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IMMOEXPERTS

Supplément du 22 novembre 2018

Analyse

Matériaux

"L’époque où nous vendions simplement de la brique est révolue" p. 2

Le faux imite le vrai

Reconversion Le passé se conjugue p. 12 en logements au présent

Gestion immobilière Le concierge est devenu p. 16 une app

p. 19

VIVRE AUTREMENT

Une initiative de Partner Content. Excluant la responsabilité de la rédaction de l’Echo.

À la recherche d'expériences sensorielles et de nouvelles méthodes de construction

ANALYSE

“L’époque où nous vendions la brique est définitivement

Ceux qui cherchent un logement de qualité ou un appartement clé sur porte demandent aujourd’hui plus que quatre murs et un toit sur la tête. L’organisation de services et la mise à disposition d’espaces mixtes attrayants dans les grands complexes immobiliers apportent une valeur ajoutée certaine.

À l’heure actuelle, les candidats acheteurs d’immobilier résidentiel sont-ils devenus beaucoup plus exigeants?

Xavier Denis: “Ce qui me frappe, c’est l’augmentation des exigences en termes de qualité. Les prix ont d’ailleurs suivi. Et cela réduit la marge de manœuvre des promoteurs immobiliers lorsqu’il s’agit de consentir d’importants investissements dans des services annexes ou des espaces communs. Car si les acheteurs demandent effectivement plus de services et une meilleure ‘expérience’, rares sont ceux qui sont prêts à payer davantage.” Philippe De Bloos: “Je partage ce point de vue. Cependant, les acheteurs sont parfois prêts à payer ‘à la carte’ pour des services supplémentaires, mais refusent de devoir payer d’importantes charges mensuelles pour ces services. Ceci étant dit, les acquéreurs s’attendent aujourd’hui à ce que leur logement offre une réelle valeur ajoutée en termes de qualité de vie. La définition de ce contenu est assez large: on peut citer la situation géographique, extrêmement importante, en particulier dans les grandes villes, l’offre dans les domaines de l’éducation, de la culture, de la mobilité. La possibilité de disposer d’un large éventail de services peut également aussi constituer un atout majeur. Ces services peuvent exister au sein même du complexe

immobilier, et peuvent aussi être présents dans le quartier où l’immeuble est construit. Le cadre urbain doit être particulièrement attrayant et accueillant.” Si j’ai bien compris, les promoteurs immobiliers n’ont donc plus toutes les cartes en main? Ils dépendent également de la ville ou de la région pour les aménagements de l’espace public dans les quartiers…

Gilles Delforge: “En effet, et c’est précisément la problématique sur laquelle nous travaillons à la Région bruxelloise. Cette exigence pour une meilleure qualité de vie et une variété de services dans l’environnement résidentiel n’est pas précisément nouvelle dans une ville comme Bruxelles, mais notre influence se limite bien entendu aux terrains dont nous sommes propriétaires. Nous remarquons cependant qu’il reste plus intéressant pour les promoteurs de privilégier les espaces de bureaux, alors que nous optons résolument pour une combinaison des différentes fonctions: travailler, vivre, faire du shopping, etc.” Xavier Denis: “Je pense aussi que les promoteurs immobiliers sont d’accord avec cette logique: l’immobilier est devenu beaucoup plus opérationnel. L’époque où nous ne vendions que des briques est clairement révolue. Les clients demandent davantage de services,

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“Si les acheteurs demandent plus de services et une meilleure expérience, rares sont ceux qui sont prêts à payer davantage.” Xavier Denis, AG Real Estate

simplement de révolue” Philippe De Bloos: A travaillé 35 ans comme architecte et est actuellement actif en tant que développeur immobilier. La société The Dock, animée par Edith Lieckens et Philippe De Bloos, développe l’ambitieux projet immobilier mixte Riversquare le long du canal à Anderlecht. Le complexe comprendra des appartements, des établissements du secteur horeca, un hôtel, des espaces commerciaux et un port de plaisance urbain.

Gilles Delforge: Directeur de la Société bruxelloise d’aménagement urbain (SAU), dont la Région de Bruxelles-Capitale est l’unique actionnaire. La SAU coordonne l’exécution de projets immobiliers dans certaines zones et sites prioritaires à Bruxelles qui sont la propriété de la Région.

De gauche à droite: Philippe De Bloos, Gilles Delforge et Xavier Denis.

et d’une qualité élevée, garantie sur le long terme. Ils comptent de plus en plus sur nous, promoteurs immobiliers, pour combler leurs attentes. Nous sommes donc à la fois investisseurs et promoteurs. Nous avons tout intérêt en tant que secteur privé, à participer à la création d’un écosystème plus vaste, où travailler, habiter, faire du shopping et se détendre est possible dans un seul et même quartier. Un bel exemple est le quartier européen à Bruxelles, qui a subi d’énormes transformations.”

Est-ce qu’aujourd’hui, ce mélange de fonctions et la disponibilité de services supplémentaires vont de soi?

Xavier Denis: “Cela semble un peu exagéré, mais je vois progressivement émerger quelques nouvelles tendances. Par exemple, les candidats acheteurs sont très sensibles à la sécurisation active ou passive des espaces publics du complexe immobilier où ils envisagent de s’installer. Idem pour la qualité de l’entretien de ces espaces. Les grands espaces vides entre les blocs d’appartement appartiennent au passé. >

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Xavier Denis: Chief Development Officer d’AG Real Estate, le plus grand groupe immobilier du pays. En tant qu’investisseur et promoteur d’immeubles de bureaux, de centres commerciaux, d’entrepôts, de bâtiments résidentiels, de parkings et de maisons de soins, AG Real Estate détient un portefeuille de plus de 6 milliards d’euros. Xavier Denis est également président de l’Urban Land Institute Belgium.

ANALYSE

avantage de la proximité de l’eau : c’est un atout majeur. Par ailleurs, je pense que les nouveaux projets doivent aussi accorder plus d’attention au développement de l’environnement numérique, en offrant des appartements mieux connectés comme nous les imaginons avec la société futureproofe. C’est un atout indéniable. Prenez comme exemple l’avenir des soins de santé, de l’éducation, des services divers qui se développent de plus en plus grâce aux nouvelles technologies. Une ville comme Copenhague est pionnière dans ce domaine.”

Philippe De Bloos, The Dock

Gilles Delforge, SAU

“Nous ne visons pas uniquement un public de candidats acheteurs fortunés.” Xavier Denis, AG Real Estate

Phillipe De Bloos, The Dock

> Résultat: les promoteurs immobiliers doivent proposer un aménagement de qualité. Si je veux résumer la situation: il faut de plus en plus ‘surprendre’ les acheteurs potentiels. Cela fait aussi partie de cette ‘expérience’.” Gilles Delforge: “Chez nous aussi, nous essayons autant que possible de miser sur cette approche lorsque nous développons de nouveaux projets. Prenez l’ancien bâtiment Actiris à côté de la Bourse, que nous avons vendu à un promoteur immobilier. Il représente 20.000 m2. Une de nos principales exigences, c’est que le projet soit multifonctionnel. Il abrite d’ailleurs le tout premier restaurant Eataly de notre pays, un espace de coworking et des appartements. Les résidents peuvent habiter, travailler et manger sans sortir du complexe. Dans ce cas concret, le promoteur immobilier reste propriétaire du

bâtiment. Il gère également tous les services supplémentaires et les espaces communs. Et nous avons remarqué que ce projet était en train de devenir un catalyseur pour d’autres investissements dans le quartier.” Philippe De Bloos: “Ce mélange est en effet important. Cependant, je ne crois pas à un concept de bâtiment qui regroupe toutes les fonctions ici énoncées et dans lequel les résidents ne doivent plus mettre le pied dehors. Car dans ce cas, je crains que l’on ne détruise une part de la vie sociale urbaine. La complémentarité doit plutôt se situer et être préservée à l’échelle du quartier. Un projet de qualité peut et doit apporter de la valeur ajoutée à l’ensemble de son environnement plus ou moins proche et inversement. Ce n’est pas un hasard si Riversquare, notre nouveau projet à Anderlecht, tire

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Services, espaces mixtes, technologie et durabilité: tout cela a un prix. Ne risquons-nous pas de développer un secteur de niche réservé à “happy few”?

Gilles Delforge: “Les pouvoirs publics peuvent et doivent aussi jouer un rôle, entre autres en s’impliquant dans des projets qui réservent une place aux logements sociaux. Nous essayons déjà de le faire. Avec une qualité qui doit bien entendu être équivalente. C’est pour nous une condition essentielle.” Philippe De Bloos: “En tant qu’investisseur privé, il n’est pas facile d’imaginer et de connaître à l’avance quelles expériences ou services supplémentaires seraient suffisamment attrayants pour convaincre davantage d’acheteurs. Nous tentons de nous différencier, ce qui représente toujours un certain risque. Pour autant, nous ne visons pas uniquement un public de candidats acheteurs fortunés. Pour maintenir les prix à des niveaux accessibles à tous, nous faisons d’autres compromis en optant par exemple pour des logements de plus petite taille, plus efficaces et modulables tout en préservant et en favorisant un environnement très qualitatif. La qualité de vie reste un objectif majeur.” Xavier Denis: “Je suis tout à fait d’accord. La qualité n’a rien à voir avec la taille d’un appartement, et en tant que promoteur, il est aujourd’hui surtout important d’offrir une valeur ajoutée et une garantie à long terme. Nous devons convaincre le grand public qu’un appartement plus petit n’est pas synonyme de moindre qualité. Et que la qualité de vie aujourd’hui se trouve également en dehors de ses quatre murs. Dans le bâtiment, grâce à toutes sortes de services supplémentaires, mais aussi dans l’écosystème de l’environnement immédiat.”

EXPERT ARCHIPELAGO ARCHITECTS

Construire pour le bien-être de tous Le bureau archipelago architects, présent à Louvain et Bruxelles, est spécialisé dans l’architecture de soin et les “healing environments”. Son approche? Se concentrer sur le bien-être des utilisateurs, résidents et bénéficiant de soins ou soignants eux-mêmes.

n des concepts de l’approche holistique d’archipelago architects est celui du “scenario based design”. “Nous partons des utilisateurs pour concevoir les projets”, précise Dirk D’herde, ingénieur-architecte et administrateur délégué. “Nous ne déterminons pas le cahier des charges in abstracto, mais commençons par identifier les catégories d’utilisateurs. Chacune d’entre elles se matérialise en un personnage fictif, un persona. En effet, un homme âgé qui dispose encore de toutes ses facultés physiques et mentales se comportera très différemment d’une personne physiquement affaiblie, intellectuellement en forme.”

Scénario quotidien Les autres catégories d’utilisateurs comprennent le personnel soignant et administratif, la direction et les visiteurs. Ils utilisent les bâtiments et vivent les choses autrement. “Nous écrivons un scénario sur la base d’une journée type pour chacun de ces ‘personnages’. L'objectif poursuivi? Faciliter la vie de tous grâce au design. Ces scénarios sont aussi une excellente façon d’expliquer l’organisation du bâtiment. Nous racontons donc l'histoire architecturale du point de vue de l'utilisation, et non de l'agencement physique”.

Lumière naturelle Scénarios et personas sont des concepts empruntés à la recherche en marketing. archipelago applique également d’autres concepts scientifiques aux projets d’architecture de soin. Un bel exemple d’“evidence based design” est le rythme circadien, le rythme biologique basé sur un cycle de 24 heures. “Des études scientifiques

ARCHIPELAGO ARCHITECTS • créé en 2016 • partenariat des bureaux d’architecture ar-te et baev • plus de 120 collaborateurs • propose une architecture contextuelle, attrayante, fonctionnelle et durable valeur-clé: le soin apporté aux projets • et aux processus

Maison de repos et de soin Booghuys, Louvain, archipelago architects.

ont ainsi démontré l’influence de la lumière naturelle sur le fonctionnement des hormones, au quotidien et selon les saisons”, illustre Dirk D’herde. “Certaines parties du spectre de lumière naturelle sont stimulantes, d’autres apaisent. Nous en tenons compte dans l’organisation des chambres des résidents, comme dans le projet de maison de repos et de soin Booghuys du CPAS de Louvain. Pour les personnes alitées, il est essentiel que la fenêtre, de forme et de dimensions adéquates, soit bien placée pour laisser passer la ‘bonne’ lumière. Les fenêtres et l’emplacement du lit sont donc déterminés selon la trajectoire du soleil et de la lumière entrante. Il en va de même pour les propriétés spectrales des vitrages.”

Équilibre coûts/bénéfices Concevoir des bâtiments ainsi a naturellement une influence sur le coût. “Un plan traditionnel d’unités d'hébergement

d’un hôpital ou d’une maison de soin comprend souvent des chambres ‘en miroir’ car les blocs sanitaires dos à dos permettent de travailler avec une seule colonne d’évacuation”, avance Dirk D’herde. “Or, cette symétrie dans la disposition du lit modifie fondamentalement la pénétration de la lumière naturelle. Un client qui veut s'éloigner de l'aménagement traditionnel doit donc prendre en compte les avantages à long terme au regard du coût de construction légèrement plus élevé." “La lumière du jour crée un rythme de vie plus naturel pour tous. La recherche scientifique indique que les résidents sont alors moins stressés et la prise de médicaments peut fortement diminuer, tout comme la surcharge de travail du personnel soignant. Ceci réduit l'absentéisme, et ainsi de suite. Les bénéfices durables qu’en retirent tous les utilisateurs du bâtiment compensent largement l’investissement de départ.” l

Sous la responsabilité d’

TENDANCES

“J’ai l’impression d’être en vacances” Vous voulez profiter tous les jours d’une vue imprenable sur les bateaux qui naviguent, confortablement assis sur votre terrasse? Le cas échéant, vous ne devez plus nécessairement vous rendre à la côte. Dans l’intérieur du pays, les plus beaux projets immobiliers du moment naissent quasiment les pieds dans l’eau. Ces lieux offrent un cadre agréable, pour y vivre comme pour y travailler. “On a l’impression d’être en vacances”, déclarent en chœur les résidents.

“Vue sur les phoques et les oies” Situation: Temse, De Zaat (anciennement Boelwerf) Projet: Résidence Aleca Résidents: Michel Verbraken et Muriel Leclef

“L

’Escaut coule dans mes veines”, confie Michel Verbraken. Il vit avec sa femme Muriel Leclef dans un appartement situé au 10e étage de De Zaat à Temse, à l’emplacement de l’ancien chantier naval Boelwerf. “J’ai grandi au bord de ce fleuve magnifique. Mes parents avaient un chantier naval à Rupelmonde. Ma mère vit depuis 90 ans dans la maison familiale, au bord du fleuve. Lorsque nous nous sommes mariés, ma femme, une Anversoise, a traversé la rivière pour s’installer à Kruibeke, dans une propriété avec un grand jardin.” “Voici quelques années, nous avons investi dans un appartement pour nos vieux jours. Nous avons choisi ces nouveaux immeubles prestigieux, avec

vue sur l’Escaut, et mis en location notre premier appartement. Lorsque nous avons décidé de nous installer ici, nous avons pu acquérir ce grand appartement et l’arranger selon nos goûts.” “La vue sur le village de Temse, le pont, l’Escaut, la réserve naturelle sur l’autre rive et les champs environnants est tout simplement extraordinaire. Les journées de grand soleil, nous apercevons même l’Atomium. Tout récemment, nous avons découvert un

“Nous sommes toujours heureux de retrouver le calme de l’Escaut.” phoque en train de se prélasser au soleil sur la rive du fleuve.” “Nous aimons toujours aller en ville mais nous sommes aussi heureux de nous retrouver dans le calme. Le seul inconvénient, c’est que le bateaunavette pour Anvers ne vient pas encore jusqu’ici.” (Il rit.)

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“Nos clients arrivent en bateau” Situation: Anvers, Eilandje Projet: Kattendijkdok Résident: Pharmacie Het Eilandje

“J

’ai l’impression qu’être malade ici est moins pénible qu’ailleurs”, indique Koen Engels dans sa pharmacie Het Eilandje à Anvers. Voici 10 ans, avec un partenaire, il a acheté une pharmacie dans le quartier, pour déménager il y a cinq ans dans un magnifique espace commercial situé au Kattendijkdok. Ces dernières années, le cœur du vieux port d’Anvers est devenu un quartier à la mode. “Les gens trendy qui vivent ici ont toujours l’air d’être contents et joyeux. Je le remarque également dans mes contacts avec les patients.” “Lorsque nous nous sommes installés, le quartier comptait 2.000 habitants. À terme, ce nombre devrait passer à 8.000. Le projet de développement urbain avance moins vite que prévu, ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour nos finances. Nous avons dû puiser dans nos réserves financières, mais nous continuons à croire au potentiel du quartier. C’est un investissement pour l’avenir.” “À côté des aspects financiers, il y a l’ambiance. Travailler ici est très

“Les gens trendy qui vivent ici ont toujours l’air d’être contents et joyeux. Je le remarque également dans mes contacts avec les patients.”

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agréable. Dans les nouvelles tours résidentielles, on trouve des personnes plus âgées qui ont vendu leur villa sur la rive nord, des expatriés, des hipsters, etc. Et le quartier attire beaucoup de touristes. En été, les bateaux de croisière s’amarrent juste devant notre porte. De nombreux commerçants se plaignent du manque de places de parking. Ce n’est pas notre cas, car nos clients viennent en bateau! (Il rit.) Notre situation au bord du port de plaisance a d’ailleurs un autre avantage: nous sommes l’une des rares pharmacies disposant d’une licence nous autorisant à constituer des trousses médicales pour les voiliers.” >

TENDANCES

Situation: Bruxelles, canal Project: UP-site Résidents: Eric Winnepenninckx et Christine Van Damme

près avoir vécu 42 ans dans une grande maison avec jardin à Uccle, Eric Winnepenninckx et sa femme Christine Van Damme ont déménagé au 9 étage de la tour UP-site. “C’est la plus haute tour résidentielle du pays”, souligne fièrement le couple de médecins à la retraite. “Toute la journée, nous jouissons d’une vue magnifique sur la capitale: l’Atomium, le parc de Laeken… Par beau temps, nous pouvons même apercevoir le port d’Anvers. Nous ne nous lassons pas d’observer les péniches qui sont chargées e

“Les péniches sont plus captivantes que les sapins” et déchargées au pied de l’immeuble. En outre, nous n’avons rien à entretenir.” Dans la tour UP-site, Eric et Christine bénéficient de services tels qu’une conciergerie commune et une piscine. Le couple est surtout ravi d’habiter dans le centre de Bruxelles: “Nous aimons l’animation de la ville. Et les choses ne font que s’améliorer. Le quartier ne cesse de s’enrichir de nouveaux immeubles, de restaurants et de magasins. Nous sommes à un jet de pierre de Tour & Taxis et du musée d’art contemporain sur l’ancien site Citroën. Nous y allons souvent avec des amis.” “C’est en train de devenir un village dans la ville. Nous y croyons! Avec le produit de la vente de notre maison, nous avons investi dans deux appartements à Canal Wharf, un peu plus loin le long de la voie d’eau. Avec un peu de chance, nos petitsenfants pourront y loger quand ils iront à l’université.”

“Un investissement important” Situation: Namur, quais Projet: Port du Bon Dieu Résidents: Jean-Claude Parmentier et Anita Wauthion

“N

os journées sont bien remplies avec nos promenades à pied et nos balades à vélo le long de la Meuse”, raconte Anita Wauthion. Pendant des années, le couple qu’elle forme avec Jean-Claude Parmentier a géré un magasin de machines à coudre sur la très animée chaussée de Louvain à Namur. Lorsqu’ils ont revendu l’entreprise familiale voici cinq ans, ils sont partis à la recherche d’un nouveau logement et ont opté pour un appartement dans le nouveau projet de rénovation urbaine Port du Bon Dieu. Cet ancien terrain industriel est situé sur les rives de la Meuse, à 15 minutes de marche du centreville. “Et le terrain est presque plat. La vie le long des quais est calme et agréable.

Nous avons devant notre porte une promenade et une piste cyclable. Le trafic se résume aux péniches, aux bateaux de plaisance et aux kayaks. C’est comme si nous étions en vacances à la côte… en particulier lorsque le temps nous permet de profiter de la terrasse, comme ce fut le cas l’été dernier.” “Notre appartement au 2e étage est idéalement situé, car nous jouissons aussi d’une vue sur le jardin communautaire.

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Nous avons eu la chance qu’une de nos nièces compte parmi les architectes du projet. Elle nous a bien conseillés. Le passage d’une maison à quatre chambres avec un grand jardin à un appartement s’est déroulé sans accroc. Et même si je ne connais pas tous ceux qui habitent dans les 120 appartements, l’ambiance est excellente. C’est d’une certaine manière assez logique pour un appartement comme le nôtre, qui a tout de même son prix.”

EXPERT KOLMONT

Le luxe au bord de l’eau © Seppe Kuppens

Le promoteur immobilier Kolmont possédait depuis 10 ans des terrains au bord du canal de Hasselt, espérant que le quartier prenne de la valeur. Le projet Zuidzicht se trouve aujourd’hui dans sa dernière phase. Il est devenu un hotspot luxueux au bord de l’eau.

ors de son lancement, le projet Zuidzicht ressemblait surtout à un pari; en fin de compte, c’est une grande réussite. “Dans la phase préliminaire du projet, nous avons constaté plusieurs transactions au prix de 4.000 euros/m2 dans le centre de Hasselt”, se souvient Michel Verhoeven, coordinateur de la promotion chez Kolmont. “Dans les nouveaux projets du centre-ville, les penthouses et les biens les plus chers étaient les premiers à trouver acquéreur. Nous avons compris que la demande pour l’immobilier de luxe était supérieure à l’offre.”

“La vue sur l’eau garantit aux propriétaires cette sensation d’infini, car on ne construit pas sur l’eau et aucun autre bâtiment ne vient boucher l’horizon.”

Architecture les pieds dans l’eau Zuidzicht comprend 290 appartements répartis dans quatre tours résidentielles, dont la dernière se trouve encore dans la phase de gros œuvre. Les trois autres sont terminées et habitées. “Nous nous sommes inspirés de Copenhague et de Hambourg, deux villes situées au bord de l’eau”, précise Michel Verhoeven. “Pour nous, cela ne faisait aucun doute: l’architecture devait s’articuler autour de la vue sur l’eau.” “C’est pourquoi nous avons fait appel aux architectes de BURO II & ARCHI+I, qui

KOLMONT • entreprise familiale • fondée en 2000 par Bart Tans • promoteur immobilier en Flandre et à Bruxelles • siège social à Hasselt

Michel Verhoeven, coordinateur de la promotion, Kolmont

possèdent une longue expérience à la côte. Ils ont réussi comme aucun autre à transformer nos appartements luxueux en oasis de calme et de lumière: orientation sud, larges fenêtres occupant toute la hauteur des pièces, vastes terrasses en surplomb qui permettent de choisir entre ombre et soleil, etc.”

Sensation d’infini Zuidzicht respire le luxe… et ce n’est pas un hasard. “Les biens proches du centre-ville sont rares et donc chers. Notre public-cible, ce sont les personnes aisées d’âge moyen: leurs enfants ont quitté la maison et elles souhaitent échanger leur grande villa dans la périphérie contre un appartement en ville. Ces personnes avaient souvent un grand jardin et souhaitent conserver ce sentiment d’espace.” “La vue sur l’eau leur garantit cette sensation d’infini, car on ne construit pas sur l’eau et aucun autre bâtiment ne vient boucher l’horizon. En outre, c’est reposant et cela apporte de la fraîcheur. Et avec le passage des bateaux, on a immédiatement l’impression d’être en vacances.”

Zuidzicht comprend 290 appartements répartis dans quatre tours résidentielles.

Luxueux paquebot Les quatre tours ont été construites dans un style intemporel. La combinaison de couleurs classiques – aluminium noir et béton blanc – plaît aussi bien aux jeunes qu’aux moins jeunes. Le projet attire les regards au milieu des bâtiments grisâtres bordant le canal. “Le design des bâtiments évoque un navire de croisière, une référence à leur situation au bord de l’eau, avec l’étage supérieur qui fait penser au pont supérieur d’un luxueux paquebot”, souligne Michel Verhoeven.

Du studio au penthouse Kolmont a créé une belle variété de logements. “Nous proposons des studios, des appartements d’une, deux ou trois chambres, mais aussi des penthouses. Certains propriétaires ont même combiné deux ou trois appartements afin d’obtenir un espace de plus de 300 m2. Plusieurs appartements disposent d’une piscine privée, dans certains cas avec un espace de bien-être intérieur ou extérieur. Il existe clairement une clientèle pour ce type de logement luxueux au centreville.” l www.zuidzicht.be www.kolmont.com Sous la responsabilité de

TECHNOLOGIE RUBRIEK

Quand la brique inspire les start-up Les Belges ont une brique dans le ventre. Les jeunes entrepreneurs l'ont bien compris, qui rivalisent d'inventivité pour leur faciliter la vie. Et ce, qu'ils soient propriétaires, locataires ou maîtres d'ouvrage.

BringMe

Smappee Avant tout le monde, la start-up courtraisienne Smappee a misé dès 2012 sur le monitoring énergétique afin de venir en aide aux particuliers désireux de réduire leur consommation sans perdre en confort de vie. Prenant la forme d'un petit boîtier blanc qui se branche directement sur le compteur électrique, Smappee offre une vue très précise de la consommation d'un ménage. Il restitue cette vue en temps réel via une application à télécharger sur son smartphone ou sa tablette. De quoi permettre aux utilisateurs du système de faire baisser de 10 à 30% le montant de leur facture. À noter que la gamme Smappee se décline aussi pour le gaz et pour l'électricité issue de panneaux solaires.

Avec la montée de l'e-commerce, la question des livraisons et des retours de colis commandés sur l’internet est devenue prégnante. Plusieurs start-up se sont engouffrées dans la brèche, et notamment BringMe à Leuven. Sa solution? Une boîte aux lettres intelligente installée dans les halls des résidences à appartements comme des complexes de bureaux. Grâce à une application téléchargée tant par les livreurs que les occupants de l'immeuble, les échanges sont facilités. Chaque partie reçoit un code lui permettant d'ouvrir le casier afin d'y déposer ou d'y collecter les colis. Cela simplifie le procédé et évite aux voisins ou au personnel d'accueil de jouer les intermédiaires.

Ozaam BuildEye C'est une expérience personnelle malheureuse qui a décidé les fondateurs de BuildEye à créer une application optimisant la coordination des acteurs intervenant sur un chantier. Installée à Haacht, la start-up a imaginé une interface permettant au responsable du projet de construction ou de rénovation (l'architecte ou l'entrepreneur) de créer un planning où sont articulés les tâches de chacun des sous-traitants et, surtout, les délais impartis pour s'en acquitter. Le particulier bénéficie lui aussi d'un accès au planning afin de suivre de près le bon déroulement de son chantier et de contrôler les tâches effectuées. BuildEye est en quelque sorte l’œil du particulier sur ses travaux.

La start-up bruxelloise lancée en 2015 devait s'appeler “Sésame”. Un nom tout trouvé pour celle qui se prévaut d'“ouvrir les portes” des biens à louer ou à vendre. Le principe, lui, n'a pas changé. Grâce à des partenariats avec des agences immobilières et, récemment, un accord passé avec le portail de petites annonces en ligne ImmoVlan, la plupart des panneaux à vendre ou à louer accrochés aux fenêtres de la capitale sont munis d'un code. Il suffit à celui qui le repère de l'introduire dans l'application pour découvrir tous les renseignements liés au bien, des photos et le contact de l'agence de référence. Après avoir conquis Bruxelles, Ozaam s'attaque à la Flandre et à la Wallonie.

Smovin L'an passé, la start-up bruxelloise a mis au point une application qui centralise toutes les tâches administratives incombant aux propriétaires-bailleurs: rappels de paiement du loyer, gestion des impayés, indexation du loyer, gestion des contrats de bail, etc. Concrètement, chaque fois qu'une décision doit être prise, l'application la soumet en temps et en heure à son utilisateur. Et ce, en lui mâchant le travail puisqu'il lui reste simplement à accepter l'initiative. Tout est automatisé, avec gain de temps et esprit léger à la clé.

IMMOEXPERTS/22 NOVEMBRE 2018

EXPERT VT-INVEST

Coup de foudre à Blankenberge

Le promoteur immobilier VT-Invest/Volus lancera en mars 2019 la construction de The One, un bâtiment emblématique dans un lieu exceptionnel à Blankenberge: au coin de l’Albert Ruzettelaan et de la Koning Albert I-laan. Soit l’endroit situé le plus à l’est de la ville avec, à la clé, une vue exceptionnelle. pouvant accueillir 77 voitures et 183 bicyclettes. “Nous avons prévu dans le parking suffisamment d’endroits équipés de points de recharge pour les voitures et vélos électriques”, précise Pascal Legroe. “Dans les étages en surface, nous exploitons au maximum la vue à 360° sur la mer et les polders.” “Nous avons notamment dessiné de très larges terrasses en surplomb, avec des balustrades en verre. The One est le seul projet de la côte belge doté d’une implantation qui permette aux habitants de profiter à la fois du lever et du coucher du soleil. Ce lieu d’exception aura bientôt une nouvelle dimension, avec la construction d’un terrain de golf de neuf trous du côté des polders. ”

Boîte commune

The One maximalise la vue sur les dunes, les polders et la mer.

eux qui cherchent le véritable coup de foudre à la côte peuvent sans nul doute opter pour Blankenberge, où VTInvest/Volus va bientôt construire le bâtiment “The One” dans un site exceptionnel, proche de la mer et insolite, à la jonction des dunes et des polders. Bruges, Zeebruges, Knokke et Damme se trouvent à un jet de pierre grâce aux connexions rapides avec l’arrière-pays. Et le tram de la côte s’arrête littéralement devant la porte.

Iconique “La parcelle étant triangulaire et bien visible, la commune de Blankenberge nous a demandé de concevoir un bâtiment

VT-INVEST • entreprise familiale basée à Aalter • dirigée par Rita et Dirk Van Tornhaut • promoteur immobilier à la côte belge et en Flandre

iconique”, confie Pascal Legroe, CCO du promoteur immobilier. “Ce sera le premier bâtiment visible en entrant dans la ville.” La façade se compose d’un jeu de volumes en relief et en creux afin de maximiser la vue sur la plage, les dunes et les polders. Cette forme particulière est accentuée par des lignes architecturales pleines de fantaisie. Les grandes baies vitrées des espaces de vie ne sont pas orientées d’un seul côté de la façade, mais s’ouvrent sur un panorama inondé par la fantastique lumière de la mer du Nord.

Espaces au-dessus et en dessous du sol Le bâtiment compte 12 étages en surface et trois niveaux souterrains, avec un parking

La situation et la forme du bâtiment ne sont pas ses seules caractéristiques: la “community box” s’avère elle aussi unique sur le marché. “Nous avons choisi d’offrir l’un des 90 appartements à la communauté. Cette ‘community box’ appartiendra à l’association des copropriétaires.” Le syndic créera un site de réservation sur lequel les propriétaires et locataires pourront louer l’espace pour des fêtes ou pour recevoir des amis. “Cette location ne coûtera que 80 euros, pour le nettoyage”, chiffre Pascal Legroe. “La ‘box’ de 75 m2 au 9e étage a été conçue comme un espace multifonctionnel et parfaitement équipé. Avec une vue exceptionnelle sur la mer, une terrasse de 39 m2, une cuisine entièrement équipée et un bar agréable… C’est l’un des espaces les mieux situés du bâtiment! Lorsque la ‘box’ ne sera pas louée, elle sera librement accessible aux résidents grâce à un code d’accès. Il s’agit d’une plus-value exceptionnelle.” l Prix: à partir de 214.000 euros, hors frais. www.the-one.be

Sous la responsabilité de

MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION RUBRIEK

Quand le faux est plus vrai que nature Ce feu ouvert brûle-t-il du vrai bois ou s’agit-il d’un foyer au gaz? La différence est à peine visible. Il en va de même pour les planchers: parquet massif ou laminé? Il est devenu très difficile de distinguer les matériaux authentiques de leurs imitations. En outre, celles-ci sont souvent meilleur marché, plus faciles à entretenir… et parfois plus durables.

e marché des appartements neufs a le vent en poupe, assure Kristoff Ongenaet chez Bouwpunt OVB à Gand. Sa société de matériaux de construction fait partie des fournisseurs de projets comme Tribeca à Nieuwevaart, les nouvelles tours Rabotto et les projets au Dok Noord, qui totalisent des centaines d’appartements. Une tendance notable: les maîtres d’œuvre remplacent de plus en plus souvent les matériaux chers et authentiques par des produits meilleur marché. “Or, grâce aux nouvelles techniques de fabrication, la différence est quasiment invisible!”

Parquet laminé Nous sommes nombreux à rêver d’un parquet en bois. Problème: le bois coûte cher, qu’il s’agisse du matériau ou du placement, et il doit être régulièrement entretenu. Les investisseurs professionnels et les bailleurs ont donc tendance à se tourner vers les parquets laminés. “Le laminé est moins coûteux et les producteurs offrent aujourd’hui une garantie de 25 ans pour la résistance à l’usure”, souligne Kristoff Ongenaet. “Le placement est lui aussi meilleur marché, car le laminé ne doit pas être collé: il peut être flottant, ce qui signifie qu’il ne faut pas le clouer; il suffit de l’encliqueter. Le look & feel est pratiquement identique à celui du bois et l’entretien est très simple – un coup de serpillière de temps en temps, et le tour est joué. Le parquet en aggloméré est une autre option meilleur marché que le parquet massif. La partie supérieure comprend généralement une couche de bois noble de 3 ou 4 mm que l’on peut vitrifier ou huiler. Les couches inférieures sont la plupart du temps en MDF (Medium Density Fiberboard), des fibres de bois recomposées et pressées.” “Les dalles de céramique sont très utilisées sur le marché de l’investissement. Grâce aux procédés d’impression, la différence par rapport au bois est pratiquement invisible. Cerise sur le gâteau, elles sont très solides – nettement plus que le bois – et faciles à entretenir. C’est un matériau idéal pour les appartements mis en location.” Ces dalles de céramique existent également dans un look “béton” adapté aux lofts. On peut enfin

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“La jonction entre le mur et le sol est très facile à effectuer. Et la frontière entre l’intérieur et l’extérieur tend à disparaître.”

citer le liège et le vinyle. Le premier est biodégradable et le second hydrofuge, antibruit et inusable. Tous ces matériaux confèrent à l’habitation un aspect luxueux pour un budget raisonnable. Néanmoins, l’expérience des matériaux authentiques reste inégalable.

Kristoff Ongenaet, Bouwpunt OVB

Pierre naturelle et marbre La pierre naturelle est chère, tant lors de l’achat que du placement et de l’entretien. “Elle s’use rapidement en cas d’utilisation intensive, comme en témoignent les (pourtant) robustes pierres de taille que l’on voit fréquemment dans les halls d’entrée et les escaliers de grands immeubles”, prévient Kristoff Ongenaet. “Ici aussi, les matériaux en céramique ont tendance à les remplacer. Ce matériau d’imitation est magnifique. L’aspect est identique à la pierre naturelle. Autre avantage: il est plus résistant. Nous l’utilisons même dans des immeubles de grand luxe, comme sur le Kouter.” “La pierre naturelle affiche généralement une épaisseur de 2 cm, contre seulement 1 cm pour les dalles en céramique. Celles-ci offrent donc davantage de possibilités au plan créatif. Les grands formats sont très recherchés. Les dalles de deux mètres sur trois ne sont plus des exceptions. La jonction entre le mur et le sol est très facile à effectuer. Et la frontière entre l’intérieur et l’extérieur tend à disparaître, puisqu’il est possible d’utiliser les mêmes dalles dans les deux cas. Elles permettent enfin d’éviter les taches classiques, comme les taches de graisse, de vin ou de rouille, qui sont aisément absorbées par la pierre naturelle.” Les sols en marbre dans les halls d’entrée, les plans de travail en pierre naturelle dans la cuisine ou la salle de bain sont le summum du luxe. “Nous remplaçons les plaques de marbre par des dalles en céramique qui ont le même aspect extérieur. Vous obtenez un niveau de finition et de luxe identique, mais avec les avanta-

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MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION RUBRIEK

ges de la céramique: plus de griffes, de taches ni de coups, et la facilité d’entretien en prime. Sans oublier que ces dalles sont aisées à placer, ce qui représente une belle économie.”

Feu ouvert Durant les froides journées d’hiver, un feu ouvert ou un poêle n’apporte pas uniquement de la chaleur, mais aussi une atmosphère confortable. Pourtant, Joke Schauvliege, ministre flamande de l’Environnement, et certaines villes dont Gand déconseillent les feux de bois à cause de leur impact négatif sur la qualité de l’air. Les foyers au gaz constituent une solution plus durable mais souvent plus chère. Ils nécessitent beaucoup moins d’entretien: il suffit de les nettoyer à fond une ou deux fois par an, et ils ne produisent ni cendres ni déchets. Le carburant est acheminé dans le foyer via les conduites de gaz, ce qui évite de devoir acheter et stocker des bûches. Ces foyers s’allument généralement avec un simple bouton ou via un smartphone. Enfin, les derniers modèles créent une ambiance comparable à celle des flammes d’un véritable feu de bois.

EXPERT EQUILIS

Equilis crée du lien avec ses habitants

Acteur majeur du marché de l'immobilier en Belgique, Equilis développe et conçoit des projets offrant une mixité de fonctions. Depuis 12 ans, la société est à l'écoute de ses utilisateurs, avec qui elle crée un lien fort et durable.

Les Papeteries de Genval.

Les Deux Écluses à Seneffe.

es Papeteries de Genval, Court Village à Court-Saint-Étienne ou encore Les Deux Écluses à Seneffe sont quelquesuns des derniers développements d'Equilis. Chacun d'eux propose une mixité de fonctions qui va au-delà de la création de logements et de surfaces commerciales. "Les acquéreurs apprécient de vivre au cœur de cette mixité pour la facilité d'une part, et d'autre part pour un lieu de vie capable de changer en fonction de leurs besoins", souligne Nadia Vrancken, CEO d'Equilis Belgique, groupe présent dans sept pays européens. "Par exemple, Court Village propose une crèche. C'est une première. Nous visons à multiplier les initiatives de ce genre. Dès le départ, nous nous demandons comment nos acquéreurs pourront vivre leur histoire sur le site. Nous restons ainsi attentifs à l'évolution possible des biens proposés." Les projets d'Equilis se fondent dans un tissu existant. Dans ce cadre, communiquer en premier lieu avec les autorités locales permet de connaître les souhaits des politiques pour le développement de leur territoire. "Lorsque nous découvrons un site, quel qu'il soit, nous nous adressons aux politiques, aux agences immobilières et à nos acquéreurs. Toutes les personnes intéressées sont invitées à assister à une réunion d'information où le projet est

"Dès le départ, nous nous demandons comment nos acquéreurs pourront vivre leur histoire sur le site." Nadia Vrancken, CEO d'Equilis Belgique

présenté dans ses moindres détails. C'est un exercice très intéressant qui donne le pouls de la commune et de ses habitants, et grâce auquel nous avons pu modifier voire enrichir certains de nos projets."

Réflexion environnementale Lors d'une réunion pour le site des Papeteries de Genval, par exemple, un riverain a évoqué la Lasne, qui avait été recouverte. "Nous avons libéré une partie de la rivière, aujourd'hui mise en évidence pour le plus grand bonheur des usagers. Outre le soin porté à l'environnement et à sa mise en valeur, nous nous préoccupons de

l'esthétique de nos immeubles, de la végétation... Tout est analysé de manière précise car cela participe au bien-être et au plaisir de nos acquéreurs présents et futurs." Panneaux photovoltaïques et autres toitures vertes sont des éléments de base du cahier des charges d'Equilis. Tout comme des constructions répondant aux critères basse énergie. "Le besoin de chauffage est inférieur à 30 KWh par mètre carré et par an. Et 25% de nos logements sont passifs. À Court-SaintÉtienne, si l’on se réfère au référentiel de construction durable, 73% des façades sont considérées comme ensoleillées. Il faut penser à ces éléments avant d'entamer la phase de conception, car il est impossible de les corriger par la suite." La société va même plus loin, apportant une réponse environnementale dès la localisation du site: "Le fait même de s'implanter au centre d'une ville, à côté d'une gare et/ou de transports en commun, et d'y renforcer le bâti existant, offre un atout environnemental supplémentaire." l

Sous la responsabilité de

RECONVERSION RUBRIEK

Le passé se conjugue en logements au présent Poussés par le retour en ville et les objectifs de densification régionaux, les promoteurs investissent des lieux chargés d'histoire pour mieux les réaffecter en logements.

Belga House, Bruxelles Des lofts parmi les colonnes Les imprimeries Pelletier à Schaerbeek, au nord de Bruxelles, ont déjà connu plusieurs vies. Après un siècle de prospérité, la page industrielle de leur histoire se referme sur un dépôt de bilan pour mieux s'ouvrir à un nouvel occupant, l'agence de presse Belga, qui y installe ses bureaux dès le milieu des années 90. Quand celle-ci déménage vers le centre de la capitale en 2015, les lieux charment le promoteur Herpain-Urbis, qui les transforme en 20 appartements d'exception tout en débarrassant le bâtiment des ajouts contemporains. Jouant avec les travées et les colonnes rythmant les plateaux des anciennes usines, il aménage des lofts de carac-tère, dotés de belles terrasses grâce à l'espace retrouvé.

appartements d'exception

Yust, Oud-Berchem Un riche passé comme écrin pour l’avenir Plus qu'un projet one-shot, Yust (Young Urban Style) est un concept basé sur un mode de vie jeune et urbain. Développé par la société anversoise Gands, il offre un premier cocon aux jeunes en transition entre la vie estudiantine et la vie d’adulte, tout en leur ouvrant l'accès à des espaces communs et des services (buanderie, vélos électriques, casiers intelligents...). C'est l'un des anciens bâtiments de la brasserie De Koninck, à Oud-Berchem aux abords d'Anvers, qui a été choisi pour tester la formule. Un immeuble dont le passé industriel répond au style urbain prôné par Yust. Quelque 97 “citylofts” sont en chantier, moyennant un rehaussement de l'immeuble de trois étages.

Citylofts

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Aegidium, Bruxelles Du co-living au cœur de Saint-Gilles Caché en intérieur d'îlot en plein cœur du parvis de Saint-Gilles, l'Aegidium, haut lieu culturel de la capitale au début du siècle passé, prenait la poussière depuis le milieu des années 80. La start-up spécialisée dans le coliving Cohabs et son partenaire, le fonds d'investissement Alphastone, ont décidé de sortir les lieux de leur torpeur en y développant, sur les 5.000 m disponibles, un mix de fonctions: plusieurs noyaux de co-living, des espaces d'exposition, une galerie d'art, une bibliothèque, un restaurant, des espaces communautaires… Le tout en respectant la valeur patrimoniale de l'ancienne salle de spectacle, mais en l'ouvrant dans le même temps aux nouvelles façons de vivre, travailler et consommer.

5.000 m cellules de co-housing

Val Vena, Wavre Renaissance de l’athénée Folon Ancré sur un terrain de trois hectares le long de la chaussée de Bruxelles à Wavre, l'ancien athénée Folon, connu pour son emblématique structure cruciforme, est à l'abandon depuis plus de 20 ans. Datant des années 70, l'immeuble a été récemment confié à l'Agence de promotion immobilière du Brabant wallon. Celle-ci a opté pour sa reconversion en 50 appartements avec terrasse articulés autour d'un patio ouvert en son centre. En sus, cinq résidences lui faisant face sortiront progressivement de terre. Au total, 152 unités de logement sont prévues, ainsi qu'un petit parc accessible au public en contrebas. Les travaux ont débuté cet été.

appartements

Cavell, Bruxelles La clinique reconvertie rouvrira en 2020 Alors que les équipes de l'ancienne clinique Edith Cavell, à Uccle, étaient sur le point de déménager vers leur nouveau QG du Chirec à Auderghem (Delta), la reconversion du site en un nouveau quartier résidentiel a été confirmée fin 2017. Porté par AG Real Estate et Burco, le projet table sur un complexe de 140 logements entourant un grand jardin et son point d'eau en intérieur d'îlot. La façade à rue sera entièrement remise à neuf, tandis que 200 places de parking seront aménagées dans les trois niveaux de sous-sol existants. L'ensemble devrait être livré courant 2020.

140

logements

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PARTNER CONTENT

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“Les investisseurs immobiliers pourront mieux s’informer avant d’acheter” Les quotidiens économiques L’Echo et De Tijd ont créé un nouvel outil destiné à aider les investisseurs immobiliers à faire le meilleur choix. Cet outil peut s’avérer très utile pour celles et ceux qui souhaitent analyser les projets en profondeur avant d’investir.

différente de celle d’un investisseur qui, en ‘bon père de famille’, examine le rapport annuel d’une entreprise avant d’en acheter l’action.”

“N

otre nouvel outil aide les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier à analyser en profondeur plusieurs projets d’investissement”, assure Xavier Carbonez, Business Manager Real Estate chez Mediafin. “Ils peuvent ainsi calculer de manière objective le rendement qu’ils peuvent attendre d’un tel investissement.” Pour l’expert, ce type d’outil était vraiment nécessaire. Xavier Carbonez fait un parallèle avec le secteur bancaire, contrôlé de manière stricte par la FSMA et tenu de respecter certaines règles en matière de communication des rendements potentiels des produits d’investissement proposés. “Ce type de contrôle n’existe pas dans le secteur immobilier. Résultat: on fait miroiter aux candidats investisseurs des rendements élevés et souvent irréalistes. Jusqu’à présent, les particuliers ne disposaient pas de repères suffisants pour évaluer les rendements potentiels de manière objective.”

Vieillissement de la population La nouvelle carte immobilière de L’Echo et du Tijd fournit les paramètres essentiels pour la prise de décision. “Les taux d’intérêt, le pouvoir d’achat de la population et l’évolution démographique sont trois facteurs importants à prendre en compte. Avant de décider d’investir dans un bien immobilier, il convient de savoir dans quelles régions le pouvoir d’achat augmente ou diminue, et ce qu’il en est du vieillissement de la population ou du rajeunissement de certains quartiers.” Ces paramètres sont repris sur la carte, qui donne aux candidats investisseurs toutes les informations pertinentes à propos d’une région. Par exemple, ils peuvent vérifier s’il est réaliste d’espérer un loyer de 900 euros dans telle ou telle région. Cela ne sera probablement pas le cas si le revenu mensuel moyen y est de 1.500 euros… “Voici le genre d’information qu’un investisseur doit connaître avant de se lancer. Cette démarche n’est pas

Ce nouvel outil doit servir de fil d’Ariane dans le secteur immobilier. Ceux qui envisagent d’investir dans des appartements avec services découvriront dans quelle mesure la région convoitée est confrontée au problème du vieillissement de la population. Pour les investissements dans l’immobilier commercial, il s’agira plutôt de savoir si le pouvoir d’achat augmente ou non. Et ceux qui souhaitent acheter un appartement pour le mettre en location auront intérêt à déterminer si les demandes de permis de bâtir ne dépassent pas la hausse de la population. “Il n’est généralement pas facile de collecter ce type d’information”, souligne Xavier Carbonez. “Ceci étant, les pouvoirs publics communiquent de mieux en mieux leurs données. Il est donc possible de les rassembler et de les présenter de manière claire et condensée à l’intention des investisseurs particuliers. Cela ne peut que les aider à poser les bons choix.” Sous la responsabilité de

lecho.immo

Invest

UN ÉCOSYSTÈME POUR LE SECTEUR IMMOBILIER • L’immobilier est devenu le fer de lance de Mediafin, l’éditeur des quotidiens économiques L’Echo et De Tijd. “Nous avons créé un vaste écosystème autour de l’immobilier: tous les acteurs du secteur peuvent s’adresser à nous, de l’investisseur particulier au promoteur professionnel”, confirme Sabine Van den Eynden, Sales Manager Real Estate chez Trustmedia.

• Les équipes de rédaction de L’Echo et du Tijd suivent de près l’actualité. Et leurs lecteurs peuvent compter sur une large gamme de produits, des articles de presse aux outils de calcul en passant par des événements. Par exemple, Immo Avenue fait partie intégrante de Finance Avenue, le plus grand salon financier national dédié aux épargnants et aux investisseurs.

• Les annonceurs ont ainsi le choix parmi des solutions publicitaires toujours plus variées: annonces classiques, textes de fond, relations publiques. Par ailleurs, l’agence de relations publiques Bereal fait depuis peu partie de Mediafin. C’est un véritable écosystème qui se crée entre les lecteurs et les annonceurs par l’intermédiaire de l’éditeur Mediafin.

GESTION IMMOBILIÈRE

La technologie remplace les concierges Un concierge qui jette un œil sur les appartements des résidents, voilà qui est exceptionnel dans notre pays. Nous préférons utiliser des caméras de surveillance… et les services de start-up qui livrent des colis grâce à des solutions intelligentes.

Un concierge sympathique qui commande un taxi ou prend livraison des colis, cela se voit surtout au cinéma. “Dans le temps, on en rencontrait souvent dans les immeubles à appartements”, évoque Stefaan Leliaert, administrateur délégué de De Syndic, le département du groupe immobilier Dewaele en charge de la gestion professionnelle de copropriétés. Depuis 2016, il préside l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). “Voici 25 ans, quand j’ai commencé à travailler comme syndic à Knokke, 8 des 30 appartements de mon portefeuille disposaient d’un concierge. Aujourd’hui, ils ne sont plus que 5 sur 500.” Quels sont les avantages d’un concierge? “Une personne surveille en permanence l’immeuble. Cela peut s’avérer particulièrement utile dans des appartements à la côte, car les secondes résidences sont souvent inoccupées. Aujourd’hui, nous installons des caméras de surveillance lorsqu’un immeuble fait fréquemment l’objet d’actes de vandalisme.” “Par ailleurs, les concierges rendent certains services. Ils sont responsables de l’entretien des parties communes et des petites réparations. Imaginez que vous viviez à Bruxelles et que vous deviez faire le relevé de vos compteurs à la côte. Dans ce cas, le concierge peut s’en charger.” “À cause de l’augmentation des coûts salariaux, cependant, les propriétaires optent le plus souvent pour une société de nettoyage et installent des compteurs d’électricité numériques. Actuellement, seuls les immeubles comptant de nombreux copropriétaires qui partagent les frais ont encore un concierge. Les gens préfèrent désormais se débrouiller et rechercher des solutions sur l’internet. En tant que syndic, j’ai de moins en moins de contacts avec les copropriétaires. Dans la plupart des cas, les comptes de la copropriété peuvent être consultés en ligne.”

“Voici 25 ans, 8 des 30 immeubles à appartements de mon portefeuille disposaient d’un concierge. Aujourd’hui, ils ne sont plus que 5 sur 500.” Stefaan Leliaert, De Syndic

Les technologies font donc leur entrée dans le monde de la gestion immobilière professionnelle? “Absolument. Nous voyons émerger des startup qui proposent des solutions, par exemple de nouveaux systèmes de mesure. En utilisant des modems et des équipements de haute technologie, elles enregistrent le nombre d’ouvertures de la porte d’entrée ou de mouvements de l’ascenseur. Grâce à ces données, il est possible de gérer plus efficacement les équipes de nettoyage, de régler le chauffage dans la piscine commune, etc. Vous pouvez économiser beaucoup d’argent en utilisant ces données intelligemment.” Que devient la loge du concierge? “Cela dépend des copropriétaires. Parfois, elle est transformée en garage à vélos pour les résidents, mais le plus souvent, elle est louée. Si une majorité de copropriétaires prennent la décision de la vendre, ils ne doivent plus se rendre chez le notaire: le syndic peut signer.” “Parfois, dans ces espaces vides, de nouvelles initiatives apparaissent. À Roulers, un entrepreneur local y a installé des casiers où l’on peut

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déposer des colis pour les résidents. La réception de ces colis était autrefois assurée par les concierges, même si la plupart des résidents restaient plutôt méfiants. C’est un service relativement fréquent dans les grandes villes. À la campagne, les habitants sont plus regardants quant aux coûts générés par les nouveaux services.” Vous avez parlé de piscine. Le “wellness” a-t-il le vent en poupe? “Seuls cinq immeubles de mon portefeuille disposent d’une piscine. La réglementation est très stricte, ce qui pèse sur les coûts et en décourage plus d’un. Depuis quelques années, les appartements sont très recherchés par les seniors qui requièrent des services de soins. Auparavant, vous aviez des bâtiments résidentiels et des maisons de repos. De nos jours, il existe des solutions intermédiaires avec des pédicures ou des coiffeurs disponibles pour les résidents.” “En règle générale, plus un bâtiment est prestigieux, plus le nombre de services est important. Il s’agit surtout d’appartements habités par leurs propriétaires. Les investisseurs qui mettent leur bien en location cherchent à maintenir les coûts aussi bas que possible. Une des niches à exploiter est peut-être l’immobilier pour expatriés. La plupart du temps, ils ne restent pas longtemps dans le pays et n’ont pas envie de s’occuper de tout.” “Enfin, il existe des services très spécifiques dans l’immobilier spécialisé. Dans certaines résidences avec studios, on peut ainsi trouver un coach pour étudiants. Comme son nom l’indique, il aide les étudiants dans leurs études, donne parfois des cours particuliers, etc. Autre exemple: les ‘hôtels industriels’, en d’autres termes des immeubles multientreprises où l’on trouve un menuisier, un plombier, un électricien, etc. Dans ce cas, il faudra peut-être organiser une collecte de déchets privée.” l

VISION D’EXPERTS

Comment votre vision de l’architecture répond-elle aux nouvelles attentes?

“Une harmonie entre le bâti et l’environnement naturel” Nadia Vrancken, CEO d'Equilis Belgique

“Intérieur et extérieur se confondent” Michel Verhoeven, coordinateur de la promotion chez Kolmont “En tant que promoteur immobilier, nous étions conscients d’avoir acheté un terrain jouissant d’une situation exceptionnelle à Hasselt. C’est pourquoi nous avons adapté l’architecture de Zuidzicht aux particularités du lieu. Nos acheteurs partagent cet intérêt et cette passion, et font pour la plupart appel à des architectes d’intérieur et à des paysagistes, ce qui apporte beaucoup de cohérence à l’ensemble.” “Nous avons réussi à créer un projet architectural dont l’intérieur et l’extérieur sont en parfaite harmonie. Les paysagistes ont par exemple discuté avec les architectes et les décorateurs afin de choisir les plantes destinées aux terrasses et aux jardins sur les toits, et de créer ainsi un ensemble organique. Les habitants de Zuidzicht ont ajouté leur touche personnelle unique au projet. Nous ne pouvons qu’être admiratifs devant un tel résultat.”

"Nous répondons aux nouvelles exigences par notre sensibilité aux questions environnementales. Si je prends l'exemple du site des Deux Écluses à Seneffe, le long de l'ancien canal Bruxelles-Charleroi, nous réhabilitons un site. Nous cherchons à nous y implanter en respectant l'harmonie avec l'environnement naturel déjà présent. Ici, cette approche se traduit par une architecture très aérée. Nous avons évité les constructions monoblocs en intégrant le bâti au canal. Par cette qualité volumétrique, nous avons souhaité laisser entrer la nature à l'intérieur même des appartements. On retrouve un peu la même démarche pour le site des Papeteries de Genval où, en plus d'avoir découvert une partie de la Lasne, les façades dialoguent avec l'environnement."

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Nous avons souhaité laisser entrer la nature à l'intérieur des appartements.”

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En tant que promoteur, nous choisissons des lieux uniques.” Michel Verhoeven, Kolmont

Nadia Vrancken, Equilis

“Nous devons trouver des manières de stimuler les patients” Dirk D’herde, directeur général d’archipelago architects “L’autonomie des résidents joue un rôle tout à fait crucial, pour eux comme pour nous. Nous estimons que cette autonomie est essentielle d’un point de vue philosophique. Cela fait partie de nos valeurs. Nous partons du principe qu’il faut offrir un maximum de possibilités d’épanouissement aux personnes fragilisées.” “Aux Pays-Bas, les institutions expérimentent des dispositions de pièces adaptées afin de réduire l’importance du lit. Les études ont démontré que l’organisation routinière des soins autour du lit obligeait pratiquement les résidents à y passer la majeure partie du temps. Des personnes avec une condition physique fragile perdent des capacités physiques de manière quasiment irréversible après un alitement prolongé.” “Trouver d’autres solutions pour aménager les chambres d’hôpital traditionnelles constitue donc un véritable défi. Ces concepts doivent encourager les patients à se lever, par exemple pour participer à des activités dans des espaces communs. La tendance à la réduction maximale du séjour en hôpital découle elle aussi de ces constats.”

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L’autonomie des résidents joue un rôle tout à fait crucial, pour eux comme pour nous.” Dirk D’herde, archipelago architects

“Mettre des profils créatifs et des ingénieurs autour de la table” Pascal Legroe, CCO de VT-Invest/Volus “Avant de lancer le projet The One, nous avons travaillé avec un benchmark et un think tank. Pour le benchmark, nous avons lancé une enquête auprès des courtiers immobiliers de la région, en leur demandant quelles étaient les attentes des propriétaires d’une seconde résidence à la côte.” “À partir des résultats de l’enquête, nous avons tenté de trouver le juste équilibre entre les appartements avec une, deux et trois chambres, ce qui nous permet de nous adresser à un public-cible de 35 à 70 ans. Nous avons autant de jeunes ménages avec enfants, qui ont besoin de plusieurs chambres, que de seniors pour qui une chambre unique suffit mais qui souhaitent jouir d’un sentiment d’espace. La demande pour de grandes terrasses et des baies vitrées était claire. Nous les avons donc intégrées dans notre projet.” “Le think tank, enfin, a rassemblé autour de la table des créatifs et des ingénieurs. Grâce à cette mixité, nous sommes parvenus à un projet réalisable.”

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Un think tank permet d’associer ingénieurs et fonctions créatives.” Pascal Legroe, VT-Invest

Ours Une initiative d’Echo Connect Coordination: Florence Thibaut - Lay-out: Mediafin Creative Studio - Annonces: Trustmedia, Marjolein Vercammen - Tél. +32(0)2 422 05 33 - E-mail: marjolein.vercammen@trustmedia.be Editeur responsable: Frederik Delaplace, Avenue du Port 86c, bte 309, 1000 Bruxelles

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