Issuu

VASTGOED EXPERTS BIJLAGE VAN 13 JUNI 2019

De toekomst is slim en compact Vastgoed voor de millennials

DATA

SMART

TRENDS

Hoe veilig is uw geconnecteerde woning?

6 x technologie die van uw huis een slim huis maakt

De online versie van een openbare verkoop

Een initiatief van Tijd Connect. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

VASTGOED EXPERTS /13 JUNI 2019

TECHNOLOGIE

Een smart home is niet altijd een veilig huis Tegen 2023 zijn er wereldwijd bijna 2 miljard smart-homeapparaten. Dat biedt mogelijkheden, maar roept ook vragen op. Wie beheert die data en welke gevaren houden ze in?

mart-homeoplossingen zijn een wereldwijde veroveringstocht gestart. Slimme luidsprekers, verlichting, deurbellen, sloten, verwarmingsthermostaten, zonneweringen, beveiligingscamera’s en andere met het internet verbonden toestellen worden steeds gebruiksvriendelijker en meer betaalbaar. Al die Internet of Things-oplossingen (IoT) voor gebouwen teren op data. Ze meten het stroomverbruik, registreren wie wanneer aan de deur staat of ze analyseren wanneer iemand weggaat of aankomt. Die data sturen ze via internet doorgaans naar de cloud, een online server, waar gebruikers toegang toe hebben via hun mobiele telefoon of computer. Zo kan u de deurbel beantwoorden wanneer u niet thuis bent of de verwarming uitschakelen tijdens uw vakantie in het buitenland. DATABEHEER EN VEILIGHEID De meeste fabrikanten van smart-hometoepassingen voor particulieren beschikken over online servers. Grotere gebouwen van ondernemingen en overheden schakelen hiervoor soms hun eigen databeheersystemen in. ‘De servers van al onze slimme TaHoma-producten bevinden zich in Frankrijk’, zegt Mark Pekelharing van de smart-

‘We vinden het doodnormaal dat onze auto vertelt hoeveel energie hij reëel verbruikt. Waarom doen gebouwen dat niet?’ VINCENT VAN DEN BROECKE, Blanco Architecten

homespecialist Somfy. ‘Wij staan zelf in voor het beheer van die data. Hierdoor garanderen en beheersen we de veiligheid en de privacy van al die data van onze klanten. De strenge Europese GDPR-regels vormen hiervoor trouwens een garantie.’ Fabrikanten doen er alles aan om de veiligheid van data te verzekeren. Maar hoe zit het met de gebruikers zelf? Veel IoT-toestellen halen ze uit de doos en schakelen ze in met het standaard wachtwoord van de fabrikant: dat betekent een flink risico. ‘Wie een uniek wachtwoord instelt, verkleint een beveiligingslek’, zegt Matthias Strobbe, businessdeveloper en researcher bij HomeLab, een testruimte voor smart-homeproducten en – diensten van onderzoeksgroep IDLab, verbonden aan imec en de UGent. ‘Fabrikanten zouden ook de werking van hun toestellen kunnen verhinderen als iemand geen uniek wachtwoord gebruikt. Of ze kunnen geavanceerdere inlogmethodes toepassen zoals twee-factorauthenticatie, waarbij je twee stappen succesvol moet doorlopen om toegang te krijgen. Simpele ingrepen en richtlijnen kunnen dat mogelijk maken.’ DATAPASPOORT VOOR GEBOUWEN Hoe slim wordt vastgoed met al die data? Vincent Van Den Broecke, architect en partner bij Blanco Architecten, pleit ervoor om met data een soort paspoort voor gebouwen te ontwikkelen. ‘Vandaag hebben we het E-peil en het S-peil, maar die zijn erg arbitrair en abstract. Het zou veel bevattelijker zijn om het gemiddelde jaarverbruik van een gebouw als ijkpunt te gebruiken. Daarmee weten toekomstige bewoners perfect aan welke energiekosten ze zich mogen verwachten. Huidige

VASTGOED EXPERTS /13 JUNI 2019

74 % BELG KIEST VOOR MEER COMFORT 74 procent van de Belgen die al een smarthometoepassing kochten, deden dat in de eerste plaats om hun comfort te verhogen. Dat blijkt uit een onderzoek van Direct Research bij meer dan 1.000 landgenoten. ‘Uiteraard zijn ze ook niet blind voor de ecologische en economische pluspunten van automatisering’, zegt Mark Pekelharing van Somfy. ‘Maar daar kopen ze meestal eerst andere producten voor: zonnepanelen, warmtepompen of condensatieketels. De slimme besturing van die energiebesparende toestellen via smart-homeoplossingen, volgt vaak pas in een later stadium.’ © Getty Images

Met predictive maintenance kan je lampen, ventilatiemotoren en andere onderdelen vervangen nog voor je een defect meemaakt.

gebruikers zouden hun gedrag en verbruik kunnen bijsturen. We vinden het doodnormaal dat onze auto vertelt hoeveel energie hij reëel verbruikt, waarom doen we dat niet bij gebouwen?’ ONDERHOUDVOORSPELLING De drie experts menen dat predictive maintenance via data-automatisering weldra ook een plaats krijgt bij vastgoed. ‘Door op het juiste moment be-

paalde onderdelen als lampen, ventilatiemotoren en sensoren te vervangen, net voor het einde van hun levensduur, bespaar je tijd en kosten’, zegt Matthias Strobbe. ‘Onderdelen kan je op die manier vervangen voordat je een defect meemaakt’, zegt Vincent Van Den Broecke. ‘Toestellen nakijken zou in sommige gevallen zelfs op afstand kunnen gebeuren, zonder bezoek ter plaatse van een technicus’, besluit Mark Pekelharing.

COLOFON Een initiatief van Tijd Connect. Realisatie: Content Republic - Tel. +32(0)2 423 47 14 Advertenties: Trustmedia, Sabine Van den Eynden Tel. +32(0)2 422 05 36 E-mail: sabine.van.den.eynden@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace, Havenlaan 86c, bus 309, 1000 Brussel Tijd Connect biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De CONNECT Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

Onder de verantwoordelijkheid van

EXPERT

Als gebouwen voor u nadenken Huizen die nadenken over ventilatie, zonnewering en verbruik. Flexibele gebouwen die mee evolueren met de levensstijl van de bewoners. Gevels met klikbare materialen. Dat zijn geen verre toekomstdromen, binnenkort is het realiteit. Vlaamse Poort ontwikkelt en bouwt luxueuze appartementen en kantoren op triple A-locaties. Een projectontwikkelaar bouwt vandaag slim, met het oog op morgen, vindt CEO Marc Van denabeele. ‘Wij bouwen slimme casco’s, skelet gebouwen waarbij alle binnenwanden niet- dragend zijn. Op die manier kan je een indeling maken à la tête du client en evolueren gebouwen mee met de klant. Je kan de interne indeling dus veranderen naargelang de behoefte verandert, bijvoorbeeld als de kinderen het huis verlaten. De woning groeit mee met de koper.’ ‘Daarnaast denken we na over zogenoemde “gordijngevels”, die op termijn aanpasbaar zijn. De markt evolueert naar gevelpanelen met hernieuwbare materialen die geklikt, afgenomen en herplaatst kunnen worden. Deze kliksystemen met bakstenen die je zoals legoblokjes in elkaar klikt - bestaan al. Maar ze zijn nu nog te duur en dus is het niet uitvoerbaar.’ COMFORT, COMFORT, COMFORT De bouwsector is de jongste vijf jaar enorm geëvolueerd, beklemtoont Marc Van denabeele. ‘Mensen willen steeds meer comfort, waarbij een appartement voor jou begint na te denken over verwarming, verluchting, koeling en verbruik. Water, elektriciteit en gas worden voortdurend duurder en steden en gemeenten willen af van de fossiele brandstoffen. Daarom investeren wij in geothermie of aardwarmte, warmte pompen en zonnepanelen. We recupereren ook

warmte die we terug in het appartement brengen.’ ‘Alles wordt aan elkaar gekoppeld via een slim domoticasysteem. Slimme apps regelen de zonnewering en luchtvochtigheid, ook als je buitenshuis bent. Zelfs het water recupereren we via de daken. En apps laten de wasmachine draaien als het algemeen waterverbruik laag is en het water dus goedkoper is.’ MINDER BETON, MEER DEELWAGENS Een projectontwikkelaar moet ook nadenken over slimme mobiliteit, ook al zijn ze verplicht om veel ondergrondse parkings te bouwen. ‘Er zijn te veel parkings. En dat is een verspilling van ruimte’, vindt Marc Van denabeele. ’10 procent wordt niet verkocht. Binnenstedelijk kun je die nog aan de buurt geven, maar buiten de steden ligt dat moeilijker. We onderzoeken nu of we parkings op termijn kunnen ombouwen tot kantoren. Dat vraagt een enorme visiewijziging, ook van de overheid. Als auto’s zelfrijdend worden en drones onze boodschappen thuisbrengen, moeten we onze gebouwen weer anders ontwerpen. Daar moet je nu al over nadenken. En onze casco’s met afklikbare gevels spelen daar op in.’

‘Mensen willen steeds meer comfort, waarbij een appartement voor jou begint na te denken over verwarming, verluchting, koeling en verbruik.’ MARC VAN DENABEELE, CEO Vlaamse Poort

Project Antigoon aan de Schelde in Antwerpen.

Project Aequor op het Eilandje in Antwerpen.

Onder de verantwoordelijkheid van

EXPERT

Multifunctioneel bouwen met diensten van een hotel Ergens verblijven op de middellange termijn. Het is een concept dat starters en expats aanspreekt en waarvoor projectontwikkelaar CANDOR een unieke formule uitbouwde.

‘We spelen in op het gat in de markt in Antwerpen om optimaal ingedeelde appartementen aan te bieden, aangevuld met gemeenschappelijke ruimtes, zoals een fitnesszaal of een coworkingspace', vertelt Dirk De Loose, technisch directeur Vlaanderen bij CANDOR. ‘We richten ons vooral op die groep mensen die ergens te lang blijven om een hotelkamer te boeken, maar te kort om een woning te kopen’, zegt De Loose. ‘Die mensen hebben andere verwachtingen van een woonplek. Flexibiliteit is voor hen essentieel.’ VERLENGSTUK VAN SERVICES Comfortabel wonen met on-demanddiensten: die combinatie werkt voor starters en expats. ‘Initium zal bestaan uit 1-, 2- en 3-slaapkamer appartementen en een hotel. Die mix biedt een belangrijk voordeel: residentieel wonen én gebruikmaken van alle diensten die het hotel biedt’, zegt De Loose. ‘Bewoners moeten bijvoorbeeld niet zelf op zoek naar schoonmaakhulp, maar haken in op die van het hotel. Ze moeten geen fitnessabonnement kopen, maar gebruiken de gemeenschappelijke fitnessruimte.’ Het project speelt in op efficiëntie en gemeenschap-

pelijke ruimtes delen. Vooral de nieuwe generatie is daar vragende partij voor. ‘Logisch’, denkt Dirk De Loose, technisch directeur Vlaanderen bij CANDOR. ‘Waarom zou je een aparte wasruimte hebben, als je maar een keer per week wast? Wij ruilen alle overbodige ruimtes in voor meer wooncomfort. Daaraan koppelen we de juiste diensten, zoals een wasbar. Of er is bijvoorbeeld ook een lounge die je kunt creëren wanneer je een grotere groep mensen uitnodigt. Zo bundelen we verschillende functies in één gebouw, waarvoor de bewoner alleen betaalt als hij ze gebruikt.’ Het smartphonescherm wordt ondertussen een zesde zintuig. ‘Via een app die we zelf ontwikkelden, bestellen bewoners bepaalde diensten. Of melden ze defecten, zoals een lekkende kraan. Nieuwe generaties vinden dat steeds meer vanzelfsprekend.’ DUURZAAM AAN DE BASIS Flexibel en compact wonen met diensten op maat van de bewoner is de toekomst binnen de vastgoedmarkt. Hierbij moet duurzaamheid centraal staan, en dat start bij de locatie. ‘We blijven binnenstedelijk waarbij we zoveel mogelijk verouderde gebouwen afbreken of herbestemmen, de bodem saneren en duurzame gebouwen in de plaats zetten.’

Initium in Antwerpen zal bestaan uit residentiële appartementen en een hotel.

‘We blijven inzetten op de behoeftes van onze primaire doelgroepen: starters en expats. Met de juiste diensten op het juiste moment.’ DIRK DE LOOSE, technisch directeur Vlaanderen bij CANDOR

CANDOR start in september 2019 met de bouw van Initium, maar de commercialisatie is al gestart. ‘We zijn ervan overtuigd dat dit een succesrecept is. We blijven inzetten op de behoeftes van onze primaire doelgroepen: starters en expats. Met de juiste diensten op het juiste moment.’

VASTGOED EXPERTS /13 JUNI 2019

SMART

Technologie voor het slimme huis van nu en morgen Slimme technologie in en rond het huis wordt mainstream. De komende drie jaar worden wereldwijd meer smart-homeoplossingen dan smartphones verkocht. Een greep uit het aanbod. FRISSE LUCHT Woningen en appartementen zijn steeds meer luchtdicht en beter geïsoleerd. Dat verhoogt de nood aan verseluchttoevoer en de afvoer van vervuilde binnenlucht. Een slim ventilatiesysteem doet dat automatisch. Het analyseert de luchtkwaliteit binnen en stemt daar de aan- en afvoer op af. Smart ventilation meet met geïntegreerde sensoren de luchtkwaliteit. De nieuwste systemen, zoals die van Svensa, analyseren vocht, aanwezigheid en geur. Ook de koppeling met een smartphoneapp is mogelijk.

VEILIGE E-BIKEPARKING Elektrische stadsfietsen, e-mountainbikes en speedpedelecs: duurzaam vervoer is flink in opmars. Daar horen slimme parkeeroplossingen bij. Bikeep bedacht een fietsenrek dat via een app of toegangskaart met chip toegankelijk is, zodat alleen huisgenoten, medewerkers of huurders er gebruik van kunnen maken. Optioneel gecombineerd met een zonnepaneel als stroombron. Stal- en laadoplossingen voor elektrische fietsen groeien ook naar elkaar toe. Zo ontwikkelde een onderzoeksteam aan de KU Leuven een universeel stalsysteem dat e-bikes tegen diefstal beveiligt en tegelijk de batterij bijtankt.

VERBORGEN EYECATCHERS Fauteuils met geïntegreerde usb-poorten om uw smartphone op te laden, salontafels die zich elektrisch laten omvormen tot een laptopwerkblad, boekenrekken en zelfs lampen met een ingewerkte muziekinstallatie. Smart-hometoepassingen zitten steeds vaker verborgen in meubilair. LG brengt eind dit jaar de eerste oprolbare televisie op de markt. Het scherm verdwijnt volledig in het tv-meubel. Ook Samsung werkt aan een oprolbare variant.

VASTGOED EXPERTS /13 JUNI 2019

INNOVATIEVE ENERGIEOPLOSSINGEN Een van de grootste slimmestroominnovaties de komende jaren ligt in hernieuwbare energieopslag. Dat kan in batterijen: stroom van zonnepanelen wordt bij overproductie tijdens zonnige periodes bewaard en later bij een tekort aangewend. Maar het kan nog slimmer. Solenco werkt aan een oplossing die het overschot aan elektriciteit van zonnepanelen gebruikt voor de CO2-neutrale productie van waterstof. Dat gas bewaart zeer lang en kunt u inzetten voor stroom en warmte. De combinatie van zonnepanelen en waterstof levert het hele jaar door voldoende energie voor een gemiddelde woning.

INTUÏTIEVE DIGITALE COMMUNICATIE Hoe houdt u al die slimme huistechnologie overzichtelijk en gebruiksvriendelijk? Door ze te monitoren en aan te sturen via één platform. Enter: de smart home hub, waarvan Google Home en Amazon Echo de bekendste zijn. Deze slimme speakers koppelen uw gesproken commando’s aan acties: doe het licht aan, vergrendel de voordeur, open de garagepoort, bestel online een afhaalmaaltijd. Almaar meer slimme huisapparaten zijn ermee compatibel.

NOOIT MEER THUISBLIJVEN VOOR PAKJES Een bewoner die de voordeur voor een koerier op afstand opent, om zijn pakje te ontvangen. Bpost testte het eind vorig jaar uit samen met onlinewinkel Zalando. Een alternatief hiervoor zijn slimme brievenbussen. Zo geeft Parcer koeriers via een code die u toevoegt op de adressticker toegang tot uw postvak. Bij afgifte ontvangt u een smartphonebericht. Ook ParcelHome werkt met koeriercodes: bij thuiskomst opent u de brievenbus via de app. Vaak in het buitenland? Dan is een virtual mailbox misschien handig. BPM-Lux scant uw fysieke briefwisseling, zodat u die eender waar online kunt lezen.

VASTGOED EXPERTS /13 JUNI 2019

TRENDS

Klik en verkocht Een huis kopen? Dat kan in enkele muisklikken. Biddit, het online verkoopplatform van de Belgische notarissen, is de digitale evenknie van de openbare verkoop. Ook een akte afsluiten kan via videoconferentie.

wat kleiner. Het is vooral nuttig als iemand een tweede verblijf aan zee of in de Ardennen koopt. Over de veiligheid hoeven cliënten zich geen zorgen te maken. Alle notariskantoren zijn via het beveiligde netwerk BNN met elkaar verbonden.’

Elke vastgoedtransactie in ons land moet langs de notaris. Die ziet erop toe dat de verkoop juridisch correct verloopt en dat de koper op beide oren kan slapen. ‘Dat proces is al lang niet meer de archaïsche papierwinkel van weleer’, zegt Jan Sap, directeur-generaal van Fednot, de Federatie van het Notariaat. ‘Twintig jaar geleden lanceerden we eNotariaat, een afgesloten en beveiligd platform waarop notarissen gegevens uitwisselen, onder elkaar en met de overheid. De registratie van notariële aktes gebeurt nu bijvoorbeeld volledig digitaal.’ GEEN VERRE VERPLAATSING NODIG Sinds eind mei is het ook mogelijk om een notariële akte te laten verlijden via videoconferentie. ‘Daarmee kunt u een koop afsluiten zonder al te grote verplaatsingen. Koper en verkoper zitten in het kantoor van hun notaris. Vandaar volgen ze de toelichting en het voorlezen van de akte via videoconferentie. Dat bespaart tijd en maakt de ecologische voetafdruk van de transactie weer

ONLINE VERKOOPPLATFORM Uit cijfers van Fednot blijkt dat vier op de tien vastgoedtransacties gebeuren door kopers onder de 35 jaar. ‘Dat was een van de redenen om Biddit te lanceren, een online verkoopplatform. Sinds we er in september mee gestart zijn, werden al 1.080 woningen aangeboden op Biddit. Zo’n driekwart is effectief verkocht’, geeft Sap mee. ‘De instelprijs legt de verkoper vast in overleg met de notaris. De biedingen van de kandidaatkopers zijn bindend, waardoor de verkoper zeker is dat het om een ernstig bod gaat. Als geen enkel bod aan de vooropgestelde prijs voldoet, kan de verkoper altijd beslissen om zijn woning niet via Biddit te verkopen.’ De koper blijft tijdens het volledige biedproces anoniem, zowel voor de verkoper als voor de andere bieders. ‘Bovendien hoeft de hoogste bieder geen drie tot vier maanden te wachten voor hij in zijn nieuwe woning kan. Na de definitieve toewijzing heeft de koper zes weken om te betalen. Hij draait ook niet op voor extra kosten, zoals dat wel het geval is bij een klassieke openbare verkoop.’

‘Als geen enkel bod aan de vooropgestelde prijs voldoet, mag de verkoper beslissen om zijn woning niet via Biddit te verkopen.’ JAN SAP, Directeur-generaal Fednot

EXPERT

VASTGOED EXPERTS /13 JUNI 2019

‘SLIMME INNOVATIES ZULLEN HET COMFORT VERHOGEN’ HOE ZIET HET VASTGOED van de toekomst eruit? Houden projectontwikkelaars nu al rekening met de noden van de millennials? En is de heerschappij van Koning Auto echt voorbij? ‘Straks hebben we zelfrijdende auto’s en drones en moeten we onze gebouwen weer anders ontwerpen. Daar moet je nu al over nadenken.’

MARC VAN DENABEELE - CEO Vlaamse Poort Jongeren willen kwaliteit en comfort. Creëer met een minimum aan ruimte een maximum aan doorzichtigheid en architecturale ruimte. Wij investeren liever in fietsvoorzieningen dan in betonnen parkings. Lees ook blz 4: 'Als gebouwen voor u nadenken'

DIRK DE LOOSE - Technisch directeur Vlaanderen bij CANDOR Millennials willen alles on-demand en zijn ongeduldiger. Compacter wonen? Ja, maar wel met meer comfort. We moeten ons voorbereiden op de intrede van de deeleconomie.

Lees ook blz 5: 'Multifunctioneel bouwen met diensten van een hotel'

HOE SPEELT U IN OP DE VERANDERENDE VASTGOEDBEHOEFTES VAN DE MILLENNIALS? Marc Van denabeele: ‘Jongeren willen kwaliteit en comfort en zijn heel goed op de hoogte van de energieprestatie van een gebouw, de zonnewering, ventilatie,… Tegelijkertijd moet een woning betaalbaar blijven, want de grondprijzen blijven stijgen. We moeten dus kleiner en compacter bouwen, omdat de bouwprijs per vierkante meter duurder is en de comforteisen heel hoog liggen. Slimme innovaties zullen dat comfort verhogen. Millennials willen dat hun huis voor hen nadenkt.’

meer in de hoogte én vooral op de juiste plaatsen bouwen, bij voorkeur dus binnenstedelijk en niet midden in een wei, waar je ver van alle winkels en scholen verwijderd bent.’

Dirk De Loose: ‘Millennials willen alles on-demand. Ze bestellen een pizza, een taxi of een microgolfoven via het kleine scherm van hun smartphone. Dat betekent dat ze een bepaalde standaard gewoon zijn en dus ook ongeduldiger zijn. Wij bieden reeds een app aan waarmee bewoners services kunnen boeken, zoals strijkdiensten, schoonmaakhulp of een klusjesman. Die willen we nog uitbreiden, zodat kandidaat-huurders voor hun bezoek aan een woning al een virtuele tour kunnen maken.’

IN WELKE MATE HOUDT U REKENING MET SMART MOBILITY BIJ DE ONTWIKKELING VAN SMART BUILDINGS? Dirk De Loose: ‘Alles start bij het ontwikkelen van projecten in de nabijheid van het openbaar vervoer. Maar we gaan verder. We schakelen over naar een concept waarbij we deelauto’s en -fietsen aanbieden in onze residenties. Want is een eigen wagen nog nuttig, als je weet dat die 95 procent van de tijd stilstaat? Zeker in een stedelijk gebied zien we de deeleconomie stevig oprukken. En daar spelen we maar beter op in.’

VOLGENS TRENDWATCHERS GAAN WE STEEDS COMPACTER WONEN. WAT IS DE GROOTSTE UITDAGING OM AAN DIE NIEUWE WOONVORM TE BEANTWOORDEN? Marc Van denabeele: ‘Nieuwe woonvormen ontwerpen, waarbij met een minimum aan ruimte een maximum aan doorzichtigheid en architecturale ruimte wordt gecreëerd. Ontwerp ook zwevende tuinen en daken als ontmoetingsplekken. Le Corbusier pionierde daar al mee. We moeten zeker

Dirk De Loose: ‘De overheid moet ook mee zijn. Mensen zijn bereid om compacter te wonen, als hun woonkwaliteit erop vooruitgaat. Bovendien krijgen we steeds meer kleine gezinnen. Wij willen onze gebouwen graag afstemmen op hun noden. Maar de regels rond de minimale oppervlakte zijn nog niet aangepast.’

Marc Van denabeele: ‘Wie een elektrische wagen heeft, krijgt bij ons een korting op zijn appartement. We plaatsen elektrische laadpalen. En we investeren in state-of-the-art fietsen, fietsenstallingen en -liften en deelwagens voor de gemeenschap van eigenaars. Bovendien: straks hebben we zelfrijdende auto’s en drones en moeten we onze gebouwen weer anders ontwerpen. Daar moet je nu al over nadenken.’

OP ZOEK NAAR

NIEUW VASTGOED? Surf naar www.tijd.immo/invest en breng met één klik alle investeringsprojecten in kaart.

Invest

Surf naar www.tijd.immo/invest