Immo Experts juin 2019

IMMO EXPERTS SUPPLÉMENT DU 13 JUIN 2019

L'avenir sera intelligent et compact L'immobilier pour les millennials

DATA

SMART

TENDANCES

Votre maison connectée est-elle vraiment sûre?

6 technologies pour rendre votre maison intelligente

L'équivalent numérique d'une vente publique

Une initiative d’Echo Connect. Excluant la responsabilité de l’Echo.

IMMO EXPERTS /13 JUIN 2019

TECHNOLOGIE

Une smart home n’est pas toujours une maison sûre Selon le bureau d’études Strategy Analytics, près de 2 milliards d’appareils smart home seront vendus d’ici à 2023. Ces dispositifs soulèvent néanmoins plusieurs questions. Qui gère ces données? Et quels risques impliquent-elles?

De plus en plus conviviales et abordables, les solutions smart home se sont lancées à la conquête du monde. Enceintes, éclai rage, sonnettes, serrures, thermostats, protections solaires, caméras de sécurité et autres appareils connectés et intelligents: toutes ces solutions IoT (internet des objets) pour bâtiments se nourrissent de données. Elles mesurent la consommation électrique, enregistrent qui se présente devant la porte et quand, analysent les entrées et sorties. Généralement, elles transmettent ces données via l’internet vers le cloud, un serveur en ligne auquel les utilisateurs ont accès où qu’ils se trouvent grâce à leur téléphone mobile ou à un ordinateur. Il est ainsi possible de répondre quand quelqu’un sonne à la porte même si vous n’êtes pas chez vous, ou d’éteindre le chauffage quand vous êtes en vacances. GESTION DES DONNÉES ET SÉCURITÉ La plupart des fabricants d’applications smart home pour particuliers disposent de serveurs en ligne, tandis que de plus grands bâtiments d’entreprises et d’autorités publiques possèdent

“Nous trouvons parfaitement normal que les voitures affichent la quantité d’énergie qu’elles consomment réellement. Pourquoi pas les bâtiments?” VINCENT VAN DEN BROECKE, Blanco Architecten

parfois leur propre système de gestion de données. “Le serveur des produits intelligents TaHoma se trouve en France”, insiste Mark Pekelharing au sein du spécialiste smart home Somfy. “Nous gérons nous-mêmes ces données. Nous nous assurons de leur sécurité ainsi que du respect de la vie privée de nos clients. Les règles européennes très strictes du RGPD constituent d’ailleurs une garantie à cet égard.” Les fabricants mettent tout en œuvre pour sécuriser les données. Qu’en est-il des utilisateurs? La plupart des acquéreurs d’appareils IoT se contentent de les sortir de leur boîte et de les connecter avec le mot de passe standard du fabricant. Cela représente un énorme risque. “Ceux qui paramètrent un mot de passe unique comblent une faille de sécurité”, souligne Matthias Strobbe, Business Developer & Researcher chez HomeLab, le banc d’essai pour les produits et services smart home du groupe de recherche IDLab, lié à l’imec et à l’UGent. “Les fabricants pourraient aussi bloquer leurs appareils si quelqu’un n’utilise pas de mot de passe unique. Et appliquer des méthodes de connexion avancées, telles que l’authentification à double facteur, un système qui oblige à franchir deux étapes avec succès pour avoir accès à l’appareil. Des interventions et des directives simples pourraient le permettre.” UN PASSEPORT DE DONNÉES POUR LES BÂTIMENTS À quel point toutes ces données rendent-elles les immeubles intelligents? Vincent Van Den Broecke, architecte et partenaire chez Blanco Architecten, plaide en faveur du développement d’une sorte de passeport pour les bâtiments. “Aujourd’hui, on a le niveau E et le niveau S mais ils sont très

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74 % LE BELGE OPTE POUR LE CONFORT 74% des Belges qui ont acheté une application smart home l’ont fait en premier lieu pour le confort, révèle une enquête menée par Direct Research auprès de plus de 1.000 compatriotes. “Lorsque leur préoccupation première porte sur les avantages écologiques et économiques de l’automatisation, ils achètent d’abord panneaux solaires, pompes à chaleur et autres chaudières à condensation”, souligne Mark Pekelharing (Somfy). “Le contrôle intelligent via des solutions smart home n’intervient qu’ensuite.” © Getty Images

Grâce à la maintenance prédictive, on peut remplacer les ampoules, les moteurs des ventilateurs et les capteurs juste avant la fin de leur durée de vie.

arbitraires et abstraits. Prendre comme référence la consommation annuelle moyenne d’un bâtiment serait beaucoup plus compréhensible. Les futurs occupants connaîtront ainsi les frais d’énergie auxquels ils peuvent s’attendre. Et les occupants actuels pourraient modifier leur comportement et leur consommation. Nous trouvons parfaitement normal que les voitures affichent la quantité d’énergie qu’elles consomment réellement. Pourquoi pas les bâtiments?” MAINTENANCE PRÉDICTIVE La maintenance prédictive aura bientôt une place dans le secteur immobilier via l’automatisation

des données, soulignent de concert les trois experts. “En remplaçant certains éléments comme les ampoules, les moteurs des ventilateurs et les capteurs au moment adéquat, juste avant la fin de leur durée de vie, vous gagnez du temps et de l’argent”, illustre Matthias Strobbe. “Vous pourrez ainsi remplacer des éléments avant qu’une défaillance survienne”, embraie Vincent Van Den Broecke. “Dans certains cas, il sera même possible d’assurer la surveillance des appareils à distance, sans la visite d’un technicien sur place”, conclut Mark Pekelharing.

OURS Une initiative d’Echo Connect. Réalisation : Content Republic - Tél. +32(0)2 423 47 14 Annonces : Trustmedia, Sabine Van den Eynden Tél. +32(0)2 422 05 36 E-mail: sabine.van.den.eynden@trustmedia.be Editeur responsable : Frederik Delaplace, Avenue du Port 86C, bte 309, 1000 Bruxelles

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Quand les bâtiments réfléchissent pour vous Des maisons qui pensent à la ventilation, à la protection contre le soleil et à la consommation. Des bâtiments flexibles qui évoluent avec le style de vie de leurs occupants. Des façades en matériaux clipsables. N’y voyez pas un récit de science-fiction: ce sera bientôt la réalité. Vlaamse Poort développe et construit des appartements et bureaux luxueux à des emplacements “triple A”. Tout promoteur se doit désormais de construire intelligent et avec une vision d’avenir, estime son CEO, Marc Van denabeele. “Nous construisons des gros œuvres intelligents, des bâtiments où aucun mur intérieur n’est porteur. Il est ainsi possible d’organiser les pièces selon le goût du client et de faire vivre le bâtiment avec lui. On peut modifier la répartition interne de certaines pièces en fonction de l’évolution de ses besoins, notamment quand les enfants quittent la maison… L’habitation change avec son propriétaire.” “Nous travaillons par ailleurs sur des ‘façades rideaux’ adaptables. Le marché tend vers des panneaux de façade en matériaux renouvelables qui peuvent être clipsés, enlevés et remplacés. Ces systèmes de fixation – avec des briques que l’on assemble comme des pièces de Lego – existent déjà. Mais au vu de leur prix élevé, leur utilisation à grande échelle n’est pas encore réaliste.” CONFORT, CONFORT, CONFORT Le secteur de la construction a considérablement progressé ces cinq dernières années, souligne Marc Van denabeele. “Les gens veulent de plus en plus de confort, avec par exemple des appartements qui commencent à réfléchir eux-mêmes au chauffage, à l’aération, au refroidissement et à la consommation. Les tarifs de l’eau, de l’électricité et du gaz ne cessent d’augmenter, tandis que les villes et communes souhaitent se débarrasser des combustibles fossiles. C’est pourquoi nous investissons dans la géothermie – l’exploitation de la chaleur de la terre –, les pompes à

chaleur et les panneaux solaires. Nous récupérons également de la chaleur que nous réinjectons dans l’appartement.” “Toutes ces fonctions sont interconnectées par le biais d’un système domotique intelligent. Des applications smart règlent la protection solaire et l’humidité de l’air, y compris en l’absence des occupants. Nous recueillons l’eau de pluie via les toitures. Et des applications font tourner la machine à laver quand la consommation d’eau générale est basse et que l’eau est donc moins chère.” MOINS DE BÉTON, PLUS DE VOITURES PARTAGÉES Le développeur de projets doit enfin réfléchir à la mobilité intelligente, qu’il soit ou non tenu de construire de nombreux parkings souterrains. ”Il y a trop de parkings, c’est un gaspillage d’espace”, juge Marc Van denabeele. “Environ 10% des places de stationnement ne sont pas vendues. En centreville, il est possible de les donner au quartier, mais en dehors de la ville, c’est plus compliqué. Nous étudions à présent la possibilité de convertir à terme les parkings en bureaux. Cela exige un changement total de vision, y compris de la part de nos autorités. Si les voitures deviennent autonomes et que des drones nous livrent nos courses à domicile, nous devrons modifier la manière dont nous concevons nos bâtiments. Il faut y réfléchir dès maintenant. L’ossature avec façade clipsable est une réponse à cette évolution.”

"Les gens veulent de plus en plus de confort, avec par exemple des appartements qui commencent à réfléchir eux-mêmes au chauffage, à l’aération, au refroidissement et à la consommation." MARC VAN DENABEELE, CEO de Vlaamse Poort

Le projet Antigoon le long de l’Escaut à Anvers.

Le projet Aequor dans le quartier Het Eilandje, près du Museum aan de Stroom à Anvers.

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Constructions multifonctionnelles avec services hôteliers Choisir un lieu de vie pour quelques mois ou quelques années: ce concept séduit les jeunes et les expatriés, pour qui le promoteur immobilier CANDOR a développé une formule unique.

“Nous répondons à la lacune du marché anversois de manière optimale avec des appartements aménagés, complétés par des espaces communs comme une salle de fitness et un espace de coworking“, détaille Dirk De Loose, directeur technique en Flandre chez CANDOR. “Nous nous adressons surtout aux personnes qui restent trop longtemps au même endroit pour résider à l’hôtel, mais dont le séjour est trop court pour justifier l’achat d’un bien. Ces personnes ont des exigences particulières en matière de logement. La flexibilité, notamment, est un critère essentiel.” SERVICES À LA DEMANDE Vivre dans un lieu confortable doté de services à la demande: cette combinaison est idéale pour les jeunes et les expatriés. “Le projet Initium, à Anvers, comprendra des appartements avec 1, 2 ou 3 chambres à coucher et un hôtel”, illustre Dirk De Loose. “Cette mixité présente un avantage important: elle permet de vivre ‘normalement’ tout en bénéficiant de la disponibilité des services de l’hôtel. Par exemple, les résidents n’auront pas à chercher eux-mêmes une aide-ménagère, car ils pourront faire appel au service d’entretien de l’hôtel. Tout comme ils ne devront pas souscrire un abonnement à un club de fitness, puisqu’ils pourront profiter de la salle de fitness commune de l’immeuble.”

Le projet mise sur l’efficacité et le partage de certains espaces. La jeune génération est particulièrement friande de ce type de services. “Et c’est logique”, estime Dirk De Loose, directeur technique pour la Flandre chez CANDOR. “Vous n’avez pas besoin d’une buanderie privative si vous lavez votre linge une fois par semaine. Nous convertissons tous les espaces superflus afin d’améliorer le confort. Et nous y ajoutons les services les plus adaptés, comme un Wasbar. Nous prévoyons également la possibilité de créer un lounge pour recevoir un grand nombre d’invités. Nous associons ainsi plusieurs fonctions dans un seul bâtiment. Les résidents ne paient que pour les services qu’ils utilisent.” Par ailleurs, les smartphones sont quasiment devenus une seconde nature pour la plupart d’entre nous. “Les résidents peuvent commander des services et signaler certains problèmes – tel un robinet qui fuit – via une app que nous avons nous-mêmes mise au point. Ce système répond clairement au mode de fonctionnement des jeunes générations.” DURABLE DÈS LA CONCEPTION À l’avenir, le marché immobilier devrait tendre vers un habitat flexible, compact et sur mesure. Et la durabilité devrait y occuper une place tout à fait centrale, en commençant par la situation géogra-

Le projet Initium, à Anvers, comprendra des appartements résidentiels et un hôtel.

“Nous continuons à miser sur les exigences de notre principal publiccible, les jeunes et les expatriés. En leur offrant les services ad hoc au moment ad hoc.” DIRK DE LOOSE, directeur technique en Flandre chez CANDOR

phique du bien. “Nous restons en ville où nous réaffectons ou démolissons d’anciens immeubles, nous assainissons les sols et nous construisons de nouveaux immeubles durables”, indique encore Dirk De Loose. Si le lancement de la construction du projet Initium est prévu pour septembre 2019, la commercialisation des logements a d’ores et déjà débuté. “Nous sommes convaincus que nous disposons de la bonne formule. Nous continuons à miser sur les exigences de notre principal public-cible, les jeunes et les expatriés. En leur offrant les services ad hoc au moment ad hoc.”

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SMART

Six technologies pour rendre votre maison intelligente Les technologies smart s’imposent dans et autour des maisons. Un marché potentiel de 155 milliards de dollars, selon Strategy Analytics. Petit coup d’œil sur des solutions d’aujourd’hui et de demain. UN VENT NOUVEAU SUR LA QUALITÉ DE L'AIR Les maisons et appartements sont de plus en plus étanches à l’air et de mieux en mieux isolés. Cela accroît la nécessité d’importer de l’air frais et d’évacuer l’air intérieur. Un système de ventilation intelligent analyse la qualité de l’air intérieur à l’aide de capteurs, et adapte les entrées et sorties d’air à l’aune des résultats. Les systèmes les plus récents, comme celui de Svensa, mesurent notamment l’humidité, la présence et l’odeur. Une connexion avec une application sur smartphone est possible pour des fonctions comme la planification, le réglage de l’intensité et les performances.

PARKING SÉCURISÉ POUR VÉLOS ÉLECTRIQUES Vélos de ville électriques, e-mountain bikes et speed pedelecs: le deux-roues est un moyen de transport durable en plein essor. Cela implique des solutions de stationnement intelligentes. Bikeep a imaginé un rangement pour vélos exclusivement accessible via une application ou une carte d’accès avec puce; en option, il peut être combiné à un panneau solaire comme source d’électricité. Et une équipe de recherche de la KU Leuven a développé un système de parking universel qui protège chaque vélo électrique contre le vol tout en rechargeant la batterie.

LES JOYAUX CACHÉS DU MOBILIER INTELLIGENT Des fauteuils avec ports USB intégrés pour recharger votre smartphone, une table de salon qui se transforme automatiquement en poste de travail pour ordinateur portable, des bibliothèques et même des lampes avec une installation audio intégrée… Les applications smart home se cachent aussi dans le mobilier. LG proposera à la fin de cette année le premier téléviseur enroulable au monde. Une pression de bouton suffit pour faire disparaître l’écran OLED dans le meuble de télévision. Samsung planche lui aussi sur un téléviseur de ce type.

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SOLUTIONS ÉNERGÉTIQUES SMART L’une des plus grandes innovations en matière d’électricité intelligente réside dans le stockage d’énergie renouvelable. Il est possible de faire mieux que d'utiliser des batteries. L’entreprise belge Solenco Power met la dernière main à une solution qui affecte l'excédent d'électricité produit par des panneaux solaires à la production CO2-neutre d’hydrogène. Ce gaz se conserve très longtemps et peut être employé pour produire de l’électricité ou de la chaleur pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire. La combinaison de panneaux solaires et d’hydrogène assurerait l’approvisionnement en énergie d’une maison moyenne. Une connexion internet prend en charge le suivi à distance et les mises à jour logicielles.

COMMUNICATION INTUITIVE La meilleure manière de conserver la maîtrise de ces technologies domestiques intelligentes est d’en confier les commandes à une plateforme unique. Bienvenue dans l’univers des hubs smart home, dont les plus connus sont Google Home et Amazon Echo. Ces enceintes intelligentes associent vos commandes vocales à des actions: allumer la lumière, ouvrir la porte du garage, etc. Le nombre d’appareils domestiques intelligents compatibles ne cesse de croître. Certains modèles disposent d’un écran semblable à celui d’une tablette.

DES BOÎTES AUX LETTRES INTELLIGENTES Un particulier ouvre sa porte d’entrée à distance et se fait ainsi livrer un colis à domicile: Bpost a testé cette méthode fin 2018 avec la boutique en ligne Zalando. Les boîtes aux lettres intelligentes constituent une alternative à ce système. Parcer permet ainsi aux livreurs d’accéder à votre boîte aux lettres via un code que vous ajoutez sur l’autocollant de l’adresse; lorsque votre colis vous est livré, vous recevez un message sur votre smartphone. Vous résidez souvent à l’étranger? BPM-Lux scanne votre correspondance physique pour vous afin que vous puissiez la lire en ligne, où que vous vous trouviez.

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TENDANCES

Vendu en un clic Acheter une maison? C’est possible en quelques clics. Biddit, la plateforme des notaires belges, est l’équivalent numérique de la vente publique. On peut même passer un acte par vidéoconférence. l’empreinte écologique de la transaction. C’est surtout utile lorsqu’une personne s’offre une résidence secondaire à la mer ou dans les Ardennes. Les clients n’ont aucune inquiétude à avoir en matière de sécurité: tous les bureaux de notaire sont interconnectés via le réseau sécurisé RNS.”

Dans notre pays, toutes les transactions immobilières doivent être exécutées devant un notaire. Celui-ci veille à ce que la vente soit correcte du point de vue juridique et à ce que l’acheteur puisse dormir sur ses deux oreilles. “Ce processus n’est plus la formalité administrative d’antan, loin de là”, se réjouit Jan Sap, CEO de Fednot, la Fédération royale du notariat belge. “Voici 20 ans, nous avons lancé eNotariat, une plateforme fermée et sécurisée sur laquelle les notaires échangent des informations, entre eux et avec les pouvoirs publics. Actuellement, l’enregistrement des actes notariés s’effectue par exemple de manière entièrement numérique.” PLUS BESOIN D’EFFECTUER DES DÉPLACEMENTS LOINTAINS Depuis la fin du mois de mai, il est même possible de passer un acte notarié par vidéoconférence. “Vous pouvez ainsi conclure un achat sans devoir effectuer de déplacements trop lointains. L’acquéreur et le vendeur se trouvent dans le bureau de leurs notaires respectifs, où ils suivent l’explication et la lecture de l’acte par vidéoconférence. Outre un gain de temps évident, ce système réduit

PLATEFORME DE VENTE EN LIGNE Selon les chiffres de Fednot, quatre transactions immobilières sur dix impliquent des candidats à l’achat âgés de moins de 35 ans. “C’était l’une de nos motivations au moment de lancer la plateforme de vente en ligne Biddit”, précise Jan Sap. “Depuis que nous l’avons mise en service en septembre, 1.080 logements ont déjà été proposés sur Biddit, et trois quarts d’entre eux ont trouvé preneur.” “Le vendeur fixe le montant de la mise à prix en concertation avec le notaire. Les offres des candidats acquéreurs étant contraignantes, le vendeur est certain qu’il s’agit de propositions sérieuses. Si aucune offre n’atteint le prix proposé, le vendeur peut toujours décider de ne pas céder son bien via Biddit.” L’acheteur reste anonyme pendant tout le processus d’enchères, tant pour le vendeur que pour les autres enchérisseurs. “Et le plus offrant ne doit pas attendre trois ou quatre mois avant de pouvoir emménager dans sa nouvelle habitation. Une fois l’attribution définitive, l’acquéreur a six semaines pour payer. Cerise sur le gâteau, il ne doit pas régler de frais supplémentaires, comme c’est le cas lors d’une vente publique classique.”

“Quatre transactions immobilières sur dix impliquent des candidats à l’achat âgés de moins de 35 ans.” JAN SAP, CEO de Fednot

EXPERT

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“LES INNOVATIONS INTELLIGENTES AUGMENTERONT NOTRE CONFORT” À QUOI RESSEMBLERA l'immobilier du futur? Les développeurs de projets tiennent-ils déjà compte des besoins de la génération Y? Et le règne de l’automobile a-t-il vraiment pris fin? “Les voitures et drones autonomes vont nous contraindre à concevoir nos bâtiments différemment. Il faut y réfléchir dès à présent.”

MARC VAN DENABEELE, CEO de Vlaamse Poort Les jeunes exigent la qualité et le confort. Le défi est d’offrir un maximum de transparence sur une superficie minimale. Nous investissons dans des vélos de pointe plutôt que dans des parkings hors de prix. Lire aussi en page 4: “Quand les bâtiments réfléchissent pour vous”

DIRK DE LOOSE, Directeur technique en Flandre chez CANDOR Les millennials veulent les services “à la demande”. Et la patience n’est pas leur qualité première. Vivre dans des logements plus compacts? Oui, mais avec une meilleure qualité de vie. Nous avons tout intérêt à miser sur l’essor de l’économie de partage. Lire aussi en page 5: “Constructions multifonctionnelles avec services hôteliers”

COMMENT RÉPONDEZ-VOUS À L’ÉVOLUTION DES BESOINS DES MILLENNIALS? Dirk De Loose: “Les membres de la génération Y préfèrent les services ‘à la demande’, accessibles via leur smartphone. Cela signifie qu’ils ont l’habitude d’un certain niveau de vie et que la patience n’est pas leur qualité première. Nos résidents peuvent commander des services, du repassage par exemple, via une application. Et nous souhaitons permettre aux candidats à la location d’effectuer une visite virtuelle de leur futur logement.” Marc Van denabeele: “Les jeunes veulent la qualité et le confort, et ils sont parfaitement au fait des performances énergétiques des bâtiments, de la protection solaire, de la ventilation, etc. Simultanément, le logement doit rester abordable. Nous devons donc construire plus compact, car les tarifs des terrains sont en hausse et les exigences de bien-être demeurent très élevées. Des innovations intelligentes accroîtront encore le confort. Les millennials désirent que leur logement réfléchisse pour eux afin d’avoir plus de temps pour travailler et s’occuper de leurs enfants.” SELON LES TRENDWATCHERS, LES LOGEMENTS SONT VOUÉS À ÊTRE DE PLUS EN PLUS COMPACTS. QUEL EST LE PRINCIPAL DÉFI QUI SE POSE AUX PROMOTEURS IMMOBILIERS? Marc Van denabeele: “Le défi, pour les architectes, consiste à concevoir de nouvelles formes d’habitat qui offrent un maximum de transparence et d’espace structurel sur une superficie minimale. Mais aussi des jardins et des lieux de rencontre en toiture. Nous devrons travailler davantage en

hauteur et surtout construire aux endroits adéquats, de préférence en centre-ville et non plus sur des prairies éloignées des magasins et des écoles.” Dirk De Loose: “Les gens acceptent de vivre dans des logements plus compacts s’ils en retirent une meilleure qualité de vie. En outre, nous rencontrons un nombre croissant de foyers d’une ou deux personnes. Nous voulons que nos logements répondent à leurs besoins. Mais les règles en termes de surfaces minimales n’ont pas encore été adaptées. Les pouvoirs publics doivent faire leur part du travail.” DANS QUELLE MESURE TENEZ-VOUS COMPTE DE LA MOBILITÉ INTELLIGENTE DANS LE DÉVELOPPEMENT DE SMART BUILDINGS? Dirk De Loose: “Tout commence bien entendu par la proximité des transports en commun. Mais nous ne nous contentons pas de cela: nous proposons un concept de voitures et vélos partagés dans nos résidences. L’économie de partage va prendre son envol, en particulier en milieu urbain. Nous avons donc tout intérêt à miser sur cette évolution.” Marc Van denabeele: “Les propriétaires d’une voiture électrique bénéficient d’une remise sur le prix de leur appartement. Nous installons des bornes de rechargement, investissons dans des vélos, garages et ascenseurs à vélos à la pointe de la technologie, ainsi que dans des voitures partagées pour la copropriété. Enfin, les voitures autonomes et les drones vont nous contraindre à modifier la manière dont nous concevons nos bâtiments. Il faut y réfléchir dès à présent.”

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