Partners in vastgoed (mei 2022)

PARTNERS IN VASTGOED / 05 MEI 2022

PARTNERS IN VASTGOED BIJLAGE VAN 05 MEI 2022

©RV

SLIMME GEBOUWEN ZIJN DE TOEKOMST VAN COMMERCIEEL VASTGOED ZOOM IN

TREND

Dit energiezuinig kantoorgebouw maakt zich onafhankelijk van fossiele energie.

Duurzame aspecten van professioneel en commercieel vastgoed worden almaar belangrijker.

Een initiatief van Tijd Connect. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

1

A N A LY S E

SLIMME KANTOORGEBOUWEN ZIJN DUURZAAM, ENERGIEZUINIG ÉN GEBRUIKSVRIENDELIJK De kantoorgebouwen van de toekomst moeten niet alleen duurzaam zijn, ze moeten ook de gebruikers centraal stellen. ‘Smart buildings voldoen aan de bouwvereisten, ze zijn energiezuinig en daarbij besteden ze veel aandacht aan de user experience’, zegt Ruben Delvaeye van het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf.

Bij de bouw en de renovatie van hedendaagse commerciële gebouwen houdt men rekening met tal van parameters om een aangenaam binnenklimaat te creëren: denk aan ventilatie en vochtcontrole, akoestische performantie, natuurlijk licht en zo weinig mogelijk bouwmaterialen met vluchtige bestanddelen. ‘Al die zaken zijn vastgelegd in wetgeving en regels. Als huurder ga je ervan uit dat er voldoende licht en visueel comfort is, dat het voldoende warm is in de winter en niet te warm in de zomer, dat er verse en gezonde lucht binnenkomt en er geen lawaaioverlast is’, zegt Ruben Delvaeye, onderzoeker bij het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor het Bouwbedrijf (WTCB), een organisatie voor bouwondernemingen in België met meer dan

honderdduizend leden. ‘De grootste vernieuwing ligt in het monitoren van al deze voorwaarden.

Het gebeurt vaak dat een theoretisch perfect gebouw bij het nameten niet zo goed presteert zoals het zou moeten. Daar moet veel meer aandacht voor zijn.’

Ruben Delvaeye is projectleider in het labo duurzame & circulaire oplossingen en werkzaam op smart buildings. ‘Dankzij digitale technologieën leveren die smart buildings niet alleen betere energetische prestaties, ook de kwaliteit van het beheer en het onderhoud is beter, het comfort, het binnenklimaat en de gebruikservaring zijn geoptimaliseerd en de totale levenscycluskost is lager.’

CIRCULAIR BOUWEN Energiezuinigheid en duurzaamheid zijn twee belangrijke thema’s bij het bouwen of renoveren van commerciële gebouwen. Dat wordt onder meer ingegeven door initiatieven als de Europese Green Deal, waarbij Europa tegen 2050 CO2-neutraal wil zijn. De bouwsector is een van de grootste materiaal- en energieverbruikers. Dankzij de vele recente ontwikkelingen is het niet alleen mogelijk om lage-energie- en zelfs energieneutrale gebouwen op te trekken, ook hun lage energieverbruik is gegarandeerd.

De aandacht verschuift ook naar de renovatie van bestaande gebouwen. Hergebruik en circulaire economie staan hierbij centraal. ‘In de bouwsector zijn deze thema’s niet alleen actueel

3

©Copernico

PARTNERS IN VASTGOED / 05 MEI 2022

‘Dankzij digitale technologieën leveren smart buildings niet alleen betere energetische prestaties, ook de kwaliteit van het beheer en het onderhoud is beter.’

‘De focus van gebouwen ligt nog te vaak op technische zaken en is te weinig gericht op de gebruikers.’

RUBEN DELVAEYE, onderzoeker bij WTCB

door het streven naar meer duurzaamheid, maar ook omdat de materiaalprijzen sterk stijgen. In plaats van de lineaire economie waarbij we een product ontginnen, produceren, assembleren en na gebruik als afval beschouwen, brengen we het terug in de keten en laten we die grondstof niet verloren gaan’, legt Ruben Delvaeye uit. ‘De hoge grondstofprijzen zijn een extra argument om te evolueren naar een meer circulaire economie, waarbij het hergebruik van bepaalde materialen en grondstoffen echt deel uitmaakt van de ontwikkeling van een duurzamer gebouw.’

‘Behalve duurzamer, moeten nieuwe gebouwen ook zo ontworpen en opgetrokken worden dat ze efficiënt beheerd en onderhouden kunnen worden’, zegt Ruben Delvaeye. ‘Het gebouw moet niet alleen vandaag goed presteren, ook in de toekomst moet dat zo zijn. De toepassing van technologieën voor onderhoud en beheer kunnen de nodige ondersteuning bieden om deze taken vlot te vervullen. Dit leidt tot verlaagde onderhoudskosten, een lager energieverbruik en

tevreden gebouwgebruikers, omdat ze kunnen blijven functioneren in optimale omstandigheden en zo weinig mogelijk gestoord worden door onderhoud.’

GEBRUIKSGEMAK De gebruikers staan centraal bij het creëren van een slim gebouw. Het is belangrijk om het gebouw af te stemmen op de noden en eisen van de gebruiker, niet alleen de eigen werknemers, ook de bezoekers van het gebouw. Daarvoor is een goede behoeftebepaling cruciaal. ‘Hoe eenvoudig het ook klinkt, het is iets wat in de praktijk nog te weinig gebeurt’, zegt Ruben Delvaeye. ‘De focus ligt te vaak op technische zaken en is te weinig gericht op de gebruikers.’

De tijd van de grote open landschapskantoren, bijvoorbeeld, lijkt voorbij. Onder meer door covid-19 en het thuiswerk kiezen steeds meer bedrijven om hun kantoorruimte te downsizen.

‘Dat betekent niet dat ze kleinere werkplekken willen, maar wel dat ze het aantal werkplekken

COLOFON Een initiatief van Tijd Connect.

Realisatie: Content Republic - Tel. +32(0)2 423 47 14 Advertenties: Trustmedia – Real Estate, realestate@trustmedia.be, tel: 02/422 05 09 Verantwoordelijke uitgever: Peter Quaghebeur, Havenlaan 86c, bus 309, 1000 Brussel

CONNECT

reduceren. Wat ze financieel op oppervlakte besparen, investeren ze vaak in comfort, user experience en duurzaamheid van het gebouw.’

Ook hier speelt technologie een belangrijke rol.

De integratie van technologie in het gebouw moet de gebruikers ondersteunen. Het gebruiksgemak van de gekozen technologische oplossingen is hierin van groot belang. ‘Het laat toe dat de gebruiker op een intuïtieve manier interageert met het gebouw. Het binnencomfort aanpassen aan de persoonlijke wensen, een vergaderzaal reserveren of het laadniveau van de elektrische auto controleren: dat is zo gebeurd’, licht Ruben Delvaeye toe. Daarnaast verkleinen slimme gebouwen ook de afstand tussen medewerkers onderling. Ruimtes zijn uitgerust met systemen die hybride vergaderingen mogelijk maken. Via tools zoals Microsoft Teams of Zoom inbellen in een fysieke vergadering laat toe om een ervaring te creëren tussen mensen op kantoor en mensen die thuiswerken. ‘Op die manier doen ze in optimale omstandigheden hun eigen werk, vergaderen ze en ontmoeten ze elkaar. Er bestaan ook apps die je laten zien wie waar is, zodat collega’s elkaar gemakkelijker terugvinden.’

Gebouwbeheerders kunnen technologie ook gebruiken om de werkplekken te beheren. Ze plaatsen bijvoorbeeld sensoren om het gebruik van de verschillende bureaus in kaart te brengen.

Welke flexwerkplekken zijn op welk moment bezet? Waar is er veel leegstand? ‘Die vrijgekomen ruimte sluiten ze af of verhuren ze, waardoor kan worden bespaard of zelfs gewonnen.'

Tijd Connect biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

4

PARTNERS IN VASTGOED / 05 MEI 2022

'Technologie is handig om zowel de energieefficiëntie, het comfort van de werknemers als het gebruik van het gebouw te monitoren. In functie van het onderhoud en het beheer verzamelen ze gegevens waarmee ze dus ook actie kunnen ondernemen en waarmee ze nieuwe, innovatieve diensten kunnen ontwikkelen. Technologie of data vergaren, is nooit een doel op zich.

Het is altijd een middel om te voldoen aan de

behoeften die op verschillende vlakken liggen: comfort, gezondheid, welzijn, energie-efficiëntie en -flexibiliteit, onderhoud en beheer. En dat kan ook evolueren in de tijd.’

OPEN SYSTEMEN Om op veranderende behoeften te kunnen inspelen, is aanpasbaarheid essentieel. Dat geldt zowel voor het gebouw als voor de technische

De eisen die aan commerciële gebouwen worden gesteld, liggen almaar hoger. Nieuwe technologieën kunnen helpen om de steeds hogere verwachtingen van de gebruikers in te lossen.

‘De cluster ‘Smart Buildings in Use’ van het WTCB brengt vooruitstrevende bedrijven samen om innovatieve ideeën op het gebied van smart buildings uit te wisselen en zo bij te dragen aan de realisatie van duurzamere, ‘user-centered’ gebouwen die klaar zijn voor de toekomst’, besluit Ruben Delvaeye.

‘Het gebeurt vaak dat een theoretisch perfect gebouw bij het nameten niet zo goed presteert zoals het zou moeten.’

RUBEN DELVAEYE, onderzoeker bij WTCB

installaties en de beheersystemen. ‘Openheid van en interoperabiliteit tussen systemen zijn in deze van groot belang’, aldus Ruben Delvaeye.

Deze zijn ook belangrijk om silovorming tegen te gaan. De functionaliteit van een Smart Building is namelijk sterk afhankelijk van de interactie tussen de verschillende systemen binnen het gebouw en de interactie met externe systemen. Aandacht voor openheid en interoperabiliteit zorgt ervoor dat systemen voor verwarming, verlichting en ventilatie, en bijvoorbeeld ook zaalreservatiebeheer, op elkaar afgestemd kunnen worden.’

Meer informatie: smartbuildingsinuse.be ©Wim Triest

VERKOOP & VERHUUR VAN BEDRIJFSGEBOUWEN EN PROJECTGRONDEN

03 293 52 55 52887.indd 1

Info@lancksweerd.be 27/04/22 17:08

PARTNERS IN VASTGOED / 05 MEI 2022

EXPERT

5

Onder de verantwoordelijkheid van

‘Duurzaamheid zit in ons DNA’ VK Architects & Engineers focust op het waardebehoud van zijn bouwprojecten. Tijdig inspelen op aandachtspunten zoals energiebeheer, materiaalschaarste en het nieuwe werken staan daarbij centraal.

Met zeventig jaar ervaring is VK Architects & Engineers een belangrijke speler in vier doelmarkten: Healthcare, Buildings, Industry en Infrastructure. Het multidisciplinaire ontwerp- en studiebureau stelt 470 mensen tewerk in België, Nederland, Luxemburg en Spanje, en heeft uitgesproken internationale ambities. ‘In veel van onze projecten werken we samen met externe architecten’, zegt CEO Paul Corbeel. ‘Vanuit onze missie om een visionaire gamechanger te zijn, nemen we onze verantwoordelijkheid op om ook nà de bouwfase een strategische partner te blijven voor een waardevast project.

We hebben doorheen de volledige levenscyclus van een gebouw een duidelijk beeld op wat er nodig is om de toekomst te doorstaan.’

‘Bij elk project ligt de focus op waardevastheid.

Het is onze verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat elk gebouw ook in de toekomst zijn waarde behoudt, en dat de gebruikers kunnen blijven wonen en werken in een duurzame omgeving. Een waardevast project anticipeert op toekomstige uitdagingen zoals reductie van CO 2-voetafdruk, multi-inzetbaarheid en het creëren van een gezonde omgeving.’

GEREDUCEERDE CO2-VOETAFDRUK ‘De klimaatopwarming en toekomstige CO2taxering zorgen ervoor dat we een verschuiving doormaken van het energiezuinig bouwen naar het valideren van rest-energieën. Het spreekt voor zich dat we hiervoor een doorgedreven inzicht nodig hebben in hoe een gebouw gebruikt wordt’, legt Design Principal Sustainability Tim Ost uit.

herbruikbaar zijn. Ook de multi-inzetbaarheid van gebouwen is een uitdaging voor de toekomst.

De gebouwstructuur moet flexibel invulbaar zijn, zodat een toekomstige functiewijziging kan gebeuren met een minimum aan materiaalverspilling. USquare, een renovatie- en herbestemmingsproject in Brussel, focust bijvoorbeeld sterk op deze circulariteit.’

‘Wanneer het gebouw ‘s zomers gekoeld wordt, benutten we de onttrokken warmte voor de opwarming van sanitair water.

Zo proberen we elk opgewekt kilowattuur twee keer te gebruiken.’

TIM OST, Design Principal Sustainability, VK Architects & Engineers

INVESTEREN IN WELZIJN De projecten bij VK Architects & Engineers vertrekken principieel steeds vanuit het welzijn van de gebruiker. Een voorbeeld? Kantooromgevingen evolueren meer en meer van werkplekken naar samenwerkplekken. ‘Dat doen we eveneens voor ons eigen kantoorgebouw in de Poincarélaan in Brussel’, zegt Tim Ost. ‘Het nieuwe werken vraagt bovendien taakgerichte werkplekken, met aangepaste akoestische en visuele privacy - van ‘stil’ naar ‘luid’. Met deze aanpak streven we naar een WELL-Silver-certificering, een officiële erkenning voor ontwerpen die de gezondheid van de gebruiker centraal stelt.’

In residentiële projecten wordt het almaar belangrijker te focussen op de sociale verankering in het stedelijk weefsel. ‘In het project Tuinstraten te Antwerpen zetten we in op het delen van wateroverschotten met de buurtbewoners. We kunnen ook inzetten op het delen van ruimtes, zoals gemeenschappelijke eetruimtes en tuinen.

De keuze van de bouwlocatie in de nabijheid van onder meer scholen en winkels verhoogt ook de woonkwaliteit’, aldus Paul Corbeel.

Paul Corbeel en Tim Ost

CIRCULAIR ONTWERPEN Tim Ost: ‘Materiaalschaarste wordt een almaar grotere uitdaging. We moeten inrichtingsmaterialen ontwerpen zodat ze later maximaal

©RV

ZIN in Noord in de voormalige Brusselse WTCtorens illustreert deze aanpak. ‘Dit project combineert kantoren en coworkingruimtes met appartementen en hotelkamers’, schetst Tim Ost. ‘Wanneer het gebouw ‘s zomers gekoeld wordt, benutten we de onttrokken warmte voor de opwarming van sanitair water. Zo proberen we elk opgewekt kilowattuur twee keer te gebruiken.

Dat geldt ook voor het Lycée Technique pour Professions de Santé in Ettelbruck, Luxemburg.’

Zoom in

VERWARMINGSKETEL MAAKT PLAATS VOOR WATERRESERVOIRS BNP Paribas Fortis gebruikt reusachtige waterbassins voor de verwarming en koeling van zijn nieuwe hoofdkantoor. Daardoor is er geen nood meer aan fossiele energie.

©Jean-Michel Byl

Begin februari 2022 stelde BNP Paribas Fortis zijn nieuwe hoofdkwartier op de Brusselse Warandeberg voor. De eerste plannen van het ontwerp - goed voor 100.000 vierkante meter en 4.100 werkposten - dateren al van elf jaar geleden. In 2016 startte de afbraak van het oude gebouw. 98,2 procent van de materialen werd hergebruikt en gerecycleerd. Zo werd het oude beton verbrijzeld en gerecupereerd voor infrastructuurwerken, zoals nieuwe wegen. Maar ook 43 ton gipsplaten, 125 ton tapijt en 232 ton meubilair kregen een tweede leven dankzij de maximale inzet op circulariteit.

Even opmerkelijk is het verwarmings- en koelsysteem van het nieuwe gebouw, dat steunt op Seasonal Thermal Energy Storage (STES). Het hart van dit systeem bevindt zich in de kelder: op de onderste kelderverdiepingen zijn vier gigantische waterbassins geïnstalleerd met een totale capaciteit van 14.000 kubieke meter. Dat komt overeen met de inhoud van vier olympische zwembaden. De reservoirs nemen de plaats in van vroegere in onbruik geraakte gebouwfuncties, zoals ondergrondse garageplaatsen, archiefruimtes en kantoren.

PRINCIPE VAN WARMTEPOMP De STES-installatie werkt volgens het duurzame principe van een warmtepomp. De waterbassins fungeren als een bufferzone die de temperatuurverschillen tussen de seizoenen opvangt. Tijdens de zomermaanden injecteert het koelsysteem de onttrokken buitenwarmte in het water. Het opgewarmde water voedt vervolgens het verwarmingssysteem in de winter. De watertemperatuur kan tijdens het jaar stijgen tot meer dan veertig graden Celsius, en daalt nadien weer tot ongeveer twaalf graden.

7

©RV

PARTNERS IN VASTGOED / 05 MEI 2022

BNP Paribas Fortis combineert het systeem met isolatie en zonnepanelen. Daardoor is er geen nood meer aan een verwarmingsketel, en is het gebouw onafhankelijk van fossiele brandstoffen.

‘We verbruiken jaarlijks 15 kilowattuur per vierkante meter voor de verwarming, en evenveel voor de koeling’, klinkt het. ‘Daarmee voldoen we aan de normen van een passieflabel. In vergelijking met het vorige pand, dat dezelfde oppervlakte had, ligt het energieverbruik zeven keer lager. Als je de energiebesparing per werkstation berekent, is het zelfs veertien keer.’

‘Het nieuwe hoofdkantoor verbruikt zeven keer minder energie dan het vorige pand.’

©RV

BIJKOMENDE INSPANNINGEN Het nieuwe hoofdkantoor van BNP Paribas Fortis heeft ook een groendak van 5.500 vierkante meter, een luchtdichte schil om energieverliezen te vermijden en een systeem voor regenwaterrecuperatie. De grote glaspartijen garanderen de inval van natuurlijk licht. Om zoveel mogelijk plastic te bannen, komt er gezuiverd - zelfs bruisend - water uit de kranen. Papieren affiches werden vervangen door digitale schermen. De nabijheid van het Centraal Station, de grote fietsenstalling en 160 laadpalen voor elektrische wagens, maken het duurzame plaatje compleet.

TREND

DUURZAAM VASTGOED IS EEN EVIDENTIE Welk gebouw is echt duurzaam, welk niet? De duurzame aspecten van professioneel en commercieel vastgoed worden almaar belangrijker, zeker met het oog op de waarde en herverkoopwaarde van het gebouw in de toekomst. Objectieve parameters en een uitgebreid regelgevend kader scheppen duidelijkheid voor zowel ontwikkelaars en verkopers, als mogelijke investeerders.

©RV

Benjamin Elen en Valentin Toubeau

‘De vergunningstermijnen in ons land zijn lang.

Het is dus niet onverstandig om te anticiperen op toekomstige duurzaamheidsnormen.’

VALENTIN TOUBEAU, Partner Financial Advisory Real Estate bij Deloitte

©RV

De vraag naar duurzaam vastgoed is vandaag groter dan ooit. Dat heeft te maken met de groene appetijt van investeerders, maar ook met de steeds striktere normen waaraan zij moeten voldoen. ‘De Europese Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) verplicht de ontwikkelaars en constructiebedrijven die aan vooropgestelde criteria voldoen binnenkort om hun sociale en milieu-impact periodiek in kaart te brengen’, illustreert Benjamin Elen, director bij Deloitte. Dit adviesbureau helpt bedrijven bij het bepalen en behalen van hun duurzame strategieën en targets.

‘Financiële spelers – denk aan verzekeraars, pensioenspaarfondsen en fondsen – die in vastgoed investeren, moeten zich dan weer aan de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) houden. Zij dienen ook rekening te houden met de Europese Taxonomy-regels, met het oog op het voorkomen van greenwashing.’

CERTIFICATEN EN VERGUNNINGEN Op gebouwniveau spelen regionale regulaties als EPB- en EPC-certificatie een cruciale rol.

‘Isolatie en ventilatie zijn sowieso belangrijke aandachtspunten’, stelt Valentin Toubeau, partner bij Deloitte. ‘Maar dat geldt evengoed voor de eigen energieproductie en mobiliteit. Certificaten zoals BREEAM, WELL en LEED focussen dan weer ook op de gezondheid en levenskwaliteit van de gebruikers. Dat is niet onbelangrijk, want een werkplek moet vandaag de creativiteit en groepsdynamiek aanmoedigen.’

‘De eigenlijke vergunning van het gebouw gebeurt ook op basis van technische specificaties inclusief de energieprestaties. Vaak gebruikt men ook een BIM (bouwwerkinformatiemodel, red.) om alles in kaart te brengen. Investeerders kunnen deze informatie opvragen om een duidelijker beeld te krijgen. Daarnaast wordt bij een verkoop van

commercieel vastgoed vaak een technical due diligence opgemaakt. Hiermee krijgen kopers meer zekerheid of de informatie over bijvoorbeeld isolatie en hvac wel accuraat is.’

VERDER DAN VOORGESCHREVEN Valentin Toubeau stelt vast dat vastgoedontwikkelaars in hun duurzame inspanningen vaak verder gaan dan de huidige voorgeschreven regulering. ‘Dat geldt voor zowel nieuwe als herontwikkelde gebouwen’, zegt hij. ‘Ontwikkelaars beseffen enerzijds dat duurzame panden duurder verhuurd kunnen worden en anderzijds dat de yields (verwacht rendement op activa, red.) voor duurzame gebouwen lager zijn , waardoor ze de vraagprijs kunnen opkrikken. Bovendien zijn de vergunningstermijnen in ons land lang. Het is dus niet onverstandig om te anticiperen op toekomstige – lees: strengere – normen.’

‘Het is ook belangrijk om als ontwikkelaar te kijken naar het volledige plaatje. Een bestaand gebouw afbreken en vervangen door een nieuwbouw heeft een grotere CO2-voetafdruk dan een herontwikkeling van datzelfde pand. Maar de performantie ligt dan wel vaak wat hoger.

Je moet al deze aspecten steeds tegenover elkaar afwegen.’

‘Gebouwen zijn verantwoordelijk voor 40 procent van het energieverbruik en 36 procent van de CO 2-uitstoot in de EU. De bouwsector is verantwoordelijk voor meer dan 35 procent van de totale afvalproductie in de EU. Het is dan ook vanzelfsprekend dat duurzaamheid een belangrijk aandachtspunt is voor deze sector.’

BENJAMIN ELEN, Director Risk Advisory bij Deloitte

PARTNERS IN VASTGOED / 05 MEI 2022

EXPERT

9

©Alides

Onder de verantwoordelijkheid van

‘Je kunt je mensen niet langer ophokken als kippen, je moet investeren in aangename en gezonde werkruimtes.’ ©Studio Dann

RIKKERT LEEMAN, CEO Alides

Bestaande gebouwen een duurzame invulling geven ‘Ook in een slow-movingsector als het vastgoed kun je duurzaamheid niet meer wegdenken’, zegt Rikkert Leeman, CEO van vastgoedbedrijf Alides. ‘Met onze residentiële en kantoorprojecten op stedelijke locaties zetten wij in op Real Estate Upcycling. We snijden geen nieuwe ruimte aan, we gaan slim om met het bestaande vastgoed.’

‘Alides is uniek als hybride speler die zowel investeert als ontwikkelt’, zegt CEO Rikkert Leeman.

‘We zijn actief in België, Luxemburg en Polen en richten ons op stedelijke regio’s. Zeker in een land met een sterk versnipperde ruimtelijke ordening als het onze, focussen we op inbreiding. We snijden geen onbebouwde gebieden aan, we bekijken hoe we het bestaande vastgoed een duurzame invulling kunnen geven, ingebed in het sociale weefsel van de stad.’ Alides beschikt over een vastgoedportefeuille van meer dan 500 miljoen euro en een ontwikkelingspijplijn van minstens diezelfde grootorde.

CENTRE POMPIDOU-LOOKALIKE In het hart van de Europese wijk heeft Alides twee jaar geleden het Montoyer-gebouw gekocht, een kantoortoren van 13.000 m² met 276 parkeerplaatsen. ‘Het gebouw dateert van 1993.

De basisstructuur is nog goed, maar het voldoet niet meer aan de huidige normen. Ik denk dan bijvoorbeeld aan voldoende daglicht in de kantoren, de energieprestatie en de ventilatie’, legt Project Developer Kelly Moerman uit. ‘Vroeger

braken we zo een gebouw af en zetten we een nieuw in de plaats. Maar dat is allesbehalve duurzaam.’

‘ Thuis doe je dat ook: ga je weg, dan doe je het licht uit. Slimme technologie doet hetzelfde in kantoren.’

Rikkert Leeman en Kelly Moerman

Dergelijke intelligente verbouwingen klinken logisch, maar het kostenplaatje gaat meteen de hoogte in. ‘We kiezen voor een duurzame strategie op de lange termijn. Bovendien groeit ook de bewustwording bij onze klanten. En we gaan altijd op zoek naar de meest innovatieve oplossingen.’

SMART BUILDING ‘Montoyer wordt een volledig vraaggestuurd gebouw, een smart building’, vult Moerman aan.

‘Thuis doe je dat ook: als je weggaat, doe je het licht uit en draai je de verwarming naar beneden.

Vroeger waren kantoren erg binair geregeld: om 7 uur ’s ochtends schoten de verwarming, de ventilatie en het licht aan, om 7 uur ’s avonds gingen ze weer uit. Slimme technologie weet wanneer medewerkers een vergaderruimte bezoeken. Is ze leeg, dan wordt ze niet verwarmd, gaat het licht uit en komt er geen verse lucht in. Daarmee vermijd je onnodig energieverbruik.’

KELLY MOERMAN, Project Developer Alides

Een team van interne en externe specialisten boog zich over het project met de bedoeling om voor Montoyer het duurzaamheidslabel BREEAM te verwerven. ‘We wilden dat ze creatieve oplossingen aanbrachten. Denk aan de vrije ruimte. Met een bestaande structuur kun je niet zomaar de plafonds verhogen. Wel konden we de ventilatiebuizen verwijderen en ze aan de buitenkant plaatsen. Hetzelfde principe zoals bij het Centre Pompidou in Parijs.’

Duurzaamheid en upcycling zijn uiteraard van groot belang, maar dat is ook de well-being van de medewerkers. ‘De covid-periode heeft die tendens versterkt’, zegt Leeman. ‘Een positieve bedrijfscultuur bouw je op met informele contacten, interactie tussen collega’s en een goede onboarding van nieuwkomers. Je kunt je mensen niet langer ophokken als kippen, je moet investeren in aangename ruimtes met voldoende daglicht, fietsenstallingen, douches en, zeker sinds covid, goede ventilatie.’

Onder de verantwoordelijkheid van

EXPERT

’De bouw van een nieuw shoppingpark?

Zouden we nu niet meer doen’ Duurzaamheid in de bouwsector, dat is meer dan groendaken en zonnepanelen. ‘Duurzaam bouwen begint bij ruimtelijke ordening’, zegt Filip de Bois van vastgoedvermogensbeheerder Redevco. ‘We willen helpen om de vergissingen van de voorbije decennia recht te zetten.’

Want een shoppingpark in de periferie, met een grote parking en verder niets? ‘Dat past niet meer in onze huidige kijk op de functie van het vastgoed. Een shoppingpark moet een aantrekkelijke plek worden waar bezoekers, naast boodschappen doen, terecht kunnen voor verschillende zaken zoals ook horeca, diensten of ontspanning. Vandaar dat we bij de voorstudie

van elk project onze specialisten samenbrengen met de lokale overheden om te kijken wat we met onze bestaande assets kunnen realiseren, om er waar mogelijk meer functies samen te brengen. Ik denk dan vooral aan ontspanning en residentieel vastgoed.’

MEE MET MAATSCHAPPELIJKE EVOLUTIES Residentieel vastgoed, houdt Redevco zich daar dan ook mee bezig? ‘We zijn inderdaad in 2000 begonnen als de vastgoedvermogensvennootschap van de familie Brenninkmeijer, de eigenaars van de Nederlandse kledingketen C&A. Ondertussen beheren we een portefeuille van 6,7 miljard euro in twaalf Europese landen. België is goed voor een kwart daarvan. Dat komt omdat Redevco in 2001 GIB Immo overnam, de vastgoedpoot van winkels als Carrefour, Brico, Auto5, Lunch Garden, enzovoort. De voorbije jaren zijn we ons steeds meer gaan diversifiëren.’

©Studio Dann

The Leaf in Ternat is een van de vele shoppingparken in de portefeuille van Redevco. Het staat op de plek waar vroeger een Ikea lag. ‘We zijn er bijzonder trots op’, vertelt Filip de Bois. ‘Duurzame materialen, energiezuinige technieken, met aandacht voor de omgeving, toegankelijk voor iedereen en de recyclage van oude materialen.

En toch is het géén project van de toekomst.’

‘We kunnen grote panden opsplitsen naar kleinere units, of winkels die her en der verspreid liggen langs steenwegen, clusteren.’

FILIP DE BOIS, Portfolio Director Redevco Belgium

©Redevco - Project RICH'L in Waterloo

Redevco wil in de toekomst verder verbreden, ook los van retailvastgoed. ‘De wereld staat niet stil. Steden zijn het kloppend hart van gemeenschappen en die evolueren snel. Daarin kunnen wij een sleutelrol spelen als partner van lokale besturen. We beschikken over gigantische winkeloppervlaktes, maar bijvoorbeeld hypermarkten moeten worden aangepast aan een veranderende tijdsgeest. We kunnen grote panden opsplitsen naar kleinere units, of winkels die her en der verspreid liggen langs steenwegen, clusteren.’

‘Onze sites kunnen regelmatig optimaler en ruimtebewuster worden ingevuld met bijkomende functies. Die sites liggen vaak in wat vroeger de periferie was, maar zitten tegenwoordig meestal helemaal in het stedelijk weefsel ingekapseld. Je kan dus gaan naar gemengde projecten, met winkels op de gelijkvloerse verdieping, appartementen daarboven, een ondergrondse parking voor klanten en bewoners, en een goede aansluiting voor het openbaar vervoer. Zo’n optimalisering is niet alleen goed voor de stad en haar bewoners, maar ook voor ons. We kunnen onze risico’s beter spreiden.’

AANDEELHOUDER MET LANGETERMIJNVISIE Prominent voorbeeld van die duurzame aanpak is RICH’L in Waterloo. ‘Daar hebben we de Brico afgebroken, en in de plaats bouwen we een kleinere doe-het-zelfzaak, nieuwe winkels, een regionaal bankfiliaal, een fitness, een speeltuin en appartementen. Ook op andere locaties worden zo’n herontwikkelingsprojecten gerealiseerd.

Daarbij willen we natuurlijk snel schakelen, maar overleggen met veel partners kost tijd. Gelukkig kunnen we rekenen op een stabiele hoofdaandeelhouder met een langetermijnvisie.’

‘We willen een positieve bijdrage leveren aan meer duurzame en leefbare stadsgebieden.’

DEVELOPING AND OPERATING COMMUNITIES TO WORK AND TO LIVE

www.alinso.eu

Group Bernaerts is een Belgische vastgoedonderneming die zich focust op de ontwikkeling, bouw en exploitatie van kantoren, semi-industrieel & logistiek vastgoed. Onze bedrijfssites zijn gelegen in de driehoek Brussel-GentAntwerpen. Het kantorenpark in Mechelen-Zuid biedt momenteel verscheidene huurmogelijkheden. U vindt onze beschikbaarheden op www.groupbernaerts.be of bel 03/647 18 48 voor meer info.

23230.indd 1

9/04/21 16:23