Issuu

OKTOBER 2026

D E VA S T G O E D INVESTEERDER Vastgoed kopen? De rekensom beslist, niet de rente

De huurder van morgen zoekt meer dan vierkante meters

Leegstand: vier alarmsignalen die uw rendement aantasten

Uw vastgoedportefeuille onder de loep: houden, aanpassen of verkopen?

P20

P29

P70

Vooruitkijken is het nieuwe rendement IER + DOSSATIE RENOV P33

by mediafin

Hoge rente? Wachten op lagere rente kost meer. Waarom vastgoed bij hoge rente voor u als investeerder kansen biedt.

Een rente van 3,5% à 4% lijkt hoog. Maar wanneer de inflatie hoger ligt, is uw reële rentekost negatief: het geleende bedrag blijft gelijk, terwijl geld aan waarde verliest. Tegelijk kunnen de waarde van kwaliteitsvastgoed en de huurinkomsten meestijgen. Zo helpt inflatie uw schuld relatief te verkleinen én uw vermogen te laten groeien. Wachten op een lagere rente kan daardoor meer kosten dan het oplevert. Terwijl u spaart, blijven vastgoedprijzen en huren evolueren, een verschil dat moeilijk bij te sparen valt. Wie vandaag investeert, legt zijn aankoopprijs vast, benut meteen het hefboomeffect en kan later nog herfinancieren wanneer de rente daalt.

Project in de kijker

IDYLYS • •

Vanaf € 290.000, 6% BTW mogelijk. 90 passiefappartementen tussen Tour & Taxis en het central business district: de snelst transformerende buurt van Brussel.

Ontdek het potentieel van uw vermogen. Plan vrijblijvend een gesprek.

URBICOON.BE

VO ORWOORD

Vooruitkijken is het nieuwe rendement Vastgoed blijft voor veel Belgen een vertrouwde manier om vermogen op te bouwen en door te geven. Maar succesvol investeren vraagt vandaag meer dan een goed pand kopen. Het vraagt om vooruit te kijken: naar rente en rendement, de huurder van morgen, veranderende regelgeving en de toekomstbestendigheid van uw vastgoed. In deze editie van De Vastgoedinvesteerder kijken we naar de keuzes die vandaag het verschil maken. Van financieren en verhuren tot renoveren, verduurzamen en herpositioneren. Renovatie krijgt daarbij bijzondere aandacht. Niet alleen omdat het moet, maar vooral omdat slim renoveren ervoor zorgt dat u de waarde van vandaag ook later weet te behouden.

Ariane Szafarz

Ivo Van Genechten

Met zestien concrete onderwerpen helpen we u vooruit te kijken én betere vastgoedkeuzes te maken. Zelf uw rendement berekenen? Dat kan eenvoudig op INVEST.IMMO. Veel leesplezier, Thijs Vangrunderbeeck Business Partner Real Estate & Art, Trustmedia

kopen? De rekensom 04 Vastgoed beslist, niet de rente elk investeringspand 10 Waarom twee prijskaartjes heeft op krediet: 15 Vastgoed waar ligt het kantelpunt?

de vierkante meters: 20 Vergeet dit wil de huurder van morgen 24 Verrassende vastgoedkansen is het nieuwe 29 Leegstand rendementsrisico: 4 alarmsignalen voor uw huurpand

Bjorn De Vriese

An Maelfait

renovaties uitstelt, riskeert 34 Wie dubbel waardeverlies EPC-renovatiestrategieën voor 38 Drie residentieel investeringsvastgoed zetten Belgisch 41 Klimaatrisico’s vastgoed onder druk renovatie: meerwaarde 46 Collectieve voor élk appartement

blijft fiscaal aantrekkelijk, 50 Vastgoed maar hoe lang nog? uw vastgoed niet te snel in een 52 Stop vennootschap een slecht huurcontract 59 Waarom verhuurders veel geld kan kosten

verhuurder naar woonmanager: 65 Van lessen van professionals keuzes voor uw 70 Strategische vastgoedportefeuille Stijn Janssens

woonruimte creëren? 73 Extra Controleer eerst wat vergund is

43711adt

Uitgever Mediafin, Havenlaan 86C, bus 309, 1000 Brussel | Druk Roularta Printing | Redactie & lay-out Creative Studio | Foto’s © Marco Mertens, tenzij anders vermeld | Coverbeeld © Shutterstock | Adverteren? realestate@trustmedia.be | Publicatiedatum 17 oktober 2026 | Investeren in vastgoed? Surf naar INVEST.IMMO, uw unieke selectie investeringsvastgoed in België | Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie De Tijd. 3

Vastgoed kopen? De rekensom beslist, niet de rente Na het uitzonderlijk sterke vastgoedjaar 2025 koelt de Belgische markt af, maar een forse prijscorrectie lijkt niet in zicht. Voor vastgoedinvesteerders heeft het daarom weinig zin te wachten op het perfecte koopmoment. Of een pand vandaag een goede investering is, hangt vooral af van de aankoopprijs, de rente, de huurinkomsten en eventuele renovatiekosten.

Na het sterke vastgoedjaar 2025 gaat de Belgische markt een rustigere periode tegemoet. Vastgoedeconoom Alissa Lefebre (ING) verwacht voor 2026 en 2027 een gematigdere markt. Dat past bij het opvallend stabiele karakter van de Belgische woningmarkt. Sinds 1990 waren er volgens Lefebre slechts twee jaren waarin de woningprijzen daalden. Zelfs de forse rentestijging vanaf 2022 veroorzaakte geen echte prijscorrectie. Ook financeprofessor Ariane Szafarz (ULB) noemt de Belgische vastgoedmarkt veerkrachtig. Maar ze waarschuwt om algemene marktontwikkelingen door te trekken naar een individuele investering. Elk pand is anders en heeft zijn eigen kenmerken en risico’s.

Wacht niet op lagere rente Voor investeerders is de rente een van de belangrijkste factoren in de rekensom. De extreem lage rentevoeten van vóór 2022 behoren volgens Lefebre tot het verleden. ‘Er moet toch een beetje realisme zijn: op dit soort rentevoeten moet je niet blijven wachten.’ Dat betekent dat investeerders de hogere financieringskosten in hun berekening moeten opnemen. Wie vóór 2023 een lening met een lage vaste rente afsloot, zit goed. Wie vandaag leent, moet ervan uitgaan dat de financiering duurder blijft en dus op het rendement weegt. Dat maakt wachten op het ideale instapmoment moeilijk. De economische omstandigheden kunnen bovendien onverwacht veranderen. Lefebre wijst op het conflict in het Midden-Oosten, de energieprijzen en de Belgische overheidsfinanciën als factoren die via de inflatie en rente een impact kunnen hebben. ‘Je kunt altijd blijven wachten op het ideale moment. Stel dat iemand in het begin van dit jaar dacht dat het ideale moment nog zou komen: wat écht kwam, was het conflict in het Midden-Oosten, waardoor de situatie nu eigenlijk slechter is dan we aan het begin van het jaar hadden verwacht.’ Szafarz gaat nog een stap verder en weigert voorspellingen over de toekomstige rente als uitgangspunt voor een investeringsbeslissing te nemen. ‘Je bekijkt de rente zoals ze nu is en neemt ze zoals ze is.’ Een belegger doet er volgens haar goed aan verschillende scenario’s te simuleren en ook rekening te houden met ongunstige scenario’s. ‘Niemand is immuun voor

‘Vastgoed heeft een duidelijk nadeel ten opzichte van financiële activa zoals aandelen en obligaties, of zelfs vastgoedcertificaten, die je onmiddellijk en tegen beperkte kosten kunt verkopen.’ Ariane Szafarz, professor finance aan de ULB

VASTGOED EEN VEILIGE INVESTERING? veranderingen die van invloed kunnen zijn op een pand, zoals veranderingen die verband houden met toenemende klimaatrisico’s of nieuwe stedenbouwkundige of fiscale regelgeving. Je moet vooral niet te veel uitgaan van de veronderstelling dat de prijs zal stijgen. Dat kun je niet weten.’ Voor een particuliere investeerder is daarom vooral de rekensom van het concrete pand belangrijk. ‘Zeker bij beleggingen gaat het eerder om de cijfers’, zegt Lefebre. ‘Is het zinvol om op dit moment tegen deze rentevoet te kopen? Ja of nee? Dat soort vragen is belangrijker dan proberen de markt te timen op zoek naar het ideale moment.’

Rendement Een investeerder moet eerst bepalen welk rendement hij wil behalen en welke huurinkomsten realistisch zijn. Vervolgens komen de financiering, eventuele onderhoudskosten, verwachte leegstand en renovatiekosten in de berekening. Daartegenover staan dan de huurinkomsten en de mogelijke waardestijging van het pand.

Zelfs wanneer de rekensom klopt, is vastgoed volgens ULB-professor Ariane Szafarz niet voor iedere belegger een verstandige keuze. Wie al een eigen woning bezit en vervolgens veel van zijn resterende vermogen in één extra pand investeert, concentreert zijn vermogen sterk in vastgoed. ‘Vastgoed is risicovol en alles draait om diversificatie, zeker omdat het illiquide is’, zegt Szafarz. Elk pand is uniek en het verkopen ervan kan veel tijd en energie kosten. Bovendien kun je het niet zomaar meenemen als je moet vertrekken. ‘Dat is een groot nadeel als je dringend geld nodig hebt, nog afgezien van de verkoopkosten. Het is ook een duidelijk nadeel ten opzichte van financiële activa zoals aandelen en obligaties, of zelfs vastgoedcertificaten, die je onmiddellijk en tegen beperkte kosten kunt verkopen.’

‘Is het zinvol om op dit moment tegen deze rentevoet te kopen? Ja of nee? Dat soort vragen is belangrijker dan proberen de markt te timen op zoek naar het ideale moment.’ Alissa Lefebre, vastgoedeconoom bij ING

ÉÉN INVESTERING, DRIE BESLISSINGEN: KOPEN, ONDERHANDELEN OF WACHTEN? Een appartement van 300.000 euro met 875 euro maandelijkse huur levert een bruto huurrendement van 3,5 procent op. Maar rente, renovatiekosten en aankoopprijs kunnen de rekensom snel doen kantelen. De berekeningen zijn illustratief en houden geen rekening met aankoopkosten.

Vooral de renovatiekosten verdienen aandacht. De regels rond energie-efficiëntie blijven evolueren. Vlaanderen heeft zijn renovatieverplichting in 2025 versoepeld, maar volgens Lefebre blijven de gewesten inzetten op een verbetering van de energie-efficiëntie van woningen. Dat is een onzekere factor waar ook Szafarz op hamert. Nieuwe milieu- of energievereisten kunnen later bijkomende investeringen noodzakelijk maken. ‘Voor sommige eigenaars kan dat betekenen dat ze in de toekomst veel moeten renoveren.’ Die renovatiekosten hebben een grote impact op het huurrendement (zie pagina 34).

Durf afhaken Een investeerder moet ook kunnen afhaken. Waar een particuliere koper voor een droomwoning soms bereid is meer te betalen vanwege de ligging, een school in de buurt of het gevoel bij het huis, moet een investeerder volgens Lefebre zakelijker blijven. ‘Je moet heel kordaat zijn en zeggen: kijk, dit is de waarde die ik vind dat het pand heeft. Dit wil ik ervoor betalen om mijn rendement te halen.’ Wordt de woning duurder, dan daalt het rendement. Hetzelfde gebeurt wanneer de rente hoger uitvalt, onverwachte renovatiekosten opduiken of de huurinkomsten lager zijn dan verwacht. Zo kan hetzelfde pand van interessant naar onaantrekkelijk veranderen. 6

SCENARIO 1: KOPEN Als het appartement geen grote renovaties vereist, bedraagt het bruto huurrendement 3,5 procent. Bij een maandelijkse afbetaling van maximaal 1.200 euro, een looptijd van twintig jaar en een vaste rente van 4,02 procent kan de investeerder bijna 199.000 euro lenen. De overige 101.000 euro en de bijkomende kosten moet hij zelf financieren. Bij een rente van 3,5 procent zou hij bijna 208.000 euro kunnen lenen, bij 2 procent ongeveer 238.000 euro. Wachten tot de rente opnieuw 1,5 à 2 procent bedraagt om ongeveer 80 procent te kunnen financieren, is volgens de expert echter weinig realistisch. BESLISSING: kopen kan, als het rendement volstaat en de investeerder voldoende eigen middelen heeft.

SCENARIO 2:

ONDERHANDELEN

Heeft het appartement een slechte energiescore en is 80.000 euro aan renovatiekosten nodig, dan stijgt de totale investering tot 380.000 euro. Bij dezelfde huurinkomsten zakt het rendement van 3,5 naar 2,76 procent.

Een lagere aankoopprijs kan dat compenseren. Bij 260.000 euro plus 80.000 euro renovatiekosten bedraagt de totale investering 340.000 euro en stijgt het rendement tot ongeveer 3 procent. Daalt de aankoopprijs tot 220.000 euro, dan komt de totale investering opnieuw op 300.000 euro en het rendement op 3,5 procent. Beslissing: onderhandelen. Het pand kan interessant blijven, maar alleen tegen een prijs die voldoende rekening houdt met de renovatiekosten.

SCENARIO 3:

WACHTEN

Blijft de verkoper 300.000 euro vragen terwijl nog 80.000 euro renovatie nodig is, dan bedraagt de totale investering 380.000 euro en het rendement 2,76 procent. Tegelijk kan bij een rente van 4,02 procent en een maandbudget van 1.200 euro slechts ongeveer 199.000 euro worden geleend. Meer eigen middelen maken de aankoop mogelijk, maar verbeteren het bruto huurrendement van het pand niet. Beslissing: wachten of afhaken als de verkoper onvoldoende zakt en de totale investering het gewenste rendement onmogelijk maakt.

Waar het echt thuiskomen is Park combineert hedendaags wooncomfort met de rust van een groene, autovrije omgeving. Een unieke plek in het centrum van Schoten waar ruimte, licht en natuur samenkomen.

Nu te koop in Schoten Centrum

Nieuwbouwappartementen in het groen +32 3 653 11 33 info@meeusenvastgoed.be

+32 3 644 00 88 info@immodelaet.be

info@wonenaandevaart.be www.wonenaandevaart.be

Reken op een thuis en investering met meerwaarde, dankzij de buurten en projecten van Triple Living. Hier vindt u onze nieuwbouwprojecten in verkoop

4 SCHOTEN

ANTWERPEN

1 2

KONTICH 5

GENT

BRUSSEL

NIEUW ZUID

KLEIN BERCHEM

SLACHTHUIS

HAVENPLEIN

Visie. Ervaring. Begeleiding. VILLERMONTPARK

Weldoordachte residentiële en professionele nieuwbouwprojecten. Groene en klimaatbestendige buurten. Gebouwd voor morgen, op maat van de wensen van nu. Altijd met persoonlijke begeleiding en een eigen verhuur- en beheerservice voor investeerders. Dankzij de visie en jarenlange expertise van Triple Living, kan je rekenen op een thuis en investering met meerwaarde.

SINT-PIETERSPOORT

THE BANKS + KANALHOTEL

Op zoek naar een woning of investering? Ontdek het aanbod op triple-living.be of bel 03 336 00 00. De beelden in deze advertentie zijn louter illustratief en niet bindend. Triple Living kan in geen geval aansprakelijk gesteld worden voor de inhoud van deze advertentie.

VILLA VERDE

Waarom elk investeringspand twee prijskaartjes heeft Een woning kan een correcte marktprijs hebben en toch te duur zijn voor uw vastgoedplan. Vastgoedeconome Alissa Lefebre en schatter-expert Dylan Grabowski leggen uit waarom u zich vooral moet afvragen wat een pand waard is voor ú.

‘Professionele investeerders hanteren eigen criteria, zoals een gunstige EPC-score en een minimaal nettorendement. Een particulier stelt daarentegen vaak een heel andere vraag: Zou ik hier zelf willen wonen?’ Dylan Grabowski, erkend schatter-expert bij Schat mijn huis

Zeven op de tien Belgen zijn ervan overtuigd dat woningprijzen in ons land nooit dalen. Dat blijkt uit een recente enquête van ING. ‘Onze woningprijzen stijgen inderdaad al decennia heel geleidelijk’, zegt vastgoedeconome Alissa Lefebre (ING). ‘Landen als Nederland, Duitsland en Luxemburg kenden bijvoorbeeld na de renteschok van 2022 stevige prijscorrecties, België niet. Een aantal factoren dempt de schommelingen. Ons land telt veel eigenaars die in hun eigen woning wonen, de automatische loonindexering beschermt de koopkracht en de meeste hypotheken hebben een vaste rentevoet.’

‘Wie met een horizon van vijf jaar werkt, maakt een andere rekensom dan wie op twintig jaar mikt.’ Alissa Lefebre, vastgoedeconoom bij ING België

Wij draaien dat om: we vertrekken van het huurpotentieel en een passend rendementspercentage en leiden daaruit de waarde af.’ Het derde model, de vergelijkende methode, gebruikt Grabowski als markttoets. ‘Een huis is niet automatisch evenveel waard als dat van de buren. We nemen elementen als zonnepanelen of een warmtepomp mee in de waardering. Dat versterkt de betrouwbaarheid van de uiteindelijke waarde-inschatting.’

Wat de marktwaarde niet vertelt In zo’n stabiel klimaat kopen investeerders steeds vaker een tweede of derde pand. Maar vroeg of laat botsen veel van hen op een onderscheid dat zelden expliciet wordt gemaakt: dat tussen de marktwaarde en de investeringswaarde van een woning.

Zo kijkt de schatter naar uw pand De marktwaarde is wat een gemiddelde koper vandaag voor een pand wil betalen. ‘Die waarde wordt bepaald door objectieve parameters als ligging, oppervlakte, aantal kamers, tuin, parkeerplaats en vergelijkbare transacties in de buurt’, zegt Lefebre. Hoe zo’n bepaling er in de praktijk uitziet, legt schatter-expert Dylan Grabowski van Schat mijn huis uit. Hij combineert drie berekeningsmodellen. Het eerste is de waarderingsmethode. ‘Daarbij bepalen we het grondaandeel aan de hand van de ligging en de configuratie van het perceel. Dat is géén gemiddelde grondprijs per postcode. Neem Brugge: het historische centrum, de rand en SintAndries liggen op één à twee kilometer van elkaar, maar de prijzen verschillen sterk. Daarbovenop komt de constructiewaarde. We halen de woning als het ware uit elkaar: kelder, gelijkvloers, verdiepingen, telkens met hun afwerkingsgraad en gebruikte technieken.’ Het tweede model is de rendabiliteitsmethode. ‘Dat is eigenlijk de omgekeerde rekensom van een investeerder. Die kijkt: wat kost het pand, welke huur genereert het en welk rendement haal ik?

Maar zelfs een goed onderbouwde marktwaarde zegt niets over de vraag of het pand ook voor ú een goede investering is. ‘De investeringswaarde is criteriagebonden’, zegt Grabowski. ‘Professionele investeerders hanteren eigen criteria, zoals een gunstige EPC-score, bepaalde buurten en een minimaal nettorendement. Een particulier stelt daarentegen vaak een heel andere vraag: Zou ik hier zelf willen wonen?’ Voor Lefebre is de investeringswaarde een berekening die misschien wel wiskundig begint, maar eindigt met aannames. ‘Je vertrekt van de verwachte huurinkomsten over je beleggingshorizon. Maar allerlei aannames kunnen wijzigen. Wat als de wetgeving verandert en u niet meer kunt verhuren of indexeren omdat uw woning niet aan de energienormen voldoet? Hoe evolueert de prijs van een renovatie als de rente stijgt en nieuwe geopolitieke conflicten de materiaalprijzen omhoogduwen? Als ik een jaar geen huurinkomsten heb, kan ik de kosten dan nog dragen? Zelfs de horizon verandert de uitkomst: een warmtepomp verdient zich bijvoorbeeld pas na meer dan vijf jaar terug’, zegt Lefebre. ‘Wie met een horizon van vijf jaar werkt, maakt dus een andere rekensom dan wie op twintig jaar mikt.’ Beide experts adviseren investeerders om vooraf goed hun criteria te bepalen én de factoren die het rendement kunnen beïnvloeden. ‘Als de prijs dan boven een vooraf bepaald maximum dreigt uit te stijgen, is de investering niet meer logisch. Hoe hoger de prijs, hoe lager immers het rendement.’

MARKTWAARDE VERSUS INVESTERINGSWAARDE Een marktconforme prijs is nog geen goede investeringsprijs als: › u zwaarder moet financieren. Een rentevoet van 1,5 à 2% is op dit ogenblik niet meer aan de orde. › de aankoopkosten uw marge opeten. Zo betaalt u voor een tweede pand in Vlaanderen 12% registratierechten. › de huurinkomsten weinig buffer laten. Twee tot zes maanden leegstand tussen twee huurders moet u kunnen overbruggen. › de renovatiekosten onzeker zijn. Trek ze af van wat u wilt bieden. › u binnen enkele jaren wilt verkopen. Grote investeringen en renovaties verdienen zich dan niet terug. › de beheerlast niet bij u past, want verhuren is een werkwoord.

PUBLIREPORTAGE

SKY Towers, Oostende

Vastgoedgroep Degroote lanceert INVEST+ Bouwen aan een fundament dat generaties meegaat INVEST+ is de nieuwe investe-

Jullie lanceerden begin dit jaar

Met INVEST+ maken we je niets

ringspijler van Vastgoedgroep

INVEST+. Wat onderscheidt

wijs – integendeel – we maken

Degroote. Met vijftig jaar

jullie investeringstak van andere

onze klant net wijzer.”

ervaring als residentiële projectontwikkelaar weten ze wat slimme investeerders écht nodig hebben en wat ze niet langer zomaar pikken. Wat werkt en wat niet. INVEST+ begeleidt particuliere investeerders bij het investeren in kwalitatieve, residentiële nieuwbouwprojecten, van aankoop tot beheer. Geen loze rendementsgaranties of

spelers? David Degroote: “Met INVEST+ kiezen we bewust voor een andere aanpak. We merken dat de markt voor investeringsvastgoed vol zit met beloftes van gegarandeerde rendementen, totale ontzorging, zekere waardestijgingen en ga zo maar door. Wij doen geen loze beloftes want niemand heeft een glazen bol. Wel gaan we uit van

“We maken je niets wijs. We maken je wijzer.” Er wordt inderdaad vaak gesproken over ‘gegarandeerde rendementen’. Een ‘mythe’ die jullie bewust ontkrachten?

snelle verkooppraatjes, wel

onze eigen sterktes en koppelen

Stijn Paredis: “Klopt, want rende-

transparantie, vakmanschap

we daar realistische verwacht-

menten zijn nooit ‘gegarandeerd’.

en een langetermijnvisie. Aan

ingen aan. Wie vandaag slim

De markt bepaalt. Vaak blijkt zo’n

het woord: co-CEO David

investeert in residentieel vastgoed

garantie beperkt in tijd of afhankelijk

Degroote en Head of Sales

op toplocaties, bouwt aan een fun-

van een externe partner. Maar wat

Stijn Paredis.

dament dat generaties meegaat.

gebeurt er als die partij wegvalt?

Of als de kleine lettertjes be-

comfort wat residentiële nieuw-

ginnen te spelen? Wij willen

bouw biedt. En het rechtvaardigt

geen verhalen verkopen maar

een hogere huurprijs.”

Investment Nights De Investment Nights in

context geven aan de hand van

Oostende en Kortrijk waren

realistische scenario’s, marktdata

Zijn er dan geen nadelen aan

en transparante cijfers. Het is

investeren in vastgoed?

telkens een schot in de roos.

David Degroote: “Natuurlijk wel.

en realistische kijk op investeren

minder spectaculair, maar het getuigt wel van respect voor de investering van onze klant.” INVEST+ gelooft sterk in residentieel vastgoed. Waarom?

Het belangrijkste nadeel is tegelijk de sterkte: vastgoed is een lange-

Bezoekers kregen er een heldere in residentieel vastgoed. Geen verkooppraatjes of loze beloftes,

termijninvestering, je geld zit

wel onderbouwde inzichten in

er in vast. Dit vormt geen groot

rendement, opportuniteiten en

probleem als je dat vooraf goed

de vastgoedmarkt van vandaag.

David Degroote: “Omdat wonen

inschat. Vastgoed is geen snelle

geen hype is. Mensen zullen altijd

winst, maar duurzame vermo-

ergens moeten wonen want het

gensopbouw en dit generatie na

is een basisbehoefte. In België

generatie. Wij adviseren daarom

is er een tekort aan kwalitatieve,

altijd om enkel te investeren met

energiezuinige huurwoningen

middelen die je écht kan missen

voor modale gezinnen. Dat maakt

op middellange tot lange termijn.

residentieel vastgoed futureproof.

Blijf ademruimte houden, hou

Minder sexy dan sommige niche-

rekening met de scenario’s maar

markten misschien, maar wel

laat ondertussen geen kansen

waardevast. Wij vergelijken het

liggen…”

graag met een ‘stenen kasbon’:

Op dinsdagavond 17 november strijkt de volgende Investment Night neer in Van der Valk Hotel Brugge-Oostkamp. Ook daar deelt INVEST+ zijn expertise en ervaring met particuliere vastgoedinvesteerders. Tijdig inschrijven is aangewezen, want het aantal plaatsen is beperkt. Met INVEST+ begeleidt Vastgoedgroep Degroote inves-

wie vandaag investeert in kwa-

Tot slot, een korte samenvatting

teerders bij elke stap van hun vast-

litatieve nieuwbouw op locaties

van jullie sterktes?

goedinvestering, met focus op

waar mensen graag wonen, creëert niet alleen huurrendement, maar ook meerwaarde op lange termijn. Denk bvb aan SKY Towers in Oostende, The Greens in Oostkamp of Green Yard in Ruddervoorde.’

“Investeren in residentieel vastgoed is jouw ‘stenen kasbon’” Sommigen beweren dat residentiële nieuwbouw te duur is om te verhuren. Wat is jullie visie?

Stijn Paredis: “Wij zijn geen makelaar die een product doorverkoopt, maar wel ontwikkelaar, bouwheer en langetermijnpartner. Dat betekent transparante cijfers,

kwaliteit, marktkennis en de lange termijn. Transparant, onderbouwd én met persoonlijke begeleiding.

059 80 91 91

realistische rendementsverwachtingen, fiscale begeleiding, persoonlijk beheer en focus op locatie, kwaliteit en herverkoopwaarde. Met INVEST+ verdienen we niet aan een snelle handtekening. We bouwen aan een relatie want als de investering van onze klant faalt, faalt ook onze reputatie.

The Greens, Oostkamp

En die is gebouwd op vijftig jaar ervaring. Ons succes hangt dus af van het succes van onze inves-

Stijn Paredis: “Ook dat is zo’n

teerders en net daarom kiezen wij

hardnekkige mythe. De Belgische

voor transparantie in plaats van

residentiële huurmarkt loopt vol

verkooppraatjes.”

potentiële huurders die bereid zijn om een correcte prijs te betalen voor een kwaliteitsvolle woning. Huurders zoeken

Green Yard, Ruddervoorde

vandaag naar lage energiekosten. In tijden van wisselende energieprijzen is dit niet langer een detail maar wel een dealbreaker. Ze zoeken hedendaags en modern

investplus@vastgoed-degroote.be 059 80 91 91 Uw fundament voor rendement.

INVESTEER IN EEN UITZONDERLIJK STUDENTENPROJECT IN ELSENE, TUSSEN DE VUB EN FLAGEY

✓ Topligging vlak bij VUB in Elsene ✓ Hoogste gemiddelde huurprijs van België: € 680 per maand (bron: De Tijd) ✓ Structureel tekort studentenvastgoed: 70.000 koten te kort tegen 2030 (cfr. Kotkompas) ✓ Zorgeloos beheer via Diggit: zij nemen alle technische en administratieve taken op zich ✓ Inﬂatiebestendig investeren in vastgoed ✓ Nieuwbouw = energiezuinig en conform nieuwste normen ✓ Vanaf € 178.900 (excl. kosten) www.elix-bxl.be

info@candor.be

0800/29 486

Vastgoed op krediet: waar ligt het kantelpunt? Jarenlang was goedkoop krediet bijna gratis brandstof voor wie in vastgoed investeerde. Die tijd is voorbij. Met hypotheekrentes van 3,5 tot 4 procent wordt de rekensom een stuk scherper. Wanneer versterkt lenen vandaag nog het rendement op uw eigen vermogen? En vanaf welk punt begint de bank uw winst op te eten?

Wie vijf jaar geleden een woonkrediet afsloot, zette wellicht met een brede glimlach zijn handtekening onder het contract. Geld lenen om vastgoed te kopen was door de lage rente bijzonder aantrekkelijk. Maar toen de Europese Centrale Bank vanaf midden 2022 de rente in sneltreinvaart verhoogde, kwam een einde aan dat tijdperk. Het is weinig waarschijnlijk dat de periode van ultralage rente snel terugkeert. De inflatie ligt daarvoor nog altijd te hoog. ‘Wie een minder sterk dossier heeft, zit al snel tegen de 4 procent. Dat is bijna dubbel zoveel als in 2022’, zegt Charis Casier, hoofdverantwoordelijke kredieten bij hypotheek.winkel.

Hefboom keert om Brengt uw pand netto meer op dan uw lening kost, dan vergroot elke geleende euro het rendement op uw eigen vermogen. Ligt de rente hoger dan het nettorendement, dan werkt elke geleende euro tegen u. Van de brutohuur moeten bovendien nog belastingen en kosten af. ‘Enkele jaren geleden was die som vanzelf positief’, zegt Casier. ‘Nu moet iedereen de berekening veel grondiger maken: wat betaal ik aan rente, en wat brengt diezelfde geïnvesteerde euro elders op?’ ‘Wie een lening vervroegd terugbetaalt, ‘verdient’ daarmee de rente die hij niet langer moet betalen, gegarandeerd en zonder risico. Betaalt u vandaag 4 procent op uw krediet, dan levert elke afgeloste euro u dus netto 4 procent op. De vraag is simpel: kunt u met diezelfde euro elders meer verdienen? Wie belegt en op termijn meer dan die 4 procent verwacht, laat zijn lening beter lopen. 15

Wie niet wil beleggen en zijn geld op een spaarrekening laat staan, doet er beter aan de lening deels vervroegd terug te betalen. In het geval van een lening met vaste rentevoet op 20 jaar ligt het kantelpunt dus rond 3,5 à 4 procent: precies de rente die u vandaag op uw lening betaalt.’

Fiscus rekent mee Dit jaar komt er bovendien een andere dimensie bij: de interestaftrek voor de niet-eigen woning is afgeschaft, ook voor bestaande leningen. ‘Bij de afschaffing van

Langer lenen, meer maatwerk

‘Veel starters denken dat hun eerste woning eerst afbetaald moet zijn, en/of dat ze 20 à 30 procent cash nodig hebben. Dat zijn mythes.’

Opvallend: ondanks de hogere rente en de afschaffing van de interestaftrek voor de niet-eigen woning leent de Belg niet minder

Charis Casier, hoofdverantwoordelijke kredieten bij hypotheek.winkel

de woonbonus bleven lopende dossiers gespaard; bij deze afschaffing is dat niet het geval. Voor een deel van de verhuurders kan de rekensom daardoor negatief worden. Ik verwacht dat dat pas in 2027 echt doordringt, wanneer eigenaars van extra vastgoed op hun aanslagbiljet plots een veel hoger bedrag zullen zien dan in andere jaren.’

voor extra vastgoed. ‘Integendeel, alles is duurder, dus men leent meer. Wat wel verandert: men leent langer en vooral méér op maat.’ Starters kiezen volgens Casier vaker een groeilening die meestijgt met de loonindexatie. Meer gevorderde investeerders werken vaker met bulletkredieten. ‘De klassieke lening is sowieso niet meer heilig. Bij ons gaat het merendeel van de klanten zelfs voor variabel, vaak met een veiligheidsoptie zoals de accordeonformule: stijgt de rente, dan verlengt de looptijd in plaats van de maandlast.’

Van nee naar ja Eén techniek verdient nog een aparte vermelding, omdat ze van een ‘nee’ toch een ‘ja’ kan maken: een lopende lening samenvoegen met een nieuw krediet tot één nieuwe lening op maat. ‘Stel dat uw dossier voor dat opbrengsteigendom aan zee kantje boord is, omdat de lening op uw gezinswoning nog loopt en huurinkomsten niet voor honderd procent meetellen. Door beide samen te voegen, met een langere looptijd en eventueel een stukje bullet, kunt u mogelijk van een nee toch een ja maken.’

LEVENSFASE BEPAALT STRATEGIE Wat betekent dat alles concreet? Veel hangt af van waar u staat in het leven en vooral van wat u met uw vastgoed voor ogen hebt.

1 STARTER SCHAALT OP Voorbeeldinvesteerder één is midden dertig, kocht enkele jaren geleden zijn eerste opbrengsteigendom en wil nu een tweede pand. Hij twijfelt: nog even sparen tot de spaarpot groter is, of vandaag al toehappen? ‘Voor mij gaat het niet over wachten of toehappen, maar over een goed plan’, zegt Casier. ‘Ga nooit tot uw maximale leencapaciteit. Een huurder die niet betaalt, werken aan het pand of leegstand: zonder buffer loopt het snel fout.’ ‘Veel starters denken dat hun eerste woning eerst afbetaald moet zijn of dat ze 20 à 30 procent cash nodig hebben. Dat zijn mythes. Onze hypotheekexperten helpen dagelijks klanten die zelf geen euro inbrengen voor aankoop van een opbrengsteigendom: de overwaarde van hun woning dient dan als waarborg én zelfs daarop mag nog een schuld rusten’, vertelt ze.

2 HET GEZIN DAT WIL SPREIDEN Voorbeeld twee toont een gezin van veertigers. De gezinswoning is afbetaald en er staat wat geld opzij, deels op de spaarrekening, deels belegd. Het gezin wil een opbrengstappartement kopen om de risico’s te spreiden en vraagt zich af of het de eigen middelen aanspreekt of daarvoor leent. ‘Dat hangt af van waar uw geld zit’, zegt Casier. ‘Staat dat geld renteloos op een rekening en vreet de inflatie aan de koopkracht, spreek het dan aan. Brengt uw beleggingsrekening potentieel meer

op dan wat een krediet kost, dan zou ik absoluut lenen. Op die manier houdt u vastgoed én beleggingen aan: een mooie spreiding.’ Kiest het gezin voor een krediet, dan hoeft dat niet via een dure nieuwe hypotheek. Het activeren van de afbetaalde hypotheek via een wederopname bespaart duizenden euro’s aan inschrijvings- en notariskosten. ‘Reken op een dossierkost en eventueel een schattingskost. Het enige nadeel is wellicht dat u opnieuw vastzit aan dezelfde bank, met mogelijk duurdere voorwaarden zoals een schuldsaldo- en brandverzekering. Vergelijken blijft dus de boodschap.’

3 SENIOR PLANT NALATENSCHAP Onze derde voorbeeldinvesteerder is de zestig voorbij, grotendeels schuldenvrij en bezit een of twee panden met het oog op de volgende generatie. ‘De eerste reflex is wellicht om alle schuld af te lossen, en rustig van de huurinkomsten te leven. Maar dat is niet per se de slimste zet. Hier verschuift het kompas’, zegt Casier. ‘Het draait niet meer om rendement op eigen vermogen, maar om wat na het pensioen komt. En ook om wat na het overlijden met het vermogen gebeurt.’ ‘Volledig schuldenvrij van de huurinkomsten leven kan een keuze zijn, maar een beperkte financiering aanhouden is soms doordachter: schuld op vastgoed kan de erfbelasting drukken, en een bulletkrediet maakt cash vrij voor een schenking aan de volgende generatie. Bespreek zo’n constructie wel met een notaris of successieplanner.’

biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd om hun visie, ideeën oplossingen te delen met de De Tijd-community. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd. Shape is zelf verantwoordelijk voor de inhoud.

Sint-Jacobsnieuwstraat, in het bruisende stadscentrum van Gent. © Shape

Vastgoed dat rendeert, zonder één telefoontje van uw huurder Vastgoed blijft dé tastbare manier om vermogen op te bouwen, maar investeren wordt complexer door hoge instapkosten, complexere regelgeving en het onvoorspelbare beheer dat erbij komt kijken. Shape Group speelt daarop in met drie verschillende manieren om te investeren in vastgoed, die elk een andere balans bieden tussen flexibiliteit, rendement en ontzorging. ‘Wij maken vastgoed zo voorspelbaar en zorgeloos mogelijk.’ Wie vandaag in vastgoed investeert, moet met een pak meer rekening houden dan alleen de aankoopprijs. De Gentse investeringsvastgoedspecialist Shape Group ziet drie grote uitdagingen: hoge instapkosten, complexere regelgeving en een intensief beheer. Shape Group bestaat uit een multidisciplinair vastgoe-

dteam van ontwikkelaars, juristen, vastgoedmakelaars, beheerders en ingenieurs dat samen de kwaliteit, het beheer en de waarde van de projecten bewaakt. ‘Registratierechten, btw, renovatieverplichtingen, leegstand, probleemhuurders en onderhoud kunnen een investering complex en onvoorspelbaar maken’, zegt Jonas Sigl, Partner bij Shape Group. Shape Group biedt daarom drie verschillende mogelijkheden aan om te gaan investeren in vastgoed. Bij hun eerste pijler koopt de investeerder een appartement aan en behoudt hij maximale vrijheid. Hij kan er zelf wonen, het verhuren en beheren, of het beheer via een

GESPONSORDE INHOUD

rentmeesterschapsformule van Shape Group uit handen geven. De tweede pijler is sterk gericht op de vastgoedinvesteerder die geniet van een volledige ontzorging op vlak van verhuur en beheer en bovendien geniet van minstens twintig jaar huurgarantie in combinatie met een netto starthuurrendement van 4%, los van eventuele meerwaarde. Een derde mogelijkheid die Shape Group aanbiedt is het investeren in een patrimoniumvennootschap. Hier geniet u van een lagere instapdrempel in combinatie met een maximale flexibiliteit bij een eventuele verkoop. MAATWERK EN BALANS ‘De eerste pijler is een klassiek verhaal waarbij vrijheid centraal staat, bij onze tweede pijler ontzorging en een hoog rendement, en bij de patrimoniumvennootschap toegankelijkheid en flexibiliteit’, vat Sigl samen. Volgens Shape Group hoeven deze drie verschillende manieren

van investeren in vastgoed elkaar niet uit te sluiten. Combinaties binnen één vermogen zijn perfect mogelijk. AANKOOP TELT MEE Voor Shape Group draait het rendement niet alleen om de maandelijkse huurinkomsten. Ook de aankoopstructuur en de kosten die later van de opbrengst afgaan, spelen een rol. ‘Bovendien zetten we enkel in op projecten met afbraak en heropbouw’, zegt Sigl. ‘Zo genieten kopers van het btw-tarief van 6 procent.’ Bij de tweede pijler - die zich volledig richt op de vastgoedinvesteerder - wordt de aankoopstructuur geoptimaliseerd en neemt Shape Group verschillende operationele kosten, zoals beheer, onderhoud en herstellingen, op zich. De investeerder geniet bovendien van gegarandeerde, geïndexeerde inkomsten. Ook aandeelhouders van de patrimoniumvennootschap, die een volledig gebouw bezit, genieten van die gegarandeerde inkomsten. ‘We

In onze projecten zijn wij mede-eigenaar, net als onze kopers. Jonas Sigl, Partner bij Shape Group

bekijken altijd het volledige plaatje: hoeveel investeert iemand, wat houdt hij daar netto aan over en welk risico draagt hij?’ BLIJVEND BETROKKEN Nog een opvallende keuze van Shape Group is dat het bedrijf ook na de verkoop betrokken blijft bij zijn projecten. Binnen die aanpak blijft Shape Group in haar projecten steeds mede-eigenaar in het gebouw én voor minstens 25 procent bij de patrimoniumvennootschap. ‘Zo blijven de belangen op lange termijn gelijklopen’, zegt Jonas Sigl. PRAKTIJKVOORBEELD Een concreet voorbeeld van die aanpak is het project in de Sint-Jacobsnieuwstraat in Gent. Daar combineert Shape Group een centrale ligging in de historische stadskern met verregaande ontzorging en een netto netto starthuurrendement van 4 procent, ongeacht de effectieve bezetting. De koper wordt eigenaar van zijn entiteit, terwijl Shape Group 23 jaar lang instaat voor verhuur en beheer. ‘De eigenaar ontvangt een gegarandeerde jaarlijks geïndexeerde vergoeding, terwijl Shape Group onder meer onderhoud, herstellingen, brandverzekering en onroerende voorheffing draagt’, zegt Sigl. ‘Dit komt neer op minstens drie maanden extra netto-opbrengst per jaar, in vergelijking met klassiek vastgoed.’ Daarnaast zal Shape Group de eigenaars bijstaan bij een latere herverkoop van hun entiteit. De eigenaar bepaalt uiteraard zelf wanneer en tegen welke prijs hij verkoopt. ‘Investeren met vertrouwen betekent rekenen op een partner die je vóór, tijdens én na de aankoop bijstaat’, besluit Sigl.

Jonas Sigl bij afbraak project Sint-Jacobsnieuwstraat. © Marco Mertens

Benieuwd welke investeringsvorm bij u past? Doe de test op shapegroup.be/investeren

Vergeet de vierkante meters: dit wil de huurder van morgen Vastgoed kopen om te verhuren lijkt eenvoudig: locatie, vierkante meters, huurprijs, rendement. Maar achter die rekensom schuilt de veel complexere vraag wie er hier morgen nog wil wonen.

Huurder verandert weinig ‘Om de vijf jaar maakt Steunpunt Wonen een profiel van de huurder, en daar verandert heel weinig aan’, opent Pascal De Decker. ‘We zijn een eigendomsland, en mensen worden hier opvallend snel eigenaar. Daardoor vind je op de huurmarkt altijd dezelfde drie categorieën: bewuste huurders, tijdelijke huurders die door hun gezinssituatie of carrière nog niet kopen, en mensen die financieel geen andere keuze hebben dan huren.’ Ook in de verhouding tussen huurders en eigenaars zit nauwelijks beweging. ‘De cijfers blijven al jaren ongeveer dezelfde’, beaamt Nico Harboort. ‘Dat geldt overigens voor alle generaties en leeftijden. Je hoort vaak dat twintigers en dertigers niet meer de middelen hebben om te kopen, maar de statistieken tonen aan dat zij even gretig kopen als vroeger.’

Bovenkant blijft doel ‘De klassieke vastgoedinvesteerder richt zich zelden op wie om financiële redenen huurt’, zegt Harboort. ‘Een particulier die een pand verhuurt, wil een bepaald rendement, en dat vertaalt zich in een huurprijs die het laagste segment doorgaans niet kan betalen. De doorsnee vastgoedinvesteerder verhuurt dus het vaakst aan de ‘bewuste huurders’ en de ‘wachters’. Dat is altijd zo geweest, en daar komt wellicht weinig verandering in.’

Toch is die ‘onderkant’ niet per se een terrein om te ontwijken, nuanceert Harboort. ‘Een piste die velen over het hoofd zien of als negatief wegzetten, is net verhuren aan wie het moeilijk heeft: uw woning laten inhuren door een sociale woonmaatschappij, of geconventioneerd verhuren waarbij subsidies uw lagere huur minstens deels compenseren. Als investeringsformule kan dat interessant zijn. De ontzorging is daarbij vaak een pluspunt, al staat daartegenover meestal een lager rendement.’ Bang voor huurders hoeft u overigens niet te zijn, vult De Decker aan: ‘Uit onderzoek blijkt dat de relatie tussen huurder en verhuurder in België doorgaans heel goed is. De conflicten die de media halen, zijn de extreme gevallen.’

Kleiner wonen nieuwe norm Verandert het profiel van de huurder amper, dan veranderen de woonwensen des te meer. ‘Vroeger wilde iedereen zoveel mogelijk ruimte en minstens twee slaapkamers, ook als alleenstaande. Omwille van de betaalbaarheid is daar meer realiteitszin in gekomen: we evolueren naar kleinere woonoppervlaktes’, zegt Harboort. ‘Twee op de drie huishoudens bestaan vandaag uit één of twee personen. Dan weet u dat u niet in appartementen met drie slaapkamers of grote villa’s moet investeren. Dat is onnodig én uw huurder kan het niet betalen.’

Wie zijn de experts? Pascal De Decker is socioloog, ruimtelijk planner en emeritus professor aan het Departement Architectuur van de KU Leuven. Hij doet al decennia onderzoek naar wonen, woonnood en de ruimtelijke gevolgen van de vergrijzing.

Nico Harboort is vastgoedexpert bij KBC Private Banking & Wealth Management, master in Real Estate Management en gastdocent-onderzoeker aan het Departement Omgeving van HOGENT.

Al plaatst De Decker daar een kanttekening bij. Hij huurt zelf als jonggepensioneerde een ruim appartement van 120 vierkante meter. ‘Ouderen met twee pensioenen willen wél grotere appartementen. Alleen is die markt kleiner. Er zijn dus wel niches zoals deze, maar wie de grootste doelgroep wil bedienen, mikt inderdaad best op huishoudens met één of twee personen.’

Grijze golf Kleine huishoudens zijn de standaard op de huurmarkt. Daarnaast dient zich een andere demografische verschuiving aan waarmee investeerders rekening moeten houden. ‘Vlaanderen telt ruim 800.000 tachtigplussers’, zegt De Decker. ‘Tegelijk is 80 procent van de woningen onaangepast voor die doelgroep. Mocht ik vandaag een woning bouwen of kopen om te verhuren, dan ging ik resoluut voor een aangepast appartement: drempelloos, brede deuren, een badkamer waar een rolstoel in kan, en op een locatie waar je nog zelf naar de winkel,

‘Vlaanderen telt ruim 800.000 tachtigplussers. Tegelijk is 80 procent van de woningen onaangepast voor die doelgroep. Daar ligt een gigantische markt.’ Pascal De Decker, socioloog, ruimtelijk planner en emeritus professor

de apotheker en de huisarts kunt. Daar ligt een gigantische markt.’ Wie zijn doelpubliek wil verruimen naar die oudere generatie, heeft met levensbestendig bouwen een streepje voor, beaamt Harboort. ‘Al moet u wel beseffen dat levensbestendig (ver)bouwen duurder is. Die hogere (ver)bouwkost betekent een lager rendement, tenzij u ze natuurlijk in de huurprijs kunt doorrekenen.’

Slim thuiswerken Massaal thuiswerken heeft niet tot een gigantische vraag naar een aparte bureauruimte geleid, stellen De Decker en Harboort vast. Maar één tussenvorm wint wel terrein: het éénslaapkamer-plus-appartement. ‘Dat bestaat uit een volwaardige slaapkamer met daarnaast een kleine ruimte, net te klein om een slaapkamer te heten’, zegt Harboort. ‘Wie thuiswerkt, heeft zo toch een apart kantoortje of berging. En het is betaalbaarder dan een tweede volwaardige

VIJF VERSCHILLENDE HUURDERS, VIJF VERSCHILLENDE VERWACHTINGEN

TOPLOCATIE

INDELING & M²

EPC & TECHNIEKEN

BUITEN- & BERGRUIMTE

MOBILITEIT & PARKEREN

De expat

Centrumsteden en Brussel, nabij internationale werkgevers en scholen

Instapklaar 1-2 slaapkamerappartement, 50-90 m²

Label A of B, nieuwbouwcomfort

Terras is een troef, beperkte berging volstaat

Geen eigen auto: fiets, openbaar vervoer, deelauto

De actieve senior

Kern van stad of gemeente, winkel, apotheker en huisarts op wandelafstand

Drempelloos, brede deuren, rolstoelvriendelijke badkamer; 2 slaapkamers, 80-110 m²

Minstens label C, lage vaste kosten, lift

Ruim terras, berging voor fiets of scootmobiel

Parkeerplaats met laadpunt, halte in de buurt

Het nieuw samengesteld gezin

Stadsrand, nabij scholen van beide ex-woonplaatsen

Flexibel: 2 slaapkamers plus extra kamer, 90-120 m2

Minstens label C, beheersbare energiefactuur

Tuin of groot terras, veel bergruimte

Eén à twee parkeerplaatsen plus fietsenstalling

De alleenstaande

Stad, nabij werk en sociaal leven, groen in de buurt

Eén slaapkamer, plus aparte bureauruimte, 45-70 m²

Minstens label C; cruciaal met één inkomen

Klein terras volstaat als er een park nabij is

Fietsenstalling en deelauto; eigen parking niet nodig in de kern

De student / co-houser

Campusbuurt of centrum

Eigen kamer of studio van 20-50 m², gedeelde keuken of diensten

Conform en veilig; gedeelde technieken drukken de kosten

Gedeelde buitenruimte, fietsenberging

Fiets en openbaar vervoer, geen autoplek

slaapkamer, die huurders vandaag niet meer standaardvragen.’

Delen wordt mainstream Voor grote panden die u niet mag splitsen, zien beide experts in de steden nog een andere uitweg: samenhuizen. ‘In de grote steden is dat geen niche meer. Al is Vlaanderen er juridisch nog niet helemaal klaar voor: bij coliving bijvoorbeeld ben je hoofdelijk aansprakelijk voor huisgenoten die je soms niet eens goed kent. Daarom geloof ik in ons eigendomsland meer in co-wonen: iedereen een eigen privatief deel, met gedeelde diensten’, vertelt Harboort. Een inspirerend voorbeeld vindt Harboort in het centrum van Rotterdam. ‘Daar heb je een project (OurDomain) met 612 studio’s van 20 tot 50 m2, met gedeelde coworkingruimtes, fitness, cinema, picnictafels op het dak en wassalons, en dat op een oppervlakte van amper 900 m2. Dat biedt oplossingen voor de woonvragen waar wij voor staan.’

Plek boven plan Voor beide experts hangt de ideale huurwoning van de toekomst niet alleen af van de binnenkant, maar ook van wat buiten te vinden is. ‘Kijk niet alleen naar hoe u uw appartement indeelt, want dat wordt

sowieso kleiner’, vertelt Harboort. ‘Kijk eerder naar de omgeving. Groen in de buurt, sociale voorzieningen: dat wint enorm aan belang. De huurder van morgen wil niet elke avond alleen in z’n flat zitten.’ ‘De plek is belangrijker dan het plan’, vindt De Decker. ‘Hetzelfde geldt voor mobiliteit. In het centrum van Gent, Antwerpen of Brussel is een eigen auto een blok aan het been; daar doet bijna iedereen alles te voet, met de fiets of met een deelauto. Buiten die kernen blijft een parkeerplaats noodzakelijk.’

Zuinig verhuurt beter Rest nog de energiefactuur. ‘Huurders hebben één woonbudget’, zegt Harboort. ‘Hoe lager de energiekosten, hoe meer er naar de eigenlijke huur kan. Een zuinig appartement gaat dus gepaard met een hogere huurprijs, en wie de keuze heeft, kiest sowieso energiezuinig. Een woning die nu al energiezuinig is, blijft ook langer verhuurbaar.’ De huurwoning van morgen hoeft dus niet noodzakelijk groter te zijn. Ze moet vooral slimmer gekozen zijn: aangepast aan kleinere huishoudens, energiezuinig, levensbestendig en goed gelegen. ‘Wie alleen naar de vierkante meters kijkt, mist een groot deel van het verhaal. De vraag is niet zozeer hoe groot de oppervlakte is die u verhuurt, maar wel hoeveel woonkwaliteit ze biedt.’

WAT BRENGT UW INVESTERING ÉCHT OP? Een goed huurrendement hangt af van meer dan de aankoopprijs en de huur. De nieuwe rendementstool van INVEST.IMMO analyseert meer dan 40 parameters, van huurinkomsten en kosten tot demografie, leegstandsrisico en de omgeving. Bereken het rendement van uw investeringspand

Verrassende vastgoedkansen Wie in vastgoed investeert, hoeft zich niet te beperken tot woningen of flats. Kmo-units, studentenkamers, sociale verhuur, assistentieflats en garageboxen bieden elk specifieke kansen, maar ook eigen risico’s. Onafhankelijk vastgoedexpert Ivo Van Genechten raadt vooral aan verder te kijken dan het rendement op papier: ‘Focus niet op het beloofde rendement, maar op de vraag hoe vlot uw investering over vijf of tien jaar nog verhuurbaar is.’

‘Wees voorzichtig met grote studentencomplexen waar hoge beheerskosten het rendement kunnen aantasten.’ Ivo Van Genechten, onafhankelijk vastgoedexpert

KMO-UNITS

STUDENTENKAMERS

Kmo-units zijn al enkele jaren bijzonder gegeerd. De vraag van zelfstandigen en kleine ondernemingen naar een eigen atelier, magazijn of een combinatie van beide blijft groter dan het aanbod. Daardoor is de kans op leegstand vaak beperkt. Toch is niet elke bedrijfsunit automatisch een goede investering.

De vraag naar studentenkamers blijft groot, zeker in studentensteden als Gent, Leuven en Brussel. Van Genechten ziet vooral kansen aan de rand van grote steden of in satellietsteden met een goede treinverbinding.

Waar let u op?

› Controleer altijd of de vergunningen en

Waar let u op?

› Kies voor compacte units van ongeveer

120 tot 250 vierkante meter. Die sluiten goed aan bij de noden van starters, de belangrijkste doelgroep. › Een standaard kmo-unit met achteraan een grote poort is een klassieker. Maar units met een geïntegreerde kleine showroom of vergaderruimte spreken een bredere huurdersdoelgroep aan. › Controleer de bezettingsgraad, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en veiligheid van het bedrijventerrein van de kmo-unit.

› Houd rekening met minder zichtbare,

vaak gedeelde kosten voor onder meer groenonderhoud, toegangscontrole en beveiliging. Die kunnen hoger oplopen dan verwacht en zo het rendement beïnvloeden.

TIP

VAN DE EXPERT

Een unit die schaalbaar is, verhoogt de kans op een langdurige huurder. Een starter die na enkele jaren wil uitbreiden, blijft veel liever op dezelfde locatie. Hij kijkt dus vaak al bij de start naar naastliggende of achterliggende extra units.

conformiteitsattesten volledig in orde zijn, zeker bij oudere panden die opgedeeld zijn in meerdere kamers. › Een eigen badkamer is aantrekkelijker dan gedeelde sanitaire voorzieningen. › Houd rekening met energiekosten, vooral bij niet recente gebouwen. Een studentenkamer kan bijvoorbeeld 915 euro all-in aan huur opleveren, maar als de energiekosten honderden euro’s bedragen, knaagt dit aan uw rendement. › Een ligging vlak bij een campus of station blijft een grote troef. › Wees voorzichtig met grote studentencomplexen waar hoge beheerskosten het rendement kunnen aantasten.

TIP

VAN DE EXPERT

Investeer bij voorkeur in een studentenstudio in plaats van een klassieke kamer. Dat biedt meer flexibiliteit. Mocht de vraag naar studentenkamers dalen door meer afstandsonderwijs of een overaanbod aan grote studentenresidenties met geïntegreerde ontspanningsruimtes, dan kan de studio relatief eenvoudig worden omgevormd tot een starterswoning.

SOCIALE VERHUUR

ASSISTENTIEFLATS

GARAGEBOXEN

Verhuren via een woonmaatschappij aan mensen die het financieel minder breed hebben, biedt vooral gemoedsrust. U geniet doorgaans van een gegarandeerde verhuurperiode, vaak negen jaar, en u hoeft zich minder zorgen te maken over leegstand of de inning van de huur.

Door de vergrijzing lijken assistentieflats op het eerste gezicht een logische investering. Toch waarschuwt Van Genechten dat beleggers zich niet mogen blindstaren op aantrekkelijke rendementscijfers.

Garageboxen voor auto’s, moto’s, fietsen of als opslagruimte, zijn populair bij investeerders die weinig zorgen willen. Ze vragen nauwelijks onderhoud en het beheer is eenvoudiger dan bij woningen.

Waar let u op?

› Informeer naar lokale, provinciale en

gewestelijke premies, fiscale voordelen en verlaagde btw-regelingen die het lagere huurrendement kunnen compenseren. › Volg eventuele herstellingswerken bij het einde van de huur nauwgezet op. › Houd er rekening mee dat u zelf geen invloed hebt op de keuze van de huurder. › Vergelijk het totale rendement, inclusief subsidies, met dat van een klassieke verhuur.

TIP

VAN DE EXPERT

Je hebt wél minder zeggenschap over wie er in je woning komt, want de woningmaatschappij kiest de huurders. Daarom moet je contractueel heel sterk staan. Maak een uitgebreide plaatsbeschrijving met veel foto’s. Leg duidelijk vast dat het pand na afloop van de verhuur terug in zijn oorspronkelijke staat moet worden gebracht én dat mogelijke schade degelijk en professioneel moet worden hersteld.

› Controleer of de huurinkomsten over het

volledige project worden verdeeld, of enkel betrekking hebben op uw eigen flat. › Lees de beheersovereenkomst bijzonder aandachtig. › Houd rekening met hoge beheerskosten die het nettorendement kunnen drukken. › Denk ook aan een latere doorverkoop. Oudere assistentieflats kunnen moeilijker concurreren met nieuwere projecten.

TIP

VAN DE EXPERT

Er is absoluut een markt voor seniorenhuisvesting, maar daartegenover staat dat er ook enorm veel wordt gebouwd. De vraag is of elk project op lange termijn voldoende bezetting zal behouden. Veel ontwikkelaars werken de eerste jaren vaak met gegarandeerde rendementen, ongeacht de bezettingsgraad. Vraag daarom altijd of dat rendement over uw individuele flat of over het gemiddelde van het hele gebouw gaat. Dat verschil is belangrijk.

› Kies voor een site met goede toe-

gangscontrole en degelijke beveiliging.

› Werk met relatief korte huurcontracten,

bijvoorbeeld van één jaar. Zo kunt u de huurprijzen sneller aanpassen aan de markt. › Houd rekening met de relatief hoge aankoopkosten. Notariskosten en registratierechten wegen bij kleinere investeringen verhoudingsgewijs zwaarder door. › Informeer vooraf naar de btw-regels wanneer u meerdere garageboxen commercieel wilt verhuren.

TIP

VAN DE EXPERT

Meerdere units op dezelfde locatie zijn het efficiëntst. Als je één of twee garages verspreid hebt liggen, wegen verplaatsingen en beheer immers sneller door.

P U B L I R E P O RTAG E

•

rev1ve Fund Management

Revive herontwikkelt verlaten fabrieksterreinen tot stadswijken en laat particuliere beleggers voortaan mee investeren Verlaten fabrieksterreinen en verouderde kantoorgebouwen zijn de kernbusiness van Revive Fund Management: het Gentse fondshuis herontwikkelt ze tot duurzame stadswijken, en laat particuliere beleggers voortaan mee investeren vanaf 100.000 euro. Die aanpak leverde al concrete projecten op: de voormalige Solvay-hoofdzetel bij Brussel, 22 hectare groot, wordt een innovatiecampus, en in Porto en Warschau loopt gelijkaardig werk. Op elke site komen betaalbare woningen, ruimte voor ondernemerschap en groen, op grond die voordien braak lag.

” Stedelijke reconversie in plaats van verkavelen, dat is onze kernactiviteit ”, zegt oprichter Nicolas Bearelle.

”We recycleren wat vorige generaties gebouwd hebben en maken het geschikt voor de volgende. ”

“ Duurzaamheid is voor mij gewoon synoniem voor kwaliteit ”, zegt Bearelle. ” Vroeger zei men: duurzaam is duur. Vandaag is het gewoon een goede investering. ”

Om die aanpak te ﬁnancieren, verlaagde Revive de instapdrempel van zijn fonds Revive Impact Fund (REIF), lange tijd voorbehouden aan family oﬃces en pensioenfondsen met tickets vanaf 2,5 miljoen euro, naar 100.000 euro.

We zien opnieuw een grote interesse in residentieel vastgoed gezien de genoteerde aandelen sterk zijn gestegen en een herbalanceren van portefeuilles aan de orde is. Nu krijgen particuliere beleggers ook toegang tot datzelfde institutionele vastgoed. Ondanks de hogere intresten blijft het tekort aan woningen enorm, wat de vraag stevig ondersteunt. De huidige inschrijvingsronde, die loopt tot eind dit jaar, haalde intussen al 65 miljoen euro op. Onder de investeerders zitten pensioenfondsen en gerenommeerde families als D’Ieteren en Saverys.

” Succes trekt succes aan ”, zegt Bearelle.

” Hoe meer gerenommeerde namen instappen, hoe meer vertrouwen dat geeft aan wie overweegt mee te investeren. ”

Het fonds mikt op een jaarlijks nettorendement van 12 à 13 procent, over een looptijd van tien jaar. Het kapitaal wordt de eerste jaren in schijven opgevraagd en begint vanaf jaar zes terug te vloeien. Een garantie is er echter niet, benadrukt Bearelle: het blijft risicokapitaal.

Wilt u investeren in grootschalige, duurzame stadsontwikkeling vanaf 100.000 euro?

Ontdek de fondsen en download het essentiële-informatiedocument op www.reviveimpactfund.com

Deze publireportage is een commerciële mededeling van Revive Fund Management NV en vormt geen beleggingsadvies of aanbod. Beleggen in REIF is illiquide en houdt risico’s in, tot en met het verlies van uw volledige inleg. Raadpleeg het essentiële-informatiedocument (KID) vooraleer u een beleggingsbeslissing neemt. Revive Fund Management NV is als beheerder vergund door de FSMA; dit houdt geen goedkeuring van de belegging in. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. De weergegeven scenario’s zijn een schatting van het toekomstige rendement op basis van gegevens uit het verleden, en geven geen exacte indicatie.

STRATEGISCH INVESTEREN IN VASTGOED WAT IS UW VOLGENDE ZET?

ANTWERPEN - FRIENDSHIP MECHELEN - THE WETTLANDS Luxueus wonen met zicht op de Dijlevallei.

Waterfront living reimagined. Wonen of investeren aan 6% btw*. KASTERLEE - BAYOT KMO-units & kantoren. Volledig opgeleverd.

GENT - RINKKAAI Luxe appartementen langs de Leie.

MOL - ZILLELANDE BEN-woonwijk (E-peil 10). Wonen of investeren aan 6% btw*.

MECHELEN - WATTLAND BEN-woonwijk aan de Dijle. Investeren zonder risico.

DURBUY - TEE VIEW Luxe vastgoed op de golf van Durbuy.

MECHELEN - NEWTON HOUSE Luxe wonen met zicht op de St-Rombouts-kathedraal.

UKKEL - UTOPIA

ST-KATELIJNE-WAVER - BORGERWIJK

Groen wonen in Ukkel. Betaalbare investering.

Kwalitatieve appartementen. Wonen of investeren aan 6% btw*.

Ontdek ons volledig woon- en investeringsaanbod op www.vastgoedinvesteerder.be 03 820 82 82 *6% i.p.v. 21% btw, ook voor investeerders. Informeer naar de voorwaarden bij onze vastgoedadviseurs.

Leegstand is niet langer een tijdelijk ongemak, maar een reëel rendementsrisico voor elke vastgoedinvesteerder. Wie de veranderende verwachtingen van huurders tijdig herkent en zijn woning of appartement daarop afstemt, vergroot de kans op een snelle verhuur én beschermt de waarde van zijn investering op lange termijn. Deze checklist toont hoe groot het leegstandsrisico van uw pand is en welke ingrepen de verhuurbaarheid kunnen verbeteren.

Leegstand is het nieuwe rendementsrisico: 4 alarmsignalen voor uw huurpand 1.

Slechte EPC-score

Een energieverslindende woning wordt steeds moeilijker verhuurd. Huurders kijken vandaag niet alleen naar de maandelijkse huurprijs, maar ook naar de totale woonkost. Een appartement met een lagere huurprijs maar een hoge energiefactuur is daardoor minder aantrekkelijk dan een energiezuinige woning met een iets hogere huur. Bovendien worden de energie-eisen in België de komende jaren verder aangescherpt, waardoor minder performante woningen steeds meer onder druk komen te staan.

Verouderde inrichting

Een appartement dat twintig of dertig jaar geleden modern was, oogt vandaag vaak gedateerd. Kleine afgesloten kamers, donkere leefruimtes, een gesloten keuken of een onpraktische indeling beantwoorden steeds minder aan de woonwensen van jonge gezinnen, alleenstaanden en thuiswerkers. Ook versleten vloeren, verouderde badkamermeubels en keukens, of een gebrek aan opbergruimte kunnen kandidaat-huurders afschrikken.

OPLOSSING: Een grondige renovatie is niet altijd nodig. Het verwijderen van een niet-dragende muur, lichtere kleuren, moderne lichtschakelaars, een eigentijdse (open) keuken en extra ingebouwde kasten of andere opbergruimtes kunnen een woning een volledig nieuwe uitstraling geven. Een frisse, functionele woning verhuurt doorgaans sneller en kan vaak ook een hogere huurprijs rechtvaardigen.

OPLOSSING: Wie nu investeert in dak-, muur- of vloerisolatie, hoogrendementsbeglazing, een warmtepomp, een zuinige verwarmingsketel of zonnepanelen, verhoogt niet alleen het wooncomfort, maar ook de marktwaarde en de verhuurbaarheid van zijn vastgoed. Een betere EPC-score is dus geen vrijblijvende optie: ze vergroot de doelgroep, vermindert het risico op leegstand en kan ertoe bijdragen dat huurders langer blijven. © AI-generated image

Digitale achterstand

Voor veel huurders is snel internet even belangrijk als verwarming of stromend water. De mogelijkheid om nu of in de nabije toekomst eenvoudig een glasvezelaansluiting te gebruiken speelt vaker mee in de keuze voor een huurwoning. Wie hierop inspeelt, vergroot zijn doelgroep en vermindert het risico dat huurders voor een beter uitgerust alternatief kiezen.

OPLOSSING: Een snelle internetverbinding is een must voor thuiswerkers, studenten en gezinnen. Daarnaast voorziet u best voldoende stopcontacten, eventueel met geïntegreerde USB-aansluitingen, en een moderne elektrische installatie die het toenemende aantal toestellen probleemloos aankan. Ook elektrische mobiliteit wint aan belang. De mogelijkheid om elektrische voertuigen op te laden (in of nabij de woning of het flatgebouw) speelt voor steeds meer huurders mee.

Moeilijke mobiliteit

Steeds meer Belgen verplaatsen zich dagelijks met de fiets, elektrische fiets of e-step. Vooral in steden en gemeenten zijn doordachte fietsvoorzieningen een belangrijke troef. Kleine investeringen in fietscomfort kunnen daarom een verrassend groot verschil maken in de aantrekkelijkheid van een huurwoning. OPLOSSING: Wanneer bewoners hun fiets comfortabel kunnen stallen zonder (veel) trappen of smalle doorgangen te moeten trotseren, stijgt het dagelijkse gebruiksgemak aanzienlijk. Een afgesloten, droge en gemakkelijk bereikbare berging maakt het verschil tussen een praktische en een minder aantrekkelijke woning. Ook een stopcontact om elektrische tweewielers op te laden wordt steeds meer gewaardeerd. Daarnaast kijken huurders naar de bereikbaarheid van openbaar vervoer, de aanwezigheid van fietssnelwegen en veilige fietsverbindingen richting werk, school of winkels. Ook de beschikbaarheid van deelwagens in de regio speelt vaker mee. Vastgoed dat aansluit bij duurzame mobiliteit blijft beter beantwoorden aan de veranderende woonbehoeften en behoudt daardoor gemakkelijker zijn aantrekkingskracht.

Huurders kijken vandaag niet alleen naar de maandelijkse huurprijs, maar ook naar de totale woonkost.

COLONEL’S CORNER EVERE

6% BTW

Onder voorwaarde

+ Gelegen in de Reyers-wijk, een buurt in volle ontwikkeling + Sterk verhuurpotentieel + 1-, 2- en 3-slaapkamerappartementen + Werken gestart Prijzen vanaf €315.000 (exclusief kosten)

INVESTEER WAAR BRUSSEL GROEIT MAAK30NU EEN AFSPRAAK 03 808 43 84 | ANTONISSEN.COM

DOWNLOAD DE BROCHURE

 

 

 



  

     

        

 

 

 

 











 



Wij ontwikkelen plekken waar mensen graag wonen en investeerders met vertrouwen naar de toekomst kijken.

“

Investeren in vastgoed begint met vertrouwen.

Een vast aanspreekpunt van A tot Z - ook na oplevering

Bij So Real Estate ontwikkelen we residentieel vastgoed waarin kwaliteit, rendement en wooncomfort samenkomen. In een markt waar inﬂatie, rente-evoluties en vermogensbescherming steeds belangrijker worden, blijft kwalitatief residentieel vastgoed een waardevaste investering.

Sales & investments Ilse Bauwens +32 475 22 27 22 info@soreal.be

Als ontwikkelaar begeleiden wij onze klanten van eerste kennismaking tot oplevering. Wij zorgen dat uw vastgoed verhuurklaar én competitief is op de huurmarkt. Transparant, persoonlijk en zonder verkooppraatjes. Wij bouwen niet zoveel mogelijk projecten. Wij ontwikkelen projecten waar wij zelf achter staan.

Duurzaam

Ontdek onze actuele en toekomstige projecten:

Energiezuinige gebouwen met oog voor de toekomst

Rendement Maasmechelen

Putte

Diest

Of neem een kijkje op onze website Heusden

Genk

Sterke verhuurbaarheid en waardevaste investeringen

Zekerheid Transparante aanpak en heldere communicatie

So Real Estate • Luikersteenweg 227, 3500 Hasselt • www.soreal.be • +32 475 22 27 22 • info@soreal.be

ER DOSSIA TIE RENOV

Renoveren met zicht op waarde Van EPC D tot collectieve werken: welke keuzes beschermen uw vastgoed tegen waardeverlies en maken het klaar voor de markt van morgen?

IN DIT DOSSIER Uitstel kan dubbel kosten

Waarom renovaties tijdig plannen helpt om waardeverlies en onverwachte kosten te beperken. Lees het artikel over renoveren als strategie op blz. 34

EPC D: voldoen aan de norm of verder renoveren? Drie strategieën voor wie investeert in residentieel vastgoed.

Bekijk de renovatieroutes op

blz. 38

Water, droogte en hitte als vastgoedrisico Welke gevolgen kunnen klimaatrisico’s hebben voor gebouwen en hun verzekerbaarheid?

Lees wat investeerders moeten weten op blz. 41

De meerwaarde zit in het hele gebouw

De staat van dak, gevel en andere gemeenschappelijke delen weegt mee op de waarde van een flat. Ontdek waarom collectieve renovatie telt op blz. 46 © Shutterstock

Wie renovaties uitstelt, riskeert dubbel waardeverlies Wie renovaties blijft uitstellen, bespaart vandaag, maar riskeert morgen een veel hogere rekening én een lagere vastgoedwaarde. Björn De Vriese, vastgoedexpert, docent aan HOGENT en medeauteur van het boek Alles over Vastgoed, pleit daarom voor een andere kijk op renoveren. ‘Bekijk renovatie niet als noodzakelijke kost, maar als een strategische investering in vastgoedwaarde.’

Renoveren werd jarenlang gezien als een noodzakelijke kost die eigenaars liefst zo lang mogelijk uitstelden. Volgens vastgoedexpert Björn De Vriese wordt dit steeds riskanter. ‘Uitgestelde renovaties leiden tot een dubbele waardevermindering: fysiek én financieel. Een gebouw veroudert niet alleen technisch. Het wordt ook minder aantrekkelijk voor kopers, huurders en investeerders.’ Dat risico is vandaag duidelijk zichtbaar bij woningen met een E- of F-label. De renovatieplicht en bijkomende kosten wegen steeds zwaarder op de verkoopprijs. ‘Een pand dat vandaag goedkoop lijkt, kan door dure renovaties uiteindelijk helemaal niet zo voordelig zijn.’ Ook bij appartementen kunnen er kosten schuilgaan in de gemeenschappelijke delen. Een verouderd dak, gevel, lift of leidingen kunnen voor alle mede-eigenaars een stevige bijkomende factuur betekenen.

Eerst de basis Wie renoveert met het oog op de toekomst, maakt volgens De Vriese het best eerst werk van de energetische en technische basis van het gebouw. Dak-, muur- en vloerisolatie en kwalitatieve beglazing kunnen een belangrijke verbetering van de energieprestatie opleveren. ‘Ook efficiënte verwarming, ventilatie en, wanneer technisch en economisch verantwoord, zonnepanelen of een warmtepomp kunnen bijdragen aan een 34

‘Koop nooit alleen een appartement, koop het volledige verhaal erachter.’ Björn De Vriese, vastgoedexpert

toekomstbestendig gebouw.’ Daarna komt de afwerking. ‘Energieprestaties wegen steeds zwaarder door, maar ook de eerste indruk blijft belangrijk.’ Een nieuwe keuken of badkamer is daarvoor niet altijd nodig: nieuwe fronten, een ander werkblad, betere verlichting of een lik verf kunnen al een groot verschil maken. ‘De beste renovatie is niet noodzakelijk de duurste. Het afwerkingsniveau moet passen bij de locatie, het type vastgoed en de doelgroep.’

Voor de aankoop Volgens De Vriese begint een goede renovatiestrategie al vóór de eerste werken, en voor investeerders zelfs vóór de aankoop. ‘Bepaal eerst wat je met het pand wilt bereiken: zelf bewonen, verhuren, verkopen of vermogen opbouwen. Dat bepaalt welke

renovaties nodig zijn.’ Daarna volgt een totaalplan, met de werken in de juiste volgorde. ‘Het heeft bijvoorbeeld weinig zin om eerst een nieuwe verwarmingsinstallatie te plaatsen en pas daarna de isolatie grondig aan te pakken.’ Ook het financiële plaatje moet breder worden bekeken dan alleen de factuur van de aannemer. Een eigenaar moet volgens De Vriese rekening houden met het effect van renovaties op de EPC-score, huurinkomsten, energiekosten, vastgoedwaarde en toekomstige verkoopbaarheid. Ook gewestelijke, provinciale en lokale premies, subsidies, fiscale gevolgen en het toepasselijke btw-tarief verdienen vooraf aandacht. ‘Bij renovatie kan onder bepaalde voorwaarden het verlaagde btw-tarief van 6 procent van toepassing zijn.’

Kijk naar alles Bij appartementen hangt de waarde niet alleen af van de flat zelf, maar ook van de staat van het gebouw. Een mooi gerenoveerde flat blijft kwetsbaar als het dak, de gevel of andere gemeenschappelijke delen problemen vertonen. Noodzakelijke werken kunnen bovendien het rendement van een opbrengsteigendom flink drukken. Ook de verhuurbaarheid kan onder druk komen. Problemen aan de gemeenschappelijke delen raken aan veiligheid,

kwaliteit en wooncomfort. ‘Wie alleen naar de aankoopprijs en huur kijkt, riskeert een moeilijk verhuurbare investering.’ De vraag is dus niet alleen hoeveel huur het pand oplevert, maar ook welke kosten en risico’s daarachter schuilgaan. De boodschap van De Vriese is helder: kijk verder dan de aankoopprijs en maak vooraf uw huiswerk. ‘Koop nooit alleen een appartement, koop het volledige verhaal erachter.’ Bekijk ook de technische staat van het gebouw, de Vereniging van MedeEigenaars (VME), financiële reserves, geplande werken en toekomstige kosten. Alleen zo krijgt u een realistisch beeld van de investering.

Renoveer gericht Niet alles hoeft tegelijk te gebeuren. Stel prioriteiten: pak technische problemen tijdig aan, verbeter de energieprestaties en gebruik cosmetische ingrepen waar ze met beperkte kosten veel verschil maken. Tegelijk waarschuwt De Vriese voor overrenovatie. Een woning hoeft niet luxueuzer te zijn dan de markt vraagt. ‘Het doel is niet om zoveel mogelijk geld uit te geven, maar om met elke investering een zo groot mogelijk effect te bereiken op waarde, comfort, energieprestatie en verhuurbaarheid.’

ENKELE STRATEGISCHE KEUZES

De manier waarop naar renovatie wordt gekeken, is grondig aan het veranderen. Renoveren wordt steeds meer een strategische vastgoedkeuze in plaats van een noodzakelijke kost. ‘Wie tijdig renoveert, beschermt de waarde, verbetert de energieprestaties en beperkt onverwachte kosten’, besluit De Vriese. ‘Wie daarentegen blijft wachten, riskeert hogere kosten en waardeverlies. Stel vooraf de juiste vragen en koop niet alleen een pand, maar ook meer zekerheid over het toekomstige rendement ervan.’

Project Nieuwpoort Tile-mix Elfino Duinzand licht en donker. © Architecten Vanbecelaere Hauspie

Van hitte tot wateroverlast: keramische oplossingen voor een veranderend klimaat De nood aan energiezuinige woningen, hittegolven, wateroverlast en de geplande asbestafbouw stellen bouwers en verbouwers voor nieuwe keuzes. wienerberger speelt daarop in met keramische oplossingen die technische prestaties combineren met een uitgesproken aandacht voor esthetiek.

EERST ISOLEREN In weinig of slecht geïsoleerde woningen gaat ongeveer 25 à 30 procent van de warmte verloren via het dak en 20 à 25 procent via de buitenmuren. Wie de verwarmingskosten wil drukken, pakt daarom het best eerst de bouwschil aan. Een bijkomend voordeel van een duurzame daken gevelrenovatie is dat een energiezuinigere woning doorgaans ook

aantrekkelijker wordt op de vastgoedmarkt. Bij renovaties zijn eigenaars vaak gebonden aan de rooilijn. Een smallere gevelsteen maakt het dan vaak mogelijk om toch afdoende te isoleren. Sabine Merlevede, marketing communication manager bij wienerberger, licht toe: ‘Onze recente collecties worden standaard uitgebracht in het Eco-brick formaat. Dat is tot

GESPONSORDE INHOUD

3,5 centimeter slanker en biedt extra ruimte voor isolatiemateriaal. Al onze gevelstenen zijn trouwens ook verkrijgbaar als steenstrips, die nog dunner zijn en visueel nauwelijks te onderscheiden zijn van traditioneel metselwerk.’ Gebakken klei is bovendien een duurzame materiaalkeuze: het materiaal is robuust en heeft een lange levensduur. ‘Onze keramische producten gaan minstens honderdvijftig jaar mee en vragen weinig onderhoud.’ ZOMERCOMFORT De voorbije zomer kreeg Europa opnieuw af te rekenen met periodes van aanhoudende hitte. Airco’s en ventilatoren vonden vlot hun weg naar de consument, maar een eerste verdedigingslinie blijft: de warmte zo veel mogelijk buitenhouden. In zuiderse landen gebeurt dat onder meer door glasoppervlakken te beperken en lichte kleuren te gebruiken, die meer zonlicht weerkaatsen.

‘Onze keramische producten gaan minstens honderdvijftig jaar mee en vragen weinig onderhoud.’ Sabine Merlevede, marketing communication manager bij wienerberger

goed aan bij het formaat van traditionele leien, waardoor renovaties vaak eenvoudiger kunnen worden uitgevoerd met behoud van het karakter van het gebouw. We bieden ook alle keramische hulpstukken aan voor een perfecte esthetische afwerking. In een recent Elfino project in Nieuwpoort is al een combinatie van de nieuwste kleuren Duinzand licht en Duinzand donker te zien’, zegt Merlevede. Een bijkomend voordeel van een keramisch hellend dak is dat het regenwater zuiver kan worden opgevangen. Bij intense buien kan het rechtstreeks naar de regenwaterput worden afgevoerd, zodat het later kan worden hergebruikt.

Ook in België winnen lichtgekleurde gevels en daken aan belang. Verschillende steden onderzoeken of stimuleren het gebruik van zogenaamde ‘cool roofs’ om hittestress te beperken. Toch blijven de creatieve mogelijkheden zeer ruim, volgens Sabine Merlevede. ‘wienerberger was pionier in witte en lichtkleurige dakpannen. Ook ons nieuwe pastelpalet voor gevelarchitectuur verenigt techniciteit naadloos met schoonheid. Onze Cosmopolis gevelsteencollectie werd gelanceerd in speels Pistache Groen, zacht Salma Rose en het fascinerende Sunset Shell.’ WATER DOORLATEN De vraag naar klimaatadaptieve oplossingen groeit sterk, zeker in stedelijke en randstedelijke gebieden. Dat geldt ook voor opritten en parkeerplekken: om wateroverlast te beperken, wordt ontharding gestimuleerd en groeit de aandacht voor waterdoorlatende oplossingen. ‘Onze Passaqua waterpasserende kleiklinkers zijn voorzien van afstandshouders die automatisch open voegen van zes millimeter creëren. Het voegaandeel in het verhardingsproject bedraagt hierdoor tien procent, wat voldoet aan de minimumvereiste voor waterdoorlatende verharding zonder intensief onderhoud,’ aldus Sabine Merlevede. ALTERNATIEF VOOR ASBEST Tegen 2040 wil Vlaanderen asbestveilig zijn. Daardoor zullen heel wat verouderde asbesthoudende dakleien moeten worden vervangen. ‘Daar komen we aan tegemoet met onze ranke keramische tegelpan Elfino. Dankzij de slanke vormgeving sluit deze kleidakpan

Passaqua waterpasserende kleiklinkers. © Buro Bossaert

wienerberger inspireert en gidst concreet Benieuwd hoe de oplossingen van wienerberger er in het echt uitzien en aanvoelen? In de ruime, interactieve showrooms in Londerzeel en in Kortrijk geven specialisten persoonlijk advies. Op zaterdag werken zij enkel op afspraak, om de nodige aandacht te garanderen. In de showrooms zijn stalen beschikbaar om mee naar huis te nemen. Op basis van aangeleverde foto’s kan uw renovatieproject ter plaatse gevisualiseerd worden via de Renoviewer tool. Grote beslissingen vragen om goede begeleiding. Daarom krijgen geïnteresseerden referentieadressen in hun buurt mee. Zo kunnen zij dakpannen, gevelstenen en kleiklinkers in een gerealiseerd project bekijken. Dat kan een keuze bevestigen of net aanleiding geven om voor een subtielere of meer uitgesproken uitvoering te kiezen. www.wienerberger.be

Drie EPC-renovatiestrategieën voor residentieel investeringsvastgoed Een woning met EPC-label D voldoet in Vlaanderen aan de huidige renovatieplicht. Maar voor investeerders is dat niet automatisch het interessantste eindpunt. Energiezuiniger vastgoed kan aantrekkelijker zijn voor huurders en kopers, terwijl ook banken meer rekening houden met de energieprestatie. Welke renovatie loont dan? Drie mogelijke strategieën, van de minimale ingreep tot een doorgedreven renovatie.

België heeft een oud woningenbestand. Volgens cijfers van Statbel dateert een groot deel van de gebouwen van vóór 1981 en veel woningen zijn zelfs van vóór de Tweede Wereldoorlog. De energieprestaties zijn de voorbije jaren verbeterd, maar veel woningen blijven energetisch zwak. Voor kopers heeft dat in Vlaanderen concrete gevolgen. Wie een woning of appartement met label E of F koopt, moet binnen de zes jaar renoveren tot minstens label D. Veel investeerders en particuliere eigenaars beschouwen dat D-label vaak als het logische einddoel. Toch zegt het wettelijke minimum niet alles over de economische levensduur van een woning. Kopers houden meer rekening met toekomstige renovatiekosten, huurders letten sterker op hun energiefactuur en ook bij kredietverlening weegt de energieprestatie van vastgoed zwaarder door.

‘Wie alleen renoveert om aan de renovatieplicht te voldoen, kan kansen laten liggen.’

De benodigde investering verschilt sterk van woning tot woning, maar bedragen van ongeveer 5.000 tot 15.000 euro kunnen bij beperktere ingrepen een indicatie geven. Deze aanpak heeft één duidelijk doel: voldoen aan de renovatieplicht. De impact op de huur- en verkoopwaarde kan beperkter blijven, zeker als na de werken nog aanzienlijke energetische verbeteringen mogelijk zijn. Een D-label is juridisch voldoende, maar kan op de vastgoedmarkt een tussenstation blijven.

Norm versus waarde Belgische vastgoedanalyses tonen aan dat het prijsverschil tussen energieklassen substantieel is. Een woning met label A kan tot 15 procent meer waard zijn dan een vergelijkbare woning met label D, afhankelijk van ligging en type woning. Omgekeerd kan een energetisch slecht presterende woning tot meer dan 10 procent minder waard zijn dan een woning met beter EPC-label. Wie alleen renoveert om aan de renovatieplicht te voldoen, kan daarom kansen laten liggen. Niet omdat een woning met label D volgens de huidige Vlaamse regels binnenkort opnieuw verplicht gerenoveerd moet worden, maar omdat de markt energiezuinig vastgoed steeds sterker kan waarderen. Afhankelijk van het budget en de ambities zijn er grofweg drie manieren om een renovatie aan te pakken.

Minimale renovatie Bij een beperkt renovatiebudget ligt de prioriteit bij het behalen van label D. Afhankelijk van de uitgangssituatie kan een combinatie van ingrepen volstaan, zoals extra dak- of muurisolatie en een efficiënter verwarmingssysteem.

WELKE ROUTE? • Wie alleen aan de regelgeving wil voldoen, kiest voor een oplossing op korte termijn, maar loopt het risico later opnieuw te moeten investeren. • Een doordachte renovatie richting EPC-label C of B biedt doorgaans de beste balans tussen kostprijs, waardebehoud en marktaantrekkelijkheid. • Wie verder kijkt dan de minimale normen en investeert in toekomstbestendige maatregelen (EPC-label B of A), vergroot niet alleen het wooncomfort, maar versterkt ook de concurrentiepositie en waarde van de woning op lange termijn.

Gericht investeren Een tweede strategie gaat verder dan de wettelijke ondergrens en richt de aandacht op waardebehoud. Hier wordt structureel geïnvesteerd in onder meer dakisolatie met hoge R-waarde, volledige gevel- of spouwmuurisolatie, hoogrendementsbeglazing en een efficiënter verwarmingssysteem. Deze combinatie kan een woning vaak optillen naar EPC-label C of soms zelfs B, afhankelijk van het bouwtype. Een belangrijk verschil zit in het effect op de marktwaarde. Energiezuinigere woningen trekken niet alleen meer kandidaat-kopers aan, ze beperken ook de gevoeligheid voor energieprijsstijgingen. Hier begint renovatie echt te renderen: minder leegstand en minder prijsdruk bij herverkoop.

Vooruit renoveren Deze strategie anticipeert op een markt waarin EPC A en B de nieuwe standaard worden. Hier gaat het over doorgedreven isolatie, ventilatiesystemen (met warmterecuperatie), warmtepompen en hernieuwbare energie zoals zonnepanelen. De investeringskost is weliswaar hoger, vaak 50.000 tot 100.000 euro of meer bij oudere woningen, maar het effect op lange termijn is fundamenteel anders: de woning is makkelijker financierbaar, verhuurbaar én verkoopbaar in een strengere markt. Belangrijk is wel dat niet elke technologie automatisch waarde creëert. Zonnepanelen hebben een directe impact op het verbruik en zijn relatief voorspelbaar in rendement. De efficiëntie van warmtepompen is sterk afhankelijk van het isolatieniveau. Thuisbatterijen leveren daarentegen vaak minder directe meerwaarde op in verkoopprijs. 39

GESPONSORDE INHOUD

Zo verhoogt energetische renovatie het rendement van vastgoed Voor vastgoedinvesteerders is energetisch renoveren meer dan alleen voldoen aan de regelgeving. Een energiezuinig pand is aantrekkelijker voor huurders en verhoogt het rendement. ‘Energetisch renoveren is investeren in de toekomstwaarde van vastgoed’, vertelt Leonie Vanderjeugt, CEO bij Energy Protect. Wie een pand energetisch wil opwaarderen, begint het best met een duidelijke visie. Wilt u het langdurig verhuren, verkopen of verder ontwikkelen? Die keuze bepaalt welke ingrepen zinvol zijn en het meeste rendement opleveren. ‘Start altijd met een masterplan: wat wilt u op korte, middellange en lange termijn met het pand doen?’, tipt Leonie Vanderjeugt. ‘Van daaruit bepaalt u de logische stappen.’ Energy Protect brengt eerst de huidige toestand, de plannen en de regelgeving in kaart. Een extern keuringsbedrijf zorgt voor het EPC. Op basis daarvan volgt een renovatieplan.

EERST DE BOUWSCHIL Een energetische renovatie begint altijd bij de basis: het dak, de isolatie, de gevel, de ramen en de deuren. Pas wanneer de energiebehoefte van het gebouw is aangepakt, komen de technieken aan bod. Daarbij bekijkt Energy Protect onder meer zonnepanelen, batterijen, slimme sturingen, laadpalen en warmtepompen. Door die technieken op elkaar af te stemmen, ont-

‘Zeker bij oudere woningen met een minder gunstig EPClabel is tijdig ingrijpen belangrijk, nu de energetische eisen elk jaar strenger worden.’ Leonie Vanderjeugt, CEO bij Energy Protect

staat een energiezuinig en eﬃciënt geheel. ‘Het is zinloos om een warmtepomp te installeren als de woning nog onvoldoende geïsoleerd is’, zegt Vanderjeugt. ‘De juiste stappen moeten in de juiste volgorde gezet worden.’ Niet elk pand vraagt dezelfde investering. Soms volstaat zoldervloerisolatie als budgetvriendelijke oplossing. In andere gevallen is het interessanter om meteen het volledige dak aan te pakken. Welke keuze het meest aangewezen is, hangt af van de plannen en het beoogde rendement. ÉÉN AANSPREEKPUNT Energy Protect werkt volgens een one-stop-shopmodel met gespecialiseerde uitvoerders en coördineert de verschillende werken en technieken. Zo heeft de investeerder één aanspreekpunt in plaats van zelf meerdere aannemers te moeten aansturen. ‘Wij zijn de renovatiecoach die zorgt voor de begeleiding én de uitvoering. We stemmen alle werken op elkaar af, zodat de investeerder daar zelf zo weinig mogelijk tijd aan verliest’, zegt Vanderjeugt. Voor eigenaars met meerdere panden kan zo’n gecoördineerde aanpak extra voordelen bieden. Door verschillende renovaties samen te bekijken, worden investeringen beter gepland en gefaseerd uitgevoerd. LAGERE WOONKOST Een energetisch verbeterd pand verhoogt de vastgoedwaarde en versterkt de verhuurbaarheid. ‘Zeker bij oudere woningen met een minder gunstig EPC-label is tijdig ingrijpen belangrijk, nu de energetische eisen elk jaar strenger worden’, zegt Vanderjeugt. Ook de huurder proﬁteert: een energiezuinige woning heeft doorgaans een lager energieverbruik en dus lagere energiekosten. ‘Huurders kijken vandaag niet alleen naar de huurprijs, maar naar de totale woonkost’, besluit Vanderjeugt.

Leonie Vanderjeugt, CEO bij Energy Protect. © Emy Elleboog

MAAK UW VASTGOED KLAAR VOOR DE TOEKOMST Ontdek welke energetische ingrepen voor uw pand het meeste rendement kunnen opleveren. Energy Protect begeleidt u van analyse en renovatieplan tot uitvoering.

Klimaatrisico’s zetten Belgisch vastgoed onder druk: ‘Water, droogte en hitte wegen op rendement’ 41

Wateroverlast, droogte en hitte worden steeds belangrijkere factoren voor de waarde en toekomstbestendigheid van vastgoed. Eigenaars en investeerders kunnen zich daarom niet langer alleen op klassieke criteria baseren. ‘De vraag is niet of klimaatrisico’s vastgoed raken, maar hoe, waar én met welke impact’, zegt Patrick Willems, professor hydrologie aan KU Leuven.

4 KLIMAATRISICO’S VOOR VASTGOED 1 WATEROVERLAST

Overstromingen veroorzaken directe schade en kunnen ook onderhoudskosten, renovatie-uitgaven en het risico op leegstand verhogen. Een woning die officieel als overstromingsgevoelig geregistreerd staat, kan minder aantrekkelijk worden voor kopers. De overheid hanteert een classificatie van A tot D, waarbij D het hoogste risico aangeeft. ‘Alleen al de bekendheid van dat risico kan een waardeverlies veroorzaken’, zegt Willems. Ook gebieden die vandaag veilig lijken, kunnen kwetsbaarder worden.

2 FUNDERINGSSCHADE

Langdurige droogte kan in plastische kleibodems leiden tot scheuren en verzakkingen omdat de funderingen onder druk komen te staan. ‘Eén droge zomer veroorzaakt meestal weinig problemen, maar meerdere droge periodes na elkaar stapelen de schade op.’

3 HOUTEN FUNDERINGEN

In natte gebieden, zoals delen van de Antwerpse polders, staan sommige woningen op houten heipalen. Die blijven intact zolang ze onder water staan. ‘Maar bij dalende grondwaterstanden kan zuurstof het hout bereiken, waardoor houtrot ontstaat en funderingsproblemen optreden.’ De schade blijft vaak lang verborgen, maar de herstelkosten kunnen hoog oplopen.

4 HITTESTRESS

Warmere zomers maken slecht geïsoleerde woningen zonder voldoende zonwering of koeling minder aantrekkelijk. ‘Oververhitting verhoogt het energieverbruik en verlaagt het wooncomfort.’ Daardoor kunnen woningen sneller aan waarde of verhuurbaarheid inboeten.

Klimaatverandering wordt steeds meer een financiële factor bij Belgisch vastgoed. Niet alleen overstromingen vormen een bedreiging, ook droogte en hitte kunnen schade veroorzaken en de waarde van gebouwen aantasten. Volgens Willems moeten eigenaars en investeerders klimaatrisico’s voortaan meenemen in hun vastgoedstrategie. ‘Voor vastgoed zijn de risico’s op wateroverlast vandaag het belangrijkst. Door de klimaatverandering krijgen we vaker intense regenbuien, waardoor bestaande watersystemen sneller overbelast raken.’ In Vlaanderen ligt meer dan 12 procent van de oppervlakte in overstromingsgevoelig gebied. Ongeveer 6 procent van de woningen bevindt zich vandaag in zo’n zone. Dat betekent niet dat die geregeld onder water staan, maar wel dat het risico door klimaatverandering toeneemt. ‘Die gebieden zullen vaker met wateroverlast geconfronteerd worden en ook de waterdieptes kunnen

‘De vraag is niet of klimaatrisico’s vastgoed raken, maar hoe, waar én met welke impact.’ Patrick Willems, professor hydrologie aan KU Leuven

toenemen.’ Volgens Willems kunnen de komende decennia ongeveer vijf procent méér gebouwen getroffen worden.

Droogte bedreigt funderingen Ook droogte kan ernstige gevolgen hebben. Vooral woningen op plastische kleibodems zijn kwetsbaar. Deze bodems krimpen bij droogte en zwellen opnieuw bij veel regen, waardoor verzakkingen en scheuren kunnen ontstaan. De grootste risicozones bevinden zich in het zuiden en midden van West- en Oost-Vlaanderen en de Vlaamse Ardennen. Ook in alle andere Belgische provincies zijn er risicozones. Patrick Willems: ‘Dat krimp-zwelgedrag kan leiden tot schade aan funderingen. De impact hangt sterk af van de bodem waarop een woning gebouwd is.’ Oudere woningen zijn daarbij vaak kwetsbaarder omdat vroeger minder rekening werd gehouden met klimaatrisico’s en funderingen minder sterk werden uitgevoerd. ‘Maar nieuwbouw is niet automatisch beschermd. Veel hangt af van de kennis en aanpak van aannemers.’

Hitte wordt nieuw vastgoedrisico Ook hittestress wint aan belang. Vooral oudere, slecht geïsoleerde woningen zonder voldoende zonwering of koeling zijn kwetsbaar. ‘De combinatie van hogere temperaturen en langere hitteperiodes zal steeds meer wegen op het wooncomfort én op de waarde van woningen.’ Voor vastgoedinvesteerders wordt klimaatbestendigheid zo een essentieel criterium. Niet alleen locatie en rendement bepalen de waarde van een pand, maar ook hoe goed het pand bestand is tegen toekomstige klimaatrisico’s.

Blijft elk pand even verzekerbaar? Verzekeraars houden vandaag al rekening met klimaatrisico’s. ‘De ligging van een woning is een belangrijk criterium bij het bepalen van de verzekeringspremie. Wie in een overstromingsgevoelig gebied woont, kan met een hogere premie worden geconfronteerd’, zegt Peter Wiels, woordvoerder van verzekeringssectororganistie Assuralia. Daarbij baseren verzekeraars zich onder meer op officiële overstromingskaarten.

‘De ligging van een woning is een belangrijk criterium bij het bepalen van de verzekeringspremie.’ Peter Wiels, woordvoerder van verzekeringssectororganisatie Assuralia

Droogte en hittestress Ook schade door langdurige droogte wordt meegenomen. ‘Schade door het krimpen en uitzetten van bodemlagen of aardverschuivingen door droogte valt onder de waarborg natuurrampen van de brandverzekering.’ De verzekering kan vandaag de gevolgen, zoals scheuren in gebouwen, vergoeden. Het onderliggende bodemprobleem aanpakken blijft echter complex en duur. ‘Zonder bijkomende ingrepen bestaat het risico dat schade zich bij nieuwe periodes van extreme droogte herhaalt. Die ingrepen vallen niet onder de verzekering.’ Ook hittestress die enkel leidt tot slijtage van bouwmaterialen, zoals ramen en deuren, wordt niet gedekt.

Verzekerbaarheid Volgens Assuralia is een algemene onverzekerbaarheid in België niet aan de orde, maar er zijn wel nieuwe afspraken nodig tussen verzekeraars en overheden. Het bestaande systeem bleek tijdens de grote Belgische overstromingen van juli 2021 onvoldoende werkbaar. ‘Er is nood aan een duurzaam kader waarbij de financiële solidariteit duidelijk vastligt. Daarover lopen momenteel gesprekken.’ Daarnaast is er meer preventie nodig. ‘Investeren in algemene maatregelen die klimaatschade in ons land beperken, is essentieel.’ 43

De kracht van water: meer rendement begint achter de muur Sanitaire technieken vertegenwoordigen amper 2 tot 6 procent van een bouw- of renovatiebudget. Toch beïnvloeden ze decennialang het waterverbruik, de onderhoudskosten en de levensduur van uw vastgoed. Wie enkel naar de aankoopprijs kijkt, mist het ruimere plaatje.

Wie een badkamer installeert, besteedt vooral aandacht en budget aan wat zichtbaar is: de badkuip, de kranen, de tegels. Wat achter de muur verdwijnt, krijgt zelden dezelfde zorg. Volgens José Wyns, afgevaardigd bestuurder bij sanitaire specialist Geberit, is dat een verkeerde rekensom. ‘Een inbouwsysteem kost doorgaans tot 400 euro, maar de echte kost spreidt zich over de circa 50 jaar dat het in uw gebouw zit. Raakt het verstopt? Hoeveel water verbruikt het, en is die hoeveelheid over tien jaar nog aanvaardbaar? Hoe vaak moet de loodgieter langskomen? Zullen er nog wisselstukken zijn? Dat alles bepaalt de werkelijke kost.’ Bouwen is duur. Daardoor is de verleiding groot om te besparen op onderdelen die niemand ziet. Toch geldt volgens Wyns voor elke bouwheer, of het nu een doe-het-zelver of een projectontwikkelaar is, dezelfde stelregel: besparen op wat in de muur verdwijnt, kan later tot hogere kosten leiden. Neem de wisselstukken: voor zijn inbouwreservoirs garandeert Geberit dat die 50 jaar beschikbaar blijven vanaf stopzetting van de productie. ‘Installeert u vandaag een toilet en hapert het spoelmechanisme in 2075? Dan

plaatst u het juiste wisselstuk, zonder iets uit te breken’, zegt Wyns. INVESTERINGSHORIZON Wie bouwt om snel door te verkopen, zal sterker op de aankoopprijs letten. ‘Maar ook dan helpt een sterk merk in het lastenboek om kopers te overtuigen’, zegt Wyns. ‘Mensen betalen graag wat meer voor kwaliteit, want kwaliteit biedt gemoedsrust.’ Ook in complexe gebouwen en panden die de eigenaar zelf beheert, speelt kwaliteit een belangrijke rol. ‘Denk aan gemengde projecten met wonen en winkels, of aan zorginstellingen en ziekenhuizen. Daar draait alles om betrouwbaarheid en de totale kost over 30 tot 40 jaar. Bij elk probleem loopt u het risico op een klacht, mogelijke waterschade en de bijbehorende facturen. Technieken die decennialang probleemloos werken, houden huurders tevreden en het pand verhuurbaar. Ze besparen u kopzorgen.’ Ook voor de duurzaamheid van een gebouw tellen die keuzes mee. Terwijl bouwheren vooral

‘Verborgen installaties zijn dan wel onzichtbaar voor de gebruiker, maar bijzonder zichtbaar in de duurzaamheidsprestaties van het gebouw.’ José Wyns, afgevaardigd bestuurder bij Geberit

focussen op isolatie en energie-eﬃciëntie, blijft water vaak een blinde vlek. ‘Verborgen installaties zijn dan wel onzichtbaar voor de gebruiker, maar bijzonder zichtbaar in de duurzaamheidsprestaties van het gebouw’, stelt Wyns. ‘Sanitaire systemen wegen jarenlang op het waterverbruik, het onderhoud en de renovatiecycli.’ ELKE LITER TELT Geberit bekijkt de volledige waterstroom in een gebouw, van de toevoer over het gebruik tot de afvoer. Op elk van die drie niveaus kunnen problemen ontstaan. ‘Zijn de toevoerleidingen bijvoorbeeld niet correct berekend, dan wacht u 20 of 30 seconden op warm water. Een gebouw met 50 wooneenheden en 100 bewoners verwerkt jaarlijks zo’n 2,6 miljoen liter water. Als 100 bewoners elke dag 20 of 30 seconden op warm water moeten wachten, ligt het jaarlijkse waterverbruik makkelijk 5 procent hoger.’ Bij de afvoer zit de valkuil vaak in de dimensionering. ‘Deugt de sifon, de leidingdiameter of de ontluchting niet, dan loopt het afvalwater slecht weg en spoelen mensen een tweede keer: 12 liter in plaats van 6 bij een toilet’, zegt hij. ‘Instelbare spoelvolumes en een spoeltechniek die het water laat wegkolken helpen het verbruik beperken.’ Een correcte dimensionering hoeft niet duurder te zijn, benadrukt Wyns, maar die stap blijft te vaak achterwege. ‘In het begin werkt alles. Bij een verkeerde berekening duiken de problemen pas na een paar jaar op, als zeepresten zich ophopen in de afvoer en de toevoerleidingen verkalken. Uit voorzorg kiezen sommigen voor té grote diameters, maar ook dat is fout. Bij toevoer zorgt te veel stilstaand water voor een verhoogd risico op bioﬁlm en legionella. Terwijl een te grote diameter bij afvoer juist te

GESPONSORDE INHOUD

José Wyns voor de hydraulische watertoren van Geberit in Meise. © Emy Elleboog

‘Vroeger vergde luchttoevoer een bundel extra leidingen in de schacht. Vandaag kunnen we de schachtoppervlakte halveren, met minstens even goede prestaties.’ José Wyns, afgevaardigd bestuurder bij Geberit

weinig waterkracht heeft om alles af te voeren. Drinkwater dat een gebouw binnenkomt, ziet u best als een voedingsproduct – hygiëne is hier essentieel. Daarna, eenmaal gebruikt, moet het zo snel mogelijk weg via een correct gedimensioneerde afvoer.’ MEER NUTTIGE RUIMTE Nu renovatie aan belang wint, schuiven de

adviseurs van Geberit steeds vaker mee aan tafel met ingenieurs, architecten en aannemers. ‘Eerst bekijken we wat we kunnen hergebruiken. Onze PE-leidingen gaan makkelijk 100 jaar mee, en via vernieuwing van het binnenwerk krijgen ook onze inbouwsystemen intussen een tweede leven’, zegt Wyns. Daarnaast bekijken ze hoeveel ruimte de technieken werkelijk nodig hebben. Elke schacht, voorzetwand of leidingkoker neemt ruimte in die niet rechtstreeks verkoopbaar of verhuurbaar is. ‘Een afvoer werkt bijvoorbeeld alleen goed als er lucht bij kan: per liter water is ongeveer 10 liter lucht nodig, en dat vergeet men weleens’, legt Wyns uit. ‘Vroeger vergde die luchttoevoer een bundel extra leidingen in de schacht. Vandaag kunnen we de schachtoppervlakte halveren, met minstens even goede prestaties.’ Over een volledig project tikt die ruimtewinst fors aan. Dat merkt ook de bewoner: een smallere voorzetwand betekent een ruimere badkamer, een compactere schacht meer bergruimte. ‘Zo maken we gebouwen klaar voor de komende 50 jaar, zonder extra ruimte in te nemen’, besluit Wyns.

Kwaliteit creëert waarde op drie niveaus 1. Commerciële waarde: een herkenbaar kwaliteitsmerk in het lastenboek versterkt de positionering en de verkoopbaarheid van een project. 2. Financiële waarde: compacte technieken leveren meer netto verkoopbare vierkante meters op; daarnaast dalen de installatiekosten en het onderhoudsrisico. 3. Langetermijnwaarde: betrouwbare technieken bieden tientallen jaren comfort en ondersteunen de verhuurbaarheid. Ze kunnen het bovendien gemakkelijker maken om later aan gewijzigde eisen of regelgeving te voldoen.

Een investering in een appartement stopt niet aan de voordeur. Het rendement hangt mee af van de toestand van het hele gebouw. Expert Tom Vandermeersch vertelt welke rol collectieve renovatie daarbij speelt, hoe u dat proces optimaal aanpakt én waar het bij mede-eigenaars in de praktijk vaak misloopt. ‘Collectieve renovatie maakt een flatgebouw waardevast en toekomstklaar.’

Collectieve renovatie: meerwaarde voor élk appartement Een verouderd dak, een slecht geïsoleerde gevel, een oude lift of inefficiënte technische installaties kunnen de aantrekkelijkheid en verkoopwaarde van appartementen in een gebouw onder druk zetten. Zeker gebouwen van twintig jaar en ouder krijgen ermee te kampen. Net die gebouwen vormen voor veel particuliere vastgoedinvesteerders de basis van hun portefeuille.

Waardesprong In een appartementsgebouw renoveert niemand alleen. De grootste waardesprong ontstaat wanneer mede-eigenaars samen investeren in de gemeenschappelijke delen. Als onafhankelijk consultant voor stakeholders in mede-eigendommen bouwt Appartementor-oprichter Tom Vandermeersch voort op meer dan 30 jaar ervaring als syndicus. Die expertise brengt hem dagelijks in contact met collectieve renovatieprojecten. ‘Een appartement kan over een prachtige nieuwe keuken en een volledig vernieuwde badkamer beschikken, maar als het gebouw achterstallig onderhoud heeft of er geen reservekapitaal is opgebouwd, dan voel je dat meteen in de verkoopbaarheid en in het vertrouwen van potentiële kopers.’ 46

Collectieve renovatie Wie investeert in een flat, koopt dus eigenlijk een stukje van een groter geheel. Het rendement van een appartement hangt immers mee af van de toestand en het beheer van het hele gebouw. ‘Collectieve renovatie wordt nog vaak gezien als een noodzakelijke uitgave: een grote factuur die liefst zo lang mogelijk wordt uitgesteld’, aldus Vandermeersch. ‘Maar dat is een kortetermijnvisie die vastgoedinvesteerders

duur kan komen te staan. Wie rendement op middellange en lange termijn wil garanderen, moet mee-investeren in renovatie.’ Een collectieve aanpak heeft effecten op verschillende niveaus. Een lager energieverbruik, meer wooncomfort, minder onverwachte herstellingen en een betere uitstraling versterken elkaar. Niet elke investering leidt onmiddellijk tot een hogere huurprijs, maar samen bepalen deze factoren of een gebouw binnen enkele jaren

WAAR RENOVATIEPROJECTEN VAAK VASTLOPEN Collectieve renovatie is technisch vaak haalbaar, maar botst geregeld op menselijke en financiële drempels. Niet elke eigenaar kijkt op dezelfde manier naar de toekomst. ‘Sommige eigenaars willen vooral kosten beperken, anderen focussen op het waardebehoud van hun investering’, zegt Vandermeersch. Jonge eigenaars schrikken van grote renovaties, terwijl oudere eigenaars zich afvragen of zo’n investering nog zin heeft.

Ook investeerders verschillen in hun kijk op rendement op korte of lange termijn. Volgens Vandermeersch ligt de sleutel vooral in communicatie. ‘Bij vastgoed hoor je vaak: locatie, locatie, locatie. Bij professioneel syndicschap is het: communicatie, communicatie, communicatie.’ Door eigenaars tijdig te informeren en mee te nemen in het verhaal, groeit het draagvlak.

Tom Vandermeersch, oprichter Appartementor © Marco Mertens 47

‘Wie rendement op middellange en lange termijn wil garanderen, moet mee investeren in renovatie.’ Tom Vandermeersch, oprichter Appartementor

nog aantrekkelijk blijft. ‘Voor huurders betekent een toekomstgericht gebouw meer comfort en lagere energiekosten’, zegt Vandermeersch. ‘Voor kopers betekent het minder risico op onverwachte kosten. Banken en verzekeraars hebben meer vertrouwen in een goed beheerd gebouw.’

Gezondheidsbewijs voor gebouwen Voor kandidaat-investeerders bestaat er vandaag al veel informatie om de kwaliteit van een appartementsgebouw te beoordelen. Toch wordt die informatie volgens Vandermeersch nog te weinig gebruikt. Bij een aankoop moeten bepaalde documenten beschikbaar worden gesteld via de syndicus. Het gaat onder meer over verslagen van algemene vergaderingen en financiële informatie van de vereniging van mede-eigenaars (VME). ‘Veel mensen zien die documenten als een administratieve verplichting, maar eigenlijk tonen ze de gezondheidstoestand van een gebouw.’ De notulen van algemene vergaderingen vertellen vaak een belangrijk verhaal. Worden problemen structureel aangepakt of telkens uitgesteld? Worden beslissingen genomen met een duidelijke visie of blijft alles hangen? ‘Als je leest dat er al jaren een probleem is met het dak, maar dat er nooit een oplossing komt, dan is dat voor een koper een duidelijk alarmsignaal dat er weinig eensgezindheid is onder mede-eigenaars.’ Een gebouw waar mede-eigenaars samenwerken en vooruit willen, heeft volgens Vandermeersch een grotere kans om succesvol te renoveren. 48

Renovatieplan maakt verschil Succesvolle collectieve renovaties beginnen volgens Vandermeersch met een duidelijke langetermijnvisie. Een meerjarenplan, transparante kostenramingen en een realistische fasering maken grote projecten haalbaarder. ‘Eigenaars moeten begrijpen waarom bepaalde werken nodig zijn en welke waarde ze creëren. Niet alleen de kost moet zichtbaar zijn, maar ook het resultaat.’ Daarbij kan professionele begeleiding een belangrijke rol spelen. Een syndicus, renovatiecoach of technisch expert kan helpen om keuzes objectief te maken en verschillende belangen te verzoenen. ‘Een syndicus hoeft niet op alles een antwoord te hebben. Het is net sterk leiderschap om gespecialiseerde partijen erbij te halen en samen een onderbouwd verhaal te brengen.’ Kortom: een goed onderhouden gebouw wekt vertrouwen. En dat vertrouwen vertaalt zich uiteindelijk in waarde.

GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN ALS WAARDEBOOSTER De grootste waardesprongen zitten vaak niet in het appartement zelf, maar in de gemeenschappelijke delen. Dak- en gevelisolatie, efficiënte technieken, laadpunten en goede energieprestaties maken een gebouw toekomstbestendig. Daarnaast bepalen ook veiligheid, comfort en uitstraling de waarde. Een moderne lift, veilige installaties, ventilatie, brandveiligheid en een verzorgde inkomhal versterken de aantrekkelijkheid voor kopers en huurders. ‘Je krijgt nooit een tweede kans om een eerste indruk te maken. Dat geldt ook voor flatgebouwen’, besluit Vandermeersch.

Toekomstgericht investeren in nieuwbouw Potrell is een Vlaamse projectontwikkelaar gespecialiseerd in de ontwikkeling van residentiële nieuwbouwprojecten, met een stevige focus op kwalitatieve nieuwbouwwoningen en -appartementen op zorgvuldig gekozen locaties in Vlaanderen. Met een gevarieerd aanbod krijgen investeerders verschillende interessante mogelijkheden aangeboden om te investeren in energiezuinig nieuwbouwvastgoed.

Instapklaar en energiezuinig We bouwen volgens de nieuwste normen en kiezen bewust voor moderne, energie-efficiënte technieken en kwalitatieve materialen.

6% btw mogelijk, ook voor investeerders Bij projecten onder sloop en heropbouw kan je als investeerder aankopen aan 6% btw, mits je voldoet aan de wettelijke voorwaarden.

Bovendien zoeken we gratis de eerste huurder. Dat is instant rendement!

Projecten in heel Vlaanderen Ons vastgoedaanbod omvat projecten in West- en Oost-Vlaanderen, Vlaams-Brabant en de provincie Antwerpen.

Investeringsprojecten in de kijker Willebroek

Oudenaarde

Koolkerke

Brutorendement tot 3,8%

Brutorendement tot 4,1%

Brutorendement tot 3,7%

Nettorendement 3,5%

Nettorendement 3,7%

Nettorendement 3,4%

6% btw mogelijk

Vanaf €366.000 excl. kosten

Vanaf €422.000 excl. kosten

Vanaf €385.000 excl. kosten

Investeer in één van de 11 gezinswoningen op dit privaat, autoluw woonerf. De afgesloten toegangsweg biedt extra veiligheid en privacy: sterke troeven voor verhuur aan gezinnen die rustig willen wonen. Fase wind en waterdicht

Investeer in ʼt Vanderveldehof: 25

Hof ten Kole: 19 nieuwbouw-

nieuwbouwwoningen in een

woningen op slechts 4 km van de

kindvriendelijke, rustige woonomgeving.

Markt van Brugge. De groene

De vlotte verbinding naar Antwerpen en

woonomgeving, de lokale basisschool

Brussel maakt het project extra

en de nabijheid van Brugge zijn sterke

aantrekkelijk voor verhuur.

troeven voor verhuur.

Fase ruwbouw

Fase opstart

Bereken wat uw investering kan opleveren met de calculator op onze website. Ontdek ons investeringsaanbod

IZEGEM / MERELBEKE-MELLE | 051 437 507 | INFO@POTRELL.BE

‘Vastgoed blijft fiscaal aantrekkelijk, maar hoe lang nog?’ Vastgoed geldt als een veilige en stabiele belegging. Ook de fiscaliteit maakt investeren in baksteen aantrekkelijk. Huurinkomsten worden niet op basis van de werkelijke huur belast en wie een pand lang genoeg aanhoudt, betaalt doorgaans geen belasting op de meerwaarde. Die voordelen zijn evenwel niet gegarandeerd voor de toekomst. Voor vastgoedbeleggers telt uiteindelijk wat netto overblijft, zegt Nico Harboort, vastgoedexpert van KBC Private Banking. Belastingen spelen daarbij een belangrijke rol. Wie residentieel vastgoed verhuurt, zit nu fiscaal nog vrij comfortabel, zegt ook professor fiscaal recht Michel Maus (VUB). ‘Je wordt niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het kadastraal inkomen. Je betaalt geen meerwaardebelasting als je het vastgoed langer dan vijf jaar aanhoudt.’ 50

Bij financiële beleggingen ligt dat anders. ‘Daar word je aan twee kanten belast. Het rendement wordt belast, bijvoorbeeld via de roerende voorheffing, en daarnaast is er ook de meerwaardebelasting.’

Verouderd KI Dat huurinkomsten relatief gunstig worden belast, heeft vooral te maken met het kadastraal inkomen (KI). Dat moest

‘Als investeerder zit je voorlopig safe, maar je moet beseffen dat wat vandaag op fiscaal vlak bestaat, niet in steen gebeiteld is en vrij snel gewijzigd kan worden.’ Michel Maus, professor fiscaal recht aan de VUB

bedraagt. Maar de verschillen tussen individuele panden zijn groot. ‘Als je daar de marginale tarieven op toepast, kom je uit op ongeveer 10 procent belasting. Maar dat is een mediaan. Omdat het KI niet overeenkomt met de effectieve huurprijs, varieert de belastingdruk tussen 3 en 30 procent.’ Voor Harboort zit het probleem daarom minder in het feit dat de werkelijke huur niet wordt belast, dan wel in de ongelijke uitkomst van het systeem. Twee verhuurders die allebei 900 euro per maand ontvangen, kunnen heel verschillend worden belast als de ene een oud pand verhuurt en de andere een nieuwbouw. Juridisch is dat moeilijk houdbaar, waarschuwt Maus. Het Rekenhof concludeerde volgens hem al in 2006 en 2016 dat de gelijke behandeling van belastingplichtigen in het gedrang komt. ‘De wet voorziet om de tien jaar in een perequatie, een herziening. Dat is sinds 1975 nooit meer gebeurd. De overheid voert de wet dus niet uit.’

Andere verdeling

oorspronkelijk de nettohuurwaarde van een woning weerspiegelen, maar is nog altijd gebaseerd op de huurprijzen van 1975. Ook verbouwingen die de huurwaarde verhogen, leiden lang niet altijd tot een hoger KI. Eigenaars moeten zulke ingrepen in principe zelf aangeven bij het kadaster, legt Harboort uit. In de praktijk gebeurt dat volgens hem vaak niet. Daardoor ontstaat een groot verschil tussen oudere woningen en nieuwbouw. ‘De huurprijs van die oudere panden ligt zeker niet evenredig lager, maar ze worden wel veel minder belast.’ Samen met DRUM, het onderzoeksteam binnen het departement Omgeving van HOGENT, onderzoekt Harboort hoe zwaar vastgoed in de praktijk wordt belast. De onderzoekers analyseerden daarvoor 900 vastgoedzoekertjes. Daaruit blijkt dat de mediane belastbare basis ongeveer 25 procent van de werkelijk ontvangen jaarhuur

Een hervorming van het KI hoeft volgens Maus niet te betekenen dat iedere vastgoedbezitter meer gaat betalen. ‘Je kunt een systeem hebben waarbij bijvoorbeeld onderhoudskosten aftrekbaar zijn. Je kunt ervoor zorgen dat het systeem de ongelijkheden eruit filtert en tegelijk het huidige niveau van de belastingdruk behoudt. Wie vandaag onderbelast is, zal dan wel op een normaler niveau worden belast.’ Toch verwacht Maus niet snel een grote

‘De huurprijs van oudere panden ligt niet evenredig lager, maar ze worden wel veel minder belast.’ Nico Harboort, vastgoedexpert van KBC Private Banking

hervorming. ‘Politici kennen het probleem, maar pakken het niet aan. Baksteen, het spaarboekje en de auto zijn heikele thema’s. Daaraan raken is niet evident.’ Ook de gevolgen voor de huurmarkt maken een hervorming gevoelig. ‘Als het nettorendement daalt, kunnen sommige eigenaars afhaken. Dat kan het aanbod van huurwoningen verkleinen. De marktwerking kan er ook voor zorgen dat de huurprijzen stijgen, omdat verhuurders zo opnieuw hetzelfde rendement willen behalen’, zegt Harboort.

Voordeel kwetsbaar Een ingrijpende hervorming van het KI lijkt dus niet meteen op komst. Toch zijn de huidige fiscale voordelen geen verworven recht. De afschaffing van de federale intrestaftrek toont hoe snel de regels kunnen veranderen. Vastgoedinvesteerders die hun aankoop met een lening financierden, konden de betaalde intresten vroeger gebruiken om hun belastbare basis in de personenbelasting te verminderen. Als dat goed werd aangepakt, kon de belastbare basis volgens Harboort volledig tot nul dalen. Die federale intrestaftrek is intussen afgeschaft, ook voor bestaande leningen. Sommige verhuurders betalen daardoor vandaag personenbelasting, terwijl ze die vroeger konden vermijden. Volgens Maus kan op termijn ook de vrijstelling van meerwaardebelasting op vastgoed ter discussie komen. Tegen de nieuwe meerwaardebelasting op financiële activa lopen juridische procedures bij het Grondwettelijk Hof. Daarbij wordt onder meer de vraag gesteld waarom financiële activa wel worden geviseerd en vastgoed niet. ‘België is een van de weinige landen waar de meerwaarde op onroerende goederen niet wordt belast als je vijf jaar kunt wachten. Ik sluit niet uit dat daar ook juridische problemen rond ontstaan en dat de overheid, zeker als ze op zoek is naar geld, ook die richting uitgaat. Als investeerder zit je voorlopig safe, maar je moet beseffen dat wat vandaag op fiscaal vlak bestaat, niet in steen gebeiteld is en vrij snel gewijzigd kan worden’, besluit Maus. 51

Stop uw vastgoed niet te snel in een vennootschap Wie naast de gezinswoning één appartement verhuurt, hoeft daarvoor niet meteen een vennootschap op te richten. Maar naarmate de vastgoedportefeuille groeit, de activiteit intensiever wordt of de volgende generatie in beeld komt, wordt het belangrijker goed na te denken over de manier waarop u uw vastgoed aanhoudt.

Bij vastgoedstructurering gaat de aandacht vaak meteen naar de keuze tussen privébezit en een vennootschap. Maar ook een gesplitste aankoop met vruchtgebruik en blote eigendom is een vorm van structurering, benadrukt Ann Maelfait, partner bij Rivus Advocaten. Volgens haar en notaris Jelle Van Hove, woordvoerder van Notaris.be, moet de keuze vooral afhangen van wat u op langere termijn met het vastgoed wilt doen.

Houd het simpel Voor wie naast de gezinswoning een eerste appartement als belegging koopt, blijft privébezit vaak logisch. Bij verhuur aan een particulier wordt niet de werkelijke huur belast, maar een bedrag op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Dat ligt doorgaans een stuk lager. ‘Dit is vandaag nog altijd fiscaal zeer interessant’, zegt Van Hove. In een vennootschap wordt de werkelijke huur belast. Daar komen bovendien kosten bij voor onder meer de boekhouding en de jaarrekening, die bij één appartement op het rendement kunnen wegen. Voor ander vastgoed kan de afweging anders uitvallen. Wie privé een kantoorpand verhuurt dat beroepsmatig wordt gebruikt, wordt wel op de werkelijke huur belast. In een vennootschap gebeurt dat eveneens, maar kunnen de inkomsten na belasting binnen de vennootschap blijven om kosten te betalen of opnieuw te investeren. 52

Wanneer beroepsmatig? Ook bij een tweede of derde investeringspand is een vennootschap niet noodzakelijk. Wie in de loop van zijn leven enkele appartementen koopt en langdurig verhuurt, kan volgens Van Hove bewust voor privébezit blijven kiezen. Belangrijker dan het aantal panden is de activiteit. Maelfait maakt een onderscheid tussen het normale beheer van een privévermogen en systematisch vastgoed kopen, renoveren en opnieuw verkopen. ‘Als het een repetitief gegeven wordt, als je te snel na elkaar koopt en verkoopt, dan moet je advies inwinnen.’ Het risico bestaat dat de

‘Of u uw vastgoed in een vennootschap stopt, moet vooral afhangen van wat u op langere termijn met het vastgoed wilt doen.’ Ann Maelfait, partner bij Rivus Advocaten

fiscus de winsten dan niet langer als normaal beheer van privévermogen beschouwt, maar als beroepsinkomsten belast. In zo’n geval kan een vennootschap interessanter worden.

Ondernemer, let op Voor ondernemers lijkt vastgoed kopen via de bestaande vennootschap vanzelfsprekend. Er is geld beschikbaar en de vennootschap kan inkomsten gebruiken om kosten te betalen. Toch is dat niet automatisch de beste keuze. Vastgoed in een vennootschap wordt afgeschreven, waardoor de boekwaarde daalt. Bij een latere verkoop wordt het verschil tussen de verkoopprijs en die boekwaarde in de vennootschap belast. Wil de ondernemer het resterende geld vervolgens privé opnemen, dan kan daar volgens Maelfait nog dividendbelasting of belasting bij liquidatie bovenop komen. Daar staat tegenover dat geld na vennootschapsbelasting binnen de vennootschap opnieuw kan worden geïnvesteerd. Dat kan interessant zijn voor wie een portefeuille wil uitbouwen. ‘Maar u mag niet alleen naar de quick wins kijken’, zegt Van Hove. ‘U moet daarna ook kijken hoe u dat geld ooit weer uit de vennootschap krijgt.’ Ook de bestemming van het pand telt. Wie later gratis in een pand van zijn vennootschap gaat wonen, krijgt te maken met een voordeel van alle aard en wordt persoonlijk op dat voordeel belast.

‘Vroeg of laat moet vastgoed uit de vennootschap geraken en zal iemand daar belastingen op betalen.’ Jelle Van Hove, woordvoerder van Notaris.be

DRIE DURE FOUTEN 1 BEWIJSSTUKKEN VERLIEZEN BIJ EEN GESPLITSTE AANKOOP

Plan de overdracht Wanneer kinderen en kleinkinderen in beeld komen, verandert de afweging. Privévastgoed kan tijdens het leven fiscaal aantrekkelijk zijn, maar is volgens Maelfait minder flexibel om over te dragen. Vastgoed kan niet tegen hetzelfde lage tarief worden geschonken als aandelen van een vennootschap. ‘Naar planning toe is vastgoed veel rigider.’ Wie bij de aankoop al weet dat het pand uiteindelijk voor de kinderen bestemd is, kan bijvoorbeeld kiezen voor een gesplitste aankoop. De ouders kopen het vruchtgebruik en behouden de huurinkomsten, terwijl de kinderen de blote eigendom verwerven. Zit het vastgoed in een vennootschap, dan kunnen de aandelen worden geschonken. Dat vergemakkelijkt de overdracht, maar doet de fiscale rekening in de vennootschap niet verdwijnen. Door de afschrijvingen kan een verschil ontstaan tussen de boekwaarde en de werkelijke waarde van de panden, waarop bij een latere verkoop fiscaal moet worden afgerekend. ‘Het voordeel is dat u de vennootschap kunt schenken’, zegt Van Hove. ‘Het nadeel is dat het vastgoed uiteindelijk nog altijd in die vennootschap zit. Vroeg of laat moet dat vastgoed uit de vennootschap geraken en zal iemand daar belastingen op betalen.’ 54

Kinderen moeten kunnen aantonen dat ze de blote eigendom met eigen middelen hebben gekocht. Komt het geld van een voorafgaande schenking door de ouders, dan moet ook dat bewijs worden bewaard. Anders kan bij het overlijden van de vruchtgebruiker alsnog erfbelasting verschuldigd zijn.

2 KINDEREN SAMEN

EIGENAAR MAKEN ZONDER NA TE DENKEN OVER LATER

Als kind X uiteindelijk pand X moet krijgen en kind Y pand Y, is het volgens Maelfait niet noodzakelijk verstandig hen samen eigenaar te maken van beide panden. Mede-eigendom kan later tot discussies leiden over kosten, beheer en verkoop.

3 RIJK ZIJN IN VASTGOED,

MAAR GEEN CASH HEBBEN

Wie een groot deel van zijn vermogen in vastgoed stopt, kan bij onverwachte kosten of een overlijden met een liquiditeitsprobleem zitten. Zeker wanneer erfbelasting moet worden betaald, kan dat zwaar wegen. ‘Met die bakstenen kun je natuurlijk niet betalen’, zegt Maelfait.

Een goede vastgoedinvestering begint bij de locatie. Silva komt eraan in Hasselt: nieuwbouwappartementen op een toplocatie dicht bij stad, werk en onderwijs. Precies waar huurders willen wonen én u wilt investeren. ✓ Locatie met grote huurvraag ✓ Nieuwbouw die meteen rendeert ✓ Verhuren zonder gedoe

Voorsprong nemen? Schrijf u in op de voorrangslijst.

011 211 211 silva-hasselt.be

Het rendement van vastgoed start in de buurt Nettorendement, vierkante meters, het EPC-label: investeerders kijken vaak eerst naar de woning zelf. Maar ook de buurt bepaalt mee hoe vlot een pand verhuurt, hoe aantrekkelijk het blijft en hoe de waarde evolueert. Wie alleen de woning analyseert, mist dus een belangrijk deel van zijn investering. Een woning staat niet op zichzelf. Ze ligt in een straat, op een plek, in een buurt. ‘Bij vastgoed koopt u altijd ook de locatie’, zegt Kristoff De Winne Acquisition & Development Director bij Matexi. ‘De buurt is onderdeel van het pand waarin u investeert, maar ook van wat uw huurder zoekt. Die woont niet alleen in een woning, maar in het grotere geheel. Wie alleen naar de woning kijkt, ziet maar de helft van zijn investering.’ Wat maakt een buurt waardevol? De Winne noemt vier bouwstenen. Een eerste is bereikbaarheid: te voet, met de fiets, het openbaar vervoer en de wagen, liefst in een omgeving waar kinderen veilig op straat kunnen.Ook dagelijkse voorzieningen tellen mee, zoals een bakker, apotheker, huisarts, crèche en lagere school.Groen maakt een buurt aantrekkelijker en kan op warme zomerdagen voor verkoeling zorgen.Tot slot wijst De Winne op het belang van een gezonde mix van woningtypes en bewoners. ‘De sterkste buurten hebben een duidelijk buurtDNA. Het zijn plekken met een eigen identiteit, waar bewoners zich mee verbonden voelen. Vaak zijn dat buurten waar mensen hun buren

‘Wie investeert in vastgoed, helpt mee een antwoord te bieden op een fundamentele maatschappelijke behoefte. Financiële waarde en maatschappelijke waarde hoeven daarbij geen tegengestelden te zijn.’

Kristoff De Winne, Acquisition & Development Director bij Matexi

GESPONSORDE INHOUD

kennen, een praatje maken op straat en waar de kinderen samen ravotten’, zegt hij. ‘Dat zijn ook de buurten met een duidelijke identiteit. Denk aan Notting Hill in Londen of Le Marais in Parijs.’ RENDEMENT OVERSTIJGT HUUR Volgens De Winne starten veel investeerders hun analyse bij de financiële kenmerken van een pand. Toch wordt een belangrijk deel van het rendement bepaald door de kwaliteit van de buurt. ‘Rendement gaat verder dan het bruto- of nettohuurrendement. Hoe makkelijk vindt u een nieuwe huurder? Hoe lang blijft die doorgaans? En hoeveel kan het pand op termijn in waarde stijgen? Wie graag ergens woont, blijft er ook langer.’ Dat illustreert hij met het Groen Kwartier in Antwerpen, een site waar de beschikbaarheid van groen en lokale voorzieningen vroeger een uitdaging vormde. Matexi restaureerde er het erfgoed, voegde woningen toe in een aangename dichtheid en schonk de buurt een groot park. ‘De vastgoedprijzen in die buurt, niet enkel in ons project, zijn de voorbije tien jaar drie keer sneller gestegen dan in omliggende deelgemeenten in Antwerpen. Dat illustreert wat ik bedoel: Het bevestigt dat een sterke buurtontwikkeling een belangrijke motor kan zijn van duurzaam vastgoedrendement.’ Ook de huurder rekent volgens De Winne ruimer dan de huurprijs. ‘Huurders kijken naar de totale woonkost: huur, gemeenschappelijke kosten, energie én mobiliteit. Een goed geïsoleerde woning vlakbij voorzieningen en openbaar vervoer, waar soms zelfs geen auto nodig is, weegt lichter op hun budget.’ Matexi werkt ook geregeld samen met partners om de energiekost van de bewoners laag en vooral voorspelbaar te houden. Een gouden regel is dus: kijk naar het geheel, want uw huurder doet dat ook.’ MEERWAARDE CREËREN DOOR VOORUIT TE KIJKEN Kan het voor particuliere investeerders ook lonen om te kiezen voor buurten die nog niet aantrekkelijk zijn, maar wel veel groeipotentieel hebben? ‘Absoluut’, zegt De Winne. ‘Bij stedelijke reconversieprojecten zijn we vaak actief op plekken waarvan we geloven dat ze kunnen uitgroeien tot sterke buurten. Door woningen, voorzieningen, groen en publieke ruimte samen te ontwikkelen, helpen we die evolutie mee mogelijk maken. We analyseren wat een buurt nodig heeft om aantrekkelijker en kwalitatiever te worden. Ons project vormt daarbij vaak een eerste stap in een bredere ontwikkeling van de omgeving. De eerste klanten kunnen meeprofiteren van de meerwaarde die daaruit ontstaat.’ Voorbeelden zijn er in Antwerpen, waar Matexi op Linkeroever samen met de stad een nieuw park aanlegt met woningen en appartementen.

‘U koopt geen rendement op papier, maar een woning voor echte mensen op een echte plek. Zet u in de plaats van wie er gaat wonen, en u kiest vanzelf de juiste buurt.’ Kristoff De Winne, Acquisition & Development Director bij Matexi

En op de site van de voormalige Ford-garage aan de Permekesite bouwt het een mix van woningen, buurtwinkels, een supermarkt, kantoren, en een publieke parkzone. Ook na de oplevering van een project blijft Matexi verbonden met de buurt. ‘Wij bestaan al ruim tachtig jaar, en één principe wordt hier al generaties doorgegeven: een afspraak is een afspraak, een woord is een woord. Wie bij ons koopt, moet op beide oren kunnen slapen, over de woning én over de belofte die we rond de buurt maken.’ Zijn slotadvies: kijk bij aankoop met de blik van de huurder. ‘U koopt geen rendement op papier, maar een woning voor echte mensen op een echte plek. Zet u in de plaats van wie er gaat wonen, en u kiest vanzelf de juiste buurt. U hoeft daarvoor niet noodzakelijk in een grote stad of aan de andere kant van het land te zoeken. Ook in uw eigen regio zijn er buurten met een sterk woon- en groeipotentieel. Een buurt die u goed kent, maakt bovendien het beheer vaak eenvoudiger.’

Wonen blijft schaars België groeide de voorbije drie decennia van 10 naar bijna 12 miljoen inwoners. Gezinnen worden kleiner en de bevolking vergrijst, waardoor de vraag naar woningen sneller stijgt dan het aanbod, zeker wat huurwoningen betreft. Voor een kwalitatief huurpand op een goede plek melden zich makkelijk tientallen kandidaat-huurders. Tegelijk is Vlaanderen een van de dichtst bebouwde regio’s in Europa. Met de bouwshift wil de Vlaamse overheid tegen 2040 geen extra open ruimte aansnijden. De uitdaging bestaat er niet alleen in méér woningen te realiseren, maar vooral om ze op de juiste plekken te bouwen. Daarom winnen reconversie, verdichting op goed ontsloten locaties en geïntegreerde buurtontwikkeling aan belang. Leegstaande kantoren, oude fabriekssites en verouderde zorggebouwen krijgen zo een nieuwe bestemming. Wie investeert in wonen, investeert niet alleen in vastgoed, maar helpt ook mee een antwoord te bieden op een fundamentele maatschappelijke behoefte. Financiële waarde en maatschappelijke waarde hoeven daarbij geen tegengestelden te zijn. In sterke buurten versterken ze elkaar vaak. Ontdek waar Matexi nieuwe buurten ontwikkelt en bekijk welke investeringsmogelijkheden er zijn. matexi.be/investerenindebuurt

B RUSSEL · STUDEN T EN H O O FDSTA D VA N BE LG IË

Kotentekort in Brussel. Investeringskans voor u.

Het aantal studenten in Brussel neemt jaar na jaar toe, terwijl het aanbod aan kwalitatieve

studentenkamers achterblijft. Wie vandaag investeert in studentenvastgoed, speelt in op die

aanhoudende schaarste en profiteert van een structureel sterke huurvraag en stabiele inkomsten.

122.000

+20.000

nr. 1

Studenten vandaag in Brussel

Koten tekort in Brussel

Stad met hoogste kotprijzen van België (bron: Kotkompas)

Structureel tekort aan koten

Zorgeloos en veilig

Brussel, een wereldstad

De vraag groeit sneller dan het aanbod. Goed gelegen kamers zijn snel verhuurd, leegstand is zeldzaam.

Een professionele uitbater regelt verhuur, onderhoud en beheer. U hoeft enkel de huurinkomsten te ontvangen.

Hoofdstad van Europa, met universiteitenen hogescholen die studenten uit de hele wereld aantrekken.

Hoge huur, laag aanbod

Crisisbestendig

Lage instapdrempel

Brussel kent de hoogste huurprijzen voor studentenkamers, terwijl er nauwelijks nieuw aanbod bijkomt.

Studeren doet men altijd. De vraag naar koten blijft, ongeacht de economische conjunctuur.

Een studentenkamer kost een fractie van een appartement: ideaal om uw vastgoedportefeuille te spreiden.

PR OJ ECT IN D E K IJ K E R Modern, duurzaam studentencomplex met kamers, studio’s, studieruimtes, fitness en ruime dakterrassen.

€

vanaf

199.000

www.fjordred.be info@fjordred.be +32 50 19 00 02

Scan & ontdek het project

Waarom een slecht huurcontract verhuurders veel geld kan kosten Een huurcontract verdwijnt na de ondertekening vaak jarenlang in de schuif. Tot er discussie ontstaat over de huurprijs, kosten of schade. Dan kunnen verouderde regels of onduidelijke afspraken de verhuurder veel geld kosten.

‘Een goed onderbouwd huurcontract dat helemaal up-to-date is met de recentste regelgeving is ontzettend belangrijk. Het is de sleutel tot een sterke contractuele relatie.’ Katelijne D’Hauwers, algemeen directeur van verhuurdervereniging Verenigde Eigenaars

‘Een goed onderbouwd huurcontract dat helemaal up-to-date is met de recentste regelgeving is ontzettend belangrijk. Het is de sleutel tot een sterke contractuele relatie’, zegt Katelijne D’Hauwers, algemeen directeur van verhuurdervereniging Verenigde Eigenaars. Toch werken sommige verhuurders nog met een veertig jaar oud contract, waaraan later bepalingen zijn toegevoegd. Dat is niet zonder risico, want de regels veranderen. Zo kan een huurder in Vlaanderen sinds 2019 ook een huurcontract van korte duur opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden en een schadevergoeding. ‘Een verouderd contract zet de huurder op het verkeerde been. Voor de vrederechter kunnen zulke bepalingen bovendien als voorbijgestreefd worden beschouwd.’

Honderden euro’s per maand

436651adt

Niet alleen verouderde regels, ook de formulering van afspraken kan geld kosten. Stel

dat een verhuurder een korting wil geven en in het contract 700 euro huur vastlegt voor het eerste jaar, 800 euro voor het tweede en 900 euro vanaf het derde jaar. ‘Dat kan dus niet. De verhuurder mag de huurprijs niet verhogen in de loop van een huurovereenkomst. En dat principe geldt voor negen jaar’, zegt D’Hauwers. De oplossing: leg een huurprijs van 900 euro vast en geef tijdens het eerste jaar een vermindering van 200 euro en tijdens het tweede jaar een vermindering van 100 euro. Het lijkt semantiek, maar de verkeerde formulering kan grote gevolgen hebben. ‘Wie zoiets verkeerd formuleert, kan aan de oorspronkelijke 700 euro gebonden blijven. Dat zijn dure lessen.’ Ook bij de indexatie loopt het geregeld mis. De huur wordt niet zomaar op 1 januari verhoogd. De indexatie gebeurt op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract. Bij oudere contracten met een slechte EPC-score geldt bovendien een correctiefactor. Een fout kan lang doorwegen, want een huurder kan te veel betaalde huur tot vijf jaar terugvorderen.

WANNEER IS MAATWERK NODIG? De bestemming van het pand bepaalt welk type huurcontract nodig is. Bij cohousing en kamerverhuur kunnen gemeentelijke regels gelden als een woning wordt opgedeeld. Voor studentenverhuur gelden specifieke regels rond duurtijd, opzegmogelijkheden en kosten. Bij gemeubelde verhuur is een inventaris belangrijk en moet ook rekening worden gehouden met de fiscale behandeling van de meubels. Bij beroepsmatig gebruik moet duidelijk worden vastgelegd welk deel privé en welk deel beroepsmatig wordt gebruikt.

Maak kosten concreet Ook kosten en lasten kunnen tot verlies leiden, vooral in appartementsgebouwen. Het contract moet duidelijk maken welke kosten privatief zijn en welke gemeenschappelijk. Bij een gemeenschappelijke verwarmingsketel of waterteller is een maandelijkse provisie met jaarlijkse afrekening aangewezen. De verhuurder moet de kosten realistisch inschatten en de provisie niet te laag vastleggen. Anders kan bij de jaarlijkse afrekening blijken dat de huurder nog een groot bedrag moet bijbetalen. ‘Je moet vermijden dat je na een jaar moet vaststellen dat de huurder bijvoorbeeld 2.000 euro moet opleggen en dat hij dat in één keer moet betalen.’ Dat vormt ook een financieel risico voor de verhuurder. Tegenover de syndicus

blijft hij het aanspreekpunt en betaalt hij de provisies en afrekeningen, los van de afspraken met zijn huurder. Als de maandelijkse provisie onvoldoende was, moet hij het verschil bij de huurder recupereren. Als die niet kan of wil betalen, heeft de verhuurder de kosten intussen wel voorgeschoten.

Contract als vangnet De kost van fouten in het huurcontract kan snel oplopen. De verhuurder kan het huurcontract dan ook zien als een verzekering tegen problemen. ‘Zolang de relatie met de huurder goed zit, zal hij het nauwelijks nodig hebben. Pas wanneer er discussie ontstaat, moet blijken wat precies werd afgesproken. Als dat duidelijk in het contract staat, kan dat veel problemen vermijden.’

TIEN CLAUSULES DIE U MOET NAKIJKEN 1 VERANDERINGEN AAN HET GEHUURDE GOED

Bepaal dat veranderingen alleen mogen uitgevoerd worden met het schriftelijk en voorafgaand akkoord van de verhuurder en voorzie dat die kan eisen dat het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat hersteld wordt bij einde contract.

2 KOSTEN EN LASTEN Bepaal welke kosten privatief en gemeenschappelijk zijn en hoe provisies en afrekeningen gebeuren.

3 ONDERHOUD EN HERSTELLINGEN

Maak duidelijk welk onderhoud de huurder moet laten uitvoeren en hoe vaak dat moet gebeuren.

4 INSTALLATIES EN TECHNIEKEN

Leg bij technische installaties vast wie het onderhoud uitvoert en bezorg de nodige handleidingen.

5 PLAATSBESCHRIJVING Maak een gedetailleerde plaatsbeschrijving, bij voorkeur met foto’s. Zonder zo’n document is huurschade moeilijker te bewijzen.

6 MEDEHUUR Stel bij het vertrek van een medehuurder een addendum bij het lopende contract op en zorg dat de waarborg op naam van de overblijvende huurder(s) wordt gezet.

7 HUURWAARBORG Overhandig de sleutels pas wanneer er bewijs is dat de huurwaarborg werd gesteld.

8 VERBREKING VÓÓR DE START Leg vast wat er gebeurt als de huurder na ondertekening maar vóór de inwerkingtreding van het contract afhaakt. D’Hauwers adviseert een vergoeding van drie maanden huur.

9 OPZEG EN DUURTIJD Controleer of de bepalingen overeenstemmen met de actuele regelgeving, ook bij contracten van korte duur.

10 BESTEMMING Omschrijf duidelijk of het pand dient als hoofdverblijf, studentenwoning of geheel of gedeeltelijk voor professioneel gebruik.

Uw ochtendroutine was nog nooit zo

inspirerend.

Luister naar De 7 Laat uw ochtendroutine renderen met de dagelijkse actuapodcasts van De Tijd. Elke ochtend om 7u, het nieuws dat ertoe doet in zeven punten.

Luister in de app van De Tjd, op tijd.be of via uw favoriete podcastplatform.

‘Locatie, zekerheid en een slimme aankoop staan centraal’ Vastgoedinvesteerders kijken niet alleen naar rendement. Ook de aankoopprijs, de kwaliteit van de locatie, stabiliteit en gemak wegen zwaar door. Dat geldt voor starters en ondernemers, maar ook voor vermogende families en ervaren beleggers. ‘De oorspronkelijke aankoopprijs kun je nooit meer heronderhandelen.’

Wie vandaag in vastgoed investeert, doet dat om uiteenlopende redenen. Sommigen willen vooral vermogen opbouwen. Grotere investeerders kopen vaker meerdere panden en mikken op de waardegroei van hun portefeuille. ‘In eerste instantie zoeken mensen een extra eigendom om hun patrimonium uit te bouwen. Meer vermogende investeerders kijken sterker naar rendement’, zegt Bruno Mestdagh, oprichter van vastgoedontwikkelaar MM Estates. Stijn Adams, bestuurder bij makelaar De Boer & Partners, ziet vooral vermogende families die

vier tot zes appartementen tegelijk aankopen om te verhuren. Nicolas De Reuck van Immo Da Vinci merkt dat investeerders bovendien grondiger rekenen. ‘Ze kijken niet alleen naar de opbrengst, maar ook naar ﬁnanciering, inﬂatie, huurinkomsten en waardeontwikkeling.’ KANT-EN-KLAAR Naast rendement speelt gemak een grotere rol. Ondernemers en mensen met een vrij beroep kiezen vaker voor nieuwbouw en een volledig afgewerkt pand, eventueel inclusief verhuur en beheer. ‘Mensen hebben almaar minder tijd en

GESPONSORDE INHOUD

‘Het investeringsrapport van INVEST.IMMO is een krachtige tool voor particuliere beleggers om verschillende opportuniteiten te vergelijken en hun investering met de bank te bespreken.’

Ook stabiliteit wint aan belang. ‘Je merkt dat investeerders vaker op stabiliteit mikken’, zegt Adams. Mestdagh kiest als ontwikkelaar evenmin automatisch voor het hoogste rendement: ‘Ik heb liever iets met een lager rendement op een locatie waarvan ik weet dat de waarde de komende jaren stabiel blijft of nog verder kan stijgen.’

willen zich met nieuwbouw laten ontzorgen. Ze aanvaarden een iets lager rendement, zolang de locatie maar sterk is en de verhuur vlot verloopt’, zegt Mestdagh. Ook Adams ziet dat investeerders minder vaak zelf een bouwgrond kopen en het volledige bouwproces doorlopen. ‘Ze willen de tijd tussen aankoop en oplevering zo kort mogelijk houden, omdat geld duurder is geworden.’ Voor wie wel actief wil investeren, blijven renovatiepanden interessant, zeker in stedelijke gebieden. ‘Kopen, renoveren en doorverkopen biedt daar een alternatief’, zegt De Reuck. LOCATIE EN PRIJS Investeerders kijken ook scherper naar de kwaliteit van de locatie en de prijs bij aankoop. ‘Locatie blijft fundamenteel. Maar het type vastgoed is minder belangrijk dan de prijs waartegen je het koopt’, zegt De Reuck. ‘De oorspronkelijke aankoopprijs kun je nooit meer heronderhandelen.’

RISICO’S DOORREKENEN Een hoog rendement op papier zegt weinig als de achterliggende risico’s niet duidelijk zijn. ‘Een pand met 7 procent potentieel rendement is niet noodzakelijk beter dan een pand met 4 procent. Waarom bedraagt dat rendement 7 procent? Is de locatie minder goed? Is er leegstandsrisico? Zijn er grote investeringen nodig? Is de huidige huurprijs duurzaam?’, vraagt De Reuck zich af. Een vastgoedprofessional kan de risico’s helpen duiden en samen met de investeerder het volledige plaatje voor de aankoop in kaart brengen. Volgens de geïnterviewden speelt ook de marktcontext mee in de aankoopbeslissing. Duurdere ﬁnanciering en een ruim aanbod zetten kopers ertoe aan grondiger te vergelijken en langer af te wachten. ‘De vastgoedwereld is niet simpel vandaag. Er staat veel te koop, de prijzen staan onder druk’, zegt Bruno Mestdagh. Volgens hem wachten kopers daardoor langer met beslissen. Toch blijft vastgoed voor wie de juiste keuzes maakt volgens Mestdagh een interessante langetermijninvestering. INVEST.IMMO MAAKT RENDEMENT ZICHTBAAR De drie vastgoedprofessionals zien INVEST. IMMO als een praktische oplossing om vastgoed vanuit het perspectief van de

investeerder te bekijken. Adams vindt INVEST.IMMO een zeer krachtige tool, zeker voor particuliere beleggers die verschillende opportuniteiten willen vergelijken en hun investering met de bank willen bespreken. Mestdagh benadrukt dan weer het belang van locatie en kwaliteit naast de cijfers. Ook De Reuck ziet meerwaarde in de overzichtelijke analyse van aankoopprijs, opbrengsten, kosten en langetermijnperspectief. ‘INVEST.IMMO helpt mensen om vastgoed niet alleen als een pand, maar als een complete investering te beoordelen.’ Het investeringsrapport van INVEST. IMMO bundelt 40 relevante indicatoren die meebepalen hoe een pand als investering kan presteren, van ﬁnanciering en potentiële huurinkomsten tot renovatiekosten. Zo krijgen investeerders een helder overzicht van de ﬁnanciële logica achter een pand en kunnen ze verschillende opportuniteiten beter naast elkaar leggen.

Benieuwd hoeveel rendement er in uw volgende vastgoedinvestering zit? Ontdek het via www.invest.immo

Your investment? We’re on it. Onze experts helpen u met uw eenmalige of langdurige investering in vastgoed. Bekĳk onze aanpak op dewaele.com/investeren

Dewaele vastgoed. Ervaring voor ‘t leven.

Invest

Van verhuurder naar woonmanager: lessen van professionals Professioneel verhuren draait om meer dan een degelijk pand en een correcte huurprijs. Koenraad Belsack en Nele Van Damme, oprichters van Upgrade Estate, begonnen ooit met zes studentenkamers en een pot spaghetti. Vandaag beheren ze bijna veertig gebouwen met meer dan 5.000 huurders. Veel van de lessen die ze onderweg leerden, zijn ook bruikbaar voor wie maar één of enkele panden verhuurt. Toen Nele en Koenraad in 1999 hun eerste studentenhuis verhuurden, nodigden ze alle studenten uit voor een babbel rond een grote pot spaghetti. ‘Dat was onze allereerste “investering”: die pot spaghetti.’ Die aanpak is altijd gebleven. ‘Voor ons is een gebouw een decor. Wat er in dat decor gebeurt, is het belangrijkste.’ Vandaag beheert hun onderneming Upgrade Estate (onder de merken Upkot, Upliving en Upoffiz) bijna veertig gebouwen, waarin in totaal meer dan 5.000 huurders wonen. Naast de jaarlijkse spaghetti kwamen er intussen nog heel wat activiteiten bij: soepjes tijdens de blok, geregeld eens een feestje of samen op trektocht in de Ardennen. ‘Elk gebouw heeft een coach die naar de huurders luistert en activiteiten opzet. Dat hangt heel erg af van het concept en de locatie. Wat we organiseren in een studentenhuis vol creatievelingen, is helemaal anders dan in een wooncomplex met young professionals.’

Volgens Belsack en Van Damme loont het om niet alleen in het gebouw zelf te investeren, maar ook in de dienstverlening en het contact met de huurders. ‘We zien veel huurders doorstromen van onze studentenhuizen naar onze appartementen. Zeventig procent van onze medewerkers zijn oud-huurders of investeerders. En twee derde van de nieuwe investeerders komt via mond-tot-mondreclame’, vertellen ze.

Langetermijn als fundament Vooruitdenken begint bij Upgrade Estate ruim vóór de eerste steen. Voor elk nieuw concept komt er een marktonderzoek om de noden en wensen in kaart te brengen. ‘Wij bouwen vastgoed dat minstens honderd jaar meegaat. Dan wil je verder kijken dan trends en hypes. Die zijn er genoeg: een paar jaar geleden wou iedereen coworkingruimtes bouwen. Wij zijn niet mee in dat verhaal gestapt.’ Dat er vandaag op een bepaalde plaats vraag is naar een bepaald type vastgoed, betekent volgens hen niet automatisch dat die keuze ook op lange termijn standhoudt. Een vastgoedinvestering moet jaren meegaan en duurzaam zijn. Wie daar

QUICK WINS VOOR PARTICULIERE VERHUURDERS › Onderhoudskalender: plan keuringen en onderhoud vooruit in plaats van te reageren op defecten. › Digitaal beheerdossier: contracten, plaatsbeschrijving, facturen en communicatie op één plaats. › Jaarlijkse technische check: één aangekondigd bezoek spoort kleine problemen op voor ze groot worden. › Logboek van kosten en herstellingen: de basis voor je nacalculatie. › Exitgesprek: bevraag goed waarom de huurder vertrekt en sluit af in erkentelijkheid.

niet van bij de start rekening mee houdt, begint er volgens hen beter niet aan. Ook de prijszetting steunt op data en marktonderzoek, niet op buikgevoel. ‘Bij een huurderswissel bepalen we een huurprijs op basis van onze eigen en externe data: hoe snel verhuren we op welke locatie, hoe evolueert de markt, wat doet de index … Maar we doen niet zoals in de hotel- of luchtvaartsector, waar dezelfde kamer ’s avonds plots het dubbele kost omdat de kamers of stoelen bijna uitverkocht zijn. Mensen willen een eerlijke prijs betalen voor een bepaalde kwaliteit.’ Die betaalbaarheid bewaken ze op een andere manier: een derde van de studentenkamers verhuren ze via onderwijsinstellingen, die zelf een sociale correctie kunnen toepassen.

Wat werkt ook voor particulieren? Wie één of enkele panden verhuurt, hoeft uiteraard geen vastgoedbedrijf na te bouwen. Toch begint professioneel verhuren volgens Belsack al vóór de aankoop. ‘Bepaal éérst in welke doelgroep je investeert en dán pas in welk pand.’ Ook over het beheer moet een eigenaar vooraf nadenken. Zelf verhuren kan perfect, zegt hij, maar het vraagt tijd en kennis. Stedenbouwkundige regels worden strenger, de huurwetgeving verandert en huurders stellen hogere eisen. Daardoor is zelf een pand beheren vandaag minder vanzelfsprekend dan vroeger. Zodra het pand er is, kunnen particuliere verhuurders volgens de oprichters een aantal gewoonten van professionele spelers vrij eenvoudig overnemen.

Service doet huurders blijven ‘Een tevreden huurder die blijft, bespaart u vaak meer dan een nieuwe die u moet vinden. Het gaat erom dat men geregeld naar elkaar luistert, al dan niet bij een bord spaghetti. Ook het afscheid is belangrijk: bij Upgrade Estate bevragen we elke vertrekkende huurder en geven we een cadeau als bedankje.’

Preventief onderhoud ‘Wacht niet tot de huurderswissel om te kijken wat er nodig is. Huurders zien zelf niet altijd dat er iets misloopt. Bij ons doen

‘Bepaal éérst in welke doelgroep je investeert en dán pas in welk pand.’ Nele Van Damme en Koenraad Belsack, oprichters van Upgrade Estate

facilitycoördinatoren minstens één aangekondigde inspectie per jaar, worden installaties preventief onderhouden en keuringen strikt opgevolgd. Preventie leidt tot minder defecten en minder frictie.’

Duidelijke afspraken Duidelijke afspraken vanaf de start voorkomen problemen later. Voor Upgrade Estate begint dat bij de juiste huurder voor het juiste pand. Ook de waarborg en de eerste twee maanden huur moeten vóór de sleuteloverdracht gestort zijn. Bij een betalingsachterstand grijpt het bedrijf meteen in. Wie bij het begin al uitzonderingen begint toe te staan, ondergraaft volgens Belsack de afspraken die voor de rest van de huurperiode moeten gelden.

Eén helder communicatiekanaal ‘Hoe meer kanalen, hoe slechter er gecommuniceerd wordt. Op een bepaald moment hadden wij er bijna tien. We centraliseerden enkele jaren geleden alles in één eigen app, waarmee huurders klusjes melden, hun deur openen en met hun verdieping of gedeelde keuken kunnen communiceren. Voor een particulier volstaat WhatsApp of e-mail wellicht. Spreek ook af binnen welke termijn een huurder antwoord mag verwachten.’

Reken opnieuw ‘Wie bij de bank een termijnrekening opent, weet exact wat erin ging en wat eruit komt. Die vergelijking moet je ook in vastgoed durven maken. Reken dus vooraf zo goed mogelijk álle kosten in, zoals btw, registratierechten, meubels, een nieuwe boiler, syndicuskosten, en maak na een jaar of twee verhuren de rekening opnieuw. Durf de confrontatie met de cijfers aan te gaan.’

Managed Student Housing. Built for Long-Term Value.

Student rooms in Brussels

From

€176,750

for sale

No VAT — just 5% registration duty (a minimum €23,172 saved at purchase) A 25-year lease (15 years + 2 × 5), secured with Odalys Campus Index-linked rental income Zero property management Fully furnished and equipped Priority occupancy rights

Invest

Smarter. A project by

Get the brochure squarestudentliving.brussels/en

Operated by

square@eaglestone.group Speak to one of our advisors FR

NL · EN

Chloé Gathem +32 486 74 78 53

Christophe Pype +32 498 75 49 28

chloe.gathem@eaglestone.group

christophe.pype@eaglestone.group

*Smart unit (18-22 sqm), excluding costs, no VAT. Non-contractual visuals.

Investeer nu in het hart van Europa!

Verhuren en investeren zonder zorgen Professioneel beheer voor vastgoedinvesteerders.

Jouw vastgoed, ons beheer. Wĳ nemen het volledige beheer voor onze rekening, zodat jĳ optimaal profiteert van je investering. Van dagelĳks beheer tot opvolging: alles is geregeld, zodat jĳ zorgeloos van de opbrengsten geniet.

Administratief beheer

Financieel beheer

Technische opvolging

Juridische zekerheid

THE EMPIRE

Ontdek onze twee nieuwe exclusieve investeringsprojecten in Brussel! L AN C E RIN G S V OORW AA RD E N 6% BTW mogelijk voor een investering met verhuur, onder voorwaarden.

Ook zorgeloos genieten van

Capital Construct begeleidt u van A tot Z, van de aankoop tot de gemeubelde verhuur. 100% van onze verhuurappartementen is momenteel verhuurd!

jouw vastgoedinvestering? Plan vrĳblĳvend een gesprek in en ontdek hoe Estero je kan ontzorgen. www.estero.be

HORTUS

Scan & plan

MEER INFO:

0496/38.48.58 – info@capitalconstruct.be

by mediafin

UW TOEKOMST KUNNEN WE NIET VOORSPELLEN, UW RENDEMENT WEL

invest.immo dé immosite voor investeringsvastgoed Op zoek naar een vastgoedinvestering? Dan vind je tussen de meer dan 2000 investeringspanden bij INVEST.IMMO ongetwijfeld wat je zoekt. Je krijgt meteen een helder overzicht over het rendement van je investering, zonder waarzeggerij.

ontdek het uitgebreid aanbod op www.invest.immo of scan de qr code

Een greep uit het investeringsaanbod op INVEST.IMMO

4,63%

3,06%* * netto huurrendement

Opbrengsteigendom Boom

Garages Kortrijk

Dewaele Boom Grote Markt 16 – 2850 Boom +32 3 888 38 88 boom@dewaele.com

Ann De Knock +32 473 88 68 10 a.deknock@gmail.com

6,02 %

7,19 % Woning Antwerpen

Appartement Machelen Matexi +32 2 320 28 80 info@matexi.be

Matexi +32 3 388 03 28 info@matexi.be

Strategische keuzes voor uw vastgoedportefeuille Aandelenbeleggers nemen hun portefeuille geregeld onder de loep. Vastgoedbezitters doen dat veel minder. Toch verdient elk pand periodiek dezelfde vraag: welke rol speelt het nog in uw vermogen? Houden, herpositioneren, herfinancieren, schenken of verkopen: vijf keuzes voor wie zijn vastgoed even kritisch wil beoordelen als zijn beleggingen.

DRIE REDENEN WAAROM U TE LANG VASTHOUDT 1 HET EERSTE-PAND-EFFECT Aan uw eerste investering kleeft emotie. U kent elke muur, elke huurder, elk verhaal. Maar sentiment is geen rendement. Beoordeel uw eerste pand even nuchter als uw laatste.

2 DE FISCALE BLOKKADE

‘Als ik verkoop, betaal ik registratierechten op de volgende aankoop.’ Klopt, maar die eenmalige kost weegt vaak minder zwaar dan jaren ondermaats rendement. Reken het verschil uit over tien jaar, niet over één.

3 DE SUNK-COST-VAL

‘Ik heb er net een nieuwe keuken in gestoken.’ Wat u al investeerde, is uitgegeven, het mag uw beslissing niet sturen. De enige relevante vraag: wat brengt dit pand vanaf vandaag nog op?

De meeste particuliere vastgoedportefeuilles groeien zonder vooropgezet plan. U koopt een eerste appartement, verbouwt het, verhuurt het en behoudt het. Enkele jaren later komt er een tweede pand bij, misschien een derde. Zelden zit daar een groot masterplan achter. En dat hoeft ook niet altijd, zolang de omstandigheden niet veranderen. Een pand dat tien jaar geleden perfect paste, vervult vandaag misschien een heel andere functie. De huurmarkt evolueerde, de energienormen werden strenger, uw eigen leven ziet er anders uit. Wie op zijn dertigste actief renoveert, wil dat op zijn zeventigste vaak niet meer. Wie kinderen ziet afstuderen, denkt plots aan overdracht in plaats van uitbreiding. En wie met pensioen gaat, heeft mogelijk meer nood aan liquiditeit dan aan een vierde huurcontract. Beschouw uw vastgoed daarom als een echte portefeuille. Vraag u bij elk pand af welke functie het vervult. Zorgt het voor stabiele inkomsten? Maakt het extra financiering mogelijk? Of speelt het vooral een rol in de overdracht naar de volgende generatie? Een pand zonder duidelijke functie verdient minstens een heroverweging. Bij zo’n evaluatie hoort ook een energetische toets. De kloof tussen zuinige en energieverslindende panden groeit, in waarde én in verhuurbaarheid. Wie meerdere panden met een zwak EPC bezit, draagt bovendien een gestapeld risico: dezelfde regelgeving treft de hele portefeuille tegelijk. Spreiding over energieklassen wordt zo een even legitiem criterium als spreiding over locaties.

Strategische keuzes: HOUDEN › De juiste keuze als het pand

na alle kosten nog degelijk rendeert, weinig investeringen vraagt en past bij uw beleggingshorizon. Houden is een actieve keuze en mag geen automatisme worden. Herbereken daarom jaarlijks het nettorendement: huur min onderhoud, belastingen, verzekeringen, leegstand … gedeeld door de actuele marktwaarde, niet de historische aankoopprijs.

HERPOSITIONEREN › Soms zit de

waarde niet in verkopen, maar in anders verhuren. Een grote gezinswoning wordt een co-livingpand, een gedateerd appartement krijgt na een EPC-sprong een hogere huur én meerwaarde. Herpositioneren vraagt kapitaal en energie. Reken dus eerst uit of de extra huur de investering binnen een redelijke termijn terugverdient.

HERFINANCIEREN › Een pand met veel

opgebouwd kapitaal en weinig schuld is een slapende hefboom. Via een heropname of nieuw krediet maakt u dat kapitaal vrij voor een volgende aankoop, zonder te verkopen. Het bestaande pand blijft renderen, terwijl het nieuwe kapitaal opnieuw aan het werk gaat. Let wel: de intresten van een lening voor investeringsvastgoed zijn niet langer fiscaal aftrekbaar. Reken dus scherp, zeker bij de huidige rente.

SCHENKEN OF STRUCTUREREN ›

Wie de overdracht van zijn vermogen voorbereidt, kijkt best vroeg naar een

HET PORTEFEUILLEKOMPAS: VIER VRAGEN PER PAND › WAT IS HET NETTORENDEMENT? Bereken de huur na alle kosten tegenover de actuele marktwaarde.

› WELKE INVESTERINGEN KOMEN ER BINNEN VIJF JAAR AAN? Dak, gevel, EPC-verplichtingen, beslissingen van de mede-eigendom. Grote kosten in het vooruitzicht veranderen de rekening fundamenteel.

› PAST HET BIJ UW LEVENSFASE? Hebt u de tijd, energie en liquiditeit die dit pand vraagt? Een pand mag geen zorg worden.

› ZOU U DIT PAND VANDAAG OPNIEUW KOPEN TEGEN DEZE PRIJS? Is het antwoord nee, dan is dat het eerlijkste verkoopsignaal dat er bestaat.

‘Houden is een actieve keuze en mag geen automatisme worden.’

gesplitste aankoop, een schenking of een maatschap. Zo behoudt u controle en inkomsten, terwijl de erfbelasting later gevoelig daalt. Timing is hier alles: breng dat in orde vóór gezondheid, leeftijd of onverwachte gebeurtenissen de mogelijkheden beperken. Wacht u te lang, dan verdwijnen sommige optimalisatietechnieken of worden ze fiscaal minder interessant. Een vastgoedportefeuille wordt immers niet in één dag overgedragen. Een goede vermogensplanning spreidt beslissingen over meerdere jaren.

VERKOPEN › De minst populaire optie,

vaak onterecht. Verkopen is geen uitstap uit vastgoed of een teken van falen, maar een herallocatie. Wie een verouderd pand met zware renovatienood verkoopt, kan de opbrengst in energiezuinig vastgoed met een breder huurderspubliek steken. Na vijf jaar bezit is de meerwaarde bovendien doorgaans belastingvrij, een voordeel dat aandelenbeleggers sinds dit jaar niet meer kennen, terwijl vastgoed buiten die nieuwe regeling blijft.

ANVERSA ANTWERPEN

+ Opgeleverd en instapklaar + Naast campus KdG Zuid + Professionele verhuur en beheer + Aankoop aan 12% registratierechten i.p.v. 21% btw Prijzen vanaf €142.000 (Inclusief meubelpakket, exclusief kosten)

INVESTEER IN EEN VERHUURDE STUDENTENKAMER EN ONTVANG METEEN HUURINKOMSTEN.

MAAK72NU EEN AFSPRAAK 03 808 43 84 | ANTONISSEN.COM

DOWNLOAD ONZE INVESTGIDS STUDENTENVASTGOED

Extra woonruimte creëren? Controleer eerst wat vergund is Een grote zolder, een leegstaand handelspand of een plat dak waarop nog een verdieping past: bestaand vastgoed biedt vaak ruimte voor extra woningen en huurinkomsten. Maar vóór investeerders beginnen te rekenen, moeten ze één zaak grondig controleren: wat is vandaag eigenlijk vergund? Vlaanderen verdicht. De woningnood is groot, bouwgrond wordt schaars en de overheid stuurt aan op meer woningen binnen het bestaande weefsel. Voor particuliere vastgoedinvesteerders klinkt dat als een uitnodiging: waarom een duur extra pand kopen als er in het eigen vastgoed nog potentieel zit? Wie dat potentieel wil benutten, moet wel rekening houden met een principe dat nog te vaak over het hoofd wordt gezien, zegt ingenieur-architect Stijn Janssens van Vergund.be. De mogelijkheden worden bepaald door de laatst vergunde toestand van het pand én door de kwaliteitsnormen die vandaag gelden.

Vergunde toestand Niet de technische mogelijkheden of het financiële plaatje vormen het vertrekpunt, maar de vergunde toestand van het pand, zegt Janssens. ‘Onlangs kreeg ik nog een dossier voor een gebouw dat uit drie flats bestond. De eigenaar wilde grondig verbouwen, maar wat bleek: het pand is nooit als drie flats vergund, en is daarom stedenbouwkundig gezien nog steeds een eengezinswoning.’ ‘De elektriciteit wordt gekeurd, het EPC wordt opgevraagd, maar de vergunde staat van het gebouw wordt zelden met dezelfde

kritische blik bekeken’, stelt Janssens vast. ‘Vaak komt het probleem dan onrechtstreeks aan de oppervlakte. Ontbrekende busnummers bij appartementen zijn bijvoorbeeld een typische kanarie in de koolmijn: geen busnummers betekent meestal geen vergunning. En zonder busnummer kunt u geen EPC-attest aanvragen en kunt u dat pand in principe dus ook niet verhuren of verkopen. Dat leidt soms tot financiële drama’s en veel onzekerheid.’ Daarnaast spelen de normen. Die zijn de voorbije decennia strenger geworden en gelden ook wanneer een oudere, niet vergunde verbouwing vandaag moet worden geregulariseerd. ‘Wie een woning twintig 73

jaar geleden splitste en destijds een vergunning aanvroeg, had het makkelijker: de eisen lagen lager. Moet diezelfde splitsing vandaag geregulariseerd worden, dan krijgen we die veel minder snel vergund, omdat er volgens de huidige regels bijvoorbeeld een fietsenstalling ontbreekt.’ Wie plannen wil laten uittekenen of het toekomstige huurrendement wil berekenen, doet er daarom goed aan eerst na te gaan of de bestaande toestand volledig vergund is. Pas daarna komt de vraag hoeveel extra potentieel een pand nog heeft. Daarbij gelden voor splitsen, optoppen en herbestemmen telkens andere voorwaarden.

‘In Antwerpen mag u pas splitsen boven 350 m2, kelder en zolder meegerekend. Alles daaronder blijft een eengezinswoning.’ Stijn Janssens, ingenieur-architect bij Vergund.be

› SPLITSEN:

niet bij elk pand toegestaan

Veel steden en gemeenten beschermen hun eengezinswoningen. ‘In Antwerpen mag u bijvoorbeeld pas splitsen boven 350 m2, kelder en zolder meegerekend. Alles daaronder blijft te allen tijde een eengezinswoning.’ Wie mag splitsen, moet ook kwaliteit leveren. In Antwerpen betekent dat minstens één ruim appartement met eigen buitenruimte, vanaf vijf units een mix van groottes, en per nieuwe entiteit voorzieningen zoals een terras, fietsenstalling en parkeergelegenheid. ‘Parkeerplaatsen kunt u zelden op eigen terrein organiseren, dus moet u ze afkopen.’ Daar komt de brandveiligheid nog bovenop: compartimentering, vluchtwegen, soms een brandmeldcentrale. Een splitsing creëert nieuwe woningen, dus toetst de gemeente ze aan dezelfde normen als nieuwbouw.

› OPTOPPEN:

bouwt u een kamer of een woning?

Een extra verdieping volgt in grote lijnen dezelfde logica, maar één onderscheid is bepalend. ‘Breidt u gewoon de woning uit met een slaapkamer of een leefruimte, dan moet u enkel dat volume laten vergunnen. Stedenbouwkundig helpt het als het aanpalende pand al hoger is: dan is er ‘harmonie met de omgeving’. Maar zet u er een aparte studio of unit bovenop, dan moeten al die checkboxen weer afgevinkt worden.’

› HERBESTEMMEN:

nieuwe functie brengt nieuwe vereisten

Een handelsruimte of kantoor omvormen tot een woning (of omgekeerd) is meer dan 74

een verbouwing: het is een functiewijziging. ‘Ook die moet voldoen aan dezelfde kwaliteitseisen: plafondhoogte, licht, lucht, buitenruimte… En er komt een extra mobiliteitscheck, want een nieuwe functie trekt nieuwe bezoekers of bewoners aan.’

Laatste toets Uiteindelijk beslist het college van burgemeester en schepenen of een vergunning wordt verleend. Daarbij spelen niet alleen de objectieve voorschriften een rol. ‘Naast alle objectieve regels is er ook zoiets als de “goede ruimtelijke ordening”: vindt de gemeente dit een kwalitatief project op deze plek? Dat is deels subjectief, al komt het erop neer dat de nieuwe toestand kwalitatiever moet zijn dan wat er vandaag staat. In kleinere gemeenten zonder strenge of uitgebreide bouwcode valt men soms terug op die subjectieve beoordeling.’ Ligt het pand in een mede-eigendom, dan kan bovendien nog toestemming van de vereniging van mede-eigenaars (VME) nodig zijn. Die kwestie staat los van de stedenbouwkundige vergunning. Om te vermijden dat een project strandt, wordt de stedenbouwkundige analyse steeds vaker vooraf gemaakt. Gespecialiseerde advieskantoren brengen de feitelijke en vergunde toestand van een pand in kaart, nog voor er plannen getekend of grote investeringen gedaan worden. Wie historische archieven, actuele gemeentelijke verordeningen en een precieze 3D-opmeting naast elkaar legt, weet snel of een splitsing, optopping of herbestemming stedenbouwkundig haalbaar is.

Investeer in een studentenkot in het hart van Brussel VANAF

€169.000

LANCERINGSVOORWAARDEN

• Toplocatie aan Place de Brouckère, op wandelafstand van meer dan 10 hogescholen en universiteiten • Structureel tekort aan studentenkoten: slechts 1 op 3 studenten vindt vandaag een kot in Brussel • 100% zorgeloze investering met volledig ontzorgd verhuurbeheer door een ervaren professional • Duurzaam en fossielvrij project en lage onderhoudskosten

Wonen met zicht aan de Gentse Blaarmeersen? Ontdek deze unieke nieuwbouwappartementen. www.rinkkaai.be | 09 240 01 10

Een ontwikkeling van: