Partners in Vastgoed - september 2019

PARTNERS IN VASTGOED

© DESIGN STUDIO MARCO VERMEULEN

VASTGOEDBIJLAGE VAN 19 SEPTEMBER 2019

Van vastgoed naar losgoed Dutch Mountains in Eindhoven: building as a service, verwacht in 2022

R E TA I L

R E N OVAT I E

LOGISTIEK

Online vs baksteen: webwinkels verliezen terrein

Kerk wordt cocktailbar: nieuw leven voor heilige huisjes

De toekomst ligt aan het water

Een initiatief van Tijd Connect. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

3

R E TA I L

‘BAKSTENEN WINKELS VERSLAAN E-COMMERCE’ Shoppen we over enkele jaren alleen nog online? Houdt de winkelstraat binnenkort op te bestaan? Wellicht geen van beide, meent zowel trendwatcher Herman Konings als specialist winkelcentrumonderzoek Hans van Tellingen.

‘Stenen winkels blijven springlevend.’

Shoppers waarderen de persoonlijke begeleiding van een specialist.

© SHUTTERSTOCK

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

TE

R

‘Fysieke winkels zijn een nieuwe opmars begonnen.’

HERMAN KONINGS, nXt

Het hoeft niet te verwonderen dat veel handelszaken dat aspect bijkomend benadrukken.

Ze voorzien in extra randactiviteiten, integreren digitale toepassingen (de zogenoemde fygitale winkels) en bieden eten en drinken aan. ‘Mensen ruiken en voelen graag’, zegt Herman Konings. ‘En ze appreciëren soms ook de persoonlijke keuze­ begeleiding van een product- of dienstenspecialist.’

‘Fygitale’ winkelsnufjes 1. Winkeldrones De Amerikaanse supermarktketen Walmart wil drones inzetten die in de winkel goederen lokaliseren en leveren aan klanten. De drones zouden autonoom het magazijn invliegen en de gewenste producten naar een landingspunt brengen.

DRANG NAAR AUTHENTICITEIT Bij de jongere generaties ziet Konings een groeiend verlangen naar authenticiteit, ook daarmee kunnen fysieke winkels zich onderscheiden. ‘Twintigers en dertigers die grootgebracht zijn met digitale technologie en dagelijks naar schermen turen, hunkeren meer dan ooit naar tastbare zaken.

Daarbij geldt in de psychologie dezelfde wet als in de economie: wat schaars dreigt te worden, stijgt in waarde. Jongeren kopen weer platenspelers en vinylplaten, ze houden van foodtruckfestivals en crafted beers en ze genieten dus ook van shoppen in een fysieke, authentieke of ambachtelijke winkel.’

2. Geen kassa's, wachtrijen of winkeldiefstallen Presenteer je smartphone aan de ingang, neem uit de rekken wat je nodig hebt en wandel naar buiten. Afrekenen gebeurt automatisch.

Sciencefiction? De Amazon Go-winkels werken al op deze manier.

‘Authenticiteit is iets wat een webshop moeilijker kan bieden dan een fysieke winkel’, meent Van Tellingen. ‘Een webshop is een soort open­geklapte

3. Fysieke chatbots Een computergestuurde assistent: verschillende detailhandels willen er binnenkort eentje op de winkelvloer. Een stilstaande of bewegende "robot" met AI, die klanten vertelt waar ze wat kunnen vinden.

digitale brochure. Je leest en kijkt, maar je kan niets aanraken of uitproberen. Webshops concurreren vooral met hun de klok rond openingsuren, en hun prijzen natuurlijk. Maar die liggen vaak zo laag dat webwinkels de grootste moeite hebben om winst te draaien.’

kunnen sturen voor instant feedback. Een app die de locatie toont van specifieke producten in de winkels. Of een bekend sportschoenenmerk dat een interactief scherm plaatst, waarop klanten modellen kunnen bekijken en achterhalen of die in de winkel of in andere vestigingen voorradig zijn.

BALANS TUSSEN ANALOOG EN DIGITAAL Consumenten zijn op zoek naar een balans tussen het analoge en het digitale. Shoppen is in fysieke winkels bij voorkeur op twee manieren mogelijk: langzaam en relax als er voldoende vrije tijd beschikbaar is. Maar ook doelgericht en efficiënt, indien nodig. ‘De actieve Belgische bevolking – die per definitie het meeste geld spendeert aan shoppen – heeft per week gemiddeld 7 uur minder vrije tijd dan twintig jaar geleden’, weet Konings. ‘Dat komt door overwerken, bijscholingen, vergaderen, filerijden, om maar enkele oorzaken te noemen.’

VAN E-COMMERCE NAAR BAKSTENEN Online shoppen is ook in trek omdat het tijdbesparend is. ‘Maar dat is niet per definitie het geval’, vindt Konings. ‘Online winkelen we inderdaad eender wanneer, met toegang tot een zeer ruim aanbod dat we met enkele muisklikken op prijs kunnen vergelijken. Maar er kan ook veel mislopen: een zending die zoekraakt, de verkeerde inhoud in een doos, een defect, een postpak dat je elders moet afhalen als je niet thuis bent, of een kledingstuk dat niet past en terug naar afzender moet. Allemaal redenen waarom webshops de fysieke winkels nooit zullen verdringen.’

Digitale toevoegingen in fysieke winkels kunnen de shoppingefficiëntie verhogen. Denk aan interactieve beeldschermen waar sommige kledingzaken al mee experimenteren, en die klanten na het uploaden van een foto kledingsuggesties geven. De selfie-spiegel waarmee consumenten een beeld van hun gepaste outfit naar vrienden

‘Een groeiend aantal onlineshops doet de stap naar een fysieke winkel of zelfs een fysieke keten.

Het bekendste voorbeeld is wellicht Amazon, dat in 1994 pionierde met de online verkoop van boeken.

Oprichter Jeff Bezos zei op een gegeven moment dat zijn bedrijf de ambitie had om de fysieke

V

OU

Sciencefiction shopping

‘Een bakker is niet gebaat bij een goochelshow of het bezoek van een clown. Wel met bijvoorbeeld een proeverij die het vakmanschap van zijn producten bewijst. Zo is dat bij elke winkel. Een chocolatier waar klanten een chocoladereep naar eigen smaak kunnen samenstellen, is een mooi voorbeeld van hoe beleving in een fysieke winkel ook waarde toevoegt aan de klantenervaring.’

©R

©W

RUIKEN EN VOELEN Herman Konings van het Antwerpse trend- en toekomstonderzoeksbureau nXt is het met geen van beide stellingen eens. ‘Fysieke winkels blijven springlevend, als gevolg van het wijzigende consumentengedrag. Een reden zijn de babyboomers.

Zij verhuizen vandaag en morgen massaal van voorstedelijke en landelijke gebieden naar de binnenstad. Niet uitzonderlijk wonen ze daar in een flat in of naast een winkelstraat. Zij kiezen voor shoppen in de buurt, in plaats van online.

Voor hen blijft een winkel een ontmoetingsplek.’

‘Dat belevingsaspect moet wel mooi aansluiten bij de kernactiviteiten van een winkel, anders wordt het een betekenisloos circus dat aan zijn doel voorbijschiet’, vindt Hans van Tellingen, auteur van het boek "Waarom Stenen Winkels Winnen". Hij is ook directeur van het Amsterdamse Strabo, een specialist in onderzoek naar consumentengedrag in winkelgebieden.

© SHUTTERSTOCK

VA N

VA ER

ENBERGH

Volgens de BeCommerce Market Monitor, uitgevoerd door onderzoeksbureau GfK, gebeurde 18 procent van de Belgische bestedingen vorig jaar in webwinkels, goed voor een totaalbedrag van 10,67 miljard euro. Een stijging van 8 procent in Vlaanderen en 4 procent in Wallonië. Sommige specialisten beweren dat online shopping nefast is voor de fysieke winkels. Anderen zien almaar meer ‘belevingscomponenten’ in fysieke winkels opkomen, zoals workshops en digitale snufjes, die een tegenreactie vormen om meer klanten naar hun zaak te lokken.

© SHUTTERSTOCK

4

‘Webwinkels verliezen, want ze verkopen vaak alleen wat de klant specifiek zoekt.'

HANS VAN TELLINGEN, Strabo

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

Op maat en duurzaam gebouwde bedrijfsgebouwen zijn de toekomst Projectontwikkelaar BVI.BE uit Wommelgem zet in op logistieke en andere BTS-gebouwen en gemengde bedrijvenparken die duurzaam ontwikkeld worden samen met de kmo’s die er verblijven. ‘Daarin zijn wij een echte pionier.’

De 11 fysieke winkels van Coolblue

Business Park Gate 7 in Kontich, Parc de L’Europe in Waver en een terrein van 140.000 vierkante meter in Mont-Saint-Guibert, het zijn drie gloednieuwe gemengde parken die de unieke aanpak illustreren van BVI.BE. De projectontwikkelaar is ondertussen twintig jaar actief.

De bekende Nederlandse webshop Coolbue is een specialist in consumentenelektronica en bestaat inmiddels 20 jaar. Al in 2003 besloot het bedrijf om ook fysieke winkels te openen. ‘Vandaag tellen we drie fysieke winkels in België en openden we net onze achtste winkel in Nederland’, zegt Jos Groenendijk, Domeinbaas Winkels bij Coolblue. ‘We doen dat voor klanten die vaak al een idee hebben van welk product ze willen, maar dat eerst graag nog even willen vasthouden of uitproberen. Of die een toestel meteen willen meenemen, ophalen is soms sneller dan online bestellen.’

KANT-EN-KLAAR EN MODULAIR ‘Onze bedrijventerreinen creëren letterlijk groeimogelijkheden voor ondernemingen’, vertelt Michel Meers, oprichter en voorzitter van BVI.BE. ‘Wij geloven in kant-en-klare modulaire kmo-units, die de klant volgens zijn noden los kan gebruiken of combineren. Op eenzelfde bedrijvenpark mixen we ook kantoorruimtes met showrooms, coworkingmogelijkheden en labs.’

Coolblue geeft ook invulling aan het belevingsaspect in die fysieke winkels. De klanten moeten de producten ter plaatse zo realistisch mogelijk ervaren. ‘We organiseren soms ook evenementen, zoals bekende koks die met apparatuur in onze winkels koken.’

Waar nodig werkt BVI.BE ook op maat, volgens het zogenoemde built-to-suitprincipe. ‘Daarbij ontwerpen en bouwen we vastgoed op een locatie volgens specifieke klantennoden’, verduidelijkt Erik Everaert, managing director bij BVI.BE. ‘Denk aan de realisatie van een logistieke unit die voldoet aan afmetingcriteria, een industrieel magazijn, speciale toonzaalinfrastructuur of een lab met onderzoeksfaciliteiten.’

De winkel van de toekomst? ‘Die stemt de online- en offlinewinkelervaring optimaal op elkaar af’, besluit Groenendijk. ‘We zien in onze fysieke winkels nog een extra rol weggelegd voor onze app. Klanten kunnen er binnenkort bijvoorbeeld online reviews mee lezen van producten die ze in de winkel bekijken.

Uiteraard moet elke innovatie doelgericht gebeuren.’

Business Park Gate 7 in Kontich is de ideale optie voor bedrijven die nood hebben aan flexibele ruimtes.

‘In 2017 opende de eerste fysieke Amazon Books in de VS. Vandaag zijn er al twintig winkels. Ik denk dat online shops de komende jaren in Europa ook heel wat fysieke winkels zullen openen.’ Daar bieden ze klanten meer authenticiteit en ze verleiden hen beter tot impulsaankopen. ‘Algoritmes zijn niet even sterk als fysiek uitgestalde items aan de kassa’, meent Van Tellingen. ‘Evenmin als de kracht van sociale druk bij samen shoppende vriendinnen, die elkaar inspireren tot spontane, ongeplande aankopen. Webwinkels verkopen vaak alleen wat de klant specifiek zoekt.’

SHOPPING IN DE TOEKOMST Webshops die geen fysieke winkel hebben of starten, krijgen het almaar moeilijker om te overleven, gelooft Van Tellingen. ‘Hun winstmodel staat steeds meer onder druk. Klanten naar fysieke winkels leiden, waar die vervolgens ook meer impulsaankopen kunnen doen, is een manier om de omzet per klant te vergroten. Ik geloof dat webshops gebaat zijn door klanten online te laten bestellen en betalen, maar hen vervolgens te stimuleren om die bestellingen in fysieke winkels af te halen. Bijvoorbeeld door ze te lokken met een kleine attentie. Een online distributiemodel voor fysieke winkels, daarin schuilt de toekomst.’

‘Het omslagpunt waarbij online winkels marktaandeel afsnoepen van fysieke winkels is inmiddels bereikt’, weet Konings. ‘Ik zag onlangs een cijfer van de Vereniging van Vlaamse Reisbureaus: het aantal toeristen dat een fysiek reisbureau bezoekt, is voor de eerste keer sinds 2002 weer gestegen.

Het dieptepunt ligt achter ons. Volgens mij zet deze trend zich door naar andere sectoren. Fysieke winkels beginnen aan een nieuwe opmars.’ Ook Van Tellingen is formeel: ‘Stenen winkels winnen.

Webwinkels verliezen.’

•

©BVI

boekenwinkels kapot te maken. Dat idee heeft hij inmiddels opgedoekt’, vertelt Herman Konings.

Onder de verantwoordelijkheid van

EXPERT © COOLBLUE

6

INNOVATIE EN DUURZAAMHEID BVI.BE bewijst ook dat innovatie en duurzaamheid geen holle modewoorden zijn. Het bedrijf streeft op elk terrein naar een optimale benutting van elke beschikbare vierkante meter, met aandacht voor een vlotte bereikbaarheid. ‘Wij streven naar CO2-neutrale businessparken en realiseren ook bijna-energieneutrale gebouwen (BEN). Onder meer met driedubbele beglazing en warmtepompen gaan we veel verder dan wat wettelijk verplicht is. Dat houdt ons vastgoed jaren optimaal bruikbaar’, zegt Erik Everaert.

‘Onze bedrijventerreinen creëren letterlijk groeimogelijkheden voor ondernemingen.’

MICHEL MEERS, oprichter en voorzitter van BVI.BE

200 MILJOEN EURO: de omzet van de portefeuille van BVI.BE

De aanpak van BVI.BE werpt ook financiële vruchten af. De projectontwikkelaar zag zijn omzet van 2017 naar 2018 met 35 procent stijgen. En van 2018 naar 2019 zelfs met 70 procent. ‘Dat stabiele groeitraject bewijst dat we kwaliteit afleveren’, besluit Meers. ‘Bedrijven krijgen bij ons waar voor hun geld. Onze duurzame gebouwen leveren zowel een gebruiksvoordeel als een meerwaarde op bij eventuele herverkoop.’

• Meer weten?

Neem een kijkje op www.bvi.be

KOPEN/HUREN/ LEASEN:

BVI.BE voorziet in diverse gebruiksmodellen

TOEKOMST:

de komende jaren bouwt BVI.BE ook in het buitenland

8

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

Onder de verantwoordelijkheid van

EXPERT

realty

Banimmo lanceert concept NETWORKS

VASTGOEDBEURS WORDT ‘SUMMIT’ De vastgoedsector innoveert en digitaliseert razendsnel.

Dat beïnvloedt ook de organisatie van vastgoedbeurzen.

Het Realty-evenement kiest deze maand resoluut voor een andere aanpak: niet meer, maar beter.

De beursgenoteerde projectontwikkelaar Banimmo schudt zijn woelige verleden definitief van zich af. Met een nieuwe CEO, gespecialiseerde medewerkers en nieuwe projecten focust het bedrijf zich volledig op de toekomst.

Beleggers herontdekken het aandeel van Banimmo. Het succesvolle resultaat van de vele inspanningen die het bedrijf het voorbije jaar leverde om zijn financiële situatie weer op orde te krijgen. ‘We concentreren ons nu volledig op onze kernactiviteiten’, verduidelijkt Werner Van Walle, de voorzitter van Banimmo.

NIEUWE STRATEGIE, PROFIELEN EN CONCEPT ‘Wij trekken daarbij resoluut opnieuw de kaart van kantoren. Vandaag werken we aan tal van bouwprojecten, met een potentiëel van 275.000 m2 ontwikkelbare vloeroppervlakte.’

‘Er zit geen toekomst in klassieke vastgoedbeurzen.’

Banimmo wierf ook nieuwe medewerkers aan, onder wie een operationeel directeur en een technisch directeur die toekomstgerichte verbeteringen op vlak van bouwmethodes, duurzaamheid, uitbatingskosten en digitalisering zal introduceren. ‘Samen met dit nieuwe talent evolueren we mee met de marktnoden en trends’, zegt Laurent ­Calonne, CEO van Banimmo.

© REALTY

MATHIEU VAN MARCKE, Realty

bijvoorbeeld, waar staan we met proptech en smart cities?’ legt Mathieu Van Marcke uit. ‘Mobiliteit is ook een groot thema. Wat is de impact van nieuwe vormen van mobiliteit op de vastgoedontwikkeling?

Wat met nichevastgoed als coliving? En ook: hoe kunnen we de sector helpen om meer jong talent aan te trekken?’

HERPOSITIONERING Die komt er door de herpositionering van het evenement, dat Mathieu Van Marcke liever een summit dan een beurs noemt. ‘Er zit geen toekomst meer in klassieke vastgoedbeurzen. Wij kiezen voor een conferentie waar de sector nieuwe inspiratie en kennis kan opdoen, waar bezoekers kunnen netwerken en waar nieuwe samenwerkingen en partnerships ontstaan.’

KWALITEIT PRIMEERT Inhoudelijk gaat de beurs breder dan ooit. Tegelijk vernauwt ze zowel haar omvang als de doelgroep. Bood de Brusselse beursvloer vorig jaar nog ruimte aan 85 exposanten, dan zijn dat er in Knokke maar 50. ‘Kwantiteit ruilen we in voor kwaliteit’, zegt Mathieu Van Marcke. ‘We mikken op 2.000 unieke bezoekers. Dat zijn er inderdaad 1.500 minder dan vorig jaar. Maar we willen dat onze kerndoelgroep – de vastgoedontwikkelaars – meer tijd op ons evenement spendeert.’

Realty biedt unieke content aan. 50 sprekers uit binnen- en buitenland delen op 16 conferenties hun visie en ervaringen over een breed scala aan onderwerpen over de vastgoedsector. ‘Innovatie

Realty wil ook meer dan ooit de publieke en private markt dichter bij elkaar brengen. Het verwacht elf partners uit de publieke sector, waaronder steden als Brussel, Antwerpen, Charleroi en Bergen. En

het evenement heeft ook de ambitie om België in vastgoedontwikkelingen en -investeringen nog beter op de kaart te zetten. ‘35 procent van onze sprekers komt uit het buitenland. En we verwelkomen institutionele investeerders die nauwelijks in België actief zijn, zoals Blackrock en Swiss Life, om kennis te maken met onze markt’, zegt Mathieu Van Marcke.

‘We ontwikkelden recent ook een nieuw concept: NETWORKS. Dat verwijst niet enkel naar de mo-

PARTICULIERE INVESTEERDERS Na de Realty-tweedaagse worden in Knokke ook de Immo Invest Days gehouden. Op die beurs stellen Belgische projectontwikkelaars en bouwpromotoren hun projecten en investeringsformules voor aan particuliere investeerders. ‘Dat tweede luik kwam er op vraag van onze partners’, zegt Van Marcke.

‘Met die twee complementaire evenementen coveren we de volledige vastgoedmarkt. En we geven vastgoedbeurzen een nieuwe toekomst.’ • BELGIUM'S REAL ESTATE SUMMIT 19-20 sept - Albertstrand - Knokke-Heist www.realty-belgium.be

© BANIMMO

Na tien Brusselse edities verhuist de grootste vastgoedbijeenkomst van België op 19 en 20 september naar Knokke. Mathieu Van Marcke, General Director, nam vorig jaar de organisatie van Realty over. ‘Onze vakbeurs was zijn focus een beetje verloren. Hoewel we vorig jaar nog 3.500 bezoekers over de vloer kregen, trok de beurs meer leveranciers dan vastgoedontwikkelaars, onze doelgroep. Een koerswijziging was nodig.’

NETWORKS Gent is een gemakkelijk bereikbare kantorencluster van 60.000 m2 op The Loop in Gent

biliteitsoplossingen die we aanbieden, maar ook naar netwerken van bedrijven, mensen en functies. De werkplek moet meer dan ooit een plaats zijn voor menselijke interactie, kruisbestuivingen, ontspanning en dienstverlening. Vastgoed moet meer als een dienst worden beschouwd.’

UNIEKE VASTGOEDPROJECTEN Met ‘NETWORKS Gent’ op The Loop zet Banimmo die ambities alvast kracht bij. ‘Het gaat om een makkelijk bereikbare cluster van gebouwen van 60.000 vierkante meter. Niettegenstaande de uitstekende bereikbaarheid per wagen gaan we ook inzetten op de zachte mobiliteit. Ons project is gelegen op slechts 7 minuten fietsen vanaf station Gent Sint-Pieters, en is daardoor een mooi voorbeeld van multimodale mobiliteit’, zegt ­Calonne.

De start van de werken van de gebouwen ONE en TWO, goed voor een oppervlakte van 15.000 m2, is voorzien in september 2019.

Nog een nieuw project is NETWORKS Brussels City in de Noordwijk, waar Banimmo een kantoor­ gebouw van 14.500 vierkante meter realiseert. ‘In de lobby op de gelijkvloerse verdieping voorzien

we ontspannings- en ontmoetingsruimtes, waar je ook iets kan drinken en eten in een aangename sfeer’, verduidelijkt Werner Van Walle.

‘Voorts ontwikkelen we in Louvain-la-Neuve een kantoorgebouw op maat voor ING, met een groot atrium waar eveneens sociaal contact en andere manieren van samenwerken mogelijk zijn’, besluit Calonne.

•

‘Vastgoed moet meer als een dienst worden beschouwd.’

LAURENT CALONNE, CEO van Banimmo

10

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

VISIE

‘SENIOREN MOETEN OP TIJD NADENKEN OVER WAAR ZE OUD WILLEN WORDEN’ Amper 12,5 procent van Belgische senioren heeft een woning die geschikt is om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. ‘Beleidsmakers moeten inzetten op doelgerichte renovatie en op maatregelen die de verhuizing naar een geschikte woning stimuleren’, bepleit Dominique Verté, sociaal gerontoloog aan de VUB. ‘De samenleving verwacht een vergrijzings­ tsunami. De babyboomgeneratie wordt massaal 60 en veroorzaakt weldra een vergrijzingsvloedgolf.

Die kunnen we alleen opvangen door senioren zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Maar veel woningen zijn ongeschikt, want ze missen de nodige voorzieningen. Domotica, robotica en andere aanpassingen kunnen een oplossing bieden om senioren langer thuis te laten wonen en daarmee de zorg betaalbaar te houden.’

bestaan er assistentiewoningen die inzetten op prima zorg en die toegankelijk ingebed zijn in de gemeenschap. Maar er bestaan ook voor­zieningen die hoofdzakelijk vanuit beleggingsoogpunt werden ontwikkeld en waar de winst primeert op de zorgkwaliteit. Zulke woningen zijn vaak slecht bereikbaar. Of de eigenaars zochten pas na de constructie naar een geschikte zorgverstrekker.

Assistentiewoningen hebben een kwaliteitsgarantie nodig die het kaf van het koren scheidt.’

WOONMOBILITEIT ‘Daarnaast wonen veel senioren op afgelegen locaties. Een grotere focus op woonmobiliteit is zinvol, want als je zelfstandig wil wonen, doe je dat het best op een toegankelijke en vlot bereikbare locatie. Sensibilisering, zoals in Scandinavië, kan daarbij helpen. Laat mensen tijdig nadenken over waar ze oud willen worden en in welke omgeving. Zo stimuleren we een tijdige verhuizing en voorkomen we dat ze geïsoleerd raken. Senioren moeten hier vroeg genoeg over nadenken. Wie 75 jaar is, durft die stap nauwelijks nog te zetten.

Ook een financiële stimulans kan een oplossing bieden. Ik denk bijvoorbeeld aan een omgekeerde woonbonus voor wie zijn eigendom verkoopt om naar een aangepaste woning te verhuizen.’

NIEUWE WOONVORMEN ‘Positief vind ik de ontwikkeling van intergenerationele zorgcampussen, waarbij assistentiewoningen en bijvoorbeeld kinderdagverblijven op dezelfde site liggen, of waar studenten op kot wonen boven een rusthuis. De meeste ouderen willen samenleven met personen van alle leeftijden, zo blijkt uit behoefteonderzoeken bij 90.000 ouderen in meer dan 200 Belgische steden en gemeenten.'

'Senioren willen liever niet in een ouderengetto wonen. In vergelijking met andere landen lopen wij achter in kangoeroewonen, kleinschalige wooncollectiviteit in de woonkernen en andere nieuwe vormen van huisvesting. Decentralisering van de zorg kan hiervoor een oplossing zijn. Zo kan je die bijvoorbeeld op maat van woonwijken organiseren.’

•

ASSISTENTIEWONINGEN ‘Senioren die nood hebben aan lichte zorg zoeken die almaar vaker in assistentiewoningen. Die kwamen voornamelijk tot stand door investeerders, die een veilige belegging en financieel rendement zochten na de bankencrisis in 2008. Uiteraard

Dominique Verté • Hoogleraar agogische wetenschappen aan de VUB; • Expert sociale gerontologie bij de Vlaamse en Brusselse overheid; • Onderzoekt sinds 2004 thuiswonende 60-plussers via de Belgian Ageing Studies, waaraan al 90.000 ouderen deelnamen; • Gastpreker op het event Zorgvastgoed België 2019, een initiatief van SPRYG Real Estate Academy, op 23 oktober 2019 in Antwerpen.

‘Assistentiewoningen hebben een kwaliteitsgarantie nodig die het kaf van het koren scheidt.'

DOMINIQUE VERTÉ, VUB

© ROBERT RIEGER

12

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

R E N OVAT I E

GEEN HEILIGE HUISJES DE HEILIGE-COCKTAILKERK IN ANTWERPEN

Kerken onderhouden kost handenvol geld. Dus krijgen almaar meer heilige huisjes een nieuwe functie - soms cultureel, vaak ook commercieel.

Het Groen Kwartier is een van de grootste herbestemmingsprojecten in Antwerpen. Eerder dit jaar opende daar August in het vroegere augustinessen­klooster. Topchef Nick Bril bekommert zich er over het eten en drinken.‘Vroeger was de kapel alleen toegankelijk voor de zusters’, vertelt Eline Janssens, manager van August. ‘Als hotel kreeg het gebouw een publieke functie waarvan iedereen kan genieten.’ De sfeer in het boetiekhotel is ingetogen. Dat heeft veel te maken met de gestileerde, sobere architectuur van sterarchitect Vincent Van Duysen. Het project staat op de shortlist van Het Schoonste Gebouw van Antwerpen 2019, waarbij vijf gebouwen met erfgoedwaarde om deze titel strijden.

DE SINT-SUPERMARKTKERK IN GENT Het voorstel van Consortium Markthal – met Delimmo, de vastgoedpoot van Delhaize – kwam als beste uit de bus bij een onafhankelijke jury. Als de onderhandelingen afgerond raken, kan dat consortium de kerk kopen of in erfpacht nemen voor 99 jaar. ‘De besprekingen met de stad zijn nog altijd bezig. Daarom kunnen we hierover geen informatie vrijgeven’, meldt Delhaize. Ondertussen kregen het bisdom en de stad wel al een storm van protest over zich heen.

© MARTIN'S HOTELS

De stad Gent onderhandelt met warenhuisketen Delhaize over een verkoop van de Sint-Annakerk. Er zijn al jaren geen erediensten meer, de verwarming is deffect en het gebouw is niet meer toegankelijk voor het publiek. Alleen al de kosten voor de restauratie van de buitenkant bedragen 5,5 tot 6 miljoen euro. In 2015 zette de Gentse gemeenteraad het licht op groen om een economische bestemming te zoeken voor de kerk met een oppervlakte van 2.000 vierkante meter.

© ETIENNE VAN SLOUN

DE OLV-TERGOEDE-NACHTRUSTKERK IN MECHELEN

DE HEILIGE-BOEKENKERK IN MAASTRICHT De Dominicanenkerk in Maastricht is de eerste gotische kerk die in de Lage Landen werd gebouwd. Sinds 1804 vinden er geen erediensten meer plaats. De ingrijpende renovatie was een publiek-privaat project waarbij de gemeente, een projectontwikkelaar, de boekhandel en monumentenzorg samenwerkten. ‘Na de restauratie startte de inrichting’, vertelt Ton Harmes, directeur van Boekhandel Dominicanen. ‘Een minimalis­ tische, vrijstaande “boekenflat” uit staal versterkt de ruimtelijkheid van het gebouw.'

‘Monumenten en Landschappen zag erop toe dat de structuur en historische waarde van de site gerespecteerd bleven. Een van de voorwaarden was dat het grote rosas glasraam vanuit de hele benedenverdieping in zijn geheel zichtbaar zou blijven. Ook de pilaren, het koor en het altaar moesten we behouden. Bovendien spraken we af dat de staalstructuur volledig demonteerbaar zou zijn. Het resultaat? Gezellige kamers en gemeenschappelijke ruimtes, zonder het authentieke karakter van de kerk te verstoren. En omdat we moesten werken met gebogen plafonds en ongewone vormen, zijn geen twee kamers identiek.’

© PIETER D'HOOP

De neogotische kerk van de minderbroeders in Mechelen werd in 1999 ontwijd en verkocht. ‘Eerst kwam ze in handen van een investeringsbureau dat er kantoren van wilde maken. Uit vrees voor een overaanbod ging dat plan niet door’, vertelt Emilie De Preter van Martin’s Patershof in Mechelen.

‘Na een faillissement maakte de winkel een zelfstandige doorstart en hebben we het culturele aanbod uitgebreid, met lezingen, debatten, concerten. We werden een culturele hotspot in de stad. Bezoekers komen voor een boek, een plaat, een capuccino of gewoon voor elkaar’, meent Harmes. Boekhandel Dominicanen werd door The Guardian uitgeroepen tot de mooiste boekhandel van de wereld.

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

© DESIGN STUDIO MARCO VERMEULEN

16

Circulaire diensten vragen een slimme financiering De beursgenoteerde Frans-Belgische groep Econocom biedt sinds 2017 financieringsoplossingen aan voor bedrijven die circulaire producten als dienst aanbieden.

‘Wij hebben ervaring met IT-apparatuur, verlichting, meubilair en zelfs vloertapijten as a service. Kortom, alles wat demonteerbaar is’, vertelt Christian Levie, adjunct-directeur van Econocom Lease. ‘Het wordt een stuk moeilijker om dat door te trekken naar zaken als de funderingen en het dak. Dat model kent volgens mij grenzen.’

De Dutch Mountains in Eindhoven: een totaalsysteem van diensten, verwacht in 2022.

TRENDS

‘Om een as a service-systeem te laten slagen, moet je de juiste ecosysteempartners rond je verzamelen’, verduidelijkt Kris Spruyt, general manager bij BIS, de entiteit bij Econocom die zich bezighoudt met ontwerp en

gekomen serviceprijs, terwijl het verlichtingsbedrijf blijvend optimale verlichting garandeert, met het bijhorende onderhoud en de vervangingen.

BUILDING AS A SERVICE: VASTGOED WORDT LOSGOED

Dat concept trekt The Dutch Mountains door naar een volledig gebouw. Vastgoed wordt een samenstelling van diensten met flexibele service­ contracten. De grote uitdaging daarbij? Iedereen aan boord van het project krijgen. Al vanaf het ontwerp moeten dienstverleners en installatie­ bedrijven betrokken zijn, terwijl die normaal achteraan in de ontwikkelingsketen komen.

Een gebouw als een dienst, zowel voor de eigenaars als voor de gebruikers. Dat concept op de markt brengen is de opzet van building as a service. Niet alleen de verlichting en de verwarming, maar ook het dak, de gevels en de constructie passen perfect in een servicemodel, daarvan zijn de pioniers overtuigd.

ONTWRICHTING VAN DE SECTOR ‘Deze werkwijze schudt de vastgoedsector door elkaar. Lampen, verwarmingselementen en andere roerende goederen lenen zich wat makkelijker voor een dienstenmodel dan onroerende elementen’, verduidelijkt Jan van Zuijlen, partner bij BLOC. ‘Bij een lift bestaan er modellen waarbij het liftbedrijf eigenaar blijft van de bouwgrond onder de liftschacht. Bij gevels bestaat zo’n model nog niet. We finaliseren dit samen met een belangrijke gevelleverancier en baseren ons daarvoor juridisch op een erfpachtmodel. We puzzelen ook aan een oplossing bij eventuele wanbetaling. Want in zo’n geval kan de eigenaar uiteraard zijn gevel niet zomaar even komen weghalen.’

Als alles goed gaat, telt Eindhoven in 2022 een markant nieuw gebouw met twee gedeeltelijk houten torens van 110 en 130 meter hoog. The Dutch Mountains worden niet alleen vormelijk een opmerkelijk architecturaal hoogstandje. Het wordt een interactieve werk- en ontmoetingsplek van de TU Eindhoven voor studenten, pendelaars en bedrijven. Achter het project met kantoren, werkruimtes, conferentiezalen en horeca steekt een grensverleggende filosofie. ‘We willen circulair bouwen naar een nieuw niveau tillen’, vertelt Lennart Graaff, oprichter van ontwikkelingsbedrijf

BLOC uit Rotterdam, samen met Studio Marco Vermeulen en Urban Xchange, de initiatiefnemer van het complex.

‘Het gebouw is opgevat als een totaalsysteem van diensten. Licht, warmte, meubilair en waar mogelijk zelfs de constructie zoals de gevel, de installaties en andere hardware, vatten we op als een dienstenmodel. Inspiratie vonden we bij het inmiddels bekende lighting as a service .’ Daarbij levert een verlichtingsproducent geen lampen, maar licht. De gebruiker betaalt een overeen­­

Onroerende elementen in een servicemodel, kennen dezelfde voordelen als roerende. Het ramenbedrijf kan bijvoorbeeld na enkele jaren de glaspartij vervangen als er energiezuinigere versies op de markt komen of varianten met geïntegreerde zonnecellen. ‘Bij alles staat het gemak van de gebruikers centraal’, zegt Lennart Graaff.

onderhoud van ruimtes met audiovisuele en ICT-oplossingen. ‘Er moet een initiatiefnemer zijn die de expertise samenbrengt en coördineert, dat is het startpunt van een geslaagde samenwerking.’

‘Die samenwerking staat of valt ook bij het financieringsmodel’, besluit Levie. ‘Dat bepaalt wie eigenaar is van de faciliteiten die als een dienst in de markt worden gezet. De leverancier van die dienst of activa moet trouwens niet noodzakelijk de eigenaar zijn.

Econocom zoekt bijvoorbeeld financiers die eigenaar willen worden van diensten die leveranciers aan gebruikers aanbieden. De financiële modellen moeten met andere woorden al even slim zijn als de diensten zelf.’

‘Je verblijft, woont of werkt in een gebouw dat zuiniger, slimmer en comfortabeler wordt. Tegelijk draag je zorg voor het milieu. Bij de diensten­ contracten kunnen we ook circulaire modellen opnemen, waarbij de leveranciers restproducten elders hergebruiken of recycleren.’

NIEUW BELEGGINGSPRODUCT Wie vandaag in vastgoed investeert, doet dat over enkele jaren misschien in bedrijven die vastgoeddiensten aanbieden, in dakenleveranciers of "geveldienstbedrijven". ‘Uiteraard is dat nog niet voor morgen’, zegt Van Zuijlen. ‘Maar het is wel een mogelijk nieuw beleggingsproduct als er de komende jaren nog veel meer building as a service-gebouwen op de markt verschijnen. Vastgoed wordt dan misschien "losgoed". Vandaag zijn we met dit serviceconcept pioniers. We zijn nog actief op zoek naar producenten die eigenaar van hun product willen blijven en voor een lange termijn service willen bieden aan de afnemer.’

BLOC wil de komende jaren dit servicemodel zelfs doortrekken naar volledige woonwijken.

‘We bereiden de ontwikkeling van tijdelijke woonprojecten voor’, zegt Lennart Graaff. ‘Een soort pop-upwoonwijk waar de bewoners op tijdelijke locaties bijvoorbeeld voor vijf of tien jaar kunnen wonen. De gebouwen halen we daarna weg en zetten ze in een geactualiseerde versie voort op een andere plek. Hiermee focussen woningen meer op de materialen en de inbreng van de leveranciers, en minder op de locatie. Vastgoed hoeft niet langer per se vast te zitten.’

•

‘Bij wanbetaling kan de eigenaar uiteraard niet zomaar even zijn gevel komen weghalen...’

JAN VAN ZUIJLEN, partner bij BLOC

17

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

© SHUTTERSTOCK

18

binden. ‘Wegvervoerders en spooroperatoren redeneren hoe langer hoe meer in termen van modale complementariteit. Die mentale klik is al een tijdje gemaakt. Nu komt het erop aan die ook in daden om te zetten’, zegt Philippe Degraef, de directeur van Febetra, de vereniging van transporteurs en logistieke dienstverleners.

En daar wringt het schoentje. Wegvervoerders willen wel een deel van hun trafiek via spoor of binnenwater vervoeren, maar bergen die plannen op vanwege het kostenplaatje. Goederen naar het spoor over­hevelen, vraagt een extra handeling en dus extra operationele kosten van gemiddeld 40 euro. Daarnaast zijn ook investeringen in specifieke infrastructuur en materieel broodnodig.

Febetra vraagt financiële steunmaatregelen.

Luik

LOGISTIEK

BEDRIJFSVASTGOED VAN DE TOEKOMST LIGT AAN WATER

‘Een distributiecentrum tussen twee snelwegen in the middle of nowhere is compleet achterhaald.’

ANTOON VAN COILLIE, Blue Logistics

Als u van Antwerpen naar Luik rijdt, passeert u een opmerkelijk gebouw. De NIKE European Logistics Campus in Ham is een vooruitstrevend en duurzaam distributiecentrum, en een opmerkelijk ontwerp van het bureau Jaspers-Eyers Architects.

In het gebouw van 40.000 vierkante meter bevindt zich het Europees gecentraliseerde distributienetwerk van de Amerikaanse sport­artikelengroep.

Het ontwerp is niet alleen duurzaam ontworpen, maar ook duurzaam gelegen: tussen de snelweg E313 en het Albertkanaal. Meer dan 95 procent van de containers komt bij NIKE via het water. Dat is goed voor een besparing van 14.000 vrachtwagenritten per jaar.

1.000 KILOMETER WATERWEG Tegenwoordig staat een bestuurder gemiddeld 44 uur per jaar in de file. Volgens het Federaal Planbureau stijgt het vrachtvervoer de volgende 20 jaar nog met 27 procent. De stilstand neemt dus toe. Om een volledige immobilisatie te vermijden, roepen alle spelers in de transport- en logistieke sector op tot een duurzame en intelligente trans-

The last mile betekent vaak nog een knelpunt om goederen over water te vervoeren. Je moet zeker investeren in crossdocks aan de rand van de stad, vindt Van Coillie. Daar kan je goederen van een schip gemakkelijk overladen op bijvoorbeeld cargofietsen, kleine zero-emissionbestelwagens of goederentrams. ‘Het is trouwens een mythe dat je per wegvervoer iets rechtstreeks van pakweg Gent naar Rijsel stuurt. Ook dan wordt je pakket eerst overgeladen in Wetteren, naar Valenciennes gereden en daar weer verdeeld tot het in het stadscentrum van Rijsel aankomt.’

portmix. Daarbij wordt cargo niet alleen over de weg, maar ook per spoor of via het binnenwater vervoerd.

België telt naar schatting 10 tot 12 miljoen magazijnen, de meeste liggen in en rond de haven van Antwerpen, een van de logistieke knooppunten van Europa. De internationale containertrafiek blijft groeien, maar het gros van het Europese transportverkeer gaat nog altijd over de weg.

‘Toch merken we dat steeds meer bedrijven locaties aan het water zoeken’, bevestigt Christophe Wuyts, directeur logistiek vastgoed bij de groep Ceusters. ‘Bij waterwegen is er nog flink wat potentieel, denk maar aan het Kluizendok in Gent, Trilogiport in Luik of Bluegate in Antwerpen: grote industrieterreinen aan het water en dus geschikt voor de binnenvaart.’

Ons land heeft 1.076 kilometer bevaarbare waterwegen. In heel Europa gaat het om 25.000 kilometer bevaarbare binnenvaartwegen die de belangrijkste industriële centra met elkaar ver-

Gent

Antoon Van Coillie, CEO van Blue Line Logistics. Om de kosten te drukken, ontwikkelde zijn bedrijf de Zulu. ‘Dat is een flexibele platbodem waarmee we zowel containers als palletten en bulk kunnen vervoeren, en die we bovendien kunnen laden en lossen zonder kraan.’

‘Dat betekent een revolutie in het traditionele wereldje dat de binnenvaart nog altijd is. Wij maken komaf met de schipper die met zijn gezin over de wateren vaart. Hij

‘Het gros van het Europese transportverkeer gaat nog altijd over de weg. Toch merken we dat steeds meer bedrijven locaties aan het water zoeken.’

CHRISTOPHE WUYTS, Ceusters

ADVERTENTIE

In Vlaanderen liggen 534 bedrijventerreinen aan het water, goed voor 31.830 hectare. Het grootste daarvan

© SHUTTERSTOCK

Steeds meer bedrijven zijn de files beu. En dat is meteen een van de belangrijkste redenen waarom vervoer per binnenschip in de lift zit. Dat succes laat zich ook voelen in de vastgoedsector. Bedrijven zoeken magazijnen in de buurt van waterwegen en nog liever op multimodale verkeersknooppunten.

‘LOFTISERING’ VAN DE OEVERS ‘Het logistiek vastgoed van de toekomst moet liggen op multimodale verkeerskruispunten. Het ideale terrein kan je ontsluiten via snelwegen, treinverbindingen en waterwegen.

Een distributiecentrum tussen twee snelwegen in the middle of nowhere is compleet achterhaald’, bevestigt

wordt gewoon een bediende die in shifts werkt. Dankzij digitalisering zie je ook perfect waar je goederen zich bevinden. In de nabije toekomst wordt varen zonder bestuurder zelfs mogelijk. Over vier jaar varen we onbemand naar Engeland. Als Elon Musk zegt dat hij naar Mars vliegt, klapt iedereen in de handen. Als ik zeg dat we autonoom gaan varen, word ik op hoongelach onthaald.

Maar ook dat creëert opportuniteiten’, knipoogt Van Coillie.

heeft een oppervlakte van 5.325 vierkante meter, het kleinste 900 vierkante meter. Voor vastgoedontwikkelaars liggen aan onze rivieren en kanalen mooie kansen. Maar Van Coillie waarschuwt voor al te veel “loftisering”. ‘Grootschalige woonprojecten brengen op korte termijn meer op.

Ook recreanten eisen steeds vaker een fietspad langs het water, maar daarmee fnuik je de mogelijkheid voor stadslogistiek over het water, een modus waarvan het potentieel nog helemaal niet opgebruikt is.’ •

19

© PROMPTO

© PROMPTO

21

TECH

DIGITALE ASSISTENTEN VOOR VASTGOEDVERKOPERS Kandidaat-kopers kunnen met beeldsimulaties of in virtual reality zien hoe hun toekomstige woning eruit zal zien, nog voor de aannemer de eerste steen legt. Dat is de opzet van Showreal en Prompto, twee nieuwe Belgische tools die vastgoedverkopers en projectontwikkelaars bijstaan.

PROMPTO Bouwpromotoren, architecten en andere vastgoedprofessionals tonen met Prompto gerenderde 3D-beelden van nieuwbouwprojecten aan kandidaat-kopers. Dit softwareplatform van het Gentse Around Media sluit naadloos aan op tekenprogramma’s als Autocad en SketchUp. Persoonlijke 3D ‘Onze sofware toont tekeningen en plannen in een virtuele 3D-omgeving’, verduidelijkt Wannes Vanspranghe, CEO van Around Media. ‘Geïnteresseerde vastgoedkopers ontdekken meteen hoe de woning er afgewerkt uitziet. Ze kunnen die ruimtes ook naar eigen wens aanpassen of inkleden. Tijdens de presentatie kunnen ze spelen met bouwmaterialen, afwerkingen en meubels.

Wij focussen op de content die kandidaat-kopers zélf willen zien. Dat stimuleert het verkoopproces.’

Snellere verkopen De software kan je verbinden aan de meeste computerprogramma’s, waardoor Prompto voor zo goed als elk project bruikbaar is. Verkopers

kunnen ook eenvoudig zelf levensechte scènes bijmaken via de digitale woonconfigurator. De presentatie kan zowel via VR-brillen als op een klassiek scherm. Studies van PwC bewijzen dat het tot 30 procent langer duurt om kopers te vinden bij bouwprojecten die geen duidelijke beelden tonen van het afgewerkte product, weet Wannes Vanspranghe.

‘Wij versnellen dat verkoopproces nog, omdat de vastgoedprofessionals met onze oplossing hun eigen beelden heel snel ontvangen. Na het inladen van hun plannen in de applicatie, koppelen wij een 3D-specialist aan het project. Die levert maximaal acht dagen later alle beelden, met een interactief grondplan en 360 gradentours.’

SHOWREAL De aanpak van Showreal is enigszins anders, door zijn combinatie van software, hardware en 3D-beelden. Vastgoedverkopers investeren eenmalig in de Showrealtouchtafel, een bedieningsysteem met aanraakscherm en een presentatie­scherm. Deze abonne-

250

KLANTEN

Prompto-gebruikers betalen voor de volledige service gemiddeld 3 euro (exclusief btw) per vierkante meter.

Around Media telt 250 klanten en haalde onlangs 1,25 miljoen euro op om uit te breiden op de Belgische bouwmarkt, Nederland, Scandinavië en de VS.

PARTNERS IN VASTGOED / 19 SEPTEMBER 2019

ments- en licentievrije bundel kunnen ze voor meerdere vastgoedprojecten inzetten.

Focus op het salesgesprek Ontwikkelaar Nanopixel uit Roeselare verzorgt zelf per project de Show­ real-content zoals renders, animaties en zelfs virtuele luchtbeelden. ‘Onze toepassing focust zich integraal op het verkoopaspect’, vertelt Dietrich De Blander, CEO bij Nanopixel.

‘Omdat we dat proces zo vlot mogelijk willen houden, zit er in Showreal geen configurator waarmee potentiële kopers de woning kunnen personaliseren. Die optie voorzien we pas na de aankoop, via onze MyDesigner-applicatie. Wij koppelen bewust het verkoopgesprek los van

© SHOWREAL

22

de personalisering van de woning.

Anders wordt de klant overladen met informatie. Ook virtual reality is bij ons een dienst die we na verkoop aanbieden.’

Website en CRM-integratie ‘Showreal kan volledig met de website van de projectontwikkelaar geïntegreerd worden en koppelt zelfs met CRM-software als Salesforce of Zoho’, verduidelijkt Filiep Herman, projectmanager bij Nanopixel. ‘Wij koesteren de komende jaren de ambitie om een totaalomgeving te creëren per bouwproject, inclusief de vormgeving van de presentatieruimte’, besluit De Blander. ‘Dat zie je vandaag al in de VS. Als je klanten een superervaring biedt bij vastgoedpresentaties versnel je het verkoopproces.’

•

48

APPARTEMENTEN

De Sky Towers in Oostende was vorig jaar het eerste vastgoedproject dat kandidaat-kopers konden zien met Showreal. In drie maanden werden 48 appartementen verkocht. Ruim een jaar na de lancering visualiseert Showreal al meer dan 3.000 wooneenheden, goed voor een totale vastgoedwaarde van meer dan 1 miljard euro.

COLOFON Een initiatief van Tijd Connect.

Realisatie: Content Republic - Tel. +32(0)2 423 47 14 Advertenties: Trustmedia, Sabine Van den Eynden - Tel. +32(0)2 422 05 36 E-mail: sabine.van.den.eynden@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace, Havenlaan 86c, bus 309, 1000 Brussel

Tijd Connect biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

ADVERTENTIE

CONNECT