Partners in vastgoed, mei 2019

PARTNERS IN VASTGOED

© DBOX FOR FOSTER + PARTNERS

VASTGOEDBIJLAGE VAN 16 MEI 2019

Gedurfde architectuur tekent Londense skyline Maar waarom heeft Brussel geen Kaasschaaf, Augurk of Tulp?

A N A LY S E

R E N OVAT I E

TECHNOLOGIE

De kentering naar een duurzame architectuur is ingezet. En daarbij speelt de architect een belangrijke rol.

In Brussel pakken toparchitecten de torens uit de jaren 70 aan. Of hoe het uitzicht van de stad constant verandert.

De digitale revolutie wijzigt de werkwijze van architecten. Met proptech creëren ze steeds slimmere gebouwen.

Een initiatief van Tijd Connect. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

2

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

TRENDS

‘GROENE ARCHITECTUUR VRAAGT MOED EN VISIE VAN DE BOUWHEER’ Groene architectuur heeft nog flink wat potentieel in ons land. In de uiterst conservatieve bouwsector is er een belangrijke rol weggelegd voor de architect. De kentering lijkt stilaan ingezet. En dat is goed nieuws.

The Edge, in Amsterdam, is het meest duurzame kantoorgebouw ter wereld.

© ROBERT TILLEMAN

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

‘We kunnen moeilijk stellen dat er de voorbije jaren niets veranderd is in de bouwsector. Haast alle grote veranderingen kwamen er alleen dankzij een strengere wetgeving en normering. Denk maar aan de aangescherpte EPB-regels over energieprestaties en binnenklimaat’, zegt Nathan Van Den Bossche, docent duurzaam bouwen aan de UGent.

Van Den Bossche bevestigt het beeld van de bouwsector als een oerconservatief bastion.

Niet onlogisch, vindt hij. ‘Gebouwen moeten lang meegaan. Een trial and error is niet aan de orde. Natuurlijk durven sommige bouwheren of projectontwikkelaars zich wel wat ambitieuzer op te stellen als ze bij een architect aankloppen, maar heel vaak blijken de meerkosten van verregaande groene architectuur de grootste uitdaging.’

‘Je moet realistisch zijn. Een architect houdt rekening met heel wat duurzaamheidsaspecten en tegelijk moet hij pakweg de brandveiligheid of de akoestiek in het achterhoofd houden. Met andere woorden: hij realiseert architectuur ondanks al die normen.’

ÉÉN SCHAKEL IN HET BOUWPROCES Sven Grooten, medeoprichter van het Antwerpse kantoor B-architecten, bevestigt die analyse maar toont zich hoopvol. ‘Echt groene architectuur breekt in ons land nog niet door. Een bureau als het onze zet al jaren in op vernieuwende en duurzame projecten, en we merken dat het tij stilaan keert. Bij de meeste klanten bestaat er nog flink wat schroom als het op radicaal vernieuwende duurzame architectuur aankomt. Het is onze plicht als architect voortdurend op die nagel te blijven kloppen. Al zijn wij ook maar één schakel in het hele bouwproces.’

Grooten kan het niet voldoende benadrukken, naast de bereidheid om zwaarder te investeren in verregaande groene architectuur is er vooral een diepgaande kennis en expertise nodig bij de bouwheer. Volgens hem staan we nog maar aan het begin van een transformatie. ‘De bereidheid om voor radicale duurzaamheid te kiezen, vinden we vooral bij projectontwikkelaars en overheden. Vooral de grote opdrachtgevers nemen het voortouw.’

‘In Turnhout bouwen we bijvoorbeeld een volledig nieuwe stadswijk met daarin onder meer appartementen en een groot winkelcentrum. De opdrachtgever koos voor maximale duurzaamheid.

De gebouwen worden niet langer verwarmd met fossiele brandstoffen, maar met grondwarmte die via een ringleiding alle winkelruimtes en appartementen bedient.’

‘De meerkosten van een verregaande groene architectuur vormen doorgaans de grootste uitdaging.’

NATHAN VAN DEN BOSSCHE, UGent

‘Zo’n keuze vraagt moed en visie van de bouwheer.

Ik denk dat een evolutie naar meer duurzame architectuur pas kans maakt als grote bouwheren en architecten samen aan de kar trekken. Als architect moet je die duurzaamheid van bij de prille start van een ontwerp durven te omarmen. Dit gaat een eind verder dan een puur cosmetische aanpak of een exclusieve focus op de energieprestaties.’

‘Als ik een nieuw gebouw ontwerp, wat zal daarvan dan de functie zijn over vijftig jaar? Kan mijn gebouw op termijn een totaal andere invulling krijgen? Draagt het op die welbepaalde locatie bij tot een gezonde sociale en functionele mix? En zit het op die plaats ook snor met de mobiliteit van de gebruikers? Uiteraard moeten de technieken zo duurzaam mogelijk zijn, maar na vijftig jaar zijn die sowieso aan vervanging toe. De belangrijkste taak van een architect bestaat erin zijn klanten te sturen en te begeleiden. Anders ben je enkel met design en esthetiek bezig.’

‘Als architect moet je duurzaamheid van bij de start omarmen. Dat is meer dan een puur cosmetische aanpak of een focus op de energieprestaties.’

SVEN GROOTEN, B-Architecten

3

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

© JASPERS EYERS & PARTNERS EN L'AUC

4

Het ZIN-gebouw in Brussel is een bijzonder innovatief project, zowel qua milieuvriendelijkheid als qua architectuur.

‘In kennisopbouw kunnen we in ons land nog flink wat progressie boeken.’

MICHEL DE PAEPE, Pixii

MEER ENERGIE DAN IN IJSLAND Ook Van Den Bossche wijst op de nood aan meer expertise en kennisopbouw zodat architecten creatiever kunnen omspringen met de vraag naar groenere concepten. Die vertalen zich nog al te vaak in zonnepanelen, extra isolatie en eventueel warmtepompen of het gebruik van bio-ecologische materialen. ‘De grote meerderheid is al heel blij als ze conform de wetgeving kan bouwen, de echt groene voortrekkers blijven een minderheid.

Binnenkort verschuift de focus wellicht naar een meer circulaire aanpak, maar echt groene architectuur moet een stuk ambitieuzer zijn.’

‘Op welke plaats in de stad kan je een project het beste realiseren? Hoe zit het met het openbaar vervoer in de omgeving? Kan een kantoorgebouw over twintig jaar een andere functie krijgen? Veel van die aspecten kan je moeilijk toetsen. Een bouwheer houdt uiteraard een afschrijvingstermijn voor ogen en zal zich niet snel engageren voor de verdere toekomst van een gebouw.’

PERMANENT BIJSCHOLEN Het potentieel in ons land bestaat. Per vierkante meter verbruikt een gemiddeld gebouw in België

bijna de dubbele hoeveelheid energie van een in Nederland. Sterker nog, we verbruiken hier zelfs meer energie dan in IJsland, waar het klimaat toch een stuk strenger is. Van Den Bossche wijst vooral naar het gemiddeld veel oudere gebouwen­ patrimonium in ons land. Vooral in de renovatie valt nog veel winst te boeken. ‘Bovendien was ook de wetgeving jaren een stuk lakser, al zitten we voor nieuwbouw intussen op het Europese niveau.

Daarmee komen we er op langere termijn niet en daar wringt ook het schoentje.'

'Voor veel architectenbureaus is het al een hele uitdaging om zich voortdurend bij te scholen naar de nieuwste wetgeving en normen. Het aantal architecten dat zich echt kan profileren dankzij groene architectuur of een consequente en ver doorgedreven focus op duurzaamheid blijft beperkt.’ Toch ziet hij concrete lichtpuntjes en verwacht hij de komende jaren heel wat van de intelligente sturing van gebouwen (zie ook pagina 16-17). ‘Door die innovatie kunnen we het energieverbruik van een groot gebouw fijnmazig aansturen en optimaliseren.’

LEES VERDER OP PAGINA 6.

Onder de verantwoordelijkheid van

EXPERT

Kantoorparken hebben nood aan innovatie Almaar meer Belgische bedrijven verhuizen hun kantoren naar locaties die beantwoorden aan hedendaagse noden. Daar plukken vooral slim ingeplante kantorenzones de vruchten van.

Er zijn tal van redenen waarom werkgevers vandaag hun kantoren verhuizen. Het groeiend aantal thuiswerkers vereist bijvoorbeeld meer flexibele werkplekken. Of denk aan werknemers die een betere work-lifebalance verlangen en hun woon-werkverkeer tot een minimum willen beperken. Bovendien dwingt de war on talent bedrijven om beter na te denken over de ecologische voetafdruk van hun onderneming.

KANTORENZONE 2.0 Deze evoluties vragen om een nieuwe generatie kantoorprojecten, vertelt Kristof Vanfleteren, CEO bij projectontwikkelaar en vastgoedinvesteerder ION. ‘Voor een optimale multimobiliteit moeten kantoorzones vandaag slim ingeplant zijn. Ze moeten ook innovatieve indelingen, voorzieningen en duurzame bouwtechnieken hebben.’

Met het gloednieuwe Waregem Business Park geeft ION invulling aan die filosofie. De kantorenzone van 1,1 hectare ligt nabij de E17, dicht bij het treinstation en ver van tijdrovende files. ‘Ook het centrum van Waregem, met heel wat winkels en lunchzaken, ligt op fiets- en wandelafstand’, zegt Kristof Vanfleteren. ‘Omdat Waregem tussen Gent

en Kortrijk ligt, heeft de kantoorzone bovendien een zeer strategische ligging.’

BESPARINGEN DANKZIJ DUURZAAMHEID Het project van 25 miljoen euro bestaat uit 5 innovatieve gebouwen met parking voor 325 auto’s en 106 fietsen. Natuurlijke lichtinval, slimme ledverlichting, geothermie, regenwaterrecuperatie, groendaken en elektrische laadpalen geven invulling aan duurzaamheid. ‘Bedrijven besparen makkelijk de helft van hun verbruikskosten in vergelijking met oudere kantoren’, besluit Kristof Vanfleteren.

De gebouwen zijn ook CO2-neutraal gebouwd: een Belgische primeur. ‘We werkten samen met lokale aannemers om de uitstoot te minimaliseren. De overige uitstoot compenseren we door te investeren in een bijzonder klimaatproject in Oeganda. Samen met adviesbureau CO 2 Logic neutraliseerden we in totaal • 16.579 ton CO2.’

‘In een nieuw kantoor bespaart een bedrijf makkelijk de helft van zijn verbruikskosten.’

KRISTOF VANFLETEREN, zaakvoerder bij ION

Het kantoorproject bestaat uit vijf innovatieve bedrijfsgebouwen.

Het architectenbureau Govaert & Vanhoutte ontwierp het gloednieuwe Waregem Business Park.

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

© ID/FRED DEBROCK

6

Ook over een meer integrale benadering van groene architectuur is er goed nieuws. Onlangs ontwikkelde OVAM de TOTEM-tool, Tool to O ­ ptimise the Total Environmental impact of Materials. Die maakt het mogelijk om de integrale milieu-impact van een gebouw relatief snel te meten. ‘Ik zie op relatief korte termijn een verschuiving van de focus van energiezuinige woningen richting de energieprestaties van bouwmaterialen en de milieu-impact van grondstoffen’, geeft Van Den Bossche aan.

‘Heeft het wel zin om nog zwaarder in te zetten op energiezuinigheid – bijvoorbeeld via de installatie van driedubbel glas - als de productie van dergelijke materialen zelf ook een pak energie vreet?

Ook elk passiefhuis extra zorgt er finaal voor dat Vlaanderen alweer iets meer energie verbruikt. Dat is een complexe problematiek, maar ik verwacht de komende jaren een doorbraak.’

DUURZAAM MATERIAALGEBRUIK Michel De Paepe, de voorzitter van het kennisplatform voor energieneutraal bouwen Pixii, zit op dezelfde golflengte. ‘Voor nieuwbouw zitten we stilaan in de laatste rechte lijn naar volledig energieneutrale gebouwen. De aandacht moet verschuiven richting duurzaam materiaalgebruik of een beter doordachte ruimtelijke ordening.’

‘Meer en meer jonge architecten zetten daarop in en denken conceptueel in die richting. Maar toegegeven, aan zo’n duurzame totaalaanpak hangt doorgaans een hoger prijskaartje vast, en dat vraagt dus ook een verregaand engagement van de bouwheer. Daarom kijken wij daarvoor in eerste instantie richting overheid, die een soort van triggerfunctie kan vervullen.’

CIRCULAIRE BOUWTECHNIEKEN Een wetgevend kader voor circulaire bouwtechnieken kan volgens De Paepe op termijn eenzelfde hefboomeffect hebben als de normering over de energieprestatie van gebouwen. ‘En het kan architecten over de streep trekken. Zij zijn in eerste instantie opgeleid om in functie van het esthetische aspect te denken en te ontwerpen.

Zeker in duurzaam materialengebruik bestaat er in ons land nog veel koudwatervrees.’

‘Wij pleiten voor een soort paspoort voor elk gebouw, waaruit dan ook moet blijken welke stappen precies nodig zijn om tot een toekomstgerichte en duurzame renovatie te komen. Soms kan het gewoon interessanter zijn een gebouw te slopen, maar die keuze kan je enkel maken als je over voldoende kennis beschikt. In kennisopbouw kunnen we nog flink wat progressie boeken.’ •

DE LESSEN VAN MIPIM 2019 Tijdens de vastgoedbeurs MIPIM in Cannes bespraken 26.000 deelnemers de uitdagingen waar de sector voor staat.

CO2

Vermindering energieverbruik en daling CO2-uitstoot: steden van morgen moeten niet alleen een antwoord vinden op de klimaatuitdagingen, maar ook inclusiemodellen bouwen.

Nieuwe slimme technologie brengt investeringen in smart buildings en smart cities in een hogere versnelling.

Steden heruitvinden door innovatieve architectuur die burgers op de eerste plaats zet. Zo kunnen ze hun omgeving beter begrijpen en zich daarin verplaatsen, leven en werken.

Onder de verantwoordelijkheid van

EXPERT

Beleggingsfonds stimuleert Vlaamse bouwprojecten

INVESTERINGSFONDS VOOR VASTGOEDONTWIKKELING

Bouwontwikkelaars en -promotoren realiseren in Vlaanderen almaar vaker hun plannen via venture capitalists, die geld van private investeerders en financiële instellingen samenvoegen in een beleggingsfonds.

Bouwprojecten ontstaan niet alleen via bankfinancieringen. Met dat idee in het achterhoofd begon Building Capital vijf jaar geleden. Het bedrijf focust op co-investeringen in de ontwikkeling van Vlaams vastgoed. ‘Projectontwikkelaar of aannemer: wie met een residentieel bouw- of vastgoedproject startkapitaal nodig heeft, kan bij ons terecht’, vertelt medeoprichter Jannik Rutten.

PRIVATE INVESTEERDERS Dat kapitaal verzamelt het bedrijf grotendeels via private investeerders die daar een rendement mee beogen. ‘Bij ons zijn dat bijna allemaal ondernemers of ex-ondernemers’, vult Patrick Lemmens aan, medeoprichter van Building Capital. ‘Het zijn mensen die in vastgoed willen investeren, maar geen zin of tijd hebben om zelf een werf op te starten. Of ze willen hun geld niet in één project investeren en zo een groot risico dragen.’

STRENG SELECTIETRAJECT Dat investeringsrisico houdt Building Capital doelbewust laag. Het gebruikt daar een eigen

selectieproces voor. Jannik Rutten: ‘We voeren altijd een marktstudie uit: we analyseren de strategische ligging van de locatie en de plaatselijke bevolkingsaangroei, praten met experts, werken alleen met gerenommeerde bouwfirma’s die we persoonlijk spreken, en we checken ook of onze huisbank Belfius mee in het project wil stappen.

We zetten het investeringslicht pas op groen als álles klopt en gecontroleerd is.’

EINDELOZE INVESTERINGSMOGELIJKHEDEN Door die strenge procedure financiert Building Capital slechts 10 procent van alle bekeken projecten ook daadwerkelijk mee. Momenteel financiert het fonds 9 projectontwikkelaars, die samen 262 wooneenheden creëerden. ‘De verbouwing van 23 studentenkamers naar 5 luxeappartementen in Hasselt, de realisatie van 33 woningen in Geel: het zijn maar enkele recente bouwprojecten, die de eindeloze toepassingsmogelijkheden van ons financieringsmodel bewijzen’, besluit Patrick • Lemmens.

‘Als het over investeren gaat, zetten we het licht pas op groen als álles klopt en gecontroleerd is.’

JANNIK RUTTEN, gedelegeerd bestuurder bij Building Capital

In Zammel, een deelgemeente van Geel, worden 33 wooneenheden gebouwd.

10

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

R E N OVAT I E

ZIN

REALEX

ZO VERANDERT DE BRUSSELSE SKYLINE

AR

TZ

BNP P ARIB

A S FO

RTIS

TRE

BEL

QU

QUARTZ Cofinimmo, POLO.architects

TREBEL Atenor, Jaspers Eyers & Partners

2021 • Europese wijk

KLAAR • Europese wijk

Bijna 9.200 m² moderne en

Het Wilfried Martens-

moduleerbare kantoren en

gebouw, is ontworpen om

polyvalente oppervlakten,

te voldoen aan de hoogste

verdeeld over acht verdie-

energie-­efficiëntienormen.

pingen.

ZIN Befimmo, Jaspers Eyers & Partners en l'AUC

BNP PARIBAS FORTIS Baumschlager eberle, Stijfhals & Partners, Jasper-Eyers

REALEX Atenor, Assar Architects

2023 • Central Business District

2021 • Kunstwijk

Realex-toren in de top 10

De WTC-gebouwen uit de jaren 70 worden omgebouwd tot een multifunctioneel complex voor de Vlaamse Overheid.

De futuristische gevel, opgetrokken uit een wit beton, is een zelfdragende structuur met een glazen gevel achter.

2019 • Europese wijk Met 114 meter komt de van hoogste gebouwen in Brussel.

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

Het uitzicht van de hoofdstad is voortdurend in ontwikkeling.

Toparchitecten pakken de lelijke steenpuisten uit de jaren 70 aan.

Een overzicht van de projecten die de komende jaren op stapel staan.

W TO LTI

MÖBIUS

MU ER S ITY

THE ONE

UC

R

BR

Q UA TUO

MÖBIUS Immobel & FIDENTIA, Assar Architects

QUATUOR Befimmo, Jaspers Eyers & Partners,

MULTI TOWERS Whitewood, CONIX RDBM Architects

2019/2020 • Central Business District

2021 • Central Business District

2020 • Voetgangerszone

Twee ellips­vormige

Een kantoren­complex van

kantoortorens bestaan uit

60.000 vierkante meter

passiefbouw en bieden

en vier torens voor onder

een panoramisch zicht

andere Beobank en

aan de werknemers van

Silver­square.

Allianz en Immobel.

De oude Philipstoren aan het De Brouckèreplein krijgt een grondige renovatie.

BRUCITY AG Real Estate, Atelier Bruno Albert, Archi+I en Pierre Lallemand

THE ONE Atenor, BURO II & ARCHI+I

2021 • Voetgangerszone

The One is een gemengd

Het administratieve centrum van de Stad Brussel komt waar vroeger Parking 58 was.

KLAAR • Europese wijk gebouwencomplex van kantoren, woningen en winkels, met aandacht voor de publieke ruimte.

11

14

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

A N A LY S E

WAAROM BRUSSEL NOG GEEN AUGURK HEEFT

© DBOX FOR FOSTER + PARTNERS

Londen heeft een augurk, een kaasschaaf, een scherf en een walkietalkie. En binnenkort komen daar nog iconische wolkenkrabbers bij: The Tulip en The Cucumber. Waarom vinden we nergens in Brussel zulke ambitieuze gebouwen?

The Tulip, en hoe die er in 2025 zou moeten uitzien.

Iconische wolkenkrabbers in Londen: - The Gherkin en The Tulip van Foster + Partners - The Cheese­grater van Rogers Stirk Harbour + Partners - The Walkie-Talkie van Rafael Viñoly Architects.

- The Shard van Renzo Piano - The Paddington Cucumber van Apt

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

De iconische gebouwen in het hart van Londen zijn daar niet toevallig neergepoot, maar zijn het resultaat van een goed uitgebouwd architecturaal en stedenbouwkundig plan. ‘De specifieke vorm van bepaalde gebouwen is makkelijk te verklaren’, zegt Georges Binder, van Buildings & Data, en van de Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), een non-profitorganisatie rond wolkenkrabbers en duurzaam stedelijk design. ‘The Gherkin werd bijvoorbeeld ontworpen om plaats te maken voor openbare ruimte op de benedenverdieping.

Het ontwerp van The Cheesegrater of The Leadenhall Building wilde een goed zicht op Saint-Paul's Cathedral garanderen. In de Walkie-Talkie tot slot zijn drie grotere hoger gelegen verdiepingen voorzien voor het publiek.’

Nog een sleutelelement: Peter Rees, die tussen 1985 en 2014 de City Planning Officer was van Londen. ‘Een sterke persoonlijkheid’, vindt Georges Binder. ‘Hij had een totaalvisie die hij bijna 30 jaar lang is blijven uitbreiden.’

Zijn al die opmerkelijke torens, die als een tros ‘samenhangen’ in het hart van de City, dan alleen maar succesvol?

Georges Binder nuanceert. ‘Sommige bouwwerken zetten historische gebouwen in de schaduw, zijn niet praktisch, hebben veel geld gekost, zorgden voor veel uitstel, enzovoort.’

ANDERE KNELPUNTEN IN BELGIË Waarom vinden we zulke omvangrijke projecten niet terug in Brussel? ‘Dat heeft verschillende oorzaken’, denkt Marnix Galle, voorzitter van vastgoedontwikkelaar Immobel. ‘De huurprijs van de Londense torens is bijvoorbeeld drie keer hoger dan die in België. Daardoor kan je veel meer geld uitgeven aan architectuur en ligt het budget voor de bouw een stuk hoger.’

De huurprijzen in Londen zijn drie keer hoger dan in België.

Zo krijg je een groter bouwbudget.

‘Daarnaast is de vraag naar prestigieuze gebouwen in Londen erg groot, terwijl die in Brussel laag is. Tot slot heb je voor de bouw van een toren in het Brussels Gewest een Richtplan van Aanleg (RPA) of een Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) nodig. En nog een aantal andere stedenbouwkundige en milieuvergunningen, die moeilijk te verkrijgen zijn en lang aanslepen. En zelfs vele jaren later loop je nog het risico dat je door een uitspraak van de Raad van State teruggefloten wordt.’

Toch is Pierre-Paul Verelst, hoofd Research Belux bij makelaar JLL, optimistisch. ‘Vandaag zitten de huurprijzen in stijgende lijn en de markt doet het een stuk beter. Daardoor zijn de prijzen van de projecten in het Central Business District (CBD) gestegen en kan meer architecturale durf toch rendabel zijn. Maar dat gaat dan meestal wel om middelgrote projecten, die makkelijk te commercialiseren zijn. Niet alleen politici trachten risico’s te vermijden...’

Zijn alle iconische gebouwen geslaagd?

Philippe Samyn is ingenieur, architect en stedenbouwkundige.

Hij noemt zichzelf “beleefd brutaal”. Want voor hem mag je de bijzondere architecturale kwaliteit van bepaalde gebouwen niet verwarren met architectuur die vol zit met ongebreideldheden die niets bijdragen tot het geheel.

‘Je moet een onderscheid maken tussen uitzonderlijke gebouwen, zoals die in Londen ontworpen zijn door grote architecten als Richard Rogers en Renzo Piano, en een buitensporige architectuur, die leidt tot geschifte gebouwen en buitenissige vormen’, zegt Samyn.

‘Het is de opdrachtgever die de kwaliteit van de architectuur bepaalt. In Londen komen de opdrachtgevers weliswaar uit de financiële wereld, maar ze tonen wel een buitengewoon raffinement.

Het Lloyd’s Building van Richard Rogers bijvoorbeeld blijft een uitzonderlijk gebouw.’

Een kwalitatief hoogstaand gebouw is het resultaat van de harmonieuze en efficiënte samenwerking tussen drie partijen, vindt Philippe Samyn: de architect, de opdrachtgever en de overheid.

Bepaalde gebouwen die uitzonderlijk duur uitvallen, blijken toch een grote meerwaarde te hebben. ‘De Notre-Dame in Parijs moet een fortuin hebben gekost, maar ze heeft de Franse hoofdstad wel heel veel bijgebracht. Hetzelfde kan je zeggen van sommige recentere gebouwen, zoals de piramide van het Louvre, de Nationale Bibliotheek van Frankrijk van Dominique Perrault en het Centre Pompidou. Dat zijn erg dure gebouwen, die de stad al veel hebben opgebracht en dat nog

altijd doen. Het zijn geschenken voor de stad.’

Philippe Samyn is wel erg kritisch voor gebouwen die de media, in zijn ogen onterecht, ophemelen.

‘Het stationsgebouw van Luik, dat gebouwd werd door Calatrava, en het Antwerpse Havenhuis van Zaha Hadid vind ik er over. Aan de andere kant zijn er dan weer prachtige gebouwen waarover weinig wordt gepraat, maar die gekenmerkt zijn door een innovatieve eenvoud.’

'De Notre Dame moet in zijn tijd een fortuin gekost hebben.'

PHILIPPE SAMYN, architect

Gevraagd naar zijn visie over de architectuur van morgen, spreekt Philippe Samyn van een ethische utopie of een ‘utopetische’ verticale stadsplanning. ‘Het lijkt me logisch dat we in België een nieuwe stad moeten bouwen, met daarin centraal een wolkenkrabber van 100 verdiepingen. De totale kostprijs van zo’n project is op 50 jaar lager dan een uitgestrekte stad. Of misschien een nieuw Louvain-la-Neuve, met massieve gebouwen, liftkokers, glazen trappen en plekken waar het goed samenleven is. Dat zou pas een uitzonderlijk humanistisch project zijn met oog voor het milieu.

We leven in een tijd waar de kaarten opnieuw serieus geschud zullen worden’, besluit hij. ‘En dat is maar goed ook.’

15

16

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

PROPTECH

TECHNOLOGIE OP DE TEKENTAFEL

© RV

De digitale revolutie verandert de manier waarop we werken, en dat geldt ook voor architecten. Met nieuwe tekenprocedés en proptech-toepassingen ontwerpen ze steeds slimmere gebouwen.

€ 3

Of het bedrag aan investeringen dat in 2019 naar bedrijven vloeide die proptechoplossingen ontwikkelen en installeren.

De inzet van proptech is het grootst in de meest transparante vastgoedmarkten, bijvoorbeeld Nederland, de VS, Australië en Canada.

BRON: MARKTONDERZOEK PLACETECH.TRENDS 2019 VAN MILLS & REEVE EN NODE.

MILJARD

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

De digitalisering van het architectenberoep vond de voorbije jaren in eerste instantie op kantoor plaats, vertelt Marten de Jong. Hij is architect en partner bij het Nederlandse de Architekten Cie. ‘Aan onze tekentafels trokken we vroeger lijnen op papier en maakten we composities en functionele schema’s.

Vandaag voorzien we die lijnen met het digitale 3D-ontwerp ook van allerlei data: materiaal, garantie tot en met de leverancier.’

AI EN IOT De innovatie komt niet alleen voort uit die digitale tekenmethode. Proptech is niet langer een hol modewoord.

Deze term omvat technologische oplossingen die het ontwerp, de bouw, de aan- en verkoop van gebouwen optimaliseren of vernieuwen, in de breedste zin van het woord. Van de digitale bediening van verwarming en domotica, tot het online boeken van flexibele werkplekken. Artificiële intelligentie, Internet-of-Things-sensoren (IoT), robotica: elke nieuwe technologie kan een bouwsteen zijn.

‘Sensoren meten bijvoorbeeld hoeveel personen in een gebouw aanwezig zijn, waar die zich bevinden, wanneer en hoe lang ze blijven, wat ze daar doen. In winkels meten ze wat de populairste plekken zijn, enzovoort’, zegt De Jong. ‘Naar aanleiding van al die gegevens wordt

het gebouw aangepast, bijvoorbeeld geen verlichting in onbemande ruimtes, minder schoonmaken in weinig gebruikte kamers, de herindeling van kantoren om de verhuurbaarheid te verhogen. Alles met het oog op een efficiënter gebruik en een kostenverlaging.’

FLEXIBELE ONTWERPEN Proptech maakt gebouwen flexibeler en multifunctioneler met vlot aanpasbare ruimtes, stuurbare klimaatregelingen en andere energiebesparende automatisering.

'Daar moeten architecten rekening mee houden en dat vraagt een toegenomen specialisatie’, zegt De Jong. ‘Digitale experts kunnen een deel van het rijker wordend palet aan technologische beslissingen overnemen. De evolutie gaat zo snel dat je als architect nooit alles op de voet kunt volgen.’

Tot slot meent De Jong dat architecten zich nog meer bezig moeten houden met hoe ze het gedrag van mensen kunnen beïnvloeden. ‘Proptech opent nieuwe mogelijkheden, maar de mens moet centraal blijven staan. Alleen door gebruikers te sturen kunnen gebouwen bijvoorbeeld 100 procent energieneutraal worden. Slimme technologie is onvoldoende als we niet weten hoe die te gebruiken, en dan kwistig blijven • omspringen met energie.’

Digitaal circulair gebouwbeheer Marten de Jong werkte mee aan de ontwikkeling van Circular.cloud, het digitaal gebouwenpaspoort van de Architekten Cie. dat eigenaars inzicht geeft in de gebruikte materialen en producten, en de waarde ervan. Bij toekomstige renovatie of sloop kunnen deze materialen vervolgens een nieuwe bestemming krijgen.

‘Zo zet je materialen duurzaam in en zet je ze om in waarde’, zegt De Jong.

‘We bewaren hiermee al de kennis die we vergaren tijdens de ontwerpfase en dragen die over aan de gebruikers.

De patrimoniumbeheerder moet niet langer vanaf nul onderhoudsinformatie opbouwen. Als hij bijvoorbeeld een klink moet vervangen, ziet de beheerder met één muisklik welk merk en welk type dat is en welke leverancier en reparateur hij kan benaderen.’

‘Proptech opent nieuwe mogelijkheden, maar de mens moet centraal blijven staan.'

MARTEN DE JONG, de Architekten Cie.

ADVERTENTIE

17

19

PARTNERS IN VASTGOED / 16 MEI 2019

DE TOEKOMST VAN DE ARCHITECTUUR IS CIRCULAIR De factor duurzaamheid ontbreekt volledig in de regelgeving. Duurzaamheid zit nergens rechtstreeks in de wet ingebakken, hoogstens indirect als neveneffect.

Daarom moeten we omschakelen naar circulair bouwen.

En de overheid moet daarin de voortrekker zijn.

‘We staan voor gigantische uitdagingen, denk maar aan mobiliteit, vergrijzing, leefbaarheid, verdichting en duurzaamheid. Daarvoor heb je structurele oplossingen nodig. Maar als het over regelgeving gaat, slaat de overheid de bal volledig mis. Ze houdt zich bezig met details en verliest het grotere geheel uit het oog. We hebben geen strategische visie of duidelijkheid op lange termijn. Het is geen vijf voor twaalf, maar één uur.’

ECOLOGISCH ISOLEREN Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding verplicht is, moeten aan energienormen voldoen, de EPB-eisen. EPB staat voor Energieprestatie en Binnenklimaat. Tegen 2021 moeten alle gebouwen zo goed als energieneutraal worden. Met deze maatregel reduceren we onze CO2-uitstoot en voldoen we misschien aan de internationale klimaatdoelstellingen. Maar deze normen zeggen niets over de duurzaamheid van een gebouw.

de microvezels niet meer rondzweven en geen schade aan de gezondheid kunnen veroorzaken. Toch pleiten onderzoekers in Duitsland voor een verbod. Daarnaast heb ik ook mijn bedenkingen over de ecologische impact op de lange termijn. Hoe kan je dit materiaal ooit recycleren?

EÉN WETGEVEND KADER ‘Onze beleidsmakers missen de ene kans na de andere om duurzaamheid

jaar. Neem daarin bijvoorbeeld op hoeveel energie het gebouw effectief verbruikt. Hoeveel stookolie wordt er jaarlijks geleverd of hoeveel elektriciteit nemen de bewoners af?

Het wetgevend kader in ons land is bovendien versnipperd. Elk gewest heeft zijn regelgeving wat een omvattend plan onmogelijk maakt.

Dat is fundamenteel fout. Domeinen als mobiliteit, energie en ruimtelijke ordening moet je gezamenlijk aanpakken. Eigenlijk zouden we moeten herfederaliseren om een langetermijnstrategie op te zetten, zoals dat in onze buurlanden veel meer gebeurt. We hebben al te veel tijd verloren.

'Onze beleidsmakers missen de ene kans na de andere om duurzaamheid te verankeren.'

Een voorbeeld? In nieuwbouw isoleren we meestal met gespoten of geïnjecteerde PUR, of polyurethaan.

Uiteraard is dat een product waarmee je uitstekend kan isoleren, maar hoe zit het op de lange termijn? Het blijft een toxisch product. Uitgehard zouden

MARNIK DEHAEN, Architect

te verankeren. Jammer genoeg denken ze na over termijnen van vier tot vijf jaar in plaats van veertig of vijftig jaar.

Bovendien kunnen de fabrikanten van materialen zeer goed lobbyen, waardoor hun producten in de databanken van de overheid beter scoren.

We moeten energie meetbaar maken in plaats van ons te blijven baseren op theoretische scores. Dat is perfect mogelijk met de Woningpas, later dit

COLOFON Een initiatief van Tijd Connect.

Realisatie: Content Republic - Tel. +32(0)2 423 47 14 Advertenties: Trustmedia, Sabine Van den Eynden - Tel. +32(0)2 422 05 36 E-mail: sabine.van.den.eynden@trustmedia.be Verantwoordelijke uitgever: Frederik Delaplace, Havenlaan 86c, bus 309, 1000 Brussel

De Europese Raad van Architecten (ACE) pleit terecht voor de invoering van het cradle-to-cradleprincipe in de bouw. Circulair bouwen, dat is de toekomst. Na het gebruik van een materiaal moeten we het herwerken tot het weer een grondstof wordt voor het volgende product.

MARNIK DEHAEN, voorzitter van de Orde van Architecten

Wie is Marnik Dehaen?

• Architect, voorzitter van de nationale raad van de Orde van Architecten.

• Behaalde het label Energiebewust Architect.

• Kiest voor een geleidelijke evolutie naar een circulair model. Een mooie eerste stap? De omvorming van de EPB-eisen naar een meetbaar instrument.

Als architecten moeten we onze verantwoordelijkheid opnemen. Jammer genoeg bevinden wij ons als architect in een economisch zwakke positie.

Aangezien bouwen veel geld kost, kiest het overgrote deel van de bouwheren voor de goedkoopste oplossing.

Onduurzame projecten weigeren we helaas veel te weinig.

Tijd Connect biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

CONNECT