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PARTENAIRES EN IMMOBILIER

SUPPLÉMENT DU 19 SEPTEMBRE 2019

Et l'immobilier devient mobile The Dutch Mountains à Eindhoven: un “building as a service” prévu pour 2022

R E TA I L

R É N OVAT I O N

LOGISTIQUE

Les briques vs le Net: l'e-commerce perd du terrain

De l'église au bar à cocktails, la nouvelle vie des sanctuaires

L'avenir les pieds dans l'eau

Une initiative d’Echo Connect. Excluant la responsabilité de l’Echo.

PARTENAIRES EN IMMOBILIER / 19 SEPTEMBRE 2019

R E TA I L

“LES MAGASINS ‘EN DUR’ TRIOMPHENT DE L’E-COMMERCE” Ne ferons-nous plus nos achats qu’en ligne dans quelques années? Les rues commerçantes sont-elles vouées à disparaître? Non et non, répondent de concert le trendwatcher Herman Konings et le spécialiste de l’analyse des centres commerciaux Hans van Tellingen. “Les magasins ‘en dur’ se portent toujours très bien.”

Les consommateurs apprécient les conseils personnalisés d'un spécialiste.

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“Les magasins physiques reprennent du poil de la bête.” HERMAN KONINGS, nXt

Sans surprise, de nombreux commerçants mettent l’accent sur cet aspect. Ils organisent des activités périphériques supplémentaires, intègrent des applications numériques (les fameux magasins “phygitaux”, fusion du physique et du digital), proposent des boissons et de la restauration. “Les consommateurs aiment sentir et toucher”,

Shopping en version SF Trois gadgets “phygitaux” futuristes

“Un boulanger n’a aucun intérêt à proposer un spectacle de magie ou la visite d’un clown. Mais il pourrait parfaitement organiser une séance de dégustation qui prouve la qualité de ses produits. Et c’est le cas pour n’importe quel magasin. Le chocolatier qui offre à ses clients la possibilité de composer une barre de chocolat selon leurs goûts est un bel exemple de vécu qui apporte une valeur ajoutée à l’expérience client dans un magasin physique.”

1. Drones Walmart veut faire appel à des drones qui localisent des articles dans le supermarché et les livrent aux clients. Les drones pourraient voler de manière autonome dans le magasin et apporter les produits souhaités à un point d’enlèvement donné. 2. Pas de caisses, de files d’attente ni de vol Vous présentez votre smartphone à l’entrée, vous prenez ce dont vous avez besoin dans les rayons et vous sortez. Le paiement est automatique. De la science-fiction? Les

DÉSIR D’AUTHENTICITÉ Herman Konings observe par ailleurs un désir croissant d’authenticité au sein de la jeune génération. Une dimension dans laquelle les magasins physiques peuvent faire la différence. “Les moins de 40 ans qui ont grandi avec la technologie numérique, avec le regard constamment braqué sur des écrans, ont plus que jamais faim de choses tangibles. La loi est la même en psychologie et en

magasins Amazon Go fonctionnent déjà de cette manière. 3. Chatbots physiques Plusieurs enseignes de détail comptent déployer bientôt des assistants informatisés dans leurs rayons. Des robots fixes ou mobiles capables, grâce à l’intelligence artificielle, d’indiquer aux clients où ils peuvent trouver les articles souhaités.

économie: ce qui risque de devenir rare gagne en valeur. Les jeunes achètent à nouveau des platines et des disques vinyles, se précipitent sur les festivals de foodtrucks et les bières artisanales… Et ils aiment faire leur shopping dans un magasin physique, authentique ou artisanal.” “Il est pour ainsi dire impossible à une boutique en ligne de proposer l’authenticité d’un magasin physique”, estime Hans van Tellingen. “Une boutique en ligne, c’est une brochure numérique: on lit, on voit, mais on ne peut rien toucher ou essayer. Les boutiques en ligne se différencient surtout par leur disponibilité 24/7 et leurs prix, naturellement. Mais ceux-ci sont souvent si bas qu’elles éprouvent les pires difficultés à atteindre le seuil de rentabilité.” ANALOGIQUE/NUMÉRIQUE Les consommateurs recherchent un équilibre entre analogique et numérique. On fréquente des commerces physiques de deux manières: lentement et relax, si l’on dispose de suffisamment de temps; de manière ciblée et efficace, si nécessaire. “En moyenne, la population belge active – qui, par définition, dépense le plus dans les magasins – a sept heures de temps libre de moins par semaine qu’il y a vingt ans”, chiffre Herman Konings. “Cela

s’explique par les heures supplémentaires, les formations, les réunions et les embouteillages, pour ne citer que quelques causes.” Des ajouts numériques dans les magasins physiques peuvent accroître l’efficacité du shopping. Pensez à des écrans interactifs avec lesquels plusieurs enseignes de prêt-à-porter expérimentent déjà, et qui peuvent suggérer des articles aux clients une fois que ceux-ci ont téléchargé une photo. Ou encore au miroir à selfie, qui permet aux consommateurs d’envoyer une photo d’eux avec leur achat potentiel à des amis pour un feed-back instantané. DE L’E-COMMERCE À LA BRIQUE Le shopping en ligne doit sa popularité au fait qu’il nous ferait gagner du temps. “Or, ce n’est pas le cas!”, assène Herman Konings. “C’est vrai qu’il est possible d’acheter en ligne n’importe quand, dans un catalogue très étendu de produits dont nous pouvons comparer les prix en quelques clics. Mais on peut également y rencontrer de nombreux problèmes: un colis qui se perd, une erreur de contenu, un défaut, un colis qu’il faut aller chercher ailleurs si l’on n’est pas chez soi, un vêtement qui ne convient pas et doit être renvoyé

“Cet aspect ‘vécu’ doit cependant correspondre à l’activité du commerce, faute de quoi il se transformera en un ‘cirque’ sans la moindre signification et manquera son objectif”, estime quant à lui Hans van Tellingen, auteur du livre Waarom Stenen Winkels Winnen (“pourquoi les magasins de pierre triomphent”). Il est aussi directeur de Strabo, spécialiste de l’analyse du comportement des consommateurs dans les zones commerçantes, basé à Amsterdam.

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SENTIR ET TOUCHER Herman Konings, du bureau anversois de recherche sur les tendances et l’avenir nXt, n’est d’accord avec aucune de ces deux affirmations. “Les magasins physiques se portent toujours très bien. Ils sont soutenus par l’évolution du comportement des consommateurs, et notamment des baby-boomers qui déménagent en masse des zones périphériques et rurales vers les centresvilles. Il n’est pas exceptionnel qu’ils emménagent dans des appartements situés au-dessus ou à côté d’une rue commerçante; ils choisissent alors de faire leurs achats dans le quartier et non en ligne. Pour eux, le magasin reste un lieu de rencontre.”

explique Herman Konings. “Parfois, ils apprécient l’accompagnement personnel d’un spécialiste du produit ou du service.”

VA N

VA ER

ENBERGH

Selon le BeCommerce Market Monitor de GfK, les Belges ont effectué en ligne 18% de leurs dépenses l’an dernier, pour un montant total de 10,67 milliards d’euros. Soit une hausse de 8% en Flandre et de 4% en Wallonie. Certains spécialistes affirment que le shopping en ligne menace l’existence des magasins physiques. D’autres tablent sur l’arrivée d’un nombre croissant d’“éléments de vécu” dans les magasins physiques, comme des ateliers et des gadgets numériques. Et ce, pour lutter contre l’essor du shopping en ligne et attirer davantage de clients dans les magasins.

“Les magasins en ligne perdent du terrain parce qu’ils ne vendent souvent que ce que le client recherche.” HANS VAN TELLINGEN, Strabo

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L’avenir est aux bâtiments d'entreprise sur mesure et durables Basé à Wommelgem, le développeur de projets BVI.BE se concentre sur la logistique et autres bâtiments BTS, ainsi que sur les parcs d’entreprises mixtes développés de manière durable avec les PME qui y résident. “Dans ce domaine, nous incarnons de véritables pionniers.”

Les 11 magasins physiques de Coolblue

Le parc d’entreprises Gate 7 à Kontich, le Parc de L’Europe à Wavre, 140.000 m² à MontSaint-Guibert: ces trois nouveaux parcs mixtes illustrent parfaitement l’approche unique de BVI.BE, un développeur de projets qui fête ses 20 ans d’activité.

La célèbre boutique en ligne néerlandaise Coolblue, spécialisée dans l’électronique grand public, existe depuis 20 ans. Dès 2003, elle a choisi d’ouvrir des magasins physiques. “Aujourd’hui, nous comptons trois magasins physiques en Belgique et nous venons d’ouvrir notre huitième point de vente

PRÊT À L’EMPLOI ET MODULAIRE “Nos parcs d’activités créent de vraies possibilités de croissance pour les entreprises”, souligne fièrement Michel Meers, fondateur et président de BVI.BE. “Nous croyons dans des unités pour PME modulaires et prêtes à l’emploi que nos clients peuvent utiliser ou combiner indépendamment selon leurs besoins. Sur un parc d’entreprises, nous mélangeons des espaces de bureaux avec des showrooms, des possibilités de coworking et des laboratoires.”

aux Pays-Bas”, avance Jos Groenendijk, directeur Magasins chez Coolblue. “Nous le faisons pour des clients qui ont souvent une idée du produit qu’ils recherchent mais qui veulent d’abord le prendre en main ou l’essayer. Ou qui souhaitent disposer immédiatement de leur appareil: un magasin physique est alors plus rapide qu’une commande en ligne.” Coolblue est également attentif à la dimension du “vécu” dans ses magasins physiques. Les clients doivent pouvoir expérimenter les produits sur place dans des conditions aussi réalistes que possible. “De plus, nous organisons parfois des événements, avec des chefs célèbres qui viennent faire la démonstration de leurs talents en

Si nécessaire, BVI.BE travaille sur mesure, selon le principe built-to-suit. “Dans ce cas, nous concevons et construisons l’immobilier à un endroit donné en fonction des besoins spécifiques du client”, précise Erik Everaert, Managing Director de BVI.BE. “Pensez à la réalisation d’une unité logistique qui satisfasse à des critères de dimensions fixés à l’avance, à un entrepôt industriel, à une infrastructure spéciale pour une salle d’exposition ou à un laboratoire doté d’équipements de recherche.”

utilisant de l’équipement que nous proposons en magasin.” Le magasin du futur? “Ce sera une combinaison optimale de l’expérience en ligne et hors ligne”, conclut Jos Groenendijk. “Par exemple, notre application aura bientôt un rôle supplémentaire à jouer dans nos magasins physiques: les clients pourront lire des évaluations en ligne des produits qu’ils regardent dans les rayons. Bien entendu, chaque innovation doit être ciblée.”

“D’ailleurs, un nombre croissant de boutiques en ligne ouvrent un point de vente voire une chaîne physique. L’exemple le plus connu est sans doute Amazon, qui a ouvert sa première boutique physique Amazon Books aux États-Unis en 2017. Et l’on recense d’ores et déjà 20 librairies de ce type.” Ces points de vente offrent davantage d’authenticité à leurs clients et les incitent aux achats impulsifs. “Les meilleurs algorithmes ne sont pas aussi performants que des articles disposés à proximité d’une caisse”, confirme Hans van Tellingen. “Ou que la pression sociale lorsque des amis réunis

pour une séance de shopping s’encouragent mutuellement à faire des achats spontanés. Souvent, les boutiques en ligne ne vendent que ce que recherche spécifiquement le client.”

leurs commandes dans des magasins physiques. En les attirant avec une petite attention, par exemple. Le futur est à la distribution en ligne pour les magasins physiques.”

SHOPPING DU FUTUR Aux yeux de Hans van Tellingen, les boutiques en ligne qui ne possèdent pas de magasins physiques ou n’en ouvrent pas éprouveront de plus en plus de difficultés à survivre. “Leur modèle de rentabilité subit une pression grandissante. Attirer des clients vers des magasins 'en dur' où ils pourront effectuer davantage d’achats impulsifs est une manière d’accroître le chiffre d’affaires par client. Je suis convaincu que les boutiques en ligne ont intérêt à laisser leurs clients passer commande et payer en ligne, pour ensuite les inciter à retirer

“Le point d’inflexion a été atteint dans l’évolution des parts de marché des boutiques en ligne et 'en dur'”, poursuit Herman Konings. “J’ai récemment vu les chiffres de la fédération flamande des agences de voyages: le nombre de touristes qui poussent la porte d'une agence physique a augmenté pour la première fois depuis 2002. Le plancher a été atteint. Selon moi, cette tendance va s’étendre à d’autres secteurs. Les magasins physiques vont reprendre du poil de la bête.” Hans van Tellingen le résume ainsi: “Les magasins de pierre gagnent; les magasins en ligne perdent.” •

Le parc d’entreprises Gate 7 à Kontich est l’option idéale pour les entreprises qui ont besoin d’un espace flexible.

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à l’expéditeur… Autant de raisons pour lesquelles les boutiques en ligne ne remplaceront jamais totalement les magasins physiques.”

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EXPERT © COOLBLUE

INNOVATION ET DURABILITÉ BVI.BE prouve également qu’innovation et durabilité ne sont pas des mots creux. Sur chaque terrain, l’entreprise vise l’exploitation optimale du moindre mètre carré disponible, avec une attention constante portée à l’accessibilité. “Nous désirons créer des parcs d’entreprises CO2-neutres et réalisons des bâtiments quasi neutres en énergie (QNE)”, illustre Erik Everaert. “Avec du triple vitrage et des pompes à chaleur notamment, nous allons beaucoup plus loin que ce qu’impose la législation. Nos immeubles resteront ainsi utilisables pendant les années à venir.” L’approche de BVI.BE porte aussi ses fruits sur le plan financier. Le développeur de projets a vu son chiffre d’affaires augmenter de 35% entre 2017 et 2018, puis de 70% entre 2018 et 2019. “Cette croissance continue démontre que nous fournissons de la qualité”, conclut Michel Meers. “Chez nous, les entreprises en ont pour leur argent. Nos bâtiments durables garantissent à la fois des avantages à l’usage et une plus-value en cas de revente.” • Plus d’infos? Surfez sur www.bvi.be

“Nos parcs d’activités créent de vraies possibilités de croissance pour les entreprises.” MICHEL MEERS, fondateur et président de BVI.BE

200 MILLIONS D’EUROS Le chiffre d’affaires du portefeuille de BVI.BE

ACHAT/LOCATION/ LEASING

BVI.BE prévoit plusieurs modèles d’utilisation

AVENIR

BVI.BE s’étendra à l’étranger au cours des prochaines années

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EXPERT

realty

Banimmo lance le concept NETWORKS

LE SALON DEVENU “SUMMIT” Le secteur immobilier innove et numérise à marche forcée, et cela a une influence sur l’organisation des salons. L’événement Realty a radicalement changé d’approche en ce mois de septembre, optant pour une philosophie du “pas plus, mais mieux”.

Le promoteur de projets coté en Bourse Banimmo a fait table rase de son passé. Avec un nouveau CEO, des collaborateurs spécialisés et de nouveaux projets, l’entreprise se tourne résolument vers l’avenir.

Les investisseurs redécouvrent l’action animmo. Un résultat attribuable aux efforts B considérables déployés par l’entreprise l’an dernier pour redresser sa situation financière. “Nous nous recentrons pleinement sur notre cœur d’activité”, éclaire Werner Van Walle, président de Banimmo. CHANGEMENT DE STRATÉGIE, DE PROFILS ET DE CONCEPT “Nous jouons la carte des bureaux et œuvrons à de nombreux projets de construction, avec un potentiel de développement de 275.000 m² de surface au sol”, reprend le président.

“Les salons de l’immobilier classique n’ont aucun avenir.”

Après 10 éditions bruxelloises, le plus grand rassemblement du secteur immobilier belge aura lieu les 19 et 20 septembre à Knokke. Mathieu Van Marcke a repris la barre de Realty l’an dernier. “Notre salon professionnel avait un peu perdu son âme. Même si nous avons encore accueilli 3.500 visiteurs l’an dernier, il avait attiré plus de fournisseurs que de développeurs, notre groupecible. Un changement de cap était nécessaire.”

sujets liés au secteur immobilier. “L’innovation, par exemple”, illustre Mathieu Van Marcke. “Où en sommes-nous avec la proptech et les smart cities? La mobilité aussi est un thème important. Quel est l’impact des nouvelles formes de mobilité sur le développement immobilier? Qu’en est-il de l’immobilier de niche, et notamment du coliving? Mais aussi: comment pouvons-nous aider le secteur à attirer davantage de jeunes talents?”

secteur public, dont des villes comme Bruxelles, Anvers, Charleroi et Mons. Plus encore, l’événement ambitionne de replacer la Belgique sur la carte du développement et de l’investissement immobiliers. “Quelque 35% de nos orateurs viendront de l’étranger”, chiffre Mathieu Van Marcke. “Et nous accueillerons des investisseurs institutionnels encore peu actifs en Belgique, tels que BlackRock et Swiss Life, afin qu’ils découvrent notre marché.”

REPOSITIONNEMENT Celui-ci proviendra d’un repositionnement de l’événement, pour lequel Mathieu Van Marcke préfère l’appellation “summit” à celle de “salon”. “Les salons de l’immobilier classiques n’ont aucun avenir. Nous optons pour une conférence où le secteur puisera de l’inspiration et acquerra de nouvelles connaissances, où les visiteurs entretiendront et étendront leurs réseaux, et qui pourra donner naissance à des collaborations et partenariats.”

PRIME À LA QUALITÉ Côté contenu, le salon n’a jamais visé aussi large. Simultanément, il rétrécit à la fois en termes de taille et de groupe-cible. Alors que la version bruxelloise accueillait encore 85 exposants l’an dernier, ils ne seront que 50 à Knokke. “Nous préférons la qualité à la quantité”, défend Mathieu Van Marcke. “Nous misons sur 2.000 visiteurs uniques, soit 1.500 de moins que l’an dernier. Mais nous voulons que notre cible – les promoteurs immobiliers – passe plus de temps à notre événement.”

INVESTISSEURS PARTICULIERS Après Realty, Knokke hébergera les Immo Invest Days. Lors de ce salon, les développeurs de projet et promoteurs immobiliers belges auront la chance de présenter leurs projets et formules d’investissement à des investisseurs particuliers. “Avec ces deux événements complémentaires, nous couvrons la totalité du marché immobilier et donnons un nouvel avenir aux salons de l’immobilier”, conclut Mathieu Van Marcke. •

Dans le cadre de 16 conférences, 50 orateurs belges et étrangers partageront leur vision et leur expérience autour d’un large éventail de

Realty veut par ailleurs rapprocher les marchés public et privé. Il attend ainsi 11 partenaires du

BELGIUM'S REAL ESTATE SUMMIT 19-20 sept. – Albertstrand – Knokke-Heist www.realty-belgium.be

MATHIEU VAN MARCKE, directeur général de Realty

concept: NETWORKS. Le nom fait référence non seulement aux solutions de mobilité que nous proposons, mais aussi aux réseaux d’entreprises, de personnes et de fonctions. Le lieu de travail doit plus que jamais constituer un lieu d’interaction humaine, de contacts féconds, de détente et de services. L’immobilier doit davantage être considéré comme un service.”

Banimmo a également recruté de nouveaux collaborateurs, dont un directeur opérationnel et un directeur technique qui introduira des améliorations innovantes en matière de méthode de construction, de durabilité, de frais d’exploitation et de numérisation.

PROJETS IMMOBILIERS UNIQUES Banimmo donne forme à ses ambitions avec NETWORKS Gent à The Loop, “un ensemble de bâtiments de 60.000 m²”, précise Laurent Calonne. “Malgré leur excellente accessibilité en voiture, nous allons miser sur la mobilité douce. Notre projet, situé à 7 minutes de vélo à peine de la gare de Gand-Saint-Pierre, incarne ainsi un bel exemple de mobilité multimodale.” Pour les bâtiments ONE et TWO d’une superficie de 15.000 m², le début des travaux est prévu en septembre 2019.

“Avec ces talents, nous surfons sur les besoins du marché et les nouvelles tendances”, apprécie Laurent Calonne, CEO de Banimmo. “Nous avons même développé récemment un nouveau

Un autre projet a pour nom NETWORKS Brussels City, dans le Quartier Nord où Banimmo réalise un immeuble de bureaux de 14.500 m². “Le lobby du rez-de-chaussée accueillera des espaces de

NETWORKS Gent à The Loop est un ensemble de bâtiments de 60.000 m² avec une excellente accessibilité.

détente et de rencontre où il sera possible de boire un verre et de manger dans une ambiance conviviale”, détaille Werner Van Walle. “À Louvain-la-Neuve enfin, nous développons un immeuble de bureaux sur mesure pour ING, avec un grand atrium qui favorisera les contacts sociaux et d’autres modes de collaboration”, conclut Laurent Calonne. •

“L’immobilier doit davantage être considéré comme un service.” LAURENT CALONNE, CEO de Banimmo

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VISION

“LES SENIORS DOIVENT RÉFLÉCHIR TÔT À L’ENDROIT OÙ ILS VEULENT VIEILLIR” Laisser chacun habiter de manière autonome le plus longtemps possible? À peine 12,5% des logements des seniors belges sont adaptés à cet objectif. “Les dirigeants politiques doivent investir dans des mesures qui encouragent les déménagements vers un logement approprié”, plaide Dominique Verté, gérontologue social à la VUB. “Le vieillissement va déferler sur notre société comme un tsunami, car la génération du babyboom franchit en masse la barre des 60 ans. Nous ne pourrons y faire face qu’en permettant aux seniors d’habiter le plus longtemps possible de façon autonome. Or, une grande partie de leurs logements ne sont pas adaptés à cet objectif: ils ne disposent pas de l’infrastructure nécessaire. L’intégration – subventionnée ou non – de domotique, de robotique et d’autres adaptations peut offrir aux seniors de vivre chez eux plus longtemps. Et préserver ainsi le financement des soins de santé.” MOBILITÉ “De nombreux seniors résident dans des endroits isolés. Il est impératif de travailler davantage sur la mobilité des logements, car si l’on veut vivre en parfaite autonomie, on a intérêt à le faire à un endroit accessible. Des campagnes de sensibilisation, comme en Scandinavie, peuvent y aider. En incitant les gens à réfléchir à temps à l’environnement dans lequel ils souhaitent vieillir, nous encouragerons les seniors à déménager suffisamment tôt et éviterons qu’ils se retrouvent isolés. À 75 ans, il est trop tard pour déménager! Des incitants financiers peuvent apporter une solution dans ce cadre, avec notamment un bonus logement inversé pour ceux qui vendent leur propriété afin d’emménager dans une habitation adaptée.” LOGEMENTS À ASSISTANCE “Les seniors qui ont besoin de soins légers (de type sO et A) recherchent de plus en plus souvent des logements à assistance. Ceux-ci ont

principalement été créés par des investisseurs en quête de sécurité et de rendement financier après la crise bancaire de 2008. Bien évidemment, il existe des logements à assistance qui développent d’excellents soins, sont accessibles et intégrés dans la communauté. Mais on trouve aussi des structures qui ont été uniquement développées dans une optique d’investissement et où le bénéfice financier prime sur la qualité des soins. De tels logements sont souvent peu accessibles, ou leurs propriétaires ne recherchent un prestataire de soins adéquat qu’après la construction. Les logements à assistance ont besoin d’un label de qualité afin de séparer le bon grain de l’ivraie.” NOUVELLES FORMES D’HABITAT “Un point positif est le développement du campus de soins intergénérationnel, avec des logements à assistance et des crèches pour enfants sur un même site, ou des chambres d’étudiants aménagées au-dessus d’une maison de repos. Une analyse des besoins de 90.000 personnes âgées dans plus de 200 villes et communes belges révèle que la plupart des seniors désirent vivre avec des personnes de tous âges. Ils refusent d’habiter dans un ghetto de vieux! Par rapport à d’autres pays, nous accusons un retard certain dans les habitations kangourous, les collectivités résidentielles à petite échelle dans des noyaux d’habitats et d’autres formes de logement innovantes. La décentralisation des soins peut être une solution. On peut par exemple adapter son organisation au quartier résidentiel.” •

Dominique Verté • Professeur de sciences agogiques à la VUB • Expert en gérontologie sociale auprès de la Région flamande et de la Région de BruxellesCapitale • Interroge depuis 2004 les plus de 60 ans habitant chez eux via les Belgian Ageing Studies, auxquelles 90.000 seniors ont déjà participé

“Les logements à assistance ont besoin d’un label de qualité qui permette de séparer le bon grain de l’ivraie.” DOMINIQUE VERTÉ, gérontologue social à la VUB

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R É N OVAT I O N

ANCIENS SANCTUAIRES L’ÉGLISE DU SAINT-COCKTAIL À ANVERS

L’entretien des églises – souvent vides – coûte cher à nos paroisses, évêchés et administrations communales. Mais il existe des solutions.

Le Groen Kwartier est l’un des plus grands projets de réaffectation à Anvers. Au début de cette année, August y a ouvert ses portes dans l’ancien cloître des augustines. L’église abrite aujourd’hui le bar du projet hospitality, qui comprend par ailleurs un hôtel et un centre de bien-être. Les vitraux de l’église ont été remplacés par des vitreries claires.

L’ÉGLISE SAINT-SUPERMARCHÉ À GAND

La proposition du Consortium Markthal

Chez August, plats et boissons ont été conçus par le grand

l’église Sainte-Anne avec l’enseigne de

– dont fait partie Delimmo, le pôle im-

chef Nick Bril. “Auparavant, la chapelle n’était accessible

supermarchés Delhaize. Cette église n’ac-

mobilier de Delhaize – a été sélectionnée

qu’aux sœurs”, évoque Eline Janssens, manager d’August.

cueille plus d’office depuis des années. Le

par un jury indépendant. Lorsque les

“En tant qu’hôtel, le bâtiment historique a acquis une

chauffage est défectueux et le bâtiment

négociations auront abouti, ce consortium

fonction publique dont chacun peut profiter.” Le lieu

n’est plus accessible au public. Le coût

pourra racheter l’église ou signer un bail

respire la sobriété. Les lignes élégantes et dépouillées de

de la seule restauration de l’enveloppe

emphytéotique de 99 ans. “Les discussions

l'architecte Vincent Van Duysen n’y sont pas étrangères.

extérieure est estimé entre 5,5 et 6 millions

avec la ville étant toujours en cours, nous

d’euros. En 2015, le conseil communal de

ne pouvons divulguer aucune information

Gand a donné son feu vert à la recherche

à ce propos”, indique Delhaize. Entre-

d’une affectation économique pour cette

temps, l’évêché et la ville ont déjà subi

église d’une superficie de 2.000 m².

une tempête de protestations.

La ville de Gand négocie la vente de

L’ÉGLISE DU SAINT-LIVRE À MAASTRICHT

L’église néogothique des Frères mineurs, dans le centre

L’église des Dominicains de Maastricht est la première

de Malines, a été désacralisée et vendue en 1999. “Elle

église gothique à avoir été érigée dans les plats pays.

est d’abord passée entre les mains d’un bureau d’inves-

Plus aucun office n’y était célébré depuis 1804. Ces deux

tissement qui voulait y aménager 5.000 m² de bureaux”,

derniers siècles, le bâtiment a surtout servi d’entrepôt et

souligne Emilie De Preter (Martin’s Patershof à Malines).

même de garage pour vélos, jusqu’à ce que l’enseigne

“Par crainte d’une suroffre, le projet n’a pas abouti. Puis

de librairies Boekhandels Groep Nederland fasse part

il nous a été confié.”

de son intérêt.

“La Commission royale des monuments et sites a veillé

La rénovation approfondie a pris la forme d’un projet

à ce que la structure et la valeur historique du site soient

public-privé qui a réuni la commune, un promoteur, la

respectées à tous les égards. L’une des conditions qui

librairie et l’agence de protection du patrimoine. “Après

nous ont été imposées était que la grande rosace en

la restauration a débuté l’aménagement”, rappelle Ton

verre demeure visible dans sa totalité depuis l’ensemble

Harmes, directeur de la librairie Dominicanen. “Dans

du rez-de-chaussée. Les colonnes, le cœur et l’autel

la mesure où un espace supplémentaire était néces-

ont également été conservés. En outre, nous sommes

saire, nous avons construit un ‘appartement à livres’

convenus que la structure d’acier serait entièrement

isolé, minimaliste, en acier. Alors que la librairie était

démontable. Il en résulte un hôtel aux chambres et es-

déjà ouverte, nous avons entamé la restauration d’une

paces communs confortables, chaleureux, qui dégagent une atmosphère unique sans pour autant perturber le caractère authentique de l’église.”

L’ÉGLISE NOTRE-DAMEDU-BON-REPOS À MALINES

peinture murale unique, qui a lieu pendant les heures d’ouverture.” La librairie Dominicanen a été élue

“plus belle librairie du monde” par The Guardian.

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PARTENAIRES EN IMMOBILIER / 19 SEPTEMBRE 2019

Les services circulaires exigent un financement intelligent Depuis 2007, le groupe franco-belge coté en Bourse Econocom propose des solutions de financement pour les fournisseurs de produits circulaires en tant que service. “Nous avons accumulé une grande expérience dans ce domaine, notamment via de l’équipement informatique, de l’éclairage, du mobilier et même de la moquette 'as a service' – tous des éléments démontables”, indique Christian Levie, directeur adjoint d’Econocom Lease. “Mais selon moi, il sera nettement plus difficile d’étendre ce modèle à des composants comme les fondations et la toiture. Le modèle ‘as a service’ a ses limites.”

The Dutch Mountains à Eindhoven: un “building as a service” prévu pour 2022

TRENDS

L’IMMOBILIER DEVIENT MOBILE Commercialiser un bâtiment sous la forme d’un service, tant pour le propriétaire que pour les utilisateurs, tel est l’objectif des initiateurs du concept de building as a service. Ces pionniers en sont convaincus: au même titre que l’éclairage et le chauffage, la toiture, les façades et la construction pourraient parfaitement s’inscrire dans un modèle de service.

Si tout va bien, Eindhoven comptera un nouveau bâtiment marquant en 2022. Deux tours de 110 et 130 mètres, construites partiellement en bois, domineront alors la ville. The Dutch Mountains ne constituera toutefois pas uniquement une prouesse architecturale remarquable par sa forme. Ce sera également un lieu de rencontre et de travail interactif de la TU Eindhoven à destination des étudiants, des navetteurs et des entreprises. Ce projet de bureaux, espaces de travail, salles de conférence et horeca cache une philosophie révolutionnaire. “Nous voulons donner une nouvelle

dimension à la construction circulaire”, explique Lennart Graaff, fondateur de BLOC, un promoteur de Rotterdam à l’origine du projet avec Studio Marco Vermeulen et Urban Xchange. “Le bâtiment est conçu comme un système total de services. Nous envisageons de proposer l’éclairage, le chauffage, le mobilier et même – quand c’est possible – des éléments de construction comme la façade, les installations et d’autres éléments matériels selon un modèle de services. Nous nous sommes inspirés du modèle désormais bien connu

“Pour mettre en place un système de ce type, il faut savoir s’entourer des partenaires adéquats au sein d’un écosystème”, prolonge Kris Spruyt, General Manager de BIS, l’entité Econocom chargée de la conception

du lighting as a service (LAAS).” Dans le cadre du LAAS, le producteur d’éclairage ne fournit pas de lampes mais de la lumière. L’utilisateur paie un prix convenu pour ce service, tandis que le fournisseur garantit en permanence un éclairage optimal, entretien et remplacements compris. The Dutch Mountains étend ce concept au bâtiment dans sa globalité. L’immobilier devient un ensemble de services fournis dans le cadre de contrats flexibles. Le défi consiste à obtenir l’adhésion de tous les acteurs. Il sera nécessaire d’impliquer les prestataires de services et les entreprises d’installation dès la conception, alors qu’elles n’arrivent normalement qu’au bout de la chaîne de développement. RÉVOLUTIONNER LE SECTEUR “Cette méthode est révolutionnaire dans l’immobilier”, souligne Jan van Zuijlen, Partner chez BLOC. “Les ampoules, l’installation de chauffage et les autres composants mobiliers se prêtent plus aisément à un modèle de service que tout ce qui relève de l’immobilier. Dans le cas des façades, un modèle de ce genre n’existe pas encore; nous sommes en train de le finaliser avec un fournisseur important. D’un point de vue juridique, nous nous basons sur le modèle du bail emphytéotique. Nous travaillons aussi à une solution en cas d’éventuels défauts de paiement, puisque, dans une telle situation, le propriétaire ne pourra bien entendu pas venir enlever sa façade.” L’immobilier en tant que service présente les mêmes avantages que le mobilier. Par exemple, le fournisseur des fenêtres pourra remplacer les

et de la maintenance des locaux équipés de solutions informatiques et audiovisuelles. “Il faut un initiateur qui rassemble et coordonne l’expertise nécessaire. C’est le point de départ indispensable d’une collaboration réussie.” “Le modèle de financement est fondamental dans cette collaboration”, conclut Christian Levie. “Il détermine qui est propriétaire des éléments mis sur le marché sous la forme d’un service. Le fournisseur du service ou de l’actif en question ne doit d’ailleurs pas forcément en être le propriétaire. Econocom recherche ainsi des financiers désireux de devenir propriétaires des services que les fournisseurs assurent pour les utilisateurs. En d’autres termes, les modèles de financement doivent être aussi intelligents que les services eux-mêmes.”

vitres après quelques années si des variantes équipées de cellules photovoltaïques intégrées sont apparues sur le marché. “L’idée centrale est de faciliter la vie des utilisateurs”, embraie Lennart Graaff. “On séjourne, on habite ou on travaille dans un bâtiment qui ne cessera de devenir plus économique, intelligent et confortable. Simultanément, on prend soin de l’environnement. Nous pourrons intégrer aux contrats de service des modèles circulaires qui verront le fournisseur recycler ou réutiliser ailleurs les produits résiduels.” NOUVEAU PRODUIT D’INVESTISSEMENT Ceux qui investissent dans l’immobilier le feront peut-être, dans quelques années, dans des entreprises qui proposent des services immobiliers, dans des “entreprises de services de façade”, par exemple. “Bien entendu, ce n’est pas pour demain”, reconnaît Jan van Zuijlen. “Mais c’est effectivement un nouveau produit d’investissement potentiel si de nombreux autres buildings as a service font leur apparition sur le marché. Aujourd’hui, ce concept fait de nous des pionniers.” BLOC ambitionne d’étendre ce modèle à des quartiers complets. “Nous préparons le développement de projets résidentiels temporaires”, précise Lennart Graaff. “Des sortes de quartiers résidentiels pop-up, où les occupants séjourneront dans des habitations temporaires pendant cinq ou dix ans. Ensuite, nous enlèverons les bâtiments et poursuivrons ailleurs le projet sous une version actualisée. Les matériaux et l’apport des fournisseurs gagneront en importance au détriment de la situation. L’immobilier n'est pas voué à rester immobile.” •

“Nous pourrons intégrer aux contrats de service des modèles circulaires qui verront le fournisseur réutiliser ailleurs ou recycler les produits résiduels.” LENNART GRAAFF, fondateur de BLOC

PARTENAIRES EN IMMOBILIER /19 SEPTEMBRE 2019

PARTENAIRES EN IMMOBILIER / 19 SEPTEMBRE 2019

“Psychologiquement, le point de bascule a été atteint voici longtemps. À présent, il s’agit de concrétiser cela par des actes.” Et c’est là que le bât blesse. Si les transporteurs routiers ont accepté l’idée de faire voyager une partie de leurs marchandises par le rail ou les voies navigables, ils renoncent à ce projet pour une question de coût. Le transbordement de marchandises sur le rail représente en effet une opération supplémentaire, et donc des coûts opérationnels de 40 euros en moyenne. Sans compter les investissements dans une infrastructure et un matériel spécifiques. La Febetra demande des mesures d’aide.

Liège

LOGISTIQUE

“LOFTISATION” DES RIVES “L’immobilier logistique du futur se trouvera à des carrefours multimodaux”, confirme Antoon Van Coillie, CEO de Blue Line Logistics. “Le terrain idéal doit être accessible par l’autoroute, le rail et les voies navigables. L’implantation d’un centre de distribution entre deux autoroutes au milieu de nulle part est un concept complètement révolu.”

ENTREPRISE CHERCHE EMPLACEMENT AU BORD DE L’EAU

“Construire un centre de distribution entre deux autoroutes, au milieu de nulle part, est complètement dépassé.” ANTOON VAN COILLIE, CEO de Blue Line Logistics

Au bord de l’autoroute Anvers-Liège s’élève un bâtiment étonnant: le NIKE European Logistics Campus de Ham, dû au bureau Jaspers-Eyers Architects. Ce bâtiment de 40.000 m² héberge le réseau de distribution européen centralisé du groupe d’articles de sport américain. Il n’est pas uniquement durable par son architecture, d’ailleurs, mais aussi par sa situation, entre l’autoroute E313 et le canal Albert. Plus de 95% des conteneurs arrivent chez NIKE par des voies navigables. Soit une économie de 14.000 trajets en camion par an. 1.000 KILOMÈTRES DE VOIES NAVIGABLES Actuellement, un chauffeur routier passe en moyenne 44 heures par an dans les embouteillages. Selon le Bureau fédéral du Plan, le transport routier s’accroîtra de 27% au cours des 20 prochaines années. Les files vont donc s’allonger… Pour éviter l’immobilisation complète du trafic, tous les acteurs du secteur plaident pour un mix de transports durable et intelligent, afin que les marchandises soient également déplacées par le rail et les voies navigables intérieures.

On estime que la Belgique compte 10 à 12 millions d’entrepôts, la plupart situés dans et autour du port d’Anvers, l’un des principaux pôles logistiques européens. Si le trafic international de conteneurs continue de s’accroître, l’essentiel du transport européen passe toujours par la route. “Pourtant, les entreprises sont de plus en plus nombreuses à rechercher des emplacements au bord de l’eau”, note Christophe Wuyts, directeur de l’immobilier logistique au sein du groupe Ceusters. “Les voies navigables recèlent encore un réel potentiel. Pensez au Kluizendok à Gand, au Trilogiport à Liège et au Blue Gate à Anvers: de vastes terrains industriels le long de voies navigables.” Notre pays compte 1.076 km de voies navigables. Dans toute l’Europe, 25.000 km de voies navigables intérieures relient les principaux centres industriels. “Transporteurs routiers et opérateurs ferroviaires raisonnent peu à peu en termes de complémentarité modale”, observe Philippe Degraef, directeur de la Febetra, la Fédération royale belge des transporteurs et des prestataires de services logistiques.

Pour réduire les coûts, son entreprise a développé le Zulu, “une barge

Le dernier kilomètre constitue fréquemment un obstacle au transport de marchandises par voie navigable. Il est indispensable d’investir dans des infrastructures de transbordement en bordure des villes, juge Antoon Van Coillie. Il sera ainsi permis de transborder aisément les marchandises d’un navire vers un vélo cargo, de petites camionnettes zéro émission ou des trams transporteurs de marchandises. “Il ne faut pas penser qu’un transporteur routier va directement de Gand à Lille, par exemple: votre colis est d’abord transbordé à Wetteren, conduit jusqu’à Valenciennes, puis distribué jusqu’à ce qu’il arrive dans le centre-ville de Lille.” En Flandre, on compte 534 terrains d’entreprises au bord de l’eau, pour un total de 31.830 hectares. Le plus gros d’entre eux s’étend sur 5.325 m², le plus petit sur 900 m². Pour un promoteur immobilier, les rives de nos rivières et canaux recèlent de belles opportunités. Antoon Van Coillie

Un nombre croissant d’entreprises en ont assez des embouteillages, ce qui explique en grande partie l’essor que connaît le transport par péniche. Ce succès se fait également sentir dans le secteur immobilier: les entreprises recherchent des entrepôts à proximité de voies de navigation, et de préférence sur des nœuds multimodaux.

une fusée vers Mars, tout le monde applaudit. Quand je dis que je vais faire naviguer des bateaux autonomes, on m’accueille avec un fourire. Mais cet état d'esprit crée aussi des opportunités.”

Gand

flexible à pont plat capable de transporter à la fois des conteneurs, des palettes et du vrac, et que nous pouvons charger et décharger sans grue. Le Zulu est une révolution dans le petit monde très conservateur de la navigation fluviale. Grâce à la numérisation, on sait parfaitement où se trouvent les marchandises. Dans un futur proche, il sera même possible de naviguer sans pilote. Dans quatre ans, des navires sans équipage iront en Angleterre. Quand Elon Musk dit qu’il compte envoyer

met néanmoins en garde contre une “loftisation” excessive. “Les projets résidentiels à grande échelle sont plus rémunérateurs à court terme. Les amateurs de loisirs en plein air exigent de plus en plus souvent des pistes cyclables au bord de l’eau; or, en aménageant de telles infrastructures, on réduit à néant la possibilité de développer une logistique urbaine sur l’eau, un mode de transport dont le potentiel est encore très loin d’être épuisé.” •

“Si l’essentiel du transport européen passe toujours par la route, les entreprises sont de plus en plus nombreuses à rechercher des emplacements au bord de l’eau.” CHRISTOPHE WUYTS, directeur de l’immobilier logistique chez Ceusters

TECH

DES ASSISTANTS NUMÉRIQUES POUR LES AGENTS IMMOBILIERS Les candidats à l’achat peuvent découvrir leur future habitation par le biais de simulations ou de la réalité virtuelle, bien avant que l’entrepreneur ne pose la première pierre. Et ce, grâce à Showreal et Prompto, deux nouveaux outils numériques “made in Belgium” à la disposition des agents immobiliers et des promoteurs. PROMPTO Avec Prompto, les promoteurs immobiliers, architectes et autres professionnels du secteur peuvent montrer aux candidats acheteurs des images 3D de leurs projets de construction. Cette plateforme informatique conçue par la société gantoise Around Media est compatible avec des programmes de dessin comme AutoCAD et SketchUp. 3D personnalisée “Notre logiciel montre des croquis et des plans dans un environnement virtuel en 3D”, détaille Wannes Vanspranghe, CEO d’Around Media. “Les candidats à l'achat découvrent ainsi à quoi ressemblera leur future habitation. Ils ont la possibilité d’adapter et de décorer les espaces selon leurs préférences. Pendant la présentation, ils testent plusieurs matériaux, finitions et meubles. Nous mettons l’accent sur les intérêts spécifiques des candidats. Cela facilite le processus de vente.”

Ventes plus rapides Le logiciel Prompto étant compatible avec la plupart des programmes informatiques, il convient à pratiquement tous les projets. Les agents immobiliers recréent eux-mêmes des scènes de la vie courante via le configurateur numérique. La présentation peut ensuite se faire via des lunettes de réalité virtuelle ou sur un simple écran. Selon PwC, les projets ne recourant pas à des images virtuelles du produit fini nécessitent 30% de temps supplémentaire pour trouver acquéreur, ajoute Wannes Vanspranghe. “Les professionnels de l’immobilier, quant à eux, reçoivent très rapidement leurs propres images. Après le téléchargement des plans dans l’application, nous faisons intervenir un spécialiste de la 3D qui n’a besoin que de huit jours maximum pour fournir toutes les images, avec plans interactifs et visites virtuelles à 360°.”

250

CLIENTS

Les utilisateurs de Prompto paient en moyenne 3 euros (hors TVA) par mètre carré pour le service complet. Around Media compte 250 clients et a récemment levé 1,25 million d’euros pour se développer sur les marchés immobiliers belge, néerlandais, scandinave et américain.

PARTENAIRES EN IMMOBILIER /19 SEPTEMBRE 2019

SHOWREAL L’approche de Showreal est différente en ce sens qu’elle combine des logiciels, du matériel et des images 3D. Les agents immobiliers n’investissent qu’une fois dans un système avec écran d’accueil (table tactile Showreal) et un écran de présentation. Ces packages sans abonnement ni licence peuvent être employés pour plusieurs projets immobiliers. Priorité aux négociations de vente Nanopixel, un développeur de Roulers, fournit le contenu de Showreal pour chaque projet, qu’il s’agisse de “renders” (rendus), d’animations ou même de vues aériennes virtuelles “Notre application est entièrement axée sur la vente”, indique Dietrich De Blander, CEO de Nanopixel. “Nous souhaitons que notre processus soit aussi fluide et convivial que possible. C’est pourquoi Showreal ne contient aucun configurateur permettant

aux acheteurs potentiels de personnaliser leur habitation. Nous ne fournissons cette option qu’après la vente, via notre application MyDesigner, afin d'éviter d’inonder le client d’informations. La réalité virtuelle fait également partie de nos services après-vente.” Site internet et intégration du CRM “Showreal est totalement intégrable au site internet du promoteur immobilier et connectable à des logiciels de CRM comme Salesforce et Zoho”, ajoute Filiep Herman, Project Manager chez Nanopixel. “Dans les années à venir, nous souhaitons créer un environnement total par projet de construction, y compris la conception de l’espace de présentation”, conclut Dietrich De Blander. “Si vous offrez une expérience unique à vos clients lors de la présentation de vos projets immobiliers, vous accélérez le processus de vente.” •

APPARTEMENTS

L’an dernier, les tours SKY Towers à Ostende furent le premier projet immobilier que les candidats à l’achat ont pu découvrir via Showreal. Grâce à cet outil, 48 appartements ont trouvé preneur en trois mois. Plus d’un an après son lancement, Showreal permet déjà de visualiser plus de 3.000 logements, pour une valeur totale de plus de 1 milliard d’euros.

OURS Une initiative d’Echo Connect. Réalisation: Content Republic - Tél. +32(0)2 423 47 14 Annonces: Trustmedia, Sabine Van den Eynden - Tél. +32(0)2 422 05 36 E-mail: sabine.van.den.eynden@trustmedia.be Éditeur responsable: Frederik Delaplace, Avenue du Port 86C, bte 309, 1000 Bruxelles

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