The World of il Consulente n. 80 del 2017

N. 80 - ANNO VII - GIUGNO 2017

The worLd of

il

Consulente

HOUSE ORGAN DEL CONSIGLIO PROVINCIALE DELL’ORDINE DEI CONSULENTI DEL LAVORO DI ROMA

Cervelli in fuga

il

Consulente

N°80 – giugno 2017 Periodico mensile Reg.Tribunale di Roma n.280 del 20 settembre 2011 House Organ del Consiglio Provinciale dell’Ordine dei Consulenti del Lavoro di Roma

Consiglio Provinciale di Roma dell’Ordine dei Consulenti del Lavoro

Direttore Responsabile Lorenzo Lelli Redazione Daniele Donati Giuseppe Marini Eleonora Marzani Massimiliano Pastore Paolo Stern Andrea Tommasini Responsabile Editoriale Andrea Tommasini

The worLd of

il

Consulente

LA RIVISTA HOUSE ORGAN DEL CONSIGLIO PROVINCIALE DI ROMA DELL'ORDINE CONSULENTI DEL LAVORO INTERAMENTE DEDICATA ALLA CATEGORIA ED AI PROFESSIONISTI PUOI SFOGLIARE LA RIVISTA SU WWW.CONSULENTIDELLAVORO-ROMA.IT E ANCHE SULLA NOSTRA PAGINA FACEBOOK

2

the worLd of il Consulente

Editore Ordine dei Consulenti del Lavoro Consiglio Provinciale di Roma IT 00145 Roma RM Via Cristoforo Colombo, 456 Tel. 06 89670177 r.a. Fax 06 86763924 www.consulentidellavoro-roma.it Segreteria TheWorldOfIlConsulente@cdlrm.it Ente di Diritto Pubblico Legge 11 - 1 - 1979 N.12 Redazione redazione@cdlrm.it Questo numero è stato chiuso in redazione il 15 Luglio 2017

QUESTO NUMERO

The worLd of

EDITORIALE

Cervelli in fuga

e professionalità all’estero

ADALBERTO BERTUCCI PRESIDENTE CPO RM

Care Colleghe e cari Colleghi, si parla da sempre di cervelli in fuga verso economie e mercati più aperti e prosperosi del nostro. Se ne parla dalla notte dei tempi, con maggiore impatto da quando nel nostro Paese è gradualmente aumentato il livello medio di scolarizzazione. Sono tanti gli italiani formati, laureati, con dottorati, master, pronti per portare innovazione e una ventata di freschezza a tutti i livelli nell’economia produttiva italiana, peccato che l’Italia non sia in grado di offrire a tutti loro occupazione, certezze e soddisfazioni professionali. Le nostre menti, magari le più brillanti, disposte al sacrificio e all’avventura professionale fanno il grande salto d’oltralpe e si immergono in realtà diverse, moderne e dinamiche, dove è possibile trovare meritocraticamente un soddisfacente ruolo nel mondo del lavoro e dove sussiste gratifica e soddisfazione. L’istituzione negli anni Ottanta dell’area di libera circolazione definita con il trattato di Schengen e l’ampliamento dei paesi aderenti all’Unione Europea hanno favorito sempre più questo esodo, offrendo maggiori opportunità al di fuori dei nostri confini. Allora perché si dovrebbe tornare? Potremmo illuderci che questi professionisti possano acquisire le necessarie esperienze e competenze, come fosse un potenziamento professionale, per poi rimpatriare riportando un valore aggiunto al sistema economico e del lavoro nostrano. In alcuni settori come quello della ristorazione o della moda può anche succedere, non è infrequente che artigiani di alto livello tornino in Italia per porre le basi del proprio successo; ma in ambito economico, nel business e nelle scienze, in campo medico, ingegneristico e tecnologico è fortemente improbabile. I fondi per la ricerca sono esigui, continui i tagli nel settore dell’istruzione e in campo medico ospedaliero. Non sono ancora numerosi i finanziatori disposti a puntare sull’Italia. Il Bel Paese è ancora fermo, appagato dal suo glorioso passato, celebrando i tempi oziosi della Dolce Vita e avido di turismo. Proprio in un’ottica di turismo colgo l’occasione per augurarvi di trascorrere delle rilassanti ed appaganti vacanze estive.

the worLd of il Consulente

3

SOMMARIO

3

Cervelli in fuga e professionalità all’estero

6

Istituite le causali per il nuovo lavoro accessorio

EDITORIALE

DI ADALBERTO BERTUCCI

APPROFONDIMENTO

Liti pendenti TRIBUTARIO

14 16

DI ANTONIO GIGLIOTTI

Pasquino Itajani Esuli, ma perché? Italiani Emigranti, ma perché? Quesiti del mese QUESITI

Dal 17 luglio al 31 dicembre Le domande per il bonus asilo nido DIRITTI

8

18

A CURA DEL CENTRO STUDI

DI MICHELE REGINA

Il contratto Rent To Buy SAGGI

Tempo di Smart Working

22

DI CARLO D’ORTA E MARCO CIOTOLA

LA VOCE DEI GIOVANI

10

DI ALESSIA NOVIELLO

Aiuti alle PMI FINANZA

12 4

DI ANGELO PALETTA

the worLd of il Consulente

Another Look Same Love CULTURA

36

DI ANDREA TOMMASINI

Riepilogo attività Ordine Giugno 2017 Consulenti 2 nuovi iscritti – 4 cancellati Praticanti 5 nuovi iscritti – 23 fine pratica - 0 cancellati Commissione di Certificazione dei Contratti Conciliazione ed Arbitrato CPO Roma n. 11 istanze di certificazione Commissione Congruità Parcelle n. 2 Sportelli dedicati agli iscritti INPS: n. 2 giornate Aziende, n. 1 giornata Artigiani e Commercianti Sportello Pensioni n. 2 giornate Quesiti Centro Studi CPO Roma n. 14 quesiti risposti Editoria Fiscal Focus - giornaliero Rivista del Lavoro – settimanale The World of Il Consulente – Mensile Eventi formativi n. 5 incontri formativi per un totale di n. 20 ore formative

the worLd of il Consulente 5

Istituite le causali per il nuovo lavoro accessorio

APPROFONDIMENTO

L’INPS il 16 giugno ha chiesto all’Agenzia dell’Entrate l’istituzione del-

le causali contributo per il versamento delle somme dovute per prestazioni di lavoro occasionale recentemente innovate dal legislatore con il decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito in legge n. 96/2017 , da utilizzare nelle deleghe F24 versamenti con elementi identificativi ( c.d F24 ELIDE) e in quelle enti pubblici” (c.d. F24 EP). Come noto in luogo dei buoni o voucher di lavoro accessorio il legislatore ha introdotto con la legge citata nuove modalità con forti limitazioni e diversi perimetri per l’utilizzo di prestazioni occasionali per le famiglie e delle imprese. Pertanto l’Agenzia con la risoluzione 81/e del 3 luglio ha istituito le seguenti causali contributo: • “LIFA” denominata “Finanziamento del Libretto Famiglia per l’accesso a prestazioni di lavoro occasionale – art. 54-bis D.L. n. 50/2017”; • “CLOC” denominata “Finanziamento del contratto di lavoro occasionale – art. 54bis D.L. n. 50/2017”Nella redazione della delega F24 ELIDE, sono indicati: • nella sezione “CONTRIBUENTE”, il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto che effettua il versamento; • nella sezione “ERARIO ED ALTRO”: • nel campo “tipo”, la lettera “I” (INPS);

6

the worLd of il Consulente

• nel campo “elementi identificativi”, nessun valore; • nel campo “codice”, la causale contributo LIFA o CLOC; • nel campo “anno di riferimento”, l’anno in cui si effettua il pagamento, nel formato “AAAA”.

La causale “CLOC” è inserita anche nella delega “F24 Enti pubblici”, in corrispondenza delle somme esposte nella colonna “importi a debito versati”, indicando: • nella sezione “CONTRIBUENTE”, il codice fiscale e i dati anagrafici dell’ente che effettua il versamento; • nella sezione “DETTAGLIO VERSAMENTO”: • nel campo “sezione”, la lettera “I” (INPS); • nel campo “codice tributo/causale”, la causale contributo CLOC; • nel campo “codice”, nessun valore; o nel campo “estremi identificativi”, nessun valore; • nel campo “riferimento A”, il mese in cui si effettua il pagamento, nel formato “00MM”; • nel campo “riferimento B”, l’anno in cui si effettua il pagamento, nel formato “AAAA”.

Si ringrazia il CdL Michele Regina del Centro Studi del Consiglio Provinciale di Roma Ordine Consulenti del Lavoro.

DIRITTI

Dal 17 luglio al 31 dicembre

Le domande per il bonus asilo nido DI MICHELE REGINA CONSULENTE DEL LAVORO

Dal 17 luglio 2017 si possono inviare all’INPS le domande per la fruizione del bonus di 1.000 euro per la frequenza dell’asilo nido ovvero per l’assistenza le domande per

la fruizione del bonus di 1.000 euro per la frequenza dell’asilo nido ovvero per l’as-

8

the worLd of il Consulente

DIRITTI

sistenza a casa dei bambini affetti da gravi patologie croniche per i bambini nati con il 1° gennaio 2016. Il contributo per asilo nido è finalizzato a sostenere la spesa necessaria per la frequenza di un asilo nido pubblico o privato autorizzato. L’erogazione avviene in 11 rate mensili tenendo presente che il contributo mensile erogato dall’INPS non può superare la spesa mensile della retta. Il genitore dovrà presentare la documentazione attestante l’avvenuto pagamento delle singole rette. Si noti bene che il premio asilo nido non è cumulabile con la detrazione fiscale prevista per la frequenza degli asili nido nei dichiarativi fiscali. Il bonus per l’aiuto domiciliare può essere richiesto dalle famiglie con bambini al di sotto dei tre anni che hanno bisogno di supporto presso la propria abitazione, in quanto impossibilitati a frequentare gli asili nido a causa di gravi patologie croniche. Il contributo di 1.000 euro viene pagato in unica soluzione dopo la relativa istanza del genitore munita di un’attestazione rilasciata dal pediatra che certifica l’impossibilità del bambino a frequentare gli asili nido in ragione di una grave patologia cronica. L’istanza si ricorda è presentata dal genitore di un minore, nato o adottato a decorrere dal 1° gennaio 2016 in presenza dei requisiti seguenti : • cittadinanza italiana, oppure di uno Stato dell’Unione Europea oppure, in caso di cittadino di Stato extracomunitario, permesso di soggiorno UE per soggiornanti di lungo periodo o possesso dello

Il contributo per asilo nido è finalizzato a sostenere la spesa necessaria per la frequenza di un asilo nido pubblico o privato autorizzato. L’erogazione avviene in 11 rate mensili status di rifugiato politico o lo status di protezione sussidiaria; • residenza in Italia; • per il bonus asilo nido, il sostenimento del l’onere del pagamento della retta; • per il bonus supporto: coabitazione con il figlio e dimora abituale nello stesso Comune. Le domande potranno essere presentate per via telematica dal 17 luglio al 31 dicembre 2017 mediante i servizi telematici dell’istituto o con l’ausilio degli enti di patronato. Se il richiedente ha più bambini e per essi intenda fruire del beneficio si devono presentare più domande.

the worLd of il Consulente 9

Tempo di Smart Working

LA VOCE DEI GIOVANI

LA LEGGE 81 DEL 22 MAGGIO 2017 DEFINISCE IL QUADRO NORMATIVO SUL LAVORO AGILE O SMART WORKING E FA IL SUO INGRESSO A RIDOSSO DELL’ESTATE DI ALESSIA NOVIELLO CONSULENTE DEL LAVORO

Lo scopo dello strumento è incrementare la produttività e agevolare i tempi di vita e di lavoro.

Si rivolge a prestazioni lavorative qualificate o manageriali, in cui l’ausilio della tecnologia è parte integrante della prestazione. Lo Smart working non costituisce una nuova forma di rapporto di lavoro ma una 10

the worLd of il Consulente

diversa modalità di svolgimento della prestazione stessa. Il lavoratore subordinato ed il datore di lavoro, mediante accordo scritto tra le parti, avranno la possibilità di concordare il luogo di svolgimento della prestazione resa, che potrà svolgersi in parte all’interno dei locali aziendali e in parte all’esterno, senza necessità di una postazione fissa, senza limiti di orario ma nel rispetto della durata massima dell’orario giornaliero e settimanale dettati dalla legge e dai contratti collettivi. Aspetti dello strumento La scelta di adottare questo strumento è volontaria, motivo per il quale, per essere utilizzato è necessario un accordo scritto tra lavoratore e datore di lavoro, che ha lo sco-

LA VOCE DEI GIOVANI

po anche di stabilirne le regole. L’accordo cessario indicare il tempo di riposo del lapuò prevedere una durata determinata o in- voratore e le misure necessarie atte ad asdeterminata, nel caso di accordo a tempo sicurare le disconnessione del lavoratore indeterminato, sarà possibile il recesso con dagli strumenti tecnologici. un preavviso non inferiore a 30 giorni, che L’aspetto più dibattuto dello strumento è diventano 90 in caso si tratti di accordo con certamente legato alla salute e sicurezza, il un lavoratore disabile. In lavoratore ha diritto alle tupresenza di un giustificatele riconosciute dalla legto motivo, sarà invece posge contro gli infortuni sul Normare questo sibile recedere senza prelavoro e le malattie professtrumento era avviso nel caso di accorsionali, tutele che si estencertamente una do a tempo indeterminadono anche in caso di into e prima della scadenza fortunio in itinere. Non esnecessità, del termine, per gli accordi sendo prevista, per il mol’avanzare della a tempo determinato. mento, una normativa sultecnologia ci L’accordo dovrà indicare la sicurezza ad hoc, trova permette di essere le modalità di esecuzione applicazione il D.Lgs. “operativi” quasi della prestazione lavora81/2008 in materia. L’art. ovunque e avere tiva, la modalità di eser22 della Legge sul lavoro una postazione cizio del potere direttivo agile 81/2017, stabilisce che in capo al datore di lavoil datore di lavoro ha l’obfissa non sembra ro, gli strumenti informabligo di consegnare al lapiù essere così tici assegnati al lavoratovoratore e al rappresentante essenziale come re e forniti dal datore di dei lavoratori per la sicuin passato lavoro e le modalità di utirezza, con una cadenza allizzo. La norma prevede meno annuale, un’inforanche che venga riconomativa scritta, in cui vensciuto al lavoratore il diritto alla discon- gano evidenziati i rischi generali e connesnessione e la parità di trattamento econo- si alla particolare modalità di esecuzione mico e normativo non inferiore a quello del rapporto di lavoro svolto fuori dai locaspettante ai lavoratori che decidono di ren- li aziendali. Dovrà poi essere redatta un’indere la propria prestazione in forma esclu- formativa sufficientemente chiara a benesivamente tradizionale. ficio del lavoratore, in cui dovranno essere Quanto al diritto alla disconnessione, que- individuati i principali rischi connessi e desto è un punto della norma che ha ancora rivanti. qualche ombra. Posto che la prestazione la- Normare questo strumento era certamenvorativa, sia essa resa in modalità tradizio- te una necessità, l’avanzare della tecnolonale, sia in modalità smart-working, ha l’ob- gia ci permette di essere “operativi” quasi bligo di rispettare i limiti imposti dalla leg- ovunque e avere una postazione fissa non ge e dalla contrattazione collettiva circa l’ora- sembra più essere così essenziale come in rio massimo giornaliero e settimanale, fat- passato. Poter scegliere dove e in quali orato saldo il diritto del lavoratore di poter sce- ri svolgere la propria prestazione lavoratigliere l’orario in cui rendere la propria pre- va è ormai un’esigenza quasi irrinunciabistazione lavorativa in modalità smart, non le per conciliare i tempi di vita e lavoro, ma è chiaro come possa concretamente confi- conservare parte della prestazione in aziengurarsi in un accordo il diritto alla discon- da, offre la garanzia di sentirsi parte del pronessione che sembrerebbe, invece, più un cesso e non slegarsi dalla vita aziendale, neconcetto legato alla privacy del lavoratore. cessaria per una piena soddisfazione proLa legge ci dice in ogni caso che sarà ne- fessionale.

the worLd of il Consulente 11

Aiuti alle PMI

FINANZA

FINANZIARE LE PMI NON QUOTATE CON I MINIBOND QUOTATI IN BORSA ITALIANA DI ANGELO PALETTA ESPERTO DI DIRITTO & MANAGEMENT

Le PMI italiane non quotate possono finanziarsi emettendo minibond quotati in Borsa Italiana come solu-

zione complementare al credito bancario, sempre più stretto dai rigidi vincoli di Basilea 3 che limitano sia gli importi che le durate dei prestiti Le Piccole e Medie Imprese (PMI) grazie al Decreto Sviluppo del 2012 possono finanziarsi emettendo minibond, titoli obbligazionari disciplinati dall’articolo 2412 del Codice civile. Dall’attivazione del segmento di mercato ExtraMOT-PRO di Borsa Italiana, 12

the worLd of il Consulente

sono circa 300 le emissioni di minibond quotate a Piazza degli Affari per un outstanding complessivo di oltre 10 miliardi di euro. Per quotare i minibond, cambiali finanziarie, project bond ed altri strumenti partecipativi, le PMI non hanno l’obbligo oneroso e complesso di pubblicare il Prospetto Informativo dato che questi titoli non sono diffusi tra il pubblico ma solo tra gli investitori professionali. Inoltre, per le imprese è sufficiente aver pubblicato i bilanci degli ultimi due esercizi finanziari ed aver fatto certificare l’ultimo dai revisori. Con tali strumenti giuridici e finanziari decine di migliaia di aziende italiane possono finalmente superare i problemi di liquidità adottando una soluzione complementare rispetto al credito bancario. Le cronache hanno reso chiaro a tutti che gli istituti bancari stanno subendo un profondo mutamento nel loro ruolo e nell’organiz-

FINANZA

zazione. La causa delle crisi bancarie è spes- dizzato e l’emissione di un minibond costruito so rinvenibile nel loro obsoleto modello di su misura (c.d. “tailor made”) in considerabusiness che ha funzionato per secoli, ma che zione del cash-flow aziendale. Inoltre, tra i oggi non è più redditivo e sostenibile nell’era minibond risultano preponderanti le emisdigitale e nell’economia in deflazione strut- sioni bullet, tecnica finanziaria che rimborturale, nonché si trova apsa il capitale di debito e gli pesantito da centinaia di interessi in un’unica solumiliardi di crediti deteriozione alla scadenza, rispetrati (c.d. “NPL”) e dagli strinto ai tradizionali titoli amorServe un salto genti parametri di Basilea tising, dove il capitale vieculturale da parte 3. Pertanto, è sempre più ne rimborsato progressivadegli imprenditori evidente che il dover rimente tramite un programma e dei loro spettare crescenti livelli di di ammortamento a cui si consulenti per non aggiunge il pagamento delsolidità da parte delle banrimanere indietro che può essere una delle la quota di interessi periocause indirette delle tante nella competizione dica. Non per ultimo, con il richieste di rientro antici“Decreto Destinazione Itaglobale pato del fido, talvolta anlia” il Governo e il Parlache ad imprese solvibili che mento hanno deciso di supsovente cagionano loro il portare le emissioni di minidrammatico fenomeno del “credit-crunch”. bond da parte delle PMI tramite il Fondo Con i minibond, invece, tutto ciò non avvie- Centrale di Garanzia. È un dato che prima ne perché sono prestiti aventi per contratto della normativa sui minibond le uniche souna durata certa, condizioni prestabilite fin cietà che potevano emettere obbligazioni dal principio ed i finanziatori sono investi- senza limitazioni contabili erano le impretori qualificati. Non a caso, le emissioni di se con le azioni quotate in mercati regolaminibond non risultano nella Centrale Ri- mentati, limitatamente alle obbligazioni a schi della Banca d’Italia proprio perché non loro volta quotate. Ma a partire dal Decreto sono prestiti bancari. Un punto di forza è Sviluppo del 2012 anche le società non quoquello che le PMI non quotate, con i mini- tate, con l’ausilio degli intermediari profesbond ed altri strumenti similari, possono ap- sionali, hanno ottenuto la possibilità di acprovvigionarsi di liquidità con rapporti mul- cedere a Borsa Italiana. Anche al lettore metilaterali che offrono grande visibilità inter- no esperto, risulta evidente che si tratta di nazionale a Piazza degli Affari, invece che una rivoluzione culturale per decine di minell’anonimato del rapporto bilaterale in una gliaia di imprese a cui i minibond aprono classica filiale. E per giunta ogni emissione nuove prospettive di crescita e di visibilità beneficia di interessanti agevolazioni fiscali internazionale con significativi ritorni a lie di una procedura amministrativa sempli- vello di marketing e posizionamento sul merficata. Inoltre, nella fase di istruttoria, il pia- cato. Nonostante l’ExtraMOT-PRO registri no industriale (o business plan) è centrale ri- continui collocamenti di obbligazioni siamo spetto alle garanzie, ossia il contrario della appena all’inizio di una nuova fase della fiprassi corrente negli istituti bancari. Per ta- nanza aziendale italiana. Infatti, secondo le motivo il piano industriale deve essere at- uno studio dell’agenzia di rating Cerved tendibile, verificabile e palesare una reddi- Group, oltre 30.000 PMI avrebbero i fontività dimostrante la capacità dell’azienda di damentali economici per finanziarsi con i rimborsare il capitale ricevuto in prestito minibond. Nel concreto, ora serve un salto maggiorato degli interessi. Un altro fattore culturale da parte degli imprenditori e dei significativo è la diversa struttura nel rim- loro consulenti per non rimanere indietro borso tra una un mutuo bancario standar- nella competizione globale.

the worLd of il Consulente 13

TRIBUTARIO

Liti pendenti

NUOVE POSSIBILITÀ DI DEFINIZIONE IN FORMA AGEVOLATA DEL CONTENZIOSO FISCALI DI ANTONIO GIGLIOTTI DOTTORE COMMERCIALISTA

L’art. 11 del D.L. n. 50/2017 ha introdotto la possibilità di definire in forma agevolata le liti fiscali pendenti dinnanzi alla giurisdizione tributaria in ogni stato e grado del giudizio. Analizziamo le caratteristiche fondamentali dell’istituto. L’art. 11 del D.L. 50/2017 (Manovra correttiva per il 2017) recentemente convertito (Legge n. 96 del 21 giugno 2017 pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 144 del 23.06.2017), ha introdotto l’istituto della “Definizione agevolata delle controversie tributarie”. La disposizione normativa citata prevede la possibilità per i contribuenti di chiudere le controversie pendenti innanzi la giurisdizione tributaria, in ogni stato e grado del giudizio, compreso quello in Cassazione e anche a seguito di rinvio, mediante il pagamento dei soli importi richiesti dall'atto impugnato e dei relativi interessi da ritardata iscrizione a ruolo, esonerando invece gli stessi dal pagamento delle sanzioni collegate al tributo e de14

the worLd of il Consulente

gli interessi di mora. La definizione interessa solo le controversie il cui ricorso sia stato notificato alla controparte entro il 24 aprile 2017 (data di entrata in vigore del Decreto) e per le quali alla data di presentazione della domanda di cui al comma 1 dell’art. 11 il processo non si sia concluso con una pronuncia definitiva. Il co. 1-bis, introdotto all’art. 11 in sede di conversione del Decreto, consente inoltre anche agli Enti territoriali di stabilire, entro il 31 agosto 2017, con l’adozione di propri atti, l’applicazione delle disposizioni in materia di definizione agevolata. Si precisa che, ai fini della validità della definizione, l’Agenzia delle Entrate o l’Ente territoriale devono essere parte nel processo (come attore o come convenuto) e tale è da ritenere anche quella che, ancorché non evocata in giudizio dal ricorrente, ha comunque preso parte alla controversia ad esempio perché intervenuta volontariamente o chiamata in causa.

TRIBUTARIO

A differenza di quanto previsto nei precedenti condoni, ai fini della definibilità non è necessario prendere in considerazione anche il valore della lite. Ai fini dell’adesione alla definizione, il contribuente dovrà presentare apposita domanda (che sarà messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate) entro il 30 settembre 2017. In particolare dovrà essere proposta una specifica domanda, esente da bollo, per ciascuna autonoma controversia, ovvero per ciascun atto impugnato. Pertanto, se il contribuente con lo stesso ricorso ha impugnato più atti, la domanda di definizione dovrà essere presentata per singolo atto impugnato. Il contribuente per potere aderire alla definizione agevolata delle liti, dovrà pagare: • l’intero importo richiesto nell’atto impugnato in primo grado ed i relativi interessi di ritardata iscrizione a ruolo calcolati fino al sessantesimo giorno successivo alla notifica dell’atto, al netto delle sanzioni collegate al tributo e degli interessi di mora; • nel caso di controversia relativa esclusivamente agli interessi di mora o alle sanzioni non collegate ai tributi il contribuente dovrà versare solo il 40% di essi; • se la controversia pendente riguarda esclusivamente le sanzioni collegate ai tributi (es. tardivo versamento di imposte) nulla dovrà essere versato e la definizione produrrà l’effetto dello stralcio integrale di queste, ma il contribuente dovrà ugualmente presentare la domanda di definizione agevolata. Gli importi dovuti potranno essere versati: a) in un’unica rata entro il 30 settembre 2017 se l’importo dovuto non supera 2.000 euro; b) in un numero massimo di tre rate se l’importo dovuto è superiore a 2.000 euro ma attenendosi ai seguenti criteri: • la prima rata di importo pari al 40% del totale entro il 30 settembre 2017; • la seconda rata pari all’ulteriore 40% entro il 30 novembre 2017;

• la terza ed ultima rata di ammontare pari al residuo 20% entro il 30 giugno 2018. Si precisa che il contribuente dovrà eseguire un separato pagamento per ciascuna autonoma controversia. La definizione si perfeziona con la presentazione della domanda e con il pagamento dell’intero importo o della prima rata. La domanda, ai fini del perfezionamento della sanatoria, va presentata anche se non ci sono importi da versare. La definizione agevolata produce automaticamente la sospensione semestrale dei termini di impugnazione, anche incidentale, delle pronunce giurisdizionali e di riassunzione che scadono dal 24 aprile al 30 settembre 2017. Tale sospensione dunque non è subordinata all’adesione alla definizione agevolata. Inoltre, la sospensione opera sia per le sentenze sfavorevoli al contribuente sia per quelle favorevoli, ossia quando l’eventuale appello o ricorso in Cassazione può essere proposto dall’Ufficio. Nessuna sospensione opera invece per le liti non definibili quali ad esempio le liti di rimborso, le liti catastali o i ricorsi contro i dinieghi (dilazione dei ruoli, iscrizione registro Onlus, ecc.). Ulteriore effetto dell’adesione alla definizione, ottenibile però solo dietro apposita richiesta del contribuente rivolta al Giudice, è la sospensione del processo fino al 10 ottobre 2017. Inoltre, qualora entro il 10 ottobre 2017, il contribuente depositi copia della domanda di definizione e del versamento della prima rata o del totale importo dovuto, la sospensione del processo potrà essere prolungata fino al 31 dicembre 2018. Restano escluse dalla definizione le controversie concernenti, anche solo parzialmente, le risorse proprie tradizionali UE, l’IVA riscossa all’importazione, nonché le somme dovute a titolo di recupero di aiuti di Stato.

the worLd of il Consulente 15

PASQUINO E MARFORIO

I dialoghi del popolo romano

ITAJANI ESULI, MA PERCHÉ?

E ve lo domannate Sor Pasquì?. L’ANSA ce comunica che “un esercito di 509.000 italiani si è cancellato dall'anagrafe per trasferirsi all'estero per motivi di lavoro nel periodo 2008-2016”. È ‘nteressante ‘na cifra, puro perché co’ tutti ‘sti sbarchi de crandestini e l’inondazione de neri o de tutti li colori che ce stanno a ‘nvade er teritorio nun ce s’a fa ppiù. E ‘o dimo noi itajani che semo emigranti, se po’ ddì, pe’ natura. È risaputo che, in poco più de cent’anni, se ne semo annati incontro ar destino più de quanti eravamo ner 1861 in tutt’Itaja!!! (1) Quanno c’è ‘a Miseria e nun se po’ campà, per cercà de vive ‘n pace, ‘na cifra d’itajani se spigneno a trasferisse pe’ sempre dapertutto. C’è er fatto però che, l’itajani emigrati, in tutto er monno hanno lasciato ‘e tracce in tutto! Volete ‘n esempio pe’ tutti? Leonardo da Vinci, (2) se ne annò a la Corte der Re de Francia Francesco I e ce rimase fino a quanno nun morì! E ce dipinze quella che poi diventò a mejo spasimante de Napoleone er Corto (3). Quello che fa caso è che l’Agenzia ce tenga a precisà che “secondo l’Istat, il bonus di 80 euro e l’aumento della quattordicesima per i pensionati hanno aumentato l’equità della distribuzione dei redditi disponibili nel 2016 e ridotto il rischio di povertà”. Ma n’avete ‘nteso Sor Pasquì? Fanno ‘i finti tonti, nun capischeno perché l’Itajani se ne continuano ad’annà! Viste ‘ste risultanze de li maghi d’a statistica. Come se se domannassero «Ma che cercheno ancora st’insazziabbi d’Itajani?!?!» Ebbene si! Sor Pasquì, ce vonno proprio prenne pe’ li fonnelli!!! Fanno finta de nun capì che all’Itajano ‘e ‘mollichelle’, come ‘e parole buttate ar vento, nun je serveno. A prescinne dar bisogno de rivedè er sistema de ‘e tasse, l’Itajano, vole che funzioni “L’Onestà”, “‘a Giustizzia”, che siano usate ‘e Leggi che ce sò, che chi sbaja paga, che chi se frega a robba de’ l’artri o li politici che nun fanno er proprio dovere tutellanno li cittadini ‘sudditi paganti’, deve essere punito all’imprescia come ‘n comune birbaccione.. Fino a quanno nun ce sarà ‘a certezza der diritto, l’Itajano de mò che patisce, come li predecessori, de: ‘a Crisi economica, ‘a povertà, li reggimi incasinati, la paura der futuro, nun appena trova l’occasione pija e se ne và l’indove a Legge e l’ordine civico regnano sovrani. gnente de più e gnente de meno. Sò sicuro che ‘a penzate come a mme. Che tutto ve vada liscio Sor Pasquì, a la prossima. Marforio Vostro. 16

the worLd of il Consulente

ITALIANI EMIGRANTI, MA PERCHÉ? (TESTO PERVENUTO DALL ‘ARGUTO MARFORIO E LIBERAMENTE TRADOTTO DA GIUSEPPE MARINI)

E ve lo domandate Signor Pasquino? In un suo comunicato l’ANSA dice che “un esercito di 509.000 italiani si è cancellato dall'anagrafe per trasferirsi all'estero per motivi di lavoro nel periodo 2008-2016”. L’interesse per il tema è forte, a causa anche dell’incontrollata immigrazione e della conseguente diffusione della xenofobia. Fenomeno che sembra strano si verifichi in una nazione a lungo protagonista di flussi migratori verso l’estero. Infatti il più grande esodo della storia moderna è stato quello degli Italiani. Visto che nell'arco di poco più di un secolo un numero quasi equivalente all’ammontare della popolazione al momento dell'Unità d’Italia (1) si è avventurata verso l’ignoto. In momenti difficili (crisi economico-sociali, povertà, regimi caotici, incertezza del futuro) la ricerca di più serenità di vita portò molti italiani a trasferirsi definitivamente all’estero Gli italiani emigrati in tutto il mondo hanno lasciato un’impronta significativa in ogni arte o mestiere. Un esempio su tutti? Leonardo da Vinci (2), che emigrò alla Corte del Re di Francia Francesco I e vi rimase fino alla morte ed immortalò quella che divenne poi la più adorata di Napoleone il Corto (3). Lo strano è che l’Agenzia puntualizzi “secondo l’Istat, il bonus di 80 euro e l’aumento della quattordicesima per i pensionati hanno aumentato l’equità della distribuzione dei redditi disponibili nel 2016 e ridotto il rischio di povertà”. Avete capito Signor Pasquino? Sembra che non si capisca, dopo questa scoperta dell’Istat, il perpetrarsi dei flussi d’italiani verso l’Estero!!! «Che vorranno di più questi Italiani

pretenziosi?!?!» Si Signor Pasquino, ci vogliono proprio prendere in giro!!! Non hanno capito che all’Italiano le ‘briciole’, come le parole senza costrutto, non servono. A prescindere dalla necessaria rivisitazione del vessatorio sistema fiscale, l’Italiano, vuole che funzioni “La Giustizia”, che siano applicate le Leggi che ci sono, che chi sbaglia debba pagare, che chi si appropria del bene altrui o chi non tutela gli interessi del Cittadino ‘Pantalone’ debba essere perseguito con immediatezza, come un lestofante comune. Fino a quando non ci sarà una certezza del diritto, l’Italiano di ora, continuerà ad essere insofferente come i suoi avi a: crisi economicosociali, povertà, regimi caotici ed incertezza del futuro. Appena può si trasferirà laddove il principio della Legalità e del Senso Civico saranno sentiti dallo Stato quale primaria necessità della Comunità. Niente di più e niente di meno. Sono certo che condividerete con me. Buon tutto Signor Pasquino, alla prossima. Marforio Vostro. NOTE DEL TRADUTTORE (1) A partire dal 1861 sono state registrate più di ventiquattro milioni di partenze. (2) Il più alto rappresentante del Genio Italico che fu, tra l’altro l’autore della famosa Gioconda (che venne poi acquistata dallo stesso Re Francesco I e che si trova al museo del Louvre). (3) Marforio fa riferimento al periodo 1800-1804 durante il quale l’Imperatore dei Francesi, grande estimatore dell’opera d'arte, se la fece affiggere… nella sua camera da letto. Contestualmente, come è d’uso nell’ironia popolana dei Romani - per dileggiare il ‘Potente’ di turno -, l'Autore gioca sulle parole: invece di ‘Corso’ (della Corsica) usa ‘Corto’ (Basso, di statura piccola) un difetto fisico molto inviso a Napoleone I.

the worLd of il Consulente 17

QUESITI

Quesiti del mese A CURA DEL CENTRO STUDI DEL CONSIGLIO PROVINCIALE DI ROMA

1

Si richiede la seguente informazione: - per un'azienda, vi è la necessità di dover stampare il LUL da parte di 2 distinti Consulenti del Lavoro. Nel caso specifico, i primi 5 cedolini verranno stampati dal Consulente n.1 mentre i cedolini degli ultimi 2 assunti verranno elaborati e stampati dal Consulente n.2. Si veda a riguardo il Vademecum informativo del Ministero del Lavoro del 5 dicembre 2008

2

Con la presente richiedo un parere riguardo la trasformazione di un rapporto di lavoro subordinato ordinario in uno ripartito. Sebbene, infatti, la normativa di riferimento preveda, al verificarsi di determinate circostanze, la trasformazione del contratto di Job Sharing in un contratto subordinato nulla riferisce in merto alla soluzione prospettata.

Il lavoro ripartito è stato abrogato dal 24 giugno 2015 per effetto dell'art. 55, comma 1, lettera d) del decreto legislativo n. 81/2015

3

Vorrei sottoporre alla vostra attenzione il seguente quesito: è possibile beneficiare della riduzione contributiva Inps prevista dall Circ. Inps 35/2016 anche per i contribuenti in regime dei minimi D.l. 98/2011? la società coincida con la sede operativa va comunicata lo stesso oppure no? Grazie

L'agevolazione è riferita a coloro che si trovano nel regime forfetario.

4

Per il calcolo delle festività non godute nel caso di un lavoratore part time verticale, retribuito ad ore, l'importo di 1/26 deve essere riproporzionate alla percentuale del part time o no?

Nel rapporto a tempo parziale (di tipo verticale) la festività goduta sarà remunerata se cade in un giorno previsto per la prestazione lavorativa e nella misura corrispondente alle ore che sarebbero state effettuate per contratto . La festività cadente di domenica corrisponde a un sesto della retribuzione settimanale del lavoratore previsto dal CCNL applicato e proporzionalmente ridotta in base all’orario part time adottato. 18

the worLd of il Consulente

QUESITI

5

Una ditta mia cliente vorrebbe recedere da un contratto per raggiunti limiti di età pensionabile. Il dipendente in questione ha 66 anni e 7 mesi. Il requisito anagrafico per il pensionamento è proprio 66 anni e 7 mesi. Dato che il dipendente non vuole dimettersi ma il datore di lavoro vorrebbe recedere, può effettuare il recesso o i tempi non sono corretti? Se il lavoratore ha raggiunto i limiti di età per la pensione di vecchiaia ed ha il minimo dei versamenti contributivi (20 anni) il rapporto può essere risolto. Una eventuale prosecuzione fino a 70 anni, come previsto dalla riforma Fornero, richiede, come affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione, il consenso di entrambe le parti.

6

Salve, è possibile stipulare un contratto di lavoro intermittente part-time? Inoltre, è possibile usufruire dell'incentivo pari alla riduzione del 50% dei contributi previdenziali ed assistenziali previsti per l'assunzione di lavoratori Over 50 e disoccupati da oltre 12 mesi in caso di lavoro intermittente? La risposta al primo quesito è positiva ma per quel che riguarda il minimale contributivo occorre far riferimento alla circolare INPS n. 17/2006. La risposta al secondo quesito è negativa in quanto l'agevolazione ex art. 4, comma 8, della legge n. 92/2012, oltre a richiedere, espressamente, una serie di adempimenti, postula un rapporto di lavoro a termine o a tempo indeterminato di natura continuativa e non soggetto unicamente alla "chiamata" del datore di lavoro.

the worLd of il Consulente 19

Il Presidente, il Consiglio, il Collegio dei Revisori e la Redazio augurano buone e meritate vacanz a tutti gli iscritti. Cogliamo l'occasione per informare che gli uďŹƒci dell'Ordine resteranno chiusi dal 5 al 27 agosto.

Ordine dei Consulenti del Lavoro Consiglio Provinciale di Roma

one ze

SAGGI

Il contratto Rent To Buy

Un nuovo strumento per (ri)avviare il mercato immobilire

1. IL CONTRATTO RENT TO BUY. INTORNO ALLA TIPICITÀ DEL CONTRATTO. 2. (SEGUE) ANCORA IN TEMA DI TIPICITÀ DEL RENT TO BUY. 3. NATURA GIURIDICA DEL CONTRATTO. 4. REQUISITI DI TRASCRIVIBILITÀ DEL CONTRATTO. 5. ANALOGIA DI FIGURE CONTRATTUALI: IL CONTRATTO DI LOCAZIONE CUI È COLLEGATO UN PRELIMINARE DI FUTURA VENDITA. 5.1. (SEGUE) … E CONTRATTO DI VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ. 5.2. (SEGUE) …. E CONTRATTO DI VENDITA CON PATTO DI RISCATTO EX ART. 1500 C.C. 6. LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO (ART. 23, COMMA 5, PARTE SECONDA, D.L. N. 13/2014). 7. CONCLUSIONI. DI CARLO D’ORTA AVVOCATO DEL FORO DI ROMA, RICERCATORE DI DIRITTO PRIVATO PRESSO L’UNIVERSITÀ DEGLI STUDI LINK CAMPUS DI ROMA

E MARCO CIOTOLA NOTAIO IN ROMA

1. Il contratto rent to buy - «contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili», introdotto dall’art. 23 del d.l. n. 133 del 12 settembre 2014 (decreto «Sblocca Italia»), coordinato con la legge di conversione n. 164 del giorno 11 no22

the worLd of il Consulente

vembre 2014 - presenta fisionomia e caratteri inediti rispetto ai contratti di locazione e di vendita. Si tratta di un contratto nuovo che lascia ampi spazi all’autonomia privata: prevede, infatti, l’immediata concessione del godimento di un immobile con-

SAGGI

sentendo al conduttore di acquistare il bene, entro un determinato termine pattuito, imputando al corrispettivo del trasferimento la quota-parte dei canoni pattuita nel contratto. Le odierne dinamiche sociali, nonché le prassi commerciali, avrebbero rimandato ad una strumentazione giuridica flessibile che ben si pone nel solco dei tempi di sofferenza economica e carenza di liquidità attuali date le difficoltà di accesso al credito bancario. Questi profili sono stati analizzati dalla Redazione al Disegno di Legge per la conversione del d.l. 12 settembre 2014, n. 133: vi si richiama, ad esempio, il carattere di urgenza dell’intervento normativo «L’intervento riveste carattere di urgenza in quanto è finalizzato a favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, soprattutto con riferimento a quelle categorie che hanno maggiori difficoltà ad acquistare per contanti»; e, viepiù, si pondera l’opportunità di estendere l’ambito applicativo del nuovo contratto alle finalità di agevolare l’acquisto della prima casa, complessi aziendali, singoli beni strumentali, appurata la convenienza economica dell’operazione. La figura contrattuale in esame sarebbe stata oggetto di adattamenti funzionali rispetto all’assetto originario anglosassone, dal quale trae origine, né deve sorprendere che ogni ordinamento, nel recepire un modello giuridico, rielabora secondo proprie necessità e schemi gli istituti garantendone significati consoni agli interessi cui esso deve dare sistemazione. La legge regala una disciplina civilistica del rent to buy rimarcandone il carattere di flessibilità che interessa il piano soggettivo, e il piano oggettivo, posto che la fisionomia contrattuale appare confacente a ogni tipo di immobile, edifici abitativi o strumentali, terreni, di cui si ottenga il godimento pervenendosi, eventualmente, alla definizione dell’acquisto. Gli spazi riservati all’autonomia privata sono ampi in considerazione degli interessi in gioco e traendone il vantaggio, le parti con-

traenti, di fruire della disciplina approntata per la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, altresì, della disciplina al comma 6 dell’art. 23 nella eventualità di fallimento di una parte. La discrezionalità delle parti di modulare il regime contrattuale trova ancora riscontro in ordine alla commisurazione dei tempi che della durata del godimento del concessionario; alla quantizzazione della quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva eventuale vendita; alla previsione e regolamentazione dei diritti di recesso; alle clausole penali e ai meccanismi condizionali; alla cedibilità della posizione soggettiva in contratto. Inoltre, l’impianto regolamentare del rent to buy restituisce la fisionomia del contratto tipico e si osserva da una dottrina, con puntuale notazione, che il «contratto diventa nominato, in quanto ha raggiunto la tipicità, la cui nozione è contenuta nel co. 1 del citato art. 23 ed integrata al comma subito successivo, il numero 1-bis, introdotto dalla legge di conversione». Viepiù che all’esito di ulteriore approfondimento è possibile precisare che sussiste conformità del rent to buy con lo schema del contratto tipico a struttura complessa, e l’assonanza a maggior ragione si intende quando si consideri che il nuovo contratto resta tributario dell’apporto congiunto, e contestuale, di due figure contrattuali legali tipiche, vendita e locazione. Ricorrendovi le parti restituiscono il senso di un’operazione economica composita effetto di sinergia di ‘fasci di prestazioni’ dirette al conseguimento di un risultato unitario. Nel contempo, lo scollamento del rent to buy dalla vendita e dalla locazione, fisionomie da cui pur trae origine, determina la qualificazione ultima della nuova fattispecie: contratto tipico a struttura complessa che muove da quei contratti tradizionali accrescendone le potenzialità. Resta in tal modo confezionata la fisionomia del rent to buy e le sue differenze con i contratti misti e i contratti collegati. Né può dirsi che il rent to buy corrisponda a una

the worLd of il Consulente 23

SAGGI

sintesi di clausole, né costituisca il prodotto del collegamento di schemi negoziali tipici. Esso funge da genus a cui afferiscono species funzionalmente coerenti. Tali presupposti consentono di indagare la causa del contratto. In linea di connessione logica la causa del rent to buy presenta caratteri propri rispetto a quelli della vendita e della locazione, né solo rispetto a queste figure. La disciplina disegnata per il nuovo contratto interagisce con quella del contratto preliminare, il regime della trascrizione, la tutela in forma specifica, la regolamentazione della risoluzione. Resta confortato l’assunto che il rent to buy sia assetto caratterizzato da duttilità tale da comporre un fascio di interessi sottesi allo schema del contratto tipico a struttura complessa ed è possibile verificare come l’intento del legislatore trovi riscontro nelle prassi operative: il varo del rent to buy - nonostante qualche perdurante criticità - sembra aver lenito ataviche problematicità del mercato immobiliare pregiando l’autonomia contrattuale, incentivato la circolazione degli immobili, intercettato le aspirazioni dei soggetti della negoziazione.

2. L’art. 23, comma 1, parte prima, del d.l. n. 133/2014 permette alle parti di stipulare un contratto di locazione - in linea con la normativa di settore in materia di locazioni abitative, gli artt. 1571 ss. cc. e la ‘Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo’ di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431 - cui faccia eventualmente seguito un contratto di compravendita immobiliare, consentendo di imputare al corrispettivo del trasferimento parte dei canoni di locazione già corrisposti, fissata in contratto, e di rinviare al rogito il versamento del corrispettivo della vendita restando invariato l’importo per l’intera durata del programma di acquisto. L’immediata concessione in godimento del bene immobile al conduttore, il diritto in capo a questi di effettuare l’acquisto entro un dato termine, la previsione di imputare una parte del canone locativo a titolo di cor24

the worLd of il Consulente

rispettivo del trasferimento, sono aspetti del rent to buy cui va aggiunto, a seguito della specificazione posta al comma 1-bis dell’art. 23 della legge di revisione 164/2014, il quantum da restituire al concessionario nella eventualità che non si giunga a perfezionare l’acquisto. Il sacrificio a cui è chiamato il concedente consiste nel trasferimento del bene, compensato dalla statuizione di un prezzo incombente sull’altra parte quando il conduttore manchi di acquistare. Ed è, questa, circostanza non già liminare conseguenza di cause patologiche: come la risoluzione contrattuale per inadempimento di una delle parti ai sensi del comma 5 dell’art. 23, fallimento nei casi previsti dal comma 6 del medesimo articolo; altresì, di cause volontarie come è per il caso della impossibilità sopravvenuta per il conduttore a far fronte all’impegno economico, o anche, della scelta imputabile allo stesso conduttore di rinunciare al diritto che gli compete di acquistare l’immobile. I maggiori benefici rilevano in capo al concessionario-acquirente: la diluizione del prezzo e il rinvio dell’acquisto della proprietà dell’immobile a tempi successivi; il risparmio degli interessi passivi rispetto all’acquisto effettuato se il concessionario decida di non ricorrere all’usuale strumento del mutuo concordando il costo dell’affitto più basso rispetto alla rata di mutuo comprensiva degli interessi passivi. Definito – come detto – «nuova tipologia contrattuale a valenza generale» - espressione utilizzata in sede di Relazione al Disegno di Legge per la conversione del d.l. 12 settembre 2014, n. 133 - il rent to buy presenta una causa ‘legislativamente prefigurata’ e si rende possibile, richiamando questa, sciogliere il nodo più intricato che, per la dottrina, costituisce il «problema più complicato individuato»: la qualificazione dello schema contrattuale. Analizzando la fisionomia del rent to buy si avverte come, da un’originaria ‘tipicità sociale’, si sia inteso pervenire a una ‘tipicità legale’ del contratto; come si sia connesso a un’operazione eco-

SAGGI

nomica complessa il plusvalore di giuridicità conseguendone il paradigma di un contratto satisfattivo delle esigenze delle parti. La struttura del rent to buy poggia su tre elementi, e da un quarto, indicato dalla legge 164/2014, all’art. 23, comma 1-bis, che ne connota l’assetto di contratto tipico a struttura complessa: la istantanea concessione in godimento di un immobile al conduttore; il diritto riconosciuto al conduttore, non già l’obbligo, di acquistare l’immobile alla scadenza del termine pattuito in contratto venute a maturazione imprescindibili condizioni economiche; la previsione contrattuale circa la parte di canone imputata a corrispettivo del trasferimento; infine, la previsione della restituzione di una quota dei canoni, definita in contratto, imputata al corrispettivo. Da una lettura attenta potrebbe notarsi una discrasia in ragione del fatto che la disciplina del rent to buy attenga alla precedente redazione dell’art. 23, comma 1, del d.l. 133/2014 o alla successiva dell’art. 23, comma 1-bis, legge n. 164/2014. Se prima della legge di conversione il proprietario concedeva un immobile in godimento al conduttore e questi conservava il diritto di perfezionare l’acquisto entro un dato termine imputando i canoni versati a corrispettivo di trasferimento – in tutto o in parte – secondo quanto previsto in contratto, con la legge di conversione le parti hanno modo di fissare il canone, ma anche, stabilire la parte, o la somma, che il concedente è tenuto a restituire in caso di mancato esercizio del diritto di riscatto. Il canone assume specifico rilievo: le parti fissano il prezzo di cessione dell’immobile e convengono la misura del corrispettivo periodico, ed è al corrispettivo periodico che si riferisce la norma allorché menziona il canone dell’operazione di cui una parte viene computata in conto prezzo. Il novero degli interessi soggettivi interrelati corrisponde al nuovo assetto di interessi, ora introdotto autonomamente nel sistema, ai fini di giustificare il diritto personale di godimento solo in funzione del divisato acquisto del bene.

3. Il diritto di acquistare l’immobile da esercitare sino alla scadenza del contrato di locazione cade nella discrezionalità del conduttore: con il perfezionarsi della compravendita giungono a maturazione gli effetti traslativi della proprietà. Leggendo da questa angolazione si avverte come il rent to buy corrisponda a una fisionomia congegnata allo scopo precipuo di assicurare fattibilità all’operazione economica ed è verificabile come l’aspetto di struttura commisuri la nuova figura ai contratti tipici a struttura complessa: diversamente, il rent to buy si denoterebbe quale unica operazione-contratto, depotenziata, attratta nell’alveo della locazione e della vendita. Delle due fasi contrattuali: a) la concessione dell’utilizzo dell’immobile da cui l’obbligo del concedente-proprietario di consegnare lo stesso al locatore-conduttore e, correlativamente, l’obbligo in capo a questi di pagare il canone pattuito sia per la componente destinata all’utilizzo che per la componente da imputare al prezzo di acquisto; b) il trasferimento della proprietà dell’immobile dal proprietario-concedente al locatore-conduttore, la fase sub b) è eventuale prevedendo il comma 1-bis dell’art. 23 del d.l. n. 133/2014 il diritto di acquisto del conduttore, non già l’obbligo di acquisto, tanto meno, l’obbligo di procedere al trasferimento automatico dell’immobile al termine del periodo di utilizzo. Affinché si pervenga al trasferimento dell’immobile rilevano, indefettibili condizioni, l’esercizio del diritto di acquisto del conduttore e l’espletamento dell’atto traslativo del concedente: così, testualmente, al comma 3 dell’art. 23 che rimanda al disposto dell’art. 2932 c.c. circa l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto. Uno scenario che trova conferme nella lettura giurisprudenziale, infatti, il giudice di merito avrebbe condiviso l’impianto interpretativo che riscontrava nel rent to buy una figura contrattuale, diversa dalla locazione, adatta a dar spinta al mercato immobiliare. E la decisione giudiziale avrebbe aperto a un fascio di applicazioni del contratto in

the worLd of il Consulente 25

SAGGI

ambito fallimentare. Con ordinanza della sezione fallimentare il Tribunale di Verona (12 dicembre 2014, n. 95) - sollecitata dal curatore fallimentare di una società scaligera interessato all’emissione di un pronunciamento giudiziale che autorizzasse a promuovere una procedura competitiva di vendita di un’azienda ex art. 107 l..fall., nello specifico, a stipulare un contratto rent to buy in modo da potersi provvedere alla liquidazione della massa immobiliare. La disposizione all’art. 23, comma 1-bis, del d.l. n. 133/2014 supera le risalenti impostazioni, da un lato, rimarcando le differenze tra rent to buy, locazione e vendita; dall’altro, asserendo le differenze con le varie figure contrattuali riconducibili al genus della contrattazione immobiliare; altresì disponendo, a esordio, la delimitazione degli ambiti con la locazione finanziaria recisamente ribadendo che i contratti rent to buy 26

the worLd of il Consulente

sono «diversi dalla locazione finanziaria … prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando la parte del canone indicato nel contratto». Che il legislatore si sia indotto a delimitare gli ambiti contrattuali consegue dalla precisazione effettuata diretta a stigmatizzare i caratteri distintivi del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili e della locazione finanziaria. Asserendo che i contratti rent to buy sono «diversi dalla locazione finanziaria», diversi dal leasing, anche questo matrice anglosassone, il legislatore ha inteso avallare la posizione che nel rent to buy ravvisa un contratto tipico a struttura complessa, mentre il leasing finanziario, in ragione della elasticità dell’impianto e della poliva-

SAGGI

lenza applicativa funzionale ad articolate dinamiche commerciali, assume fattezze coerenti a un’area eterogenea di tipicità contrattuale’. Si accennava ad una tipicità ‘sociale’, propria del leasing, ad una alla tipicità ‘legale’ del rent to buy, cadendo le differenze sulla natura giuridica, la struttura, la funzione delle figure contrattuali: giusto dire che il «contratto di leasing è essenzialmente un’operazione finanziaria posta in essere da intermediari finanziari nell’ambito della loro attività legislativamente regolamentata e dove le parti del rapporto, fatta eccezione che per il c.d. leasing operativo, sono essenzialmente tre, diversamente da quanto si verifica nel contratto tipico di rent to buy dove sono rinvenibili strutturalmente due sole parti». In più luoghi il legislatore indulge, riferendosi al rent to buy, nell’utilizzare il termine ‘conduttore’ - ai commi 1, 5, 6 del d.l. n. 133/2014, altresì, all’art. 2643, n. 8), c.c. si parla dei contratti di locazione di beni immobili di durata ultranovennale - e il richiamo al conduttore potrebbe annebbiare la chiarezza degli enunciati. Occorre concettualizzare e intendere come il termine venga utilizzato. Tutto questo costituisce la plate-forme della citata decisione giurisprudenziale. Il giudice di merito avrebbe appurato la non corrispondente durata di rent to buy e locazione verificato che il rent to buy potesse ben avere durata inferiore alla locazione. Confermava l’obbligo di integrare la proposta contrattuale ribadito che l’immobile subitaneamente andasse rilasciato allo scadere dei tre anni se il conduttore non esercitasse l’opzione di acquisto, altresì, che per la stipula dell’atto occorresse il previo apporto professionale del notaio - incombendo le spese sul conduttore (e il rilascio effettuato libero da persone e cose alla scadenza). La lettura giurisprudenziale ha avuto il merito di valorizzare la ‘corrispettività’ di interessi declinati dal rent to buy che sono collegati all’«immediata concessione del godimento» dell’immobile.

4. Al comma 1 dell’art. 23 si richiede la trascrizione del rent to buy per rafforzare le garanzie di pubblicità immobiliare. Il contratto va trascritto ai sensi dell’art. 2645bis c.c., che disciplina la trascrizione del contratto preliminare, e la ratio di provvedere al rafforzamento del regime della pubblicità è dovuto alla non coincidenza dei tempi di durata contrattuale. Quanto al requisito di forma la normativa manca di prevedere una forma tecnica per il rent to buy e a colmare la lacuna sopperisce il rinvio all’art. 2645-bis c.c. Solo il contratto risultante da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata è opponibile ai terzi, a seguito di trascrizione, entro il termine elevato a dieci anni, ai sensi del comma 3 dell’art. 23. L’operazione economica non potrà esorbitare dai dieci anni a pena di caducarsi l’opponibilità a garanzia della parte interessata all’acquisto dell’immobile. I requisiti di forma vengono pertanto rispettati e, con essi, il regime di pubblicità guadagnandone in sicurezza, e linearità, il circuito delle vendite immobiliari. Adempiuti gli oneri di trascrizione il contratto è opponibile ai terzi; premunisce il futuro acquirente da atti di disposizione sul bene eventualmente posti in essere dal proprietario all’indomani della conclusione del contratto; pone al riparo dall’eventuale fallimento del proprietario prescrivendo il comma 6 dell’art. 23 la prosecuzione del rapporto contrattuale. 5. Risulta di notevole interesse verificare le possibili assonanze di tale ipotesi contrattuale con altre figure negoziali riconducibili al genus del rent to buy che godono dell’attenzione del legislatore, ad esempio un contratto di locazione cui è collegato un preliminare di futura vendita, figura che, nel consentire alle parti di accedere a un contratto di locazione stabilendone la durata, contempla l’apposizione di una clausola che detta i tempi stabilendo il termine perentorio entro cui concludere la compravendita. Si aprono, dunque, due possibili percorsi:

the worLd of il Consulente 27

SAGGI

le parti possono optare per la redazione di un unico documento, che contenga un contratto preliminare, stabilendo il termine entro cui andrà stipulato il definitivo contratto, con esso, un contratto di locazione con cui si concede la immediata detenzione dell’immobile al locatario promittente-acquirente; ovvero, le parti si determinano a scindere e redigono un contratto preliminare autonomo contenente l’obbligo di stipulare un contratto di locazione di durata e canone prefissati e un contrato di locazione collegato in esecuzione dell’obbligo contenuto nel preliminare. In definitiva, è possibile che si sottoscriva un separato accordo con cui le parti si impegnano a stipulare il contratto di compravendita definendo gli elementi del futuro regolamento contrattuale rinegoziabili, eventualmente, in ordine alle sopravvenienze. Stipulato il contratto il locatore entra in possesso dell’immobile, conducendolo nei modi e nei termini precisati, e il preliminare trascritto avrà efficacia prenotativa ponendo al riparo da eventuali sopravvenute problematiche. Quanto al canone di locazione, che si concorda maggiorato, funge da parziale deconto del prezzo di riscatto così che il conduttore, entro il termine stabilito in contratto, possa conservare la facoltà di decidere se acquistare l’immobile: formalizzata la decisione di acquisto la maggiorazione erogata sugli affitti andrà a scomputarsi dal prezzo indicato nel contratto di locazione con riscatto; in caso di mancato acquisto, il contratto di locazione proseguirà come ordinario contratto di affitto e il conduttore, già promittente-acquirente, perderà le maggiorazioni versate con i canoni di locazione corrisposti. Sovviene la disciplina del contratto preliminare dandosi luogo ad anticipata regolazione dell’assetto degli interessi stabilizzati, pertanto, intervenuto il contratto definitivo ne conseguiranno gli effetti contrattuali. Esigenze di superiore garanzia richiedono, per il preliminare, medesima forma del contratto definitivo, per relationem, 28

the worLd of il Consulente

ai sensi dell’art. 1351 c.c., a pena di nullità del primo, ritenendosi valido non già ogni documento attestante la stipulazione ma lo scritto da cui consegua l’intento di concludere il contratto: la forma dell’atto assume rilievo ai fini della trascrizione del preliminare e va richiamato il d.l. 31.12.1996, n. 69. L’art. 1351 c.c. apre la via giudiziaria e l’inadempienza della parte obbligata a concludere il contratto definitivo di compravendita legittima l’altra a chiedere l’adempimento coattivo, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, pervenendosi, ai sensi dell’art. 2932, comma 1, «qualora sia possibile» e «non sia escluso dal titolo», a una sentenza di efficacia costitutiva - in linea col disposto dell’art. 2908 c.c. - «che produca gli effetti del contratto non concluso»; ovvero, ricorrendo grave inadempimento, non già di scarso rilievo, la parte non inadempiente potrà invocare il rimedio della risoluzione. Fermo restando che la scelta di intraprendere l’uno, o l’altro percorso, non preclude alla parte non inadempiente di richiedere il risarcimento dei danni se si pervenga all’esecuzione in forma specifica in via aggiuntiva, ovvero, se si ottenga la risoluzione contrattuale in via sostitutiva. L’esigenza di conseguire una più accentuata tutela induce a trascrivere il contratto e il conduttore potenziale acquirente, adempiuti gli obblighi di trascrizione, resta protetto da vicende perturbanti che potrebbero incombere sul concedente futuro alienante nel lasso di tempo antecedente il trasferimento della proprietà dell’immobile: inoltre, la trascrizione rende opponibile il contratto stipulato nei confronti degli eventuali soggetti-terzi a cui il concedente abbia ceduto il bene, successivamente alla trascrizione, pur se l’acquisto della proprietà dell’immobile da parte del conduttore venga perfezionato in tempi successivi. Posto che il comma 1 dell’art. 23 dispone che il contratto rent to buy è soggetto agli obblighi di trascrizione richiedendosi, per esso, la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata - «la trascrizione

SAGGI

produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) del codice civile» -, ai sensi dell’art. 2645bis c.c. (‘Trascrizione di contratti preliminari’), produttiva dei medesimi effetti della trascrizione ex art. 2643, comma 1, n. 8) c.c. (‘Trascrizione dei contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni’), si è inteso estendere l’obbligo di trascrizione al contratto di locazione con patto di opzione di vendita della proprietà. Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., hanno durata di tre anni non rinnovabili a meno di sottoscrivere un nuovo contratto e procedere a nuova trascrizione, e il preliminare trascritto, a confronto dell’opzione di acquisto non trascritta, offre maggiore tutela nella eventualità che si faccia luogo a un pignoramento sull’immobile, per iniziativa di un creditore dell’impresa, successivamente alla firma del contratto di locazione con riscatto. Quanto evidenziato spiega perché il legislatore propenda per la trascrizione ritenendo questa la componente di effettiva innovazione apportata al rent to buy. Non solo viene disposto, al comma 1 dell’art. 23, che il contratto debba trascriversi conformemente alla disciplina contemplata all’art. 2645-bis c.c. disciplinante la trascrizione del contratto preliminare, ma si è inteso che la trascrizione rafforzi gli effetti della pubblicità immobiliare in considerazione della differente durata del rent to buy e del contratto preliminare: la perequazione dei termini viene dunque introdotta provvedendosi a elevare il termine triennale di durata di efficacia della trascrizione, come prevista per il contratto preliminare, all’intera durata del contratto, comunque, ex art. 23, comma 3, a un lasso di tempo non superiore ai dieci anni a «riprova del discrimen tra la fattispecie in esame [sc. il rent to buy] e quella delle norme cui il legislatore rinvia». 5.1. (… segue) - Valorizzare la ripresa degli acquisti immobiliari è obiettivo perse-

guito dalla vendita con riserva di proprietà disciplinata dal codice di rito sotto il titolo dedicato alla vendita di cose mobili (art. 1523 ss. c.c.) ed estesa alle vendite immobiliari a seguito di lavoro dottrinale. Questa figura è sorta con l’obiettivo di generare un rafforzamento della posizione del venditore diretta a differire il trasferimento della proprietà al momento del pagamento del prezzo. Emergono profili di contiguità, ma anche di differenza rispetto al rent to buy e su una base di condivisione che attiene all’aspetto funzionale, posto che entrambe le fisionomie poggiano sull’adeguatezza della condotta delle parti tesa al conseguimento degli obiettivi prefissati, emerge un differente approccio agli aspetti procedimentali, ma già alle questioni di struttura. Il nesso che realizza contiguità tra le fisionomie è nella premura di conseguire l’immediato godimento dell’immobile in capo a soggetti sforniti di adeguate disponibilità economiche e restii a ricorrere a contributi finanziari esterni. Le differenze, viceversa, attengono agli assetti contrattuali e, se il rent to buy assicura l’immediato godimento del bene con imputazione dei canoni di locazione al momento dell’anticipo del prezzo - oggetto del diritto di acquisto è la proprietà dell’immobile, altresì, i diritti reali di minor rilievo salvo la nuda proprietà che collide con l’immediato godimento dell’immobile del conduttore-, la vendita con riserva di proprietà prevede un assetto procedimentale che comporta un duplice vincolo di destinazione del bene venduto. Si aggiunga a sostegno di quanto detto finora che il trasferimento del diritto sull’immobile, nel rent to buy, non si realizza in modo automatico, col pagamento dei canoni, richiedendosi un’ulteriore manifestazione di volontà delle parti. Tali argomentazioni confermano la duttilità dello schema rent to buy e consentono di argomentare che le difficoltà che investono il settore immobiliare, il circuito della compravendita degli immobili, potrebbero util-

the worLd of il Consulente 29

SAGGI

mente affrontarsi utilizzando un’appropriata e flessibile negoziazione. Viepiù che il rent to buy comporta vantaggi in capo alle parti, poiché chi compra acquista la proprietà del bene all’atto del pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito assumendo i rischi all’atto della consegna: il compratore è indotto all’acquisto valutata la possibilità di godere immediatamente dell’immobile e di rinviare al rogito il versamento del corrispettivo della vendita il cui importo resta comunque invariato per l’intera durata del programma. Chi vende adotta la formula rent to buy indotto dalla immediata valorizzazione dell’immobile e ricevendo una subitamea utilità dal conseguimento del canone periodico e dallo sgravio dei costi di gestione addebitati al detentore. L’eventuale inserimento nella contrattazione della clausola, a carico dell’acquirente, dell’obbligo di rilascio in caso di suo inadempimento, ai sensi dell’art. 474 c.p.c., con l’effetto dell’immediato rientro del venditore nel possesso del bene, corrisponde a un’accentuata garanzia. Una notazione riguarda ancora l’effetto traslativo nella vendita con riserva di proprietà si realizza a prescindere dalla necessità di esprimere un’ulteriore volontà di acquisto, mentre nel rent to buy l’effetto traslativo è solo eventuale e consegue all’esercizio del diritto di acquisto del conduttore occorrendo, per necessità, un’ulteriore manifestazione di acquisto. Differenza non da poco se si valuti che nella vendita con riserva di proprietà il godimento dell’immobile costituisce la proiezione dell’esercizio di un diritto reale, viceversa, nel rent to buy il godimento dell’immobile resta appannaggio del soggetto-conduttore.

5.2. (… segue) - Le esigenze di tutela a parte venditoris – si ripropongo ancora – restano assicurate anche nella ipotesi dalla vendita con patto di riscatto figura contrattuale che, pur consentendo il recupero dell’immobile ceduto in caso di definitivo inadempimento, come accade per la vendita con condizione risolutiva di inadempi-

30

the worLd of il Consulente

mento, diversamente da questa, ingenera difficoltà, sul piano applicativo, data la necessità di prestabilire un tempo, alquanto esiguo, entro cui attuare il riscatto. La disciplina è posta all’art. 1500 c.c. e all’art. 1501, comma 1, c.c. si specifica che il termine per il riscatto non può essere maggiore di cinque anni nel caso di vendita di beni immobili, pertanto, statuito un maggior termine questo si riduce a termine legale. Al comma due dell’articolo citato si dispone circa la perentorietà e l’improrogabilità del termine stabilito dalla legge. La fisionomia contrattuale inclina sicuramente nel verso della tutela del venditore contribuendo alla risoluzione di problemi di non agevole soluzione, prima d’altro, la previsione di adeguate garanzie in capo alle parti impegnate nella contrattazione immobiliare. In sostanza, viene disposto che il venditore acceda ai rimedi conservativi cautelari a tutela del proprio diritto - analogamente alla vendita con condizione risolutiva di inadempimento per la quale l’art. 1356, comma 1, c.c. prevede che l’acquirente di un diritto in pendenza della condizione sospensiva può compiere atti conservativi; e a quanto regolato al comma 2 del medesimo articolo secondo cui l’acquirente di un diritto, in pendenza della condizione risolutiva, può esercitare lo stesso diritto e l’altro contraente compiere, di rimando, atti conservativi - quando la condotta del compratore sia tale da compromettere, o esporre a rischio, l’eventuale regresso del bene nel patrimonio del venditore, o anche, pregiudicare la consistenza o lo stato attuale dell’immobile legittimando la richiesta dei rimedi di garanzia. Porre a confronto le fisionomie - vendita con patto di riscatto e patto di retrovendita - è intrattenersi sul potere di revoca espressione del diritto potestativo di natura personale. In definitiva, l’esercizio del potere di revoca determina il mutamento dell’acquisto dell’acquirente, a beneficio del venditore, senza che intervenga alcuna espressa manifestazione di volontà da parte del primo,

SAGGI

anzi, attuandosi il tutto, persino contro la sua volontà. Optando per il patto di retrovendita le parti incorrono in una palese difficoltà in quanto la retrovendita non consente di riacquistare la proprietà dell’immobile occorrendo, all’uopo, una dichiarazione di volontà del compratore. Questo sostanzia il carattere di realità della vendita con patto di riscatto che opera a prescindere dai soggetti della stipulazione e con modalità svincolate da quegli stessi soggetti: il venditore che legittimamente abbia esercitato il diritto di riscatto nei confronti del compratore può ben ottenere il rilascio del bene e, adempiuti gli obblighi di trascrizione, far valere il riscatto, ai sensi dell’art. 1504 c.c., anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile. Acquistando una proprietà limitata dal diritto del venditore, che conserva i rimedi

conservativi cautelari a tutela del proprio diritto da esercitare quando insorgano circostanze di pericolo, il compratore acquisisce una proprietà temporanea e risolubile. Se si determini a vendere gli effetti della vendita restano subordinati all’eventuale esercizio del riscatto. Fermo l’assunto che il riscatto della vendita non è pienamente retroattivo, diversamente dalla condizione, consegue che esso ha efficacia anche per i terzi aventi causa dal compratore: in quanto compete al venditore riscattante di restituire il prezzo ma, anche, di rimborsare le spese e ogni altro pagamento legittimamente erogato per la vendita, ai sensi dell’art. 1502 c.c.; in quanto compete al venditore riscattante restituire le spese versate per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell’aumento, le spese che hanno prodotto un innalzamento del valore dell’immobile, ai sensi del comma 1 dell’art. 1502 c.c.; in

the worLd of il Consulente 31

SAGGI

quanto il venditore riscattante resta tenuto, entro certi limiti, a mantenere sussistente le locazioni, ai sensi dell’art. 1500 c.c.

6. L’inadempimento del concedente nel rent to buy rileva nel caso della mancata consegna dell’immobile al conduttore; difetto di adozione di tutte le misure e comportamenti atti ad assicurare al conduttore il godimento dell’immobile anche solo astenendosi il concedente da comportamenti che procurino pregiudizio al diritto del conduttore; inoltre, procedendosi alla vendita dell’immobile se il conduttore si determini all’acquisito nei termini convenuti. Ricorrendo quest’ultima ipotesi valga il rinvio al comma 3 dell’art. 23 del d.l. 133/2014 - «In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile» - e il conduttore risulta legittimato all’esperimento dell’azione di esecuzione in forma specifica con cui ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, sempre che abbia adempiuto all’obbligo di corrispondere i canoni. Recita il comma 1 dell’art. 2932 c.c.: «Se colui che è obbligato a concludere il contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso», e il comma 2: «Se si tratti di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a mano che la prestazione non sia ancora esigibile». Ora è evidente che il disposto della norma vada esclusivamente riferito all’inadempimento del promittente-venditore dell’obbligo di concludere il contratto traslativo dell’immobile, pertanto, la disposizione può applicarsi se le parti scelgano di ricorrere al contratto preliminare di vendita con collegata locazione. Se le parti abbiano utilizzato, viceversa, il contratto di locazione con 32

the worLd of il Consulente

collegata opzione di vendita il trasferimento del diritto avviene a seguito del mero esercizio del diritto potestativo dell’opzionario e cadrebbe, in tal caso, anche la questione di inadempimento dato che la conclusione del contratto dipende dalla manifestazione di volontà dello stesso opzionario. In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui sia tenuto si aprono al conduttore più percorsi e questi potrà chiedere: a) l’adempimento in forma specifica, ai sensi dell’art. 2931 c.c., se l’inadempimento concerni un obbligo di fare, ovvero, di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività; b) l’adempimento in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., se l’inadempimento concerni l’obbligo di vendere l’immobile ferma la notazione che, onde preservare l’effetto ‘prenotativo’ connesso alla trascrizione del rent to buy, è necessario che la domanda al fine di ottenere l’esecuzione dell’obbligo venga trascritta entro il termine di durata del contratto e, comunque, non oltre i dieci anni dalla trascrizione originaria. Intervenuta la risoluzione del contratto il concedente ha diritto di trattenere i canoni sino a quel momento pagati per la sola parte riferita all’utilizzo, mentre è tenuto alla restituzione al conduttore dei canoni pagati sino a quel momento, per la parte da imputare alla vendita, maggiorati degli interessi legali. Un più arduo trattamento, in capo al concedente, può stabilirsi statuendo apposita penale a carico ex art. 1382 c.c. ed è questo un ulteriore aspetto a conferma della inderogabilità degli assunti di una normativa fondamentalmente pensata a tutela del conduttore. Il contratto rent to buy comporta una serie di obblighi in capo al conduttore tra i quali, principale, il pagamento dei canoni. In ragione della trasgressione degli obblighi assunti dal conduttore, il concedente ha possibilità: a) di iniziare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, ai sensi dell’art. 2910 c.c., onde ottenere il dovuto. Si richiama l’art. 474 c.p.c. che po-

SAGGI

ne il principio della impossibilità di procedere all’esecuzione forzata in mancanza di titolo esecutivo. Tra i titoli esecutivi possono annoverarsi le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva, le scritture private autenticate «relativamente alle somme di denaro in esse contenute», le cambiali, nonché gli altri titoli di credito ai quali la legge attribuisce espressamente la stessa efficacia, gli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli. Tutto ciò agevola l’avvio di una procedura di esecuzione forzata; b) di chiedere l’adempimento in forma specifica, ai sensi dell’art. 2931 c.c., ed è rimedio a cui si ricorre quando l’inadempimento del conduttore attenga a un obbligo di fare, come sono gli obblighi di ordinaria manutenzione dell’immobile; c) di agire per la risoluzione del contratto, se pure tale rimedio - si ribadisce - non attenga, indifferentemente, a ogni tipo di inadempimento valendo il principio che la risoluzione è inapplicabile se l’inadempimento sia di scarsa importanza con riguardo all’interesse dell’altra parte. Le conseguenze della risoluzione del contratto rent to buy per inadempimento del conduttore sono indicate al comma 5 dell’art. 23 ove si dispone che «in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto», pertanto, risolto il contratto, il concedente avrà diritto: a) alla restituzione dell’immobile, e nel caso il conduttore non vi provveda il concedente sarà costretto a intraprendere nei suoi confronti una nuova azione giudiziaria; b) ad acquisire i canoni pagati sino a quel momento per l’intero loro importo, pertanto, anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento quale titolo di indennità di risarcimento in ragione del danno subito. Incombe ancora sul conduttore l’obbligo di corrispondere somme aggiunte a titolo di

penale in caso di suo inadempimento, ai sensi dell’art. 1382 c.c.

7. In conclusione di queste brevi riflessioni può ammettersi che, in tempi di crisi del mercato immobiliare e notevoli difficoltà a ottenere prestiti bancari, si è avvertita la carenza di uno schema contrattuale che appagasse le aspettative degli utenti. E il rent to buy ha dato risposte a tali esigenze giacché si presta a soddisfare aspettative diffuse, tipo legale di contratto il cui assetto di interessi realizza il risultato programmato dalle parti in conformità ai principi di liceità e meritevolezza. L’impianto disegnato dall’art. 23 del d.l. n. 133/2014 avvalora la lettura dottrinale che riscontra nella nuova figura una sorta di «programma preparatorio all’acquisto diretto ad agevolare i soggetti venditori nella ricerca di possibili acquirenti, comunque, pensato per porre a reddito il bene. Gli eventuali acquirenti dell’immobile ne ottengono nell’immediato la disponibilità a fronte del pagamento di un canone periodico avendo modo di detrarre, in tutto o in parte, intervenuto l’acquisto e corrisposto il prezzo di vendita, le somme in precedenza erogate all’alienante a titolo di canone. Certo, la prelazione per questa fattispecie contrattuale attiene all’esigenza di ottimizzare prioritari obiettivi delle parti, ma anche, di sfruttare al meglio il fattore-tempo in modo da poter dilazionare il pagamento del corrispettivo. Senz’altro opportuno e auspicabile è che il legislatore preveda espressamente una fattispecie tipica di contratto “rent to buy”, in modo tale da permettere da un lato una sua trascrivibilità anche oltre il termine dei tre anni previsto per i preliminari di vendita unitamente ad una disciplina che garantisca l’acquirente da eventuali fallimenti dell’impresa proprietaria e dall’altro un’espressa disciplina fiscale che eviti doppie imposizioni sia in tema di imposte indirette che di imposte dirette. Talune problematiche, tuttavia, ancora permangono. Ad esempio nel caso della irrisol-

the worLd of il Consulente 33

SAGGI

ta questione che attiene al tema della scadenza contrattuale posto che, ben difficilmente, le parti appaiono motivate ad accordarsi circa il termine di rilascio dell’immobile e il difetto di indicazione del termine di scadenza non consente l’invio di un tempestivo preavviso, da approntarsi a cura del concedente nel tempo prestabilito, da cui far dipendere l’efficacia della scadenza stessa. Le perplessità ancora si pongono se il conduttore, alla scadenza del termine, non eserciti l’opzione di acquisto insistendo nel possesso dell’immobile: uno scenario che il giudice evita di analizzare limitandosi a un giudizio di favore per il rent to buy. E qui rileva l’ulteriore questione di morosità se ancora il conduttore, in corso di rapporto, interrompa l’erogazione del corrispettivo convenuto per il godimento dell’immobile conservandone la disponibilità. A ben vedere, tanto il ricorso al giudizio ordinario di rilascio dell’immobile per occupazione senza titolo, che la soluzione suggerita nell’ordinanza di munire l’atto, stipulato con l’apporto del notaio, della formula esecutiva ex art. 475 c.p.c., così da poter agevolmente agire per il rilascio, non portano a esiti satisfattivi e tanto meno decisivi. Si riscontra in particolare un eccessivo appesantimento dovuto a un iter laborioso e si avverte un dato di debolezza in quanto, ammesso pure che il notaio non sollevi difficoltà consentendo all’apposizione della formula esecutiva, l’esecutato potrebbe ben proporre opposizione innanzi al giudice dell’esecuzione contestando il titolo in base al quale venga escusso e motivando che non sussiste certezza di morosità. Inoltre, accanto a questi acclarati profili civilistici risultano lampanti le problematiche generate dalla lettura dell’art. 23 del d.l. n. 133/2014 che evidenzia una serie di mancanze disciplinari riguardanti la trattazione dei profili fiscali. Per vero, non poche problematiche risultano per quanto attiene al fenomeno della ‘doppia imposizione fiscale’: un duplice binario di imposizione che onera gli importi corrispondenti al ca34

the worLd of il Consulente

none di godimento dell’immobile; ma anche, gli importi imputabili al prezzo della cessione. Anomalia non da poco che, ancor prima della positivizzazione del rent to buy, avrebbe indotto l’Agenzia delle entrate a prestare un apporto di consulenza, sciogliere il nodo, ricorrendo a un escamotage rivelatosi, a ben vedere, soluzione sostenibile: si rinvia al principio in materia fiscale in base al quale le imposte debbano gravare sul corrispettivo stabilito per la vendita al netto degli acconti e dei canoni di locazione pagati sino al momento dell’opzione del conduttore. Né solo la questione della doppia imposizione costituisce un ostacolo per la retta utilizzazione del rent to buy nella proiezione fiscale. Si tratta, in realtà, di ostacolo superabile se si acceda a rimedi - il ricorso al meccanismo delle variazioni in diminuzione illustrato all’art. 26 D.P.R. n. 633/1972 per l’imposta sul valore aggiunto; l’estensione del meccanismo della detrazione d’imposta - che favoriscano la razionalizzazione del prelevamento in considerazione del carattere unitario dell’operazione finalizzata al trasferimento della proprietà dell’immobile. Modo per evitare la duplicazione d’imposta. Un’ulteriore nebulosità si avverte ove si trasponga il rent to buy al piano concreto. Benché l’art. 23 del d.l. n. 133/2014 ne illustri l’assetto mancano puntuali indicazioni circa il tipo di immobili che cade nella previsione contrattuale e il difetto di parametri in tal senso satisfattivi si traduce in incertezza di assunti. Né solo questo: il legislatore neanche si premura di indicare, con la dovuta precisione, i soggetti-fruitori del nuovo contratto ed è mancanza ancor più grave in quanto procura disorientamento permettendo a un’eterogenea platea di accedere indistintamente al rent to buy. Il rischio è lo svilimento della formula contrattuale. Quanto a limiti e carenze conseguono ad una affrettata positivizzazione del contratto per le quali occorrerà ancora intervenire per migliorare.

adesso anche on-line su www.FormazioneProfessionisti.eu

MISSIONE FORMAZIONE COME FAR CRESCERE CULTURA E CONOSCENZA

Fondazione Studi Oreste Bertucci

IT 00145 Roma RM - Via Cristoforo Colombo, 456 segreteria@fondazioneorestebertucci.it www.FondazioneOresteBertucci.it

ANOThER LOOK

CULTURA

SameLove

L’AMORE NELL’OCCHIO DI DANIELE PER SGUARDI E STILI DI UN’AFRICA IN MOVIMENTO DI ANDREA TOMMASINI REDAZIONE CULTURA

In occasione della fashion week estiva di Altaroma 2017, sono stati

presentati a Roma, presso la Galleria del Cembalo a Villa Borghese, gli scatti del Maestro Daniele Tamagni sul tema delle mode e delle controculture giovanili nelle realtà urbane dell’Africa contemporanea. Un prezioso lavoro di ricercar iconografica che prosegue il solco dei precedent lavori e volume pubblicati dall’importante fotografo internazionale sulle culture e tendenze. Acclamato da Vogue e dale più importanti testate del mondo, l’arrivo a Roma del gigante della fotografia, rappresenta un evento di straordinaria portata culturale per la città.

Daniele Tamagni è un fotografo freelance di moda e reportage. Nel 2007 vince il Canon Young Photographer Award con un progetto sui dandy congolesi, i Sapeurs di Brazzaville. Nel 2009 pubblica il libro intitolato “Gentlemen of Bacongo” e nel 2010 vince l’ICP INFINITY AWARD per la categoria fashion. Il suo progetto sulle lottatrici boliviane si classifica secondo al World Press Photo 2011 per la categoria Arts &Entertainment. Nel 2015 pubblica “Fashion Tribes/Global Style Battles”, Abrams/La Decouverte. Il suo ultimo libro, “Mtindo Stylemovers. Rebranding Africa”, edito da Skira, è stato presentato a Milano 36

the worLd of il Consulente

il 15 novembre 2016. Le fotografie di Tamagni sono state esposte nelle gallerie private e nei musei di tutto il mondo e sono entrate a far parte delle collezioni permanenti di numerose istituzioni, tra cui il LACMA di Los Angeles, il MoCP di Chicago, il Volkerkunde Museo di Amburgo e il Royal Pavillion Museum di Brighton. Dal 6 luglio al 16 settembre, presso la Galleria del Cembalo (Palazzo Borghese) a Roma, la mostra ANOThER LOOK, curate da Giovanna Fazzuoli, racconta la moda di strada come strumento di affermazione individuale e di rivendicazione politica e sociale. Dai dandy congolesi di Brazzaville ai metallari cowboys di Gaborone, dai giovani ballerini di Johannesburg ai creativi di Nairobi e Dakar, Daniele Tamagni è riuscito a cogliere l’immediatezza espressiva di queste comunità.

Nel suo lungo lavoro di reportage condotto in diversi paesi africani, Tamagni ritrae fenomeni di resistenza eccentrica e di rivendicazione della differenza attraverso la moda. L’identità delle fashion tribes è rappresentata in diversi contesti geografici in cui si è radicata una controcultura popolare che si ispira a quella coloniale e occidentale, sfidandola e reinterpretandola con inesauribile creatività.

CULTURA

L’intimità di questi ritratti testimonia lo stretto rapporto di fiducia che il fotografo riesce a instaurare con i soggetti rappresentati: “Questo forte legame gli ha permesso di andare alle radici, di realizzare vitali scatti istantanei con gli occhi di una persona di fiducia, calata all’interno di un microcosmo difficile da conoscere, dove è raro per un estraneo essere ammesso.” (Paul Goldwin, già curatore Tate Gallery, London)-

Tra globalizzazione e tradizione, desiderio di emulazione e affermazione sociale, spontaneità e artificio, creatività individuale e reinterpretazione, le tribù della moda, raccolte nel volume “Fashion Tribes”, rivendicano la propria identità nella realtà di tutti i giorni, una realtà che Tamagni ha saputo guardare da un punto di vista diverso, sfidando stereotipi e luoghi comuni.

the worLd of il Consulente 37

CULTURA

Le origini della Sape – abbreviazione di “Société d’ambienceurs et personnes élégantes”– risalgono al periodo coloniale francese, quando i congolesi indossavano gli abiti usati dei coloni, sfoggiandoli nei giorni di festa. Il fenomeno si afferma poi nel corso del Novecento e in particolare negli anni Sessanta, quando i congolesi emigrati, affascinati dalla moda occidentale, tornano da Parigi indossando completi all’ultimo grido. I membri della Sape hanno un loro stile unico ed eccentrico, ma anche un codice d’onore e delle rigide regole di comportamento. “Si tratta di persone semplici, con lavori diversi; si vestono come tutti gli altri congolesi durante la giornata, ma nelle occasioni importanti, o quando si ritrovano nei locali, sfoggiano i loro completi da Sapeurs suscitando l’ammirazione della gente del quartiere come fossero delle vere e proprie celebrità. Pur nelle loro diversità, si identificavano tutti nella Sape, che è unica e universale” (Daniele Tamagni). La Sape non è la mera appropriazione di uno stile, ma uno strumento attraverso cui il soggetto postcoloniale afferma la propria identità, sfuggendo ogni categorizzazione.

Gentlemen of Bacongo

I giovani nati nel Sudafrica post-1994, dopo le prime elezioni libere nella storia del Paese, si battono per affermare la propria identità individuale, libera e creativa. Quando il collettivo degli Smarteez esplode nella cultura pop sudafricana, il suo stile inconfondibile apre la strada a numerosi gruppi che invadono le strade di Johannesburg. Tra queste la Vintage Crew. Si tratta di un collettivo il cui dress code prevede abiti vintage contaminati da elementi che loro stessi definiscono “assurdi”. Attraverso la moda, affermano le proprie idee politiche e sociali, combattendo il conservatorismo e sensibilizzando i loro coetanei all’accettazione dell’alterità. “Siamo giovani e liberi, e abbiamo qualcosa da dire. Conosciamo la storia dolorosa del nostro Paese, ma guadiamo avanti. Ci serviamo della moda come strumento per comunicare ciò che proviamo” – così sintetizza il loro messaggio Asanda Sizani, già fashion editor di ELLE Sudafrica.

Joburg Style Battles

38

the worLd of il Consulente

Le Disquettes sono giovani modelle che abitano a Dakar, in Senegal. Fotografate di notte, sotto le luci colorate della Dakar Fashion Week, si esibiscono in tutta la loro sfarzosa eleganza, con gioielli, cappelli, acconciature eccentriche e trucco pesante. Le stesse donne, con le loro figure filiformi, catturano ogni sguardo anche per le strade di Dakar, alla luce del sole. Non s’identificano in nessuna ideologia, religione o fazione politica. Tuttavia, ancora una volta, non si tratta solo di moda. La generazione nata negli anni ‘80 e ’90 e cresciuta nell’era di Internet e dei viaggi accessibili, vuole reinventarsi, affermarsi e osare di più.

Disquettes

La storia dei metallari botswani risale agli anni Settanta, quando lo psichiatra italiano Giuseppe Sbrana si stabilizza in Botswana, dove apre il più grande ospedale psichiatrico africano. I suoi figli, Ivo e Renato, fondano il primo gruppo rock del Paese chiamato Nosey Road e i figli di questi ultimi, Giuseppe e Sandra – detta hurricane Sandy, fondano Skinflint, spostandosi dalla musica rock a quella havy metal con una delle band attualmente più famose del Botswana. Ma gli Skinflint non sono un’eccezione. Le band heavy metal botswane sono ormai molte e riscuotono grande successo. I loro protagonisti e fan, sia uomini che donne, hanno uno stile unico che la giornalista Katie Breen descrive come un ibrido “tra il motociclista e il cowboy”: giacche di pelle nera, cinte, catene, borchie e cappelli in stile western. Skinflint, al pari di altri, è impegnato nel sociale e in particolare nella lotta contro l’AIDS: “Continueremo a fare ciò che serve per sensibilizzare i nostri fan, perché pensiamo che lo heavy metal sia un medium perfetto per veicolare questo messaggio, dal momento che la musica metal è una forma di espressione che non ha paura di guardare la morte negli occhi e questo può aiutare a trasmettere la brutalità assoluta della malattia”, scrive il cantante Giuseppe.

Afrometals

The worLd of

il

Consulente