Списание "ГРАДЪТ" | Сгради - брой 5, 2017 г. / Spisanie Gradat

БРОЙ 5 | ОКТОМВРИ – НОЕМВРИ | 2017

A3: ADVANCED ARCHITECTURE APARTMENTS

PLOVDIV PLAZA ПЪЛНА ПРОМЯНА

AQUAHOUSE УНИКАЛЕН ТЕРМАЛЕН КОМПЛЕКС

ФОКУС: ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ И ТЪРГОВСКИ ЦЕНТРОВЕ

1

СГРАДИ

CAPITAL FORT – НОВАТА НАЙ-ВИСОКА СГРАДА В БЪЛГАРИЯ

ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛСТВО НА ОФИС СГРАДИ 2016

ОБНОВЕНАТА ЦЕНТРАЛНА ЖП ГАРА СОФИЯ

ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР МС 9, 10, 11

ГРАДЪТ МЕДИА ГРУП ЦЕНТРАЛЕН ОФИС София 1612, бул. „Акад. Ив. Ев. Гешов“ 104, ет.1, тел. 02 958 88 55 | 850 47 10 | 850 47 15 факс: 02 958 8558 office@thecitymedia.bg www.thecitymedia.bg РЕГИОНАЛНИ ОФИСИ ПЛОВДИВ ул. „Г.М. Димитров“ №5, ет.1, офис 1 тел./факс 032 968 030 ИЗДАТЕЛ БАЛПЕКС ООД ГРАДЪТ МЕДИА ГРУП ИНЖ. ВЕНЕТА КРЪСТЕВА Управляващ партньор vkrasteva@thecitymedia.bg КАМЕН КРЪСТЕВ Заместник-управител kkrastev@thecitymedia.bg МАРИЯ НАЙДЕНОВА Изпълнителен директор 0897 84 62 80 mnaydenova@thecitymedia.bg

CAPITAL FORT – НОВАТА НАЙ-ВИСОКА СГРАДА В БЪЛГАРИЯ

ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛСТВО НА ОФИС СГРАДИ 2016

ОБНОВЕНАТА ЦЕНТРАЛНА ЖП ГАРА СОФИЯ

ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР МС 9, 10, 11

РЕДАКЦИЯ НИКОЛАЙ ТОДОРОВ Отговорен редактор „Сгради“ 0898 617 162 ntodorov@thecitymedia.bg МИЛЕНА ЧЕРВЕНОВА Отговорен редактор „Инфраструктура“ 0898 613 130 mvasileva@thecitymedia.bg ХРИСТО НИКОЛОВ Отговорен редактор “Недвижими имоти и инвестиции” 0898 617 160 hnikolov@thecitymedia.bg РАДОСТИНА ПОПОВА редактор 0898 654 704 rpopova@thecitymedia.bg СВЕТЛА ДОБРЕВА Редактор 032 968 030 | 0897 846 284 sdobreva@thecitymedia.bg

Корица Жилищна сграда А3, София

Корица Saint-Denis Pleyel, Париж

МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМА 02 958 88 55 | 850 47 10 | 850 47 15 факс 02 958 8558

IT МЕНИДЖЪР ДИМИТЪР КАДРЕВ 0898 613 134 reklama@thecitymedia.bg

НАТАЛИЯ ДИМИТРОВА Мениджър „Бизнес развитие“ 0897 84 62 71 ndimitrova@thecitymedia.bg АННА ГЕОРГИЕВА Маркетинг мениджър „Инфраструктура“ 0897 84 62 69 ageorgieva@thecitymedia.bg ТАНЯ ТРИФОНОВА Маркетинг мениджър „Сгради” 0897 84 62 73 ttrifonova@thecitymedia.bg ЙОАНА ИВАНОВА Специалист маркетинг и реклама 0896 662 714 yivanova@thecitymedia.bg

АРТ ДИРЕКЦИЯ ПОСТСТУДИО thecity@poststudio.bg

АНАЛИЗИ И ПРОУЧВАНИЯ НЕЛИ МАКЕДОНСКА Мениджър 0897 846 272 nmakedonska@thecitymedia.bg

ПРЕДПЕЧАТ КОГИТО 0887 50 10 15 office@cogito-ideas.eu

ИВАН ЛИЛОВ Главен администратор 0894 450 847 ililov@thecitymedia.bg

ГРАФИЧЕН ДИЗАЙН ГЕРГАНА ПЕТРОВА 0898 652 419 gpetrova@thecitymedia.bg

2

ISSN 2367-8054

БРОЙ 0 ПИЛОТЕН | ОКТОМВРИ – НОЕМВРИ | 2015

БРОЙ 0 ПИЛОТЕН | ОКТОМВРИ – НОЕМВРИ | 2015

Списание ГРАДЪТ излиза шест пъти в годината в две тела ГРАДЪТ сгради и ГРАДЪТ инфраструктура. РАЗПРОСТРАНЯВАТ СЕ САМО ЗАЕДНО

Брой 5 | 2017 октомври - ноември

ИНФРАСТРУКТУРА

ГРА ДЪТ

СЧЕТОВОДСТВО И ФИНАНСИ МАРИЯ ЛЕФТЕРОВА 0897 846 276 mlefterova@thecitymedia.bg НИКОЛАЙ СТОЯНЧОВ 0897 846 282 nstoianchov@thecitymedia.bg БАНКОВА СМЕТКА НА БАЛПЕКС ООД „Банка ОББ“ АД, BG81 UBBS 8002 1005 2447 20 BIC UBBSBGSF БАНКОВА СМЕТКА ЗА АБОНАМЕНТ „Икономедиа“ АД „Уникредит Булбанк" АД BG05 UNCR 7630 1078 1197 45 BIC: UNCRBGSF АБОНАМЕНТ 02 93 76 349 abonament@economedia.bg ПЕЧАТ „Алианс Медиапринт“ ЕАД София, жк „Дружба“, ул. „Илия Бешков“ 3 02 42 25 900

СГРАДИ

БРОЙ 5 | 2017 ОКТОМВРИ - НОЕМВРИ

ИНФРАСТРУКТУРА

БРОЙ 0 ПИЛОТЕН | ОКТОМВРИ – НОЕМВРИ | 2015

БРОЙ 0 ПИЛОТЕН | ОКТОМВРИ – НОЕМВРИ | 2015

СЪДЪРЖАНИЕ

CAPITAL FORT – НОВАТА НАЙ-ВИСОКА СГРАДА В БЪЛГАРИЯ

ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛСТВО НА ОФИС СГРАДИ 2016

ОБНОВЕНАТА ЦЕНТРАЛНА ЖП ГАРА СОФИЯ

ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР МС 9, 10, 11

CAPITAL FORT – НОВАТА НАЙ-ВИСОКА СГРАДА В БЪЛГАРИЯ

ИНВЕСТИЦИИ И СТРОИТЕЛСТВО НА ОФИС СГРАДИ 2016

12 REDI НАЙ-ГОЛЕМИЯТ МНОГОФУНКЦИОНАЛЕН ПРОЕКТ ВЪВ ФИНЛАНДИЯ

ОБНОВЕНАТА ЦЕНТРАЛНА ЖП ГАРА СОФИЯ

ТРЕТИ МЕТРОДИАМЕТЪР МС 9, 10, 11

12

16 ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР VICTORIA GATE В ЦЕНТЪРА НА ЛИЙДС

20

4

ГРА ДЪТ

НОВИ СГРАДИ

20 НОВАТА ЦЕНТРАЛА НА AGC GLASS EUROPE В БРЮКСЕЛ С ПОЧТИ НУЛЕВО ЕНЕРГИЙНО ПОТРЕБЛЕНИЕ 26 A3 ADVANCED ARCHITECTURE APARTMENTS АРКАДИЙ ЧОРБАДЖИЙСКИ ИСКАМЕ ДА СМЕ СРЕД ИНВЕСТИТОРИТЕ, КОИТО РАБОТЯТ ЗА ЕДИН МОДЕРЕН ОБЛИК НА СОФИЯ "ПАЙП СИСТЕМ" АД ГОРДЕЕМ СЕ С РАБОТАТА СИ ПО ПРОЕКТА А3 - ЕДНО ЕЛЕГАНТНО БИЖУ В ЖИЛИЩНОТО СТРОИТЕЛСТВО 38 AQUAHOUSE THERMAL & BEACH СВ. СВ. КОНСТАНТИН И ЕЛЕНА

20

ЕЛЕНА КОСЕВА И ИВЕЛИНА КЪНЧЕВА-ШАБАН СПА ТУРИЗМЪТ И СЪПРОВОЖДАЩИТЕ ГО УСЛУГИ Е ЕДИН ОТ НАЙДИНАМИЧНО РАЗВИВАЩИТЕ СЕ ОТРАСЛИ В СВЕТОВЕН МАЩАБ АРХ. СВЕТОСЛАВ СТАНИСЛАВОВ МОДЕРНИЯТ ТЕРМАЛЕН КОМПЛЕКС ПРЕСЪЗДАВА СРЕДИЗЕМНОМОРСКАТА АРХИТЕКТУРА С АТМОСФЕРА НА СПОКОЙСТВИЕ И БЕЗМЕТЕЖНОСТ 46 БУРГАСКАТА РЕЗИДЕНЦИЯ "ЛАЗУРЕН БРЯГ" С РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ

МИЛЕНА ДРАГИЙСКА МАЩАБНИЯТ ЛОГИСТИЧЕН КОМПЛЕКС Е ДОКАЗАТЕЛСТВО ЗА НАШЕТО ДИНАМИЧНО РАЗВИТИЕ

26

49 ВЛАДИМИР ВУТОВ "ЗЕЛЕНИТЕ" СГРАДИ ИЗИСКВАТ СТРОИТЕЛИ С ОПИТ ПРИ ИЗГРАЖДАНЕ НА СЕРТИФИЦИРАНИ ОБЕКТИ

58

28

6

58 ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТЪР "КАБИЛЕ" ПРЕСЕЧНА ТОЧКА НА ИНОВАЦИИ И УСТОЙЧИВОСТ

ГРА ДЪТ

НОВИ СГРАДИ

72 PLOVDIV PLAZA РЕНОВИРАНИЯТ ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС ЩЕ ОТВОРИ ВРАТИ ПРЕЗ 2018 Г.

66

80 SOFIA PARK VILLAS АТАНАС ГАРОВ И ДАВИД ДАВИДОВ СМИСЛЕНИ ПРОЕКТИ, КОИТО НОСЯТ ДОБАВЕНА СТОЙНОСТ ЗА КЛИЕНТИТЕ 86 ROYAL GARDEN НОВ СТИЛ НА ЖИВОТ ЗА ПЛОВДИВЧАНИ 94 МИГЛЕНА КУЗМАНОВА ГИС СА МОЩЕН ИНСТРУМЕНТАРИУМ ЗА ИНТЕЛИГЕНТНО ГРАДОУСТРОЙСТВО

АРХ. МАРТИН ХРИСТОВ ГРИЖАТА КЪМ ПРИРОДАТА Е ЗАЛОЖЕНА ОЩЕ ВЪВ ФАЗАТА НА ПРОЕКТИРАНЕ НА ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТЪР "КАБИЛЕ" "КОРДЕЕЛ БЪЛГАРИЯ" ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА ПРИ ИЗГРАЖДАНЕ НА ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТЪР "КАБИЛЕ" "ПАЙП СИСТЕМ" ОСИГУРЯВА КОМПЛЕКСНО ИЗПЪЛНЕНИЕ НА СГРАДНИ ВИК МРЕЖИ, ИНСТАЛАЦИИ ЗА ПОЖАРОГАСЕНЕ И ПОДОВО ОТОПЛЕНИЕ 66 РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ ВТОРА ФАЗА

86

8

72

98 „СЪНДЕНС РЕЗИДЕНС“ УСТОЙЧИВОСТ, РАЗВИТИЕ НА ПРОДУКТА И ВИСОКО КАЧЕСТВО ИНЖ. ПЛАМЕН АНДРЕЕВ СЛЕДВАЩАТА СТЪПКА НА „ПЛАНЕКС“ Е В ПОДОБРЯВАНЕТО НА УСЛОВИЯТА НА ЖИВОТ 104 ГАБОР ТАКАЧ BIM ПРОЕКТИРАНЕТО НЯМА АЛТЕРНАТИВА

80

110 ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС CARPE VITA ОАЗИС НА СПОКОЙСТВИЕ И УЮТ 118 КАМЕННА КЪЩА В КАВАРНА ТРАНСФОРМАЦИЯ НА СКЛАД ОТ XIX ВЕК

118

98

ГРА ДЪТ

НОВИ СГРАДИ

124 АРХИТЕКТУРНО СТУДИО "АРТ НЮ ВИЖЪН" АРХ. ГАБРИЕЛА ДЖАМБАЗОВА, АРХ. ПАВЕЛ ИВАНОВ 134 БОГДАН ГЕОРГИЕВ ОСВЕТЛЕНИЕТО НА СГРАДИТЕ Е КЛЮЧОВ ФАКТОР ЗА КОМФОРТА НА ОБИТАТЕЛИТЕ 138 RUHOUSE УЮТ И КОМФОРТ В ПОЛИТЕ НА ВИТОША 142 ЕЯЛ ТАХОР ЧРЕЗ ДИЗАЙНА И ДЕТАЙЛИТЕ ТЪРСЯ ДУХА НА МЯСТОТО 150 VITА VERDE ЗЕЛЕНИЯТ РАЙ В ПОЛИТЕ НА ВИТОША 154 АРХ. ЛЮБО ГЕОРГИЕВ ВРЕМЕ Е ЗА КАЧЕСТВЕНО НОВО ПЛАНИРАНЕ НА СРЕДАТА 158 ГОРЕЩИТЕ ИНВЕСТИЦИОННИ ЗОНИ НА СОФИЯ „ДИАНАБАД-ЗАПАД“ ИНЖ. ЦВЕТОМИР ЖЕКОВ ПРЕДВИЖДАМЕ ЦЯЛОСТНА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА УЛ. „ТИНТЯВА“ И ПЛ. „РАДОЙ РАЛИН“

10

138

АРХ. ВЕСЕЛА МИРЯНОВА МОДЕРНАТА ЖИЛИЩНА СГРАДА Е МНОГОФУНКЦИОНАЛНА

142

ПАВЕЛ ЯНЧЕВ ЗОНА "ДИАНАБАД-ЗАПАД" Е ПЛАНИРАНА ДА ИЗПЪЛНИ БЪДЕЩА РОЛЯ НА ВТОРИЧЕН ОБЩЕСТВЕН ЦЕНТЪР 176 ПЕТЪР ДУДОЛЕНСКИ ЛОГИКАТА НА ПРОЕКТА ЗА МОЛ „ДЕЛТА ПЛАНЕТ“ ВЪВ ВАРНА Е ЧИСТО ПАЗАРНА БОРЯНА ПЕНЕВА ЗАЕТОСТТА В УТВЪРДЕНИ ТЪРГОВСКИ ЦЕНТРОВЕ В СОФИЯ Е 100%

158

ГЕОРГИ КИРОВ ЧУЖДЕСТРАННИТЕ ИНВЕСТИЦИИ ВЛЯЗОХА В БЪЛГАРИЯ СЪС ЗНАЧИТЕЛНО ЗАКЪСНЕНИЕ ТЪРГОВСКИТЕ БИЗНЕС МОДЕЛИ МЕЖДУ ДИГИТАЛНИЯ И РЕАЛНИЯ СВЯТ MBL|CBRE СДЕЛКИТЕ В БЪЛГАРИЯ - ЧАСТ ОТ ИЗТОЧНОЕВРОПЕЙСКАТА СТРАТЕГИЯ НА ФОНДОВЕТЕ ОТ ЮАР 194 ПРОЕКТИРАНЕ НА ОСВЕТЛЕНИЕТО ФУНКЦИОНАЛНОСТ, ЕСТЕТИКА И ЕНЕРГИЙНА ЕФЕКТИВНОСТ 202 ПРОФ. Д-Р ИНЖ. АРХ. ПЕНЬО СТОЛАРОВ КОНТЕКСТУАЛНИЯТ ПОДХОД - ДУХЪТ НА ВРЕМЕТО, ДУХЪТ НА МЯСТОТО И ЛИЧНОСТТА НА АРХИТЕКТА

ГРА ДЪТ

178

12 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

REDI НАЙ-ГОЛЕМИЯТ МНОГОФУНКЦИОНАЛЕН ПРОЕКТ ВЪВ ФИНЛАНДИЯ

REDI, ХЕ ЛЗИНКИ

13

14 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

REDI е мултифункционален комплекс в в района Каласатама, в източната част на центъра на финландската столица Хелзинки. Той включва осем жилищни кули от 20 до 35 етажа, найголемият търговски и развлекателен център във финландската столица и паркинг с 2000 места. Първата завършена кула ще бъде Majakka и със 134 метра тя ще бъде най-високата жилищна сграда във Финландия. Озелененият покрив на търговския център се допълва от обществен парк, крайбрежни променади и водни канали. Комплексът в момента е най-голямата строителна площадка във Финландия. Инвеститор е финландската компания SRV с опит в създаването на иновативни строителни градски проекти във Финландия, Русия и Естония и приходи за 2016 г. от 884 млн. евро. Проектът е на местното архитектурно бюро Helin & Co. Architects.

В центъра на района е предвидено да бъде изграден най-големият търговски център в Хелзинки, планиран да отвори врати през есента на 2018 г., който ще предложи 60 хил. кв.м площи за магазини, развлечения и заведения за хранене, вече отдадени под наем. Локацията - районът Каласатама, е пресечна точка на три главни градски булеварда, по които преминават 100 хил. превозни средства дневно и над 1 млн. пътници по линията на метрото в съседство. На разстояние 30 минути с автомобил живеят 1.1 млн. души с 22.4 млрд. евро покупателна способност, в жилищните кули на комплекса ще живеят над 2 хил. души. За първата година експлоатация се очаква търговският център да привлече 12 млн. посетители. До 2030 г. около комплекса предстои да бъде застроена и жилищна зона за 20 хил. обитатели с лесен достъп от метро, автобуси, автомобили, пеша, велосипеди, трамвай и воден транспорт.

REDI, ХЕ ЛЗИНКИ

ПРОЕКТ Redi ШОПИНГ МОЛ 64 000 кв.м ЖИЛИЩНИ КУЛИ 8 броя с 1500 апартамента ОБЩО РЗП 205 000 кв.м СРОК 2024 ПРОЕКТ Helin & Co. Architects ИНВЕСТИТОР SRV Най-висока кула 134 м

15

16 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР VICTORIA GATE

VICTORIA GATE, ЛИЙДС

В ЦЕНТЪРА НА ЛИЙДС

17

18 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Заданието за комплекса на Victoria Gate включва проектиране на нов градски район в центъра на Лийдс с основни функции търговия и развлечения, организиран около голям универсален магазин и паркинг. Визията на търговския център се формира от три характерни елемента със собствена индивидуалност и специфична роля. Целият комплекс е замислен като продължение на основната градска ос с характерните за града викториански аркади и в същото време като част от търговската зона.

19

VICTORIA GATE, ЛИЙДС

ПРОЕКТ Victoria Gate, Лийдс, Великобритания ПЛОЩ 26 000 кв.м ПРОЕКТАНТ ACME РЕАЛИЗАЦИЯ 2016 г.

20 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Универсалният магазин е в центъра на схемата и формира впечатляващ подход към градския център. Обвивката на сградата представлява модерна интерпретация на характерните местни теракотени фасади, а моделът и организацията напомнят структурата на известните вълнени тъкани. Периметърът е оформен от алуминиева пресечена решетка с ромбовидни елементи, които осигуряват прозрачност, орнаментиране, вентилация и дневна светлина. Многоетажният паркинг е добре видим и достъпен от всяка посока. Сградата Arcades е проектирана като двуетажна симетрична аркада със сложен остъклен покрив - реплика на градските аркади от XIX век. Над аркадите има голямо казино с фасада към съседната улица. Екстериорът от облицовани с фасадни тухли бетонни елементи представлява еволюция на архитектурния език от XIX и XX век реплика на околните сгради с тухлени и керамични фасади, които менят своя ритъм и мащаб съобразно контекста. Интериорът е вдъхновен от викторианските традиции с използване на скулптурни стъклени елементи и фигурални каменни подове с традиционна "рибена кост".

VICTORIA GATE, ЛИЙДС

21

22 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

BELGIAN ENVIRONMENT & ENERGY AWARD 2017

НОВАТА ЦЕНТРАЛА НА AGC GLASS EUROPE В БРЮКСЕЛ С ПОЧТИ НУЛЕВО ЕНЕРГИЙНО ПОТРЕБЛЕНИЕ

23

24 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Почти 900 фотоволтаични клетки на покрива, 265 паркоместа и 85 места за велосипеди СНИМКИ Marie-Françoise Plissart, Jean-Michel Byl ВЪЗДУШНИ СНИМКИ Simon Schmitt - wwww. globalview.be

Повече от 12 120 кв.м РЗП на две нива формират централна галерия за конференции и експозиции с различни площи, организирани около тях - офиси, конферентни зали и ресторанти с 230 места

През 2010 г. историческата сграда на AGC Glass Europe в Брюксел е вече малка за европейската централа на световната компания - глобалният лидер в производството на стъкло. Планира се обединяване в нова сграда на мениджмънта и ангажираните с административни услуги служители - общо 500 души, дотогава работещи в различни части на цяла Белгия. Изборът на локация е в Louvain-la-Neuve, на около 30 км от Брюксел, близо до няколко от фабриките на компанията, в сърцето на динамична мрежа от компании, градска инфраструктура и университетски кампуси, обслужвани от гъста магистрална и жп мрежа и бъдещи линии на крайградската железница. Изискванията към новата сграда са да бъде с почти нулево енергийно потребление, да има изчистен "извънвремеви" дизайн, да насърчава комуникацията между хората и свободното общуване, да подкрепя позиционирането на AGC като водеща иновативна компания и да демонстрира широка гама архитектурни и декоративни стъкла. Проведен е европейски архитектурен конкурс и от 16 подадени проекта печели партньорство между две проектантски бюра - BEAI и Samyn & Partners, и контрактора Van Roey. Двуетажната

сграда, поставена върху колони над паркинг на терена, се отличава с двуслойната си остъклена фасада. Вътрешната обвивка е съставена от двойно остъкляване с високо пропускливи стъкла с покритие, което осигурява високо изолиращи и контролиращи свойства. Външната динамична обвивка е съставена от подвижни стъклени жалузи, които се редуват с бели двустранно щамповани ленти. Тези жалузи променят позицията си автоматично според движението на слънцето и по този начин осигуряват максимално количество естествена светлина, като в същото време предпазват от отблясъци и прегряване. Отличните качества на естествената светлина са гарантирани от стъклото Clearvision. Акустични стъкла, декоративни стъкла, стъклени жалузи, екстра прозрачно стъкло, високоефективно стъкло за контрол на топлината и слънчевото греене, огледално стъкло, отразяващо светлината, като 95% от използваното стъкло е Cradle to Cradle Certified. Външните жалузи, изпълнени от Artlite, променят автоматично своето положение през деня, така че винаги да бъдат перпендикулярни по отношение на слънчевите лъчи, което елиминира загряващия ефект на инфрачервените лъчи.

25

BELGIAN ENVIRONMENT & ENERGY AWARD 2017

Прозрачните ивици от вътрешната и външната страна на повърхностите дават възможност за безпрепятствен поглед към околността и в същото време предпазват от слънчевите отблясъци. От енергийна гледна точка това решение е по-ефективно от другите възможни материали като дърво, алуминий и др. просто защото пропускат светлината. От естетическа гледна точка представянето на сградата се мени в рамките на деня в зависимост от позицията на жалузите. Освен характеристиките на използваните стъкла другите начини за енергиен контрол включват ориентацията на сградата, използването на геотермална енергия и фотоволтаични соларни панели на покрива. Всички тези мерки почти напълно балансират разхода на енергия за осветление и температурна регулация и осигуряват почти нулево енергийно потребление. Като естествен резултат от използваните мерки за устойчиво строителство малко преди въвеждане в експлоатация сградата е сертифицирана по BREEAM Еxcellent. С реализацията на проекта на новата европейска централа на AGC Glass Building демонстрира водещата роля на стъклото за устойчивото строителство.

ПРОЕКТ Philippe SAMYN and PARTNERS sprl, architects and engineers – BEAI АРТИСТИЧНА ИНТЕГРАЦИЯ Georges Meurant СЕРТИФИЦИРАНА ПО BREEAM EXCELLENT (78.39%) още на етап проект ОБЩА СТОЙНОСТ НА ИНВЕСТИЦИЯТА 40 000 000 евро ОБЯВЯВАНЕ НА ПРОЕКТА 15 септември 2010 г. НАЧАЛО НА СТРОИТЕЛСТВОТО 1 февруари 2012 г. КРАЙ НА СТРОИТЕЛСТВОТО 18 ноември 2013 г. ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 12 139.4 кв.м ЗАСТРОЕН ОБЕМ 59 245 куб.м

ТЕРЕН 25 000 кв.м ПЛОЩ НА ТИПОВ ЕТАЖ 10 800 кв.м РАЗМЕРИ 85 м х 85 м РЗП НАДЗЕМНА ЧАСТ 12 120 кв.м ПОДЗЕМНА ЧАСТ 1256 кв.м ПАРКИНГ 6383 кв.м ОКОЛНА ЗОНА 6475 кв.м ИЗПОЛЗВАЕМИ ЕДИНИЦИ 40 зали за срещи и 627 офис работни места ЕНЕРГИЙНО ПОТРЕБЛЕНИЕ 94 KwH ОБИТАТЕЛИ 575 души

26 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

27

A3 ADVANCED ARCHITECTURE APARTMENTS

© СТЕФАН Н.ШЕРЕВ/3INSPIRIT

28 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

АРКАДИЙ ЧОРБАДЖИЙСКИ ИСКАМЕ ДА СМЕ СРЕД ИНВЕСТИТОРИТЕ, КОИТО РАБОТЯТ ЗА ЕДИН МОДЕРЕН ОБЛИК НА СОФИЯ

АРКАДИЙ ЧОРБАДЖИЙСКИ "СОФБИЛД"

© ВЕЛИСЛАВА КАЙМАКАНОВА-НОЖАРОВА

КОМПЛЕКС А3, СОФИЯ

© СТЕФАН Н.ШЕРЕВ/3INSPIRIT

Г-н Чорбаджийски, как беше взето решението за инвестиция в комплекс А3 от гледна точка на състояние на пазара, търсен продукт, локация, таргет клиентска група? За нас това не е първият проект с адрес бул. "България". Предишните се оказаха чудесна инвестиция и отзвукът сред клиентите и професионалната архитектурна общност беше изключително положителен. И двете сгради - „Жаклин“ и „Мишел“, бяха отличени в категория „Жилищни сгради“ като сграда на годината в провеждания от вас конкурс. Това изключително много ни ласкае за добре свършената работа. Инвестирахме в парцела на бул. "България" 106 преди години, но задържахме реализацията му поради ред причини. Пазарът през последните 5-6 години показа рязък отлив на инвестиции вследствие на бума от началото на 2006-2007 г. Решихме да изчакаме и успяхме отново да направим продукт с уникални за българския пазар характеристики. Това е един съвсем нов тип сграда. Тя е въплъщение на модерна визия и функционалност. При А3 (Advanced Architecture

Apartments) могат да се открият множество различия в съпоставка с това, което се предлага на пазара на новото жилищно строителство. Те са основно в конструкцията, вложените материали и реализираните площоразпределения. Важно е да подчертаем, че в тази сграда всеки може да открие онези важни за избора му критерии: сигурна и устойчива сграда, просторни помещения, много дневна светлина, допълнителни помощни помещения, малък процент общи части, цена, която отговаря на предлагания продукт. Трябва да се реализират повече проекти, които отговарят на търсенето на клиентите, да са в унисон с новостите, но и да утвърждават красивото. Тук трябва много да се работи за промяна във възприятията на потребителите, как да избират жилището, което купуват, какво да търсят като информация от строителя, да правят обоснован избор. Те ще са двигателят на промяната, когато говорим за промяната в реализацията на нови сгради.

29

30 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

© СТЕФАН Н.ШЕРЕВ/3INSPIRIT

Бъдещите собственици трябва да имат много високи изисквания към продукта, който купуват. Трябва да са добре информирани и да бъдат поотворени към новостите в архитектурата, към иновациите в технологиите при изпълнението на проектите. Днес интернет дава голяма свобода за намирането на информация. Друг важен аспект е работата ни с млади архитекти, които могат да разгърнат въображението и таланта си в работата си с нас. Усещането за по-голямата свобода е предпоставката натрупаните знания и талант в допълнение към ясната визия и точно поставеното задание от инвеститора да се материализират в успешен проект. Разбира се, тук идва и ролята на вас, специализираните медии, които трябва да играят ролята на медиатор между потребителите и професионалната общност на строители, архитекти и инвеститори. Вие трябва да предавате посланията в двете посоки, да информирате и представяте новостите.

На какъв етап е в момента проектът и какво е неговото развитие във времето? Сградата е във финалния етап на реализацията й. В началото на 2018 г. ще можем да посрещнем първите (найнетърпеливите) собственици. Какви са основните характеристики на предлаганите жилищни единици като планировка на комплекса, функционални зони и решения? Винаги сме се стремели да даваме шанс на младите архитекти, затова и тук отправихме покана за проекти за новата сграда. Направихме много точно задание, с ясно поставени параметри. Получихме много добри предложения. Спряхме се на този, който най-много се доближаваше до виждането ни за тази сграда. Първото и най-важно условие беше проектът да започне изграждането си отвътре навън, да се изгради функцията на жилищата и след това да се мисли визията. Така постигнахме уникални разпределения с минимален процент общи части.

КОМПЛЕКС А3, СОФИЯ

Цялостният облик допълнихме с изключителното съвременно решение на фасадата. Общата площ на обекта е 33 000 кв.м, от които 23 000 кв.м са наземната жилищна площ. Имаме две подземни парконива с големи маневрени улици, с обособени самостоятелни рампи за достъп. Имаме прекрасно организирани зелени площи с място за разходка и почивка на живеещите в западната част на сградата. На партерния етаж са организирани търговските обекти с дейност в сферата на услугите и предлагането на стоки за дома. В сградата се предлагат дву-, три- и четиристайни апартаменти, всеки с просторни и функционални дневни и спални, склад и санитарни помещения. Степента на завършеност гарантира на клиента по-малка инвестиция в довършителни работи. Какъв е профилът на купувачите на жилища в А3? Нашите клиенти са хора с усет към съвременното и иновативното, търсещи сигурни и устойчиви сгради, искащи простор и естествена светлина. Преди всичко нашите клиенти са едни доволни клиенти. Те са нашата най-силна реклама и нашата гаранция и увереност, че се справяме добре в стремежа си да създаваме красиви сгради.

© СТЕФАН Н.ШЕРЕВ/3INSPIRIT

ПРОЕКТ Жилищна сграда А3 (Advanced Architecture Apartments) ЛОКАЦИЯ бул. "България" 106, София РЗП 33 000 кв.м ОБИТАЕМА ЖИЛИЩНА ПЛОЩ 23 000 кв.м ИНВЕСТИТОР "Софбилд" ПРОЕКТАНТ СТАРХ ГЛАВЕН ИЗПЪЛНИТЕЛ "Аргогруп Екзакт" СРОК ЗА ЗАВЪРШВАНЕ 2017 г.

31

32 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

© СТЕФАН Н.ШЕРЕВ/3INSPIRIT

КОМПЛЕКС А3, СОФИЯ

И още - това за тях е една разумна инвестиция. Те стават наши клиенти в повече от един от нашите проекти. Благодарим им за доверието! Вие сте инвеститор иноватор с изключително внимание към дизайна на сградите. Как се приема това от пазара? Много се радвам, че така ме възприемате. Знам, че е клише, но е истина - клиентите ни са най-високият атестат, че се справяме добре. Ще продължаваме да създаваме сгради с нова, модерна, различна визия. Напоследък сме свидетели на широки обществени дискусии за облика на град София, появиха се ред сдружения на архитекти, зелени, граждани... Истината е, че се създава огромно напрежение в този разнопосочен, често пъти трудно реализиран, диалог. Изговарят се много неща от хора, които често нямат нито познанията, нито опита, нито усета, за да водят този диалог. Той трябва да се води от експерти, знаещи хора. Точно както е във всяка друга професионална сфера. Защо всички смятат, че разбират от архитектура и дизайн? Смятам, че работата трябва да се разпределя и приоритетизира, да се възлагат задачи на експертите, реално работещи в определена област, и те да дават становища, които след това да се одобряват и реализират от съответните органи на управление. Интересите на всички участници трябва да са насочени към положителна промяна, с утвърдена обща визия за развитие, когато говорим за новости, и стратегия за справяне с проблемите около старите сгради и жилищните комплекси. Това е огромен по обем работа за дълъг период от време. Трябва всички да бъдем малко повече оптимисти за бъдещето на нашия град. Какво е специфичното за жилищата от гледна точка на системите и продуктите за повишаване на комфорта на обитаване? Пак ще повторя, че ние строим изключително качествени сгради с нови, технологични и скъпи материали. Това е основната ни отличителна черта от всички останали. Отново ще подчертая, че основната характеристика на сградата при определяне на високото ниво на комфорт са изключително функционалните разпределения. Конструкцията на сградата е уникална, като тя отговаря на всички международни стандарти за сеизмична устойчивост на жилищното строителство. В България има само два големи търговски центъра, които отговарят на тези стандарти, и нито един жилищен. Фасадата е също новост в жилищното строителство. Източната фасада е изцяло окачена стъклена, с изключителни характеристики и в комбинация с алуминиевите профили се постига максимална шумоизолация,

което е гаранция за висок комфорт на обитаване. Облицовката е направена от стъклофибърен бетон (Fiber C), който се монтира върху бетонната конструкция, практически вечна фасада. Системите за поддържане на микроклимата в сградата и апартаментите са също иновативни и енергоспестяващи, изградени са като индивидуални инсталации, като по този начин всеки потребител сам регулира разходването на енергия. Тук е мястото да изкажа своята благодарност към главния изпълнител на проекта фирма "Аргогруп Екзакт" ООД, лично на Атанас Апостолов, както и към всички подизпълнители, които участваха в различните етапи от реализацията му. Държа да благодаря за усилията и изключителната работа на арх. Светослав Станиславов (СТАРХ ЕООД), както и на конструктора на сградата инж. Илия Алашки (АЕС ЕООД). Каква е тенденцията за по-висок комфорт от страна на клиентите и съвременните изисквания? Изискванията на клиентите не са се променили особено много. Основният критерий при вземането на решение за покупка на имот все още е цената. И не можем да се сърдим на клиентите, че много бавно се измества диалогът в посока към качеството на продукта. Причините са много и с разнороден характер. Постигането на по-високия комфорт на обитаване е в унисон със съвременните тенденции за жилищно строителство. Има толкова много новости на пазара, нови разработки на материалите и технологиите. Иновациите и новите подходи могат да бъдат открити навсякъде, като започнем от реализирането на проекта, архитектурата, визията, разпределенията, минем през идеята и иновациите за използването на енергоспестяващи, чисти технологии и материали, до управлението на дома (създаването на умни къщи). Всичко е важно!

Иска ни се да можем да променяме възприятията на потребителите. Ние строим изключително качествени сгради, с нови технологични и скъпи материали, което е основната ни отличителна черта от всички останали.

33

34 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

КОМПЛЕКС А3, СОФИЯ

35

"ПАЙП СИСТЕМ" АД ГОРДЕЕМ СЕ С РАБОТАТА СИ ПО ПРОЕКТА А3 - ЕДНО ЕЛЕГАНТНО БИЖУ В ЖИЛИЩНОТО СТРОИТЕЛСТВО

A3 - Advanced Architecture Apartments, е емблематична за столицата сграда с изглед към Витоша и едновременно с това с невероятна гледка към града. Позиционирана в пресечната точка на двата отправни лъча – планината и града, сградата съчетава възможността за уединение и успокоение, което се долавя от планината и динамиката, предложена от градската среда. Линиите се размиват в плавни и меки форми, даващи възможност всеки сам да определи къде точно е и как възприема формата и пространството. А3 е един знаковите проекти от сегмента на жилищното строителство, в които "Пайп Систем" с гордост се присъедини. Като изпълнител на ВиК мрежите и съоръженията на обекта компанията за пореден път доказа своите качества като изпълнител на инсталации „до краен елемент“. Цялостното изпълнение на ВиК мрежите на сградата е осъществено в съответствие с новите тенденции в строителството, съобразено изцяло с удобството на ползвателите. В инсталацията за битови нужди тръбите са полипропиленови. Предимството им е, че при тях не се

отлага котлен камък по стените и че не корозират, а също така няма колебания в налягането. Канализационната инсталация за битови нужди е изградена от безшумни тръби. Материалът и структурата на тръбите, както и мерките, взети при монтажа и укрепването им, позволяват шумът от оттичащата се вода да бъде сведен до минимум. Участието в проекта А3 даде възможност на „Пайп Систем“ за пореден път да си сътрудничи с професионалистите от Sofbuild. Сътрудничеството, благодарение на което реализацията на проекта се превърна във вълнуващо предизвикателство, съчетава в себе си идеята за красив и модерен нов дом, подкрепена от дългогодишния опит и внушението за устойчиво и качествено изпълнение. Изпълнението на този проект идва като продължение на добрата съвместна работа по предишни проекти на Sofbuild и остава в портфолиото на „Пайп Систем“ като едно от най-елегантните изпълнения на жилищна сграда на ключово място в столицата – едно бижу в сегмента на жилищното строителство.

38 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

AQUAHOUSE THERMAL & BE ACH

AQUAHOUSE THERMAL & BEACH СВ. СВ. КОНСТАНТИН И ЕЛЕНА

39

4 0 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ЕЛЕНА КОСЕВА И ИВЕЛИНА КЪНЧЕВА-ШАБАН СПА ТУРИЗМЪТ И СЪПРОВОЖДАЩИТЕ ГО УСЛУГИ Е ЕДИН ОТ НАЙ-ДИНАМИЧНО РАЗВИВАЩИТЕ СЕ ОТРАСЛИ В СВЕТОВЕН МАЩАБ

ЕЛЕНА КОСЕВА И ИВЕЛИНА КЪНЧЕВА-ШАБАН ИЗП. ДИРЕКТОРИ НА „СВ. СВ. КОНСТАНТИН И ЕЛЕНА ХОЛДИНГ” АД

Г-жо Косева, съвсем наскоро открихте комплекса Aquahouse Thermal & Beach в курорта Св. св. Константин и Елена? Още от 2010 г. обмисляме идеята за изграждането на водно съоръжение, което да обединява всички природни ресурси в Св. св. Константин и Елена - море, паркова среда и лечебна минерална вода. В България сходни съоръжения се реализират като част от хотелска инфраструктура и не функционират самостоятелно. В периода от зараждането на идеята до реализацията й проучихме детайлно как работят такива комплекси в Австрия, Германия, Франция и други европейски страни. Спряхме се на концепция, съобразена с цялостната ни визия за развитието на курортния комплекс - средиземноморска архитектура с характерната й атмосфера, съчетаване на почивката чрез плажуване и релакс балнеология, СПА и Wellness, зони за спорт, рехабилитация и възстановяване. Инвеститор на Aquahouse Thermal & Beach е „Карачи” ЕАД, дъщерно дружество на „Св. св. Константин и Елена холдинг“ АД. Реализацията на проекта започна през есента на 2016 г. с модернизацията на съществуващия обществен термален басейн и преобразуването му в съвременен балнеоложки комплекс, който запазва статута си

на общодостъпно място за всички варненци и гости на града. Г-жо Кънчева-Шабан, какво е мястото на проекта в инвестиционните планове на компанията? Проектът е една от ключовите инвестиции на „Св. св. Константин и Елена холдинг“ АД и е в съответствие с основните приоритетни цели на дружеството – да утвърди дестинацията като целогодишна чрез развитие на балнео- и СПА туризъм в региона. Тази цел кореспондира с дългосрочните идеи за развитие на курорта и с неговата история. Чрез реализацията на този проект „Св. св. Константин и Елена холдинг“ АД продължава да следва над 100-годишните традиции, които едноименният курортен комплекс има в развитието на балнеологията, морелечението и СПА туризма. Aquahouse Thermal & Beach разполага с 14 басейна и водни съоръжения, групирани в зони с различна функция. Водната зона предлага вътрешни и външни басейни с минерална вода, 25-метров плувен басейн, зона за плажуване, външна сауна с панорамна гледка към морето и контрастен басейн. Детската зона разполага с 4 огледално разположени вътрешни и външни басейна с минерална вода, като два от

AQUAHOUSE THERMAL & BE ACH

тях са предвидени за бебета. На разположение е и детска стая с аниматор и забавни игри. Термалната зона предлага билкова инфраред сауна, финландска сауна, парна баня, хамам и солна стая. В тази част също има вътрешен и външен басейн, както и високотемпературен терапевтичен минерален басейн. Уелнес зоната осигурява възможности за активно спортуващите. На разположение е модерна фитнес зала с уникална гледка към морето, зала за групови занимания – флай йога, кросфит, пилатес и др. В тази част са разположени и фризьорски и козметичен салон, терапевтични кабинети за калолечение, хидротерапии, електротерапии и класически и лечебни масажи и терапии. Всички посетители могат да се насладят на вкусни и здравословни ястия, както и на освежаващи напитки, предлагани в ресторанта и фреш бара. Какво е търсенето на подобен тип продукт и каква е перспективата на пазара? Елена Косева: СПА туризмът и съпровождащите го услуги е един от най-динамично развиващите се отрасли в световен мащаб, като през последните 10 години бележи непрекъснат възход в реализираните пътувания с цел СПА, балнео и уелнес, в

41

откриването на нови дестинации, в увеличаването на реализираните приходи в този сектор. Туристът все повече се интересува от места и дестинации, които му предлагат подобряване на качеството на живот по здравословен и природосъобразен начин. Това е глобална тенденция, която важи и за страната ни. Туристите, които идват в курорта Св. св. Константин и Елена, търсят все повече възможности не само за ваканция и релакс край морето, но също и условия за СПА, уелнес и балнеотуризъм. В отговор на тази тенденция е и изграждането на термалния комплекс Aquahouse Thermal & Beach, който предлага разнообразие от подобни услуги. Какви са вашите планове за бъдещи проекти? Ивелина Кънчева-Шабан: Непосредствено до термалния комплекс изграждаме нов хотел, който ще отговаря на изискванията за категоризация 5 звезди и ще работи целогодишно. Неговото предлагане ще обхване както традиционните морски почивки, така и атрактивни СПА и Wellness ваканции.

42 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

От първостепенна важност за успеха на такова съоръжение е то да има добра функционална и инфраструктурна организация, качествени и ефективни сградни инсталации, особено отоплението, климатизацията и вентилацията.

43

AQUAHOUSE THERMAL & BE ACH

ПРОЕКТ Aquahouse Thermal & Beach, кк Св. св. Константин и Елена, с 14 басейна и водни съоръжения, термална зона, уелнес зона, фризьорски и козметични кабинети, терапевтични кабинети, заведения за хранене РЕАЛИЗАЦИЯ есен 2016 - лято 2017 ИНВЕСТИТОР "Карачи" АД ПРОЕКТ СТАРХ ИЗПЪЛНИТЕЛ "Комфорт" ООД

4 4 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

АРХ. СВЕТОСЛАВ СТАНИСЛАВОВ МОДЕРНИЯТ ТЕРМАЛЕН КОМПЛЕКС ПРЕСЪЗДАВА СРЕДИЗЕМНОМОРСКАТА АРХИТЕКТУРА С АТМОСФЕРА НА СПОКОЙСТВИЕ И БЕЗМЕТЕЖНОСТ

АРХ. СВЕТОСЛАВ СТАНИСЛАВОВ АРХИТЕКТУРНО СТУДИО СТАРХ

СВЕТОСЛАВ СТАНИСЛАВОВ

завършва Университета по архитектура, строителство и геодезия през 2003 г. с почетен диплом на Съюза на архитектите в България за най-добър дипломен проект в катедра "Жилищни сгради". Започва кариерата си през 2003 г. като управляващ партньор във водещо архитектурно студио. През 2012 г. основава собствено архитектурно студио STARH Stanislavov Architects. Лауреат на Световното триенале на архитектурата INTERARCH, национален конкурс "Сграда на годината", American Architecture Prize и Architizer A+Award.

AQUAHOUSE THERMAL & BE ACH

Арх. Станиславов, каква е концепцията на проекта "Аквахаус"? Водещо при създаването на архитектурната концепция на Аquahouse бе да се съобразим с основното изискване на инвеститора - за модерен термален комплекс, който да пресъздаде средиземноморската архитектура с характерната й атмосфера на спокойствие и безметежност, а архитектурата да бъде ненатрапчив елемент от цялото пространство, хармонично работещ с елементите на ландшафта. Ето защо предложихме архитектура с изчистени обеми и светли пясъчни цветове на фасадите и покривите, която да бъде като естествена връзка между морето и зеленината. Комплексът е разположен на площ 6000 кв.м, които са застроени предимно с едноетажни сгради. В основата на функционирането на проекта е геотермалната вода, извлечена посредством геотермален извор в рамките на имота. Геотермалната вода е заложена в отоплението на комплекса и водните площи. По цялата застроена площ е заложено нискотемпературно водно подово отопление. Какви са изискванията и основните характеристики на подобни комплекси? Инвеститорът ни предостави изключителната възможност да работим както по екстериора, така и по интериора на комплекса. От първостепенна важност за успеха на такова съоръжение е то да има добра функционална и инфраструктурна организация, качествени и ефективни сградни инсталации, особено отоплението, климатизацията и вентилацията. Всички вложени материали са влаго- и износоустойчиви предвид агресивната среда, в която са поставени, и големия брой посетители, които ежедневно ги ползват.

45

Какво е характерно за архитектурното решение основни функции и зони във и около комплекса? Заради неправилната форма на парцела се получиха интересни пространства, които прецизно са разработени така, че всяко да носи характерна атмосфера. Анфиладното преминаване от зала в зала създава усещане, че влизаш в друга тема, но винаги обединена от водата и светлината. Посредством витрини-хармоники успяхме да обединим пространствата вътре – вън. Практически, когато се отворят всички витрини, преградата между интериора и екстериора изчезва и пространството става едно цяло. Кои са интересните приложени материали и продукти, от чиито ефект и резултат сте най-доволни? Бяха разгледани множество материали, от които бе направена добра селекция. Търсенето на чиста и семпла линия на архитектурата и дизайна бе водещо и при избора на материали, които да пресъздават естественото уютно усещане, белотата и устойчивостта. Харесват ми ефектът от светлия покрив с керемиди на ABC Klinker, хармониките на Reynaers CF77, декингът от 2 см плочи Marazzi по цялата външна част на комплекса. В интериора има мозайки от имперадор и травертин, облицовките от HPL плоскости, включително извити елементи по колоните, които се получиха много добре. Използвахме Corian за рецепцията с изключително сложна 3D форма, както и за пейките в съблекалните и целия хамам. Считам проекта Aquahouse Thermal & Beach за успешен в архитектурно-строително отношение, а за краткото време, от което функционира, се радва и на изключителен интерес от страна на хората.

46 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ADVERTORIAL

БУРГАСКАТА РЕЗИДЕНЦИЯ "ЛАЗУРЕН БРЯГ" С РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ

ПЪРВИТЕ СОБСТВЕНИЦИ НА ЖИЛИЩА В ИНОВАТИВНАТА СГРАДА ВЕЧЕ ОБИТАВАТ ИМОТИТЕ СИ Резиденцията, която отведе Бургас стъпка напред в жилищното строителство - "Лазурен бряг", получи разрешение за ползване акт 16. Иновативната човекоцентрирана сграда вече има своите първи постоянни обитатели. Броят на собствениците, които се нанасят за постоянно в жилищата си, расте всеки ден. Те споделят задоволството си от всеки детайл на проекта, реализиран с прецизност, безкомпромисни качество и материали. "Лазурен бряг" е проект от нов тип за градската среда на Бургас, а и страната като цяло. Сградата комбинира в едно уникални предимства, търсени от групи клиенти в луксозния сегмент. На първо място е локацията. Тя се намира буквално на крачка от морето, като само оживен булевард, даващ бърз достъп до всяка точка на града, я дели от Морската градина на Бургас. За да бъде още по-голямо удобството на живеещите в "Лазурен бряг", пешеходна пасарелка прави достъпа до крайморския парк бърз и удобен. Освен всички точки на града бърз достъп сградата има и до всички главни пътища, близки населени места, летището. Обичайно доброто местоположение на дадена сграда върви с близки съседи и недостатъчно естетически гледки. При "Лазурен бряг" обаче това не е така. Около сградата няма постройки, които да са в прекомерна близост, с недобър външен вид или прекомерна височина. Това обуславя панорамните гледки от всички страни на високата 22 етажа резиденция, които освен към морето дават поглед и към две езера. Факторът ексклузивност на гледката е силно търсен от клиентите, които влагат средства в класни имоти с непреходна стойност. "Лазурен бряг" е резидентен комплекс от затворен тип. Това гарантира допълнителна сигурност на собствениците на жилища, които единствени имат достъп до апартаментните нива на сградата. Тяхната неприкосновеност е гарантирана и от жива и видеоохрана. Реда в сградата гарантира специален

правилник за вътрешен ред, които всеки собственик подписва. Общите части са решени в изискан стил, придаващ несъмнен уют на по принцип пренебрегваните споделени със съседите пространства. Тук интериорните решения включват мрамор, мокети, картини, целево осветление. Сградата пресъздава и добрите практики от класните здания в световните мегаполиси. Тя предлага обитателите и гостите цяла палитра допълнителни услуги, които пестят време и средства и добавят комфорт и класа. В "Лазурен бряг" ще откриете разкошно фоайе с рецепция, лоби бар, киносалон, офис помещения клас А и конферентна зала, детски кът. За добрата ви форма, самочувствие и пълноценни почивка и релакс са налице скуош игрище и панорамен СПА център с басейн, фитнес, кабинет за масажи, сауна, парна баня. Да не забравяме световната услуга, която "Лазурен бряг" индуцира в Бургас - консиерж. Това е човекът, които разполага с контакти, знания и умения, които са изключително полезни. Дали да запази билети за ново театрално представление или концерт, любимата ви маса в предпочитан ресторант, час за сервиз за колата ви, или да организира вашият празник - консиержът е там за вас. Тези тип "хотелски" услуги по принцип се предлагат в ограничен набор във ваканционните имоти. Тук обаче те са интегрирани в жилищна сграда, превръщайки я в мултифункционално място, където човек има на свое разположение всички удобства, които би му предложил 5-звезден хотел - и отгоре. Качеството на допълнителните услуги е гарантирано от инвеститора, който за целта запазва контрол върху управлението им и ги менажира лично. Паркирането е осигурено от подземен паркинг на три нива, директно достъпни с асансьорите, избрани от инвеститора за сградата - "Отис". Брандът е избор на осем от десетте най-високи сгради в света. Екстериорът на "Лазурен бряг" също допринася за усещането за класа, стил и лустро. Той е решен в топло кремаво, като част от фасадата е облечена в камък. Самите линии на силуета на резиденцията, водят наблюдаващият ги директно в луксозните квартали на Ню Йорк, Париж и Лондон тук, на брега на Черно море. "Лазурен бряг" е смела стъпка напред в иновативното жилищно строителство, което Бургас и България заслужават. Сградата привлича инвестиции като носител на непреходни характеристики на високият клас имоти, които гарантират устойчивост на вложението във времето. Наличието на акт 16 е финален щрих в картината, рисуваща един комфортен живот в жилище, което винаги ще пази своята стойност. Резиденция "Лазурен бряг" показва градския живот такъв, какъвто би трябвало да бъде, като го комбинира с типични черти на ваканционните имоти. Над 80% от жилищата в сградата са реализирани. Останалите очакват своите собственици. Ако считате, че имате място сред тях заповядайте. Ще ни откриете на крачка от Морската градина на Бургас, на булевард „Димитър Димов“ номер 82.

47

Промишлено и гражданско строителство Инфраструктурни проекти Ремонтна и минна дейност Тунелно строителство Геодезически услуги

С иновации и опит, ръка за ръка, градим заедно бъдещето

49

ВЛАДИМИР ВУТОВ ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА "ГЕОСТРОЙ" АД

"ЗЕЛЕНИТЕ" СГРАДИ ИЗИСКВАТ СТРОИТЕЛИ С ОПИТ ПРИ ИЗГРАЖДАНЕ НА СЕРТИФИЦИРАНИ ОБЕКТИ

50 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Комплекс „Етрополия“, гр. Етрополе

Многофункционален комплекс „Сан Стефано Плаза“

Г-н Вутов, повече от година след завършване на "Сан Стефано Плаза" - първият комплекс от сгради у нас с оценка BREEAM Excellent (Отличен) за трите си части – жилищна, търговска и офис, може ли да припомните с какво този обект беше по-различен за "Геострой" и лично за вас? "Сан Стефано Плаза" е сграда, която се отличава с характерно местоположение, мащабен замисъл и оригинални решения. Всяка от тези особености сама по себе си е предизвикателство за изпълнителя на строителните работи. Строителството в идеалния център на София, при интензивен трафик и плътно застрояване наоколо, сериозно затруднява доставката на материали и безопасното изпълнение на строително-монтажните работи. При това BREEAM отделя нарочно внимание на свободното и безопасно придвижване около обекта, на комуникацията със съседите на новостроящата се сграда и съобразяването с тяхното удобство. Върху РЗП от 55 000 кв.м в комплекса са обособени жилищна, търговска и офис части, всяка със своя индивидуалност, технологични решения и специфични материали. За тяхното успешно изпълнение екипът на "Геострой"

трябваше да удовлетвори високите изисквания на инвеститора „Сан Стефано Пропърти Дивелопмънт“ и да покрие зададените от BREEAM критерии към произхода на материалите и техните енергийни характеристики. При това, като управлява по най-добър начин непрекъснатия поток от строителна механизация, доставки и отпадъци, които неизбежно придружават всяка строителна дейност. Процесът на сертифициране по BREEAM всъщност канализира нашите усилия и ни помогна да се справим с всички тези предизвикателства. Като постави пред нас високи цели, той ни стимулираше да даваме всеки ден най-доброто от себе си като отговорни строители. Заслугите за постигнатите резултати безспорно са на екипите на "Геострой", но аз естествено се чувствам лично удовлетворен и горд в качеството на ръководител. С какво "Геострой" в качеството на „главен изпълнител“ допринесе за придобиването на сертификата? Смело мога да заявя, че "Геострой" активно допринесе за постигането на високата оценка, като стриктно прилагаше изискванията на BREEAM 2013 към всички

ВЛА ДИМИР ВУ ТОВ, "ГЕОСТРОЙ" А Д

дейности, свързани с изпълнението на СМР. Всъщност философията на BREEAM утвърждава факта, че зелени сгради се изпълняват единствено и само от зелени строители. Защото строителят е този, който придава материално изражение на визията на инвеститора и решенията на проектанта. Съответно на всеки етап от реализацията на обекта – от откриването на строителната площадка до предаването й на инвеститора, "Геострой" като „главен изпълнител“ на "Сан Стефано Плаза" имаше нелеката задача да гарантира коректното изпълнение на сложните проектни решения, като ги пречупва през специфичните изисквания на стандарта към качеството на строителните работи и свързаните с тях дейности. За целта беше необходимо да си партнираме с инвеститора „Сан Стефано пропърти дивелопмънт“ и проектантския екип в буквално всеки момент от реализацията на обекта. Едно от специфичните изисквания на BREEAM отразява именно тази задължителна координация между различните участници в изпълнението на инвестиционното проектиране и строителство

"Сан Стефано Плаза" се отличава с многобройни предизвикателства в резултат на характерно местоположение, мащабен замисъл, оригинални решения и сертификация по BREEAM "Геострой" е компания с опит в строителството на сложни обекти, изпълнявани съобразно високите критерии на възложители като "Метрополитен" ЕАД, АПИ, МРРБ и др.

51

52 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

на сгради. По този начин беше постигната и крайната цел – една модерна сграда, удобна за живеене, дълголетна, екологична и съобразена с околната градска среда. В тази връзка какви основни изводи могат да бъдат направени след реализацията на проекта от гледна точка на строителя? Основният извод за нас е, че винаги може подобре. "Геострой" е компания с опит в строителството на сложни обекти, изпълнявани съобразно високите критерии на възложители като "Метрополитен" ЕАД, АПИ, МРРБ и други. Нашите реализирани проекти са оценени високо от възложителите като изпълнени с високо качество и съобразно приложимата нормативна уредба. Въпреки това изискванията на BREEAM ни накараха да преоценим някои установени практики и да положим основите на нови. Защото стандартът изисква и очаква от строителя не просто да изпълнява качествено и в срок проектите при спазване на приложимото

законодателство, но и да гарантира устойчивост на всяко свое действие по време на строителния процес. Грижата за работната среда, околното пространство, удобствата на живеещите около обекта, битовите условия на строителната площадка и още много ежедневно съпътстващи строителния процес логистични и комуникационни процеси са обхванати от изискванията на BREEAM. Отделно от това стандартът проследява консумацията на ел. енергия, вода и горива и въглеродния отпечатък от тяхното потребление за целия срок на строителството. В резултат строителният процес е поориентиран към качествата и дълготрайността на крайния продукт и ефекта от строителството върху заобикалящата го среда, което безспорно добавя принадена стойност на завършената и предадена на инвеститора сграда. В момента работите по друг проект по BREEAM - логистичен център в с. Кривина? При изпълнението на строителните работи на обект

Модерна ПСОВ в рудник „Елаците”

МВЕЦ „Прокопаник“

ВЛА ДИМИР ВУ ТОВ, "ГЕОСТРОЙ" А Д

"Сан Стефано Плаза" нашите екипи разработиха за целите на оценяването по BREEAM 2013 специален фирмен документ - „Политика на отговорния строител“. Той разширява и надгражда вече внедрените в компанията системи за управление на качеството, безопасността при работа и опазването на околната среда със специфичните изисквания на BREEAM към устойчивото строителство на сгради. Последователното прилагане на тази политика при ежедневното изпълнение на дейностите на обекта в с. Кривина и придържането към вече установените добри практики и научените уроци от "Сан Стефано Плаза" ни позволяват да гарантираме на инвеститора покриване на високите критерии на BREEAM към „главния изпълнител“. Разбира се, удовлетворяването на тези критерии не е самоцел за "Геострой", а гаранция за отговорен и съобразен с околната среда и нейното опазване строителен процес. Защото BREEAM удостоверява именно това – устойчивостта на сградата на всички етапи от нейния „живот“. А "Геострой" има опит и капацитет да гарантира тази устойчивост в качеството на „главен изпълнител“ на СМР.

"Геострой" е голяма строителна компания в рамките на холдингова структура, кои са най-значимите обекти - повод за гордост на дружеството? "Геострой" утвърди своята позиция в изграждането на обекти от софийския метрополитен като подизпълнител на "Геотехмин" ООД при изпълнението на метростанция „Джеймс Баучер“ и лидер на обединение „Геометро Б.П.“ – изпълнител на метростанция "Бизнес парк София" и метротунел. В момента оглавява обединение „Геометро Земляне“ с членове "Трансремонтстрой" ЕАД и "Биас М" ЕООД в проекта за проектиране и СМР на метродепо „Земляне“. Обектът обхваща част от територията на сегашния автобусен гараж „Земляне“ и се строи, без да се нарушава нормалното му функциониране. Изпълнението на 400 м метротрасе, гаражно хале за 26 влака, ремонтно хале, административна сграда и съпътстваща жп и обслужваща инфраструктура са предмет на този сложен проект, който се финансира по ОП "Транспорт и транспортна инфраструктура" 2014 – 2020 и предстои да завърши през 2018 г. Едновременно с този сложен за изпълнение

53

54 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Метростанция 16 "Бизнес Парк"

Църква “Св. св. Кирил и Методий”, с. Бисер

обект в рамките на столичния град "Геострой" участва в изпълнението на един от найзначимите пътни проекти - АМ "Струма", участък лот 3.3 "Кресна - Сандански" като партньор в консорциум „Струма – лот 3.3“. Трасето на лот 3.3 е с дължина около 23.6 км. В по-голямата си част новата автомагистрала се развива успоредно на р. Струма и сега съществуващия път Е-79, който изцяло ще се запази. Проектът предвижда 9 мостови съоръжения с обща дължина около 980 м, 2 пътни възела при с. Струмяни и при гр. Сандански и множество специфични за пътното строителство и съпътстващата инфраструктура конструктивни детайли. Срокът за предаване на обекта е 2019 г. След продължителна процедура на подбор "Геострой" беше избрано за изпълнител на реконструкцията на съществуваща сграда на Американския колеж - първият мащабен проект за преустройство и разширение на Американския колеж от неговото построяване в началото на XX век. В обхвата на дейностите влизат премахване

на съществуващи постройки, ремонт и преустройство на двете крила и изграждане на ново, с което ще се разшири основната сграда на колежа. Ще се запази цялостният старинен изглед на сградата, който се допълва от съвременни елементи съобразно най-добрите изисквания за помещения, предназначени за учебен процес. Строителните дейности се извършват без да се прекъсва учебният процес в колежа. Наред с тези мащабни проекти "Геострой" изпълнява и редица по-малки по обем, но все така значими обекти като саниране на сгради по Национална програма за енергийна ефективност на многофамилните жилища, инфраструктурно и минно строителство на територията на рудник „Елаците“. В рамките на такъв сериозно развиващ се бизнес имате ли някакво лично време, как съчетавате бизнес ангажименти и личен живот, хоби и личностно развитие? Щастлив съм, тъй като обичам работата си и влагам много любов в нея. Всеки натоварен ден си струва, щом виждам резултатите от положения труд.

ВЛА ДИМИР ВУ ТОВ, "ГЕОСТРОЙ" А Д

Удовлетворението е още по-голямо, когато съграждаш нещо стойностно и устойчиво във времето, а преодоляването на всекидневните предизвикателства е това, което обогатява опита и развива личността. Старая се да бъда повече време със семейството си. Израснал съм в любяща семейна среда и много бих искал и аз да дам същото на моите деца.

Щастлив съм, влагам много любов в работата си и всеки ден виждам резултатите от положения труд, но все пак се старая да бъда повече време със семейството си и двете си деца

55

58 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТЪР "КАБИЛЕ" ПРЕСЕЧНА ТОЧКА НА ИНОВАЦИИ И УСТОЙЧИВОСТ

ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТ ЪР "К АБИЛЕ"

59

60 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

НАЧАЛОТО Всичко започва на 3 септември 2015 г. – точно тогава стартира строежът на втория логистичен център на "Лидл България" – в с. Кабиле, Ямбол. Две години по-късно складовата база вече е факт, като на 28 юли 2017 г. се състоя нейното официално откриване. Логистичен център "Кабиле" не е просто вторият логистичен център на "Лидл България". Той е онази важна крачка в разрастването на компанията, която затвърждава водещата позиция на веригата на пазара. ИНВЕСТИЦИЯТА Над 80 млн. лв. е инвестицията, която "Лидл България" прави в складовата база. С отварянето ѝ компанията създава нови 150 работни места в региона, като инвестира месеци в обучение на служителите, проведено в първата база на веригата в с. Равно поле, София. Мениджърският състав в Логистичен център "Кабиле" е попълнен с изцяло млади кадри на компанията, доказали своя професионализъм и натрупали богат опит на различни позиции в структурата на "Лидл България". Развиването на собствените кадри и предоставянето на възможности за израстване

са характерни за политиката на компанията в областта на човешките ресурси. Това обаче далеч не е всичко. Веригата подкрепя и важни за района и местната общност проекти, като инвестира в тях близо 1.5 милиона лева. Компанията изгражда 7 километра газопровод в с. Кабиле и предоставя безвъзмездно бетонови панели за пътища на община Тунджа. Предстои построяването на кръстовище пред логистичния център, локално платно за камиони и LED осветление на близките паркинги на автомагистрала "Тракия". Всичко това за пореден път затвърждава заслуженото място, което компанията заема сред най-големите инвеститори и работодатели в страната. Това обаче е и ясен пример за ангажимента на веригата да допринася за подобрия живот на обществото. РОЛЯТА Изборът на местоположението на базата – с. Кабиле, Ямбол, не е случаен. Той е свързан със стратегическата роля на логистичния център, който отговаря за зареждането на магазините Lidl в Източна България. За разлика от него първата складова база – в с. Равно поле, до София – осигурява доставките за магазините в

ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТ ЪР "К АБИЛЕ"

Мащабният логистичен комплекс е доказателство за нашето динамично развитие

МИЛЕНА ДРАГИЙСКА ГЛАВЕН ИЗП. ДИРЕКТОР НА "ЛИДЛ БЪЛГАРИЯ"

„Логистичен център "Кабиле" е свидетелство за динамиката, с която се развиваме, за мащаба на нашата дейност и стабилността, с която марката Lidl присъства на българския и на световния пазар. С него ние още веднъж заявяваме, че ще продължим да бъдем едни от най-сериозните инвеститори, данъкоплатци и работодатели в страната, както и че ще продължим да инвестираме в иновации и технологии и в постигането на още поголяма дългосрочна устойчивост. Складовата база е пример, че когато отговорността и професионализмът се обединят с доказаните световни стандарти и международно ноу-хау, от което имаме възможността да черпим, резултатът наистина е впечатляващ.“

61

62 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТ ЪР "К АБИЛЕ"

Западна България. Именно затова локацията има стратегическо значение за оптимизирането на работните процеси – този начин на организация на доставките позволява бърз достъп до всичките 85 магазина на веригата в цялата страна. От една страна, това ще доведе до съкращаване на транспортните пътища, а от друга, до постигането на по-голяма ефективност и оптимизация на процесите, което за клиента означава само едно – по-свежи и качествени продукти и гарантиране оптималното съотношение качество - цена, които винаги са били и ще бъдат основно предимство на марката Lidl. Не на последно място, погледнато от вътрешнофирмените специфики на "Лидл България", Логистичен център "Кабиле" е важен, защото разполага с по-голяма площ в сравнение с логистичната база в с. Равно поле. Това от своя страна означава по-висока производителност на труда, с която се постига оптималното съотношение качество - цена – ключова предпоставка за удовлетвореността на клиента. ОТГОВОРНОСТТА Логистичен център "Кабиле" отразява една от основните характеристики на политиката на "Лидл България", а именно ангажимента към устойчиво развитие. Социалната отговорност на компанията е неразделна част от бизнес процесите и прозира във всяко нейно действие.

63

64 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Грижата за околната среда и хората личи на всяко ниво – от начина, по който строи своите магазини и складови бази, до начина, по който организира и оптимизира работните процеси. Логистичен център "Кабиле" не само не прави изключение от този принцип, но вдига летвата още по-високо. Това е единствената логистична база в България, сертифицирана по стандарта BREEAM, ниво „Отлично“. Сертификатът е доказателство за високата енергийна ефективност, повишените екологични норми, редицата технологии и иновации, които допринасят за високото равнище на обслужване и изключителната устойчивост и функционалност на базата. Логистичният център е създаден с мисъл за природата, но и с изключителна грижа за хората, които работят в нея, като им осигурява отлични работни условия.

Конферентна зала в административната сграда

Кантина в административната сграда

ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТ ЪР "К АБИЛЕ"

65

АРХ. МАРТИН ХРИСТОВ ГРИЖАТА КЪМ ПРИРОДАТА Е ЗАЛОЖЕНА ОЩЕ ВЪВ ФАЗАТА НА ПРОЕКТИРАНЕ НА ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТЪР "КАБИЛЕ" АРХ. МАРТИН ХРИСТОВ ГЛАВЕН ПРОЕКТАНТ

Проектант на Логистичен център "Кабиле" е екипът на “Е-Арх” ООД. Главен изпълнител е “Кордеел България” АД, а надзорна фирма – "С-Консулт". Складовата база е разположена върху имот от 198 000 кв.м, площта й е 50 630 кв.м, има 121 товаро-разтоварни рампи и е предназначена за складиране на пакетирани хранителни и нехранителни стоки за срок от няколко часа до няколко месеца. Това е единствената складова база в България, сертифицирана по стандарта BREEAM на ниво “Отлично”. За строителството и оборудването са ползвани технологии от последно поколение. Изискванията на BREEAM за енергийна ефективност, използване на екологични материали и опазване на околната среда са заложени още в идейната фаза на проектирането. Въведена е BMS система за контрол на всички инсталации на сградата, което позволява автоматично управление и мониторинг на консумираната енергия. Системата контролира температурата, вентилацията и осветлението в отделните зони и управлява външните щори по фасадните остъкления, като ги спуска при голямо ослънчаване и ги вдига при силен вятър. Складът е оборудван изцяло с LED осветление, а за допълнителен комфорт на служителите са предвидени остъклени зони по фасадите и осветителни люкове във вътрешността на склада. Изградени са соларни панели, които изцяло осигуряват нужната енергия за топла вода и система за използване на дъждовна вода за санитарните възли и за напояване на зелените площи. Като краен ефект сградата постига с 30% по-висока енергийна ефективност от стандартната. Особено внимание е обърнато на осигуряването на безопасност за служителите както в складовите зони, така и в маневрените зони около базата. Разделени са пътищата за тежкотоварни и леки автомобили, осигурени са осветени

и маркирани велоалеи и пешеходни зони, които никъде не се пресичат с пътищата на камионите. Взети са редица мерки за насърчаване на служителите да ползват по-малко личните си автомобили при пътуване до работа. Осигурен е служебен транспорт от близките населени места, а паркоместата в близост до входа на базата могат да се ползват единствено от “споделени автомобили”. В пространството на склада всички пешеходни зони са отделени със защитни мантинели от зоните за маневри на електрокарите. Административните и социалните помещения в Логистичен център "Кабиле" са изградени по изцяло нова за компанията концепция. Работните места са организирани в отворен офис (open space), като конферентните зали и мениджърският екип са отделени със стъклени прегради. Обособени са открити и закрити зони за релакс, снабдени със съвременно оборудване. Базата разполага и с изключително модерна кантина за служителите. Осветлението е изцяло LED и има датчици за осветеност и присъствие. Всички прозорци се отварят с инсталирани алуминиеви външни щори за повишаване комфорта на работните помещения. Остъкляването е с енергийно ефективен троен стъклопакет, като за всички прозорци и окачени фасади е постигнат коефициент на топлопреминаване 1.1W/m2K. За изпълнението на интериора са използвани висококачествени строителни материали със сертификат за неналичие на летливи органични съединения. Стандартите за екологично строителство са стриктно спазвани и по време на самия строителен процес. Всички отпадъци се разделят на групи по вид, което позволява рециклирането на една част от тях. С цел избягване на разхищения се извършва постоянен мониторинг на консумацията на енергия и вода, както и на изминатия път и разхода на гориво при доставка на материалите.

66 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

"КОРДЕЕЛ БЪЛГАРИЯ" ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА ПРИ ИЗГРАЖДАНЕ НА ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТЪР "КАБИЛЕ"

Впечатляващата за сглобяем стоманобетон височина на сградата и огромната вертикална планировка, както и стегнатият график за изпълнение, не бяха единственото предизвикателство за компанията ни. За "Кордеел България" логистичният център на "Лидл", наймащабният индустриален проект за 2017, беше нещо много повече - положихме изключителни усилия, за да бъдем пример за управление и координация на строителен процес с над 100

специализирани фирми подизпълнители, да установим еталон за изпълнение и качествен контрол върху строителните работи съгласно високите стандарти за качество на "Лидл", да създадем и поддържаме образцова строителна площадка, на която всеки ден 400 души да работят в безопасни условия на труд, и не на последно място - да установим партньорски отношения между възложител и главен изпълнител, в които коректността и доверието са водещи.

67

ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТ ЪР "К АБИЛЕ"

ЛОГИСТИЧЕН ЦЕНТЪР "КАБИЛЕ": "ПАЙП СИСТЕМ" ОСИГУРЯВА КОМПЛЕКСНО ИЗПЪЛНЕНИЕ НА СГРАДНИ ВИК МРЕЖИ, ИНСТАЛАЦИИ ЗА ПОЖАРОГАСЕНЕ И ПОДОВО ОТОПЛЕНИЕ

Техническите ръководители на екипа, изпълнил обекта

В проекта за Логистичен център "Кабиле" компанията „Пайп Систем“ АД участва с комплексно изпълнение на сградните ВиК мрежи, инсталация за автоматично пожарогасене (спринклер), инсталация за ръчно пожарогасене и монтаж на подово отопление. Складовата сграда от около 50 000 кв.м с административна сграда е разделена на зони с различен клас на пожарна опасност. Спринклерната инсталация на обекта е монтирана на височина от 9 до 14 м, което налага използването на специални повдигателни съоръжения. Инсталацията се състои от около 40 000 метра стоманени шевни хидроизпитани тръби и около 2500 метра стоманени шевни поцинковани тръби за инсталацията за ръчно пожарогасене. Тя е разделена на 16 контролно-сигнални клапани „Вода-вода“ и един контролно-сигнален клапан „Вода-въздух“, всички разположени в едно помещение със складовата част на обекта. Спринклерите са различни видове съгласно зоната. Особеното на проекта е, че в

складовете за дълбоко замразяване е изпълнена инсталация със специален т.нар. сух спринклер за мокра инсталация, която се намира над термопанелни елементи в складовата зона. На обекта е изпълнено и помпено помещение към спринклерния резервоар с обем 1500 куб.м. Доставената и монтирана помпена група за спринклерната инсталация е дизелова от три помпи, допълнително е монтирана помпена група за пожарни касети и хидранти. Подовото отопление на обекта представлява тръбна разводка с обща дължина 70 000 метра. То е проектирано на по-голямата част от складовата част, разделено на 35 полета, всяко с различна дължина и брой серпентини. Дължините на серпентините варират от 800 м до 3500 м на поле. Всички съединения и укрепвания са в съответствие с технологичните изисквания за изпълнение на отоплителни инсталации. Подовото отопление на комплекса е един от най-мащабните проекти на територията на страната и е ценен опит в историята на „Пайп Систем“.

68 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ ВТОРА ФАЗА

"РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ", ФАЗА 2

"Резиденшъл Парк София" е вторият мащабен проект на групата "Линднер" в България след "Бизнес Парк София". Той представлява жилищен комплекс, състоящ се от многофамилни, еднофамилни и редови къщи, собствен парк, търговска зона и офисни площи. Фаза 1 на "Резиденшъл Парк София" е въведена в експлоатация поетапно през 2009 г. Състои се от около 380 жилищни единици в жилищната и търговската си част, сред които богато разнообразие от малки и големи апартаменти в многофамилни, редови и еднофамилни къщи.

Фаза 2 представлява разширение на Фаза 1 и се състои от 6 многофамилни къщи с общо 36 апартамента и 19 еднофамилни къщи. В момента тече строителството на етап 1 от Фаза 3. Така наречената Фаза 3А се състои от 18 еднофамилни къщи и 1 многофамилна къща с 12 апартамента. Предвижда се строителството й да приключи през 2018 г. С въвеждането в експлоатация и на последната Фаза 3В комплексът ще бъде цялостно изграден и завършен.

69

70 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ОБЕКТ "Резиденшъл Парк София" ИНВЕСТИТОР "Резиденшъл Парк София" ЕООД ПРОЕКТ МЕНИДЖМЪНТ "Линднер Имобилиен Мениджмънт" ЕООД СТРОИТЕЛСТВО "Линднер България" ЕООД

ОБХВАТ НА ПРОЕКТА ФАЗА 1: 2004 - 2010 27 еднофамилни къщи, 62 редови къщи, 31 многофамилни къщи, 6 многофункционални сгради в търговската зона ФАЗА 2: 2015-2016 19 еднофамилни къщи, 6 многофамилни къщи

ОТЛИЧИТЕЛНИТЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ" Сред основните характеристики на комплекса са ниското застрояване на сградите на не повече от три надземни нива, богато озеленяване, отлична вътрешна и външна инфраструктурна обезпеченост, сигурност и професионално управление и поддръжка. "Резиденшъл Парк София" въведе нови стандарти в сектора на недвижимите имоти. Той придаде на строителството една важна добавена стойност – мисъл за семейството. С този проект ние успяхме да реализираме една по-добра среда на живот за много семейства, нещо повече – осигурихме им комфорт, сигурност и спокойствие. В "Резиденшъл Парк София" те даряват децата си с детството, което самите те някога са имали, споделя управителят на "Резиденшъл Парк София" Георги Ранчев.

"РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ", ФАЗА 2

ГЕОРГИ РАНЧЕВ УПРАВИТЕЛ НА "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ"

ВСЯКА СЛЕДВАЩА ФАЗА НАДГРАЖДА СТАНДАРТИТЕ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ Преди старта на всеки етап екипът на „Линднер Имобилиен Мениджмънт“ извършва задълбочено проучване и разработва цялостна концепция и едва след това преминава към процеса на планиране и проектиране. Принципен подход при реализиране на проекта е постепенното надграждане на стандартите за изпълнение. Това става както заради повишените очаквания от страна на клиентите, така и в резултат на новите тенденции и строителни продукти в жилищното строителство. "Резиденшъл Парк София" от самото начало се позиционира във високия сегмент на жилищния пазар, затова и стремежът е да се предложи продукт, който не само да покрива, а и да надвишава изискванията на клиентите. ФАЗА 2 СЕ СЪСТОИ ОТ 6 МНОГОФАМИЛНИ И 19 ЕДНОФАМИЛНИ КЪЩИ Фаза 2 на "Резиденшъл Парк София" се състои от 6 многофамилни къщи с общо 36 апартамента и 19 еднофамилни къщи. Апартаментите са с квадратура от 120 кв.м до 205 кв.м, къщите варират между 280 и 550 кв.м. Най-търсеното и разпространено разпределение е с една дневна и 3 спални. Важен фактор за купувачите е наличието на две бани и по възможност две паркоместа. В отговор на увеличилия се брой жители и човекопоток в комплекса Фаза 2 разполага със свой допълнителен достъп, а на разположение на новите семейства са изградени още една детска площадка, барбекю и външен фитнес. ТЕХНОЛОГИЗАЦИЯ ЗА ПОВИШАВАНЕ НА КОМФОРТА НА ОБИТАВАНЕ През последните години е налице засилено търсене и предлагане на пазара на недвижими

имоти и изискванията на клиентите стават все по-високи, те все по-добре се ориентират относно елементите в една сграда, гарантиращи удобство и комфорт, и все по-добре дефинират своите критерии за жилището си. Това мотивира екипа на "Резиденшъл Парк София" да предложи нови и иновативни продукти и решения, като например високоефективна принудителна вентилационна система, индивидуална за всяко жилище; термосоларна инсталация за подготовка на топла вода; система за отопление с интелигентно управление и възможност за дистанционен мониторинг и др. Сериозно внимание се обръща и на мерките за активна и пасивна енергийна ефективност. ПРЕДПРОЕКТНИЯТ ЕТАП Е ЕДИН ОТ НАЙВАЖНИТЕ Един от най-важните етапи от всеки инвестиционен проект е предпроектният – анализ на целите и заданието, изготвяне на концепция. В случая с Фаза 2 е отделена близо година за подробно планиране на отделните функции, типове и разположение на обекти както за отделните сгради, така и за мастърплана като цяло. В процеса на работа се решават основните въпроси - къде и какъв тип обекти да бъдат разположени, къде да бъдат позиционирани зоните за почивка и забавление като детска площадка и барбекю; какъв да бъде капацитетът на паркинга и много други. При планиране следва да се предвидят множество фактори като вече изградените елементи в съседство, инфраструктурни изисквания, сервитути и т.н., така че в крайна сметка да се стигне до оптимален и добре балансиран вариант.

71

72 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

СГРАДА И ФУНКЦИОНАЛНИ РАЗПРЕДЕЛЕНИЯ Множество са въпросите, отговорите на които дефинират типа, разпределението, параметрите и предвидените функции в жилищните единици. Най-съществените са: какво се търси и какъв жилищен микс да се предвиди; как да бъде постигнат максимално висок комфорт на обитаване; приложимите нормативни изисквания. Допълнително внимание е обърнато на имплементиране на специфични клиентски желания, свързани с промени в някои функции и елементи в жилищата, като това става съгласно процедурите на компанията. ИНТЕГРАЦИЯ НА ВИСОКОКАЧЕСТВЕНИ СГРАДНИ СИСТЕМИ И ТЕХНОЛОГИИ За всеки нов обект се стремим да предложим не само високо качество на изпълнение, а и нещо специфично, съвременно, с което да се отличаваме на пазара за имоти, коментират от "Резиденшъл Парк София". В случая с Фаза 2 фокусът е върху някои пасивни и активни мерки за енергийна ефективност и върху елементи за

"РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК СОФИЯ", ФАЗА 2

повишаване на комфорта на жилищната среда. Като примери от компанията инвеститор дават термосоларна инсталация за подготовка на топла вода – системно решение на "Ховал" – Швейцария; непрекъсната индивидуална за всяка единица, принудителна вентилация – отново системно решение на "Ховал" – Швейцария; система за дистанционен мониторинг и контрол на инсталацията за отопление. Друго интересно интегрирано решение е системата дограма с профил от REHAU + външни щори от фирма Warema, което значително повишава енергийната ефективност на жилището и комфорта. Интеграцията на много висококачествени системи и решения имат за цел постигане на модерно висококачествено жилище и удовлетворени клиенти. НОВИЯТ ПРОЕКТ - "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН" "Резиденшъл Парк Лозен" е поредният мащабен проект на групата "Линднер" в България. Благодарение на предишните големи проекти

като "Бизнес Парк София" и "Резиденшъл Парк София" компанията разполага с необходимия опит и квалифицирани специалисти за неговата реализация, като същевременно това е един съвсем нов и уникален продукт и ново предизвикателство, коментират от компанията. Към момента е в етап на финализация идейната разработка на мастърплана и отделните видове единици в проекта. Миксът от жилища съответства на пазарните очаквания и на вече изготвен списък със заинтересовани клиенти. През ноември 2017 г. ще продължат конкретни разговори с потенциални купувачи и оператори в търговската зона. Активен маркетинг и продажби ще започнат в началото на 2018 г., когато се очаква да приключи и техническото проектиране. Както и при другите проекти "Резиденшъл Парк Лозен" ще се финансира изцяло със собствени средства на групата "Линднер" от Германия, която има интерес да развива проекта дългосрочно.

73

74 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

PLOVDIV PLAZA РЕНОВИРАНИЯТ ТЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС ЩЕ ОТВОРИ ВРАТИ ПРЕЗ 2018 Г.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Пловдив, на ул. „Георги Странски“, между трите главни булеварда бул. „Мария Луиза“, бул. „Освобождение“ и бул. „Санкт Петербург“

РЗП 127 000 кв.м ОТДАВАЕМА ПЛОЩ 45 000 кв.м

ИНВЕСТИТОР Arceland

ТЪРГОВСКА ПЛОЩ 35 000 кв.м на 3 търговски етажа

ПРОЕКТ Stephen George International

ОФИСНА ПЛОЩ 10 000 кв.м

ИЗПЪЛНИТЕЛ "Сиенит холдинг", "Атаро клима"

ПАРКОМЕСТА 1200 покрити, разположени на 3 паркоетажа, 50 външни, 50 в подземен паркинг

ПЛОЩ НА ИМОТА 31 499 кв.м

Т ЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС PLOVDIV PL A Z A

75

76 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

и отдаваеми части около него. Проектът предвижда сградата да се превърне в офис център с 12 000 кв.м разгъната застроена площ, отделен вход с лоби и връзка с търговския център. Офисите ще бъдат от тип „отворено пространство“, всеки етаж ще разполага с 3 сървърни помещения и 3 самостоятелни санитарни възела, което ще позволява вариативно функционално разпределение. В атриумното пространство има вътрешното стълбище, което се премахва и се заменя с 3 асансьора, свързващи всички нива. С това се допуска повече светлина в сградата и офисите, а усещането се подчертава и от изчистения и светъл интериорен дизайн.

АЛЕКСАНДЪР ДОУ УПРАВЛЯВАЩ ПАРТНЬОР, STEPHEN GEORGE INTERNATIONAL - БЪЛГАРИЯ

Реновираният търговски комплекс Plovdiv Plaza ще отвори врати през 2018 г. Проектът представлява реконструкция и реновация на съществуващ многофункционален комплекс с търговска и офис функция, състоящ се от две тела с различни етажни височини. ПЪРВАТА ФАЗА ОТ ОБНОВЯВАНЕТО включва западната част на обекта - нисък обем с ортогонална форма и централно атриумно пространство с коридори

ВТОРАТА ФАЗА НА ПРОЕКТА включва реновирането на търговския център – високият обем. Сградата ще предлага 3 търговски нива с площ 35 000 кв.м и 3 надземни паркоетажа с 1200 места. Във фазата на идейния проект като проектанти бяхме изправени пред редица предизвикателства, а работата ни трябваше да реши множество проблеми, коментират архитектите от Stephen George International. Основната концепция, дефинирана от заданието, е запазване на простите и изчистени форми и придаването на модерна и подходяща за търговски център визия. Основният принцип е т.нар. box in a box. Придържайки се към него, всички декоративни и излишни елементи по външната обвивка на сградата бяха премахнати. Освен че трябваше да е естетически издържано, изпълнението на фасадата следваше и да удовлетворява пожарните изисквания за 50% отваряемост при паркинг нивата. След множество варианти се спряхме на изпълнение от лазерно изрязани алуминиеви

Т ЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС PLOVDIV PL A Z A

77

78 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

панели с нестандартна перфорация, която се възприема различно в зависимост от гледната точка и мащаба. Обликът на мола ще бъде допълнително подсилен и доизграден в късните часове на деня, в които той ще засияе с ефектно фасадно осветление от най-ново поколение. Самото стъпване на обемите е от основно значение за възприемането им като композиция. Базата на сградата е решена с фиброциментови панели, контрастирайки с алуминиевата фасада. Цветната палитра от логото на Plovdiv Plaza е имплементирана в основата на сградата под формата на цветни прорези, които придават колорит на изчистените форми. Избрани са тъмносиви панели от фиброцимент и за изпълнението на фасадата на офис сградата с цел да бъдат сепарирани двата функционални обема – мол и офис сграда. ПО ОТНОШЕНИЕ НА ИНТЕРИОРА ТРЯБВА ДА БЪДАТ РЕШЕНИ НЯКОЛКО ПРОБЛЕМНИ ЗОНИ: Главният вход бе тесен и неприветлив, пораждайки некомфортно чувство за слизане под земята. Проектното решение предвижда разширяването му с по една ос от двете страни и създаване на визуална връзка с второто търговско ниво. Коридорите първоначално са тъмни, ниски и монотонни. Светлата височина е повишена с повдигане на окачения таван, който ще бъде с нов дизайн. Броят на осветителните тела е удвоен и се допълва от декоративни лампи, които да играят ролята на акцент, като дизайнът им кореспондира с този на мебелите. Те са неравномерно разпределени в

Т ЪРГОВСКИ КОМПЛЕКС PLOVDIV PL A Z A

пространството, като се сгъстяват над зоните за сядане и ги подчертават, като дефинират различните участъци на коридора. Всички мебели от обзавеждането на общите части са съобразени с последните нужди на ежедневието. Проектирани са така, че да бъдат снабдени с USB изводи за зареждане и връзка с интерактивната система на мола, в която ще се поддържа актуална информация за наемателите, текущите събития и промоции и др. Използвани са светли и рефлективни материали за постигане на един модерен, изчистен и светъл вид на общите части. Тази логика е продължена и в дизайна на атриумите, зоната за хранене и офисните пространства. Премахнати са големите и тромави травелатори и са заменени с ескалатори, което отваря още свободни пространства и позволява влизането на повече светлина в атриумите. Функционалното зониране и вътрешната циркулация на двете сгради не се променят значително. Запазва се вътрешната комуникация между двете сгради, като в същото време се осигурява самостоятелното им функциониране. Предвижда се офис сградата да функционира денонощно, като в часовете извън работното време на мола ще има връзка единствено с парконивата на последните три нива. ТЪРГОВСКАТА СТРАТЕГИЯ е от основно значение за правилното функциониране на един мол. Plovdiv Plaza е място, където посетителите ще могат да намерят не само стоки и услуги, но и да прекарат свободното си време. Търговският център ще предлага голямо разнообразие от национални и международни модни

79

марки, зони за забавление и различни опции за хранене, подходящи за всеки вкус. Тенденциите в сектора са към наемане на по-големи търговски площи от наемателите. Като най-големия търговски център в града Plovdiv Plaza ще може да предложи именно това. Основните брандове могат да разположат магазините си на площи от 500 до над 2500 кв.м. Разпределението на търговските площи е преорганизирано, така че всички ключови наематели са разположени на стратегически места, с което се цели плавната циркулация на посетителите във всички зони на търговските алеи и атриумите. Оптимизират се общите части с отдаването на павилионни единици в свободните пространства. Вертикалната комуникация е преправена, така че да няма мъртви зони. Зоната за хранене е преместена на по-удачно място, към нея е добавена нова голяма тераса от източната страна на сградата. Старата зона за хранене ще бъде заета от висок клас ресторанти и биопазар. Всеки нов търговски център трябва да бъде проектиран спрямо тенденциите на живот и развитието на високите технологии. В проекта е заложено поставянето на множество LED екрани, на които да могат да бъдат гледани рекламни и тематични продукции. Цялата асансьорна шахта в източния атриум се трансформира в дигитална 3D колона и се превръща в основна атракция за всички посетители на мола. Външните пространства ще бъдат облагородени с нова настилка, ново озеленяване и замяна на осветителните тела. Така новият търговски център ще бъде обвързан със съществуващата градска среда и ще предоставя цялостно чувство на комфорт за посетителите си.

80 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

SOFIA PARK VILLAS

SOFIA PARK VIL AS

81

82 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Смислени проекти, които носят добавена стойност за клиентите

АТАНАС ГАРОВ И ДАВИД ДАВИДОВ "ГАРИТИДЖ ИНВЕСТМЪНТ МЕНИДЖМЪНТ", ИНВЕСТИТОР В ПРОЕКТА

Смятаме, че в краткосрочен и средносрочен план пазарното търсене ще се запази. Смислените проекти, които носят добавена стойност за клиентите, ще могат да намерят реализация. Това, което ние вярваме, че носи добавена стойност на клиентите от този сегмент и което смятаме, че ще се търси съзнателно от тях, е средата. Инвеститорите в подобни комплекси вече установяват, че качеството на сградите, които реализират, е от голямо значение, но не е достатъчно. В другия наш проект - Garitage Park, сме се постарали да съчетаем няколко функции на едно място по начин, по който те да се допълват, а клиентите да разполагат с всичко, което им е необходимо, на пешеходно разстояние (и работа, и дом, и училище, и супермаркет, и спорт, и забавление). И всичко това в една приятна, зелена, спокойна атмосфера в полите на Витоша.

SOFIA PARK VIL AS

Sofia Park Villas ("София Парк Вилас") е комплекс от затворен тип, разположен в една от най-успешно развиващите се части на столицата, включваща "Резиденшъл Парк София", "Бизнес Парк София" и новостроящия се Garitage Park. До територията на комплекса има бърз достъп от околовръстния път, както и връзка с автобусен транспорт и метро. В комплекса сред богата паркова среда са разположени 34 еднофамилни къщи от 3 типа със самостоятелни терени от 450 до 900 кв.м. Основни акценти в него са разположение в подножието на Витоша, близост до основни пътни артерии, сигурност - контрол на достъпа и 24-часова охрана, функционални и комфортни къщи с модерна архитектура и дизайн, ниско застрояване, създаващо усещане за простор, богати на зелени площи общи части, професионално управление и поддръжка. Началото на строителния процес бе поставено в началото на 2015 . Към момента 20% от собствениците вече живеят в своите домове, а други завършват интериорните си проекти и също скоро ще се пренесат. ЖИЛИЩА ОТ ВИСОК КЛАС Преди да започнем развитието на Sofia Park Villas, ние направихме детайлно проучване на пазара и установихме, че има ниша за висококачествени жилища в сегментите от високия и средния клас. При проектирането на Sofia Park Villas сме се съобразили с тенденциите при търсенето на жилища от висок клас, с характеристиките на зоната, в която се намираме, както и близостта ни до други подобни комплекси

83

като Residential Park Sofia. Клиентите, към които сме се фокусирали както за Sofia Park Villas, така и за Garitage Park, който развиваме в непосредствена близост, са семейства, търсещи сигурна и комфортна среда, чист въздух и функционални жилища. Еднофамилните къщи в Sofia Park Villas са с приблизителна използваема площ между 280 и 380 кв.м. Разположени са на 2 нива и се предлагат с 3 и 4 спални, при някои от къщите има и сутерен. Всяка къща разполага с 2+1 паркоместа, като са предвидени и допълнителни паркоместа за гости на комплекса. СРЕДАТА: ФОКУСЪТ Е ВЪРХУ ХОРАТА И ТЕХНИТЕ ПОТРЕБНОСТИ В Sofia Park Villas основният фокус са хората, които ще живеят или прекарват част от свободното си време в комплекса. Затова и цялата концепция е насочена към създаване на среда, която предразполага всички ползватели и посетители да се чувстват уютно и комфортно - с две думи, "на място". Комплексът Sofia Park Villas е построен върху парцел от близо 27 000 кв.м в подножието на Витоша. Входът е от ул. "Рачо Петков Казанджията", което осигурява на живеещите бърз достъп от и към околовръстния път и бул. "Александър Малинов", а оттам с всички останали части на столицата. Sofia Park Villas e разположен в близост до обекти с важно значение като "Бизнес Парк София", кино "Арена", "Технополис", "Декатлон", "Ринг Мол" и ИКЕА,

84 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

кабинковия лифт в Симеоново. Непосредствено до комплекса се намира спирката на автобус №314, а в близост са още метростанция "Бизнес Парк София" и спирките на автобусни линии №111, 76, 213, 214 и 413. Две нови метростанции в посока новооткрития "Ринг Мол" са в процес на планиране. Позиционирането на самите къщи в комплекса е съобразено така, че да осигури на тези с южни изложения на всекидневните много добра гледка към Витоша, а на тези, ориентирани към север – прекрасна гледка към София. Дворовете са ориентирани така, че да има най-голямо отстояние между две съседни къщи. Заедно с богатото озеленяване на комплекса това е предпоставка за запазване на комфорта и личното пространство на живеещите в рамките на един затворен комплекс. В Sofia Park Villas сме предвидили зони за отдих, алеи за разходка, както и детска площадка за най-малките и техните гости. КЪЩИТЕ: УСЕЩАНЕ ЗА НЕПРИКОСНОВЕНОСТ НА ЛИЧНИЯ ЖИВОТ Проектирането на самите сгради бе подчинено на общата концепция на Sofia Park Villas, а именно да свързва всички жители в сигурна и семейно ориентирана среда, всяка отделна къща да е в състояние да даде на обитателите усещане за неприкосновеност на личния живот, без да компрометира общите аспекти на общността.

85

SOFIA PARK VIL AS

Къщите в комплекса са главно от три типа: тип А – с приблизителна използваме площ 280 кв.м във вариант с 3 и 4 спални; тип В – с площ 335 кв.м и 4 спални, и тип В+ - с площ 380 кв.м с 4 спални и сутерен. На партерно ниво е разположена кухнята, която е отворена към столова и всекидневна. От нея може да се излезе директно на декинг в двора, където е предвидено индивидуално барбекю и място за отдих. На партерно ниво се намират и перално помещение, техническо помещение, склад, помещение за градински материали, както и допълнителна тоалетна. Спалните са разположени на първи етаж над партера, като в зависимост от големината на къщата те включват основна (родителска) спалня със собствена баня и 2 или 3 допълнителни спални. Всяка къща разполага и с 2 тераси с обща площ между 28 и 35 кв.м. РЕАЛИЗАЦИЯ: СГРАДНИ СИСТЕМИ И ТЕХНОЛОГИИ Съществена част от концепцията на Sofia Park Villas е "устойчивост" във всичките й аспекти на съвременното зелено мислене. Един от ключовите аспекти е енергийната ефективност. Благодарение на гъвкавата инверторна термопомпена система за отопление, вентилация, климатизация и загряване на топла вода, както и на пакета за енергийна ефективност (топлоизолация 17 см,

алуминиева дограма от най-високия клас High Insulation и троен стъклопакет – с коефициент на топлопреминаване 0.5) се постига 5 пъти по-малко потребление на енергия спрямо средното за София. Не на последно място да отбележим богатото озеленяване на комплекса, което допринася съществено за комфорта на нашите клиенти и осигурява това усещане за неприкосновеност на личното пространство в рамките на една общност.

ОБЕКТ "София Парк Вилас"

ПРОЕКТАНТ "Планинг"

ОБХВАТ НА ПРОЕКТА 34 еднофамилни къщи от 3 типа със самостоятелни терени от 450 до 900 кв.м

ИЗПЪЛНИТЕЛ "Джи Пи Груп"

ИНВЕСТИТОР "Гаритидж инвестмънт мениджмънт"

РЕАЛИЗАЦИЯ 2015-2017

88 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ROYAL GARDEN НОВ СТИЛ НА ЖИВОТ ЗА ПЛОВДИВЧАНИ

"Галакси Инвестмънт Груп" започва строителството на нов жилищен парк в Пловдив. Royal Garden се отличава с функционални разпределения, прецизирани квадратури на помещенията и обширен вътрешен двор.

ROYAL GARDEN, ПЛОВДИВ

89

90 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ROYAL GARDEN, ПЛОВДИВ

ЛОКАЦИЯ Royal Garden е разположен в квартал „Отдих и култура“, който се утвърди като найатрактивния и озеленен жилищен район в Града под тепетата. Кварталът предлага неповторимо съчетание от удобства, а приятната и спокойна атмосфера се създава от новоизградената инфраструктура, обособените кътовете за рекреация и почивка, цветни детски площадки, фитнес на открито и прекрасни гледки към емблематичното тепе Младежки хълм. В близост до жилищен парк Royal Garden е разположена Гребната база – найголямото съоръжение за спортно гребане на Балканите. Новоизграждащият се обект се намира до "Мол Пловдив", модерни тенис кортове, футболни игрища, велоалеи, детска градина, училища и хипермаркети. АРХИТЕКТУРА Концепцията на проекта е вдъхновена от стремежа за създаване на комфортна среда на живот. Екстeриорното решение залага

на елегантност, а индивидуалните фасадни елементи създават симбиозата между уют и модерна архитектура. Хармоничното Г-образно разположение на двете сгради осигурява оптимална площ и осветеност на жилищата, обширна зелена градина, лесен достъп и връзки с околните пространства. Сградите са решени в светли и спокойни тонове, което улеснява вписването им в средата. От югоизточната им страна са проектирани обширни тераси. На север парк „Отдих и култура“ създава усещане за живот в близост до природата. Проектът е от затворен тип. Двете сгради са на 8 етажа, от които 7 жилищни и един партерен, където са разположени гаражи и обслужващи помещения. Достъпът до жилищата се осъществява през три входа за всяка от сградите. Проектирани са общо 118 двустайни, тристайни, четиристайни и многостайни апартаменти, които се отличават със светла височина от 2.85 м. Жилищните площи създават условия за усвояване на всяка част от пространството.

91

Жилищен парк Royal Garden разполага с красива и обширна градина, в която акцент ще бъдат проектираните солитери от японски вишни

Поглед от просторните тераси

92 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

МАТЕРИАЛИ И ДЕТАЙЛИ Естетика и качество са заложени във всеки детайл, свързан с реализацията на проекта. Конструктивната схема на сградите е скелетнобезгредова. Покривите са плоски, с монолитни стоманобетонови плочи. Външните ограждащи стени ще бъдат изпълнявани с 25 см тухлени блокчета с вертикални кухини, а на сутерена - от водоплътен бетон. Ще се използват ефективни топлоизолационни материали и такива с клас на реакция на огън, нормиран за съответната степен на пожароустойчивост. Избраните фасадни решения създават усещане за топлина и комфорт, а декоративните елементи от HPL в земни тонове придават индивидуалност. Интегрирането на елементи по фасадата, които служат за скриване на външни климатични тела, освен че са част от интересния екстериор, служат и за създаване на допълнителна естествена сянка. Интериорът на общите части залага на изчистени и индивидуални решения. Използвани са висококачествени материали с доказан произход, подходящи за голямо натоварване. Предвижда се отопление от централна абонатна станция за всяка от сградите, присъединена към уличен топлопровод. За подземния гараж се предвижда работна вентилация и система за отвеждане на дима и топлината чрез вентилатори.

УДОБСТВА И УСЛУГИ Жилищен парк Royal Garden разполага с красива и обширна градина. Растителните широколистни и иглолистни видове в нея са специално подбрани, така че да осигурят свежест през цялата година. Акцент в градината са проектираните солитери от японски вишни. Предвидени са места за отдих, а за спокойното детство на най-малките обитатели на Royal Garden са обособени кътове за игра и цветни детски площадки. За удобството на обитателите в Royal Garden са проектирани 111 паркоместа на ниво сутерен, до което се достига чрез автомобилна рампа. Осигурени са и топли връзки към двете жилищни сгради. В близост до тях са разположени 7 места за паркиране за хора с увреждания. На партера ще бъдат позиционирани 36 единични и двойни гаражи за общо 56 автомобила с прилежащи обслужващи помещения към тях. Проектирани са и паркоместа за електромобили. За любителите на велосипедите са обособени велосипедни стойки на партерно ниво и на ниво сутерен.

Royal Garden е проект от затворен тип. За спокойствието и сигурността на своите обитатели той ще разполага с 24-часов контролиран достъп, видеонаблюдение и професионален пропърти мениджмънт.

ROYAL GARDEN, ПЛОВДИВ

ОБЗАВЕЖДАНЕ С цел клиентите да бъдат максимално улеснени са разработени проекти за пълно обзавеждане на различните типове апартаменти. Концепцията за интериорния дизайн залага на комфорт и модерна визия. Архитектурните дадености на жилищата позволяват максимално усвояване на пространството и оформяне на уютни кътове, където всеки детайл оптимално се вписва в интериорното решение. Цветовете са съобразени с последните тенденции, с пространството и осветеността на жилището, а съчетани в едно, всички детайли превръщат помещението в уютно и комфортно място за живот.

ОБЕКТ Жилищен парк Royal Garden МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Пловдив, кв. "Отдих и култура" ИНВЕСТИТОР „Галакси Инвестмънт Груп“ ПРОЕКТАНТ „Иво Петров Архитекти“, арх. Цветан Петров ПЛОЩ ИМОТ 5537 кв.м РЗП 21 350 кв.м

93

94 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

МИГЛЕНА КУЗМАНОВА ГИС СА МОЩЕН ИНСТРУМЕНТАРИУМ ЗА ИНТЕЛИГЕНТНО ГРАДОУСТРОЙСТВО Интервю СИЛВИЯ ЗЛ АТКОВА

МИГЛЕНА КУЗМАНОВА МЕНИДЖЪР „БИЗНЕС РАЗВИТИЕ“ В „ЕСРИ БЪЛГАРИЯ”

Над 90% от данните в градовете са геореферирани Сингапур оглави класация "Най-умен град" през 2016 г. Градът оглавява и класацията по използване на ESRI ГИС технологии

ADVERTORIAL

Г-жо Кузманова, визията на съвременните градове и тяхното развитие за години напред е немислимо без ново поколение от инструментариум за тяхното управление, каквито са Географските информационни системи. Как ГИС улесняват планирането на целия този сложен процес в градовете? Градовете са системи от взаимосвързани естествени и изкуствени компоненти. И като такива, над 90% от данните в тях са геореферирани, включително данните за кадастър, ТСУ, ВиК, транспорт, осветление, паркове и много други. ГИС технологиите от години са утвърденият инструмент за визуализиране, изследване, анализ и управление на екосистемите в природата и аналогично на това успешните градоустройчици по света прилагат същите ефективни методи за устойчиво развитие и управление на създадените от човека екосистеми – градовете. Географските информационни системи предоставят в ръцете на потребителите мощен инструментариум за интелигентно градоустройство. Те улесняват събирането на данни, тяхното изследване и анализ; позволяват планиране, което разглежда проектните предложения през симулациите на бъдещото им въздействие. Когато говорим за планиране на градоустройството, е много важно да подчертаем ролята на ГИС като ефективен инструмент за активно гражданско участие. Интерактивните уеб карти се превърнаха в признат катализатор на диалог с гражданите. Целта е създаване на устойчиви градове-екосистеми, които задоволяват максимално потребностите на гражданите, минимизират негативните последици върху околната среда и спестяват ресурси. Какви специализирани приложения създаде и предлага ESRI - компанията, пионер в областта на ГИС, в помощ на урбанисти и архитекти? Приложенията на ESRI за нуждите на градоустройството са създадени съвместно с водещи архитекти и урбанисти, така че да отговорят максимално на потребностите в сферата. Те предоставят мощни инструменти за моделиране, анализ и проектиране на градска среда.

GeoPlanner е премиум уеб приложение за геодизайн и планиране на градски пространства. То осигурява технология, чрез която може лесно да се изследва и анализира градската среда, да се проиграват проектни сценарии и анализира тяхното въздействие, позволявайки експертите от различните предметни области да работят съвместно в единна платформа онлайн. Когато говорим за градско развитие, най-успешният ГИС софтуер за градско моделиране е ESRI CityEngine. Той дава възможност за бързо създаване на модели на сгради, инфраструктура и публични пространства в 3D формат. ESRI CityEngine позволява трансформиране на сложните регулационни планове в лесни за разбиране 3D модели, като идентифицира нарушения на зоните и подпомага анализирането на потенциала за развитие в контекста на вече изградената среда. Продуктът предоставя пълен комплект от инструменти за агрегиране на пространствени данни, 3D моделиране на публични пространства, споделяне на съдържание чрез нови 3D услуги и инструменти за разглеждане на заобикалящата среда, включително 360 VR. Един от фокусите на технологично развитие на

95

ESRI са иновативните мобилни ГИС решения. Те дават възможност за бързо и лесно въвеждане, обработка и анализ на информация директно от терена. Събирането на данни, необходими за изследването на градската среда, вече става лесно и бързо със Survey123 for ArcGIS. Това е ново мобилно приложение, което позволява на полевите екипи да попълват специализирани електронни формуляри с географска и описателна информация директно от терен. С какво са свързани добрите практики в създаването на интелигентна и устойчива градска среда? Системен подход и активно участие на всички заинтересовани страни. В тези две неща се крие разковничето в създаването на интелигентна градска среда. И за двете ESRI ГИС технологиите са доказали своята полза като незаменим инструмент за извършване на анализи от всякакъв характер, включително демографски, бизнес анализ, на социалната структура, на различните градски зони. Така градовете могат да управляват растежа и развитието по устойчив начин, който увеличава удовлетворението и просперитета на всички. ГИС технологията дава на местните власти и отговорни групи необходимите инструменти за съвременно онлайн публично обсъждане на проектите и концепциите за развитие. Те разполагат с богат арсенал от леки и лесни уеб и мобилни ГИС приложения, с които всички могат да споделят мнение и да бъдат своеобразни сензори и източник на информация в реално време. Какви проекти, свързани с умния град, очаквате да се реализират в българските общини? Много изговорихме през последните години за умни градове, но наистина в тях е бъдещето, ако искаме да се справим със съвременните проблеми на градовете. В този контекст през следващите години очаквам проекти за интелигентно управление на транспорта, ВиК мрежите, осветлението и т.н. За да се постигнат ефективни интелигентни системи и умни градове, са необходими Географски информационни системи. Надявам се българските общини да последват добрите световни примери при реализацията на тези проекти. Не случайно през 2016 г. Сингапур оглави класация "Най-умен град". Това е и градът, който оглавява класацията по използване на ESRI ГИС технологии.

Приложенията на ESRI за нуждите на градоустройството са създадени съвместно с водещи архитекти и урбанисти

98 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

"СЪНДЕНС РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

„СЪНДЕНС РЕЗИДЕНС“ УСТОЙЧИВОСТ, РАЗВИТИЕ НА ПРОДУКТА И ВИСОКО КАЧЕСТВО

99

10 0 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ИНЖ. ПЛАМЕН АНДРЕЕВ СЛЕДВАЩАТА СТЪПКА НА „ПЛАНЕКС“ Е В ПОДОБРЯВАНЕТО НА УСЛОВИЯТА НА ЖИВОТ

ИНЖ. ПЛАМЕН АНДРЕЕВ УПРАВИТЕЛ НА "ПЛАНЕКС ХОЛДИНГ"

"СЪНДЕНС РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

Инж. Андреев, каква е стратегията на „Планекс“ за инвестиции в жилищни проекти след 2008 г.? От 2008 г. досега, а и в бъдеще стратегията ни е „Устойчивост, развитие на продукта и високо качество“. Това е ясно очертаната линия както в завършените ни проекти - трите етапа на комплекс „Акварел“ във Варна, „Гама“ в София, така и в предстоящите „Сънденс“, „Корал“ и най-новия, който все още представлява търговска тайна. Целите ни са интензивно развитие на собствени проекти на пазара в София, като планираме реализация на около 80 000 – 100 000 кв.м за следващите 2 до 5 години, в т.ч. „Сънденс“, и прилагане на богатия ни опит в създаването на среден и висок клас „затворени“ комплекси. С известна доза нескромност мисля, че продуктът ни ще бъде различен и поатрактивен от това, което в момента се строи. Моделирането на сградата, издигането в култ на естетиката, спокойствието и сигурността, налагането на още по-високи критерии към архитектурата и материалите са предизвикателствата, с които се справяме и се стремим да надграждаме. Как се промениха търсеният продукт, клиентският профил, финансирането и пазарът? Ние добре познаваме нашите клиенти – тези, които са купили от нас по няколко имота, и тези, с които тепърва ще се запознаем – това са хора с критерии, които са достатъчно грамотни, за да дойдат при нас със своите консултанти – инвестиционни и технически специалисти, интериорни дизайнери, юристи. Те идват при нас, защото знаят, че завършеният проект „на живо“ ще бъде подобър от визуализацията. Защото знаят, че финансирането на проекта е осигурено и той ще бъде завършен. В този смисъл нашата задача е да създадем продукт, който и клиентите, и банките "ще харесат“. Разликата между средния и високия клас на нашите проекти е в местоположението, като това включва изложение, транспортна обезпеченост, панорама, етажност и възможностите за създаване на локална среда. Естетиката, качеството и функционалността са запазена марка на „Планекс“, с която не правим компромис и в двете категории проекти. Пазарът е нещо, което може много бързо да се промени, и неговото анализиране, прогнозиране и оценка едва ли са най-важното сега. За мен по-съществено е, ако пазарът започне да се пренасища от предлагане - какво ще се случи. Отговорът е, че в такава ситуация възможните губещи ще са лишените от мисъл стандартни проекти. Уникалните проекти, предлагани на разумни, адекватни цени, ще се реализират дори и в по-сложна обстановка. Впрочем и в близкото минало тази тенденция се доказа на практика.

Една от основните ви инвестиции е жилищен комплекс „Сънденс Резиденс“ в столичния район „Манастирски ливади“. Какви нови идеи и решения сте приложили? „Сънденс“ не случайно е името на новия ни проект. Избраното от нас изложение на жилищата изток - запад и ситуирането на сградата в парцела е в основата на този избор. Сутрин сградата „посреща“ слънцето, а вечер го „изпраща“. Архитектурно-конструктивната схема на сградата представлява едно тяло с дълбочина 20 м и напречни оси през 7.50 м. По този начин малкото жилище (една спалня) е на една ос, а на ос и половина се получава апартамент с две спални. Ние съобразихме и очакваното търсене с типовете апартаменти - тези с една спалня са приоритетно от източната страна, а тези с две спални са от западната - с поглед към детската площадка и парковата среда. Защо – защото предполагаме, че малките апартаменти ще бъдат купени от млади двойки, за които е важно слънцето сутринта, а семейните с деца (наши клиенти за западните апартаменти) ще предпочетат следобедната топлина на слънцето, когато ще си пишат домашните. Апартаментите с три спални са в „челото“ на сградата, с поглед към Витоша, с изложение юг изток и юг - запад. Избраната архитектурна схема, по която работим повече от две години, предполага просторни помещения - дневни с широчина 3.75 м, добре естествено осветени, удобни за едно съвременно обзавеждане. Всички тераси са тип лоджия, което осигурява относителна самостоятелност на всеки апартамент

101

102 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

спрямо съседния. Нестандартното ситуиране на сградата в парцела даде възможност да се обособи малък, добре озеленен парк с водно огледало, зона за почивка и детска площадка. Така сградата се дистанцира от улиците за по-добър комфорт на обитаване. Осигурени са оптимално необходимите паркоместа в подземен паркинг и на терена, на партерно и полуподземно ниво са проектирани търговски площи. Особено внимание обърнахме на общите части в сградата – просторно фоайе с портиерна, стълбищна клетка с два асансьора и окачена фасада, „зелени зони“ на входа и на всеки етаж. Общите части ще се изпълнят по оригинален интериорен проект. Относително „скучната“ монохромна околна среда - тя ни провокира сградата ни да бъде цветният акцент на района, да бъде

разпознаваема и да създава настроение. Ще го постигнем с ефектна HPL обвивка от един дървесен и два цветни декора на RESOPAL, разиграни като слънчева плетеница на западната фасада - с видимост и от двете улици. Парапетите са стъклени, за да се елиминира тяхното участие във фасадното решение. „Сънденс“ вече има разрешение за строеж, осигурено финансиране от Райфайзенбанк и стартира като строителство. Проектът ще бъде завършен до 31 март 2019 г., т.е. 18 месеца след издаване на разрешение за строеж. Като мениджър на строителноинвестиционна компания кои са факторите, които все така продължават да възпрепятстват строителноинвестиционния процес? Ако става дума за

"СЪНДЕНС РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

административното обслужване – изработване и одобряване на ПУП, одобряване на проекти и издаване на разрешение за строеж – имайте предвид, че в много други европейски държави това е още по-трудно и по-бавно. Не искам да критикувам администрацията. Съществените проблеми са тълкуването на ЗУТ и изграждането на инфраструктурата. Скоро на обществен форум главният архитект на Варна каза, че правилното прилагане на закона и подкрепата на предприемаческата инициатива в рамките на закона са му помогнали купчината застояли преписки да се стопи. Въпросите са принципни – главните архитекти трябва да имат по-сериозни правомощия и свобода както при вземането на решения, така и по отношение оценка на архитектурните качества на проектите и съответствието им към средата, в която те ще бъдат изградени.

Все повече изучаваме начина на живот и усещанията на клиентите ни, за да им предложим мястото, в което ще се чувстват уютно.

103

10 4 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Те трябва "да контролират“ естетиката на градската среда и да са отговорни за резултата. И затова да се разчита на архитекти, а не само на чиновници. В тази посока следват промени в ЗУТ, а защо не и в нов закон, построен на устойчиви правила и принципи. Изграждането на инфраструктурата, естествено обвързана и с отчуждаването на терени, е следващият съществен проблем. Самото изграждане би могло да се преразпредели като финансова тежест между общините и предприемачите, но отчуждаването, проектирането и впоследствие въвеждането в експлоатация и експлоатирането следва да бъде ангажимент на общините. И този ангажимент да съпровожда или още по-добре да предхожда предприемаческата инициатива. Улесняването на тези процеси също

така е свързано с промени в законите и другите нормативни актове. Какви са инвестиционните планове на „Планекс“ като стратегия и конкретни проекти? В началото частично отговорих на този въпрос. Сега само ще добавя – предстоят ни проекти на високо европейско ниво, стъпваме на опита и успехите както в строителството, така и в продажбите, имаме амбицията и възможностите да затвърдим позицията си сред най-добрите на пазара.

"СЪНДЕНС РЕЗИДЕНС", СОФИЯ

РАЗПОЛОЖЕНИЕ кв. "Манастирски ливади-запад", София НАЧАЛО НА СТРОИТЕЛСТВОТО октомври 2017 г. СРОК НА РЕАЛИЗАЦИЯ 18 месеца ПЛОЩ НА ТЕРЕНА 3830 кв.м ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 1662 кв.м РЗП 10 382.75 кв.м БРОЙ АПАРТАМЕНТИ 83 БРОЙ МАГАЗИНИ 4 БРОЙ ПАРКОМЕСТА В СУТЕРЕН 47 БРОЙ ДВОРНИ ПАРКОМЕСТА 47

105

106 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ГАБОР ТАКАЧ BIM ПРОЕКТИРАНЕТО НЯМА АЛТЕРНАТИВА

ГАБОР ТАКАЧ УПРАВИТЕЛ НА ИРМ ЕООД

ГАБОР ТАКАЧ

След дипломирането си като строителен инженер в Констанц, Германия, в продължение на 10 години работи в Nemetschek AG като мениджър международно бизнес развитие и изпълнителен вицепрезидент. През 2001 г. основава ИРМ ЕООД в София. През 2015 г. Такач поема ръководството на инженерните бюра BfB Engineering в Германия и EKI Engineering в Унгария. В момента в трите офиса с дейности в областта на конструктивното проектиране, BIM услугите, визуализацията и разпространяването на софтуер работят 26 инженери и архитекти.

BIM ПРОЕК ТИРАНЕТО

Г-н Такач, как ще коментирате вашето развитие - от продажба на софтуер до BIM услуги? От 2001 г. фирма ИРМ е представител на софтуерни продукти за архитектурно и инженерно проектиране: Allplan, Cinema 4D, SCIA Engineer, Frilo и DC-Software. Към днешна дата разполагаме със значителен пазарен дял и голяма част от водещите компании в областта на строителното проектиране вече използват нашите продукти и услуги. С течение на времето нашият екип натрупа опит и умения, които решихме да започнем да

предлагаме като услуги за външни клиенти. През 2014 г. направихме първата стъпка със студио за визуализации, което работи с чуждестранни клиенти, основно от Германия. Миналата година бяхме поканени да вземем участие в конкурс за изготвяне на BIM модел на бившата централа на Дрезднер банк в Дортмунд. Благодарение на знанията и уменията ни за използване на BIM софтуера Allplan, както и на придобития опит в областта на архитектурното 3D моделиране спечелихме проекта и това постави началото на предизвикателството.

107

Визуализация на BIM модела на бившата централа на Дрезднер банк на ул. "Кампщрасе" 47 в Дортмунд

108 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Разрез на BIM модела и визуализация на бетонов фасаден детайл на бившата централа на Дрезднер банк на ул. "Кампщрасе" 47 в Дортмунд

Какво имате предвид, когато говорите за предизвикателство? BIM моделирането е нов процес, за който днес много хора говорят, но малка част от тях са реализирали BIM проект на практика. Когато за първи път видяхме 2800 несортирани, чертани на ръка планове от 70-те години на миналия век, разбрахме, че превръщането им в интелигентен BIM модел ще бъде истинско предизвикателство. Проектната фаза в крайна сметка ни отне шест месеца. По време на събитието, което се проведе на 31 октомври 2017 г. в "Капитал Форт", разказахме в детайли какво представляват процесите и обърнахме внимание на грешките, които допуснахме, както и на възможните начини те да бъдат избегнати при следващи проекти. Защо решихте да направите такова събитие? От известно време искахме да покажем BIM функционалностите на Allplan, но за разлика от теоретичните събития, на които се обяснява какво е BIM и какво може да се направи с BIM, нашето желание беше да представим реален пример с всички положителни и отрицателни моменти, през които сме преминали. Смятам, че проектантите вече са запознати какво представлява BIM, но все още им липсва както увереност да започнат такъв проект на практика, така и яснота какво следва да вземат под внимание, за да бъде проектът успешен.

Какво прави този проект толкова специален? Бившата централа на Дрезднер банк в Дортмунд е под закрилата на Закона за архитектурното наследство, въпреки че е проектирана само преди 40 години от известния германски архитект Харалд Дайлман. Бетоновата фасада, впечатляваща със своята непреходна красота, беше моделирана от нас в детайли, а мащабът на обекта с 3 нива подземни гаражи го прави един истински референтен проект за нас. Защитените елементи, които трябва да бъдат запазени без промяна като двете фасади – бетоновата и металната, и окачените капсули вътре в сградата, са с изключително сложна геометрия и детайли. Една от найтрудните задачи в проекта беше изискването за максимална прецизност и степен на детайлиране на тези елементи. При създаването на конструкцията на сградата се изискваше да работим с максимална точност – например дори скок в горния ръб на плочата от 1 см трябваше да бъде отразен в модела. Каква е ползата за инвеститора от BIM модел на съществуващ обект? В нашия случай сградата ще бъде разделена и отдадена под наем на различни фирми. По време на реконструкцията ще са необходими точни количествени сметки,

BIM ПРОЕК ТИРАНЕТО

за да бъде получена най-добрата оферта. Впоследствие информацията ще бъде използвана за нуждите на фасилити мениджмънта за управление на наеми, релокация, пожарна безопасност или вътрешен дизайн. Разкажете за софтуерната платформа, която използвахте за този проект? Използвайки Allplan разполагахме с мощен софтуер, който ни позволи да управляваме този огромен обем информация. Първата стъпка беше да организираме правилно структурата на сградата с опцията Building Manager. След това с помощта на архитектурните функции дефинирахме интелигентните обекти: стени, плочи и отвори в тях, греди, колони и стълби. Благодарение на факта, че софтуерът създава точни работни чертежи на нивата паралелно с BIM модела, имахме възможността да сравняваме резултатите с оригиналните чертежи по всяко време.

Mакет на централата на Дрезднер банк в Дортмунд от 70-те години на XX в.

3D армиране, BIM модел по метода Lean, BfB Engineering

Бившата централа на Дрезднер банк по време на реконструкцията на съседната сграда

10 9

110 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

BIM не е само софтуерът. Това е процес, състоящ се от три етапа: нормативна уредба, запознаване на участниците в строителния процес с технологията BIM и избор на подходящ софтуер

Триизмерната информация беше качена в платформата Bimplus, която представлява облачен сървър и позволява достъп до виртуалната сграда на всички участници в проекта. Информацията се съхранява в независимия формат IFC, така че другите специалности - конструкции и строителни инсталации, могат да добавят данни във всеки съвместим BIM формат. Какво бихте променили следващия път? Въпреки че от самото начало бяхме наясно колко е важна правилната подготовка на BIM процеса, бихме инвестирали повече време за създаване на безупречна структура на сградата. Всяка грешка

Визуализация на магазини OFF5TH, ИРМ ЕООД

BIM ПРОЕК ТИРАНЕТО

тук коства много неприятности на следващ етап. Освен това е изключително важно всеки от участниците да сподели очакванията си предварително. По отношение на техническата част, която премина гладко, нямам забележки. Колко е популярен BIM дизайнът в Германия? В момента това е най-актуалната тема в строителния сектор в Германия, особено с оглед политиката за популяризиране от страна на правителството. Публичният сектор изисква все повече интелигентни модели на сгради вместо хартиени или дигитални планове. От друга страна, архитектурните и инженерните офиси все още са неподготвени за този процес. Ако не всички, по-голямата част от тях все още не са направили стъпката да интегрират 3D процес на проектиране, което е предварително условие за BIM. Какво е важно да се знае преди внедряването на BIM? На първо място, BIM не е само

софтуерът. Това е процес, състоящ се от три етапа: нормативна уредба, запознаване на участниците в строителния процес с технологията BIM и избор на подходящ софтуер. Проектантите още отсега трябва да започнат да се ориентират в избора на продукт, покриващ нуждите им за обектно BIM моделиране, за да могат лесно да направят прехода към новите изисквания. Какви са бъдещите ви планове? Преди две години поех две бюра за инженерно проектиране - BfB Еngineering в Германия и EKI Engingeering в Унгария. В момента в групата на ИРМ работят 26 инженери и архитекти. В България продължаваме да разширяваме дейността си както в сферата на софтуерното разпространение, така и по отношение на услугите, които предлагаме.

BIM моделирането като услуга за архитекти и инженери ще играе все по-важна роля и у нас. Затова непрекъснато търсим млади проектанти, които биха искали да се присъединят към нашия екип.

111

112 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС CARPE VITA

113

ОАЗИС НА СПОКОЙСТВИЕ И УЮТ

114 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Комплекс CARPE VITA е разположен в сърцето на първия български морски курорт Св. св. Константин и Елена, известен със своя красив природен парк и минерални басейни, в непосредствена близост (300 м) до морския бряг. Курортът през последните години все повече се използва за целогодишно живеене от жителите на Варна и чужденци поради близостта му до града, удобния обществен транспорт и уникалния микроклимат. CARPE VITA е създаден и проектиран, за да съчетае романтиката на курорта, красотата на природата и функционалността на една модерна сграда. Комплексът се състои от пет сгради с

едно-, дву- и тристайни апартаменти, открити басейни, градина и зона за отдих, СПА, детски кът и паркоместа. Всички апартаменти са завършени "до ключ" с материали на водещи производители в комбинация с японски инверторни климатици. Сградите от CARPE VITA имат различна етажност и са предназначени за целогодишно живеене. Комплексът е разположен в непосредствена близост до плажа и горещите извори. Има удобен градски транспорт и пешеходна достъпност до близката централната алея на курорта. От горните етажи на комплекса се разкрива чудесна панорама към Черно море и парка на курорта. Общ брой апартаменти: 193.

115

CARPE VITA е създаден и проектиран, за да съчетае романтиката на курорта, красотата на природата и функционалността на една модерна сграда

116 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

117

ИНВЕСТИТОР "Рост Инвест" ООД, "Хармони Ерия" ООД Варна, "Проект Инвестмънт" ООД ИЗПЪЛНИТЕЛ "Планекс" ЕООД, "Нойфербилд" ЕООД ПРОЕКТАНТ арх. Георги Митрев, арх. Борис Клинчев, арх. Бранимир Банков ПЛОЩ НА ТЕРЕНА 14 000 кв. м ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 3614 кв. м РЗП 20 533 кв. м ОБЩ БРОЙ АПАРТАМЕНТИ 193

118 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

КАМЕННА КЪЩА В КАВАРНА ТРАНСФОРМАЦИЯ НА СКЛАД ОТ XIX ВЕК Текст РА ДОСТИНА ПОПОВА

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Каварна РЕАЛИЗАЦИЯ 2015-2017 г. ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 173 кв.м ПРОЕКТАНТ арх. Борислав Игнатов ИЗПЪЛНИТЕЛ „Йовчо Стоянов-70” ЕООД ДЪРВЕНИ ЕЛЕМЕНТИ, ДОГРАМА И ДЮШЕМЕ „Ви Ен Билдинг” ООД

К АМЕННАТА К ЪЩ А , К АВАРНА

119

преди

сега

МЕТАЛНИ ЕЛЕМЕНТИ, ОГРАДА, ПАРАПЕТИ „Сократес България” ЕООД КАМЕННИ ЕЛЕМЕНТИ, КОРНИЗИ, НАСТИЛКИ „Булстоун” ЕООД ПОКРИВНИ ПРОЗОРЦИ „Велукс България” ЕООД

120 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Старинен склад от XIX век се превърна в съвременна жилищна сграда по проект на арх. Борислав Игнатов. Тя се намира в непосредствена близост до пристана на град Каварна и е част от ансамблов паметник на архитектурата - каменни търговски складове от XIX век. Архитектурният проект запазва максимално непроменен историческия дух на сградата, вплитайки в интериора й всички съвременни удобства на модерното жилище от XXI век. Така е създадена Каменната къща, която съчетава уменията на старите майстори и съвременните архитектурни технологии. МИНАЛО Старият търговски склад представлява еднообемно пространство, оградено от масивни каменни фасадни стени на изток, север и запад, калкан на юг и скатен покрив на дървена конструкция. През годините покривът и част от западната стена са оставени да рухнат, а по-

късно са разграбени за строителни материали. Източната, северната и южната стена на сградата са запазени и обраснали със зеленина, а западната фасада е полуразрушена. Община Каварна е издала предписание за извършване на спешен ремонт, тъй като постройката е опасна за здравето и живота на хората. Останалата част на ансамбловия паметник, включително и старата мелница, също не са в добро конструктивно състояние. Изключение правят две ремонтирани и реставрирани сгради наблизо, които са добър пример за съхраняване на историческото наследство. Те са възстановени и консервирани, като се ползват за сезонно жилищно обитаване. НАСТОЯЩЕ Архитектурният проект на Каменната къща включва реставрация на оригиналната сграда, като тя е пригодена за сезонно жилищно обитаване, без да се променя външният й облик.

К АМЕННАТА К ЪЩ А , К АВАРНА

Автентичният вид на фасадите на стария склад е запазен, а липсващите детайли и декоративни елементи по тях са възстановени. Стените са изработени от естествен камък, като дебелината на зида е 70 сантиметра. Каменните повърхности на източната, северната и южната фасада са реставрирани и консервирани. Фасадните отвори на сградата също запазват първоначалните си местоположение и габарити, като са остъклени с дървена дограма и капаци. За осигуряването на повече естествена светлина в интериора са монтирани пет покривни прозореца. ИНТЕРИОР Идеята на архитектите е да разделят еднообемното пространство на къщата с емпоре, като на първо ниво се обособи дневна

част с хол, кухня, трапезария и баня, а на второ ниво да се разположи нощна част с две спални и баня. Ковано желязо и дърво допълват старинната атмосфера в интериора, напомняйки за историческата и архитектурната стойност на Каменната къща. В нея са внедрени най-модерни сградни технологии според световните стандарти за устойчиво строителство. Отоплителната инсталация е решена с термопомпа въздух – вода и подово отопление. Системата намалява разходите за електроенергия и повишава енергийната ефективност на сградата.

121

124 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

АРХИТЕКТУРНО СТУДИО "АРТ НЮ ВИЖЪН" АРХ. ГАБРИЕЛА ДЖАМБАЗОВА, АРХ. ПАВЕЛ ИВАНОВ

За нас архитектурата е изкуство, което създаваме с голямо вдъхновение! Всеки реализиран архитектурен проект е краен етап на дълъг процес на проектиране, узаконяване, строителство и експлоатация. Процес, който несъмнено изисква професионално отношение, коректност и постоянство. Присъстваме на пазара повече от 12 години, като за този период сме проектирали над 100 архитектурни проекта на територията на цялата страна. Крайната визия на сградите зависи от прецизно проектираните и изработени детайли. Към всяка нова задача подхождаме като към предизвикателство и с отговорност за една перфектно свършена работа. Нашият екип се гордее с висококвалифицираните си специалисти в областта на архитектурата, притежаващи голям творчески потенциал. Ние сме професионалисти, със свежи и новаторски идеи, стимулирани да завладяват нови и непознати територии. “Арт Ню Вижън” е носител на много награди от конкурси за проектиране, има номинации в Националния конкурс „Сграда на годината“. Архитекти от екипа са носители на награди в професионалната област. Нашето студио съчетава професионализъм и лично отношение към всеки детайл. В дейността си залага на баланс между визия и функция. Това позволява на екипа ежедневно да превръща работата в изкуство.

СТ УДИО "АРТ НЮ ВИЖ ЪН"

125

126 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

"ПИВОВАРНИЦА КАМЕНИЦА" ПЛОВДИВ

РЗП: 3500 КВ.М "Арт Ню Вижън" участва и спечели конкурс на „Каменица“ АД за мултифункционален комплекс – „Пивоварница Каменица“, в началото на 2015 г. Автори на разработката са арх. Габриела Джамбазова, арх. Павел Иванов, арх. Добромир Станков и арх. Иванка Проданова. „Каменица“ АД преобразява своето присъствие в град Пловдив, като на част от територията на бившата пивоварна изгражда уникален по рода си мултифункционален комплекс. Той ще носи името „Пивоварница Каменица“ и ще включва микропивоварна за производство на крафт бира, посетителски център – посветен на 135-годишната история на първата бира на България, ресторант–бирария, магазин, парк с пространство за отдих и отворена амфитеатрална сцена за културни и социални събития.

АРХИТЕКТУРНИ РЕШЕНИЯ: Мултифункционалният комплекс е със застроена площ около 773 кв.м и разгъната застроена площ 1689 кв.м. Амфитеатърът е с капацитет 17 реда с общо около 190 седящи места. При големи събития сцената на амфитеатъра може да увеличи своите размери до 13 м ширина и 8 м дълбочина, като заеме и петте паркоместа на фронта й. Фасадите са решени с тухлена облицовка от клинкерни плочи, окачени стъклени фасади, облицовки от HPL и еталбонд, стъклени парапети. Дограмата на сградата е алуминиева със стълкопакет и прекъснат термомост. Комбинацията на подбраните материали е следствие на избраната концепция сградата да има излъчване на стара фабрика, а именно видима тухлена зидария, но също така да бъдат вплетени елементи от модерната архитектура като стъклени окачени фасади и метал.

СТ УДИО "АРТ НЮ ВИЖ ЪН"

ЗАТВОРЕН ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС В СОФИЯ

РЗП: 65 000 КВ.М Идеен архитектурен проект на затворен комплекс от жилищни сгради в град София. Комплексът се състои от пет типа многофамилни сгради, които са разположени в имота по начин, който осигурява на постройките добро ослънчаване, без си пречат една друга. Отделните типове сгради са проектирани така, че разпределенията на жилища са преди всичко функционални, с най-доброто изложение спрямо географските посоки и гледки и с оптимални квадратури на помещенията за качествено обитаване. Апартаментите са разнообразни – от студиа до апартаменти с две спални. АРХИТЕКТУРНИ РЕШЕНИЯ Фасадите на сградите от комплекса са умело раздвижени, като се търси динамична визия. Така при повтаряемост на различните типове сгради комплексът няма да е монотонен и скучен, а, напротив, ще има движение. Заложените материали са основно мазилка с комбинация от плоскости HPL, парапетите са метални и абсолютно изчистени от орнаменти. То този начин се постига отличен баланс между оригинална архитектура и бюджет, което с оглед на квадратурата на комплекса е повече от задължително.

127

128 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ОФИС КОМПЛЕКС В ДОРТМУНД, ГЕРМАНИЯ

РЗП: 5000 КВ.М КОНЦЕПЦИЯ Архитектурният проект обхваща четири съществуващи сгради, като се обособява нов вътрешен покрит атриум. Следвайки заданието на инвеститора, проектирахме стъклен обем, който заема пространството между отделните сгради. Този нов обем покрива досегашния вътрешен двор и служи за форум, обществено пространство към всички съществуващи зони. В единия край се разполага главният вход на комплекса, а в срещуположната част се обособява изход към парковото пространство.

АРХИТЕКТУРНИ РЕШЕНИЯ Проектът обхваща цялостна реконструкция и дострояване на съществуващи сгради в град Дортмунд, Германия. Разработката представлява пълна преработка на функционалното разпределение, както и обновяване на фасадите и подмяна на наклонените покриви с плоски. Целта бе да се получи модерен комплекс с изчистен и минималистичен дизайн.

СТ УДИО "АРТ НЮ ВИЖ ЪН"

КЪЩА В ДРАГАЛЕВЦИ СОФИЯ РЗП: 600 КВ.М МЕЧТАНАТА КЪЩА В края на 2016 г. студио "Арт Ню Вижън" представи на клиентите си така мечтания и очакван дом. Къщата е в алпийски стил с остри покриви, но визията е много изчистена и стилна. Има големи витрини през две нива, които са ориентирани към Витоша и пропускат много светлина. Има вътрешен басейн, като оригиналното в случая е, че родителската спалня попада в обема на басейна и има гледка както към планината, така и към басейна. Дворът е умело разработен с много детайли, като оградата заимства елементи от дизайна на къщата.

129

130 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ЖИЛИЩНА СГРАДА В СОФИЯ РЗП: 7500 КВ.М Целта ни беше да проектираме жилищна сграда, която да изглежда луксозно, да е стилна и с добри пропорции. Затова използвахме вертикално членене, което издължава силуета. Перголата при покрива дава завършек на фасадата, като не позволява на вертикалните линии да изтичат. Проектирахме големи стъклени витрини, разиграхме шахматно плът и стъкло, което допринесе за раздвижената визия. Каменната облицовка започва при партера и преминава към покрива, докато основната жилищна част е облицована с клинкер. Тази комбинация е доста ефектна и допринася за реализирането на целта – бутикова сграда в елитен район.

СТ УДИО "АРТ НЮ ВИЖ ЪН"

131

ИНТЕРИОРНИ РЕШЕНИЯ Представяме ви най-новия офис на EasyCredit, който бе изпълнен през 2016 г. С EasyCredit работим успешно и това е вече вторият офис от 400 кв.м, който проектирахме и бе изпълнен през последните няколко години. Интериорът е умела комбинация между елегантни форми, съчетани с тежкото излъчване на орех. Така се създава усещане за лекота и едновременно за тежест и престиж. Преобладава един и същ мотив както в настилката, така и в тавана, като преминава в стените и определя формата на бюрото. Като цяло резултатът е очевиден и ние сме щастливи да работим с клиенти, които умеят да ценят стойността и качеството на нашите проекти.

РЗП: 60 КВ.М Дизайнът на кабинета на собственика на адвокатската кантора в центъра на София, изискваше да бъде изключително луксозен и представителен. Той се намира на последния етаж и естествено се явява като кулминация на цялостната разработка на офис сградата. Проектът ни даде възможност да разработим интериор, който комбинира топлината на дървото и модерността на съвременните технологии. Дървените хоризонтални щори с електронно управление направиха възможно интериорът да се променя лесно посредством светлината, която влиза в него. Вратата на кабинета е по дизайнерски проект, от MDF и черно стъкло, с електронно управление – магнитна брава с отваряне при подаване на сигнал отвътре. В дъното на помещението е проектиран шкаф, в който се намират хладилник за напитки, кафе машина и шкафове. За настилка е избран гранитогрес на испанската фабрика Apavisa – комбинация от сива неутрална плоча, стъклени линейни профили в черно и жълто и естествен трислоен паркет. Софитът кореспондира с настилката и се състои от извити греди от MDF, скрито осветление и осветителни тела тип „луна” и насочено осветление – прожектори.

134 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

БОГДАН ГЕОРГИЕВ ОСВЕТЛЕНИЕТО НА СГРАДИТЕ Е КЛЮЧОВ ФАКТОР ЗА КОМФОРТА НА ОБИТАТЕЛИТЕ

БОГДАН ГЕОРГИЕВ УПРАВИТЕЛ, "АДВАНС ИНТЕРНЕШЪНЪЛ" ЕООД

ADVERTORIAL

Г-н Георгиев, може ли да представим сферата на дейност и специализация на "Адванс Интернешънъл" ЕООД? Нашата компания предлага инженерингови услуги в две направления - вътрешно и външно осветление за всякакъв тип сгради и „умен дом“ за частни жилища и малки търговски обекти. Дейността ни в част осветление е концентрирана в два аспекта: в областта на естественото осветление, т.нар. светловоди (представляваме световно утвърдения италиански производител – компанията Solarspot, http://www.solarspot.it/en/home-return) и в областта на конвенционалния тип осветление. Предлагаме на своите клиенти пълен набор от услуги: консултиране, проектиране, инсталиране и въобще цялата логистика, необходима за поставяне на подходящи осветители. При „умния дом“ - тук отново изграждаме проекта изцяло: от първата среща с клиента до инсталирането, вкарването в употреба и поддръжка на системата. Концепцията Internet of Things ни вдъхнови да предлагаме по-различен „умен дом“, базиран на т.нар. Z-wave протокол, и така избягваме максимално жичната свързаност. Предимствата са, че този „умен дом“ е насочен конкретно към жилищна среда, управлява се и се инсталира лесно; системите са модулни - може да се надграждат и да се добавят функции; ценово влизаме в почти всеки бюджет, устройствата са малки и изглеждат добре, а системата е интегрирана.

Какви са особеностите на решенията за енергийна ефективност, които предлагате, и каква е тяхната икономическа обоснованост? Когато се говори за енергийна ефективност, от съществено значение е да имаш качествен продукт, да разбираш нуждите на клиента, да разбираш продукта и да бъдеш креативен. В лицето на нашите партньори от италианската компания Solarspot ние намерихме доставчик на възможно най-качествения и ефективен продукт. В резултат на натрупания опит и на енергичния млад екип ние постигаме отлични резултати, така че да спестим излишни разходи на енергия и пари при най-изгодни финансови параметри за клиента. Същото важи и за конвенционалния тип осветители, и за „умния дом“. Все пак бих искал да акцентирам върху уникалността на светловодите. Това е пасивна система, осигуряваща естествена светлина в помещението през цялата светла част на денонощието, и тя не използва никаква друга енергия освен тази на слънчевите лъчи. Светловодите са тръбни системи, най-грубо казано, съставени от купол, тръба, през която минават и се отразяват слънчевите лъчи, и дифузер, разпръскващ равномерно светлината вътре в помещението. Устойчиви са на всякакви атмосферни влияния и не се нуждаят от никаква специална поддръжка. Ползите за потребителите на системата са много. На първо място бих подчертал това, че в големите сгради (индустриални, логистични и т.н.) се изразходва огромна по обем енергия, за да

135

„Индустриален покрив с инсталирана система от 53 броя светловоди SOLARSPOT Ф900 мм

136 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

бъдат осветявани с изкуствени осветители през светлата част на денонощието. Ние предлагаме продукт и услуга, с които този проблем може да бъде решен. След изплащане на инвестицията системата работи сама, без да консумира нищо чиста енергийна ефективност. Бих добавил и това, че естествената светлина е в пъти по-добра за човека от изкуствената и винаги е за предпочитане да се работи, учи, спортува и т.н. в помещение, осветено по този начин. Светловодите Solarspot имат своя патентован филтър, който не позволява да се вкарва топлина в помещението, а само светлина. Филтърът не пропуска вредните UV лъчи, които причиняват стареене на материалите, и светловодите имат много дълъг живот – поне 25 години, като за всяка инсталирана от нас система ние даваме 10 години гаранция. Каква е ролята на осветлението при модерните проекти и каква е неговата специфика в зависимост от функцията? Ролята на осветлението винаги е била значима по простата причина, че няма как сградата да бъде използвана, ако го няма. „Модерността“ трябва да бъде търсена като отговор на глобалния световен стремеж от последните 10 години да се търсят енергийно все по-ефективни решения, максимално икономични и създаващи качествена среда за обитаване. Този тип стандарти засягат всяка част от строителството на дадена сграда и също така и осветлението.

ADVERTORIAL

Като по-конкретен пример бих отбелязал, че все повече се търси автоматизация на осветителните тела в помещението. Често при огледи през деня съм виждал в едно достатъчно светло помещение да работят всички изкуствени осветители, без това да е необходимо. Една сравнително проста автоматизация на тези тела би решила този проблем. Ние предлагаме и такъв тип решения. А комбинацията от естествени осветители и автоматизирана система за конвенционалните тела, да я наречем „хибридна система“, на практика би дала едно страхотно решение. Нисък разход, дълъг живот, по-малко поддръжка и високо качество на обитаваната среда. Чудесен пример за нов тип осветление. Какви са иновациите в сектора, познати ли са те в България? Няма да направя велико откритие, като кажа, че в световен план технологиите се развиват със страхотни темпове. Това обаче създава определени трудности, изправени сме пред огромен избор. Затова ние винаги търсим точната комбинация и правилната употреба на продукта, преди да го предложим на клиента. Имаме щастието да предлагаме продукт като светловодите, които са на пазара от около 30 години, но са напълно актуални и в съвременната среда. На местна почва, в кръга на шегата, търсим и иновация в подхода към клиента. България е част от глобалния свят и почти всички иновации са познати и тук, няма нищо скрито. Дали се използват и прилагат е друг въпрос. Ние сме млади и професионалните ни наблюдения са от последните години, но всъщност всеки човек в България в своя бит или трудов стаж се е сблъсквал с проблема „лошо осветена сграда“, дискомофт на работното място, големи разходи и слаба ефективност. Ние с Йоана (моята съпруга, с която работим заедно) държим да сме различни и инвестираме много в това да поддържаме силна връзка с клиентите, партньорите и университетските среди. Допитваме се, вземаме идеи и т.н. Инженерите в нашата компания акцентират изключително много върху проектирането и подбора на осветителите за всеки обект. В повечето случи клиентът има нужда от помощ или леко насочване, за да получи качествено решение за осветление. През изминалите няколко години немалко на брой чужди компании започнаха да изграждат свои производствени и логистични бази в България. Тази тенденция се отрази много положително върху компании като нашата (не само в част осветление), защото тези инвеститори изискват повече и някой трябва да отговори на техните търсения. Ние още от самото начало сме готови да правим по-трудни неща и ситуацията ни удовлетворява напълно. Към това бих добавил и че част от големите български компании вече правят сериозни инвестиции в нови бази и търсят по-качествено осветление. Въобще потенциалът е видим и това е чудесно.

Естествената светлина е в пъти по-добра за човека от изкуствената и винаги е за предпочитане да се работи, учи, спортува и т.н. в помещение, осветено по този начин. Светловодите Solarspot имат своя патентован филтър, който не позволява да се вкарва топлина в помещението, а само светлина.

Можете ли да илюстрирате казаното с подходящи референтни или актуални проекти? Наскоро завършихме производствения обект на компания "Мултивак" в България. Инсталирахме 53 светловодни системи SOLARSPOT с диаметър Ф900 мм. Търсената осветеност бе висока и бе постигната на база въвеждане на естествена светлина. По този начин се постига високо ниво на енергийна ефективност в комбинация с много добри условия на труд. Това е първият по рода си обект в България, осветен изцяло със светловоди с такъв голям диаметър. Светловодите намират широко приложение освен в производствени или индустриални също и в логистични обекти. За наша радост все по-често сме търсени и от изцяло български компании, които целят значително подобряване на условията на труд, като така повишават и производителността на служителите си. Такъв е примерът с компания "Юнимастърс", чийто обект реализирахме също през 2017 г. в близост до Терминал 2 на летище София. Осъзнаването, че енергийната ефективност в лицето на светловодите върви ръка за ръка с много допълнителни положителни аспекти като по-висока производителност, подобро здраве и концентрация на служителите, говори за едно ново, по-високо ниво на корпоративна отговорност на компаниите в България, добър пример за което са тези наши клиенти. За контакти: тел. 02 427 2000, office@aee.bg

137

138 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

RUHouse се намира в столичния квартал "Градина" - спокойна местност с живописен пейзаж в полите на Витоша. В съзвучие с тази атмосфера е и името на сградата - на арабски ruh означава дух, душа, мир, спокойствие.

RUHouse се издига на осем етажа и заема 19 343 кв.м. РЗП. От нея се открива панорамна гледка към планината и към столичния град. Сградата е разположена на 400 м от южната дъга на Околовръстния път и на 100 м от бул. "Симеоновско шосе". Районът се отличава с ново строителство и близост до основни пътни артерии. Проектът съчетава съвременна архитектурна визия, изпълнение с качествени материали, нови технологии и добро планиране. Текст ГЛ . АС. Д-Р АРХ. ЕВГЕНИ РАФАИЛОВ

139

RUHOUSE УЮТ И КОМФОРТ В ПОЛИТЕ НА ВИТОША

14 0 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ФУНКЦИОНАЛНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ Жилищната част на RUHouse е съставена от 3 секции и 4 входа с общо 107 жилищни единици от четири типа: 13 мезонети/къщи, 12 апартамента с 3 спални, 55 апартамента с 2 и 27 апартамента с една спалня. Обществената част на сградата включва СПА център, магазини, офис, склад и подземен паркинг на две нива. Блок 1 има един вход и разполага със седем надземни нива и едно подземно. Той включва 13 жилища и един магазин. Блок 2 се издига на осем надземни нива и едно подземно. Той има два входа – единият включва 31 апартамента, СПА център и магазин, а другият 48 жилища, офис и склад. Блок 3 е съставен от един вход с 15 апартамента, разположени на седем надземни нива. Жилищата се отличават с богато остъклени дневни пространства, от които се открива

гледка към Витоша. Мезонетите се намират на нулево ниво и разполагат с обособени приземни озеленени тераси, създаващи усещане за самостоятелни къщи. АРХИТЕКТУРА И ДИЗАЙН RUHouse представлява композиция от няколко обема, свързани с плътните форми на терасните парапети. Допълнителни акценти в композицията са обемите, изпълнени с Etalbond в оранжев цвят. Те са обвързани цветово с оранжевите ламели по тавана на терасните козирки на последния етаж. Фасадните решения са проектирани с модерни композитни материали – Etalbond и Fundermax (панели с дървесен фладер), панели от керамика, фиброцимент, алуминиева дограма със стъклопакет и прекъснат термомост. Покривите на сградата са плоски, като някои

RUHOUSE, СОФИЯ

от тях над втория етаж са частично озеленени. За осветлението в главните фоайета е разработен специален интериорен проект, който комбинира скрито LED осветление и вградени луни с LED крушки. Предвидени са специални места за монтиране на климатиците като част от дизайна и архитектурата на фасадата на сградата. ЕНЕРГОЕФЕКТИВНОСТ И ТЕХНОЛОГИИ Проектирани са високотехнологични и ефективни системи за поддържане на микроклимата в цялата сграда, които са енергоспестяващи и с ниско емисионно съдържание на въглероден диоксид. Всички външни стени са изолирани с топлоизолационна система от минерална вата с воал, разположена зад композитните фасадни плоскости. Топлоизолацията по фасади и под еркери е с дебелина 10 см - минерална вата и XPS,

а по плоски покриви и върху топли тераси - 16 см XPS. Жилищата разполагат с индивидуални отоплителни инсталации с газови котли от най-ново поколение. Те не изгарят кислорода в помещението, а получават такъв от външния въздух посредством обединена коминна система, през която става и изхвърлянето на изгорелите газове. Във всеки апартамент в близост до котела е разположен газоанализатор, който управлява централно предпазната и спирателна арматура по газовата линия в случай на изтичане на газ. Канализационната инсталация е проектирана с тръби от типа “безшумни”. Материалът на тръбите позволява шумът от оттичащата се вода да бъде сведен до минимум.

141

142 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

RUHOUSE, СОФИЯ

ИНВЕСТИТОР „Рухаус“ ООД ПРОЕКТАНТ „А.С.А.“ - проф. д-р арх. Калин Тихолов , гл. ас. д-р арх. Евгени Рафаилов, арх. Стоян Мирлев, арх. Ния Темиз, арх. Румяна Тихолова, арх. Петър Колев ИЗПЪЛНИТЕЛ „Унистрой Холдинг” ПЛОЩ НА ТЕРЕНА 4108 кв.м ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 1815 кв.м РЗП 19 343 кв.м (надземно) ОЗЕЛЕНЯВАНЕ 40%

143

14 4 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ЕЯЛ ТАХОР ЧРЕЗ ДИЗАЙНА И ДЕТАЙЛИТЕ ТЪРСЯ ДУХА НА МЯСТОТО

ЕЯЛ ТАХОР, ДИЗАЙНЕР

ЕЯЛ ТАХОР

е роден в Хайфа, Израел. Пристига в България през 1994 г. за работа по инвестиционен проект в земеделието в района на Плевен. Дотогава живее в кибуц и отговаря за селскостопански дейности. През 2000 г. започва бизнес като ресторантьор и интериорен дизайнер, през 2004 г. основава дизайнерско студио "Еял Тахор - арт и дизайн".

Home Basics е негова търговска марка на шоурум за мебели, осветление, аксесоари за дома и интериорен дизайн.

Е ЯЛ ТА ХОР

Откъде започва дизайнът на едно пространство? Търся нещо красиво, търся духа на мястото, за да мога да му придам форма. Най-трудно е да създаваш така, че да няма нищо излишно. Има разлика дали проектът е на брега на морето или в града - започвам от средата, след което разработвам продължение и обогатяване навътре. Естетиката е свързана с фантазията, която е свобода, красота и спокойствие. Кое е най-важното в работата на дизайнера? На първо място е функционалността, след това идват цветовете и материалите, които я обличат в естетика. Идеята е свързана с фантазията - следвам идеята и с фантазия търся

акцент в пространството, може и без конкретна функция, но да създава атмосфера и да има своя роля в пространството. Имам силна връзка със земята, обичам естествените материали парапети и перголи от дърво, каменни балюстри, метални портали. Обичам детайлите, те могат да бъдат и по-големи, груби или необичайни предмети. Вие сте дълбоко свързан със земята и природата? Вълнува ме същината на нещата и връзката със земята и природата, от тях е връзката ми с естественост и земност. Във всеки материал се крие потенциал, който може да бъде разкрит, когато се използва в съчетание

145

"Сий Сенс" е бутиков хотел с 12 стаи в експлоатация от 2016 г.

146 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

с друг предмет. Това, че работих със земята, ме накара да обръщам внимание на материалите и да търся духа на материята. В същото време обичам топлината и човешкото. Пространството само по себе си е красиво, но кой ще го обитава и къде е човекът в него. Как започва работата по един хотелски проект? На първо място - имам нужда от свобода. След това - искам да работя по цялостната концепция на проекта - от входа

на хотела до храната, за да усетя връзката с гостите и обитателите. Инвеститорът казва какви детайли са важни за него и какво си представя - например бял цвят и средиземноморска визия. Това ми дава отправна точка и аз се насочвам към цялостната визия и отделните детайли - чак до ОВК инсталацията или водосточните тръби и много технически детайли, които всъщност са изключително важни за мен. Ако обаче няма добра кооперация с инвеститора, резултатът не е добър. В

Е ЯЛ ТА ХОР

147

148 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

последните години се забелязва тенденцията да се обръща все по-голямо внимание на дизайна като фактор, който добавя стойност на проекта. Особено важна, разбира се, е връзката архитектура - дизайн. Какъв е трендът с хотелите в света? Зависи от конкретния сегмент, но мога да дам пример с две актуални европейски вериги градски хотели - citizenM и The Student Hotel. citizenM са иновативни хотели - малки, бутикови, с изчистени интериори, опън спейс - shower cubicles в стаята например, основното послание е "достъпен лукс". The Student Hotels са модерни, цветни, много свързани, с размити граници между пространствата, хибридно място за студенти и мобилни професионалисти, креативни

номади, авантюристични умове, които свързват модерния дизайн, пространствата за обитаване и работата. Как черпите вдъхновение? От микса на много пътувания и различни култури, храна, музика трябва сетивата ми да бъдат захранени. Много пътувам и пазарувам - Белгия, Испания, Гърция, Франция, където често откривам малки компании с прекрасни аксесоари с различен стил. Търсенето е постоянно, движено от любопитството към света, а творческият процес е свързан с емоционална енергия и натрупване на опит.

Е ЯЛ ТА ХОР

14 9

150 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Обичам детайлите, те могат да бъдат и по-големи, груби или необичайни предмети

151

ПРЕДСТАВИТЕЛ ЗА БЪЛГАРИЯ:

HABITAT INTERNATIONAL LTD.

СОФИЯ 1612, БУЛ. “АКА Д. ИВАН ГЕШОВ” 104, ЕТ.4 ОФИС 10 02/ 8594095, 02/ 8594096, WWW.HABITAT-INT.COM

152 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

VITА VERDE ЗЕЛЕНИЯТ РАЙ В ПОЛИТЕ НА ВИТОША Витоша създава несравнима атмосфера около себе си и живеещите в южните райони на София имат възможността да пият сутрешното си кафе, съзерцавайки планината. Ако приемем, че Околовръстният път е границата между планината и града, то кв. „Витоша“ стои „на ръба“ между двете. Зеленият район символизира синергията между съвременните места за живеене и присъствието на природата в тях. Въпреки ниския процент на застрояване кварталът е добре урбанизиран и разполага с детски градини и училища, заради което е атрактивен за младите семейства. Благодарение на множеството инвестиции през последните години инфраструктурата се подобрява както в кв. "Витоша", така и в съседния Студентски град. Именно в кв. „Витоша“ се намира най-новият проект Vita Verde, който се реализира от водещата инвестиционна компания Green Life Development & Resorts. Комплексът представлява малък зелен рай, сякаш недокоснат от градската шумотевица. „Vita Verde е символ на новата ера в строителството – с функционални жилища и акцент върху природата. Зелените площи заемат почти 50% от целия парцел, което създава атмосфера на извънградско жилище“, посочва инж. Веселин Канин, изпълнителен директор, направление "Градски имоти" в Green Life Developments & Resorts. Проектът Vita Verde е насочен към модерния човек,

който търси комфортен и уютен дом близо до природата. Потенциалните купувачи получават не само качествен апартамент с изумителна гледка, но и една нова микросреда, в която да градят живота си. Vita Verde разполага с просторен вътрешен двор, а за най-малките членове на семейството ще бъде изградена детска площадка. Комплексът се състои от три сгради, всяка разполага с по два входа, което улеснява достъпа и поддръжката на общите части. Архитектурата следва най-модерните и актуални тенденции в сферата на строителството, а качеството се гарантира от най-добрите строителни материали. Предлаганите апартаменти са общо 116 - с една или две спални, както и с опция за три или четири. Предвидени са също паркоместа и гаражи. Очаква се обектът да бъде завършен през 2019 г. Компанията инвеститор Green Life Development & Resorts е с над 15–годишна история и лидерска позиция на българския пазар на ваканционни имоти. Дейността й се развива в две направления – инвестиции във ваканционни и градски имоти и хотелиерски бизнес в управляваните от дружеството комплекси в Созопол, Банско и Пампорово.

Green Life Development & Resorts предлага атрактивни имоти, разположени на ключови локации и построени изключително висококачествено, с красив дизайн и модерен интериор. Сред емблематичните проекти на компанията в

ADVERTORIAL

столицата е сградата Alfa Apartments, намираща се в един от престижните столични квартали – жк „Младост“. Новият жилищен проект Vita Verde е разположен на изключително популярна локация в близост до една от основните пътни артерии на столицата – бул. „Симеоновско шосе“, и множество спирки на градския транспорт. Близостта на комплекса до разнообразни обекти като "Бизнес парк София", Столичен зоопарк, Ловен парк, Симеоновски лифт, Sofia Ring Mall, IKEA, „Фантастико“ и „Кауфланд“ го прави атрактивен както за нов дом, така и за инвестиция. Жилищата в него съчетават изчистен дизайн и удобно разпределение на достъпна цена. „Vita Verde е съобразен с естествените нужди на пазара. В момента търсенето на имоти в средния клас нараства и с този проект отговаряме на тази тенденция“, казва Теофил Петров, изпълнителен директор на Green Life. По думите му комплексът привлича купувачи, търсещи качествени имоти на достъпни цени. Зелените пространства, ниското застрояване и прекрасната гледка към планината са само част от предимствата на квартал „Витоша“. През последните години инвеститорският интерес е изключително голям, благодарение на което се подобрява инфраструктурата в района. Макар и сравнително нов, кварталът вече е достатъчно развит и предлага всички необходими социални

153

услуги. „Социалната среда на района вече е изградена и живеещите тук имат достъп до училище, детски градини, болници и супермаркети. Статусът на собствениците е сходен и потенциалните купувачи лесно могат да се идентифицират със средата“, допълва инж. Веселин Канин. Заради динамичното си развитие и перспектива „Витоша“ е изключително подходящ район за инвестиция в недвижими имоти. Кварталът предлага спокойната жилищна среда в съчетание с бърз и удобен достъп до централните части на града. Новата метростанция, която предстои да бъде изградена като продължение на метростанция „Витоша“, ще се намира в близост до новия комплекс и ще осигурява връзка с почти всички части на столицата. „Районът е предпочитан от младите професионалисти, които търсят да купят своя първи дом“, посочва още инж. Веселин Канин. По думите му „Витоша“ е сред предпочитаните квартали заради достъпните цени и разнообразното предлагане на имоти в новопостроени сгради. Кварталът е особено атрактивен и за природолюбителите заради неповторимата атмосфера, идваща от близостта на планината. Витоша предлага не само красив изглед във вечерите на отмора, но и множество възможности за туризъм, ски спорт и алпинизъм.

156 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

АРХ. ЛЮБО ГЕОРГИЕВ ВРЕМЕ Е ЗА КАЧЕСТВЕНО НОВО ПЛАНИРАНЕ НА СРЕДАТА

АРХ. ЛЮБО ГЕОРГИЕВ ДИРЕКТОР НА "СОФПРОЕКТ - ОБЩ ГРАДОУСТРОЙСТВЕН ПЛАН" И РЪКОВОДИТЕЛ НА КООРДИНАЦИОННАТА ГРУПА ПО ПРОЕКТА "ВИЗИЯ ЗА СОФИЯ"

ЛЮБО ГЕОРГИЕВ

учи архитектура в IUAV (Венеция, Италия) и TU Delft (Делфт, Холандия). Има богат опит като проектант и ръководител на мултидисциплинарни екипи. Работил е като директор на фестивала ONE ARCHITECTURE WEEK (Пловдив, 2014-2016), водещ проектант в Turenscape (Пекин, Китай 20122014), проектант в MVRDV (Ротердам, Холандия, 2009) и в Claus en Kaan Architecten (Амстердам, Холандия, 2007-2009). През лятото на 2017 г. арх. Любо Георгиев спечели конкурса на Столичната община за директор на общинското предприятие "Софпроект - Общ градоустройствен план". От 2016 г. той ръководи координационната група по "Визия за София" - проектът за изготвяне на дългосрочна визия за развитие на София и крайградските територии до 2050 г.

157

Арх. Георгиев, след като спечелихте конкурса за директор на "Софпроект-ОГП", написахте във фейсбук: "Това е шанс за качествено ново планиране на средата." Какви недобри практики за планиране имаше в София? На първо място - твърде се разчита на авторитети с титли, което е много субективно. Авторитетът се доказва постоянно чрез действия, не с думи. Например предложението за велоалеята по средата на бул. "Патриарх Евтимий" - до момента не съм видял изследване за трафика и целесъобразността. Идеите трябва да бъдат доказани с анализи. Трябва да отбележа и липсата на диалог, което води до конфронтация и ескалация на конфликти, включително медийно отразяване. Всяка инвестиционна инициатива може още от началото да бъде обсъждана с другите участници в инвестиционния процес. Градът e сложен организъм, който събира много хора заедно, така че трябва да намерим начин да координираме идеите си. В момента информацията се събира разпокъсано, няма качествен анализ. Нека вземем пример от финансовата сфера - там за всяка малка промяна се правят много детайлни анализи. Логиката на "Визията за развитие на София", ръководена от "Софпроект-ОГП", е да съберем всички групи с интерес към развитието на града за общ диалог - чрез срещи с браншови организации, НПО, инвеститори, за да търсим инвестиционните намерения още в зародиш. Например в Прага периодично се правят срещи с най-големите инвеститори и се дискутират техните планове за развитие. Ключово място има събирането на информация за средата по всякакъв начин и от различни източници, като има устойчив процес на обновяване. Необходимо е и активно участие на учебните заведения, които могат да бъдат тестова площадка за идеи, симулация и създаване на сценарии, което да въвлича преподаватели и студенти с критичен поглед в градското планиране. Какво означава въвличане на хората в процеса на планиране? Как планирането да работи в обществен, не в частен интерес? Това не означава хората да направят планирането, а да кажат какви са им потребностите, представите, амбициите за този град. Целта е да се покаже на общината - "възложителя", какво е необходимо и какви са опциите. Доброто планиране автоматично работи в обществен интерес и е с повече участници. По света има добри примери. В Прага направиха реформа, макар и не без сътресения, като бе създаден специален институт за градско планиране. В Бостън, САЩ, изработиха първо свой стратегически план за градско развитие (Imagine Boston), а след това промениха общия устройствен план на града,

включвайки много граждани в целия процес - чрез анкети и т.н. Какви промени предстоят в "Софпроект-ОГП", за да се превърне дружеството в основна изследователска и проектантска структура на Столичната община? Най-напред проучваме всички ангажименти на организацията, за да приключим с поетите задължения. С времето дружеството е започнало да работи по все повече конкретни инвестиционни проекти на Столичната община. "Софпроект-ОГП" е организацията, която управлява бюджета на "Визия за София", провежда обществените поръчки, подписва договорите и извършва работата по събиране на анализите, групиране и търсене на информация, подкрепа на експертния екип с идея за актуализация на Общия устройствен план на София. Моята работа ще бъде да създам начина, по който достигаме до важните промени, постигаме ги и ги защитаваме. Анализ, диалог, планиране - това са условията за успешно планиране на градската среда, залегнали във вашата програма за развитие на "Софпроект-ОГП". Как ще се подобри процесът по събиране и обработка на информацията? Няма универсално решение. В някои случаи информацията ще бъде осигурена по административен път от различните общински райони и от държавната администрация, където тя вероятно съществува. В други случаи - от частни компании и инвеститори, например телекомите, но трябва да ги убедим, че е в техен интерес да се включат. Обществените обсъждания в областта на устройството на територията са толкова важни, че Столичният общински съвет прие нова наредба за подобряване на процеса. В момента поради лоши процедури обсъжданията по-често предизвикват конфронтация и скандал, отколкото конструктивен диалог. От Националната асоциация на строителните предприемачи коментираха, че новите процедури за обществени обсъждания ще доведат до замразяване на инвестиционните намерения и административен произвол поради липса на точни срокове и ясно разписани правила? Аз имам принципната позиция, че ако още от началото всички заинтересовани страни са в диалог, този процес на обсъждане ще легитимира реализирането на дадения проект. Всички казуси в живота не може да бъдат дефинирани в закони и наредби - колкото повече се опитваме, толкова повече ще се заплитаме, защото регламентирането ни фокусира върху самия процес, а не всички ситуации могат да бъдат описани.

158 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

"Софпроект-ОГП" ще съдейства ли на общинското ръководство в избора на конкретни зони за приоритетно развитие в столицата? Да, предприятието ще направи възможен информирания избор от политиците. Дисбалансът на териториите зависи от равномерното развитие на града в рамките на центричната организация. Уникален е фактът, че центърът на София е на същото място, където е бил центърът на римския и на средновековния град. Наслояването е историческият начин за развитие. Последното нещо, което един град трябва да направи, е да се премества по територията, защото той я унищожава като биологична даденост и след него остават неизползваеми терени. В държави като Белгия това се е превърнало в огромен проблем - градовете са се развили като дисперсни селища, а не компактни, и така е "запечатана" огромна част от територията. В момента има потенциал за разумно усвояване на територията и развитие в рамките на самата София - компактен град, при който се получава икономия от мащаб и концентрация на функциите. Но трябва да се внимава и за другата крайност - свръхконцентрацията, която води до огромни проблеми. В Хонконг цената на земята толкова се увеличи, че апартаментите станаха непродаваеми и хората започнаха да напускат града. Това влияе на икономическите активности - за тях е необходим град, пълен с хора.

Кога във времето е планирана актуализацията на Общия устройствен план на София, след като Визията ще бъде готова към септември 2018 г.? Тепърва трябва да дискутираме и съгласуваме този процес, но до изготвянето на Визията ще трябва да има поне задание за актуализацията. В момента градското планиране догонва действителността и се опитва да предотврати по-сериозни проблеми. Ключови територии в центъра на столицата от години не са добри за хората, което е позволило колите да се нанесат там. Градските пространства трябва да бъдат удобни за хората, за вниманието на посетителите те се конкурират с моловете, които обаче предлагат много повече удобства и сигурност. Промените в Закона за устройството и застрояването на Столичната община предстои да бъдат разгледани в Народното събрание. Удачно ли е ограничаването на небостъргачите в две зони на града, за да се запазят визуалните коридори към Витоша планина - както препоръчва екипът на Ян Геел в доклада към проекта "София - град за хората"? Не съм участвал в определянето на зоните за небостъргачи, но при всички положения това групиране на високи сгради ще увеличи ефективността на инвестицията, ще създаде специфичен характер на средата и идентичност, ще бъде фактор за привличане на хората.

159

160 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ГОРЕЩИТЕ ИНВЕСТИЦИОННИ ЗОНИ НА СОФИЯ „ДИАНАБАД-ЗАПАД“ Текст ХРИСТО НИКОЛОВ

СГРАДА "ДИАМАНТ"

"ТИНТЯВА ГАРДЪНС" СГРАДА ALBA

ТЕРЕН ЗА "ДИАМАНТ 2"

"ТИНТЯВА ГАРДЪНС"

СПОРТЕН КОМПЛЕКС "ДИАНА"

161

"ПОЛИГРАФСНАБ"

ЖИЛИЩНА СГРАДА "ТИНТЯВА"

"ИЗГРЕВ 132"

"АУДИОВИДЕО ОРФЕЙ"

ADELLA RESIDENCE

162 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Районите около Борисовата градина категорично се превърнаха в едни от най-търсените, престижните и атрактивните за ново строителство в София. По-рано тази година в списание „Градът“ ви разказахме за инвестиционната активност в бившата научнопроизводствена зона „ХладилникаВитоша“, заключена между бул. „Никола Вапцаров“, бул. „Черни връх“ и огромните зелени площи. Точно от другата страна на Борисовата градина, в източна посока, е територията на бившата гара "Пионер" и научно-производствена зона/ядро „Червена звезда“, обозначена на новите устройствени планове и като НПЗ „Дианабадзапад“. По-възрастните столичани помнят активностите по соцвреме в тази производствена зона. Завод „Фурнир“, „Металокерамика“, „Метапрам“, ТПК „Христо Ботев“, „Научно приборостроене“ са част

от предприятията и филиалите, действали до първите години на демокрацията. Към днешна дата със запазени функции са следните индустриални и логистични имоти: базата на „Полиграфснаб“, производителят на касови апарати и фискални принтери „Дейзи тех“, „Макрохард електроник“, базата на „Българско видео“, чиито активи сега са в държавната фирма „Аудио-видео Орфей“, печатница за рекламни материали. Там се намира и фирмата - наследник на предприятието за метална литография „Победа“. Това е същата фабрика, в която писателят Георги Марков за кратко е работил през 50-те години по специалността си инженер-химик. В „Задочни репортажи за България“ Марков описва преживяванията си в тази индустриална зона, разположена между „причудливото царство на дъновистите“ (кв. „Изгрев“) и квартал „Дианабад“, който „по това

ALBA Строително-инвестиционната компания BLD съобщи в края на септември 2017 г., че е получен акт 16 за сграда ALBA на ул. „Тинтява“, срещу спортния комплекс „Диана“. Апартаментите в сградата са общо 101, повечето тристайни (от 90 до 140 кв.м) и четиристайни (от 145 до 208 кв.м) - два-три пъти по-големи от средната площ на новите жилища в България. „Районът е част от една от най-престижните зони на София – „Изгрев“, популярен сред по-заможни групи софиянци, които предпочитат да живеят в квартал, а не в идеален център. За нас основните предимства са имидж, близост до парк и добра социална инфраструктура - голям басейн, спортни съоръжения, търговски обекти, училища, детски градини. Реализираните продажби в ALBA еднозначно доказаха, че сме били прави в преценката си за профила на купувачите – хора с високи доходи, които търсят нова модерна среда на живот. За тях заобикалящата среда е от голямо значение и повечето отчитат, че наоколо ще се обособи зона с изцяло ново строителство", сподели Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD. Изграждането на нови проекти в стара индустриална зона е свързано с допълнителни усилия от страна на инвеститорите. Налага се те да влизат в задруга, както направиха големите предприемачи в района на Южната дъга на Околовръстното шосе при жк „Младост“. „На първо място, още преди старта на строителството трябваше да намерим допирни точки със съседните

време носеше невинното очарование на истинско село“. Половин век по-късно местността „Дианабад-запад“ постепенно загърбва стария си индустриален имидж, за да се прероди в престижна зона с жилищни сгради и такива със смесено предназначение. С три модерни многофункционални сгради строително-предприемаческата компания „Артекс инженеринг“ се оформя като най-активен инвеститор в района. Дружеството завърши грубия строеж на сграда „Диамант“ и вече работи по инсталациите, мазилките и дограмата. В следващите месеци предстои да започне строителството на сграда „Диамант 2“. А в интервю за списание „Градът“ (виж следващите страници) арх. Весела Мирянова, изпълнителен директор на „Артекс инженеринг“, потвърждава, че ще има и трети „Диамант“ в близост.

на нас сгради – никой инвеститор не би могъл да се справи сам с промяна на предназначението на цяла зона. Съществуващата подземна инфраструктура е била създадена, за да обслужва индустриални дейности, така че първите задачи с повишена трудност се появиха още при разчистване на терените. След това трябваше да намерим синхрон по време на строителството, за да не си пречим и да не нарушаваме ритъма на живот в района. А при изграждането на топлофикационната мрежа се обединихме с инвеститорите в съседните до нас парцели и изградихме обща подстанция“, обясни Димитър Савов. Изпълнителният директор на BLD изрази съмнение, че инженерната инфраструктура в района ще има капацитет да поеме новите сгради. Но кметът на район „Изгрев“ инж. Цветомир Жеков е на мнение, че съществуващата инфраструктура е в добро състояние, което се доказва от факта, че в зоната няма сериозни аварии (виж мнението на инж. Жеков на следващите страници). Всички инвеститори намират за проблемно състоянието на основния вътрешноквартален път в района - улица „Тинтява“, между бул. „Драган Цанков“ и ул. „Никола Габровски“. От район „Изгрев“ уточниха, че е предвиден цялостен ремонт на ул. „Тинтява“ заедно с тротоарите, но се изчаква да приключи строителството на основните обекти и да спре движението на тежките строителни машини. Димитър Савов заяви, че може да се търсят решения и за подобряване на връзките на градския транспорт. Близостта на метростанция „Жолио Кюри“ е позитив, но времето за

НОВИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ

Още преди старта на строителството трябваше да намерим допирни точки със съседните на нас сгради – никой инвеститор не би могъл да се справи сам с промяна на предназначението на цяла зона.

163 Сграда ALBA

ДИМИТЪР САВОВ изпълнителен директор на BLD

достигането й надвишава 15 минути, затова са необходими вътрешни връзки в самия район, които да насърчат използването на градски транспорт и да намалят трафика на автомобили. При анализа на строителството в „Дианабад-запад“ прави впечатление, че предприемачите засега залагат на жилищните сгради или на многофункционалните, но отново с акцент върху апартаментната част. „В София офис зоните вече се обособиха и е финансово обосновано и маркетингово по-логично офис сградите да се позиционират във вече установените в сегмента райони, каквито са бул. „Цариградско шосе“, бул. „България“ и бул. „Тодор Александров“. Настоящият момент не е подходящ за развитието на търговски обекти с оглед на съмнителната реализация, затова атрактивните свободни парцели в кварталите се използват за развитие на жилищни проекти, за които има търсене. Освен това обособяването на нови модерни зони за живеене е движение в позитивна посока и влияе благоприятно върху качеството на живот на хората“, допълни Димитър Савов. „ДИАНАБАД РЕЗИДЪНС“ И СГРАДА „ТИНТЯВА“ Бързо развиващата се зона „Дианабад-запад“ привлече и една от най-опитните строително-предприемачески компании – основаната през 1991 г. „Бигла III“. Ръководеното от Красимир Шалев дружество неотдавна завърши комплекса „Дианабад Резидънс“ на ул. „Св. Пимен Зографски“, който включва две сгради с 55 апартамента и два магазина,

подземен и надземен паркинг. Компанията работи усилено по друг обект в района – жилищна сграда „Тинтява“, която ще се намира на едноименната улица, близо до ъгъла с ул. „Русаля“, и която ще разполага с 26 жилища и 31 подземни паркоместа. И в двата проекта са вложени най-високите технологии и тенденции. Жилищата в „Дианабад Резидънс“ са реализирани на 100 процента, а тези в „Тинтява“ - на 60%. Купувачите са млади семейства, високообразовани хора с висок стандарт на живот. „Бигла III“ планира и трета сграда в близост – на ул. „Тинтява“ 19, като строителната площадка се планира да бъде открита през пролетта на 2018 г. „Плюсовете на зоната са много. Районът е облагороден, в близост до паркове, спортни съоръжения, има две метростанции в близост. Край ул. „Тинтява“ има много свободни площи за реализация и застрояване заради затварянето на определени предприятия и заводи. Основните предизвикателства пред строителните предприемачи в района безспорно са остарялата инфраструктура на ул. „Тинтява“ и ул. „Св. Пимен Зографски“. Също така неизградени улици плюс водопроводи и канализации към тях, които съществуват в регулационните планове, но в действителност липсват и възложителите са принудени да ги изграждат за своя сметка и да ги даряват“, коментира Красимир Шалев, изпълнителен директор на „Бигла III“.

16 4 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Основните предизвикателства пред строителните предприемачи в района безспорно са свързани с остарялата инфраструктура на ул. „Тинтява“ и ул. „Св. Пимен Зографски“.

„Дианабад Резидънс“ Сграда „Тинтява“

КРАСИМИР ШАЛЕВ изпълнителен директор на „Бигла III“

Само за последната година компанията е изградила две улици с обща дължина 150 м предвид лошото състояние на вътрешнокварталната улична мрежа в столицата. Като възможно решение Шалев предлага част от постъпленията от такси за строителни решения да бъдат влагани само за ремонт на кварталните пътища. Докато това се случи, инвеститорите ще трябва да изграждат за своя сметка улиците около обектите си. „Със сигурност ще се наложат инвестиции в инженерната инфраструктура. Най-вече изчерпани са токовата мрежа и канализацията. За да има капацитет за посрещане на новите обекти, трябва да бъдат изградени нови трафопостове, канали, а вероятно и улици. Улиците са прекалено тесни, за да поемат автомобилния поток. Подобрение би могло да бъде постигнато чрез анализ и управление на трафика. Може да бъде направена подобра организация на цялостното движение в квартала с преобразуването на някои улици в еднопосочни“, смята Красимир Шалев. Според него зоната привлича инвестиции най-вече в жилищния сегмент, тъй като е много благоприятна за живеене - тиха и спокойна среда, близост до паркове и зеленина, наличие на детски градини и училище, спортни комплекси в близост. Възможностите за инвестиции в допълващи обекти са големи. В партерната част на сградите си „Бигла III“ обикновено залага магазини, такива са предвидени в „Дианабад Резидънс“ и сграда „Тинтява“. Красимир Шалев съобщи, че жителите на района в бъдеще

ще се радват и на нов парк покрай течението на р. Новачица, между ул. „Св. Пимен Зографски“, „Тинтява“, „Русаля“ и бул. „Драган Цанков“. „ТИНТЯВА ГАРДЪНС“ До края на 2017 г. ще бъде завършен първият етап на жилищния комплекс от затворен тип „Тинтява Гардънс“ - на ул. „Тинтява“, срещу спортния комплекс „Диана“. Проектът се състои от две сгради с общо 5 секции – в тях ще има апартаменти, ателиета, магазини, просторни фоайета с места за сядане, общо помещение за велосипеди и детски колички (във всяка секция), вътрешен двор с детски площадки, две сутеренни нива с гаражи и паркоместа. Общата разгъната застроена площ ще бъде 20 000 кв.м. Основен инвеститор е „Филто-С“, а партньор за част от проекта е „Торин-Тончев“. „Около 80% от нашите жилища се реализират на етап строителство. В „Тинтява Гардънс“ случаят е подобен. Купувачите са заможни хора с високи доходи - основно развиващи собствен бизнес“, сподели Гергана Тончева, административен директор на „Торин-Тончев“. Характерно за жилищата в „Тинтява Гардънс“ е, че са просторни, светли, с големи дневни. Архитектурата на комплекса е отличаваща се от тази на околните сгради - използването на провокативни цветови решения допринася за иновативната визия. Компанията е решила да инвестира в зоната заради многото й плюсове: комуникативна локация в близост до

НОВИТЕ БИЗНЕС ЗОНИ

Зоната има много плюсове: комуникативна локация в близост до центъра, разположение между два квартала с добра инфраструктура – „Изгрев“ и „Дианабад“, добре организиран градски транспорт, вкл. метро.

165 Комплекс "Тинтява Гардънс"

ГЕРГАНА ТОНЧЕВА административен директор на „С.Д. Торин - Тончев“

центъра на града, добре организиран градски транспорт, включително наличието на метро в близост, разположение на границата между два квартала – „Изгрев“ и „Дианабад“, с добра инфраструктура, наличие на училища, детски градини, поликлиники и т.н. „Основните предизвикателства при реализиране на обекта са трудното обезпечаване на достъпа с тежка техника, тъй като уличното платно е тясно, а строителните обекти по ул. „Тинтява“ бяха/са доста на брой. Трудности имахме и при изграждане и въвеждане в експлоатация на топлопровод - поради проблеми със собственост и права за прекарване/преминаване“, каза Гергана Тончева. И тя посочи състоянието на уличната мрежа като основно предизвикателство в района. Ул. „Тинтява“ е тясна и доста натоварена през деня. Няма изградени тротоари, пешеходците се движат по пътното платно, което прави разминаването на автомобили, пешеходци и работници от строителните обекти доста рисковано. „ИЗГРЕВ 132“ В една от най-активните инвестиционни зони на столицата се намира и първата жилищна сграда в България, сертифицирана по BREEAM – най-известният в света стандарт за устойчиво строителство и екологична оценка. През март 2017 г. бе въведена в експлоатация сградата „Изгрев 132“ (4100 кв.м РЗП) - инвестиция на АКМИ/ACME. Тя се отличава с модерна визия на фасадата в съчетание

с комфорт на обитаване, функционалност на жилищата и енергийна ефективност. За отопление и охлаждане са използвани индивидуални термопомпи въздух-вода. Отоплението с термопомпи е в пъти по-евтино от другите видове. Енергийната ефективност на жилищата в „Изгрев 132“ ще доведе не само до по-ниски сметки, но и до цялостно намаляване на отрицателните емисии на въглероден двуокис. „При завършване на строителството всички жилища в сградата бяха разпродадени. Основният профил на купувачите са млади, интелигентни професионалисти от IT сферата и инженери с международен опит в сферата на авиацията. Планираме още няколко обекта в района, като нашият фокус са сгради с РЗП до 5000 кв.м“, коментира Мартин Янев, съосновател и управляващ партньор в ACME. Той определи следните ключови фактори, довели до решението за инвестиция на това място: разположението между основни пътни артерии, отличната транспортна достъпност и обезпеченост с публичен градски транспорт, наличие на места за спорт и отдих на открито – парк „Борисова градина“, плувен комплекс и тенис кортове „Диана“, бърз достъп до летище София и центъра на града, наличие на по-големи свободни парцели. Това е една от последните зони в район „Изгрев“, където може да се разгърне помащабно ново строителство. В същото време не липсват и предизвикателства. „Най-големите са свързани с уличната инфраструктура, наличие на тротоари, пешеходни и велоалеи. Уличната

166 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Това е една от последните зони в район „Изгрев“, където може да се разгърне по-мащабно ново строителство.

"Изгрев 132"

МАРТИН ЯНЕВ съосновател на АКМИ/ACME

настилка е доста компрометирана, но това е проблем не само за тази зона, а за повечето квартали в София, особено тези с концентрация на ново строителство. В новите жилищни територии темпът за изграждане на уличните трасета е изоставащ или блокиран. Това затормозява провеждането на транспортните потоци и пречи за нормалното функциониране на средата“, обясни Мартин Янев. Той съобщи, че в процес на проектиране е изключително иновативен проект в район с ниска концентрация на строителство в кв. „Симеоново“. Това ще бъде първата Qhome (Quality home) сграда в София. „Съвместно с арх. Андреа Момерин работим по стандарт за качествени домове, които да са устойчиви, енергийно ефективни, със здравословна среда. Съвсем скоро ще предложим на пазара нещо ново и интересно. Надявам се и други инвеститори да приемат идеята и да работим съвместно за по-добра и здравословна градска среда“, обясни Янев.

ADELLA RESIDENCE На финален етап на реализация е и проектът Adella Residence на „Билд Инвест България“, който се намира на ул. „Тинтява“ и ул. „Жетварка“. Това е многофункционален жилищен комплекс с 67 апартамента, офиси, ателиета, медицински център, апартаментен хотел и подземен гараж. Сградите са две с общо 5 секции. Архитектурният проект на „Иво Петров Архитекти“ залага на дизайн с изразителна визия, без излишни детайли

и декорации. Възприемането на обемите като различни по предназначение части на едно цяло е усилено чрез използваните материали за оформяне на фасадите. За медицинския център е предвидена вентилируема обшивка с плоскости от ламинирани плочи, докато за жилищната и хотелската част е предпочетена силиконова фасадна мазилка в комбинация отново с ламинирани плочи. „АУДИОВИДЕО ОРФЕЙ“ Друг голям имот в района е собственост на държавната фирма „Аудиовидео Орфей“. Става въпрос за близо 30 дка, заключени между ул. „Самоков“, „Жетварка“ и „Елемаг“. Това е същият имот, който по соцвреме се е ползвал от държавното дружество „Българско видео“, чиито активи се вливат в „Аудиовидео Орфей“. На тази територия през XX век първо е имало предприятие за производство на вакса, както и на кутиите за нея, което е било част от компанията „Искович и Леви“. След национализацията предприятието е носило името „Победа“ и се е специализирало в печат върху ламарина (метална литография) за нуждите на хранителновкусовата промишленост. „Това производство е водило до замърсяване на околната среда в жилищен район. Затова в края на 70-те години държавата взема решение да изнесе производството в покрайнините на града, а правителството предоставя терена и сградите на Министерството на културата. От 80-те години там се помещава държавната фирма

167

На тази територия би могло да се изгради културен център: музей на българското кино, зала за прожекции и спектакли, център за дигитализация, студио за заснемане на студентски филми.

Комплекс Adella Residence

АЛЕКСАНДЪР ДОНЕВ бивш изпълнителен директор на „Аудио-видео Орфей“

„Българско видео“, специализирана във видеопроизводство и разпространение, която е захранвала с филми на VHS носител системата на кино-видеоклубовете в страната“, разказа Александър Донев, който беше изпълнителен директор на „Аудиовидео Орфей“ до октомври 2017 г. Фабрика „Победа“ обаче не напуска докрай територията и остава да ползва близо една трета от нея. През 90-те години производството е възстановено, предприятието е включено в списъка за масовата приватизация, преминава в частни ръце и новият собственик успява да си извади акт за собственост за цялата земя, включително тази част, която се ползва от „Аудиовидео Орфей“. По казуса от години има съдебни спорове. „Аудиовидео Орфей“ не е ефективно дружество и не може да устои на конкуренцията в областта на филмопроизводството. На тази огромна територия би могло да се изгради комплекс за културни дейности с няколко акцента: музей на българското кино, модерен център за дигитализация и съхранение на дигитални носители, студио за заснемане на студентски филми, зала за прожекции и спектакли, отворена към живеещите в района“, предлага Александър Донев. ГАРА "ПИОНЕР" Ще завършим материала с един от най-интересните имоти в бившата научно-производствена зона „Червена звезда“ – територията на и около гара "Пионер". В последните десет

години за бъдещето й се обрисуваха различни варианти – спортен комплекс, увеселителен парк с атракциони, подземен паркинг. Министерството на транспорта на няколко пъти имаше идея да продаде терена и да го даде на концесия, но процедурите бяха прекратявани. Впоследствие на най-високо държавно ниво бе решено терените да се прехвърлят на Столичната община. „Територията на гара "Пионер" е прерогатив на Национална компания „Железопътна Инфраструктура“, която е собственик на имота. На Столичната община са прехвърлени имоти в близост, но не самият гаров площад, а част от трасето на демонтираната жп линия. Тук е моментът да благодаря на министър Ивайло Московски за това. Идеята на кмета на София Йорданка Фандъкова е на мястото на жп линията да се изгради линеен парк с велоалея, с разнообразни места за отдих (пейки, беседки), с творчески кътове – обособени места за художници. След като приключи процедурата по прехвърляне на собствеността, ще се търсят възможности за финансиране на новия парк“, обясни инж. Цветомир Жеков, кмет на район „Изгрев“. По общ устройствен план теренът на гара "Пионер" е отреден за спорт и атракции. „Ще настояваме това да се запази. Към момента не се обсъжда конкретно изграждане на спортни обекти, защото първо трябва да се уреди въпросът със собствеността“, допълни инж. Жеков.

168 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ИНЖ. ЦВЕТОМИР ЖЕКОВ ПРЕДВИЖДАМЕ ЦЯЛОСТНА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА УЛ. „ТИНТЯВА“ И ПЛ. „РАДОЙ РАЛИН“ ИНЖ. ЦВЕТОМИР ЖЕКОВ КМЕТ НА РАЙОН „ИЗГРЕВ“

Интензивното развитие на София, нуждата от нови жилищни и административни площи, отличното местоположение до Борисовата градина и Ловния парк, близостта до центъра, наличието на метро и развит градски транспорт са ключовите фактори за развитие на зоната „Дианабад-запад“. Допреди няколко години там имаше стари полуразрушени производствени сгради. Оттогава повечето терени бяха придобити от частни инвеститори, които започнаха нови проекти. Зоната се намира в сравнително стар квартал на София, което означава, че има изградена инфраструктура и осигурени комуникации. Това също влияе положително върху инвестиционните намерения. Състоянието на инженерната инфраструктура е добро, което се доказва от факта, че в района няма сериозни аварии. Изходните данни от експлоатационните дружества показват, че инфраструктурата ще има капацитет да поеме новите сгради. Въпреки това сме в постоянна комуникация със „Софийска вода“, ЧЕЗ и „Топлофикация София“ относно инвестиционните им планове за нашата територия. Състоянието на ул. „Тинтява“ действително не е добро. Предвидили сме цялостната й реконструкция заедно с прилежащите тротоари, но изчакваме през 2018 г. да приключи строителството на основните обекти и да спре движението на тежките строителни машини. Ако пристъпим веднага към ремонт на ул. „Тинтява“, пътят ще се разбие пак и няма да постигнем търсения резултат. В момента подготвяме доклад, свързан с организацията на автомобилното движение в района. Към настоящия момент, а и предвид бъдещото населване на новите сгради трафикът безспорно ще се увеличи. Като първа стъпка за въвеждане на ред предвиждаме изграждане на светофарна уредба на ул. „Тинтява“ и ул. „Никола Габровски“. Анализите ни показват, че в пиковите часове сутрин и следобед е много сложно включването в ул. „Никола Габровски“.

В район „Изгрев“ има 3 общински средни училища, 7 детски градини и 1 детска ясла. На този етап те напълно покриват нуждите на района. В близко бъдеще нямаме планове за изграждането на нова социална инфраструктура. На територията на района се намира спортният комплекс „Диана“, който предлага възможности за практикуване на множество спортове и който непрекъснато се обновява. В комплекса има закрит басейн, зали за бокс, борба, тенис на маса, фитнес, игрище за футбол на малки врати, тенис кортове и т.н. Другият ни спортен център е зала „София“ в Борисовата градина, до парк-хотел „Москва“, която бе открита през 2016 г. след реконструкция. Приоритет в краткосрочен план ни е реконструкцията на площад „Радой Ралин“ пред бившето кино „Изток“. Там искаме да създадем паркова среда с пейки, водно огледало, фонтан. Площадът е лице не само на кв. „Изток“, но и на София, тъй като до него е бул. „Цариградско шосе“, една от входноизходните артерии на града. Имаме идея за нов локален парк покрай река Новачица, в близост до ул. „Русаля“ и ул. „Пимен Зографски“. Частни инвеститори също изявяват желание да се включат в изграждането. Първата стъпка е да се направи корекция на коритото на реката, защото при проливен дъжд съществува възможност водата да залее бъдещия парк. Направил съм предложение до Столичната община, като целта е корекцията на речното корито да залегне в инвестиционната програма през следващите години. Район „Изгрев“ е вторият най-зелен в София (след „Витоша“), тъй като около 40% от територията му се заемат от Борисовата градина и Ловния парк. На всеки обитател в района се падат по близо 70 кв.м зелена площ. Трябва да благодарим на кмета Йорданка Фандъкова, че ни предостави възможност да създадем собствено звено за поддръжка и облагородяване на междублоковите пространства в целия район. Това са наши служители, които целогодишно поддържат зелените площи.

ADVERTORIAL

OPTIM PROJECT MANAGEMENT ОТВОРИ ОФИС В СОФИЯ

Optim Project Management, лидерът на румънския пазар за управление на проекти, откри свой офис в София през юни 2017 г., разширявайки предлаганите си услуги за пазара на недвижими имоти в България. „Нашата компания е активна на българския пазар през последните няколко години, като основно изготвяме технически дю дилиджънс за инвестиционни фондове при придобиване на активи. Ние вярваме, че местният пазар на недвижими имоти е стабилен и моментът е подходящ на фона на активизирането на международните институционални фондове. По тази причина взехме решение да инвестираме в нов офис в София“, коментира Дейвид Евънс, генерален мениджър на Optim Project Management. Регионален директор на Optim Project Management за България е Пол Райт, който притежава богат международен опит в управлението на строителни и инвестиционни проекти в редица сектори - търговски, офисен,

жилищен, авиационен, реализирани в държави като Великобритания, България, Румъния и Хърватия. Пол Райт развива дейност в България от 2004 г., работейки съвместно с международни предприемачи по проекти като Bulgaria Mall и Infinity Tower в София. „Чудесна възможност е да ръководя експанзията на българския пазар на толкова уважаван консултант и очаквам с нетърпение да продължим работата си с настоящи и нови клиенти, реализирайки проектите им в България“, коментира Пол Райт. Компанията предлага услуги за управление на проекти, управление на строителна дейност и управление на разходи за всички сектори на недвижимите имоти - офис, търговски, промишлен и жилищен, както и изготвяне на технически дю дилижънс, мониторинг на инвестиционни проекти, кредиторски надзор, консултиране и оценка на „зелени“ сгради и на възобновяеми енергийни източници.

169

170 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

АРХ. ВЕСЕЛА МИРЯНОВА МОДЕРНАТА ЖИЛИЩНА СГРАДА Е МНОГОФУНКЦИОНАЛНА

АРХ. ВЕСЕЛА МИРЯНОВА ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА "АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ" АД

АРХ. ВЕСЕЛА МИРЯНОВА (1965 г.)

е изпълнителен директор и съосновател на строителноинвестиционна компания АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ АД. Има магистърска степен по архитектура и бизнес администрация, а специализациите ѝ са в областта на финансите, маркетинга и мн.др. Тя е носител на ред отличия, сред които са „Бизнес дама на годината“ за 2008 г. „Човек на ХХІ век” от националния конкурс „Произведено в България” 2009 г., награда в категория „Строителство и архитектура” за 2011 г. на сп. Business Lady и др. Член на УС на Българската търговско-промишлена палата, на УС на Клуба на жените предприемачи и мениджъри в България. Член е на международната федерация за недвижими имоти ФИАБЦИ. Със съпруга си има син, арх. Пламен Пл. Мирянов, и дъщеря, Лили Мирянова, които активно работят за каузата на АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ.

Арх. Мирянова, кои са ключовите фактори, довели до решението да инвестирате на територията на бившата научно-производствена зона "Червена звезда" в София? "Изток" е един от младите квартали в София и има много добра инфраструктура, както и комуникативно местоположение. Близостта на два парка – Ловния и Борисовата градина – внася свежест, но и в самия квартал има много зеленина – дървета, красиви растителни видове, цветя, като някои от видовете са редки (например канадски борове и секвои). Има създадени много алеи за разходка, колоездене, зони за спорт в парка. Има и простор благодарение на значителните отстояния на сградите. Това е приветливо, слънчево и одухотворено място. Значителна част от столичната интелигенция живее в този квартал и това го прави още по-интригуващ и престижен. Кои са основните предизвикателства - най-вече инфраструктурни, но и други - пред строителните предприемачи в района? Думата „предизвикателства“ често се използва като синоним на „препятствия“ и трудности, а в работата ни в този квартал ние виждаме преди всичко вълнуващи възможности. Имаме и шанса, и ангажимента да разгърнем потенциала на луксозното високо строителство. ДИАМАНТ и ДИАМАНТ 2 ще убедят, че то носи духа на динамичното ни време, че може да има поразителна визия, че е екологично, а животът в него – здравословен.

Как намирате състоянието на уличната мрежа около вашите обекти в района? Имате ли индикации, че такива ремонти скоро ще бъдат извършени от общинските власти, или всеки предприемач ще бъде принуден да инвестира за своя сметка в благоустройството до обекта си? За благоустройството до и около обектите си АРТЕКС ИНЖЕНЕРИНГ планира да инвестира до два милиона лева. Те ще се използват за подобряване на уличната мрежа, за осветление по проект, за култивиране на зелените площи в непосредствена близост до ДИАМАНТ и ДИАМАНТ 2. Заложени са планове и механизми за поддръжката. Въпрос на професионализъм и на бизнес етика е инвеститорът „да върне“ терена в много по-добро състояние от намереното и работата му да има облагородяващо въздействие върху средата. Отчитаме обаче, че инфраструктурата не може да зависи от работата по отделните обекти на различни предприемачи, колкото и добросъвестно да е извършена. Разчитаме на визията, ресурсите, на ангажираността на общината с този проблем. Как намирате състоянието на инженерната инфраструктура в района – ток, вода, канализация? Ще има ли капацитет да посрещне новите обекти, ще се наложат ли допълнителни инвестиции? Състоянието може да се определи като много добро на този етап. Как оценявате транспортната достъпност на зоната?

ИНВЕСТИЦИИ 2017

171 Сграда "Диамант 1", архитектурна идея, концепция и визии арх. Пламен Пламенов Мирянов

Има ли проблем с трафика в района и какво би могло да се направи за подобряване на ситуацията? Развита ли е мрежата на градския транспорт? Обектите ни са на лесно достъпни и комуникативни места. Хората могат да избират между своя личен транспорт и обществения, както и да ги съчетават. Близостта до Борисовата градина безспорно е плюс за новите обекти в района. Смятате ли, че зелените площи в района са в добро състояние, или има нужда от облагородяването им? Имате ли информация за такива проекти в Столичната община? София има великолепни зелени площи, но има и занемарени площи. Зелена площ в големия град е само поддържаната със средствата на ландшафтното изкуство: планиране, култивиране, поддържане. Облагородяването е първата стъпка и немалко пространство в зоната има нужда от него, но то трябва да върви с планиране на поддръжката. Например теренът на бившия завод „Фурнир“ с останките от бивши производствени сгради изисква от нас огромна инвестиция на работа и ресурси, за да може част от него да бъде зелена зона, но има неща, от които не трябва да се пести. Всяка наша работа на терен започва с ландшафтния проект, гарантиращ опазване на редките видове, засаждане на нови растения, естетично оформление и програма за поддръжка. Този план взема предвид всеки квадратен сантиметър, защото и миниатюрната градина носи свежест и красота. Всяка

172 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Сграда "Диамант 2"

новопостроена сграда трябва да изгради и своя зелена връзка със средата. Както и с инфраструктурата, и грижата за зелените площи обаче не може да бъде само „на парче“, тоест на обект, а трябва цялостен мениджмънт. Защо зоната привлича мащабни инвестиции най-вече в жилищния сегмент, въпреки че повечето терени са със статут СМФ (смесена многофункционална зона) и върху тях може да се построят офисни и търговски сгради? Хората на София искат това – следваме потребностите на клиента, както и лайфстайл тенденции. Самото разграничение на града на активни зони (бизнес, шопинг и забавление) и жилищни зони – това е анахронизъм. Модерната жилищна сграда е многофункционална – със зони за спорт, битови услуги, магазини, кафене и дори офиси. Това важи в най-голяма степен за по-високите сгради. Да не забравяме и растящия брой професионалисти, които работят дистанционно, тоест у дома. Местоположението на дома става все по-важно, както и качеството на средата. Много компании лесно отварят и затварят офиси, като много често ги наемат. Семейството за разлика от някои бизнес инициативи не е проект, а е ангажимент за цял живот. Хората са готови да вложат всичко в сигурно и комфортно жилище на перспективно място. Това е инвестиция с нарастваща стойност и във финансов, и в емоционален план – чувството, че осигуряват дом и за следващите поколения.

Разумни ли изглеждат възможностите за инвестиции в допълващи обекти, които да разнообразят социалната инфраструктура в района – магазини, различни видове услуги, спортни обекти, детски градини, училища и т.н.? В непосредствена близост до ДИАМАНТ ние инвестираме в т.нар. линеен парк с нисък жив плет, с водни огледала и други проекти на градския дизайн. Залагаме и трасе за велоалея, която да се свърже със замислената велоалея в Ловния парк, защото сме убедени, че той и Борисовата градина са безценни с възможностите за спортуване на открито в сърцето на София. Струва ни се, че трябва да се инвестира в разгръщането на точно този потенциал за активен и здравословен живот. Нужни са велоалеи, площадки за йога, гимнастика, фитнес уреди на открито и др. В това отношение Южният парк е много напред. Всеки знае колко голяма е нуждата от детски градини в София и какъв положителен ефект заедно с училищата би имало изграждането им тук, но за тях е нужна и активната подкрепа на общината. (Впрочем в ДИАМАНТ 2 са предвидени детски клуб и специален басейн). Що се отнася до търговски площи, битови услуги, места за забавление, жилищните сгради, когато се правят с мисъл за контекста, предоставят пространство и за това. В ДИАМАНТ например има басейн, СПА център, кафе-аперитив, в ДИАМАНТ 2 – заведение за хранене на три нива, център за спорт и почивка. Новите жилищни сгради са мултифункционални. Освен това сме убедени, че частната инициатива няма да пропусне нарастващите бизнес възможности в района.

ИНВЕСТИЦИИ 2017

На какъв етап е строителството на сграда ДИАМАНТ и кога се очаква пускането й в експлоатация? Кога се планира да започне изграждането на ДИАМАНТ 2? Какво отличава сградите ДИАМАНТ от другите ви проекти като архитектура, използвани материали и технологии, площ, помещения? Завършен е грубият строеж на ДИАМАНТ и е в напреднал етап на завършеност на инсталации, мазилки и поставяне на високия клас дограма. Сграда ДИАМАНТ 2 е на етап одобрено градоустройство, като срокът за завършването й е до края на 2019 г. ДИАМАНТ и ДИАМАНТ 2 преобръщат представите за високото строителство. То е иновативно, артистично и вдъхновяващо - и с архитектурата, и с поразителната гледка към София. Теренът е използван пестеливо (ДИАМАНТ е с едва 16.2% плътност при допустими 60% според Общия устройствен план на София за зоните на СМФ) и са оградени със зеленина (над 40% от площта на имота на ДИАМАНТ). Сградите не са затворени в себе си, а с публичните си пространства на първите нива са придобивка за целия квартал. С високи, но дискретни технологии, с безупречно опазвано лично пространство, с даващи несравним комфорт параметри на шумо- и топлоизолация, на слънцезащита, на чистота на въздуха тези сгради задават стандартите на бъдещето. Хората например ще очакват рекуператорна система за подаване на свеж пречистен въздух, ще се интересуват доколко и как фасадата играе ролята за енергоефективността и устойчивостта на сградата. Освен това ще нараства търсенето на жилища в емблематични сгради с вълнуваща архитектура.

173

Какъв процент от жилищата в „Диамант“ са реализирани досега и какъв е профилът на основната група купувачи? Приключени са продажбите на 89.5% от жилищата. Купувачите са взискателни и опитни клиенти с интерес към най-високия сегмент на пазара на луксозни жилищни имоти. Освен обичайните предпочитания към комуникативно място, престижен адрес, оптимално функционално разпределение и впечатляваща гледка, в техните критерии на все повисоко място е здравословността на средата. Тя се дължи – освен на благоприятната близост на парковете – и на качествените материали, безупречното строителство и на специални детайли, като например рекуперативната система за пречистване и подаване на свеж въздух. Все по-често отговаряме на въпроси, свързани с енергийната ефективност на жилищата, и се радваме, че и в това можем да изпреварим очакванията. Наши клиенти често са хора, които познават отблизо луксозното жилищно строителство по света. Сред тях са изпълнителни директори и собственици на компании, чуждестранни граждани, живеещи в България, и българи, делящи ангажиментите си между страната ни и чужбина, млади хора с успех в попрището си, желаещи да живеят „ на високо” - с гледки, които да спират дъха - да посрещат и да се зареждат от уникални изгреви и да се възхищават на невероятни залези. Планирате ли други инвестиции в близост до ДИАМАНТ и ДИАМАНТ 2, след като придобихте част от сградите на бившия Институт по металокерамика? Да, разбира се! Сграда ДИАМАНТ 3.

174 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ПАВЕЛ ЯНЧЕВ ЗОНА "ДИАНАБАД-ЗАПАД" Е ПЛАНИРАНА ДА ИЗПЪЛНИ БЪДЕЩА РОЛЯ НА ВТОРИЧЕН ОБЩЕСТВЕН ЦЕНТЪР

ПАВЕЛ ЯНЧЕВ СЪЮЗ НА УРБАНИСТИТЕ В БЪЛГАРИЯ

АРХ. ПАВЕЛ ЯНЧЕВ

завършва през 2007 г. специалност "Архитектура" в катедра "Градоустройство" на УАСГ. През 2012 г. завършва втора магистратура Master of Human Settlements в Katholieke Universiteit Leuven в Лювен, Белгия, насочена към изследване на развитието на градската среда в развиващите се страни. Арх. Янчев работи за архитектурното студио Art & Build Architect с офиси в Брюксел, Париж и Люксембург. Той е част от екипа на проекта „София – град за хората“ в партньорство със Столична община и „Геел Архитектс“, чийто финален доклад бе представен неотдавна.

"Дианабад-запад" се появява като урбанизирана част на София на общия предварителен плaн на града от 1936 г. заедно с предвиденото ново предградие “Царица Йоанна” (днес жк “Изток”). Готова да бъде превзета от ново строителство в момента, територията, която е заключена между жилищните квартали “Изгрев” и “Дианабад”, носи историята и качествата на класически индустриални зони от средата на XX век, каквито можем да открием в градове в цяла Европа. Тук ще се опитам да коментирам потенциалите на зоната и как евентуално биха могли да бъдат използвани, за да може частните и публичните инвестиции да срещнат по-широк обществен интерес, отговаряйки на нуждата от публични градски пространства, зелени площи и подходяща инфраструктура. Формирането на структурата на “Дианабад-запад” (бивша Научно-производствена зона “Червена звезда") се дължи на два основни фактора. Единият е железопътната линия, която беше част от Околовръстната железница на София, а другият е прокрадващото се корито на река Новачица, приток на река Слатинска. Околовръстната железница е планирана през 1908 г., а отсечката между “Царската спирка” и спирка “Арсенала” е завършена през 1911 г. Две спирки са ограничавали разглежданата територия - сп. “Дървеница”, която се е намирала около бул. "Драган Цанков", и сп. “Семинарията”, по-късно разширена като

гара и прекръстена на “Пионер”. В началото е служила основно на армията, но около жп линията по-късно логично се оформят индустриални комплекси като фабриките “Фурнир” и “Победа”. В действащите устройствени планове наследството на жп транспорта не е запазено като част от съвременните идеи за развитие на зоната и жп линията е демонтирана, a споменът за нея като културен артефакт не оставя следи в публичното пространство. Река Новачица е друг структурен елемент на територията, който допринася за формирането на терена. Както и другите реки в София, и тази е канализирана в бетонни корита и малка част от нея остава открита. Въпреки това потенциалът ѝ да бъде активна част от градското публично пространство като ландшафтен елемент с изявени екологични функции е огромен. Заедно с алейната дървесна растителност реката е един от “клиновете”, които процеждат зеленината от Ловния парк и парк “Борисовата градина” навътре в кварталите чак до жк “Изток”. С бъдеща актуализация на подробния устройствен план би могло да се обърне внимание на експонирането на реката и превръщането ѝ в активна зелена зона при вече създадените за това условия от Общия устройствен план на Столичната община (ОУП). Споменавам тези два линеарни елемента, защото действащият устройствен план е пренебрегнал силното

ИНВЕСТИЦИИ 2017

им историческо и ландшафтно присъствие, като по този начин е изоставен произходът на тази урбанизирана територия и част от духа и паметта на мястото са на път да бъдат изгубени. Ако в процес на бъдещо инвестиционно проектиране на публичните пространства се обърне внимание на тези напластявания, зоната ще продължи да живее с присъщия ѝ характер на индустриално културно наследство. Двата потенциални линеарни парка биха допълнили присъстващата значителна зелена площ на спортния комплекс “Диана”, както и на бъдещата спортна атракционна зона (Са1), отредена на територията на гара “Пионер”. Зоната “Дианабад-запад” е планирана да изпълни бъдеща роля на вторичен обществен център – с ОУП значителна част от постиндустриалните територии в София са обособени като устройствена категория "смесена многофункционална зона" (Смф). Този режим на развитие има за цел да осигури възможности в един и същ инвестиционен проект да се съвместят различни типове функции – обществено обслужващи, търговски, безвредни производства, жилищни, спортни и др. Режимът обаче не налага определено диверсифициране на функциите и оставя този избор на инвеститорите и съответно на пазара на недвижими имоти. Често инвеститорите предпочитат да унифицират функциите в проектите си единствено до жилищни търговски и офис – вариант, изискващ по-малки начални инвестиции, срок за изпълнение и планиране. Тази ситуация отново поставя характера на новостроящите се градски центрове в неизгодната позиция да бъдат изграждани единствено като се следват общи пазарни принципи и тенденции. Това ги прави по-уязвими, неустойчиви и по-малко разнообразни и отговарящи на потребностите на местните общности. Друг проблем, идващ като логична последователност специално в “Дианабад-запад”, е възможността общественият център да свърже физически и социално двете жилищни територии в непосредствена близост – тази на жк “Изгрев” с жк “Дианабад”. Жителите на двата квартала добре познават през разходките си невъзможността физически да се стигне от единия до другия – някогашната инфраструктурна и индустриална бариера все още успява да раздели двата толкова близки квартала и тази бариера трябва да бъде адекватно адресирана като проблем за преодоляване в зона с амбицията да бъде обществен център. И докато новият подробен устройствен план на територията ясно затвърждава посоката изток-запад - както през опита да обособи бившата жп линия като линеарен парк, така и чрез продължаването на ул. "Самоков", в плана личи липсата на връзки между публичните пространства в посока север-юг (виж схема). Подобни връзки биха могли да бъдат търсени през по-прецизното проектиране на линеарните паркове около бившата жп линия и реката, през търсене на повече пешеходни и озеленени улици, пресичащи територията в посока север-юг, и включително в отваряне на спортния комплекс “Диана” за публиката под формата на парк, засилването на пешеходните връзки в него, както и утвърждаване на ролята му за място за срещи на млади хора. Развиването на потенциала на спортните бази като социална инфраструктура, допълваща съществуващите училища в квартала, би засилило ролята на зоната като

175

СХЕМА НА МЕСТНОСТТА

© АРХ. ПАВЕЛ ЯНЧЕВ

обществен център, би подпомогнала изграждането на местните общности и би засилило липсващите връзки между кварталите. Разглеждайки свързаността на "Дианабад-запад" в поголям мащаб, от голямо значение е обмислянето на сериозна велосипедна връзка по протежение на железницата, както и улесняване и обезопасяване на велосипедното движение напречно, особено за връзка между Студентски град и центъра на София, включващ много университетски структури. От една страна, това рефлектира върху модела на придвижване на една голяма група млади хора, които генерират автомобилен трафик и претоварват автобусите към центъра. От друга страна, студентите могат да бъдат важни ползватели на спортните зони и да повлияят за подоброто ползване на услугите, предлагани в района. Използването на “Дианабад-запад” като инвестиционен “лост” за свързването на околните жилищни зони и техните общности през поредица от публични пространства, носещи характера на историческото наследство на мястото, би било в полза на всички – на жителите по отношение на достъпа им до транспорт, културна инфраструктура, публични пространства и зелени площи, на бъдещи културни и административни институции, които биха използвали потенциалите на зоната, на местните бизнеси, търсещи видимост и достъпност.

176 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ПОДРОБЕН УСТРОЙСТВЕН ПЛАН ПЛАН ЗА РЕГУЛАЦИЯ И ЗАСТРОЯВАНЕ НА "ДИАНАБАД-ЗАПАД" (В ПРОЦЕДУРА)

ОУП НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА - ИЗМЕНЕНИЕ

Поземлени имоти за обществено обслужване Поземлени имоти за обществено обслужване с процедирано ИПРЗ Поземлени имоти за предимно складови дейности Поземлени имоти за предимно складови дейности с процедирано ИПРЗ Поземлени имоти за обитаване Поземлени имоти за обитаване с процедирано ИПРЗ Поземлени имоти за озеленени площи Поземлени имоти за спорт Съществуващи обществени сгради Новопроектирани обществени сгради

Съществуващи предимно складови сгради Новопроектирани предимно складови сгради Съществуващи жилищни сгради Новопроектирани жилищни сгради Трафопост Главна улична мрежа Събирателна улична мрежа Обслужваща улична мрежа Паркинги Трамвайно трасе

177

ИНВЕСТИЦИИ 2017

БАЛАНС НА ТЕРИТОРИЯТА Съществуващо положение Елементи на територията

Обслужваща алейна мрежа в имоти Подземни гаражи Пешеходни алеи и тротоари Парк Вътрешноквартално озеленяване Озеленяване в спортен комплекс Крайречно озеленяване Водни площи Зона без право на застрояване Граница на режим на устройство и застрояване Граница на разработката

Площ в хектари

Предвиждане по устройствен план

Площ като % от зоната

Площ в хектари

Площ като % от зоната

Нето терени за обитаване

2.8

8.18%

8.06

23.54%

Терени за обществено обслужване

3.85

11.24%

4.31

12.59%

Терени за спорт и атракции

8.21

23.98%

9.84

28.73%

Терени на транспортната инфраструктура (улици, площади и паркинги)

4.21

12.30%

4.82

14.08%

Производствено-складови терени

4.88

14.25%

2.67

7.80%

Озеленени терени

1.51

4.41%

4.54

13.26%

Терени за жп инфраструктура

8.78

25.64%

-

-

34.24

100%

34.24

100%

Общо

178 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ПЕТЪР ДУДОЛЕНСКИ ЛОГИКАТА НА ПРОЕКТА ЗА МОЛ „ДЕЛТА ПЛАНЕТ“ ВЪВ ВАРНА Е ЧИСТО ПАЗАРНА

ПЕТЪР ДУДОЛЕНСКИ ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА „ГАЛЕРИЯ ВАРНА“ АД

ПЕТЪР ДУДОЛЕНСКИ

Петър Дудоленски е сред основателите на „Сити Клиник“, а в момента е акционер и член на съвета на директорите на най-голямата верига лечебни заведения в България - „Аджибадем Сити Клиник“. Той е в директорския борд на Global City Holdings (бившият „Синема Сити Интернешънъл“), водеща компания в развлекателния сектор в Европа. Преди това е бил изпълнителен директор на компанията - собственик на Mall Plovdiv, както и оперативен и маркетинг мениджър на Mall of Sofia.

През септември 2017 г. „Делта Холдинг“ на сръбския предприемач Мирослав Мишкович придоби 50% от компанията - собственик на недовършения мол „Галерия Варна“. По план обектът трябва да бъде завършен в следващите месеци и да бъде открит през 2018 г. под бранда „Делта Планет“. Инвестицията се оценява на 120 млн. евро, като проектът ще бъде реализиран в партньорство с българската компания „АП Инвестмънтс“ на Петър Дудоленски, Ангел Ангелов и Александър Минов.

ИНВЕСТИЦИИ 2017

Г-н Дудоленски, когато купихте „Галерия Варна“ с партньорите ви от „АП Инвестмънтс“, имахте идея да превърнете обекта в лечебно заведение. Как се промени концепцията във времето? През 2015 г. придобихме обекта във Варна от GTC с идея да правим болница. Сградата е голяма – 60 000 кв.м надземна разгъната застроена площ, но анализите показваха, че градът може да поеме здравно заведение от подобен мащаб. За сравнение - болница „Токуда“ в София е с 55 000 кв.м РЗП. Щяхме да направим болницата във Варна на фази, но други проекти ни забавиха – през 2015 г. открихме Онкологичния център „Сити Клиник“, след това се появи холдингът Acibadem (придобил болница „Токуда“ и част от веригата „Сити Клиник“ - бел. ред.). Междувременно пазарът на търговски площи се промени. Първите индикации за това бяха в края на декември 2016 г., когато започнаха да ми звънят потенциални наематели. Започнахме да разглеждаме отново бъдещето на обекта и установихме, че Варна има нужда от още един сериозен, добре измислен и концептиран проект. Към днешна дата работим много усърдно по всичко, свързано с мол „Делта Планет“, включително по маркетинга и отдаването на площите. И мога да кажа, че не сме сбъркали – пазарът възприема изключително добре новия търговски център.

179

Откъде идва този пазарен оптимизъм, при положение че във Варна действат търговските центрове Grand Mall (50 000 кв.м РЗП) и „Мол Варна“ (33 000 кв.м), а преди няколко години бе затворен мол „Варна Тауърс“? Първо, в столичните молове има търговци на обща площ 15 000 – 20 000 кв.м, които не присъстват във Варна. В морския град към момента липсва свободна площ и те няма къде да открият магазините си. Ако направим анализ на пазара в България, ще си отговорим на въпроса къде има място за нови търговски обекти. В София моловете са най-много, и то големи. В Пловдив има два мола, догодина ще отвори трети. В Бургас и Стара Загора има по два. И Варна е единственият град в страната, който би могъл да поеме нов голям търговски център. Логиката на проекта е чисто пазарна. Когато някога правехме първите проекти за молове в София, смятахме инвестицията при среден наем от 2526 евро/кв.м месечно (средно за целия мол, включително супермаркета, кинокомплекса и другите ключови наематели - бел. ред.). След настъпването на финансовата и икономическата криза видяхме как тези стойности паднаха. В София се понижиха до 15-16 евро/кв.м, извън столицата – до 8-12 евро/кв.м. Но в последните няколко години наемите се стабилизираха – на 18-22 евро/кв.м в София и на 14-18 евро/ кв.м в големите градове извън столицата. Така се оказахме

180 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

в ситуация, в която притежаваме актив с потенциал, придобит на добра цена. Заедно с партньорите от Сърбия, които са изключителни професионалисти в сферата на изграждането на търговски центрове, направихме сметките и стигнахме до извода, че проектът има бизнес логика. Така решихме на мястото да има класически шопинг мол. Влизането на сръбския „Делта Холдинг“ в проекта спомогна ли за изчистване на концепцията? Да, допринесе за това. „Делта Холдинг“ инвестира приоритетно в молове и хотели. Групата реализира първия търговски център от съвременен тип в Белград – откритият през 2007 г. Delta City, както и в мол със същото име в Подгорица. През тази година започна строителството на мол Delta Planet в Баня Лука, Босна и Херцеговина (столица на Република Сръбска), предстои изграждането на Delta Planet в Ниш, както и на още един обект, който засега не е обявен официално. Има проект и за нов мол Delta Planet в Белград, който ще бъде най-големият в Сърбия. „Делта Холдинг“ е стратегическият инвеститор за проекта във Варна, както Acibadem е стратегическият ни партньор в здравеопазването. От „Делта Холдинг“ ли се свързаха с вас, или вие проявихте активност? Заедно с г-н Мирослав Мишкович

обсъждахме съвместни бизнес инициативи, свързани с лечебни заведения в Сърбия. Оттам стана въпрос и за обекта във Варна. На какъв етап е изграден „Делта Планет“ - Варна? Строителните дейности бяха приключени 94-95%, когато придобихме обекта. Осветлението е монтирано и работи, климатизацията също, което ни позволява да отопляваме сградата през зимата, за да не се компрометира. Външните връзки са изградени. Обектът позволява в рамките на 7-8 месеца да бъде приключен. Планираме откриването за средата на май 2018 г., преди летния туристически сезон. Какви предизвикателства срещате при купуване на един недовършен търговски обект, макар и с акт 14? Ще се наложи ли препроектиране и кога се очаква да започнат довършителните дейности? Не бих казал, че срещаме особени предизвикателства, защото предишните собственици са поддържали добре сградата. За довършването ще си партнираме с абсолютно същия екип, който е работил по проекта – с архитектите от „Студио 17,5“, със строителите от „Планекс“ и др. С две думи – продължаваме по учебник. Препроектиране няма да има, единствено ще направим промени в интериора, за да отговори той на всички изисквания на нашата концепция. Сега ги обмисляме с

ИНВЕСТИЦИИ 2017

181

архитектите. Пред търговския център ще има голяма пиаца, която през топлите месеци ще се използва за различни забавления. Обмисляме тераси за пушачи. На покрива на мола предвиждаме голям ресторант с вътрешна и външна част, с красива гледка. Като цяло ще наблегнем на wine and dine концепцията, ще има повече заведения. Новото е, че ще се опитаме да обособим зона за т.нар. affordable luxury shopping. В нея ще има магазини от по-висок клас, с различна настилка в общите части, със собствен стил. Ще вдигнем нивото на търговския микс с една идея и ще го направим по-интересен.

Какви глобални тенденции при оформянето на микса от наематели ще приложите в „Делта Планет“ Варна? Водеща световна тенденция е, че моловете вече не са само място за пазаруване, а за приятно изкарване. Те се превръщат все повече в обществени центрове (community centres). Никой не може да се пребори с интернет търговията, но човекът е „социално животно“ и винаги ще има нужда да се среща с хора, да пазарува и да гледа филми не само пред компютърния екран. Ще се опитаме да покажем, че това може да стане и в България.

Позволява ли Варна това предвид броя на населението и платежоспособността на местните жители? Позволява го и това ни го споделят търговци от по-високия клас. Резултатите им от обектите в морския град са много добри. Да не забравяме, че Варна е притегателен център на цяла Североизточна България – Добрич, Шумен, Търговище, Разград. Като цяло регионът се представя добре икономически в последните години и очакванията ни са това да продължи, особено в секторите индустрия, земеделие, хотелиерство. Виждаме ниша в тази посока. Не смятаме, че ще влезем в директна конкуренция с Grand Mall, по-скоро ще се допълним в осигуряване на шопинг преживяване във Варна. За всеки мол има достатъчно наематели. Вече преговаряме с ключовия наемател (anchor) на мол „Делта Планет“. Това ще бъде верига за модни стоки, която не е представена във Варна. Разговаряме и с потенциални наематели за супермаркета и за кинокомплекса, който ще бъде найголемият във Варна - с 12 екрана.

Какъв процент от търговските площи очаквате да са отдадени при откриването на мола през 2018 г.? Без да съм излишно агресивен, очаквам 100% от площите да бъдат отдадени към момента на откриването. Друга тема е дали всички търговци ще успеят да завършат помещенията си до май 2018 г. По-голяма част от наемателите засега потвърждават, че ще бъдат готови за откриването.

Какъв ще е броят на търговските обекти в мола? Между 160 и 180 обекта. Отдаваемата търговска площ ще бъде 40 000 кв.м, от които 5000 - 7000 кв.м ще е зоната за affordable luxury shopping. Ключовият наемател (anchor) ще бъде на площ между 3000 и 4000 кв.м. Разгънатата застроена площ ще е 110 000 кв.м, паркоместата - 1350.

Вероятно искат да отворят преди летния туристически сезон, който е по-силният период за моловете по Черноморието? От разговорите ми с ритейлъри мога да кажа, че във Варна туристите са бонус. Самият град там осигурява постоянни клиенти. За разлика от Бургас, който разчита основно на туристическия поток. За Варна казват, че и зимата е добър период за продажби. Но това не означава, че няма да сме активни в привличането на туристи. Целта ни е молът да се наложи на пазара. На кого ще поверите проджект мениджмънта и отдаването под наем на търговския център? Проджект мениджмънтът ще се извършва от вътрешен екип на „Галерия Варна“. Ще помагат и сръбски колеги от „Делта Холдинг“. Нямаме притеснение за тази дейност, защото „АП Инвестмънтс“ и „Делта Холдинг“ са с богат опит. За лизинга скоро ще обявим с кого ще работим. Всички дейности ще се извършват от професионалисти, за да реализираме един state-of-the-art проект, устойчив и успешно дългосрочен.

182 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

БОРЯНА ПЕНЕВА ЗАЕТОСТТА В УТВЪРДЕНИ ТЪРГОВСКИ ЦЕНТРОВЕ В СОФИЯ Е 100%

БОРЯНА ПЕНЕВА МЕНИДЖЪР "ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ" В COLLIERS INTERNATIONAL

Г-жа Пенева, каква се очертава 2017 г. за действащите търговски центрове в София (с над 10 000 кв.м GLA) по отношение на средни наемни нива, запълняемост, новонаети площи (absorption)? Към средата на 2017 г. наблюдаваме устойчиви нива на усвояване на площи в действащите търговски центрове в София. Активността в това отношение бележи леко повишение – наети и отворени са 16 321 кв.м спрямо приблизително 15 000 кв.м към края на 2016 г. Делът на наетите площи в утвърдените търговски центрове в столицата с най-активно търсене е средно 5% от общата отдаваема площ, като в някои от тях заетостта е 100%. Наемните нива на първокласни локации в търговските центрове в София регистрират леко покачване на стойностите. Какво е състоянието на търговските обекти в Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора? Като

цяло регистрираме ръст на средните нива на заетост в модерните търговски центрове в градовете с над 120 000 души. Заетостта на утвърдените проекти в Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора се запазва средно на нива от над 92%. Какви нови търговци - чуждестранни и български - влязоха в моловете и по главните улици през настоящата година? Има ли прилики в техния профил и в плановете им за развитие? През настоящата година значими нови откривания има в сектора на заведенията. Свой първи обект в България отвори веригата ресторанти Wagamama – на ул. "Узунджовска" в София, както и испанската верига заведения Hamburguesa Nostra – на ул. "Георги С. Раковски" в София. В столицата стъпи и финландската верига за бързо хранене Hesburger. Първите си обекти в България откри и Salad Box. В сегмента на

ИНВЕСТИЦИИ 2017

облеклото и аксесоарите за пръв път в България монобрандови магазини откриха Navigare и Penti. В спортния сегмент първи собствен магазин откри и марката Skechers. На какъв етап е изграждането на търговския център Shopping Arena Ruse, чиито площи се отдават ексклузивно от Colliers, и кога се планира да бъде завършен? Очаквате ли в близките месеци да бъде завършен и пуснат в експлоатация търговският център Plaza West в София? Проектът Shopping Arena Ruse е в процес на активна реализация, като се планира да бъде пуснат в експлоатация до края на 2018 г. В София не се очакват нови откривания през 2018 г. Какво развитие наблюдавате при ритейл парковете в страната? Влизат ли нови наематели и какви, намалява ли процентът на свободни площи? Развитието и модернизирането на търговските паркове в страната продължава със стабилни темпове на усвояване на площи и разширяване на микса от оператори. Нивата на свободни площи в този тип

обекти в страната варират в диапазона 3-15%. Обект в търговския парк Jumbo Plaza отвори датската верига за мебели JYSK, а в "Търговски парк Велико Търново" – "Мебели Явор" и детски магазин "Комсед". Какви пазарни тенденции отчитате при развитието на главните търговски улици в София (бул. „Витоша“, „Граф Игнатиев“) и в други градове, които наблюдавате? Главните търговски улици запазват ролята си на търговска дестинация - както в София, така и в останалите градове. Активността на търговците при усвояването на площи се запазва стабилна, като в някои градове търсенето вече значително изпреварва предлагането, което обуславя и отчитането на ръст в наемните нива.

183

18 4 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ГЕОРГИ КИРОВ ЧУЖДЕСТРАННИТЕ ИНВЕСТИЦИИ ВЛЯЗОХА В БЪЛГАРИЯ СЪС ЗНАЧИТЕЛНО ЗАКЪСНЕНИЕ

ГЕОРГИ КИРОВ ДИРЕКТОР "ОЦЕНКИ И ИНВЕСТИЦИИ", COLLIERS INTERNATIONAL

Г-н Киров, какви са причините за засиления чуждестранен интерес към инвестиции в търговски центрове в България – глобални (приток на инвестиции към ЦИЕ), макроикономически (по-висок икономически растеж, ръст на доходите и потреблението), пазарни (подобряване на финансовите резултати на моловете) или др.? Причините са главно наличност на капитали за региона на Централна и Източна Европа, евтин кредит, добро макроикономическо представяне на България. Също така другите водещи страни от ЦИЕ, главно Чехия и Полша, са много скъпи и там има значително по-голяма конкуренция между купувачи да придобиват имоти с доход. Бумът на инвестиции продължава вече над 2 години в развитите пазари от ЦИЕ и тук този подем идва със значително закъснение. Преди 5 години инвеститорите от Южноафриканската република

(ЮАР) правиха под 5% от общия оборот в ЦИЕ. В момента според изследване на Colliers този дял е приблизително 20%, което при над 12 млрд. евро инвестиции е близо 2.5 млрд. евро на година в ЦИЕ. Защо южноафриканските инвестиционни фондове се обособиха като най-активната група купувачи на търговски комплекси в България? Инвеститорите от ЮАР са склонни да поемат повече риск, също така да държат активи и да ги управляват активно за по-дългосрочно. Много от южноафриканските купувачи са или посветени на инвестиции и активно управление на молове, или голяма част от портфолиото им е в молове. По този начин тези инвеститори имат синергии с дейността им в други държави, като част от връзките им с търговци-наематели са на регионално или глобално ниво.

ИНВЕСТИЦИИ 2017

Очаквате ли в следващите месеци активността на фондовете от ЮАР да се насочи и към други сегменти на бизнес имотите в България – офис сгради, хотели, логистични комплекси, ритейл паркове и т.н.? Вероятно ще се насочат към друг вид активи, както и към строежи. Как оценявате постигнатата доходност (yield) при обявените инвестиционни сделки с молове през 2017 г. в сравнение с предишни транзакции в България и в сравнение с настоящи в региона на ЦИЕ? Очаквате ли да продължи тенденцията за спад на доходността и до какви нива? Доходността на последните сделки е между 7.0 и 7.3%. Като цяло тази доходност е сходна на сделки с молове от 2007 и 2008 г. В момента лихвите по кредити за подобни сделки са на рекордно ниски нива (под 3%), което позволи да се направят сделки при доходност от 7%. Дали ще се понижи още доходността е трудно да се прогнозира. В момента освен с фондове от ЮАР няма сделки с други големи инвеститори и въпросът с ниската

ликвидност (малко на брой играчи, които да си продават и препродават активи) остава като значителен риск фактор за България в сравнение с Чехия или Полша. Не на последно място БВП на човек от населението в България е много по-нисък от водещите икономики в ЦИЕ и е нормално да има разлика във възвращаемостта, т.е. България да е малко по-евтина като пазар и да предлага малко по-висока възвръщаемост. Да добавим, че вече няколко години има повишени нива на инвестиции (в България са факт от 6 месеца), което добавя несигурност докога ще има евтин кредит и наличен капитал за придобивания.

185

186 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ТЪРГОВСКИТЕ БИЗНЕС МОДЕЛИ МЕЖДУ ДИГИТАЛНИЯ И РЕАЛНИЯ СВЯТ

ИВАН ГРАМАТИКОВ МЕНИДЖЪР „ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ“, CUSHMAN & WAKEFIELD FORTON

Той е активен и зает. Няма търпение, а и време да чака с дни. Цени удобството си и очаква и вие да го цените. Това според редица проучвания е все поплътно очертаващият се образ на съвременния купувач и заявка за революционни промени в търговията. Във време, когато средата около нас „поумнява“ и се дигитализира, един от най-важните аспекти в ежедневието ни – пазаруването, няма как да остане offline. За традиционните търговци това означава да преосмислят бизнес моделите си, форматите на обектите, каналите за реклама и продажби, а развитието на технологиите и навлизането на изцяло онлайн базирани магазини само ускоряват този процес. В подобна среда логично идва и въпросът за бъдещето на търговските обекти – такива, каквито ги познаваме. Според редица анализатори физическите магазини няма да изчезнат, но

ще се трансформират според нуждите на потребителите. Иначе казано, бъдещето поне в обозрим план е на clicks & bricks модела. И ВСЕ ПАК… Според различни проучвания обемът на онлайн търговията в България е малък, но делът й нараства с темп над средния за Европа. Докладът на Eurostat "Дигиталната икономика и общество в ЕС" показва, че само 9% от компаниите в страната продават онлайн при средно 20% за ЕС. Сходна е картината при купувачите – през 2016 г. едва 17% от потребителите между 16 и 74 години в България са пазарували стоки или услуги в мрежата при средно 50% за ЕС. Водещи по този показател са пазари като Великобритания, Германия и скандинавските страни, докато страните от Южна и Източна Европа са на дъното. В подкрепа на тази статистика участници

187

ИНВЕСТИЦИИ 2017

Нахлуването на интернет в продажбите едва ли ще заличи физическите магазини, но ще промени бизнес моделите на търговците

© EDGAR SU

на пазара оценяват обема на онлайн продажбите в България на 700 млн. лв. годишно, т.е. онлайн търговията у нас тръгва от ниска база. Ръстът обаче е значителен – за последните 4 години броят на купувачите в интернет е нараснал близо два пъти според Eurostat, a Nielsen отбелязва 14% годишен ръст на електронната търговия в страната, при средно 12% за ЕС. При подобна перспектива не е учудващо, че редица търговци избраха да се развиват както с физически обекти, така и с онлайн магазини през последните години. За международни модни вериги като H&M, Zara, Mango подобно решение дойде като част от бизнес стратегията им в глобален план, но и редица франчайз и български марки заложиха на продажби в мрежата. Сходни примери може да се дадат и в сегмента на обувките – моделът на веригата CCC например е да развива мрежата си от физически обекти

заедно с платформата си за онлайн продажби. С конкуренцията на sportsdirect.com спортните стоки отдавна са под натиск да се развиват онлайн, а навлизането на конкурент като eMAG. bg ускори дигитализацията на продажбите на техника и битовата електроника. Резултатът от тази вълна е видим не само през националната статистика, но и през данните на самите търговци. Ако допреди няколко години прохождащите в онлайн пространството компании отчитаха 5-6% дял на продажбите в мрежата от общите, сега за много от тях това съотношение вече е над 10% с тенденция да нараства. Без да имаме претенции за статистическа точност, наблюденията показват, че най-бързо интернет печели дял в продажбите на битова техника, детски и спортни стоки, книги. При дрехите и обувките обичайно покупката минава през проба и това е една от

Детски и спортни стоки, битова електроника, книги са сред най-бързо мигриращите онлайн сегменти на пазара

188 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

причините за по-бавната промяна в нагласите на купувачите. С все по-удобните опции за замяна и връщане обаче и тук очакванията са за ръст на онлайн продажбите. ДИГИТАЛНО НАСТОЯЩЕ Макар и с все още скромно присъствие на българския пазар, онлайн търговията вече променя средата. Най-осезаемо засега това се усеща в онези сегменти, където не се налага да пробваш, да пипнеш или да търсиш консултация на място за продукта. Такъв е случаят с продажбите на електроника и битова техника, които от години активно мигрират към дигиталното пространство. В сайтовете на големите вериги има подробни описания и характеристики, опции за сравнение на продукти, отстъпки при онлайн пазаруване, безплатна доставка… Така потребителите често са по-мотивирани да пазаруват удобно в интернет вместо във физическите магазини. В резултат един от големите търговци в този сегмент вече пое курс към по-малък формат обекти, като промени и асортимента

в тях. За физическа продажба остават основно бързооборотни стоки като дребна техника и електроника и в по-малка степен хладилници, печки и други едрогабаритни стоки, които побавно и трудно се избират. Силен ръст на онлайн продажбите отбелязват също играчките и продуктите за деца, книги, спортни стоки… В резултат много търговци променят стратегиите си за експанзия, тъй като покупките в интернет им осигуряват покритие и в населени места, където нямат физически магазини. Любопитен е примерът с голяма модна верига, която няколко поредни месеца регистрираше най-силни онлайн продажби в Русе, където все още дори нямаше магазин. В други случаи населените места са прекалено малки за отваряне на физически обект, но търговците ги покриват през интернет продажби. В такава ситуация магазинът в най-близкия областен град служи не само като търговски обект, но и като своеобразен хъб за доставки в региона. Онлайн клиентът е нетърпелив, не иска да чака и в интерес на търговеца е да изпълни поръчката възможно най-бързо. Затова много вериги

ИНВЕСТИЦИИ 2017

разширяват складовите площи на такива обекти, за да осигурят наличности и за онлайн доставки на местно ниво – ако преди 100 кв.м склад са били достатъчни за голям магазин в търговски център, сега търсенето е за двойна площ. На практика така се променя и целият бизнес модел на търговеца, като акцентът вече в много поголяма степен е върху веригата за доставки. Подобни практики правят и самия избор на място за нови обекти много по-комплексен. Ако преди даден търговец е търсел само топ места в мол или на улица, сега може да влезе и на покомпромисна локация, ако тя предлага повече складови площи и по-лесно зареждане. Като цяло обаче фундаментални промени в търсенето не се регистрират. По-скоро лека промяна във форматите на магазините. ЗА ПАЗАРА В БЪДЕЩО ВРЕМЕ Въпреки шеметната скорост, с която технологиите нахлуват в живота ни, за момента онлайн пазаруването в България потрудно навлиза в специфични сегменти като хранителните стоки (изключваме доставките от

ресторанти), лекарствата (заради регулациите) и др. В области като стоките за дома, книги, играчки, дрогерии и козметика, техника, билети за концерти и кино, спорт, услуги обаче интернет нахлува бързо. Помага и смяната на поколенията - проучванията показват, че до 2025 г. близо 70% от работещите в световен мащаб ще са т.нар. милениъли и търговците все повече ще се съобразяват с техния начин на живот. По всичко личи, че все повече ще сме свидетели на „хибридни“ или изцяло онлайн търговски концепции, докато физическите продажби до голяма степен ще зависят от превръщането на пазаруването в удоволствие и преживяване. Самите магазини ще стават все по-технологични – и като системи за разплащане, и като дизайн, и като възможности за локализиране и привличане на клиенти. С други думи, бъдещето в търговията едва ли е монопол на интернет, но със сигурност е на гъвкавите, иновативните и гледащите няколко хода напред.

189

190 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

MBL|CBRE СДЕЛКИТЕ В БЪЛГАРИЯ - ЧАСТ ОТ ИЗТОЧНОЕВРОПЕЙСКАТА СТРАТЕГИЯ НА ФОНДОВЕТЕ ОТ ЮАР

Към края на третото тримесечие на 2017 г. пазарът на бизнес недвижими имоти в България отчита рекордна за последните години инвестиционна активност, като обемът на сделките надхвърля 700 млн. евро. Още по-съществено е да се отбележи завръщането на чуждестранните институционални инвеститори, които формират почти целия размер на придобиванията. Търговските центрове са активите, които предизвикаха най-висок инвестиционен интерес през годината – над 80% от обема на всички сделки. В полезрението на купувачите са предимно първокласните активи в София, макар сделки да се сключват и с имоти в други областни градове. Доходността се задържа на ниво около 7.5-8% за първокласните търговски центрове. Това се казва в анализ на консултантската компания MBL|CBRE, изготвен за списание "Градът".

ПРИДОБИВАНИЯТА ПРЕЗ ГОДИНАТА Най-открояващите се като размер сделки бяха сключени с трите водещи търговски центъра в София. Два от тях - "Парадайз Център" и "Сердика Център", бяха купени от южноафриканския фонд NEPI Rockcastle съответно за 253 и 207 млн. евро, като двете сделки бяха обявени в рамките на 3 месеца – между юни и септември. Другият водещ мол на столицата, Тhe Mall, бе купен от друг базиран в Южна Африка институционален инвеститор – Hyprop Investments, посредством регистрираното във Великобритания дружество Hystead Limited. Обявената стойност на транзакцията е 156 млн. евро. Интерес не липсваше и към водещите търговски центрове извън столицата. През април базираният в Румъния Prime Kapital (в партньорство с южноафриканците от MAS Real Estate) обяви придобиването на "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора" за общо 62 млн. евро от предишните собственици - регистрираната в Полша GTC. Прехвърляне на собствеността настъпи и в два варненски обекта – "Мол Варна" и все още незавършения търговски център, познат доскоро под името "Галерия Варна". Първият актив стана собственост на базирания в Германия фонд Kronberg International, който придоби имота от банката кредитор - Raiffeisen Zentralbank. "Делта Планет" - Варна, пък ще бъде името на търговския център, който бе изграден до фаза груб строеж от полската GTC и който сега се планира да бъде завършен до средата на 2018 г. Това бе обявено от сръбския Delta Holding, който придоби 50% от

През 2017 г. The Mall стана собственост на южноафриканския фонд Hyprop Investments

собствеността на актива от "АП Инвестмънтс". И за двете сделки във Варна няма официално обявена цена от страна на купувачите. ПРОФИЛ НА ИНВЕСТИТОРИТЕ Тенденцията, открояваща се при профила на чуждестранните инвеститори в бизнес имоти, е, че повечето от тях са базирани в Южна Африка фондове, опериращи чрез регистрирани в рамките на Европейския съюз дружества. В последните няколко години се наблюдава силен интерес на инвеститорите от африканската страна към първокласни активи в страните от Централна и Източна Европа. България заедно с Румъния и Словакия представлява втората вълна от набелязани страни след Чехия и Полша, където очакваната доходност от подобни инвестиции е чувствително по-висока от развитите пазари. По отношение на България от началото на годината инвестиционният пазар е доминиран от сделки с търговски центрове, сред които The Mall, "Сердика Център", "Парадайз Център", "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора", купувачи на които са именно южноафрикански инвестиционни фондове. Сравнително високата доходност от 7.5-8%, както и относително стабилната макроикономическа и политическа обстановка, успяват да привлекат вниманието на такива фондове, които целят диверсификация и разполагат с паричен ресурс за нови инвестиции в Централна и Източна Европа. За някои от южноафриканските инвеститори България беше интересна още през 2012 г., но до сделки се стигна едва през тази

ИНВЕСТИЦИИ 2017

година. За сключването им има роля и фактът, че много от досегашните собственици на търговски центрове очакваха подходящия момент, в който да направят печеливш изход от своите инвестиции. ОСНОВНИ ПОКАЗАТЕЛИ ПРИ СДЕЛКИ Показателите, разглеждани от инвеститорите при сключване на сделка, са комплексни и включват както общи – отнасящи се до локацията и атрактивността на имота, така и финансови и оперативни, които са специфично свързани с функционирането на един търговски център. От финансова гледна точка при сделката интерес за купувача представлява най-вече показателят yield – очакваната доходност от инвестицията в даден актив. Под внимание се взима и нетният оперативен доход (Net Operating Income), който се капитализира с вече споменатия yield, и по този начин се определя цената, която инвеститорът е готов да заплати за придобиването. Тази цена зависи и от текущото състояние на имота, като необходимостта от по-сериозни капиталови разходи намалява стойността на сделката. Важен момент е и определянето на целевата вътрешна норма на възвращаемост (Internal Rate of Return), която представлява дисконтовият фактор, при който нетната настояща стойност на паричните потоци, генерирани от актива, е равна на 0. Атрактивността на един подобен имот се обуславя до голям степен от неговата локация и зона на обхват сред потенциалните клиенти (catchment area). От оперативна гледна точка на първо място следва да обърнем внимание

191

на процентната заетост (occupancy rate) на отдаваните площи и микса от наематели, като ключовите такива (anchor tenants) са основна предпоставка за успешното развитие на търговския център. Като ключови се определят обектите, генериращи по-голямата част от човекопотока (footfall) в рамките на търговския център, от което полза извличат и останалите по-малки наематели на територията му. Такъв тип наематели могат да бъдат както известни модни вериги, така и хранителни супермаркети и кина. По отношение на договорните отношения с наемателите потенциалният инвеститор следва да вземе под внимание и периода, оставащ до изтичането на договорите за наем на наемателите в търговския център. Това се изчислява посредством т.нар. WAULT – среднопретегления период до изтичането на сключените наемни договори. Важно е също така да се анализира в детайли успеваемостта на събиране на месечния наем и таксите за обслужване (collection rate) с цел инвеститорът да бъде запознат с рисковете, произтичащи от потенциални проблемни наематели. СТРАТЕГИЯ НА ИНВЕСТИТОРИТЕ Общият обем на сключените през 2017 г. транзакции с търговски центрове надхвърля 600 млн. евро, като почти всички сделки са с работещи молове, а тези с проблемни имоти представляваха пренебрежим процент от общия оборот. Очакваме стратегията на инвеститорите да продължи да бъде водена от интереса към генериращи доход имоти и през следващите тримесечия.

194 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ПРОЕКТИРАНЕ НА ОСВЕТЛЕНИЕТО ФУНКЦИОНАЛНОСТ, ЕСТЕТИКА И ЕНЕРГИЙНА ЕФЕКТИВНОСТ

Осветлението на сгради и съоръжения им придава специфично и индивидуално излъчване. Функционалност и естетика това са двете основни задачи на изкуствената светлина. За да бъдат изпълнени с качество, ефект и рационалност, е необходимо да заложим на специалистите, които знаят как да създадат успешния проект за осветление.

© АРХ. БЮРО CITYSCAPE

СТАТИЯТА Е РАЗРАБОТЕНА В ПАРТНЬОРСТВО С "БРОНЛАЙТ"

195 © АРХ. БЮРО CITYSCAPE

Офиси на компания „Диес“

КАКВО ПРЕДЛАГА ЦЯЛОСТНИЯТ ОСВЕТИТЕЛЕН ПРОЕКТ Цялостната организация на осветлението представлява обособяване на различни зони, цветови спектри, подбор на броя и вида на осветителните тела спрямо тяхната функционалност и дизайн. Осветителният проект се създава в няколко етапа, всеки от които поставя основите за изграждане на енергийно ефективно осветление, отговарящо на необходимите стандарти, желания на инвеститорите и нуждите на помещенията и ползвателите им. Процесът на проектиране съобразява редица фактори като: типа човешка дейност, за която ще бъде предоставена светлина, количеството изискуема светлина, цвят и цветна температура на светлината, начини на осветяване на пространството или конкретни негови части и елементи, ефект върху човешкото око, комбиниране на естествената и изкуствена светлина и др. Важен елемент от проектирането е създаването на т.нар. светлотехнически проект. Неговата задача е да изчисли осветеността на всяко помещение съгласно определени параметри. В зависимост от предназначението на пространството то трябва да отговаря на

съответни норми на осветеност. Изискванията за един склад например са съвсем различни от тези за класната стая или пък операционната зала. Допълнително се съобразяват желанията за осветеност от страна на инвеститора (които понякога надвишават стандартите) и нуждите на цялостната концепция на архитектурния проект. Основна част от светлотехническия проект е изборът на използваните осветителни тела. Значение има височината на монтажа на тялото, която може да варира в широки граници, което налага използването на различни оптични системи. Подборът на осветителите и тяхната подредба е важен етап от проекта, който съвместява светлинни параметри и външен вид, за естествено интегриране в интериора и екстериора. Дали осветителят ще бъде невидим или напротив – ще се яви като акцент, това е въпрос на индивидуален подход и решение. Чрез проектирането се разработва детайлно осветлението във всяка отделна част от сградата, като в същото време се запазват цялостният облик и архитектурната концепция. Разработването на цялостен осветителен проект позволява въвеждането на умни системи за управление и контрол на осветлението. Чрез мрежа от сензори, контролери и рутери те създават времеви графици за работа

196 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

© АРХ. БЮРО CITYSCAPE

на осветителните уредби, мониторират цялостната система от осветителните тела, дават обратна връзка за повреди, позволяват настройка на светлинната организация от разстояние и много други. Умни системи като Philips Dynalite позволяват интегрирано управление на множество сградни инсталации, а системи като Philips City Touch предлагат мониторинг и контрол на уличното осветление на цял град от един-единствен център. ПРЕДИМСТВА НА СВЕТЛОТЕХНИЧЕСКИЯ ПРОЕКТ Основен акцент при създаване на цялостни проекти е постигането на максимална енергийна ефективност при отлични условия на осветеност. Чрез правилно проектиране, подбор и разпределение на осветителите се залагат оптимален брой тела, окабеляване и сензори за контрол, без излишно оскъпяване на инвестицията. Това позволява точно изчисляване на консумацията на електроенергия на цялата осветителна система. Тя заедно със залагането на качествени LED продукти от най-ново поколение с ниска консумация и дълъг

197

СТАТИЯТА Е РАЗРАБОТЕНА В ПАРТНЬОРСТВО С "БРОНЛАЙТ"

живот дава възможност за определяне на основните икономически показатели на проекта – рентабилност, възвращаемост и намаляване на оперативните и експлоатационните разходи. Въвеждането на интегрирани системи за управление и контрол от своя страна също води до значително редуциране на потребената електроенергия, като спестяването в някои случаи надвишава 50 - 70%. Не на последно място, проектът за осветление има своя цялостен и завършен вид от гледна точка на естетика и дизайн, като запазва и се интегрира в общата архитектурна концепция. ПРОЕКТИРАНЕ НА ИНТЕРИОРНО ОСВЕТЛЕНИЕ Планирането на интериорно осветление в най-голяма степен комбинира дизайн, функционалност и практичност. Това важи особено за търговските, административните и обществените сгради, където визията и изискванията за комфорт са от огромно значение. С десетки реализирани проекти за осветление на търговски обекти специалистите в

"Бронлайт" знаят колко важно е създаването на уютна и предразполагаща клиентите среда. Не по-малко значение има и правилното осветяване на различните продуктови зони, за да бъдат изложените артикули и найатрактивни. Принципите са валидни както за веригите магазини за хранителни стоки като „Фантастико“, така и за шоурумове като този на "Нисан" в гр. София. Конкретни цветни температури, равномерно или акцентно осветяване и стилни осветителни тела създават привлекателен и атрактивен интериор. Създаването на подходяща за работа среда в офис сградите също изисква своята специфична осветеност. Голямото предизвикателство тук е доброто комбиниране на естествена и изкуствена светлина, което да не затормозява окото и да не се отразява в гладките повърхности и монитори. Доказано е, че бялата студена светлина с висока цветна температура увеличава работоспособността на организма, особено в следобедните часове, но за най-добър ефект тя трябва да може да се димира и наглася спрямо близостта на работното място до прозорец или интензитета на слънчевата светлина. Дизайнът на телата в този случай е от изключително

Магазини от търговска верига „Фантастико“

Кино "Люмиер Лидл"

198 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

значение. Отскоро в България има и реализирани проекти с осветители, разполагащи с функция за поглъщане на шума, като инсталираните в офиса на фирма „Диес“ в гр. Петрич. При тях освен параметрите на светлината в проекта се залагат и акустични изчисления, които да определят броя и разположението на телата. На другия полюс при изграждане на интериорно осветление се намират проектите за производствени и складови помещения, както и за болници, където са налице много строги изисквания по отношение на функционалността и типа на защита. В тези случаи функционалността почти напълно измества дизайна. Висок монтаж, голям интензитет, прахо- или влагоустойчивост, „чисти“ помещения, безжична комуникация между телата – това са водещите параметри при избор на осветители и изготвяне на светлотехнически проекти. Накратко, при интериорното осветление до голяма степен осветителният проект комбинира както инженерингова, така и дизайнерска работа. ПРОЕКТИРАНЕ НА ЕКСТЕРИОР И ФАСАДИ За разлика от интериорния проект в екстериорния телата и окабеляването трябва да са максимално невидими. Екстериорните акценти идват от ефектна светлина, която подчертава

© БРОНЛАЙТ

различни архитектурни елементи, за да създаде атрактивна градска среда. Фасадите на сградите дават нощния облик и атмосфера, като фокусират погледа върху определени фрагменти или цветови ефекти. Проектирането на екстериор е много поефективно и рентабилно, ако се заложи на интегрирани системи за осветление, които позволяват програмиране съгласно часови графици, календар и сезонност, както и съобразяване с интензитета на естествена светлина и засенчването от околни сгради. Най-предизвикателни по отношение на проектиране на осветление са различните по функционалност инженерни съоръжения мостове, кули и други. В тези случаи подборът на тела и методи за окабеляване се съобразяват изцяло с конкретните параметри на конструкцията и нейните специфични изисквания. Наскоро награденият от Philips Lighting проект за осветяване на най-стария мост в Кайро Qasr El Nile, се сблъсква с редица препятствия като монтирането на осветители на голяма височина и с труден достъп, без възможност за затваряне на съоръжението. Въпреки това обаче всеки архитектурен елемент и всяка подпора са осветени и създават неповторима атмосфера за жителите и гостите на града.

Супермаркет „Младост“ в кк Слънчев бряг

СТАТИЯТА Е РАЗРАБОТЕНА В ПАРТНЬОРСТВО С "БРОНЛАЙТ"

199

© БРОНЛАЙТ

ПРОЕКТИРАНЕ НА ОСВЕТЛЕНИЕ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ Проектирането на осветление при реконструкция на обекти изисква своя особен подход и гъвкавост при вземане на решения. Преди да се премине към реновиране на пространствата, трябва да се оценит състоянието на съществуващата инсталация, възможностите за нейното ползване, надграждане или подмяна с оглед постигане на зададените от инвеститора цели и задачи. Често при подмяна на стари осветители с такива от последно поколение се постига по-добра осветеност, с по-малко на брой, по-икономични и с по-дълъг живот тела. Това значително облекчава инфраструктурата. В някои случаи обаче е необходим съвсем различен подход, както при ремонта на кино „Люмиер Лидл“, извършено от "Бронлайт". При изрично задание за подмяна на съществуващи лампи с нови, които да бъдат вградени в съществуващи ниши, компанията взе решение за асемблиране на тела съгласно специфичните изисквания, които в същото време да постигат на високи нива на осветеност. Въведена в експлоатация беше и система Philips Dynalite за плавно регулиране на силата на осветлението или избор на предварително зададени сцени, за която се наложи изграждането на нова инсталация. С това осветлението отговори на изискванията, свързани с мултифункционалността на залата, и предложи подходящата светлина за всеки

един случай и събитие. Внедрените технологии гарантирано намалиха с до 70% разхода на електроенергия в сравнение със завареното положение. Голямо предимство при проектите за реконструкция е, че те позволяват да се изведат ясни и точни сравнителни параметри и да се изчисли с точност потенциала на инвестициите. Създаването на цялостен осветителен проект позволява изграждането на една енергийно ефективна, рентабилна и преди всичко комфортна среда независимо от вида и предназначението на сградата или съоръжението. Внедряването на умни системи за управление, тяхното програмиране и въвеждане в експлоатация изискват дълбоки и специализирани познания и опит. Поддръжката на осветителните уредби и познаването на параметрите им е част от качествената услуга, която предлагат експертите по осветление от фирма "Бронлайт".

Статията е съвместно разработена в партньорство с "Бронлайт"

202 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

ПРОФ. Д-Р ИНЖ. АРХ. ПЕНЬО СТОЛАРОВ ПОЧЕТЕН ПРОФЕСОР НА НОВ БЪЛГАРСКИ УНИВЕРСИТЕТ

КОНТЕКСТУАЛНИЯТ ПОДХОД - ДУХЪТ НА ВРЕМЕТО, ДУХЪТ НА МЯСТОТО И ЛИЧНОСТТА НА АРХИТЕКТА

ПРОФ. Д-Р ИНЖ . АРХ . ПЕНЬО СТОЛАРОВ

203

20 4 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Двигателят на промяната в архитектурно-градоустройственото формообразуване е професионализмът, който отчита духа на времето и мястото и влага своя принос за развитието на социалната и предметна среда

От 2011 г. Пеньо Столаров преподава в департамент "Архитектура" на Нов български университет - София. Като гост-професор и преподавател е работил в Universities of Applies Sciences в Лайпциг и Щутгарт, УАСГ - София, и Bauhaus-Universitat Ваймар. От 2004 г. е включен в немското издание на биографичната енциклопедия Who is Who in der Bundesrepublik Deutschland. Научните изследвания на Пеньо Столаров в областта на затворено нагънатата тънкостенна черупка са патентовани в Германия, България и САЩ. Дипломира се като архитект в УАСГ, защитава докторат в Bauhaus-Universitat Ваймар и има редица научни публикации в български и международни издания. От 1992 г. е член на DOCOMOMO International към ICOMOS и инициира създаването на българската секция на организацията през 1994 г. Неговото творчество като архитект и дизайнер, както и изследванията му в областта на архитектурните конструкции са многократно цитирани и отразени в професионалните издания, а неговите проекти и спечелени конкурси са реализирани в България, Русия, САЩ и Германия.

ОБЕКТ "Смарт център Бургас"

ИНВЕСТИТОР "Планекс" ЕООД

ГЛАВЕН ПРОЕКТАНТ проф. д-р инж. арх. Пеньо Столаров

ИЗПЪЛНИТЕЛ "Планекс Бургас" ООД

ИНТЕРИОР И РАБОТНИ ДЕТАЙЛИ инж. Пламен Андреев

Арх. Столаров, честит 70-годишен юбилей и 45 години в архитектурата, градоустройството и проектирането! Как започна всичко - как избрахте професията на архитекта? Като завърших немската гимназия в София, вече знаех, че ще следвам архитектура, а архитектурата, освен че е изкуство, е и една дисциплинираща професия. През 1966 г. кандидатите в Архитектурния факултет бяха 2500, а местата за донаборници бяха 5. Отначало не ме приеха и една година учих строително инженерство, след това един семестър "Вътрешна архитектура" в Москва, но след това все пак бях приет "Архитектура" и завърших УАСГ с отличие. През 1976 г. с колегите Владимир Дамянов, Росен Савов, Габриела Семова и Григор Дойчинов спечелихме конкурса за системата от обществени пешеходни пространства за центъра на София с идеи, които в момента са много актуални - за пръв път предложихме включването на структурата на Улпия Сердика в градското обществено пространство и отрекохме вкарването на автомобилния трафик през историческия център на София по градска магистрала като "Тодор Александров". Нашият подход носеше всички белези на контекстуалното отношение към градската среда и отчиташе всички аспекти на нейното формообразуване. Как попаднахте в "Баухаус"? През 1975 г. вече бях младши научен сътрудник в КНИПИТУГА, спечелих стипендия и през 1976 г. заминах за Ваймар. През 1976 - 1979 г., докато разработвах докторската си теза, се запознах с "Баухаус" като учебно заведение с най-мощно влияние върху утвърждаването на съвременната архитектура. Темата на докторската ми дисертация е "Обществените пешеходни пространства в градските центрове и елементите на обществено обслужване". През 1992 г. като член на журито на студентския конкурс "Нова концепция за академията Баухаус - Десау - Future Bauhaus", обявен от Bauhaus Universitat и Pilkington Glass, имах възможност да се запозная с мисленето на бъдещите архитекти от цяла Европа за съвременните тенденции в архитектурното образование и приоритетите, които те формулират в контекста на класическия модернизъм. Пристигнаха 1734 проекта от 48 висши училища по архитектура от 15 страни. Резултатите показаха в каква висока степен надделяват локалните тенденции в архитектурата, а конкурсът се превърна в един контекстуален "Баухаус". След това бях поканен да ръководя издаването на сборника с материалите. Кои са проектите в България, с които се гордеете? Като се завърнах от Ваймар в България, първият реализиран от мен обект беше Централният дом на учителя на ул. "Генерал Паренсов" до градинката на храм "Св. Седмочисленици". Открих в архивите, че навремето едно учителско семейство е завещало къщата си на българските учители, и се опитах да помогна да бъде създаден достоен дом за тази благородна професия. През 1983 г. Централният дом на учителя спечели голямата награда на публиката на Международното биенале по архитектура в София. Тезата, която защитих и поддържам и до днес, е, че колкото повече пластове на времето се съдържат в една архитектурна творба, толкова тя става по-богата и по-въздействаща. Знаков проект от това време е и приемната сградамузей към Боянската църква - интерпретация на раннохристиянската базилика, завършена за месец и

205

ПРОФ. Д-Р ИНЖ . АРХ . ПЕНЬО СТОЛАРОВ

половина по повод посещението на Михаил Горбачов през 1985 г. През същата година в България се проведе и конгресът на ЮНЕСКО и реализираната сграда беше показан на делегатите и участниците. През 1996 г. конгресът на ИКОМОС също беше открит в тази сграда и тя отново получи международно и национално признание. Други важни за мен проекти са централната пешеходна зона на Габрово, след като спечелихме най-висока премия в национален конкурс през 1984 г., Културен дом-паметник "Септемврийци" като основна градоустройствена доминанта в центъра на град Септември и Художествената галерия в Бургас. Автор съм на магазините на модните къщи "Валентина" и "Рила" на бул. "Витоша", за които през 1986 г. спечелих наградата на София. С тях имах възможност да навляза в сградната структура на софийските квартали, а решението за магазин "Валентина" и до днес се отличава с функционална свързаност на трите нива сутерен, партер и мецанин. От 1985 г. преподавате в Германия? През 1983 г., след като Домът на учителя спечели голямата награда на публиката на биеналето в София, ректорът на Политехниката в Щутгарт проф. Цабел ме покани да преподавам там. Тогава имах възможност да се срещна с водещи архитекти като Фрай Ото, Ричард Майър, Джеймс Стърлинг

и Ханс Холайн - знакови имена от учебниците. Темата на моите проектантски и лекционни курсове беше "Строителство в контекст", а по-късно в Лайпциг преподавах "Паметници на културата и строителство в исторически контекст". Кои са важните за вас проекти в Германия? Като докторант във Ваймар ръководен от мен колектив спечели втора награда в конкурса за обновяване, преустройство и реконструкция на центъра на Бад Лангелзалца през 1977 г., а нашият колектив под ръководството на проф. Щар бе отличен с най-високата премия на международния архитектурен конкурс за градска зала в Ерфурт през 1979 г. През 1991 г. наш проект с участието на проф. Луц спечели трета премия в конкурс за градоустройствено решение на ареала на старата Сточна гара на Щутгарт-Фойербах. Моят проект за експериментален жилищен комплекс "Ексвост" в Десау взе наградата на Шарлероа на "Интерарх София 1994". Интересен е проектът за жилищна сграда - ново строителство в контекст на изграденото в края на XIX век на ул. "Щернвартенщрасе" 46 в Лайпциг. Моят начин на мислене, силно повлиян от постмодерното контекстуално формообразуване, намери израз в редица проекти, реализирани в Лайпциг. Там имах

Поглед от юг

206 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

СКИЦА НА РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР

възможност да работя в едни от най-богатите квартали с историческа сградна субстанция, където свързването на съществуващата структура с новото строителство беше предизвикателство. Каква е ролята на семейството, изкуството и спорта във вашия живот? Моите деца са успешно реализирани и с внуците ми живеят в различни точки на света и говорят на български, английски, немски и китайски. Наред със семейството и живописта спортът е много важен за мен ските, плуването и ветроходството ми дават необходимите сили и енергия в ежедневието.

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР

НАПРЕЧЕН РАЗРЕЗ

Не преставате да рисувате в характерен стил и да правите изложби? По време на прекарания от мен един семестър в училището за приложни изкуства "Строганов" в Москва рисувахме изключително много, основно човешко тяло. Моята вътрешна необходимост да се изразявам с рисуване остана и до днес - молив, акварел, гуаш, темпера. Най-много рисувах, докато преподавах в Щутгарт и Лайпциг. В Германия направих няколко успешни изложби, първата от които във Вайблинген през 1994 г. Експозицията "Параклис на живота" през 1995 г. в Елванген беше препратка към българската църковна живопис по време на турското робство под силното емоционално въздействие на църквата в Арбанаси. Интерпретирах традицията от времето, когато българските храмове е трябвало да бъдат до два метра високи, принудени да влязат в земята, и цялата им жизненост се изразява в иконописването. Много от моите картини са вдъхновени от любовта и от музиката. През 2002 г. моя изложба беше част от официалната програма на Световния конгрес на архитектите в Берлин с живопис, дизайн и архитектура като част от програмата на Българския културен институт. Една от най-интересните ми тематични изложби "Музика върху хартия" беше в Берлинската филхармония - най-значимото произведение на следвоенния модернизъм, където по време на експозицията се изпълняваше "Кармина Бурана". Вие имате редица международни патенти? Научните ми изследвания в областта на архитектурните конструкции са международно признати и патентовани в България, Германия, САЩ и Австралия. Мебели по мой патент са мебелната серия "Берлин", която подготвих за проф. Бирман, директор на Института за проект мениджмънт в Берлин - една много успешна серия. На изложението в Дюселдорф през 2011 г. щандът на "Булдекор", който беше изпълнен по мой проект, показа още веднъж възможностите на затворено нагънатата тънкостенна черупка - обект на моите патенти.

ФАСАДА ЮГ

Постмодерното контекстуално формообразуване е определящо за вашата архитектура? Виждате ли, това е начин на мислене, който формулира поведението на архитектите към непосредствената среда на сградата и в същото време чувствителността им спрямо геометрията на градското пространство, митологичното съдържание и изградения ансамбъл, към типичното и специфичното на мястото. Строителството в контекст означава, че архитектът е предразположен да възприеме излъчването на мястото, да формулира собствените формообразувателни амбиции и с асоциациите на архитектурния разказ е

ПРОФ. Д-Р ИНЖ . АРХ . ПЕНЬО СТОЛАРОВ

предразположен да възприеме излъчването на мястото, което витае, и цялостното съпреживяване на обекта със заобикалящата го среда в дадения времеви и исторически момент. Вашата работа за Бургас? Работя за Бургас от 1987 г., когато след завършване на реконструкцията на бул. "Витоша" като пешеходна зона бях поканен да участвам в обновяването на центъра на града. В края на 80-те години и началото на 90-те години проектирах Художествената галерия на ъгъла на ул. "Богориди" и ул. "Александровска", Кукления театър на ул. "Богориди" и Търговския пасаж по ул. "Александровска". След 2007 г. започна вторият етап от моята работа за Бургас, който включва и завършената през 2016 г. сграда "Смарт бизнес център". Тя е инспирирана от класическия модернизъм и по-специално от сградата на "Баухаус" на Гропиус, построена през 1926 г. Окачената фасада е тематизирана и изведена като определящ формообразуването елемент. Присъства и мотивът на кораба, също характерен елемент на класическия модернизъм. В края на 2007 г. с арх. Петко Йовчев създадохме консорциум ППП "Консорциум" между "Атика Р5" и "Пеньо Столаров Арт" с адреси в Бургас, София и Берлин, с който участвахме по различни проекти. Нашият проект за мостика

207

в Бургас спечели най-висока премия на конкурса за идейна концепция на мост и предмостово пространство "Приморски парк - Бургас". Най-големият ми проект в Бургас е като главен проектант на "Обемно-градоустройствено решение на централен парк "Арена - Бургас". Задачата съчетава стадион, спортна зала, търговски център, хотели, административни и жилищни сгради. Вие поканихте архитект Даниел Либескинд в България и той ръководи едноседмичен уъркшоп на студенти по архитектура от Нов български университет? Като част от екипа на Нов български университет създадох Академичното архитектурно ателие - актуална форма на обучение, чиято цел е да срещне студентите по архитектура с високите нива на професионализма. През 2013 г. организирахме уъркшоп с Даниел Либескинд, един от първите пет архитекти в света в момента, автор на еврейския музей в Берлин 1999 г. и спечелил конкурса за Кота 0 в Ню Йорк на мястото на Световния търговски център през 2003 г. Студентите - участници в работната седмица, се докоснаха до това светило и техен идол - архитект от световна величина, който обърна внимание на всеки от тях. Даниел Либескинд привлече своя партньор Атилио Терани, внук на Поглед от запад

208 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Джузепе Терани, един от водещите архитекти на класическия модернизъм, и ние тримата заедно разработвахме със студентите концепции за освобождаване на централната градска част на столицата от автомобила и хуманизиране на града. Особено място обърнахме на значението на пл. "Света Неделя" за главния градски център на София. Трябва да кажа, че Даниел Либескинд е и един музикант и неговите философски идеи, както и поезията в свободен стих, показват онази хуманитарна страна на архитектурата, която е характерна и за нашия университет. Образованието по архитектура обикновено е ситуирано в технически университет, художествени академии и политехнически университети. Нов български университет създаде департамент "Архитектура" в една хуманитарна образователна среда. Поканата към Даниел Либескинд беше израз на нашето желание да намерим отговор каква е ролята на архитектурното образование в един хуманитарен университет. Вашите идеи за развитието на София? София е един от най-интересните градове в Европа със своята връзка с планината Витоша с уникални

20 9

ПРОФ. Д-Р ИНЖ . АРХ . ПЕНЬО СТОЛАРОВ

зелени клинове, заложени в плана на проф. Мусман от 1938 г., които влизат до центъра. Не мога да се примиря с разсичането на града от булевард "Тодор Александров". Аутобанът изток-запад, който свързва "Люлин" с "Младост" през центъра между Кардо и Декуманус (осите север-юг и изток-запад) на римския град, е едно недопустимо мислене и грешка в градоустройството на София. Моята лична битка винаги е била свързана с центъра на София и връщането на човешкия мащаб на столицата. През 1976 г. нашият колектив спечели конкурса за обществените пешеходни пространства в столичния център. През 1999 г. с проф. Александър Александров и арх. Светла Александрова участвахме в конкурса "Идеи за архитектурно-градоустройствено и функционално развитие на обществените пространства в Централната градска част на град София", а през 2000 г. под ръководството на арх. Атанас Агура предложихме комуникационна схема, която освобождава главния градски център от автомобилното движение - едно характерно за съвременния европейски град решение. От 1976 г. до днес защитавам позицията, че центърът на град София като съвременна европейска столица трябва да бъде освободен от автомобила и да

бъде върнат на гражданите и гостите на нашия град.

Визуализация поглед отгоре

За вас контекстуалният подход в образованието по архитектура има особено важно значение? Моята монография "Сгради и обществени пространства" е реплика в отворената дискусия за центъра на София и за контекстуалния подход в архитектурното проектиране. Като архитект и като педагог смятам, че архитектурното творчество се обляга на три опорни точки: духа на времето, духа на мястото и личността на архитекта.

Поглед от юг, детайл кула

Арх. Столаров, на 70 години вие сте доволен от един динамичен и успешен живот. Коя е движещата сила зад вашето лично и професионално развитие? Смятам, че всичко в живота на архитекта е състояние на неговия дух, който той реализира като материална среда. Архитектурата е за мен връзката между света на идеите и тяхната материална интерпретация. Но най-важното е любовта към професията. Всичко започва с интереса към това, което работиш. Ако то ти доставя удоволствие, ако работиш непрекъснато и

Детайл връзка на наклонената фасада с основния паралелепипед Поглед от югоизток към входа към ниво -3.50 м

210 ГРА ДЪТ ОК ТОМВРИ / НОЕМВРИ 2017

Поглед от югозапад към централния вход

Централно фоайе със стълба към ниво -3.50 м

полагаш необходимите усилия имаш шанс да стигнеш до желан резултат. Архитектурната професия е трудоемка, в нея има елемент на безкористен труд, свързана е с оптимизъм. Като педагог, който дълги години преподава на бъдещи архитекти, винаги съм мислил, че правенето на добра или лоша архитектура е свързано с качества, които са вътре в студента. А моята задача винаги е била да намеря и разкрия ония рудни залежи, които се крият у всеки един, който осъществява своята мечта, избирайки професията архитект. Професията на архитекта е свързана с разбирането, че не е сам в това, което прави, че начинът, по който мисли, позицията, която заема, се споделя и от други професионалисти, които той цени, които споделят неговия начин на мислене. На всеки етап в университета, в проектантската ми работа и като преподавател в Германия и България съм бил свързан и съм имал подкрепата на хора, които споделят моите възгледи. Имал съм късмет да бъда разбран и подкрепен в моя немалък житейски и професионален път. На 70 се чувствам в добра форма. Проектирам, преподавам, пиша и рисувам. Направих моята юбилейна изложба в рамките на архитектурен фестивал "София - европейска столица", завършвам преустройството на музея и

ПРОФ. Д-Р ИНЖ . АРХ . ПЕНЬО СТОЛАРОВ

211

приемната сграда към Боянската църква в детска градина и предстои моята първа самостоятелна изложба, вече не като архитект, а като художник в София. На моите студенти, от които години наред черпя сили и вдъхновение, искам да кажа, че професионалистите са тези, които са в основата на развитието на обществото и формират градивната еволюция на общественото развитие. Моите убеждения са, че ако останеш верен на себе си и не правиш компромиси с професионализма, със своята авторова позиция и останеш достатъчно отворен за възприемане на духа на мястото и духа на времето, в което живееш, и имаш късмет можеш да реализираш части от своите срички, думи и изречения в контекста на вече изграденото.

Поглед към вътрешния двор, който преминава през четири нива на сградата

Първа скица на връзката на "Смарт център Бургас" със съседната сграда

215

-Е ТА Ж Н А “З А ТАЗ И 15 О Е К Т И РА Х С Г РА Д А П Р ВА Р Я Е М И ГОЛ Е М И О Т И ИСКАХ ЕЛЕМЕНТИ О Н И РАТ Д А ФУ Н К Ц И .” П Е РФ Е К Т Н О

РН Е, ГО НСАЛ О БИ архитект