Списание ГРАДЪТ, брой 2/2021

1

БРОЙ 2 | 2021 | ЦЕНА 15 ЛВ.

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV ПРЕДЛАГА НОВ НАЧИН НА ЖИВОТ

К55 ВАРНА КОМФОРТЪТ И ПРАКТИЧНОСТТА СА ПРИОРИТЕТ

„МОРЕНИ КЛУБ РЕЗИДЪНС“ РАЗШИРЯВА СЕ ОБХВАТЪТ НА ПЪРВИЯ ЕТАП

„РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“ СТАРТИРА ФАЗА 2 ОТ ПРОЕКТА

2 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

БРОЙ 2 | 2021 | ЦЕНА 15 ЛВ.

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV ПРЕДЛАГА НОВ НАЧИН НА ЖИВОТ

К55 ВАРНА КОМФОРТЪТ И ПРАКТИЧНОСТТА СА ПРИОРИТЕТ

„МОРЕНИ КЛУБ РЕЗИДЪНС“ РАЗШИРЯВА СЕ ОБХВАТЪТ НА ПЪРВИЯ ЕТАП

„РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“ СТАРТИРА ФАЗА 2 ОТ ПРОЕКТА

3

БРОЙ 2 | 2021

Списание ГРАДЪТ излиза шест пъти в годината ISSN 2367-8054

ГРАДЪТ МЕДИА ГРУП THE CITY MEDIA GROUP София 1612, България бул. „Акад. Ив. Ев. Гешов“ 104, ет.1, офис 1 Sofia 1612, Bulgaria 104 Acad. Iv. Ev. Geshov Bul., fl.1, office 1 тел. +359 2 958 88 55 / 33 www.thecitymedia.bg ИЗДАТЕЛ PUBLISHER БАЛПЕКС ЕООД BALPEX LTD management@thecitymedia.bg

КОРИЦА

Residential Park Plovdiv

СЪДЪРЖАНИЕ

РЕДАКЦИЯ EDITORS editorial@thecitymedia.bg +359 898 617 162, +359 898 613 130, +359 897 846 284, +359 897 84 62 86

СЧЕТОВОДСТВО И ФИНАНСИ ACCOUNTING AND FINANCE finance@thecitymedia.bg +359 897 846 276 +359 897 846 282

МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМА MARKETING AND ADVERTISING marketing@thecitymedia.bg +359 897 846 280, +359 897 846 271, +359 897 846 269, +359 897 846 273, +359 896 662 714, +359 898 617 160, +359 897 846 277

АБОНАМЕНТ SUBSCRIPTION subscription@thecitymedia.bg +359 2 958 88 55, +359 897 846 282 , +359 897 846 276

АНАЛИЗИ И ПРОУЧВАНИЯ RESEARCH AND ANALYSIS pds@thecitymedia.bg +359 897 846 272, +359 894 450 847

10

18

10 DIAMOND EXCHANGE CAPITAL C, АМСТЕРДАМ 18 НАЦИОНАЛНАТА БИБЛИОТЕКА НА ИЗРАЕЛ, HERZOG & DE MEURON 24 ВИЛА DIKOARCH ХАЛКИДИКИ, ГЪРЦИЯ

24

2

ГРА ДЪТ

БАНКОВА СМЕТКА НА БАЛПЕКС ООД IBAN BALPEX LTD „Банка ОББ“ АД / UBB BG81 UBBS 8002 1005 2447 20 BIC UBBSBGSF

3

ИНФРАСТРУКТУРА И ГРАДСКО РАЗВИТИЕ 34 ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ СВЕТОВНИ ТЕНДЕНЦИИ И МОДЕЛИ, ФИНАНСОВИ И ТЕХНОЛОГИЧНИ ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА 40 ЛИЛЯНА ПАВЛОВА ЕИБ В ПОДКРЕПА НА ЕКОЛОГОСЪОБРАЗНИ И ИНТЕЛИГЕНТНИ ТРАНСПОРТНИ СИСТЕМИ 44 КАК ДА ПЛАНИРАМЕ СОФИЯ КАТО УМЕН ГРАД СЪЗДАВАНЕТО НА ЕДИННА ОБЩИНСКА БАЗА ДАННИ Е ВАЖНА СТЪПКА В ТАЗИ ПОСОКА

СГРАДИ 84 RESIDENTIAL PARK PLOVDIV НОВ НАЧИН НА ЖИВОТ AGB CONSULTANTS НОВАТОРСКИ ПОДХОД В ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТА НА RESIDENTAL PARK PLOVDIV "СМАРТ КОНСУЛТАНТС" УПРАВЛЯВА ПРОЦЕСИТЕ ПО МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖБИ НА RESIDENTAL PARK PLOVDIV

44

56 ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ СЛЕД COVID-19 62 ВСЕКИ СТОЛИЧЕН КВАРТАЛ С ПАСПОРТ 64 ДЕНИЦА НИКОЛОВА ОФОРМЯНЕТО НА НОВ МОДЕЛ ЗА ПОФОКУСИРАНА РЕГИОНАЛНА ПОЛИТИКА Е ПРИОРИТЕТ 72 БУРГАС: ОВЛАДЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИЯ ПРОЦЕС СЕВЕРНО ОТ ЖК „ИЗГРЕВ“ И ЖК „СЛАВЕЙКОВ“

ЖИЛИЩЕТО Е ПРИОРИТЕТ НОМЕР ЕДНО ЗА НАС АРХ. ГЕОРГИЙ СТАНИШЕВ ЕФЕКТНА ПРОСТОТА С МИНИМАЛНИ СРЕДСТВА И ДОСТЪПНИ ТЕХНОЛОГИЧНИ РЕШЕНИЯ 110 "МОРЕНИ КЛУБ РЕЗИДЪНС" РАЗШИРЯВА СЕ ОБХВАТЪТ НА ПЪРВИЯ ЕТАП НА ПРОЕКТА

98

ИНЖ. ПЛАМЕН АНДРЕЕВ МАЩАБЪТ НА ПРОЕКТА НАЛАГА ПАРАЛЕЛНО СТРОИТЕЛСТВО НА СГРАДИ, ИНФРАСТРУКТУРА И ОЗЕЛЕНЯВАНЕ 118 QUINTESSENTIALLY ВДИГА НИВОТО НА ЖИЛИЩНИТЕ КОМПЛЕКСИ С КОНСИЕРЖ

110

RT CONSULT ARCHITECTS ОРГАНИЗИРАНЕТО НА ПОВЕЧЕ ФУНКЦИИ ОКОЛО ЖИЛИЩНИТЕ ЗОНИ Е ПРАВИЛНИЯТ ПОДХОД 98 К55 ВАРНА АТАНАС КОСТУРКОВ КОМФОРТЪТ И ПРАКТИЧНОСТТА НА

4

74 АРХ. ДИМИТЪР АХРЯНОВ ТЕРИТОРИИТЕ С ОТПАДНАЛО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ ПРЕДЛАГАТ ГОЛЯМ ПОТЕНЦИАЛ

ГРА ДЪТ

5

СГРАДИ 120 „РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“ СТАРТИРА ФАЗА 2 ОТ ПРОЕКТА ГЕОРГИ РАНЧЕВ ИНТЕРЕСЪТ КЪМ "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН" Е ПОЛОЖИТЕЛНА ОЦЕНКА ЗА НАС КАТО ИНВЕСТИТОР РУМЕН ВЕЛИЧКОВ ОТГОВАРЯМЕ НА ВСЕ ПО-ВИСОКИТЕ ИЗИСКВАНИЯ И ОЧАКВАНИЯ НА КЛИЕНТИТЕ 128 PARADISE PLACE, СОФИЯ ПРОЕКТ, ОРИЕНТИРАН КЪМ НАЙВЗИСКАТЕЛНИТЕ АРХ. ИВО ДИКОВ ИСТИНСКИ КАЧЕСТВЕНИТЕ ЖИЛИЩНИ ПРОЕКТИ НЕ ОСТАВАТ НЕЗАБЕЛЯЗАНИ И НЕОЦЕНЕНИ 138 НИКОЛАЙ БЪЧВАРОВ РАБОТИМ НА ТРИ СМЕНИ, ЗА ДА ОТГОВОРИМ НА ПАЗАРНОТО ТЪРСЕНЕ

166 A PLACE TO CALL HOME КОМПЛЕКС ОТ РЕДОВИ КЪЩИ 176 МЕТАМОРФОЗАТА НА ЖИЛИЩНИЯ ПАЗАР: КАЧЕСТВОТО, ТЕХНОЛОГИИ И УСЛУГИ 186 НИКОЛЕТА КРЪСТЕВА ЗЛАТНАТА ТРИАДА НА ЖИЛИЩЕТО – КОМФОРТ, УЮТ И КРАСОТА 192 АРХ. ВЛАДИСЛАВ ДЕЧЕВ СЪВРЕМЕННИЯТ ЖИЛИЩЕН ПРОДУКТ И НЕГОВАТА ПРОМЯНА

196 АРХ. РАДО ТОДОРОВ ОСЪЗНАХМЕ КОЛКО ВАЖНА Е ЗАОБИКАЛЯЩАТА НИ СРЕДА И КЛЮЧОВАТА РОЛЯ НА АРХИТЕКТУРАТА В НАЧИНА НИ НА ЖИВОТ 200 BOUTIQUE RESIDENCE НА ВХОДА НА ЮЖНИЯ ПАРК 206 "ФЕМИЛИ ГАРДЪН", ВАРНА СПОКОЙСТВИЕ, УЮТ И КАЧЕСТВЕНО СТРОИТЕЛСТВО

146 RUHOUSE ВИСОК КЛАС ПРОЕКТИ С КАЧЕСТВЕНО ИЗПЪЛНЕНИЕ И НЕПОВТОРИМ ДИЗАЙН

212 КОСТАДИН СИРЛЕЩОВ ИМА СПЕШНА НУЖДА ОТ РАБОТЕЩА СХЕМА ЗА ЕНЕРГИЙНИ СПЕСТЯВАНИЯ

166

154

200

154 GENTLE HOUSE НАЙ-ВИСОК СТАНДАРТ НА СТРОИТЕЛСТВО 160 АЛЕКС КОВАЧЕВ КУПУВАЧЪТ НА ЕКСКЛУЗИВЕН ИМОТ ТЪРСИ ПО-ВИСОКО КАЧЕСТВО НА ЖИВОТ

6

146

АРХ. НИКОЛА ГЕОРГИЕВ ЖИЛИЩНИ КОНЦЕПЦИИ И ИНОВАЦИИ

142 "ДИАМАНТ-2" ДВАНАЙСЕТ ОТ ФАСЕТИТЕ НА СЪВЪРШЕНСТВОТО

ДОЦ. Д-Р АРХ. ЕВГЕНИ РАФАИЛОВ ЗАЛАГАМЕ НА КАЧЕСТВО, НОВИ ТЕХНОЛОГИИ, СЪВРЕМЕННИ АРХИТЕКТУРНИ РЕШЕНИЯ И ВНИМАНИЕ КЪМ ДЕТАЙЛА

120

ГРА ДЪТ

7

ПРОДУКТИ И ТЕХНОЛОГИИ

226 ГРАДИНА У ДОМА ОТ ЛУКС КЪМ НЕОБХОДИМОСТ 234 PERI ACADEMY | ОБУЧЕНИЯ 2021

218 GREEN PAGES СТАНДАРТИ ЗА УСТОЙЧИВО СТРОИТЕЛСТВО НА ЖИЛИЩА ЗА ПО-КАЧЕСТВЕН ПРОДУКТ И ПОКОМФОРТЕН ЖИВОТ

238 SOLID DOORS CENTER ПРЕДСТАВЯ ИНТЕРИОРНИ ВРАТИ – GAROFOLI И ВРАТИ ЗА КЪЩА PIRNAR 242 VAILLANT ОТНОВО ЛИДЕР В ИНОВАЦИИТЕ

244 17-О ИЗДАНИЕ НА "БАНЯ НА ГОДИНАТА" КОНКУРСЪТ НА IDEAL STANDARD ОТЛИЧИ ПОБЕДИТЕЛИТЕ В ТРИ КАТЕГОРИИ 248 ПОБЕДИТЕЛИ АРХИТЕКТУРНИ НАГРАДИ "ЖИВОТВОРНА СВЕТЛИНА" 2020 252 ПРИДАЙТЕ ЕЛЕГАНТНИ И МИНИМАЛИСТИЧНИ ЩРИХИ С НОВИТЕ СИСТЕМИ ЗА ПАРАПЕТИ НА ETEM

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИОННА СРЕДА

КОНСТАНТИН БОЯДЖИЕВ КАЧЕСТВЕНАТА СРЕДА НА ЖИВОТ Е ВСЕ ПО-ВИСОКО ОЦЕНЕНА

ПО-ВИСОК КЛАС СТРОИТЕЛСТВО, ВИСОКОКАЧЕСТВЕНИ МАТЕРИАЛИ И ТЕХНОЛОГИИ

ЮЛИЯН ПАНЕВ УСТОЙЧИВА КОНЦЕПЦИЯ СА ПРОЕКТИТЕ В ПЕРИФЕРИЯТА НА ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВЕ

ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА НЕДВИЖИМОТО ИМУЩЕСТВО СЕ ПРИЕМА КАТО НАЙ-ДОБРОТО ВЛОЖЕНИЕ НА СРЕДСТВАТА

258 ВНИМАНИЕ КЪМ КАЧЕСТВОТО НА ЖИВОТ, ЗАСИЛЕНО ТЪРСЕНЕ НА НОВО СТРОИТЕЛСТВО

ДИЛЯНА ХРИСТОВА ПОКУПКАТА НА ЖИЛИЩЕ ОСТАВА НАЙДОБРАТА ИНВЕСТИЦИЯ

СВОБОДА КОДЖАМАНОВА COVID-19 УСКОРИ ТЕНДЕНЦИЯТА КЪМ ИЗВЪНГРАДСКИ ЖИЛИЩА

АНАТОЛИЙ МИНДОВ ТЪРСИ СЕ: УДОБНО ЖИЛИЩЕ В ДОБРЕ ОРГАНИЗИРАНА СРЕДА, КОЕТО Е И ДОБРА ИНВЕСТИЦИЯ

НИКОЛАЙ ГОСПОДИНОВ ЖИЛИЩНИТЕ ИМОТИ СЕ ОТКРОИХА КАТО НАЙ-СИГУРНИЯ И ТЪРСЕН АКТИВ

262 АТАНАС ГАРОВ ЗАКРИТИ КОМПЛЕКСИ, ПОВЕЧЕ ПРОСТРАНСТВО И КОМФОРТ, ВЪЗМОЖНОСТ ЗА РАЗХОДКИ И ТРЕНИРОВКИ НА ОТКРИТО МАРТИН ЯНЕВ ВСЕ ПОВЕЧЕ ИНДУСТРИАЛНИ И ЗАПУСТЕЛИ ПЛОЩИ ЩЕ СЕ СЪЖИВЯВАТ И ПРЕВРЪЩАТ В НОВИ ЖИЛИЩНИ КВАРТАЛИ

258

ВЕСЕЛА ИЛИЕВА COVID КРИЗАТА БЕ ТЕСТ ЗА ИНВЕСТИТОРИТЕ И СЕЛЕКТИРА КАЧЕСТВЕНИТЕ ПРОЕКТИ НИКОЛА СТОЯНОВ ПРОДЪЛЖАВА ТЕНДЕНЦИЯТА ЗА ВСЕ

ЛЮБА АТАНАСОВА ПОКУПКИТЕ В ЕТАП НА СТРОЕЖ СА ОКОЛО 25% ОТ ВСИЧКИ СДЕЛКИ В ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВЕ 286 DELOITTE PROPERTY INDEX OVERVIEW OF EUROPEAN RESIDENTIAL MARKETS 290 СТУДИО "МОРФЕ" ДА ОФОРМИМ ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИДЕИ В ГРАДСКИЯ КОНТЕКСТ ФУНКЦИОНАЛНО, ЕСТЕТИЧНО И ДЪЛГОВЕЧНО

290

298 ГАЛЕРИЯ ЗА ВИЗУАЛНИ ИЗКУСТВА (VISUAL ARTS GALLERY), ФЛОРЕНЦИЯ, АРХ. ДЕСИСЛАВА ПЕТРОВА

8

ГРА ДЪТ

9

10 ГРА ДЪТ БРОЙ 1 2 | 2021

MIPIM AWARDS 2020 BEST REFURBISHED BUILDING

11

DIAMOND EXCHANGE CAPITAL C, АМСТЕРДАМ

© JW KALDENBACH AND CAPITAL C AMSTERDAM

12 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

След като е отличена на Mipim Awards 2020, реновацията на сградата на Диамантената борса - The Diamond Exchange, в Амстердам, известна с новото си име Capital C, вече печели редица архитектурни награди по света както в категорията със смесено предназначение, така и за реновация и реставрация. Възстановена по проект на нидерландското студио ZJA в сътрудничество с Heyligers design + projects, проектът от 1911 г. е радикално реставриран до оригиналния замисъл на Герит ван Аркел. Историческото здание е увенчано от съвременна добавка - впечатляващ купол от стомана и стъкло, а в рамките на проекта са интегрирани над 20 артистични и дизайнерски творби. РЕКОНСТРУКЦИЯ И РЕСТАВРАЦИЯ В началото на XXI век историческата сграда на Диамантената борса в Амстердам е в

лошо състояние вследствие на пожар, редица достроявания и реновации, отнели голяма част от нейното очарование и превърнали я в ориентирано към вътрешния двор офис здание. Всички тези факти налагат сериозни усилия за нейната реконструкция и възвръщане на предишния й дух. На покрива са възстановени две впечатляващи кули, оригинални корнизи и фронтони по проект на Ван Аркел. Автентичните облицовки на входовете са пресъздадени по стари снимки и чертежи. Съвременните функции налагат напълно нови инсталации и функционална организация на всички етажи, където сега са разположени офиси, зони за събития, зали за срещи и гъвкави работни площи. Най-голямата промяна е добавката на купола от стомана и стъкло с форма на диамант, напомнящ за историята на сградата като център на диамантената търговия.

Куполът с форма на диамант е изграден на принципа на огънатата черупка, която предлага огромна свобода и позволява големи светли отвори. Принципите на параметричния дизайн помагат за създаването на светъл и полупрозрачен свод, без два еднакви елемента.

MIPIM AWARDS 2020 BEST REFURBISHED BUILDING

13

14 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

КУПОЛЪТ Куполът с форма на диамант е изграден на принципа на огънатата черупка, която предлага огромна свобода и позволява големи светли отвори. Принципите на параметричния дизайн помагат за създаването на светъл и полупрозрачен свод, без два еднакви елемента. Куполът отправя самоуверено послание, като в същото време запазва респекта към историческата сграда. Този своеобразен пространствен експеримент - продукт на найновите проектни техники и на технологиите, е по напълно естествен начин вграден в историческото здание в центъра на Амстердам. ИНТЕГРАЦИЯ НА ИЗКУСТВО И ДИЗАЙН Дизайнът на реновирания проект под новото име Capital C е резултат на сътрудничеството на 20 творци, интегрирали своите произведения за бъдещата идентичност на сградата. Всеки

от тях работи в определена зона - входно пространство, фоайе, стълбища, зали за срещи, тераса, подземен паркинг. Зоната за актуални изложби на галерии от Амстердам е предвидена в централното фоайе. С интеграцията на специалните арт инсталации и дизайнерски добавки всяко пространство получава своя уникална идентичност. ВРЪЩАНЕ НА СТАРАТА СЛАВА С възстановяването на Диамантената борса и със създаването на новото публично пространство на покрива една знакова сграда в сърцето на Амстердам се завръща като важен градски елементи. Специфичните особености на Capital C осигуряват съвременна ревитализация на една специална сграда, така че история, публични пространства и динамика на интериора се интегрират с динамиката на творческата индустрия и изкуството.

MIPIM AWARDS 2020 BEST REFURBISHED BUILDING

Дизайнът на реновирания проект под новото име Capital C е резултат на сътрудничеството на 20 творци, интегрирали своите произведения за бъдещата идентичност на сградата. Всеки от тях работи в определена зона входно пространство, фоайе, стълбища, зали за срещи, тераса, подземен паркинг.

15

16 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

17

18 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

НАЦИОНАЛНАТА БИБЛИОТЕКА НА ИЗРАЕЛ HERZOG & DE MEURON

19

20 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Преходът от печат към дигитални формати изисква преосмисляне на ролята на библиотеката - както като институция, така и като сградна типология. За да останат адекватни в информационната епоха, съвременните библиотеки трябва да променят основните си функции за съществуващите потребители, като осигуряват пространственото качество на традиционните библиотечни сгради, като в същото време генерират алтернативни пространства и функции за нови потребители. Световното архитектурно бюро Herzo & de Meuron печели международния конкурс за проект на Национална библиотека на Израел през 2013 г. Завършването на реализацията е планирано за 2021 г. Проектирането на нова сграда на Национална библиотека на Израел в Йерусалим наслагва желанието за реакция на архитектурните традиции на това исторически значимо място с амбицията за създаване на сграда, която е подходяща както за съвременния град, така и за конкретния контекст.

Тези предизвикателства стават основа на проектната концепция на екипа на архитектурното студио. Йерусалим има два централни градски района. Историческата зона е на изток, а модерният административен и културен район е разположен в рамките на новите квартали в западната част. Гъстият и силно пешеходен стар център традиционно създава образа на историческия град. В модерната зона обаче сградите са разнообразни, свободно стоящи и свързани основно с автомобилен достъп. В този район е разположен парцелът на Националната библиотека на Израел. Наклоненият триъгълен терен се намира на пресечката на булевард "Рубин" и улица "Каплан" - между Музея на Израел на юг и Кнесета на изток - едни от найавторитетните институции, своеобразно продължение на парковата среда в района и връзка на околните културни и административни сгради. Около сградата е предвидена публична зелена градина с елементи на изкуство, осъществяваща връзка на интериор и функции на външната среда. Посетителите на културната институция ще се смесват с местни жители, изследователи, служители на библиотеката. Изложбени площи, места за хранене, зрителна зала, книжарница, младежки център са разположени около главната читалня. Разнообразните функции и връзката с града ще гарантират превръщането на библиотеката в силна динамична институция на бъдещето. Дизайнът на Herzog & de Meuron отразява амбициите на Националната библиотека на Израел - открит и прозрачен, но свързан с традициите на великите библиотеки в региона. Книгите ще останат в центъра на вниманието - както е било в миналото. Те създават основата и необходимия баланс на непрекъснатите технологични промени. Книгите "заземяват" сградата и остават видими за всички в рамките на централния атриум. Големите витрини на долните два етажа правят видими към улицата съдържанието и

НАЦИОНА ЛНАТА БИБЛИОТЕК А НА ИЗРАЕ Л , HER ZOG & DE MEURON

дейностите в библиотеката. Във височина каменните елементи и облицовка довършват облика на зданието в синхрон с историческата архитектура от камък на Йерусалим. Подземни секции в основите на сградата съдържат повечето от физическите сбирки на библиотеката. Атриумен обем с кръгообразни елементи и голямо горно осветление преминава през всички нива и свързва читални, обществени пространства, административни зони със сбирките в сутерена. Дървени лавици по стените на атриума дават възможност книгите да създават визуалното впечатление от пространството. На основния етаж на голямата читална зала и в центъра на атриума обособени работни места осигуряват възможност за изследователите да работят. Книгите са навсякъде около читателите. ВИТРИНИТЕ Пет правоъгълни витрини разкриват първите два етажа на библиотеката откъм улицата и градината. Основна роля за бъдещия успех на институцията е "прозрачността" на нейните дейности и книжни сбирки. Тяхната пространствена организация дава възможност за различни конфигурации и програмни връзки. Големите открити пространства за четене са разположени в рамките на централната витрина и съхраняват голям обем книжни сбирки. Витрини в съседство съдържат по-малко мащабни пространства за различни библиотечни сбирки и предлагат на читателите обособени места за четене с изглед навън. Във витрините от юг са разположени зрителната зала и ресторантът, които се отварят към публичното пространство навън.

21

КАМЕННАТА ОБЛИЦОВКА Скулптурните форми на горния обем са създадени с камък. Триъгълният план отразява формата на терена. Източната, западната и северната фасада леко се огъват по границите на парцела и насочват пешеходците в обтекаемото им движение покрай сградата. Южната фасада е перпендикулярна на основната ос на Музея на Израел в съседство и се издига по вертикалните граници на терена. По подобен начин северната фасада кореспондира с градския контекст на Министерството на финансите в съседство, а при поглед от сградата на Кнесета на изток извитите форми на библиотеката създават същото впечатление за голям обем. Камъкът не само създава скулптурен ефект. Високите обеми осигуряват засенчване, а минералният му състав добавя термална маса за изолиране на вътрешните пространства. В комбинация със соларните панели на покрива и елементите на естественото охлаждане в сутерена те създават устойчивия характер на сградата. Формата е въздействаща, като отчита особеностите на околната среда. ПОСЕТИТЕЛИТЕ Каменната облицовка и прозрачните витрини се пресичат на основния вход от източната страна откъм улица "Каплан". Улицата е наклонена и осигурява подход към откритите площи в центъра на сградата. Функционалните задачи са разпределени в цялата сграда, но публичните функции са разположени основно на входното ниво и в рамките на каменната част. Стените на този каменен обем съдържат вътрешните пространства и изложбените функции, кафе, книжарница и младежки център от юг. Непрекъснатото движение позволява на посетителя да се придвижва в рамките на етажа и около главната читалня в центъра. Зрителната зала се спуска надолу и осигурява визуална връзка с улицата и площада.

22 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ФАСАДАТА Огънатите издигнати и конзолните форми на фасадата изискват съвременен подход към варовика на Йерусалим. Каменните плочи са разположени в предварително излети панели над конструктивната бетонна стена. Разстоянията между каменните елементи, организирани в характерна схема подобно на ерозиралите схеми по старите каменни стени на Йерусалим, позволяват на бетонната същност да бъде максимално експонирана. Светлата посипка на повърхностите създава еднообразна текстура, създаваща усещане за сливане на бетон и традиционен местен камък. Отворите и "издълбаните" отверстия имат за цел като част от общия модел да минимализират термалното натоварване от слънчевото греене върху прозорците зад тях. Моделът напомня културно специфични елементи и текстове, но остава абстрактен докрай. Минералната повърхност продължава до краката на витрините в дълбочина. Солидните колони "заземяват" сградата и свързват етажите със стълбите, асансьорите и служебните зони. Дървото пунктира масивната конструкция и обрамчва стъклените витрини. Необичаен елемент в съвременен Йерусалим, то внася човешки мащаб и детайл към пешеходния характер и в същото време свързва сградата с традициите - от библейски времена до днес.

НАЦИОНА ЛНАТА БИБЛИОТЕК А НА ИЗРАЕ Л , HER ZOG & DE MEURON

23

24 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ВИЛА DIKOARCH ХАЛКИДИКИ, ГЪРЦИЯ

25

26 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Dikoarch е средиземноморска вила с излъчване на лукс и спокойствие в средата на изискана градина и древна маслинова горичка с изглед към планината Олимп. Място, в което външни и вътрешни пространства се преливат, разположено върху район от 60 декара в Халкидики.

Според инвеститора Димитрис Економу вилата с пет спални не е типичната ваканционна резиденция, а предлага много повече. Проектът на архитект Аргири Халкия е вдъхновен от взаимодействието с каменистия пейзаж, изгледа на безкрайното море и великолепните залези в Средиземно море. Районът е комбинация от хълм, полуостров, скалиста зона, безкраен морски хоризонт и е отправна точка за морфологията на сградата и използваните материали. Основната цел не е сливане или доминиране на сградата с пейзажа, а постоянно взаимодействие между тях. Всеки природен елемент постепенно става част от дизайна, като обгръща пространствата и допълва атмосферата на всеки кът за достойна оценка от главния арбитър - обитателя. По думите на проектантите най-голямото предизвикателство е човек да не се загуби в комуникацията между сграда и среда. Вилата се състои от две части - апартамент на две нива и партерно ниво, което следва морфологията на хълма. Две извити клинообразни стени оформят главния вход на сградата и въвеждат посетителя до долния двор с изкуствено езеро и уникален подход към залеза през лятото, във времето на деня, когато слънчевите лъчи се отразяват от водната повърхност. По този начин при влизане в сградата посетителят насочва поглед към хоризонта и морето, видими през десетметровите стъклени врати към залива Торонайос. Вътрешното пространство създава

ВИЛ А DIKOARCH, Х А ЛКИДИКИ, Г ЪРЦИЯ

27

28 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

илюзия за разширение към 22-метровия външен плувен басейн, морето като че става част от интериора. Основната двуетажна сграда предлага всекидневна зона с 360-градусова гледка, кухня с външна площ за хранене, барбекю зона. Те се разширяват към външната зона за релакс и открития басейн и осигуряват уникална ежедневна атмосфера. Сутеренът е разделен на две. В едната част, достъпна от всекидневната, са разположени СПА зоната - хамам, сауна, напълно оборудвана фитнес зона и кинозона - място за триумф на душа и тяло. В другата част са кухнята, две спални, баня и перално помещение. Достъпът към първия етаж е през метална стълба, която се състои от система от вертикални и хоризонтални пространства и създава преходен обект като мрежест филтър между входното пространство и основната всекидневна зона. На втория етаж са разположени просторната основна спалня с баня, дрешник и външно джакузи, с покривна градина с 360-градусова гледка към морето и гората. На това ниво тоталната естетика се превръща в ефимерна визия, с която белотата и големите стъклени стени сливат вътрешни и външни пространства.

ВИЛ А DIKOARCH, Х А ЛКИДИКИ, Г ЪРЦИЯ

29

30 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Две допълнителни спални са разположени в допълнителната сграда на партерно ниво, уединена със собствени входове. Всяка стая има неограничен изглед към морето и остров Келифос в съседство. Една от стаите има голям стъклен ъгъл и по-тъмна баня с референция към скалната основа, която взаимодейства със спалнята и с морето през големия извит прозорец. Предимствата на другата стая със собствена баня са непосредствената връзка с басейна и изгледът към морето. Вилата е разположена сред впечатляваща средиземноморска градина с маслинови дървета с различни кътове между дърветата, външна всекидневна зона с камина близо до басейна и други уникални места, създаващи усещане за истински ваканционен релакс. А в непосредствена близост е плажът с уникално синя вода и безкраен морски хоризонт - лекарство за уморената душа на пътешественика…

Проектът е вдъхновен от взаимодействието с каменистия пейзаж, изгледа на безкрайното море и великолепните залези в Средиземно море. Основната цел на проекта не е сливане или доминиране на сградата с пейзажа, а постоянно взаимодействие между тях.

ВИЛ А DIKOARCH, Х А ЛКИДИКИ, Г ЪРЦИЯ

31

32 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

33

ИНФРАСТРУКТУРА И ГРАДСКО РАЗВИТИЕ INFRASTRUCTURE AND URBAN DEVELOPMENT

34 ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ СВЕТОВНИ ТЕНДЕНЦИИ И МОДЕЛИ, ФИНАНСОВИ И ТЕХНОЛОГИЧНИ ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА 40 ЛИЛЯНА ПАВЛОВА ЕИБ В ПОДКРЕПА НА ЕКОЛОГОСЪОБРАЗНИ И ИНТЕЛИГЕНТНИ ТРАНСПОРТНИ СИСТЕМИ 44 КАК ДА ПЛАНИРАМЕ СОФИЯ КАТО УМЕН ГРАД СЪЗДАВАНЕТО НА ЕДИННА ОБЩИНСКА БАЗА ДАННИ Е ВАЖНА СТЪПКА В ТАЗИ ПОСОКА 56 ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ СЛЕД COVID-19

62 ВСЕКИ СТОЛИЧЕН КВАРТАЛ С ПАСПОРТ 64 ДЕНИЦА НИКОЛОВА ОФОРМЯНЕТО НА НОВ МОДЕЛ ЗА ПОФОКУСИРАНА РЕГИОНАЛНА ПОЛИТИКА Е ПРИОРИТЕТ 72 БУРГАС: ОВЛАДЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИЯ ПРОЦЕС СЕВЕРНО ОТ ЖК „ИЗГРЕВ“ И ЖК „СЛАВЕЙКОВ“ 74 АРХ. ДИМИТЪР АХРЯНОВ ТЕРИТОРИИТЕ С ОТПАДНАЛО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ ПРЕДЛАГАТ ГОЛЯМ ПОТЕНЦИАЛ

34 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ СВЕТОВНИ ТЕНДЕНЦИИ И МОДЕЛИ, ФИНАНСОВИ И ТЕХНОЛОГИЧНИ ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА

URBAN INFR ASTRUCTURE & MOBILIT Y FORUM 2021

Динaмичнo paзвивaщитe гpaдcĸa мoбилнocт и тpaнcпopтнa инфpacтpyĸтypa ca ĸлючoв фaĸтop зa cъвpeмeннитe гpaдoвe, в ĸoитo пpeз 2050 г. щe oбитaвaт нaд 65% oт нaceлeниeтo в cвeтa. Urbаn Іnfrаѕtruсturе & Моbіlіtу Fоrum 2021, opгaнизиpaн oт "Гpaдът Meдиa Гpyп" cъc cтpaтeгичecĸoтo пapтньopcтвo c Eвpoпeйcĸaта инвecтициoннa бaнĸa нa 18 мapт, напpaви пpeглeд нa тeндeнциитe и пpиopитeтитe в paзвитиeтo нa ceĸтopa c yчacтиeтo нa вoдeщи eĸcпepти oт Eвpoпeйcĸaтa ĸoмиcия, дъpжaвнaта

aдминиcтpaция и oбщини, финaнcoви opгaнизaции, тexнoлoгични и ĸoнcyлтaнтcĸи ĸoмпaнии. В откриващата сесия на форума вицепремиерът на ЕИБ Лиляна Павлова, Aypeлиo Cecилиo, пpeдcтaвитeл нa ГД "Peгиoнaлнa и гpaдcĸa пoлитиĸa" в EK, Дaниeл Πaнoв, пpeдceдaтeл нa Haциoнaлнoтo cдpyжeниe нa oбщинитe в Peпyблиĸa Бългapия, и Ceвдaлинa Bacилeвa, гeнepaлeн мeниджъp, ЦИE - Гъpция, Бългapия, Kипъp, Vіѕа, коментираха инвecтициите в зeлeнa и тexнoлoгичнa гpaдcĸa тpaнcпopтнa

35

36 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

инфpacтpyĸтypa и мoбилнocт в бългapcĸитe гpaдoвe в ĸoнтeĸcтa нa cтpaтeгиитe нa EC. Здpaвнa, иĸoнoмичecĸa и ĸлимaтични ĸpиза ca eднo нoвo тpoйнo пpeдизвиĸaтeлcтвo, a тpaнcпopтът e eдин oт нaй-cилнo зaceгнaтитe ceĸтopи в нacтoящaтa cитyaция. EИБ e пpeдocтaвилa финaнcиpaнe зa Бългapия oт нaд eдин милиapд eвpo зa пepиoдa 2016 - 2020 зa paзлични пpoeĸти, вĸлючитeлнo coфийcĸoтo мeтpo. Πpиopитeт нa бaнĸaтa ca въвeждaнe нa eлeĸтpoбycи в eвpoпeйcĸитe гpaдoвe, ĸaĸтo и

изгpaждaнe нa зapядни инcтaлaции, ĸaĸвитo в Eвpoпa вeчe имa нaд 250 xиляди. Kъм 2050 Eвpoпa дa бъдe пъpвият въглepoднo нeyтpaлeн ĸoнтинeнт, изтъĸнa Лилянa Πaвлoвa, вицeпpeзидeнт нa EИБ. Интeгpиpaнoтo гpaдcĸo paзвитиe вĸлючвa ĸaтo ĸлючoв eлeмeнт плaн зa ycтoйчивa гpaдcĸa мoбилнocт, ĸoйтo мoжe дa пpoмeни живoтa нa гpaдcĸитe oбитaтeли пo oтнoшeниe нa зaмъpcявaнe нa въздyxa, шyмoвo зaмъpcявaнe, зaдpъcтвaния, пътнoтpaнcпopтнитe пpoизшecтвия, eнepгийнa eфeĸтивнocт,

URBAN INFR ASTRUCTURE & MOBILIT Y FORUM 2021

пoдчepтa в cвoeтo oбpъщeниe Aypeлиo Cecилиo, пpeдcтaвитeл нa ГД "Peгиoнaлнa и гpaдcĸa пoлитиĸa" в EK, нaчaлниĸ на oтдeл "Бългapия, Xъpвaтия, Cлoвeния". Πpиopитeтитe зa paзвитиe нa мoбилнocттa, дocтъпнocттa и мacoвия тpaнcпopт в бългapcĸитe oбщини ĸoмeнтиpa Дaниeл Πaнoв, пpeдceдaтeл нa Haциoнaлнoтo cдpyжeниe нa oбщинитe в Peпyблиĸa Бългapия и ĸмeт нa Beлиĸo Tъpнoвo.

Bнeдpявaнe нa тexнoлoгии зa плaщaнe tар-tорау възвpъщa дoвepиeтo ĸъм пoлзвaнeтo нa oбщecтвeния тpaнcпopт. Дo 2050 г. 68% oт нaceлeниeтo нa cвeтa щe живee в гpaдoвeтe, зaтoвa oбpъщaнeтo ĸъм тexнoлoгични peшeния зa eфeĸтивнocт и пpивлeĸaтeлнocт нa гpaдcĸия тpaнcпopт e вoдeщo пpeдизвиĸaтeлcтвo в мoмeнтa, пoдчepтaнo oт ocoбeнocтитe нa нacтoящaтa пaндeмичнa ĸpизa, зaяви Ceвдaлинa Bacилeвa, гeнepaлeн мeниджъp, ЦИE - Гъpция,

37

38 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Бългapия, Kипъp, Vіѕа. Meждyнapoднaтa ĸoмпaния лидep в ceĸтopa нa ĸapтoвитe paзплaщaния пoдĸpeпя инoвaтивни пpoeĸти зa гpaдcĸи тpaнcпopт в гpaдoвe ĸaтo Лoндoн, Бpюĸceл, Бyĸypeщ, Бpaтиcлaвa, Topинo, Бoн, Cтoĸxoлм.

Paвaд Чyбacи, пapтньop и диpeĸтop в Ѕуѕtеmаtіса - cвeтoвнa ĸoмпaния зa тpaнcпopтнo плaниpaнe и мoбилнocт c oфиcи в Hю Йopĸ, Eвpoпa, Индия и Близĸия изтoĸ, пpeдcтaви oпитa нa ĸoмпaниятa и eтaпитe в paбoтaтa пo cъздaвaнe нa плaнoвe зa ycтoйчивa мoбилнocт в ĸoнтeĸcтa нa пoyĸитe oт пaндeмиятa c пpимepи oт гpaдoвe ĸaтo Mилaнo, Πapиж, Фpaнĸфypт, Mocĸвa, Beнeция, Гдaнcĸ.

Bъв фoĸyca нa cecия 1 бяха пpиopитeтнитe пpoeĸти и ĸaпитaлoви пpoгpaми нa Cтoличнaта oбщинa – гpaдcĸa инфpacтpyĸтypa, мoбилнocт, oбщecтвeн тpaнcпopт и пapĸиpaнe. Cpeд тeмитe ca гpaдcĸo плaниpaнe, тpaнcпopтнa инфpacтpyĸтypa, плaниpaнe и oбщинcĸи ĸaпитaлoви пpoгpaми 2021, paзвитиe нa cтoличнoтo мeтpo, пoдĸpeпa нa EИБ зa ycтoйчивaтa гpaдcĸa инфpacтpyĸтypa и мoбилнocт, гъвĸaви финaнcoви инcтpyмeнти, инoвaтивни тexнoлoгични peшeния, yпpaвлeниe чpeз дaнни и интeлигeнтни тpaнcпopтни cиcтeми. B нeгo yчacтвaт apx. Здpaвĸo Здpaвĸoв, глaвeн apxитeĸт, Cтoличнa oбщинa, Ивaн Hиĸoлoв, нaпpaвлeниe “Tpaнcпopт и гpaдcĸa мoбилнocт", Cтoличнa oбщинa, Aтaнac Ивaнoв, oтдeл "Oпepaции пo ĸpeдитиpaнe в Бългapия", диpeĸция "Югoизтoчнa Eвpoпa", EИБ, Bлaдимиp Дaнaилoв, изпълнитeлeн диpeĸтop и члeн нa УC, Фoнд нa фoндoвeтe, Haдя Дaнĸинoвa, изпълнитeлeн диpeĸтop нa Фoнд ФЛAГ, Πьoтp Capaфинcĸи, мeниджъp пpoдaжби, РЕЅА. Bъв втopaтa чacт нa пaнeлa yчacтвaха Димитъp Дилчeв, изпълнитeлeн диpeĸтop, Цeнтъp зa гpaдcĸa мoбилнocт, Ceвдaлинa Bacилeвa, гeнepaлeн мeниджъp, ЦИE - Гъpция, Бългapия, Kипъp, Vіѕа, пpoф. д-p инж. Cтoян Бpaтoeв, изпълнитeлeн диpeĸтop, "Meтpoпoлитeн", Цвeтaн Koлeв, тpaнcпopтeн инжeнep, OΠ „Coфияплaн“, Teoдop Paчeв, ocнoвaтeл и изпълнитeлeн диpeĸтop, "Ноbо Бългapия", Елицa Πaнaйoтoвa, ĸoopдинaтop нa пpoeĸт „Зeлeнa Coфия“, Kaлoян Kapaмитoв, ypбaниcт тpaнcпopт, OΠ „Coфияплaн“. Гpaдcĸaтa инфpacтpyĸтypa, мoбилнocт, oбщecтвeн тpaнcпopт и пapĸиpaнe ĸaтo пpиopитeт нa бългapcĸитe oбщини инвecтициoнни пpoгpaми 2021, мoбилнocт, интeлигeнтeн тpaнcпopт, инcтpyмeнти зa зeлeни гpaдoвe, eлeĸтpoтpaнcпopт бяxa тeмa нa cecия 2. B пъpвaтa чacт нa cecиятa yчacтвaха инж. Дeян Дoнчeв, зaм.-ĸмeт пo cтpoитeлcтвo, инфpacтpyĸтyĸтypa и eĸoлoгия, oбщинa Гaбpoвo, Aни Hиĸoлoвa, диpeĸтop нa диpeĸция "Eвpoпeйcĸи и нaциoнaлни пpoeĸти и пpoгpaми", oбщинa Bapнa, apx. Eмил Бypyлянoв, гл. apxитeĸт, oбщинa Бypгac, Kaлин Ивaнoв, yпpaвитeл, Ѕіеmеnѕ Моbіlіtу, Aндpeac Лacĸe, Ѕіеmеnѕ Ѕmаrt Іnfrаѕtruсturе. Учacтници във втopaтa чacт ca Toдop Чoнoв, зaмecтниĸ-ĸмeт

„Tpaнcпopт“, общинa Πлoвдив, Гeopги Cимeoнoв, диpeĸтop, диpeĸция „Инвecтиции и eвpoпeйcĸи пpoгpaми“, oбщинa Cтapa Зaгopa, Kиpил Tpaйĸoв, диpeĸтop yпpaвлeниe нa pиcĸa, Dеlоіttе Вulgаrіа, Xpaбpин Ивaнчeв, пpeдceдaтeл нa УC нa acoциaциятa нa aвтoмoбилнитe пpoизвoдитeли и члeн нa Бългapcĸa аcoциaция "Eлeĸтpичecĸи пpeвoзни сpeдcтвa", c мoдepaтop Beceлa BълчeвaMaĸгий, пpeдceдaтeл, Бългapcĸи cъвeт зa ycтoйчивo paзвитиe.

Urban Infrastructure & Mobility Forum 2021, организиран от "Градът Медиа Груп" със стратегическото партньорство с Европейската инвестиционна банка, се излъчваше през хибридната платформа на "Градът Медиа Груп" и бе проследен от над 1000 зрители специализирана професионална аудитория.

Европейската инвестиционна банка e пpeдocтaвилa финaнcиpaнe зa Бългapия oт нaд eдин милиapд eвpo зa пepиoдa 2016 - 2020 зa paзлични пpoeĸти, вĸлючитeлнo coфийcĸoтo мeтpo. Πpиopитeт нa бaнĸaтa ca въвeждaнe нa eлeĸтpoбycи в eвpoпeйcĸитe гpaдoвe, ĸaĸтo и изгpaждaнe нa зapядни инcтaлaции, ĸaĸвитo в Eвpoпa вeчe имa нaд 250 xиляди. Целта е към 2050 Eвpoпa дa бъдe пъpвият въглepoднo нeyтpaлeн ĸoнтинeнт, изтъĸнa Лилянa Πaвлoвa, вицeпpeзидeнт нa EИБ.

39

4 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ЛИЛЯНА ПАВЛОВА ЕИБ В ПОДКРЕПА НА ЕКОЛОГОСЪОБРАЗНИ И ИНТЕЛИГЕНТНИ ТРАНСПОРТНИ СИСТЕМИ

ЛИЛЯНА ПАВЛОВА ВИЦЕПРЕЗИДЕНТ НА ЕВРОПЕЙСКАТА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА

Как ЕИБ подкрепя устойчивия транспорт в контекста на Стратегията на Европейския съюз? Транспортният сектор преживява времена на коренна промяна, изправен пред двойното предизвикателство на декарбонизацията и цифровизацията. Едновременно с това е необходимо да се справим с недостатъчните инвестиции в основна инфраструктура през последното десетилетие. От позицията си на Климатична банка на ЕС ЕИБ подкрепя екологичната и цифрова трансформация на транспортния сектор в съответствие с целите на ЕС за постигане на въглероден неутралитет до 2050 г. и европейската Зелена сделка. В периода 2016 -

2020 г. ЕИБ подписа договори за финансиране на транспортни проекти на стойност 56.5 млрд. евро, от които 36.7 млрд. евро допринасят за борбата с климатичните промени. Това представлява 65% от общия размер на заемите в областта на транспорта. Сега ще увеличим подкрепата си за почист, иновативен и безопасен транспорт. Новата Пътна карта на климатичната банка на ЕИБ например вече отразява цялостния ни ангажимент за опазване на климата и екологична устойчивост във всички сектори, в това число и транспорта.

ЛИЛЯНА ПАВЛОВА , ЕИБ

Кои са приоритетните области за инвестиции в транспортния сектор от страна на ЕИБ? Зеленият пакт на ЕС залага амбициозната цел за разполагане на 1 милион обществено достъпни станции за зареждане на електромобили в Европа до 2025 г. В края на 2019 г. броят им в ЕС беше едва 170 000. Изправени сме пред огромно предизвикателство и банката ще продължи да играе водеща роля в развитието на нововъзникващия сектор на зарядните станции в Европа, като преодолява пазарните, нормативните и технологичните рискове и помага за набиране на повече частни инвестиции. Вече одобрихме финансирането на почти 40 000 станции за зареждане, подкрепяйки компании като Greenway в Централна и Източна Европа, Allego в Нидерландия и Endesa в Испания. Едновременно с това ще увеличим подкрепата си за инвестиции в изследователска и развойна дейност за постигане на по-голяма устойчивост на автомобилния сектор, което включва разработване на силово предавателни механизми, работещи с алтернативно гориво, както и инвестиции в кръгова икономика. Нещо повече - оказваме подкрепа и за доизграждането и модернизирането на Трансевропейската транспортна мрежа. Укрепването на тази мрежа е от решаващо значение за насърчаване на икономическия растеж и конкурентоспособността, като същевременно спомага за сближаването на 500 милиона европейци. Ще продължим да инвестираме и в пешеходна и велосипедна инфраструктура, която е част от многогодишните инвестиционни планове на градовете, както и в мултимодалните компоненти на проектите за градски транспорт.

Тези инвестиции трябва да вървят ръка за ръка с инвестиции в пътна безопасност, тъй като пешеходците и колоездачите са най-уязвимите участници в пътното движение. Освен това се стремим да се справим с предизвикателствата, произтичащи от застаряването на населението, миграцията и неблагоприятните географски условия, като правим транспорта по-достъпен и приобщаващ. Как се отрази кризата, причинена от COVID-19, върху сектора на градската мобилност? Бих искала да отдам заслуженото на усилията, положени от градските управи, органите и операторите на обществен транспорт както в България, така и в цяла Европа за бързата им реакция в отговор на пандемията и въвеждането на решения за осигуряване на безопасна мобилност. Инвестиции във временни велоалеи, осигуряване на транспорт за хора с жизненоважни професии, въвеждане на строги изисквания за почистване и дезинфекция на обществения транспорт, използване на данни в реално време за информиране на потребителите относно алтернативни, по-малко натоварени маршрути това са само някои от примерите. Транспортът обаче е един от най-силно засегнатите от пандемията сектори, а дългосрочните последствия са непредвидими. Независимо от това, причинените от COVID-19 сътресения и свързаната с тях икономическа криза ни дават възможност за преобразяване на всички сектори и по-конкретно на транспорта. Спадът в движението по пътищата представлява също възможност за насърчаване на устойчивата градска мобилност и за преосмисляне на

41

През програмен период 2014 - 2020 г. по линия на JASPERS бяха подкрепени преки инвестиции в транспортната инфраструктура в България в размер на почти 2.2 млрд. евро, от които около 1.6 млрд. евро бяха съфинансирани с безвъзмездна помощ от ЕС.

42 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Отпуснати от ЕИБ заеми за България в периода 2016-2021 г. - общо 1,1 млрд. евро

583 млн. евро МСП

123 млн. евро инфраструктура

226 млн. евро иновации

213 млн. евро околна среда

градските пространства в полза на по-активни форми на транспорт като велосипеди или електрически скутери. Гражданите се насочиха към колоезденето и други форми на лека и активна мобилност, а проучванията показват, че екологичното им съзнание се е повишило. Това би могло да предизвика увеличено търсене на по-чист и побезшумен транспорт в градовете. Как оказвате подкрепа при подготовката на проектите? Съществуват технически, оперативни и финансови бариери, които е необходимо да преодолеем, за да постигнем устойчива система за градски транспорт. ЕИБ предоставя “обслужване на едно гише” във връзка с подкрепата за устойчива градска мобилност. Банката например оказва директна подкрепа на клиенти при подготовката на проекти посредством Европейския консултантски център по инвестиционни въпроси или Съвместната инициатива за подкрепа на проекти в европейските региони (т.нар. JASPERS). В допълнение, осигуряваме и набор от финансови инструменти. Той включва рамкови заеми за градовете, дългосрочен първостепенен дълг при необходимост, но също така финансиращи структури без право на регресен иск, а от скоро и квазикапитал (quasi equity) с подкрепата на дълговия инструмент по Механизма за свързване на Европа. Тъй като някои инвестиции са доста раздробени (като например за превозни средства или пешеходна и велосипедна инфраструктура), банката използва също кредитно посредничество, за да подкрепя проектите. По линия на Механизма за по-екологичен транспорт ЕИБ и Европейската комисия предоставят подкрепа за въвеждане на по-екологични превозни средства в обществения

В България имаме добро партньорство с „Метрополитен” - София, на които предоставихме финансови и консултантски услуги за разширяване на столичното метро. Благодарение на нашите експерти от JASPERS две отсечки на линия 3 получиха безвъзмездна помощ от ЕС в размер на почти 450 млн. евро. ЕИБ подкрепи разширяването на метрото с финансиране от около 260 млн. евро.

транспорт и мрежа от станции за зареждане на електромобили. Бихте ли ни дали примери за финансирани от ЕИБ транспортни проекти в България или региона на ЦИЕ? В България имаме установено добро партньорство с „Метрополитен” София, на които предоставихме финансови и консултантски услуги за разширяване на мрежата на столичното метро. Благодарение на нашите експерти от JASPERS две отсечки на линия 3 получиха безвъзмездна помощ от ЕС в размер на почти 450 млн. евро. Освен това ЕИБ подкрепи разширяването на метрото в София с финансиране на стойност около 260 млн. евро. Помощ по линия на JASPERS беше предоставена и на Столичната община за подобряване на трамвайната мрежа и ИТ системите на обществения транспорт в контекста на Проекта за интегриран столичен градски транспорт. През програмен период 2014 - 2020 г. по линия на JASPERS бяха подкрепени преки инвестиции в транспортната инфраструктура в България в размер на почти 2.2 млрд. евро, от които около 1.6 млрд. евро бяха съфинансирани с безвъзмездна помощ от ЕС. В допълнение, Европейския консултантски център по инвестиционни въпроси (ЕКЦИВ) осигурява достъп до цялостен пакет от консултантска и техническа помощ. Например експерти от консултантския център съдействат на дружеството за обществен транспорт на гр. Русе при взимане на решения за обновяване на тролейбусите и възможности за по-дългосрочни варианти като автобуси на алтернативно гориво. Друг пример е проучване за определяне на потенциалните инвестиции в транспорт и мобилност в района на Белославското и Варненското езеро.

ЛИЛЯНА ПАВЛОВА , ЕИБ

В допълнение на подкрепата ни за инфраструктурата от зарядните станции и обновяване на автопарка на обществения транспорт в градове като София, Рига или Варшава подкрепяме също и иновативни технологични компании като Amotive, унгарска фирма, която разработва базирани на изкуствен интелект системи за автономни автомобили. Или например фирма Skeleton от Естония, която разработва новаторски решения с голяма капацитет за съхранение на енергия, които могат да бъдат използвани в транспортния сектор. Хърватската компания Rimac разработи най-мощния и бърз електрически автомобил в света, който превъзхожда дори Tesla. Техните технологични решения и мощни механизми за електрическо силово предаване имат потенциала да електрифицират тежкотоварния транспорт. Както виждате, предлагаме широкоспектърна подкрепа. Също така важен приоритет за нас е предоставяне на подкрепа на местната и регионалната инфраструктура и по-нататъшно развитие на нашето сътрудничество с българските централни и местни власти. Продължаваме преговорите и с няколко общини за финансиране на транспортни и други общински инфраструктурни приоритетни проекти като Столичната община, община Пловдив и други и се надявам да разширим обхвата на финансирането ни и в по-малките населени места. Кои освен транспорта са приоритетите на ЕИБ в България през 2021 г.? Като Климатична банка на ЕС през 2021 г. и след това ще увеличим финансирането на проекти с положително влияние върху климата и устойчивостта на околната среда. Групата на ЕИБ ще продължи да подкрепя растежа и заетостта в България, по-конкретно чрез съфинансиране заедно с ЕС на инвестиции в приоритетна обществена инфраструктура, ускоряване усвояването на безвъзмездните средства по линия на ЕС и подпомагане на местната и регионална инфраструктура. Ще работим за по-нататъшно развитие на сътрудничеството ни със централната и местната власт в България в областта на регионалното сближаване, действията по отношение на климата, транспорта и градското развитие. В този контекст Банката остава отворена за проучване на възможности за подпомагане на стратегията на България за справедлив преход на регионите за добив на въглища и за декарбонизация на икономиката с наличните инструменти, включително заеми, финансови инструменти, както и консултантска подкрепа. Искаме да насърчим производителността и конкурентоспособността на МСП, изследователска и развойна дейност, мерки за енергийна ефективност. Ще използваме

Европейският консултантски център по инвестиционни въпроси осигурява достъп до цялостен пакет от консултантска и техническа помощ. Експертите съдействат на дружеството за обществен транспорт на Русе при решения за обновяване на тролейбусите и възможности за по-дългосрочни варианти като автобуси на алтернативно гориво. Друг пример е проучване на потенциалните инвестиции в транспорт и мобилност в района на Белославското и Варненското езеро.

всички инструменти, включително по линия на Европейския гаранционен фонд, създаден от Групата на ЕИБ, в която влиза и Европейският инвестиционен фонд, с цел справяне с икономическите последици от пандемията от COVID-19. Ще работим за увеличаване използването на финансови инструменти в България в приоритетни области като МСП, околна среда и услуги в рамките на новия бюджет на ЕС за 2021 - 2027 г. Освен това чрез Европейския консултантски център по инвестиционни въпроси и с продължаващата подкрепа на JASPERS ще разширим още повече консултантските услуги, предлагани от ЕИБ за настоящите ни и бъдещи партньори в България. Имаме готовност да осигуряваме подкрепа за прилагането на новите инструменти и фондовете за новия програмен период, включително по МФР, ИВР, InvestEU и Механизма за справедлив преход. Съвместно с правителството и местните власти ще идентифицираме приоритетни области и проекти, като и за съфинансиране на приоритетни инвестиции в публична инфраструктура (пътна, жп, екологична) съвместно с ЕС - както за завършване на проекти от програмния период 2014 - 2020, така и за новия 2021 - 2027. Също така ще продължим да насърчаваме използването на Европейския гаранционен фонд за справяне с икономическите последици от пандемията COVID-19. България е една от найактивните държавни и вече има доста сериозен брой подадени заявления, които се надявам скоро да бъдат одобрени. Първият договор беше подписан средата на март т.г. и предстои неговата реализация.

43

4 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

КАК ДА ПЛАНИРАМЕ СОФИЯ КАТО УМЕН ГРАД СЪЗДАВАНЕТО НА ЕДИННА ОБЩИНСКА БАЗА ДАННИ Е ВАЖНА СТЪПКА В ТАЗИ ПОСОКА

ЖОРО ПЕНЧЕВ ЕКСПЕРТ СОФТУЕРНИ СИСТЕМИ И ДАННИ В ОП „СОФИЯПЛАН“

В последните години твърдението, че данните са златото на XXI век, е започнало вече да се превръща в клише. Данни за навиците ни захранват бизнесите на огромните корпорации от Силициевата долина. Данни за настроенията ни решават избори и определят политически кампании. Данни за храненето ни позволяват на учените да подобряват здравето ни, а данни за пазаруването ни позволяват на магазините да преценят колко стока да поръчат занапред. Данни, разбира се, е имало винаги. Но с развитието на софтуерните системи все по-сложни модели, често с помощта на технологии от сферата на изкуствения интелект, могат да анализират тези данни и да правят прогнози на тяхна база. По същия начин данните за града ни позволяват да планираме по-добре и да създаваме по-ефективни политики. Например знанието за това в какви часове и по какви направления се придвижват пешеходците в

града би могло да ни помогне да организираме по-добре пешеходната инфраструктура, така че да е по-удобна за гражданите. Информацията за дейностите, които влияят най-много върху качеството на въздуха, ни позволява да приоритизираме политика и мерки, които се борят със съответния най-сериозен причинител. Данните за потреблението на градския транспорт помагат да оптимизираме линиите, за да харчим по-малко гориво и да повишим скоростта му. Това именно е „умният“ град, за който говорим толкова много през последните години. Градът, който следи състоянието си в реално време, следи резултатите от политиките, които провежда, и може да прави бързи и навременни промени за по-добри резултати. Или както е записана във „Визия за София“, задачата на града е да „използва ефективно ресурсите си за постигане на стратегическите си цели“.

45

46 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Общинското предприятие „Софияплан“ е ангажирано с мащабната задача да реорганизира правенето на политики в града на базата на данни и анализи, използвайки съвременни софтуерни технологии. Това отразява препоръките на „Визия за София“ планирането да бъде координирано, за да предотврати обичайния за града ефект на много стратегии и действия в различните направления на общината, които не съответстват едни на други и не работят в синхрон. Данните, разбира се, не са панацея. За да може да бъде извлечено знание от тях и да служат за адекватни прогнози, трябва да съществуват добри модели, които да бъдат захранвани с тези данни. А това струва време и средства. Как точно се тълкуват данните също може да бъде проблем, тъй като винаги съществува риск интерпретацията да е подчинена на конкретни политически цели. Проблем е и анонимизацията. В градовете по света, където smart city концепциите са най-напреднали, стават все по-сериозни опасенията за правото на лично пространство, когато целият живот на обитателите им бива превърнат в данни от сензори. Затова е необходима сериозна регулация по защита на личните данни, а анализи трябва да се правят само върху агрегирани и анонимизирани такива.

Разбира се, решения на тези предизвикателства съществуват и са свързани най-вече с добра законодателна рамка. В София обаче има далеч по-голям проблем пред по-умното планиране. Данните просто липсват. От една страна, защото няма ресурси за по-активното им събиране това би изисквало хардуерни сензори, камери, преброявания. Но по-съществено, защото наличните данни рядко са технически използваеми. КАК ПРОТИЧА ОПИТ ЗА АНАЛИЗ ВЪРХУ НАБОР ОТ ДАННИ В ОП „СОФИЯПЛАН“ В МОМЕНТА? Идентифицира се потенциалният им източник. Това може да е администрация в общината или частна компания. Ако е частна компания, трябва да се водят преговори и да се търси общ интерес. Ако е администрация, трябва да се пише официално писмо с искане и мотивация. Комуникацията става бавно и в двата случая. При добро стечение на обстоятелствата се изпращат данни. Но истинското предизвикателство започва оттук насетне. Тези данни често са сканирани таблици или дори свободен текст (!), защото данните съществуват само на хартия. Или са обобщена информация на ниво, което не върши

47

48 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

никаква работа за анализа. Или в остарял формат. Или им липсват съществени метаданни, като например към коя дата са актуални. Или адресите са написани по особен начин. Или просто противоречат логически на други данни. Служителите на ОП „Софияплан“ прекарват значително време да „изчистят“ тези данни, след което евентуално те успяват да достигнат до солидния вече архив от градска информация на предприятието и оттук нататък могат да бъдат ползвани за реален анализ. Не е необходимо човек да е специалист по софтуерни системи или административни процеси, за да види с просто око, че всичко това е изключително неефективно. А това струва на града време, човешки труд и пари. Време, в което София би могла да започне да изглежда по-добре, човешки труд, който би могъл да е насочен към стратегии и иновация, и пари, които биха могли да бъдат похарчени за доста поамбициозни задачи. При това ОП „Софияплан“ е само един от ползвателите на данни в администрацията. Всъщност всички нейни звена създават и изпълняват политики, които биха били по-добри, по-умни и най-вече по-ефективни, ако беше лесно да се достъпват градски данни и да се ползват за анализ и прогноза.

ТУК Е РОЛЯТА НА ПРЕДЛОЖЕНИЕТО ЗА СЪЗДАВАНЕ НА ЕДИННА ОБЩИНСКА БАЗА ДАННИ (ЕОБД) Идеята е сред ключовите мерки, които „Визия за София“ предложи в посока дигитализация на администрацията и оптимизация на процесите в нея. Накратко, това означава всички данни, с които общината работи и произвежда, да бъдат достъпни по унифициран, стандартен начин от всеки, който има нужда от тях при работата си в администрацията. Предложената система трябва да играе ролята на мост, или в технически термини - „интерфейс“, между ползвателите на данни и източниците на данни. Тя трябва на първо място да предлага каталог, което да спести стъпката по издирването на конкретен набор данни, който е нужен за даден анализ. После системата трябва да осигурява достъп до поисканите данни, като желателно е той да може да бъде по-сложен, т.е. да позволява комбиниране на данни от различни набори по начин, който е полезен на ползвателя. Накрая, при определени и строго дефинирани условия, системата трябва да дава възможност за заявки за промяна на данните, където това е необходимо, например при грешки в тях.

49

50 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Важно е да отбележим, че ЕОБД не е задължително класическа база данни, която просто да съхранява цялата административна и градска информация. Това е така, защото в законодателната рамка съществува понятието „първичен източник“ на данни, т.е. това е администрацията, която е натоварена да събира и организира тези данни под формата на някакъв регистър. Този първичен източник играе ролята и на източник на истина, т.е. той би трябвало да съхранява най-новата и актуална информация и при разлики между две копия на данните да бъде консултиран кое е достоверното. Единната общинска база данни не може да бъде такъв източник, защото нейната цел е да обхване достъпа до данните на много първични източници. Ролята й е да предлага унифициран достъп, а не толкова да бъде място, където физически се съхраняват данните, въпреки че и това е възможно. Въпросът с източника на истина се решава именно чрез осигуряването на достъп в реално време до всички данни, независимо от кого са произведени. Това спестява нуждата от поддържане на копия и „снимки“ на информацията, които бързо стават неактуални. Така анализите също стават по-бързи и достоверни. В допълнение, много градски данни всъщност не са подходящи за класическа база и трябва да

бъдат физически съхранявани по друг начин. Затова и по света често тази структура се нарича data lake, или „езеро от данни“, за да отрази гъвкавите начини, по които данните се достъпват от нея. КАКВИ СА ПРЕДИМСТВАТА НА ТАКАВА СИСТЕМА? Освен каталогизацията на данни, което спестява търсенето им с писма и телефонни разговори, основното предимство е унифицирането на достъпа. Понастоящем данните се съхраняват в много различни системи (някои от тях са класическата „система“ на хартия в папка), които не са познати на ползвателите. Затова се налага те да делегират заявката си на звеното, което поддържа конкретната база данни, но това често усложнява процеса. При унифицирания (софтуерен) достъп след съответно обучение служителите получават възможност да ползват всички данни, предоставяни от системата. Много по-важно обаче е, че унифицираният достъп предлага възможност не хора, а програми много лесно да боравят с данните. Тоест, когато общината си поръча изработката на конкретен модел за анализ или го разработи сама, не се налага софтуерът за този модел да поддържа десет различни начини за сдобиване с различните данни, а само

51

52 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

един, добре известен и документиран. Разбира се, това е по-евтино и по-бързо. Допълнително единната точка на достъп дава възможност да се приложат и унифицирани стандарти за сигурност, за журнал на достъпа до данните, за потребителски роли и за потребителско преживяване. Особено от гледна точка на сигурност, това е ключово. ЗВУЧИ ДОБРЕ. НО КАКВИ СА ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА ПРЕД ИЗРАБОТВАНЕТО Ѝ? В общината и прилежащите ѝ администрации се съхраняват много данни от различни екипи по различни начини. Когато казваме, че единната общинска база данни трябва да уеднакви достъпа до тях, за да не се налага програми и хора да знаят всички различни подходи, ние на практика делегираме на създателите на системата задачата да информират за тези начини и да ги „маскират“ чрез единния достъп. Това е много трудоемка задача. В рамките на „Визия за София“ екип от експерти проведе проучване в опит да каталогизира данните по звена и да направи техническа оценка на състоянието им, но то успя да обхване едва половината администрации и поради времеви ограничения нямаше възможност да влезе навсякъде в необходимия технически детайл. Това усилие трябва да бъде довършено, за да може да се осигури програматично „мост“ между единната система и различните източници на данни. Разбира се, като част от този процес най-ефективно би било самите източници на данни, т.е. съответните звена в администрацията, да започнат да следват единни подходи по съхранението, достъпа, формата, метаданните и т.н. Дори ако това означава физически да съхраняват данните си на предоставено от ЕОБД и общината място. Именно с цел такова уеднаквяване на процеси и политики е и предложението на „Визия за София“ за „главен служител по информацията“ (CIO). Това е офис, присъстващ в много градове в Европа и по света, който налага общи политики, стандарти и механизми по всички въпроси от сферата на информационните системи. В София за съжаление такъв офис с хоризонтални права над всички администрации все така не съществува въпреки наличието от 2020 г. на направление по дигитализация, което може да изпълнява част от тази задача. Промяната на процесите е бавна задача. Ето защо хибриден подход, при който се работи и по тази промяна, и по временни софтуерни „мостове“ между източници на данни и единната система, изглежда найподходящ. ТОВА СЪЩОТО ЛИ Е КАТО ОТВОРЕНИТЕ ДАННИ? Не точно. Отворените данни са стандарт, по който данни се предоставят за свободен достъп в машинно четим вид с цел автоматизирано ползване. Данните, които ще предоставя ЕОБД, трябва да отговарят на този стандарт, т.е. да бъдат машинно четими и с необходимите метаданни (описания за самите данни), но не всички те ще са задължително „отворени“ в смисъла на достъпни за свободно ползване. Основната задача, която ЕОБД решава, е хаосът с потреблението на данни вътре в администрацията. ДОКЪДЕ СМЕ СТИГНАЛИ С ИЗРАБОТКАТА НА ЕДИННАТА СИСТЕМА? На този етап тя е все още е предложение. Направлението по дигитализация и иновации в общината припознава

проекта. От миналата година задачата присъства и сред целите в Стратегията за дигитална трансформация на София". Амбицията е да го задвижи в рамките на мандата си. Възможен е постепенен подход, при който се обхващат само част от източниците пилотно или не са налични всички функционалности. Предстои техническа оценка на такова усилие. Сигурно е обаче, че задачата трябва да се извърши внимателно от гледна точка на системна архитектура, за да може действително да реши проблемите с достъпа до градски данни. Създаването на единната общинска база данни ще бъде голяма стъпка към превръщането на София в умен град.

Единната общинска база данни трябва да играе ролята на мост, или в технически термини „интерфейс“, между ползвателите на данни и източниците на данни. На първо място тя трябва да предлага каталог, което да спести стъпката по издирването на конкретен набор данни, нужен за даден анализ. Системата ще осигурява достъп до поисканите данни, като желателно е той да може да бъде по-сложен, т.е. да позволява комбиниране на данни от различни набори по начин, полезен на ползвателя. При строго дефинирани условия системата трябва да дава възможност за заявки за промяна на данните при грешки в тях.

53

54 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

55

56 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ГРАДСКАТА МОБИЛНОСТ СЛЕД COVID-19

57

58 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Придвижването в градовете едва ли някога ще бъде същото. Това е краткият извод за ефекта на COVID-19 върху градската мобилност, която през 2020 г. отбеляза драстичен спад от 60% до 90%. Като концентрира ежедневието на хората в дома и наложи социална дистанция навън, пандемията промени изцяло потоците на движение в градовете, както и начините, по които възприемаме и използваме превозните средства. Как ще изглежда бъдещето след тази промяна и какви уроци и възможности носи настоящата криза са главните въпроси в дискусията “Мобилност”, част от серията разговори за света след COVID-19 “Новото

нормално”. Поредицата се състои от осем видеосрещи, в които български и европейски специалисти коментират отражението на пандемията върху ключови сфери на градския живот като културата, образованието, публичните и работните пространства, устойчивостта и градското планиране. Проектът е първи на новата платформа ГРАДОСКОП - мултидисциплинарна колаборация с фокус върху градската среда, която цели да ангажира гражданите, бизнеса и политиците в продуктивен разговор за бъдещето на градовете и да популяризира добри практики чрез конкретни акции и намеси.

59

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

ДЕЙЗИ НАРАЯНАН

Директор урбанизъм в благотворителната организация Sustrans в Единбург, Шотландия, която работи за достъпно пешеходство и придвижване с колело. Занимавала се е с архитектура и градски дизайн в Индия, Сингапур и Англия

МЕТОДИ АВРАМОВ

Директор "Стратегии, иновации и международни проекти" в Центъра за градска мобилност и отговаря за технологичната и дигитална трансформация на системата на градския транспорт в София

В дискусията на тема “Мобилност” ГРАДОСКОП кани трима експерти по придвижването в града с различен профил и гледна точка. Това са Дейзи Нараянан, която е директор урбанизъм в благотворителната организация за достъпно пешеходство и придвижване с колело Sustrans в Единбург, директорът "Стратегии, иновации и международни проекти" в Център за градска мобилност - София - Методи Аврамов, и Петко Анчев, оперативен мениджър за България на компанията за споделени електрически скутери Lime. Модератор на разговора е архитектът и урбанист Ина Вълканова, която отваря темата с показателната статистика за мобилността в годината на пандемията. Ина Вълканова (И.В.): Мобилността е една от сферите, които бяха радикално повлияни от COVID-19. Някои проучвания отбелязват намаляване от 60 до 90% на градските пътувания. Смятате ли, че тази промяна ще бъде трайна в нашите градове или тя е само реакция на обстоятелства в момента? Дейзи Нараянан (Д.Н.): Като наблюдавам какво се случва в Единбург, а и в цяла Великобритания, не мисля, че мобилността в градовете някога ще бъде същата, каквато беше преди пандемията. Промяната е много дълбока, но и разбираема. Сега пред нас стои една голяма възможност, която има три хоризонта. Първият е непосредственият - да погледнем точно сега каква е ситуацията, защо сме в локдаун, какво се случва. Следващият е средносрочният - да помислим за временна инфраструктура, да видим какви промени могат да бъдат направени, докато преминаваме през тази криза. И накрая е дългосрочният хоризонт - да се запитаме в какви градове искаме да живеем. Тези три дискусии трябва да се случат едновременно в настоящия момент. В същото време имаме и климатичната извънредна ситуация - тя е факт и е заплашителна. Много градове вече търсят политики, с които да отговорят на опасността. Сега имаме истинска възможност да ускорим някои от промените, които вече сме започнали. Както и да променим разговора за тях така, че хората да ги приемат и подкрепят. Методи Аврамов (М.А.): В София също сме засегнати от ситуацията. Едно от последните проучвания показва, че ако няма повече вълни на вируса, след две години ще сме

ПЕТКО АНЧЕВ

Оперативен мениджър за България, Гърция и Кипър на компанията Lime за споделено отдаване под наем на електрически тротинетки, велосипеди и мотопеди. Преди това е бил част от екипа на общинския проект "Зелена София"

ИНА ВЪЛКАНОВА

Архитект, урбанист и изследовател на "Тракия икономическа зона" като влияние на индустрията върху средата заедно с екипа на Newrope. Тя е един от създателите на ГРАДОСКОП

възвърнали 80% от пътуващите в градския транспорт. И след кризата обаче много хора ще продължат да работят oт вкъщи. Това е възможност за работодателите да намалят някои разходи, но същевременно дистанционната работа ще се отрази трайно на пътуванията към офисите. Същото важи и за дистанционното обучение в училищата. Научихме много от тази тежка година, а в началото, когато не знаехме какво да очакваме, направихме и някои грешки. За два месеца в София въведохме безплатно паркиране в зоните, защото първоначално имаше препоръки да не се ползва градският транспорт и да се избягват публичните места и услуги. Затова поощрихме ползването на личния автомобил като най-безопасен, но това беше грешка и доведе до голям хаос в града. Сега проучванията показват, че общественият транспорт е в много голяма степен безопасен и има изключително малко участие в разпространението на вируса. Същевременно трябва да подчертая, че през 2020 поддържахме транспорта на максимум, дори през лятото, когато обичайно намаляваме капацитета, за да осигурим социалната дистанция и да дадем тази базова услуга за хората. Така в годината на пандемията имахме повече натрупани километри, отколкото през 2019. Сега внедряваме и нова билетна система, която ще събира данни за количеството пътуващи, и ще можем да регулираме курсовете така, че да нямаме претъпкани автобуси. И.В.: Как се отрази COVID-19 на частните компании в сектора? Lime стартираха дейност в София едва няколко месеца преди пандемията - изглежда като странен момент за лансиране на услуга за споделено пътуване. Петко Анчев (П.А.): Според мен всички разработчици на транспортни решения оттук насетне, независимо частни или публични, ще трябва да си задават въпроса “как да създадем нашите услуги така, че да могат да реагират по-адекватно на глобална пандемия”. Това със сигурност ще струва повече пари. Но ако слушаме Бил Гейтс, който, оказва се, знае какво говори - следващата пандемия е вече зад ъгъла. В случая на Lime ние сме фокусирани върху придвижването на сам човек и в известен смисъл сме подготвени за такава ситуация. В България стартирахме през август 2019, а през март 2020 направихме пауза, предвиждайкиq че ще има голям

60 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

спад в търсенето на транспортни услуги. През септември 2020 решихме да се завърнем в София, да преструктурираме бизнеса си и го направихме успешно. И.В.: Всички вие работите за устойчива мобилност и по време на пандемията видяхме много добри примери в тази посока, особено в градове като Милано или Париж. Същевременно обаче има стабилно покачване в използването на личен автомобил. Как да се справим с тази противоположна тенденция? Д.Н.: Това е много важен въпрос. От една страна, имаме хората, които си мислят, че да скочиш в колата си е безопасно, и това е разбиране, което трябва да променим. От друга страна, по време на локдауна се заговори за това как отново можем да чуем песента на птиците, преоткрихме градините си, видяхме, че някои отсечки не са толкова дълги като за пътуване с кола. Имаше една радост от локалното живеене, появиха се концепциите за 15-минутния град в Париж и 20-минутния квартал в Мелбърн. Затова и сега е моментът да променим наратива. Преди 2 години ръководех проект на име “Промяна на градския център”, който целеше да направи центъра на Единбург по-подходящ за ходене и каране на велосипед, включвайки общността и нейното мнение какъв иска да бъде градът. През 2020 този разговор се ускори и видяхме проекти, които трябваше да се случат за три години, да се случват за една. Не са само временните велоалеи, говоря за постоянни промени в системата, каквито не сме и мислели, че могат да се случат така бързо. Ковид ни позволи да подложим системата на съмнение. Видяхме, че можем да сме гъвкави и да реагираме на ситуацията. Пандемията ни показа и че имаме нужда от по-смислено и по-дълбоко сътрудничество между секторите - частен, публичен, благотворителен, за да създадем заедно по-устойчиви градове. П.А.: Много съм щастлив, че видяхме тази възможност в кризата - да преосмислим придвижването в града. Веднъж на поколение се появява такъв шанс за промяна на глобално ниво, която да бъде приета и от хората. Но личното ми предположение е, че те не обичат колите си по-малко, даже е обратното. Ето нещо удивително: ако се върнем назад до икономическия бум в края на XX и началото на XXI век, ще видим, че в западноевропейските градове тогава всеки имаше кола. В това време България тъкмо забогатяваше, а когато и ние станахме достатъчно заможни, за да си купуваме автомобили, хората на Запад казаха: “Знаете ли какво, градовете не са за колите.” И сега всички ние сме в тази странна ситуация, в която трябва да преоткрием градовете и да комуникираме нуждата от тази промяна. Това ще е потрудно в страни като Индия или Китай - общества, в които хората тъкмо започват да взимат по-големи заплати и да си купуват масово автомобили. Как казваш на 1 милиард души в Индия “Не си купувайте кола, защото трябва да се грижим за планетата и светлото бъдеще”. Няма да е лесно да ги убедиш в тази идея. И.В.: Как си представяте един многопластов модел на мобилността в София, който комбинира обществения транспорт с микрорешения като Lime? Как тези различни услуги могат да работят заедно и да се обогатяват взаимно? М.А.: София има страхотен потенциал за микромобилност, защото в момента много малък процент от придвижванията са с колело или пък скутер. Да увеличим този дял е заложено и в нашия план за устойчиво придвижване. За целта трябва да развием микромобилността паралелно

с градския транспорт. Lime бяха пионерите в София, сега имаме 3-4 компании за споделено пътуване със скутери, а скоро ще заработи и големият план за споделени велосипеди в града. От страна на ЦГМ и общината ние ще окуражаваме микромобилността, както и информационните услуги, така че пътуващите да получават данни в реално време и да могат да организират своето пътуване. За жалост не се възползвахме от възможността да увеличим велосипедната инфраструктура по време на пандемията, както направиха много градове в Европа, които сега вече трансформират временните си велоалеи в постоянни. П.А.: Вярвам, че единственото сигурно предположение за транспорта в близко бъдеще е, че ще има повече опции, когато става дума за пътувания под 5 километра. Наскоро Lime добави електрически мотопеди към скутерите и велосипедите си. Хората със сигурност ще имат по-голям избор и гъвкавост за кратки пътувания. По отношение на колите съм наистина любопитен какво ще се случи. Като разработка те ще стават все по-удобни, дори няма да има нужда да ги шофираме. Може да са електрически, така че няма да замърсяват въздуха, но въпросът не е само в замърсяването. Една кола заема много повече място от колело или мотопед, а тенденцията е все повече хора да идват да живеят в градовете. Интересно е дали ще видим някакво отдръпване от града, да речем, в сателитни села, защото сега хората могат да работят отвсякъде. И.В.: Как виждате ролята на технологиите в бъдещето на транспорта? В момента те са фокусирани най-вече върху ефективността и мониторинга, но според мен акцентът в мобилността занапред ще бъде върху преживяването - как ползваме дадена услуга, безопасно ли е, удобно ли е. Какво мислите вие? Д.Н.: Основният въпрос според мен е какви искаме да бъдат нашите градове, в какви градове искаме да живеем. Не мисля, че технологията може или трябва да бъде цел сама по себе си. Може да имаш най-великата и лъскава технология, но в края на краищата важното е как тя помага на хората. Сега в Шотландия и цяла Великобритания се дискутира как да променим преживяването от врата до врата, как да интегрираме билетната система, но според мен най-главното е да се запитаме къде искаме да стигнем и как технологиите могат да ни помогнат за това. Нещо, в което ще е много полезно да се намесят, е как да осигурим включването на всички групи и достъпността до транспорт. Вярвам, че трябва да се обединим и да работим заедно в тази посока, за да сме сигурни, че бъдещето на нашите улици е включващо и по-устойчиво. П.А.: Когато говорим за технологии и мобилност, искам да ви дам пример с Tesla, които наскоро представиха новия си модел. В изявлението имаше снимка от купето на автомобила, на която се виждаше голям екран за филми и игри. Това показва колко голяма е темата за комфорта. Като биологичен вид ние, хората, се стремим изключително към удобството и постоянно го увеличаваме. Искаме да пътуваме комфортно, да не се изцапаме, да не се блъскаме в тълпата, да имаме пространство. Мисля, че това е тенденцията, която ще виждаме и в бъдеще. Въпросът е колко силно ще бъдем притиснати от климатичната ситуация. Предполагам, че ще е много силно, а опитът показва, че хората обикновено действат, когато са близо до ръба. М.А.: Съгласен съм, че технологиите не бива да са цел сами по себе си. Те трябва да подпомогнат визията ни за града и да

ГРА ДСК А МОБИЛНОСТ

61

Как ще изглежда бъдещето след тази промяна и какви уроци и възможности носи настоящата криза са главните въпроси в дискусията “Мобилност”, част от серията разговори за света след COVID-19 “Новото нормално”. Поредицата се състои от осем видеосрещи, в които български и европейски специалисти коментират отражението на пандемията върху ключови сфери на градския живот като културата, образованието, публичните и работните пространства, устойчивостта и градското планиране.

я следват заедно с политики и стратегии. Пример за това е как частната услуга за споделено пътуване в София включва и безплатно паркиране, което е възможно, защото общината позволи на електрическите коли да паркират свободно в града. Вярвам обаче, че при нас главният фокус трябва да е върху базовата услуга на обществения транспорт. В Западна Европа тя е подсигурена отлично и те инвестират в следващото ниво подобрения, докато ние доскоро возехме с 40-годишни автобуси и дискусията за нововъведения беше много трудна. Днес вече имаме нови автобуси, имаме метро и държим голям дял на придвижванията с градския транспорт. Да, колите също имат много голям дял, но според визията ни за София до 2035 трябва да постигнем 80% чист и устойчив транспорт и само 20% коли. Нашата работа е да осигурим устойчиви начини за придвижване, но едновременно и да ги промотираме. Както казва бившия кмет на Богота, Колумбия, развита страна не е тази, в която бедните карат коли, а тази, в която богатите ползват градския транспорт. Това е хубав цитат, но както каза и Петко - трябва да убедим и хората в тази идея.

И.В.: Изглежда, устойчивото придвижване ще има нужда от маркетинг. Трябва да стане желано, да се стремим към него, а защо не и да е символ на статус. Д.Н.: Точно сега имаме шанс да направим градовете си по-устойчиви, но същевременно хората вече страдат, последната година беше тежка и е трудно да им кажем: “Има и още жертви, които трябва да направите, може би да слезете от колите си.” Затова тази комуникация, тези послания трябва да бъдат направени наистина по правилния начин, за да сме сигурни, че хората ще разберат защо тази промяна е нужна, защо искаме от тях да пътуват повече с градския транспорт и да не използват колите си за кратки пътувания. Ако не обединим всички общности и не работим заедно за това, ще става все по-трудно през следващите години. Целия разговор можете да гледате на сайта на ГРАДОСКОП — gradoscope.com

62 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ВСЕКИ СТОЛИЧЕН КВАРТАЛ - С ПАСПОРТ Текст ЕКИП НА "СОФИЯПЛ АН"

Общинското предприятие “Софияплан” е в процес на създаване на интерактивна карта с информационни паспорти на всички софийски квартали и населени места в Столичната община. Платформата събира на едно място всички налични данни за конкретните територии в общината. По този начин могат да бъдат показани и сравнени техните актуални проблеми и потенциали. Едно от първите приложения на паспортите ще бъде определянето на зоните за въздействие в Програма за София планът за интегрирано развитие на Столичната община, който ще насочва приоритетни инвестиции в териториите, където е необходима най-спешна намеса. Паспортите ще са полезни и при приоритизирането на публичните инвестиции, както и при планирането на частните инвестиционни намерения.

Паспорт се създава за всяка градоустройствена единица (ГЕ). ГЕ са териториално-информационни единици, на които е разделена цялата територия на Столичната община. Те представляват квартали, населени места или обособени зони със специфични характеристики и са общо 564 на брой. При определянето на границите на ГЕ са взети предвид големи инфраструктурни обекти и природни дадености като булеварди, жп линии, реки. При обособяването на градоустройствените единици извън компактния столичен град са използвани границите на населените места и устройствените зони по Общия устройствен план. Центърът на София например е разделен на няколко градоустройствени единици. Територията между булевардите “Христо Ботев”, “Патриарх Евтимий”, “Витоша” и улица “Алабин” е една ГЕ, а между булевардите “Витоша” и “Патриарх Евтимий” и улиците “Граф Игнатиев” и “Алабин” - друга. Жилищните комплекси са разделени на ГЕ според техните микрорайони - "Люлин 1", "Младост 3" и т.н. Целта е градоустройствените единици да се превърнат в база за по-нататъшно събиране на широк спектър от статистически данни, както и за извеждане на прогнозни стойности на основните параметри на териториите. КЪМ МОМЕНТА ВСЯКА ГРАДОУСТРОЙСТВЕНА ЕДИНИЦА ИМА ПАСПОРТ С ДЕСЕТКИ ИНДИКАТОРИ НА СЪСТОЯНИЕТО НА РАЗЛИЧНИ АСПЕКТИ НА СРЕДАТА. Индикаторите са групирани в 7 теми: демография; околна

среда; сгради и пространство; транспортни мрежи и съоръжения; управление; земна основа; инженерни мрежи и съоръжения. Всеки паспорт на ГЕ, в която има население, показва броя на жителите на територията според данни от Гражданска регистрация и административно обслужване (ГРАО), както и броя на обитателите според разгънатата застроена площ. Включени са и прогнозни стойности за населението през 2030, 2040 и 2050 година, пресметнати в демографската прогноза на СО. Представена е детайлна информация за интензивността и плътността на застрояване, транспортното обслужване, плътността на уличната мрежа, озеленяването, достъпът до детски градини, училища, социални услуги, културни обекти, наличните икономически функции, демографската структура на населението, данни за околната среда, уязвимост от топлинни вълни и много други. Платформата предоставя широк достъп до събраната база данни на всички граждани, организации, компании и институции, които се интересуват от своя квартал и град. КАРТАТА МОЖЕ ДА ПОСЛУЖИ НА ИНВЕСТИТОРИТЕ ПРИ ИЗБОРА НА ПОДХОДЯЩАТА ЛОКАЦИЯ ЗА РЕАЛИЗАЦИЯ НА ТЕХНИТЕ ПРОЕКТИ. За целта те могат да използват паспортите, за да сравняват отделните градоустройствени единици спрямо техните индикатори за състояние. Ако се колебаят в

АНА ЛИЗИ

избора между няколко градоустройствени единици със сходни цени на имотите, платформата ще им помогне да разберат коя от териториите разполага с повече изградена инфраструктура. По същия начин могат да получат информация за плътността на застрояване, степента на озеленяване, демографската структура на населението, икономическото развитие и други данни за актуалното състояние на конкретни територии в Столичната община. Гражданите също ще могат да намерят детайлна информация за квартала, който ги интересува. Проучването на актуалното състояние на отделните ГЕ и сравнението на индикаторите им може да бъде от помощ в търсенето на имот под наем или с цел покупка. СЪЗДАВАНЕТО НА КАРТАТА Е ЧАСТ ОТ ПРОЦЕСА ПО РАЗРАБОТВАНЕ НА ПРОГРАМА ЗА СОФИЯ - новият план за интегрирано развитие на Столичната община за периода 2021 - 2027 година. Стратегическият документ е продължение на "Визия за София" и определя средносрочните цели и приоритети за устойчиво интегрирано развитие на града. В рамките на програмата ще бъдат определени приоритетни зони за въздействие и ще бъдат идентифицирани проектни идеи, които да бъдат реализирани през новия програмен период на Европейския съюз от 2021 до 2027. Определянето на зоните за въздействие и проектните идеи ще се осъществи и на базата на информацията от

63

паспортите. Освен това платформата ще помогне да бъде оценена степента на развитие на конкретните зони спрямо целите, заложени във „Визия за София“. В паспортите ще се отразява прогресът по изпълнението на Общия устройствен план и ще се ползва за определянето на посоката на бъдещата му промяна. ЦЕЛТА Е ПАСПОРТИТЕ ДА СЕ ПРЕВЪРНАТ В ОСНОВА ЗА РАЗВИТИЕТО И ПРИЛАГАНЕТО НА Т.НАР. ПАРАМЕТРИЧНО ПЛАНИРАНЕ. Това е динамичен модел на града, който на базата на индикатори за състояние и симулация на сценарии на развитие, може да насочва към най-оптималните и устойчиви решения за развитието на средата. Отчитайки актуалното състояние на конкретните територии и динамиката на различни градски процеси, този модел ще помага при определянето на параметрите на застрояване, необходимостта и типа на инвестиции в територията. Целта е да се постигне съвременен Общ устройствен план, който да позволява динамично, навременно и гъвкаво управление на територията. За разработката на този модел "Софияплан" работи в партньорсто с GATE - институт на СУ за oбработка и анализ на големи данни.

64 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ДЕНИЦА НИКОЛОВА ОФОРМЯНЕТО НА НОВ МОДЕЛ ЗА ПО-ФОКУСИРАНА РЕГИОНАЛНА ПОЛИТИКА Е ПРИОРИТЕТ

ДЕНИЦА НИКОЛОВА ЗАМ.-МИНИСТЪР НА РЕГИОНАЛНОТО РАЗВИТИЕ

ДЕНИЦ А НИКОЛОВА , МРР

Зам.-министър Николова, каква е равносметката на изминалата по-специална година? Изминалата 2020 г. наистина беше много по-специална и необичайна за всички ни. Пандемията от коронавирус доведе до сериозни предизвикателства в глобален мащаб. Станахме свидетели на редица затруднения при мобилността на хората, стоките и капиталите, които са основите, върху които се гради развитието на ЕС. Всички държави бяха изправени през изпитания. Управлението на европейските средства в условията на несигурност и множество неясноти за бъдещето също беше много трудно. Ние трябваше да вложим огромни усилия, за да съхраним постигнатото и да намерим начин, по който да продължим напред и да надграждаме. 2020 г. беше предизвикателство за нас, тъй като се наложи много бързо да се адаптираме към работата в условията на пандемия. Започнахме да виждаме изпълнението на програми и проекти по нов начин. Новата и непредвидима ситуация води до някои затруднения в работата на нашите бенефициенти. Но ние проявяваме изключителна гъвкавост и разбиране в тези ситуации. С гордост мога да отбележа, че много бързо успяхме да се адаптираме към работата в дигитална среда и осигурихме непрекъснат работен процес. Променихме процедурите и правилата за работа. Създадохме максимална гъвкавост за бенефициентите, така че да имат възможност да продължат работата си въпреки кризата. Плащанията към изпълнителите изобщо не бяха спирани. Насочихме усилията си към това да създадем условия за работа, които да позволяват да се реагира гъвкаво спрямо конкретния проект на бенефициента и фазата му на изпълнение. Надяваме се, че всички наши партньори и бенефициенти оценяват усилията ни, положени до момента. Не спираме да оптимизираме процесите и работим за подобряване на условията в настоящата ситуация. Продължихме да влагаме максимални усилия за постигане на заложените цели при изпълнение на програмите, финансирани от ЕС. Това постигнахме благодарение на договарянето на нови проекти, тяхното изпълнение и отчитане към Европейската комисия. Министерството на регионалното развитие и благоустройството управлява и отговаря за Оперативна програма „Региони в растеж” и 12 програми по линия на трансграничното, транснационално и междурегионално сътрудничество, като бележим сериозен напредък по всяка от тях. Към края на 2020 г. договореният ресурс по ОПРР е 97%, като от тях 63% са разплатени, а 42% са сертифицираните средства от ЕС. При всички програми за трансгранично сътрудничество договарянето е над 90%, а разплащанията – между 50 и 60%. С удовлетворение мога да кажа, че през миналата година успяхме да договорим важни проекти. Сред тях е проектът на Министерството на здравеопазването за борба с пандемията на стойност 40 млн. лв. Отново по проект на МЗ ще бъде изградена HEMS система и ще се доставят въздушни линейки за общо 20 млн. лв. Над 1 млн. лв. от програмата ще се инвестират в повишаване на пътната безопасност, а с други 2.5 млн. лв. ще се купи спортно оборудване за училищата. Можем ли да обобщим напредъка по ОПРР? Какво предстои до завършване на програмата, какви са рисковете? При изпълнението на ОПРР 2014 - 2020 не се

65

наблюдава забавяне в темповете на одобрение, разплащане и подготовка на всички стратегически документи, в това число и на новата Програма за развитие на регионите (ПРР) за програмен период 2021 - 2027 г. Проектите се изпълняват съгласно заложения план. От една страна, УО на ОПРР работи на максимален капацитет, от друга, бяха предприети подходящи мерки по отношение на работата на бенефициентите и изпълнението на договорите. Към края на януари 2021 г. проектите, които са приключили и е извършено окончателно плащане към бенефициента, са 387. Изплатените по тях средства възлизат на над 925 млн. лв. Проектите в процес на изпълнение са общо 344. На база на сключените договори, приключилите проекти и проектите в изпълнение е направен анализ, който показва, че няма риск за постигане на целите на програмата до края на програмния период, като допълнителни действия ще бъдат предприети от УО на ОПРР за постигане на целите за градска среда и възстановяване на зони с потенциал за икономическо развитие, както и за културна и спортна инфраструктура, изпълнявани чрез комбинирана подкрепа между безвъзмездни и кредитни средства. Забавяне се наблюдава основно на етапа на провеждане на обществени поръчки. Закъснение има при някои проекти, при които обектът на интервенция е недвижима културна ценност и има необходимост от допълнителен съгласувателен и разрешителен режим. Бенефициентите по програмата понякога срещат затруднения и при изпълнението на проекти, в които са включени голям брой обекти. При някои проекти се констатира, че продължителността на процедурата за въвеждане на обектите в експлоатация надвишава заложената по проекта, но се предприемат подходящи мерки за преодоляване на забавянето и успешното приключване на проектите. Изпълнението на проекти с комбинирана подкрепа, където има взаимодействие между безвъзмездни и кредитни средства, е голямо предизвикателство. Ако към настоящия момент виждаме определени рискове, то те са свързани именно с това дали до края на програмния период фондовете с делегирани отговорности за управление на кредитен ресурс, осигурен от ОПРР, ще могат да го вложат в проекти. Текущо проследяваме и спестените средства след приключване на договори и след наложени финансови корекции, защото това също има важно значение за целите на програмата. Към 15.02.2021 г. по Оперативна програма „Региони в растеж 2014 - 2020“ има сключени общо 733 договора за предоставяне на БФП на обща стойност 2.932 млрд. лв. от бюджета на програмата. Договорени средства – 2932 млн. лв., или 97% спрямо бюджета на програмата. Сертифицирани разходи – 1392 млн. лв., или 46% спрямо бюджета на програмата. Изплатени средства – 1887 млн. лв., или 63% спрямо бюджета на програмата. Каква част от свършената работа ви носи най-голямо удовлетворение? Над 15 години работя в областта на управление на средства от ЕС и мога да заявя, че наблюдавам промяна в мащабите на мислене на управленско

66 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

и политическо ниво, промяна на нагласите на хората, търсене на по-тясната взаимовръзка с потребностите на индивидуалния човек, не само търсене и удовлетворяване на хоризонталните и базисни нужди общо в определени сектори. Предвид натрупания опит се появи нуждата от това да потърсим начин за комбиниране на средствата от различните програми и да ги насочим концентрирано в дадена територия, като дадем възможност именно местните общности и регионалните власти да намерят най-важните потребности на хората, които да бъдат удовлетворени в цялост при средствата, с които разполагаме. Това е и един от начините за намаляване на дисбалансите между регионите, тъй като хоризонталните мерки не могат да са еднакво валидни навсякъде. Считам, че една от най-важните и значими цели в рамките на мандата ми, които си бях заложила и към момента мога с удовлетворение да кажа в немалка степен постигната, е оформянето на нов регионален модел за провеждане на по-фокусирана регионална политика. От една страна, той определя възможността хората да могат да изразят своето мнение за всяка предвиждана инвестиция и да им дадем възможност да генерират проектни идеи на принципа „отдолу нагоре“. От друга, създаде условията регионалните власти да имат своята тежест във вземането на решение при избора на една инвестиция пред друга, като отчитат комплексно коя от тях ще има по-значим ефект и принос за развитието на икономиката в територията, за повишаване на стандарта на живот на хората. Този модел дава своята заявка за

дългосрочно прилагане и постигане на плавен преход към децентрализиран подход на управление на средства от ЕС. Разбира се, това е в силна зависимост от необходимата устойчивост в провеждането на дългосрочни политики, каквато е регионалната, и на осигурената политическа воля и ангажираност към такъв процес. Считам, че приемствеността и най-вече стабилността при бъдещото ново управление на страната ни ще е от изключителна важност. На какъв етап е в момента подготовката на новата програма за регионално развитие 2021 – 2027? Каква е програмната рамка и основните направления? Към момента усилено работим по подготовката на програмата и необходимите документи за изпълнението ѝ, така че да осигурим максимално бърз старт веднага след одобрението ѝ от страна на ЕК. В началото на 2020 г. беше изготвен първи проект на ПРР. След проведени неформални преговори с Европейката комисия бе разработен втори проект. Третата версия на програмата бе представена на заседание на Тематична работна група (ТРГ) през януари тази година. Програмата за развитие на регионите се очаква да разполага с ресурс в размер на над 6.83 млрд. лв., от които над 3 млрд. лв. са средства от Европейския фонд за регионално развитие, 2.3 млрд. лв. са от Фонда за справедлив преход (ФСП) и 1.4 млрд. лв. е национално съфинансиране. Три са основните приоритета, между които са разпределени тези средства - за интегрирано градско развитие, за интегрирано териториално развитие на регионите за

67

ДЕНИЦ А НИКОЛОВА , МРР

Предстои ни една изключително динамична година. Удовлетворена съм от всичко, свършено до настоящия момент през този мандат, тъй като чрез всички подготвителни стъпки своеобразно сме подкрепили всяко следващо политическо управление на страната.

планиране на ниво 2 и приоритет за справедлив енергиен преход, към който са разпределени средствата от Фонда за справедлив преход. С цел да се улесни и обезпечи прилагането на новия териториален подход, който е в основата на изпълнението на програмата и цели постигането на подобър инвестиционен фокус, по-ефективни и ефикасни интервенции и засилен междусекторен диалог между различни заинтересовани страни, е предвиден и приоритет за техническа помощ. Интегрираният териториален подход представлява подходът на тясна координация на различните публични политики на базата на местните специфики. Приоритетът за градско развитие е насочен към териториите на десетте големи градски общини в България (София, Пловдив, Русе, Варна, Бургас, Плевен, Стара Загора, Велико Търново, Видин и Благоевград) и ще финансира интегрирани проекти с инфраструктурни мерки в изпълнение на Плановете за интегрирано развитие на общините. Териториите на останалите градски общини попадат в обхвата на приоритета за интегрирано териториално развитие на регионите за планиране на ниво 2, който ще финансира концепции за интегрирани териториални инвестиции (ИТИ) в изпълнение на Интегрираните териториални стратегии за развитие на регионите от ниво 2. Концепциите за ИТИ се състоят от взаимосвързани и допълващи се (интегрирани) проекти, насочени към територии с общи характеристики или потенциали за развитие, включващи най-подходящата комбинация от ресурси и мерки, които да бъдат използвани целенасочено за осъществяване на конкретна цел или

приоритет. В зависимост от спецификата си проектите в концепциите могат да бъдат подкрепени както от новата ПРР, така и от останалите програми с европейско финансиране. В рамките на тези два приоритета ще могат да бъдат финансирани инфраструктурни мерки в подкрепа на здравеопазването, социалните услуги, образованието, културата, туризма, спорта, пътищата, градския транспорт, енергийната ефективност, публичните пространства. Те заедно с приоритета за техническа помощ ще се финансират със средства от ЕФРР в размер на над 3.7 млрд. лв. Отделно приоритетът за справедлив енергиен преход е с бюджет от 3.1 млрд. лв. и е насочен към териториите, найсилно засегнати от прехода към неутрална по отношение на климата икономика, защото зависят от изкопаеми горива или въглеродно интензивни процеси. Подкрепата ще бъде свързана с насърчаване на прехода към дейности с ниски нива на въглеродни емисии и устойчиви спрямо изменението на климата. Нейното предназначение ще бъде също така да се осигури защита на гражданите и работниците, които са най-уязвими спрямо прехода, като им се предоставят възможности за достъп до програми за преквалификация, работни места в нови икономически сектори или енергийно ефективни жилища. Какви са възможностите за инвестиции в градска транспортна инфраструктура и мобилност? През следващия програмен период насърчаването на устойчива

68 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

градска мобилност ще представлява специален фокус на инвестициите по новата програма. Ще се предоставя подкрепа за разработването на интегрирани мултимодални транспортни системи в градовете, включително обновяване на транспортната инфраструктура, свързана с градския транспорт, инвестиции в интелигентни транспортни системи, велосипеден транспорт, изграждане на зарядни станции като елемент от системата на обществения транспорт в градовете, както и замяната на превозните средства на обществения градски и междуградски транспорт с превозни средства с ниски емисии. Тези мерки ще се подпомагат в рамките на интегрирани проекти (по Приоритет 1 на ПРР) или концепции за ИТИ (по Приоритет 2 на ПРР), разработени и изпълнявани в партньорство между общини, транспортни оператори или други заинтересовани страни на базата на плановете за интегрирано развитие на общините и интегрираните териториални стратегии за развитие на регионите от ниво 2, в които са интегрирани елементи от планове за устойчива градска мобилност с Пакета за градска мобилност на ЕК. Мерките ще бъдат насочени не само към градските територии, но и към специфични функционални зони за улесняване на трудовата мобилност на населението. По отношение на настоящия програмен период следва да се има предвид, че по ОПРР 2014 - 2020 са сключени 15 договора за безвъзмездна финансова помощ на стойност над 260 млн. лв. за развитие на екологичен и устойчив градски транспорт. Проектите включват редица многокомпонентни дейности като купуване на нови превозни средства за градския транспорт, въвеждане на интелигентни транспортни системи за управление на трафика, електронни системи за таксуване на пътниците, системи за видеонаблюдение, светофарни уредби, обновяване на спирки на градския транспорт, монтаж на електронни информационни табла, ремонт на сервизни бази и депа на градския транспорт, реконструкция на трамваен релсов път в София, реконструкция и ремонт на булеварди, улици, подлези и надлези и изграждане на велоалеи. По проектите се очаква да бъдат подобрени или създадени над 630 км линии на обществения транспорт, като към момента е приключил един проект, по който са подобрени или създадени 28.8 км линии на обществения транспорт. В допълнение, към момента са доставени 13 трамвая по проекта за градски транспорт на София, 14 тролейбуса за градския транспорт на Плевен и 67 автобуса в градовете Варна, Сливен, Габрово, Казанлък и Дупница. Въведени са 6 интелигентни транспортни системи за управление на трафика в градовете София, Русе, Стара Загора, Перник, Казанлък и Дупница. По отношение на строителноремонтните дейности са реконструирани и ремонтирани 8 булеварда, 3 улици, 1 площад, 1 кръстовище, 4 подлеза, 1 надлез и 3 пасарелки и са изградени 10.6 км велоалеи. Един от най-значимите проекти за градски транспорт е проектът за „Интегриран столичен градски транспорт – фаза ІІ“. Към момента са изпълнени дейностите за реконструкция на трамваен релсов път по ул. „Каменоделска“ от кръстовището с бул. „К. Стоилов“ до крайно трамвайно ухо „Орландовци“. Монтирани са 220 електронни информационни табла. Въведено е в експлоатация

оборудване за сигнализация за преминаване с приоритет по трамвайни трасета и главни транспортни коридори. На 18 януари беше подписан договора за реконструкция на трамваен релсов път по бул. „Цар Борис III“ от ухо „Княжево“ до ухо „Съдебна палата“, без участъците на пл. „Руски паметник“ и кръстовището на бул. „Цар Борис III“ и бул. „Г. Делчев“. Срокът за неговото изпълнение е 2 години. Ролята на финансовите инструменти все повече нараства - какво е тяхното място по оперативната програма за регионално развитие? Финансовите инструменти, изпълнявани в предходния програмен период по инициативата JESSICA и в настоящия период по ОПРР 2014 - 2020 ни помагат да подкрепим чрез кредитен ресурс все повече инвестиции, свързани с обновяването на градска среда, здравната инфраструктура и купуването на оборудване в условията на COVID пандемията, както и реализацията на енергийна ефективност в еднофамилни жилищни сгради посредством т.нар. фондове за градско развитие. Кредитното финансиране ни дава възможност също така да обновим културната инфраструктура, като комбинираме с допълващо финансиране от безвъзмездна финансова помощ, както и да инвестираме в инфраструктура за масов спорт на територията на допустимите градове. От септември 2020 г. въведохме и мерки в подкрепа на оборотното финансиране на бизнеса. Едно от важните направления на подкрепата чрез финансови инструменти в настоящия програмен период е и осигуряването на комбиниране на ниво проект на безвъзмезден и кредитен ресурс от програмата за реализацията от общините на интегрирани туристически продукти, свързани с обекти на националното и културното наследство на България. Комбинираната подкрепа се реализира пилотно на национално ниво, като представлява предизвикателство както за нас като Управляващ орган, така и за общините крайни получатели. Същевременно обаче тя ни дава възможност да реализираме устойчиви във времето инвестиции, надградени с приходогенериращи дейности. С днешна дата броят на подкрепените проекти с участието на двете програми, в т.ч. и револвиращия ресурс, е 108 проекта на стойност 111.64 млн. лв. Не бива да забравяме, че към него фондовете за градско развитие добавят поне още толкова ресурс като съфинансиране, а в голяма част от проектите собствени ресурси влагат и самите крайни получатели. В напреднал етап от изготвяне е и предварителната оценка за прилагане на финансови инструменти от ОПРР 2021 - 2027, като в следващите месеци предстои финализиране на конкретните параметри на подкрепата, базирайки се на изводите от настоящия програмен период, както и заявения интерес и потребности от крайните получатели за следващия. Финансовите инструменти ще продължат да бъдат част от Програмата за развитие на регионите и през периода 2021 - 2027, като се предвижда поне 5% от ресурса по приоритетите за градско и териториално развитие да бъдат заделени за подкрепа чрез финансови инструменти. Към момента се провежда предварителна оценка на финансовите инструменти за новия програмен период, като на базата на тази оценка ще се определят както конкретните форми на подкрепа (заеми, гаранции,

ДЕНИЦ А НИКОЛОВА , МРР

69

Финансовите инструменти ще продължат да бъдат част от Програмата за развитие на регионите и през периода 2021 2027, като се предвижда поне 5% от ресурса по приоритетите за градско и териториално развитие да бъдат заделени за подкрепа чрез финансови инструменти.

рисков капитал), така и мерките и секторите с най-голям потенциал за подпомагане чрез финансови инструменти. Разбира се, планираме използването на финансови инструменти, от една страна, по отношение на традиционните мерки, за които съществуваше такава възможност и досега - енергийна ефективност, градски транспорт, градска среда, подкрепа за икономически дейности, спорт, културна инфраструктура, туризъм. В допълнение, през програмния период 2021 - 2027 г. се предвижда разширяване на обхвата и по-голяма гъвкавост при прилагането на финансовите инструменти, като се вземат под внимание евентуални нови дейности, основани на подхода „отдолу нагоре“. Предвижда се структурирането на финансовите инструменти за целите на провеждане на мерки за енергийна ефективност в сграден фонд да бъде синхронизирано с реформата, предвидена в Националния план за възстановяване и устойчивост, определяща създаването на устойчив фонд за инвестиции в изпълнение на целите на европейската Зелена сделка - Национален фонд за декарбонизация. Подкрепата чрез финансови инструменти ще се предоставя включително в комбинация с безвъзмездна финансова помощ в една операция, отново в съответствие с препоръките, които очакваме в рамките на предварителната оценка. Какви са възможностите за интеграция на частния капитал в проекти за развитие на градска инфраструктура, транспорт и мобилност? Имаме положителен опит и редица добри примери за устойчиви инвестиции при реализацията на проекти за градска инфраструктура, реализирани в зоните с потенциал за икономическо развитие, от частни инвеститори в столицата и на територията на 6-те големи града – Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора и Плевен, по линия

на инициативата JESSICA. Такива са заводът на "Симид" в гр. Пловдив, както и заводът за резервни авточасти на "Витте Аутомотив" в гр. Русе, които осигуряват значителен брой допълнителни работни места в местните икономики. Проекти от този тип същевременно спомогнаха за ревитализацията на западналите индустриални зони на градовете, като вече обновените зони привличат повече частни инвеститори и техните бизнеси, с което допринасяме и за растежа на икономиката и заетостта в конкретните градове. Оперативна програма „Региони в растеж 2014 - 2020“ също подкрепя такива инвестиции, като те вече са с разширен обхват – подкрепата за бизнеса не е ограничена само в зоните с потенциал за икономическо развитие, а и на територията на целия град. Основни и допълващи инвестиции по JESSICA и ОПРР 2014 - 2020 сме реализирали и във връзка с надграждането на проектите за интегриран градски транспорт на допустимите градове чрез купуването на електрически автобуси и създаване на мрежа от зарядни станции на територията на гр. София, както и в Северна и Южна България, с оглед преминаване към по-екологичен транспорт и намаляване на вредните емисии, обновяване на автобусни автогари и пр. Продължаваме подкрепата за посочените направления както по линия на револвирания ресурс от инициативата, така и по линия на ОПРР 2014 - 2020. В допълнение бих искала да посоча, че редица дейности, свързани с изпълнението на проектите с кредитен ресурс или комбинирано финансиране от БФП и кредит, дават възможност за участие на частните инвеститори като изпълнители или подизпълнители в конкретни проекти, както и при реализацията на приходогенериращите дейности по проектите по JESSICA и ОПРР 2014 - 2020, свързани например с места за настаняване и хранене в обновените обекти на културното и историческо наследство, изграждане на зарядна инфраструктура за

70 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Програмата за развитие на регионите се очаква да разполага с ресурс в размер на над 6.83 млрд. лв., от които над 3 млрд. лв. са средства от Европейския фонд за регионално развитие, 2.3 млрд. лв. са от Фонда за справедлив преход (ФСП) и 1.4 млрд. лв. е национално съфинансиране.

електромобили, платени паркинги към обектите и много други. Една от основните цели на новия интегриран териториален подход, залегнал в основата на ПРР 2021 - 2027, е насърчаване на икономическата активност и мобилизиране на частния капитал в подкрепа на градското и регионалното развитие. Както вече споменах, и интегрираните проекти по Приоритет 1, и концепциите за ИТИ по Приоритет 2 ще се изпълняват в партньорство. Важно е да се подчертае, че бенефициенти на подкрепата през новия период ще бъдат не само общини, но и всички други заинтересовани страни на конкретната територия, включително икономически субекти, представители на бизнеса. Всъщност участието на икономически оператори в партньорствата е важно изискване, особено що се отнася до проекти, свързани с развитието на устойчива градска мобилност или междуселищен транспорт. Основна характеристика на концепциите за ИТИ е, че те могат да бъдат финансирани с различни източници, в това число финансови инструменти и частен капитал. Прилагането на подхода „отдолу нагоре“, при който проектите се инициират от различни заинтересовани страни, би трябвало значително да улесни комбинирането на подкрепата по оперативните програми с частния капитал. Какви са най-големите предизвикателства, които очаквате през 2021 г.? Министерство на регионалното развитие и благоустройството участва активно в процеса на разработване на Национален план за възстановяване и устойчивост на Република България, като разработи Програма за енергийна ефективност в сграден фонд, която е част от компонент „Нисковъглеродна икономика“ на плана. Програмата предвижда изпълнение на мерки за обновяване на сградния фонд в страната с цел подобряване на енергийната ефективност, включително използването

на иновативни технологии и възобновяеми енергийни източници. Сградният фонд обхваща както жилищни, така и нежилищни сгради. Предвидената финансова помощ по програмата чрез Механизма за възстановяване и устойчивост е в размер на малко над 2 млрд. лева, като преобладаващият дял от тези средства ще бъде насочен за подобряване на енергийната ефективност в жилищните сгради. В програмата са заложени за изпълнение три компонента: енергийна ефективност в жилищни сгради; енергийна ефективност в публични сгради; енергийна ефективност в сгради в сферата на производството, търговията и услугите. Инвестициите по първия компонент за жилищни сгради са над 1.426 млрд. лева и са предназначени за безвъзмездно финансиране на енергоспестяващи мерки в многофамилни и еднофамилни жилищни сгради. Допустими територии по този компонент ще бъдат всички общини на територията на страната. По Компонент 2 от програмата се предвижда обновяване на публични сгради държавна или общинска собственост и по-конкретно: административни сгради, сгради на културата, спортна инфраструктура, както и сгради, собственост на Българска академия на науките. Предвидените средства за тези обекти са над 384 млн. лв. безвъзмездна помощ. Финансирането може да бъде както грантово, така и комбинирано с финансови инструменти. Допустимите територии по компонента са всички общини в страната в партньорство със съответния собственик на сградата. Стремежът е подкрепата да бъде балансирано разпределена на територията на България с цел да се създаде синхрон с регионалната политика и инструментите за нейното изпълнение през следващия програмен период, а именно фокус върху балансираното териториално развитие и намаляване на териториалните дисбаланси в страната.

ДЕНИЦ А НИКОЛОВА , МРР

В рамките на Компонент 3 ще бъдат допустими интервенции в сгради в сферата на производството, търговията и услугите на територията на цялата страна. Предвижда се инвестициите за подобряване на енергийна ефективност да бъдат на стойност над 282 млн. лв. Финансирането ще бъде комбинирано от безвъзмездна помощ и финансови инструменти/ЕСКО модел. Бенефициенти могат да бъдат малки, средни и големи предприятия, като обектите ще бъдат избирани на конкурентен принцип чрез оценяване в съответствие с определени критерии с цел постигане на най-ефективни инвестиции и при спазване на изискванията на правилата за държавни помощи. Програмата в момента се детайлизира, като механизмът на изпълнение, в т.ч. конкретните изисквания към сградите, начин и срок на кандидатстване и финансиране, не са финализирани. Периодът на изпълнение на програмата е в съответствие със заложените срокове в проекта на Регламент за създаване на Механизма за възстановяване и устойчивост, а именно 2021 - 2026 г. Съгласно финансовите изисквания на проекта на Регламент на ЕС за механизма първите две години ще са особено важни, тъй като 70% от прогнозните средства, съставляващи грантове, следва да бъдат договорени до края на 2022 г. Останалите 30% ще могат да се договарят до края на 2023 г. Друга важна задача пред нас през 2021 г. е свързана със създаването на необходимите предпоставки за изпълнението на новия програмен период и по-конкретно инструмента интегрирани териториални инвестиции.

През следващия програмен период насърчаването на устойчива градска мобилност ще представлява специален фокус на инвестициите по новата програма. Ще се предоставя подкрепа за разработването на интегрирани мултимодални транспортни системи в градовете, включително обновяване на транспортната инфраструктура, свързана с

71

Съществен момент е подсигуряването на достатъчно капацитет на регионално и местно ниво, както и на информация относно новите възможности пред потенциалните бенефициенти занапред. Тази дейност вече е започната, но през настоящата година предстои да надградим, като планираме осъществяването на серия от обучителни и информационни дейности, насочени към заинтересованите страни на всички нива и широката общественост (регионални съвети за развитие, областни и общински администрации, областните информационни центрове, представители на бизнеса и неправителствения сектор, научни среди, местни общности и др.). Управляващият орган на програмата има висока степен на готовност и по отношение на целия набор от необходими документи за изпълнение на новата програма - насоки, указания, правила за работа и др. Предстои тяхното окончателно финализиране и публикуване, както и текуща актуализация предвид динамиката на процесите на европейско и национално ниво. Предстои ни една изключително динамична година. От съществено значение са всички политически аспекти на промени, които ни предстоят. Защото това е важно за развитието на страната ни и продължението на вече заложените амбициозни и високи цели. Удовлетворена съм от всичко свършено до настоящия момент през този мандат, тъй като чрез всички подготвителни стъпки своеобразно сме подкрепили всяко следващо политическо управление на страната.

градския транспорт, инвестиции в интелигентни транспортни системи, велосипеден транспорт, изграждане на зарядни станции като елемент от системата на обществения транспорт в градовете, както и замяната на превозните средства на обществения градски и междуградски транспорт с превозни средства с ниски емисии.

72 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

БУРГАС: ОВЛАДЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИЯ ПРОЦЕС СЕВЕРНО ОТ ЖК „ИЗГРЕВ“ И ЖК „СЛАВЕЙКОВ“

УРБ. НИКОЛАЙ ЦОЦОМАНСКИ ДИРЕКТОР НА ДИРЕКЦИЯ “УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА”, ОБЩИНА БУРГАС

Магистър по урбанизъм от УАСГ. Част от екипа на община Бургас от 2011 като експерт по устройствено планиране. Участник във възлагането и изготвянето на повечето значими устройствени схеми и планове на община Бургас за последните 10 години.

Безконфликтното усвояване на свободни терени в компактния град е напът да приключи. С това тенденцията за усвояване на нови територии в градската периферията се засилва все повече. Въпреки усилията на общинската администрация през последните 30 години се наблюдава трайна тенденция, при която частните инвестиционни инициативи изпреварват плановото развитие на крайградските територии. Този процес е довел до бурно разрастване на урбанизираната територия, без да е подсигурена необходимата транспортна инфраструктура и инженерни мрежи за устойчивото ѝ развитие. Феноменът „градоустройство на парче“, който в началото осигурява тласък на развитието на територията, години по-късно я задушава и се явява трудно преодолима пречка за вписване на крайградските зони в градската тъкан. Липсата на цялостно проектирана улична мрежа с достатъчен габарит, обвързана подходящо с градските артерии и подсигурени трасета на техническата инфраструктура,

рано или късно задушава инвестициите в ново строителство. Липсата на терени публична общинска собственост за изграждане на обектите на зелената система, на социалната и на техническата инфраструктура и необходимостта от провеждане на процедури по отчуждаване по реда на Закона за общинската собственост прави реализирането им непосилно за общинския бюджет. Основните усилия на общинската администрация в Бургас в краткосрочен план са насочени в овладяването на инвестиционния процес в територията северно от жк „Изгрев“ и жк „Славейков“. С реализацията на Северния обходен път на Бургас е належащо община Бургас да възложи изработването на цялостни подробни устройствени планове по реда на чл. 16 от ЗУТ за неурегулираните територии и да инвестира в изграждането на техническа и социална инфраструктура, с която да посрещне очаквания инвестиционен интерес.

73

Територии с общо и преобладаващо предназначение Обществено обслужващи функции Смесени многофункционални дейности Производствени дейности Рекреационни дейности, вилни зони Рекреационни дейности, курорти Озеленяване, паркове и градини Спорт и атракции Обработваеми земи - ниви Обработваеми земи - трайни насаждения Необработваеми земи Гори Рекреационни гори и лесопаркове (курортни гори и местности и извънселищни паркове) Водни площи Транспорт и комуникации Техническа инфраструктура

74 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АРХ. ДИМИТЪР АХРЯНОВ ТЕРИТОРИИТЕ С ОТПАДНАЛО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ ПРЕДЛАГАТ ГОЛЯМ ПОТЕНЦИАЛ

АРХ. ДИМИТЪР АХРЯНОВ ГЛАВЕН АРХИТЕКТ НА ПЛОВДИВ

Какви са текущите градоустройствени процеси и предизвикателства на отделните райони на Пловдив? Градът е изправен пред предизвикателствата, наложени от тенденцията за увеличаване на механичния прираст на населението. Община Пловдив следва да осигури необходимата качествена среда за обитаване, труд и отдих на своите жители. Всички градски системи биват извънредно натоварени, което налага осмисляне на вариантите за тяхното развитие чрез устойчиви урбанистични подходи. Градът ни има сложна градска стратиграфия и добре съхранена система на недвижимото културно наследство, което води до необходимостта от установяване

на контекстуален подход при проектиране и планиране на всички устройствени нива в рамките на територии с особена и превантивна устройствена защита. Увеличението на населението предполага съхраняване на елементите на зелената система на града и нейното разширяване във връзка с изграждането на стратегия за намаляване на въглеродния отпечатък на града. Кои са актуалните публични проекти, които добавят стойност към развитието на районите? Най-мащабното устройствено мероприятие в град Пловдив към днешна дата е разработването на общия устройствен план, с

75

ИЗМЕНЕНИЕ НА ОУП ПЛОВДИВ - 2007, ПРЕДВАРИТЕЛЕН ПРОЕКТ

Жилищни функции Общественообслужващи функции Производствени и складови дейности Рекреационни дейности Озеленяване, паркове и градини Спорт и атракции Транспорт и комуникации Жп инфраструктура Техническа инфраструктура Със специално предназначение

който ще бъде установен урбанистичен порядък и холистичен подход в пространственото развитие и управлението на градския процес. Целта на подобен документ е защитаване на обществения интерес и постигане на обществен договор по отношение на ключови урбанистични проблеми. Кои са актуалните динамични зони от инвестиционна гледна точка и какво предизвиква частен интерес към тях? Територията на община Пловдив е ограничена, което предполага процесът на преструктуриране на територии да придобие особена актуалност. Изключителен ресурс в това отношение

представляват производствени и земеделски територии, както и терените, предназначени за застрояване със специални обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната, и такива, използвани за целите на железопътния транспорт. Във връзка с отпадането на необходимостта от ползването и развитието им като такива тези територии следва да бъдат преструктурирани, така че да се осигури устойчиво усвояване на недвижимостите, като в техните рамки е необходимо провеждането на такива устройствени мероприятия, предотвратяващи пространствена фрагментация и презастрояване и осигуряващи качествено проникване на градските

76 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

системи в новоусвоената територия – обществено обслужване, жилищни комплекси, административно обслужване и публични озеленени площи. Какви са възможностите за оптимизация на административния процес при реализацията на безвъзмездни частни инвестиции в публична инфраструктура? Възлагаме големи надежди приетите изменения в Закона за устройство на територията да ограничат развитието на тези негативни тенденции. От друга страна, на местно ниво е инициирано сформирането на изследователско звено, занимаващо се с градски изследвания, което следва да осъществява експертна дейност в сферата на урбанистичните анализи и разработването на механизми, с което да бъде въведена конкретика в устройствените изисквания. По този начин ще бъдат улеснени административните процедури в полза на частната инициатива и обществения интерес. Какви възможности и ограничения срещат публичният и частният сектор при опитите за реализация и развитие на техническа и социална инфраструктура чрез някаква форма на ПЧП? Община Пловдив има добър опит в сферата на ПЧП, като в полза на казаното следва да бъде приведен примера с жк „Отдих и култура“, където общинската администрация успя качествено да проведе своята устройствена политика, постигайки изключителен баланс между обществените и частните интереси. Прокарването на инфраструктура е съществен проблем по отношение на новоусвоените територии. Община Пловдив следва да осигури такива устройствени условия в тях, че да бъде възможно качественото прокарване на транспортна и техническа инфраструктура, разширяване на зелената система и установяване на терени за публични мероприятия – детски, градини, училища, обществени центрове. Как се постига синергия между частния и публичния сектор при развитието на дадена зона – гледната точка на общината и частния инвеститор. Основна цел на общинската администрация е осигуряване на баланс между обществения и частния интерес. Отговорността е и към двете страни. Те не са противостоящи, а взаимно допълващи се, което улеснява процеса. Противопоставянето им е неправилно, тъй като всеки частен инвеститор е член на обществото и всеки член на обществото има свой частен интерес. Частната инициатива следва да бъде поощрявана да развива градската среда, извличайки икономическа полза, съобразявайки се с обществения интерес. Това е основен принцип на демократичното общество. Това следва да става

чрез въвеждането на конкретни устройствени изисквания, безкомпромисно спазване на установените законови постановки и не на последно място - чрез експертно съдействие от страна на общинската администрация при генериране на идеи за градско развитие. От съществено значение е популяризирането на схващането за градската територия като ценност, а не единствено като капитал. Частната инициатива е тази, която основно осъществява изграждането на физическата среда в града, но община Пловдив има задължението да ръководи този процес в полза на обществения интерес. Ключов фактор в този процес е култивирането на търсене на качествена среда на обитаване, което от своя страна ще наложи преосмисляне на предлагането на недвижими имоти. В тази посока община Пловдив със своя експертен потенциал, специализираните медии и членовете на професионалната общност трябва да работят усилено, за да възпитат усещане за качество не само на архитектурната, но и на урбанистичната среда.

Най-мащабното устройствено мероприятие в град Пловдив към днешна дата е разработването на общия устройствен план, с който ще бъде установен урбанистичен порядък и холистичен подход в пространственото развитие и управлението на градския процес. Целта на подобен документ е защитаване на обществения интерес и постигане на обществен договор по отношение на ключови урбанистични проблеми.

77

78 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

79

80 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

81

СГРАДИ BUILDINGS

84 RESIDENTIAL PARK PLOVDIV НОВ НАЧИН НА ЖИВОТ 98 К55 ВАРНА 110 "МОРЕНИ КЛУБ РЕЗИДЪНС" РАЗШИРЯВА СЕ ОБХВАТЪТ НА ПЪРВИЯ ЕТАП НА ПРОЕКТА 118 QUINTESSENTIALLY ВДИГА НИВОТО НА ЖИЛИЩНИТЕ КОМПЛЕКСИ С КОНСИЕРЖ 120 „РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“ СТАРТИРА ФАЗА 2 ОТ ПРОЕКТА 128 PARADISE PLACE, СОФИЯ ПРОЕКТ, ОРИЕНТИРАН КЪМ НАЙВЗИСКАТЕЛНИТЕ 138 НИКОЛАЙ БЪЧВАРОВ РАБОТИМ НА ТРИ СМЕНИ, ЗА ДА ОТГОВОРИМ НА ПАЗАРНОТО ТЪРСЕНЕ 142 "ДИАМАНТ-2" ДВАНАЙСЕТ ОТ ФАСЕТИТЕ НА СЪВЪРШЕНСТВОТО

146 RUHOUSE ВИСОК КЛАС ПРОЕКТИ С КАЧЕСТВЕНО ИЗПЪЛНЕНИЕ И НЕПОВТОРИМ ДИЗАЙН 154 GENTLE HOUSE НАЙ-ВИСОК СТАНДАРТ НА СТРОИТЕЛСТВО 160 АЛЕКС КОВАЧЕВ КУПУВАЧЪТ НА ЕКСКЛУЗИВЕН ИМОТ ТЪРСИ ПО-ВИСОКО КАЧЕСТВО НА ЖИВОТ 166 A PLACE TO CALL HOME КОМПЛЕКС ОТ РЕДОВИ КЪЩИ 176 МЕТАМОРФОЗАТА НА ЖИЛИЩНИЯ ПАЗАР: КАЧЕСТВОТО, ТЕХНОЛОГИИ И УСЛУГИ 186 НИКОЛЕТА КРЪСТЕВА ЗЛАТНАТА ТРИАДА НА ЖИЛИЩЕТО – КОМФОРТ, УЮТ И КРАСОТА 192 АРХ. ВЛАДИСЛАВ ДЕЧЕВ СЪВРЕМЕННИЯТ ЖИЛИЩЕН ПРОДУКТ И НЕГОВАТА ПРОМЯНА АРХ. НИКОЛА ГЕОРГИЕВ ЖИЛИЩНИ КОНЦЕПЦИИ И ИНОВАЦИИ

196 АРХ. РАДО ТОДОРОВ ОСЪЗНАХМЕ КОЛКО ВАЖНА Е ЗАОБИКАЛЯЩАТА НИ СРЕДА И КЛЮЧОВАТА РОЛЯ НА АРХИТЕКТУРАТА В НАЧИНА НИ НА ЖИВОТ 200 BOUTIQUE RESIDENCE НА ВХОДА НА ЮЖНИЯ ПАРК 206 "ФЕМИЛИ ГАРДЪН", ВАРНА СПОКОЙСТВИЕ, УЮТ И КАЧЕСТВЕНО СТРОИТЕЛСТВО 212 КОСТАДИН СИРЛЕЩОВ ИМА СПЕШНА НУЖДА ОТ РАБОТЕЩА СХЕМА ЗА ЕНЕРГИЙНИ СПЕСТЯВАНИЯ

82 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

83

84 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

85

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV НОВ НАЧИН НА ЖИВОТ

86 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

AGB CONSULTANTS НОВАТОРСКИ ПОДХОД В ПРОДЖЕКТ МЕНИДЖМЪНТА НА RESIDENTAL PARK PLOVDIV

ИВАН ГОРАНОВ УПРАВЛЯВАЩ СЪДРУЖНИК

Изключително съм щастлив, че проджект мениджънтът на Residental Park Plovdiv е поверен на мен и моя екип. Възлагането на тази задача не е просто висока оценка за нашата работа, а и изключителна отговорност, защото трябва да се оправдае както доверието на инвеститора, така и да се отговори на високите очаквания на бъдещите обитатели на комплекса. Има колеги с богат опит и с големи успехи в сферата на офисните и търговски площи, но ние сме новаторите в създаването на концепции за функциите и управлението на затворени комплекси и ваканционни селища. През последните години сме доказали, че умеем първо да ръководим процесите и второ - да реализираме успешно управлението на подобни проекти. Проджект мениджмънтът в строителството е предизвикателна дейност, особено когато се отнася за такъв мащабен проект. В случая целта е да имплементираме целия си опит, новаторски подходи и умения за успешното изграждане на уникална среда за живот, постигната чрез едновременното съчетаване на качествено и достъпно модерно строителство. Аз лично съм много развълнуван от възможността да приема тази нова мисия, защото мащабът на проекта е уникален за рамките на нашата държава. Освен това локацията е във вътрешността на страната, което означава, че ще разчитаме изцяло на вътрешния пазар и на работната сила, която се генерира на територията на Пловдивска област - една от най-бързо (а в определени сфери - най-бързо) развиващите се икономически зони. Комбинацията от добре подбран проектантски състав,

амбициозен мениджърски екип, сериозен инвеститор и доказал се партньор в продажбите ни дава увереност в успешната реализация на този, нескромно казано, грандиозен проект. Ролята на проджект мениджъра или както по-често се казва, проектовия мениджър, доскоро не излизаше на първи план, но инвеститорите вече разбират, че без него реализацията на един проект е по-бавен, по-скъп и по-малко ефективен процес. Напоследък започва все повече да се разбира какво всъщност представлява тази дейност и какво е място й в строително-инвестиционния процес. Бяхме поканени да сме част от екипа на инвеститора заедно с неговите юристи, икономисти, счетоводители, технолози, специалисти по продажби и поддръжка и т.н. В този състав заедно с инвеститора обсъждаме и анализираме всички гледни точки на инвестиционната идея във всичките етапи от нейното развитие​, за да се създадат условия за вземане от негова страна на обосновани решения. Основна цел на всеки инвеститор е да постигане очакваните от него КАЧЕСТВО, СРОК и ЦЕНА. В тези случаи ролята на екипа по управление на строителноинвестиционният проект е водеща от самото начало на процеса. Цената за тази дейност не е допълнителен разход. Стойността е много малка част от спестените - поради оптималното ръководене на строително-инвестиционния процес – средства, а преимуществата са постигане на планираните качество, крайна стойност и срок на реализация.

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV

87

„СМАРТ КОНСУЛТАНТС“ УПРАВЛЯВА ПРОЦЕСИТЕ ПО МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖБИ НА RESIDENTAL PARK PLOVDIV

КОНСТАНТИН БОБЧЕВ УПРАВЛЯВАЩ СЪДРУЖНИК

„СМАРТ КОНСУЛТАНТС“ има над 12 години опит в сектора на недвижимите имоти. Това е бранд, който концентрира дългогодишния ни опит както в предпроектни проучвания, проектиране, строителство и продажби на жилищни, търговски и офис площи, така и в поддръжката и управлението на жилищни сгради и комплекси, търговски обекти, офис площи, хотелски комплекси. Специалният акцент обаче е поставен върху продажбите и маркетинга, като разработваме задълбочено и двете нива – национално и международно. Приветстваме всяко предизвикателство, а Residental Park Plovdiv е наистина предизвикателство и шанс за жителите на този пъстър и древен град не просто да пристъпят в 21 век, а да се потопят в сърцевината на модерен, комфортен и сигурен начин на живот, в един наистина зелен оазис. Ако нашата мисия е да предложим и най-капризния клиент уникалния негов дом, съобразявайки се с всичките му изисквания и претенции, то тя със сигурност може да бъде реализирана в Пловдив. На какво залагаме: Локация – непосредстеваната близост до парк „Лаута” гарантира приятен климат и чист въздух, а добрата инфраструктурана обезпеченост на града осигурява бърз и лесен достъп до всички негови части; Дизайн - органично преплитане на модерен дизайн, растителност и водни площи и организирани около тях места за почивка, всичко това постигнато чрез хармонично съчетаване на естествени материали; Функционалност - организиране на повече функции

около жилищните зони, като функционалното определение на комплекса обхваща три типа функции – жилищна, паркинг и търговска, които включват: жилищни сгради, търговска и офисна част, ресторанти и заведения, помощни обслужващи зони, детска градина, спортна зона, подземен паркинг. Какво предлага комплексът: В първия етап на строителство жилищната част е разположена в 21 сгради с подземни паркинги и един общ подземен паркинг за всички секции. Самите секции са с различна височина, като всяка от тях предлага подземно ниво с гаражи, партер с апартаменти и магазини, а входовете към съответните секции са разположени откъм вътрешния двор. Проектът е особено взискателен по отношение доброто и функционално разпределение на жлищната площ. Предвидени ателиета, едностайни, двустайни и тристайни апартаменти с с квадратура от 55 до 190 км.м. Партерните жилища ще разполагат със самостоятелни дворове, обособени с по-висока растителност за постигане на уединеност и спокойствие. Предвидени са съвременни, висококачествени, екологични и енергоспестяващи материали и технологии с цел постигане на отлична топло- и шумоизолация, луксозно изпълнение на общи части, облицовки, асансьорни устройства, дограми, структурно окабеляване. Изходите от паркингите са решени към по-малко натоварените улици, за да не се претоварва трафикъм на основния бул. „Освобождение”, а в следващ етап ще бъде изграден и широк пешеходен подход с търговска част от булеварда.

88 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

RT CONSULT ARCHITECTS ОРГАНИЗИРАНЕТО НА ПОВЕЧЕ ФУНКЦИИ ОКОЛО ЖИЛИЩНИТЕ ЗОНИ Е ПРАВИЛНИЯТ ПОДХОД

АРХ. РАДО ТОДОРОВ RT CONSULT ARCHITECTS, ПРОЕКТАНТ НА КОМПЛЕКСА

АРХ. РАДКО ТОДОРОВ

е завършил специалност "Архитектура" в УАСГ-София. През 2004 г. основава "RT Консулт". Архитектурната компания се е наложила на пазара със своя опит в архитектурното проектиране, интериорен дизайн, устройствено планиране, консултантски услуги, мениджмънт и управление на проекти и строителство.

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV

ПРОЕКТЪТ Residential Park се намира в един от най-новите и бързо развиващи се квартали в източната част на град Пловдив – жк "Тракия". Локацията на жилищния комплекс е в непосредствена близост до парк „Лаута“, което е предпоставка за поприятен микроклимат, по-чист въздух и покачествена среда за живот. Теренът е с площ 136 541 кв.м, на който се разполагат 58 броя жилищни сгради, обществена зона – търговска и офисна част, ресторанти, заведения за бързо

хранене, подземен паркинг и 2 отделни сгради паркинг, обслужващи живеещите. В следващ етап са предвидени и детска градина, спортна зона, включваща различни видове спорт, големи водни пространства с организирана паркова среда за отдих около тях, по-високи обществени сгради със смесени функции. В цялост проектът предвижда всичко необходимо за нормален и здравословен начин на живот на бъдещите обитатели. За целта подходите и достъпът до ситуацията са решени на градоустройствено

89

90 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ниво, така че да не компрометират дейността на съществуващата инфраструктура. Проектът цели да установи здравословния начин на живот в града в такъв тип затворени комплекси, да подсигури средата на живот на бъдещите обитатели, да се наложат пешеходните подходи и велоалеите, чрез същата тази среда да стимулира спорта и различен вид активности. За целта са заложени открити спортни площадки и атрактивна кардиоалея. Обстоятелственото проучване на мащабни комплекси от този вид по света, като се започне от САЩ, Европа, Източна Европа и се стигне до България, показва, че именно този тип организиране на повече функции около жилищните зони е правилният подход. Отворената и открита обществена зона е заимствана от северноамериканския способ за организиране на търговски зони, около която се ориентират жилищните сгради. ЖИЛИЩНА ЗОНА Разположението на жилищните сгради е такова, че се образуват две основни групи, организирани около обществената зона, като е използвана централна симетрия. Пространствата около сградите са решени с висока и ниска

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV

91

92 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

растителност, водни огледала и настилки в земни цветове, които се доближават до природната гама тонове. Предвидени са достатъчен брой детски площадки за различни възрастови групи на благоприятни и слънчеви места за целта. Около зелените пространства са ситуирани кътове за отдих с улично обзавеждане отново в същата гама. Всяка жилищна сграда има по два типови етажа, като така се образуват жилищни единици, отговарящи на по-голяма група от хора. На партерните нива към всеки апартамент са обособени лични дворчета, отделени от общите пространства с по-висока растителност за повече уединеност и уют и по-голям досег до природата в градски условия. Последните нива са тип пентахус с по-големи квадратури на помещенията и с големи озеленени тераси за по-приятна среда, дори и на високите етажи. Сградите, ориентирани към бул. "Освобождение", на партерно ниво са решени за магазини за полесен достъп, както и наземни паркоместа към тях. Мащабният проект съдържа повече от 3800 жилищни единици и над 100 помещения за търговски площи. ОБЩЕСТВЕНА ЗОНА Обществените пространства условно са

РАЗРЕЗ

разделени на две зони – магазини и шоурум, ориентирани към булеварда и централната обществена алея. Основната пешеходна алея е организирана чрез прийома на централната симетрия. От южната страна към булеварда е подчертан подходът на алеята с площадно пространство и архитектурни елементи като арки и упоменаващи табели. В центъра на пешеходната ос е проектиран площад с амфитеатрално сядане и зелени площи. Идеята на организираната сцена в центъра на пешеходната ос е да се обособи площадно пространство с различни активности за големи и за малки. По периферията на търговската улица са разположени магазини, ресторанти, кафенета, заведения за бързо хранене и галерии, на второ ниво са предвидени офис пространства с отделни подходи към тях, така че да не се пресичат човешките потоци. Подходът за оформяне на централната пешеходна ос е заимстван от известния туристически квартал "Капана" в Пловдив – множество малки пространства за среден и малък бизнес, с различни функции и чар сами по себе си. Архитектурата на пешеходната зона е с повече орнаменти, арки и перголи, оформящи приятни пространства и подчертаващи различните функции на обемите.

ТИПОВО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ

ИМЕ НА ПРОЕКТА Residential park Plovdiv

ПРОЕКТАНТ "Ер Те Консулт" ООД

ЛОКАЦИЯ Пловдив, жк "Тракия"

ПРОЕКТ МЕНИДЖЪР SMART CONSULTANTS

ИНВЕСТИТОР "Ес Джи Инвест -1" ЕАД

ПЛОЩ НА ИМОТА 136 633 кв.м РЗП 340 000 кв.м

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV

93

94 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Локацията на жилищния комплекс е в непосредствена близост до парк „Лаута“, което е предпоставка за по-приятен микроклимат, по-чист въздух и по-качествена среда за живот.

Проектът цели да установи здравословния начин на живот в града в такъв тип затворени комплекси, да подсигури средата на живот на бъдещите обитатели, да се наложат пешеходните подходи и велоалеите, чрез същата тази среда да стимулира спорта и различен вид активности.

ПАРКИРАНЕ В днешно време въпросът с паркирането е основен проблем и често нерешаването му навреме води до унищожаване и на най-добрите архитектурни концепции. В проекта на Residential Park паркирането е решено изцяло подземно с паркоместа или индивидуални гаражни клетки. Единствените наземни паркоместа са за магазините, като са предвидени на новопроектирана улица, изцяло обслужваща търговската зона на комплекса, за да не пречи на движението по съществуващия бул. „Освобождение“. За да не се нарушава целостта на комплекса, дори и около наземното паркиране са решени зелени площи с висока и ниска растителност за осигуряване на по-приятна среда за пешеходци и велосипедисти. В подземния паркинг е обособена зона за търговската част на комплекса, която е общественодостъпна и достатъчна за всички външни посетители на комплекса. В същото време цялото подземно ниво е с постоянно видеонаблюдение и охрана.

КОМФОРТ И КАЧЕСТВО НА ЖИВОТ В мащабния проект на RT Consult е помислено не просто за усвояването на една територия, а за правилно изпълнено пространство с всички необходими нужди за качествен живот в града. Проектът прилага максимално възползване от даденостите на имота с близостта до парка и естествено преливане от градската среда към жилищната зона, спортната част и зоната за почивка заедно с парка. Този проект доказва, че с изначален правилен подход към дадена ситуация може да се постигне благоприятна жилищна среда, която да предразполага за по-устойчиво развитие на бъдещи поколения. С уважение към личното пространство на всеки обитател на комплекса сме се постарали да създадем множество уединени кътове със зеленина и топли тонове на материалите. Междублоковите пространства са изцяло пешеходни, което допринася за тишината и спокойствието на комплекса. Подходите към подземния паркинг са разположени по периферията на имота и откъм северната новопроектирана улица. Регулирането е от съвременен градски тип, с контролиран достъп, видеонаблюдение, което ще бъде достъпно и за живеещите, видеодомофони и изцяло съвременни и устойчиви решения за посигурен и лишен от битови затруднения начин на живот. КАЧЕСТВЕНИ МАТЕРИАЛИ Материалите, заложени за изпълнение, са подбрани по най-добри характеристики – керамични тухли, качествена топлоизолация, многокамерна дограма, минерална мазилка, парапети по детайл. Всяка подробност е помислена и описана с конкретните детайли. Освен щателното обмисляне на детайлите по сградата предизвикателство е да се реши вертикалната планировка и изпълнението ѝ с конкретните материали поради наличието на общ подземен паркинг под всички сгради. Водещо за вертикалната планировка беше всички зелени междублокови пространства и градинки да останат такива и да не се премахват по никакъв повод. За да има и висока растителност, част от зелените площи са повдигнати, за да може пластът на пръстта да се увеличи достатъчно за съществуването ѝ. Както вече споменах, избраната цветова гама е такава, че да се доближава до природните цветове за добиването на по-естествен общ облик. Един основен плюс за бъдещите обитатели на новопроектирания комплекс Residential Park е топлофикацията във всички сгради за по-голям комфорт и удобство. Фасадите на сградите са изчистени, с ясни линии, големи прозорци, осигуряващи слънчеви пространства и правилни пропорции. Тъмните елементи акцентират върху композицията на прозорците и подчертават обемите по вертикала. Основният цвят е светъл в контраст на акцентите и тъмната дограма.

RESIDENTIAL PARK PLOVDIV

95

96 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

97

98 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

К55 ВАРНА

99

10 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АТАНАС КОСТУРКОВ КОМФОРТЪТ И ПРАКТИЧНОСТТА НА ЖИЛИЩЕТО Е ПРИОРИТЕТ НОМЕР ЕДНО ЗА НАС

АТАНАС КОСТУРКОВ УПРАВИТЕЛ НА "КОМФОРТ" ООД

К55, ВАРНА

Г-н Костурков, на какъв етап е в момента К 55? Проектът в момента се намира в процес на изграждане на грубия строеж, или по-точно е изграден вече 14-ия от 17 етажа. Проектът е изключително сложен за изпълнение от техническа гледна точка. Изграждането на такъв тип сгради, което преплита в себе си три тела, прави нуждата от изключителна прецизност при съчетаването на различите строителни процеси, т.е. вертикалната връзка на инсталациите. По-сложно беше преминаването на инсталациите с гравитачно оттичане от едното тяло в другото поради налагане на хоризонтални преходи. Въпреки трудностите и с помощта на доброто проектантско решение се справихме с този проблем.

101

Комфортът и практичността на един апартамент е приоритет номер едно на нашата компания. Пандемията, както в много други сектори, наложи дигитализацията на продуктите. Недвижимите имоти не останаха по назад. В момента все повече услуги от дигиталния свят използваме при продажбата на жилища, при тяхното представяне пред потенциални купувачи. Същевременно все повече купувачи се интересуват от бъдещите услуги, които ще предоставя комплекса, като видеонаблюдение, контрол на достъп, заобикаляща го среда.

Как пандемията COVID-19 промени потребителските нагласи? За мен е много рано да се говори за промени в търсенето и резултатите от пандемията. В крайна сметка тя все още не е приключила и няма яснота и кога ще приключи. Със сигурност интересът към закупуването и строителство на къщи и жилища се засили спрямо минали години. Това мога да отчета като явен резултат.

Пандемията отрази ли се на К 55? Опитваме се да сме актуални с търсеното и желанието на нашите клиенти независимо от ситуацията и темпа на промени на техните нагласи. От чисто строителна гледна точка пандемията повлия, като наруши някои наши доставки и това наложи някаква забава, която се стремим да минимализираме. От друга страна, добавихме в концепцията си видеодомофон системи, видеонаблюдение, бърза интернет връзка до апартаментите и др., касаещи евентуална нужда от работа от вкъщи.

Кои базови концепции остават устойчиви и кои са иновативните жилищни концепции? Едно жилище трябва да е преди всичко дом. Тоест архитектурата и формите на помещенията си остават от изключително значение.

Какви са строителните предизвикателства при реализацията на този проект? Както споменах по-рано, проектът е изключително сложен за изпълнение. Най-сложни са комуникациите между телата и тяхната свързаност.

102 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ИНВЕСТИТОРИ "Комфорт" ООД и ТСК ЕООД, Варна АРХИТЕКТИ "Проспектум" ЕООД, Георгий Станишев (ръководител), Ралица Тимева, Василия Станишева, Маргарита Станева, Виктория Чапкънова КОНСТРУКТОРИ БИАС-М, Маньо Манев, Адриана Таскова РЗП НАДЗЕМНО 18 000 кв.м РЗП ПОДЗЕМНО 7200 кв.м АПАРТАМЕНТИ 88 (60 – 220 кв.м) АТЕЛИЕТА 34 (55 - 70 кв.м) ОФИСИ 5 (Блок 1 и 3 мецанин) МАГАЗИНИ 4 (Блок 1 и 3 партер) ПАРКОМЕСТА 200 подземни ПМ

К55, ВАРНА

Всичко това, съчетано и с високата етажност, прави предизвикателствата пред нас ежедневни. Окачените фасади на сградата се изпълняват по нова технология, което придава нов облик на сградата от традиционно досега изпълняваните. Може ли да припомним завършени проекти и такива, по които работите в момента като инвеститор и изпълнител? Считаме, че много от емблематичните обекти от Варна са изпълнени от нашата компания като хотел "Димят", централен клон на Първа инвестиционна банка, Central Point и "Комфорт Бизнес Център", "Гранд Мол Варна", хотел "Мусала" и жилищни комплекси, като общия им брой надхвърля 200 обекта. В момента работата ни е съсредоточена като инвеститор в три проекта – К 55, за който вече говорихме, "К Брилянт" на ул. "Братя Бъкстон" в района на пазар "Чаталджа" и проект К СКАЙ в кв. "Възраждане I". Как обяснявате големия интерес към жилищния пазар? Трудно могат да се обяснят промените в потребителски нагласи в подобно време, което няма аналог през годините. В нашите сгради купуват купувачи с много различни профили. Един от най-важните фактори в покупката на жилище е финансирането, а в момента банковият сектор е все още с много изгодни и стимулиращи продукти, което е една от основите причини за продължаващия интерес

103

към недвижимите имоти. Друг неоспорим факт е, че много българи предпочетоха да вложат спестяванията си в недвижимост. Какви са тенденциите в промяната съвременния жилищен продукт? В сравнение с минали години конкуренцията е доста по-силна. Това се води главно от високото ново на информираност на потребителя. Всичко има значение за един купувач. Като се тръгне от вида на тухлите, премине се през вида на дограмата и се стигне до вида на интернет кабела. Хората търсят комфорт и удобство във всички части и зони на апартамента си. В бюджетния и среден клас купувачите наблягат на стандартните размери и функционалност на едно жилище. Във високия клас е вече доста по-различно. Там навлизат изисквания за използвани материали при довършването на общите части, височина на помещенията, а дори и начин на осветеност и позиция на прозорци спрямо бъдещото обзавеждане и това е, разбира се, много малка част от примерите, които мога да дам. Хората с възможности през годините са закупили не един имот и имат определен стандарт за жилище, в което искат да живеят. Това прави изграждането на една сграда от висок клас много трудно, защото нагласите са строго индивидуални и много различни.

10 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АРХ. ГЕОРГИЙ СТАНИШЕВ ЕФЕКТНА ПРОСТОТА С МИНИМАЛНИ СРЕДСТВА И ДОСТЪПНИ ТЕХНОЛОГИЧНИ РЕШЕНИЯ

ПРОФ. АРХ. ГЕОРГИЙ СТАНИШЕВ "ПРОСПЕКТУМ" ЕООД

Простотата е комплексна... Алваро Сиза

Арх. Станишев, как стартира вашата работа по К55? Понякога се случва така: наблюдавайки средата, критичното око осъзнава дисонансите в нейното функциониране и веднага прави предположения как да я реконструира… какво би трябвало да изчезне и какво би могло да се появи. Това място във Варна, точно на границата на комплекса "Чайка", принадлежеше на една бензиностанция от веригата "Петрол", но очевидно на това място – говорейки с езика на Л. Кан, "му се искаше да бъде нещо друго…". Така възниква концепцията на инвеститора за изграждане на многофункционален комплекс на мястото на бензиностанцията, който да създаде една сложна комбинация между обслужване, търговия и живеене. По-късно инвеститорът се обърна към нашето студио, известно с решаване на комплексни функционални и пространствени задачи.

Разкажете ни за основната концепция на проекта? Локалният контекст и особено съседството с оптимистичния модернизъм на жк "Чайка" оказаха значително въздействие върху развитието на проекта. Очевидно идеологията на проекта следваше да се търси в един вид съотнасяне на модерността от края на XX век с днешното хибридно хипермодерно състояние на времето. По същество ние разработихме за инвеститора два модела за развитие на сградата. Единият представляваше две кули с различни характеристики, свързани на ниво терен с обща част и с диалогични отношения една с друга на базата на редица противопоставяния: отворено/затворено, организирано/неорганизирано, твърдо/меко, ако щете, мъжко/женско, и другият, който виждате публикуван и е вече в процес на изграждане. Първият модел сграда бе много по прост и за проектиране, и за реализация. Но инвеститорът твърдо поиска другата: "Искам тази, с дупките…", беше казано.

К55, ВАРНА

Действително в композицията на К 55 има два мащабни пробива. Единият с височина 16 м с дъно на ниво вътрешен двор, кота +0.00, отваря пространството между обемите и го прави проходимо. Другият образува площад, висок пет етажа, с дъно на кота +17.50, достъпен за всички живеещи и работещи в комплекса. Разбира се, тези отвори не са точно дупки в текстурата на сградата, но са образувани от един вид сглобяване на обемите чрез поставяне една върху друга на три отделни сгради… Тези блокове са малко преднамерено старомодни и недвусмислено се съотнасят с модернизма на блоковете в «Чайка». Стари мотиви с нов синтаксис… Така сградата се определя като хибридна не само във функционален, но и в композиционен смисъл, представлявайки нещо като сложно съставено изречение, или, във визуален смисъл, е подобна на драконите, съставени, както знаем, от няколко различни същества. Какви са основните компоненти на К 55 и какви архитектурни предизвикателства постави пред проектантите тази концепция? Както е със всеки друг хибрид, не е съвсем понятно дали имаме работа с една голяма сграда или с един малък комплекс от три сгради… В процеса на проектиране обаче сградата К 55 бе мислена от нас като съчетание на три блока. Блок 1 е най-ниската и ориентирана към улицата "Н. Вапцаров" сграда със сложен силует, но с основна височина от 5 етажа. Неговата улична фасадна част е решена като

105

търговска галерия от стълбове с височина на първите два етажа, така че минувачът да бъде приютен от сградата. Блок 3 е висока 19-етажна сграда с пропорции на вертикална плоча и кота на корниза 55.00 м, стъпваща на терена по границата му с мощно озеленения отводнителен канал. Оттам идва и името на комплекса, дадено му от инвеститора. Блок 2 е сграда на 5 етажа, която не стъпва на терена, но е монтирана като мост между блоковете 1 и 3. По същество този блок ляга върху Блок 1 и се врязва в тялото на Блок 3 приблизително по средата, образувайки в нея пробив с височина около 15 м. Така призмата на Блок 2 виси в пространството и под него се образува още един пробив, или покрит площад, с височина до покриващата го плоча около 17 м. Но за тези пробиви вече стана дума по-горе. Сградите са едновременно и артикулируеми, т.е. визуално разчленими на съставните си обеми, и в същото време образуват една цялостен неразделим масив със сложна композиция от разпознаваеми компоненти, т.е. хибрид. Какви трудности срещнахте при решаването на тези задачи? Пресичането на няколко обема на сгради в пространството създаде доста проблеми при решаване на инсталациите. Специално вертикалните щрангове на ОВК и ВК имат зони на ретранслиране по хоризонтала от една позиция към друга. Чрез тези хоризонтални сегменти, някои със съответните им наклони, се осъществяват канални и въздуховодни трасета в дебелините на суперплочите на

106 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

СИТУАЦИЯ

АКСОНОМЕТРИЯ

К55, ВАРНА

нивата +16.48, образувайки дъното на Блок 2, и 31.48 – като дъно на част от Блок 3. Наричаме тези суперплочи така, защото те представляват нещо като фундаментни плочи с по 1 метър бетон дебелина със сложен профил, които обаче са вдигнати във въздуха, за да премостват кухините на съответните нива. В този смисъл работихме като един екип с инженерите от бюрото на Маньо Манев и с колеги от няколко първокласни бюра от Варна. Инвеститорите също благосклонно поемаха техните си рисковете, увлечени от жаждата да получат нещо не съвсем обикновено… Как потребителските нужди намират реализация във вашия проект като функции и задоволяване на потребности? Как да го кажа… К 55 е многофункционална сграда, в която освен обслужващите пространства, отворени към града – магазините и обществените зони, са преплетени две основни предназначения: живеене и работа. Това съчетание на офиси, студиа и жилища в един организъм позволява на живеещите да получат достъп до базисните функции – обслужване и работа. Офисите са събрани на първите етажи на Блок 1 и Блок 3 и имат, разбира се, самостоятелни достъпи – входове, фоайета и стълбища. В цялата тази сложна композиция от общо трите блока за захранване на всички горни етажи с жилища и ателиета в

107

К 55 има само 4 вертикални комуникационни ядра. Блок 2 е нанизан от едната си страна върху вертикала от Блок 1, докато от другата се пронизва от вертикала на Блок 3. Под нулевата плоча на комплекса се намират подземни гаражи на две нива, обслужващи всички функционални зони на комплекса с остроумно решение на входните и изходните алеи и рампи. Кои са навлизащите иновативни концепции, стимулирани от пандемията? Продължавайки предишната ми мисъл, тук имате нещо като затворена система - комплекс от елементи за живеене, обслужване и работа, който можете и да не напускате, ако е необходимо да се изолирате. Един вид е готов за карантина… Това, надявам се, ще се окаже в кръга на шегата, макар и във всяка шега да проглежда известна доза истина за възможния постковид свят... Кои са решенията, свързани с продукти, технологии и материали, с които най-много се гордеете и които очаквате да бъдат успешно и 100% приложени? Стремим се да постигнем повече с по-малко средства и по-прости решения. Така например навсякъде в жилищната част ние въвеждаме "верандата" като междинно пространство между външния свят и вътрешната среда на апартамента. Това

108 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

РАЗРЕЗИ

РАЗПРЕДЕЛЕНИЯ

пространство принадлежи както към вътрешното, така и към външното и има свой най-близък прототип в "чардака" на традиционната българска къща от XIX век, а и по-отрано. То позволява един мек климатичен преход между двете и решава значителен дял от енергоефективността на сградата. Друг мотив от същото естество е типът озеленяване, който използваме. Освен че вътрешният двор на сградата е озеленен с висока дървесна растителност, ние разполагаме дървета и по фасадите на сградата. Така например северните фасади на Блок 1 и Блок 3 в проекта се решават като един вид "зелени филтри" на сградата. Това се постига чрез пространства, чиято мащабност се съотнася с големината на дърветата, а не с тази на отделния етаж и съответно – човешкия ръст. В Блок 1 няколко дървета се разполагат с една триетажна кутия, в дъното на която са балконите към отделните жилища и ателиета. В Блок 3 – на северната фасада, са наредени балкони с дълбочина 3 м и височина 2 етажа, така че дърветата, засадени в кашпи на тези нива, да се чувстват комфортно. Към тези двуетажни ниши също така излизат балконите на двата етажа апартаменти, разположени във всяка такава ниша. Освен това в северните зони на трите блока парапетите на балконите са превърнати в дълбоки бетонни цветарници за по-ниска растителност. И двата типа пространствени решения - както верандите, така и зелените филтри, се отнасят към пасивните системи за енергийна ефективност и образуват нещо като локална фасадна екосистема, филтрираща и регулираща взаимодействието на вътрешната среда с външния свят. Това поставя К55 в реда на проектите,

намаляващи стандартните дози карбонови емисии и осигуряващи благоприятен микроклимат за обитателите и работещите в комплекса. Както разбирате, невинаги сложните иновационни технологии определят позитивния ефект от архитектурата. В нашата практика ние се стремим да достигаме една ефектна простота с минимални средства и с достъпни, да не кажа простодушни, технологични решения. Това е, може да се каже, не толкова естетически, колкото етически избор… Ако търсенето на простота е основното кредо, не противоречи ли на него видимата сложност на К55? Тук размерът има значение… К55 е обект, който по скалата на големини, приложена от Колхас към архитектурата, може да бъде отнесен към големина L, може би дори към XL… Мащабът на цялото следва да бъде съставен от отделни елементи, всеки от които съотносим с мащаба на това, което сме свикнали да възприемаме като жилищен блок от съседната "Чайка". Така че тази сложност просто отговаря на мащаба на задачата. Но дори и така сложната композиция тук се постига с прости и понятни пространствени манипулации. Затова не считайте, че тези хибридни съчетания са нещо като запазена марка на бюрото ни… Напротив, например в момента сме ангажирани с друг проект във Варна, в който изграждаме серия еднофамилни къщи на много стръмен терен. Техните обеми изглеждат като издялани от един монолитен материал и напомнят малко на архитектоните на К. Малевич… Съвсем проста композиция. Но простотата в архитектурата, както казва Сиза, е много комплексна.

К55, ВАРНА

10 9

110 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

111

"МОРЕНИ КЛУБ РЕЗИДЪНС" РАЗШИРЯВА СЕ ОБХВАТЪТ НА ПЪРВИЯ ЕТАП НА ПРОЕКТА

112 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ИНЖ. ПЛАМЕН АНДРЕЕВ МАЩАБЪТ НА ПРОЕКТА НАЛАГА ПАРАЛЕЛНО СТРОИТЕЛСТВО НА СГРАДИ, ИНФРАСТРУКТУРА И ОЗЕЛЕНЯВАНЕ

ИНЖ. ПЛАМЕН АНДРЕЕВ УПРАВИТЕЛ НА "ПЛАНЕКС ИНВЕСТ"

Г-н Андреев, Moreni Club Residence е хит за район "Витоша" и за София като цяло. На какъв етап е реализацията на проекта в момента? Ние стартирахме първи етап на „Морени“ – четири жилищни сгради и две групи къщи, в края на октомври 2020 г. В момента сме фокусирани изцяло в строителството – не само като изпълнение, но и като договаряне на много от доставките – фасадни дограми, врати, асансьори, климатизация, изолации, парапети и др. Въпреки зимата и спецификата на района благодарение на съвместните усилия на „Планекс Проджект Мениджмънт“ ЕООД и

„Интерхолд“ ЕООД се спазва строителният график и това се вижда на площадката. Готови са конструкциите на подземните нива, на някои от сградите сме на етап втора плоча. „Планекс Инвест“ се справя успешно и с предварителните продажби на имотите, като сме реализирали над 35% от имотите, включени в този етап. Имаме резервирани имоти и извън обхвата на етапа. Това ни дава основание да разширим обхвата на първия етап с още една жилищна сграда и 26 къщи заедно с площадковата инфраструктура и вертикална планировка. Това развитие на проекта ще гарантира на тези, които сега купуват жилища, че след завършването на разширения

"МОРЕНИ К ЛУБ РЕЗИДЪНС", СОФИЯ

етап в бъдеще, казано на шега, няма да им бъдат съседи строителите и бетоновозите. Не е без значение и възможността за следващите купувачи да имат ясната представа за достъпа до жилищата, общата инфраструктура и композицията на проекта като цяло. Този подход ще ни даде и условия тази есен да започнем прецизното моделиране на терена и засаждането на едроразмерната растителност, т.е. да спечелим време за развитието на дървесните видове. Мащабът и спецификата на проекта налагат този, различен от стандартния, подход – да се инвестира паралелно и в строителството на сградите, и в инфраструктурата, в т.ч. вертикалната планировка. Обикновено последните две се правят най-накрая. Развивайки проекта по този начин, ние искаме да представим на бъдещите ни клиенти възможно най-скоро цялостната концепция в „едър план“.

Същевременно ефект има и за нас – в процес на изпълнението ще имаме възможност при необходимост да оптимизираме и да подобрим някои от проектните решения в интерес на подобрия ландшафт, благоустрояване и озеленяване на парковите площи. Не е без значение, че този подход ще даде възможност на потенциалните купувачи да преценят преимуществата на нашия проект спрямо други конкурентни проекти. До края на март на територията на „Морени“ ще заработи офис продажби, а до края на април всеки, който се интересува от проекта, ще може да „пипне“ и види каква ще бъде дограмата му, входната врата, фасадните материали, парапетите, общите части. За тези, които вече са купили имоти, се надяваме съвсем скоро да предложим професионално консултиране по интериорното проектиране и довършителни работи на жилищата.

113

114 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

С близостта си до природата и до града районът е обект на сериозен инвестиционен интерес. Какво е актуалното състояние на инфраструктурата в района? В последните години Витошката яка става едно от найдобрите места за живот и работа и неслучайно се изградиха много офисни и жилищни комплекси, търговски обекти, спортни зали и др. Според анализа, който направихме заедно с водещи консултантски компании, на територията от Бизнес парка до „Ринг мол“ работят и живеят повече от 40 000 души. Зоната около „Ринг мол“ има потенциал да стане вторичен градски център, ако се предприемат стъпките, които Столичната община планира. Удължаването с две спирки на метрото, създаването на транспортен хъб и паркова зона южно от Околовръстното шосе са обективно необходими. И не само – реализирането на тази инфраструктурна програма ще даде голям тласък за развитие на територията под Околовръстното шосе. Тази територия може да бъде модел за правилна реализация – с прилагане на улична регулация, инфраструктура, правила, изисквания към средата и т.н. Всичко да се направи така, както трябва. Много бих искал да съм свидетел на такъв

"МОРЕНИ К ЛУБ РЕЗИДЪНС", СОФИЯ

процес - надявам се да се намери формулата за публично-частно партньорство, да се намери модел за финансиране, да има добра воля и да се правят хубави неща, да се развиваме - и предприемачи, и община, и държава. "Морени" се радва на пазарен интерес от самия старт на проекта. В основата на концепцията поставихте съжителството между сградите и природата и четирите природни елемента – въздух, земя, вода, слънце. Кои концепции за жилища се продадоха най-бързо и на какъв тип купувачи? Интересът към проекта, респективно темпът на продажбите, са точно такива, каквито съм очаквал, в това число и профилът на хората, които не само се интересуват, но и реално купуват жилища. Тези хора разбират високия стандарт на продукта „Морени“, оценяват нашия системен ангажимент за непрекъснато развитие и подобряване на продукта. Високият стандарт не се състои в това да „излъскаме“ фасадите, не е в полирания гранит и златните лампи. Ние постигаме високия стандарт чрез постоянно изследване на потребителските очаквания, ако щете и чрез изучаване на еволюцията на начина на живот, и тогава

търсим архитектурните и технологични решения за моделиране на интериора и екстериора. Резултатът е постигнатата функционалност на дома, естетиката във всеки детайл, енергоефективността като съчетание между изложение, строителни технологии и инсталационни решения. Не на последно място – природата и чистата среда, която е даденост в случая. Но и по този въпрос има значение начинът на мислене. Ние можехме да направим едно гъсто ортогонално застрояване, да „нацепим“ цялата територия с вътрешни улици, да „пуснем“ 800 автомобила в „композиция“ от нискоетажни кооперации, можехме да не правим подземни паркинги, а за по-евтино колите да паркират на терена. Точно обратното – следвайки стандартите, които преследваме, решихме да „спасим“ природата и да елиминираме предпоставките за замърсяване на въздуха, да поощрим връзката жилище - природна среда. Ние нямаме различни концепции за жилища (имоти). Концепцията е една – обща, има разлики в големината на жилищата, „къща-апартамент“, разлики в третиране на фасадите, стандарти на оборудване на жилищата и т.н., разлики има и в ценово отношение.

115

116 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Правилността на концепцията ни се доказва и с продажбите – изключително успешни са партерните жилища, еднофамилните къщи. Много добре се приема и концепцията ни за две от сградите, в които са проектирани само апартаменти с по две спални и просторна дневна зона. За някои от жилищата интересът ще се повиши, след като изпълним поне грубия строеж на сградите – тогава купувачът ще може да усети ефекта на големите пространства, на по-високата височина на дневната, големите витрини към Витоша и т.н. Кои базови концепции за жилищен продукт остават устойчиви и кои са навлизащите иновативни концепции, стимулирани от пандемията в условията на пандемията? Хората искат да живеят по-добре. За успелите в живота, които имат добър бизнес и доходи, мястото, в което живеят, е не само удовлетворение, а и източник на самочувствие. Средата и условията за живот имат отношение и към здравето и възпитанието на децата. Сигурно от градския смог и тежки метали във въздуха

са се разболели много повече хора, отколкото от COVID. Без съмнение COVID катализира желанието за живот близо до природата, промени изискванията към жилището като място за живот, но и за работа едновременно. Чувството за самосъхранение е първично за човека и неговата сигурност и на семейството му във всякакъв аспект – здравен, физически, емоционален и т.н. е от голямо значение. Освен всичко останало в България се наблюдава тенденция, характерна за Централна Европа, за постепенно „капсулиране“ на семейството (респективно личното пространството – семейното жилище), ограничаване на многото контакти, все повече се налагат здравословният начин на живот, спортуването и разходките сред природата. Тези фактори все повече ще налагат търсенето на жилища в периферията на града или извън градовете. В дългосрочен план това ще се отрази и на цените на имотите, като потенциал за растеж на цените ще имат извънградските жилища.

"МОРЕНИ К ЛУБ РЕЗИДЪНС", СОФИЯ

117

118 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

QUINTESSENTIALLY ВДИГА НИВОТО НА ЖИЛИЩНИТЕ КОМПЛЕКСИ С КОНСИЕРЖ

ДИМАНА ВАСИЛЕВА ОСНОВАТЕЛ И ELITE LIFESTYLE MANAGER, QUINTESSENTIALLY ДИМАНА ВАСИЛЕВА

отваря офиса на Quintessentially в България през 2013 г. Вече 7 години лайфстайл мениджърите на Quintessentially помагат на взискателните и заети хора да се възползват максимално от времето си и да получат първокласно обслужване 24/7 в цял свят. Quintessentially не спира да се развива и вече предлага и корпоративни програми за компании и жилищни сгради освен частните абонаменти, които са най-търсени предвид персоналното обслужване. Гореща новина е, че предстои отварянето на офис в Румъния в началото на 2021 г. Преди Quintessentially Димана работи няколко години във филмовата индустрия ("Бояна филм", Kodak), но смята, че най-добрият университет са годините в авиокомпания "Балкан". Образование: Международни икономически отношения, следдипломна квалификация "Финанси и счетоводство", владее английски, френски и руски.

тел. 00359 2 9534139 quintessentially.com

ADVERTORIAL

119

Като световен лидер в консиерж услугите Quintessentially осигурява личен лайфстайл мениджър, на когото членовете на „елит“ услугата доверяват организацията и грижата за всичко необходимо. Как това се прилага към цели жилищни комплекси? Персоналният лайфстайл мениджър е високото ниво услуги, което от 8 години развиваме много успешно у нас. Програмата Residence е нова услуга за България. Тя добавя стойност към собствеността и качеството на живот в кооперациите и комплексите от луксозния сегмент. Добрата новина е, че вече е назрял моментът, в който жилищният консиерж не е някакъв каприз, а естествена част от фундамента за този клас жилищни пространства. Стандартът на новото строителство вече е съобразен с прилежащата инфраструктура – има повече площи, зеленина, езера, фонтани, умни асансьори, а често и ресторанти, басейни, детски площадки, всичко необходимо за добруването на общността. Това е съвсем естествена предпоставка да сложим и върха на пирамидата – консиержът, който се грижи за щастието и удобството на самите хора. Да има кой да ти спести време, днес е голяма ценност. Особено когато това е поверено на професионалисти с опит в консиерж услугите. Може ли да се каже, че това е нещо като по-висок клас „професионален домоуправител“? Не. Грижата за сградите и комплекса, инфраструктурата и всичко, което по стандарт е свързано с общото жилищно пространство, е приоритет на мениджърския екип на съответната сграда или комплекс. Консиержът е човекът, на когото може да бъде поверено пазаруването, резервациите, организирането на празници, пътувания, всякакви услуги, свързани със свободното време, развлечението, здравето, образованието, дома. Тази услуга е особено актуална сега, когато домът често е и офис, а домашните задължения често ни разсейват. Това е моментът, в който може да бъде възродена традицията на домашния иконом по нов начин – като консиерж услуга. Какви са вариантите, в които услугата ще бъде предоставена у нас? Възможни са различни варианти, но нека се спрем на два основни. Единият е с класическото физическо присъствие на консиержа с бели ръкавици на място, на рецепцията. Другият вариант – по-съвременен и по-удобен, е виртуален - по телефон и имейл. Има възможност да се създаде и мобилно приложение за съответната сграда. През него жителите на комплекса подават заявките си и ние организираме онова, което искат. В услугата са включени часовете, в които обслужването е активно – обикновено 10-12 часа на дневна база. Ако някой от живеещите прецени, че има нужда от по-висок клас обслужване с личен консиерж, 24/7/365 и покритие в цял свят, винаги може да сключи допълнително споразумение с нас. Как става абонаментът за жилищен консиерж? Не е необходимо извънредно усилие. Мисията на Quintessentially е свързана с улеснения за клиентите ни. Всеки нов комплекс може да сключи договор с нас и така за собствениците на имот остава само удоволствието да я ползват. Ако закупите такъв дом с инвестиционна цел, класата и стойността на имота биха били по-високи. В практиката на Quintessentially в държавите, които традиционно ползват

Световният лидер в лайфстайл мениджмънта Quintessentially вече предлага и в България консиерж услуги за жителите на комплексите и сградите в луксозния сегмент. Основателят и управител на "Quintessentially България" Димана Василева обяснява как на практика става това.

тази услуга, дори се подарява едногодишно членство в Quintessentially, когато на пазара се предлага новопостроена сграда от този клас.

Quintessentially – най-голямата световна консиерж компания с над 50 офиса в цял свят, има вече 20 години опит в сегмента „Консиерж за резиденции“, предимно в държави, където има традиции предлагането на тази услуга да е задължителен елемент при покупка или наемане на жилище. Сред тези държави са Обединеното кралство, Египет, Арабските емирства, Тайланд, Люксембург, САЩ. През последните години този тип персонално асистиране става все поактуално и в държави, които не са толкова свързани с традицията да имаш домашен иконом. Услугата "Виртуален иконом“ от висок клас се предлага на индивидуалните членове на програма „Елит“ на "Quintessentially България" – лимитирано и изключително персонално обслужване. Нарастването на интереса към подобряване на качеството на живот в луксозния сегмент разшири дейността на "Quintessentially България". През март те отварят нов офис в Букурещ, който ще обслужва клиенти от Румъния и Молдова.

120 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

„РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“ СТАРТИРА ФАЗА 2 ОТ ПРОЕКТА

121

122 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

"Резиденшъл Парк Лозен" е жилищен комплекс близо до с. Лозен, на 12 минути от София, състоящ се от еднофамилни, двуфамилни и редови къщи, паркова среда и обществена зона. Това е третият проект на групата „Линднер“ в България след популярните успешни проекти "Бизнес Парк София" и "Резиденшъл Парк София". Строителството на Фаза 1 стартира през лятото на 2019 г. и включва 136 жилищни единици. Инвестицията е на стойност 80 млн. лв. Фаза 2 предвижда около 60 двуфамилни и редови къщи. Компанията вече разполага с всички разрешения за строеж и подготвя началото на строителството през април 2021 г. Предвидени са жилища с разнообразна квадратура – от 240 дo 400 кв.м. 30% от жилищните единици във Фаза 2 и 95% от Фаза 1 са вече договорени, което говори за високата удовлетвореност и силно доверие от страна на клиента. "Резиденшъл Парк Лозен" осъществява мечтата на градския човек за дом, даряващ спокойствие и уют, качество на живот и близост до природата само на крачка от града. След завършването на „Резиденшъл Парк Лозен“ инвестицията в проекта ще възлезе на над 300 млн. лв. До момента компанията „Линднер” е инвестирала в България повече от половин милиард лева, което я прави един от най-големите инвеститори в страната. Проектите на групата „Линднер“ се отличават с цялостна концепция и внимателно планиране на всеки детайл с акцент върху

изискванията, комфорта и качеството на живот. В "Резиденшъл Парк Лозен" са предвидени обществена зона с училище, детска градина, спортен център, детски площадки, заведения за хранене, магазин, търговски и обществени площи. Професионалните услуги по управление и поддръжка ще осигуряват допълнителна сигурност и удобство с качествена добре поддържана среда на живот и повече свободно време за обитателите. Концепцията включва цялостен пакет от услуги по управление и поддръжка с 24-часов контрол на достъпа и видеонаблюдение, озеленяване и поливна система, почистване и снегопочистване, гаранционен мениджмънт и 24-часова гореща линия. При избора на строителни материали, технологии и системни решения водещи са качеството, енергийната ефективност, доказаният опит на всички производители и доставчици. „Линднер“ АГ е основана от Ханс Линднер през 1965 г. в Арнсторф, Бавария, и днес оперира чрез дъщерни фирми в над 30 страни по целия свят с над 6000 служители. "Линднер" е един от водещите производители на окачени тавани, двойни подове и системи от разделителни стени в световен мащаб. „Линднер Имобилиен Мениджмънт“ ЕООД е местно дъщерно дружество, което управлява мащабните инвестиционни проекти на компанията в България. Дружеството оперира и като проект мениджър с други инвеститори в жилищното, индустриалното и офис строителството в страната.

„РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“

123

124 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ГЕОРГИ РАНЧЕВ ИНТЕРЕСЪТ КЪМ "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН" Е ПОЛОЖИТЕЛНА ОЦЕНКА ЗА НАС КАТО ИНВЕСТИТОР

ГЕОРГИ РАНЧЕВ УПРАВИТЕЛ НА "ЛИНДНЕР ИМОБИЛИЕН МЕНИДЖМЪНТ" ЕООД И НА "РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН" ЕООД

ГЕОРГИ РАНЧЕВ

е управител на „Линднер Имобилиен Мениджмънт” ЕООД, „Резиденшъл Парк София” ЕООД и „Резиденшъл Парк Лозен“ ЕООД от есента на 2007 г. и председател на съвета на директорите на „Резиденшъл Парк София Фасилити Мениджмънт” АД от лятото на 2009 г. Доктор по икономика и преподавател в УНСС. Специализирал е в Университета в Оксфорд и "Удроу Уилсън център" във Вашингтон, САЩ.

Г-н Ранчев, "Резиденшъл Парк Лозен" е третият проект на групата „Линднер“ в България след "Бизнес Парк София" и "Резиденшъл Парк София". На какъв етап е реализацията му в момента? Реализирането на успешни иновативни проекти като „Бизнес Парк София“ и „Резиденшъл Парк София“ превърнаха името „Линднер“ в синоним на смели амбиции и качествено изпълнение, новаторско мислене и висока удовлетвореност. Тези проекти създадоха у нашата компания ненадминато ноу-хау и ценен опит и към момента ние разполагаме с необходимия опит и квалифицирани специалисти за реализацията на този нов, вдъхновяващ целия ни екип проект. Сроковете вземат предвид мащабите на строителството, което реализираме – общо над 200 къщи, както и цялата необходима външна и вътрешна инфраструктура. Строителството на Фаза 1 от "Резиденшъл Парк

Лозен" започна през лятото на 2019 г. Тя ще бъде въведена в експлоатация през 2022 г. Интересът към проекта е изключително голям и като логично продължение през април 2021 г. стартираме Фаза 2, която се очаква да бъде завършена през 2024 г. С близостта си до природата и до града и предвид строителството на продължението на Околовръстния път Лозен вече е обект на сериозен инвестиционен интерес. Какво е актуалното състояние на инфраструктурата в района, кои са найважните инфраструктурни проекти за развитие на зоната? Проектите на групата "Линднер" се отличават с цялостна обмисленост. Инфраструктурата е изключително важен аспект от реализацията на проекти от този тип. Групата "Линднер" инвестира в цялостна вътрешна и външна инфраструктура, която

„РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“

да обезпечи проекта по възможно най-добрия начин. Работим усилено по подобряване на инфраструктурната обезпеченост. Освен достъпа от с. Герман по улица „Манастирска воденица“ предвиждаме и пряк достъп до Околовръстния път, съобразен с плановете за предстоящото му разширение. Това ще направи връзката на "Резиденшъл Парк Лозен" с града още по-удобна, а локацията на проекта – още поатрактивна. По отношение на електричеството имаме договор с ЧЕЗ и осигурена мощност от подстанция „Камбаните“. В постоянен контакт сме със „Софийска вода“ по прецизиране на водоснабдителното решение, а успоредно с това се работи и по изграждането на пречиствателна станция. Целият проект ще бъде газифициран. Какво придава добавена стойност на жилищата в „Резиденшъл Парк Лозен“? Това, което съществено добавя стойност

към жилищата в „Резиденшъл Парк Лозен“, е тяхната добра инфраструктурна обезпеченост, достатъчен брой паркоместа, лично дворно пространство и уединеност, качествено строителство и богато озеленяване, сигурност, спокойствие и ефективно предоставяне на професионални услуги по управление и поддръжка. Всичко това гарантира успешна реализация и устойчивост на проекта. Водещо за нас при избора на строителни материали, технологии и системни решения е качеството, както и високата енергийна ефективност на жилищата. Към момента, дори на този ранен етап, почти всички жилища в Етап 1, както и над 30% от Етап 2 на „Резиденшъл Парк Лозен“ са намерили своите нови собственици, което е една положителна оценка за нас като инвеститор, доказал през годините своя дългосрочен ангажимент към проектите, които реализира.

125

126 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

РУМЕН ВЕЛИЧКОВ ОТГОВАРЯМЕ НА ВСЕ ПО-ВИСОКИТЕ ИЗИСКВАНИЯ И ОЧАКВАНИЯ НА КЛИЕНТИТЕ

РУМЕН ВЕЛИЧКОВ ТЪРГОВСКИ ДИРЕКТОР, „РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“ ЕООД

РУМЕН ВЕЛИЧКОВ

има повече от седемнадесет години опит в областта на недвижимите имоти. Работил е повече от десет години като главен консултант в Colliers International по редица големи жилищни проекти, един от които е "Резиденшъл Парк София". Присъединява се към групата "Линднер" през 2011 г., като от началото на 2014 г. заема длъжността регионален търговски директор за България и Албания.

Г-н Величков, новият проект на групата "Линднер" – "Резиденшъл Парк Лозен", придоби известност и се радва на голям пазарен интерес още от самия си старт. Кои концепции за жилища се продадоха найбързо и на какъв тип купувачи? В "Резиденшъл Парк Лозен" сме се постарали да осигурим на клиентите си възможност за избор и да им предложим оптимално разнообразие от жилища. Реализираме 3 основни типа къщи – еднофамилни, двуфамилни и редови, които се различават както по квадратурата си и големината на дворното място, така и по своето местоположение в общия план на проекта и по вътрешните си разпределения. Опитът ни сочи, че има търсене за всеки от тях. Хората, които идват при нас и се интересуват от покупка на имот, са млади и такива на средна възраст, образовани и успели в своята област. Става въпрос предимно за семейства с едно, две, а често и повече деца, които ценят времето си и искат да живеят един пълноценен и качествен живот. Затова те търсят по-добра, естествена и хармонична среда

на живот и искат да осигурят на семействата си повече сигурност и спокойствие, качество и комфорт на дома. Успоредно с увеличаването на предлагането се завишават и изискванията и очакванията на нашите клиенти. Те стават все по-взискателни, що се отнася до качественото изпълнение на строителството, функционалното разпределение на жилището и вградените интелигентни системни решения, затова и ние непрекъснато се стремим да усъвършенстваме жилищния продукт, който развиваме и реализираме, което е високо ценено както от клиентите, така и от партньорите ни. Как пандемията COVID-19 промени потребителските нагласи и пазара на жилищните имоти? Тенденцията през последните години в големите и гъстонаселени градове, какъвто е София, е много хора да предпочитат и търсят жилища в близките покрайнини. Плюсовете на жилището в периферията на града, какъвто е районът

„РЕЗИДЕНШЪЛ ПАРК ЛОЗЕН“

около Лозен и Герман, са уединеност и близост до природата, една далеч по-комфортна и качествена среда на живот, спокойствие и сигурност за семействата. В условията на глобална пандемия тази тенденция се засили още повече. Значителна част от компаниите и служителите преминаха към хоум офис. Това, както и нуждата и изискванията за социалната дистанция, поставиха акцент върху домашната среда не само като дом, а вече и като работно място и място, където прекарваме цялото си ежедневие. Това завиши критериите към избора на жилище. Със сигурност интересът на купувачите към жилищата в покрайнините ще се задържи, което ще доведе и до повече проекти и инвестиции в тези зони. Нашият съвет към всички, които желаят да закупят жилище в покрайнините на града, е да избират качествени и добре планирани проекти от надеждни и утвърдили се инвеститори. Проектите на групата "Линднер" се реализират изключително и само със собствено финансиране, което заедно с дългата и успешна история на компанията

както в България, така и в глобален мащаб вдъхва доверие и спокойствие на нашите клиенти. На какво се дължи големият интерес към жилищния пазар в момента въпреки несигурността в икономиката? Жилището винаги е било една сигурна и дългосрочна във времето инвестиция. В момент, в който икономиката търпи бързи и динамични промени, жилището е най-доброто и изпитано решение за вложение на парите на купувача. Неслучайно въпреки глобалните сътресения във всички аспекти през последната година, включително и икономиката, бизнеса и пазарите, търсенето на жилища остава стабилно. Това е един добър знак за нас, че за щастие не всички бизнеси са засегнати тежко от кризата и че хората виждат положително развитие на нещата и скорошен изход от създалата се ситуация. По отношение на банките – в момента лихвите са много ниски, а банките отпускат кредити на всеки, който показва стабилни доходи, което улеснява покупката на жилище.

127

128 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

129

PARADISE PLACE, СОФИЯ ПРОЕКТ, ОРИЕНТИРАН КЪМ НАЙ-ВЗИСКАТЕЛНИТЕ

130 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АРХ. ИВО ДИКОВ ИСТИНСКИ КАЧЕСТВЕНИТЕ ЖИЛИЩНИ ПРОЕКТИ НЕ ОСТАВАТ НЕЗАБЕЛЯЗАНИ И НЕОЦЕНЕНИ

АРХ. ИВО ДИКОВ УПРАВИТЕЛ НА "ЕЛИТ СТРОИТЕЛНА КОМПАНИЯ" ЕООД

PAR ADISE PL ACE, СОФИЯ

Определено ситуацията около COVID-19 се отрази на пазара на недвижими имоти, а в частност и на жилищния сегмент. В последната една година по време на пандемията наблюдавахме разделяне на купувачите в две групи. Едните замразиха инвестиционните или потребителските си намерения поради притеснения от несигурност и липса на яснота какво предстои за икономиката в микро и макро план, или пък с оглед потенциален бъдещ спад на цените в следствие на стресовата ситуация и евентуално намаленото търсене. Вторите, обаче, които се оказаха попредприемчивите, допълнително се активизираха и побързаха да инвестират собствените си средства, или все така достъпните банкови кредити, с цел подсигуряване на капиталите си с устойчив на инфлационни процеси актив, или пък от потребителски подбуди с оглед предпочитание за собствен дом, повече площ, по-устойчива среда на живот, повече услуги и по-добра социална инфраструктура. Както споменах, предприемчивостта на тази група купувачи е и ще бъде възнаградена, тъй като, сами виждате, цените на качествените

жилищни проекти не само че не спадат, но и плавно и устойчиво се покачват. Традиционно тази група купувачи са информирани, знаещи, имащи база за сравнение. Те отчитат не само предлагането на пазара и разликата от един проект, строител и инвеститор до друг, но и тенденциите за покачване на всички строителни суровини в световен мащаб, все пак възходящата цена на труда, а не на последно място и все по-големите разходи за административни и отчуждителни процедури и благоустрояване на околната среда и инфраструктурата до и около сградите, във връзка с последните промени на ЗУТ. ЖИЛИЩЕН КОМПЛЕКС “ПАРАДАЙС ПЛЕЙС" ВЕЧЕ С АКТ 14 16 месеца след началото на проекта вече се сдобихме с Акт 14, а всички видове инсталации, окачените фасади, махагоновата дървена дограма и медните скатни покриви са в ход на изпълнение с пълна пара. До края на март стартираме изпълнението и на гипсовите мазилки и циментовите замазки. Комплексът се състои

131

132 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

от 251 броя 2, 3 и 4-стайни апартаменти с площи от 70 до 420кв.м, 350 паркоместа в ниво сутерен, спа център със закрит плувен басейн и фитнес зала, ресторант-бистро, богато озеленено 3 декара вътрешно дворно пространство със зони за отдих, алеи за разходка и детска площадка. Проектът определено е един от найамбициозните на жилищния пазар. С близостта си до метростанция, мол Парадайс, очертаващия се като най-атрактивен hot spot за офис площи район между бул.Филип Кутев и ул.Сребърна, както и с услугите и екстрите, присъщи за 5-звезден хотел, комплексът категорично е ориентиран за найвзискателните и предприемчивите инвеститори и потребители на пазара. КАЧЕСТВЕНИ МАТЕРИАЛИ И ТЕХНОЛОГИИ Целта ни е собствениците на имоти в комплекса да изпитват лукса, удобствата и сигурността на 5-звезден хотел в ежедневното си битие. За целта сме предвидили 2 денонощни поста с високо ниво на охрана, през която ще се допускат единствено собствениците и очакваните им гости, периметрова охранителна система с

PAR ADISE PL ACE, СОФИЯ

видеонаблюдение на всяка входно-изходна точка, както и денонощна рецепция с консиерж. Всички пътни артерии до и около имота на комплекса ще бъдат облагородени, реновирани и в синхрон с безкомпромисното качество и ниво на изпълнение на самия комплекс. Относно системите и технологиите - и тук не правим изключение с черпенето на опит от съвременни световни примери за “high end” жилищни сгради с хотелско обслужване, каквито станаха много актуални в Лондон, Париж, Дубай, Ню Йорк и др. Окачената вентилируема фасада с облицовка от антикосан травертин и варовик “крема екстра”, немската махагонова дървена дограма с троен стъклопакет с високи шумо и топлоизолационни качества, озеленените покриви с облицовки от мед, камък и декинг система, както и шумоизолационните системи внедрени във всички преградни стени и в подовите замазки между отделните апартаменти, са само част от заложените в изпълнението пера, които ни отличават от повечето проекти на пазара. Всички общи пространства ще бъдат решени в комбинация от екзотични естествени

каменни настилки и облицовки, дървени обшивки и ламперии, висококачествен високоустойчив мокет при апартаментните преддверия и входни врати от дървен масив. Асансьорните кабини, които ще са от световен топ производител, ще бъдат оборудвани с LED дисплеи, на които ще бъдат прожектирани всички съобщения от професионалния facility management оператор, относно рутинното почистване на гаражите, общите пространства, предстоящи събития, мероприятия, или просто поздрави за национални празници, създаващи атмосфера на общност. При съвременния жилищен продукт - бюджетен, среден и висок, за различните сегменти всеки един от сегментите следва сходен тренд на развитие. ПО-ДОБРА АРХИТЕКТУРА, ПОВЕЧЕ ФУНКЦИЯ, ПОВЕЧЕ КАЧЕСТВО И УСТОЙЧИВОСТ В ИЗПЪЛНЕНИЕТО И ПОДБОРА НА МАТЕРИАЛИТЕ И ПО-ДОБРИ УСЛОВИЯ НА ЖИВОТ. В средния и високия сегмент развитието се изразява в услуги и екстри, допълващи основната жилищна площ, а в бюджетния -

133

134 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

чиста, благоустроена, зелена и приветлива околна среда. Като пряк участник във всеки един от трите сегмента мога да споделя, че нито един от добре реализираните гореупоменати параметри не остава незабелязан и неоценен. По отношение на навлизането на криптовалутите на жилищния пазар - не бих казал, че по някакъв начин има такава тенденция, но определено съм свидетел на единични случаи на релокиране на приходи от операции с криптовалути към недвижими имоти. Към настоящия момент българските участници в развитието на криптовалутите са предимно хора от IT сектора и финансовия сектор, които традиционно са ориентирани към алтернативни финансови инструменти с повишен риск, но и повишен risk reward. При очертаващото повсеместно навлизане на криптовалутите в нашия финансов свят, определено ще станем свидетели на по-тенденциозна релация между рискови и сигурни активи, което ще е допълнителен двигател за сферата на недвижимите имоти и ще отвори нови полета за технологично ориентираните инвеститори и потребители в нашия бранш.

PAR ADISE PL ACE, СОФИЯ

135

136 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

137

138 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

НИКОЛАЙ БЪЧВАРОВ РАБОТИМ НА ТРИ СМЕНИ, ЗА ДА ОТГОВОРИМ НА ПАЗАРНОТО ТЪРСЕНЕ

НИКОЛАЙ БЪЧВАРОВ УПРАВИТЕЛ НА "БАУМИТ БЪЛГАРИЯ"

Г-н Бъчваров, как "Баумит България" започва новата 2021 г. в условията на продължаваща пандемия? Какви бяха вашите резултати за изминалата година? Както и цялото ни общество, пандемията изненада и нас с мащабите си. За щастие строителните дейности не бяха забранени дори по време на най-строгите мерки. Така че през изминалата година реализирахме много добре нашата продукция и завършихме 2020 с много добър ръст спрямо 2019 г. Това се дължи както на добрата реорганизация на работата в унисон с утежнената обстановка, така и на силната мобилизация на нашия екип да се справи с предизвикателствата, пред които сме изправени. Тази година също стартираме отлично. Надявам се да повторим резултата от миналата година. Какви са вашите наблюдения върху инвестиционната и строителната активност в страната през последната специална година? През 2020 се запази интересът към жилищното строителство в големите градове. Това е от голямо значение за нас, тъй като стратегическите ни продукти са насочени към този вид строителство. От една страна, поради пандемията и невъзможността да пътуват, хората насочват спестяванията си към закупуване на нови жилища. От друга, се забелязва тенденцията много

от притежателите на стари жилища, селски къщи и вили да влагат пари в дълго отлагани ремонтни работи. Установяваме, че продуктите ни, предназначени за довършителни работи, също се продават много добре. Така че строителната активност беше от наша гледна точка много добра. Какво е натоварването на производствените мощности на "Баумит България"? В края на 2019 г. получихме разрешително за ползване на втория завод за сухи строителни смеси в Ямбол. Инвестицията ни там възлиза на 13 милиона евро. След това започнаха и работите по настройка на инсталацията, напасването на суровините и обучението на персонал. В началото на 2020 имахме екипи от Австрия и Германия, които работеха с нашите по въвеждането в експлоатация и оптимизацията на рецептите. Поради пандемичната обстановка чуждестранните екипи напуснаха в началото на март страната ни. Оттогава нещата се уточняваха по интернет. Благодарение на добрия екип в Ямбол се справихме успешно с трудностите. Произведохме 55 хил. тона сухи смеси. Инсталацията ни в Елин Пелин работи безотказно и на пълни обороти – на три смени.

ADVERTORIAL

139

Кои са най-търсените ваши продукти? Разбира се, това са продуктите за фасада и най-вече топлоизолационните системи. Крайните покрития за фасада са с отлично качество. Освен "НанопорТоп", който е отдавна доказал се на пазара премиум продукт, налагаме на пазара успешно още една самопочистваща се мазилка с отлични качества – "СтарТоп". Това е висок клас силиконова мазилка с нов функционален пълнител, която бързо става любима на строителите поради лесния начин на преработка и перфектната повърхност, която се получава като краен ефект. Благодарение на новия завод в Ямбол доставяме силози с машинни мазилки за регионите на Варна, Бургас и Стара Загора, което улеснява и ускорява работата на нашите клиенти. Какви са плановете за разширяване на продуктовата гама и въвеждане на иновативни продукти? На първо място си поставяме за цел да популяризираме новата система "Йонит". Това е съчетание на пастообразна ("ЙонитФиниш") или суха шпакловка ("ЙонитФино") с боя "ЙонитКолор". Основна задача на шпакловките, които смея да кажа, че са уникални, е да регулират влажността в помещенията и да създадат оптимална среда, за да може боята "ЙонитКолор" да разкрие най-добрите си качества, т.е. да създаде максимален брой въздушни йони. Тези йони свързват замърсителите във въздуха в по-тежки единици и те падат на земята, а въздухът остава чист и климатът в помещенията е изключително комфортен. За благотворното влияние на йоните във въздуха можем да прочетем статии от лекари в пресата, в които се пише, че тези йони са полезни и в борбата с коронавируса. Ние от "Баумит" предлагаме едно съвсем просто, но естествено решение, което осигурява чист въздух у дома и не губи ефекта си във времето. Бих искал да ви споделя малко личен опит. Аз първи от нашата фирма тествах благотворното влияние на система "Йонит". Моето жилище е шпакловано и впоследствие боядисано с продукти "Йонит". В такова жилище, смея да твърдя, се спи прекрасно, човек се чувства отпочинал и бодър. Миналата година по време на пълния локдаун, когато много от хората ни работеха от вкъщи, собственикът на нашата фирма, г-н Робърт Шмид, подари на всички желаещи сътрудници от целия концерн по две кофи боя "Йонит". Единственото задължение на сътрудниците беше да изпратят весели снимки от боядисването. Този жест се оцени високо от всички и сега масово нашите хора се радват на чист въздух у дома. Мислим и за архитектите. Продължава конкурсът „Фасада на годината“, който след това ще прерасне и в международен конкурс Life Challenge. В зависимост от развитието на пандемията ще действаме за връчването на наградите от конкурса. Разработваме приложение за мобилните телефони, което е с добавена реалност. В него се визуализират в 3D най-важните детайли на системи "Баумит". Освен това приложението демонстрира различни текстури на дизайнерската ни мазилка "КреативТоп", приложени направо върху стена, която можете да си добавите вие, т.е. да си добавите вашата реалност. Приложението може да се свали

от нашата интернет страница. Ново за перфекционистите при архитекти и дизайнери са нашите 12 нюанса бяло. Всеки творец знае, че бялото невинаги е само бяло. И от това какъв е избраният нюанс зависи възприемането на дадена фасада, т.е. дали тя ще звучи топло и приветливо или ясно и свежо. Обръщаме особено внимание и на строителните майстори. От месец април ще заработи нашата програма за лоялност „Баумит Клуб“. Целта на програмата ни е да насърчим строителните майстори и бригади в своята дейност да използват премиум продукти. Освен това чрез "Баумит Клуб" те ще бъдат винаги информирани за всички новости и промоции при нас. При регистрация на своите покупки на "Баумит" продукти при нас майсторите ще получават отстъпки във вид на бонус точки, които ще могат да превръщат в професионални инструменти, подпомагащи тяхната работа. Ако майсторите натрупат повече бонус точки ще имат възможност да ги осребрят в пари, които ще получат в края на годината по карта от "Баумит Клуб".

14 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

БАУМИТ СИСТЕМА ЙОНИТ ЗДРАВОСЛОВНО ОБИТАВАНЕ ЧРЕЗ ЗДРАВОСЛОВНИ СТРОИТЕЛНИ МАТЕРИАЛИ

През изминалата година мнозина наистина осъзнаха значението на собствените четири стени за здравето и жизнеността. Факт е, че почти всеки от нас прекарва 90% от живота си на закрито и вдишва до 11 500 литра въздух всеки ден. Качеството на въздуха в помещенията играе важна роля, за да се чувстваме добре. Наред с други неща то се влияе значително от температурата, влажността, полените и фината прах. Регулирането на тези фактори може да стане чрез избора на правилните строителни материали. Баумит разшири продуктовата си гама със система Йонит и направи още една стъпка за да свърже строителството със здравословния начин на живот. НАУЧНО ПОТВЪРДЕНО: АКТИВНО ПОДОБРЯВАНЕ НА ВЪЗДУХА В СТАЯТА ЧРЕЗ БАУМИТ ЙОНИТКОЛОР В продължение на години на проучвания в изследователския парк VIVA - най-големият изследователски проект в Европа за сравнение на строителни материали, Баумит успя да почисти и освежи вътрешния климат с иновативната система Йонит. Минералната боя за стена Баумит ЙонитКолор увеличава броя на естествените въздушни йони и по този начин активира въздуха в стаята по естествен начин. Така Баумит ЙонитКолор има значителен принос за здравословния въздух в помещенията и по-доброто чувство

на комфорт. Положителните ефекти на въздушните йони са оценени от независими проучвания на Германския институт за строителна физика Фраунхофер IBP и Медицинския университет във Виена. Казано по-просто, водните частици, плаващи във въздуха, се активират от естествените минерали, съдържащи се в боята на стената, и образуват въздушни йони. Колкото по-висока е концентрацията на естествените въздушни йони, толкова повече фина прах и полени се свързват и падат надолу и въздухът се почиства. По този начин Баумит Йонит подобрява комфорта на хората в затворени помещения. В текущо проучване на известния Институт за строителна физика Фраунхофер IBP, в тестовите зали се пуска висока концентрация на прашец от бреза. Измерванията показват, че концентрацията на полени в тестовата стая, покрита с Баумит ЙонитКолор, намалява значително по-бързо, отколкото в стаята за сравнение. След 30 минути повече от 90% от брезовия прашец вече е свързан и пада на пода. Значително намаляване на замърсяването се измерва и за други полени и фина прах. Многобройните научни измервания в затворени интериори показват, че когато се използва системата Баумит Йонит, може да се измери многократно количество йони на cm3 в сравнение с конвенционалните бои за вътрешни стени. Използването на Баумит Йонит не само повишава жизнеността, но и подпомага имунната система. ПОКРИТИЕ ЗА СТЕНА БАУМИТ ЙОНИТ В СИСТЕМА За да може ЙонитКолор да развие оптимално своя ефект, стенното покритие е част от система и предлага перфектен цялостен пакет с пастообразна шпакловка ЙонитФиниш и прахообразна шпакловка ЙонитФино. Свойствата на система Йонит са много важни за сгради, направени от бетон или изпълнени със сухо строителство, които често нямат влагокомпенсиращ слой мазилка. Поради това при тези методи на изграждане трябва да се обърне малко повече внимание на баланса на влажността, за да се създаде перфектен климат в помещението. Чрез своите подобрени сорбционни свойства двете нови шпакловки регулират влажността на въздуха в помещението и спомагат за поддържането ѝ в комфортния диапазон между 40 - 60%. Повишената влажност е причина Баумит ЙонитКолор да поддържа и засилва производството на въздушни йони. Това прави от Баумит ЙонитФино и Баумит ЙонитФиниш идеалната основа за Баумит ЙонитКолор и здравословния живот.

ADVERTORIAL

141

142 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

143

ДИАМАНТ-2 ДВАНАЙСЕТ ОТ ФАСЕТИТЕ НА СЪВЪРШЕНСТВОТО

14 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Подобно на лъч, попаднал върху най-ценения камък, погледът към ДИАМАНТ-2 открива нови и нови страни на вашия безупречен избор. Предимствата на живота тук преливат едно в друго, за да създадат класата на цялото. Тук всичко ви изпълва с усещане за светлина, свежест, сигурност. Защото вие търсехте това.

МЯСТОТО: СРЕД ГРАДА, КРАЙ ПРИРОДАТА До Ловния парк? Да. Близо до горната част на Борисовата градина? Да. Кой не би казал „да“ на поканата да живее в непосредствената близост на обичани паркове в София? Особено когато инфраструктурата е подобрена и с изградените от АРТЕКС пътеки и велоалеи пътят от дивана до природата е сведен до броени минути? Великолепната гледка към парка също е ударна доза зелена енергия за духа. Престижен адрес, отлични транспортни връзки. Да, това е мястото. ВИЗИЯ: АРТЕКС Обгърнати със стъкло, трите сградни тела излъчват ефирна елегантност. Те са изящно подчертани с вертикални пиластри, завършващи с асиметрични козирки, придаващи тектонична завършеност на сграда с характер. Благородно дискретен, но винаги разпознаваем, стилът АРТЕКС слива чистите линии на класическата архитектура с динамиката и чувствителността на XXI век. Една емблематична визия, доказваща потенциала на вдъхновеното високо строителство да създава уникалност в това, в което другаде са предлагали униформеност; демонстрираща естетика, която ще съхранява своята актуалност за поколенията, които ще живеят тук. Диамантите са вечни, нали?

ПРОСТРАНСТВОТО: ПО ВАШАТА МЯРКА С площ от 55 кв.м до 483 кв.м, от двустайни през три- и четиристайни, за да се стигне до многостайните, жилищата тук са серия от възможности, очакваща вашия прецизен избор. Разнообразието на предложенията е продиктувано от желанието за създаване на жива, активна общност от хора от различни поколения, професии и потребности. От друга страна, в своите анализи екипът на АРТЕКС отчита устойчив интерес към закупуването на голямо семейно жилище и второ в същата сграда, но по-компактно, за повъзрастни родители или порастващи деца. В които и да са от трите сгради, двете жилища осигуряват основата на психологическия комфорт: близост и независимост. ДИАМАНТ-2 има и ексклузивни предложения, за които можете да научите повече, ако пожелаете среща с нас. Сред тях са жилища, предоставящи лукса на къща със собствена веранда и градина с връзка към ВИП парка. А гледката от 50-метрова височина към Витоша и София може да ви въодушевява във всеки миг от денонощието. ЗДРАВОСЛОВНОСТТА: НАЧАЛОТО НА ВСИЧКО Пандемията подложи на проверка не само нашия дом, но и нашата среда. Безупречното строителство с екологични материали с доказан произход, антибактериалните покрития на повърхностите, заложените високи параметри

ДИАМАНТ-2, СОФИЯ

Тук тя е постоянна и дискретна, а хората, ангажирани с нея – отзивчиви и приветливи. Тревата е свежа, пратката ви е получена и съхранена (ако трябва, в хладилник), няма изгорели „крушки“ във функционалното и декоративното осветление, филтрите на вашата рекуператорна система се сменят по график… Неотменима част от концепцията на проекта е комплексният мениджмънт, защото за АРТЕКС критерият за жилищно строителство на XXI век е лекотата на бита. СЛЪНЦЕ: КАКВО ПОВЕЧЕ Проектът започва от него. Улавянето на лъчите му е повече от отговорност; то е вродена страст на компанията, която винаги се е стремяла към оптимално ослънчаване на пространствата. ДИАМАНТ-2 е ситуиран така, че жилищата да имат преимуществено южно изложение, а трите сградни тела са решени с отстъп на всяка в посока юг една спрямо друга. Фасадата отхвърля декоративността, която би поглъщала светлина, а сякаш търси собствената си дематериализация в стъклото, което я обгръща в нейните семпли и чисти линии. Слънцето идва у дома през най-висок клас профилна система и селективни стъклопакети. Впрочем всички прозорци на всички етажи се отварят – още едно от нещата, заради което ДИАМАНТ-2 няма визия на офисна сграда. Осветлението на стълбищата е естествено. Нещо естествено, защото всичко в този проект се стреми към

145

светлината и чистотата. ВИСОТАТА: ДО ТОЧКАТА НА МЕЧТИТЕ ДИАМАНТ-2 е висока сграда от най-ново поколение. Днес именно във високите сгради са върховете на естетическите търсения и архитектурната дързост, на инженерната мисъл и технологичната иновативност в жилищното строителство. Най-далновидно очертаните посоки в градското планиране отново се свързват с тях. Как биха могли повече хора да споделят предимствата на големия град при оптимално използване на инфраструктурата без високите сгради? Комплексният отговор на нуждите на човека сега, който трябва да живее, но и да работи у дома си без битови грижи и без да бъде лишен от възможности за спорт, общуване, забавления – той също се намира в сградата, осигурила функционални пространства за всичко и гарантираща безупречния мениджмънт на цялото. Домът ви в ДИАМАНТ-2 е може би в 15-етажната сграда А? В 16-етажната Б или в 17-етажната В? Където и да е, вдъхновен от съвършенството на диаманта, той е предлага най-доброто и завинаги.

146 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

RUHOUSE ВИСОК КЛАС ПРОЕКТИ С КАЧЕСТВЕНО ИЗПЪЛНЕНИЕ И НЕПОВТОРИМ ДИЗАЙН

© СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

147

148 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ДОЦ. Д-Р АРХ. ЕВГЕНИ РАФАИЛОВ ЗАЛАГАМЕ НА КАЧЕСТВО, НОВИ ТЕХНОЛОГИИ, СЪВРЕМЕННИ АРХИТЕКТУРНИ РЕШЕНИЯ И ВНИМАНИЕ КЪМ ДЕТАЙЛА

ДОЦ. Д-Р АРХ. ЕВГЕНИ РАФАИЛОВ ПАРТНЬОРИ В "РУХАУС" ООД: ПРОФ. Д-Р АРХ. КАЛИН ТИХОЛОВ, ДОЦ. Д-Р АРХ. ЕВГЕНИ РАФАИЛОВ, АРХ. НИЯ ТЕМИЗ

ДОЦ Д-Р АРХ. ЕВГЕНИ РАФАИЛОВ

е управител на инвестиционна компания „рухаус“ ООД и партньор в архитектурната компания „РУБИЛДС“ ООД. Доцент доктор и преподавател по архитектура в УАСГ от 2004 г. Ръководи проектирането на редица обекти, между които, Смесена Мултифумкционална сграда „Ултима“ в гр. Бургас, Висока смесена мултифункционална сграда - Резиденция „Лазурен Бряг“ гр. Бургас, Търговска сгарда „Сити Център Сливен“ в гр. Сливен, екологично селище от еднофамилни сгради "Делта Хил" - с. Кладница, Луксозен комплекс от еднофамилни жилищни сгради „Южен бряг Премиум“, хотел – гурме ресторант „Кастело Ди Сан Марино” в кв.Бояна, гр.София, офис сграда на бул. "Тодор Александров", реконструкция на ДОМ 2 на резиденция „БОЯНА“, София, множество хотели, многофамилни сгради и еднофамилни къщи, интериорни проекти на заведения за обществено хранене от веригата Happy, SASA и Captain Cook, интериорен дизайн на луксозно апартаменти и др. Участва в колектива за проектите на хотелски комплекс „Теодора Бийч”, в.с. „Елените”, комплекс „Хелена Ризорт”, кк Слънчев бряг, хотел „ ФЕНИКС”, кк Слънчев бряг, апартаментен комплекс „Дрийм Холидей”, с.Равда, апартаментен комплекс „Емералд”, с. Равда. Награждаван със “Сграда на годината” 2019 г. за сгарда „рухаус“ и за участие в колектива за проектиране на “Хелена Ризорт”, Търговско-административен център „ТРИА” – Бургас, и за курортен комплекс “Емералд”, с.Равда. © СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

RUHOUSE, СОФИЯ

© СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

Арх. Рафаилов, може ли да припомним инвестициите на Ruhouse през последните години. След като вашият първи проект беше отличен в Национален конкурс "Сграда на годината" 2019, на какъв етап е Ruhouse 2? Инвестиционните намерения за сграда "Рухаус" се очертаха през 2016 г. с имот в район ВитошаВЕЦ "Симеоново", който предлагаше страхотна панорама към Витоша и беше с директна връзка със бул. "Симеоновско шосе". Имаше достатъчно предпоставки за създаване на сграда с модерна архитектура във високия клас с гледка към Витоша и повече пространство около себе си, като последното е факт, който остана така и до ден днешен. В крайна сметка няколко от нещата, от които се интересува пазарът в момента, са гледка, устойчива архитектура, локация, пространство около сградата и богато озеленяване. С осигуряване на тези условия и една красива, запомняща се и различна сграда посредством дизайнерски проект пазарът може

да бъде успешен, както стана в случая на сграда "Рухаус". Сградата беше изградена за около 2 години и половина от старта през 09.2017 г. до разрешение за ползване през 12.2019 г. Целта ни беше да създадем бранд, които да се търси и харесва, различен от масовия пазар. Затова и повечето решения и детайли при реализацията не са типови, а специално разработени. За успешната реализация беше нужен голям екип от специалисти – архитекти, инженери, адвокати, икономисти, екип от брокерска компания и известни фирми подизпълнители с доказан опит в различните области. Ето част от някои от реализираните проектни решения, които дадоха предимство на продажбите и отговориха на търсенето: Иновативното екстериорно решение, в което е заложено изпълнението на вентилируема фасадна облицовка с иновативния материал VIROC, ĸoмпoзитeн панел oт ĸoмпpecиpaнa cмec oт бopoвa дъpвecинa и цимeнт, съчетаващ в себе

14 9

150 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

© СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

си гъвкавостта нa дъpвoтo и издръжливостта на цимента в съчетание с HPL плоскости Trespa Meteon с финиш на орех и знаковия за сградата специален цвят RAL2000 - оранжев Alubond. Изпълнени са няколко алуминиеви системи на Reynaers в тъмнографитен цвят от "Комфорт Партнърс" – CS77, CW50, CS 77 Panel Door. Системата позволи всички витрини да бъдат с височина 270 см без хоризонтални деления с оглед на гледката към Витоша. Представителните главни входове и техните луксозно оформени фоайета със зелени стени и осветление по наши архитектурни детайли. Вратите на главните входове са изработени по поръчка с вградена моторика на "Рейнарс" и по специален архитектурен детайл в оранжево с LED подсветки и с логото на "Рухаус". Пространствата пред главните входове са решени с термолющен гранит, а алеите в тревните площи са с големи свободно поставени

© СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

каменни плочи. Настилката на терасите е изпълнена със система двоен под от гранитогрес с дебелина 2 см, в който минават комуникациите на поливна система и осветлението за двора и покривните зелени градини. Таваните на вcичĸи тepacи са окачени с HPL плocĸocти Тrеѕра-Меtеоn с минерална вата с цел енергоефективност, а на определени места според архитектурното решение - с окачени оранжеви ламели с вградени линейни осветителни тела S-Line с LED чип платки. Πлътнитe пapaпeти нa тepacитe ca oблeчeни c HPL плocĸocти Тrеѕра-Меtеоn Aжypнитe пapaпeти ca oт зaĸaлeнo cтъĸлo 2x10 мм cъc зaxвaт в пoдa. Климатичните инсталации са скрити във фасадата на специално определени с проекта метални площадки, без да отнемат място от терасите на апартаментите. Енергоефективното умно осветление

RUHOUSE, СОФИЯ

по детайл за двора, фасадата, фоайетата и коридорите се управлява с датчици и се димира. Осветлението в общите части и по двора е специално изпълнено за "Рухаус" по детайл и е разположено в пейки, габиони, скрити фасадни решения и множество линейни осветителни тела. Дори уличното осветление по тротоарите около сградата е по дизайн от "Рухаус". В сградата е изпълнено видеонаблюдение от над 50 камери и видеодомофонна система и модерен контрол на достъп съзнателно търсен от повечето клиенти. Дворното пространство е с много богато и разнообразно озеленяване в комбинация с габиони и кашпи от полимербетон по детайл навсякъде, подсветнати с линейни осветителни LED тела. Пространството е допълнително оформено с декоративни подпорни стени, водни площи с водни каскади. Отоплението и подгряването на вода се осъществява чрез двуконтурни газови котли на природен газ. Асансьорите са Schindler със собствено дизайнерско интериорно решение и touch screen панел за управление. Не на последно място са дизайнерски решения по отношение на визуалната комуникация (надписи по обозначения на входове, врати, подземен гараж, апартаменти и други). В тази връзка сграда "Рухаус" като инвестиция

© СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

се реализира изключително успешно - една година по-късно сградата вече се обитава над 70%. Клиентите са доволни, харесват разработения продукт и бранд. Важно е да се отбележи, че повечето клиенти оценяват дизайнерските решения като вид услуга, която получават, като бяха предложени и реализирани и интериорни проекти на апартаментите. Държа да отбележа, че за финалните продажби след акт 16 особено влияние оказаха наградите "Сграда на годината" 2019 и "Имот на годината" 2019. Инвестиционните намерения за „РУХАУС 2“ са факт и в момента сградата е процес на проектиране на фаза технически проект. Проектът ще бъде във високия клас на основен булевард в подобаващ модерен стил и висококачествени фасади, дограма и неповторим дизайн. Предвиждаме развитието на още един бранд - „РУХОУМС“, с еднофамилни къщи, които са изключително гореща тема на пазара в момента. Има ли промяна на предпочитанията на обитателите и клиентското търсене в резултат на настоящата ситуация и как това се отразява във вашите настоящи проекти? Промяна по отношение на предпочитанията и клиентското търсене се наблюдава във факта, че повечето клиенти започнаха да търсят „втората спалня“, т.е. апартаменти с две спални

151

152 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Какви са главните разлики при проекти за многофамилни и еднофамилни жилища и как това се отразява на вашите планове? С продължаване на линията многофамилни сгради чрез "Рухаус 2", а на еднофамилни жилища - с "Рухоумс", се очертава разликата - основно в локацията и местоположението. В София във високия клас се търсят многофамилни сгради на топ локации и райони с изградена инфраструктура, при къщите е малко по-различно. Там търсенето се състои във възможността за по-голямо уединение и спокойствие от градската среда. При еднофамилните жилища все повече са предпочитани затворените комплекси с охрана и подбрана среда, с повече деца на едно място и удобства в комплекса. Многофамилните сгради, от друга страна, са по-достъпни и не изискват високи експлоатационни разходи. Към тях се насочват основно купувачи, които избират своя първи дом, купуват за дете, с цел отдаване под наем или по-големи апартаменти за лични нужди. Желанието на купувачите е да имат правилни форми на стаите, функционални разпределения, помощни помещения, решено паркиране, луксозни общи части и асансьори и нисък % общи части. Основното търсене за къщи е с 3-4 спални, до два етажа, с бани и дворове с минимална площ 350 кв.м.

© СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

с малка площ за сметка на такива с една спалня. Желанията на пазара във високия клас не са се променили с оглед на ковид ситуацията чак толкова. Хората дори желаят да инвестират средствата си в недвижими имоти. В настоящата ситуация на преден план излизат по-смелите и тези, които мога да си осигурят кредит, но в завършени сгради или такива поне с акт 14. Проектите на зелено са по-засегнати от КОВИД ситуацията. Докато банковата политика не се е променила и докато има ниски лихви - ще има и пазар. Правилото локация - качеството - фасада важи с пълна сила. Хората търсят да инвестират в красиви, устойчиви сгради на хубаво място с гледка и за това епидемията не оказва влияние.

Как оценявате състоянието на инвестиционната среда и бъдещето за качествени жилищни проекти с различен таргет? В България инвестиционната среда при недвижимите имоти е повече от благоприятна, тенденцията се запазва през последните години. Изминалата 2020 г. недвусмислено показа, че инвестициите в имоти са най-сигурният начин за запазване и увеличаване на капитала/финансите на участниците на пазара. Приемането на България във валутнокурсовия механизъм ERM II и в банковия съюз като стъпка към влизането ѝ в еврозоната оказаха положително влияние на инвестиционната среда и изиграха ключова роля за ръста на инвестициите в имоти. Проектите ни са и ще бъдат предимно в София и другите големи градове - естествен притегателен център и предпоставка за по-голямо търсене на качествени имоти. Независимо какъв таргет клиенти имаме и предвид тяхната информираност не може да си позволим компромиси с качественото изпълнение. В днешно време купувачите имат дълбоки познания, сравняват и избират имоти много внимателно, което от своя страна дава възможност да изпъкнем с нашите проекти, в които не само залагаме на качество, но и на нови технологии, съвременни архитектурни решения, подбрана жилищна среда и внимание към детайла.

RUHOUSE, СОФИЯ

153

© СТЕФАН Н. ЩЕРЕВ

154 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

155

GENTLE HOUSE НАЙ-ВИСОК СТАНДАРТ НА СТРОИТЕЛСТВО

156 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

GENTLE HOUSE IV АРХ. БЮРО "ПРОЕКТТА СТУДИО"

В полите на Витоша се намира в.з. “Киноцентъра” на кв. "Бояна" - един от най-елитните и предпочитани райони на София. Имотът с площ 922 кв.м е разположен близо до бул. “Околовръстен път” и кръстовището с бул. “България”, с лесни връзки до всички части на града. GENTLE HOUSE IV е естествено продължение на серия от луксозни жилищни сгради, построени през последните години в района. Състои се от две еднофамилни сгради, разположени в отделни дворове с южно и източно изложение. Търсена е максимална уединеност и самостоятелност на двата обекта, като за това допринасят и алеите, осигуряващи достъп до имотите, разположени на юг, и разделящи двете дворни пространства едно от друго. Всяка от къщите се състои от три нива, като първото ниво е заето от гараж и обслужващи помещения. То е достъпно само от север, където се намира и улица “Полк. Антон Кръстев”, от която става влизането както за пешеходци, така и за автомобили. На второ ниво се намира зона “Ден” с дневна, кухня, трапезария и прилежаща барбекю зона. На това ниво се помещава и гостна спалня със санитарен възел. На трето ниво са обособени 3 спални помещения със самостоятелни бани. Къщите

са идентични като обемно-пространствено решение, но са вписани по индивидуален начин в имота, като са съхранени всички заварени в имота високи дървета. По този начин дворовете придобиват индивидуален почерк, като осигуряват интимитет на ползване. Формообразуването следва ясни линии и цели постигане на максимална ергономия на употреба. Използваните материали - видим бетон, дърво, клинкер и стъкло, излъчват семплост и класическа непреходност.

ЛОКАЦИЯ София, м. „Киноцентъра 3-та част - разширение“ ВЪЗЛОЖИТЕЛ Христо Стефанов ПРОЕКТАНТ „ПРОЕКТТА СТУДИО“ ООД ПЛОЩ УПИ 922 кв.м ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 230 кв.м

РЗП 566 кв.м ОБЩА ПЛОЩ НА КОМПЛЕКСА 738 кв.м ЕТАЖНОСТ НА КЪЩИТЕ Едно полуподземно и две надземни нива ЗП НА КЪЩА 115 кв.м РЗП НА КЪЩА 279 – 287 кв.м ОБЩА ПЛОЩ НА КЪЩА 369 кв.м

GENTLE HOUSE, СОФИЯ

ХРИСТО СТЕФАНОВ

се занимава със строителство на бутикови сгради от 1994 г.

Gentle House IV е естествено продължение на успешните проекти Gentle House I, II, III и Gentle House Residence, като предлага висок клас самостоятелни къщи, ситуирани в комплекс от отворен тип. Gentle House е бранд, който гарантира най-висок стандарт на строителство без компромис с качеството на изпълнение.

"ПРОЕКТТА СТУДИО"

е творческо ателие, формирано от арх. Таня Митакева и арх. Андрей Арнаудов. Студиото е специализирано в разработването на луксозни еднофамилни жилищни сгради с отношение към контекста и индивидуалността на всеки ползвател. Творческият почерк на екипа подчертава уникалността на всеки обект и търсенето на онази непреходна красота, която вълнува отвъд модните тенденции.

СИТУАЦИЯ

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПЪРВО НИВО

157

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ВТОРО НИВО

158 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

GENTLE HOUSE V АРХ. БЮРО "ЛП АРХ"

Жилищната група „Джентъл Хаус V“ се състои от четири еднофамилни къщи в сключено застрояване в кв. Бояна, м. „Киноцентъра III част“ в имот с достъп откъм ул. „Голяма могила“, осигуряваща непосредствена връзка до бул. „Околовръстен път“. Къщите са ситуирани в началото на вече благоустроения и модерен комплекс „Джентъл Хаус“, известен с висококачествена архитектура и строителство, както и с богатото си озеленяване и впечатляваща ландшафтна архитектура. Комплексът се развива устойчиво в продължение на повече от 15 години, като винаги е бил огледало на съвременните тенденции в дизайна и строителните технологии. Далеч от идеята за типизация и унификация, но запазвайки усещането за хармоничен ансамбъл, всеки нов етап, всяка нова група от къщи и всяка нова сграда развива и допълва динамичното равновесие, в което форми и материали изграждат постоянно развиващия се организъм на комплекса, оставяйки го във всеки момент композиционно завършен, но и отворен за последващо развитие. В този контекст на високи изисквания

към пространственото и архитектурноградоустройственото оформяне на новия „подкомплекс“ разработеното решение е едно естествено продължение във всяко отношение. ЧЕТИРИТЕ ЛУКСОЗНИ ЕДНОФАМИЛНИ ЖИЛИЩНИ СГРАДИ ПРЕДСТАВЛЯВАТ ЕДНА ПУЛСИРАЩА КОМПОЗИЦИЯ в която детайли, форми, материали и организация съставляват едно цяло, състоящо се от отделни, различаващи се функционално и архитектурно, обеми. Функционалните и архитектурните различия, базиращи се на конкретното ситуационно разположение на всяка от къщите в парцела, както и изложението им, правят по естествен начин композицията жива и неповторима. Много характерно за „Джентъл Хаус V“ е функционалното решение на партерния етаж, където преливащите пространства на дневна, кухня и трапезария се доразвиват в междинните предпространства на покритите тераси и завършват в разработения на ниво интериорен детайл – двор.

159

GENTLE HOUSE, СОФИЯ

ЛОКАЦИЯ София, м. „Киноцентъра 3 част разширение“ ВЪЗЛОЖИТЕЛ „ДЖЕНТЪЛ ХАУС” ЕООД, Христо Стефанов ПРОЕКТАНТ „ЛП АРХ“ ООД, арх. Атанас Панов, арх. Лорита Панова

ПЛОЩ УПИ 1784 кв.м ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 486 кв.м РЗП 1687 кв.м ОБЩА ПЛОЩ НА КОМПЛЕКСА 1859 кв.м

Този напълно изолиран от останалите двор създава усещането за перистил – открито, но интимно пространство – естествено продължение на интериора, напълно интегрирано, функционално пространствено и естетически с помещенията за дневно обитаване. По този начин се получава просторно пулсиращо пространство, в което категориите вън-вътре губят стандартното си значение. На ниво вход (на сутеренно ниво), достъпът към който е осигурен чрез обща за четирите къщи вътрешна алея, къщата съдържа представителен вестибюл с гардеробна и санитарен възел, гараж за две коли, технически помещения, киносалон и една „специална стая“ за гости, която би могла да изпълнява и други допълващи функции като кабинет - така популярния напоследък Home office, с естествено осветление и собствен двор с екзотична градина. Горното ниво е с нормалното съдържание за жилище - три спални и две бани, както и една тераса, към която има достъп от всички помещения на етажа чрез общ коридор. Връзката с долното ниво се осъществява с еднораменна

ЕТАЖНОСТ НА КЪЩИТЕ полуподземен етаж и 2 надземни нива ЗП НА КЪЩА 111 - 128 кв.м РЗП НА КЪЩА 413 - 429 кв.м

”ЛП АРХ“ ООД

(част от LP group) арх.Атанас Панов, арх. Лорита Панова, арх. Ивайло Игнатов, арх. Искрен Манев LP group е сътрудничество на професионалисти, обединени около идеята за изграждане на качествена архитектурна среда

ОБЩА ПЛОЩ НА КЪЩА 456 - 470 кв.м

ажурна стълба с горно осветление, ситуирана като миниатриум, даващ светлина и сглобяващ пространствата на двете нива. Фасадите са решени с вентилируема облицовка от предварително произведени релефни панели от високоякостен бетон, окачени пред термофасадна система и вентилириуема дървена обшивка с топлоизолация от минерална вата. Външните ограждащи стени са зидани от кухи керамични блокове и бетон. Фасадното остъкляване с височина от пода до тавана на помещенията е от алуминиева профилна система с прекъснат термомост и двукамерни стъклопакети. На ниво партер от дневната и трапезарията към терасата и двора са предвидени остъклявания тип „хармоника“. За всички помещения в къщите, включително и в гаражите, е предвидено лъчисто подово отопление, захранено от термопомпена система „въздух-вода“. За всяка къща се предвижда система „умен дом“ за автоматизирано управление и контрол на потреблението на енергия.

160 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АЛЕКС КОВАЧЕВ КУПУВАЧЪТ НА ЕКСКЛУЗИВЕН ИМОТ ТЪРСИ ПО-ВИСОКО КАЧЕСТВО НА ЖИВОТ

АЛЕКС КОВАЧЕВ ДИЗАЙНЕР, ОСНОВАТЕЛ И ИДЕЕН ДВИГАТЕЛ НА IDEA INTERNATIONAL

АЛЕКС КОВАЧЕВ

e зaвъpшил дизaйн и визyaлни изĸycтвa в HБУ. Πpeз 2003 г. ocнoвaвa cтyдиo IDEA, c ĸoeтo ocвeн в Бългapия имa peaлизиpaни пpoeĸти в цял cвят - Лoc Aнджeлиc, Aнглия, Hopвeгия, Гepмaния и дp. Hocитeл нa нaгpaдa “Дизaйнep нa гoдинaтa” 2017 и oтличия oт интepиopнo-apxитeĸтypни ĸoнĸypcи ĸaтo Gеrmаn Dеѕіgn Аwаrdѕ, DNА Раrіѕ Аwаrdѕ, Lоndоn Сlub & Ваr Аwаrdѕ, А’Dеѕіgn Аwаrdѕ, Іntеrnаtіоnаl Рrореrtу Аwаrdѕ, Rеѕtаurаnt & Ваr Аwаrdѕ, Cгpaдa нa гoдинaтa и дp.

Пандемията промени пейзажа на високия клас имоти в положителна посока. Поради новия социален ред хората започнаха да обръщат много повече внимание на дома си. Клиентите търсят по-големи площи, имоти, които могат да им предложат по-добра функция и следователно по-високо качество на живот. Ако имотът е апартамент например голямата тераса определено е предимство.

ВСИЧКИ ДОПЪЛНИТЕЛНИ ФУНКЦИИ, КОЙТО МОЖЕ ДА ДАДЕ ИМОТЪТ, КАТО КАБИНЕТ, ВИНАРНА, ГОЛЯМ ДРЕШНИК ИЛИ ЕДНА ДОПЪЛНИТЕЛНА СПАЛНЯ ВЕЧЕ НЕ СА ПРОСТО ЕКСТРИ, А СЕ ПРЕВРЪЩАТ В ПРИОРИТЕТ. Разбира се, качествените характеристики и удобствата на сградата също влияят на избора. Ако имотът е къща, бъдещите собственици вече гледат много по-внимателно съотношението между двора и стъпката на сградата. Оставам с впечатлението, че не се възприема добре парцел, от който е извадена максималната РЗП. Клиентите, с които общуваме, са запознати с архитектурната и интериорната функция на

А ЛЕКС КОВАЧЕВ, ДИЗАНЕР

много високо ниво и често пъти много бързо забелязват дефект в тази насока. В този ред на мисли предимство имат имотите, които са много добре проектирани, предлагат адекватни като размер и функция пространства, възползват се от предимствата и решават проблемите на терена. Често се случва клиенти да искат схеми за ослънчаване и проучване за ветровете на даден терен. Ландшафтът вече не е нещо, на което се гледа единствено като задължение към процент озеленяване, а е важна част от начина на живот. Ако се опитам да дам кратък отговор на въпроса какво търси купувачът на ексклузивен имот, той би бил - имот, който да подобри качеството му на живот. ТЪРСЕНЕТО НА НОВ КЛАС ПРОДУКТ Е ФАКТ. Става въпрос за имотен продукт, който е създаден, за да бъде на най-високо ниво, а не компилация от всичко най-евтино, опаковано в красива брошура и лъскав сайт. Моите наблюдения са предимно в най-високия сегмент, където виждам два вида сделки с имоти. Първият е покупка на компромисен имот, който се реновира или променя тотално, което често коства на собственика нетна цена по-висока от пазарната. Втория тип сделки са такива за много високо качество имоти, проекти, които са професионално разработени и също са над пазарната цена. В крайна сметка клиентите ни търсят имоти от най-висок клас, които да отговарят на изискванията и най-вече на начина им на живот. Различен е само пътят, по който стигат до тях. АКЦЕНТЪТ НИ В РАБОТАТА С КЛИЕНТИТЕ Е РАЗРАБОТВАНЕТО НА ПРОДУКТ, КОЙТО Е СПЕЦИФИЧЕН КЪМ ТЕХНИЯ НАЧИН НА ЖИВОТ. Не мога да кажа, че определен тапет, диван или похват е акцентът. Концепцията ни е да създадем за клиентите ни мечтания дом или пространство, което да е инструмент за продуктивността на техния бизнес. ТЪРСЯТ СЕ ВСЕ ПО-ГОЛЕМИ ПЛОЩИ По отношение на промяната на тенденциите при жилищните проекти на първо място и преди всичко са площите, които се търсят все поголеми. Това е напълно нормално предвид опита ни от изминалата година. Съвсем различно е преживяването в апартамент с три спални и площ 180 кв.м и това в такъв с три спални и площ 400 кв.м и 300 кв.м тераса. 180 кв.м е напълно адекватен размер за жилище с три спални, но не може да предложи функцията на апартамент 400 кв.м, който може да има кабинет, домашен фитнес и панорамна тераса. Естествено тези два имота са в различен ценови сегмент, но аз наблюдавам една нагласа у хората да надскочат себе си в покупката. Това според мен не е грешно, защото имотът е дълготраен актив и като тaкъв изискванията към него във времето вероятно ще се увеличават.

Интересът към жилищния пазар в период на несигурна икономическа обстановка е резултат от търсенето от хората на убежище за капитала си в инвестиции, които смятат за сигурни. В България нямаме навика в несигурни времена да инвестираме в злато, но имаме навик да инвестираме в имоти. Моят опит сочи, че в 5- или 10-годишен план инвестицията в имот е печеливша. Отварям една скоба, че това не важи единствено ако имотът е бил закупен в периода 2007-2008 г., когато голямата световна рецесия оказва безпрецедентно влияние върху местния имотен пазар.

161

162 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

"КАТО НИКОЙ ДРУГ" МЕЗОНЕТ В СЪРЦЕТО НА СОФИЯ

Концепцията за дизайна на мезонета е иновативна идея на Алекс Ковачев и студио IDEA, която предлага на пазара нова концепция за луксозното жилище. Създадохме този проект, стъпили на годините опит и познания в сферата на високия клас жилища, натрупан чрез реализирани проекти в цял свят за изключително взискателна клиентела. Разположен на 50 метра от Борисова градина в сърцето на квартал "Изток", този луксозен мезонет предлага на бъдещите си обитатели най-висок клас финиши, мебелировка и оборудване. Вдъхновен от желанието на Алекс Ковачев да изкара на

имотния пазар апартамент “Като никой друг” с идеята за съвременно градско гнездо, проектът предлага интериор, превърнал студио IDEA в носител на десетки международни награди за дизайн. Имотът притежава всички удобства на еднофамилна къща - четири спални, просторен дневен тракт и феноменална панорамна покривна тераса с площ 400 кв.м. И това не е всичко - имотът може да бъде продаден със селекцията на Алекс от специално подбрани произведения на изкуството и професионално селектирана винена колекция, чиято стойност ще расте с годините и прави инвестицията в този имот все по-печеливша.

А ЛЕКС КОВАЧЕВ, ДИЗАНЕР

163

16 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ПРОЕКТ IDEA International ЛОКАЦИЯ гр. София, кв. "Изток" КВАДРАТУРА 400 кв.м с 360° изложение

165

166 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

© STARH

167

A PLACE TO CALL HOME КОМПЛЕКС ОТ РЕДОВИ КЪЩИ

168 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

© STARH

A PL ACE TO CALL HOME

ОБЕКТ A Place To Call Home комплекс от редови къщи МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ кв. "Бояна", София ВЪЗЛОЖИТЕЛ КЕЙ ДИВЕЛЪПМЪНТ ПРОПЪРТИС ЕООД АРХИТЕКТУРА STARH ГОДИНА НА ПРОЕКТИРАНЕ 2020 ПЛОЩ НА ИМОТА 7005 кв.м ЗАСТРОЕНА ПЛОЩ 1749 кв.м РЗП 8685 кв.м БРОЙ КЪЩИ 34 къщи

© STARH

Жилищен комплекс от редови сгради A Place To Call Home е ситуиран в подножието на Витоша планина, в столичния квартал Бояна. Комплексът е съставен от 34 редови къщи, групирани в 6 сгради, подземен паркинг с 78 паркоместа и богато озеленено дворно пространство. Всяка жилищна единица е развита на три етажа със собствена независима вертикална комуникация. В комплексa липсва надземно паркиране с цел максимално висок комфорт на обитание и

приближаване до паркова среда. Всяка къща е сепарирана с жив плет, формиращ богато озеленен двор, който контактува пряко с дневните зони чрез огромни плъзгащи прозорци. Ритъмът на къщите и фасадите е ясно дефиниран чрез вертикали. Добавени са плъзгащи слънцезащитни устройства, създаващи постоянна динамична фасадна структура, която се променя в зависимост от нуждите на обитателите.

169

170 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

© STARH

Всяка къща е ориентирана в благоприятна посока и има гледка към Витоша планина на юг и град София на север. Големите площи, озеленени с висока дървесна растителност, придават усещане за извънградска среда. Всички вложени материали са висококачествени и от премиум производители, с цел да гарантират дълговечност, здравина и много високо ниво и комфорт на обитаване. Дограмите са алуминиеви с високи топлоизолационни и звукоизолационни параметри. Между всички къщи има звукоизолация. Фасадата е обработена с високачествени дишащи мазилки и топлоизолационни материали. В подземния паркинг са осигурени места за зареждане на електрически автомобили.

© STARH

A PL ACE TO CALL HOME

171

© STARH

172 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

A PL ACE TO CALL HOME

173

© STARH

174 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

СМАРТ РЕШЕНИЯ ЗА ВСЕКИ ДЕН ДОСТЪП, ПЛАНИРАНЕ И ДИЗАЙН КАК ХОРАТА ЗА ДА СЕ ДВИЖАТ В СГРАДАТА ВИ ПО ИНТЕЛИГЕНТЕН И ЕФЕКТИВЕН НАЧИН За да се запазят движението на пътникопотока плавно, сградите трябва да бъдат интелигентни: функционални, лесни за навигиране, както и сподобни да се адаптират спрямо бъдещи нужди от увеличен поток от посетители и безконтактно предвижване.

ОТВОРЕТЕ ВРАТАТА НА ДОМА НА БЪДЕЩЕТО Решението KONE Residential Flow предлага нови нива на удобство за собственици на сгради, жители, както и фасилити мениждъри като използват мобилни телефони и облак технологии, за да се свързват асансьори, информационни канали и интерком системи чрез лесна за използване смарт апликация.

ТРИ РЕШЕНИЯ ЗА ВСЕКИ ДЕН KONE Access - контролира входната врата на сградата и автоматично звъни на асансьора, за да придвижи потребителя до етажа, където живее. Така се елиминира нуждата от носене на ключове.

KONE Visit – включва свързваща интерком система, която позволява на жителите да поздравят гостите си и да им осигурят достъп, използвайки единствено мобилния си телефон.

KONE Information – подходящо за фасилити мениджъри, които ще могат да изпращат данни свързани със сградата директно до телефоните на жителите или до информационните табла в асансьора или лобито.

КОНЕ ЕООД ул. "Околовръстен път" 87, ет.2, София тел. +359 2 969 70 70 www.kone.bg

175

176 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

МЕТАМОРФОЗАТА НА ЖИЛИЩНИЯ ПАЗАР КАЧЕСТВОТО, ТЕХНОЛОГИИ И УСЛУГИ

СВЕТОСЛАВ АНГЕЛОВ И АРХ. ВУТОМИР ПАВЛОВ УПРАВЛЯВАЩИ ПАРТНЬОРИ AXE CAPITAL

A XE CAPITAL

Как пандемията COVID-19 промени потребителските нагласи - какво търси купувачът на съвременното пост-COVID жилище? COVID-19 пандемията повлия в няколко направления и аспекта, които промениха мисленето и начина на търсене на купувачите. Вече се наблюдава преобладаващото влияние на Millennials на пазара, които идват със свое разбиране за жилищния продукт. При тях думата “качество” не се употребява като екстра, а като стандарт и задължение към имота и проекта. Първият аспект, който промени критерия на търсене, е пространството. Голяма част от компаниите, които пуснаха своите служители в режим на home office, възнамеряват да продължат с тази тенденция. Вече повече от 12 месеца хората работят от дома си, което изисква съвсем нормално по–голяма жилищна площ. Ние забелязваме, че купувачът все повече търси

това допълнително пространство - кабинет, библиотека или друг вид мултифункционална стая, която да помогне в по-качественото изпълнение на работните му ангажименти. Дали ще се предлага като опция и възможност за организиране в апартамента или като услуга в сградата или комплекса е въпрос на инвестиционно намерение от страна продавача. Вторият аспект, който според нас е променил нагласите и изискванията на пост-COVID-19 купувача, е необходимостта от това домът да бъде близо до работното място. Работата от вкъщи принуждава бъдещите клиенти да бъдат по-отворени и да погледнат към жилищни проекти, разположени в периферията на града, които са по-достъпни и позволяват закупуването на повече жилищна площ, която би била пофункционално разпределена. Третият аспект, който оказва влияние

177

Paзпoлoжeн в пoднoжиeтo нa Bитoшa, в пpecтижния ĸвapтaл „Гopнa бaня“, жилищeн ĸoмплeĸc Glоrіа Раlасе Rеѕіdеnсе щe бъдe гoтoв в paмĸитe нa две години

178 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

върху търсеното на жилищен имот, е околната среда. Все повече клиенти се интересуват от озеленяването около сградата или комплекса, чистота на въздуха, наличието на детски площадки, начина на поддръжката на сградата, както и процента общи части. Проектите, които реализираме, това са едни от основните принципи, които следваме, за да можем да отговорим на бързо развиващите се изисквания на бъдещия купувач. В резултат на промяната на потребителските нагласи - какви са тенденциите в промяната на съвременния жилищен продукт за различните сегменти бюджетен, среден и висок? В момента пазарът на жилищни имоти претърпява метаморфоза, имайки предвид навлизането на новите поколения както в ролята на купувач, така и в ролята на продавач. Вече качеството се придружава от услуги. Кризата през 2008 г. научи купувача да търси качествено изпълнени жилищни проекти, които внедряват последните строителни технологии. От решаващо значение са опитът и репутацията на компанията, която стои зад проекта, както и на екипа, който го изпълнява - проектант, проектов ръководител и главен изпълнител. Тази пандемия затвърди този

аспект и го наложи като константа върху строителния бранш, като все по-рядко се наблюдават некачествени жилищни продукти, които заляха пазара в периода 2006 – 2012 г. Затова границата между бюджетен и висок клас строителство, поне в нашите представи като строителни предприемачи, е много тънка; за нас техническите изисквания за даден продукт, без значение локацията на проекта, винаги се доближават, като единствено се наблюдава разлика в избора на доставчик на дадената технология, но не и в техническите спецификации. Последните години клиентът е много добре информиран и задава правилните въпроси. Въпросът “Какъв материал е вложен” се заменя с “Как Вашият проект ще помогне за покачествен живот”. Както е наложено отдавна на западния пазар и основно в САЩ, клиентът вече търси услугите, които са предвидени в жилищната сграда или комплекса. Услуги, които ще допринесат за повишаване качеството на живот и ще намалят нуждата клиентът да ги търси извън основното му място за живеене. Кои базови концепции за жилищен продукт остават устойчиви и кои са навлизащите иновативни концепции, стимулирани от пандемията? Винаги залогът в качествени

Gloria Palace Residence е единственият по рода си градски комплекс от затворен тип, който разполага със собствен СПА център с минерална вода

На метри от Борисовата градина в престижния кв. "Изток" се намира бутиковата сграда "GB4 Резиденс", предлагаща само 10 функционални жилища, като има възможност за обединяване на съседни апартаменти или разделяне на многостаен апартамент на два по-малки.

A XE CAPITAL

материали, стойностно изпълнение и добър архитектурен проект са предпоставка за добра концепция и добър жилищен продукт, но последните години това вече не е достатъчно. Нашите наблюдения и анализи ни показват, че клиентът вече все по-усилено търси при избора си на бъдещо място за живеене „хотелското” преживяване. Вече жилищният продукт не се разглежда като просто една сграда, а като съвкупност от преживявания и услуги, които се предлагат в нея. Тази тенденция се засили особено по време на епидемичната обстановка. Услуги, които биха помогнали в цялостното изграждане на комфортна и устойчива среда на живот, са: 24/7 консиерж Лаундж или комюнити зони Споделени работни пространства СПА център Ресторант или бистро Спортно–рекреативни зони Цялостна интернет обезпеченост Библиотека Място за срещи/събиране. Цялата тази палитра от възможности изисква и съответната поддръжка, за която вече клиентът е узрял и е готов да плаща съответната такса. Друг компонент, който

179

180 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

се налага, е използването на възобновяеми енергийни източници, които биха допринесли за намаляване на разходите за поддръжка. И в двата проекта, които реализираме в момента - “Глория Палас Резиденс” и “GB4 Резиденс”, сме заложили на подобен тип услуги, т.е. стремим се да продаваме качествен начин на живот и преживяване, а не просто сграда с апартаменти. В обозримо бъдеще вече ще се наблюдават броят “услуги”, които ще се предлагат, и начинът, по който ще се управляват по време на тяхната експлоатация. На какво се дължи големият интерес към жилищния пазар в момента въпреки несигурността в икономиката? Какви са очакванията ви за политиката на банките за инвестиционно и ипотечно кредитиране и ефекта върху жилищния сегмент? Светът преминава през нов тип кризисна ситуация, която не може да бъде сравнена с последната финансова криза от 2008 г. Тогава тя имаше сериозно негативно отношение върху жилищния пазар в световен мащаб. Назрялата несигурност в икономиката и негативните очаквания за последиците от COVID-19 пандемията превръщат покупката на недвижим имот в добра инвестиция в дългосрочен план. Чисто психологически

несигурността отвън, т.е. от външни фактори, е заменена със сигурността на дома. Наложената през последните няколко години политика на евтино инвестиционно и ипотечно финансиране от банките не се предвижда да бъде променена в близко бъдеще. Именно тези ниски лихвени нива продължават да провокират семейства и инвеститори да влагат средства в недвижими имоти. Последните години наблюдаваме сериозна волативност при криптовалутите. По време на тази динамика обаче не забелязваме пряка корелация между бурното им развитие и ръст в покупките на недвижими имоти. Въпреки това не липсват и случаи, при които бързото облагодетелстване от покачващата се цена на криптовалути влияе пряко върху личното решение на инвеститори за закупуване на недвижими имоти. Относно възможността фундаментът или икономиката, която стои зад криптовалутите, наречена блокчейн, как би помогнала или облекчила сектор “недвижими имоти”, е друга и обширна тема.

В района на бутиковата сграда "GB4 Резиденс" има супермаркети, училища, детски градини, нови бизнес сгради, фитнес и спа центрове, идеалният център на столицата е на 10 минути с автомобил, на пешеходно разстояние е метростанция "Жолио Кюри".

A XE CAPITAL

181

182 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

183

A XE CAPITAL Проект: "Глория Палас" Инвеститор: Axe Capital

18 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ТЕРМОСТAТИ GROHE GROHTHERM 800 COSMOPOLITAN И GROHTHERM 1000 PERFORMANCE

Едно от най-неприятните преживявания под душа е рязката промяна в температурата на водата. Термостатната технология оставя това в миналото, като поддържа постоянна температура по време на къпане. Термостатните смесители компенсират промените в налягането на топлата и студена

вода, за да осигурят сигурност в банята.

GROHE предлага широка гама от термостатни смесители, а най-новите попълнения в продуктовото портфолио на марката са Grohtherm 800 Cosmopolitan и Grohtherm 1000 Performance. Термостатите на GROHE предлагат много иновативни и полезни характеристики

ADVERTORIAL

за безопасност и спокойствие под душа. Технологията GROHE TurboStat осигурява желаната температура на водата за секунди и я поддържа постоянна, без топли или студени изненади по време на къпане. С едната ръкохватка избирате предпочитаната температура, а с другата управлявате дебита на водата и превключвате между душ пита и ръчен душ. Смесителят сам ще регулира притока на топлата и студената вода, така че да осигури перфектната температура. СЕРИЯТА GROHTHERM 800 COSMOPOLITAN ПРЕДЛАГА МИНИМАЛИСТИЧЕН ДИЗАЙН С ЕРГОНОМИЧНИ МЕТАЛНИ РЪКОХВАТКИ. Тази серия комбинира високо качество, иновативна технология и красив дизайн на конкурентна цена. Това е най-компактният термостат в портфолиото на марката, а елегантният дизайн е предпочитан избор за модерни пространства в архитектурен стил. Прецизното управление на термостата е гарантирано от специалните ръкохватки GROHE Metal Grip. Опорният ръб от обратната страна на металната ръкохватка улеснява управлението, дори когато сте със сапунисани ръце.

GROHTHERM 800 COSMOPOLITAN ХАРАКТЕРИСТИКИ: GROHE TurboStat - поддържа температурата на водата постоянна през цялото време и предпазва от изгаряне Метални ръкохватки с ергономичен ръб за прецизно управление, дори със сапунисани ръце 38°C SafeStop бутон Допълнителен ограничител на температурата до 43°C GROHE EcoButton ограничава разхода на вода до 50%

185

GROHTHERM 1000 PERFORMANCE ПОСТАВЯ БЕЗОПАСНОСТТА НА ПЪРВО МЯСТО С ТЕХНОЛОГИЯТА GROHE COOLTOUCH. Тя гарантира, че повърхността на смесителя никога няма да надвиши предпочитаната от вас температура на водата. Термостатите от тази серия са проектирани с отделни водни пътища, които създават бариера между горещата вода и хромираната повърхност - за да сте сигурни, че повърхността никога не е прекалено нагорещена. Ергономичните ръкохватки на Grohtherm 1000 Performance разчитат на технологията ProGrip, за да ви осигурят прецизен контрол върху дебита и температурата на водата.

GROHTHERM 1000 PERFORMANCE ХАРАКТЕРИСТИКИ: GROHE TurboStat - поддържа температурата на водата постоянна през цялото време и предпазва от изгаряне 100% GROHE COOLTOUCH - благодарение на вътрешните водни пътища повърхността никога няма да бъде твърде нагорещена.

ProGrip Smart ергономични ръкохватки с грапава повърхност за удобно захващане и красив дизайн 38°C SafeStop бутон Допълнителен ограничител на температурата до 43°C GROHE EcoButton ограничава разхода на вода до 50%.

grohe.bg

186 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

НИКОЛЕТА КРЪСТЕВА ЗЛАТНАТА ТРИАДА НА ЖИЛИЩЕТО – КОМФОРТ, УЮТ И КРАСОТА

НИКОЛЕТА КРЪСТЕВА УПРАВИТЕЛ НА EXTRAVAGANCE DESIGN

НИКОЛЕТА КРЪСТЕВА , ДИЗАЙНЕР

Г-жо Кръстева, откъде идва вдъхновението, когато трябва да подготвите интериорно решение за едно съвременно жилище? Вдъхновението е навсякъде около нас, само трябва да си отворим очите за него. За всеки проект отправната точка е различна и тя може да се превърне и в основен източник на вдъхновение. Разбира се, зависи и от заданието на клиента. Имали сме обекти, за които сме създавали целия интериор, съобразявайки концепцията с конкретна картина и нейните динамика, цветове и стилистика. Понякога сме тръгвали само от конкретен цвят, който трябва да преобладава в дизайна, специфично произведение на изкуството или друг конкретен

обект. На практика вдъхновението може да се появи от там, където най-малко очакваме, затова трябва умът и сърцето винаги да са отворени към заобикалящата действителност. Какво търсят клиентите? За клиентите има една златна триада, която винаги ще бъде предпочитана в жилищния интериор – комфорт, уют и красота. Каква е вашата основна цел като интериорен дизайнер? Да предоставя на клиента продукт с уникален почерк, който да надмине и най-смелите му очаквания.

187

188 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Как пандемията промени жилищния сектор, търсенията и нагласите на хората и съответно вашия подход и работа? Пандемията ни научи на много неща. Все повече хората започнаха да оценяват колко важна е заобикалящата ни среда. Домът се превърна в нещо повече от жилище. Основната промяна в работния ни процес е свързана със срещите с клиенти. В момента голяма част от тях се провеждат онлайн, което спестява немалко време и за двете страни.

само красив. Специално внимание е необходимо да се обърне и на настилката, меката мебел и осветлението. Това не означава, че другите елементи в интериора са по-маловажни, но подмяната на настилката и промените в осветлението са едни от най-трудоемките процеси, пряко свързани и с нова ремонтна дейност. От своя страна меката мебел е найпредпочитаното място в едно жилище и е от ключово значение тя да носи комфорт.

Какви са днес предпочитаните интериорни решения и тяхната специфика? Все по-често ни се налага да обособим работен кът като част от интериора на едно жилище. Търсят се лесно почистващи материали, добре оборудвана кухня и повече жива растителност.

Каква е формулата за успешен проект? Няма универсална формула, защото всеки проект е строго индивидуален. Един проект е успешен тогава, когато сме отразили желанията на клиента до най-малкия детайл, без да пренебрегнем собствения си почерк, а реализацията надминава очакванията.

С какво не бива да правим компромис в интериора на дома си? Функционалността в интериора е от изключително значение, затова много прецизно трябва да се направи пространственото разпределение. Все пак един дом трябва да бъде практичен и удобен, не

Какво е усещането да притежавате редица награди от международни конкурси за интериорен дизайн? Всяка награда е важно признание за положените усилия и носи със себе си мотивация и доза предизвикателност. Всеки нов обект и всяко ново постижение ни стимулират

НИКОЛЕТА КРЪСТЕВА , ДИЗАЙНЕР

Един проект е успешен тогава, когато сме отразили желанията на клиента до най-малкия детайл, без да пренебрегнем собствения си почерк, а реализацията надминава очакванията.

189

190 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Имаме удоволствието и огромната отговорност да работим по създаването на интериора на къща в Маями. Това е сериозно предизвикателство не само заради местоположението на обекта, но и заради неговия мащаб и спецификите в заданието.

НИКОЛЕТА КРЪСТЕВА , ДИЗАЙНЕР

да даваме най-доброто от себе си, за да защитим извоюваните позиции и да се отправим към още по-високи върхове. Къде е пресечната точка между създаването на интериорен проект и успешната му реализация? Ако трябва да отговоря с една дума, то това е организация. Зад реализацията на един интериорен проект стои много усърдна екипна работа, свързана с координация на процеса с десетки фирми. Това е нелека задача, която изисква преди всичко много стриктна организация. Кое е най-голямото предизвикателство в работата, с което сте сблъсквали досега? В момента пред мен и екипа ми стои найголямото предизвикателство, но работим усилено да го превърнем в успешен проект. Имаме удоволствието и огромната отговорност да работим по създаването на интериора на къща в Маями. Това е сериозно предизвикателство

не само заради местоположението на обекта, но и заради неговия мащаб и спецификите в заданието. Целта е да създадем дом с модерна и елегантна визия, но с наличие на повече детайли и текстури. Какво да очакваме от следващите ви проекти? Както споменах, аз съм човек, който винаги се стреми към надграждане и целенасочено развитие. Всеки нов интериорен проект се превръща в източник на мотивация за постигане на по-добри резултати, които носят със себе си усмивката на доволния клиент. Затова смело мога да кажа - във всеки следващ наш проект очаквайте да видите все повече и все по-добри интериорни концепции и решения, а съвсем скоро ще отвори врати и нов ресторант край Бургас от верига, която ни се довери за интериора на обектите си.

191

192 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АРХ. ВЛАДИСЛАВ ДЕЧЕВ СЪВРЕМЕННИЯТ ЖИЛИЩЕН ПРОДУКТ И НЕГОВАТА ПРОМЯНА

АРХ. ВЛАДИСЛАВ ДЕЧЕВ ДИРЕКТОР, SGI

Във времена на пандемия редом със здравния проблем задължително на втора линия застава и икономическият. Всички сме свидетели от първо лице на случващото се в последната година, но въпреки редицата изгубени бизнеси и финансови сътресения в множество сектори някак пазарът на жилища у нас изглежда стабилен. Производна на това са и цените на имотите, които въпреки очакваните преди година спадове днес всъщност се покачват. „Търсене“ и „предлагане“ – двата фактора, балансиращи икономическото уравнение, играят своята роля и тук. За мнозина у нас жилището остава основна форма на дълготрайни инвестиции, а при страх от финансов срив е и логично да се търси начин за бързо материализиране на акумулираните средства. В тази връзка, обект на подобен внезапен и ударен интерес се превръщат жилищата във всички сегменти – от бюджетния до луксозния. В някои случаи, основно в ниския клас, критериите за избор при покупка се занижават с цел по-бързото затваряне на сделките. Предлагането не е пропорционално, което пък позволява на нискокачествени и амортизирани стари жилища да се котират за големи суми, независимо от минусите си. Търсене се наблюдава и в средния и високия сегмент, където пазар има както за

съществуващи еднофамилни сгради и жилища, така и за нови такива. Качествените продукти държат своите високи цени, което при обекти за изминалите година-две със значително пониски разходи води до генерирането на рекордни печалби за продавачите в тази позиция. Нови проекти продължават да се развиват и бизнесът се опитва да реагира на изискванията на клиента. С пандемията инициативите за новите офис сграда останаха „на трупчета“ и това измести фокуса и средствата в сектори като логистиката и жилищните сгради. Освен вследствие на пазарните изисквания обръчът около новите проекти, най-вече в жилищния сектор, се затяга и от регулаторна гледна точка. С влезлите в сила промени в ЗУТ и замяната на Наредбата за достъпна среда се цели създаването на по-осмислени, по-функционални и по-устойчиви домове. В замяна обаче стойността за изпълнение на същите няма как да не се повиши. Последните два фактора бавно, но прогресивно ще създадат едно ново поколение продукт, чиито цена и ползи логично следва да са осезаемо повисоки от тези на досегашните жилища. Това е още един фактор, който допълнително ще влияе на прираста на жилищните имоти в близко бъдеще.

STE VEN GEORGE INTERNATIONAL

193

АРХ. НИКОЛА ГЕОРГИЕВ ЖИЛИЩНИ КОНЦЕПЦИИ И ИНОВАЦИИ

АРХ. НИКОЛА ГЕОРГИЕВ ДИРЕКТОР, SGI

В условията на пандемия на всички нас ни се наложи в много по-голяма степен да използваме собствените си жилища като инструмент за осъществяване на поширок набор от аспекти на живота. Освен традиционните дейности като хранене, спане, гледане на телевизия, почивка днес трябва да намерим начин и да работим, да се забавляваме, да спортуваме и да се възстановяваме в тях. Макар и краят на пандемията да се вижда зад ъгъла, настъпиха промени в нагласите, които биха останали постоянни, не само като предпазна мярка, но и поради факта, че успяха да намерят своето устойчиво място в живота на хората. В този смисъл ще откроя няколко тенденции в жилищната архитектура, които в различна степен бяха подкрепени от развилата се пандемия.

ТЕНДЕНЦИИ ОСТАНАЛИ УСТОЙЧИВИ Българската жилищна архитектура през годините остана устойчива в предпочитанията си към непреходни пространства, ясно дефиниране на преддверието и самостоятелни функционални връзки между основните единици. В условията на пандемия тази особеност се оказа изключително полезна в опита да се постигне хигиенен подход към пространствата. Крайградските къщи. Една тенденция, започнала и преди самата пандемия, която получи ново ускорено развитие. Много от хората, разполагащи с първо жилище вътре в града, избраха да инвестират в качествените жилищни проекти в периферията на града. Жилища с достатъчно дворно пространство, просторни дневни и с непосредствен пешеходен подход към планински разходки. Колкото повече светлина - толкова подобре. Добре замислените помещения, с богата естествена светлина, широк поглед от дневната стая, гледка към зеленина - това са все предимства, които след изминалия локдаун на закрито се превърнаха в необходимост. НАВЛИЗАЩИ ТЕНДЕНЦИИ, СТИМУЛИРАНИ ОТ ПАНДЕМИЯТА Работно пространство. Безспорно дори хора

194 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

© AЛЕКСАНДЪР ТОДОРОВ

с професии като фитнес инструктори, които до момента не са предполагали, че ще им се налага да работят от вкъщи, или поне не по основното си занимание, в днешно време трябва да имат възможност пълноценно да практикуват от дома си. Особеното е, че подобно работно място трябва да отговори на малко по-широк обхват от изисквания, тук не говорим за лаптоп в скута ни върху леглото, а за обособен кът с възможност за уединение и провеждане на видеоконферентна връзка. Акцент върху кухните. Те станаха пофункционални, в някои случаи и обособени като самостоятелни помещения - хората много почесто приготвят храната си сами и преоткриха рекреационния фактор в процеса на готвене и поднасяне на храната. Това доведе до завишени изисквания към тези пространства, които, може да се каже, възвърнаха значимостта си в ежедневието ни. Градски жилища с достъп до външно пространство. Това са всички онези домове, разположени вътре в градската тъкан, които имат достъп до уединена, открита площ, било то градина на партерен етаж, покривна тераса

или дори балкон, но с достатъчни размери, за да може 3-4-членно семейство да разположи маса за кафе или чай и да прекара 2 часа на въздух в приятни разговори. Традиционно представите на българина са свързани с това, ако е къща, да е къща с двор, градина, гараж и т.н., но новите условия наложиха осмисляне и претегляне на тежестта на критериите. Ако можеш да получиш 30 кв.м двор, но в локация с достъп до метро например, това си е своеобразна "втора дневна на открито" и водещ фактор за подобряване качеството на живот, без да се прави компромис с локацията и градската обвързаност. Контролирана и пречистена вентилация, била тя активна или пасивна. Макар този стремеж да се явява като пряк ефект на друг проблем - мръсния въздух - пандемията ни наложи да прекарваме повече време на закрито в нашите домове, което от своя страна доведе до завишени изисквания към качеството на въздуха в жилищата ни. Трансформируемост на жилищата. Да, истината е, че всички изброени по-горе тенденции водят до повишаване на качеството на живот в новите условия, в които живеем,

"Геритидж Парк", София

"Изток Парксайд", София

"Каменица Парк", Пловдив

STE VEN GEORGE INTERNATIONAL

© AЛЕКСАНДЪР ТОДОРОВ

работим или почиваме, но те са свързани и с повишаване на разходите ни за жилище - било то за наем, ипотека или спестени средства. В тази връзка възможността за полифункционалност на съществуващите жилищни пространства или закупуването на нови, бюджетни, но с акцент на флексибилността, пространства с възможност за преобразуване за различните нужди през различните части от деня е силен движещ фактор в избора на имот. Жилищните продукти, които могат да защитят подобна платформа, излизат с едни гърди пред останалите. Тук ще добавя и преустройство и пристрояване на съществуващите жилищни пространства, тяхното разширяване и актуализиране чрез съвременни подходи и строителни материали, така че да отговорят на днешния актуален начин на живот. "Моят дом е моята крепост" - днес тези думи звучат по-актуално от всякога. Значението на жилищата за благоденствието на хората се увеличи многократно и в отговор на това ние, професионалистите в сферата, трябва да приложим стандарти, осигуряващи по-високо качество на обитаване. © CGI SOURCE

195

196 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АРХ. РАДО ТОДОРОВ ОСЪЗНАХМЕ КОЛКО ВАЖНА Е ЗАОБИКАЛЯЩАТА НИ СРЕДА И КЛЮЧОВАТА РОЛЯ НА АРХИТЕКТУРАТА В НАЧИНА НИ НА ЖИВОТ

АРХ. РАДО ТОДОРОВ RT CONSULT

На база натрупания опит, който имам през годините, мога да коментирам, че клиентът става все по-ориентиран в това какво какво точно иска и как си го представя. До голяма степен това улеснява и нашата работа като проектанти. В резултат на добра комуникация успяваме по-лесно да „уцелим“ стила и желанията на клиентите, а това води до красив и функционален продукт. Стремежът ни да проектираме качествени пространства е водещият в стартирането на нов обект.

Едно от основните изисквания на потребителите в избора им на нов дом е усещането за сигурност и спокойствие. ТЪРСЯТ СЕ ПО-УЕДИНЕНИ ПРОСТРАНСТВА, ПО-ЗЕЛЕНИ МЕЖДУБЛОКОВИ ПЛОЩИ, КАКТО И ПО-ШИРОКИ ПОМЕЩЕНИЯ, С ПОВЕЧЕ СВЕТЛИНА И УСЕЩАНЕ ЗА ПРОСТОР. Днес разделение между различните сегменти не се отчита ясно. На пазара вече се предлагат много и качествени

АРХ . РА ДКО ТОДОРОВ, RT CONSULT

продукти и потребителите ги оценяват, в името на собствения дом са готови да прескочат понятието „най-ниска цена“. Все по-често срещана е тенденцията за търсене на двустайни апартаменти за закупуване и отдаване под наем, а това води и до промени в избора на инвестиционните купувачи. Обратно на очакванията, световната пандемия не се отрази глобално ценово на нашия имотен пазар. По-скоро цените скочиха най-вече в сектора при еднофамилните жилищни сгради и жилищните единици с обособени дворни пространства в комплексите от затворен тип. Локацията винаги е била от фундаментално значение при търсенето, както и добрата комуникация. Личното ми наблюдение е, че ПРИ СЪЗДАДЕНА ДОБРА СРЕДА НА НОВОПРОЕКТИРАНАТА СГРАДА КУПУВАЧИТЕ СА СКЛОННИ НА КОМПРОМИСИ В ИМЕТО НА СЪЗДАДЕНОТО УСТОЙЧИВО АРХИТЕКТУРНО РЕШЕНИЕ. При самите жилищни единици се търсят обслужващи помещения за по-голям комфорт - дву- или тристайни апартаменти. При повече от една спалня се търси и допълнителен санитарен възел. С една дума, потребителят търси комфорт, който ние се стараем да му подсигурим. По отношение на материалите изискванията се покачват все повече и се търсят установени на пазара производители за отделните материали. Както споменах по-горе, пандемията наложи все поголямо търсене на по-просторни помещения с лични дворни пространства, както и големи тераси на мансардите, индивидуални пространства, както и зони за обособяване на работни места. Това предразполага за повече и по-големи помещения.

197

Озеленяването също е нещо, което печели клиентът, допирът до природата се налага на пазара чрез партерните апартаменти с индивидуални веранди, отделени от общата среда чрез по-висока растителност. Важен фактор при жилищното проектиране е и наличието на детски площадки в близост – новоизградени или съществуващи. АКТУАЛНИ ПРОЕКТИ И ТЕНДЕНЦИИ Един от големите ни обекти в София, който беше проектиран дори преди условията на пандемия е SoHome, се оказа изкючително търсен точно поради гореспоменатите нови изисквания на клиентите. Там паркирането е изцяло подземно и сме заложили на злененината и усещането за простор в комплекса. Друг проект с подобна концепция в Пловдив е Residential Park Plovdiv, който към този момент няма аналог в България по мащаба и удобствата, които предлага. Там също паркирането и улиците са изцяло изнесени под земята, озеленяването е над 50%, има множество детски площадки, зони за спорт, водно огледало. Зоната е замислена като малък квартал, който да позволява на живущите да имат всичко необходимо на пешеходно разстояние в самия комплекс – множество магазини и ресторанти, включително и детска градина. Съжалявам, че трябваше всички ние да осъзнаем по трудния начин, колко важна е заобикалящата ни среда и че архитектурата играе ключова роля в начина ни на живот, но се радвам, че сме уловили тези тенденции по-рано и проектите, които в момента са в напреднал етап на строителство са изключително актуални и успешни.

198 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

199

20 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

BOUTIQUE RESIDENCE НА ВХОДА НА ЮЖНИЯ ПАРК

201

202 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АРХ. КРУМ СЕРГЕЕВ STUDIO CREATIVE

Може ли да представим накратко "BOUTIQUE RESIDENCE - Южен парк", като основни параметри и планирани етапи на реализация? Новата луксозна сграда "BOUTIQUE RESIDENCE Южен парк", е ситуирана в един от найпредпочитаните южни райони за живеене в София - кв. "Гоце Делчев". Благодарение на близостта си до най-големия столичен парк, неговата свежест, растителност и комуникативност този столичен район се счита за изключително престижен и търсен от купувачи с високи финансови възможности. Нашата сграда е разположена само на 50 метра от входа на парка. Проектът представлява едно от последните попълнения в цялостния ансамбъл от сгради със свързано застрояване по улица "Луи Айер", като тук при проектирането видимо отражение е оказал модерният подход в архитектурата. Функционално сградата е решена на 7 надземни нива и едно подземно. Общата разгъната застроена площ на сградата е 3189 кв.м. В околното пространство на "BOUTIQUE RESIDENCE - South Park" сме наблегнали максимално на възможността за озеленяване, защото какво по-хубаво от това, вкъщи да е в непосредствена близост до красивите раззеленени дървета през пролетта, носещи

прохлада през лятото, красота през есента и бял уют през зимата. Когато я погледне, човек си представя как се разхожда, тича за здраве, а децата играят на воля в парка. Комбинацията на романтични форми на сградата и отличната й локация я превръщат в една от най-желаните за обитаване. Просторните балкони удължават насладата на обитателите, превръщайки всеки собственик в изключителен пътешественик в една наистина красива реалност. Реализацията на сградата ще бъде съобразена с технологичните особености на проекта и линейния график, което предполага бързина и качество в изпълнението. Първата копка бе направена през февруари 2021 г., завършването и въвеждането в експлоатация се планира за период от 18 до 24 месеца. Проектът е носител на номинация в категория "Проекти - многофамилни жилищни сгради" в архитектурен конкурс за 2020 г. Какви са типовете жилища в проекта и какви са техните особености? В шестте жилищни нива на сградата са разположени 24 апартамента, които са различни по вид, големина и функционалност - основно тристайни и двустайни апартаменти с площи от 71 до 140

203

BOUTIQUE RESIDENCE, СОФИЯ

ИНВЕСТИТОР ''Бутик Резиденс - Южен парк'' ООД — инвестиционен консорциум между "ТАСКОВ & СТОЯНОВ" и г-н Любомир Николов

КОНСТРУКЦИЯ монолитна стоманобетонна безгредова

ГЛАВЕН ПРОЕКТАНТ арх. Крум Сергеев, STUDIO CREATIVE

ФАСАДA окачена фасада от HPL и еталбонд в комбинация с мазилка

ГЛАВЕН ИЗПЪЛНИТЕЛ арх. Иво Диков, ELITE BUILDING

ПРОЗОРЦИ алуминиева дограма с трислоен

ТУХЛИ Wienerberger

стъклопакет (средно стъкло с допълнителна топло и шумоизолация), нискоемисионно К-стъкло; последен етаж с VELUX ОБЩИ ЧАСТИ Външна немска топлоизолация Изградена инсталация за климатици (без вътрешни и външни тела) Общи части с полиран гранит

Луксозен асансьор KONE за 8 души Блиндирани входни врати с тристранно заключване Контакти в подземен паркинг за ел. автомобили Вертикална планировка по проект

20 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

кв.м. За всеки е обърнато специално внимание за неговия комфорт на обитаване. Малкият брой апартаменти на всеки етаж създава усещане за повече лично пространство, а достъпът до тях посредством луксозни и просторни общи части придава още добавена стойност. В сградата са проектирани както просторни, така и компактни тристайни и двустайни апартаменти. Отоплението на жилищата е предвидено посредством ТЕЦ. Цените на имотите варират от 1200 до 1500 евро на кв.м без ДДС. Интересът от купувачи е изключително голям. Към днешна дата повече от половината имоти вече са продадени, като голяма част от тях бяха резервирани още на етапа на предварителните продажби преди първа копка. Каква е таргет групата на клиентите на проекта? Подобаващо на своето безупречно местоположение, сградата е от елитен клас и е проектирана така, че да задоволи нуждите на клиентите във високия сегмент на пазара. Предвидените строителни материали и технологии, които ще бъдат вложени при изграждането, са напълно адекватни на очакванията на целевата група клиенти, към която сме насочени. Желанието ни е да създадем една забележителна жилищна сграда, в която всеки купувач не само ще живее комфортно, но и ще бъде удовлетворен от своята инвестиция,

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ ПАРТЕР

чиято стойност ще расте постоянно във времето. За удобство на купувачите на апартамент са предвидени няколко схеми за плащане на вноски. Чрез нашия кредитен център SUPER CREDIT сме договорили за клиентите си специални условия за банково кредитиране, с възможност за финансиране още по време на строителството. Какви са най-успешните планирани решения и предвидени продукти и материали, с които се гордеете? Вложените материали в "BOUTIQUE RESIDENCE – Южен парк", са от утвърдени световни производители във високия клас и са съобразени с всички последни тенденции в модерното строителство. Те гарантират високо ниво на енергоефективност, устойчивост на експлоатация и издръжливост във времето. Водещите при архитектурното решение са едрите обеми, обрамчени с HPL плоскости и подчертани с тъмен композитен материал. Те преливат в ефирната фасадна плоскост, решена със структурно остъкляване, което удължава насладата на обитателите към заобикалящата ги природа в парка. Използваните материали като камък, дърво и стъкло правят сградата едно естествено допълнение на природните дадености от парка. Отопление на ТЕЦ с хоризонтална инсталация и инсталация за климатици на всеки апартамент.

ТИПОВО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ

BOUTIQUE RESIDENCE, СОФИЯ

205

206 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

"ФЕМИЛИ ГАРДЪН", ВАРНА СПОКОЙСТВИЕ, УЮТ И КАЧЕСТВЕНО СТРОИТЕЛСТВО

МИРОСЛАВ МАНОЛОВ ИЗП. ДИРЕКТОР НА „ЯВОР“ АД

207

"ФЕМИЛИ ГАРДЪН", ВАРНА

Сграда "Младост"

Господин Манолов, вашите проекти са еталон за качествено строителство във Варна и жилищата в тях се изкупуват много преди започване на строителството. На какво се дължи този факт? Много благодаря за тази оценка. Всъщност всичко, което сме постигнали, е резултат от неуморен труд, стремеж към постоянно усъвършенстване, детайлно проучване на пазара и новите технологии и материали в строителството. Ние работим с лидери в строителната индустрия като Porotherm, Mapei, Kömmerling, Baumit и др., което дава гаранция на нашите клиенти, че материалите, които използваме, са с дългосрочно качество и отлични характеристики. Друго нещо, което е от основно значение освен използваните материали, са спазването на технологичните процеси и прилагането на иновационни технологии в строителството. Мога да дам пример с наш актуален проект – комплекс „Фемили Гардън“. Изградихме бетонов възел на обекта с оглед на гаранция за качеството на бетона, който използваме. По този начин се осъществява наблюдение и контрол при изготвянето на бетона, мониторинг на процеса на смесване на съставките му, като се гарантира неговото качество и се повишава производителността.

Сигурност, спокойствие, уют, внимание към детайла и качествено строителство – това са нещата, които всеки новодомец търси при избора на жилище. Докато първите фактори са въпрос на вътрешно усещане за желания дом и са строго индивидуални, то качеството на строителството е нещо, което е обективно и с точни и ясни параметри. Не всеки обаче може да бъде напълно компетентен относно това какво точно означава качествено строителство. Именно поради тази причина експертите в областта могат да дадат яснота по въпроса. „Явор“ АД и неговият собственик „Интерком Груп“ ООД са инвеститори в строителството на жилищни, търговски, промишлени и бизнес сгради във Варна с безупречен авторитет и репутация. Изпълнителният директор и член на съвета на директорите на „Явор“ АД Мирослав Манолов отговаря на въпроси, които вълнуват всеки, решил да закупи ново жилище.

208 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Комплекс "Фемили Гардън"

Също така сме предвидили специална система на поливен резервоар от дренажни блокчета, която да събира всички дъждовни води от сградите и парка с цел те да се пренасочват към специални хранилища. При нужда водата се използва за напояване на почвата, като по този начин ще се спестят разходи за поддръжката на зелените площи и растителността. Това наистина е от изключително значение в дългосрочен план за живеещите в комплекс „Фемили Гардън“. Има ли нещо друго специфично за този мащабен проект? За пръв път в масово строителство ще използваме тухли на Porotherm 38 W.i Plan на световния лидер в производството WIENERBERGER. Тези тухли обичайно се използват за къщи, в които качеството и поскъпото строителство са приоритет на собствениците. Използваните тухли предоставят рекордно ниски стойности на топлопроводимост, висока топлоизолираща способност и понижени разходи за отопление и охлаждане. Тези керамични блокове са предвидени за строителството на секция "Кипарис" (част от втория етап на „Фемили Гардън“). За тази секция е избран различен подход в строителството, който ще се различава от всички останали секции с по-луксозно и висококачествено изпълнение и вложени материали. За вътрешния комфорт на живеещите в секция "Кипарис" ще бъде положена и шумоизолация. Тя се полага

върху всяка плоча и представлява шумоизолационна мембрана, изработена от полиестер с висока плътност, импрегнирана с битумна подложка, покрита с полиетиленово фолио. Тя подобрява шумоизолацията при ударен шум по пода. Всичко това значително ще подобри шумо- и топлохарактеристиките на апартаментите. Шумоизолацията е нещо, което не се прилага в масовото строителство. Друг наш проект, където сме се погрижили за вътрешния комфорт на живеещите към шума, е сграда „Младост“. Шумоизолацията, която сме използвали там, е Sonic Roll на Mapei. Тя ефективно намалява шума от стъпки по подовете на апартаментите. Подбраната дограма за секция "Кипарис" е първокласна на германския производител Kömmerling, произведена в Германия. KÖMMERLING 88 е нова профилна генерация с оптимална дълбочина на профила 88 мм, с модерен дизайн и перфектни пропорции. Иновативното уплътнение във фалца има ефекта на допълнителна топлозащита. Освен отличната топлоизолация и стабилност дограмата KÖMMERLING 88 има отлични звукоизолационни стойности до 48dB (категория на звукоизолация 5). А какви материали се използват за строителството на останалите секции на комплекса? За строителството на другите секции на комплекс „Фемили Гардън“ също не се прави компромис с качеството. За тях са предвидени да се използват тухли най-висок клас с голяма плътност

"ФЕМИЛИ ГАРДЪН", ВАРНА

20 9

Комплекс "Азимут" Комплекс "Фемили Гардън"

и висока якост, прецизни размери и отлични шумо- и топлоизолационни свойства на сръбския производител МЛАДОСТ. Стените ще са изградени от висококачествени керамични блокове "Младост EB 25 Strong", чиито характеристики са аналогични на тези на лидери в строителната индустрия като Porotherm. Дограмата ще бъде KÖMMERLING 76MD - 6-камерна, с отлично качество, чувствително намаляване на разходите за отопление, оптимална шумоизолация и сигурна защита против взлом. Голяма икономия на разходи и енергия се постига чрез новата високоизолираща система 76 мм дори и в стандартно изпълнение. Друг важен аспект при строителството на „Фемили Гардън“ - нещо, което също не се използва в масовото строителство, е смяната на гипсовата мазилка в апартаментите с вароциментова. Тя има отлична здравина, по-издръжлива е във времето от гипсовата и предотвратява появата на мухъл в помещенията. Понася по-добре строителната влага и влажния морски климат във Варна, както и улягането на конструктивните елементи на сградата. Този тип мазилка се използва за стените, таваните и мокрите помещения на апартаментите. Мазилката е на лидера за строителни материали в Европа – Baumit, с доказано във времето австрийско качество. За таваните използваме Baumit KlimaWhite - водопопиваща мазилка със силно паропропусклива повърхност и микропореста структура, което осигурява

210 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

голям обем за съхранение на влагата и бързо поглъщане и отдаване на водните пари. Това спомага за оптимално регулиране на влажността на въздуха в помещенията и за поддържането на уютен и здравословен климат. Стените на мокрите помещения са с Baumit Primo 2 – мазилка с максимална зърнометрия 2 мм, която отлично регулира влагата в помещенията. А за стените на апартаментите ще използваме Baumit MPI 25 White – мазилка, специално създадена за нас, с бял цвят, водопопиваща, с много добра паропропускливост и антисептични свойства. Замазката, която ще бъде положена е Topcem на Mapei – специален хидравлично свързващ материал с бързо съхнене и контролирано свиване, с отлична устойчивост на алкали, мазнини и разтворители и висок диапазон на експлоатационна температура. Споменахте шумоизолацията на сграда „Младост“. Има ли още нещо специфично в нейното строителството? Сграда „Младост“ е специфична и с фасадния си пакет. Тухлите се измазват с водоотблъскваща и устойчива на постоянна влага хастарна мазилка на австрийската фирма "Рьофикс", след което се поставя стъклена вата на Isover, а крайното покритие е минерална мазилка найвисок клас на италианската корпорация Mapei - Silancolor Tonachino. Тази фасадна мазилка е пастообразно финишно покритие на основата на силиконова смола, което има предимствата както на минералните покрития (отлична паропропускливост), така и на силиконовите покрития (еднороден цвят и силна еластичност). Основно предимство е, че прави основата механично устойчива и водоотблъскваща. Специалната формула на Silancolor Tonachino осигурява дълготрайна защита на фасадата. Стъклената вата като топлоизолационен материал има много предимства пред широко използваните EPS и XPS. Тя старее много по-бавно и има в пъти по-добри шумо- и топлоизолационни свойства - дълъг, почти вечен живот, устойчивост на атмосферни влияния и плесени, голяма механична устойчивост, високи термо-акустични характеристики. Това, че стъклената вата е негорима, в допълнение с добрите огнеустойчиви характеристики на минералната мазилка, която сме подбрали - Mapei, практически прави сградата неуязвима към пожар. Друг вид фасадна мазилка, която сме използвали в строителството на други от проектите ни - сграда „Явор“, сгради „Опал“ и „Ахат“ и комплекс „Бриз Панорама“, е на лидерите в строителството Weber. Weber.pas Clima е пастообразна мазилка на база хибриден свързвател, гранулиран калциев карбонат, минерални пълнители, висококачествени пигменти и специални адитиви за подобра обработваемост и сцепление с основата. Особено подходяща е за къщи и жилищни сгради, както и за сгради във влажен климат и обилна растителност. Поддържа фасадата чиста и без микроорганизми, като разстила бързо капките и така фасадата изсъхва по-бързо. Тя е механично устойчива, силно еластична, защитава от микроорганизми и е негорима – реакция на огън Евроклас А2. Тук ще спомена и за фасадата на друг наш проект – комплекс „Азимут“. Топлоизолационният материал, който използваме, е на австрийската фирма Austrotherm – EPS 120, с якост на натиск: 120 kPa (12,0 t/m²) – 4 пъти по-голяма от

стандартните такива, които се използват в масовото строителство. Освен голяма устойчивост на натиск той има и минимално водопоглъщане, стабилна форма и много добри екологични показатели. Материалът за цокълната част и бетонните бордове е Austrotherm XPS TOP P GK – представлява устойчива на натиск топлоизолационна плоча от екструдиран полистирен с релефна повърхност и прав кант, с изключителна якост на натиск - 300 kPa (30 t/m²). Декоративните елементи по фасадите са изработени от експандиран полистирен – Austrotherm EPS 150 с високи якостни характеристики и са покрити с еластична защитна обмазка, която гарантира дълговечността им. Използваме Austrotherm PU фугиращо лепило за цялостното залепване на челата при свързване на профилите и Аustrotherm защитна шпакловъчна маса за фасадните профили и обработката на фугите. Този вид шпакловъчна маса има висока устойчивост на удар, еластична е и има еднаква структура с повърхността на профила. Боята за декоративните елементи и шлиците е Cap-elast Phase 2 на Caparol - с много добра устойчивост на промишлени газове и вредни вещества в атмосферата, осигурява дълготрайна еластичност, предотвратява напукване във времето и е устойчива на плесени. Лепилношпакловъчната смес е Mapetherm AR2 - лесен за работа тиксотропен разтвор, който може да се нанася върху вертикални повърхности, без да провисва и без да позволява приплъзване на изолационни плоскости с голям размер. Профилите, които използваме за връзката между дограмата и фасадата, образуват дълготрайна еластична връзка между армиращата шпакловка и дограмата на врати и прозорци, запечатвайки фугата между тях предотвратяват отделянето на мазилката от дограмата, предпазват дограмата от механично нараняване и замърсяване по време на шпакловането или полагането на мазилката и предотвратяват преминаването на вода, топлина и звук. Фасадната мазилка, която сме използвали за комплекс „Азимут“, е Silancolor Tonachino на Mapei. Споменах за нея, когато говорихме за фасадата на сграда „Младост“. Това е едрозърнеста мазилка с най-големия размер на частиците – 2 мм, която е възможно най-здравата от този вид, водоотблъскваща, предпазва от градушки, с дълготрайна защита на основата. Тя защитава фасадата от развитие на микроорганизми, екологична е – няма вредни за природата добавки и има отлично отдаване на влага и бързо съхнене, което предотвратява развитието на плесен и мухъл. Всички тези елементи и материали, които използваме за фасадата на комплекс „Азимут“, работят в абсолютна синергия за постигане на перфектен резултат. Смело мога да твърдя, че ние сме иноватори в използването на тази технология за строителство на жилищни сгради. Въпреки че процесът на изработка на този тип фасада е много трудоемък, ние винаги се стремим да надхвърлим очакванията на клиентите и да предложим отлично качество на достъпна цена. Освен устойчивостта на фасадата покривните покрития са от изключителна важност за качеството на строителството. Какви технологии използвате при направата на покривите на вашите сгради? При

"ФЕМИЛИ ГАРДЪН", ВАРНА

211

Работим с лидери в строителната индустрия като Porotherm, Mapei, Kömmerling, Baumit и др., което дава гаранция на нашите клиенти, че материалите, които използваме, са с дългосрочно качество и отлични характеристики.

изпълнението на покривните покрития на нашите обекти също не правим компромис с качеството. За нашите завършени проекти до момента, както и за сграда "Младост", която е пред Акт 15, сме използвали следния пакет: бетонна плоча, излята под наклон, топлоизолационни платна, хидроизолация и защита на хидроизолацията с бетонни плочи. Бетонната плоча е обработена основа с грунд и положена пароизолация от самозалепваща битумна мембрана с алуминиева вложка Bauder. Хидроизолацията представлява синтетични мембрани, произведени от ТРО модифициран полиолефин. Термополиолефиновата (ТПО) мембрана съчетава устойчивостта на атмосферни въздействия на етилен-пропиленовия каучук и поддаващия се на заваряване полипропилен. Съставът на мембраната е разработен така, че тя да не съдържа пластификатори, хлориди и други вредни за околната среда химически съединения. Изключителната комбинацията от термополиолефин и армираща основа от полиестер прави от ТПО мембраната един материал с високи якостни характеристики и отлична устойчивост на UV лъчение. Този тип покриви са с отлични характеристики, но както казах, ние се стремим към постоянно усъвършенстване и използваме най-иновативните технологии в строителството. Именно поради тази причина за комплекс „Азимут“ например сме избрали най-доброто, което също е нещо, което не се използва в масовото строителство. Той включва бетонна плоча, излята под наклон, топлоизолационна пяна Elastospray LWP 1672/1 на BASF, защитен бетон и хидроизолация Purtop Easy на Mapei. Това е еластична и устойчива във времето полиуретанова хидроизолация, запазваща механичните си характеристики

при температура от -40°C до +80°C. Purtop Easy има отлични свойства за преместване на пукнатини и издръжливост на UV лъчи. Този вариант на покрив не пропуска вода и е с изключително добра устойчивост във времето. За комплекс „Фемили Гардън“ сме избрали същия пакет за покрива. Освен външния облик на сградите от голямо значение са и материалите, които се използват в общите части и апартаментите. На кои залагате? Разбира се, ние залагаме на качеството във всеки детайл и затова във всички наши сгради ние използваме ключове и контакти на световно признатите лидери Schneider и Legrand. Асансьорите са луксозни, на испанската компания ORONA. Те са електрически, с дизайн клас EXTRA и отговарят на новия регламент EN81-20/50. Гранитогресът, който използваме, е италиански, Full body, и е съставен от хомогенна маса, което не позволява отлюспване на най-горния финишен слой на плочата под въздействието на лоши метеорологични условия. Освен това за разлика от масово използваните нехомогенни плочи той е изключително устойчив на триене и абразия дори при много интензивна експлоатация. Стремим се да предлагаме на клиентите отличен готов продукт, който, освен че притежава красива визия, е устойчив във времето и с гарантирано качество и прецизност във всеки детайл. Информация за всички проекти на „Явор“ АД може да получите в офиса на отдел „Продажби“ на бул. "Република" 117 (Търговски център „Явор“), ет. 4, на телефони 0877 63 20 20; 0877 61 20 20, на ел. поща: office2@yavorad.com или в сайта на компанията http://www.yavorad.com.

212 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

КОСТАДИН СИРЛЕЩОВ ИМА СПЕШНА НУЖДА ОТ РАБОТЕЩА СХЕМА ЗА ЕНЕРГИЙНИ СПЕСТЯВАНИЯ

КОСТАДИН СИРЛЕЩОВ УПРАВЛЯВАЩ ПАРТНЬОР В АДВОКАТСКО ДРУЖЕСТВО "СИ ЕМ ЕС СОФИЯ",

КОСТАДИН СИРЛЕЩОВ

е адвокат, управляващ партньор в адвокатско дружество "Си Ем Ес София", специализирал във Великобритания, Италия, Австрия и САЩ. В периода 2002 - 2004 е началник на кабинета на министъра на енергетиката и енергийните ресурси. От 2007 е юридически съветник на Сдружение "Камара на фирмите, осъществяващи енергийни обследвания и сертифициране на сгради", а между 2008 и 2010 и негов председател.

213

КОСТА ДИН СИРЛЕЩОВ, CMS

Си Ем Ес София присъства в България от 2005 г. и е най-голямата международна адвокатска кантора на местния пазар и една от водещите кантори за правни услуги в страната. В Си Ем Ес София работят над 30 адвокати, квалифицирани в България и/или чужбина, специализирани в различни юридически практики и икономически сектори. Правната кантора, оглавявана от адв. Костадин Сирлещов, работи по сделки и мандати от всякакъв мащаб: местни, както и комплексни транзакции, обхващащи няколко юрисдикции. Фирмата има особено добре развита практика в сферата на енергетиката и природните ресурси, където специализиран екип от адвокати съветва клиенти от различни подотрасли: нефт и газ, конвенционална енергия, възобновяеми енергийни източници, ядрена енергетика и др. Си Ем Ес София е класирана на челни позиции в най-реномираните правни справочници в света: Chambers and Partners, Legal 500 и IFLR1000.

Адв. Сирлещов, темата за енергийната ефективност получава все по-голямо внимание. Как ще коментирате последните промени в Закона за енергийната ефективност от 12.03.2021 г.? Промените бяха чакани отдавна, но са закъснели и непълни. Цел на законопроекта за изменение и допълнение на Закона за енергийната ефективност беше да транспонира измененията на две ключови европейски директиви – за краткост ще ги обознача като Директивата относно енергийните характеристики на сградите и Директивата относно енергийната ефективност. Срокът за транспониране на измененията в Директивата относно енергийната ефективност изтече през март 2020 г. Измененията бяха изготвени в контекста на вече стартирала през юни 2020 г. наказателна процедура на Европейската комисия срещу България. Въпреки забавянето не беше направен задълбочен анализ относно причините за неефективността на отдавна прилагания модел на схеми за задължения за енергийна ефективност („Схеми за задължения“). Най-общо този модел включва определянето на група задължени лица, участващи в доставката и продажбата на енергия (електрическа или топлинна енергия, природен газ, горива) и формулирането на ежегодни индивидуални цели за енергийни спестявания, които задължените лица трябва да изпълняват. Очакването е те да постигат целите си чрез предлагане на технологии и услуги, които водят до спестявания на енергия в крайното потребление. Алтернативен начин, разработен от Агенцията за устойчиво енергийно развитие, но отхвърлен без обсъждане, е да се закупуват удостоверения за енергийни спестявания (бели сертификати). От публично достъпна информация е видно, че напредъкът по изпълнение на индивидуалните цели на задължените лица за периода 2017 - 2019 г. е минимален. Само пет от деветте задължени лица с индивидуални цели за енергийни спестявания над 10 GWh годишно са представили сертификати за постигнати енергийни спестявания през 2017 г., а общото изпълнение на целите за тези девет задължени лица е 19%. През 2018 и 2019 г. само едно от деветте задължени лица е представило сертификати за постигнати енергийни спестявания. Общото изпълнение на целите е едва 7%. Вместо да се анализират причините съществуващият

Сградите трябва да генерират собствена и безплатна електроенергия.

модел да не работи, с последните промени към групата задължени лица бяха добавени търговците, които продават на крайни клиенти повече от 500 тона течни горива годишно. Въвеждането на новата група задължени лица съвпадна със създаването на Държавната петролна компания, която предстои да развива верига държавни бензиностанции в страната. Това поставя допълнителни въпроси пред необходимостта от и причините за тази промяна и дали няма да се постигне ефектът на негативно засягане на цял сегмент от икономиката чрез тези промени. Каквo e значението на обновяването на сградите за постигане целите за енергийна ефективност? На сградите се дължат около 40% от потреблението на енергия в ЕС и 36% от емисиите на парникови газове вследствие на това потребление. Всяка година само 1% от сградите се санират, така че да станат енергийно ефективни. Ефективните действия са от решаващо значение, за да стане Европа неутрална по отношение на климата до 2050 г. През октомври Европейската комисия публикува стратегия за саниране, чиято цел е подобряването на енергийните характеристики на сградите. Комисията има за цел най-малко да удвои процента на саниране през следващите десет години. Част от промените в Закона за енергийна ефективност са насочени към транспониране на Директивата относно енергийните характеристики на сградите. Предвидени са стъпки в правилната посока, но предстои да бъде направено още много. Предвижда се създаването на Дългосрочна стратегия за подпомагане обновяването на националния сграден фонд от жилищни и нежилищни сгради до 2050 г. Дългосрочната стратегия предстои да бъде разработена и приета от следващото правителство. Истериите от последните дни относно паспортизацията на сградите обаче поставят дебата на изключително ниско ниво. Надявам се, че в дългосрочната стратегия за реновиране ще бъдат включени основни действия, отразени в Стратегията за вълна от саниране на Европейската комисия. Такива са въвеждането на по-строги разпоредби и стандарти и по-подробна информация относно енергийните характеристики на сградите с цел въвеждане на по-

214 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

големи стимули за саниране в публичния и частния сектор, осигуряване на достъпно и целенасочено финансиране, увеличаване на капацитета за подготвяне и изпълнение на проекти за саниране, включително чрез осигуряване на обучение и развиване на умения за хората, които ще го осъществяват, разширяване на пазара за устойчиви строителни продукти и услуги. Интересни са идеите за разработването на свързани с кварталите подходи, така че местните общности да възприемат решения с използване на възобновяема енергия, за създаването на райони с нулево нетно потребление на енергия, в които потребителите се превръщат в произвеждащи потребители, които продават енергия в мрежата. Надявам се да има подобни действия и мерки в Дългосрочната национална стратегия. Те ще трябва да бъдат последвани от последващи и конкретни законодателни промени. Засега България не се възползва от възможността, която Директивата относно енергийните характеристики на сградите й предостави – да използва тази дългосрочна стратегия за саниране, за да обърне внимание на пожарната безопасност, на рисковете, свързани с интензивна сеизмична активност, засягащи санирането с цел подобряване на енергийната ефективност и жизнения цикъл на сградите. Въведено е ново изискване на Закона за енергийната ефективност относно инвестиционните проекти на сградите. Инвестиционните проекти ще следва да са съобразени с техническата, екологичната и икономическата осъществимост на алтернативни високоефективни инсталации и системи за използване на децентрализирани системи за производство и потребление на енергия от възобновяеми източници, на инсталации за комбинирано производство на електрическа и топлинна енергия и на инсталации за отопление и охлаждане, които изцяло или частично използват енергия от възобновяеми източници. Първоначалната идея бе инвестиционните проекти да предвиждат проектиране на сгради с близко до нулево потребление на енергия, считано от 1 януари 2021 г. Впоследствие този срок отпадна и ще бъде уточнен допълнително в наредба. Надявам се, че се доближаваме до момента, в който електроенергията, произведена от сградите, ще се използва за собствено потребление и ще е безплатна - сградите ще имат минимално енергийно потребление и ще се снабдяват от собствени възобновяеми енергийни източници. Смятам, че процесът на обследване и паспортизация на сградите не трябва да бъде отлаган. Той обаче трябва да бъде предшестван от публична разяснителна кампания, диалог със строителния сектор относно възможността да бъде предложена адекватна цена и високо качество на услугите по обследването, въвеждането на данъчни облекчения за собствениците на сгради. Процесът трябва да започне от обществените сгради, собственост на държавата и общините. Да се върнем отново на темата за съществуващата схема за енергийни спестявания. Защо според вас тя не работи? Нейната неефективност е комбинация от няколко фактора: поставяне на нереалистични индивидуални цели пред задължените лица по неясен и непредвидим

начин, липса на достъпно целево финансиране, липса на механизъм за финансово възмездяване на задължените лица за направените инвестиции, изменения на закона със задна дата и отнемане на вече представени преференции, което демотивира инвеститорите. Как биха могли да бъдат постигани по-успешно националните цели за енергийна ефективност? Цялостният модел, който е заложен в българския Закон за енергийната ефективност, трябва да бъде преосмислен. Директивата относно енергийната ефективност дава възможност на всяка държава да избере дали да постигне националните си цели чрез създаване на схеми за задължения или чрез алтернативни мерки на политиката, или чрез комбинация от двете. Съгласно официални данни на Европейската комисия около половината държави членки са избрали да изпълняват националните си цели за енергийна ефективност само чрез алтернативни мерки, без включване на задължени лица при изпълнението на националните си цели. Като примери тук могат да бъдат посочени Германия, Швеция, Нидерландия, Унгария, Чехия, Румъния. Ако не бъде предпочетено въвеждането на алтернативни мерки, то е нужно да бъде променен начинът, по който функционира съществуващият комбиниран модел. Законът за енергийната ефективност посочва най-общо, че индивидуалните цели за енергийни спестявания на задължените лица се определят като разликата между общата кумулативна цел за енергийни спестявания при крайното потребление на енергия за периода 2021 – 2030 г. и прогнозните енергийни спестявания от прилагането на алтернативните мерки. Законът обаче не вменява задължения или отговорност на конкретни държавни или общински органи за изпълнението на алтернативните мерки. Нужен ни е публичен план с алтернативни мерки и политики и индикативни цели за изпълнението им, предвиждащ органи, отговорни за контрола по изпълнението им. Логично е това да е Агенцията за устойчиво енергийно развитие. Трябва да се помисли и върху въвеждането на специфични данъци или такси върху определени видове енергийни източници или типове електропотребление, които замърсяват околната среда – например данъци, обвързани с въглеродни емисии, или предвиждането на данъчни облекчения за използването на продукти или системи с повисоки равнища на енергийна ефективност. Законодателят може да вземе предвид и препоръките, дадени от Европейската банка за възстановяване и развитие и Секретариата на Енергийната общност през февруари 2019 г. в изготвения от тях документ „Схеми за задължения за енергийна ефективност: Насоки на политиката“. Той съдържа изключително полезен анализ на прилаганите "Схеми за задължения" в определени държави, включително България, и дава препоръки за преодоляване на най-често срещаните проблеми. Нужно е да бъде въведена национална схема за възстановяване на разходите за енергийна ефективност от тарифните или пазарните цени на енергия. Важно е средствата, събрани от санкции по закона, да бъдат влагани за удовлетворяване на непостигнати цели по енергийна ефективност вместо в държавния бюджет.

215

216 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ПРОДУКТИ И ТЕХНОЛОГИИ PRODUCTS AND TECHNOLOGIES

218 GREEN PAGES СТАНДАРТИ ЗА УСТОЙЧИВО СТРОИТЕЛСТВО НА ЖИЛИЩА ЗА ПО-КАЧЕСТВЕН ПРОДУКТ И ПОКОМФОРТЕН ЖИВОТ

244 17-ТО ИЗДАНИЕ НА "БАНЯ НА ГОДИНАТА" КОНКУРСЪТ НА IDEAL STANDARD ОТЛИЧИ ПОБЕДИТЕЛИТЕ В ТРИ КАТЕГОРИИ

226 ГРАДИНА У ДОМА ОТ ЛУКС КЪМ НЕОБХОДИМОСТ

248 ПОБЕДИТЕЛИ АРХИТЕКТУРНИ НАГРАДИ "ЖИВОТВОРНА СВЕТЛИНА" 2020

234 PERI ACADEMY | ОБУЧЕНИЯ 2021 238 SOLID DOORS CENTER ПРЕДСТАВЯ ИНТЕРИОРНИ ВРАТИ – GAROFOLI И ВРАТИ ЗА КЪЩА PIRNAR 242 VAILLANT ОТНОВО ЛИДЕР В ИНОВАЦИИТЕ

252 ПРИДАЙТЕ ЕЛЕГАНТНИ И МИНИМАЛИСТИЧНИ ЩРИХИ С НОВИТЕ СИСТЕМИ ЗА ПАРАПЕТИ НА ETEM

217

218 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

GREEN PAGES СТАНДАРТИ ЗА УСТОЙЧИВО СТРОИТЕЛСТВО НА ЖИЛИЩА ЗА ПО-КАЧЕСТВЕН ПРОДУКТ И ПО-КОМФОРТЕН ЖИВОТ

GREEN PAGES

219

ВЕСЕЛА ВЪЛЧЕВА-МАКГИЙ УПРАВИТЕЛ "ТРИПЪЛ ГРИЙН БИЛДИНГ ГРУП БЪЛГАРИЯ"

Пазарът на жилища в България и как "Зелените страници" да дадат полезна информация, да спомогнат за прехода към устойчиво строителство, зелена икономика и всичките хубави идеи за политики и бъдещи стратегически цели в сектора.

Наскоро участвах в дискусия за критерии, които да фигурират при селекция на имот за награда, кръгът бе високо професионален с лидери на пазара на имоти и предприемачество в жилищния сектор. В разговора стана ясно, че идеята за качество през призмата на "зелени критерии" с конкретни мерки за намаляване на отпечатъка върху околната среда и мерки, гарантиращи високо качество на вътрешната среда за обитателя, все още се счита за "иновативна" и за неподходяща като критерий за оценка на жилищен имот. Единствено енергийната ефективност – този доста изтъркан термин – се е установила като релевантен фактор за оценка, макар и често без ясни параметри и конкретика. Критериите за устойчиво проектиране и строителство в жилищния сектор не са иновативни. Те са задължителен стандарт поради много причини – като започнем от държавните политики и цели на ЕС, с които трябва да се съобразим, до оценка за качество, приета навсякъде с оглед продуктът да остане релевантен след 10 и 20 години - до намаляване на риска при изпълнение за инвеститора и при покупка - за потребителя, до това, че младите купувачи са все по-заинтересовани не само от първоначалната цена, но и от качеството на живота и здравето си. Докато не приемем зелените сгради за стандарт и не започнем да питаме за тях, когато си търсим имот, ще продължат да ни предлагат много хубави нови жилища за "обикновения" български купувач – този, който пести малко днес, като краде повече от себе си в бъдеще.

С ПОГЛЕД НАПРЕД Да кажем, че не ни интересува толкова силно нито отпечатъкът върху околната среда, нито енергийната ефективност - и наистина най-жизнено ни вълнува финансовият аспект от купуването на нов дом. Не отричаме, че това е реалност за много от нас. Поради този факт, който е истина не само в България, пазарът предприема различни механизми за стимул към зеленото строителство. Нека разгледаме два различни пазарни механизми към зеленото – от една страна е продукт, ориентиран към купувача, желаещ да живее в зелен дом, а от друга - продукт за инвеститори, желаещи да инвестират в устойчиво строителство. ЗЕЛЕНИ ИПОТЕКИ При зелена ипотека банка или ипотечен кредитор предлага преференциални условия на купувача на къща, ако те могат да докажат, че имотът, който желаят да купят, отговаря на определени екологични стандарти. Това може да е жилище от ново строителство с признат зелен сертификат или жилище, където кредитополучателят се ангажира да инвестира в обновяване на съществуваща сграда, за да подобри определени екологични показатели. С други думи, зелена ипотека е ипотека, специално насочена към зелени сгради. Като стимул за кредитополучателя банката предлага или по-нисък лихвен процент, или увеличена сума на кредита.

220 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

КАКВО ОПРЕДЕЛЯ „ЗЕЛЕНОТО“ В ЗЕЛЕНАТА ИПОТЕКА И ЗАЩО ЗАЕМОДАТЕЛИТЕ СЕ ИНТЕРЕСУВАТ? Определението за "зелено" е приведено в съответствие с основния бизнес казус за заемодателите да предлагат зелени ипотеки. За банките става въпрос за намаляване на риска. Има все повече доказателства, че зелените сгради (и техните обитатели) представляват инвестиция с по-нисък риск за банките по следните причини: В дългосрочен план зелените сгради ще струват помалко поради намалените сметки за комунални услуги, което означава, че кредитополучателят е в по-добро финансово състояние, за да може да изплати заема си, като по този начин намалява това, което банките наричат ​​„вероятност за неизпълнение“. Смята се, че зелените сгради имат повишена стойност - известна като „зелена стойност“, в сравнение с еквивалентен имот без никакви зелени характеристики, както и че са по-устойчиви на пазари, където по-малко зелени имоти стават все по-непривлекателни. Очаква се тези два ефекта да се увеличат с течение на времето, което е особено важно съображение, тъй като ипотечните кредити често имат 25- или 30-годишни срокове за погасяване. Ако картината на съотношението „заем към стойност“ изглежда по-здравословна, това може също да оправдае отпускането на по-големи суми на зелени сгради спрямо останалите.

ВЪЗМОЖНОСТИ И ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА ПРЕД ЗЕЛЕНИТЕ ИПОТЕКИ Сградите консумират много енергия, а в Европа поголямата част от сградите, които ще използваме през 2050 г., вече са построени. Има спешна нужда да се увеличи настоящият темп на енергийно ефективно обновяване на сгради от 1 на 3 процента годишно, за да се постигнат целите за изменението на климата, определени в Парижкото споразумение. Зелените ипотеки имат потенциала да революционизират енергийната ефективност в домовете. Зелената ипотека предлага начин за отключване на допълнително финансиране за обновяване от частния сектор чрез включване на изцяло нова група заинтересовани страни в кампанията за зелени сгради - ипотечни банки. От друга страна, има многобройни технически и социални бариери, които трябва да бъдат преодолени, преди зелените ипотеки да станат нещо обичайно. Доклад за проекта LENDERS от Съвета за зелено строителство на Обединеното кралство подчерта, че настоящите изчисления за достъпност на ипотечни кредити в Обединеното кралство не отчитат енергийните характеристики. Банките трябва да свършат повече работа в разбирането на зелените сгради и разработването на достатъчно данни, за да докажат, че „зеленото“ наистина означава по-нисък риск.

GREEN PAGES

От гледна точка на кредитополучателя съсредоточаването само върху бизнес случая не е достатъчно. Въпреки доброто финансово изплащане на редица мерки за енергийна ефективност много собственици на жилища не желаят да инвестират. Концепцията за зелена ипотека се нуждае от по-добра маркетингова стратегия, за да бъде успешна. Зелените ипотеки вече съществуват в някои страни и Европейската ипотечна федерация (EMF) работи с група от около 20 водещи банки и финансови институции, активно ангажирани в инициативата. Мнозина обаче чакат да видят дали има желание от финансовите регулатори да подобрят условията на зеления ипотечен дълг, ако банките могат да докажат, че значителният размер на ипотечния дълг, който притежават, е с по-нисък риск. Както при всеки преход, има вероятност да мине време между ранните участници и останалата част от пазара, така че може да минат още няколко години, преди да видим навлизането на зелени ипотеки в масовия пазар. ЗЕЛЕНИ ОБЛИГАЦИИ Преходът от зависимостта от въглерод към нисковъглеродна икономика е сериозно предизвикателство. За да се постигне целта от 53 млрд. долара инвестиции в чиста енергия, необходими до 2035 г., за да се поддържа глобалното затопляне под две градуса, Международната енергийна агенция предлага да се използват няколко инструмента, един от които е зелени облигации. Зелените

221

облигации могат да ускорят приемането на иновативни нови технологии, да финансират проекти, които осигуряват зелени работни места, и да насърчават икономическата и климатична устойчивост в регионите. Зелените облигации са важни в сектора устойчиво строителство, защото дават възможност за набиране на капитал и инвестиции за нови и съществуващи проекти с ползи за околната среда. Те представляват всякакъв вид облигационен инструмент, при който постъпленията ще се използват изключително за частично или цялостно финансиране на нови или съществуващи допустими зелени проекти в съответствие с четири основни компонента. Принципите зад зелените облигации представляват доброволни насоки за процеса, като препоръчват прозрачност и оповестяване за емитентите, което инвеститори, банки, инвестиционни банки, инвестиционни посредници и други пазарни участници могат да използват, за да разберат характеристиките на всяка отделна зелена облигация. Четирите основни компонента са разпределение на постъпленията, процес за оценка и подбор на проекти, управление на постъпленията и отчитане. От тях най-важната е разпределението на постъпленията към екологични проекти, включително и други свързани и поддържащи разходи, като например научноизследователска и развойна дейност, които трябва да бъдат описани в правната документация за инвестиционния инструмент.

222 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

КАКВИ ПРОЕКТИ СЕ ФИНАНСИРАТ ОТ ЗЕЛЕНИ ОБЛИГАЦИИ Всички посочени зелени проекти трябва да предоставят ясни екологични придобивки, които следва да бъдат оценени и, където е възможно, количествено определени от емитента. Принципите за зелени облигации признават няколко широки категории за допустимост за екологични проекти с цел да се обърне внимание на ключови области от екологична гледна точка като изменението на климата, изчерпването на природните ресурси, загубата на биоразнообразие и замърсяването на въздуха, водите или почвата. Най-често използваните видове проекти, които се поддържат или се очаква да бъдат подкрепени от пазара на зелени облигации, включват следните категории: възобновяема енергия енергийна ефективност предотвратяване и контрол на замърсяването екологично устойчиво управление на живите природни ресурси и използване на земята опазване на сухоземното и водното биоразнообразие чист транспорт устойчиво управление на водите и отпадъчните води адаптиране към изменението на климата екологично ефективни продукти, производствени технологии и процеси • зелени сгради, които отговарят на регионални, национални или международно признати стандарти или сертификати.

КАКВИ СА ПОЛЗИТЕ Търсене и диверсификация на инвеститорите инвеститорите все по-често изискват възможности за социално отговорни инвестиции (SRI) и изразяват силен апетит за зелени облигации. Докато инвеститорите на дребно изискват устойчиви инвестиции от своите брокери и мениджъри на фондове, институционалните инвеститори използват зелени облигации, за да отговорят на мандатите на ESG (околна среда, социални дейности, управление). В резултат на това издаването на зелени облигации привлече нови нови видове инвеститори, осигурявайки нов потенциален пазар. Активиране на проекти с по-ниска цена на капитала - зелените облигации са отличен начин за осигуряване на големи количества капитал в подкрепа на екологични инвестиции, които по друг начин може да не са налични или които могат да бъдат неикономични при използване на поскъп капитал. Зелените облигации са подходящи за мащабни проекти за устойчивост като развитие на вятърна и слънчева енергия, които често изискват капиталови инвестиции преди приходите и които генерират умерени приходи за по-дълъг инвестиционен хоризонт. Лидерство - в обозримо бъдеще емитентите на зелени облигации са лидери в развитието на устойчивото развитие. Ранните участници ще проправят пътя за останалата част от пазара във финансирането на екологични проекти. От своя страна правителствените лидери могат да участват

223

GREEN PAGES

в работни групи и коалиции, които оформят пазара, разработват стандарти и осигуряват траен успех. Зелени облигации пред други опции - зелените облигации предлагат вълнуваща възможност както за инвеститорите, така и за емитентите да насърчат устойчив растеж, като същевременно водят инвестиционната общност. Зелените облигации предоставят няколко предимства пред други възможности за финансиране. Те осигуряват на институционалните инвеститори начини за достъп до устойчиви инвестиции на пазара с фиксиран доход с познат нискорисков инструмент. Издаването на този нововъзникващ тип защита изпраща силно, проактивно съобщение до заинтересованите страни, като същевременно привлича нова база за инвеститори. Зелените облигации също така предоставят на общините идеалната възможност да развият публично-частни партньорства, за да ускорят напредъка на новите технологии и енергийната ефективност. Това са някои от тенденциите в зелените проекти. Има много възможности. Да не забравяме, че пазарът се променя - от една страна, с предлагане на нови опции, и от друга, с търсене на по-добри решения. Следващия път, като купувате имот, попитайте какви са му зелените характеристики - за да могат те да станат стандарт и за да живеем в по-добри условия с по-качествен продукт.

Критериите за устойчиво проектиране и строителство в жилищния сектор не са иновативни. Те са задължителен стандарт поради много причини. Докато не приемем зелените сгради за стандарт и не започнем да питаме за тях, когато си търсим имот, ще продължат да ни предлагат много хубави нови жилища за "обикновения" български купувач – този, който пести малко днес, като краде повече от себе си в бъдеще.

224 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Гаражни врати

СЕКЦИОННИ ГАРАЖНИ ВРАТИ NOVOFERM ИЗОЛИРАНИ СЕКЦИОННИ ГАРАЖНИ ВРАТИ С ДЕБЕЛИНА НА ПАНЕЛИТЕ 20, 45 И 70 ММ. БОГАТ ИЗБОР НА ПОВЪРХНОСТИ И ЦВЕТОВЕ ЗА КЛАСИЧЕСКИ ИЛИ МОДЕРЕН ДИЗАЙН. ОПЦИИ ЗА АВТОМАТИЧНО ЗАДВИЖВАНЕ, ВГРАДЕНА И СТРАНИЧНА ВРАТА, ОСТЪКЛЕНИЕ И ДР. ГОЛЯМО РАЗНООБРАЗИЕ ОТ АКСЕСОАРИ.

www.novoferm.bg

226 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

227

ГРАДИНА У ДОМА ОТ ЛУКС КЪМ НЕОБХОДИМОСТ

228 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ЛАНД. АРХ. ДОБРОМИРА ЛУЛЧЕВА СЪОСНОВАТЕЛ И УПРАВИТЕЛ НА LANDSCAPE DESIGN STUDIO

Жилищният дизайн динамично се е променял през годините, посрещайки нуждите на всяка епоха и различните поколения. През последната година, ограничени основно в своите домове, ни се наложи да преосмислим значението и облика жилището. Зависимостта от дома, както и промените в изискванията ни, продиктувани от пандемията, ще се запазят и след отшумяването й. Домът трябва да се адаптира и да осигури място за работа, за учене, почивка, спорт и забавления, при това за всички от домакинството.

Новите нужди доведоха до осъзнаване на неизбежното: отново е време домът да се прекрои. На първо място в приоритетния списък е осигуряването на здравословна среда, естествена слънчева светлина и чист въздух. Появи се крещящата нужда от новото старо ‘‘помещение‘‘ към всеки дом – градината. ДОСКОРО НАЛИЧИЕТО НА ГРАДИНА В ЖИЛИЩЕТО СЕ СЧИТАШЕ ЗА ЛУКС С наложените ограничения и затварянето ни вкъщи дори най-малкото външно пространство се превърна в истинска необходимост. За тези от нас, които живеят в бетонните градски пространства, терасата или балконът се превърнаха в място за бягство. Двор, просторна тераса или дори най-малкият балкон се превърнаха в единственото място, което предлага здравословна възможност да

се насладим на слънце и чист въздух, място за необходимо бягство от пределите на дома, за отмора и психическа почивка. В същото време се налага и тенденцията градината да изпълнява множество функции, свързани с възможността за почивка, работа или забавление на открито, но най-вече градината трябва да създава положителни емоции и баланс на мислите. Предизвикателството в ландшафтния дизайн е да превърне всеки сантиметър, дори от най-малкото балконче, в мултифункционално и използваемо пространство, носещо удоволствие за обитателя. ГРАДИНА НА ПОКРИВА Терасите и покривните градини се превърнаха в изключително значима част от дома, независимо дали приютяват вертикална градина за

Л АНД . АРХ . ДОБРОМИРА ЛУЛЧЕВА

229

230 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021 Покривна градина, инспирирана от дзен начина на живот и вдъхваща респект към природата. Развита на едва 60 кв.м върху покрива на жилището, предоставя тихо пространство, изпълнено със значение и смисъл.

отглеждане на зеленчуци и подправки или удобна мебел за почивка, работа или дори място за спорт. Покривните градини определено са в своя апогей. Независимо дали е интензивна или екстензивна покривна градина, наличието на такава към жилището е истински бонус за обитателя. Идеалното място за почивка и бягство от дома и безумния ритъм на съвременния живот. Пространство, където можете да се скриете от всички проблеми и притеснения и да се отпуснете в блаженството на собствения си свят. Стандартният сив покрив на сградата може да бъде преобразен в истински зелен оазис, тихо пространство, което предоставя уединение, вдъхва спокойствие и респект към природата. ГРАДИНАТА НОСИ ЩАСТИЕ Ако не можете да ходите на почивка, може да направите такъв двор, че да се чувствате като на почивка през цялата година. Необходимо е само да се създаде впечатляваща зона за

релакс, в която ще се чувстваме не по-зле от всеки луксозен хотел. Създаването на постранство, където децата могат да играят на моравата, докато родителите почиват в уединение, е сбъдната мечта за едно семейство. Присъствието на воден елемент в градината, създава усещане за спокойствие, интимност и релакс. РАЗНООБРАЗИЕ ОТ РАСТИТЕЛНИ ВИДОВЕ Градината трябва да радва веднага щом собственикът на жилището навлезе на територията й. Ефектният момент се постига най-вече с разнообразието от форми, текстури и цветове на основния градивен елемент в една градина – растителността. Разнообразието и колоритът носят щастие за обитателя. Колкото повече видово разнообразие, толкова повече динамика се създава. От своя страна видовото разнообразие привлича дивата природа – пеперуди, пчели, птици. Градината се превръща в място,

Л АНД . АРХ . ДОБРОМИРА ЛУЛЧЕВА

Жилищен комплекс, проектиран да осигурява спокойна и хармонична среда. Озеленените площи представляват покривна градина върху подземните гаражи.

където човек и природа съжителстват, и тя все повече прилича на фрагмент от дивото, а за красиво се счита естественото, което се благоприятства от минималната поддръжка и простота. Предлагайки близост до природата и бягство от стреса в пределите на дома, дизайнът на градината в „новото нормално“ се свързва с няколко ключови направления: утилитарност на пространството – практическата полза и многофункционалност като цяло е основен елемент, върху който стъпва развитието на ландшафтната архитектура. Сега градината трябва да приютява повече функции и хора едновременно. връзка с природата – повече естествени материали, повече растителност, повече размити граници между природна и изградена среда. сигурност – във време на пандемия домът се превръща в крепост, а градината в убежище,

което създава сигурност и уединеност за обитателите. градско земеделие в рамките на дома – зеленчукова или билкова градина, не е нова тенденция, но през последните години тя стана много актуална. Просто все повече хора започват да се замислят какво ядат и се опитват да отдават предпочитание на естествени, екологични продукти, които могат да отглеждат сами в своите градини. ВСИЧКО ТОВА СЪЗДАВА ПРОМЕНИ В ТЪРСЕНЕТО И ПРЕДЛАГАНЕТО Дворът и терасата се превръщат в необходимост - открита стая, задължителна част от жилището. Това означава, че пазарът на имоти трябва да се адаптира, за да отговори подобаващо с предлагане на качествена среда за обитаване. Жилищните сгради с обширни градини и комплексите с богата паркова среда се превръщат в предпочитани имоти за живеене или инвестиция.

231

232 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

233

234 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

PERI ACADEMY | ОБУЧЕНИЯ 2021 ЕКСПЕРТНИ ОБУЧЕНИЯ ЗА ПРОФЕСИОНАЛИСТИТЕ В СТРОИТЕЛНИЯ БРАНШ

Обученията са подходящи за архитекти, проектанти, управители, технически ръководители, проектови ръководители, офертен отдел и снабдяване. Програмата е внимателно разработена така, че да надгради знанията на участниците и да даде нови умения. Всяко обучение се провежда на живо в изложбената зала на "ПЕРИ България" в рамките на един ден и включва практическа част. Участието е напълно безплатно, но местата са ограничени, затова е необходимо заявяване на желание за участие. Всеки, преминал обучение, получава сертификат.

ОБУЧЕНИЯ 15 май - Видове PERI компоненти и тяхното приложение 29 май - PERI кофражни системи в жилищното строителство 18 септември - PERI системи скеле - бързо, лесно, безопасно 16 октомври - PERI услуги - инженеринг, супервайзинг и логистика 13 ноември - PERI is BIM ready дигитални решения

Целта на PERI Academy е да представи на специалистите в строителния бранш последните тенденции в продуктовото портфолио и техническите решения за кофражи, скеле, компоненти и услугите на PERI, които правят строителния процес по-лесен, бърз и безопасен. Всяко от 5-те обучения през 2021 г. ще бъде водено от експерти на "ПЕРИ България" с богат професионален опит.

ЛЕКТОРИ Експертите, които ще ви обучават, са готови да ви предадат от своите знанията и да представят последните иновации за продуктите и услугите на PERI. Благодарение на практическите задачи ще надградите професионалния си опит за работа с PERI кофражи, скеле и компоненти. Научете кои са лекторите и какви са техният опит и интереси на страницата на PERI Academy: www.peri. bg

ADVERTORIAL

235

Нека си пожелаем споделени успехи! Стремим се да правим строителството по-бързо, по-ефективно и по-безопасно. Да предлагаме най-добрите решения на нашите клиенти е това, което ни движи всеки ден. Гордеем се, че сме семейна компания с уникална култура, взаимно доверие и уважение. Това ни помага да градим успехите си заедно с вас. През 2021 г. в PERI Academy сме подготвили за вас специални обучения, водени от наши специалисти с богат опит и познания. Те ще ви помогнат да работите още по-професионално с нашите системи.

ГЕОРГИ ДИМИТРОВ, "ПЕРИ БЪЛГАРИЯ"

Научете повече за всяко обучение в PERI Academy и заявете своето желание за участие още сега! www.peri.bg Всяко събитие ще бъде съобразено с епидемиологичните изисквания за безопасност - задължително носене на маска, измерване на телесната температура, дезинфекция и спазване на необходимото разстояние между хората.

236 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ОТОПЛЕНИЕ, ВЕНТИЛАЦИЯ, КЛИМАТИЗАЦИЯ

237

30 години Носим пълната отговорност за изградените от нас обекти

238 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

SOLID DOORS CENTER ПРЕДСТАВЯ СВЕТОВНО ИЗВЕСТНИЯ ИТАЛИАНСКИ БРАНД ИНТЕРИОРНИ ВРАТИ GAROFOLI

Garofoli Group е създаден преди повече от 50 години. Той е символ на дизайн и предлага изключителни интериорни решения и комбинации. Разнообразието от колекции, материи, механизми и детайли отрежда челно място на Garofoli в световен мащаб. Като говорим за интериор, стъклените врати на Garofoli Group са тези решения, които се характеризират със силно присъствие сред последните тенденции в дизайна. Колекцията е особено подходящ избор при изготвянето на проекти, които изискват специално внимание към детайлa – инкорпорирани златни или сребърни нишки в крилото, различни механизми на отваряне и плавно затваряне, както и богато разнообразие от обков, покрития и стъклени панели. Освен стандартни еднокрили врати, компанията разработва двукрили и плъзгащи решения. Garofoli

предоставя възможност за реализация на витрини и интериорни комбинации изцяло от стъкло и алуминий. Колекцията стъклени врати на Garofoli впечатлява и с модели, които постигат ефектна тапетна визия. Минималистичните решения, част от които могат да бъдат разгледани на живо в Solid Doors Center са изключително предпочитани от интериорните дизайнери и архитекти. Освен стъклени врати, компанията е известна със своите тапетни решения, колекции от масивно дърво и естествен фурнир, както и координация – ламперия, паркет, первази. Повече за Solid Doors Center можете да намерите на www.soliddoorscenter.com

239

Garofoli ексклузивно в

www.soliddoorscentre.com

24 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

SOLID DOORS CENTER ПРЕДСТАВЯ ЕКСКЛУЗИВНИТЕ РЪЧНО ИЗРАБОТЕНИ ШЕДЬОВРИ ВРАТИ ЗА КЪЩА PIRNAR

Когато говорим за първо впечатление, вратата на една къща е акцентът, който може да доведе до истинско възхищение. Вратата, през която влизаме често е поважна от много други детайли. Тя може да бъде част както от впечатляващ екстериор, така и да допълни изискан итериор. Това е вдъхновението, с което се създават входни врати PIRNAR. Те галят сетивата на онези, които ценят съвършенството и желаят да направят най-доброто първо впечатление. Вратите за къща Pirnar са носители на престижни международни награди в продължение на много години, включително носител на немската награда за дизайн / German Design Award Winner/ и Red Dot, за изключителни постижения в областта на дизайна. Иновативният и признат дизайн на вратата Pirnar привлича вниманието на всеки, който я доближи. С елегантно скрити дръжки,

„невидим“ четец за отключване с пръстов отпечатък, вълшебно нощно осветление и красиви ръчно изработени гладки повърхности, всяка врата е шедьовър сама по себе си. Това са врати за любителите на удобството и комфорта! Без носталгия можем да забравим за досадното търсене на ключове за вкъщи и да гарантираме безопасността на дома с едно докосване с пръста си. Можем да усетим уюта на топлия дом дори и в най-тежката зима. А дискретното осветление на вратата там, където ни е най-необходимо, създава усещане за приказно посрещане след дългия ден. Подгответе се за въздишки на възхищение и заповядайте в Solid Doors Center, където можете да разгледате разнообразието от възможности за дизайн на вратите за къща Pirnar. Повече за Solid Doors Center можете да намерите на www.soliddoorscenter.com

241

Prinar ексклузивно в

www.soliddoorscentre.com

242 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

VAILLANT ОТНОВО ЛИДЕР В ИНОВАЦИИТЕ

НЕМСКИЯТ ТЕХНОЛОГИЧЕН ГИГАНТ VAILLANT ПРЕДСТАВЯ НА ЕВРОПЕЙСКИЯ И НА БЪЛГАРСКИЯ ПАЗАР НАЙ-НОВОТО ПОКОЛЕНИЕ ТЕРМОПОМПИ ВЪЗДУХ/ВОДА БЕЗ ФРЕОН И ЙОНИЗАЦИОННИТЕ ИНТЕЛИГЕНТНИ КОНДЕНЗНИ ГАЗОВИ КОТЛИ При най-новото поколение въздух/вода по технологията „моноблок“ – модел aroTHERM PLUS, за първи път се използва естествен хладилен агент - R290, или иначе казано – ПРОПАН. Друго предимство е високата ефективност, равняваща се на COP ≥ 5,4. СОР (Coefficient of Performance) представлява коефициентът на пре­образуване на консумираната електрическа енер­гия в топлинна енергия. След това е възможност­та да загряват водата до 75°С, като по този начин загряват серпантинни бойлери за битова гореща вода. Друго предимство е, че този модел е найтихата термопомпа на пазара в Европа. Силни преимущества на термопомпа­та са бързият и лесен монтаж, като при налична отоплителна инсталация това може да отнеме само един ден. Висококачествените ротационни и скрол компресори гарантират дълъг живот на експлоатация. Благодарение на специалната кон­струкция на топлообменника се постига висока защита, като напълно се елиминира рискът от смесване на хладилния агент и водата от отоп­лителната инсталация. МОДЕЛ AROTHERM PLUS ЩЕ БЪДЕ ПРЕДСТАВЕН НА АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛНАТА СЕДМИЦА В "ИНТЕР ЕКСПО ЦЕНТЪР". НА ЕКСПОТО ОТ 12 ДО 15 МАЙ ЩЕ БЪДЕ ПРЕДСТАВЕНО И НОВОТО ПОКОЛЕНИЕ ГАЗОВИ КОНДЕНЗНИ ЙОНИЗАЦИОННИ УРЕДИ VAILLANT Новите модели уреди тип ecoTEC PLUS ще бъдат предлагани в различни варианти на максималните мощности, като на

българския пазар ще се предлагат и два модела с вграден 20-литров слоест бойлер (VUI) – този уред е перфектното решение за топла вода и отопление на жилища с по-голямо потребление на топла вода и липса на място за бойлер. Тази пролет ще бъдат представени и новите модели на ecoTEC PLUS – VU и VUW. Едноконтурните модели VU са отличното решение за отопление на дома. Може да се комбинират с широка гама серпантинни бойлери. Друго решение от Vaillant са двуконтурните моделите VUW, които са идеални за производство на битова гореща вода и отопление. Най-значимото развитие на продукта е системата за откриване на вида на използвания газ IoniDetect, която в комбинация с технологията ADA за балансиране на налягането на захранващия газ осигурява най-правилната смес въздух/газ, необходима за постигане на възможно най-пълноценното изгаряне и по този начин – висока ефективност и нисък разход на газ! И едно от най-големите предимства на клиентите, които ще ползват най-новите уреди на Vaillant гарантирания 24-часов сервиз от "Газкомфорт България".

тел. 0700 18 600 gaskomfort.com

243

24 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

17-О ИЗДАНИЕ НА "БАНЯ НА ГОДИНАТА" КОНКУРСЪТ НА IDEAL STANDARD ОТЛИЧИ ПОБЕДИТЕЛИТЕ В ТРИ КАТЕГОРИИ

За 17-и пореден Ideal Standard отличи най-добрите проекти в националния конкурс „Баня на годината 2020“. Общо 49 проекта бяха допуснати за участие в трите категории: "Идеалната семейна баня", "Дизайнерска хотелска баня с Atelier Collections" и "Санитарно помещение в офиса". На 22 март официално бе излъчено награждаването на победителите на фейсбук страницата на конкурса.

В конкурса "Баня на годината" избрахме тези категории, защото те определят и нашето ежедневие – семейство, работа и почивка. Домът – това е моята крепост. Мястото, където се чувстваме сигурни и защитени. На работното място хигиената трябва да е на ниво като в дома ни. Ние поставяме много по-големи изисквания към личната си хигиена и здраве. Имаме и по-големи очаквания, когато става въпрос за нашата почивка, която е кратка и всичко трябва да е на достатъчно високо ниво. В това издание на конкурса предизвикателството е едновременно лесно и трудно, но ние вярваме, че за българските интериорни дизайнери и архитекти е вярно твърдението на легендарния италиански дизайнер Джо Понти, че „дизайнът е за любопитните“, коментира Христо Караиванов, директор продажби Източна Европа и председател на журито. Вярваме, защото през 50-те именно той със своите колекции за Ideal Standard задава посоката за превръщането на банята от чисто функционално в жизнено пространство. Ideal Standard предлага продукти, които могат да покрият и най-високите съвременни изисквания, за да отговорят на предизвикателствата на времето. Предизвикателството към участниците бе да представят в своите проекти дизайн, функция, естетика, устойчивост, безопасност, иновации, технологии, енергоефективност и пестене на ресурсите. Тези теми засягат и днешната

глобална епидемична обстановка, която преобърна живота на хората и доведе до преоткриване на нови ценности и един различен начин на живот, предопределен от мисълта за по-висока степен на хигиена, здравна култура и социално общуване. Индустрията за баня не прави изключение, безброй иновации се отразяват върху начина, по който Ideal Standard проектира своите продукти и влияе върху възприемането на санитарните помещения. Архитекти, дизайнери и проектанти имат тази важна роля да преобразят жизненото пространство с мисъл за човека. ЖУРИТО Проектите бяха оценени от жури в състав: председател на журито – Христо Караиванов, директор продажби Източна Европа, арх. Иван Александров, инж. Васил Велчев, арх. Албена Владимирова–Андреева, арх. Радина Гешева, Иван Гроздев, арх. Мирослав Гюнелиев, арх. Мария Давчева и арх. Орлин Давчев, арх. Атанас Динев, арх. Борислав Игнатов, Красимир Капитанов, арх. Гергана Милушева, арх. Пеньо Столаров, арх. Димчо Тилев, арх. Юри Танов, арх. Галина Милкова и Недко Николов. На 22 март официално бе излъчено награждаването на победителите в 17-тото издание на конкурса. Повече информация: www.thebathroom.bg

ADVERTORIAL

ДИЗАЙНЕРСКА ХОТЕЛСКА БАНЯ С ATELIER COLLECTIONS

Първа награда: Grayscale Classics: Александра Петкова и Симеон Симеонов

ИДЕАЛНАТА СЕМЕЙНА БАНЯ

Първа награда: Алкая, Божидар Иванов

245

САНИТАРНО ПОМЕЩЕНИЕ В ОФИСА

Първа награда: Соц инфлуенс, Десислава Лазарова

Втора награда: Акорд, Антония Димова

Втора награда: Неутрално, Павлина Костадинова

Втора награда: Пиксел, Магдалена Нонева

Трета награда: Графит, Жаклин Иванова

Трета награда: Калма, Боряна Андонова и Венелин Касабов

Трета награда: Флуиди, Маргарита Шейтанова

Победител на медиите: Елегантна топлина, Моника Георгиева

Победител на медиите: Приказка - главен герой - Семейството, Мими Фъркова

Победител на медиите: Тропикъл, Силвия Стоянова

Победител на публиката: Елегантна топлина, Моника Георгиева

Победител на публиката: Приказка - главен герой - Семейството, Мими Фъркова

Победител на публиката: Thinking room, Елена Борисова-Дамова

246 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

247

248 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ПОБЕДИТЕЛИ АРХИТЕКТУРНИ НАГРАДИ "ЖИВОТВОРНА СВЕТЛИНА" 2020

ЖУРИ С ърбия: арх. Саша Буджевач Турция: арх. Гьокан Авджиоглу Македония: арх. Мартин Пановски Р умъния: арх. Шербан Тиганаш Б осна и Херцеговина: арх. Емир Салкич Черна гора: арх. Драган Вукович България: арх. Здравко Здравков Победители за 2019 г.(с правото на един глас): арх. Андрей Ходкевич и арх. Владимир Райновски

Седмото издание на архитектурните награди "Животворна светлина" 2020 завърши с онлайн церемония на 25 март 2021 г. Регистрирани бяха общо 108 проекта от 7 държави – Сърбия, Турция, Македония, Румъния, Босна и Херцеговина, Черна гора, България. Награди бяха връчени във всяка от категориите, като за 2020 година за първи път проектите бяха класифицирани в два основни клъстера – ново строителство и реконструкции: 1. Еднофамилни къщи, ново строителство 2. Многофамилни и жилищни сгради, ново строителство 3. Обществени сгради, ново строителство 4. Еднофамилни къщи, реконструкции 5. Многофамилни и жилищни сгради, реконструкции 6. Обществени сгради, реконструкции. Проектът с най-много точки от журито получи Голямата награда. ТАЗИ ГОДИНА ОТ БЪЛГАРИЯ НАГРАДЕНИТЕ СА В ДВЕ КАТЕГОРИИ И ЕДНА СПЕЦИАЛНА НАГРАДА. В категорията "Многофамилни и жилищни сгради – реновации" бяха номинирани 7 проекта. Изненада

бе, че най-голям брой кандидатури в категорията имаше от България. Проектът - победител в категорията, също е от България и е подгласник на Глобалния победител само с няколко точки. В категория "Многофамилни и жилищни сгради – ново строителство" участваха 22 проекта. Голяма част от тях бяха с впечатляващ размах както като големина и застроена площ, така и като изразни средства. Огромно удоволствие е да видим български проект като лауреат в категорията. Победител в категория "Многофамилни и жилищни сгради – реновации" "LH Варна", България, СТАРХ, арх. Светослав Станиславов, project ID-518 Победител категория "Многофамилни и жилищни сгради – ново строителство" "Симеоново" 145, България, архитектурно бюро Е-Арх, project ID-551 ВЕЛУКС България ЕООД връчи специалната награда за България на S Architectural Team за техния проект SamElyon редови къщи SRH, project ID549. Проектът предвижда нова градска част със стилна и функционална архитектура, достойна за бъдещо олимпийско градче в Самоков.

Категория Многофамилни и жилищни сгради – Реновации LH Варна, България, СТАРХ, арх. Светослав Станиславов, project ID-518

Категория Многофамилни и жилищни сгради – Ново строителство Симеоново 145, България, архитектурно бюро Е-Арх, project ID-551

специалната награда за България на S Architectural Team за техния проект SamElyon редови къщи SRH в Самоков, project ID-549

ADVERTORIAL

24 9

250 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

В клъстер "Реновации" еднофамилните къщи също бяха най-многобройни като брой проекти. В категорията се съревноваваха 11 кандидатури, всички демонстриращи премерена и уместна преработка, подобряване и осъвременяване на функционалността и визията на дадената сграда. Победител категория "Еднофамилни къщи – реновации" Фамилна къща "Кральево", Сърбия, "Студио NACRT", project ID-635 В категория "Еднофамилни къщи - ново строителство" участваха най-много на брой проекти и състезанието бе най-ожесточено. От общо 45 кандидата наградата в категорията получи проект от Турция. Победител категория "Еднофамилни къщи ново строителство" Къща "Корай Арслан" с автори архитектурно бюро "Мерт Урслу Архитектура", project ID-607 В категория "Обществени сгради – ново строителство" се включиха 18 проекта, които впечатляват с отлично овладяване на формообразуването, елегантни решения на публичните пространства и често неочаквани, но сполучливи импровизации. В категорията "Обществени сгради – реновации" участваха 5 проекта. Въпреки сравнително малкия брой проектите показват високо качество, характер и стил. Категория Еднофамилни къщи – Реновации Фамилна къща "Кральево", Сърбия, Студио NACRT, project ID-635 Категория Еднофамилни къщи Ново строителство Къща "Корай Арслан", с автори архитектурно бюро Мерт Урслу Архитектура, project ID-607

Категория Обществени сгради – Реновации Главна квартира и шоурум мебели "Артисан", Босна и Херцеговина, арх. Ведина Бабахметович, project ID-548

ADVERTORIAL

251 Категория Обществени сгради – Ново строителство Сюпер Енерджи Офис, Турция, архитектурно бюро Ергиноглу&Чалишар Архитекти, project ID-509

Глобален победител Животворна светлина 2020, Европейска детска градина в Бор, Сърбия, арх. Владимир Иванович, арх. Александър Стоянович, арх. Миряна Кръсманович, Йелена Цветанович, КАПА Проект, project ID-605

Победител в категория "Обществени сгради – реновации" Главна квартира и шоурум мебели "Артисан", Босна и Херцеговина, арх. Ведина Бабахметович, project ID-548 Победител в категория "Обществени сгради – ново строителство" "Сюпер Енерджи Офис", Турция, архитектурно бюро "Ергиноглу&Чалишар Архитекти", project ID-509 С всяко ново издание проектите, участващи в архитектурните награди "Животворна светлина" 2020, стават все по-впечатляващи. Дори удвояването на броя и вида категории за оценка не е достатъчно всички добри проекти да бъдат отличени. Журито за поредна година имаше нелеката задача да посочи най-добрия измежду проекти с несравними индивидуални характеристики. Все пак избор трябваше да бъде направен и Голямата награда получи проект с ярък обществен ангажимент. ГЛОБАЛЕН ПОБЕДИТЕЛ "ЖИВОТВОРНА СВЕТЛИНА" 2020 Европейска детска градина в Бор, Сърбия, арх. Владимир Иванович, арх. Александър Стоянович, арх. Миряна Кръсманович, Йелена Цветанович, "КАПА Проект", project ID-605 За повече информация относно проектите, класиране, бъдещи издания на наградите, моля посетете страницата jivotvorna-svetlina.velux.bg!

252 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ПРИДАЙТЕ ЕЛЕГАНТНИ И МИНИМАЛИСТИЧНИ ЩРИХИ С НОВИТЕ СИСТЕМИ ЗА ПАРАПЕТИ НА ETEM

СИСТЕМИТЕ EB46, EB49, EB50 И EB62 СА ПЕРФЕКТНА КОМБИНАЦИЯ ОТ ФУНКЦИОНАЛНОСТ И ЕСТЕТИКА Монтирането на модерните парапетни системи определено е най-лесният начин да се внесе финес във всяка сграда. Новите системи, които ETEM предлага, са разработени, за да отговорят на най-смелите дизайнерски очаквания и да придадат на всеки проект впечатление за лекота и безтегловност.

EB46, EB49, EB50 и EB62 са новата гама парапетни системи на ETEM. Всички те са без рамки, запазвайки идеална видимост на всеки елемент от дизайна на пространството. Всяко от решенията се състои от стъклен панел и алуминиева основа за неговото поддържане. Найголямото предимство на предлаганите от ЕТЕМ парапети е, че те не изискват използването на допълнителна вертикална или хоризонтална

Система ЕВ46

ADVERTORIAL СИСТЕМА

253

ШИРОЧИНА НА ОСНОВАТА

ДЕБЕЛИНА НА СТЪКЛЕНИЯ ПЪЛНЕЖ

ПРИЛОЖЕНИЕ

EB46

46 mm

17.5 mm & 21.5 mm

Интегриран в пода

EB49

49 mm

13.5 mm & 17.5 mm

Инсталиран на или в пода

EB50

50 mm

17.5 mm & 21.5 mm

Инсталиран на или в пода

13.5 mm & 17.5 mm

Монтира се като парапет или подова основа със стъклен пълнеж с ниска височина

EB62

62 mm

опора. Стъкленият панел на системата действа като носещ елемент, а не само като неин пълнеж. Алуминиевата основа може да бъде напълно невидима, тъй като позволява да бъде вградена в пода, а резултатът е пълно и естетическо изравняване с него. В същото време стъкленият панел на системата предлага на обитателите безпрепятствена гледка и пряка видимост – без излишни елементи и профили. Системите на ЕТЕМ за парапети се предлагат на пазара като пакет от различни профили, тъй като всеки продукт е проектиран с цел да осигури оригинални оптимални решения за различни приложения. Естеството на материалите (стъкло и алуминий) ги отличава като решения с голяма продължителност на живота и устойчиви на всякакви атмосферни условия. Парапетните системи на ETEM могат да се комбинират с голямо разнообразие от материали,

Система ЕВ49

254 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

при условие че могат да се деформират в рамките на безопасни граници, в зависимост от зададените спецификации или строителни разпоредби. Техният минималистичен и изчистен дизайн може да бъде интегриран във всеки архитектурен стил, било то класически, модерен или с индивидуални особености. Алуминиевият профил може да се монтира върху или в пода, което позволява избор на всякакъв материал за довършителни работи като бетон, камък, керамични плочки и др. Различните цветови възможности на стъклените пълнежи предлагат безкрайни възможности за съчетаване спрямо архитектурните нужди на сградата. Изчистеният дизайн на стъклените парапети на ETEM може да бъде интегриран във всеки проект, придавайки елегантна нотка на съвременната архитектура и интериор.

Система ЕВ50

ADVERTORIAL

Всичките системи са подходящи за жилищни проекти или пространства с ограничена концентрация на хора, докато EB46 и EB50 са идеални и за места, податливи на пренаселеност. В допълнение, парапетните системи могат да се инсталират както в закрити пространства, така и на открито. Тези опции позволяват системите на ETEM да бъдат използвани в широка гама проекти, както и в такива с високи естетически изисквания като вили, кафенета, барове, ресторанти, хотели, офиси и т.н., тъй като предлагат пряка видимост и придават елегантен и луксозен щрих към всяко пространство.

255

Система ЕВ62

256 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

257

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИОННА СРЕДА MARKETS AND INVESTMENTS

258 ВНИМАНИЕ КЪМ КАЧЕСТВОТО НА ЖИВОТ, ЗАСИЛЕНО ТЪРСЕНЕ НА НОВО СТРОИТЕЛСТВО

АНАТОЛИЙ МИНДОВ ТЪРСИ СЕ: УДОБНО ЖИЛИЩЕ В ДОБРЕ ОРГАНИЗИРАНА СРЕДА, КОЕТО Е И ДОБРА ИНВЕСТИЦИЯ

ЛЮБА АТАНАСОВА ПОКУПКИТЕ В ЕТАП НА СТРОЕЖ СА ОКОЛО 25% ОТ ВСИЧКИ СДЕЛКИ В ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВЕ

262 АТАНАС ГАРОВ ЗАКРИТИ КОМПЛЕКСИ, ПОВЕЧЕ ПРОСТРАНСТВО И КОМФОРТ, ВЪЗМОЖНОСТ ЗА РАЗХОДКИ И ТРЕНИРОВКИ НА ОТКРИТО

ВЕСЕЛА ИЛИЕВА COVID КРИЗАТА БЕ ТЕСТ ЗА ИНВЕСТИТОРИТЕ И СЕЛЕКТИРА КАЧЕСТВЕНИТЕ ПРОЕКТИ

286 DELOITTE PROPERTY INDEX OVERVIEW OF EUROPEAN RESIDENTIAL MARKETS

НИКОЛА СТОЯНОВ ПРОДЪЛЖАВА ТЕНДЕНЦИЯТА ЗА ВСЕ ПО-ВИСОК КЛАС СТРОИТЕЛСТВО, ВИСОКОКАЧЕСТВЕНИ МАТЕРИАЛИ И ТЕХНОЛОГИИ

290 СТУДИО "МОРФЕ" ДА ОФОРМИМ ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИДЕИ В ГРАДСКИЯ КОНТЕКСТ ФУНКЦИОНАЛНО, ЕСТЕТИЧНО И ДЪЛГОВЕЧНО

МАРТИН ЯНЕВ ВСЕ ПОВЕЧЕ ИНДУСТРИАЛНИ И ЗАПУСТЕЛИ ПЛОЩИ ЩЕ СЕ СЪЖИВЯВАТ И ПРЕВРЪЩАТ В НОВИ ЖИЛИЩНИ КВАРТАЛИ КОНСТАНТИН БОЯДЖИЕВ КАЧЕСТВЕНАТА СРЕДА НА ЖИВОТ Е ВСЕ ПО-ВИСОКО ОЦЕНЕНА ЮЛИЯН ПАНЕВ УСТОЙЧИВА КОНЦЕПЦИЯ СА ПРОЕКТИТЕ В ПЕРИФЕРИЯТА НА ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВЕ ДИЛЯНА ХРИСТОВА ПОКУПКАТА НА ЖИЛИЩЕ ОСТАВА НАЙДОБРАТА ИНВЕСТИЦИЯ

ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА НЕДВИЖИМОТО ИМУЩЕСТВО СЕ ПРИЕМА КАТО НАЙ-ДОБРОТО ВЛОЖЕНИЕ НА СРЕДСТВАТА СВОБОДА КОДЖАМАНОВА COVID-19 УСКОРИ ТЕНДЕНЦИЯТА КЪМ ИЗВЪНГРАДСКИ ЖИЛИЩА НИКОЛАЙ ГОСПОДИНОВ ЖИЛИЩНИТЕ ИМОТИ СЕ ОТКРОИХА КАТО НАЙ-СИГУРНИЯ И ТЪРСЕН АКТИВ

298 ГАЛЕРИЯ ЗА ВИЗУАЛНИ ИЗКУСТВА (VISUAL ARTS GALLERY), ФЛОРЕНЦИЯ, АРХ. ДЕСИСЛАВА ПЕТРОВА

258 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ВНИМАНИЕ КЪМ КАЧЕСТВОТО НА ЖИВОТ, ЗАСИЛЕНО ТЪРСЕНЕ НА НОВО СТРОИТЕЛСТВО

Тенденция към засилено търсене на ново строителство и повишен интерес от купувачите към квартали с развиващи се проекти, предпочитания към имоти в полите на Витоша и в някои от бързо развиващите се южни райони на София. Пазарът на висок клас имоти в столицата запази динамиката си и показа ценова стабилност дори през трудната 2020 г., показва анализ на Unique Estates. Компанията регистрира за H2/2020 ръст на запитванията и продажбите в сегмента на къщите и при луксозните апартаменти. Очакванията са за балансиран пазар през 2021 г. с леко покачване на цените. Повишеното внимание към дома и качеството на живот по време на пандемията доведоха до активно търсене в луксозния сегмент на пазара на жилищни имоти. В условията на работа от вкъщи и две вълни на локдаун хората от средната и над средна класа все по-често се замислят за покупка на къща или смяна на сегашното жилище с по-широко или по-функционално. Новото строителство се налага като предпочитана категория в сегмента на луксозните имоти, особено сред по-новите поколения купувачи. Все по-активни са хората от милениал поколението, които предпочитат къщи или апартаменти в малки бутикови сгради или в затворени комплекси в южните райони на София, както и в полите на Витоша.

Освен традиционните клиенти от корпоративния сектор интерес за покупка през последните месеци проявяват и българи, живеещи в чужбина. Много хора в предпенсионна възраст също се оглеждат за инвестиция в луксозен имот, търсейки стабилно и доходоносно вложение за спестяванията си. ПАНДЕМИЯТА ВЪЗРОДИ ТЪРСЕНЕТО НА КЪЩИ В КРАЙГРАДСКИТЕ РАЙОНИ НА СОФИЯ. Нараства интересът както към традиционни локации като кварталите по Витошката яка, така и към райони, които дълго време оставаха на втори план – Лозен, Бистрица, Банкя, Владая, Панчарево, Железница. Възраждането на интереса към тях има своето обяснение с двете вълни на локдаун и тенденцията за работа от къщи. В по-неразвитите като пазар райони като Панчарево и Малинова долина внимание привличат основно построените през последните години затворени комплекси. Докато в установените квартали като Бояна и Драгалевци се сключват и сделки за самостоятелни сгради. Бояна и Драгалевци традиционно се разглеждат заедно от купувачите на луксозни имоти. Доскоро двата квартала бяха популярни основно за покупка на къщи, но появата на ново строителство в района през последните години раздвижи продажбите и в сегмента на апартаментите.

259

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

КЛЮЧОВИ ПОКАЗАТЕЛИ ДВИЖЕНИЕ НА БВП (Q3 2020) 5.2%

ГОДИШНА ИНФЛАЦИЯ (ДЕКЕМВРИ 2020) 0.1%

ГОДИШЕН РЪСТ НА ЦЕНИТЕ НА ЖИЛИЩАТА В СОФИЯ (2020) 6%

БЕЗРАБОТИЦА (Q3 2020) 4.8%

БРОЙ ЗАПОЧНАТИ ЖИЛИЩА В СОФИЯ (ДЕВЕТМЕСЕЧИЕ 2020/2019) 27%

ЛИХВИ ПО 10-ГОДИШНИ ЖИЛИЩНИ КРЕДИТИ В ЛЕВОВЕ (СРЕДНА СТОЙНОСТ 2020) 2.88%

Търсенето е насочено към малки бутикови сгради или в затворени комплекси, като купувачите са основно хора от поколенията Y и Z (родените съответно след 1980 г. и след 1996 г.). Докато в Драгалевци се оформиха цели зони с нови апартаментни комплекси, в Бояна преобладава микс от ново и старо строителство. Предлагането на апартаменти там е концентрирано в района на местността Гърдова глава. БЛИЗОСТТА ДО МОЛ И СПИРКА НА МЕТРОТО, КАКТО И ПОЯВАТА НА НОВИ АПАРТАМЕНТНИ КОМПЛЕКСИ ПРЕВЪРНАХА КРЪСТОВА ВАДА В ПРИТЕГАТЕЛЕН ЦЕНТЪР ЗА КУПУВАЧИТЕ НА ЛУКСОЗНО СТРОИТЕЛСТВО. Зоната около проекти като "Амая Резиденс", ГОРА и други се очерта като бързо развиващ се район от жилищни и офисни сгради. Цените в тази част на квартала се движат около 1900 - 2000 евро/кв.м и нагоре. Предимството му е, че концентрира по-крупни проекти с уреден достъп, добра вътрешна инфраструктура и места за паркиране. В това отношение Кръстова вада се радва на по-хомогенно развитие в сравнение със съседни квартали като Манастирски ливади и Витоша и определено измества фокуса на купувачите на луксозни имоти от тях. В Манастирски ливади най-предпочитана е зоната около бул. "България", където предлагането е концентрирано в

ЛИХВИ ПО 10-ГОДИШНИ ЖИЛИЩНИ КРЕДИТИ В ЕВРО (СРЕДНА СТОЙНОСТ 2020) 3.51%

затворени комплекси или висок клас самостоятелни сгради. В тази част търсенето е за завършени и обзаведени жилища, като цените достигат до 2000 евро/кв.м. Значително пониски са ценовите нива във вътрешността на квартала, където достъпът е по-труден и застрояването е похаотично, предимно от самостоятелни жилищни сгради. Подобна е картината в квартал Витоша. Търсенето на луксозни имоти там е концентрирано в зоната към Околовръстното шосе, където преобладават големите затворени комплекси и уличната мрежа е по-добре уредена. Останалата част от квартала е с недобра инфраструктура и ограничено предлагане на подходящи апартаменти – ново строителство, с големи квадратури, уреден достъп и добри възможности за паркиране. През последните години целият облик на "Изгрев" се промени благодарение на появата на нови жилищни проекти върху бивши промишлени парцели, например на ул. „Тинтява“. Кварталът е сред най-динамично развиващите се в София и трайно привлича вниманието на купувачите в луксозния сегмент. В "Изток" купуват хора, които са свикнали с района и са привързани към него. При поява на добър имот такива купувачи са готови да платят 2000 - 2500 евро/кв.м и нагоре за ново строителство на шпакловка и замазка, а за имот в нова луксозна сграда може да се постигнат и нива над 3000 евро/кв.м. Ако допреди години в квартал

260 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

"Изток" се продаваше предимно старо строителство, то през последното десетилетие се появиха малки бутикови сгради и комплекси със смесено предназначение. Цените на жилищата в тях са осезаемо различни от тези в стария сграден фонд в района. Най-ниски остават тези на панелното строителство, като за апартамент в квартал "Изток" те се движат между 1200 и 1500 евро/кв.м. Подобно на други по-стари софийски квартали и в "Лозенец" предлагането не е хомогенно. ПРЕДЛАГАНЕТО НА НОВО СТРОИТЕЛСТВО В "ЛОЗЕНЕЦ" РАЗДВИЖИ ИМОТНИЯ ПАЗАР ПРЕЗ ПОСЛЕДНИТЕ ГОДИНИ. В някои от по-търсените проекти се стига и до покупни цени над офертните. В същото време има и вече завършени сгради, където все още има непродадени апартаменти. Пазарът е динамичен и имот, предложен на правилната цена, може да се продаде за седмица. Купувачите предпочитат ново строителство, като в новозапочнати проекти, където има избор, началните цени са от 2500 евро/кв.м. Център и Докторски паметник са традиционно предпочитани от купувачите на имоти за отдаване под наем или за предлагане в системата на AirBnB. Със затихването на този пазар през миналата година офертите за продажба нараснаха, тъй като много луксозни жилища, купени с цел доходи от наем, излязоха на пазара. Цените реагираха с леко

намаление или застой, като за центъра средните нива се движат около 2000 евро/кв.м. Не липсват обаче и единични сделки за по-скъпи имоти. В централната част на София обичайно се регистрират продажбите на най-високи цени, като за 2020 г. това е апартамент от 100 кв.м жилищна площ на знакова улица в района на катедралата "Александър Невски". Цената на този имот е 4400 евро/кв.м. Друга знакова сделка за периода е продажбата на апартамент 150 кв.м в района на президентството, като цената тук отново е над 3000 евро/кв.м. Търсенето в района на Докторски паметник е за луксозно обзаведени жилища от 150 - 160 кв.м, като в единични случаи и тук цените може да достигнат и да надминат 3000 евро/кв.м. За разлика от останалите централни райони, където през миналата година можеше да се договорят до 10% отстъпки, в тази част преобладават продажбите без намаление на офертната цена. С увеличението на предлагането нараснаха и сделките в района. Подобно на останалите зони в центъра на София, и тук то включва много жилища, купувани за отдаване под наем през AirBnB. Наемният пазар не е много активен, тъй като липсата на паркоместа и зле поддържаните общи части в някои сгради спират клиентите. В допълнение, жилища под наем търсят основно млади хора, които предпочитат нови сгради в южните райони на София.

261

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

Цените на луксозните апартаменти в София през 2020 г. се задържат на достигнатите нива година по-рано – около 1700 евро/кв.м. Подобна е картината на пазара на къщи, където средната цена е 1365 евро/кв.м. Докато при апартаментите обаче се наблюдава лек ръст на сделките, на пазара на къщи той е осезаем спрямо 2019 г. Основен двигател са продажбите в Бояна и Драгалевци, където се регистрира и чувствителен ръст на цените. Квартали като Панчарево също набират популярност, главно заради появата на нови затворени комплекси с подобен тип имоти. В сравнение с 2019 г. нарастват както продажбите на къщи и апартаменти с отстъпка, така и средната отстъпка на имот, показват данните на Unique Estates. През миналата година при луксозните къщи тя е била 12.5%, а при апартаментите – 7.3%. Продажбите с коментар на цената през 2020 г. са достигнали 72% от общите при 68% година по-рано, показват данните на Unique Estates. Според компанията за луксозни имоти моментът е добър и за инвестиционни придобивания, тъй като наемният пазар е стабилен, в някои сегменти с тенденция към плавен ръст. През миналата година доходността от подобна инвестиция се е движила в рамките на 4 до 6%, което е добро ниво за жилищни имоти. Сегментът на средносрочните наеми също показва знаци на възстановяване, което се очаква да подобри нивата на заетост и доходност на пазара.

Пандемията възроди търсенето на къщи в някои позабравени крайградски райони – Лозен, Бистрица, Банкя, Владая, Панчарево, Железница.

Апартамент за 4400 евро/ кв.м в центъра на София е найскъпата продажба през 2020 г. по данни на Unique Estates.

262 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АТАНАС ГАРОВ ЗАКРИТИ КОМПЛЕКСИ, ПОВЕЧЕ ПРОСТРАНСТВО И КОМФОРТ, ВЪЗМОЖНОСТ ЗА РАЗХОДКИ И ТРЕНИРОВКИ НА ОТКРИТО

АТАНАС ГАРОВ ОСНОВАТЕЛ И УПРАВЛЯВАЩ ПАРТНЬОР НА GARITAGE INVESTMENT MANAGEMENT

СЛЕД УСПЕШНАТА РЕАЛИЗАЦИЯ НА SOFIA PARK VILLAS 1 ВЕЧЕ СТАРТИРА ВТОРАТА ЧАСТ НА ПРОЕКТА. От самото начало на проекта ние бяхме заложили неговото продължение, което мина през фаза на изкупуване на парцелите под първа фаза. В момента се намираме на етап строителство на фаза 2, която до голяма степен преповтаря концепцията както на проекта, така и на къщите от първата фаза. Концепцията на Sofia Park Villas е подчинена на това хората, които ще живеят или прекарват част от свободното си време в комплекса, да се чувстват уютно и комфортно. Тя свързва всички жители в сигурна и семейно ориентирана среда, като всяка отделна къща да е в състояние да даде на обитателите усещане за неприкосновеност на личния живот, без да компрометира общите аспекти на общността.

"София Парк Вилас"

Разбира се, има заложени няколко нововъведения, които са отражение на обратната връзка, получена от развитието на пазара след въвеждане в експлоатация на първата фаза. А именно: предвидили сме малко по-големи дворове и сме заложили на повече от по-големия тип къщи. Също така сме предвидили голяма спортна зона с футболно и баскетболно игрище и външен фитнес за жителите. Тази спорна зона бе планирана още от фаза 1, но едва сега имаме възможност за нейната реализация. Наблягаме на общи алеи и зелени пространства за разходка на жителите, което е продължение на концепцията от фаза 1. Втора фаза включва 22 еднофамилни къщи с приблизителна използваема площ между 280 и 380 кв.м. Разположени са на 2 нива и се предлагат с 3 и 4 спални, при някои от къщите има и сутерен. Всяка къща разполага с 2+1 паркоместа, като са предвидени и допълнителни паркоместа

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

за гости на комплекса. Един от ключовите аспекти във всички наши проекти е енергийната ефективност и Sofia Park Villas не прави изключение. Благодарение на гъвкавата инверторна термопомпена система за отопление, вентилация, климатизация и загряване на топла вода, както и на пакета за енергийна ефективност (топлоизолация 12-14 см, алуминиева дограма от най-високия клас High Insulation и троен стъклопакет – с коефициент на топлопреминаване 0.5) ние постигаме в пъти по-малко потребление на енергия спрямо средното за София. Предполагаме, че всичко това заедно с богатото озеленяване на комплекса е предпоставка да регистрираме засилен интерес към жилищата от фаза 2. Доволни сме, че преди реално стартиране на строителните дейности сме реализирали 14 от 22 къщи. ПОСТ-COVID - КОНЦЕПЦИИ И КУПУВАЧИ Със сигурност има увеличено търсене на такъв тип затворени комплекси, тъй като хората оценяват възможността да имат собствени зелени пространства, в които да могат да излизат. Търси се повече пространство и комфорт, възможност за разходки и тренировки на открито. Изключително важна за клиентите е възможността да имат къде в близост да се разходят, както и да имат колкото е възможно повече удобства, които да са на достъпно разстояние. В тази връзка жителите на Sofia Park Villas могат да се възползват от всички услуги и удобства, които Garitage Park предлага в рамките на пешеходно разстояние. Тази тенденция не е задължително свързана с пандемията, но се появява успоредно с това, че се търси

263

повече пространство за отдих и разходка непосредствено до дома. Търсят се повече къщи с двор, търси се възможност за спорт. Сигурността остава ключова характеристика, която продължава да се търси от клиентите. БАНКИ И ФИНАНСИРАНЕ По отношение на политиката на банките за инвестиционно и ипотечно кредитиране и ефекта върху жилищния сегмент нашите впечатления са, че банките с желание финансират жилищните продукти, тъй като виждат, че натам се насочва голяма част от инвестиционните и покупателните възможности на населението. Различното в тази криза е, че не рефлектира еднакво върху всички отрасли на икономиката. Има отрасли, които реализират значително повишение на приходите си, съответно възнагражденията на хората в тях. Такива отрасли са IT секторът, логистиката, свързана с онлайн пазаруване, фармацевтичната индустрия и т.н., което вероятно ги прави по-активни участници на пазара на имоти и те реализират повече от сделките в него. Продължават инвестициите в инфраструктура, което поддържа нивото на строителния сектор. Има отрасли, които страдат в тази криза, но има и такива, които или са задържали нивата си, или даже реализират чувствително повишение. Активните купувачи при нас са често представители на тези сектори. По отношение на бумът на криптовалутите на жилищния пазар в България - нямаме наблюдения да има пряка връзка, но може би индиректно част от хората, които се занимават с търговия на криптовалути, напоследък са повишили доходите си. Ние нямаме такива наблюдения за съществуваща директна връзка.

26 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ADVERTORIAL

265

REALPAD ИНОВАТИВЕН СОФТУЕР ЗА ПРОДАЖБИ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Чешката компания Realpad е основана през 2012 г. от Мариан Скварек (MARIÁN ŠKVAREK) и възнамерява да стъпи на българския пазар в началото на 2021 г. Компанията разработва технологични решения за пазара на недвижими имоти и предлага на своите клиенти иновация, която досега не е прилагана на българския пазар. Основна мисия на Realpad Residential Developers Software е да пренесе продажбите на недвижими имоти в модерен, лесен за достъп и употреба и разработен специално за бизнеса и неговите нужди свят. Воден от модернизацията в жилищното строителство, екипът на компанията създава софтуер за иновативна работа по продажбите. Клиентите търсят и ценят обслужването на най-високо ниво и поради тази причина компанията разработва специален портал за клиенти, който да отговаря на всички особености на търсенето и да управлява транзакциите на клиентите. Ексклузивен представител на софтуерната компания в България ще бъде агенция за недвижими имоти Smartbrokers, която е доказана компания в сферата на недвижимите имоти и иновациите. Smartbrokers е основана през 2011 г. и през годините е носител на множество призове – агенция на годината (2015 г.), сайт на годината (2016 г.), най-динамично развиваща се агенция (2018 г.) и кредитен посредник към БНБ (2019 г.). Продуктовото портфолио на Realpad е специално съобразено с нуждите на инвестиционните и строителните компании. Цялостната систематизация, автоматизация и цифровизация подпомагат процеса на продажби и следпродажбени услуги. Софтуерът на компанията гарантира 20% спестено време чрез оптимизация и свеждане до минимум на потенциалните грешки в администрацията. Той включва CRM система, приложение за мобилни устройства, портал за клиенти и система за управление на дефекти. Водещият продукт и сърцето на компанията е Realpad CRM, който помага на строителни и инвеститорски компании да менажират своите контакти и продажби, да управляват процесите си и да успеят да прехвърлят дейността си в модерния свят на технологиите, като събере всички контакти, инвентар, транзакции и договори в един портал. Приложението за мобилни устройства е интерфейс, който позволява на търговските екипи да представят проектите по прецизно подреден, модерен и естетичен начин. Приложението е свързано със

CRM системата и позволява на търговските агенти автоматично да генерират и изпращат оферти до потенциални клиенти в движение. Чрез клиентския интерфейс в портала купувачът може да намери цялата информация за покупката, включително плащания, договори и други документи. Интерфейсът може да бъде използван и като средство за комуникация и да информира своите клиенти за актуализации на строителството, процеса на доставка и т.н. Модулът за управление на дефекти е свързан с портала за клиенти и позволява на компаниите да контролират изцяло заявените дефекти от момента, в който те бъдат открити и докладвани от клиент, до разрешаването им от главния изпълнител. КЛИЕНТИ В БЪЛГАРИЯ Първи клиент на Realpad в България е ACME Property Development. Инвеститорската компания е специализирана в строителство и управление на качествени и устойчиви проекти. Компанията залага на модерна и устойчива архитектура, съчетана с висока енергийна ефективност, екологични стандарти и качество на живот. ACME е иноватор в сферата на строителството като изпълнител на първата сертифицирана BREEАM сграда в България и носител на „Сграда на годината 2017“ и „Сграда на годината 2020“. Софтуерът, разработен от Realpad, непрекъснато се подобрява и превъзхожда повечето други решения, използвани от инвеститорите, със своята специализация не само в процеса на продажби, а и в следпродажбените дейности. Чрез платформата Realpad миналата година са продадени над 20 000 жилищни единици, а портфолиото на компанията включва над 200 жилищни проекта и 70 доволни клиенти в 12 държави.

Realpad Software е член-основател на чешката и словашката асоциации PropTech и член на PropTech Lab белгийска общност на иноватори в недвижими имоти. През 2020 г. компанията е съорганизатор на първото международно събитие на PropTech в Югоизточна Европа "PropTech България 2020". За контакти: Теодора Янкова тел: 0889 04 55 55 мейл: t.yankova@smartbrokers.bg

266 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

МАРТИН ЯНЕВ ВСЕ ПОВЕЧЕ ИНДУСТРИАЛНИ И ЗАПУСТЕЛИ ПЛОЩИ ЩЕ СЕ СЪЖИВЯВАТ И ПРЕВРЪЩАТ В НОВИ ЖИЛИЩНИ КВАРТАЛИ

© ACME

МАРТИН ЯНЕВ ОСНОВАТЕЛ И УПРАВИТЕЛ НА SMARTBROKERS

Жилищата са най-устойчивият сектор от недвижимите имоти в условията на шока, който претърпяха икономиката, потреблението и пазарът на труда през 2020 г. В началото на пандемията по-голямата част от хората очакваха срив на цените на жилищните имоти, но това не се случи, търсенето остана стабилно през цялата година. Цените отбелязаха ръст, както и броят на сделките се увеличи. Енергийната ефективност, както и заобикалящата среда ще са сред водещите изисквания при покупка на ново жилище. В дългосрочен план намаляващите членове на домакинствата ще доведе несъмнено до търсене на по-малки и функционални жилища с по-добре усвоени общи части. Частично работата от вкъщи ще си остане завинаги оттук нататък, което ще доведе до тласък на prop-tech индустрията в сферата на управлението на жилищни сгради, както и нужда от поефективни и умни домове.

ТЕНДЕНЦИИТЕ В ПРОМЯНАТА НА ПРОДУКТА ЩЕ ЗАПОЧНАТ ДА СЕ НАЛАГАТ ПРЕЗ СЛЕДВАЩИТЕ ГОДИНИ, ЗАЩОТО ПРОЦЕСЪТ ПО ПРОЕКТИРАНЕ И СТРОИТЕЛСТВО НА СГРАДИ ОТНЕМА ВРЕМЕВИ ДИАПАЗОН МЕЖДУ 2 И 4 ГОДИНИ, т.е. все още се строят сгради, които са били проектирани преди 3-4 години. Мисля, че е твърде рано да говорим за драстични промени в съвременния жилищен продукт, въпреки че има компании, които с добрите си практики ще теглят сектора напред. За да има промяна на продукта, трябва да има и добри градоустройствени решения и стимули от общините/държавата – единен код за проектиране и визия на сгради според района и локацията; стимули за инвеститорите при строителство на устойчиви сгради, сертифицирани по стандартите BREEAM, LEED, DGNB, Edge. Все повече индустриални и запустели

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

площи ще се съживяват и превръщат в нови жилищни квартали. Потребителите ще стават все по-информирани и изискващи, което ще даде тласък на все по-добър жилищен продукт. По отношение на базовите концепции за жилищен продукт бих искал да дам следния пример: ако купувач трябва да избере между два апартамента в новопостроени сгради, които на пръв поглед изглеждат еднакво, но единият апартамент е с 15% по-евтин от другия, купувачът найвероятно ще избере този, който е по-евтин. Но сега, ако се загледа в детайлите, ще види, че по-скъпият апартамент има външни щори, притежава енергийно поефективна система за отопление/охлаждане, енергийно ефективно осветление, по-добра топлоизолация и покачествена дограма, шумоизолация по стени и пода, както и този апартамент е в сграда, сертифицирана за зелено строителство. Ако се изчислят разходите на по-скъпия апартамент в дългосрочен план спрямо по-евтиния, ще се окаже, че инвестицията, която ще се направи за покупка на малко по-скъпия апартамент, ще се компенсира от пониските разходи за експлоатация. Освен това в дългосрочен план цената на по-качествения имот ще нараства по-бързо спрямо другия. БАЗОВАТА КОНЦЕПЦИЯ ЗА УСТОЙЧИВ ЖИЛИЩЕН ПРОДУКТ СИ ОСТАВА КАЧЕСТВОТО, а навлизащите иновативни концепции са smart home системи, както и новите технологии за намаляване на разходите за потребление на енергия и вода. Бъдещето е на т.нар. свързани умни домове, където строителите на жилища ще си партнират с компаниите за ютили услуги и доставчиците на бяла и черна техника за създаване на мрежа от умни приложения, които комуникират през интернет. Индустрията на IoT (Internet of Things) има огромен потенциал за нарастване, като изчисленията на анализаторите са за около 11.1 трилиона долара на година до 2025 г. Жилищният пазар е движен от ниските лихви и продължаващите темпове на нарастване на кредитирането от банките. Очакваната инфлация също е стимул за влагане на средства в недвижим имоти. Препоръката ми към банките е в създаване на нов ипотечен продукт – зелени ипотеки, които са с по-облекчени условия спрямо

267

стандартните. Зелените ипотеки се отпускат на кредитополучатели, закупили имот в сертифицирана сграда. В Румъния вече има такъв продукт, който е разработен от Romania Green Building Council (RoGBC) и е приет от водещите банки. Така ще се даде стимул на инвеститорите да строят качествени, устойчиви сгради и на потребителите да търсят такъв продукт. Пазарната стойност на криптовалутите се изчислява на около 1.5 трилиона долара. Биткойнът вече удари 50 000 долара за първи път. Като цяло виждаме и силно балонизиране и на акциите на капиталовите пазари и борсовите стоки. Това от своя страна е стимул за малките (индивидуални) инвеститори да търсят по-сигурно убежище за спестяванията си, което е предпоставка за влагане в недвижими имоти. От друга страна, парадоксът спестилите да бъдат наказвани с отрицателни лихви за това, че си държат спестяванията в банките, също стимулира влагане в недвижими имоти. Доходността от отдаване под наем на жилищен имот е около 4% годишно, добавяйки и средногодишното увеличение на цените на имотите с около 5-7% годишно, е допълнителен стимул за запазване на капитала на вложителите в имоти и нарастването му в дългосрочен план. Сектор недвижими имоти е най-тясно свързан с движението на лихвените проценти, колебанията във валутите, динамиката на инвестициите в градска инфраструктура, движение на населението и демографските прогнози. Съотношението цена/доход (средната цена на жилище/средно разполагаемият семеен доход) в София през последните пет години е около 8.5 и 9.5, т.е. с нарастването цените на жилищата са се увеличили и доходите на домакинствата. Така че като цяло не може да говорим за надценен пазар на жилищни имоти в София, с някои изключения. В дългосрочен план тази достъпност все повече ще намалява, поради поскъпване цената на продукта. Цените на парцелите за строителство, строителните материали и труда се увеличават значително по-бързо от доходите на населението, което ще доведе до поскъпване на строителния продукт и намаляване на достъпността за закупуване на жилище.

268 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

КОНСТАНТИН БОЯДЖИЕВ КАЧЕСТВЕНАТА СРЕДА НА ЖИВОТ Е ВСЕ ПО-ВИСОКО ОЦЕНЕНА

КОНСТАНТИН БОЯДЖИЕВ CEO, "ГАЛАКСИ ИНВЕСТМЪНТ ГРУП"

Как пандемията промени потребителските нагласи какво търси купувачът на съвременното пост-COVID жилище? Корона кризата промени отношението към дома. Към обичайните му функции се добавиха и нови, което наложи и промяната в потребителските нагласи. Повишиха се очаквания по отношение на средата на живот. Очертаха се тенденции за търсене на градски жилища на места, които предоставят широк спектър от удобства, където хората да се чувстват сигурни. Комплексите с паркови зони и зони за спорт и велоалеи, алеи за бягане и детски площадки започват да стават все по привлекателни за потенциалните купувачи. Нараснаха критериите, свързани с комфорта на

всеки член от семейството в жилищното пространство. Забелязват се изисквания за добавяне на помещения за кабинет, по-големи тераси или апартаменти със собствени дворове на партерен етаж. При ваканционните жилища по Черноморието, които до този момент не бяха особено атрактивни, за родния потребител, също се отчита повишен интерес. На какво се дължи големият интерес към жилищния пазар в момента, въпреки несигурността в икономиката? Какви са очакванията ви за политиката

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

269

на банките за ипотечно кредитиране и ефект върху жилищния сегмент? Като цяло несигурната обстановка не е намалила интереса към жилищните имоти. По мое мнение, това се дължи на три основни фактора - променената необходимост от жизнено пространство и смяна на жилището, която пандемията наложи, исторически добрите условия за ипотечно кредитиране и нулевите лихвени проценти по банкови депозити в условия на инфлация мотивират хората да влагат пари в имоти като защита от обезценяване и получаване на текущ доход. И въпреки че финансовите институции са особено бдителни в последната година, условията по дългосрочните кредити са изключително привлекателни в момента. В резултат на промяната на потребителските нагласи какви са тенденциите в промяната на съвременния жилищен продукт за различните сегменти - бюджетен, среден и висок? Последната година категорично доказа, че хората са склонни да платят повече за имот, който е в новопостроена сграда и който им предоставя качествена среда на живот. В полза на това да изберат по-висок клас имот спомагат както пост-COVID тенденциите, така и ниските нива по лихвите, при които към момента не се наблюдават индикации за покачване. Кои базови концепции за жилищен продукт остават устойчиви и кои са навлизащите иновативни концепции? Жилищния продукт се развива с развитието на технологиите. Създаването на нови и качествени проекти изисква използването на технологии още в концептуалната фаза. Интелигентните системи за моделиране на сградите подпомагат както работата в процеса на създаване на проектите, оптимизация на дизайна, избор на найдобрите решения за реализацията, така и последващата поддръжка. От друга страна, потребителите са дигитално ориентирани, търсят новости, качествена и здравословна среда на живот и иновации, въвеждането на автоматизирани и смарт системи в жилищните проекти им създават удобство и сигурност. Представяли сме неведнъж жилищен парк Royal Garden на страниците на сп. ГРАДЪТ. Въпреки това може ли да припомним накратко какво го превърна в толкова успешен проект? С Royal Garden създадохме едно ново усещане за живот в градска среда, съчетание от интересна архитектура, модерни технологии и материали, луксозен интериор на общите части и много удобства и услуги. Комплексът се намира в един от най-предпочитаните и зелени райони на Пловдив – квартал „Отдих и ĸyлтypa“. Двете жилищни cгpaди на Royal Garden разполагат с удобни и функционални апартаменти с големи тераси, последните етажи са с 360-градусови гледки и премиум големина на жилището. В градина на комплекса са обособени комфортни кътове за рекреация и са създадени визуални връзки с околните пространства, с което обогатихме съществуващата паркова зона. "Галакси Инвестмънт Груп" работи и по мащабен проект в София. Какво може да се каже за него на този етап за неговата концепция, таргет, основни очаквани параметри, прогноза във времето? Като компания с двадесет години опит в изключително успешни

проекти с добавена стойност за градското развитие "Галакси Инвестмънт Груп" планира внимателно своите инвестиции в жилищни проекти и градска инфраструктура. С ревитализирането на този градски терен ще можем да разгърнем мащабната си идея, с която да създадем модерна, сигурна и удобна среда на живот. Имаме зад гърба си вече реализиран такъв мащабен проект в жк „Отдих и култура“ - Пловдив, където създадохме най-атрактивната жилищна територия в града. Преустройството на подобни територии е ключов приоритет за компанията. В основата на концепцията за бъдещия проект са заложени високо качество на живот, възможност за спортни активности, обезпеченост на паркиране и огромни по мащаб зелени площи и зони за рекреация. "Галакси Инвестмънт Груп" е най-големият собственик на международно брандирани хотели в България, притежаваме сериозна експертиза в реализацията на инфраструктурни проекти, а с жилищните комплекси на компанията създадохме отлична среда за живот.

270 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ЮЛИЯН ПАНЕВ УСТОЙЧИВА КОНЦЕПЦИЯ СА ПРОЕКТИТЕ В ПЕРИФЕРИЯТА НА ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВЕ

ЮЛИЯН ПАНЕВ СТРОИТЕЛЕН ДИРЕКТОР, "АТЛАНТИС БЪЛГАРИЯ ХОЛДИНГ"

ПАНДЕМИЯТА COVID-19 ПРОМЕНИ ПОТРЕБИТЕЛСКИТЕ НАГЛАСИ И ОПРЕДЕЛЕНО ИМА ИЗМЕНЕНИЕ В ТЪРСЕНИЯТА НА КЛИЕНТИТЕ ПО ДОСТА ПОКАЗАТЕЛИ За разлика от предходните години днес на пазара на имоти един от най-предпочитаните продукти е къщата с двор, разположена в периферията на големия град. Пандемията наложи сериозни ограничения в работната среда на човечеството и в момента всички възможности за дистанционна работа се използват максимално. Това е и една от основните причини за търсенето на индивидуални жилищни единици, предоставящи простор и уют на своите обитатели. Друга тенденция и ръст на пазара има в търсенето на големи просторни апартаменти в съвременни сгради, част от затворени комплекси с контролиран достъп и добре изградена инфраструктура, богатото озеленяване, индивидуални дворове и зони за развлечение и спорт. В този тип пространства при създалата се обстановка живеещите почти не усетиха строгите рестрикции и ограничения,

наложени от правителството, и наши клиенти споделят, че все повече оценяват техните предимства. Третият вид търсени жилища са апартаменти с големи тераси, позволяващи на обитателите да се наслаждават на открити пространства с красиви гледки и в същото време да бъдат уединени. ПРИ ПРОМЯНАТА НА СЪВРЕМЕННИЯ ЖИЛИЩЕН ПРОДУКТ ЗА РАЗЛИЧНИТЕ НАШИТЕ НАБЛЮДЕНИЯ СА СЛЕДНИТЕ: Бюджетният сегмент е достатъчно свит и ограничен и няма варианти за промяна в нито една посока. Средният клас би се развил в посока усъвършенстване и облагородяване на пространствата около сградите чрез създаване на свободни зони за отдих, забавления, спорт и релакс. Приложение на все повече модернизирани системи за контролиран и Touch less достъп до сградите посредством постоянно развиващите се технологии, все подостъпната им цена и възприемането им като стандарт в съвременното строителство.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

От друга страна, разширяването на жилищата с около 10% ще окаже огромно влияние върху обитаването, предоставяйки повече пространство и възможности за създаване на отделни зони за цялото семейство. Високият сегмент не очаквам да претърпи особени промени, тъй като луксозните имоти винаги са имали добра локация, красиви гледки, простор и възможност за уединение и уют, добре изградени и организирани прилежащи общи части и елементи на урбанистичния дизайн. Ясно е, че съвременните висококачествени, екологични материали и технологии се интегрират първо там. Концепциите, които навлизат с пълна сила след пандемията, са затворените комплекси с много възможности за активност на открито като пространства за спорт, детски кътове и добро озеленяване. Устойчива концепция, както вече споделих, е търсенето на имоти в периферията на големите градове. Тук може да добавим, че едно от изискванията, останало непроменено с годините, е добрата инфраструктура на района. Много хора имат възможност да работят от вкъщи и децата им се учат от вкъщи, което означава, че се нуждаят от повече пространство. ХОРАТА СЕ ВРЪЩАТ КЪМ ЛЕКО ПОЗАБРАВЕНАТА МАКСИМА „МОЯТ ДОМ - МОЯТА КРЕПОСТ“ И СЕ ОТНАСЯТ КЪМ ДОМА КАТО КЪМ НЕЩО МНОГО ПО-ВАЖНО В СРАВНЕНИЕ С ПРЕДХОДНИ ГОДИНИ. Друг фактор е страхът от икономическа кризата. Всички помним 2008 г. и до какво доведе тя в банковия сектор и спестяванията. Хората предпочитат по-сигурна инвестиция от това да държат спестяванията си в банкова сметка и недвижимият имот е една доказала се с времето

271

инвестиция. Все пак тук също има риск. Запазването на стойността на една такава инвестиция и евентуално нейно повишаване във времето са свързани с много различни показатели. Много важен фактор е сигурността и доверието в компанията, която предлага даденият имот. Един имот, закупен от утвърдена компания с отлична репутация и качество на строителството, е от изключителна важност. След това са качеството на изпълнение и дълговечността на използваните материали в строителството. От друга страна, огромно значение имат локацията и районът, в който се намира имотът: заобикалящите го обществени услуги, комуникативността и свързаността с главни пътни артерии, като същевременно е за предпочитане да не бъде на централен и шумен булевард, а на по-спокойно място. Относно очакванията ми за политиката на банките за инвестиционно и ипотечно кредитиране - не мисля, че в следващите месеци ще видим някаква съществена разлика. Условията по ипотечните кредити в момента са добри и това ще е един допълнителен плюс за сектора. Все пак аз не съм експерт в тази област и ще оставя тази прогноза на специалистите. По отношение на криптовалутите и блокчейн технологията - в конкретната сфера те се фокусират върху ролята на технологичните решения в бизнеса с имоти. Секторът на недвижимите имоти се очертава като един от най-предпочитаните за приложението им през последните години. Това неминуемо ще окаже сериозно влияние на имотния пазар в бъдеще. България е една от държавите с много специалисти в този сектор, което е огромно предимство за нас.

272 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ДИЛЯНА ХРИСТОВА ПОКУПКАТА НА ЖИЛИЩЕ ОСТАВА НАЙ-ДОБРАТА ИНВЕСТИЦИЯ

ДИЛЯНА ХРИСТОВА ГЕНЕРАЛЕН МЕНИДЖЪР, "НОВА СИТИ ГРУП"

Пандемията COVID-19 повлия на всички аспекти на живота ни – социални, професионални, лични. Разбира се, оказа своето влияние и върху потребителите в пазара на недвижими имоти. По време на извънредното положение се оказа, че апартаментът е не само място за живеене, той се превърна в работно място, класна стая, детска градина, площадка за игра. Това доведе до необходимостта от повече и по-големи помещения и нуждата от повече лично пространство. За да може едно семейство да функционира в относително нормален ритъм, се наложи всеки член да разполага със собствена стая, което невинаги беше постижимо. Статистически това се отрази в повишено търсене на три- и четиристайни апартаменти и лек спад в търсенето

на двустайни жилища. Повиши се и интересът към закупуване на къщи и парцели за строителство на такива, но не всеки човек е привлечен от идеята за собствена къща по ред причини – липса на социални дейности – кино, театър; логистични проблеми; близост до образователни институции. ЗАТВОРЕНИТЕ КОМПЛЕКСИ ОСТАВАТ ЕДНА ДОБРА АЛТЕРНАТИВА НА САМОСТОЯТЕЛНО ЖИЛИЩЕ С ОТКРИТИ ПРОСТРАНСТВА И КОМФОРТНА И ФУНКЦИОНАЛНА СРЕДА НА ОБИТАВАНЕ Високият клас жилища винаги са имали своята потребителска група, която може би към момента проявява

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

лека сдържаност при покупката на жилище. Хората, които купуват апартаменти с цел инвестиция, обикновено насочват интереса си към бюджетния и средния сегмент с превес на бюджетния. В тези два сегмента се забелязва раздвижване поради факта, че някои клиенти не бяха подготвени за покупка на жилище, но бяха принудени от обстоятелствата да закупят по-голямо такова. Сред факторите за висока ценност и качество на жилищния продукт основният и най-устойчив критерий е локацията. Тя се доказа като такъв още през годините на предходната криза. През този период търсенето на жилища в определени райони почти не отчете промяна за разлика от тези в по-крайните западни и северни райони на столицата. Други устойчиви критерии си остават близостта до метростанция и стабилен и доказал се инвеститор. По-новите изисквания, които бяха стимулирани от пандемията, са продиктувани от желанието на хората за социална и физическа активност. Това са фитнес и спортни площадки на открито, алеи за разходки и отдих. Има и повишено търсене за наем и покупка на извънградски къщи или къщи в периферията на градовете. Това дава преимуществото на собствен двор и лично пространство на открито, особено необходими на семействата с деца. В МОМЕНТА НЕ СЕ НАМИРАМЕ В СЪСТОЯНИЕ НА ИКОНОМИЧЕСКА КРИЗА, А ПО-СКОРО НА ИКОНОМИЧЕСКИ СТРЕС И ПРИЧИНИТЕ ЗА ТОВА СТАТУКВО НЕ СА ИКОНОМИЧЕСКИ, А СЕ ДЪЛЖАТ НА СПЕЦИФИЧЕН ФОРСМАЖОР Това е един от факторите, поради които няма срив на пазара

273

на недвижимите имоти. От друга страна, потребителите не знаят какво ще се случи в бъдеще и тъй като за повечето хора в България покупката на жилище остава най-добрата инвестиция, предпочитат да вложат наличните си средства в недвижим имот. Ниските нива на лихвите по ипотечните кредити също допринасят за задържането на високия интерес. За някои семейства смяната на жилище с по-голямо такова стана належаща, респективно освен покупката на ново старото жилище излиза на пазара за продажба. Трябва да се отчете и фактът, че българите като цяло имат специфично отношение към идеята за собствено жилище. Не очаквам драстични промени в политиката на банките - нито в инвестиционното финансиране, нито в ипотечното кредитиране. Както отбелязах, причините за създалата се ситуация не са икономически, каквито обикновено водят до промяна на поведението на тези институции не само в България, но и в света. По отношение на навлизането в световен мащаб на криптовалутите аз лично смятам, че те имат своето бъдеще, но към момента няма механизъм за регулиране и контрол и поради тази причина често този тип валута се използва за незаконни и криминални цели. Имали сме запитване от клиенти за закупуване на апартамент с биткойн, любезно отклоняваме този тип предложения не само поради изброените причини, но и поради липса на ясни счетоводни регулации. Нямам информация някой от сериозните инвеститори на българския пазар да е сключвал подобни сделки, нито някоя от нашите фирми в други държави има такава практика.

274 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

АНАТОЛИЙ МИНДОВ ТЪРСИ СЕ: УДОБНО ЖИЛИЩЕ В ДОБРЕ ОРГАНИЗИРАНА СРЕДА, КОЕТО Е И ДОБРА ИНВЕСТИЦИЯ

АНАТОЛИЙ МИНДОВ ТЪРГОВСКИ ДИРЕКТОР, GREEN PARADISE

На пазара на жилищата по Южното Черноморие пандемията от COVID-19 накара купувачите да търсят сигурно и качествено жилище и цената на сделката вече не е на първо място. Купувачите вече търсят удобно жилище в добре организирана среда - жилищна сграда, жилищен комплекс от няколко сгради в една територия, къщи в жилищен комплекс. Добре организираната среда отговаря на техните днешни очаквания - охраняема територия и уединеност, красив пейзаж, сигурно паркомясто и лесно решение на всеки проблем. Търсенето на комфортно място за дълги периоди от време е следствие от пандемията и преминаване към онлайн работа и онлайн обучение.

ВСЛЕДСТВИЕ НА ПРОМЯНАТА НА ЖИВОТ ПРИ КУРОРТНИТЕ ЖИЛИЩА СЕ ИСКА ПО-УДОБНО РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ, ПО-ГОЛЕМИ ПЛОЩИ И ДОБРО КАЧЕСТВО НА СТРОИТЕЛСТВОТО. В зависимост от търсения клас може да посочим няколко особености: в бюджетния клас се гледа основно цената на квадратен метър, в средния клас освен цената се обръща внимание на местоположението и удобствата, във високия клас са ключови местоположението, гледката и екстрите. Най-важно за ваканционното жилище е качеството на строителството. Клиентът търси продукт с добро

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

изпълнение - както преди пандемията. Лесно може да се проследи работата на една строителна компания като се видят построените построени сгради - външният им вид, общите части, поддръжката. Пандемията не промени коренно изискванията за качествените жилища добрият строител винаги избира хубаво място за своята сграда, обмисля разпределенията, подбира качествени материали, следи строителните тенденции, оптимизира характеристиките на проекта, отнася се добре към своите купувачи, защото те могат да му доведат нови. Недвижимите имоти освен нов дом са и инвестиция. Съвременният купувач, когато търси да закупи едно жилище, задължително има предвид възможност за последваща продажба и отдаване под наем. Основната причина е обезценяването на инвестиционни продукти като депозити, влогове, различни инвестиционни портфейли и обръщането на хората към пазара на недвижимите имоти за да инвестират свободните финанси. Фалитите на големи банки също повлия на развитието на пазара на жилища. Не на последно място - жилищният пазар позволява да ползваш инвестицията като тя в същото време работи за теб. Такова активно развитие на пазара поражда интерес и към ипотечните кредити. Все повече хора се възползват от банкови кредити за закупуване на жилище, а банките ги правят по-достъпни: намаляват лихвите, улеснява се кандидатстването, условията стават по-гъвкави. През последната година пандемията създаде много трудности. Уверен съм, че ъпреки наложените трудности ще се запази привлекателността и гъвкавостта на кредитирането.

275

Недвижимите имоти освен нов дом са и инвестиция. Съвременният купувач, когато търси да закупи едно жилище, задължително има предвид възможност за последваща продажба и отдаване под наем.

Засега нямам наблюдение криптовалутите да пречат или да помагат на развитието на имотния пазар. За България думите "криптовалута", "биткойн" и "блокчейн" са нещо непознато и неосезаемо за масовия купувач и са на ниво "теоретични знания". По света този начин на разплащане вече придобива популярност и той носи изключително инвестиционен характер - но не и в България. Все пак трябва да признаем, че сме имали купувач от Русия с биткойн. Криптовалутите имат бъдеще и не са временно явление, времето ще покаже по какъв начин ще се развиват по света и в България.

276 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ВЕСЕЛА ИЛИЕВА COVID КРИЗАТА БЕ ТЕСТ ЗА ИНВЕСТИТОРИТЕ И СЕЛЕКТИРА КАЧЕСТВЕНИТЕ ПРОЕКТИ

ВЕСЕЛА ИЛИЕВА УПРАВИТЕЛ, UNIQUE ESTATES

С обявяването на извънредното положение очакванията бяха купувачите да станат по-резервирани относно жилищата ново строителство и проектите, които са в начален етап на строеж. Но въпреки тези прогнози повечето запитвания на клиентите бяха именно за новопостроени имоти. Клиентите търсят сигурност за средствата си. Kакто при други кризи и икономическа нестабилност, избраха недвижимите имоти като най-сигурен и изгоден вариант за вложение на спестяванията си. Традиционно доверието към недвижимото имуществото е доста високо, а настоящата ситуация даде тласък на сделките с имоти, видим в ръста през втората половина на 2020 г.

От гледна точка на предлагането COVID кризата бе тест за инвеститорите и до голяма степен отся качествените проекти на пазара. Реализират се обектите на добра локация от стабилни инвеститори с опит. Клиентите са особено чувствителни към цените на жилищата. Макар прогнозите да чертаеха спад, за определен период по-скоро имаше затишие при сделките, но през лятото и есента активността се възвърна. Цените се задържат стабилни, сделките се сключват на близки до офертните стойности.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

277

Пазарът на апартаменти 3000

20%

2500

10%

2000

0%

1500 -10%

1000

-20%

500 0

-30% Център

Симеоново

Младост

Ман. ливади

Малинова долина

Лозенец

Кръстова вада

Изток/Изгрев

Иван Вазов

Драгалевци

Докт. градинка

Витоша

Бояна

В търсене на стабилност и предвидимост хората традиционно се насочват към недвижимите имоти. Защото те са дългосрочен актив, който е неподвластен на времето и устойчив в кризи.

Цени на жилищни имоти (евро/кв.м) Промяна спрямо 2019 г.

ЗАРАДИ ПО-ОГРАНИЧЕНИЯ БРОЙ НОВИ ПРОЕКТИ, КОИТО ЩЕ ИЗЛЯЗАТ НА ПАЗАРА, ОЧАКВАНИЯТА СА, ЧЕ ТЪРСЕНЕТО ЩЕ ИЗПРЕВАРИ ПРЕДЛАГАНЕТО Възможно е леко покачване на цените през втората половина на 2021 г., но то ще касае само конкретни обекти, които отговарят на търсенето и изискванията на клиентите. Зависи от типа клиенти и целта на покупката. Ако купувачите се интересуват от имоти за инвестиция, обикновено се насочват към по-бюджетни решения. Избират проекти в ранен етап на строителство заради по-изгодните условия и плавно растящите вноски по разсроченото плащане. Обръщат внимание на спецификите на жилището, които определят ликвидността му – локация, функционалност, сграда. При сделките за собствено ползване подходът на клиентите е по-различен. Повзискателни са по отношение на строителството, как изглежда сградата, какви екстри предлага, вида отопление, кой е инвеститорът. Обръщат внимание на детайлите и държат на качеството на довършителните работи. Търсят предимно по-големи (с три или четири спални), по-скъпи жилища, на висок етаж с няколко паркоместа. В ЛУКСОЗНИЯ СЕГМЕНТ БЛИЗО 50% ОТ КЛИЕНТИТЕ РАЗЧИТАТ НА БАНКОВО ФИНАНСИРАНЕ При сделки за ново строителство преди Акт 14 купувачите използват собствени средства, за да покрият първоначалните вноски. Търсят възможности за жилищен кредит, когато проектът е в по-напреднала фаза на строителство. Въпреки активната кредитна политика на банките те са особено предпазливи при финансирането на нови проекти. При отпускането на кредит вземат предвид локацията на обекта, историята и имиджа на инвеститора, типовете

имоти. Не очаквам резки промени в поведението им, тъй като всички участници на пазара действат премерено и добре обмислено. Купувачите не предприемат рискови сделки, а внимателно обмислят всяка стъпка. Всички тези фактори създават сигурност и стабилност на пазара. ИМЕННО НЕСИГУРНОСТТА В ИКОНОМИКАТА ПОДДЪРЖА ВИСОК ИНТЕРЕСА КЪМ ЖИЛИЩНИЯ ПАЗАР В търсене на стабилност и предвидимост хората традиционно се насочват към недвижимите имоти. Защото те са дългосрочен актив, който е неподвластен на времето и устойчив в кризи. Има и немалко клиенти от чужбина, които купуват жилище тук, за да са спокойни за средствата и бъдещето си. Има и такива, които трайно се завръщат в България и искат да са подсигурени със собствено жилище. Интересът към криптовалутите непрекъснато нараства, както и пазарната капитализация на сегмента. У нас все по-често се говори за „виртуалните пари“, немалко са хората с по-сериозни инвестиции и задълбочени познания. Но все още е рано пазарът на дигитални валути да се превърне във финансова възможност за покупки на недвижимо имущество. Не сме имали подобни сделки досега и вероятно ще усетим това явление в България по-късно спрямо останалите международни и европейски пазари. Всички следим развитието на криптовалутите с голям интерес и очакваме навлизането им на пазара на недвижими имоти.

278 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

НИКОЛА СТОЯНОВ ПРОДЪЛЖАВА ТЕНДЕНЦИЯТА ЗА ВСЕ ПО-ВИСОК КЛАС СТРОИТЕЛСТВО, ВИСОКОКАЧЕСТВЕНИ МАТЕРИАЛИ И ТЕХНОЛОГИИ

НИКОЛА СТОЯНОВ ОСНОВАТЕЛ И СОБСТВЕНИК LUXIMMO FINEST ESTATES, ЧАСТ ОТ КОРПОРАТИВНАТА ГРУПА ЗА ИМОТИ STOYANOV ENTERPRISES

Пандемията от COVID-19 беше безпрецедентно явление за модерното общество. Поне последните няколко поколения не помнят подобна пандемия, която до такава степен да е повлияла на живота на хората, на бизнеса, на икономиката или социалния живот. Неминуемо една година след началото й потребителските нагласи на клиентите, купувачи на имоти, се промениха значително. Само за няколко месеца, още в самия разгар на пандемията, клиентите започнаха да се насочват първоначално към ваканционни имоти, тъй като бързо стана ясно, че един от най-засегнатите отрасли на икономиката ще бъде хотелиерският бизнес. Хората с все по-голямо недоверие резервират своя почивка на хотел, а голяма част от тях вече изцяло са преминали към варианта за наемане на апартаменти за цял сезон или пък купуване на собствено ваканционно жилище.

БЪЛГАРИТЕ КУПУВАТ ВАКАНЦИОННИ АПАРТАМЕНТИ, КЪЩИ, ПАРЦЕЛИ КРАЙ МОРЕТО ИЛИ В ПЛАНИНСКИТЕ КУРОРТИ През 2020 г. отчетохме абсолютен бум на подобни сделки. По-голям ентусиазъм сме наблюдавали единствено в найдобрите години на покупките на ваканционни имоти от чужденци (2003 - 2008 г.), което определено беше сериозно явление в модерната история на бизнеса с недвижими имоти в България. До миналата година по Черноморието имаше много имоти, собственост на чужденци, които бяха обявени за продажба на изключително изгодни цени, тъй като поради пандемията чуждестранните им собственици нямаха възможност да пътуват свободно и да ги използват. Всички тези имоти бяха масово изкупени от българи. Очакваме до няколко години подобни имоти да се изчерпат на вторичен

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

279

пазар и строителните предприемачи отново да се насочат към изграждане на проекти ново строителство.

се стимулиращо за имотите. Циркулираха слухове за спад в цените, но това не се случи.

ДРУГА ПОСТ-COVID ТЕНДЕНЦИЯ Е, ЧЕ МНОГО ХОРА, ЖИВЕЕЩИ В СОФИЯ И ДРУГИТЕ ГОЛЕМИ ГРАДОВЕ, ЗАПОЧНАХА ДА СЕ ИНТЕРЕСУВАТ ОТ ИМОТИ В ПОКРАЙНИНИТЕ НА ГРАДА Ориентираха се към покупка на къщи, като в София предпочитаните райони са Витошката яка, Бояна, Драгалевци, Симеоново, Бистрица, Камбаните, Панчарево. Голям процент от купувачите от средния сегмент на пазара се насочиха към селата, намиращи се на запад и на север от столицата. Търсят се както парцели, така и готови къщи, а строителните предприемачи бързо отговарят на търсенето, започвайки да развиват нови затворени комплекси от самостоятелни или редови къщи, т.нар. таунхауси. По отношение на градските жилища в условията на пандемия много хора работеха в режим „хоум офис“, учениците също се обучаваха дистанционно, което наложи обособяването на отделна стая, кабинет в жилищата. Поради това напоследък все повече хора се насочват към покупката на имот с 3 или повече спални, една от които се превръща в работен или учебен кабинет. За щастие банките все още предлагат изключително изгодни условия за отпускане на ипотечни кредити, пазарът за заеми не стихва, даже напротив. През 2020 г. броят на сделките в нашата компания дори бележи ръст. Най-активни са клиентите в среден и висок сегмент. Бюджетните купувачи са по-малко, тъй като те са и позасегнати от съкращения, загуба на работа и като цяло са по-потърпевши от икономическите промени, породени от COVID-19. За сметка на това пък в среден и висок сегмент продажбите се увеличават. Продължава да се развива тенденцията за все по-висок клас строителство, висококачествени материали и технологии. От началото на 2021 г. наблюдаваме скок в сделките с ново строителство. Вторичният пазар също е активен, и то не само в големите градове, в по-малките също. Отчитаме стабилен растеж както в обема сделки, така и в цените.

ЛИЧНИТЕ СПЕСТЯВАНИЯ, КАКТО И НАГЛАСИТЕ НА БАНКИТЕ ДВИЖЕХА ПАЗАРА Изключително изгодните лихви по ипотечните кредити, както и липсата на доходност от депозитите подтикна много клиенти към покупката на имот не само за собствени нужди (по-голям, по-комфортен дом, подходящ за новите условия), а покупките им имаха и съвсем инвестиционни подбуди. Пазарът се движи както от местни купувачи, така и от много българи, работещи в чужбина. Голяма част от тях не са скъсали връзката си с България и имат намерение да се приберат и използват момента да закупят жилище, защото наблюдават покачващите се цени. Това поведение на клиентите засилва още повече пазара. Очакваме цените на имотите да продължат да се покачват и през 2022 г., вече наблюдаваме подобен ръст най-вече в големите градове, между 3-5% годишен ръст при луксозните висококачествени имоти. Тази тенденция ще продължи, дори допускам ръстът да е и по-голям.

ТЕНДЕНЦИИТЕ СА ТЪРСЕНЕ НА ПО-ГОЛЕМИ ЖИЛИЩА, НА КЪЩИ С ДВОР, В БЛИЗОСТ ДО ПРИРОДАТА Дом, който да осигури на собствениците си приятно прекарване вкъщи, тъй като не сме наясно още колко време ще продължи пандемията. Ясно е, че след ваксинирането ситуацията постепенно ще се нормализира, но този стрес, който преживяха хората през последната година, им показа, че подобни пандемии са възможни и за в бъдеще и навиците на хората неминуемо ще бъдат променени – как живеят, как почиват, как общуват помежду си. Смятам, че и в идните години нагласите на клиентите при покупката на имот ще бъдат повлияни от спомена за COVID. Интересът към жилищни имоти от началото на 2021 г. наистина е много голям. Търсенето беше постоянно и през 2020 г., макар и с моментни затишия поради неяснотите накъде ще тръгне пандемията и дали ще се отрази на пазара на имоти. За разлика от предишни кризи тази не се отрази негативно на пазара на имоти, а тъкмо напротив – отрази

ОЧАКВАМ БАНКИТЕ ДА ПРОДЪЛЖАТ ДА СА ОСОБЕНО АКТИВНИ В ТЪРСЕНЕТО НА НОВИ КЛИЕНТИ И ОТПУСКАНЕТО НА ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ Очаквам, че ще бъдат все по-спокойни в отпускането на финансиране, защото в началото на пандемията имаше кратко отдръпване на банките за няколко месеца, но след втората половина на 2020 г. банките се завърнаха на пазара и към днешна дата са много по-активни. Вярвам, че жилищното кредитиране ще продължи да се развива възходящо, не очаквам ръст на лихвите. Говори се за инфлация, за намаляване на стойността на валутите, това пък от своя страна стимулира още повече купувачите да влагат своите средства в имоти. Така че смятам, че банките ще продължат да са изключително активни на пазара до края на тази година, а и през следващата. Освен ако пандемията не поеме в някаква друга посока въпреки ваксините и мерките. ПО ОТНОШЕНИЕ НА БУМА НА КРИПТОВАЛУТИТЕ - НЕ СЪМ ЗАБЕЛЯЗАЛ ПРЯКА ЗАВИСИМОСТ С ЖИЛИЩНИЯ ПАЗАР Типичното за хората, които инвестират в криптовалути, е, че те стоят настрана от инвестиции в пазара на имоти, но пък голяма част от тях диверсифицират портфолиото си и купуват и единия, и другия актив. Хората, които са инвестирали в криптовалути, вече могат да получат своята печалба и да я реинвестират в покупка на жилища, но аз лично не съм забелязал сериозна тенденция в тази посока. Инвеститорите в имоти и инвеститорите в криптовалути са коренно различни като манталитет и мислене. Хората, които инвестират в жилища или други типове имоти, са принципно по-консервативни, по-предпазливи в сравнение с инвестиращите в криптовалути. При последните има голяма доза риск и много от играчите на този пазар са наясно, че цената на криптовалутите, особено по-екзотичните, може както да се увеличи, също така да падне, вследствие на което инвестицията да загуби своята стойност.

280 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА НЕДВИЖИМОТО ИМУЩЕСТВО СЕ ПРИЕМА КАТО НАЙДОБРОТО ВЛОЖЕНИЕ НА СРЕДСТВАТА

ГЕРГАНА ТЕНЕКЕДЖИЕВА УПРАВИТЕЛ, "АДРЕС НЕДВИЖИМИ ИМОТИ"

В условията на пандемията COVID-19 гъвкавите схеми на плащане улесняват купувачите и поддържат стабилния интерес към имотите в строеж. Инвеститорите се адаптират към клиентите, които разчитат предимно на ипотечен кредит, като им дават възможност за по-малка първоначална вноска, равняваща се на 20% от стойността на имота, а останалите 80% изискват след получаване на Акт 14, Акт 15 или Акт 16. Има и клиенти, които са склонни на по-висока първоначална вноска, срещу която да получат

отстъпка при покупката на ново строителство. Сред купувачите на ново строителство най-активни са тези, които търсят имоти за инвестиция. Те нямат спешна необходимост от жилище и могат да изчакат до завършване на сградата. Цените са без съществена промяна, като интересът към покупка след Акт 14 се увеличава. На този етап проектът вече е на груб строеж и клиентите се чувстват спокойни да сключат сделка. Имат и възможност за банково финансиране на покупката.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

ДВУСТАЙНИТЕ ЖИЛИЩА СА НАЙ-ПРЕДПОЧИТАНИ ОТ КЛИЕНТИТЕ, КУПУВАЩИ С ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ, ЗАРАДИ ПО-ВИСОКАТА ЛИКВИДНОСТ Все по-често сделката включва и закупуване на паркомясто или гараж. Почти всяко домакинство в големите градове разполага с два автомобила и липсата на възможности за паркиране извън сградата създава проблеми за живеещите. Наличието на паркомясто или гараж към имота вече е почти задължително условие на клиентите. Близо 60% от клиентите разчитат на банково финансиране в столицата. В останалите големи градове делът на покупките с кредит е около 40%. Преразглеждането на условията от страна на банките започна още преди началото на пандемията. При ипотечното кредитиране кредитната история на кандидатите вече има много по-голямо значение. Ако преди десет години за финансиращата институция важен беше само имотът, то сега е се обръща внимание на профила на клиентите – дали са на трудов договор, дали работят във финансово стабилна компания.

281

РЕКОРДНО НИСКИТЕ ЛИХВИ ПОДТИКВАТ МНОГО ОТ ХОРАТА С РЕАЛНА ЖИЛИЩНА НУЖДА ДА ПРИСТЪПЯТ КЪМ ПОКУПКА А сделките на имотния пазар не са само с кредит – все повече хора избират инвестицията в имот пред банковия депозит заради ниските лихви. Данните на БНБ показват, че въпреки COVID спестяванията на българите в периода февруари – ноември 2020 г. са се увеличили с 3.2 млрд. лв. Недвижимото имущество се приема като най-доброто вложение на средствата и интересът към имотите, особено в криза, е нормално да нарасне. Алтернативите на българския пазар не са широко разпространени и не могат да бъдат приети от масови купувачи. Криптовалутите будят широк интерес в глобален мащаб, но у нас този пазар все още не е толкова популярен. За влияние върху жилищния сегмент не бихме могли да говорим предвид консервативността на този пазар у нас. Това не отрича, разбира се, единични случаи на хора, които търгуват с дигитални валути, но в повечето случаи българите търсят варианти за вложение в добре познати и доказани с времето методи. Материализирането на спестяванията чрез покупка на имот им дава сигурност и спокойствие.

282 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

СВОБОДА КОДЖАМАНОВА COVID-19 УСКОРИ ТЕНДЕНЦИЯТА КЪМ ИЗВЪНГРАДСКИ ЖИЛИЩА

СВОБОДА КОДЖАМАНОВА МЕНИДЖЪР ЖИЛИЩНИ ПЛОЩИ, "COLLIERS БЪЛГАРИЯ"

COVID-19 не е променил, а е ускорил няколко тенденции, набиращи популярност през последните години. Найоткрояващата се е интересът към извънградски жилища. Последните ни доклади, както и последното ни изследване за потребителските нагласи oт 2018-а г., отчитат нарастващ интерес към къщи извън града. И ако преди 2 години потребността от имот извън София бяха привилегия на хората, които имат собствен бизнес, или само лица, които работят от вкъщи, то в момента къщи и парцели за вили или втори дом се търсят изключително много. Друг фактор, който обуславя тази тенденция, е финансовата достъпност. За млади семейства, които имат нужда от по-голямо жилище, т.е. повече спални например, както и чист въздух и чиста среда за децата им, имот извън София е алтернатива заради по-достъпните цени и без да заменят жилището си в града. В СРЕДНИЯ И ВИСОКИЯ СЕГМЕНТ ИНТЕРЕСЪТ КЪМ ЗАТВОРЕНИТЕ КОМПЛЕКСИ СЕ ЗАТВЪРДИ, най-вече заради лесния достъп до зелени площи и безопасна среда, които осигуряват този тип жилища. Новото строителство до голяма степен върви в крак с промяната на потребителските нагласи. В планирането и архитектурата на съвременните жилища се отчита, че ще прекарваме все повече време в домовете си - повече

светлина, обособяване на кътове за работа, жилища с прилежащ двор/градина, нужда от професионална поддръжка и управление на общите части и най-вече социална среда въпреки мерките и социална дистанция. Очакваме, че в сградите ще се трансформират пространства, които ще се ползват за изнесени офиси, през зали за организиране на частни събития, градска логистика, търговия. На този етап жилищният сегмент върви стабилно и отчита интерес и популярност, но концепции, които разчитат само на изпълнение на един тип функция, ще са поставени в риск и ще се наложи да се адаптират. В последната година жилищата, които се отдаваха под наем краткосрочно чрез платформата на Airbnb, отчитат спад, но и те търпят трансформации в ползването или корекция в сроковете и цените. Важно е да се има предвид, че жилищата са функция от намерения и ползване на частни лица, т.е. те ще намерят реализация, независимо дали на различна от пазарната цена или в различен срок.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

283

НИКОЛАЙ ГОСПОДИНОВ ЖИЛИЩНИТЕ ИМОТИ СЕ ОТКРОИХА КАТО НАЙСИГУРНИЯ И ТЪРСЕН АКТИВ

НИКОЛАЙ ГОСПОДИНОВ iBROKERS REAL ESTATE

Пандемията доведе до всеобща несигурност за здраве, работа и финанси, но закотви хората по домовете им за дълго време. Вследствие на това жилищните имоти се откроиха като най-сигурният и търсен актив, което задържа вниманието на купувачите. Разбира се, дългото стоене затворени насочи фокуса на всички към общата функционалност, пространствените оформления, общите части, тераси, зелени площи и дворове на жилищните площи, което пък предизвика засилен интерес към затворени комплекси и имоти в покрайнините и около големите градове. Активните купувачи са хора със сигурни доходи и професии. Липсата на достатъчно завършени имоти доведе до разминаване между търсене и предлагане и това се отрази на цените, като в някои райони те леко се повишиха. Очаквам предприемачите да наваксат и това да задоволи нарасналите нужди за покупка и законът за търсене и предлагане да проработи, т.е. да видим един балансиран пазар към края на годината. КУПУВАЧИТЕ ВИНАГИ СА МЕЧТАЛИ ЗА ГЛЕДКА МОРЕ, ПЛАНИНА, БАСЕЙНИ, ДВОРОВЕ, ЗЕЛЕНИНА, ГОЛЕМИ ТЕРАСИ И ПРОСТОРНИ ПОМЕЩЕНИЯ, НО 95% СЕ ОТДАВАТ НА ИЗЧИСЛЕНИЯ ЗА ЦЕНА НА КВАДРАТЕН МЕТЪР, ПРОЦЕНТ ОБЩИ ЧАСТИ И ДР. Хората не осъзнават, че си купуват не квадратни метри, а

по-добро качество на живот, което има съответната цена. През изминалите месеци говоренето за това се засили, но желанието и възможностите са две различни неща и найкупувани си остават бюджетните имоти в различните сегменти. Масовият продукт ново строителство е насочен към кешовия купувач, но има и малка група инвеститори, които насочиха продукта си към такива с ипотечен кредит чрез схеми за плащания 10 - 90% или 20 - 80% първоначални вноски и такива след Акт 16. Банките ще продължат да подкрепят активно жилищния пазар, като не се очакват промени в условията по кредитиране и лихвените проценти за хора със стабилни доходи и от сектори, които не се повлияха отрицателно от здравната и икономическата криза. Хората винаги ще имат нужда от покрив над главата си, а сега и ни задължиха да си стоим вкъщи, което повиши и нуждите ни от повече площ. ВСИЧКИ СА ГОТОВИ ДА УЧАСТВАТ В РАЗГОВОРИ ЗА ЖИЛИЩНИ ИМОТИ И СИ МЕЧТАЯТ ПАРИТЕ ИМ ДА СА ВЛОЖЕНИ НА ТОЗИ ПАЗАР Кой се чувства по-сигурен - инвеститорът с наемател, който е задължен да стои затворен и работи онлайн, или инвеститорът в акции, облигации, депозити или... в криптовалути.

28 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ЛЮБА АТАНАСОВА ПОКУПКИТЕ В ЕТАП НА СТРОЕЖ СА ОКОЛО 25% ОТ ВСИЧКИ СДЕЛКИ В ГОЛЕМИТЕ ГРАДОВЕ

ЛЮБА АТАНАСОВА УПРАВИТЕЛ, ИМОТЕКА

Последната година безспорно бе подчинена на съществените промени, които COVID пандемията причини. Кризата засегна всички слоеве на икономиката – някои помалко, друга понесоха сериозен удар. Пазарът на имоти попада по-скоро в първата група – сделки продължават да се сключват, като промените са фокусирани предимно върху нагласите на потребителите. Профилът на купувачите през разглеждания период се разшири. Все по-млади хора вече търсят да закупят собствено жилище - IT специалисти, лекари, хора от аутсорсинг сектора, работещи във фармацевтичния бизнес,

юристи и други. Те са по-ниско рискови и предпочитани клиенти за банките, защото към момента не са пряко засегнати от кризата. Засили се и желанието за притежание на собствено жилище. Здравната криза увеличи значително продължителността на времето, прекарано у дома, което мотивира хората да обърнат повече внимание на средата си на обитаване. Може да се каже, че цените на наемите са под известен натиск, докато продажните цени са на нивата отпреди пандемията. В някои сегменти се наблюдава и ръст – имоти на централни локации, готови за обитаване жилища.

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

ИМА ПОВИШЕНИЕ НА ЦЕНИ В НЯКОИ РАЙОНИ, КОЕТО МОЖЕ ДА ДОСТИГНЕ И 10% НА МЕСТА - КЪДЕТО ИМА ПО-МАЛКО НОВИ ЖИЛИЩНИ СГРАДИ В ДОБРЕ УРЕДЕНИ КВАРТАЛИ Покупките в етап на строеж са около 25% от всички сделки в големите градове. Инвеститорите успяха да се адаптират към променящия се пазар, предлагайки по-гъвкави схеми на плащане - както за клиенти с лични средства, така и за тези, които използват банково финансиране. При сключване на предварителен договор клиентите могат да заплатят обикновено между 10% и 20%, а остатъкът се изплаща след получаване на Акт 14, Акт 15 или Акт 16. Така и клиентите са по-спокойни и продължават да инвестират в ново строителство. За промяна в цените или тенденция на понижение засега няма индикации. Но има значение и какви условия предлагат строителните предприемачи. Някои инвеститори са склонни при по-голям процент на първоначална вноска да направят търговска отстъпка между 2% и 5% от обявената цена на имота. За изминалата 2020 г., както и през първите 2 месеца на 2021 г., ТРИСТАЙНИТЕ И МНОГОСТАЙНИТЕ АПАРТАМЕНТИ ГЕНЕРИРАТ НАЙ-СЕРИОЗЕН ИНТЕРЕС И БРОЙ ЗАПИТВАНИЯ Голяма част от клиентите промениха нагласите си при търсенето на своя дом. Ако до съвсем скоро едно от условията беше имотът да не се намира на последен или партерен етаж, то сега 70% от купувачите търсят точно такива имоти - да имат самостоятелен двор или да имат големи тераси. Търсят се жилища, които да създават усещането, че си в къща. По-взискателни станаха клиентите и по отношение на разпределенията и пространствата. Търсят се предимно готови имоти - не само в завършени с разрешение за ползване сгради, а и обзаведени и готови за нанасяне апартаменти. Това е и една от причините купувачите да отделят повече средства за покупката на имот, за да спестят време и средства в ремонтирането и обзавеждането на дома. В хода на пандемията банките не спряха финансирането при покупка на имот, както и финансирането на инвеститори. Но станаха по-внимателни. Много пообстойно преглеждат както имотите, които ще финансират, така и разглеждат историята на самите купувачи, а доста често – и на техните работодатели. Има сектори, които са много силно засегнати, и това проучване е важно и показателно за банковата стабилност, за да не се повтори сценарият от 2008 г. Основното кредитиране си остава за жилища в сгради с Акт 16 и за старо строителство. Но има и банки, които отпускат кредити за покупки на имот в сгради на етап груб строеж (Акт 14). Повечето хора разчитат на ипотечен банков кредит. ПРЕДВИД УСЛОВИЯТА НА БАНКИТЕ МНОГО ХОРА ПРЕДПОЧИТАТ ДА ИЗТЕГЛЯТ КРЕДИТ, ДОРИ ДА РАЗПОЛАГАТ СЪС СОБСТВЕНИ СРЕДСТВА Не са малко и клиентите, които избират да финансират покупка изцяло с лични средства. Хората са на мнение, че недвижимите имоти са най-сигурната и изгодна инвестиция за спестените средства у нас.

285

Очаквам банките да продължат да подкрепят желанието на физическите лица да придобият жилище, включително, като финансират покупка на етап „груб строеж“ и поддържане на лихви под 3%. Дори очаквам желанието на банките да кредитират да надхвърли търсенето и да се предлагат все по-добри условия на купувачите с добри доходи. Настоящата несигурна ситуация припомни наAnchor хората, че недвижимите имоти са сред най-сигурните и изгодни инвестиции за спестените средства у нас, доказали се във времето. Инвестиционните сделки са с устойчив дял около 20-22%. За инвестиция се търсят предимно двустайни апартаменти в по-централните части на града. Дори по време на криза тези имоти запазват стабилни ценови нива за наем или препродажба. За момента влиянието на криптовалутите на жилищния пазар в България не е осезаемо, имаме единични клиенти реализирали доходи от криптовалути, които искат да закупят недвижим имот.

286 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

DELOITTE PROPERTY INDEX OVERVIEW OF EUROPEAN RESIDENTIAL MARKETS

За последните десет години Deloitte Property Index - Overview of European Residential Markets, се превърна в едно от авторитетните професионални наблюдения на недвижимите имоти в Европа с анализ на факторите в сектора и сравнение на цените в определени градове на континента. В настоящата безпрецедентна ситуация изследването включва кратък преглед на въздействието на пандемията и очакваните бъдещи развития. В изданието участват най-много държави досега с добавянето към наблюдението на Босна и Херцеговина, България, Ирландия, Израел, Люксембург, Сърбия и Словакия. Повечето представени индикатори са на годишна база и до голяма степен са ясно повлияни от геополитическата обстановка, пишат в предисловието от експертния екип на проучването на Deloitte, наблюдаващи голям брой държави.

За последните десет години Deloitte Property Index Overview of European Residential Markets, се превърна в едно от авторитетните професионални наблюдения на недвижимите имоти в Европа с анализ на факторите в сектора и сравнение на цените в определени градове на континента. В настоящата безпрецедентна ситуация изследването включва кратък преглед на въздействието на пандемията и очакваните бъдещи развития. В изданието участват най-много държави досега с добавянето към наблюдението на Босна и Херцеговина, България, Ирландия, Израел, Люксембург, Сърбия и Словакия. Повечето представени индикатори са на годишна база и до голяма степен са ясно повлияни от геополитическата обстановка, пишат в предисловието от експертния екип на проучването на Deloitte, наблюдаващи 23 държави в последното девето издание, публикувано на 9 юли 2020 г. Ново, актуализирано издание се очаква в средата на 2021 г. ПАНДЕМИЯТА КОВИД-19 И ПАЗАРИТЕ НА ЖИЛИЩНИ ИМОТИ Икономическата криза след пандемията - най-сериозната след Голямата депресия, е по-различна от ситуацията след 2008 - 2010 - резултат на неадекватно банково финансиране и търгуването на деривативи. Днес банки и предприемачи са в по-добра позиция и за разлика от предходната криза няма устойчив спад на броя разрешения за строителство и стартирали проекти, а държавите помагат с гаранции и директно финансово подпомагане. В началото на

настоящата извънредна ситуация нови и стартиращи проекти и сделки бяха замразени, а въздействието й върху строителния процес варираше в зависимост от подкрепата на държавата и от ролята на мигрантите в сектора. В 10 от 23 от страните в проучването се очаква застой на пазара на жилищни имоти - в силно засегнати държави като Великобритания и Хърватия или страни като Унгария, където секторът е в процес на забавяне. Положителни са очакванията за Белгия, Нидерландия, Норвегия, Израел, Словакия и Чехия. Въпреки че в повечето държави банките са въвели по-стриктни изисквания за съотношението кредит - собственост и за разполагаем доход, лихвените нива навсякъде остават близки до нула, което стимулира дългосрочните инвестиции в жилищни имоти на лицата със стабилен доход. При цените очакванията са те да останат на същите нива или да претърпят лека корекция, преди да започнат да нарастват, като прогнозите са за намаляване в силно засегнатите Великобритания и Унгария и туристически зависимите Хърватия, Испания и Италия. Пазарите на страните от Централна и Източна Европа в същото време са силно зависими от икономическото развитие на държавите от западната част на континента, където работят голяма част от техните граждани. Пандемията и дистанционната работа впоследствие променят отношението към жилищата в провинцията, а технологиите за виртуални огледи и електронно подписване - самия процес на покупко-продажба.

287

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

Индекс на брой завършени нови жилища на 1000 души

Индекс на брой започнат строеж на нови жилища на 1000 души

14

500

12

430

10

360

8

Люксембурк

Полша

Франция

Норвегия

Израел

Ирландия

Белгия

Словакия

Хърватия

Чешка република

Унгария

Нидерландия

Дания

Естония

Германия

Португалия

Великобритания

Латвия

Босна и Херзоговина

Брой завършени нови жилища на 1000 души Реален брой завършени жилища

България

0

Люксембурк

0

Франция

0 Норвегия

0 Израел

90

Полша

2

Белгия

72

Ирландия

2

Нидерландия

145

Словакия

180

4

Германия

4

Чешка република

215

Дания

6

Великобритания

270

Унгария

6

Латвия

290

Естония

360

Португалия

8

Босна и Херзоговина

450

България

10

Брой започнати нови жилища на 1000 души Реален брой започнати жилища

ИКОНОМИКИТЕ В ЕВРОПЕЙСКИЯ СЪЮЗ Икономиката на еврозоната нараства през последните шест години, но сегашните ограничения, засягащи в много голяма степен услугите, ще доведат до едни от найсериозните последствия и икономически спад от над 6% с очаквания за повече от 9% в Италия, 8% в Испания, 7% в Германия, 10% в Чехия, с до 10% безработица на пазара на труда в ЕС. Слабото търсене и ниските цени на петрола поддържат нулева инфлация. Фискалните стимули на правителствата включват различни мерки - от кредитни гаранционни схеми до директни помощи, отлагане на данъчни плащания и издаване на общоевропейски облигации. Отрицателният икономически тренд се очаква да редуцира до известна степен жилищните цени при запазване на ниски лихвени нива.

към Западна Европа население. В Централна Европа лидер е Полша с 207 500 завършени жилища. По показателя "започнато строителство на нови жилища" Люксембург води с 8.9 на 1000 души, или общо стартирало строителство на 5600 жилища. Полша и Франция са съответно с 6.2 и 6.1 на 1000. В абсолютни числа на първо място е Франция - 410 300, Полша - 237 200, и Германия - 219 500. На годишна база по този показател намаляват темповете в Нидерландия (-18%), Великобритания (-10%) и Белгия (-10%), Унгария, Дания, Словакия, Франция, а нарастват в Хърватия (31%) - до 15 200 стартирали жилища, Португалия (+18%), Ирландия (+17%) и Чехия (+17%). Полша като най-голямата държава в региона превъзхожда Унгария, Словакия и Чехия по процент на старт на строеж на нови жилища.

ЗАВЪРШЕНИ И ЗАПОЧНАТИ ЖИЛИЩА Индикаторът на завършените жилища на 1000 души показва, че четири държави - Босна и Херцеговина, Португалия, Испания и Латвия, са имали под 2 завършени апартамента на 1000 души за 2019 г. Португалия и Испания обаче са сред държавите с най-висок обем на жилищния фонд на 1000 души. Най-много жилища са завършени в Люксембург - 11 на 1000, Франция - 6.7 на хиляда, или 450 хил. жилища за 2019 г., следват Германия и Полша съответно с 293 хил. и 207 500. В Латвия са завършени общо 3300 жилища. Най-ниска е предприемаческата активност на Балканите с мигриращо

ЖИЛИЩЕН ФОНД Обемът на жилищния фонд в дадена държава и неговото качество могат да се разглеждат като индикатор за качество на живот и ниво на икономическото развитие. Най-високи наличности на 1000 души има в Португалия и Италия - малко над 581 жилища, при 293 в Израел и 361 във Великобритания. Словакия, Полша и Люксембург регистрират под 400 жилища на 1000. Най-много са жилищата в Германия 42 милиона, Франция - 35.6 млн., Италия - 35.09 млн., следвани от Испания - 25.78 млн., Великобритания - 24.35 млн., и Полша 14.82 млн. В Люксембург в абсолютни числа има 244 хил.

288 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Жилищен фонд - брой жилища на 1000 души

Достъпност на закупуване на ново жилище (Брой необходими годишни средни брутни заплати за закупуване на 70 кв.м апартамент)

0 Португалия

Белгия*

Норвегия#

България

Германия*

Нидерландия**

Италия

Великобритания

Босна и Херцоговина

Унгария

Полша

Хърватска

Израел

Латвия

Словакия*

ЦЕНИ НА ЖИЛИЩА Въпреки сближаването и взаимното обвързване на европейските икономики пазарите на жилища се развиват независимо във всяка държава. Най-скъпата държава е Люксембург - 7145 евро за кв.м, следва Франция - 4176 евро/кв.м, и Норвегия - 4120 евро/кв.м, за Германия и Великобритания стойностите са около 3700 - 3900 евро/кв.м. За Словакия, Ирландия, Хърватия, Латвия, Полша, Унгария, Сърбия и Португалия цените варират от 1000 до 2000 евро/кв.м, в Централна Европа само Чехия надхвърля тези стойности с 2602 евро/кв.м. Париж отново е най-скъпият град с 12 863 евро/кв.м, следван от Люксембург с 9565 евро/кв.м, Мюнхен (8250 евро/ кв.м) и Лондон (7699 евро/кв.м). В Централна Европа Прага е най-скъпият град с 3395 евро/кв.м, следва Братислава с 2805 евро/кв.м. Ниш е най-евтиният град със 790 евро. Шест града - Гент, Мюнхен, Тел Авив, Милано, Юрмала и Барселона, са най-скъпите в своите държави, въпреки че не са столици. Най-голямата диспропорция между най-скъпия град и средните цени в държавата се наблюдава в Лисабон, където цените са 336% от средните. Съотношението е 284% в Париж, 240% - Барселона, 221% - Мюнхен, 202% - Амстердам, 200% - Копенхаген, най-ниски са съотношенията съответно в Острава - Чехия, и Ниш - Сърбия, с 65% и 63%. По-ниски от средните са нивата и в Манчестър, Лил, Торино, Грац, Бирмингам, Нови Сад и Лодз, което е показателно за

8

Австрия

жилища, в Словакия те са 2.06 млн., Ирландия - 2.06 млн., Норвегия - 2.58 млн.

10

Русия

Брой жилища на 1000 души Реален брой жилища

12

Чешка република

Португалия

2

Италия

0 България

0 Естония

4

Австрия

6

Франция

100

Германия

6

Норвегия

14

Белгия

200

Чешка република

21

Дания

300

Унгария

27

Нидерландия

400

Ирландия

33

Люксембурк

500

Полша

39

Словакия

600

Великобритания

45

Израел

700

предпочитанията за обитаване в тези градове. Най-малки са флуктуациите в Австрия и Люксембург. Столиците обикновено са най-важните и големи пазари на жилища в своите държави. С 9% са намалели цените на къщите в Осло, с 3.1% в Рига, с 1.8% - в Рим. В Париж и Лондон цените са се променили съответно с -0.4% и -0.2%. Будапеща бележи нарастване с 13.7%, Братислава - с 13.0%, Прага 10.2%, Варшава - 8.4%. ДОСТЪПНОСТ И ИПОТЕЧНИ ЗАЕМИ Достъпността на собственото жилище се оценява с броя на средните брутни годишни заплати за страната, необходими за закупуване на средно жилище от 70 кв.м. Най-малко достъпни са жилищата в Чехия с необходими 11.4 средни годишни заплати, следвана от Сърбия с 11.3 въпреки ниските в абсолютно отношение цени. За Австрия и Словакия коефициентът е 10. Сравнително достъпни са жилищата в Норвегия, Германия и Нидерландия с коефициенти между 5 и 6. Най-добри са възможностите в Португалия и Белгия - 4 и 4.1. Ипотечният сектор е ключова част от жилищния пазар, а един от основните му показатели е задлъжнялостта на домакинствата и съотношението на ипотечните заеми на домакинствата към разполагаемия им доход и възможностите им да вземат нов заем. В Унгария това съотношение е под 20%. Държавите с нива под 50% са основно в Централна и Източна Европа като Латвия, Полша, Чехия и Словакия. Четири страни имат процент над 100 - Люксембург (145%), Норвегия (160%), Дания (167%) и Нидерландия (188%). Задържането на лихвените проценти

289

ПАЗАРИ И ИНВЕСТИЦИИ

Среден лихвен процент по ипотечен заем, %

5% 4% 3% 2% 1% 0 Унгария

Израел

Полша

Ирландия

Хърватска

Литва

България

Норвегия

Чешка република

Нидерландия

Естония

Великобритания

Люксембург

Дания

Италия

Австрия

Германия

Белгия

Словакия

Франция

Португалия

на Европейската централна банка практически на 0 дава възможност за голямо намаление на лихвените проценти в редица държави. Средните проценти по ипотечни заеми в Португалия, Франция и Словакия са под 1.5% към 1% (Португалия 1.06%). Те са се увеличили в пет държави - Чехия, Унгария, Латвия, Норвегия и Португалия, като Унгария, Ирландия и Полша са единствените с процент над 3, съответно 4.6%, 4.1% и 3.8%. ПАЗАРЪТ НА ЖИЛИЩА В БЪЛГАРИЯ ОСТАВА АКТИВЕН Въпреки продължаваща повече от година пандемия, пазарът на недвижими имоти остава активен, като наложените мерки не оказаха очаквания драстичен спад. По обобщени данни за броя на вписаните продажби от Агенция по вписванията намаление спрямо същия период на 2019 г. се наблюдава във второто тримесечие на 2020 г., т.е. времето веднага след обявяването на извънредното положение в България, но през третото тримесечие на 2020 г. броят на вписаните продажби отново се увеличава и дори надминава нивата от същия период на 2019 г. През последните три години търсенето остава с малки промени най-активно в големите градове като София, Пловдив, Варна и Стара Загора. Това се потвърждава от статистиката, публикувана от сайтовете за имоти и вътрешните ни наблюдения. На годишна база ръстът на цените на жилищните имоти е около +6.5% осреднено за всички областни градове в България. Цените на жилищата в София са нараснали с около 4.2% за последната година. Най-предпочитани остават 2-3 стайните апартаменти в София и в частност южните

СДЕЛКИ С ЖИЛИЩНИ ИМОТИ (2019 Г.) Средна цена на Държава сделка, евро/кв. м Австрия 4176 Белгия 2583 Босна и Херцеговина 849 България 550 Великобритания 3861 Германия 3727 Дания 3124 Израел 3882 Ирландия 1600 Испания 2398 Италия 2314 Латвия 1646 Люксембург 7145 Нидерландия 2632 Норвегия 4120 Полша 1520 Португалия 1162 Словакия 1770 Сърбия 1249 Унгария 1475 Франция 4523 Хървия 1664 Чехия 2602

Промяна на годишна база 3.9 4.1 3.7 1.9 2.3 9.5 3 4.3 -1,2% 12.4 0.1 -5.4 12.9 4.4 1.9 9.7 6.3 11 -7.4 11.5 12.6 7.6 8.6

квартали, където цените запазват високи нива от 1100 €/ кв.м до 1500 €/кв.м. и в центъра около 1800 €/кв.м. Завишено търсене през изминалата година бележат околоградските къщи, като са предпочитани малки къщи с прилежащо към тях дворно място. На българския пазар жилищните имоти остават атрактивна инвестиция, като за последната година (2020 г.) сделките с инвестиционна цел са били в размер на 38% от общия брой на сключените сделки, докато останалите 62% са закупени за собствени нужди. Стабилността на цените и обема на сделки на жилищния пазар през 2021 г. ще зависи от фактори като ръст на безработицата, поради пандемията и нейните икономически последици, променени доходи на домакинствата, както и от поведението на банките, които, при все че запазват ниски лихвени нива, може да се очаква, че ще бъдат поконсервативни при жилищното кредитиране относно изискванията за доход и размер на самоучастието на кредитополучателя. Драстичен спад отбелязват цените на предлаганите хотели, като към днешна дата само в Камарата на частните съдебни изпълнители се предлагат 23 имота и се наблюдава увеличение всеки месец, а инвеститорите са предпазливи към този тип имоти за момента. Предлаганите офис площи са се увеличили, като търсене на практика в момента няма. Предвижда се тази година да се усети пълния ефект от COVID кризата, когато дадените от наемодателите отсрочки изтекат, както и сключените краткосрочни договори.

290 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

СТУДИО МОРФЕ

"Студио Морфе" ЕООД е базирана в София компания на млади и амбициозни архитекти с иновативни идеи в областта на архитектурата и интериорния дизайн, развиващи жилищни и обществени проекти със собствен стил и почерк. През последните години "Студио Морфе" работи основно по инвестиционни проекти на жилищни сгради, офисни помещения и публични пространства, като приема за своя цел да създава съвременна архитектура, спазвайки добрите международни практики. Реализира редица успешни партньорства с италиански архитектурни и инженерни студиа. Водещият архитект на студиото, арх. Стоимен Демерджиев, получава образованието си по архитектура в Политехническият университет в Милано, като завършва с пълно отличие със специалност "Градска архитектура". По време и след завършване на образованието си той трупа професионален опит в сътрудничество с архитектурни студиа в провинции Милано и Торино. През 2014 г. Стоимен се завръща в България, като работи в едно от най-големите международни архитектурни студиа в София. Арх. Демерджиев има широк опит в проектирането на съвременни жилищни и офисни сгради. Той е автор на редица статии в професионални издания като списание "Градът", вестник "Капитал" и вестник "24 часа" на теми, свързани с жилищното строителство, съвременните тенденции в офисните сгради, устойчивост в архитектурата и здравословна конструирана среда.

АРХИТЕК Т УРНО СТ УДИО „СТ УДИО МОРФЕ“

291

292 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ДА ОФОРМИМ ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИДЕИ В ГРАДСКИЯ КОНТЕКСТ ФУНКЦИОНАЛНО, ЕСТЕТИЧНО И ДЪЛГОВЕЧНО

АРХ. СТОИМЕН ДЕМЕРДЖИЕВ ВОДЕЩ АРХИТЕКТ, "СТУДИО МОРФЕ" АРХ. РАЛИЦА ЛАЗАРОВА "СТУДИО МОРФЕ"

Арх. Демерджиев, какво е за вас архитектурата? Това е много философски и нееднозначен въпрос. От една страна, за мен архитектурата е този елемент, който определя и изгражда нашата материална среда на обитаване като физическа манифестация на културното, технологично и икономическо развитие на нашето общество. От друга страна, архитектурата е перфектната пресечна точка на изкуство и технология, пречупени през способността за критичен анализ и синтез на един човек – архитекта. Най-вече, както ги е дефинирал Витрувий преди повече от две хиляди години, архитектурата е синергия между три основни елемента: Venustas, или „красота“, като проявление на изкуството и естетиката на архитектурното произведение, Utilitas – полезност, рационалност и, както го наричаме в наши дни, функционалност на проекта, и Firmitas – здравина, технология на строителството, гарантираща дълговечност на архитектурното произведение. Когато тези три елемента са в синхрон и нито един не е пренебрегнат за сметка на някой от другите, архитектурният проект е цялостен и завършен.

Разкажете ни повече за вашето обучение? Какво е за вас най-важното от Политехниката в Милано? Милано е страхотно място за развитие на млади архитекти. Факултетът по архитектура на Политехниката в последните години е сред най-добрите 5 в Европа и найдобрите 10 в света. Най-важното за мен е наличието на школа по архитектура, не просто училище, а школа. Минавайки оттам, се придобива определен начин на мислене, подход и разсъдък към архитектурата, отглеждан и дестилиран на това място столетия, придобива се критичен поглед към професията, без лъкатушене между преходни тенденции и моди на деня. Все пак Миланската политехника и Милано като град са сред люлките на съвременната италианска архитектура, на прословутия италиански рационализъм. Това е място, на което се води в сърце и жар неспирен дебат на тема "Архитектура". Архитектурата не като форма, цветове и материали, а като наука, философия и изкуство - формите, цветове и материалите с прости техни проявления. Минавайки през една такава школа, начинът, по който човек вижда света, става просто различен.

АРХИТЕК Т УРНО СТ УДИО „СТ УДИО МОРФЕ“

Участвате в международни конкурси за градска среда - разкажете ни повече за тях и за работата в изявени международни екипи. Годините в Италия ме оставиха в тясна връзка както с професори от Миланската политехника, така и с някои от значимите архитектурни имена в Ломбардия и Северна Италия. В "Студио Морфе" се опитваме да пренесем този международен опит в България. През 2019 г. съвместно със студио GTRF (Бреша, Италия) бяхме сред финалистите в конкурса за нов облик на площад "Света Неделя" в София. Тези наши колеги са тесни специалисти в опазването на културното наследство и са автори на проекти като Националния археологически музей в Аквилея (Италия), Националният музей за юдаизма във Ферара (Италия), музея "Тера Санкта" в Йерусалим и много други. През последната година си партнираме по различни проекти в България и чужбина със студиото на арх. Лоренцо Дели Еспости от Милано, Degli Esposti Architetti, като един от най-интересните е нашето проектно предложение за многофункционален комплекс Forum Scopius в София. Съвместната работа с такива студиа дава най-

293

"Форум Скопиус", проектно предложение за многофункционален комплекс, град София. Съвместно с Degli Esposti Architetti S.r.l

294 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

вече различен поглед върху архитектурната професия. Италианските колеги са свикнали да подхождат към архитектурния процес методично, философски, с много култура и уважение. Зашеметяващо е вниманието към всеки детайл на проекта и пълната липса на толеранс към некачественото и нередното в архитектурата. Архитектурата в Италия е плод на столетия културни наслагвания, водещи до общ подход, стил и критичен поглед не само по отношение на формообразуването, но във всички архитектурни аспекти и мащаби от градската среда до ръкохватката на входната врата. В тази връзка каква е ролята на средата както за функционирането на отделната сграда, така и за качествения живот на отделния човек? Архитектурата формира физическата среда на всяко човешко общество. Тя е манифестация на неговото културното, технологично и икономическо развитие. Разхождайки се по улиците на един град, можем да отсъдим много за хората, обитаващи го – за тяхната култура, за това колко е напреднала тяхната технология, умението им да изграждат средата си, за това с какъв капитал разполагат. Градът е организъм и като такъв се развива последователно със столетия, заедно с културното развитие на населението той формира единна хомогенна среда. В този ред на мисли всеки отделен архитектурен проект е частица, градивна тухла в цялата обща картина, съградена от поколения архитекти. Задължение на всеки

АРХИТЕК Т УРНО СТ УДИО „СТ УДИО МОРФЕ“

Проект за преустройство на площад "Света Неделя", град София. съвместно с GTRF. Giovanni Tortelli Roberto Frassoni Architetti Associati

Жилищна сграда "Марагидик", град София

Храм-паметник "Св. Георги Победоносец", София. Съвместно със "Стивън Джордж Интернешънъл България"

Храм-паметник "Св. Георги Победоносец"

295

296 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

колега е, преди да положи своята тухла, да се огледа в общата картина и да допринесе за нейното хармонично развитие. Организмите не търпят чужди тела и за да може нашите проекти от днес да бъдат неразделна част от историята утре, те следва да не бъдат архитектурна самоцел, а отражение на критичен поглед към средата. От тази гледна точка София е изключително интересен град - уникален. Наскоро един колега от Италия, гостувайки в София, нарече града „откровен, честен“. Дълго разсъждавах над тези думи. Докато много други градове в света се придържат към един културен континуитет, етикет в архитектурния изказ, ние чисто по балкански сме откровени в своя архитектурен език и отпечатваме своевременно промените в обществената си култура. Рязката смяна на политическата, ерго културната среда в града - турско, царско, комунистическо, перестройка, демокрация, заедно с неравномерното технологично развитие в тези периоди, е довело до това да привикнем към резките смени в архитектурната лексика и да изградим град на дисконтинуитетите. Достатъчно е да се разходим по една улица в широкия център, за да видим по един и същ уличен фронт неокласицизъм, сецесион, модернизъм, соцреализъм, постмодернизъм и т.н. Градът е откровен, за добро или за лошо, изразява своята история непринудено. По мое мнение такова е и нашето общество – директно, архитектурата също, физическа манифестация на вътрешния ни мир, на крайностите - каквато е културата ни, това е на устите ни – на фасадите. В този ред на мисли бих изразил личното си виждане, че историческото ни наследство следва да се пази като част от разнородните ни културни слоеве. Парадоксален е случаят на събарянето на мемориала на Първи и Шести

софийски пехотен полк от комунистическата власт, за да бъде построен монументът „1300 години България“, а в наши дни бе съборен вторият и се провежда конкурс за възстановяване на първият. Мисля си, че в градовете ни има достатъчно място за цялата ни културна история, все пак историята не започва от начало с всяка нова епоха. Откъде стартира работата по един нов проект? Със сигурност започва от всичко онова, описано по-горе. Но ако се конкретизирам върху единичната градска градивна единица – архитектурния проект, всеки от тях има своите общи основополагащи елементи: естествената геометрия на имота и сградите като деривата на общата градска среда; етажните разпределения, изразяващи функционалността, към която ползвателите се стремят (Utilitas); фасадите, естетиката на произведението архитектура (Venustas); конструктивните и технологичните решения (Firmitas). За мен най-големите имена в архитектурата съумяват да развиват всички тези елементи в синхрон, без да дават приоритет на визия над функция, на фасада над конструкция и т.н. Архитектурният проект започва с всички тези елементи заедно и завършва в всички тези елементи заедно, разпределенията се конкретизират с мисъл за фасадите, фасадите се конкретизират с мисъл за разпределенията и градската среда. Как оценявате информираността, инвестиционната културата и изискванията на възложителите? Стават все по-добри и по-добри и това е нормален пазарен процес. Покупателната способност на потребителите се повишава, вследствие предлагането конкуренцията

АРХИТЕК Т УРНО СТ УДИО „СТ УДИО МОРФЕ“

297

в строителството се увеличава, което води до повисоко качество на крайния продукт. Както споменах, икономическото развитие е елемент, който влияе пряко върху качеството на архитектурата. Хората, потребителите се информират все повече относно качеството на това, което закупуват или наемат, и принуждават инвеститорите постоянно да повишават инвестиционната си култура и качеството на продукта си. За жалост тази тенденция се забелязва по-отчетливо в най-скъпите райони на града и трябва много работа, включително и от нас – архитектите, за да стане повсеместен факт. Архитектите трябва да положим усилие за повишаване на информираността на възложители и инвестиционната култура като цяло, ние следва да бъдем мотора на положителната промяна, а не ремарке към нея.

покрай градските центрове, пандемията все повече отрича класическото функционално разделение в градската тъкан и в проекти от все по-малък мащаб. Идеята на рационалистите за сегрегиране между работно място, рекреация и обитаване е разбита. Думата на деня осезаемо става многофункционалност. Вече се търсят жилища с обособена вътре работна площ или рекреационни площи – фитнес, зала за игри, дори домашно кино. Опитваме се пренесем в дома си това, което рестрикциите ни отнеха от ежедневието. Жилището бавно мутира от единица за обитаване към съвместяване на два, ако не и на трите аспекта от ежедневния ни живот. Доколко тази тенденция ще бъде трайна и как тя ще се отрази на класическите офис сгради и офисни центрове в града по мое мнение е прекалено рано да се каже.

Как се променят изискванията на ползватели и обитатели на сгради? Какви са основните тенденции при жилищни и при офис сгради от гледна точка на функции и разпределения, иновации при материали и технологии, постковид последствия? Още в началото на пандемията бяхме наясно, че едно такова глобално събитие ще доведе до промени в начина ни на живот, следователно промени в архитектурата, и колкото повече то продължава, толкова по-дълбоки ще са те. Отвъд очевидното, че се повишава търсенето на еднофамилни жилища – къщи, във по-малки населени места

Какво ви предстои - какви са вашата визия и послание, кое е най-важното във вашата работа с инвеститори и ползватели? Надявам се всички ние – обществото, да достигнем, защо не и да задминем европейските нива не само в икономически, но и в архитектурен и строителен аспект. Тук усилието трябва да бъде повсеместно, от всички ангажирани в инвестиционния процес. Най-важното в нашата работа е да материализираме идеите на нашите инвеститори. Те идват при нас с парче „пластилин“, за което са или тепърва ще инвестират и със своите идеи. От нас, архитектите, зависи да оформим така, че да отговаря на тези инвестиционни идеи, да се впише в градският организъм, да бъде функционално за ползвателите, естетично и дълговечно. Все пак това е смисълът на думата морфе – физическа манифестация на духовна същност – идея. 1

Еднофамилна къща "Милен", град София

Еднофамилна къща "Белчин", с. Белчин

298 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

ГАЛЕРИЯ ЗА ВИЗУАЛНИ ИЗКУСТВА (VISUAL ARTS GALLERY), ФЛОРЕНЦИЯ, АРХ. ДЕСИСЛАВА ПЕТРОВА

АРХ. ДЕСИСЛАВА ПЕТРОВА

се дипломира към катедра "Технология на архитектурата" с ръководител доц. д-р арх. Г. Кутова през 2021 г. Десислава Петрова е родена в Айтос. Средно образование получава в Професионална гимназия по строителство, архитектура и геодезия "Кольо Фичето", Бургас. Неслучайно направих този избор по отношение на образованието си - още тогава бях сигурна с какво искам да се занимавам в професионален план. Отскоро мечтата ми е вече факт и съм дипломиран архитект, споделя Десислава Петрова. Специализирах в катедра "Технология на архитектурата", като основната подбуда за това решение бяха големият ми интерес към архитектурните конструкции и желанието да се докосна до всички етапи от процеса на проектиране - от скицата на първоначалната идея до детайла. Въпреки че голямата ми страст е проектирането, особен афинитет имам и към дизайна, 3Д моделирането и пост продукцията. Вярвам в творческия подход, при който възможностите, които съвременните технологии предлагат, не могат да изместят скицата върху белия лист като първообраз на зараждащата се идея и основа на всяка добра концепция.

СИТУИРАНЕ, ИСТОРИЯ, ПОДХОДИ Избраното местоположение е площадът на Микеланджело. Ситуационно той се намира на границата между централното градско ядро и буферната част на града, на юг от река Арно. Целта на проекта е да съживи буферната зона. В тази връзка е и идеята да се създаде умален град на културата и изкуствата на една от най-високите точки във Флоренция, предлагаща изключителни гледки към целия градски пейзаж. Площадът на Микеланджело не е ренесансов площад. Изграждането му започва през втората половина на XIX век, проектът е на архитекта Джузепе Поги. В центъра на композицията му е разположено бронзово копие на най-известната творба на Микеланджело - "Давид", и копия на скулптурите на четирите алегории от Параклиса на Медичите в Сан Лоренцо. В чест на твореца първоначалната идея е била на площада, както и в проектираната на юг от него "Ла Лоджиа" да бъдат експонирани копия на неговите шедьоври. Това намерение обаче никога не се е осъществило. Поради тази причина в разработката са предвидени пространства на самия площад и вътре в обема на сградата, които да изпълняват тази функция. Самият площад представлява една наблюдателна площадка, чието високо разположение благоприятства разкриването на

целия градски пейзаж. Денивелация се наблюдава само при контакта на площадното пространство с прилежащата територия. В тази връзка и подходите към площада са третирани по различен начин. От север и от запад достъпът е посредством съответно пешеходни рампи и традиционна широка стълба. Стълбището от запад е ключов компонент от композицията на площада, тъй като поради ориентацията си към градската структура е притегателна точка за всички посетители и там се наблюдава най-голям интензитет на присъствие. Поради тази причина то стои в основата на сюжета на експониране, а подобни мотиви присъстват в пространственото изграждане на фоайето в сградата. КОНЦЕПЦИЯ Идеята е да се трансформира традиционната Арт галерия в едно по-гъвкаво и по-креативно и отворено пространство, достъпно за всички. Подходът, на който е заложено, е пълен контраст със спецификата на флорентинската архитектура. В тази връзка сградата се третира като скулптура, тъй като изкуството не е чисто украсяващ компонент, а част от архитектурната концепция. Обемно-пространственото изграждане се основава на символиката на моста към бъдещето,

299

NE X T GENER ATION Ситуация

Интериор фоайе

30 0 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

което обаче е в непрекъсната връзка с миналото. Поради тази причина един от основните обемнопространствени композиционни елементи е третиран като модерна трактовка на намиращия се в близост мост над река Арно. Следвайки установения сюжет на експониране, посетителят последователно преминава през пространствата на модерната архитектурна форма, предлагащи съвременни методи за експониране, за да приключи обиколката си по пешеходната пасарелка, пленен от красотата на флорентинския градски пейзаж. И точно това олицетворява основната идея на проекта непреходността на изкуството. То не може да се датира и е отвъд времето и пространството, минало и настояще в изкуството се преплитат в едно. Метафора за това е и врязването на стъкления обем, символизиращ новото, модерното, лекото и ефирното, в монолитните форми, олицетворяващи затвореността и елитарността на миналото. Направленията (композиционните оси), на които се основава обемно-пространственото изграждане на обекта, са свързани с прокарването на имагинерни връзки на площада с ключови компоненти от флорентинската архитектура.

Стъкленият обем, посветен на творчеството на Микеланджело, е насочен към катедралата "Санта Мария Новела", която той е обичал да съзерцава и наричал своя "годеница". Ключова ос в обема на сградата пък е насочена към символа на Флоренция - "Санта Мария дел Фиоре". Така самата сграда, въпреки че по своята стилистика е контрастна на флорентинската архитектура, представлява един жест към града. Паметникът е олицетворение на флорентинското ренесансово изкуство, а обемите гравитират около него, като се избягват буквалността и предвидимостта на овалната форма. Така сградата освен жест към града е и жест към изкуството. ФУНКЦИОНАЛНА ОРГАНИЗАЦИЯ Ситуирането на обемите в рамките на площада е продиктувано от намерението да се запази свободното площадно пространство в зоната, ориентирана към града, предлагаща визуална връзка с него. Поради тази причина основната част от сградата е разположена в източната част на площада. В западната част на площада функционалните групи помещения са разположени под основното ниво на достъп.

NE X T GENER ATION

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ КОТА +0.0

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ КОТА +5.0

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ КОТА +10.0

РАЗПРЕДЕЛЕНИЕ КОТА +15.0

301

302 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

Функционалната организация на сградата основно е разделена на два блока - изложбени пространства и учебен център, всеки от които със собствено фоайе и администрация. Подходите към площада предопределят и разполагането на входа към арт галерията. Той е в композиционна и визуална връзка с подхода от запад и в пряка връзка с подходите от север и юг. Изложбената част разполага със затворени изложбени зали, предлагащи съвременни методи за експониране (дигитални методи, холограми, прожекции), както и свободни изложбени пространства, даващи възможност за обособяване на изложбени зони с различна аранжировка и места за отдих. Интегрирането на остъкляване на подходящи места превръща паметника в центъра на площада в част от експозицията. Терасата към ресторанта на последното ниво и пешеходната пасарелка при изхода на сградата дават още една гледна точка не само по отношение на площада, но и на градския пейзаж. С допълваща към основната функция се явява учебно-културният център, разположен под основното ниво на площада. Достъпът до него се осигурява посредством стълба и асансьор от кота 0.00. Той разполага с аудиториум, учебни зали, уъркшопове, посветени на различните визуални изкуства, и голямо многофункционално фоайе с възможност за прожекции, организиране на коктейли и други събития. По отношение на автомобилния достъп той е осигурен от север през съществуващите арковидни отвори в подпорната стена. Целта е да се използва естествената денивелация на терена и да се избегне подход към подземното ниво от натоварената улична артерия на юг. Сградата разполага с две подземни нива, като първото е частично заето от спомагателни и обслужващи функции, а второто ниво е изцяло предназначено за паркиране.

Преподавателският екип направи всичко възможно да преминем заедно през тази финална фаза на обучението ни и вложи много усилия да ни предаде знания и опит въпреки сложната обстановка, в която се намираме в момента.

КОНСТРУКЦИЯ Основната носеща конструкция на сградата е от монолитен стоманобетон. Подовите конструкции са изпълнени като касетирани плочи, позволяващи преодоляването на големите подпорни разстояния над отворените изложбени пространства. Метална конструкция е използвана като основа на суперструкцията на стъкления обем и представлява пространствена ферма, подпряна в две точки - основния обем и вертикалната комуникация. Конструкцията на пасарелката представлява стоманобетонна плоча, чийто плътен парапет играе ролята на обратна греда.

NE X T GENER ATION

303

30 4 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021

305

306 ГРА ДЪТ БРОЙ 2 | 2021