64 ГРА ДЪТ ЯНУАРИ / ФЕВРУАРИ 2019
ГРАДСКИ ЗОНИ ЗА РАЗВИТИЕ
ОСНОВНИ ФАКТОРИ Локация с пазарен потенциал – няма как да се привлекат частните инвестиции, ако територията няма пазарен потенциал. Проект с голям мащаб действа като котва, като гравитационен център около него да се изградят и други обекти. Необходима е грижа за големия инвеститор. Развитие на инфраструктурата – очакваше се метрото да стигне до Бизнес парка през 2004 г., но стана през 2015 г., т.е. 11 години покъсно, което забави и развитието на Бизнес парка. Същото се отнася и за разширението на околовръстното от магистрала „Тракия“ до „Младост 4“. Развитието на зоните зависи от инфраструктурата. Подходящ функционален микс е условието за растежа на зоните. Не може да се разчита на монофункционални зони, функциите следва да се смесват. Качествената градска среда и озеленяването имат все по-голямо значение. Зад всички действия да прозира дългосрочната визия за развитие.
ПАЗАРНИТЕ ЦИКЛИ И ГРАВИТАЦИЯТА СА ФУНДАМЕНТАЛНИ Градското планиране трябва да се прави от урбанист с равно участие на архитекти, икономисти, социолози, инфраструктурни експерти. Планирането при нас е статично, а следва да е динамично. Пазарът е динамичен - стартира, стига до бум, преминава кризата и после отново завърта цикъла. Няма връзка между планиране и реални инвестиции, т.е. няма програма, плановете са пожелателни картинки. Работи се година за година. Изключение прави единствено метрото, защото има яснота за дългосрочното му изграждане. В последно време започва да се осъзнава потребността от средата, която е ключов фактор за успеха на частния инвеститор, защото е нужен баланс между инвестиции и възвращаемост при максимално оползотворяване на терена и средата. "Бизнес парк София" можеше да бъде с два пъти по-голямо застрояване, но инвестира в градска среда. И това е добрият пример.
Архитектите чертаят сгради, но нямат никаква представа и яснота за общоикономическото развитие на пазара. Занимават се с градско планиране и това води до провалянето му – Западното направление е пример за това.