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N°10 / septembre 2015

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même partielle, des articles et illustrations dans SURFACEPRIVEE est interdite. Le magazine n’est pas responsable des textes, documents, photos, et illustrations qui lui sont envoyés. Photo couverture : © JSB31- Fotolia.com.

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Sur les hauteurs, dans secteur résidentiel, très belle villa neuve 6 pièces + cuisine + grand garage, construction de qualité sur un terrain de 1000m².

Environnement privilégié. Tél : 04 76 87 12 12 - 06 85 10 75 81 DPE : Non soumis - Mdt 508

349 000 $ 12 min de VOREPPE

Magnifique maison en pierres entièrement rénovée avec goût. 6 p+c, très belle et spacieuse pièce de vie de 42m² donnant sur terrasse, 4 chs, 1 grand bureau, 1 véranda et un vaste atelier. Joli terrain clos et arboré. Coup de coeur assuré! 04 76 87 12 12 - 06 85 10 75 81 DPE : C - Mdt 534

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VOREPPE

177 Grande rue 38 340 VOREPPE Tél : 04 76 87 12 12

59 000 $

St Joseph de Rivière, dans secteur calme et ensoleillé, proche de toutes les commodités, jolis terrains constructibles viabilisés (4 lots). Libre choix du constructeur. Nouveauté à découvrir. Tél: 04 76 87 12 12 - 06 85 10 75 81 DPE : NC - Mdt 540

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235 000 $ VOREPPE

Exclusivité, dans résidence récente de standing, joli appartement 3 pièces + cuisine équipée en parfait état belle terrasse et cave. Dernier étage avec ascenseur, vue dégagée. Tél : 04 76 87 12 12 - 06 85 10 75 81 DPE : C - Mdt 521

269 000 $ VOREPPE

Maison de 5 pièces + cuisine équipée, véranda et garage, avec terrasse et jardin clos. 4 chambres dont deux avec mezzanines et deux salles de bains. Le tout parfaitement entretenu et aménagé de façon fonctionnelle.

Tél : 04 76 87 12 12 - 06 85 10 75 81 DPE : E - Mdt 511

GRENOBLE

329 000 $ VOREPPE

Beaucoup de cachet pour cette chaleureuse maison de 5 pièces + cuisine.

Très agréable pièce de vie avec pierres apparentes donnant sur terrasse et jardin bien exposés, très grand garage, rangements. Coup de coeur ! tel: 04.76.87.12.12 - 06.85.10.75.81 DPE : D - Mdt 523

9

495 000 $

Secteur calme et résidentiel, superbe maison individuelle 6 pièces + cuisine équipée, belles prestations. Agréable jardin clos et arboré de 930m² très bien exposé avec terrasses, piscine et cuisine d'été. Tél : 04 76 87 12 12 - 06 85 10 75 81 DPE : C - Mdt 531

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IMMOBILIÈRE DU LAC AGENCE DE CHARAVINES 1060 rue principale 1060,CHARAVINES rue principale 38850 CHARAVINES Tél : 0476555380 Tél : 04 76 55 53 80 contact@limmodulac.fr contact@limmodulac.fr www.immodulac.fr www.immodulac.fr

CHARAVINES

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CHARAVINES

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Aucun travaux à prévoir, belles prestations. Luminosité et tranquillité sont au rendez-vous DPE : C - Mdt 1462

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ST LAURENT DU PONT

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415 000 $ HONOS INCLUS : NC 15km autoroute Grenoble-Lyon, villa 2010, 210m² hab, 120m² de sous-sol: pièce de vie 72m², 3 ch+suite parentale, s/2000m² de terrain.

Prestations haut de gamme-construction contemporaine. A VOIR. DPE : NC - Mdt 1487

359 000 $ HONOS INCLUS : NC 131 000 $ HONOS INCLUS : NC 137 000 $ HONOS INCLUS : NC Villa contemporaine 170m² hab : cuis équipée ouv s/pièce de vie (70m²), Belle rénovation contemporaine de cette maison de village : pièce de vie A 2 pas des commodités habitation de 6 pièces dans une maison de bureau, mezzanine, 2 ch, 1 suite parentale (sde+dressing), sdb, garage, avec cuis aménagée, 2 ch, 2 sde, terrasse et jardinet expo sud. Chauff PAC. village avec cave, grenier et un grand atelier-garage. Chauff cent gaz. terrasse couverte, s/1000m² de terrain. Chauff sol PAC. Belles prestations. Matériaux haut de gamme. DPE : D - Mdt 1427 Jardin. Diverses possibilités d’aménagements. DPE : E - Mdt 1413 DPE : En cours - Mdt 1267

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109 000 $ HONOS À LA CHARGE DU VENDEUR 138 000 $ HONOS À LA CHARGE DU VENDEUR Maison de ville au calme, proche commodités, composée d’un séjour avec Maison de ville comprenant une entrée desservant un séjour et une coin cuisine, 2 chambres, salle d’eau, wc, possédant un sous-sol complet + cuisine ouvrant sur terrasse, 3 chambres, 1 salle de bains, et 2 wc + combles aménageables. DPE : D combles aménageables et un garage. DPE : D

PROCHE TULLINS

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170 000 $ HONOS À LA CHARGE DU VENDEUR Maison avec jardinet et terrasse, au calme comprenant espace séjour/ cuisine 24 m² ouvrant sur terrasse, 2 chambres, salle d’eau, 2 wc, sous-sol + parking privé (1 voiture) DPE : E

PROCHE VINAY

209 000 $ HONOS À LA CHARGE DU VENDEUR Maison ancienne rénovée, sur terrain 2000 m², cuisine équipée ouvrant sur terrasse, salon, 3 chambres (dont suite parentale), garage, cave + combles aménageables. DPE : E

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GRENOBLE

ÉCHIROLLES

Appartement 26 m² 1 pièces

Appartement 93 m² 5 pièces

74 000 $

143 000 $

FAI Joli studio de 26 m², sans vis-à-vis. Rénové récemment. Pas de travaux à prévoir.Cuisine neuve. Fenêtres PVC dble vitrage. Chauffage individuel gaz. Cave. Ravalement réalisé en 2010. Copropriété de 32 lots principaux.

Charges annuelles. : 578 euros / an (dont eau froide et entretien copro) DPE : E - Mdt 062296

FAI Proche ttes commodités. 5P + C 93 m², avec séjour dble, 3 chbres et cuisine. Pièce de vie et terrasse exposées plein Sud. Nbreux rangements (cellier, placards, cave). Dble vitrage. Terrasse. Garage inclus. Copropriété de 48 lots. Charges annuelles : 2200 euros (dont eau chaude et froide, chauffage) DPE : D - Mdt 062270

GRENOBLE

SAINT-MARTIN-D’HÈRES

Appartement 89 m² 5 pièces

Appartement 83 m² 5 pièces

148 700 $

155 000 $

FAI Ds une résidence bien tenue, 5P + C 89 m² +gde loggia fermée. Séjour dble 28 m² exposé Sud-Ouest sans vis-à-vis. 3 chambres. 2 SDB. Ascenseur. Rénovation récente. Pas de travaux à prévoir sur la résidence (ravalement 2004).

Charges annuelles : 2724 euros (dont eau froide, eau chaude et chauffage).

DPE : C - Mdt 062303

FAI Proche Heure Bleue. En 6ème étage d’une résidence fermée avec parking collectif, beau 5P+C avec 3 chbres et séjour dble. Cuisine équipée avec loggia fermée. Balcon Sud-Ouest.

Pas de travaux à prévoir. Chauff. ind. gaz (chaudière 2009) Cave. Copropriété de 250 lots principaux. Charges annuelles 960 euros.

DPE : E - Mdt 062300

SEYSSINET-PARISET

EYBENS

Appartement 78 m² 3 pièces

Appartement 78 m² 4 pièces

156 000 $

172 000 $

FAI En étage élevé avec ascenseur dans une copropriété de 379 lots principaux avec un gd parc, 3P + C (possibilité T4), traversant Est / Ouest avec 2 chbres(11.4 et 13.4 m²). Séjour 30 m², cuisine équipée.Charges annuelles: 3000 euros (dont eau froide, eau chaude, chauffage, entretien copro et gardien).

DPE : E - Mdt 062216

FAI Le Val. Ds un petit immeuble récemment ravalé, superbe 4P+C traversant Nord/Sud avec une terrasse Sud sans vis à vis. Espace séjour / cuisine équipée 40 m². 3 chbres avec placards. Belles prestations.Copropriété de 84 lots principaux. Charges annuelles : 2160 euros (dont chauffage, eau chaude et froide).

DPE : C - Mdt 062305

ÉCHIROLLES

EYBENS

Appartement 101 m² 5 pièces

Appartement 61 m² 3 pièces

189 000 $

220 000 $

FAI Appartement rénové avec des prestations de qualité.Vaste pièce de vie avec cuisine US entièrement équipée. 3 chbres avec placards. Terrasse Sud. Buanderie, cave et place de parking. Résidence fermée de 130 lots principaux. Charges annuelles 2088 euros(chauffage, eau froide, entretien de la copropriété) DPE : C - Mdt 062285

FAI Sur les hauteurs d’Eybens, ds une résidence de 2011, beau rez de jardin 3P+C 61 m² en TBE. Pièce de vie avec cuisine US équipée.2 chbres.

Jardin privatif 135 m² avec cabanon.Chauffage gaz individuel.Place de parking privée.

Copropriété de 90 lots principaux. Charges annuelles:1128 euros (dt entretien chaudière) DPE : D - Mdt 062276

ÉCHIROLLES

EYBENS

Appartement 94 m² 4 pièces

Villa / Maison 85 m² 4 pièces

235 000 $

295 000 $

FAI Domaine J.Jaurès. En étage élevé avec ascenseur, lumineux 4P+C entièrement rénové ds un style contemporain. Séjour double 33m² avec balcon Est.Cuisine équipée Hygena. 2 chambres (12,6 et 15,5 m²). Salle d’eau avec douche à l’italienne. Charges annuelles: 2400 euros (dt chauffage, eau chaude et froide).

DPE : C - Mdt 062267

FAI Dans un quartier très calme, maison de 1954 sur un joli terrain de 665 m². La maison est aménagée au 1er et 2ème étage. Le RDC est à usage de garage et dépendances (hauteur sous plafond 2 m). Il y a un 2ème garage indépendant dans le jardin. Chauffage gaz central (chaudière 2013). Prévoir rénovation complète. DPE : E - Mdt 062312

VAULNAVEYS-LE-HAUT

CHAMPAGNIER

Villa / Maison 137 m² 6 pièces

Villa / Maison 115 m² 5 pièces

360 000 $

468 000 $

FAI Dans une petite copropriété de 3 maisons, en position dominante,au calme, maison / appartement d’architecte 136 m² sur 3 niveaux.

Espace de vie séjour / salle à manger / cuisine de 55 m². Séjour cathédrale avec mezzanine. 4 chambres. 2 terrasses. Jouissance partagée d’un terrain de 2 ha. Proche commerces.

DPE : D - Mdt 062308

FAI Sur terrain arboré de 950m², ds cadre privilégié, belle villa avec au RDC un vaste espace de vie avec cuisine US équipée, une suite parentale, une buanderie et un garage. À l’étage, 2 chbres, un dégagement aménagé en bureau et une 2ème SDB.Combles aménageables (potentiel de 35 m² habitables supplémentaires).

DPE : E - Mdt 062309

GRENOBLE

11

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LA FINANCIERE DES ALPES LA FINANCIÈRE DES ALPES

1 rue Cujas 1, rue Cujas 38000 GRENOBLE 38000 GRENOBLE Tél : 0476962592 Tél : 0476962592 nalexanko@gmail.com nalexanko@gmail.com www.lafinancieredesalpes.com www.lafinancieredesalpes.com

GRENOBLE

MEYLAN

415 000 $ FAI

310 000 $ FAI

Appartement 137 m² 5 pièces

Appartement 98 m² 5 pièces

Dans bel immeuble ancien récemment ravalé, appartement duplex en dernier étage rénové avec gout. Belle pièce de vie de 60 m² avec cuisine équipée, 3 chambres, salle d’eau avec douche italienne.

2 caves et un galetas. Charges 880 euros / an. Tél: 06.15.43.19.18 DPE : D - Mdt 333NG

A proximité des commodités, spacieux T5 de 98 m² situé au 2e étage avec ascenseur d’une copropriété de 168 lots, ravalée récemment. Salon ouvert sur terrasse, cuisine équipée, 4 chbres, SDB et SDE. Cave et place de parking privée.

Charges : 2 609 euros/an (chauffage gaz et eau chaude inclus).

Tél. 06.32.06.16.98 DPE : C - Mdt 336MN

GRENOBLE

CROLLES

230 000 $ FAI

339 000 $ FAI

MEYLAN

FONTAINE

Appartement 103 m² 4 pièces

Villa / Maison 140 m² 6 pièces

Début cours de la Libération, à proximité des commodités et du tram, en étage avec ascenseur. Spacieux T3 de 103m² en parfait état. Cuisine aménagée, séjour double, 2 grandes chambres, SDB et cave. Chauffage ind gaz. Charges : 1 080 euros / an. A voir sans tarder !! Tél: 06.15.43.19.18 DPE : D - Mdt 339NG

Idéalement située, à proximité des commodités, spacieuse maison mitoyenne par le garage de 140m² au sol sur parcelle de 355m².

Grande pièce de vie lumineuse, 5 chambres, SDB et salle d’eau.

Buanderie. Environnement calme, vue Belledonne et Chartreuse. Petit rafraîchissement à prévoir.

Tél : 06.32.06.16.98 DPE : F - Mdt 325MN

Villa / Maison 51 m²

Appartement

68 m²

3 pièces

110 000 $ FAI - EXCLUSIVITÉ

219 000 $ FAI

Très belle situation pour cette maison individuelle de 51 m² habitable transformable en T3 mais actuellement composée de 3 chambres, cuisine, douche, wc, sur un terrain de 210 m² Idéal investisseur pour collocation. Tél: 06.15.43.19.18 DPE : D - Mdt 335NG

Au 1er étage d’une copropriété ravalée, T3 de 68 m². Il comprend une pièce de vie lumineuse ouverte sur un balcon sans vis-à-vis, grande cuisine équipée avec cellier, 2 chambres et SDB. Très belle vue dégagée.

Charges annuelle 675,72 euros / an.

Tél: 06.32.06.16.98 DPE : D - Mdt 305MN-2842439

SEYSSINET-PARISET

CROLLES

499 000 $ FAI

334 000 $ FAI

Villa / Maison 140 m² 6 pièces

Villa / Maison 135 m² 6 pièces

Sur un terrain de 700 m² avec piscine hors sol, agréable maison individuelle de 140 m² en parfait état. Belle cuisine équipée, vaste séjour double, salon, 3 grandes chambres (possibilité 4), SDB avec baignoire et douche + SDE avec douche à l’italienne. Proche du TRAM et commodités.

Tél: 06.15.43.19.18 DPE : D - Mdt 334NG

Rue Brocey dans secteur recherché, belle rénovation contemporaine pour cette magnifique maison de village en pierres. Belle pièce de vie avec accès à une agréable terrasse, 4 chambres dont une suite parentale, bureau et SDB. Au calme tout en étant proche des commodités. Tél: 06.15.43.19.18 DPE : C - Mdt 298NG-2831406

GRENOBLE

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N° 33

SEPTEMBREOCTOBRE 2015

LE MAGAZINE D'ANNONCES IMMOBILIÈRES FNAIM DE L'ISÈRE IMMOBILIERS 5 778 BIENS À ACHETER

IMMOBILIERS 3 393 BIENS À LOUER

ZOOM

RAVALEMENT DE FAÇADE MODE D’EMPLOI ACTU

DÉTERMINER LE PRIX D’UN BIEN IMMOBILIER ÉVALUATION OU EXPERTISE ?

www.fnaim38.com

www.facebook.com/fnaim38

SOMMAIRE 4 ACTU .......................................................................................5/7 ZOOM ............................................................................................ 8 NEWS

ÉDITO

.............................................................................................

VENTE / LOCATION ...................................................... 10 VENTE

ANNONCES CLASSÉES PAR AGENCE

VINCENT DELAUNOIS PRÉSIDENT FNAIM38

LOCATION

ANNONCES CLASSÉES PAR AGENCE

Prix indiqués : honoraires d’agences inclus pour les biens en vente et C.C. (charges comprises) pour les biens en location.

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE) Le DPE est mentionné (de A à G) sur chacune de nos annonces.

Ce classement indique le niveau de consommation énergétique du logement.

LOGEMENT ÉCONOME < 50* 51 à 90 91 à 150 151 à 230 231 à 330 331 à 450 > 450

LOGEMENT ÉNERGIVORE (en kWhep/m 2 .an) SEPTEMBRE-OCTOBRE 2015 - N° 33 FNAIM38MAG EST ÉDITÉ PAR LE DAUPHINÉ LIBÉRÉ (SA) 38913 VEUREY CEDEX (04 76 88 71 00) DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : VINCENT DELAUNOIS RÉDACTEUR EN CHEF : VINCENT DELAUNOIS RÉDACTION : ADNCOM MAQUETTE / RÉALISATION : ADNCOM (04 38 12 44 11 - WWW.ADNCOM.FR) RÉGIE PUBLICITAIRE : GROUPE DAUPHINÉ MÉDIA (04 76 88 73 92) IMPRESSION : GRLI / INTER’PRINT CRÉDIT PHOTOS : 2R DAUPHINÉ, NO COMMENT, SHUTTERSTOCK, DR. PHOTOS NON CONTRACTUELLES.

D’ABORD PARIS… PUIS GRENOBLE ? « Le pire est arrivé ! Au 1er août, le marché des locations résidentielles sera corseté à Paris par un mécanisme d’encadrement administratif », s’insurge Jean-François Buet, président de la Fnaim.

Non sans conséquences…

Premièrement des investisseurs en fuite, qui se tourneront vers d’autres placements financiers ou resteront dans l’immobilier mais dans des communes moins en demande de bailleurs (à Paris, 60 % des résidents sont des locataires).

Deuxièmement, un frein significatif à l’effort de rénovation dont les bailleurs faisaient preuve depuis une dizaine d’années. À quoi bon réhabiliter un bien locatif si c’est pour le louer au même prix.

La satisfaction du locataire est une cause bien noble, mais malheureusement pas suffisante !

Troisièmement, l’installation d’un climat d’insécurité, où les locataires pourront contester l’augmentation de leur loyer pour les baux en renouvellement, et, pour les nouveaux baux, la fixation d’un loyer supérieur de 20 % ou plus par rapport au niveau du loyer de référence.

Voilà du travail en perspective pour les commissions départementales de conciliation !

Dans un proche avenir, d’autres villes seraient également concernées par l’encadrement : la maire de Lille l’a déjà demandé et Grenoble serait sur les rangs pour fin 2016 !

Restons vigilants !

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NEWS PLUS DE DEUX TRANSACTIONS SUR TROIS SONT CONCLUES EN AGENCE

C’est ce que révèle une enquête réalisée auprès de 4 768 vendeurs et acquéreurs1. 60 % des Français ont recours simultanément aux deux circuits de vente agences/sites web de particuliers, et 30 % passent exclusivement par une agence. Au final, « 68 % des transactions immobilières en France s’avèrent contractualisées via des agents immobiliers et seulement 19 % via des sites de relations directes ».

Le choix du mode de transaction ne dépend ni du type de bien, ni de sa surface, ni de sa localisation géographique, ni de son prix ou des revenus de l’acquéreur ou du vendeur.

Il répond partiellement à des critères sociodémographiques, l’étude montrant que les plus de 60 ans ou les familles avec enfants comptent plus facilement sur le soutien d’un agent immobilier. « Ce qui explique fondamentalement le recours aux agents immobiliers, ce sont les bénéfices perçus que les clients voient pour eux-mêmes », conclut l’enquête. À bon entendeur.

1) Larceneux F., Lefebvre T. et Simon A. (2014), « La perspective des coûts de transaction perçus : une explication de l’intermédiation immobilière », Revue d’économie régionale et urbaine, n° 3.

DPE : ATTENTION À L’ÉTIQUETTE !

L’abaissement des seuils de consommation des bâtiments et la rénovation du parc immobilier sont un poste important de la nouvelle loi sur la transition énergétique. D’ici à 2030, les bâtiments résidentiels privés dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) affiche une étiquette F ou G devront être rénovés.

Ils représentent une consommation en énergie primaire supérieure à 330 kWh équivalent pétrole par mètre carré et par an (contre 50 kWh souhaités à l’horizon 2050). Dans le parc ancien, 33 % des logements sont concernés, essentiellement des constructions datant des années 1950 ou 1960. Le plus souvent, des travaux d'isolation et/ou le remplacement du système de chauffage permettent d'améliorer la performance énergétique du logement de façon notable, et notamment de passer de la classe F à la classe E. La liste des travaux visant à réduire les consommations d’énergie figure dans les recommandations du DPE.

REPÈRES SALON DE L’IMMOBILIER DE GRENOBLE

Où investir dans l’agglomération ? Comment financer mon achat ? Quelles démarches entreprendre pour vendre mon appartement ? Dans un contexte de plus en plus réglementé, la circulation de l’information est indispensable à la réussite de vos projets immobiliers. Que vous soyez acquéreur, investisseur, cédant ou bailleur, les professionnels et acteurs de l’immobilier vous donnent rendez-vous au Salon de l’immobilier du 2 au 4 octobre à Alpexpo !

Ne manquez pas cette occasion d’obtenir des réponses à toutes vos questions sur le marché, ses tendances, sa réglementation, ses pièges et opportunités, et/ou de choisir un professionnel pour vous accompagner dans votre projet !

Du vendredi 2 au dimanche 4 octobre 2015 à Alpexpo.

Tous les jours de 10 h à 19 h / Dimanche de 10 h à 18 h.

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BIENS IMMOBILIERS À ACHETER

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ACTU PREMIÈRE ÉTAPE D’UNE VENTE IMMOBILIÈRE, L’ÉVALUATION PERMET DE DÉTERMINER LA VALEUR VÉNALE D’UN BIEN (APPARTEMENT, MAISON, TERRAIN, LOCAL…) SELON DES CRITÈRES ÉPROUVÉS SUR LE MARCHÉ. POUR DES BIENS RARES/ATYPIQUES, OU LORSQUE CERTAINES SITUATIONS JURIDIQUES DIFFICILES OU DE LITIGE L’EXIGENT, UNE EXPERTISE IMMOBILIÈRE S’IMPOSE…

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ACTU •••

L’ÉVALUATION, DICTÉE PAR LE MARCHÉ

« Réalisée par un agent immobilier, l’évaluation consiste dans un premier temps à recueillir auprès du vendeur le maximum d’informations concernant le bien : surface, année de construction, charges de copropriété, étage, présence ou non d’un ascenseur (pour les appartements), droit de passage et droit d’eau (pour les maisons), dépendances (caves, garages…), travaux de rénovation réalisés, en cours ou à venir, etc. À cet effet, le vendeur doit fournir un titre de propriété accompagné, s’il s’agit d’un bien en copropriété, des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété. Il s’ensuit une visite d’environ une heure, où sont passés en revue l’emplacement (quartier, exposition, vue…), la qualité du bâti, l’état du bien, les prestations intérieures et extérieures (qualité des matériaux et équipements, agencement, luminosité…) », détaille Dominique Tournier, expert en biens et responsable de l'agence Hapi Grenoble.

En tête des critères déterminants pour l'évaluation : l’emplacement et le diagnostic énergétique ! L’impact croissant du secteur géographique reflète bien la tendance du marché actuel, où les écarts de prix se creusent entre les secteurs les plus prisés et ceux moins recherchés. Quant à la performance énergétique des logements, son influence grandissante sur le comportement des acheteurs va de pair avec le renforcement du cadre législatif dans lequel elle s’inscrit.

UNE ÉTUDE COMPARATIVE

À l’aide de ce terreau d’informations, l’agent immobilier compare le bien à d’autres présentant des caractéristiques identiques ou approchantes et délivre un avis objectif sur la valeur du bien. En gage de fiabilité, il se réfère à des observatoires, comme celui de la Fnaim38, qui relayent un historique détaillé de l’ensemble des transactions réalisées par les agences adhérentes. « L’évaluation s’appuie sur une analyse des caractéristiques intrinsèques d’un bien et de son environnement. De ce fait, elle n'est pas l’unique résultante de l’application d’un simple principe arithmétique (surface x prix au m2) », décrit Éric Fiard, expert en immobilier et directeur de l’agence Antenor Immobilier. « La qualité de cette étude comparative repose aussi sur l’expérience de l’agent immobilier, sa connaissance du secteur et du bâti ». L’évaluation peut donner lieu à la rédaction d’un avis de valeur, synthétisant les principales données concernant le bien et dévoilant une estimation de son prix à “l’instant T”. « L’évaluation constitue une base de discussion entre l’agent immobilier et son client vendeur potentiel. Sur un marché très fluctuant, elle permet d’envisager un projet de vente dans les meilleures conditions de prix et de délais. Une vraie valeur ajoutée pour le vendeur ! poursuit Éric Fiard. L’évaluation n’est pas obligatoire, mais tous les agents immobiliers sérieux la pratiquent, car elle permet d’instaurer une relation de confiance. Socle fondateur d’une transaction future, l’évaluation engage la responsabilité et l’image d’une agence ». « À titre comparatif, le vendeur peut demander une évaluation à plusieurs agences, complète Dominique Tournier. Il ne confiera pas forcément son bien à l’agence qui lui délivrera l’estimation la plus élevée ; mais il choisira selon des critères plus personnels (professionnalisme, engagement, qualité de la relation…) ».

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L’EXPERTISE, UNE PRESTATION RÉMUNÉRÉE

L’expertise immobilière requiert, dans un premier temps, les mêmes documents et s’intéresse aux mêmes critères de base que l’évaluation, mais elle s’appuie également sur une méthode d’observation beaucoup plus fine nécessitant souvent plusieurs visites et surtout l’étude de nombreux documents et sources d’informations complémentaires (cadastre, impôts, valeur locative, situation patrimoniale…).

Elle donne lieu à un rapport détaillé qui concentre une étude approfondie de la situation géographique, un état détaillé de chaque caractéristique du bien, de nombreuses photos, et fait une analyse de l’état du marché local et du contexte de vente. Ce rapport fait aussi apparaître la démonstration et/ou le détail du calcul ayant permis d’aboutir à la valeur vénale du bien et aux différentes conclusions formulées.

Parmi les professionnels de l’immobilier, seul un expert certifié, affilié, par exemple, à la chambre des experts immobiliers de France (CEIF) Fnaim et titulaire d’une assurance responsabilité civile professionnelle, peut proposer une expertise qu’il ne réalise que sur acceptation d’un “ordre de mission” précisant ses interventions et honoraires (prévoir plusieurs centaines d’euros). L’expert a pour obligation de se former régulièrement aux nouvelles données réglementaires, fiscales, juridiques, urbanistiques...

L’expertise peut être requise par un avocat ou un juge dans le cadre de différends ou de conflits, par un notaire ou un généalogiste dans le cadre d’une succession, d’un partage, d’une donation…, ou par une entreprise en cas de valorisation d’actifs. Enfin, elle peut tout simplement relever de l’initiative d’un particulier, notamment lors de l'établissement d'une déclaration fiscale.

TECHNICITÉ ET NEUTRALITÉ

À la dimension commerciale de l’avis de valeur, s’ajoutent, ou se substituent, la dimension et la valeur juridiques de l’expertise. Si le but de l’évaluation est d’asseoir une opération de vente sur une estimation juste du bien, l’expertise va plus loin, apportant une plus grande fiabilité “technique” et la garantie d’une parfaite impartialité. « Véritable force probatoire, l’expertise immobilière repose sur des valeurs de rigueur, d’indépendance et de savoir-faire, gages de la crédibilité de l’expert dans un contexte juridique, judiciaire ou fiscal complexe », conclut Éric Fiard.

Pour certains vendeurs, ce besoin de neutralité constitue parfois l’unique raison de préférer l’expertise à l’évaluation, même lorsque la situation ne l’exige pas. « Nos clients se disent souvent plus rassurés par l’expertise immobilière. Pour nous qui proposons les deux prestations, la différence est très nette : le niveau d’exigence est bien plus élevé mais nous sommes généralement mieux accueillis à titre d’expert qu’en tant qu’agent immobilier », constatent Dominique Tournier et Éric Fiard, qui font partie des onze experts isérois affiliés à la CEIF Fnaim.

POUR VENDRE, FIXEZ LE BON PRIX !

Alors, expertise, évaluation ou… rien du tout ? Pour rappel, aucune des deux démarches n’est obligatoire, sauf en cas de requête administrative pour l’expertise.

Si vous tenez à fixer vous-même votre prix de vente sans même passer par l’évaluation, sachez que votre futur acquéreur veille au grain… « Grâce aux outils actuels, l’acquéreur dispose d’une très bonne connaissance du marché. Seuls les biens au prix juste trouveront preneurs et les biens surestimés se trouveront dépréciés par leur trop longue présence sur le marché », avertissent les deux experts.

Si vous souhaitez faire évaluer votre bien, sachez recourir à bon escient aux compétences et à l’énergie du professionnel le plus adapté à votre situation et à votre projet…

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ZOOM

RAVALEMENT DE FAÇADE

MODE D’EMPLOI VOTÉ EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ OU DÉCIDÉ PAR UN PROPRIÉTAIRE UNIQUE, LE RAVALEMENT DE FAÇADE CONSISTE À RÉNOVER LES MURS D’UN BÂTIMENT POUR ASSURER SA PÉRENNITÉ ET LE CONFORT DE SES OCCUPANTS.

Pour un immeuble comme pour une maison, le ravalement de façade commence par une phase de diagnostic afin d’évaluer le travail à fournir et de définir la technique la mieux adaptée au type de façade, à l’état des murs, et au résultat souhaité.

Quelle que soit l’option proposée, le ravalement se déroule en plusieurs étapes : nettoyage, éventuellement décapage, réparation, traitement, finition et protection des murs pour les années à venir.

LES FAÇADES ANCIENNES

Entendons par là les façades d’élaboration complexe, avec des modénatures en pierre ou en ciment moulé, où un certain cachet doit être préservé. Le nettoyage s’effectue aujourd’hui par aérogommage, qui consiste à projeter sur les supports un abrasif naturel (bicarbonate de soude). « Cette technique remplace l’ancien procédé de sablage qui était trop agressif », précise Benoît Charpentier, gérant de 2R Dauphiné. Si les encadrements sont peints, il faut les décaper avant le nettoyage.

BON À SAVOIR

La loi impose de rénover les façades tous les dix ans.

En pratique, ce peut être moins (mauvaise qualité du bâti)… ou plus ! Le ravalement d’un immeuble en copropriété est à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Dans certaines communes, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) accorde des subventions. Si le ravalement est consécutif à des travaux d’isolation par l’extérieur, et selon la performance énergétique des isolants choisis, il est également possible de bénéficier de l’éco-PTZ ou d’accéder au Crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Le chantier devra être confié à une entreprise certifiée RGE (reconnu garant de l’environnement).

Le traitement des façades dépend de l’état des enduits. Si l’enduit est en mauvais état, on procède au piquage des murs (élimination complète de l’enduit existant) suivi d’une réfection à la chaux. Selon le rendu escompté, on peut ensuite appliquer une peinture minérale.

LES FAÇADES PLUS RÉCENTES

De conception plus simple, les façades datant des années 1970, généralement peintes ou crépies, sont décapées, afin de revenir au support brut. Elles sont ensuite traitées avec un système décoratif (peinture ou crépi) ou un système d’imperméabilité. Ces façades se prêtent également bien à une isolation thermique par l’extérieur : des plaques de polystyrène ou de laine minérale sont rapportées en façades et recouvertes d’un enduit mince. « Nous recommandons vivement aux (co)propriétaires d’isoler leur bâtiment lors d’une rénovation. Les bénéfices seront significatifs en termes de budget et de confort et cela va devenir un argument important pour l’établissement du DPE, commente Benoît Charpentier. La campagne Mur/Mur1, initiée par Grenoble Alpes Métropole, s’est avérée fortement incitative et a permis à notre agglomération de prendre une longueur d’avance ! » Des solutions avec bardage pierre ou panneaux composites peuvent également être proposées par votre façadier. Question de goût, question de coût !

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AGENCE GRENETTE

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AGENCE GRENETTE

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Appartement 109 m² 5 pièces

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ieux

ous satisfaire Promoteur immobilier depuis 1956, MV Résidences s’attache à être toujours plus proche de vous, de la vente à la livraison en passant par toutes les étapes de votre projet.

Juin 2015 - Pose 1ère pierre à Échirolles

Juin 2015 - Portes Ouvertes à Eybens

Votre appartement à

?

Gières

JPO

Les de

MV RÉSIDENCES

c’est en juin

Eybens

GRENOBLE

Echirolles...

Mars 2015 - Livraison Les Primevères

... lancement d’une nouvelle résidence lors du salon de l’immobilier de Grenoble.

Juillet 2015 - Nouvelles évolutions sur l’application MV Residences

Contact 04 76 24 80 64

© Crédits : MV Résidences, L&L Architecture

Août 2015 - Maçonnerie achevée à l’Ermitage

www.mv-residences.com 53

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