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N°08 / du 12/07 au12/09
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-CLUB PARTENAIRESASSODIA : « Savoir-faire et réactivité » Créée en 2005 à Montbonnot-Saint-Martin, la société Assodia est spécialisée dans les services informatiques. « Nous allons de la vente du matériel à la maintenance, en passant par la gestion de parcs informatiques, la messagerie, la sécurité et les réseaux », indique Pascal Charpentier, son gérant et fondateur. Assodia travaille depuis ses débuts avec le monde de l’immobilier qui représente 70 % de son chiffre d’affaires. « Nos clients historiques sont les agences immobilières, mais nous avons convaincu aussi des architectes, des promoteurs, des économistes. » La société possède une réelle expertise dans ce secteur. « Nous travaillons en étroite collaboration avec les grands éditeurs de logiciels dédiés aux métiers de l’immobilier. » D’où un partenariat « naturel » avec la Fnaim 38. « Grâce à notre savoir-faire technique et notre réactivité, nous avons gagné la confiance de nos clients », ajoute-t-il. Assodia a installé presque un millier de machines (ordinateurs, serveurs…) en Rhône-Alpes. Club Partenaires FNAIM 38 : tél. 04 76 46 37 36 partenariat@fnaim38.com
SOMMAIRE
4 ACTU ...........................................................................................................................6/7 ZOOM ...............................................................................................................................8 VENTE / LOCATION ......................................................................................................10 NEWS ...............................................................................................................................
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JUILLET 2016 - N° 43 FNAIM38MAG EST ÉDITÉ PAR LE DAUPHINÉ LIBÉRÉ (SA) 38913 VEUREY CEDEX (04 76 88 71 00) DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : VINCENT DELAUNOIS RÉDACTEUR EN CHEF : VINCENT DELAUNOIS RÉDACTION : CAROLINE CHALOIN MAQUETTE / RÉALISATION : NATHALIE PONTET-CAILLES-VERNAZ RÉGIE PUBLICITAIRE : GROUPE DAUPHINÉ MÉDIA (04 76 88 73 92) IMPRESSION : GRLI / INTER’PRINT CRÉDIT PHOTOS : CAROLINE CHALOIN, FNAIM, LAURENT MET
DEVENIR MEMBRE DU CLUB PARTENAIRES Vincent Delaunois : « Réunir des professionnels et s’engager » La FNAIM de l’Isère vient de créer une commission de partenariat, une démarche qui engage la FNAIM autant que ceux qui en deviendront partenaires. Cela va au-delà de l’adhésion en tant que telle. Pour Vincent Delaunois, l’ambition est réelle : « Il s’agit, explique le président isérois, d’encourager les synergies et la communication autour d’une ambition partagée : réunir des professionnels et s’engager auprès de la Fnaim; car nous sommes le premier syndicat professionnel de l’immobilier en Isère fédérant 180 agences immobilières, 18 diagnostiqueurs et 12 experts ». Pour réussir cette politique partenariale, la FNAIM se donne les moyens et compte bien séduire très largement les professionnels du département : « Nous proposons une visibilité sur notre portail (1) qui draîne un trafic annuel d’environ 500 000 visites avec plus de 5 570 000 pages vues et plus de 250 000 visiteurs uniques, explique Vincent Delaunois. » Et il ajoute : « Nous proposons aussi une présentation de l’activité au conseil d’administration ainsi qu’à l’ensemble de nos adhérents lors de notre assemblée générale, une invitation à notre présentation de l’étude de marché organisée par la Fnaim Entreprises à laquelle participent plus de 250 personnes ». En matière de visibilité, Vincent Delaunois propose également un « encart » dans votre magazine « fnaim38.com/Surface Privée » diffusé à 37 000 exemplaires et un présentoir des documents d’information des partenaires au sein de la Fnaim de l’Isère ou lors d’événements organisés ou co-organisés par la FNAIM Isère. Le président Delaunois ajoute, en forme de conclusion : « Etre partenaire Fnaim 38, c’est un partage de compétences, la mise en place d’un nouveau réseau de communication, la création de lieux d’échanges pour favoriser les relations inter-entreprises et l’identification par un macaron. C’est aussi s’afficher avec une identité Fnaim 38 sur différents supports de communication (site internet, brochures, cartes de visites, flocage de véhicules, vitrines…). C’est pour cette raison que j’appelle tous les chefs d’entreprises désireux de mettre en place un tel partenariat à prendre contact avec nous (2)». (1) www.fnaim38.com (les partenaires actuels sont visisbles sur le site). Pour devenir partenaire: (2) partenariat@fnaim38.com ou 04 76 46 37 36
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NEWS POUVOIR D’ACHAT
Grenoble en haut du classement ! La ville se place en 9e position dans le palmarès des meilleurs taux de crédit et du pouvoir d’achat immobiliers parmi les 20 plus grandes villes françaises, selon Meilleurtaux.com, courtier en ligne. En juin, pour 1 000 euros de crédit remboursés sur 20 ans, il était possible d’acheter 83 m2 à Grenoble, chiffre en augmentation d’un point par rapport à mai. Les taux de crédit s’élèvent à 1,25 % sur 15 ans et à 1,40 % sur 20 ans pour les excellents dossiers grenoblois de Meilleurtaux.com, en termes d’apport, de revenus, d’âge… En comparaison, on peut acheter avec cette même mensualité seulement 24 m2 à Paris, soit un studio, et 54 m2 à Lyon et Nice. La ville de Saint-Étienne est sur la première place du podium avec 152 m2 finançables.
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Une surprime pour les locataires qui ne s’assurent pas Un propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte de son locataire, si celui-ci ne lui remet pas une attestation de son assureur pour le bien loué. Il est en droit de lui demander le remboursement de la somme. D’après la loi Alur, le propriétaire peut également ajouter une majoration à cette prime annuelle d’assurance dans la limite de 10 % de son montant. Elle a pour objet d’indemniser les démarches entreprises par le propriétaire au profit du locataire. La prime et la surprime sont récupérables par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer.
CHAUFFAGE COLLECTIF
Les compteurs individuels de chauffage bientôt obligatoires Selon un décret paru en mai, les immeubles équipés d’un chauffage collectif doivent disposer de compteurs individuels de chauffage, lorsque cela est techniquement possible. L’objectif : calculer une facture en fonction des consommations réelles de chaque logement, pour permettre aux occupants de mieux maîtriser leurs dépenses de chauffage. Les bâtiments les plus énergivores ont jusqu’au 31 mars 2017 pour se mettre en conformité et les plus performants jusqu’au 31 décembre 2019. La question de l’individualisation des frais de chauffage doit avoir été mise à l’ordre du jour des assemblées générales des copropriétés. Les travaux sont soumis au vote à la majorité simple sur présentation des devis. Le coût de l’installation est à la charge des copropriétaires de l’immeuble qui n’ont pas le droit de le récupérer sur les charges des locataires. Le ministère du Logement table sur des économies d’énergie d’environ 10 à 15 %.
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VALORISER SON BIEN GRÂCE À LA DIVISION PARCELLAIRE La division parcellaire est une des solutions pour libérer du foncier - rare et très recherché - au cœur des agglomérations, tout en préservant les espaces naturels et agricoles.
EN FRANCE, 20 % DES MAISONS ACTUELLES POURRAIENT FAIRE L’OBJET D’UNE DIVISION PARCELLAIRE. CETTE OPÉRATION, QUI CONSISTE À DIVISER LA PROPRIÉTÉ SUR LAQUELLE EST CONSTRUITE SA MAISON EN UN OU PLUSIEURS TERRAINS À BÂTIR, PERMET D’OPTIMISER LA VENTE DE SON BIEN. EN MÊME TEMPS, ELLE LIBÈRE LE FONCIER ET LUTTE CONTRE LE GRIGNOTAGE DES ESPACES NATURELS. Le contexte est très favorable. Depuis les années 2000, le gouvernement légifère pour lutter contre l’étalement urbain. « Il ne s’agit plus de densifier tous azimuts mais de regrouper autour des centres, plutôt que d’étaler en périphérie. L’objectif est de mutualiser les infrastructures, de limiter les déplacements et les coûts », souligne Florent Potignon, responsable de l’agence immobilière Relaximmo à Claix. L’opération consiste à diviser la propriété sur laquelle est construite une maison en un ou plusieurs terrains à bâtir ou lots.
« La démarche est encore peu connue, même si nous traitons une quarantaine de dossiers de particuliers par an, explique-t-il. Les villes d’Echirolles et de Saint-Martin-d’Hères reçoivent de nombreuses demandes. » Dans le cadre de son Schéma de cohérence territoriale (SCoT), La Métro incite les communes de son territoire à étudier leurs « dents creuses », ces parcelles non construites entourées par des terrains bâtis. Le CAUE (Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement) de l’Isère, via l’initiative « Bimby » (« Build in my backyard », signifiant « construire dans mon jardin »), accompagne et informe les riverains et les élus de la métropole sur cette question de la densification des tissus pavillonnaires existants. « La division parcellaire s’est toujours pratiquée, remarque Thierry Maurin, conseiller en immobilier à l’agence Jacob Boyer Torrollion immobilier à Coublevie. Aujourd’hui, elle est encouragée par la loi Alur. » Celle-ci a en effet supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS) et la surface minimale des terrains pour construire, dans les communes couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU). Les villes encore régies par un plan d’occupation des sols (POS), où ces deux contraintes dominent encore, devront avoir élaboré un PLU au plus tard en 2017. Le droit à construire, qui a considérablement augmenté, concernera bientôt tous les habitants. Plusieurs possibilités s’offrent aux propriétaires de ces denrées convoitées. « Lorsque cela est cohérent, sur une parcelle de 1 000 m2 avec une maison individuelle, on peut par exemple détacher un terrain de 500 m2. Si la maison conserve un terrain de 400 m2, il est possible de créer trois lots de 200 m2 », détaille Florent Potignon. Du côté du Grésivaudan, les terrains détachés avoi-
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sinent les 400 m2. « L’idéal est de créer un lot de 500 ou 600 m2 », observe Stéphane Lopez, conseiller immobilier à l’agence Cimm immobilier-Moncenis immobilier à Domène. « Dans le Voironnais, la demande se porte sur des parcelles de 500 m2 », indique Carole Guyon, directrice générale adjointe de l’agence Jacob Boyer Torrollion immobilier à Voiron. Selon les secteurs, sur ces terrains peuvent être construits une seconde maison individuelle, de l’habitat groupé, du logement collectif… Tout dépend des contraintes d’urbanisme inscrites dans les PLU locaux. « À Domène, on crée des appartements, constate Stéphane Lopez. Le terrain peut être vendu à un promoteur, plutôt qu’à un particulier. » Les raisons de ces divisions foncières sont nombreuses : certains propriétaires ne veulent plus entretenir leur jardin, tout en conservant leur maison, d’autres souhaitent vendre entièrement leur propriété (la tendance actuelle). « Le prix d’une maison sur un grand terrain n’est pas abordable pour tous les budgets. On vend souvent plus rapidement en détachant », remarque Thierry Maurin. « Avant, les clients achetaient de grandes parcelles et envisageaient de les diviser par la suite. Ce n’est plus le cas aujourd’hui », ajoute Carole Guyon. L’apport financier d’une telle opération semble aussi séduire les propriétaires.
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« Plus on divise, plus on augmente la valeur de son patrimoine, affirme Florent Potignon. Le gain d’une division parcellaire se situe entre 10 et 30 %. » Son agence a estimé une maison de 120 m2 à Claix, avec 1 800 m2 de terrain en pente, au prix de 375 000 euros. Suite à une division parcellaire, la villa qui a conservé 800 m2 a été vendue 320 000 euros et le terrain de 1 000 m2 détaché au prix de 200 000 euros, soit une plus-value de 145 000 euros ! « Quand nous réalisons l’estimation d’un bien, systématiquement, nous donnons deux valeurs à nos clients : la propriété dans son intégralité et la sommes de différents morceaux », explique Thierry Maurin. Un propriétaire l’a consulté avec l’intention de mettre en vente sa maison à Coublevie, sur un terrain de 1 200 m², au prix de 350 000 euros. Après étude de sa propriété et du PLU, le tènement a pu être scindé en deux lots. Le prix de vente final s’est élevé à 325 000 euros pour la maison et à 140 000 euros pour le terrain détaché. « Soit un total de 465 000 euros, largement au-delà des espérances du propriétaire ! », précise-t-il. Au Versoud, l’agence Cimm immobilier-Moncenis immobilier de Domène a estimé une maison des années 70, sur 1 700 m2 de terrain, au prix de 420 000 euros. Suite à une division parcellaire, un terrain de 600 m2 a été détaché et vendu 160 000 euros. La maison est en vente à 320 000 euros. « L’agent immobilier est là pour apporter du conseil et valoriser le patrimoine de ses clients », souligne Stéphane Lopez. Les économies sont parfois supérieures au montant des honoraires d’agences ! « Si vous voulez optimiser votre prix de vente et vendre dans les meilleurs délais, faites appel à un agent immobilier qui a la connaissance du marché ! », affirme Carole Guyon. Bon à savoir : la plus-value réalisée sur la vente d’un terrain est exonérée d’impôt sur le revenu si son propriétaire le détient depuis plus de 30 ans. Un bémol, le propriétaire qui conserve sa maison doit accepter d’avoir de nouveaux voisins dans son jardin… « Il faut être sûr de ce que l’on veut », tient à préciser Thierry Maurin. Mais il est possible de sécuriser la vente avec l’aide des agents immobiliers. « On peut maîtriser la construction sur le terrain vendu, remarque Florent Potignon. Nous encadrons toutes les clauses et dressons des zones non ædificandi [ne pouvant recevoir un édifice, ndlr].
Avec un architecte et un constructeur, nous élaborons des projets en 3D pour montrer aux acheteurs du terrain les possibilités de constructions au-delà des contraintes. » Autre aspect à prendre en compte : lorsque deux terrains sont détachés, on entre dans le cadre du lotissement, assez contraignant car des voiries et des réseaux doivent être aménagés avant de pouvoir vendre. « Nous pouvons financer une partie de ces travaux », rassure le responsable de Relaximmo. ■ Caroline CHALOIN
LA DIVISION PARCELLAIRE EN QUATRE ÉTAPES 1. Demander en mairie un certificat d’urbanisme opérationnel (CUO). Ce document d’information, non obligatoire mais vivement conseillé, indique aux propriétaires les règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l’opération immobilière projetée est réalisable. Son délai de délivrance varie entre un et deux mois. 2. Effectuer le bornage pour délimiter les terrains. Seul un géomètre-expert peut réaliser cette opération, qui se déroule en présence des voisins. 3. Déposer en mairie une déclaration préalable ou un permis d’aménager. Celui-ci est nécessaire lorsque la division parcellaire crée plus de deux terrains à bâtir et lorsqu’il faut aménager des parties communes (voiries, réseaux d’eau, etc.). Les délais d’instruction sont d’un mois environ pour la déclaration préalable et de trois mois (ou plus selon la complexité du dossier) pour le permis d’aménager. Les agences immobilières peuvent se charger d’effectuer ces déclarations pour le compte de leurs clients. 4. Déposer en mairie le permis de construire. Les délais d’instruction sont de deux ou trois mois.
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CES MICRO-SECTEURS DU GRÉSIVAUDAN, PEUPLÉS DE 2 000 À 3 000 HABITANTS, ATTIRENT LES JEUNES COUPLES. LA NATURE TOUTE PROCHE, LES PAYSAGES DE MONTAGNE, L’ESPRIT VILLAGE, LA PROXIMITÉ DES COMMODITÉS… ILS ONT DE QUOI SÉDUIRE. Ces communes occupent une place centrale. « Goncelin et Le Touvet sont prisées car elles sont sur un axe très bien desservi, explique Céline Evrard, conseillère en immobilier à l’agence Jacob Boyer Torrollion immobilier au Touvet. Avec l’entrée d’autoroute au Touvet, on peut facilement aller travailler à Chambéry ou à Grenoble. La gare SNCF de Goncelin est aussi très pratique. » Le Touvet a un avantage supplémentaire : c’est une des rares communes à ne pas être traversée par la nationale. « De jeunes couples viennent s’installer dans ces secteurs à l’esprit village, qui disposent de toutes les commodités : des commerces, l’école jusqu’au collège, etc., précise-t-elle. Le choix entre Goncelin et Le Touvet dépendra de ce que l’on recherche. Si l’on apprécie l’ensoleillement du soir et la vue sur le massif de la Chartreuse, on choisira Goncelin, rive gauche. Si l’on aime le soleil du matin et la vue sur la chaîne de Belledonne, on préfèrera Le Touvet, rive droite. » Le prix des appartements anciens s’élève à environ 2 200 euros le m2, tandis que celui des logements collectifs plus récents se négocie autour des 2 600 euros le m2, notamment aux Terrasses de Belledonne ou au Domaine du Ferlay, résidences datant des années 2000 au Touvet. Dans cette commune, le hameau du Vivier, qui offre une belle vue surplombante sur la vallée, est recherché. « Plus on monte, plus les prix grimpent », souligne Stéphanie Loir, responsable du secteur La Terrasse-Le Touvet Cimm immobilier-Moncenis immobilier. « À Goncelin, les gens apprécient plutôt le bas, précise Céline Evrard, pour ne pas s’éloigner des commodités. Et il y a toujours la peur de la neige ! » À quelques kilomètres de là, La Terrasse bénéficie de la même situation géographique avantageuse. Stéphanie Loir a vendu dans cette commune un T5 de 96 m2, modifié en T4, au prix de 225 000 euros. « Soit 2 300 euros le m2, un montant dans la moyenne d’aujourd’hui », explique-t-elle.
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Abondantes dans ces secteurs, les maisons de village, mitoyennes de chaque côté, intéressent les primo-accédants. Stéphanie Loir a vendu au centre-ville de La Ter-
rasse une maison de village de 90 m2, en bon état, 185 000 euros. « Ces biens ne dépassent pas les 190 000 euros. Ils sont difficiles à vendre en raison du manque de terrain ou d’extérieurs, de leurs pièces de vie petites et étroites et de la difficulté de se garer. Ces remarques de la part des clients sont récurrentes », constate-t-elle. Les maisons individuelles s’affichent quant à elles au prix de 250 000 à 350 000 euros. Céline Evrard a vendu au Touvet une villa des années 70 de 175 m2, entièrement rénovée, avec plus de 2 000 m2 de terrain en pente, 420 000 euros. « Elle est partie en une semaine mais j’avais très peu de clients », précise-t-elle. Avec des budgets de 400 000 à 500 000 euros, les acheteurs regardent plutôt du côté de Crolles… D’autres secteurs ont le vent en poupe, Les Petites Roches, Saint-Hilairedu-Touvet avec son spot de parapente, Saint-Bernard-du-Touvet avec sa station de ski au col de Marcieu, Saint-Pancrasse. « Les communes situées en moyenne montagne à 1 000 mètres d’altitude plaisent beaucoup aux jeunes trentenaires sportifs et amoureux de la nature. Le marché est dynamique », constate Stéphanie Loir. Elle a, par exemple, vendu une maison des années 75 de 130 m2, avec 2 100 m2 de terrain et vue dégagée sur la chaîne de Belledonne, 346 000 euros. Aussi cher que dans la vallée ! ■ C.C.
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Stéphanie LOIR votre agent commercial
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Au coeur du village, maison de village en pierre, mitoyenne d’un coté, sur 3 niveaux élevée sur cave. A restaurer entièrement. 85m² de surface habitable + combles + dépendance en pierre non attenante mitoyenne à aménager : 19m² au sol sur 3 niveaux possibles. Parking public. Idéal investissement locatif. DPE : vierge
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Sur les hauteurs du village, très belle maison d’architecte, contemporaine, sur terrain de 1.200 m2. 210 m2 habitables : pièce de vie de 80 m2, cuisine intégrée haut de gamme, 4 chambres dont une suite parentale de 35 m2 avec balcon. Cuisine d’été. Terrasse avec piscine. Sous-sol 120 m2. Abri voitures double . DPE: E
Jolie maison de plain-pied : 3 chambres, séjour avec cheminée, cuisine intégrée, salle d’eau avec cabine à jets d’eau, wc. Terrasse abritée. Chauffage gaz. Garage attenant et abris voitures. Située au calme, sans vis à vis, vue massifs. Expo sud. Terrain de 840 m² clos et arboré. A 300 mètres des écoles. DPE : D
T3 de 68 m² au 1er étage sur deux, traversant, lumineux : séjour 20 m² avec balcon de 7 m² vue dégagée sur les massifs exposé plein sud, cuisine avec balcon, 2 chambres avec placards, salle de bains, wc. Cave. Située dans une copropriété calme de 4 bâtiments soit 126 lots dont 44 logts. Chges avec eau 986€/an. DPE : D
À 3 km de Saint Bernard du Touvet en direction du Col de Marcieu - A 1.000 mètres d'altitude, joli chalet en ossature bois élevé sur sous-sol complet aménagé de 50m². 5 chambres, cuisine/ séjour avec cheminée de 30m². Terrasse de 30m². Terrain arboré de 820m². Nb lots : 16. Charges annuelles 250 euros DPE : F
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Proche Place de Metz - Loft T4 en RDC d’environ 140m², à 2 minutes à pied de l’hypercentre, dans cour très calme, une gde pièce de vie (80m²) cuisine ouverte sur le séjour, grande chambre avec dressing, 2 chambres avec mezzanines, salle de bains + douche, buanderie, cave à vins, place de parking privative. DPE : C - Mdt EYB20146
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GRENOBLE
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Jean Perrot - rue dubois fontanelle - 3 pièces de 63,93m² en rez de jardin / terrasse de 29m². Composé d'une cuisine (américaine) équipée et ouverte sur le séjour, de 2 chambres, une salle de bain avec baignoire, un wc séparé, et un cellier extérieur. Possibilité d'avoir un garage en plus de 19m². DPE : C - Mdt EYB20138
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180m² habitables, sur un terrain de 2075m², cette maison saura vous séduire avec son salon de 32m² donnant sur la terrasse plein sud, vue sur Belledonne, sa salle à manger jouxtant la cuisine équipée, ses 5 chambres dont une de plain-pied ses deux salles de bains, ses caves et son grand garage de 67m² DPE : D - Mdt EYB20064
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Centre ville, dans immeuble réhabilité de 16 lots, vaste 3 P + C beau séjour avec cuisine ouverte, deux chambres avec dressing, salle de bains. L’ensemble est en bon état. surface privative : 94.31m² charges courantes: 1747 euros. 0476447628 DPE : D
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Grenoble, secteur J. Vallier proche mutualiste, dans résidence sécurisée bien tenue de 153 lots, appart traversant nord / sud, très lumineux en étage élevé, agréable séjour de 25m², grand balcon 2 belles chambres, dressing, buanderie, salle d’eau. Ascenseur, cave, clim, charges/an= 2217 euros. 04.76.44.76.28 DPE : E
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Secteur Jaurès / Condorcet, dans bel immeuble, en copropriété de 18 lots, appartement de type 3P + C au 3ème étage sans ascenseur, avec une chambre séparée et une alcôve aménagée. Cachet de l’ancien, parquet, cheminée. Traversant Est / Ouest, double vitrage PVC. Charges : 813.62euros/an. 0476447628 DPE : D
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245 000 €
AV. DE LA GARE - FACE À LA MAIRIE
(Lot n°A002)
(Lot n°J33)
T4 de 81 m avec terrasse-jardin de 235 m 2
247 000 €
140 000 €
2
(Lot n°C002)
Renseignements et ventes :
04 56 52 65 21
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