3 Groot Onderhoud
3.1 Inleiding
Dit deel van het document gaat over groot onderhoud in onze wooncomplexen. Uitgelegd wordt wat met groot onderhoud wordt bedoeld. Ook wordt toegelicht welke rechten en plichten huurders hebben als groot onderhoud wordt uitgevoerd.
3.2 Definitie
Van groot onderhoud wordt gesproken als bepaalde delen van een woning of gebouw vervangen of gerepareerd moeten worden. Met als reden dat deze niet goed meer werken. Dit groot onderhoud gebeurt meestal voor een heel complex tegelijk om problemen op te lossen of te voorkomen. Huurders kunnen tijdens deze werkzaamheden in hun woning blijven. Of als dat nodig is regelt Stek tijdelijk iets anders.
Vaak wordt groot onderhoud met verbeteringen aan de woning gecombineerd. Als dat zo is wordt het een renovatie/verduurzaming genoemd. Huurders moeten groot onderhoud accepteren. Voor de extra verbeteringen wordt een draagvlakmeting onder de huurders gehouden. Ook als de werkzaamheden gesplitst in verschillende fases worden uitgevoerd, blijft het één plan. Groot onderhoud met verbeteringen en draagvlakmeting wordt besproken in hoofdstuk 4 Renovatie/verduurzaming met voortzetting huurcontract.
Voorbeelden van groot onderhoud zijn:
• Een lift vervangen
• Nieuwe dakbedekking of een heel nieuw dak
• Nieuwe vloeren
• Nieuwe kozijnen
• Maatregelen om energie te besparen of het huis beter te isoleren, zonder dat de woning ingrijpend verandert
Een woning moet bewoonbaar zijn. Dat betekent dat basisvoorzieningen bruikbaar moeten zijn. Zoals een douche, het toilet en de keuken of essentiële delen zoals het dak en de vloer Als dat niet zo is zorgt Stek voor een tijdelijke oplossing.
De regels in dit hoofdstuk gelden niet voor het normale planmatige groot onderhoud. Zoals schilderwerk of het onderhoud van de ventilatie- of verwarmingsinstallatie, beton- of voegwerkzaamheden. Voor deze werkzaamheden is het Sociaal Statuut niet van toepassing.
3.3 Gedoogplicht
Het is belangrijk dat een woning goed onderhouden wordt zodat huurders prettig kunnen wonen. Huurders moeten daarom meewerken aan dringende onderhoudswerkzaamheden. Dit staat in de huurovereenkomst en in de wet (BW7, artikel 220, lid 1).
3.4 Huisbezoeken
Er moet worden bepaald wat allemaal in de woning moet gebeuren. Daarom zijn huisbezoeken voor een technische inspectie noodzakelijk. Moet aan veel verschillende dingen in het complex worden gewerkt? Zoals aan dak, vloer, badkamer, keuken en toilet? Dan vinden bij alle huurders huisbezoeken plaats. Zo kan goed worden ingeschat hoe iedereen het beste kan worden geholpen Natuurlijk mag de huurder iemand vragen om erbij te zijn. Zoals een familielid, mantelzorger, iemand van de bewonerscommissie of een andere vertegenwoordiger. Stek laat dit aan de huurders weten bij de uitnodiging voor het huisbezoek. Technische bezoeken en gesprekken over hoe Stek kan helpen worden zoveel als mogelijk gecombineerd
Doelen van het huisbezoek zijn:
• Huurders informeren over wat er gaat gebeuren en wanneer. Zodat zij weten wat zij kunnen verwachten.
• Uitleggen aan huurders wat hun rechten en plichten zijn volgens de regels van het Sociaal Statuut, het eventuele Sociale Plan, een bewonersboekje of bewonersinformatie, de Algemene Huurvoorwaarden en de wet.
• Kijken welke veranderingen de huurder zelf heeft gemaakt in de woning die misschien niet blijven na het groot onderhoud.
• Eventuele problemen of zorgen van de huurder bespreken zodat Stek kan helpen waar nodig.
• Zorgen dat huurders meewerken aan het groot onderhoud, zodat alles vlot en zonder vertraging kan gebeuren.
Huurders ontvangen een bewonersboekje. Hier staat in wat Stek gaat doen en wat dit voor de huurders betekent. Moet voor werkzaamheden een draagvlakmeting worden gehaald? Dan ontvangen de huurders een formulier waarmee zij door ondertekening instemmen met die werkzaamheden.
3.5 Tijdelijk beheer en leefbaarheid
Tijdens groot onderhoud kan de leefbaarheid en veiligheid in de wijk of het complex onder druk staan. Als het nodig is maakt Stek een plan voor tijdelijk beheer. Dit doet Stek samen met de bewonerscommissie of klankbordgroep De bewonersvertegenwoordiging heeft hierbij een adviesrol. In het plan staat hoe ervoor wordt gezorgd dat iedereen prettig kan blijven wonen voor en tijdens de werkzaamheden En met welke organisaties wordt samengewerkt om alles goed te regelen.
3.6 Peildatum en planning
De peildatum is het moment waarop Stek definitief besluit met het groot onderhoud te beginnen. Stek informeert de bewonerscommissie of klankbordgroep hierover. Alle huurders krijgen daarna een brief met informatie over wat er gaat gebeuren, de planning en wat dit voor hen betekent.
3.7 Geen urgentie
Huurders hoeven hun woning niet helemaal leeg te halen of te verlaten alsof ze gaan verhuizen. Er is geen reden voor een spoedverhuizing. Daarom krijgen huurders geen voorrang of urgentie bij het vinden van een nieuwe woning. Als het nodig is voor de werkzaamheden moeten huurders misschien een aantal spullen afdekken, verplaatsen of ergens anders opslaan. In de laatste situatie zorgt Stek voor een (verzekerde) opslagruimte en betaalt de kosten.
3.8 Veiligheid en gevaarlijke stoffen
Minstens drie weken voor de start van het werk laat Stek de huurders weten:
• Wat wordt gedaan om schade te voorkomen bij huurders, huisdieren of eigendommen
Veroorzaakt door bijvoorbeeld vocht, stof, kou, dampen of stoffen die worden gebruikt of vrijkomen tijdens de werkzaamheden.
• Of gevaarlijke stoffen zoals asbest in hun woning zijn en wat Stek daaraan doet.
• Hoeveel geluid, stof of stank kan worden verwacht. Hoe lang dit ongeveer duurt. Op welke dagen of dagdelen het is. Zowel in de woning als in en rond het complex.
• Welke maatregelen Stek neemt om de wijk of het complex leefbaar te houden.
Stek is verantwoordelijk en aansprakelijk voor deze zaken.
3.9 Verplichtingen aannemer
Stek zorgt ervoor dat de aannemer en andere mensen die werken aan het project, alles netjes en veilig doen.
Gelet wordt op:
• De inrichting en schoonmaak van de werkplek;
• Het gedrag en houding van het personeel;
• Het voorkomen van schade;
• Het zorgen voor een goede klachtenprocedure en correcte uitvoering hiervan;
• Het maken van afspraken over de werktijden van de aannemer;
• Het zorgen voor goede sanitaire voorzieningen voor het personeel;
• Regels voor roken.
3.10 Huurprijs na groot onderhoud
Na het groot onderhoud verandert de huurprijs niet omdat het gaat om noodzakelijk onderhoud. De punten die bepalen hoeveel huur de huurder betaalt (woningwaarderingspunten), worden wel aangepast aan de nieuwe situatie. Ook als verbeteringen aan de woning worden gedaan, kan daarvoor een huurverhoging gelden.
3.11 Vergoedingsregelingen
Als huurder heb je volgens de wet (BW7, artikel 220, lid 1) soms recht;
• op minder huur betalen,
• (een deel van) de huurovereenkomst ontbinden,
• of het krijgen van een vergoeding als er iets mis is met de woning. Dat geldt alleen als er een gebrek is. Groot onderhoud of renovatie/verduurzaming zijn normaal gesproken geen gebrek.
Groot onderhoud kan extra kosten met zich meebrengen. Zoals voor het vernieuwen van vloerbedekking, gordijnen. In een speciaal voor het project voor de huurders gemaakt bewonersboekje kunnen hier afspraken over worden gemaakt. Zoals dat huurders een vergoeding krijgen voor dit soort ongemakken. De hoogte van deze vergoeding hangt af van wat er precies gedaan moet worden. Ook zorgt de aannemer, in overleg met Stek, voor maatregelen om de overlast te beperken. Huurders kunnen tijdens het werk gebruikmaken van deze voorzieningen.
3.12 Vergoeding of herstel van zelf aangebrachte veranderingen (ZAV)
Wat doet Stek als;
• een huurder zelf een verandering aan de woning heeft gemaakt (ZAV) en
• deze verandering is goedgekeurd door Stek en
• te verwachten is dat de huurder door het groot onderhoud niet te voorkomen schade krijgt aan deze verandering en
• de huurder anders tijdens de resterende huurperiode gebruik had kunnen maken van deze verandering.
Dan zoekt Stek samen met de huurder naar een oplossing. Dat kan zijn dat de verandering tijdelijk wordt weggehaald en later teruggezet. Of dat de verandering wordt hersteld. Als dat niet kan, bedenkt Stek met de huurder iets anders. Iets wat eerlijk is voor zowel de huurder als Stek. Binnen de mogelijkheden die er zijn streeft Stek ernaar zo snel als mogelijk met een oplossing te komen.
De huurder wordt steeds tijdig op de hoogte gehouden van de voortgang van de oplossing. In overleg met de huurder wordt de termijn bepaald.
3.13 Voorzieningen vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
Zijn in de woning speciale aanpassingen gedaan vanwege de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)? Moeten deze worden weggehaald in verband met de werkzaamheden? Of kunnen deze niet meer worden gebruikt door de werkzaamheden? Dan zorgt Stek dat er iets vergelijkbaars terugkomt. Dit doet Stek in overleg met de huurder en de gemeente.
3.14 Tijdelijke noodvoorzieningen
Soms is het nodig tijdelijke noodvoorzieningen te regelen. Dit zodat huurders tijdens het groot onderhoud toch prettig kunnen blijven wonen. Zie ook artikel 3.2. Stek bespreekt dit met de bewonerscommissie of klankbordgroep. Stek laat de huurders weten wat voor noodvoorziening er is, wie er gebruik van kunnen maken en hoe.
Soms zijn extra noodvoorzieningen nodig. Stek bespreekt dit met de bewonerscommissie, klankbordgroep of een individuele huurder. Dit is afhankelijk van de behoeften en persoonlijke omstandigheden van de huurder(s) die het aangaat.
Mogelijke tijdelijke voorzieningen zijn bijvoorbeeld:
• Een plek waar huurders even rustig kunnen zitten als de overlast even te veel is. De ruimten zijn zo ingericht dat huurders er een paar uur kunnen blijven. En ook digitaal kunnen werken als dat nodig is.
• Een douche en/of toilet en/of keuken en/of plek om spullen tijdelijk op te slaan.
• Een logeerwoning voor bijzondere situaties.
• Een andere tijdelijke woonplek als dat nodig is voor de techniek of veiligheid.
• Een tijdelijke woning als er een medische of sociale reden is.
5 Ingreep met beëindiging huurcontract
5.1 Inleiding
Dit hoofdstuk behandelt situaties in complexen waar een ingreep plaatsvindt die het einde van het huurcontract betekent. Uitgelegd wordt wat zo'n ingreep inhoudt en welke rechten en plichten huurders dan hebben.
5.2 Definitie
Een ingreep die het einde van het huurcontract betekent, gebeurt als de woning zoveel verandert in plattegrond, grootte, plaats, of functie dat het huidige contract niet kan blijven bestaan. Dit gebeurt meestal bij sloop en nieuwbouw of bij grote herstructureringsprojecten. Ook projecten met grote veranderingen zoals samenvoegingen van woningen of zeer ingrijpende renovaties/verduurzamingsmaatregelen vallen hieronder.
5.3 Wettelijk kader
In deze gevallen beëindigt Stek de huurovereenkomst vanwege 'dringend eigen gebruik' zoals dat in de wet staat (BW7 artikel 220 lid 4) Heeft de huurder niet binnen 6 weken met het voorstel ingestemd of zelf vrijwillig de huur opgezegd? Dan kan Stek zich tot de rechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst te beëindigen. Ondertussen blijft Stek in gesprek met de huurders die nog niet hebben ingestemd om te kijken waar zij ondersteuning kunnen bieden bij het vinden van nieuwe huisvesting. Zijn in het sloop- of herstructureringsproject garages of andere ruimtes die niet onder de Huurbeschermingswet vallen? Dan zegt Stek de huur van deze garages of ruimtes aan de betreffende huurder(s) op. Hierin is ook de ontruimingsaanzegging vermeld. Stek hoeft geen vervangende garages of ruimtes aan te bieden.
5.4 Peildatum
De peildatum is het moment waarop de gemeente akkoord gaat met het sloopplan van Stek (het kennisnemingsbesluit). De tijd tussen dit besluit en de start van de sloop of renovatie/verduurzaming wordt bepaald door de regels van de huisvestingsverordening van Holland Rijnland. Op dit moment (ingang Sociaal Statuut 1 januari 2026) is die periode minstens 18 maanden (anderhalf jaar).
5.5 Bevriezing huurverhoging
Zodra de gemeente het sloop- of renovatie/verduurzamingsplan goedkeurt worden jaarlijkse huurverhogingen stopgezet. Het kennisnemingsbesluit is de peildatum
5.6 Tijdelijk beheer en leefbaarheid
Tijdens het project kan de leefbaarheid en veiligheid in de wijk of het complex onder druk staan. Stek spant zich in om tot aan het moment van herontwikkeling te voorkomen dat de leefbaarheid achteruitgaat. Leegkomende woningen worden dan ook zoveel mogelijk tijdelijk verhuurd tot aan het moment van sloop. Als het nodig is maakt Stek een plan voor tijdelijk beheer. Dit doet Stek samen met de bewonerscommissie of klankbordgroep. De bewonersvertegenwoordiging heeft hierbij een adviesrol. In het plan staat hoe ervoor wordt gezorgd dat iedereen prettig kan blijven wonen voor en tijdens de werkzaamheden. En met welke organisaties wordt samengewerkt om alles goed te regelen.
5.7 Stadsvernieuwingsurgentie
Huurders komen in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie via Holland Rijnland als:
• Zij in het complex wonen waarover een kennismakingsbesluit is genomen.
• Zij een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben.
Stek regelt deze urgenties en betaalt de kosten als dat nodig is. Verdient een huurder volgens de regels te veel voor een sociale huurwoning? Dan krijgt de huurder voorrang voor woningen met een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens.
5.8 Inschrijving Huren in Holland Rijnland
Als het nodig is helpt Stek huurders die moeten verhuizen met inschrijven als woningzoekende bij Huren in Holland Rijnland. De kosten voor inschrijving neemt Stek op zich. De urgentiecommissie beslist over het zoekprofiel van de huurder.
De urgentie vervalt als de huurder een huurovereenkomst voor een nieuwe woning heeft getekend. Bij de inschrijving wordt het nieuwe adres aangepast. Daarnaast wordt de vestigingsdatum aangepast naar aanleiding van de ingangsdatum van het nieuwe huurcontract. Door de aanpassing van de vestigingsdatum verandert de inschrijfduur. Verhuist de huurder op grond van zijn inschrijving dan vervalt de urgentie en de inschrijving. Huurder is zelf verantwoordelijk voor de betaling van de jaarlijkse verlengingskosten van Huren in Holland Rijnland.
5.9 Recht op vervangende woonruimte
Huurders hebben recht op een andere woning. Stek biedt geen wisselwoningen aan. Meestal verhuizen huurders naar een andere plek, buiten de locatie van de huidige woning. Huurders met urgentie hebben recht op een sociale huurwoning, behalve als Stek een goede reden heeft om daarvan af te wijken.
Bij het toewijzen van woningen moeten corporaties voldoen aan bepaalde overheidsregels, zoals de passendheidsnorm (Woningwet 2015). Als het gezamenlijk huishoudinkomen van een huurder te hoog is voor een sociale huurwoning, biedt Stek een woning aan binnen de geldende landelijke en regionale uitzonderingsmogelijkheden van deze overheidsregels Daarnaast krijgen deze huurders voorrang bij de toewijzing van een vrije sector woning. Ook krijgen zij voorrang bij het kopen van een woning van Stek tegen taxatiewaarde zie ook onder 5.12
5.10 Mogelijkheden terugkeer naar nieuwbouw of gerenoveerde woning Stek spant zich in om huurders van woningen die gesloopt of ingrijpend gerenoveerd worden, de kans te geven terug te keren naar de nieuwbouw of de gerenoveerde woningen. Stek bespreekt dit vooraf met de bewonerscommissie of klankbordgroep. Het wordt vermeld in het Sociaal Plan. De bewonerscommissie of klankbordgroep heeft hier adviesrecht. Huurders kunnen tijdens gesprekken met Stek, zoals het huisbezoek, aangeven of zij interesse hebben in terugkeer en op de hoogte gehouden willen worden.
Terugkeer naar de oude buurt of wijk is niet gegarandeerd. Het hangt af van verschillende factoren zoals;
• Het aantal nieuw te bouwen woningen in verhouding tot het aantal te slopen woningen,
• Wijzigingen in woningtypen,
• Bestemming voor speciale doelgroepen, bijvoorbeeld jongeren of senioren,
• De huurprijsklasse in relatie tot het inkomen van de huurder.
5.11 Volgorde bij terugkeer van toewijzing van de nieuwbouw of gerenoveerde woning Bij het toewijzen van nieuwe of gerenoveerde woningen gelden overheidsregels. Zoals de passendheidsnorm (Woningwet 2015). De toewijzingsregels gelden ook voor huurders die terug willen keren naar de nieuwbouw of gerenoveerde woningen.
De manier waarop huurders worden geselecteerd voor terugkeer wordt door Stek bepaald en toegelicht. Er zijn verschillende methodes voor deze toewijzing:
A. Terugkeer op basis van locatie:
• De huurder die in de oude situatie op of nabij de locatie van de nieuwe woning woonde krijgt voorrang. Daarna wordt gekeken naar de woonduur. De huurder die het langst in het complex woont krijgt voorrang. Bij gelijke woonduur krijgt de oudste huurder voorrang.
• Vervolgens wordt deze regel toegepast op de rest van de straat en daarna op het hele complex Telkens geldt: langste woonduur eerst Bij gelijke woonduur heeft de oudste huurder voorrang.
B. Toewijzing op basis van woonduur:
• De huurder die het langst in het complex heeft gewoond, krijgt de eerste keuze bij de toewijzing van de nieuwe of gerenoveerde woningen. Bij gelijke woonduur krijgt de oudste huurder voorrang.
C. Loting:
• Wanneer andere methoden geen uitkomst bieden, wordt door loting bepaald wie voorrang krijgt bij de toewijzing van de woning.
Met woonduur wordt bedoeld; de periode vanaf het begin van het huurcontract van de te verlaten woning tot aan de start van de urgentieperiode.
Huurders hebben maar één keer recht op een financiële tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten, zie 5.13. Ook de vergoeding voor de laatste maand huur van de oude woning wordt slechts eenmaal verstrekt, zie onder 5.16.
5.12 Koopwoningen
Huurders die moeten verhuizen door sloop of ingrijpende renovatie/verduurzaming en interesse hebben in een koopwoning van Stek hebben het recht zo'n woning tegen de taxatiewaarde te kopen. Verdienen huurders, volgens de geldende wet- en regelgeving, te veel voor een sociale huurwoning? Dan krijgen zij voorrang op deze koopwoningen boven huurders die qua inkomen wel in aanmerking komen voor sociale huur.
5.13 Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten
Huurders die gedwongen moeten verhuizen door ingrijpende renovatie/verduurzaming of sloop, hebben recht op een wettelijk vastgestelde tegemoetkoming voor de kosten van verhuizing en herinrichting. Dit bedrag wordt jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast. Deze tegemoetkoming ontvangt de huurder eenmalig bij de eerste verhuizing vanuit de woning die verlaten moet worden. Bij een latere verhuizing terug naar de nieuwbouw of gerenoveerde woning wordt deze tegemoetkoming niet nogmaals verstrekt. De uitbetaling gebeurt in twee delen. Het eerste en grootste deel wordt binnen 15 werkdagen na het opzeggen van het huurcontract betaald. Het restant nadat de woning leeg en netjes is opgeleverd. Het recht op deze tegemoetkoming vervalt als de huurder niet voor de geplande sloopdatum is verhuisd. Behalve als dit buiten zijn schuld om gebeurt. Eventuele huurschulden worden niet verrekend met deze tegemoetkoming, mits de huurder een betalingsregeling nakomt.
5.14 Zelf aangebrachte veranderingen (ZAV)
Huurders mogen zelf aangebrachte veranderingen verwijderen en meenemen voordat werkzaamheden beginnen of de sloop start. Bij sloop hebben huurders geen recht op vergoeding voor deze veranderingen Als een huurder dit niet redelijk vindt kan de huurder een beroep doen op de hardheidsclausule.
5.15 Voorzieningen vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
Gaan WMO-voorzieningen in een woning door de ingreep verloren? Dan zorgt Stek, in overleg met de huurder en de gemeente, voor vervanging in de nieuwe woning. Het gaat dan om dezelfde of vergelijkbare functionaliteit en kwaliteit.
5.16 Vergoeding laatste maand huur
Stek vergoedt eenmalig de laatste maand huur van de oude woning. Dat is om dubbele huurkosten voor de huurder te voorkomen.
5.17 Huurgewenning
Huurders kunnen door een gedwongen verhuizing te maken krijgen met een aanzienlijke huurverhoging. In bepaalde gevallen kunnen zij in aanmerking komen voor huurgewenning (zie bijlage 2). Dit is bedoeld om de overgang naar een hogere huurprijs te verzachten. Het geldt alleen voor de eerste verhuizing.
6 Samenvatting in tabelvorm
Samenvatting van de drie niveaus van mogelijke ingrepen; Groot Onderhoud Renovatie/verduurzaming met voortzetting huurcontract Ingreep met beëindiging huurcontract
Vergoedingsregeling
Sociaal Plan/ bewonersinformatie Sociaal Plan/ bewonersinformatie Nee
Stadsvernieuwingsurgentie Nee Nee Ja
Vergoeding ZAV Nee Nee Nee
Noodvoorziening(en) Ja Ja Nee
Afspraken huurverhoging Nee Ja Nee
Afspraken nieuwe huurprijs Nee Nee Ja
Terugplaatsen / instandhouding WMO-voorzieningen Ja Ja Ja1
Tijdelijke vervangende woonruimte Nee2 Nee2 Nee
Definitieve vervangende Woonruimte Nee Nee Ja3
Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten Nee Nee Ja
Vergoeding laatste maand huur Nee Nee Ja
Huurbevriezing Nee Nee Ja
Huurgewenning Nee Nee Ja
1 In nieuwe woning
2 Tenzij in uitzonderlijke gevallen anders overeengekomen is (zie 3.14 en 4.4)
3 Volgens regels Stadsvernieuwingsurgentie Holland Rijnland (zie bijlage 3)
7 Slotbepalingen
7.1
Hardheidsclausule
Als dit Sociaal Statuut in een bepaald geval erg nadelig uitpakt voor een huurder, meer dan voor andere huurders, kan die huurder een beroep doen op de hardheidsclausule. Dit betekent dat de huurder kan vragen om een uitzondering te maken op de regels. Stek behandelt zo'n verzoek en laat binnen dertig dagen weten wat het besluit is. Dit besluit wordt schriftelijk en met redenen aan de huurder meegedeeld. Als de huurder het niet eens is met dit besluit, kan de huurder bezwaar maken bij de regionale Klachtencommissie Wonen.
7.2 Indexering
Alle geldbedragen die in dit Sociaal Statuut worden genoemd worden elk jaar op 1 juli aangepast. Dat gebeurt aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer van het CBS. De overheid zorgt voor de aanpassing van de wettelijke verhuis- en herinrichtingsvergoeding.
7.3 Geschillenregeling
Als er onenigheid is over hoe dit Sociaal Statuut moet worden uitgelegd proberen de betrokken partijen dit eerst samen op te lossen. Als dat niet lukt kunnen ze het geschil voorleggen aan een geschillencommissie. Deze commissie bestaat uit drie onafhankelijke personen die door de huurdersbelangenorganisatie Huurdershart, en Stek worden gekozen. De commissie geeft een bindend advies. Huurders kunnen er ook voor kiezen hun zaak voor te leggen aan de Huurcommissie of de rechter.
7.4 Werkingsduur en evaluatie
Dit Sociaal Statuut geldt voor vijf jaar. Er kan een evaluatie plaatsvinden als een van de partijen dat wil. Zo'n evaluatie wordt sowieso gepland na drie jaar of eerder als er aanleiding toe is door veranderingen in de wet of regelgeving.
Een jaar voordat dit Sociaal Statuut afloopt beginnen de partijen met overleg over een nieuwe versie. Dit Sociaal Statuut gaat in op de dag dat het ondertekend is en vervangt alle eerdere regelingen op dit gebied. Huurders die al recht hebben op stadsvernieuwingsurgentie of voor wie al een besluit over sloop of renovatie/verduurzaming is genomen, mogen er door wijzigingen in dit statuut niet op achteruitgaan.
Bijlagen 1 t/m 4 behorend bij Sociaal Statuut Stek 2026 – 2030
Bijlage 1 Begripsbepalingen
In dit hoofdstuk worden begrippen die vanuit wet- en regelgeving van toepassing zijn toegelicht. Sommige van deze begrippen staan ook in dit Sociaal Statuut
Aftoppingsgrens
De aftoppingsgrens is de grens tot waar een huurder huurtoeslag ontvangt. Voor meer informatie zie www.rijksoverheid.nl. Als de huurprijs hoger is dan deze grens wordt de huurtoeslag 'afgetopt' ofwel verlaagd. Huurders met een huur boven de aftoppingsgrens ontvangen niet de volledige huurtoeslag meer.
Beëindiging huurovereenkomst
De documenten tussen huurder en verhuurder waarin het moment van beëindiging van de huurovereenkomst staat.
Bewonerscommissie
Dat is een groep huurders die opkomt voor de belangen van huurders van een wooncomplex. Zij zijn het aanspreekpunt voor andere huurders. Denken actief mee over zaken die het wonen aangaan. Tijdens overleggen met de verhuurder moet de bewonerscommissie kunnen aantonen dat zij namens de meerderheid van de huurders spreken. De huurdersbelangenvereniging heeft een ondersteunde rol voor een bewonerscommissie
Bewonersinformatie
Huurders kunnen op verschillende manieren worden geïnformeerd. Bijvoorbeeld via een presentatie, een brochure of bewonersinformatieboekje, een (digitale) nieuwsbrief, persoonlijk contact, internet, een video/filmpje, social media Onderdeel van een participatie/communicatieplan is dat wordt bepaald welk communicatiemiddel wanneer en voor wie wordt gebruikt.
Per project wordt meestal een brochure of bewonersinformatieboekje voor huurders gemaakt. Hierin staat onder andere:
• Wat voor groot onderhoud nodig is en/of welke duurzaamheidsmaatregelen mogelijk zijn.
• Wat de huurders van Stek en de aannemer mogen verwachten.
• Wat Stek van de huurders verwacht.
• De planning
• Mogelijke vergoedingen
Burgerlijk Wetboek
Het Burgerlijk Wetboek (afgekort: BW) is een Nederlands wetboek en maakt deel uit van het Nederlandse burgerlijk recht. Onder andere het huurrecht is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.
Communicatieplan
Per project maakt Stek een communicatieplan/participatieplan. Stek legt het plan voor aan de bewonerscommissie of klankbordgroep.
Douche- en/of toiletruimte
Een doucheruimte is een voorziening met douche en/of toilet in het eigen complex of dicht in de buurt. Hier kan voor ongeveer drie weken gebruik van worden gemaakt. Dat kan als door werkzaamheden de eigen douche en/of het eigen toilet niet te gebruiken zijn. Het schoonmaken van de douche- en/of toiletruimte tijdens een gebruiksperiode wordt gedaan door de gebruikers. Bij wisseling van de gebruikers zorgt Stek voor de schoonmaak.
Gebruiken meerdere huishoudens dezelfde douche- en/of toiletruimte? Dan laat Stek de ruimte dagelijks schoonmaken. Zie ook rustruimte.
Draagvlak
Stek betrekt de huurders bij het uitwerken van de plannen voor hun complex (participatie). Het doel is zoveel mogelijk steun voor uitvoering van het plan te krijgen.
Dringend eigen gebruik
Als Stek de woonruimte zelf dringend nodig heeft kan Stek de huur aan de huurder opzeggen. Dringend eigen gebruik is een begrip afkomstig uit Burgerlijk Wetboek 7, artikel 220 lid 4.b
Energielabel
Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A t/m G aan hoe energiezuinig een woning is in vergelijk met andere soortgelijke woningen. Energielabel A is zuinig, energielabel G is niet zuinig.
Herstructurering
Herstructurering betekent dat de wijk opnieuw vorm wordt gegeven. Bestaande gebouwen of terreinen worden aangepast aan de behoeften van nu. In verouderde wijken ontstaat met herstructurering meer variatie. Met name in wijken waar (soms) complexe sociale problemen zijn. Het verbetert de kwaliteit van de woningen zowel bouwkundig als sociaal. En de mogelijkheid kan zich voordoen meer woningen te bouwen dan er eerder stonden.
Huurder
De huurder is de persoon die:
• een ondertekende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft en
• een huisvestingsvergunning heeft en
• ingeschreven staat in het bevolkingsregister (Gemeentelijke Basis Administratie, GBA) op het in de huurovereenkomst vermelde adres.
De huurder moet feitelijk op het adres wonen. De personen die tot het huishouden van de huurder horen volgen eveneens de rechten van dit Sociaal Statuut. Die personen hebben echter niet de status van huurder Met uitzondering van:
• de echtgeno(o)t(e)
• de partner met wie een geregistreerd partnerschap is gesloten
• de officiële medehuurder
Huurcommissie
De huurcommissie is een door de overheid ingestelde onafhankelijke en onpartijdige commissie. De Huurcommissie biedt hulp aan huurders en verhuurders als zij het niet eens zijn over bijvoorbeeld de huurprijs, onderhoud of servicekosten. De Huurcommissie kan worden gevraagd hier een uitspraak over te doen.
Huurgewenning
Huurgewenning betekent dat de huurder die gedwongen is te verhuizen een tijdelijke tegemoetkoming ontvangt om een groot verschil tussen de huurprijs van de huidige woning en de huurprijs van de nieuwe woning te overbruggen. Huurgewenning is bedoeld voor huurders met een inkomen tot de sociale huurgrens die niet voor huurtoeslag in aanmerking komen. De sociale huurgrens wordt jaarlijks door de overheid vastgesteld.
Huurprijs
De prijs die een huurder maandelijks aan Stek betaalt voor het gebruik van een woonruimte.
Inschrijftijd
Inschrijftijd is de tijd die een woningzoekende ingeschreven staat bij Huren in Holland Rijnland of de rechtsopvolger daarvan.
Kennisnemingsbesluit
Het kennisnemingsbesluit is het moment waarop de gemeente instemt met een sloopbesluit of renovatie/verduurzamingsbesluit van Stek. Dit moment is tevens de peildatum bij (zeer) ingrijpende renovatie/verduurzaming of sloop.
Klankbordgroep
Deze vertegenwoordigt huurders voor de duur van een specifiek project. Het gaat niet om een bewonerscommissie. Als er geen bewonerscommissie is kan deze groep de voornaamste gesprekspartner voor Stek zijn. Het gaat dan alleen over de plannen voor het project. Klankbordgroepen hebben dezelfde rechten op informatie en advies als bewonerscommissies. Een klankbordgroep wordt ook wel projectgroep genoemd. In dit Statuut wordt alleen de benaming klankbordgroep gebruikt.
Logeerwoning
Een logeerwoning is een gestoffeerde, gemeubileerde woning in het eigen of direct nabijgelegen complex. Hier kunnen een huurder en de personen die deel uitmaken van het huishouden ‘logeren’ tijdens de werkzaamheden aan hun woning. De logeerwoning wordt aangeboden bij bijzondere omstandigheden. Bijvoorbeeld bij technische veiligheidsredenen of gezondheidsredenen. Stek zorgt dat de noodzakelijke inrichting van de logeerwoning, zoals stoffering, kookvoorziening, koelkast, verlichting, tv- en internetaansluiting aanwezig zijn. Om een beeld te geven: een vakantiewoning met bijbehorende uitrusting en voorziening. De huur van de eigen woning moet de huurder blijven betalen.
Het schoonmaken van de logeerwoning tijdens de logeerperiode gebeurt door de huurder(s). Aan het einde van deze periode moet de huurder de betreffende woning schoon opleveren.
Maximale huurgrens huurtoeslag
Dat is de huurgrens tot waar de huurder recht heeft op huurtoeslag. Elk jaar wordt deze op 1 januari vastgesteld door de overheid.
Overlegwet
Dat is de Wet op het overleg huurders verhuurder. Deze wet wordt ook wel de Overlegwet genoemd. Volgens deze wet hebben huurdersorganisaties en bewonerscommissies recht op informatie van de verhuurder. Bijvoorbeeld over de plannen voor de komende jaren. Ook moet de verhuurder minimaal een keer per jaar een overleg hebben met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies.
Passende woning
Een passende woning is een woning, die wat betreft woningtype (eengezinswoning, appartement enz.) en woninggrootte minimaal gelijkwaardig is aan de woning die de huurder achterlaat. De passendheid van de woninggrootte wordt bepaald aan de hand van de geldende huisvestingsverordening van Holland Rijnland.
Passendheidsnorm/passend toewijzen (Woningwet 2015)
Woningcorporaties moeten vanaf 2016 bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de nieuwe passendheidsnorm. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht komen.
Peildatum
De peildatum bepaalt of huurders wel of niet in aanmerking komen voor vervangende woonruimte, vergoedingen en faciliteiten. De peildatum is de datum waarop de herhuisvesting van huurders start. Bij sloop is dit het moment waarop het kennisnemingsbesluit ingaat. Bij woningverbetering is de peildatum het moment waarop Stek definitief besluit de renovatie/verduurzaming uit te voeren.
De geldende huisvestingsverordening van Holland Rijnland wordt aangehouden bij de bepaling van de duur van de periode tussen het kennisnemingsbesluit en de start van de renovatie/verduurzaming- of sloopactiviteiten. Op het moment van ondertekening van dit Sociaal Statuut bedraagt deze periode minimaal anderhalf jaar. Hier kan van afgeweken worden als de huurder en Stek bij bijzondere projecten instemmen met een kortere periode.
Renovatie/verduurzaming
Er is sprake van renovatie/verduurzaming als het gaat om werkzaamheden aan de woning die leiden tot woningverbetering en gedeeltelijke vernieuwing van de woning Dit kan zijn door fysieke veranderingen of toevoegingen aan de woning. Het gaat met name om een verbetering van het woongenot, De ligging en functie van de woning blijven hetzelfde. Het gaat om de aanpak van het gebouw gericht op verbetering en verlenging van de levensduur van het complex/complexen.
Rustruimte
Een rustruimte is een gemeenschappelijk toegankelijke voorziening in een lege woning in het eigen of direct nabij gelegen complex. Huurders kunnen zich in deze ruimte terugtrekken als de overlast voor korte tijd hevig is. Deze ruimte is zo ingericht dat huurders er enkele uren kunnen blijven of vanuit deze ruime digitaal kunnen werken (wifi).
Sloop
Sloop betekent dat de bestaande woning wordt afgebroken. Daarbij wordt het huurcontract ontbonden.
Sloop- of renovatie/verduurzamingbesluit
Het besluit van de corporatie om een (deel van een) wijk of complex te slopen of ingrijpend te renoveren. In de praktijk zijn de huurders of de bewonerscommissie nauw betrokken bij de plannen.
Sociaal Plan
Het Sociaal Plan is het document waarin bepalingen uit het Sociaal Statuut en mogelijk aanvullende afspraken met de bewoners(commissie) voor een specifiek project staan.
Sociaal Statuut
In het Sociaal Statuut staan de rechten en plichten van alle betrokkenen. Het proces van informatievoorziening staat hier ook in. Het Sociaal Statuut is vastgesteld in overleg tussen Stek en de huurderorganisatie(s).
Stadsvernieuwingsurgentie
Huurders die gedwongen hun woning moeten verlaten wegens sloop of ingrijpende renovatie/verduurzaming, komen in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie. De stadsvernieuwingsurgentie is geldig vanaf de peildatum tot de datum van sloop of start van de (zeer) ingrijpende renovatie/verduurzaming.
Bij het accepteren van definitieve woonruimte vervalt de stadsvernieuwingsurgentie direct. De stadsvernieuwingsurgent krijgt voorrang bij de toewijzing van woonruimte binnen het zoekprofiel boven andere woningzoekenden in de regio Holland Rijnland.
Verbeterbesluit
Een door Stek genomen besluit om woningen ingrijpend te verbeteren. Wanneer door samenvoeging woningen verdwijnen, is er sprake van een sloop- of renovatie/verduurzamingbesluit.
Wet Maatschappelijke Ondersteuning
De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) regelt dat mensen met een beperking ondersteuning kunnen krijgen. Door leeftijd, een handicap of langdurige ziekte kan het zijn dat iemand zijn huis niet meer op dezelfde manier kan bewonen als vroeger. Traplopen is bijvoorbeeld moeilijk geworden. Of drempels zitten in de weg omdat iemand gebruik maakt van een rolstoel. Om dit soort ongemakken zoveel mogelijk te verminderen zoekt de gemeente volgens de Wet Maatschappelijke Ondersteuning samen met de huurder naar oplossingen.
Woningverbetering
Werkzaamheden aan- of in de woning door Stek om de staat van de woning aan te passen aan de actuele (woon)eisen. En om de kwaliteit te verbeteren. Hieronder wordt ook meer ingrijpend groot onderhoud verstaan.
Woonduur
De periode:
• Waarin de huurder onafgebroken in de huidige zelfstandige woonruimte woont;
• En op het adres van deze woonruimte staat ingeschreven in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA);
• En een ondertekend huurcontract heeft van Stek voor onbepaalde tijd.
Woonduur geldt alleen voor volwassen hoofdbewoners, niet voor inwonende kinderen. Woonduur is alleen van belang bij het aanvragen- en toekennen van de stadsvergunningsurgentie.
Woonlasten
Woonlasten bestaan, naast de maandelijkse huur voor een belangrijk deel uit energiekosten. Bij het huren van een woning is het dan ook van belang betrouwbare informatie te hebben over de energiekwalificatie en -classificatie van een woning. Daarom is er het energielabel woningen. Overige woonlasten zijn bijvoorbeeld gemeentelijke heffingen, waterschapsbelasting.
WWS-punten
Het puntensysteem dat gehanteerd wordt om de huurprijs te bepalen heet officieel het woningwaarderingstelsel (WWS). Het wordt ook wel puntenstelsel of puntentelling genoemd. Het WWS is een wettelijk vastgesteld systeem. Het drukt de kwaliteit van een woning uit in punten. Met dat puntenaantal wordt de maximale kale huurprijs vastgesteld.
ZAV (Zelf Aangebrachte Veranderingen)
Zelf aangebrachte veranderingen zijn veranderingen die de huurder heeft aangebracht nadat hij de woning heeft betrokken. De veranderingen zijn uitgevoerd volgens het bij Stek geldende ZAV beleid. Deze veranderingen horen dus niet tot de standaarduitrusting van de woning.
Zelfstandige woonruimte
Een zelfstandige woning is een woning met een eigen voordeur en voorzieningen uitsluitend voor eigen gebruik door de huurder en haar/zijn medebewoners/of leden van het huishouden. Er is geen sprake van het delen van een keuken of badkamer met andere huurders.
Zoekprofiel
Omschrijving van de woonruimte (woningtype en -grootte) en de gemeenten waarvoor een stadsvernieuwingsurgent met voorrang in aanmerking komt. En zoals is vastgelegd in de geldende Huisvestingsverordening Holland Rijnland
Bijlage 2 Huurgewenning
Huurgewenning is een initiatief van Stek. Het is niet wettelijk verplicht Het wordt ingezet om huurders financieel tegemoet te komen bij de overgang naar een duurdere sociale huurwoning na ontbinding van hun huurovereenkomst.
De regeling is voor huurders die definitief verhuizen naar een vervangende (duurdere) sociale huurwoning.
De huurgewenning wordt berekend op basis van de 'huursprong'. Daarmee wordt bedoeld het verschil tussen de oude en nieuwe huur, verminderd met eventuele huurtoeslag en mogelijke energielabelverbeteringen.
Met vermindering van mogelijke energielabelverbeteringen wordt het volgende bedoeld. Als de woning waar de huurder naar verhuist een beter energielabel heeft dan de oude woning, wordt per labelstap een vastgesteld bedrag* afgetrokken van het huurverschil. Labelstappen boven energielabel A tellen niet mee.
Het verschil tussen de oude en nieuwe huur moet - na correctie eventuele huurtoeslag, energielabel –meer zijn dan een vastgesteld bedrag*. Stek biedt een financiële compensatie tot een maximum bedrag*. Het bedrag varieert met de grootte van de huursprong. Het is over een periode van drie jaar.
Huurders met een inkomen tot de sociale huurgrens komen in aanmerking
Bepalingen huurgewenning
• Huurgewenning geldt een keer. Namelijk als de huurder van de oude woning naar de nieuwe woning verhuist. Verhuist de huurder daarna nog een keer? Dan vervalt het recht op huurgewenning.
• Nadat huurgewenning is vastgesteld wordt deze niet jaarlijks geïndexeerd.
• Bij de berekening wordt aangehouden:
o de ingangsdatum van het nieuwe huurcontract
o de kale huurprijs van de oude woning
o de kale huurprijs van de nieuwe woning
o het toewijzingsinkomen van de nieuwe woning
• Inkomensschommelingen en huurprijsaanpassingen gedurende de drie jaar hebben geen invloed op het bedrag.
• Als de huurder naar een woning van Stek verhuist, wordt de huurgewenning in mindering gebracht op de maandelijkse huurprijs.
• Verhuist de huurder naar een woning die niet van Stek is dan krijgt de huurder het bedrag jaarlijks uitbetaald. De huurder moet zelf elk jaar bij Stek de huurgewenning aanvragen. Dit kan met een recent uittreksel uit het bevolkingsregister waaruit blijkt dat de huurder nog op het adres van de eerste verhuizing woont
Huurgewenning biedt een financieel vangnet voor huurders die geconfronteerd worden met de uitdagingen van een aanzienlijke huurverhoging door noodgedwongen verhuizing. Stek erkent de mogelijke impact op de levensstandaard van de huurder.
Zie hierna voor een voorbeeldberekening.
* Jaarlijks per 1 juli vindt een prijsindexatie plaats.
Rekenvoorbeeld huurgewenning
Huidige (netto) huur min eventuele huurtoeslag
Nieuwe (netto) huur min eventuele huurtoeslag
Verschil
Correctie energielabel
Toelichting
C (= B – A)
Huursprong € E (=C – D)
Huursprong hoger dan € Ja/Nee
Totale huurgewenning per maand:
1e jaar 75%
2e jaar 50%
3e jaar 25%
In totaal ontvangt u over drie jaar:
= 0,75 x E
G = 0,50 x E
H = 0,25 x E
Met een maximum tot € = 12 x (F + G + H)) met een maximum tot € # *
# Als het bedrag van de berekening hoger is dan € …., wordt het bedrag naar beneden gebracht tot maximaal €
* Indexatie per 1 juli van elk jaar.
Bijlage 3 Stadsvernieuwingsurgentie
Deze bijlage behandelt de stadsvernieuwingsurgentie Een regeling die voorrang verleent aan huurders die hun huis moeten verlaten door sloop of grote renovatie/verduurzaming. De voorrang geldt voor het vinden van een nieuwe woning Het 1e half jaar, voordat de sloop start, binnen de gemeente. Vanaf een jaar binnen de hele regio Holland Rijnland.
Wie komen in aanmerking
Huurders die op de peildatum wonen in een woning waarvoor een sloop- of renovatie/verduurzamingbesluit geldt, komen in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie. Dit omvat vergoedingen, voorrang en begeleiding bij het vinden van nieuwe huisvesting.
In de geldende huisvestingsverordening van Holland Rijnland zijn een aantal artikelen opgenomen over stadsvernieuwingsurgenties. Deze staan op de website van Holland Rijnland wonen, www.hollandrijnlandwonen.nl
Woning zoeken
Huurders kunnen zelf via Huren in Holland Rijnland naar een andere woning te zoeken. Zij kunnen advies en ondersteuning krijgen van Stek Kan een huurder niet zelf reageren op woningen? Dan kan worden afgesproken dat Stek een woning zoekt.
Is het buiten de schuld van de huurder niet mogelijk tijdig een passende woning te vinden? Dan kunnen
Stek en de huurder afspraken maken over tijdelijke huisvesting. De stadsvernieuwingsurgentie blijft dan behouden.
Geen recht op herhuisvesting en vervallen rechten
Sommige huurders hebben geen recht op herhuisvesting en de vergoedingen. Dit gaat om:
• Huurders die de woning moeten verlaten vanwege een gerechtelijk vonnis wegens overlast en/of woonfraude en/of huurschuld en/of op grond van activiteiten van de Opiumwet de woning moeten ontruimen. Dit geldt ook als de huurder in bovengenoemde gevallen uiteindelijk zelf de huur van de woning opzegt.
o De rechten die dan vervallen: het recht voor herhuisvesting, de stadsvernieuwingsurgentie, het recht op de regelingen en vergoedingen op grond van het Sociaal Statuut en Sociaal Plan en de inspanningsplicht vanuit Stek voor vervangende nieuwbouw of terugkeer naar de gerenoveerde woning.
• Huurders met een tijdelijk huurcontract.
• Huisbewaarders.
Zoekprofiel
Het zoekprofiel zorgt ervoor dat een huurder een woning kan huren die vergelijkbaar is in grootte en type met de te verlaten woning. Dit profiel wordt vastgesteld door de urgentiecommissie en voldoet minimaal aan de eisen van de huisvestingsverordening.
Toewijzing stadsvernieuwingsurgenten
Bij de toewijzing van woningen aan huurders met stadsvernieuwingsurgentie worden specifieke afspraken gevolgd. Als meerdere urgenten reageren op dezelfde woning geldt de volgende volgorde:
• Degene met de oudste toekenningsdatum gaat voor. De woning wordt toegewezen op basis van de oudste toekenningsdatum van de urgentie.
• Bij een gelijke toekenningsdatum wordt de rangorde bepaald door de woonduur in de huidige woning. Bij gelijke woonduur is er een loting.
• Als een urgent zónder stadsvernieuwingsurgentie reageert op dezelfde woning als een stadsvernieuwingsurgent, wordt de rangorde bepaald door de oudste toekenningsdatum van de urgentie. Als dit gelijk is, is er een loting.
• Urgenten zonder stadsvernieuwingsurgentie worden in de rangorde geplaatst op basis van de datum van urgentie, inschrijftijd en eventueel loting.
De stadsvernieuwingsurgentie geldt niet voor woningen die niet voldoen aan het zoekprofiel. De urgentie vervalt op het moment dat definitief voor een andere woonruimte is gekozen De inschrijving blijft actief als de huurder de jaarlijkse kosten betaalt. De inschrijfduur verandert door aanpassing van de nieuwe vestigingsdatum. Als een huurder een woning met zijn inschrijftijd accepteert vervallen de urgentie en de inschrijving.
Leidt het zoekprofiel op grote schaal tot onredelijke situaties? Kan het niet met maatwerk worden opgelost? Dan gaat Stek in gesprek met het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland.
Reageert een huurder met stadsvernieuwingsurgentie op een woning buiten het zoekprofiel? Dan bepaalt de inschrijftijd de volgorde van toewijzing. De inschrijving vervalt als de huurder de woning accepteert.
Laatste twee aanbiedingen
Zes maanden voor de start van de sloop biedt Stek de huurder maximaal twee keer een passende woning aan. De huurder kan tijdens deze zes maanden ook zelf blijven zoeken. Weigert de huurder de twee aanbiedingen? Dan is Stek genoodzaakt een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter te starten.
Eerst in gesprek
Voordat een ontruimingsprocedure in gang wordt gezet zoekt Stek in een gesprek met de huurder naar een oplossing. Reageert de huurder niet? Of weigert de huurder de aangeboden woningen? Dan kan het huurcontract worden ontbonden en de woning via de kantonrechter worden ontruimd
Bijlage 4 Stappenplan communicatie en participatie
De communicatie tussen de huurders en Stek bij groot onderhoud, renovatie/verduurzaming en sloop verloopt volgens een stappenplan. De genoemde termijnen zijn richtlijnen die zoveel mogelijk worden gehanteerd door Stek. Per project zijn afwijkingen mogelijk. Hieronder zijn per ingreep de communicatie, tijdsplanning en participatie benoemd.
Groot onderhoud
Stappenplan
1
2
3
4
5
6
7
Stek betrekt naar redelijkheid de huurdersorganisatie en bewonerscommissie bij haar voornemen tot uitvoering groot onderhoudsplannen.
Eventueel kan Stek een huurdersonderzoek uitvoeren.
Stek informeert de betreffende bewonerscommissie van het complex, wijk of buurt over de voorgenomen plannen voordat alle huurders hier informatie over krijgen.
Minimaal drie weken vóór de voorgenomen start van de werkzaamheden informeert Stek de huurders schriftelijk over de werkzaamheden. Heeft Stek toegang nodig tot de woning om de werkzaamheden uit te voeren? Dan informeert Stek de bewoners minimaal zes weken voor de voorgenomen start van de werkzaamheden. In deze brief staan de volgende onderdelen benoemd:
Aard van werkzaamheden Duur van de werkzaamheden Noodzaak van medewerking Eventuele tijdstip van toegang tot de woning Te verwachten overlast Eventuele (onkosten-)vergoedingen
Als het nodig of gewenst is kan Stek in een persoonlijk gesprek een toelichting geven op de werkzaamheden.
Is een huisbezoek (of technische opname van de woning) nodig? Dan kan huurder zich laten bijstaan door een familielid, mantelzorger, vertegenwoordig van een bewonerscommissie / huurdersorganisatie of een andere persoon. Huurders moeten dit huisbezoek toestaan, vanwege de aard van de werkzaamheden.
Afspraken die tijdens een huisbezoek worden gemaakt, worden schriftelijk bevestigd.
8
9
10
Stek houdt huurders op de hoogte van de voortgang van het project (bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven).
Stek stelt een vast aanspreekpunt aan waar huurders met klachten en/of schade binnen 24 uur terecht kunnen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
Stek stelt als het nodig is een (tijdelijk) beheerplan op om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden te behouden.
Renovatie/verduurzaming met voorzetting huurcontract
Stappenplan
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Stek betrekt naar redelijkheid de huurdersorganisatie en bewonerscommissie bij haar voornemen tot uitvoering renovatie/verduurzamingplannen.
Eventueel kan Stek een huurdersonderzoek uitvoeren.
Als er geen bewonerscommissie is, kan een klankbordgroep worden opgericht. Zie hoofdstuk 2 van het Sociaal Statuut.
Stek informeert de betreffende bewonerscommissie en/of klankbordgroep van het complex, wijk of buurt over haar voorgenomen plannen voordat alle huurders hier informatie over krijgen.
Stek vraagt advies aan de bewonerscommissie en/of klankbordgroep minimaal 8 weken voor uitvoering van de draagvlakmeting voor de werkzaamheden op het betreffende complex, wijk of buurt.
Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een Sociaal Plan of bewonersinformatieboekje voordat dit naar de huurders wordt verzonden.
Werkafspraken worden gemaakt.
De bewonerscommissie en/of klankbordgroep kan advies uitbrengen over gebiedsvisie, complexvisie, het sociaal plan of bewonersboekje en/of het tijdelijke beheer en de leefbaarheid gedurende de werkzaamheden (zie hoofdstuk 2 Sociaal Statuut).
Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een communicatie/participatie plan.
Minimaal zes maanden vóór de voorgenomen start van de werkzaamheden informeert Stek de huurders schriftelijk over de werkzaamheden.
Van tevoren worden de huurders geïnformeerd over de plannen. Bijvoorbeeld door een huisbezoek, brieven, proefwoning.
Huurders ontvangen minimaal twee maanden voor de start van de werkzaamheden een bewonersboekje. Deze stuurt Stek of de aannemer op of wordt persoonlijk overhandigd Hierin is in ieder geval opgenomen: aard van de werkzaamheden duur van de werkzaamheden noodzaak van medewerking eventuele huurprijsverhoging eventuele vergoedingen verzoek aan bewoners om instemming met de plannen verzoek aan bewoners om instemming met huurverhoging
11
12
13
14
15
16
17
Een modelwoning kan worden ingericht. Huurders worden dan uitgenodigd voor een bezichtiging hiervan
Stek legt individuele huisbezoeken af. Waar nodig is, kan huurder zich laten bijstaan door een familielid, mantelzorger, vertegenwoordig van een bewonerscommissie of huurdersorganisatie of een andere persoon.
Zodra 70% van de huurders van een bouwkundige eenheid (10 woningen of meer) uit het project akkoord gaat met de plannen wordt het voorstel voor die eenheid redelijk geacht. Stek stelt de huurders van de betreffende bouwkundige eenheid schriftelijk op de hoogte als meer dan 70% van de huurders akkoord is. De huurders die niet akkoord zijn krijgen deze brief per aangetekende post.
Binnen acht weken na het schriftelijk bevestigen van de 70% akkoord, heeft een huurder die niet akkoord gaat de mogelijkheid om een rechter een uitspraak te laten doen over de redelijkheid van het voorstel. Na de termijn van acht weken wordt er vanuit gegaan dat de huurder, ook al is er geen schriftelijk akkoord, instemt met het gedane voorstel.
Afspraken die tijdens een huisbezoek worden gemaakt, worden schriftelijk bevestigd.
Stek houdt zelf of via de aannemer huurders op de hoogte van de voortgang van het project (bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven).
Stek stelt een vast aanspreekpunt aan waar huurders met klachten en/of schade binnen 24 uur terecht kunnen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
18
19
Als het nodig en gewenst is worden tijdelijke noodvoorzieningen aangebracht.
Stek stelt als het nodig is een (tijdelijk) beheerplan op om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden te waarborgen.
Ingreep met beëindiging huurcontract
Stappenplan
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Stek betrekt naar redelijkheid de huurdersorganisatie en bewonerscommissie bij haar voornemen tot uitvoering van sloop of (ingrijpende) renovatie/verduurzamingplannen.
Eventueel kan Stek een huurdersonderzoek uitvoeren.
Als er geen bewonerscommissie is, kan een klankbordgroep worden opgericht. Zie hoofdstuk 2 van het Sociaal Statuut.
Stek informeert de betreffende bewonerscommissie en/of klankbordgroep van het complex, wijk of buurt over haar voorgenomen plannen voordat alle huurders hier informatie over krijgen.
Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een Sociaal Plan alvorens dit naar de huurders wordt verzonden.
Werkafspraken worden gemaakt.
De bewonerscommissie en/of klankbordgroep kan advies uitbrengen over gebiedsvisie, complexvisie, het sociaal plan en/of het tijdelijke beheer en de leefbaarheid gedurende de werkzaamheden (zie hoofdstuk 2 Sociaal Statuut).
Stek betrekt de bewonerscommissie en/of klankbordgroep bij het opstellen van een communicatie/participatie plan.
Minimaal 24 maanden vóór de voorgenomen start van de sloop- of renovatie/verduurzamingwerkzaamheden informeert Stek de huurders schriftelijk over de werkzaamheden.
Minimaal 18 maanden voor de voorgenomen start van de sloop of renovatie/verduurzaming krijgen de huurders de status van stadsvernieuwingsurgent.
Minimaal 18 maanden voor de start van voorgenomen sloop of renovatie/verduurzaming informeert Stek de huurder in een persoonlijk gesprek (huisbezoek). Als het nodig is zet Stek een tolk in. En waar nodig, kan huurder zich laten bijstaan door een familielid, mantelzorger, vertegenwoordig van een bewonerscommissie of huurdersorganisatie of een andere persoon
Doel van het gesprek is:
huurders informeren over het proces huurders informeren over rechten en plichten op basis van het Sociaal Plan
het inventariseren van de woonwensen van de huurder het inventariseren van mogelijke knelpunten voor de aanstaande verhuizing bij de huurder het toelichten van de procedure van woningtoewijzing
10
11
12
13
14
15
Een gezamenlijke informatiebijeenkomst kan worden georganiseerd. De huurdersorganisatie wordt uitgenodigd voor een eerste bewonersinformatiebijeenkomst.
Minimaal zes maanden voor de voorgenomen sloop of renovatie/verduurzamingdatum verzendt Stek de officiële huuropzegging. De huurder wordt op dat moment gevraagd akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst. Gaat de huurder niet schriftelijk akkoord? Dan verzoekt Stek de rechter de huurovereenkomst eenzijdig te ontbinden. Daarnaast wordt de huurder de bezwaarprocedure uitgelegd Uiteraard blijft de huurder ook dan de rechten en plichten uit het sociaal plan behouden.
Afspraken die tijdens een huisbezoek worden gemaakt, worden schriftelijk vastgelegd en door beide partijen ondertekend. Beide partijen krijgen een exemplaar.
Stek houdt huurders op de hoogte van de voortgang van het project (bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven).
Stek stelt een vast aanspreekpunt aan voor huurders gedurende het gehele proces van herhuisvesting. Dit zijn in het algemeen de vaste projectconsulenten van Stek. Zij zijn verantwoordelijk voor de individuele bewonersbegeleiding bij sloop of (ingrijpende) renovatie/verduurzaming projecten.
Stek stelt als het nodig is een (tijdelijk) beheerplan op om de leefbaarheid tijdens de werkzaamheden te waarborgen.
Ondertekening samenwerkende partijen
Datum: 28-04-2026 in Hillegom
Namens Huurdershart:
W.G.
De heer F. Dieters
Namens woonstichting Stek:
W.G.
Mevrouw J. van den Berg voorzitter bestuurder
