2019 jaarverslag Stek

Jaarstukken Woonstichting Stek 2019

1

2

3

Voorwoord Fusie, fusie en fusie, dat zullen de collega’s zeker zeggen als aan hen gevraagd wordt wat het jaar 2019 kenmerkt. Dat zal zo zijn voor de collega’s van collega-corporatie Vooruitgang uit Teylingen, van Noordwijkse Woningstichting uit Noordwijk en van Stek zelf. Met ingang van 1 juli 2019 is er de fusie van Vooruitgang en Stek en eind 2019 waren bijna alle officieel vereisten gereed voor de fusie van NWS en Stek.

Het heeft veel gevraagd van eenieder, werkgroepen, kwartiermaken, inwerken tijdelijke collega’s en onzekerheid over wat er echt allemaal gaat gebeuren, zijn zomaar wat voorbeelden. Ook voor de Raden van Commissarissen is het hierdoor een bijzonder jaar geweest. Naast de belangrijke taak van toezichthouder en adviseur van het bestuur, moet er voor de nieuwe organisatie een nieuwe RvC worden samengesteld.

Fusie vraagt ook veel van de belanghouders zoals de drie huurdersorganisaties en de vier gemeenten. Voor hen, in hun adviserende en instemmende rol, is het geen eenvoudige taak om afwegingen te maken. Wat is in hun belang? Wat is in het algemeen belang?

Hoe gaan we hierover het gesprek aan? Dat alle belanghouders positief geadviseerd hebben, zien we als een blijk van vertrouwen in het Stek van nu en in het Stek dat we gaan bouwen.

Naast dit alles is natuurlijk ook het draaiende houden van Stek zelf van belang in zo’n druk jaar. Een bijzondere prestatie is dat de tevredenheid van de huurders, gemeten door het KWH, is gestegen. Ook is er een besluit genomen over de aanpak van twee grote appartementencomplexen waarbij ook de innovatie van een biovergassingsinstallatie is gerealiseerd. Op de valreep van het einde van het jaar is er overeenstemming bereikt met de gemeente Lisse en de ontwikkelaar over het afronden van het grote project Waterkanten. Control en Financiën hebben goed bijgedragen aan het vertrouwen bij de Autoriteit Woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw zodat bij de fusie met Vooruitgang ook het verscherpt toezicht en het bijzondere beheer zijn opgeheven.

Gaat alles dan goed? Nee, natuurlijk niet. Er worden ook uitglijders gemaakt en hobbels verkeerd genomen. Door open te staan voor de huurder en de belanghouders wordt er gewerkt aan verbeteringen. Het bewijst dat Stek een stabiele organisatie is die in staat is, ondanks dat de bestuurlijke aandacht door de fusies wordt opgeëist, belangwekkende prestaties te leveren.

Ik hoop dat u als lezer van dit volkshuisvestelijke en financiële jaarverslag ook deze mening bent toegedaan na het lezen.

Momenteel worden we allemaal geconfronteerd met het coronavirus. Stek heeft passende maatregelen genomen om huurders, medewerkers en leveranciers te beschermen. Het is een gemeenschappelijke opgave die we samen moeten en zullen halen.

Rest mij mijn oprechte dank en waardering uit te spreken naar de collega’s, de Raad van Commissarissen, de huurdersorganisaties, de gemeenten en de collega’s van Vooruitgang en van NWS. Niet vergeten moeten worden de externe toezichthouders Aw en WSW. Met elkaar samen is er in dit jaar gewerkt en mogelijk gemaakt dat Stek het jaar met grote tevredenheid kan afsluiten en positief vooruit kan kijken naar een toekomst waarbij belangwekkende en mooie resultaten voor de woningzoekende en huurder van sociale huurwoningen in de Bollenstreek gerealiseerd kunnen worden.

Hans Al Bestuurder 4

Inhoudsopgave 1 1 Bestuursverslag ..................................................................................... 9 1.1 De bestuurder aan het woord ...................................................................10 1.1.1 Algemeen...........................................................................................10 1.1.2 Terugblik ...........................................................................................10 1.1.3 Jaarplan 2019 .....................................................................................11 1.1.4 Risicoparagraaf ...................................................................................12 1.1.5 Verklaring besteding van middelen ........................................................15 1.1.6 Beschouwing 2019 interim-bestuurder Vooruitgang .................................15 1.1.7 Vooruitblik .........................................................................................17 1.2 Financiële continuïteit ..............................................................................19 1.2.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2019 ........................................19 1.2.2 Toelichting en analyse bij financieel resultaat .........................................23 1.2.3 Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten ..................................24 1.2.4 Vermogensbeheer ...............................................................................26 1.2.5 Begroting 2020 en scenario-analyse ......................................................28 1.3 Corporate Governance .............................................................................31 1.3.1 Raad van Commissarissen ....................................................................31 1.3.2 Het Bestuur ........................................................................................31 1.3.3 Corporatieraad....................................................................................32 1.3.4 Managementteam ...............................................................................32 1.3.5 Governance Code Woningcorporaties .....................................................32 1.3.6 Risicomanagement ..............................................................................32 1.3.7 Interne beheersing ..............................................................................33 1.3.8 Externe toezichthouder ........................................................................35 1.4 Volkshuisvestelijke verantwoording ...........................................................36 1.4.1 Klant eerst .........................................................................................36 1.4.2 Verhuren ...........................................................................................42 1.4.3 Projecten ...........................................................................................51 1.4.4 Onderhoudsbeleid ...............................................................................53 1.4.5 Werkorganisatie ..................................................................................56 1.4.6 Ondernemingsraad ..............................................................................60 1.4.7 ICT....................................................................................................61 1.4.8 Communicatie ....................................................................................62 2 Verslag van de Raad van Commissarissen ................................................65 2.1 Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen ..........................65 2.2 Over besturen en toezicht houden .............................................................67 2.2.1 Onze visie op toezicht en toetsing .........................................................67 2.2.2 Governancecode .................................................................................68 2.3 Verslag vanuit toezichthoudende rol ..........................................................68 2.3.1 Toezicht op strategie ...........................................................................68 2.3.2 Toezicht op financiële en operationele prestaties .....................................69 2.3.3 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties .................69 2.3.4 Toezicht op dialoog met belanghouders .................................................70 2.3.5 Toezicht op risicobeheersing .................................................................70 2.3.6 Opdrachtgeverschap externe auditor .....................................................70 5

2.3.7 Conclusies toezichthoudende rol ...........................................................71 2.4 Verslag vanuit werkgeversrol ....................................................................71 2.4.1 Invulling werkgeversrol Bestuur ............................................................71 2.5 Verslag vanuit klankbordfunctie ................................................................72 2.6 Over de Raad van Commissarissen ............................................................72 2.6.1 Samenstelling .....................................................................................72 2.6.2 Functioneren ......................................................................................75 2.6.3 Bezoldiging ........................................................................................76 2.6.4 Vergaderingen, overleg ........................................................................76 2.6.5 Beschouwing 2019 RvC Vooruitgang ......................................................77 3 Jaarrekening ........................................................................................79 4 Overige gegevens ............................................................................... 132 5 Jaarverslag Corporatieraad Stek ........................................................... 138 Toelichtingen en definities ............................................................................... 140

6

Kengetallen

Boekjaar

2019

2018

Woonwagens c.q. standplaatsen Bedrijfsonroerend goed Overige objecten

8.758 21 8.779 1 307 680

8.577 21 8.598 1 260 700

Totaal

9.767

9.559

Totaal (4 overige objecten = 1 vhe) Woningen in aanbouw Totaal

9.236 9.236

9.034

Totaal DAEB-eenheden (4 overige objecten = 1 vhe) Totaal niet-DAEB eenheden (4 overige objecten = 1 vhe)

8.033 1.203

7.802 1.232

1.108.320

1.084.080

9.236

9.034

2019 EUR

2018 EUR

17.818 64.246 0 3.156 -2.877 -4.185 -18.791 -9.984 -593 758 83.787 134 -5.191 -277 -8.577 -4.998 96.510

19.100 61.518 0 3.255 -3.365 -4.280 -14.641 -10.082 121 1.297 164.915 -178 -5.000 -326 -9.220 -6.976 176.929

Aantal verhuureenheden: Woningen Woningen in beheer

Verzekerde waarde (x € 1.000,-)

TOTALE verhuureenheden in exploitatie (exclusief in aanbouw)

9.034

Financiële gegevens Winst & Verliesrekening (x 1.000,-) 1. Resultaat voor belastingen excl waardeverandering vastgoed 2. Huren 3. Overheidsbijdragen 4. Opbrengsten servicecontracten 5. Lasten servicecontracten 6. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 7. Lasten onderhoudsactiviteiten 8. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 9. Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 10. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 11. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 12. Nettoresultaat overige activiteiten 13. Overige organisatiekosten 14. Leefbaarheid 15. Saldo financiële baten en lasten 16. Belastingen 17. Nettoresultaat

Kengetallen (vervolg) 7

Boekjaar

2019 EUR

2018 EUR

1.929 6.956 342 -311 -453 -2.035 -1.081 -64 82 9.072 14 -562 -30 -929 -541 10.449

2.114 6.810 360 -372 -474 -1.621 -1.116 13 144 18.255 -20 -553 -36 -1.021 -772 19.585

1.295.608 241.184 163 312.787 1.211.354

1.166.977 234.200 2.585 296.255 1.114.844

161.291 200.444 18 33.866 131.156

149.574 190.097 280 32.076 120.706

76,6% 44,6% 44,2% 2,14 52,3% 21,2%

76,8% 58,7% 54,8% 2,57 40,4% 22,0%

Winst & Verliesrekening (per verhuureenheid) na niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen 18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

31.

32.

33.

34.

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Huren Overheidsbijdragen Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten Belastingen Netto resultaat

-

Balans (x 1.000,-) 35.

36.

37.

38.

39.

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Actieve belastinglatentie Langlopende schulden Eigen vermogen

Balans (per verhuureenheid) 40.

41.

42.

43.

44.

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Actieve belastinglatentie Langlopende schulden Eigen vermogen

Overige 45. a. Solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde) b. Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) 46. Liquiditeit (current ratio) 47. Interest coverage ratio 48. Loan to value (o.b.v.beleidswaarde) 49. Dekkingsratio

8

1 Bestuursverslag

9

1.1

De bestuurder aan het woord

1.1.1 Algemeen Het einde van een jaar is een terugkerend moment in het rondje van de aarde om de zon. Aan dat einde van het jaar is, bijvoorbeeld, het moment van het opstellen van het jaarverslag gekoppeld. Voor haast alle andere werkzaamheden van een corporatie is er op datzelfde moment geen einde of begin, deze lopen over de data van 31 december en 1 januari heen. Huurbeleid, projectontwikkeling, fusieproces, duurzaamheid, energiebesparing, onderhoud, woonruimteverdeling, woningtoewijzing en nog vele andere processen gaan gewoon door. Hieronder gaat u een terugblik en een vooruitblik lezen. Vaak komt u daardoor dan dezelfde onderwerpen tegen. We hopen u hiermee wel inzicht te geven in de ontwikkeling van Stek in het afgelopen jaar en het komende jaar.

1.1.2 Terugblik Het is ontegenzeggelijk waar dat het jaar 2019 voor de huurders/woningzoekenden en de sociale woningbouw, de sector van woningcorporaties en zeker voor Stek, wellicht wederom, een bijzonder jaar was.

Voor de huurders en corporaties is het goed dat er een Sociaal Huurakkoord is afgesloten. Het zorgt ervoor dat de corporaties laten zien waar zij echt voor staan, namelijk betaalbaarheid. Het was wel even lastig toen de Woonbond een ruimere uitleg gaf aan de afspraken dan koepelorganisatie Aedes, maar dat heeft niks afgedaan aan de intenties. Met name is deze betaalbaarheid aan de orde gekomen door afspraken over huurverlaging en huurbevriezing. Los van aanpassing in de wetgeving zijn de afspraken aan het einde van het jaar bevestigd en zullen er veel corporaties, waaronder Stek, mee aan de slag gaan. Ook is het goed dat er landelijke afspraken komen over de huuraanpassingen als gevolg van investeringen in duurzaamheid en energiebesparing.

Dat biedt zekerheid voor beide zijden en maakt het ontwikkelen en realiseren van plannen makkelijker.

De begrenzing op inkomen en huurprijs om toegang te krijgen tot de sociale huursector legt een zware last bij de doelgroep met middeninkomen. Zij kunnen niet huren in de sociale sector bij de corporatie en de commerciële partijen bieden niks aan voor een huurprijs die voor hen betaalbaar is. Er is wel discussie gevoerd of de corporaties niet, wederom, moeten gaan investeren en verhuren voor deze doelgroep, maar daar wil de overheid nog niet op bewegen.

De sector zelf heeft het niet al te makkelijk. Niet voor alle corporaties, maar wel voor velen, is het betalen van de verhuurdersheffing een zware last en heeft een sterke invloed op de investeringscapaciteit. Nieuwbouw en uitvoeren Klimaatakkoord bijvoorbeeld, leiden daaronder. Enkele jaren geleden heeft de sector beloofd de bouwproductie voor sociale huur op te voeren van 17.000 naar 34.000 woningen. Dat wordt bij lange na niet gehaald. Het Klimaatakkoord is, ondanks dat iedereen het erover eens is dat er wat moet gebeuren om het klimaat te verbeteren, enerzijds prettig want de corporaties zijn weer ‘in beeld’. Maar anderzijds gaat er veel volkshuisvestelijk geld in zitten. De corporaties onderling zijn het niet met elkaar eens hoe stevig er op dit onderwerp moet worden ingezet. De 100 miljoen die de regering belooft lijkt wel veel 10

geld, maar is vooral een sigaar uit eigen doos. Alleen al als gevolg van de stijging van de WOZ gaat de verhuurdersheffing met dat bedrag omhoog.

Met de fusie met collega-corporatie Vooruitgang en de voorbereidingen voor de fusie met collega-corporatie Noordwijkse Woningstichting is dit jaar een keerpunt in de ontwikkeling van Stek en van de volkshuisvesting in de Bollenstreek. Het heeft veel gevraagd van de collega’s en de belanghouders maar steeds is er het geloof geweest dat het een goede stap voorwaarts is. Bij het schrijven van dit jaarverslag heeft ook de RvC en collega-bestuurder Willem van Duijn van NWS de handtekening gezet onder de fusiestukken en heeft de notaris de stukken gepasseerd. Daardoor is op 15 februari 2020 het nieuwe Stek een feit.

Het jaar wordt voor de organisatie goed afgesloten. De klanttevredenheid voor de dienstverlening is gestegen, een innovatieve warmtevoorziening voor 208 appartementen is gerealiseerd en de financiële positie is gezond.

Toch zijn er ook leerpunten en resultaten die niet behaald zijn.

De huurdersorganisatie blijft aandacht vragen voor de communicatie naar de huurders.

Met hen samen werken we aan verbeteringen. Ook is er het vraagstuk van de woningbehoefte. Weten wij er wel genoeg van? Geeft het woonruimteverdeelsysteem niet een te eenzijdig beeld van de woningvraag? Leveren we als corporatie wel genoeg maatschappelijke meerwaarde?

De aankoop uit 2018 van 208 woningen van Woonstichting De Key kreeg in 2019 zijn beslag. Daarnaast heeft Stek ook nog 48 woningen van woningcorporatie Ymere verworven. Met de aankoop van beide complexen hebben we deze woningen behouden voor onze doelgroep.

Het is niet gelukt om de planontwikkeling voor de locatie Geestwater in Lisse dichterbij realisatie te brengen. Na 17 jaar groeit er alleen nog maar gras.

Met regelmaat moeten we constateren dat er veel licht kan zijn tussen begroten en realisatie. Zijn de processen wel goed onder controle en is er voldoende greep op de uitvoering? Zomaar enkele voorbeelden van taken die we onszelf stellen, niet omdat het niet goed gaat, wel omdat het steeds beter kan. Stek wil blijven leren om de maatschappelijke taak - de huurders en woningzoekenden die voor een betaalbare en goede woning van ons afhankelijk zijn - steeds beter uit te voeren.

1.1.3 Jaarplan 2019 Naast de primaire en reguliere werkzaamheden zijn er ook voor 2019 extra activiteiten vastgesteld die gericht zijn op het doorontwikkelen van de organisatie.

Deze activiteiten zijn ingedeeld naar de volgende onderwerpen: -

Kwaliteit van de dienstverlening

-

Betaalbaarheid en Beschikbaarheid

-

Kwaliteit van de woningvoorraad

-

Organisatie en goed werkgeverschap

-

Goed Bestuur

-

Financieel beleid en ICT 11

Er zijn in totaal 25 activiteiten bepaald. Hiervan zijn er 15 afgerond. Dat betreft onder andere het implementeren van het aannemersportal, versterken van het sociale gezicht van Stek bij de belanghouders, verwerken van resultaten WOON2018 in SVB. Zes activiteiten zijn tijdelijk stopgezet omdat deze beter meegenomen kunnen worden in het fusieproces zoals dat in het jaar is gaan lopen. Daarbij zitten activiteiten als vernieuwen website, verder uitontwikkelen huurdersportal. Voor twee activiteiten is besloten deze te stoppen (studie naar financieel sturingsmodellen en plaatsen hybride systeem bij ketelvervanging) en twee activiteiten zijn voor 50% gereedgekomen.

Uitgedrukt in een percentage is de realisatie met 60% aan de lage kant. Ook hier heeft de grote inzet voor de fusie een rol gespeeld.

1.1.4 Risicoparagraaf Beschrijving risicomanagementsysteem Het systeem van risicomanagement is beschreven in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement (Risk) en Compliance’. Dit kader geeft helderheid in de taken en verantwoordelijkheden rondom risicomanagement. Stek hanteert de uitgangspunten van de ‘Three Lines of Defence’-gedachte in de organisatiestructuur en voor het benoemen van de rollen.

In het beleidskader wordt beschreven welke activiteiten plaatsvinden om de bedrijfsrisico’s van Stek te identificeren. Hierbij is nadrukkelijk ook aandacht voor frauderisico’s. De geïdentificeerde risico’s kunnen een bedreiging vormen voor of een nadelig effect hebben op de realisatie van de doelstellingen van Stek.

Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het risicobeheersingssysteem. Daar ligt de verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke risicobeheersing door het benoemen van de risico’s en de beheersmaatregelen. De belangrijkste primaire en secundaire processen zijn beschreven. Relevante risico’s en de belangrijkste beheersmaatregelen zijn hierin opgenomen.

Met behulp van het Prestatie Management Systeem (PMS) wordt het risico op het niet behalen van geformuleerde doelen beperkt. In het PMS zijn onder meer de financiële ratio’s opgenomen die het WSW hanteert voor het beoordelen van het financiële risico (financial risk) van de corporatie.

Met ons projectfasemodel brengen we per projectfase door middel van een actuele risicoanalyse mogelijke risico’s in beeld. De risicoanalyse is een belangrijk onderdeel van de besluitdocumenten.

Risicohouding De basisrisicohouding van Stek is het beste te omschrijven met de trefwoorden ‘voorzichtigheid’, ‘schoenmaker, blijf bij je leest’, ‘zorgvuldigheid’, ‘verstandig’ en ‘niet te bureaucratisch’. Samenvattend: prudent.

Deze risicohouding legden we vast in het beleidskader ‘Governance, Risicomanagement en Compliance’ van Stek.

12

Risicoprofiel De meest significante risico’s en de getroffen risicobeperkende maatregelen voor Stek in 2019 staan in deze paragraaf.

De ontwikkelingen in de bouwsector, zoals de sterke prijsontwikkeling en de overvolle agenda’s van de bouwbedrijven, hebben als effect dat projectontwikkeling voor Stek moeizaam gaat. Stichtingskosten worden daardoor te hoog en bouwbedrijven haken vroegtijdig af bij aanbestedingstrajecten.

Daarnaast zijn er in het kader van beschikbaarheid nog altijd weinig locaties beschikbaar om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden.

Ook het fusieproces met alle bijbehorende dynamiek levert risico’s op voor Stek. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan het risico dat de klant niet goed wordt geholpen, omdat de organisatie teveel aandacht heeft op de interne fusieprocessen. Dit kan eventueel leiden tot imagoschade voor Stek. Een ander risico is dat de fusie teveel extra kosten met zich meebrengt of dat de gewenste organisatiecultuur niet wordt behaald.

Voor deze risico’s hebben we continu aandacht.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Stek loopt geen valutarisico, omdat de inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Het renterisico van Stek bestaat uit de rentekasstromen over de rentedragende schulden.

De risico’s doen zich vooral voor bij renteherzieningen en herfinanciering. Het renterisico wordt bij Stek beperkt door een diversiteit in looptijden en rentepercentages. Dit zorgt voor een gelijkmatige vervalkalender in het leningenbestand. De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt eind 2019 2,54%.

Het liquiditeitsrisico is het risico dat Stek over onvoldoende middelen beschikt om aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Stek brengt de liquiditeitspositie maandelijks in beeld. Om te waarborgen dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen, heeft zij onder andere een rekening-courantkredietfaciliteit van € 4,5 miljoen bij de Rabobank.

Daarnaast worden langlopende leningen aangetrokken. Er is geen risico dat de leningen die Stek al heeft, direct opeisbaar zijn.

Het kredietrisico van Stek bestaat uit openstaande vorderingen van huurdebiteuren. Stek besteedt nadrukkelijk aandacht aan haar incassobeleid en werkt daarin samen met verschillende deurwaarders om de huurachterstanden te minimaliseren.

Het waarderingsrisico van het vastgoed is het risico dat een direct gevolg is van de waarderingsgrondslag. De marktwaardebepaling hanteert uitgangspunten waarbij in de berekeningsmethodiek wordt uitgegaan van de hoogste waarde van een doorexploitatieen een uitpondscenario. In de praktijk is een uitpondscenario normaliter niet de doelstelling van Stek. Verder creëert de marktwaarde van Stek een hoger eigen vermogen, wat niet gelijk staat aan meer beschikbaar geld voor de sociale sector, omdat dit vermogen net als voorheen vastzit in stenen. Het risico is dat de omgeving meer van ons verwacht dan dat de financiële positie toelaat.

13

De marktwaardebepaling brengt tevens een schattingsgevoeligheid met zich mee. Stek maakt gebruik van de basisversie van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Het schattingsgevoeligheidsrisico wordt hierdoor zeer beperkt omdat de basisversie geen vrijheidsgraden kent. Voor de niet-DAEB portefeuille wordt de schattingsgevoeligheid beperkt door de inschakeling van een externe taxateur voor bedrijfs onroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed(MOG).

‘Coronavirus’ Begin 2020 werd Stek en de fusieorganisatie NWS net als onze huurders, leveranciers en de rest van de wereld geconfronteerd met de gevolgen van het coronavirus. Het virus en daardoor ontstane impact raakt huurders van Stek/NWS, de medewerkers, leveranciers en dus ook de organisatie en financiën.

Er is bij Stek direct een crisisteam opgericht die periodiek bij elkaar komt en de volgende maatregelen zijn door het team reeds doorgevoerd: - Circa 80% van de medewerkers zijn gaan thuiswerken, waarbij door ICT de thuiswerkplekken worden gefaciliteerd (via o.a. Microsoft ‘teams’) - Op kantoor is een minimale bezetting aanwezig om de noodzakelijke werkzaamheden door te laten gaan. Hierbij wordt de 1,5 meter afstandsgrens in acht genomen - Het verhuur- en verkoopproces zijn doorgegaan - Aan de binnenkant van de woningen worden alleen nog spoedeisende onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd.

- Het planmatig onderhoud aan de buitenkant van de woningen is door gegaan in overleg met de aannemers - De nieuwbouwprojecten zijn doorgegaan na afstemming aannemers - Enkele renovatieprojecten zijn in overleg met de aannemer tijdelijk stilgelegd. Dit betreft projecten waar ook aan de binnenkant van de woningen werkzaamheden dienen plaats te vinden - Stek hanteert een actiever beleid om ontruimingen te voorkomen en gaat soepeler om bij het verstrekken van betalingsregelingen aan huurders.

Tevens is in dit kader een analyse gemaakt van de belangrijkste risico’s. Dit zijn ondermeer: Risico’s in het kader van verhuur en beheer van het bezit Risico’s voor de organisatie en de medewerkers Risico in het kader van beheer, het onderhouden, het renoveren en bouwen van vastgoed En tot slot financiële risico’s.

De uitwerking van deze analyse is opgenomen onder de gebeurtenissen na balansdatum in de jaarrekening. Hieruit blijken de aanvullende of verhoogde risico’s.

Kwantificering risico’s

14

In de meerjarenbegroting worden de projecten, de onderhoudskosten, de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de economische ontwikkelingen meegenomen en integraal doorgerekend.

Stek hanteert ‘slecht weer’-varianten. Hierbij rekenen we scenario’s door waarbij ontwikkelingen tegenvallen of waarbij zich een combinatie van ontwikkelingen voordoet.

In de meerjarenbegroting 2020-2034 is met de volgende scenario’s of een combinatie daarvan rekening gehouden:  een huurvariant waarbij de huurverhoging wordt beperkt;  een vastgoedvariant waarbij de stichtingskosten voor vastgoed substantieel stijgen;  een verkoopvariant waarbij geen verkopen van bestaand bezit worden gerealiseerd.  Een rentevariant waarbij rekening wordt gehouden met een hogere rente.

De verschillende varianten tonen aan dat er wel degelijk een impact is op de financiële ontwikkeling, wanneer een scenario zich daadwerkelijk zou voordoen. De effecten op de financiële parameters blijven echter zodanig beperkt dat deze binnen de geldende normen blijven. Stek heeft daarnaast voldoende instrumenten om tijdig bij te sturen. In de berekeningen nemen we namelijk zowel harde als zachte plannen mee. Vooral de zachte plannen zijn nog sterk bij te sturen.

1.1.5 Verklaring besteding van middelen De bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire werkgebied van Stek.

1.1.6 Beschouwing 2019 interim-bestuurder Vooruitgang 107 jaar geleden is Vooruitgang als woningcorporatie opgericht. In het jaar 2019 is haar zelfstandig bestaan beëindigd door de fusie op 1 juli met Woonstichting Stek. Een gewenste fusie die de inzet voor de volkshuisvestelijke opgave in het werkgebied versterkt en daarmee de bewoners ten goede komt.

Het laatste half jaar van Vooruitgang was een roerige periode.

In deze terugblik staan we kort stil bij de belangrijkste ontwikkelingen en besluiten tot aan de fusiedatum van 1 juli van 2019.

• Het nieuwbouwproject Engelse tuin werd opgeleverd. Voor deze 28 nieuwe woningen hadden zich ruim 700(!) kandidaten gemeld. Op 25 juni hebben we de nieuwe bewoners officieel de sleutels overhandigd.

• De renovatie/verduurzaming van de 240 woningen in de Kooiflats werd uitgevoerd.

• Vooruitgang heeft een belang van 20% in de Ontwikkelcombinatie Haarlemmermeer West BV (OCH). Het doel van de OCH is om woningen te ontwikkelen op gronden in de westflank van de Haarlemmermeer die zij in bezit heeft. Met dit belang staat Vooruitgang garant voor 20% van de financiering. De financiering liep eind 2018 af. In maart 2019 was er nieuwe financiering, echter 5 miljoen lager. Als gevolg daarvan heeft Vooruitgang 20% van 5 miljoen euro, zijnde 1 miljoen euro, bijgestort.

15

•

•

We werkten aan de eenheid van de organisatie, het koffieproject werd afgerond. Alle bewoners ontvingen een mooi boekje met de bevindingen. De interne dialoog middels het bedrijfsoverleg werd voortgezet.

De samenwerking met de huurdersorganisatie, gemeente, Autoriteit woningcorporaties en Waarborgfonds Sociale Woningbouw was constructief en positief.

De intentieverklaring voor de fusie met woonstichting Stek werd omgezet in een besluit tot fusie. Hiervoor had de huurdersorganisaties haar instemming en de gemeente haar positieve zienswijze afgegeven. De overige huurders zijn benaderd met als gevolg dat er geen negatieve reacties werden ontvangen.

Ook medewerkers, via de ondernemingsraad, waren positief over het besluit tot fusie.

Het WSW en de Aw oordeelden positief. Met de fusie werd ook het bijzonder beheer van het WSW en het verscherpt toezicht van de Aw opgeheven.

Op 1 juli is de juridische fusie een feit geworden. De inzet was dat de Noordwijkse woningstichting (NWS) op 1 januari 2020 een fusie met Stek/Vooruitgang zou aangaan, om daarna de drie organisaties te integreren. Om die reden bleef Vooruitgang na de fusie als een zelfstandige werkmaatschappij voortbestaan tot 1 januari 2020. De interimdirecteur-bestuurder werd interim-manager Vooruitgang en lid van het MT van Stek onder verantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder van Stek.

Op 1 juli 2019 werd de Raad van Commissarissen als gevolg van de fusie ontbonden. In de RvC ontstond in maart een onoverbrugbaar geschil als gevolg waarvan twee leden van de raad medio april zijn opgestapt. Met instemming van de Aw en ondersteuning van een extern deskundige heeft het overgebleven lid van de raad de periode tot aan de fusie afgemaakt. De voorzitter van de raad is toegetreden tot de RvC van Stek, mede op voordracht van de huurdersorganisatie.

Op 16 december is de organisatie van Vooruitgang verhuisd naar het kantoor van Stek.

De organisatorische integratie van de drie organisaties is voorzien rond juli 2020 als gevolg van een latere oplevering van het bedrijfsinformatiesysteem. Het bestuur en de RvC van NWS besloten om te fuseren met Vooruitgang/Stek, de fusie heeft inmiddels plaatsgevonden per 15 februari 2020.

Met het op orde brengen van de huishouding van Vooruitgang is in 2018 tevens besloten om het woon-zorgcomplex SassemBourg te verkopen. Daar waren twee redenen voor: de eerste was de complexiteit van het gebouw, wat de spankracht van de organisatie te boven ging, en het besluit om het vermogen wat in het gebouw vastzit aan te wenden voor investeringen in de sociale huurvoorraad. Gemeente en huurdersorganisatie gaven een positieve zienswijze af op dit besluit. Het WSW heeft ingestemd en eind december was de instemming van de Aw tevens onherroepelijk.

Na selectie van een begeleidend makelaar is in april het complex in de markt gezet. Op grond van eerdere vastgestelde criteria vond selectie plaats van de verschillende biedingen. Uiteindelijk is Syntrus Achmea als beste bieder beoordeeld. In de maand juni is Syntrus Achmea begonnen met een juridische en technische due diligence van het complex. Dit heeft uiteindelijk tot eind november in beslag genomen.

Eind december is de definitieve koopovereenkomst door partijen ondertekend, de overdracht heeft op 26 maart 2020 plaatsgevonden.

16

1.1.7 Vooruitblik Het is misschien eentonig voor de lezer van dit jaarverslag, ook in 2020 zal de fusie nog een belangrijk agendapunt zijn en aandacht vragen.

Op 15 februari is de fusie tussen de collega-corporatie Noordwijkse Woningstichting en Stek officieel. Dat is een stap in een proces dat daarna verder gaat. Tot aan 1 juli wordt er gewerkt aan de integratie en implementatie van het automatiseringssysteem Tobias Ax. Op dat moment zal ook de organisatorische fusie doorgevoerd worden. De huisvesting van de fusieorganisatie is dan nog niet gereed en er wordt gewerkt vanuit twee vestigingen.

Fuseren betekent veel beleid en processen bij elkaar brengen. Veel is daarvoor al gedaan zodat de dagelijkse primaire processen goed ingericht zijn. Beleidsontwikkelingen zoals strategisch voorraadbeleid, verkoopbeleid, bouwprogramma’s, strategisch personeelsbeleid, risicomanagement, inkoopbeleid en klachtenmanagement dienen te worden uitgewerkt om de meerwaarde van de fusie te realiseren.

De nog steeds aanwezige grote vraag naar woningen dwingt Stek om volhardend te zijn naar gemeenten en projectontwikkelaars om woningbouwlocaties tot ontwikkeling te brengen. Op de locaties Geestwater in Lisse, het vervolg op Hooghkamer in Teylingen en Bronsgeest in Noordwijk kunnen belangrijke aantallen nieuwe woningen gebouwd worden die de druk op de markt verzachten. Daar waar met de reguliere bouwers niet tot een vergelijk kan worden gekomen op niveau van prijs en kwaliteit, zal innovatie een oplossing moeten bieden. Prefab bouwmethode en unit-bouw zijn goede oplossingen. Bij bouwen hoort ook de vraag wat er gebouwd moet worden. Nieuwe concepten zijn nodig om andere doelgroepen te bedienen door kleiner bouwen, zorgwoningen te bouwen en concepten als ThuisHuis en Knarrenhof. Niet alles kan en moet, er voor open staan moet wel.

Nog indringender is het vraagstuk van de veranderende doelgroep. Steeds vaker zijn er huurders die niet meer goed in staat zijn regie over hun eigen leven te voeren. Overlast (bijna 400 meldingen in 2019), betalingsachterstanden en vervuiling in de woning zijn enkele effecten hiervan. De inclusieve samenleving komt niet vanzelf tot stand. Er is niet zomaar een participatiemaatschappij. Maatschappelijke organisaties moeten de handen ineenslaan om ervoor te zorgen dat er sprake kan zijn van een waardige manier van leven. Ook de woningcorporatie moet daarin participeren.

Een voorval bij een collega-corporatie maakt weer eens overduidelijk dat de organisatie ook goed op zichzelf moet letten. Interne controle, risicomanagement, integriteitsbeleid en klokkenluidersregelingen zijn de basis voor een betrouwbare organisatie. Niet alleen dichtgetimmerde controles zijn vereist maar ook soft-controls zullen moeten bijdragen aan het voorkomen van onregelmatigheden en fraude. Zeker in een organisatie waarin zoveel ontwikkelingen zijn als Stek vraagt dit optimale aandacht.

Het nieuwe Stek zal de binding met de belanghouders en maatschappij gebruiken om tot een gedragen maatschappelijke meerwaarde te komen. Het verder uitwerken van het ondernemingsplan kan niet anders dan in nauw overleg met de omgeving, waaronder zeker ook de Corporatieraad gerekend wordt.

Voor 246 huishoudens zal 2020 een ingrijpend jaar worden. Na enkele jaren van voorbereiding gaat de verbetering van de complexen Ruysdael en Ooievaar van start. In, aan en op de woningen vinden velerlei werkzaamheden plaats. Dat gaat voor allerlei 17

overlast zorgen met als doel een beter bewoonbaar en duurzamer appartementencomplex te maken.

Nog openstaat de vraag welke veranderingen er zullen gaan plaatsvinden voor de sector en de rol die corporaties kunnen spelen. Gaat er ruimte komen om te bouwen voor de middeninkomens door de corporaties? Zal een afbouw van de verhuurdersheffing voor meer ruimte voor investeringen zorgen? Neemt de strenge interpretatie van de woningwet door de Autoriteit woningcorporaties enigszins af en wordt er weer vertrouwen gegeven aan de governance van de corporaties?

Meer bewegingsruimte voor corporaties is zeker wenselijk om tot een betere invulling van taak en rol te komen.

Dagelijks zal Stek zich in het nieuwe jaar stevig inzetten om de thema’s beschikbaarheid, betaalbaarheid en verduurzaming voelbaar te maken voor de huurder en de woningzoekenden.

18

1.2 Financiële continuïteit Het financiële beleid van Stek is erop gericht dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd, zodat Stek financieel gezond blijft. Hiertoe formuleerden we in het beleid financiële kaders over de minimale vermogenspositie en sturen we op een positieve ontwikkeling van de kasstromen. Stek kan zo altijd aan haar financiële verplichtingen voldoen. De financiële beleidskaders zijn vastgelegd in het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Dit Reglement is in september 2017 vastgesteld en door de Autoriteit Woningcorporaties (AW) goedgekeurd (zie ook paragraaf 1.2.3).

Stek stuurt op het resultaat vóór herwaardering naar marktwaarde, gegeven het feit dat herwaarderingen niet door het management te beïnvloeden zijn.

Per 1 juli 2019 is woningcorporatie Stek gefuseerd met woningcorporatie Vooruitgang uit Sassenheim. Stek is in deze fusie juridisch de verkrijgende partij. De administratie van Vooruitgang is daarom met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2019 geïntegreerd in de administratie van Stek. Beide administraties zijn aldus in de jaarrekening 2019 van Stek opgenomen.

1.2.1 Jaarresultaat en vermogensontwikkeling 2019 Het totale resultaat bedraagt over 2019 in totaal circa € 97 mln. positief.

Dit positieve resultaat wordt vooral veroorzaakt door een sterke stijging van de marktwaarde (circa 8%) die via het resultaat wordt verantwoord.

In paragraaf 1.2.2 wordt een nadere analyse van het resultaat weergegeven.

In deze paragraaf volgt een toelichting op de waardering op marktwaarde en de gevolgen hiervan voor het eigen vermogen en het resultaat.

Toelichting waardering op marktwaarde Sinds de jaarrekening 2016 geldt de verplichte waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde. Artikel 35 lid 2 van de Woningwet schrijft voor dat vastgoed in exploitatie moet worden gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) vindt waardering plaats tegen marktwaarde. Artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen schrijft voor dat de marktwaarde van het vastgoed moet worden bepaald in overeenstemming met de voorschriften van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Validatie van het Handboek 2018 vond al plaats. Het Handboek 2019 moet nog gevalideerd worden.

De waardebepaling van het vastgoed van Stek heeft modelmatig plaatsgevonden zoals voorgeschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Stek heeft hierbij gekozen voor de basisvariant van het Handboek. Alleen het commerciële bedrijfs onroerend goed (BOG) en het maatschappelijk onroerend goed (MOG) zijn gewaardeerd op basis van de full versie variant van het Handboek. Deze panden zijn extern getaxeerd door een beëdigd taxateur.

19

Stek gebruikt het softwareprogramma van FLUX om de marktwaarde van het vastgoed te berekenen. FLUX heeft het Handboek 2019 in haar software opgenomen. Door een extern accountant is een COS3000 verklaring afgegeven ten aanzien van de betrouwbare werking van dit rekenpakket.

De waardering op marktwaarde volgens het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, heeft gevolgen voor het vermogen en het resultaat van Woonstichting Stek.

De totale marktwaarde van het vastgoed in exploitatie van Stek (DAEB en niet-DAEB) steeg in 2019 van € 1.401 mln. naar € 1.537 mln. Het eigen vermogen van Stek ging in 2019 van € 1.115 mln. naar € 1.211 mln.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde Het jaar 2019 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2018. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Stek zorgde dit voor een stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de woningportefeuille is met € 136 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1.537 miljoen. De stijging wordt deels veroorzaakt door de aankoop in 2019 van in totaal 256 woningen van de Amsterdamse woningcorporaties De Key en Ymere. Deze aankoop zorgt voor een waardestijging van in totaal € 38 miljoen.

Gecorrigeerd voor deze aankoop bedraagt de waardestijging in totaal € 98 miljoen, hetgeen een waardegroei is van circa 8 %. De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille. De lage rentestand is hier mede een bepalende factor in. De huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed had een neerwaartse invloed op de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten opzichte van 2018. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door een gematigde huurverhoging. Hiermee wordt invulling gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid. Anderzijds wordt dit veroorzaakt door minder opgeleverde nieuwbouwwoningen dan begroot.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde Het WSW en de Aw besloten in het kader van het integraal toezichtkader om met ingang van het boekjaar 2018 de gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Dit is in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (Richtlijn 645) aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen.

Corporaties vermelden met ingang van het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat, zoals hiervoor is toegelicht. De reden hiervoor is dat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtmodel van de AW en het WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2019 van alle corporaties zal voor de Aw en het WSW als input dienen voor het vaststellen van een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit. Het WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van de Aw en het WSW van toepassing voor het proces van borging dat 20

de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaalt. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook op basis van een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie vastgesteld.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen.

Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt het voor het bepalen van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde) is geen exacte wetenschap. Tevens betreft dit de grootste post waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en het beheer, aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie. Dit in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en daarmee van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Ontwikkeling beleidswaarde 2019 De beleidswaarde is in 2019 met circa 18% gedaald ten opzichte van 2018, van 765 mln (2018) naar 623 mln (2019).

De beleidswaarde wordt afgeleid uit de marktwaarde. Ontwikkelingen in de marktwaarde hebben dus direct effect op de hoogte van de beleidswaarde. De daling in beleidswaarde worden veroorzaakt door andere uitgangspunten in onderhouds- en beheerlasten.

De onderhoudskosten zijn hoger dan 2019 door enerzijds een hogere gehanteerde indexatiepercentage en anderzijds door een andere berekeningsmethodiek. De berekeningsmethodiek was in 2018 gebaseerd op de onderhoudskosten van de laatste twee jaarrekeningen en dit jaar op de meerjarenbegroting van de fusiecorporatie.

Daarnaast is het handboek ter bepaling van de marktwaarde gewijzigd. Dit heeft ook direct effect op de beleidswaarde. Dit jaar wordt vanaf jaar 16 uitgegaan van de eigen onderhoudsnorm. Omdat deze vaak hoger ligt dan het marktonderhoud is de afslag voor onderhoud daardoor veel hoger.

Per saldo zijn de gewogen gemiddelde onderhoudslasten per VHE gestegen van € 1.949 naar € 2.323.

De beheerlasten zijn hoger dan in 2018 door een andere berekeningsmethodiek. In 2018 werden de beheerlasten berekend aan de hand van de jaarrekening. Dit jaar op basis van de meerjarenbegroting van de fusieorganisatie. Per saldo zijn de gewogen gemiddelde beheerslasten per VHE gestegen van € 759 naar € 826.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit en het nietDAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit 21

bedraagt in totaal circa € 913 miljoen. Dat impliceert dat circa 75% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen: (Bedragen x € 1.000, -)

Marktwaarde verhuurde staat Beschikbaarheid (doorexploiteren) Betaalbaarheid (huren) Kwaliteit (onderhoud) Beheer (beheerkosten) Subtotaal

€ 1.536.792 € -10.340 € -640.805 € -242.059 € -20.138 € -913.342

Beleidswaarde

€ 623.450

De afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht: Afslag wegens beschikbaarheid (doorexploitatiescenario) Deze afslag geeft inzicht in het effect van het doorexploiteren van woningen uit de woningportefeuille die in de marktwaarde worden uitgepond bij mutatie.

Volgens het beleid van Stek worden woningen bij mutatie niet verkocht, maar zullen deze opnieuw worden verhuurd. De afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal € 10.340 mln.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur) Bij deze afslag wordt van de woningportefeuille de markthuur vervangen door de streefhuur conform het beleid van Stek. De gemiddelde streefhuur bedraagt € 606 voor het DAEB en € 816 voor het niet-DAEB-vastgoed. Deze streefhuur bedraagt gemiddeld 77% van de markthuur (korting = 23%). Deze korting wordt in de huurprijs doorgevoerd om de huren betaalbaar te houden voor onze doelgroep. Stek heeft namelijk het beleid om 80% van de vrijkomende sociale woningen onder de tweede aftoppingsgrens (€ 651) te verhuren, waarvan tevens 75% onder de eerste aftoppingsgrens (€ 607) worden verhuurd. Dit in het kader van het passend toewijzen.

De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 640.805 mln.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud) Deze afslag geeft inzicht in het onderhoud dat Stek extra uitvoert bij de woningportefeuille ten opzichte van wat er in de marktwaarde wordt ingerekend.

Voor het DAEB-vastgoed rekent Stek met een gemiddelde onderhoudsnorm van € 2.346 per woning. Voor het niet-DAEB-vastgoed bedraagt deze norm gemiddelde € 2.135 per woning.

Stek hanteert bij haar onderhoudsbeleid een basiskwaliteitsniveau dat gemiddeld genomen hoger ligt dan in de commerciële markt gebruikelijk is. Dit wordt met name veroorzaakt doordat Stek uitgaat van een doorgaande exploitatieduur en daardoor meer en eerder onderhoud uitvoert dan in de commerciële markt gebeurt. Daarnaast vindt Stek het van belang dat het bezit er esthetisch goed uit blijft zien.

De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt € 242.059 mln.

22

Afslag wegens beheer (beheerskosten) De beheerlasten bij Stek zijn hoger dan in de marktwaarde als beheernorm wordt ingerekend. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerslasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon. Stek heeft hogere beheerskosten dan een commerciële verhuurder, doordat Stek bijvoorbeeld meer tijd en kosten besteed aan bijvoorbeeld leefbaarheid, bewonersbegeleiding en overlastzaken.

Dit is het sociale gezicht van Stek om onze volkshuisvestelijke doelen beter te kunnen realiseren.

De totale afslag ten opzichte van de marktwaarde bedraagt in totaal circa € 20.138 mln.

1.2.2 Toelichting en analyse bij financieel resultaat Woonstichting Stek had een nettoresultaat voor 2019 begroot van circa € 12,3 mln. negatief. De verwachte mutatie van de marktwaarde was nog als PM-post in de begroting opgenomen. Het gerealiseerde jaarresultaat 2019 bedraagt circa € 97 mln. positief, circa € 109 mln. hoger dan begroot.

Dit hogere resultaat wordt in grote lijnen veroorzaakt door:  Mutatieresultaat op basis van waardering op marktwaarde:  Lagere huuropbrengsten  Fusiekosten  Lagere verhuurdersheffing ivm RVV subsidies  Saldo van diverse verschillen

+ 111 mln.

- 0,7 mln.

1 mln. + 0,5 mln.

- 0,8 mln. € 109 mln.

Hieronder worden de belangrijkste posten nader toegelicht: Waardering op marktwaarde De richtlijnen van de jaarverslaggeving schrijven voor dat waarderingsverschillen van het vastgoed in exploitatie gebaseerd op marktwaarde tussen twee boekjaren worden verantwoord in het resultaat. De mutatie in het resultaat van de marktwaarde van het vastgoed bedraagt in 2019 circa € 111 mln. positief. Deze waardemutatie is in de begroting als PM-post opgenomen.

Lagere huuropbrengsten De gerealiseerde huuropbrengsten van de woningen/BOG zijn circa € 0,7 mln lager uitgevallen dan begroot. Dit komt doordat dit jaar minder nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd dan begroot.

Fusiekosten De gerealiseerde fusiekosten over 2019 bedragen in totaal circa € 1 mln. De bestuurders van de drie corporaties hebben afgesproken dat de fusiekosten in het resultaat van Stek zouden worden geboekt, omdat Stek juridisch bij de fusie de verkrijgende partij is.

Deze fusiekosten betreffen met name advieskosten en inleenkosten.

Lagere verhuurdersheffing door RVV-subsidies De aanslag verhuurdersheffing is circa € 0,5 mln lager uitgevallen dan begroot. Deze daling wordt veroorzaakt door het verrekenen van RVV-subsidies in de aangifte 2019.

23

1.2.3

Financiële continuïteit in relatie tot BTIV-vereisten

1.2.3.1 Reglement financieel beleid en beheer Op 1 juli 2015 trad de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling in werking.

In de Woningwet is vastgelegd dat een toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer voert dat haar financiële continuïteit niet in gevaar wordt gebracht (artikel 55a lid 1 Woningwet). De toegelaten instelling stelt daartoe een reglement op, waarin zij opneemt binnen welke grenzen de aan haar financiële beleid en beheer verbonden risico’s aanvaardbaar zijn en welk beleid zij beoogt te voeren in geval haar financiële continuïteit in gevaar komt of dreigt te komen (artikel 55a lid 2 Woningwet).

Woonstichting Stek heeft als toegelaten instelling een Reglement financieel beleid en beheer opgesteld. Deze is door de financiële toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), in 2017 goedgekeurd.

Doel van het Reglement financieel beleid en beheer is het vastleggen van het formele kader voor zaken op het gebied van financieel beleid en beheer binnen de toegelaten instelling en haar verbonden ondernemingen. Conform BTIV zijn de doelstellingen van het financiële beleid en beheer van Stek ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van Stek wordt in samenhang met de verbonden ondernemingen beschouwd.

De doelstelling van het vast te stellen financieel beleid is om verantwoord met de middelen van Stek om te gaan en daarbij verantwoording af te leggen in het kader van het ondernemingsplan van Stek en de geldende wet- en regelgeving. In het ondernemingsplan is aangegeven dat het financiële beleid van Stek gericht is op het behouden van de financiële continuïteit en het maximaliseren van de volkshuisvestelijke prestaties.

Voor Stek is, ter realisering van maatschappelijke doelen, de exploitatie het belangrijkst en is het hebben van vermogen een middel en geen doel op zich. De financiële positie is echter wel essentieel voor Stek, aangezien een gezonde financiële positie nodig is voor het instandhouden van het niveau van de voorzieningen en het kunnen opvangen van onverwachte uitgaven en risico’s. Het financieel beleid van Stek concentreert zich dan ook op het bewaken van de financiële continuïteit op de korte en lange termijn.

1.2.3.2 Financieel beleid Het financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën staat namelijk niet op zichzelf, maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten. Optimalisatie tussen de verschillende onderdelen van het beleid van Stek (strategisch voorraadbeleid, onderhoudsbeleid, huurbeleid, risicobeleid en organisatiebeleid) is daarom het streven.

Het financieel beleid gaat niet alleen over de (mate van) doelverwezenlijking, maar ook over de vraag of doelen voldoende helder zijn en eventueel bijstelling behoeven op basis van de gerealiseerde resultaten. Het financieel beleid hangt samen met het risicomanagement van Stek.

24

Alle onderdelen van het (strategisch) beleid zijn uiteindelijk gebaat bij continuïteit van de stichting. In dit verband heeft Stek haar financiële beleidsdoelstellingen, voor de lange termijn, op de volgende gebieden geformuleerd: 1.

Liquiditeit

2.

Vermogen

3.

Rendement

(Voor een nadere toelichting op deze begrippen zie Toelichtingen en definities achter in dit jaarverslag).

1.2.3.3 Financieel beheer Financieel beheer en financieel beleid kennen beide een cyclisch proces, maar ze verschillen qua inhoud en tijdslijn. Kent het financieel beleid een meerjarig perspectief, het financieel beheer daarentegen kent een tijdlijn van één (boek)jaar. Bij financieel beheer draait het om een overzichtelijke begroting, periodieke (tussentijdse) overzichten en een jaarafsluiting. Accountantscontrole, wettelijke regels, protocollen en autorisaties spelen hierbij een wezenlijke rol.

Om de (financiële) doelstellingen op lange termijn te realiseren, is het belangrijk dat tussentijds de realisatie van het uitgezette beleid wordt bewaakt aan de hand van vooraf gedefinieerde doelstellingen. Hiertoe wordt jaarlijks een jaarbegroting opgesteld waarin de doelstellingen (normen) voor het betreffende jaar zijn opgenomen.

Uiteraard zijn deze doelstellingen een afgeleide van de lange termijndoelstellingen zoals vastgelegd in het ondernemingsplan en erop gericht om in de toekomst de nagestreefde normen daadwerkelijk te realiseren.

Om daadwerkelijk te kunnen vaststellen of Stek de koers vaart die zij heeft uitgezet is binnen Stek een planning- en control cyclus ingericht.

1.2.3.4 Streefwaarden en prestatie indicatoren Hieronder volgt een samenvatting van de gerealiseerde prestatie-indicatoren in vergelijking met de streefwaarden over het boekjaar 2019. De minimale streefwaarden sluiten aan bij die van het WSW en de Aw. De ontwikkeling van de financiële kengetallen is als volgt: 31-12-2019 ICR Solvabiliteit

*

Loan to value** Dekkingsratio *

obv beleidswaarde

**

obv beleidswaarde

Norm

2,1 45%

1,4 20 %

52% 21%

Max 75% Max 50%

De gerealiseerde percentages over 2019 voldoen ruimschoots aan deze financiële randvoorwaarden. Op basis van deze vermogens- en liquiditeitsontwikkeling is de financiële continuïteit voor het komende verslagjaar gewaarborgd.

25

Uit de meerjarenbegroting van Stek blijkt dat zowel de solvabiliteit, Loan to value als de ICR in de komende jaren ruimschoots boven de gestelde financiële normen blijven.

Op 28 april 2020 hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in het kader van het traject Verticaal Toezicht de ratio’s en grenswaarden vastgesteld. De belangrijkste wijzigingen zijn dat de grenswaarde van de Loan to Value (LTV) stijgt naar 85% voor het DAEB bezit en de definitie van de dekkingsratio is veranderd. De gevolgen van deze veranderingen leiden niet tot een andere beoordeling van de financiele positie van Stek. Bij de LTV wordt deze juist verruimd 1.2.4 Vermogensbeheer Treasurystatuut, treasury scan en Treasury commissie Stek heeft een Treasurystatuut dat is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Op basis hiervan is een Treasurycommissie gevormd, die bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën en ICT, een medewerker Verslaglegging en een externe adviseur.

Ook in 2019 werd de leningenportefeuille gescand op renterisico’s. Eind 2019 stelde Stek het Treasuryjaarplan voor het jaar 2020 vast.

Het Treasurybeleid is er onder meer op gericht om het renterisico te beperken. Het renterisico laat zich omschrijven als het leningbedrag dat, ten opzichte van de totale leningenportefeuille, in aanmerking komt voor aflossing of een renteaanpassing. De looptijd van nieuwe financieringen wordt daarom, naast de marktomstandigheden, ook bepaald door de dalen in de renterisico-grafiek.

De vervalkalender van de leningenportefeuille is gelijkmatig verspreid over de komende jaren, zodat het renterisico binnen de gestelde kaders valt.

De gemiddelde rentevoet op de leningenportefeuille is het afgelopen jaar gedaald en bedraagt ultimo 2019 2,54% en het schuldrestant bedraagt ongeveer € 35.000 per woning. De ‘Loan to Value’ op basis van beleidswaarde bedraagt ultimo 2019 51%, welke ruim onder de gestelde norm van 75% valt. De norm van 75% is nog wel gesteld op basis van de bedrijfswaardegrondslag.

Het WSW maakt in de loop van 2020 bekend of de LTV-norm wel/niet zal worden aangepast op basis van de beleidswaarde grondslag.

Achtervang leningen De gemeente Lisse heeft in 2009 besloten over te gaan op een ongelimiteerde achtervang voor de leningen van Stek.

In 2010 heeft de gemeente Teylingen en in 2016 de gemeente Hillegom deze ongelimiteerde achtervang eveneens afgegeven aan het WSW. Die is noodzakelijk om leningen te kunnen aantrekken onder WSW-borging. De achtervang voor de gemeente Hillegom dient in 2020 opnieuw aangevraagd te worden.

Kredietfaciliteit De Rabobank heeft een algemeen krediet ter beschikking gesteld van € 4,5 mln. op basis van de Euriborrente, verhoogd met een opslag van een aantal basispunten. Daarnaast zal 26

er een bereidstellingsprovisie over het niet benutte deel van de faciliteit worden betaald.

De faciliteit mag alleen worden benut voor investeringen in WSW borgbare activa.

Mutaties leningenportefeuille Deze paragraaf geeft een overzicht van de leningacties uit 2019.

Tabel: Nieuwe leningen 2019 Bank

Ingangsdatum

Einddatum

Type

Rente%

Leningbedrag

BNG

1-4-2019

1-4-2033

Fixe

1,243%

€ 8.000.000

BNG

1-4-2019

1-4-2039

Fixe

1,517%

€ 8.000.000

NWB

28-5-2019

28-5-2029

Fixe

0,620%

€ 2.500.000

BNG

31-5-2019

1-6-2021

Roll

Variabel

€ 3.000.000

NWB

3-6-2019

3-12-2020

Roll

Variabel

€ 2.000.000

BNG

1-7-2019

1-7-2032

Fixe

0,599%

€ 4.000.000

BNG

2-9-2019

2-9-2032

Fixe

0,379%

€ 7.500.000

BNG

1-10-2019

1-10-2037

Fixe

0,629%

€ 5.000.000

BNG

22-10-2019

22-10-2038

Fixe

0,670%

€ 5.000.000 € 45.000.000

Tabel: eindaflossingen leningen 2019 Bank NWB RABO NWB NWB NWB NWB FMS

Ingangsdatum 15-3-2013 3-5-2004 1-4-2010 1-7-2009 1-10-2009 3-9-2012 10-11-2014

Einddatum 15-3-20198 3-5-2019 3-6-2019 1-7-2019 1-10-2019 3-9-2019 1-11-2019

Type Fixe Fixe Fixe Fixe Fixe Fixe Fixe

Rente% 3,110% 4,563% 3,770% 4,635% 4,640% 3,090% 4,480%

Leningbedrag € 2.500.000 € 2.640.000 € 5.000.000 € 4.000.000 € 2.500.000 € 5.000.000 € 4.100.000 €25.740.000

NB: Dit overzicht is exclusief lineaire of annuïtaire aflossingen

Borgingsplafond WSW en financieringen In 2019 beoordeelde het WSW Woonstichting Stek financieel en gaf op basis daarvan een positieve borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kan Stek binnen de ruimte van het borgingsplafond leningen aantrekken met WSW-borging.

Het door het WSW ter beschikking gestelde borgingsplafond voor de periode 2019-2021 wordt in de volgende tabel weergegeven: Jaar 2019

Hoogte borgingsplafond 350 mln 27

2020 2021

361 mln 380 mln

Ultimo 2019 bedraagt de totale leningenschuld circa € 326 mln. Stek heeft dan ook nog voldoende borgingsruimte om nieuwe investeringen geborgd te financieren.

Gebruik derivaten Stek heeft geen derivaten in portefeuille per 31-12-2019.

Verkoop SassemBourg De overdracht (verkoop) van het pand SassemBourg in Sassenheim heeft op 26 maart 2020 plaatsgevonden. Hierdoor zijn de liquiditeiten met circa € 31 mln toegenomen.

1.2.5 Begroting 2020 en scenario-analyse Op 15 februari 2020 is Stek gefuseerd met de NWS. In 2019 is al een gezamenlijke begroting 2020 opgesteld, waarbij aandacht is geweest voor onder meer de gemaakte afspraak met huurders en andere stakeholders. Het coronavirus raakt de fusieorganisatie. Vanuit de gemaakte risicoanalyse en op basis van de huidige inzichten is gekeken naar de impact nu en in de toekomst. In de jaarrekening is hier een aparte paragraaf over opgenomen.

Op basis van de huidige inzichten zullen de begrote cijfers worden beïnvloed. Onduidelijk is nu nog wat die impact zal zijn. Op basis van huidige inschattingen zal met name de waarde van het vastgoed, de condities waartegen kan worden gefinancierd en op de onderhouds- en beheerlasten zijn weerslag hebben.

In de meerjarenbegroting 2020-2034 van de fusieorganisatie heeft Stek reeds een uitgebreide risico-analyse gedaan. In deze risico-analyse heeft Stek een aantal “slecht weer “scenario’s doorgerekend om te beoordelen wat de impact hiervan is om de financiële kengetallen (ICR, Solvabiliteit en LTV) De volgende “slechtweer” varianten zijn doorgerekend: V1 Huurvariant: In deze variant wordt er voor de jaren 2020 tot en met 2024 75% van het inflatiepercentage als huurverhoging ingerekend. De kosten worden echter wel volgens normen geïndexeerd.

V2 Vastgoedvariant (negatief): In deze variant wordt alle nieuwbouw stichtingskosten met € 20.000,- verhoogd t.o.v. de basisvariant.

V3 Verkoopvariant: In deze variant worden er geen verkopen ingerekend gedurende de begrotingsperiode.

V4 Rentevariant (negatief): In deze variant wordt een hogere rente doorgerekend met een opslag van een 0,5% bovenop de voorgeschreven rentepercentages vanuit de externe toezichthouders De financiële resultaten van deze varianten op totaalniveau zijn hieronder weergegeven.

28

De ontwikkeling van de ICR wordt in onderstaande grafiek weergegeven (in %).

De ontwikkeling van de solvabiliteit wordt in onderstaande grafiek weergegeven (in %).

29

De ontwikkeling van de Loan-to-Value (LTV) wordt in de onderstaande grafiek weergegeven (in %).

Conclusie scenario analyse: De rentevariant waarbij is uitgegaan van een rentestijging van een 0,5% bovenop de extern voorgeschreven rentepercentages heeft met name impact op de ontwikkeling van de ICR. Dit komt doordat de leningenportefeuille de komende jaren fors toeneemt. De ICR daalt met circa 0,3 punt (van 3,0 naar 2,7) in het jaar 2024. Hierbij wordt uitgegaan dat alle voorgenomen investeringen en benodigde financieringen onveranderd blijven.

De verkoopvariant waarbij Stek geen verkopen inrekent heeft een klein negatief effect op de ontwikkeling van de financiële kengetallen.

In al deze varianten blijkt dat de ontwikkeling van de financiële kengetallen ruim boven de gestelde normen blijven, waarbij Stek financieel gezond blijft.

Uit deze analyse kan daarom worden geconcludeerd dat gezien de huidige financiële positie van Stek de fusie-organisatie in staat wordt geacht de klappen van de coronacrisis op te vangen. De fusieorganisatie zal de ontwikkelingen nauwlettend volgen.

30

1.3 Corporate Governance Goed ondernemingsbestuur, transparante, juiste en volledige verantwoording naar belanghebbenden, dat is waar corporate governance voor staat. De vereisten voor corporate governance liggen vast in de (Woning)wet en de Governance Code Woningcorporaties. In deze paragraaf leest u hoe Stek invulling geeft aan governance.

1.3.1 Raad van Commissarissen Stek heeft een Raad van Commissarissen, zoals vastgelegd in de statuten. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken bij Stek.

Tevens vervult de Raad van Commissarissen de rol van werkgever van de bestuurder en staat de Raad het Bestuur met raad terzijde.

In het verslag van de Raad van Commissarissen, onderdeel van dit jaarverslag, brengt de Raad verslag uit van de invulling van haar taak in 2019.

1.3.2 Het Bestuur Bij Stek wordt het bestuur gevormd door één bestuurder. Deze is belast met het besturen van de corporatie en de dagelijkse aansturing van de werkorganisatie. De bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd, dat is overeengekomen in 2006. Dit contract voldoet aan de eisen die het overgangsrecht stelt en is daardoor niet strijdig met de Governance Code.

Het bestuur is verantwoordelijk voor:  het formuleren van het beleid en de te volgen strategie;  de realisatie van de doelstellingen van Stek;  de financiering;  de resultaatontwikkeling; Stek heeft een Bestuurdersreglement waarin de taken en verantwoordelijkheden van de bestuurder nader worden uitgewerkt. De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verstrekt de Raad tijdig de informatie, die nodig is voor de uitoefening van de taken van de Raad.

Permanente Educatie bestuurder Corporatiebestuurders zijn vanaf 1 januari 2015 verplicht tot Permanente Educatie (PE).

Bestuurders van woningcorporaties moeten daarom vanaf de invoering in een periode van drie jaar tenminste 108 PE-punten halen, wat neerkomt op 108 studiebelastingsuren.

In het kader van de Permanente Educatie (PE) heeft de bestuurder van Stek in 2017 en 2018 respectievelijk 25,75 en 88,5 PE-punten behaald. In 2019 heeft de bestuurder nog eens 42 PE-punten behaald. Hiermee heeft hij de verplichte 108 PE-punten in een periode van drie jaar ruimschoots gerealiseerd.

31

1.3.3 Corporatieraad Stek heeft een Corporatieraad. Die bestaat uit mensen die vanuit hun eigen dagelijkse praktijk de ‘rauwe’ werkelijkheid bij de corporatie kunnen binnenbrengen. In de Corporatieraad zitten mensen die kennis en ervaringen kunnen inbrengen vanuit onder andere de schuldhulpverlening, de Voedselbank, de kerk, de politie, senioren en scholen.

De Corporatieraad agendeert zelf kwesties en vraagt de corporatie hier in haar beleid aandacht aan te besteden. Voor Stek vormt de legitimatie van de corporatie een belangrijk punt. Hebben onze activiteiten draagvlak en leveren ze een meerwaarde aan de maatschappij?

De Corporatieraad heeft zelf een verslag opgesteld dat in dit jaarverslag is opgenomen.

1.3.4 Managementteam Stek heeft een managementteam dat bestaat uit de bestuurder en drie managers. Een manager Woonservice, een manager Vastgoed en een manager Financiën en ICT. De bestuurder delegeert een aantal van zijn verantwoordelijkheden aan deze managers. Dit is vastgelegd in een procuratieregeling.

Besluitvorming wordt voorbereid en vindt plaats in een regulier managementteamoverleg.

1.3.5 Governance Code Woningcorporaties Stek onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en ook de noodzaak om transparant te besturen, toezicht te houden en om verantwoording af te leggen aan onze belanghouders.

Naar de zienswijze van Stek zijn er geen punten waar wij afweken van de Governance Code Woningcorporaties.

1.3.6 Risicomanagement Stek hecht veel waarde aan de beheersing van risico’s. In een beleidskader Governance, Risk (Risicomanagement) en Compliance zijn de belangrijkste uitgangspunten, rollen en verantwoordelijkheden vastgelegd omtrent risicomanagement, maar ook ten aanzien van governance en het voldoen aan wet- en regelgeving. Het lijnmanagement is primair verantwoordelijk voor het interne risicobeheersingssysteem. Door regelmatig risicoanalyses uit te voeren en risicobewustzijn in de bedrijfsvoering te stimuleren, wil Stek zoveel mogelijk haar risico’s in kaart brengen en beheersen.

In het verslag van de bestuurder is in de risicoparagraaf al nader ingegaan op risicomanagement en de risico’s van Stek.

32

1.3.7 Interne beheersing Control of interne beheersing is het systeem waarmee het management de risico’s die het behalen van onze doelstellingen bedreigen, kan identificeren, prioriteren, analyseren en beheersen.

Het doel van deze interne beheersing is het bewaken van betrouwbare informatie die door de organisatie intern en extern gebruikt wordt betreffende de strategie, de activiteiten en de interne beheersing zelf. Onder betrouwbaar verstaan we: juistheid, volledigheid en tijdigheid.

De belangrijkste elementen van control zoals wij dit toepassen: Reglement Financieel Beleid en Beheer De doelstelling van het Reglement Financieel Beleid en Beheer is om zo verantwoord mogelijk om te gaan met onze middelen, de risico’s te beheersen en daarbij verantwoording af te leggen met inachtneming van de geldende wet- en regelgeving. In de besluitvorming binnen Stek zijn deze documenten leidend.

Het reglement is opgesteld conform de eisen uit het BTIV en is goedgekeurd door de Autoriteit Woningcorporaties.

Investeringsstatuut en verbindingenstatuut Stek beschikt over een investeringsstatuut en een verbindingenstatuut. Beide documenten geven kaders voor het doen van investeringen en het aangaan van verbindingen.

Treasurystatuut en Treasurycommissie Stek beschikt over een Treasurystatuut waarin beschreven staat hoe wij om willen gaan met renterisico’s, financieringen en beleggingen. Het Statuut vormt het kader voor het Treasuryjaarplan. Uitvoering van het Treasuryjaarplan gebeurt door de Treasurycommissie.

De Treasurycommissie bestaat uit de bestuurder, de manager Financiën en ICT, één of twee medewerkers Verslaglegging en een externe adviseur. In 2019 was dit grotendeels adviesbureau Montesqieu. In het kader van de fusie is Thesor gekozen als nieuw adviesbureau.

Integriteitscode en Klokkenluidersregeling Stek heeft een Integriteitscode en Klokkenluidersregeling. In de Integriteitscode wordt onder meer beschreven hoe we omgaan met onze klanten, onze leveranciers en welke spelregels we hanteren voor ons dagelijks handelen. In de Klokkenluidersregeling is procedureel vastgelegd hoe medewerkers om kunnen gaan met het vermoeden van een misstand. Ook is een klachtenregeling voor ongewenst gedrag opgenomen.

De Integriteitscode en de Klokkenluidersregeling zijn te downloaden van de website.

Procuratieregeling Stek beschikt over een procuratieregeling waarin staat wie welke bevoegdheden heeft binnen de organisatie. Tevens vermeldt de regeling wie bevoegd is tot het verstrekken 33

van opdrachten aan derden en wordt helder welke bevoegdheden naar managers en medewerkers zijn gedelegeerd. De procuratieregeling staat ook op de website van Stek.

Planning en Control cyclus We maken gebruik van een uitgebreide Planning & Control kalender, waarin niet alleen de planningen staan voor de meerjarenbegroting, jaarbegroting, rapportages, maar ook liquiditeitsprognoses, risicomanagement en interne controles.

Eenmaal per vier jaar stelt Stek een ondernemingsplan op met een horizon van drie jaar.

Het ondernemingsplan wordt vertaald naar een jaarplan en een jaarbegroting.

De realisatie van de plannen monitoren we onder ander door een Prestatie Management Systeem (PMS). Dit PMS hanteert indicatoren die zijn afgeleid van de resultaatgebieden en de kritische succesfactoren.

Procedures en Audits Onze belangrijkste processen staan beschreven in procesbeschrijvingen. Zowel de primaire, de ondersteunende als de besturende processen zijn in belangrijke mate uitgewerkt.

De audits richten zich vooral op die processen waar voor Stek de belangrijkste risico’s aan verbonden zijn. Jaarlijks wordt een auditplan opgesteld, afgestemd met de bestuurder en de auditcommissie. Stek beschikt over twee controllers, die direct onder de bestuurder gepositioneerd zijn. Belangrijk aandachtspunt bij de audits is de controle van opzet, bestaan en werking van de procedures. Daarnaast zijn frauderisico’s van belang, evenals het volgen van wet- en regelgeving en de eigen procuratieregeling.

Om de onafhankelijkheid van de controllers zoveel mogelijk te waarborgen, opereren zij als staffunctionaris direct onder de bestuurder. De controllers kunnen zonder tussenkomst van de bestuurder direct in contact treden met de Raad van Commissarissen. Dit geldt andersom ook.

Informatievoorziening De informatievoorziening aan het managementteam, de bestuurder en de Raad van Commissarissen vindt ieder kwartaal plaats aan de hand van een kwartaalrapportage.

Deze rapportage wordt zowel behandeld in het managementteamoverleg als in de vergadering van de Raad van Commissarissen.

Administratieve scheiding DAEB en niet-DAEB Stek heeft een administratieve scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. Simpel gezegd een administratieve scheiding tussen ons sociale en commerciële bezit.

Deze scheiding DAEB en niet-DAEB is in de administratie doorgevoerd. Ook in de kwartaalrapportages wordt onderscheid gemaakt in DAEB en niet-DAEB. Verbindingen Stek had bij aanvang van 2019 geen verbindingen. Door de fusie zijn enkele verbindingen van Vooruitgang onderdeel geworden van Stek.

34

In de keten waarin Stek opereert heeft zij invloed in de vereniging Holland Rijnland Wonen (HRW). De bestuurder heeft in dit orgaan een onbetaalde nevenfunctie. Hij is voorzitter van het bestuur.

Visitatie Eén keer per vier jaar laat Stek zich visiteren door een extern onafhankelijk visitatiebureau, waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk- en maatschappelijk presteren.

In 2018 vond bij Stek de meest recente visitatie plaats. Stek werd op basis van de ‘5.0versie van Maatschappelijke visitatie woningcorporaties’ beoordeeld op haar presteren door het bureau Raeflex. Over de periode 2014 tot en met 2017 behaalde Stek een gemiddelde score van een 7,4. Het volledige visitatierapport van de visitatie uit 2018 is terug te lezen op de website.

1.3.8 Externe toezichthouder Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties De Autoriteit Woningcorporaties heeft in 2019 goedkeuring verleend voor de juridische fusie tussen Stek en Vooruitgang. Begin december 2019 is de aanvraag ingediend bij de Autoriteit voor de fusie tussen Stek en NWS. Begin 2020 is ook de goedkeuring voor deze tweede fusie verleend.

Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) maakt, onder andere op basis van de door Stek ingediende prognoses (dPi2018) voor de jaren 2019 tot en met 2021, een beoordeling van de financiële positie.

Op basis daarvan verklaarde het WSW dat Stek voldoet aan de eisen. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW als aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Het vrijgegeven borgingsplafond voor de jaren 2020 en 2021 komt uit op respectievelijk € 281 mln. en € 299 mln.

Stek heeft voldoende borgingsruimte om de voorgenomen investeringen in 2020 en 2021 te kunnen financieren.

35

1.4 Volkshuisvestelijke verantwoording 1.4.1 Klant eerst 1.4.1.1 Klantvisie Onze klantbeloften (‘Stek helpt je graag’, ‘Stek staat voor je open’ en ‘Stek weet wat een thuis waard is’), zijn dit jaar mooie uitgangspunten geweest voor het gezamenlijke gesprek met onze fusiepartners over wat onze nieuwe klantvisie en cultuur zou moeten zijn voor de fusieorganisatie. In een aantal werkgroepsessies is hierover onder begeleiding en met vertegenwoordigers van alle fusiepartijen gediscussieerd. Voor wie zijn we er nu precies, wat wil je uitstralen naar buiten toe, hoe zorgen we ervoor dat de klant zich straks ook in een grotere organisatie nog wel voldoende verbonden blijft voelen aan de corporatie? Belangrijke thema’s waar we uiteindelijk woorden aan gekoppeld hebben, die onze waarden voor de toekomstige organisatie gaan vertegenwoordigen. Hierover in het volgende verslag meer.

Verder zijn we ons dit jaar heel bewust geweest van het feit dat een fusieproces veel tijd en aandacht van medewerkers vraagt voor interne zaken, maar dat we dat niet ten koste wilden laten gaan van onze klant. Onze KWH-cijfers laten gelukkig zien dat dit is gelukt.

We volgen nadrukkelijk de zogenaamde signaalmails op die we uit de onderzoeken van het KWH ontvangen; met het nabellen van deze huurders lossen we eigenlijk altijd het bestaande ongenoegen op.

Verder organiseerden we dit jaar een luisterpanel, daarover leest u hieronder meer. Ook zijn we dit jaar gestart met het uitreiken van een bloemetje aan een huurder of huurders die iets bijzonders hebben bijgedragen in hun wijk, buurt of complex om ze zo even in het zonnetje te zetten en te bedanken. In ons blad ‘Binnen’ deden we hiervan verslag.

Het gebaar werd zeer gewaardeerd!

1.4.1.2 Kwaliteit van de dienstverlening Om een goed inzicht te krijgen in onze klanttevredenheid, laten we al jarenlang de kwaliteit van onze dienstverlening meten door KWH, het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Hieronder vindt u de resultaten over 2019 op de verschillende onderdelen. De resultaten zijn afgezet tegen die van vorig jaar en ook tegen het landelijke gemiddelde en corporaties van dezelfde omvang als Stek.

Stek is ten opzichte van 2018 licht gestegen en scoort totaal op de onderdelen gezamenlijk een 7,7. We zijn hier blij mee, zeker omdat in 2019 veel tijd en aandacht is uitgegaan naar het fusieproces. Gelukkig is dit niet ten koste gegaan van onze dienstverlening.

In 2019 organiseerden we een luisterpanel. Een divers gezelschap van huurders discussieerde onder begeleiding van een deskundige gespreksleider over de dienstverlening bij Stek en de ervaringen van deze deelnemers. In een aparte ruimte luisteren medewerkers van Stek van alle afdelingen mee zonder direct te kunnen reageren. Zo konden we ‘echt’ luisteren. We hoorden veel complimenten over onze eigen 36

vakkrachten, maar ook ontevredenheid over de bewaking en coördinatie van uitgezette werkzaamheden aan ‘derden’. Zo hebben we o.a. naar aanleiding van dit luisterpanel afscheid genomen van twee externe partijen op het gebied van schoonmaak en rioolonderhoud omdat deze niet langer voldeden aan het door ons gewenste kwaliteitsniveau.

Stek

Labelonderdeel

Score Stek 2019

Score Stek 2018

Landelijk gemiddelde 2019

Zelfde grootte 2019

Contact Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud

7,2 7,7 7,7 8,0 7,8 7,8

7,0 7,5 7,3 7,7 7,9 7,4

7,4 7,7 7,9 7,9 7,8 7,9

7,3 7,7 7,8 7,9 7,7 7,9

Totaal

7,7

7,5

Naast het KWH vergelijken we onze prestaties ook met die van collega-corporaties.

Onderstaand het huurdersoordeel uit de Aedes Benchmark;

1.4.1.3 Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek Eén van de belangrijkste onderwerpen van het overleg tussen Stek en HBVB was de voorgenomen fusie van Stek met Woonstichting Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting. De HBVB liet zich voor deze adviestrajecten ondersteunen door een extern adviseur.

Er werden diverse overlegsituaties met de huurdersorganisaties gehouden: 

7x regulier overleg



3x een themabijeenkomst over de voorgenomen fusies



1x een kennismakingsgesprek met een nieuw lid van de RvC



1x het jaarlijkse overleg met de RvC. De HBVB adviseerde in dit verslagjaar over:



Verkoop van elf woningen in de Leidsestraat in Hillegom (positief)



Het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging (negatief, voorstel HBVB werd beargumenteerd afgewezen)



De voorgenomen fusie met Woonstichting Vooruitgang (positief)



Keuze leden RvC op huurdersvoordracht 37



Gelijktrekken van de servicekosten voor huurders van voormalig WST Warmunda (positief)



De voorgenomen fusie met de Noordwijkse Woningstichting (positief, mits de afspraken uit het opgestelde Convenant worden nageleefd).

Na de juridische fusie van Stek met Vooruitgang trad de voorzitter van stichting Huurdersbelang Teylingen (HBT) per 1 juli toe als bestuurslid HBVB. De HBT werd per 31-12-2019 opgeheven.

De HBVB kon zich vinden in het bod van Stek aan de gemeenten, nadat een afdoende verklaring was gegeven voor de verschillen in aantallen uit het bod en de prestatieafspraken over de voorraad en goedkope woningen van Teylingen. In gezamenlijkheid werden de prestatieafspraken met de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen opgesteld, die in december werden ondertekend.

Voor de drie huurdersorganisaties HBVB, SHN, HBT werd door Stek een tour langs het bezit van de drie corporaties georganiseerd. De HBVB werd uitgenodigd voor (inloop)bijeenkomsten Maartensheem, Bloemhof in Hillegom, Herenweg e.o. in Warmond en voor de participatiebijeenkomst voor leden van bewonerscommissies.

1.4.1.4 Huurders Belang Teylingen (Vooruitgang) Het belangrijkste onderwerp van het overleg tussen Huurders Belang Teylingen (HBT) en Woonstichting Vooruitgang was de voorgenomen fusie van Vooruitgang met Stek en, in later stadium, met de Noordwijkse Woningstichting. De HBT liet zich voor deze adviestrajecten ondersteunen door een extern adviseur.

   

   

Er werden diverse bijeenkomsten met de huurdersorganisaties gehouden: 4x regulier overleg 3x een themabijeenkomst over de voorgenomen fusies 1x een kennismakingsgesprek met een nieuw lid van de RvC 1x het jaarlijkse overleg met de RvC. De HBT adviseerde in dit verslagjaar over: Het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging (positief) De voorgenomen fusie met Stek (positief) Keuze leden RvC op huurdersvoordracht De voorgenomen fusie met de Noordwijkse Woningstichting (positief, mits de afspraken uit het opgestelde Convenant worden nageleefd).

De HBT kon zich vinden in het bod van Stek aan de gemeenten, nadat een afdoende verklaring was gegeven voor de verschillen in aantallen uit het bod en de prestatieafspraken over de voorraad en goedkope woningen van Teylingen. In gezamenlijkheid werden de prestatieafspraken met de gemeenten Hillegom, Lisse en Teylingen opgesteld, die in december werden ondertekend.

38

HBT was ook vertegenwoordigd in de door Stek georganiseerde tour langs het bezit van de drie corporaties georganiseerd. Ook was HBT aanwezig bij de participatiebijeenkomst voor leden van bewonerscommissies.

Na de juridische fusie van Vooruitgang met Stek trad de voorzitter van HBT per 1 juli toe als bestuurslid HBVB. De HBT werd ultimo 2019 opgeheven.

1.4.1.5 Sociaal beheer Met name onze woonconsulenten en wijkbeheerders geven uitvoering aan het sociaal beheer van onze wijken en buurten. Maar ook onze vakkrachten signaleren soms zaken achter de voordeur die zorg en aandacht behoeven. Zij geven deze signalen dan door aan de woonconsulent voor verdere opvolging.

In 2019 hebben we een bijeenkomst georganiseerd met al onze bewonerscommissieleden. We gingen in gesprek over hoe we bewoners warm kunnen krijgen voor het bijdragen aan de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van hun buurt, wijk of wooncomplex. En ook hoe we goed met elkaar in verbinding blijven opdat de corporatie weet wat er in de wijk speelt en daar goed op kan acteren. Elkaar regelmatig ontmoeten, een (financiële) ondersteuning van Stek aan de bewonerscommissies en het frequent en kritisch toetsen van de leden van de bewonerscommissies bij hun achterban wat er leeft, zijn de belangrijkste conclusies die we met elkaar trekken.

Op de bijeenkomst waren ook de wijkregisseurs van de gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen aanwezig. We hebben afgesproken elkaar vaker en nadrukkelijker op te zoeken en meer samen op te trekken.

Met o.a. het Welzijnskompas en Stichting Welzijn Teylingen hebben we in 2019 een aantal mooie initiatieven weten te ontplooien op het gebied van ‘ontmoeten’; de organisaties dragen bij aan het op poten zetten van bewonersactiviteiten in de gezamenlijke ruimten van onze wooncomplexen.

Onze wijkbeheerders hebben in 2019 extra aandacht gegeven aan complexen die naar ons idee ‘achteruit’ gaan en meer inzet van schoonmaak en groenonderhoud vragen. Dit is na hun signalen uitgevoerd. Ook is kritisch gekeken naar de geleverde kwaliteit van onze ingehuurde schoonmaakbedrijven; dit heeft o.a. geleid tot het beëindigen en vervangen van een contract. Verder hebben de wijkbeheerders zich beziggehouden met veilige scootmobiel-opstelplaatsen in verband met mogelijk brandgevaar van scootmobielen.

In het voormalige bezit van Vooruitgang waren drie huismeesters actief in aan hen toebedeelde complexen.

1.4.1.6 Leefbaarheid Jaarlijks bepaalt Stek een budget leefbaarheid. Hieruit worden voornamelijk fysieke en in iets mindere mate ook sociale activiteiten bekostigd met het doel een buurt of wijk prettiger maken en de sociale binding tussen onze huurders te ondersteunen. Het 39

initiatief of verzoek om aanspraak te maken op dit budget kan zowel vanuit Stek als van anderen komen.

In 2019 werd € 145.000 (incl. € 50.000 VG) begroot voor zowel fysieke als sociale leefbaarheid. Dit is exclusief de loonkosten van de medewerkers die met leefbaarheid te maken hebben, onder wie wijkbeheerders en woonconsulenten.

De uitgaven, die in 2019 uitkomen op € 166.000, zijn divers. Het gaat bijvoorbeeld om het schoonmaken van achterpaden en het verwijderen van gedumpt afval, waarvan de veroorzaker niet kan worden achterhaald. Ook ondersteunen we uit dit budget diverse sociale initiatieven van bewoners van onze complexen.

1.4.1.7 Woonfraude In 2019 hebben we 29 dossiers met een vermoeden van woonfraude onderzocht.

Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Opvallend is dat de meeste meldingen uit Lisse komen.

Veel meldingen gaan over het vermoeden dat er andere bewoners op een adres wonen dan de officiële huurders of zelfs dat de woning helemaal niet meer bewoond lijkt. Die indruk bestaat omdat bijvoorbeeld een brievenbus niet meer wordt geleegd of gordijnen altijd dicht blijven. Ook vermoedens van hennepteelt in een woning komen geregeld bij ons binnen. Vermoedens van woonfraude kunnen komen van omwonenden en/of huurders, maar ook van onze eigen wijkbeheerders die dagelijks in de wijk lopen. Stek reageert altijd op meldingen van woonfraude.

In het voormalig bezit van Vooruitgang waren slechts drie vermoedens van fraude. Twee zijn onderzocht en bleken niet juist te zijn. Het derde geval betrof een niet juiste nakoming van een drie partijenovereenkomst. Na tussenkomst wordt deze overeenkomst nu wel nagekomen.

1.4.1.8 Overlast Het aantal overlastmeldingen is in 2019 toegenomen en niet alleen als gevolg van het samenvoegen van de corporaties Stek en Vooruitgang. Er zijn in totaal ruim 400 overlastzaken gemeld en geregistreerd, inclusief de zaken van Vooruitgang. Daarbij moet opgemerkt dat we in de praktijk per zaak vaak meerdere meldingen krijgen die uiteraard allemaal worden geregistreerd en opgevolgd.

Overlast wordt vooral veroorzaakt door lawaai en geluidsoverlast en verschil in levensstijl van buren en bewoners in het algemeen. Ook het (gebrek aan) tuinonderhoud of rommel in de tuin bij buren of omwonenden is voor veel van onze huurders een grote hinder.

De complexiteit en de zwaarte van de overlast neemt toe. Meer en meer huurders hebben eigenlijk zwaardere zorg nodig dan wordt geboden en een deel van onze huurders kan eigenlijk niet of nauwelijks (meer) zelfstandig wonen. Het gaat hier dan niet alleen om ouderen, maar ook om mensen in allerlei psychische of sociale nood.

40

Stek participeert in de bestaande zorgnetwerken en de sociale teams van de diverse gemeenten in ons werkgebied. Daarnaast hebben we in 2019 nadrukkelijk onze sociale partners opgezocht om samen op te trekken in het bestrijden van overlast. In een bijeenkomst met de coördinatoren van de sociale teams van de gemeenten zijn afspraken gemaakt over de inzet van het instrument ‘ronde tafel gesprek’ en het aanstellen van casemanagers (regiehouders) van zaken die we bespreken. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over woonoverlastbeleid in de gezamenlijke prestatieafspraken met de gemeenten.

1.4.1.9 Huurincasso We sluiten het jaar 2019 af met 1,09% huurachterstand. Het gaat hier om de totale huurachterstand ten opzichte van de totale jaarhuur, zowel DAEB als niet-DAEB. Eenvoudige betalingsregelingen worden nu ook afgesloten door ons Service & Adviesteam (het Klantcontact Centrum). Zo maken we het nog laagdrempeliger voor onze huurders om tijdig tot een regeling te komen en daarmee het oplopen van de huurschuld te voorkomen.

Eind 2018 tekenden de corporaties Stek en Vooruitgang, samen met de gemeenten HLT en de ISD Bollenstreek, het convenant ‘Vroeg erop Af’. Vroeg erop Af is er op gericht schulden in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en indien mogelijk op te lossen.

Stek meldt huurders met een huurachterstand van 2 maanden aan bij de ISD. Een medewerker van het projectteam Vroeg erop Af gaat vervolgens op huisbezoek bij het betreffende huishouden.

De pilot van het eerste jaar Vroeg erop Af is positief geëvalueerd; huishoudens worden bereikt en aanvaarden hulp in enige vorm. Dit kan zijn het afspreken van een betalingsregeling, een doorverwijzing naar maatschappelijke of welzijnsorganisaties of het aanreiken van hulp of coaching op het gebied van budgetbeheer. Het is de bedoeling om in 2020 Vroeg erop Af uit te breiden met de signalering van betalingsachterstanden bij de zorgverzekeraar.

1.4.1.10

Ontruimingen

In 2019 heeft Stek 11 (inclusief 3 van Vooruitgang) woningen ontruimd. Stek gaat over tot ontruiming als het echt niet anders kan en alle pogingen tot bemiddeling of betalingsachterstandsregelingen zijn gestrand. Ontruimingen vinden plaats zowel op basis van huurachterstand als op basis van bijvoorbeeld ernstige overlast of grensoverschrijdend gedrag.

In 2018 zijn door de vijf gemeenten uit de Bollenstreek (Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Hillegom en Teylingen) in samenwerking met de lokale corporaties het ‘Fonds voorkomen huisuitzettingen’ opgericht.

Doelstelling van het Fonds is het verstrekken van een eenmalige financiële bijdrage in de vorm van een renteloze lening (circa 2.250 per huurder), aan de beschreven doelgroep met als doel het voorkomen van huisuitzettingen.

41

Voor het Fonds geldt een budgetplafond van in totaal € 35.000. De uitgaven van het fonds worden begrensd door dit plafond. Het dagelijks bestuur van de ISD Bollenstreek, als uitvoerder van het fonds, monitort deze uitgaven.

In 2019 is het Fonds slechts beperkt ingezet. Naast dit fonds bestaan er ook nog de zogenaamde noodfondsen bij de gemeenten en de ISD. Hier wordt met regelmaat gebruik van gemaakt. In het bijzonder heeft Vroeg erop Af een bijdrage geleverd aan het aanpakken van betalingsachterstanden en het daarmee voorkomen van huisuitzettingen.

1.4.2 Verhuren 1.4.2.1 Opzeggingen en verhuringen De gemiddelde mutatiegraad van Stek komt in 2019 uit op 6,28%.

Verhuringen van tijdelijke aard van te slopen woningen worden verzorgd door Interveste.

Ook voor de woningen met tijdelijke contracten van Vooruitgang heeft Interveste het beheer in het vierde kwartaal overgenomen.

In 2019 zijn 32 nieuwe woningen opgeleverd. Hierbij waren 28 woningen aan de Buxuslaan in Voorhout, een ontwikkeling van voormalig Vooruitgang. Er zijn dit jaar relatief veel woningen verhuurd aan stads/dorpvernieuwingsurgenten in verband met de aanstaande sloop/nieuwbouw van o.a. het project Goed Wonen fase II, de Van Speykstraat (project De Waterkanten) in Lisse en de Jan Steenlaan in Warmond.

Deze bewonersbegeleiding is verzorgd door onze eigen projectconsulent. Op basis van een sociaal plan worden bewoners naar nieuwe huisvesting begeleid en ondersteund bij hun verhuizing.

1.4.2.2 Streefhuurbeleid Ruim 80% van de woningen van onze nieuwe (sociale) verhuringen in het jaar 2019 had een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens van € 651,03. Daarmee heeft Stek aan haar doelstelling van 80% voldaan. Het percentage verhuringen onder de eerste aftoppingsgrens van € 607,46 is net onder de 60% gebleven van alle nieuwe (sociale) verhuringen, ook daarmee zijn we voor deze categorie verhuringen dichterbij onze doelstelling dan vorig jaar.

In de prestatieafspraken met de gemeenten en de huurdersvertegenwoordigers zijn we overeengekomen ook nadrukkelijker te sturen op het percentage te verhuren woningen in de goedkoopste klasse onder de kwaliteitskortingsgrens. Bepaald is dat we op jaarbasis 10% verhuringen in deze klasse zullen gaan doen.

1.4.2.3 Toewijzing Nieuw woonruimteverdeelsysteem Stek werkt voor de toewijzing van haar woningen met het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland. In 2019 is dit systeem gewijzigd van WoningNet naar ZIG; woningen worden nu aangeboden via hureninhollandrijnland.nl.

42

Leegkomende woningen uit de 14 deelnemende gemeenten worden digitaal aangeboden aan ingeschreven woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen een eigen profiel aanmaken en hiermee het voor hun geschikte aanbod filteren en per e-mail ontvangen.

In de regio waren in 2019 25.638 (vgl. 2018 23.000) actief woningzoekenden van de in totaal 107.673 (vgl. 2018 101.000) ingeschreven woningzoekenden. Een actief woningzoekende reageert minimaal één keer per jaar op een woning. De gemiddelde inschrijftijd in de regio is momenteel 6 jaar (73 maanden).

Stek biedt al haar woningen aan via hureninhollandrijnland, ook vrijesectorwoningen.

Woningen of onzelfstandige woonruimten die zijn bestemd voor statushouders worden niet via het woonruimteverdeelsysteem aangeboden, maar wel gekoppeld zodat ze wel worden meegenomen in de rapportages als bemiddelingen (verhuringen) aan ‘bijzondere doelgroepen’.

3% regeling Binnen de huisvestingsverordening bestaat verder nog de mogelijkheid om een klein deel van de verhuringen (maximaal 3%) buiten het woonruimteverdeelsysteem om te laten plaatsvinden. Stek heeft hier in 2019 bij 13 (waarvan 4 bij voormalig Vooruitgang) verhuringen gebruik van gemaakt. Het gaat dan om die gezinnen of huishoudens waar de omstandigheden dusdanig zijn dat er gericht - en vaak dringend - gezocht moet worden naar een andere woning of woonomgeving.

Hillegom

Lisse

Teylingen

Gemiddeld aantal reacties

112

147

155

Aantal actief woningzoekenden

3.624

5.229

6.905

Gemiddelde inschrijftijd in jaren

6,2

6

7,2

Slaagkans in %

3,1

2,8

2,8

Gemiddelde zoektijd woningzoekende Onderstaande tabellen geven inzicht in de zoektijd van een woningzoekende in maanden.

Gemiddeld zoektijd per gemeente 2018 Gemeente woning

2019

Zoektijd

Hillegom Lisse

13,9 16,3

19,9 21,8

Teylingen

19,4

20,6

2018 Zoektijd

2019

Gemiddelde zoektijd Stek

43

Stek

17,4

21,0

Passend toewijzen Stek wijst haar woningen zo veel mogelijk passend toe. In 2019 zijn 11 woningen nietpassend toegewezen. De meeste hiervan zijn niet-passend toegewezen vanwege een stadsvernieuwingsurgentie van huurders die uit een sloopwoning opnieuw gehuisvest moesten worden en er is een woning niet-passend toegewezen aan een groot gezin.

De norm van niet-passend toewijzen is niet overschreden.

Aantal

%

Norm in %

Passend

353

97%

95%

Niet passend

11

3%

5%

Totaal passend toewijzen

364

100

100%

Aantal

%

Norm in %

Primaire doelgroep (<= 38.035)

534

98%

Min. 80

Middeninkomens(38.035 – 42.436)

5

1%

Max. 10

Vrij toewijsbaar (> 42.436)

7

1%

Max. 10

Passend Toewijzen

Overig toewijzingen buiten passend toewijzen Onder inkomensgrens, boven liberalisatiegrens

2

Boven inkomensgrens, boven liberalisatiegrens

39

Boven inkomensgrens, onder liberalisatiegrens

182

Totaal

587

Tabel Passend Toewijzen

Primaire sociale verhuringen volgens EU-norm

Totaal volgens EU-norm

100

Overige toewijzingen buiten EU-Norm Boven liberalisatiegrens

41

Totaal

587

Tabel verhuringen volgens EU-norm

Seniorenbeleid en lokaal maatwerk In 2019 is een viertal bestaande woningen aan senioren verhuurd die in het kader van ons seniorenbeleid met voorrang konden doorstromen. Ze lieten allen een sociale (eengezins-)huurwoning van Stek in hun gemeente achter. Eind 2019 is de verhuur gestart van het in 2020 op te leveren nieuwbouwcomplex voor senioren aan de 44

Herenweg te Warmond. Deze appartementen zullen ook met het seniorenbeleid worden verhuurd, oftewel voorrang voor zittende huurders van Stek die een eengezinswoning achterlaten in de gemeente Teylingen.

Jongerenbeleid Begin 2019 legde Stek contact met een aantal jongeren die deelnamen aan de jongerentop in Lisse. Een van de onderwerpen die jongeren nadrukkelijk bezighoudt is huisvesting. Hoe werkt dat met inschrijven, hoe lang duurt het voordat ik aan de beurt ben, kan ik al in aanmerking komen voor een huurwoning als ik 18 ben? We hebben voorlichting gegeven aan deze jongeren, maar vooral ook opgehaald wat ze precies bezighoudt en waar hun behoefte op het gebied van huisvesting ligt. Een interessante ontmoeting!

Mede op grond van deze gesprekken heeft Stek vormgegeven aan haar jongerenbeleid; dit is gestart vanaf april 2019. Dit houdt in dat geselecteerde woningen met voorrang beschikbaar zijn en met tijdelijke contracten worden verhuurd aan jongeren tot 27 jaar.

De jongeren die deze woning uiteindelijk gaan huren behouden bij toewijzing hun inschrijftijd bij hureninhollandrijnland. De eerste woningen hebben we op inschrijftijd toegewezen, gebruik makend van lokaal maatwerk. Vanaf 1 juli hebben we de woningen toegewezen door middel van loting. De nieuwe huisvestingsverordening die op 1 juli binnen onze regio is ingegaan, maakte dit mogelijk.

In totaal zijn in 2019 13 woningen toegewezen onder de vlag van jongerenbeleid. De belangstelling en het aantal reacties waren overweldigend. Stek overweegt om ook de woningen die nu met loting zijn verhuurd ook nog via het lokaal maatwerk met voorrang aan jongeren uit de ‘eigen’ gemeente te verhuren. We zijn hierover in gesprek met Lisse, Hillegom en Teylingen.

1.4.2.4 Bijzondere doelgroepen Statushouders Stek heeft in 2019 69 statushouders gehuisvest in drie gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen. Stek heeft daarmee voldaan aan de zogenaamde opgelegde taakstelling, die de drie gemeenten hebben voor het plaatsen van statushouders in hun gemeente. Als gevolg van het inplaatsen van na-reizigers (gezinsleden die later komen en gaan inwonen bij een al bemiddelde en geplaatste statushouder) heeft Stek een lichte voorstand in het verstrekken van woonruimte aan statushouders. Na-reizigers tellen mee voor de gemeentelijke taakstelling. De voorstand gaat mee naar volgende jaar.

Een deel van de woonruimte die de gemeenten eerder beschikbaar stelden voor statushouders en beheerd wordt door Stek, is afgebouwd in 2019. De bewoners zijn geherhuisvest in het reguliere woningbezit van Stek. Volgend jaar verwachten we het overige deel van beheerwoningen van de gemeenten ook op te heffen. Daarmee eindigt dan de beheerovereenkomst tussen Stek en de gemeenten voor deze woonruimte.

Urgenten Inwoners van de regio Holland Rijnland die tenminste twee jaar woonachtig zijn in de regio, kunnen urgentie aanvragen bij een van de woningcorporaties in de regio. Het 45

beoordelen en toekennen van een urgentie wordt gedaan door de (onafhankelijke) ‘regionale urgentiecommissie’ van Holland Rijnland.

In het verslagjaar zijn 58 aanvragen doorgestuurd naar de urgentiecommissie. Niet al deze aanvragen worden vervolgens ook daadwerkelijk gehonoreerd. Wie uiteindelijk wel urgentie krijgt, kan zelf reageren op een vrijgekomen woning passend binnen het zoekprofiel en gaat dan dus voor op andere woningzoekenden.

Contingentenregeling voor bijzondere doelgroepen Deelnemers aan het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland hebben afgesproken jaarlijks een bepaald aantal woningen met voorrang toe te wijzen aan uitstromende cliënten van de diverse deelnemende zorginstellingen en de daklozenopvang.

Er zijn in 2019 19 woningen toegewezen in het kader van deze regeling. Zes woningen zijn eind 2019 nog aangevraagd en in behandeling genomen; deze bemiddelingen tellen mee voor 2019, al zal de verhuizing effectief in 2020 plaatsvinden.

Hiermee is voldaan aan het aantal als opgelegd door de regeling aan Stek; een inspanningsverplichting van 25. Zorgvuldigheid en aandacht staan te allen tijde voorop bij het koppelen van de juiste woning aan een cliënt die vanuit deze regeling wordt bemiddeld.

1.4.2.5 Huurverhoging In 2019 hebben Stek en destijds Vooruitgang per 1 juli een iets afwijkend huurbeleid gevoerd ten aanzien van de huurverhoging. U vindt hieronder dan ook twee tabellen.

Stek heeft evenals vorig jaar conform het sociaal huurakkoord een inflatievolgend huurbeleid toegepast. Ook vrije sector woningen kregen alleen een huurverhoging met het inflatiepercentage.

Zogenaamde scheefwoners in een sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens kregen bovenop de inflatie eveneens een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit gold niet voor scheefwoners met al een huur van een sociale huurwoning van boven de liberalisatiegrens.

Stek is in 2019 niet ingegaan op de mogelijkheden om op verzoek huurbevriezing of huurverlaging toe te kennen, als door Aedes en de Woonbond voorgesteld en heeft aangegeven hiertoe eerst de wetgeving af te willen wachten.

In 2019 zijn bij Stek 80 (incl. 25 Vooruitgang) bezwaren tegen de huurverhoging ingediend waarvan 38 (incl. 15 Vooruitgang) bezwaren gegrond zijn verklaard.

46

Huurverhogingstabel Stek/Vooruitgang 1 juli 2019 Sociale huurwoningen

Huurverhoging

< € 710,68

Huishoudinkomen < € 42.436,Huishoudinkomen > € 42.436,- en een huur < €720,42 Huishoudinkomen > € 42.436,- en een huur > €720,42

Huurverhoging

Stek

Vooruitgang

1,6% inflatie 1,6% inflatie + 4% inkomensafhankelijke huurverhoging 1,6% inflatie

1,6% inflatie 1,6% inflatie + 1% inkomensafhankelijke huurverhoging 1,6% inflatie

Overig

Huurverhoging Stek

Niet-DAEB/vrijesectorwoningen > € 720,42 Parkeren

1,6% inflatie 1,6% inflatie

1.4.2.6 Externe Klachtencommissie Wonen In 2019 zijn drie klachten bij de Klachtencommissie ingediend, hiervan werden twee klachten niet ontvankelijk verklaard.

Eén klacht is wel in behandeling genomen en werd gegrond verklaard. Het betrof een geschil over het vervangen van een toiletpot. Deze werkzaamheden zijn al uitgevoerd.

In de zomer van 2019 nam de voorzitter van de Klachtencommissie afscheid met een mini symposium ‘Klagen met effect’. De vacature van voorzitter is nog niet opgevuld.

47

1.4.2.7 Voorraadgegevens Hieronder volgt een aantal tabellen die informatie geven over de samenstelling van onze voorraad verhuureenheden.

Voorraad Stek (incl. Vooruitgang) 2019 Ultimo 2018 Stek

Ultimo 2019

Toe- / afname

Woningen Hillegom

2.386

2.179

207

Woningen Lisse

2.837

2.838

-1

Woningen Teylingen

3.622

3.583

39

Woningen totaal

8.845

8.600

245

Standplaatsen Lisse

1

1

0

Bedrijfsruimten Hillegom

24

23

1

Bedrijfsruimten Lisse

7

7

0

Bedrijfsruimten Teylingen

62

66

-4

Parkeerplaatsen Hillegom

80

81

-1

Parkeerplaatsen Lisse

231

231

0

Parkeerplaatsen Teylingen

341

344

-3

Overige eenheden

155

155

0

9.746

9.508

238

Totaal

 In het aantal parkeerplaatsen zijn ook de garages opgenomen.  De overige verhuureenheden bestaan uit o.a. erfpachtovereenkomsten en bergruimten/gemeenschappelijke ruimtes/scooterstallingen.

Eenheden niet zijnde reguliere voorraad Ultimo 2019

Ultimo 2018

Toe- / afname

Leidsestraat (project)

0

11

-11

Woningen Hillegom/Lisse beheer

10

26

-16

Onzelfstandige woonruimte beheer

4

12

-8

Eigen kantoorpand-units

9

7

0

In 2019 zijn de woningen aan de Leidsestraat definitief verkocht. In 2019 zijn verder 208 woningen aangekocht van woningcorporatie De Key en 48 woningen van woningcorporatie Ymere. Van deze laatstgenoemde 48 woningen, had Stek al 16 woningen in haar beheer namens Ymere. Deze zijn nu dus eigendom geworden.

De complexen van De Key die zijn aangekocht zijn de Bloemswaard (Faleriolaan te Hillegom) en het Maartensheem, eveneens in Hillegom. Van Ymere kocht Stek de Uiver in Sassenheim en het complex aan het Wilhelminaplantsoen in Hillegom.

48

Huurklasse samenstelling bestaand bezit 31 dec 2019 Huurklasse

2019 %

2018 %

Goedkoop / betaalbaar t/m 651,03

71

71

Duur tot huurtoeslag

18

17

Duur vanaf huurtoeslag € 720,42

11

12

Totaal

100

100

€ 651,03 t/m € 720,42

2019

Gegevens over voorraad

2018

€ 194.896

€ 177.529

De gemiddelde maximale huurprijs

€ 817

€ 788

De gemiddelde netto huurprijs

€ 584

€ 565

Het percentage netto huurprijs ten opzichte van de maximale huurprijs

72%

72%

De gemiddelde WOZ waarde

Per dorpskern: Locatie

Gemiddelde netto huur 2019

2018

Gemiddelde maximale huur 2019

2018

In % 2019

2018

Hillegom

575

748

77

Lisse

551

801

69

Teylingen

569

849

67

1.4.2.8 Overleg gemeenten Stek voert zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau regelmatig overleg met de wethouders en de ambtenaren van de drie gemeenten waarin wij actief zijn. De onderwerpen zijn divers, bijvoorbeeld de gemeentelijke Woonvisie, de beschikbaarheid van grondposities voor sociale huurwoningen, stand van zaken van projecten, leefbaarheid in de gemeenten en maatschappelijke ontwikkelingen als toenemende kwetsbaarheid van wijken, armoede, woonoverlast en vergrijzing.

Op 12 december 2019 zijn de prestatieafspraken 2020 ondertekend door wethouders Jolanda Langeveld, Anne de Jong en Marlies Volten van respectievelijk de gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen, evenals door vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties HBVB en HBT en de directeur van (gefuseerd) Stek. De afspraken werden gepresenteerd in de vorm van een speciaal ontworpen tekening.

Er zijn o.a. afspraken gemaakt over voldoende beschikbare woningen, met in het bijzonder aandacht voor voldoende goedkope woningen en woningen voor jongeren. De huurdersorganisaties hebben zich hard gemaakt voor een gematigd huurbeleid volgens het sociaal huurakkoord en ook voor een veilige woonomgeving waarbij ze het belang van het vervangen van open verbrandingstoestellen blijven benadrukken. De gemeenten 49

stellen in 2020 naast een Woonvisie ook een Warmtevisie op, gaan aan de slag met een gemeentelijke visie op woonoverlast (o.a. inzet buurtbemiddeling) en er is afgesproken gezamenlijk op te trekken op het gebied van het schoonhouden van de gemeente(n) van zwerf/grofvuil.

In het kader van onze lopende en komende projecten zijn we continu in gesprek met de gemeente als het gaat om de herstructurering van wijken. Daar komen zaken als de invulling van grondposities, de programmering, sloopbesluiten, het verlenen van sloopvergunningen en trajecten rondom stadsvernieuwingsurgentie aan de orde.

Voor 2019 hebben de gemeenten opnieuw Lokaal Maatwerk goedgekeurd voor ons seniorenbeleid waarbij senioren uit de betreffende gemeente met voorrang mogen doorstromen naar een geschikt seniorenappartement. Ook keurde de gemeente Lokaal Maatwerk Jongeren goed. Hiermee kunnen we jongeren uit de betreffende gemeente met voorrang een woning of appartement aanbieden in de ‘eigen’ gemeente.

1.4.2.9 Verkoop In 2019 zijn door Stek 23 woningen verkocht uit de zogenaamde verkoopvijver.

Van deze woningen zijn in totaal 6 woningen verkocht aan zittende huurders.

Eveneens zijn er een aantal garages verkocht en 5 schoollokalen (‘schoolwoningen’). De meeste verkochte woningen zijn niet-DAEB woningen, oftewel vrije sector woningen.

Het totaal aantal verkopen ligt onder het begrote aantal van 30, maar de opbrengsten van de verkopen zijn hoger dan geprognotiseerd met de nog steeds aanhoudende gunstige verkoopmarkt.

Naast de verkoop uit de verkoopvijver hebben we 11 woningen aan de Leidsestraat verkocht. Deze woningen zijn in het verleden aangekocht met het oog op een herontwikkeling.

Eind december is het verkoopcontract voor het complex SassemBourg (voormalig bezit Vooruitgang) getekend. Het betreft hier 73 zelfstandige wooneenheden, 26 onzelfstandige en ca. 5000m2 zorg- en bedrijfsonroerendgoed. Dit heeft in dit boekjaar nog geen financiële consequenties. Overdracht vindt plaats in het eerste kwartaal van 2020.

1.4.2.10 Aankoop en koopgarant Er zijn vier woningen verkocht die eerst door Stek weer waren teruggekocht in verband met Koopgarant (terugkoopverplichting). Stek verkoopt deze teruggekochte woningen direct weer door zonder voorwaarden (geen Koopgarant).

De al vorig jaar overeengekomen aankoop van 208 woningen verdeeld over 2 complexen in Hillegom van Woonstichting De Key uit Amsterdam kreeg in 2019 zijn beslag. Met een inloopbijeenkomst hebben we onze nieuwe bewoners van harte welkom geheten en geïnformeerd over de overdracht. De woningen zullen blijvend worden verhuurd in het betaalbare huursegment, deels ook voor de allerlaagste inkomens.

50

Later in het jaar heeft Stek ook nog 48 woningen van woningcorporatie Ymere verworven. Het ging hier om twee complexen, een in Hillegom waarvan we al beheerder waren, en een complex in Sassenheim. Ook deze bewoners hebben we persoonlijk opgezocht en een welkomstpakket overhandigd. Stek houdt ook deze beide complexen in het betaalbare, sociale huursegment.

1.4.3 Projecten Kwaliteit, geld en tijd zijn de belangrijkste aspecten waarop in projecten gestuurd wordt.

Door de enorme vraagontwikkeling sinds het einde van de economische crisis, gecombineerd met het beperkte aanbod aan bouwcapaciteit, staan alle drie deze aspecten al een aantal jaar sterk onder druk. De omzetting naar een gasloze en CO²neutraal gebouwde omgeving is daarbij nog een versterkende factor. Deze druk heeft een flinke weerslag op de voortgang in de projecten van Stek. Dit komt duidelijk tot uiting in de flinke dip in onze nieuwbouwproductie die dit verslagjaar is ontstaan. We voegden 32 nieuwbouwwoningen, verdeeld over twee projecten, aan de voorraad toe.

Dat is beduidend minder dan de grote bouwstroom van de laatste jaren. Bij meerdere projecten in ontwikkeling hebben we stappen over moeten doen om tot haalbare resultaten te komen. Zo zijn ontwerpen aangepast, samenwerkingen opgezegd en nieuwe aangegaan.

De basis om de bouwstroom weer in beweging te krijgen legden we wel. Twee projecten zijn in uitvoering genomen en een derde start begin 2020. Met gemeenten en marktpartijen kregen we bovendien overeenstemming over de uitwerking van de laatste fase van het grote project De Waterkanten in Lisse. Een belangrijke mijlpaal bereikte we verder aan het eind van jaar met het ondertekenen van de aannemingscontracten voor de grootschalige renovatie van 246 appartementen in de flatgebouwen Grote Ooievaar en Ruijsdaelplein te Lisse. Wanneer er voor deze plannen draagvlak blijkt bij de bewoners kan er na een lang planvormingstraject in 2020 begonnen worden met de werkzaamheden.

1.4.3.1 Projecten in ontwikkeling In ontwikkeling per 31-12-2019 Nieuwbouw Gemeente

Type complex/locatie

Hooghkamer fase 3 Waterkanten fase 3 Graaf Janlaan Karel Doormanplein Goed Wonen fase 2 Rembrandtschool Lockhorstlaan Vredesteijn Charbonlaan Jan Steenlaan Hillegom Noord Savio locatie

Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Herstructurering Herstructurering Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie

Teylingen Lisse Hillegom Hillegom Hillegom Lisse Teylingen Teylingen Teylingen Teylingen Hillegom Hillegom

Eengezinswoning

Appartement 60 72 120 27 46 50

3 10 8 18

23 24 26 35

51

Bloementuin Hortusplein Scheef Huisje De Waaijer Geestwater

Teylingen Teylingen Hillegom Teylingen Lisse

Uitbreiding, nieuwe locatie Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie Uitbreiding, nieuwe locatie Grondpositie, uitbreiding

Totaal Renovatie/groot onderhoud C316 Grote Ooievaar C320 Ruijsdaelplein C408/C410 Warmond C311 Witte de Withstraat C202A Julianalaan e.o.

C3006 Marijkestraat C3071 Park Overbosch C3067 Ravelln/Haydln C3031 Kagerplein C3044 Essenplein Totaal

Gemeente

Type complex

Lisse Lisse Teylingen Lisse Teylingen Teylingen Teylingen Teylingen Teylingen Teylingen

Galerijflat grootschalig Galerijflat grootschalig rijwoningen rijwoningen rijwoningen duurzaamheid Ombouw BOG naar app Ombouw egw naar app Toevoeging recreatieruimte Verduurzamen

29 48 1 6 45

12 45

91

617

Eengezinswoning

Appartement 126 120

31 140 39 26 van 1

6 Naar 3

237

25 280

1.4.3.2 Projecten in uitvoering In uitvoering per 31-12-2019 Nieuwbouw Gemeente

Type complex

Waterkanten fase 2 Herenweg e.o., Warmond

Herstructurering Herstructurering

Lisse Teylingen

Totaal Renovatie/groot onderhoud C204 Beatrixlaan e.o., Voorhout C309A Meerzicht C3019 Slotlaan C3027 Vijfmeiweg C3040 Kwekersweg Totaal

Gemeente

Type complex

Teylingen

rijwoningen

Lisse Teylingen Teylingen Teylingen

rijwoningen portiekwoningen Duurzaamheid Duurzaamheid

Eengezinswoning 10

Appartement 33

10

33

Eengezinswoning 39

Appartement

80 12 104 12 235

12

52

1.4.3.3 Opgeleverde projecten Opgeleverd per 31-12-2019 Nieuwbouw Gemeente

Type complex

Kaagstraat, Warmond C 3087 Buxushaag

Herstructurering Uitbreiding, nieuwe locatie

Teylingen Teylingen

Totaal

Renovatie/groot onderhoud C302 B/C Prinsessestraat C211B Meidoornrode, Voorhout C212C Bloemenschans, Voorhout C309B Meerzicht C3049 Hofstraweg

Gemeente

Type complex

Lisse Teylingen

rijwoningen Gestapeld, galerij

Teylingen

Gestapeld, galerij

Lisse Teylingen

rijwoningen Duurzaamheid

Totaal

EengezinsWoning 4

Appartement 28

4

28

Eengezinswoning 15

Appartement 32 24

35 10 60

56

1.4.3.4 Sloop bestaand bezit Gesloopt in 2018 Complexnr.

Gemeente

Straat

143A

Hillegom

Michiel de Ruijterstraat

Totaal

EengezinsWoning

Appartement 12 12

1.4.4 Onderhoudsbeleid Door onderhoud en verbeteringen aan ons bezit doelgericht uit te voeren kunnen we nu en in de toekomst huisvesting blijven bieden die tegemoetkomt aan de huidige en toekomstige woonwensen van onze huurders en de woningzoekenden in ons werkgebied.

We meten voortdurend de conditie van de woningen om vast te stellen waar technisch noodzakelijke onderhoudsingrepen nodig zijn. Het onderhoud wordt vervolgens zoveel mogelijk gebundeld om efficiënt in te kopen en de overlast voor huurders te beperken.

In complexen die op de nominatie staan om op korte termijn gesloopt of grondig gerenoveerd te worden investeren we terughoudend. Wel houden we ook deze woningen schoon, heel en veilig.

1.4.4.1 Uitvoering onderhoud Planmatig en contractonderhoud In het verslagjaar werd er totaal voor circa € 8,6 miljoen uitgegeven aan planmatig onderhoud, contractonderhoud en onderhoud aan technische installaties. Hiervan bedroeg ongeveer € 1,5 miljoen aan werkzaamheden die nog voortkwamen uit de begroting van 2018 van (voormalig)Stek, maar niet meer in dat jaar uitgevoerd konden 53

worden. Dit betreft over het algemeen grote werken, waarbij er een combinatie van planmatig onderhoud en maatregelen ter verbetering van de energieprestatie aan de orde is. Anders dan bij het planmatig onderhoud stuiten we bij het voorbereiden en uitvoeren van energetische maatregelen vaker op vertraging door noodzakelijke asbestsaneringen, instemmingsprocedures voor bewoners, sterke kostenstijgingen of slechte leverbaarheid van isolatiematerialen. Het hieraan gekoppelde planmatig onderhoud loopt daardoor ook vertraging op.

Dagelijks onderhoud Stek heeft in het jaar 2019 in totaal voor circa € 7,5 miljoen uitgegeven aan dagelijks onderhoud. Onder dagelijks onderhoud verstaan wij onderhoudskosten die voortkomen uit reparaties, mutatieonderhoud, maar ook de kosten verbonden aan ons serviceabonnement en de vervanging van badkamers, keukens en toiletten.

1.4.4.2 Kwaliteit, controle en veiligheid In 2019 hebben we onderzoeken afgerond op een tweetal veiligheidsaspecten. Een daarvan was de kwaliteit van de gemeenschappelijke elektriciteitsvoorziening (CVZ) in appartementencomplexen. Alle groepenkasten zijn conform nen-3410 gekeurd en alle geconstateerde gebreken zijn direct hersteld. Daarnaast zijn alle bomen die op percelen van Stek staan gecontroleerd op risico’s voor het ontstaan van schade, bijvoorbeeld bij stormwind. De bomen met een hoog risico voor de directe omgeving zijn voor het stormseizoen verwijderd.

1.4.4.3 Oog voor energie Stek In lijn met de gemaakte afspraken tussen de branche van woningcorporaties (Aedes) en de Rijksoverheid werkt Stek er hard aan om voor eind 2020 de gemiddelde energieprestatie van het woningbezit op energielabel B (EI 1,20<1,40) te brengen. Ook in dit verslagjaar hebben we weer stappen gezet op dit gebied. De gemiddelde energieindex (EI) van onze woningvoorraad (exclusief voorheen Vooruitgang) is gedaald van 1,50 naar 1,44. Met eenzelfde stap in 2020 ligt Stek hiermee nog steeds op koers om de afgesproken reductie van het energieverbruik en daarmee de CO²-uitstoot op tijd te realiseren.

54

Naast de energiebesparende maatregelen binnen de nieuwbouw- en renovatieprojecten is in de bestaande voorraad vooral bij mutatie en planmatige onderhoudswerkzaamheden de energieprestatie bij 335 woningen verbeterd.

De projecten ter verbetering van de energieprestatie in de bestaande voorraad zijn gerealiseerd bij ruim honderd woningen in Lisse en Voorhout. Verder zijn er in 2019 meer dan driehonderd woningen aangesloten op PV-panelen. De duurzaam opgewekte energie verlaagt behalve de CO²-uitstoot ook de woonlasten van de deelnemende bewoners. Er zijn nu in totaal 1855 woningen voorzien van zonnepanelen binnen het bezit van Stek (zonder voorraad Vooruitgang). Met een totaal vermogen van 2.345.190 WattPiek, en een jaarlijkse vermindering van de CO²-uitstoot van 1.414.150 kg.

De eerdergenoemde doelstelling om een gemiddeld energielabel B te bereiken voor eind 2020 is slechts een tussenstap naar het uiteindelijke doel van een CO²-neutraal gebouwde omgeving. In onze projecten in ontwikkeling houden we hier terdege rekening mee. We onderzoeken daarbij de mogelijkheden om dit doel te bereiken in combinatie met het (langdurig) beperken van de woonlasten. Dit verslagjaar hebben we een routeplan opgesteld om de gehele woningvoorraad van Stek voor 2050 CO²-neutraal te krijgen. Beleidsuitgangspunten, strategie, maatregelpakketten, planningen en financiële doorrekeningen komen daarbij aan de orde. Daarnaast zijn er 10 Nul-Op-de-Meter woningen in aanbouw genomen in het project De Waterkanten te Lisse.

55

1.4.5 Werkorganisatie 1.4.5.1 De werkorganisatie Omvang organisatie Stek Per ultimo 2019 waren er 96 medewerkers (totaal 74,93 fte) in dienst van Woonstichting Stek. Daarnaast waren er per deze datum 17 interim-medewerkers (totaal 12,77 fte) werkzaam. Deze collega’s zijn ofwel tijdelijk ingehuurd ofwel als tijdelijke ZZP-er aangesteld.

In en uit dienst 2019 In 2019 vonden diverse verschuivingen binnen het personeelsbestand plaats. Begin 2019 zijn er zes medewerkers (4,84 fte) in dienst gekomen. Aan het eind van het eerste kwartaal is, vanwege ontwikkelingen met betrekking tot de fusie, de afspraak gemaakt dat de op dat moment lopende vacatures ingevuld konden worden in de vorm van een (tijdelijk) jaarcontract. Twee van deze zes in dienst getreden medewerkers kwamen in dienst met de intentie tot omzetting naar een contract voor onbepaalde tijd; de overige vier medewerkers traden in dienst met een jaarcontract.

Daarnaast hebben zeven medewerkers (6,45 fte) de organisatie verlaten. In een percentage uitgedrukt is dit een verloop van 8%. Met medewerkers die de organisatie hebben verlaten zijn exit-interviews gehouden. Hieruit kwam naar voren dat er niet één aanwijsbare oorzaak is voor uitstroom.

Wat waren bijvoorbeeld de redenen voor vertrek?

1. Een aantal collega’s kreeg de kans om dichterbij huis een functie te vinden c.q. elders promotie te maken.

2. De werkzaamheden waarvoor de medewerker was aangenomen bleken niet overeen te komen met de verwachtingen.

3. Natuurlijke uitstroom door het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd.

Arbeidsomstandigheden/Arbocommissie De Arbo-commissie bestond in 2019 uit vier leden, te weten: de medewerker P&O, een medewerker bedrijfsbureau, een senior medewerker Service & Advies (inmiddels OR-lid) en een managementassistente (tevens BHV’er).

De Arbocommissie kent de volgende taken en verantwoordelijkheden: - Informeren en adviseren over Arbozaken; - Arbobeleidsplan opstellen; - Budget bewaken; - Informeren van MT/bestuurder en in sommige gevallen OR; - Organiseren van de BHV; - Organiseren overleg Arbocommissie; - Bewaking naleving Arbobeleid.

Er is een risico-inventarisatie en -evaluatie uitgevoerd. De resultaten worden in 2020 meegenomen voor de fusieorganisatie.

56

Bedrijfshulpverlening (BHV) Stek heeft een BHV-groep bestaande uit vijftien vrijwillige BHV’ers. Jaarlijks worden in het kader van de BHV opleidingen georganiseerd en vinden er ontruimingsoefeningen plaats. In 2019 is een onaangekondigde ontruiming gedaan onder toezicht van professionals. De doelstellingen van deze ontruimingsoefening zijn gehaald. Aanvullend zijn enkele leerdoelen bepaald.

Brandveiligheid De laatste jaren is er door de brandweer en de BHV-groep hard gewerkt aan het verbeteren van de brandveiligheid binnen het kantoor van Stek.

Er is een beleidsstuk opgesteld over het vrijhouden van vluchtwegen. Zo wordt gekeken of de vluchtroutes vrij van obstakels zijn. Hiervoor is het noodzakelijk om regelmatig controles uit te voeren. De bedoeling is dat er maandelijks controles plaatsvinden.

Tijdens de controles bekijkt de door het afdelingshoofd aangewezen medewerker de gangpaden/vluchtwegen aan de hand van een checklist, een zogenaamde zichtcontrole.

Uit controles door de medewerker moet blijken dat de gangpaden/vluchtwegen en de brandveiligheidsvoorzieningen (blusmiddelen) in de meeste gevallen op orde zijn.

Algemeen blijkt dat de situatie op het gebied van brandveiligheid continu aandacht vraagt.

Vertrouwenspersoon ongewenst gedrag Stek kende vanaf 2018 niet langer een interne vertrouwenspersoon. Dit is in overleg met de OR vastgesteld. Vanaf 2018 heeft Stek daarom twee externe vertrouwenspersonen ongewenst gedrag. De externe vertrouwenspersoon informeert jaarlijks de bestuurder én de OR. In één geval heeft een medewerker van Stek in 2019 contact gezocht met de vertrouwenspersoon. Dit contact heeft geen vervolgactie nodig gehad. Bij Vooruitgang is in 2019 geen contact gezocht noch een melding geweest.

Opleidingen/cursussen Stek stelt voor opleidingen en cursussen een budget van 3% van de loonsom beschikbaar. Tijdens de plannings- en/of functioneringsgesprekken is het volgen van opleidingen een vast onderwerp van gesprek. Het gaat dan om het stimuleren van verdere ontwikkeling bij de collega, alsmede het zorgdragen van een juist kennisniveau om de functie naar behoren te kunnen blijven vervullen. Voor 2019 was het budget begroot op € 134.000. Uiteindelijk is € 114.717 uitgegeven. In 2019 heeft een groot aantal medewerkers een opleiding/cursus gevolgd. Dit waren zowel cursussen gericht op het eigen vakgebied als op het gebied van functie-ontwikkeling.

Loopbaanontwikkelingsbudget Sinds 2010 hebben medewerkers in dienst van een woningcorporatie een persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget. De medewerker bepaalt zelf hoe, wanneer en waaraan hij zijn loopbaanontwikkelingsbudget besteedt ten behoeve van zijn loopbaanontwikkeling.

Het maximale inzetbare bedrag per persoon bedraagt € 4.500. Het totaalbedrag dat in 2019 aan loopbaanontwikkeling is besteed bedroeg € 19.665.

Bloei In 2018 is Bloei ontstaan: de woningcorporaties Woonstichting Stek, Habeko wonen, Dunavie, MeerWonen, Rijnhart wonen, Ons Doel, Woningstichting Nieuwkoop, 57

Noordwijkse Woningstichting, Woningstichting St. Antonius van Padua en Woonstichting Vooruitgang werken samen in het initiatief Bloei.

Stek is één van de initiatiefnemers bij het opzetten van Bloei geweest. De meerwaarde van een regionaal verband van Holland Rijnland waar in totaal elf corporaties de samenwerking opzoeken in mobiliteit, flexibiliteit en duurzame inzetbaarheid en vitaliteit.

Twee van de vier ontwikkeladviseurs, afkomstig uit de deelnemende corporaties, werken bij Stek. Zij adviseren medewerkers van de corporaties over hun loopbaan en geven workshops.

Bloei gaat uit van de eigen regie van de medewerkers over hun loopbaan. Met passie invulling aan je functie geven, daar draait het om. Werk dat bij je past met optimale inzet van de talenten. Dit geeft energie en zorgt ervoor dat je duurzaam inzetbaar bent.

In 2019 is één Bloei-event georganiseerd met de mogelijkheid aan een workshop deel te nemen. Daarnaast wordt het lopen van stages bij deelnemende corporaties gepromoot en worden regelmatig – tussentijds - workshops georganiseerd.

Arbodienst In 2019 is het contract met de Care Group gecontinueerd, voor voormalig Vooruitgang is het contract met MKBBasics gecontinueerd (onderdeel van Arbo-unie). In het eerste kwartaal 2019 is een verzuimtraining voor alle leidinggevenden georganiseerd (MT-leden en hoofden).

De Care Group en MKBBasics treden op als casemanager bij medewerkers die vanwege arbeidsongeschiktheid hun werkzaamheden niet kunnen uitvoeren. Ook denken zij de Care Group mee in het proces om het ziekteverzuimpercentage te verminderen.

Met het oog op de aanstaande fusie is besloten, in overleg met voormalig Vooruitgang en de NWS, om gezamenlijk een Arbodienst voor de nieuwe fusieorganisatie te selecteren.

Dit houdt in dat iedere corporatie afzonderlijk het contract met de huidige Arbodienst in 2020 gaat beëindigen.

HRM In 2019 is opnieuw veel aandacht besteed aan de in-, door- en uitstroom. Zeven medewerkers hebben Stek verlaten. De ontstane vacatures zijn vanaf het tweede kwartaal 2019 ingevuld met tijdelijke inhuur (ofwel een arbeidsovereenkomst voor een jaar ofwel via een bureau).

Outplacement In 2019 is er bij vertrekkende medewerkers, daar waar gevraagd, in het kader van goed werkgeverschap gebruik gemaakt van outplacementbureaus.

De gespreksreeks Volgens de huidige notitie ‘gespreksreeks’ vinden er driemaal per jaar individuele gesprekken plaats tussen leidinggevende en medewerker. Het gaat hier om het planningsgesprek, het voortgangsgesprek en het beoordelingsgesprek. Jaarlijks vindt, voorafgaand aan de beoordelingsronde, een personele scan plaats. Bij dit overleg zijn leidinggevenden en de HRM-medewerkers aanwezig.

In 2018 constateerde Stek, na overleg met de OR, dat de huidige gespreksreeks niet de meest optimale is. Er werd afgesproken de gespreksreeks in 2019 te herzien.

58

In verband met de fusie tussen Stek, NWS en Vooruitgang, is echter besloten dit in 2020 op te pakken voor de nieuwe organisatie. Het afgelopen jaar is ervoor gekozen af te zien van het instandhouden van de gespreksreeks.

Medewerkerstevredenheidsonderzoek Uit het MTO van maart 2018 kwamen diverse verbeterpunten voor Stek naar voren. Deze verbeterpunten zijn per onderzoeksgroep benoemd. Om de aanpak van verbeterpunten goed te kunnen monitoren is daarnaast een plan van aanpak opgesteld, waarin concrete acties zijn afgesproken en verantwoordelijken zijn benoemd. Er is hierbij een onderverdeling gemaakt tussen verbeterpunten die voor de hele organisatie gelden en specifieke verbeterpunten per onderzoeksgroep. De voortgang van dit plan liep in 2019 door en werd door P&O gemonitord. Openstaande actiepunten zijn door P&O besproken met de leidinggevenden, die hun rol als verantwoordelijken voor dit verbeterproces hebben opgepakt.

Twee dagen per week is er externe ondersteuning op HRM-gebied. Deze is met name gericht op beleidsmatige ondersteuning en deelname aan de werkgroep P&O voor het fusietraject.

Ziektepercentages - Stek Het gemiddelde ziekteverzuimpercentage 3,81% ligt iets onder het landelijk gemiddelde van 4%. De gemiddelde ziekteduur bedroeg 13,7 dagen. Het totaal aantal verzuimde dagen over 2019 was 1056 dagen, waarvan kort verzuim (1-7 dagen) 82,14% bedroeg.

De gemiddelde ziekteverzuimpercentages over 2018 en 2017 bedroegen respectievelijk 3,92% en 3,98%.

Het hele ziekteverzuim binnen Stek wordt meer gemonitord en leidinggevenden worden hierbij meer betrokken. Besloten is om per kwartaal een overzicht aan het MT te presenteren met informatie over de diverse percentages en meldingsfrequentie. Ook is besloten om regelmatig een SMT te organiseren waarbij de betrokken leidinggevende, de verzuimmanager en de medewerker P&O betrokken zijn.

Ziektepercentages - Vooruitgang Het ziekteverzuim bedroeg in 2019 10,79% (op basis van werkdagen). We merken op dat het verzuim hoog is. Een verklaring hiervoor is dat er in twee gevallen sprake was van langdurig verzuim. Daarvan heeft één medewerker Vooruitgang inmiddels verlaten.

Om dit beeld te onderbouwen spreken we van een kort verzuim van 1,06%, een middel verzuim van 0,40 en een lang verzuim van 9,32%.

Het aantal verzuimdagen in 2019 is 626 en het aantal verzuimmeldingen is 21.

Werkoverleggen/personeelsbijeenkomsten Alle leidinggevenden hebben regelmatig werkoverleg met medewerkers van de eigen afdeling, waarin men elkaar over en weer informeert.

Daarnaast vindt er eenmaal per zes weken een personeelsbijeenkomst plaats waarvoor alle medewerkers worden uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomsten informeert de bestuurder alle aanwezigen over lopende en komende activiteiten van Stek en er worden vaak presentaties vanaf de werkvloer gegeven.

Bij Vooruitgang vindt er eenmaal per maand een personeelsbijeenkomst plaats waarvoor alle medewerkers worden uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomsten informeert de 59

bestuurder alle aanwezigen over lopende en komende activiteiten van Vooruitgang en worden de MT-besluiten gecommuniceerd.

Personeelsvereniging Eind 2019 bestond de personeelsvereniging uit leden van diverse afdelingen. Alle medewerkers van Stek zijn automatisch lid van de personeelsvereniging. De contributie bedraagt € 2 per maand. Stek legt een gelijk bedrag in.

Eenmaal per jaar organiseert de personeelsvereniging een uitje voor de medewerkers.

De kosten komen volledig voor rekening van de werkgever, de werkuren vergoedt Stek voor 50%.

Voor Vooruitgang bestond de personeelsvereniging uit leden van diverse afdelingen. De medewerker kan zelf aangeven of hij wel een lidmaatschap wil aangaan. De contributie bedraagt € 3,50 per maand. Vooruitgang legt een gelijk bedrag in. De personeelsvereniging heeft een aantal activiteiten met de medewerkers georganiseerd.

De activiteiten vinden plaats buiten werktijd.

1.4.6 Ondernemingsraad Samenstelling Ondernemingsraad (OR) In 2019 bestond de Ondernemingsraad uit vijf medewerkers van verschillende afdelingen. Medio 2019 heeft de toenmalige voorzitter van de OR de organisatie verlaten vanwege een aanstelling bij een andere woningcorporatie. Het voorzitterschap is overgedragen aan een van de zittende OR-leden. Tevens is een nieuw OR-lid toegetreden.

Overleg In 2019 heeft de Ondernemingsraad zeven keer een regulier overleg gehad met de bestuurder. De OR sloot regelmatig aan bij het overleg van de Stuurgroep Fusie.

Daarnaast vonden op frequente momenten voorlichtings- en afstemmingsoverleggen plaats. De OR had in oktober een overleg met leden van de Raad van Commissarissen, waarbij de OR kennis heeft gemaakt met het nieuwe RvC-lid Goos Minderman.

De externe vertrouwenspersoon bracht in januari zijn jaarverslag uit en heeft tijdens een overleg met de OR een toelichting gegeven op het jaarverslag.

Met FNV, CNV en de Ondernemingsraden van Vooruitgang en NWS voerde de OR overleg over het Sociaal Plan. Tijdens een gezamenlijke bijeenkomst stemde de achterban in met het Sociaal Plan.

Adviesaanvragen De OR behandelde onderstaande adviesaanvragen:  Intentieverklaringen tot fusie en organisatorische integratie van Woonstichting Stek met Woonstichting Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting 

Juridische fusie tussen Woonstichting Stek en Woonstichting Vooruitgang, benoeming bestuurder, benoeming commissarissen



Juridische fusie tussen Woonstichting Stek en de Noordwijkse Woningstichting, benoeming bestuurders, benoeming commissarissen



Harmonisatie van het pakket secundaire arbeidsvoorwaarden voor de fusieorganisatie



Keuze ERP en kantoorautomatiseringsplatform voor de fusieorganisatie



Organisatie- en formatieplan voor de fusieorganisatie.

60

Voor 2019 werd op voorstel van de OR nog een fietsplan opgenomen in de secundaire arbeidsvoorwaarden voor Stek. De OR bracht ongevraagd advies uit over de beoordelingssystematiek.

1.4.7 ICT Hieronder worden de projecten genoemd die in 2019 hebben gespeeld. Deze projecten zijn gerubriceerd naar verschillende onderwerpen.

Fusie Het jaar 2019 heeft vooral in het teken gestaan van de voorgenomen fusie tussen Woonstichting Stek, Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting.

In de zomer van 2019 is een keuze gemaakt over welk kantoorautomatiseringsplatform en bedrijfsinformatiesysteem de nieuwe organisatie per 1 juli 2020 gaat ondersteunen.

Dit zijn respectievelijk het Cloudplatform van Unified en het informatiesysteem Tobias/AX van Aareon. De projectorganisatie voor beide implementaties is in het derde kwartaal gestart. In het vierde kwartaal zijn de primaire processen van de nieuwe fusieorganisatie beschreven die de basis vormen voor de inrichting in Tobias AX. De proefconversie staat gepland voor maart 2020. Aansluitend volgt de testfase waar op basis van testscripts het systeem door een grote groep gebruikers doorlopen wordt. Dit duurt tot half mei, waarna de opleidingen van start gaan. In juni 2020 volgt de definitieve conversie naar Tobias AX Daarnaast heeft er in december een conversie plaatsgevonden van de data van viewpoint Vooruitgang naar Viewpoint Stek. Deze conversie is begeleid door de afdeling ICT en is goed verlopen.

Tot slot zijn de medewerkers van Vooruitgang eind december verhuisd naar het kantoor van Stek, waarbij de afdeling ICT alle werkplekken heeft ingericht.

Compliance AVG (privacy en informatiebeveiliging) Op het gebied van de informatiebeveiliging is een eerste Check-fase uitgevoerd. In de Act-fase zijn de bevindingen uit de Check-fase de basis geweest voor de jaarkalender Informatiebeveiliging/Privacy van 2019 en de nieuwe PDCA-cyclus.

Regelmatig wordt het bewustzijn van onze medewerkers gestimuleerd over de noodzaak van de beveiliging van onze gegevens. Dit gebeurt door berichten op het Intranet en door hiervoor aandacht te vragen tijdens werkoverleggen.

In dit kader is de beveiliging van de mobiele werkplekken/laptops verbeterd.

Versleuteling van data op de apparaten en patchbeheer is in het afgelopen jaar uitgevoerd.

AVG-Bewaartermijnen In 2019 is de uitvoering van het project Bewaartermijnen gestart. Dit project heeft als doel de digitale- en analoge systemen van de organisatie zo in te richten en op te schonen dat deze systemen alleen gegevens en documenten bevatten die binnen de wettelijke bewaartermijnen vallen. De onderzoeksfase was in 2018 afgerond. De uitvoering heeft in 2019 gedeeltelijk plaatsgevonden.

61

Er resteert nog een aantal actiepunten dat nog vanuit de AVG dienen te worden opgepakt. Deze zijn in een behandelplan benoemd en worden in het komende jaar nader uitgewerkt.

Klantcontact en digitalisering Huurdersportaal Er is een projectgroep opgericht die, op basis van het evaluatierapport ‘Huurdersportaal fase2’, beleid gaat opstellen en actiepunten gaat uitwerken om de huurder meer te verleiden het huurdersportaal te gaan gebruiken. Dit project is tijdelijk stopgezet in verband met de voorgenomen fusie met de NWS, die een ander huurdersportaal in gebruik heeft.

Woonruimteverdeelsysteem De migratie van het woonruimteverdeelsysteem bij Holland Rijnland Wonen naar een nieuw pakket heeft plaatsgevonden. Woningzoekenden kunnen zich via dit pakket inschrijven om in aanmerking te komen voor de door woningcorporaties aangeboden woningen. Er is een nieuwe koppeling tussen het ERP-systeem van Stek en de software van de nieuwe leverancier gemaakt.

Overige projecten Rittenregistratie Organisaties zijn verplicht erop toe te zien dat regels met betrekking tot het verbod op privégebruik van bedrijfsauto’s worden nageleefd. Met de aanschaf van een rittenregistratiesysteem is Stek beter in staat het privégebruik van medewerkers te monitoren conform de wet- en regelgeving die de belastingdienst aan organisaties stelt.

Servicemanagement Voor de melding en registratie van gebruikersvragen en incidenten op het ICTwerkgebied, is er een nieuwe omgeving in gebruik genomen ten behoeve van servicemanagement.

Datamigratie in verband met grootschalige aankoop woningen In verband met een grootschalige aankoop van woningen van de Amsterdamse woningcorporaties De Key en Ymere in Hillegom en Sassenheim heeft de afdeling ICT een datamigratie van deze woningen uitgevoerd naar het ERP-systeem van Stek.

1.4.8 Communicatie In 2019 heeft communicatie veel inzet geleverd aan het fusieproces tussen Noordwijkse Woningstichting (NWS), Vooruitgang en Stek (Bollen3). Communicatie participeerde in zes werkgroepen in voorbereiding naar de juridische fusie tussen Stek en Vooruitgang en de fusie tussen Stek/Vooruitgang en NWS. Daarnaast zijn activiteiten bij Wonen en Vastgoed opgepakt en ondersteund.

62

Fusie Het fusieproces heeft voor de communicatie zowel inhoudelijk als qua besteding van tijd impact gehad. Ambities voor communicatie zijn in het licht van de fusie gezet. Dit betekende soms een stapje sneller ontwikkelen (ontwikkeling huisstijl) of soms een pas op de plaats (ontwikkeling intranet) omdat dit na de fusie wordt opgepakt.

Er is een speciaal intern en extern integraal Fusiejournaal ontwikkeld voor de drie organisaties dat wekelijks verstuurd is. Het proces van samengaan is in een aantal stappen onderverdeeld en dat betekent dat ook de positionering van de nieuwe fusieorganisatie in stappen gaat. Er is een pitch uitgeschreven voor de ontwikkeling van een nieuwe huisstijl voor de fusieorganisatie. Er is een nieuw logo ontwikkeld en alle benodigde middelen zijn vanaf het derde kwartaal 2019 in ontwikkeling.

Vooruitlopend op de fusie van Bollen3 zijn in juli 2019 Woonstichting Vooruitgang en Stek juridisch gefuseerd. In de aanloop naar de fusiedatum zijn huurders en andere belanghebbenden op diverse manieren geïnformeerd over de veranderingen. Onder andere is vanaf juli het bewonersblad Binnen ook bij huurders van Vooruitgang bezorgd en uitgebreid met relevante Vooruitgang-content.

De fysieke verhuizing van Vooruitgang heeft erin geresulteerd dat de huisstijl en andere externe communicatiemiddelen zoveel mogelijk naar Stek zijn omgezet. Denk daarbij aan de website, telefoonnummer en brieven uit de systemen.

Voor 2019 staan de juridische en organisatorische fusie van Stek/Vooruitgang en NWS op de planning. De fusiecorporatie gaat Stek heten en heeft een nieuwe huisstijl. Het uiteindelijk doel is het nieuwe merk Stek op de gewenste manier te positioneren.

Klantwaarden In 2019 zijn de klantwaarden zowel intern als extern in diverse uitingen onder de aandacht gebracht. Zoveel als mogelijk zijn ze verwerkt in (pers)berichtgeving, artikelen en gesprekken. Daarvoor zijn de beschikbare communicatiekanalen optimaal ingezet, bijvoorbeeld de website, Binnen, social mediakanalen, entree en bijeenkomsten. Naar aanleiding van de KWH-cijfers is een zogenaamde sprint ingezet, waarin vooral op gedragsniveau, klanttevredenheid en klantwaarden verbeteringen zijn doorgevoerd.

Voor de nieuwe fusieorganisatie heeft de zogenaamde kerngroep nieuwe missie, waarden en visie opgehaald. Die worden vanaf de fusie in 2020 actief gecommuniceerd.

Projectcommunicatie In 2019 is een aantal grootonderhoud-projecten opgeleverd. De communicatie hiervan lag vooral bij de opdrachtnemer en is altijd in overleg met de projectleider van Stek, communicatie en de opdrachtnemer uitgevoerd. Hierbij is zoveel mogelijk eenheid in communicatiemiddelen nagestreefd. Het doel bij projectcommunicatie is altijd om efficiënt, transparant en tijdig communiceren om relevante stakeholders goed geïnformeerd te houden.

Aankoop woningen Stek heeft in 2019 van zowel Woonstichting De Key als Ymere woningen in haar werkgebied aangekocht. De communicatie van beide aankopen is direct met huurders 63

geweest en via de beschikbare communicatiekanalen. Daarnaast zijn bij sommige complexen informatiebijeenkomsten geweest om huurders persoonlijk kennis te laten maken met Stek. Dit hebben huurders zeer gewaardeerd.

Communicatiemiddelen Stek geeft twee keer per jaar het huurdersblad Binnen uit. Dit magazine wordt in juli en december bezorgd bij alle huurders. Daarnaast kunnen huurders en belangstellenden zich abonneren op een digitale nieuwsbrief die vier keer per jaar verschijnt. De jaarlijks terugkerende producties zoals het jaarverslag of projectgebonden uitgaven zijn ook in 2019 verschenen. Stek hanteert de stelregel: digitaal tenzij. Dit betekent dat informatie, brochures en andere uitgaven digitaal altijd up to date beschikbaar zijn. Wanneer er goede redenen zijn om het ook in print te verstrekken, wordt dit gedaan.

Een contentkalender dient als basis voor structurele content voor diverse doelgroepen op alle gebruikte kanalen. Hierdoor is het bezoek op zowel de website als de sociale kanalen gestegen.

Kengetallen publicaties Kanaal Berichten Weergaven Website 56 3.245 (nieuws) Facebook 61 48.358 LinkedIn

32

38.148

Twitter

48

26.635

Reacties (via 42 bitly-links) 6.167 clicks 865 reacties 38 chats 699 interessant 20 commentaren 69 keer gedeeld 81 vermeldingen 736 bezoekers aan profiel

Volgers 2019

1.306 (+90) 707 (+137) 65

(+29)

64

2 Verslag van de Raad van Commissarissen 2.1 Bericht van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De ondertekening van de intentieovereenkomst begin 2019 om te komen tot een fusie tussen Vooruitgang, de Noordwijkse Woningstichting en Stek was niet alleen voor de werkorganisatie het startschot voor een intensief jaar, ook voor de Raad van Commissarissen van Stek bracht dit een extra dynamiek.

De Raad van Commissarissen is in 2019 met regelmaat geïnformeerd over het lopende fusieproces en ook daar waar vereist betrokken in de besluitvorming. De inspanningen hebben in het verslagjaar geresulteerd in de eerste juridische fusie tussen Vooruitgang en Stek per 1 juli 2019. Een mooie mijlpaal, die direct ook fungeerde als de opmaak naar de volgende fusie met de Noordwijkse Woningstichting. Ook de fusiestukken voor de tweede fusie zijn uitvoerig besproken, waarna de Raad het besluit heeft genomen goedkeuring te verlenen aan de fusie met de Noordwijkse Woningstichting. De juridische fusie tussen Stek en de Noordwijkse Woningstichting is op 15 februari 2020 geëffectueerd.

Voor de raad zelf betekende de eerste fusie een wijziging in de samenstelling. We hebben afscheid genomen van de heer A. Smets als lid van de Raad van Commissarissen. We zijn hem dankbaar voor zijn inbreng als commissaris. Tegelijkertijd betekende zijn vertrek het toetreden van de heer G. Minderman tot de Raad van Commissarissen van Stek.

In het kader van de fusie heeft de Raad van Commissarissen uitvoerig aandacht besteed aan de samenstelling en invulling van het toekomstige bestuur van Stek, als ook van de toekomstige De Raad van Commissarissen. Met inbreng van alle partijen zijn we tot een goede samenstelling gekomen.

Naast de fusie is in 2019 opnieuw een breed scala aan onderwerpen de revue gepasseerd. Een aantal haal ik graag aan.

Zoals de feitelijke aankoop/levering van 208 woningen van collega-corporatie De Key (besluit 2018) en de aankoop van 48 woningen van collega-corporatie Ymere. Hiermee behouden we deze woningen voor de sociale sector en voor Stek is dit een uitbreiding van het aanbod voor de belangrijkste doelgroep.

We hebben uitvoerig met elkaar gesproken over een nieuw toetsingskader voor investeringen. Met dit kader heeft de Raad van Commissarissen handvatten om investeringen te toetsen aan normrendementen.

Ook heeft de Raad van Commissarissen goedkeuring gegeven aan het bestuursbesluit om 246 woningen grondig te renoveren. Dit zal voor onze huurders niet alleen een verbetering van het wooncomfort betekenen, maar ook een belangrijke bijdrage leveren aan de duurzaamheidsopgave die de corporatie heeft.

65

Ieder jaar gaat een delegatie van de Raad van Commissarissen het gesprek aan met de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek en de ondernemingsraad van Stek. Met zowel de vertegenwoordiging van onze huurders als de vertegenwoordiging van het personeel van Stek is een open en constructief overleg gevoerd.

Tot slot spreek ik namens de Raad van Commissarissen onze dank uit voor de inzet en toewijding van de medewerkers en het bestuur in 2019.

Ludo Wijngaarden voorzitter Raad van Commissarissen

66

2.2 Over besturen en toezicht houden 2.2.1 Onze visie op toezicht en toetsing Toezichthouder, werkgever, adviseur/klankbord De Raad van Commissarissen van Woonstichting Stek acteert in drie hoedanigheden, namelijk als toezichthouder, werkgever en adviseur/klankbord.  De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het functioneren van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Stek.  De Raad van Commissarissen adviseert gevraagd en ongevraagd het Bestuur.  Tot slot is de Raad van Commissarissen verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van de bestuurder, stelt de arbeidsvoorwaarden vast en beoordeelt de bestuurder jaarlijks op zijn functioneren.

Legitimatie De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de Raad is beschreven in het reglement Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen werkt met een aantal commissies, deze commissies adviseren over onderwerpen binnen hun taakgebied en bereiden de besluitvorming van de Raad van Commissarissen voor.

De Raad van Commissarissen heeft een eigen toezichtvisie en handelt vanuit een maatschappelijke betrokkenheid. De Raad legt met dit verslag verantwoording af aan externe belanghebbenden.

In de toezichthoudende rol maakt de Raad van Commissarissen gebruik van een extern en intern toezichtkader. Het externe toezichtkader wordt vooral gevormd vanuit wet- en regelgeving zoals de Woningwet, vanuit de AW (Autoriteit Woningcorporaties), sectorinstituten zoals het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en Aedes (branchevereniging van woningcorporaties).

Een aantal belangrijke documenten van het intern en externe toezichtkader zijn:  Woningwet en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting  Governancecode Woningcorporaties  Statuten  Bestuursreglement  Reglement De Raad van Commissarissen  Reglementen commissies De Raad van Commissarissen  Wet Normering Topinkomens  Financieel beleid en beheer  Treasury- en beleggingsstatuut  Integriteitscode en klokkenluidersregeling  Investeringsstatuut en verbindingenstatuut  Ondernemingsplan  Strategisch Voorraad Beleid  Meerjarenbegroting en jaarbegroting  Prestatieafspraken gemeenten 67

Commissies De Raad van Commissarissen heeft twee vaste commissies, te weten de Selectie- en remuneratiecommissie en de Auditcommissie. Deze commissies zijn de voorbereidende organen voor uiteindelijke besluitvorming in de Raad van Commissarissen. Beide commissies doen verslag in de vergaderingen van de Raad van Commissarissen over de onderwerpen en overwegingen die aan de orde zijn gekomen. De belangrijkste bespreekpunten uit de commissievergaderingen zijn elders weergegeven.

Naast de vaste commissies worden bij belangrijke investeringsbesluiten commissarissen betrokken in een adviserende rol.

2.2.2 Governancecode De Raad van Commissarissen hecht grote waarde aan de Governance Code Woningcorporaties. De code geeft richting aan de wijze waarop bestuur en Raad van Commissarissen functioneren en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten.

Stek volgt de in de Governance Code Woningcorporaties opgenomen principes en uitwerkingen. Een uitzondering hierop betreft het volgende punt: 

De arbeidsovereenkomst van de bestuurder voorziet niet in een benoemingstermijn van 4 jaar. De Raad van Commissarissen houdt zich hiermee aan de vóór de invoering van de code met de bestuurder gemaakte afspraken.

Deze afwijking van de governancecode is derhalve toegestaan en uit te leggen.

2.3 Verslag vanuit toezichthoudende rol 2.3.1 Toezicht op strategie De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de strategische koers van Stek. Dit doet zij onder meer door nauwe betrokkenheid bij het opstellen en de effectuering van het ondernemingsplan van Stek.

De actieve betrokkenheid van de Raad van Commissarissen bij het fusieproces met Vooruitgang en de Noordwijkse woningstichting is een belangrijk voorbeeld van het oog voor de lange termijn.

In 2019 zijn de prestatieafspraken tussen Stek en de drie gemeenten Lisse, Hillegom en Teylingen geactualiseerd en zijn de doelen voor de komende periode geformuleerd.

De Raad van Commissarissen heeft in 2019 de meerjarenbegroting 2020-2034 van de fusieorganisatie besproken en goedgekeurd. De financiële continuïteit van Stek op de lange termijn ziet er goed uit. De Raad van Commissarissen zag toe op de realisatie van het jaarplan en de jaarbegroting.

68

2.3.2 Toezicht op financiële en operationele prestaties In de vergadering van 25 april 2019 heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het accountantsverslag besproken met de bestuurder en accountant Deloitte.

In deze vergadering heeft de Raad van Commissarissen goedkeuring aan de bestuurder gegeven om het bestuursbesluit te nemen om de jaarverslagen over 2018 vast te stellen.

In de Auditcommissievergadering van 21 november 2019 is de rapportage van de interim-controle (managementletter) besproken in aanwezigheid van accountant Deloitte.

Uit de interim-controle is een aantal aandachtspunten naar voren gekomen; er staan geen ‘stoplichten’ op rood. De aandachtspunten zijn besproken en er zijn aanbevelingen gedaan om de interne beheersing bij Stek te verbeteren. De managementletter is aansluitend behandeld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 16 december 2019.

Auditcommissie De Auditcommissie wordt gevormd door mevrouw J.M. van Duin en de heer C. Smilde (voorzitter). In voorbereiding op de besluitvorming in de Raad van Commissarissen is een uitgebreid scala aan onderwerpen besproken.

Een aantal van de belangrijke onderwerpen in 2019 was:  Jaarverslag en jaarrekening 2018 en accountantsverslag 2018 van Stek.  Intern auditplan 2019  Meerjarenbegroting 2020-2034 en

 Aankoop complexen Ymere  Verkoop SassemBourg  Toetsingskader investeringen, normrendementen

jaarplan en jaarbegroting 2020.  Managementletter 2019  Due Dilligence rapportage De Auditcommissie vergadert met de bestuurder en de manager Financiën en ICT. Op uitnodiging, afhankelijk van het onderwerp, kan de controller aanschuiven. De auditcommissie heeft in 2019 8 keer vergadert.

In 2019 is twee keer met de controllers van Stek gesproken buiten de aanwezigheid van de bestuurder.

Op 15 februari 2020 is mevrouw J.M. van Duin uit de auditcommissie getreden en is vervangen door mevrouw S.E. van Tol. 2.3.3 Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties van Stek. Dit toezicht uit zich in het totale scala aan besproken onderwerpen in 2019.

Een aantal specifieke elementen zijn: 69

-

-

De feitelijke aankoop/levering van 208 woningen van collega-corporatie van de Key (besluit 2018). Hiermee behouden we deze woningen voor de sociale sector en vormt dit een uitbreiding van het aanbod voor de belangrijkste doelgroep.

Aankoop complexen Ymere (48 woningen) om meer woningen in het betaalbare segment aan te kunnen bieden aan onze huurders.

De Raad van Commissarissen laat zich informeren over de prestatieafspraken met de gemeenten waarin Stek actief is en is betrokken bij de biedingen.

Naast de besproken onderwerpen geven, het positieve advies van de huurdersorganisaties1 en de positieve zienswijze van de gemeenten voor zowel de fusie tussen Stek en Vooruitgang (1 juli 2019) als de fusie tussen Stek/Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting (15 februari 2020), de Raad van Commissarissen van Stek het vertrouwen dat in het belang van de volkshuisvesting de juiste koers voor Stek wordt gekozen.

2.3.4 Toezicht op dialoog met belanghouders In de visie van Stek is een goede relatie met belanghouders een belangrijke voorwaarde voor het realiseren van de juiste maatschappelijke meerwaarde.

Stek zoekt daartoe actief het contact met de huurders en andere belanghouders. Dit gebeurt door middel van dialoog met Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) als ook door contact met de gemeenten waarin zij actief is. Ook de collega-corporaties in de regio zoeken we nadrukkelijk op. In 2019 was dit met name gericht op de fusie met Vooruitgang en de Noordwijkse Woningstichting. De Raad van Commissarissen is positief over de Corporatieraad.

Jaarlijks vindt een gesprek plaats met de Ondernemingsraad van Stek om een beeld te krijgen van de werkrelatie tussen bestuur en werknemers.

2.3.5 Toezicht op risicobeheersing De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de risicobeheersing van Stek en wordt daarbij ondersteund door de Auditcommissie. De Auditcommissie houdt nadrukkelijk een vinger aan de pols bij het invullen van de risicobeheersing binnen Stek.

De Raad van Commissarissen laat zich informeren over de ontwikkelingen in het systeem van risicomanagement van Stek en de feitelijke risico’s. Ook het oordeel hierover van de accountant is waardevol voor de Raad van Commissarissen in het toezicht.

2.3.6 Opdrachtgeverschap externe auditor De Raad van Commissarissen is opdrachtgever van de externe accountant Deloitte en verwacht tenminste de volgende jaarlijkse controletaken:  de interim-controle; 1 Huurders Belang Teylingen (HBT), Stichting Huurdersbelangen Noordwijk (SHN) en de

Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB) 70

 controle van de jaarrekening;  controle van de dVi-staten.

De externe accountant heeft in 2019 de Raad van Commissarissen gerapporteerd over de bevindingen en uitkomsten van deze controlewerkzaamheden.

2.3.7 Conclusies toezichthoudende rol Ten aanzien van het toezicht in 2019 heeft de Raad van Commissarissen een scala aan onderwerpen langs zien komen. We kijken tevreden terug op het afgelopen jaar. We zien een actieve corporatie waar aandacht is voor onze huurders en een toekomstbestendige corporatie. De fusie met Vooruitgang en de fusie met de Noordwijkse Woningstichting bieden nieuwe kansen en maken verdere professionalisering van de werkorganisatie mogelijk.

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met de verklaring van de bestuurder dat de middelen in het verslagjaar werden besteed ten behoeve van de volkshuisvesting.

2.4 Verslag vanuit werkgeversrol 2.4.1 Invulling werkgeversrol Bestuur De Raad van Commissarissen besluit over benoeming, beoordeling en beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder van Stek.

De Selectie- en remuneratiecommissie heeft hierin een belangrijke voorbereidende rol richting de Raad van Commissarissen. Deze commissie bestaat in 2019 aanvankelijk uit de heer L.J. Wijngaarden en de heer A.J.H Smets (voorzitter). Na het vertrek van de heer Smets is zijn rol overgenomen door de heer T. Kuné.

Bezoldiging bestuurder De bezoldiging van de bestuurder valt binnen de WNT-bezoldigingsnorm. Van overschrijding, afbouw van bezoldiging of terugbetalingsverplichtingen is derhalve geen sprake.

De bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. De bezoldiging van de bestuurder van Stek bestaat in 2019 uit de volgende bestanddelen:  een vast basissalaris;  een auto (eigendom Stek);  (geen afwijkende) pensioenaanspraken.

In de jaarrekening zijn de concrete bedragen opgenomen afgezet tegen de WNTnormering.

De bestuurder kende geen betaalde nevenfuncties.

Vanuit zijn functie verrichtte de bestuurder een aantal niet-betaalde nevenfuncties:  voorzitter Holland Rijnland Wonen en  secretaris-penningmeester Stichting Fuma 56.

71

Evaluatie functioneren bestuurder In het eerste kwartaal 2020 heeft de Selectie- en remuneratiecommissie het functioneren in het verslagjaar besproken. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van informatie van de HBVB en de Ondernemingsraad, evenals op basis van de beoordeling door de individuele leden van de Raad van Commissarissen en de met de bestuurder gemaakte prestatieafspraken. De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van onder andere activiteiten en competenties.

Met het advies van de Selectie- en remuneratiecommissie is de Raad van Commissarissen tot de algehele beoordeling goed gekomen. De positieve inzet voor het fusieproces is hierin meegenomen. Van de evaluatie is de resultante vastgelegd in een brief aan de bestuurder.

2.5 Verslag vanuit klankbordfunctie Eén van de taken van de Raad van Commissarissen is de signaal- en klankbordfunctie voor de bestuurder.

In de reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen, maar ook in die van de Auditcommissie, komen aspecten van deze taak aan de orde. We merken dat de bestuurder ervoor open staat om onderwerpen vanuit een ander perspectief te benaderen. Ook in het werkoverleg tussen bestuurder en voorzitter van de Raad van Commissarissen is voldoende ruimte om te klankborden met de bestuurder over actuele onderwerpen. Ook worden commissarissen in een adviserende rol betrokken bij belangrijke investeringsprojecten.

Zoals al eerder vermeld heeft de Raad van Commissarissen ook een actieve rol gehad in het fusieproces. Ook in dit proces heeft de Raad van Commissarissen regelmatig als klankbord gediend voor de bestuurder.

De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft zitting gehad in de klankbordgroep van de stuurgroep in het fusieproces. Naast de voorzitter van de Raad van Commissarissen van Stek namen de voorzitters van de Raad van Commissarissen van Vooruitgang en die van de Noordwijkse Woningstichting deel in deze klankbordgroep.

2.6 Over de Raad van Commissarissen 2.6.1 Samenstelling Begin 2019 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 commissarissen, 2 zijn op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB).

Commissarissen van Stek worden in beginsel benoemd voor een periode van 4 jaar. Op grond van de Governance Code kan de zittingstermijn met 1 termijn worden verlengd.

De maximale zittingstermijn van een commissaris is 8 jaar. Een commissaris wordt geselecteerd op een gewenst profiel.

De Raad van Commissarissen heeft zich in 2019 gebogen over de profielen en de samenstelling van de Raad in het licht van de fusie. De afwegingen zijn aanleiding 72

geweest om de heer Smets in 2019 niet her te benoemen voor een tweede termijn.

Tevens is een nieuw rooster van aftreden vastgesteld.

De heer Minderman is per 1 juli 2019 toegetreden tot de Raad van Commissarissen.

73

Samenstelling Raad van Commissarissen 2019 Naam, geboortejaar, functie De heer drs. L.J. Wijngaarden, 1947,  voorzitter Raad van Commissarissen,  lid Selectie- en remuneratiecommissie.

Mevrouw mr. drs. ing. J.M. van Duin, 1975,  vicevoorzitter Raad van Commissarissen  lid Auditcommissie.

De heer drs. C. Smilde, 1954,  lid Raad van Commissarissen,  voorzitter Auditcommissie.

De heer Dr. Ir. A.J.H Smets, 1969,  lid Raad van Commissarissen,  voorzitter Selectie- en remuneratiecommissie tot 11 juni 2019.

De heer drs. T. Kuné, 1950,  lid Raad van Commissarissen (op voordracht huurdersorganisatie)  voorzitter Selectie- en remuneratiecommissie vanaf 12 juni 2019.

Inhoudelijke portefeuilles

Datum benoeming / aftreden

 Voorzitter Raad van Commissarissen Vestia (vanaf 1 mei 2019)  Extern adviseur voor de toetsing van bestuurders in de financiële dienstverlening bij DNB  Lid Raad van Advies A.P.  Lid Raad van Commissarissen Volksbank (beëindigd in 2019)  Lid Raad van Bestuur DAK (beëindigd in 2019)  Voorzitter Raad van Advies IP Soft Benelux (beëindigd in 2019)

 Voorzitter,  Bestuurlijk en Juridisch,  Management en organisatie

Eerste benoeming: 1 oktober 2016

 Lid Raad van Toezicht Butterfly Works  Vicevoorzitter Raad van Commissarissen Univé Hollands Noorden  ZZP’er (per 1 oktober 2018)

 Vastgoed  Bestuurlijkjuridisch

Eerste benoeming: 1 mei 2012

Functie / nevenfuncties

Beoogde einddatum: 1 oktober 2020 (herbenoeming mogelijk)

Herbenoemd: 1 mei 2016 Einddatum: 15 februari 2020

 Directeur Case Management (Advies en Begeleiding)  Voorzitter Stichting vrienden van Podium voor Architectuur Haarlemmermeer en Schiphol  Voorzitter Zang- en Oratoriumvereniging Cantarella Delft

 Financieeleconomisch

Eerste benoeming: 9 september 2014

 Toezicht, Advies en Projectleider Ruimte en Wonen, Provincie Flevoland.  Lid Raad van Commissarissen Grootslag Medemblik  Voorzitter Rekenkamercommissie Culemborg  Lid Ambtelijke Kerngroep Verstedelijking Metropoolregio Amsterdam  Lid van de Programmaraad van de VTW: Avicenda Opleidingen voor Commissarissen

 Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening  Besluitvorming met belanghebbenden (huurders, overheden, belangenvereniging en

Eerste benoeming: 11 juni 2015

 Voorzitter van de Raad van Toezicht (RvT) van de Sociale Maatschap in Amsterdam tot 15 oktober 2019

 Bedrijfsvoering, organisatie- en cultuurontwikkeling en, communicatie en marketing, ICT en digitalisering  Sociaalmaatschappelijk en zorg

Eerste benoeming: 1 januari 2017

Herbenoemd: 9 september 2018 Beoogde einddatum: 9 september 2022

Einddatum: 11 juni 2019 (herbenoeming mogelijk, maar niet herbenoemd in 2019)

Beoogde einddatum: 1 januari 2021 (herbenoeming mogelijk)

74

De heer prof. dr. G.D Minderman, 1962,  lid Raad van Commissarissen. (op voordracht huurdersorganisatie)

 Hoogleraar, docent en onderzoeker; Good Governance University Stellenbosch  Gastdocent; Commissarissenleergang Erasmus Governance Instituut Rotterdam, Center Public Services George Mason University Arlington.  Voorzitter stichting Ondersteuning The Midfield  Voorzitter Raad van Commissarissen/Toezicht bij: o St. Parteon, Wormerveer o St. Volkshuisvesting, Arnhem  Lid commissie Governancegeschillen in het voortgezet onderwijs (cie Cohen)

 Governance

Benoeming: 1 juli 2019 Beoogde einddatum: 1 juli 2021

2.6.2 Functioneren Zelfevaluatie Ieder jaar bespreekt de Raad van Commissarissen het eigen functioneren. De zelfevaluatie 2019 heeft op 6 februari 2020 plaatsgevonden. In tegenstelling tot 2018 is dit jaar gekozen voor een zelfevaluatie met externe begeleiding.

Permanente Educatie In de Governancecode is een systematiek van Permanente Educatie voor commissarissen opgenomen. Door dit zogenaamde PE-systeem voor commissarissen vindt regelmatig bijscholing van de commissaris plaats op vakkennis, beroepsvaardigheden en houding en gedrag.

De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties faciliteert de registratie van de PE-punten. De permanente educatie is een eigen verantwoordelijkheid van de commissaris, maar is niet vrijblijvend. In 2018 en 2019 zijn dit 5 PE-punten (5 uren) per kalenderjaar.

Overzicht PE-punten in 2018-2019 Naam

PE-punten 2018

PE-punten 2019

Dhr. L.J. Wijngaarden

7

11

Mevr. J.M. van Duin

12

6

Dhr. A.J.H. Smets

58

56

Dhr. C. Smilde

12

4

Dhr. T. Kuné

12

15

Dhr. G.D. Minderman

32

23

75

2.6.3 Bezoldiging De regeling ‘Bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting’ regelt de bezoldigingsklasse van de corporatie. De bezoldigingsklasse voor Stek is F (uitgangspunt vóór de fusie met Vooruitgang). Dit is gebaseerd op een aantal verhuureenheden (VHE) dat ligt tussen de 5.000 en 10.000. Daarnaast op het inwonersaantal van de grootste gemeente waarin Stek actief is.

De VTW adviseert dat de vergoedingen gemaximaliseerd zijn op 7,5% voor leden en 11,55% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum voor de bestuurder (in het geval van Stek in 2019 € 162.000, -). De WNT-norm gaat uit van 10% voor leden en 15% voor de voorzitter van het toepasselijke bezoldigingsmaximum.

De honorering van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op het VTW-advies.

In 2019 was de honorering als volgt: Naam

Honorering exclusief BTW

Dhr. L.J. Wijngaarden

€ 16.500

Mevr. J.M. van Duin

€ 11.000

Dhr. C. Smilde

€ 11.000

Dhr. A. Smets

€ 4.926

Dhr. T. Kuné

€ 11.000

Dhr. G.D. Minderman

€ 12.075

Drs. N.S. Boudrie-Poll

€ 2.587

Mr. A.L.M. Vlak

€ 2.586

In de jaarrekening is de verantwoording ten aanzien van de WNT opgenomen.

2.6.4 Vergaderingen, overleg In 2019 vergaderde de Raad van Commissarissen 10 keer. Het fusieproces vormt een rode draad door alle vergaderingen. Belangrijke besproken onderwerpen zijn de due dilligence rapportages, de begroting van het fusieproces, het voorstel tot fusie, de efficiencyparagraaf, de fusie-effectrapportage, de samenstelling van het bestuur en De Raad van Commissarissen, de formele besluitvorming ten aanzien van de fusie en de huisvesting van de fusiecorporatie.

Daarnaast kunnen we de meer gebruikelijke onderwerpen opsommen:     

Kwartaalrapportages Jaarrekening en het jaarverslag 2019 Beoordeling bestuurder Meerjarenbegroting 2020 – 2034 Jaarbegroting 2020

 Samenstelling De Raad van Commissarissen en rooster van aftreden.  Aandachtspunten visitatiecommissie  Toetsingskader investeringen, normrendementen  Prestatieafspraken 2020 gemeenten 76

    

Biedingen gemeenten Statutenwijziging i.v.m. fusie Bestuursreglement i.v.m. fusie Diverse projectbesluiten Verkoop SassemBourg Sassenheim

 Hoofdlijnen ondernemingsplan i.v.m. fusie

De voorzitter van de Raad van Commissarissen en de bestuurder voeren gemiddeld één keer per maand overleg. Indien nodig wordt niet gewacht tot een eerstvolgende vergadering van de Raad van Commissarissen, maar informeert de bestuurder de Raad van Commissarissen via e-mail of persoonlijk contact met de voorzitter of diens vervanger. De Raad van Commissarissen heeft voorafgaand aan elke reguliere vergadering overleg zonder aanwezigheid van de bestuurder.

2.6.5 Beschouwing 2019 RvC Vooruitgang Na haar aanstelling als nieuwe Raad van Commissarissen op 6 juli 2018 is veel energie gestoken in besluiten tot verbeteren van de portefeuille, de organisatie, het fusieproces alsook de plannen en afspraken voor de toekomst. Gedurende dat proces zijn binnen de raad verschillen van inzicht ontstaan over de prioritering. Nadat in maart en april 2019 vastgesteld is dat er binnen de raad geen consensus bereikt kon worden, is de discussie voorgelegd aan de Autoriteit woningcorporaties conform artikel 29 BITV (melding onoverbrugbaar verschil), eerst door de voorzitter van de Raad van Commissarissen, gevolgd door een soortgelijke melding van de twee betrokken leden en tot slot een bericht met gelijke strekking van de bestuurder. Gekozen is voor het scenario waarbij de belangen van huurders en medewerkers het best gediend zijn en de fusie voortgang kon vinden. Twee leden, mevrouw Nathalie Boudrie en de heer Arnoud Vlak, zijn op 15 april 2019 op eigen verzoek teruggetreden om ruimte te bieden voor het gekozen beleid.

Het resterende lid, de heer Goos Minderman, vormde de raad tot aan de fusie, daarbij ondersteund door een extern en onafhankelijk deskundig toehoorder, de heer Gerard Erents. De toehoorder is aangesteld in afstemming met de Autoriteit woningcorporaties; de heer Erents was geen lid van de raad, hij woonde alle vergaderingen bij en gaf zijn mening gevraagd en ongevraagd. De Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bevestigden dat de raad aan de Governancecode en de wettelijke verplichting voldeed en aldus een volwaardige raad vormde.

Op 6 april 2018 is de heer Pinkhaar als interim-bestuurder aangesteld. De WNT schrijft voor dat een interim-periode na een jaar vervolgd wordt met een reguliere aanstelling dan wel vergoeding. Derhalve is per 6 april de vergoeding van de heer Pinkhaar naar deze richtlijnen aangepast.

Tezelfdertijd is de vergoeding van de leden van de RvC voor het jaar 2019 naar de normen van de WNT en advies van de VTW aangepast en vastgesteld.

De belangrijkste besluiten van de RvC in de eerste helft van 2019 waren:  Vaststellen jaarrekening en jaarverslag 2018  Goedkeuring van het besluit tot verkoop van het woonzorgcomplex SassemBourg  Goedkeuring van het besluit tot bijstorting in de Ontwikkelcombinatie Haarlemmermeer West BV.  Besluit tot fusie met Woonstichting Stek per 1 juli 2019.

77

78

Woonstichting Stek, Lisse

3.

Geconsolideerde Jaarrekening 2019

Woonstichting Stek Lisse

Woonstichting Stek, Lisse, gevestigd te Lisse, staat ingeschreven onder no. V. 280.237.90 bij de Kamer van Koophandel Den Haag

79

Woonstichting Stek, Lisse

80

Woonstichting Stek, Lisse 3.0 INHOUDSOPGAVE

3.1 Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2019 3.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over het jaar 2019 3.3 Geconsolideerde kasstroomoverzicht 2019 3.4 Algemene grondslagen van waardering in de geconsolideerde jaarrekening 3.5 Toelichting op de geconsolideerde balans 3.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 3.7 Enkelvoudige balans (na voorgestelde resultaatsbestemming) per 31 december 2019 3.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over het jaar 2019 3.9 Toelichting behorende tot de enkelvoudige winst- en verliesrekening over het jaar 2019 3.10 Toelichting op enkelvoudige balans over het jaar 2019 3.11 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over het jaar 2019 3.12 Enkelvoudige balansen DAEB en niet-DAEB per 31 december 2019 3.13 Enkelvoudige winst- en verliesrekeningen DAEB en niet-DAEB over het jaar 2019 3.14 Enkelvoudige kasstroomoverzichten DAEB en niet-DAEB 2019 3.15 Toelichting individuele posten DAEB / Niet-DAEB 3.16 Ondertekening van de jaarrekening 4 Overige gegevens

81

Woonstichting Stek, Lisse 3.1 GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PER 31-12-2019 ACTIVA

Toelichting

VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen

31-12-2019

31-12-2018

EUR

EUR

3.5.1

DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.295.608.233 241.184.167 13.352.167 5.897.374 1.556.041.941

1.166.977.450 234.199.699 13.222.767 5.401.573 1.419.801.489

3.5.1

4.191.333 1.560.233.274

4.628.410 1.424.429.899

3.5.2 3.5.2 3.5.2

4.478.786 2.568 102.645 225 4.584.224

3.493.931 2.568 1.269.375 1.041 4.766.915

9.706.386 9.706.386

1.441.000 12.881.502 14.322.502

Huurdebiteuren Belastingen en premies van sociale verzekeringen Rekening Courant deelnemingen Overige vorderingen Overlopende activa

491.038 59.904 212.932 535.561 1.299.435

521.249 1.315.838

Liquide middelen

6.303.262

5.064.247

1.582.126.581

1.450.753.530

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Deelnemingen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

3.5.3

Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

Vorderingen

TOTAAL

3.5.4

116.529 216.351 2.169.967

82

Woonstichting Stek, Lisse GECONSOLIDEERDE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PER 31-12-2019 PASSIVA Eigen vermogen

Toelichting 3.5.5

Herwaarderingsreserve Overige reserves

Voorzieningen

Kortlopende schulden

TOTAAL

EUR

923.001.452 288.352.126 1.211.353.578

815.561.189 299.282.803 1.114.843.992

18.556.025 236.771 18.792.796

96.428 192.435 288.863

4.359.356 295.693.213 12.734.873 312.787.442

4.575.824 278.958.315 12.720.376 296.254.515

216.650 25.864.725 4.060.774 2.922.993 6.127.622

212.005 24.870.709 2.541.185 3.211.019 11.846 8.519.397

39.192.764

39.366.161

1.582.126.581

1.450.753.530

3.5.7

Schulden / leningen overheid Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

31-12-2018

EUR

3.5.6

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden

31-12-2019

3.5.8

83

Woonstichting Stek, Lisse 3.2 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2019 Omschrijving

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

Toelichting

3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5 3.6.6

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

2019

2018

EUR 64.245.511 3.156.103 -2.876.768 -4.185.476 -18.790.980 -9.983.947 31.564.443 317.111 -910.000 -592.889 8.808.136 -1.049.660 -7.000.153 758.323 -26.992.969 110.642.815 136.841 83.786.686 269.107 -135.544 133.563

EUR 61.518.012 3.255.360 -3.364.863 -4.279.762 -14.640.991 -10.082.275 32.405.481

-4.999.765 -325.653

339.825 -219.201 120.624

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

3.6.7 3.6.7 3.6.7

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.6.8 3.6.9 3.6.10

Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten

3.6.11 3.6.12

Overige organisatiekosten Leefbaarheid

3.6.13 3.6.14

-5.190.653 -277.005 110.182.468

3.6.15 3.6.15

1.348 -8.578.723 -8.577.375 101.605.093

184.015.276

-4.998.361

-6.976.141

96.606.732

177.039.135

Bedrijfsresultaat Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

Resultaat voor belastingen en aandeel in resultaat van deelnemingen Belastingen

Resultaat na belastingen voor aandeel in resultaat van deelnemingen Aandeel in resultaat van deelnemingen

Resultaat na belastingen Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt

Nettoresultaat

3.6.16

6.964.332 -628.938 -5.038.155 1.297.239 -5.886.288 170.679.948 121.485 164.915.145 374.646 -552.332 -177.686

193.235.385 41.822 -9.261.931 -9.220.109

-97.145

-109.761

96.509.587

176.929.374

96.509.587

176.929.374

84

Woonstichting Stek, Lisse 3.3 GECONSOLIDEERDE KASSTROOMOVERZICHT 2019 (volgens de directe methode) Omschrijving

2019

2018

Operationele activiteiten

EUR

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Ontvangen interest (uit operationele activiteiten)

64.423.181 3.407.801 83.000 2.000

62.287.677 3.427.664 177.245

Saldo ingaande kasstromen

67.915.982

65.892.586

16.000 7.088.868 17.436.439 11.940.568 9.432.914 7.606.472 84.262 3.603.481

23.088 6.516.764 12.366.002 11.046.435 9.852.173 745.640 7.843.559 116.240 1.926.692

Saldo uitgaande kasstromen

57.209.004

50.436.593

Kasstroom uit operationele activiteiten

10.706.978

15.455.993

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)investeringsontvangsten overig

7.944.199 1.583.111

6.908.904 5.293.624 7.000

Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA

9.527.310

12.209.528

6.250.628 3.439.587 25.245.000

155.004 147.252 369.000

14.225.421 5.691.560 630.747 159.413 451.872 32.750

Verwervingen van vastgoedbeleggingen en MVA

35.606.471

21.191.763

Saldo van in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA

-26.079.161

-8.982.235

Financiële Vaste Activa Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

-1.000.000 -1.000.000

-115.862 -115.862

Kasstroom uit (des)investeringen

-27.079.161

-9.098.097

45.000.000

8.000.000

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

(Des)investeringsactiviteiten

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet-woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig

Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Uitgaand: Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen

45.000.000

8.000.000

27.388.802 27.388.802

22.815.256 22.815.256

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

17.611.198

-14.815.256

Mutatie geldmiddelen

1.239.015

-8.457.360

Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december

5.064.247 6.303.262

13.522.105 5.064.247

85

Woonstichting Stek, Lisse

3.4 ALGEMENE GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 3.4.1 Algemeen Stek is een stichting met de status van "toegelaten instelling volkshuisvesting". Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Lisse, Teylingen, Hillegom, Noordwijkerhout, Noordwijk, Katwijk, Alkemade, Oegstgeest, Leiden, Leiderdorp, Voorschoten, Zoeterwoude, Alphen aan den Rijn en Haarlemmermeer en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

De vestigingsplaats is Lisse en staat ingeschreven in het handelsregister onder nummer 28023790.

De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019.

Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

3.4.2 Groepsverhouding Woningcorporatie Stek te Lisse staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen.

Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam Duynstede Holding B.V. Duynstede Duurzame Energie B.V. Duynstede Projecten B.V.

Statutaire zetel Sassenheim Sassenheim Sassenheim

Deelneming % 100% 100% 100%

3.4.3 Fusies en overnames Stek is in 2019 gefuseerd met Woonstichting Vooruitgang. Bij deze juridische fusie was Stek de verkrijgende rechtspersoon en was Woonstichting Vooruitgang de verdwijnende rechtspersoon.

Door de fusie heeft Stek onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende rechtspersoon verkregen. De financiële gegevens zijn conform de fusieakte in deze jaarrekening verwerkt vanaf 1 januari 2019. De juridische fusie is verwerkt volgens de pooling of interestmethode.

De waarderingsgrondslagen en resultaatbepalingsgrondslagen zijn gebaseerd op de door Stek toegepaste grondslagen. Het effect van de harmonisatie op de grondslagen is nihil en wordt verder toegelicht bij de post materiele activa ten behoeve van exploitatie. De vergelijkende cijfers over 2018 zijn gebaseerd op de financiële gegevens van de samengevoegde woningcorporaties.

3.4.4 Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stek zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Stek.

De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht.

De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de verkregen activa en verplichtingen gewaardeerd tegen de reële waarden. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de reële waarden van de verkregen activa en verplichtingen is sprake van goodwill die wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur.

Indien de verkrijgingsprijs lager is dan de reële waarden van de verkregen activa en verplichtingen is sprake van negatieve goodwill. Voor zover negatieve goodwill betrekking heeft op verwachte toekomstige verliezen en lasten waarmee rekening is gehouden in het overnameplan en die betrouwbaar kunnen worden vastgesteld, doch die nog geen identificeerbare verplichting vormen op de overnamedatum, wordt dit gedeelte van de negatieve goodwill ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht naarmate deze verliezen en lasten zich voordoen.

Negatieve goodwill die geen betrekking heeft op verwachte toekomstige verliezen en lasten wordt als volgt ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht: Het gedeelte van de negatieve goodwill dat niet hoger is dan de reële waarde van identificeerbare nietmonetaire activa wordt stelselmatig ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht naar rato van het gewogen gemiddelde van de resterende gebruiksduur van de verworven afschrijfbare activa.

Het gedeelte van de negatieve goodwill dat hoger is dan de reële waarde van geïdentificeerde nietmonetaire activa wordt onmiddellijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

De negatieve goodwill wordt als een afzonderlijke overlopende passiefpost opgenomen.

3.4.5 Regelgeving De toegelaten instelling heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen.

Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.

Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (“WNT”) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.

De jaarrekening 2019 is opgemaakt op 18 mei 2020 en te verkrijgen ten kantore van Woonstichting Stek aan de Hobahostraat 90 te Lisse.

86

Woonstichting Stek, Lisse

3.4.6 Oordelen en schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur van Stek diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie.

De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken in de jaarrekening van Woonstichting Stek.

De marktwaarde is als volgt te definiëren: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ('Handboek modelmatig waarderen marktwaarde'). Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Aangezien de doelstelling van Stek niet is om haar portefeuille voor een groot deel te verkopen en daarnaast de verhuur gericht is op de sociale sector zal de waarde van het vastgoed in exploitatie voor een belangrijk deel nooit gerealiseerd worden.

T.a.v. de timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen leiden tot een verlies en die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien het investeringsbesluit binnen de Raad van Commissarissen is genomen, waarin de resultaten uit de gunning van het bouwproject zijn verwerkt en de externe communicatie heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

3.4.7 Waardering activa en passiva De waardering van activa en passiva vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

3.4.8 Stelselwijziging Latentie inzake verwachte verkopen In het boekjaar 2018 hebben Woonstichting Stek en Woonstichting Vooruitgang in de bepaling van de latentie op het vastgoed in exploitatie rekening gehouden met de verwachte realisatie van het verschil op korte termijn als gevolg van verkopen. Hiervoor is ultimo 2018 een latentie gevormd van respectievelijk € 0 en € 500.681 (onder aftrek van de latentie m.b.t. de HIR). In Richtlijn voor de Jaarverslaggeving (RJ) 272.405 is toegevoegd dat in het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende actief of passief geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur plaats zal vinden, rekening dient te worden gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Deze toevoeging aan RJ 272 heeft voor Woonstichting Vooruitgang tot gevolg dat de latentie voor verkopen zoals deze de afgelopen jaren in de jaarrekening was opgenomen komt te vervallen. Het is zeer waarschijnlijk dat Woonstichting Stek de fiscale faciliteit toepast om positieve boekresultaten door te schuiven in de boekwaarde van nieuw ontwikkeld en/of aangekocht bezit (herinvesteringsreserve). Voor dit nieuwe vastgoed heeft Woonstichting Stek het voornemen dit blijvend te exploiteren tot het einde van de levensduur, waarna sloop en vervangende nieuwbouw plaatsvindt. De cyclus van sloop aan het einde van de levensduur en het plegen van vervangende nieuwbouw op dezelfde grond, gebaseerd op het op balansdatum bestaande bedrijfsmodel van Woonstichting Stek, doet zich in continuïteit voor. Hierdoor ontstaat de situatie dat het feitelijke afwikkelmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt waardoor bij een waardering tegen contante waarde de latentie naar nihil tendeert.

Conform RJ 140 is het effect van de aangepaste Richtlijn verwerkt als stelselwijziging en zijn de gepresenteerde cijfers over het ter vergelijking opgenomen boekjaar herzien. Onderstaand is het effect van deze aanpassing op vermogen en resultaat toegelicht:

Eigen vermogen Latente belastingvordering Belastingen (W&V) Resultaat (W&V)

31-12-2018 zoals eerder gerapporteerd (Stek) 852.550.664 0 4.846.376 142.800.373

31-12-2018 Zoals eerder gerapporteerd (Vooruitgang) 262.794.009 3.085.893 1.629.084 34.629.682

Effect stelselwijziging 31-12-2018 herzien

-500.681 -500.681 500.681 -500.681

1.114.843.992 2.585.212 6.976.141 176.929.374

Functionele indeling winst- en verliesrekening Conform de handleiding toepassen functionele indeling winst-en-verliesrekening bij corporaties verslagjaar 2019 zijn de saneringsheffing en de bijdrage Autoriteit woningcorporaties voor een bedrag van € 57.748 (2018: € 745.899) gerubriceerd onder de overige organisatiekosten.

Vorig jaar waren deze posten gerubriceerd onder de overige directe operationele lasten exploitatie bezit.

Aangezien het slechts gaat om een herrubricering zijn er geen effecten op eigen vermogen en resultaat.

Onderscheid onderhoudslasten en investeringen Door het Ministerie zijn de definities voor onderhoud en beheer verduidelijkt middels de toevoeging van bijlage 5 aan de Regeling Toegelaten Instellinen Volkshuisvesting.

In deze bijlage zijn de definities voorgeschreven voor de bepaling van de beleidswaarde per 31-12-2019 en toepassing in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht over boekjaar 2020. Vervroegde toepassing van de definities is toegestaan. Stek heeft ervoor gekozen om, gelijktijdig met de harmonisatie van de definities die voorgaande perioden door de voormalig fusiepartners werden gehanteerd, de nieuwe definities reeds toe te passen in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht over boekjaar 2019. Deze wijziging in definities betreft een stelselwijziging die, conform RJ-Uiting 2019-18, prospectief is verwerkt. Dit houdt in dat vergelijkende cijfers niet zijn herzien.

87

Woonstichting Stek, Lisse

3.4.9 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de "Grondslagen voor de waardering van activa en passiva".

Hedge accounting Woonstichting Stek past geen hedge accounting toe.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonstichting Stek beschikt niet over afgeleide financiële instrumenten (derivaten), zodoende is er geen sprake van toepassing van hedge accounting.

Afgescheiden embedded derivaten Embedded derivaten worden afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.

- er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico's van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico's van het basiscontract; - een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en - het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.

Woonstichting Stek heeft geen embedded derivaten geïdentificeerd in de lopende leningsovereenkomsten.

3.4.10 Algemene grondslagen gescheiden overzichten DAEB / Niet-DAEB In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2019, balans Niet-DAEB per 31 december 2019, Winst- en verliesrekening DAEB over 2019, Winst- en verliesrekening Niet-DAEB over 2019, kasstroomoverzicht DAEB over 2019 en kasstroomoverzicht Niet-DAEB over 2019. Tevens zijn de vergelijkende cijfers van 2018 van alle overzichten vermeld met ingang van dit verslagjaar.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen wordt een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten wordt in overeenstemming met het goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de daeb- dan wel aan de niet-daeb activiteiten toegerekend, tenzij in de tussentijd een herclassificatie heeft plaatsgevonden. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet: Grondslag voor scheiding Directe scheiding op VHE-niveau. De opbrengsten/kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB.

Posten in gescheiden verantwoording Balans: - Vastgoedbeleggingen - Voorziening onrendabele investeringen - Terugkoopverplichting VoV - Belastinglatenties Winst- en verliesrekening: - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Verkoopopbrengsten en -lasten - Verhuurderheffing

Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en nietDAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex.

Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB.

Kasstroomoverzicht: - Ontvangsten verhuur en servicecontracten - Desinvesteringskasstromen Winst-en-verliesrekening: - Lasten servicecontracten - Lasten onderhoudsactiviteiten - Overige directe lasten exploitatie bezit Kasstroomoverzicht: - Uitgaven servicecontracten - Uitgaven onderhoud - Investeringskasstromen Balans: - Schulden/leningen kredietinstellingen - Schulden/leningen overheid Winst-en-verliesrekening: - Rentebaten en rentelasten

Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB. De hierbij gehanteerde verdeling daeb/ niet-daeb is: 90%/10% voor Stek en 66%/33% voor Vooruitgang

Kasstroomoverzicht: - Financieringskasstroom Winst-en-verliesrekening: - Lasten verhuur en beheeractiviteiten - Opbrengsten en kosten overige activiteiten - Toegerekende organisatiekosten - Leefbaarheid Kasstroomoverzicht: - Personeelsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven

88

Woonstichting Stek, Lisse GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA ACTIVA VASTE ACTIVA Vastgoedbeleggingen 3.4.11 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie De classificatie daeb/niet-daeb is conform het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde scheidingsvoorstel. Daeb-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huur van een woning met een aanvangshuur onder de huurtoeslaggrens kan door individuele huurstijging voorbij die grens stijgen. Deze woning blijft dan een daeb-woning.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde Het DAEB en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten.

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde.

Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”).

Bij het toepassen van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' wordt de basisversie gehanteerd. Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, worden verantwoord in de winst-en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft.

Woonstichting Stek hanteert de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden, MOG, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvastgoed. Voor het bedrijfsonroerendgoed (niet-Daeb) wordt verplicht de full-versie toegepast.

Voor de basisversie is de waardering van het vastgoed aannemelijk op portefeuilleniveau. Bij toepassing van de full-versie is sprake van een aannemelijke waarde op complexniveau.

De daaraan gerelateerde herwaarderingsreserve wordt modelmatig op complexniveau bepaald, waardoor bij de basisversie een onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

Inzet van een taxateur is bij toepassing van de basisversie niet verplicht. Om deze reden is slechts een taxateur ingeschakeld voor het bepalen van de marktwaarde van het gedeelte van haar vastgoedportefeuille waarvoor verplicht de full-versie van het waarderingshandboek wordt toegepast. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van het vastgoed volgens de basisvariant in een bepaalde bandbreedte (+/- 10%) kan afwijken van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur (full versie van het Handboek waarbij vrijheidsgraden van toepassing zijn) tot stand zijn gekomen.

Als gevolg van de fusie met Vooruitgang is de marktwaarde per 31-12-2018 herrekend in een ander softwarepakket. Hiervoor is voor de waardering van het bedrijfsonroerendgoed tevens overgegaan van de full-versie van het Handboek naar de basisversie. Het gecombineerde effect bedraagt circa € 984.000 (0,1%).

3.4.12 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

3.4.13 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie.

De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Materiële vaste activa 3.4.14 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde.

Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Bij activa m.b.t. vervoermiddelen wordt bij de afschrijvingen rekening gehouden met een restwaarde.

Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij de woningcorporatie ligt, worden verantwoord als operationele lease. Verplichtingen uit hoofde van operationele lease worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

Kosten voor periodiek (groot) onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen.

89

Woonstichting Stek, Lisse Financiële vaste activa 3.4.15 Deelnemingen Deelnemingen waarop invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Indien waardering tegen nettovermogenswaarde niet kan plaatsvinden doordat de hiervoor benodigde informatie niet kan worden verkregen, wordt de deelneming gewaardeerd volgens het zichtbaar eigen vermogen.

Bij de vaststelling of er sprake is van een deelneming waarin de toegelaten instelling invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, wordt het geheel van feitelijke omstandigheden en contractuele relaties (waaronder eventuele potentiële stemrechten) in aanmerking genomen.

Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde hanteren we de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling.

Indien de deelnemende rechtspersoon een actief of een passief overdraagt aan een deelneming die volgens de vermogensmutatiemethode is gewaardeerd, verwerken we de winst of het verlies voortvloeiend uit deze overdracht naar rato van het relatieve belang dat derden hebben in de deelnemingen (proportionele resultaatbepaling).

Een verlies dat voortvloeit uit de overdracht van vlottende activa of een bijzondere waardevermindering van vaste activa wordt wel volledig verwerkt.

Resultaten op transacties waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling plaatsvond, worden geëlimineerd voor zover deze als niet gerealiseerd moeten worden beschouwd.

De toegelaten instelling realiseert de geëlimineerde winst als gevolg van verkoop aan derden, afschrijvingen of door middel van het verantwoorden van een bijzondere waardevermindering op het actief of passief bij de desbetreffende deelneming plaatsvond. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde waarderen we op nihil. Bij deze waardering worden ook langlopende vorderingen op de deelnemingen meegenomen die feitelijk moeten worden gezien als onderdeel van de netto-investering. Dit betreft met name leningen waarvan de afwikkeling in de nabije toekomst niet is gepland en niet waarschijnlijk is.

Een aandeel in de winst van de deelneming in latere jaren wordt pas verwerkt als en voor zover het cumulatieve niet verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.

Wanneer de toegelaten instelling echter geheel of ten dele garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft de deelneming voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van de deelneming.

3.4.16 Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarop Woonstichting Stek geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

3.4.17 Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

Onder de financiële vaste activa zijn de actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Voor het bezit zonder specifieke (verkoop) bestemming vindt geen fiscale afwikkeling plaats.

Zolang deze cyclus zich, gebaseerd op het op balansdatum bestaande beleidsvoornemen van Woonstichting Stek, in continuïteit voordoet ontstaat de situatie dat het feitelijke afwikkelingmoment (oneindig) ver in de toekomst ligt. Dit heeft als consequentie dat de contante waarde van het tijdelijke verschil naar nihil tendeert. De latentie wordt dus wel gevormd, wat passend is voor tijdelijke verschillen, maar door de lange looptijd van de latentie tendeert de waardering naar nihil.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Stek per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva.

Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en ‑vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien Stek een in rechte afdwingbaar recht heeft om actuele belastingvorderingen te salderen met actuele belastingverplichtingen en de uitgestelde belastingvorderingen en de uitgestelde belastingverplichtingen verband houden met winstbelastingen die betrekking hebben op dezelfde fiscale eenheid en door dezelfde belastingautoriteit worden geheven.

3.4.18 Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

3.4.19 Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) die niet in exploitatie zijn en zijn aangewezen voor verkoop.

Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs dan wel vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van het vastgoed. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onder vastgoed bestemd voor de verkoop wordt tevens opgenomen vastgoed dat niet langer in exploitatie is en waarvoor activiteiten zijn aangevangen ten behoeve van de verkoop. De verkrijgingsprijs wordt bepaald op basis van de marktwaarde op het moment dat het vastgoed uit exploitatie wordt genomen.

90

Woonstichting Stek, Lisse

3.4.20 Overige voorraden Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als voorraad.

De grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen.

Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

3.4.21 Huurdebiteuren en overige vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

Noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke verliezen als gevolg van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

3.4.22 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

91

Woonstichting Stek, Lisse PASSIVA Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit.

Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Woonstichting Stek op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten.

De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde.

Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

3.4.23 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Zie hiervoor paragraaf 3.4.6 Oordelen en schattingen.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien er voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het desbetreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder de verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsverplichtingen minus de aan deze investering toe te rekenen marktwaarde.

3.4.24 Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening zijn de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie in mindering gebracht, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt gewaardeerd tegen nominale waarde.

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 3.4.17 Latente belastingvorderingen.

3.4.25 Overige voorzieningen Voorziening pensioenen Stek heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds) De regeling wordt gefinancieerd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de 'verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering'. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Stek en worden in de balans opgenomen in de voorziening.

De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen.

Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.

Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst-en-verliesrekening.

Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Stek beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Stek, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Ultimo 2019 (en 2018) waren er voor Stek geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie.

De pensioenregeling van Stek wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancieerd door afdrachten aan een bedrijfstakpensioenfonds. Deelname aan het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Stek valt.

De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2019 volgens opgave van het fonds 113,1% (2018: 110,3%).

Op termijn moet een dekkingsgraad van 125% gerealiseerd worden. SPW heeft hiertoe een herstelplan ingediend dat voorziet in een herstel over een periode van circa 10 jaren. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft Stek bij een tekort in het fonds geen verplichtingen tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

De beleidsdekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2019 volgens opgave van het fonds 110,7% (2018: 115,9%).

Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

Voorziening loopbaanontwikkeling De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van CAO-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.

De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum.

3.4.26 Langlopende schulden Opgenomen leningen en schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Woonstichting Stek heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Per balansdatum heeft Stek geen posities met betrekking tot renteswaps, danwel andersoortige (embedded) derivaten.

3.4.27 Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgingsof vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

92

Woonstichting Stek, Lisse

Grondslagen voor bepaling van het resultaat 3.4.28 Resultaatbepaling Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voorzover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

3.4.29 Huuropbrengsten Hier worden de huuropbrengsten opgenomen die uit de exploitatie van het vastgoed worden gegenereerd. Dit zijn zowel de huuropbrengsten uit de exploitatie van het DAEB-vastgoed als het niet-DAEB-vastgoed. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2019 bedroeg dit maximumpercentage 4,1% tot 5,6%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van verlening van de diensten.

3.4.30 Opbrengsten en lasten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en verlening van de diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

3.4.31 Lasten verhuur en beheeractiviteiten Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kostenverdeelstaat verantwoord.

Hierbij kan worden gedacht aan: - lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed; - kosten Service & Advies De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "3.4.46 Toerekening baten en lasten".

3.4.32 Lasten onderhoudsactiviteiten Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "5.4.40 Toerekening baten en lasten".

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

3.4.33 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aan deze post worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of onderhoudsactiviteiten. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de woningcorporatie vastgoed heeft. Gedacht kan worden aan: - onroerendezaakbelasting; - verzekeringskosten.

- verhuurderheffing De systematiek van toerekening is toegelicht in de paragraaf "3.4.46 Toerekening baten en lasten".

3.4.34 Omzet en lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling De post nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling betreft het saldo van de omzet verkochte grond en ontwikkelposities en de boekwaarde van deze verkochte grond- en ontwikkelposities. Verkoopopbrengsten uit de verkoop van grond- en ontwikkelposities worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico's en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, het bedrag van de opbrengsten op betrouwbare wijze kan worden bepaald, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermede verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende management betrokkenheid bij de onroerende zaken. De overdracht van de risico's en voordelen is op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

3.4.35 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).

3.4.36 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door: - de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte marktwaarde lager is dan de kostprijs; - de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van stichtingskosten/marktwaarde; - afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van grondposities; - afboeking van eerder geactiveerde projectkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten en mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden verantwoord die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden in het verslagjaar.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop In deze post worden de ongerealiseerde waardeveranderingen verantwoord van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop die zijn ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

93

Woonstichting Stek, Lisse 3.4.37 Opbrengsten en kosten overige activiteiten Hieronder worden de opbrengsten en kosten die te relateren zijn aan overige activiteiten verantwoord. Met overige activiteiten worden de niet-primaire activiteiten bedoeld. Met andere woorden, niet gerelateerd aan het exploiteren, het ontwikkelen, of verkopen van vastgoed.

Voorbeelden van overige activiteiten zijn de bijdragen en kosten voor de warmte- en koudeopslaginstallatie, het beheer (van VvE’s) voor derden, kosten zonnepanelen, opbrengsten en kosten van VoV-activiteiten, de opbrengsten en kosten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten.

3.4.38 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie De afschrijvingen (im)materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend door middel van de systematiek toegelicht in . de paragraaf "3.4.46 Toerekening baten en lasten"

3.4.39 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.

De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "3.4.46 Toerekening baten en lasten".

3.4.40 Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. De pensioenlasten worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek toegelicht in paragraaf "3.4.46 Toerekening baten en lasten".

3.4.41 Overige organisatiekosten Dit betreffen de kosten die niet aan de primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten toegerekend kunnen worden door middel van de systematiek toegelicht in paragraaf "3.4.46 Toerekening baten en lasten”. De overige organisatiekosten betreffen niet-object gebonden kosten en algemene organisatiekosten.

3.4.42 Kosten omtrent leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De kosten die zijn te relateren aan leefbaarheid, zijn de kosten van werkzaamheden die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en gronden (zoals openbaar terrein) en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie. De indirecte kosten, lonen en salarissen en overige organisatiekosten die zijn gemaakt voor niet in het eigendom van de corporatie zijnde gebouwen en die niet noodzakelijk zijn voor de verhuurexploitatie en die aan het boekjaar zijn toe te rekenen, worden ook verantwoord als leefbaarheidsuitgaven.

3.4.43 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

3.4.44 Belastingen De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd.

Woonstichting Stek heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 liep de tussen woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af, met dien verstande dat de overeenkomst steeds stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1 december is opgezegd.

Woonstichting Stek heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2019 en het fiscale resultaat 2019 bepaald.

Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

3.4.45 Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Woonstichting Stek geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

3.4.46 Toerekening baten en lasten Om tot de functionele indeling van de winst-en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat.

Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de werkelijke activiteiten van de werknemers.

De overige bedrijfskosten worden verdeeld door een verdeelsleutel te hanteren op basis van dezelfde verdeling als bij de personeelslasten.

De activiteiten hebben betrekking op zowel de daeb-administratie als de niet-daeb-administratie.

Niet-daeb activiteiten zijn vooral huuropbrengsten, verkoopopbrengsten en regulier onderhoud. D.m.v. het VHE-nummer als kostenplaats komen deze opbrengsten en kosten direct in de niet-daeb-administratie.

De verdeling van de baten en lasten met andere kostenplaasten, dan VHE-nummer, naar de daeb-administratie en niet-daeb-administratie gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Hierbij worden alle baten en lasten met kostenplaats (sub)complex naar rato evenredig verdeeld naar de onderliggende VHE's.

Alle baten en lasten met algemene kostenplaatsen, zoals afdelingscodes, worden procentueel verdeeld. De bepaling van het percentage niet-daeb is gebaseerd op de verhouding totaal niet-daeb bezit t.o.v. het totale bezit.

94

Woonstichting Stek, Lisse

3.4.47 Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Winstbelastingen, ontvangen interest, betaalde interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.

Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële-leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

95

Woonstichting Stek, Lisse 3.5 TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (x €1) ACTIVA 3.5.1 Vastgoedbeleggingen 2019 DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2018

1.295.608.233 241.184.167 13.352.167 5.897.374

1.166.977.450 234.199.699 13.222.767 5.401.573

1.556.041.941

1.419.801.489

Het verloop en de samenstelling is als volgt:

DAEB vastgoed in exploitatie

2019

Stand per 1 januari:

2018

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

2019

2018

234.199.699

211.424.310

1.166.977.450

1.009.759.914

Opleveringen nieuwbouw Aankopen Oplevering verbeteringen Investeringen Verkopen Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Sloop Herclassificatie daeb -> niet-daeb Herclassificatie niet-daeb -> daeb Afwaarderingen Terugname afwaarderingen Aanpassingen marktwaarde Overige mutaties

5.181.323 25.063.000

14.045.769

1.641.916 -412.865

4.091.873 -562.870

97.864 -5.522.312

89.610 -2.941.071

-1.048.207 -425.479 1.328.923

-3.416.522 -199.572 159.695 -1.263.138

-28.283 425.479 -1.328.923

-644.315 199.572 -159.695 -86.360

97.302.172

144.362.301

13.340.643

26.317.648

Totaal van de mutaties

128.630.783

157.217.536

6.984.468

22.775.389

1.295.608.233

1.166.977.450

241.184.167

234.199.699

519.574.426

492.948.884

121.024.218

118.258.517

776.033.807 1.295.608.233

674.028.566 1.166.977.450

120.159.949 241.184.167

115.941.182 234.199.699

Stand 31 december Historische kostprijs Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering Boekwaarde 31 december

De toename van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een aantal factoren.

Deze factoren voor de aanpassing in de marktwaarde bestaan voor het jaar 2019 uit: Marktontwikkelingen (aangepaste indexreeksen handboek, leegwaardestijging en aangepaste WOZ-waarde) Aanpassing van rekenregels Mutaties in dynamische objectgegevens (zoals contracthuren en mutatiegraden).

Waarde mutatie aankoop en nieuwbouw (verschil tussen historische waarde en marktwaarde einde boekjaar) Mutaties in het bezit (aankoop, verkoop, sloop en nieuwbouw)

x €1.000 22.721 64.656 11.718 11.548 24.972

Totaal verklaring aanpassingen marktwaarde

135.615

Uit de door de softwareleverancier doorgevoerde aanpassing in de berekeningssoftware ten opzichte van voorgaand jaar is gebleken dat er sprake was van een rekenfout in de waardebepaling per ultimo 2018. Zonder deze rekenfout had de marktwaarde ultimo 2018 circa € 42,9 mln (3,1%) lager geweest. De herrekende marktwaarde over 2018 valt binnen de acceptabele bandbreedte voor waardebepalingen van +/- 10%, waardoor wij hebben geconcludeerd dat aanpassing van de waarde per 31-12-2018 niet noodzakelijk is.

Het effect van deze aanpassing in de berekeningssoftware op de waardemutatie 2019 is opgenomen onder de regel “Aanpassing van rekenregels”.

Daeb vastgoed in exploitatie en niet-Daeb vastgoed in exploitatie Marktwaarde Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV).

Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van de waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

Complexindeling Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed.

96

Woonstichting Stek, Lisse Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt van de volgende parameters: Parameters woongelegenheden Prijsinflatie Looninflatie Bouwkostenstijging Leegwaardestijging (Zuid-Holland) Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Verhuurderheffing (% van de WOZ) Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – zelfstandige eenheden Huurstijging boven prijsinflatie voorgaand jaar – onzelfstandige eenheden Huurderving (% van de huursom) Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) Mutatiekans bij doorexploiteren (op basis van het gemiddelde over 2015-2019) Mutatiekans bij uitponden (op basis van het gemiddelde over 2015-2019) Disconteringsvoet doorexploiteren Disconteringsvoet uitponden

2019

2020

2,60% 2,50% 4,40% 7,00% 0,1022% 0,0942% 0,0784% 0,09% 0,561% 1,000% 0,000% 1,00% 1,40%

2021

1,30% 2,50% 3,50% 4,50% 0,1022% 0,0942% 0,0784% 0,09% 0,562% 1,000% 0,000% 1,00% 1,40%

1,50% 2,50% 2,50% 2,00% 0,1022% 0,0942% 0,0784% 0,09% 0,562% 1,200% 0,000% 1,00% 1,40%

2022

2023 e.v.

1,80% 2,50% 2,50% 2,00% 0,1022% 0,0942% 0,0784% 0,09% 0,563% 1,300% 0,000% 1,00% 1,40%

2,00% 2,50% 2,50% 2,00% 0,1022% 0,0942% 0,0784% 0,09% 0,537% 0,500% 0,000% 1,00% 1,40%

Variërend tussen 2,0% en 36,1%, gemiddeld 6,5% Variërend tussen 2,0% en 36,1%, gemiddeld 7,3% Variërend tussen 5,51 % en 6,17% Variërend tussen 5,91 % en 6,57%

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteren Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

Per jaar: € 1155 - €1 828 € 1023- € 1641 € 990 - € 1713

Instandhoudingsonderhoud uitponden Instandhoudingsonderhoud per vhe -EGW Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW Instandhoudingsonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

€ 458 - € 884 € 370- € 694 € 362 - € 733

Mutatieonderhoud Met ingang van het Handboek 2019 geldt dat het mutatie onderhoud in de normen voor het instandhoudingsonderhoud is meegenomen.

Daarmee vervalt de afzonderlijke kasstroom mutatie onderhoud.

Beheerskosten Beheerkosten per vhe - EGW Beheerkosten per vhe - MGW Beheerkosten per vhe – Studenteneenheid Beheerkosten per vhe – Zorgeenheid (extramuraal)

Per jaar: € € € €

447 439 413 405

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 531 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Parameters bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo BOG (exclusief btw) Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo MOG (inclusief btw) Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo ZOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo BOG (exclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo MOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (technisch) per m2 bvo ZOG (inclusief btw) Mutatieonderhoud (marketing) als % van de jaarhuur Beheerkosten % van de markthuur - BOG Beheerkosten % van de markthuur - MOG Beheerkosten % van de markthuur - ZOG Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Hillegom Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Lisse Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) voor de Gemeente Teylingen Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) BOG en Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) ZOG Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

2019

2020

5,60 6,80 9,00 9,40 11,40 11,40 14,00 3,00 2,00 2,50 0,3000% 0,4000% 0,3000% 0,13 0,36

2021

5,60 6,80 9,00 9,40 11,40 11,40 14,00 3,00 2,00 2,50 0,3000% 0,4000% 0,3000% 0,13 0,36

5,60 6,80 9,00 9,40 11,40 11,40 14,00 3,00 2,00 2,50 0,3000% 0,4000% 0,3000% 0,13 0,36

2022

2023 e.v.

5,60 6,80 9,00 9,40 11,40 11,40 14,00 3,00 2,00 2,50 0,3000% 0,4000% 0,3000% 0,13 0,36

5,60 6,80 9,00 9,40 11,40 11,40 14,00 3,00 2,00 2,50 0,3000% 0,4000% 0,3000% 0,13 0,36

Variërend tussen 5,96 % en 8,46%

Door taxateur gehanteerde vrijheidsgraden Een aantal bedrijfspanden is getaxeerd conform de full versie van het handboek. Bij de taxatie heeft de taxateur enkele vrijheidsgraden toegepast.

Op deze parameters wordt afgeweken ten opzichte van de basisversie van het handboek marktwaarde. Deze zijn: - Markthuur. Naar beneden bijgesteld met gemiddeld € 213 - Exit yield. Naar beneden bijgesteld met gemiddeld 1,8% - Disconteringsvoet. Naar beneden bijgesteld met gemiddeld 0,6%.

- Onderhoudslasten. Bij vier complexen aangepast. Bij twee complexen verhoogd, bij de andere complexen verlaagd.

Parameters parkeerplaatsen Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats Instandhoudingsonderhoud – garagebox Beheerkosten – parkeerplaats Beheerkosten – garagebox Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) Disconteringsvoet (opgebouwd uit de risicovrije rentevoet, sectorspecifieke opslag en markt- en objectrisico)

2019

2020 52,00 173,00 27,00 38,00 0,24

2021 52,00 173,00 27,00 38,00 0,24

52,00 173,00 27,00 38,00 0,24

2022

2023 e.v.

52,00 173,00 27,00 38,00 0,24

52,00 173,00 27,00 38,00 0,24

Variërend tussen 5,94 % en 6,28 %

97

Woonstichting Stek, Lisse Toepassing full variant: Inschakeling taxateur Eens in de drie jaar wordt het bedrijfsmatig onroerend goed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het jaar dat niet getaxeerd wordt, wordt een taxatie-update verstrekt door de taxateur.

Het taxatierapport en taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen t.o.v. de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Woonstichting Stek en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit Woningcorporaties.

Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancieerd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancieerd niet hypothecair bezwaard.

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- dan wel voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som is gebaseerd op de herbouwwaarde op balansdatum.

In de post DAEB-vastgoed in exploitatie zijn 8.027 (2018: 7.706) verhuureenheden opgenomen en in de post niet-DAEB-vastgoed zijn 1.719 (2018: 1.752) verhuureenheden opgenomen.

Bepaling beleidswaarde

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstichting Stek en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Stek. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonstichting Stek hanteert in haar beleid een streefhuur van 77% van de maximaal redelijke huur.

3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonstichting Stek hanteert hierbij haar meerjarenonderhoudsbegroting, vermeerderd met een toerekening van personeels- en overige organisatiekosten. Daarnaast wordt een gedeelte van renovatiekosten toegerekend aan het onderhoud.

4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonstichting Stek gaat voor de berekening van de beheerslasten uit van de lasten verhuur en beheeractiviteiten en overige directe operationele lasten exploitatie bezit, verminderd met de verhuurderheffing en erfpachtcanon.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Woonstichting Stek heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Gemiddelde streefhuur Gemiddelde beheerlasten Gemiddelde onderhoudslasten Discontovoet

€ € €

DAEB 606 826 2.346 5,95%

€ € €

2019 Niet-DAEB 816 826 2.135 5,79%

€ € €

Totaal 629 826 2.323 5,93%

€ € €

DAEB 596 758 1.980 6,24%

€ € €

2018 Niet-DAEB 847 765 1.728 5,94%

€ € €

Totaal 626 759 1.949 6,20%

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie – zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

Woonstichting Stek heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Gemiddelde streefhuur Gemiddelde beheerlasten Gemiddelde onderhoudslasten Discontovoet

€ € €

2019 629 826 2.323 5,93%

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Effect op de beleidswaarde Streefhuur per maand Streefhuur per maand Lasten onderhoud Lasten onderhoud Lasten beheer Lasten beheer

Mutatie t.o.v. uitgangspunt € 25 hoger € 25 lager € 100 hoger € 100 lager € 100 hoger € 100 lager

Effect op de beleidswaarde 60.353.693 -40.675.778 -26.725.024 26.725.024 -26.514.294 26.514.294

De beleidswaarde is eerst gedurende 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in ontwikkeling is. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zal kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, denk aan de nadere aanscherping van het begrip onderhoud / verbetering en beheerlasten.

98

Woonstichting Stek, Lisse

Vastgoed in exploitatie De beleidswaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2019 € 474,3 mln (31 december 2018: € 588,8 mln).

De beleidswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2019 € 149,2 mln (31 december 2018: € 175,8 mln).

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen: DAEB Aantal eenheden Netto marktwaarde Afslag beschikbaarheid (doorexploitatie) Afslag betaalbaarheid (huur) Afslag kwaliteit (onderhoud) Afslag beheer (beheerkosten Beleidswaarde

Niet-DAEB 1.719 241.184.167

8.027 1.295.608.233 -

15.429.243 561.700.450 224.381.423 19.841.266 474.255.851

-

5.089.718 79.104.801 17.677.329 296.996 149.194.760

Totaal 9.746 1.536.792.400 -

10.339.524 640.805.251 242.058.752 20.138.262 623.450.611

Ultimo 2018 bestond het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde uit de volgende onderdelen: DAEB Aantal eenheden Netto marktwaarde Afslag beschikbaarheid (doorexploitatie) Afslag betaalbaarheid (huur) Afslag kwaliteit (onderhoud) Afslag beheer (beheerkosten Beleidswaarde

Niet-DAEB 1.752 234.199.698

7.706 1.166.977.449 -

69.708.735 421.061.581 88.384.235 1.017.673 588.840.571

-

5.989.442 44.162.724 9.432.055 1.155.025 175.770.502

Totaal 9.458 1.401.177.147 -

75.698.177 465.224.305 97.816.290 2.172.698 764.611.073

Eigen vermogen Per 31 december 2019 is in totaal € 922 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2018: € 816 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 913 miljoen (2018: € 637 mln) in het eigen vermogen begrepen dat op 'basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonstichting Stek. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Stand per 1 januari: Mutaties: Opleveringen nieuwbouw Aankopen Desinvesteringen Aanpassingen reële waarde

Totaal van de mutaties

Stand 31 december

2019

2018

13.222.767

12.998.208

-763.250 892.650

-298.000 -236.400 758.959

129.400

224.559

13.352.167

13.222.767

Bij de contracten gebaseerd op het "Koopgarant"-principe geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 10% en 30%.

Daarnaast heeft Stek een terugkoopverplichting. Het aandeel van Stek in de waardeontwikkeling van de woning ligt tussen 15% en 50% voor zowel 2019 en 2018.

De actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is gebaseerd op de verkopen van woningen in de buurt en op basis van taxatierapporten, opgesteld door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur, van de twee teruggekochte objecten.

Het aantal woningen in de VOV-portefeuille bedraagt 52 stuks (2018: 55).

99

Woonstichting Stek, Lisse 3.5.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2019

2018

Stand per 1 januari:

5.401.573

8.058.425

Opleveringen nieuwbouw Investeringen Herclassificatie Afwaarderingen Overboeking naar voorziening Overige mutaties

-5.181.323 11.014.352

-14.045.769 12.535.304 -81.550 590.000 -1.677.351 22.514

Totaal van de mutaties Stand 31 december

-5.337.226

495.803

-2.656.852

5.897.376

5.401.573

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie.

De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde.

Materiële vaste activa Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 5 jaar – Bedrijfsauto’s: 5 jaar – Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2019

2018

EUR

EUR

Stand 1 januari: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen Totaal van de mutaties: Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde

11.642.306

11.156.783

7.013.896 4.628.410

6.629.715 4.527.068

97.654 -9.700 8.742 -533.774 -437.078

639.398 -153.875 140.018 -524.199 101.342

11.730.260

11.642.306

7.538.928 4.191.332

7.013.896 4.628.410

100

Woonstichting Stek, Lisse 3.5.2 Financiële vaste activa

2019

2018

Deelnemingen

EUR

EUR

Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V., te Hoofddorp (20% belang) Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V., te Hoofddorp (20% belang)

14.145 4.464.641

13.506 3.480.425

Totaal

4.478.786

3.493.931

2.568 2.568

2.568 2.568

Actieve belastinglatentie 1 januari

1.269.375

5.644.979

Vastgoed in exploitatie Verliezen uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie Mutatie vennootschapsbelasting Boekwaarde per 31 december

-1.166.730

-599.604 -1.629.084 -2.146.916 1.269.375

Andere deelnemingen Deelneming in Woningnet N.V. (woonruimteverdeelsysteem Holland-Rijnland) Totaal Latente belastingvorderingen

102.645

De latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen zijn als volgt samengesteld: Waardering in jaarrekening

Fiscale waardering

EUR Leningen Vastgoed in exploitatie Verliezen uit hoofde van voorwaartse verliescompensatie

326.133.944 1.536.792.400 -

Verschil

EUR 326.842.745 1.364.090.035 161.769

EUR 708.801 -172.702.365 161.769

Latentie tegen nominale waarde

Latentie tegen contante waarde

EUR

EUR

156.441 -43.175.591 40.442

122.107 40.442 162.549

Verwacht wordt dat van de latente belastingvorderingen op balansdatum een bedrag van € 59.904 (2018: € 1,3 miljoen) binnen een jaar worden gerealiseerd. De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 196.883 (2018: € 3,8 miljoen).

Het totaalbedrag van de verliezen die voor voorwaartse verliescompensatie in aanmerking komen bedraagt € 161.769 (2018: € 161.739).

Vastgoed in exploitatie Voor tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering van complexen bestemd voor verkoop is een latente belastingvordering tegen een contante waarde van € 0 (2018: € 0) in de balans opgenomen.

Nominaal bedraagt deze latentie € - 43.175.591. Voor het vastgoed dat is bestemd voor doorexploitatie is sprake van fiscale faciliteiten die het mogelijk maken dat latenties na afloop van de levensduur worden doorgeschoven naar nieuw vastgoed. In het geval dat het zeer waarschijnlijk is dat voor het betreffende vastgoed geen fiscale afwikkeling gedurende de levensduur zal plaatsvinden, wordt rekening gehouden met de fiscale afwikkeling gebaseerd op de voorgenomen wijze van realisatie na afloop van de levensduur. Dit betekent dat de contante waarde van de latentie door de zeer lange periode tot het moment van afwikkeling naar nihil tendeert.

Een aantal complexen is ultimo 2019 bestemd voor sloop of herontwikkeling.

Vlottende activa

3.5.3 Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

2019

2018

EUR

EUR

9.706.386

1.441.000 12.881.502

9.706.386

14.322.502

9.684.023 22.363

12.861.973 19.529

9.706.386

12.881.502

Onderhanden projecten In totaal zijn er per ultimo 2019 0 (2018: 12) woningen verantwoord als vastgoed bestemd voor verkoop.

Overige voorraden Grondposities Onderhoudsmaterialen

De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs, dan wel lagere marktwaarde.

Tevens is rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid, gebaseerd op lagere marktprijzen.

101

Woonstichting Stek, Lisse 3.5.4 Vorderingen Huurdebiteuren

2019

2018

EUR

EUR

De huurachterstanden zijn naar tijdsduur en aantal huurders als volgt te splitsen:

1. van 1 - 2 maanden 2. van 2 - 3 maanden 3. vanaf 3 maanden 4. Subtotaal (*)

aantal 2019 476 66 111 653

aantal 2018 523 64 132 719

196.914 97.786 405.755 700.455

201.209 91.198 469.978 762.384

(*) De achterstand bedroeg 1,09% (2018: 1,36%) van de brutojaarhuur.

Overige vorderingen op huurders

-

-

Voorziening wegens oninbaarheid

-209.417

-241.135

Totaal huurdebiteuren

491.038

521.249

59.904

1.315.838

Latente belasting vorderingen Latente belastingvordering (kortlopende deel)

PASSIVA 3.5.5 Eigen vermogen

2019

2018

Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:

EUR

EUR

Overige reserves (na resultaat boekjaar) Herwaarderingsreserve

288.352.126 923.001.452

299.282.803 815.561.189

1.211.353.578

1.114.843.992

Stand 1 januari Resultaat boekjaar Realisatie uit herwaarderingsreserve

299.282.802 -14.782.254 3.851.578

275.366.324 51.988.187 -28.071.709

Stand 31 december

288.352.126

299.282.802

Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Herwaarderingsreserve Herwaarderingsreserve DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve niet DAEB vastgoed in exploitatie

Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Stand per 1 januari 2019 Realisatie uit hoofde van sloop Realisatie uit hoofde van verkoop Resultaat boekjaar

688.846.024 -907.231 -226.948 99.442.323

126.715.165 -2.717.399 7.741.251

4.108.267

815.561.189 -907.231 -2.944.347 111.291.841

Stand per 31 december 2019

787.154.168

131.739.017

4.108.267

923.001.452

Totaal

De herwaarderingsreserve Daeb en niet-Daeb in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

102

Woonstichting Stek, Lisse

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2019 Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2019 ten bedrage van € 96.509.587 ten gunste van de reserves te brengen.

Het resultaat wordt als volgt verdeeld: Toevoeging aan overige reserves Toevoeging aan herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Toevoeging aan herwaarderingreserve Daeb vastgoed in exploitatie Toevoeging aan herwaarderingreserve niet-Daeb vastgoed in exploitatie

-14.782.254 4.108.267 99.442.323 7.741.251

Totaal verdeling

96.509.587

Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2019 De jaarrekening 2019 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 18 mei 2020. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

3.5.6 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen 2019

2018

EUR

EUR

Stand 1 januari 2019 Dotaties Overboeking van vastgoed in ontwikkeling Vrijval

96.428 24.025.711 -5.337.226 -228.888

2.974.897 1.238.353 -1.677.351 -2.439.471

Stand per 31 december 2019

18.556.025

96.428

237.158 -17.112 29.643 -12.918

193.295 -22.248 76.622 -10.511

236.771

237.158

Bij de bepaling van hoogte van de voorziening onrendabele investeringen op daeb vastgoed in ontwikkeling worden dezelfde uitgangspunten toegepast als bij de bepaling van de waardering van het daeb vastgoed in exploitatie. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2019 toegelicht onder 3.4.23. Naar verwachting heeft de voorziening onrendabele investeringen een kortlopend karakter.

Overige voorzieningen Voorziening loopbaanontwikkeling stand voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (LOB) per 1 januari Mutaties: Onttrekkingen LOB conform CAO Opbouw LOB conform CAO Vrijval door beëindiging dienstverband stand per 31 december De voorziening loopbaanontwikkeling vloeit voort uit de CAO woningcorporaties 2017-2018.

De werknemers hebben naar rato recht op een budget van € 900 per jaar voor loopbaanontwikkeling met een maximum van € 4.500. Werknemers met een volledig dienstverband langer dan 5 jaar hebben op balansdatum recht op dit maximum voorzover zij er nog geen aanspraak op hebben gemaakt.

De voorziening loopbaanontwikkeling is overwegend langlopend.

103

Woonstichting Stek, Lisse 3.5.7 Langlopende schulden

2019

2018

EUR

EUR

Schulden / leningen overheid Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder

4.359.356 295.693.213 12.734.873

4.575.824 278.958.315 12.720.376

Totaal langlopende schulden

312.787.441

296.254.515

4.575.824 212.005 4.787.829

4.787.829 202.771 4.990.600

Af: aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar

-211.824 4.576.005 -216.650

-202.771 4.787.829 -212.005

stand per 31 december

4.359.356

4.575.824

Marktwaarde per 31 december

5.466.263

1.170.215

Langlopend deel per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari stand per 1 januari

278.958.315 24.870.708 303.829.023

295.829.023 22.537.619 318.366.642

Mutaties: Ontvangen leningen

44.999.626

8.000.000

Af: aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar

-27.270.710 321.557.939 -25.864.725

-22.537.619 303.829.023 -24.870.708

stand per 31 december

295.693.213

278.958.315

Marktwaarde per 31 december

390.896.810

364.757.139

De kortlopende aflossingsverplichtingen zijn opgenomen onder kortlopende schulden en zijn derhalve niet begrepen in bovengenoemde bedragen.

Schulden / leningen overheid

Langlopend deel per 1 januari Kortlopend deel per 1 januari stand per 1 januari Mutaties: Aflossingen

Schulden / leningen kredietinstellingen

Aflossingen

Marktwaarde De marktwaarde van de leningen is de waarde van de leningen, waarbij de toekomstige aflossingsverplichtingen contant gemaakt zijn tegen actuele rentetarieven gebaseerd op de 6-maands Euribor. De marktwaarde per 31 december 2019 bedraagt € 396.363.073 (31 december 2018: € 365.927.354).

Rente- en kasstroomrisico Hieronder is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, renteherzieningsperiode en naar resterende looptijd:

Roll over

11.000.000

0% - 1% 1% - 2%

35.500.000 96.130.925

Renteherzieningspe riode Van 1 tot 6 maanden Van 6 maanden tot 1 jaar Van 1 tot 5 jaar

2% - 3%

36.253.358

Van 5 tot 10 jaar

74.170.469 Van 10 tot 15 jaar

64.869.845

3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% 6% - 7%

88.348.764 50.199.750 8.700.000 1.145

> 10 jaar

169.800.793 Van 15 tot 20 jaar > 20 jaar

45.545.335 50.490.022

326.133.942

326.133.942

Rentepercentage

€

326.133.942

Resterende looptijd < 1 jaar 3.500.000 (kortlopend)

26.081.375

20.801.145 Van 1 tot 5 jaar 57.861.535 Van 5 tot 10 jaar

79.434.652 59.712.714

€

€

Borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 326.134 (in duizendtallen, 2018 € 310.752) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stek zich verbonden al het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.

Voor de leningen kredietinstellingen is geen hypothecaire zekerheid verstrekt met betrekking tot het onroerend goed van Woonstichting Stek.

Naast deze leningen is ultimo 2019 geen financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2020.

Voor een toelichting op de renterisico’s wordt verwezen naar paragraaf "3.4.9 Financiële Instrumenten".

Achterstelling Onder de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is geen achtergestelde schuld begrepen.

Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem. De aflossingsverplichting binnen 12 maanden na afloop van het jaar zijn opgenomen onder kortlopende schulden.

De gemiddelde rentevoet van de leningen bij de overheid en kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2019 2,54%.

Per 31-12-2018 was dit 2,98%.

De gemiddelde duration van de volledige portefeuille bedraagt 10,72 jaar.

Langlopende schulden met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de toelichting van deze schuld wordt verwezen naar de toelichting op kredietinstellingen.

104

Woonstichting Stek, Lisse Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van vastgoed en specifieke contractvoorwaarden met derden.

Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Boekwaarde per 1 januari

2019

2018

EUR

EUR

12.720.376

12.612.619

12.720.376

12.612.619

-741.313 755.809 14.497

-529.716 637.473 107.757

12.734.873

12.720.376

312.787.441

296.254.515

Aflossingsverplichting binnen 1 jaar leningen overheid Aflossingsverplichting binnen 1 jaar leningen kredietinstellingen

216.650 25.864.725

212.005 24.870.709

Totaal schulden aan kredietinstellingen

26.081.375

25.082.714

Schulden aan leveranciers

4.060.774

2.541.185

Belastingen en premies van sociale verzekeringen: - loonheffing, sociale lasten en pensioenpremies - omzetbelasting - vennootschapsbelasting

359.584 1.783.574 779.836

227.872 1.129.708 1.853.438

Totaal belastingen en premies van sociale verzekeringen

2.922.993

3.211.018

Transitorische rente Overige transitoria Ontvangen waarborgsommen Overige schulden

4.165.449 970.500 57.283 934.390

4.958.409 2.810.458 37.963 724.411

Totaal overige overlopende passiva

6.127.622

8.531.241

39.192.764

39.366.158

Mutaties: Mutaties: Verkoopopbrengsten incl. korting uit voorraad Teruggekochte woningen Onttrekking / toevoeging ongerealiseerde waardeverandering VOV Herclassificatie naar voorraad

Saldo per 31 december

Gedurende 2019 zijn 0 woning (2018: 0) onder een VoV-regeling overgedragen aan derden.

De daarmee samenhangende mutatie in de terugkoopverplichting bedraagt € nihil (2018: € 0).

Als gevolg van een gemiddelde waardestijging van de overgedragen onroerende zaken van 7,7%, stijgt de terugkoopverplichting in 2019 met € 755.809.

Totaal langlopende schulden

3.5.8 Kortlopende schulden

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

Totaal kortlopende schulden Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd langer dan een jaar.

105

Woonstichting Stek, Lisse 3.5.9 Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% (2018: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2019 heeft Woningcorporatie Stek een aangegane obligoverplichting van € 12.450.282 (2018: € 11.958.443) Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Voorwaardelijke rechten Bijbetalingsclausule van de verkoop van een perceel nabij de ‘Gravendamse weg in december 2019 Stek heeft in december 2019 een perceel agrarisch bollenland verkocht. In de verkoopovereenkomst is een bijbetalingsclausule opgenomen.

Strekking van deze clausule is dat er een nabetaling gaat plaatsvinden indien er binnen 20 jaar na de juridische levering een gewijzigd bestemmingsplan voor het verkochte perceel is vastgesteld.

Op dit moment acht Stek het niet waarschijnlijk dat deze bestemmingswijziging gaat plaatsvinden.

Meerjarige financiële verplichtingen Aareon (contract nieuw ICT systeem i.p.v. Viewpoint) In verband met de totale organisatorische fusie per 01-07-2020 is er gekozen om Viewpoint (huidige ICT systeem van Vooruitgang en Stek) te vervangen door Tobias AX van Aareon (huidige ICT systeem van NWS).

De kosten voor 2020 bedragen € 613.924.

Investeringsverplichtingen In verband met groot onderhoud daeb-vastgoed zijn verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 26.414.210.

Daarnaast is er voor planmatig onderhoud een bedrag van € 414.677 aan verplichtingen aangegaan.

Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum.

Bankgaranties Voormalig Vooruitgang nu Stek heeft zich garant gesteld voor de betaling van rente en aflossing van de lening die is verstrekt door de Rabobank voor de financiering van de Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer West CV. De garantie geldt voor 20% van de verstrekte leningen met een maximum van € 4,2 miljoen en daarnaast voor de verschuldigde renten, vergoedingen, boeten, provisies en kosten tot een bedrag van maximaal € 1,47 miljoen (35% van de € 4,2 miljoen). Voor relevante ontwikkelingen in 2019 wordt verwezen naar de paragraaf gebeurtenissen na balansdatum.

Leaseverplichtingen De leaseverplichting kantoorinventaris in verband met van derden geleaste activa bedraagt € 43.498.

Hiervan heeft € 13.736 een looptijd korter dan één jaar. De verplichtingen komen naar verwachting geheel tot afwikkeling binnen een periode van 5 jaar.

Kredietfaciliteit Stek heeft een kredietfaciliteit bij de Rabobank Bollenstreek ter hoogte van € 4.500.000. Op 31 december 2019 was hiervan niets opgenomen.

Leningen Er zijn in 2019 geen leningen aangegaan met stortingsdatum 2020.

3.5.10 Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Stek zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico).

Het beleid van Stek om deze risico’s te beperken is als volgt.

Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Stek kunnen voldoen.

De financiële instellingen dienen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating).

Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.

Stek loopt bij de huurdebiteuren risico over de uitstaande huurvorderingen.

Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stek, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Stek heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Periodiek worden liquiditeitsbegrotingen opgesteld. Door tussentijdse monitoring en eventuele bijsturing worden liquiditeitsrisico’s beheerst.

Stek beschikt over een kredietfaciliteit van 4,5 miljoen bij de Rabobank (2018: 4,5 miljoen). Hier wordt ultimo 2018 geen gebruik van gemaakt.

Er is geen risico dat de leningen direct opeisbaar zijn doordat er geen convernanten of andere vereisten aanwezig zijn.

Valutarisico Stek loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico (kasstroomrisico’s) Het renterisicobeleid heeft tot doel de renterisico’s die voortkomen uit de financiering van de groep te beperken en daarmee tevens de nettorentelasten te optimaliseren.

Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer risico te lopen dan welke door het WSW als aanvaardbaar wordt geacht.

106

Woonstichting Stek, Lisse Reële waarden Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Stek het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico).

Tevens doet Stek uitsluitend zaken met financiële instellingen met een hoge kredietwaardigheid. Op balansdatum waren er geen significante concentraties van kredietrisico.

Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Stek luidt als volgt:

In de balans opgenomen: Financiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen Langlopende schulden Kortlopende schulden

Boekwaarde 31-12-2019 4.584.224 1.299.435 6.303.262 326.133.944 13.111.389

Reële waarde 31-12-2019 4.584.224 1.299.435 6.303.262 396.363.073 13.111.389

De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden.

De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Financiële vaste activa De reële waarde van de vorderingen onder de financiële vaste activa is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen rekening houdend met voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde.

Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente van 31 december 2019.

Hedges Algemene hedgestrategie Stek maakt per balansdatum geen gebruik van hedge-instrumenten (renteswaps of rentecaps) of andersoortige derivaten danwel afgeleide financiële instrumenten. Op basis van het huidige treasurystatuut kan Stek hedges inzetten voor het afdekken van renterisico's, maar treedt hierbij in de praktijk terughoudend op.

3.5.11 Gebeurtenissen na balansdatum Fusie Per 15 februari 2020 heeft een juridische fusie plaatsgevonden tussen Noordwijkse Woningstichting en Woonstichting Stek als verkrijgende partij.

De vermogensbestanddelen van Noordwijkse Woningstichting worden met ingang van 1 januari 2020 opgenomen in de jaarrekening van Woonstichting Stek.

Noordwijkse Woningstichting is, net als Woonstichting Stek een Toegelaten Instelling. Per 31 december 2019 is zij verhuurder van 2.276 woningen, 3 bedrijfspanden, 170 parkeerplaatsen, 2 maatschappelijk vastgoed en 66 intramuraal zorgvastgoed binnen de gemeente Noordwijk.

Op basis van de jaarrekening bedraagt het eigen vermogen van Noordwijkse Woningstichting per 31 december 2019 € 328,6 miljoen.

Hierbij is het vastgoed gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De fusie heeft geen invloed op de positieve continuïteitsveronderstelling.

Verkoop Sassembourg In 2019 is Stek een overeenkomst aangegaan met een institutionele belegger over de verkoop van het complex Sassembourg.

Levering heeft plaatsgevonden conform de koopovereenkomst op 26 maart 2020. De netto verkoopopbrengst bedraagt € 31.325.787.

Coronacrisis In het kader van de coronacrisis heeft Stek een impact analyse gemaakt van de belangrijkste risico’s. Hierbij wordt opgemerkt dat deze is gebaseerd op de inzichten die nu bestaan. De onzekerheid en onduidelijkheid over een aantal zaken blijft en valt dan ook niet in te schatten.

De analyse heeft zich gericht op de volgende risico’s: Risico’s in het kader van verhuur en beheer van het bezit Risico’s voor de organisatie en de medewerkers Risico in het kader van beheer, het onderhouden, het renoveren en bouwen van vastgoed En tot slot financiële risico’s.

De impact per risicocategorie wordt hierna op hoofdlijnen weergegeven: Risico’s in het kader van verhuur en beheer van het bezit: Huurders zullen worden geconfronteerd met onzekere tijden. Het verlies van baan en/of inkomen zal zijn weerslag hebben op de volwaardigheid van huurvorderingen. Wel heeft de overheid met de NOW regeling maatregelen genomen die dit risico zou moeten opvangen.

Door deze regeling zou het inkomen van huurders en de continuïteit van hun werkgevers moeten worden ondersteund.

Ondanks deze maatregelen bestaat nog steeds de kans dat huurders een terugval ervaren in hun inkomen, waardoor huurachterstanden kunnen oplopen.

Stek heeft als maatregel ingezet om zoveel als mogelijk ontruimingen te voorkomen. Huurachterstanden worden vroegtijdig gesignaleerd en daarbij wordt er soepeler omgegaan met het verstrekken van betalingsregelingen aan huurders.

Ook onze leveranciers worden geconfronteerd met de coronacrisis en nemen net als Stek maatregelen. Een verhoogd omval risico bij bedrijven mag gegeven de berichten worden verondersteld en kan leiden tot additionele kosten. Verder zullen als gevolg van de getroffen maatregelen mogelijk niet alle geplande activiteiten een doorgang kunnen vinden. Deze uitstel betekent uitstel van opdrachten en gunningen.

Hierbij kan worden gedacht aan contracten in het kader van investeringen en renovatie. Stek heeft een analyse uitgevoerd op dit risico en acht hier op basis van deze analyse nog geen aanleiding toe; Het planmatig onderhoud aan de woningen gaat vooralsnog gewoon door en een groot deel van de aannemers zijn nog steeds actief om werkzaamheden voor Stek uit te voeren aan de nieuwbouwprojecten.

Risico’s voor de organisatie en de medewerkers: Stek heeft een corona crisisteam ingesteld die op regelmatige basis overlegt en maatregelen neemt. Tijdens deze overleggen wordt beoordeeld in hoeverre activiteiten kunnen doorgaan en/of aanvullende maatregelen nodig zijn. Hierbij worden de adviezen van het RIVM opgevolgd door Stek.

Stek werkt nu met een minimale bezetting op kantoor, waarbij de meeste medewerkers thuis werken. Medewerkers worden ook geconfronteerd met de impact van de maatregelen. Denk aan het begeleiden van kinderen thuis bij het schoolwerk. Dit kan leiden tot minder productiviteit.

Gelukkig zijn er bij Stek tot nu toe nog geen medewerkers uitgevallen met coronaklachten. Er is daarnaast nog geen flinke toename in ziekteverzuim waarneembaar.

Mocht deze piek in het ziekteverzuim optreden dan heeft Stek de beschikking over een flexibele schil aan ervaren uitzendkrachten om tijdig extra capaciteit aan te trekken.

107

Woonstichting Stek, Lisse Risico inzake van beheer, onderhouden, renoveren en bouwen van vastgoed: De maatregelen die genomen zijn raken de planning en uitvoering van onderhoudsopdrachten. Dit mede als gevolg van het protocol ingevoerd in de bouw en de generieke maatregelen genomen door de overheid. Voor wat betreft het vastgoed zal de impact voor wat het beheer betreft beperkt zijn.

Zoals al eerder aangegeven gaat het planmatig onderhoud en nieuwbouwplannen en -uitvoering vooralsnog door. Hetzelfde geldt voor mutatie-onderhoud, waarbij de woning leeg staat. Met de aannemers zijn hier afspraken over gemaakt. Alleen het reguliere en renovatie-onderhoud aan de binnenkant van de woningen is stop gezet. Alleen spoedeisend onderhoud wordt nog binnen de woningen uitgevoerd. Er zijn bij Stek over lopende opdrachten vooralsnog geen claims binnengekomen. De aannemers respecteren de genomen maatregelen en deze zijn in lijn met de voorgeschreven richtlijnen in de bouw.

Voor de leveranciers geldt wel een verhoogd omval risico. Dit zal moeten worden bewaakt. Stek hanteert hierbij het beleid om met meerdere aannemers te werken en de omzet over deze aannemers te spreiden. Hierdoor zal het omvalrisico van één aannemer kunnen worden opgevangen door de andere aannemers.

Financiële risico’s: De financiële positie van Stek en ook van de fusieorganisatie Stek/NWS is gezond. Dit blijkt ook uit de positieve kengetallen bij de jaarrekening 2019 en de opgestelde meerjarenbegroting 2020-2034.

Wel onderkennen wij de volgende risico’s die zijn weerslag kunnen hebben.

Waarde vastgoed en verkopen: De waarde van het vastgoed wordt jaarlijks bepaald op basis van een voorgeschreven waarderingsmethode. Belangrijk onderdeel is hierbij de WOZ waarde.

Deze is gebaseerd op de verkopen in de markt. Aangenomen mag worden dat de waarde op de markt mogelijk onder druk komt te staan door mogelijk hogere hypotheek rentes en de toegenomen onzekerheid.

De financiële positie zal beïnvloed worden door de daling van de waarde van het vastgoed. De impact hiervan valt moeilijk in te schatten.

In 2008 daalde de waarde van het vastgoed met circa 18% (leegwaarde). Dit betekent een waardedaling van circa 13% in de waarde in verhuurde staat, rekening houdend met de huidige verhouding tussen de verkoopwaarde leeg en in verhuurde staat. Dit raakt de Loan to Value.

Op basis van de huidige financiële positie kan Stek dit opvangen. Wel kan een significante verslechtering mogelijk leiden tot aanpassingen in het voorgenomen beleid.

Daarnaast zal een waardedaling effect hebben op de verkoop van woningen, waardoor deze mogelijk zal dalen. Hier staat tegenover dat het woningtekort de vraag niet zal wegnemen naar woningen. De operationele kasstroom zal hier niet door worden beïnvloed. Wel kan een waardedaling impact hebben op de te realiseren opbrengsten uit verkoop van bezit. In de meerjarenbegroting heeft Stek de gevolgen van een scenario doorgerekend waarbij de verkopen op nul zijn gezet. Door de sterke financiële positie van Stek kan dit risico goed worden opgevangen en is Stek niet afhankelijk van de verkoop van bezit.

Financiering: De operationele kasstroom van Stek is goed, maar kan en zal door de crisis worden beïnvloed. De impact van de crisis en de stappen die worden ondernomen in de wereld economie leiden mogelijk tot hogere rentelasten. Dit als gevolg van de grote vraag naar geld vanuit overheden. Al is dit onduidelijk en onzeker.

Stek wordt in hoofdzaak door de BNG en de Waterschapsbank gefinancierd, die een gezonde financiële positie kennen.

Stek heeft recent een complex verkocht (Sassembourg), waardoor wordt ingeschat dat Stek het komende half jaar geen nieuwe financiering hoeft aan te trekken.

In de meerjarenbegroting 2020-2034 is een rentevariant doorgerekend waarbij is uitgegaan van een rentestijging van een 0,5% bovenop de extern voorgeschreven rentepercentages. Deze rentestijging heeft met name impact op de ontwikkeling van de ICR. Dit komt doordat de leningenportefeuille de komende jaren fors toeneemt. In deze variant daalt de ICR met circa 0,3 punt (van 3,0 naar 2,7) in het jaar 2024.

Hierbij wordt uitgegaan dat alle voorgenomen investeringen en benodigde financieringen onveranderd blijven.

Op basis van dit scenario mag worden verwacht dat Stek wordt geraakt, maar de impact de continuïteit niet raakt.

Door de sterke financiële positie van Stek kan dit risico goed worden opgevangen.

Tot slot heeft de overheid in generieke termen aandacht gevraagd voor naleving en misbruik van regelingen, zoals bij de aanvragen van NOW en andere ondersteunende maatregelen getroffen door de overheid. Ze heeft hierbij aan organisaties gevraagd hier aandacht voor te hebben. Stek doet dit.

108

Woonstichting Stek, Lisse

3.6 TOELICHTING OP WINST- EN VERLIESREKENING

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 3.6.1 Huuropbrengsten Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

2019

2018

EUR

EUR

53.347.861 1.291.242 54.639.102 -410.724 54.228.378

50.833.957 1.234.924 52.068.881 -595.716 51.473.165

Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

8.699.325 1.584.751 10.284.076 -266.943 10.017.133

8.662.417 1.589.462 10.251.879 -207.032 10.044.847

Totaal huuropbrengsten

64.245.511

61.518.013

272.449 2.933.821 -50.167

235.351 3.116.870 -96.860

3.156.103

3.255.360

Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Reservering Sassembourg

2.876.768 -

3.089.888 274.975

Totaal

2.876.768

3.364.863

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenpremies Geactiveerde produktie ten behoeve van het eigen bedrijf Overig

2.594.560 337.932 315.609 -398.436 1.335.812

2.564.988 344.382 307.566 -501.338 1.564.163

Totaal

4.185.476

4.279.762

Salarissen Sociale lasten Pensioenen Overige personeelskosten

5.169.804 731.122 691.843 395.565

5.166.132 739.159 671.573 318.769

Totaal

6.988.334

6.895.633

Af: huurderving wegens leegstand/oninbaarheid Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

De toename van de huren is veroorzaakt door: Verhoging van de huren in 2019 wegens een algemene huurverhogingen van 1,6% voor alle inkomenscategorieën, huurharmonisatie en en wegens oplevering nieuwbouw, aankopen en woningverbetering. Daarnaast zijn de huren van huurders met een inkomen boven de € 42.436 ook verhoogd met de inkomensafhankelijke huurverhoging (4% boven inflatie).

3.6.2 Opbrengsten servicecontracten Ontvangen vergoedingen service-abonnementen Te verrekenen met bewoners leveringen en diensten Leegstand/oninbaarheid leveringen en diensten

Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten, rioolontstopping en tuinonderhoud.

3.6.3 Lasten servicecontracten

De bedragen die in rekening worden gebracht voor levering en diensten, en overige onroerende en roerende zaken zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten. Zij worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.

Jaarlijks vindt afrekening plaats met de huurders met betrekking tot de leveringen en diensten over het voorgaande jaar.

3.6.4 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de kostenverdeelstaat.

Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid.

Lonen en salarissen De totale lasten betreffende lonen en salarissen voor Stek betreffen:

Het aantal werkzame werknemers en berekend op fulltime basis ultimo en gemiddeld per boekjaar, bedroeg: 2019

Bestuur Financiën & ICT Exploitatie en onderhoud Projectontwikkeling Wonen Stafafdelingen Totaal

FTE's gemiddeld in boekjaar 1,38 13,90 23,88 10,38 20,84 8,83 79,20

FTE's ultimo boekjaar 1,00 13,01 23,27 10,38 18,61 8,66 74,93

2018 Aantallen ultimo boekjaar 1,00 19,00 26,00 12,00 25,00 13,00 96,00

FTE's gemiddeld in boekjaar 2,00 13,29 22,76 10,56 20,01 9,78 78,40

FTE's ultimo boekjaar 2,00 13,11 23,40 9,78 20,81 10,14 79,24

Aantallen ultimo boekjaar 2 16 25 10 25 13 91

Alle medewerkers zijn werkzaam in Nederland.

109

Woonstichting Stek, Lisse

3.6.5 Lasten onderhoudsactiviteiten

2019

2018

EUR

EUR

Reparatieverzoeken en mutatie onderhoud Onderhoudskosten planmatig Energieproject Samen Besparen Haalbaarheidsonderzoeken projecten Overige onderhoudskosten Toegerekende personeelskosten Toegerekende organisatiekosten

7.480.568 8.578.838 1.157.702 60.558 65.481 942.629 505.203

7.841.525 4.267.503 730.653 88.214 5.711 430.399 1.276.988

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten

18.790.980

14.640.991

Belastingen (ozb, riool, waterschapslasten) Premie opstal verzekeringen Verhuurderheffing Overige directe kosten

1.981.559 235.520 7.618.852 148.017

1.877.180 215.582 7.859.109 130.405

Totaal

9.983.947

10.082.275

Verkoop opbrengsten grond- en ontwikkelposities Boekwaarde grond-en ontwikkelingsposities

317.111 -910.000

339.825 -219.201

Totaal

-592.889

120.624

8.808.136 -7.000.153 -629.465 -420.195

6.994.340 -5.038.155 -137.279 -521.667

758.323

1.297.239

Terugname ORT Dotatie ORT Sloop Afwaardering grondposities Zonnepanelen Overige waardeveranderingen

-228.888 24.025.711 1.076.490 2.080.531 39.125

-2.439.470 1.238.353 3.207.302 2.918.916 1.349.497 -388.310

Totaal

26.992.969

5.886.288

Waardeveranderingen Daeb vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen niet-Daeb vastgoed in exploitatie

97.302.172 13.340.643

143.134.127 27.545.822

Totaal

110.642.815

170.679.949

Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed verkocht onder voorwaarden

892.650 -755.809

758.959 -637.473

Totaal

136.841

121.486

3.6.6 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

3.6.7 Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Voor het verkochte Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat ultimo voorgaand boekjaar.

Voor het teruggekochte vastgoed onder VoV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

De specificatie van de verkoopopbrengsten is als volgt: Verkoop huurwoningen (Daeb en niet-Daeb vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst Af: marktwaarde Af: verkoopkosten Af: toegerekende organisatiekosten Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoopopbrengst betreft 27 verkochte woningen (2018: 26 woningen).

Daarnaast heeft Stek ook 2 bedrijfspanden en 4 garages verkocht.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.6.8 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.6.9 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

3.6.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

110

Woonstichting Stek, Lisse Netto resultaat overige activiteiten 3.6.11 Opbrengsten overige activiteiten

2019

2018

EUR

EUR

Opbrengsten uit hoofde van overige dienstverlening Overige opbrengsten

269.107

374.758 -

Totaal

269.107

374.758

Kosten uit hoofde van overige dienstverlening Overige kosten

-135.544

-552.444 -

Totaal

-135.544

-552.444

Lonen en salarissen Overige personeelskosten Sociale lasten Pensioenlasten Afschrijvingskosten zaken ten dienste van de exploitatie Huisvestingskosten Overige

1.587.040 305.612 193.267 187.055 106.716 49.332 2.761.631

1.766.776 176.942 201.193 187.840 119.550 31.109 1.770.455

Totaal overige organisatiekosten

5.190.653

4.253.866

3.6.12 Kosten overige activiteiten

3.6.13 Overige organisatiekosten

Stek heeft gedurende 2019 € 1.003.734 aan fusiekosten gemaakt.

Deze kosten zien op de fusie tussen Stek en Vooruitgang en op de fusie tussen Stek/Vooruitgang en NWS. Accountantshonoraria Deloitte

Totaal netwerk

Accountantshonoraria 2019 Controle van de jaarrekening 2019 Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

191.530 8.470 -

191.530 8.470 -

Totaal accountantshonoraria 2019

200.000

200.000

Totaal accountantshonoraria 2018 Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

KPMG (netwerk) 217.267 17.500 24.000

Deloitte (netwerk) 100.608 16.214 -

Totaal accountantshonoraria 2018

258.767

116.822

Totaal 317.875 33.714 24.000 375.589

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door accountantskantoren, fiscale- en advieskantoren.

De honoraria worden toegerekend aan het boekjaar waarop de jaarrekening van toepassing is, ongeacht of de werkzaamheden door de externe accountant reeds gedurende dat boekjaar zijn verricht.

3.6.14 Leefbaarheid

2019

2018

EUR

EUR

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten Overige leefbaarheidsuitgaven

11.451 50.663 214.891

8.661 145.408 171.585

Totaal

277.005

325.654

Geactiveerde rente Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

1.348 -8.578.723

41.150 672 -9.261.931

Totaal

-8.577.375

-9.220.109

3.6.15 Saldo financiële baten en lasten

111

Woonstichting Stek, Lisse 2019

2018

EUR

EUR

3.6.16 Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting op het resultaat van Stek kan als volgt worden gespecificeerd: Acute vennootschapsbelasting Acute vennootschapsbelasting voorgaand boekjaar Latente vennootschapsbelasting

-2.575.698 -2.422.664

-3.164.433 -112.629 -3.699.079

-4.998.362

-6.976.141 2019

Resultaat vóór belasting en niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Correctie fiscaal resultaat Af: correctie op resultaten uit verkoop correctie op financiële baten en lasten correctie op onderhoudslasten rentelasten toegerekend aan projecten fiscale afwaardering grondposities

17.721.262 -1.673.783 -124.275 -2.297.963 -99.861 -7.334.959 -11.530.841

Bij: fiscale opwaardering vastgoed in exploitatie Minder rente aftrek als gevolg van ATAD wetgeving

2.249.899 1.862.472 4.112.371

Belastbaar bedrag 2019 voor verliesverrekening

10.302.792

Toepassen verliesverrekening Warmunda (voorvoegingsverliezen)

Belastbaar bedrag 2019 na verliesverrekening

10.302.792

Winstbelasting (25%) over het belastbaar bedrag van € 10.302.792 (acute belastingplicht)

2.575.698

Verliesverrekening De aangifte vennootschapsbelasting 2018 is nog onderhanden en dient nog te worden ingediend.

Fusiepartner Woonstichting Vooruitgang heeft nog aan compensabele verliezen een bedrag opgebouwd van € 161.769 per einde 2018.

Dit voor fusie verlies kan in 2019 niet worden verrekend met de resultaten van Woonstichting Vooruitgang.

De aangifte 2018 dient nog te worden ingediend waardoor de wekelijke belastinglast nog kan afwijken.

Belastingtarief Het wettelijke belastingtarief bedraagt 19% van € 0 tot € 200.000 en 25% van de belastbare winst boven de € 200.000. Voor zowel de latentie als de acute belastingplicht wordt gerekend met het tarief van 25%. De te verrekenen vennootschapsbelasting zal worden onttrokken aan de actieve belastinglatentie.

De effectieve belastingdruk (2019: 4,9% en 2018: 3,8%) wordt veroorzaakt door het effect van de fiscaal vrijgestelde en bijgetelde resultaatbedragen en het verliescompensatie.

Resultaat deelnemingen

2019

2018

EUR

EUR

Aandeel resultaat Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West Beheer B.V. Aandeel resultaat Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V. Aanvulling resultaat 2017

639 -97.784

1.411 -110.711 -461

Totaal

-97.145

-109.761

112

Woonstichting Stek, Lisse

113

Woonstichting Stek, Lisse 3.7.

ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING ACTIVA VASTE ACTIVA

Toelichting

31-12-2019

31-12-2018

EUR

EUR

Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie

1.295.608.233

1.166.977.450

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

241.184.167

234.199.699

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

13.352.167

13.222.767

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

5.897.374

5.401.573

1.556.041.941

1.419.801.489

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.191.333

4.628.411

1.560.233.274

1.424.429.900

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

2.568

2.568

102.645

1.868.979

225

1.041

105.438

1.872.588

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop onder voorwaarden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

-

1.441.000

9.706.386

12.881.501

9.706.386

14.322.501

Vorderingen Huurdebiteuren

491.038

521.249

Belastingen en premies van sociale verzekeringen

59.904

1.216.914

Rekening Courant deelnemingen

4.512.465

3.527.783

Overige vorderingen

212.932

116.529

Overlopende activa

535.562

216.351

5.811.901

5.598.826

6.269.584

5.030.396

1.582.126.582

1.451.254.211

Liquide middelen

TOTAAL

114

Woonstichting Stek, Lisse 3.7.

ENKELVOUDIGE BALANS NA VOORGESTELDE RESULTAATSBESTEMMING PASSIVA

Toelichting

31-12-2019

31-12-2018

Eigen vermogen

EUR

EUR

Herwaarderingsreserve

923.001.452

815.561.189

Overige reserves

288.352.126

299.783.484

1.211.353.578

1.115.344.673

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

18.556.025

96.428

236.771

192.435

18.792.796

288.863

Langlopende schulden Schulden / leningen overheid Schulden / leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

4.359.356

4.575.824

295.693.213

278.958.315

12.734.873

12.720.376

312.787.442

296.254.515

Kortlopende schulden Schulden aan overheid

216.650

212.005

Schulden aan kredietinstellingen

25.864.725

24.870.709

Schulden aan leveranciers

4.060.774

2.541.185

Belastingen en premies van sociale verzekeringen

2.922.993

3.211.018

Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

934.390

11.846

5.193.234

8.519.397

39.192.766

39.366.160

1.582.126.582

1.451.254.211

115

Woonstichting Stek, Lisse 3.8.

ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET JAAR 2019 Omschrijving

2019

2018

EUR 64.245.511 3.156.103 -2.876.768 -4.185.476 -18.790.980 -9.983.947 31.564.443

EUR 61.518.012 3.255.360 -3.364.863 -4.279.762 -14.640.991 -10.828.174 31.659.582

317.111 -910.000 -592.889

339.825 -219.201 120.624

8.808.136 -1.049.660 -7.000.153 758.323

6.964.332 -628.938 -5.038.155 1.297.239

-26.992.969 110.642.815 136.841 83.786.687

-5.886.288 170.679.948 121.485 164.915.145

269.107 -135.544 133.563

374.646 -552.332 -177.686

-5.190.653 -277.005

-4.253.866 -325.653

110.182.469

193.235.385

1.348 -8.578.723 -8.577.375

41.822 -9.261.931 -9.220.109

101.605.093

184.015.276

Belastingen

-4.998.361

-6.976.141

Resultaat na belastingen voor aandeel in resultaat van deelnemingen

96.606.732

177.039.135

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid

Bedrijfsresultaat Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

Resultaat voor belastingen en aandeel in resultaat van deelnemingen

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Resultaat na belastingen

Toelichting

-97.145

-109.761

96.509.587

176.929.374

96.509.587

176.929.374

Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt

Nettoresultaat

116

Woonstichting Stek, Lisse 3.9.

TOELICHTING BEHORENDE OP DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2019 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2019 van de toegelaten instelling.

De financiële gegevens van de toegelaten instelling zijn in de geconsolideerde jaarrekening van de toegelaten instelling verwerkt.

Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en winst en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst en verliesrekening.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst en verliesrekening, met uitzondering van de volgende: Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen In de enkelvoudige balans worden deelnemingen in groepsmaatschappijen gewaardeerd volgens de vermogenswaardemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Zie voor een uitwerking hiervan de grondslagen voor financiële vaste activa in de geconsolideerde jaarrekening.

Resultaat deelneming Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen.

Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling plaatsvond, zijn niet verwerkt als deze als niet - gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

3.10.

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2019 Vaste activa

2019

2018

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

EUR

EUR

Duynstede Holding BV Stand per 1 januari Aandeel in het resultaat Verrekening negatieve vermogenswaarde met vordering Stand per 31 december

Vorderingen

Duynstede Holding BV

-97.319 97.319

-109.899 109.899 -

-

2019

2018

EUR

EUR

4.512.465

3.527.783

De vordering heeft naar verwachting een looptijd langer dan een jaar.

-

-

117

Woonstichting Stek, Lisse 3.11.

TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2019

3.11.1

Resultaat deelnemingen

2019

2018

EUR Resultaat Duynstede Holding BV 3.11.2

-97.319

EUR -

109.899

Bezoldiging van bestuurders en commissarissen, en de WNT Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonstichting Stek van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F. Het bezoldigingsmaximum in 2019 voor Woonstichting Stek is € 162.000. Voor topfunctionarissen die werkzaam waren voor Woonstichting Vooruitgang geldt voor de periode januari tot en met juni 2019 het bezoldigingsmaximum behorende bij klasse C (€ 114.000). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Het individuele WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum, berekend naar rato van de duur van het dienstverband.

Bezoldiging topfunctionarissen Leidinggevende topfunctionarissen (bedragen in € 1) Dhr. J.C.M. Al

Dhr. P.M. Pinkhaar

Gegevens 2019 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar Omvang dienstverband (in fte) Dienstbetrekking

Directeurbestuurder

Directeurbestuurder a.i.

01/01 - 31/12 1,00 ja

01/01 - 31/03 1,00 nee

01/04 - 30/06 1,00 nee

01/07 - 31/12 1,00 ja

Bezoldiging Beloning en belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

140.551 21.414

54.000 -

28.421 -

61.250 -

Totaal bezoldiging

161.965

54.000

28.421

61.250

Individueel WNT-maximum

162.000

67.320

28.422

61.250

Dhr. J.C.M. Al Gegevens 2018 Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar Omvang dienstverband (in fte) Dienstbetrekking

Directeurbestuurder

Dhr. P.M. Pinkhaar Directeurbestuurder a.i.

Dhr. S.M. Schrader Directeurbestuurder Vooruitgang

01/01 - 31/12 1,00 ja

06/04 - 31/12 1,00 nee

01/01 - 31/12 1,00 ja

Bezoldiging Beloning en belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn

135.154 20.718

152.400 -

64.844 11.117

Totaal bezoldiging

155.872

152.400

75.961

Individueel WNT-maximum

156.000

204.883

75.961

118

Woonstichting Stek, Lisse Toezichthoudende topfunctionarissen (bedragen in € 1)

Gegevens 2019

Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

De heer L.J. Wijngaarden

Mevrouw J.M. van Duin

Voorzitter RvC

Vicevoorzitter RVC

1/1 - 31-12

1/1 - 31/12

De heer T. Kuné

Lid RvC 1/1 - 31/12

De heer C. Smilde

Lid RvC 1/1 - 31/12

De heer A.J.H. Smets

Lid RvC 1/1 - 11/06

Totale bezoldiging

16.500

11.000

11.000

11.000

4.926

Individueel WNT-maximum

24.300

16.200

16.200

16.200

7.190

Professor Professor G.D.Minderman G.D.Minderman Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

Tijd. Voorzitter RvC

Lid RVC

Mr. A.L.M. Vlak Lid RvC

Drs. N.S. Boudrie-Poll Lid RvC

1/1-30/06

1/7-31/12

1/1-16/04

1/1-16/04

Totale bezoldiging

6.575

5.500

2.586

2.587

Individueel WNT-maximum

8.480

8.167

3.311

3.311

De heer L.J. Wijngaarden

Mevrouw J.M. van Duin

De heer T. Kuné

De heer C. Smilde

Voorzitter RvC

Vicevoorzitter RVC

Gegevens 2018

Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

1/1 - 31-12

1/1 - 31/12

Lid RvC 1/1 - 31/12

Lid RvC 1/1 - 31/12

De heer A.J.H. Smets

Lid RvC 1/1 - 31/12

Totale bezoldiging

16.500

11.000

11.000

11.000

11.000

Individueel WNT-maximum

23.400

15.600

15.600

15.600

15.600

Professor Professor G.D.Minderman G.D.Minderman Functie Aanvang en einde functievervulling in boekjaar

Mr. A.L.M. Vlak

Mr. A.L.M. Vlak

Drs. N.S. Boudrie-Poll

Drs. N.S. Boudrie-Poll

Tijd. Voorzitter RvC

Voorzitter RVC

Tijd. Voorz.lid RvC

Lid RvC

Tijd. Voorz.lid RvC

Lid RvC

09/01 - 06/07

06/07 - 31/12

09/01 - 06/07

06/07 - 31/12

09/01 - 06/07

06/07 - 31/12

Totale bezoldiging

38.350

5.904

62.500

4.245

37.500

3.942

Individueel WNT-maximum

55.692

7.906

91.000

5.270

54.600

5.270

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2019 en 2018 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen.

119

Woonstichting Stek, Lisse 3.11.3

Overzicht van verbindingen Woonstichting Stek heeft de volgende deelnemingen. Per verbinding wordt inzicht gegeven in de vermogenspositie en de rekening-courantverhouding met Woonstichting Stek.

Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Holding B.V. 100,00% Ja -3.456.732 0 18.000 0

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van overige verbindingen.

Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Projecten B.V. 100,00% Ja -3.059.328 0 18.000 0

nominaal

Activiteiten van de vennootschap: Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerkzaamheden ten behoeve van onder meer Vooruitgang, Duynstede Holding B.V. of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts) personen en ondernemingen Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Duynstede Duurzame Energie B.V. 100,00% Ja 18.000 0 18.000 0

Activiteiten van de vennootschap: Het ontwikkelen, installeren, beheren en exploiteren van systemen ten behoeve van duurzame energie Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Ontwikkelingscombinatie HaarlemmermeerWest Beheer B.V. 20,00% Nee 70.728 25.000 3.600 0

Activiteiten van de vennootschap: Ontwikkeling locatie Haarlemmermeer Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Ontwikkelingscombinatie Haarlemmermeer-West C.V. 20,00% Nee 22.210.366 45.456 4.442.073 0

Activiteiten van de vennootschap: Ontwikkeling locatie Haarlemmermeer Risicoprofiel: Laag risico Naam van de verbinding Belang in % Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens: Eigen vermogen Jaaromzet Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Rekening-courant waarde (langlopend)

Woningnet N.V. 0,01% Nee 7.890.000 13.821.000 654 0

nominaal

Activiteiten van de vennootschap: Houdstermaatschappij van Woningnet.

Risicoprofiel: Laag risico

120

Woonstichting Stek, Lisse

121

Woonstichting Stek, Lisse BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2019 3.12 ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2019

31-12-2018

EUR

EUR

Vastgoedbeleggingen DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.295.608.233 5.897.374

1.166.977.450 5.401.573

4.191.333 1.305.696.940

4.628.410 1.177.007.433

54.857.000 210.410.004 2.568 85.195 187 265.354.954

61.592.000 195.672.068 2.568 688.207 937 257.955.780

700.000 700.000

1.265.000 720.000 1.985.000

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Interne lening niet-Daeb Netto vermogenswaarde niet-Daeb Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Rekening-courant niet-DAEB Overige vorderingen Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overlopende activa

Liquide middelen

TOTAAL

407.561 176.734 49.720 444.516 1.078.532

435.084 213.674 104.876 130.088 204.624 1.088.346

-3.324.267

-1.783.864

1.569.506.159

1.436.252.695

122

Woonstichting Stek, Lisse 3.12 BALANS DAEB PER 31 DECEMBER 2019 PASSIVA

31-12-2019

31-12-2018

Eigen vermogen

EUR

EUR

Overige reserve Herwaarderingsreserve Overige wettelijke reserve Resultaat boekjaar

288.352.126 923.001.452

299.282.803 815.561.189

1.211.353.578

1.114.843.992

18.556.025 236.771 18.792.796

96.428 192.435 288.863

4.359.356 295.693.213 300.052.569

4.575.824 278.958.315 283.534.139

216.650 25.864.725 3.370.443 2.426.084 1.635.260 775.544 5.018.511 39.307.217

212.005 24.870.709 2.139.504 2.756.453 12.094 7.897 7.587.040 37.585.702

1.569.506.159

1.436.252.695

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Overige voorzieningen

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

Kortlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Rekening-courant daeb/ niet-daeb Schulden terzaken van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

123

Woonstichting Stek, Lisse BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2019 ACTIVA VASTE ACTIVA

31-12-2019

31-12-2018

EUR

EUR

241.184.167 13.352.167

234.199.699 13.222.767 -

Vastgoedbeleggingen Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 254.536.334

247.422.466

17.450 38 17.488

680.091 104 680.195

9.006.386 9.006.386

176.000 12.161.502 12.337.502

Huurdebiteuren Rekening-courant daeb/ niet-daeb Vordering op groepsmaatschappij Belastingen en premies van sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

83.476 1.635.260 4.512.465 10.184 36.199 91.046 6.368.629

86.165 3.527.783 1.086.826 11.653 11.728 4.724.155

Liquide middelen

9.593.850

6.814.260

279.522.687

271.978.578

Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen U/G

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Vorderingen

TOTAAL

124

Woonstichting Stek, Lisse BALANS NIET-DAEB PER 31 DECEMBER 2019 PASSIVA

31-12-2019

31-12-2018

Eigen vermogen

EUR

EUR

Overige reserve Herwaarderingsreserve

78.670.987 131.739.017

68.956.903 126.715.165

210.410.004

195.672.068

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen

-

Langlopende schulden Interne lening Daeb Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

54.857.000

61.592.000 12.720.376 74.312.376

12.734.873 67.591.873

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Rekening-courant DAEB/ niet-daeb Schulden aan leveranciers Belastingen en premies van sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

158.846 174.723 1.520.810

213.674 401.681 436.424 6.047 3.949 932.359 1.994.134

279.522.687

271.978.578

690.332 496.909

125

Woonstichting Stek, Lisse WINST- EN VERLIESREKENING DAEB OVER HET JAAR 2019 3.13 Omschrijving

2019

2018

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

EUR 54.228.378 2.913.360 -2.442.817 -3.562.697 -16.252.298 -8.500.646 26.383.280

EUR 51.473.165 2.990.082 -2.752.085 -3.560.047 -13.336.627 -9.793.470 25.021.018

-

4.466.326 -4.431.543 34.783

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

1.950.145 -480.327 -1.711.237 -241.419

1.491.132 -246.223 -971.660 273.249

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-27.003.996 97.302.172 -2.437 70.295.739

-3.398.064 142.456.092 139.058.028

236.016 -135.544 100.472

314.190 -516.332 -202.142

Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

-4.297.784 -251.615

-3.356.943 -299.517

Bedrijfsresultaat

91.988.672

160.528.476

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten interne lening Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

1.182.910 -8.578.723 -7.395.813

666.720 646.000 -9.261.931 -7.949.211

Resultaat voor belastingen en aandeel in resultaat van deelnemingen

84.592.859

152.579.265

Belastingen

-2.821.209

-5.682.035

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten

Resultaat na belastingen voor aandeel in resultaat van deelnemingen

81.771.650

146.897.230

Aandeel in resultaat niet-DAEB

14.737.936

30.032.145

Nettoresultaat

96.509.586

176.929.375

126

Woonstichting Stek, Lisse WINST- EN VERLIESREKENING NIET-DAEB OVER HET JAAR 2019 Omschrijving

2019

2018

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

EUR 10.017.133 242.743 -433.951 -622.779 -2.538.682 -1.483.301 5.181.163

EUR 10.044.847 265.278 -612.778 -719.716 -1.304.364 -1.034.703 6.638.564

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

317.111 -910.000 -592.889

255.000 -169.159 85.841

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

9.545.298 -569.333 -7.976.223 999.742

9.003.675 -382.714 -6.918.936 1.702.025

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

11.027 13.340.643 139.278 13.490.948

-2.488.224 27.545.822 121.485 25.179.083

33.088 0 33.088

60.456 -36.000 24.456

-892.866 -25.390

-896.785 -26.137

Bedrijfsresultaat

18.193.796

32.707.047

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten interne lening Saldo financiële baten en lasten

494 -1.182.057 -1.181.563

47 -1.270.945 -1.270.898

Resultaat voor belastingen en aandeel in resultaat van deelnemingen

17.012.233

31.436.149

Belastingen

-2.177.152

-1.294.105

Resultaat na belastingen voor aandeel in resultaat van deelnemingen

14.835.081

30.142.044

-97.145

-109.899

14.737.936

30.032.145

Opbrengst overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Kosten omtrent leefbaarheid

Resultaat deelneming

Nettoresultaat

-

127

Woonstichting Stek, Lisse KASSTROOMOVERZICHT DAEB OVER 2019 3.14 (volgens de directe methode) Omschrijving

2019

2018

Operationele activiteiten

EUR

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Ontvangen interest (uit operationele activiteiten)

54.402.134 3.222.601 70.550 1.182.057 2.000

52.485.018 3.131.455 131.000 1.271.000 -

Saldo ingaande kasstromen

58.879.342

57.018.473

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

16.000 5.939.914 15.082.520 10.128.623 9.432.914 7.606.472 69.937 2.990.889

22.752 5.479.067 11.394.828 8.876.790 9.851.769 689.676 7.234.839 113.606 1.734.023

Saldo uitgaande kasstromen

51.267.269

45.397.350

Kasstroom uit operationele activiteiten

7.612.073

11.621.123

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)investeringsontvangsten overig

1.885.459 1.266.000 -

1.480.949 9.424.501 7.000

Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA

3.151.459

10.912.450

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet-woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig

6.250.628 3.439.587 26.641.662 155.004 147.252 16.000

14.225.886 5.602.068 3.330.695 159.413 451.872 8.000

Verwervingen van vastgoedbeleggingen en MVA

36.650.133

23.777.934

Saldo van in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA

(Des)investeringsactiviteiten

-33.498.674

-12.865.484

FVA: Ontvangsten verbindingen Ontvangen aflossing interne lening Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

6.735.000 6.735.000

7.558.000 7.558.000

Kasstroom uit (des)investeringen

-26.763.674

-5.307.484

45.000.000

8.000.000

Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Uitgaand: Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen

45.000.000

8.000.000

27.388.802 27.388.802

22.815.567 22.815.567

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

17.611.198

-14.815.567

Mutatie geldmiddelen

-1.540.403

-8.501.928

Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december

-1.783.864 -3.324.267

6.718.064 -1.783.864

128

Woonstichting Stek, Lisse KASSTROOMOVERZICHT NIET-DAEB OVER 2019 (volgens de directe methode) Omschrijving

2019

2018

Operationele activiteiten

EUR

EUR

Ontvangsten: Huurontvangsten Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Ontvangen interest (uit operationele activiteiten)

10.021.047 185.200 12.450 -

9.802.833 296.477 46.000 -

Saldo ingaande kasstromen

10.218.697

10.145.310

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Verhuurderheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting

1.148.953 2.353.919 1.811.774 1.182.057 14.325 612.592

1.037.859 971.148 2.170.976 1.271.000 55.964 608.538 2.800 192.669

Saldo uitgaande kasstromen

7.123.620

6.310.955

Kasstroom uit operationele activiteiten

3.095.077

3.834.355

Vastgoedbeleggingen en MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet-woongelegenheden Verkoopontvangsten grond (Des)investeringsontvangsten overig

8.746.047 317.111 -

8.702.165 256.000 251.000 -

Ontvangsten uit hoofde van vervreemding van vastgoedbeleggingen en MVA

9.063.158

9.209.165

Vastgoedbeleggingen en MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet-woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet-woongelegenheden Aankoop, woon- en niet-woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet-woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig

1.290.645 353.000

89.360 199.572 630.325 4.381.501 25.000

Verwervingen van vastgoedbeleggingen en MVA

1.643.645

5.325.758

Saldo van in- en uitgaande kasstroom vastgoedbeleggingen en MVA

7.419.513

3.883.407

-1.000.000 -1.000.000 6.419.513

-116.000

(Des)investeringsactiviteiten

FVA: Ontvangsten verbindingen Ontvangsten overig Uitgaven verbindingen Uitgaven overig Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe te borgen leningen Nieuwe ongeborgde leningen Uitgaand: Aflossing interne leningen Aflossing ongeborgde leningen

-116.000 3.767.407

-

-

6.735.000 6.735.000

7.558.000 7.558.000

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-6.735.000

-7.558.000

Mutatie geldmiddelen

2.779.590

43.762

Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december

6.814.260 9.593.850

6.770.498 6.814.260

129

Woonstichting Stek, Lisse

TOELICHTING INDIVIDUELE POSTEN DAEB / NIET-DAEB 3.15 3.15.1 Nettovermogenswaarde niet-daeb De niet-daeb-tak is te beschouwen als eigendom van de daeb-tak. Daarom wordt de nettovermogenswaarde van de niet-daeb op de balans van de daeb gewaardeerd. Het resultaat van de niet-daeb ad. € 13.933.239 is toegevoegd aan het eigen vermogen van de niet-daeb. Ultimo boekjaar bedraagt de nettovermogenswaarde € 209,5 miljoen.

3.15.2 Interne startlening van DAEB aan niet-DAEB Bij scheiding heeft de niet-daeb, om te voldoen aan de minimale vermogenseisen, een interne lening meegekregen van de daeb. Deze lening bedroeg 1 januari 2017 € 37,5 miljoen en moet in hetzelfde tempo als de geborgde leningenportefeuille worden afgelost.

In lijn met de daarvoor door de Aw afgegeven richtlijnen bedraagt het rentetarief 1,83% (10- jaars staatsrente per 31-12-2016 + 1,5%).

In 2017 is reeds een bedrag van € 2,5 miljoen afgelost, waardoor de lening per 31 december 2017 nog € 35 miljoen bedroeg. In 2018 is een bedrag van € 2.692.000 afgelost, waardoor de lening ultimo 2018 € 32.308.000 bedraagt.

Voor Vooruitgang geldt dat de interne lening van daeb en niet-daeb op 1 januari 2017 € 42,4 miljoen bedroeg. In 2017 is hierop afgelost € 8,3 miljoen en in 2018 € 4,8 miljoen, wat resulteert in een stand ultimo 2018 van € 29,2 miljoen. Het rentetarief bedraagt 1,83%.

De gezamenlijke interne lening bedraagt per ultimo 2018 € 61,6 miljoen. Hierop is in 2019 voor € 6,7 miljoen op afgelost.

3.15.3 Interne lening van niet-DAEB aan DAEB De kasstroom uit exploitatie van de niet-daeb-tak is groter dan nodig om de startlening af te lossen. Zolang de startlening niet is afgelost mag de nietdaeb geen dividenduitkeringen aan de daeb doen. Daardoor ontstaan overtollige liquide middelen in de niet-daeb. De overtollige liquide middelen zullen in de (nabije) toekomst worden gebruikt om de interne lening vervroegd af te lossen.

3.15.4 Nadere toelichting op de aard van de niet-DAEB-activiteiten In de niet-daeb-tak exploiteren we 965 woningen, waarvan 535 woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en 430 woningen met een huurprijs die nog onder de liberalisatiegrens ligt. Deze 430 woningen zullen eveneens marktconform verhuurd worden als de huidige huurder de woning verlaat. Van de 535 geliberaliseerde woningen zijn er nog 41 woningen aangemerkt om na mutatie over de gaan naar de daeb-tak.

Daarnaast verhuren we in de niet-daeb-tak 657 parkeergelegenheden en 81 bedrijfsmatige eenheden.

130

Woonstichting Stek, Lisse ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING 3.16 De jaarrekening 2019 van Woonstichting Stek is opgemaakt door de bestuurder en vastgesteld door de Raad van commissarissen op 18 mei 2020 te Lisse.

Directeur/bestuurder

Raad van Commissarissen

De heer J.C.M Al

De heer L.J. Wijngaarden, voorzitter

De heer W. van Duijn

De heer L.W. Bartelse, vice-voorzitter

Mevrouw S.E. van Tol

De heer C. Smilde, lid

de heer T. Kuné, lid

de heer G.D. Minderman

131

Woonstichting Stek, Lisse OVERIGE GEGEVENS 4 4.1 Statutaire resultaatsbestemming De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Behaalde resultaten zullen altijd worden ingezet ten behoeve van het doel van de stichting.

4.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hieronder treft u de controleverklaring aan betreffende de Jaarrekening 2019 afgegeven door Deloitte Accountants.

132

5 Jaarverslag Corporatieraad Stek Dit is het verslag van de werkzaamheden van de Corporatieraad van Stek Wonen in 2019. Dit verslag is door de Corporatieraad zelf opgesteld en hiermee legt de Corporatieraad verantwoording af over het verslagjaar.

In 2015 heeft Stek besloten om mee te doen aan het experiment ‘De Corporatieraad’. Dit experiment werd in de eerste drie jaren begeleid door Aedes, de Universiteit Nijenrode en het Adviesbureau Atrivé. Naast Stek doen nog drie corporaties mee aan het experiment. Aedes ondersteunt het experiment niet meer. De corporaties zijn wel doorgegaan met hun Corporatieraden, aangezien zij zeer positieve ervaringen hebben opgedaan met het overleg en de input van de raden.

Met een Corporatieraad haalt een woningcorporatie de buitenwereld naar binnen, de ongepolijste beelden vanuit de lokale gemeenschap worden op de bestuurstafel neergelegd en besproken. De Corporatieraad stelt vragen over bestaande producten en diensten die Stek levert. Maar hij signaleert ook (lokale) maatschappelijke problemen die nauw verbonden zijn aan de werkzaamheden van Stek. Ook adviseert de raad het bestuur over verschillende maatschappelijke thema’s, gezien door een andere dan de volkshuisvestelijke bril. Het is aan de corporatie om deze adviezen al of niet op te volgen.

De samenstelling van de Corporatieraad was ook in 2019 heel divers. Verschillende disciplines zijn vertegenwoordigd (zoals zorg en welzijn, maatschappelijk werk, huisarts, Vluchtelingenwerk, Voedselbank). In het verslagjaar zijn twee leden afgetreden en twee nieuwe leden toegetreden tot de raad. Ultimo 2019 bestond de raad uit 11 leden. In 2020 zullen er ook leden worden geworven uit het nieuwe werkgebied van Stek dat na de fusies met de Vooruitgang (fusie op 1 juli 2019) en NWS (fusie op 15 februari 2020) is ontstaan.

Bij alle vergaderingen was de bestuurder aanwezig. De raad wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris.

Op 14 februari 2019 heeft er een conferentie plaatsgevonden. Tijdens deze conferentie, die door Stek was georganiseerd voor alle woningcorporaties uit de omgeving van de Bollenstreek, hebben de corporaties die meedoen aan het experiment een toelichting gegeven op het functioneren van hun Corporatieraad.

Besproken onderwerpen in 2019 De Corporatieraad is in 2019 drie keer bij elkaar gekomen. Permanent aandachtspunt voor de Corporatieraad is het thema bijzondere doelgroepen, een veelomvattend thema dat zeer veel onderwerpen raakt die door de raad worden besproken. In dit verslag noemen we de belangrijkste onderwerpen die zijn besproken.

Een thema dat meerdere keren op de agenda is geplaatst is schuldenproblematiek.

Centrale vraag was wat er speelt er in de Bollenstreek en op welke wijze Stek kan bijdragen om deze problematiek voor haar huurders te verlichten. Stek heeft hiertoe verschillende acties ondernomen zoals het inzetten van ‘Vroeg erop Af’ en het betrekken van Zorg en Zekerheid. Ook worden huurachterstanden besproken in het sociaal team (waar ook een woonconsulent deel van uitmaakt) en er zijn medewerkers vrijgemaakt die zich specifiek bezighouden met de huurincasso.

138

In januari is gesproken over mensen die steeds langer thuis (moeten) blijven wonen en zorgbehoevend zijn. Suzanne Rutten van Marente heeft toegelicht welke zorg Marente aan deze groep verleent. De samenwerking met Marente is er en zal worden geïntensiveerd. Ook wordt met Stek nader gekeken welk mogelijkheden domotica bieden om mensen te ondersteunen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen.

Een woonconsulent van Stek heeft een toelichting gegeven op de werkzaamheden van het sociaal team in Hillegom. De Corporatieraad heeft Stek geadviseerd om zich in te spannen om ook een sociaal team in Lisse te realiseren.

Jacqueline Bruggink van de Stichting Leergeld Leiden heeft een toelichting gegeven op de ondersteuning die door de stichting wordt geboden aan kinderen die in arme gezinnen opgroeien.

De Corporatieraad heeft Stek geadviseerd om deze stichting onder de aandacht van de huurders, maatschappelijke partners en de gemeente Lisse te brengen. Schrijnende gevallen van arme gezinnen worden door Stek onder de aandacht gebracht van de stichting.

De Corporatieraad heeft ook gesproken over de jaarstukken 2018 en over de fusies met de Vooruitgang en NWS. Vooruitblik corporatieraad Zowel de bestuurder als de leden van de Corporatieraad zijn van mening dat door middel van de Corporatieraad aan Stek een beter inzicht wordt gegeven in verschillende maatschappelijke thema’s die spelen in de Bollenstreek. Thema’s die raken aan of rechtstreeks te maken hebben met de werkzaamheden van Stek. Ook in 2020 zullen de leden van de Corporatieraad vanuit hun eigen maatschappelijke discipline input leveren aan Stek. Zij leveren daarmee een belangrijke bijdrage aan de maatschappelijke legitimatie van Stek.

We hebben er alle vertrouwen in dat ook in 2020 het overleg met Stek op een zeer constructieve wijze zal plaatsvinden.

René Roodzant Voorzitter Corporatieraad

139

Toelichtingen en definities

Liquiditeit Om de liquiditeitsontwikkeling te toetsten hanteert Stek de Interest Coverage Ratio (ICR).

Interest Coverage Ratio (ICR) De rentedekkingsgraad of Interest Coverage Ratio (ICR) wordt gehanteerd om vast te stellen in hoeverre Stek in staat is (geweest) aan haar renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. Het is een maatstaf voor de mate waarin het resultaat voor interest en belasting kan terugvallen zonder dat Stek direct in financiële moeilijkheden komt. Hoe hoger het kengetal, hoe kleiner de kans dat Stek haar renteverplichting niet kan nakomen.

Vermogen Met betrekking tot de vermogenspositie van Stek zijn drie prestatie-indicatoren benoemd die periodiek worden gemonitord. Het gaat hier om de ‘solvabiliteit’, de ‘Loan to Value’ en de ‘dekkingsratio’. Deze begrippen worden hierna toegelicht.

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen. De solvabiliteit wordt gehanteerd om inzicht te krijgen in het vermogen en de financiële gezondheid van Stek op de langere termijn. De waarde van het vastgoed in exploitatie wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’.

Loan to Value De Loan to Value meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de vastgoedportefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de ‘beleidswaarde’ of ‘marktwaarde’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie.

Dekkingsratio De dekkingsratio geeft de verhouding van de schuldpositie en de waarde van het onderpand weer. De waarde van het onderpand wordt bepaald op basis van de ‘marktwaarde in verhuurde staat’ van de portefeuille vastgoed in exploitatie.

Rendement Stek stelt eisen aan het rendement van een investering in vastgoed.

De rendementseis die Stek stelt aan haar individuele investeringen wordt uitgedrukt in de Weighted Cost of Capital (WACC). Daarbij wordt uitgegaan van een kasstroombenadering.

In het investeringsstatuut wordt beschreven op welke wijze Stek vanuit de financiële levensvatbaarheid een minimale rendementseis op bedrijfsniveau berekent (WACC) en welke uitgangspunten we daarbij hanteren.

Deze centrale rendementseis (WACC) is een belangrijk financieel kader om de rendementseis op projectniveau af te leiden en vast te stellen in een gewenste minimum 140

Internal Rate of Return (IRR). Daarbij is een differentiatie aangebracht op investeringen in verschillende vastgoedsegmenten. Bij de vastgestelde rendementen is het uitgangspunt dat de financiële continuïteit van Stek is en blijft gewaarborgd.

141