Boek 3: Thematische beleidskaders - Wonen in multifunctionele woonkernen

1

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

2 RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 1

24/04/2019 17:18

2

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

THEMATISCHE BE L E I DSKA D E R S HOOFDSTUK 1 / HOOFDSTUK 2 / HOOFDSTUK 3 / HOOFDSTUK 4 / HOOFDSTUK 5 / HOOFDSTUK 6 / HOOFDSTUK 7 /

B lau wgroen e stru ctuu r Wonen in multifu n ction ele woonkern e n Werken in Leu ven V oorzieningen structu ur Energie en ruimte Mobiliteit Lan dschap en erfgoed

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 2

24/04/2019 17:18

3

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

HOOFDSTUK

Wonen in multifunctionele woonkernen

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 3

24/04/2019 17:18

4

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

1/

Afbakening en situering van het thema

7

/1 WAAROM DIT THEMA?

7

/2 AFBAKENING VAN HET THEMA?

7

/3 LEESWIJZER

7

2/ Bestaande situatie en recente evoluties van het wonen in Leuven /1 DE LEUVENSE BEVOLKING EN HAAR EVOLUTIE /1/1 Een stijgend aantal inwoners /1/2 De Leuvense bevolkingsgroei, ruimtelijk bekeken

8 8 8 10

/1/3 Een jonge bevolking, waarbinnen de grotere gezinnen (net) stand houden

11

/1/4 Grote verschillen tussen de verschillende woonkernen

14

/1/5 Verhuisbewegingen: enorm veel komen en gaan

14

/1/6 Een (gemiddeld) erg welvarende bevolking, maar

16

/2 EEN GROEIEND MAAR ZEER DUUR WONINGBESTAND

18

/2/1 Zeer hoge woningprijzen en een behoorlijk aanbod aan sociale woningen 18 /2/2 Het woningaanbod te Leuven en haar recente evoluties

20

/2/3 De groei van het woningbestand, ruimtelijk bekeken

25

/2/4 Concreet geplande nieuwe woonontwikkeling

29

/3 DE LEUVENSE BEVOLKING EN HET WONINGAANBOD BINNEN DE RUIMERE WONINGMARKT

29

/3/1 Omschrijving van de Leuvense woningmarkt

29

/3/2 Bevolking en haar evolutie in de Leuvense woningmarkt

30

/3/3 Woningmarkt rond Leuven

31

3/ Inschatting van de woningbehoefte versus de ruimtereserves /1 DE VERWACHTE GROEI VAN HET AANTAL HUISHOUDENS

32 32

/1/1 De verwachte groei op Leuvens grondgebied: een trendscenario

32

/1/2 De verwachte bevolkingsgroei tot 2030 in de woningmarkt

34

/2 POTENTIËLE RUIMTE VOOR BEVOLKINGSGROEI IN LEUVEN EN HAAR WONINGMARKT

35

/2/1 De bestaande ruimtereserve binnen de Leuvense woonkernen

35

/2/2 De ruimtereserve in de woningmarkt rond Leuven

37

/3 CONFRONTATIE VAN DE WONINGBEHOEFTE EN DE RUIMTERESERVE

38

/3/1 Confrontatie van woningbehoefte en ruimtereserve in de ruimere woningmarkt

38

/3/2 Confrontatie van de Leuvense woningbehoefte met de ruimtereserves

38

/3/3 Ruimte voor de ondersteunende functies?

38

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 4

24/04/2019 17:18

5

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 5

24/04/2019 17:18

6

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

4/ Visie en beleid voor het wonen en de woonkernen

39

/1 PRINCIPIËLE KEUZES VOOR HET WONEN EN DE MULTIFUNCTIONELE WOONKERNEN

39

/1/1 Leuven is een stad waar alle bevolkingsgroepen terecht moeten kunnen 39 /1/2 Wonen in compacte woonkernen tussen de open ruimte

40

/1/3 Woninggroei afstemmen op de draagkracht en op de regionale woningbehoefte

41

/1/4 Functieverweving stimuleren en ruimte voor niet-woonfuncties scheppen

44

/2 VERANTWOORDE GROEI VAN HET WONINGBESTAND: EEN (KWANTITATIEF) STREEFDOEL

44

/2/2 Consequenties voor het Leuvense beleid rond woninggroei

44

/3 GROOTSCHALIGE WONINGGROEI IN REEDS GEPLANDE PROJECTEN EN ‘TRANSFORMATIEZONES’

47

/3/1 Afwerken van de reeds geplande woonontwikkelingsgebieden

47

/3/2 (Woon)verdichting inzetten voor kwaliteit in geselecteerde transformatiezones

50

/4 SELECTIEF OMGAAN MET WOONVERDICHTING IN HET GEWONE WOONWEEFSEL

53

/4/1 De klassieke verdichting afremmen en sturen naar de juiste plekken

53

/4/2 Woonverdichting in het weefsel: enkel op ‘centrale’ plekken

(behalve binnenstad)...

53

/4/3 Woonverdichting in het weefsel: enkel mits maatschappelijke meerwaarde

53

/4/4 Woonverdichting in het weefsel: uitgesloten waar andere

functies primeren

54

/5 CONSEQUENTIES VOOR DE VERGUNNINGVERLENING IN HET REGULIERE WOONWEEFSEL /5/1 Beleid voor de binnengebieden van de woonkernen

44

/2/1 Beperkt groeien, rekening houdend met de regionale behoefte

54 54

/5/2 Vergunningenbeleid voor woonverdichting aan de straatzijde,

in de woonkernen

55

/5/3 Vergunningenbeleid voor het wonen buiten de woonkernen

56

/6 WONEN VOOR IEDEREEN

56

/6/1 Uitbreiden van het aanbod betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen

56

/6/2 Een woonaanbod voor verschillende soorten huishoudens

59

/7 RUIMTE IN DE WOONKERNEN VOOR VOORZIENINGEN EN ECONOMISCHE FUNCTIES

62

/7/1 De compacte woonkernen herbergen verschillende functies

62

/7/2 Instrumenten om de verweving te stimuleren?

64

5/ Krachtlijnen van het beleid voor wonen en de woonkernen

65

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 6

24/04/2019 17:18

7

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

1

INFORMATIEF

Afbakening en situering van het thema /1 WAAROM DIT THEMA? De stad Leuven is op vlak van bevolking, in de voorbije decennia hard gegroeid. De groei van de stad is duidelijk zichtbaar in de vele stadsontwikkelingsprojecten. Hiermee heeft Leuven op heel wat plekken de stad een nieuw gezicht gegeven en wat verloederde plekken heringericht.

Zo heeft de stad ook heel wat bijkomende inwoners een woonplaats gegeven in de stad, en op die manier de verspreiding van die functies over de ruimte helpen tegengaan.

Na twee decennia van groei, stellen zich een aantal vragen. Zijn er grenzen aan de groeipotenties op Leuvens grondgebied? Het eerste structuurplan van 2004 sprak van een maximaal aantal inwoners van 100.000. Bij uitvoering van alle projecten die op stapel staan, gaan we dit vlot overschrijden. Is een blijvende bevolkingsgroei nog combineerbaar met leefbaarheid? Is de vaak gehoorde stelling ‘Leuven zit te vol, het moet gedaan zijn’ juist? En geldt dat voor heel Leuven?

Maar wat als de stad een standpunt in zou nemen dat er geen verdere groei meer kan zijn? Worden we dan geconfronteerd met een enorme groei in de Leuvense regio op ongelukkige plaatsen?

Ook dat is geen wenselijk scenario. Bewoners van het buitengebied zijn (vaak noodgedwongen) de meest fervente autogebruikers. Ze laten de wegen van en naar Leuven, met al haar tewerkstelling en voorzieningen, dicht slibben. De groei die op de regio afkomt, wordt daarom best op ‘stedelijke’ plekken opgenomen. Welk aandeel neemt de stad Leuven hiervan op?

Ook worstelen we sinds jaren met het probleem van de hoge woningprijzen. Wordt Leuven een elitaire stad waar enkel de allerhoogste inkomensgroepen nog kunnen wonen? En wat met de gevreesde ‘stadsvlucht’ van de gezinnen met kinderen? Zijn we die echt aan het verliezen? Hoe moet het met de groeiende groep studenten in de stad? En zijn we klaar om de vergrijzing op te vangen? Tenslotte vragen we ons af hoe de functies in de woonkernen er in de toekomst gaan uitzien. Gaat er nog plaats zijn voor werken, voor ontspanning, voor winkeltjes,… in onze woonkernen? Waar moeten al die functies naartoe als er overal woningen voor in de plaats komen?

Deze vraagstukken onderzoeken we in dit beleidskader, en we formuleren een antwoord.

/2 AFBAKENING VAN HET THEMA? Dit beleidskader ‘wonen’ behandelt het wonen binnen en buiten de Leuvense woonkernen. Daarnaast gaat het in op de wenselijkheid van een functionele verweving binnen de woonkernen, en bekijkt het, weliswaar kort, de relatie tussen het wonen in de woonkernen en de andere functies die er thuis horen. Het beleid voor de niet-woonfuncties wordt echter uitgebreid beschreven in de andere thematische beleidskaders, en hier dus niet grondig behandeld.

/3 LEESWIJZER We bespreken eerst (hoofdstuk 2) de bestaande situatie en de evoluties van de laatste, pakweg, 15 jaren. We doen dit op vlak van inwoners. We bekijken ook de evolutie van het woningbestand.

We kijken hierbij naar het Leuvens grondgebied, maar ook naar de regio die in kader van het woonbeleid relevant is: de woningmarkt rond Leuven. We omschrijven kort de evolutie van de ‘verweving’ van het wonen met andere functies in de woonkernen.

Vervolgens focussen we in hoofdstuk 3 op de woningbehoefte van de toekomst, en we vergelijken deze met de nog beschikbare en goed gelegen ruimte. Ook hier kijken we naar Leuven, maar eveneens naar de woningmarkt rond Leuven. In het vierde hoofdstuk formuleren we het beleid.

We starten met de principiële uitgangspunten. Vervolgens gaan we dieper in op de verschillende onderdelen van het beleid. Het laatste hoofdstuk vat de krachtlijnen nog eens samen, en presenteert de bindende bepalingen voor het thema ‘wonen’.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 7

24/04/2019 17:18

8

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

2

INFORMATIEF

Bestaande situatie en recente evoluties van het wonen in Leuven /1 DE LEUVENSE BEVOLKING EN HAAR EVOLUTIE Leuven kon en kan nog steeds op vlak van bevolking getypeerd worden als een groeiende, jonge en dynamische stad.

/1/1

Een stijgend aantal inwoners In Leuven woonden op 1/1/2015 bijna 98.500 ingeschreven inwoners (permanente bewoners en ingeschreven buitenlandse studenten).

De Leuvense bevolking groeide sterk in de voorbije jaren. In de periode 2000-2015 nam onze bevolking toe met 9.678 personen tot bijna 98.500 inwoners; een bevolkingstoename met bijna 11% op 15 jaar ( f i g. 1) .

f i g. 1 - Groei van de Leuvense bevolking 2000-2015

De Leuvense bevolking groeide daarmee sterker dan het Vlaams gemiddelde en sterker dan andere grote Vlaamse steden. Opmerkelijk is wel dat de groei flink afzwakte in de laatste 5 jaar ( f i g. 2) .

De sterke groei is wellicht deels te wijten aan de sterke toename van buitenlandse kotstudenten (die ingeschreven zijn in Leuven) in de periode 2007-2011; groei die daarna weer enigszins afzwakte. Immers, in 2001 waren er nog ‘maar’ 2.500 buitenlandse studenten, in 2010 waren het er al zo’n 5.800. Volgens de meest recente gegevens van KU Leuven is hun aantal voor het academiejaar 2014-2015 gestegen naar ruim 7.500. Ze maken dus ongeveer de helft van onze bevolkingsgroei uit ( f i g. 3 ) .

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 8

24/04/2019 17:18

9

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S   /   Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 2 - Leuvense bevolkingsgroei in vergelijking met Vlaanderen. Vergelijking bevolkingsevolutie.

Bron: gemeentelijke profielschets Leuven, studiedienst Vlaamse Regering, agentschap voor binnenlands bestuur. De Belfius-indeling is een indeling van de gemeenten in zestien clusters, en dit op basis van een sociaaleconomische studie. Leuven wordt volgens deze indeling vergeleken met de steden Antwerpen, Oostende, Gent, Hasselt en Brugge.

f i g. 3 - Aantal buitenlanders die in Leuven wonen in 2000 en 2010

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 9

24/04/2019 17:18

10

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Naast de ingeschreven inwoners, zijn er in Leuven ook heel wat Belgische kotstudenten. Deze binnenlandse kotstudenten zijn niet in de bevolkingscijfers opgenomen. Ook dit aantal is in de voorbije jaren enorm gestegen. Begin 2015 waren er in Leuven naar schatting bijna 40.500 kotstudenten, waarvan bijna 33.000 Belgische. In 2010 waren dat er nog geen 30.000. Die Belgische kotstudenten komen bovenop de officieel ingeschreven inwoners.

In totaal wonen er feitelijk in 2015 dus ongeveer 131.500 personen in Leuven.

/1/2

De Leuvense bevolkingsgroei, ruimtelijk bekeken Ruim 30% van de Leuvenaars vinden we in de binnenstad; 29% woont in Kessel-Lo. Het zuidelijk stadsdeel (van Tiensesteenweg tot de campus zuidelijke Dijlevallei) neemt 21% voor haar rekening.

De bevolkingsaantallen in het noordelijk stadsdeel (Wijgmaal en Wilsele-Putkapel) en in het westelijk stadsdeel (van campus zuidelijke Dijlevallei tot en met Wilsele-Dorp) zijn heel wat lager.

Ook de bevolkingsgroei werd niet gelijkmatig over het grondgebied gespreid. Maar liefst 39% van de bevolkingsgroei tussen 2000 en 2015 in heel Leuven staat op conto van de binnenstad, waar de bevolking toenam met gemiddeld een percent per jaar. In de binnenstad zijn bovendien geen inschrijvingen in meer dan de helft van de woningen; hier wonen meestal kotstudenten.

Hoeveel er juist in welk stadsdeel bijkwamen, is moeilijk kwantitatief te achterhalen.

Het westelijk stadsdeel groeide in aantallen inwoners het minst, zowel in absolute aantallen als in vergelijking met de reeds aanwezige bevolking. Hier werd op 15 jaar tijd maar een bevolkingstoename van 7% opgetekend.

De opmerkelijke inwonersgrafiek, met een sterke stijging tussen 2000 en 2010 en een plotse quasi stagnatie in de daarop volgende 5 jaar, geldt eigenlijk enkel voor de binnenstad, het zuidelijk en het westelijk stadsdeel. Kessel-Lo bleef na 2010 gestaag verder groeien. Het noordelijk stadsdeel groeide na 2010 zelfs heel wat harder dan de 10 jaar ervoor. Dit bevestigt de stelling dat de sterke bevolkingstoename vooral te maken had met de toename van de buitenlandse studenten, die na 2010 wat stagneerde. Deze studenten komen immers voornamelijk terecht in de stadsdelen met veel kamers en studio’s. Noord en Oost winnen, zoals we hieronder aantonen, vooral aan grotere gezinnen ( f i g. 4 & 5 ) .

f i g. 4 - Afbakening van de gebieden horend bij de verschillende tabellen over bevolking en woningbestand.

f i g. 5 - Groei van de Leuvense bevolking 2000 – 2015, per stadsdeel.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 10

24/04/2019 17:18

11

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

De bevolkingsgroei die Leuven optekende, vond voor het overgrote gedeelte plaats binnen de afgebakende woonkernen die de stad reeds in het RSL1 aanduidde. Afgezien van een beperkte verdere invulling van de woonlinten in de open ruimte, waarop de stad sterke beperkingen legde met haar RUP ‘woonfragmenten’, werd de open ruimte gevrijwaard. Ook besliste het stadsbestuur einde jaren 2009 om een aantal geselecteerde woonontwikkelingsgebieden die wel een inname betekenden van nog groene ruimten, minstens voorlopig niet aan te snijden. Dit betekent ook dat de compacte multifunctionele kernen zo evolueerden naar kernen met een nog iets hogere woondichtheid.

Het is duidelijk dat hoe groter de bevolking in een stadsdeel, hoe sterker de bevolkingsgroei.

De stadsdelen zijn qua bevolking natuurlijk ook niet even groot. Opvallend daarbij is, dat de kernen die reeds een hoge inwonersdichtheid hadden, relatief sterker groeiden. Het beleid rond opdeling en woningverdichting, werd immers vaak gestoeld op de reeds aanwezige typologie en het courant gevoerde beleid in de voorgaande jaren. Omgevingen met klassieke verkavelingen werden nauwelijks verdicht met projecten met kleine woningen, terwijl in de binnenstad vooral appartementen en heel kleine woningen werden toegevoegd. Het dichtheidsverschil tussen de stadsdelen nam hierdoor enkel toe. Op zich hoeft dat geen probleem te zijn, tenzij de leefbaarheid van de kernen in het gedrang zou komen ( f i g. 6) .

f i g. 6 - Toename van het aantal inwoners in de Leuvense woonkernen.

/1/3

Een jonge bevolking, waarbinnen de grotere gezinnen (net) stand houden Leuven is een jonge stad. Ze vertoont een erg afwijkende bevolkingspiramide tegenover de rest van Vlaanderen. In Leuven wonen enorm veel jongvolwassenen. De vele buitenlandse studenten verklaren deels deze speciale bevolkingsopbouw. Maar ook veel binnenlandse jongvolwassenen stromen in. Onze universiteit en kennisgerelateerde economie maakt Leuven een gegeerde werk- en dus woonplaats. Veel jongvolwassenen vestigen zich hier, en starten eventueel een gezin. De erg jonge kinderen zijn dan ook heel goed vertegenwoordigd, in vergelijking met een normale Vlaamse gemeente. Oudere kinderen en mensen in de leeftijdscategorie 35+ zijn dan weer relatief minder aanwezig. Deze kwantitatieve analyses bevestigen het beeld waarbij er enorm veel jongeren instromen in Leuven, waarvan een deel blijft plakken om een jong gezin te starten, en vervolgens een deel weer de stad verlaat ( f i g. 7) .

f i g. 7 - Leeftijdspiramide in Leuven (links) tegenover Vlaanderen (rechts).

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 11

24/04/2019 17:18

12

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Globaal neemt het aantal kinderen in de stad echter niet af, in tegendeel. We noteren een lichte stijging met bijna 1000 kinderen tussen 2000 en 2015; voor de heel jonge kinderen vooral in de periode 2000-2010 en voor de wat oudere kinderen sinds 2010. Blijkbaar zijn er in de jaren 2000 toch heel wat extra gezinnen met kinderen bijgekomen in de stad. Maar omdat de stedelijke bevolking zo sterk groeide, daalde hun aandeel in de totale bevolking wel heel lichtjes.

Tegelijk is Leuven is zeker geen ‘grijze’ stad. De 65-plussers zijn, in vergelijking met andere centrumsteden en met het gemiddelde in Vlaanderen, ondervertegenwoordigd. Het aantal 65- plussers nam ook maar heel beperkt toe sinds 2000. De veroudering van de bevolking is grotendeels het gevolg van het ouder worden van de babyboomgeneratie. Van een grote instroom van oudere mensen is niet echt sprake ( f i g. 8) .

f i g. 8 - Aantal inwoners per leeftijd in 2000, 2010 en 2015.

De bijna 98.500 Leuvenaars vormen in 2015 ruim 48.000 huishoudens ( f i g. 9) . Daarmee leven de Leuvenaars in erg kleine huishoudens. In 2015 bestond een Leuvens huishouden gemiddeld uit 2,05 personen. Dit is erg weinig, zelfs voor een stad. Een gemiddeld Vlaams huishouden bestaat uit 2,3 personen. Na een dieptepunt in 2010, met slechts 2,02 personen per huishouden, zit de gezinsgrootte echter weer in de lift.

f i g. 9 - Aandeel van de leeftijdsgroepen in de totale bevolking, in 2000, 2010 en 2015.

Er zijn dan ook enorm veel alleenstaanden in de stad. In 2000 was nog ‘maar’ 45% van alle huishoudens een alleenstaande. In 2015 was dat 47% uit 1 persoon. Ook hier is de trend ondertussen gekeerd: in 2010 bestond nog de helft van alle huishoudens uit slechts 1 persoon Alle andere gezinstypes groeien in Leuven matig.

De vergrijzing, waarbij steeds meer bejaarden alleen komen te staan, lijkt niet erg waarschijnlijk als enige of belangrijkste verklaring voor het groeiend aantal alleenstaanden, aangezien deze groep maar heel beperkt is gegroeid, in de laatste 5 jaar. Ook hier zullen vooral de buitenlandse studenten dit lage cijfer gedeeltelijk verklaren. Vooral in de periode 2000-2010 is het aantal alleenstaanden sterk toegenomen, om weer lichtjes terug te vallen tegen 2015.

Het aantal grotere gezinnen (minstens 3 personen) is wel gestegen tussen 2000 en 2015, met ca. 900 gezinnen. Maar het aandeel van deze grote gezinnen met kinderen nam af in het geheel van de huishoudens: van 26,3% in 2000 naar 25,1% in 2010. We hebben moeten vaststellen dat er, door het grote aantal jongvolwassenen, heel veel gezinnen ontstaan in Leuven, maar dat ze na een tijdje weer vertrekken uit Leuven. De jaren 2000-2010 vertrokken er jaarlijks een 500-tal gezinnen met kinderen uit Leuven, terwijl er jaarlijks een 280 tal in Leuven kwamen wonen.

Gelukkig is het dalende aandeel van deze grotere gezinnen in het geheel van de huishoudens sinds 2010 weer gekeerd, en kennen we weer een flinke groei van de grotere gezinnen ( f i g. 10 & f i g. 1 1) .

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 12

24/04/2019 17:18

13

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 10 - Omvang van de Leuvense huishoudens in 2000, 2010 en 2015.

f i g. 1 1 - Evolutie van de alleenstaanden in Leuven

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 13

24/04/2019 17:18

14

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

/1/4

INFORMATIEF

Grote verschillen tussen de verschillende woonkernen De Leuvense kernen hebben een erg verschillend huishoudensprofiel, en de evoluties hebben deze variatie vooral versterkt.

In de binnenstad wonen de meeste alleenstaanden en is heden het gemiddelde huishouden maar 1,69 personen groot. Hier kwamen in de periode 2000-2010 de meeste bijkomende alleenstaanden terecht; na 2010 is hun aantal echter weer gedaald. De inwoners zijn hier vooral jongvolwassenen van 18 tot 29 jaar. Alle andere leeftijdscategorieën zijn ondervertegenwoordigd ( f i g. 1 2) .

Zowel Wijgmaal, Wilsele-Putkapel als Kessel-Lo hebben veel meer grote gezinnen, met huishoudensgroottes van 2,33 tot 2,59 personen. Daar daalde de gemiddelde gezinsgrootte tussen 2000 en 2015 helemaal niet. In stadsdelen Zuid en West, van de Tiensesteenweg tot en met Wilsele Dorp, nam het aantal alleenstaanden dan weer flink toe, ook nog na 2010.

De bevolkingssamenstelling en -evolutie wordt in de stadsdelen verder geanalyseerd.

f i g. 1 2 - Omvang van de huishoudens in de binnenstad in 2000, 2010 en 2015.

/1/5

Verhuisbewegingen: enorm veel komen en gaan Leuven is een stad met heel veel tijdelijke inwoners, zelfs zonder de (niet ingeschreven binnenlandse) studenten te beschouwen. Naar en van Leuven wordt immers extreem veel verhuisd; er zijn op 15 jaar tijd meer verhuizers naar en uit Leuven, dan er inwoners zijn; ruim 107.000 personen. Hetzelfde geldt voor de verhuisbewegingen binnen het eigen grondgebied. Op 10 jaar tijd (tussen 2000 en 2010) verhuisden er 74.000 mensen binnen het grondgebied, meer dus dan er inwoners waren. Ook de Leuvense bevolking is dus erg ‘dynamisch’ ( f i g. 1 3 ) .

f i g. 1 3 - Aantal verhuisbewegingen van en naar Leuven in de periode 2000-2015.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 14

24/04/2019 17:18

15

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Vooral de alleenstaanden verhuizen enorm veel. In deze getallen zitten natuurlijk veel buitenlandse studenten die zich in- of uitschrijven in Leuven ( f i g. 1 4 ) .

f i g. 1 4 - Aantal verhuisbewegingen door alleenstaanden van en naar Leuven in de periode 2000-2015.

Leuven verliest inwoners aan de buurgemeenten en het arrondissement. Maar vanuit de rest van België en de wereld, stromen er véél meer inwoners in dan we weer verliezen. De stad groeit vooral door dit positief migratiesaldo ( f i g. 1 5 ) .

f i g. 1 5 - Migratiesaldo (aantal immigranten – aantal emigranten) per herkomst.

Als we naar de leeftijdsgroepen van de immigranten en emigranten kijken, zien we duidelijk de emigratie van de wat oudere kinderen en de generatie van hun ouders. Het fenomeen van instromende oudere mensen, die vanuit de regio verhuizen naar een appartementje in de stad, is daarentegen niet in de cijfers terug te vinden. We verliezen meer 50-plussers aan het arrondissement dan er instromers zijn van hier uit ( f i g. 16 , 17) .

f i g. 1 6 - Aantal immigranten en emigranten voor de periode 2006-2010 (links) en 2011-2015 (rechts) vanuit de

buurgemeenten, per leeftijdsgroep.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 15

24/04/2019 17:18

16

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 17 - Aantal immigranten en emigranten voor de periode 2006-2010 (links) en 2011-2015 (rechts) vanuit het arrondissement Leuven (excl. de buurgemeenten), per leeftijdsgroep.

Leuven is, door de sterke migratie vanuit het buitenland, een stad met enorm veel nationaliteiten.

Het aantal niet-Belgen is tussen 2000 en 2015 fors toegenomen. In 2000 waren er ruim 8.400 niet- Belgen in Leuven, in 2010 al ruim 14.100 en in 2015 waren er tenslotte ruim 16.300 niet-Belgen.

Dit is een groei met bijna 8.000 niet-Belgen op 15 jaar tijd. De meeste niet-Belgen wonen in de binnenstad. Daar is wel 31% van de bevolking geen Belg. Omdat veel niet-Belgen jongeren zijn die in Leuven komen studeren, is ongeveer de helft van deze niet-Belgen, alleenstaand.

De toename van de buitenlanders is inderdaad vooral te wijten aan die groei in buitenlandse studenten in de stad (dit waren er ongeveer 5.000 op 13 jaar tijd). Dit blijkt ook uit de vergelijking, per nationaliteit, van het aantal studenten met de immigranten (voor het jaar 2012). Daaruit blijkt dat voor de meeste nationaliteiten, de buitenlandse migratie sterk studie-gerelateerd is ( f i g. 18) .

f i g. 18 - Aantal buitenlandse studenten versus aantal immigranten in 2011-2012, per nationaliteit.

/1/6

Een (gemiddeld) erg welvarende bevolking, maar ‌ Leuven is een erg welvarende stad. In het thematische beleidskader ‘werken’ beschrijven we de zeer gunstige economische positie van de stad, de lage werkloosheid, de hoge tewerkstellingsgraad en de dominantie van de tertiaire en quartaire sectoren in de Leuvense economie. Die gegevens worden hier niet herhaald.

Die gunstige economische positie brengt natuurlijk een enorme welvaart met zich mee. Het gemiddelde en het mediaan inkomen van de Leuvenaars lag volgens de stadsmonitor 2014 het voorbije decennium hoger dan in alle andere centrumsteden. Ze liggen zelfs hoger dan het gemiddelde inkomen in Vlaanderen; enkel Aalst en Hasselt komen als centrumstad eveneens in die buurt. Leuven is op vlak van inkomen van de inwoners, de rijkste stad van Vlaanderen ( f i g. 19) .

Tegelijk valt het met de indicatoren voor armoede in Leuven nogal mee. Het aantal gezinnen met betalingsmoeilijkheden is bij de laagste van de Vlaamse centrumsteden ( f i g. 2 0) . Er zijn minder personen met een overmatige schuldenlast dan in de andere centrumsteden of in het Vlaamse Gewest ( f i g. 2 1) . Maar het percentage huishoudens met fiscale inkomens beneden de kritische grens, is gemiddeld in vergelijking met andere centrumsteden ( f i g. 2 2) . Ook op vlak van kindergeboorte in kansarme gezinnen scoort Leuven maar matig. Uit de hoge gemiddelde en mediaaninkomens mag zeker niet besloten worden dat er geen armoede is in Leuven ( f i g. 2 3 ) .

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 16

24/04/2019 17:18

17

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 19 - Gemiddeld inkomen in de centrumsteden.

Bron: Algemene Directie Statistiek (ADS), Verwerking St udiedients Vlaamse Regering (SVR)

f i g. 2 0 - Percentage huishoudens met betalingsmoeilijk- f i g. 2 1 - Personen met een overmatige schuldenlast in de heden in de Vlaamse centrumsteden, 2014. Bron: Survey Vlaamse centrumsteden. Bron: Nat ionale Bank van BekgiĂŤ Stadsmonitor 2014 (NBB), Algemene Direct ie Stat ist iek (ADS), Verwerking St udiedients Vlaamse Regering (SVR)

f i g. 2 2 - Aantal fiscale inkomens benden de kritische grens f i g. 2 3 - Aantal geboorten in een kansarm gezin in de in de Vlaamse centrumsteden. Bron: Algemene Directie Statis- Vlaamse centrumsteden, 2013. Bron: Kind en Gezin tiek (ADS), Verwerking St udiedients Vlaamse Regering (SVR)

Op vlak van betalingsmoeilijkheden voor het wonen, lijkt Leuven vreemd genoeg nog redelijk te scoren, zowel bij huurders als bij eigenaars ( f i g. 2 4) . Ook de woonquote – waarbij de woonuitgaven meer dan 30% van het gezinsinkomen uitmaken - ligt eerder gemiddeld in vergelijking met de andere centrumsteden. Dit druist in tegen de ervaren realiteit voor heel wat inwoners en gezinnen die in Leuven wensen te wonen ( f i g. 2 5 ) .

Deze paradox illustreert de keerzijde van de medaille. Leuven is een erg welvarende stad, wellicht ook en vooral omdat het voor lagere inkomensgroepen vaak niet haalbaar is om in Leuven te wonen. We vinden ze daarom gewoon veel minder in de statistieken terug. De aantrekkelijkheid van de stad zorgt ervoor dat de lagere en zelfs middelmatige inkomens uit de woningmarkt worden geprijsd.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 17

24/04/2019 17:18

18

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

f i g. 2 4 - Percentage inwoners dat problemen heeft om

de woonkosten te betalen in de Vlaamse centrumsteden.

Bron: Survey Stadsmonitor 2014.

INFORMATIEF

f i g. 2 5 - Aandeel van de inwoners waarvan de totale uitgave van het gezin voor wonen minstens 30% bedraagt van het equivalent gezinsinkomsten, in 2014, in % - ‘Woonquote’ in de Vlaamse centrumsteden, 2014.

Bron: Survey Stadsmonitor 2014.

/2 /2/1

EEN GROEIEND MAAR ZEER DUUR WONINGBESTAND Zeer hoge woningprijzen en een behoorlijk aanbod aan sociale woningen ZEER HOGE WONINGPRIJZEN OP DE PRIVATE MARKT De Leuvense woningen zijn inderdaad bij de duurste van Vlaanderen. Vooral woonhuizen zijn in Leuven extreem veel duurder dan in andere Vlaamse centrumsteden. Voor het behoud van de grotere gezinnen in de stad, is dit echt problematisch. Ook voor prijzen van appartementen bevonden we ons in 2013 in een (bedenkelijke) top 5 ( f i g. 2 6) .

f i g. 2 6 - Vastgoedprijzen in de Vlaamse centrumsteden tot 2013. Bron: Algemene Directie Statistiek (ADS).

De prijsstijgingen blijven bovendien aanhouden. Ook in 2016 steeg, volgens de Vastgoedgids van De Tijd, gebaseerd op de statistieken van de notarisbarometer, de prijs nog ten opzichte van 2015.

Dit gold zowel voor villa’s en woonhuizen (+3,6%), als appartementen (+10,2%) als bouwgrond (+30,1%). En dat, terwijl op Vlaams niveau de prijs van de villa’s en huizen toch stagneerde en van bouwgrond zelfs daalde. Voor Leuven is het einde van de prijsstijgingen nog niet in zicht.

SOCIAAL EN ANDER GEREGULEERD WONINGAANBOD IN LEUVEN In Leuven waren er anno 2012 3.273 sociale huurwoningen die beheerd worden door Dijledal en Swal. Daarnaast heeft het sociale verhuurkantoor Spit nog 88 woningen in beheer. Daarmee waren in 2012, 7,64% van de woningen sociale huurwoningen.

Met het grond- en pandendecreet heeft iedere Vlaamse gemeente een taakstelling voor het realiseren van sociale woningen meegekregen, het ‘sociaal objectief’. In Leuven moesten er tussen 2012 en 2020 gerealiseerd worden ( f i g. 2 7) : —

618 sociale huurwoningen

—

362 sociale koopwoningen

—

17 sociale kavels

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 18

24/04/2019 17:18

19

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 27 - Geplande projecten met sociale woningen: overzicht anno 2016.

Door de wijziging in de regelgeving is deze taakstelling enkel nog van toepassing voor de huurwoningen ( f i g. 2 8) .

f i g. 2 8 - Overzicht voortgang taakstelling sociaal wonen te Leuven (2012).

In de jaren 2000 tot 2010 is in Leuven veel geïnvesteerd in de renovatie van sociale huisvesting.

De gebouwen van Sint-Maartensdal werden gerenoveerd. Concrete projecten voor bijkomende sociale woningen werden gepland, waarvan een deel in uitvoering is: Klein Rijsel, Lolanden, Minckelersstraat, Conscienceplein, OCMW-site, Donkerstraat, Parkveld, Vaartkom-West, Vlierbeekveld, Hoogveld,…. Samen zijn deze projecten goed voor een 550 tal sociale woningen, ten opzichte van 2012.

Naast deze geplande grote sociale woningbouwprojecten van de huisvestings-maatschappijen, past Leuven het principe toe dat in alle grote private projecten vanaf 10 woningen of 50 appartementen, een sociale last wordt opgelegd. Sinds de vernietiging van het grond- en pandendecreet, zet de stad Leuven dit beleid verder via overeenkomsten met de betreffende ontwikkelaars. Deze sociale last werd meestal gelijk gesteld aan 10% van het aantal woningen en kan op verschillende manieren gerealiseerd worden: door het bouwen van sociale woningen, door grond te verkopen aan een sociale huisvestingsmaatschappij, door het verhuren van woningen via een sociaal verhuurkantoor of door het betalen van een financiële bijdrage. De stad Leuven regelde op die manier een toename van het sociaal woningaanbod in bij voorbeeld de Vaartkom, Janseniushof en Hertogensite,…

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 19

24/04/2019 17:18

20

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Omdat er niet zo veel nieuwe grootschalige woningbouwprojecten meer gepland worden in de volgende jaren, met uitzondering van Sint-Jansbergsesteenweg, verwachten stad echter geen grote aantallen aan sociale woningen buiten de reeds geplande projecten, in de toekomst.

Om te voldoen aan het sociaal objectief tegen 2020 moesten, naast de projecten die anno 2012 reeds op de planning stonden, vanaf 2012 nog een 125-tal woningen opgestart worden.

De deadline ligt in principe op 2023, alhoewel er van een verlenging wordt gesproken. Uit de voortgangstoets van 2016 inzake grond- en pandenbeleid blijkt dat Leuven het vooropgestelde sociaal objectief niet heeft gehaald toch lijkt dit volgens de stand van zaken anno 2016 een haalbare kaart, als de geplande projecten op een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd.

Naast de sociale woningbouw via de Vlaamse huisvestingsmaatschappijen, hebben de stad Leuven en het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven (AGSL) het concept van de ‘Leuvense stadswoningen’ ingevoerd. Hiermee wil het stadsbestuur jonge mensen die zich voor langere tijd in Leuven willen vestigen, aanmoedigen in de stad te blijven. De inkomensgrenzen voor een sociale koopwoning zijn voor een grote groep mensen te laag, terwijl de vrije marktprijzen van nieuwe vastgoedwoningen dan weer te hoog liggen voor jonge mensen met een gemiddeld inkomen. De stad en het AGSL willen met de 'Leuvense stadswoningen' dus een woningaanbod creëren voor een groep mensen die in Leuven nog vaak uit de boot valt. Concreet zorgt het AGSL ervoor dat je, onder een aantal vastgelegde voorwaarden, bepaalde woningen goedkoper kan kopen. Tot 2012 werden er 10 ‘stadswoningen’ aangeboden in het project Balk van Beel (Vaartkom) en een aantal stadswoningen op de Centrale Werkplaatsen.

Naast de formule van de “stadswoningen” worden er nog andere formules naar voor geschoven als manieren om betaalbare woningen te realiseren, zoals community land trusts (CLT), Bau-gruppen, co-housing,… Met deze formules wordt bij voorbeeld de grondprijs uit de woningkost gehaald en vloeit de meerwaarde terug naar de ‘trust’ voor nieuwe projecten. Of de kostprijs wordt gedrukt door dingen collectief aan te pakken: collectief bouwheerschap, collectieve ruimten in de woningen,… Anno 2016 heeft de stad Leuven beperkte ervaring met de opzet van co-housingprojecten, die echter weinig betaalbaarheid lijken te garanderen tegenover de gewoner woningmarkt. Ook is het voor dergelijke formules vaak nodig dat de overheid gronden kan aanbieden. De grondeigendommen van de stad die geschikt zijn om te bebouwen, zijn echter uiterst beperkt.

/2/2 Het woningaanbod te Leuven en haar recente evoluties BESTAAND WONINGAANBOD IN LEUVEN In 2012 waren er in de stad Leuven ongeveer 81.000 woonentiteiten geregistreerd. Dat jaar voerde de stad een grondige analyse uit van het woningaanbod en -gebruik.

Van de 81.000 woonentiteiten in 2012, was 35% een grondgebonden eengezinswoning, hierna omschreven als ‘woonhuis’. Ruim een kwart, 26%, was een appartement. De rest waren kleine wooneenheden onderverdeeld in studentenkamers en studio’s, en een kleine restcategorie “appartement/duplex/kamer/studio” voor kleine woningen die niet zijn gecategoriseerd.

Het aanbod aan woningen is heel verschillend van woonkern tot woonkern. Bij de spreiding van de verschillende woningtypes over de stadsdelen is de invloed van de onderwijsinstellingen duidelijk merkbaar. In het centrum waren in 2012 meer dan 50% van de wooneenheden studentenkamers en studio’s. Ook in het zuidelijk en westelijk stadsdeel vonden we, door de aanwezigheid van de universiteitscampus Arenberg en Gasthuisberg, heel wat studentenkamers en studio’s. Daarentegen zijn er in het oostelijk en het noordelijk stadsdeel zeer weinig heel kleine woningtypes te vinden.

In Wijgmaal en Wilsele waren er in 2012 maar enkele honderden appartementen en nauwelijks studio’s en kamers. Het aandeel grondgebonden ééngezinswoningen is met 13% zeer klein in het centrum ten opzichte van het aandeel in de rand. Dit wijst op een verregaande opdeling van panden in het centrum ( f i g. 2 9) .

Het woningaanbod per kern wordt in de beleidskaders voor de stadsdelen nauwkeuriger geanalyseerd.

GEBRUIK VAN EN TEVREDENHEID OVER HET LEUVENSE WONINGBESTAND Het aantal woonentiteiten, 81.000 in 2012, overtreft ver het aantal ingeschreven Leuvense huishoudens. Dat waren er in 2012 nog geen 48.000. Er zijn dan ook enorm veel woningen zonder gedomicilieerden; meer dan 34.000 in 2012. Dit zijn uiteraard vooral studentenkamers of studio’s, naast tweede verblijven en niet-geregistreerde ‘gemeenschapshuizen’ met studenten. 17.000 van de 21.000 studentenkamers hadden in 2012 geen inschrijving. Deze studentenkamers worden

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 20

24/04/2019 17:18

21

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 2 9 - Gekende woonentiteiten in Leuven volgens stadsdeel en woningtype, 2012.

hoofdzakelijk bewoond door de binnenlandse (niet ingeschreven) kotstudenten. Er waren dat jaar echter ca. 29.600 binnenlandse (niet ingeschreven) kotstudenten; ca. 35.400 kotstudenten minus 5.800 buitenlandse (ingeschreven) studenten. Dit betekent dat een 12.600 tal studenten niet gehuisvest was in een gekende studentenkamer. Inderdaad bleek in ruim 50% van de studio’s, 30% van de appartementen en 18% van de eengezinswoningen geen permanente gedomicilieerde bewoner te vinden. De woningen zonder inschrijving vinden we voornamelijk in de binnenstad en in ‘zuid’, het gebied tussen Tiensesteenweg en campus zuidelijke Dijlevallei ( f i g. 3 0 + 3 1) .

f i g. 3 0 - Woonenteiten zonder domiciliëring in heel Leuven, in de binnenstad en in het gebied tussen Tiensesteenweg

en campus Zuidelijke Dijlevallei.

Ook in de andere Leuvense woningen treffen we niet steeds het type gezin aan dat we er zouden verwachten. In 2012-2013 analyseerde de stad nauwkeurig het gebruik van het Leuvense woningbestand. Hieruit kwam, naast het groot aantal woningen zonder inschrijving, vooral de ‘onderbewoning’ opvallend naar voor. Naast de 18% woonhuizen zonder gedomicilieerden (tweede verblijven, gemeenschapshuizen,…) werden maar liefst 6 op 10 van de overige grondgebonden ééngezinswoningen bewoond door slechts 1 of 2 personen. In het centrum was dit zelfs 69%.

Enorm veel alleenstaanden woonden in een gewoon woonhuis ( f i g. 3 2) ; buiten de binnenstad waren de helft van deze alleenstaanden, 60-plussers. Ook hier spant ‘noord’ (Wijgmaal en Wilsele-Putkapel) de kroon met 85% van de alleenstaande 60-plussers die in een gewoon woonhuis leven. Dit kan niet verbazen, gezien het beperkte aanbod aan andere woningen in deze kernen.

Deze ‘onderbewoning’ betekent ook dat er in de komende decennia heel wat bestaande gewone woonhuizen terug op de markt zullen komen.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 21

24/04/2019 17:18

22

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 3 1 - Bezetting van de grondgebonden eengezinswoningen met gedomicilieerden anno 2012, per stadsdeel

f i g. 3 2 - Woonsituatie van de alleenstaanden anno 2012

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 22

24/04/2019 17:18

23

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Andere opvallende conclusie van de woonstudie is de woonsituatie van gezinnen met kinderen.

Deze wonen bijna steeds in de gewone woonhuizen, zeker als het om meerdere kinderen gaat.

Terwijl een derde van de gezinnen met één kind nog in een appartement of nog kleinere woning leeft, valt dat aantal voor de wat grotere gezinnen heel sterk terug, naar een vijfde en nog minder.

Omdat in de meegerekende woningen ook de sociale woningen vervat zijn, waar er veel minder keuze is op vlak van woningtype, durven we concluderen dat op de private markt, appartementen niet aantrekkelijk zijn voor gezinnen met kinderen. Om het aantal gezinnen met kinderen in de stad op peil te houden, moeten we dus voldoende gewone woonhuizen ter beschikking houden, of investeren in gestapelde woonvormen die wel deze gezinnen aanspreken ( f i g. 3 3 ) .

f i g. 3 3 - Woonsituatie van de gezinnen met kinderen anno 2012.

De analyse werd uitgevoerd voor het volledige woningbestand. De stad analyseerde in 2012 ook enkele recent gerealiseerde projecten, om te bekijken hoe deze nieuwe woonentiteiten werden gebruikt. De resultaten waren opvallend gelijklopend. Ook in de gloednieuwe projecten blijken heel wat appartementen aangekocht te worden als tweede verblijf of voor de verhuur aan tijdelijke inwoners; maar liefst 1 op 4. Gezinnen met kinderen trekken niet gemakkelijk in appartementen, maar kiezen bijna steeds voor de woonhuizen. Enig verschil is er op vlak van 60-plussers, die (nog) niet zo veel in de eengezinswoningen worden gevonden. Opvallend is ook, dat maar ruim de helft van de woningen wordt gekocht om zelf in te wonen, de andere helft wordt verhuurd.

De gewone woonhuizen worden veel vaker verkocht voor ‘eigen gebruik’.

De Leuvenaar blijkt redelijk tevreden over zijn of haar woning; Leuven scoort daar volgens de stadsmonitor 2014 gemiddeld voor een Vlaamse centrumstad. De Leuvenaar is vooral erg tevreden over de woonomgeving ( f i g. 3 4 ) , zowel op niveau van de buurt ( f i g. 3 5 ) als van de stad ( f i g. 3 6) , en zit daarmee in de top drie van de centrumsteden.

RECENTE GROEI VAN HET WONINGBESTAND Over de feitelijk gerealiseerde groei van het woningbestand over een periode van 10 à 20 jaar zijn er geen juiste gegevens, bij gebrek aan exacte data over het woningbestand uit het verleden.

Wel kan de feitelijke groei van het aantal woningen redelijk betrouwbaar afgeleid worden uit het aantal verleende vergunningen voor extra woningen. Deze zijn binnen de stad namelijk over lange periodes bijgehouden. Het gros van de verleende vergunningen voor extra woningen wordt ook effectief uitgevoerd.

In de periode 1996-2012 werden er in Leuven jaarlijks gemiddeld 531 bijkomende woonentiteiten vergund (na aftrek van de sloop). De aantallen stegen globaal en kenden een aantal flinke pieken, te wijten aan vergunningen voor enkele grootschalige projecten. Ook als heel specifieke woningen zoals kamers, woonzorgcentra en bed&breakfast niet meegeteld worden, gaat het nog steeds om een woninggroei van ruim 400 per jaar.

Samengeteld zijn er in de periode 2001-2012 bijna 7.500 extra woonentiteiten vergund; bijna 5.000 indien de kamers niet worden meegeteld.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 23

24/04/2019 17:18

24

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

f i g. 3 4 - Tevredenheid over de woning, in 2014, in %.

Bron: Survey Stadsmonitor 2014

INFORMATIEF

f i g. 3 5 - Tevredenheid over de woonomgeving - buurt, in 2014, in %. Bron: Survey Stadsmonitor 2014

f i g. 3 6 - Tevredenheid over de woonomgeving - stad, in 2014, in %.

Bron: Survey Stadsmonitor 2014

Tot begin jaren 2000 werden er bijna uitsluitend gewone woonhuizen en appartementen vergund.

Deze groei, in beide types, blijft gedurende de jaren gestaag doorlopen, met wat uitschieters omwille van grotere projecten. (Het kleine aantal in 2012 heeft te maken met de sloopvergunning, zonder bijbehorende nieuwbouwvergunning, van Lolanden).

Vanaf 2002 kwamen er opnieuw kamers en studio’s bij. Deze kenden een fikse toename sinds 2009. Ook na 2013 zal, door het inhaalproject voor studentenhuisvesting dat tot projecten leidde vanaf 2013, de sterke groei van kamers en studio’s worden verder gezet ( f i g. 3 7) .

f i g. 3 7 - Aantal vergunde bijkomende woongelegenheden te Leuven, per type.

EEN BELEID VOOR SPECIFIEKE DOELGROEPEN: TIJDELIJKE INWONERS Vanaf 2012 ontwikkelde de stad samen met de KU Leuven een beleid omtrent studentenhuisvesting om op een kwalitatieve manier een antwoord te kunnen bieden op de vraag naar een bijkomend pakket van 3.500 kamers. Deze kamers waren nodig omwille van een sterke groei in het studentenaantal, die een krapte op de kamermarkt veroorzaakt had. Ook werd een verderzetting van de groei verwacht omwille van een algemene trend naar meer studenten in het hoger onderwijs; een verhoogde zij-instroom van studenten van andere hogescholen naar de KU Leuven; de internationaliseringen groei van buitenlandse studenten, onderzoekers en doctoraatsstudenten en een mogelijke verlenging van de duur van een aantal masteropleidingen. De stad en de KU Leuven wilden met dit beleid zorgen voor voldoende kwalitatieve studentenhuisvesting op de hiervoor geschikte locaties.

Het extra aanbod aan kamers moest er bijkomend ook voor zorgen dat de nood aan studentenhuisvesting niet afgewenteld werd op de markt van de gezinswoningen. Het moest de “slechte kamers” uit de markt prijzen én de KU Leuven terug meer greep geven op de prijzen van kamers, op de kwaliteit en het feitelijke gebruik ervan.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 24

24/04/2019 17:18

25

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

De Stad en de KU Leuven kozen voor kwalitatieve grotere kamerprojecten van een goede architecturale en stedenbouwkundige kwaliteit die in hun geheel beheerd worden. De projecten werden ingeplant op geschikte locaties dichtbij campussen of centra. De projecten moesten voor het merendeel gewone kamers bevatten die bedoeld zijn voor tijdelijke bewoning van studenten en onderzoekers. Door deze grotere schaal na te streven, kunnen een aantal collectieve voorzieningen zoals ontmoetingsruimten, fietsenstallingen en parkeerplaatsen mee in het project opgenomen worden. Deze moeten ervoor zorgen dat de complexen voldoende woonkwaliteit bieden en dat de eventuele overlast voor de omgeving beperkt blijft.

Het ontwikkelde beleid werd geoperationaliseerd door middel van een selectie van “geschikte locaties” voor studentenhuisvesting; een set van “kwaliteitsvereisten” die inmiddels deel uitmaken van de algemene bouwverordening; de zogenaamde “samenwerkingsovereenkomst” tussen de ontwikkelaars van een studentenhuisvestingsproject en de KU Leuven (of een andere erkende instelling voor hoger onderwijs).

Parallel hiermee werd het beleid omtrent opdelen van gezinswoningen aangepast. Enerzijds zijn (potentiële) gezinswoningen beter tegen opdeling beschermd, anderzijds werd de zgn. “kotmadam”- formule in de bouwverordening geïntroduceerd waardoor het voor gezinnen die in Leuven wonen of er een woning kopen, makkelijker werd om een aantal kamers in hun eigen huis aan studenten te verhuren (wat bijdraagt aan de betaalbaarheid voor deze gezinnen en aan de optimale benutting van gezinswoningen).

Het beleid kende de afgelopen jaren een groot succes. Quasi voor alle locaties op de lijst van geschikte sites is anno 2016 een project gerealiseerd, in aanbouw of vergund. Voor het overgrote deel van deze projecten werd een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Er zijn nog een beperkt aantal locaties voor grote projecten die op langere termijn (na 2020) een extra reserve van ca. 800 eenheden bevatten ( f i g. 3 8) .

EEN BELEID VOOR SPECIFIEKE DOELGROEPEN: OUDEREN Ook voor ouderenwoningen is er veel interesse op de markt. De programmatie van het aantal te realiseren bedden in woonzorgcentra wordt jaarlijks berekend door het Vlaams Agentschap Zorg en Gezondheid. Daarbij kijkt men 5 jaar vooruit. De berekening in 2013 houdt bijgevolg rekening met de behoefte die er zal zijn in 2018. In Leuven zijn er volgens de programmatie genoeg plaatsen gepland om tot 2018 aan de behoefte te voldoen. Maar ook na 2018 zullen, gelet op het toenemend aantal ouderen, nog bijkomende voorzieningen nodig zijn.

Het Leuvense OCMW investeerde sinds 2000 zeer sterk in lokale dienstencentra en rust- en verzorgingstehuizen in alle deelgemeenten, zodat de inwoners opvang kunnen genieten in de eigen omgeving, met projecten in Wijgmaal, Wilsele, binnenstad,…

/2/3 De groei van het woningbestand, ruimtelijk bekeken Het aanbod van nieuwe woningen is duidelijk verschillend per woonkern.

Maar er zijn ook ruimtelijke verschillen in de manieren waarop die extra woningen tot stand kwamen. Een goed deel van de nieuwe woningen vonden we in de goed gekende, grote stadsontwikkelingsprojecten of grotere woonverkavelingen. Het merendeel van de nieuwe woningen werd echter gerealiseerd in middelmatige tot zeer kleine projectjes, verspreid in de woonkernen.

VERGUNDE WONINGTYPES ONGELIJKMATIG VERDEELD OVER DE DEELGEMEENTEN De afgeleverde vergunningen verschillen sterk van woonkern tot woonkern. Per woonkern zijn er geen gegevens beschikbaar, wel per deelgemeente. Deze omvatten vaak verschillende woonkernen. Ook moet opgemerkt dat ook de nieuwe woningen buiten de woonkernen in deze cijfers zijn begrepen. Gezien het zeer strenge beleid ten aanzien van de zonevreemde woningen en de woningen in woonfragmenten, kan dit echter niet over grote aantallen gaan, en het betreft het vooral de bebouwing van nog enkele onbebouwde percelen.

Uit de vergunningen per deelgemeente blijkt duidelijk dat er heel wat grondgebonden eengezinswoningen (in de tabel: ‘huis’) zijn bijgekomen, maar slechts heel beperkt in ‘3000 Leuven’.

Vermoedelijk is het aantal in de binnenstad zelf (3000 Leuven is heel wat ruimer dan dat) nog heel wat lager. De nieuwe ‘gewone huizen’ vinden we vooral in de deelgemeenten, met Kessel-Lo als topper. Voor 3000 Leuven vallen dan weer de enorme aantallen appartementen en kamers op. Ook Heverlee kreeg er heel wat kamers en studio’s bij. Die zijn er in de andere deelgemeenten nauwelijks gekomen.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 25

24/04/2019 17:18

26

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S   /   Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 3 8 - Locaties voor grootschalige kamerprojecten, zoals goedgekeurd in 2012.

Het valt op dat er in de deelgemeenten vooral het soort woningen is vergund dat er al veel aanwezig was. Het beleid ging immers uit van de bestaande context om nieuwe aanvragen af te wegen, en werkte hierdoor typologisch bevestigend. Daardoor werden de verschillen tussen de stadsdelen echter ook versterkt ( f i g. 3 9) .

In de beleidskaders voor de stadsdelen wordt de groei van het woningbestand wat nauwkeuriger omschreven.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 26

24/04/2019 17:18

27

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 3 9 - Aantal vergunde bijkomende woongelegenheden te Leuven per type en deelgemeente.

VEEL NIEUWE WONINGEN VIA DE GROOTSCHALIGE WOONONTWIKKELINGSPROJECTEN De grote stadsprojecten zijn de meest opvallende en gekende vorm van woninggroei in Leuven.

De meeste grote projecten voor woningbouw die de afgelopen 5 jaar werden gerealiseerd, bevinden zich in een “woonontwikkelingsgebied”. De woonontwikkelingsgebieden zijn in het eerste Ruimtelijk Structuurplan Leuven van 2004 geselecteerd en werden als volgt gedefinieerd: “Binnen een woonkern worden woonontwikkelingsgebieden afgebakend. Het zijn gebieden die, in functie van de gewenste ruimtelijke structuur en de behoefte aan bijkomende woningen, prioritair in aanmerking komen voor de bouw van bijkomende woningen. Een woonontwikkelingsgebied moet met een gecoördineerde operatie worden gerealiseerd en minstens vertrekken vanuit een coherent stedenbouwkundig ontwerp.” Meer dan 60 woonontwikkelingsgebieden werden binnen de compacte woonkernen geselecteerd.

Een aantal van deze woonontwikkelingsgebieden zijn anno 2016 reeds gerealiseerd en bewoond.

In 2016 zijn in de woonontwikkelingsgebieden van het structuurplan 2004, al ruim 1.600 woonentiteiten gerealiseerd en bewoond (zonder kamers). Ter vergelijking: in 2013 waren dat er nog maar 1.150. Ongeveer 1.250 woonentiteiten staan er nog niet, maar zijn vergund en eventueel al in aanbouw.

Als we dit vergelijken met het totaal aantal woningen dat vergund is sinds de periode van opmaak van dat eerste structuurplan, bijna 7.500 woonentiteiten (bijna 5.000 indien je de kamers niet meetelt) in de periode 2001-2012, dan zijn dit eigenlijk maar beperkte getallen.

Van deze vergunde en eventueel al gerealiseerde woningen is ongeveer een vijfde van het type grondgebonden eengezinswoning. Die vinden we uiteraard vooral in de deelgemeenten: op Vlierbeekveld, de Centrale Werkplaatsen, Toverberg, … Toch vinden we ze ook nog in de binnenstad, in de grotere projecten als Vaartkom West, Janseniushof, Rijdende Artillerielaan, Terclavers,… Het gros zijn echter appartementen.

In heel wat woonontwikkelingsgebieden wordt volop gebouwd en zijn reeds enkele fasen af. Voor andere woonontwikkelingsgebieden zijn reeds masterplannen en of ruimtelijke uitvoeringsplannen opgemaakt, maar zijn er nog geen uitvoerbare vergunningen.

Enkele grotere gebieden zijn uitgesteld omwille van vernietigde RUP’s, en moeten worden hernomen, of zitten nog maar in de start van de RUP-procedure. Enkele zeer kleine woonontwikkelingsgebiedjes in private handen, zijn nog niet op de markt gekomen, of zullen omwille van de toestand op het terrein nooit realiseerbaar zijn ( f i g. 4 0) .

VERDICHTING IN HET BESTAANDE WOONWEEFSEL Ook buiten de woonontwikkelingsgebieden kwamen er de voorbije jaren heel wat nieuwe woongelegenheden bij. Vaak gaat het over kleinere projecten zoals: het opdelen van een woning in meerdere appartementen; het slopen van één of meerdere woningen om het te vervangen door een nieuwbouwproject met meerdere woningen; de verkaveling van een onbebouwd perceel of na sloop van een ouder pand op een groot perceel; het herbestemmen van gebouwen naar woongebouwen; kleine inbreidingsprojectjes in bouwblokken, buiten de woonontwikkelingsgebieden, door bebouwing in tweede orde of een straat in een binnengebied ( f i g. 4 1) ; …

De stad onderzocht in 2012 de verhouding tussen de vergunde woningen die binnen en buiten de geselecteerde woonontwikkelingsgebieden van het eerste structuurplan zijn gelegen. De studentenkamers zijn hierbij buiten beschouwing gelaten, omdat deze gericht zijn op één zeer specifieke doelgroep. Ook specifieke woonvormen, zoals bijvoorbeeld rust- en verzorgingstehuizen, zijn niet meegenomen in dit onderzoek ( f i g. 4 2) .

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 27

24/04/2019 17:18

28

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 4 0 - Stand in 2015 van de realisatie in de WOG van het eerste ruimtelijk structuurplan uit 2004.

f i g. 4 1 - Verdichting in het bestaande woonweefsel: 5 veel voorkomende vormen.

f i g. 4 2 - Vergunde woningen binnen en buiten de woonontwikkelingsgebieden.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 28

24/04/2019 17:18

29

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Van de woonentiteiten die de voorbije 10 à 15 jaar werden vergund, kwam het grootste gedeelte terecht buiten de woonontwikkelingsgebieden. In de jaren 2001 tot 2012 werden 6140 bijkomende woonentiteiten vergund (zonder de kamers), dus ruim 500 woonentiteiten per jaar 1 . In die periode kwamen 40% van deze woningen (geen kamers) terecht in de grote geplande projecten van de woonontwikkelingsgebieden. Alle andere bijkomende woningen vonden ergens anders een plaats, binnen het al bestaande gewone woonweefsel. Dat zijn dus gemiddeld per jaar ruim 300 woningen (zonder de kamers) die via de dagelijkse vergunningverlening erbij komen buiten de grote geplande woonontwikkelingsprojecten.

Het percentage nieuwe woningen buiten woonontwikkelingsgebied zal vermoedelijk de komende jaren verder afnemen, onder andere door een strengere verordening op het opdelen van woningen, en omdat de onbebouwde bouwgronden langs uitgeruste wegen stilaan allemaal ingenomen geraken.

ZEER RESTRICTIEF BELEID BUITEN DE WOONKERNEN Buiten de afgebakende woonkernen werd de woninggroei zeer sterkt beperkt. De stad legde strikte beperkingen op aan de woonontwikkeling in woongebied buiten de kernen, via het ruimtelijk uitvoeringsplan voor de woonfragmenten. De woonontwikkeling hier bestaat momenteel nog enkel uit de invulling van de laatste onbebouwde percelen. Ook op de verkaveling van zeer grote percelen werden strikte voorwaarden opgelegd. Cijfers over het aantal nieuwe woningen buiten de woonkernen zijn er echter niet; deze zijn vervat in de cijfers van de woningen buiten de woonontwikkelingsgebieden.

/2/4 Concreet geplande nieuwe woonontwikkeling De stad plande in de voorbije jaren heel wat nieuwe woningbouwprojecten in de woonontwikkelingsgebieden. Zoals hierboven vermeld, zijn er in die gebieden al ruim 1.600 woningen gerealiseerd en (vermoedelijk) bewoond.

Begin 2016 was er voor maar liefst 1.250 andere woningen al een vergunning afgeleverd. Deze komen er op korte termijn aan. Het gros van deze reeds vergunde woningen, bijna 1.000, komen in de woonontwikkelingsgebieden van de binnenstad: Vaartkom, Acco-site, Hertogensite en Janseniushof,… Op heel korte termijn wordt hier dan ook nog een flinke bevolkingsgroei verwacht.

Globaal genomen heeft de stad Leuven voor het grootste deel van de woonontwikkelingsgebieden uit het eerste structuurplan Leuven uit 2004, het vergunningenkader in orde gebracht en de voorbereiding van concrete projecten opgevolgd. Ook waar er anno 2016 nog geen vergunningen zijn afgeleverd, wordt de realisatie van heel wat woningbouwprojecten verwacht. In de concreet geplande projecten op basis van het eerste ruimtelijke structuurplan, komen bovenop de reeds vergunde woningen naar schatting nog eens ruim 3.200 woningen bij. Ook van deze woningen ligt het gros in de binnenstad, bijna 2.200.

Globaal genomen verwachten we vanaf 2016 nog een woninggroei van bijna 4.500 woningen in de al concreet geplande woonontwikkelingsgebieden. Natuurlijk kunnen er enkele projecten vertraging oplopen, waardoor de realisatiegraad iets lager ligt. Voor de veiligheid nemen we een realisatiegraad aan van 80 à 90%. Dat betekent dat we vanaf 2016 in de al geplande woonontwikkelingsgebieden nog 3.600 à 4.000 nieuwe woningen verwachten. Minstens 70% hiervan komt in de binnenstad terecht.

/3 DE LEUVENSE BEVOLKING EN HET WONINGAANBOD

BINNEN DE RUIMERE WONINGMARKT De vraag naar woningen in Leuven staat natuurlijk niet los van de vraag en het aanbod in de regio.

Ook in de gemeenten rond Leuven werd in de voorbije jaren trouwens een flinke bevolkingsgroei opgetekend. Bij de uitwerking van een Leuvens beleid rond wonen, is een goede analyse nodig van de bestaande situatie en de behoeften in een ruimere regio. Voor het wonen is het relevante niveau om dit te bekijken, de ‘woningmarkt’.

/3/1 Omschrijving van de Leuvense woningmarkt Behoefte woningmarkt: De provincie Vlaams-Brabant ontwikkelde in 2015 een voorlopige en een nog niet definitieve afbakening van de woningmarkten in de hele provincie. Afhankelijk van de criteria, heeft een veronderstelde woningmarkt een andere afbakening. Bij de uitwerking van dit structuurplan, is nog geen definitieve uitspraak over de afbakening van woningmarkten beschikbaar.

1

Niet elke vergunning wordt uiteindelijk uitgevoerd. Toch leren de cijfers dat het aantal bijkomend vergunde woonent iteiten in een bepaalde periode een goede afspiegeling vormt van de feitelijke huishoudensgroei, indien gemiddeld genomen over een aantal jaren.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 29

24/04/2019 17:18

30

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

De Provincie heeft ondertussen aangegeven dat er in de gebruikte redenering gemeenten in hun geheel toebedeeld werden aan de woningmarkt van Leuven terwijl nader onderzoek heeft uitgemaakt dat dit slechts gedeeltelijk is. Dit verandert evenwel niets aan de conclusie, waardoor onderstaande overeind blijft en niet wordt aangepast.

Onderstaande groep gemeenten vormt een realistische benadering voor ‘de’ woningmarkt rond Leuven ( f i g. 4 3 ) : ——

Stad Leuven

——

Herent, Rotselaar, Holsbeek, Lubbeek, Bierbeek, Oud-Heverlee, Bertem (buurgemeenten)

——

Stad Aarschot

——

Kortenberg, Kampenhout, Boortmeerbeek, Haacht, Tielt-Winge, Bekkevoort, Glabbeek, Boutersem, Hoegaarden, Huldenberg

f i g. 4 3 - Afbakening van de woningmarkt rond Leuven.

/3/2 Bevolking en haar evolutie in de Leuvense woningmarkt In deze woningmarkt rond Leuven werd tussen 2000 en 2010, uitgaande van provinciale gegevens over de bevolking op gemeentelijk niveau, een bevolkingsgroei opgetekend van bijna 18.800 inwoners. Dat is 6,6% erbij op 10 jaar tijd.

Ongeveer de helft van de extra inwoners kwam in de steden Aarschot en Leuven en in de stedelijke kern Herent terecht. Zo’n 9.230 extra inwoners vonden echter een plek in (de dorpen van) het zogenaamde ‘buitengebied’. Hier groeide de bevolking met meer dan 6% op 10 jaar tijd. Ook in het gebied rond Leuven dat (nog) geen echt stedelijk karakter heeft, noteren we dus een redelijke groei.

Ook in het kader van het strategisch project ‘Regionet Leuven’ en het wetenschappelijk onderzoek dat daaraan vooraf ging, werd voor een ruime regio rond Leuven de bevolkingsgroei van de laatste 2 decennia in kaart gebracht. Daaruit moest blijken dat Leuven wellicht in absolute cijfers sterk groeide, maar dat procentueel de gemeenten rond Leuven een nog sterkere groei optekenden.

Deze cijfers wijken af van de provinciale cijfers voor de woningmarkt Leuven. Verklaring hiervoor is wellicht de enorme groei rond Zaventem, dat buiten de Leuvense woningmarkt valt.

Hoe deze groei in onze woningmarkt buiten de steden Leuven en Aarschot plaatsvond is niet verder gedocumenteerd. Maar de ervaring leert dat hier toch heel wat, weinig compacte verkaveling aan te pas kwam van sites die niet altijd even goed gelegen zijn op vlak van ontsluiting en nabijheid van voorzieningen.

Het fenomeen van de stadsvlucht van gezinnen met kinderen naar de periferie, hierboven beschreven, verklaart ten dele deze evolutie in de regio. Wel 60% van de gezinnen met kinderen die uit de stad Leuven vertrokken tussen 2000 en 2010, verhuisden immers naar een buurgemeente of verder in het arrondissement.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 30

24/04/2019 17:18

31

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

/3/3

INFORMATIEF

Woningmarkt rond Leuven Over het woningbestand in de woningmarkt rond Leuven heeft de stad weinig gegevens. Wel is het duidelijk, dat het betaalbaarheidsprobleem in Leuven niet zomaar in de directe omgeving kan opgevangen worden. Ook heel wat andere gemeenten in de woningmarkt hebben zeer duur vastgoed ( f i g. 4 4 , 4 5 & 4 6) .

f i g. 4 4 - Prijzen van huizen in België. Bron: www.multimedia.tijd.be/vastgoedkaart

f i g. 4 5 - Prijzen van appartementen in België. Bron: www.multimedia.tijd.be/vastgoedkaart

f i g. 4 6 - Prijzen van gronden in België. Bron: www.multimedia.tijd.be/vastgoedkaart

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 31

24/04/2019 17:19

32

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

3

INFORMATIEF

Inschatting van de woningbehoefte versus de ruimtereserves Ook in de volgende jaren, zal er druk bestaan van steeds meer huishoudens die in Leuven een plek zoeken. De ontwikkeling van bijkomende bedrijventerreinen, de groei van kennisinstellingen en onderzoekscentra, de internationale migratie; al deze factoren maken Leuven een aantrekkelijke woonplaats voor steeds grotere groepen. De groei van de bevolking is natuurlijk nauw verbonden met het woningaanbod. Ze staat ook helemaal niet los van de bevolkingsevolutie in de regio en het woningaanbod hier. Het is daarom onmogelijk om een ‘prognose’ te maken van de Leuvense bevolking in, bij voorbeeld, 2030. Wel werken we met een scenario voor Leuven, en toetsen we dit aan de provinciale prognoses op niveau van de ruimere regio. Deze worden vergeleken met de beschikbare ruimte voor nieuwe woningen, zowel binnen als rond Leuven.

Dit laat ons toe om, in de formulering van visie en beleidskeuzes, een verantwoorde aanname te doen over de ruimte die de stad Leuven in de volgende jaren nodig heeft. Omdat bevolkingsevolutie, migratie en dergelijke moeilijk voorspelbaar zijn, wor den de uitspraken beperkt tot de middellange termijn, tot 2030.

/1

/1/1

DE VERWACHTE GROEI VAN HET AANTAL HUISHOUDENS De verwachte groei op Leuvens grondgebied: een trendscenario In 2013 rondde de KU Leuven, in opdracht van de stad, een studie af naar de voorspelde Leuvense bevolking en aantal gezinnen in 2030, bij ongewijzigd beleid. Dit is het zogenaamde ‘trendscenario Leuven’ ( f i g. 4 7) . Het houdt in, dat er geen ingrijpende wijzigingen verondersteld worden in het groeitempo van de tewerkstelling, noch in de bestaande migratiebewegingen of in de evoluties in het woningaanbod. Over de migratie en meer bepaald de in- en uitstroom van (buitenlandse) studenten, werden realistische aannames gemaakt op basis van gesprekken met KU Leuven.

Dit trendscenario houdt geen rekening met mogelijk gewijzigd aanbodbeleid of veranderde woonbehoefte in de omliggende regio.

f i g. 4 7 - Verwachte groei van de Leuvense bevolking in het ‘trendscenario Leuven 2012-2030’.

Volgens het trendscenario zal onze bevolking nog blijven groeien. In 2030 zouden er 108.800 inwoners zijn, dat zijn 10.760 Leuvenaars meer dan in 2012. Tot 2015 is dat nog een forse groei van ca. 800 personen per jaar. Na 2015 zou de groei minder fors zijn. Het trendscenario gaat er immers van uit dat de grote toestroom van buitenlandse studenten nog zal toenemen tot 2015, maar nadien zal stagneren. Door de vergrijzing zal de groep van 65-plussers het sterkst groeien.

Maar ook de andere leeftijdscategorieën groeien gestaag. Behalve de 18 tot 29 jarigen, daar valt een lichte daling te verwachten ( f i g. 4 8) .

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 32

24/04/2019 17:19

33

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 4 8 - Verwachte groei van de Leuvense bevolking per leeftijdscategorie (Leuvens trendscenario).

Begin 2016 werd het trendscenario voor de periode 2012-2015 vergeleken met de feitelijke toestand van de bevolking. Hieruit blijkt dat we trager gegroeid zijn dan in het scenario verondersteld.

Begin 2015 waren er 98.481 inwoners in plaats van de verwachte 100.272. Opvallend is wel dat de groei in het aantal jongvolwassenen niet zo sterk is gestagneerd als in het trendscenario verondersteld.

Om de bijbehorende woningbehoefte te kennen, is het ook van belang om het aantal en de types huishoudens in te schatten ( f i g. 4 9) . Het Leuvens trendscenario voorspelde voor Leuven in 2030 bijna 54.700 huishoudens. Dit is een toename van bijna 6.000 huishoudens ten opzichte van 2012. Voor de latere analyses is nuttig om op te merken, dat de groei ten opzichte van 2013 bestaat uit bijna 5.500 huishoudens; ten opzichte van begin 2016 ruim 4.100 huishoudens.

f i g. 4 9 - Verwachte groei van het aantal Leuvense huishoudens in het ‘trendscenario Leuven 2012-2030’.

De gemiddelde grootte van de huishoudens neemt lichtjes af tot minder dan 2 personen per huishouden. De groep van alleenstaanden en kinderloze koppels groeit nog steeds het sterkst, maar ook bij de gezinnen met kinderen valt een lichte stijging op te tekenen. Er komen wel grotere gezinnen bij, maar hun aandeel wordt relatief kleiner door de sterkere groei van andere huishoudens ( f i g. 5 0) .

f i g. 5 0 - Verwachte groei van de huishoudens per type (Leuvens trendscenario)

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 33

24/04/2019 17:19

34

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

/1/2

INFORMATIEF

De verwachte bevolkingsgroei tot 2030 in de woningmarkt Uiteraard is de woningmarkt in Leuven niet los te zien van de regionale huisvestingsmarkt. Hoe groter de verwachte bevolkingsgroei in de regio, hoe groter de druk op de Leuvense woningmarkt.

De uitspraken over de op te vangen groei zijn daarom voorlopig met wat voorbehoud, aangezien het om een gesloten scenario gaat. Daarom is het meer zinvol om de woningbehoefte te bekijken binnen een regio die voor de keuze van de woonplaats relevant is. Dit is de woningmarkt rond Leuven.

PROVINCIALE PROGNOSES, GEAGGREGEERD OP HET NIVEAU VAN DE WONINGMARKT Per woningmarkt werden bevolkings- en huishoudensprognoses tot 2030 uitgewerkt. Voor de volledige woningmarkt rond Leuven, berekende de provincie een bijkomende behoefte van 7004 woningen in de periode 2013-2030, die plaats moeten bieden aan 12.275 nieuwe inwoners ( f i g. 5 1) . De provinciale prognose splitste deze behoefte ook op per gemeente, alhoewel dit een eerder theoretische benadering is.

f i g. 5 1 - Voorlopige provinciale prognose voor de woningbehoefte in de woningmarkt rond Leuven.

Deze prognoses zijn ‘trendmatig’ in die zin dat ze het beleid verder zetten dat geïntroduceerd werd vanuit het RSV en het RSVB, waarbij de helft van de bijkomende bevolking in de stedelijke gebieden terecht zou moeten komen. Vanuit deze verdeling werd aan de verschillende gemeenten een bepaald gewicht toegekend in de opvang van de bijkomende woningbehoeften.

Deze trendprognose houdt dus geen rekening met eventuele nieuwe beleidskeuzes op vlak van faciliteren of afremmen van de woninggroei op bepaalde plaatsen.

CORRECTIE OP DE PROVINCIALE PROGNOSES: EEN REALISTISCHE AANNAME VOOR DE STEDELIJKE GROEI De provinciale prognose berekende voor het grondgebied Leuven een matige bevolkingsgroei tussen 2013 en 2020 en na 2020 zelfs een daling. Zo zou de bevolkingsgroei tussen 2013 en 2030 op het grondgebied Leuven slechts 1900 inwoners bedragen, wat overeen zou komen met een bijkomende woningbehoefte van ca. 1180 woningen op ons grondgebied.

Hierbij moet echter worden opgemerkt dat de methode die in de prognoses wordt gehanteerd, niet geschikt is om de effecten in te rekenen van de sterke immigratie van jongvolwassenen uit een hele ruime regio (tot in het buitenland), waarvan een deeltje blijft ‘plakken’ in Leuven omwille van o.m. onze kennis- en diensteneconomie. De provinciale studie gaat vooral uit van de demografische tendensen en de verwachte tewerkstelling, en van de normale aannames over emigratie en immigratie die in de grootste delen van Vlaanderen wel betrouwbaar zijn. De provinciale studie baseert zich hiervoor op prognoses van de Studiedienst Vlaamse Regering.

Voor Leuven, met haar zeer afwijkend bevolkingsprofiel ten gevolge van die typische migratiepatronen, is dit echter niet betrouwbaar. Bij de opmaak van het Leuvense trendscenario werd op dit vlak gecorrigeerd, uitgaande van de feitelijk vastgestelde migratiepatronen.

Het lijkt daarom aangewezen om de prognose voor de bevolking in de woningmarkt aan te vullen op basis van een realistische aanname voor de stedelijke bevolkingsgroei in Leuven. We gebruiken hiervoor ons eigen trendscenario: +10.000 bijkomende inwoners tussen 2013 en 2030, en niet de +1900 inwoners zoals ingeschat in de provinciale prognose. Dit komt overeen met 5500 bijkomende huishoudens (dus woningen), in plaats van slechts 1180 bijkomende huishoudens.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 34

24/04/2019 17:19

35

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Zo komen we voor de periode 2013-2030 tot een inschatting van de bevolkingsgroei in de woningmarkt rond Leuven van bijna 20.400 bijkomende inwoners. Dit komt overeen met een woningbehoefte van ongeveer 11.700 bijkomende woningen in deze woningmarkt. Een deel hiervan zal op Leuvens grondgebied moeten worden opgevangen, een deel in de rest van de woningmarkt.

/2 POTENTIËLE RUIMTE VOOR BEVOLKINGSGROEI IN

LEUVEN EN HAAR WONINGMARKT /2/1 De bestaande ruimtereserve binnen de Leuvense woonkernen De stad Leuven bracht in 2013 de nog beschikbare ruimte voor bijkomende woningen op het Leuvens grondgebied in kaart. Op deze manier kon de verwachte groei van de huishoudens vergeleken worden met de potentiële woninggroei.

De analyse van de ruimtereserve werd geactualiseerd begin 2016. Het trendscenario werd echter niet herberekend. Daarom behouden we de vergelijking van behoefte en ruimtereserve begin 2013, en geven we de beschikbare ruimte 2016 mee ter informatie.

RUIMTE BINNEN DE VROEGER GESELECTEERDE WOONONTWIKKELINGSGEBIEDEN? De stad Leuven selecteerde in haar eerste structuurplan van 2004 een hele reeks woonontwikkelingsgebieden, waar grootschalige woningbouwprojecten mogelijk waren (eventueel gemengd met andere stedelijke functies).

Einde 2012 waren heel wat van deze projecten al gerealiseerd. Ook werden enkele woonontwikkelingsgebieden op dat moment niet meer beschouwd als sites voor nieuwe woningbouwprojecten.

De figuur ( f i g. 5 2) ‘woonontwikkelingsgebieden, betrokken in de berekening van de ruimtereserve voor wonen einde 2012’ toont de gebieden waar volgens de analyses van einde 2012 nog een ruimtereserve was.

Groenveld en Roeselbergdal werden in 2012 al beschouwd als te bewaren open ruimte, omwille van het hoge groeitempo van de woningen in de andere woonontwikkelingsgebieden en in het gewone woonweefsel. Enkele sites waren toen al bestemd voor andere projecten dan gewone woningbouw: de site Geologie voor onderwijsfuncties; het gebied Sint-Jansbergsesteenweg was einde 2012 gereserveerd voor kamerprojecten.

Einde 2012 was er in de nog niet gerealiseerde woonontwikkelingsgebieden van het eerste structuurplan van 2004, volgens de toenmalige inschatting en zonder de toen al ‘geschrapte’ gebieden, nog ruimte voor 5.270 nieuwe woningen (zonder kamers). Omdat het gebied SintJansbergsesteenweg ondertussen opnieuw voor woningen wordt beschouwd, niet langer voor kamers, wordt dit aantal opgetrokken tot: nog ruimte voor ca. 5.620 woningen (zonder kamers). Heel wat van deze woonontwikkelingsgebieden waren in 2012 al concreet gepland en in voorbereiding. De meeste waren juridisch reeds realiseerbaar gemaakt. Voor enkele was het RUP nog in voorbereiding. Slechts in enkele zeer kleine woonontwikkelingsgebiedjes was nog geen concrete bespreking of planningsproces lopende. De realisatiegraad tussen 2012 en 2030 van deze 5270 woningen wordt dus hoog ingeschat. Vanuit de stand van zaken begin 2013 mochten we aannemen dat er tussen 2013 en 2030 minstens 4.000 extra woningen in deze woonontwikkelingsgebieden konden komen.

Uiteraard zijn sinds begin 2013 de woonontwikkelingsgebieden verder ingevuld geraakt; vele projecten zijn immers volop lopende. De ruimtereserve in de woonontwikkelingsgebieden werd daarom begin 2016 geactualiseerd. Daaruit is gebleken dat in dezelfde woonontwikkelingsgebieden van het eerste structuurplan, nog ca. 5.100 woningen konden komen. In dit cijfer wordt ook geen rekening meer gehouden met enkele woonontwikkelingsgebiedjes die in de praktijk niet meer ontwikkelbaar gebleken zijn. Indien we ook hier rekening houden met een onvolledige realisatie van gemiddeld 70%, dan komen we op een realistische ruimtereserve voor extra woningen in de woonontwikkelingsgebieden tussen 2016 en 2030 van bijna 3.600 woningen. Het verschil met de reserve in 2013 is niet zo groot, onder meer omdat bij de concrete invulling van de projecten met masterplannen en vergunningen, de dichtheid regelmatig hoger ligt dan vroeger geraamd.

RUIMTE IN HET GEWONE WOONWEEFSEL VAN DE LEUVENSE WOONKERNEN? Naast de woonontwikkelingsgebieden, is er nog ruimte in het gewone, bestaande stedelijke weefsel voor bijkomende woonentiteiten. De reserve daarvan kan niet kwantitatief ingeschat worden.

Dit zou een scan vereisen van de volledige voor wonen bestemde ruimte, met een inschatting van de mogelijkheid en de waarschijnlijkheid van de verdichting op elk perceel.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 35

24/04/2019 17:19

36

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

f i g. 5 2 - Woonontwikkelingsgebieden van het eerste structuurplan uit 2004, betrokken in de berekening van

de ruimtereserve voor wonen einde 2012

We kunnen echter wel een extrapolatie maken vanuit het verleden. In de jaren 2001 tot 2012 ging het gemiddeld per jaar om ruim 300 woningen (zonder de kamers) die via de dagelijkse vergunningverlening erbij komen buiten de grote geplande projecten.

Niets wijst erop dat, bij ongewijzigd beleid, deze trend zou keren. In tegendeel, de vragen aan de stad Leuven voor dergelijke verdichting van het bestaande weefsel lijken de laatste jaren nog toe te nemen. Dit geldt zowel voor de binnenstad als in de deelgemeenten. Ervan uitgaand dat de beschikbare sites voor verdichting wel in aantal afnemen, stellen we voorzichtigheidshalve toch dat vanaf 2016 dit groeitempo daalt tot 250 woonentiteiten per jaar, en vanaf 2022 tot 200 per jaar. Dit betekent voor de periode 2013 tot 2030 een ruimtereserve van minstens 4.200 woningen in het bestaande woonweefsel, bij een licht dalende verdichtingstempo.

Gerekend voor de periode 2016-2030, gaat het nog over een reserve van ca. 3.050 woningen.

RUIMTE VOOR HEEL SPECIFIEKE WONINGVORMEN Hierbij komen dan nog eens de kamerprojecten, die in de voorbije jaren een flinke ontwikkeling kenden en nog zullen kennen door de geplande operatie grootschalige kamercomplexen van de stad in samenwerking met KU Leuven. Deze zijn bedoeld voor studenten, niet voor permanent wonen. De buitenlandse studenten zullen hier steeds meer een plaats vinden, zodat het andere woningaanbod vrij kan komen voor permanente bewoners. Dit effect valt echter moeilijk in een cijfer door te vertalen.

GLOBAAL: DE RUIMTERESERVE VOOR WONEN IN DE LEUVENSE WOONKERNEN Zonder bijkomende ontwikkelingen te plannen en zonder minder gewenste gebieden als Groenveld of Roeselbergdal aan te snijden werd er begin 2013, bij ongewijzigd beleid, berekend dat er in de Leuvense woonkernen tussen 2013 en 2030 minstens 8.200 nieuwe woonentiteiten (zonder kamers) kunnen bijkomen. Dit voorzichtig getal hield rekening met realistische realisatiegraden en een lichte daling van de woningverdichting in het bestaande weefsel.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 36

24/04/2019 17:19

37

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

Voor de periode 2016-2030 werd deze oefening begin 2016 herhaald. Hieruit blijkt dat er nog een ruimtereserve ingeschat wordt van ca. 6.650 woningen, eveneens zonder kamers.

Steeds meer buitenlandse studenten, die ook ingeschreven worden als inwoner, kunnen bovendien terecht in de bijkomende kamercomplexen, waardoor gewone woonentiteiten vrijkomen voor permanente inwoners. Dit heeft een bijkomende stijging van het gewone woningaanbod tot gevolg.

/2/2

De ruimtereserve in de woningmarkt rond Leuven Binnen het project ‘Regionet Leuven’ 2 werd voor de regio rond Leuven een scan gemaakt van de potentiële ruimte voor bijkomende woningen. Men maakte voor de volledige regio een inschatting van het aantal inwoners dat op ruimtelijk verantwoorde plaatsen kon bijkomen.

Men bekeek hierbij plaatsen die gelegen zijn in de steden, in de kernen die gelegen zijn op corridors van hoogfrequent openbaar vervoer, of in andere kernen waar nieuwe woningen een kernversterking kunnen betekenen. Van de juridisch beschikbare verspreid gelegen bouwgronden, werd abstractie gemaakt. Afhankelijk van de goede ligging bij corridors van openbaar vervoer, werden aannames gemaakt over hogere of lagere dichtheden. Bij de keuze van (her-) ontwikkelingslocaties werd min of meer rekening gehouden met bestaand ruimtelijk beleid in de betrokken gemeenten, alhoewel hier heel wat vrijheden werden genomen. Zo werden de potentiële ontwikkelingslocaties in Leuven wel heel optimistisch ingeschat. Ook moet opgemerkt worden, dat de volledige realisatie van (her)ontwikkelingen, verdichtingsoperaties en invulling van min of meer geschikt gelegen percelen in woon- en woonuitbreidingsgebied werden meegeteld ( f i g. 5 3 ) . Dit zonder rekening te houden met realisatiegraden, of met keuzes vanuit het beleid. Dit zijn dus absolute bovengrenzen, maar geen realistische aantallen bij een tijdshorizon tot 2030.

Globaal genomen komt de inschatting voor de hele bestudeerde regio, die groter is dan de woningmarkt Leuven, uit op een ruimtereserve, anno 2015, voor bijna 210.781 inwoners.

Beperking van het studiegebied tot de woningmarkt rond Leuven, leidt tot een raming van de potentieel beschikbare en ‘goed’ gelegen ruimte binnen de woningmarkt rond Leuven. Deze komt op ruimte voor 98.405 bijkomende inwoners, wat overeen komt met ruim 44.300 huishoudens die een ruimtelijk verantwoorde plaats kunnen krijgen in de woningmarkt rond Leuven. Drie kwart van die ruimtereserve werd buiten Leuvens grondgebied gevonden.

f i g. 5 3 - Werkhypothese opgemaakt binnen het project ‘Regionet Leuven’ voor een ruime regio rond Leuven.

2

st rategische project in kader van de uit voering van het ruimtelijk st ruct uurplan Leuven waarin de openbaarvervoerst ruct uur rond Leuven wordt bekeken in samenhang met de ruimtelijke ont wikkelingen

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 37

24/04/2019 17:19

38

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

INFORMATIEF

/3

CONFRONTATIE VAN DE WONINGBEHOEFTE EN DE RUIMTERESERVE

/3/1

Confrontatie van woningbehoefte en ruimtereserve in de ruimere woningmarkt Het is duidelijk dat er een groot overschot is aan beschikbare en te verantwoorden ruimte voor bijkomende inwoners in de woningmarkt rond Leuven. In de woningmarkt zijn er, naast de Leuvense woonkernen, heel wat plekken waar een verdere ontwikkeling van kernen op compacte en ‘stedelijke’ wijze, goed te verantwoorden is. Naast de stad Aarschot, omvat de woningmarkt ook kernen als Haacht, Kortenberg, Tielt-Winge,…

Tegenover de behoefte aan opvang van 11.700 bijkomende huishoudens tussen 2013 en 2030, staat een ruimtereserve geschikt voor 44.300 bijkomende woningen op min of meer te verantwoorden plaatsen binnen de woningmarkt.

Er is dus een enorm overaanbod aan ruimte, waardoor verschillende beleidskeuzes mogelijk zijn.

/3/2

Confrontatie van de Leuvense woningbehoefte met de ruimtereserves Voor grondgebied Leuven berekenden we vanuit ons eigen ‘gesloten’ trendscenario (geen rekening houdende met de evoluties in de regio), een bevolkingsgroei tussen 2013 en 2030 van bijna 10.000 personen. Dit kwam overeen met bijna 5.500 gezinnen of huishoudens. De provincie nuanceert deze cijfers, zij komt tot 5000 huishoudens. Vanuit de stad werd vastgesteld dat er in dezelfde periode op Leuvens grondgebied, rekening houdend met realistische realisatiegraden en ongewijzigd beleid, maar liefst 8.200 woningen konden bijkomen (zonder de kamers). De (als inwoner ingeschreven) buitenlandse studenten kunnen bovendien steeds meer een plaats vinden in de kamercomplexen. Ons eigen aanbod overtreft dus ver de geraamde behoefte. De provincie heeft deze conclusie bevestigd.

Dezelfde inschatting van de ruimtereserve werd herhaald begin 2016. Op dat moment bleek de realistische ruimtereserve geschikt te zijn voor nog ca. 6.650 woningen, terwijl de groei van het aantal huishoudens volgens het trendscenario slechts 4.100 huishoudens zou zijn. Er is dus meer dan voldoende marge om keuzes te maken met betrekking tot de meest gewenste vormen van woninggroei.

Betekent een wat voorzichtiger beleid van de stad Leuven ten aanzien van deze woninggroei dan, dat de ontwikkelingen worden afgewenteld op minder geschikte locaties in de regio? De (naar boven bijgestelde) raming van de woningbehoefte in de woningmarkt rond Leuven bedraagt ca. 11.700 bijkomende woonentiteiten voor de periode 2013 tot 2030. In diezelfde woningmarkt is er een ruimtelijke potentie om 44.300 bijkomende huishoudens te huisvesten, waarvan drie kwart buiten Leuvens grondgebied gelegen. Het antwoord is ‘neen’ ( f i g. 5 4 ) .

De stad Leuven heeft daarom de mogelijkheid om bij te sturen in haar eigen woonbeleid en het tempo van de woonontwikkeling te beheersen, zonder de woninggroei af te wentelen naar slecht gelegen plaatsen in de regio.

f i g. 5 4 - Confrontatie van de woningbehoefte en de ruimtereserve.

/3/3

Ruimte voor de ondersteunende functies?

Een groei van de bevolking vereist tegelijk een groei van de ondersteunende voorzieningen. Ook hiervoor moet ruimte worden gevonden en gereserveerd. De ondersteunende voorzieningen (gemeenschapsvoorzieningen, recreatie, cultuur,…) zijn vaak commercieel minder interessant en komen vanuit de private markt minder tot stand. Ook de bestaande voorzieningen staan onder druk. Regelmatig verdwijnt het aanbod omdat de ruimte voor wonen wordt ingezet. Daar waar wonen juridisch vergunbaar is, is dit ook niet gemakkelijk te vermijden. In het thematische beleidskaderover de voorzieningen, wordt dit thema behandeld.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 38

24/04/2019 17:19

39

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

4

INFORMATIEF

Visie en beleid voor het wonen en de woonkernen /1 PRINCIPIËLE KEUZES VOOR HET WONEN EN DE

MULTIFUNCTIONELE WOONKERNEN

/1/1 Leuven is een stad waar alle bevolkingsgroepen terecht moeten kunnen EVENWICHTIGE BEVOLKINGSSAMENSTELLING, MET PLAATS VOOR ALLE TYPES GEZINNEN IN ELKE WOONKERN Uit de analyse van de recente bevolkingsevoluties, blijkt dat de stad Leuven een erg jonge bevolking heeft, en dat heel veel mensen slechts tijdelijk in de stad verblijven. Er komen steeds meer alleenstaanden in de stad, wat voor Leuven niet enkel door vergrijzing wordt verklaard, maar vooral door de aanwezigheid van heel veel buitenlandse studenten in de bevolkingsstatistieken.

Tegelijk kunnen we niet spreken van een leegloop op vlak van de grotere gezinnen. Er zijn veel vertrekkers, maar er komen ook veel nieuwe gezinnen met kinderen in de stad. Het blijft echter een uitdaging om ook het aandeel grotere gezinnen in de stad op peil te houden. Tussen de woonkernen zijn er bovendien grote verschillen op vlak van soorten huishoudens.

Leuven wil erover waken dat er een aanbod van woningen aanwezig blijft voor de groepen inwoners waarvan sowieso een groei wordt verwacht. Tegelijk wil Leuven inzetten op het behoud van gezonde bevolkingsmix op vlak van leeftijden en types gezinnen. Ook voor de grotere gezinnen met kinderen wordt erop toegezien dat het woningaanbod op peil blijft.

Uitgangspunt is dat in principe in elke woonkern een zekere mix van gezinstypes gewenst is.

Daarom is het belangrijk dat in welke woonkern toch een zekere variatie in het woningaanbod wordt behouden of gecreëerd. Dit is een beleidskeuze, die ervoor moet zorgen dat het leven in alle woonkernen voor alle types gezinnen aantrekkelijk blijft. Dit woningaanbod is anno 2016 niet overal evenwichtig.

Maar ook de omgevingsfactoren bepalen sterk de aantrekkelijkheid van een woonkern of een bepaalde wijk voor verschillende soorten huishoudens. Veiligheid en bespeelbaarheid voor kinderen, goede bereikbaarheid voor werknemers, nabije voorzieningen voor ouderen,… Het ruimtelijk beleid wordt hierop afgestemd.

BLIJVEN WERKEN AAN BETAALBAARHEID VOOR ALLE INKOMENSGROEPEN Minstens even groot is de uitdaging om ook voor verschillende inkomensgroepen, het wonen in Leuven mogelijk te maken. Leuven trekt door haar onderwijsinstellingen en haar economisch profiel zeer veel inwoners met hoge inkomens aan. Dit drijft de prijs van de woningen enorm op. Door de aanwezigheid van heel veel jonge en tijdelijke inwoners, manifesteert de prijsdruk zich in alle segmenten van de woningmarkt: zowel de koop- als de huurmarkt; zowel de zeer kleine als de grote woningen. Net zoals elders in Vlaanderen, lijkt het betaalbaarheidsprobleem het meest schrijnend op de private huurmarkt.

De stad kan niet accepteren dat de lagere en zelfs middelste inkomensgroepen geen woning meer kunnen vinden op haar grondgebied. Ze is er zich van bewust dat het bijzonder moeilijk is om vat te krijgen op de prijszetting in de private markt. Ook het creëren van een overaanbod aan woningen is omwille van de zeer hoge vraag en de nabijheid van Brussel, ruimtelijk geen optie, tenzij in heel specifieke niches.

Toch zal de stad haar mogelijkheden om het aanbod aan betaalbare woningen voor lagere inkomens te vergroten, zo goed mogelijk benutten. Ze zal hiervoor focussen op bepaalde niches en op projecten die niet onderhevig zijn aan de private marktmechanismen.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 39

24/04/2019 17:19

40

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

/1/2

RICHTINGGEVEND

Wonen in compacte woonkernen tussen de open ruimte De stad handhaaft de keuze van het eerste structuurplan uit 2004, om woonontwikkeling te concentreren in duidelijk afgebakende en compacte woonkernen. De compacte woonkernen nemen geen bijkomende ruimte in ten opzichte van de toenmalige selectie en (indicatieve) afbakening ( f i g. 5 5 ) . Hier en daar wordt ze zelfs licht beperkt. Binnen deze woonkernen wordt gestreefd naar kwaliteitsbehoud en -verbetering, al dan niet via verdichtingsprojecten. Kwaliteitsverbetering houdt onder meer in dat het wooncomfort toeneemt, de beeldkwaliteit verbetert, meer stedelijk groen wordt ingepast, dat de wijkdynamiek wordt versterkt, dat energieprestaties worden opgekrikt, duurzame materialen worden toegepast, woongebouwen aanpasbaar zijn, e.d.

f i g. 5 5 - Selectie en indicatieve afbakening van de Leuvense woonkernen.

De open ruimte rond de woonkernen wordt maximaal bewaard en de kwaliteit hiervan versterkt.

Ze wordt maximaal benut voor de openruimtefuncties als landbouw, ecologische structuur, waterberging, … Ze wordt bovendien beleefbaar gemaakt vanuit de compacte woonkernen, om het wonen en werken hier te ondersteunen. In die zin heeft de open ruimte ook een belangrijke recreatieve functie.

Het verspreide wonen rond de woonkernen kan niet verder groeien. Het gaat om zonevreemd wonen, waarvoor bestaande regelgeving geldt, en woonfragmenten. Het beleid voor de zonevreemde woningen en de woonfragmenten blijft dus gericht op het tegengaan van woonverdichting of ontwikkeling van andere stedelijke functies ( f i g. 5 6) .

Het maximaal vrijwaren van de open ruimte zowel tussen, rond als in de woonkernen past in het streven naar ‘ruimteneutraliteit’. We zorgen ervoor dat de nieuwe woonbehoeften binnen de voorziene woonzones kunnen worden opgevangen en dat het aanspreken van de open ruimte (en andere zachte bestemmingen) minimaal wordt.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 40

24/04/2019 17:19

41

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

f i g. 5 6 - Geen verdichting in de woonfragmenten of de zonevreemde woningen.

/1/3

Woninggroei afstemmen op de draagkracht en op de regionale woningbehoefte GEEN ‘GROEI OM DE GROEI’; EEN REGIONALE REFLEX Ook binnen de woonkernen, is een ongestuurde woonverdichting niet gewenst. De groei van het woningbestand, dus van het inwonersaantal, wordt in elke woonkern afgestemd op de draagkracht. Hierbij houden we ook rekening met de noden van andere functies: werken, publiek groen, gemeenschapsvoorzieningen, …

Dit betekent dat de stad niet zomaar elke denkbare woonverdichting binnen de woonkernen toelaat. De stad zal daarom selectief zijn in de grootschalige woonontwikkelingsprojecten die zij zelf initieert of stimuleert. Ze zal ook sturend optreden ten aanzien van private verdichtingsvoorstellen, en enkel woonverdichting toelaten indien deze een kwaliteitsverbetering voor de woonkernen teweeg brengt.

Potentiële locaties op Leuvens grondgebied moeten afgewogen worden ten opzichte van andere locaties in de regio die een stedelijk karakter hebben of kunnen krijgen. Er moet worden bekeken welke meest geschikt zijn, los van gemeentegrenzen. Deze oefening maakt de stad samen met de regio. Aangezien de reeds geplande projecten en een (afgeremde) woonverdichting in ons bestaande weefsel de behoeften dekken, zoals geïllustreerd in de kwantitatieve analyses, is er voor woonontwikkeling tot 2030 geen vraag naar bijkomende locaties in Leuven, en kunnen we hier zelfs selectief in zijn. Er is dus geen reden om bijkomende selecties te overhaasten. Deze gebeuren daarom niet in deze structuurplanherziening.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 41

24/04/2019 17:19

42

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

Een (beperkt) aantal woonontwikkelingsgebieden uit het eerste structuurplan van 2004 die in conflict komen met de doelstellingen in de andere thematische beleidskaders, zoals ‘werken’, ‘groenblauwe structuur’ of ‘voorzieningen’, kunnen dan ook geschrapt worden.

Dit betekent niet dat de stad geen verdere woonontwikkeling meer toelaat. Immers, de stad wenst haar verantwoordelijkheid binnen de regio op te nemen, om een te verspreide woonontwikkeling in de regio te vermijden die ook voor de stad nefast is. De aannames omtrent de woonontwikkeling op eigen grondgebied worden daarom afgestemd op de regionale woningbehoefte.

ZWAARTEPUNT VAN DE WONINGGROEI VERSCHUIFT WEG VAN DE BINNENSTAD EN DE RING De vastgestelde evolutie waarbij de dichtst bebouwde woonkernen de meeste nieuwe woningen opvangen, omdat dit nu eenmaal courant beleid was, kan niet verder aangehouden worden.

De binnenstad staat, via de reeds concreet geplande grote projecten, nog een belangrijke woninggroei en dus bevolkingsgroei te wachten. Daarom wordt, buiten deze al lopende projecten, de verdere woninggroei in de binnenstad zo goed mogelijk tegengegaan ( f i g. 5 7) . Om de leefkwaliteit in de dichtbevolkte binnenstad te verzekeren, is het immers niet aangewezen om hier nog veel groei toe te laten, indien die niet gecombineerd kan worden met bijkomende voorzieningen zoals bijkomend (publiek) groen, gemeenschapsfuncties,… Ook op vlak van mobiliteit is het niet haalbaar om steeds meer bestemmingen te concentreren in het centrum en aan de Vesten; deze hebben wel een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer, maar ook hiervan zijn de groeipotenties beperkt.

f i g. 5 7 - Grote woonprojecten in de binnenstad afwerken en verdere groei beperken.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 42

24/04/2019 17:19

43

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

We zoeken daarom in de verschillende (andere) woonkernen naar die plekken waar woonverdichting bewust kan ingezet worden om lokaal de leefomgeving sterk te verbeteren, en die goed zijn gelegen om extra programma op te vangen. Hiervoor is een duidelijke visie op gewenste verdichting in de woonkernen ontwikkeld.

EEN DOORDACHT VERDICHTINGSBELEID Uit de analyse van de woonbehoefte blijkt dat de al geplande woonontwikkelingsprojecten een groot deel van de geraamde behoefte kan opvangen. Het is niet noodzakelijk om in de rest van het bestaande woonweefsel de woonverdichting te laten toenemen. In tegendeel; een verminderde groei geeft niet echt problemen in functie van de Leuvense en regionale woningnood.

De stad zal daarom de bijkomende woonontwikkeling in het al bestaande gewone woonweefsel niet overal toelaten, maar sturen naar specifieke locaties.

Deze mogelijke verdichtingslocaties zijn ten eerste ‘centraal gelegen’; dat wil zeggen dat ze duurzaam ontsluitbaar zijn, en dat er voldoende dagelijkse voorzieningen in de buurt zijn. Maar niet alle centraal gelegen locaties kunnen zomaar verdicht worden. We laten woonverdichting toe in de (anno 2016) reeds concreet geplande grote woonontwikkelingsprojecten. Daarnaast focussen we op woonverdichting als hefboom voor een betere stedelijke structuur. Dit doen we in een aantal ‘transformatiegebieden’ ( f i g. 5 8) ; gebieden waar de woonkwaliteit anno 2016 niet optimaal is, en sterk kan verbeterd worden door een andere ruimtelijke organisatie. Dit doen we anderzijds op verschillende plekken waar we heel specifieke maatschappelijke meerwaarden kunnen realiseren via een verdichtingsprojectje: een publiek parkje, een fietsdoorsteek, een waterbeheersingsproject,…

Elders wordt de woninggroei afgeremd. Woonverdichting beperkt er zich tot de normaal vergunbare projecten aan de straatzijde.

f i g. 5 8 - Woonverdichting via reeds geplande projecten, transformatiezones en lokale doelstellingen

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 43

24/04/2019 17:19

44

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

/1/4

RICHTINGGEVEND

Functieverweving stimuleren en ruimte voor niet-woonfuncties scheppen Het eerste structuurplan uit 2004 was nogal sterk gericht op het versterken van het woningaanbod binnen de bestaande kernen. Tal van woonontwikkelingsgebieden of gemengde ontwikkelingslocaties werden aangeduid op sites van andere functies: bedrijfjes, parkeerboxen, loodsen in allerlei gebruik,‌ De private markt neigde in het voorbije decennium sterk naar woningbouw, waardoor multifunctioneel geplande grote projecten soms een eerder monofunctionele invulling kregen.

Vooral in de binnenstad komt zo de verwevenheid van functies in het gedrang. Dit was in het toenmalige structuurplan niet voorzien.

Deze tendens mag niet langer aanhouden. De blijvende verweving van wonen met handel, niethinderlijke bedrijven, diensten en kantoren, gemeenschapsvoorzieningen,‌ is van groot belang.

Verweving ondersteunt korte en duurzame verplaatsingen. Ze stimuleert de levendigheid en aantrekkelijkheid van de centra ( f i g. 5 9) . Bovendien hebben de niet-woonfuncties een ruimtebehoefte, en kunnen ze niet (allemaal) op afzonderlijke terreinen worden opgevangen. De stad neemt daarom maatregelen om ook voor de niet-woonfuncties de nodige ruimte te vrijwaren.

Deze maatregelen worden besproken in de andere thematische beleidskaders.

f i g. 5 9 - Functieverweving in de centraal gelegen delen van de woonkernen stimuleren.

/2

/2/1

VERANTWOORDE GROEI VAN HET WONINGBESTAND: EEN (KWANTITATIEF) STREEFDOEL Beperkt groeien, rekening houdend met de regionale behoefte We raamden hierboven de behoefte aan bijkomende woningen in de woningmarkt van Leuven op 11.700 woonentiteiten. Het lijkt zeer plausibel om te stellen dat Leuven hiervan in diezelfde periode niet meer dan 5.500 woningen, bijna de helft, moet opnemen. In de rest van de woningmarkt is meer dan voldoende plaats om de overige 6.200 woningen te plannen op ruimtelijk verantwoorde wijze.

Zonder grondige wijzigingen in de externe omstandigheden, zoals een enorme wijziging in de migratiepatronen of in de economische situatie van Leuven, gaan we er dus van uit dat in de periode 2013-2030 het aantal woningen in Leuven zal groeien met 5.500 entiteiten. Dat komt ongeveer overeen met de eigen inschatting van de woningbehoefte in het Leuvense trendscenario voor die periode. In deze 5.500 woningen, kunnen een 10.000-tal extra inwoners een plaats vinden.

/2/2

Consequenties voor het Leuvense beleid rond woninggroei MEER DAN VOLDOENDE RUIMTERESERVE IN LEUVEN Binnen de stad Leuven is er nog ruim voldoende ruimte om deze behoefte in te vullen, zoals hierboven aangetoond. We stelden vast dat er in die periode 2013-2030 op Leuvens grondgebied, rekening houdend met realistische realisatiegraden en ongewijzigd beleid, maar liefst 8.200 woningen konden bijkomen (zonder de kamers). Ook de check van de stand van zaken in 2016, bevestigde het overschot aan ruimte: nog ca. 6.650 woningen, terwijl de groei van het aantal huishoudens van 2016 tot 2030 slechts 4.100 huishoudens zou zijn. Deze ruimtereserve overstijgt dus ver de behoefte. De stad Leuven heeft daarom de mogelijkheid om bij te sturen in haar eigen woonbeleid.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 44

24/04/2019 17:19

45

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

EVALUATIE VAN DE GROEIMOGELIJKHEDEN IN DE WOONKERNEN De stad evalueerde daarom de wenselijkheid om de inwonersaantallen nog verder te laten groeien in de verschillende woonkernen. Per woonkern werd bekeken hoe het bestaande woningaanbod eruit ziet, welke groeipotenties er te vinden zijn, of woninggroei op een kwalitatieve manier zou kunnen worden opgevangen, en waar deze een toegevoegde waarde betekent. De bespreking hiervan is terug te vinden in de beleidskaders per stadsdeel. Kort samengevat leidt dit tot de volgende grote lijnen: ——

Binnenstad: In de binnenstad heeft, na de afwerking van de reeds geplande woonontwikkelingsgebieden, de bevolkingsgroei haar limieten bereikt. Dit, omdat er nauwelijks of geen mogelijkheden zijn om de nodige voorzieningen mee te laten groeien: groen, publieke ruimte, gemeenschapsvoorzieningen, goede bereikbaarheid en parkeerruimte,… De reeds geplande grote herontwikkelingsprojecten kunnen verder uitgevoerd worden. Deze worden ingezet om de ondersteunende voorzieningen aan te vullen. Het vergunningenbeleid in de rest van het woonweefsel wordt gericht op groen en op verweving met andere stedelijke functies.

Bijkomende woninggroei wordt niet meer ondersteund.

Alhoewel de binnenstad vooral alleenstaanden aantrekt, wordt ze geenszins als woonlocatie voor gezinnen met kinderen opgegeven. Dat betekent dat hier extra aandacht moet komen voor het behoud van de eengezinswoningen. Er gaat extra aandacht naar de factoren die voor gezinnen met kinderen extra belangrijk zijn: veilige en befietsbare straten, groen en speelplekken op korte afstand van de woning, een jeugdruimtenetwerk,…Er zijn voldoende kleine en middelgrote woningen aanwezig; de groei hiervan wordt niet verder gestimuleerd.

——

Stadsdeel Noordelijke Laagvlakte: Wijgmaal en Wilsele-Putkapel. In het hele stadsdeel Noordelijke Laagvlakte, waar anno 2016 maar weinig kleine woningen zijn, werd onderzocht waar extra appartementen en studio’s denkbaar zijn, zodat mensen b.v. kunnen ouder worden in de eigen woonkern in een aangepaste woning. Tegelijk blijven we de hoogkwalitatieve woonwijken met grondgebonden eengezinswoningen koesteren; ze vormen een duurzaam en stedelijk alternatief voor de verkavelingen in het buitengebied. Een zekere woonverdichting met kleinere woningen kan op die locaties waar de kwaliteit laag is en de verdichting een hefboom voor verbetering vormt, of op locaties waar schaalvergroting landschappelijk wenselijk is.

In Wijgmaal, kern met lage dichtheid en behoorlijke dagelijkse voorzieningen, wordt woonverdichting op vele plaatsen onwenselijk geacht omwille van de erfgoedwaarden. Op een beperkt aantal heel specifieke plekken is een woninggroei mogelijk. Een groot deel van de woonkern wordt echter beter eerder ‘bevroren’, in die zin dat de typische structuur van grondgebonden woningen niet wordt aangetast.

In Wilsele-Putkapel, eveneens een kern met voornamelijk grondgebonden eengezinswoningen, zijn al enkele woonontwikkelingsgebieden gepland; deze kunnen verder ontwikkeld worden. De bijkomende verdichting wordt ‘gestuurd’ naar plekken waar schaalvergroting en herstructurering een kwaliteitsverbetering kunnen betekenen. Dit is voornamelijk aan de Aarschotsesteenweg het geval. De woonwijken ten oosten en westen hebben over ’t algemeen een hoge kwaliteit; hier wordt geen verdichting nagestreefd. Waterzieke gebieden (b.v. Kwade Hoek) zijn alvast uitgesloten. Wilsele-Putkapel is een woonkern waar heel wat ruimte te vinden is voor andere functies dan wonen. Er is een sterke voorzieningencluster rond de steenweg, die bovenlokaal functioneert. Er zijn nogal wat ‘rommelige’ gebiedjes met oude loodsen e.d. Er wordt op toegezien dat een pure monofunctionele transformatie naar wonen wordt vermeden op die plekken waar de voorzieningen en werklocaties het meest geschikt zijn gelegen.

——

Oostelijk Heuvellandschap: Kessel-Lo, Korbeek-Lo en Kesseldal. In Kessel-Lo, Kesseldal en Korbeek-Lo vinden we een mooie mix van woningtypes. Het gezinswonen heeft er nog heel veel ruimte, terwijl er ook voldoende kleine woningen zijn. Op de juiste plekken, goed bereikbaar gelegen, kunnen kleinschalige verdichtingsprojectjes ingezet worden als hefboom voor andere doelstellingen van algemeen belang: het groennetwerk aanvullen, waterbeheersingswerken, bewonersparkeren organiseren, doorsteken voor langzaam verkeer maken,...

Greenfields kunnen uiteraard niet voor wonen worden aangesneden. In Kessel-Lo zijn er een aantal transformatiegebieden langsheen de Diestsesteenweg. Hier is een herstructurering en verdichting met stedelijke functies gewenst. Echter, in deze clusters zullen de niet-woonfuncties zoals werken en gemeenschapsvoorzieningen, de voorkeur krijgen.

——

Westelijk Heuvellandschap: In dit deel vinden we globaal genomen een menging van grondgebonden woningen en appartementen. Sterke verdichting is in het woongebied Westelijk Heuvellandschap niet wenselijk. Het stadsdeel beschikt al over een aanzienlijk percentage kleinere woningtypes, voornamelijk appartementen en de vergrijzing neemt toe. Het bestaande aanbod aan gezinswoningen wordt daarom best gevrijwaard van opdelingen. Daarnaast is

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 45

24/04/2019 17:19

46

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

het Westelijk Heuvellandschap geen “echte” woonkern met goed uitgebouwde eigen voorzieningen. Wilsele- Dorp is een woonwijk die eerder aangewezen is op de binnenstad. Qua lokaal groenaanbod scoort Wilsele-Dorp niet bijzonder goed en is de moeilijke ontsluiting een probleem. Roeselbergdal als woonontwikkelingslocatie wordt geheroriënteerd naar voorzieningen en open ruimte.

Verdichting mag dan niet aan de orde zijn in het Westelijk Heuvellandschap, kwaliteitsverbetering van de bestaande woonzones des te meer. Daarom wordt vooral ingezet op meer groen en speelruimte, parkeerpockets, een veilige verkeerscirculatie, betere routes voor langzaam verkeer en lokale voorzieningen ondersteunen.

——

Zuidelijk Plateau: De woonkern van Heverlee bestaat uit een lappendeken van verschillende woonwijken, waarvan een aantal met een hoge beeldkwaliteit. In deze woonkern zijn er, in vergelijking met de andere woonkernen buiten de ring, opvallend veel heel kleine woonentiteiten (kamers) en weinig sociale en betaalbare woningen. De bevolkingsdichtheid in een aantal wijken is zeer hoog, rekening houdend met de vele (niet-ingeschreven) studenten. In de omgeving van de spoorlijn lijkt er geen ruimte te zijn om woonverdichting te combineren met extra groen en voorzieningen, die sowieso al maar beperkt aanwezig zijn in bepaalde wijken. Woonverdichting is hier bijna nergens aan de orde. Alhoewel de wijken meer ten zuiden, richting Heverleebos, helemaal niet dicht bebouwd zijn, zal ook hier een woonverdichting niet wenselijk zijn om de corridorfunctie tussen Heverleebos en de Dijlevallei niet te bedreigen.

Dit stadsdeel beschikt al over een hoog percentage kleinere woningtypes en is sterk aan het vergrijzen. Het bestaande aanbod aan gezinswoningen wordt daarom best gevrijwaard van opdelingen. Daarnaast zijn een aantal woongebieden in het stadsdeel Zuidelijk Plateau geen “echte” woonkernen met goed uitgebouwde eigen voorzieningen. Zowel Egenhoven als (in mindere mate) de zone Terbank-Ter Elst zijn woonwijken die eerder aangewezen zijn op andere kernen (binnenstad, Bertem, Heverlee). Qua lokaal groenaanbod scoren de woonwijken in dit stadsdeel ook niet bijzonder goed. Specifiek voor Egenhoven geldt als bijkomend argument om verdichting tegen te gaan, de uitgesproken perifere ligging in de waardevolle groene omgeving van Voer- en Dijlevallei en staat voor Terbank-Ter Elst het behoud van de gezinswoningen en het tuinwijkkarakter voorop. De woonontwikkelingslocatie Groenveld wordt geheroriënteerd naar voorzieningen en open ruimte. Alleen Sint-Jansbergsesteenweg wordt als ontwikkelingslocatie behouden: hier worden woningen voor specifieke doelgroepen voorzien, gecombineerd met een buurtpark en andere voorzieningen.

Verdichting mag dan niet aan de orde zijn in het stadsdeel Zuidelijk Plateau, kwaliteitsverbetering van de bestaande woonzones des te meer. Daarom worden in dit stadsdeel een aantal zones aangeduid als transformatiezone, waar kwaliteitsverbetering met enige verdichting kan samengaan. Verder wordt er vooral ingezet op meer groen en speelruimte, parkeerpockets, een veilige verkeerscirculatie, betere routes voor langzaam verkeer en lokale voorzieningen ondersteunen.

Voor een uitgebreide behandeling verwijzen we naar de beleidskaders voor de stadsdelen.

OOK DE WOONONTWIKKELINGSGEBIEDEN VAN HET EERSTE STRUCTUURPLAN IN VRAAG STELLEN Daarnaast werden de woonontwikkelingsgebieden van het eerste structuurplan uit 2004 di nog niet concreet werden voorbereid, getoetst aan de verschillende doelstellingen binnen de thema’s groenblauw, voorzieningen, werken, mobiliteit,… De selectie werd op deze basis bijgestuurd.

Tegelijk werden zones in de woonkernen gedetecteerd waar een transformatie van het stedelijk weefsel aangewezen is, die eventueel tot een woonverdichting kunnen leiden. Ook werden keuzes gemaakt in verband met de verdichting van het gewone woonweefsel. Deze worden hieronder uitgewerkt.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 46

24/04/2019 17:19

47

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

/3

RICHTINGGEVEND

GROOTSCHALIGE WONINGGROEI IN REEDS GEPLANDE PROJECTEN EN ‘TRANSFORMATIEZONES’ De stad zet haar beleid verder van woonontwikkeling via grootschalige en geplande projecten binnen de bestaande woonkernen. De al langer gekende ‘woonontwikkelingsgebieden’ worden beperkt tot deze die nuttig zijn in het kader van de kwantitatieve woondoelstellingen, en die ook te verantwoorden zijn vanuit de andere thema’s (blauwgroene structuur, voorzieningen,…).

Daarnaast wenst de stad een planmatige aanpak te introduceren voor een aantal laagkwalitatieve gebieden in het bestaande woonweefsel: de transformatiezones.

/3/1

Afwerken van de reeds geplande woonontwikkelingsgebieden De stad initieert, stimuleert en begeleidt een aantal grootschalige woonontwikkelingsprojecten binnen de woonkernen. Deze worden planmatig aangepakt, zodat woonontwikkeling samengaat met een verbetering voor een ruimere omgeving. Deze sluiten ook aan bij de klimaatneutrale ambities van de stad, in de zin dat wordt gestreefd naar hoge energieprestaties en duurzaam bouwen ( f i g. 6 0) .

f i g. 6 0 - Grootschalige woningbouw in woonontwikkelingsgebieden en gemengde stadsontwikkelingsprojecten.

GROTERE (HER)ONTWIKKELINGSPROJECTEN ALS HEFBOMEN VOOR DE GROEN- EN VOORZIENINGENSTRUCTUUR Voor de grote geplande ontwikkelingsprojecten blijft het principe dat de ontwikkeling moet bijdragen aan de kwaliteit van de ruimere omgeving en het algemeen belang. Per ontwikkeling worden lasten opgelegd die lokaal relevant zijn: groenstructuur versterken, waterberging voorzien, voorzieningenstructuur aanvullen, extra bewonersparkeren voorzien,… Ook niet direct locatiegebonden lasten worden opgelegd, zoals betaalbaar wonen.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 47

24/04/2019 17:19

48

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

SELECTIE WOONONTWIKKELINGSGEBIEDEN AANPASSEN AAN KWALITEITSDOELSTELLINGEN Vele van de woonontwikkelingsgebieden uit het eerste structuurplan zijn anno 2016 reeds uitgevoerd of bijna afgewerkt. De andere WO-gebieden die reeds concreet voorbereid werden aan de hand van een masterplan, een RUP, een stedenbouwkundige attest,… worden behouden en afgewerkt. Het gaat om de gebieden:

Geselecteerde woonontwikkelingsgebieden in de binnenstad Vaartkom - blok 5

VEL – fase 2

Vaartkom - blok 6

Drukkerij ACCO

Vaartkom - Tussen Twee Waters

Ziekenhuissite Sint-Pieter – Sint-Rafael

Vaartkom - Van Monsstraat

Vesaliusstraat – Parkstraat

Vaartkom - Parking 69

OCMW-site

Vaartkom - Bottelarij

De nog niet concreet geplande woonontwikkelingsgebieden werden afgetoetst aan het gewenste beleid uit de verschillende thematische beleidskaders. Dit leidde tot de volgende conclusies.

In de binnenstad wordt bijkomende woonontwikkeling, buiten de al geplande projecten, niet meer ondersteund. Er zijn in de al geplande projecten nog heel wat bijkomende woningen te verwachten. Een al te grote bevolkingstoename kan hier niet meer gedragen worden. Enkel de al geplande woonontwikkelingsgebieden die nog in aanbouw of voorbereiding zijn, worden behouden. De overige gebieden uit het eerste structuurplan van 2004 die nog niet geregeld zijn in BPA, RUP of masterplan, worden geschrapt. De kleinere gebiedjes worden behandeld zoals de rest van het ‘gewone’ binnenstedelijke weefsel. Een aantal gebiedjes wordt betrokken in een ander soort ontwikkeling: voorzieningen, publiek groen,… Het gaat om de gebiedjes:

Geschrapte woonontwikkelingsgebieden in de binnenstad Bonte Klooster Sint-Vincentius (anno 2016 niet gerealisserd deel) Parking Heilig Drievuldigheidscollege Parking KBC Schapenstraat Departement Geologie Van Vlasselaer - Faculty Club (nog niet gerealiseerd deel)

Ook in de deelgemeenten selecteerde het eerste ruimtelijk structuurplan uit 2004 heel wat woonontwikkelingsgebieden, waarvan de meeste afgewerkt zijn of binnenkort worden gefinaliseerd. Van de nog niet (grotendeels) gefinaliseerde woonontwikkelingsgebieden, zijn er een heel aantal reeds concreet gepland in een masterplan, BPA, ruimtelijk uitvoeringsplan,... Deze worden behouden als woonontwikkelingsgebied. Dit betekent niet dat ze alle aan een hogere dichtheid dan in de omgeving kunnen worden afgewerkt. De typologie wordt aangepast aan de doelstellingen zoals omschreven in de beleidskaders per stadsdeel.

Eén gebied is nog niet concreet voorbereid, maar wordt behouden als woonontwikkelingsgebied in het kader van het wonen voor doelgroepen: Sint-Jansbergsesteenweg. Ook Wakkerzeelsebaan en Ursulinnenstraat in Wijgmaal willen we behouden voor een deel woonontwikkeling. Hier kan een gemengde ontwikkeling zorgen voor een verhoogd aanbod voor doelgroepen, met ook betaalbare woningen en wat kleinere entiteiten.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 48

24/04/2019 17:19

49

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

Geselecteerde woonontwikkelingsgebieden buiten de binnenstad Stadsdeel Nooordelijke Laagvlakte

Oostelijk Heuvellandschap

Pastorijweg

Klein Rijsel

Haestweg

Bierbeekstraat

Hoogveld

Centrale Werkplaatsen

Woutersstraat

Genadeweg

Brugveldstraat

Vlierbeekveld

M. Clootsstraat

Bareelweg

Wakkerzeelsebaan Weduwenrij Ursulinenstraat

Westelijk Heuvellandschap

Zuidelijk Plateau

Valleistraat

Sint-Janbergsesteenweg Parkveld (gedeelte onmiddelijk aansluitend bij de woonkern)

Enkele (delen van) woonontwikkelingsgebieden die ofwel een lichte uitbreiding vormden van een woonkern, ofwel een inname betekenden van nog grote groene ruimten binnen de compacte woonkernen, worden geschrapt. De behoefteanalyse toont aan dat de groeibehoefte kan worden ingevuld zonder dergelijke nieuwe grootschalige ontwikkelingen. Tegelijk is er een grote behoefte aan stedelijke open ruimte, bij voorbeeld voor recreatie, waterbeheer, stadslandbouw,... De grote ‘greenfields’ die nog niet concreet in voorbereiding zijn en waarvan de bestemming op het gewestplan een andere invulling openhoudt, werden daarom geëvalueerd. Enkel om heel specifieke doelstellingen van algemeen belang te realiseren, kunnen nog dergelijke greenfields worden aangesproken. Het gaat dan om betaalbaar- en doelgroepenwonen dat op de gewone private markt moeilijk een plaats vindt. Verder kunnen dergelijke ruimten ingezet om bij voorbeeld de behoefte aan gemeenschapsvoorzieningen op te vangen; dit wordt besproken in de andere thematische beleidskaders. Voor gewone woonprogramma’s op de private markt worden deze gebieden echter geschrapt. Concreet onderzoeken we Sint-Jansbergsesteenweg voor specifiek doelgroepenwonen, en worden Groenveld en Roeselbergdal uit de lijst van woonontwikkelingsgebieden gehaald. Voor Groenveld is enkel nog een beperkte woonontwikkeling voorzien om de randen van het gebied op een kwalitatieve wijze af te werken. Voor Parkveld wordt de woonontwikkeling beperkt tot een logische herschikking van het al bestemde woongebied tegen de bestaande woonkern; een inname van bijkomend agrarisch gebied is niet gewenst.

De keuzes worden verder toegelicht in de structuurschetsen per stadsdeel. De laatste fase van Eerdekensstraat wordt geschrapt, omdat deze bebouwing een probleem zou betekenen voor de waterhuishouding en de blauwgroene structuur. Het (versnipperde) woonuitbreidingsgebied tussen Koetsweg en Platte-Lostraat was in het eerste structuurplan al geen woonontwikkelingsgebied. Die keuze blijft behouden.

Bovendien zijn er een aantal kleinere woonontwikkelingsgebiedjes in het structuurplan van 2004 geselecteerd, waarvan bij nader onderzoek bleek dat ze nauwelijks voor extra wonen inzetbaar waren of waarvan de randen reeds waren volgebouwd. Of ze liggen op een locatie die beter voor voorzieningen wordt ingezet (site van het deelgemeentehuis van Heverlee). Ook deze worden als woonontwikkelingsgebied geschrapt.

Geschrapte woonontwikkelingsgebieden buiten de binnenstad Stadsdeel Nooordelijke Laagvlakte

Oostelijk Heuvellandschap

Van der Nootstraat

Westelijk Heuvellandschap

Zuidelijk Plateau

Roeselbergdal

Parkveld (gedeelte ten zuiden van de Petrusberg/Bovenbosstraat) Eerdekensstraat (laatste fase) Site deelgemeentehuis Heverlee Groenveldstraat Groenveld (met uitzondering van de afwerking van de randen)

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 49

24/04/2019 17:19

50

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

Ter info: ten aanzien van de geraamde ruimtereserve in het informatieve deel, betekent de schrapping van deze woonontwikkelingsgebieden dat de ruimtereserve voor woningen gereduceerd wordt met amper 350 woningen. Dit aantal ligt zo laag omdat enkele grotere ruimtereserves als Groenveld en Roeselbergdal al heel wat jaren niet meer als ruimtereserve werden beschouwd.

Het effect op het woningaanbod zal dus beperkt blijven.

/3/2

(Woon)verdichting inzetten voor kwaliteit in geselecteerde transformatiezones (WOON)VERDICHTING IN HET BESTAAND WEEFSEL: FOCUS OP EEN 6 E VERDICHTINGSVORM In de analyse van de bestaande situatie beschreven we vijf vormen van woonverdichting die we in het bestaande woonweefsel aantreffen ( f i g. 61) . Met deze verdichting gaan we zeer voorzichtig om, zoals hieronder besproken.

f i g. 61 - Verdichtingsbeleid: focus op transformatiezone.

We voegen echter een 6e verdichtingsvorm toe, die de stad in een aantal gebieden actief wil stimuleren, namelijk de planmatige transformatie van laagkwalitatieve bouwblokken of zones. In de woonkernen vinden we hier en daar gebieden waar de woonkwaliteit en de beeldwaarde nog ondermaats is. Het gaat b.v. om woongebouwen langs drukke steenwegen die weinig aangepast zijn aan het drukke verkeer (b.v. grondgebonden woningen op de rooilijn) en ook aan de achterzijde weinig kwaliteit vinden. Gestapeld wonen op meer afstand van de steenweg kan hier een verbetering betekenen. Tegelijk is er in sommige van die bouwblokken ook veel landschappelijke winst te halen door een andere gebouwentypologie te hanteren; bij voorbeeld het creëren van doorzichten vanuit de steenweg naar de achterliggende groene ruimte.

‘Transformatiezones’ zijn dus zones waar de ruimtelijke inrichting (het bebouwingspatroon, de gebouw- en woontypologie, de verhouding open en bebouwde ruimte en de schaal van bebouwing) aan vernieuwing toe is. In deze zones garandeert de huidige typologie geen/ beperkte (woon-)kwaliteit. Een grondige transformatie van een heel bouwblok of een groep van percelen kan voor een verbeterde kwaliteit zorgen, en tegelijk andere meerwaarden creëren. Die meerwaarden kunnen gaan over nieuwe landschappelijke zichten, combinatie met voorzieningen, met parkeeroplossingen, herstructurering van de verkeersstructuur,…

Een bepaalde toename van het woonprogramma kan als hefboom dienen om private initiatiefnemers te stimuleren om hier in grotere, gecoördineerde projecten te investeren.

Het gaat immers meestal om erg complexe processen waarbij veel eigenaars betrokken zullen zijn. Verdichting is echter geen doelstelling op zich, eerder een gevolg van de noodzakelijk geachte ruimtelijke transformatie. Transformatiezones waar verdichting mogelijk is, zijn ook steeds ‘centraal’ gelegen.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 50

24/04/2019 17:19

51

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

Voor de inrichting van een transformatiezone dient een plan te worden opgemaakt. Dit gebeurt via een participatietraject. In eerste instantie dienen in een dergelijk participatietraject de bekommernissen en knelpunten te worden onderzocht. Vervolgens worden de verwachtingen en verbeterpunten samengebracht. Deze elementen, samen met de analyse van het gebied zelf en van de ruimere omgeving (zoals reliÍf, waterproblematiek, mobiliteit, relatie met Gasthuisberg, ‌), vormen de basis van een inrichtingsplan. Dit plan dient niet de aanpak van het volledige gebied op hetzelfde moment in te houden maar kan een fasering bevatten.

De uitvoering van dit plan of een deel ervan gebeurt op initiatief van de bewoners/eigenaars.

SELECTIE VAN EN BELEID VOOR TRANSFORMATIEZONES Deze transformatiezones worden door de stad aangeduid. De selectie van transformatiezones wordt echter niet in het structuurplan vastgelegd, maar zal in een latere fase gebeuren.

Vanuit de beleidskaders per stadsdeel, komen wel reeds een aantal gebieden naar voor die logischerwijze als transformatiezone kunnen worden aangeduid. Echter, de finale toets aan de erfgoedwaarden kon voor een aantal nog niet worden uitgevoerd, bij gebrek aan volledige inventaris onroerend erfgoed. De figuur met ( f i g. 6 2) eerste aanzet tot selectie van transformatiezones is daarom slechts illustratief.

f i g. 6 2 - i l l u s t r a t i e f Eerste aanzet tot selectie van transformatiezones in de Leuvense woonkernen

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 51

24/04/2019 17:19

52

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

——

Binnenstad: De transformatiezones zijn zeker niet definitief geselecteerd. Belangrijke transformatiegebieden liggen in de Dijlevallei. Ze vallen voor een deel samen met de woonontwikkelingsgebieden (Vaartkom, Hertogensite en Janseniushof. Ook meer stroomopwaarts gelegen gebieden komen in aanmerking voor een onderzoek naar grondige herstructurering: de omgeving van de Redingenstraat (voormalige WOG Geologie en parking Schapenstraat); de zone van de intrede van de Dijle in de binnenstad t.h.v. de parking aan het Groot Begijnhof.

Uiteraard is respect voor de erfgoedwaarden een belangrijke randvoorwaarde. In beide transformatiegebieden ligt bovendien de nadruk op de niet-woonfuncties; woonontwikkeling is hieraan ondergeschikt. In de overige deelruimten van de binnenstad zijn nog geen transformatiezones aangeduid.

——

Stadsdeel Noordelijke Laagvlakte: Wijgmaal. In Wijgmaal is een herontwikkeling aangewezen van de zone ten noorden van Wijgmaalbrug. Een vervanging van de grote laagbouw door hogere bebouwing temidden van groen, is landschappelijk aangewezen. Herbestemming naar wonen kan hier als hefboom ingezet worden, indien gecombineerd met een aantal lokale voorzieningen en publieke verblijfsruimte aan de Vaart.

——

Stadsdeel Noordelijke Laagvlakte: Wilsele-Putkapel. In deze kern vinden we een aantal transformatiezones langs de Aarschotsesteenweg, zoals bij voorbeeld de sectie Weggevoerdenstraat-Kerk en het gedeelte ten noorden van de E314. Hier is een reorganisatie van de bebouwing gewenst met zicht op achterliggende openruimtegebieden, extra groene publieke ruimte, plaats voor handel. Kleine woningtypes kunnen hier als hefboom dienen, en zijn een welkome aanvulling op het eenzijdige woningbestand in de kern, met voornamelijk grote grondgebonden woningen.

——

Oostelijk Heuvellandschap: De belangrijkste transformatiegebieden in het oostelijk stadsdeel vinden we langs de Diestsesteenweg: de ‘kop’ ter hoogte van Blauwputbrug en Martelarenlaan, de Centrale Werkplaatsen en de omgeving van de Blauwputkerk, de omgeving van het Boudewijnstadion, een zone ten oosten van de Heidebergstraat – Molenstraat. Niet al deze transformatiegebieden zijn echter bedoeld voor (voornamelijk) woonontwikkeling. Een aantal van hen zullen grotendeels of helemaal voor gemeenschapsvoorzieningen worden ingezet: de recreatiecluster Boudewijnstadion bij voorbeeld, en ook grote delen van het gebied ten oosten van de Heidebergstraat-Molenstraat. Hier en daar vinden we in deze woonkernen ook kleinere transformatiegebiedjes, die gekoppeld zijn aan hun centrumstructuur. Zo bij voorbeeld de omgeving van het kruispunt Coosemansstraat – Albertlaan – De Jonghestraat en het westelijk deel van het Vranckxpad, of het gebied rond kruispunt Oudebaan – Meerdaalboslaan. Ook hier is woonontwikkeling echter ondergeschikt aan de ontwikkeling van lokale gemeenschapsvoorzieningen en publiek groen.

——

Zuidelijk Plateau: In de woonkern Terbank-Ter Elst wordt de zone tussen Tweekleinewegenstraat en Tervuursesteenweg als transformatiezone aangeduid. Hier wordt gestreefd naar een reorganisatie van de inrichting; om de woon-en leefkwaliteit van het gebied zelf en van de ruimere omgeving te verbeteren De andere transformatie- en groeigebieden staan hier immers in het teken van (bovenlokale) voorzieningen en werken, of in het teken van bijkomend groen. Woonverdichting is hier bijna nergens aan de orde. Naar aanleiding van een eventuele oplossing voor de spoorwegovergang aan de Naamsesteenweg, kan een aanpassing van een aantal bouwblokken in de omgeving aan de orde zijn; deze keuze moet echter nog verder worden onderzocht. Verder leent het KMO-gebiedje aan de westkant van de Hertogstraat zich tot een projectje van publiek groen, gecombineerd met een klein woonproject.

——

Westelijk Heuvellandschap: In Wilsele-Dorp is hier en daar op heel kleinschalig niveau een transformatie van de bestaande structuur wenselijk, om de groenstructuur te verbeteren en de nodige ruimte voor parkeren, sport en spel,… te realiseren. Een voorbeeldje is de omgeving van de P. Legrandstraat aan de kant van de Vaart. De meeste transformatie- of ontwikkelingsgebieden in het westelijk stadsdeel staan echter in teken van de uitbreiding van de gemeenschapsvoorzieningen.

Meer uitleg over deze gebieden is te vinden in de beleidskaders per stadsdeel.

In deze transformatiezones kan een bepaalde verdichting van het wonen toegestaan worden, indien gecombineerd met andere maatschappelijke meerwaarden. Daar waar de transformatiezone samenvalt met een voorzieningencluster (zie thematisch beleidskader ‘werken’), is de woonverdichting beperkt en overheerst het niet-woonprogramma. De stad bepaalt per transformatiezone de te realiseren doelstellingen van algemeen belang en haalbare woonverdichting. Voor de transformatiezones wordt, voorafgaand aan eventuele stedenbouwkundige vergunningen, een ruimtelijk en programmatorisch onderzoek uitgevoerd zodat de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen kan worden beoordeeld, bij voorbeeld in de vorm van een masterplan.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 52

24/04/2019 17:19

53

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

/4 SELECTIEF OMGAAN MET WOONVERDICHTING IN

HET GEWONE WOONWEEFSEL /4/1 De klassieke verdichting afremmen en sturen naar de juiste plekken De vijf andere, klassiekere vormen van woonverdichting die we in het bestaande woonweefsel aantreffen, waren: ——

Nieuwe straten met bebouwing in binnengebieden;

——

Gebouwen in 2e orde, ‘achter’ bestaande bebouwing;

——

Percelen vervangen door kleinere percelen, met méér bebouwing aan de straatzijde;

——

Bestaande bebouwing vervangen door gebouwen van grotere schaal;

——

Méér programma (kleinere woonentiteiten) realiseren binnen bestaande bouwvolumes.

Deze verdichtingsvormen hebben verschillende effecten. De eerste twee knabbelen aan (het groen in) de binnengebieden. Perceelsverdichting en vergroting van schaal hebben vooral effect op het straatbeeld en de skyline. De laatste is minder waarneembaar, tenzij in de gevelopbouw.

Alle zorgen ze echter voor méér stedelijk programma in een gebied, en hebben effect op aanpalende percelen.

Met deze vormen van verdichting wordt heel voorzichtig omgesprongen, als ze verder gaan dan wat normaal vergunbaar is binnen de stedenbouwkundige voorschriften en de normale bebouwingswijzen in de omgeving. We laten ze enkel toe daar waar tegelijk een maatschappelijke meerwaarde wordt gecreëerd. We vermijden deze verdichting ook, daar waar ze schadelijk is voor andere functies. Ze zijn bovendien enkel denkbaar op ‘centraal’ gelegen sites.

/4/2 Woonverdichting in het weefsel: enkel op ‘centrale’ plekken

(behalve binnenstad) ‘Centraal gelegen’ betekent niet ‘dicht bij de binnenstad’. Ook percelen in de andere woonkernen kunnen ‘centraal gelegen’ zijn.

Voorwaarde is dat ze dicht bij (bestaande of geplande) lokale voorzieningenclusters liggen. Zo vinden de nieuwe bewoners de dagelijkse voorzieningen vlakbij, en kunnen ze daarvoor beroep doen op zachte vervoersmodi. Ook moeten de sites een goede ontsluiting hebben naar hoofdfietsroutes en hoogfrequente busverbindingen. Tenslotte moeten ze voor autoverkeer behoorlijk ontsluitbaar zijn. Op dergelijke plekken wordt woonverdichting niet bij voorbaat uitgesloten.

Echter, in de binnenstad heeft de woonverdichting, na afwerking van de geselecteerde woonontwikkelingsgebieden, haar limieten bereikt. Geen enkele verdichting van het wonen is hier aangewezen in de rest van het woonweefsel, tenzij wat normaal vergunbaar is aan de straatzijde.

/4/3 Woonverdichting in het weefsel: enkel mits maatschappelijke meerwaarde Woonverdichting in het bestaande weefsel die verder gaat dan wat juridisch vergunbaar is aan de straatzijde en overeenkomt met de bestaande structuur in de omgeving (zoals bebouwing in het binnengebied), kan enkel indien deze meerwaarden genereert voor een ruimere omgeving.

Deze kunnen onder meer hier uit bestaan: ——

De site ligt in een tekortenzone voor publieke (groene) ruimte, zoals aangeduid in het groenen speelweefselplan voor dat stadsdeel (zie thematisch beleidskader blauwgroene structuur).

Het project levert een substantiële toevoeging aan dat weefsel van (groene) publieke ruimte; ze is gelegen op een logische plaats in dat weefsel en ligt op een logische route.

——

Een fietsroute zoals geselecteerd in het fietsroutenetwerk (zie thematisch beleidskader mobiliteit) of essentiële aanvullende (voetgangers-)verbinding kan vervolledigd worden doorheen het project.

——

Een reeds versteende en weinig kwalitatief binnengebied ligt in een dens bebouwd gebied met veel rijwoningen. Het kan ingezet worden voor betaalbaar bewonersparkeren.

——

De site ligt in een voorzieningencluster. Een verdichting kan gehanteerd worden om, naast behoud van het woonprogramma, ook gemeenschapsvoorzieningen buiten het wonen te realiseren.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 53

24/04/2019 17:19

54

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

——

De site ligt op een plaats waar waterbuffering aangewezen is. Een verdichtingsprojectje kan gecombineerd worden met een voorziening voor waterbuffering die een ruimere omgeving bedient.

——

…

De beoordeling van de maatschappelijke meerwaarde ligt bij het lokale bestuur en wordt getoetst aan de doelstellingen binnen dit structuurplan en haar uitvoerende plannen.

/4/4 Woonverdichting in het weefsel: uitgesloten waar andere functies primeren Telkens zijn er een aantal voorwaarden om deze verdichting toe te staan: ——

De verdichting brengt geen schade toe aan de blauwgroene structuur.

——

Er blijft voldoende lokaal groenaanbod in de omgeving.

——

De lokale waterhuishouding wordt niet geschaad.

——

De verdichting brengt geen schade toe aan erfgoedwaarden in de omgeving en schaadt het stedelijk landschap niet.

——

Het programma kan behoorlijk worden ontsloten, en voorziet minstens in de eigen parkeerbehoeften.

——

Het programma is minstens in verhouding tot de lasten, en niet omgekeerd. Dit wil zeggen dat er geen omvangrijk programma wordt toegelaten om een minimale maatschappelijke meerwaarde te realiseren. De meerwaarde staat bovendien niet enkel ten dienste van de gebruikers/bewoners van het project, maar voor een grotere groep.

Als niet aan al deze voorwaarden is voldaan, is er geen aanleiding om een verdichtingsproject in het gewone woonweefsel toe te staan.

/5 CONSEQUENTIES VOOR DE VERGUNNINGVERLENING

IN HET REGULIERE WOONWEEFSEL Om deze doelstellingen waar te maken, zal de stad deze moeten doorvertalen en toepassen in haar vergunningverlening. Aangepaste vergunningenkaders worden uitgewerkt ter uitvoering van dit structuurplan. Een aantal krachtlijnen kunnen hier, als aanzet, al worden meegegeven.

/5/1 Beleid voor de binnengebieden van de woonkernen Met binnengebieden wordt de ruimte bedoeld die in de woonkernen gelegen zijn maar niet aan een uitgeruste weg: het gaat vaak over zeer diepe of achterliggende percelen, achter de straatbebouwing.

DE BINNENGEBIEDEN VAN DE BINNENSTAD In de binnenstad kan bijkomend wonen in de binnengebieden (opdelen van bouwblokken en bouwen in tweede orde) enkel in de geselecteerde woonontwikkelingsgebieden. In deze woonontwikkelingsgebieden worden samen met woningen ook voorzieningen en groen ingebracht die een meerwaarde betekenen voor het project en haar omgeving. Ze voorzien in een woningmix, en een functionele mix daar waar de locatie zinvol is hiervoor. Aan deze projecten gaat een ruimtelijk plan vooraf: masterplan, RUP, uitgewerkt stedenbouwkundig attest,…

In andere binnengebieden worden in principe geen nieuwe woningen meer toegelaten, en zeker geen kamers, appartementen of studio’s. Nieuwe straten met woonpercelen of woongebouwen in tweede orde zijn niet toegestaan. Zeer uitzonderlijk kan een woningproject aan zeer lage dichtheid worden ingezet indien hierdoor een overduidelijke maatschappelijke meerwaarde ontstaat voor een ruimere omgeving. Nog groene binnengebieden blijven groen. Via overleg met private eigenaars tracht de stad bijkomend publiek groen te creëren. Reeds verharde of bebouwde binnengebieden worden ingezet voor niet-woonfuncties die moeilijk plaats vinden in de binnenstad; kleinschalige bedrijvigheid, bewonersparkeren, gemeenschapsvoorzieningen op wijkniveau,...

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 54

24/04/2019 17:19

55

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

DE BINNENGEBIEDEN IN DE ANDERE STADSDELEN Ook in de andere stadsdelen zijn er woonontwikkelingsgebieden geselecteerd waar nieuwe woonprojecten mogelijk zijn die soms ruimer gaan dan bebouwing tegen de bestaande straten.

Hier geldt hetzelfde beleid als voor de woonontwikkelingsgebieden van de binnenstad ( f i g. 63 ) .

f i g. 63 - I l l u s t r a t i e f Verdichtingsbeleid in het bestaande weefsel: selectief inzetten van binnengebieden buiten de

binnenstad.

Andere binnengebieden worden geval per geval bekeken, uitgaande van de hierboven beschreven principes en voorwaarden. Verdichting in binnengebieden is dus niet overal bij voorbaat uitgesloten. Bij aansnijden van binnengebieden beslist de lokale overheid over de opportuniteit en de te realiseren doelstellingen van algemeen belang, die als stedenbouwkundige last bij het project worden beschouwd.

/5/2

Vergunningenbeleid voor woonverdichting aan de straatzijde, in de woonkernen Schaalvergroting leidt soms tot verdichting. Ze kan ingezet worden om hetzelfde programma te bundelen in een groter gebouw om meer open ruimte te maken; in dat geval is er geen sprake van verdichting. Vaak echter, wordt schaalvergroting ook gerealiseerd om gewoon méér programma, bij voorbeeld meer gestapelde woningen, op een perceel te realiseren. Dan is er sprake van verdichting.

Schaalvergroting wordt beperkt tot enkele locaties die in het thema ‘landschap en erfgoed’ en in de beleidskaders per stadsdeel worden omschreven. Dit kan immers enkel op plaatsen waar dit logisch is vanuit de stedelijke landschapsstructuur. Op een aantal sites zal de stad de grote schaal actief aanmoedigen of zelfs opleggen. Het gaat om erg specifieke plekken, waar een baken of een grote schaal aangewezen is om de stedelijke landschapsstructuur te verhelderen of een extra belangrijke site te markeren. Schaalvergroting wordt bij voorkeur ingezet voor niet-woonfuncties. De volgende voorwaarden worden hierbij in acht genomen: —

De erfgoedwaarden in de omgeving worden niet geschaad.

—

Het grotere programma voorziet minstens in de eigen behoeften op vlak van groenvoorziening, parkeren,…

In de binnenstad en in de centraal gelegen gebieden van de deelgemeenten wordt verdichting aan de straatkant, door compactere percelen of kleinere woonentiteiten/functies, geregeld in de algemene vergunningenkaders, zoals de bouwverordening. Waar nodig om bepaalde woningtypes te beschermen of te weren, vanuit de specifieke eigenheid van een wijk of een volledige woonkern, worden binnen het vergunningenbeleid de nodige instrumenten ontwikkeld om dit verder te regelen. Bestaande grondgebonden eengezinswoningen worden bij voorbeeld nog sterker beschermd dan vandaag het geval is.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 55

24/04/2019 17:19

56

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

Woonverdichting wordt echter afgeremd of, voor zover juridisch haalbaar, zelfs uitgesloten op plaatsen die slecht bereikbaar zijn op een duurzame manier. Ze liggen ver van openbaar vervoer en ze liggen ver van de dagelijkse voorzieningen, waardoor autoafhankelijkheid te verwachten valt. Hier worden dezelfde principes toegepast als in de woonfragmenten. Hiervoor worden de nodige instrumenten ontwikkeld via RUP’s of via aanpassingen in de algemene bouwverordening.

/5/3

Vergunningenbeleid voor het wonen buiten de woonkernen Het wonen in de woonfragmenten en het zonevreemd wonen wordt zo sterk mogelijk afgeremd.

Toename van woningen beperkt zich tot de invulling van nog onbebouwde percelen. De stad ontwikkelt instrumenten om binnen de meest kwetsbare landschappen, zeker die met hoge erfgoedwaarde, alle verdere bebouwing en verdichting te vermijden. Het bestaande RUP voor de woonfragmenten maakt deze doelstelling immers nog niet overal waar.

/6 WONEN VOOR IEDEREEN /6/1

Uitbreiden van het aanbod betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen Leuven is de duurste van alle Vlaamse centrumsteden, wat wonen betreft. De groepen die de hoge prijzen niet kunnen betalen, worden naar de regio of de rest van Vlaanderen verdrongen.

De stad accepteert niet dat de lagere en zelfs middelste inkomensgroepen uit de boot vallen in Leuven omdat ze geen woning vinden die voor hen betaalbaar is, zodat de Leuvense bevolking enkel uit huishoudens met de allerhoogste inkomens bestaat. De creatie van een woningaanbod dat ook betaalbaar is voor lagere en middelmatige inkomens, blijft een belangrijke doelstelling.

PRIJSDALING OP DE PRIVATE MARKT: ENKEL REALISTISCH IN BEPAALDE NICHES (KAMERS) De prijzen van de woningen op de private markt worden bepaald door het economische spel van vraag en aanbod. Zo lang er kopers zijn die de hoge prijzen kunnen betalen, zullen de prijzen niet zakken, tenzij er een overaanbod zou zijn.

Door het specifieke economische profiel van Leuven, dat veel hooggeschoolden aantrekt uit heel Vlaanderen en zelfs internationaal, en door de ligging vlakbij de hoofdstad, is er ook voor dure woningen een enorme groot doelpubliek. Hierbij komt nog eens het feit dat niet enkel de grote en middelgrote woningen aantrekkelijk zijn voor welgestelde kopers en huurders.

Omdat Leuven een stad is met veel studenten en tijdelijke inwoners, ervaart ook de markt van de heel kleine woonentiteiten deze opwaartse druk op de prijzen. In de huidige periode waarin, om redenen van fiscaliteit en situaties op de financiële markten, in heel Vlaanderen zeer veel geïnvesteerd wordt in vastgoed, is Leuven bovendien een aantrekkelijke stad voor kopers. Deze factoren tezamen hebben de prijzen op de private markt tot ongeziene hoogten doen stijgen.

De sector van de private huurwoningen ondergaat eveneens deze prijsstijgingen, terwijl de fiscale ondersteuningsmaatregelen in deze sector niet zijn gevolgd. De situatie is hier dus, voor de lagere en middelhoge inkomens, het meest schrijnend.

Het heeft weinig zin voor een lokale overheid om de algemene daling van de woningprijzen als doelstelling naar voor te schuiven. Dit kan binnen onze maatschappelijke context niet opgelegd worden aan de private markt.

Ook het creëren van een overaanbod aan woningen is omwille van de omvang van het geïnteresseerde doelpubliek, ruimtelijk geen optie. Enkel in heel specifieke niches, die slechts een klein ruimtebeslag hebben, kan overwogen worden om een overaanbod te creëren zodat de prijzen dalen.

De stad koos er sinds 2012 voor, om de markt van de kamers te satureren. Dit beleid diende niet louter om de betaalbaarheid binnen die markt te verbeteren. Door de prijs van de wat minder recente en dus minder kwalitatieve kamers en studio’s te doen dalen, komt er een woningaanbod voor de minst gegoede alleenstaanden vrij dat anders door studenten wordt bezet. Vanuit de sociaal zwakkeren is hieraan immers een hoge nood. Ook kunnen de prijsdalingen het beleid ondersteunen om een deel van de opgedeelde panden weer als gezinswoning op de markt te krijgen.

De stad blijft in haar beleid voor de studentenhuisvestingscomplexen bij haar uitgangspunt dat een deel van deze kamers voor de zwakkere groepen moet voorbehouden blijven, zoals in de samenwerkingsovereenkomsten met de hogere onderwijsinstellingen is voorzien. Dit principe wordt ook toegepast op de grotere kamercomplexen die op privaat initiatief worden gebouwd.

Voor een betaalbaar aanbod in de andere delen van de woningmarkt, ziet de stad geen heil in het trachten creëren van een overaanbod aan woningen. Hier investeren we daarom eerder in een verhoogd aanbod aan woningen die op een of andere manier ‘gereguleerd’ zijn en waar de

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 56

24/04/2019 17:19

57

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

prijzen niet louter door het spel van vraag en aanbod worden bepaald.

UITBREIDING VAN HET AANBOD AAN SOCIALE (HUUR)WONINGEN Uit de bespreking van het aanbod aan sociale woningen blijkt dat de stad een redelijk aanbod aan sociale woningen heeft, dat echter verre van de behoeften dekt. Ook zijn er nog inspanningen nodig om ons sociaal objectief te halen. Hiervoor zijn er echter nog heel wat projecten concreet gepland of sites ter beschikking.

De stad focust de inspanningen op de sociale huurmarkt, omdat deze woningen langdurig voor de beoogde doelgroep behouden blijft en omdat het betaalbaarheidsprobleem in de huurmarkt als het meest ernstig wordt ingeschat.

De stad Leuven staat niet in voor de financiering van bijkomende sociale huurwoningen, maar kan wel de kansen voor nieuwe projecten verhogen door actief op zoek te gaan naar gronden, en eigen gronden voor sociale woningbouw in te zetten. Op verschillende manieren verhoogt de stad zo het aanbod van gronden en woningen voor de sociale woningbouw ( f i g. 6 4 ) .

f i g. 6 4 - Uitbreiding van het aanbod aan sociale (huur)woningen en andere prijsgereguleerde woningen.

—

Ten eerste verzorgt de stad samenwerkingsovereenkomsten met private ontwikkelaars van grootschalige woningbouwprojecten, waarbij een percentage aan sociale woningen wordt opgelegd. In de woonontwikkelingsgebieden Vaartkom, Hertogensite, drukkerij ACCO, Janseniushof,… wordt een deel sociale of andere betaalbare woningbouw voorzien.

—

Ten tweede zet de stad haar ‘eigen’ gronden in voor sociale woningbouw. Delen van de woonontwikkelingsgebieden Ursulinnenstraat, Wakkerzeelsebaan en Hoogveld komen hiervoor in aanmerking.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 57

24/04/2019 17:20

58

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

——

Ten derde ondersteunt de stad de ontwikkeling van een doelgroepenproject van het woonontwikkelingsgebied Sint-Jansbergsesteenweg met minstens een deel sociale huurwoningen.

Ook ondersteunt ze een (beperkt) sociaal woningbouwproject in het nog geselecteerde deel van het woonontwikkelingsgebied Parkveld. Ze zet hier haar eigen beschikbare instrumenten in, en overlegt met eigenaars en andere betrokken partijen. De stad onderzoekt de beschikbaarheid van andere terreinen voor sociale woningen die nog in private handen zijn, bij voorbeeld in de andere woonontwikkelingsgebieden en in de transformatiegebieden.

——

De stad evalueert in haar vastgoedbeleid steeds de geschiktheid van gronden voor betaalbare woningbouw, alvorens tot verkoop van eigendommen over te gaan.

ANDERE HUURWONINGEN AAN GEREGULEERDE PRIJZEN VOOR LAGE EN MIDDELHOGE INKOMENSGROEPEN

Daarnaast verzorgt de stad ook een aanbod aan betaalbare huurwoningen voor de lage en middelhoge inkomensgroepen die niet in de sociale huisvesting terecht kunnen.

——

De stad kan betaalbare huurwoningen realiseren op de eigen gronden. Delen van de woonontwikkelingsgebieden Ursulinnenstraat, Wakkerzeelsebaan en Hoogveld komen hiervoor in aanmerking. De stad onderzoekt de mogelijkheden van grondaankopen elders in de woonkernen met hetzelfde doel.

——

De stad verzorgt samenwerkingsovereenkomsten met private ontwikkelaars van grootschalige woningbouwprojecten, waarbij een percentage aan betaalbare woningen voor lage en middelhoge inkomens wordt opgelegd. In de woonontwikkelingsgebieden Vaartkom, Hertogensite, drukkerij ACCO, Janseniushof, … wordt een deel sociale of andere betaalbare woningbouw voorzien.

——

De stad lanceert een oproep naar de eigenaars van individuele panden om deze ter beschikking te stellen voor georganiseerde verhuur aan lagere inkomensgroepen, type sociaal verhuurkantoor. Ze onderzoekt hoe ze de formule beter bekend kan maken en het aantal verhuurders in die sector kan opdrijven.

——

De stad lanceert een project ‘betaalbare huurwoningen in de private sector’. Dit heeft als doel om samenwerkingsovereenkomsten af te sluiten met private eigenaars en investeerders (PPS) voor de realisatie van huurwoningprojecten, waarbij voor (een deel van) de woningen afspraken worden gemaakt omtrent maximumprijzen en doelgroepen. We spiegelen ons hierbij aan de succesvolle operatie voor de studentenkamers in de periode 2012-2015. De stad zet hierbij haar eigen instrumenten in om het juiste kader te scheppen voor dergelijke projecten, zoals opmaak van RUP’s, ruimtelijk onderzoek, overleg met betrokken actoren, …

Ze onderzoekt welke bijkomende ondersteuningsmaatregelen ze kan voorzien om dergelijke PPS-projecten te stimuleren.

EEN BETER JURIDISCH KADER VOOR BETAALBARE (HUUR)WONINGEN

De stad ijvert bij de hogere overheden voor een bruikbaar juridisch kader voor de verschillende types projecten: ‘lasten’ aan grootschalige projecten, PPS-formules,…

VERMINDEREN VAN DE PRIJSDRUK OP DE GRONDGEBONDEN EENGEZINSWONINGEN De prijzen die op de koopmarkt het meest extreem zijn, zijn deze van de grondgebonden eengezinswoningen. De stad wenst ook de grotere gezinnen met kinderen in de stad te behouden, en zal daarom de overdreven druk op deze markt, die niet veroorzaakt wordt door de doelgroep van de grote gezinnen, temperen. De stad gebruikt elk juridisch middel dat haar ter beschikking staat om te vermijden dat eengezinswoningen worden opgedeeld en gebruikt voor tijdelijke verblijvers.

Ze creëert een ruim voldoende aanbod aan woningen voor tijdelijken, zodat (legaal en illegaal) opgedeelde huizen gedeeltelijk terug op de gewone woonmarkt voor gezinnen terecht komen.

Ze vermindert de onderbewoning door alleenstaande eigenaars, door een geschikt aanbod aan kleinere woningen in elke woonkern te voorzien. Ook de zogenaamde kotmadam-formule, waarbij eigenaars-bewoners een appartement of enkele kamers mogen verhuren onder voorwaarde dat ze er zelf wonen, gaat trouwens de onderbewoning tegen.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 58

24/04/2019 17:20

59

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

/6/2 Een woonaanbod voor verschillende soorten huishoudens Anno 2016 zijn twee woningtypes dominant aanwezig in het Leuvens woningbestand: de grondgebonden gezinswoning en het appartement. In sommige stadsdelen (binnenstad en Zuid) vinden we ook veel kamers.

Het recent gevoerde beleid leidde voornamelijk tot nieuwe woningen van dezelfde types, met vooral veel appartementen van gemiddelde omvang (90m2). De stad zorgde voor een fikse toename van kamers via haar project voor de studentenhuisvesting in samenwerking met KU Leuven associatie, vooral in of vlakbij de binnenstad en in het zuidelijk stadsdeel. Ze bereidde een aantal ruimtelijke uitvoeringsplannen voor met bijkomende eengezinswoningen met tuintje, vooral in de deelgemeenten. Bij andere projecten wordt de regel gehanteerd dat de gemiddelde woning 90m2 groot moet zijn, en wordt aanvullend een minimumaantal eengezinswoningen met tuintje opgelegd. Uit de praktijk blijkt dat dit vaak, naast een beperkt aantal dure eengezinswoningen, appartementen oplevert van gemiddelde omvang. Deze bedienen noch de grote gezinnen, noch alleenstaanden goed. Ze zijn te groot en te duur voor de laatsten, en ze blijken niet of nauwelijks gebruikt te worden door gezinnen met kinderen.

Aangezien alleenstaanden de sterkst groeiende bevolkingsgroep zijn en grotere gezinnen het in een aantal woonkernen erg moeilijk krijgen om nog geschikte en betaalbare woningen te vinden, zal het beleid omtrent woningtypes bijgestuurd moeten worden. Naast de traditionele gezinswoning en het 90m2-appartement, zullen er ook andere woonvormen nodig zijn.

EEN GOEDE MIX IN HET WONINGAANBOD ALS UITGANGSPUNT De stad wenst, in haar groeiend woningaanbod, plaats te voorzien voor de bevolkingsgroepen die sterk gaan groeien: de alleenstaanden, waaronder heel wat ouderen maar vooral veel jongvolwassenen; de tijdelijke inwoners. Tegelijk mag de markt er niet voor zorgen dat de grotere gezinnen steeds minder plaats in de stad vinden; ook hier is een groei gewenst om hun aandeel binnen de huishoudens op peil te houden.

Uitgangspunt is, dat in principe in elke woonkern een zekere mix van gezinstypes gewenst is. Het is bij voorbeeld niet aangewezen dat er op woonkernniveau ‘getto’s’ zouden ontstaan van alleenstaanden. Of dat iemand die behoefte heeft aan een kleinere woning, deze niet zou kunnen vinden binnen de eigen woonkern, wat onderbewoning van grote woningen in de hand zou kunnen werken.

Daartoe is een goede mix in het aanbod van woningtypes nodig. Dit aanbod is niet in alle stadsdelen evenwichtig, zoals beschreven onder de bestaande toestand. In de binnenstad stellen we bij voorbeeld een evolutie vast naar steeds meer kleine woningen, alhoewel er nog heel wat grotere woningen te vinden zijn. Hier is de uitdaging om ervoor te zorgen dat ook gezinnen met kinderen terecht blijven kunnen in de binnenstad. In het noordelijk stadsdeel zijn er dan weer heel weinig kleine woningen te vinden.

Het woonbeleid zal dergelijke scheeftrekkingen corrigeren. Tegelijk is het niet de bedoeling dat de woonkernen op vlak van woningaanbod allemaal gelijk worden; een diversificatie is zeker een kwaliteit. Toch is een zekere mate van menging in alle kernen, het streefdoel.

EVENWICHT TUSSEN PERMANENTE EN TIJDELIJKE INWONERS Tijdelijke bewoners (studenten, passanten) maken een belangrijk deel uit van de totale Leuvense bevolking. De stad koos er in het verleden principieel voor om, naast woonprojecten op de campussen, de tijdelijke bewoning te integreren in de nederzettingsstructuur en te verweven met permanente bewoning.

Om verdringing van gezinnen uit de gewone grondgebonden eengezinswoningen te voorkomen, gaat de stad sinds 2003 de opdeling van gezinswoningen actief tegen. In de periode 2012-2015 werd een inhaaloperatie uitgevoerd die het aanbod aan kamers tegen 2016-2017 sterk opdreef, tot net boven de behoefte studentenhuisvesting. Zo kan een kwalitatieve kleine woning (kamer of studio) geboden worden aan de tijdelijke, zowel ingeschreven als niet-ingeschreven, inwoners (zoals studenten en net afgestudeerden). Op deze manier wordt het gewone woningbestand zo goed mogelijk ontlast van tijdelijke inwoners die geen nood hebben aan grotere woningen. Ook komen er een deel kamers vrij voor permanent wonen in zeer kleine woningen, wat tegemoet komt aan een behoefte binnen de lagere inkomensgroepen.

Na 2020 zal er, indien de studentenaantallen blijven groeien, wellicht buiten de grenzen van Leuven gezocht moet worden om de ontwikkeling van de KU Leuven op een kwalitatieve wijze ruimtelijk te organiseren. Het huisvesten van studenten vereist dan een meer regionale aanpak.

De stad zal hierover overleggen met de regio indien deze nood zich voordoet.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 59

24/04/2019 17:20

60

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

DE GROTERE GEZINNEN BLIJVEND IN STAD HOUDEN In het eerste structuurplan van 2004 stelde de stad zich tot taak, om de selectieve stadsvlucht van gezinnen met kinderen te keren. Het aantal grotere gezinnen (minstens 3 personen) is wel gestegen tussen 2000 en 2015, met ca. 900 gezinnen. Maar het aandeel van deze grote gezinnen met kinderen nam af in het geheel van de huishoudens: van 26,3% in 2000 naar 25,1% in 2010. We hebben moeten vaststellen dat er, door het grote aantal jongvolwassenen, heel veel gezinnen ontstaan in Leuven, maar dat ze na een tijdje weer vertrekken uit Leuven. De laatste jaren vertrokken er jaarlijks meer gezinnen met kinderen uit Leuven, dan er kwamen wonen. Dit verlies wordt echter gecompenseerd door de vele jonge gezinnetjes die hier worden gevormd.

Gelukkig is het dalende aandeel van deze grotere gezinnen in het geheel van de huishoudens sinds 2010 weer gekeerd, en kennen we weer een flinke groei van de grotere gezinnen.

Omdat we streven naar een evenwichtige bevolkingssamenstelling is het belangrijk dat er ook voldoende gezinnen met kinderen in de stad wonen. We weten dat gezinnen met kinderen een grondgebonden ééngezinswoning verkiezen: 70% woont in dit type. Zelfs in de binnenstad worden recente projecten met gezinswoningen (bv. Barbarahof, Cardenberg, Terclavers) bewoond door gezinnen. De druk op de gezinswoningen is echter groot, zowel qua aanbod als qua betaalbaarheid.

Een evenwichtige bevolkingssamenstelling, met ook gezinnen met kinderen, impliceert dat we een voldoende groot aanbod aan woningen geschikt voor gezinnen moeten aanbieden. Dit willen we doen door de bestaande gezinswoningen optimaal te benutten voor gezinnen en ook in nieuwe projecten woningen voor gezinnen bij te bouwen.

We streven bovendien naar een evenwichtige spreiding van diverse bevolkingsgroepen over de verschillende woonkernen heen. Het beleid tussen 2000 en 2015 leidde (ongewild) niet tot een mix maar versterkte het verschil in populatie tussen binnenstad en deelgemeenten. In de binnenstad worden immers veel meer appartementen gebouwd.

Het bestaande areaal aan gezinswoningen is groot. We beschikten anno 2012 over 28.330 eengezinswoningen. Cijfers over de stand in 2016 beschikbaar tegen het ontwerp-RSL2. Uiteraard worden deze niet allemaal bewoond door gezinnen met kinderen. Ook 28% van de alleenstaanden en 61% van de koppels woont in een ééngezinswoning. We weten ook dat heel wat ouderen in een grote gezinswoning wonen, ook wanneer de kinderen het huis uit zijn: 11.000 ééngezinswoningen worden anno 2012 bewoond door een alleenstaande of koppel ouder dan 60 jaar. Deze woningen komen in de volgende decennia op de markt.

De stad Leuven werkt op de volgende manier aan het behoud van een goed woningaanbod voor grotere gezinnen: ——

De laatste mogelijkheden tot opdelen van goede eengezinswoningen in kleine wooneenheden worden uitgesloten. Enkel de kotmadamformule en het zorgwonen zijn tijdelijke vormen van opdeling die nog mogelijk blijven en gepromoot worden. De stad blijft bovendien inzetten op handhaving (tweedeverblijvenproject, illegale opdelingen).

——

De stad gaat onderbewoning van eengezinswoningen tegen door voldoende kleinere compacte woningtypes aan te bieden als alternatief voor de grote gezinswoning, in elke woonkern. Rond heel grote woningen (veel te groot voor één gezin) werkt de stad een gebiedsgericht beleid uit.

——

De stad voorziet een goede mix van woningtypes in grote nieuwe projecten krijgen, zowel met gezinsvriendelijke woningtypes als met kleine woningen.

——

De stad past haar vergunningenkader aan, zodat dit niet gericht is op de realisatie van zeer veel middelgrote appartementen, maar wel op de realisatie van een goed mix van grote en kleine woningen.

——

De stad zoekt in eigen projecten naar compacte vormen van kindvriendelijke wonen, via innovatie vormen van rijwoningen, gestapelde woningen met de kwaliteiten van een rijwoning, cohousingprojecten,… Dit wordt hieronder besproken.

——

Ook in de binnenstad zijn er nog projecten met gezinsvriendelijke woningtypes gepland (huizen op de Bottelarijsite, rijwoningen op de OCMW-site, patiowoningen in het binnengebied Van Monsstraat, …). In totaal gaat het anno 2016 nog over meer dan 200 woningen.

Vaak zijn dit deelprojecten van grote ontwikkelingen waar heel veel appartementen gerealiseerd zullen worden. De stad ziet erop toe dat, voor de goede mix van woningtypes, deze deelprojecten met gezinsvriendelijke woningtypes worden uitgevoerd zoals gepland. Nog andere projecten met ééngezinswoningen plannen in de binnenstad lijkt niet meer evident.

——

In de deelgemeenten verhindert de stad een te felle woonverdichting in hoogkwalitatieve wijken met grondgebonden eengezinswoningen. De stad stuurt de woonverdichting, die meestal gepaard gaat met vervanging van woningen door kleinere types, naar een aantal transformatiegebieden. Deze zijn niet gelegen in hoogkwalitatieve woonwijken met gezinsvriendelijke woningtypes.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 60

24/04/2019 17:20

61

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

VOLDOENDE AANBOD VOOR DE GROEIENDE GROEP OUDEREN… De stad streeft naar een geschikt aanbod aan woningen voor de groeiende groep van ouderen inwoners. Dit kan in diverse woonvormen (assistentiewoningen, zorgwonen, …) met als laatste stap het woonzorgcentrum.

Het algemene beleid rond ouderenwonen lijkt steeds sterker gericht te zijn op thuiszorg, om ouderen zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen laten wonen. Dit lijkt op het eerste gezicht de onderbewoning in de hand te werken. Thuis wonen hoeft echter niet altijd in die grote gezinswoning te zijn waar de persoon ooit met de kinderen woonde. Het kan evengoed in een compactere woning die bij voorkeur dicht bij voorzieningen gelegen is. De stad streeft er daarom naar, dat in elke stedelijke kern een aanbod aan kleine woningen is (studio’s, kleine appartementen), die voor ouderen goed gelegen zijn. Ouderen moeten, indien zij hiervoor kiezen, op een kwalitatieve, comfortabele en veilige manier thuis kunnen wonen. Als ouderen dit niet meer wensen of kunnen in de oorspronkelijke woning, moeten er alternatieven aangeboden worden. We willen de mogelijkheid bieden aan ouderen om binnen hun vertrouwde woonomgeving door te schuiven van de grote gezinswoning naar een compactere, aangepaste woning en/ of een assistentiewoning en - indien nodig - in laatste instantie naar een woonzorgcentrum. In diverse projecten worden al appartementen gebouwd die ouderen toelaten om er comfortabel te wonen. Voorwaarde is wel dat deze projecten centraal gelegen zijn nabij voorzieningen. En dat de woningen aangepast zijn zodat ook ouderen met een bepaalde nood aan zorg er nog kunnen blijven wonen. Dergelijke woningen kunnen een alternatief zijn voor de te grote gezinswoning.

Veel van deze projecten werden in de voorbije jaren gerealiseerd in de binnenstad. Studies hebben al aangetoond dat heel wat mensen verkiezen om in de vertrouwde omgeving te blijven wonen. Daarom wenst de stad in elke woonkern een aanbod aan kleinere woningen, aangepast aan het ouder worden, te ondersteunen.

De laatste jaren is er ook steeds meer interesse in samenwonen voor ouderen. De stad zal zorgwonen en kangoeroewonen zo goed mogelijk ondersteunen. Oude reglementering die dit soort wonen in de weg staat, wordt aangepast. Omdat ouderen ook vaak alleen of met 2 in een te grote woning wonen, kunnen ouderen ook baat hebben van de kotmadamformule. Dit kan gaan van een gewone kotmadamformule waarbij de oudere(n) een paar kamers verhuurt, tot een zorgrelatie tussen de studenten en de oudere(n). Voor de laatste vorm van samenwonen hebben het OCMW, de stad Leuven en de KU Leuven sinds 2014 het proefproject ‘Casa Cura: zorgen voor de kotmadam’ lopen.

Sinds de jaren 2000 bestaat er een verhoogde belangstelling van ontwikkelaars voor assistentiewoningen. Omdat de Vlaamse overheid niet langer vastlegt hoeveel erkende assistentiewoningen er kunnen gerealiseerd worden en omdat het aantal ouderen nog zal toenemen, verwacht de stad een toename van het aantal projecten. Omdat het projecten zijn met allemaal kleine woningen, gericht op een specifieke doelgroep, passen ze soms niet binnen het normale vergunningenkader, zoals de algemene bouwverordening. De stad hanteert een specifieke beleidslijn voor assistentiewoningen. Binnen een aantal criteria als geschikte locaties, garanties zodat de woningen voor de doelgroep blijven, kwaliteit van het project voor bewoners en omgeving,... kunnen deze projecten van het reguliere vergunningenkader afwijken.

Ook de behoefte aan woonzorgcentra – dit zijn specifieke ouderenresidenties voor zorgbehoevende ouderen – zou nog kunnen toenemen door het toenemend aantal ouderen en hoogbejaarden.

Deze behoefte is wat onduidelijk, gezien de trend in het beleid om het thuis wonen van ouderen steeds meer te ondersteunen. De stad bewaakt de programmatie van het aantal te realiseren bedden en ondersteunt de realisatie van concrete projecten. Ze ziet erop toe dat deze projecten aanpasbaar zijn in de tijd, zodat ze kunnen worden ingezet voor andere functies zodra de nood aan ouderenwoningen zou dalen. … EN VOOR DE ANDERE ALLEENSTAANDE PERMANENTE INWONERS Ook voor andere mensen die om een of andere reden alleen wonen, moet het mogelijk zijn om in de eigen woonkern naar een kleine woning op zoek te gaan. De stad wenst daarom in elke woonkern een minimum aanbod aan kleine en compacte woonentiteiten te verzekeren.

Specifiek in de woonkernen van Wijgmaal en Wilsele-Putkapel worden daarom op de juiste plekken projecten met middelgrote en kleinere woningen (appartementen, studio’s of assistentiewoningen) gestimuleerd. Waar dit kan, wordt in het beleidskader voor stadsdeel Noordelijke Laagvlakte toegelicht. In de andere stadsdelen is dit aanbod reeds voldoende aanwezig. Hier rekent de stad vooral op het beleid rond de kamercomplexen, dat de druk vanwege de tijdelijke inwoners ook op de markt van de studio’s en appartementen moet verlagen, zodat deze vrijkomen voor permanente alleenstaande inwoners.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 61

24/04/2019 17:20

62

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

COMPACTERE EN COLLECTIEVE WOONVORMEN: EEN NIEUWE KWALITEIT Zowel voor gezinnen als voor alleenstaanden kunnen compactere woonentiteiten, al dan niet gecombineerd met een groter aandeel aan collectieve voorzieningen, een beter antwoord bieden op woonwensen. Voor de stad kunnen compactere woonvormen bijdragen aan een diverse en duurzame woonomgeving en efficiënter ruimtegebruik.

Er wordt al eens verondersteld dat heel compact en collectief wonen ook een antwoord kan zijn op de betaalbaarheidsproblematiek. Deze veronderstelling moet echter genuanceerd worden.

Gezien de mechanismen op de private woningmarkt, stemmen de vastgoedprijzen zich af op wat een ontwikkelaar, verkoper of verhuurder verwacht te krijgen voor zijn perceel, pand of (huur) woning. Naarmate er meer woonentiteiten, dus meer betalende huishoudens, mogelijk zijn op eenzelfde perceel of in eenzelfde pand, stijgt de prijs voor het perceel of het pand. Toelaten dat er compacter wordt gebouwd en dus ogenschijnlijk de prijs gedeeld wordt tussen meerdere huishoudens, heeft dus tegelijk een prijsverhogend effect op de woningmarkt.

Wel kunnen innovatieve woonvormen ertoe leiden dat er echt kwalitatief gewoond kan worden op beperkte ruimte. Kleinere woonvormen worden geaccepteerd, ook door grotere gezinnen, als het ‘verlies’ aan private oppervlakte gecompenseerd wordt door collectieve voorzieningen.

Het gaat bij voorbeeld over brede gangen waar kinderen kunnen spelen, ontmoetingsruimtes voor bewoners, gemeenschappelijke (dak)tuin, een gemeenschappelijke logeerkamer, delen van auto en parkeerplaats, … Nieuwe woonvormen zoals co-housing, vormen hierop een antwoord.

Het voorzien van compactere woonvormen mag echter geen vrijgeleide worden voor een ongecontroleerde verdichting, en moet gekoppeld worden aan kwaliteitsvereisten op stedenbouwkundig niveau en op niveau van het gebouw.

De stad ondersteunde in de voorbije jaren een aantal cohousing-projecten. Ze analyseerde ook de mogelijke tegenstrijdigheid tussen dergelijke projecten en de bestaande gemeentelijke regelgeving, die niet problematisch is gebleken. Een aantal resterende juridische problemen kunnen niet op gemeentelijk niveau uitgeklaard kunnen worden, maar situeren zich op niveau van Vlaamse regelgeving (wooncode).

De stad accepteert het collectieve wonen in co-housingprojecten als mogelijke vorm van kwalitatief stedelijke wonen. Ze onderzoekt de potenties verder via een aantal pilootprojecten. Ze waakt over het oplossen van eventuele juridische obstakels, voor zover deze binnen haar bevoegdheden liggen. De stad zal er echter over waken dat de collectieve woonvormen geen alibi zijn om heel dichte woonprojecten te realiseren met zeer kleine woonentiteiten, zonder dat tegelijk de collectieve voorzieningen aanwezig zijn die de woonkwaliteit helpen garanderen. Co-housingprojecten kunnen zich dan ook niet onttrekken aan de gebruikelijke stedenbouwkundige lasten die aan verdichtingsoperaties worden gekoppeld, zoals publiek groen, buurtparkeerplaatsen,…

Eventuele ondersteuning door de stad van dergelijke innovatieve woonvormen, mag er niet toe leiden dat de stedelijke inspanningen rond betaalbare (huur)woningen voor lagere inkomensgroepen in het gedrang komen.

/7 RUIMTE IN DE WOONKERNEN VOOR VOORZIENINGEN

EN ECONOMISCHE FUNCTIES /7/1

De compacte woonkernen herbergen verschillende functies Het eerste structuurplan van 2004, legde veel nadruk op de groei van het woningaanbod in de woonkernen. Deze focus leidde ertoe dat de niet-woonfuncties in het woonweefsel betrekkelijk weinig aandacht kregen, en soms zelfs door de toenmalige beleidskeuzes uit het woonweefsel werden verdrongen. Heel wat niet-woonfuncties werden beschouwd als ‘te herlocaliseren’ (kleine bedrijfjes) of ‘op te kuisen restfuncties’ (parkeer boxen, oude loodsen en ongedefinieerde ruimten,…). Verschillende van deze sites werden als woonontwikkelingsgebieden geselecteerd en zijn anno 2016 effectief voor wonen ontwikkeld of in voorbereiding.

Uiteraard is dit niet enkel het gevolg van het beleid, maar ook van beweegredenen vanuit deze functies zelf: herorganisatie van de universitaire ziekenhuizen, bundeling van sommige kantoorfuncties in de grote projecten aan de ring, rationalisatie in de stedelijke voorzieningen, stopzetten van productiebedrijfjes, … Deze niet-woonfuncties zijn daarom niet ‘weggejaagd’.

Echter, door de mogelijkheid te bieden van dichte woonontwikkeling op die sites, een lucratief alternatief gezien de bloeiende woningmarkt, gaf de stad wel een extra stimulans aan dergelijke niet- woonfuncties om te vertrekken en te kiezen voor woningbouw als nieuwe functie.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 62

24/04/2019 17:20

63

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

Vooral in de binnenstad stelden we een tendens vast waarbij de economische functies en grotere voorzieningen uit de kern vertrekken.

Deze evolutie mag niet verder worden doorgezet. Om verschillende redenen is het van belang dat ook de niet-woonfuncties in voldoende mate in de woonkernen aanwezig blijven, voor zover ze niet te hinderlijk zijn en dus te combineren vallen met het wonen.

——

In het algemeen is een verweving van het wonen met werken, handel en gemeenschapsvoorzieningen (zoals scholen, kinderopvang, sport,…) in alle compacte woonkernen gewenst.

Nabijheid van dagelijkse ondersteunende voorzieningen verhoogt de woonkwaliteit. Korte afstanden stimuleren het zachte verkeer en verminderen de afhankelijkheid van de auto.

Voorzieningen kunnen complementair gebruikt worden: parkeren voor werknemers wisselt af met bewonersparkeren bij voorbeeld. Het aanbod aan dagelijkse voorzieningen zoals winkeltjes kan steunen op een hele reeks aan gebruikers, zowel bezoekers, bewoners als werknemers in de woonkernen. Kortom, verweving ondersteunt de woonkwaliteit en is interessant voor (niet- hinderlijke) economische activiteiten en voorzieningen.

——

Specifiek voor Leuven, is het belangrijk om voldoende ruimte voor cultuur en de ‘creatieve economie’ te voorzien in de binnenstad en centraal gelegen delen van de andere stadsdelen.

‘Leuven creatieve stad’ is een van de speerpunten waarop het economische beleid van de stad zich in de volgende jaren wil toespitsen, zoals besproken in het thematische beleidskader ‘werken’. Deze creatieve economische sector is minder geneigd tot (her(huisvesting op een bedrijventerrein, maar ziet net de stedelijke omgeving en de nabijheid van stedelijke voorzieningen zoals cultuur, als troef. Het beleid voor de woonkernen is erop gericht om ook voor dergelijke functies ruimte te voorzien. De creatieve economie heeft bovendien baat bij clustering. Zonder een verspreide inplanting te willen tegengaan, wenst de stad voor deze sector een clustering aan de Vaartkom extra te stimuleren.

——

Ook de kleinschalige, lokaal ondersteunende economie heeft het niet gemakkelijk in Leuven.

Het gaat dan om kleinschalige productiebedrijfjes, logistieke functies op stadsniveau,… Ook hiervoor verwijzen we naar het beleidskader ‘werken’. Het aantal beschikbare ruimten voor dergelijke economie in de kernen lijkt af te nemen, en de ruimte op de bedrijventerreinen is in de laatste jaren niet gegroeid. De stad wenst, naast de uitbreiding van KMO-zone Haasrode op Parkveld, ook in de woonkernen de nodige ruimte voor niet-hinderlijke lokaal ondersteunende bedrijven te vrijwaren. Het hinderlijk karakter wordt geval per geval geëvalueerd, waarbij de verschillende mogelijke milieu-effecten (mobiliteit, lawaai- en geurhinder,…) en de landschappelijk inpassing in het woonweefsel aan bod komen.

——

De stad voert een beleid waarbij de geparkeerde wagen steeds meer van het openbaar domein geweerd wordt, via kwalitatieve stratenheraanleg, via projecten als ‘Leuven in vervoering’ voor de binnenstad,... Tegelijk investeert ze sterk in de alternatieven voor de auto. Maar toch moeten we er van uit gaan dat vele stadsbewoners nog lange tijd over een eigen of een gedeelde wagen gaan beschikken. Deze zullen steeds meer op privaat domein terecht moeten komen. We bespreken deze doelstellingen in het beleidskader ‘mobiliteit’.

In de dicht bebouwde woonkernen is het niet evident om een wagen op het eigen perceel te stallen. De stad zal daarom de ontwikkeling stimuleren van gebundelde bewonersparkeerplaatsen op het privaat domein. Ook hiervoor moet ruimte worden voorzien.

——

Tot slot willen we in de woonkernen voldoende ruimte veilig stellen voor gemeenschapsvoorzieningen. We willen de grotere gemeenschapsvoorzieningen clusteren in de voorzieningenclusters. Ook elders in de woonkernen is het belangrijk dat lokale voorzieningen een plek vinden. Het gaat dan om sport en spel, ontmoetingslokalen, jeugdinfrastructuur, kinderopvang,… De noodzaak hiertoe wordt in het beleidskader ‘voorzieningen’ toegelicht.

Daarom schuift dit structuurplan de functieverweving in de woonkernen naar voor als beleidskeuze.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 63

24/04/2019 17:20

64

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

/7/2 Instrumenten om de verweving te stimuleren?

De stad onderzoekt de mogelijke instrumenten die ertoe moeten leiden dat ruimte in de woonkernen niet louter door wonen wordt ingenomen. Dit is geen evidente zaak, aangezien het wonen in de woonkernen op de meeste plaatsen principieel vergunbaar is. Het te ontwikkelen beleid, ter uitvoering van dit structuurplan, zal ervoor zorgen dat het wonen de andere functies niet overal verdringt. Een aantal mogelijke pistes kunnen nu al worden opgesomd: ——

Inventarisatie van geschikte gebouwen of percelen voor niet-woonfuncties in de woonkernen.

Communicatie over deze beschikbare ruimte via verschillende kanalen, zodat geïnteresseerde investeerders bereikt worden;

——

In de fase van voorbereiding van eventuele vergunningsaanvragen: promoten en ondersteunen van projecten voor niet-woonfuncties in de woonkernen vanuit bestuur en administratie;

——

Via ruimtelijke uitvoeringsplannen, ruimte bestemmen voor bepaalde niet-woonfuncties, met uitsluiting van wonen. Dit is een realistische piste voor de plaatsen waar een duidelijke keuze bestaat voor bepaalde functies, bij voorbeeld in de voorzieningenclusters. Hier is het de bedoeling dat wonen geen, of maar zeer beperkte ruimte inneemt.

——

Woonontwikkeling overal onvergunbaar maken, bij voorbeeld per verordening, in bepaalde soorten gebieden, zodat deze hier geen concurrentie vormt voor de niet-woonfuncties. Zo is het de doelstelling om woonprojecten te weren uit de binnengebieden van de binnenstad (tenzij het gaat om een geselecteerd woonontwikkelingsgebied). Tegelijk regelen voor deze gebieden onder welke voorwaarden niet-woonfuncties hier vergunbaar zijn;

——

Wijzigen, in functie van het bewonersparkeren, van het vergunningenbeleid dat lange tijd zeer restrictief omging met parkeren in binnengebieden.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 64

24/04/2019 17:20

65

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

5

RICHTINGGEVEND

Krachtlijnen van het beleid voor wonen en de woonkernen KEUZES OVER DE GEWENSTE WONINGGROEI: GLOBAAL ——

De woninggroei wordt geconcentreerd in de woonkernen; woninggroei in de open ruimte wordt vermeden. Zeker in de belangrijkste landschappelijke gehelen (beekvalleien en getuigenheuvels) wordt de groei van het verspreide wonen aan banden gelegd.

——

De doelstelling rond groei van het woningaanbod, en dus van de bevolking, wordt geherformuleerd voor de periode 2013-2030. Dit gebeurt op basis van trendscenario Leuven en de voorspelde behoefte in de woningmarkt van/rond Leuven. In Leuven streven we naar een groei van 5.500 woningen tussen 2013 en 2030. Dat betekent een bevolking van ca.

108.000 (ingeschreven) inwoners in 2030. Hiervoor is meer dan voldoende ruimte in Leuven.

We tonen ook aan dat dit helemaal niet moet leiden tot onverantwoorde ontwikkelingen elders in de woningmarkt.

——

In de woonkernen moet ook ruimte zijn voor andere stedelijke functies: werken, handel en horeca, gemeenschapsvoorzieningen,… Aan woningbouwprojecten worden op bepaalde plekken bewust beperkingen opgelegd, om die andere functies kansen te geven (uitwerking: hieronder).

——

Het beleid rond woninggroei op Leuvens grondgebied wordt daarom verstrengd, en de woninggroei wordt (nog meer dan in RSL1) gestuurd naar de plaatsen waar ze een hefboom kan zijn voor andere stedelijke doelstellingen. We formuleren daarom beleid rond (1) woonontwikkelingsgebieden, maar ook rond (2) woninggroei in het bestaande woonweefsel (uitwerking: hieronder).

KEUZES OVER DE GEWENSTE WONINGGROEI: HOEVEEL GROEI GEWENST IN DE VERSCHILLENDE STADSDELEN?

——

Het principe is dat elke woonkern over een aanbod moet beschikken van alle types woningen, klein tot groot. Maar niet zodanig dat de woonkernen een eenheidsworst worden. Concreet betekent dit: volop de eengezinswoningen en tuinen beschermen in de binnenstad; in de deelgemeenten de mooie woonwijken voor gezinnen met kinderen niet te fel laten veranderen; in Wilsele en Wijgmaal op de juiste plekken een aanbod kleine woningen toevoegen.

——

Met de uitvoering van de al geplande woonontwikkelingsgebieden in de binnenstad, zal de bevolking hier nog flink toenemen, met ongeveer 5.000 ingeschreven inwoners (sinds 2013). Dit terwijl de bevolking hier de laatste decennia al veel harder gegroeid was dan in de rest van Leuven. Hier zijn bovendien nog heel wat studentencomplexen bijgebouwd. Er zijn daarna niet veel plaatsen meer denkbaar waar de voorzieningen die nieuwe inwoners nodig hebben – denk aan parken, parkeerplaatsen, recreatie,… - nog kunnen groeien.

Daarom wordt in de binnenstad de woninggroei enkel nog gestimuleerd via uitvoering van de al voorbereide grote woonprojecten of de gebieden waar al een RUP of BPA geldt (Vaartkom, Vel-fase2, ACCO-site, Ziekenhuissite, Parkstraat-Vesaliusstraat, OCMW-site). De andere woonont-wikkelingsgebieden worden geschrapt: ze dienen voor gemeenschapsvoorzieningen (parking Faculty Club, site Geologie, parking Schapenstraat, parking HDC), of ze worden behandeld als elk ander stukje van de binnenstad (Bonte, nog niet gerealiseerde stukje aan Kardinaalstraat).

Buiten die nog behouden woonontwikkelingsgebieden, wordt woonontwikkeling niet gestimuleerd. Dit betekent dat in de binnenstad, nieuwe woonontwikkeling in de binnengebieden wordt geweerd. Andere stedelijke functies kunnen hier soms wel, zodat deze weer wat ademruimte krijgen. Bovendien zijn er strenge bepalingen in verband met schaalvergroting (zie landschapsstructuur).

——

In de andere deelgemeenten is ook nog woninggroei mogelijk, maar op de juiste plekken.

Hier is een evaluatie gemaakt van de woonontwikkelingsgebieden. Deze die een aantasting zouden zijn van de open ruimte, of beter gereserveerd worden voor andere stedelijke functies, werden geschrapt. We hebben immers lang niet al die ruimte nodig voor de vooropgestelde groei.

Daarom zijn hier verschillende woonontwikkelingsgebieden geschrapt geweest: Groenveldstraat en Groenveld (Terbank), Roeselbergdal (Wilsele-Dorp), Eerdekensstraat fase 2 (Heverlee) en het nog deel van Parkveld ten zuiden van het verlengde van de Petrusberg/

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 65

24/04/2019 17:20

66

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

Bovenbergstraat (Heverlee). Ook was er eentje gewoon niet meer realiseerbaar: Van der Nootstraat (Wilsele- Putkapel). Tenslotte werd ook geschrapt, wat in strijd was met de opties voor de voorzieningenstructuur: site deelgemeentehuis Heverlee wordt eerder voor gemeenschapsvoorzieningen behouden; wonen kan als aanvullende functie.

Andere woonontwikkelingsgebieden kunnen doorgaan volgens planning: de gebieden waar het RUP voor de woonontwikkelingsgebieden werd opgemaakt in Kessel-Lo, Wijgmaal en Wilsele- Putkapel (incl. daar waar het RUP hernomen moet worden), de gebieden Wakkerzeelsebaan- Ursulinnenstraat, de lopende projecten Klein Rijsel, Bierbeekstraat, Centrale Werkplaatsen en Vlierbeekveld, en het noordelijk stuk van Parkveld (aansluitend bij de woningen in de Vinkenboslaan/Milseweg).

Sint-Jansbergsesteenweg wordt, als enige woonontwikkelingsgebied waarvoor nog geen enkele voorbereidende planning gebeurde, behouden: dit is in te zetten voor doelgroepwonen.

Woonverdichting in het bestaande woonweefsel kan in de zogenaamde transformatiezones (uitleg hieronder). Ook kan woonverdichting her en der verspreid, maar énkel op centraal gelegen plaatsen en énkel als tegelijk met de woonverdichting ook een andere, door de stad gekozen, maatschappelijke doelstelling wordt gerealiseerd (uitleg hieronder).

TRANSFORMATIEZONES IN HET BESTAAND WEEFSEL ——

De stad duidt transformatiezones aan. Dit zijn stukken van het bestaand stedelijk weefsel waar de omgevingskwaliteit niet zo hoog is (wonen pal aan een drukke weg, landschappelijk niet interessant, infrastructuurproblemen,…) en waar de stad het nuttig vindt dat de bebouwing op een andere manier wordt georganiseerd. Die herstructurering dient verschillende doelstellingen tegelijk: beter landschap, afstemming bebouwing-infrastructuur, groenstructuur, missing links,... Een zekere verdichting van wonen (of andere stedelijke functies) kan hier worden ingezet als hefboom om de private markt te stimuleren tot investeringen in dergelijke herstructurering.

Van de transformatiegebieden is al een eerste lijst in het structuurplan opgenomen, maar die is zeker niet limitatief. Ook moet de erfgoedtoets in een aantal hiervan nog gebeuren.

De stad oordeelt over de selectie, niet de ontwikkelaar. Transformatiezones waar wonen een plaats krijgt, zijn bij voorbeeld de KMO-zone noord van Wijgmaalbrug, de kop van de Diestsesteenweg, stukken aan de Aarschotsesteenweg, gebied tussen Tervuursesteenweg en Tweekleinewegenstraat,…

VERDICHTING VAN HET WONEN IN DE REST VAN HET BESTAANDE WOONWEEFSEL: DE PRINCIPES

——

Elders in het bestaande woonweefsel, gaan we dus heel selectief om met een verdichting van het wonen. Verdichting betekent: schaalvergroting van woongebouwen met méér vloeroppervlakte als resultaat (1), woningen opdelen of vervangen door méér kleinere woningen (2), de woonpercelen verkleinen (3), bouwen in tweede orde (4) of het realiseren van nieuwe straten in binnengebieden (5).

——

In de binnenstad zijn deze verdichtingsvormen uitgesloten, tenzij in de WOG en tenzij wat vergunbaar is aan de straatkant volgens de ABL. Zo blijft er ruimte voor groen en voor andere stedelijke functies.

——

In de deelgemeenten kan woonverdichting overwogen worden: • enkel op ‘centraal gelegen’ plekken: de site moet zeer goed duurzaam ontsloten zijn (openbaar vervoer, fietsverbindingen) en in de buurt gelegen zijn van dagelijkse voorzieningen.

• enkel als deze woonverdichting gepaard gaat met een meerwaarde, die door de stad zelf wordt gezocht: aanvulling van de groenstructuur conform het groenplan, realisatie van de gewenste fietsstructuur, hemelwaterbuffering voor een ruimere omgeving,… De toegelaten woonverdichting is in verhouding tot deze meerwaarde; • enkel als niet in tegenstrijd met de doelstellingen binnen andere thema’s, en goed combineerbaar met de directe omgeving.

RSL2

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 66

24/04/2019 17:20

67

T H E M A T I S C H E B E L E I D S K A D E R S / Wone n in mu lt ifu nct ione le woonke r ne n

RICHTINGGEVEND

WONEN VOOR IEDEREEN: ALLE LEEFTIJDEN EN TYPES GEZINNEN ——

Leuven houdt rekening met de stijgende nood aan kleine woningen en woningen voor ouderen. De stad zorgt ervoor dat in alle woonkernen een pakket kleine woningen beschikbaar is. Deze zijn ‘centraal’ gelegen en aangepast aan zelfstandig wonen van oudere mensen.

——

Leuven zorgt dat haar aanbod aan woningen voor gezinnen met kinderen minstens stabiel blijft en bij voorkeur mee groeit, door: • opdelen van bestaande eengezinswoningen tegen te gaan; • erop toe te zien dat kwalitatieve wijken met grondgebonden eengezinswoningen dit karakter niet verliezen; • onderbewoning tegen te gaan door alleenstaanden in de eigen woonkern een alternatief (kleine woning) te bieden; • de mogelijkheden van innovatieve gezinsvriendelijke woningvormen te verkennen; • in grootschalige woonontwikkelingsgebieden ook eengezinswoningen te integreren.

——

Voor tijdelijke inwoners (vnl. studenten) wordt voldoende specifiek aanbod voorzien, zodat op de rest van de woningmarkt voldoende aanbod blijft voor de Leuvenaars.

WONEN VOOR IEDEREEN: ALLE INKOMENSGROEPEN

——

De stad wenst principieel dat het woningaanbod voor lagere en middelmatige inkomens vergroot, om alle bevolkingsgroepen in de stad een kans te geven.

——

De stad hanteert het principe dat dit betaalbaar aanbod, door de grote concentratie van hoogopgeleiden in onze regio, moet ontstaan door toename van de ‘gereguleerde’ projecten, waar afspraken bestaan rond beoogde inkomensgroepen en woningprijs.

——

De stad focust op een toename van de gereguleerde woningen in de huursector, omdat de betaalbaarheidsproblemen hier nog groter zijn dan op de koopmarkt.

——

De stad stimuleert, werkt hiervoor aan verschillende types projecten: • sociale (huur)woningen en andere betaalbare woningen op eigen gronden (stad/OCMW/ AGSL) en op nieuw te verwerven gronden; • samenwerkingsovereenkomsten met private ontwikkelaars over een percentage sociale en andere betaalbare woningen ; deze van de grote gemengde woon- of stadsontwikkelingsprojecten; een oproep voor specifieke grootschalige projecten in de huurmarkt.

——

De stad vermindert de druk op de woningprijzen vanwege de tijdelijke inwoners, door handhaving en door het vergroten van het aanbod voor die specifieke markt.

RS_BOEK-3_DEEL-3.2_WONEN_190424.indd 67

24/04/2019 17:20