Kansan osake - suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet

KANSAN

OSAKE Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet

Esko Nurmi • Laura Puro • Martti Lujanen

Kansan osake

KANSAN

OSAKE Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet

Esko Nurmi • Laura Puro • Martti Lujanen Suomen Kiinteistöliitto ry

S IS Ä L LY S L U E T T ELO 8

Esko Nurmi ja Laura Puro: Saatteeksi: Asunto-osakeyhtiö – kestävä kotimainen

Esko Nurmi:

PIENISTÄ PÄÄOMISTA SYNTYY TALO Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän synty 1864–1939 15

Yhtiötalojen esiinmarssi • Topeliuksen toive: ”Rakentakaa toisin” • Hätkähdyttävää asuntokurjuutta • Työväenasuntoyhtiöt Taimi ja Alku • Säännöt selviksi: vuoden 1895 osakeyhtiölaki • ”Oman tuvan” kasvattava vaikutus • Kivinen tie asunnonomistajaksi • Keskiluokkaistuva asuntoyhtiö

41

Kolme erilaista varhaisyhtiötä • Säätyläiset erikseen, kirvesmiehet keskenään • Ajanmukaisia asuntoja Katajanokalle • Olofsborg urakoi talonsa itse • Matti Paasivuori ja hänen kirvesmiestoverinsa • Mies ja ääni -yhtiö Siltasaaressa • Asunnot jakoon huutokaupalla • Yhtiöiden tarina jatkuu

61

Rakentamisen pysähdys ja vimma • Inflaatio tappoi uskon • Valtiolta lainoja erikoisin deflaatioehdoin • Asuntohypoteekkipankin synty 1927 • Oma laki asunto-osakeyhtiöille • ”Petollinen ja kohtalokas harhakäsitys” • Asunto-osuuskunta putosi kyydistä • Puolikunnallista asuntotuotantoa

79

”Pako asunto-osakeyhtiöstä” • Ylikuumeneminen ja nopea kylmeneminen • Pakkohuutokauppoja ja pakkohallintoa • Asunto-osakeyhtiöiden horjuva maine • Toteutumaton lakiuudistus • Vuokra-asumisen vankkumaton asema

Laura Puro:

SUOMALAISEN ASUMISEN KIVIJALKA Asunto-osakeyhtiöjärjestelmä laajenee ja syvenee 1939–2010 101

Asuntopula ja Arava • Hävitetyt talot, tuhotut asunnot • Kärjistyvä asuntotilanne • ”Kerrostalolaki”: asuntoja rintamamiehille • Arava: pääomia valtion varoista • Aravastandardi • Tapaus Kaljakallio ja muita Aravan ongelmakohtia • Verohuojennusyksiöitä ja ”kääpiöasuntoja”

129

Aluerakentamisen aikakausi • Asuntotehtaan liukuhihna • Ilveskorven idea • Asuntosäästäntä – uusi valtionuskonto • Sivulliset uhrit • Vauhtia rakennemuutokseen • RS-järjestelmä: asunnonostajan suojaksi • Hinta, laatu ja asuntohallituksen ohjaus

165

Kodinomistusyhteiskunta • Pienimuotoisesti ja kovalla rahalla • Torppareista oman elämänsä herroiksi • Uusia avauksia: hitas ja asp • Nousu, äkkijarrutus ja romahdus

187

Suuri remontti • Vuoden 1992 asunto-osakeyhtiölaki • Kiinteistöt korjauksen tarpeessa • Vuokrasääntely – vuosisadan haaste • Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu 2010

Martti Lujanen:

MEILLÄ JA MUUALLA Asunto-osakeyhtiö kansainvälisessä vertailussa 213

Johdanto

213

Keskeiset kerrostaloasumisen omistusmuodot

215

Tilanne eri maissa

217

Eri järjestelmien edut ja haitat

228

Tiivistelmä ja johtopäätökset

234

Matti Inha ja Harri Hiltunen, Suomen Kiinteistöliitto ry Lopuksi: Kansan osakkeen arvo kasvaa

238

Tilastot

242

Lähdeluettelot

246

Kiitokset

Esko Nurmi ja Laura Puro

Saatte ek si:

ASUNTO-OSAKEYHTIÖ – KESTÄVÄ KOTIMAINEN

Asunto-osakeyhtiö on suomalainen ilmiö. Se ei ole meidän suoranainen keksintömme siihen tapaan kuin kuriositeettina usein mainittu astiankuivauskaappi, mutta kuitenkin täällä mahtiasemaan kehittynyt. Missään muualla osakeyhtiömuoto ei ole yhtä vahvasti ottanut paikkaansa moniasuntoisten rakennusten, siis kaupunkien kerros- ja rivitalojen, hallintamuotona.

Suomen Kiinteistöliitto on asunto-osakeyhtiöiden järjestönä tuottanut käsillä olevan Kansan osake -teoksen. Lyhin mahdollinen perustelu asunto-osakeyhtiöjärjestelmän historian julkaisemiselle on se, että Suomessa on 88 000 asunto-osakeyhtiötä ja niissä lähes 1,5 miljoonaa asuntoa ja 2,6 miljoonaa asukasta.

Lain mukaan asunto-osakeyhtiön tarkoitus on ”omistaa ja hallita” asuinrakennusta. Yhtiön osakkeet taas antavat oikeuden hallita tiettyä, yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta kiinteistön osaa. Asuinhuoneistojen haltijat eivät siten omista asuntoa sinänsä, sen seiniä ja rakenteita, vaan he omistavat yhtiön osakkeita.

Kaupunkitalojen omistamisen malli kantaa pitkää historiallista perinnettä, joka on eri maissa erilainen.

Syrjäisessä Suomessa ei ole Keski-Euroopan kaltaisia vanhoja kauppakaupunkeja, joissa on asuttu monikerroksisissa kivitaloissa useita satoja vuosia. Mo8

Saatteeksi

nissa Keski-Euroopan maissa kaupunkien asuinkerrostalot ovat perinteisesti olleet vuokrataloja, ja esimerkiksi Saksan, Sveitsin ja Hollannin kaupungeissa vuokralla asuminen on ollut huomattavan yleistä vielä pitkään toisen maailmansodan jälkeenkin.

Suomessa kerrostaloissa sijaitsevien omistusasuntojen osuus on ollut kansainvälisesti poikkeuksellisen korkea. Selitys piilee suomalaisessa asunto-osakeyhtiömallissa, joka on toimivuutensa ansiosta saavuttanut suuren markkinaosuuden. Maailmalla asukkaiden omistamien kerrostalojen yleisin hallintomalli kulkee nimellä condominium. Toisen maailmansodan jälkeen levinnyt condominium-malli on kuitenkin ratkaisevalla tavalla myöhempää perua kuin suomalainen asunto-osakeyhtiö, jonka synty voidaan ajoittaa 1800-luvun jälkimmäiselle puoliskolle.

• Suomessa teollistuminen ja kaupungistuminen pääsivät vauhtiin verraten myöhään. 1800-luvun puolivälissä useimmat kaupunkimme muistuttivat vielä maalaiskyliä. Suuriruhtinaskunnan pääkaupunki Helsinki oli komeine hallintokortteleineen omassa sarjassaan, mutta sielläkin matala puutaloasutus oli hallitsevaa. Suomessa monikerroksiset asuintalot il-

mestyivät kaupunkikuvaan vasta 1870-luvulta lähtien.

Teollisuuden tulo ja kaupunkien kasvu olivat kaksi toisiinsa kytkeytynyttä valtavirtaa, joiden ajoittuminen selittää paljolti asuntoyhtiömallin juurtumisen suomalaiseen yhteiskuntaan. Osakeyhtiöstä oli 1800-luvun puoliväliin tultaessa muodostunut nousevan kapitalismin yritysmuoto Euroopassa, ja Suomessakin erityinen osakeyhtiöasetus kirjoitettiin Ruotsin mallin mukaan lakiin vuonna 1864. Kun meillä alettiin tarvita yhä enemmän asuntoja kasvavan työväenluokan tarpeisiin ja kun kaupunkitaloista alettiin tehdä kolmi-, neli- tai jopa viisikerroksisia, oli yritysmaailman osakeyhtiömalli meillä olemassa ja tullut tutuksikin.

Ensimmäisenä osakeyhtiömuoto otettiin käyttöön vuokrakasarmeja rakennettaessa 1850-luvulta alkaen.

Helsingissä puhuttiin ”puulaakivilloista”. Vähitellen kaupungin keskustaan nousi myös yhtiömuotoisia, paremman väen vuokra-asunnoiksi rakennettuja kivitaloja. 1880-luvulla alkoi lopulta ilmestyä sellaisia asuntoyhtiöitä, joissa asukkaat tulivat omistajiksi. Ensimmäiset puiset työväenasuntoyhtiöt Taimi ja Alku rakennettiin Helsinkiin 1880-luvun lopulla, minkä jälkeen myös keskiluokka otti yhtiömuodon vähitellen omakseen.

Alkupääoman kasaamistapana osakeyhtiömuoto osoitti voimansa – suorastaan välttämättömyytensä – etenkin vähävaraisten ihmisten yhteishankkeissa.

Pääomien saatavuus asuntorakentamiseen on vaihdellut suomalaisessa yhteiskunnassa. Yleensä pääomista on ollut niukkuutta tai pulaa. Lainarahan ylitarjontaa ei ole ollut kuin korkeintaan 1980-luvulla ulkomaisen lainanoton äkkiä vapautuessa. Muuten luotot ovat olleet tiukassa. Asunnontarvitsijan oma säästäminen on ollut arvossaan.

Yhteiskunnan tuki asuntorakentamiselle otti merkittävän askeleen vuonna 1897, jolloin säätyvaltiopäivillä hyväksyttiin määräraha työväenasuntoyhtiöiden lainoittamiseen. Rahanjako ei kestänyt montakaan vuotta, mutta se juurrutti asunto-osakeyhtiömuotoa pienasuntojen tuottamiseen. Joskus paljon myö-

hemmin tuota valtionlainoitusta on kutsuttu ”esi-aravaksi”, ohueksi edeltäjäksi toisen maailmansodan jälkeiselle huomattavalle valtion arava-lainoitukselle.

Asunto-osakeyhtiörakentaminen lähti varsinaiseen nousuun 1900-luvun alkuvuosina. Vuoden 1895 osakeyhtiölaki oli antanut sille entistä tukevamman säännösperustan. Keskiluokka oli liikkeellä, ja tulokset näemme edelleen eteläisen Helsingin jugendtaloissa. Suunta olisi varmaan jatkunut, ellei ensimmäinen maailmansota olisi puhjennut vuonna 1914.

Sitä seurasi Suomessa vielä sisällissota 1918.

Asunto-osakeyhtiöiden historia asettuu maan historian yleiseen kaavaan, jossa sota-ajat katkaisivat jatkuvuuden yhteiskunnalliselta ja taloudelliselta kehitykseltä. Tarvittiin uusi voimien kokoaminen itsenäisen Suomen ensimmäisellä vuosikymmenellä, mutta vielä kovempi oli koitos toisen maailmansodan jälkeisessä jälleenrakennuksessa.

• Yksi tärkeä merkkipaalu oli erillisen asunto-osakeyhtiölain säätäminen vuonna 1926. Siihen asti oli tultu toimeen yleisen osakeyhtiölain säännöksillä ja yhtiöjärjestyksiin otetuilla määräyksillä. Nyt laissa määriteltiin muun muassa se, mihin tarkoituksiin osakkailta kerättävää yhtiövastiketta sai käyttää. Lain mukaan yhtiöjärjestyksessä piti myös osoittaa, että tietyt osakkeet oikeuttivat tietyn huoneiston hallintaan.

Laki antoi asunto-osakeyhtiölle entistä selkeämmän muodon ja vahvisti luottamusta järjestelmään.

Varhaiset asuntoyhtiöt olivat monasti olleet toisensa tunteneiden asunnontarvitsijoiden yhteenliittymiä.

Yhtiöitä oli synnytetty tutussa piirissä esimerkiksi ammattikunnittain tai työtovereiden kesken. 1920-luvun puolivälin jälkeen, kiivaan rakennuskauden aikana, lisääntyivät ammattimaisten perustajaurakoitsijoiden eli grynderien käynnistämät hankkeet.

Suomessa suhdanteet ja niiden mukana asuntorakentaminen romahtivat kotimaiseen suhdannekuoppaan ja jatkoksi kansainväliseen suureen lamaan.

Saatteeksi

9

Meillä lasku alkoi jo vuoden 1928 puolella, ja pulaa kesti vuoteen 1933. Korkeiden kustannusten aikana rakennettuja asunto-osakeyhtiöitä ajautui pakkohuutokauppoihin.

Pulaa seurasi elpyminen ja noususuhdanne. 1930luvun loppupuolen ahkera asunto-osakeyhtiöiden perustaminen oli lähes pelkästään grynderivetoista.

Asunnontarvitsijoiden erkaantuminen asunto-osakeyhtiöiden perustamisesta näkyi myös siinä, että yhtiötalojen lisääntymisestä huolimatta omassa osakkeessa asuvien osuus ei juuri lisääntynyt. Asunto-osakeyhtiömuotoa käytettiinkin 1930-luvulla kasvavassa määrin sijoittajille myytävien vuokra-asuntojen tuottamiseen. Syntyi ”yhden miehen asunto-osakeyhtiöitä”, joissa omistus ja valta keskittyivät, ja mahdolliset muutamat omaan osakkeeseensa muuttaneet tunsivat olevansa hyyryläisiä, vailla vaikutusvaltaa.

1930-luvun lopulla kaupunki- ja kauppalaväestön osuus oli noussut runsaaseen neljännekseen koko Suomen asukasluvusta. Heistä edelleen suuri enemmistö asui vuokralla, ja näin oli kaikissa kansankerroksissa.

• Toinen maailmansota hyydytti rakennustoiminnan ja ajoi yli 400 000 suomalaista evakkotielle. Kaupunkien ankaraa asuntopulaa ratkomaan perustettiin vuonna 1949 Aravaksi nimetty valtion virasto. Aravalainojen avulla valtio ryhtyi pääomittamaan asutuskeskusten rakennustuotantoa, joka näin saatiin uudestaan käyntiin. Etenkin ensimmäisten 20 vuoden ajan aravarakentaminen merkitsi korostetusti omistusasuntojen ja nimenomaan asunto-osakeyhtiömuotoisten kerrostalojen rakentamista.

Omistusaravat olivat varsinkin 1950-luvulla korkeatasoisia, ja ”arava-standardi” oli mitoitettu vastaamaan keskiluokan asumistarpeita. Aikakauden arava-alueet kuten Espoon Tapiola ja Helsingin Herttoniemi olivat viihtyisiä ja hyvin suunniteltuja kokonaisuuksia, jotka ovat säilyttäneet arvostuksensa.

10

Saatteeksi

Asunto-osakeyhtiöitä käytettiin sodan jälkeen myös vuokra-asuntojen tuotannossa. Tähän kannusti avokätinen verohuojennuslaki, joka teki sijoitusasunnoista kymmeneksi vuodeksi täysin verovapaita.

Näitä verohuojennusyksiöitä rakennettiin paljon muun muassa Helsingin Kallion ja Vallilan kaupunginosiin.

Muutto maalta kaupunkiin ja elintason nousu kiihdyttivät asuinrakentamisen 1960- ja 1970-luvuilla ennen näkemättömiin mittoihin. Asuntoja syntyi aluerakentamisen tuloksena etenkin uusiin lähiöihin ja niissä sijaitseviin asunto-osakeyhtiötaloihin. 1960luvulla kansanliikkeeksi paisuneen asuntosäästämisen ja omistusaravien yhteisvaikutuksesta ”oman osakkeen” hankkiminen tuli mahdolliseksi yhä useammalle suomalaiselle. 1950–1980-lukujen aikana Suomeen valmistui yhteensä 250 000 asunto-osakeyhtiömuotoista arava-asuntoa. 1980-luvulta lähtien asuntotuotanto on vähitellen ”privatisoitunut”, kun yhä suurempi osuus asunnoista on rakennettu vapaarahoitteisina.

Nykyisenkaltainen kodinomistusyhteiskunta syntyi Suomen kaupungeissa toisen maailmansodan jälkeen. Neljässä vuosikymmenessä (1950–1990) kodinomistusluvut nousivat 30 prosentista 70 prosenttiin. Kaupungeissa kodinomistus on toteutunut nimenomaan asunto-osakeyhtiöiden kautta, kun ihmiset ovat muuttaneet vuokra-asunnosta osakehuoneistoon. Oma osake onkin nostanut ensin keski- ja sittemmin myös pienituloisia suomalaisia ”omistavan luokan” jäseniksi. Tässä mielessä kyse on ollut todellisesta kansan osakkeesta.

Oma työmaansa oli luottamuksen rakentaminen.

Asunnonostajan suojattomuus grynderituotannossa oli saanut osakseen kovaa kritiikkiä jo 1930-luvulla, mutta vasta 1970-luvun alussa siihen saatiin selvä parannus. Ostajan suojaksi luotiin vuonna 1972 niin kutsuttu RS-järjestelmä, joka turvasi osakkeenmerkitsijöitä asunto-osakeyhtiön perustamis- ja rakennusvaiheessa. Se oli tarpeellista, sillä uudisrakentamisessa oli esiintynyt harhaanjohtamista ja suora-

naista huijaustakin. Nykyään vastaavat normit on sisällytetty asuntokauppalakiin.

Uudistuotannon supistuttua 1970-luvun lopulla voitiin yhä enemmän huomiota kiinnittää kiinteistöjen ylläpitoon ja peruskorjauksiin. Korjausrakentamisen tarve on kasvanut etenkin 1990-luvulta lähtien, kun suomalainen asunto-osakeyhtiökanta on tullut peruskorjausikään. Osittain juuri peruskorjausten helpottamiseksi asunto-osakeyhtiölakia uudistettiin 1990-luvun alussa.

Uusi asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus oli kuitenkin edessä jo vajaat 20 vuotta myöhemmin.

Vuonna 2010 asunto-osakeyhtiölaki irrotettiin kokonaan osakeyhtiölaista. Siinä missä vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölaki oli pitänyt sisällään 27 pykälää, on vuoden 2010 laissa yli 300 pykälää. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa on myös pyritty entistä tarkemmin määrittelemään osakkaan ja taloyhtiön vastuiden rajoja korjaus- ja muutostöitä tehtäessä.

• Suomalainen asunto-osakeyhtiö on historiansa aikana kehittynyt vähitellen pitäväksi kuoreksi, johon on voitu panna vaihtelevaa sisältöä. Malli on ollut kestävä, koska se on ollut joustava. Perustyyppinä asuntoosakeyhtiö on osakkaiden itsensä asuttama talo. Eri ajanjaksoina asunto-osakkeet ovat toimineet myös sijoituskohteina, jolloin taloihin on tullut vuokraasuntoja.

Asunto-osakeyhtiö on soveltunut myös yhteiskunnan tukemiin asuntotuotannon muotoihin alkaen 1800-luvun lopun ”esi-aravasta” huipentuen varsinaiseen aravaan. 1920-luvulla Helsingissä ja Tampereella käynnistynyt puolikunnallinen asuntorakentaminen oli sekin asunto-osakeyhtiömuotoista, samoin kuin maanhankintalain lisäyksen eli niin kutsutun Lex Raatikaisen perusteella rakennetut kerrostalot toisen maailmansodan jälkeen. Helsingissä yhtiömalli on taipunut myös asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyyn eli hitasiin ilman uutta lainsäädäntöä.

Asunto-osuuskuntien osuus on Suomessa jäänyt pieneksi, mikä on johtunut ennen kaikkea asuinrakentamiseen käytössä olleiden rahavarojen niukkuudesta. Pääomaköyhässä Suomessa osakeyhtiö on ollut rahoituksen keräämisessä ylivoimainen. Asuntoosakeyhtiössä on kylläkin mukana osuustoiminnan ja yleishyödyllisyyden piirteitä. Perustarkoitus on tuottaa yhtiön osakkaille taloudellista ja turvattua asumista, ei rahallista voittoa, mikä on osakeyhtiöille yleensä kuuluva tavoite. Vaikka osakeyhtiötalon rakennuttaminen ja rakentaminen olisivat kaupallisesti hoidettuja, perustuu talon ylläpito omakustannusperiaatteeseen.

Jo varhaisia työväenasuntoyhtiöitä kiiteltiin siitä, että niiden kautta työväki oppi talouden lainalaisuuksia ”debetin ja kreditin” muodossa. Yhä nykyäänkin asunto-osakeyhtiömaailma tarjoaa osakasasukkaille hyvän oppimäärän siitä, miten talouden yhtälö toimii: kulutettu raha on katettava osakkaiden itsensä maksamilla vastikkeilla. Historia lisää opetukseen sen, että asunto-osakeyhtiöön liittyy myös riskejä: omistusasunnon arvo laski jyrkästi 1930- ja 1990lukujen lamavuosina.

Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän historiana käsillä oleva kirja kuvaa vain kalpeasti asunto-osakeyhtiöissä vallitsevaa inhimillisen toiminnan kirjoa. Yhtiöissä joudutaan aina sopeutumaan yhteiselämään siihen sisältyvine velvollisuuksineen ja sääntöineen. Niistä kehkeytyy välillä kiistoja, jotka muistuttavat jopa maatalousyhteiskunnan rajariitoja. Vähemmän ulospäin kuuluvaa, mutta sitäkin merkittävämpää on asuntoyhtiökumppanuus, joka tuottaa yhteenkuuluvuutta ja yhdessä tekemistä. Asunto-osakeyhtiö on Suomen laajin lähidemokratian muoto, jonka avulla nurkat pidetään kunnossa yhteisin päätöksin. ▪

Saatteeksi

11

Pienistä pääomista syntyy talo

PIENISTÄ PÄÄOMISTA SYNTYY TALO Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän synty 1864–1939 * Esko Nurmi

14

Pienistä pääomista syntyy talo

YHTIÖTALOJEN ESIINMARSSI TO P E L I U K S E N TO I V E : ” R A K E N TA K A A TO I S I N ”

Arbetarnes i Helsingfors Byggnadsaktiebolag rakensi Sadan markan villat Ruoholahteen 1881-–1884.

(Kuva: Ivan Timiriasew, Helsingin kaupunginmuseo)

Asuntopula oli tullut tutuksi 1850-luvun Helsingissä, Suomen suuriruhtinaskunnan pääkaupungissa. Kaupunkia vuosikymmenen alussa koetellut koleraepidemia ja Krimin sota (1853–1856) olivat lamauttaneet rakennustoiminnan, ja huoneistojen vähyys korotti vuokria. Ajan johtaviin lehtimiehiin lukeutunut Zacharias Topelius kehotti Helsingfors Tidningar -lehdessä vuonna 1858 talonomistajia tarttumaan epäkohtaan rakentamalla varsinkin kaupungin keskustaan entistä suurempia taloja.

Topeliuksen Helsinkiä hallitsivat vielä yksikerroksiset puutalot. Säätyläisiä varten oli komeita, empiretyylisiä asuintaloja; porvareille ja käsityöläisille vaatimattomampia puurakennuksia. Työläiset ja kalastajat asuivat erilaisissa mökeissä, piharakennuksissa ja hökkeleissä. Tiheämpää ja korkeampaa rakennuskantaa oli vain Senaatin- ja Kauppatoria ympäröivissä kortteleissa. Yksi- ja kaksikerroksisten talojen yhteenlaskettu osuus kaupungin koko rakennuskannasta nousi yli 95 prosentin.

Topeliukselle olemassa olevat puutalot edustivat pääosin huonoa laatua. Ne olivat ”huonosti rakennettuja, huonosti sisustettuja, huonosti varustettuja, huonosti katettuja”, kuten lehtimiehen murska-arvioi kuului. Puutalojen sijaan Helsinkiin tarvittiin Topeliuksen mielestä moderneja, kolmi- ja nelikerroksisia kivitaloja. ”Rakentakaa siis! Ja kun rakennatte, niin rakentakaa toisin kuin tähän asti, sillä se totisesti maksaa vaivan. Pikkukaupunkimietteillä on ollut aikansa. (…)

Mutta nykyisiä pieniä, yksi- tai kaksikerroksisia rakennuksianne tullaan tulevaisuudessa katselemaan yhtä ihmetellen kuin meidän aikamme ihmiset katselevat 1600-luvun pikkukaupunkeja ja kuin helsinkiläinen nykyisin katsoo Katajanokan hökkeleitä”, julisti Topelius.

Rakennuttajilta useampikerroksiset kivitalot vaativat kuitenkin entistä suurempia pääomia. Mikäli talonomistajat pelkäsivät kustannuksia, he voisivat muodostaa rakennusyhtiöitä, Topelius ehdotti. Topelius on usein mainittu Suomen ensimmäiseksi asuntopoliitikoksi, ja hän oli kärjessä myös kannustaessaan asuntoyhtiöiden perustamiseen. Vähitellen yhtiötalojen rakentaminen alkoi etsiä muotoaan.

Osakeyhtiöstä oli 1700–1800-luvuilla tullut teollistuvan yhteiskunnan tärkein yritysmuoto. Se teki mahdolliseksi suurtenkin alkupääomien keräämisen pieninä erinä. Osakeyhtiö myös vapautti yksityiset osakkeenomistajat osakepää-

Pienistä pääomista syntyy talo

15

omaosuuttaan suuremmasta vastuusta vararikon kohdatessa yhtiötä. Osakeyhtiömuodon juuret olivat 1600- ja 1700-luvun englantilaisissa ja hollantilaisissa kauppakomppanioissa. Lain muotoon osakeyhtiö (société anonyme) kirjoitettiin Napoleon I:n Ranskassa vuonna 1804. Osakeyhtiö oli erillinen oikeushenkilö, irrallaan osakkaistaan.

Ruotsalais-suomalainen oikeus noudatti pitkälle Ranskan mallia. Ruotsissa säädettiin osakeyhtiölaki vuonna 1848, ja sisällöltään vastaava osakeyhtiöasetus tuli voimaan Suomessa vuonna 1864, vaikka Suomen suuriruhtinaskunta oli osa Venäjän imperiumia. Yhtiöitä oli Suomessa tosin perustettu jo paljon aikaisemmin, ensimmäiset jo 1700-luvulla. Vaikka yhtiöasetuksessa oli vajavaisuuksia, sen pohjalta voitiin edetä myös asuntorakentamisen alalla. Laki antoi yhtiöille toiminnan perustan, ja loppu määriteltiin yhtiöjärjestyksissä, joihin piti hakea viranomaisen hyväksyntä.

Topeliuksen toiveista huolimatta yhtiömuotoinen rakennustoiminta ei kuitenkaan heti ottanut tuulta purjeisiinsa. Krimin sota halvaannutti rakentamisen pitkäksi aikaa. Ja kun rakennustoiminta sitten oli 1860-luvulla elpymässä, katkaisivat suuret nälkävuodet (1866–1868) hyvin alkaneen kehityksen. Tämän jälkeen rakentaminen pääsi uudestaan vauhtiin vasta 1870luvun puolivälissä.

Samaan aikaan 1870-luvulla vilkastui myös kaupunkien ja ennen muuta Helsingin kasvu. Vanhat ammattikuntasäännökset ja elinkeinoelämän rajoitukset olivat höllentyneet 1800-luvun puolivälistä lähtien, ja väestön liikkuvuus lisääntyi. Kaupungin vetovoima perustui teollisuuden ja kaupan uusiin työpaikkoihin, joita syntyi ripeästi etenkin 1870-luvulta lähtien.

Kaupungistumisen kiihtyessä rakentamistapa muuttui. 1870-luvulta lähtien korkeat kivitalot alkoivat vähitellen syrjäyttää matalia puutaloja Helsingissä. Tätä edisti vuoden 1875 rakennusjärjestys, joka tarjosi aiempaa paremmat mahdollisuudet monikerroksisten kivitalojen rakentamiselle. Helsingin ensimmäinen viisikerroksinen asuintalo nousi Fabianinkatu 31:een vuonna 1873. Monikerroksisia kivitaloja rakennettiin 1870- ja 1880-luvuilla Helsingin Kruununhaan, Kaartinkaupungin, Kluuvin ja Kampin kaupunginosiin. Turussa ensimmäiset asuinkerrostalot rakennettiin nykyisen Kauppatorin ympäristöön 1880-luvulla.

Kaupunkikeskustojen komeat kivitalot ja niiden hyvin varustellut asunnot houkuttelivat asukkaikseen erityisesti kaupungin varakkaampaa väkeä. Kyse oli pääsääntöisesti vuokra-asunnoista, sillä myös säätyläisten ja porvarien vallitseva asumismuoto oli vuokralla asuminen.

Samalla kun monikerroksiset asuintalot ilmestyivät kaupungin keskustan katukuvaan, tapahtui Helsingissä myös vuokrakasarmien läpimurto. 1870-luvulla kaupungin laitamille alkoi nousta työläisiä varten vuokrataloja, jotka yleensä olivat puisia ja parikerroksisia. Kivitalojen ja vuokrakasarmien yhteisvaikutuksesta asukkaiden lukumäärä asuintaloa kohti enemmän kuin kaksinkertaistui 16

Pienistä pääomista syntyy talo

Koko maan, kaupunkien ja Helsingin väkiluvut 1850–1940 4 milj.

3

2

Koko maa

1

Kaupungit Helsinki 1850

1860

1870

1880

1890

1900

1910

1920

1930

1940

Lähde: Vattula, Kaarina, toim.: Suomen Taloushistoria 3, s. 18–19, 25–26; Helsingin seudun aluesarjat -tietokanta.

Helsingissä vuosien 1870 ja 1910 välillä. Erityisen suuri harppaus tässä suhteessa tapahtui vuosien 1880–1900 välillä.

Perinteinen tapa rakennuttaa, omistaa ja hallita kiinteistöä perustui 1800-luvulla ”talon omistukseen”. Sekä keskustan suuret kivitalot että valtaosa vuokrakasarmeista olivatkin aluksi yksittäisten henkilöiden – talonomistajien – rakennuttamia ja omistamia. Keskustassa taloja rakennuttivat varakkaat liikemiehet, tehtailijat, kauppiaat ja ylemmät virkamiehet. Ihailtu saavutus oli vuonna 1882 valmistunut, kunnallisneuvos ja liikemies F. W. Grönqvistin rakennuttama korttelinmittainen kivimuuri, Grönqvistin talo, Pohjois-Esplanadilla. Grönqvistin suurimittaisiin kiinteistöbisneksiin verrattuna työväestölle tarkoitettujen vuokra-asuntojen rakennuttaminen puutaloihin oli pienimuotoinen elinkeino.

Osakeyhtiömuoto tarjosi etenkin 1860-luvulta lähtien vaihtoehtoisen tavan rakennuttaa ja omistaa kiinteistöjä. Helsingissä ensimmäinen yhtiömuotoinen

Pienistä pääomista syntyy talo

17

Helsingin panoraamaa hallitsi vuonna 1872 Nikolainkirkko, joka nykyisin tunnetaan Tuomiokirkkona. Seuraavina vuosikymmeninä puukaupunki väistyi kivirakennusten tieltä. (Kuva: Eugen Hoffers, Helsingin kaupunginmuseo)

vuokratalo oli hyväntekeväisyystarkoituksessa työläisiä varten perustettu Villa Lugnet, joka valmistui vuonna 1857.

Historioitsija Per Schybergsonin tekemien laskelmien mukaan osakeyhtiömuotoisia asuin- ja vuokrakiinteistöjä perustettiin vuosina 1865–1896 – eli karkeasti ajanjaksolla, joka ulottui osakeyhtiöasetuksesta ensimmäisen osakeyhtiölain säätämiseen – koko maassa yhteensä 41. Näistä 25 oli niin kutsuttuja työväenasuntoyhtiöitä (ks. seuraavat alaluvut). Rakennushankkeiden laajuuden huomioiden merkittävämpi ryhmä olivat Schybergsonin mukaan kuitenkin muut osakeyhtiömuotoiset asuin- ja vuokratalot (yhteensä 16 kiinteistöä), joiden perustaminen vilkastui etenkin 1880-luvun lopulta lähtien. Kyse oli ilmeisesti kiinteistöosakeyhtiöistä, joiden pääasiallisena tarkoituksena oli tarjota varakkaammille kansanosille vuokrahuoneistoja kivitaloissa.

18

Pienistä pääomista syntyy talo

Helsingin kartta vuodelta 1889. Kaupunkimainen asutus ei ulottunut vielä Pitkänsillan pohjoispuolelle eikä Töölöön. (Kuva: Helsingin kaupunginmuseo)

Määränä 41 kiinteistöä liki 30 vuoden ajanjaksolla ei kuulosta suurelta määrältä – eikä se sitä ollutkaan. Valtaosa uudisrakennuksista oli 1890-luvulle tultaessa yhä yksittäisten ihmisten rakennuttamia ja omistamia. Osakeyhtiömuodon roolia asuntorakentamisessa korosti kuitenkin 1870-luvulta lähtien se, että siitä lähdettiin hakemaan ratkaisua yhä polttavammaksi käyneeseen työväenasuntokysymykseen.

H ÄT K Ä H DY T TÄVÄ Ä A S U N TO K U R J U U T TA Helsingin samoin kuin muiden kaupunkien kasvu perustui 1800-luvun jälkimmäisellä puoliskolla suurelta osin maaseudulta tulleeseen muuttovirtaan. Kyse oli niin kutsutusta liikaväestöstä eli 1800-luvun mittaan kasvaneesta tilatto-

Pienistä pääomista syntyy talo

19

Työläiset asuivat 1800- ja 1900-lukujen taitteessa usein yksi- tai kaksikerroksisissa puutaloissa. Käyttövesi noudettiin kaivosta, sillä vesijohdot yleistyivät ensin varakkaamman väen asuintaloissa. Näkymä Pieni Roobertinkatu 4–6:n pihalta 1907. (Kuva: Signe Brander, Helsingin kaupunginmuseo)

masta väestä. Väestötilaston mukaan Suomessa oli vuonna 1880 yli 400 000 tilapäisansioiden varassa elävää henkilöä ja 30 vuotta myöhemmin jo yli 700 000. Heidät tilasto luokitteli lähinnä mäkitupalaisiksi, itsellisiksi tai loisiksi. Torpparien asema oli parempi, sillä heillä oli vuokramaa omassa viljelyksessään.

Tilattoman väestön alakomitean laajat tutkimukset vuodelta 1901 osoittivat, että noin 2,6 miljoonan hengen maaseutuväestöstä vain neljännes omisti sekä asuntonsa että sen maan. Elämisen mahdollisuuksia lähdettiin etsimään kaupungeista.

Vuodesta 1860 vuoteen 1910 suomalaiskaupunkien väkimäärä yli nelinkertaistui, vaikka ei jakson lopussa ollutkaan kuin 15 prosenttia maan koko väkilu20

Pienistä pääomista syntyy talo

vusta. Suomen kehityksen myöhäisyys käy ilmi siitä, että samaan aikaan Ruotsin kaupunkiväestön osuus oli jo 25 prosenttia, Norjan 29 prosenttia ja Tanskan 40 prosenttia, vaikka niidenkin kaupungistuminen ja teollistuminen kulki kaukana jäljessä esimerkiksi Englannista ja Saksasta.

Suomessa kaupunkien kasvun veturi oli pääkaupunki Helsinki. Hiljaisen kehityksen jälkeen nousu kiihtyi 1860-luvulla. Silloisesta 22 000 asukkaasta kasvukäyrä oli jyrkkä, ja se puhkaisi 100 000 asukkaan rajan vuonna 1902. Helsingistä oli tullut suomalaisessa mitassa suurkaupunki. Sillä oli urbaani syke, joka itsessään oli vetovoimatekijä.

Voittopuolisesti Suomi oli edelleen maatalousyhteiskunta – ja sitä kesti vielä monet vuosikymmenet. 1900-luvulle tultaessa maa- ja metsätaloudesta sai toimeentulonsa yhä 73 prosenttia väestöstä. Kaupunkilaisempien elinkeinohaarojen eli teollisuuden, käsityön, rakentamisen, kaupan, liikenteen ja palvelusten yhteenlaskettu osuus elinkeinojakautumassa, 19 prosenttia, oli kuitenkin yli kaksinkertainen vuoden 1860 lukemaan verrattuna.

Oli siis uusia työmahdollisuuksia ja mahdollista uutta työvoimaa, joiden yhteen saattamisessa – nykytermein kohtaannossa – asuminen oli ratkaisevassa osassa. Sosiaalisena ongelmana nousivat esiin asunto-olot. Ne muodostivat ”työväenasuntokysymyksen”, kuten sosiaalipoliittinen ilmaisu kuului. Kysymys oli kurjuuden lieventämisestä, mutta myös työvoiman saannin helpottamisesta.

Esimerkki kurjuuden kärjistymisestä oli Helsingin poliisilaitoksen myöhään lokakuussa 1873 lehdistökeskustelun takia tekemä laskenta. Vajoista, kellareista ja muista lämmittämättömistä paikoista tavattiin yli kaksisataa henkeä, joista sata oli lapsia. ”Useimmat näistä asunnottomista olivat tilapäisansioiden varassa eläviä sekatyöläisiä, jotka eivät yleensä olleet pystyneet maksamaan vuokraansa ja sen tähden joutuneet kadulle”, Heikki Waris kirjoittaa kaupungin historiateoksessa.

Nekin työläiset, joilla oli katto päänsä päällä, olivat pakotetut ahtauteen. Helsingin työväestöstä kaksi kolmannesta eli vuonna 1900 yhden huoneen asunnoissa. Maaseutukaupungeissa tilanne oli parempi. Vertailu Tukholmaan oli dramaattinen: siellä yhden huoneen asuntoon oli pakkautunut selvästi harvempi, 14 prosenttia työväestöstä.

Ahtaasti asumisen raja oli tuohon aikaan enemmän kuin kolme henkeä huonetta kohti keittiö mukaan luettuna. Pienissä asunnoissa raja ylittyi useimmiten. Perhekuntien lomaan asuntoihin muutti vielä ”asukkeja”, alivuokralaisia, jotka useimmiten olivat maalta työn perässä kaupunkiin tulleita nuoria miehiä tai neitosia.

Asuntojen ylikysyntä toi muassaan myös vuokrakasarmit, jotka alkoivat yleistyä 1870-luvulta lähtien. Niistä kuuluisimpia olivat Mikael Antipoffin talot.

Ne teki tunnetuiksi siivottomuus, ylikansoitus, huono elämä – ja kiskurivuokrat. Asuntokysymyksessä tällaiset esimerkit herättelivät omiatuntoja.

Pienistä pääomista syntyy talo

21

Työväenasunnoista tuli se kenttä, jolla osakeyhtiömuotoinen rakentaminen otti ensimmäisiä askeleitaan. Osakeyhtiömuoto soveltui toisaalta vuokrakasarmien ja vuokratalojen tekoon ja toisaalta myös asunnontarvitsijoiden omatoimiseen järjestäytymiseen.

Filantrooppista, hyväntekeväisyyteen perustuvaa harrastusta yhtiömuotoiseen vuokra-asuntojen rakentamiseen oli sekä Turussa että Helsingissä 1850-luvun lopulta lähtien. Periaatteisiin kuului hankkeiden yleishyödyllisyys: liikevoitto ei ollut tavoitteena tai omistajan voiton oli määrä olla rajoitettu. Nämä asuntoyhtiöt olivat myöhempien, asunnontarvitsijoiden itsensä perustamien työväenasuntoyhtiöiden ja myös nykyaikaisen asunto-osakeyhtiön esiasteita.

Työväestölle suunnattuihin kymmenien asuntojen vuokrataloihin alkupääoma oli helpompi kerätä monesta lähteestä, varsinkin kun tavoitteena oli yleishyödyllisyys. Osakeyhtiössä filantropiaan pääsi mukaan rajatulla panoksella ja riskillä.

Turussa Bolaget för arbetarbostäder i Åbo tarjosi asuntoja kymmenen vuoden ajan, kunnes vuokralaiset 1860-luvulla irtisanottiin. Sen ylevämpää ei ollut edellä mainitun, Helsingissä vuodesta 1857 toimineen Villa Lugnet -yhtiön yleishyödyllisyys. Pormestari Carl Gustav Brummerin aloitteesta yhtiö rakensi ”terveellisiä ja huokeampia asuntoja työtätekevälle kansanluokalle” Lapinlahteen.

Ne tehtiin asemakaava-alueen ulkopuolelle, jotta kaupungin rakennusjärjestyksen hintaa nostavilta määräyksiltä vältyttäisiin. Yhtiön omistajat nostivat Lugnetista 12 prosentin osinkoja eivätkä pitäneet talojaan kunnossa.

Teollisuus- ja kauppiaspiirit perustivat 1870-luvun puolivälissä Helsingfors Aktiebostäder -nimisen yhtiön, joka sai valtiolta lainaa. Se rakensi Kamppiin ja Kallioon ”puulaakivilloiksi” kutsuttuja työväenasuntoja. Suurin yksityinen osakkeenomistaja oli tehtailija Ossian Osberg, jolla oli konepaja Sörnäisissä. Yhtiön perustamisen eräs syy olikin tarjota asuntoja osakkaiden työväelle.

Tehtailijoiden ja kauppiaiden työväenasuntoliikkeellä oli myös kansainvälisiä virikkeitä. Suomenkin lehdistössä esiteltiin Saksassa ja Ranskassa perustettuja yleishyödyllisiä asuntoyhtiöitä, joista elsassilaisen Mühlhausenin tehtailijoiden aikaansaannokset tulivat tunnetuimmiksi. Puhuttiin Mühlhausenin järjestelmästä. Sen ydin oli, että asukkaat lisävuokraa maksamalla voisivat vähitellen päästä oman asuntonsa haltijoiksi.

Selvimmin ”mühlhausenilainen” lähtökohta oli Sadan markan villoilla, jotka Arbetarnes i Helsingfors Byggnadsaktiebolag -yhtiö rakensi Ruoholahteen vuosien 1881–1884 aikana. Rahapiirien lisäksi yhtiön perustamiseen osallistui työläisiä. Yhtiöjärjestyksessä osingonjako rajoitettiin kuuteen prosenttiin. Omaksi lunastamisen idea ei kuitenkaan toiminut Sadan markan villoissa suunnitellulla tavalla. Asumisen laatua ne joka tapauksessa edustivat: huoneen ja keittiön asunnot olivat 37 neliömetrin suuruisia, ja niillä oli oma sisäänkäynti ja puutarhapalsta. Puutalot ovat kestäneet aikaa. Sadan vuoden iässä ne peruskorjattiin valtion lainalla. Siellä elämä jatkuu – asunto-osakeyhtiössä.

22

Pienistä pääomista syntyy talo

Työväen Asuntoyhtiö Alku perustettiin vuonna 1886.

Räätäli K. H. Hirvosesta tuli Alun osakas kaksi vuotta myöhemmin. (Kuva: Osakekirja.fi)

T YÖ VÄ E N A S U N TOY H T I ÖT TA I M I J A A L K U Puulaakivillat tai Sadan markan villatkaan eivät vielä tunnuspiirteiltään vastanneet nykykäsitystä asunto-osakeyhtiöstä. Ne olivat pikemminkin kiinteistöosakeyhtiöitä vuokra-asuntojen tuottamiseen. Ne näyttivät kuitenkin tietä sellaisille asunto-osakeyhtiöille, joissa huoneistot kuuluvat osakkaiden hallintaan.

Asunto-osakeyhtiö on siis asunnontarvitsijoiden yhteenliittymä, joka osaltaan omin varoin pääomittaa asuintalohanketta ja puhtaimmaksi viljellyssä tapauksessa huolehtii itse rakennuttamisesta ja joskus jopa osasta rakennustöitä.

Tähän suuntaan kehitys kulki nopeasti.

Kärjessä etenivät taloudellisesti vakaassa asemessa olevat, valistuneet työntekijät, jotka ryhtyivät auttamaan itse itseään oman asunnon hankkimisessa. Työväenyhdistykset kannustivat ja valistivat jäseniään tässä toiminnassa. Ratkaisevaa oli kuitenkin valtion lainoitus. Sitä oli satunnaisesti myönnetty asuntoyhtiöille 1870-luvulta lähtien, mutta vuosisadan vaihteessa määrärahoja oli enemmän.

Niitä riitti muutamana vuotena yhteensä yli 30 työväenasuntoyhtiölle.

Pienistä pääomista syntyy talo

23

Väinö Tanner on kuvannut Helsingin ensimmäisen varsinaisen työväenasuntoyhtiön, Työväen Osakeyhtiö Alun, taivalta muistelmaklassikossaan Näin Helsingin kasvavan. Alku-yhtiö perustettiin vuonna 1886, ja rakennukset Ruoholahden- ja Eerikinkadun varteen valmistuivat kaksi vuotta myöhemmin. Viivästyksiä oli sen verran, että vastaava naapuriyhtiö Taimi ehti valmiiksi hiukan ennen Alkua.

Väinö Tannerin isä Gustav Thomasson oli rautatieläinen, mikä oli Alkuyhtiön asunto-osakkaiden yleisimpiä ammattitaustoja. Vaikka tulot olivat kenties säännölliset ne eivät olleet suuren suuret: Gustav ansaitsi 75 markkaa kuukaudessa ja Alku-yhtiön yhtiövuokra eli nykytermein yhtiövastike vei siitä 31 markkaa. Osakkeen hinta vastasi yli kahden vuoden palkkaa. Perheen taloutta tasapainotettiin vuokraamalla kamaria ulkopuolisille, useimmiten ylioppilaille, kunnes yhtiövelat alkoivat helpottaa ja tulivat loppuun maksetuiksi 14 vuodessa.

Alku-yhtiö antoi kyllä rahoille vastinetta: asuntoon kuului 30 neliön kamari ja 18 neliön keittiö. Jokaisella asunnolla oli oma sisäänkäynti ja oma ”puusee” pihan perällä. Lisäksi huoneistolle kuului iso vintti sekä kellari halkoja varten ja vielä erikseen muurattu perunakellari. Piharakennuksissa oli yhtiön yhteinen pesutupa ja leivintupa.

Keittiössä oli kunnollinen hella uuneineen sekä aikansa ylellisyytenä vesijohto sekä viemäri kulhoineen. Sähköjä ei kylläkään saatu vielä ensi vaiheessa. Vesijohtotyöt teki insinööri Robert Huberin putkiliike. Insinööri Huber auttoi yhtiötä myös vakuutusyhtiölainan takaajana, kun rakennuskustannukset ylittivät budjetin.

Väinö Tanner toteaa muistelmissaan, että Alku-yhtiön puutalot edustivat ”silloisissa oloissa erittäin korkeaa asuintasoa”. Se on eittämätön tosiasia eikä vain nostalgian kultaama lapsuudenmuisto. Muutto osaketaloon merkitsi Tannerin mukaan sitä ”että irtolaiselämä oli päättynyt ja perhe oli tavallaan siirtynyt omistavan luokan jäseneksi (…) Sillä on vakava sijansa yhteiskunnassa”. Perhe asui Alku-yhtiön osakehuoneistossa 20 vuotta.

S Ä Ä N N ÖT S E LV I K S I : V U O D E N 1 895 O S A K E Y H T I Ö L A K I Asunto-osakeyhtiöiden panos kaupunkien asuntotarjonnassa oli vielä 1890-luvulle tultaessa hyvin vaatimaton. Pää tälle omistusmuodolle oli kuitenkin saatu auki. Asunnontarvitsijoiden yhteistoiminnassa liikuteltiin perheiden mittapuulla isoja taloudellisia arvoja, joten luottamus oli kaiken kulmakivi. Sitä helpotti yhtiökumppanien keskinäinen tuntemus, joka usein oli luotu työpaikoilla tai vauraamman väen kyseessä ollen vaikkapa sosieteetissa. Sääntöjen piti kuitenkin olla mahdollisimman selvät.

Osakeyhtiömuotoisten talojen rakennuttamista edesauttoi osakeyhtiölain säätäminen. Uusi osakeyhtiölaki tuli voimaan vuonna 1895 korvaten vuoden 1864 24

Pienistä pääomista syntyy talo

Seuraavalla aukeamalla: Arkkitehti Theodor Höijerin suunnittelema Grönqvistin talo oli valmistuessaan vuonna 1882 Helsingin suurin asuin- ja liikerakennus.

Se oli varakkaan liikemiehen yksityinen rakennushanke, joka tarjosi huippuluokan vuokra-asumista. Grönqvistin talo rahoitettiin osittain senaatin perustaman Helsingin rakennusrahaston varoilla. (Kuva: K. E. Ståhlberg, Helsingin kaupunginmuseo)

osakeyhtiöasetuksen. Se selvensi ja vakiinnutti myös asunto-osakeyhtiön juridista perustaa.

Keisarillisen Majesteetin armollisessa esityksessä Suomenmaan Valtiosäädyille vuonna 1891 todettiin vanha asetus ”lyhyeksi ja vaillinaiseksi”. Asetus oli jättänyt paljon toivomisen varaa esimerkiksi yhtiön perustamisvaiheiden määrittelyssä, mikä heikensi osakkeenmerkitsijöiden oikeusturvaa. Keskeiset hämäräkohdat liittyivät siihen, milloin yhtiö oli katsottava perustetuksi ja oliko osakepääoma täyteen määrään maksettu. Näin vanhaa asetusta moitittiin uuden lain esityksessä: ”Erittäinkin on syntynyt vaikeuksia ja hankaluutta siitä, että asetuksessa ei ole mitään tai ei ainakaan täysin tarkkoja ja selviä määräyksiä osakkeenkirjoituksen ehdoista ja siinä noudatettavasta menettelystä ja sekä mikä vaikutus sellaisella kirjoituksella on, millä osakeyhtiö on pidettävä perustettuna ja milloin laillisesti perustettu osakeyhtiö on katsottava tulleeksi voimaan sekä osakkeenomistajain oikeudesta yhtiössä ja sitä kohtaan miten tätä oikeutta on käytettävä.” Ja jatkettiin: ”Niin ikään puuttuu tarpeellisia määräyksiä, jotka tuottaisivat varmuutta siitä, että ilmoitettu osakeyhtiö todellakin on perustettu sille tehdyn yhtiöjärjestyksen mukaan, sekä että osakepääoma on täyteen kirjoitettu ja että kirjoittajat ovat täysivaraisia.”

Säätyjen vastauksessa niin ikään vuodelta 1891 annettiin selvästi ymmärtää, ettei yleinen osakeyhtiölaki vielä ollut riittävän tarkka ja kattava joillekin toimialoille, esimerkiksi asunto-osakeyhtiöille: ”Nykyaika väsymättömine pyrintöineen ja kilvoituksineen toimeentulon ja itsensä elättämisen puolesta tarjoaa niille yhdistymismuodoille, joita ylipäätään kutsutaan taloudellisiksi yhdistyksiksi, yhä enemmän huomattavan sijan. Nykyajan yhteiskuntaelämässä esiintyvät nämä yhdistykset, joiden tarkoituksena ei ole niin paljon välittömän voiton hankkiminen jäsenille, kuin pikemmin niitten talouden kannattaminen monenlaisissa muodoissa. Tällaisina yhdistysmuotoina mainitaan ulkomaan lainsäädännössä etuanto- ja krediittiyhdistykset, produktioniyhdistykset, konsumtioniyhdistykset sekä asuntoyhdistykset.”

Säädyt ennakoivat, että osakeyhtiömuodon tullessa uuden lain myötä ”tarkemmin rajoitetuksi ja lähemmin määritellyksi” näyttävät myöskin ”ns. taloudelliset yhdistykset mitä pikimmin olevan otettavat lainsäätäjän huomion esineiksi”. Viittaus on selvä osuustoimintaan, mutta rahallista voittoa tavoittelematon asunto-osakeyhtiö on monessa mielessä osuuskuntaan rinnastettava. Se ei ole osakkailleen rahallista voittoa tavoitteleva yritys, vaan sen päämääränä on asumistarpeen tyydyttäminen. Erillistä asunto-osakeyhtiölakia jouduttiin kuitenkin odottamaan 1920-luvun puoliväliin. Siihen asti tultiin toimeen yleisellä osakeyhtiölailla ja yhtiöjärjestyksiin sisällytetyillä erityismääräyksillä.

Riittävän säännöspohjan lisäksi asunto-osakeyhtiöiden lisääntyminen vaati rahoitusta. Senaatti oli jo vuonna 1873 perustanut Helsingin rakennusrahaston,

Pienistä pääomista syntyy talo

25

Akseli Gallen-Kallela ikuisti näkymän Helsingin Fredrikinkadulta 1880-luvun alussa. Myöhemmin puiset asuinrakennukset tekivät tilaa kerrostaloille. (Akseli Gallen-Kallela: Näköala Fredrikinkadulta, 1883.

Kansallisgalleria/Ateneumin taidemuseo. Kuva: Pirje Mykkänen, Kansallisgalleria)

jolla oli kaupungin historiaa kirjoittaneen Sven-Erik Åströmin mukaan ollut erittäin positiivinen vaikutus pääkaupungin rakennustoimintaan. Rahastosta annettiin rakennuslainoja kaksi- tai useampikerroksisten kivisten asuintalojen rakentamiseen ja myöhemmin myös puisille työväenasuntoyhtiöille. Monet 1880-luvun suurista rakennustöistä – esimerkiksi Grönqvistin talo – rahoitettiin osittain rakennusrahaston varoilla. 1880-luvulla myös pankit alkoivat vähitellen myöntää lainoja rakennusalan urakoitsijoille.

Etenkin työväenasuntoyhtiöille rahoitus oli kuitenkin yhä 1890-luvulle tultaessa tiukka kynnyskysymys. Ammattimiesperheissäkin oli huonosti omia varoja sijoitettavaksi osakepääomaan. Talot yritettiin rakentaa edullisesti: perustyyppi oli yksikerroksinen puutalo, joka yleensä tuli puolta halvemmaksi kuin 28

Pienistä pääomista syntyy talo

kivitalo. Puutalolla oli kuitenkin se haittapuoli, että se riitti lainan vakuudeksi vain puolesta arvostaan, sillä palonvaara otettiin huomioon. Rahoitussolmun aukaisemiseksi työväenyhtiöissä tarvittiin niin muodoin yhteiskunnan lainoitusta ja takauksia.

Merkittävin päätös valtion vastaantulosta tehtiin vuoden 1897 valtiopäivillä, joilla hyväksyttiin asuntoreformistien August Hjeltin ja Otto Stenrothin porvarissäädyssä tekemä ehdotus tuesta ”terveellisten asuntojen rakentamiseksi työväelle kaupungeissamme”. Valtion lisälainat kiinnitysvakuutta vastaan mitoitettiin vastaamaan noin kolmannesta kiinteistön arvosta. Kiinteistön yhteenlaskettu lainamäärä (so. valtion laina yhdistettynä yksityisten rahoituslaitosten myöntämiin lainoihin) sai nousta 75 prosenttiin, eli osakepääomaa vaadittiin vähintään 25 prosenttia. Ehdot olivat edulliset: pitkä, 20 vuoden laina-aika ja matala, 3,5 prosentin korko. Jos kyseessä oli vuokra-asuntoja tuottava yhtiö, siltä edellytettiin, ettei osinko saanut ylittää kohtuullista korkoa. Voitto oli käytettävä pääasiassa vuokrien alentamiseen.

Tämän tapaisia valtion lainoja oli myönnetty ennenkin, mutta vain seitsemälle työväenasuntoyhtiölle. Aiempaan nähden uusi lainasumma oli liki kuusinkertainen, 2,9 miljoonaa markkaa. Siitä liikeni työväenrakennuslainoja vuosina 1899–1904 kaikkiaan 34 yhtiölle. Valtaosa rahasta meni Helsinkiin, 25 yhtiölle. Tampereella oli viisi saajaa ja lisäksi yksittäisiä talohankkeita rahoitettiin Raumalla, Porissa ja Kuopiossa. Kuntien kautta lainoja ei myönnetty, vaikka sekin oli alun perin ohjelmassa. Valtiokonttori kuitenkin epäili työväenrakennuslainojen tehoa ja tarkoituksenmukaisuutta, koska julkinen raha oli niukka hyödyke tuolloinkin. Niinpä lainoitus lopahti vuonna 1904.

Vuoteen 1909 mennessä koko maassa oli 126 työväenasuntoyhtiötä, joista 73 Helsingissä. Valtion lainaa oli myönnetty 41 yhtiölle. Osakepääoman osuus hankkeissa oli keskimäärin 20 prosenttia. Vaikka rahat ja ajanjakso olivat rajatut, työväenasuntoyhtiöiden esimerkkiarvo oli mittava. Heikki Waris onkin kutsunut tätä yhteiskunnan asuntopoliittista lainapyrähdystä ”esiaravaksi”.

” O M A N T U VA N ” K A SVAT TAVA VA I K U T U S Ketkä sitten tarttuivat mahdollisuuteen rakennuttaa itselleen koti työväenasuntoyhtiöön? Yhtiöiden perustajissa oli erityisen paljon rakennustyöntekijöitä ja valtion tai kunnan palveluksessa olevia. Helsingissä ja Tampereella rautatieläiset olivat vahvasti mukana. Rakennustyöläisosakkaista osa erosi yhtiöistä perustamis- ja rakennusvaiheen jälkeen, sillä monelle heistä yhtiöhanke merkitsi oman kodin lisäksi myös työmahdollisuutta. Talon valmistumisen jälkeen he olivat valmiit myymään osakkeensa ja toivoivat saavansa voittoakin.

Osa varhaisista asuntoyhtiöistä oli tiukasti yhden ammattikunnan käsissä.

Esimerkiksi Turussa kuritushuoneen työntekijät perustivat Rakennusyhtiö

Pienistä pääomista syntyy talo

29

Lämpölän ja satamassa ja merenkulun piirissä työskennelleet Työväen Asuntoosakeyhtiö Regressin.

Työväenasuntoyhtiöiden perustamista luonnehdittiin jopa yhteiskunnalliseksi liikkeeksi muiden ajankohdan yhteiskunnallisten uudistuspyrkimysten rinnalla. Sen katsottiin johtuneen etupäässä ”työväen yhä laajentuvasta herätyksestä, joka on innostanut laajoja työväenkerroksia tälläkin alalla toimimaan yhteishengen ja itseauttamisen periaatteiden mukaan”. Näin kuvaili ilmiötä vuonna 1904 Kansantaloudellisen yhdistyksen Asuntokysymys-komitea, jonka puheenjohtajana oli historiantutkija ja lehtimies Santeri Ingman (Ivalo) ja jäseninä muiden muassa filosofian tohtorit K.A. Brander (Paloheimo), August Hjelt ja Väinö Wallin (Voionmaa).

Asuntoyhtiöitä perustettiin wrightiläisen työväenliikkeen hengessä aikana, jolloin työväenyhdistyksissä oli mukana myös edistyshenkisiä porvareita ja työnantajiakin. Helsingin työväenyhdistys järjesti vuosisadan vaihteen tienoilla neuvontaa uusille asuntoyhtiöille.

Tohtori K. A. Brander korosti työväenasuntoyhtiöitä koskevassa tutkimuksessaan vuonna 1904 niiden kasvattavaa merkitystä: ”Moni taloyhtiöiden osakkaina olevista työmiehistä on nimittäin käynyt nyt vanhoilla päivillään kirjanpitokurssin ja ymmärtänyt debet´n ja kredit´n y.m. yhtä hyvin kuin joku ammattitaitoinen kirjanpitäjä. Käsiala tosin ei ole yhtä sujuvaa eivätkä viivatkaan varsin suoria, kynä kun ei tahdo oikein viivotinta seurata, mutta selvät ja oikeat tulevat kuitenkin tilit, jotka sitten tilintarkastajat useimmiten ‘kiitollisuudella’ hyväksyvät.”

Talousmies Oscar Groundstroem puolestaan tähdensi vuonna 1897 säästäväisyyden oppimista ja sitä, miten työmiesten ryhtyminen yhtiön osakkaiksi ”avaa heidän silmänsä näkemään miten kapitaali syntyy ja miten sitä hyödyttävällä tavalla on käyttäminen”.

Työväenliike siirtyi vuosisadan vaihteessa wrightiläisestä reformismista sosialismin linjoille. Kehitys heijastui jossakin määrin myös suhtautumisessa asuntoyhtiöliikkeeseen. Työväenyhdistysten Tampereen edustajakokouksessa 1896 asuntokysymyksestä alusti Matti Helenius (myöhemmin Seppälä, raittiusliikkeen isänä tunnettu), joka puolusti yhtiöitä ja omistusasumista. ”Oman tuvan” hankkiminen johtaisi hänen mielestään säästäväisyyteen ja ahkeruuteen.

Sellainen työläinen, joka omistaa asuntonsa, ei myöskään ”kenen hyvänsä mukana huuda”.

Helenius esitteli kokoukselle yhteiskunnan rahoittamia mallikelpoisia vuokra-asuntohankkeita Sveitsistä ja Saksasta, mutta niistä puuttui hänen mukaansa tärkein: ”Työmiehen täytyy nimittäin päästä asuntonsa omistajaksi.” Heleniuksen mielestä parhaiten tämä kävisi, jos työväenasunnot voisi vuosien kuluessa vähitellen lunastaa omaksi. Mühlhausenin mallista oli siis jossakin muodossa kyse.

30

Pienistä pääomista syntyy talo

Heleniuksen ajatuksia vastusti Tampereen kokouksessa Nils R. af Ursin.

Hänen mielestään omistusasunnot tulivat kovin kalliiksi ja rajoittivat työmiehen vapautta etsiä työtä toiselta paikkakunnalta. Tosin omistusasumisen puolesta oli myös tyystin toisensuuntaista perustelua: omistusasuminen olisi yksi keino vapautua työnantajan vuokrahuoneista.

Kovin selvää linjaa asuntoyhtiöiden puolesta tai niitä vastaan ei työväenliikkeessä syntynyt. Yhteiskunnallisena kysymyksenä maaseudun tilattoman väestön asema ja torpparien olot jättivät sen varjoonsa. Jos tilattomalle väestölle haluttiin omaa maata, miksei kaupunkien työväelle haluttaisi omaa asuntoa, kyseltiin.

K I V I N E N T I E A S U N N O N O M I S TA J A K S I Keskustelu omistusasumisesta ei rajoittunut vain periaatteellisiin ja ideologisiin näkökulmiin. Kritiikkiä alkoi nousta myös työväenasuntoyhtiöiden käytännön kokemuksista. Väinö Tannerin seesteinen muistelus Alku-yhtiöstä ei ollut koko totuus, ei lähellekään.

Ilppo Kivivuori on Suomen historian pro gradu -tutkimuksessaan kuvannut kolmen kalliolaisen työväenasuntoyhtiön asumisoloja ja vaiheita. Yhtiöiden lähestyessä kymmenen vuoden ikää vuonna 1910, niiden asumisahtaus oli jopa pahempi kuin samankokoisissa Helsingin pienasunnoissa keskimäärin. Tiheimmin asutetussa yhtiössä asukkaita oli hiukan yli viisi huonetta kohti, kun keittiökin laskettiin huoneeksi.

Helsingin ensimmäinen kunnallinen asunnontarkastaja Arthur Gauffin piti vuonna 1913 esitelmän asumisoloista Yhdistyksessä yleishyödyllisen rakennustoiminnan edistämiseksi. Kyseinen yhdistys toimi myöhempinä vuosikymmeninä Asuntoreformiyhdistyksen nimellä. Gauffin kertoi kärjekkään esimerkin nelilapsisesta perheestä, joka oli lainarahalla saanut ostettua huoneen ja keittiön osakkeen. Perheen isä oli rautatieläinen. Hän oli ottanut yhteyttä asunnontarkastajaan, koska huoneet olivat kosteita.

Gauffin oli käynnillään voinut todeta, että kuusihenkinen perhe oli ahtautunut 18 neliön keittiöön ja huone oli vuokrattu pois. Muuten eivät rahat olisi riittäneet 55 markan yhtiövuokraan. Näinkään ei perhe vielä selvinnyt, vaan keittiöönkin oli otettava vielä yksi asukki eli alivuokralainen.

Esimerkki lienee ääripäästä, mutta markan venyttäminen ja asukkien pitäminen oli vallitseva ilmiö työväenasuntoyhtiöissä. Pääsy omistavaan luokkaan otti koville. Ensimmäiset vuodet henkilökohtaisia ja yhtiön lainoja hoitaessa olivat tietysti kaikkein raskaimmat. Kaikki eivät pitkästä ponnistuksesta selvinneet, vaan omistusasunnosta oli luovuttava. Ne, jotka jaksoivat maksaa, pääsivät vähitellen elämään vähän väljemmin. Ne, jotka odottivat työväen asuntoyhtiöistä nopeaa kohennusta asunto-oloihin, joutuivat pettymään.

Pienistä pääomista syntyy talo

31

Asunto Oy Ahtola perustettiin vuonna 1906. Helsingin Kallion kaupunginosaan nousseen talon suunnitteli ja rakennutti rakennusmestari Heikki Kaartinen. (Kuva: Tuomo Tuomikosken arkisto)

Kriitikoiden joukkoon liittyi myös Einar Böök, joka oli maan johtavia sosiaalipoliitikkoja ja asuntoreformin kärkinimiä. Hän arvosteli vuonna 1909 uusien yhtiöiden laatua, koska monet talot olivat ”isoja, monella kymmenellä tulisijalla varustettuja”. Böökin mukaan ne eivät ”edes oman kodin aatteen kannalta tarjoa niitä etuja, joita ulkomailla varsinkin Englannissa vaan myöskin ihan viime aikoina oman maamme kaupunkikunnissa on pyritty saavuttamaan edistämällä yhden tai muutaman perheen asuntorakennuksia käsittävien pieniin vuokratontteihin jaettujen puistokaupunkien syntymistä.” Böökin mielipide heijasteli asuntoreformistien puutarhakaupunkiaatetta, joka sitten konkretisoitui PuuKäpylän rakentamisessa 1920-luvulla.

Toinen Böökin arvostelun kohde liittyi osakkeiden myyntiin ja keinotteluun: ”On nimittäin tunnettua, että vuokrat ovat viime vuosikymmenenä ainakin Helsingissä yleensä nousseet. Tämä on aiheuttanut sen sivuilmiön, että usein edul32

Pienistä pääomista syntyy talo

lisesti aikaansaatujen työväenasuntorakennusten osakkeiden käypä hinta on tuntuvasti noussut yli nimellisarvon. Tämän seurauksena on, että osakkeet, milloin ne joutuvat myynnin alaiseksi, yhä enemmän siirtyvät henkilöiden omaksi, jotka ovat saavuttaneet jonkinmoisen, joskin vaatimattoman varallisuusasteen. Ne ovat muuttuneet pikkukapitalistien pienten spekulatsionien esineiksi.”

Böökin mukaan samaan spekulaatiotautiin liittyi se, että jotkut työväenyhtiöiden osakkaat ”ovat vuokranneet ne (asunnot) muille hyvästä hinnasta tyytyen itse huokeampaan ja vähemmän kelvolliseen suojaan”. Mühlhausenin työväenkortteleissa oli ollut samanlaista epäonnistumista, kun asuntokysymystä oli ratkaistu tekemällä työmiehistä talonomistajia, Böök vertaili. Hän ei nähnyt ratkaisuksi muuta kuin sen, että ”vuokra-asuntoja on tarpeeksi paljon ja tarpeeksi hyviä sekä mahdollisimman huokeihin hintoihin saatavissa”.

Helsingin vuoden 1900 väestölaskennassa työväenasuntoyhtiöiden osuus oli melko vaatimaton: 3,6 prosenttia kaikista asunnoista. Uustuotannossa niiden osuus oli kuitenkin muutamina vuosina jo selvästi merkittävämpi. Esimerkiksi vuonna 1902 työväenasuntoyhtiöihin valmistui 600 huonetta, mikä oli yli neljännes kaupunkiin valmistuneista 2 300 uudesta huoneesta.

Työväen asuntoyhtiöliike erillisenä ilmiönä laantui 1900-luvun ensimmäisen vuosikymmenen jälkeen. Kritiikillä oli vaikutuksensa, mutta tärkein syy oli valtion lainoitustuen päättyminen. Se laittoi työväen hankkeet samalle lähtöviivalle muiden asunto-osakeyhtiöiden kanssa. Einar Böök totesi vuonna 1915, kuinka oli käynyt yhä vaikeammaksi erottaa työväen ja muiden asuntoyhtiöitä toisistaan. Valtion lainan toivossa erottautumista ei tarvinnut tehdä.

K E S K I L U O K K A I S T U VA A S U N TOY H T I Ö Asuntoyhtiö ei jäänyt vain työläisten asiaksi. 1890-luvulta lähtien yleistyivät myös muiden yhteiskuntaluokkien perustamat ja rakennuttamat yhtiömuotoiset asuintalot. Kansantaloudellisen yhdistyksen Asuntokysymys-komitea kirjoitti mietintöönsä vuonna 1904: ”Kaupunkiemme kasvaessa asuntopula on ruvennut rasittamaan myöskin n.s. keskiluokkia... Meidän päivinämme Suomen suurimmissa kaupungeissa, etenkin Helsingissä, on jo kymmenittäin varakkaittenkin kansanluokkain perustamia rakennusyhtiöitä, jotka ovat syntyneet samoista perussyistä kuin työväenasuntoyhtiöt.”

Samalla kun asuntoyhtiöiden määrä vuosisadan vaihteessa lisääntyi, tuli niistä yhä selvemmin keskiluokan ja myös ylimmän yhteiskuntakerrostuman asumisen malli. Näin tapahtui siitä huolimatta, että työväestö oli toiminut asiassa tienraivaajana. Vauraalle väelle osakeyhtiö ja sitä koskeva säännöstö olivat usein tuttuja liike-elämän kokemusten perusteella, joten heillä ei ollut suuria pidäkkeitä hankkia kotia asunto-osakkeena hyvästä kivitalosta hyvältä paikalta. Myös uuteen osakeyhtiölakiin opittiin luottamaan.

Pienistä pääomista syntyy talo

33

Eiran Laivurinkadun ja Pietarinkadun risteyksen vastavalmistuneita taloja vuonna 1909. Eirasta rakennettiin 1910-luvun alussa huvilamainen kaupunginosa, joka laajeni myös kuvan kallioille. (Kuva: Signe Brander, Helsingin kaupunginmuseo)

Kuten työväen parissa myös porvarillisissa piireissä ja säätyläisten keskuudessa talohankkeet saivat yleensä alkunsa siitä, että joukko keskenään tuttuja perheitä perusti osakeyhtiön. Helsingin historiaa tutkinut Sven-Erik Åström on todennut yhtiötalojen saaneen näin yhtenäisen kielellisen ja sosiaalisen leiman.

Helsingin keskustaan sekä uusille asuinalueille kuten Katajanokalle, Ullanlinnaan ja Eiraan nousi 1890-luvulla ja uuden vuosisadan alussa ”ruotsalaisia” ja ”suomalaisia” taloja sekä taloja, joissa ”pienporvarillinen aines oli vallitsevana ja toisia, joissa asui yksinomaan säätyläisiä”.

Helsingissä yhteiskunnan kermaa asettui 1910-luvulla esimerkiksi Etu-Töölössä Dagmarinkadun ja Nervanderinkadun kulmassa sijaitsevaan asunto-osakeyhtiöyhtiö Oivaan. Yhtiön perustajiin kuului valtiokonttorin ylitirehtööri J.K. 34

Pienistä pääomista syntyy talo

Paasikivi. Osakasluettelossa esiintyivät myös nimet von Bonsdorff, Liuksiala (Meurman), Ingman, Palmén, Sirelius ja Yrjö-Koskinen.

Yhtiömuotoisen rakentamisen voi sanoa vakiinnuttaneen paikkansa Helsingin asuntotuotannossa vuosisadan vaihteessa. Vuonna 1904 pääkaupungissa rakennettiin yhteensä 78 taloa, joista 60 oli asunto-osakeyhtiömuotoisia (niistä 8 työväenasuntoyhtiöitä). Tilanne eli kuitenkin jonkin verran vuodesta toiseen. Neljä vuotta myöhemmin 1908 Helsingissä paiskittiin töitä 113 rakennustyömaalla, joista 47:llä työskenneltiin osakeyhtiöiden laskuun.

Kaiken kaikkiaan Helsingissä elettiin vuosisadan vaihteen molemmin puolin vilkkaan rakennustoiminnan aikaa, ja uusia asuinalueita valmistui nopeassa tahdissa. Uudisrakentamisen ja asuntoyhtiöiden lisääntymisen taustalla vaikutti laaja hypoteekkitoiminta, joka oli käynnistynyt 1890-luvun puolivälin jälkeen, kun maan silloiset suurpankit Yhdyspankki ja Pohjoismainen Osakepankki olivat perustaneet erityiset hypoteekkiosastot. Vuonna 1895 syntyi myös Kaupunkien hypoteekkikassa, jossa Kansallis-Osake-Pankki oli pääosakkaana.

Uudet luottolaitokset myönsivät irtisanomattomia kuoletuslainoja kiinnitystä vastaan, mikä merkitsi luottotilanteen huomattavaa parantumista entiseen nähden.

Vähitellen osakeyhtiömuodon merkitys alkoi tulla näkyviin myös koko rakennuskantaa – ei vain uudistuotantoa – tarkastellessa. Kun yksityishenkilöiden omistamien talojen osuus koko Helsingin rakennetusta kiinteistökannasta oli vielä vuoden 1870 väestölaskennassa ollut 93 prosenttia, laski se tästä jyrkähkösti ollen vuonna 1910 enää 63 prosenttia. Erilaiset valtion, kunnan ja järjestöjen rakennuttamat talot olivat lisääntyneet. Tämän lisäksi tulivat kiinteistöosakeyhtiöiden omistamat talot, joiden osuus oli vuonna 1910 jo 15 prosenttia.

Viipurissa ja Turussa vastaava osuus oli vain prosentti tai pari.

Asuntoyhtiö olikin uuden vuosisadan alussa luonteenomainen nimenomaan Helsingissä. ”(Kaupunki) jossa on kasvava määrä suuria kivitaloja (tarjoaa) paremmat edellytykset yhtiömuodolle kiinteistönomistajana kuin pienet kaupungit, joiden kehitys on etupäässä tapahtunut puutalojen lisääntymisen merkeissä”, totesi Tilastollinen päätoimisto kommentoidessaan vuoden 1910 väestölaskennan lukuja.

Muut kaupungit seurasivat vähitellen perässä. Turun keskustaan valmistui 1910-luvun alussa Pantern-yhtiön komea talo, jonka perustajat olivat talon historiikin mukaan ”varakkaita, hyväosaisia ja ruotsinkielisiä”. Asukkaissa oli pankinjohtajia, upseereita, professoreja, lääkäreitä, tuomareita ja liikemiehiä.

Yhtiötalojen lisääntyneestä rakentamisesta huolimatta asuminen omassa osakehuoneistossa oli kuitenkin edelleen niin Helsingissä kuin muissa kaupungeissa poikkeuksellista. Vuonna 1910 helsinkiläisistä huoneistoista vain 12 prosenttia oli osakkeenomistajien asuttamia. Vuokra-asuntoja oli 86 prosenttia ja yksityisten talonomistajien koteja runsaat kaksi prosenttia. Tampere oli vielä

Pienistä pääomista syntyy talo

35

Vuonna 1898 perustetun Ab Annegatan 24:n tarkoituksena oli vuokrata asuntoja niitä tarvitseville. Tätä nykyä talo on kiinteistöosakeyhtiö ja siellä sijaitsevat mm. Kiinteistöliiton toimitilat. Oikeanpuoleinen arkkitehtikuva esittää fasadia Annankadulle, vasemmanpuoleinen Kalevankadulle. Talon tyyli on uusrenessanssia. (Kuva: Kiinteistöliitto)

hiukan Helsinkiäkin vuokra-asuntovaltaisempi. Turussa vuokra-asuntojen osuus oli hitusen alle 80 prosenttia ja Viipurissa 73 prosenttia. Näistä luvuista puuttui esikaupunkialueille osin järjestämättömästi levinnyt asutus.

Selvää oli, että osakeyhtiöitä käytettiin 1900-luvun taitteessa kasvavassa määrin myös vuokra-asuntojen tuottamiseen. Kansantaloudellisen yhdistyksen Asuntokysymys-komitea erottelikin vuonna 1904 omaksi luokakseen sellaisen yhtiörakentamisen, jossa liiketoiminta oli johtavana ajatuksena ja asunnontarvitsija-osakkaat sivuroolissa. ”Puheena olevat rakennusyhtiöt ovat tosin erotettavat sellaisista yhtiöistä, jotka harjoittavat talonrakentamista yksistään asioimisena, mutta tavallisesti ne eivät kuitenkaan ole asuntoyhtiöitä siinä mielessä kuin yleensä työväenyhtiöt, vaan sekaluontoisia rakennus-yhtiöitä, jotka suuremmaksi tai vähemmäksi osaksi toimivat yhtiöön kuulumattomain vuokralaisten nojalla”, mietintö eritteli.

Yksi esimerkki tällaisesta yhtiömuotoisesta rakentamisesta oli Helsingin 36

Pienistä pääomista syntyy talo

Kampin kaupunginosaan, Annankadun ja Kalevankadun kulmaan vuonna 1899 noussut Ab Annegatan 24. Osakeyhtiön perustajia ja omistajia olivat talon piirtäneet arkkitehdit K.G. Grahn ja Klas Boman sekä kirjakauppias Wentzel Hagelstam. Yhtiön päällimmäisenä tarkoituksena oli vuokrata asuntoja niitä tarvitseville, joskin vuokralaisten ohella taloon asettuivat asumaan myös molemmat arkkitehdit. Talo oli jaettu herrasväen ja työväen portaisiin, ja vuokralaiset jakautuivat tämän mukaisesti kahteen kastiin. Hagelstam avasi talon pohjakerroksen kulmamyymälään kirjakauppansa sivuliikkeen.

Helsingissä kiihkeään asuntorakentamiseen pesiytyi vuosisadan vaihteessa varjopuolineen myös grynderi-ilmiö. ”Yhtiöajatus oli joutumaisillaan huonoon huutoon sen häikäilemättömän ‘jobbauksen’ johdosta, johon arkkitehdit ja rakennusmestarit yhdessä rakennustarpeiden hankkijain kanssa syyllistyivät perustamalla naamioituja ‘asuntoyhtiöitä’, joiden osakkeet vasta talon valmistuttua hyvällä voitolla myytiin tuleville asukkaille”, kirjoittaa Sven-Erik Åström Helsingin

Pienistä pääomista syntyy talo

37

Ensimmäinen maailmansota aiheutti ankaran elintarvikepulan. Unioninkadun voijono oli liki korttelin mittainen vuonna 1917. (Kuva: Ivan Timiriasew, Helsingin kaupunginmuseo)

historiassa. Rinnalla kulki tonttikeinottelu. Kerrottiin, että eräskin tontti Huvilakadun varrelta vaihtoi kahdeksan kertaa omistajaa vuoden 1912 kuluessa.

Asuntokeinottelu ja jobbaus yhdistettiin usein nimenomaan rakennusmestarivetoiseen rakentamiseen. 1900-luvun alussa rakennusmestarit hoitivat rakennustyömailla monia tehtäviä. Vaikka arkkitehtikoulutus oli käynnistynyt Polilla jo vuonna 1872, oli arkkitehdeistä pitkään pulaa. Ennen ensimmäistä maailmansotaa jopa yli puolet Helsingin suurista asuntoyhtiöistä oli rakennusmestarien suunnittelemia.

38

Pienistä pääomista syntyy talo

Samalla rakennusmestarit toimivat rakennusliikkeiden puutteessa myös urakoitsijoina. He suunnittelivat rakennusurakan, palkkasivat työmaalle tekijät ja valvoivat töiden edistymistä. Kolmanneksi – ja mikä usein johti syytteisiin keinottelusta – rakennusmestarit myös rakennuttivat yhtiömuotoisia taloja sijoitus- ja jälleenmyyntitarkoituksessa. Kun talo oli valmistunut, he myivät valtaosan asunnoista eteenpäin, pitivät ehkä joitain asuntoja vuokralla ja saattoivatpa itse ottaa yhden asunnon omaan käyttöönsä.

Helsingissä 1900-luvun alussa vaikuttaneista rakennusmestareista tuotteliain ja ehkä myös arvostetuin oli Heikki Kaartinen. Kaartinen oli orpopoika Karjalasta, jolta jäi kansakoulukin käymättä. Hän kuitenkin hankkiutui Helsingin teollisuuskouluun vuonna 1894, opiskeli rakennusmestariksi ja perusti oman rakennustoimiston. Toisin kuin useimmat tuon ajan arkkitehdit hän oli kiinnostunut pienasuntojen piirtämisestä. Hän ei myöskään leimautunut jobbariksi. Kaartisen tuotantoon kuului kaikkiaan 80 kerrostaloa Helsingissä.

Asuntopolitiikan historiaa tutkinut Anneli Juntto on väitöskirjassaan todennut yhtiömuotoisten talojen rakentamistavan muuttuneen 1910-luvulla.

Kollektiivisen ryhmärakentamisen suosio hiipui, ja vähitellen grynderirakentaminen ”nieli asuntoyhtiöt”. Asunto-osakeyhtiömuodon kehityksen kannalta tällä tuli olemaan ratkaiseva merkitys. 1910-luvulta lähtien kerrostalojen ja yhtiötalojen tuotanto nojasi yhä enemmän spekulatiiviseen yritteliäisyyteen ja hiljalleen kehittyneisiin rakennusliikkeisiin.

Varsinainen korkeasuhdanne käynnistyi rakennusalalla vuoden 1910 paikkeilla. Helsingissä rekisteröitiin vuosina 1909–1914 peräti 245 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiötä. Etenkin vuosista 1912 ja 1913 muodostui suomalaisissa kaupungeissa asuntorakentamisen huippuvuosia, sillä kumpanakin vuonna valmistui noin 3 600 uutta asuntoa. Hyvää suhdannetta jatkui, kunnes ensimmäinen maailmansota sen katkaisi. Venäjä joutui sotaan mukaan elokuun alussa 1914, ja jo muutamaa päivää aiemmin kenraalikuvernööri Seyn oli julistanut Suomen suuriruhtinaskunnan sotatilaan.

Vaikka suoranaiset sotatapahtumat eivät paljon Suomessa tuntuneet, yleinen epävarmuus ja kasvava tavarapula iskivät myös rakennustoimintaan. Maailmansodan syttymisvuonna 1914 asuntotuotanto painui alle puoleen viimeisen rauhanvuoden luvusta, ja vuonna 1916 kaupungeissa valmistui enää 343 asuntoa.

Se oli alle kymmenesosa ennen sotaa saavutetusta tasosta.

Maailmansodan jälkimainingeissa Suomesta tuli itsenäinen. Uuden valtion toivorikasta alkua himmensi kuitenkin vuoden 1918 ankara sisällissota. ▪

Pienistä pääomista syntyy talo

39

KOLME ERILAISTA VARHAISYHTIÖTÄ S Ä ÄT Y L Ä I S E T E R I K S E E N , K I RV E S M I E H E T K E S K E N Ä Ä N Asunto-osakeyhtiöiden perustamisessa 1900-luvun ensimmäinen vuosikymmen oli kasvun aikaa. Millaisia olivat nämä pioneeriyhtiöt? Keitä oli niiden takana? Mitä rajoituksia tai vaikeuksia niillä oli alkutaipaleellaan? Entä rahoitus?

Miten yhtiöiden lopulta kävi? Näitä kysymyksiä lähestymme kolmen yli sata vuotta sitten perustetun esimerkkiyhtiön kautta. Ne ovat kaikki helsinkiläisiä, mikä on sikäli oikeutettua, että asuntoyhtiöidean kasvualusta oli pääkaupungissa.

Esimerkit ovat kymmenien yhtiöiden joukosta. Ne on poimittu sillä perusteella, että niiden historiasta on koottu pätevästi tietoa. Toinen valintaperuste on erilaisuus: aikansa tuotteina yhtiöistä kaksi edustaa likipitäen ääripäitä ja kolmas on likempänä keskimääräistä.

Fastighetsaktiebolaget Olofsborg Katajanokalta oli säätyläisyhtiö jugendlinnoineen. Työväen Asunto- ja Rakennusosakeyhtiö Kallio pystytti matalia puutaloja, joissa lähes kaikista mukavuuksista oli tingitty. Asunto Osakeyhtiö Saariston taustavoimina olleet rakennusmestarit, muurarit, kirvesmiehet ja keskiluokan ammateissa toimineet olivat sen verran vaurastuneita, että he saivat aikaan ylvään kivitalon Pitkänsillan taakse Siltasaareen.

Perustajien motiivit ja mahdollisuudet eri yhteiskuntakerroksissa poikkesivat toisistaan, mutta sama järjestäytymisen muoto, asuntoyhtiö, kävi kaikille. Kaikille kolmelle yhtiölle oli yhteistä myös perustajaosakkaiden eli tulevien asukkaiden omatoimisuus. Ulkopuolinen manageri tai omaan pussiinsa pelaava liikemies ei ollut hallitsevassa asemassa. Se oli yleislinja vielä sata vuotta sitten.

Tarkasteltavista yhtiöistä sekä Olofsborgin että Kallion syntysanat lausuttiin vuoden 1900 lopulla. Saariston perustaminen osui vuosikymmenen jälkipuoliskolle. Vuosisadan vaihteen Helsingissä väkiluku ei ollut vielä kivunnut sataantuhanteen. Kaikissa yhteiskuntakerroksissa – työläisistä säätyläisiin – vuokralla asujia oli ylivoimainen enemmistö.

A J A N M U K A I S I A A S U N TO J A K ATA J A N O K A L L E Kauppiaankatu 3–5 kuvattuna vuonna 1915.

Taustalla näkyy Olofsborgin talo torneineen. (Kuva: Nils Wasastjerna, Helsingin kaupunginmuseo)

Katajanokka oli ollut pahainen hökkelikylä, mutta nousevan kaupungin vaurastuvaa väestöä varten sinne suunniteltiin kivitaloja yhtenäiseksi kaupunginosaksi. Tero Halonen painottaa Olofsborgin historiateoksessa, että Katajanokalla oli keski- ja yläluokalla mahdollisuus rakennuttaa itselleen muodin- ja sää-

Pienistä pääomista syntyy talo

41

Katajanokka oli 1860-luvun lopussa tiheään asuttu hökkelikylä. Muutamaa vuosikymmentä myöhemmin paikalle kohosi Suomen ensimmäinen yhtenäinen kokonaan kivestä rakennettu kaupunginosa. (Magnus von Wright: Katajanokalta, 1868. Kansallisgalleria/Ateneumin taidemuseo. Kuva: Hannu Aaltonen, Kansallisgalleria)

dynmukaiset asunnot yhtenäiseen ympäristöön. Toisin oli muualla kantakaupungissa, missä jäljellä oli vielä paljon vaatimatonta puutaloasutusta.

Katajanokan uusi asemakaava valmistui 1895 – samana vuonna kuin uusi osakeyhtiölaki tuli voimaan. Katuja oli tasoitettu jo ennen asemakaavan vahvistamista, ja niinpä kaupunki pääsi nopeasti kauppaamaan tontteja. Vuoteen 1905 mennessä kaupunki myi alueelta 44 tonttia. Hinta oli laskettu sellaiseksi, että kaupungin oli määrä myyntituloilla rahoittaa infrastruktuuri eli kadut ja johdot ja vieläpä satamarakentamista.

Olofsborg-yhtiön toimeenpanija ja ensimmäinen isännöitsijä oli kapteeni Hjalmar von Bonsdorff, joka oli tuolloin luotsilaitoksen merikarttalaitoksen päällikkönä. Uuteen yhtiöön hän keräsi monia osakkaita luotsilaitoksen piiristä ja sotaväestä. Sukulais- ja tuttavuussuhteet yhdistivät joukkoa, ja kokoonpano oli kaiken lisäksi puhtaasti ruotsinkielinen.

42

Pienistä pääomista syntyy talo

Katajanokkaa valokuvaaja I.K. Inhan ikuistamana vuonna 1908. (Kuva: Suomen valokuvataiteen museo)

Olofsborg eli Olavinlinna ei varmaankaan tullut yhtiön nimeksi sattumalta.

Olihan Olavinlinna aikanaan rakennettu Ruotsi-Suomen rajan vartioksi Venäjää vastaan. Nimi osui monen yhtiön osakkaan aatemaailmaan. Esimerkiksi von Bonsdorff itse oli luotsilaitoksessa joutunut kokemaan tsaarinvallan venäläistämispolitiikan, ja hänestä tuli äärimmäisen kansallismielinen.

Valmistavassa kokouksessa taloyhtiön väliaikainen hallitus kertoi, että luonnospiirustukset olivat Arkkitehtitoimisto Gesellius, Lindgren, Saarisen kehiteltävinä. Toimistossa päävastuun Olofsborgista kantoi Herman Gesellius. Nuoren arkkitehtikolmikon ensimmäinen suuri työ oli Tallbergin asuin- ja liiketalo uudella Katajanokalla. Suurta mainetta he saivat Pariisin maailmannäyttelyn Suomen-paviljongista vuonna 1900.

Pienistä pääomista syntyy talo

43

Euroopassa arkkitehtuurin muotisuuntaus oli art nouveau, joka tunnetaan myös jugendin nimellä. Se sai Suomessakin innostuneen vastaanoton, ja vaikutus näkyy yhä Helsingin lisäksi muidenkin kaupunkien kuten Tampereen keskustan katukuvassa. Meillä jugend yhdistyi myös kansalliseen heräämiseen ja taiteen kultakauteen. Jugend muuntui kansallisromantiikan suuntaan.

Puhtaimmillaan tyylisuunta oli ”kokonaistaideteoksissa”, joissa rakennuksen yksityiskohdat sisustusta myöten vahvistivat samaa vaikutelmaa. Art nouveau muunnelmineen heijastui myös sisätilojen järjestykseen, jossa kodikkuutta korostettiin esimerkiksi ruokasalin hallitsevalla asemalla.

Gesellius, Lindgren, Saarisen säilyneistä töistä tunnetuin kokonaistaideteos on kolmikon ateljee ja residenssi Hvitträsk Kirkkonummella. Samoihin aikoihin Olofsborgin kanssa arkkitehdit suunnittelivat Viipurin lähelle Suur-Merijoen kartanon – sittemmin sodassa tuhoutuneen arkkitehtuurin helmen. Rakennuksiin tuli paljon yhteisiä piirteitä, muun muassa tornien muotoihin ja holvikaariin.

Senaatti sai vahvistaakseen Olofsborgin ensimmäisen yhtiöjärjestyksen, joka ei ollut aivan tavallinen. Koska erityistä asunto-osakeyhtiölakia ei vielä tuolloin ollut, oli yhtiöjärjestyksissä paljonkin muuntelemisen varaa. Olofsborgin tapauksessa erityisyys alkoi nimestä. Olofsborgista tuli fastighetsaktiebolaget eli kiinteistöosakeyhtiö. Nimi viittasi siihen, että osakkaiden tavoitteena ei ollut vain omien asuntotarpeidensa tyydyttäminen vaan laajempikin taloudellinen toiminta kiinteistöalalla.

Yhtiöjärjestys antoi mahdollisuuden Kauppiaankatu 7:n tontin ja rakennuksen lisäksi ostaa muitakin tontteja ja rakentaa niille. Osakkaille osoitettavien huoneistojen lisäksi talon pohjakerrokseen suunniteltiin pieniä asuntoja vuokrattavaksi ulkopuolisille. Taloon muuttavista osakkaista puhuttiin ”osakas-vuokralaisina”.

Osakkeita ei suoraan sidottu tietyn huoneiston hallintaan, mikä oli tuolloin tavallista, koska laki ei siihen pakottanut. Osakkaiden vuokrasopimusten pituus päätettiin aluksi kymmeneksi vuodeksi, mihin sitten oli saatavissa jatkoaikaa.

Osakas-vuokralainen ei ollut oikeutettu siirtämään vuokraoikeuttaan toiselle ilman yhtiökokouksen lupaa. Yhtiökokous voi joko hyväksyä siirron tai ostaa osakkeet yhtiölle.

Pitkät vuokrasopimukset varmistivat yhtiön taloutta sen alkutaipaleella, mutta kuten Tero Halonen historiikissaan huomauttaa, inflaatiota ei otettu sopimuksissa ollenkaan huomioon. Se johti myöhemmin vaikeuksiin.

Yhtiöjärjestyksessä mainittiin myös, että tarkoituksena oli rakentaa ”ajanmukaisia huoneistoja”. Sähkö, kaasu, puhelin, vesijohto ja wc olivat itsestään selvyyksiä tämän tason asumisessa. Kylpyhuoneissa mukavuutta lisäsivät lämminvesikamiinat. Keskuslämmitystä ei vielä osattu kaivata; pitivätpä olofsborgilaiset 44

Pienistä pääomista syntyy talo

pitkään kaakeliuuneja ja takkoja kodikkaampina ja tyyliin sopivampina. Myös hissien hankinta jäi myöhempiin vuosikymmeniin.

Asumisen laatu merkitsi avaruutta. Alkuperäisen huonejaon mukaan talon neljässä kerroksessa oli kussakin neljä huoneistoa kokoonpanoltaan viisi tai kuusi huonetta ynnä keittiö ja palvelijanhuone. Huonetta kohti osakasasunnoissa oli alkuaikoina 0,8 henkeä, kun palvelijattaria ei laskettu lukuun. Pohjakerroksen pienissä työväenasunnoissa elettiin selvästi ahtaammin. Nämä yhtiön omistamat huoneistot oli tarkoitettu tuloa tuottamaan.

O L O F S B O R G U R A K O I TA L O N S A I T S E Olofsborgin perustava yhtiökokous pidettiin hotelli Fenniassa tammikuussa 1901. Kapteeni von Bonsdorff ilmoitti tiedustelleensa Sotaväen leski- ja orpokassalta rakennuslainaa ja saaneensa siitä lupauksen. Tontti oli edelleen von Bonsdorffin omistuksessa, ja hän tarjosi sitä nyt yhtiölle. Hinta ei sanottavasti ylittänyt hänen kaupungille maksamaansa alkuperäistä summaa.

Yhtiö oli näin järjestäytynyt. Helmikuussa se merkittiin kaupparekisteriin, ja sen toiminta saattoi virallisesti alkaa. Geselliuksen piirustusten perusteella urakkatarjouksia pyydettiin viideltä rakennusmestarilta. Kaikki tarjoukset kuitenkin hylättiin liian kalliina.

Kun sopivampia tarjouksia ei suunnitelmien lievän yksinkertaistamisen jälkeenkään ilmaantunut, päätti ylimääräinen yhtiökokous, että kiinteistöosakeyhtiö ottaa urakoinnin omaksi tehtäväkseen. Von Bonsdorff valittiin johtamaan hanketta apunaan tarpeen vaatiessa varatuomari Axel Palmgren. Työmaalle päätettiin ottaa kokopäiväinen kokenut rakennusmestari valvomaan johtavan arkkitehdin kanssa piirustusten noudattamista ja materiaalien hankintaa.

Olofsborgin rakentaminen pääsi käyntiin loppukeväästä 1901. Muutama osakas liittyi yhtiöön matkan varrella, ja osakepääoma nousi 144 000 markkaan. Maaliskuussa 1902 Arkkitehtitoimisto Gesellius, Lindgren, Saarinen todisti Sotaväen leski- ja orpokassalle, että Olofsborgin rakennustyöhön oli kulunut myönnetystä 300 000 markan lainasta 200 000 markkaa ja lisäksi yhtiön koko osakepääoma.

Ensimmäiset asukkaat muuttivat taloon kaupunkilaisten perinteisenä muuttopäivänä, kesäkuun ensimmäisenä vuonna 1902. Samaan aikaan yhtiöllä oli kuitenkin jo viritettynä uusi rakennushanke: Kauppiaankatu 5:stä oli päätetty ostaa tontti. Naapuritontin hankinta oli asumisympäristön suojelua. Olofsborgilaiset halusivat varmistaa, että heidän oman asumisensa ilmavuus ja valoisuus eivät vaarantuisi. Raskaimmillaan käytettynä asemakaava olisi sallinut tällaisen varjostuksen.

Yhtiökokouksen päätöksellä Lilla Olofsborgin suunnittelijaksi valittiin Arkkitehtitoimisto Jung & Bomanson. Rakennus valmistui vuonna 1903. Lainarahoi-

Pienistä pääomista syntyy talo

45

Arkkitehtitoimisto Gesellius, Lindgren, Saarisen piirtämä Olofsborgin Katajanokankadun puolen julkisivuluonnos vuodelta 1900. (Kuva: Arkkitehtuurimuseo)

tusta saatiin tälläkin kertaa Sotaväen leski- ja orpokassalta sekä lisäksi osakkaalta, kuvernööri Wilhelm Theodor von Kraemerilta.

Lilla Olofsborgin valmistumisen jälkeen vuonna 1904 yhtiön perustaja ja isännöitsijä Hjalmar von Bonsdorff äänestettiin ulos hallituksesta, ja hän muutti pois talosta. Luottamuksen menettämisen syystä ei ole tietoa, joka olisi saatu talon historiikkiin.

Nykyajan asunto-osakeyhtiöihin verrattuna kiinteistöosakeyhtiön erikoispiirteenä oli osingonjako kuin liikeyrityksessä konsanaan. Taloyhtiön historiikkiin on kirjattu vuodelta 1906 säilynyt laskelma, jonka mukaan yhtiö tuotti jaettavaa 46

Pienistä pääomista syntyy talo

voittoa 6 300 markkaa (nykyrahassa 26 500 euroa). Samana vuonna perityt vuokrat – niin osakkailta kuin ulkopuolisiltakin – olivat 32 000 markkaa.

Ensimmäisen maailmansodan vuosina taloyhtiön talous tiukkeni ja Lilla Olofsborgin myynti nousi esiin. Päätös lykkääntyi yli sisällissodan, syksyyn 1918. Myynti ulkopuolisille oli torjuttu aikaisemmin, koska mahdollinen lisärakentaminen olisi ehkä vaarantanut Olofsborgin ilman ja valon saantia. Hintakaan ei ollut tyydyttävä. Lopulta kauppaan löytyivät ostajat Olofsborgin omasta osakaspiiristä: Lilla Olofsborgin suurimmaksi osakkaaksi tuli maisteri Björn Cederhvarf. Kauppakirjaa täydennettiin servituutti- eli rasitesopimuksella, joka asetti Lilla Olofsborgin tontin käytölle rajoituksia 20 vuodeksi.

M AT T I PA A S I V U O R I J A H Ä N E N K I RV E S M I E S TO V E R I N S A Työväenasunto-Rakennus-Osakeyhtiö Kallion valmisteleva kokous pidettiin tapaninpäivänä 1900. Ajallisesti siis oltiin likellä katajanokkalaisen Olofsborgin alkuvaiheita. Kilometreissäkään mitaten ei oltu kaukana, sillä tuleva Kallio-yhtiö päätti hakea kaupungilta vuokratonttia Helsinginkadun, Alppikadun ja Kristiinankadun (nyk. Kirstinkatu) rajaamasta korttelista Kallion kaupunginosasta.

Kallio oli 1800-luvun jälkimmäisellä puoliskolla kehittynyt leimallisesti työläiskaupunginosaksi, jonka yleisilmettä hallitsivat yksi- ja kaksikerroksiset puutalot.

Sinne ei haviteltu linnaa vaan hellahuoneita puutaloihin.

Perustavan kokouksen puheenjohtajana toimi ammattiyhdistysmies, Helsingin kirvesmiesten ammattiosaston puheenjohtaja Matti Hälleberg, joka vuonna 1906 suomensi nimensä Paasivuoreksi. Hänestä tuli kansanedustaja ja ministeri. Kun eduskunta sisällissodan jälkeen vuonna 1918 kokoontui, salissa oli vain yksi vasemmiston edustaja, Matti Paasivuori.

Varsinaisessa perustavassa kokouksessa sovittiin, että yhtiöön rakennettaisiin 25–36 neliön suuruisia huoneita, kolme jokaista porrastasannetta kohti. Hellojen asemesta tulisijaksi tulisivat kakluunit. Vesijohtoja ei vedettäisi eikä sähköäkään alkuvaiheessa.

Piirustukset tilattiin arkkitehti Carl Ärtiltä, joka oli kokenut puutalojen suunnittelija. Puutavara päätettiin hankkia Korpilahdelta. Asuinrakennuksia tulisi kuusi ja niihin osakkaille yhteensä 70 hellahuonetta sekä talonmiehen huone ja kaksi puotihuonetta. Lisäksi rakennettaisiin talousrakennukset, joihin sijoitettaisiin pesutupa, vesiposti ja ”ulkohuoneita eli niin kutsuttuja hyyskiä”, yksi kolmea asuntoa kohti.

Ilppo Kivivuori on koonnut täsmällisiä tietoja Kallio-yhtiöstä Suomen historian pro gradu -tutkielmaansa. Siinä hän kertoo, että perustajaosakkaista 18 oli kirvesmiehiä, siis Paasivuoren ammattitovereita. Muurareita ja rappareita oli 13 ja muita rakennustyöläisiä kymmenen. Rakentaminen Helsingissä sattui olemaan alamaissa juuri tuolloin, joten mahdollisuus oman työn käyttämiseen

Pienistä pääomista syntyy talo

47

Näkymä Helsinginkadulle Kalliossa vuonna 1952. Kaksikerroksisen Kallio-yhtiön rakennukset purettiin pian kuvan ottamisen jälkeen, ja tilalle kohosi aravataloja. (Kuva: Arvo Korhonen, Helsingin kaupunginmuseo)

houkutteli Kallio-yhtiöön liittyjiä. Muurari Karl Saxberg valittiin yhtiön toimikunnan puheenjohtajaksi ja Paasivuori sihteeriksi. Toimikuntaan tuli viisi kirvesmiestä ja kaksi muuraria.

Kalliolle hyväksyttiin säännöt eli yhtiöjärjestys, jonka mukaan tarkoitus oli ”rakentaa työväestölle terveellisiä asuntoja mahdollisimman alhaisesta vuokrasta”. Vastiketta kutsuttiin tuolloin yhtiövuokraksi. Yhtiön taloudellista tulosta tuli sääntöjen mukaan käyttää vuokrien alentamiseen tai korkeintaan kuuden prosentin voiton jakamiseen osakkaille sen jälkeen, kun lainat oli maksettu. Ylijäämällään yhtiö sai myös ostaa talon osakkeita, ei kuitenkaan enempää kuin kaksikymmentä kappaletta. Isännöitsijän tointa alkuperäinen vuonna 1902 vahvistettu yhtiöjärjestys ei tuntenut. Vasta muutamaa vuotta myöhemmin yhtiön toimihenkilöksi tuli taloudenhoitajan sijaan isännöitsijä.

48

Pienistä pääomista syntyy talo

Helsingin maistraatin hyväksymät Kallio-yhtiön julkisivupiirustukset.

(Kuva: Helsingin kaupunginarkisto)

Sääntöihin sisältyi ankara pykälä häiritsevää elämää vastaan. Jos kaksi varoitusta ei tehonnut, oli häiritsevä asukas velvollinen muuttamaan huoneistosta kuukauden kuluessa. ”Jos tuo syyllinen on osakkeen omistaja yhtiössä ja johtokunta harkitsee tarpeelliseksi, tulee johtokunnan sen lisäksi ehdotella yhtiökokoukselle tokko syyllinen myöskin katsotaan osansa yhtiössä kadottaneeksi”, kuului uhkaus.

Kallio-yhtiön osakepääoma oli alkuun 35 000 markkaa (nykyrahassa noin 150 000 euroa). Se piti kuitenkin kaksinkertaistaa, sillä valtiolta anottu työväenasuntolaina viipyi ja viipyi. Rahapulan takia työt olivat välillä keskeytyksissä. Helsingin säästöpankista onnistuttiin kuitenkin saamaan 130 000 markan laina.

Viimeisetkin asunnot valmistuivat marraskuussa 1902. Valtion laina saatiin vasta talon valmistumisen jälkeen. Anotusta 175 000 markan lainasummasta valtio myöntyi vain runsaaseen puoleen. Lainoja ja kiinnityksiä järjestettiin uudelleen siten, että vakuutusyhtiö Suomi tuli kiinnelainallaan valtion rinnalle rahoittajaksi.

Rakennusvaiheessa ja vuosia sen jälkeenkin yhtiö ja sen osakkaat olivat tiukoilla. Olihan kunkin osakkaan pitänyt laittaa omaan pääomaan tuhat markkaa omaa tai lainattua rahaa, minkä lisäksi varoja oli kulunut huutorahoihin huoneistojen jakohuutokaupassa.

Pienistä pääomista syntyy talo

49

Rahapula koetteli kukkaron ohella hermojakin. Osakkaista suurin osa osallistui talon rakentamiseen vaihtelevissa rooleissa yhtiössä ja työmaalla. Pahaa verta herätti esimerkiksi se, että osakkaat saivat rakennustöistä parempaa palkkaa kuin muut työntekijät. Johtokunta kuittasi itselleen kokouspalkkioita, mistä kaikki eivät pitäneet. Syytöksiä työmaajuopottelusta esiintyi niin ikään.

Osakkailla oli rakentamista varten työosuuskunta, jossa tehdyistä töistä yritettiin pitää mahdollisimman tarkkaa kirjaa. Marjaliisa Hentilä mainitsee Paasivuoren elämänkertateoksessaan, että vuoden 1902 aikana tämä rakensi Kallioyhtiöön 24 metriä rossipohjaa, teki 24 metriä koolausta, 31 kellarin ovea karmeineen ja loppuvuonna rappusia. Lisäksi hän osallistui työnjohtoon ja yhtiön hallintotehtäviin.

Asuminen uudessa yhtiössä oli alkuun kallista lainojen painaessa. Kallion yhtiövastikkeet olivat 204–300 markkaa kuukaudessa, kun samassa kaupunginosassa vuokra-asunnossa pääsi keskimäärin hiukan halvemmalla. Yhtiövuokrien ja erityisesti ”huutorahojen” keräämisessä oli vaikeuksia. Yhtiön oli myönnettävä maksulykkäyksiä. ”Räikeätä on myös oikeudella hakea mainitut saatavat ja syöstä köyhä osakas perikatoon”, pohdiskeltiin johtokunnassa rästeistä.

Alkuvaiheen jälkeen asumiskustannukset alenivat. Nimellisvuokrat pidettiin 1920-luvun alkuun saakka alkuperäisinä, vaikka inflaatio laukkasi. Yhtiön talous asettui niin, että pieniä uudistuksiakin päästiin tekemään: puotihuoneet muutettiin vuokrattaviksi asunnoiksi ja sähkö vedettiin ulkovaloihin vuonna 1911 ja asuntoihin vuonna 1918.

Asumisahtaus vaivasi Kallio-yhtiötä. Asukkaita huonetta kohden oli jopa enemmän kuin Pitkänsillan takana kaupunginosan työläisasunnoissa keskimäärin. Yhden huoneen asunnot olivatkin altteimpia liikakansoitukselle. Vielä vuonna 1920 Kallio-yhtiössä oli 20 sellaista hellahuonetta, joissa eli kuusi asukasta tai enemmän. Oli joukossa muutama yhdeksänhenkinenkin huonekunta.

Tässä suhteessa yhtiö oli aika voimaton. Toisinaan se saattoi periä ”luonaasuvien vesirahaa”.

Etenkin alkuaikoina osakkeen vuokraamista pidettiin sopimattomana. Paasivuoret itse asuivat Kalliossa 25 vuotta. Se onnistui seitsenlapsiselle perheelle, kun elintilaa oli saatu laajennettua ostamalla naapuriasunto.

Vähitellen osakkeenomistajat alkoivat kuitenkin muuttaa pois Kallio-yhtiöstä.

Vuonna 1910 eli kahdeksan vuotta yhtiön valmistumisen jälkeen 70 osakkaasta 47 asui talossa, kymmenen vuotta myöhemmin määrä oli laskenut 42:een ja vuonna 1930 osakasasukkaita oli enää 31 eli alle puolet silloisesta omistajakunnasta. Samaisena vuonna perustajaosakkaita oli yhtiössä jäljellä 13.

Vaihtuvuus oli ollut siis melkoinen; hellahuone – vaikkakin oma – ei oikein enää vastannut ajan vaatimuksia. Ammattijakaumassa työläisten osuus oli laskenut selvästi. Uutena osakastilastoon oli tullut luokka ”yrittäjiä, toimihenkilöitä ym”. Todennäköisesti ryhmässä oli monia pienituloisia, joiden taloudellinen 50

Pienistä pääomista syntyy talo

Näkymä Kallion kirkon tornista 1910-luvun lopussa. Kallio oli vielä puutalovaltainen, mutta Siltasaareen olivat jo kohonneet kuvan keskellä näkyvä Työväentalo torneineen sekä sen viereen Asunto-osakeyhtiö Saaristo.

(Kuva: Ivan Timiriasew, Helsingin kaupunginmuseo)

asema oli heikompi kuin esimerkiksi työväen palkka-aateliin kuuluneilla muurareilla ja kirvesmiehillä.

M I E S J A Ä Ä N I - Y H T I Ö S I LTA S A A R E S S A Asunto-osakeyhtiö Saariston komea, viisikerroksinen rakennus valmistui Siltasaareen, Säästöpankinrannan kulmatontille vuonna 1910. Se nousi tuolloin upouuden Helsingin Työväentalon viereen, ja yhtiön juuret johtavatkin työväentalon rakennustyömaalle. Siellä olivat yhdessä tehneet töitä rakennusmestarit Juho Kustaa Koskinen ja Kristian Robert Lindeman. He olivat päättäneet ryhtyä rakentamaan asuntoyhtiötä. Kolmanneksi yrittäjäksi ydinjoukkoon he löysivät maalarimestari Juho F. Aaltosen. Kaikki olivat nuoria miehiä, noin 30-vuotiaita,

Pienistä pääomista syntyy talo

51

kun he elokuussa 1907 panivat paperille Saariston syntysanat. Yhtiöjärjestyksen he saivat nopeasti hyväksytettyä Senaatissa. Nimiä osakaslistaan alettiin kerätä marraskuussa.

Yhtiöjärjestyksestä tuli betoniin valettu tai graniittiin hakattu sen harvinaisen tiukkojen äänivaltasäännösten takia. Osakkeita oli yksi huonetta kohti, keittiö huoneeksi luettuna, mutta äänestyksissä noudatettiin mies ja ääni -periaatetta.

Jokaisella osakkaalla oli yksi ääni, minkä lisäksi osakas – ja vain osakas – sai äänestää valtakirjalla toisella äänellä, ei useammalla. Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen pantiin vaatimukseksi, että kaksi kolmasosaa osakkaista oli kokouksessa edustettuina ja kaksi kolmasosaa äänistä annettiin muutoksen puolesta. Samoilla edellytyksillä muutoksen oli läpäistävä vielä toinen kokous.

Yhtiön varsinainen perustava kokous pidettiin tammikuussa 1908. Kokouspaikka oli sosiaalidemokraattien pää-äänenkannattajan Työmies-lehden talossa Sirkuskatu 3:ssa (nyk. Paasivuorenkatu). Maalarimestari Aaltonen toimi puheenjohtajana ja Työmiehen toimittaja Voitto Eloranta sihteerinä. Kokoukseen osallistui 46 miestä ja kaksi naista.

Johtokunta sai kokoukselta valtuudet ottaa rakennuslaina ja pääsi näin viimeistelemään tonttikauppoja. Tontti ostettiin senaattori, professori Arvid Genetziltä ja hänen vaimoltaan Evalta. Perhe asui Siltasaaressa puuhuvilassa, joka alkoi jäädä kivimuurien varjoon. Niinpä Genetz osti kaupungilta vuokratonttinsa voidakseen myydä koko kiinteistön Saaristo-yhtiölle.

Koskinen ja Lindeman olivat Työväentalon rakennusmestareina tutustuneet talon piirtäneeseen Karl Lindahliin, josta tuli Saaristonkin suunnittelija. Hän oli arvostettu arkkitehti, jonka tunnettuja töitä Siltasaaren graniittilinnan lisäksi olivat muun muassa Polyteknikkojen talo Lönnrotinkadulla ja Otavan talo Uudenmaankadulla. Kahdessa viimemainitussa hänen yhteistyökumppaninsa oli arkkitehti Valter Thomé.

Airi Immosen kirjoittamassa Saaristo-yhtiön satavuotishistoriikissa Lindahlin suunnitelmaa luonnehditaan ”työläisjugendiksi”. Jugendille tyypillistä ornamentiikkaa ja koristeaiheita käytettiin etenkin sisätiloissa säästeliäämmin kuin monissa muissa aikakauden jugendtaloissa, vaikkapa Katajanokan Olofsborgissa. Tyyliä Saaristossa edustivat esimerkiksi ensimmäisen kerroksen kaari-ikkunat. Ryhtiä antoi omalta tontilta louhitusta graniitista muurattu kellarikerros, joka Säästöpankinrannan puoleisella seinustalla nousee asuinkerroksen korkeuteen.

Ero ylemmän keskiluokan ja säätyläisten jugendtaloihin verrattuna oli vielä se, että huoneistot olivat Saaristossa selväsi pienempiä. Toisaalta puutalojen hellahuoneista harppaus laadukkaampaan asumiseen oli tuntuva. Ajanmukaisuus oli tavoitteena: oli selvää, että sähköt sekä vesi- ja viemärijohdot vedettäisiin huoneistoihin. Wc kuului joka kodin varustukseen, mutta ”kylpyhuoneet jokainen saa laittaa omalla kustannuksellaan”, todettiin jo perustavassa kokouksessa.

52

Pienistä pääomista syntyy talo

Arkkitehti Karl Lindahlin piirtämä Asunto-osakeyhtiö Saariston Saariniemenkadun puoleinen julkisivukuva.

(Kuva: As Oy Saariston arkisto)

Yhtiöön tuli kuusi porrashuonetta ja asuinhuoneistoja 88 kappaletta.

Asunnot olivat keittiön ja kamarin sekä keittiön ja kahden kamarin suuruisia.

Kaksioista joissakin oli alkovi. Huoneet olivat varsin tilavia. Ilmavuutta lisäsi yli kolmen metrin huonekorkeus.

A S U N N OT J A K O O N H U U TO K AU PA L L A Mestarien ja arkkitehdin lisäksi myös työmiehiä saatiin vastavalmistuneen Työväentalon työmaalta. Osakkaissakin oli parikymmentä muuraria, kuusi kirvesmiestä, viisi kivityömiestä, pari rakennusmestaria, uunintekijöitä ja maalareita.

Tälle omalle joukolle tarjottiin mielellään töitä. Osakkaiden suosiminen töiden jaossa oli niin selvää, että Lasinleikkaajien Osuuskunta osti talosta huoneiston saadakseen ikkunoiden lasitusurakan. Ensimmäinen isännöitsijä, maalarimestari Juho F. Aaltonen hyötyi myös voidessaan tarjota maalaus- ja tapettiliikkeestään töitä ja materiaaleja Saaristolle.

Pienistä pääomista syntyy talo

53

Rakentamisen aloitusta viivytettiin, koska lainansaanti venyi. Ensimmäisiin töihin kuitenkin ryhdyttiin tontilla kesällä 1909. Kansallis-Osake-Pankin 600 000 markan rakennuslaina hyväksyttiin yhtiökokouksessa syyskuussa 1909.

Myöhemmin saatiin Rautatien eläkelaitoksesta 400 000 markkaa ensimmäistä kiinnitystä vastaan. Jo vuonna 1911 lainoittajien joukkoon liitettiin Kaupunkien Hypoteekkikassa ja Suomen kouluviraston Eläkekassa. Vekseliluottojakin oli välillä käytettävä.

Muuttamaan päästiin loppuvuodesta 1910. Rakentaminen sujui siis erittäin nopeasti, vaikka tiili kerrallaan oli muurattava. Työvoimaa oli rakennuksilla paljon, ja työn voi sanoa olleen halpaa.

Tavan mukaan huoneistojen jako osakkaiden kesken ratkottiin huutokaupalla.

Hissittömässä talossa ylin kerros oli ensimmäisen kerroksen ohella halvin. Tarjouksiin vaikutti tietysti muukin sijainti muun muassa näköalojen takia.

Osakepääomaa oli pitänyt laittaa 800 markkaa osaketta kohden, mikä sinänsä oli jo melkein teollisuustyöntekijän vuosiansion verran. Osakkeita oli huoneiston koosta riippuen kaksi tai kolme. Huutokaupassa halutuimman huoneiston lisämaksu nousi 1 225 markkaan. Huoneiston huusi itselleen tehtailija John Nordberg. Halvin asunto irtosi 25 markalla. Suurin omistaja tuli isännöitsijä Aaltosesta, joka huusi seitsemän huoneistoa, joista kolme puoliksi tehtailija Nordbergin kanssa. Perustajarakennusmestareista Robert Lindeman huusi kaksi huoneistoa.

Isännöitsijä oli hyvin keskeisessä roolissa talon hallinnossa. Saariston yhtiöjärjestyksen mukaan hän kuului johtokuntaan eli hallitukseen ja hänen tehtävänään oli kutsua koolle yhtiökokous, jossa esitettiin ”isännöitsijän toimintakertomus” tilinpäätöksineen. Pykälien mukaan johtokunta valitsi keskuudestaan rahastonhoitajan. Yhtiön nimenkirjoitusoikeus oli isännöitsijällä ja rahastonhoitajalla yhdessä.

Pahaksi onneksi vuoden 1911 yhtiökokous päätti sinisilmäisyyttään kytkeä isännöitsijän ja rahastonhoitajan toimet niin, että rahastonhoitaja oli isännöitsijän palkollinen. Niinpä isännöitsijä Aaltonen pääsi käyttämään yhtiön varoja omiin tarkoituksiinsa eli kavaltamaan rahaa yhtiön kassasta.

Aaltonen erosi isännöitsijän toimesta vuonna 1913, mutta hänen apulaisensa, talon osakas, jäi rahastonhoitajaksi. Yhtiöllä oli vaikeuksia selvitä maksuistaan, ja likviditeetin ylläpitoon jouduttiin kyselemään lainoja osakkailtakin. Lopulta kavallus paljastui vuonna 1914. Juho F. Aaltosen liiketoimet päättyivät konkurssiin ja hänen elämänsä oman käden kautta.

Karvaista kokemuksista viisastuneena johtokunta päätti ottaa kassavarojen valvonnan ja kirjanpidon kokouksissaan tarkkaan seurantaan. Yhtiön tärkeät paperit siirrettiin Kansallis-Osake-Pankin holviin. Yhtiön lisäksi myös osakkailla ja vuokralaisilla oli yhtiön alkuvuosina tuntuvia maksuvaikeuksia, mitä esimerkkinä kuvaa se, että johtokunta kerrankin hyväksyi kaksi rautasänkyä vuokran pantiksi.

56

Pienistä pääomista syntyy talo

Edellisellä aukeamalla: Työväentalo ja Saaristo talvisessa iltavalaistuksessa vuonna 1925.

(Kuva: Kalle Havas, Helsingin kaupunginmuseo)

Saaristo-yhtiö pääsi rakennusaikaisista lainoistaan voitolle vuonna 1917. Sotaajan inflaatio oli tässä tapauksessa velallisen ystävä. Yhtiön taseessa oli kylläkin koko ajan tavaraa pahan päivän varalle, sillä yhtiö omisti itse talosta kymmenen huoneistoa, joista yhdeksän sijaitsi pihasiivessä. Niiden huutokauppaa pohdittiin johtokunnassa vuonna 1919, mutta ajatuksesta luovuttiin.

Y H T I Ö I D E N TA R I N A J AT K U U Miten esimerkkiyhtiöidemme tarina on jatkunut? Miten hyvin asuintalot voivat, kun yhtiöiden syntymästä on kulunut yli sata vuotta?

Fastighetsaktiebolaget Olofsborg ajautui taloudellisiin vaikeuksiin 1920luvun alussa. Inflaatio oli riehunut ja nostanut kaikkia kustannuksia. Osakasvuokrat ja myös ulkopuolisten vuokrat olivat jääneet pahasti jälkeen kustannuskehityksestä, sillä vuokrasopimukset ja -säännökset estivät korotuksia. Katto vuosi, mutta korjausrahoja ei tahtonut löytyä. Pankkilainaa oli vaikea saada.

Vuokria päästiin korottamaan vasta vuonna 1922, ja silloin korotus olikin sata prosenttia.

Suomen uusi, ensimmäinen asunto-osakeyhtiöiden erityislaki tuli voimaan maaliskuussa 1926, ja Olofsborg mukautti heti yhtiöjärjestyksensä siihen.

Olennaisinta oli osakkeiden sitominen määrättyyn huoneistoon. Bostadsaktiebolaget Olofsborgin osakkaat eivät myöskään enää maksaneet huoneistoistaan vuokraa vaan yhtiövastiketta.

Puulämmitys ja hissittömyys alkoivat käydä vanhanaikaisiksi. Hissit rakennettiinkin 1930-luvulla. Keskuslämmitys saatiin 1950-luvun alussa, ja runsaat kymmenen vuotta myöhemmin oma kattila vaihdettiin kaupungin kaukolämpöön.

Huoneistojen suuruuskin alkoi muodostua epäajanmukaiseksi. Perhekoko pieneni, ja kotiapulaiset hävisivät. Olofsborgin säätyläisasunnoista alkoi tulla toimistoja. Yhtiö vieläpä muutti yhtiöjärjestyksensä tähän suuntaan. 1970luvun alussa yli puolet talon kerrosalasta oli muussa kuin asuinkäytössä. Tässä vaiheessa Helsingin kaupungin hallinnossa heräsi kuitenkin yleinen huoli keskustan ja kantakaupungin asuntojen muuttumisesta piilokonttoreiksi, ja rakennusvalvontavirasto ryhtyi jahtaamaan luvattomia konttoreita. Tämän seurauksena Olofsborg kääntyi jälleen asuintaloksi, alkuperäiseen tehtäväänsä ja historialliseen arvoonsa.

Yhtiön hallituksessa on tosin pohdittu, olisiko kiinteistöosakeyhtiö asuntoosakeyhtiötä sopivampi hallintomuoto nyky-Olofsborgille. Vuosikymmenten mittaan huonejärjestyksiä ja asuntojen varustusta on näet muutettu yksilölliseen suuntaan niin paljon, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuta on joskus hankala soveltaa esimerkiksi kylpyhuoneisiin.

Kallio-yhtiön arkistot ovat tallella vuoteen 1930 saakka, mutta yhtiön loppuvaihekin on tiedossa: 1950-luvulla yhtiö myytiin ja rakennukset purettiin.

Pienistä pääomista syntyy talo

57

Myynti oli ollut ensimmäisen kerran esillä yhtiökokouksessa jo vuonna 1909.

Selvä enemmistö osakkaista oli myynnin kannalla. Tavoitehinta, 400 000 markkaa, oli varsin korkea, ja Ilppo Kivivuori päätteleekin tutkimuksessaan, että myyntisuunnitelman pontimena oli lähinnä päästä jakamaan tontin arvonnousu.

Seuraavan kerran myyntiä yritettiin 1920-luvun alussa, mutta varteenotettavaa ostajaa ei ilmaantunut silloinkaan. Vuosikymmenen lopulla, jolloin kivitalojen rakentaminen Helsingissä oli kuumeista, ehdotettiin että Kallio-yhtiö itse rakennuttaisi ”ajanmukaisen kivitalon” tontilleen. Osakkaiden enemmistö hylkäsi kuitenkin ajatuksen, sillä hanketta pidettiin liian kalliina.

Yhtiö sai pahasti siipeensä Neuvostoliiton ilmahyökkäyksissä keväällä 1944.

Rakennusryhmästä tuhoutui Työväenopiston vieressä ollut talo. Kallio-yhtiön kiinteistö myytiin taloineen ja tontteineen vuonna 1953. Samoin kävi kaikille kaupunginosan työväenasuntoyhtiöille, joista viimeisiä vietiin 1960-luvulla. Asemakaava salli tonteille tehokkaan rakentamisen, mikä nosti tontin arvon – myös verotusarvon – kohti taivasta. Kallio-yhtiönkin tontille rakennettiin nopeasti kaksi seitsenkerroksista aravataloa, jotka valmistuivat vuosina 1954 ja 1956.

Saaristo-yhtiön talous vakiintui 1920-luvulla muun muassa siksi, että inflaatio oli syönyt lainoja. Joitakin taloudellisia huolenaiheita silti oli. Vuoden 1918 tilapäinen varallisuusvero oli jäänyt maksamatta, ja sama toistui seuraavana vuonna. Johtokuntaa syytettiin kiivaasti laiminlyönneistä. Korkeimpaan oikeuteen saakka viety prosessi kesti pitkään. Johtokunta ja isännöitsijä saivat vastuuvapauden vuosien 1919 ja 1920 tileistä vasta vuonna 1926.

Vuosikymmenen lopulla verot veivät jo neljänneksen kaikista yhtiön menoista. Yhtiö katsoi parhaaksi turvautua lakimiehen apuun veroilmoituksen teossa.

Toinen kasvava rasite oli katuosuuden kunnossapito, joka vielä tuolloin kuului kiinteistönomistajille. Saariston taakkaa lisäsi kulmatontti. Katurasitus oli ollut keskeinen syy myös kaupunkien talonomistajien paikalliseen ja valtakunnalliseen järjestäytymiseen, josta Suomen Kiinteistöliitto oli vuonna 1907 saanut alkunsa. Saaristo järjestäytyi Helsingin pohjoiseen asunto- ja kiinteistöyhdistykseen vasta toisen maailmansodan jälkeen vuonna 1946.

Sadan vuoden aikana Saariston talo on kokenut jos jonkinlaista kunnostusta ja uudistusta. Mitään rappiovaihetta ei ole tullut. Tarkasti on eletty, ja tiukimmissa paikoissa rahoitusta on saatu taloyhtiön omistuksessa olleita huoneistoja myymällä.

Talo sai oman saunan vuonna 1951. Siihen saakka asukkaat käyttivät tyypilliseen tapaan yleisiä saunoja, jollainen oli muun muassa naapuritalon, Saariniemenkatu 6:n, piharakennuksessa. Keskuslämmitys taloon otettiin vuonna 1954. Talon roskanpolttouuni valmistui vähän myöhemmin, ja vuonna 1964 talon pattereissa alkoi virrata kaupungin kaukolämpö. Samana vuonna tehtiin iso putkiremontti, joka toi myös lämpimän veden hanoihin.

58

Pienistä pääomista syntyy talo

Ulkokuoren ja porrashuoneiden remontteja on tehty lukuisia. Talon arkkitehtonisen arvon huomioon ottaminen on korostunut talon iän karttuessa. Hissejä Saaristo ei ole saanut, vaikka niiden hankkiminen on ollut esillä aika ajoin 1930luvulta lähtien. Niiden rakentamisesta on tehty päätöksiä, jotka seuraavissa kokouksissa on kumottu. Viimeisin yritys oli vuonna 2005. Pitkälle viedyt suunnitelmat eivät saneet yhtiökokouksen puoltoa. Porraskäytävät ovat kaikki vähän erilaisia, ja vain yhdessä olisi hissille hyvin tilaa.

Yhtiöjärjestyksessä on edelleen vanhakantaisuutta, jota äänivaltamääräysten takia on ollut vaikea poistaa. Ketään tuskin häiritsee 5 §:n määräys, joka kieltää kaikenlaisen väkijuomain valmistuksen ja kaupan talon huoneistoissa. Käytännön merkitystä sen sijaan on esimerkiksi osakkaiden ja yhtiön lunastusoikeudella osakekaupoissa. Lunastuspykälästä monet yhtiöt ovat pyrkineet ja päässeet eroon, mutta Saaristossa se ei ole onnistunut.

Talon hallinnossa siirryttiin ulkopuolisen isännöitsijän käyttöön ensimmäisen kerran vuonna 1969. Kirjanpito ulkoistettiin vuotta aiemmin. Sen jälkeen talon sisältä on löytynyt isännöitsijä vain muutamiksi vuosiksi. Saaristo ei ole valtavirran mukana siirtynyt huoltoyhtiön asiakkaaksi, vaan on pitänyt oman talonmiehen. ▪

Pienistä pääomista syntyy talo

59