Haus & Grund

Mitteilungsblatt Schaumburger Haus- und Grundvereine

Haus&Grund

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im Landkreis Schaumburg AUSGABE

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Oktober 2014

Seite 9 „So bunt wie das Leben“

Seite 10

Eigentum verpflichtet

Seite 11 Eine große Aufgabe

Seite 15 Wichtige Urteile für Vermieter Mit Unterstützung kompetenter Ansprechpartner und Fachleute können solche Aktenberge schon im Vorfeld vermieden werden.

• INHALT

Mit u. a. folgenden Themen: Seite 5 WENN KINDER, RAUCHER UND WÄSCHE REIZEN · Mieter müssen Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen / Einzelfall entscheidet

Seite 6 AUF DIE AUSSTATTUNG KOMMT ES AN · Wann eine Erhöhung der Miete ordnungsgemäß ist – und wann nicht

Seite 8 GRÜNDLICH AUF DEN ZAHN FÜHLEN · Auf Bauchgefühl und Sympathie vertrauen: So finden private Vermieter passende Mieter

Dirk Linnemann

Dietmar Janzen

Stephan Schuster

Susanne Wöbbeking

Petra Lorenz

Kirk V. Johnson

Rechtsanwalt und Notar Amtssitz in Obernkirchen Notar a. D. Fachanwalt für Arbeitsrecht Fachanwalt Notar a. D. für Arbeitsrecht

Rechtsanwältin Fachanwältin für Familienrecht

Herminenstraße 7 31675 Bückeburg Tel. 05722-90794-0 Fax 05722-90794-19

Rechtsanwalt und Notar Amtssitz in Bückeburg Fachanwalt für Erbrecht

Rechtsanwältin Fachanwältin für Familienrecht

Bergamtstraße 6 31683 Obernkirchen Tel. 05724-3919-0 Fax 05724-3919-19

Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Familienrecht

Rechtsanwalt in Bürogemeinschaft

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WIR STELLEN UNS VOR •

Die Ansprechpartner der Haus & Grund-Vereine Haus & Grund Bückeburg und Umgegend e.V. Klaus Rohde (1. Vorsitzender) Fürst-Ernst-Straße 32 31675 Bückeburg Tel.: 0 57 22 / 95 63 63 Fax.: 0 57 22 / 95 63 62

Haus und Grund Schaumburg-Obernkirchen e.V. Friedbert Wittum (1. Vorsitzender) Lange Straße 53 31683 Obernkirchen Tel.: 0173 / 9 37 68 65 Fax: 0 57 24 / 9 65 65

Haus und Grund Bad Nenndorf e.V. Cornelia Jäger (1. Vorsitzende) Rotrehre 2 31542 Bad Nenndorf Tel.: 0 57 23 / 30 07 Fax: 0 57 23 / 7 55 05

Haus und Grund Rinteln und Umgebung e.V. Thomas Vollbrecht (1. Vorsitzender) Klosterstraße 16 a 31737 Rinteln Tel.: 0 57 51 / 9 53 30 Fax: 0 57 51 / 95 - 33 33

Haus & Grund Rodenberg und Umgebung e.V. Inge Schnabel (1. Vorsitzende) Grover Straße 27 31552 Rodenberg Tel.: 0 57 23 / 36 88

Haus und Grund Hessisch Oldendorf Karin Hacker-Bade (1. Vorsitzende) Forkenkamp 27 31832 Springe Tel.: 0 50 41 / 40 25 Fax: 0 50 41 / 26 42

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IM SCHAUMBURGER LAND

• EDITORIAL

Sehr geehrte Mitglieder, liebe Leserinnen und Leser.

B

estimmt haben Sie oder Ihre Nachbarn sich schon einmal über Ihre Mieter geärgert, oder? Sei es über den ins Treppenhaus ziehenden Zigarettenqualm, laute Musik am späten Abend oder Duschen zu nachtschlafender Zeit. Doch dürfen die das eigentlich?

Mit dieser Frage beschäftigen wir uns in diesem Magazin. Soviel vorab: Nachbarn und Vermieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Die Grenze ist dabei allerdings oft nicht klar zu ziehen.

Impressum Herausgeber: „Haus & Grund“-Vereine in Schaumburg in Kooperation mit Schaumburger Nachrichten Verlagsgesellschaft mbH & Co. KG, Vornhäger Straße 44, 31655 Stadthagen Redaktion (verantwortlich): Rechtsanwalt Dietmar Janzen, Herminenstraße 7a, 31675 Bückeburg

Redaktionelle Mitarbeit: Holger Buhre, Vereine Produktion/Layout: Schaumburger Nachrichten, Vera Elze Anzeigen: Arne Frank (verantwortlich) Erscheinungsweise: Zweimal jährlich

IMMO HAUS Bückeburg Ralf Ralf Brüggemann Inhaber Brüggemann

Ihre Immobilie ist uns wichtig.

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Einige Angelegenheiten können beispielsweise in einer Hausordnung geregelt sein. Diese ist zwar prinzipiell Teil des Mietvertrags, fristet aber häufig eher ein Schattendasein. Das liegt unter anderem daran, dass es keine inhaltlichen Vorgaben gibt. Hausbewohner sollen die Dinge im Rahmen des sogenannten Selbstorganisationsrechts schlichtweg selbst untereinander regeln. Was damit gemeint ist, lesen Sie ebenfalls in dieser Ausgabe Ihrer Mitgliederzeitschrift.

Ein anderes Thema, mit dem sich Wohnungs- und Grundstückseigentümer eigentlich ständig auseinandersetzen müssen, ist die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Deren Grundlage wurde bereits im Grundgesetz festgeschrieben, wo es in Artikel 14 heißt: „Eigentum verpflichtet“. Wozu genau, ist aber vielen Menschen gar nicht klar. Auf den folgenden Seiten bringen wir Licht ins Dunkel der regelmäßigen Pflichten eines Hauseigentümers.

Alle an dieser Ausgabe Beteiligten hoffen, mit der Themenauswahl einmal mehr ins Schwarze getroffen zu haben. Selbstverständlich stehen wir allen Leserinnen und Lesern jederzeit für Kritik und Anregungen zur Verfügung. Ich möchte Sie ermutigen, sich mit Vorschlägen zu Themen, die wir in einer der nächsten Ausgaben aufgreifen sollten, einfach an Ihre Vereinsvorsitzenden zu wenden.

Diese halten „einen kurzen Draht“ zur Redaktion der Schaumburger Nachrichten, mit der wir bei der Erstellung dieses Magazins eng zusammenarbeiten.

Dietmar Janzen

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MIETERRECHTE•

Wer zu Hause rauchen will, sollte den Aschenbecher regelmäßig leeren. Denn wenn die Nachbarn durch den Geruch zu sehr belästigt werden, kann es Ärger geben.

Wenn Kinder, Raucher und Wäsche reizen Mieter müssen Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen / Einzelfall entscheidet

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eige spielen, Feste feiern oder mit den Kindern toben: In seiner Wohnung darf jeder machen, was er will. Doch es gibt Grenzen: Wer die Nerven seiner Nachbarn zu sehr strapaziert, kann sich Ärger einhandeln.

Mieter dürfen sich in ihrer Wohnung grundsätzlich frei entfalten. „Alles, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, ist gestattet“, sagt Siegmund Chychla vom Mieterverein Hamburg.

Allerdings gelte auch das Gebot der Rücksichtnahme. Nachbarn und Vermieter müssen sich nicht alles gefallen lassen. Die Grenze ist dabei allerdings oft nicht klar zu ziehen.

Darf das Rauchen komplett verboten werden?

Nein. Auch wenn zu viel Qualm ein Problem werden kann: Ganz untersagen darf ein Vermieter das nicht. Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das hat schon vor Jahren der Bundesgerichtshof (BGH) so entschieden (Az. VIII ZR 124/05). Dafür darf er dem Mieter aber vorschreiben, intensiv zu lüften. „Er kann es

auch untersagen, die Wohnungstür zu öffnen, um den Rauch ins Treppenhaus abziehen zu lassen“, sagt Chychla. Entweicht der Rauch durch eine undichte Tür, muss der Vermieter diese abdichten.

Was ist, wenn Kinder zu sehr toben?

Wenn Kinder Lärm machen, ist das grundsätzlich in Ordnung. Sobald der Nachwuchs aber stundenlang im Bobbycar über die Holzdielen rattert oder in der Wohnung Fußball spielt, müssen das die Nachbarn nicht mehr ohne weiteres hinnehmen, sagt Chychla.

Wer ein Musikinstrument hat, darf zu Hause üben. Allerdings gibt es Einschränkungen: „Violine kann bis zu zwei Stunden gespielt werden.

Das Dröhnen eines Saxophons in einer engen Wohnung ist hingegen nicht mehr als eine halbe Stunde am Tag hinnehmbar“, erläutert der Experte. Außerdem gelten die üblichen Ruhezeiten.

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Darf mein Nachbar auch spät am Abend noch laut duschen?

Duschen ist im Prinzip jederzeit möglich - auch in der Nacht. Denn Beschäftigte mit Nachtdienst müssen sich nach dem Heimkommen auch waschen dürfen. „Allerdings sollten Mieter zur Nachtruhe nicht zu ausgiebig duschen“, betont Chychla.

Wäschetrocknen auf dem Balkon ist ebenfalls möglich. Fühlen sich die Nachbarn aber zum Beispiel durch Reizwäsche auf der Wäscheleine gestört, müsse der Mieter einlenken.

Wie sollten Mieter bei Konflikten reagieren?

Bei Streitfällen rät Chychla allen Mietern und Vermietern, immer zunächst das Gespräch zu suchen. „Alle Beteiligten sollten nicht nur auf die eigenen Rechte pochen, sondern versuchen, eine Einigung zu erzielen.“ Aus seiner Erfahrung heraus gäbe es in Häusern, in denen miteinander gesprochen wird, den wenigsten Streit. Verletzt ein Mieter permanent den Vertrag, kann der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken. Ändert der Mieter danach sein Verhalten nicht, droht die Kündigung.

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• MIETERHÖHUNG

Auf die Ausstattung kommt es an Wann eine Erhöhung der Miete ordnungsgemäß ist – und wann nicht

Für eine Mieterhöhung gibt es bestimmte Grenzen.

Eine Rolle spielt dabei auch die Ausstattung der Wohnung. Je besser und moderner sie eingerichtet ist, desto mehr Spielraum haben Vermieter.

Auch wenn er es sich vielleicht anders wünschen würde: Ein Vermieter kann die Miete nicht beliebig erhöhen. Ihm sind Grenzen gesetzt. Gesetzliche Vorgaben bestimmen, wann, um wie viel und wie oft ein Vermieter die Miete erhöhen darf.

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MIETERHÖHUNG •

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ach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) gilt zum Beispiel für rund 20 Millionen Wohnungen in Deutschland das Vergleichsmietensystem. Demnach sind Mieterhöhungen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Diese Form der Mieterhöhung muss der Vermieter dem Mieter schriftlich mitteilen und begründen.

Als Begründung eignet sich die Bezugnahme auf eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder die Benennung dreier vergleichbarer Wohnungen. „In größeren Gemeinden stützt sich der Vermieter am häufigsten auf den Mietspiegel“, erklärt Dietmar Wall vom DMB. Der Mietspiegel enthält Angaben über das Baujahr des Hauses, die Ausstattung und Lage der Wohnung. Anhand dieser Kriterien kann der Vermieter das richtige Feld des Mietspiegels für eine Wohnung ermitteln. Dabei dürfen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Mieter bezahlte Ausstattungen bei der Einordnung nicht berücksichtigt werden (AZ. VIII ZR 315/09).

Enthält der Mietspiegel Preisspannen, helfen Sondermerkmale bei der genauen Einordnung. „Je besser die Ausstattung, desto höher kann die Erhöhung ausfallen“, erläutert Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz (Hannover). Behebbare Mängel wie undichte Fenster sind dagegen unerheblich.

Doch Vorsicht: Die Tücke liegt im Detail. Eine Einordnung ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

Badezimmer Zu den werterhöhenden Merkmalen eines Badezimmers gehören in Hamburg zum Beispiel ein zusätzliches Duschbad, ein Bidet, ein zweites Waschbecken oder ein zweites WC. Auch wenn das Bad und das WC räumlich voneinander getrennt sind, kann der Vermieter mehr Miete verlangen. In Berlin gilt als werterhöhend für Wohnungen, die bis 1972 gebaut wurden, wenn die Wände im Spritzwasserbereich von Waschbecken, der Badewanne oder Dusche ausreichend gefliest sind.

Ein beengtes, schlauchförmiges Badezimmer ist in Hamburg ein wertminderndes Merkmal. In Berlin gilt ein Badezimmer, das kleiner als vier Quadratmeter ist, als wertmindernd - zumindest, wenn es in einer Wohnung im Ostteil der Stadt liegt und die Wohnung zwischen 1973 und 1990 gebaut wurde.

Küche Eine Einbauküche, ein Kühlschrank oder ein Geschirrspüler werten die Wohnung in Hamburg auf. In Berlin zählen zu einer modernen Küchenausstattung Küchenschränke, eine Einbauspüle, eine Dunstabzugshaube, ein Herd mit Ceran-Kochfeld, ein Backofen und Wandfliesen im Arbeitsbereich - allerdings nur für Wohnungen mit einem Baujahr bis 1918 und von 1950 bis 1972.

Zusätzlich gilt dies in Wohnungen aus den Jahren 1973 bis 1990, die im Ostteil liegen.

Übriger Wohnraum Gehört zur Wohnung ein Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse, ist in Hamburg unter Umständen eine höhere Miete gerechtfertigt. Allerdings muss die Nutzfläche größer als sieben Quadratmeter sein und die Mindesttiefe 1,50 Meter betragen.

Auch hochwertige Fußböden gelten in der Hansestadt als werterhöhende Merkmale. In Berlin zählen hierzu beispielsweise hochwertiges Parkett sowie Fliesen in der überwiegenden Zahl der Wohnräume.

Wertmindernd wirken sich in Hamburg die Lage im Erd- oder Dachgeschoss, einfachverglaste Fenster statt Isolierverglasung und ein fehlender Kaltwasserzähler aus. Hat die Wohnung keinen Abstellraum oder keinen Kabel- beziehungsweise Satellitenanschluss, ist die Miete ebenfalls geringer einzuordnen.

Die Beispiele zeigen: „Die ortsübliche Miete ist für den Mieter schwierig selbst einzuschätzen“, sagt Wall. Er empfiehlt Mietern, sich Hilfe von Experten zu holen, sollte ihnen eine Mieterhöhung ins Haus flattern. Denn ein Mieter muss einer Anpassung an die ortsübliche Miete bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach der Mitteilung zustimmen. Dabei kann er auch nur bis zu der Grenze zustimmen, die ihm ordnungsgemäß erscheint, erläutert Wall. Stimme der Mieter allerdings nicht zu, könne der Vermieter auf Zustimmung klagen.

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IM SCHAUMBURGER LAND

• MIETERSUCHE

Gründlich auf den Zahn fühlen Auf Bauchgefühl und Sympathie vertrauen: So finden private Vermieter passende Mieter

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Hat ein Vermieter am Ende die Wahl zwischen mehreren Wunschkandidaten, würden Storm und Ropertz auf Bauchgefühl und Sympathie vertrauen.

Ropertz erklärt: „Es ist meine Wohnung, mein Haus. Da will ich keine unsympathischen Leute drin haben.“ Erst recht nicht, wenn Eigentümer und Mieter unter einem Dach leben.

ohnungen sind knapp, die Nachfrage ist groß. Aber wie finden Privatvermieter aus der Vielzahl der Interessenten den oder die Richtigen?

Wer Haus oder Wohnung privat vermietet, legt Wert auf zuverlässige Mieter. Doch wie finden? Am besten mit einer Mischung aus Bauchgefühl und kühlem Verstand. Im Vorfeld sind ein paar Leitfragen hilfreich. Wie lange will ich vermieten? Dauerhaft oder zeitlich begrenzt? Und wen suche ich?

Familie, Single, Senior oder Wohngemeinschaft?

Mietverträge werden in der Regel unbefristet geschlossen. Wer lediglich befristet vermieten will, schreibt den Grund für die Befristung ins Papier. Der Vertrag endet automatisch am Ende der vereinbarten Laufzeit. Ohne Angabe solcher Gründe gilt der Vertrag als unbefristeter. „Und kündigen wird kompliziert“, erläutert Stefan Bentrop vom Verein Privater Bauherrn (VPB). Die Rechtsprechung erwarte von Vermietern ein Vorausdenken von drei bis fünf Jahren.

Die Antworten geben angehenden Vermietern erste wichtige Hinweise zu Mieterauswahl, Mietvertrag und zur Formulierung der Wohnungsannonce. „Sie kann entsprechend gestaltet werden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Vermerke wie „als Singlewohnung geeignet“ oder „ruhiges Paar gesucht“, sind ebenso zulässig wie der Hinweis auf ein befristetes Mietverhältnis.

Der Besichtigungstermin bietet Gelegenheit zum persönlichen Kennenlernen der potenziellen Mieter. Der Eigentümer hat das Recht, ihnen auf den Zahn zu fühlen. Schließlich geht es für ihn darum, möglichst solide Hausbewohner zu bekommen.

Deshalb erkundigt er sich nach persönlichen Daten, den Familienverhältnissen und dem Einkommen.

Wichtig ist zu erfahren, mit wie vielen Leuten der Interessent einziehen will und ob Haustiere gehalten werden. „Diese Dinge muss und darf ich abklären“, betont Storm.

Zum Nachweis der Bonität lässt sich der Immobilienbesitzer mindestens Kontoauszüge und rückwirkende Gehaltszettel vorlegen. Eine Selbstauskunft ist üblich. Zu den weiteren Möglichkeiten gehört die klassische Bonitätsprüfung, meist als SchufaAuskunft. In Städten mit Wohnungsnot haben Mieter den Nachweis sogar oft schon dabei.

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Für Eigentümer ist die Wahl des passenden Mieters nicht immer einfach. Oft fehlt Erfahrung bei der Suche.

Entgegen landläufiger Meinung hält Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) generelle Vorbehalte gegenüber Menschen mit niedrigem Einkommen für fehl am Platz. „Hartz IV-Empfänger sind die sichersten Mieter, weil die Arbeitsagentur die Miete direkt zahlt“, meint er. Die erwünschten geordneten finanziellen Verhältnisse wären somit gegeben.

Die Miete soll die Kosten des Vermieters decken, aber auch Gewinn bringen. Bei Neuvermietungen dürfen Eigentümer im Prinzip so viel Geld verlangen, wie sie wollen: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Über die eigentliche Miete hinaus zahlen die meisten Mieter Betriebskosten.

Deren Höhe sollte - wie die Grundmiete - im Vertrag stehen. „Wenn nichts geregelt ist, ist alles mit der Miete abgegolten“, erläutert Bentrop.

Wenn es zwischen Vermieter und Mieter kracht, kennt Bentrop zunächst nur einen Weg. „Sprecht miteinander.“ Der Gang zum Anwalt und womöglich sogar zum Gericht kann teuer kommen. Wer eine Rechtschutzversicherung in Anspruch nehmen will, sollte den Vertrag vor dem Vermieten der Immobilie abgeschlossen haben. Die Assekuranzen achten erfahrungsgemäß auf das Datum des Mietvertrags.

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HAUSORDNUNG •

„So bunt wie das Leben“ Gleiche Pflichten für alle: Die Hausordnung regelt das Miteinander

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rdnung muss sein - auch in einem Mietshaus. Deshalb gibt es Regelwerke, die das Miteinander mehrerer Parteien erleichtern sollen.

Vorgaben, wie eine Hausordnung auszusehen hat, existieren jedoch nicht. Denn eine Pflicht, sie aufzustellen, besteht nicht.

Der Bahnhof hat sie, die Bücherei, das Stadion und das Mietshaus ebenso: eine Hausordnung.

Neben dem Mietvertrag fristet sie allerdings eher ein Schattendasein. Meist wird das Papier erst herausgekramt, wenn es kracht. „Sinn ist es, Regeln zum reibungslosen Zusammenleben, zum Schutz des Gebäudes sowie zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung im Haus aufzustellen“, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mietebund (DMB).

Festgelegt werden kann im Grunde genommen alles. Inhaltlich sind Hausordnungen „so bunt wie das Leben“, sagt der Richter und Buchautor Oliver Elzer. Vorgaben gibt es nicht, weil Hausbewohner die Dinge im Rahmen des sogenannten Selbstorganisationsrechts untereinander regeln sollen.

Der Bedarf scheint grenzenlos. Bezogen auf Wohnimmobilien ist eine von Elzer zusammengestellte Liste ellenlang. Sie beginnt mit Blumenkübeln, setzt sich fort mit Fußmatten, Rollatoren, Getränkeautomaten und Grillen und hört bei Putzen, Wäschewaschen und Trocknen noch längst nicht auf.

Mieter bekommen die Unterlage in der Regel zusammen mit dem Mietvertrag in die Hand gedrückt. Mit der Unterschrift wird sie Teil des Vertrags. In der Konsequenz hat der Mieter die Regeln einzuhalten.

Sind in einer Wohnanlage einheitlich rote Blumenkübel vorgesehen, ist das verbindlich. Hingegen können die Bewohner getrost Vorschriften ignorieren, die im Juristendeutsch „überraschend“ heißen: zum Beispiel, bereits an der Haustür Pantoffeln anzuziehen. Ein grundsätzliches Verbot, Kinderwagen und Rollatoren im Flur abzustellen, ist unwirksam, wenn genug Platz da ist.

Manchem ein Dorn im Auge, aber nicht immer verboten: Wenn Fahrräder nicht im Flur abgestellt werden sollen, muss das eindeutig in der Hausordnung geregelt sein.

Nachträgliche Änderungen der Hausordnung sowie ihre grundsätzliche Aufstellung sind prinzipiell möglich, solange dem Mieter daraus keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten erwachsen - beispielsweise Schneeschippen.

Schließzeiten dürfen ergänzt werden, wenn zuvor eingebrochen wurde.

„Das Gebot der Rücksichtnahme gilt immer“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus und Grund Deutschland. Im Streitfall kann sich grundsätzlich niemand auf vermeintlich angestammte Rechte nach dem Motto „Hier habe ich aber immer geparkt“ berufen. Das Mietrecht kennt kein Gewohnheitsrecht.

In solchen Fällen heißt das Argument „Notwendigkeit“, erläutert Hartmann. Theoretisch müsste zusätzlich der Mietvertrag geändert werden, was aber äußerst selten vorkommt. Vermieter sollten sicherheitshalber im Vertrag auf die ausgehändigte Hausordnung hinweisen und sich nicht einfach darauf verlassen, ihr Mieter werde schon den Aushang im Treppenhaus beachten.

Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können laut WEG-Gesetz (§ 15) eine Hausordnung für ihre Anlage verlangen.

Dazu reicht im Prinzip eine Bitte auf der Eigentümerversammlung. Deren Mitglieder machen sich entweder selbst an die Arbeit oder delegieren an den Verwalter.

Eine Hausordnung ist allerdings keine Pflicht.

Gibt es sie nicht, klären die Nachbarn ihre Dinge in Absprache untereinander. Dabei soll zwar jeder zu seinem Recht kommen, gleichzeitig aber Rücksicht nehmen.

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Über ein von diesem vorgelegtes Dokument müsse nicht einmal abgestimmt werden, erläutert Elzer. Ansonsten reicht die einfache Mehrheit der WEG-Versammlung. Der dritte Weg führt über den Bauträger, der häufig schon bei Gründung der WEG Vorgaben macht.

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• VERKEHRSSICHERUNGSPFLICHT

Eigentum verpflichtet Besitzer müssen auf ihrem Grundstück für Sicherheit sorgen

D

ie Verkehrssicherungspflicht ist nicht nur bei Eis und Schnee ein heikles Thema. Lose Dachziegel, morsche Äste oder defektes Licht: Eigentümer von Immobilen oder Grundstücken müssen sich auch um solche Dinge kümmern, um niemanden zu gefährden.

Der Immobilienmarkt boomt. Immer mehr Menschen leisten sich eine Wohnung, ein Haus, kaufen sich ein Grundstück. Ob als Eigenheim, Altersvorsorge oder Geldanlage: Mit ihrer Unterschrift auf dem Kaufvertrag übernehmen Eigentümer gleichzeitig die sogenannte Verkehrssicherungspflicht.

Davon hätten die meisten zwar schon einmal gehört, sagt Petra Uertz. „Was diese Pflicht aber tatsächlich alles umfasst, das wissen viele - vor allem frischgebackene - Grundstücksbesitzer nur bruchstückhaft“, erläutert die Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum.

Im Grundgesetz heißt es unter Artikel 14: „Eigentum verpflichtet.“ Und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) besagt der Paragraf 823: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“ Diese beiden Gesetze seien Basis für die Verkehrssicherungspflicht, sagt Uertz. Eigentümer müssen demzufolge Maßnahmen ergreifen, damit keine Gefahren für Dritte von ihrem Grundstück oder

ihrer Immobilie ausgehen. Das schließe Besucher genauso ein wie Passanten oder Briefträger. „Ebenso muss der Eigentümer in der Eigenschaft als Vermieter dafür sorgen, dass seine Mieter ohne Gefahr für Körper und Gesundheit die Mietwohnung vertragsgemäß nutzen können“, ergänzt der Immobilienverband Deutschland (IVD).

Passiere ein Unfall mit Verletzungen, komme auf einen Vermieter unter Umständen sogar Schmerzensgeld zu, betont der IVD und verweist auf ein Urteil des Landgerichts Berlin. Darin wurde einem Mieter, der beim Herauftragen von Kohlen aus dem Keller bei defekter Beleuchtung über einen vorstehenden Balken gestolpert war und sich verletzt hatte, 2500 Euro Schmerzensgeld zugesprochen (Az. 67 S 319/03).

Einen gesetzlich verpflichtenden Turnus für eine Überprüfung gibt es nicht. „Der Eigentümer hat in sachlich gebotenen Abständen seinen Bereich zu kontrollieren“, sagt Uertz. Darunter fallen beispielsweise die Stufen zum Haus und der Zaun ums Grundstück sowie die Gehwegplatten vorm Haus, im Garten und vor der Garage. „Eine Dachkontrolle steht außerdem nach jedem Sturm an.“ Das schließe nicht nur Dachziegel und Regenrinnen mit ein, sondern zudem alle Aufbauten wie Schornstein, Photovoltaikanlage, Antenne, Satellitenschüssel und Schneefanggitter.

Bei einem Altbau müssen Eigentümer eher mit Defekten rechnen und daher besonders genau hin-

sehen. „Da muss man im Vergleich zu einem Neubau mehr tun und öfters nach optisch sichtbaren Mängeln sehen“, sagt Uertz. Empfehlenswert sei zudem, Elektroleitungen in älteren Gebäuden zu prüfen, auch wenn das laut Verkehrssicherungspflicht nicht verbindlich sei.

Zu den regelmäßigen Pflichten eines Hauseigentümers gehöre auch das Überprüfen der Bürgersteige auf Gefahren wie Glasscherben, Laub, Schnee oder Eis. „Im Winter gegebenenfalls mehrfach am Tag“, betont Uertz. Grund hierfür sind kommunale Verordnungen, in denen die Verkehrssicherungspflicht für öffentliche Gehwege direkt vor dem Grundstück häufig auf den jeweiligen Eigentümer übertragen wird. „Das gilt für die Reinigung - also das Entfernen von Laub - sowie die Streu- und Räumpflicht im Winter, nicht aber für die Instandhaltung“, sagt Uertz.

Stolperfallen wie Schlaglöcher oder lose Bordsteine sollte ein Eigentümer jedoch umgehend der Gemeinde melden. Im Extremfall könnte ihm sonst bei einem Unfall eine Mitschuld gegeben werden.

Eigentümer können die Verkehrssicherungspflicht an die Mieter übertragen. Das müsse jedoch im Mietvertrag stehen und zumutbar seien, betont Uertz. Im Schadensfall ist laut IVD allerdings immer der Eigentümer in der Pflicht: „Denn er haftet laut BGB für etwaige Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen.“

Lose Gehwegplatten sind eine Gefahrenquelle, die Grundstücksbesitzer beseitigen müssen.

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SELBSTVERWALTUNG •

Eine große Aufgabe Was bei der Selbstverwaltung von Eigentumswohnungen zu beachten ist

Bei kleineren Eigentümergemeinschaften kann eine Selbstverwaltung sinnvoll sein – vorausgesetzt, das Klima unter den Miteigentümern ist gut.

Wer kann die Verwaltung übernehmen? „Sie müssen keine bestimmten Qualifikationen mitbringen“, sagt Weeger-Elsner. „Allerdings kann ein wenig Expertise wegen der vielfältigen Aufgaben sehr hilfreich sein.“ Die Gemeinschaft könne die Aufgaben intern aber auch auf mehrere Personen verteilen.

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ollen wir? Oder sollen wir nicht? Manche Eigentümergemeinschaften tragen sich mit dem Gedanken, ihre Verwaltung selbst in die Hände zu nehmen. Doch das will gut überlegt sein. Denn auf den Verwalter aus den eigenen Reihen kommt viel Arbeit zu.

Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben einiges zu tun: Konto einrichten, Geld verwalten, Handwerker beauftragen, Streit schlichten und die jährliche Abrechnung erstellen.

Verständlich, dass Verwalter sich diese Arbeit auch bezahlen lassen.

WEGs können diese Kosten sparen, wenn sie wollen: Laut Wohnungseigentumsgesetz dürfen sie sich auch selbst verwalten. „Grundsätzlich kann jeder die Verwaltung übernehmen“, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Also auch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft.“ Hier die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Selbstverwaltung: Wann bietet sich eine Selbstverwaltung an? „Es ist schon eine große Aufgabe“, sagt die Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, die den Verein „Wohnen im Eigentum“ berät. Je größer die Eigen-

tümergemeinschaft, desto schwieriger werde es. Aus Sicht von Weeger-Elsner sollte es nicht mehr als zehn Parteien in der WEG geben, und auch Gerold Happ empfiehlt vier bis zehn Mitglieder. „Es sollten sich alle gut kennen“, empfiehlt der Experte. Schließlich sei der Verwalter ja Ansprechpartner für alle Parteien.

Außerdem wachsen mit der Größe der Eigentümergemeinschaft auch die Anforderungen.

Aber auch die Stimmung innerhalb der Gemeinschaft ist entscheidend. Gibt es oft Streit unter den Eigentümern, kann ein externer Verwalter sinnvoll sein. „Selbstverwalter sitzen sonst schnell zwischen den Stühlen“, erklärt Happ.

Welche Aufgaben muss der Verwalter erledigen? „Ein Verwalter setzt zunächst einmal alle Beschlüsse der Eigentümer um“, erläutert Happ. Er betreut beispielsweise Handwerkerarbeiten. Doch das ist längst nicht alles. Geregelt sind die genauen Aufgaben in Paragraf 27 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Demnach ist der Verwalter auch für die Hausordnung zuständig und muss alle Maßnahmen treffen, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nötig sind, das Geld verwalten und die nötigen Versicherungen abschließen.

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Welche Kosten verursacht eine Selbstverwaltung?

Die Kosten für die Selbstverwaltung sind in der Regel geringer als für externe Verwalter. Denn grundsätzlich gilt: Der Verwalter aus den eigenen Reihen erhalte in der Regel kein Entgelt, so Weeger-Elsner. Ob er Geld bekomme, liege im Ermessen der Gemeinschaft.

Welches Risiko übernehmen die Selbstverwalter?

Wer auch immer die Aufgabe übernimmt: Er sollte sich um eine gute Versicherung kümmern. „Grundsätzlich haften Sie wie ein externer Verwalter, wenn Sie diese Aufgabe übernehmen“, sagt Weeger-Elsner. Die Gemeinschaft kann den Verwalter aus den eigenen Reihen sowohl bei fehlerhaften Abrechnungen als auch bei anderen Fehlern in die Verantwortung nehmen - zum Beispiel im Rahmen der Abnahme von beschlossenen Baumaßnahmen. „Im Zweifel können Schadenersatzforderungen drohen.“ Selbstverwalter sollten daher eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Eine andere Möglichkeit: Die Haftung kann per Mehrheitsbeschluss begrenzt werden: zum Beispiel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit.

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• GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Wer zahlt was?

Schäden am Gemeinschaftseigentum sorgen häufig für Streit

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wenn die Teilungserklärung das so regelt. Umgekehrt hat der BGH jedoch bekräftigt, dass Wohnungseingangstüren nicht zum Sondereigentum gehören (Az. V ZR 212/12).

igener Herd ist Goldes wert.

Doch wenn in einem Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen etwas kaputtgeht, ist oft unklar, wer für den Schaden aufkommen muss: Wann ist die Gemeinschaft zuständig, wann der einzelne Eigentümer?

Jutta Berger (Name geändert) hatte Glück im Unglück. Weihnachten 2012 entdeckte die 36-Jährige neben der Balkontür ihrer Eigentumswohnung einen Wasserschaden. An der Wand bildeten sich riesige Feuchtigkeitsflecken. Erst nach vielen Wochen, in denen mehrere Handwerker und Gutachter sich die Klinke in die Hand gaben, war die Ursache festgestellt: Unter den Balkonfliesen wird der Estrich von einer Folie geschützt. Diese war undicht. So konnte Wasser in die Wand laufen.

Berger hatte davon gehört, dass es im Mehrparteienhaus Gebäudeteile gibt, für die die Gemeinschaftskasse aufkommt. Und dass sie Instandsetzungsarbeiten, die ihre eigene Wohnung betreffen, in der Regel selbst zahlen muss. Aber wo verläuft die Grenze? Erst nach langer Recherche war klar: Die Reparaturen in Bergers Wohnung und am Balkon zahlt die Eigentümergemeinschaft. „Das ist für mich gut ausgegangen“, sagt die Frau. Aber es dauerte mehr als ein Jahr, um die Angelegenheit zu klären. „Das ist nicht allzu verwunderlich“, sagt die Rechtsanwältin Sandra Weeger-Elsner, die den Verband „Wohnen im Eigentum“ berät. Denn die Unterscheidung, wofür die Wohngemeinschaft in einem Mehrparteienhaus zuständig ist (das sogenannte

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In Eigentümergemeinschaften stellt sich oft die Frage: Wer zahlt wann für welche Arbeiten? Antworten finden sich unter anderem in der Teilungserklärung.

Gemeinschaftseigentum) und wofür die einzelnen Eigentümer (das Sondereigentum), könne von Haus zu Haus verschieden sein. Außerdem sei die Rechtsprechung nicht immer einheitlich.

Geregelt wird die Unterscheidung in der Teilungserklärung, die Gemeinschafts- und Sondereigentum auflistet. „Diese Übersichten sind im Laufe der Zeit immer ausgefeilter geworden“, sagt Weeger-Elsner. „Früher waren sie sehr kurz. Es wurde das Sondereigentum bestimmt, und der Rest ergab sich aus dem Gesetz.“ Heute würde die Liste der Verantwortlichkeiten der einzelnen immer länger - auch um von Beginn an Klarheit bei der Unterscheidung zu schaffen und Prozesse zu vermeiden.

Einige Orientierungspunkte zur Unterscheidung gibt das Gesetz vor: „Gemeinschaftseigentum ist laut Gesetz all das, was für den Bestand

und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist“, erklärt Weeger-Elsner. Dazu gehören zum Beispiel das Dach, tragende Wände und Decken.

Hier ist die Gemeinschaft zuständig und muss alle Kosten tragen, die solche Gebäudeteile betreffen. Beim Sondereigentum ist für Instandsetzung und -haltung jeder Eigentümer selbst zuständig. Typisches Sondereigentum sind die Tapeten und der Innenanstrich.

Auch die Teilungserklärung kann aber nicht jeden Einzelfall regeln. Und so gibt es immer wieder Auseinandersetzungen, die erst vor Gericht geklärt werden. „Es gibt ständig neue Urteile - bis hin zum Bundesgerichtshof“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümmerverbands Haus & Grund.

Balkone - in der Regel bis auf den Bodenbelag Gemeinschaftseigentum - können kostenmäßig wie Sondereigentum zu behandeln sein, wenn die Teilungserklärung entsprechende Bestimmungen enthält.

Eine solche Regelung könnte laut Weeger-Elsner sogar dazu führen, dass die Sondereigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen müssen - auch für die Teile des Balkons, die sonst üblicherweise zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden. So bestätigte der BGH (Az. V ZR 9/12), dass Teilungserklärungen rechtens sind, die Balkone im Hinblick auf die Kosten zu Sondereigentum machen.

Happ verweist auch auf die Dachterrasse. Das Dach sei Gemeinschaftseigentum. Kann die Terrasse aber nur von einer einzigen Wohnung aus betreten werden, liege es nahe, dass die Terrasse zum Sondereigentum zählt - in der Praxis sei das aber nur der Belag. So erklärt sich auch der Fall von Berger: Die tragende Konstruktion eines Balkons liegt typischerweise in der Zuständigkeit der Gemeinschaft - und damit auch die Folie unter den Fliesen. Nur um die Fliesen selbst muss sich die Frau also persönlich kümmern.

So können laut einem BGH-Urteil (Az. V ZR 176/10) von 2011 Thermostatventile Sondereigentum sein,

AUSGABE OKTOBER

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AUS DEN VEREINEN •

Aktuelle Regelungen lassen Kosten steigen Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Bad Nenndorf / Mitgliederzahl konstant

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Volles Haus: Die Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Bad Nenndorf war sehr gut besucht.

ast 100 Mitglieder und Gäste nahmen Mitte September an der Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Bad Nenndorf Restaurant „L’Orangerie“ des Hotels Esplanade teil. Die Vereinsvorsitzende Cornelia Jäger ließ dabei die Aktivitäten des vergangenen Jahres Revue passieren und freute sich über die konstante Mitgliederzahl. Zudem erläuterte Jäger die Folgen der Trinkwasser- und Heizkostenverordnung, der Rauchwarnmelderpflicht, der neuen Energieeinsparverordnung (Energieausweis) und der Mietpreisbremse, die allesamt zu steigenden Belastungen für Wohneigentümer führten.

Torsten Schneider von der Ingenieurfirma DLS (Barsinghausen) verdeutlichte anschließend die Auswirkungen der neuen Energieein-

sparverordnung und gab einen Überblick darüber, was künftig zu beachten ist. Er erklärte die Änderungen des neuen Energieausweises und die Begriffe „Bedarfs- und Verbrauchswerte“.

Der alte Energieausweis habe noch bis zum Ablauf der genannten Frist seine Gültigkeit.

Die neuen Ausweise beinhalten Schneider zufolge verschärfte Beurteilungen zum Energieverbrauch, der über eine Farbskala und Effizienzklassen von A+ bis H bewertet wird.

Der Energieausweis muss nach Angaben des Experten in Wohnungsanzeigen genannt, dem Mietinteressenten vorgelegt und dem Mietvertrag beigefügt werden. Bei Sanierungsbedarf müssten die neuen Anforderungen der Energieeinsparverordnung berücksichtigt werden.

Ende Mai geht’s nach Frankreich Verein Schaumburg-Obernkirchen reist 2015 in die Normandie

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ie Normandie ist das Ziel einer viertägigen Reise des Vereins Schaumburg-Obernkirchen. Am 28. Mai 2015 fahren die Mitglieder mit dem Bus nach Le Havre in Nordfrankreich. Vom dortigen Hotel aus stehen bis zum 31. Mai unter anderem auch die Orte Honfleur, Rouen und Giverny auf dem Besichtigungsplan. Auch ein Abstecher zum Garten von Renoir ist vorgesehen.

Der Reisepreis für Mitglieder beträgt 330 Euro pro Person im Doppelzimmer. NichtMitglieder zahlen pro Person 45 Euro mehr.

Ein Einzelzimmer kostet 130 Euro extra.

Im Preis enthalten sind die Fahrt, drei Übernachtungen, dreimal Frühstück und dreimal Abendessen.

Verbindliche Anmeldungen sind bis zum 15. Januar 2015 durch Überweisung auf folgendes Konto bei der Sparkasse Schaumburg möglich: BIC: NOLADE21SHG IBAN: DE16255514800362459711.

Anmeldungen werden auch telefonisch unter der Nummer (05724) 965-22 entgegengenommen – außerdem per Mail: info@wittum.com.

Haus&Grund

Eine Fahrt über die Pont de Normandie in Le Havre darf selbstverständlich nicht fehlen. Diese Schrägseilbrücke besitzt mit 856 Metern die größte Spannweite in Europa und überquert in der nordfranzösischen Hafenstadt die Mündung der Seine in den Ärmelkanal.

IM SCHAUMBURGER LAND

• AUS DEN VEREINEN

Öffnungszeiten: Mo. - Fr. 9 - 18 Uhr · Sa. 9 - 13 Uhr So. Schautag 11 - 17 Uhr

Beratung/Verkauf nur inne rhalb der gesetzlichen Öffnung szeiten

Kurstädter auf den Spuren der Pferde Haus & Grund Bad Nenndorf unternahm Tagesfahrt nach Warendorf

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itglieder und Gäste des Vereins Haus & Grund Bad Nenndorf verbrachten Ende August einen erlebnisreichen Tag in Warendorf. Entgegen der Regenvorhersage zeigte sich das Wetter von seiner angenehmen Seite: Es war trocken, und am Nachmittag kam die Sonne immer mehr durch.

Zuerst ging die Fahrt zum Nordrhein-Westfälischen Landgestüt. Dort erhielt die Reisegruppe aus Bad Nenndorf bei einem Rundgang durch die Ställe Einblicke in die Arbeit des Zuchtbetriebs. Die Aufgabe des Gestüts besteht darin, den Züchtern qualitätsvolle und genetisch interessante Hengste zur Verfügung zu stellen - und zwar für unterschiedliche Nutzungszwecke: zum Beispiel Dressur, Springen und Fahren. Oberstes Ziel ist dabei der Zuchtfortschritt.

Der Bestand umfasst rund 80 Vollblüter und 20 Kaltbluthengste. Bei der Kaltblutzucht liegt der Schwerpunkt in der Erhaltung von wertvollen Genen.

Neben dem Zuchteinsatz werden Warendorfer Hengste erfolgreich auf Turnieren vorgestellt. Sie sind in den Disziplinen Dressur, Springen und Fahren sehr erfolgreich. Die Besucher aus der Schaumburger Kurstadt waren nach Aussage ihrer Vorsitzenden Cornelia Jäger „beeindruckt, edle Pferde in so großer Anzahl zu sehen und auf anschauliche, lebendige Weise Informationen über Zuchtlinien, Brandzeichen und Einsatz der Hengste zu bekommen“.

Nach einem gemeinsamen Essen stand ein geführter Rundgang durch den historischen Warendorfer Stadtkern auf dem Programm. Der Weg führte vom Marktplatz zur gotischen Hauptkirche - über alte Handelswege bis in die schmalen Gassen des Arme-Leute-Viertels. „Dank der humoristischen Erzählweise war die Tour durch die Altstadt interessant und kurzweilig“, blickt Jäger zurück. „Warendorf wird allen Teilnehmern in guter Erinnerung bleiben.“

Beim Rundgang durch die Ställe erhielten die Gäste aus Bad Nenndorf Einblicke in die Arbeit des Nordrhein-Westfälischen Landgestüts in Warendorf.

AUSGABE OKTOBER

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AKTUELLE URTEILE •

Mieter darf Privatwohnung nicht als Geschäftsadresse angeben Ein Mieter darf die angemietete Privatwohnung nicht als Geschäftsadresse angeben, wenn dies nicht mit dem Vermieter abgesprochen ist. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe hervor. Die Bundesrichter werteten die bloße Adressenangabe bereits als unzulässige berufliche Tätigkeit und werteten es als unerheblich, dass der Mieter dort weder Kunden empfing noch Mitarbeiter beschäftigte.

Das Gericht bestätigte damit die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter. Der Mieter hatte beim Gewerbeamt einen sogenannten Hausmeisterservice angemeldet und dabei das angemietete Privathaus als Geschäftsadresse angegeben. Ebenso nannte er Kunden diese Adresse. Nachdem der Vermieter den Gewerbe treibenden Mieter vergeblich abgemahnt hatte, kündigte er den Mietvertrag.

Zu Recht, wie der BGH befand.

Denn der Mieter habe die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters gewerblich genutzt. Dazu genüge die bloße Angabe als Geschäftsadresse. Da diese Nutzung nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sei, müsse sie der Vermieter auch nicht hinnehmen.

BGH (Az. VIII ZR 149/13)

Eigentümer der Immobilie sind.

Dazu gehört, dass sie im Grundbuch als Besitzer eingetragen sind. Erst dann gelten sie auch als Vermieter, befand das Amtsgericht Ludwigsburg. Eine Klausel im Kaufvertrag, wonach der Besitz der Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises übergehen soll, reicht als Voraussetzung nicht.

In dem verhandelten Fall hatte eine Frau ein Grundstück gekauft.

Der Kaufvertrag enthielt eine Klausel, wonach die Besitzübergabe mit allen Rechten am Tag der vollständigen Kaufpreisübergabe erfolge.

Nach dem Kauf verlangte die neue Besitzerin von den Mietern eine Mieterhöhung. Als das Schreiben abgeschickt wurde, war der Eigentümerwechsel im Grundbuch aber noch nicht vermerkt worden.

Deshalb sei das Mieterhöhungsverlangen unzulässig, befand das Gericht. Zum Zeitpunkt der Forderung sei die Käuferin noch nicht Eigentümerin der Immobilie gewesen und daher auch nicht in den Mietvertrag eingetreten. Die Klausel im Kaufvertrag sei hier unerheblich. Denn diese beziehe sich nur allgemein auf die Besitzübergabe. Angaben zu einzelnen Mietverhältnissen gebe es nicht.

Amtsgericht Ludwigsburg (Az. 5 C 625/13).

Werktagen zu üblichen Arbeitszeiten stattfinden, entschied das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg.

Ausnahmen seien nur in Einzelfällen möglich.

In dem verhandelten Fall wollte ein Vermieter die Erfassung der Heizkosten auf Funkablesung umstellen. Er kündigte diese Arbeiten mit einer Frist von zwei Wochen an. Der Handwerker sollte demnach an einem Werktag in der Zeit zwischen 10 und 18 Uhr kommen. Ein Mieter lehnte dies ab und verwies auf seine Berufstätigkeit. Termine vor 18 Uhr seien ihm nicht möglich.

Liebelt und Kollegen Notar - Rechtsanwälte - Fachanwälte www.kanzlei-liebelt.de Hans-Dieter Liebelt Notar, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Strafrecht, Patientenverfügungen, Erbrecht und Grundstücksrecht

Vermieter dürfen die Miete erst erhöhen, wenn sie tatsächlich

Alexander Ulbrich Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Strafrecht, Insolvenzrecht, Steuerrecht, Internetrecht und Vertragsrecht

Ina Großkelwing Rechtsanwältin, Fachanwältin für Familienrecht, Scheidungsrecht, Unterhaltsrecht, Kindschaftsrecht, Sozialrecht und Mietrecht

Florentine Jakobsohn Rechtsanwältin, Erbrecht, internationales Erbrecht, Arzthaftungsrecht und Schadensrecht

Maxie Böllert-Staunau Mieter müssen Handwerkertermine zu üblichen Arbeitszeiten dulden

Vermieter dürfen erst nach Grundbucheintrag die Miete erhöhen

Das Amtsgericht wollte diese pauschale Erklärung nicht akzeptieren. Der Mieter müsse die Arbeiten zu den vorgeschlagenen Zeiten dulden. Eine pauschale Ablehnung sei nicht ausreichend. Ausnahmen seinen nur in Einzelfällen möglich - zum Beispiel, wenn der Mieter gerade ein neues Arbeitsverhältnis mit Probezeit begonnen habe oder er vor wichtigen Prüfungen stehe.

Dies war hier allerdings nicht der Fall.

Amtsgericht Berlin-Lichtenberg (Az. 18 C 366/13).

Rechtsanwältin, Arbeitsrecht, Kündigungsschutzrecht, Opferschutzrecht, WEG-Recht und Forderungsmanagement

Mieter können Handwerkertermine nicht nur nach ihren eigenen Bedürfnissen legen. Vielmehr müssten sie es dulden, dass Arbeiten im Auftrag des Vermieters an

Haus&Grund

IM SCHAUMBURGER LAND

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