de Inversión en Bienes Raíces, su futuro inmediato

A lo largo de los últimos 11 años, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) ) han logrado un fuerte crecimiento en el mercado mexicano.

Aun así, las FIBRAs se encuentran en una etapa temprana de su lograr su potencial

Necesitamos capital profesional para desarrollar y transformar edificios de forma que sean menos intrusivos en temas de emisiones de carbono, energía y consumo de agua. Que además incorporen principios de economía circular y apoyen el crecimiento de la economía y la demanda de distintos sectores en México.

Lo que le falta al mercado de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, las FIBRAs, es seguir avanzando en la adopción de mejores prácticas de gobierno corporativo y estandarización de sus reportes. Esto es importante porque los inversionistas necesitan información clara y bajo los mejores estándares para la toma de decisiones de inversión, de ahí la importancia de la labor de AMEFIBRA, que asesora y unifica estas definiciones, conceptos y métricas a los 16 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces que actualmente operan en México.

La balanza

Al comparar el mercado de las FIBRAs con la experiencia internacional de los Real Estate Investment Trust (REITs) que son sociedades de inversión que reportan ingresos provienentes principalmente de alquileres de propiedades de bienes raíces, se observa un gran potencial de madurez y crecimiento.

En México, a lo largo de los últimos 11 años, las FIBRAs han logrado un fuerte crecimiento en el mercado. Aun así, se encuentran en una etapa temprana de lograr su potencial en el sector con retos y oportunidades interesantes en el horizonte.

Si comparamos las FIBRAs en México, nacidas en 2011, con su equivalente en Estados Unidos, los REITs que nacieron en 1960, tenemos una diferencia de 50 años. Hoy en día se calcula que existen alrededor de mil REITs en cerca de 40 países en el mundo.

Una cifra comparativa es que el valor de capitalización de los REITs listados en Estados Unidos, superan en un 50% el valor de la economía de México medida por su Producto Interno Bruto (PIB), lo que muestra la dimensión de tamaños. En México, este sector medido por activos totales, equivale al 3.8% del Producto Interno Bruto, solo por debajo de las remesas que representan el 4% del PIB Nacional.

Otra diferencia interesante a tomar en cuenta, es que existen 28 REITs en Estados Unidos que forman parte del S&P500, un índice muy importante de referencia para inversionistas globales, mientras que, localmente, actualmente no hay una FIBRA que sea parte del principal índice accionario de nuestro país.

El índice S&P/BMV Fibras acumulan un rendimiento superior al 5.3% en 2022, ubicándose en 240.26 unidades, según datos de S&P Dow Jones Índices.

A partir de su ingreso a la BMV, se tiene registrado que de 2011 a 2017 se habían colocado $149,000 millones de pesos. En 2019, la colocación fue de $38,000 millones, en 2020 de $35,500 millones; en 2021, por $39,800 millones. De 2011 a 2017 se habían constituido 12 FIBRAs, al cierre de 2022 el número es de 16.

Un mercado con pendientes

La evolución de las FIBRAs, en tamaño medido por su área bruta rentable (ABR), ha sido acelerada; sin embargo, hay diversos e importantes retos que enfrentar para ser un mercado más profundo y de mayor interés para los inversionistas en general.

Precisamente, en un balance, de la evolución en el mercado de las FIBRAs, hay que destacar los siguientes elementos:

Gracias al desarrollo de las FIBRAs en el mercado bursátil, es posible invertir en portafolios especializados en algún sector: industrial y hotelero, o de usos mixtos, esto ayuda al desarrollo del mercado bursátil en México, el cual tiene mucha oportunidad de crecer. Por otro lado, ha sido un gran acierto la creación de activos de inversión, los cuales son relativamente nuevos en nuestro país, y permiten la posibilidad de que pequeños ahorradores, a nivel individual, a través de los fondos de pensiones o de los fondos de inversión tradicional, puedan invertir en bienes raíces diversificadas de alta calidad y manejados de forma profesional.

Un beneficio implícito

Otros elementos importantes a considerar gracias al desarrollo de las FIBRAs es la generación de empleos, la atracción de inversiones internacionales y el pago de dividendos. Además, hay que tomar en cuenta los efectos multiplicadores sobre el impacto que tiene la industria de la construcción, que beneficia a toda la economía del país y crea la infraestructura necesaria para el crecimiento de la economía.

El enfoque y la incorporación de estrategias de sustentabilidad en las FIBRAs en los últimos cinco años ha sido un gran acierto dentro del sector creando mejores prácticas en el mercado a la fecha.

El proceso de recuperación económica continuará en 2023. Seguiremos siendo testigos del crecimiento en adquisiciones de inmuebles por parte de las FIBRAs así como la continua profesionalización del sector a través de las mejores prácticas internacionales. Se convirtirá en un sector cada vez más seguro y atractivo para los inversionistas en general. Creemos en el potencial de México y las FIBRAs participan para crear, los trabajos, infraestructura y propiedades que necesita nuestro país.