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IMMOBILIENMAKLER Erfolgreich Kaufen & Verkaufen

MIETERLAND SCHWEIZ Vor- und Nachteile

STANDORTRATING Die Lage bestimmt den Preis

DEZEMBER 2017

Interview

MICHAEL MÜLLER

Der CEO der Ledermann Immobilien AG über das Zürcher Seefeld und dessen Potenzial

Unstimmigkeiten in Erbfragen? Wir lösen das für Sie.

Testamentsberatung

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Immobilien

Erbschaftssteuern

Erbteilung

Stiftungen

nachlasstreuhand.ch Ihr Spezialist für Testaments- und Erbschaftsberatung

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2 Editorial FOKUS IMMOBILIE Projektleiter Luigi Kqira luigi.kqira@smartmediaagency.ch

Country Manager Pascal Buck Produktionsleitung Miriam Dibsdale Text Sybille Brütsch-Prévôt, Gerold Brütsch-Prévôt, Matthias Mehl, Corinne Bünzli, Nathalie Ehrenzweig, Jean von Falkenberg Titelbild Beat Bühler Fotografie Design Smart Media Agency AG Grafik und Layout Anja Cavelti Distributionskanal Tages-Anzeiger, Dezember 2017 Druck DZZ Druckzentrum AG

Smart Media Agency AG Gerbergasse 5, 8001 Zürich, Schweiz Tel. 044 258 86 00 E-Mail pascal.buck@smartmediaagency.ch

Liebe Leserin, lieber Leser Sehr geehrte Damen und Herren Immobilien sind wichtig und aus unserem Leben nicht mehr wegzudenken. Denn Immobilien bedeuten nicht nur «Betongold» und entsprechende mögliche Renditen, sondern Immobilien bedeuten immer auch Wohnen und Arbeiten. So schaffen das Erstellen, Unterhalten und Renovieren, aber auch das Abbrechen von Liegenschaften, Arbeitsplätze. Und zwar Tausende von Arbeitsplätzen. Gleichzeitig wird in Immobilien selbst – egal ob Büro, Werkstatt oder Labor – gearbeitet. Immobilien haben auch eine sehr persönliche, ja sogar emotionale Komponente: Praktisch jeder Mensch verbringt einen Teil seines Lebens in Immobilien. Je nach Beruf und Jahreszeit verbringen wir zwischen einem Drittel und einem ganzen Arbeitstag in einem Gebäude. Klar ist auf jeden Fall, dass wir in der Regel die Nächte in einer Liegenschaft verbringen und zwar im Schlafzimmer. Alle Arten von Räumen, Büroräume wie Wohn- und Schlafräume, wollen wir so individuell wie möglich gestalten und ein Maximum an Wohlbefinden ermöglichen. Da die Vorstellungen eines perfekten

Raums aber persönlich gefärbt und daher unterschiedlich sind, ist das Finden eines Konsenses eine oftmals schwierige Angelegenheit, die nicht ohne Kompromisse, ab und zu sogar nicht ohne harte Worte geregelt werden kann. Um Immobilien wird Politik und Wirtschaft gemacht. Bei Geschäfts- wie bei Wohnliegenschaften spielen die Mechanismen von Angebot und Nachfrage eine grosse Rolle. Wie bei vielen Produkten und Dienstleistungen gilt bei auch hier: Die Nachfrage bestimmt das Angebot. Sucht niemand Wohn- oder Büroraum nach, lohnt sich deren Erstellung nicht. Wollen aber viele in urbane Gebiete und Städte ziehen, dann lohnt sich aufgrund der steigenden Nachfrage die Produktion von zusätzlichen Raum für Arbeit und Wohnen. Wenn nun die Politik dieses ausbalancierte Gleichgewicht – zu Recht oder Unrecht sei dahingestellt – beeinflussen will, dann werden die Marktkräfte zumindest teilweise ausser Kraft gesetzt und es entsteht ein Ungleichgewicht. Dies ist teilweise sicher gut gemeint, bis aber allfällige Missstände erkannt und Massnahmen dagegen entwickelt und umgesetzt sind, können sich

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die Bedingungen bereits wieder geändert haben, nötig wären dann vielleicht ganz andere Massnahmen. Immobilien dienen der Altersvorsorge. Die Pensionskassen sind angehalten, unsere Vorsorgegelder in Immobilien anzulegen. Damit erfüllen sie zwei Aufgaben: Sie erwirtschaften eine Rendite, die dann zu einem späteren Zeitpunkt unsere Rente ausmacht. Gleichzeitig stellen sie Wohnund Büroraum zur Verfügung. Ähnlich verfahren Einzelpersonen, die in jungen Jahren Geld sparen, um sich in der Lebensmitte Wohneigentum erwerben zu können. Dabei geht es nicht in erster Linie um eine Investition, sondern vielmehr um Sicherheit. Und zwar um die Sicherheit, im Alter ein Dach über dem Kopf zu haben, das eigene Dach. Wie Sie sehen, gibt es rund um Immobilien viele spannende Themen und bei genauerer Betrachtung zeigen sich zahlreiche Facetten.

Albert Leiser Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.

ALUAG.CH EXKLUSIVE IMMOBILIEN Ihr erfahrener Immobilienexperte mit Leidenschaft in Ihrer Region.

Als seit vielen Jahren etabliertes Immobilien-Unternehmen, bieten wir Ihnen genau den, auf Sie passenden, individuellen, Service an. Egal, ob Sie gerade Ihr Traumhaus suchen, oder Ihre Liegenschaft zum bestmöglichen Preis veräussern möchten; wir begleiten Sie gerne und professionell. Dabei können wir die gesamte Bandbreite im Immobilienbereich abdecken. Gerne erstellen wir für Sie kostenlos und unverbindlich eine Berechnung des aktuellen Marktwertes Ihrer Liegenschaft. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Profitieren auch Sie von unserer Marktkenntnis!

ALUAG.CH EXKLUSIVE IMMOBILIEN ALUAG ESTATES AG ∙ Goethestrasse 12 ∙ 8001 Zürich ∙ T 044 260 50 00 www.aluag.ch

Immobilien bedeuten nicht nur «Betongold».

Direktor Hauseigentümerverband Stadt und Kanton Zürich Gemeinderat FDP der Stadt Zürich

Viel Spass beim Lesen! Luigi Kqira Projektleiter

ÜBER SMART MEDIA

Smart Media ist der Spezialist für Content Marketing und Native Advertising. Unsere Kampagnen werden sowohl online als auch in führenden Printmedien publiziert. Inhaltlich setzen wir einen Fokus auf aktuelle und relevante Fachthemen innerhalb verschiedener Branchen. Mit unseren kreativen Medienlösungen helfen wir Ihnen dabei, Ihre Marke zu stärken und echten Nutzen für Ihre Zielgruppe zu schaffen. Unsere hochwertigen Inhalte regen Ihre Kunden zum Handeln an.

EINE THEMENZEITUNG VO N SMART MEDIA

SZKB Brandreport 3

Hypotheken auf e-hypo.ch bis 80% online abschliessen Auf e-hypo.ch - der Online-Hypothek der Schwyzer Kantonalbank - können Sie neben Hypothekenablösungen und -verlängerungen auch Ersthypotheken einfach online abschliessen. Neu können auf dem Online-Portal Finanzierungen bis zu einer Belehnung von 80% abgewickelt werden. Dazu sind Finanzierungen für selbstständig erwerbende Privatpersonen neu ebenso möglich. T E X T ZVG

Immer mehr Bankkunden nutzen die Vorteile der Digitalisierung, verzichten auf einen Bankbesuch und damit auf ein Beratungsgespräch. Neue Technologien, neue Plattformen und Tools ermöglichen den Kunden und Kundinnen jederzeit von jedem beliebigen Ort aus mit ihrer Bank Kontakt aufzunehmen. So können sich Bankkunden beispielsweise auch an einem verregneten Sonntagnachmittag von zuhause aus um ihre Hypotheken kümmern.

IN WENIGEN SCHRITTEN ZUR PASSENDEN HYPOTHEK Auf e-hypo.ch kommen Sie in wenigen Schritten zu Ihrer individuellen Hypothekarfinanzierung. Als erstens stehen die Erstfinanzierung oder die Verlängerung zur Auswahl. In einem zweiten Schritt erfassen Sie die notwendigen Finanzierungsdaten wie Gesamthypothek, den Betrag der abzulösenden Tranche oder die neuen Tranchen, den Immobilienwert, das Einkommen

und die Laufzeit. Und schon geht’s los: E-Hypo berechnet aufgrund dieser Eckdaten umgehend Ihren persönlichen, individuellen Zinssatz. SIE BESTIMMEN DEN ZINSSATZ Dank der einzigartigen Zinssenker-Funktion auf e-hypo.ch verfügen Sie über die Möglichkeit, Ihren Zinssatz selber zu bestimmen. Schliessen Sie eine Neuhypothek oder eine Verlängerung ab und transferieren zusätzlich Sparguthaben, Wertschriften oder ihr Säule 3a-Konto zur Schwyzer Kantonalbank, können Sie Ihren individuellen Zinssatz zusätzlich senken. Wer e-hypo.ch weiterempfiehlt, erhält im Falle eines Abschlusses der entsprechenden Person einen weiteren Rabatt auf seinen Hypothekarzins. TIEFE ZINSEN ERHÄLT MAN ONLINE Durch das selbstständige Erfassen der Hypothekarfinanzierung sind die Zinssätze der

Online-Hypotheken - mit oder ohne Zinssenker - generell tiefer. Auf e-hypo.ch wird das Beschaffen der Informationen, das Zusammenstellen der Unterlagen und der Verzicht auf ein Beratungsgespräch mit einem attraktiven Zinssatz honoriert.

KLAR DEFINIERTE ANFORDERUNGEN Die Anforderungen an eine Erstfinanzierung oder eine Verlängerung sind klar definiert und transparent. Die maximale Belehnung beträgt neu 80% und der maximale Kreditbetrag CHF 1.5 Millionen.

Über SZKB e-hypo.ch ist die Online-Hypothek der Schwyzer Kantonalbank (SZKB), die nur online Hypothekarprodukte zur Verlängerung von selbstgenutztem Wohneigentum sowie auch die Vergabe von Ersthypotheken vertreibt. Neu können auch selbstständig erwerbende Privatpersonen von dieser Dienstleistung profitieren. Dank der Zinssenker-Funktion bestimmen die Kunden ihren Hypothekarzins selber und der einfache Prozess ermöglicht äusserst günstige Konditionen. Die SZKB ist die führende Bank im Kanton Schwyz und wird mit einem der besten Ratings von Standard & Poor's bewertet. Die SZKB gehört damit zu den bestbewerteten Banken weltweit.

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Die einzige Hypothek, bei der Sie den Zins bestimmen. Neu: Auch für Finanzierungen bis 80% und für selbständig Erwerbende.

Die Online-Hypothek der Schwyzer Kantonalbank

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4 Hauskauf

Fach- und Marktwissen, gesunder Menschenverstand und ein gutes Bauchgefühl Clever kaufen heisst, den richtigen Wert einer Immobile zu ermitteln. Dafür gibt es keine Ratschläge, jede Liegenschaft muss individuell beurteilt werden. Eine Anleitung dazu. T E X T SMA

«Einem geschenkten Gaul schaut man nicht ins Maul», sagt der Volksmund und meint damit, dass man nicht noch hohe Ansprüche stellen könne, wenn etwas nichts kostet oder einem geschenkt wird. Kostet der Gaul aber viel Geld, lohnt es sich schon, einen Blick ins Maul zu werfen: Das Gebiss zeigt untrügerisch das Alter und die Gesundheit des Tieres. Und das ist sicher ein wichtiges Kriterium, wenn um den Kaufpreis gefeilscht wird. Gleiches gilt für den Immobilienkauf: Auch da muss der Liegenschaft im übertragenen Sinne ins Maul geschaut werden. Allerdings wäre das zu oberflächlich, weil natürlich neben dem Alter viele weitere Kriterien letztendlich den Wert einer Liegenschaft ausmachen. Auch gibt es keine pauschalen Ratschläge, jede Liegenschaft muss individuell beurteilt werden und lässt sich nicht direkt mit einer anderen vergleichen. «Je nach Art, Nutzung, Bauweise, Alter und Lage stellen sich andere Fragen und die Schwerpunkte können sich verlagern. Eine Büroliegenschaft mit Baujahr 1990 am Zürcher Bellevue ist anders zu beurteilen als eine vergleichbare Liegenschaft an Zentrumslage in Aarau. Bei einem Einfamilienhaus stellen sich andere Fragen als bei einem Mehrfamilienhaus oder einer Büro-, Gewerbe-, oder Industrieliegenschaft und auch die Anforderungen und Bedürfnisse eines Käufers sind mannigfaltig und sehr unterschiedlich gelagert», sagt Markus Futterknecht, geschäftsführendes Vorstandsmitglied der ibs Immobilien Beratungen & Schätzungen AG in Zürich. ANALYSE MIT EINER DUE DILIGENCE Die Due-Diligence-Prüfung bezeichnet eine mit «gebotener Sorgfalt» durchgeführte Risikoprüfung vor dem Kauf einer Immobilie. Unabhängig von der Art oder Grösse einer

Liegenschaft liegen die wesentlichen Fragen bei der Beurteilung bei den Potenzialen und Risiken. Einfach gesagt: Will eine Immobilie wertbeständig oder erfolgreich sein, so muss sie zum richtigen Preis erworben werden und mit ihrer heutigen oder der möglichen Nutzung am richtigen Ort, im richtigen Markt liegen. Der Rahmen einer Due Diligence soll immer dem zu erwerbenden Objekt angemessen bleiben. «Je höher das Investitionsvolumen und je grösser die Risiken eingeschätzt werden, desto gründlicher und ausgedehnter sollte eine Due Diligence erfolgen», empfiehlt Markus Futterknecht. TIPPS FÜR KÄUFER VON EIGENHEIMEN ODER WOHNUNGEN Je tiefer die Investitionssumme, umso mehr Kaufinteressenten stehen in der Reihe und prüfen das Objekt. Oft wird auch ein Preis über dem Markt- oder Schätzwert geboten. Deshalb sollte man sich davor hüten, unnötige Kosten zu generieren und viel Zeit zu verlieren. Die folgenden Tipps helfen dabei, die Materie zu beherrschen und damit zu verhindern, dass elementare Punkte vergessen werden. 1. Ermitteln Sie Ihr Budget, die Tragbarkeit und den eigenen Flächenbedarf. 2. Suchen Sie Ihr Objekt über eine der gängigen Immobilienplattformen auf dem Internet oder über einen Makler. 3. Bevor Sie auf Angebote antworten, üben Sie sich in der Analyse von Marktwerten. Einer der wichtigsten Indikatoren ist der Preis pro Quadratmeter für die nutzbare Wohnfläche und das Baujahr. Die Berechnung ist einfach: Der Angebotspreis wird durch die Wohnfläche dividiert. Ordnen Sie die Angebotswerte «CHF pro m2» für einen Standort in einer Liste und werten sie diese mittels der Formeln 25%-Quartile, Median, 75%-Quartile aus. 4. So beginnen Sie zu verstehen, wo die Angebotswerte für einen Standort liegen. Bei einem Neubau darf der Wert über der 75%-Quartile liegen, bei einem gebrauchen Objekt, je nach Alter, Bauweise und Zustand im Medianwert oder tiefer. Wichtig ist, dass Sie nur Werte innerhalb einer Gemeinde oder für vergleichbare Standorte vergleichen.

5. Besuchen Sie auch kostenfrei die GIS-Plattformen (Geographic Information System) der Kantone, Städte oder Gemeinden (diese finden Sie zum Beispiel unter GIS Zürich) und auch die Online-Portale der Gemeinden, wo heute in der Regel die Baureglemente und der Zonenplan gratis zum Download bereitstehen. Prüfen Sie die Angaben in den Verkaufsunterlagen mit jenen auf den öffentlich zugängigen Portalen auf Richtigkeit, insbesondere die Grundstücksfläche und die Zonenzugehörigkeit. 6. Falls ein Objekt in die engere Auswahl kommt, bestellen Sie die Verkaufsunterlagen. Schauen Sie sich das Objekt auch auf den Satellitenbildern im Internet an oder besichtigen Sie das Haus direkt vor Ort. 7. In den Verkaufsunterlagen müssen unbedingt folgende Informationen enthalten sein: Baujahr, letzte Sanierung, aktueller Katasterplan (auch auf GIS verfügbar), aktueller Grundbuchauszug, Grundrisse und Schnitte zur Liegenschaft massstabsgetreu.

In der Regel fehlen die Gebäudeversicherungsschätzung (jenes Dokument der GVZ (Kanton Zürich), worin das Baujahr, das GV-Volumen und der Schätzwert genannt werden), der Wortlaut zum Grundbuchauszug und eine Auflistung aller getätigten Investitionen. Fordern Sie diese Unterlagen vom Verkäufer an. Es ist zu beachten, dass die Gebäudeversicherung keine Marktwerte schätzt, sondern die Wiedererstellungskosten im Fall eines Totalverlustes, somit auch ohne Grundstück und je nach Kanton ohne Untergeschoss (z.B. im Kanton Zürich). 8. Studieren Sie diese Unterlagen genau, insbesondere die Rechte und Lasten im Grundbuch, zählen sie die Parkplätze und messen Sie die nutzbare Wohnfläche und die Nebenräume nach SIA 416 aus. Das Regelwerk SIA 416 können Sie beim SIA, Schweizer Ingenieur- und Architektenverband beziehen. 9. Wenn Ihnen das Objekt passt, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin

10. Falls Sie der Überzeugung sind, das passende Objekt gefunden zu haben, senden Sie die vollständigen Unterlagen Ihrem Bankenberater zwecks Kreditantrag oder einer anderen finanzierenden Institution. Auch bei einfacheren Mehrfamilienhäusern können Sie das Objekt nach der gleichen Vorgehensweise prüfen. Hier stehen jedoch im Unterschied zu den Einfamilienhäusern oder Wohnungen, nicht nur der Verkaufspreis pro Quadratmeter, sondern auch der Kubikmeter-Preis und insbesondere die Netto-Ist-Mieterträge pro Quadratmeter im Vordergrund. «Für sämtliche übrigen Investitionen in Immobilien, sei es beim Erwerb, Fragen zur Umnutzung, Erweiterung oder Potenzialen oder beim Verkauf lohnt es sich, auf versierte Immobilienspezialisten zuzugehen. Genauso sind Unternehmen bei Nachfolgeregelungen oder Erbengemeinschaften gut beraten, unabhängige Berater beizuziehen, um nicht über den Tisch gezogen zu werden», meint Markus Futterknecht.

Brandreport Deal Estate AG

Der digitale Immobilienhandel – schnell, transparent, effizient Alle Aspekte des privaten und öffentlichen Lebens werden durch digitale Technologie grundlegend verändert. Mit dem Portal Deal Estate wird nun der Verkaufsprozess von Immobilien in die digitale Welt überführt. Das bringt zahlreiche Vorteile mit sich. T E X T SMA

Peter Wullschleger, Sie sind Delegierter des Verwaltungsrates der Deal Estate AG. Warum wurde die gleichnamige Plattform lanciert? Unser Ziel besteht darin, den im Vergleich zu einem einfachen Aktienkauf sehr komplexen Kaufprozess einer Immobilie zu vereinfachen und zu standardisieren. Im Grundsatz haben alle Akteure dieselben Informationsbedürfnisse. Das System unterstützt darum einerseits den Verkäufer, indem er ihn durch den Verkaufsprozess führt, ihm einen einfach zu bedienenden, klar strukturierten Datenraum zur Verfügung stellt und ihm zudem eine breite Vermarktung seiner Objekte ermöglicht. Auf

Seiten des Kaufinteressenten wiederum ist sichergestellt, dass dieser alle notwendigen Informationen erhält. Durch diese Services auf beiden Seiten des Verkaufsprozesses schaffen wir maximale Effizienz und Transparenz.

veräussert. Es handelt sich dabei um eine Aufschaltgebühr und eine erfolgsabhängige Abschlussgebühr. Diese Gebühren belaufen sich je nach Objektgrösse auf 0,1 bis 0,2% des Mindestverkaufspreises.

Für wen ist Deal Estate geeignet? Deal Estate richtet sich an alle Kauf- und Verkaufsinteressenten von Anlageliegenschaften, Grundstücken und Projekten. Nicht vorgesehen ist die Abwicklung von privat genutztem Wohneigentum.

Deal Estate AG

Wer sind die Gründer von Deal Estate? Die Deal Estate AG wurde im Juli 2016 von vier Privatpersonen gegründet. Alle sind seit 20 und mehr Jahren im Immobilienbusiness tätig und verfügen damit über eine sehr weitreichende Erfahrung. Per 1. Juli 2017 hat sich Wüest Partner AG mit 35 Prozent an Deal Estate AG beteiligt. Wie finanziert sich die Plattform? Die Entwicklungsphase wurde mittels Eigenkapital finanziert. Der laufende Betrieb muss sich über die Gebühren finanzieren, welche der Verkäufer einer Immobilie zu entrichten hat, wenn er sein Objekt über die Plattform

Die Deal Estate AG ist einer der führenden Anbieter im Bereich der digitalen Immobilien-Transaktionsplattform für Immobilieninvestoren, Makler und Besitzer von nicht privat genutzten Immobilien. Die Web basierte Applikation entspricht der neusten Technologie und bildet alle Aspekte des professionellen Immobilienhandels ab. Im Bereich der Datensicherheit- und Datenschutz werden die modernsten Tools genutzt. Weitere Informationen unter www.dealestate.ch

Das Gründerteam: v.l.n.r.: Peter Wullschleger, Anja Meyer, Christoph Zaboworski und Patrick Meyer.

EINE THEMENZEITUNG VO N SMART MEDIA

Immobilienmakler 5

Erfolgreich verkaufen: mit oder ohne Makler? Soll man seine Immobilie privat verkaufen oder doch besser einem Makler anvertrauen? Wer einen Profi beauftragt, spart viel Zeit, Nerven – und Geld. T E X T SMA

Verkaufspreis festlegen, Inserat verfassen und aufgeben, zahlreiche Interessenten durch die Immobilien führen, Kaufvertrag abschliessen und schon ist die Immobilie verkauft. Nichts leichter als das, sollte man meinen, denn die Nachfrage ist gross. NICHT GANZ SO EINFACH Ganz so einfach ist es aber dann doch nicht. «Der Verkauf einer Immobilie will wohl überlegt und sorgfältig vorbereitet sein, sonst erwarten den Verkäufer unangenehme Überraschungen», sagt die Expertin Cristina Cotoia, Inhaberin der Nobil Immo GmbH in Zürich und Zug. Bereits bei der Festlegung des Preises lauere die erste Hürde: Wie findet man den angemessenen Preis? Wie lange ist ein Objekt interessant, wann wird es zum «Ladenhüter»? Wie ist das Vorgehen? Dafür brauche es Erfahrung und Knowhow, das nur ein professioneller Makler mitbringe. Wer den Verkauf seiner Immobilie einem Makler anvertraut, profitiert auch von einer professionellen Schätzung, die nach objektiven und sachlichen Kriterien durchgeführt wird. Dabei werden unter anderem die Lage berücksichtigt, die Bauqualität und der Zustand der Immobilie sowie deren Eckdaten. «Fehler passieren auch bei den Verkaufsverhandlungen», sagt Cristina Cotoia. «Laien lassen sich schnell von Emotionen leiten, was ja auch verständlich ist. Aber der Preis darf niemals eine emotionale Angelegenheit sein. Man muss sachlich bleiben und über viel Verhandlungsgeschick und Feingefühl verfügen.»

ja, dass man in einem tollen Objekt lebt, nur die Interessenten wissen das (noch) nicht. Es gilt also, diesen Eindruck potenziellen Käufern zu vermitteln. Neben diesen ersten Schritten sind weitere Abklärungen nötig: Was passiert, wenn eine Hypothek aufgelöst wird? Entstehen Penalty-Kosten? Welche Risiken sind mit dem Verkauf verbunden? Was muss man beachten bei den Grundstückgewinnsteuer? Wie setzt man einen korrekten Vertrag auf? Welche Interessenten sind vielversprechend, welche kosten unnötig Zeit? Erfahrungsgemäss würden diese Fragen oft nicht gestellt, weiss Cristina Cotoia. Den privaten Verkäufern fehlt oft eine strategische, strukturierte Vorgehensweise und die Zeit, die nötigen Abklärungen seriös vorzunehmen. Das koste Zeit, Nerven und am Ende eben auch Geld.

Cristina Cotoia Inhaberin der Nobil Immo GmbH in Zürich und Zug DER MAKLER ZAHLT SICH SELBST Wer seine Immobilie privat verkaufen will, stellt schnell fest, wie viel Zeit es braucht, wie umfassend die Fachkenntnisse sein müssen und dass auch Verhandlungsgeschick gefordert ist. Gewisse Käufer fokussieren nämlich gerade deshalb auf private Verkäufer, weil sie auf unerfahrene Verkäufer und damit auf ein Objekt unter Wert hoffen. Ein professioneller Makler aber verhandelt kompetent und

sachlich, er weiss um den Wert der Objekte und ihn belasten keine persönlichen Emotionen. Beim Immobilienverkauf handelt es sich immerhin um eine vielschichtige Herausforderung, mit der man normalerweise nur einmal im Leben konfrontiert wird. Ausserdem geht es meist um hohe Beträge. Profis sind sich dessen bewusst und übernehmen sachlich und kompetent alles von A bis Z – und arbeiten erst noch auf Erfolgsbasis. Das heisst: Für den Verkäufer fallen nur dann Kosten an, wenn der Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden konnte. Ein erfahrener Makler erzielt in den meisten Fällen auch einen deutlich besseren Preis. Zudem kann die Maklerprovision von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. HAUSVERKAUF IST VERTRAUENSSACHE Hat man sich grundsätzlich dafür entschieden, den Verkauf einem Profi in die Hand zu geben, so geht es nun darum, einen Makler zu finden, dem man vertrauen kann.«Es ist in der Tat schwierig, den richtigen Partner zu finden», bestätigt auch Cristina Cotoia.

«Aber es gibt sehr gute Hinweise auf die Seriosität und Kompetenz von Maklern. So haben wir in der Schweiz etwa den SVIT, das ist der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft. Ist man dort Mitglied, so hat man als Makler bereits grundlegende Bedingungen erfüllt.» Wichtig sei auch das persönliche Gespräch, das Einholen von Referenzen, die Erfahrung und nicht zuletzt die individuelle und professionelle Beratung. Hätte man dabei ein komisches Bauchgefühl, solle man von einer Zusammenarbeit lieber die Finger lassen. Vor allem ist vor der Auftragsvergabe darauf zu achten, dass der Makler tatsächlich alles übernimmt, ganz besonders das Risiko. Denn ein professioneller Makler erhält seine Provision erst im Erfolgsfall – und erledigt bis dahin trotzdem alles, und zwar von der Schätzung, über das gesamte Marketing, das Aufbieten von Profis in Sachen Foto, Film und Text bis hin zu Besichtigungen und Vertragsabschluss. Im Idealfall unterschreibt der Verkäufer beim Notar nur noch, um anschliessend auf den geglückten Verkauf anzustossen.

VIELE ABKLÄRUNGEN NÖTIG Auch eine professionelle Verkaufsdokumentation mit allen wichtigen Informationen gehört zum Immobilienverkauf. Inserate können auf den grössten Online-Immobilienplattform geschaltet werden. Es ist sehr wichtig, die Immobilien mit aussagekräftigen Fotos zu präsentieren, damit das Angebot heraussticht und sich die Interessenten schnell ein Bild machen können. Ein paar verwackelte Handyfotos und eine reine Objektbeschreibung, womöglich mit Schreibund anderen Fehlern, sind im schlimmsten Fall kontraproduktiv, im besten Fall bewirken sie nichts. Dieser Auftritt ist wichtig für einen schnellen Verkauf – selbst weiss man

smeyers Brandreport

Die Querdenker der Immobilienbranche Es gibt zahlreiche Immobilienmakler in der Schweiz. Und es gibt die smeyers AG – das Unternehmen, das sich selber als Taxidienst der Branche bezeichnet. Der Anspruch: Kunden rufen an, steigen ein und werden ortskundig ans Ziel gebracht. Einfach, kompetent, unkompliziert. T E X T SMA

Anja Meyer, Sie sind CEO der smeyers AG. Was hat es mit dem «Taxidienst» auf sich? Wir verstehen uns als Taxidienstleiter, weil wir unsere Kunden dort abholen, wo sie mit ihrer Immobilie stehen. Weil wir sie dorthin bringen, wo sie hinwollen. Und weil wir als Immobilienmakler und -manager mit unseren Kunden in Projekte einsteigen – egal wie gross und weit gesteckt das Ziel auch sein mag. Welche Dienstleistungen bietet Ihr Unternehmen konkret an? Als Immobilienmanager ist es unser Ziel sicherzustellen, dass die richtigen Leute zusammenkommen. Also Private, Bauherren, Investoren, Institutionen, Architekten, KMU. Wir begleiten, beraten und unterstützen diese Marktteilnehmer dann beim Verkaufs- bzw. Erwerbsprozess und setzen

auch Vermietungsmandate um – sowohl für Wohnbauten wie auch betriebliche Gebäude. Um diese Ziele zu erreichen, nutzen wir unsere lokalen Marktkenntnisse ebenso wie unsere weitreichenden Netzwerke. Wir betreiben Standorte in Zürich, Basel und Luzern und setzen überdies stark auf lokale Partner.

Warum? Sie sind mit den Gegebenheiten vor Ort bestens vertraut und pflegen viele persönliche Beziehungen. Aus diesen Gründen können sie die Lage, die Gebäude und Preise auch in Regionen objektiv beurteilen, wo smeyers keine eigene Niederlassung hat. Dieses lokale Fachwissen setzen wir dann dafür ein, um für unsere Kunden die bestmöglichen Konditionen zu schaffen. Immobilienmakler gibt es in der Schweiz zuhauf. Was hebt Ihr Unternehmen ab? Wir fördern das Querdenken bewusst. Denn nur wer querdenkt, entwickelt unkonventionelle Perspektiven und initiiert innovative Projekte. Voraussetzung dafür sind Flexibilität,

Individualität und Originalität – Qualitäten, die uns auszeichnen. Wir hinterfragen auch immer wieder gängige Konzepte der Schweizer Immobilienbranche.

Können Sie ein Beispiel nennen? Nehmen wir die «Standardwohnung» als Beispiel. Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Küche, Bad, Toilette – ideal für die Durchschnittsfamilie. Doch wie viele sind Durchschnitt? Geschiedene und Getrennte nicht, Sippen, Wohngemeinschaften und Patchwork-Familien auch nicht. Unser Impuls: Konzipieren wir Räume ohne Loft-Getue. Entwerfen wir Grundrisse, die sich von der Küche her entwickeln. Schiebewände, Bodenschränke, Klapptreppen, Eckbänke: Ungewohntes und Überraschendes kann gerade dort, wo die Preise die Schmerzgrenze erreicht haben oder wo die Lage zweitklassig ist, neue Zielgruppen ansprechen. Solche Ideen treiben uns an. Weitere Informationen unter www.smeyers.ch

Als Immobilienmanager ist es unser Ziel sicherzustellen, dass die richtigen Leute zusammenkommen.

Dialog zwischen digital und analog Die Immobilienbranche wird an allen Fronten mit neuen Entwicklungen kon­ frontiert. Dies verlangt innovative tech­ nische Lösungen und eine Neuinter­ pretation der Berater­Rolle. Die Mit ar­ beitenden – und damit auch die Human Resources – sind gefordert.

Wissen teilen und zum beidseitigen Vor­ teil einsetzen. Etwa auch, wenn es darum geht, neue technologische Möglich­ keiten zu evaluieren, zu konzipieren und zu realisieren, um so den Kundennutzen und das Kundenerlebnis zu erhöhen.

Moderne Dienstleistungen werden nicht mehr nur punktuell sondern integral, rund um die Immobilie, rund um die Kun­ den erbracht. Sie orientieren sich kon­ sequent am Lebenszyklus der Wohn­, Gewerbe­ und Retailobjekte, vor allem aber an den Bedürfnissen der Nutzer. Von der Planung über den Bau bis hin zum Betrieb tragen sie sowohl ökologi­ schen als auch ökonomischen Aspekten konsequent Rechnung. Kundenwünsche werden bei der Neudefinition und Erbrin­ gung von Services systematisch berück­ sichtigt. Neue Plattformen und Portale schaffen neue Möglichkeiten in der Kommunikation und Zusammenarbeit. Daten sind unabhängig von der Zeit und vom Ort abrufbar und liefern wertevolle Erkenntnisse für die Weiterentwicklung. Daraus resultiert neben der maximalen Transparenz eine völlig neue Kunden­ erfahrung und ­verantwortung: Die Kun­ den und Berater werden zu Partnern, die ihre Rollen und ihre Aufgaben situativ selber definieren, Informationen und

Automatisierung und Verschmelzung

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Moderne Technologien gestatten neben der Interaktion zwischen den Eigen­ tümern, Mietern und Beratern auch die Kommunikation zwischen Mensch und Infrastruktur. Neues Wissen entsteht und ökologische und ökonomische Faktoren können individuell beeinflusst werden. Mit der Neudefinition veränderter Rollen und Aufgaben müssen auch rechtliche und vertragliche Aspekte angepasst wer­ den. Die technischen und prozessualen Optimierungen und Ergänzungen sind nur ein kleiner Teil der Initiativen, mit denen Livit den veränderten Anforderungen des Marktes, der Eigentümer und Mieter ent­ spricht. Auch das Service­Angebot wird den relevanten Entwicklungen, wie dem Trend zum Einzelhaushalt und der Shared Economy, zur multikulturellen und altern­ den Gesellschaft angepasst – und das hat einen direkten Einfluss auf die Arbeit der Immobilien­Berater und auf die Konzepte der Human Resources.

Theorie und Praxis Der Umgang mit Daten und Informatio­ nen, die Spezialisierung und eine inten­ sivere Vernetzung von Inhalten, verlangt neues Wissen. Um diesen veränderten Anforderungen gerecht zu werden, in­ vestiert Livit in eine gezielte Aus­ und Weiterbildung ihrer Mitarbeitenden. Da­ bei gilt der Fokus nebst fachlichem Know­how in erster Linie der konsequen­ ten Ausrichtung auf die Kundenbedürf­ nisse. Ergänzend zur Theorie, unter an­ derem vermittelt in der Livit Akademie, steht die praktische Umsetzung im Zent­ rum. So werden neue Kultur­ und Arbeits­ themen in den offenen, modernen Büros im Berufsalltag gelebt: New Work mit fle­ xiblen Arbeitsplätzen, variabler Raum­ ausstattung und innovativen Technolo­ gien ist ein permanenter Begleiter. Dies unterstützt die Mitarbeitenden bei der Interpretation ihrer Rolle als aktive Be­ rater, bei der Erarbeitung innovativer Lösungen und Produkte, welche den gesellschaftlichen, ökologischen sowie ökonomischen Entwicklungen Rechnung tragen. Um individualisierte Dienste, in­ tegrale Leistungen und unverwechsel­ bare Erfahrungen zu schaffen und so nachhaltige Mehrwerte für die Eigentü­ mer und Mieter, Benutzer und Bewohner gleichzeitig zu kreieren.

EINE THEMENZEITUNG VO N SMART MEDIA

SBB Brandreport 7

Urbane Liegenschaften an Toplage Zentraler arbeiten oder wohnen geht nicht: An rund 800 Schweizer Bahnhöfen bewirtschaftet SBB Immobilien Liegenschaften, die ihresgleichen suchen. Ein Büro oder eine Wohnung mit eigenem Bahnhof sozusagen. T E X T SYBILLE BRÜTSCH-PRÉVÔT

Rund 1,3 Millionen Menschen nutzen täglich die SBB Bahnhöfe. Da versteht es sich von selbst, dass sich diese in der vergangenen Zeit immer mehr zu Dienstleistungszentren entwickelt haben, die sich auf die Bedürfnisse der Reisenden ausrichten. Dadurch gewinnen auch die umliegenden Areale an Bedeutung – diese werden von der SBB nachhaltig geplant, wovon die Standortgemeinden massgeblich profitieren. An Bahnhöfen entstehen so neue Wohn- und Arbeitsflächen an urbanen und zentralen Standorten, die dabei über beste Infrastrukturen verfügen. BEDEUTENDE SCHWEIZER IMMOBILIENFIRMA Dass die SBB das grösste Transportunternehmen der Schweiz ist, ist nichts Neues. Aber dass sie zu den bedeutendsten Immobilienfirmen unseres Landes gehört, ist den meisten nicht bekannt. In Zahlen: SBB Immobilien besitzt, bewirtschaftet und entwickelt ca. 800 Bahnhöfe, 3500 Gebäude und 3800 Grundstücke.

Darauf entwickelt sie attraktive Projekte für die Wirtschaft und Gesellschaft. Dabei entstehen neue Immobilien, bestehende werden weiterentwickelt, ausgebaut, instand gesetzt und gehalten. Das Ziel ist die nachhaltige Wertsteigerung des Immobilienportfolios. BEDÜRFNISGERECHT WOHNEN UND ARBEITEN Bahnhöfe haben sich zu attraktiven Zentren mit Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungsangeboten und Restaurants entwickelt, welche die Bedürfnisse von Reisenden abdecken. Auf den Arealen in unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen entstehen Flächen für Arbeiten und Wohnen – ausgerichtet auf die Bedürfnisse verschiedener Zielgruppen. Und weil der Bahnverkehr umweltfreundlich ist, hat sich auch SBB Immobilien der Nachhaltigkeit verpflichtet. Die Anliegen von Mensch und Natur werden bei Neubauten und Grossprojekten, aber auch bei Sanierungen und Umbauten berücksichtigt.

franklinturm.ch

PORTFOLIOS GARANTIEREN NACHHALTIGE WERTSCHÖPFUNG Die drei Portfolios von SBB Immobilien sind Bahnhöfe, Anlageprojekte und Bahnproduktion. Sie sind für die nachhaltige Wertschöpfung der gesamten SBB verantwortlich: Bahnhöfe werden nachfrageorientiert zu kundenfreundlichen und attraktiven Dienstleistungs- und Mobilitätszentren weiterentwickelt. Dies beinhaltet das Shopping- und Convenience-Angebot, den sicheren und sauberen Zugang zur Bahn, die Förderung und den Ausbau der kombinierten Mobilität. Die Anlageobjekte sind erstklassige und nachhaltige Liegenschaften im Bahnumfeld in den wichtigsten Wirtschaftszentren der Schweiz (Grossräume Zürich, Basel, Arc Lémanique). Unter Bahnproduktion werden die Büro-, Betriebs- und Produktionsgebäude zusammengefasst, die der Förderung der Arbeits- und Kommunikationsprozesse sowie der Produktivität dienen. Dazu gehören Büroarbeitsplätze, Serviceanlagen, Industriewerke, Baudienststützpunkte etc. ZÜRICH-NORD IM AUFSCHWUNG Zürich gilt als heimliche Hauptstadt der Schweiz. Nicht von ungefähr: Die Limmatstadt ist Bankenplatz, Wirtschaftsstandort, Kulturzentrum und ihr Ansehen reicht weit über die Landesgrenzen hinaus. Die perfekte Anbindung an den Rest der Welt durch das

Schienen- und Strassennetz sowie den Flughafen, wissen Geschäfts- und Privatpersonen gleichermassen zu schätzen. Gerade das Gebiet Zürich-Nord boomt: Viele globale Dienstleistungs- und Technologieunternehmen haben sich hier angesiedelt. Der Bahnhof Zürich-Oerlikon ist der sechstgrösste der Schweiz und dank der Durchmesserlinie sind die Verbindungen nach Nah und Fern einzigartig. Rund 130'000 Personen frequentieren den Bahnhof täglich.

und den Auskragungen auf die räumliche Situation Rücksicht nimmt und sich harmonisch in die Umgebung einfügt. Hinter der markanten Fassade des Franklinturms erwartet die Mieter helle Mietflächen und ein Rohbau, der individuell gestaltet werden kann. Ob Grossraum- oder Einzelbüro, bei der Flächeneinteilung wird auf die Mietenden Rücksicht genommen. Was allen Büroflächen gemeinsam ist: Die spektakuläre Aussicht auf Zürich.

FRANKLINTURM MIT AUSSERGEWÖHNLICHER ARCHITEKTUR An dieser Toplage direkt am Bahnhof Zürich-Oerlikon entsteht der Franklinturm. Wer hier arbeitet, ist direkt vom Arbeitsplatz im Zug. Fünf Minuten später ist man am Flughafen, in sieben Minuten erreicht man den Zürich Hauptbahnhof. Eine Lage, die nicht nur Arbeitnehmende schätzen, sondern auch Kundinnen und Kunden. Vierzig Geschäfte und Restaurants befinden sich am Bahnhof Oerlikon und bieten allen, die hier arbeiten und leben, eine erstklassige Infrastruktur. Die Architektur des 80 Meter hohen Franklinturms ist aussergewöhnlich: Ein spannungsvoll proportioniertes Gebäude mit prägnanter Fassade, für das das renommierte Büro Armon Semadeni Architekten verantwortlich zeichnet. Sie haben es verstanden, dass der Turm mit seiner Höhenstaffelung

ANDREASTURM PRÄGT STADTTEIL Ebenfalls direkt am Bahnhof Zürich-Oerlikon entsteht der Andreasturm. Er wird zusammen mit dem Franklinturm ab 2018 die Skyline des aufstrebenden Stadtteils prägen. Der Andreasturm entstand nach Ideen der Zürcher Architekten Gigon/Guyer, die auch für den 2011 eingeweihten Prime Tower in Zürich verantwortlich sind. Der Andreasturm verfügt über rund 20'000 m2 moderne Büroflächen und im Erdgeschoss über 1000 m2 für Verkauf und Gastronomie. Der Andreasturm wird gemäss dem von der Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft adaptierten Label «DGNB Platin» erstellt. sbb-immobilien.ch franklinturm.ch andreasturm.ch

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Kontakt: SBB AG, Immobilien Development, Christian Toso, Telefon: +41 79 652 83 00, E-Mail: christian.toso@sbb.ch

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8 Mieterland Schweiz

Wer mietet, bleibt unabhängig und flexibel Mieten oder kaufen? Beides hat Vor- und Nachteile. Entscheidend ist aber die persönliche Lebenssituation. T E X T GEROLD BRÜTSCH-PRÉVÔT

Wer etwas Geld auf der Seite hat und einigermassen gut verdient, rechnet es ab und zu durch, ob sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses lohnen würde oder tragbar wäre. Viele träumen von den eigenen vier Wänden – gemäss Umfragen hat jeder dritte Einwohner der Schweiz vor, in den nächsten zehn Jahren ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Ausserdem wäre ja jetzt der ideale Zeitpunkt dafür. Trotz des leichten Zinsanstiegs in den vergangenen Monaten sind die Hypothekarzinsen immer noch auf historisch tiefem Niveau. Libor-Hypotheken, die an den Dreimonat-Geldmarktzins gebunden sind, gibt es bereits ab 0,6 Prozent. So ist die Überlegung tatsächlich naheliegend, Wohneigentum zu kaufen, statt monatlich einen Mietzins zu überweisen. LEBENSSITUATION IST ENTSCHEIDEND Manchmal lesen sich Schlagzeilen wie «Schweizer bleiben ein Volk von Mietern» als wäre diese Tatsache ein Makel. Dabei ist die Wohnsituation Teil des Lebensstils und von der Lebensphase abhängig, in der man sich gerade befindet. Warum soll ein junges Paar eine Wohnung kaufen, wenn noch nicht feststeht, wohin die berufliche Reise führt? Die hohe Umzugsquote zeigt, dass die Schweizerinnen und Schweizer oft den Wohnort wechseln – so sind von August 2016 bis Juli 2017 knapp 400'000 Haushalte innerhalb der Schweiz umgezogen, wie eine Analyse der bei der Schweizerischen Post eingegangenen Nachsendeaufträge bestätigt. Im Vergleich

zum Jahr 2014 stiegen die Wohnungswechsel um 6 Prozent. Wer mietet bleibt flexibel und kann beispielsweise bei einem Stellenwechsel schnell den Wohnort wechseln. Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fällt dann eher in eine spätere Phase des Lebenszykluses. Denn wer kauft, wird immobil, wie es das lateinische Herkunftswort «im-mobilis», das für unbeweglich steht, zeigt. Mit der Familiengründung steigt auch das Bedürfnis nach Wohneigentum und damit auch die Bereitschaft, sesshafter zu werden – erst recht, wenn die Kinder eingeschult werden.

Immobilie verkauft und die Hypotheken aufgelöst. So ist für viele, die eine Karriere planen, Miete das richtige, selbst wenn Einkommen und Vermögen ausreichen würden, um zu bauen oder zu kaufen. Ausserdem ist kein Kapital nötig, die Unterhaltskosten trägt der Vermieter und es muss kein Eigenmietwert versteuert werden. Und die Flexibilität ist auch

dann von Vorteil, wenn sich die Lebenssituation unerwartet ändert, etwa aufgrund einer Geburt, einer Scheidung, dem Wegzug der Kinder, einem Todesfall oder einer Kündigung. So ist die Entscheidung, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder zu mieten nicht nur eine Entscheidung des Geldes, sondern ist auch von anderen Faktoren

abhängig. Tatsache ist, dass die Schweizerinnen und Schweizer nach wie vor ein Volk von Mietern sind. Nur 40 Prozent der Haushalte leben in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus. Nur in Deutschland sind die Mieter ebenfalls in der Minderheit, in Frankreich, England oder auch den USA liegt die Quote weit über der Hälfte.

RICHTIG RECHNEN Bei diesen tiefen Zinsen muss man doch kaufen, hört man oft – aber obwohl die Hypothekarzinsen verlockend tief sind, lohnt es sich doch genau zu rechnen. Denn mit den fallenden Zinsen sind in den vergangenen Jahren auch die Immobilienpreise gestiegen. In den Städten Zürich, Basel oder Lausanne sind die Preise für Eigentumswohnungen in zehn Jahren um 50 Prozent und mehr gestiegen. Landesweit sind Immobilien seit 2010 um einen Fünftel teurer geworden. Die Kaufpreise sind schneller gestiegen als die Mieten. So gesehen ist Kaufen nicht zwingend besser als Mieten. Berücksichtigt werden muss auch, dass die investierten Eigenmittel nicht gewinnbringend angelegt werden können. Und auch nicht zu unterschätzen sind die Nebenkosten sowie die steuerlichen Nachteile, die Immobilienbesitzern im Tiefzinsumfeld blühen können. Ob der Kauf oder die Miete im konkreten Fall finanziell vorteilhafter ist, hängt natürlich von der Höhe der Miete, beziehungsweise vom Kaufpreis ab. Mehr Mobilität, weniger Verantwortung Flexibilität ist heutzutage auch im Berufsleben eine wichtige Voraussetzung – und ein Mietvertrag viel schneller gekündigt als eine

Brandreport Spross Immobilien

Die Immobilienprofis mit dem grünen Daumen Das Familienunternehmen «Spross» hat seine Wurzeln im Gartenbau. Und damals wie heute, exakt 125 Jahre nach der Firmengründung, steht Spross für Nachhaltigkeit und Wohnqualität. Diese Werte sind auch für den Unternehmensbereich «Immobilien, Mieten und Bauen» zentral. T E X T SMA

«Wer eine gute Ernte einfahren will, muss zuerst einmal säen und diese Saat dann auch hegen und pflegen.» So bringt Natalie Spross Döbeli, CEO der Spross Gruppe, das Erfolgsgeheimnis des Familienbetriebs auf den Punkt. In den 125 Jahren Firmengeschichte wurde aber nicht nur das Kernbusiness des Gartenbaus gepflegt, sondern auch das unternehmerische Portfolio erweitert. Eine dieser Verzweigungen ist die Spross Immobilien AG, welche von

Yvonne Egli und den Herren Peter Kappeler und Roland Denier geführt wird. «Wir stehen unseren Kunden mit unserer langjährigen Immobilien-Erfahrung bei sämtlichen Anliegen mit Rat und Tat zur Seite», erklärt Yvonne Egli. Ob es nun darum gehe, ein passendes Mietobjekt in und um Zürich zu finden, oder ein Bauprojekt gemeinsam voranzureiben: «Wir finden die passenden vier Wände für Sie.» Anbei stellen wir Ihnen zwei Projekte vor, die diesen Anspruch aufzeigen. Weitere Informationen zum Unternehmen und dem 125-Jahr-Jubiläum finden Sie unter www.spross.com

Leben zwischen See und Berg - Zürich-Wollishofen Die Überbauung «Bellaria» befindet sich in Zürich-Wollishofen, gleich an der Grenze zum zentralen Stadtquartier Zürich-Enge. Das Grundstück zwischen Scheidegg- und Bellariastrasse – beides verkehrsberuhigte Quartierstrassen in der 30er-Zone – liegt mitten in einem attraktiven Wohnquartier. Die Umgebung ist von niedrigen Bauten und viel Grünfläche geprägt. Flankiert wird die Überbauung «Bellaria» vom Aspweg, einem nur für Fussgänger zugänglichen Anstieg, der die beiden Quartierstrassen miteinander verbindet. Zwischen den zwei Gebäudekörpern besteht viel Freiraum. Diese private, mit kleinen Bäumen und Sträuchern bepflanzte Grünfläche sorgt für ein angenehmes Klima und Sichtschutz. Die Wohnungen sind abwechslungsreich konzipiert und reichen vom Studio im EG bis zur 4,5-Zimmer-Attikawohnung; an der Scheideggstrasse gibt es zusätzlich grosszügige Ateliers mit Tageslicht und Dusche/ WC. «Bellaria» bedeutet Komfort auf höchstem Niveau. So verfügen die grösseren Wohnungen über zwei Nasszellen sowie eine Ankleide. Alle Wohnungen überzeugen durch ihre gut geschnittenen Grundrisse mit offenem Wohn-/Essbereich. Durch die grossen Fensterfronten fällt viel Licht in die Wohnungen. Für Privatsphäre ist dennoch gesorgt: Die geschlossene Balkonbrüstung sowie eine geschickte Gartenbepflanzung sorgen dafür, dass Sie die Aussenräume entspannt nutzen können. Über das Quartier Nicht umsonst wird Zürich-Wollishofen auch liebevoll «Wollywood» genannt: Dieser Stadtteil gehört zu den begehrtesten Wohngegenden Zürichs. Die Lage am See, die zahlreichen wunderschönen Parks sowie die hervorragende Infrastruktur sind nur einige der Vorzüge, die Zürich-Wollishofen zu bieten hat. Das Quartier, das zum Stadtkreis 2 gehört, liegt zwischen Zürichsee und Albiskette. Informationen unter www.spross.com/immobilien

Wohnungen mit Panoramasicht: WaidSicht - Zürich-Waid Die Waid – die Sonnenseite des Käferbergs – ist eine der spektakulärsten Lagen Zürichs. Hier entsteht die Überbauung «WaidSicht» mit insgesamt 29 attraktiven 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen. Dank starker Hanglage Richtung Süden geniessen Sie eine unverbaubare, fantastische Aussicht auf die Stadt und über den Zürichsee bis in die Alpen. Und auch die andere Richtung bietet viel: Hier, in der obersten «Reihe» des steil ansteigenden Stadtquartiers Zürich-Höngg, ist die Natur nur einen Katzensprung entfernt. Der kompakte, längliche Gebäudekörper grenzt im Norden an die Emil-Klöti-Strasse und öffnet sich wie ein Fächer gegen die ruhige Südseite. Die grosszügigen, offenen Wohnräume und Schlafzimmer sind konsequent in diese Richtung angelegt. Bodenebene Fensterflächen lassen den Blick in die Ferne schweifen. Die Aussicht so richtig geniessen lässt sich aber nur, wenn die Privatsphäre stimmt: Deshalb gewähren die Loggias zwar Ausblick, aber keinen Einblick. Als vorgelagerte Aussenräume schirmen sie den Wohnraum ab – und lassen dennoch viel Licht hinein fallen. Die Dachwohnungen sind dem Himmel besonders nah: Sie verfügen über bis zu 50 Quadratmeter grosse Terrassen. Über das Quartier Zürich-Höngg erstreckt sich von der Limmat bis hinauf zur Hügelkette mit Höngger- und Käferberg. Seine Bewohner schätzen den dörflichen Charakter des Quartiers: So wird dort noch heute Wein angebaut und jeden Herbst Wümmetfäscht gefeiert. Doch nicht nur die familiäre Atmosphäre, auch die aussergewöhnliche Hanglage macht Höngg zum beliebten Wohnquartier: Je höher man steigt, desto spektakulärer wird die Aussicht. Informationen unter www.spross.com/immobilien

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Sansara Brandreport 9

Exklusives Wohnen an bester Lage in Küsnacht Im Frühjahr 2016 begann in Küsnacht auf dem Gelände des ehemaligen Gartens der angrenzenden Villa Sansara der Bau von zwei Mehrfamilienhäusern. Seit diesem Monat ist es nun soweit und die Luxuswohnungen sind bezugsbereit. Ein Blick in die Wohnungen des Sansara Parks. T E X T JEAN VON FALKENBERG

Am 1. Dezember sind die ersten Bewohner in die neuen Räumlichkeiten in Küsnacht Goldbach eingezogen und haben dem Neubau Leben eingehaucht. Die 13 Wohnunikate entsprechend modernsten Richtlinien und erfüllen einen Nachhaltigkeit garantierenden Energie-Standard. Für Alexander Diem von der auf Projektentwicklung und Bewirtschaftung spezialisierten Sansara AG ist der Sansara Park eine Herzensangelegenheit: «Wir hätten die beiden Häuser auch günstiger bauen können, doch wir haben Wert auf exklusive Materialien und hohe Qualität gelegt. Der Sansara Park soll die Umgebung optisch aufwerten und langfristig Freude bereiten.» Dies ist den Bauherren gelungen: Für die gesamte Aussenfassade wurde Valser Quarzit verwendet, der gleiche Stein aus Graubünden, welcher auf dem Sechseläutenplatz sowie auch auf dem Bundesplatz in Bern verlegt wurde. Sein Vorteil: Er verändert seinen Glanz je nach Sonnenstand, doch sieht er auch in vielen Jahren noch aus wie neu. WARMES UND NATÜRLICHES LICHT Bereits bei der Einfahrt in die grosse Tiefgarage wird klar: Hier ist jedes Detail durchdacht. Die beiden Glasfenster der Decke erhellen den Raum und machen dadurch selbst die Garage zu einem Ort, an dem man sich sofort wohl fühlt. 28 Parkplätze stehen zur Verfügung und auch die Starkstromleitung für Elektroautos ist vorhanden. Mit dem hauseigenen Lift geht es direkt in die rollstuhlgängigen Wohnungen. Auch hier fällt sofort das natürliche Licht auf. Grosse Fensterfronten und offene Räume lassen das Tageslicht rein und ermöglichen eine einmalige Aussicht auf den Zürichsee. Es wurde bewusst auf unnötige Gänge und Türen

verzichtet, um durch die offenen Zimmer Weite und ein einzigartiges Raumgefühl zu vermitteln. Der geölte, massive Eichenboden ist mit Bodenheizung ausgestattet und die Zimmer sind aktiv belüftet. So lässt sich das Klima in jedem Raum individuell regulieren. ZENTRALE LAGE Die beiden Gebäude des Projekts stehen inmitten einer Grünanlage, direkt neben der denkmalgeschützten Villa Sansara. Auf der anderen Seite der Seestrasse liegen der Hafen sowie ein Freibad in unmittelbarer Nähe. Der Bahnhof Goldbach ist in wenigen Schritten erreichbar und hat alle 15 Minuten eine Verbindung nach Zürich, sowie alle 30 Minuten direkt zum Flughafen. Auch ansonsten hat das beschauliche Küsnacht viel zu bieten: In der Nähe befindet sich ein grosses Einkaufsund Gastronomie-Angebot. Zudem gibt es eine umfassende Infrastruktur mit Schulen, Sportanlagen, einem Fitnesscenter etc. RUHE UND BLICK AUF DEN SEE Trotz der Nähe zum Bahnhof und der anliegenden Seestrasse, ist kein Lärm zu hören. Die Fenster haben den höchsten Dämmschutz und isolieren sowohl vor Kälte als auch Geräuschen. Zu allen 13 Wohnungen gehört eine Terrasse mit unverbaubarem Blick auf den Zürichsee. Auch hier ist vom Strassenlärm erstaunlich wenig zu hören, da die Geländer aus Panzerglas bestehen und optimalen Schutz bieten. Die «harte Schale» aus Naturstein aussen, die Holzpanele im geschützten Terrassenbereich sowie das hohe Mass an Verglasung ergeben zusammen eine einladende und starke Identität. Besonders gut zur Geltung kommt dies in der Erdgeschoss-Wohnung, zu welcher ein grosszüger Garten zur privaten Nutzung gehört. Die beiden Attika-Wohnungen punkten neben der einmaligen Aussicht auf den See und die Alpen mit zusätzlichem Cheminée und einem Weinkühlschrank. FUNKTIONALITÄT UND DESIGN Auch die Küchen passen optisch zum Gesamtbild. Für diese wurde, wie für die Aussenfassade, Valser Quarzit verwendet. Zusammen mit den weiteren hochmodernen Geräten sowie dem Kochfeldabzug nach unten, macht er die Küche zu einem Schauplatz. Die Nasszellen stehen ihr in nichts nach. Dunkle Wände kombiniert mit hellen Elementen gestalten die Bäder sehr

einladend. Wie überall kommt auch hier neben dem Design die Funktionalität nicht zu kurz. Toiletten der neusten Generation ohne Spülrand, erleichtern die Reinigung. FREIRAUM FÜR DIE MIETER Das Angebot an 2.5 bis 4.5-Zimmerwohnungen richtet sich an Interessenten, die

einerseits Wert auf Ruhe und Komfort legen, andererseits aber nicht dem städtischen Angebot entsagen möchten und darüber hinaus ein hohes Umweltbewusstsein aufweisen. Auf eine Hausordnung wurde bewusst verzichtet. Diem erklärt: «Wir möchten den Bewohnern keine Regeln vorgeben. Unsere Mieter sind alle zwischen 30 und 80 Jahre alt

und können selbst miteinander reden. Wo kein Kläger ist, ist auch kein Richter. Sollte es dennoch einmal zu Streitereien kommen, werden wir uns gemeinsam an einen runden Tisch setzen.» www.sansara-park.ch

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10 Brandreport Tax Partner AG

Besteuerung von Immobiliengesellschaften Die Steuerbelastung auf Schweizer Immobilien ist im weltweiten Vergleich tief. Die Steueraspekte sind aber komplex und hängen ab von den unterschiedlichen Gesetzgebungen in den Liegenschaftenkantonen. Die optimale Haltestruktur einer Liegenschaft sollte vor dem Kauf mit Blick auf die Steuerfolgen bei Kauf und Verkauf sowie während der Haltedauer sorgfältig geprüft werden. T E X T DR. STEPHAN PFENNINGER

Im Folgenden werden die Steueraspekte des Erwerbs einer Liegenschaft über eine Schweizer Kapitalgesellschaft dargestellt – eine regelmässig effiziente Haltestruktur. STEUERN BEIM ERWERB EINER LIEGENSCHAFT Je nach Liegenschaftenkanton fällt eine Handänderungssteuer von 1 Prozent bis 3 Prozent auf dem Transaktionspreis an. Die Steuer ist regelmässig durch den Käufer zu bezahlen, vereinzelt auch durch Käufer und Verkäufer gemeinsam. Ferner fallen Grundbuch- und Notariatsgebühren an (je nach Kanton etwa 0,1 Prozent bis 0,3 Prozent). FINANZIERUNG Die maximale Fremdfinanzierung von Geschäftshäusern und Wohnliegenschaften durch Nahestehende beträgt aus steuerlicher Sicht 80 Prozent des Marktwertes. Bei höherer Finanzierung wird der Zinsaufwand steuerlich gekürzt und der Zinsüberschuss der Schweizer Verrechnungssteuer von 35 Prozent unterstellt (allfällige

Baute allein bei Geschäftshäusern, 1,5 Prozent bzw. 2 Prozent bei Wohnliegenschaften. Die Sätze können je nach Immobiliennutzung höher ausfallen. Verluste einer Immobiliengesellschaft können während 7 Jahren steuerlich vorgetragen werden.

Dr. Stephan Pfenninger Dr. iur., Rechtsanwalt, Partner Real Estate Tax Partner AG Reduktion unter Doppelbesteuerungsabkommen). Bei reinen Drittfinanzierungen bestehen keine steuerlichen Schranken. Für Darlehen von Nahestehenden werden steuerliche Maximalzinsen fixiert, wobei diese unter dem Vorbehalt des Nachweises höherer marktmässiger Zinsen stehen. An diesen Nachweis werden heute gerade in internationalen Konstellationen erhöhte Anforderungen gestellt. BESTEUERUNG VON IMMOBILIENEINKOMMEN Die Gewinnsteuern betragen aktuell – je nach Liegenschaftenkanton – 12 Prozent bis 24 Prozent (Bundessteuer, Kantons- und Gemeindesteuern) auf dem Netto-Liegenschaftenertrag. Die Gewinnsteuersätze sollen im Rahmen der Steuervorlage 17 deutlich gesenkt werden, wovon auch die Immobiliengesellschaften profitieren werden. Der Kanton Waadt bspw. senkt die Gewinnsteuer von 22 auf 14 Prozent. Die Kantone Zürich und Bern planen eine Senkung von 21 auf 18 Prozent, der Kanton Genf eine solche von 24 auf 13 Prozent. Die durchschnittliche Gewinnsteuerbelastung dürfte damit von heute rund 20 Prozent auf etwa 15 Prozent sinken. Die steuerlich maximalen Abschreibungen (degressiv) betragen jährlich 3 Prozent auf Land und Baute oder 4 Prozent auf der

KAPITALSTEUER Je nach Liegenschaftenkanton ist eine jährliche Kapitalsteuer von 0,1 Prozent bis 0,5 Prozent auf dem Eigenkapital geschuldet (je nach Kanton an Gewinnsteuer anrechenbar). Allenfalls wird eine zusätzliche Liegenschaftensteuer (0,1 Prozent bis 0,3 Prozent auf Steuerwert) erhoben. STEUERFOLGEN BEI VERKAUF Ein Asset Deal löst in den meisten Kantonen Gewinnsteuern von 12 Prozent bis 24 Prozent (Bundessteuer, Kantons- und Gemeindesteuern) auf dem Buchgewinn aus. In einzelnen Kantonen (z. B. Zürich oder Bern) wird der Grundstückgewinn der separaten Grundstückgewinnsteuer von 20 Prozent bis 60 Prozent unterstellt, je nach Kanton und Haltedauer, sowie der direkten Bundessteuer von 7,8 Prozent. Zu den Handänderungssteuerfolgen siehe oben. Der Share Deal unterliegt je nach Kanton der Grundstückgewinnsteuer und der Handänderungssteuer. Die Grundsteuerfolgen sind identisch mit denjenigen des Asset Deals. Normalerweise löst nur der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung Grundsteuerfolgen aus. Allenfalls wird der Grundstückgewinn aus dem Share Deal unter einem Doppelbesteuerungsabkommen steuerlich freigestellt (z. B. Luxemburg: keine Übertragung latenter Grundstückgewinnsteuer auf Käufer). Der Share Deal löst auf Gesellschaftsebene keine Gewinnsteuerfolgen aus. Der Käufer verlangt für die latenten Gewinnsteuern daher normalerweise einen Diskont. Der Share Deal kann steuerlich wesentlich effizienter sein als der Asset Deal.

MEHRWERTSTEUER Der Kauf und die Vermietung von Liegenschaften sind generell von der MWST ausgenommen. Es besteht die Möglichkeit, für den Verkauf oder die Vermietung freiwillig MWST abzurechnen (sog. Option) und damit Anrecht auf Abzug der auf den Investitionen und den Betriebskosten lastenden Vorsteuern zu erhalten. Die freiwillige Versteuerung von Immobilienumsätzen erweist sich in der Regel als vorteilhaft, da damit bei geschäftlich oder gewerblich genutzten Liegenschaften die Anlagekosten substantiell gesenkt werden können. Bei Verkauf von neu erstellten Immobilien an Private ist aus mehrwertsteuerlicher Sicht

Vorsicht geboten. Bei falscher Abwicklung können solche Transaktionen, die grundsätzlich von der MWST ausgenommen sind, zu ungewollten MWST-Folgen führen. Da eine Überwälzung der MWST auf die Käuferschaft in solchen Situationen selten möglich ist, würde eine Nachbelastung vollumfänglich zu Lasten des Verkäufers gehen.

Zum Autor Dr. Stephan Pfenninger Stephan Pfenninger hat über 20 Jahre Erfahrung in nationalen und internationalen Steuerangelegenheiten. Seine Laufbahn startete er als Wirtschaftsanwalt in Zürich. Später war Stephan Pfenninger als Steuerberater bei Ernst & Young tätig. Seit 1998 ist er Partner bei Tax Partner. Neben nationalem und internationalem Unternehmenssteuerrecht liegt sein Beratungsschwergewicht im Immobiliensteuerrecht. Stephan Pfenninger ist tätig für kotierte und nicht kotierte Schweizer und ausländische institutionelle Immobilien-Investoren sowie für Privatpersonen. Er ist Dozent an ausgewählten Steuerseminaren und Verfasser von diversen Publikationen im Bereich des nationalen und internationalen Steuerrechts. stephan.pfenninger@taxpartner.ch

Renovieren

Diese Neugestaltung macht sich bezahlt Wand raus, Treppe rein – das war gestern. Heute umfasst der Umbau des Eigenheims viel mehr als optische Veränderungen. Der Energieverbrauch muss stimmen, die Kosten tief gehalten werden – und da wäre noch ein weiterer Faktor, der immer wichtiger wird. T E X T OLGA SHOSTAK

Nachhaltiges Denken und Handeln ist total in. Ob es nun Lebensmittel mit kurzen Transportwegen, der Verzicht auf Plastik oder Kleidung aus umweltverträglichen Stoffen sind – unser Planet liegt uns am Herzen. So ist es nicht überraschend, dass auch während dem Umbau auf nachhaltiges Bauen gesetzt wird. Dabei achtet man auf ökologische Verträglichkeit, ressourceneffiziente Lösungen und reduziert zugleich den Energieverbrauch. Die steigenden Energiekosten sind nur ein Grund dafür. Denn das klimafreundliche Umbauen lohnt sich in mehrfacher Hinsicht. Wer sich aber an einen energieeffizienten Umbau wagt, muss vorerst herausfinden, wo genau Energie verloren geht und wie dieses Problem behoben werden kann. Dafür ist es notwendig, die Immobilie innen und aussen zu prüfen. Experten raten in diesem Fall immer, Fachleute, beispielsweise einen Architekten, Schreiner oder Zimmermann hinzuzuziehen. Diese sehen mehr als ein Laie und erkennen auch, ob die Dämmung von Aussenwänden ausreicht oder ob neue Fenster eingesetzt werden müssen.

EINSCHÄTZEN LASSEN Ein klimafreundlicher Umbau tut nicht nur der Umwelt gut, sondern auch dem Portemonnaie des Hauseigentümers. Die Steuerbehörde unterscheidet zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen, die in den meisten Fällen bei den Steuern abgerechnet werden können. Oft ist es aber schwierig zwischen den Aufwendungen zu unterscheiden. Diese Problematik führt nicht selten zu Diskussionen zwischen Eigenheimbesitzern und Steuerbehörden. Nicht aber bei energiesparenden Massnahmen. Diese wertvermehrenden Aufwendungen dürfen in jedem Fall von den Steuern abgezogen werden. Wer auf Nummer sicher gehen will, dem raten Experten, sich noch bevor die Arbeiten in Auftrag gegeben werden, beim Steueramt zu informieren. Dort kann man das Bauvorhaben einschätzen lassen. SPARSAM – MIT AUSSICHT Ein Beispiel für nachhaltiges Umbauen ist die Verwendung von Fenstern nach Minergie-P-Standard. Kurt Berger von «Berger swissFineLine» ist Experte für rahmenlose Verglasungen und kennt die Vorteile dieses Systems. Heute gingen die Kundenwünsche über die Energieeffizienz, etwa der Optimierung von Wärmedämmwerten, der Schalldämmung sowie dem Sonnen- und Wärmeschutz, hinaus. «Gefragt sind grossflächige, raumhohe Verglasungen mit kaum sichtbaren Rahmenanteilen», erklärt Berger. Es müsse funktional sein, aber auch ästhetisch. Aus diesem Grund werden umlaufende Rahmenprofile vollständig in Boden, Decke und die Wände eingearbeitet. «So wird die Profilansicht auf ein absolutes Minimum reduziert. Was nicht nur edel und elegant aussieht, lässt auch mehr Licht und passive Energie in die Räume einfliessen.»

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PRIVERA Brandreport 11

Mehr Effizienz und mehr Erlebnis Die Immobilienbranche stellt sich nur langsam auf die Digitalisierung ein. Der Immobiliendienstleister PRIVERA hingegen schafft neue Realitäten für die Bewirtschaftung und Vermietung – und ändert zugleich die Beziehung zur Mieterschaft. T E X T PRIVERA

Die Post testet Drohnen für die Paketzustellung, der Aufzughersteller Schindler macht das Smartphone zum Werkzeugkoffer seiner Techniker und viele Menschen benutzen Ihre Smartphones ganz selbstverständlich, um sich einen Zugang zur Welt zu schaffen. Hingegen sind viele Immobilienunternehmen in der Ära der ständigen Erreichbarkeit noch in analogen Methoden verwurzelt. «Die Immobilienbranche ist einer der letzten Sektoren, der noch nicht durch Mobile-Technologie und neuen Medien transformiert wurde», konstatiert Pascal Staub, Leiter Unternehmensentwicklung und Qualitätsmanagement beim grössten unabhängigen Immobiliendienstleister der Schweiz, PRIVERA. ÜBER KONVENTIONELLES HINAUSGEHEN «Dabei stellen die Mieter definitiv digitale Bedürfnisse an uns», weiss Staub. Mieterumfragen von PRIVERA kommen zum Schluss, dass die Mieterschaft vermehrt online, direkt und flexibel mit dem Immobiliendienstleister in Kontakt treten will. Als Antwort auf dieses Bedürfnis entwickelt die Immobiliendienstleisterin mit ihren Partnern verschiedene digitale Lösungen. Ein erster Sprung nach vorne sind die virtuellen Wohnungsbesichtigungen, dank denen Mietinteressenten Wohnungen online besichtigen können. 360°-Aufnahmen der Zimmer und Umgebung geben einen ersten Eindruck und erleichtern für Interessenten die Wohnungssuche. Dieses mittlerweile in der Branche etablierte Modell erweiterte die PRIVERA mit einer Virtual Reality-Lösung in 3D. Mit einer Virtual Reality-Brille und einem Joystick können Mietinteressenten in eine noch nicht gebaute Wohnung eintauchen. In dieser komplett interaktiven Besichtigung kann sich der Interessent frei durch die Wohnung bewegen, Möbel rücken und sogar Gegenstände aufheben und bewegen. Die Wohnungsbesichtigung wird dadurch nicht nur einfacher und ortsungebunden, sondern auch sehr unterhaltsam. «Damit gehen wir über konventionelle Visualisierungen hinaus und bieten ein rundum interaktives und digitales Besichtigungserlebnis», erklärt Marcel Frick, Leiter

Vermietungsmanagement bei PRIVERA. Dies wurde durch die enge Zusammenarbeit mit Raumgleiter, einem Zürcher Unternehmen für Architekturvisualisierung, möglich. SCHNELLER UND UNMITTELBARER Die PRIVERA geht noch einen Schritt weiter, um Mietinteressenten im digitalen Zeitalter abzuholen. Als erste Schweizer Immobiliendienstleisterin entwickelte sie eine Onlinebewerbung für Mietwohnungen. Bis anhin mussten Mietinteressenten bei der Wohnungsbesichtigung ein Anmeldeformular handschriftlich ausfüllen und einreichen. «Doch wer online eine Wohnung sucht, sollte sich auch online auf eine Wohnung bewerben können» findet Gregor Letonja, zuständiger Prozess- und Projekt Manager. Deshalb können Mietinteressenten neu alle ihre Unterlagen für eine Wohnungsbewerbung online bei PRIVERA einreichen und sogar ihren Betreibungsauszug online bestellen und hochladen. Per Chatfunktion nimmt man direkt mit dem Bewirtschaftungsteam Kontakt auf – rund um die Uhr und auch mobil. Damit werden lange Telefonate, Papierformulare und Amtsgänge unnötig - und die Wohnungsbewerbung schneller und unmittelbarer. Gemeinsam mit dem Jungunternehmen flatfox, das den Prozess der Wohnungsvermietung digitalisiert und dem Software-Unternehmen GARAIO AG wird das Pilotprojekt stetig weiterentwickelt. Mit der ersten digitalen Wohnungskündigung steht schon der nächste Meilenstein an. VEREINFACHTE KOMMUNIKATION Ein weiterer Meilenstein ist das Onlineportal für WohnungsmieterInnen bei PRIVERA. Das Portal bietet der Mieterschaft die Möglichkeit, online, jederzeit und von überall mit den zuständigen Personen in der Bewirtschaftung Kontakt aufzunehmen. Über das Portal können die MieterInnen rund um die Uhr Meldungen über ein Servicecenter mit integriertem Ticketingsystem abgeben (z.B. bei Reparaturen oder Fragen), aber auch auf Ihre Vertragsdaten zugreifen und News rund ums Thema Wohnen, ihre Liegenschaft und die PRIVERA erhalten. Damit können die Bewirtschafter Mieteranliegen schneller und unkomplizierter bearbeiten, die Mieter haben auch ausserhalb der Öffnungszeiten einen Kommunikationskanal zu ihrem Bewirtschaftungsteam und können zudem den Status ihrer Anfrage jederzeit online verfolgen. «Das Mieterportal vereinfacht die Kommunikation zwischen Mieter und uns als Immobiliendienstleister enorm», stellt Patrick Rohner, Fachverantwortlicher Bewirtschaftung Schweiz bei PRIVERA fest. Dieses Mieterportal lancierte PRIVERA 2016 als eine der ersten Immobiliendienstleister. «Wir

arbeiten konsequent daran, unser Portal weiterzuentwickeln und gemeinsam mit dem Projektpartner und Applikationsentwickler Allthings für die Mieter noch praktischer und umfassender zu machen», kündigt Rohner an. Beispielsweise kommen neue Funktionen hinzu (z.B. die Einsicht in Mietzinsabrechnungen), um den Mehrwert für den Mieter und das Nutzererlebnis laufend zu erhöhen. MEHR ZEIT FÜR KERNTÄTIGKEITEN Alle diese Projekte haben eines gemeinsam: Sie gestalten Kernprozesse der Bewirtschaftung und Vermietung neu. «Die Digitalisierung kann unsere Kernprozesse richtiggehend revolutionieren», stellt Patrick Rohner fest. Das bedeutet viele Veränderungen für die Mitarbeitenden. Bisher nahm die administrative Arbeit viel Zeit in Anspruch. Indem der Papierberg abgebaut und Prozesse automatisiert werden, können BewirtschafterInnen mehr Zeit für ihre Kerntätigkeiten aufwenden, z.B. für die Interaktion mit den Kunden und der Präsenz auf den Liegenschaften. Anfragen können schneller bearbeitet werden, Abläufe sind transparenter und der Kontakt zum Mieter unmittelbarer. Damit werden Dienstleistungen nachhaltiger und mieterfreundlicher.

EIN NEUES VERHÄLTNIS ZUM MIETER Diese Innovationen bieten neue Kommunikationsmöglichkeiten zwischen den Mietern und dem Immobiliendienstleister. «Die Digitalisierung erlaubt uns, ein neues Verhältnis zu unseren Mietern aufzubauen – und umgekehrt», erörtert Pascal Staub. Allerdings werden digitale Instrumente teilweise noch als distanziert wahrgenommen. Zu Unrecht, meint Staub. «Es geht darum, den Kontakt direkter und unmittelbarer zu gestalten, beispielsweise mit einer Chatfunktion.» So landet die Anfrage stets auf Anhieb bei der richtigen Person. Ticketingsysteme erlauben es, den aktuellen Stand einer Anfrage zu beobachten und schaffen so Transparenz. Darüber hinaus bietet beispielsweise das Mieterportal ein Diskussionsforum, das den Austausch zwischen Nachbarn stärken kann. So tragen digitale Tools dazu bei, die teilweise vorhandene Distanz zum Mieter abzubauen. Lösungen wie Virtual Reality-Besichtigungen und Chatfunktionen machen Dinge erlebbar, die bisher abstrakt waren. «Letztlich sind unsere Tools nicht nur praktisch, sondern bieten auch einen Spass- und Erlebnisfaktor», meint Pascal Staub.

Über PRIVERA Die PRIVERA AG – ein Unternehmen der Investis Gruppe – hat ihren Hauptsitz in Gümligen. Sie ist die führende unabhängige Schweizer Immobiliendienstleisterin und wegweisend in der Digitalisierung der Branche. Sie deckt alle Immobiliendienstleistungen entlang des Lebenszyklus einer Immobilie ab und bietet ihren Kunden dadurch den entscheidenden Mehrwert. Dank dem national weitgespannten Niederlassungsnetz verfügt die PRIVERA über hohe regionale Marktkompetenz und hervorragende lokale Beziehungen. Weitere Informationen: www.privera.ch

Mieterfreundlich und unmittelbar: Der Instant Messenger mit dem PRIVERA-Bewirtschaftungsteam.

«Das Wichtigste ist, gute Partnerschaften zu knüpfen» Dieter Sommer, CEO der PRIVERA, setzt setzt als eine der führenden Persönlichkeiten der Schweizer Immobilienbranche auf Digital Ledership: Die Kombination von exzellenten Immobiliendienstleistungen mit technologischen Innovationen. Im Interview hat er sich den brennendsten Fragen über die Digitalisierung in der Baubranche gestellt. Beton, Stahl, Holz – und digitale Daten? Inwiefern ist die Digitalisierung für die Immobilienbranche relevant? Die Immobilienbranche gilt als eine Branche mit grossem Nachholbedarf im Bereich der Digitalisierung. Dabei bietet die Digitalisierung viele Möglichkeiten, um Dienstleistungen qualitativ besser, effizienter und zukunftsorientierter anzubieten. Deshalb arbeiten wir von der PRIVERA mit Überzeugung an Projekten zur Digitalisierung unserer Prozesse und Dienstleistungen. Damit können wir die Bedürfnisse unserer Mieter, Kunden und Mitarbeitenden noch besser erfüllen. Wir konnten

diesbezüglich bereits mehrere Meilensteine umsetzen: die digitale Wohnungsbewerbung, die Wohnungsbesichtigung mit Virtual Reality (VR) und ein Onlineportal für Mieter. Zudem sind wir auf dem Weg zum papierlosen Büro und digitalisieren aktuell neben dem Posteingang sämtliche unserer Unterlagen und Dossiers. Worauf achten Sie bei solchen umfassenden digitalen Projekten? Das wichtigste ist, stets die Nutzer im Blick zu haben. Das ist schliesslich der Grund, weshalb wir überhaupt in die Digitalisierung investieren. Unsere Mieter und Kunden, aber auch unsere Mitarbeitenden bewegen sich vermehrt im Onlinebereich und kennen viele digitale und virtuelle Tools aus eigener Erfahrung. Wir reagieren also auf veränderten Arbeits- und Lebensgewohnheiten. Zudem ist die Benutzerfreundlichkeit ein zentraler Faktor. Unsere Tools müssen leicht anwendbar sein und im besten Fall auch einen Spassfaktor bieten. Das ist beispielsweise bei der 3DWohnungsbesichtigung der Fall.

Die Mitarbeitenden sind also auch eine Zielgruppe. Wie engagieren sich die Mitarbeitenden bei so einem Wandel? Unsere Mitarbeitenden wirken hoch motiviert bei der Entwicklung, Adaption und Einführung von neuen Tools und Prozessen mit. Sie profitieren ja zuletzt auch selber von der Digitalisierung. Ihr Arbeitsalltag soll effizienter und reibungsloser werden, beispielsweise durch Vermeidung von Systembrüchen und durch die Reduktion von Papier dank digitalen Tools. Dadurch können sie sich voll auf Ihre Hauptaufgaben konzentrieren. Welche Hindernisse gibt es auf dem Weg eines digitalen Projekts? Die grösste Herausforderung ist es stets, die neue Technologie an die Menschen heranzutragen. Unser Ziel ist es, einen Mehrwert für alle Beteiligten zu generieren (Mieter, Nutzer, Eigentümer und Mitarbeitende). Deshalb müssen unsere Bemühungen zwingend auch der Kommunikation gelten: Wie funktioniert ein neues Tool? Wie arbeitet man damit? Was sind die Vorteile? Gemäss den diversen Rückmeldungen sind wir damit

auf gutem Weg. Jedenfalls stellt die Technologie heute kaum noch eine Hürde dar. Digitalisierung ist aber immer auch ein Change-Prozess und verändert die Unternehmenskultur. Dann entstehen solche Projekte nicht im Alleingang, sondern in Partnerschaften? Genau. Das Wichtigste ist, gute Partnerschaften zu knüpfen. Als Immobiliendienstleister liefern wir das fachliche Knowhow und innovative Partner ergänzen mit Ihren Fähigkeiten. Solche Synergien nutzen wir mit den Jungunternehmen flatfox und eMonitor sowie dem etablierten Softwareentwickler GARAIO für unsere digitale Wohnungsbewerbung, mit dem erfolgreichen Startup MOVU und dem ETH-Spinoff allthings für unser Mieterportal sowie mit dem Architekturvisualisierer Raumgleiter für unsere Virtual Reality-Wohnungsbesichtigung. Diese Partnerschaften ermöglichen uns, über konventionelle Angebote hinauszugehen und unseren Mietern und Kunden neue und innovative Lösungen zu präsentieren.

Dieter Sommer ist CEO der PRIVERA, der grössten unabhängigen Immobiliendienstleisterin der Schweiz, und ist Mitglied der Konzernleitung der Investis Group. Er ist eidg. dipl Immobilientreuhänder und verfügt über einen Executive Master of Business Administration EMBA sowie langjährige Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung.

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12 Interview Michael Müller

«Man muss die Seele eines Gebäudes bewahren» Das Zürcher Seefeld ist ein besonderes Quartier – ein bisschen Dorf, ein bisschen Stadt, mit Seeanstoss und vielen versteckten Oasen. Zu diesem Charme tragen Michael Müller, CEO der Ledermann Immobilien AG, und sein Team mit durchdachten Immobilienprojekten aktiv bei. «Fokus Immobilie» wollte von Müller wissen, was ein gutes Bauvorhaben auszeichnet und wie man ein Gebäude saniert, ohne dessen ursprünglichen Charakter zu verfälschen. I N T E R V I E W MATTHIAS MEHL B I L D E R BEAT BÜHLER FOTOGRAFIE

Michael Müller, Sie sind seit sieben Jahren CEO der Ledermann Immobilien AG. Das Herzstück der Firma sind Wohn- und betriebliche Objekte im Zürcher Seefeld. Warum gerade dort? Das Seefeld ist aus mehreren Gründen einzigartig; weil es verschiedene Facetten vereint, die sich eigentlich gegenseitig auszuschliessen scheinen: So hat sich das Quartier einerseits seinen dörflichen Charakter bewahrt, ist aber gleichzeitig sehr gut an die Stadt angebunden. Dank der Erschliessung durch zwei Tramlinien sowie den Bahnhof Stadelhofen gelangt man nicht nur schnell in allen Ecken Zürichs, sondern kann auch das nationale ÖV-Netz ideal nutzen. Darüber hinaus weist das Seefeld eine fantastische Nutzungsdurchmischung auf: Sie finden hier Blumenläden, Cafés, eine Papeterie, Büroräumlichkeiten, kulturelle Angebote sowie diverse Detailhändler. Und dann ist da die einzigartige Wohnqualität zu nennen, die über die einzelnen Wohnbauten hinausgeht. Interessante Kunst am Bau, der See in Gehdistanz sowie die verschiedenen Rückzugsmöglichkeiten sorgen für ein gewaltiges Plus an Lebensqualität. Diese zu erhalten und mit bedachten Immobilienprojekten zu fördern, sehen wir bei Ledermann Immobilien als unserer Aufgabe. Das Unternehmen bezeichnet sich als «Immobilier». Was ist darunter genau zu verstehen? Es handelt sich dabei um ein Wortspiel, das unser Selbstverständnis ausdrückt: Wir sind einerseits ein «Bijoutier im Immobiliensegment». Das bedeutet, dass wir in unserem Portfolio Immobilien-Schmuckstücke führen,

diese hegen und pflegen. Dazu gehört sorgfältiges und nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften. Andererseits sind wir auch Hoteliers: Als Betreiber von Objekten wollen wir unseren Kunden einen Fünf-Sterne-Service bieten. Dazu gehören unter anderem unsere Concierge-Dienstleistungen, wie ein Hemden-Service oder die Beschaffung von Eintrittskarten für kulturelle Veranstaltungen. Zudem helfen wir unseren ausländischen Kunden dabei, sich in Zürich zu orientieren und hier Fuss zu fassen.

Sie haben die Kunst am Bau angesprochen. Wie stehen Sie dazu? Dieser Aspekt war uns schon immer wichtig. Firmengründer Urs Ledermann hat seit jeher eine Leidenschaft für Kunst und wir sind der Ansicht, dass künstlerisches Schaffen am Bau zusätzliche Qualität schafft – für ein Gebäude, eine Siedlung und ein ganzes Quartier. Darüber hinaus schafft Kunst Identität. Inwiefern? Wir stellen fest, dass sich unsere Kunden mit den Kunstobjekten auseinandersetzen. Wenn wir beispielsweise eine Eingangssituation künstlerisch aufwerten, dann führen wir eine kleine Vernissage durch, im Beisein der Künstlerin oder des Künstlers. Die Begeisterung der Mieter ist an diesen Veranstaltungen förmlich greifbar. Begeisterung empfinden viele Immobilienkäufer derzeit aufgrund des historisch tiefen Hypothekarzinses. Doch es mehren sich auch kritische Stimmen. Wie beurteilen Sie die aktuelle Lage des Schweizer Immobilienmarkts?

Wir setzen uns natürlich mit den verschiedenen Meinungen der Marktbeobachter auseinander. Die Einschätzungen der Experten sind nicht schlüssig; einige sehen eine Sättigung des Marktes und betonen, der Kulminationspunkt sei nun erreicht. Andere Fachleute sehen das weniger drastisch. Was man sicherlich sagen kann: Zinsseitig hängt in der Tat das Damoklesschwert über unseren Köpfen. Allerdings kann niemand mit Gewissheit sagen, wann es zu einem Anstieg kommen wird. Wir erwerben nach wie vor Liegenschaften, gehen dabei aber höchst selektiv vor. Wir prüfen sorgfältig und erstehen ausschliesslich Objekte, die unseres Erachtens Potenzial aufweisen. Als lokaler Immobilienexperte haben wir den Vorteil, dass wir uns in einem Markt bewegen, den wir bestens kennen und einschätzen können. Und dennoch muss man potenziellen Käufern ans Herz legen, einen Kauf sorgfältig zu prüfen, sich nicht zu überschätzen und die Meinung von Experten einzuholen.

Ein Objekt, welches für Ihr Unternehmen viel Potenzial aufwies, ist die Liegenschaft am Kirchenweg im Seefeld. Warum wurde dieser Büro-Gebäudekomplex erworben – und wie haben Sie ihn umgestaltet? Dieses Projekt ist aus mehreren Gründen hochinteressant. Das fängt schon beim Gebäude selber an: Es ist eine Ikone, ein Zeitzeuge aus den 1960er-Jahren. Erschaffen wurde es vom Architekturbüro Häfeli Moser Steiger – welches als eines der wichtigsten Schweizer Architekturbüros des 20 Jahrhunderts gilt und als Vertreter der «Schweizer Moderne» Bemerkenswertes geleistet hat. So

Brandreport MW Home Staging

Auch bei Immobilien zählt der erste Eindruck Die Mehrheit aller Interessenten entscheidet sich innerhalb der ersten Sekunden nach der Ansicht eines Bildes auf dem Internet oder nach dem Betreten einer Liegenschaft für oder gegen diese. Ein kahler, leerer Raum oder auch eine überfüllte, chaotische, noch benützte Wohnung rufen keine positiven Emotionen hervor und gestalten die Suche nach neuen Mietern oder Käufern oft schwierig. Die Lösung heisst Home Staging. T E X T JEAN VON FALKENBERG

Es ist für den Menschen nicht immer einfach, sich vorzustellen, wie leere Zimmer mit Möbeln wirken. Deshalb möbliert man bei Musterwohnungen oft eine Wohnung, um den Interessenten die Raumdimensionen und Einrichtungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Das Ganze nennt sich Home Staging. Was bei Musterwohnungen gemacht wird, ist auch bei allen anderen Wohnobjekten, die einen Mieter oder Käufer suchen, wichtig. Das Ziel ist es, potenziellen Mietern und Käufern das Objekt möglichst geschmacksneutral und einladend zu zeigen. Es soll für eine grosse Zielgruppe interessant sein. Leere Räume wirken kalt und unpersönlich. Accessoires, moderne Möbel und warmes Licht

machen die Räume wohnlich und einladend. Insbesondere das Licht spielt eine grosse Rolle, da die meisten Immobilienbesichtigungen abends stattfinden und auf attraktive Beleuchtung angewiesen sind. VERMEIDUNG VON LEERSTÄNDEN Home Staging ist ursprünglich eine amerikanische Erfindung. Eine deutsche Übersetzung existiert nicht. Heiminszenierung würde es wahrscheinlich am besten treffen. Es ist sowohl für Verwaltungen, Makler und Selbstverkäufer interessant. Leerstände können reduziert oder ganz vermieden werden. Eine Herausforderung sind noch bewohnte Objekte, die verkauft werden sollen. Der

eigene Stil gefällt oft nicht allen potentiellen Käufern. Hier hilft Verena Mumford von MW Home Staging, um die Immobilie schneller verkaufen zu können: «Ich unterstütze die Verkäufer und gestalte das Objekt für eine möglichst grosse Zielgruppe attraktiv. Wir versuchen, persönliche Dinge bereits einzupacken und ersetzen diese durch neutralere. Hier ist die Zusammenarbeit besonders wichtig, da das Objekt ja weiterhin bewohnbar bleiben muss.»

SCHNELLER VERKAUFEN ODER VERMIETEN MW Home Staging schöpft aus einem eigenen Möbellager und kauft bei Bedarf dazu. Die Verträge laufen anfänglich über drei Monate. «So lange ist aber ein Objekt nach dem Home Staging selten auf dem Markt. Die meisten Immobilien gehen meist innerhalb weniger Wochen weg», erklärt Verena Mumford «Es ist statistisch bewiesen, dass Objekte mit Home Staging schneller verkauft oder

vermietet werden.» Verena Mumford bietet ihre Home Staging Dienste in der ganzen Deutschschweiz an und arbeitet für Aufträge ausserhalb mit den Mitgliedern des Home Staging Verbandes Schweiz zusammen.

Weitere Informationen: www.mw-home-staging.ch

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Michael Müller Interview 13

stammen bspw. auch das Zürcher Unispital sowie das Kongresszentrum aus der Feder dieser Architekten. Sie sehen, nur schon vor diesem historischen Hintergrund hat uns der Komplex am Kirchenweg gereizt.

Und aus einer praktischen Sicht? Das Objekt ist sehr attraktiv, sowohl von der Bauart als auch von seiner Lage her – denn es liegt unmittelbar neben dem Seeburgpark. Urs Ledermann erwarb das Gebäude im Jahr 2010. Es war eines der ersten Projekte für Ledermann Immobilien, in das ich direkt involviert war. Als wir das Gebäude zum ersten Mal gemeinsam besichtigen, meinte Herr Ledermann zu mir: «Das ist eine Lage, an der Menschen wohnen müssen!» Bis dahin war die Kirchenweg-Liegenschaft exklusiv als betriebliches Objekt genutzt worden. Im vergangenen Jahr konnten wir die Umbauarbeiten abschliessen. Wie wird das Objekt heute genutzt? Der Kirchenweg 2 hat eine enorme Aufwertung erfahren. Neu gibt es dort 23 Wohnungen, die direkt von der Parkanlage profitieren. Der

Kirchenweg 8 ist nach wie vor ein Bürogebäude, das heute aber in neuem Glanz erstrahlt.

Wie verlief der Umbau? Das Vorhaben war sehr anspruchsvoll, denn es stellen sich gleich mehrere Herausforderungen. Ein Grossteil hatte direkt damit zu tun, dass der Gebäudekomplex unter Denkmalschutz steht. Das mag manche überraschen, ist doch der Kirchenweg nicht unbedingt ein Bau, den man als Denkmal betrachten würde. Aber es ist richtig und wichtig, dass die Stadt solche Zeitzeugen schützt. Die städtische Denkmalpflege begleitete den Umbau sehr intensiv, was einen hohen Bedarf an Abstimmung und Koordination nötig machte. Weitere Hürden ergaben sich durch die Bauweise: Vor 50 Jahren wurde nun einmal schlicht anders konzipiert als heute und die Haustechnik war entsprechend veraltet. Jetzt erfüllen die Gebäude die Minergie-Anforderungen und sind damit in Sachen Wasser, Strom und Heizung auf dem neusten Stand. Ich denke es ist uns gelungen, das Gebäude im Geiste der 60er-

Jahre zu belassen – und es gleichzeitig technisch in die Neuzeit zu holen. Dafür muss man allen am Bau Beteiligten ein Kränzchen winden.

Wie wichtig war die Rolle von Architektin Tilla Theuss? Man kann ihre Wichtigkeit gar nicht genug betonen. Im Rahmen des Architekturwettbewerbs für den Umbau erhielten wir acht sehr spannende Projekte von renommieren Büros. Die Wahl fiel auf Tilla Theuss, weil in ihrer Arbeit offensichtlich wurde, wie unglaublich tief sie sich mit dem Objekt auseinandergesetzt hatte und mit wie viel Respekt sie die Arbeit von Häfeli Moser Steiger fortführen wollte. Sie hat es, trotz der genannten Schwierigkeiten, geschafft, das Objekt zu modernisieren und dennoch die Seele des Originals zu bewahren. Das erachte ich als einen der wichtigsten Punkte: Man muss die Seele eines Gebäudes bewahren, man darf sie nicht herausreissen im Bestreben, alles neu, anders und modern zu machen. Dieser Grundsatz ist uns bei allen Projekten enorm wichtig – und Frau Theuss trug dem perfekt Rechnung.

Wie denken Sie, wird sich das Seefeld als Quartier in Zukunft weiterentwickeln? Das Seefeld profitiert in verschiedenen Bereichen, weil es so ideal gelegen ist, den See in der Nähe hat und vom ÖV gut erschlossen ist. Ich sehe die Zukunft daher optimistisch. Die Lagevorteile und die Wohnqualität werden erhalten bleiben. Bei Letzterem sind auch wir gefordert. Wir wollen dem Quartier weiterhin etwas zurückgeben, sei es durch die Kunst am Bau oder den Erhalt historischer Einrichtung wie dem Kino Razzia. Somit tragen wir hoffentlich unseren Teil zu einem aktiven, bunten Quartierbetrieb im Seefeld bei. Zum Schluss: Welches Projekt liegt Ihnen am meisten am Herzen? Sehr viel Herzblut habe ich in den Umbau des Razzia investiert. Das ehemalige Stummfilmkino an der Seefeldstrasse, welches heute als Bar, Restaurant sowie Kino genutzt wird, ist ein fantastisches Beispiel dafür, wie man Alt und Neu stilvoll

kombiniert. Ich esse wenn immer möglich zu Mittag im Razzia und lade auch gerne Freunde und Bekannte dorthin ein. Das fantastische Gebäude sowie die Tatsache, dass ich das Projekt von A bis Z begleitet habe, machen es zu etwas ganz Besonderem für mich.

Zur Person Michael Müller ist seit September 2010 CEO der Ledermann Immobilien AG. Der Dipl. Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur STV und Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder leitet das Unternehmen sowie direkt verschiedene Abteilungen. Zuvor war Müller als CEO für bfw Liegenschaften sowie als Standortleiter Zürich für die LIVIT AG tätig. Weitere Informationen: www.ledermann.com

Linearch Brandreport

Sanierungen und Neubauten mit Charakter Wer ein altes Haus umbaut und renoviert, braucht vor allem eines: Fingerspitzengefühl. Neuem Raum geben und gleichzeitig das Ursprüngliche erhalten ist oft eine Gratwanderung. Eine, die das Architekturbüro Linearch GmbH aus Zürich erfolgreich meistert. Das zeigen eindrücklich die bisherigen Projekte der Architekten – auch beeindruckende Neubauten sind dabei.

PRÄGNANTES STADTHAUS Der Neubau Gladbachstrasse in Zürich Fluntern mit 13 Eigentumswohnungen wurde von Linearch konzipiert. Ein prägnantes Stadthaus, das sich mit seinem diamantförmigen, fünfeckigen Baukörper harmonisch in die Umgebung einfügt. Die exklusiven Wohnungen wurden flexibel gestaltet, so konnten einzelne Trennwände weggelassen werden, damit sich die Räume den Bewohnern anpassten und nicht

T E X T SYBILLE BRÜTSCH-PRÉVÔT

Aus Alt macht Neu: Im renovierten Wohnhaus an der Rotachstrasse in Zürich kann man sich kaum vorstellen, wie es hier noch vor ein paar Monaten ausgesehen hat. Fliessende Übergänge, über zwei Geschosse verbundene Dachgeschossräume und ein hochwertiger Ausbau mit edlen Materialien machen aus dem in die Jahre gekommenen denkmalgeschützten Altbau ein Bijou. Neues wird mit Rücksicht auf den geschichtlichen

Inhalt der historischen Bauteile feinfühlig verbunden. Eine grosse Aufgabe, wie Heinz Peter, Architekt bei Linearch bestätigt: «Die Substanz zu modernisieren und gleichzeitig den Charakter zu erhalten und weiterzuentwickeln, ist das Ziel bei jedem Umbau.» BAUHERR IM ZENTRUM Von der ersten skizzierten Idee bis zum schlüsselfertigen Objekt ist ein langer Weg. Dabei

steht der Bauherr mit seinen Wünschen und Anforderungen im Fokus. Mit all den Vorgaben und Gegebenheiten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Ästhetik zu erreichen, ist der Anspruch der Architekten. «Egal, um welches Projekt es sich handelt, benötigen alle Aufgaben je nach Situation, Ort und Geschichte eine spezifische Herangehensweise und führen schliesslich zu ganz individuellen Arbeitsprozessen.»

umgekehrt. «Durch die sorgfältige Materialisierung wird das Gebäude jeweils zu einer stimmigen und repräsentativen Komposition von Hülle und Innenraum zusammengefasst. Wenn die Architektur zu leben beginnt und die Bewohner sich heimisch fühlen, dann erst ist der Anspruch an die eigene Aufgabe erfüllt.» Bauherr: Fundamenta Group (Schweiz) AG www.linearch.ch

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14 Brandreport ImmoYou

So werden Sie Immobilien-Mitbesitzer Crowdfunding im Immobilienbereich gibt es in Amerika, England und Deutschland schon länger. In der Schweiz hat ImmoYou aus Zürich eine Vorreiterrolle inne. Die Crowdfunding-Firma vermittelt Anlegern Schweizer Immobilien. Bettina C. Stach, Gründerin und Verwaltungsratspräsidentin der Mitte April 2017 gegründeten ImmoYou, im Gespräch.

Mit welcher Rendite können Anleger rechnen und über welchen Zeitraum? Auf unserer Website sind Renditen von 5 bis 7 Prozent Eigenkapitalrendite vermerkt. Die prognostizierten Renditen unserer Objekte sind jedoch bereits höher. Bei Gelterkinden mit 7,85 Prozent und bei Frauenfeld mit 8,16 Prozent.

I N T E R V I E W SYBILLE BRÜTSCH-PRÉVÔT

Das Leben ist nicht bis ins Detail planbar. Was, wenn früher als geplant wieder ausgestiegen werden muss? Wenn ein Kunde frühzeitig aussteigen möchte, dann betreuen und begleiten wir ihn bis zur Auszahlung. Das ist für uns selbstverständlich, war er doch am Anfang auch für uns da.

Wie kamen Sie auf die Idee einer Immobilien-Crowdfunding-Plattform? Nach 26 Jahren erfolgreicher Selbstständigkeit suchte ich eine neue Herausforderung, eine innovative Idee, um mein Fachwissen, meine langjährigen Branchenkenntnisse sowie mein Netzwerk einzusetzen. So stiess ich auf das Crowdfunding. Für mich war sofort klar: Ich kann mit meinem Background Investoren, die vorher keinen oder nur einen beschränkten Zugang zu Direktanlagen in Immobilien hatten, eine solide alternative Geldanlage anbieten. Und zwar mit ausgewählten Objekten, die eine nachhaltige Rendite erzielen. Wie funktioniert ImmoYou genau? ImmoYou bietet ein Rund-um-sorglos-Paket an. Den Ankauf der Liegenschaften, das Halten und den Wiederverkauf managen wir komplett für die Investoren. Die Kunden erteilen uns die Vollmacht für den Kaufvertrag und die Finanzierung, um den Rest kümmern wir uns für sie. Mit 100'000 Franken ist man dabei – eher ein stolzer Betrag. Wie finden Sie genügend Anleger, die bereit sind, eine solche Investition zu tätigen? Es gibt genügend Kapital, das angelegt werden muss. Durch unsere Mitbeteiligung schaffen wir grosses Vertrauen, wollen wir schliesslich ebenfalls unseren eigenen Einsatz rentabel erzielen. Im heutigen Tiefzins-

umfeld wollen viele eine Immobilie kaufen. Dabei vergessen sie aber oft, dass man sich dann selber intensiv um die Liegenschaft kümmern muss, um schlussendlich eine ansprechende Rendite erwirtschaften zu können. Vor allem die laufenden Unterhaltskosten und die für die kommenden Jahre zu erwartenden Renovationen werden vielfach nicht berücksichtigt. Wir sprechen deshalb Anleger an, die gerne selber eine Immobilie besitzen würden oder bereits eine haben oder hatten, sich aber die doch komplexe und anspruchsvolle Arbeit nicht oder nicht mehr zumuten wollen.

Weshalb bieten Sie nicht tiefere Investitionsmöglichkeiten an? Wir wollen pro Objekt einen kleineren Kreis von Investoren haben und nicht dreissig Personen und mehr. Die Komplexität ist nicht ausser Acht zu lassen und wir wollen unsere Kunden persönlich betreuen. Wie finden Sie geeignete Objekte? Und was gibt den Ausschlag, dass Sie sie auswählen? Über unser weitreichendes Netzwerk erhalten wir Zugang zu Objekten, die nicht offiziell ausgeschrieben sind. Wir suchen Häuser mit günstigen Mietzinsen, die saniert oder teilsaniert sind und bei denen ein langfristiges Wertpotenzial kalkulierbar ist. Dank unserem Know-how erkennen wir rasch, ob ein Objekt in unser Portefeuille passt.

Immobilien haben ja auch einen emotionalen Wert. Inwiefern wird diesem Aspekt beim Crowdfunding Rechnung getragen? Es gibt Kunden, die in die eine Liegenschaft lieber investieren wollen, als in eine andere. Das ist für uns auch nachvollziehbar. So muss der Kunde vielleicht warten, bis wir wieder ein Objekt ins Portefeuille aufnehmen können, das ihm entspricht.

Entscheidend ist, dass die Liegenschaft stetig Erträge abwirft. Nur schon deshalb ist es sinnvoll, Immobilien langfristig zu halten.

Wie sieht die Zukunft von ImmoYou aus? Selbstverständlich wollen wir wachsen. Unser Ziel ist es, auf ca. zehn Mitarbeitende zu vergrössern. Wichtiger ist uns, dass wir jederzeit agil bleiben. Unser Ziel ist es, die führende Schweizer Immobilien-Crowdfunding-Firma zu werden, die durch Fachwissen, ein ausgedehntes Netzwerk sowie profunde Branchenkenntnis die nachhaltigsten Renditen anbieten kann. Ist die Erweiterung ins Ausland denkbar? Denkbar ja, aber im Moment haben wir genügend Objekte in der Schweiz. Wir ermöglichen Investoren aus dem Ausland bereits heute Miteigentum an Geschäftsimmobilien.

Und zum Schluss: Bitte vervollständigen Sie die angefangenen Sätze. Mein Job bedeutet für mich … Kunden und Investoren glücklich machen zu können. Meine Mitarbeitenden sind für mich … wie eine Familie. Geld heisst für mich … frei zu sein. Beim Wohnen ist mir wichtig … das Ambiente. Mein Traumhaus wäre … ein Hochhaus in unserem Portefeuille. www.immoyou.ch

Sie sind seit über dreissig Jahren in der Immobilienbranche. Was fasziniert Sie daran? Jedes Gebäude hat seine Geschichte, seinen Stil, seine Materialien, aber auch seine Tücken, die ich sofort erkenne und bewerten kann. Das macht es so faszinierend. Und zuletzt wohnen auch die Personen darin, die hineingehören. Ich kann mir nichts Schöneres und Interessanteres vorstellen. Ihre persönliche Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise? Eine kommende Baisse ist zu erwarten. Darum ist uns in naher Zukunft umso wichtiger, die Objekte auf Krisenresistenz zu prüfen. Ein temporärer Wertverlust kann immer eintreten.

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16 Immobilienmarkt Mallorca

Immobilien auf Mallorca: sicher, nah und schön Wer träumt nicht manchmal von einer Ferienwohnung mit Blick aufs Mittelmeer. Mallorca geniesst gerade bei Schweizer Käufern einen hohen Stellenwert. Auch weil die Insel mit Sicherheit, Schönheit und exklusiven Immobilien lockt. Wer auf der Insel Wohneigentum erwerben will, sollte sich an einen ausgewiesenen Fachmann wenden. . T E X T CORINNE BÜNZLI

Bei nasskalten Temperaturen sehnen wir uns gerne in wärmere Gefilde. Und malen uns aus, wie schön es doch wäre, eine Wohnung im Süden zu besitzen. Bis vor kurzem waren Immobilien in der Türkei sehr gefragt. Doch die politische Lage sorgt dafür, dass das Interesse an Ferien-Immobilien am Bosporus massiv eingebrochen ist. Die lohnende Alternative heisst Mallorca. Die grösste Insel der Balearen, die von Zürich in weniger als zwei Flugstunden erreichbar ist, war schon immer ein Hotspot. Wer einmal durch die malerischen Gassen Palmas geschlendert ist oder mit dem Auto die

schöne Küste im Südwesten der Insel erkundet hat, kommt immer wieder gerne. Denn Mallorca ist schön, nah und sicher. MALLORCA BAUT AUF TOURISMUS UND IMMOBILIEN Mallorca und ihre Nachbarsinseln Menorca, Ibiza und Formentera geniessen auch gut 50 Jahre nach Beginn der Ära des modernen Tourismus eine ausgezeichnete Wertschätzung. Stabil steigende Tourismuszahlen gehen einher mit einer weiteren Qualitätssteigerung der bereits auf exzellentem Niveau befindlichen Infrastruktur. Der Tourismus und die Immobilienbranche waren und sind die wichtigsten Gradmesser der Popularität der Inselgruppe und insbesondere für Mallorca. Die Tendenz ist dabei seit mehr als 50 Jahren stets aufwärtsgerichtet, auch wenn es durchaus turbulente Zeiten gegeben hat. Im Zuge der Finanzkrise durchlief der spanische Immobilienmarkt Phasen von sinkenden Preisen und rückläufiger Aktivität. Doch auf der Insel Mallorca verhielt es sich anders als auf dem spanischen Festland. Da viele der Immobilien für die touristische Verwendung bestimmt sind, sind die Preise auf Mallorca während der Finanzkrise nur geringfügig gefallen und haben sich schnell erholt. Schliesslich stützt sich die Beliebtheit der Balearen auf mehrere Pfeiler, und diese haben sich gerade in den vergangenen Jahren erneut

als sehr stabil erwiesen: Politische und wirtschaftliche Stabilität stehen bei Interessenten und Investoren weltweit aus verständlichen Gründen ganz oben auf der Prioritätenliste. AUCH AUF MALLORCA ENTSCHEIDET DIE LAGE DEN PREIS Exklusive Immobilien haben ihren Preis, auch auf Mallorca. Und wie überall auf der Welt bestimmt auch auf der grössten Insel der Balearen die Lage der Immobilie den Preis. Deshalb sind Objekte in begehrten Gegenden wie Port d’Andratx, Puerto Portals oder Santa Ponsa laut Experten sehr gesucht. Insbesondere die Nachfrage rund um den Port Adriano, dem Designhafen von Philipp Starck, habe sich laut Beobachter sehr positiv entwickelt. 1400 IMMOBILIENMAKLER BUHLEN UM DIE KUNDSCHAFT Mallorca ist ein Eldorado für Immobilienmakler. Experten gehen davon aus, dass auf der Insel rund 1400 Immobilienmakler tätig sind. Darunter gibt es viele schwarze Schafe. Sie hetzen ihre Kunden innerhalb eines Tages von Immobilie zu Immobilie um möglichst schnell zu einem Abschluss und zu ihrer Provision zu kommen. Wer keine Lust auf einen dröhnenden Kopf und schmerzende Füsse hat, sollte sich unbedingt an einen international anerkannten

Immobilien-Fachmann wenden, der beste Referenzen vorweisen kann. Bei dem die Qualität vor Quantität steht und bei dem sehr viel Wert auf eine persönliche Beratung der Kunden gelegt wird. IMMOBILIEN AUF MALLORCA SIND WELTWEIT GEFRAGT Während Mallorca früher fest in deutscher und britischer Hand war, haben mittlerweile Käufer aus Schweden, Frankreich, Russland, USA, China und der Schweiz die Baleareninseln und vor allem den Immobilienmarkt Mallorcas für sich entdeckt. Diese Entwicklung ist laut international agierenden Immobilienfirmen positiv zu werten und trägt zu einer stabilen Entwicklung des Marktes und der Preisentwicklung bei. Sie machen den mallorquinischen Immobilienmarkt unabhängiger von

ungünstigen wirtschaftlichen Entwicklungen in einzelnen Ländern. Dass sich auch Schweizer Käufer immer mehr für Immobilien auf Mallorca entscheiden hängt sicher nicht nur mit der angenehm kurzen Reisezeit zwischen der Schweiz und Mallorca zusammen. Mallorca ist ein nach wie vor ein Hotspot der Reichen und Schönen, die sehr viel Wert auf Exklusivität legen. Das haben die Immobilienfirmen, die auf Mallorca tätig sind, längst erkannt und überbieten sich deshalb gegenseitig mit aussergewöhnlichen Objekten, bei denen nicht nur der Preis exklusiv ist, sondern auch die Einrichtung. Doch egal ob man sich schliesslich für eine exklusive Stadt-Wohnung in Palma oder eine luxuriöse Villa im Südwesten der Insel entscheidet. Eines verbindet beide: Der hohe Wiederverkaufswert. Und das ist ein weiteres starkes Argument für eine Immobilie auf Mallorca.

Exklusive Immobilien haben ihren Preis, auch auf Mallorca.

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Immobilien Börse AG Brandreport 17

Gut beraten beim Immobilienkauf und -verkauf Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, tut gut daran, sich professionelle Unterstützung zu holen. Support von Fachleuten, die ihr Metier beherrschen, spart Ärger, Nerven und am Ende auch Geld. Die Immobilien Börse AG bietet alles, was erfolgreiche Immobiliengeschäfte ausmacht: ein umfassendes Dienstleistungspaket und top ausgebildete Expertinnen und Experten. T E X T SYBILLE BRÜTSCH-PRÉVÔT

Wer eine Immobilie sucht oder anbieten möchte, klickt sich durch Online-Portale. Im Internet tummeln sich Verkäufer und potenzielle Käufer, das wissen auch die Immobilienprofis der Immobilien Börse AG in Luzern. Das Immobiliendienstleistungsunternehmen setzt deshalb auf den Service eines eigenen Online-Marktplatzes zur kostenlosen Publikation von Wohn- und Gewerbeliegenschaften in der Schweiz. FOKUS AUF DIE SCHWEIZ Die erfahrenen Immobilienanalysten der Immobilien Börse AG sind in sämtlichen Regionen der Schweiz tätig. Sich auf den Schweizer Markt zu beschränken, ist eine bewusste Entscheidung der Firma – Kundinnen und Kunden profitieren so von einer umfassenden Beratung, konzentriert auf den Heimmarkt. Die Immobilienanalystinnen und -analysten der Immobilien Börse AG spüren durch Fragen, Analysieren und Beraten ihre Kunden – und freuen sich schliesslich mit ihnen auch über deren Erfolg. Der Kunde, die Kundin und ihre Anliegen stehen dabei stets im Mittelpunkt, eine Zusammenarbeit, die auf Vertrauen und Partnerschaft basiert. Doch worin unterscheidet sich die Immobilien Börse AG von anderen Immobiliendienstleistern? ZAHLREICHE EXPERTEN UNTER EINEM DACH «Bei uns kann sich jeder Mitarbeiter auf seine Stärken konzentrieren», erklärt Stéphanie Nappez, Leiterin Marketing und Kommuni-

kation bei der Immobilien Börse AG. In der Tat: Bei der Luzerner Firma arbeiten zahlreiche Expertinnen und Experten für Liegenschaftsanalyse, Marketing, Verkauf, Fotografie und Ausbildung unter einem Dach. «Durch die effektive Unterstützung unseres gut aufgestellten Innendienstes können unsere Immobilienanalystinnen und -analysten praktisch ihre gesamte Arbeitszeit in den erfolgreichen Liegenschaftsverkauf investieren», so Nappez. Ebenfalls einzigartig in der Branche ist der Beratungsprozess. Als Erstes lernt der Kunde die Immobilienspezialisten und ihre Arbeit im Rahmen einer unverbindlichen Liegenschaftsanalyse kennen. Unverbindlich heisst kostenlos, der Kunde geht noch keine vertragliche Zusammenarbeit ein. «Eine bewusste Vorleistung unsererseits», sagt Stéphanie Nappez. «Wir sind von unserer hohen Dienstleistungsqualität überzeugt.» Die Praxis gibt ihr recht: Die meisten Kundinnen und Kunden entscheiden sich, danach den Verkauf ihres Objekts der Immobilien Börse AG zu übergeben. EDUQUA ZERTIFIZIERTE INHOUSE-AKADEMIE Aussergewöhnlich ist der Werdegang der Immobilienanalystinnen und -analysten der Immobilien Börse AG. Die Firma verfügt über eine eigene Akademie, wo diese professionell ausgebildet werden. «Unseren Immobilienanalysten wird der gängige Begriff ‹Makler› deshalb nicht gerecht», sagt Christina Keifer, Leiterin Akademie und Qualitätsmanagement bei der Immobilien Börse AG. Aber weshalb eine eigene Akademie? «Damit wir unsere Kundinnen und Kunden beim Liegenschaftskauf und -verkauf optimal begleiten können, müssen die Qualitätsstandards hoch sein», erklärt Christina Keifer. «Uns war schnell klar: Das lässt sich nur mit einer eigenen Akademie erreichen.» Die Akademie sorge dafür, dass die Immobilienanalysten die richtige Ausbildung erhielten, die sie zu erklärten Profis macht. Mit Erfolg: Die Ausbildung wurde vor Kurzem eduQua zertifiziert. Mit dieser Zertifizierung ist die Qualität der Akademie messbar. So wissen einerseits angehende Immobilienfachleute als auch die Kunden, dass diese Ausbildung qualitativ top ist und einen hohen Stellenwert auf dem Markt geniesst. Und die Kursleiter? Wird die Qualität der Dozentinnen und Dozenten überprüft? Dazu Christina Keifer: «Selbstverständlich. Alle Kursleiter sind ausgewiesene Spezialis-

Rund 92 Prozent der ersten Entscheidung über Kauf oder Nichtkauf einer Immobilie findet heute auf Internetportalen statt. ten in ihrem Fach, die ihr Können im Berufsleben täglich unter Beweis stellen.» Es finde in der Akademie kein klassisches Dozieren statt, so Keifer, vielmehr würden die Kurse moderiert. «Die Kursleiter, die kein spezifisches Fachthema moderieren, sind ausgebildete Erwachsenenbildner.» Die Themen in der Ausbildung seien so zusammengestellt, dass die Teilnehmenden von Profis lernen können. Von der Praxis für die Praxis also. EINE LIEGENSCHAFTSANALYSE GIBT SICHERHEIT Immobilienanalystinnen und -analysten sind nach der Ausbildung befähigt, fundierte Liegenschaftsanalysen durchzuführen. Dies gibt dem Kunden die Gewissheit, dass er den bestmöglichen Verkaufspreis für sein Objekt erzielen kann. Ariane Bader, Leiterin Finanzierung und Bewertung bei der Immobilien Börse AG, weiss, wie wichtig eine fundierte Liegenschaftsanalyse ist: «Eine unabhängige Marktwertermittlung gibt dem Käufer die nötige Sicherheit, dass er einen fairen Preis für die Liegenschaft bezahlt.» Dies führe dazu, dass der Verkäufer mit weniger intensiven Verkaufsverhandlungen und Preisabschlägen zu rechnen habe. Zudem erhalte der potenzielle Käufer nur dann eine Finanzierung, wenn sich der Liegenschaftspreis nach einem professionellen Schätzwert richte. «Das Finanzierungsinstitut des Käufers wird ebenfalls einen Schätzwert des Objekts ermitteln – weicht dieser stark vom Liegenschaftspreis ab, wird die Finanzierung in der Regel abgelehnt», so Ariane Bader. Qualitätsunterschiede bei den Anbietern solcher Analysen existieren. Wichtig ist, dass die Liegenschaftsanalyse mit fundierten Bewertungstools auf der Basis einer Marktwertschätzung (Makro-/Mikrolage) durchgeführt und die dafür notwendige Besichtigung der

Liegenschaft detailliert vorgenommen wird. «Wir von der Immobilien Börse AG nehmen uns für jede Objektgrösse genügend Zeit, um danach eine professionelle Analyse durchführen zu können», sagt Bader. Die Immobilienanalysten der Immobilien Börse AG führen die Objektaufnahme vor Ort durch und nehmen rund 70 Faktoren dafür auf. Worauf ist bei einer Liegenschaftsanalyse zu achten? «Einerseits sind die Liegenschaftsbesichtigung und die detaillierte Datenaufnahme sehr wichtig, andererseits benötigen wir Grundrisspläne, Angaben zur Gebäudeversicherung, die Zusammenstellung getätigter Investitionen und einen aktuellen Grundbuchauszug», fasst Bader zusammen. Der Zeitaufwand für die Liegenschaftsaufnahme ist abhängig von der jeweiligen Objektgrösse, die Regel sei mindestens eine Stunde, erklärt Bader. Bis die aufgenommenen Daten ausgewertet sind und die Ergebnisse mit dem Marktwert der Liegenschaft präsentiert werden, vergehen in der Regel bis zu zehn Tage. Eine Frist, die sich für Verkäufer und Käufer lohnt. INS RECHTE LICHT GERÜCKT Rund 92 Prozent der ersten Entscheidung über Kauf oder Nichtkauf einer Immobilie findet heute auf Internetportalen statt. «Uns war deshalb sofort klar, dass wir auf die Online-Inseratequalität setzen müssen», führt Stéphanie Nappez aus. Fertig also mit verwackelten, düsteren Bildern, die möglicherweise noch kopfüber im Online-Inserat erscheinen. Seit diesem Jahr ergänzen zwei Profi-Liegenschaftsfotografen das Team der Immobilien Börse AG. Diese rücken die Liegenschaften ins beste Licht – ohne die Realität zu verzerren. «So konnten Anzahl wie auch Qualität der Besichtigungstermine deutlich gesteigert werden», freut sich Nappez. Dadurch konnte der Verkaufsprozess

insgesamt verkürzt werden – was schliesslich dem Verkäufer zugutekomme. Überhaupt ist das richtige Marketingkonzept für den Verkaufserfolg ausschlaggebend. Das optische Erscheinungsbild des Verkaufsexposés ist das eine, die richtige Zielgruppe das andere. Potenzielle Kaufinteressenten werden bei der Immobilien Börse AG direkt aus der Datenbank angeschrieben. Online- und Print-Inserate, Verkaufsbanner am Objekt, Quartier-Marketing und nicht zuletzt die Präsentation auf der Immobilien-Börse-Website und den Social-Media-Kanälen sorgen schliesslich für die professionelle Vermarktung. Massgeschneidert aufs Objekt, zielgruppengerecht aufbereitet. UNTERSTÜTZUNG BEI DER FINANZIERUNG Potenzielle Käufer unterstützt die Immobilien Börse AG auch bei der Finanzierung. Bedürfnisse werden analysiert, Offerten eingeholt und eruiert, welches Finanzinstitut als Partner infrage kommt. Die Finanzierungsexperten der Immobilien Börse AG führen auf Wunsch auch die Verhandlungen, und die Immobilienanalysten begleiten die Kunden zu allen Terminen, die für die Finanzierung nötig sind. Auch in rechtlichen und administrativen Belangen können die Kunden auf die Unterstützung der Immobilien Börse AG zählen. Nur zügeln muss man noch selber.

Das optische Erscheinungsbild des Verkaufsexposés ist das eine, die richtige Zielgruppe das andere.

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18 Standortrating

«Gute Lage» ist relativ Wo man geografisch wohnen und arbeiten möchte, hat viel mit den eigenen Vorlieben und Lebensumständen zu tun. Und obschon wir heute über eine Fülle von Daten verfügen, mit denen wir die Standortqualität eines Hauses, eines Quartiers oder einer ganzen Region bestimmen können, ist ein Faktor nach wie vor am aufschlussreichsten: der Preis. T E X T SMA

NICHT ALLES IST ÜBERALL GLEICH WICHTIG Was versteht man unter raumrelevanten Daten? Gemeint sind damit Faktoren wie die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr, die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die Himmelsrichtung der Hangneigung (und damit die «Besonnung») oder die Lage an einem See oder einem Fluss. Der Steuerfuss ist ein weiterer zentraler Faktor. Nun wäre es logisch anzunehmen, dass Orte mit einer guten ÖV-Erschliessung, einer nahgelegenen Schule, wenig Lärm sowie vielen Sonnenstunden attraktive und damit teure Standorte sind. Und im Umkehrschluss würde das bedeuten, dass Standorte, die diese Kriterien nicht oder nur teilweise erfüllen, weniger attraktiv sind. Und damit günstiger. Doch das

ist ein Trugschluss, wie Experten betonen: Die ideale Kombination von Lagefaktoren ist nämlich von Nutzergruppe zu Nutzergruppe sowie Gebiet zu Gebiet unterschiedlich. So ist zum Beispiel das Kriterium «Bergsicht» im Engadin nichts Besonderes, in Bern und Zürich hingegen schon. Gleichzeitig brauchen ländliche Gemeinden wie Unterstammheim, Walenstadt oder Amden deutlich weniger «ÖV-Power» im Vergleich zu klassischen Agglomerationsgemeinden wie Wetzikon oder Bülach.

Indiz für Standortattraktivität ist. Denn dieser ergibt sich aus der Summe sämtlicher Standortüberlegungen – und diese falle nun einmal auch auf kleinem Raum sehr unterschiedlich aus. Dies zeige sich beispielsweise anhand der Gebiete Zürichberg, Altstetten und Schwamendingen. Doch wie lässt sich der Wohnpreis ermitteln und abbilden? Inseratedaten machen es

möglich, für ein Gebiet viele Datenpunkte zu sammeln, die wiederum detailliert Aufschluss geben über die Preisabstufungen bei Wohn- und Arbeitsprojekte im jeweiligen Gebiet. Die so entstehende Karte macht die Attraktivität des jeweiligen Standorts augenscheinlich – und ist daher nicht nur für Immobilienprofis aufschlussreich, sondern auch für potenzielle Käufer.

DER PREIS SAGT AM MEISTEN AUS Diese Beispiele zeigen auf, dass vermeintliche attraktivitätssteigernde Faktoren je nach Lage weniger oder gar nicht ins Gewicht fallen. Aus diesem Grund halten Fachleute fest, dass der Preis ein sehr viel aufschlussreicheres

Ein Haus im Grünen, mit einer schönen Sonnenterasse und nur zehn Gehminuten vom örtlichen Schulhaus entfernt – für viele Familien in der Schweiz wäre ein Objekt, das diese Kriterien erfüllt, «ideal gelegen». Für junge Menschen mag folgende Wohnlösung interessanter klingen: eine moderne Loftwohnung im trendigen ehemaligen Industriegebiet, mit Tramhaltestelle direkt vor der Tür sowie Einkaufsmöglichkeiten rund um die Uhr. Ob man nun den urbanen Lebensstil oder das Wohnen in der Agglomeration bevorzugt hängt zu grossen Teilen von den eigenen Vorlieben sowie den individuellen Lebensumständen ab. Dennoch benötigen Eigentümer, Nutzer von Immobilien sowie Stadt- und Raumplaner Werkzeuge, um die Attraktivität eines Standortes «messen» zu können. Als diese Werkzeuge dienen die sogenannten «raumrelevanten Daten», aus denen die Standortattraktivität hergeleitet wird.

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EINE THEMENZEITUNG VO N SMART MEDIA

AMREIN Brandreport 19

Erfolg mit Immobilien – eine Frage der Konzeption Die Ansprüche an Bauprojekte steigen – und damit auch die Risiken. Denn viele Planer konzentrieren sich vor allem auf die Erfüllung normativer Auflagen, ohne ausreichend die Bedürfnisse der Nutzer und Bevölkerung zu berücksichtigen. Die Folge sind Verdichtung mit austauschbaren Einheitsbauten ohne Identität. Das führt zu Gegenwind aus der Öffentlichkeit. Für «Fokus Immobilie» zeigt Immobilienökonom Rony Amrein Alternativen auf. T E X T SMA

Gebäudeplaner haben es nicht leicht: So stellt etwa das neue Raumplanungsgesetz hohe Anforderungen an Bauprojekte. Diese sollen unter anderem die Verdichtung von Wohn- und Arbeitsräumen fördern und eine Mehrfachnutzung von Gebäuden ermöglichen. Der anhaltende Renditedruck sowie steigende Leerstände erschweren die Situation zusätzlich. Und es kommt noch ein weiterer Faktor hinzu: «In der Bevölkerung macht sich vielerorts angesichts der Verdichtung und des baulichen Einheitsbreis eine

‚Wachstumsmüdigkeit’ breit», führt Immobilienökonom Rony Amrein aus. Aus diesem Grund werde es laut dem Experten immer schwieriger, die für ein Bauvorhaben nötige öffentliche Akzeptanz zu schaffen. Worauf lässt sich dies zurückführen? «Entwickler arbeiten häufig nur normative Werte ab, wie Verdichtung, Mustervorschriften im Energiebereich oder die allgegenwärtigen Labelstandards – und vergessen dabei, dem Projekt eine Seele, eine Identität und eine Ausstrahlung mitzugeben.» Das stellt

Überbauung «Weggishof» in Weggis LU

ein grosses Problem dar, denn die Bevölkerung verlange mehr als nur die Wahrung regulatorischer Gesichtspunkte, erklärt Amrein. Sie will Gebäudekomplexe, die einen echten Mehrwehrt aufweisen, Vielfalt fördern, sich ins Umfeld integrieren und Identität schaffen. «Zudem sollten die Projekte einem gewissen Innovationsanspruch genügen», betont Amrein. In Sachen Innovation kennt er sich aus, schliesslich wirkte Rony Amrein am Aufbau des über die Zentralschweiz hinaus bekannten Quartiers «Suurstoffi Rotkreuz» mit. Dieses überzeugt sowohl auf konzeptioneller Ebene (gelungene Nutzungsdurchmischung, Vision zero zero usw.) als auch aus architektonischer Sicht. Derzeit entsteht in der Suurstoffi zudem das erste Holzhochaus der Schweiz. ANFORDERUNGEN IN KONZEPTION EINFLIESSEN LASSEN Welche konkreten Auswirkungen haben die Ansprüche der Öffentlichkeit auf die Arbeit der Planer? «Klar ist, dass die bisherige Bestellerkompetenz, Denkmodelle mit Insellösungen

Entwickler arbeiten häufig nur normative Werte ab und vergessen dabei, dem Projekt eine Seele, eine Identität und eine Ausstrahlung mitzugeben. sowie eingefahrene Prozesse angesichts der komplexen, neuen Ausgangslage an ihre Grenzen kommen», führt der Immobilienökonom aus. Grundstückseigentümer von relevanten Landflächen werden sich vermehrt auf Basis städtebaulicher Verträge und politischem Marketing erklären müssen, um Glaubwürdigkeit und Akzeptanz für ihr Vorhaben zu schaffen. «Es ist daher entscheidend, der Projektattraktivität aus Sicht der Allgemeinheit bereits bei Konzeptionsbeginn Rechnung zu tragen.» Dazu braucht es eine tragfähige Vision, zum Beispiel durch integrative Prozesse. In dieser Phase müssten auch andere, wichtige Entscheide gefällt werden, bspw. der Entscheid für einen Holzbau. «Die konstruktive Änderung in der Entwicklungsphase hin zu einem Massivbau ist mit überschaubaren Umplanungskosten möglich – umgekehrt hingegen führen die Änderungskosten vom Massivbau zum Holzbau zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten.» KEIN PLANERISCHES KORSETT Alle diese Überlegungen müssen gemäss Rony Amrein sehr früh erfolgen, noch vor dem Beiziehen von Entwicklern oder Architekten. Warum? «Sobald man sich mit diesen ausführenden Stellen an einen Tisch setzt, wird die konzeptionelle Handlungsfreiheit eingeschränkt – weil es dann bereits um eine konkrete Bestellung geht.» Besteht zu diesem Zeitpunkt noch keine eindeutige Ausrichtung, kein USP bzw. kein Konzept für die öffentliche Akzeptanz, kann dies im nachfolgenden Planungs- und Bauprozess kaum mehr nachgebessert werden. Im schlimmsten Fall führt das dazu, dass grosse Bauprojekte an der öffentlichen Meinung scheitern. So geschehen anfangs Jahr im Kanton Zug: Im Areal «Unterfeld» zwischen der Stadt Zug und der Gemeinde Baar hätte eine Mini-Version des New Yorker Stadtteils Manhattan entstehen sollen. Während die Stadtzuger dem Bebauungsplan knapp zustimmten, scheiterte das Vorhaben an den Baarer Stimmberechtigten. BERÜCKSICHTIGUNG ALLER ANSPRÜCHE Für Rony Amrein ist daher ein klares, robustes und zukunftsfähiges Profil in einem sich abzeichnenden Verdrängungsmarkt essenziell für den Erfolg. «Darum unterstützen wir von Amrein Immobilienökonomie die

Rony Amrein Immobilienökonom Grundstückseigentümer dabei, sich entsprechend der Anliegen der Allgemeinheit und dem Kundenfokus zu positionieren.» Dies schaffe Glaubwürdigkeit sowie Akzeptanz durch Projektattraktivität. Ein Projekt, welches dieses Konzept exemplarisch aufzeigt, ist der «Weggishof» in der Luzerner Gemeinde Weggis, der im März 2020 bezugsbereit sein soll. Rony Amrein ist als Mitinvestor am Vorhaben beteiligt. «Die Überbauung löst bestehende Verkehrsprobleme, stellt der Öffentlichkeit Raum zur Verfügung und schafft gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum für Eigentum und Miete.» Die positive horizontale Nutzungsdurchmischung sei aber nur ein Teil der Medaille: Denn dank ansprechender Architektur sowie inkorporierten Innovations- und Nachhaltigkeitsansätzen, stelle der Weggishof eine identitätsstiftende Lösung für diesen Standort dar. Geprägt wird das Projekt von einem gewerblichen Sockelgeschoss aus Beton, einem darüberliegenden Holzelementbau für die Wohnungen sowie einem grünen Innenhof. Der gelebte Nachhaltigkeitsansatz ist auf die Ziele der 2000 Watt Gesellschaft ausgerichtet. «Dank dieser verschiedenen Vorzüge stärkt die Überbauung das neugewachsene Zentrum von Weggis», führt Rony Amrein aus. Möglich wurde dies, weil die vielfältigen Ansprüche bereits von Anfang an Eingang in die Grundkonzeption fanden – und danach sowohl in der Wettbewerbsphase, als auch während des Gestaltungsplan- und Baugenehmigungsverfahrens konsequent umgesetzt wurden. Das reichte aber noch nicht: «Grossen Wert wurde überdies auf eine transparente und proaktive Kommunikation mit den verschiedenen Anspruchsgruppen gelegt», erklärt Amrein. Dies stellte letztlich die Akzeptanz durch die Öffentlichkeit sicher.

Über Amrein Immobilienökonomie Das Unternehmen wurde im Jahr 2016 von Rony Amrein FRICS gegründet. Amrein war über zehn Jahre lang (bis 2015) Teil der Geschäftsleitung der börsenkotierten Zug Estates. Er wirkte u.a. beim Aufbau des Innovationsquartier Suurstoffi Rotkreuz mit und fungiert als Mitinvestor des Weggishofs. Die Amrein Immobilienökonomie bietet strategische, konzeptionelle sowie operative Beratung für Investoren und Öffentlichkeit bei Bauvorhaben. Weitere Informationen unter www.aioe.ch

Der Weggishof Die Überbauung «Weggishof» in Weggis LU wird nach dem Grundsatz errichtet, hohe Lebensqualität zu bieten durch Nachhaltigkeit, Innovation und zentrale Lage. Die Grundstückseigentümer Weggishof AG plant mit der Anlagestiftung Steiner Investment Foundation die gemeinsame Projektrealisierung des Weggishofs mit Bezug auf März 2020. Weitere Informationen unter www.weggishof.ch

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20 Nachlass / Vorsorge

Vorsorge – so vermeiden Sie unangenehme Überraschungen Viele Immobilienbesitzer befassen sich erst spät mit zentralen Themen wie Nachfolgeplanung und persönlicher Vorsorge. Dabei kann man dank frühzeitiger und professioneller Beratung sicherstellen, dass im Ernstfall keine rechtlichen Schwierigkeiten entstehen. Ein Einblick. T E X T SMA

Es sind Fragestellungen, mit den sich niemand gerne auseinandersetzt: Was geschieht, wenn ich aufgrund von Krankheit oder Unfall nicht mehr in der Lage bin, eigenständig Entscheidungen zu treffen? Wie wird nach meinem Tod mein Vermögen aufgeschlüsselt? Und wie stelle ich sicher, dass dabei geliebte Menschen meinen Wünschen entsprechend berücksichtigt werden? Personen, die mit derartigen Fragen konfrontiert sind, wenden sich an Beat Schellenberg. Der erfahrene Jurist und Erbschaftsberater ist Gründer und Geschäftsführer der in Zürich ansässigen Nachlasstreuhand.ch GmbH. Seine Empfehlung: «Je früher man sich mit diesen wichtigen Themen auseinandersetzt, desto besser.» Denn viele Faktoren von Erbschaft und Vorsorge, die man als logisch oder gegeben betrachtet, können mit rechtlichen Fallstricken behaftet sein. Und diese wiederum können im Ernstfall zu schwierigen Situationen führen; sowohl auf persönlicher als auch auf juristischer Ebene (mehr dazu finden Sie im Experteninterview unten).

nicht bewusst, wie schnell es im Falle von Unfall oder Krankheit zu einer amtlichen Einmischung kommt», betont der Experte. Gerade für Immobilienbesitzer wird die amtliche Intervention durch die Kindesund Erwachsenenschutzbehörde (KESB) schnell zu einem Hemmschuh. Doch wie kommt es dazu und welche Rechtsgrundlage besteht? Sind Menschen aufgrund einer Erkrankung oder eines Unfalls nicht mehr in der Lage, nach bestem Wissen und Gewissen zu entscheiden, greift das Kindes- und Erwachsenenschutzrecht. Der grundlegende Gedanke: Ein Rechtsbeistand der KESB soll Betroffene unterstützen und in ihrem Interesse Entscheide abwägen und fällen. «Das ist

grundsätzlich ein guter Gedanke und die Beamten der KESB erlebe ich in meiner Arbeit auch als durchaus lösungsorientiert», führt Schellenberg aus. «Aber sobald die Behörden involviert sind, dauern Entscheidungsprozesse nun einmal länger.» ABLÄUFE WERDEN ERSCHWERT Das kann negative Folgen mit sich bringen. Ein Beispiel: Viele Immobilienbesitzer sind Paare, häufig mit Kindern. Zieht der Nachwuchs irgendwann aus dem Elternhaus aus, erscheint das Eigenheim häufig zu gross für nur zwei Personen. «Wenn man nun die Liegenschaft verkaufen will, aber ein Teilhaber nicht urteilsfähig ist, muss ein Beistand der KESB einsprin-

gen», erklärt Schellenberg. Dieser muss dann abwägen, ob ein potenzieller Käufer tatsächlich geeignet ist, ob die vereinbarte Kaufsumme angemessen ausfällt etc. Das kann lange dauern und im schlimmsten Fall den Interessenten vergraulen. Auch für Unternehmer entstehen so unangenehme Situationen: Ist die Geschäftsführerin oder der Geschäftsführer plötzlich nicht mehr urteilsfähig, müssen die Behörden ebenfalls einspringen. SELBER BESTIMMEN, WER ENTSCHEIDET Doch Beat Schellenberg beruhigt. «Solche Situationen lassen sich ausschliessen, indem man sich mit dieser Eventualität früh

WENN DIE BEHÖRDEN MITENTSCHEIDEN Ein Beispiel dafür ist das Thema «Vorsorge». Gemäss Beat Schellenberg ist es ein brennendes: «Denn viele Menschen sind sich

genug auseinandersetzt.» Denn das Kindesund Erwachsenenschutzrecht ermöglicht es, für den Fall einer eintretenden Urteilsunfähigkeit im Voraus einen sogenannten «Vorsorgeauftrag» zu errichten. Was das konkret bedeutet? Man kann selber einen oder mehrere Vorsorgebeauftragte bestimmen, der oder die anstelle eines durch die KESB eingesetzten Beistandes für die urteilsunfähige Person handelt und laufende Geschäfte weiterführt. Ein Vorsorgeauftrag besteht grundsätzlich aus drei Punkten. Unterschieden wird zwischen «Personensorge», «Vermögenssorge» und «Vertretung im Rechtsverkehr». Es ist möglich, ein und dieselbe Person für alle drei Bereiche einzusetzen, oder für jeden einzelnen jemand anderes zu bevollmächtigen. Auch juristische Personen können dabei zum Zuge kommen. So kann man bspw. die Personensorge, bei der es um Entscheidungen des persönlichen Wohls der urteilsunfähigen Person geht, der Partnerin oder dem Partner zusprechen. Die Vermögenssorge wiederum kann man in die Hände professioneller Vermögensverwalter legen, oder, im Falle eines Unternehmens, dem stellvertretenden Geschäftsführer übertragen. Die rechtliche Vertretung wiederum geht dann vielleicht an ein Anwaltsbüro. «Der Vorsorgeauftrag gibt jedem Menschen die Möglichkeit, selber zu bestimmen, wer am besten in seinem Interesse handelt. Sie ist darum die bessere Alternative zur Ernennung eines amtlichen Beistandes durch die Behörden», fasst Beat Schellenberg zusammen. Besonders angesichts der zunehmenden Überalterung der Gesellschaft komme dem Vorsorgeauftrag eine wichtige Rolle zu. Schliesslich dient er nicht nur der Interessenwahrung von Betroffenen, sondern entbindet die Ämter auch von zusätzlichen Aufgaben.

Brandreport nachlasstreuhand.ch

«Wir versuchen, die beste Lösung für alle zu finden» Als Jurist und Nachfolgespezialist berät und begleitet Beat Schellenberg Menschen bei schwierigen, aber wichtigen Themen. Wir sprachen mit dem Geschäftsführer von Nachlasstreuhand.ch über Testament- und Nachfolgeberatungen sowie das Bestreben, für alle die beste Lösung zu treffen. T E X T SMA

Beat Schellenberg, welches sind die gängigsten Fragen und Problemstellungen, die Mandanten an Sie herantragen? Häufig beschäftigen sie Unsicherheiten, zu denen sie Klarheit und Absicherung suchen. Es kann zum Beispiel darum gehen, in einem Testament die Nachfolge sowie die Aufteilung des Vermögens zu regeln. Oder es geht darum, Menschen zu beraten, die nach einem Todesfall in der Familie zu Erben geworden sind. Gerade in Bezug auf Immobilien ist dieses Thema relativ komplex. Das ist richtig. Wer eine Immobilie erwirbt, sollte sich schon vor dem Kauf Gedanken machen. Vor allem um die Nachfolgeplanung hat man sich frühzeitig zu kümmern. So muss zum Beispiel schon vor dem Grundbucheintrag geklärt sein, ob man als Miteigentümer oder Gesamteigentümer fungiert, da dies auf die Nachfolgeregelung Einfluss hat. Dann geht es darum, wer als Erbe in Frage kommt. Wird die Immobilie zum Beispiel einem guten Freund vermacht, stellt sich die Frage, ob diese Person überhaupt in der Lage ist, die dafür anfallende Erbschaftssteuer aufzubringen. Bleibt das Objekt in der eigenen Familie, erübrigt sich zwar häufig dieses Problem, aber es stellen sich neue Fragen. Zum

Beispiel, wer im Falle des Ablebens welchen Anteil erhält. Hier ist Beratung und vorausschauende Planung wichtig, weil das bestehende Erbrecht den heutigen Verhältnissen und Wertvorstellungen nicht mehr völlig gerecht wird.

Wie meinen Sie das? Nehmen wir eine Patchwork-Familie mit Kindern aus verschiedenen früheren Beziehungen als Beispiel. Verstirbt der Ehemann, ist die überlebende Partnerin aufgrund der heutigen erbrechtlichen Pflichtteilsquote sehr eingeschränkt. Diese besagt nämlich, dass mindestens drei Viertel ihres späteren Erbvermögens an ihre Nachkommen geht und nur ein Viertel an ihren neuen Konkubinatspartner, falls er letztwillig überhaupt begünstigt wird. Je nach Situation ist diese Einschränkung aber gar nicht im Interesse der Familienmitglieder. Was kann man tun? Viele Punkte lassen sich testamentarisch regeln. Aus diesem Grund bieten wir die Testamentsberatung, beziehungsweise die Beratung im Nachfolgebereich, an. Diese umfasst die Analyse und Beratung in den Bereichen Ehegüter- und Erbrecht sowie Erbschaftssteuern. Bei verheirateten Paaren bzw. eingetragenen Partnerschaften besteht zudem die Möglichkeit, güterrechtliche Vereinbarungen zu treffen. Im schweizerischen Erbrecht sind insbesondere die angesprochenen Pflichtteile von Ehegatten, Nachkommen und Eltern zu beachten. Wie sieht eine solche Beratung in der Praxis aus? Im Idealfall gelingt es, die ganze Familie einzubeziehen. Die Nachkommen können zum Beispiel auf ihren Pflichtteil ganz oder teilweise verzichten, und sich stattdessen auf eine bestimmte Summe mit den Eltern einigen. Gleichzeitig kann der Anteil der Partnerin oder des Partners erhöht werden. So stellt man sicher, dass man nicht im Korsett der Regulierung gefangen ist sondern den

Nachlass nach den eigenen Wünschen organisiert. Im Erbvertrag ist man letztlich völlig frei, falls die ganze oder ein grosser Teil der Familie mitmacht.

Geld und Immobilien sowie der Anspruch darauf sind emotionale Themen, auch in Familien. Das stimmt. Aus diesem Grund ist man als Berater auch immer ein Mediator. Wichtig ist es, alle Themen offen auf den Tisch zu legen

und den Betroffenen dabei zu helfen, die Perspektive der anderen einzunehmen. So schafft

man Verständnis. In den meisten Fällen gelingt es dadurch, einen Konsens zu finden.

Über nachlasstreuhand.ch Geschäftsführer lic. iur. Beat Schellenberg gründete die Nachlasstreuhand.ch GmbH im Jahr 2008. Das Unternehmen bietet Kunden Beratungen zu Testamenten, Erbteilung, Erbschaftssteuern, Immobilien, Vorsorge sowie Stiftungen. Informationen zu diesen Themen finden Sie unter www.nachlasstreuhand.ch

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Walder Wyss Brandreport 21

Damit der Weg zur Immobilie nicht mit Stolpersteinen gepflastert ist Der Erwerb einer betrieblichen Immobilie ist ein anspruchsvoller Schritt, bei dem meist hohe Investitionssummen im Spiel sind. «Fokus Immobilie» wollte von Marktexperte Francis Nordmann, Rechtsanwalt und Partner bei Walder Wyss Rechtanwälte, wissen, wie man bei Immobilientransaktionen rechtliche Fallstricke umgeht sowie unschönen Überraschungen vorbeugt.

notariell beglaubigte Kaufvertrag muss beim zuständigen Grundbuchamt zur Eintragung ins Grundbuch hinterlegt werden. Diese Registrierung überträgt das Objekt ins Eigentum des Käufers.

Wo sehen Sie den Vorteil einer grösseren Kanzlei bei Immobilientransaktionen? Unsere Rechtsanwälte und Steuerexperten

T E X T SMA

Francis Nordmann, zu Beginn: Was hat sich auf dem Schweizer Immobilienmarkt getan? In den letzten 12 Monaten blieb der Immobilienmarkt hierzulande stabil. Aufgrund der historisch niedrigen Zinsen waren Immobilientransaktionen für Investoren trotz der hohen Preise durchaus attraktiv. Das Volumen der Immobiliengeschäfte war im vergangenen Jahr entsprechend hoch. Worauf muss man bei Immobiliengeschäften im Besonderen achten? Es handelt sich dabei um rechtlich komplexe Transaktionen mit häufig sehr hohen Investitionsvolumen. Darum muss mit der gebotenen Sorgfalt vorgegangen werden. Wir fassen die dafür notwenigen Vorkehrungen und Massnahmen unter dem Begriff «Due Dilligence» zusammen und begleiten unsere Kunden im Vorfeld bei der Analyse der rechtlichen und steuerlichen Risiken, deren Resultate dann auch Eingang in den Kaufvertrag finden. Können Sie konkrete Beispiele nennen? Die rechtliche Due Diligence umfasst unter anderem die Analyse des Grundbuchauszuges, der alle relevanten Immobilieninforma-

tionen enthält. Darüber hinaus sind bestehende Mietverträge zu prüfen, da diese beim Kauf der Immobilie auf den Käufer als neuen Vermieter übergehen. Ein weiterer Aspekt der Due Diligence betrifft das Umweltrecht. Dies, da der rechtmässige Eigentümer des Grundstücks für eine allfällige Verunreinigung des Grundstücks unter Umständen mithaftet – selbst wenn die Verunreinigung noch aus der Zeit vor dem Kauf stammt. Umsichtige Käufer sollten neben der rechtlichen Due Diligence, wozu auch planungsrechtliche Themen gehören (z. B. Verkehrserschliessung, Ladenöffnungszeiten, etc.) auch eine steuerliche, technische sowie finanzielle Due Diligence durchführen.

Sie haben das Umweltrecht angesprochen. Kann ein Eigentümer für weitere Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Immobilie haftbar gemacht werden, auch wenn diese vor dem Kauf oder dem Antritt entstanden sind? Ja. Die Eintragung gesetzlicher Pfandrechte können zu einer zusätzlichen Haftung für den Eigentümer führen. Hierzu gehören beispielsweise Ansprüche von Steuerbehörden für unbezahlte Grundstückgewinnsteuern, oder Bauhandwerkerpfandrechte bei offenen

sind spezialisiert, z.B. für Mehrwertsteuern. Dadurch können wir Immobilientransaktionen effizienter und günstiger abwickeln. Zudem können wir bei Portfolio-Transaktionen die gesamte Schweiz abdecken, teilweise auch mit «internen» Notaren. Infolge der lokalen Präsenz an unseren sechs Standorten haben wir schliesslich auch gute Marktkenntnisse.

Francis Nordmann Rechtsanwalt und Partner Walder Wyss Rechtanwälte Rechnungen von Handwerkern und Bauunternehmern, die vom früheren Eigentümer oder Generalunternehmer nicht bezahlt worden sind.

Besteht von Seiten des Verkäufers dem Käufer gegenüber eine gesetzliche oder sonstige Haftung bei der Immobilientransaktion? Käufer können sich auf den Eintrag der Immobilie in das Grundbuch als Eigentumsnachweis berufen. Das Gesetz schützt den Käufer auch bei arglistiger Vorenthaltung relevanter Informationen durch den Verkäufer. Der Verkäufer haftet generell für alle Mängel der Immobilie, die bei deren Verkauf bestanden haben, wobei diese Haftung in aller Regel vertraglich wegbedungen wird. Welche typischen Vereinbarungen und Hauptdokumente sind für den Abschluss des Verkaufs erforderlich – und wie muss man vorgehen? Der ordnungsgemäss unterzeichnete sowie

Blum&Grob Brandreport

Digitalisierung im Immobilienrecht: Neue Rollen und neue Verantwortlichkeiten Die Digitalisierung im Immobilienbereich fordert auch Anwälte heraus, denn es stellen sich dort plötzlich ganz neue juristische Fragen. David Schwaninger, Partner bei der Blum & Grob Rechtsanwälte AG, setzt sich mit dem Thema schon länger auseinander. T E X T NATALIE EHRENZWEIG

Digitalisierung. Der Prozess, durch den immer mehr Bereiche des Lebens nicht nur automatisiert, sondern eben mittels digitaler Geräte auch miteinander vernetzt werden, ist in aller Munde. Die Informations- und Kommunikationstechnologie entwickelt sich rasant und bringt neue Fragen mit sich. Auch in der Immobilienbranche. «Allmählich wird der ganze Immobilienzyklus von der Digitalisierung erfasst: Die Planung, Realisierung und Bewirtschaftung von Gebäuden. Gerade mit der IT-basierten Methode BIM», sagt David Schwaninger, Rechtsanwalt und Partner bei Blum & Grob Rechtsanwälte AG in Zürich. BIM bedeutet «Building Information Modelling». Neu arbeiten alle an einer Gebäudeplanung involvierten Experten gleichzeitig an einem Modell – ob mit ausgetauschten Daten oder gleich mit derselben Software. «Diese Arbeitsweise hat verschiedenste Vorteile, zum Beispiel können bereits bei der Planung viele Fehler korrigiert werden, die sonst erst bei den Bauarbeiten zu Tage treten», betont der Rechtsanwalt. BIM ermöglicht aber noch viel mehr, als nur diese Planungseffizienz. «Mit Hilfe dieser Technologie können verschiedenste Daten hinterlegt und genutzt werden. Beispielsweise dienen diese Informationsmodelle auch zur Kosten- und Terminplanung. Das ist insofern interessant, weil so effizienter gebaut werden kann und Kosten eingespart werden», sagt David Schwaninger.

David Schwaninger Rechtsanwalt, LL.M., Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Blum&Grob Rechtsanwälte AG Damit ist es aber nicht getan. Mit BIM erstellte Modelle können auch für die Bewirtschaftung von Liegenschaften verwendet werden. Ein Gebäude hat in der Regel eine Lebensdauer von 60 bis 80 Jahren und 80 Prozent der Kosten fallen beim Betrieb an. Wenn bereits bei der Planung eines Neubaus Facility Manager beigezogen werden, kann also viel Geld gespart werden. Gleichzeitig wirft BIM aber neue Fragen auf. «Während früher jeder Planer seine eigenen Pläne erstellte, werden die Plandaten nun in BIM-Modellen digital zusammengeführt. Neben den typischen baurechtlichen Themen, stellen sich nun auch Herausforderungen, wie sie in IT-Projekten auftreten. Hier sind spezialisierte Anwälte gefordert, denn die Vertragsgestaltung verändert sich durch diese neue Situation», erklärt der Rechtsanwalt. Es seien zwar nicht unbedingt mehr Leute an einem Bau beteiligt, doch durch BIM entstehen neue Pflichten und Rollen: «Das muss man vertraglich abbilden. Wer ist verantwortlich für das Ausbügeln von Fehlern? Wer haftet wofür? Wenn sich Fehler sogar auf die Bewirtschaftung des Gebäudes auswirken und dadurch Mehrkosten entstehen, reden wir auch von viel höheren potentiellen Haftungsrisiken. Dies spielt dann auch für Versicherungen eine Rolle». Für diese neue Situation braucht es keine neuen Gesetze. Aber plötzlich spielen

rechtliche Fragen in einen Bereich hinein, in dem diese früher kein Thema waren. «Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA), der in der Schweiz massgebliche Baustandards setzt, wird in Bälde ein neues Merkblatt zum Umgang mit BIM veröffentlichen», da hinke die Schweiz aber anderen Ländern, wie beispielsweise den USA und England hinterher, so der Rechtsanwalt. Dies wohl, weil es zum Beispiel in England obligatorisch werde, beim Bau von öffentlichen Gebäuden mit BIM zu arbeiten. Neue Fragen stellen sich auch in Bezug auf das Urheberrecht: Wer hat welche Rechte, wenn alle an einem Modell arbeiten? Besteht am Modell ein gemeinsames Urheberrecht? Weiter ist die IT relevant: «Früher hat jeder mit seinem eigenen Rechner gearbeitet, Papier und Daten wurden ausgetauscht. Doch jetzt gehen die Daten auf eine gemeinsame Plattform. Wer ist also für den reibungslosen Betrieb der IT und die Datensicherheit verantwortlich? Das muss geregelt werden». In einem nächsten Schritt, wenn BIM-Modelle auch bei der Bewirtschaftung eines Gebäudes genutzt werden, können etwa Mieterdaten erhoben werden. «Dann kommt man zum Datenschutz.» In Bezug auf den Datenschutz sei BIM im Ergebnis aber nicht besonders problematisch. «Hier werden in der Regel wohl keine heiklen Personendaten erhoben. Ein Missbrauch liegt allerdings bereits vor, wenn Personendaten ohne das Wissen der Mieter gesammelt werden.». Probleme können auch entstehen, wenn in einem laufenden Bauprojekt nicht mehr auf die BIM-Daten und -Pläne zugegriffen werden kann. Beispielsweise, weil alles auf einem externen Server oder gar einer Cloud gespeichert wird und der betreffende Anbieter in Konkurs fällt. Wenn BIM-Modelle und -Daten auch für die Bewirtschaftung der Liegenschaft gebraucht werden sollen, muss auch sichergestellt werden, dass der Eigentümer die Daten in einem weiter verwendbaren Format erhält und später auch brauchen darf.»

Die Digitalisierung in der Immobilienbranche – vor allem BIM – bringt auch neue Risiken mit sich: Der Datenzugriff muss gewährleistet, die Verantwortungen und Haftungsfragen müssen geklärt sein. «Aber ich sehe vor allem Chancen. Die Effizienz wird gesteigert und Synergien können genutzt werden. Es ist mit der Digitalisierung in der Immobilienbranche aber teilweise noch so, wie das damals bei den Gebrüdern Wright war: Als sie ihre ersten Flüge absolvierten,

dachte auch noch niemand über das Luftfahrtrecht nach. Nun geht es darum, BIM-Projekte vertraglich so auszugestalten, dass diese nicht in Turbulenzen geraten», sagt David Schwaninger.

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22 Weiterbildung

Aus- und Weiterbildung in der Immobilienbranche Wer in der Immobilienwirtschaft Karriere machen will, dem stehen viele Bildungswege offen. Eine Übersicht. T E X T SMA

Wie in jeder Branche macht die Digitalisierung auch vor der Immobilienwirtschaft nicht Halt. Neue Lösungen verändern die Prozesse von der Planung der Objekte, beispielsweise mit dem Einsatz von Building Information Modeling (BIM), mit dem sämtliche Beteiligte an einem Modell im virtuellen Raum arbeiten, über den roboterunterstützten Bau bis hin zur Vermarktung und dem Facility Management. Immer mehr Startup-Firmen bieten Lösungen an und treiben damit den Wandel in der Branche voran. HERAUSFORDERUNG DIGITALISIERUNG Das verändert auch die Anforderungen an die Berufsleute im Immobilienbereich. Heute gilt auch hier: Nur wer eine entsprechende Grundausbildung mitbringt und sich darauf basierend permanent weiterbildet, verliert den Anschluss nicht. Der Rhythmus ist hoch, Lifelong Learning wird als eine Selbstverständlichkeit vorausgesetzt. Allerdings hört man aus der Branche auch, Theorie und Praxis würden noch stark auseinanderklaffen. Die Verknüpfung der alten Welt mit der neuen sei in vielen Firmen im Markt noch nicht gelungen, vielerorts fehle es schlicht an Innovationskraft. Das wiederum schreckt junge Berufsleute ab, deren Erwartungen die Branche nicht erfüllen kann. Im Studium ist Building Information Modeling ein wichtiger Teil der Ausbildung, während in den Firmen, etwas spitz formuliert, noch mit Excel-Tabellen gearbeitet wird und Pläne von Hand gezeichnet werden. Im Umkehrschluss heisst das: Gut ausgebildete

Fachleute, die etwas bewegen und verändern wollen, sind gefragter denn je. DURCHGÄNGIGES BILDUNGSSYSTEM Um die entsprechende Ausbildung zu erlangen, stehen dank dem durchgängigen Bildungssystem verschiedene Wege offen. Wer mit einem Lehrabschluss konsequent auf eine gezielte Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft setzt, hat dazu viele Möglichkeiten. So können in den Fachbereichen Immobilien-Bewirtschaftung, -Vermarktung und -Entwicklung Berufsprüfungen absolviert werden. Immobilienbewirtschafterinnen und Immobilienbewirtschafter mit eidgenössischem Fachausweis sind beispielsweise in der Lage, Objekte in technischer und kaufmännischer Hinsicht zu bewirtschaften. Dazu gehören Zustandsanalysen, Unterhaltsstrategien, Sanierungen, Mietobjekte betreuen, Hauswarte führen, Mietzinsen festlegen und Vermarktungskonzepte erarbeiten. Immobilienentwickler/innen hingegen sind erfahrene Generalisten, die Liegenschaften in jeder Phase ihres Lebenszyklus begleiten und betreuen. Darauf basierend befähigt die spätere höhere Fachprüfung als Immobilientreuhänder/in die umfassende Bewirtschaftung eines Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften.

branche über einen MBA erwerben. Für dieses Studium ist der Bachelor Voraussetzung. Wer diesen Studiengang absolviert hat, ist in der Lage, alle Fäden zusammenhalten. Der Master of Business Administration (MBA) Real Estate Management lehrt ganzheitliches betriebswirtschaftliches und Management orientiertes Wissen im Bereich der Immobilienwirtschaft. Er deckt inhaltlich alle wesentlichen Managementfunktionen ab und ist fachübergreifend aufgebaut. Er umfasst betriebswirtschaftliche

und rechtliche Kenntnisse, aber auch die Vermittlung von weichen Faktoren, wie Kommunikations-, Sozial- und Führungskompetenzen sowie Verhandlungsgeschick. Wichtig dabei ist auch der Transfer von der Theorie in die Praxis. Ein gutes Beispiel dafür ist das Sulzerareal in Winterthur. Hier haben Absolventen der MBA-Weiterbildung die Möglichkeit zu lernen, wie sich ein brachliegendes Industrieareal zu einem lebendigen Stadtteil entwickelt. Als Fallstudie dient das ehemalige Werk 1, der letzte

noch nicht umgenutzte Teil des Sulzerareals. An diesem konkreten Beispiel können die Studierenden gleich von Anfang an erfahren, welche Gesetze und Auflagen für die Realisierung der Überbauung eingehalten werden müssen – vom Kaufvertrag, über die Auflagen des Denkmalschutzes, Anforderungen von Stadt, Kanton und Bund bis hin zum Verkaufsvertrag. Dieser Praxisbezug ermöglicht den Teilnehmenden auch später im Berufsleben eine schnelle Umsetzung des Gelernten.

BIS ZUM HOCHSCHULABSCHLUSS Wer ein Maturitätszeugnis im Sack hat, kann über einen Bachelor-Studiengang das Knowhow über wirtschaftliche Zusammenhänge, Gebäudetechnik und das Management komplexer Gebäude und deren Dienstleistungen erwerben. Schwerpunkte dieser Ausbildung sind Volkswirtschaft, Betriebswirtschaft, Immobilienökonomie, Facility Management, Bau- und Gebäudetechnik sowie, auf Immobilien zugeschnitten, Recht und IT. Die ganz «hohen Weihen» einer Ausbildung kann man sich auch in der Immobilien-

Schärfen Sie Ihre Immobilienkompetenz Master in Business Administration (MBA) Real Estate Management Berufsbegleitende und international anerkannte Weiterbildung im Immobilienmanagement. Nächste Informationsveranstaltungen: Dienstag, 16. Januar 2018, 12 Uhr, Zürich Montag, 16. April 2018, 18 Uhr, Winterthur Montag, 18. Juni 2018, 18 Uhr, Zürich Mehr Informationen und Anmeldung unter: www.zhaw.ch/abf/rem Bauen Sie Ihre Karriere aus

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SIREA Brandreport 23

SIREA – State of the Art in der Immobilienbewertung Am Anfang steht der Preis. Wieviel ist das Haus oder die Eigentumswohnung wert? Für die professionelle Bewertung sind gut ausgebildete Fachleute gefragt. T E X T SMA

Wer auf der Suche nach einem Eigenheim ist, prüft verschiedene Standorte, definiert die Anzahl Zimmer und legt den Ausbaustandard fest. Spätestens dann muss er sich darum kümmern, ob der Traum vom Wohneigentum überhaupt finanzierbar ist. Dafür braucht er einen verlässlichen Kaufpreis. Jedes Hypothekeninstitut – Banken, Versicherungen oder Pensionskassen – nimmt eine eigene Schätzung der betreffenden Immobilie vor, um dann mit den Kundinnen und Kunden die Finanzierung zu besprechen. Und umgekehrt: Wer seine Immobilie verkaufen will, muss in Erfahrung bringen, welchen Marktwert sein Wohneigentum hat, um die Angebote der Kaufinteressenten beurteilen zu können. Auch dazu werden professionelle Immobilienbewerter benötigt. GRUNDWISSEN ZUR BEWERTUNG VON IMMOBILIEN Was sind Reproduktionskosten? Was eine technische Entwertung oder ein «Discounted Cash Flow»? Das sind nur drei zufällig ausgewählte Lerninhalte des CAS-Lehrgangs Immobilienbewertung von SIREA. Dieser vermittelt anerkannte Bewertungsmethoden und befähigt die Studierenden zum Erstellen marktfähiger Bewertungen von Wohn- und Gewerbeliegenschaften und zur Beurteilung von Bewertungsgutachten. Weitere Lernziele sind Werttheorie, Finanzmathematik, Grundbuch und Dienstbarkeiten, Steuer- und Mietrecht.

STATE OF THE ART Die aus Marktsicht relevanten Lernziele werden vom SIREA Bildungsrat, bestehend aus Vertretern der Immobilienbranche, definiert, während die SIREA Methodikgruppe die Lerninhalte in didaktischer und wissenschaftlicher Hinsicht aktualisiert. Anhand der Lernziele formuliert die SIREA Prüfungskommission den Leistungsnachweis des CAS-Lehrgangs Immobilienbewertung. Er besteht aus schriftlichen Prüfungen und einer Semesterarbeit, in der die Studierenden den Marktwert einer Immobilie bewerten. Dank diesen Qualitätssicherungen gilt der CAS-Lehrgang Immobilienbewertung SIREA auf dem Markt als «State of the Art» und ist damit Türöffner zur Karriere im Immobilienbereich. SCHWEIZWEIT VERTRETEN SIREA AG, Swiss Institute of Real Estate Appraisal, führt in Kooperation mit sechs Fachhochschulen in der deutschen Schweiz und im Tessin CAS-Lehrgänge in Immobilienbewertung durch. Die Lernziele sind an allen Standorten identisch, die Abschlüsse von den verschiedenen Fachhochschulen gegenseitig anerkannt. Die Kurse starten jährlich mit überschaubaren Klassengrössen. An den Lehrgängen

nehmen Architekten, Bauingenieure, Juristen, Steuer-, Bank- und Versicherungsfachleute, Treuhänder und Immobilienmakler teil - eine Durchmischung von Studierenden, die optimale Möglichkeiten zur Vernetzung eröffnet.

Lehrgänge können deshalb in minimaler Zeit absolviert werden und bieten den derzeit effizientesten Weg zum Studienabschluss auf Hochschulniveau.

MAS UND MBA REAL ESTATE MANAGEMENT Aufbauend auf den CAS-Lehrgang Immobilienbewertung bietet SIREA auch die CAS-Lehrgänge Immobilienentwicklung und Immobilienmanagement an. Das führt zum Abschluss MAS Real Estate Management. Neu und in der Schweiz bisher einzig bietet SIREA in Kooperation mit der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften ZHAW auch die Möglichkeit zum Abschluss MBA REM Real Estate Management an. WESHALB SIREA? Alle Lehrgänge von SIREA haben einen hohen Praxisbezug und entsprechen national und international anerkannten Standards. Die Dozentinnen und Dozenten verfügen über jahrelange Erfahrung in der Immobilienbranche – entsprechend dem Weiterbildungsgrundsatz von SIREA: «Aus der Branche – für die Branche». Der Stoff wird kompakt und konzentriert vermittelt. Die

Informationen • Welches ist der perfekte Studiengang für Sie • Wie unterscheiden sich SIREA-Lehrgänge von Lehrgängen anderer Anbieter • Welchen Stellenwert hat der Abschluss eines SIREA-Lehrgangs innerhalb der Branche Für eine Beratung und bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. www.sirea.ch oder unter 044 322 10 10

Weiterbildungen in Immobilienmanagement MAS in Real Estate Management Studienstart: Januar 2018 www.fhsg.ch/weiterbildung oder weiterbildung@fhsg.ch FHO Fa

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Wir nehmen an den folgenden Immobilienmessen teil: SVIT Immobilien-Messe in Zürich 16. - 18. März 2018, Lake Side Zürich Eigenheimmesse Schweiz in Zürich 6. - 9. Sept. 2018, Messe Zürich, Halle 6

Stand November 2017

Melden Sie sich bei unserem Chef ulrich.koller@lerchpartner.ch oder Tel. 052 235 80 00.

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