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FEB 19

BAU & IMMOBILIENENTWICKLUNG

Interview

SAMIH SAWIRIS

«Jedes Projekt innerhalb des Ganzen

hat seine eigenen Reize und Vorzüge.»

Lesen Sie mehr auf fokus.swiss.

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EDITORIAL

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Interview: Samih Sawiris

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Die DNA eines Gebäudes entscheidet

Immobilien

FOKUS BAU & IMMOBILIENENTWICKLUNG. PROJEKTLEITER: Ismael Hasbi

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mmobilienbesitzer haben immer mehr das Bedürfnis, ihre Gebäude nachhaltig und erfolgreich zu entwickeln, sodass die Nutzer zufrieden sind, die Immobilien gut vermietet werden können und sich die Investition auch durch eine angemessene Rendite bezahlt macht.

Doch was macht Immobilien am Markt erfolgreich? Was müssen sie erfüllen, damit die Nutzer zufrieden sind und längerfristig zu einem Mehrwert führen?

länger da wohnen, denn niemand möchte von seinen Kollegen und Freunden wegziehen.

Wie müssen Gebäude materialisiert werden, damit sich die Nutzer wohlfühlen? Schätzen sie wirklich immer die übergrossen Fenster? Wollen sie die volle Transparenz oder wäre es ihnen lieber, dies nur partiell zu haben

Die DNA eines Gebäudes macht es aus. Sie gehen in ein Gebäude hinein und denken, wow hier möchte ich arbeiten oder leben. Doch was steckt dahinter? In den vergangenen Jahrzehnten haben wir punkto Energieeffizienz und Komfort die Gebäude verbessert. Wir haben kompakte Bauten und effiziente Grossraumbüros gebaut. Doch sehr oft konnten sich die Nutzer nur teilweise oder gar nicht mit den Bauten anfreunden. Was ist da schief gelaufen?

Gebäude aus Sicht der Nutzer und Bewohnerinnen denken Oft sind wir in der Bestellung und Planung zu schnell bei der Lösung. Alle wissen, wie ein Büro aussieht. Doch erfüllen diese Büros die Anforderungen unseres Ankermieters? Wie arbeiten die Leute dieser Firma zusammen, welche Art von Arbeitsplätzen werden benötigt?

Wie arbeiten sie heute und wie morgen? Brauchen die Teams eine Heimat in Form eines Raums oder sind sie oft virtuell unterwegs? Es empfiehlt sich über Arbeitsformen und -prozesse nachzudenken und Bedürfnisse abzuklären, bevor ein Büro geplant wird.

Oft sind wir in der Bestellung und Planung zu schnell bei der Lösung.

Dieselben Fragen stellen sich bei einer Wohnsiedlung: Wo werden sich die Bewohner treffen und austauschen? Ist es der vorgelagerte Balkon, wo man auch einmal gemeinsam Abendessen kann? Ist es eine Dachterrasse, die Waschküche oder der Spielplatz, wo man sich begegnet? Siedlungen, in denen Begegnung möglich sind, führen zu einer zusätzlichen Identifikation der Bewohner mit dem Quartier. Sie werden

- BARBARA SINTZEL, GESCHÄFTSFÜHRERIN ECO-BAU

zum Beispiel beim Balkon? Würden sie auch den harten Bodenbelag wählen oder wäre ihnen ein Parkett lieber?

Was ist eigentlich das Geheimnis des Lehmputzes, der bei vielen Menschen positiv ankommt? Offensichtlich trägt auch die Materialisierung zur DNA eines Gebäudes und zum Wohlbefinden bei.

Dann die Frage, wie viel Technik erträgt der Mensch?

Wir konnten in den vergangenen Jahren beobachten, dass Technik da gut akzeptiert wird, wo sie gut auf die Nutzer ausgerichtet ist und zu einem gewissen Mass auch selber gesteuert werden kann. Viel zu oft ist sie nur durch Experten bedienbar und die Anleitungen sind für Otto Normalverbraucher kaum verständlich. Gesucht ist die smarte Technik, am liebsten mit Apps, die mit dem Smartphone bedient werden kann.

Auch die Umgebung spielt eine Rolle. Gibt es da Plätze, bei denen sich die Nutzer wohlfühlen, vielleicht auch mal hinsetzen können oder ist einfach alles steril geputzt und jede Pflanze zum Quader geschnitten? Umgebung kann mehr. Auch kleine Plätze können zu Oasen werden. Büsche und Bäume sind nicht nur schön anzuschauen, sondern bieten auch Kochbegeisterten Früchte oder Vögeln Futter. Weitere Optionen bieten die vielen Formen von Urban Gardening, bei der die Kreativität grenzenlos ist.

Und zu guter Letzt ist es mit dem Bauen nicht fertig.

Jetzt ziehen die Menschen mit ihren Bedürfnissen in die Bauten. Diese Menschen unterscheiden sich von denen der Planung. Deshalb ist es wichtig nach dem Bezug nachzufragen: Was hat sich bewährt, was fehlt, was ging komplett daneben? Den Nutzenden Raum geben für Diskussionen und Korrekturen hilft, dem Projekt den letzten Schliff zu verleihen. Wo Menschen mitgestalten können, entsteht Identifikation mit der eigenen Umgebung.

TEXT BARBARA SINTZEL

COUNTRY MANAGER: Pascal Buck PRODUKTIONSLEITUNG: Miriam Dibsdale TEXT: Sven Hoti, Michelle Christen, Sonya Jamil TITELBILD: Andermatt Swiss Alps AG LAYOUT: Anja Cavelti DISTRIBUTIONSKANAL: Tages-Anzeiger, Februar 2019 DRUCKEREI: DZZ Druckzentrum AG

SMART MEDIA AGENCY AG Gerbergasse 5, 8001 Zürich, Schweiz Tel +41 44 258 86 00 info@smartmediaagency.ch

Viel Spass beim Lesen!

Ismael Hasbi Project Manager

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CO-LIVING

Die Zukunft des gemeinsamen Wohnens und Arbeitens Hohe Mietzinsen, Wohnungsknappheit und der Wunsch nach Unabhängigkeit und Flexibilität erfordern neue Alternativen zum heutigen Zusammenleben. Eine davon heisst Co-Living.

Es bietet ein Rundumpaket an verschiedenen Dienstleistungen und Annehmlichkeiten, wobei das Zusammenleben und -arbeiten bzw. der Austausch mit anderen Mitbewohnern im Fokus steht.

TEXT SVEN HOTI

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orgens mit den Mitbewohnern frühstücken, ins hauseigene Gym gehen und anschliessend in den Büroräumlichkeiten nebenan arbeiten. Später am Nachmittag noch einen kurzen Spa-Aufenthalt zwei Stockwerke weiter oben geniessen und am Abend gemütlich einen Film im Kino auf der anderen Seite des Gebäudekomplexes schauen gehen. Was hier beschrieben wird, ist eine besonders in den letzten Jahrzehnten wieder beliebt gewordene Form des Zusammenlebens. Unter dem Namen «Co-Living» versteht man Wohnen und Arbeiten am gleichen Ort, wobei noch zahlreiche Annehmlichkeiten in die Angebote inkludiert werden. Sich fühlen wie im Hotel, leben wie in einer WG und arbeiten im Homeoffice – das umfasst Co-Living.

Eine neue alte Art des Zusammenlebens An sich ist es keine neue Idee. In den 1930er Jahren existierte der sogenannte «Isokon»-Apartmentblock in London. Das modernistische Gebäude mit seiner avantgardistischen Innenausstattung diente dem regen Austausch der modernistisch geprägten, reicheren Gesellschaftsschichten. Gäste wie die britische Schriftstellerin Agatha Christie oder der deutsche Architekt Walter Gropius genossen dort zahlreiche Annehmlichkeiten wie vorab möblierte Gemeinschaftsräume fürs Zusammenleben und Arbeiten sowie ein Restaurant und eine Wäscherei.

Das Rundumpaket für digitale Nomaden Co-Living leitet sich vom bereits weithin bekannten «Co-Working» ab, bei dem verschiedene oder ähnliche Berufsgruppen in den gleichen Büroräumlichkeiten arbeiten und so von den entstehenden Synergien profitieren. Co-Living geht jedoch noch einen Schritt weiter.

Personen mit ähnlichen Interessen, die Wert auf Unabhängigkeit und Flexibilität legen, können nun nicht mehr nur in der gleichen Umgebung arbeiten, sondern auch leben.

Zur Zielgruppe gehören hauptsächlich «Young Professionals», also Junge zwischen 20 und 30 Jahren, die je nachdem einen Hochschulabschluss aufzuweisen haben, erwerbstätig sind und eine Karriere anstreben. Medien und Technologien spielen ebenfalls eine grosse Rolle im Leben der «Yuppies». Die Anbieter von Co-Living-Häusern machen es sich deshalb zur Aufgabe, für diese Gegebenheiten die passenden Angebote und Dienstleistungen zu liefern.

Wer nun online auf ein passendes Zimmer gestossen ist, kann den meist auf mindestens drei Monate befristeten Mietvertrag online unterzeichnen. Jegliche weiteren administrativen Tätigkeiten werden ebenfalls digital geregelt, sodass der zukünftige Mieter nicht mehr als einen Laptop oder ein Handy braucht, um alle notwendigen Angelegenheiten zu verwalten. Die

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Zimmer sind bereits möbliert und mit allem ausgestattet, was der Arbeitende braucht. Im Vertrag inbegriffen sind meist diverse Annehmlichkeiten wie ein Reinigungsservice, Gemeinschaftsräume zum Verweilen und Arbeiten, eine Bibliothek, ein Spa-Bereich, Gym oder sogar ein Kino. Ein Community-Manager organisiert Events und soll dafür sorgen, dass sich so etwas wie eine Gemeinschaft bilden kann. All diese Angebote variieren von Anbieter zu Anbieter, zeigen jedoch, wie in den Co-Living-Spaces Arbeit und Leben immer mehr miteinander verschmelzen. Das Ziel ist es, flexiblen, erwerbstätigen Menschen, die Wert auf Gesellschaft legen, die Möglichkeit zum Austausch und Vernetzen mit Gleichgesinnten zu geben.

Ein lukratives Geschäft Diese Mischform der Arbeits- und Wohngemeinschaft bietet auch für die Anbieter viele Vorteile. Immobilien, die aufgrund ihrer Grösse tendenziell eher schwerer zu verkaufen sind, lassen sich so zimmerweise vermieten.

Dadurch sorgt man ganz nebenbei auch dafür, dass Leerstände abnehmen. Des Weiteren lassen sich durch die zusätzlichen Dienstleistungen wie etwa Reinigung und Möblierung bessere Renditen erwirtschaften. Die Zielgruppe lässt sich – wie im weiteren Verlauf des Artikels ersichtlich wird – noch erweitern, sodass ein interessantes und vor allem grösseres Publikum erreicht werden kann.

Ein interessanter Ansatz für die Zukunft Co-Living ist ein vielversprechendes Konzept, das eine nachhaltige, flexible und unabhängige Lebens- und Arbeitsweise ermöglicht, ohne jedoch auf das Zusammensein und den Austausch mit anderen zu verzichten.

In Städten wie London oder New York ist Co-Living schon länger kein Fremdwort mehr. Auch in der Schweiz gibt es bereits die ersten Anbieter.

Steigende Mietzinsen, Wohnungsknappheit und ein sich ständig verändernder Lebensstil erhöhen die Notwendigkeit von derartigen Wohnformen. Geht man noch einen Schritt weiter, so könnten solche Einrichtungen auch vielversprechende Alternativen zu den Pflegezentren sein, da sie diese entlasten würden. Das Potenzial, auch für Senioren bzw. alleinstehende, ältere Erwachsene attraktiv zu werden, besteht.

Co-Living wird das Wohnen, wie wir es heute kennen, sicherlich nicht ersetzen. Aber genauso, wie die zukünftige gesellschaftliche Entwicklung ungewiss ist, so ist auch der Wohnungsmarkt darauf angewiesen, auf die wechselnden, sich entwickelnden Bedürfnisse der Leute eingehen zu können. Es ist eine erfrischende Alternative bzw. Weiterentwicklung zum heutigen Wohnen und könnte auch den Problemen einer stetig wachsenden Population teilweise entgegenkommen.

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Der Schlüssel für die Zukunft heisst Collaboration durch digitale Vernet­ zung und durch den sorgfältigen Blick auf das grosse Ganze. Durchgängige Verfügbarkeit und permanenter Aus­ tausch von Daten über hergebrachte Grenzen hinweg verbinden Bewirt­ schafter, Besitzer, Kunden, Partner und Experten untereinander immer en­ ger. Auch die bisher einzeln betrachte­ ten Lebensphasen werden zu einem vollständigen Bild über den ganzen Zeit zyklus zusammengefügt. Über die Reise der Branche in die Zukunft zu re­ den, heisst deshalb über das neue Ökosystem Immobilienbranche nach­ zudenken.

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Die Reise in die Zukunft ist für alle ein Abenteuer. Gemeinsam reisen ist indes die beste Voraussetzung, um den Weg erfolgreich zu meistern. Dafür müssen im Immobiliensektor Gedankengrenzen gesprengt werden, wie zum Beispiel die bisherige Aufteilung in analog und digi­ tal. Sie bringt die Branche genauso wenig weiter, wie die isolierte Betrachtung ein­ zelner Teilbereiche nicht zum Erfolg führt.

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Mit der Neudefinition veränderter Rollen und Aufgaben steigen auch die Ansprüche an die Veränderungs­ bereitschaft.

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Wettbewerbsregeln werden neu geschrieben Ein Eckstein des neuen Systems ist die Kundennähe, ein weiterer die branchen­ weite Collaboration. In der Branche mei­ nen bisher viele, dass Digitalisierung vor allem die Automatisierung von Prozes­ sen bedeutet. Das ist ein bequemer Trug­ schluss. Die Digitalisierung wird viel­ mehr die bisherigen Wettbewerbsregeln für alle Unternehmen in der Branche auf den Kopf stellen. Wie soll das gesche­ hen?

Vor allem grosse Anbieter wie Livit können sich in Zukunft mit anderen Unternehmen zu digitalen Plattform­ anbietern von Dienstleistungen wan­ deln. Diese Plattformen werden die mit Abstand erste Adresse für die Mieter in sämtlichen Fragen rund ums Woh­ nen. Das fängt bei der Wohnungs­ suche und der Beratung für die Ein­ richtung an und hört bei den Facility Management Services auf. Firmen­ Collaboration wird das künftige Allein­ stellungsmerkmal sein, um erfolgreich firmenübergreifende, kundenzentrier­ te Lösungen zu bauen. Firmen, die ihre IT nicht offen konstruieren, damit sie mit Partnern einfach interagieren können, werden nicht in das neue Ökosystem der Branche «eingeladen».

Autonome Wettbewerbskraft von Un­ ternehmen ist von gestern, Transpa­ renz und das Teilen von Kompetenz sind die Zukunft. Die Schnittstellen zwischen Eigentümern, Mietern, Lie­ feranten und Partnern werden sich dadurch dramatisch verschieben. Die neue Collaboration über Firmen­ grenzen hinweg wird überlebensnot­ wendig.

Durchgängige Verfügbarkeit und permanenter Austausch von Daten über hergebrachte Grenzen hinweg verbinden Bewirtschafter, Besitzer, Kunden und Experten untereinander immer enger.

Umfassendes Datenmanagement Möglich macht die neue Collaboration der externe und interne digitale Daten­ fluss. Ein konkretes Beispiel dazu ist die künftige Zusammenarbeit mit Architek­ ten. In zumeist aufwendigen Prozessen er­ und bearbeiten Architekten umfas­ sende Stamm­, Gebäude­ und Infrastruk­ turdaten. Sie sind das Fundament für die effiziente Planung sowie die ökologische und ökonomische Erstellung von Liegen­ schaften. Um diese wertvollen Daten auch für den optimalen Betrieb und die effiziente Bewirtschaftung zur Verfü­ gung zu stellen, braucht es ein syste­ matisches, sprich umfassendes Daten­ management.

Künftige Taster, Melder und Sen­ soren halten die Daten qualitativ und quantitativ aktuell. Big Data benötigt darüber hinaus neu qualifizierte, ver­ netzt denkende und handelnde Mana­ ger. Der bisherige Bewirtschafter wird zum Berater für den effizienten Unter­ halt der ihm anvertrauten Liegen­

schaft. Als Impulsgeber erkennt er zukünftige Ereignisse, weil er ganz genau hinhören kann. Er geht aktiv auf Eigentümer, Partner und Mieter zu und treibt die Prozesse. Diese werden komplett neu definiert und kombi­ nieren die technischen Möglichkeiten mit menschlichen Kompetenzen. So entstehen aus digitaler Vernetzung und operativer Collaboration tatsäch­ lich neue Produkte und Services.

Wie wirkt diese konkrete Zukunftsvision?

Ein potenzieller Mieter besichtigt seine Zielwohnung – virtuell am Bildschirm. In einem zweiten Schritt konsultiert er via Internet eine Umfeldanalyse vom Anbie­ ter, die der potenzielle Mieter zusätzlich mit externen Daten anreichern lässt.

Schliesslich schickt er eine digitale Be­ werbung ab. Sie löst beim Vermieter einen automatisierten Bonitätscheck aus und führt zum Online­Vertragsab­

schluss. In der Mitte des künftigen Da­ ten­, Informations­ und Prozessnetzes kontrolliert und überbrückt der neue Be­ rater gegenüber dem Kunden die Schnitt­ stellen und Datenlücken und führt die Vorteile der digitalen und analogen Welt zusammen.

Die Digitalisierung ermöglicht nicht nur die Automatisierung einzelner Tä­ tigkeiten, sondern vielmehr ihre Neu­ definition, die Verbindung von bisher isolierten Arbeiten zu integralen Pro­ zessketten, neuem Wissen und neuen kooperativen Arbeitsformen. New Work mit flexiblen Arbeitsplätzen, variabler Raumausstattung und innovativen Technologien und Weiterbildung in der Livit­Akademie, extern oder «on the job», sind bei Livit deshalb permanente Begleiter der Digitalisierung. Informa­ tionen stehen in nie gekannter Qualität und Quantität zur Verfügung. Von Men­ schen und Algorithmen richtig inter­ pretiert und eingesetzt, eröffnen sie präzise Rückschlüsse von aktuellem Nutzerverhalten auf seine kommen­ den Bedürfnisse.

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BRANDREPORT EIFFAGE SUISSE AG

Kein Bauvorhaben ohne solides Fundament Die Eiffage Suisse AG, ehemals Priora AG Generalunternehmung, ist seit März 2018 eine Tochtergesellschaft der französischen Eiffage Gruppe.

Die Eiffage Gruppe zählt zu den führenden Immobiliendienstleistern Europas. Mit einem Netzwerk internationaler Experten im Rücken bietet Eiffage Suisse noch geballtere Kompetenz für individuelle Lösungen, die dank der regionalen Verankerung termintreu und kosteneffizient in überzeugender Qualität umgesetzt werden.

EIFFAGE SUISSE AG

Projektentwicklung Seit Jahren vertrauen Investoren und Bauherren aus der ganzen Schweiz der Eiffage Suisse. Sie finden im Schweizer Bau- und Immobilienunternehmen den verantwortungsvollen Partner für Projektideen – ganz egal, ob es sich um eine Wohnsiedlung, eine Gewerbeüberbauung oder Immobilien mit nicht alltäglichen Nutzungszwecken handelt. Erfahrene und kompetente Fachspezialisten entwickeln kundenspezifische Konzepte, damit Bauvorhaben ein solides Fundament erhalten. Die Auftraggeber haben Bauvisionen, denen die Eiffage Suisse Formen verleiht, verschweisst mit Nutzen, Rentabilität und Prestige. Den Vorgaben entsprechend, werden ökonomisch, ökologisch und gesellschaftlich sinnvolle Immobilien konzipiert.

General- und Totalunternehmung Als General- und Totalunternehmer sowie Generalplaner steht für Bauprojekte am besten die Eiffage Suisse Pate, denn sie legt grössten Wert auf Termintreue, Kostenkontrolle und Qualitätssicherung. Das Gesamtpaket beinhaltet massive Kompetenz, die sich in effizientem Projektmanagement, zuverlässiger Planung, verbindlicher Kostenkalkulation und Qualitätsgarantie bezahlt macht.

Mit einem einzigen Partner ein Bauprojekt zu realisieren, sehen Auftraggeber als Mehrwert. Dieser Mehrwert vergrössert sich durch Synergien, die nur ein General- und Totalunternehmer bieten kann, um das Mehrfache.

mehr als Alternativen im heutigen Immobiliengeschäft.

Bauherren und Investoren wissen, dass die Eiffage Suisse für Bestandsliegenschaften der richtige Partner ist. Experten der Eiffage Suisse analysieren und bewerten die Gebäudesubstanz und erarbeiten Konzepte für die Nutzungsoptimierung. Eiffage Suisse berät als Gesamtdienstleister, um für jede Immobilie die optimale Lösung für die Zukunft anzubieten. Und mit Denkmalschutz kennen sie sich auch aus.

Referenzprojekte unter www.eiffage.ch

EIFFAGE SUISSE AG

Projektentwicklung | Generalunternehmung Hauptsitz Balz-Zimmermann-Strasse 7 8302 Kloten info.ec.suisse@eiffage.com www.eiffage.ch Telefon +41 43 495 91 11

@eiffage_suisse Eiffage Suisse AG

Geschäftsstellen: Basel, Bern, Chur, St. Gallen, Zug/Luzern, Zürich-Kloten Zweigniederlassung: Aarau

Umbau- und Renovationsexperte Umbau, Renovation, Sanierung und Revitalisierung sind

Aktuelle Projektentwicklungen Ob eine moderne Mietwohnung oder der Traum vom Eigenheim in der Aargauer Gemeinde Othmarsingen – oder ein neues zeitgemässes Zuhause in der beschaulichen Gemeinde Riggisberg, Eiffage Suisse hat für Sie und Investoren das perfekte Angebot. Die Wohnüberbauung «In den Matten» und «Lindengässli» erfüllt Ihren langersehnten Wunsch nach einer einzigartigen Neubauwohnung oder dem individuellen Eigenheim auf schönste Weise.

Wohnüberbauung «In den Matten», Othmarsingen AG, Stockwerkeigentum (20 Einheiten) und Mietwohnungen (150 Einheiten) Auf dem ehemaligen CENTRAVO-Areal, an zentraler Lage in der Gemeinde Othmarsingen entsteht ein belebter Dorfkern. In den geplanten elf Baukörpern, werden rund 170 moderne Wohneinheiten etappenweise realisiert werden. Die zeitgemässen 2,5 – 4,5 Zimmerwohnungen wurden viergeschossig konzipiert und fügen sich harmonisch in eine parkähnliche Anlage ein. Erschlossen werden die Wohnungen über eine Tiefgarage.

Nicht nur eine neue Wohnüberbauung soll das neue Quartier erhalten, geplant sind entlang der

Lenzburgerstrasse auch zwei Dienstleistungsgebäude.

Neben den Laden- und Gewerbegeschäften werden auch Büroräumlichkeiten erstellt.

Projektdaten Wohneinheiten Baukörper Geschosse Bezug

rund 170 Wohnungen 11 freistehende Gebäude 3 plus Attikageschoss voraussichtlich ab Herbst 2021

Registration Interessenten: www.in-den-matten.ch Kontakt: Roland W. Schlegel | +41 79 954 09 24 roland.schlegel@eiffage.com

Wohnüberbauung «Lindengässli», in Riggisberg BE, Mietwohnungen In den hochwertig gestalteten Gebäuden werden rund 60 moderne Mietwohnungen konzipiert. Die Wohneinheiten sind komfortabel und auf beste Raumnutzung ausgelegt und gut möblierbar. In allen 2.5-Zimmerwohnungen werden Wasch-Trocken-Kombigeräte und in den 3.5-Zimmereinheiten je einen Wasch- und Trockenturm installiert. Die wohnlichen Nasszellen werden mit bodenebenen Duschen erstellt. Für die Küchen steht ein attraktives Budget zur Verfügung. Die neuen luxuriösen Wohnungen sind von der Tiefgarage zugänglich.

Projektdaten Projekt 6 Gebäude mit Einstellhalle Wohnungsmix pro Gebäude

4 Wohnungen à 2.5 Zimmer

4 Wohnungen à 3.5 Zimmer

2 Attika-Wohnungen à 3.5 Zimmer Realisierung 1. Etappe ab Mitte 2019

2. Etappe ab Mitte 2020 Registration Interessenten: www.lindengaessli.ch Kontakt: Roland W. Schlegel | +41 79 954 09 24 roland.schlegel@eiffage.com

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AEPLI METALLBAU AG BRANDREPORT

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Preisgekrönt.

Beim Anblick der Fassade des Baufeldes G von Zürichs Europaallee sucht man vergebens nach Vorbildern.

Denn die Architekten inszenierten hier eine Fassade, die so einzigartig ist, dass sie vom Fassadenbauer Aepli Metallbau nur mit eigens entwickelten Bauteilen realisiert werden konnte. Dafür wurde 2018 der renommierte Architekturpreis «Prixforix» vergeben.

TEXT AEPLI METALLBAU AG

Die beiden Türme «Gustav» und «Gull» sind durch einen gemeinsamen Baukörper verbunden.

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as Objekt Europaallee ‒ Baufeld G, Zürich umfasst die Funktionen Wohnen, Dienstleistung, Retailflächen, Gastronomie und Seniorenresidenz. Der 2015 fertiggestellte Bau an der Verzweigung Lagerstrasse/ Gustav-Gull-Platz in Zürich, besteht aus zwei verschieden hohen Türmen und einem verbindenden Sockelbau.

Die Führung der Entwässerungsrohre war eine besondere planerische Herausforderung. Beispielsweise mussten Abzweigungen und Verbindungen anhand von 3D-Zeichnungen beim Platzbedarf berücksichtigt werden. Oder der Problemfall «Starkregen»: hier kann die Wassermenge plötzlich ansteigen und die zulässige

Durchflussmenge zur Kanalisation wird überschritten.

Die neuartige Lösung von Aepli Metallbau: die Entwässerungsrinnen wurden als Retensionsbehälter ausgebildet, womit Regenwasser nach einem starken Gewitter optimal dosiert innerhalb der vorgeschriebenen Menge abläuft. Die Fassade kann auf diese Weise viele

Bedeutende Arealentwicklung für Zürich Im Detail sind es 78 000m² Gesamtfläche für 8 000 Arbeitsplätze, 300 Wohnungen und eine Hochschule: Die Europaallee in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs ist eine der bedeutendsten Arealentwicklungen Zürichs. Und zugleich eine der anspruchsvollsten, wie das von Graber Pulver Architekten (Zürich) und Masswerk Architekten (Kriens) inszenierte Baufeld G mit seinen beiden expressiven Türmen eindrucksvoll zeigt.

So wegweisend wie das Bauvorhaben selbst ist auch die Fassade des attraktiven Gebäudekomplexes. Entwickelt und realisiert von Aepli Metallbau und voller wegweisender Innovationen wie massgeschneiderte Profile, Integration eines neuartigen Sonnenschutzkonzeptes in die Fassadenkonstruktion und bahnbrechende Entwässerungssysteme.

Anspruchsvolle Fassadenkonstruktion Der Gebäudekomplex des Baufeldes G war von Anfang an nicht alleine auf eine langlebige Bausubstanz ausgelegt, sondern auch auf eine anspruchsvolle Architektur, welche die exponierte Lage des Objektes in der Zürcher City noch zusätzlich unterstreicht. Aepli Metallbau konnte nicht auf gängige, vorfabrizierte Fassadenelemente zurückgreifen. Vielmehr war das Unternehmen gefordert, neue Aluminium-Stangenpressprofile zu entwickeln, zu fertigen und zu montieren; genauso auch bei der Integration des neuartigen Sonnenschutz-Konzepts mit seinen drei Vertikalverschiebeelementen in die Fassadenkonstruktion. So entstanden spezielle Profilformen, die im Querschnitt auch berücksichtigten, dass die Struktur des Baus keinen einzigen rechten Winkel aufweist. Das hatte einen erheblichen Einfluss auf die komplexen Profilverbindungen in den Eckbereichen.

Das Resultat ist eine ebenmässige Optik mit Bauteilen, die zum integrierten Bestandteil der Fassade werden.

Unsichtbares Entwässerungssystem In die Fassaden wurde ein integriertes, von aussen unsichtbares Entwässerungssystem eingebaut, das Oberflächenwasser sammelt und dieses verdeckt abführt.

Kubikmeter Wasser zwischenspeichern. Zudem wird das versickerbare und das verschmutzte Wasser getrennt geführt. Stehendes Wasser im Entwässerungssystem (und die damit einhergehende Geruchsbildung) wird verhindert. Ein vertretbarer Aufwand bei der Reinigung des Rohrsystems ist stets gewährleistet.

PRIXFORIX – der Award für die attraktivste Fassade der Schweiz Der PRIXFORIX wurde 2018 zum vierten Mal vergeben – nicht weniger als 35 Objekte aus der ganzen Schweiz haben um den Titel gekämpft. Der Award würdigt und belohnt Kreativität und Mut zu aussergewöhnlichen Fassaden. Gewinner 2018 war die Fassade des Baufeldes G von Zürichs Europaallee. Die Aepli Metallbau AG ist stolz darauf, ihren Teil zum Gelingen des Projektes beigetragen zu haben.

AEPLI METALLBAU AG

Das von Aepli Metallbau integrierte Entwässerungssystem leitet Regen- und Schneewasser diskret und sicher ab.

Die Struktur des Hauses weist keinen einzigen rechten Winkel auf.

Was 1913 mit der Ein-Mann-Schlosserei von Viktor Aepli an der Ringstrasse im St.Gallischen Gossau begann, präsentiert sich heute als eines der grössten Unternehmen der Fassaden- und Metallbaubranche – nicht nur regional, sondern gesamtschweizerisch.

Ein national und international tätiges Unternehmen in der Bau- und Baunebenbranche erfolgreich zu führen, erfordert Strategien und Werthaltungen. Darum stellt auch die dritte Generation des Familienunternehmens – nach dem Gründer Viktor Aepli und seinem Sohn Rudolf Aepli senior – Ehrlichkeit, Fairness und Partnerschaft in den Mittelpunkt aller Handlungen.

Rund 175 Mitarbeitende konstruieren, fertigen und montieren täglich Fassaden- und Metallbaukomponenten für das Baugewerbe und die Industrie.

www.aepli.ch Mit seiner Gitterstruktur aus Aluminium fügt sich der Bau elegant in die urbane Umgebung ein.

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SMART HOME

Der Weg in die Zukunft des Wohnens Die Wohnungseinrichtungen der Zukunft werden smart. Das heisst, sie sorgen für einen komfortablen Alltag und ermöglichen einen praktikablen, nachhaltigen Umgang mit Energie.

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it zunehmender Intelligenz des Heims sind Haus und Möbel nicht mehr nur Güter, sondern leisten einen Service für den Besitzer.

Die Smart Homes der Zukunft sind auf den Komfort des Bewohners ausgelegt. So sind zum Beispiel bereits Betten erwerbbar, die mit Sensoren Schlaf-Charakteristiken aufnehmen und dadurch zu einem gesünderen Schlaf verhelfen. Smarte Aromatherapie-Wecker erfassen, wann wir die leichteste Phase unseres Schlafes erreichen und wecken uns dann sanft mit einem betörenden Duft.

Integrierende Technologie Die grösste Entwicklung in der Zukunft des Smart Homes ist die Integration. Zum einen die Integration aller möglichen Gegenstände im Heim, zum anderen aber auch diejenige von Anbietern ausserhalb des Heimes.

Dies erleichtert viele umständliche Aktivitäten wie das Einkaufen oder das Sauberhalten der Wohnung. Solche Gadgets existieren zwar bereits, doch noch sind sie nicht bereit für den Massenmarkt.

Zukunft andere Formen annehmen. Anstatt Solarpanels aufs Dach zu installieren, lassen sie sich auch in Gebrauchsgegenstände integrieren. Der Tisch auf der Veranda kann zum Beispiel Sonnenenergie einfangen. Solche Ideen wurden schon in die Tat umgesetzt. Coolfins sorgen dafür, dass die Oberfläche des Tisches angenehme Temperaturen beibehält. Der Tisch braucht keine komplizierte Installation, da man ihn einfach an die nächste Steckdose anschliessen kann, und schon fliesst die Energie ins Netz. Anstatt also zusätzlich eine riesige Anlage auf dem Dach zu montieren, erhält man einen Stromerzeuger, der gleich teuer wie ein traditioneller Gartentisch ist, aber 25 Jahre Strom erzeugt.

Damit ist der Strom gratis, denn einen Tisch braucht man sowieso. Das Ganze gibt es auch im grösseren Kaliber. So kann man die Solaranlage zum Beispiel in der Fassade integrieren, die sich dann dadurch selbst amortisiert.

Solarradwege liefern Strom Eine weitere Möglichkeit, Photovoltaik zu integrieren, die eher zu «Smart Living Space» und weniger zu Smart

Home gehört, bieten Fahrradwege. Im November 2018 wurde in einer Gemeinde in Deutschland eine Teststrecke eröffnet. Sie besteht aus kleinen Solarzellen, die von einer Glasfliese mit Noppenstruktur für eine rutschfeste Oberfläche umgeben sind. Damit sollen täglich 12 bis 16 MWh Solarstrom erzeugt werden. Die Lebensdauer wird auf 25 Jahre geschätzt und nach ungefähr 14 Jahren soll die Kommune damit Geld verdienen können.

Speichermöglichkeiten der Zukunft Man kennt es ja, das Problem, das mit Solarenergie einhergeht: An manchen Tagen gibt es Überschuss, an anderen deckt die Produktion den Verbrauch nicht. Deswegen wird vermehrt nach Speichermöglichkeiten gesucht. Bereits jetzt besteht die Möglichkeit, eine Batterie zu erstehen. Doch diese Batterien sind mit ca. CHF 8 000 noch relativ teuer und bringen einen verhältnismässig eher kleinen Speicher – 6 KWh – mit. Die Zukunft wird auch in diesem Bereich praktischer aussehen: durch die Integration

Zukünftig soll künstliche Intelligenz benutzt werden, die Emotionen lesen und sich automatisch an die Präferenzen der Bewohner anpassen kann. Eine Zukunftsvision, die an die KI JOI aus dem Film Blade Runner 2049 erinnert. JOI ist eine Projektion, die nicht nur den Haushalt erledigt, sondern auch genau das sagt, was man in dem Moment hören will. Blade Runner 2049 ist Science Fiction, doch die Realität holt die Zukunft allmählich ein. Ein weiterer wichtiger Punkt, der dieses futuristische Leben neben dem Komfort mit sich bringen wird, ist die Art, wie wir mit Energie umgehen.

Praktische Lösungen für umweltfreundliche Energien Schon in den letzten Jahren tauchten immer mehr Photovoltaikanlagen auf den Dächern in Schweizer Dörfern und Städten auf. Die Anlagen dienen vor allem der Selbstversorgung des Haushalts. Dieser Trend scheint sich auch weiterhin zu halten. Allerdings kann die Eigenversorgung der

des Elektroautos als Batterie ins Hausenergiesystem.

Das Konzept funktioniert so, dass ein Rechner darauf achtet, wie viel Energie von den Solaranlagen produziert und wie viel Strom verbraucht wird. Im Falle eines Überflusses lädt das Elektroauto auf, bei einem Defizit speist das Auto seine Energiereserven in den Haushalt ein. Diese Technologie ist fertig entwickelt und z.B. beim Nissan Leaf funktioniert sie auch bestens. Doch aufgrund der geringen Stückzahlen, ist die Elektronik dazu noch teuer.

Eine andere Möglichkeit eines Stromspeichersystems ist der sogenannte Cloudspeicher. Dabei sind mehrere Häuser in einem Kommunikationsnetzwerk verbunden. Stromüberschüsse und –defizite können dadurch zwischen den Haushalten ausgetauscht werden. Auch Kraftwerke haben ein Interesse an diesen Cloudspeichern. Denn für die Stromproduzenten existiert ständig das Risiko, kurzfristig zu wenig Energie zum Liefern zur Verfügung zu haben. Die Netzwerke ermöglichen es ihnen, mit den Besitzern der Solaranlagen und Stromspeichern Verträge einzugehen. Die Haushalte verpflichten sich, das Kraftwerk bei einem kurzfristigen Stromausfall zu unterstützen, während ihnen das Elektrizitätswerk dafür jährlich eine bestimmte Summe zahlt.

In Zukunft werden wir also immer komfortabler wohnen, während Energieproduktion und –management praktischer und vernetzter werden. Oft entwickelt sich die Zukunft aber auch ganz anders als erwartet. So zum Beispiel könnte der derzeitige Trend der Elektrifizierung des Haushaltes durch die neuen «Power-to-Gas»-Technologien aufgehoben werden und an Stelle von Strom würde dann vor Ort erneuerbares Gas produziert, dass dann die Häuser bei Mangel versorgt. In Zürich Leimbach steht schon ein derartiges Gebäude, das im Sommer den überschüssigen Solarstrom in Methangas umwandelt und sogar im Erdgasnetz speichern kann und sich so den Tank im Keller gespart.

Der Solarradweg in Deutschland.

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Energiemöbel ermöglichen es im Garten z.B. mit einem Solartisch elektrischen Strom zu erzeugen und via Steckdose nach dem Plug&Play Prinzip ins Hausnetz einzuspeisen. Mit dem Strom eines Tisches kann man täglich mit einem E-Bike über 100 km fahren oder mit dem Tesla jedes Wochenende von Zürich nach Luzern fahren.

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Sicher und elegant aufs Dach - mit Glasschiebefenstern Ob als Garten oder Terrasse, ein Flachdach lässt sich vielseitig nutzen.

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ie neuen Dachausstiege der HP Gasser AG mit Glasschiebefenster ermöglichen ungehinderten Zugang zur Terrasse und erhellen zugleich den darunterliegenden Raum mit wertvollem Tageslicht. Die durchbruchsicheren Ausstiegselemente mit modernem Design fügen sich optimal in die jeweilige Architektur ein. Die HPG-Dachausstiege gibt es massgeschneidert oder in Standardgrössen, in verschiedenen Abmessungen und Ausführungen - die ideale Lösung für jeden Ausstieg aufs Dach.

verglast (bis Ug-Wert 0.5) und durchbruchsicher. Die bis zu vier beweglichen Flügel werden beim Öffnen und Schliessen durch wartungsarme, robuste Elektromotoren, die platzsparend in der Rahmenkonstruktion integriert sind, angetrieben. Auch weiteres Zubehör wie Aussenbeschattungen, Steuerungen oder eine Rahmenheizung lässt sich problemlos darin integrieren.

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Der eigentliche Klassiker unter den Dachausstiegen ist das dreiteilige «w30»-Fensterelement. Dank ausgeklügelter Konstruktion - ein verdeckter Antrieb schichtet beim Öffnen die drei Fenster übereinander - ist der Zugang auf die Dachterrasse stets komfortabel und hindernisfrei. Mit einer grosszügigen Öffnung im Dach verändert sich auch das Raumgefühl darunter: Mit dem bis zu 6 x 3 Meter grossen, vierteiligen «w45»-Glasschiebefenster entsteht gar der Eindruck eines Dachbalkons, der die nahe Umgebung in den Raum holt.

Verbaut und geliefert werden sämtliche Glasschiebefenster in den bewährten HPG-Dämmzargen. Damit ist einerseits die lückenlose Dämmung garantiert, andererseits kann das Fenster als Fertigelement mit allen vorbereiteten Anschlüssen einfach und zeitsparend montiert werden. Die Glasschiebefenster bestehen aus thermisch getrennten Aluminiumrahmen, dreifach

WIPSWISS BRANDREPORT

Dank Netzwerk erfolgreich in der Immobilienwirtschaft Die Immobilienbranche ist nach wie vor eine Männerbastion. Aber es gibt sie, und zwar in zunehmender Zahl, die Immobilienfrauen in Kaderpositionen. wipswiss hat es sich zum Ziel gesetzt, diese Frauen zu vernetzen und sichtbar zu machen und weibliche Nachwuchsführungskräfte zu fördern. Wie der Verein dabei vorgeht, erläutert dessen Präsidentin Anita Horner im Interview mit «Fokus Bau & Immobilienentwicklung».

Anita Horner, warum braucht es ein Frauennetzwerk spezifisch für die Immobilienbranche?

Die Immobilienbranche ist seit jeher männerdominiert.

Vor allem in der Führungsetage sind Frauen nach wie vor untervertreten. Hier findet leider nur sehr langsam eine Veränderung statt. Es ist aber erfreulicherweise eine klar positive Tendenz feststellbar. Das Schlagwort Diversity ist derzeit in aller Munde. wipswiss möchte Impulse setzen und die Karriereentwicklung der Immobilienfrauen fördern.

Das Credo von wipswiss lautet «vernetzen, sichtbar machen und integrieren». Was meinen Sie damit?

Frauen erfahren innerhalb einer Branche mehr Aufmerksamkeit, wenn sie sich zusammenschliessen. wipswiss wurde im Jahr 2014 gegründet und zählt heute bereits über 230 Mitglieder. Das zeigt, dass das Bedürfnis der Immobilienfrauen, sich untereinander auszutauschen und von der Öffentlichkeit auch wahrgenommen zu werden, enorm ist. Durch unsere Vereinsaktivitäten möchten wir Frauen in der Immobilienbranche sichtbar und als Gruppe ansprechbar machen.

Welche Benefits bringt denn eine Plattform wie wipswiss denjenigen Frauen, die bereits in einer Führungsposition sind? Über ein grosses Netzwerk zu verfügen ist gerade auch für Frauen auf Führungsstufe sehr wichtig. Der

Über ein grosses Netzwerk zu verfügen, ist gerade auch für Frauen auf Führungsstufe sehr wichtig.

persönliche Kontakt ist die Grundlage für die Vertrauensbildung auf geschäftlicher Ebene.

und -experten ein, mitzudiskutieren. Näheres dazu findet sich auf unserer Website.

Die Immobilienbranche ist breit gefächert, es treten Akteure aus verschiedenen Berufssparten auf. Es sind dies etwa Architekten, Entwickler, Investoren, Berater und Anwälte.

Da ist es für uns nützlich, Kontakte zu Ansprechpartner aus allen Sparten knüpfen zu können. Diese Kontakte ermöglichen es uns auch, die Entwicklungen im Immobilienbereich in der Gesamtschau zu beobachten.

Was unterscheidet ein reines Frauen-BusinessNetzwerk von gemischten Netzwerken?

Ich möchte vorausschicken, dass unsere Veranstaltungen in aller Regel auch von Männern besucht werden. Wir schotten uns nicht ab, sondern suchen, ganz im Gegenteil, aktiv den Austausch mit unseren männlichen Kollegen. Aber ja, die Immobilienfrauen bewegen sich beruflich vorab unter Männern und schätzen daher den Austausch mit Frauen wohl ganz besonders.

Frauen sind untereinander spontaner und authentischer und reden auch mal offen über Misserfolge. Wir sehen wipswiss aber nicht als Ersatz, sondern als eine Ergänzung zu den gemischten Netzwerken, in welchen wir uns alle ebenfalls bewegen.

Und last but not least bringt wipswiss Frauen in ähnlichen Berufspositionen zusammen, welche auf Augenhöhe miteinander diskutieren können.

Ist wipswiss in der ganzen Schweiz präsent?

Der Grossteil unserer Mitglieder stammt zwar aus der Deutschschweiz. Wir sind aber auch in der Romandie präsent und sind dabei, den französischsprachigen Mitgliederanteil zu vergrössern. Der Röstigraben existiert bei uns nicht. Und wir haben auch Mitglieder aus dem Tessin. Im Vorstand decken wir die verschiedenen Sprachregionen ab.

Was für Veranstaltungen führt wipswiss durch?

Mehrmals im Jahr finden Vereinstreffen mit Vorträgen oder Podiumsdiskussionen zu aktuellen Immobilienthemen statt. Daneben organisieren wir Projektbesichtigungen. Wir haben etwa die Durchmesserlinie im Hauptbahnhof Zürich, das Zwicky-Areal in Dübendorf, Green City in Zürich, das Rolex Learning Center in Lausanne, das neue Quartier Pont Rouge in Genf und das Stade de Suisse in Bern besichtigt. Unser Sommerausflug führte uns letztes Jahr hinter die Kulissen des Bürgenstock-Resorts. Und diverse After Work-Lokaltreffen bieten übers Jahr verteilt die Möglichkeit, Kolleginnen aus der näheren Umgebung zu treffen und sich mit ihnen auszutauschen.

Unser nächster Anlass findet im März statt. Wir haben ein Podiumsgespräch zum Thema «Smart City» organisiert und laden interessierte Immobilienexpertinnen

ÜBER WIPSWISS. Der Verein wipswiss bietet Frauen, welche in der Schweizer Immobilienbranche tätig sind, eine Plattform zum Netzwerken und für den Fach- und Erfahrungsaustausch.

Bei den Mitgliedern handelt es sich um Frauen in Führungsposition, zukünftige Kaderfrauen und ausgewiesene Spezialistinnen aus sämtlichen Berufssparten und Tätigkeitsfeldern der Immobilienwirtschaft. wipswiss fördert den direkten Kontakt unter den Mitgliedern. Es finden regelmässig Veranstaltungen statt. Dadurch bietet sich den Mitgliedern die Gelegenheit, sich persönlich kennen zu lernen und auszutauschen.

Darüber hinaus setzt sich wipswiss ein für die berufliche Weiterentwicklung von weiblichen Nachwuchsführungskräften und für Immobilienfrauen, die vor einer beruflichen Neuorientierung stehen. wipswiss hat dafür ein Mentoring-Programm ins Leben gerufen. Auf der wipswiss-Mentorenliste finden sich zahlreiche erfahrene Immobilienexpertinnen und -experten, welche bereit sind, die Vereinsmitglieder auf ihrem Karriereweg ein Stück zu begleiten und zu unterstützen. wipswiss bietet seinen Mitgliedern zudem vergünstigten Zugang zu Weiterbildungsangeboten und pflegt Beziehungen zu gleichgesinnten Organisationen in der Schweiz und im Ausland.

Weitere Informationen finden Sie unter wipswiss.ch

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INTERVIEW SAMIH SAWIRIS

Wohlfühlen als oberstes Gebot Er verwandelt Wüsten in Städte und verbindet Schweizer Skigebiete miteinander: Samih Sawiris.

Der ägyptische Geschäftsmann nimmt sich grosser Projekte an und spielt damit in seiner ganz eigenen Liga.

INTERVIEW MICHELLE CHRISTEN FOTO ANDERMATT SWISS ALPS AG

S

amih Sawiris besuchte in Kairo eine deutsche Schule und studierte anschliessend an der Technischen Universität in Berlin. Seit seiner Kindheit besucht er regelmässig die Schweiz; seit 13 Jahren treibt er während den Besuchen sein Grossprojekt in Andermatt voran. Das Ferienzentrum ist bereits gut ausgestattet und bietet mehrere Hotels, Restaurants, Geschäfte, Ferienwohnungen, einen 18-Loch Golfplatz und ein grosses Skigebiet. Im Dezember 2018 wurde die letzte Gondelbahn eingeweiht, die die Skigebiete Andermatt und Sedrun verbindet. Der ursprüngliche Plan, auf das gleiche Niveau wie Zermatt und St. Moritz zu kommen, scheint langsam Realität zu werden. Im Interview mit «Fokus Smartes Wohnen und Bauen» verrät er, warum er gerade in Andermatt Millionen investiert.

Samih Sawiris, treffen Sie Entscheidungen mit Ihrem Herzen oder Ihrem Verstand?

Das ist sehr situationsabhängig.

Was hat Sie dazu bewegt, in Andermatt zu investieren?

Mich haben die schöne Gegend und die Herzlichkeit der Menschen bei meinem ersten Besuch sofort beeindruckt.

Zudem war das Stück Land, welches für die Entwicklung zur Verfügung stand, gut gelegen und in der richtigen Grösse, um ein schönes Projekt zu verwirklichen.

Wieso setzen Sie Ihre Projekte meistens an ruhigen Orten um?

Weil ich keine Konkurrenz mag (schmunzelt). Die kommt dann jeweils später, wenn ich schon einen Vorsprung habe.

Mittlerweile ist Andermatt ziemlich belebt und bietet den Besuchern ein grosses Angebot. Auf welches Bauprojekt von Ihnen in Andermatt sind Sie am stolzesten und wieso?

Das kann ich so nicht sagen. Jedes Projekt innerhalb des Ganzen hat seine eigenen Reize und Vorzüge. Es ist jedoch sicher so, dass es mir viel Freude bereitet, dass wir nach vielen Jahren nun die Skiverbindung zwischen Andermatt und Sedrun fertigstellen konnten. Das hat viel Energie und Kraft gekostet, weil auch viele verschiedene Parteien involviert waren, die unterschiedliche Ansprüche an das Projekt hatten.

Ein Ausgleich zwischen Arbeit und Freizeit ist wichtig – und selbstverständlich ein gutes Team.

Die Wohnungen in Andermatt sind zu 30 Prozent mit Schweizer Möbeln ausgestattet. Was gehört sonst noch zu Ihrem Einrichtungskonzept, um die Schweizer anzusprechen?

Wir versuchen, einen modernen, alpinen Chic-Stil zu verwirklichen. Aber jedes Haus bietet auch immer wieder einen neuen Stil, da Geschmäcker bekanntlich verschieden sind. Grundsätzlich soll sich der Gast oder Eigentümer wohl und zuhause fühlen. Dann ist das Ziel erreicht.

Nach welchen Kriterien suchten Sie sich die Einrichtungsexperten aus?

Das hängt vom jeweiligen Projekt ab und variiert stark.

Meine Vorstellung für ein Projekt ist meist schon vorhanden und von da an startet dann die Zusammenarbeit.

Richten Sie Ihre privaten Liegenschaften selber ein?

Entweder übernehme ich das oder meine Ehefrau.

Meistens ist sie es, welche die Grundrichtung vorgibt und ich komme mit Einzelstücken hinzu, welche sich integrieren lassen oder bewusst einen Stilbruch ins Konzept bringen.

Nennen Sie drei Dinge, die in Ihrem Zuhause auf jeden Fall vorhanden sein müssen.

Ein grosser Esstisch für Gäste, ein Klavier zum Üben und ein TV im Schlafzimmer als Einschlafhilfe.

Wie unterscheiden sich die aktuellen HotelTrends der Schweiz von denjenigen in Ägypten?

El Gouna in Ägypten liegt am Roten Meer und lässt sich daher nur schwer mit der Destination Andermatt

vergleichen. Gäste in Ägypten suchen Wärme, Wasser und Sonne. In Andermatt sind es die Natur, Berge und Bewegung. Daher sind die Ansprüche unterschiedlich.

Schliesslich möchte aber jeder Gast einen guten Service mit freundlichen Gesichtern, gutes Essen und ein schönes, sauberes Zimmer mit Details, die in Erinnerung bleiben.

Auch in Andermatt wird es weitere Veränderungen geben. Ist es wahr, dass Sie ein Familienhotel mit der grössten Wasserrutsche Europas planen?

Ja, wir hatten im Masterplan des Projektes von Beginn weg ein Kinder- und Familienhotel vorgesehen und sind aktuell in der Planungsphase. Die geplante Rutsche sieht fantastisch aus. Ob es nach Fertigstellung die längste in Europa ist, werden wir sehen.

Und woher nehmen Sie die Energie, immer wieder Neues in Angriff zu nehmen?

Ein Ausgleich zwischen Arbeit und Freizeit ist wichtig – und selbstverständlich ein gutes Team. Als Verwaltungsratspräsident bin ich nur noch wenig ins operative Geschäft eingebunden und kann mich daher den Themen widmen, die mir voll und ganz Freude bereiten.

Hatten Sie Ihre Willenskraft schon, als Sie in jungen Jahren an der Technischen Universität in Berlin studiert haben?

Ich wollte immer schon mein Wissen erweitern, Neues kennenlernen und Projekte umzusetzen. Dies wurde mir aus meinem Elternhaus mitgegeben.

Für welche Branche hätten Sie sich damals entschieden, wenn das mit dem Tourismus nicht geklappt hätte?

Ursprünglich war ich ja im Bootsbau tätig und wäre wohl dabei geblieben. Das war immer eine Leidenschaft von mir und auch heute bin ich gerne auf dem Wasser unterwegs.

Heute scheinen Sie von der Musik fasziniert zu sein. Sie haben in einem Interview gesagt, dass Sie mit 65 ein Klavierkonzert geben wollen. Wie läuft es mit dem Üben?

Ich bin stets daran, mich zu verbessern: Übung mach den Meister, sagt man doch so schön (schmunzelt).

KURZ & BÜNDIG. Vervollständigen Sie bitte folgende Sätze: Bei meiner Wohnungseinrichtung lege ich am meisten Wert darauf, dass man sich wohl und zuhause fühlt.

Mein liebstes Möbelstück ist mein Piano – wenn auch nur bedingt ein Möbelstück.

Am wohlsten fühle ich mich auf meinem Boot.

Als ich das erste Mal in der Schweiz war, war ich noch viel jünger.

Am Projekt Andermatt gefällt mir am besten, dass der Fortschritt deutlich zu sehen ist.

Es vergeht kein Tag in meinem Leben, an dem ich nicht telefoniere.

ZUR PERSON. Der 61-jährige Milliardär entstammt einer koptischen Familie und ist in Kairo wohnhaft. Sein Vater hat den Grundstein für die Orascom Gesellschaften gelegt. Zu den Geschäftsfeldern gehören u.a. Telekommunikation, Bau, Zement, Immobilien und Tourismus. Samih Sawiris ist Hauptaktionär von Orascom Development, die im Tourismus und im Immobiliengeschäft tätig ist. Bereits in seinem ersten Jahr als Präsident startete er den Bau der Lagunenstadt El Gouna am Roten Meer nördlich von Hurghada. Wo früher nur Wüstensand lag, stehen heute zahlreiche Hotels, dutzende Restaurants und zwei Golfplätze. Es leben mittlerweile 25 000 Menschen in El Gouna. 2009 begann Sawiris ein weiteres Riesenprojekt – und zwar in der Schweiz, in der Gemeinde Andermatt. Mit 500 Ferienwohnungen, 6 Hotels und weiteren Neuerungen wertet er den Ferienort auf und brachte frischen Wind nach Andermatt.

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PROJEKT BOUTIQUE AG BRANDREPORT

Zwei, die individuell und professionell Orientierung schaffen Die Anforderungen an Immobilienprojekte nehmen zu. Die Anzahl der Projektbeteiligten steigt. Planen und bauen wird komplexer.

Die Projekt Boutique AG bietet Bauherren ihre Unterstützung an. Dabei setzen die Gründer vor allem auf Pragmatismus.

Marco Ramstein, Philip Grunewald, was hat Sie bewogen, sich selbständig zu machen?

Marco Ramstein: Wir haben in den Jahren gemeinsamer Tätigkeit schnell festgestellt, dass wir ähnliche Werte und Vorstellungen von der Projektarbeit haben. Zudem verstehen wir uns nahezu «blind» und ergänzen uns mit den unterschiedlichen fachlichen Expertisen sehr gut.

Philip Grunewald: Wir hatten beide den Wunsch, zu einem passenden Zeitpunkt den Sprung in die Selbständigkeit zu wagen. Wir können ein sehr breites Spektrum an Leistungen abdecken. Wissend, dass die Anzahl unserer Mitbewerber sehr gross ist.

Welche Leistungen meinen Sie? Philip Grunewald: Die Bauherrenvertretung, Immobilienbewertung und Erarbeitung von Immobilienstrategien.

Wieso gibt man seinen vermeintlich sicheren Status als Angestellter auf, wenn es bereits zahlreiche Anbieter gibt?

Marco Ramstein: Sie sagen es richtig. Der Status «Angestellt» ist nur vermeintlich sicher. Es kann jederzeit entschieden werden, dass man ihre Funktion nicht mehr braucht. Wir sind uns bewusst, dass wir mit unserem Angebot nichts Neues erfunden haben. Wir fokussieren uns auf andere Herangehensweisen. Der Markt bietet hier noch Nischen.

Welche Nischen meinen Sie? Philip Grunewald: Wir unterstützen unsere Auftraggeber entsprechend ihren tatsächlichen Bedürfnissen.

Umfang und Intensität passen sich dem Bedarf an. Zielgerichtet und effektiv. Beides zusammen bildet unsere Grundhaltung. Während unserer Hochschulzeit haben wir gelernt, dass Projekte mit den richtigen Projektmanagementmethoden zum Erfolg geführt werden.

Während unserer Zeit als Angestellte, im Bereich der

Projektleitung und Bauherrenvertretung, haben wir andere Erfahrungen gesammelt.

Marco Ramstein: Natürlich braucht es, um die Interessen unserer Auftraggeber gewissenhaft zu vertreten, einen gut gefüllten Werkzeugkasten: Fachwissen und Erfahrung. Zugleich ist es aber mindestens genauso wichtig, die Anforderungen des Projektes täglich zu prüfen. Diese können sich über die Projektdauer oft und teils kurzfristig ändern. Man muss in der Lage sein, unmittelbar darauf reagieren zu können.

Sie meinen nicht nur planerische und bauliche Anforderungen, sondern insbesondere auch die Bedürfnisse der Projektbeteiligten, richtig? Das Befinden der Beteiligten ist mindestens genauso wichtig wie Fachwissen und Erfahrung?

Philip Grunewald: Fakt ist, dass Sie noch so viel Fachwissen, Erfahrung und meinetwegen auch Geld in ein Projektvorhaben stecken können: Wenn Sie nicht in der Lage sind, ein in sich stimmiges, ausgewogenes Team an die Seite des Vorhabens zu stellen und zu führen sowie ein dynamisches Vorgehen zu managen, dann bringen Ihnen die zuvor genannten Dinge recht wenig.

Marco Ramstein: Team und Vorgehen sind die Schlüssel zum Projekterfolg. Ja, es gibt entsprechende Regelwerke, die ihnen aufzeigen in welchen Schritten Sie, vom leeren Blatt Papier bis zur Inbetriebnahme, ein Projekt bearbeiten sollten. Es ist gut, diese Grundlagen zu kennen.

Und wenn man ein Projekt nach Schema «X» bearbeitet, kann man sicher auch weniger falsch machen. Getreu dem Motto: «Das haben wir schon immer so gemacht».

Ja, da mögen Sie nicht ganz Unrecht haben.

Dies dürfte wohl auch für viele andere Bereiche des Lebens zutreffen. Was heisst das für die Projektarbeit konkret?

Philip Grunewald: Fachwissen und Erfahrung machen 30 Prozent des Projekterfolgs aus. Die restlichen 70 Prozent tragen das Vorgehen und die Teamarbeit bei.

Wenn wir für die Unterstützung eines Projektvorhabens angefragt werden, dann hören wir erst einmal sehr genau zu: Welches sind die tatsächlichen Bedürfnisse des Bauherrn, des Projekts?

Marco Ramstein: Erstaunlich ist, dass es oftmals die gleichen Themen sind, die ein Projekt ins Stocken oder in Schieflage bringen.

Marco Ramstein

Philip Grunewald

Philip Grunewald: Sobald wir die Bedürfnisse kennen, zeigen wir dem Bauherrn auf, wie wir vorgehen und unterstützen können. Wichtig ist uns in diesem Zusammenhang, dass wir auch aufzeigen, in welchen Bereichen wir nicht unterstützen können. Wir können nicht alles abdecken. Für diese Bereiche zeigen wir dem Bauherrn Optionen auf.

Marco Ramstein: Das vorgeschlagene Vorgehen entspricht nicht immer der gängigen Herangehensweise.

Oft hilft es, proaktiv zu sein: ein paar Meter vorausgehen bzw. –denken. Kennt man die Grundsatzfragen, die in Projekten immer wieder auftauchen, dann muss man mit ihrer Bearbeitung nicht warten bis sie gestellt werden.

Das ist ein Statement, das man selten hört: «Wir können nicht alles». Das deckt sich mit den Schlagwörtern, die man auf Ihrer Webseite findet: «Ehrlich. Direkt.». Wenn man Sie nach Ihrem USP fragt, was antworten Sie? Marco Ramstein: Disziplin. Ausdauer.

Philip Grunewald: Nicht reden, machen.

Über die Projekt Boutique AG Für die erfolgreiche Umsetzung von Projekten sind Verantwortung, Disziplin und Ausdauer unabdingbar.

Diese Eigenschaften stehen bei der Projekt Boutique AG auf einem tragfähigen Fundament. Marco Ramstein bringt Fachwissen in den Bereichen Architektur und Immobilienökonomie ins Unternehmen ein. Philip Grunewald kann auf sein Know-how in den Bereichen Baumanagement und Wirtschaftsrecht zurückgreifen. Dazu kommt die langjährige Berufserfahrung der beiden Partner. Die Projekt Boutique AG ist in der Lage, Projekte zielgerichtet und effektiv zu begleiten.

Im Sinne und Interesse seiner Auftraggeber.

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012

FACHARTIKEL MANUEL PESTALOZZI

Verdichtung bringt Chancen Verdichtung ist das Gebot der Stunde. Die Architektur profitiert; mit grösseren Volumen und steigenden Gebäudehöhen lassen sich positive, sinnlich befriedigende Lösungen erreichen.

Felix Partner Architektur und Design besitzt die erforderliche Erfahrung und die Umsicht, diese Chancen zu packen.

D

as Potenzial von bebaubaren Parzellen kann sich verändern. Ein Grund dafür ist das Recht: Häuser, die wir planen, oder bestehende Gebäude sind nicht alleine eine Verwirklichung von Architektur- oder Investorenträumen. Sie widerspiegeln auch die Regeln, welche für das Grundstück gelten – oder jene, die zur Bauzeit galten.

Ungeborgene Schätze Auf bebauten Parzellen können sich dank der geänderten Regeln für Bau- oder Umbauwillige wahre Schätze verbergen, die nur darauf warten, entdeckt zu werden: mehr nutzbarer Raum, grössere Bewegungsfreiheit, höherer Komfort, bessere und zeitgemässe architektonische Qualität. Daneben lassen sich auch die Renditeaussichten optimieren. Architekt Peter Felix ist in diesem Zusammenhang so etwas wie ein professioneller Schatzsucher. Zusammen mit seinem erfahrenen, interdisziplinären Team hat er sich darauf spezialisiert, das Potenzial von Parzellen und Bestandesbauten gründlich zu untersuchen. Am Ende steht ein konkreter Vorschlag, wie sich diese versteckten

«Reichtümer» erschliessen lassen und einer guten architektonischen Lösung mit hohem Designanspruch zugeführt werden können.

Die kulturelle Komponente dieser Planungsaufgabe wird nie aus den Augen verloren. «Lebensformen ändern sich. Viele Immobilien sind nicht mehr zeitgemäss», weiss Peter Felix, «oft liegt die Lösung in einer Sanierung, gegebenenfalls auch in einer Aufstockung.

Manchmal erweist sich aber auch ein Ersatzneubau als sinnvoll.» Um das herauszufinden, ist es sinnvoll eine Machbarkeitsstudie zu erstellen.

Was werden könnte: die Machbarkeitsstudie Welches sind die Grundbedingungen, bevor mit der Suche nach einer zukunftstauglichen Architektur begonnen wird? «Es ist wichtig, dass man gründlich und langfristig plant,» antwortet Peter Felix. Sind die Wünsche, Ziele und Zeithorizonte erst einmal klar,

©felixpartner.com

Diese Regeln sind nicht in Stein gemeisselt. Sie passen sich der gesellschaftlichen und ökonomischen Entwicklung an. Aktuell geschieht dies in vielen Gemeinden unseres Landes. Ihre Bau- und Zonenordnungen (BZO) sollen dem Wunsch nach einer inneren Verdichtung Geltung verschaffen. Vor wenigen Jahren akzeptierte das Stimmvolk die Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG), mit der genau dieses Ziel verfolgt wird: ein Stopp der weiteren Ausdehnung des Siedlungsgebietes.

Deshalb ändern sich die Bedingungen in bereits bebauten Gebieten. Es sind oft grössere oder höhere Gebäude

als zuvor erlaubt. Auch Nutzungsbedingungen werden tendenziell gelockert. Starre Vorstellungen von «Monokulturen», einer strengen Trennung von Wohn- und Arbeitszonen, sind passé.

PLAYER Behörden, Nachbarn, Investoren, Endnutzer

PARZELLE Topografie, Altlasten, Bestand, Grundbuchauszug

ANALYSE IMMOBILIE

IMMOBILIENMARKT Kaufkraft, Landkosten, Konkurrenzobjekte, Ertragswerte

GESETZ Baurecht, Übergeordnete Bestimmungen

In einem ersten Schritt geht es darum, sich kundig zu machen. Wo liegen die architektonischen Werte der Parzelle? Wie verhält es sich mit der städtebaulichen Einordnung? Welches sind die Strategien und Vorstellungen hinsichtlich der Nutzung der Parzelle, welches die Vorstellungen der Eigentümerinnen und Eigentümer zu Erfolg und Rendite? Welche Eigenheiten hat der Standort? Und wie wird gutes Design möglich? Zu diesen Fragen werden sorgfältige Recherchen gemacht.

Im zweiten Schritt findet eine Analyse der gesammelten Informationen statt. Sie führt zu einem Urteil zum Standort, zu seinem kurz- und mittelfristigen Angebot und der Nachfragesituation. «Wir erstellen oft auch eine Nutzer- und Investorenbedarfsanalyse», ergänzt Peter Felix, «sie besteht aus einem Raumund einem Flächenprogramm und nennt das anvisierte Marktsegment.»

Konkretes nach der Analyse Das gesammelte Wissen erlaubt es, konkrete, fundierte Vorschläge darüber zu machen, was auf der Parzelle geschehen könnte – und wie. Der dritte Schritt besteht daher in einer städtebaulichen Setzung. Sie deutet an, welches Volumen wo auf dem Grundstück stehen könnte.

ARCHITEKTUR/STÄDTEBAU Baulicher/räumlicher Kontext, Gesellschaftlicher Kontext, Typologien, Baugeschichtliche Archive

AUSGANGSLAGE Regeländerungen.

Revidiertes Raumplanungsgesetz. Revidierte Bauund Zonenordnungen.

gehen die Expertinnen und Experten systematisch vor.

Sie gliedern ihr Vorgehen in mehrere Schritte. Das Resultat ist die umfassende Machbarkeitsstudie. «Sie hat sich gerade bei aktuellen Projekten in der Stadt Zürich in der Praxis ausgezeichnet bewährt», begründet Peter Felix sein Vertrauen in dieses Vorgehen.

ZIEL Ausdehnung Siedlungsgebiete stoppen. Haushälterischer Umgang mit dem Boden. Siedlungsentwicklung nach innen. Grünraum erhalten.

Urbane, qualitätsvolle Verdichtung.

Die Setzung leitet über zum Entwurf eines Testprojekts, dem vierten Schritt des Verfahrens. Aus Analyseergebnissen wird Architekturidee. Sie präsentiert eine konkrete Vorstellung, wie die Zukunft aussehen könnte.

«An den Grundrissen, Schnitten und Ansichten lassen sich das Angebot und der Standard erkennen, die wir aufgrund der Analysen für erfolgreich halten», begründet Peter Felix den Sinn des Testprojekts. Präsentiert wird ein fundierter Vorschlag für eine regelkonforme, zeitgemässe und wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks, welcher hochstehende Architektur verspricht und im Einklang mit den Zielsetzungen steht. Gerade bei Verdichtungen ist die konkrete Machbarkeitsstudie ein Erfolgsrezept für alle involvierten Parteien.

TEXT MANUEL PESTALOZZI

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TRIPEMA BRANDREPORT

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Zeitgewinn, Qualität, Witterungsunabhängigkeit Was in vielen Ländern schon lange höchst erfolgreich zum Einsatz kommt, gibt es seit 2017 auch in der Schweiz.

Mit vorfabrizierten, geklebten Wänden gelingt der massive Rohbau in Elementbauweise – und dies rasch, sauber und effizient.

T

ripema ist die erste Backstein-Element-Firma ihrer Art in der Schweiz. Tripema startete 2017 die Produktion, im umliegenden Ausland wird dieses System seit Jahren erfolgreich eingesetzt. Die fertig auf die Baustelle gelieferten Backstein-Elemente haben gegenüber den herkömmlichen auf der Baustelle gemauerten Backsteinwände grosse Vorteile wie Zeitgewinn, Qualität, Witterungsunabhängigkeit, um nur einige zu nennen. Wie ist das möglich? Sie werden wahrscheinlich - und zu Recht denken, das gibt es bereits seit vielen Jahren - ohne Erfolg! Der grosse und entscheidende Unterschied dieser Elemente ist: Die Elemente werden mit 2-Komponentenleim geklebt und nicht gemörtelt! Denn ohne die spröde Komponente Mörtel, ist es möglich, die Wände stehend zu produzieren und stehend per Lastwagen auf die Baustellen zu fahren.

Qualität: aus der Schweiz, in der Schweiz, für die Schweiz! Tripema bezieht die Steine von der bekannten Schweizer Ziegelei Schumacher, Körbligen. Die Wände werden in Reichenburg für den Schweizer Markt hergestellt und haben eine immer gleichbleibende, hohe Fertigungsqualität.

Nebenkosten: Durch die kürzere Bauzeit sind alle verbundenen Kosten kleiner wie zB. kürzere Kranzeit, kürzere Gerüstzeit etc.

Massiv: Die Fertigwände bestehen aus normalen Backsteinen und werden in den gängigsten Steindicken geliefert.

Wertschöpfung verbleibt in der Baumeisterfirma: Keine Fremdpartei mehr nötig - die eigenen Bauarbeiter versetzen die Fertigwände - was für die Mitarbeiter auch Abwechslung in den Arbeitsablauf bringt.

In der Schweiz wurden verschiedenste grössere und kleinere Projekte erfolgreich mit dem System der Tripema realisiert und viele renommierte Baufirmen zählen zu den Stammkunden. Auch wird das System von unabhängiger und kompetenter Seite empfohlen. Basierend auf der von der Baufirma zur Verfügung gestellten Architektenpläne werden die Wände mit einer Dicke von 12.5 cm bis 20.0 cm, bis zu einer Länge von 6 m und einer Höhe von 3 m in internen Werk gefertigt.

Zeitplan: Die Wände werden, wie vorgängig abgemacht, auf die Baustelle geliefert. Bei engen Bauverhältnissen wird nicht unnötig viel und unnötig lang Platz besetzt. Wenn die Wände versetzt sind, ist der Platz wieder frei verfügbar.

Vorteile: Zeitgewinn: Die vorgefertigt auf die Baustelle gelieferten Wände sind im Nu versetzt. Der so gewonnene Zeitgewinn ist immens! Die Baumeisterarbeiten sind schneller fertig und die Wohnungen können damit viel früher bezogen werden.

Witterungsunabhängig: Die Wände werden in der Fabrik in Reichenburg gefertigt. Die Wandproduktion erfolgt witterungsunabhängig, noch besser - im Gegensatz zu konventionellen Maurern - können die Wände auf der Baustelle bedenkenlos bis -10 Grad versetzt werden.

Effizient: Ein Wandelement kann fast unabhängig der Grösse, ohne grosse Einarbeitungszeit innerhalb weniger Minuten versetzt und verspriesst werden.

Geprüft: Die Wände wurden vom Prüf- und Forschungszentrum Sursee erfolgreich geprüft und gelten als deklariertes Mauerwerk.

Erfolgreich: Das Tripema-System ist im nahen Ausland seit Jahren erfolgreich und beanstandungslos im Einsatz.

Quadratmeterpreis: Einfache Kalkulation - die Wände werden pro m2 abgerechnet, überschaubare Baunebenkosten.

Effizientes Versetzen ganzer Backsteinelementwände

Saubere Baustellen: Es werden fertige Wände geliefert, somit hat es auf der Baustelle kaum Bauabfall.

Kaum mehr Schlitzen nötig, Installationskanäle: Als Nebeneffekt der Wandproduktion hat es - bis zu der Steindicke von 17.5 -ungefähr alle 17 cm einen durch die ganze Höhe der Wand gehenden Kanal, welcher dem Elektriker gegebenenfalls als Installationskanal dienen kann.

Einmal Einmessen: Dank der Elemente, die ja immer gleich daherkommen, muss pro Geschoss die Höhe nur einmal eingemessen werden.

Einfaches und schnelles Versetzen der Wand

Perfekte Sonderschnitte: Giebel und Ausschnitte werden perfekt, sauber und mit immer gleichbleibender Qualität produziert.

Weitere Informationen: www.tripema.ch BILDER BAUBLATT, MANUELA TALENTA

Wertschöpfung verbleibt im eigenen Betrieb

PESTALOZZI RECHTSANWÄLTE AG BRANDREPORT

Ist Bauland heute noch ein sicherer Wert?

Einige Gedanken aus rechtlicher Sicht

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auland ist ein knappes Gut, ganz besonders in einem kleinen Land wie der Schweiz. Ohne Bauland keine Immobilienentwicklung – jedenfalls abgesehen von Projekten mit Bestandsliegenschaften. Überdies liegen Baulandreserven oft nicht dort, wo die Nachfrage am grössten ist. Nicht erst seit der abgelehnten Zersiedelungsinitiative sehen sich Immobilienentwickler mit diversen rechtlichen Fragen rund um Bauland konfrontiert.

Einmal Bauland – immer Bauland?

Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. Die Kantone müssen ihre Richtplanung bis Ende April 2019 entsprechend anpassen. Dies kann dazu führen, dass bestehendes Bauland ausgezont werden muss. Betroffene Eigentümer werden dafür entschädigt, sofern eine Auszonung zu einer Eigentumsbeschränkung führt, die einer Enteignung gleichkommt. Finanziert werden solche Entschädigungen durch Mehrwertabgaben, die für Planungsvorteile (z.B. Einzonungen, Aufzonungen) zu bezahlen sind.

Andersherum: Lässt sich Nichtbauland heute noch einzonen?

Die Zersiedelungsinitiative wurde zwar abgelehnt, und damit auch das radikale Einfrieren der bestehenden Bauzonen für unbestimmte Zeit. Dennoch darf Nichtbauland nach geltender Rechtslage nur ausnahmsweise neu einer Bauzone zugeführt werden. Vorausgesetzt ist insbesondere, dass sich das betreffende Land für die Überbauung eignet, dass es trotz Nutzung der bestehenden Baulandreserven voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird, und dass durch die Einzonung kein Kulturland zerstückelt wird.

Gibt es eine Baupflicht?

Grundsätzlich soll Bauland seiner Bestimmung zugeführt, das heisst überbaut werden. Das kantonale Recht

kann verschiedene Massnahmen vorsehen, um dies durchzusetzen. So kann die zuständige Behörde eine Frist zur Überbauung ansetzen mit der Androhung der entsprechenden Sanktionen im Weigerungsfall.

Die einschlägigen Gesetze sehen zum Beispiel fiskalische Instrumente vor (Lenkungs-, Mehrwertabgaben). Andere Sanktionen des Verstosses gegen eine Baupflicht sind die Bauzonenenteignung (gesetzliches Kaufsrecht) und die bedingte Einzonung. Vor diesem Hintergrund eignet sich Bauland, welches nicht überbaut werden soll, nur beschränkt als Kapitalanlage.

Kann die bauliche Nutzungsmöglichkeit beschränkt werden?

Planerische Massnahmen können auch dazu führen, dass bauliche Nutzungsmöglichkeiten verringert werden (z.B. Umzonungen, Herabzonungen). Dies dürfte beim aktuellen Trend zu innerer Verdichtung zwar eher selten sein, kann die betroffenen Eigentümer aber dennoch empfindlich treffen. Wiederum stellt sich die Frage nach einer Entschädigungspflicht. Dies wird bei materiellen Enteignungen bejaht, was von den verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten abhängt.

Dürfen auch ausländische Investoren auf dem Markt für Bauland mitmischen?

Der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland wird durch die sogenannte «Lex Koller» beschränkt. Dies gilt auch und ganz besonders für Bauland. So dürfen ausländische Käufer hiesiges Bauland nur für konkrete Bauprojekte erwerben, welche die «Lex Koller» zulässt. Das sind insbesondere geschäftliche Nutzungen mit einem beschränkten Mass an Landreserven. Zulässig ist auch der Erwerb von Bauland für gewisse Wohnnutzungen (insbesondere Eigenheim und Ferienwohnung des Käufers). Der Erwerb von Bauland für solche Zwecke wird mit der Auflage verbunden, den Bau innert einer bestimmten Frist zu beginnen. Ausgeschlossen

ist der Erwerb von Bauland durch Personen im Ausland, um darauf Wohnimmobilien als Kapitalanlage zu erstellen.

Wie weiter nach dem Nein zur Zersiedelungsinitiative?

Die Raumplanung bleibt ein aktuelles Thema. Zurzeit ist die Umsetzung der ersten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes in den Kantonen und Gemeinden im Gang. Sie betrifft die Siedlungsentwicklung nach innen. Bereits steht auch die zweite Etappe der Teilrevision an. Diese betrifft insbesondere das Bauen ausserhalb von Bauzonen.

Handlungsbedarf besteht aus verschiedenen Gründen. Der Verlust von landwirtschaftlichem Kulturland schreitet weiter voran und die landwirtschaftliche Nutzung zahlreicher Gebäude wird aufgegeben. Zudem besteht ein erheblicher Druck auf Nichtbaugebiete durch Sport- und Freizeitinfrastrukturen, welche im Baugebiet keine geeigneten Standorte finden.

Grundsätzlich soll auch die geplante Revision an der bewährten Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet festhalten. Neu soll es klarere und bessere Regelungen für das Bauen ausserhalb von Bauzonen geben.

So sollen Ausnahmebewilligungen für zonenfremde Bauten eine ausdrückliche Grundlage im kantonalen Recht erfordern. Die Kantone sollen mehr Spielraum bekommen, um kantonale und regionale Besonderheiten zu berücksichtigen. Der Vorrang landwirtschaftlicher Nutzungen vor zonenfremden Nutzungen soll gestärkt werden. Und schliesslich soll für zonenfremde Bauten eine Beseitigungspflicht eingeführt werden für den Fall, dass ihr Zweck wegfällt und eine zonenkonforme oder standortgebundene Weiternutzung nicht vorgesehen ist.

TEXT DR. IUR. MICHAEL LIPS, LL.M., ANDREA P. ROHRER-LIPPUNER

Dr. iur. Michael Lips, LL.M. Rechtsanwalt und Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht

Andrea P. Rohrer-Lippuner Rechtsanwältin

Über Pestalozzi Rechtsanwälte AG. Pestalozzi ist eine der führenden Schweizer Anwaltskanzleien mit Büros in Zürich und Genf und bietet in sämtlichen Gebieten des Wirtschaftsrechts massgeschneiderte und zielgerichtete Lösungen für schweizerische und internationale Klienten. Im Bereich des Baurechts verfügen die ausgewiesenen Spezialistinnen und Spezialisten von Pestalozzi über langjährige, beratende und prozessierende Erfahrung. www.pestalozzilaw.com

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BRANDREPORT MEYERLUSTENBERGER LACHENAL AG (MLL)

Bauen – immer eine Herausforderung

B

auen kann anspruchsvoll sein, auch in rechtlicher Hinsicht. Deshalb hier drei Tipps.

Anstehende Anpassungen von Vorschriften beachten Beispiel Mehrwertabgabe Zum Bauen braucht es bekanntlich ein Grundstück.

Dass Grund und Boden knapp sind, wurde gerade im Rahmen der Zersiedelungsinitiative wieder eingehend diskutiert. Bereits im Rahmen der Teilrevision des Raumplanungs- und Baugesetzes (RPG) per 1. März 2014 wurden die Kantone angehalten, übergrosse Bauzonen zu redimensionieren. Damit wurde ein seit 1980 in Art. 5 Abs. 1 RPG enthaltener Grundsatz wieder aufgenommen und konkretisiert. In diesem Zusammenhang wurde u.a. Art. 38a Abs. 4 RPG eingeführt, der den Kantonen eine Umsetzungsfrist von fünf Jahren gibt, um einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile gemäss den Prinzipien von Art. 5 RPG zu schaffen. Am 30. April 2019 wird diese Frist nun ablaufen.

Es ist somit zu erwarten, dass auch diejenigen Kantone, die noch keine Mehrwertabgabe kennen, diese einführen werden, um der vorgesehenen Sanktion zu entgehen, keine neuen Einzonungen mehr vornehmen zu können (Art. 38a Abs. 5 RPG). So überwies der Regierungsrat des Kantons Zürich am 7. Februar 2018 die Gesetzesvorlage zum Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) an den Kantonsrat. Es ist jedoch zu bezweifeln, dass das Gesetz bis 30. April 2019 in Kraft treten wird.

Gemäss Art. 5bis RPG sind Planungsvorteile mit einem Satz von mindestens 20 Prozent auszugleichen.

Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden. § 4 des MAG-Entwurfs hält sich an diese Vorgabe: 20 Prozent Mehrwertabgabe bei dauerhaften Neueinzonunungen und Umzonungen aus einer Zone für öffentliche Bauten, 5 Prozent Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen der übrigen Bauzonen. Mehrwerte von bis zu CHF 30 000 sind befreit. Der Mehrwert entspricht dabei der Differenz der Verkehrswerte des Grundstücks ohne und mit Planungsmassnahme.

Es leuchtet ohne Weiteres ein, dass Gesetzesänderungen wie diese bei Projektentwicklungen zu berücksichtigen und in die Projektkalkulation einzubeziehen sind.

Dies setzt natürlich voraus, dass man anstehende Anpassungen von relevanten Vorschriften kennt resp. auf diese rechtzeitig aufmerksam gemacht wird.

Beispiel Energiezonen – Umsetzung in der BZO Bereits seit 2015 ist im Planungs- und Baugesetz des Kantons Zürich (PBG) verankert, dass die Gemeinden

befugt sind, in ihrer Bau- und Zonenordnung für im Zonenplan bezeichnete Gebiete Anordnungen zur Nutzung erneuerbarer Energien zu treffen (vgl. § 78 a Abs. 1 PBG). D.h. eine Gemeinde kann einen Bauherrn dazu verpflichten, mehr erneuerbare Energien zu nutzen resp. ihm den Anteil an erneuerbaren Energien vorschreiben. In diesem Zusammenhang ist sodann auch das kantonale Energiegesetz zu beachten, das vorschreibt, dass Neubauten so ausgerüstet sein müssen, dass höchstens 80 Prozent des zulässigen Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nichterneuerbaren Energien gedeckt werden.

Dies mag gut klingen, wurde aber bislang noch von keiner Zürcher Gemeinde umgesetzt, da viele Gemeinden den Bauherrn keinen Zwang auferlegen wollen und die anstehende Revision des Energiegesetzes des Kantons Zürich abwarten wollen. Die Stadt Zürich arbeitet aber trotzdem daran, ihre Bau- und Zonenordnung mit einer Pflicht zu erneuerbaren Energiezonen zu ergänzen. Die Umsetzung verzögert sich jedoch, denn es muss nicht nur der regionale Richtplan angepasst bzw. mit den entsprechenden Zonen ergänzt werden, sondern es soll auch eine Vollzugsverordnung erarbeitet werden.

Auch hier heisst es dranbleiben, um entsprechende Neuerungen rechtzeitig in laufende Projektentwicklungen einfliessen zu lassen.

Präzise Vertragsgestaltung hilft, spätere Streitigkeiten und Ärger zu vermeiden Grundlage bei Bauprojekten ist bekanntlich der Werkvertrag. Häufig vereinbaren die Parteien die Anwendung der Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten», welche Regeln betreffend Abschluss, Inhalt und Abwicklung von Verträgen über Bauarbeiten enthält.

Jedoch ist es sinnvoll, diese nicht einfach unbesehen zu übernehmen, sondern auf das in Frage stehende Projekt anzupassen, beispielsweise in folgenden Punkten: • Schriftformvorbehalt vorsehen: Bauprojekte sind dynamisch und es ist absehbar, dass es zu Bestellungsänderungen kommen wird. Um unliebsame Kostenfolgen zu vermeiden sowie aus beweisrechtlicher Sicht ist für den Bauherrn ein Schriftformvorbehalt für Anpassungen des Werkvertrags meist sinnvoll, nicht nur für Bestellungsänderungen, sondern beispielsweise auch hinsichtlich der Abgabe von Willensäusserungen der beauftragten Bauleitung in Vertretung des Bauherrn, der Genehmigung von Regieansätzen sowie der Freigabe von Regiearbeiten oder bezüglich der Abnahme des Bauwerks.

• Widerspruchsregelung in die Vertragsurkunde aufnehmen, in welcher nicht bloss die Vertragsbeilagen aufgeführt werden, sondern festgelegt wird, in welcher Rangfolge die darin enthaltenen Regelungen bei Widersprüchen gelten.

• Rüge- und Verjährungsfristen koordinieren und gegebenenfalls anpassen: Weil diese Fristen mit Abnahme der einzelnen Werkteile zu laufen beginnen, kann es vorkommen, dass sie für einzelne Werkteile bereits vor Abnahme des Gesamtbauwerks abgelaufen sind.

Dies kann durch Aufnahme einer Bestimmung verhindert werden, wonach die Rüge- und Verjährungsfristen einheitlich erst mit der Schlussabnahme und Bezugsbereitschaft des gesamten Bauwerks zu laufen beginnen. Auch gibt es bez. Rüge- und Verjährungsfristen weiteren Gestaltungsspielraum.

Bauprozesse sind mühsam, langwierig und teuer. Zuordnungsfragen in Bezug auf die Verantwortlichkeiten der zahlreichen am Bau Beteiligten erfordern in der Regel gerichtliche Gutachten und der Einbezug dieser Beteiligten in den Prozess durch einfache Streitverkündung oder eine Streitverkündungsklage führt zu Verfahrensverzögerungen. Es lohnt sich daher, das Projekt zu Beginn auf möglichst sichere Füsse zu stellen.

Steuerliche Strukturierung beachten Seit 1. Januar 2019 können nun auch Zürcher Unternehmer allfällige Geschäftsverluste bei der Grundstückgewinnsteuer verrechnen, wenn sie ein Grundstück veräussern. Bisher war dies im Kanton Zürich nur für ausserkantonale Gesellschaften möglich. So gibt es auch in steuerlicher Hinsicht immer wieder Neuerungen, die bei einer Projektentwicklung hilfreich sein können.

Entschädigungszahlung für den Rückzug einer Beschwerde gegen ein Bauprojekt ist grundsätzlich steuerpflichtig Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar die Rechnung ohne den Fiskus gemacht (Bundesgerichtsentscheid 2C_267/2018 vom 17. September 2018): Da im Zusammenhang mit einer geplanten Erweiterung eines Einkaufszentrums mit negativen Auswirkungen in der unmittelbaren Nachbarschaft gerechnet wurde, ging ein Ehepaar dagegen vor und gelangte bis ans Bundesgericht. Im Rahmen von Verhandlungen wurde diesem sodann von der Eigentümerschaft des mit dem Einkaufszentrum zu bebauenden Grundstücks eine Entschädigungszahlung per Saldo aller Ansprüche gegen Rückzug der Beschwerde geleistet.

In der entsprechenden Vereinbarung wurde festgehalten, dass das Ehepaar die Entschädigung «für die Wertherabsetzung ihrer Liegenschaft aufgrund des Bauprojekts» erhalten würde.

Es stellte sich daraufhin die Frage, ob diese Entschädigungszahlung als Einkommen zu versteuern ist. Aus Art. 16 Abs. 1 DBG (Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer) ergibt sich e contrario, dass der Ersatz eines erlittenen Schadens keinen Reinvermögenszugang bewirkt und daher einkommenssteuerlich ohne Bedeutung bleibt. Die entscheidende Frage im Zusammenhang mit der Beurteilung der Steuerpflicht der

Dr. Wolfgang Müller MBA

Denise Läubli, lic.iur.

Entschädigungszahlung war daher, ob damit ein Minderwert der Parzelle der Eheleute und entsprechend ein erlittener Schaden abgegolten wurde.

Diesen Minderwert hätten die Eheleute rechtsgenüglich darlegen müssen; sie hätten aufzeigen müssen, dass und in welchem Ausmass der Quadratmeterpreis aufgrund der Erweiterung des Einkaufszentrums eine Einbusse erlitten hat. Diesen Nachweis konnten die Eheleute nicht erbringen, weshalb die Entschädigungszahlung schliesslich einkommenssteuerpflichtig war. Die Eheleute hätten daher bereits bei der Verhandlung des zu bezahlenden Betrags die zu entrichtenden Steuern einkalkulieren sollen.

DIE MEYERLUSTENBERGER LACHENAL AG (MLL).

Meyerlustenberger Lachenal AG ist eine führende Wirschaftskanzlei in der Schweiz mit über 100 Anwälten, die bis ins Jahr 1882 zurückgeht. Eine unserer speziellen Stärken liegt im Immobilienrecht, wo wir entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie beraten. Gerne stellen wir uns Ihren Herausforderungen.

Meyerlustenberger Lachenal AG Zürich | Genf | Zug | Lausanne | Brüssel www.mll-legal.com - www.mll-news.com

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STEINER AG BRANDREPORT

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Drei neue Wahrzeichen für Zürich Die Limmatstadt hat im Westen seit Kurzem einen neuen Blickfang: die drei glänzenden, schwarzen Wohntürme des «Vulcano». Sie leiten die Aufmerksamkeit auf das Gebiet um den Bahnhof Zürich-Altstetten, zu dessen Verwandlung von einem Industrie- und Gewerbeareal in eine moderne Wohn- und Arbeitswelt sie selbst beigetragen haben.

W

ohnen, einkaufen und flanieren – einst produzierte die Vulcan AG hier ihre Automobile und Motorboote, später der Chemiekonzern BASF Betonzusatzmittel, heute wohnen Menschen auf dem ehemaligen Industrieareal an der Vulkanstrasse. Das spektakuläre Hochhausprojekt

Direkt beim Bahnhof Zürich-Altstetten: Die drei glänzenden Wohntürme des Vulcano setzen einen markanten Akzent an zentralster Lage.

«Vulcano» haben die Eigentümerin, die Immobilienanlagegruppe CSA Real Estate Switzerland der Credit Suisse Anlagestiftung und die Immobilienentwicklerin und Totalunternehmerin Steiner AG gemeinsam realisiert. Die 80 Meter hohen Türme umfassen rund 300 hochwertige Wohnungen und Business-Apartments mit Smarthome-Komfort. Die dreimal 21 Stockwerke erheben sich auf einem durchgängigen fünfstöckigen Sockel.

In diesem Sockelriegel sind die meisten öffentlichen Funktionen des Gebäudeensembles untergebracht: ein City-Hotel mit 319 Zimmern samt Gastronomie, Beautysalon und Fitnesscenter sowie verschiedene Geschäfte, Büros und Dienstleistungsangebote. Dabei erfüllt der Hochhauskomplex der Bauherrin die strengen Regeln von MINERGIE-P-ECO® und greenproperty Gold.

Smartes Konzept – höchste Standards Das Konzept mit den drei schlanken Türmen trägt zur Schaffung von attraktivem Wohnraum in Zürich bei. Auf den Wunsch nach Individualität antwortet die Turmarchitektur mit einer Vielzahl von Wohnungstypen für verschiedene Bedürfnisse, vom 1.5-Zimmer-Apartment bis zur 5.5-Zimmer-Maisonette. Alle Wohnungen sind mit einer Smart-Home-Technologie ausgestattet, die über ausgefeilte Funktionen verfügt. Sämtliche Geräte sind untereinander vernetzt und speichern Daten, wie etwa die bevorzugten Werte für Wärme, Wassertemperatur oder Einschaltzeiten. Alle Funktionen für den persönlichen Komfort und die Sicherheit in der Wohnung können auch von den Bewohnern selbst – und das von überall her – per Smartphone bedient werden. Zu jeder Wohnung gehört ein Tablet mit der entsprechenden App, über die auch die Kommunikation zwischen Vermieter, Mieter und technischem Dienst abläuft.

Auf der Rückseite des Vulcano ist ein Raum der Ruhe entstanden. Hier wurden insgesamt etwa 5000 Quadratmeter bepflanzte Grünflächen angelegt. Sie bilden eine neue grüne Lunge für das Quartier und damit einen Kontrapunkt zur belebten Promenade an der Vorderseite. Um deren Lärmemissionen von den Wohnbereichen abzuschirmen, wurden grosse und markante Glasdächer über den zwei offenen Höfen installiert. Speziell gegen die Gleisanlage sind sehr hohe gesetzliche Schallschutzanforderungen einzuhalten. Die Loggias der Wohnungen sind daher auch von den Gleisen abgewandt platziert.

Innovative Vulcano-App Die Wohnungen und Retailflächen in den drei Wohntürmen wurden ausschliesslich über eine Native-App vermarktet, die eigens für Vulcano entwickelt wurde.

Durch die inzwischen preisgekrönte App konnten die Interessenten beispielsweise das Gebäudekonzept,

die visualisierten Wohnungen, die unterschiedlichen Grundrisse und 3D-Panoramabilder betrachten. Der intuitive Wohnungsfinder mit laufenden Updates informierte zugleich über die aktuelle Verfügbarkeit sowie über Reservations- und Kontaktmöglichkeiten. Innert wenigen Monaten haben rund 8000 Interessenten die App heruntergeladen. Bereits vor dem Bezug waren 90 Prozent der Wohnungen sowie alle Retail- und Büroflächen vermietet, inzwischen ist Vulcano vollvermietet.

ZAHLEN UND FAKTEN. Grundstücksfläche: 12 119 m2 Bruttogeschossfläche: 58 084 m2 Hauptnutzfläche: 32 986 m2 Gebäudevolumen: 184 811 m3 Eigentümerin: Credit Suisse Anlagestiftung,

Immobilienanlagegruppe

CSA Real Estate Switzerland Projektentwicklerin & Totalunternehmerin: Steiner AG Architekt: Dominique Perrault Investitionsvolumen: ~ CHF 300 Mio. vulcano-zurich.ch

KONTAKT. Auskragende und beinahe schwebende Glasdächer an der Frontseite verleihen dem Vulcano eine gewisse Grandezza.

Steiner AG info@steiner.ch steiner.ch/vulcano

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Revolutioniert Wohnwelten: Alupan® Extensia – die Haustür mit Klasse!

Der Schweizer Türenhersteller JELD-WEN zeigt auf. Am kürzlich gross ausgebauten Standort Bremgarten werden Haustüren der Traditionsmarke KELLPAX gefertigt: Das Top-Modell Alupan® Extensia besticht durch Gestaltungsvielfalt und besondere Robustheit.

Nirgendwo auf der Welt ist das Bedürfnis nach Schutz und Geborgenheit so intensiv wie im eigenen Heim.

Die Alupan® Extensia erfüllt alle Bedürfnisse hinsichtlich Wohnkomfort, Design und Sicherheit. Sie ist längst zum Synonym für Qualität und Gestaltungsvielfalt bei Haustüren geworden – vereint die Premiumtür doch das Beste aus zwei Materialwelten.

Aussen sorgt eine robuste, wetterfeste Aluminium-Vorsatzschale für grosse Widerstandskraft und einmalige Designfreiheit, innen zaubern natürliche Materialien wie Holz, Schichtstoffe oder hochwertige Lacke eine wunderbar heimelige Atmosphäre.

Die robuste Vorsatzschale schützt das Türblatt und den Rahmen und ist in insgesamt 16 Modelvarianten erhältlich. Damit erhöht sich einerseits die Schutzfunktion, andererseits entsteht ein optisch einheitliches Gesamtbild.

Ansonsten sind der Rahmen sowie Seiten- und Oberteile aus Eiche oder Fichte klar behandelt oder deckend lackiert. Die Verglasung und die Türenober f läche bilden – genau w ie Türblatt und Zarge – eine nahezu flächenbündige Einheit und sorgen für schönste Harmonie.

Immer wieder Neues In neuen Design-Studien setzt JELDWEN auf ungewöhnliche Effekte wie z. B. eindrucksvolle, durch Reliefdoppel-Technik entstehende 3D-Muster auf der Aussenseite oder extravagante Bananenbaumrinde auf der Innenseite.

Wohngesunde Türen für den (umwelt­)bewussten Lebensstil Der heimische Türenhersteller hält sich freiwillig an strengere Richtlinien, als in der Schweiz eigentlich vorgeschrieben sind. Holzwerkstoffe stammen ausschliesslich aus nachhaltiger, sozialer Waldbewirtschaftung, die verwendeten Lacke entsprechen höchsten Anforderungen. JELD-WEN geht nicht nur bei der Qualität der Produkte, sondern auch in puncto Wohngesundheit keine Kompromisse ein.

Mehr Informationen über die JELDWEN Türenkompetenz finden Sie auf www.jeld-wen.ch.

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Wenn Türen zu Design­ objekten werden Das innovative Produktkonzept „Designverbund“ macht die Alupan® Extensia zum echten Einrichtungserlebnis: Die Optik ihrer Innenseite kann beim KELLPAX Innentürenprogramm Perfect weitergespielt werden. Wohnkonzepte können so auf eine unvergleichliche, völlig individuelle Weise gestaltet werden.

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BIM SPONSORED

FACHTAGUNG 2019 DESIGN TO PERFORM: NACHHALTIGE GEBÄUDE FÜR ZUFRIEDENE NUTZER

Aus «jeder für sich» wird ein «Miteinander»

Nachhaltiges Bauen heisst, Gebäude zu schaffen, in denen es sich heute gut wohnen und arbeiten lässt, und die zugleich offen für die Anforderungen der Zukunft sind. Was es dafür braucht, wird an der Fachtagung am 28. März in Bern erörtert.

Im Zentrum der Tagung stehen die Nutzer mit ihren Bedürfnissen. Prof. Dr. Ulrich Schramm der FH Bielefeld und der Architekt Stefan Camenzind, der die Züricher Büros von Google eingerichtet hat, erklären, wie sie die Nutzer in den Bauprozess einbinden. Herr Angelo Cioppi, Berner Kantonsbaumeister zeigt auf, welche Aspekte in der Bestellung wichtig sind. Anschliessend wird das Thema Nutzerqualitäten am Neubau des Inselspitals, am neuen Hauptsitz der Post und an der Siedlung Burgunder angeschaut.

Am Nachmittag können verschiedene Aspekte vertieft werden. So geht ein Workshop auf die Frage ein, warum es eigentlich immer wieder vorkommt, dass Gebäudetechnik von den Nutzenden nicht verstanden und akzeptiert wird. Könnte da zum Beispiel künstliche Intelligenz weiterhelfen?

Ausserdem lassen sich anlässlich von zwei Exkursionen die Siedlung Burgunder und der Hauptsitz der Post besichtigen.

Die Tagung richtet sich an Bauherrschaften und Investoren, Architektinnen und Innenarchitekten, Planer und an alle, die Bauprojekte bestellen, planen, betreuen oder realisieren. Die Fachtagung wird von den fünf Trägern Berner Fachhochschule, CRB, ecobau, Minergie und NNBS gemeinsam organisiert und vom SIA, diversen Bundesämtern und weiteren Organisationen unterstützt.

Datum: Dauer:

Ort:

Donnerstag, 28. März 2019 09:00-17:00 mit anschliessendem Apéro Zentrum Paul Klee in Bern

Anmeldung & Infos www.ftnb.ch

Die Baubranche verändert sich grundlegend. Ein zentraler Treiber dieses Wandels ist die Digitalisierung. Neue Planungsmethoden wie BIM (Building Information Modeling) liefern schon heute einen Vorgeschmack darauf, welche Möglichkeiten digitale Hilfsmittel noch erschliessen werden.

Doch die wichtigste Veränderung findet gemäss Experten nicht auf dem Bildschirm statt – sondern in den Köpfen der Marktteilnehmer.

W

er mit dem Begriff «Digitalisierung der Baubranche» vor allem technische Themen assoziiert, hat die Tragweite der Entwicklung noch nicht erfasst. Denn die «Digitalisierung ist nicht primär ein Technologiethema, sondern beeinflusst die Kultur, die Organisation und die Prozesse von Unternehmen nachhaltig», schreibt Thomas Glättli, Co-Geschäftsführer von «Bauen digital Schweiz» im Rahmen der «BIM Roadmap».

Diese entstand im vergangenen Jahr anlässlich des dritten Schweizer BIM-Kongresses.

Glättli führt weiter aus, dass die BIM-Methode (Building Information Modeling) ein neues Verständnis der Zusammenarbeit voraussetze. «Denn bisher fokussierte sich jeder Akteur auf seine Aufgabe, die vor- und nachgelagerten Prozesse waren zweitrangig.» Neu seien nun alle Akteure entlang der Wertschöpfungskette miteinander vernetzt – und werden dadurch zum integrierenden Bestandteil von durchgängigen Prozessen.

«Das ‹Miteinander›, statt ‹jeder für sich› rückt in den Vordergrund.»

Alle auf dem gleichen Stand Doch wie genau fördert BIM diese prozessund funktionsübergreifende Kooperation im Rahmen eines Bauprojekts? Vor allem indem es den Ablauf der Gebäudeplanung verändert. Denn anders als das in Branche übliche CAD (Computer Aided Design), das Architektinnen und Architekten nutzen, um am Computer zweidimensionale Pläne zu schaffen, kann BIM ein tatsächliches Gebäude simulieren. Dieses Modell setzt sich nicht aus abstrakten zeichnerischen Elementen zusammen, sondern wird aus

digitalen Entsprechungen realer Bauteile gebildet, wie Fenstern, Wandelemente, Treppen, Stromanschlüssen etc. Diese können im virtuellen Modell nach Belieben platziert, gedreht, verschoben oder ersetzt werden.

Ein anderer grosser Vorteil ergibt sich durch die zentrale Verwaltung von Informationen im dreidimensionalen Gebäudemodell: Anders als bei Zeichnungen, die durch die Veränderung der Bauplanung jeweils individuell angepasst werden müssen, erlaubt es BIM, Änderungen automatisch nachzuführen. Das hat zur Folge, dass alle am Projekt beteiligten Akteure über den aktuellen Projektstand verfügen. Mit dem Ergebnis, dass – zumindest theoretisch – alle Projektteilnehmer immer über den gleichen Wissenstand verfügen. Doppelspurigkeiten sollen dadurch der Vergangenheit angehören und der Einsatz von Ressourcen zielgerichteter möglich sein.

Potenzial noch längst nicht ausgeschöpft Die Vorteile der BIM-Methodik sind augenfällig. Doch bisher eben nur theoretisch.

Denn um die Möglichkeiten von BIM tatsächlich nutzen zu können, genügt es nicht, einfach ein geometrisches Gebäudemodell

mit seinen Modellkoordinaten zu nutzen.

Thomas Glättli bringt es auf den Punkt: Der eigentliche Mehrwert liegt vielmehr in den durchgängigen «Informationen», die im BIM-Modell hinterlegt werden können (z.B. Preis, Verfügbarkeit, Lagerbestand der einzelnen Elemente etc.). «Dazu ist ein Wandel weg von ‹unstrukturierten Daten›, hin zu ‹strukturierten Informationen› notwendig.» Denn diese bildeten laut Glättli schlussendlich das Fundament für das vernetzte, kollaborative und integrative Planen, Bauen und Bewirtschaften eines Bauwerkes.

Für «echte» BIM-Nutzer und solche, die es werden wollen, bedeutet das vor allem eines: Arbeit. Denn um aus unstrukturierten Daten strukturierte Information zu machen, müssen diese zuerst erfasst, katalogisiert, eventuell abgeglichen und in die BIM-Anwendung eingespeist werden. Ein grosser administrativer Aufwand, der sich gemäss Fachleuten aber lohnt, da sich die Zeit für die Planung langfristig deutlich verkürzt.

Kleines und grosses BIM In der Branche haben sich seit einiger Zeit die Begriffe «Little BIM» und «Big BIM» etabliert. Das «kleine BIM» steht dabei für Anwendungen, bei denen die

Wer die BIM-Methodik nutzen möchte, muss sich für einen Softwareanbieter entscheiden.

BIM-Methodik als Insellösung eingesetzt wird – sprich, die Anwendung wird nur innerhalb einer Disziplin angewandt (z.B. der Gebäudeplanung). Dem gegenüber steht das «grosse BIM»: Gemeint ist damit das interdisziplinäre Anwenden der Methodik entlang des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. In diesem Fall verbindet BIM einerseits verschiedene Abläufe (wie Planung, Budgetierung, Bau-Kontrolle etc.) und andererseits verschiedene am Bau beteiligte Akteure (Architekten, Bauherren, Bauunternehmen usw.). Damit entspricht «Big BIM» eher dem eigentlichen Gedanken der Digitalisierung. Fachleute betonen aber, dass vor allem bei kleineren bzw. weniger komplexen Projekten die Anwendung von «Little BIM» häufig genüge.

Welche Software soll man wählen?

Wer die BIM-Methodik nutzen möchte, muss sich für einen Softwareanbieter entscheiden. Die Liste ist übersichtlich. Bei der Auswahl der BIM-Software sollte man darauf achten, dass es sich um eine offene Lösung handelt, welche ein interdisziplinäres Arbeiten erlaubt. Das ist vor allem wegen der Bestrebungen um «OpenBIM» wichtig. Dabei handelt es sich um eine Initiative der grossen Softwareanbieter für die Schaffung weltweit gültiger Open BIM-Standards in der Baubranche. Dies mit dem Ziel, dass BIM-User unabhängig der eingesetzten Software miteinander kooperieren können. In der Schweiz verfolgen die Verbände «openBIM.ch» sowie «Bauen digital Schweiz» das Ziel, diesen Gedanken hierzulande zu festigen.

TEXT SMA

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SCHERLER AG BRANDREPORT

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Mehrwert auf dem Bau dank simulierter Realität Lust auf einen virtuellen Spaziergang in der zukünftigen Immobilie? Was einst Zukunftsmusik war, ist heute realisierbar. Noch vor wenigen Jahren konnte ein Bauherr nur durch räumliche Vorstellungskraft erahnen, wie sein geplanter Bau nach der Fertigstellung im Detail aussehen wird. Heute simuliert ein virtuelles 3D-Modell die zukünftige Realität in all ihren Facetten.

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IM lautet das Zauberwort und ist die Abkürzung für «Building Information Modeling».

Eine Planungsmethode, die einen digitalen, am Computer modellierten Prototypen eines echten Gebäudes erstellt, mit dem sich Machbarkeiten und Kosten-/Nutzenmöglichkeiten erproben lassen. Wer Wert auf Design legt, kann zudem diverse Gestaltungsvarianten durchtesten. Im Rahmen der Simulationen werden mögliche Konflikte erkannt, bevor sie entstehen und der eigentliche Bau startet.

Nutzen für die Bau- und Immobilienwirtschaft Ein Experte auf dem Gebiet ist Martin Winiger, Geschäftsführer der Scherler AG in Luzern. Für ihn sind die Prozesse rund um Elektro-Engineering und Gebäudeautomationsplanung ohne den Einsatz von BIM nicht mehr denkbar. «BIM wird zwar in der Praxis bereits aktiv gelebt, bietet jedoch in seiner Anwendungsvielfalt noch so manch verborgenen Schatz», ist er überzeugt. Denn dank dieser Planungsmethode lasse sich die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes abbilden – von der Planung, über den Bau bis hin zur Bewirtschaftung.

strukturiert bearbeiten – ohne dass der laufende Betrieb beeinträchtigt wird.» Ferner erfolgten durch den Einsatz digitaler Tools die Prozesse papierlos, was nicht zuletzt der Umwelt zu Gute käme.

Martin Winiger Geschäftsführer

«Profitieren können alle am Bau beteiligten Akteure.

Die prozessübergreifenden Möglichkeiten der Industrie 4.0 stehen der gesamten Bau- und Immobilienwirtschaft zur Verfügung», führt Winiger aus. Dadurch würden neue kollaborative Arbeitsprozesse entstehen, die zum einen für Transparenz sorgten, zum anderen der Effizienz zuträglich seien.

Informationsfluss in Echtzeit Die dazu benötigten cloudbasierten Daten sind jederzeit mobil und standortunabhängig zugänglich. Mittels digitaler Tools und Workflows fliessen Informationen in Echtzeit. So ermöglicht beispielsweise «BIM to Field» eine punktgenaue Übertragung der Daten vom Büro auf die Baustelle. Doch während BIM innerhalb der digitalen Bauprozesse bereits im Alltag integriert ist, liegt das Potenzial im Bereich des technischen Gebäudemanagements noch brach. Aber gerade hier sieht Martin Winiger zahlreiche Vorteile: «Ein Facility Manager kann mittels elektronischer Portale und webfähiger Applikationen jederzeit Gerätedaten und Standorte abfragen. Er kann schnell darauf zugreifen und Anliegen

Investition in die digitale Zukunft Gerade weil die zukunftsträchtige Planungsmethode BIM aus Winigers Perspektive unverzichtbare Eigenschaften mit sich bringt, setzt er sich dafür ein, sie in der Branche weiter zu etablieren. Gemeinsam mit dem CEO Stephan Frey hat er Scherler digital ausgerichtet und konsequent weiterentwickelt. So hat das Unternehmen umfassend in eine topmoderne IT-Infrastruktur und eine gänzlich neue virtuelle Umgebung investiert. Am Standort Luzern betreibt Scherler ein «BIM & Virtual Reality Lab» – ein Labor zur Visualisierung von Planungsprozessen, das mit hochmodernen CAD-Technologien ausgerüstet ist. Hier erleben interessierte Kunden, Geschäftspartner und Lieferanten von Bauprodukten und Softwarelösungen, wo sich die Branche heute bewegt. Je nach Bedarf und Ziel kann sich ein Unternehmen aus der Bauindustrie – zum Beispiel ein Elektroinstallationsbetrieb – bei der Einführung von BIM im eigenen Betrieb unterstützen und beraten lassen. Doch auch für den Bauherrn lohnt sich ein Besuch: Er lernt die neuen Dimensionen der digitalen Welt kennen, kann seine Entwurfsideen einbringen und Änderungswünsche anbringen, deren Auswirkungen genau darstellbar sind. Dabei profitiert er von der fachkundigen Expertenmeinung und Erfahrung des Scherler-Teams aus dem Umfeld von Industrie und Technik. In seiner Rolle als Dozent für Industriebetriebe zeichnet Martin Winiger zukünftige Berufsbilder auf und überzeugt Fachleute von heute und morgen, dass

sich die neusten Fortschritte der Digitalisierung ideal mit BIM vereinen lassen – darunter Robotertechnik, intelligente Systeme und AR (Augmented Reality). Sein Credo: «Wer Wert auf verbindliche Ausführungsqualität legt, Sicherheit wie auch Wirtschaftlichkeit schätzt und proaktiv in die digitale Zukunft starten will, kommt um BIM nicht herum. BIM ist die IST-Technologie, die nicht mehr aufzuhalten ist».

ZUM UNTERNEHMEN. Hauptsitz Scherler AG Friedentalstrasse 43, 6004 Luzern T 041 429 11 11 luzern@scherler.swiss www.scherler.swiss Standorte Luzern, Baar, Chur, Stans, Lugano Fachbereiche Elektrotechnik, Automation, Digitales Bauen & BIM, Mobilität, Energie, Sicherheit & Überwachung, Licht, IT & Kommunikation Dienstleistungen Engineering, Consulting, Optimierung, Fachkoordination, integrale Tests, Zertifizierung, Generalplanung, BHU/PQM

DORMAKABA BRANDREPORT

Modernes Bauen heisst barrierefreies Bauen Tobias Röll ist seit seinem 19. Lebensjahr querschnittsgelähmt und sitzt im Rollstuhl.

Heute, rund 15 Jahre später, ist er engagierter Industriekaufmann bei dormakaba, verheiratet und stolzer Vater.

Gestaltung bietet im Fluchtfall beispielsweise Sicherheit für alle und muss nicht zu Lasten von Vielfalt und Design gehen. Neue Gebäude wie die Elbphilharmonie beweisen das.

obias Röll ist ein Kämpfer und hat niemals aufgegeben. Seine Botschaft als Influencer im deutschsprachigen Raum: #moveforward. Denn Barrierefreiheit betrifft uns alle. Sein Ziel: auf Hindernisse hinweisen und sie gemeinsam überwinden. Wir haben nachgefragt und wollten im Interview unter anderem wissen, worauf beim hindernisfreien Bauen zu achten ist.

Wieso betrifft Barrierefreiheit uns alle?

Barrierefreiheit ist ein häufig verwendeter Begriff zur Bezeichnung des hindernisfreien Zugangs zu allem für alle. Gerade in den deutschsprachigen Ländern leben wir in einer sehr liberalen und an sozialen Werten orientierten Gesellschaft. Freiheit und Selbständigkeit sind dafür zentrale Voraussetzungen. Um dem gerecht zu werden, sollten wir eine Umgebung gestalten, die für alle freundlich und lebenswert ist. Der demographische Wandel stellt uns in dieser Beziehung vor grosse Herausforderungen. Denn von hindernisfreien Zugängen profitieren nicht nur Menschen mit Behinderungen, sondern auch ältere Menschen und Kinder.

Wir alle gewinnen, wenn die Qualität öffentlicher Gebäude und Arbeitsplätze verbessert wird, damit ein selbstbestimmtes und unabhängiges Leben möglich ist.

Was hat Barrierefreiheit mit modernem Bauen zu tun?

Barrierefreiheit ist heute kein technisches Problem mehr. Barrierefreiheit lässt sich bedarfsgerecht und wirtschaftlich realisieren. Eine hindernisfreie

Quelle: DuKai/Moment/Getty Images

T

Tobias Röll

Barrierefreiheit ist deshalb vielmehr eine Frage der Einstellung. Eine moderne Gesellschaft sollte moderne Bauten schaffen. Dass hier eine Umstellung stattgefunden hat, beweisen auch die baulichen, gesetzlichen Grundlagen. Seit rund zehn Jahren ist anstatt von «behindertengerecht» von «hindernisfrei» die Rede. Wesentlich zu dieser Entwicklung beigetragen haben verschiedene Vorschriften auf nationaler und kantonaler Ebene. Obwohl die Umsetzungen kantonal unterschiedlich ausfallen, hat sich der Standard in dieser Hinsicht verbessert. Dennoch würde ich mir wünschen, dass Barrierefreiheit auf die gleiche Stufe wie Brandschutz gestellt und zu einer Selbstverständlichkeit wird.

Auf welche Hindernisse treffen Sie in Ihrem Alltag besonders häufig?

Zum Beispiel ungeeignete Bodenbeläge, einzelne Stufen oder Treppen sowie fehlende behindertengerechte Toiletten bereiten häufig Schwierigkeiten. Zu den grössten Hindernissen bei privaten und öffentlich zugänglichen Gebäuden gehören jedoch immer noch Türen. Für Menschen mit Behinderungen bleiben sie oft verschlossen und stellen ein grosses Hindernis dar. Gerade bei Türen sind barrierefreie Lösungen kaum mehr ein technisches Problem. Automatische Türantriebe öffnen hier Tür und Tor und vermindern das Verletzungsrisiko für Menschen mit Behinderungen. Mit ganz neuen Technologien lassen sich Türen beispielsweise über eine App auf dem Smartphone öffnen. Viele Menschen wissen nicht, wie Menschen mit Behinderungen im Leben zurechtkommen, und welche Barrieren überwunden werden müssen. Wer den Versuch wagt und die Perspektive wechselt, dem werden ganz viele Hindernisse auffallen.

Was liegt Ihnen an ihrer Initiative besonders am Herzen?

Ich sehe mich nicht als behindert an. Aber meine Umwelt stellt mir oft Hindernisse in den Weg. Deshalb möchte ich auf Barrieren im öffentlichen und privaten Raum hinweisen. Zwar kann ich nicht laufen, aber ich kann etwas bewegen! Ich möchte, dass in der Gesellschaft ein Umdenken stattfindet. Barrieren sollten wir als Gesellschaft gemeinsam überwinden. Deshalb mache ich mich in meiner Initiative #moveforward als Influencer stark, informiere und teste barrierefreie Lösungen auf Herz und Nieren.

Sie sind für Barrierefreiheit und dormakaba unterwegs. Wie passt das zusammen?

Mit dormakaba habe ich einen starken Partner gefunden, der mich seit meinem Unfall gefördert hat. Es ist fast als Glücksfall zu bezeichnen, dass ich bei einem Unternehmen gelandet bin, das Produkte und Lösungen rund um das Thema Zutritt anbietet. Das Thema Barrierefreiheit spielt also für dormakaba und mich eine zentrale Rolle. Barrierefreiheit ist eine Notwendigkeit und sollte bei Neubauten selbstverständlich sein. Dafür setzt sich dormakaba mit der Vision «smart und sicher» und ich mit der Initivative #moveforward ein. Gemeinsam haben wir ideale Voraussetzungen, um eine maximale Wirkung zu erzielen.

Weitere Informationen: www.dormakaba.ch/barrierefrei

#MOVE FORWARD barrierefrei mit dormakaba

dormakaba bietet barrierefreie Lösungen für den öffentlichen und privaten Bereich.

E I N E P U B L I K AT I O N V O N S M A R T M E D I A

018

IMMOBILIEN

Wohnen in gekauftem Glück Viele Menschen träumen vom Kauf einer Immobilie. Dieser Traum ist 2019 dank des tiefen Schweizer Hypothekarzinses zum Greifen nah.

«Fokus Bau & Immobilienentwicklung» zeigt, wie aus den Luftschlössern die eigenen vier Wände werden können.

TEXT SONYA JAMIL

E

in Immobilienkauf bedarf trotz Geldleihe eines Finanzdienstleisters mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Dieses kann sich nebst Sparguthaben, Wertschriften und Darlehen aus Erbvorzügen oder dem Geld der Pensionskasse oder der 3. Säule zusammensetzen. Da beim Immobilienerwerb Kauf-und Notariatsgebühren anfallen, muss der potentielle Eigentümer auch über genügend Eigenmittelreserven verfügen und jährlich wiederkehrende Kosten ebenfalls einkalkulieren.

Diese Kosten belaufen sich auf etwa sechs Prozent des Kaufpreises. Die zweite Hypothek gilt es innerhalb von 20 Jahren zurückzuzahlen, unter Berücksichtigung der Zinssteigung. Momentan hat die Schweiz ein Rekordtief, was die Hypothekarzinsen angeht. Festhypotheken mit fünfjähriger Laufzeit waren anfangs Jahr so tief wie noch nie. Das betrifft nun auch die langjährigen Festhypotheken, welche im Durchschnitt nur noch 1,345 Prozent betragen. Somit ist die Hürde, eine Immobilie zu kaufen, kleiner.

Kostenfallen vermeiden Nebst der Rückzahlung vom Kredit darf man langfristige Kosten wie Umbau-und Renovierungskosten nicht vernachlässigen. Die Erneuerung von Böden und Wänden sind in der Regel spätestens nach 20 Jahren fällig.

Diese machen 10 bis 20 Prozent der ursprünglichen Investitionskosten aus. Einige Jahre später gilt es in die

Renovation von Sanitärleistungen, Heizungen oder dem Dach zu investieren. Auch die Vermietung vom Wohneigentum ist nicht gestattet, falls die Finanzierung des Grundstücks Gelder der Pensionskasse, dem Freizügigkeitskonto oder der Säule 3a beansprucht hat. Wer aus finanzieller Not die Immobilie kurzfristig verkauft, erhält oft weniger als ursprünglich bezahlt.

Es lohnt sich, zusätzliche Finanzierungsangebote, einen zweiten Besichtigungstermin oder ein Immobiliengutachten einzuholen. Diese Schritte ermöglichen es schlussendlich, den Kauf gut abzusichern und Ärger und Unkosten zu vermeiden, rät Immobilienmakler L. Meier. Er ist der Meinung: «Wer in seine eigenen vier Wände will, der darf nicht mit dem Kopf durch die Wand!»

Kosten der eigenen vier Wände Grundsätzlich gilt: Je näher die Immobilie an die Stadt grenzt, desto beliebter und teurer ist sie. Die Region Zürich ist nach wie vor ein teures Pflaster. Im Schnitt zahlt man hier 13 000 Franken pro Wohnungsquadratmeter.

Die ländlichen Gebiete von Luzern und Solothurn sind erschwinglicher: Hier gibt es einen Wohnungsquadratmeter für 4 000 Franken. Nebst dem gibt es in Bern und Wallis die meisten leerstehenden Immobilien. Das liegt

daran, dass die Preise in der Stadt zu teuer sind und es dem Land je nach Lage an Infrastruktur fehlt.

keine Stadtwohnungen zu kaufen, ausser man hat gerade bei «Wer wird Millionär?» gewonnen.

Wer eine günstigere Alternative seines Immobilientraums sucht, der sollte raus aus der Deutschschweiz und ab ins Tessin: Im Maggiatal ist ein Haus mit fünf bis sechseinhalb Zimmern im Schnitt ab 350 000 Franken erhältlich. Mit dem restlichen Geld können Herr und Frau Schweizer in einem Sprachkurs ihre Italienischkenntnisse auffrischen.

Kaufen oder mieten?

Der Kauf einer Immobilie ist ein grosser Schritt, der gut durchdacht sein sollte. Wann sollte der Immobilienmieter zum Käufer werden? Ein Immobilienkauf verlangt finanzielle Sicherheit und die langfristige Bedienung eines Kredits. Es ist wichtig, genügend Reserven zu haben, da das angesparte Geld dann nicht mehr zur Verfügung steht.

Der Käufer sollte ausserdem in der Lage sein, unerwartete Ausgaben wie zum Beispiel Reparaturen finanzieren zu können. Mit dem Kauf einer Immobilie verpflichtet man sich ebenfalls zu Sesshaftigkeit. Weltenbummler sind demzufolge mit einer Mietwohnung besser bedient.

«Ich wollte finanzielle Unabhängigkeit!»

Finanzberater Hakan Cansever hat sich den Immobilientraum erfüllt. Der junge Mann hat sich entschieden, nach der Ausbildung sein Geld anzusparen und in eine 4.5-Zimmer-Wohnung in Dübendorf zu investieren. Die meisten Zürcher wohnen aufgrund der horrenden Kaufpreise auf Miete. Dabei sei ihnen nicht bewusst, dass sie mit dem Geld der Mietkosten schon lange eine Immobilie hätten kaufen können. Ausserdem habe die gekaufte Immobilie nach Abzahlung der Hypothek ein grösseres Sparpotential. Die Immobilie ist eine sichere Wertanlage, die im Raum Zürich eine angemessene Rendite erzeugen kann. Mit einem Immobilienkauf lässt sich Vermögen aufbauen, da Land bekanntlich immer teurer wird. Meistens fällt die Amortisation tiefer aus, als der Monatszins für eine vergleichbare Immobilie. Der 23-Jährige rät,

Bevor es an die Vertragsunterzeichnung geht, sollte sich der Käufer noch einmal vergewissern, ob die Immobilie tatsächlich seinen Wünschen entspricht. Konkret heisst dies: Passen Grösse und Innenausbau des Hauses? Wie steht es rund um das Haus um die Infrastruktur und zukünftigen Nachbarn? Die wichtigste Frage lautet jedoch: Entspricht der Kaufpreis, den man bezahlt, dem Wert des Hauses? Dies sollte von einer unabhängigen Fachperson eingeschätzt werden, um alle Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen. Nur so können aus den einstigen Luftschlössern die eigenen vier Wände werden.

BRANDREPORT BELLWALD ARCHITEKTEN AG

Ein neuer warmer Pullover für das Haus

E

s ist klirrend kalt am frühen Morgen, nach einer Tasse heissen Tee ziehe ich meinen Lieblingspullover an, bevor ich das Haus verlasse.

Wir wissen, der Bundesrat hat das Ziel gesetzt, bis in zehn Jahren sollen die Treibhausgasemissionen reduziert werden. Wir wissen, dass 40 Prozent des Energieverbrauchs auf den Bau und den Betrieb von Gebäuden zurückzuführen ist. Und wir wissen auch, dass ein sehr grosser Teil des Gebäudebestands älter ist als 1975. Diese Gebäude haben keinen Pullover. Im Winter muss sehr viel Heizenergie aufgewendet werden, um die Räume warm und behaglich zu halten. Diese Gebäude benötigen einen Pullover.

Pullover stricken können wir, in allen Formen und allen Farben. Gebäude, insbesondere Wohngebäude, unterliegen zwei Zyklen: dem physischen und dem ökonomischen Zyklus. Gebäude altern, gewisse Bauteile müssen nach Ablauf ihrer Nutzungsdauer ersetzt werden.

Die Nachfrage nach Wohnungsgrössen und Ausstattungen verändert sich. Wir kennen diese Zyklen. Das Wissen aus realisierten Sanierungen und Renovationen der vergangenen 20 Jahre gibt uns die Kompetenz, für jedes Gebäude die optimale Erneuerungsstrategie zu erarbeiten. Damit können wir den Gebäudeeigentümer

unterstützen, einen klugen Entscheid für seine Investition zu treffen.

Im Laufe der Zeit können sich Bauvorschriften geändert haben und es ist denkbar, dass einer Liegenschaft ein zusätzliches Geschoss aufgesattelt werden kann oder dass eine Wohnraumerweiterung mit Wintergarten möglich ist.

In einer sorgfältigen Analyse des Bestandes bewerten wir den Zustand der Liegenschaft, wir überprüfen die Marktanforderungen und die Bauvorschriften. Damit erstellen wir das Strickmuster und können der Liegenschaft einen massgeschneiderten Pullover stricken.

Dieser hält die Wärme im Haus, es muss weniger geheizt werden. Der Pullover gibt dem Haus ein neues, zeitgemässes und ansprechendes Erscheinungsbild.

Unter dem Pullover können Grundrissveränderungen vorgenommen werden, um attraktive Wohnungen auf dem Markt zu haben.

TEXT MARKUS BELLWALD BILD ANDREAS MADER

E I N E P U B L I K AT I O N V O N S M A R T M E D I A

EBV IMMOBILIEN AG BRANDREPORT

019

«Kommunikation ist die Grundlage jeder erfolgreichen Sanierung» Lärm, Schmutz und Komforteinbussen – damit werden gewerbliche und private Mieter während einer Gebäudesanierung laufend konfrontiert.

Wie man die Bauarbeiten dennoch möglichst effizient durchführt, ohne dabei die Mieterschaft zu vergraulen, erklärt Hans-Erich Meier, Inhaber der EBV Immobilien AG, im Interview.

TEXT SMA

Hans-Erich Meier, viele Vermieter möchten ihre Immobilien sanieren, ohne dass dafür die gewerblichen und privaten Mieter ausziehen müssen. Welche Herausforderungen ergeben sich bei einer solchen «Sanierung bei laufendem Betrieb»?

Ein derartiges Projekt wartet immer mit einer grossen Palette an Herausforderungen auf – und zwar für alle Beteiligten. Aus diesem Grund ist es uns sehr wichtig, dass wir im Vorfeld jeder Sanierung, die wir für unsere Kunden realisieren, alle offenen Fragen möglichst frühzeitig klären können. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist das genaue Sondieren der Ausgangslage, des Ziels und des Auftrages der Eigentümer sowie des Mietbetriebes vor Ort. Wie sieht denn die typische Ausgangslage aus?

Das kann ich an einem konkreten Beispiel aus der Praxis erläutern: Aktuell haben wir es mit einem Gebäude an der Limmattalstrasse 400 in Zürich zu tun, das mittlerweile 38-jährig ist. Bis auf die Rohbaustruktur steht es damit sozusagen am Ende seiner Lebensdauer, was durch diverse Infrastruktur-Probleme erkennbar ist.

Auch die Abläufe innerhalb des Gebäudes sind für die Mieter nicht mehr optimal, weil sich über die Jahrzehnte die Anforderungen verändert haben. Wir als Verwaltung haben der Eigentümerin den Bedarf an baulichen Massnahmen, den möglichen baulichen Ablauf und die Auswirkungen auf den Mietbetrieb aufgezeigt. Die Vorgabe der Eigentümerin lautete, das Gebäude auf einen technisch modernen Stand zu bringen, energetisch den heutigen Anforderungen anzupassen und die Liegenschaft neu zu positionieren – möglichst ohne dabei die eingemieteten Firmen und Wohnungsmieter zu verlieren.

Und an dieser Stelle kam die EBV Immobilien AG nebst der Verwaltung auch als Bauherrenvertreterin ins Spiel?

Das ist richtig. In solchen Projekten besteht unsere erste Aufgabe jeweils darin, einen detaillierten Kriterienkatalog zu erstellen und die Kosten des Vorhabens zu eruieren.

Einer der ersten Prüfpunkte dieses Katalogs ist der, ob ein Gebäude saniert oder zurückgebaut und neu erstellt werden soll. Die Basis dazu liefern die geltenden BZO’s und eine Grobbeurteilung der Investitionen in Abhängigkeit der Renditevorgaben der Eigentümer. Danach legen wir den Katalog dem Verwaltungsrat der Eigentümer vor und klären eine entscheidende Grundsatzfrage. Sie lautet: «Seid ihr wirklich bereit, dieses Vorhaben umzusetzen?»

Denn eine Sanierung bei laufendem Betrieb ist nicht nur ein komplexes, sondern vor allem auch ein langwieriges Unterfangen. Aus diesem Grund etappieren wir eine Sanierung häufig, damit wir die Vor- und Nachteile für die Mieter sowie für das Portfolio unserer Kunden berücksichtigen und ausgleichen können.

auch explizit um Anregungen. Dieser kooperative Ansatz liefert uns wichtige Inputs und schafft gleichzeitig einen guten Draht zu den unterschiedlichen Nutzern des Gebäudes. Dadurch lassen sich auch heikle Themen produktiv anpacken. Die Tatsache, dass noch nie eine Einsprache gegen eine von uns geplante Sanierung eingereicht wurde, zeigt, dass wir mit diesem Vorgehen richtig liegen.

Hans-Erich Meier Inhaber der EBV Immobilien AG

Wie lange dauert eine Sanierung bei laufendem Betrieb in der Regel?

Das unterscheidet sich je nach Projektgrösse, aber die verschiedenen Etappen eines solchen Vorhabens können sich schnell über vier bis fünf Jahre erstecken.

Darum ist es entscheidend, für die konkrete Planung die richtigen Partner zu wählen. Das ist unser nächster Projektschritt: Wir suchen aus unserem weitläufigen Netzwerk diejenigen Planer aus, die am besten zu unserem aktuellen Vorhaben passen. Dabei achten wir darauf, wirklich alle relevanten Akteure mit an Bord zu haben – vom Architekten bis hin zu den diversen Fachspezialisten wie Statikern und Brandschutzexperten.

Parallel dazu treiben wir von der EBV Immobilien AG die Baurechtsabklärungen voran und vervollständigen den Kriterienkatalog.

Und dann wird mit der Sanierung begonnen?

Nein, noch nicht ganz (lacht). Denn sind alle Abklärungen getroffen und liegen die konkreten Informationen vor, gehen wir damit zu den Mietern und stellen ihnen das Projekt ebenfalls im Detail vor. Zuerst wenden wir uns an die gewerblichen Mieter, und danach an die privaten. Die Bedürfnisse der Nachbarn klären wir ebenfalls ab. Das ist ein sehr aufwendiger Prozess, der aber für das Gelingen einer Sanierung essenziell ist.

Warum?

Weil Sanierungsarbeiten für Mieter und Anstösser weitreichende Konsequenzen mit sich bringen – und das sind nicht gerade positive Veränderungen: Meistens bedeutet das, dass wir den Betrieb der ansässigen Unternehmen erschweren. Etwa, weil wir ihnen das Wasser immer wieder abstellen, den Strom unterbrechen, die Aufzüge ausser Betrieb setzen, die Fenster ausbauen, Lärm verursachen oder den bisherigen Zugang versperren und ihnen deswegen einen neuen erschliessen müssen, etc. Damit uns die Mieter trotz dieser Erschwernisse gewogen bleiben, müssen wir von Anfang an offen und transparent kommunizieren und sämtliche Anliegen ernst nehmen. Aus diesem Grund bitten wir Mieterschaft und Anstösser vor Baubeginn

Was konkret meinen Sie mit «heiklen Themen», die man mit den Mietern manchmal anschauen muss?

Bei einer Sanierung während laufendem Betrieb geht es ja unter anderem darum, dass möglichst alle Mieter in ihren Räumlichkeiten bleiben können. Dennoch ist es nicht immer möglich, alle Mietverhältnisse aufrechtzuerhalten, vor allem im Wohnungsbereich. Das kann heikel werden, vor allem weil man laut Gesetz die betroffenen Parteien mit einem Vorlauf von nur drei Monaten über ihren anstehenden Auszug informieren müsste. Ein solches Vorgehen kommt für uns aber nicht in Frage. Vielmehr bemühen wir uns um eine möglichst proaktive Kommunikation. Bei einem unserer letzten Sanierungsprojekte haben wir die betroffenen Mieter in Absprache mit den Eigentümern ganze 18 Monate im Voraus informiert.

Das ist deutlich kulanter.

Allerdings. Für die Mieter ist das viel angenehmer, weil sie nicht so kurzfristig vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Oft kommen wir ihnen noch zusätzlich entgegen, nämlich mit der Abmachung, dass sie ausziehen können, sobald sie eine neue Bleibe gefunden haben.

Die Wohnung kann so zurücklassen werden, wie sie ist – keine Reinigung und nur das Mobiliar mitnehmen, das die Mieter weiterhin behalten wollen. Natürlich ist eine derartige Kulanz auch bei gewerblichen Mietern wichtig. Bei einem grossen Bau in Dübendorf mussten wir bspw. einen grossen Detailhändler, eine Apotheke und Büros für 14 Monate in ein 1'600 m2 Ladenprovisorium aus Containern verlegen. Dies taten wir mit einem Vorlauf von zwei Jahren. So konnten sich die Firmen gut mit der neuen Ausgangslage arrangieren.

Das klingt, als ob für Ihre Arbeit nebst technischem Know-how vor allem Menschenkenntnisse gefragt sind.

Das ist absolut der Fall. Die Arbeit, die wir machen, ist sehr diffizil und man muss behutsam auf die Menschen und ihre Befindlichkeiten eingehen. Das wäre unmöglich, wenn wir nicht so eine bodenständige Topmannschaft hätten, die auch in den schwierigsten Situationen einen kühlen Kopf bewahrt. Während der Sanierungsphase stellen wir auch jeweils sicher, dass alle

Mieter genau wissen, wer ihr Ansprechpartner ist. Um möglichst kurze Kommunikationswege garantieren zu können, unterhält die EBV Immobilien AG auch einen eigenen technischen Dienst, der sich um den Unterhalt der Liegenschaften kümmert und den Mietern als direkter Ansprechpartner vor Ort zur Seite steht.

Wann erachten Sie eine Sanierung als Erfolg?

Immer dann, wenn es uns gelingt, die Bedürfnisse aller Anspruchsgruppen zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck streben wir mit unseren Sanierungen immer eine echte Aufwertung des Objektes an: Zum Beispiel durch die Schaffung von Begegnungsräumen, den Bau von Kinderspielplätzen oder durch eine Umgestaltung, die neue Nutzungskonzepte ermöglicht. Und da wir auf möglichst ressourcenfreundliche oder wenn möglich auf Holzbauweise setzen und moderne Materialien und Systeme für Dämmung, Heizung etc. nutzen, tragen wir auch dem Nachhaltigkeitsgedanken Rechnung.

Gibt es weitere Projekte?

Ja, an der Industriestrasse 9 in Neuenhof wird ein grosses Gewerbegebäude nach dem gleichen System umgebaut, in Emmen wird ein grosses Shoppingcenter einem Facelifting unterzogen und in Ebikon wird ein regionales EKZ umgebaut / saniert und neu positioniert – alles unter Betrieb.

ÜBER DIE EBV IMMOBILIEN AG. Die EBV Immobilien AG garantiert ihren Kunden im Rahmen der von ihnen vorgegebenen Strategie ein qualitativ hochwertiges Immobilienmanagement.

Um dies zu erreichen, betreuen die Expertinnen und Experten des Unternehmens die ihnen anvertrauten Immobilien, als wären es ihre eigenen. Das Team ist offen gegenüber neuen Entwicklungen, ohne bestehende Werte zu übergehen. Die Liegenschaften der Kunden werden immer über den gesamten Lebenszyklus betrachtet. Unabhängig und inhabergeführt ist die EBV Immobilien AG einzig ihren Auftraggebern und deren Immobilien verpflichtet.

Weitere Informationen finden Sie unter www.ebv.ch

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