NAW 53 september 2015

nr. 53 september 2015

magazine voor gebiedsvernieuwers

+

DOSSIER

Gebiedstransformatie

Duurzame verstedelijking: De ladder wordt verankerd

binnenwerk NAW #53_17.indd 1

20-08-15 11:18

2

in dit nummer En plein public De Luchtsingel is meer dan enkel een verbinding; de brug brengt vitaliteit in Rotterdam Central District.

6

9-19 Ladder langs de meetlat Nut en noodzaak zijn helder, maar het toetsinstrument voor duurzame verstedelijking behoeft verbetering.

Suggesties voor een versie 2.0.

Vanuit de lucht

Nieuwe oudere heeft andere woonwensen

Het Gelderse plaatsje Wekerom kreeg een nieuw dorpshart.

De huidige generatie senioren wil zo lang mogelijk zelfstandig blijven. Een inventarisatie van hun wensen en de consequenties daarvan voor gemeenten en ontwikkelaars.

20

22

En ook 4 volgens Walter

Voorwoord door Walter de Boer, CEO van BPD.

8/26/43/59 in het kort

Kunst met woningbouw als inspiratie, Transformatiecongres, Amsterdam Oostpoort, Heilbronn en meer‌

60 de kracht van het ambacht De bezieling van de glazenier.

binnenwerk NAW #53_17.indd 2

20-08-15 11:18

NAW

Dossier gebiedstransformatie

27-42

28 G ebiedstransformatie

Veranderingen in gebieds­ transformatie en de nieuwe rollen van overheid en ontwikkelaars.

32 Drie transformatiecases Jan Burger over het nieuwe binnenstedelijke hart van Wijk bij Duurstede. Peter Smit van Oisterwijk over de gebiedstransformatie rond de KVL-fabriek.

Willem van Duijn van Katwijk over de haven waar wonen bedrijvigheid vervangt.

3

Tafel Woonkwaliteit Van aantallen naar gewenste woonmilieus. Kopers kiezen hun huis immers niet alleen op basis van stenen.

44

42 Uit de praktijk Theater Walhalla zet Katendrecht op de kaart. Oprichter Harry-Jan Bus waarschuwt voor gentrification.

Van moeizame start tot geslaagde uitleg

Grote vraag naar wonen in de stad

Luisteren naar gebouw en gebied

Wethouder Wendelien TĂśnjann-Levert van Oegstgeest over de learnings van Nieuw-Rhijngeest.

Gezinnen blijven steeds vaker in de stad. In Amsterdam is de nieuwe woonwijk Houthaven het passende antwoord.

Duco Stadig deelt zijn visie op herbestemming en gebiedstransformatie.

50

binnenwerk NAW #53_17.indd 3

54

58

20-08-15 11:10

4

volgens Walter

Een lange adem

→ Laatst fietste ik naar Houten. Onderweg zie je veel van de omgeving en kun je goed details in je opnemen. Ik reed door Tolsteeg en Hoograven, stadswijken in Utrecht die al begin jaren negentig werden aangewezen voor een forse herstructurering.

Ik was er al een tijdje niet meer geweest. Verouderde portiek- en galerijflats en het snippergroen zijn verdwenen. Er staan nieuwe eengezinswoningen in een groene omgeving. Zoals al eerder besproken in NAW, is deze typologie de motor voor de stad voor jonge gezinnen met middeninkomens. Ook zag ik appartementengebouwen, winkels, scholen en sportvoorzieningen die ik nog niet eerder had gezien.

Het is een proces van jaren geweest, deze herontwikkeling. Sinds 1993 heeft BPD er samen met een aantal andere partijen en de gemeente veel energie in gestoken. Maar als je er nu komt, kun je vaststellen: hier is écht iets bereikt. De leefbaarheid is enorm toegenomen. Gebiedstransformatie is een aanwinst voor de stad en de mensen die er wonen.

Bij gebiedstransformatie trekken nu vooral haventerreinen en oude spoorzones de aandacht. Ze liggen vaak op bijzondere plekken in de (binnen)stad. Dáár willen we tegenwoordig allemaal wonen, althans zo schijnt het. Mijn stelling is: het succes van zo’n herontwikkeling staat of valt met consistentie in beleid, maar vooral in personen. Goede samenwerking tussen markt en overheid en met een visie op lange termijn – die je ook nog eens moet kunnen herijken. Wat vooral nodig is, is geduld. Heel veel geduld.

Voordat je resultaat ziet, ben je twintig jaar verder.

binnenwerk NAW #53_17.indd 4

Binnenstedelijke transformatie is een vorm van zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte. Zuinig omspringen met schaarse ruimte is geen keuze maar een vereiste. Regionale afstemming is nodig. Dat brengt me op de ladder voor duurzame verstedelijking, het veelbesproken instrument dat de korenwolf en de luchtkwaliteit heeft afgelost als favoriete beroepsgrond in de ruimtelijke ordening. Deze NAW laat zien dat het een schoolvoorbeeld is van een instrument dat met de beste bedoelingen is bedacht, maar in de uitwerking vooral tot hoofdbrekens leidt. Gelukkig wordt er gewerkt aan een verbeterde versie, waarin hopelijk wordt aan­ gegeven wat we onder een ‘regio’ moeten verstaan. Nu kunnen provincies hun eigen specifieke beleid als afwegingskader hanteren. Dat zorgt voor onduidelijkheid.

Op de terugweg uit Houten bedacht ik nog dit. Bij binnenstedelijke transformatie duiken vaak termen op als placemaking en ‘tijdelijk gebruik’. Dan kom je al snel bij de hippe start-ups die hun intrek nemen in die oude fabriek, watertoren of havenloods. Dat is leuk, het brengt leven in de brouwerij, maar ik heb ook soms mijn twijfels bij de duurzaamheid van dit soort initiatieven. Hoelang houdt die hippe koffiebar het vol? Of de start-up? Is dit niet een golfbeweging?

En wat gebeurt er dan? Dat moet nog blijken. Wij kijken als gebiedsontwikkelaar graag naar de lange termijn. Uiteindelijk gaat het om het kwalitatieve, functionele gebouw. Want mensen zijn snel, maar stenen zijn langzaam. Ervaring leert dat veel tijd, geduld en vakmanschap is gemoeid met waar het in de gebiedsontwikkeling wezenlijk om gaat: het geven van betekenis aan de ruimte. •

21-08-15 08:21

NAW

5

‘Herontwikkeling staat of valt met consisten­tie in beleid, maar vooral in personen’ Walter de Boer is CEO van BPD

binnenwerk NAW #53_17.indd 5

20-08-15 11:10

6

binnenwerk NAW #53_17.indd 6

en plein public

20-08-15 11:10

NAW

7

Houten levensader beeld: Dirk Verwoerd tekst: Bo Nijssen

binnenwerk NAW #53_17.indd 7

→ De in juni geopende voetgangersbrug De Luchtsingel in Rotterdam Central District blaast nieuw leven in dit gedeelte van de stad. De 390 meter lange houten brug is onderdeel van een nieuwe route: vanaf het Centraal Station door het Schieblock, dan over de Schiekade en over het spoor richting het noorden van Rotterdam. Op de helder gemarkeerde route zijn diverse hotspots gevestigd: het eerste oogstbare dak van de Randstad DakAkker, Park Pompenburg en het dak van het voormalige station Hofplein. Samen vormen ze een drie-

dimensionaal stadspark dat ruimte biedt aan cultuur, stadslandbouw, sport, spel en ontspanning. Na drie jaar bouwen bracht een lokaal kunstenaarscollectief, aangevoerd door Opperclaes, een lange muurschildering op de brug aan. Deze langste muurschildering van Europa is geïnspireerd op het Stadsgedicht voor Rotterdam 2059, Mi Have A Droom, van Ramsey Nasr. Bouwfonds Cultuurfonds heeft een bijdrage geleverd aan de voetgangersbrug. De Luchtsingel werkt als katalysator voor verdere stadsontwikkeling. •

20-08-15 11:10

8

in het kort

Nominatie NRW Jaarprijs voor Amsterdam Oostpoort → Het nieuwe stadsdeel­centrum Amsterdam Oostpoort is genomineerd voor de NRW Jaarprijs. Deze prijs dient ter inspiratie voor de retailsector en wordt toegekend aan projecten met een vernieuwend karakter of commerciële aantrekkelijkheid. Oostpoort, een samenwerking van BPD, Ymere en Stadgenoot, omvat 600 woningen, 45 winkels, horeca, een ondergrondse parkeergarage en maatschappelijke voorzieningen waaronder het Stadsdeelkantoor. Het project kreeg de nominatie

binnenwerk NAW #53_17.indd 8

voor de succesvolle herontwikkeling van het Polderweggebied. Dit gebied heeft de uitstraling van een ‘klassieke’ stad, met winkels die aan intieme, autovrije straatjes zijn gelegen met daarboven woningen. Aan de Oranje Vrijstaatkade is een verblijfsgebied met terrassen gecreëerd. De eerste fase van Oostpoort is gereed, de tweede fase is in uitvoering.

Naast Oostpoort zijn nog zeven projecten genomineerd. De winnaar wordt op het NRW Jaarcongres van 16 september bekendgemaakt.

De terrassen aan de Oranje Vrijstaatkade dragen bij aan een aantrekkelijk woon- en winkelgebied.

20-08-15 11:10

NAW

9

Over het nut en de noodzaak twijfelt praktisch niemand. De uit­ werking daarentegen roept veel vragen op. Wat is de zin en onzin van de ladder voor duurzame verstedelijking? Wat kan beter? NAW legt de ladder langs de meetlat, en kijkt vooruit. Met suggesties voor de verbeterde versie, die momenteel in ontwikkeling is.

tekst: Edwin Lucas

beeld: Lars van den Brink

Duurzame verstedelijking

De ladder langs de meetlat → De bedoelingen waren zo goed: de ladder voor duurzame verstedelijking moest helpen bij de zorgvuldige ruim- telijke inrichting van Nederland – door de ruimte in stedelijke gebieden optimaal te benutten. Wie een plan (voor een woonwijk, een fabriekshal, een winkelcentrum) van de grond wil krijgen, moet eerst aantonen dat sprake is van een ‘actuele regionale behoefte’ (trede 1),

binnenwerk NAW #53_17.indd 9

vervolgens of aan die behoefte binnen ‘bestaand stedelijk gebied’ kan worden voldaan (trede 2) en zo nee, of de beoogde bouwlocatie dan ‘multimodaal’ kan worden ontsloten (trede 3). De provincie en de Raad van State beoordelen of de ladder correct is beklommen. Is dat niet zo, dan gaat het feest niet door.

Sinds de invoering van de ladder in oktober 2012 is de kritiek sterk gegroeid.

De ladder is getypeerd als ‘een serie horden’ (René Buck), ‘een reeks afgeleide spelregels die buiten het speelveld zijn gemaakt’ (Cees Anton de Vries), een ‘bureaucratisch monster’ (Jos Feijtel/ Friso de Zeeuw). De Raad van State maakte overuren. Vele bestemmingsplannen, ook plannen die al in of voor 2012 in procedure werden gebracht, gingen ten onder. Hoe moet het verder?

→

21-08-15 08:23

10

binnenwerk NAW #53_17.indd 10

20-08-15 11:10

NAW

11

René Roelofsen Projectleider herstructurering gemeente Heerlen

‘ Een goed doordacht plan moeten we gaan onderbouwen’ Een werkbare ladder volgens René Roelofsen: • Gaat uit van een welomschreven regionale behoefte: ‘dus niet per locatie de behoefte steeds opnieuw via de ladder onderzoeken’.

• Wordt eerder in stelling gebracht: ‘dus niet achteraf als controle op ontwikkelingen die al doordacht zijn’.

→ In december 2014 werden de gemeente Heerlen en ontwikkelaar BPD het eens over de voltooiing van de Hoensbroekse nieuwbouwwijk Overbroek. Daarvoor moet nu wel de ladder voor duurzame verstedelijking worden beklommen. Lukt dat?

Eind 2006 besloten de gemeente Heerlen en BPD om 180 woningen te ontwikkelen in de wijk Overbroek, verdeeld over twee fasen: eerst 100 woningen, later nog eens 80. Op het moment dat het bestemmingsplan voor die laatste 80 woningen in procedure ging, in 2013, werd de Provinciale Verordening Wonen Zuid-Limburg van kracht. Gemeentelijk projectleider René Roelofsen: ‘Die verordening hield rekening met verwachte krimp in deze regio. Gevolg: er ging een streep door het plan. Na veel overleg kwamen we erop uit dat we slechts 33 in plaats van 80 woningen kunnen gaan bijbouwen.

Dat worden woningen waaraan hier grote behoefte is: levensloopbestendig, met de optie om er zorg aan toe te voegen.’

Voor die 33 woningen moet Heerlen het ontwerpbestemmingsplan nu ook aan de ladder voor duurzame verstedelijking toetsen. Roelofsen: ‘We moeten een goed doordacht plan gaan onderbouwen, terwijl we allemaal weten dat er op deze plek, die er nu lelijk uitziet, ruimte voor is.’ Met name trede 1 roept vragen op: ‘Wat ons betreft is de regionale vraag uit-en-te-na onderzocht, maar we moeten die nu opnieuw verantwoorden, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Marktonderzoek is niet voldoende: we moeten met een inventarisatie komen van de aantallen en typen woningen in de regio.’

Vooral trede 2 plaatste Roelofsen voor ‘een complete verrassing’: ‘Die dwingt ons tot onderzoek of die 33 woningen niet beter op een andere locatie in de gemeente Heerlen kunnen komen. Maar hoe krijg je

die gebieden in kaart? En is het niet gek om de woningen die hier nodig zijn, elders neer te zetten? Op locaties van andere eigenaren? Daar komt bij dat BPD op twee andere locaties al 33 harde bouwtitels laat vallen en netto geen toevoeging realiseert.’

Inmiddels heeft Heerlen beide treden van de ladder beklommen. Conclusie: ‘Het moet hier, het kan niet elders. We vertrouwen erop dat de Raad van State dat ook vindt.’ De ladder vindt Roelofsen op zichzelf een zinnig instrument, mits goed toegepast.

‘In dit geval vind ik hem onnodig. Als de gemeente en de ontwikkelaar de behoefte hebben getoetst aan de regionale programmering, heb je trede 1 en 2 ondervangen.’

→

binnenwerk NAW #53_17.indd 11

20-08-15 11:10

12 Daan Korsse Jurist, specialist omgevingsrecht, Universiteit Utrecht

‘ Een goede ladder heeft in elke provincie dezelfde strekking’ Een werkbare ladder volgens Daan Korsse: • Hanteert een betere terminologie en scherpere begrippen, heeft in elke provincie dezelfde impact, en maakt keuzes vooraf: ‘als je zaken duidelijker van tevoren vastlegt, kun je zinvol sleutelen en verbeteren’.

• Heeft een helder toepassingsbereik: ‘het moet duidelijk zijn of de ladder wel of niet geldt voor bestemmingsplannen die al in procedure zijn’.

→ Bij de vaststelling van bestem­ mingsplannen worstelen gemeenten vaak met grote aantallen vage regels.

Dat is één van de conclusies van het proefschrift waarmee Daan Korsse in januari 2015 promoveerde (‘Ruimte­ lijke ordening op niveau’). Hij onder­ zocht hoe het Rijk en de provincies met zogenoemde instructieregels eisen stellen aan bestemmingsplan­ nen, bijvoorbeeld rond de maximale bouwhoogte van windturbines. De wettelijke grondslag voor het stellen van die regels is vaag. De provincies zoeken er de grenzen mee op.

Is de ladder voor duurzame verstedelijking ook zo’n vage instructieregel? Korsse: ‘Zeker, het is een typisch voorbeeld. De ladder stelt grenzen en raakt daarmee aan wat gemeenten wel en niet mogen.’

Een instructieregel stelt per definitie

een harde eis aan een bestemmingsplan.

Bijvoorbeeld dat onderzoek moet worden gedaan. Doe je dat onderzoek niet goed, dan houdt het bestemmingsplan geen stand. Bij de ladder is dat ook zo. En daar duikt een probleem op, zegt Korsse: ‘De ladder maakt niet goed duidelijk wélk onderzoek je moet doen, en hoe. Vraag je aan drie personen wat de regionale behoefte is, dan krijg je drie verschillende antwoorden.’

De duidelijkheid, als die er al is, komt nu tot stand door uitspraken van de Raad van State. ‘Het is alsof je een tekening maakt door vlakken weg te strepen in plaats van door lijnen te zetten’, zegt Korsse hierover.

Ik vind de ladder typisch een voorbeeld van goedbedoelde, zinnige wetgeving die in de praktijk veel onduidelijkheid oproept.

De rechter zou niet tot taak moeten hebben de duidelijkheid te scheppen; dat moet de wetgever doen, het Rijk. Die is daar niet goed in geslaagd.’

Het is een bekende paradox, zegt hij.

‘Instructieregels zijn niet voor niets zo vaag. Men wil vrijheid laten, maar ook sturen. Die twee dingen staan haaks op elkaar. Flexibiliteit leidt tot onzekerheid en onvoorspelbaarheid.’ Hij erkent dat niet elke instructieregel ook strikt hoeft te zijn: ‘Bij windmolens stel je harde grenzen, bij toerisme kun je soepeler zijn. De politiek moet dat vormgeven.’

Kwalijk vindt Korsse dat de provincies de ladder nu op hun eigen wijze uitwerken.

‘Ze voegen er bijvoorbeeld eigen, complicerende regels aan toe. Ik weet dat landelijk opererende ontwikkelaars daar tureluurs van worden: in elke provincie zien ze zich voor nieuwe feiten geplaatst. Een goede ladder zou in elke provincie dezelfde strekking moeten hebben.’

→

binnenwerk NAW #53_17.indd 12

20-08-15 11:10

NAW

binnenwerk NAW #53_17.indd 13

13

20-08-15 11:10

14

binnenwerk NAW #53_17.indd 14

20-08-15 11:24

NAW

15

Pim van den Berg, Gedeputeerde Ruimtelijke ontwikkeling provincie Utrecht (D66)

‘ We hebben behoefte aan duidelijkheid’

Een werkbare ladder volgens Pim van den Berg: • Schept duidelijkheid over begrippen als ‘regio’ en ‘regionale behoefte’.

• Is bij kleinschalige ontwikkelingen niet nodig.

→ Maak er werk van! Met die strek­ king dienden coalitiepartijen D66 en GroenLinks al in 2013 een motie in om Gedeputeerde Staten van Utrecht te dwingen vaart te zetten achter de – toen nog verse – ladder voor duurzame verstedelijking. Op dat moment was Pim van den Berg nog wethouder in Amersfoort. Sinds mei van dit jaar is hij verantwoordelijk voor ruimtelijke ontwikkeling in de provincie die bekendstaat om zijn rem op kantoren­ ontwikkeling en accent op binnen­ stedelijk bouwen.

De provincie Utrecht benadert gemeenten nu actief om het belang van de ladder te onderstrepen. Ook evalueren Gedeputeerde Staten hoe het gaat, en in 2016 komt de provincie ‘met eventueel aanvullend beleid als het mis dreigt te gaan’.

Vraag aan Pim van den Berg: gaat het mis? ‘Nou, de afgelopen jaren was het vooral zoeken. Het heeft ook in de provincie Utrecht even geduurd voordat de gemeenten met de ladder uit de voeten konden. Wij

hebben daar zelf veel werk van gemaakt.

Er zijn trainingen gegeven, waarvan vooral kleinere gemeenten gebruik hebben gemaakt.’

Van den Berg erkent dat de ladder vaak ‘als een soort toverwoord werd gebruikt’.

Hij verwacht echter dat het zinnige gebruik ervan zal toenemen. Want zinnig is het instrument zeker: ‘Nederland is een klein en vol land. Dat dwingt tot zorgvuldig omgaan met de ruimte, temeer omdat volgens voorspellingen de verstedelijking nog zal toenemen, met name rond de grote steden. Elders zie je juist krimp. De ladder is geschikt om daarmee om te gaan. In de provincie Utrecht werkten we zelf overigens al zo.’

De vraag is dan of het instrument iets toevoegt aan de gereedschapskist die de provincie zelf al had. En waarom er ‘aanvullend beleid’ zou moeten komen ‘als het misgaat’. Van den Berg: ‘Mee eens: zo’n ladder moet echt iets toevoegen. Ik ben tegen bureaucratisering en vóór ontslakking.

Maar op regionaal niveau kan de ladder wel degelijk een bruikbaar aanvullend instru-

ment zijn. Mits er eenduidigheid is over wat een regio is.’ Daar wringt de schoen: ‘De term regio lijkt soms wel een bestuurlijk speeltje. Een brandweerregio is anders dan een woningmarktregio of een detailhandelsregio. Wat is het regionale verzorgingsgebied voor de IKEA? Hier hebben we behoefte aan duidelijkheid.’

Ook Van den Berg vindt toepassing van de ladder bij zeer kleinschalige ontwikkelingen niet nodig. ‘Daarover is nu veel jurisprudentie. De rechter maakt nu in feite de balans op. Dat zou wat mij betreft anders moeten.’

In de provincie Utrecht zullen de komende jaren vooral woningbouwlocaties in Woerden, Leidsche Rijn en Vathorst de aandacht trekken. Van den Berg: ‘De markt trekt aan, we gaan weer aan de slag. Daar liggen nog allerlei harde plannen waarvoor de ladder niet geldt. Maar na 2025 is er een nieuwe werkelijkheid, met name in en rondom de steden. Dat wordt een uitdaging.

Gaan we dan bedrijventerreinen transformeren of toch weer weilanden opofferen? De ladder zal dan een uitkomst kunnen zijn.’

→

binnenwerk NAW #53_17.indd 15

20-08-15 11:10

16 Mariël Gerritsen Planoloog, adviesbureau SAB

‘ Dit instrument kan zijn nut nog gaan bewijzen’ Een werkbare ladder volgens Mariël Gerritsen: • Heeft een heldere ondergrens en dan alleen voor regionaal relevante ontwikkelingen: ‘dus niet ladderen voor een nieuwe winkel in het centrum, maar wel voor een nieuw outlet center aan de snelweg’.

• Wordt niet pas toegepast bij een bestemmingsplan, ‘maar al eerder, als de gemeente voor het gehele grondgebied een visie opstelt’.

→ Hoe beklim je de ladder voor duurzame verstedelijking zonder ervan af te vallen? Onafhankelijk adviesbureau SAB, werkzaam op het gebied van de ruimtelijke ordening, helpt ontwikkelaars en gemeenten met het beantwoorden van die vraag.

‘De toepassing moet anders’, zegt adviseur Mariël Gerritsen.

Zuinig omspringen met de schaarse ruimte, eerst inbreiden en dan pas uitbreiden, bouwen voor een behoefte: het zijn zinnige principes, vindt Mariël Gerritsen. Wat verkeerd uitpakt, is dat de ladder een einddoel lijkt te zijn geworden. ‘Dat komt omdat hij nu pas wordt toegepast als een bestemmingsplan wordt opgesteld. Dan worden lijstjes afgevinkt, terwijl het instrument bedoeld is om een afweging te maken over nieuwe plannen. De ladder is relatief jong. Veel plannen lagen er al uit het verleden. Die worden nu achteraf onderbouwd, omdat een gemeente medewerking al heeft toegezegd.’

En daarmee beginnen de problemen.

Wat is ‘de regionale behoefte’? Wat is ‘de regio’? Waarom houdt het ene plan stand en het andere niet? Gerritsen heeft inmiddels dit geleerd: ‘Lang niet alle omstandigheden zou je in de ladder moeten hoeven meewegen. Wie in een dorp een paar woningen wil bijbouwen, hoeft wat mij betreft de ladder niet op. Dan misken je het inzicht en de ervaring van de ontwikkelaar. Die zal zijn huiswerk heus goed gedaan hebben.’

Ze bepleit een oplossingsgerichtere toepassing: koppel de ladder aan een hoger schaalniveau en werk met een ondergrens.

‘Op structuurvisieniveau kan een gemeente nog écht afwegingen maken, zonder dat er al afspraken liggen met initiatiefnemers: welke locatie komt tegemoet aan een bepaalde behoefte in de toekomst, welke niet?

Beneden de 50 woningen zou toepassing van de ladder van mij niet hoeven. Zeker in het licht van de komende Omgevingswet, die initiatiefnemers juist meer flexibiliteit wil bieden. Dat staat op gespannen

voet met de ladder, die ervoor zorgt dat gemeenten alles dichttimmeren.’

Ze adviseert vooral logisch te blijven nadenken. ‘Het is zaak om de jurisprudentie te volgen en de ontwikkelingen van geval tot geval te bekijken. Pin je daarbij niet vast. Zorg vooral dat je een houdbaar verhaal hebt over doelgroep, programma, locatie en natuurlijk de aanleiding.’

De vraag blijft: moeten plannenmakers beter worden in het omgaan met de ladder, of schiet het ding zijn doel voorbij? Gerritsen: ‘Vooralsnog: allebei. Maar ik verwacht dat het geforceerde er nu zal afgaan. De ladder is gelanceerd in crisistijd.

Nu er weer groei in de markt komt, zal het instrument zijn nut bewijzen.’

→

binnenwerk NAW #53_17.indd 16

20-08-15 11:10

NAW

binnenwerk NAW #53_17.indd 17

17

20-08-15 11:10

18

binnenwerk NAW #53_17.indd 18

20-08-15 11:10

NAW

19

Jacqueline Vrolijk Projectleider actualisatie ladder duurzame verstedelijking bij het ministerie Infrastructuur en Milieu reageert op de kritiek van de afgelopen jaren. Ze werkt aan een nieuwe versie van de ladder.

Oplevering staat gepland in 2016.

‘ We willen de verwarring wegnemen’

→ De kritiek op de ladder is niet mals. Is er ook goed nieuws te melden? Een geslaagd voorbeeld?

‘Dat is lastig te beantwoorden, want wij krijgen plannen pas te zien als ze in de jurisprudentie onderuit zijn gegaan – als het niet goed gaat dus. Het Rijk ziet de ontwikkelingen van een zekere afstand aan. Dat doen we bewust: we willen gemeenten en provincies niet voor de voeten lopen. We horen van gemeenten in krimpgebied Zuid-Limburg dat men de ladder een aanwinst vindt. Daar houden bestuurders meer rekening met de gevolgen van leegstand voor het woon-, leef- en ondernemingsklimaat. Ze worden kritischer tegenover nieuwe plannen. Regionale afstemming wordt belangrijker. Dat zijn positieve effecten.’

Er wordt veel geklaagd over kleine plannen die een onzinnige laddertoets moeten doorlopen.

‘De ladder is nooit bedoeld voor uitvoerig onderzoek van kleinschalige ontwikkelingen zonder negatief ruimtelijk effect. Het is een motiveringsverplichting in de wet.

Er is geen resultaat voorgeschreven. Dat is

binnenwerk NAW #53_17.indd 19

bewust ruim geformuleerd omdat we decentrale overheden de ruimte willen geven voor eigen afwegingen. Daarom hebben we ook geen duidelijke grenzen aangegeven.’

Juist dat schept verwarring.

Gaat u iets met de kritiek doen?

‘Zeker. Wij zien het probleem. Het is bijvoorbeeld onhandig dat de rechter steeds uitspraak doet over afzonderlijke gevallen.

Daarom komen we met een nieuwe regeling waarin we duidelijker gaan aangeven wat er bedoeld is, en hoe. We willen de verwarring wegnemen. Wij luisteren naar de kritiek uit de praktijk. We kunnen op rijksniveau wel allerlei abstracte dingen verzinnen, de goede werking van zo’n instrument is belangrijker.’

U gaat de ladder aanpassen?

‘Ja. Naar aanleiding van onderzoek, jurisprudentie en kritische signalen uit de praktijk hebben we de afgelopen maanden met gemeenten, provincies en marktpartijen overlegd hoe we doorgaan. Is de ladder onbekend, onbemind of zit hij niet goed in elkaar? Het antwoord is: alle drie. We gaan hem daarom aanpassen voordat de

Omgevingswet in werking treedt. Dat doen we niet alleen, maar in nauw overleg met decentrale overheden, de NEPROM, Detailhandel Nederland en andere partijen. We ontwikkelen gezamenlijk een verbeterde versie, waarin de huidige knelpunten zijn aangepakt.’

Zoals?

‘De begrippen en definities. En: de regionale afstemming. We gaan kijken hoe we die kunnen stimuleren. Provincies krijgen er een belangrijke rol in. Dat zal geen wettelijke verplichting zijn: dat past niet bij de Omgevingswet. Maar we nemen het wel mee. De bijgestelde ladder moet ook Omgevingswet-proof zijn.’

De woningmarkt trekt aan, de druk op de ruimte loopt – in sommige regio’s – weer op. Blijft de ladder staan?

‘Ja. Als je echt kunt aantonen dat er behoefte is aan nieuwe ontwikkelingen, zul je de ladder kunnen beklimmen. Gemeenten en regio’s zullen daar in hun woonvisie en woningbouwprogrammering rekening mee houden. Het zal mooi zijn als de ladder zich de komende jaren echt gaat bewijzen.’ •

20-08-15 11:10

20

vanuit de lucht

4

5

1

4

tekst: Bo Nijssen

beeld: John Dummer Air Vision

binnenwerk NAW #53_17.indd 20

Nieuw dorpshart met voorzieningen Met de realisatie van een bruisend Kulturhus, diverse huur- en koopwoningen en een basisschool heeft Wekerom (Gelderland) een compleet nieuw dorpscentrum gekregen.

20-08-15 11:10

NAW

21

2 3

5

4

1. Samen één Van twee aparte locaties naar één gezamenlijke. Dat was de wens van de School met de Bijbel. In 2011 is dit nieuwe gebouw als eerste onderdeel binnen de herontwikkeling van Wekerom-Oost gerealiseerd. De basisschool telt ongeveer 250 leerlingen.

2. Vernieuwing Het oude dorpshuis was al even aan vernieuwing toe, vond de kleine en hechte gemeenschap van Wekerom. Tijd voor een volwaardig Kulturhus met onder meer een sportzaal, huisarts en fysiotherapeut onder één dak. Een centrale plek waar de inwoners samenkomen voor uiteenlopende activiteiten, zoals kunstexposities, workshops en proeflessen yoga. In de vijf

binnenwerk NAW #53_17.indd 21

zalen heeft al menig paar zijn bruiloft gevierd.

3. Pop-up ijsbaan Het dorpsplein voor het Kulturhus heeft een dubbelfunctie: in de zomer kan er op het opnieuw aangelegde grasveld worden­ gesport of gepicknickt, in de winter wordt deze plek getransformeerd naar een openbare ijsbaan. Het veld is namelijk iets verdiept aangelegd, zodat er bij vorst alleen nog maar een klein laagje water op gespoten hoeft te worden om te kunnen schaatsen op natuurijs.

4. Verkocht Op en rondom het Dorpsplein zijn diverse koopwoningen en bouwkavels gerealiseerd:

acht eengezinswoningen, zes twee–ondereen–kapwoningen en vier bouwkavels.

Alle woningen waren binnen een mum van tijd verkocht. Niet vreemd, als je bedenkt dat er in de bijna dertig jaar daarvoor geen nieuwbouwwoningen waren opgeleverd in het dorp.

5. Appartementen Ook was er in Wekerom een groeiende vraag naar betaalbare woningen met een gelijkvloers woonprogramma. Op de plek waar de oude school was gevestigd, is eerst een gebouw met zestien appartementen gerealiseerd. Het slotstuk van de herontwikkeling was het gebouw met veertien appartementen op de plek van het oude dorpshuis. •

20-08-15 11:10

22 In 2040 is meer dan een kwart van de Nederlandse bevolking 65 jaar of ouder. Deze senioren zijn niet vergelijkbaar met de 65-plus­ sers van eerdere generaties; ze sporten, werken, reizen en zorgen voor de kleinkinderen. Vaak zijn ze redelijk vermogend én hebben ze duidelijke woonwensen. Vaak willen ze zo lang mogelijk zelfstan­ dig blijven wonen. Hoe ze dat willen, is nog vrij onduidelijk. Tijd voor een andere kijk op huisvesting voor senioren.

tekst: Annemiek de Gier

beeld: Leonie Bos

De woningmarkt van de nieuwe generatie senioren

Ouderen willen het anders Verhuizen of niet? Feit is dat er nog maar weinig alternatieven zijn voor het klassieke woningaanbod van bejaardenhuis en verzorgingshuis. In de sociale sector zijn wel traditionele seniorenwoningen beschikbaar en voor de allerrijksten is er een groeiend aanbod van luxe servicewoningen.

Maar voor de middenklasse, verreweg de grootste groep, is er eigenlijk niets. Een deel van deze groep zal dat geen probleem

binnenwerk NAW #53_17.indd 22

vinden, zij willen graag oud worden in hun eigen huis. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder haar leden blijkt dat bijna 70 procent over de toekomstige woonsituatie nadenkt. Van de 65-plussers verwacht 74 procent over tien jaar in hetzelfde huis te wonen als nu, eventueel met aanpassingen zoals een traplift, een aangepaste badkamer of een slaapkamer op de begane grond.

Dezelfde trend komt naar voren in een recent

onderzoek van BPD naar de woningbehoefte bij senioren: de wens onder senioren om te verhuizen is laag. Voornaamste reden hiervoor is dat senioren op dit moment prettig wonen en zich niet voelen aangetrokken tot het huidige aanbod dat veelal van lage kwaliteit is. Komt nog bij dat het voor veel ouderen moeilijk is een nieuwe hypotheek af te sluiten omdat hun inkomen (en daarmee dus ook de leencapaciteit en hypotheekrenteaftrek)

20-08-15 11:10

NAW

binnenwerk NAW #53_17.indd 23

23

20-08-15 11:10

24

na hun pensionering flink lager is geworden.

Huren is vaak geen optie: door de gestegen huurprijzen gaan mensen er bijna altijd op achteruit. Veel senioren blijven dus liever zitten waar ze zitten: in hun eigen woning.

Toch zal er in veel gevallen naarmate mensen ouder worden een behoefte aan zorg ontstaan. De vraag is of deze zorg kan worden geleverd in de woningen waar de senioren nu wonen (deuren zijn te smal voor een rolstoel, de douche in het bad is opeens niet meer geschikt vanwege de hoge instap). Als senioren uiteindelijk toch verhuizen, heeft dat vaak te maken met anticiperen op een eventuele zorgvraag in de toekomst. Andere redenen zijn bijvoorbeeld eenzaamheid nadat de partner is overleden of gewoon af willen zijn van een grote woning die veel onderhoud vergt. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken is een prognose gemaakt van de behoefte aan woningen waar zorg kan worden geleverd. Volgens de calculaties moet de voorraad ‘verzorgd wonen’ (bijvoorbeeld in een ouderenwoning als onderdeel van een complex met extra diensten zoals maaltijdverzorging, receptie, gemeenschappelijke ruimtes en een recreatieruimte) tot 2021 groeien met minimaal 74.000 tot een maximum van 92.000.

De voorraad overige geschikte woningen zoals reguliere ouderenwoningen, gelijkvloerse woningen of ingrijpend aangepaste woningen moet groeien met ongeveer 280.000 tot 300.000 woningen.

De weg vrij Het tekort aan geschikte woningen voor ouderen kan op drie manieren worden opgelost: bestaande woningen flink aanpassen, senioren voorrang geven bij de toewijzing van gelijkvloerse woningen en nieuwbouw.

Aanpassingen aan bestaande woningen hebben vooral te maken met toegankelijkheid, zo stelt de Vereniging Eigen Huis: extra brede deuren, geen drempels en een veilige douche.

Ook moet de woning voldoen aan een aantal veiligheidseisen op het gebied van ongevalpreventie, inbraak en brand. Met domotica (huisautomatisering) kan vervolgens extra comfort worden gecreëerd, zoals op afstand bedienbare verlichting, een alarmsysteem waarmee de bewoner hulp kan inroepen bij een noodsituatie of een beeldscherm dat

binnenwerk NAW #53_17.indd 24

‘De nieuwe generatie senioren heeft een andere levens­ houding, gericht op een kwalitatief goed leven’

Kerncijfers Van de 65-plussers woont bijna 95% zelfstandig.

(Bron: CBS 2015)

In 2013 woonde 10% van de 75-plussers in een zorginstelling.

In 1995 was dat nog 17%.

(Bron: CBS 2015)

In 2050 is de gemiddelde levensverwachting van Nederlandse mannen 83,7 en die van vrouwen 86,6 (nu respectievelijk 78,8 en 82,7).

(Bron: Woonmonitor 2015)

Senioren willen – inclusief gas, water en licht – aan woonlasten niet meer dan € 500-750 per maand betalen.

(Bron: Woonmonitor 2015)

In 2012 had 48% van de 65-plussers een eigen huis.

In 1981 was dat 30%.

(Bron: Planbureau voor de Leefomgeving)

Sinds 1 november 2014 is er geen vergunning meer nodig voor de bouw of aanbouw van een mantelzorgwoning op eigen erf.

vertelt wanneer iemand zijn medicijnen moet innemen. Het kabinet wil dat gemeenten en woningcorporaties samenwerken om bestaande huurwoningen te verbouwen zodat ze geschikt worden voor ouderen. Senioren met een eigen huis zijn zelf verantwoordelijk voor eventuele aanpassingen, maar uit onderzoek van seniorenorganisatie ANBO blijkt dat financieringsproblemen nog te vaak roet in het eten gooien: 23 procent heeft geen mogelijkheden de overwaarde op de woning vrij te maken voor aanpassingen. Om mensen tegemoet te komen, heeft ANBO een Hulpfonds woningaanpassingen opgericht.

Daarnaast is de bond in gesprek met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en gaat ze met banken de discussie aan over financieringsproducten om overwaarde vrij te maken.

Op dit moment experimenteert een aantal steden bij de toewijzing van gelijkvloerse woningen met het geven van voorrang aan ouderen. Zo krijgen senioren in Utrecht en Nieuwegein die willen verhuizen van een rijtjeswoning of een grote flat naar een kleinere gelijkvloerse woning bijvoorbeeld voorrang op alle andere woningzoekenden (met uitzondering van mensen met een urgentie). Dit is niet alleen prettig voor de senioren; het bevordert ook de doorstroming.

Er komen meer rijwoningen en grote flats vrij, waar gezinnen dan weer naartoe kunnen verhuizen.

Zo veel mensen, zo veel wensen Ontwikkelaars en beleggers zijn relatief nieuwe partijen in de wereld van ouderenhuisvesting, die voorheen werd gedomineerd door woningcorporaties, zorgverzekeraars en zorgleveranciers. Uit onderzoek van BPD blijkt dat er perspectieven zijn voor nieuwbouw, ook al komt dat pas in beeld als woningen aanpassen en gelijkvloerse woningen reserveren voor senioren niet voldoende blijken. Zeker als het gaat om ouderen in de middenklasse. Om erachter te komen hoe de ideale voorraad nieuw te bouwen woningen eruit zou moeten zien, zijn in het onderzoek verschillende typen senioren gedefinieerd – van alleenzijnden tot aan actieve stellen die zichzelf totaal niet oud vinden, van mensen met een latente zorgbehoefte tot aan dementerenden. Voor

20-08-15 11:10

NAW

elke groep is gekeken wat hun houding is ten opzichte van wonen en wat voor soort woonmilieu het best zou passen. Actieve stellen bijvoorbeeld, kijken vooral naar een gelijkvloerse woning. Een mooi appartement, een bungalow of een patio­ woning, dicht bij het goede leven van de stad of het dorp. Of op een prominente plek dicht bij de (klein)kinderen. Ze ontlenen enige status aan de woning, want ze geven er tenslotte een mooie grote woning voor op.

Alleenzijnden hebben heel andere woonwensen: zij willen wonen met vrienden of gelijkgestemden en staan open voor wonen in groepen. Wat opvalt, is dat het merendeel van de senioren het liefst wil huren, omdat het vaak niet aantrekkelijk is om op oudere leeftijd nog een hypotheek af te sluiten.

Ook locatie is voor veel mensen belangrijk: een aantrekkelijke buurt, dicht bij openbaar vervoer en andere voorzieningen. Wat verder duidelijk blijkt uit het BPD-onderzoek is dat vooral in dorpen de behoefte aan nieuwbouw groot is, omdat hier over het algemeen weinig bestaande gelijkvloerse woningen zijn. Nu de overheid zich verder terugtrekt uit de woningvoorziening voor senioren, is er bovendien een nieuwe ontwikkeling gaande: mensen geven steeds vaker zelf sturing aan hun woonwensen. Bijvoorbeeld door met een kleine groep een ‘gebouw’ of leefgemeenschap te ontwikkelen, waar men samen kan gaan wonen. Wooncoöperaties als nieuw model voor huisvesting dus. Dit zogeheten collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) komt voort uit de nota Mensen, wensen, wonen van het ministerie van VROM en heeft als doel de consument meer zeggenschap te geven bij het realiseren van zijn woning. Vooralsnog staan banken vaak afwijzend tegenover de financiering van collectief particulier opdrachtgeverschap; het is dus nog geen grote groeimarkt.

Prikkelen Hoe wonen senioren over tien, twintig jaar?

Deze vraag is nog niet geheel uitgekristalli­ seerd en er is nog geen duidelijk beeld van het benodigde aanbod. Er zijn bovendien nog veel obstakels uit de weg te ruimen. Duidelijk is dat er een grotere rol is weggelegd voor ontwikkelaars dan in het verleden het geval was. De nieuwe generatie senioren heeft

binnenwerk NAW #53_17.indd 25

25

een andere levenshouding, gericht op een kwalitatief goed leven. Ze zijn kritischer ten aanzien van de producten en diensten die ze van de overheid/zorgsector ontvangen. Voor BPD zal er een verschuiving plaatsvinden van reactief ouderenwoningen ontwikkelen, naar actief de markt op gaan met aantrekkelijke, consumentgerichte producten en intensief samenwerken met verschillende zorgpartijen. Om zo ouderen te prikkelen te kiezen voor een levensloopbestendige woning, waarin ze met een gerust hart heel oud kunnen worden. •

Stef Blok, minister voor Wonen* “Mensen willen zo lang mogelijk regie over hun eigen leven voeren. De trend dat ouderen langer thuis blijven wonen is zichtbaar vanaf de jaren tachtig. Bij het langer zelfstandig wonen gaat het om lokaal maatwerk: over mogelijkheden voor wonen en zorg dicht bij de burger, zijn netwerk en buurt. Dit vraagt om regionale samenwerking en afstemming tussen partijen als gemeenten, corporaties, zorgaanbieders en zorgkantoren.”

Liane den Haan, algemeen directeur ANBO* “Ik ben een voorstander van levensloopbestendig bouwen.

Tegelijkertijd moeten we met nieuwbouw heel voorzichtig zijn, want over dertig jaar ziet de demografie van Nederland er weer totaal anders uit. Als we daar niet op anticiperen, werken we misschien leegstand in de hand. Dat neemt niet weg dat er anno 2014 tal van nieuwe woonvormen ontstaan.”

Frank van Dam, Planbureau voor de Leefomgeving* “Bij zelfstandig blijven wonen draait het niet alleen om de woning. De kwaliteit van de directe woonomgeving speelt ook een belangrijke rol. Zeker in grote steden is die aan verbetering toe.

Het seniorenproof maken van de openbare ruimte zou een vast onderdeel moeten zijn van ieder nieuw stedelijk plan.”

Jan Latten, hoogleraar demografie Universiteit van Amsterdam* “Levensloopbestendig bouwen heeft een technische, maar ook een sociale component. Het gaat niet alleen om voorzieningen, maar juist ook om de behoefte om elkaar tot steun te zijn en elkaar te helpen. Kleinere, centraal gelegen woningen in de stad.

Dicht bij alle voorzieningen die gemakkelijk te bereiken zijn.” * De gebruikte quotes zijn ontleend aan NVM Magazine, special ouderenhuisvesting, november 2014

20-08-15 11:11

26

in het kort

Nieuwe stadswijk BPD Marignan voor Heilbronn twee keer bekroond

→ Het levendige Heilbronn, in de Duitse staat Baden-Württemberg, telt ruim 120.000 inwoners. De stad heeft jaarlijks veel festiviteiten en grote, bekende markten. Parken, speelvoorzieningen, mooie warenhuizen en een goede infrastructuur voor automobilisten, fietsers en wandelaars maken het een aantrekkelijke stad om te wonen. Om in te spelen op de toenemende vraag naar woningen, plande de gemeente een nieuwe wijk bij het voormalige station Süd. Op een gebied van ruim 70.000 m² komen verschillende typen woningen voor alleenstaanden en gezinnen, kinderopvang, winkels, voorzieningen voor senioren en kantoorruimte. Tussen de Happel- en Schmollerstraße ontstaat zo in acht bouw­ fasen een nieuwe woonwijk. BPD ontwikkelt in de eerste fase het woonproject Südpark: vier moderne, lichte woonblokken bestaande uit een mix van twee- tot vijfkamerwoningen met (dak)terrassen en balkons. Op een prachtige locatie in een groene, parkachtige omgeving.

Op slechts een steenworp afstand van het stadscentrum, openbaar vervoer en uitvalswegen.

De ruime erkers van Novalia Marseille verbinden binnen en buiten.

→ BPD Marignan heeft twee Pyramides, toonaangevende vastgoedprijzen van de Franse koepel van projectontwikkelaars, gewonnen.

Novalia in Marseille won de Pyramide d’argent in de categorie Esthetisch Vastgoed. Dit modernistische complex telt 38 appartementen met ruime erkers die binnen en buiten met elkaar verbinden. Het ligt in het hart van de up-coming trendy wijk Parc Marianne.

Cœur Euromed, ook in Marseille, kreeg de publieksprijs van lezers van de krant La Provence en van internetstemmers. Het 116 appartementen tellende complex staat in de nieuwe wijk ZAC Euroméditerranée en blinkt uit in innovaties op het gebied van energiebesparing. Er is veel buitenruimte dankzij dakterrassen, balustrades en pergola’s. De combinatie van gelakte staalplaat en houten luiken geeft het gebouw een elegante uitstraling.

binnenwerk NAW #53_17.indd 26

De moderne woonblokken van Südpark met (dak)terrassen en balkons.

De stad heeft jaarlijks veel festiviteiten en grote, bekende markten

20-08-15 11:11

NAW

27

dossier

Gebiedstransformatie anno nu

binnenwerk NAW #53_17.indd 27

20-08-15 11:11

28 De aanpak van de bestaande stad is van alle tijden, maar verschiet nogal eens van kleur. Na tientallen jaren waarin de overheid zwaar meestuurde en -betaalde, moeten de ontwikkelingen nu meer door de markt gedragen worden. Wat vergroot de kans op een succes­ volle gebiedstransformatie?

tekst: Kees de Graaf

illustratie: Van Lennep beeld: Dirk van Egmond, De Beeldenfabriek Lars van den Brink

Gebiedstransformatie in de nieuwe tijd

De markt is aan zet → Steden worden voortdurend opgeknapt – al decennialang.

Dat noemden we eerst stadsvernieuwing, inmiddels spreken we over transformatie, herbestemming en tijdelijk gebruik. De begrippen en accenten mogen veranderen, de inzet blijft dezelfde: de kwaliteit van stedelijke gebieden verbeteren door te vernieuwen en functies aan te passen aan nieuwe vragen vanuit de markt en de maatschappij. De nadruk ligt op de transformatie van bedrijfs­ terreinen, kanaalzones, spoorzones, transportcentra en kazerneen ziekenhuisterreinen. Deze gebieden hebben hun functie ­verloren en liggen nu ‘in de weg’. Door hun centrale ligging bieden ze echter kansen voor nieuwe, multifunctionele programma’s, waarvan stedelijk wonen vaak een belangrijk onderdeel vormt.

binnenwerk NAW #53_17.indd 28

De tijd dat overheden financieel fors konden participeren in de planontwikkeling en de grondexploitatie ligt achter ons. Ook de subsidies om de zogenaamde onrendabele top weg te werken zijn grotendeels vervallen. Woningcorporaties concentreren zich op huisvesting van de mensen met een kleine portemonnee en zijn geen risicodragende participant van gebiedsontwikkeling. Daarmee komen investerende marktpartijen uitdrukkelijker in beeld, samen met bedrijven, bewoners, vastgoedeigenaren, beleggers en andere belanghebbenden.

Gebiedstransformatie – we hebben het dus niet over de aanpak van een paar afzonderlijke panden – is uitdagend en complex. Wat zijn de bepalende, kritische factoren voor succes? We noemen er negen.

20-08-15 11:11

NAW

binnenwerk NAW #53_17.indd 29

29

20-08-15 11:11

30

Locatie, programma en inspiratie

Het begint met ambitie: ontwikkeling van een gebied met een onderscheidende identiteit, die iets toevoegt aan de stad; ‘belevingswaarde’ is daarbij essentieel.

Kunnen mensen verleid worden om daar te gaan wonen, of uit te gaan? Hergebruik – al dan niet tijdelijk – van karaktervolle bestaande panden draagt bij aan de beleving van een gebied.

Sluitende businesscase

Ontwikkelen en bouwen in de stad is niet goedkoop en kapitaalintensief. Er zijn stevige voorinvesteringen nodig, onder meer door verervingen, (bodem)sanering en het verleggen van de infrastructuur. Soms moeten bedrijven ook worden uitgekocht en verplaatst. De gebiedsontwikkelaar schat de reële waarden bij de ‘inkoop’ van gronden en panden in. Laag in de zogenaamde waardecurve inkopen, vergroot de kans op positieve waardeontwikkeling in het vervolgtraject. Het risico schuilt onder meer in de lange doorlooptijd van een gebiedsontwikkeling; een periode van tien jaar kent altijd wel een conjuncturele dip.

Investeren en financieren

Forse voorinvesteringen met een lange doorlooptijd zijn noodzakelijk. Voor een heel gebied is er in de eerste plaats beschikbaarheid van risicodragend kapitaal nodig. De investeerder werkt meestal met een deel eigen kapitaal en met externe financiering. Financiers voor dit type projecten zijn niet dik gezaaid. Ook kunnen zittende vastgoedeigenaren, beleggers en woningcorporaties in een financieel arrangement betrokken worden. Dat is maatwerk.

Tijdelijk gebruik en placemaking

Niet alles hoeft ‘plat’. Karakteristieke gebouwen laten zich inpassen in de nieuwe setting en kunnen het gebied identiteit geven. Tijdelijk gebruik van terreinen en panden brengt bovendien de cashflow alvast

binnenwerk NAW #53_17.indd 30

op gang, voorkomt verdere verpaupering en kan het gebied ‘op de kaart’ zetten.

De rol van de gemeente Kracht van concept en ontwerp

Bij gebiedstransformatie gaat het vaak om locaties die zijn ‘ingekapseld’ in het stedelijke weefsel. Het gaat om een globale, wervende visie of masterplan. Dat bindt partijen en biedt flexibiliteit bij de verdere uitwerking, want goede plannen bewegen mee met veranderende wensen en eisen in de tijd. Denk aan introvert – naar binnen gekeerd – ontwikkelen of juist extrovert, waarbij het nieuwe gebied naadloos aansluit op bestaande structuren.

‘Niet alles hoeft plat.

Karakteristieke gebouwen laten zich inpassen in de nieuwe setting en kunnen het gebied identiteit geven’

Samenleven van bestaand en nieuw

Grote bedrijventerreinen verschieten niet in één keer van kleur, maar geleidelijk aan.

Om een leefbare, aantrekkelijke buurt te maken is niettemin een zekere ‘massa’ nodig van anderhalf à twee hectare. Het ‘samenleven’ met de nog bestaande bedrijvigheid is dan essentieel. Van ‘oprukkende woonbebouwing’ liggen industriële ondernemers vaak wakker. Een gedeeld perspectief voor de langere termijn, deugdelijke afspraken en een open communicatie maken dat samenleven mogelijk.

Ook als de gemeente niet direct financieel betrokken is, blijft duurzame samenwerking met het lokaal bestuur (en soms andere overheidsinstanties) essentieel.

De gemeente stelt kaders en wil – terecht – publieke doelstellingen realiseren. Is de gebiedsontwikkelaar in staat om daarop adequaat in te spelen? Welke plannen met een vergelijkbaar (concurrerend) programma wil de gemeente in de omgeving laten realiseren? Bij langjarige, complexe trajecten doemen altijd onverwachte knelpunten op; helpt de gemeente mee die vlot uit de weg te ruimen? Een gelijkgezinde, ‘ontslakte’ mentaliteit blijkt in de praktijk ingewikkelde bestuurlijke, technische en juridische puzzels op te kunnen lossen.

Tafelschikking en participatie van belanghebbenden

Belanghebbenden willen meedenken over gebiedsontwikkeling in de stad en daar invloed op uitoefenen. Vanouds voerde de gemeente de regie over de inspraak.

Professionele gebiedsontwikkelaars gaan nu zelf het gesprek aan, om het maatschappelijk realiteitsgehalte van hun ideeën te toetsen, nog voordat er nog maar één lijn op papier staat. De gebiedsontwikkelaar brengt het belangenveld in kaart.

Hij arrangeert de tafelschikking, luistert, overlegt, past zijn plan aan en ‘debrieft’: ‘dit hebben wij opgehaald, is dit ook wat u bedoelde?’

De groene baret

Even belangrijk als ‘het geld’ zijn de mensen. Binnenstedelijke transformatie komt niet van de grond met mensen die zich louter ‘verbinder’ of ‘procesmanager’ noemen. Om voortgang te boeken, is kennis van zaken, organisatiekracht en ondernemerschap nodig. Mannen en vrouwen die ook zo nu en dan ‘de groene baret’ op hebben. Daarbij geldt dat continuïteit in de personele bezetting van de publieke en private sleutelposities de kans op succes vergroot. •

20-08-15 11:11

NAW

31

Leegstaand vastgoed in de dagelijkse praktijk BPD organiseerde een deelcongres over leegstaand vastgoed (zie p. 40) tijdens het jaarlijkse VNG-congres.

De locatie was toepasselijk: het leegstaande Centraal Beheergebouw in Apeldoorn van architect Herman Hertzberger. Henri Schimmel, ontwikkelingsmanager bij BPD, concludeert dat het probleem van leegstand breed wordt gedeeld onder bestuurders, maar dat de oplossingen niet universeel zijn. ‘In grotere steden is vaak meer aanbod van functies aanwezig voor vrijgevallen gebouwen en terreinen; dat lost zaken meer automatisch op. Gemeenten hoeven dan veelal alleen te faciliteren. In kleinere steden en in krimpgebieden moet een overheid zelf meer initiëren.’

Impressie van stadswoningen van het Zuiderzeeziekenhuis. (beeld: Maxim Ross)

Erfgoed in ontwikkeling → BOEi werd twintig jaar geleden opgericht door BPD, Amstelland Vastgoed en de provincie Noord-Holland. Bedoeld om industrieel, agrarisch en religieus erfgoed te behouden, ontwikkelen en exploiteren, richt de organisatie zich nu ook op het omliggende gebied, zo geeft directeur Arno Boon aan. Vanuit een niche-ontwikkelaar die zich aanvankelijk sec bezig hield in de erfgoedrubriek ‘gevonden voorwerpen’ is een veel bredere taakopvatting gegroeid.

Een van de kerncompetenties is het vinden van het juiste concept, met de bijpassende gebruikers incluis: ‘Behoud van een monument door herbestemming is kansloos zonder afnemers. Dat kan bij één grote trekker beginnen. De traffic die dat genereert betekent een impuls voor het hele omliggende gebied. Boon is ervan overtuigd dat iedere stad iconische projecten nodig heeft. ‘Onze rol zit aan de voorkant, op de boeggolf van

binnenwerk NAW #53_17.indd 31

de gebiedsontwikkeling. Daarbij kijken we ook naar de stedenbouw rondom het erfgoed, zoals bij het Zuiderziekenhuis in Rotterdam waar we een onderwijsinstelling huisvesten. Daar lag een plan voor een saai wijkje, maar dat wordt nu een aantrekkelijk tuindorp. We zoeken nadrukkelijk de relatie met de omgeving op en geloven erin dat dit voor alle partijen een plus oplevert.’

Schimmel geeft aan dat BPD als gebiedsontwikkelaar niet primair in leegstaande gebouwen zelf investeert: ‘We kijken vooral naar de context. De ene keer betekent dat dat we een gebied volledig opnieuw ontwikkelen, zoals het Kazerneterrein in Ede. De oorspronkelijke kazerne verdwijnt. Samen met de gemeente ontwikkelen we een uitgebreide brandingscampagne om de omgeving aantrekkelijk te maken voor toekomstige bewoners. Een andere keer nemen we geschikt bestaand vastgoed juist mee als onderdeel van de gebiedsbranding.’ Historische gebouwen met een tijdelijke, aansprekende functie kunnen het eerste visitekaartje voor de locatie vormen en als basis dienen voor de toekomstige gebiedstransformatie. Een goed voorbeeld is de Honig-fabriek in Nijmegen. Schimmel: ‘Deze tijdelijk herbestemde fabriekslocatie met creatieve en ambachtelijke start-ups zet het gebied op de kaart, maar draagt door de exploitatie ook financieel bij. De toekomstplannen zijn volledige transformatie naar wonen, maar we bekijken te zijner tijd of en hoe we karakteristieke panden of levensvatbaar gebleken bedrijfjes kunnen inpassen in het plan voor het hele gebied. Dat noem ik gebiedsontwikkeling avant la lettre!’

20-08-15 11:11

32

Havenkwartier in Katwijk

Wonen vervangt bedrijvigheid

Wethouder Willem van Duijn

binnenwerk NAW #53_17.indd 32

20-08-15 11:11

NAW

33

Een verouderd bedrijventerrein maakt de slag naar een modern woongebied. In Katwijk ontwikkelt BPD, als onder­ deel van een bredere transformatieopgave, het project Havenkwartier (fase 3b). De nieuwe eengezinswoningen en appartementen sluiten goed aan op de omgeving en vinden gretig aftrek bij consumenten. Wethouder Willem van Duijn over de omslag van ‘uitbreiden’ naar ‘inbreiden’.

→ Katwijk is de komende jaren nadrukkelijk een ‘bouwgemeente’, zo geeft Van Duijn – sinds 2010 wethouder in deze gemeente – aan bij het begin van het gesprek. Tot 2030 worden er nog circa 4000 woningen bijgebouwd, voornamelijk in binnenstedelijk gebied: ‘Er is nog één grote uitleglocatie – het voormalige vliegveld Valkenburg – maar verder hebben we de omslag gemaakt naar bouwen binnen de bestaande structuur van Katwijk, die uit vijf kernen bestaat.’ De ontwikkeling van het project Havenkwartier past naadloos in deze ambitie, die in 1994 al werd neergelegd in het Structuurplan Katwijk 2000.

Van Duijn: ‘In 2000 zijn we erover gaan nadenken: wat willen we hier bereiken? Op deze plek, langs het Uitwateringskanaal, lag een bedrijventerrein. Op zich functioneerde dat nog wel, maar het gebied was wel degelijk verouderd. Het was ook niet de functie die wij hier bij voorkeur zagen.

Op zo’n mooie plek aan het water is wonen meer op zijn plaats dan werken. In goed overleg met de ondernemers zijn zij daarom uitgeplaatst naar modernere terreinen.

De verwerving door de gemeente nam de nodige tijd in beslag, maar uiteindelijk konden alle aankopen via minnelijk overleg worden gerealiseerd.’

binnenwerk NAW #53_17.indd 33

Aansluiting omgeving BPD werd geselecteerd als ontwikkelaar voor deelgebied 3b en ontwikkelde aanvankelijk een vrij stedelijk plan, met twee appartementengebouwen en daartussen grondgebonden woningen op een ondergrondse parkeergarage. Van Duijn: ‘De crisis stak daar een stokje voor. Ook bleek de consumentenvraag zich gaande­ weg meer naar grondgebonden wonen te ontwikkelen. Appartementen zijn er in Katwijk aan Zee op zich al genoeg, er was juist behoefte aan andere vormen van wonen. In goed overleg hebben we het plan daarop aangepast, in omvang en ontwerp.

Dat deed wel pijn – de gemeente voert hier de grondexploitatie en dat betekende fors afboeken – maar uiteindelijk is het project er beter op geworden. Het heeft aan kwaliteit gewonnen.’ In schaal, maat en architectuur sluit het nu op een vanzelfsprekende wijze aan op de dorpse omgeving van Katwijk aan Zee, aldus Van Duijn: ‘Met dit project levert BPD echt een bijdrage aan het Katwijkse woon­klimaat. Ik vind de kadewoningen bijvoorbeeld erg mooi.

Het is een plek waar ik zelf wel zou willen wonen. Belangrijk voor ons als gemeente is verder de programmatische differentiatie.

Er zitten ook sociale huurwoningen in het

plan, alsmede betaalbare koopwoningen.’

Voor die laatste categorie meldden zich honderden belangstellenden, vooral uit Katwijk zelf. ‘Maar ook de belangstelling voor de andere woningen is erg groot. Dit is een van de weinige plekken in Katwijk aan Zee waar nog gebouwd wordt en dan moet je erbij zijn.’ •

In schaal, maat en architectuur sluit het nu op een vanzelfsprekende wijze aan op de dorpse omgeving van Katwijk

20-08-15 11:11

34

‘Op zo’n mooie plek aan het water is wonen meer op zijn plaats dan werken’ Wethouder Willem van Duijn over Havenkwartier Katwijk

binnenwerk NAW #53_17.indd 34

20-08-15 11:11

NAW

binnenwerk NAW #53_17.indd 35

35

20-08-15 11:11

36

Oud en nieuw in Oisterwijk

Fabrieksterrein komt weer op stoom

Wethouder Peter Smit

binnenwerk NAW #53_17.indd 36

20-08-15 11:11

NAW

37

De KVL-fabriek (Koninklijke Verenigde Lederfabriek) was in hoogtijdagen de grootste leerfabriek van Europa en het klop­ pend hart van Oisterwijk. Milieuregels, oude machines en marktomstandigheden deden de fabriek in 2000 de das om.

De gemeente kocht de 11 hectare aan en werkt nu samen met de provincie Noord-Brabant en BPD aan een plan waarin oud en nieuw op een fraaie manier samengaan. De barrière van het spoor met een goede en slechte kant van het dorp wordt hiermee eindelijk geslecht, aldus wethouder Peter Smit.

→ Wethouder Peter Smit heeft als geboren Oisterwijker de tijd nog meegemaakt dat KVL de grootste werkgever in het dorp was. De invloed van de fabriek was groot: ‘Arbeiders die op vrijdag hun weekloon meekregen, waren min of meer verplicht dat uit te geven in winkels van de echtgenotes van de fabrieksdirectie. Deed je dat niet, dan stond je er niet goed op in de fabriek.’ Vijftien jaar na de sluiting komt KVL weer tot leven en ontstaat er opnieuw een band met het dorp, maar dan op een heel andere manier, aldus Smit.

‘Er ontstaan allerlei verbindingen vanwege de nieuwe bedrijvigheid in de oude fabrieksgebouwen. Neem de 16 studio’s die verhuurd worden aan buitenlandse kunstenaars. Zij bekwamen zich bij het Europese Keramische Werk Centrum in alles wat met keramiek te maken heeft. Hun scheppingen kunnen we wellicht in 2016 laten zien bij onze openluchtexpo Oisterwijk Sculptuur. De kunst hoeft niet meer van ver te komen, die wordt hier in het dorp gemaakt.’ Het begin van deze ontwikkeling was in 2011, toen met hulp van de provincie Noord-Brabant Het Ketelhuis op het terrein al werd gerenoveerd. ‘Het dorp kreeg er een feest- en ontmoetingsplek bij en daarmee hebben we velen kennis laten maken met dit bijzondere terrein.’

Gemeenteraad erbij Terugkijkend op de planontwikkeling van de afgelopen jaren is Smit enthousiast over

binnenwerk NAW #53_17.indd 37

de rolverdeling zoals die tussen BPD, provincie en de gemeente is gegroeid. ‘De provincie zorgt met BOEi voor de invulling en renovatie van het industrieel erfgoed, BPD ontwikkelt de nieuwe woningen en de gemeente stuurt de sanering aan, alsmede de ruimtelijke ordening. Daarbij hebben we vanaf het begin de gemeenteraad intensief in de ontwikkeling meegenomen, door een raadswerkgroep in te stellen die de ambities voor de gebiedsontwikkeling formuleerde.’ Dat werden er vier: behoud van het erfgoed, toegankelijkheid door tijdelijk gebruik, een woonmilieu dat past bij het dorpse karakter van Oisterwijk en een verbinding met het centrum. Smit over dat laatste: ‘Zoals je in veel steden ziet, kan het spoor een echte barrière vormen.

Wanneer de transformatie straks klaar is, zal er geen sprake meer zijn van een betere en slechtere kant van Oisterwijk.

Het spoor ligt er nog wel, maar het zal één dorp zijn.’ Smit leest dit af aan het enthousiasme waarmee de bedrijfsruimtes in de oude fabrieksgebouwen worden betrokken: ‘Een van de projectontwikkelaars in het dorp heeft zelf een tiental panden in bezit, maar kiest er toch bewust voor om hier op deze inspirerende plek te gaan zitten. Dat zegt veel.’ De impact van de woningbouw valt evenmin te onderschatten: ‘Oisterwijk heeft al sinds de jaren negentig ingezet op bouwen binnen de rode contouren.

Maar op zo’n manier dat het woonklimaat er alleen maar beter op is geworden en

Oisterwijk in Brabant een zeer geliefde woongemeente is geworden. KVL vormt de afronding van die operatie. En niet doordat wij als gemeente zoveel gestuurd hebben, maar juist door de ontwikkeling van onderop te laten ontstaan, vanuit het dorp zelf. Let it happen. Daarmee is het veel krachtiger.’ •

‘Er ontstaan verbindingen vanwege de nieuwe bedrijvigheid in de oude fabrieksgebouwen’

20-08-15 11:11

38

Vernieuwen in Wijk bij Duurstede

Tussen gemeentehuis en begraafplaats

Wethouder Jan Burger

binnenwerk NAW #53_17.indd 38

20-08-15 11:11

NAW

39

In het centrum van Wijk bij Duurstede wacht een aantal gebouwen en gronden op een nieuwe toekomst. De plek is prominent, in het hart van de ‘Dorestad’, tegenover het gemeentehuis. ‘De gemeente en BPD pakken hier mogelijk samen de handschoen op. En we gaan daar de omwonen­ den en de toekomstige bewoners nadrukkelijk bij betrek­ ken’, zo geeft wethouder Jan Burger aan.

→ Negen jaar is Jan Burger inmiddels wethouder in de gemeente die hij liefkozend tot ‘Wijk’ afkort. Hij maakte in 2008 van dichtbij mee hoe samen met woningcorporatie Volksbelang het voormalige hoofdpostkantoor aan de Karel de Grotestraat werd aangekocht. Een strategische aankoop met het oog op de herontwikkeling van het hele gebied: ‘We waren concreet op zoek naar een goede plek voor ons WMO-wijkteam. Dit pand was daar prima voor geschikt, als vorm van tijdelijk gebruik.’ Inmiddels zijn we zeven jaar verder en wordt, samen met BPD, nagedacht over het grotere geheel: het hele gebied tussen gemeentehuis en begraafplaats. Burger hierover: ‘We hebben al een paar jaar geleden de focus verlegd naar de bestaande stad. De aanpak van het Veilingpark – eveneens door BPD ontwikkeld – is daar een goed voorbeeld van. Dit gebied ligt daar tegenover; als we erin slagen de transformatie ook hier los te trekken dan krijgt Wijk bij Duurstede er een mooi nieuw geheel bij, met één uitstraling.’ Voor het gebied rondom het oude postkantoor is in 2014 een structuurvisie vastgesteld.

Burger: ‘We geven daarin aan dat rond het gemeentehuis een “dienstenplein” kan ontstaan, dat omarmd wordt door woningbouw. Hoe dat precies gebeurt, leggen we

binnenwerk NAW #53_17.indd 39

echter niet vast. Samen met initiatiefnemers willen we tot invullingen komen.’

Puzzelstukjes bij elkaar Wonen is dus een van de belangrijke dragers, maar de precieze invulling is een puzzel: ‘Gaan we voor senioren ontwikkelen, of voor starters? En wat doen we voor bijzondere doelgroepen met het oog op de transities in het sociale domein? We zijn momenteel druk bezig met een nieuwe woonvisie, die mede gevoed wordt door een groot gezamenlijk woononderzoek dat BPD, Volksbelang en gemeente begin 2015 hebben uitgevoerd. Daarin komen de verschillende doelgroepen aan bod.’ Een van de andere puzzelstukjes is het parkeren: ‘We denken na over de kansen van dubbelgebruik van parkeerplaatsen, wellicht in combinatie met het gemeentehuis.’

Het zijn thema’s waar Burger graag omwonenden bij betrekt: ‘Inmiddels hebben we op dat vlak de nodige ervaring opgebouwd. Bij de verdere planontwikkeling – BPD heeft wat eerste schetsen gepresenteerd – gaan we inwoners van Wijk bij Duurstede nadrukkelijk betrekken.

Hoe moet het eruitzien, maar ook: aan welke woningen is op deze plek behoefte?

Omwonenden hebben al aangegeven hier graag over te willen meepraten.’ Daarmee

komt ook een goede afzet van het woningbouwprogramma binnen bereik, aldus Burger: ‘Voorheen verkocht je dit soort projecten blind, maar de tijden – en ook de prijzen – zijn veranderd. Je moet veel gerichter te werk gaan. Dat lukt door de wensen van mensen aan de voorkant direct mee te nemen, in plaats van eerst een plan te ontwikkelen dat vervolgens weer moet worden overgedaan.’ •

‘We denken na over de kansen van dubbelgebruik van parkeerplaatsen, wellicht in combi­ natie met het gemeentehuis’

20-08-15 11:11

40

Wie doet wat met leegstaand vastgoed?

Wat doen we met de golf van misschien wel 50 miljoen m2 aan lege gebouwen die de komende jaren Nederland overspoelt? BPD organiseerde bij het jaarlijkse VNG-congres een deelcongres over de leegstandsproblematiek en de rollen van de verschillende partijen hierbij. Conclusie: elk gebied vraagt om zijn eigen aanpak. Een bloemlezing van gehoorde citaten.

‘Wees ook creatief met je eigen gemeentelijk vastgoed. Voor een pand waar niet permanent gewoond mag worden, wordt onderzocht of we er short stay kunnen realiseren.’

‘Haal in kleine dorpen blokjes woningen of “holle kiezen” er tussen uit en verdeel de vrijgekomen ruimte met de woningen eromheen.’

— Jano van Gils, raadslid De Marne

— Tom Verlaan, wethouder Aalsmeer

‘Een aanpak komt alleen van de grond als er besef is van de urgentie.

Bij bestuurders, maar ook bij de ondernemers zelf. Het MKB heeft hierin een belangrijke rol.’

— Robert Reus, gemeentesecretaris Enkhuizen

‘In onze krimpende dorpen is de problematiek kleiner – een bakker die ermee wil stoppen maar zijn pensioen in het pand heeft zitten – maar daardoor niet minder ingewikkeld.’

— Jacqueline Aelen, raadslid Roerdalen

‘In ons gebied hebben we gewoon echt te veel vastgoed. Dat los je niet zomaar op. Dit vraagstuk moeten we op regionale schaal aanpakken.’

— Jan Zwiers, wethouder Coevorden

binnenwerk NAW #53_17.indd 40

20-08-15 11:11

NAW

‘Wij lossen het probleem niet op, maar het kan wel onze rol zijn om partijen bij elkaar te brengen. Zorg ervoor dat het vonkje in stand blijft.’

— Marc van Schuppen, wethouder Best

41

‘Soms moeten ondernemers nieuwe energie krijgen. Dan heb je verhalen nodig van mensen die kunnen uitleggen wat wel en niet werkt.’

‘Richt je vooral op ondernemers die wat willen en ideeën hebben. Luister niet alleen naar het establishment maar geef ook nieuwkomers een kans. Falen mag.’

— Jasper Mos, wethouder Dordrecht

— Liesbeth Challik-Frijling, wethouder Zandvoort

‘Wij proberen leegstand te voorkomen en aan te pakken.

We zoeken naar oplossingen en inspirerende voorbeelden van geslaagde transformatie.’

— Roos van Gelderen, wethouder Leiden

‘Eigenlijk zijn alleen grote vastgoedeigenaren en woningcorporaties in staat om leegstaand vastgoed uit de markt te halen. Gemeenten hebben op dat vlak minder mogelijkheden.’

— Jacques van Geest, raadslid Grave

binnenwerk NAW #53_17.indd 41

Het H-team

Vanwege de grote opgave die er ligt op het vlak van binnenstedelijke transformatie heeft de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed initiatief genomen tot de oprichting van een H-team. Het H-team is een team ervaringsdeskundigen dat dilemma’s op het gebied van herbestemming en leegstand agendeert en met betrokkenen in gesprek gaat. Een gebiedsgerichte aanpak met overheden, eigenaren en marktpartijen staat daarbij centraal. Met: Gerben van Dijk, Dionne Baare, Willemijn de Boer, Carolien Ligtenberg, Teun van den Ende, Vincent Taapken, Maarten van Tuijl en Hilco van der Wal. www.herbestemmingsteam.nl.

20-08-15 11:11

42

Theater Walhalla zet Katendrecht op de kaart Theater Walhalla draagt bij aan een prettige leefomgeving met theater en muziek. (beeld: Dura Vermeer/Jonathan Andrew Photography)

→ Oprichter Harry-Jan Bus: ‘Cultuur is een trekker van formaat. We zijn hier in 2008 gestart met rondkijken in het gebied: wat is er, wat leeft er? De eerste anderhalf jaar zaten we in een etalage van een winkel­ pand. Zo hebben we onze toneelvloer letterlijk naar buiten gerold. Veel mensen hebben Katendrecht ontdekt door onze activiteiten.

Daarbij hebben we ook actief de partijen opgezocht die hier bezig zijn met de gebiedsontwikkeling en de school. Een krachtig

binnenwerk NAW #53_17.indd 42

netwerk, met eigenheid én een collectief belang. Een kritische noot: in het proces van gentrification van Katendrecht kan de voortrekkersrol van de pioniers in de knel raken.

Katendrecht is hip en dan komen er ook lui op af die zeggen: “Wat kost dat pand?” en het voor je neus wegkapen. Dan regeert alleen nog maar het geld. Voor de partijen die vanaf het begin betrokken zijn, is daar een taak weggelegd: hoe en door wie is het succes ontstaan? Houd dat plaatje in stand.’ •

Harry-Jan Bus

20-08-15 11:11

in het kort

43

Revolutionary Traces

→ De hal van het hoofdkantoor van BPD biedt tijdelijk podium aan de tentoonstelling Revolutionary Traces van Ângela Ferreira. Onderwerp is een bijzondere periode in de recente geschiedenis van de Nederlandse woningbouw.

In de jaren tachtig hekelde de wethouder voor Stadsvernieuwing Adri Duivesteijn het toenemende productiedenken in de woningbouw. De wethouder was onder de indruk geraakt van de sociale woningbouwprojecten van de Portugese architect Álvaro Siza in Porto: ‘Zijn wijken waren levendig vanwege de verbinding tussen architectuur en bewonersparticipatie.’ Duivesteijn lanceerde in Den Haag de campagne Stadsvernieuwing als kulturele aktiviteit en vroeg Siza om met bewoners en op basis van de historische en culturele identiteit van de Schilderswijk

een stedenbouwkundig plan te maken en een woningbouwproject te realiseren. Dit werd het appartementencomplex Punt Komma. Revolutionary Traces van Ângela Ferreira (Maputo, 1958) verbeeldt deze ontwikkeling waarin participatie werkelijk gevoelde urgentie was. De transparante, houten sculptuur met een zeer aanwezige trap staat symbool voor Siza’s ontwerp en gedachtegoed. Historisch (film)materiaal maakt de tentoonstelling compleet. Al bijna veertig jaar verbindt de Bouwfonds Kunststichting kunst aan het bedrijf. De huidige tentoonstelling verwijst naar het oorspronkelijk gebruik van de hal van BPD in de jaren zeventig voor het tonen van modelwoningen. De realisatie is tot stand gekomen in samenwerking met Stroom Den Haag waar de tentoonstelling eerder te zien was. •

Revolutionairy Traces bij kunstcentrum Stroom Den Haag.

binnenwerk NAW #53_17.indd 43

20-08-15 11:11

44

Epe

Deventer

Voorst Apeldoorn

Regionale woningbouwprogrammering op nieuwe leest geschoeid

Van aantallen naar gewenste woonmilieus

Zutphen

Brummen

binnenwerk NAW #53_17.indd 44

20-08-15 11:11

NAW

45

De tijd dat de woningmarkt op basis van aantallen bestuurd kon worden, ligt achter ons. Overheid en markt moeten andere manieren vinden om vraag en aanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. In de Stedendriehoek – het gebied tussen Apeldoorn, Deventer en Zutphen – worden de eerste schreden gezet met de Tafel Woonkwaliteit, een nieuwe vorm van publiek-private samenwerking. Nathan Stukker, wethouder in Apeldoorn, is enthousiast. tekst: Kees de Graaf

Lochem

Zutphen

beeld: Gerritjan Huinink

→ In de Stedendriehoek kwam in 2013 het gesprek op gang over de aansturing van de woningmarkt.

Daaruit ontstond de ‘Tafel Woon­ kwaliteit’, bedoeld om het debat aan te jagen. Hoe ging dat in zijn werk?

‘Heel basic eigenlijk; de voorzitter van de Stedendriehoek Andries Heidema (burgemeester van Deventer, red.) en BPD-regiodirecteur Frans Holleman raakten in gesprek tijdens een Re-Inventing the Stedendriehoek-bijeenkomst. Naast de inhoud – hoe moet het verder met dit gebied – ging het over hoe partijen beter kunnen samenwerken. Heidema en Holleman constateerden dat er rond het thema woningbouw vernieuwing nood­ zakelijk was. Er was behoefte aan een andere vorm van regionale programmering en ook de samenwerking tussen publiek en privaat kon beter. Daar hebben we toen de formule van de Tafel Woonkwaliteit voor ontwikkeld: een bewust tijdelijk aanjaaginitiatief waarbij publieke en private partijen samen aan de slag gaan met het woonklimaat van de Stedendriehoek. Daar zat vanaf het begin veel energie op, van alle betrokkenen. Er werd direct gezegd: we willen leren van elkaar.’ Over de formule van de Tafel is bewust nagedacht. Er zijn onder meer ‘tafelmanieren’ opgesteld waaraan iedereen zich moest houden.

‘Deze manier van werken kenden we nog niet binnen de Stedendriehoek. De zeven gemeenten waren wel gewend om samen op te trekken, maar de private partijen erbij halen was een nieuwe dimensie. We hebben onder meer afgesproken dat iedereen op persoonlijke titel zou deelnemen en dat er sprake moest zijn van het halen én brengen

van kennis. Van vrijblijvendheid kon geen sprake zijn. Zo zijn we aan het werk gegaan en hebben we verschillende projecten opgestart. Een daarvan betrof de regionale woningbouwprogrammering.’

Is er sprake van vooruitgang op dit dossier?

‘Ik vind van wel. Op verzoek van de provincie hebben we drie jaar geleden de kwantitatieve programmering herijkt. Dat was louter weer de bekende verdeling van de aantallen over de kernen. Door de instelling van de Tafel Woonkwaliteit hebben we geleerd dat we dat gesprek heel anders moeten voeren: wat komt er aan ontwikkelingen op de regio af, wat is de toegevoegde waarde van woningbouw in dat verband en waar zetten we dan welke woonmilieus in? Op dat punt heeft de toegevoegde waarde van BPD zich ook bewezen. Door ons te leren kijken langs lijnen die we daarvoor nog niet kenden.

Door scherper te classificeren en identificeren. Om daarmee de regio als geheel uiteindelijk verder te helpen. Zowel de knowhow van BPD als de marktgegevens die zij vrijelijk aanleverde, kwamen daarbij zeer goed van pas.’

Een nieuwe manier van werken op papier ontwikkelen is één, in de praktijk deze ook toepassen is twee. Hoe pakken de zeven gemeenten van de Stedendriehoek dit nu op?

‘Die opdracht is nadrukkelijk teruggelegd bij de overheidskant van de Stedendriehoek en het overleg dat we met de gemeenten – aangevuld met de provincie – hierover voeren. We zijn momenteel bezig met de afronding van de Regionale Woonagenda,

→

binnenwerk NAW #53_17.indd 45

20-08-15 11:11

46 De provincie Gelderland zit aan tafel, hoe pakt zij de resultaten van de Tafel Woonkwaliteit verder op?

‘In onze bestuurderscarrousel draait de provincie mee en wordt zij op de hoogte gebracht van de uitkomsten van deze en andere trajecten. Ik kan me voorstellen dat het voor de provincie op deze manier ook minder noodzakelijk is om “bovenlangs” in te grijpen in de woningmarkt. Wanneer een regio – zoals de Stedendriehoek – zelf aangeeft de zaken op orde te hebben, dan kan de provincie op dit punt meer loslaten.’

de uitkomsten van de Tafel Woonkwaliteit worden daarin onverkort meegenomen.

Ook dat is de winst van dit initiatief. Hoe we de afstemming van woonmilieus en de matching van vraag en aanbod straks precies in de praktijk gaan vormgeven, daarop moeten we nog studeren. Misschien moeten we wel naar een soort van stoplichtmodel toe, ik weet het nog niet. Mijn indruk is dat de gemeenten hun best ervoor willen doen om op basis van inhoud de match te maken.

En ze zullen daar ook de markt­partijen voor inschakelen, is mijn verwachting. In Apeldoorn doe ikzelf in ieder geval niets anders: we hebben een Overleg Wonen waarin gemeente en markt elkaar ontmoeten en zaken op elkaar afstemmen. Dat gaat heel open en transparant, met respect voor elkaars belang en positie. Kennis wordt vrijelijk gedeeld, we weten inmiddels dat niemand is gebaat bij het houden van de kaarten voor de borst. Met de publicatie (zie kader) in de hand zeg ik dat nu ook tegen andere gemeenten, ook buiten de stedendriehoek: bespreek het met elkaar.’

Tot slot, de Tafel Woonkwaliteit was bedoeld als tijdelijk initiatief. Gaat u er ook echt mee stoppen?

‘We zijn inderdaad de afgesproken twee jaar verder, dat was de stip op de horizon.

Aan de andere kant zit er zoveel energie en chemie in deze club. Dat te laten wegstromen zou ook zonde zijn. Dit najaar moeten we dat maar eens goed evalueren; wellicht kunnen we toch een vorm vinden om met elkaar in gesprek te blijven.’ •

Personalia

Nathan Stukker Geboren 17 januari 1980 is wethouder Apeldoorn, 2e locoburgemeester, voorzitter Tafel Woonkwaliteit politieke ervaring raadslid en fractievoorzitter namens het CDA

Afstemming in de Stedendriehoek De Tafel Woonkwaliteit heeft ertoe geleid dat de zeven gemeenten in de Stedendriehoek – geholpen door de provincie Gelderland – anders zijn gaan nadenken over de ontwikkeling van woonmilieus. In een gezamenlijk traject met BPD is een nieuwe vorm van regionale woningbouwprogrammering ontwikkeld, die goed past bij samenwerking van de gemeenten: vrijwillig en op inhoud. In deze aanpak ontstaat beter inzicht in hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden: welke woonmilieus worden gewenst door de consument en hoe kunnen gemeenten met hun bouwbeleid hier het beste op inspelen? Dat is een geheel andere insteek van het ‘van bovenaf’ verdelen van woningbouwcontingenten over de gemeenten, zoals provincies lange tijd deden.

De uitkomsten van de methode kunnen door de gemeenten gebruikt worden om de geplande woon­ milieus aan te scherpen en eventuele mismatches uit de weg te ruimen.

De publicatie ‘Tafel Woonkwaliteit geeft inzicht in vraag en aanbod in de Stedendriehoek: naar een kwalitatieve woningbouwprogrammering’ is te vinden op www.bpd.nl/over-bpd/publicaties.

Epe

Deventer Apeldoorn

In een drietrapsraket kreeg de nieuwe aanpak vorm: - Een analyse van de aanwezige doelgroepen binnen de Stedendriehoek, aan de hand van de BPD Mosaic consumentenclassificatie.

- Een analyse van de bestaande woonmilieus, inclusief een beeldimpressie met Google Street View.

- Een confrontatie van vraag (verwachte nieuwbouwproductie) en aanbod (de gemeentelijke planningslijsten, uniform opgezet en uitgewerkt naar typen woonmilieus).

Voorst

Lochem

Centrum Stedelijk

Kleinstedelijk

Stedelijk vooroorlogs

Centrum dorps

Stedelijk naoorlogs compact

Dorps

Stedelijk naoorlogs grondgebonden

Landelijk bereikbaar

Groenstedelijk

Landelijk perifeer

Centrum kleinstedelijk

Industrie

Zutphen Brummen

binnenwerk NAW #53_17.indd 46

20-08-15 11:11

NAW

47 ‘We konden zelf ook nog de nodige dingen aan de woning veranderen’

binnenwerk NAW #53_17.indd 47

20-08-15 11:11

48 ‘Een gemengde wijk waar ook gebouwd wordt voor starters en senioren. Dat spreekt ons aan’

binnenwerk NAW #53_17.indd 48

20-08-15 11:11

NAW

49

De overwegingen van woningkopers Beleidsmakers moeten de slag maken niet alleen te kijken naar de productie van aantallen, maar ook naar het woonmilieu.

Kopers kijken zelf immers ook niet alleen naar een woning, maar nog veel meer naar het woonmilieu en de onderscheidende kenmerken daarvan. Twee bewoners over de factoren die zij meenamen in hun recente keuze voor een nieuw huis.

Pagina 47: Hans Marks, verhuist van Nieuw-Vennep naar Diepenveen – plan ‘t Ambtshof → ‘We hebben er nooit een geheim van gemaakt ooit nog een keer die kant – het oosten van Nederland – op te willen. Kinderen de deur uit, tijd voor meer rust, meer groen, Deventer als leuke stad waar veel te doen is. Een mooie combi! Mijn vrouw gaat hier werken, ik heb zelf een jaar ‘tussenruimte’ genomen om onder meer aan een boek te gaan schrijven. We hadden ook wel genoeg van het drukke westen, inclusief de ruwe omgangsvormen die daar kennelijk bij horen. We kijken uit naar meer gemoedelijkheid. Diepenveen ligt net ten noorden van Deventer, met het mooie natuurgebied Nieuwe Rande en de IJssel vlakbij. En je bent dus in een kwartier op de Brink in Deventer. In eerste instantie keken we op Funda naar bestaande woningen.

Vanessa Scharleman, verhuist van Gouda naar Waddinxveen – plan De Triangel

→ ‘We wonen nu al in een tijdelijke woning in Waddinxveen omdat we ons oude huis heel snel hadden verkocht. In november gaan we over naar ons nieuwbouwhuis. Van origine kom ik uit Gouda, waar ik met mijn echtgenoot de laatste tien jaar heb gewoond. Ik heb daar ook familie en de sfeer van Gouda met de mooie binnenstad spreekt mij enorm aan. Tegelijkertijd wilden we – met twee opgroeiende kinderen – vooral ruimer wonen. Twee jaar geleden, met de tweede op komst, dachten we na over verbouwen. Maar dat bleek de investering niet waard. We keken rond op Funda, maar vonden niet wat we zochten. We hadden ook niet veel zin in een verbouwing. Tot we bij een vriendin gingen kijken

binnenwerk NAW #53_17.indd 49

Zo vonden we deze plek, maar nog niet de juiste woning. Mooi hoor, die oude huizen in het centrum van Deventer, maar stevig aan de prijs. Per toeval kwamen we bij nieuwbouw terecht en daarmee op dit plan in Diepenveen. Een project in jaren 30-stijl dat ons direct aansprak. We begrepen dat het dorp aanvankelijk gekant was tegen nieuwbouw, maar na veel overleg mocht dit kleinschalige project dan toch gebouwd worden. Mits het goed zou aansluiten op het bestaande Diepenveen. Dat is heel goed gelukt: het zijn negen individuele woningen, die goed passen bij de dorpse sfeer en structuur.

We konden zelf ook nog de nodige dingen aan de woning veranderen. Zo hebben we een trapconsole toegevoegd, die aan de buitengevel een mooie speelse verspringing oplevert. Ook hebben we een serre laten plaatsen. In mei 2016 is de woning klaar, we brengen de tussentijd door in een huurwoning in Epse. Kunnen we vast wennen aan onze nieuwe omgeving en de bouw van dichtbij volgen!’

die een nieuwbouwwoning had gekocht. Waarom geen nieuwbouw? Alles viel op zijn plaats. Net op dat moment kwam het plan voor De Triangel in Waddinxveen langs. Waddinxveen stond eigenlijk niet op ons lijstje, maar in Gouda zelf konden we niet vinden wat we wilden. En de plek van De Triangel bleek eigenlijk perfect. Dichtbij scholen, zwembad en het grote nieuwe winkelcentrum en toch zo in Gouda, alles op fietsafstand – je hebt niet steeds die auto nodig. En als je dan toch verder weg moet, is de A12/A20 met de nieuwe aansluiting straks heel dichtbij. Met een twee-onder-een-kapwoning gaan we er zeker op vooruit, net even iets meer ruimte. Zonder dat het poenerig wordt, daar zijn we helemaal niet van. En in een gemengde wijk waar ook bijvoorbeeld gebouwd wordt voor starters en senioren. Ook dat spreekt ons aan.’

20-08-15 11:11

50 De kassen zouden plaatsmaken voor een bedrijventerrein. Dat op zijn beurt, vanwege het grote woningtekort, op de tekentafel werd verruild voor een nieuwbouwwijk. Echter, de consument werd vergeten en door de crisis ging de woningmarkt onderuit. Hoe het toch nog goed kwam met het gebied aan de westkant van Oegstgeest.

tekst: Lilian Polderman

beeld: Jouk Oosterhof

Wendelien Tönjann-Levert, wethouder Oegstgeest

‘We hebben de Rijn letterlijk de wijk binnen gehaald’ binnenwerk NAW #53_17.indd 50

20-08-15 11:11

NAW

51

‘Vrijwel iedereen heeft toegang tot het water en zou er zijn eigen bootje kunnen aanleggen’

binnenwerk NAW #53_17.indd 51

20-08-15 11:11

52

interview

→ Geliefd vanwege de aangename dorpse sfeer, het groen van bomen en parken, en de nabijheid van het strand. Tel daarbij op de strategische ligging, naast Leiden en precies tussen Amsterdam en Den Haag in, en je hebt de reden waarom Oegstgeest zo’n gewilde plek is om te wonen.

Vorig jaar werd het plaatsje door De Telegraaf dan ook uitgeroepen tot de beste woongemeente van Nederland. Opinieblad Elsevier noemde Oegstgeest de op twee na beste gemeente van Zuid-Holland (nummer één was Wassenaar en nummer twee Voorschoten) in hun jaarlijkse onderzoek van de beste gemeenten. In 2011, 2012 en 2013 voerde Oegstgeest die ranglijst zelfs aan. Dit alles trekt nieuwe inwoners aan, maar dan moeten er ook huizen beschikbaar zijn. Niet verwonderlijk dus dat het plan voor een nieuwe woonwijk het licht zag: Nieuw-Rhijngeest, gelegen tussen de A44 en de Oude Rijn. NAW sprak met wethouder Wendelien Tönjann-Levert, die vanaf het begin bij de ontwikkeling was betrokken.

Wat kenmerkt de gemeente Oegstgeest als het gaat om de ruimtelijke ordening?

‘Oegstgeest is een populaire uitvalsbasis vanwege het groen en het blauw en de gunstige ligging. Dicht bij de stad, Schiphol om de hoek, maar toch een echt dorp. De sociale en culturele voorzieningen zijn goed en er is een dozijn sportverenigingen. Maar er is nu niet genoeg woningaanbod. Vandaar de uitleglocatie van Nieuw-Rhijngeest.

Daar komt ook de tweede jachthaven van Oegstgeest. We zijn wat je noemt echt een groen-blauw pareltje. Met BPD hebben we afgesproken om in Nieuw-Rhijngeest circa 1000 nieuwe woningen te gaan bouwen.

Woningen in alle prijsklassen: van sociale woningbouw en betaalbare huizen tot aan vrijstaande villa’s aan het water. Als je uitgaat van de berekening van BPD van 2,8 bewoner per huishouden, komen hier straks zo’n 3000 mensen te wonen. De gemeente zal in een klein project zelf nog maximaal veertig woningen bouwen. De Universiteit Leiden bouwt 400 woningen en dan zijn er nog twee ontwikkelaars, samen goed voor 250 woningen. De verwachting is dat de wijk in 2024 helemaal af is.’

Wat voor mensen wonen er en trekt de gemeente aan?

‘Oegstgeest telt door de vele expats maar liefst 82 verschillende nationaliteiten.

Expats komen hier bijvoorbeeld vanwe-

binnenwerk NAW #53_17.indd 52

‘De gemeente en BPD hebben gekozen voor gezamenlijke exploitatie. We zijn elk voor 50 procent deelnemer’

Personalia

Wendelien Tönjann-Levert Geboren 25 mei 1968 Studeerde Rechten in Leiden Is wethouder Ruimtelijke Ordening in Oegstgeest sinds 2010 Portefeuille Verkeer en Vervoer, Economische Zaken, Dorpsmarketing, Bouwen, Wonen en Volkshuisvesting Nevenfunctie Bestuurslid van de stichting Leiden Bio Science Park Foundation Eerder Ambtenaar in de gemeente Katwijk, eigenaar juridisch adviesbureau, directeur van een opleidingsadviesbureau Eerste baan Bedrijfsjurist Woonplaats Oegstgeest

ge de Leidse universiteit of hun werk bij de Europese Ruimtevaartorganisatie en omdat we een internationale school hebben.

Het Rijnlands Lyceum Oegstgeest biedt namelijk het International Baccalaureate Diploma Programma. Nieuw-Rhijngeest moet een echte gezinswijk worden.

Met onder meer voorzieningen als een brede basisschool, kinderopvang en een natuurspeeltuin is er volop aan kinderen gedacht.’

Waarom zijn de bestemmingsplannen een paar keer gewijzigd?

‘Eind jaren negentig bevonden zich op deze locatie tuinbouwkassen; die floreerden niet meer. Er zou daarom een bedrijventerrein komen. Echter, rond het millennium was er sprake van enorme bovenregionale woningnood. De behoefte aan woningen was hier hoger dan gemiddeld in de regio. Vandaar dat het plan voor een industrieterrein is geschrapt ten gunste van woningbouwontwikkeling. Verschillende partijen zijn om de tafel gaan zitten: provincie Zuid-Holland, gemeenten Katwijk, Leiden, Oegstgeest, Teylingen en de Universiteit Leiden. Na ruim overleg is toen de overeenkomst Knoop Leiden-West gesloten. Doel was realisatie van een integrale, hoogwaardige en leefbare inrichting van het vastgestelde plangebied. Het beoogde resultaat was een zeer kwalitatief stedelijk gebied met inbegrip van een goede infrastructuur, openbaar vervoer, groen en water met bijbehorende stedelijke voorzieningen. Het zou gekenmerkt worden als een levendig gebied met functiemenging zoals die ook was benoemd in het Strategisch Masterplan. Dit was voor Nieuw-Rhijngeest het moment van kanteling van bedrijfsterrein naar woningbouw. Helaas ging daarna de woningmarkt onderuit en was er geen prikkel om grond af te nemen of te bouwen.

We hebben het land in een toptijd gekocht en er veel voor betaald. Inmiddels zitten we weer in de stijgende lijn, maar het verlies kan nooit meer helemaal worden goedgemaakt.’

Hoe verliep de samenwerking?

‘Aanvankelijk werkten we samen met Dura Vermeer. Toen de woningmarkt in de problemen kwam, vroeg Dura Vermeer aan BPD om aan te schuiven en stapte zelf uit het project. Er is gekozen voor een gezamenlijke exploitatie. We zijn elk voor 50 procent deelnemer aan de vof die is opgericht en een tweekoppige directie heeft. Deze vof bestaat sinds 2012.’

20-08-15 11:11

NAW

Hoe ziet het stedenbouwkundig plan eruit?

‘Het is eigenlijk een soort Oud Oegstgeest geworden, maar dan aan de Rijn. We hebben ervoor gekozen vast te houden aan de romantische sfeer van het oude dorp, maar dan wel met een modern en vooral ook nieuw tintje. Dat laatste komt door al het water. Water maakt in Nieuw-Rhijngeest voor 20 procent deel uit van het gebied.

Vrijwel iedereen heeft toegang tot het water en zou er zijn bootje kunnen aanleggen.

We hebben het water van de Rijn letterlijk de wijk binnengehaald. Daarnaast is er veel groen. West 8 blijft overigens de supervisor tot het project is afgerond.’

53

‘We hebben geleerd breder te kijken dan alleen de wijk zelf. Een buurt moet aansluiten op de hele omgeving’

Wat zijn zoal de lessen van dit project?

‘We hebben onder meer geleerd breder te kijken dan alleen de wijk zelf. Een buurt moet aansluiten op de hele omgeving. Je moet goed nadenken over waar men gaat winkelen en waar men dan kan parkeren.

Bij moeilijke hobbels is het belangrijk dat je met elkaar blijft praten en dat je de communicatie transparant houdt. Je bent misschien niet altijd gelukkig met elkaar, maar je hebt elkaar wel nodig. Tenslotte zullen we niet meer op dezelfde manier grond aanschaffen.’ •

Wat was de rol van de provincie?

‘De provincie was een heel belangrijke partner, allereerst voor het geven van toestemming voor de samenwerking met BPD. Maar ook in verband met lastige infrastructurele kwesties rond de ontsluiting van het gebied en de aansluiting op de A44 en de A4. De provincie was natuurlijk ook al vroeg betrokken bij het project vanwege de samenwerkingsovereenkomst Knoop Leiden-West.’

Hoe ging de gebiedstransformatie in zijn werk?

‘Die verliep vrij simpel aangezien de bedrijvigheid daar een aflopende zaak was. Er waren bedrijven die nieuwe locaties zochten in de richting van Katwijk en Teylingen. Maar de meeste stopten zelf met hun activiteiten. Het probleem heeft zich dus eigenlijk vanzelf opgelost, mede doordat er veel geld voor de grond werd betaald en de bedrijven zo uit de financiële problemen konden komen. Enkele tuinders zijn nog actief en hebben het moeilijk. Ze hebben gevraagd of ze woningen op hun grond kunnen bouwen en we zijn het bestemmingsplan aan het aanpassen. Als gemeente zelf kopen we in ieder geval geen grond meer aan.’

Wat zijn of waren obstakels in het project?

‘De aansluiting op de A44 en de A4 door middel van de Rijnlandroute in combinatie met de inpassing van de HOV-lijn was complex en kostbaar. Dat kwam doordat de kosten hiervan aanvankelijk op het woningbouwproject drukten. Later zijn ze eruit gehaald en nu is de operatie bijna ten einde. Als de regels voor het verkrijgen van een hypotheek verder worden aangescherpt zou dat een nadelig effect kunnen hebben op de verkoop.’

binnenwerk NAW #53_17.indd 53

Oegstgeest in cijfers Oppervlakte 7,75 km²

WOZ-waarde € 363.000 (gemiddeld in 2008)

Land 7,30 km² Bedrijven 1745 (KvK geregistreerd) Water 0,67 km² ZZP’ers 1475 Inwoners 23.017 (3153 inwoners/km²)

Politiek VVD 4 zetels, D66 4 zetels (van de 19 gemeentezetels)

Nationaliteiten 82 Groei 10% tussen 2003-2013

Scholen 10 basisonderwijs, 3 voortgezet onderwijs, 1 speciaal onderwijs

Gezinsinkomen € 46.700 op jaarbasis

Sportverenigingen 12 sportverenigingen en 3 scoutingverenigingen

20-08-15 11:11

54

Grote vraag naar wonen in de stad tekst: Mirjam Metzler beeld: plusnewmedia

binnenwerk NAW #53_17.indd 54

20-08-15 11:11

NAW

55

De stad is een magneet. Steeds meer jonge mensen willen in steden wonen. Ook als ze een partner en kinderen hebben. Om in te spelen op de toenemende vraag naar aantrekkelijke woningen voor gezinnen bouwt Amsterdam aan de nieuwe woonwijk Houthaven. BPD start binnenkort de realisatie van de eerste eengezinswoningen in authentieke Amsterdamse sfeer.

binnenwerk NAW #53_17.indd 55

20-08-15 11:11

56

De stad wordt aantrekkelijker Een opvallende tendens in de hoofdstad is de groeiende groep hoogopgeleide gezinnen binnen de ring. In 1996 woonden de meeste gezinnen nog in buurten aan de randen van de stad. In 2014 zijn daar meer wijken binnen de ringweg A10 bijgekomen: Oud-Zuid, Middenmeer en het Oostelijk Havengebied. Buiten de ring valt de concentratie van gezinnen op IJburg en in Osdorp De Aker op. Annika Smits, demograaf bij de gemeente Amsterdam: ‘De steden waar nieuwbouw gerealiseerd is en waar ruimte is gemaakt voor gezinnen, daar zijn ze gekomen en gebleven. De stad is voor hen steeds aantrekkelijker geworden.

Sinds 2008 is het aandeel gezinnen dan ook flink gestegen. We zien in Amsterdam dat de vertrekkans is afgenomen. Als je eenmaal een partner, een baan en schoolgaande kinderen hebt, dan verhuis je niet meer zo snel naar buiten.’

Klimaatneutrale woningen Met de ontwikkeling van de nieuwe Amsterdamse wijk Houthaven wordt ingespeeld op de enorme vraag naar woningen.

BPD start binnenkort met de verkoop van een blok eengezinswoningen op Pier 2, het tweede eiland van de Houthaven. Hier komen ruime woningen, passend binnen de kaders van het gemeentelijk beeldkwaliteitsplan. Ieder eiland krijgt een eigen sfeer en identiteit naar Amsterdamse stijl. Voor Pier 2 is gekozen voor de stijl van Dudok en F.L. Wright uit begin twintigste eeuw.

Het grote verschil met de oude huizen in de bestaande wijken, is dat de nieuwe ‘Dudok-woningen’ volledig klimaatneutraal worden. Op de daken komen zonnepanelen verzonken in het dakvlak, waardoor ze op een esthetisch verantwoorde manier zijn verwerkt in de architectuur. De woningen

binnenwerk NAW #53_17.indd 56

Links: De totale ontwikkeling van Houthaven.

Rechts: Houthaven ligt nabij het centrum van Amsterdam.

‘Als je eenmaal een partner, een baan en schoolgaande kinde­ ren hebt, dan verhuis je niet meer zo snel naar buiten’

worden verwarmd met restwarmte van de energiecentrale uit Westpoort. Hiermee wordt voldaan aan de milieueisen van de gemeente en de wens van toekomstige bewoners een bijdrage te leveren aan een beter milieu. Naast aandacht voor klimaat is er volop gedacht aan sfeer en beleving.

De woningen hebben hun voordeur aan een autovrije straat dankzij een inventieve oplossing voor ondergronds parkeren. Iedere woning krijgt een parkeerplaats onder het huis. Vanuit de parkeerplaats is de woning te betreden via een eigen tweede voordeur.

Grootstedelijk in gemoedelijke sfeer Het ambitieniveau voor de nieuwe eilanden ligt hoog. BPD richt zich op jonge gezinnen die wat anders dan gewoon willen. De ligging aan het water met mogelijkheid je eigen steiger aan te leggen, de autovrije binnenpleintjes en straatjes, de indeling van de woningen met extra hoge plafonds, vides en splitlevels, geïnspireerd door de grachtenpanden in Amsterdam, maken de woningen geschikt voor mensen die kiezen voor de stad en haar grootstedelijke voorzieningen, maar wel in een warme en gemoedelijke sfeer. Annika Smits: ‘Centraal wonen in de stad wordt steeds duurder, de woningprijzen liggen hier hoger dan buiten het centrum of in het geval van Amsterdam, buiten de ring. Het is dan ook niet verwonderlijk dat dit de hogere inkomensgroepen aantrekt.

Toch moeten steden niet alleen bouwen voor de doelgroep gezinnen. Het is het beste om verschillende typen woningen te mixen.

Landelijk gezien neemt het aantal huishoudens namelijk wel toe, maar niet zo hard.

Over tien tot twintig jaar komen de huizen van de babyboomgeneratie leeg, die woningvoorraad heb je dan ook tot je beschikking.

Bovendien is een stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens te verwachten.’

20-08-15 11:11

NAW

57

‘Uitbreiding van het aantal woningen in Amsterdam is noodzakelijk; er komen ieder jaar circa tienduizend nieuwe mensen bij’ Locatie is leading Op Pier 2 is duidelijk gekozen voor een uitgekiend concept waarmee een living environment wordt gecreëerd voor deze doelgroep. Voorzieningen, rust, ruimte, water en groen zijn kenmerkend. Annika Smits: ‘Groen en ruimte zijn niet per se bepalend, vaak gaat het om de locatie en de woning op zich. Een gezin met kleine kinderen wil daar wonen waar kinderopvang, school en werk op korte afstand van elkaar liggen.’ Hanneke Drenth woont met haar man en twee kinderen van 4 en 2 in de Amsterdamse wijk Bos en Lommer. Een leuke, gezinsvriendelijke buurt met veel parken in de nabijheid, leuke winkelstraten in de buurt en het centrum op fietsafstand.

Een typisch gezin dat vooral koos voor de woning en de nabijheid van een school. Een tuin hebben ze namelijk niet. Ze keerden er in februari 2014 terug na anderhalf jaar in Haarlem te hebben gewoond. ‘Voordat we naar Haarlem vertrokken, woonden we al in Bos en Lommer. Met een klein kindje en eentje op komst wilden we een woning in een rustigere buurt met meer ruimte en groen. Alhoewel Haarlem zeker een heel mooie en gezellige stad is, voelden wij ons er toch niet thuis. Te dorps. De stad bleef te veel trekken. Amsterdam is meer een stad voor creativiteit, het is multicultureel. Dat past beter bij ons, wij zijn allebei zelfstandig ondernemer. Het belangrijkste was dat we een goede school konden vinden voor onze kinderen. Dat we nu geen tuin hebben, maakt ons niet uit. We zijn er in woonoppervlak niet op achteruit gegaan.

Ook al wonen we nu op de derde en vierde etage, we hebben een groot dakterras en een leuke binnenspeeltuin waar de kinderen elke middag kunnen spelen met buurtkinderen. Het geeft ons echt een buurtgevoel, midden in de stad. Bovendien

binnenwerk NAW #53_17.indd 57

hebben we vlak bij ons huis twee mooie parken met groen, waar ook volop leuke speeltuinen zijn.’

Transformatie Amsterdamse Houthaven De Houthaven ligt in het noordelijk deel van de Spaarndammerbuurt in Amsterdam Oud-West. Vrachtschepen uit de hele wereld losten hier een eeuw geleden hun boomstammen. Nu ontstaat een nieuwe woonwijk. Het vasteland achter de Spaarndammerdijk wordt deels afgegraven waardoor een eilandenwijk in het IJ ontstaat. Deze nieuwe wijk wordt een soort klein-Amsterdam, met veel variatie in bebouwing en bevolking. Er komen 2500 woningen waarvan twintig procent bestemd voor sociale huur, de rest wordt marktconform verhuurd en verkocht.

Het gebied krijgt veel voorzieningen als scholen, horeca, zorginstellingen en bedrijfsruimtes. Nu ligt er nog een drukke weg tussen de naastgelegen Spaarndammerbuurt en de Houthaven.

Vanaf juni 2017 gaat al het doorgaande verkeer echter via de nieuwe Spaarndammertunnel. De Houthaven wordt 100% klimaatneutraal. •

‘Naast aandacht voor klimaat is er volop gedacht aan sfeer en beleving’

Gemixte wijk aan het IJ Co Stor, manager Gebiedsontwikkeling Houthaven van de gemeente Amsterdam ‘Uitbreiding van het aantal woningen in Amsterdam is noodzakelijk; er komen ieder jaar circa tienduizend nieuwe inwoners bij. Die behoefte zien we zowel bij jonge mensen, gezinnen als senioren. Zij willen optimaal gebruikmaken van de voorzieningen in de stad. Houthaven is een fantastisch woongebied binnen de ring, een prachtige locatie aan het water. We bouwen hier markthuurwoningen, sociale huurwoningen en koopwoningen. Het hele spectrum aan woningen. Zo wordt het een mooie, gedifferentieerde wijk.

Het plan voor de ontwikkeling van Houthaven speelt al sinds begin jaren negentig. Er is veel gesproken met belanghebbende partijen en bewoners van omliggende wijken over de vormgeving van het gebied.

Samen met ontwikkelaars en de buurt is een beeldplan tot stand gekomen. Elk eiland krijgt een eigen identiteit in relatie tot de stad. Van de Amsterdamse School, de grachtengordel tot Amsterdam Zuid. Zeven eilanden met zeven aparte expressies.

Echter, het is wel de bedoeling om één gebied te maken van Houthaven en de naastgelegen Spaarndammerbuurt. Boven op de tunnel die nu tussen de twee wijken wordt gebouwd, komt een park. Straks wandel je als het ware door één gebied.’

20-08-15 11:11

58

column fotografie: Jeroen Hofman

Het adagium: luisteren naar het gebied

→ De afgelopen vier jaar was ik voorzitter van het H-team.

Doelstelling van deze ‘vrije actiegroep’, die werd ingesteld door de toenmalige Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, was het herbestemmen van lege gebouwen op de agenda te krijgen en obstakels uit de weg te ruimen. In 2010 was dat nog hard nodig; het aantal lege vierkante meters was groot en herbestemmen nog lang geen gemeengoed.

We hebben flink ons best gedaan, en mede door ons ijveren is herbestemmen deel gaan uitmaken van de normale bouwpraktijk. Zie bijvoorbeeld de lancering vorig jaar van PROVADA waarbij herbestemming het grote thema was, of kijk naar de gemeente Amsterdam, die woningen in herbestemde kantoorpanden nu gewoon meetelt in de woningproductie. Ook hebben we nog enkele juridische hinderpalen helpen opruimen. Zo is er nu het Rechtens Verkregen Niveau in het Bouwbesluit. Verder wordt tijdelijke of permanente herbestemming tegenwoordig volgens de reguliere zes-weken-procedure vergund.

Dit heeft allemaal bijgedragen, maar doorslaggevend was dat de markt intussen zijn werk is gaan doen. Vier jaar geleden wás er simpelweg geen markt voor leegstaande gebouwen; eigenaars hielden ze vast in de hoop op betere tijden. Intussen is er wél zo’n markt ontstaan en brengen leegstaande gebouwen – afhankelijk van de locatie – zo’n € 200 à € 600 p/m2 op. Eigenaren zijn tegelijk enorme bedragen gaan afboeken. Noodgedwongen, dat wel, want taxateurs en accountants kennen die prijzen ook. Bij lagere boekwaarden worden veel meer vormen van herbestemming rendabel en zodoende kwam er een aanzwellende stroom van herbestemmingen op gang.

We ontdekten in het H-team dat het herbestemmen van karakteristieke gebouwen vaak een positieve impuls geeft aan de omgeving. Dat brengt me als vanzelf op gebiedstransformatie, die meerdere gebouwen en het omringende gebied betreft. Sommige van die gebouwen zullen moeten worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Andere echter kunnen worden herbestemd. Het is verstandig om dan juist de karakteristieke gebouwen te behouden en ze bij leegstand een andere bestemming te geven. Is dat nieuw? Nou, eigenlijk niet. Kijk maar naar KNSM-eiland in Amsterdam, dat ontwikkeld werd rond 1990, en hoe daar oud en nieuw elkaar afwisselen. Met als uniek voorbeeld het imposante Kolhoff-gebouw dat om een bescheiden, bestaand pandje is heen gevlochten. ‘Luisteren naar het gebouw’ was een van onze slogans. Eerst goed kijken hoe het gebouw in elkaar zit en onderzoeken wat de mogelijkheden zijn. En dan de programmatische invulling

vinden, dus niet andersom. ‘Luisteren naar het gebied’ zou dus het adagium voor gebiedstransformatie moeten zijn.

Ten slotte een mooi voorbeeld van hedendaagse gebiedstransformatie.

De gemeente Amsterdam heeft de afgelopen jaren rond station Sloterdijk van alles in gang gezet. De bestemmingsplannen zijn flexibel gemaakt, drie grote kantoorgebouwen veranderden in hotels en twee werden onderwijsinstellingen. Dit leidde tot zoveel nieuwe passanten op het maaiveld, dat daar onlangs het eerste hippe café verscheen.

En boven, op het ooit zo troosteloze Orlyplein, heeft de gemeente de kantoorplannen geschrapt. Het plein is nu een aangename, groene verblijfsruimte met twee trendy horecazaken.

De oude garde heeft onlangs afscheid genomen, maar het H-team gaat – onder supervisie van de Rijksbouwmeester – verder als club van jonge honden. U zult nog van ze horen. •

Duco Stadig, voormalig wethouder RO Amsterdam en voorzitter H-team, is voorzitter Stichting Urban Resort Amsterdam. Via het College van Kerkrentmeesters vande Protestantse Kerk Amsterdam betrokken bij de herbestemming van lege kerkgebouwen.

binnenwerk NAW #53_17.indd 58

20-08-15 11:11

59

Transformatiecongres 29 september 2015 Beatrix Theater Utrecht Overal staat vastgoed leeg. Transformatie van bestaande gebouwen tot rendabele woningen heeft de toekomst. Er is echter nog weinig ervaring op dit gebied. Tijdens het Transformatiecongres van Building Business op 29 september a.s. wordt gekeken naar de rol die lokale overheden, banken en opdrachtgevers hierin kunnen vervullen. Praktijkvoorbeelden zijn er inmiddels. Wat maakt een transformatie succesvol? Hoe in te spelen op de steeds sneller veranderende huisvestingsbehoefte? Wat is een reĂŤel verdienmodel? Deze en meer vragen staan tijdens het congres centraal en best practices bieden inzicht.

Kijk voor het volledige programma en de sprekers in de zakenagenda op buildingbusinesses.nl.

Vrijkaart voor NAW-lezers Lezers van NAW magazine krijgen een toegangskaart* cadeau voor het transformatiecongres op 29 september.

Stuur een mail naar naw@bpd.nl als u een kaart wilt ontvangen. * verkrijgbaar zolang de voorraad strekt.

Colofon

NAW magazine is een uitgave van BPD. NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats.

Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling. NAW magazine gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt drie keer per jaar verstuurd naar 15.000 relaties van BPD bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

binnenwerk NAW #53_17.indd 59

Abonnement Een abonnement op NAW magazine is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www.bpd.nl/naw.

Redactieraad Marcel Baas, Dick Boekhout, Kim van Eerde, Esther de Jong-Gerressen, Harm Janssen, Anne-Marit Helmink, Theo van der Plas, Jessie Wagenaar, Friso de Zeeuw Hoofdredactie en contact Anne-Marit Helmink naw@bpd.nl www.bpd.nl/naw

Concept, eindredactie en productie Head Office NL, Hilversum Artdirection en vormgeving Van Lennep, Amsterdam BPD Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bpd.nl Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. KopiĂŤren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

20-08-15 11:19

de kracht van het ambacht

Glazenier Alleen vakbekwame, bezielde handen kunnen de oude luister van glas in lood herstellen

→ Het ambacht dreigt te verdwijnen, signaleerde de Rijksadviseur Cultureel Erfgoed. Dit staat haaks op de stijgende vraag naar specialistische vaklieden door tendensen als renovatie, herbestemming en retro-bouw. Aandacht voor het ambacht: de glazenier.

Een flinke dosis creativiteit is een eerste vereiste voor een glazenier. Hij ontwerpt en maakt glasramen voor specifieke gebou-

binnenwerk NAW #53_17.indd 60

wen en restaureert antieke ramen. Hierbij gebruikt hij technieken als brandschilderen, zandstralen en solderen. Bij renovatie dateert hij glas en laat het – met dezelfde mate van transparantie - zo goed mogelijk namaken in een glasblazerij. Elk raam is uniek en wordt met een opdrachtgever optimaal afgestemd qua lichtinval, sfeer, afmeting en bestemming. Alleen vakbekwame, bezielde handen kunnen de oude

luister van glas in lood herstellen en voor de toekomst behouden. Glazeniers zijn onmisbaar bij de renovatie van markante panden. Nieuwbouw geven ze met een glasraam instant karakter en charme. • Atelier Domstad, Sebastiaan Rietkerk Fotografie: Yamandú Roos

20-08-15 11:19