Baubeschr_Meisterhaus

D AS S ASCHA M EISNER H AUS

B ERLIN -P ANKOW “A LTE P ARKSTADT ” PLATANENSTRAßE / TRESKOWSTRAßE • PANKOW-NIEDERSCHÖNHAUSEN

LAGEBESCHREIBUNG

LAGEBESCHREIBUNG Als “gesündester Vorort des Nordens” gilt der Berliner Stadtbezirk Pankow. Zwischen Schönholzer Heide den freizügigen Grünanlagen des Bürgerparks und dem Schloß Niederschönhausen führt die Platanenstraße vorbei an Botschaftsgebäuden und prächtigen Villen. Hier erbaute 1910 der Visionär und Architekt Werner Heinrich Sommerfeld mitten in der alten Parkstadt das Sascha Meisner Haus.

Das Grundstück liegt auf der Ostseite der Treskowstraße und auf der Südseite der Uhlandstraße.

In der Friedrich-Engels-Straße und in der Hermann-Hesse-Straße sind Bus- und Straßenbahnlinien vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind einige Gehminuten entfernt, am Pastor-Niemöller-Platz. Das Sascha Meisner Haus bietet den Abschluß der Häuserzeile mit überwiegend drei Vollgeschossen und teilweisen ausgebauten Dachgeschossen. Auf der Westseite der Treskowstraße befinden sich ebenfalls Villengrundstücke.

PANKOW - NIEDERSCHÖNHAUSEN Pankow wird erstmals 1230 erwähnt, als ein Pfarrer ein Stück Land erhielt. Im Bezirk begann mit Max Skladanowski der Siegeszug des Kinos.

Niederschönhausen ist das wohl blaublütigste und exklusivste Dorf des Großbezirkes.Seine berühmteste, von Geschichten umwobene Bewohnerin, Königen Elisabeth Christine, die vom Berliner Hof verbannte Gemahlin des „groß“ genannten Friedrich. Die Legende berichtet Friedrich II. habe seiner Frau das Schloss Niederschönhausen mit den Worten: „Da lass dich nieder, da kannste schön hausen“ geschenkt. Gleich, ob der Satz historisch belegt ist oder nicht: Niederschönhausen ist eine beliebte Wohngegend geblieben. Und: Man wohnt auch jetzt wieder im Diplomatenviertel, in Hauptstadtresidenzen mit direkter Anbindung an die City.

Das Schloss Schönhausen mit dem riesigen Schloßpark und den Nebengebäuden ist ein herausragendes Denkmalensemble in Pankow. 1989 fanden in den neben dem Schloß gelegenen Konferenzräumen die 2+4 Verhandlungen zu Wiedervereinigung und die Sitzungen des rundes Tisches statt.

Jetzt scheint das Schloss aus dem Dornröschenschlaf aufzuwachen. Es soll Interemssitz des Bundespräsidenten werden und später Gästehaus der Bundesregierung. Das viele Grün, die großen Parks, vor allem aber die feudale Nachbarschaft zogen seit eh und je betuchte Berliner Bürger an- Bankiers, Diplomaten, Wissenschaftler, Literaten, Ärzte, und Künstler. Viele kamen im Schlepptau des Bankiers Brose der hier ein Gasthaus führte.

LAGEBESCHREIBUNG

OBJEKTBESCHREIBUNG Die Platanenstraße 24a Ecke Treskowstraße 48, 48a ist mit einem dreigeschossigen voll unterkellerten Jahrhundertwende-Bürgerwohnhaus bebaut. Hierbei handelt es sich um ein Eckgebäude mit drei Hauseingängen. Im Dachgeschoss sind drei Wohnungen ausgebaut, weiterhin befinden sich dort drei nicht ausgebaute Abstell- bzw. Trockenräume.

Das fast 100-jährige Bauwerk soll einer umfangreichen detailgenauen Restauration unterzogen werden. Nach der Sanierung soll es in neuem Glanze die Geschichte seiner Herkunft erzählen und gleichzeitig modernsten Wohnansprüchen gerecht werden.

OBJEKTBESCHREIBUNG Grundriss Erdgeschoss

OBJEKTBESCHREIBUNG Grundriss 1. und 2. Obergeschoss

OBJEKTBESCHREIBUNG Grundriss Dachgeschoss

GRUNDGEDANKE Im Rahmen meiner Bautätigkeit ist es das Ziel Gewerbe und Wohnobjekte zu renovieren, sowie die Rekonstruktion und den Neubau von Immobilien zu realisieren. Vorgabe ist es Immobilien unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit in exponierten Lagen zu finden, aufzubereiten und die Umsetzung des Vorhabens durchzuführen. Ich arbeite und gestalte in Kooperation mit Architekten und Behörden an der Planung und Entwicklung von Bauprojekten. Zielgruppe sind Mieter / Käufer zu finden die einen guten Wohnstandard zu schätzen wissen, und die Anmietung oder den Kauf zu vollziehen.

BAUBESCHREIBUNG Baukonstruktion 1. Wände Alle tragenden Konstruktionen werden auf die entsprechende Nutzungsart geprüft, tragende Bauteile bzw. Wände bleiben weitestgehend erhalten. Das statische System wird im Wesentlichen nicht geändert. Sofern Statisch erforderlich werden neue Träger und Unterzüge eingebaut; tragende Wände aus Mauerwerk; nicht tragende Wände bestehen unter Beachtung des Schallschutzes, aus Ziegelmauerwerk bzw. Trockenbauwänden.

2. Decken Alle Decken werden je nach Bedarf überarbeitet und auf Ihre Tragfähigkeit hin untersucht. Ein entsprechendes Holzschutzgutachten liegt vor. Besonderes Augenmerkmal wird dabei auf die vorhandenen Stuckelemente gelegt. Diese werden soweit möglich erhalten und komplett aufgearbeitet und gegebenenfalls ergänzt. Sollte es zum kompletten Austausch von Decken kommen, wird ein umlaufender Fries auf die neue Gipskartondecke aufgesetzt und eine Mittelrosette angebracht.

Ansonsten werden alle Decken Verputzt, malermäßig Verspachtelt und mit Dispersionsfarbe zweimal gestrichen.

3. Dach/ Dachentwässerung In den vorhandenen Weich - und Hartdachbereichen sowie Flachdachterrassen wird die alte Dachhaut und Dachdeckung auf Ihren Zustand hin überprüft und Teilbereichen erneuert. Die Dachkonstruktion wird überprüft, und wenn erforderlich werden Traghölzer ausgewechselt oder verstärkt. Die Holzkonstruktion (Dachstuhl) wird gemäß Holzschutzgutachten behandelt.

Alle Klempnerarbeiten wie Regenfallrohre, Dachrinnen, Traufblechen, Gesimsabdeckungen, Balkonentwässerungen werden erneuert und in Titanzink ausgeführt..

4. Fassade Die Stuckfassade wird komplett überarbeitet und instand gesetzt. Für die Straßenfassade werden teilweise neue Stuckelemente angefertigt und montiert. Alle übrigen Flächen werden mit Zementputz erneuert. Die gesamte Fassadenfläche erhält einen Diffusionsoffenen farbigen Anstrich.

5. Schornsteine Nicht mehr im Gebrauch stehende Schornsteine werden fachgerecht verschlossen oder abgetragen sofern dies nicht der Entlüftung bzw. statischen Erfordernissen widerspricht. Die Auflagen des Schornsteinfegermeisters werden hierbei ausdrücklich beachtet. Es wird derzeit geprüft ob der Einbau von Kaminen innerhalb der Wohnungen möglich ist.

6. Abstellräume Keller Die Abstellräume im Keller werden entweder durch bestehendes Mauerwerk bzw. durch Raumhohe Holzverschläge oder Gitterelemente abgegrenzt. Jeder Abstellraum erhält eine Tür passend zum System, die mit einem Vorhängeschloss zu sichern ist sowie eine Steckdose und Beleuchtung.

Haustechnik Die gesamte haustechnische Anlage des Gebäudes wird entfernt und wie nachfolgend beschrieben erneuert.

1. Sanitärtechnik Die Wasser- und Abwasserleitung vom öffentlichen Netz ins Haus werden auf Ihre Bestandsfähigkeit überprüft und gegebenenfalls erneuert.

Alle Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser werden in Kupfer oder Kunststoff ausgeführt. Die Steigeleitungen für Abwasser in SML oder HSL. Steigestränge für Bad und Küche sind jeweils entlehrbar.

Jede Wohn- und Gewerbeeinheit erhält ablesbare Warm- und Kaltwasserzähler sowie Absperrventile für Warm- und Kaltwasser im Bad. Alle Leitungen sind unter Putz verlegt.

Das gesamte Haus bekommt eine Zentrale Warmwasserbereitung im Keller.

2. Einrichtungsgegenstände - Bad Alle Bäder erhalten gemäß Grundriss ein wandhängendes Tiefspül- WC aus Sanitärporzellan mit Deckel und UP- Spülkasten im Installationsblock, einen Waschtisch aus Sanitärporzellan (Keramag) ca. 600 x 550 mm mit verchromter Einhebelmischbatterie (Grohe oder gleichwertig) und Ablaufgarnitur, eine Stahlblechbadewanne ca.1700 x 750 cm mit Einhebel - Wannenbatterie + Brausegarnitur (Grohe oder Gleichwertig).

Es wird oberhalb des Waschtisches ein Spiegel in die Wandfliesen eingelassen.

Einrichtungsgegenstände- Küche Es werden bauseitig Sanitäre Anschlüsse für Spültisch / Geschirrspüler eingebaut.

Im Bedarfsfall wird eine Küchenzeile inkl. der Elektrogeräte aufgestellt. ( 2800 mm lang) Raumlufttechnik Alle Innenliegenden Bäder/ Küchen, sofern vorhanden, werden mit einem Einrohrlüftungssystem welches mechanisch betrieben wird ausgestattet. Die Lüfterschaltung erfolgt über den Lichtschalter jeweils mit Nachlaufrelais.

Heizungstechnik Es wird eine zentrale Gasheizungsanlage (Buderus Brennwerttechnik oder gleichwertig) kombiniert mit einem Warmwasserspeicher und einer außentemperaturabhängigen Regelung im Keller des Hauses eingebaut. Alle Rohrleitungen werden in den Strängen mit Kupfer oder Kunststoff ausgeführt.

Alle Räume der Wohneinheiten erhalten gemäß Wärmebedarfsberechnung Plattenheizkörper mit Ventilgarnitur, im Bad Handtuchheizkörper. Die Wärmemengenzähler werden zentral für jede Wohnung im Steigestrang installiert. Auf den Fußböden in den Bädern wird zusätzlich eine Fußbodenbegleitheizung eingebaut.

Als Alternative ist eine für jede Wohneinheit separate Etagenheizung angedacht. Das System wird derzeit auf seine Einbau- und Verbrauchskosten geprüft.

Elektrotechnik Die Installation erfolgt gemäß den geltenden VDE- Richtlinien und den Vorschriften der EVU erstellt.

1. Wohnzimmer - vierfach Schukosteckdose + Antennen und Telefondose - fünf weitere Steckdosen, davon eine als Kombination mit dem Serienschalter, - zwei Lichtauslässe in der Wand - einen Deckenauslass - ein Zimmer nach Wahl des Eigentümers erhält zusätzlich einen ISDN - Anschluss 2. Schlafzimmer - zwei zweifach Steckdosen ( neben dem Bett) - eine zweifach Steckdose + Antenne und Telefondose, einen Wand - und Deckenauslass 3. Kinder/ Arbeitszimmer - eine zweifach Steckdose + Antenne und Telefondose - vier weitere Steckdosen davon eine als Kombination mit Serienschalter - einen Deckenauslass 4. Küche - sieben Steckdosen davon jeweils eine für Geschirrspüler und Dunstabzugshaube - eine Elektroherdanschlussdose - ein Deckenauslaß über Ausschalter - ein Wandauslass 5. Bad - vier Steckdosen eine in Kombination als Ausschalter über dem Waschtisch - zwei Wandauslässe und einen Deckenauslass - eine Waschmaschinensteckdose

6. Schwachstromanlage - eine Gegensprechanlage mit Türöffner, Sprechstellen in jeder Wohnung mit Rufunterscheidung zwischen Hauseingangs- und Wohnungstür, - Messingtableau am Hauseingangsbereich - Telefon-, Rundfunk- und Fernsehverkabelung mit entsprechenden Dosen in der Wohnung bis zum Verteilerkasten des Versorgungsunternehmens - Telefon-/Fernseh-/Rundfunkdose in allen Zimmern (außer Diele) 7. Allgemeinbeleuchtung Das Treppenhaus - und die Hofbeleuchtung sowie Kellerbeleuchtung entsprechend den gültigen Richtlinien und werden in Art und Form entsprechend dem Charakter des gesamten Hauses mit Beleuchtungskörpern ausgestattet.

Ausbau 1. Treppenaufgänge Fensteranlagen, Treppengeländer, Hauseingangstür und Wohnungseingangstüren werden komplett erneuert.

Es wird eine Paneelleiste aus Holz oder eine künstlerische Bemalung ca. 1,00 m über den Treppenstufenlauf angebracht. Darunter wird eine wisch- und scheuerbeständige Spachtelung aufgetragen. Über der Paneelleiste werden die Flächen gespachtelt und mit einer Dispersionsfarbe gestrichen. Vorhandene Stuckelemente im Eingansportal sowie an den Treppenlaufunterseiten werden restauriert. Die Wohnungseingangstüren, Handläufe und Treppenhausfenster werden neu erstellt.

Der Laufbereich (ca.90 cm) wird mit einem Kokosläufer oder einem hochwertigen PVC belegt. Alle übrigen Stufenflächen sowie die Podeste werden abgeschliffen und im bauzeitlich angepassten Stil wieder hergestellt. Alternativ ist angedacht die Tritt- und Setzstufen mit einem Natursteinbelag zu versehen.

2. Schließanlage Es wird eine zwischen Nutzungseinheit, Haustür und Kellerzugangstür gleichschließende Anlage eingebaut. Dem Charakter des Hauses angepasst wird eine neue Briefkastenanlage für alle Nutzungseinheiten montiert.

3. Innenputz Neue Wände erhalten einen einlagigen Kalk- Zementputz, Nassräume ebenfalls. Bestehender Putz wird auf den Erhalt geprüft, lose Putzteile abgeschlagen und diese Stellen neu verputzt. Der bestehende Putz wird abgespachtelt und geglättet, Kellerräume erhalten einen Fugenglattanstrich.

4. Fensteranlagen Es werden alle alten Fenster entfernt und durch Holzfenster mit Isolierverglasung passend zum Altbau und einem K - Wert von 1,3 eingebaut.

5. Fensterbänke außen: Fensterbänke aus Titanzink innen: Es werden gemäß Bemusterung Holz - oder Marmorfensterbänke eingebaut.

6. Innentüren Die Innentüren werden nach Möglichkeit erhalten, überarbeitet und gestrichen. Die alten Garnituren werden erhalten oder in Anpassung an sie ausgetauscht. Sofern neue Türen eingebaut werden, geschieht das in Anlehnung an die Originaltüren mit aufgesetzten Zier - ,Stossprofilen und Kassettenfüllungen.

7. Fußböden Kellergeschoss Der im Kellergeschoss vorhandene Fußboden bleibt erhalten. Fehlstellen werden ausgebessert.

Wohnungen Alle Böden werden gemäß Holzschutzgutachten untersucht und falls erforderlich werden Balkenlagen gemäß Statik verstärkt oder erneuert.

Im Wohnbereich werden alle vorhandenen Bodenbeläge entfern und mit Parkett erneuert.

Alle Böden werden geschliffen und neu versiegelt.

In den Bädern und Küchen wird ein Estrich mit Abdichtung nach vorheriger Prüfung der Balkenlage eingebaut.

Als Oberbelag kommen hier keramische Fußbodenfliesen zum Einsatz.

8. Wandbehandlung Bad Fliesen werden in ca. 120 cm Höhe im Badewannenbereich im Dünnbettverfahren verlegt. Im Duschbereich Türzargenhoch. Alle darüber liegenden Flächen werden gespachtelt und hell getönt gestrichen.

Es kommen ausschließlich deutsche oder italienische Fliesen zum Einsatz.

Küchen Ein Fliesenspiegel im Bereich der Nassstrecke , ca. 60 cm hoch, alle Restflächen werden hell getönt gestrichen Deckenbehandlung Alle Decken werden hell getönt gestrichen. Bei Bedarf werden einzelne Stuckelemente angebracht.

Außenanlage Die Hofbetonflächen werden aufgebrochen , entsiegelt und entsprechend der Planung neu gepflastert. Der Innenhof wird neu gestaltet und begrünt. Es wird ein Fahrradständer zur Nutzung für die Mietergemeinschaft aufgestellt.

Der Müllplatz wird gestalterisch in die begrünte Fläche einbezogen. Das Müllhaus wird aus Holz-/ Drahtelementen gebaut.

KALKULATION UND FINAZIERUNGSKONZEPT 1.Ankaufkosten

Kaufpreis

500 m≈ Grundstück

700.000,00 

0%

0,00 

Grunderwerbsteuer

3,5 %

24.000,00 

Notar / RA / Steuerberater

1,5 %

10.500,00 

Grundschuldbestellung

0,5 %

3500,00 

Maklerkosten

Summe Ankaufkosten:

738.000,00 

2. Baukosten gemäß Baubeschreibung für 1829 m≈ Wohnnutzfläche

Baukosten Altbaubestand

1829 m≈

Planung / Baugenehmigung / Statik und Bauleitung pauschal

1.720.000,00  80.000,00 

Versicherung

7.000,00 

Anträge öffentliche Versorger

7.000,00 

Summe Baukosten:

1.814.000,00 

3. Kapitalbedarf

Es ist geplant, dass das Investitionskapital zu 100 % finanziert wird.

Gesamtkosten aus Ankauf. - und Baukosten

2.552.000,00 

Finanzierungsbedarf Gesamt:

2.552.000,00 

Anteil Hypothekendarlehn mit 4,0 % Zinsen ohne Tilgung bei 100 % Auszahlung

2.552.000,00 

Somit ergibt sich folgende Zinsberechnung: 1. Hypothekendarlehn 4,0 % - 10 Jahre Zinsbindung / Tilgungsfrei Zinsen:

102.080,00  p. A.

( 10 Jahre = 1.020.800,00  )

2. Refinanzierung durch Vermietung Mietertrag aus Vermietung lt. aktuellem Berliner Mietspiegel vom Jahr 2000 für 1829 m≈ Wohnnutzfläche netto kalt:

172.291,00  p. A. / 14.357,00  im Monat = 7,50  pro m≈ WFL

Mietausfallrisiko :

70 % als Überschuss p. A. bei 100% Vermietungsstand (70.211,00 )

Christian Wasner Projektentwicklung Edelweißstraße 30 13158 Berlin Telefon: Telefax: Mobil: e-mail:

+49 (0)30. 96 90 781 +49 (0)30. 96 90 780 +49 (0)171. 49 58 499 christianwasner@t-online.de