Kuopion seudun asuntomarkkinatilanne on käymistilassa

Teksti Digimag/Ilpo Lommi Kuva Digimag/Mirka Happonen

Suuria ja nopeita muutoksia ei näyttäisi kuitenkaan olevan lähinäköpiirissä ellei tule megaluokan taloudellisia tai poliittisia mullituksia. Kokonaistalouden kasvava epävarmuus, uusien asuntojen suuri tuotanto ja myynnissä olevien vanhojen omistusasuntojen runsaus heijastuvat asuntomarkkinoille hintojen nousun tasaantumisena ja jopa pienenä laskuna.

Asuntorahastojen ja sijoittajien investoinnit ovat ylläpitäneet pitkän ajan keskivertoa tuntuvasti suurempaa asuntotuotantoa, mutta niissäkin on ilmennyt tasaantumista.

Itä-Suomen piirin tuoreen suhdannebarometrin mukaan asuntorakentaminen keskittyy jatkossakin Kuopioon, Joensuuhun ja Mikkeliin, mutta myös niissä tuotantomäärät normalisoituvat eli laskevat ensi vuonna. Painopistettä voi siirtyä korjausrakentamiseen, johon on kasvava paine 1970-luvun asuntojen tullessa remontti-ikään.

Kaupungistuminen jatkaa seuraavinakin vuosina asuntomarkkinoiden eriyttämistä – eikä vain kaupunkien ja maaseutukuntien vaan myös kaupunkikeskustojen ja lähiöiden sekä liitosalueiden välillä. Tämä näkyy Kuopion talousalueellakin.

Samalla vuokra- ja asumisoikeusasunnot haastavat yhä enemmän omistusasumista työmarkkinoiden epävakaisuuden ja liikkuvuuden kasvaessa. Jo kolmannes asuntokunnista eli 1,4 miljoonaa suomalaista asuu vuokra-asunnoissa.

Kiinteistömaailman Kiinteistönvälittäjäbarometri kertoo Kuopion asuntokaupan hiljentyneen hieman viime vuodesta. Myös asuntokauppaa tutkivan STH-Groupin mukaan Kuopiossa tehtyjen vapaarahoitteisten asuntojen kauppamäärä on vähentynyt viime keväästä tähän syksyyn parillakymmenellä prosentilla.

Kuopion kaupungin rakennusvalvonnan mukaan asuntorakentaminen on tänä vuonna vielä ennätysvilkasta. Asuntoja valmistuu noin 1 700. Useina vuosina luku on jäänyt alle tuhannen. Kun väestönkasvu on hidastunut, merkitsee se painetta ja kilpailun kiristymistä asuntomarkkinoille.

Vanhojen osakeasuntojen hintataso pyörii Kuopiossa keskimäärin 1 800 eurossa neliöltä ja Siilinjärvellä pari sataa alempana. Hintahaitari on kuitenkin eri alueiden ja asuntosekä asumistyyppienkin välillä suuri, samoin ero uusiin asuntoihin, joiden neliöhinta yltää arvotonteilla yli 4 000 ja jopa 5 000 euroon eli lähelle pääkaupunkiseudun hurjaa hintatasoa. Samalla asuntojen koko on pienentynyt merkittävästi.

Omistusasuntomarkkinat ovatkin jakautuneet yhä selvemmin kahteen tai oikeastaan kolmeen osaan, kun osa asunnoista alkaa olla ilman realistista käypää arvoa. Niitä ei saa kaupaksi juuri millään hinnalla. Se jarruttaa myös asuntokauppoja.

Digimag-lehti kysyi muutamalta Kuopion seudun asuntomarkkinoiden ammattilaiselta näkemystä nykyisestä ja ensi vuoden tilanteesta:

Varsinkin kymmenvuotiaissa ja nuoremmissa asunnoissa on hyvä sekä tasainen myyntitahti. Kysytyimpiä ovat rivitaloasunnot, erityisesti kolmiot ja neliöt, samoin 4–5 huoneen omakotitalot. Kerrostaloissa suosituimpia ovat kaksiot. Alueellisesti paras asuntokysyntä on Kuopion keskustassa, Niiralassa ja Saaristokaupungissa etenkin Lehtoniemessä. Hiltulanlahti on kovassa nousussa omakotitaloissa. Siilinjärven Haaparinne on myös haluttua aluetta. Naapurikunnissa kauemmaksi mentäessä asuntokysyntä on heikkoa ja heikkenee edelleen.

Uskon kysynnän pysyvän ensi vuonna tasaisena ja tämän vuoden tasolla. Uudet alueet ovat haluttuja. Asuntomarkkinoiden toimivuuteen ja kysyntään vaikuttaa olennaisimmin, etteivät asuntojen hinnat nouse kohtuuttomasti. Myös varovaisuus, lainakatto ja korkotaso vaikuttavat. Sijainnilla ja hyvillä julkisilla kulkuyhteyksillä on suuri merkitys. Ihmiset haluavat yhä lähemmäksi kaupunkikeskustaa. Taloyhtiölainojenkin merkitys on kasvussa.

Kolmioita ja neliöitä olisi oltava riittävästi tarjolla. Pienet asunnot eivät oman asunnon ostajia kiinnosta. Ne ovat sijoittajien ostokohteita. Harvat asunnonostajat haluavat heti remontoida. Etenkin omaan käyttöön tulevan asunnon halutaan olevan hyvässä kunnossa tai juuri remontoitu.

Vuokra- ja asumisoikeusasuntojen kysynnän kasvun uskon jatkuvan etenkin nuorilla aikuisilla. Toisaalta vuokrat ovat niin suuria Kuopion seudulla, että osa haluaa ostaa oman asunnon heti kun se on mahdollista.

Sp-Koti Uudistuotannossa markkinatilanne on kohtalaisen hyvä. Tarjontaa on hieman enemmän kuin alkuvuodesta. Hinnoissa ei ole merkittävää muutosta. Vanhojen asuntojen markkinat ovat hieman tahmeat. Tarjontaa on etenkin lähiöissä enemmän kuin kysyntää. Hinnoissa ei ole merkittäviä muutoksia tai korkeintaan on pientä laskupainetta alueellisesti. Etenkin isot kerrostaloasunnot ovat haasteellisia myytäviä. Niissä on etenkin lähiöissä hinnanlaskupaineita. Pienten asuntojen kauppa käy vireämmin. Yksiöitä ei juuri ole hyviltä paikoilta markkinoilla, tai ne menevät nopeasti. Omakotitalojen kysyntä on pysynyt melko vakaana.

Kuopion keskusta vetää aina melkeinpä asuntotyypistä riippumatta. Lähiöt ovat ongelmallisia, sillä 1960- ja 70-lukujen kerrostalot vaativat isoja peruskorjauksia. Tosin niiden vaikutus markkina-arvoon on melko vähäinen. Liitoskunnissa kauppamäärät ja hintataso ovat laskusuunnassa.

Uudistuotanto on ylärajoilla, enkä usko tarjonnan enää kasvavan. Kuopiossa rakennetaan niin paljon, että uusia asuntoja on nyt ennätysmäärä. Se heijastuu suoraan vanhojen asuntojen kauppamääriin, joihin ei liene luvassa ainakaan kasvua. Lähiöt ja liitoskunnat pysynevät haasteellisina markkina-alueina, enkä usko hintatason nousuun. Pikemminkin on laskupaineita tietyissä lähiöissä asuntokoosta riippumatta.

Jos tai kun asuntolainojen korkotaso säilyy ensi vuodenkin hyvin matalana, vaikuttaa se myönteisesti asuntomarkkinoihin. Myös kuluttajien vahva luottamus omaan talouteen puoltaa niiden toimivuutta. Yksittäistekijöistä asuntojen hintataso ja sijainti vaikuttavat ratkaisevimmin kiinnostavuuteen. Myyjien olisi ymmärrettävä, ettei muutamia vuosia sitten ostettu asunto ole ehkä enää saman arvoinen. Hyvin peruskorjatut asunnot menevät poikkeuksetta nopeammin kaupaksi kuin ne, joissa isot remontit ovat edessä.

Uudistuotannolla on kysyntää, enkä usko siihen tulevan muutosta ainakaan lähitulevaisuudessa. Kerrostaloja rakennetaan paljon, ja niiden kysyntä keskittyy eniten Kuopion keskustaan. Kerrostalojen asuntokoot ovat pienentyneet. Pienten yksiöiden kysyntä keskittyy sijoittajiin. Suurten asuntojen kysyntä on rajallista. Sijainnilla on yhä suuri merkitys. Saaristokaupungin suosio on hieman laantunut.

Kuopion seudun asuntomarkkinoilla ei ole näkyvissä suuria muutoksia ensi kesään mennessä. Uudisasuntotuotanto säilyy varsin korkeana enkä näe muutosta hintatasossa. Uudistuotanto kuitenkin normalisoituu vuonna 2020. Vanhojen asuntojen kaupankäynti jakautuu kahtia sijainnin suhteen.

Asuntomarkkinoiden toimivuuteen vaikuttaa eniten korkotaso. Jos korot lähtevät nousuun, kasvaa ostajien varovaisuus. Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden säilyminen edistäisi henkilösijoittajien ostohaluja. Vanhojen asuntojen hinnannousu sekä kysynnän ja tarjonnan tasapaino parantaisivat uudistuotannon menekkiä.

Uudiskohteiden runsaus on aiheuttanut hintapainetta vanhoihin kohteisiin. Asuntoa ostavien ja vuokraavien vaatimustaso on noussut selvästi. Siten kohteet, joista puuttuu esimerkiksi astianpesukone, eivät ole kiinnostavia. Vanhojen kohteiden ja vähemmän tasokkaiden asuntojen hintakehitys on laskeva, mutta uudiskohteet tuntuvat menevän kohtuullisen hyvin, mikäli hintapyyntö ei ole ihan "järjetön". Selkeä kahtiajakokehitys on kiihtynyt.

Tietyissä lähiöissä on asunnoilla kysyntää, kun hinta on oikea. Hintataso vanhemmissa lähiöissä on usein melko laskeva ja keskustassa jopa jyrkästi nouseva. Vanhempien, isoja remontteja odottavien kohteiden hinnat laskevat entisestään.

Vuokra-asuntojen kysyntä on selkeässä kasvussa suhteessa omistusasuntoihin. Trendi kasvaa ja voimistuu, koska ihmiset eivät halua sitoutua omistusasuntoon elämän- ja työpaikkatilanteiden muutosten vuoksi. Arvot ovat myös muuttuneet. Enää ei kodin omistaminen ole niin haluttua kuin ennen. Liikkuvuus ja joustavuus ovat nousseet rinnalle eikä asunnon myynnistä haluta rasitetta. Nuorilla ei ole usein edes mahdollisuutta saada asuntolainaa ilman omaa rahoitusosuutta.