SCN3-2018

THEMA

3 | 2018

www.scn.today

SHOPPING  CENTRE

NEWS

winkelcentra, winkelgebieden en retail

De uitdaging van herontwikkelen

Belevenis met betekenis

Vormen van herontwikkeling

Pieter Polman, Wereldhave

Nijsten over boetebedingen

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

INHOUD

2018 | 3

in deze editie

www.scn.today VISIES OP HERONTWIKKELEN NIEUWS Opleiding centrummanagement Brood@Spelenmiddag 2018 Provada 2018 Completely Retail Marketplace Leidsche Rijn Centrum geopend

7 8 10 12 40

14 36 42 48

INTERNATIONAAL Hanze- en winkelstad Hamburg Retailstad Dublin

18 21 24 28 32

RUBRIEKEN EN COLUMNS

VISIE EN REVIEWS Pieter Polman, Wereldhave Het Mooierplein in Amersfoort Beleving met betekenis De lokroep van de winkel (2)

Growing old beautifully Kalverpassage geopend De aanpak van WP Retail Invest DELA Vastgoed De werkwijze van Webscon

54 58

Personalia 4 Verwaaijen: Dubliners 5 In de pels 5 De Nieuwe Winkelstraat 6 Anneloes de Fouw 17 Beurs en congres 51 John Nijsten: boetebeding 52 Vlugschrift 57 In the pipeline 63 B2B-pagina's 68

COVERFOTO: KEES HUMMEL

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

scn 2018 | 3 3

personalia

NIEUWS

Na 18 jaar Multi Vastgoed is Arno Ruigrok zijn eigen consultancy- en interim-managmentpraktijk gestart: ‘Arno Ruigrok – PlacesPropertiesPeople’.

Hij richt zich op marktpartijen en overheden voor advies en ondersteuning bij vraagstukken waarin stad (planning/stedenbouw) en vastgoed (locatie/ concept) elkaar raken. Hierbij gaat het zowel om nieuwbouw als om verbetering en/of transformatie van bestaand vastgoed.

E-mail: info@arnoruigrok.com.

Per 2 mei 2018 is Jeroen Bender (57) begonnen als zelfstandig projectmanager en adviseur bij Bender Retail.

Voorheen was Bender werkzaam als senior assetmanager bij Ahold Real Estate en Planontwikkelaar bij CBRE. Erik Tillemans stapte per 1 juni 2018 over naar Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Als ontwikkelaar in het team commercieel vastgoed gaat hij zich met name bezighouden met de complexe binnenstedelijke herontwikkelingen.

Tillemans (35) komt van Colliers International, waar hij sinds 2014 actief was als assetmanager en senior consultant Capital Markets. Daarvoor werkte hij bij Bremen Bouwadviseurs.

In het vakblad PropertyNL werd hij begin dit jaar omschreven als een ‘high potential’ in de vastgoedsector.

Assetmanager Anky Vink komt tegelijkertijd het team commercieel vastgoed van Syntrus Achmea Real Estate & Finance versterken. Vink (36) komt van Cushman & Wakefield, waar zij sinds 2015 werkte als senior retail real estate advisor. Daarvoor vervulde zij functies bij LMBS Retail en TCN.

Smart speaker: stilte voor de storm?

In de pels

D E NK E N, P R AT E N, D OEN 4 scn 2018 | 3

Provada De jaarlijkse beurs Provada trok bijna 26 duizend ‘vastgoedliefhebbers’ naar de RAI. Op de tweede dag, woensdag 6 juni, werden meer dan elfduizend bezoekers geteld. De standhouders waren dik tevreden, met name de organisatoren van het NRW Retailplein.

Daar trokken de lezingen en discussies

THEMA

verwaaijen Dubliners

E

en van de geneugten van het onderzoeksvak zijn de – uiteraard – nuttige en waardevolle excursies naar binnenen buitenland. Goed voor het opfrissen van je kennis, opdoen van inspiratie en je netwerk. Je bent er weer even helemaal uit. Je drinkt eens wat. Eet een hapje en wordt keurig van hot naar her vervoerd. De enige taak is het openhouden van oren en ogen en alles rustig tot je laten komen. Geen gedoe met regelen van een vlucht, een hotel op een goede locatie, waar en wat te eten en het vervoer ter plekke. Ook geen discussies over: zullen we hier naar links of rechts? Gaan we dit of dat doen? De reisleid(st)er bepaalt!

Superrelaxed dus. Je voelt je een pensionado op een luxe riviercruise (geheel verzorgd!).

Net terug van een mooie trip met de NRW naar Hamburg (zie het verslag van Hans van Tellingen). Vlak daarvoor met Supermarkt & Ruimte naar Dublin. De buitenlandse excursie – dit was de tweede – is een van de vele activiteiten van het door Jeroen van der Weerd opgerichte kennisplatform Supermarkt & Ruimte. Naast het jaarlijkse Supermarkvastgoedcongres met onder meer de verkiezing van de mooiste supermarkt van het jaar, de verschillende kennisbijeenkomsten en de online supermarktmonitor, is dit weer een zeer inhoudelijke loot aan de kennisverrijkingsstam.

M

2018 veel publiek. Ook op de stand van Kroonenberg Groep werd druk gedebatteerd over de toekomst van retailvastgoed. Hoofdredacteur Edwin Brugman geeft zijn indrukken weer op pagina 10 en 11 van deze editie.

et een select groepje dames en heren boordevol supermarktkennis op stap. Bij iedere supermarkt die we bezochten de impertinente vraag aan de bedrijfsleider-eigenaar; “Wat doet deze winkel aan omzet? De response was meestal: Sorry, confidential information, sir/ madam. Soms Hollands-slim omzeild door naar het gemiddeld bonbedrag en aantal­ klanten te vragen. Maar daar trapt de gemiddelde Ier echt niet in. En kregen we de info niet zelf, dan ging men aan het rekenen en werden de ramingen onderling uitgewisseld. Leuke sport!

En overal werd de analyse gemaakt: hebben wij die innovatie ook? Werkt het hier qua omzet en hoe zou het bij ons uitpakken? En in hoeverre kunnen we Dublin op bijvoorbeeld Amsterdam projecteren, qua huishoudensamenstelling, welvaart en dynamiek?

Opvallend was onder andere de take-away component in de diverse city-supers. Zelf samen te stellen salades, maaltijden en alles bijzonder gezond. Enorme counters, aantrekkelijk gepresenteerd en buitengewoon smakelijk. Maar de langste rij stond toch overal bij de fish & chips en andere dubbel en dwars gefrituurde zooi van onbestemde herkomst.

O

ok zagen we in een ‘gewone’ Supervalu (de Appie van Ierland) een plek waar je wijn kon proeven. Gewoon in de winkel, maar wel streng gereguleerd!

Pas na tien uur ging dit deel van de winkel open. Waar je ook een fles wijn van 300 euro en een whiskey van 600 euro kon kopen.

Waar de visafdeling de slogan voerde: “Want fresher fish? You’ll need your own boat.”

Het leuke van het gezelschap is de diverse kennis. Waar de een aandachtig de koelmeubels bestudeert, verbaast de ander zich over de vreemde routing in de winkel en onderwerpt weer een ander het plafond en de luchtbehandeling aan een kritische inspectie. Ik richt me vooral op de sfeer in de winkel: zou ik er zelf willen shoppen?

D

ublin is een leuke stad. Zeker als het zonnetje schijnt en je, met een live optredende Ierse folkband in je rug, op straat in goed gezelschap een biertje kan drinken. Dublin is ook een jonge stad met veel ruimte voor vernieuwing en voldoende geld om het te produceren en consumeren.

Kortom, of je nou supermarktmaf bent of gewoon even met een goed excuus je gezin voor een paar dagen wil verlaten, sluit je aan bij de volgende inspiratietoer van Supermarkt & Ruimte. ←

JEROEN VERWAAIJEN, DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO VERWAAIJEN@STRABO.NL OF @JPVERWAAIJEN

scn 2018 | 3 5

COLUMN

M

dnws Revitalisering van winkelgebieden vereist visie, samenwerking en maatwerk ‘Transformatie naar wonen is kansrijker dan ooit’. Dit wordt door stakeholders betrokken bij een herontwikkelings­ opgave zonder meer aangenomen. Of dit specifiek voor hun project of winkelgebied ook toepasbaar is moet echter eerst goed worden onderzocht en besproken.

M

aatwerk is een eerste vereiste.

Elke binnenstad, elk winkel­ gebied is anders. Niet alleen de schaal en de verzorgingsreikwijdte zijn verschillend. Ook de mix aan functies, de kansen voor aanloopstraten, sfeergebieden, de cultuur en doelgroepen zijn sterk bepalend. Hoe kom je daarachter? Via ‘meten is weten’ en een ‘schouw’, liefst samen met de betrokken stakeholders.

Als experts bij DNWS leggen we uit dat de lokale betrokkenen gezamenlijk hierover het gesprek moeten aangaan: benoem allereerst samen de punten die de aandacht nodig hebben; dit leidt weer tot interactie over onderwerpen die er voorheen (vaak) nog niet waren. En vooral tot kansen.

V

ervolgens is het goed om met elkaar aan het werk te gaan in een werksessie met degenen die betrokken zijn, kennis hebben en het moeten uitwerken. En met hen die echt iets willen. In een werksessie(s) wordt de stip op de horizon bepaald: Wat is het gezamenlijke doel? En hoe wordt dit bereikt? Als DNWS geven we het advies om meerdere scenario’s op te stellen, zodat er draagvlak ontstaat om überhaupt over aanpassingen te kunnen

marc majolée –expert dnws | www.dnws.nl

6 scn 2018 | 3

praten: Wat is de historie, wat is al eerder onderzocht en waarom heeft het toen niet tot een gewenst resultaat en aanpassing geleid? Wordt het feitelijke probleem wel aangepakt? Wordt er ingespeeld op de veranderingen in consumentengedrag?

En is (deels) transformatie naar maatschappelijke voorzieningen of woningen kansrijk? Alle lichten op groen gezet met draagvlak? Dan is een toekomstbestendig winkelgebied in het verschiet. De volgende stap is het uitwerken van de visie, een haalbaarheidsberekening van kosten en opbrengsten evenals inzicht in de kostendragers.

S

uccesvolle herontwikkelingen vragen om continue integratie van project en proces. Dit kan betekenen dat een niet-winkelfunctie wordt geïntegreerd, zoals bijvoorbeeld een bioscoop of bibliotheek, zoals in Meppel. Of doordat initiatieven van lokale partijen worden omarmd zodat winkels worden getransformeerd naar appartementen of ingezet wordt op cultuur, zoals Woudenberg. Of doordat goed wordt ingespeeld op nieuwe eisen en mogelijkheden die de consument aan het boodschappen doen stelt. Het vernieuwde winkelcentrum Kerkelanden (eenduidiger, lichter en comfortabeler) sluit na de grondige renovatie en beperkte uitbreiding beter aan bij de huidige kenmerken, behoeften en lifestyle van de doelgroep. Met als resultaat een tevreden en frequent (terug)komende consument.

En dat is waar we het uiteindelijk voor moeten doen! ←

eestal is er geen gebrek aan levensvatbare ideeën om het tij te keren, of beter nog, mee te surfen op de golven van de tijd en de omzet nieuw leven in te blazen. Maar ja, om plannen te helpen ontwikkelen en te coördineren is de expertise van een creatieve duizendpoot, die de bezoekers van centrumgebieden weet te bereiken en te inspireren, onontbeerlijk voor het broodnodige succes. Het antwoord op deze vraag naar voortgang moet worden gegeven door de centrummanager én de organisatie die deze persoon om zich heen weet te organiseren.

Er is in Nederland een schrijnend tekort aan arbeidskrachten, met het voorbehoud dat droombanen niet voor het oprapen liggen. Dan zou je denken dat centrummanager een aantrekkelijke keuze is, maar dan doemt de eerste horde op. Hoe zorg je er als centrummanager voor dat je niet het wiel opnieuw aan het uitvinden bent? Hoe voorkom je dat je in zeven sloten tegelijk loopt? Waar vind je personen met wie je even kunt sparren over de uitdagingen in het gebied waar je aan de slag bent of wilt gaan?

Met dat gegeven als uitgangspunt hebben vier ervaringsdeskundigen de koppen bij elkaar gestoken om een passend leermodel in cursusvorm te ontwerpen. De naam laat niets aan duidelijkheid te wensen over: de CentrumManagement Academy (CMA), met als oer-Hollands credo ‘learning by doing’, ofwel ‘Al doende leert men’.

HOE? Ieder centrumgebied is anders en vraagt om een eigen aanpak. De cursisten leggen stapsgewijs een parcours af langs de complexe uitdagingen waar een centrummanager mee te maken krijgt. De grondleggers van de Academy zijn Kjeld Vosjan (Vosjan Management op Maat), Peter Brouwer (Retail raad en daad),

EDUCATIE

In het selecte gezelschap van beroepen met een gunstig toekomstperspectief is een nieuwe speler opgestaan: de centrummanager. Dat is geen toevallige ontwikkeling. Sinds de consument massaal de weg naar de webshops heeft gevonden krabbelen de ondernemers in stads- en dorpskernen zich steeds vaker achter de oren met de vraag ‘hoe nu verder?’.

Verbinder in het hart van het centrum Jeroen Roose-Van Leijden (HISA) en René Hendriks (Aan Zee). Zij hebben een stappenplan ontwikkeld aan de hand van de bruis-methodiek. Het stappenplan voorziet in maatwerk voor ieder centrumgebied en alle stakeholders, langs een aantal flexibele criteria: → Stakeholders verbinden (ondernemers, overheid en vastgoed) → Een gedragen visie bepalen voor de korte en lange termijn → Financiële participatie van alle stakeholders opzetten → Het centrumgebied als merk ontwikkelen → Servicedesign integreren in de gehele propositie van het gebied → Marketing- en communicatiestrategie ontwikkelen, on- en offline → Evenementenaanbod ontwikkelen, passend bij het merk van het gebied

worden zes studiedagen met praktijkopdrachten georganiseerd, bestaande uit een verkenningsdag, twee aaneengesloten kick-offdagen en drie maandelijkse terugkomdagen. Daarnaast staat de cursisten een digitaal inspiratie- en leerplatform ter beschikking. De cursusdagen beginnen om 09.00 uur en eindigen om ca. 17.30 uur. Deze zomer zal aan de verdere concrete invulling hiervan nog volop gewerkt worden. De organisatie staat open voor relevante additionele input.

KOSTEN VS BATEN Het cursusgeld bedraagt € 2995,-, exclusief btw. Dat is voor iedereen een behoorlijke investering, maar het rendement is ernaar. De unieke,

leerzame en inspirerende ‘learning by doing’-opleiding geeft een energy boost aan kennis en vaardigheden.

Bovendien worden cursisten die de opleiding succesvol afronden opgenomen in een ‘pool’ van gecertificeerde centrummanagers. Deze pool geeft via een uitgebreid netwerk direct toegang tot potentiële opdrachtgevers, zoals gemeenten, ondernemersverenigingen en vastgoedeigenaren. Het volgen en afronden van de opleiding vergroot de kans op een passende opdracht en ontsluit een interessant speelveld.

MEER WETEN? Ga voor gedetailleerde informatie en inschrijving naar de website: www.centrummanageracademy.nl ←

PARTNERS Dit initiatief is mede tot stand gekomen dankzij brede steun vanuit Stichting detailhandel fonds, Platform De Nieuwe Winkelstraat en INretail, de grootste brancheorganisatie in retail non food. De opleiding maakt deel uit van de landelijke Retailagenda.

DE CURSUS De opleiding duurt zes maanden en vindt plaats bij InRetail in Zeist, te beginnen op 17 september 2018.

Met maximaal zestien deelnemers

Van links af: Jeroen Roose-van Leijden, René Hendriks, Peter Brouwer en Kjeld Vosjan scn 2018 | 3 7

BROOD@SPELEN

TERUGBLIK BROOD@SPELENMIDDAG 27 MEI 2018

Beleveniseconomie Binnenstad

De 19 editie van Brood@Spelen stond in het teken van de beleveniseconomie. Het programma was dit keer samengesteld in samenspraak met Albert Boswijk van het European Centre for the Experience Economy. Beleving toevoegen aan de shopping experience zorgt voor meer bezoekers en een hogere waardering. Verschillende sprekers bespraken hoe je beleving kunt toevoegen aan een winkelgebied.

WALTER JONKER, PRETWERK

8 scn 2018 | 3

P

aul Rodenburg, initiator van Brood@Spelen trapte af met een wijze les uit de experienceeconomie (Joe Pine): “De belevenis krijgt pas waarde als de beleving ook betekenis heeft.”

Albert Boswijk leidt het programma in door middel van een korte samenvatting van de experience-economietheorie. Goederen en diensten zijn door massaproductie steeds meer op elkaar gaan lijken.

Het onderscheidend vermogen van een productervaring wordt geleverd door de emotionele beleving die je voelt en de betekenis die een persoon er aan ontleend. Sommige belevingen ontwikkelen zich tot ervaringen die je bij blijven. Andere zijn slechts vluchtig. Het is de rol van de experience-econoom dat soort ervaringen te ontwikkelen en faciliteren.

DE MAATSCHAPPIJ VERANDERT – WINKELGEBIEDEN VERANDEREN MEE Ronald van den Hoff (medeeigenaar van TheSerendipityMachine.com en Seats2Meet) voorziet een grote verandering van de maatschappij. De verandering in wat hij de society 3.0 noemt, is in feite al begonnen en zal de komende jaren nog veel zichtbaarder worden. Enkele ontwikkelingen.

De autonome wereld: leven in een omgeving die slimmer is dan jezelf.

Platformen en communities, georganiseerd via internet, nemen een steeds belangrijker plek in. Bij goed functionerende platformen, die zonder al te veel barrières gebruikt kunnen worden, krijgen de individuen meer macht. Team buy (tussenhandel weg) en deelnemen aan de internationale economie zijn slechts twee voorbeelden van ontwikkelingen die open platformen bieden. Iedereen kan zaken doen met iedereen.

Virtualiteit en realiteit worden één. Er komt een verschuiving van monetair kapitaal (ons huidige geld-

BROOD@SPELEN

systeem) naar sociaal kapitaal, de immateriële economie. waarin het delen van je overvloed een belangrijke rol speelt. Bij Seats2meet is dat bijvoorbeeld ‘kennis’ in ruil voor een werkplek.

HERBESTEMMING VAN OUD ARSENAAL ZORGT VOOR OPLEVING CENTRUM WOERDEN Ed Breuren (eigenaar van Stadshotel Woerden en Van Rossum bar-restaurant) laat vanuit de praktijk zien hoe het hergebruik van een oud pand kan zorgen voor de opleving van een oud stadscentrum. In Woerden heeft hij het oude arsenaal, in het centrum van de stad ontwikkeld tot een horecabeleving. Het horecabelevingsconcept is opgebouwd uit Stadshotel Woerden, een restaurant en proefwinkel. Dat is niet ten koste gegaan van de bestaande horeca, in tegendeel. Het bijzondere horecaconcept zorgt er juist voor dat meer mensen Woerden bezoeken. En daar hebben ook andere ondernemers in het centrum plezier van.

Centraal in het concept staat het verhaal van ‘opa van Rossum’ die zijn roots in deze regio heeft. Dat verhaal wordt doorgevoerd in het hele concept. Zo komen de producten van lokale boerderijen en de eigen moestuin in het restaurant op tafel. Als je op bezoek gaat bij ‘opa van Rossum’, dan wil je je ook thuis voelen. Het concept is georganiseerd rondom ontmoeting, en dat doe je in de grote gezellige huiskamer. Het personeel loopt niet in bedrijfskleding, maar mag zich kleden zoals ze dat zelf willen. Er werken ook veel mensen met een beperking, want opa laat niemand buiten de boot vallen. De hotelkamers zijn allemaal anders ingericht, want ‘thuis’ heb je toch ook niet allemaal dezelfde kamers?

HOE LICHT DE BELEVING BEÏNVLOEDT Richard Boerop (urban lighting consultant bij Signify) legt uit hoe verlichting heel subtiel qua contrast de sfeer bepaalt. Aan de hand van

De ‘society 3.0’ is in feite al begonnen en wordt de komende jaren steeds zichtbaarder enkele foto’s van straatbeelden wordt al snel duidelijk dat je met de juiste verlichting een gebied bijvoorbeeld veiliger, gezelliger of rustiger kunt maken.

Illuminatie, of het aanlichten van objecten, wordt vaak gebruikt om een gebied een identiteit te geven. Je kunt bepaalde objecten, die je graag wilt laten zien, een extra accent geven. Het gebruik van contrasten in licht werkt sfeerverhogend.

Een nieuwe ontwikkeling zijn de lichtsystemen die kunnen worden aangepast aan de situatie. Deze dimmen bijvoorbeeld als er, laat in de nacht, nauwelijks nog mensen op straat lopen. Of geven juist veel licht in het geval van noodsituaties.

HIGH TRAFFIC LOCATIONS : CREATION BY EXPERIENCE Martijn Steur (Kinetic Consultancy) heeft vooral gekeken naar het functioneren van high traffic shopgebieden. Je zou denken dat deze locaties weinig last hebben van concurrentie van internet. Steur waarschuwt dat

zich ook hier vergaande ontwikkelingen (gaan) afspelen.

De retail is georganiseerd rondom vier pijlers: recruitment, retainment fulfilment en transaction. Bij de traditionele retail vinden al deze processen plaats in de winkel. Met de opkomst van het internet kunnen de laatste twee processen ook buiten de winkel plaatsvinden. De klanten raken daar ook steeds meer aan gewend. Winkels die deze processen niet op orde hebben verliezen aan concurrentiekracht.

Een praktijkcase op Frankfurt Airport geeft een voorbeeld van een winkelgebied dat deze processen heel anders heeft georganiseerd. Zo kan de bezoeker van de airport via een app steeds makkelijker digitaal shoppen.

Voor online merken kan het juist weer aantrekkelijk zijn om fysiek op high traffic locaties aanwezig te zijn. Hun belangrijkste doelstelling is in dat geval gelegen in de eerste twee functies: recruitment en retainment. Verkoop en levering kunnen op een ander moment door de webwinkel worden ingevuld. Toegang, vereen­voudiging en gemak is hier de sleutel.

Het was een leuke en leerzame middag en voor deelnemers een beleving met betekenis. We kijken uit naar volgend jaar als Brood@Spelen het 20-jarig lustrum viert. ← ZIE OOK WWW.BROODENSPELEN.NL

scn 2018 | 3 9

BEURS EN CONGRES

Provada 2018 Hoofdredacteur Edwin Brugman noteert zijn

indrukken van de Provada, die van 5 tot en met 7 juni plaatsvond in de RAI Amsterdam

D

eze editie van Provada trok 25.667 ‘vastgoedliefhebbers’ naar de RAI. Met als absolute topdag de woensdag, toen 11.168 bezoekers geteld werden. Eigenlijk begon het dinsdag al heel goed en dat was ook het geluid dat bij de standhouders te beluisteren was. Al vroeg in de morgen een flinke drukte en een goede sfeer.

Maar ook te horen was dat het aandeel winkelvastgoed heel gering was. En dat de retailer nauwelijks te vinden was. Een beetje kip-eiverhaal natuurlijk, maar het blijft jammer.

NRW Ondanks die kritische noot, was te zien dat NRW met het Retailplein in een behoefte voorziet. Een goed gevuld en over drie dagen verspreid lezingenprogramma mocht op veel bezoekers rekenen. Met zo af een toe een stampvol auditorium. Heel mooi om te zien.

Meteen op de eerste dag werden tijdens de ontbijtsessie de genomineerde projecten voor de NRW Jaarprijs 2018 bekend gemaakt (zie het kader). Deze projecten zult u terugzien in onze volgende editie, de NRW Special die op 20 september na afloop van het NRW Jaarcongres uitgereikt zal worden.

10 scn 2018 | 3

KROONENBERG GROEP Op Provada kan je je schoenzolen verslijten als je alle lezingen en panelsessies wil aflopen die er georganiseerd worden. SCN bezocht onder meer van Kroonenberg Groep de zeer levendige sessies van dinsdag (‘Retail in de stand’ onder leiding van Rupert Parker Brady) en donderdag (‘Beleggen in de stand’ onder leiding van Jort Kelder). Tijdens de eerste sessie noteerden we onder meer dat de vrees voor internet reëel is. Niet voor niets, want de footfall in binnensteden loopt al een aantal jaren flink achteruit, terwijl het aandeel van internetretail rond de twintig procent is en (weliswaar niet meer zo sterk) blijft groeien. De remedie? Het verwennen van de consument. Alle stakeholders (eigenaren, retailers, ontwikkelaars en gemeenten) moeten hier intensief in samenwerken.

Verder blijkt de zaterdag terug te lopen qua winkelbezoek, de vrijdag doet het goed en het belang van de zondag neemt toe. Beleggen in winkelvastgoed wordt bijna een niche, waarbij de interesse voor de grote steden blijft en ‘de provincie’ vooral aan lokale spelers overgelaten wordt PANELSESSIE RETAIL IN DE STAND Anneke de Vries van Ahold Vastgoed meldde tijdens de panelsessie over retail: ‘Toen het in de jaren tach-

tig slecht ging in de steden zijn wij gebleven. Ook in moeilijke wijken.’

En: ‘We willen nog meer winkels in de steden, ook op plekken waar we een belangrijke sociale rol voor onze klanten kunnen vervullen.’

John van der Ent (spar) vulde aan: ‘Het gaat niet alleen meer om sec het boodschappen doen, maar vooral om het moment van eten en drinken. Onze nieuwe formule spar Lokaal is daarvoor gemaakt.’ Hij noemde bereikbaarheid en parkeren de belangrijkste issues voor deze tijd.

Als ergens betaald parkeren wordt ingevoerd, zie je direct een omzetdaling van zo’n twintig procent. En het openingstijdenbeleid deugt niet. Het is voor de consument vaak onduidelijk wanneer de winkels in een winkelgebied open zijn. ‘We moeten stelselmatig 12 tot 14 uur per dag open.

Minder, dat gaat geld kosten.’

Rupert Parker Brady vroeg zich af: ‘Als de traffic in de steden zo daalt, moet er dan niet iets aan de huurprijzen gebeuren?’ Tico Schneider (hema) had hier geen direct antwoord op: ‘Als ik naar een stad als Amersfoort kijk, dan word ik niet vrolijk van wat ik daar aan de rand van het winkel­gebied zie. We moeten met elkaar dit aanpakken, want anders voorzie ik een bloedbad

Jort Kelder leidt een discussie op de stand van Kroonenberg Groep

BEURS EN CONGRES

in dit soort steden.’Hij voegde eraan toe: ‘Wij hebben veel klantendata, onder meer door onze succesvolle klantenkaart. Wij weten heel veel van onze klanten, maar om onze klanten echt te kennen, moeten we nog steeds een slag maken (‘accelerate digital is hier de term’).’

‘Als Blokker wegvalt, hebben we echt een groot probleem’

PANELSESSIE BELEGGEN IN DE STAND Rik Eertink (CBRE Global Investors): ‘In deze tijd moet je heel dicht onder de huid van de retailer kruipen om met je investering succesvol te zijn.’ Over de ontwikkelingen op de Zuidas in Amsterdam toonde hij zich niet zeker: ‘Niemand weet hoe dit gebied er uit zal gaan zien qua mix van wonen, werken en winkelen. Het enige wat ik zeker weet is dat de meterprijs daar over vijftien jaar hoger zal zijn dan vandaag.’

Otto Ambagtsheer (UnibailRodamco): ‘Online retail blijft groeien, maar het tempo neemt wel af. Er wordt veel gesproken over goed of kansrijk winkelvastgoed in de top20 steden. ‘ Jort Kelder gooide gewoonte­ getrouw een knuppel in het hoenderhok: ‘Beleggers lopen allemaal op hetzelfde soort retailvastgoed in de betere steden en laten de provinciesteden vallen. Hebben jullie daar geen maatschappelijke verantwoordelijkheid?’ Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep): ‘De beste kansen liggen in de Randstad en de grotere steden en dat betekent dat wij als bedrijf ons daarop focussen.

Het is simpel: investeren in Meppel kost per meter net zoveel als in Amsterdam, maar het rendement in Amsterdam ligt veel hoger. Bovendien hebben lokale spelers veel meer kennis van zo’n markt dan wij en dat is ook een belangrijke factor.

Otto Ambagtsheer over Mall of the Netherlands: ‘Dit is qua ambitie­ niveau, omvang, kwaliteit en uitstraling de eerste van zijn soort in Nederland. En meer dan twee of drie van

Genomineerde projecten voor de NRW Jaarprijs 2018 • De Koningshoek Maassluis (Wereldhave) • De Barones Breda (Kroonenberg Groep) • Hilvertshof Hilversum (Kroonenberg Groep) • Catharinasteeg Leiden (MRP Development en UBS Asset Management) • Koedijkslanden Meppel (FAME Planontwikkeling en De Hoge Dennen Holding)

deze omvang kunnen er ook niet in Nederland komen.’

Lesley Bamberger is het daarmee eens, maar tekent aan: ‘Ik vind het een geweldige ontwikkeling, maar iets met zo’n ambitieniveau en internationale allure had dichter op Amsterdam moeten staan. Laten we wel wezen: als er een partij is die gebruik kan maken van hun crossborderrelaties in de retail, dan is het Unibail-Rodamco wel.’

Het panel concludeerde dat er weinig retail op de Provada vertegenwoordigd was: ‘En er gebeurt ook weinig in retail. Logisch, want de goede retail wordt vastgehouden en wat er wel vrijkomt is rommel.’

Otto Ambagtsheer nuanceerde: ‘We hebben natuurlijk in de retail momenteel een paar grote zorgen.

Ik denk dat het heel belangrijk is dat Hudson’s Bay succesvol gaat worden.’ Kelder toonde zich pessimistisch daarover: ‘Kijk naar hun vestiging in Amsterdan: dat werkt gewoon niet.’ Ambagtsheer bleef erbij dat de keten geleerd heeft van de eerste vestigingen en nu lekker begint te draaien. Maar hij had ook een andere grote zorg: ‘Als Blokker wegvalt uit het winkellandschap, hebben we echt een groot probleem.’ ← scn 2018 | 3 11

BEURS EN CONGRES

Dit jaar wordt op 11 september voor de derde keer de Completely Retail Marketplace in Amsterdam georganiseerd. Dit jaar is de insteek verbreed.

Naast Nederland, zijn nu ook België en Luxemburg vertegenwoordigd. SCN sprak met Simon Millar, organisator van dit unieke winkelvastgoed leasing event dat draait om ‘simpel, snel en supereffectief’.

Completely Retail Marketplace

H

12 scn 2018 | 3

et lijkt wel terug naar de basis van de beurs: vraag en aanbod ontmoeten elkaar in levende lijve en dat dan ook nog op een historische locatie als de Beurs van Berlage. In de oorspronkelijke opzet was hier sprake van een handelsvloer met nissen voor de handelaren. Completely Retail Marketplace laat dit concept weer terugkomen, waarbij de nissen nu de stands geworden zijn.

Simon Millar: ‘Toen wij zeven jaar geleden op initiatief van een aantal makelaars in Londen startten, was dit al het uitgangspunt. Zij wilden vraag en aanbod van winkellocaties efficiënt en eenvoudig bij elkaar brengen. Bij ons dus geen grote, dure flashy stands. We hebben standaard stands van 3x3 meter en wil men groter, dan kunnen er twee stands aaneengesloten gehuurd worden. Dus of je nu een wereldspeler bent of een klein makelaarskantoor, iedereen heeft als basis eenzelfde stand. Daarbij is het event ‘lease’ georienteerd. Dus geen architecten, marketeers, onderzoekers e.d.’

en de nieuwste toevoeging is Praag. Het concept werkt omdat het zo simpel is. Hierdoor hebben we lage kosten, wat ook in het voordeel is van de participanten. Maar de verzorging is heel compleet. Zo is de catering inbegrepen voor alle deelnemers en bezoekers.’

Zoals gezegd draait Completely Retail Marketplace om het samenbrengen van vraag en aanbod. Aan de aanbodzijde natuurlijk de makelaars, maar ook de ontwikkelaars en eigenaren van winkelprojecten. Aan de vraagzijde vinden we de retailers die ruimte voor expansie zoeken, of voor het lanceren van een nieuw concept. Heel slim heeft de organisatie de toegang voor retailers gratis gehouden. Ze moeten zich echter wel tevoren via de website aanmelden.

Simon Millar: ‘Vorig jaar hadden circa 150 ‘brands’ zich ingeschreven voor Completely Retail Marketplace. We hopen dit jaar rond de 250 retailers naar de Beurs van Berlage te lokken. Met de uitbreiding van het marktgebied naar België en Luxemburg hopen we dit jaar ook meer cross-border retailers aan te trekken.’

EEN DAG Dus waar op Provada en Mapic projectontwikkelaars en internationale makelaars uitpakken met grote en peperdure stands, heeft hier iedereen min of meer eenzelfde exposure. Dat past ook bij de duur van het event: slechts één dag. ‘Dat werkt heel goed’ zegt Simon Millar.

‘We hebben Completely Retail Marketplace dan ook al uit kunnen rollen naar Amsterdam, Stockholm, Dublin

NRW Nadat de Scandinavische ICSC Councils goede ervaringen had opgedaan met Completely Retail Marketplace, gaat nu ook NRW het event ondersteunen. Simon Millar: ‘NRW heeft natuurlijk heel veel kennis van deze markt.

Zij gaat daarom in de middag een seminar met paneldiscussie organiseren. Het onderwerp is ‘de Nederlandse retailmarkt en welke trends zijn er te onderscheiden’.

BEURS EN CONGRES

Een concept dat draait om afspraken maken, deals doen en dat alles op één dag en locatie

De Completely Retail Marketplace in 2017 Simon Millar

De locatie voor het seminar is in dezelfde zaal. Daarnaast hebben we ook een leuk concept dat ‘soap box’ heet. Wie dat wil kan in de morgen van de soap box gebruik maken om de deelnemers te informeren over een nieuw retailconcept, een nieuw winkelproject, enzovoort.’

‘Bij ons geen dure, flashy stands’

CONNECT PLATFORM Een aantal weken voor 11 september, lanceert Completely Marketplace het Connect Platform. Dat houdt in dat iedereen die zich online geregistreerd heeft, de mogelijkheid krijgt om te kijken met welke andere participanten men graag een afspraak zou willen maken. Simon: ‘Ook hier zie je dat we gericht zijn op efficiency. De ‘walk around factor’ zoals die geldt voor grote beurzen als Mapic of Provada, is hier veel minder belangrijk. Wij bieden de mogelijkheid dat deelnemers hun dag optimaal indelen. Je maakt tevoren een afspraak, komt, maakt de deal en je kunt weer verder. Maar iedereen die wil blijven voor de borrel, is natuurlijk van harte welkom.’ ← Completely Retail Marketplace is geopend van 10 tot 18:30 uur. U kunt meer informatie vinden op www.crmarketplace.com scn 2018 | 3 13

Op Provada sprak hoofdredacteur Edwin Brugman van SCN met Pieter Polman, managing director van Wereldhave Nederland. Hij kam net terug van de presentatie van de genomineerde projecten voor de NRW

FOTO: FERDY DAMMAN

INTERVIEW

Jaarprijs 2018. Wereldhave winkelcentrum Koningshoek in Maassluis is daar een van.

Wat is de reden dat Wereldhave aan een verkiezing als deze meedoet?

‘Wij willen hiermee laten zien dat wij als Wereldhave trots zijn op onze winkelcentra en dat wij daarin doorlopend en vooral op de juiste manier blijven investeren.

Het gaat vandaag de dag niet alleen om cosmetische ingrepen, maar het draait erom hoe je het juiste aanbod voor de consument creëert. Dat betekent dat je die consument moet begrijpen en dat is wat we willen laten zien met een upgrading als die van Koningshoek. Alleen al het feit dat we met dit winkelcentrum door een jury van vakmensen genomineerd zijn voor de nrw Jaarprijs geeft ons een stuk erkenning.’

Waarom is voor Koningshoek (Maasssluis) als inzending op de NRW Jaarprijs gekozen?

‘We zijn natuurlijk portefeuille breed flink aan het investeren in onze winkelcentra, maar de vernieuwing van Koningshoek viel mooi samen met de inzendtermijn voor de NRW Jaarprijs. Koningshoek was een winkelcentrum dat toch wel aan het afglijden was en waar al lang niet in geïnvesteerd was. Wij zagen goede kansen voor dit winkelcentrum, bijvoorbeeld door de sociale functie voor de wijk te versterken. Maar ook de uitstraling van het winkelcentrum is compleet gemoderniseerd. Daarbij is er ook op winkelgebied het nodige gebeurd: de hema heeft hier haar nieuwste concept neergezet en dat geeft al aan dat ook de retailer geloof in Maassluis heeft. En terecht, want de bezoekersaantallen laten sinds deze ingreep een stijgende lijn zien.’

Is Koningshoek jouw persoonlijke favoriet?

‘Ik ben zeker een fan van Koningshoek en vind het gewoon geweldig wat daar gebeurt. Maar er gebeurt tegenwoordig heel veel in onze portefeuille. Neem Presikhaaf in Arnhem. Daar zijn we op een soortgelijke wijze 14 scn 2018 | 3

bezig. Er is daar onlangs een nieuwe Albert Heijn geopend en Aldi is erbij gekomen. VanHaren heeft een mooie nieuwe winkel geopend en vanuit de markt zien we een hernieuwde interesse voor dit winkelcentrum. En dat is toch wel een teken van waardering vanuit de retailers, die zien wat wij doen met onze winkelcentra. Maar ik ben ook erg trots op hetgeen we in Tilburg – samen met de retailers en de gemeente – bereikt hebben. In dit stukje centrumgebied hebben we een nieuwe loop gerealiseerd, is de hema vernieuwd (eveneens met het nieuwste concept) en zijn er nieuwe retailers bijgekomen. Wat in Tilburg gebeurt, dat is écht bijzonder.’

Een visie op de operatie van je winkelcentra is noodzaak: immers de consument kiest meer en meer voor het gemak van shoppen vanaf de bank.

‘De consument heeft tegenwoordig de keuze en het is niet meer noodzakelijk om een winkelcentrum voor je boodschappen te bezoeken. Als eigenaar van winkelcentra moet je daarom de klant en zijn behoeften goed kennen. Een klant gaat naar een winkelcentrum op verschillende momenten met verschillende behoeften. De sleutel ligt erin daar meer van te weten, te begrijpen, zodat wij gerichter de juiste investeringen kunnen doen. En dat begint bij de basis: vindbaarheid, bereik-

‘De sleutel ligt bij het kennen van de klant en zijn behoeften’

INTERVIEW

‘Het draait erom hoe je het juiste aanbod voor de consument creëert’ Pieter Polman, Wereldhave

baarheid, het parkeren, de toiletten (zijn die schoon en gratis), kunnen kinderen er spelen en verschoond worden. Het zijn basiselementen die belangrijk zijn om de klant van vandaag naar je toe te trekken.’

De vastgoedeigenaar van vandaag is meer bezig met het sturen van een product, dan met het in stand houden van een stapel stenen?

Moeten jullie als winkelvastgoedeigenaar nu ook meer gaan denken en handelen als een retailer?

‘Dat klopt. Als vastgoedeigenaar moet je in deze tijd veel actiever zijn. Bovendien denk ik dat je dit alleen goed kunt doen als je alles zelf in de hand houdt. Zelf de verhuur, zelf het beheer, zelf verantwoordelijk en overal bovenop zitten.

‘Niet zozeer als een retailer, maar wel hand in hand mét de retailer. Wij moeten ervoor zorgen dat de retailer in staat is de juiste omzet te maken. Maar wij moeten er ook voor zorgen dat we de juiste branchemix hebben, passend bij de consument in dat marktgebied. Waar vastgoedeigenaren vroeger vooral verhuur-gericht waren, is in deze tijd het accent naar de consument verschoven.

Dus kijken we naar welke consument het winkelcentrum bezoekt en passen daar de branchemix en de faciliteiten op aan.’

En dus ook zelf de consumentenmarketing doen?

‘Zeer zeker. En dat is succesvol gebleken: zie het feit dat we dit voorjaar de nrw Marketing Award (categorie Acties & Events) scn 2018 | 3 15

INTERVIEW

Winkelcentrum Koningshoek in Maassluis is genomineerd voor de NRW Jaarprijs 2018

hebben gewonnen. We hebben de slag gemaakt op grotere schaal te gaan denken. Een event wordt niet voor één winkelcentrum ontwikkeld, maar voor meerdere. Bij de ontwikkeling wordt geleerd van de verschillende concepten die we bedenken en hoe dat uitpakt op winkelcentrum x, y of z. Succesvolle concepten kunnen we zo inzetten op meerdere centra in onze portefeuille, wat naast veel effectiever ook efficiënter is.’

Een winkelcentrumeigenaar heeft natuurlijk met twee klantengroepen te maken: de consument en de retailers.

Ingewikkeld?

‘Soms. Zoals gezegd moeten wij vooral de consument goed begrijpen en daar de retailers op selecteren. Vervolgens moet de retailer op zijn beurt ook goed begrijpen wat de klant wil. Uiteindelijk spelen we samen met de retailer dit spel en is de afstand die er vroeger was tussen eigenaar en retailer sterk minder geworden.

We zijn nu meer partners van elkaar teneinde samen succesvol te zijn. Een huurovereenkomst heet bij ons daarom ook Partnership overeenkomst.’

16 scn 2018 | 3

Is dat niet lastig met die langlopende huurcontracten in Nederland?

‘Inderdaad, dat is niet ideaal vanuit het oogpunt dat je steeds wilt bijsturen in je winkelcentrum. Als wij met een retailer een contract aangaan, dan is dat vanwege de wetgeving voor een lange termijn. Maar ook een retailer weet niet waar hij qua formule over vijf of tien jaar staat en of dat dan nog past bij deze locatie en consument.

Wij zouden graag elke zoveel jaar met de retailer een gesprek willen hebben over of de formule nog wel relevant is op een bepaalde locatie. Dat werkt twee kanten op: als de huurder gewoon goede resultaten op die locatie boekt, dan ga je met elkaar door. Maar op het moment dat de omzet van die retailer achteruitloopt, of de formule minder relevant is geworden voor de

de fouw Vloerbelasting

I

FOTO: TWYCER

Winkelcentrum Koningshoek is het dominante winkelgebied in Maassluis. Wereldhave werd eigenaar in 2011 en transformeerde Koningshoek in een krachtig en compleet boodschappencentrum met een realistische aanvulling in non-food/fashion, passend bij het specifieke karakter, de markt en de ligging.

consument van dat winkelcentrum, dan moet je met elkaar het gesprek aan kunnen gaan over wat te doen. Is de grootte nog wel juist? Moet de winkel -eventueel samen met ons- vernieuwd worden? Verplaatst worden? Vragen die er toe doen, want elke winkel maakt deel uit van het product winkelcentrum.’ ←

n een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wordt vaak een bepaling opgenomen die ziet op de maximale toelaatbare belasting van de vloer van het gehuurde. Een dergelijke bepaling ziet er onder andere op toe dat een huurder bij gebruik van het gehuurde pand rekening houdt met het maximale gewicht dat de vloer kan dragen. Het voorgaande neemt niet weg dat een vloer gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alsnog kan inzakken.

De vraag is dan of de verhuurder of de huurder de herstelkosten dient te vergoeden.

Een dergelijke situatie speelde zich ook af in een winkelruimte in de Javastraat in Amsterdam-Oost. De betreffende huurder had de aanwezige tegelvloer vervangen door een zandcementen dekvloer. In artikel 1.5 van de huurovereenkomst was overeengekomen dat de maximaal toelaatbare vloerbelasting ten hoogste 150 kg m2 bedroeg. Op 14 december 2017 is de vloer van de winkelruimte aan de voorzijde circa 30 centimeter ingezakt. De huurder heeft het voorval de daarop volgende dag gemeld en de verhuurder de gelegenheid gegeven om onderzoek te doen naar de oorzaak van de inzakking. De verhuurder heeft op 8 januari 2018 de vloer laten verwijderen en bij brief d.d. 10 januari 2018 aan de huurder gemeld dat de aangebrachte dekvloer de maximale vloerbelasting had overschreden. Partijen worden het niet eens over wie aansprakelijk is voor de schade. Als gevolg hiervan is er geen nieuwe vloer aangebracht, wat ervoor gezorgd heeft dat de winkelruimte onbruikbaar is. De huurder heeft de verhuurder hierop gedagvaard in kort geding om aan te vangen met de herstelwerkzaamheden alsmede een voorschot op de schade gevorderd wegens omzetderving­ over de periode december 2017 tot en met februari 2018.

I

n de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 14 maart 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:1564) oordeelde de rechter dat de verhuurder het huurgenot aan de huurder dient te verschaffen. In beginsel zal de verhuurder de vloer derhalve dienen te her-

stellen. Dit is echter anders indien de huurder aansprakelijk is voor de inzakking. De huurder is volgens de verhuurder aansprakelijk, nu de huurder een te zware dekvloer zonder toestemming heeft aangebracht en er te veel mensen in het gehuurde aanwezig zouden zijn geweest (tussen de 20 en 30 mensen tegelijkertijd).

Volgens de voorzieningenrechter huurt de huurder op grond van de huurovereenkomst een casco winkelruimte. Op grond van de bijbehorende algemene bepalingen behoort tot het casco de ‘’constructieve bouwvloer’’ die niet zonder toestemming van de verhuurder mag worden gewijzigd. Uit artikel 13.1 van de algemene bepalingen volgt dat de huurder zonder toestemming veranderingen mag aanbrengen in het gehuurde mits deze geen deel uitmaken­ van de bouwkundige constructie. De op de bouwvloer aanwezige tegelvloer behoorde niet tot de ‘’constructieve bouwvloer”. De huurder was op grond hiervan – zonder toestemming – gerechtigd om de tegelvloer te vervangen door een zandcementen dekvloer.

U

it de door partijen ingebrachte stukken volgt dat de aangebrachte dekvloer niet meer woog dan 45 kg m2. Hieruit volgt dat zelfs bij een dekvloer van 45 kg m2, 25 mensen op een oppervlakte van circa 20 m2 kunnen staan zonder dat de vloer inzakt. Dit laat volgens de voorzieningenrechter buiten beschouwing dat een huurder niet hoeft te verwachten dat de vloer inzakt indien twee stevige klanten (circa 80 kg per persoon) vrij dichtbij elkaar staan, ook al staat in de huurovereenkomst dat de belasting van de vloer maar 150 kg m2 mag zijn.

In bovengenoemde uitspraak oordeelde de rechter evenwel dat de verhuurder de vloer dient te herstellen. Daarnaast heeft de voorzieningenrechter ook een voorschot op de omzetschade toegekend voor een bedrag van 3000 euro. Gelet op deze uitspraak is het raadzaam voor partijen om goede afspraken te maken ten aanzien van de maximale toelaatbare vloerbelasting en zich bewust te zijn van de gevolgen die een inzakking van een vloer met zich kunnen meebrengen. ←

ANNELOES DE FOUW, BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn 2018 | 3 17

HERONTWIKKELING

Growing old beautifully Ciska van Buhren filosofeert over herontwikkeling en vormgeving: ‘Zo zat ik laatst op een zonnige lentemiddag wat te bladeren in fotoboeken en tijdschriften.

Ik keek naar de foto’s van een reis naar Tanzania eind jaren negentig. De tijd vliegt, het voelt nog als gisteren maar het is alweer bijna 20 jaar geleden. De leeuw op de foto leeft waarschijnlijk niet meer …

18 scn 2018 | 3

HERONTWIKKELING

DOOR CISKA VAN BUHREN

M

ijn gedachten gaan terug naar het werk van Buhren & Van Deventer uit die tijd. Wij waren vanaf 1994, samen met onze opdrachtgever Forum­ invest, druk met de ontwikkeling en vormgeving van winkelcentrum De Tuinen in Naaldwijk. Door Hans van Tellingen en Paul Rodenburg recent, in een blog over beleving in de retail, nog steeds de moeite waard genoemd: “Een van de vroegste voorbeelden van een doortimmerd winkel­ belevingscentrum, met geurzuilen en wisselende aankledingen per jaargetijde.”

Nu ben ik van mening dat je vaak zo goed bent als je opdrachtgever. Je moet de ruimte krijgen om mee out of the box te denken en te ontwerpen waarbij ‘kan niet’ buiten spel staat. Zowel bij het uitzetten van de grote lijnen: in de keuze en mix van retailers, de ontwikkeling en vormgeving van het centrum, als bij de materialisering, detaillering en de centrummarketing om te komen tot een totaalconcept. Emotional Marketing® and Design noemden wij dat: linking people and environment.

Bij de opening in 1998 was het resultaat zeer vernieuwend en won het centrum de NRW Jaarprijs, waarbij de jury met name de het materiaalgebruik, sfeer en de (verwisselbare) toegevoegde elementen specifiek noemde. Beleving en duurzaamheid gecombineerd. Dat willen we nog steeds nu, twintig jaar later.

EEN KIND DOET DE WAS! Zo mijmerend bedacht ik mij dat het boek van Pine en Gilmore over de beleveniseconomie ook in 1998 was verschenen. U allen welbekend neem ik aan. Ah! Dat willen de mensen, dus haalden de vastgoedprofessionals opgelucht adem. Nu was het nog alleen een kwestie van deze kennis bundelen met de inhoud van het boek van retailgoeroe Paco Underhill (Why we buy). In dit boek kregen we onder andere uitgelegd dat de grote maat bh’s niet bovenaan in het rek gepresenteerd moeten worden “want daar

in heb. Er blijven echter nog zoveel kansen tot onderscheidend vermogen liggen.

Kan een kind de was doen?

houden vrouwen niet van”. Een kind kon nu de was doen om experienceful shoppingcenters te ontwikkelen met dito ingerichte winkels.

En zijn we nu twintig jaar later omvergeblazen door waanzinnig onderscheidende concepten die de ontwikkeling opzienbarend verder heeft gebracht?

De beroepsgroep is het zeker eens over de noodzaak van beleving en over het belang van duurzaamheid. Er wordt heel veel over gepraat en we reizen ons suf naar met name buitenlandse projecten. Het muntje om volgens een uniek totaalconcept te ontwikkelen of te renoveren is naar mijn mening echter nóg niet gevallen. De samenwerking tussen opdrachtgever, ontwerpers, marketeers en andere betrokkenen wil zich maar zelden tot een helicopterview from the start smeden. Dat ervaar ik dagelijks in mijn werk als ontwerper, waar ik heel veel plezier

Wat weerhoudt ons ervan aan de slag te gaan met de totaalaanpak à la Berlage?

HERONTWIKKELEN, EEN GROTERE UITDAGING DAN NIEUW BOUWEN Deze SCN gaat over de herontwikkeling van winkelcentra. In de praktijk zie je bij wijkwinkelcentra nog vaak renovaties zoals de bovenstaande, die vlak na de opening alweer een opleukbeurt en ad-hocmarketingactiviteiten nodig hebben om het gebrek aan visie te verhullen.

Maar ook bij grootschalige ontwikkelingen komt dit voor. Een voorbeeld hiervan is het stadshart van Almere. Hier miste ook duidelijk de helicopterview en daarmee

De Gooi- en Eemlander bericht over het ‘opleuken’ van een winkelcentrum

het totaalconcept, dat nodig was voor de samensmelting van het oude en het nieuwe winkelgedeelte. Daardoor bleven de gedeelten als twee aparte centra aanvoelen.

In 2007 hebben wij een totaalvisie gemaakt voor de optimalisering van het geheel, waarvan ik door de jaren heen verschillende elementen heb zien uitvoeren.

Inmiddels behoort Almere tot de beste binnensteden van ons land.

Wat weerhoudt ons ervan om in 2018 alsnog aan de slag te gaan met deze totaalaanpak, waarbij alle onderdelen worden geïntegreerd om dissonanten te voorkomen?

Denk aan de architect Berlage (begin 20e eeuw) die zich vanaf de grote lijnen (het stedenbouwkundig plan) via ankerpunten (de invulling met gebouwen, openbare ruimte en tuinen) tot in de kleinste details (aanscn 2018 | 3 19

HERONTWIKKELING

kleding, detaillering, meubilair) met een project bezighield. Voor dit totaalconcept stuurde hij de andere betrokkenen aan met wie hij samenwerkte. Men kan moeilijk ontkennen dat zijn wijken en gebouwen niet als een totaalwerk aanvoelen. Het hele PlanZuid staat er nog, terwijl de Bijlmer alweer voor een groot deel is afgebroken.

Voorbeeld van beleving: Therme Vals

tueel vernieuwend bezig zijn en staat je project na twintig jaar nog als een huis.

Oog voor detail in het totaalconcept van Plan Zuid in Amsterdam, van architect Berlage

GROWING OLD In een nieuwsbrief over materiaalontwikkelingen las ik een artikel over ‘growing old beautifully’ – een bevestiging van het bovenstaande. Het ging over Therme Vals, een project uit 1996 van Peter Zumthor.

“Rather than just having a quick ‘taste’ of the room, as is the case with iconic office buildings, schools and houses, in the Therme Vals, you as participant experience the building physically as it was meant.” De in dit project gebruikte materialen worden onder invloed van tijd en binnen/buitenklimaat alleen maar mooier.

Binnen de doelstelling om de bezoekers van een commerciële winkelomgeving, klein of groot, blijvend te prikkelen, geloof ik in vijf pijlers voor succes:

2018–2038 Met de genoemde vijf pijlers is up-todate, vol beleving en duurzaam ontwikkelen mogelijk binnen redelijke budgetten.

Beleving wordt dan meer dan het toevoegen van vermaak en duurzaamheid wordt meer dan het energieneutraal bouwen. Wie durft ervoor te gaan? ←

→ Out of the box denken, out of the box denken, out of the box denken → Na gedegen voorbereiding een definitie van het totaal maken tot in detail → Denken aan de lange termijn, waarin de ‘waan van de dag’ voor de afwisseling zorgt → Alle mogelijke service-elementen inbouwen → Conceptbewaking doorvoeren tot in alle details tijdens en na het project Alleen als je met een helicopterview inzoomt op álle onderdelen kan je concep20 scn 2018 | 3

Een goed voorbeeld van oud en nieuw combineren in verrassend materiaalgebruik en mooie details is het winkelpand van mvrdv in Amsterdam.

Waan van de dag kan je zoeken in allerlei eenvoudig te wisselen elementen (zie de muurschildering met de fiets).

Ciska Buhren – ontwerper Buhren & Van Deventer, Blaricum

Gevel van MVRDV voor Chanel

HERONTWIKKELING

Kalverpassage feestelijk geopend Op 20 april opende Kroonenberg Groep met trots de geheel vernieuwde Kalverpassage in Amsterdam Centrum. Het sterke winkelaanbod en de toevoeging van indrukwekkende kunst zorgen ervoor dat de vernieuwde Kalverpassage een belangrijke bestemming in Amsterdam is. →

scn 2018 | 3 21

HERONTWIKKELING

Hoogtepunt van de opening was de onthulling van het imposante lichtkunstwerk “Triangular Grid” van kunstenares Sigrid Calon. Het kunstwerk wordt afgebeeld op de led-plafonds in de entreegebieden van de Kalverpassage (zie de foto’s). Bijzonder aan het kunstwerk is dat het gedurende het jaar elke minuut verandert.

Eigenaar Kroonenberg Groep is verantwoordelijk voor de herontwikkeling, in samenwerking met 3W real estate naar ontwerp van de Architecten Cie. De Kalverpassage is de nieuwe aantrekkelijke verbinding tussen de Heiligeweg en de Kalverstraat. Wat vroeger winkelcentrum de Kalvertoren was, is nu een doorgaande route én een belangrijke winkelbestemming.

22 scn 2018 | 3

In de Kalverpassage is ruimte voor prachtige winkels, indrukwekkende kunst en uitnodigende horeca. Qua services mag de hoorwaardige toiletvoorziening genoemd worden. Naast de geheel vernieuwde Hema en Costes Store beslaat Saks Off 5th een totaaloppervlak van ruim 4.000 m², verdeeld over de begane grond en de eerste etage.

HERONTWIKKELING

FOTOGRAFIE: KEES HUMMEL

Kunst speelt een belangrijke rol in de Kalverpassage. In samenwerking met Arttenders selecteerde Kroonenberg Groep kunstenares Sigrid Calon voor de ontwikkeling van een uniek kunstwerk, speciaal ontwikkeld voor het imposante lichtplafond bij de entreegebieden. Daarnaast worden ‘Forever’ van Ai Weiwei, ‘Analog Digital Clock’ van Maarten Baas en ‘Beetle Sphere’ van Ichwan Noor permanent tentoongesteld.

Ter ere van de officiële opening en de onthulling van het kunstwerk opende Sigrid Calon tevens haar eigen art pop-up store (rechts op de grote foto bovenaan). Deze pop-up store is toegankelijk voor het publiek en verkoopt onder andere een salontafelboek in beperkte oplage, zijden sjaals en kunstkaarten, alle geheel in stijl van het kunstwerk ‘Triangular grid’. scn 2018 | 3 23

HERONTWIKKELING

Als iets kan staan voor het nieuwe werken in de vastgoedontwikkeling, is dat wel de manier waarop de managing partners van WP Retail Invest (WPRI) aan de slag gegaan zijn. Vanuit een compact kantoor met uitzicht op de brug naar het Amsterdamse IJburg bestieren Roderik Lüschen en Gert-Jan Veldkamp een vastgoedbedrijf dat oppakt wat ‘de grote jongens’ hebben laten liggen: de herontwikkeling van boodschappencentra of convenience shopping centers.

De unieke aanpak van WP Retail FOTO: SCN

Gert-Jan Veldkamp (l) en Roderik Lüschen

L

üschen en Veldkamp werken al samen sinds zij collega’s waren bij William Properties, een gerenommeerde ontwikkelaar uit Rotterdam die in 2006 overgenomen werd door Fortis, het latere a.s.r. vastgoed ontwikkeling. Een gedegen basis dus, waarbij gewerkt werd aan de ontwikkeling en verhuur van diverse winkelprojecten van naam.

Roderik Lüschen begon na een jaar Fortis zijn eigen bedrijf Rood Winkelvastgoed, waarbij de samenwerking met Veldkamp bleef. ‘In die tijd ontstond ook het idee om meer te gaan doen met de herontwikkeling van bestaande winkelcentra. Een grote markt, met veel centra uit de jaren zeventig en tachtig die behoefte hebben aan modernisering en concept24 scn 2018 | 3

verbetering. De grote ontwikkelaars hebben dit toch wel laten liggen, waarschijnlijk omdat het voor hen te kleinschalig was. En voor beleggers is het weer net té ingewikkeld in termen van mankracht en expertise. Wij zagen er echter wel kansen in en zijn in 2012 met WP Retail Invest (WPRI) gestart.’

ANDER BUSINESSMODEL Tijdens de voorbereidingen was het natuurlijk nog volop crisis. Veldkamp: ‘Het was een gegeven dat vastgoedfinanciers terughoudender werden met het financieren van ontwikkelbedrijven. Om te kunnen ontwikkelen, moesten we dus op zoek naar een ander businessmodel. Een model waarin we de financiering met een flink deel eigen vermogen konden organiseren. In onze aanpak

richten we per project een commanditaire vennootschap op. Investeerders zorgen daarbij voor de inbreng van het eigen vermogen en met aanvullend vreemd vermogen van de bank maken we er een gezonde businesscase van. Met zo’n 40% eigen vermogen heeft de bank ook eerder vertrouwen in een project. Daarmee laten we als initiatiefnemers immers duidelijk zien dat het plan financieel goed onderbouwd is én dat we zelf vertrouwen in de levensvatbaarheid hebben.’

Het is niet per se de bedoeling om een project langer in portefeuille te houden. ‘We zien onszelf als een schakel in de markt’, zegt Veldkamp.

‘Beleggers kopen nog steeds het liefst turnkey vastgoed waar men voor langere tijd geen omkijken naar heeft.

Veel institutionele beleggers mogen daarbij ook niet meer zelf ontwikkelen. Zij moeten meer aan risicomanagement doen en hebben met heel veel regels te maken. Daarbij is het (her)ontwikkelen van vastgoed natuurlijk een vak apart en niet elke belegger heeft daarvoor de expertise in huis. Daar komen wij in beeld.

WPRI creëert een businesscase waarbij rendement gehaald wordt uit twee elementen: 1) de exploitatie van een winkelcentrum en 2) het rendement uit de herontwikkeling bij verkoop.’

TUSSENPAUS Lüschen: ‘Wij zijn een soort tussenpaus. We gaan aan de slag met iets dat technisch en economisch is verouderd en maken het weer als nieuw.

HERONTWIKKELING

Invest Dat vergt veel kapitaal en arbeid en daar hebben we dus een model voor gecreëerd. We zien deze aanpak als voorbeeld van ”het nieuwe ontwikkelen”. Daarbij stellen we ons op als ontwikkelaar én ondernemer. What you see is what you get. We willen er zeker van zijn dat wat we ontwik-

‘Wij kijken als ontwikkelaar door de ogen van de eindbelegger’ kelen helemaal goed is en dus ook geschikt is voor serieuze eindbeleggers. Weliswaar zijn we een tussenstation en geen eindbelegger, maar we kijken wel degelijk als eindbelegger naar de exploitatiekosten en hoe eventuele pijnpunten uit een project gehaald kunnen worden. Dat doen we met eigen middelen en op eigen risico. Ook het commerciële beheer doen we zelf. Want een-op-een contact met de huurders levert de meest waardevolle informatie en daardoor de basis voor het beste resultaat op.

Het is inspelen op kansen voor en behoeften van ondernemers.’

LOPENDE PROJECTEN Aan de hand van een viertal totaal verschillende projecten leggen Lüschen en Veldkamp uit wat hun aanpak nu zo bijzonder maakt.

TOLBERG, ROOSENDAAL

H

et eerste project dat aangekocht werd. Lüschen: ‘Een winkelcentrum uit de jaren tachtig en politiek gezien best een lastig project. Tijdens de crisis was de winkelleegstand in het centrum van Roosendaal erg hoog. Het heeft dan ook wel een paar jaar geduurd om de politiek ervan te overtuigen dat het ondanks dat nog steeds mogelijk was om een boodschappencentrum als Tolberg wél uit te breiden. Ondertussen zorgen we voor een goede exploitatie en een gezond rendement. Dan heb je de rust om nog eens het plan te herzien en gevoeligheden eruit te halen. Daardoor kon vorig jaar toch de realisatieovereenkomst met de gemeente worden ondertekend en zitten we inmiddels midden in de procedure voor wijziging van het bestemmings­plan. Het winkelcentrum is nu 4500 m2 groot en wij gaan daar 1200 m2 aan toevoegen, voor vergroting van de supermarkten en voor aanvullende functies.’

‘Er moeten bijvoorbeeld een drogist en een textielsupermarkt bijkomen, maar ook horeca om de functie van ontmoetingsplaats te versterken. Want de huiskamerfunctie van de wijk moet je faciliteren.’ Volgens Lüschen speelt daarbij niets minder dan een survival of the fittest: ‘Win-

kelcentra in alle lagen van de rangorde moeten kijken hoe ze het beste de consument kunnen bedienen. En daar hoort zeker horeca bij.’

DUURZAAMHEID Veldkamp: ‘Het is vooral ook de kunst om een centrum als dit – uit de jaren tachtig – comfortabeler en meer eigentijds te maken door het meer naar buiten te keren, maar dan zonder het helemaal af te breken. Dit past ook bij de manier waarop we in deze tijd naar duurzaamheid kijken.

In feite is herontwikkeling per definitie al duurzaam, maar wij vinden niet dat alles per se gecertificeerd moet zijn.’

‘Het draait om wat vanuit de businesscase kan en haalbaar is. De ene keer is dat vooral werken aan de isolatie en de EPC verbeteren door daken te vernieuwen. De andere keer is het mogelijk om aan het ‘hitteeiland effect’ te werken. En past het om PV-panelen te plaatsen, dan doen we dat ook. Maar een BREEAM-certificaat is simpelweg niet altijd realistisch, ook al omdat je als ontwikkelaar afhankelijk bent van wat de ondernemers doen of juist nalaten.’

Het ligt in de verwachting dat de bouwwerkzaamheden voor Tolberg in 2019 kunnen starten. scn 2018 | 3 25

HERONTWIKKELING

HET

DUINZIGT, DEN HAAG

D

it buurtwinkelcentrum uit de jaren zeventig werd in 2014 aangekocht. Veldkamp: ‘Eerdere eigenaren hebben meerdere malen geprobeerd voor dit winkelcentrum een plan te maken, maar dat liep steeds stuk op weerstand vanuit de wijk. Nadat wij dit winkelcentrum hadden aangekocht, hebben we vier jaar lang behoorlijk ‘gepolderd’ in verschillende gremia, van omgevingsoverleg tot een klankbordgroep en een kerngroep. Dit alles om draagvlak voor het plan te creëren. In februari dit jaar is ons plan door de gemeenteraad geaccordeerd. Het project is nu 5.500 m2 en dat gaan we uitbreiden naar 6.600 m2.’

ONDERGRONDSE PARKING Lüschen: ‘We gaan hier onder meer een ondergrondse parking realiseren met daarbovenop de nieuwe Albert Heijn, nieuwe winkels en 24 appartementen. Verder gaan we bestaande winkels aan de voor- en achterzijde uitbreiden. Het pand waarin AH nu 26 scn 2018 | 3

is gevestigd, wordt gesloopt. Daar komt een iets kleinere winkel voor terug met erboven vijftien appartementen en eronder een parkeerkelder met zestien plaatsen. In het project Duinzigt is het participatietraject eigenlijk best uit de hand gelopen.

En dan word je vaak verweten dat je het niet iedereen naar de zin maakt.

Overigens heeft dit wel in zoverre tot waardering bij de gemeente geleid, dat zij op enig moment het plan ten volle gingen ondersteunen en vonden “dat het maar een van moest komen” Wethouder Wijsmuller heeft hier echt z’n schouders onder gezet.

Op de Provada hebben we onlangs de Samenwerkingsovereenkomst met de Gemeente getekend en dat brengt ons in een volgende fase richting de aanpassing van het bestemmingsplan en indiening van de omgevingsvergunning.’

WEERSTAND En hoe gaan jullie hierbij om met die weerstand bij de omwonenden?

Volgens Veldkamp zit juist hierin

het verschil tussen een grote en een kleine ontwikkelaar zoals WP Retail Invest: ‘Wij zijn hier als ondernemers zelf mee bezig, bezoeken vergaderingen en zijn voor iedereen benaderbaar. Daarbij, we doen wat we zeggen en we zeggen wat we doen. Zo helder is het. We hanteren daarbij de zogenaamde 80-regel. Op voorhand kan je stellen dat je niet alles kan en iedereen honderd procent tevreden kan stellen, omdat er altijd tegenstelde belangen zijn tussen stakeholders. Maar tachtig procent is ook een hele mooie score.’

Lüschen stelt dat het heel belangrijk is om de mensen gelegenheid te geven hun zorgen of bezwaren te uiten: ‘Op die manier haal je de emotie uit de gesprekken en creëer je de mogelijkheid om tot een balans te komen. Daarbij hebben we ook echt geluisterd naar de buurt en dingen aangepast. Hierdoor is het project alleen maar beter geworden.’

Het project Duinzigt zal naar verwachting eind 2019 de startbouw beleven.

HERONTWIKKELING

STROINK, ENSCHEDE

WWW.WPRI.NL

E

en wijkcentrum uit midden jaren 70 dat in 2016 door WP Retail Invest is aangekocht.

Lüschen: ‘De vorige eigenaar had al plannen om de Aldi (van elders uit de wijk) naar dit winkelcentrum te verplaatsen. Wij vonden echter dat dit onvoldoende was om het winkelcentrum weer draagvlak te geven voor de komende jaren. Het winkelcentrum is met zijn drie entrees wat onoverzichtelijk en bovendien lastig bereikbaar voor auto’s, terwijl ook de parkeervoorzieningen onvoldoende zijn. Er is tevens een flinke onderhoudsachterstand, maar het winkelcentrum functioneert op zich goed, vooral vanwege de kracht van lokale ondernemers.

Die maken het verschil.’

BNI, HUIZEN

H

WPRI onderzocht hoe de onaantrekkelijke achterkanten opgeheven konden worden en de voorzijdes meer open gemaakt konden worden. Veldkamp: ‘We zochten naar meer uitstraling naar buiten. Maar wel met behoud van de overkapping, die toch voor comfort zorgt bij slecht weer. Daarnaast wilden we het winkelcentrum ook afsluitbaar houden.’

BETER ACCENT Het Stroink gaat van 4.200 m2 naar 5.700 m2. Er vervalt een entree en er komt meer ruimte voor auto’s door tussen de bomen parkeerplaatsen te realiseren.

Lüschen legt uit dat de passage van vijf meter breed naar zeven en een halve meter gaat. ‘En de entrees krijgen een beter accent doordat we rieten kappen gaan bouwen, die goed passen bij de sfeer van het gebied. Het is echt een winkelcentrum van de wijk.’

Veldkamp: ‘Samen met de architect proberen we onze projecten altijd locatie specifiek te ontwerpen, zodat een natuurlijke binding met de omgeving wordt versterkt, zoals ook hier. De rieten kappen geven een stuk herkenning voor de mensen die hier wonen, maar zijn tegelijkertijd ook eigentijds.

Dat vertaalt zich uiteindelijk in klantentrouw en omzetbinding.’

et terrein van BNI (vroeger vooral bekend van het merk Balamundi) gaat anders ingedeeld worden. Een aantal fabriekslijnen worden verplaatst naar de andere kant van het terrein, waarbij dan het oude terrein vrijkomt. Het terrein ligt aan de Havenstraat: een heel lange straat tussen de oude haven en het dorpscentrum. De gemeente heeft aangegeven dat deze straat veel meer een verbinding met het centrum moet gaan vormen.

Lüschen: ‘Ons plan sluit daar goed op aan. Echter, het terrein heeft nu een industriële bestemming, die wij willen omzetten in retail, horeca, leisure, cultuur en werken. Wij hebben al een aantal partijen gevonden die in dit plan geloven. De moeilijkste stap is echter de gemeente te overtuigen het het bestemmingsplan aan te passen. Dat is geen gemakkelijk proces en dat loopt nog.’

SCHAKELFUNCTIE WPRI heeft voor dit project (15.000 m2 kavelgrootte met circa 5.000 m2 bebouwing) een plan ontwikkeld waarin de oude fabriekspanden een rol blijven spelen. Een goede zet, want de plek heeft voor veel Huizers

betekenis. Generaties hebben hier in de fabriek van Balamundi gewerkt.

Het is die link met vroeger (en nu) die betekenis geeft aan de locatie en het plan. Mede doordat het een schakelfunctie moet vervullen tussen nautisch kwartier en het centrum.’

Veldkamp: ‘Het is wel een heel ander traject dan de projecten die wij doen die al een winkelbestemming hadden. Dit is meer traditionele projectontwikkeling, waarbij je grond aankoopt en een concept ontwikkelt.

In dit geval met behoud van een aantal industriële panden. Ze staan weliswaar niet op de monumentenlijst, maar kunnen beslist bijdragen aan de specifieke belevingswaarde van de locatie.’

HORDES NEMEN Het is aan de net nieuw geformeerde gemeenteraad van Huizen om hier knopen over door te hakken.

Lüschen: ‘De nodige hordes moeten nog genomen worden, maar wij denken dat we met dit plan iets neerzetten dat halverwege de Havenstraat heel goed kan bijdragen aan die zo gewenste verbinding tussen het havengebied en het oude dorp van Huizen.’ ← scn 2018 | 3 27

HERONTWIKKELING

‘Huurders en verhuurders moeten de handen ineenslaan’ Vincent Kriek en Jessika Verhoeven van DELA Vastgoed

De handen ineenslaan: dat is mooi gezegd, maar wat wordt hier precies mee bedoeld? En vooral: hoe doe je dat? Het blijkt dat de locatie waar de interviewafspraak gemaakt is (het hoofdkantoor van coöperatie DELA in Eindhoven-centrum), tevens dient als illustratie voor de vraag hoe een vastgoedeigenaar samen kan werken met de huurder teneinde tot een beter resultaat te komen. Dat werkt voor dit kantoorpand, maar ook voor de winkelcentra en het solitaire winkelvastgoed dat DELA Vastgoed in haar portefeuille heeft.

28 scn 2018 | 3

I

nvestment Manager Vincent Kriek: ‘Deze locatie is wat ons betreft een goed voorbeeld hoe vastgoedeigenaren met hun huurders kunnen samenwerken. Want plannen voor de verbetering van je vastgoed ontwikkel je bij voorkeur samen met je huurders. In het geval van dit kantoorpand is coöperatie DELA onze aandeelhouder, maar ook de huurder. Het pand dateert uit 1970 en was twee jaar geleden nog een introvert kantoorgebouw, met een onaantrekkelijke donkere entree. Samen met coöperatie DELA hebben we gezorgd voor een plek waar niet alleen de mensen komen die hier werken. In feite kan iedereen van deze locatie gebruik maken door bij Starbucks een kopje koffie te drinken, wat te eten en ook mobiel te werken.’

Jessika Verhoeven, Senior Asset Manager Winkels: ‘Het restaurant was hier voorheen op de achtste verdieping en gericht op de medewerkers. In de nieuwe opzet is er bewust voor gekozen de locatie ook aantrekkelijk te maken en te delen met de omwonenden en de mensen die in de omliggende winkels en andere kantoren werken.’

HERONTWIKKELING

De kapper om de hoek komt hier alvorens de zaak te openen eerst even een kop koffie drinken. Het is vergelijkbaar met wat we ook in de winkelcentra willen bereiken, zoals in Kerkelanden (winnaar NRW Jaarprijs 2017).

Mensen komen dan niet alleen om boodschappen te doen, maar ook voor het sociale contact. Het vastgoed krijgt dan een bredere functie en dat biedt ook voordelen zoals een langere verblijfsduur en hogere bestedingen.’

FOTO: SCN

NIET MINDER DAN EEN KWALITEITSSLAG De portefeuille van DELA Vastgoed bestaat – in waarde uitgedrukt – voor zo’n 60% uit solitaire winkelpanden en voor 40% uit winkelcentra. Bij de verwerving en exploitatie staat kwaliteit altijd voorop. Om die kwaliteit te kunnen borgen, is de managementorganisatie gesplitst in twee teams: een team voor winkels en een team voor winkelcentra. Jessika Verhoeven: ‘Het zijn verschillende segmenten met elk hun eigen uitdagingen. De exploitatie van winkelcentra is intensiever dan solitaire winkels. Je hebt met meerdere huurders te maken en het is belangrijk om vanuit een visie op winkelcentrumniveau te opereren. Voor winkelcentra, die nog voldoende perspectief bieden, zet DELA Vastgoed in op de verbetering van de kwaliteit en het functioneren ervan. Zowel voor de huurder, als voor de consument.’

Vincent Kriek: ‘Ondanks het gegeven dat het in deze tijd vaak niet mogelijk is een herontwikkeling financieel te laten dragen door toevoeging van meters, gaan we toch voor die kwaliteitsslag. Je ziet dit bij het al genoemde Kerkelanden, maar ook bijvoorbeeld bij Heksenwiel in Breda, een ontwikkeling die nu gaande is.’

TOEKOMSTBESTENDIG Toekomstbestendig: een mooi woord, maar over vijftien jaar kan je weer aan de slag. ‘Tegenwoordig kun je geen vijftien jaar meer wachten’ zegt Jessika Verhoeven.

‘Inderdaad’ vult Vincent Kriek aan. ‘Kies je vandaag de dag voor beleggen in winkelcentra, dan weet je dat je bereid moet zijn hogere bedragen dan voorheen te investeren om het in stand te houden. Om die reden hebben wij al onze winkelcentra in kaart gebracht en de aandeelhouder een plan van aanpak gepresenteerd. Daarbij hebben we duidelijk de centra aangegeven waarvan wij denken dat we waarde toe kunnen voegen. In die centra gaan we investeren. Dat kan ook betekenen dat we op termijn van een aantal centra afscheid gaan nemen.’

DELA Vastgoed heeft vertrouwen in de kracht van goede wijkwinkelcentra. Dus de centra die maximaal 10.000 m² groot zijn, minimaal twee sterke supermarkten

hebben en waar het parkeren op orde is. Vincent Kriek: ‘We kijken natuurlijk ook goed naar het verzorgingsgebied en de potentie daarvan. Hoe ontwikkelt het inwoneraantal en het profiel van de consument zich?’

Jessika Verhoeven: ‘Omdat we in heel Nederland actief zijn, kunnen we niet alleen op ons gevoel afgaan, maar laten we dat grondig onderzoeken. Als deze onderzoeken tot een positief oordeel leiden hebben we voor de winkelcentra verder geen beperking qua locatievoorkeur.

Het pand voor ZARA in Tilburg

FOTO: MEES VAN DEN EKART

Dat hebben we wel voor het solitaire vastgoed, waarbij we ons richten op de toplocaties van de 25 sterkste winkelgebieden.’

SAMEN MET DE HUURDER: HOE? Zowel huurder als vastgoedeigenaar hebben belang bij een goede locatie en een goed functionerende winkel.

Vincent Kriek: ‘Als vastgoedeigenaar hebben we een visie, maar een huurder natuurlijk ook. In feite moet je er samen voor zorgen dat het gaat werken. Ook hiervan is Kerkelanden een goed voorbeeld. Bij de herontwikkeling van dit winkelcentrum hebben eigenaar en huurders samen geïnvesteerd. Want wij kunnen wel een mooi winkelcentrum maken, als de winkeliers daarin niet meegaan dan werkt het niet. Je moet ervoor zorgen op één lijn met je huurders te komen, zodat je niet alleen voor vandaag bouwt, maar voor de toekomst.’

Jessika Verhoeven: ‘Voor ons zijn de supermarkten hele belangrijke partners. Dat zijn de trekkers waarvoor de consument naar het winkelcentrum komt. We spreken continue met onze huurders om te horen hoe zij de scn 2018 | 3 29

HERONTWIKKELING

‘De retailer weet beter dan wij wat de consument wil.

Daarom is het contact met de huurder zo belangrijk’

ontwikkelingen in de markt en op winkelcentrumniveau zien. Hoe kijken zij naar de wijk? Hoe ziet voor hen de ideale winkel eruit? Wat kunnen wij als vastgoedeigenaar daarin betekenen? Is de routing van het winkelcentrum nog goed? De sleutel voor het succes ligt bij de consument. Maar de retailer weet beter dan wij wat de consument wil. Daarom is dat contact met de huurder zo belangrijk.’

INTERNATIONALE RETAILERS Dat speelt niet alleen bij winkelcentra, maar ook bij solitair winkelvastgoed. ‘Wij herontwikkelen op dit moment op meerdere locaties voor grote internationale retailers en bepalen samen met hen de ideale winkel. Voorbeelden van gerealiseerde projecten zijn; ZARA Zwolle, ZARA Tilburg, H&M Apeldoorn en H&M Roermond. Herontwikkelingstrajecten duren doorgaans lang en gaandeweg wordt de visie voor de winkellay-out door de huurder bijgesteld. Dit vergt flexibiliteit van alle partners in het bouwproces, niet meebewegen is uitgesloten.

De winkellay-out moet anticiperen op de toekomst.

Als vastgoedeigenaar hebben wij dan een product dat toekomstbestendig is, in de zin dat als de huidige huurder eruit gaat het pand geschikt is (of geschikt gemaakt kan worden) voor een andere huurder. Bij de internatiImpressie van herontwikkeling Heksenwiel te Breda

Het monumentale pand van ZARA in Zwolle

onale retailers speelt natuurlijk dat men het liefst alle concepten in een winkel wil laten zien. Dat betekent dat je volume nodig hebt. Die metrages zijn schaars of niet aanwezig. Daar moeten we naar op zoek.

Dat betekent dat je alert moet zijn op aankoopkansen naast panden die je al bezit. Of het kopen van meerdere panden naast elkaar om een winkel met de gewenste schaal te kunnen creëren. Dat is niet gemakkelijk, want de vergunningstrajecten zijn complex en uitdagend.

Denk bijvoorbeeld aan het handhaven van monumentale delen, archeologische vondsten etc. en dat terwijl de winkel wel op een overeengekomen datum geopend moet worden.

Ons vak vraagt daarom om veel creativiteit. Je moet in staat zijn om bestaande conventies te doorbreken, zoals bijvoorbeeld bij winkelcentrum Heksenwiel in Breda.

Een locatie die het heel moeilijk had. We hebben daar, door winkelmeters op te offeren en een extra doorgang te maken, toch een kentering bereikt in de herontwikkeling’ DUURZAAMHEID IS MEER DAN ALLEEN PV-PANELEN OP HET DAK Als je het hebt over (her-)ontwikkelen, heb je het ook over duurzaamheid. Jessika Verhoeven legt uit hoe dit bij DELA Vastgoed gezien wordt: ‘Wij hebben een mvobeleid dat breder is dan alleen duurzaamheid. Dus niet alleen die pv-panelen. Het beleid heeft ook aandacht voor een goede toegankelijkheid van het winkelcentrum.

We zijn participant in de gresb-index (www.gresb.com),

30 scn 2018 | 3

HERONTWIKKELING

FOTO: DIRK VERWOERD / LIGHTHOUSE PRODUCTIONS

www.delavastgoed.nl

‘Het is soms best ingewikkeld, maar we doen het samen en met veel plezier’ een benchmark voor institutionele beleggers waarbij gekeken wordt naar eigenlijk alle duurzaamheidsaspecten van het vastgoed en onze organisatie. Zo wordt er bijvoorbeeld gekeken naar de co² uitstoot, de “footprint”, van de organisatie.’

DELA Vastgoed doet uit overtuiging mee aan de gresb benchmark en heeft de ambitie om deze benchmark op termijn te evenaren. Jessika Verhoeven: ‘Daar voelen wij ons organisatiebreed verantwoordelijk voor en spannen wij ons samen voor in.’

Maar toch nog even terug naar die pv-panelen: wel of niet? Vincent Kriek: ‘Het dilemma daarbij is dat de vastgoedeigenaar de panelen op het dak legt (dus investeert) maar het voordeel naar de huurder gaat (lagere lasten voor elektra). Daar kun je heel ingewikkeld over doen.

Bij DELA Vastgoed zeggen we ‘we doen het’ en geven het voordeel aan de huurder. Het is geen harde businesscase voor ons, maar we vinden het belangrijk om er gewoon mee te beginnen. Een ander onderdeel van mvo is ook

hoe wij kijken naar de leefbaarheid van de binnenstad.

Dit doen wij door woningen boven winkels te realiseren.

Wij hebben een groot aantal solitaire panden die zich daarvoor lenen en daarin investeren we. Een voorbeeld hiervan is de kop van de Kalverstraat, het Muntplein in Amsterdam. Daar stonden vier etages leeg welke we nu transformeren naar zestien appartementen. Iets dergelijks gaan we ook doen op het Rokin, HET OPENBAAR TOILET ALS PRODUCT-PLUS Nog niet genoemd onder mvo, maar inmiddels wel uitgevoerd in winkelcentrum Kerkelanden, is het openbaar toilet. Waarom zien we dit wel in het buitenland en niet of nauwelijks in onze Nederlandse winkel- en stadscentra? 2TheLoo en Toletto maakten er een businessconcept van. Ook zonder zo een commerciële partij kan een toilet in een winkelcentrum natuurlijk gerealiseerd worden, vond DELA Vastgoed. Hoe kijkt een eigenaar tegen het ruimtebeslag en de kosten aan?

Vincent Kriek hierover: ‘Als het effect van een openbaar toilet is dat bezoekers dit als een service ervaren en daarbij ook nog langer op de locatie verblijven, dan is het duidelijk dat je dit gewoon moet doen. Die paar meters, dat zijn de kosten niet. Voor ons is een openbaar toilet op een winkelcentrum inmiddels een must. Het is echter niet altijd mogelijk om dit in te passen. Maar het geld, dat kan het breekpunt niet zijn.’

Jessika Verhoeven: ‘Wat dit illustreert is dat je met elkaar, met alle stakeholders, in kaart moet brengen waar de belangen liggen en ook wat je belangrijk vindt. Zo creëer je uiteindelijk een product waar iedereen achter staat.

Dat vraagt natuurlijk van iedereen de nodige inzet en goede wil.’

KWALITEITSSLAG ‘Met elkaar’: één van de drie MVO thema’s van DELA Vastgoed, staat symbool voor de wijze waarop de medewerkers van de afdelingen Investment, Winkelcentra en Solitaire winkelpanden dagelijks met hun vastgoed in de weer zijn. Zij maken die kwaliteitsslag waar huurders en consument om vragen. En dat van de grootste winkel tot het kleinste kamertje in een winkelcentrum. Vincent Kriek tot besluit: ‘Het is soms best ingewikkeld, maar we doen het met veel plezier. Vorig jaar hebben we de msci Benchmark verslagen, dan zie je toch weer bevestigd dat we het met z’n allen goed doen!’ ← scn 2018 | 3 31

FOTO: SCN

HERONTWIKKELING

SCN spreekt met de mensen van Webscon, die voorheen opereerden onder de naam Redema Consultants en nu gevestigd zijn in een fraaie

WEBSCON

kantoorvilla in het lommerrijke Hilversum, nabij het media-park.

Hans ter Rele en Jaap Oudendijk geven een toelichting op de manier waarop Webscon naar de winkelmarkt kijkt en hoe zich dit vertaalt in de werkwijze van Webscon.

32 scn 2018 | 3

HERONTWIKKELING

Grote foto links: Hans ter Rele (l) en Jaap Oudendijk van Webscon

O

nder de nieuwe naam heeft Webscon inmiddels al een aantal projecten afgeleverd, waaronder De Beverhof, genomineerd voor de NRW-prijs 2017. Naast de naam zijn ook andere zaken veranderd, maar focus op multifunctionele projecten/winkelcentra is onverminderd. Dit geldt ook voor de werkwijze die tot een flinke lijst van gerealiseerde projecten heeft geleid, waarvan er twee in het verleden zijn bekroond met de NRW-Jaarprijs.

De vestigingslocatie van Webscon in een klassieke kantoorvilla is mede een uitvloeisel van de andere opzet van Webscon in vergelijking met het meer grootschalige Redema, waarbij meerdere disciplines waren ondergebracht in een separaat kantoor.

Jaap Oudendijk: “De verandering zit uiteraard in het type activiteiten, Webscon doet geen beheer of beleggingsmakelaardij. We focussen ons op consultancy en ontwikkeling van vastgoed met een specialisatie in winkelcentra, de kernactiviteit van oudsher’ FLEXIBEL ‘De verandering zit mede ook in het type projecten. Grootschalige binnenstedelijke herontwikkelingen waarbij sprake was van volledig dan wel gedeeltelijke sloop en de bouw van een geheel nieuw programma, dikwijls met een grote winkelcomponent, komen bijna niet meer voor.

Dergelijke projecten hadden zowel in voorbereiding als realisatie een zeer lang doorlooptraject van acht tot tien jaar en soms wel langer. Dit vroeg om een andere bezetting waarbij er per project vaak twee mensen gedurende de doorlooptijd waren betrokken. De markt nu vraagt om creativiteit en flexibiliteit en dat betekent ook een andere manier van organiseren.

De huidige opgaven vragen om een creatieve oplossing binnen meer beperkte ruimtelijke, functionele en

financiële kaders. Oplossingen liggen niet direct voor de hand maar moeten worden gevonden en overtuigend naar de direct betrokkenen te worden gecommuniceerd. Er is dus veel meer sprake van maatwerk, waarbij ook de factor tijd een belangrijke rol speelt. Is het project binnen een afzienbare termijn te realiseren?

Voorop staat natuurlijk de commerciële en financiële sprong die met de ingreep moet worden bereikt. Dit alles vraagt om creativiteit en betrokkenheid dat juist goed in een kleiner team is te organiseren.’

VAN WIJNEGEM TOT OVERKAPEL Er zullen niet veel bedrijven – zeker niet van dit compacte formaat – te vinden zijn die kunnen bogen op zo’n enorm trackrecord met projecten van klein tot heel groot in Nederland, België, Hongarije, Duitsland enzovoort. Van deze ontwikkelingen is die van shopping centre Wijnegem voor Nationale Nederlanden Belgium natuurlijk een van de meest bijzondere. Maar ook in Nederland zijn er aansprekende projecten gerealiseerd in de vorm van binnenstedelijke (her-)ontwikkelingen en wijkcentra.

“Het is altijd leuk om weer eens terug te komen in een gerenoveerd winkelcentrum en dan tevreden en enthousiaste ondernemers te ontmoeten”.

De Catharinastraat in Doetinchem won de NRW-jaarprijs in 2000 en wijkwinkelcentrum Overkapel won de prijs in 2010. Jaap Oudendijk: ‘Dit waren in feite geheel verschillende ontwikkelingen. De Catharinastraat was een binnenstedelijke ontwikkeling, in competitie, op een voormalige fabriekslocatie. Het meest bijzondere aan dit project was denk ik de door onze designer Leigh Speakman geïntroduceerde architectuur waarbij er bij een nieuwbouwproject, per een of meerdere stramienen, individuele winkelfronten werden ontworpen. Hoewel toen gekwalificeerd als ‘Disney-architectuur’ heeft dit principe daarna in winkelontwikkelland heel veel navolging gehad.’

Overkapel was een heel andere casus. Dit winkelcentrum was erg verpauperd en had te maken met een flinke grootstedelijke sociale problematiek. Het was in feite opgegeven, daar ligt enigszins de parallel met

Impressie van de entree van winkelcentrum In den Vijfhoek, Oldenzaal

scn 2018 | 3 33

HERONTWIKKELING

de Beverhof. Maar door een goed plan en de betrokkenheid van vele direct betrokkenen kon de winkelfunctie voor de omliggende wijken behouden blijven en een ruim aantal woningen voor doorstromers worden gerealiseerd.’

‘Procesmatig was Overkapel een voorbeeld van winkelontwikkeling nieuwe stijl, waarbij niet alleen de direct betrokkenen (eigenaar, ondernemers, gemeente) maar ook indirect betrokkenen een belangrijke rol spelen voor het tot stand komen van het benodigde draagvlak. In het geval van Overkapel waren dat onder meer de politie, de buurtvaders, en de wijkbureaus. Het predicaat kansloos moest worden omgebogen naar het predicaat ‘kansrijk”. Het begrip sociale meerwaarde van een winkelcentrum werd met name in dit project duidelijk, een project voor en door de buurt. Overkapel is een van die projecten waar ik graag nog af en toe eens langsrijd.’

BEVERHOF Met De Beverhof, genomineerd in 2017 voor de NRW-Jaarprijs, heeft Webscon andermaal bewezen dat zij van winkelcentra die door menigeen al zijn opgegeven toch weer een levendig en toekomstbestendig project kan maken. Eenvoudig is dat niet maar met betrokkenheid van eenieder en een juiste aanpak kun je ver komen.

Hans Ter Rele: ‘Het begint ermee dat wij zelf erin geloven en dit geloof op een goede manier kunnen uitdragen en motiveren. Dat is een voorwaarde om ook bij de andere partijen draagvlak te krijgen. Dit moet je vervolgens gedurende het gehele proces zien vast te houden. In het geval dat een project een voorhistorie heeft – zoals bij de Beverhof – kan het moeilijk zijn om dat geloof in jouw plan te bereiken.’

‘Er waren er al vele plannen voor het onze. Als plaatselijke ondernemer bouw je dan, geheel begrijpelijk, een zekere scepsis op. Uiteindelijk is de eigenaar Bouwfonds verder gegaan met ons verbeteringsplan, waarbij het winkelcentrum bleef behouden. Door een aantal belang34 scn 2018 | 3

rijke verbeteringen aan te brengen in de routing, entrees, ruimte en licht is dit winkelcentrum weer helemaal up-to-date. Bovendien hebben we ook veranderingen doorgevoerd in de branchering en de locaties van de winkeliers.’

‘Beverhof was voor ons een bijzonder project, omdat snelheid gebo-

aanpak door de jaren in de kern niet gewijzigd. Ter Rele en Oudendijk stellen dat creativiteit en betrokkenheid toch de belangrijkste zaken blijven. Nieuwe aspecten zijn toch ook vooral de aard van de opgaven en de sterk toegenomen maatschappelijke betrokkenheid bij elk project.

De opgaven zijn over het algemeen

Beverhof, Beverwijk

‘Eigenaars en stakeholders overtuigen vraagt een gedegen analyse en goede voorbereiding’ den was. Snelheid van het proces is tegenwoordig ook een belangrijke kwaliteit. Behoud van draagvlak en voldoen aan de financiële kaders zijn hier mede van afhankelijk. Doordat eigenaar Bouwfonds, de gemeente en de ondernemers zich achter het plan gesteld hebben en ook alle medewerking hebben verleend, konden we Beverhof redden en een nieuwe toekomst geven.’

CREATIVITEIT EN BETROKKENHEID Hoewel Webscon qua locatie en samenstelling is veranderd is de

ruimtelijk/fysiek kleinschaliger maar daardoor vaak niet eenvoudiger.

Ter Rele: ‘Wat je bijschakelt, dat wordt bepaald door de schaalgrootte, maar ook de complexiteit. Maar het begint met een inhoudelijke visie op wat je met dat winkelcentrum wil bereiken. Wij kijken dan al snel naar hoe in een specifiek geval het proces aangestuurd moet worden.

Hoe kun je de hobbels die er zijn het beste overwinnen? Hoe ga je om met de winkeliers, de omwonenden en de gemeentelijke politiek? Daarin hebben wij als bedrijf een duidelijke meerwaarde.’

Veel van de opgaven zijn uiteraard defensief, dat wil zeggen een centrum kampt met leegstand, de routing/uitstraling is verouderd, de consumenten laten het afweten en de ondernemers raken gedemotiveerd.

De taxatiewaarde loopt terug en men gaat denken aan verkoop. De vraag is dan hoe op basis van de latente kwaliteiten die het centrum toch heeft tot een passende en snelle oplossing

HERONTWIKKELING

kan worden gekomen. Dit vraagt allereerst om brede, samenhangende planvisie waarin alle relevante aspecten worden meegenomen en er ook procesmatig wordt aangegeven waar de belangrijkste hobbels liggen. Het belangrijkste criterium blijft uiteraard of er voor de eigenaar aan het einde van de rit een financiële meer-

waarde wordt bereikt. Het overtuigen van de eigenaars en de belangrijkste stakeholders (grote huurders, gemeentes, VvE’s) vraagt een gedegen analyse en voorbereiding.

DETAILS Volgens Oudendijk heeft dat te maken met de manier van voorbereiden en naar de details en de fasering kijken: ‘We komen natuurlijk goed beslagen ten ijs met een visualisatie, een stappenplan, planning en feasibility-studie. Daarbij hebben we veel aan onze ervaring en voorbeelden uit het verleden. Lukt het je om eventuele scepsis om te zetten in enthousiasme, dan begint het pas echt.

Het gaat toch om een professionele betrokkenheid, op basis daarvan worden gesprekken gevoerd en contracten gesloten. Communicatie is dan ook heel belangrijk. Want er wordt ontzettend veel over een winkelproject gepraat. Iedereen vindt er wat van en denkt wat te weten.

Dat hoort natuurlijk bij deze tijd van

‘Wij hebben er plezier in met bijvoorbeeld de bloemist te filosoferen over zijn toekomst’

Impressie van De Sluis te Driebergen

o.m. social media, maar je moet er wel mee omgaan. Dus standvastig zijn en bij het plan blijven, maar wel de geluiden van anderen serieus nemen. En als de basis van het plan goed is – onder meer door een goede commerciële invulling – dan loopt het wel.’

In deze tijd – met veel herontwikkelingen van bestaande winkelcentra – draait het ook om een flinke portie creativiteit. Ter Rele: ‘Dat zit vooral in het op zoek gaan naar de mogelijkheden van het winkelcentrum en het omliggende gebied.

Daar heb je een visie voor nodig en je moet niet bang zijn voor complexiteit. Grote uitbreidingen zijn meestal geen optie, maar in de layout zijn vaak wel echte verbeteringen mogelijk. Kort gezegd: je zoekt de oplossing voor het probleem van het winkelcentrum, maakt een plan en zoekt het draagvlak bij de andere stakeholders. Want je doet het uiteindelijk met elkaar.’

NIEUWE FUNCTIES Er is in toenemende mate sprake van projecten waar een deel van het metrage een andere functie dient te krijgen. Deze nieuwe functies, bijvoorbeeld woningen, dienen ook hun functiespecifieke kwaliteit te hebben terwijl ook het winkelcentrum in zijn nieuwe vorm een verbeteringsslag dient te maken. In dit verband zijn door Webscon ook diverse woningbouwprojecten ontwikkeld.

Ook gebouwde parkeervoorziening en socio-culturele functies worden soms meegenomen.

Beide heren vinden het van belang

om te benadrukken dat de voortgang mede wordt bepaald door de inzet van alle betrokkenen. Eigenaren die weer geloof krijgen de waarde van hun centrum, ondernemers die een vernieuwd toekomstperspectief krijgen, gemeentes die gaan werken aan de kwaliteit van het voorzieningniveau en het publieke gebied en uiteraard de consument die hun winkelcentrum weer herontdekken. Zie hier de opgave volgens Webscon.

KANSEN ZIEN Voor Oudendijk is het vooral ook ‘kansen zien’. ‘Bij Wijnegem dacht men dat we gek waren om zoiets groots te willen ontwikkelen. Bij Overkapel en De Beverhof dacht men dat het nooit meer wat zou worden met dat verpauperde winkelcentrum.

Als je dan die eerste stap weet te maken waardoor iedereen gaat denken ‘het kan toch’, dan kom je er wel.

Maar het draait ook om de betrokkenheid in de uitvoering. En je moet je realiseren dat het de huurders zijn die het ‘moeten doen’. Weet je die erbij te betrekken, dan heb je een prima begin en maak je met elkaar vanaf de heropening een hele nieuwe start.’

‘Maar dan moet je ook wel bereid zijn om die betrokkenheid in te vullen. Dus als er tijdens de bouw op zondagavond een lekkage is, dan zelf ernaartoe. En niet pas de volgende dag de aannemer sturen. Wij vinden het ook echt leuk om met bijvoorbeeld de bloemist te filosoferen over zijn toekomst. En om naderhand nog eens een project te bezoeken en dan vanachter de toonbank een opgestoken duim te krijgen. Zo van ‘Het werkt hoor!’

Ter Rele:”Met creativiteit en betrokkenheid meerwaarde creëren, daar draait het om. We hopen De Sluis, De Nieuwe Marktpassage, De Schoof en de In den Vijfhoek, projecten waar we nu aan werken, tot tevredenheid van de opdrachtgevereigenaar te kunnen afronden en bij een later bezoek de ‘thumbs-up”van de ondernemers te krijgen. Dat is eigenlijk waar het voor doen.” ← WWW.WEBSCON.NL

scn 2018 | 3 35

DE VINKEN VAN DARWIN

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en bijdragen voor SCN.

Het Mooierplein en de vinken van Darwin Het Mooierplein in Amersfoort maakt een grote inhaalslag en wordt niet alleen mooier, maar ook eigentijdser. Het nieuwe winkelplein heeft unieke huurders en past precies bij deze tijd.

W

e reizen af naar Amersfoort op weg naar het Mooierplein.

Onderweg denk ik terug aan winkelcentrum Drakennest, zoals het winkelcentrum aan het Mooierplein aan het begin van deze eeuw heette. Dit winkelcentrum was het eerste kinderwinkelcentrum in Nederland met alleen maar op kinderen georiĂŤnteerde voorzieningen. Voor dit thema was er o.a. een groot mozaĂŻek van Barbie en Annie M.G. Schmidt op straat gemaakt en we troffen hier en daar een speeldraakje.

Het Drakennest werd helaas geen succes. Mogelijk omdat het net excentrisch gelegen was en misschien iets te hoog was ingestoken, zowel qua huur als qua marktsegmentatie?

REDDINGSPLAN Rond 2010 werd er een reddingsplan gemaakt. De betrokken makelaar bracht de huurprijzen omlaag en ging op zoek naar lokale ondernemers om het centrum nieuw leven in te blazen. Het werd een tijd van mutaties en leegstand. Op een of andere manier kwam het centrum niet goed van 36 scn 2018 | 3

de grond en het plein deed haar naam geen eer aan.

Drie jaar geleden sloegen zes Amersfoortse vrienden met hart voor de stad de handen ineen en kochten het op dat moment vrijwel leegstaande winkelcentrum. Een klein aantal succesvolle diehards zat er toen nog. Dat waren De Spellenpoort, Shoeterz en Suit Supply.

De heren namen met de aankoop, na dit turbulente winkelverleden een behoorlijk risico. Zouden ze het opnieuw weten te vullen en zo ja, met welke formules?

AFSPRAAK Om te zien in hoeverre het winkelcentrum zich op dit moment aanpast bij de markt, maakte ik een afspraak met GertJan Kreikamp, iemand die houdt van het Amersfoortse centrum en Dick van Doleweerd, voorvechter van samenwerkingsverbanden en centrummanagement en geen onbekende in onze wereld.

Gert-Jan is een van de vertegenwoordigers van het zestal heren dat het Mooierplein gekocht heeft en Dick van Doleweerd schuift aan vanwege zijn lokale kennis en lokale betrokkenheid bij het project.

De Mooierstraat

DE VINKEN VAN DARWIN

We treffen elkaar bij de Observant, een horecalocatie bij het gemeentehuis. Daarvandaan wandelen we naar het Mooierplein, dat zich bevindt tussen de Scherbierstraat en de Kortegracht achter de Langestraat. Onderweg praten we over waar we wandelen en de ontwikkelingen in retail en retailvastgoed.

REDELIJK UIT DE CRISIS In de Hellestraat vertelt Gert-Jan dat deze straat vooruitgegaan is de afgelopen maanden en dat deze trend zich waarschijnlijk nog voort zal zetten. Het centrum van Amersfoort lijkt zich op verschillende plekken redelijk uit de laatste crisis te werken.

Dan lopen we de Langestraat in en buigen al snel rechtsaf de Scherbierstraat is, die leidt naar het Mooierplein. We worden als het ware de straat in gezogen, aangetrokken door een paar heel grote planten in een

charmant historisch straatje. De Scherbierstraat is de entree, of eigenlijk de hal van het winkelcentrum, vertelt Gert-Jan. Vandaar lopen we langs de Spellenpoort (een winkel met alleen maar spellen) naar de groene toegang tot de woonkamer.

Rechts bevindt zich een hip blurringbedrijf met de naam ‘Blur’ en links ‘Lunch en Borrel’, een naam die ook verder geen toelichting behoeft.

MOOI PLEIN Vanaf deze plek kijken we naar het plein.

Het is een mooi en modern stedenbouwkundig plein, goed van hoogte-breedteverhouding, gekenmerkt door architectuur en materiaalkeuze uit het begin van de twintigste eeuw: gele en rode baksteen met een voorzichtige flirt naar de jugendstil in de afwerking. ‘We houden de invullingsmogelijkheden van het onroerend goed flexibel.

De architectuur vertoont een voorzichtige flirt met de jugendstil

De Scherbierstraat, met rechts winkel De Spellenpoort

scn 2018 | 3 37

DE VINKEN VAN DARWIN

We hebben hier alleen maar kleine units tussen de 50 en 300 vierkante meter en we kunnen overal splitsen en samenvoegen als dat nodig is’, vertelt Gert-Jan. Dan lopen we naar het eerder genoemde mozaïek. ‘Dit is de tuinkamer’, zegt GertJan. ‘Hier komen over de hele lengte van het mozaïek bloembakken met wijnranken, zodat er groene wanden en een groen dak ontstaan. We staan met onze rug naar ‘Goed Gevonden’ een vintageachtige winkel met onder andere oude lampen, glaswerk en oude meubelen. Daarnaast zit ‘Helemaal Edelsmid’, waar je unieke eigentijdse sieraden kunt kopen en ook op maat kunt laten ontwerpen en maken. Daarna lopen we langs Dr. Chocolate en Shoots and more en Shoeterz (kinderschoenen) naar de speel­ kamer waar een drakenglijbaan verwijst naar inmiddels vervlogen tijden.

‘We proberen in dit project op verschillende manieren te verbinden’

hebben. Stuk voor stuk zijn zij creatief en bevlogen bezig met hun bedrijf en die sfeer willen we hier.’

‘We willen hier een centrumgebied ontwikkelen dat op zich aantrekkelijk en interessant genoeg is om bezoekers te trekken.

De sfeer moet vriendelijk en hartelijk zijn.

Dit stukje stad is niet organisch tot stand gekomen, maar als apart project ontwikkeld. Door de invulling en sfeer die we hier creëren, willen we toch een soort organische verbinding met de Langestraat en de rest van het centrum tot stand brengen.’

‘Eigenlijk proberen we hier op verschillenden manieren te verbinden. We stimuleren onderlinge samenwerking tussen de exploitanten hier, we zijn zelf altijd aanspreekbaar en proberen wel een duidelijke koers te houden met het winkelcentrum.

Het moet echt een unieke, aantrekkelijke

Kortegracht naar Langestraat, met links gebouwen van het project

Dick van Dooleweerd (l) en Gert-Jan Kreikamp

Bij Suit Supply komen we bij het balkon.

We staan bij de Kortegracht en kijken naar het Mondriaanhuis. Gert-Jan vertelt dat het Mondriaanhuis enorm aan de weg timmert sinds het op 7 maart 2017 heropend werd na een zeer grondige renovatie. Het huis heeft zijn bezoekersaantallen zien verdubbelen van zo’n 20 duizend per jaar naar ruim 40 duizend.

ZELFSTANDIGE TREKKRACHT EN UNICITEIT Het valt me op dat er zich alleen echt unieke (winkel)formules gevestigd hebben.

Formules die vrijwel allemaal zelfstandig trekkracht moeten genereren als gevolg van hun uniciteit. Als ik daar een opmerking over maak, denkt Gert-Jan even na. ‘Zo hebben we het niet bewust bekeken, maar eigenlijk praten we ook alleen maar met ondernemers met unieke initiatieven. Dat is de groep exploitanten die we hier willen 38 scn 2018 | 3

DE VINKEN VAN DARWIN

en gastvrije plek zijn waar bezoekers willen komen, verblijven en terugkomen. Dat kunnen we als eigenaar niet alleen. Dat kunnen we alleen in samenwerking met onze exploitanten en met de gemeente.

Na lang volhouden hebben we voor elkaar weten te krijgen dat we op bewegwijzeringsborden vermeld gaan worden. Ook dat is verbinding.’

VISIE ‘Hoe hebben jullie eigenlijk een keuze gemaakt voor het soort winkelcentrum dat jullie wilden en willen realiseren?’ vraag ik.

‘We hebben SVP Architectuur en Stedenbouw, een lokale partij, gevraagd een visie te ontwikkelen op dit centrum. We vroegen ons af waarom we deze stap zouden zetten, of het een kans zou hebben, hoe we aan de slag wilden gaan en wat we wilden reali-

seren. We hadden daar zelf wel wat ideeën bij, die SVP voor ons vertaald heeft naar het concept, dat je hier nu aantreft. Voor de verhuur hebben we samen met SVP een goede presentatie gemaakt en we hebben daarvoor MVGM ingehuurd. Daar kunnen geïnteresseerden zich melden en dan maken we direct een afspraak. We willen iedereen die van ons huurt persoonlijk kennen. Een bedrijf en de exploitanten moeten wel echt bij onze ambities en het Mooierplein passen.’

‘We gaan daarbij nadrukkelijk voor continuïteit en de lange termijn. Dat moet ook wel je intentie zijn op deze plek, anders red je het niet.’

DARWINS LAT Terug op kantoor mijmer ik nog wat na over de bijzondere plek die we bezochten en de

ambities die Gert-Jan en zijn vijf vrienden hebben met deze plek. Zij willen de plek beter met het centrum van Amersfoort verbinden en de lokale initiatiefnemers met elkaar. Vanuit vertrouwen investeren zij voor de lange termijn en daarbij kiezen zij bewust voor unieke initiatieven en bevlogen exploitanten.

MOOI MOOIER Dat merk je al als je over het plein loopt en alle ondernemers je vriendelijk groeten en trots hun winkel willen laten zien. Eigenlijk werken op deze plek alle betrokkenen met elkaar aan een lokale micro-economie.

Volgens Howard Saunders (Retail Futurist), een van dé concepten van de toekomst. Het Mooierplein wordt inderdaad mooier en past zich aan aan de tijd. Het zit midden in de evolutie. ←

Scherbierstraat om de hoek van het Mooierplein

Schelvissteegje en Mondriaanhuis

Schelvissteegje

Kortegracht

scn 2018 | 3 39

PROJECTEN

O

p 16 mei opende het tweede stadscentrum van Utrecht: Leidsche Rijn Centrum. Met meer dan 130 winkels, horeca en services is Leidsche Rijn Centrum het moderne, bruisende stadscentrum voor een stadsdeel van bijna honderdduizend inwoners. Om in te shoppen, verse boodschappen te halen en om bij heerlijk eten te genieten van quality time met vrienden en familie. Een ontmoetingsplek voor Leidsche Rijners, stad- en streekgenoten, kortom.

RIJKDOM AAN DETAILS Het stadscentrum is een gezamenlijk ontwerp van maar liefst acht architectenbureaus. Dat heeft gezorgd voor een rijkdom aan vormen en details, zowel in architectuur als het openbaar gebied. Essentieel voor een binnenstedelijk plan waar het prettig is om in te verblijven.

De tien woongebouwen herbergen naast commerciële ruimten ook 762 nieuwbouwappartementen (koop en huur) en kantoorruimte van zo’n 10.000 m2. De centrumfunctie wordt vergroot met het pas geopende busstation Utrecht Leidsche Rijn, de bouw van een bibliotheek annex wijkbureau en hotel en de aanwezige Pathé CineMec bioscoop en het NS-treinstation.

WWW.LEIDSCHERIJNCENTRUM.NL

FOTO: INFOCASTER

OP DE SHORTLIST De ontwikkeling van het stadscentrum is in handen van Leidsche Rijn Centrumplan, een samenwerking van a.s.r. vastgoed projecten en Vesteda. Het stedenbouwkundig masterplan is van de hand van Jo Coenen Architects & Urbanists en staat op de shortlist van de internationale architectuurprijs WAN Urban Challenge 2018.

Bij de opening waren nog niet alle winkels en horecagelegenheden open en werd ook nog de laatste hand gelegd aan de inrichting van het openbaar gebied in het stadscentrum. Huurders en kopers betrokken vanaf mei hun nieuwe woning. Het is de bedoeling dat in september – als zo goed als alle winkels open zijn – de consumentenmarketing echt start. ←

LRC

40 scn 2018 | 3

FOTO: INFOCASTER

FOTO: LUUK KRAMER

Openingsdag op het Brusselplein

THEMA

Een van de winkelstraten in Leidsche Rijn Centrum

FOTO: BRANDBEELD

FOTO: INFOCASTER

Winkelstraat in feeststemming

scn 2018 | 3 41

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

BELEVING MET BETEKENIS

E

Een belevenis creëer je, een beleving ervaar je De belevenis wordt dus geproduceerd. En de beleving wordt geconsumeerd. Een belevenis krijgt pas waarde als de beleving ook betekenis heeft. Want niet altijd is de beleving positief. LED-lampjes in een piepklein steegje in Veghel kunnen wat sneu overkomen.

Maar het grootste LED-scherm ter wereld – in het Westfield World Trade Center in New York – is ‘mesmerizing’. De braderie in boodschappencentra wordt soms als een sta-in-de-weg ervaren. Maar er zijn ook veel uitgekiende belevenissen – in de vaak wat grotere wijk- en stadsdeelcentra – die wél een groot succes zijn. Zoals recentelijk bijvoorbeeld de ‘maanvlucht’ in De Hovenpassage. In Delft.

Met een goed geregisseerde belevenis kan dus wel degelijk een positieve beleving worden toegevoegd.

Zo is dit een middel om een hogere (fysieke) winkelen horecaomzet te genereren. Maar dan moet het wel een ‘beleving met betekenis’ zijn. Wat verstaan wij daaronder? Hoe werkt dat dan? Een beleving met betekenis? Dát kunt u lezen in dit artikel.

BELEVENISECONOMIE De moderne mens koopt producten. Consumeert voedsel en drank. En wil ook nog vermaakt worden.

Consumenten geven dus niet alleen maar geld uit aan producten en diensten. Steeds vaker – en steeds meer – wordt er ook betaald voor belevenissen en ervaringen. Een belevenis is daarmee een belangrijk economisch goed geworden. Dat je kunt produceren

42 scn 2018 | 3

HOE ‘BELEVING MET BETEKENIS’ WÉL TOT EEN HOGERE WINKELOMZET LEIDT

‘Beleving’. Iedereen heeft het erover. Het is hét toverwoord in de retailbranche. Maar wat is dat dan? Beleving? Is dit begrip niet aan mode onderhevig? Kun je zomaar beleving toevoegen? Of is beleving onderdeel van een bestaand totaalproduct? Van een winkel?

Een winkelcentrum? Een winkelgebied? Of een complete binnenstad? Iets wat de stad sowieso al te bieden heeft?

DOOR PAUL RODENBURG EN HANS VAN TELLINGEN

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

MESMERIZING, DAT ENORME LED-SCHERM IN NEW YORK

Het grootste led-scherm ter wereld in Westfield Trade Center, New York

en verkopen. We spreken dan ook over de beleveniseconomie.

En dit begrip heeft ook zijn intrede gedaan in de wereld van winkels en winkelcentra.

MIND THE GAP Het aanbieden van goederen en diensten is de centrale opgave van veel ondernemers. Als die ondernemer ook zorgt voor betekenisvolle belevenissen, dan creëert hij meerwaarde voor zijn klanten. Maar wat is dan een bij de onderneming passende belevenis? En wat weten ondernemers van de door de consument ervaren beleving? Nou, niet zo veel. Zo blijkt soms.1. Het kan zijn dat de meeste ondernemers denken dat ze hun klanten/gasten een goede beleving bieden. Maar dat hoeft in de praktijk echter niet zo te zijn. Dat veel bezoekers eigenlijk vinden dat er juist weinig te beleven valt.

Hoe kan dit verbeterd worden? Alles staat of valt bij begripsvorming van wat beleving nu eigenlijk is. Beleving is datgene wat wij met onze zintuigen zien. Horen. Ruiken. Voelen. Proeven. En anders (onbewust) ervaren. Beleving is een attractie. Om de consument te verleiden tot een transactie, is het zaak om de attractie te verbeteren. En daarvoor moeten er zoveel mogelijk zintuigen worden bespeeld.

BELEVING IN DE VORM VAN VOEDSEL EN DRANK Eten en drinken bespelen al die zintuigen. En spelen daarom zo’n belangrijke rol in de beleving van mensen. Om te overleven moeten mensen eten en drinken. Maar als je het lekker en gezellig maakt in een bijzondere omgeving, dan wordt eten een belevenis. ‘Eten is het nieuwe winkelen’. Dat hoor je velen zeggen. Dat is deels waar. Feit is dat winkelen steeds vaker

‘gemengd’ wordt met horeca. Er verschijnt überhaupt steeds meer horeca in de winkelstraten. En in winkels kun je steeds vaker iets eten en wat drinken. In steeds meer restaurants kun je ook producten kopen. Etenswaren. Drank. En soms ook de meubelstukken van de restaurantinrichting. Maar bovenal zijn er steeds meer – uiterst succesvolle – initiatieven die als een mix van horeca, winkel en marktkraam opereren. Zoals de Markthal in Rotterdam. Of de Fenix Food Factory in dezelfde stad. De Foodhallen in Amsterdam. De Vershal het Veem. Of het überhippe Strijp S in Eindhoven. Lees er ook alles over in ons eerder gepubliceerde artikel.2 In de menging van winkels en horeca worden ook steeds meer andere functies betrokken. Zoals ambacht en dienstverlening. Daarbij worden soms ook winkelmeters ingewisseld voor horecameters of ‘belevingsmeters’. Een goed en gevarieerd aanbod zorgt ervoor dat er inderdaad ‘wat valt te beleven’ in het winkelgebied. Dat het winkelgebied dus een plek is waar mensen überhaupt willen komen. En langer willen verblijven. Zodat ze nog meer gaan besteden. In een winkel. In de horeca. Of op een plek waarbij het onderscheid tussen beiden is vervaagd.

BELEVING IN DE VORM VAN VERMAAK Voedsel is dus een vorm van service. Een instrument in het creëren van een goede beleving. Zodat het verkoopproces ondersteund wordt. Het introduceren van voedsel – en drank – in het retailconcept is dan ook een – relatief eenvoudige – manier om als winkelier onderdeel te worden van de beleveniseconomie. Maar er is meer dan alleen voedselbeleving. Vermaak is ook onderdeel van de beleveniseconomie. scn 2018 | 3 43

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

De ‘fun factor’ speelt een grote rol bij veel retailinnovaties en winkelcentrumontwikkelingen. De winkelmarkt is erbij gebaat als het om meer gaat dan alleen het verkopen van producten.

Dat is een gedachte die al 20 jaar geleden door Pine en Gilmore werd uitgewerkt. Dat deden zij in hun internationale bestseller ’The Experience Economy’.3 In hun economisch model is belevenis een nieuw economisch goed. De belevenis is een opvolgende stap in de economische ontwikkeling. Van grondstof (koffieboon met een waarde van een enkele cent) – via product (pak koffie) en service (kopje koffie) – naar belevenis (de allerbeste koffie op het terras van Caffe Florian op het San Marcoplein in Venetië voor € 12,50 en meer). Waar de maatschappij voorheen bleef steken in ‘product’ en ‘service’ – oftewel efficiëntie in de vorm van ‘time well saved’ – draait het in de beleveniseconomie om ‘time well spent’. Een wezenlijk verschil. Waarbij de belevenis zélf ook toenemende economische waarde genereert.

Vrije tijd en beleving zijn dus belangrijke onderwerpen geworden. Ook in de retail. Als retailer, winkelcentrumeigenaar – of als gemeente of complete binnenstad – probeer je onderscheidend te zijn. En wil je bezoekers een specifieke eigen ervaring en beleving bieden. In de vorm van een dagje uit. Of een heel weekend.

VOORBEELDEN VAN WINKELCENTRA EN BINNENSTEDEN Ook bezoekers van (grotere) winkelcentra kiezen vaak voor een combinatie van bezoekredenen. Winkelbezoek staat cenDe belevingswinkel van Warby Parker, New York

44 scn 2018 | 3

ALS RETAILER WIL JE JE BEZOEKER EEN DAGJE UIT BIEDEN traal. Maar horeca, vermaak en een breed pakket aan andere (ondersteunende) diensten en services zijn ook van belang.

En dan loop je als consument het liefst in een schone, hele en veilige omgeving. Winkelcentra in eigendom en beheer van één eigenaar laten zien hoe dat goed en efficiënt geregeld kan werken. Voorbeelden? Hoog Catharijne in Utrecht (Klépierre).

Stadshart Amstelveen (Unibail-Rodamco). Gelderlandplein in Amsterdam (Kroonenberg). Kronenburg in Arnhem (Wereldhave). Of Factory Outlet Centra als Batavia en Roermond.

Maar ook goed geoutilleerde retaillocaties als Schiphol Plaza.

Of een aantal grote NS stations, die steeds meer op winkelcentra beginnen te lijken. Een van de vroegste voorbeelden

Nike brand store

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

van een doortimmerd winkelbelevingscentrum is het in 1999 door Foruminvest gerealiseerde De Tuinen. In Naaldwijk. Met geurzuilen. En wisselende aankledingen per jaargetijde. Nog steeds de moeite waard.

Winkelcentra kunnen dus niet stilzitten. Als zij betekenisvol willen blijven voor bezoekers – en daarmee ook meerwaarde creëren voor de in het centrum actieve ondernemers – moeten zij zichzelf telkens opnieuw uitvinden en vernieuwen.

EEN PAAR VOORBEELDEN VAN RETAILERS In de jaren negentig kwamen grote merken met hun eigen zogenaamde flagshipstores. Van bijvoorbeeld Nike. Asics.

Adidas. En van vele andere grote sportmerken. Maar ook bijvoorbeeld Sony deed een duit in het zakje. Deze zaken hebben meer het karakter van een tentoonstellingsruimte dan van een traditionele winkel. De verkoop en financiële afwikkeling vindt zoveel als mogelijk buiten het zicht plaats. Techmerken­ als Apple – maar ook Samsung en anderen – hebben in de jaren daarna vergelijkbare belevingswinkels opgezet. De laatste jaren zien we dat ook automerken hiervoor kiezen. Zoals Tesla. Of opticiens. Zoals Ace & Tate (Nederlands). Of Warby Parker (Amerikaans). Beiden ooit begonnen trouwens als webretailer. Zou dat toeval zijn?

EVENEMENTEN En dan de evenementen. Vaak als ultieme vorm van beleving ingezet. Evenementen zijn er in alle soorten en maten. Het ene evenement is beter dan het andere. En ook passender dan het andere. Welk evenement is passend? Dat hangt ervan af.

In willekeurige volgorde gaat het dan bijvoorbeeld om: → De traditionele braderieën die steeds meer een modern jasje krijgen. Met virtuele grabbeltonnen; → Steeds grotere en spectaculairdere (soms jaarrond) lichtconstructies in winkelstraten of winkelcentra. Zoals GLOW in Eindhoven. De lichtstad doet zijn naam eer aan; → The Call of the Mall in Hoog Catharijne van een paar jaar geleden. Kunst en winkelen gaan goed samen. Zo is gebleken. → De Koopgoot in Rotterdam. Met allerlei typisch Rotterdamse evenementen; → Evenementen die uit de Verenigde Staten over zijn komen waaien. Zoals de onlangs door de NRW bekroonde Black Friday Shopping Night in diverse Wereldhave-centra. Of het Healthy Halloween evenement in de Amsterdamse Oostpoort. → Technologische vernieuwing. Stadshart Amstelveen speelde in 2017 actief in op de ‘Pokémon Go’-rage. En trok zelfs buitenlandse deelnemers op zoek naar een speciale Pokémon. Verder was er in Middenwaard Heerhugowaard een Drone Racing Experience. Met veel bezoekers als resultaat.

Veel van de nieuwe belevenissen en belevingsconcepten gaan verder dan ‘leisure’. Waar we een aantal jaren geleden nog over spraken. Als huidige consument kun je tegenwoordig actief aan de belevenis deelnemen. Of je kunt zelfs onderdeel van de belevenis worden. Als je dat wenst tenminste.

De Black friday shopping nights, groot succes in de winkelcentra van Wereldhave

(BINNEN)STEDEN HEBBEN VEEL TE BIEDEN, WINKELEN IS ONDERDEEL TOTAALBELEVING Binnensteden zijn van oudsher ontmoetingsplekken. Je kunt er wonen, werken én winkelen. Er is vermaak. En drukte, cultuur en ontspanning. Binnensteden bieden verrassing. En verandering. Het stedelijke leven is er zichtbaar en voelbaar. De kracht van binnensteden is de grote menging van functies.

In de afgelopen 20 jaar zijn er veel nieuwe plekken ontstaan waar belevenissen gecreëerd worden voor consumenten. Aan de rand van de stad. Langs snelwegen. En in steeds meer winkelcentra. Maar ook in binnensteden. Overal zijn er theaters, multiplexen, pophallen, musea en andere culturele aanbieders bijgekomen. Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de toekomst van onze winkelcentra en binnensteden? En hoe spelen aanbieders van beleving hierop in?

Nu is de economische crisis ten einde. En zijn binnensteden weer ‘hot’. Met name de historische binnensteden hebben een grote attractie. Maar ook andere historisch wat minder bedeelde steden onderkennen de waarde van de vrijetijdsen beleveniseconomie. Vele vormen van retail en vermaak – maar ook kunst en cultuur – vergroten de aantrekkelijkheid van de stad. Voor bewoners, bedrijfsleven en toeristen. Cultuur draagt bij aan een stedelijk imago en bevordert de economische groei. Steeds meer vrijetijdsfuncties worden weer in de binnenstad geconcentreerd. Deze concentratie – en vervlechting – van aanbieders en bezoekers vormt de aantrekkelijkheid van deze steden. Nu. Én in de toekomst.

Ook de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in het ontwikkelen van belevenis en beleving. Is het ongebreideld toevoegen van ‘leuke dingen’ nodig om de aantrekkingskracht van binnensteden en winkelcentra in stand te houden? scn 2018 | 3 45

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

EN WAT TE DENKEN VAN EEN PERSOONLIJK WELKOM, ZOALS IN JAPAN? DRAAIT HET NIET OM DIENSTBAARHEID IN DE RETAIL?

Nee. Dat ook weer niet. Maar stilstand is achteruitgang. Een tegeltjestekst. Maar daarom niet minder waar. Vernieuwing van het aanbod – én het realiseren van aantrekkelijke ontmoetingsruimte en winkelomgeving – is nodig. Cultureel erfgoed kan worden ingezet voor geheel nieuwe functies.

En stadspleinen zijn uitermate geschikt als tijdelijk podium voor sportieve, educatieve, theatrale en andere vermakelijke stadsactiviteiten. En dan kan het – bijvoorbeeld tijdens het jaarlijkse Dickens-festival in Deventer, op het Stratumseind in Eindhoven en in de Kalverstraat Amsterdam – zo druk worden, dat je bij de ‘ingang’ moet wachten om ‘binnen’ te komen. En dan ga je misschien wel bijna ten onder aan je eigen succes. Zoals Amsterdam. Door sommigen ook wel Pretpark Amsterdam genoemd.

En die van zichzelf al een beleving vormt? Met zijn/haar winkel en persoonlijkheid? Dát is de echte ondernemer.

De klant kan worden getriggerd door speciaal gecreëerde spectaculaire, exclusieve belevenissen. Belevenissen die vaak doelbewust worden bezocht. Zoals de cursus sigarenroken in de zogenaamde Heerenkamer van P.C.G. Hajenius – de ruim 150 jaar oude sigarenwinkel op het Rokin in Amsterdam –.

Of de vergaande persoonlijke service en VIP-behandeling in luxe kledingzaken. Maar ondernemers kunnen ook kleine onverwachte dingen laten gebeuren. Waar je toevallig tegen aanloopt. De échte beleving. De natuurlijke beleving. Vakmanschap en bereidheid tot innovatie, service en ondernemerschap zijn dan belangrijke randvoorwaarden voor het realiseren van authentieke beleving.

PRETPARK AMSTERDAM EN WAT TE DOEN Leer ook hiervan. Een stad kan ook te veel vertier bieden.

Onderzoek het DNA van je stad. Ken je gasten. Kies je doelgroep. Bepaal wat je de gewenste doelgroepen wil laten beleven. Richt je op kwaliteit in het geval van Amsterdam. En niet op kwantiteit. Richt je op toeristen met een wat grotere portemonnee. En een iets verfijndere smaak dan alleen maar seks en coffeeshops. Én vergeet vooral je eigen bewoners niet. Uit onderzoeken van Strabo blijkt dat de echte winkels – winkels en horeca die zich richten op de lokale consumenten – de meeste waardering krijgen.

Echte beleving: retail op maat (campagnebeeld van NRW in 2018)

SERVICE, ONDERNEMERSCHAP, AUTHENTICITEIT Voor de winkelier en het winkelcentrum is beleving vaak niet meer dan een product. Of een service of dienst die wordt verleend. Maar een winkelier die werkelijk houdt van zijn klant?

46 scn 2018 | 3

#WATNOUEINDEVANWINKELS 2

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2; ‘De Gouden Eeuw van de Winkel’. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling Drs. Paul Rodenburg is met B@S Consultants | Brood@Spelen www.broodenspelen.nl actief in onderzoek, ontwikkeling en organisatie van winkels, horeca en vermaak in winkelcentra en binnensteden Met dank aan Jeroen Verwaaijen van Strabo voor de eindredactie.

Gastvrouwen in warenhuis Isetan, Tokyo

En wat te denken van een persoonlijk welkom? Zoals in Japan? Verreweg het beste warenhuis in Tokyo is Isetan. Het is de moeite waard om de winkel vóór opening al te bezoeken.

Klanten staan al in de rij. Winkelpersoneel wordt eerst uitvoerig toegesproken door de managers. Instructies worden gegeven over hoe de klanten blij kunnen worden gemaakt.

Winkelmeisjes houden dan buiten een toespraak voor de in de rij staande klanten. Een toespraak waarin de dienstbaarheid aan de klant uitgebreid wordt geuit. Met een buiging gaat de winkel open. En met een buiging van elke winkelmedewerker word je begroet. Overdreven? Misschien. Maar draait het niet om dienstbaarheid in de retail? In Japan hebben ze dat door.

Het personeel is onderdeel van de belevenis. Maak de vertrekkende klant blij. Niet alleen met zijn aankoop. Maar vooral ook met die blijvende herinnering aan dat bezoek.

Uiteindelijk gaat het dus om goed ondernemerschap en service. De gecreëerde belevenis moet bij de ondernemer en zijn winkel passen. En bij de plek en bij zijn klanten. De beleving moet dus authentiek zijn om betekenis te hebben. Met een uitgekiende en goed geregisseerde belevenis in een belevingsvolle omgeving. Dan volgen ook de commerciële successen.

Met productverkoop. En voedsel- en drankverkoop. ‘Time well spent’. Met de nadruk op ‘spent’. Geld dat wordt uitgegeven dus.

CONCLUSIES Winkels. Horeca. Cultuur. Vermaak. Sfeer. Historie. Mensen.

Het zijn allemaal belangrijke elementen in retail en retailcentra. Samen bepalen die elementen de belevingswaarde van die retail en centra. Al deze ‘variabelen’ dienen één belangrijk

doel. Dat is: een aantrekkelijk en economisch goed functionerend winkel- en voorzieningenaanbod. Met tevreden ondernemers en tevreden consumenten. Een attractieve belevingsvolle omgeving helpt de ondernemers én de consumenten om hun ‘eigen’ doelen te realiseren.

En zo komen we terug op wat nu eigenlijk de essentie is van retail. Het is de motor van de economie. De fysieke winkel speelt daarin een centrale rol. Als levensvatbare plek waar mensen graag komen. Geld besteden. Kopen doen mensen het liefst op een leuke plek. Samen met andere mensen. En niet vanachter je laptop. Tablet. Of smart phone. Uiteindelijk draait het om de transactie. De attractie helpt deze te realiseren en levert meerwaarde op.

In het denken over de toekomst van winkels en winkelcentra moet de toekomstige consument nadrukkelijk betrokken worden. Zodat de ondernemer en het personeel in de winkels en winkelcentra beter aanvoelen wat de klant wil. En hoe aan de beleving van hun gasten betekenis kan worden gegeven.

En daarmee wordt winkelen leuker. Is winkelen een ‘ontmoeting’. En is winkelen een beleving met betekenis. ←

BRONNEN 1 Davies, J., ‘Mind the ‘experience’ gap: questions are key’. www.mycustomer.com, 21-11-2017.

2 Tellingen, H. van, et al. ‘Blurring, hoe meer hoe beter’. Shopping Centre News 2017, nr. 6, p. 26 e.v.

3 Pine, J.B. and Gilmore, J. H., ‘Welcome to the experience economy’. Harvard Business Review 1998 scn 2018 | 3 47

DE BINNENSTAD

Eduard Plate (consultant en manager bij Extenzio expertise centrum economie en ruimte) is o.a. centrummanager en adviseur Ontdekkingsstraten. Focus op de customerjourney en retail. Studie geografie en marketing, Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic leefstijl segmentatie en was directeur AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl Reacties: eduard@eduardplate.nl, website: www.eduardplate.nl

Jet de Bruyne van Bakbar

DE LOKROEP VAN DE WINKEL (2)

Succesvolle samenwerking in het Arnhemse Modekwartier Hoe veranderde de Arnhemse stadswijk Klarendal in het succesvolle Modekwartier? Adviseur Eduard Plate onderscheidt drie nieuwe succesfactoren voor Modekwartier 2.0.

I

n deel 1 gaf ik aan hoe de city branding, samenwerking en de customerjourney cruciaal zijn voor het succes van de 7 Straatjes in de Arnhemse binnenstad. Consumenten worden naar winkelgebieden getrokken als er de kans is het onverwachte te ontdekken. Dat vraagt een sterke profilering. Dit trekt ook nieuwe ondernemers. Ons werkconcept Ontdekkingsstraten – ontwikkeld in samenwerking met de met Hanzehogeschool – is hierop gebaseerd. Hoe zit dat in het Modekwartier?

Jaren geleden als ik in Arnhem logeerde liep ik met mijn opa altijd 48 scn 2018 | 3

naar Klarendal, naar paardenslagerij Ernste. Deze slagerij is nu te koop, maar nog steeds te vinden aan de Klarendalseweg. Er is veel veranderd in deze karakteristieke Arnhemse wijk nabij de binnenstad.

DRUGSHANDEL Berry Kessels van Volkshuisvesting Arnhem: “De wijk ging in de laatste decennia van de vorige eeuw in hoog tempo achteruit en werd een centrum voor drugshandel. De gezellige winkels verdwenen en de wijk kreeg een negatief imago met krantenkoppen als “Politie doet inval in drugscafé” en “Overvaller verwondt meisje”. De koopkracht ging achter-

uit. Er investeerde niemand meer”.

Ondertussen had zich bij ArtEZ, hogeschool voor kunsten in Arnhem, sinds de jaren 50 een belangrijke modeopleiding ontwikkeld.

Namen als Viktor en Rolf, afkomstig van ArtEZ, werden internationale beroemdheden.

SAMENWERKING Volkshuisvesting, gemeente en ArtEZ vonden elkaar in een plan om een nieuwe bestemming te vinden voor leegstaande winkelpanden.

Doelgericht werden modeondernemers aangetrokken, die op zoek waren naar een atelier, een winkel en een woning. In 2008, precies tien jaar geleden, ging het Modekwartier officieel van start. Momenteel is er een theater, en zijn er ongeveer 50 winkels, 25 ateliers en zeven horecazaken bijgekomen. Een trekker is mode- & designhotel Modez aan de Sonsbeeksingel, inmiddels populair voor zakelijke hotelboekingen en stadstoeristen. Samen met de buren,

DE BINNENSTAD

Ace Eleven van Lonneke Deemoed

Heleen van der Meer

brasserie Goed Proeven, is het een ijkpunt in het Modekwartier.

De wijk bestaat voor een derde uit buurtbewoners, een derde uit immigranten en een derde uit jonge stedelijke professionals. En dat biedt uitzicht op het ontwikkelen van aantrekkelijke ontdekkingsstraten.

Winkelcentrum Klarendal

‘We hebben hier veel creatieve vakmensen bij elkaar’

BLURRING Het glooiende Klarendal geeft een afwisselend, gezellig beeld van winkels, horeca, ateliers en woningen.

Een dorp in de stad. Hotel Modez en restaurant Goed Proeven zijn ijkpunten bij de spoorlijn. Populair en upmarket. Verderop is er een mix van nieuwe en bestaande ondernemers.

“Hier zetten we doelbewust op in”, zegt Berry Kessels.

Heleen van der Meer is modeondernemer, opgeleid aan ArtEZ. In haar atelier maakt ze trendy leren tassen, die inmiddels bij meerdere winkels te koop zijn. “Alle tassen die ik maak zijn uniek”, vertelt Heleen, ”En ik ben hier tòch aan het werk, dus waarom geen winkel erbij.” Zo ontstaat blurring, de mix van diverse functies gericht op nieuwe behoeften van ondernemers en consumenten.

Ze is optimistisch over de toekomst. “Vakmanschap wordt alleen maar belangrijker, en we hebben hier veel creatieve vakmensen bij elkaar.”

Een punt van zorg is het vertrek van groeiende ondernemers naar de bin-

nenstad. “Zulke winkels zijn juist nodig hier.”

OMNICHANNEL Een andere bijzondere fashiononderneming is Ace Eleven. Eigenaresse Lonneke Deemoed studeerde ook aan ArtEz en maakte internationaal carrière als designdirecteur bij The People of the Labyrinths, Jetset, en Diesel. “Veel vernieuwende ontwerpen worden uiteindelijk niet uitgevoerd, dus creativiteit en ideeën gaan verloren. Daarom besloot ik zelfstandig te worden. Eerst alleen online, maar mensen willen toch persoonlijk contact. Ze willen komen kijken.” Het leidde tot de komst van Ace Eleven naar Klarendal. De profilering van het gebied sprak haar aan. Lonneke maakt voor klanten uit heel Nederland bh-prothesen. “Mijn klanten willen hun verhaal vertellen.

En ook mijn motivatie horen. Door de combinatie van online en winkel krijg je het juiste gevoel met klanten”.

BAKBAR Jet de Bruyne heeft met haar Bakbar een heel andere winkel. Ze is begonnen met een mobiele bakbar en vijf jaar geleden met de winkel annex bakcafé gestart. “We zijn dé plek voor thuisbakkers.” Met bakgereedschap, bakboeken, receptkaarten.

Er worden cursussen gegeven. Door de combinatie van cursus, recepten, scn 2018 | 3 49

DE BINNENSTAD

Werry van Leeuwen van café-restaurant Sugar Hill

Drie nieuwe succesfactoren

1 2 3

Na tien jaar heeft het Modekwartier behoefte aan een fase 2.0. Hoe kan het succes worden versterkt? Drie nieuwe succesfactoren: Ontdekkingsstraatpositie uitwerken.

Versterk profilering en zorg voor constante vernieuwing. Het levert extra traffic, nieuwe ondernemers en versterking van het human capital in de winkels op.

Versterk verbinding van Modekwartier met de binnenstad. De branding van Arnhem en de investeringen die zijn gedaan in de stad bieden mogelijkheden voor extra rendement in de customer journey.

Samenwerking versterken naar een nieuw platform, gericht op de eigenheid van het Modekwartier. Door de onderlinge samenwerking tussen ondernemers, vastgoed en Volkshuisvesting gericht te versterken ontstaat nieuwe waarde.

50 scn 2018 | 3

Paardenslagerij Ernste redde het ondanks acties niet.

café en winkel ontstaat een sterke binding met haar klanten. “We helpen elkaar met orginele dingen bakken.” De motivatie is dezelfde als bij de modeondernemers. De profilering van het gebied spreekt aan.

Er is ruimte om vakmanschap en winkel te combineren. Identiteit van ondernemer en gebied vallen samen.

En zo ontstaat het begin van een ontdekkingsstraat.

EIGENHEID Sugar Hill is een café-restaurant dat snel in populariteit groeit. Een gezellige place to be met een open keuken, waar alleen met kraakverse producten wordt gewerkt. “We zijn koks. We koken wat we zélf lekker vinden. We hebben ook eigen jagers, die af en toe hier op een bankje eenden plukken.”

Werry van Leeuwen is met vijftien jaar horeca-ervaring afkomstig uit Amsterdam. Zijn grootouders hadden een café in Arnhem. Hij heeft bewust voor het Modekwartier gekozen. “Er zijn minder regels dan in de binnenstad. De buurt met yuppen, volksbuurtbewoners en immigranten is aantrekkelijk, en ik wil graag ondernemen naar mijn eigen idee.

Daar heb ik hier ruimte voor.” Gratis en makkelijk parkeren is ook belangrijk. “Onze klanten komen niet alleen uit de buurt, maar ook uit een wijde omgeving, dan is toegankelijkheid heel belangrijk voor een restaurant als het onze.”

BINNENSTAD Er is samenwerking tussen ondernemers, al is die minder hecht dan in de Arnhemse 7 Straatjes. Er wordt vooral samengewerkt rond enkele belangrijke evenementen zoals de Nacht van de Mode. Hier komen city branding en profilering van het gebied krachtig samen.

Kenmerkend is de dat winkels ook ateliers zijn en veel zaken buiten Arnhem doen. Heleen van der Meer,

Place to be: Sugar Hill

Okimo T-shirts en Ace Eleven zijn maar enkele voorbeelden. Esther van Groeningen van het Keramiekatelier levert producten aan Amsterdamse hotels. Er zijn bekende klanten.

Zo draagt Matthijs van Nieuw-

THEMA

beurs & congres Ontdekkingsstraten Levendige winkelstraten moeten verrassen. Het concept is mede ontstaan uit gedachte van Ontdekkingsruimte als overlevingsstrategie. Het bestaat uit een Lab met een kernteam dat voortdurend en gericht studenten en mensen uitnodigt om een gebied blijvend te helpen vernieuwen.

Ondernemen met ondernemers. Dit trekt consumenten en ondernemers. Het concept is gemaakt door onder andere Alexander Grit, lector Ondernemen in Verandering, Hanzehogeschool) en Eduard Plate. Het wordt al uitgevoerd in Assen.

WOENSDAG 12 SEPTEMBER Gebiedsontwikkeling on tour 2018 DINSDAG 25 SEPTEMBER Strategiedag zorgvastgoed Nederland 2018 DINSDAG 25 SEPTEMBER Praktijkcursus vastgoedtransformatie DINSDAG 25 SEPTEMBER Rekenen aan gasloos vastgoed

kerk handgemaakte schoenen van Rosanne Bergsma. Die eigenheid van het gebied vraagt een bewuste samenwerking.

En hoe zit het met de binnenstad, met de 7 Straatjes bijvoorbeeld? “Aan de ene kant versterken we elkaar.

Wij wisselen bijvoorbeeld koffie- en taartbonnen uit met een koffiecafé.

En we zijn beide sterk in mode. Maar de binnenstad is ook een concurrent”, zegt Jet de Bruyne. Soms ver-

trekken sterke winkels uit het Modekwartier naar de binnenstad.

Andersom gebeurt ook. “Bereikbaarheid en parkeren is een sterk punt van het Modekwartier”, vertelt Lonneke Demoed van Ace Eleven.

“Veel klanten zijn druk. Ze vinden zo’n buurt als de onze heel leuk, maar kunnen niet al te veel tijd uittrekken om te parkeren of om je te vinden. Hier gaat dat heel goed. Parkeerkosten spelen ook een rol. Het gevolg is dat bezoekers zich hier heel welkom voelen en terug komen”.

DONDERDAG 27 SEPTEMBER Utrecht Vastgoed 2018 DINSDAG 2 OKTOBER Barometer maatschappelijk vastgoed 2018 DINSDAG 2 OKTOBER Basiscursus vastgoedrekenen

TRAFFIC Na tien jaar is het Modekwartier een begrip geworden. Het sluit ook goed aan bij de branding van Arnhem als modestad. Een aandachtspunt is de hoeveelheid bezoekers. “Onder andere wisselende openingstijden zijn een drempel”, geven ondernemers aan. Veel winkels zijn niet altijd open. Wel is er de afspraak om van donderdag tot en met zaterdag open te zijn. Er is daarbij diversiteit in het straatbeeld. Winkelcentrum Klarendal is bijvoorbeeld een vriendelijk buurtcentrum, met Albert Heijn als trekker en is dagelijks open.

DINSDAG 2 OKTOBER Basiscursus taxeren van vastgoed

De verbinding met de binnenstad is een uitdaging. De goede positionering van Arnhem als geheel biedt perspectief. We gaven vorige keer al aan dat er kansen liggen voor de stad Arnhem in het versterken van haar positie als stad in de customer journey. Het verzilveren van die kansen geeft direct spin-off naar het Modekwartier en extra rendement voor de investeringen die in Arnhem zijn gedaan. ←

11 OKTOBER Conferentie Huurrechtactualiteiten Wassenaar Zie advertentie op pagina 64

www.spryg.com

11 SEPTEMBER Completely Retail Marketplace Amsterdam, Beurs van Berlage www.crmarketplace.com 20 SEPTEMBER NRW Jaarcongres Amsterdam www.nrw.nl

14-16 NOVEMBER Mapic Cannes (F) www.mapic.com/mapic_2018

scn 2018 | 3 51

HUURZAKEN

JURISPRUDENTIE

DOOR JOHN NIJSTEN

Boetebeding: is hof Amsterdam om?

Afwijking van oordeel deskundige; misbruik van recht

I

n Shopping Centre News van 2017 (nr. 3, p. 46-47), werd de uitleg van het boetebeding in de algemene bepalingen van het roz-model huurovereenkomst bedrijfsruimte door het Hof te Amsterdam besproken. Het hof meende bij herhaling dat deze boete moet worden berekend over elke huurtermijn die in een maand onbetaald wordt gelaten. Volgens het hof bracht dat mee dat over negen onbetaald gebleven maandtermijnen niet negenmaal, maar 45 maal een bedrag van € 300 toewijsbaar was. Voor elke maand dat een termijn niet wordt betaald, is volgens het hof het minimumbedrag van € 300 verschuldigd. Door mij werd verdedigd dat het minimum van € 300 aan boeterente is verschuldigd over het totale bedrag aan huur per maand dat niet tijdig wordt betaald.

Dus in dit geval minimaal negen maal € 300.

Dat was volgens mij toendertijd de bedoeling van de juridische commissie van de roz. Gehoopt werd dat in het geval in een procedure kenbaar wordt gemaakt dat de uitleg van het hof niet de bedoeling van de opstellers van de algemene voorwaarden is geweest, het hof anders zou beslissen.1

1 Overigens werd mijn standpunt uitgebreider verwoord in Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2016, nr. 3, p. 151-158.

52 scn 2018 | 3

Inmiddels lijkt het Gerechtshof Amsterdam om en wel bij arrest van 10-04-2018. Het betrof een geschil over de afrekening warmtekosten tussen Buon Giorno 2 bv en DELA Vastgoed II bv bij een inmiddels geëindigde huurovereenkomst.

De kantonrechter had een boete van € 7.800,- toegewezen, door Buon Giorno aan DELA te betalen. Buon Giorno heeft over deze boete bij het hof allereerst gesteld dat het in artikel 18.2 van de Algemene Bepalingen vervatte boetebeding onredelijk bezwarend is in de zin van art. 6:233 sub a bw op de grond dat de boete is gefixeerd op (minimaal) € 300 per maand, ongeacht de hoogte van de eventuele betalingsachterstand. Het hof ging hierin niet mee.

Het hof vond wel terecht de klacht van Buon Giorno dat de kantonrechter de boete onjuist heeft berekend, “omdat de periode van 1 december 2014 tot 1 maart 2016 geen 26 maar (naar het hof vaststelt) slechts vijftien maanden beloopt. Derhalve is ter zake maximaal niet € 7.800 maar (15 x € 300 =) € 4.500 verschuldigd.”

Het hof heeft in deze kwestie dus zonder veel omhaal over dit onderdeel beslist en slechts boete toegewezen over de totale achterstand per maand en geen onderscheid gemaakt in termijnen. Vraag is echter of dit arrest een principiële nieuwe koers betekent. Blijkbaar had DELA niet

de hoge boete gevorderd. Overigens is het arrest gewezen door een andere kamer van het hof dan bij de eerdere kwesties.

Het hof zag zelfs nog aanleiding de boete te matigen tot € 1.000 omdat de billijkheid dit klaarblijkelijk eiste (art. 6:94 lid 1 bw).

AFWIJKING OORDEEL DESKUNDIGE Een kwestie waarin de rechter afweek van de zienswijze van de deskundige deed zich voor in Gerechtshof Amsterdam 19-12-2017, ecli:nl: ghams:2017:5300 (Movado) betreffende het belang van de staat van het pand.

De deskundige had in zijn rapport van 19 mei 2014 een huurprijs geadviseerd van € 33.550 exclusief btw per jaar met ingang van 8 april 2013. In het rapport staat: “Volgens zeggen van huurder rust er een gemeentelijke aanschrijving op het onderhavige object. De staat van onderhoud heeft thans geen noemenswaardige invloed op het gebruiksnut van het gehuurde, deze mogelijke aanschrijving is derhalve uitsluitend ter kennisgeving aangenomen.”

Op 2 december 2014 heeft de kantonrechter echter een descente in het gehuurde gehouden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. De kantonrechter heeft de staat van het pand die hij bij die gelegenheid heeft waargenomen ‘abominabel’ genoemd. De kantonrechter heeft op grond van de bij-

HUURZAKEN

De vraag blijft of dit arrest een nieuwe principiële koers betekent

zondere omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid geoordeeld dat de op zichzelf niet bestreden huurprijs van € 33.500 ex btw per jaar niet eerder kon ingaan dan op het moment dat in dat vonnis genoemde gebreken zijn verholpen. Volgens het hof terecht.

“Uit de bestreden rechtsoverweging blijkt dat de kantonrechter de door hem als abominabel aangemerkte staat van het gehuurde heeft gebaseerd op hetge en hij op 2 december 2014 bij de descente heeft waargenomen.

De door [X] c.s. niet bestreden bevindingen van de kantonrechter zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Daaruit blijkt dat, naast de aangebrachte noodvoorzieningen (balken en muurankers) om instorting van de voorgevel te voorkomen, op tal van plaatsen in het gehuurde scheuren in muren en pleisterwerk, (sporen van) lekkages alsmede ondeugdelijke, niet functionerende ramen met flinke kieren

zijn geconstateerd. Het behoeft naar het oordeel van het hof geen betoog dat dergelijke gebreken zeer ernstig zijn en tot een verminderd huurgenot leiden, zoals de kantonrechter dan ook terecht heeft overwogen. In lijn hiermee is de overweging dat het gehuurde niet voldoet aan wat Movado als huurder mag verwachten. Gelet op het voorgaande ligt het voor de hand dat de kantonrechter geen waarde heeft gehecht aan de mening van de deskundige over dit aspect. Het staat de rechter vrij om, indien daarvoor – zoals in dit geval – gegronde redenen zijn, het eigen oordeel te laten prevaleren boven dat van een door hem benoemde deskundige.”

MISBRUIK Een heel bijzondere uitspraak deed het Gerechtshof Amsterdam op 27-02-2018, ecli:nl: ghams:2018:621 betreffende een garage.

Volgens de huurovereenkomst is ieder

van partijen bevoegd om steeds na een periode van vijf huurjaren herziening van de huurprijs te verlangen. Bij onenigheid hierover dient de huurprijs te worden vastgesteld door drie makelaars in onroerende goederen. Daar de huurder geen makelaar aanwees, vorderde de verhuurder bij de rechtbank en vervolgens het hof de huurder op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen een makelaar aan te wijzen.

Het hof verklaarde de verhuurder nietontvankelijk omdat verhuurder door deze vordering in te stellen misbruik van bevoegdheid had gemaakt. Huurder had in de procedure gesteld dat verhuurder geen enkel belang had dat hij als huurder een makelaar voor een taxatie benoemde en dat die actie van verhuurder er uitsluitend op was gericht hem op kosten te jagen. Huurder had deze stelling vervolgens nader feitelijk onderbouwd. Omdat verhuurder het door huurder gestelde in het geheel niet had betwist, vond het hof dat het van de juistheid hiervan diende uit te gaan.

Op grond daarvan concludeerde het hof dat verhuurder de hem op grond van de huurovereenkomst toekomende bevoegdheid huurder een makelaar te laten aanwijzen niet kon inroepen omdat hij deze bevoegdheid misbruikte, met name door deze bevoegdheid uit te oefenen met geen ander doel dan om huurder te schaden. ← scn 2018 | 3 53

HAMBURG

Quick trip NRW groot succes

Hamburg: havenstad, Hanzestad én winkelstad De ‘quick trip’ van de Nederlandse Raad Winkelcentra is een aanrader. Altijd. Deze duurt twee dagen. Eén nacht. En het voelt alsof je een week bent weggeweest. Zoveel indrukken.

Zoveel interactie. En zoveel vertier.

DOOR HANS VAN TELLINGEN

D

e quick trip van NRW vond dit jaar plaats op 24 en 25 mei. Hamburg was het reisdoel. De interessantste Duitse stad. Volgens mij althans.

Groots. Rauw. Ongepolijst. Gezegend met een enorme haven. Een – gedeeltelijk – zeer welstandige bevolking.

Een stad met interessante winkelcentra en winkelgebieden. En een stad van vertier. Goedkoop vertier. Maar

Het reisgezelschap van de NRW Quicktrip naar Hamburg

zeker ook kwaliteitsvertier. Tot in de kleinste uurtjes. Een topbestemming. Op slechts een paar uurtjes rijden. Of 40 minuten vliegen.

HAMBURG, NIET ZOMAAR EEN STAD Hamburg is de op een na grootste stad van Duitsland.

Gelegen aan de Elbe. Heeft de grootste haven in Duits54 scn 2018 | 3

land. De tweede (na Rotterdam) van Europa. En de negende van de wereld. De stad maakt geen deel uit van een deelstaat, maar vormt er zelf een. Binnen de officiële grenzen wonen 1,8 miljoen inwoners. In aangrenzende stedelijke gebieden wonen nog eens 750.000 mensen. En de gehele stedelijke regio wordt bevolkt door maar liefst vijf miljoen mensen. Hamburg is een metropool.

STAD VAN RETAIL, STAD VAN ECE Hamburg kent ook retail die zeer de moeite waard is.

Logisch. In Hamburg zetelt immers het hoofdkwartier van ECE. ’s Lands grootste winkelcentrumeigenaar. En Europa’s marktleider – als eigenaar en/of beheerder – in planmatig ontwikkelde binnenstedelijke winkelcentra.

ECE is actief in 200 winkelcentra. Dat legt ECE geen windeieren. Er is nergens sprake van significante leegstand. Volgens eigen zeggen slechts zo’n 0,5%. De aantallen bezoekers stijgen. Evenals de omzetten. Wij kregen een uitgebreide presentatie. Ook over het foodconcept van ECE, ‘Food Sky’ geheten. Een concept dat de winkelcentra nieuwe ‘Schwung’ zal geven.

EINKAUFSZENTRUM ALSTERTAL Een van de paradepaardjes van ECE is winkelcentrum Alstertal. Op een steenworp van het hoofdkantoor gelegen. Een heel succesvol centrum. Gebouwd in 1970.

Uitgebreid en gerenoveerd in 1991. En in 2006 nóg een keer uitgebreid en gerenoveerd. 10 miljoen bezoekers.

58.000 m2 winkelvloeroppervlak. 246 winkels. Alstertal is geen elegant winkelcentrum. Maar is wel efficiënt. Kent grote huurders. Beschikt over ‘local heroes’. En heeft geen leegstand. Klanten komen van heinde en verre. En

HAMBURG

Appartementengebouw in Hafen City

Beeldbepalende oude architectuur

Nergens is sprake van significante leegstand, de bezoekersaantallen blijven stijgen klanten komen terug. Telkenmale. Meestal met de auto.

Alstertal is een groot succes. En zal dat voorlopig wel blijven.

EUROPA PASSAGE EN HET OVERIG KERNWINKELGEBIED Dan de Europa Passage. In hartje centrum (‘Mitte’). In eigendom bij Allianz. Niet in eigendom bij ECE dus. Maar wel beheerd door deze club. Het winkelcentrum kent 15 miljoen bezoekers. Is het ‘lunchwalhalla van NoordDuitsland’. Maar heeft ook vele winkels. 120 in totaal.

Die op vijf verdiepingen (!) zijn gevestigd. Reeds sinds de opening in 2005 een groot succes. Een ‘must see’. Ook qua design. De boogconstructies geven het winkelcentrum allure.

Alstertal

Verder kent Hamburg vele winkelstraten. Met de Neuer Wall als de belangrijkste daarvan. En het Alsterhaus als een voorbeeld van een geslaagd warenhuis. Gegeten scn 2018 | 3 55

HAMBURG

Van boven af: de verrassende Elbphilharmonie (de concertzaal van Hamburg), verbouwde pakhuizen in het oude havengebied en winkelstraat Neuer Wall.

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www. strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met medeauteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2; ‘De Gouden Eeuw van de Winkel’. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling

werd in Vlet an der Alster. Prachtig restaurant. Met een blik op de rivier. De Hamburgse keuken is niet heel subtiel. Maar is zoveel beter dan de Hollandse pot. ‘Savoir Vivre’ op zijn Duits. Serieus.

SIR HOTEL NIKOLAI Eten is het nieuwe winkelen. Volgens velen. Horeca en winkels versmelten (lees het vooral in ons artikel over blurring in SCN 2017-6). En goede hotels bieden het gastheerschap waar wij allen naar op zoek zijn in de retail.

Hotel Sir Nikolai is een absolute aanrader. En is die uitstekende gastheer. Goede keus van de NRW om hier te verblijven.

STERNSCHANZE Dan: Sternschanze. Heerlijk rommelige wijk. Ook vlakbij het beruchte St. Pauli. Thuisbasis van krakers. ‘Antifa’s’.

Maar ook de broedplaats van nieuwe winkels. Kroegen.

En Hamburgs beste restaurant Bullerei. Niet verkeerd om daar dan te mogen eten. Een echte ‘hotspot’. Met eerste­ klasvoedsel. Een beleving met betekenis (zie ook het artikel met deze titel elders in dit blad). Bij de buren was het bij brouwerij Das Altes Mädchen ook goed toeven. Heerlijk ambachtelijk bier. In de prachtige ambiance van een biertuin. De plek waar je als NRW-groep aan ‘bonding’ doet. Ik ben dol op gentrificatie. Het moet gezegd.

HAFEN CITY Vervolgens: Hafen City. Het grootste binnenstedelijke project van Europa. Gestart in 1997. En klaar in 2025.

Maar liefst 40% wordt aan de binnenstad toegevoegd. Net als in Rotterdam zijn de oude havens niet meer geschikt om aan te meren vandaag de dag. En deze gebieden worden dan ook herontwikkeld. Met woningen. Appartementen. Kantoren. Culturele voorzieningen. Horeca.

En winkels. Veel winkels. Eyecatchers? Te veel om op te noemen. De oude pakhuizen zijn oogstrelend. De nieuwe woningen vormen een wonder der architectuur. Maar de Opera Elbphilharmonie valt nog het meest op. Gebouwd bovenop een oud pakhuis. Heel apart. Het oorspronkelijke budget van 80 miljoen werd overschreden met 1000% (!). Maar dan heb je ook wat. Bezoek dat pand. En pak ook een concert mee. Een lust voor je oor.

UBERSEEQUARTIER SÜD Als kers op de taart van het project Hafen City volgde een presentatie van het Uberseequartier Süd. Met 420.000 m2 56 scn 2018 | 3

THEMA

Henk Vlug, directeur Fortrus

Vlugschrift h Geen ge-mijn en geen ge-dijn Minister Wiebes van Klimaat en de deelnemers van het energieakkoord werken aan maatregelen om de naleving van de uit 1993 stammende wet milieubeheer te verbeteren. Dat doen ze omdat de energiebesparing van bedrijven achterblijft bij de doelstellingen uit het energieakkoord.

Stilwerk

aan ontwikkeling. Hotels. Wonen. Werken. Winkelen.

100.000 m2 aan retail. Waarvan 80.000 m2 aan winkelvloeropervlak. Unibail-Rodamco is hiermee aan de slag. In de thuisstad van grote concurrent ECE. Gegniffel alom. Maar daarom niet minder serieus. Ben zeer benieuwd naar het toekomstige succes. Op de mooiste plek van Hamburg.

STILWERK Een verrassing betrof het bezoek aan Stilwerk. In een oud industrieel gebouw, een moutfabriek uit vervlogen tijden, is een winkelcentrum annex warenhuis gevestigd. Trefwoorden: woninginrichting. Design. Levensstijl. Smaak. Dit project krijgt een vervolg in Rotterdam.

Op het eiland Katendrecht. Ik kan niet wachten. En ben onder de indruk.

NOG MEER ETEN De afsluitende lunch vond plaats in restaurant Rive. Aan de Elbe. Midden in de haven. Met een prachtuitzicht.

De beste vis in een industriële setting. Goed te combineren met een Rieslingwijn. Daar kun je me wakker voor maken.

BEZOEK HAMBURG Hamburg is een aanrader. Wereldstad. Prachtstad.

Havenstad. Retailstad. Alles van waarde vind je in Hamburg. En, zoals het een havenstad betaamt, is het rauwe randje ook aanwezig. De wereld in een notendop. Dat is Hamburg.

Het was een weergaloze reis. Tot in de puntjes geregeld. Met dank aan Brigit Gerritse. ←

Het gaat om winkels, kantoren, restaurants, fabrieken die meer dan 50.000 kWh stroom of meer dan 25.000 m3 gas verbruiken. In het Energieakkoord is afgesproken dat 100 petajoule (100015 joule) aan energie bespaard moet worden. De laatste berekeningen van het Planbureau voor de Leefomgeving komen uit op 75 petajoule. Er moet dus nog voor 25 petajoule aan extra maatregelen genomen worden. De opbrengst van een betere handhaving van de Wet milieubeheer wordt geschat op 12,5 petajoule. Dus de helft van het tekort kan gehaald worden met de huidige maatregelen. Maar ook hier geldt weer hoe kan je dit in het retaillandschap realiseren.

Als u zich afvraagt of dit ook voor u geldt – en zo ja, hoe pak je dat nou het beste aan – wijs ik u graag op het Platform Duurzaam Winkelvastgoed, dat op initiatief van de NRW is opgericht. Bij dit platform zijn aangesloten: Blue Building Institute, DGBC (Dutch Green Building Council), INretail, IVBN, NEPROM, NeVaP, NRW, Platform Duurzame Huisvesting, RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland), The Blue Building Instite, Vastgoed Belang, Vastgoedoverleg en VGM NL. Onder bekwame leiding van Rachelle Vingerhoeds willen zij de sector (u dus!) zo goed mogelijk informeren.

Waar het op aan zal komen, is niet zo moeilijk te raden. De huurder en verhuurder zullen innovatief samen moeten werken en elkaars belangen hierin respecteren. Dus geen harde strijd tussen mijn en dijn maar samenwerking. En stap nu eens over alle bezwaren heen en begin ermee! ←

k Vlug Hen f scn 2018 | 3 57

IERLAND

Google omnichannel ’ én echte winkels in retailstad Dublin Elk jaar gaat SSM Retail Platform op studiereis. Vier dagen netwerken. Vier dagen inhoud. En vier dagen eten en drinken op topniveau. Een reis waarin topsprekers voor ons excelleerden. Een reis waarin vele winkels en winkelgebieden werden bezocht. Vele restaurants. En massa’s kroegen.

Kortom: een sprankelende reis. Met over het algemeen goed weer. En dan is het ook buiten goed toeven. Zeker in Dublin.

De ‘pub-hoofdstad’ van Europa.

DOOR HANS VAN TELLINGEN

D

e reis ging overigens naar zowel Noord-Ierland als het ‘gewone’ Ierland.

In essentie betrof het de steden Belfast en Dublin. Een wereld van verschil. Maar allebei zeer de moeite waard. Belfast vanwege het door Multi ontwikkelde Victoria Square.

En de wel heel erg heftige geschiedenis in deze verscheurde stad. Dublin vanwege de succesvolle shopping mall Dundrum Town Centre. En het binnenkort uit te breiden Blanchardstown. Maar ook vanwege het bruisende stadscentrum. Met onder 58 scn 2018 | 3

Boven: Jack de Vreede in het Ierse hoofdkantoor van Google.

andere Grafton Street en Henry Street. En prachtige ontwikkelingen als Powerscourt.

Dublin is tevens ‘home of Penneys’. Beter bekend als ‘Primark’.

EEN STUKJE GESCHIEDENIS In Noord-Ierland is de geschiedenis complex. Bottom line echter is dat er nog steeds spanningen zijn tussen protestanten (die bij Groot-Brittannië willen blijven) en katholieken (die zich willen afscheiden). Belfast was met name het strijdtoneel. Maar de muur van vijftien meter hoog (om het katholieke en protestantse stadsdeel te scheiden) en

Daarnaast: de indrukwekkende zangeres Lisa Lambe Rechts: Dundrum Town Centre

IERLAND

Het reisgezelschap op de trappen voor het Cliff Town House

de ‘avondklok’ getuigen nog steeds van enorme spanningen. En ook de gedenktekens van de gevallenen (aan katholieke zijde) en de zeer manifeste muurschilderingen (aan protestantse zijde) vertellen een heftig (recent) verleden. Lugubere wereld.

Ierland kent ook een roerige geschiedenis. Tot 1922 was Ierland onderdeel van Groot-Brittannië. Nu is het land zelfstandig, maar tot in de jaren 90 stond Ierland bekend als een zeer arm land. In vorige eeuwen is er zelfs sprake geweest van grote hongersnoden. Ierland was dan ook een emigratieland bij uitstek. Hoe anders is dat nu. Sinds de toetreding tot de EU zat Ierland in de lift (tot 2008). En niet zo’n klein beetje ook. Het voormalig armste land van de Unie was in 2008 (na Luxemburg) het rijkste land. Met het hoogste inkomen per hoofd van de bevolking. Ierland was een zeer aantrekkelijke vestigingsplaats voor internationale bedrijven. En de toegangspoort tot Europa. Lage belastingen en goed geschoold personeel leverden veel hoogwaardige arbeid op. Economische groei leidde tot consumptieve vraag. En dus ook tot vraag naar winkels en winkelcentra. Die dan ook veelvuldig gebouwd zijn. Ierland werd echter zeer zwaar getroffen door de economische crisis in 2008. En moest aan het infuus van EU en IMF. Maar Ierland is al grotendeels hersteld. Wonderbaarlijk snel.

En dat komt ook ten goede aan de retailbestedingen. En dus ook aan de door ons bezochte winkelcentra en winkelstraten.

Het armste land van de EU was in 2008 het op een na rijkste Die er in Dublin mooi bijliggen. En die ook weer grote (bestedende) groepen bezoekers trekken.

KLM Helaas gooide de KLM roet in het eten.

Door onze vlucht (en zeker 100 andere) te cancelen op woensdagochtend. Gevolg: de ene helft van de groep kon om 14.00 uur vertrekken (en kon slechts een klein gedeelte van het programma volgen in Belfast). En de andere helft (waaronder de auteur) pas om 16.00 uur. Deze laatste helft van de groep kon alleen aanschuiven voor het diner. Daarom is het verslag van de bezienswaardigheden in Belfast een weergave van een eerder bezoek aan Belfast door de auteur.

BELFAST Belfast is de stad van het imposante winkelcentrum Victoria Square. Door Multi hier neergezet (nadat eind jaren negentig een competitie was gewonnen). Het meerlaagse scn 2018 | 3 59

IERLAND

Geheel rechts: Blanchardstown Rechts: Hollandse bezoekers in het dagblad van Dublin Onder: de Dublin Docks

winkelcentrum van 75.000 m2 heeft de typische ‘Multi-statuur’. Verschillende bouwstijlen. Veranderende architectuur. Zodat je je in een organisch gegroeide winkelstraat waant. Mooi vormgegeven. Goed uitgevoerd. Met een fors aantal goede ketens.

En goede horeca. Ook de aansluiting naar de rest van het kernwinkelgebied is uitstekend. Probleem is de welvaart in Belfast.

Deze is nog niet zo groot. Is dit winkelcentrum een succes? Moeilijk te zeggen. Feit is dat er geen FootFall-cijfers bekend worden gemaakt. En dat het succes van het winkelcentrum afhankelijk is van het succes van Belfast als stad. De tijd zal het leren.

Maar Belfast is meer dan Victoria Square.

Interessant zijn ook Williams St. South (de winkelas), het lelijke, maar goed functionerende Castle Court en de in verval geraakte Smithfield Market. Belfast is de stad van de tegenstellingen. Arm en rijk. Shabby en mooi. Gewelddadig (of: een smeulende versie daarvan) en (bijna) lieflijk. Interessante bestemming dus.

DUBLIN In Dublin is op de eerste dag (tweede dag van de reis) geen winkelcentrum bezocht.

Maar werd wél het Europese hoofdkantoor van Google aangedaan. Én de Nederlandse ambassade. Op de derde dag zijn wel vele winkels en winkelcentra bezocht. En op de 60 scn 2018 | 3

laatste dag werd Trinity College met een bezoek vereerd. Een van de oudste universiteiten van de wereld. Met de mooiste bibliotheek van Europa. En een origineel boek uit de negende eeuw (‘Book of Kells’).

GOOGLE BESEFT DAT HET OM FYSIEKE WINKELS DRAAIT Een vroeg hoogtepunt van de reis betrof het bezoek aan Google. Met vele interessante presentaties. Een bezoek aan het pand.

En het mooiste uitzicht over de Dublin Docks. Ook wel Silicon Docks genoemd.

Omdat vele techbedrijven, waaronder ook Facebook en Salesforce, hier hun Europese hoofdkantoor hebben staan.

Google legde ons in de watten. Dat was fijn. Waarom? Google gelooft in retail.

Fysieke retail wel te verstaan. In meerdere presentaties werd dit aan ons benadrukt.

Begonnen werd met de onvermijdelijke customer journey. De mogelijkheden van de zich oriënterende consument zijn inmiddels oneindig groot. Hoe krijg je die consument in jouw winkel? Dat is de essentie.

In geen enkel land vertegenwoordigen de webaankopen meer dan 10%. Google verwacht niet dat dit percentage de komende jaren heel veel zal stijgen. Meer dan 90% van alle aankopen vindt dus nog steeds in de fysieke winkel plaats. En in die fysieke winkel kun je dus nog het meeste geld

verdienen.

Maar online zichtbaarheid moet er wel zijn. In 2004 oriënteerde zich nog 13% eerst online. In 2017 was dit gestegen naar 58%. Techniek. Internet. Beiden zijn van wezenlijk belang. Maar techniek dient met name om mensen naar de fysieke winkel te halen. Alles draait om de klant. Die continu inzicht heeft in het beste dat retail hem of haar te bieden heeft.

Consumenten zijn ‘curious’. ‘Demanding’.

En ‘impatient’. Het moet ‘nu, nu nu’. Elke interactie tussen retailer en klant moet ‘helpful’ zijn. ‘Personal’. En ‘frictionless’.

Elke keer moet de klant weer het gevoel hebben dat de laatste aankoopervaring weer beter was dan de vorige. En Google kan daarbij helpen. En helpt dan ook veel retailers hiermee. Google is een intermediair tussen internet en fysieke winkel. Daar waar beide werelden elkaar ontmoeten is de plek ‘where the magic starts’. Aldus Google.

Verder was het Google-kantoor zoals je dat verwacht. Jong. Hip. Dynamisch. Interactief. Met een oververtegenwoordiging aan Millenials. Een bezoek op zichzelf waard.

NEDERLANDSE AMBASSADE Dan. Het bezoek aan de Nederlandse ambassade. De plek waar bitterballen werden geserveerd. Kaassoufflés. En Heineken Bier. Niets mis mee.

IERLAND

Geheel links: herdenkingsplaatje bij de Georges Street Arcade, het eerste planmatige winkelcentrum in Dublin Links: drie leden van het reisgezelschap pauzeren met een Ierse ale; in het midden de auteur van dit artikel

Boven: winkelen in Grafton Street Links: Ierse helden herdacht op Shankhill Road

Google gelooft in retail, fysieke retail wel te verstaan Interessanter echter was het verhaal van de ambassadeur. De heer Peter Kok. Een man met inhoud. Die vermengd werd met een ironische vorm van droge, subtiele humor. Mooi figuur. Hét thema voor Ierland op dit moment volgens de ambassadeur?

Dat is de Brexit. Ierland exporteert veel naar de UK. En deze export zal een klap krijgen.

Bijvoorbeeld die van champignons (hét ingrediënt bij English Breakfasts). De Ierse economie zal een klap van 2 tot 8% te verwerken krijgen. Tja. Een ander thema van de ambassadeur betrof de harde grens tussen Ierland en Noord-Ierland (dat immers tot de UK behoort). Een harde grens die misschien wel weer heringevoerd wordt. Met alle vervelende gevolgen van dien.

De SSM zou de SSM niet zijn als CBRE niet een degelijk verhaal hield. Zo ook nu.

Op de ambassade. Twee leading ladies van

CBRE verrichtten een uitstekende presentatie. Het was een optimistisch verhaal. Na jaren van economische groei (en nog meer in het vooruitzicht) zijn de huurprijzen bijna weer terug op het niveau van voor de crisis. Een vierkante meter in Grafton Street (de A1-winkelstraat) huur je voor € 8.000,–.

Da’s veel. Nog niet zoveel als in 2007 (€ 10.000,–). Maar wel een stuk meer dan in 2012 (€ 3.000,–). Volatiele markt dus, die Ierse markt.

SUNSHINE PINTS EN THE DUBLIN DAILY Geborreld werd er daarna in Hogans en The Market Bar. En uitstekend gegeten werd er in Brasserie Sixty Six. Mooie gelegenheden.

Ons bezoek bleef niet onopgemerkt. En haalde zelfs de Dublin Daily (zie foto).

CHERRYWOOD Vervolgens: winkels. En gebiedsontwikkeling. Bezocht werd het plangebied Cherrywood. Een nieuw stadsdeel in het zuidoosten van de Dublinse metropool.

Een slordige 100.000 m2 aan ontwikkeling. Waaronder 32.000 m2 aan winkels.

En 21.000 m2 aan horeca en leisure. Succes lijkt verzekerd voor deze ontwikkeling. Niet vreemd: dit is een van de rijkste districten van Dublin. Niet zo heel ver van Dundrum gelegen (zie het volgende kopje). Veel winkels waarvoor Dundrum Centre (zie ook het

volgende kopje) geen plek lijkt te hebben, willen zich hier vestigen. Aldus de ontwikkelaar Hines.

DUNDRUM TOWN CENTRE ‘Dundrum Town Centre’ is een winkelcentrum dat ‘klopt’. Een winkelcentrum met 18 miljoen bezoekers per jaar. Een winkelcentrum dat geen leegstand kent. Een winkelcentrum dat een wachtlijst kent van winkels die zich hier willen vestigen. Maar waarvoor nog geen plaats is. Een winkelcentrum dat ook nog fors gaat uitbreiden. Zo is het plan.

Dundrum is geen ‘domme winkeldoos’.

Die in een weiland is ‘neergeplempt’. Nee, het is een multifunctioneel binnenstadscentrum (van het stadsdeel Dundrum) dat in de bestaande omgeving en infrastructuur is ingepast. Opgeleverd in 2005. Maar in 2013 uitgebreid en tot volle wasdom gekomen met zo’n 125.000 m2 aan winkelvloeroppervlakte. Dundrum kent goede winkels.

En heeft een duidelijke routing en lay-out.

Het afwerkingsniveau is hoogwaardig. En de restaurants zijn van topkwaliteit. Nergens in Ierland kun je beter uit eten dan in dit winkelcentrum.

Nieuwe eigenaar Hammerson is blij met dit centrum. En positioneert een bezoek aan Dundrum als een ‘iconic destination’.

Mooie woorden. Maar uiteindelijk draait het om de omzet. En die is ongekend scn 2018 | 3 61

IERLAND

Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van #WatNouEindeVanWinkels. Hans werkt momenteel met mede-auteurs aan #WatNouEindeVanWinkels deel 2; ‘De Gouden Eeuw van de Winkel’. Reacties?: vantellingen@ strabo.nl / 020 6260817 / 06 54348080/ Twitter: @hansvantelling

hoog. Zo’n anderhalf miljard euro per jaar.

Dat is bijna ongeloofwaardig. Maar is wel gebaseerd op een correcte berekening als hun eigen gepresenteerde cijfers worden doorgerekend.

BLANCHARDSTOWN Dan: Blanchardstown. Dit winkelcentrum is gelegen in de gelijknamige voorstad van Dublin. In 1996 geopend. En in 2004 uitgebreid (ook met een Retail Park). Met ruim 100.000 m2 is het een groot winkelcentrum.

Er komen 17 miljoen bezoekers per jaar. Een schoonheidsprijs zal het winkelcentrum niet winnen. Het centrum oogt nu al gedateerd. Maar het centrum voor de ‘massa’ functioneert prima. Een efficiënte koopmachine. Onderverdeeld in een yellow mall (diensten). Red mall (dagelijks). En blue mall (mode en niet-dagelijks). Het winkelcentrum is tegenwoordig eigendom van Blackstone (de moeder van Multi). En gaat binnenkort uitbreiden en renoveren. Ik durf te wedden dat het een groot succes wordt.

KERNWINKELGEBIED Het kernwinkelgebied van Dublin is er één om in te lijsten. In feite bestaat het uit twee deelgebieden. Eén ten noorden van de rivier de Liffey. En eentje ten zuiden. Om met het laatste deelgebied te beginnen; in Grafton Street en omliggende straten worden de hoogste huren betaald. En de sfeer en branchering is helemaal in orde. Het centrum Stephens Green Shopping Centre (uit 1988) detoneert een beetje. Maar voor het overige is het goed toeven in dit winkelgebied. Niet in het minst door de prachtige Georges Street Arcade. Of Powerscourt.

En de waanzinnig mooie foodmarkt (met ‘bewuste’ producten) Fallon & Byrne. Waar men doodleuk nog vijf verdiepingen horeca aan heeft vastgeplakt.

De Noordzijde is ook de moeite waard.

62 scn 2018 | 3

De bibliotheek van Trinity College

Met als belangrijkste as Henry Street. Die een wat middelmatiger aanbod kent dan Grafton Street. Maar minimaal net zo druk oogt. En minimaal net zoveel besteders kent. Winkelcentra als Jervis Shopping Centre en Ilac Shopping Centre zijn ook in dit gebied gevestigd. Mwah. Noemenswaardig is echter wel de belangrijkste zijas van Henry Street. O’Connelstreet. Dat als voorbeeld heeft gediend bij het toenmalige ontwerp van de Champs-Élysées.

CLIFF TOWNHOUSE EN LISA LAMBE De SSM zou de SSM niet zijn als er niet waanzinnig wordt uitgepakt tijdens het laatste diner. Dit maal in restaurant Cliff Townhouse. We werden opgepikt door paard en wagen. We gingen in parade door de stad. En we werden onthaald worden door een Ierse (!) doedelzakspeler. Geniaal eten. En als verrassing een optreden van de Ierse zangeres Lisa Lambe. Wat een stem.

En wat een mooie vrouw. En ik ben niet de enige met deze mening.

TRINITY COLLEGE De laatste ochtend was een mooie ochtend.

Het was de ochtend van het bezoek aan Trinity College. Een van de oudste universiteiten van Europa. Met een bezoek aan the Long Room, de mooiste bibliotheek van

Europa. Die ook ‘the book of Kells’ bezit. Uit de negende eeuw. Waanzinnig.

BEZOEK IERLAND Het was een uitstekende reis. Ondanks de door de KLM veroorzaakte valse start. Winkels. Horeca. Cultuur. Vermaak. Excellent eten. Historie. Maar ook politieke en religieuze kwesties bleven niet onaangeroerd.

En verder? Een ieder kan ik een bezoek aan Ierland aanbevelen. Niet alleen vanwege de historie en de cultuur. Maar ook vanwege de winkelcentra. Waarbij Dundrum Town Centre dé aanrader is. Dublin is meer dan goede muziek, Guinness en pubs.

En de retail? Retail is geen ‘rocket science’. Verwen de klant. Luister naar de klant. Geef die klant de spullen die hij of zij wenst. En stop hem ook een glas wijn in de handen. Of een heerlijk hapje.

Blurring? Joh, dat gebeurt hier al tijden.

Er is namelijk geen wezenlijk verschil tussen retail en horeca. Waar het om gaat in onze branche? Het gaat erom dat de consument zich naar een fysieke plek beweegt.

Een plek waar hij dingen koopt. En consumeert. Dát is de toekomst van de retail.

Ruiken. Proeven. Beleven. Kopen. Consumeren. En dat dan allemaal tegelijk. Ook Google heeft dat door.

Dank SSM. Dank Jack. Dank Leon. ←

IN THE PIPELINE

ALKMAAR

AMSTERDAM

Noorder Arcade en Ringers O 2018 M 30.000 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

Kalverpassage O 2018 M 13.000 m2 P Kroonenberg Groep, 3W Real Estate I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

▼ BEVERWIJK

A

BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum O 2018 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

Wijkerbaan

ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2018 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Osdorpplein

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019 APELDOORN

Anklaar O 2019 M 14.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼

DEDEMSVAART BILTHOVEN

Vinkenplein O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

Westwijkplein

▼

De Voorwaarts O 2020 M 40.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 DELFT

Hovenpassage O 2018 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

AMSTELVEEN

O 2018 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Hof van Dedem

BOSKOOP

Centrum Zuid O 2018 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼ ASSEN

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

Raadhuisplein O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

De Citadel

Uw project in deze rubriek?

DRACHTEN

O 2018 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2018 | 3 63

CONFERENTIE

Huurrecht Actualiteiten, van Privacy tot Blockchain In vervolg op een reeks succesvolle conferenties organiseren redactie en uitgever van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte op 11 oktober 2018 een conferentie met als thema: ‘Huurrecht Actualiteiten, van Privacy tot Blockchain’.

Er vinden plenaire sessies en workshops plaats waarin actuele ontwikkelingen worden toegelicht op belangrijke onderdelen van het huurrecht bedrijfsruimte.

Ter gelegenheid van dit congres wordt ook een geactualiseerde uitgave van het, voor de huurrechtpraktijk onmisbare, Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte gepresenteerd.

Deelname is inclusief twee van de volgende workshops naar keuze.

Workshop 1 | Kwalificatie Mw. mr. S. van der Kamp en mw. mr. A. Bergers-Kemp (Dentons Boekel) Workshop 2 | Franchise en goedkeuring afwijkende bedingen Mw. mr. K.M. Verdurmen (Fort Advocaten) en mw. mr. A. de Fouw (Bricks Advocaten) Workshop 3 | Zekerheden in faillissement Dhr. mr. D.M. van Geel (Fort Advocaten) en mw. mr. M. van Schoonhoven-Sloot (Wintertaling) Workshop 4 | Beëindiging van huurovereenkomsten Dhr. mr. A. van der Hilst (Houthoff) en mw. mr. I.C.K. Mol (VMBS Advocaten) Workshop 5 | Gebreken Mw. mr. J.M. Winter-Bossink en mw. mr. E.T. de Boer (Houthoff)

17.00 - 18.00 u

Donderdag

11 oktober 2018 12.00 – 18.00 uur

Kasteel De Wittenburg, Wassenaar

Dagvoorzitter Mw. mr. N. Amiel (Houthoff) Gastsprekers Mw. mr. M.B.J. Thijssen (Hekkelman Advocaten) Mw. mr. A.B. Schoonbeek (CoLegal Advocatuur) Prijs

€ 495 per persoon.

Abonnees op het TvHB en leden van de VHA of VVJ: € 425.

Genoemde prijzen zijn exclusief btw.

Inclusief de herziene druk (t.w.v. € 65!) van het Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte.

Opleidingspunten

Programma 12.00 - 13.00 u 13.00 - 13.15 u 13.15 - 14.00 u 14.00 - 15.00 u 15.00 - 15.30 u 15.30 - 16.30 u 16.30 - 17.00 u

Noteer n u alvast in uw agenda!

vw

ontvangst en lunch welkom door mw. mr. N. Amiel Mw. mr. M. Thijssen over Huurrecht en Privacy workshop ronde I pauze workshop ronde II Mw. mr. A.B. Schoonbeek over Bitcoin en Blockchain in het Huurrecht Afsluiting en borrel

Postbus 325 7400 AH Deventer Telefoon 0570 751225 E-mail: info@denhollander.info

In voorgaande jaren werd de conferentie door de Nederlandse Orde van Advocaten gehonoreerd met 3 opleidingspunten.

Aanmelden

Voor aanmelden en meer informatie kunt u zicht wenden tot de heer F. Meijer.

Tel. 0570 751225 Email: info@denhollander.info

www.denhollander.info

IN THE PIPELINE

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O 2018 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

GORINCHEM

Hoog Dalem O 2018 M 6.650 m2 P AM Real Estate Development i.s.m. Heijmans Vastgoed I Joris Aanhane, T 030 281 7300 ▼

HARDERWIJK

Waterfront O 2018 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

MIJDRECHT

De Lindeboom O 2017 M 5.500 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2018 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

’S-GRAVENHAGE

HENGELO

LEENS

Duinzigt

Lange Wemen

De Marren

O in ontwikkeling (start 2019) M 6.600 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

O 2022 M 10.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033 LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2018 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 ENSCHEDE

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2018 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

’S-HERTOGENBOSCH

O 2018 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

Gasthuiskwartier O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans Vastgoed I T 030 281 7300 ▼

Stationsgebied

Het Stroink O eind 2019 M 5.885 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

HAARLEM

O 2018 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

Schalkstad O 2018 M 6.500 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼ ’S-HERTOGENBOSCH

Boschveld O 2018 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300 scn 2018 | 2 65

IN THE PIPELINE

MAASTRICHT

RIDDERKERK

ROTTERDAM

Brusselse Poort

Kuyperhof

Centrée

O 2018 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

O 2018 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

O 2018 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

UITHOORN

Zijdelwaard O 2018 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

ROOSENDAAL

Tolbergcentrum

5

MEPPEL

Keijserstroom

O start 2019 M 6.070 m2 IMPRESSIE P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 29419285 ▼ plein

O 2018 M 10.000 m2 P Kroonenberg Groep, E.CP I Olaf Nieuwenhuis, T 020 5788 788 ▼

SCHEVENINGEN

UTRECHT

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼

O 2018 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

24

ROSMALEN

Centrumplan NIJMEGEN

Handelskade O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2018 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

PAPENDRECHT

Neude O 2018 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam REEUWIJK

Centrumplan O 2018 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

VEENENDAAL

Brouwerspoort O 2018 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

66 scn 2018 | 2

VIANEN

ZEIST

Hoef en Haag

De Clomp

O 2019 M 2000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2018 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2018 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457 WOGNUM

De Boogerd

Uw project in deze rubriek?

O 2018 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

ADVERTEREN IN ONZE

NRW JAARPRIJSSPECIAL

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

VAN SEPTEMBER 2018?

MAIL VOOR INFORMATIE: MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 035 523 3182

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

drs. Jorine de Soet MRICS

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte .nl

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

scn 2018 | 2 67

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

Synchroon

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

ONTWIKKELING

AM Real Estate Development

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Ptolemaeuslaan 80 Postbus 4052 3502 HB Utrecht T 030 281 73 00 E info@amred.nl www.amred.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl I www.mk-illumination

68 scn 2018 | 2

ONTWIKKELING

BEPLANTING

Flower and Shower

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Televisieweg 91 1322 AK Almere

L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0572 391156 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

BRANDING

MARKETING

PROMOTIE EN ENTERTAINMENT

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

De Kleine Elst 26-28 5246 JH Rosmalen

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 073 6895367 E info@winkelcentrumpromotie.nl I www.winkelcentrumpromotie.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

PROMOTIE

Promo Extended Winkelcentrumpromotie op zijn best!

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

WinkelcentrumPromotie.nl Voor een bruisend winkelcentrum!

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

By Maureen

Ambachtsweg 3 3401 MK IJsselstein

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 2000 272 E info@promo-extended.com I www.promo-extended.com

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@bymaureen.nl I www.bymaureen.nl

scn 2018 | 3 69

PROMOTIE

1,2..8 Promotie Sterk in uitvoering!

COMMUNICATIE

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Buro voor de Boeg

Drenthehaven 24 3433 PB Nieuwegein

Postbus 23049 3001 KA Rotterdam

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 030 303 6228 E info@128promotie.nl W www.128promotie.nl

T 010 413 70 02 E info@burovoordeboeg.nl www.burovoordeboeg.nl

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

Adhoc horecamakelaars

PFM Passantentellingsystemen

PARKEREN

Interparking Nederland

Nassaukade 387, 1054 AE Amsterdam Thorbeckelaan 11, 2805 CA Gouda

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 020 705 15 2 | T 0182 533 355 E info@adhoc-hm.nl I  www.adhoc-hm.nl

T 088 542 1342 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o)

CONSULTANCY

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

KIR Kordaat In Ruimte

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

70 scn 2018 | 3

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

COLOFON

colofon

ARCHITECTUUR

Shopping Centre NEWS jaargang 20 (2018), 3 • 72 pp.

K3H Architecten

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

CONGRES & EVENEMENT

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft.

Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035 523 31 82 | redactie@scnews.nl

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

MANAGEMENT

MVGM Winkels Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

UW BEDRIJF IN DEZE GIDS? MAIL VOOR INFORMATIE: MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 035 523 3182

VOOR UW PUBLICITEIT Mirjam van der Veer t 035 523 98 32 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 83,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

PRIVACYVERKLARING Onze privacyverklaring kunt u nalezen op www.scn.today/privacy.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen | Ben Hagen issn 1571 9243

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven aar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met ďŹ nanciĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

KALVERPASSAGE | AMSTERDAM