SCN 5-2012

SCN jaargang 14 | nr. 5 | 2012

shopping centre news winkelcentra, binnenstedelijke winkelgebieden en retail

Parkeren

deel van de beleving

WeLove2Shop

winkelcentra op de buis

• John Nijsten over huurzaken • Christmasworld een must • Marketing van Almere Centrum • Opmars van de 'Polski sklep’ • Het effect van kerst op retail

Eemplein

verbinding met de Amersfoortse binnenstad

WINNAAR

FGH VAST GOED PRIJS 2012

Kroonenberg Groep bedankt alle betrokkenen die een bijdrage hebben geleverd aan dit succes.

www.kroonenberg.nl

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

marketing Winkelen 3.0 Marketing van winkelgebieden Beurs Christmasworld is een must Winkelleegstand praktisch oplossen De marketing van Almere Centrum Winkelgebieden op tv Kerst in winkelland

15 21 22 25 26 28 36

jaargang 14 (2012), nr. 5 • 60 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl

nieuws Kerstcadeautje van NRW en SCN Corio wint duurzaamheidsprijzen Nominaties NRW-Jaarprijs Nieuwe artikelenreeks in SCN Consument en binnenstad Wereldhave komt met retail-app

projecten en retail Polski slep, de Poolse winkel Eemplein Amersfoort Geuren en Kleuren in Haarlem New Babylon, Den Haag De Natuurwinkel Cité Assen bijna verhuurd

16 30 39 41 46 51

rubrieken In the pipeline Beurzen en congressen Servicepagina’s

visies en reviews Johan Nijsten over de toverformule Passantenafhankelijke huurprijzen Parkeren, een markt in beweging Meten is weten, maar wat?

Advocaten over ROZ 2012

4 4 4 5 35 35

6 8 10 18 52

54 59 60

columns Verwaaijen De Fouw De nuance: Friso Sijbertsma Jeroen de Rooij

5 9 29 53

abonnementen

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman Onze partners

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten?

Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex. vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

scn 5 | 2012 3

nieuws

Corio wint duurzaamheidsprijzen

Kerstcadeautje van NRW en SCN

Voor de eerste vijftig personen die een e-mail zenden aan info@scnews.nl met in de onderwerpsregel ‘Trendupdate’, stellen NRW en Shopping Centre News het onlangs verschenen boekje NRW Trendupdate 2012 gratis beschikbaar. Hierin vindt u een overzicht van de meest actuele trends en ontwikkelingen op de winkelmarkt. Vergeet niet uw naam- en adresgegevens te vermelden.Via www.youtube.com/scnewsnl kunt u ook een videosamenvatting vinden van deze bijeenkomst!

Op 28 november won Corio de VDBO-prijs voor het meest duurzame beursgenoteerde vastgoedfonds in Nederland. De prijs is een erkenning voor Corio's duurzaamheidsprestaties in de VBDO/GRESB Duurzaam Vastgoed Benchmark 2012. Eerder dit jaar, op 18 september, ontving Corio de Groene Baksteen van Jones Lang Lasalle, eveneens als beloning voor haar prestaties op het gebied van duurzaamheid.

Gerard Groener, ceo: ‘Ons vak moet zichzelf steeds opnieuw uitvinden en vernieuwen om sociaal en economisch relevant te blijven. De business case voor onze CSR-benadering is duidelijk en overtuigend. Het helpt ons in contact te komen met consumenten en hun behoeften te begrijpen en daarop te reageren. Dat geeft ons de mogelijkheid om een hoge bezettingsgraad te bereiken en de footfall in onze centra te verhogen. Een stevige benadering van onze environmental footprint en de verkleining daar van maakt onze activiteiten kostenefficiënter en effent het pad voor innovatieve, duurzame ontwerpen en nieuwe modellen voor samenwerking.’

•

Drie winkelcentra genomineerd voor NRW Jaarprijs 2013 Op woensdag 7 november 2012 heeft de jury unaniem besloten drie winkelcentra te nomineren voor de nrw Jaarprijs 2013. De genomineerde projecten ziet u in de tabel.

De nrw Jaarprijs heeft een belangrijke plaats verworven in de Nederlandse vastgoedwereld. Bij de beoordeling van de ingediende projecten speelt de mate waarin het project een bijdrage levert aan de kwalitatieve ontwikkeling van winkelcentra in

Jury De jury, onder voorzitterschap van Ron Cijs, bestaat uit leden van het bestuur en de Raad van Toezicht van de nrw, uitgebreid met externe des-

Project

Plaats

Inzender

Winkelcentrum Emmerhout

Emmen

Urban Interest

Winkelcentrum Raaks

Haarlem

MAB Development Nederland

Winkelcentrum Oosterheem

Zoetermeer

Corio Nederland & ING Real Estate Development

Nederland een belangrijke rol. In samenhang met de overige activiteiten van de nrw heeft de instelling van de jaarprijs tot doel een impuls te geven aan het denken over, het ontwikkelen en realiseren van geplande winkelvoorzieningen, onder meer in relatie tot omgeving en marktgebied.

Beoordeling Projecten die voor de nrw Jaarprijs

in aanmerking komen, zijn nieuwe en vernieuwde winkelcentra met een bedrijfsvloeroppervlak van

4 scn 5 | 2012

2500 m2 of meer. Het project dient tussen 1 mei 2011 en 1 november 2012 te zijn geopend. Een jury gaat de projecten beoordelen. Voor meer informatie over de beoordeling van de projectenverwijzen wij u graag naar onze site www.nrw.nl.

kundigen uit de disciplines overheid, duurzaamheid, architectuur en retail.

NRW Special Shopping Centre News maakt ook in 2013 weer de nrw Special. Een naslagwerk niet alleen voor de nrw Jaarprijs en –Marketingprijs, maar ook voor de hele branche en alles wat daarin omgaat. De nrw Special inschakelen voor uw publiciteit? Stuur een berichtje aan mirjam@ scnews.nl en u ontvangt alle informatie.

•

column

Nieuwe artikelenreeks in scn

D

e afgelopen anderhalf jaar hebben Jacq Cornelissen van Corio, Marc Majolée van Majolée Retail Vastgoed Advies en Ingrid Ploegmakers van wpm Groep twee artikelen in scn geschreven met als thema ‘De beleving van…’.

Zo heeft u in scn 5 (2011) kunnen lezen dat retailbeleving op verschillende niveaus kan worden uitgewerkt. Daarnaast heeft het stel u in scn 1 (2012) meegenomen op een tocht langs verschillende belevenisvolle recreatieve retailgebieden in binnen- en buitenland.

Ingrid Ploegmakers, Boris van der Gijp en Marc Majolée

In het nieuwe jaar gaat het groepje in een nieuwe samenstelling verder: Jacq wordt vervangen door Boris van der Gijp van Syntrus Achmea Real Estate Finance. Aanleiding om weer met een nieuw thema van start te gaan: De ontwikkelingseffecten van… De drie schrijvers gaan vanuit hun eigen disciplines een kijkje geven op het effect van een bepaalde retailontwikkeling in Nederland. Daarbij kan het gaan om het effect van een binnenstedelijke ontwikkeling op de aangrenzende straten of op een buurgemeente. Het kan ook zijn dat het effect van de komst van een bijzondere winkel wordt opgepakt. Het idee hierachter is aan te geven wat succesvolle nieuwe ontwikkelingen zijn en wat minder succesvolle. In de nieuwe artikelreeks blijft de consument en zijn behoefte, wensen en interesses een centrale rol spelen. Beleving is daar natuurlijk een belangrijk onderdeel in. Kortom, het vorige thema, ‘de beleving van…’ gaan de drie schrijvers zeker niet verlaten.

In het eerste nummer van scn in 2013 zal het drietal beschrijven wat volgens hen de gevolgen zullen zijn van onder andere de retailontwikkelingen in Den Haag centrum en het geplande foc in Bleizo voor het nu nog zo succesvolle stadshart van Zoetermeer.

•

ICSC European Conference 2013 De ICSC houdt haar European Conference in 2013 in Stockholm en wel op 17 en 18 april. Key note spreker is Kjell Nordström, de Zweedse topeconoom die u wellicht nog kent van zijn zinderende optreden tijdens het NRW Jaarcongres van dit jaar.

Hoofdthema van het congres, dat wordt georganiseerd in Nordström’s hometown Stockholm, is Innovate today, succeed tomorrow! : het winkellandschap is blijvend veranderd en differentiatie is essentieel voor succes.

verwaaijen Bidden voor een zachte winter

D

alend consumentenvertrouwen, toenemende leegstand (maar het loopt zo’n vaart niet, toch?), uitval van branches (elektronica, boeken, video’s). Allemaal verhalen waar de gemiddelde projectontwikkelaar niet vrolijk van wordt. Want we willen allemaal een vernieuwing en verbetering van het winkelaanbod, maar wie kan je nog als huurders aantrekken?

Primark en Action, maar ook Jysk, Hema en Rituals zijn tot nu toe nog betrouwbare afnemers van veel meters geweest. En natuurlijk wat supermarkten die uitbreiding zoeken. Maar verder is het moeizaam.

Die kleine leuke lokale winkeltjes waar we allemaal zo naar snakken komen er niet of redden het niet. Los van financiering die ze niet rond krijgen, houdt de consument de hand op de knip. Jaap van Duijn, oud topman Robeco, beweerde tijdens het NRW Tendupdatecongres dat de knip gewoon leger is geworden. En dat het niet zozeer terughoudendheid van de kant van de consument is wat het probleem is.

Wat nu? Het lijkt of de winkelmarkt zichzelf de vernieling inpraat. We kunnen op zijn Buikhuizens een positief mantra over Nederland gaan uitstorten: Het gaat weer goed met de Nederlandse winkels, het gaat weer goed met de Nederlandse winkels, het gaat weer goed met de Nederlandse winkels… Zo lang je het maar vaak genoeg herhaalt gaat iedereen er in geloven. Toch?

Maar dan moet je beginnen met een het herstel van het consumentenvertrouwen. Mensen, geef je geld maar uit, alle problemen zijn of gaan op korte termijn voorbij. Geen eenvoudige boodschap als de economie volgend jaar gaat krimpen, werkloosheid gaat stijgen en het besteedbaar inkomen niet gaat groeien.

De uitgangspositie voor een verdere groei van het online kanaal lijkt daarom ideaal. De consument zal de komende jaren nog meer geneigd zijn om voor de beste deals te gaan, ofwel voor een dubbeltje op de eerste rang. En dat gevoel heb je al snel online.

Maar rond de feestdagen breekt een cruciale periode aan. In voorgaande jaren bleek dat winters weer met sneeuw, ijzel en een snijdende wind, een boost geeft aan het op de bank bestellen van cadeautjes. Je hoeft je leven of auto niet in de waagschaal te leggen, ook al heeft heel Nederland onderhand winterbanden. Ouderwets winterweer rond de kerst of sint, ik hoop dat het de winkeliers bespaard blijft.

Gelukkig zijn wij een bang volkje. De dreigende berichten over de groei van het aantal nep webshops en hun oplichterspraktijken (berichten die waarschijnlijk door wat wraakzuchtige pure fysieke retailers de lucht in geslingerd zijn), zullen hun werk wel doen • Jeroen Verwaaijen

U kunt zich inschrijven via www.icsc.org.

directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl • @jpverwaaijen

scn 5 | 2012 5

huurkwesties

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

huurprijswijziging winkelruimte: jurisprudentie

De toverformule: ervaring en intuïtie Gerechtshof Amsterdam, 18-9-2012, LJN BY0272, Stichting Goederen Participatie vs. Babyland Alkmaar.

V

eel rechters branden hun vingers niet aan adviezen van deskundigen die op grond van artikel 7:304 bw zijn benoemd, vooral als het betreft bedrijfshuuradviescommissies, bhac’s. Dat lijkt juist, maar soms zijn deze adviezen in elk geval op het eerste gezicht zo onlogisch door het gemis aan onderbouwing, dat het goed is dat een rechter een bezwaar niet afdoet met de toverformule dat ervan wordt uitgegaan dat de deskundige voldoende ervaring en intuïtie heeft.

Ook het hof Amsterdam gebruikt deze toverformule in dit arrest wanneer de verhuurster bezwaar maakt tegen de geselecteerde vergelijkingspanden.

Vergelijkbaarheid heeft volgens het hof immers betrekking op een groot aantal aspecten, waaronder ook minder grijpbare zoals kwaliteit en uitstraling. “De weging van al deze aspecten, uitmondend in de beslissing welke panden per saldo als de optimaal vergelijkbare in de vergelijking moeten worden meegenomen, behoort bij uitstek tot de taak van de deskundigen, waarvoor zij geacht moeten worden te zijn toegerust met ervaring en intuïtie. De rechter kan op die afweging maar tot op zekere hoogte controle uitoefenen”.

overweging Interessant is de over-

weging van het hof over de uitkomst van het advies. Verhuurster had gesteld dat de bhac ten onrechte niet zou hebben

6 scn 5 | 2012

onderkend dat de door haar geadviseerde vierkantemeterprijs niet realistisch is gezien de overeengekomen aanvangshuurprijs, de kwaliteiten van het gehuurde en de huurprijs van soortgelijke, maar kwalitatief mindere bedrijfsruimten in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde. Volgens het hof benadert verhuurster op die manier het probleem vanaf de verkeerde kant: “als de systematiek van artikel 7:303 BW door de deskundige(n) op de juiste wijze is toegepast is de aldus gevonden huurprijs per definitie realistisch. Dat de gevonden huur lijkt af te wijken van de huurprijs van soortgelijke panden in de directe omgeving kan voor een partij aanleiding zijn om (nog) kritischer te bezien of door de deskundige(n) het systeem juist is toegepast, maar kan voor de rechter geen zelfstandige grond zijn om de uitkomst van het rapport te verwerpen”.

Daarnaast kende het advies echter zoveel onduidelijkheden dat het hof nadere vragen stelde aan de bhac. De belangrijkste vragen met overwegingen komen onderstaand aan de orde.

Correctie wegens afwijkende oppervlakte Uit dit tussenarrest van

het hof blijkt dat de bhac van alle vergelijkingspanden de huurprijzen gecorrigeerd had in verband met een afwijkende totale oppervlakte: naar boven bij het pand, dat een grotere oppervlakte heeft, naar beneden bij de overige, die een kleinere oppervlakte hebben. Het

huurkwesties

hof stelde zich de vraag of de bhac in haar rapport dat uitgangspunt op de juiste wijze had toegepast. Verhuurster had zich op het standpunt gesteld dat bij het classificeren van een vergelijkingspand als groter of kleiner dan het gehuurde vooral moet worden gekeken naar de oppervlakte die het meest waardevol is, namelijk die op de begane grond. Aldus bekeken waren twee panden (dus op de begane grond) niet kleiner, maar juist groter dan het gehuurde.

Voor twee andere panden zou die zienswijze betekenen dat de verschillen in oppervlakte minder groot zouden zijn en daardoor de te hanteren correctiefactor lager. Volgens het hof komt het inderdaad op het eerste gezicht niet geheel logisch over dat bij de onderhavige vergelijking ‘dure’ en ‘goedkope’ vierkante meters op een hoop zijn gegooid. Het lijkt het hof meer voor de hand te liggen om het aantal gewogen vierkante meters te vergelijken. Op dit punt wenst het hof een toelichting van de bhac te ontvangen.

Waardering verdieping Het

gehuurde bestaat uit 652 m2 op de begane grond en 1237 m2 op de eerste verdieping. De bhac heeft de waarde van de vierkante meters publieksruimte op de eerste verdieping gewaardeerd op de helft van die van de vierkante meters publieksruimte op de begane grond.

Verhuurster heeft daartegen bezwaar gemaakt. Zij meende dat de waarde van de vierkante meters op de eerste verdieping aldus is onderschat. Wat zij heeft aangevoerd is volgens het hof echter onvoldoende voor de conclusie “dat deze op zichzelf vrij gebruikelijke manier van taxeren niet juist zou zijn, in het algemeen of in dit geval in het bijzonder”.

Bij een vergelijkingspand had de bhac de vierkante meters op de eerste verdieping echter niet gewaardeerd op 50%, maar op 70%. De bhac heeft deze waardering beargumenteerd met de vaststelling dat de ‘hoofdpublieksruimte’ van dit pand zich bevindt op de eerste verdieping. Uit de in het rapport opgenomen huurprijsberekening blijkt dat de bedrijfsruimte van dit pand op de begane grond slechts 119 m2 groot is (tegenover 1169 m2 op de eerste verdieping). Die omstandigheden op zichzelf maken voor het hof echter nog niet inzichtelijk “waarom de reden dat vier-

kante meters boven slechts voor de helft meetellen — namelijk dat het publiek in het algemeen minder genegen is om naar boven te gaan om daar iets te kopen — niet of in mindere mate zou gelden in de situatie als de onderhavige, waarin het publiek een trap moet beklimmen om alleen al in de hoofdpublieksruimte (lees: de winkel) te komen.

Het is goed voorstelbaar dat het negatieve effect in dat geval sterker is, of minst genomen gelijk”. Ook hierover stelde het hof de bhac een vraag.

Hoekligging en frontbreedte: relevant tijdstip Verhuurster heeft

zich op het standpunt gesteld dat een correctie van 4% geen recht doet aan de prominente ligging van het gehuurde op een plein in het hart van het winkelgebied en op een hoek met een doorgaande weg naar het centrum van

Door uit te gaan van de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de bhac volgens het hof een onjuist uitgangspunt gehanteerd Alkmaar. Met betrekking tot de daarmee samenhangende kwestie van de frontbreedte heeft zij aangevoerd dat de volle 57 meter zou moeten worden meegewogen, wat ertoe zou leiden dat de huurprijs van alle vergelijkingspanden drastisch naar boven wordt gecorrigeerd vanwege hun (veel) kleinere frontbreedten.

In een brief aan de advocaat van verhuurster heeft de bhac uitgelegd dat zij geen rekening heeft gehouden met de lengte van de pui aan een van de straten, omdat bij aanvang van de huurovereenkomst in maart 1995 de doorgaande route naar de binnenstad nog anders liep en er toen ook nog geen passantenstroom was in een van de straten, zodat de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het pand in de oude situatie die de bhac bij haar waardering tot uitgangspunt heeft genomen, veel minder was.

De bhac heeft hieraan toegevoegd dat voor de hoekligging wel een correctiefactor is toegepast.

Door uit te gaan van de situatie van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de bhac volgens het hof een onjuist uitgangspunt gehanteerd. “Weliswaar dienen bij het onderzoek in beginsel bouwkundige wijzigingen die de huurder op zijn kosten na aanvang van de huurovereenkomst heeft aangebracht, buiten beschouwing te worden gelaten, maar dat is hier niet het springende punt. De vergroting van de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het gehuurde die het gevolg is van de ontwikkeling die het winkelgebied […] voorafgaand aan de referentieperiode heeft doorgemaakt […] dient volledig in de nieuwe huurprijs tot uitdrukking te komen. Maar ook met de omstandigheid dat het gehuurde door de verplaatsing van de entree nu een ‘front’ heeft aan twee belangrijke straten mag in de huurprijs rekening worden gehouden, omdat het gehuurde kennelijk tot het aanbrengen van die verbetering een bijzondere geschiktheid bezat, nu niet is gebleken dat daaraan hoge kosten verbonden zijn geweest”. correctie Uit de door de bhac in de brief gegeven toelichting leidt het hof af dat in de door haar gehanteerde frontbreedte de huidige attentiewaarde en zichtbaarheid van het gehuurde niet volledig tot uitdrukking komen. Het is volgens het hof de vraag of die omstandigheid voldoende wordt gecompenseerd door de beperkte correctie voor hoekligging. Afgaande op de foto’s acht het hof het opmerkelijk dat de huurprijs van drie van de vijf vergelijkingspanden per saldo naar beneden is bijgesteld vanwege de invloed van de combinatie hoekligging en frontbreedte, terwijl die panden op het eerste oog minder ‘zichtbaar’ overkomen dan het gehuurde. Ook hierover heeft het hof een vraag gesteld aan de bhac.

Overigens is het criterium niet of er hoge kosten verbonden waren aan de verbetering. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dient beoordeeld te worden of er een bijzondere geschiktheid van het verhuurde bestond om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd en zo ja, in hoeverre. Wordt vervolgd.

•

scn 5 | 2012 7

huurkwesties

Kunnen passantentelsystemen een rol spelen bij het bepalen van een huurprijsaanpassing?

John Nijsten, bekend van de reeks artikelen over huurkwesties in SCN, becommentarieert de masterthesis van René P. Schendstok.

kwantitatief onderzoek Voor een vergelijking tussen de ontwikkelingen in passantenaantallen, daadwerkelijk gerealiseerde huurprijs, omzetontwikkelingen in de detailhandel en de markthuurprijs is gebruik gemaakt van de passantenbenchmark van negen planmatig ontwikkelde winkelcentra, de huurgegevens van drie van hen, landelijke omzet detailhandel (cbs) en de markthuurontwikkeling zoals gepubliceerd door ipd Nederland, Cijferreeks standing property.

Uit de grafiek valt op te maken dat de markthuurprijs de omzetontwikkeling gedempt volgt. Ook lijkt het er op dat veranderingen in passantenaantallen eerder plaatsvinden dan veranderingen

Passantenafhankelijke huurprijzen?

A

ls een huurprijs eenmaal tot stand is gekomen, reageert deze behalve bij huurcontracten met een omzetcomponent niet op veranderingen in de markt. Volgens René Schendstok, senior projectmanager WPM Winkelcentrummanagement, is het gezien het huidige economisch zware weer zinvol te zoeken naar mogelijkheden om meer flexibiliteit te bieden om op marktomstandigheden te kunnen reageren.

Vanuit deze constatering is onderzocht of het haalbaar is om naast omzethuur een alternatieve methode voor huuraanpassing te ontwikkelen. Om een model te maken, waarbij de huurprijs ook na het afsluiten van het contract reageert op de markt, heeft René Schendstok gebruikgemaakt van het aantal passanten in een winkelcentrum.

Uit zijn literatuurstudie blijkt dat gegevens over passantenaantallen een goede indicator zijn voor het functioneren van een winkelcentrum. Voordat dit model kon worden gemaakt heeft hij eerst een kwantitatief onderzoek verricht.

8 scn 4 | 2012

in de gebruikte omzetcijfers. Passanten reageren dus als eerste en ook het scherpst. Op een later moment volgt de onderzochte omzet. De markthuur volgt kort hierop en de werkelijk te realiseren huur volgt later en wordt gecorrigeerd (door cpi).

De daadwerkelijk gerealiseerde huuropbrengsten van drie winkelcentra zijn vergeleken met cpi-cijfers, landelijke omzetontwikkelingen in de detailhandel en landelijke gegevens van de markthuurprijs. Hieruit kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• de negen winkelcentra laten een afnemend aantal passanten zien in de periode 2007–2011. De mate waarin dit het geval is, verschilt lokaal. Het druktebeeld kent sterke seizoensinvloeden. Voortschrijdende gemiddelden vlakken seizoensinvloeden uit.

• Passantenaantallen lijken een goede indicator voor het functioneren van een winkelcentrum. Door procentuele veranderingen van passantenaantallen van een winkelcentrum af te zetten tegen een benchmark (in dit onderzoek negen winkelcentra) kan volgens René Schendstok de belegger nagaan hoe een locatie in het centrum en/of het gehele centrum functioneert ten opzichte van de benchmark.

Zijn overall conclusie is: • Er is een algehele trend dat het aantal passanten in de periode van 2007–2011 daalde.

• De verwachting is dat het aantal passanten een goede voorspeller is voor het functioneren van een winkelcentrum.

• Het lijkt er op dat veranderingen in het aantal passanten een goede indicator zijn voor veranderingen in de omzet van de retailer.

• De markthuur reageert vertraagd op veranderingen in het aantal passanten. methodiek De elektronische tellin-

gen in de drie winkelcentra werden verricht bij alle entrees van het winkelcentrum en vormden een gesloten gebied.

Volgens René Schendstok is de meetmethodiek om alleen bij een ingang van

column

de fouw een winkelcentrum het aantal bezoekers te meten voldoende verfijnd om conclusies te trekken over het druktebeeld in relatie met het huurprijsniveau.

In algemene zin kan hierdoor zeker het functioneren van het gehele centrum en deelgebieden worden beoordeeld. Voor de retailer is vooral het passantenaantal voor zijn deur van belang. In elk geval lijkt de conclusie dat de belegger kan nagaan hoe een locatie in het centrum functioneert te ongenuanceerd. Wel is volkomen begrijpelijk dat voor het doel waartoe de passantentellingen dienen, uitgegaan wordt van cijfers die voor het hele winkelcentrum gelden. Anders zou ter vermijding van discussies over het catchment area van een telvoorziening deze bij elke winkel geïnstalleerd moeten worden. opzet passantenhuurmodel Een huurprijs die volledig afhankelijk is van het aantal passanten is volgens René Schendstok niet wenselijk. Het passantenverloop is hiervoor te grillig en seizoensgebonden. Bovendien is uit onderzoek gebleken dat bij eenzelfde aantal passanten bij diverse winkelcentra een verschillende huurprijs wordt betaald.

Een één op één koppeling met passanten is hierdoor niet mogelijk.

Om ervoor te zorgen dat de gerealiseerde huurprijs meer gelijk loopt met marktontwikkelingen wordt de contracthuurprijs tussentijds additioneel aangepast op hetzelfde moment dat jaarlijks de contracthuurprijs met een inflatiecorrectie (cpi-cijfers) wordt aangepast. Met behulp van procentuele veranderingen in het druktebeeld van de benchmark en de gemiddelde huurverandering van de drie geanalyseerde winkelcentra is de jaarlijkse additionele correctie berekend. Bij een correctie van 20% op basis van veranderingen in het druktebeeld is de huurprijs na de huurprijsverhoging gemiddeld het dichtst bij de markthuurprijs. Voor de formule hoe de oude huurprijs aangepast kan worden op basis van ontwikkelingen van zowel de cpi-cijfers als de passantendrukte met toelichting verwijs ik naar de masterthesis.

•

Parkeren en huur

P

arkeren is belangrijk om te kunnen winkelen, maar hoe wordt een parkeerterrein nu eigenlijk in het huurrecht gezien?

In beginsel wordt een parkeerterrein gezien als ongebouwd onroerend goed en heeft een huurder van een parkeerterrein geen enkele huurrechtelijke bescherming.

De aanwezigheid van bestrating, hekken en lichtmasten doen daar niet aan af. Tegen het einde van de huurtermijn kan de huur derhalve gewoon worden opgezegd door de verhuurder. Illustratief in dit kader is een zaak waarin een automobielbedrijf een parkeerterrein huurde bij haar bedrijfsgebouwen en zij zich op het standpunt stelde dat er sprake was van een gebouwde onroerende zaak. De rechter maakte met dit standpunt korte metten door te oordelen dat parkeerterreinen geen gebouwen zijn en zij ook niet worden gebouwd, maar worden aangelegd.

Asfalt en een hekwerk maken nog niet dat het geheel als ‘gebouwd’ kan worden aangemerkt voegde de rechter daar nog aan toe.

Voor deze huurder eindigde de huurovereenkomst eenvoudigweg door de opzegging door de verhuurder. Ook een huurder die bij de rechter aanvoerde dat er sprake zou zijn van de huur van bedrijfsruimte aangezien er zich een buitenverkoopplaats voor bloemen en planten op de parkeerplaats bevond, ving bot bij de rechter. Geoordeeld werd dat de exploitatie van bloemen en planten niet als kernactiviteit kon worden aangemerkt en er dus geen sprake was van bedrijfsruimte op grond waarvan de huurder huurbescherming zou genieten. De kiosk voor bloemen en planten kon haar exploitatie hierdoor dan ook per direct te staken.

Enige soelaas zou wellicht kunnen bieden indien de huurder aanvoert dat er sprake is van verknochtheid van de gehuurde parkeerplaats met de bedrijfsruimte. Dit kan het geval zijn indien de parkeerplaats onlosmakelijk met de bedrijfsruimte is verbonden omdat partijen zijn overeengekomen dat het gebruik van de bedrijfsruimte tevens het gebruik van de parkeerplaats omvat. De parkeerplaats kleurt in dat geval mee met de bedrijfsruimte waardoor het parkeerter-

rein de kwalificatie van de bedrijfsruimte volgt. De parkeerplaats valt daarmee onder hetzelfde huurbeschermingsregime als de bedrijfsruimte en de huurder heeft daardoor dus ook ontruimings- of huurbescherming ten aanzien van de parkeerplaats.

Zo oordeelde bijvoorbeeld de rechtbank Utrecht ten aanzien van een parkeerplaats bij een tuincentrum. De rechter achtte deze parkeerplaats zodanig verbonden met het tuincentrum dat deze als onderdeel moest worden gezien van het tuincentrum. De parkeerplaats kleurde hierdoor in regime mee met het tuincentrum en de huurder had hierdoor recht op huurbescherming. De opzegging door de gemeente, die in dit geval de verhuurder was en het terrein wilde ontruimen, werd door de rechter als ongeldig aangemerkt. De huurder had immers huurbescherming waardoor de huurovereenkomst die initieel was aangegaan voor vijf jaar, nog eens met vijf jaar was verlengd.

Voor een succesvol beroep van de huurder op de zogenaamde connexiteitsregel is zoals gezegd wel van belang dat de verhuurder heeft ingestemd met het gebruik van de parkeerplaats in samenhang met de bedrijfsruimte. Een bouwmarkt die een parkeerterrein huurde waarbij niet uit de huurovereenkomst bleek dat deze was bedoeld om te worden gebruikt in samenhang met de bouwmarkt, kon een beroep op de connexiteitsregel dan ook niet baten. De rechter oordeelde dat de bouwmarkt er in dat geval niet vanuit mocht gaan dat het parkeerterrein hoorde bij de gehuurde bedrijfsruimte. De verhuurder had de huurovereenkomst dus geldig opgezegd en de bouwmarkt diende afstand te doen van haar parkeerplaats.

Kortom: een huurder van een parkeerplaats heeft op zich geen huurbescherming, maar als de huurder een bepaalde verknochtheid kan aantonen dan is er nog hoop.

•

anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

René P. Schendstok, Masterthesis MRE, mei 2012.

scn 5 | 2012 9

parkeren

A

chter een kop koffie in lunchcafé Zus en Zo, bovenop de enorme parkeergarage met duizend plaatsen van het centrumgebied Etten-Leur (nrw Jaarprijs 2006), sprak ik met Ruud Deckers (bam go-Park), Bart Kuil en Wilbert Kroesen (beiden am Real Estate Development) over de ins en outs van het parkeervak. Am red is als commercieel vastgoedontwikkelaar natuurlijk goed ingevoerd in de ontwikkeling van onder meer winkelcentra en centrumgebieden.

Voor het parkeervraagstuk in het ontwikkelproces wordt samengewerkt met partijen met specialistische kennis van het parkeervak. Go-Park is zo’n specialist. Wat doet dit bedrijf precies? Ruud Deckers: ‘Go-Park is, net als am red,

Recht onder het winkelgebied: de enorme parkeergarage Etten-Leur Centrum

onderdeel van Koninklijke bam Groep en richt zich op het verzamelen van alle kennis rondom parkeren. Hoofddoel is dat we de hele keten van het ontstaan van een parkeervoorziening tot en met de exploitatie in één hand hebben. We hebben kennis over initiatief nemen, ontwikkelen, bouwen, kosten en de uiteindelijke exploitatie. Go-Park heeft hiervoor een club specialisten fysiek bij elkaar geplaatst, zodat een vraag uit de markt vanuit die vijf disciplines gelijktijdig aangevlogen wordt. We kunnen ook snel antwoord geven op de vraag ‘wat kost een parkeergarage’, omdat we hiervoor een eigen exploitatiemodel hebben en zo ‘aan de voorkant’ de haalbaarheid van een parkeeroplossing snel kunnen bepalen. Het doel van go-Park is om

Parkeren

een markt volop

Je gaat winkelen, pakt de auto, rijdt naar het winkelcentrum, parkeert, doet je inkopen en rijdt weer weg.

Zie daar de relatie tussen parkeren en winkelen in een notendop. Maar zo simpel is het natuurlijk niet.

Niet in de ontwikkeling, niet in de exploitatie en al helemaal niet voor het bereiken van een glimlach op het gezicht van de consument.

Door: Edwin Brugman, hoofdredacteur Shopping Centre NEWS

Wilbert Kroesen (l) en Bart Kuil van AM RED en Ruud Deckers (r) van GO-Park

10 scn 5 | 2012

parkeren werd toen goed nagedacht over de hellingshoek en de afstand tussen kolommen. Destijds pasten daar ruim drie auto’s tussen, een paar decennia later is dit niet meer vanzelfsprekend. Maar het gebouw heeft over al die jaren haar primaire functie behouden: parkeren is een zaak van lange adem.’

— vanuit de gebruiker gezien— de best exploiteerbare parkeeroplossingen te realiseren. Meedenken en transparantie zijn in deze aanpak dan ook geen loze kreten. Zo hebben we voor am red al een aantal parkeeroplossingen gerealiseerd. Maar ook komt het voor dat ons advies is om helemaal niets of minder te bouwen, bijvoorbeeld omdat er al aantoonbaar overcapaciteit in een bepaald gebied is.’

Waar gaat de parkeermarkt naar toe? Ondanks het ach en wee-

geklaag van de autodealers, is de verwachting dat tot 2020 het autogebruik nog met tien tot twintig procent zal stijgen. Het zit dus wel goed met de toekomst van de parkeergarages. Ruud Deckers: ‘Maar er verandert wel wat. Zo is de elektrische auto voorzichtig aan een opmars bezig en worden auto’s kleiner. Dat biedt trouwens mogelijkheden om te differentiëren, bijvoorbeeld in het

opmars Hoe dan ook, parkeergarages

parkeertarief of in locaties die gebruikt mogen worden. We kunnen dat al verwezenlijken, omdat we ‘aan de poort’ de kentekens kunnen scannen.’

Dat auto’s weer kleiner worden, is een bijzondere tegentrend. Wilbert Kroesen toont een website van een van de eerste meerlaagse parkeergarages van Nederland, gebouwd in de jaren ’30 in het centrum van Den Haag. ‘Deze is natuurlijk met de kennis van toen gebouwd. Er

in beweging

maakten een enorme opmars. Ze behoren qua investering tot de best renderende vastgoedproducten en worden op basis van tien- of twintigjaarscontracten aan exploitanten aangeboden. ‘Toch is de gekte nu wel een beetje uit de markt.’ zegt Ruud Deckers. ‘Zes jaar geleden werd op plaatsen nog 70 duizend euro per parkeerplaats betaald, waar dat nu

Het succes van parkeren bij een winkelcentrum begint bij het toaalplan

terug is gelopen naar ongeveer de helft.’

Dat brengt ons automatisch op het onderwerp ‘rekenen’. Rekenen aan parkeergarages is een vak apart en Ruud Deckers verbaast zich er over dat ontwikkelaars veelal niet vroeg genoeg bij dit product stil staan. ‘Het is vrij gangbaar dat men pas begint na te denken over dat wat boven de grond komt. Dat betekent dus dat er op wat onder de grond zit — de garage — vaak verlies maakt. En dat is niet nodig. Mijn pleidooi is dan ook om al eerder de garage mee te nemen in het totaalplan.’

Het rekenen op rendementen en exploitatiekosten is natuurlijk heel belangrijk, maar is het niet belangrijker om te kijken naar hoe een garage een bijdrage kan leveren aan het succes van een winkelcentrum? Ruud Deckers: ‘Het succes van parkeren bij een winkelcentrum begint ook bij dat totaalplan. Als er een verkeerd parkeerproduct wordt ontworpen, dan gaat er iets mis. Een te grote garage gaat verslonzen en de exploitant heeft maar een paar knoppen om aan te draaien, zoals onderhoud en personele bezetting. Als dat mis gaat, dan is de parkeergarage al snel niet meer het visitekaartje van het winkelcentrum. Daarom vinden wij dus dat het nadenken over de parkeergarage mee-

>

lees verder op pagina

12 scn 5 | 2012 11

parkeren

<

vervolg van pagina

11

genomen moet worden, helemaal vanaf het begin van het proces.’ capaciteit Het ontwikkelen van een

goed ‘parkeerproduct’ heeft alles te maken met de verwachte capaciteitsbehoefte. ‘Om dat goed te kunnen berekenen moet je met een matrix werken waarin zaken als aantal woningen, commerciële ruimten en functies als bijvoorbeeld een bioscoop, meegenomen worden. Die mix heeft ook invloed op de bezettingsgraad op de verschillende momenten van de dag. Een erg belangrijke factor in parkeerland, niet alleen in de uiteindelijke exploitatie, maar ook om de haalbaarheid te kunnen berekenen’, zegt Ruud Deckers.

Relatie parkeren en winkelomzetten Parkeren en winkelen. De rela-

tie tussen parkeerexploitant en winkeliers is soms vergelijkbaar met het bloedgroepenverschil tussen huurders en verhuurders. Maar parkeren heeft de winkels nodig en andersom. Hoe zou

12 scn 5 | 2012

je die relatie kunnen beïnvloeden of optimaliseren? Wilbert Kroesen merkt op dat hier al hele harde gegevens over bekend zijn: ‘In een parkeergarage in Schiedam heeft de eigenaar van de par-

De hoge investeringen van een parkeergarage kunnen goed terugverdiend worden keergarage en de winkels bijvoorbeeld doelbewust met de parkeertarieven geëxperimenteerd en geconstateerd dat er sprake is van een hele sterke elasticiteit tussen de parkeertarieven en de winkelomzetten.’

Ruud Deckers: ‘In feite blijkt hieruit hoe sterk het belang van de retailer bij de parkeergarage is. Sterker nog, in feite zou de retailer wat voor de parkeerfunc-

tie over moeten hebben om zo te sturen op winkelomzet. Het kost de retailer dan bijvoorbeeld 50 cent, maar hij krijgt er 75 cent voor terug.’ terugverdienen Bart Kuil wijst erop dat vanwege de hoge investeringskosten parkeren altijd geld moet kosten: ‘Maar toch blijkt in de praktijk dat die investeringen goed terug verdiend kunnen worden. We zitten nu in Etten-Leur en onder het winkelgebied bevindt zich een grote parkeergarage waarin de gemeente heeft geïnvesteerd. De gemeente exploiteert de garage ook en voor zover ik weet is dat een rendabel verhaal. We zien deze aanpak bij meer van onze projecten, zoals Veenendaal, Enschede en Amstelveen. Het is dus zeker mogelijk om ook in een centrumgebied een goed bereikbare en goed functionerende parkeergarage te maken, die bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van de binnenstad.

Zoals net al gezegd, heeft een garage niet alleen z’n directe rendement, maar draagt deze ook bij aan het rendement

parkeren

van het overige vastgoed, aan de omzetten van de winkels en meer. Hoewel het lastig is om alles in geld uit te drukken, is het duidelijk dat een goed parkeerbeleid goud waard is voor het imago van een (binnen)stad.’

Maar werkt het in de praktijk juist niet andersom? Is er niet vaak juist een conflict tussen parkeren en winkelen, bijvoorbeeld doordat de parkeergarage-exploitant de tarieven verhoogt waardoor de bezoekersaantallen of de verblijfsduur omlaaggaan? Bart Kuil: ‘Daarom ben ik ook voor het model waarin de gemeente een leidende rol heeft. Dat zien we in ons centrumproject ‘Brouwerspoort’ in Veenendaal, waar de gemeente een aantal garages in bezit heeft en in feite leading is als het gaat om het bepalen van de parkeertarieven.

Met oog voor de belangen van de retailers. Andere exploitanten volgen hierin.’

Parkeeringreep in bestaande setting In Hengelo is am red bezig

met het project Lange Wemen, een ont-

wikkeling rondom het oude stadskantoor. Bart Kuil: ‘Daar vindt een ontwikkeling plaats met onder andere horeca en winkels en ook de vernieuwing en uitbreiding van het winkelcentrum Thiemsbrug. Hierbij wordt tevens de Thiemsbrug-garage beter aangetakt op het centrum van de stad. Een van de onderdelen is dat we nu op een verdieping waar nu nog winkels gevestigd zijn, parkeren gaan realiseren. De winkels gaan vervolgens naar de begane grond.

Het gebied krijgt een vernieuwde uitstraling, de winkelvoorzieningenstructuur verbetert en tegelijkertijd optimaliseren we het parkeren.’ herontwikkelen Dat herontwikke-

len in bestaande structuren is natuurlijk iets dat tegenwoordig steeds vaker voorkomt. Maar kan dat ook als het om parkeergarages gaat? Niet altijd, zo vertelt Ruud Deckers: ‘Wij krijgen vanuit de markt ook wel de vraag om kantoorof fabriekspanden om te bouwen tot parkeergarage. Dat is lastig, want qua gewichtsbelasting kan het prima, maar vanwege de kolommenstructuur is een efficiënte indeling vaak niet haalbaar.

Vandaar dat wij nog steeds vooral aan nieuwbouw werken.’

Bart Kuil: ‘Zeker in gevallen van herontwikkeling is de parkeeroplossing maatgevend. Bij kleinere centra is het ‘de grond ingaan’ niet haalbaar. Je zult dan moeten zoeken naar andere oplossingen. Bij grotere projecten ligt dat anders.’

De garage van de toekomst? We zien het nu al: in bestaande garages worden steeds vaker oplaadpunten voor

De kleine elektrische auto in plaats van de fiets voor lokaal verkeer, dat wordt een trend

elektrische auto’s aangelegd. ‘De kleine elektrische auto in plaats van de fiets voor lokaal verkeer, dat wordt een trend.

Daarom is het nu bij nieuwe garages ook niet bijzonder meer om tien of twintig oplaadpunten aan te leggen’, zegt Ruud Deckers.

Een andere denkbare ontwikkeling is de verhuur van auto’s en fietsen vanuit de parkeergarage. ‘Dat zie je al in Frankrijk en bovendien experimenteert men daar ook met soorten van retail in de garage.’ Bart Kuil is van mening dat de garage van het centrumgebied EttenLeur al heel goed voor ‘de garage van de toekomst’ kan doorgaan: ‘Sterk aan deze garage is dat hij onder de belangrijkste winkelvoorzieningen ligt, de garage hele duidelijke overgedimensioneerde entrees heeft, vrij veel en vrij goed verdeelde stijgpunten, brede overspanningen en dus weinig kolommen (die ook niet naast de auto’s gelegen zijn), goede zichtlijnen, een segmentering in kleuren om de weg te vinden en mooie brede plaatsen.’ decoraties Maar er is nog meer.

Wilbert Kroesen, die destijds rechtstreeks bij de ontwikkeling betrokken was: ‘De garage is helemaal afgeschilderd en gedecoreerd en biedt daardoor een goede beleving en veiligheidsgevoel. De decoraties verwijzen naar de lokale geschiedenis, hetgeen misschien bijdraagt aan de affiniteit. Verder zie je hier vrij weinig leidingen onder het plafond lopen, omdat er een tussenruimte is gecreëerd tussen het plafond van de parkeergarage en de vloer van de winkels. Daardoor is de garage hoger en cleaner. Het zit ’m dus ook in wat je niet ziet! Verder heeft de gemeente er voor gezorgd dat de bereikbaarheid optimaal is: de garage is vanaf twee zijdes goed bereikbaar, de twee entrees takken aan op een primaire oost-westcorridor dwars door de bebouwde kom. Door deze goede bereikbaarheid is de parkeergarage van het centrum van EttenLeur voor de inwoners van de westelijke woonwijken van Breda sneller te bereiken dan de parkeergarages aan de westzijde van de Bredase binnenstad.’

Het is duidelijk: parkeergarages, dat is een vak op zich. Maar als je het goed doet, dan is dat in het voordeel van de gemeente, de winkels, de beleggers en niet op de laatste plaats, de consument!

•

info: www.amred.nl || www.bamgopark.nl

scn 5 | 2012 13

Graag willen we u uitnodigen ons te komen bezoeken op onze stand tijdens de Christmasworld 2013 van 25-29-01.2013 Frankfurt am Main Halle 11.0 / stand D10 Follow us on Facebook

MK_Holland AD_SC News Magazin_ 11.2012_OK.indd 1

Stuur ons een mail voor gratis toegangskaarten: info@mk-illumination.nl Bent u benieuwd naar wat wij u kunnen bieden?

Bekijk onze internetsite: www.mk-illumination.nl

21.11.2012 16:10:26

nieuws

videopresentatie

de weerbare binnenstad

Winkelen 3.0

S Op 8 november organiseerden het retailplatform SSM en het Platform Binnenstadsmanagment een bijeenkomst in Den Haag. Van deze zeer goed bezochte bijeenkomst maakte Shopping Centre News een videoimpressie, met daarin onder meer een interview met dagvoorzitter Chantal Riedeman (Shopology): ‘We moeten gewoon aan superaantrekkelijke winkelgebieden werken om de consument aan te trekken.’

Bekijk het gesprek op www.youtube.com/scnewsnl!

aleswindow en MyOrder beleefden hun première met de musical ‘Wicked’ van Joop van den Ende Theaterproducties. Hoofdrolspeler Ferry Doedens opende op 15 november 2012 in de Amsterdamse Kalverstraat in Amsterdam de eerste saleswindow pop-up store. Na de feestelijke onthulling van de qr-codedisplay van Wicked konden voorbijgangers, door het scannen van de code, met hun smartphone een kaartje kopen én betalen. Veilig en vertrouwd met de gratis MyOrder app. saleswindow beschikt nu over ruim vijftig toplocaties in Nederland.

Met saleswindow kunnen bijzondere aanbiedingen van retailers, aangebracht op of in etalages van leegstaande winkelpanden, met de smartphone worden gescand via een qr-

Signalen uit de binnenstad

De hoofdrolspeler in de musical Wicked, Ferry Doedens, opent de eerste pop-upstore van Saleswindow in Amsterdam.

Zoals elk jaar publiceerde het Platform Binnenstad onlangs ‘Signalen uit de binnenstad’. Het is alweer het negende exemplaar in deze reeks. De publicatie biedt inspiratie en ideeën voor de aanpak van binnensteden.

De artikelen in de jaarpublicatie geven goed weer wat de meest actuele ontwikkelingen zijn in de binnensteden. Diverse deskundigen geven hun visie op de veranderende binnenstad met thema’s zoals binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, de nieuwe consument en kansen voor retailers.

Daarnaast staat de ontwikkeling van samenwerkingsverbanden in binnensteden centraal. Het besef in Nederland dat publiek-private samenwerking belangrijk is voor het ‘weerbaar’ houden van onze centrumgebieden neemt nog steeds toe. Ondernemersfondsen en de rol van vastgoedeigenaren in publiek-private samenwerking worden in de jaarpublicatie uitgelicht.

•

code. Na het bevestigen van de bestelling kan de koper veilig betalen met de gratis MyOrder app, waarna de bestelling thuis wordt bezorgd. MyOrder is onlangs overgenomen door de Rabobank. antwoord saleswindow is een antwoord op meerdere vra-

gen. De vraag van vastgoedaanbieders om iets aan leegstand te doen, de vraag van webwinkels om in de echte wereld zichtbaar te worden en de vraag van consumenten om winkelen leuk, aantrekkelijk en makkelijk te maken. Het concept biedt virtuele verkoopruimte aan in fysieke winkels en etalages op uiteenlopende locaties in winkelgebieden. De bedenkers menen dat met deze applicatie het straatbeeld in Nederland spectaculair zal veranderen.

•

U kunt de publicatie aanvragen via www.binnenstadsmanagement.org.

scn 5 | 2012 15

de poolse winkel Minisupers met een assortiment gericht op een bepaalde bevolkingsgroep zijn in Nederland niet onbekend. Zij springen in het gat dat ontstond door het verdwijnen van de kleine buurtsuper.

Actueel is de opkomst van de Poolse minisupers, die niet eens altijd door Poolse ondernemers worden gerund. door Milan Caspers

vijf filialen kennende Sklep Halinka. Dit betekent, vrij vertaald, niet meer dan winkel (van) Halinka. Naast het Poolse ondernemerschap zijn het regelmatig ook gewoon Nederlandse ondernemers die een gat in de markt zien. Want dat gat ligt er en dat blijft naar verwachting voorlopig nog wel even zo. assortiment De meeste Poolse winkels halen hooguit de 70 m2. Klein dus, maar op dit beperkte aantal meters bevindt zich vaak een bijzonder groot en divers assortiment, waardoor het echt kleine food-supermarktjes zijn. Het assortiment voldoet perfect aan de vraag van de klant, die hier komt vanuit een soort nostalgie, dus veel potjes en blikjes zoals die bij mama en oma ook in de kast staan: zure gekruide augurken, zakjes van Knorr voor Poolse sauzen en soepen, potjes geconcentreerde barszcz (voor bietensoep), bakjes šledž (rolmops in saus), deegwaren als pierogi (Poolse ravioli) en uszka (oortjes), zowel de koeling als diepvries en diverse vruchten-

Polski sklep, een sector in

A

fgezien van een enkele Spar, zijn de traditionele Nederlandse kleinere (buurt-) supermarkten eigenlijk vrij snel uit het Nederlandse winkellandschap verdwenen. Een zelfstandige supermarkt is in ieder geval vrijwel niet meer te vinden. Een agressieve locatiestrategie van de Nederlandse supermarkten heeft er voor gezorgd bijna dat iedere buurtstrip wel een full-servicefiliaal kent van meer dan 1000 m2. Vaak zijn de Turkse of Marokkaanse supermarkten, die het afgelopen decennium een enorme kwaliteitsslag hebben gemaakt qua kwaliteit en winkelbeleving, hiervan een tegenhanger. Een tegenhanger omdat ze soms (bijna) fullservice zijn op een klein metrage: niet alleen delicatessen uit het thuisland en halalvlees, maar ook gewoon frisdrank, komkommers of keukenrollen. Sinds enkele jaren kan aan dit rijtje een nieuwe ‘type’ supermarkt worden toegevoegd: de Poolse winkel of supermarkt, oftewel de Polski Sklep. Een marktsegment met veel dynamiek, zowel kwantitatief als kwalitatief.

Tijd voor een betere kijk. paddenstoelen Volgens schattingen van het cpb wonen er tussen de 150 duizend en 200 duizend Polen in Nederland.

Schattingen, omdat een groot deel van hen hier slechts kort verblijft en dus geen inschrijfplicht in zijn of haar gemeente kent en dus niet officieel is geregistreerd. In ieder geval praten we hier over een bijzonder grote groep, verspreid over het hele land. Niet geheel verrassend is het dus dat de markt voldoet aan de vraag die bij deze groep leeft. Dit is vooral de laatste paar jaar goed te merken. Als paddenstoelen schieten ze uit de grond. Ongeveer iedere maand wel één. Data van Locatus en eigen onderzoek laat zien dat Den Haag bijvoorbeeld tien Poolse winkels kent. Een veel kleinere stad als Tilburg telt er inmiddels drie. Amsterdam blijft echter steken op slechts één Poolse winkel, al waren dit er voorheen meer.

Een groot deel van de ondernemingen wordt gerund door Polen die hier al wat langere tijd wonen. Opvallend vaak gaat het hier om ondernemende dames en dit uit zich weer in de, vaak bijzonder eenvoudige, winkelnamen zoals het inmiddels

16 scn 5 | 2012

Net als thuis: bekende merken in pot of blik

sappen en biermerken. Maar ook drogisterijartikelen en tijdschriften. Wodka zal men er niet vinden.

De winkeltjes zijn vaak ook gelegen op een plek waar je het niet een-twee-drie verwacht. Doorgaans bepaalt de locatie voor een groot deel het succes van een winkel. Zo vind je de meeste Marokkaanse en Turkse winkels voornamelijk terug op buurtstrips in de ‘eigen’ wijk. Bij Poolse winkels in Nederland is dit van minder groot belang. Het gros van de Polen in Nederland beschikt over een auto, zijn hier erg aan gehecht en afstanden zijn daarnaast bijzonder relatief. Voor de spullen van thuis is men dan ook best bereid om enkele kilometers extra te rijden. spreiding Maar die afstanden nemen ook steeds verder

af. Op basis van Locatus-data en eigen onderzoek blijkt dat Nederland momenteel meer dan zeventig Poolse winkels kent, tezamen ongeveer 4.500 m2 wvo. Verspreid over heel het land, maar met een sterke vertegenwoordiging in Noord Brabant,

de poolse winkel

Staat het Poolse wortelsap straks naast het Turkse kersensap in onze supermarkten?

Te klein voor Nederlandse formules, groot genoeg voor een niche

versassortiment redelijk beperkt, maar dat veranderd dus. Ook hier dus schaalvergroting.

opkomst Den Haag en Rotterdam, en daar komen er dus iedere maand meer bij. Vijf jaar geleden, toen de grenzen voor Poolse werknemers opengingen, kende Nederland slechts één Poolse winkel! Ondanks dat er nog voldoende witte vlekken zijn op de kaart, is de concurrentie tussen de winkels inmiddels in ieder geval toegenomen. Maar dit heeft direct ook een bijzonder aangenaam effect. Vanaf het begin zijn de winkels qua inrichting en uitstraling vrij eenvoudig. Op zich niet vreemd. Klanten komen niet voor de ambiance of om lekker te snuffelen naar nieuwe producten. Ze weten wat ze nodig hebben en het zien van producten van thuis geeft al voldoende blijdschap.

Maar deze eenvoud is, waarschijnlijk onder druk van de toegenomen concurrentie, meer ondernemerservaring maar ook door toenemend bezoek van autochtone Nederlanders, redelijk snel aan het veranderen. De metrages nemen toe, aan

Klanten van de sklep komen niet voor de ambiance of om lekker te snuffelen naar nieuwe producten

sfeer en beleving wordt gewerkt en het echt verse assortiment wordt steeds verder uitgebreid.

In juni 2012 werd in het buitengebied van Aalsmeer de tot dan toe grootste Poolse winkel van Nederland, in het bijzijn van de lokale wethouder, feestelijk geopend. Deze winkel, Odido, meet 350 m2 en is niet alleen groter dan de meeste vergelijkbare winkels, maar ze besteedt deze extra ruimte aan bedieningsafdelingen met verse producten zoals vlees, groenten, versgebakken brood en banket. Doorgaans is het echte

beleving Zoals gezegd wordt ook aan de winkelbeleving

gewerkt en dat loont. In Oss heeft de lokale Poolse winkel onlangs de deuren heropend na een verbouwing. Hierbij is vooral het in- en exterieur onder handen genomen. De winkel is nu zowel binnen als buiten prachtig versierd met Zuid-Pools houtsnijwerk. Dat dit de klant aanspreekt heeft de eigenaar direct gemerkt: vooral het aantal Nederlandse klanten is sterk toegenomen.

Nederlanders hebben het steeds vaker over de klant(on) vriendelijkheid van winkelpersoneel. Daargelaten dat op dit vlak bij veel retailers vast een enorme winst te behalen valt, is dit waarschijnlijk in ieder land een probleem. Zo zijn mijn ervaringen met winkelpersoneel in diverse mediterrane landen een stuk slechter dan in Nederland. In Polen is het een grote bijzonderheid als je door een winkelmanager gedag wordt gezegd op de winkelvloer of dat je door de caissière, na het afrekenen, een prettige dag wordt gewenst. Polen zijn gewoonweg een stuk introverter dan Nederlanders. ’s Lands wijs, ’s lands eer en dus stoort niemand zich daaraan in Polen. Echter, in de Poolse winkels in Nederland zijn mijn ervaringen totaal anders: altijd een dzieñ dobry bij binnenkomst, do widzenia bij vertrek. In ieder geval opvallend anders dan in Polen zelf. wodka Ook de Albert Heijn heeft het succes van deze winkels opgemerkt. Diverse Albert Heijn-filialen verkopen inmiddels Pools bier, vaak twee of drie verschillende merken (doorgaans Zywiec, Tyskie of Lech). Maar ook enkele C1000ondernemers, gelegen in wijken met veel Poolse migranten, hebben reeds gezien dat hier omzet valt te halen en maken ruimte vrij voor een Pools assortiment. En ook slijterijen breiden hun assortiment wodka uit. Een ouderwets stukje Hollandse handelsgeest, al houdt het hier tot op heden bij de Nederlandse winkels wel op. De verwachting is echter dat een deel van de Poolse arbeidsmigranten voor korte duur in Nederland is, vaak voor slechts een half jaar, maar dat er ook een bijzonder groot deel is dat in Nederland zal blijven. Zijn de Poolse winkels daarom here to stay? Of wordt een deel van het assortiment overgenomen door de grote spelers in supermarktland en staat de kasza gryczana (boekweitgrutten) straks naast de Marokkaanse couscous (van Lassie overigens)? En staat de kubus (zoet wortelsap) naast het Turkse kersensap in het Albert Heijnschap? De tijd zal het leren.. czas pokaže! • Milan Caspers is projectleider bij Strabo

scn 5 | 2012 17

huurkwesties

Een aantal beleggers heeft de laatste jaren de oppervlaktes van de winkels in hun portefeuille in kaart laten brengen door een meetbureau. Veelal waren deze winkels al geruime tijd verhuurd aan de zittende huurders. Het meetbureau heeft vervolgens vaak de huidige situatie als uitgangspunt genomen. Ten onrechte?

Huurprijswijziging winkelruimte

Meten is weten, maar wat? door john nijsten

B

ij de huurprijstoetsing op basis van artikel 303 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek dienen verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht buiten beschouwing te worden gelaten. In de relatie tussen de huurder en verhuurder en zeker in het geval de huurprijs tussen hen nader moet worden vastgesteld, is de situatie waarin het gehuurde door de verhuurder aan de huurder is opgeleverd in beginsel bepalend. Als de huurder dus wijzigingen heeft aangebracht in de oppervlakte en/of de waarde hiervan dienen deze wijzigingen buiten beschouwing te worden gelaten. Mij is gebleken dat het meetbureau zich hiervan te weinig rekenschap heeft gegeven. Uiteraard kan het meetbureau hiervan een verwijt worden gemaakt. Naar mijn mening brengt goed opdrachtgeverschap echter een duidelijke omschrijving van de opdracht met zich mee. Probleem is dat degene die de opdracht tot meting verstrekt vaak niet degene is met de meeste affiniteit met de huurovereenkomst. Sterker nog, de technisch medewerker verstrekt vaak

18 scn 5 | 2012

de meetopdracht, maar de commercieel medewerker moet aan de slag met de uitkomst. Daarbij is bij de technisch medewerker vaak onvoldoende duidelijk wat voor de commercieel medewerker hiervoor van belang is.

Eerste aanknopingspunt: de huurovereenkomst De basis voor

de opdrachtverlening moet de huurovereenkomst of een overeengekomen wijziging daarop zijn. Vaak hoeft niet diep gegraven te worden in allerlei technische dossiers maar ligt de relevante situatie in de huurovereenkomst vast. Het meest eenvoudig is indien aan de huurovereenkomst zijn gehecht een opleveringsstaat en tekening van de gehuurde oppervlakte. De tekening is vaak gebaseerd op de plattegrondtekening van de nieuwe situatie behorende bij de bouwvergunning die voor het ingaan van de lopende huurovereenkomst aan vorige huurder of verhuurder is verstrekt. Ook kan deze tekening gebaseerd zijn op de tekening van de bestaande situatie behorende bij de bouwvergunning die aan de huidige huurder is ver-

strekt. Natuurlijk kan ook een geheel nieuwe tekening zijn gemaakt waarin exact de situatie bij oplevering is vastgelegd. Nog beter is het indien bij het ingaan van de huurovereenkomst het meetrapport werd opgesteld. Overigens blijkt vaak dat tekeningen aan een huurovereenkomst zijn gehecht die toevallig ter beschikking stonden maar die niet de werkelijke situatie op de datum van oplevering weergeven.

Vergunningstekening Indien er geen plattegrondtekening aan de huurovereenkomst is gehecht en geen meetrapport op dat moment is gemaakt en vele jaren later dit laatste alsnog gebeurt, moet eerst gekeken worden naar de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Indien er een indeplaatsstelling

huurkwesties

heeft plaats gevonden zonder bijzondere afspraken op dit onderdeel is niet van belang de datum van indeplaatsstelling maar de datum van ingang van de oorspronkelijke huurovereenkomst.

Ofwel via intern ter beschikking staande gegevens ofwel via extern te verkrijgen gegevens (vooral de gemeente) wordt in kaart gebracht welke bouw/omgevingsvergunning op of rond die datum is verstrekt. Indien namens de huurder op of rond dit tijdstip vergunning is aangevraagd tot wijziging van het pand kan er gevoeglijk van worden uitgegaan dat de daarbij horende plattegrondtekening van de bestaande situatie tevens de situatie weergeeft waarin het gehuurde aan de huurder is opgeleverd.

Indien de huurder geen bouwvergunning heeft aangevraagd, kan worden bezien welke vergunning zoveel mogelijk direct voorafgaande aan de oplevering is verleend. Ongeacht of de huurder of de verhuurder deze vergunning heeft gekregen, zal dan de tekening van de nieuwe situatie bepalend zijn. Dat is uiteraard anders indien een afwijkende afspraak is gemaakt. Zo trof ik in een huurovereenkomst een artikel aan waarin was bepaald dat de huurder de verbeteringen die door de vorige huurder waren aangebracht had overgenomen en deze verbeteringen daarom tussen de huidige huurder en de verhuurder buiten beschouwing werden gelaten.

‘Domme’ bepalingen Dit brengt

mij op de vaak ‘domme’ bepalingen in huurovereenkomsten over uit te voeren werkzaamheden door huurder en/ of verhuurder. Vaak past de huurder het gehuurde aan en vooral de pui. Uit praktische overwegingen wordt dan soms overeengekomen dat de huurder ook een wand verplaatst bijvoorbeeld om de winkelverkoopoppervlakte, wvo, te vergroten. Gedacht wordt dan dat nu de huurder toch aan het werk is, deze verplaatsing in een moeite mee kan worden genomen. Men realiseert zich dan aan de zijde van de verhuurder blijkbaar niet dat de huurder in een eventuele huurprijsprocedure zal gaan stellen dat de verplaatsing van de wand

Tegen vastlegging van de huidige situatie bestaat geen bezwaar, als men zich maar realiseert dat deze situatie niet bepalend hoeft te zijn

een verbetering betrof die door hem is gerealiseerd en daarom de uitbreiding niet meetelt als wvo in het bepalen van de toe te rekenen oppervlakte. Een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte dient naar mijn mening altijd door of op kosten van de verhuurder te worden gerealiseerd. Is dat niet het geval blijft tot in lengte van jaren de oorspronkelijke situatie de relatie tussen verhuurder en deze huurder bepalen. Een bijzonder voorbeeld betreft het volgende.

Door verhuurder werd een winkelruimte gerealiseerd met de bedoeling dat niet alleen de begane grond maar ook de verdieping door de huurder zou worden gebruikt als verkoopruimte. Aan de huurder werd het plafond van de begane grond/de vloer van de eerste verdieping opgeleverd met een groot gat. De bedoeling was namelijk dat de huurder hier zelf de door hem gewenste trap zou aanbrengen. Aldus geschiedde. Na het verstrijken van de initiële huurperiode van tien jaren verzocht de huurder huurprijsverlaging. Hij stelde daartoe onder andere dat de verdieping niet als wvo kon worden aangemerkt omdat hij de trap naar de verdieping had aangebracht. Hij stelde overigens niet dat de verdieping helemaal geen waarde had omdat deze zonder aanbrenging van de trap door hem niet bereikbaar was.

tijen. Deze private partijen zullen altijd een pand volledig casco en met zoveel mogelijk gerealiseerde wvo aan de huurder opleveren.

Conclusie Tegen vastlegging van de

huidige situatie van een eerder verhuurd winkelpand bestaat geen bezwaar, als men zich maar realiseert dat deze situatie in de verhouding tussen huurder en verhuurder en zeker in het kader van een huurprijstoetsing ex artikel 7:303 BW niet bepalend hoeft te zijn.

Bepalend is de situatie die tussen hen is vastgelegd, in beginsel in de huurovereenkomst. Meer aandacht voor de bepalingen in de huurovereenkomst die hierop betrekking hebben, lijkt gewenst.

Ook al is de juiste tekening gebruikt om de relevante oppervlakte te bepalen, ontheft dit het meetbureau overigens niet om bij afgifte van een meetcertificaat A op locatie te controleren.

•

consequenties Daargelaten de juridische consequenties en nuanceringen, verhuurder dient er in zijn belang voor te zorgen dat verbeteringen die consequenties hebben voor de huurprijs(toetsing) door hem, althans op zijn kosten, worden aangebracht. De kosten hiervan vallen immers vaak in het niet bij de nadelen die worden ondervonden indien hij dat niet doet. Opvalt dat vooral grote private eigenaren op dit onderdeel veel alerter zijn dan institutionele par-

scn 5 | 2012 19

verhogen!

De verblijfsduur vergroten!

De bezoekersfrequentie

Dinosauriërs: kies uit meer dan 100 verschillende modellen!

Wij verhuren attracties!

Wij hebben voortdurend meer dan 300 modellen uit de volgende thema‘s in voorraad:

Erven van de dino‘s: mammoet, sabeltand en co., bekend van vele tv-series!

The FUTURE is WILD: de dieren van de toekomst veroveren vandaag!

25 t/m 29. 1. 2013 NL

Sprookjesfiguren: laat u zich betoveren! www.wolterdesign.de

Reuze-insecten: wij draaien de grootteverhouding mens-insect om!

Fascinatie door licht en decoratieve trends

Wij bezoeken u graag en vrijblijvend, zodat we voor uw center een offerte op maat kunnen aanmaken. Zo wordt elke expositie individueel en aangepast voor elk center! - Expositiegrootte tussen 200 m2 - 10.000 m2.

Transport, opbouw en afbraak samen met de borden nemen wij ten laste, u zorgt voor de decoratie en de verzekering.

Heide 3 · D-31547 Rehburg - Loccum · Tel.:+49(0)5766 9419 -134 · Fax:+49(0)5766 9419 -139 · e-mail: wolterdesign@t-online.de

Holland_Anzeige_01.indd 1

19.01.12 09:35

Unieke ideeën om winkelpassages en etalages te veranderen in een fascinerende wereld die je ondergaan moet. Een imposant productaanbod voor onvergetelijke decoratie- en lichteffecten die elk evenement tot een zinnenprikkelend festijn maken. Alleen op de internationaal toonaangevende vakbeurs Christmasworld in Frankfurt am Main.

tevreden winkeliers

samenwerking

onderscheidende events

effectieve communicatie

naamsbekendheid

imago

Tel. +31 (0) 70 262 90 71 // info@netherlands.messefrankfurt.com Bestel nu uw kaarten op www.christmasworld.messefrankfurt.com

Resultaten samenwerking Urban Solutions

Urban Solutions • Valutaboulevard 32 • 3825 BT Amersfoort Tel: +31 (0) 33 253 67 01 • www.urbansolutions.nl

56227-017_CW_Shoppingcenter_SCN_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • tg: 24.09.2012

Bij voldoende bestelvolume, bouwen we uw individuele expositie.

DU: 17.10.2012

Giganten van de zee: voorouders van de haai (14m lang), roofvissen of schildpadden, zo groot als een VW-kever!

marketing

M

eer consumenten verleiden tot meer bezoekjes: dat is de simpele opgave waar marketingteams van winkelcentra zich mee bezig dienen te houden. Simpel, maar beslist niet eenvoudig. Op het speelveld van de consument dienen zich immers steeds meer nieuwe spelers en nieuwe mogelijkheden aan. Toch zijn er voldoende mogelijkheden om succesvol te zijn. Dat is een hoopgevende conclusie, gebaseerd op mijn inmiddels jarenlange ervaring als jurylid van de icsc Solal European marketing awards en van de eerste twee edities van de nrw Marketingprijs *.

Een eerste belangrijke constatering ter inleiding: investeren in professionele marketing(teams) loont, maar ook met relatief bescheiden middelen kan een goed resultaat worden behaald. Het zijn niet alleen de grote centra met dito budgetten die succesvol zijn.

Analyse van vele honderden campagnes en marketingplannen levert een aantal relevante thema’s op, die als leidraad kunnen fungeren voor een geslaagde aanpak. In willekeurige volgorde: de klant centraal, technologie, samenwerking, lokale en sociale relevantie, evenementen & festiviteiten, mediarelaties, sterke merken. Aan de hand van voorbeelden in Nederland en daarbuiten kunnen deze thema’s nader worden toegelicht en concreet gemaakt.

De nrw Marketingprijs heeft tot doel een impuls te geven aan marketingacties in de breedste zin des woords. De prijs beloont de acties die het meest innovatief zijn geweest en/of relatief de beste resultaten hebben bereikt. Zo hoopt de nrw goede marketing van winkelvoorzieningen te stimuleren en de branche verder te professionaliseren.

Marketing van winkelgebieden Jacq. Sinke, ervaren voorzitter van de ICSC- en NRW-marketingprijzen, laat zijn licht schijnen over favoriete campagnes.

Niet alleen de grote centra met dito budgetten zijn succesvol, stelt hij vast.

winnaars De winnaar van de eerste nrw Marketingprijs

in 2011, Batavia Stad in Lelystad, leverde een topprestatie. De succesvolle integrale marketingstrategie was naar het oordeel van de jury een voorbeeld voor de gehele Nederlandse winkelcentrumsector. Deze quotes uit het juryrapport illustreren dat: ‘focus op de kwaliteit van de bezoeker en het belang van sterke merken’, ‘marketing verder toegespitst op de wensen van de individuele klant’, ‘effecten zijn goed zichtbaar — meten is weten’. Ook de winnaar van 2012, Entre Deux in Maastricht, blonk uit door gedurfd investeren in marketing. De herpositionering zette ‘het winkelgeheim tussen Vrijthof en Markt’ opnieuw op de kaart. Geen toeval dat het felbegeerde Hollister hier dit jaar de eerste vestiging in Nederland opende. campagnes Niet alleen de winnaars spre-

ken tot de verbeelding. Veel van de ingediende campagnes bevatten onderscheidende elementen, die tot aansprekende resultaten leidden. Zo sprak de loyaltycampagne van Stadshart Amstelveen mij bijzonder aan. De positionering als de

DONDERD AG

30 JUNI

OPEN TOT 23.00 UUR

fashion-bestemming in de regio en de aandacht voor de klant getuigen van inzicht. Dankzij slimme partnerships met sponsors (bekende merken) boekte men uitstekende resultaten.

Zeker vermeldenswaard is de campagne van de Kopspijker Spijkenisse. De restyling en herpositionering, de introductie van de Spijkkaart en het appelleren aan lokale trots gaven een krachtige impuls aan het terugdringen van de ‘lekkage’ (Spijkenisse kende een koopkrachtafvloeiing van ruim 30%).

Tijdens de Marktdag Hoog Catharijne kreeg jong talent ruim baan. Het centrum werd ingericht als platform voor jeugdige DONDERDondernemers, AG die van een groot publiek mochten profite30 JUNI ren.

Met het tonen van een maatschappelijk gezicht werd HC OPEN TOT 23.00 UUR beloond met goede scores op bezoek en omzet. Toch was hier sprake van een low-budgetevenement. samenwerking Samenwerken met lokale ondernemers

Midsummr night shpping! es extra veel

acti

is een rode draad in een aantal succesvolle campagnes. Zeer tot de verbeelding sprak de decemberactie van De Aarhof in Alphen aan den Rijn. Gebruikmakend van producten en diensten van de eigen ondernemers werd een publieksfestijn georganiseerd met bekende chefs. Kinderen kregen extra aandacht en het publiek voelde zich verwend en bediend. Lokale binding, de klant centraal, goede samenwerking, goed evenement. Een knap staaltje van samenwerking leverde Hesu ermlim jk r Mid Alexandrium in Rotterdam, verhdtwijnen door de synergie in de verntig usspeinngd!e zorgingsgebieden van de shppleine ties drie centra extra te benac n a l extra vee drukken: ‘zo is er maar één’.

>

lees verder op pagina

22

scn 5 | 2012 21

marketing

<

vervolg van pagina

21

Beurs Christmasworld een must voor

En het (sterke) merk Alexandrium wordt erin gehamerd met ‘dat merk-je’.

Ook in internationaal perspectief zijn dit voorbeelden van geslaagde marketing, die de sector kunnen inspireren en enthousiasmeren om de consument te verleiden tot bezoek — en besteden. Dat het nog beter kan, wordt ieder jaar weer aangetoond door de Europese Champions League, waartoe centra als CentrO Oberhausen, Kanyon Istanbul, Bluewater, Meadowhall en Westfield in het Verenigd Koninkrijk behoren.

Op de website van icsc zijn de campagnes te bekijken. De moeite waard om eens wat langer aandacht aan te besteden. Groot respect heb ik voor de zeer professionele aanpak van de marketing van CentrO Oberhausen. Door een zeer solide strategie en branding, consistentie in acties en evenementen en een focus op innovatie wordt jaar in, jaar uit de consument verrast en verleid. Dat spreekt sterke merken aan en uit de sponsorbijdragen wordt inmiddels vrijwel de hele marketing betaald. favoriet Mijn absolute favoriet is Kanyon Istanbul.

Zeker niet het beste winkelcentrum in deze metropool, maar ze hebben wel verreweg het knapste marketingteam. Wat te denken van een eigen radiostation met live uitzendingen en optredens? Dit jaar waren er ook weer een aantal smaakmakende acties en evenementen. Onder het motto mending the soul of needing children hebben bt’ers (Turkse celebreties) 1500 sjaals ontworpen en zelf gebreid — een evenement op zichzelf — voor arme, door natuurrampen getroffen Turkse kinderen.

Kanyon won dit jaar een Solal Gold Award met Retail in a box.

Een designer remake van een container werd beschikbaar gesteld aan iedere maand weer een andere retailer of merk. Elk merk regelde de eigen pr, verzorgde stylingdagen en optredens, nodigde designers uit en gebruikte het scala van coupons, blogs en sociale media.

Uitblinkers waren Vespa en Penguin books, maar ook een lokaal warenhuis en een onlinestore. Drie pop-ups, waaronder Muji, waren zo enthousiast dat zij nu permanente huurder in Kanyon zijn. De free publicity werd geschat op bijna zestien miljoen euro! Dat is marketing naar mijn hart: de klant centraal, samenwerking met sterke merken en evenementen die tot frequent bezoek verleiden.

Vol vertrouwen kijk ik uit naar de inzendingen voor de derde NRW Marketingprijs.

•

22 scn 5 | 2012

De internationale vakbeurs Christmasworld wordt van 25 t/m 29 januari in de Messe Frankfurt gehouden. Nu sinds een paar jaar ook de Nederlandse winkelcentra een flink deel van het jaarbudget uitgeven aan de sfeer rond kerst, is een bezoek aan deze beurs een aanrader om inzicht in alle mogelijkheden van decoratie en illuminatie te krijgen. Bent u winkelcentrumprofessional en/of decisionmaker? Dan komt u wellicht in aanmerking voor een premiumregistratie voor deze beurs!

Sowieso kunt u via Shopping Centre News gratis toegangskaarten aanvragen!

marketing

Frankfurt: winkelcentrumprofessionals authentieke ornamenten, maar dan uitgevoerd in natuurlijke producten, de zogenaamde ‘organics’.’ bijzondere producten Op de

Bram Hulschbosch van MK Illumination

S

feer = emotie. De consument voelt iets bij de uitstraling die wij toevoegen aan onze winkelcentra en -gebieden in de maanden november en december. Letterlijk brengen wij onze bezoekers in de juiste stemming. We organiseren events (zie bijvoorbeeld de reportage over Almere Centrum elders in deze uitgave), we werken met muziek, decoratie en verlichting. Het buzz-word ‘beleving’ kan in deze tijd van het jaar optimaal tot leven gebracht worden. Iemand die daar alles van weet, is Bram Hulsbosch.

In 2011 maakte hij als voormalig winkelcentrummanager de overstap naar MK Illumination, Europees marktleider in illuminatie en kerstdecoratie. ‘Voor ons bedrijf is het thema dit jaar: terug naar de natuur en terug naar het oude vertrouwde. Dat is een gevoel waar veel mensen in een crisistijd behoefte aan hebben en met onze kleuren en uitvoeringen komen wij daaraan tegemoet.

Een combinatie van bijvoorbeeld oude getrouwen als guirlandes, maar met de noviteiten van nu. Ook zie je weer

beurs Christmasworld is de stand van MK Illumination een van de grotere en meest in het oog springende. Maar zeker ook de kleinere stands hebben genoeg bijzondere producten te bieden. Shopping Centre News verbaasde zich vorig jaar bijvoorbeeld over de prachtige producten die in Polen en de Baltische staten gemaakt worden. Kleine bedrijven die een grote mate aan creativiteit en vakmanschap aan de dag leggen. Voor ons is het een duidelijke zaak dat ook de Nederlandse winkelcentrumprofessional deze beurs móet zien. Wat vindt Bram Hulsbosch daar van? ‘Winkelcentrummanagers en decorateurs die voor winkelcentra werken moeten gewoon weten wat er allemaal mogelijk is. Elk jaar zijn er weer noviteiten, nieuwe technieken, nieuwe kleurschema’s. Een klant die met een bezoek aan Christmasworld zijn kennis verdiept, helpt niet alleen zich zelf, maar is ook voor ons een betere gesprekspartner omdat de juiste vragen en eisen gesteld kunnen worden. Bovendien heb je op een beurs de noviteiten uit eerste hand en dat is wat anders dan dat je in Nederland door een winkelcentrum loopt en zegt ‘dat wil ik ook’. Er is daarbij ook veel meer mogelijk dan dat wat je in centra ziet. Wij vinden het dan ook een uitdaging om een klant te helpen die goed geïnformeerd is en die goed weet wat zijn bedoelingen zijn.

Bijvoorbeeld hoe de decoratie en illuminatie onderdeel uitmaakt van de marketing voor zijn centrum.’

Over voorbereidingen gesproken: hoe lang duurt een gemiddeld traject? Bram Hulsbosch: ‘Dat is toch al gauw een half jaar. Vandaar dat deze beurs in januari gehouden wordt. Wij streven er naar om voor de zomervakantie de contracten rond te hebben. Dan kunnen we in de zomer al beginnen met de voorbereidingen voor stroomvoorzieningen en ophangpunten. In november kunnen we dan snel monteren en is ook snel resultaat te zien. Helaas gaan winkeliers en gemeenten pas na de zomer nadenken over de kerstperiode. En dat is jammer, want als je de tijd neemt dan uit dit zich naderhand in kwalitatief het mooiste resultaat!’

Via scn gratis naar Christmas­ world Via een e-mail aan info@

scnews.nl kunt u gratis toegangskaarten aanvragen voor een bezoek aan Christmasworld. Vermeld voor- en achternaam, email, bedrijfsnaam, functie en adresgegevens van uw bedrijf.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen gewone toegangskaarten Ook u kunt gratis Christmasworld en zogenaamde bezoeken! Stuur nu een e-mail ‘premiumkaarnaar info@scnews.nl. Lees meer ten’. Voor de over de vakbeurs en de premiumlaatste categoregeling in dit artikel. rie komen alleen shopping centre managers en city centre managers en hun decoratieagenten in aanmerking. Alle toegangskaarten zijn persoonlijk en worden op naam gesteld. Aanvragen voor premiumkaarten worden eerst door de Messe Frankfurt beoordeeld.

GRATIS TOEGANG

marketinggedachte Dus het is niet

alleen maar een kostenpost, maar levert ook nog wat op? ‘Beslist. Ik loop nu op het winterevent van Essen rond — heel spectaculair qua illuminatie — en dat wordt heel duidelijk vanuit een marketinggedachte aangevlogen. Zo heeft men gegevens over de bezoekersaantallen, circa drie miljoen mensen. Dat zijn toch flink wat kopjes koffie, om maar wat te noemen. De stad Roosendaal gaan wij dit jaar voor het eerst decoreren. Als je ziet hoeveel persmomenten alleen al de voorbereidingen hebben opgeleverd...’

premium Als u voor ‘premium’ in aanmerking komt, dan biedt dat onder meer de volgende voordelen: premiumlounge + catering, gratis parkeren of gratis shuttle vanaf bepaalde hotels, een businessprogramma voor het bezoek aan het Winter Wonderlandpaviljoen, waar u bijzondere ideeën voor effecten, decoraties en zelfs augmented reality aangereikt krijgt! Op de eerste beursdag is er tevens een speciaal lezingenprogramma voor shopping centre professionals.

•

scn 5 | 2012 23

marketing Menukaart aa npak

leegstand

Start: analyse gebied >

D

Gebruik lege etalages

Investeren/kw aliteitsimpuls

Pop-up stores

Centrummanag ement Ondernemersfon dsen Het Nieuwe Winkelen

Kansarme gebie den

Maak slim geb ruik van tijdelijke oplossingen

Gebiedsmarke ting

orde

Ga de confron tatie met leegstand aan

>

Succesfactoren De aanpak in de praktijkvoorbeelden loopt sterk uiteen. De publicatie biedt een aantal ingrediënten voor een succesvolle aanpak. Zo blijkt een gedragen visie die ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente bindt vaak

Winkelstraatmanagement

?

>

stevige ambitie neer voor de lange termijn. Brunssum deed als eerste gemeente ervaring op met de leegstandsverordening voor winkelpanden. Meerdere gemeenten in Nederland denken ook over de invoering hiervan.

>

e urgentie om tot een aanpak voor winkelleegstand te komen neemt toe. Leegstand beperkt zich niet langer tot kantoren. Vooral aanloopstraten, buurtwinkelcentra en perifere locaties tonen een lagere vastgoedbezetting. Winkelleegstand rukt inmiddels op tot aan de randen van het kernwinkelgebied. Nu is het zaak kennis te vergaren en te delen zodat actief ingrijpen mogelijk wordt. De Kamer van Koophandel en Seinpost Adviesbureau publiceren daarom Winkelleegstand praktisch oplossen. Deze publicatie koppelt boeiende praktijkvoorbeelden aan de theorie rondom leegstand. Er is relatief veel bekend over de oorzaken van leeg-

Leegstand?

Beter voorkome n dan genezen

Informatievoor ziening op

>

Kansrijke gebie den

Juridisch instrumentariu m Programmamana ger leegstand

Tijdelijke horeca toestaan

Vastgoedfond s

Tijdelijk ondernemerscha p

Courante winkelpanden Omzethuur Actieve acquisi tie Wijkontwikkeling smaatschappij Transformeren Wonen boven winkels

Winkelleegstand praktisch oplossen stand, zoals vergrijzing, economische crisis en opkomst van online winkelen. Praktische informatie voor de aanpak van leegstand is tot nu toe minder voorhanden.

Herkenbare voorbeelden De

voorbeelden in de publicatie komen uit grote én kleine gemeenten, binnenstedelijke winkelgebieden en wijkcentra.

Dat maakt de situaties herkenbaar voor ondernemers(verenigingen), gemeenten en vastgoedeigenaren. Partijen zoeken vaak naar een blauwdruk voor leegstandsaanpak, maar die bestaat helaas niet. Elk winkelgebied vereist maatwerk.

Dit neemt natuurlijk niet weg dat er veel te leren valt van andere winkelgebieden.

Zo leert u van de Rotterdamse aanpak hoe een wijkontwikkelingsmaatschappij sturing geeft aan de invulling van panden. Ook als de maatschappij niet de vastgoedeigenaar is. Uit Deventer krijgt u uitleg over de technische aspecten van een fonds voor het ontwikkelen van woningen boven winkels. De projectleider schetst een realistisch beeld van de (financiële) mogelijkheden en zet een

doorslaggevend. Een visie biedt richting en leidt als het goed is tot actie. Daarbij helpt een flexibele houding en een open benadering van nieuwe ideeën. Voor ondernemers betekent dit meegaan met Het Nieuwe Winkelen of het leveren van een actieve bijdrage aan de acquisitie van nieuwe huurders. Gemeenten moeten op hun beurt andere functies en tijdelijke initiatieven toestaan. Of nog eens goed stil staan bij het bestemmingsplan.

Dat is vaak verouderd of consoliderend opgemaakt op basis van bestaande functies. Vastgoedeigenaren kunnen nadenken over omzethuur of het oprichten van vastgoedfondsen. Ze kunnen ook het perspectief van transformatie onderzoeken, als dit onvermijdelijk blijkt. In ieder geval zijn de drie partijen, ondernemers, vastgoed en overheid, nodig om tot een goede aanpak te komen.

ten of de confrontatie met leegstand aangaan.

Welke maatregel u het beste kunt inzetten hangt af van de lokale context en kwaliteiten van het winkelgebied. In een kansrijk gebied zult u eerder investeren en leegstand voorkomen dan in een kansarm gebied waar de realiteit uw inspanningen inhaalt. Binnen de categorieën komen voor beide situaties allerlei maatregelen en interventies aan bod. Ervaringsdeskundigen delen het meetbare resultaat van hun aanpak met u: hoeveel winkels werden gevuld, hoeveel panden opgeknapt en hoeveel nieuwe ondernemers aangetrokken. •

De publicatie Winkelleegstand prak-

Keuzemenu leegstand Om het

tisch oplossen downloadt u op

u makkelijk te maken leidt een menukaart leegstand u door de publicatie.

Deze deelt maatregelen en bijbehorende voorbeelden in naar acties die leegstand voorkomen, tijdelijke oplossingen inzet-

www.kvk.nl/winkelleegstand. info: Kamer van Koophandel, Rianne van Loon, T: 010 402 7422 E:rloon@rotterdam.kvk.nl

scn 5 | 2012 25

marketing

A

llereerst, wat doet de directeur van de ovsa? Martin Ort: ‘ik geef uitvoering aan opdrachten die het bestuur van de vereniging aan mij geeft. Het is vooral een operationele functie die er op gericht is om ten behoeve van Almere Centrum te komen tot een integrale aanpak op een aantal gebieden die we met elkaar vastgesteld hebben. Het gaat dan niet alleen om promotie en marketing, maar ook om bereikbaarheid, veiligheid, schoon, heel, beheer en onderhoud. Vandaaruit geef ik opdracht aan Urban Solutions om binnen een aantal kaders een visie en uitvoeringsprogamma te ontwikkelen voor promotie en marketing.’

De ovsa vertegenwoordigt zo’n 90 procent van de 400 winkels in het stadscentrum. ‘Die betalen allemaal mee aan promotie en marketing en we hebben dan ook een aanzienlijk budget. Daarnaast zorg ik ervoor dat het budget ook vanuit andere bronnen aangevuld wordt. Zoals vanuit Almere City Marketing, de vastgoedbeleggers, de gemeente en meer partijen die een binding hebben met dit centrum’, zegt Martin Ort. urban solutions Al die partijen die iets bijdragen, dat is

Linda Annink van Urban Solutions en Martin Ort van OVSA

‘Niet alleen maar praten over visies, maar ook uitvoeren’ Als je zegt ‘Almere Centrum’ dan zeg je ‘veel partijen’. En als je dat zegt, dan weet je dat er ook veel belangen en veel meningen zijn.

Hoe kom je in zo’n situatie als stadscentrum vooruit? Ga je visies en doelstellingen formuleren op een uitvoerbare manier? Martin Ort en Linda Annink hebben elkaar hierin gevonden.

26 scn 5 | 2012

een goede zaak. Maar het maakt het ook gecompliceerd. En dat is waar Urban Solutions om de hoek komt kijken. Urban Solutions is als marketing-comunicatiebureau gespecialiseerd in city- en winkelcentrummarketing. Linda Annink: ‘Almere Centrum is echt een bijzondere locatie om voor te mogen werken. Het is ongelooflijk hoeveel hier gebeurt en hoeveel energie er overal aanwezig is om dit centrum ver boven het gemiddelde te laten uitsteken. Vanuit alle stakeholders worden activiteiten ontplooid. Ik zie het als onze taak om dit alles met elkaar te verbinden en ervoor te zorgen dat er synergie ontstaat. Hoe breng je de diverse inspanningen en elementen samen onder één paraplu? Als je daarin slaagt, creëer je een ijzersterk merk.’

Martin Ort: ‘Ik zie Urban Solutions als een echte spin in het web; het zijn citymarketeers, die de lijntjes aan elkaar weten te koppelen. Zij begrijpen het spel. En dat werkt. Als je ziet waar we vandaan komen, vind ik dat we het nu bovengemiddeld goed doen. Kijk om je heen: de stad staat niet stil. In tegenstelFacebook geïntegreeerd

marketing Deelneemsters aan de Miss Almereverkiezing

Martin Ort: ‘Onder zijn leiding hebben we een overkoepelende marketingvisie neergezet en daar is een aantal zaken uit voortgekomen die door Urban Solutions uitgevoerd worden.’

Linda Annink: ‘Daar is ‘beleving’ er een van. In goed Engels: the experience is the marketing. De stakeholders delen de visie van Almere als eeuwig jonge stad. De plek waar het gebeurt, waar alles mogelijk is. Of, zoals ze het zelf formuleren: een kloppend hart door innovatieve beleving. Dat betekent dat we

De stakeholders delen de visie van Almere als eeuwig jonge stad.

De plek waar het gebeurt, waar alles mogelijk is

ling tot wat je elders wel ziet, wordt hier nog steeds gebouwd en geïnvesteerd. De verhuurbaarheid en de bezoekersaantallen nemen toe. Waarom denk je dat Primark hier recentelijk een vestiging heeft geopend, de grootste in Nederland tot nu toe? Die kijken naar kansen voor de langere termijn en naar locaties waar toekomst in zit.’

Waar liggen de kansen voor Almere Centrum?

Almere Centrum kent een toeristisch regime en sinds begin

2012 zijn de winkels hier elke zondag geopend. ‘In de regio is dat een belangrijke usp’, vindt Linda Annink. ‘Onderzoek laat zien dat het aantal bezoekers dat op zondag komt winkelen is toegenomen. Het is ook vaak een ander publiek dan doordeweeks, man en vrouw samen, al dan niet met kinderen, iets ouder meestal en gemotiveerd om te kopen. Om deze consumenten, die steeds vaker van buiten Almere komen, een warm welkom te heten is er elke zondag wel iets te doen in het centrum. Kinderactiviteiten, straattheater, muziek of een andere vorm van entertainment. Dat wordt door de bezoekers zeer op prijs gesteld.’ participatie Zeven dagen per week: wat is hierin de par-

ticipatie van de ondernemers? Martin Ort: ‘Die is heel groot.

Maar het is een lange weg. In het begin waren er maar zo’n vijftig winkels open op zondag. Nu zijn dat er tweehonderd.

We hebben de ondernemers ervan kunnen overtuigen dat er op zondag geld te verdienen is en dat het economisch slim is om open te gaan. Je maakt dan optimaal gebruik van je meters en tijd en dat maakt het verschil tussen winst en verlies. Met tweehonderd geopende winkels op zondag zijn we er nog niet, maar er is wel al veel bereikt.’

Linda Annink: ‘Met een extra budget van een ton konden wij een sterke communicatiecampagne uitrollen, waardoor we in korte tijd met de boodschap ‘zeven dagen per week open’ de doelgroepen in de brede regio konden bereiken.

The experience is the marketing De gemeente is natuurlijk ook veel gelegen aan het succes van het stadscentrum. Op initiatief van wethouder Ben Scholten werd eerder dit jaar de bekende marketinggoeroe Jempie Moens gevraagd een reeks inspiratiesessies met alle stakeholders te houden.

in de programmering sterk het accent leggen op vernieuwing en op sfeer. Deze kerstperiode is daar een goed voorbeeld van.

Onder het motto Winter Wonder Shoppen in Almere presenteren de diverse partijen in de stad een gezamenlijk programma van activiteiten, met als een van de hoogtepunten de komst van een aantal sprookjesfiguren uit de Efteling.’ communicatie Dat je die experience vervolgens ook moet

delen en uitdragen naar je doelgroepen, daarvan zijn Martin Ort en Linda Annink zich goed bewust. Een effectieve communicatie is daarom de andere pijler van het marketingbeleid in Almere Centrum. ‘Effectieve communicatie combineert traditionele offline middelen met nieuwe media’, aldus Linda Annink. ‘De consument is tegenwoordig 24/7 online, in die omgeving moet je hem dus ook weten te bereiken. Maar ook daarin zoeken wij de gezamenlijkheid. Hoe kun je al die middelen, al die verschillende websites, Facebookpagina’s en andere uitingen elkaar laten versterken? Hoe kun je alle submerken verenigen onder die ene grote paraplu?

Dat is soms best een uitdaging.’

‘Wat we het liefst willen, is dat steeds Mega sleehelling meer mensen zich betrokken gaan Sc haatsbaantje voelen bij dit centrum, er een relaKerstmarkt tie mee willen aangaan’, concludeert Kerstengelen Martin Ort. ‘Social media zijn hier bij uitstek geschikt voor. Als je die goed Wintercircus weet in te zetten, kun je bereiken dat Een hele maand ac ties en mensen zich mede-eigenaar van dit attracties voor het he le gezin centrum gaan voelen. En dan communiceer je pas echt goed met je klant. Natuurlijk weet ik ook wel dat Almere Centrum buiten Almere nog niet echt sexy gevonden wordt. Maar hier vinden we dat wel en dat willen we uitdragen ook!’

•

www.urbansolutions.nl

WINTER WONDER

SHOPPEN IN ALME RE almerecentrum.nl

facebook.com/alme

recentrum

www.citymall-almere.nl www.almerecentrum.nl

scn 5 | 2012 27

marketing

TV-programma brengt winkelgebieden op andere manier naar de consument

Winkelgebieden op de buis bij we een winkel of een merk onder de loep nemen. In de eerste aflevering was dat Lief! lifestyle. Verder kijken we naar bijzondere winkelgebieden in Nederland. Dat kunnen bestaande gebieden zijn, maar ook gebieden of centra die in ontwikkeling zijn. We praten dan bijvoorbeeld met de ontwikkelaar die over de plannen vertelt. Een ander

Het hele gebied komt in beeld en een aantal winkels worden in de schijnwerpers gezet Beertje van Beers presenteert WeLove2Shop

Altijd gedacht dat tv voor uw winkelgebied of winkelcentrum niets was vanwege de complexiteit en hoge kosten?

WeLove2Shop bewijst het tegendeel en creëert nieuwe mogelijkheden voor profilering en het aantrekken van nieuwe consumentenstromen.

M

ichelle van Deijck werkt als uitvoerend producent voor productiemaatschappij ‘Over, tv-productions’ en is verantwoordelijk voor het programma WeLove2Shop. Wat wordt met het concept WeLove2Shop beoogd? Michelle: ‘Wij willen winkelgebieden op een positieve manier belichten. Dat doen we met uitzendingen op rtl4 op zondagmiddag 16:20 uur, een tijd die prima past bij onze doelgroep: vrouwen tussen de 20 en 49 jaar. Naast televisie is het concept aangevuld met een app (waar je straks alle winkelgebieden op kan vinden), een internetplatform op welove2shop.nl en een Facebook-pagina.’

Het TV-programma WeLove2Shop wordt gepresenteerd door Beertje van Beers. Elke uitzending kent een aantal onderdelen. Michelle: ‘Zo gaat Beertje met een kijker van het programma op stap in een winkelgebied. Daarbij wordt ook iets verteld over het ontstaan en de geschiedenis. Het hele gebied komt in beeld, een aantal winkels worden in de schijnwerpers gezet en soms gaat Beertje met haar gast op zoek naar iets specifieks. Dan is er ook nog het onderdeel ‘Achter de schermen’, waar-

28 scn 5 | 2012

vast onderdeel is ‘Hier winkelt’, waarin we met een bn’er in een bepaald gebied op stap gaan en zijn of haar hotspots en favoriete winkels laten zien. In de hot 5 laten we producten zien die in de aflevering voorbij zijn gekomen en die wij voor de kijker gespot hebben, via de site kan je je inschrijven om kans te maken op deze producten. Tot slot is er de agenda, waarin Violette Hosselet, van het in winkelgebieden events gespecialiseerde OnsSausje, elke week vertelt welke events er zijn. Op winkelgebieden is er namelijk meer te doen dan shoppen.’ tweede seizoen De eerste uitzending

van WeLove2Shop was op 25 november op rtl4 te zien. Voor het eerste seizoen Ook op de woonboulevard komt WeLove2Shop

estafettecolumn

Reeds uitgezonden afleveringen van WeLove2Shop zijn terug te zien via www.rtlxl.nl. Elke uitzending wordt op zaterdag om 12:50 uur herhaald op RTL4. www.facebook.com/WeLove2Shop.nl Twitter: @WeLove2Shop_tv of #WL2S WL2S-app gratis te downloaden in de iTunes-store en Google Play Store.

zijn er in de tweede helft (2013) nog een aantal items beschikbaar en voor het tweede seizoen — dat in mei begint — worden ook al boekingen gedaan. ‘Vastgoedeigenaren, winkeliersverenigingen en ook gemeentes zien in dit programma een medium om hun winkelgebied of –centrum op een bijzondere manier te profileren en positioneren.

Het is nu eenmaal een gegeven dat winkelgebieden in veel gevallen elk jaar in bezoekersaantallen achteruit gaan. Met inschakeling van WeLove2Shop heeft men een landelijk bereik en kan een winkelgebied voor een bredere doelgroep op de kaart gezet worden. Door de aanpak van het programma wordt een gebied meer als een dagje uit neergezet en worden daarmee extra consumentengroepen aangetrokken. Wij vinden dat elk gebied z’n eigen identiteit en usp’s heeft en dus voor een bepaalde doelgroep interessant kan zijn. Dat geldt ook voor een planmatig ontwikkeld winkelcentrum: in aflevering drie is Makado Beek te zien, maar het concept is ook geschikt om bijvoorbeeld meubelboulevards onder de aandacht te brengen. Waarom het gaat, is dat we met WeLove2Shop laten zien dat winkelen gewoon heel erg leuk is!’ zegt Michelle van Deijck.

•

de nuance Transparantie en samenwerking, de nieuwe tijd

W

ie leest ze niet, die berichten over de crisis, afnemende omzetten en toenemende leegstand? Dagelijks staat er wel iets op de digitale snelweg. Maar is het allemaal wel zo slecht? Overschaduwt het negatieve nieuws misschien het positieve? Levert de crisis ons juist niet iets goeds? Uiteraard niet als je er als retailer, vastgoedeigenaar, adviseur, advocaat, architect of makelaar direct mee geconfronteerd wordt en aan het kortste eind trekt. Toch is er ook een andere kant aan deze voor sommige partijen schrijnende tijden. Niet langer stroomt het geld binnen en doen we ons werk zonder over de gevolgen na te denken. De tijden zijn duidelijk veranderd en het heeft in mijn optiek een zeer positieve uitwerking op de vastgoedwereld en de wijze waarop we ons vakgebied (gaan) inkleuren.

Een paar jaar geleden was de vastgoedpraktijk zeer simpel. Retailers wilden nog overal zitten en verhuurders wilden gewoon verhuren. Een huurovereenkomst was een huurovereenkomst. Deze sloot je af voor minimaal vijf jaar met telkens vijf jaar verlenging. Na deze vijfjaarsperioden bestond de kans dat er een afspraak werd ingepland om over deze overeenkomst te praten. Dit was afhankelijk van de situatie en met name of één van beide partijen wilden praten over een huurherziening conform 303.

Vandaag de dag is dat wel anders. Huurherzieningen worden zeldzamer.

Huurcontracten worden beëindigd bij slechte exploitatie. Er is aanbod van winkelruimte te over. Retailers kijken kritischer naar locaties en de te verwachten omzet. Het behouden en krijgen van de goede retailers kost meer inzet en zorgt voor een andere werkwijze.

Met retailers wordt steeds vaker gesproken over hun business. Het gesprek spitst zich toe op hun bedrijfsmodel, de omzet en hun toekomstverwachting. Ondernemers leggen hun gegevens vaker en makkelijker op tafel. Een ondernemersplan, winst- en verliesrekening, balans en omzetprognose vormen de nieuwe input voor een gesprek met een retailer. Dit alles om beter te begrijpen wat de retailer wil en kan op een locatie. Daarbij geldt dat de retailer meer openheid en bijdrage wenst van de eigenaar, zoals in servicekosten, investeringen en de toekomstplannen.

Het gesprek tussen retailer en eigenaar wordt steeds transparanter en professioneler. De retailer laat zien hoe zijn exploitatie verloopt en wat de verwachting is. En de vastgoedeigenaar moet steeds vaker vertellen wat zijn inzet wordt voor het winkelgebied.

Deze transparantie, ondersteund door de crisis, zorgt er eveneens voor dat contractsvormen flexibeler en aangepast worden aan de situatie waarin het winkelgebied en de ondernemer verkeren. Waren we jarenlang alleen maar aan het discussiëren over omzethuur zonder het te durven toepassen, nu moeten we en doen we het.

Partijen staan niet langer tegenover elkaar, maar gaan samenwerken. Er vindt een inhoudelijke discussie plaats over dat wat een winkelgebied succesvol maakt. Huurder en verhuurder begrijpen steeds beter dat er anders geen toekomst meer is.

Onder druk wordt alles vloeibaar, zo ook het vastgoed. Er is duidelijk sprake van een alignment of interest en dus een win-winsituatie.

• Friso Sijbertsma MRE Afdelingshoofd Winkelcentrummanagement Grontmij Vastgoedmanagement

scn 5 | 2012 29

projecten

Eemplein Amersfoort city-centre extended Het publiek neemt bezit van het openbare gebied – en zo hoort het.

Amersfoort heeft een van de mooiste historische winkelkernen van Nederland. Het op 31 oktober geopende en door Multi Vastgoed ontwikkelde Eemplein ligt daar tegenaan en heeft een geheel eigen invulling en karakter. Een modern multifunctioneel gebied in de schaduw van de historische Koppelpoort, werkt dat?

Wethouder Boeve (l) en ontwikkelaar Van Oss

O

m deze vraag te kunnen beantwoorden moeten we natuurlijk een paar jaar verder zijn. Maar de eerste indrukken zijn zonder meer goed.

Zo verklapte een bekende landelijke retailer die er gevestigd is ons een paar weken na opening het nog nooit zo lang druk na opening van een nieuwe winkel gehad te hebben. Het Eemplein heeft veel om het in de armen te sluiten. Het heeft volume, het biedt bereikbaarheid en gemak (een grote ondergrondse parkeergarage voor 625 auto’s), heeft een aantrekkelijke branche- en functiemix (retail, horeca en een groot achtscherms Pathétheater), een echte trekker in de vorm van Saturn en heeft verblijfskwaliteit in de vorm van een aansprekende architectuur, groen en een ruim, aan de Eem grenzend plein. Tevens is er een flink aantal woningen te vinden, zodat de levendigheid van het gebied ook na winkelsluitingstijd gewaarborgd is.

In 2014 opent daarbij ook het Eemhuis, een verzameling van functies met de Kunstschool, de bibliotheek, en de Eemland Kunsthal KAdE.

Lange ontstaansgeschiedenis Voordat het Eemplein gerealiseerd kon

bekijk het interview op www.youtube.nl/scnews

30 scn 5 | 2012

worden, is er heel wat water door de Eem gegaan. Wethouder Gert Boeve: ‘Het hele voortraject heeft toch wel twintig jaar geduurd. Op zich niet gek, want je voegt hier echt iets toe aan de stad en dan moet je niet over één nacht ijs gaan.’

projecten

Facts & Figures Op het Eemplein zijn de volgende bedrijven te vinden: Albert Heijn, Blokker, Etos, Gall & Gall, Hizi Hair, King of the Ribs, Parcon, Pathé (6000 m2 bvo), Pommes, Primera, Saturn (4500 m2 bvo), Stomerij Roelofs, Subway, Van Haren, Xenos en Zeeman.

De parkeergarage wordt geëxploiteerd door ParkKing.

Het totaalmetrage bvo voor fase 1 aan winkels is 12.300 m2, aan horeca 2.100 m2 en 600 m2 voor diensten.

Een nieuw multifunctioneel plein voor Amersfoort

Ontwikkelaar Sander van Oss van Multi Vastgoed zegt nog nooit zo’n drukke opening meegemaakt te hebben: ‘Echt heel bijzonder en ik denk dat dit ook te maken heeft met het feit dat we met het Eemplein zoveel functies aan de stad hebben toegevoegd. Pathé, een grote Albert Heijn en Saturn, dat zijn formules die echt mensen op de been brengen.’

te koppelen en het publiek welkom te heten in de ‘huiskamer van Amersfoort’, het centrum. En dat kon met het Eemplein. We hopen natuurlijk ook dat er een soort van wisselwerking tussen het Eemplein en het centrumgebied ontstaat. In feite is het Eemplein vrij dicht bij de afrit van de A1 gelegen. Vanwege die goede bereikbaarheid en ook de uit-

midden in de crisis Ontwikkelaar Van Oss vindt het Eemplein ook bijzonder omdat het uiteindelijk van start is gegaan in 2010, midden in de crisis. ‘We hebben wat planaanpassingen moeten doen, maar uiteindelijk zonder aan kwaliteit in te boeten. Het nieuwe basisplan was zowel voor gemeente, ontwikkelaar als beleggers en retailers kwalitatief sterk genoeg om met de bouw te kunnen starten. We hebben de woningen, theater en retail uiteindelijk in net twee jaar kunnen realiseren. Wat er nu staat, is een project dat op een mooie manier via het plein met de oude binnenstad verbonden is en dat qua multifunctionaliteit tevens een prachtige aanvulling op die binnenstad is.’

Maar een project moet ook verhuurd worden. Ook geen gemakkelijke taak in crisistijd. Ogge van de Poll, leasing manager bij Multi Vastgoed: ‘Dat klopt, maar als de locatie en het concept goed zijn, dan zijn er altijd nog retailers geïnteresseerd. Alle retailmeters zijn dan ook verhuurd en er zijn alleen nog drie kleinere units voor onder meer horeca over.’

Architectuur Aan het fysieke con-

Wat er nu staat is een project dat op een mooie manier via het plein met de oude binnenstad verbonden is Met het Eemplein werd vooral ook ruimte gecreëerd voor formules met een grotere ruimtebehoefte. Dit soort ruimte was niet in het stadscentrum te vinden.

Waarom dan niet ruimte gezocht in het deel van Amersfoort dat langs de A1 of A28 gelegen is? Wethouder Boeve: ‘Wij vonden het belangrijk om dit soort retail en dit soort functies aan ons stadshart

stekende parkeermogelijkheden, willen wij hiermee regionaal een publiek aanspreken dat anders wellicht naar Amsterdam of Utrecht gereden was.’

Wethouder Boeve verwacht beslist dat het Eemplein bijdraagt aan de versterking van deze regiofunctie en daarmee ook aan de versteviging van de basis voor de binnenstadsondernemers.

cept van het Eemplein hebben nogal wat architecten meegedaan. Het algehele idee komt uit de koker van Bolles & Wilson in samenwerking met Multi’s in-house ontwerpbureau T+T Design. Het ontwerp van het plein komt uit het stedelijke plan van Peter Wilson, in samenwerking met bureau Sant & Co. Architect Cees Rijnboutt tekende voor het ontwerp van de Pathébioscoop en de winkels aan deze kant van het plein en Drost en Van Veen architecten ontwierpen de woningen. De winkels en woningen aan de kant van Albert Heijn zijn een ontwerp van Mecanoo Architecten en het horecagebouw is van Dick van Gameren Architecten. Het Eemhuis dat in 2014 open gaat is van de hand van Neutlings Riedijk Architecten.

•

scn 5 | 2012 31

projecten

Directeur Verdoold van GREEN Real Estate wordt geïnterviewd voor SCN

bekijk het interview op www.youtube.nl/scnews

32 scn 5 | 2012

‘De verschillende bezoekersstromen versterken elkaar op het Eemplein’ Belegger Green is eigenaar van de commerciële ruimtes op het nieuwe Eemplein. Het bedrijf heeft haar roots in de retail en weet als geen ander waaraan een goede winkelbelegging moet voldoen.

Het Eemplein is in meer dan een betekenis vernieuwend in de portefeuille van Green.

projecten

A

De betekenis van Green Veel lezers zullen bij ‘Green’ de associatie met ‘duurzaam’ hebben. Is dat ook zo bedoeld? Aart Jan Verdoold: ‘green komt voort uit de mix van geel en blauw, de huiskleuren van het familiebedrijf Zeeman. Er was oorspronkelijk dus geen opzettelijke verbinding met duurzaam.

Toch is ook dat een belangrijk element voor green: we hoeven geen koploper te zijn, maar wel graag een goede tweede.

Het Eemplein is dan ook duurzaam ontwikkeld. Niet alleen op het technische vlak (led-verlichting, vloeren bestaande uit ballen van recycled plastic en meer), maar ook sociaal-maatschappelijk. Het Eemplein draagt bij aan het vasthouden van koopkracht, bevordert de werkgelegenheid en verbetert de sociale cohesie van de stad. Bovendien is een verouderd bedrijventerrein getransformeerd tot een multifunctioneel gebied met een bijzonder plein.’

De Nieuwepoort

Fase 2

Koopmansbrug

Eemhuis Cultuur cluster - bibliotheek - kunstschool - poppodium

Kantoren

Grote Kop pel

Eem

Kleine Kop pel

TE HUUR ca. 65 m²

TE HUUR ca. 610 m² (Horeca/leisure)

Gaslaan spoorlijn Amersfoort-Apeldoorn/Zwolle

Eemlaan

Fase 2

Eemhuis Cultuur cluster - bibliotheek - kunstschool - poppodium

Kantoren

Eem

TE HUUR ca. 2230 m²

Grote Kop pel

Koopmansbrug

Kleine Kop pel

Maar is het Eemplein vanwege dit bijzondere karakter en de ligging aan de rand van het centrum niet erg marketingintensief? ‘In het algemeen vragen winkelprojecten vandaag de dag een intensieve marketing. Voor een project als dit moeten we aan het communitygevoel werken, zodat de mensen het echt als onderdeel van hun stad gaan zien. Vanwege de ingebouwde pluspunten als multifunctionaliteit, grootschalige winkels en uitstekende parkeervoorzieningen, moet dit volgens mij zeker gaan lukken’, zegt Verdoold.

Eemlaan

De Nieuwepoort

art Jan Verdoold werkt voor green vaker met Multi Vastgoed samen. ‘We hebben eerder projecten van deze ontwikkelaar afgenomen, maar ik ben toch weer aangenaam verrast om te zien welke kwaliteit hier met het Eemplein afgeleverd wordt’, zegt Verdoold. Wat spreekt hem zo aan in dit project?

‘Dat zijn ten eerste de locatie en de bereikbaarheid en de ligging ten opzichte van het centrum van Amersfoort. Ten tweede ben ik erg gecharmeerd van de multifunctionaliteit. Dus naast winkels ook horeca en een cultureel programma, waaronder een Pathébisoscoop met 2500 stoelen.’

En die combinatie biedt volgens Verdoold flinke voordelen: ‘Je hebt hier dus een aantal functies met verschillende consumentenstromen. Elke functie draagt bij aan het succes van het geheel.

De functies versterken elkaar.’

TE HUUR ca. 1050 m² (Horeca/leisure)

Gaslaan spoorlijn Amersfoort-Apeldoorn/Zwolle

Commerciële ruimtes begane grond en verdieping Eemplein

Bijna geheel verhuurd Elders in deze reportage ziet u een overzicht van de huurders op het Eemplein. Het project is vrijwel volledig verhuurd, op een drietal units na (zie de tekeningen, info verhuur: www.green.nl).

Inmiddels is ook de verbinding met de binnenstad gestart, met onder meer een groots evenement op 20 december, toen 1500 kerstmannen vanaf het Eemplein vertrokken voor de jaarlijkse Kerstmannenloop.

•

Elke functie draagt bij aan het succes van het geheel, de functies versterken elkaar

www.green.nl

scn 5 | 2012 33

hyperion maakt â&#x20AC;&#x2122;t mooi Communicatiebureau Hyperion maakt veel mooie dingen. Onder meer de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen, ook voor winkelcentra.

Ook interesse? Bel nu 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

nieuws Praktijkdag

Consument & Binnenstad 2013 Dinsdag 5 maart 2013 | Van Abbemuseum Eindhoven

www.binnenstadscongres.nl organisatie: Management Producties

Tijdens de Praktijkdag Consument & Binnenstad in Eindhoven (Beste Binnenstad 2011–2013) kijken ervaren landelijke én lokale binnenstadspartijen naar binnensteden, door de ogen van de consument. Een middag opgezet om met alle betrokken partijen bij elkaar te komen en zo tot inspiratie, concrete tips en handvatten te komen.

p deze vragen wordt onder leiding van Anneke O de Vries, (Ahold Europe Real Estate & Construction) in gegaan door o.a. Caroline Kievit (Corio Nederland), formulemanager Hema, binnenstadsmanager Beste Binnensteden Breda en Leerdam, beleidsadviseur gemeente Eindhoven en Henk Gianotten (Panteia).

• Wat vormt de kracht van een aantrekkelijke binnenstad?

• Hoe krijgen we meer consumenten naar de binnenstad?

• Hoe zorgen we dat ze langer blijven en bijdragen aan de economie?

• Hoe stelt u de wensen van consumenten centraal – nu en in de toekomst?

• Hoe werkt u met alle partijen die actief zijn in de binnenstad optimaal samen?

Primeur: presentatie ‘Belevingsvisie Binnenstad’: een nieuwe denkwijze in het retailvastgoed, waarbij de consument centraal staat.

De Praktijkdag wordt geopend door wethouder ez gemeente Eindhoven, Monique List. De middag wordt afgesloten met een rondwandeling door de binnenstad van Eindhoven met onder meer een bezoek aan het innovatieve concept de Smalle Haven.

•

Wereldhave introduceert unieke retail-app Wereldhave Nederland heeft op donderdag 15 november tijdens de Mapic in Cannes, Frankrijk, zijn eerste van in totaal zeven mobiele winkelcentrumapplicaties gepresenteerd.

M

et de lancering van de retail-app is Wereldhave de eerste verhuurder die al zijn Nederlandse winkelcentra uitrust met een app met de combinatie van social media, virtuele beleving (‘augmented reality’) en op locatie gebaseerde dagelijkse aanbiedingen. De app is vanaf 15 november voor consumenten te downloaden in de App store en Google Play.

Online- en mobiele winkelcentra Wereldhave zet met de lancering

van deze nieuwe winkelcentrum app een volgende stap in de verwezenlijking van zijn online– en mobiele winkelcentra. In februari 2012 opende Wereldhave zogenaamde online shopping centres. De verhuurder van winkelvastgoed rustte zijn Nederlandse winkelcentra en ale huurders uit met geïntegreerde social media als Facebook, Twitter, Foursquare en Snipper en koppelde die aan de nieuwe websites van de winkelcentra en ondernemers. Doel van de aanpak is integratie van een fysiek bezoek aan een winkelcentrum met online media. Wereldhave ziet de ontwikkelingen van online shopping als een kans en is van mening dat winkelcentra in samenwerking met haar winkeliers zich hierdoor sterker kunnen profileren, gemakkelijker met consu-

menten in contact kunnen komen en daarmee hun verzorgingsgebied kunnen uitbreiden.

Start in Leiderdorp Winkelcen-

trum Winkelhof in Leiderdorp heeft de primeur. De app is voor consumenten vanaf 15 november te downloaden voor smartphones. De app is bedoeld voor consumenten die op de hoogte willen blijven van de allerlaatste aanbiedingen en door folders van retailers willen bladeren. Daarnaast kunnen winkeliers met de mobiele app hun winkel en producten ‘tot leven wekken’ door middel van de integratie van virtuele beleving, die verschijnt als de telefoon op het product gericht wordt. Verwachting is dat in het eerste kwartaal van 2013 alle winkelcentra van Wereldhave zijn uitgerust met online– en mobiele middelen inclusief de winkelcentrum- apps.

•

scn 5 | 2012 35

research

Kerst in winkelland Deze tijd van het jaar staan de feestdagen centraal. Dat betekent actie in de winkelgebieden, kerstevenementen trekken mensen massaal naar de steden. Maar het is ook de maand van hard werken voor veel retailers. Het is immers voor velen de belangrijkste maand van het jaar.

Consumenten trekken erop uit om cadeaus en bijzondere levensmiddelen in te kopen. De winkeliers anticiperen hierop met langere openingstijden en extra koopdagen. Maar hoe effectief zijn ze nu werkelijk? En welke rol spelen kerstevenementen en kerstbeleving?

H

et is een bekend gezegde dat je als winkelier het hele jaar hard moet werken voor je boterhamm, maar dat je in december je beleg verdient. De verschillen tussen de branches zijn echter groot. In de foodbranche is in de decembermaand meer vraag naar luxe producten. Versspeciaalzaken doen het in december dan ook verhoudingsgewijs beter dan de supermarkten.

In de non-food verkopen cadeauartikelen goed, zoals parfums, boeken, cd’s en dvd’s. Speelgoed wordt vaak vanwege Sinterklaas al in oktober en november extra verkocht. Verder is er in deze periode veel vraag naar nieuwe gadgets zoals tablets, smartphones en spelcomputers.

Feestdagen beïnvloeden seizoensdrukte De relatieve drukte in winkelgebieden varieert gedurende het jaar.

Het verloop is sterk seizoensgebonden, waarbij feestdagen, schoolvakanties en koopzondagen zorgen voor de belangrijkste uitschieters. Ook zijn er grote onderlinge verschillen tussen winkelgebieden. Sommige centra trekken bijvoorbeeld veel bezoekers in de zomer, terwijl andere centra dan juist een terugval laten zien.

Om deze verschillen te nivelleren hebben we de passantendrukte per maand voor vijf hoofdwinkelgebieden bekeken.

Wat blijkt is dat het aantal passanten in de meeste maanden rond het gemiddelde (index 100) ligt. In december wordt het drukker, maar het gaat ‘slechts’ om 20% meer bezoekers dan in de andere maanden van het jaar.

Beat the best: Kerst of Sinterklaas Onze elektroni-

Door Arjen Ouwehand, WPM Research & Consultancy en Ingrid Ploegmakers, WPM Marketing & Communicatie

36 scn 5 | 2012

sche telsystemen bieden ook inzicht in het drukteverloop op afzonderlijke dagen. Als voorbeeld hebben we gekeken naar een hoofdwinkelgebied met donderdag als koopavond. Voor dit winkelgebied hebben we de dagdrukte in december afgezet tegen de gemiddelde dagdrukte (in datzelfde jaar). Uit deze vergelijking blijkt dat het vooral op de doordeweekse dagen extra druk is; een direct gevolg van de kerstvakantie en de extra koopavonden.

Vlak voor sinterklaas is het extra druk, maar de piekdrukte wordt bereikt rond de kerst. De laatste twee weken van het jaar worden verreweg de meeste bezoekers geteld. In de aanloop naar kerst zien we een aantal uitschieters, de zaterdagen. Op koopzondagen worden doorgaans evenveel bezoekers geteld als op een zaterdag, maar in december is de drukte op zondag opvallend minder dan op zaterdag. Na kerst blijft het overigens druk, totdat de schoolvakantie voorbij is. Oudejaarsdag (de winkels zijn meestal korter open) wordt traditiegetrouw minder goed bezocht.

research

Hoe hoger het kerstgevoel, hoe hoger de belevingswaarde Inspelen op de kerst loont dus. Het opwek-

ken van een kerstgevoel bij de consument zorgt voor een positieve winkelbeleving en daarmee voor een goede koopstemming! Verschillende winkelgebieden in Nederland doen dit op een wel heel bijzondere manier. Daar waar veel winkelgebieden volstaan met een kerstmarkt, gaan gemeenten als Valkenburg, Dordrecht en Deventer hier net iets verder in en maken er een heel spektakel van zodat mensen van heinde en verre hierop af komen. Shoppen bij kaarslicht is de basis voor een bijzonder kerstevent in Ravenstein en Gouda. De lichtjes worden gedoofd en bij kaarslicht kan de consument zijn inkopen doen en genieten van kerstgezang en allerlei andere sfeervolle belevenissen. Licht is ook de basis voor het evenement Magisch Maastricht. De lichtjes voeren je hier van de ene bijzondere happening naar de andere, zodat ook hier grote massaâ&#x20AC;&#x2122;s mensen op af komen. Bij al deze grote kerstevenementen speelt de retail een belangrijke rol; zij vormen een onmisbaar onderdeel in het geheel. Wanneer de winkels dicht zouden zijn, zouden de evenementen maar een saaie boel zijn.

Het blijft wel belangrijk dat de ondernemers zo goed mogelijk inspelen op de kerstdagen, zowel in hun sfeer en uitstraling als met hun producten. bijenkorf De manier waarop de Bijenkorf dit oppakt is een

goed voorbeeld. Gemiddeld wordt in de decembermaand meer verdiend dan in de overigen maanden. Als je echter net als de Bijenkorf die ene bijzondere kerstbeleving weet te bieden, kun je enkele procentpunten hoger eindigen. Kansen te over dus in de decembermaand. Maar hoe zit dat met de overige maanden? Het wordt voor winkelgebieden steeds belangrijker na te denken over een strategisch marketingcommunicatieplan. Met als doel om consumenten niet alleen in de decembermaand op allerlei manieren positiever te stemmen maar het gehele jaar.

Kerststad Valkenburg In Valkenburg is het sprookjes-

achtige heuvelland het toneel van een groots kerstevenement.

Wanneer je als bezoeker met de auto of stoomtrein in Valkenburg aankomt, begin je met een bezoek aan twee kerstmarkten in ondergrondse grotten. Het uitgebreide ondergrondse gangenstelsel is vrij te bewandelen waarbij verschillende bijzondere kraampjes de bezoeker doen verbazen. In een andere grot bevindt zich de grootste kerststal van Europa. Bovengronds vindt vervolgens een kerstparade plaats, een sprookjes­

>

lees verder op pagina

38 scn 5 | 2012 37

research

<

vervolg van pagina

38

achtige stoet van verlichte en versierde praalwagens, begeleid door talrijke dansers en animators op een speciaal voor Valkenburg gecomponeerd kerstlied. Daarnaast vinden allerlei andere kerstactiviteiten plaats, waaronder verschillende zangkoren, bands en muziekgroepen die hun kerstrepertoire ten gehore brengen op een podium centraal in Valkenburg. Verder is er een culinaire wandeling, Route d’Amuse, die bezoekers langs verschillende restaurants van Valkenburg voert.

Relatieve dagdrukte december

Kerstmarkt Dordrecht In Dordrecht bevindt zich de

langste kerstmarkt van Nederland. De 2,5 kilometer lange kerstmarkt leidt bezoekers dwars door het historische winkelhart van Dordrecht en gaat ook langs de schilderachtige haven van Dordrecht. Onderweg komt de bezoeker langs allerlei bijzondere kerstacts: van gospelkoren, bands, soloartiesten, tot straattheater en looporkestjes.

Dickens in Deventer De kerstmarkt in Deventer wordt

gecombineerd met het Dickensfestival. De 19e-eeuwse stad van Charles Dickens herleeft op 15 en 16 december in volle glorie in het centrum van Deventer. In het historische Bergkwartier komen ruim vijfhonderd personages uit de beroemde boeken van deze Engelse schrijver tot leven: van Scrooge tot Oliver Twist, van Mr. Pickwick tot Christmas Carol Singers, van weeskinderen tot dronkaards, van kantoorklerken tot deftige lieden. Omdat het dit jaar tweehonderd jaar geleden is dat Dickens werd geboren, vindt in de Bergkerk een speciale Dickensexpositie plaats en in de schouwburg een Dickensmusical.

Ravenstein en Gouda bij Kaarslicht Op 15 december

kan in het Brabantse vestingstadje Ravenstein weer geshopt worden bij kaarslicht. Om zeven uur ’s avonds wordt hier de elektrische verlichting gedoofd en worden de kaarsjes ontstoken, waarna Ravenstein baadt in sfeervol kaarslicht.

Gouda heeft een vergelijkbaar event, wat het begin van de kerstperiode inluidt. Op 11 december is hier vanaf het begin van de middag tot ver in de avond in het centrum van de stad van alles te beleven. Overal op straat klinkt muziek en in de kerken worden concerten gegeven. De galeries zijn geopend en de musea toegankelijk. Door de stad zijn wandelingen uitgezet, waarbij de winkels en de horeca hun beste beentje voorzetten. Het hoogtepunt van de dag valt tussen zeven en acht uur ’s avonds wanneer de burgemeester het kerstverhaal voorleest. De aanwezigen zingen mee met de kerstliedjes en de lichtjes in de enorme kerstboom voor het stadhuis worden ontstoken, waarbij ondertussen achter de ramen van alle gebouwen aan de Markt duizenden kaarsjes branden.

Magisch Maastricht De basis van ‘Magisch Maas-

tricht’ is eveneens de verlichting. De smalle steegjes en pleinen worden tijdens het evenement rijkelijk versierd en met elkaar verbonden door middel van een bijzondere lichtroute.

Deze bestaat uit een gigantische kerstboom met twaalfduizend lichtjes bij winkelcentrum Mosae Forum, door de stad verschillende troonluchters, lichtpaden, augmented reality lichtanimatie op het Lieve Vrouwenplein, waarbij ruim twee-

38 scn 5 | 2012

honderd mistletoes de bomen decoreren. Op de route vinden diverse winteractiviteiten plaats: een grote schaatsbaan op het Vrijthof, een levende kerststal, talloze culturele performances en extra koopavonden.

Kerst in de Bijenkorf Ieder jaar verrast de Bijenkorf het winkelend publiek weer met een groots kerstspektakel. Ieder jaar opnieuw vormen inspirerende etalages, winkelbeleving en evenementen de anekdote voor de klant en spelen volledig in op het jaarthema. Vorig jaar was het thema radical magical. Het thema van de Bijenkorf in Rotterdam voor dit jaar is Christmaholic. Op 21 december zal de Bijenkorf in Rotterdam veranderen in een lichtsprookje, zoals nog nooit vertoond. Ook veranderen de andere Bijenkorven dit jaar weer in ware sprookjes.

•

retail

Winkels die het verschil maken

D

e Kleine Houtstraat in Haarlem geniet in winkelland een flinke bekendheid. Het is een van de kleinere straten rondom het kernwinkelgebied die bijdragen aan een bijzondere winkelervaring. Shopping Centre News ging op bezoek bij de winkel van Geuren en Kleuren en maakte een video-interview met filiaalmanager Rob Koese.

Geuren en Kleuren is een cadeauwinkel die draait om sinterklaas, om kerst en om kaarsen. En dat het hele jaar door. Dit spe-

ciale assortiment is echter niet de enige bijzonderheid. Rob Koese heeft namelijk de factor ‘beleving’ in optima-forma aan zijn winkel toegevoegd in de vorm van een kaarsenmakerij. In de kaarsenmakerij werken bovendien een aantal mensen met een verstandelijke beperking. Over sociale duurzaamheid gesproken!

Bekijk deze boeiende reportage op www. youtube.com/scnewsnl De website van Geuren en Kleuren vindt u op www.geuren-en-kleuren.nl.

•

SCN

Geuren en Kleuren, Haarlem

Bekijk de reportage op www.youtube.com/scnewsnl

scn 5 | 2012 39

Liefde voor de stad is... ...een gezellige ontmoetingsplek voor jong en oud!

In het nieuwe centrum van Waddinxveen kunt u straks wonen en winkelen zoals u het wilt. Er komen circa 260 huur- en koopwoningen, van klein tot groot. Dus of u nu een gezin heeft, samenwoont of single bent, er zit voor iedereen wat bij.

U bent omringd door water, winkels en groene binnentuinen. Koester de centrumsfeer en geniet op datzelfde moment van het ruimte plantsoen bij u om de hoek.

www.asr vastgoedontwikkeling.nl

projecten

New Babylon Het aantrekken van huurders voor New Babylon Shops & Restaurants in Uptown Den Haag vordert gestaag. De opening van dit winkelcentrum staat voor september 2013 gepland. Het gebouw op zich is al zo goed als klaar. Aan de omgeving wordt echter nog volop gewerkt. New Babylon is aan de ene zijde aangesloten op het stationsplein van het vernieuwde station Den Haag Centraal en aan de andere zijde op het Anna van Buerenplein met een nieuwe vestiging van het Leiden University College, die medio 2013 klaar is.

Dat het bijzondere concept van New Babylon én de locatie een rol speelt in de overwegingen van de retailers zal u niet verbazen. Voor deze editie interviewden wij drie bedrijven die in New Babylon zullen openen. Wouter de Kroes van traiteur Dungelmann is een oude bekende en was ook al in het oude Babylon gevestigd. Dian van der Meer is horecaondernemer en verbonden aan Douwe Egberts Master Blenders. Zij is nieuw voor New Babylon, maar exploiteert al een Douwe Egberts Coffee Café in Zoetermeer. Ook nieuw is modeformule Mango en expansiemanager Cees de Jong vertelt waarom hij naast twee andere Haagse locaties ook per se in New Babylon wil zitten. >>

Anna van Buerenplein scn 3 | 2012 41

projecten Wouter de Kroes voor een artist impression van de in New Babylon terugkerende Dungelmannvestiging

traiteur Wat gaat De Kroes met Dun-

gelmann in New Babylon bieden? ‘Wij komen met een prachtig concept in de lijn van ‘traiteur/café-restaurant’. Dus de markt van het afhalen van maaltijden, broodjes en koffie. Het café staat voor lek-

‘Voor elk product dat ik voer wil ik een tien hebben’ De toon is gezet. In New Babylon draait het om kwaliteit. En aan het Haagse –150 jaar oude – icoon Dungelmann zal het niet liggen. Met 25 jaar succesvolle ervaring in het oude Babylon komt Dungelmann straks terug als traiteur. Met een nieuwe visie, op een prachtige locatie en helemaal klaar voor de doelgroepen die New Babylon gaat aanspreken.

42 scn 5 | 2012

E

igenaar Wouter de Kroes is met Dungelmann tot en met de laatste dag in het oude Babylon gevestigd geweest. ‘Ik kreeg de locatie in 1982 aangeboden en dacht meteen ‘dat is een mooi punt’. Maar het had wel veel aandacht nodig.

De Kroes slaagde er echter in optimaal gebruik te maken van de naamsbekendheid van Dungelmann en niet te vergeten van de reputatie van de Dungelmannkroket. ‘Voor onze broodjes stonden hier over een breedte van zo’n zeven meter de mensen vijf rijen dik voor de counter.’

Toch begrijpt De Kroes wel dat het oude Babylon eindigde: ‘Het was een heel donker centrum. Onze mensen zagen geen daglicht, wisten niet eens wat voor weer het buiten was. Dat wordt in New Babylon heel anders: we hebben hier straks een prachtlocatie met veel daglicht.’

ker zitten met een broodje en ook het lunchen. De lunch is voor ons erg belangrijk.

Vanaf een uur of vijf komt dan het restaurant in beeld. Maar we kijken ook naar de nieuwe media, want Dungelmann wil ook hiermee service bieden aan bijvoorbeeld de mensen op de kantoren.’

De Kroes gaat nadrukkelijk ook inspelen op de gedachte achter New Babylon: ‘Met alle beweging in de retail en ook internet ontstaat er een totaal ander winkelgebeuren. En dat zie ik gelukkig terug in de aanpak voor New Babylon: aan de branchering en doelgroepenbenadering wordt veel aandacht besteed.

Ik ben ook heel blij dat de Spar er komt voor de dagelijkse boodschappen, want dan bied je wel een totaalpakket.’ snelheid Wat doet Dungelmann met

het gegeven dat New Babylon een zogenaamde high-trafficlocatie is? ‘Dat is simpel: wij zetten in op snelheid en organiseren de winkel zo dat dit kan.

Er komen drie kassa’s en qua organisatie hebben we straks mensen die alleen maar met geld omgaan en mensen die alleen met het klaarmaken van bestel-

themaatje

lingen bezig zijn. Daarnaast wordt een deel van de counter zelfbediening: dranken en salades kunnen zelf gepakt worden. We richten ons optimaal op de doelgroepen die New Babylon gaat aanspreken: de snelle reiziger, het kan-

‘Het leven is te kort voor slechte wijn of koffie’ Dian van der Meer in haar DE-café in Zoetermeer

toorpubliek, de gezellige shopper en het woonpubliek. Dat is uniek voor dit centrum en eigenlijk ook uniek in Nederland.’

Hoe kijkt Wouter de Kroes aan tegen niet alleen New Babylon, maar de hele gebiedsontwikkeling? ‘Komende vanaf het station, was een deel van het buitengebied echt een beetje een no-go area.

Maar de architectuur van New Babylon en de herinrichting van het Anna van Buerenplein plus de gebouwen die daar aan verrijzen, zorgen er voor dat we hier straks een gebied met allure hebben. Ik denk echt dat we met die kwaliteit reizigers vanaf het station kunnen laten afbuigen, tot een bezoekje kunnen verleiden.’

Kan Dungelmann hierin een rol als ‘magneet’ vervullen? ‘Het is niet arrogant bedoeld, maar ik denk dat Dungelmann de magneet zal zijn. Onze naamsbekendheid en ons kwaliteitsimago zijn dusdanig dat mensen daarvoor speciaal naar onze winkel komen. De overige horeca is natuurlijk ook belangrijk, maar Dungelmann wil gewoon de beste zijn.

Voor elk product wil ik een tien hebben!’

Reizigers. Studenten. Shoppers.

Kantoormensen. Bewoners. Dat zijn een heleboel kopjes koffie die Dian van der Meer denkt te slijten. ‘Ik ben echt verliefd op deze locatie. Er komen hier straks zoveel mensen voorbij.

En wij gaan hen het beste kopje koffie voorzetten dat zij hier in de omgeving kunnen krijgen!’

D

ian van der Meer is een zakenvrouw pur sang. Met een achtergrond in marketing en de wereldervaring van een expat, weet zij als geen ander hoe je aan de behoeften van de consument moet voldoen. Maar er zijn er meer die dat willen. Zo is in het naast New Babylon gelegen Centraal Station ook een Starbucks gevestigd. Is dat geen probleem? Dian van der Meer: ‘Ik kan echt zeggen dat wij heel anders zijn. Zo heeft mijn vestiging de Café in Zoeter-

meer de 21e plaats behaald in de nationale ad-koffietest. De flagshipstore van Starbucks Amsterdam stond daarin op positie 59. De mensen van tegenwoordig zijn goed opgeleid, weten wat er in de wereld te koop is en willen gewoon genieten van een goed product. Wij werken met versgemalen bonen en garanderen dus ook de versheid van elk kopje koffie. Versgemalen koffie, bereid door goed opgeleide barista’s.’ Dian vindt dat je je moet onderscheiden door specialisatie: ‘Lunchrooms zijn er al genoeg.

Daarom worden wij hier dé specialist in koffie. De beste espresso, latte, cappuccino. Dat is de backbone van de business, naast natuurlijk een speciaal voor ons bedrijf geselecteerd assortiment aan taarten, muffins en hartige producten.

Het is echter ook de benadering van de klant. Persoonlijke service is erg belangrijk en ik vind het geen straf om mijn vaste klanten en hun voorkeuren te kennen. Op dit moment worden de mensen die volgend jaar hier in New Babylon gaan werken al in Zoetermeer opgeleid.

Het vak van barista vraagt veel ervaring, alleen al om een goede kwaliteit schuim te maken.’ eigentijds Waarom New Babylon?

‘Het oude Babylon stond qua horeca al goed bekend. Maar New Babylon is qua

>

lees verder op pagina

44 scn 5 | 2012 43

projecten Anna van Buerenplein

<

vervolg van pagina

43

concept en het omarmen van nieuwe technieken, helemaal eigentijds. Daarnaast zijn wij straks gevestigd aan de buitenzijde van het winkelcentrum, aan het Anna van Buerenplein. Een ideale locatie, met een gedeelte binnen en ook een buitenterras. Zo kunnen we optimaal van de traffic gebruik maken.

Een goed gezette kop koffie is voor veel mensen een dagelijks ritueel. Met ons koffiecafé willen wij op deze locatie de gezellige huiskamer zijn waar je een kleine vergadering kunt houden, waar studenten nog even de les doornemen, shoppers even uitrusten en bewoners hun dagelijkse espresso beneden komen halen.’

Ik verwacht dat het concept de vele expats in deze stad zal aanspreken

malls Dian van der Meer vindt als

expat dat er in Nederland te weinig echte ‘malls’ zijn. ‘Dat mis ik wel in Nederland. Maar ik denk dat New Babylon er hier op deze plek invulling aan kan geven en verwacht dan ook dat het concept de vele expats in deze stad zal aanspreken.’

Het koffiecafé van Dian van der Meer zal ruime openingstijden hebben.

Sowieso is New Babylon van 7 tot 23 uur open. De ondernemers moeten binnen dit tijdframe optimaal inspelen op de behoeften van de klant. Dus ook op de vroege treinreiziger en de overwerkende advocaat…

terugkerende huurders • Brabants Lederwarenhuis | lederwaren en reisartikelen • Dungelmann | traiteur/café-restaurant • Sarinah | Indonesische gerechten • De Tuinen | gezondheidswinkel

Nieuwe huurders • Adidas | sportkleding • AKO | leeswinkel • De Buren | afhaalpunt online aankopen • Masterblenders DE | koffie café • G-Star | vrijetijdskleding • Greenbean | koffie en fresh food to go • Jack & Jones | herenkleding • Mango | dameskleding • Only | dameskleding • Simit Sarayi | Turkse delicatessen • Sixt | autoverhuur • Spar | supermarkt • Vero Moda | dameskleding

44 scn 5 | 2012

projecten

Cees de Jong, mango:

‘New Babylon kan rustig verder kijken dan alleen Uptown Den Haag’

M

Het damesmodemerk Mango wil in de regio Den Haag graag meerdere groepen consumenten aanspreken. Een derde vestiging in New Babylon past prima binnen deze plannen en heeft volgens Cees de Jong een paar praktische ingebouwde voordelen.

ango is van oorsprong een Catalaanse formule, met hoofdkantoor in Barcelona. In de loop der jaren groeide de keten uit tot 2.500 winkels in 108 landen. In Nederland zijn er nu 28 standalone winkels en circa twintig shop-in-shops bij v&d. En in Den Haag zijn er dus ook twee winkels te vinden.

Waarom dan ook nog een winkel in New Babylon?

Cees de Jong: ‘Den Haag is de derde stad van het land en heeft dus voldoende consumenten, maar ook verschillende loopstromen. Daarnaast zijn er verschillende soorten consumenten.

Met een winkel in New Babylon kunnen wij toch weer andere doelgroepen aanspreken en zo ons marktaandeel vergroten.’

De Mango-winkel in New Babylon komt aan de buitenzijde te liggen, met uitzicht over het Koningin Julianaplein.

Zoals elders in deze reportage al aangegeven, een echte high-trafficlocatie in dit deel van het stadscentrum. Maar hoe maak je van passanten bezoekers?

‘Daar hebben wij binnen ons bedrijf een aantal trucjes voor’, zegt Cees de Jong geheimzinnig. ‘Maar de uitstraling van onze winkel en de overige succeskenmerken staan garant voor voldoende aantrekkingskracht.’

studenten Mango positioneert zich

in hetzelfde segment als h&m en Zara.

‘Daarmee sluiten we goed aan op de koopkracht van bijvoorbeeld de studenten in dit gebied. In steden met studenten scoort Mango goed, want deze doelgroep is op zoek naar moderne mode tegen voordelige prijzen.’

Gaat Mango in New Babylon nog wat doen met de ruimere mogelijkheden voor openingsuren? ‘Dat gaan we zeker onderzoeken. Je moet natuurlijk wel

rekening houden met het oplopen van bijvoorbeeld de personeelskosten, maar als daar behoefte aan is, dan is dit zeker een optie. We hebben hier trouwens al ervaring mee op vliegvelden.’

Web en Winkel Mango is ook actief op het web. Hoe ziet men de kruisbestuiving tussen web en winkel? ‘Wij zetten dit jaar ongeveer twee miljard euro wereldwijd om, waarvan ongeveer 70 miljoen via internet en dat via maximaal drie kanalen per land. In een winkel kan je nooit de totale collectie tonen en alle maten op voorraad houden. Hier komt het web om de hoek kijken, want wij hebben nu in de winkels iPads liggen waarmee de consument naar onze website kan gaan, producten bestelt in de juiste kleur en maat en vervolgens in de winkel afrekent. Dan kan er ook nog gekozen worden voor thuisbezorging of ophalen in de winkel.

Dat laatste geeft natuurlijk een extra contactmoment en dus kans op extra omzet. Het retourneren van webbestellingen kan overigens ook via de winkel geregeld worden.’ profiel Hoe kijkt Cees de Jong aan

tegen het profiel van de consument van New Babylon? ‘Ik kan me helemaal vinden in het city-in-the-cityconcept met de kantoren in de omgeving, de ministeries, woontorens enzovoort. Maar ik denk toch ook dat je dit bereik wat ruimer kunt doortrekken naar bijvoorbeeld Wassenaar, Voorschoten en andere dorpen en stadjes in de regio Den Haag. Het type gezin dat daar woont (tweeverdieners, druk bezet) wil niet uren door een binnenstad dwalen. Die zijn gebaat bij New Babylon met de onderliggende parkeergarage, alles bij elkaar en overdekt.

Wat mij betreft is dit een aanvullende doelgroep.’

scn 5 | 2012 45

retail

Er zijn niet veel branches in de retail die kunnen schermen met groeicijfers tijdens deze recessie.

Maar in de biologische voeding en supplementen blijkt dit nog mogelijk.

Tenminste, als je toegevoegde waarde levert in de vorm van persoonlijk advies én wegblijft van prijsbederf via internet.

S

hopping Centre News wordt al sinds jaar en dag gemaakt in Huizen (nh), onze woon- en vestigingsplaats. En al halen wij soms ons nieuws tot uit Australië aan toe, het blijkt ook om de hoek te vinden te zijn.

Geïntrigeerd door een opvallende, met gras beklede bestelauto, besloot uw redacteur eens te gaan praten met de ondernemer achter de Natuurwinkel, Maarten-Jan Drent.

Drent was zo’n twintig jaar geleden vertegenwoordiger in voedingssupplementen en was verbaasd over de enorme hype die hieromheen ontstond. ‘Ik besloot al snel, samen met mijn vrouw, een winkel voor deze producten te openen en huurde een kleine unit in wijkwinkelcentrum Oostermeent in Huizen.

Dat was meteen een succes. De eerste twee dagen stonden we alleen maar af te rekenen.’

De winkel draaide vooral om vitamines en supplementen. ‘Sportpillen zijn er pas later bijgekomen. De basis was en is toch echt producten voor de weerstand en het immuun­ systeem en gericht op consumenten die de voorkeur aan natuurproducten geven’ zegt Drent.

van twee naar een Na korte tijd kwam er ook een kleine

winkel in het dorpscentrum van Huizen bij en die twee konden prima naast elkaar draaien. ‘Maar je moet vooruitkijken en ik schatte in dat het moeilijk zou zijn om deze twee kleinere concepten te zijner tijd te verkopen, ook al waren ze allebei goed winstgevend. Daar kwam bij dat de vraag uit de markt veranderde: de consument wilde ook biologische producten en daar hadden we te weinig meters voor beschikbaar.’

Dus besloot Drent om naar één grotere winkel van 300 m2 vvo (plus 100 m2 magazijn) aan de Havenstraat 4 in het dorpscentrum te verkassen.

‘Ik had wel verwacht dat deze nieuwe winkel de omzet van de twee vorige samen zou evenaren. Maar ik had niet voorzien dat nu de omzet van vier winkels gedraaid wordt.’ Een mooie verrassing dus voor Drent. Wat is het geheim van zijn succes?

‘We verkopen hier rond de vijfduizend producten, verspreid over een supplementenassortiment en een biologisch reformassortiment. Onder dat laatste vallen voeding, groenten, zuivel en de bakkerij. De verhouding is hier 50/50, terwijl dit bij de meeste branchegenoten 95 procent voor biologisch en vijf procent voor cosmetica en supplementen is.’

46 scn 5 | 2012

Vers biologisch brood en persoonlijk advies

‘Van de economie persoonlijk In de Natuurwinkel wordt hierdoor veel aan-

dacht aan productadvies en persoonlijke bediening gegeven.

De winkel draait op negen personeelsleden, voornamelijk parttimers, en op elke afdeling staan twee mensen. ‘Maar voor de adviesbalie hebben we vijf mensen. Die werken niet allemaal tegelijkertijd, maar vaak staan er toch wel twee of drie

Voor de adviesbalie hebben we vijf mensen. Advies kost tijd, en die tijd willen we aan de klant geven

te adviseren. Advies kost tijd en die tijd willen we ook aan de klant geven.’ zegt Drent.

En dat is ook te zien. Tien minuten of meer voor een klant is niets bijzonders en ook worden er regelmatig printjes met productinformatie gemaakt en meegegeven. Dat zou dus moeten betekenen dat de marges dat toestaan. Maar staan die marges niet onder druk door verkoop via het web?

retail

Maarten-Jan Drent, De Natuurwinkel Huizen (NH)

hebben we geen last, wel van de wetgeving’ Drent: ‘Er zijn retailers die heel succesvol via een webwinkel supplementen verkopen en meestal is de prijs dan het instrument. Advies kan nauwelijks gegeven worden, vooral vanwege de vernieuwde wetgeving op supplementen en homeopathische middelen. De consument komt echter vaak eerst naar de winkel om zich te laten voorlichten. En soms gaat diezelfde consument daarna via het web op zoek naar de laagste prijs.’ eigen merken De oplossing zat voor Drent onder meer in het creëren van een aantal eigen merken: ‘Die zijn nergens anders verkrijgbaar. Ook ben ik importeur geworden van een Engels topmerk Viridian. Een product dat echt met advies verkocht moet worden en daarom lever ik het als importeur alleen maar aan ondernemers die een fysieke winkel hebben.

Ze mogen het dan wel op hun website plaatsen, maar ik adviseer wel de adviesprijs aan te houden, net als in de winkel. Zo wil ik de ondernemers beschermen die veel tijd in persoonlijk advies steken en kwaliteit leveren. Daar geven we als importeur ook trainingen voor.’

Heeft de Natuurwinkel een website? ‘Ja, op natuurwinkelhuizen.nl. Maar dat is meer een stukje service richting de consument die thuisbezorgd wil krijgen. Vandaar dat groene bestelautootje. Er wordt echter niet heel veel gebruik van gemaakt. Het zijn vaak ouderen die deze service — waarvoor

we niets rekenen — op prijs stellen. Er is vast meer uit de website te halen, maar dat kost heel veel tijd en daar kiezen we nu niet voor.’

Heksenjacht Nog maar kort geleden is de wetgeving voor voedingssupplementen en natuur- of homeopathische geneesmiddelen veranderd. Wat betekende dit voor de Natuurwinkel? Drent: ‘Qua verkoop bij ons niet zoveel, omdat

Van de wet mogen we niet meer uitleggen dat cranberry goed is tegen blaasontsteking

het hier draait om persoonlijk advies. Maar voor het filiaalbedrijf is het een stuk lastiger geworden om deze artikelen te verkopen. Je mag immers geen claims op de werking meer leggen of toelichting geven via de verpakking of het etiket. Ook is

>

lees verder op pagina

48 scn 5 | 2012 47

retail

er geen of weinig deskundig personeel dat verstand heeft van voedingssupplementen, vitaminen en homeopatische middelen. De wet staat het ook niet meer toe om over geneesmiddelen te praten.’

‘We moeten nu op een slimme manier informatie geven.

Dus niet schrijven dat cranberry goed is tegen blaasontsteking en die informatie bij een product in het schap plaatsen. Ik mag nog wel schrijven dat een bepaald bestanddeel een bepaalde werking heeft. Verder moeten we aangeven dat de klant voor advies bij onze medewerker achter de balie moet zijn. Wij mogen natuurlijk ook niet voor arts spelen. Dat willen wij ook niet en we sturen vaak mensen door. Sowieso is de gouden regel: als iets te lang duurt, ga er mee naar de huisarts.’

Retailers kunnen hier maar beter zorgvuldig mee omgaan, want de boetes zijn niet mals en er wordt intensief gecontroleerd, zowel in de winkels, op het web als de folders die verspreid worden. Een beetje een heksenjacht? ‘Zeker. En het heeft ook al effect op het aantal winkels dat deze producten nog wil en kan verkopen.’ regionaal Hoe zit het eigenlijk met het bereik? Drent: ‘Met dit concept bereiken we mensen in Huizen, Blaricum, Eemnes en Laren, waar we tweewekelijks onze eigen folder verspreiden, maar ook uit andere delen van de regio, tot aan Almere aan toe. En er zijn steeds meer mensen die in deze producten geïnteresseerd zijn. Het zijn niet alleen meer de — zoals dat vroeger genoemd werd — ‘alternatieve types’. Ook andere

NL

47

U stelt hoge eisen. ’s Werelds belangrijkste beurs voor consumentengoederen zal beslist aan uw verwachtingen voldoen – met een omvangrijk aanbod van totaaloplossingen voor de projectsector.

Tussen de vele internationale exposanten met wie u hier kennis kunt maken, staat straks precies de juiste partner voor uw projecten.

Voor exclusieve informatie vooraf kunt u zich nu registreren op http://contract-business.messefrankfurt.com info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. +31 (0) 70 262 90 71

15 t/m 19. 2. 2013

Het biologische straalt ervanaf…

consumenten merken dat de voedingsmiddelen lekker en van een hoge kwaliteit zijn. De supermarkten hebben dat ook in de gaten en nemen steeds vaker dit soort artikelen in hun assortiment op. Vaak iets goedkoper. Maar van klanten krijgen we dan toch terug dat er wel een verschil in zit en men onze producten lekkerder of beter vindt.’

Drent vertelt dat dit bij de supplementen nog extremer ligt: ‘Er zit echt verschil tussen een multivitaminenproduct van drie euro of een product van dertig euro. Dat leggen we de klant ook uit en laten zien dat bijvoorbeeld de dosering en opneembaarheid van een veel lager gehalte is. Als de klant twijfelt, adviseer ik om de goedkope variant te nemen. Maar ik vertel er wel bij dat wanneer de werking niet voldoet, er beter voor de best opneembare vorm gekozen kan worden. Dat persoonlijke advies vanuit de kennis van onze mensen is gewoon allesbepalend. Alleen zo kunnen we nog elk jaar zes tot zeven procent groei realiseren en houden wij de werkgelegenheid in stand. Ook niet onbelangrijk.’

•

48 scn 5 | 2012

DU: 20.11.2012

vervolg van pagina

56320-015_AM_CB_ShoppingCentreNews_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • cp: 24.10.2012

<

DONDERDAG

30 JUNI

OPEN TOT 23.00 UUR

Vör in je kledingkas Deze handige en hipp e zomertas hebben*?

Kom dan nu naar Ros ada Factory Outlet!

De NRW Marketingprijs is in 2012 voor de tweede maal uitgereikt. De winnaar was de inzending van Entre Deux in Maastricht. De eenmalige publieksprijs ging naar de activatiecampagne van Rosada Factory Outlet in Roosendaal.

Bekijk de videoclips van de finalisten op het YouTubekanaal ‘NLraadvwinkelcentra’ of kijk voor meer informatie op www.nrw.nl/marketingprijs.

r Midsummping! night shpgen en acties

Het is al weer bijna kerst!

l kortin

extra vee

mr.indd

lyer middsm

1042102_F

1

Aktiesport AmAdeus AmericA todA Ay Ay de Björn Borg store cook & co crocs schoenen douwe egBerts cAdeux geox h&m hAns Anders het huis opticien s intertoys jAck And jone s LA pLAce mAngo men At A work new yorker protest sABon seLexyz dominicA schoonenBerg nen sieBeL we men we womAn xenos zArA ziengs

Koopzondag : 21 december sale t/m 14 aug. Kid s Joenit o Nu meer korting ou utd tdo oor or Elke woensdag, Koopavonden:bij alnóg onze topmerken zaterdag en zonda . g in juli en augu leuke kinderactiv stus waanzinnig iteiten! Bv. bung ee trampolines, en een Mega Wipe diverse luchtkussen Out baan! Chec 22 en 23 s k de website voor het programma * Gratis op te halen bij op vertoon van deze advertentie. Zolang december de voorraad strekt!

7 dagen per

week open van 10:00

In Roosendaal,

15-06-11

tot 18:00 uur | www

slechts 30 mIn

.rosada.nl

van RotteRda m

08:34

Winkelgeheim tussen Vrijtho f en Markt

Is uw marketing een prijs waard?

Heeft u een marketingcampagne uitgevoerd waar je u tegen zegt? Is uw event een succes gebleken voor uw bezoekers? Dan horen wij hier graag alles over!

Wij zijn op zoek naar succesvolle marketing(communicatie-)campagnes van winkelgebieden. De marketingactie die binnen budget het meest innovatief is geweest en/of relatief de beste resultaten heeft bereikt wordt beloond met de NRW Marketingprijs.

Zowel leden van NRW als niet-leden kunnen een project insturen. Zend uw event of (jaar)campagne in vóór 2 februari 2013. Alle informatie kunt u vinden op www.nrw.nl/ marketingprijs. scn 5 | 2012 49

&

Parkeren Retail ... komen samen bij Parkeer Netwerk Nederland Het grootste zakelijke relatienetwerk voor de Nederlandse parkeermarkt. Bedrijfslidmaatschap â&#x201A;Ź 295,- per jaar.

www.pnnl.nl

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

projecten

A

l vrij in het begin was bekend dat supermarkt Jumbo en elektronica-gigant MediaMarkt in Cité zouden komen. Toen werd het even stil, maar er werd zeker niet stil gezeten. Koos Pols: ‘Het is zonder meer een lastige tijd voor de winkelverhuur, maar intussen is er toch bijna 80 procent verhuurd en lopen er gesprekken met verschillende kandidaten voor de resterende units.’

Wat is volgens Koos Pols de aantrekkingskracht van Cité?: ‘We hebben het hier over een aan de rand van de Assense binnenstad gelegen cluster van veelal grotere winkels. De

is ook bijzonder te spreken over de komst van Stouwdam Klaucke. Daar heeft u nog nooit van gehoord? Dat kan kloppen. ‘Stouwdam Klaucke is een nieuw sportwinkelconcept op hoog niveau. De winkel is ontstaan uit de samenwerking tussen de firma Stouwdam skate & bike en de firma Klaucke (fietsen). Er worden hier straks de allerbeste fietsen en schaatsen getoond en verkocht. Zo komt er een concept store van het topfietsenmerk Specialized en een uitgebreide afdeling schaatsen van Viking. Bij elkaar 700 m2 fietsen, schaatsen, kleding en toebehoren. Deze formule gaat mensen uit een groot gebied,

In Assen nadert het woonen winkelproject De Citadel van ontwikkelaar Bemog zijn voltooiing. Het winkelcentrum van 12.500 m2, dat onder de naam Cité in de markt wordt gezet, zal in voorjaar 2013 openen. Shopping Centre News sprak met Koos Pols, die voor de verhuur verantwoordelijk is, over de laatste bekendmakingen over huurders.

Winkelcentrum Cité (Assen) voor bijna 80% verhuurd

Cité, een sterke food- en VT-cluster aan de rand van de binnenstad gemeente Assen wilde dit soort winkels beslist in de nabijheid van de binnenstad houden, teneinde toch een vorm van kruisbestuiving te bewerkstelligen. Van Cité naar hartje binnenstad is het slechts vijf tot tien minuten lopen.’ parkeren Maar dat is niet de enige factor van belang. Koos Pols: ‘Onder dit project ligt een parkeergarage voor 620 auto’s, verdeeld over drie lagen. De consument kan op hetzelfde niveau parkeren als de supermarkten en daar zo met z’n winkelwagen naar binnen lopen. Had ik al gezegd dat er een grote Lidl kwam? Die komt er en wel op 1600 m2. Samen met de Jumbo van 2700 m2 hebben we hier dan een forse foodcluster die consumenten uit een groot gebied zal aantrekken. Tevens komt er dan ook nog een mooie Pets Place-winkel.’

Dat is niet het enige. Het concept van Cité heeft nog een tweede belangrijke pijler: sport en vrije tijd. MediaMarkt is daar op 4000 m2 een belangrijke trekker in. Maar Koos Pols

ik durf zelfs te zeggen een groot deel van midden-Nederland, maar Assen trekken. Mensen die hier zomaar een dagje zoet kunnen zijn.’

Zie daar de twee pijlers van Cité. Koos Pols wil graag de resterende units (die zo rond de 300–400 meter groot zijn) binnen deze twee hoofdthema’s verhuren. ‘Dus bijvoorbeeld een kookwinkel. Of een hoger gepositioneerde speelgoedwinkel. En qua sport een hardloopwinkel of buitensport. In elk geval formules die de thema’s verder versterken.’

Wie denkt hiervoor de passende formule te hebben wordt uitgenodigd even met Koos te bellen: 06 1350 5457 of een e-mail te zenden naar info@koospols.nl.

•

scn 5 | 2012 51

juridisch

‘ROZ-modelcontract 2012 heeft alles in zich om langer mee te gaan dan versie 2008’ In de vorige editie van SCN lieten wij Jack de Vreede van SSM aan het woord over het initiatief om samen met marktpartijen en juristen een voorzet te geven voor verbeteringen in het ROZ-winkelruimtecontract. In dit artikel spreken wij met de juristen die dit begeleid hebben. Anneloes de Fouw vanuit de zienswijze van de huurder, Tomas Steenmetser vanuit de verhuurder.

Maar steeds vanuit het doel een beter inzetbaar contract voor alle gebruikers tot stand te brengen.

V

oor alle duidelijkheid: het roz-contract Winkelruimte is een document dat beschikbaar gesteld wordt door roz. Het initiatief van ssm was alleen bedoeld om verbeterpunten vanuit de gebruikers aan te reiken. Waar kwam die behoefte vandaan? Anneloes de Fouw: ‘Het 2003-model was in het gebruik tamelijk rigide en met het 2008-model heeft men geprobeerd wat meer flexibiliteit in te bouwen. Toch had dit laatste model de reputatie vooral een ‘verhuurderscontract’ te zijn.’

Tomas Steenmetser: ‘roz is van oorsprong een organisatie voor beleggers. Weliswaar zijn er in de loop der jaren ook andere partijen van meer gemengde statuur bij aangesloten, maar toch had roz vooral het imago van ‘verhuurdersclub’. De modelcontracten van 2003 en 2008 bleken dan ook veel weerstand op te roepen bij de huurders van winkelruimte.’ ssm heeft dit signaal goed opgepakt en met de bijeenkomst van zomer 2010 werd besloten te proberen daar wat aan te doen. Tomas Steenmetser: ‘Aan Anneloes en mij is gevraagd of wij die middag vorm wilden geven. We hebben toen vanuit zowel de kant van de huurder als de verhuurder aangegeven waar de conflictpunten lagen. Vervolgens is er met een panel en de zaal gediscussieerd en hebben wij een aantal oplossingen aangedragen voor veel voorkomende situaties. Vanuit de zaal kwam toen de suggestie voor een nieuw modelcontract, een ssm-contract. Het bestuur van ssm heeft toen besloten om een werkgroep — bestaande uit vertegenwoordigers van stakeholders in deze markt — te formeren om dit te onderzoeken.’

De aanpak Toen de sessies met de werkgroep begonnen, hebben de juristen eerst binnen de groep de klokken gelijk gezet. Tomas Steenmetser: ‘We hebben nog een keer duide-

52 scn 5 | 2012

Advocaten worden wel eens exponenten van moeilijk doen genoemd, maar wij wilden de partijen tot elkaar brengen lijk gemaakt hoe ons huurrecht er uit ziet. Vervolgens hebben we de pijnpunten in kaart gebracht en deze per deelnemer inzichtelijk gemaakt. In eerste instantie zijn we dus heel erg met voorlichting bezig geweest. Wat staat er nu eigenlijk?

Is het wel zo erg? Uiteindelijk blijf je met een aantal aspecten zitten en zijn Anneloes en ik als tegenpartijen met elkaar gaan onderhandelen om daar uit te komen.’

Anneloes de Fouw: ‘Net als in de praktijk. Daarin staan we ook regelmatig tegenover elkaar. Tomas vaak voor de verhuurder en ik voor de huurder. Wij hebben er naar toe gewerkt dat de oplossingen die we bedachten acceptabel zouden zijn voor de meeste retailers en verhuurders. Daarbij ging het niet alleen om het toevoegen van bepalingen, maar ook om het weghalen van overbodige teksten.’

De uitkomsten van deze onderhandelingen werden vervolgens aan de werkgroep gepresenteerd. Met de feedback werd

juridisch

Tomas Steenmetser van Lexence advocaten & notarissen en Anneloes de Fouw van Bricks advocaten

Hoe meer partijen zich ergens over buigen, hoe gecompliceerder het wordt. Maar het is toch gelukt

Bijzonder is ook dat verschillende belangenorganisaties naar het voorstel hebben gekeken. Ook daarmee werd een stuk draagvlak gecreëerd. Er ligt nu een modelcontract waar veel partijen zich voor een groot deel in kunnen vinden. De scherpe kantjes zijn er af. Anneloes de Fouw: ‘Dat was niet gemakkelijk, want hoe meer partijen zich ergens over buigen, hoe gecompliceerder het wordt. Maar het is toch gelukt.’

Model 2012 en de huurder Is het roz-modelcontract

weer doorgeëxerceerd en ontstond er na een aantal onderhandelingsrondes en nog wat allerlaatste aanpassingen een finaal voorstel. Tomas Steenmetser geeft toe dat er daarbij natuurlijk compromissen gemaakt zijn. ‘Maar dat komt voort omdat wij oplossingsgericht aan het werk gegaan zijn en ook alle partijen de wil hadden om hier uit te komen.’

De rede heeft gezegevierd? ‘Het gezond verstand heeft gezegevierd.’ zegt Anneloes de Fouw. ‘Advocaten worden wel eens exponenten van moeilijk doen genoemd, maar wij hadden als doel om ervoor te zorgen dat de in de werkgroep betrokken partijen tot elkaar zouden komen. Dat is gelukt met als resultaat dat de punten uit het advies van de werkgroep voor een groot deel door de roz zijn overgenomen.

Wat maakt het 2012-model bijzonder? Anneloes de

Fouw: ‘Met het 2012-model is vooral meer transparantie ingebracht. Natuurlijk, uiteindelijk komt elk contract neer op goed onderhandelen en dat blijft. Maar het gaat ook om de keuzes die je hebt. Die zijn nu duidelijk aangegeven, bijvoorbeeld ten aanzien van verlengingsperioden, bedrijfsruimte versus winkelruimte, enzovoort.’

‘De wijzigingen beslaan grofweg twee onderdelen.’ zegt Tomas Steenmetser. ‘De transparantie en de overeenkomst op juridisch-technisch vlak. Het gaat dan bij dit laatste met name om wijzigingen in de algemene bepalingen. Het grote winstpunt is denk ik gelegen in het feit dat er harder nagedacht moet worden bij het opstellen van het contract. Dat is echt een groot verschil met voorgaande modellen.’

winkelruimte echt een verbetering voor de huurder? Anneloes de Fouw vindt van wel: ‘Er zullen altijd mensen zijn die het nog steeds een verhuurderscontract vinden. Ik werk echter vooral voor huurders en ben van mening dat dit contract een hele verbetering is. Kijk maar naar onderwerpen als de gebrekenregeling, renovatie en ook het verkrijgen van vergunningen en ontheffingen.’

‘Ook op het terrein van de wijzigingen van het gehuurde is komt het roz 2012 de huurder tegemoet.’ vult Tomas Steenmetser aan.

Het ROZ-modelcontract is er niet alleen voor grote marktpartijen, maar ok voor kleine retailers en beleggers. De beide juristen wijzen er echter op dat je natuurlijk wel moet weten wat je contrateerd. Daarbij blijft goed lezen (of laten lezen door deskundigen) usance. Het model 2012 biedt voldoende ingebouwde opties voor ‘fine-tuning’ om een onderhandeling een geslaagd traject te laten worden. Kunnen advocaten dus nu een stapje terug doen en het model z’n werk laten doen?

Tomas Steenmetser: ‘Contracten blijven maatwerk.Er blijven zeker nog punten over die speciale aandacht vergen. Bijvoorbeeld duurzaamheid of energieprestatie. De ene partij is daarin nu eenmaal wat verder dan de andere.’

Inmiddels heeft de roz op haar site www.roz.nl alleen nog het roz-modelcontract Winkelruimte 2012 staan. Iedereen mag dit gebruiken en als het aan Anneloes de Fouw en Tomas Steenmetser ligt, dan is voor ‘model 2012’ een beter lot weggelegd dan voor ‘model 2008’, dat slechts vijf jaar mee mocht gaan. • www.bricksadvocaten.nl www.lexence.nl

scn 5 | 2012 53

projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Amstelstation

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

ALKMAAR

Ringers

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

amersfoort

Vathorst

O 2013 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼ Almere

Buitenmere Zuid

IJ-dock

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

De Banne

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

Eemplein

O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Olympiakwartier

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

amsterdam Osdorpplein

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

54 scn 5 | 2012

Mosveld

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Waterlandplein

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Oostpoort

O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

Anklaar

O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

projecten in de pijplijn

arnhem

beverwijk

breda

den haag

Schuytgraaf

Wijkerbaan

De Burcht

Nieuwe Haagse Passage

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P WABS Consultancy I T 030 600 42 00 ▼

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

BK40

o 2012 m 3.300 m2 p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

Hoge Vught

o n.t.b. m 9500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 3512

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

Achter de lange stallen

o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

assen

dedemsvaart

De Citadel

Centrumplan

o voorjaar 2013 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Bilthoven

De Kwinkelier

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 ▼

berkel en rodenrijs

Centrumplan

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Vastgoed) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

delft

Hovenpassage

o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300

deventer

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

dordrecht

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

berlicum

boskoop

drachten

Schoolstraat

Entree Waterrijk

Raadhuisplein

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

legenda

den haag

Amadeus

o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling i Walther van Leeuwe, T 070 308 10 30 ▼

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P WABS Consultancy I T 030 600 42 00 ▼

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

56

scn 5 | 2012 55

projecten in de pijplijn

dreumel

enschede

haarlem

hoek van Holland

Dorpshart Dreumel

Stokhorst

Marsmanplein

Kaap de Goede Hoek

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

ermelo

De Verbinding

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

O 2012 (fase 2a) M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Eemnes

De Minnehof

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

gouda

Zuidelijk stationsgebied

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

harderwijk

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

eindhoven Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Meerrijk Meerhoven

O medio 2013 M 10.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

56 scn 5 | 2012

gouda

heerlen

GoStores

De Plu

O voorjaar 2013 M 33.000 m2 P Green Real Estate I Netty Schouten T 0172 448383 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

hoogvliet

De Buiten Ban

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

's-Hertogenbosch

GZG

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

IJmuiden

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

projecten in de pijplijn

kampen

Hanzewijk

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Leens

De Marren

leimuiden

nijmegen

reeuwijk

Dorpshart

De Citadel

Centrumplan

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

leiden

Aalmarkt, Waagblok

maassluis

Stadscentrum Koningshoek

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

oldebroek

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

ridderkerk

Koningshof fase III

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 ▼

Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok

mijdrecht

De Lindenboom

O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

papendrecht

Land van Matena

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

o 2014 m 2000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 35 12

o 2015 m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 35 12

nieuwegein

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

>

lees verder op pagina

58

scn 4 | 2012 57

projecten in de pijplijn

rotterdam

Sassenheim

son en breugel

utrecht

Post Rotterdam

Centrum

Ekkersrijt

Groeneweg

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

o 2013 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Centrum

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2013 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

st-michielsgestel

Watermanweg

Cool 63

o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578

Centrum

Neude

o n.t.b. m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 35 12 ▼

De Rotterdam

o 2013 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

st. michielsgestel

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Forum Rotterdam

o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

scheveningen

Norfolk

o n.t.b. m 8900 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12

sittard

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

sneek

Boschplein

O 2012 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

utrecht

Leidsche Rijn Centrum

o n.t.b. m 31.000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

De Vredenburg

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

Terwijde

O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

veenendaal

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

58 scn 5 | 2012

veenendaal

waddinxveen

zeist

zoetermeer

Brouwerspoort

Stadscentrum Be Fair

Allegro

Ritmeesterhof

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

o 2013 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

vlaardingen Van Hogendorplaan

o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394

vlissingen

De Bestevaer

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

waalwijk

De Els

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

zeist

De Clomp

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

zoetermeer

Cadenza

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

o 2012 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

zwolle

Katwolderplein

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Oosterheem

o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Donderdag 4 april Amsterdam Vastgoed® 2013 Amsterdam-Noord www.amsterdamvastgoed.nl

Donderdag 31 januari Brabant Vastgoed® 2013 Strijp-S, Eindhoven www.brabantvastgoed.nl Dinsdag 5 maart Consument & Binnenstad 2013 Van Abbemuseum, Eindhoven www.binnenstadscongres.nl Donderdag 21 maart Winkelllocatiemarkt België® 2013 Antwerpen www.winkellocatiemarkt.be

Donderdag 4 april Sturen op uw Vastgoed 3-daagse opleiding – Amsterdam CS www.sturenopuwvastgoed.nl Nieuwe bestseller: Vastgoedwijzer btw & overdrachtsbelasting www.vastgoedwijzerbtwenoverdrachtsbelasting.nl

25-29 januari Beurs Christmasworld Frankfurt (D) Zie voor gratis toegangskaarten elders in dit magazine!

15-19 februari Beurs Ambiente (vakbeurs branches dining, giving & living) Frankfurt (D) ambiente.messefrankfurt.com 19-21 februari EuroCIS (beurs retail technology) Düsseldorf (D) www.eurocis.com 9-11 april ParkeerVak Brabanthallen Den Bosch www.parkeervak.nl 10 april NRW Jaarcongres Nieuwegein, NBC www.nrw.nl

beurzen en congressen

O 3e kwartaal 2014 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

scn 1 | 2012 59

servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Redevco Nederland Rembrandt Tower, Amstelplein 1, 1096 HA A'dam

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

T 020 521 8730 • E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar/belegger

Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Postbus 59347, 1040 KH Amsterdam

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

ontwikkelaar

reclame

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/promotie

Ruud presenteert

T 06 53 36 27 93 E ruudvanderheijden@euronet.nl 60 scn 5 | 2012

ontwikkelaar

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen

marketing/promotie

Promotions by Maureen Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

branding en beleving

Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

events/promotie

Weijers Fernandez communicatie organisatie OnlyPRC – PR communicatie en & Design

Weijers Fernandez organisatie Ons Sausje – Eventcommunicatie & Experience&Stores

Statenlaan 281,2f,5223 Bosch A. Hofmanweg 2031LGBHDen Haarlem

Statenlaan 281,2f,5223 Bosch A. Hofmanweg 2031LGBHDen Haarlem

Urban Solutions Valutaboulevard 32, 3825 BT Amersfoort

T 023 531 4119 E info@prc.nl • I www.onlyprc.nl

T 023 532 2962 E info@onssausje.nl • I www.onssausje.nl

T 033 253 67 01 • F 033 254 06 17 I www.urbansolutions.nl

decoratie

decoratie

city marketing

decoratie

Flower and Shower Konijnenkamp 41, 7361 DD Beekbergen

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

T 055 843 26 63 • M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

decoratie en events

illuminatie

illuminatie

Bernd Wolter Design Heide 3, D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Starlight Illumination for shopping areas

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

decoratie en illuminatie

decoratie en illuminatie

servicepagina

communicatie en design

illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

MK Illumination Holland bv Postbus 19, 8140 AA Heino

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

parkeren

straatmanagement/communicatie

beveiliging

Parkeer Netwerk Nederland Postbus 134, 6880 AC Velp

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Centurion Contactweg 26, 1014 BH Amsterdam

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl • I www.pnnl.nl

T 030 214 85 91 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 020 486 1776 • M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl • I www.centurioncd.nl scn 4 | 2012 61

servicepagina

consultancy

urban development

marketing/consultancy

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

consultancy

consultancy

kennis & informatie

ZKA Consultants & planners Postbus 4833, 4803 EV Breda

DeWinkelcentrumCoach Sliklandseweg 1a, 3525 LB Rockanje

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 076 565 88 77 • E info@zka.nl I www.zka.nl

T 06 5134 0885 E marian@dewinkelcentrumcoach.nl I dewinkelcentrumcoach.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

kennis & informatie

media

media

media

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

Infotouch (an Interdex product) Winthontlaan 200, 3526 KV Utrecht

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 030 287 0178 • F 030 280 2219 I www.infotouch.nl interactieve plattegronden voor winkelcentra

congres en evenement

juridisch

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 271, 3584 AA Utrecht

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

Uw bedrijf in deze rubriek?

Voor informatie bel met SCN's Mirjam van de Veer: 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

62 scn 5 | 2012

algemeen

SHOP Nominated for Most Innovative Shopping Centre, MAPIC Awards 2012

Roppenheim The Style Outlets Š ALEXIS DELON

I N PA RT N ERSHIP WITH NEINVER

W W W. M A B .CO M