SCN 5-2008

DUTCH TRADE MAGAZINE WITH ENGLISH SUMMARY’S

SCN shopping centre news jaargang 10 | nr. 5 | 2008

winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Forum Duisburg

Multi Development

Palais Quartier

Frankfurt will soon be a hot spot to shop

Made in Holland The export of shopping centre concepts

Gooische Brink

Opnieuw op de kaart dankzij Top Vastgoed MOLFETTA, ITALIË. FOTO: FORUMINVEST

-5,4) 30!#% Multi bestaat uit een groep mensen die hetzelfde doel nastreven: een wezenlijke bijdrage leveren aan de leefomgeving zodat mede daardoor steden mooier en leefbaarder worden. Zij zijn verantwoordelijk voor de ontdekking, vormgeving, architectuur, ontwikkeling, investering en onderhoud van succesvolle commerciële projecten.

P ro j e c t e n v a n M u l t i o v e rtreffen de verwachtingen van h u n k l a n t e n , re t a ilers en shareholders en s p re ke n t o t d e v e r b e e l d i ng. Het creëren van sterke g e m e e n s c h a p p e n i n e e n vernieuwde omgeving is n i e t v o l d o e n d e. Z e m o e ten in staat zijn om hun g e b r u i ke rs v o o r t d u re n d t e inspireren, ook jaren na d e o p l e v e r i n g.

MULTI VASTGOED

www.multi.eu NEDERLAND. BELGIË. BULGARIJE. DUITSLAND. FRANKRIJK. GEORGIË. GRIEKENLAND. ITALIË. KROATIË. LUXEMBURG. OEKRAÏNE. POLEN. PORTUGAL. ROEMENIË. SLOVENIË. SLOWAKIJE. SPANJE. TJECHIË. TURKIJE. VERENIGD KONINKRIJK. ZWITSERLAND.

inhoud

in dit nummer

colofon

SCN GOES ABROAD Special message from the editor English summary’s Herman Kok on Local place marketing (English) Forum Duisburg Palais Quartier, Frankfurt Foruminvest in Europa Forum Ankara van Multi Turkmall

9 9 10 16 22 34 48

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. jaargang 10 (2008), nr. 5 • xx pp.

REDACTIE

COLUMNS Verwaaijen Van Steenhoven Toorman

5 33 58

ADVERTENTIES

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.eu

RUBRIEKEN Beurs & congres Personalia In de pijplijn Servicepagina

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu

21 32 51 57

ABONNEMENTEN

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 97 per kalenderjaar ex btw (voor Europa: € 109, rest van de wereld: € 118). Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. Bovendien krijgt u toegang tot het besloten deel van de scn-website, met onder meer het artikelenarchief (pdf ) en het fotoarchief.

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website, tabje ‘reageer’, keuze ‘aanvragen abonnement’.

UITGEVER / HOOFDREDACTEUR

PROJECTEN Wisselplein Lelystad Sloop Markthof gestart Gooische Brink: Top Vastgoed Gooische Brink: WeijersFernandez Gooische Brink:FiMek Estate Kort projectnieuws

Edwin Brugman 13 13 38 42 45 49

ART DIRECTOR

Jeroen van Heemskerck Düker GEDRUKTE / VERSPREIDE OPLAGE

2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS

VISIES EN REVIEWS Annet Elzenaar, ING RE Hoe gaat het met.... Amstelveen?

VGO over ROZ 2008 Françoise Deschesne, Bouwfonds MAB

Hyperion creatieve communicatie, Almere

DIVERS 14 26 32 36

Nieuw pand Synchroon Synchroon, een profiel MK’s reuzekerstboom Radio met rendement

5 6 21 31

DRUK

Plantijn Casparie, Almere ISSN

1571 9243

scn 4 | 2008 3

i.c.w. ProWinko Nederland B.V.

FORUMINVEST

“Project development is investing in three-dimensional dreams…”

The originally Dutch development and investment company Foruminvest has for some years been active on a large scale in Europe. From its offices in Naarden, Brussels, Paris, Milan and Istanbul, spectacular shopping centres are being developed, where retailers conduct successful businesses and consumers shop and spend time with pleasure. In every country Foruminvest is devoting all its talents, expertise and creativity to improve the quality of shopping facilities and to increase the tourist attraction value. The right balance is being sought between shopping, culture and leisure in every city. To achieve this, Foruminvest is cooperating intensively with the authorities concerned. Where the city so requests, other functions are also being integrated supplementary to retail

development, such as housing, cinemas, football stadiums and conference centres. That the vision of Foruminvest is shared, is clear from the many prizes awarded both nationally and internationally to shopping centres developed by Foruminvest. Amongst many other awards, the International Council of Shopping Centres awarded Foruminvest in 2005 the prize for the best Public Private Partnership in Europe. Detailed market research, combined with financial power and passion for retail, is helping Foruminvest to identify the strategy that offers the greatest boost to the local economy and the city’s image. Only then do dreams become reality.

Visit The Winning City at: www.foruminvest.eu

development and investment company for shopping centers and inner cities Foruminvest B.V. Foruminvest S.A. Foruminvest France S.A. Foruminvest Italia Foruminvest Turkey

Gooimeer 11 - 1411 DE Naarden - Nederland Blvd du Souverain 360 - 1160 Brussels - Belgium Avenue de Friedland 41- 75008 Paris - France Via Mazoni 30 - 20121 Milano - Italy Buyukdere Caddesi YKB Plaza, B Blok, Kat: 10 26/a Levent 34330 Istanbul - Turkey

t +31 (0)35 695 60 60 t +32 (0)2 761 41 70 t +33 (0)1 56 88 22 88 t +39 02 303 70 3 t +90 212 283 8322

f +31 (0)35 694 72 10 f +32 (0)2 761 41 71 f +33 (0)1 56 88 09 33 f +39 02 303 703 50 f +90 212 283 0210

info@foruminvest.nl info@foruminvest.be info@foruminvestfrance.fr info@foruminvest.it info@foruminvest.com.tr

www.foruminvest.nl www.foruminvest.be www.foruminvestfrance.fr www.foruminvest.it www.foruminvest.com.tr

PROJECTONTWIKKELAAR SYNCHROON BETREKT NIEUWE VESTIGING UTRECHT

verwaaijen Grote opruiming

I

S

ynchroon Ontwikkelaars betrok eind oktober de nieuwe vestiging in Utrecht. De locaties in Gouda en Hilversum komen hiermee te vervallen. Het hoofdkantoor is het markante gebouw aan de Van Deventerlaan op de kantorenlocatie Papendorp, Leidsche Rijn. Vanuit het pand werken ruim honderd mensen aan de inrichting van Nederland. Synchroon is eind 2007 ontstaan uit de fusie van Johan Matser Projectontwikkeling en de Hopman Interheem Groep.

“Dit is voor ons de perfecte locatie,” aldus Willem Meuwese, directievoorzitter. “De centrale ligging, de zichtlocatie, de goede bereikbaarheid en de hoogwaardige uitstraling passen goed bij onze visie en ambitie als de ontwikkelaar van Nederland. Synchroon richt zich op de ontwikkeling en realisatie van duurzame woon-werk-winkelgebieden. Op basis van een heldere visie op de ruimte en maatschappelijke ontwikkelingen ontwikkelen we innovatieve concepten.

Synchroon is een volle en zelfstandige dochter van tbi. Het bedrijf heeft een orderportefeuille van drie miljard euro en een te verwachten jaarlijkse omzet van omstreeks 300 miljoen euro. In 2007 waren de deelportefeuilles als volgt samengesteld: 14.000 woningen, 200.000 m2 winkelruimte en 200.000 m2 kantoorruimte. Synchroon is daarmee een van de grootste ontwikkelaars van Nederland.

3 ZIE OOK HET INTERVIEW MET BART VAN BREUKELEN EN HENRY VAN DAM OP DE VOLGENDE PAGINA’S.

CIJFERS

BRON:CBS

n het kader van de nieuwe Strabo-website, heb ik al mijn columns verzameld en op onze site gezet. Een heidense klus want ik schrijf al vanaf 1999 een column voor dit blad. Het is leuk om bepaalde zaken terug te lezen omdat ze of heel erg gedateerd zijn, of nog steeds verrassend actueel. De gevolgen van de clicks voor de bricks bijvoorbeeld. Mijn voorspellingen van de gevolgen van Internet op het winkelbestand vertoonde grote fluctuaties. Van: het loopt zo’n vaart nog niet tot desastreuze gevolgen en kaalslag. Nu pas hebben we zicht welke branches werkelijk aangetast worden en kunnen de gevolgen beter ingeschat worden.

Een ander thema wat ongetwijfeld weer actueel gaat worden is de vestiging van branchevreemde elementen op meubelboulevards waar ik me kritisch over uitgelaten heb. Nu het de komende jaren wat minder zal gaan in de woningbranche, zullen er ongetwijfeld weer plannen op gaan duiken om supermarkten op deze locaties te mogen vestigen. Niet in het belang van de supermarktorganisatie, nee… Maar natuurlijk in het belang van de achterblijvende ondernemers op die meubelboulevard die een traffic generator nodig hebben.

Een ander terugkerend onderwerp is mijn geliefde Utrechtsestraat. In tijden van hoogconjunctuur een broedplaats voor nieuwe en trendy winkels. In tijden van recessie de angst voor leegstand en verdere filialisering. Het komende jaar wordt spannend en ik ben benieuwd wie het wel en wie het niet gaan overleven.

Ook het winkelcentrum in de Banne, ooit door mij genomineerd als meest beroerde winkelcentrum van Nederland, komt herhaaldelijk in mijn columns terug. Ik kan u mededelen dat het centrum er beroerder dan ooit voor staat. Door sluiting van het postkantoor (bij de Primera ingetrokken) en het Chinese restaurant. Van het restaurant is de huur opgezegd door de eigenaar, terwijl de ondernemer gewoon door wilde gaan. Resultaat, een pand wat al een jaar leegstaat en de buurt is de enige horecavestiging die het rijk was kwijt. Hierdoor is één entree wel heel erg desolaat geworden. En dat zal wel zo blijven tot de sloop over een paar jaar. Ik houd u op de hoogte.

Dus los van alle spannende nieuwe ontwikkelingen die in deze roerige financiële crisistijden op ons afkomen, nieuwe formules die opduiken en leuke plannetjes voor megamalls op de meest onlogische locaties van Nederland, is er voor mij genoeg stof om er nog wat jaartjes deze column te vullen.

3 JEROEN VERWAAIJEN DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO BV VERWAAIJEN@STRABO.NL

scn 4 | 2008 5

synchroon

Synchroon: het beste van twee werelden Bart van Breukelen en Henri van Dam

De rode verhuiscontainers staan al in de gangen van Berlages riante kantoorvilla in Hilversum, het voormalige hoofdkwartier van Johan Matser. Binnen zitten directeur Bart van Breukelen en adjunct-directeur Henri van Dam klaar voor een gesprek met SCN. Zij vertegenwoordigen Synchroon, het bedrijf dat per 1 augustus ontstaan is uit het samengaan van de projectontwikkelaars Hopman Interheem en Johan Matser.

Waarom deze fusie?

6 scn 5 | 2008

W

aarom fuseerden Hopman en Matser? Het antwoord op deze vraag raakt meerdere aspecten, zo legt Van Breukelen uit: ‘Allereerst is er de schaalvergroting die je in de markt ziet. Om de complexe projecten in dit land aan te kunnen wordt een steeds zwaarder beroep gedaan op kennis en financiële draagkracht. Ten tweede is ook balans in de ontwikkelingsportefeuille van belang. Want een gezonde projectontwikkelingsportefeuille bestaat niet alleen uit projecten vanuit selecties en prijsvragen in het stedelijk gebied, je moet ook beschikken over grondposities. Het samengaan in Synchroon gaf zowel complementariteitvoordelen, als voordelen op het gebied van de portefeuille.’

Van Breukelen ziet verder als voordeel dat beide bedrijven een zeer lange historie in stedelijke projectontwikkeling hadden. ‘Synchroon is dan wel een nieuw bedrijf, maar het barst van de ervaring en de genen van projectontwikkeling zitten in de hele club. We zullen de sterke punten die we al hadden, conceptuele kracht en visie op de opgave, vasthouden en de gecombineerde kennis gebruiken om nog slagvaardiger te opereren. Gemengde projecten gaan tegenwoordig verder dan alleen wonen, winkelen en kantoren. Ook de ontwikkeling van het buitengebied wordt steeds belangrijker. Je ziet dus een toenemende complexiteit van de opgave en ook hierin is het samengaan in Synchroon meer dan nuttig.’

synchroon Het project Meerplein in Beverwijk behoort tot de portefeuille van het nieuwe Synchroon. Het project behelst onder meer 120 stadswoningen en appartementen, 9000 m2 commerciële ruimte en een tweelaagse ondergrondse parkeergarage met plaats voor 700 auto’s.

In Nijverdal ontwikkelt Synchroon 3600 m2 winkels en 105 woningen. De verhuur/verkoop van de winkelruimte is nagenoeg rond. Een mooie combinatie van C&A en goede lokale ondernemers bezet de winkeloppervlakte.

De portefeuille van Synchroon bestaat voor ongeveer tweederde uit woningbouw en voor een derde uit commercieel vastgoed, waarbinnen het accent vooral op winkels ligt. ‘We werken vaak in een stedelijke setting, maar zeker niet alleen in de grote steden, ook in de middelgrote steden en dorpen.’, zegt Van Dam. Is nog overwogen om verder te gaan onder een van de twee al goed bekend staande namen? ‘Zeker, maar het nieuwe bedrijf is niet Hopman Interheem en ook niet Johan Matser.’, zegt Van Breukelen. ‘Synchroon is het beste van die twee werelden bij elkaar. Johan Matser had een hele sterke creatieve en culturele component. Hopman Interheem was heel sterk in het ontwikkelingsproces en in wat noemen de commerciële slagvaardigheid. Als je op die manier een nieuw bedrijf maakt, dan hoort daar ook een nieuwe naam en een nieuwe uitstraling bij.’

‘Synchroon is wel een nieuw bedrijf, maar het barst van de ervaring’

Het samengaan in Synchroon resulteert ook in een verhuizing naar een nieuw kantoorpand bij Utrecht, waar circa 100 mensen hun plek zullen vinden. Synchroon wordt daarmee een van de grotere zelfstandige projectontwikkelingsmaatschappijen, onafhankelijk van bouwers, banken of beleggers. De financiële kracht van het nieuwe bedrijf is verzekerd binnen de TBI groep.

TOEVOEGEN VAN KWALITEIT AAN BESTAANDE WINKELGEBIEDEN Henri van Dam is verantwoordelijk voor de

gebiedsontwikkelingen en de retailontwikkelingen. Binnen Synchroon is een winkelteam van vijf specialsten actief. ‘Zij zijn verantwoordelijk voor de conceptontwikkeling, branchering, verhuur en verkoop van alle winkelprojecten. Zij houden zich met een brede portefeuille bezig, die gaat van een gezellige dorpse centrumontwikkeling van 3000 m2 tot een 20.000 m2 stedelijk centrum.’

Van Dam geeft aan dat de opgave vaak ligt op het gebied van de herontwikkeling van bestaande winkelgebieden, waarbij het toevoegen van kwaliteit de grote uitdaging is.

‘Dat is ook waar we veel ervaring in hebben. En soms gaat het samen met grotere gebiedsontwikkelingen en herstructureringsopgaven. Dat maakt ons een interessante partner

>

LEES VERDER OP PAGINA

8 scn 5 | 2008 7

synchroon

Het project Rokade in Utrecht-Zuilen is een voorbeeld van de positieve rol van een nieuw winkelcentrum bij de herstructurering van een wijk. De 3800 m2 winkelruimte is verhuurd aan filiaalbe-

drijven zoals AH en Blokker in combinatie met lokale ondernemers vanuit diverse culturen. Het alzijdige centrum bestaat daarnaast uit twintig stadswoningen en 24 appartementen.

<

ring. Het nieuwe winkelteam geeft mogelijkheden om deze relaties structureel te onderhouden. Waar je ons minder ziet, is in enorme grootschalige winkelontwikkelingen buiten de stad.

Daar staan we toch kritisch tegenover. We zien overigens wel goede mogelijkheden voor concentratie van de grootschalige detailhandel.’

VERVOLG VAN PAGINA

7

voor corporaties die in zo’n gebied actief zijn, omdat we dan onze kennis van winkels en andere commerciële activiteiten in die samenwerking in kunnen brengen.’

De herontwikkeling van een winkelcentrum is overigens niet zelden een katalysator voor de herontwikkeling van andere projecten in een wijk die op z’n retour is. ‘Een mooi voorbeeld is een project dat we enkele jaren geleden in de Utrechtse wijk Zuilen hebben opgeleverd. Daar is een eigentijds winkelcentrum opgezet, met een combinatie van filiaalbedrijf en lokale (soms kleine) ondernemers. Dit resulteerde in de komst van andere inkomensgroepen naar de wijk. Op die ma-

‘Wij willen een creatief en conceptueel ontwikkelaar zijn met een echt Nederlandse oriëntatie’ nier is de herontwikkeling katalysator in de algehele verbetering van een wijk, ook op het gebied van woningbouw.’

Een andere invalshoek is dat Synchroon zich richt op beleggers en retailers, voor zover deze eigendom in winkelcentra hebben. ‘Omdat wij kunnen werken van klein tot groot, kunnen we een winkelcentrumoperatie soms doorzetten naar een operatie op wijkniveau. Met dit verhaal hebben we ook goede ingangen naar de eindbeleggers, die er baat bij hebben dat niet alleen maar gekeken wordt naar het toevoegen van winkelmeters, maar die meer hebben aan een integrale benade-

8 scn 5 | 2008

CREATIEF EN CONCEPTUEEL Van Breukelen vult aan: ‘Bin-

nen het spectrum van ontwikkelaars in dit land, willen wij een creatief en conceptueel ontwikkelaar zijn met een echt Nederlandse oriëntatie, gekoppeld aan een sterk inlevingsvermogen.

Vooral de kleinere opgaven vragen hier om. Daarom vind je ons ook veel in de kleinere gemeenten. Je moet dan ook in de porien van zo’n gemeenschap kruipen en daar je plan voor maken.’

‘Dat betekent niets minder dan dat je je moet ingraven in lokale netwerken.’, zegt Van Dam. ‘Wij hebben de mensen die daar hun tijd en energie in willen steken om met de lokale gemeenteraad, de ondernemers, een raadscommissie, met omwonenden avonden lang te praten om zo te helpen met het creëren van het nodige draagvlak, te onderzoeken wat er gebeuren moet, wie de sterke ondernemers zijn, enzovoort.

Door de ondernemers en eigenaren er bij te betrekken, wordt dit vaak ervaren als een hele frisse aanpak. Iemand van buiten heeft ook het voordeel dat het lokale politieke niveau overstegen kan worden. Maar je moet daarbij wel investeren in de relatie met de gemeente. Uiteindelijk draait het er om wat je nu kunt toevoegen aan de kwaliteit van het dorp, de stad of de wijk. Multifunctionaliteit is daar bij een kernwoord.’

Eind oktober zijn de verhuisdozen in het nieuwe kantoor in Utrecht uitgepakt. Vanuit deze centrale locatie gaan de mensen van Synchroon verder met hun werk: projecten met een meerwaarde ontwikkelen, ingegeven door ruim honderd jaar gecombineerde ervaring op de Nederlandse markt.

3 INFO: WWW.SYNCHROON.NL

T

he Netherlands: nearly 17 million people on a tiny patch of earth, quoting a well known Dutch song. A country with a very high retail density concentrated in small, medium and a few large shopping centres. Until now, the ‘mall concept’ has not landed in The Netherlands, though there are plans for such a development near by the city of Tilburg.

Permission will not be granted easily, as local inner-city retail fear for their existence.

Since Dutch shopping centre development started in the sixties and seventies, many centres already have undergone refurbishment and/or expansion.

In fact, Dutch developers are doing more and more of these refurbishment operations, as there are not many locations left for new developments. Another ‘specialty’ of Dutch developers, is the improvement of existing inner cit-

ies. Here, retail is one of the components that contributes to the attraction of town centres and goes hand in hand with the quality of public space, architecture, facilities, etc. In many cases though, the challenge is not only how to create an almost perfect environment, but how to guarantee accessibility by car or public transport. Parking rates in the major cities have risen sky-high, yet shopping is known to be the major leisure activity of the Dutch. Threats still remain. Until recently, competition could be found in the many alternatives for shopping, like travel, sports and hobby’s. Today, the developments on the financial market most likely will result in declining retail turnovers, retailers closing down poor performing outlets and problems preletting units in new developments. And as capital becomes scarce and more expensive, some planned developments probably will be postponed.

BY EDWIN BRUGMAN,

SPECIAL MESSAGE TO MAPIC 2008 DELEGATES

EDITOR-IN-CHIEF

Trade and retail are in our blood

Still, Dutch developers do have an impressive pipeline for the upcoming years. And if one takes the international pipeline in consideration, it becomes clear that Dutch developers and investors play a prominent role in international retail. Companies like ING Real Estate, Multi Development, Bouwfonds MAB, Foruminvest, Corio, Redevco and the French/Dutch Unibail Rodamco are active both in The Netherlands and in many European countries, including Belgium, France, Spain, Portugal, Poland, Sweden, Germany, Turkey and the Czech Republic. In this issue, you will find articles on Bouwfonds MAB’s Palais Quartier in Frankfurt (opening due in February 2009) and Multi’s Forum Duisburg (open since September).

What is my message to you? Quite simple: if you are an international retailer or if you are offering products or services for the shopping centre industry, keep in mind that you will find the Dutch and their business not only in Holland, but all over Europe. They can be the right channel for further expansion of your retail chain. Or a great opportunity to roll out your product or service in many centres spread over Europe.

NEED MORE INFORMATION? PLEASE CONTACT ME AT EDWIN@SCNEWS.EU .

FRANCOISE DECHESNE, MANAGING DIRECTOR BOUWFONDS MAB:

MULTI DEVELOPMENT OPENS FORUM DUISBURG

‘QUALITY MEANS THAT WE CAN STILL BE PROUD ON OUR PROJECTS IN 50 YEARS’

THE GREENEST SHOPPING CENTRE IN EUROPE

BOUWFONDS MAB IS ACTIVE in The Netherlands, France, Germany and other countries. This issue features a report on the company’s major inner city project in Frankfurt, the Palais Quartier. Françoise Dechesne: ‘This kind of huge projects is hard to find nowadays. More and more, we focus on smaller towns and the refurbishment of post-war centres.’

Dechesne points out that the European Contracting Ruling results in a different approach. ‘The conditions for project developments are very strict and because of this there is less room for creativity. Which appeals on a company’s entrepreneurship, so that in the end we still wil realise according to our standards.’ She also says that developers are forced to operate more financially orientated, instead of conceptual and quality orientated. ‘I think that the ideal quest should be about the relation between quality and returns. So we will have to make choices.’

FORUM DUISBURG OPENED ITS DOORS on 18th September 2008. Home to 90 stores spread over 57,000 m², it is the largest inner-city retail project in Nordrhein-Westfalen. Forum Duisburg is an attractive and modern inner-city regeneration project. Architecturally the centre comprises of separate buildings, connected by a glass-roofed circular mall.

It stands out both by virtue of its architectural and ecological qualities and by the range of socially beneficial services it offers. Forum Duisburg is the first retail project in mainland Europe to be awarded a BREEAM Environmental Assessment Award Certificate for its extensive application of sustainable features. The project is situated at the Königstraße in Duisburg.

Forum Duisburg blends in with the existing Duisburg cityscape. Building materials are those prevalent throughout the region, namely sandstone, brick and steel. Forum Duisburg has retail, gastronomic and other service facilities in about 90 retail outlets on four levels. Its main tenants include Karstadt (19,500 m2), Saturn (8000 m2), C&A (5000 m2), New Yorker (1900 m2), H&M (2500 m2), Mayersche Buchhandlung bookstore (2700 m2), Pohland (1200 m2) and The Sting (2500 m2). There are 1300 parking spaces and there is a direct link on the basement floor to the underground. Extra services are a children’s day-care centre and facilities for people with restricted mobility. The design concept was created and managed by T+T Design, Multi’s in house architecture and design group. Architects are Ortner & Ortner Baukunst, Berlin.

STORY ON PAGE 16 >

Bouwfonds MAB is familiar with the concept of developing in a sustainable way since the early nineties. ‘Since that time we have equipped many our shopping centres with technical systems in order to save energy. But sustainability is more than energy. It also means how your project fits in the landscape, in the environment. An example is our project in the city of Honfleur (F). The way this retailpark of 18.000 m2 is designed, makes it a perfect example of this other aspect of sustainability.’

STORY ON PAGE 36 >

scn 5 | 2008 9

international

BY DR HERMAN KOK MRE, MULTI DEVELOPMENT

S

hopping center development throughout Europe has been buoyant in recent years. As indicated in Cushman & Wakefields Autumn 2008 European Shopping Center Report, supported by strong overall economic growth and rising spending power in most of Europe; development and redevelopment activities have been strong almost everywhere.

However, with the economy slowing down, funding is increasingly becoming a problem, and retailers are becoming more cautious regarding expansion. The right combination of location quality, conceptual design, tenant relations, and financial strength will make the difference more than in previous years.

Though there is a clear tendency of retail tenants and merchandise mix to become more European, the issue of local implementation has also become more important.

RETAILERS BECOMING MORE EUROPEAN Following the

example of Ikea, which has been the leader in the European market for mass furniture for some decades, other market segments have become much more Pan-European in recent years. Indeed, the number of large hypermarket operators in

Many new projects will come together with a multiplex cinema, a food court, and if possible some big box outlets House of Fraser), Germany (Karstadt, Kaufhof ), Spain (El Corte Ingles), and Turkey (Boyner, ykm), department stores as anchors are insignificant in most other markets, because they are too weak or they simply do not exist. With some exceptions, such as the Debenhams franchise operation in Turkey and on Cyprus, and the cautious expansion of El Corte Ingles into Portugal, department store operators hardly trade across borders. Whether or not department stores are strong in a given market can have a significant impact on commercial concepts in those markets.

Also the leisure and entertainment in shopping centers looks rather familiar, dominated by the provision of multiplex cinema’s, in combination with bowling courts, game and amusement centers, and children’s play grounds. Partly because developers are not familiar with leisure and entertainment concepts, partly investors are wary of potential risks connected to non-performing leisure areas; innovation in the

European brands

Local place marketing Europe has been reduced to four or five due to takeovers and mergers. The same can be seen for diy chains. Whereas Carrefour, Tesco, Auchan, and Real – with some local players such as Eroski, Continent, Leclerc, Ipercoop, and Cora dominate the hypermarket scene, Leroy Merlin, Praktiker, Obi, Baumax, and Bauhaus occupy a similar position in the do-it-yourself market.

Also the list of preferred fashion anchors is becoming more Pan-European. Of course, there is the range of Inditex brands of Zara, Bershka, MassimoDutti, Stradivarius, and Pull and Bear, in addition to which h&m, c&a, and Peek & Cloppenburg are seen as fashion anchors that give strength to a wide range of retail projects. And retailers like MediaMarkt and Saturn (both Metro Gruppe) and Electroworld have a leading position in the European market for consumer electronics. Local players such as Technopolis in Bulgaria, MediaGalaxy in Romania, and Domtechnika in the Ukraine even adapt store concepts, which appear like the MediaMarkt concept.

DEPARTMENT STORES In contrast, an anchor segment

which is still rather country specific, is the department stores segment. While department store operators still play an important role in markets such as the uk (Lewis, Debenhams,

10 scn 5 | 2008

field of entertainment in shopping centers has been relatively limited. However, more recently there is interest in aquarium formats and concepts like Legoland and Madame Tussaud, contributing to shopping centers as leisure destinations.

An aquarium as a visitor destination, for instance, will be launched in Multi’s Forum Istanbul, to open in 2009.

THE CONSUMER IS THE KEY Reading this, one could con-

clude that the picture of shopping center development in Europe is becoming more standardized, more predictable. Indeed, as Jones Lang LaSalle referred to in their recent report European Shopping Centers: One size fits All?, about three of every four new projects will be anchored by a hypermarket. Especially in those markets with strong hypermarket operator presence and limited planning regulations limiting hypermarket space development, most of the schemes will be anchored by a hyper. Many of these will come together with a multiplex cinema, a food court, and if possible some big box outlets, such as a do-ityourself store. And in many cases, the shopping center will only be complete with having several Inditex brands and a MediaMarkt on board.

international

However, with the shopping center market becoming more European, the job of a developer does not stop here anymore, it actually starts here. In this increasingly international market, it is no longer about filling the space, it is about shaping the space. Especially in these days of economic reconsideration, in which not only retailers and investors will be more critical to the projects they step in to, but also the consumers, who want to feel that they are actually visiting ‘their own’ center, rather than a standardised retail machine. Though the deals are made with tenants, investors, and banks, the customer holds the key to success.

EXCITEMENT VERSUS CERTAINTY It is the customer who

chooses where to shop, where to have fun, and where to meet.

On the one hand, they want excitement and to be surprised.

Today’s consumer wants to spend quality time in an environment he or she recognizes as his or her own. On the other hand, the consumer wants certainty: the right retailer mix with the preferred merchandise in a secure and well-managed environment. Next to the accessibility of a location and the availability of brands and merchandise, the actual experience of the place will be defining. Assuming that most of the projects do have a good location and that the key tenants are well represented in most of the projects, it is the project space as such what makes the difference.

This is becoming more important as shopping centers increasingly fulfill the function of public meeting place, especially in suburban residential areas without a historic central area. After home and the workplace, people spend a lot more of their time in the shopping center by using it in the same way as a traditional public space.

THE PROJECT CONCEPT AND DESIGN ARE BECOMING MORE LOCALISED With the commercial functions and

the tenants becoming more international, it is increasingly the physical shape of the project that can define the link with the locality and local consumers. Many elements contribute to making a project more locally specific, including: 1: local identity and design; 2: integration with urban context; 3: ‘third place’; and 4:sustainability.

By using local architectural features, local colors, local quality materials and local art, the public space in the project is made more prominent and fits better within the local context

Projects well integrated in the surrounding urban area tend to have more long term perspective that local consumers can recognize as their own. With public space becoming less standardized, it provides the visitors with more of a personal experience.

Projects well integrated with the surrounding urban area tend to have more long term perspective. This is especially true in city center locations and in existing urban areas with residential areas as well as other functions such as schools in the immediate vicinity, where the value of physical and func-

tional connections can add to the value of the project and the value of the surrounding urban areas With more and more people looking for a third focus point, ouside of home and work places, to relax, to meet friends, and to express themselves, the ‘third place’ concept of shopping centers and central areas is among the main challenges for developers. To create an environment, supported by strong retail, which can be utilized by the visitors as their ‘third place’. Shopping can be the reason for people to come, among many other reasons as to have fun, to meet, or to dine. The project not only plays the role of shopping area, but also of ‘town square’ and ‘café street’, and the public function of the project thus becomes more important.

Public space experience, local identity, and culinary experience are important elements.

VARIETY Though projects with third place elements often in-

clude similar functions, these projects can not be made by copy and pasting. Site characteristics, urban context, market conditions, and variety in regional identities make third place projects tailor-made concepts. Local visitors have to see the area as their third place in order to make the concept in its specific situation successful. While functions change and spaces may have to be adapted, third places for people are here to stay. The concept and design of the project must be able to support the ‘third place’ in the long term.

With community awareness and environmental awareness rising, sustainability is a long-term issue that must be embedded in new and existing projects. In this respect, developers focusing on responsible real estate and sustainability, like Multi Development, can really make a difference. Though sustainability is often depicted as ‘green’, sustainability goes much further than only environmental. Though green roofs, energy saving, selective use of construction materials etc. are pillar stones, it is also about everlasting design, ie building long term

The developer’s ability to create locality specific spaces will determine the success of the project for future generations, and ensuring that the project contributes to the community and ecological awareness in the catchment area and that the project adds value to the community in terms of, for instance, employment and community support.

With retail tenants becoming more Pan-European, the role of the developer is becoming more challenging in the sense that the developer’s ability to create location-specific space determines the success of the project and the strength of the developer. In this way, new projects will respond to the needs and wishes of visitors for more locally specific spaces in which to find their European brands and merchandise, also that space which people visit as ‘third place’ to have fun and meet friends. Contextual design driven developers with an eye for locality and sustainability will have a bright future in the European shopping center development market.

3

scn 5 | 2008 11

Lichtend voorbeeld!

Voor de feeĂŤrieke verlichting van een pand, een winkelstraat of zelfs een compleet winkelcentrum neemt Homan u zorgen uit handen. Want met onze opvallende feestverlichting maken we van elk object of evenement een sfeervolle aangelegenheid. Op tijd, betrouwbaar en betaalbaar. Daar steken we ook voor u al onze energie in. ALTIJD HOMAN INSCHAKELEN!

Bel voor meer informatie 0297 - 28 21 21, mail naar info@homan.nl of kijk op www.homan.nl!

T I J D E L I J K E S T R O O M V O O R Z I E N I N G â&#x20AC;˘ F E E S T V E R L I C H T I N G â&#x20AC;˘ E L E K T R O - A G G R E G AT E N â&#x20AC;˘ K E R M I S Fv081002-AdvSCN 202x125

28-10-2008

13:51

Pagina 1

8181-? HOMAN 202X125.indd 1

22-01-2008 10:49:01

% F T D I P P O T UF P Q M P T T J O H %F DPOEVDUFVS EF QPNQCFEJFOEF EF NFMLCPFS WFSEXFOFO [JKO [F EPPS QSJKTDPODVSSFOUJF FO CF[VJOJHJOHFO .BBS '7) IFFGU EF IVJTNFFTUFS JO FSF IFSTUFME #JK IFU POEFSIPVE WBO XJOLFMDFOUSB XFSLU '7) EJFOTUWFSMFOFOE NFU FFO WBTU BBOTQSFFLCBSF IVJTNFFTUFS EJF FS BMUJKE JT ;PXFM EF XJOLF MJFS BMT IFU XJOLFMFOE QVCMJFL IFCCFO IJFS FFO HPFE FO WFSUSPVXE HFWPFM CJK %BU JT XFM [P QSFUUJH 0PL WPPS VX SFOEFNFOU XBOU EF BBOQBL WBO '7) TDIPPO HPFE POEFSIPVEFO nO WFJMJH IFFGU CFXF[FO FFO QPTJUJFG SFTVMUBBU WPPS IVVSEFST UF SFBMJTFSFO FO EBU IFFGU VJUFJOEFMJKL PPL FFO HVOTUJHF JOWMPFE PQ EF XBBSEF WBO VX WBTUHPFE 8JMU V HFFO IVJTNFFTUFS NBBS XFM FFO TDIPPONBBLCFESJKG EJF IBBS BGTQSBLFO OBLPNU PPL EBO JT '7) EF TQFDJBMJTU PQ XJOLFMDFOUSB

Shopping Centre Services

)PHF 3JKOEJKL ° )" 8PFSEFO 5FM ° 'BY XXX GWIGBDJMJUZ OM JOGP!GWIGBDJMJUZ OM -JE /38 7$" /&/

projecten In Lelystad realiseert Fortis Vastgoed Ontwikkeling een herontwikkelingsplan voor de binnenstad met de naam Wisselplein.

De retailers Bestsellers, Open 32, Hunkemöller, Expo en Men at Work gaan zich in het vernieuwde winkelcentrum vestigen.

SLOOP MARKTHOF VAN START

Vijf nieuwe retailers voor Wisselplein Lelystad Het geplande nieuwe Markthof in Hoofddorp

N

a ruim drie jaar voorbereiding is vandaag het officiële startsein gegeven voor de sloop van winkelcentrum Markthof te Hoofddorp Centrum. Markthof gaat plaatsmaken voor een modern nieuw winkel-, woon- en parkeercomplex van de hand van de internationaal vermaarde architect Pi de Bruijn van Architecten Cie te Amsterdam.

FORMULES Het nieuwe Markthof is opgebouwd uit

Impressie van het retailproject Wisselplein, Lelystad

F

ortis Vastgoed Ontwikkeling realiseert in Lelystad een centrumproject met 28.000 m2 winkelruimte, honderd appartementen en een parkeergarage met 675 parkeerplaatsen. Een van de deelplannen van het plan is het retailproject Wisselplein, dat De Wissel en de Kroonpassage aan de kant van het Centraal Station met elkaar verbindt. Hierdoor ontstaat een nieuw winkelgebied in het stadshart van Lelystad. Vijf retailers ondertekenden onlangs een overeenkomst om zich aan dit plein te vestigen. Bestseller huurt duizend m2 voor modemerken als Vero Moda, Jack & Jones en Pieces. Open 32 neemt 550 m2 en Men at Work 425. Cadeauwinkel Expo en lingeriezaak Hunkemöller huren respectievelijk 175 en 200 m2. De bedrijfsmakelaars Rood Winkelvastgoed in samenwerking met DTZ Zadelhoff en Bedrijfshuisvesting Van der Linden sloten de overeenkomsten.

Het project Wisselplein is onderdeel van een gebiedsontwikkeling voor het gehele stadscentrum, gebaseerd op het masterplan Stadshart 2001 dat bestond uit vijftien deelplannen. Het gehele masterplan is door de gemeente Lelystad en Fortis Vastgoed Ontwikkeling in een publiek-private samenwerking uitgewerkt en ontwikkeld. Daartoe participeerden beide partijen in het risico van de grondexploitatie, die vanuit de daarvoor opgerichte Ontwikkelingsmaatschappij Stadshart (OMS) Lelystad werd uitgevoerd.

13.500 m2 winkelruimte, 2000 m2 commerciële ruimte, 49 woningen en 252 parkeerplaatsen, waarvan 180 openbaar. De winkelruimtes zijn verdeeld over begane grond en 1e verdieping en zullen worden ontsloten aan Markplein, Marktlaan en Kruisweg. Een aantal huurders uit het voormalige winkelcentrum zal in het nieuwe complex terugkeren, maar ook diverse nieuwe nationale en internationale prominente winkelformules hebben zich aangemeld om in dit vernieuwde winkelcomplex hun intrek te mogen nemen. Onderhandelingen hieromtrent starten binnenkort. De sloop/nieuwbouw van Markthof is onderdeel van vernieuwing en uitbreiding van het bestaande centrale winkelgebied van Hoofddorp en vormt voorlopig het ambitieuze sluitstuk aan de noordzijde van de door Gemeente Haarlemmermeer gewenste hoofdwinkelroute.

NIEUWBOUW Wanneer de sloopwerkzaamheden

eind dit jaar zijn afgerond, zal met de nieuwbouw van het complex in het eerste kwartaal 2009 worden aangevangen. Oplevering van de 13.500 m2 winkelruimtes is voorzien in het derde kwartaal 2010. De inpandige parkeerplaatsen op de derde en vierde bouwlaag, alsook de 49 woningen die zich op de vierde, vijfde en zesde bouwlaag bevinden zullen ongeveer gelijk met de prachtige glazen opbouw, waar wellicht een megafitness of een kantoorhuurder zijn intrek zal kunnen nemen, begin 2011 worden opgeleverd.

Markthof is eigendom van de beleggers Kroonenberg Groep en Prowinko.

3

scn 5 | 2008 13

interview

ANNET ELZENAAR ING REAL ESTATE

Als er iets is dat merkbaar aan het veranderen is, dan is het wel de rol van vrouwen in het winkelvastgoed. Steeds meer hooggekwalificeerde dames nemen sleutelposities in, in deze van oudsher door ‘men in grey’ gedomineerde bedrijfstak. Shopping Centre News sprak met Annet Elzenaar, sinds april van dit jaar adjunct directeur development voor het team retail en commerciële leisure van ING Real Estate.

V

oor Annet Elzenaar en haar team staat vooral één ding centraal: hoe kunnen we de consument blijven boeien.

Wat ING Real Estate betreft zijn daar meerdere mogelijkheden voor. Ook solitaire perifere ontwikkelingen, zoals nu aan de orde bij Tilburg? ‘Wel, ook wij zijn in het algemeen voorstander van vernieuwing en op het moment dat iets nieuws zich aandient ga je natuurlijk onderzoeken wat daar de kansen voor zijn.

En of het iets is dat de consument wil.

Maar ook of het een verrijking van het winkellandschap betekent en hoe het zich verhoudt tot bijvoorbeeld bestaande binnensteden. Die binnensteden hebben wij hoog in het vaandel staan en we kijken dus heel kritisch naar de effecten. We zijn niet per definitie tegen dit soort ontwikkelingen, maar als je ergens retail toevoegt dan zal er toch sprake

natuurlijk locaties waarvan je moet stellen dat verder sleutelen aan de winkelfunctie geen zin heeft. Die moet je dan herontwikkelen tot iets anders. Maar voor binnensteden ligt dat anders. Elke stad heeft maar één hart. Dat hart is een gegeven, de kwaliteit ervan niet. Wij zoeken zoveel mogelijk naar de mogelijkheden die bestaande binnensteden in zich hebben.’

Toch is zij niet voor behoud óm het behoud. Ze haalt er het voorbeeld van de buurtstrippen er bij: ‘De buurtstrip zoals die vroeger bestond heeft bijna nergens meer bestaansrecht. Dat ga je tegenwoordig niet meer ontwikkelen.

Wel zie je allerlei functies in de plinten van allerlei vastgoedontwikkelingen, wat goed is voor de levendigheid en bedrijvigheid. En ook zie je de functie van buurtsuper opnieuw ontstaan op locaties waar veel mensen komen, zoals sta-

‘Steeds opnieuw de consument boeien’ zijn van verdunning omdat de bestedingen over meer locaties verspreid moeten worden. Zoals gezegd, je moet dan heel kritisch bekijken of de binnensteden in zo’n gebied een dergelijke toevoeging kunnen verdragen.’

Maar binnensteden zijn natuurlijk vaak een ramp als het gaat om bereikbaarheid en laten we wel wezen: de dinosaurussen zijn natuurlijk ook uitgestorven. Elzenaar: ‘Tja, en er zijn nog steeds een heleboel kinderen die dat heel erg jammer vinden... Kijk, er zijn

tions en tankstations. Het verhaal van de binnensteden is echter anders. Ze hebben een lange geschiedenis en daarbij is het ontstane samenspel van functies en gebouwen ook altijd nog iets bijzonders, iets dat niet eenvoudig in een nieuwe ontwikkeling te evenaren is.’

Elzenaar is er dan ook nadrukkelijk voor om de waarde en uniciteit van oude binnensteden te gebruiken voor nieuwe kansen. ‘Onze projecten in Nijmegen zijn daar goede voorbeelden van.

Met ons eerste project Marienburg is

Voorstander van vernieuwing, maar 14 scn 5 | 2008

Impressie van Plein 1944, Nijmegen

een succesvolle verbinding tot stand gebracht waardoor de ruimte intensiever wordt gebruikt, het kernwinkelapparaat aan attractiviteit heeft gewonnen en het stadshart van Nijmegen meer is gaan leven. Ook de architectuur en uitstraling van het gebied betekenden een impuls voor de stad. We gaan nu verder met een ander project, de herontwikkeling van Plein 1944. Met Plein 1944 wordt een verbinding gemaakt tussen het vernieuwde deel en het authentieke deel van de stad.

In feite is er met Marienburg een begin gemaakt van verbetering, welke zich nu verder in de stad doorzet.’

LEISURE DEFINED Dan komt opeens

een ‘oude bekende’ ter tafel: het woord ‘leisure’. Een modewoord dat iedere ontwikkelaar een aantal jaren geleden graag in de mond nam, maar waar –zo leek het althans – zelden of nooit een duidelijke invulling aan werd gegeven. In samenwerking met Grontmij is ING Real Estate nu echter bezig met de ontwikkeling van De Bavelse Berg bij Breda, een project van ruim tien hectare waar leisure de belangrijkste component wordt en retail ondergeschikt is. Is nu duidelijk hoe leisure ‘gemaakt’ kan worden? Elzenaar (lachend): ‘Ja, we zijn er helemaal uit.

Er was inderdaad een tijd dat iedereen het over Leisure had, maar daar eigenlijk niet meer onder verstond dan fitness en een bowlingbaan, of soms nog een bioscoop . Wij verstaan er commerciële vrijetijdsbesteding onder in de ruime zin des woords, met een belangrijke rol voor elementen als skibanen, evenementenhallen, wellnesscentra, enzovoort. Daarnaast zijn er ook kleinere elementen die

Mariënburg, Nijmegen

aan winkelgebieden kunnen worden toegevoegd, waardoor winkelen meer een beleving wordt dan functioneel aankopen doen. In ons idee draait het er om dat mensen een dagje uitgaan en iets willen beleven’ Elzenaar legt uit dat ook in winkelgebieden de beleving van steeds groter belang wordt. ‘Wat de retailers doen met hun winkelformule, doen wij met de gebieden die we ontwikkelen: steeds weer opnieuw de consument boeien, hem naar een locatie toe te trekken, zo lang mogelijk vast te houden en te verleiden tot kopen.’

Maar hoe werkt nu de combinatie tussen leisure en retail? Immers, de consument die komt om te sporten, is niet ingesteld op shoppen. Dat is toch een ander bezoekdoel, vaak gekoppeld aan een ander bezoekmoment. Elzenaar: ‘Dat is zo, maar gebieden met de juiste combinaties van leisure en winkelen kunnen zoveel te bieden hebben, omdat je met aanbod en kwaliteit van de omgeving toch appelleert aan de behoefte om te zijn waar anderen zijn, om te zien en gezien te worden. Dat heeft ook te maken met de hoeveelheid mensen die er rondloopt. En die mensen krijg je er alleen als het gebied interessant is.’

DE KLEINE WINKEL ALS TOEFJE SLAGROOM De vraag naar grotere win-

kelunits is al enkele jaren actueel. De expansie van supermarktformules is daarbinnen opvallend, maar ook modeketens lusten tegenwoordig wel een metertje meer. Hoe houd je een gebied met wellicht minder winkels toch interessant?

‘Die vergroting van het aanbod op steeds meer meters pas bij het streven om de consument langer binnen de winkel vast te houden. XL-supermarkten lijken steeds meer op een winkelcentrum op zich zelf, met een eigen visboer, bakker, slager, enzovoort. Maar ook zijn er steeds meer ‘lifestyle-winkels’, winkels die zeer uiteenlopende produkten verkopen en tevens een horecavoorziening hebben. Ze richten zich daarmee niet op een produktgroep maar op een bepaald type consument. Deze grote winkels nemen door hun schaalgrootte en attractiviteit steeds meer de functie van de warenhuizen van vroeger over: het worden trekkers binnen een centrum.’

Maar is er dan nog wel ruimte voor de kleinere winkel? ‘Die is nog steeds heel erg gewenst. De consument verwacht gewoon een bepaald aanbod, met naast de bekende reeks ketennamen ook een aanbod van leuke kleine winkels. Zeg maar het ‘toefje slagroom op de taart’.’

Verhuurders schijnen echter dat toefje slagroom soms wel erg ongezond te vinden voor hun exploitatie en geven de voorkeur aan de zekerheid van grote ketens. Elzenaar: ‘Dat is een afweging.

Maar het is een feit dat onderscheidend vermogen steeds belangrijker wordt. En dat kunnen nu juist die kleine winkels leveren.’

En hoe kijkt Elzenaar als persoon tegen winkelen aan? ‘Alhoewel ik er helaas vaak te weinig tijd voor heb (ook alweer zo’n tendens! red.), vind ik het heel leuk.

Al moet ik zeggen dat ik het niet kan laten om een locatie te analyseren en me af te vragen wat beter zou kunnen...’ 3

kritisch op effecten scn 5 | 2008 15

Multi’s Forum Duisburg, dat op 18 september opende, is met een retailoppervlakte van zo’n 57 duizend vierkante meter het grootste binnenstedelijke winkelcentrumproject in NordrheinWestfalen. Bovendien ontving het als enige winkelproject op het Europese continent een BREEAM score van ‘very good’, vanwege het doorgevoerde duurzaamheidsconcept.

Groter en

projecten

groener scn 5 | 2008 17

projecten

FACTS & FIGURES

Sfeerbeelden van Forum Duisburg. Foto’s: Shopping Centre News

M

et Forum Duisburg opent het aantrekkelijkste en modernste binnenstedelijke winkelcomplex in Duisburg, dat geheel geïntegreerd is in het bestaande centrum. Het concept bestaat uit drie verschillende bouwblokken met verschillende identiteit, die zijn verbonden door met glas overkapte winkelstraten. Het onderscheidt zich niet alleen door architectonische en ecologische kwaliteiten, maar ook door zijn dienstverlening op maatschappelijk terrein.

Het centraal aan de Königstraße gelegen complex is ontwikkeld door Multi Development Germany GmbH. Investeerder is een investment subsidiary van Multi Corporation bv. Multi Development Germany had voor de planning en bouw van het project aan de Königstraße drie jaar nodig, investeerde in totaal 190 miljoen euro en hield tijdens de bouw terdege rekening met duurzaamheid en milieuvriendelijkheid van het winkelcentrum. Architectonisch bekeken is het Forum harmonisch ingepast in de historische structuur van Duisburg.

Als bouwmateriaal werden grondstoffen als zandsteen, baksteen en staal gebruikt die typisch zijn voor de regio. De hele nieuwbouw heeft een bruto vloeroppervlakte van meer dan 106.000 m2 en 1200 parkeerplaatsen. De directe aansluiting op de metro, een bij het winkelcentrum horend kinderdagver-

NAME Forum Duisburg PLACE Right in the heart of Duisburg, Germany. (A1 Pedestrian area ‘Königstraße’ in the city centre) TYPE Inner city regeneration project, covered centre SUSTAINABILITY Certified Breeam Very Good CONCEPT The design puts an emphasis on the integration of the building into the urban structure. Architecturally the centre consists of separate buildings, connected by a glassroofed circular mall. The centre has five entrances and it connected to the metro.

GROSS FLOOR AREA 115,000 m² SALES AREA 57,000 m² (including restaurants and kindergarten) PARKING PLACES 1,300 (610 on site, 700 directly attached) OPENING 18th September 2008 DEVELOPER Multi Development Germany GmbH CONCEPT ARCHITECTS T+T Design, Gouda ARCHITECTS Ortner & Ortner Baukunst, Berlin

blijf en speciale voorzieningen voor minder validen maken het aanbod compleet. Het vier etages hoge Forum Duisburg heeft met negentig winkels veel te bieden op het gebied van retail, gastronomie en dienstverlening. Hoofdhuurders zijn behalve Karstadt met bijna twintigduizend vierkante meter vestigingen van Saturn (8000 vierkante meter) en c&a (5000). New Yorker, h&m, Mayersche Buchhandlung, Pohland en The Sting nemen elk duizend tot 2500 vierkante meter in. Voor de Nederlandse young fashion-specialist The Sting is de winkel in het Forum het eerste filiaal op Duitse bodem.

Het ontwerp voor Forum Duisburg is afkomstig van T+T Design uit Gouda en de architecten zijn Ortner & Ortner Baukunst uit Berlijn. Hoofdaannemer is een samenwerkingsverband van Bilfinger Berger AG in Essen en August Heine AG in Oberhausen.

Als bouwmateriaal werden grondstoffen gebruikt die typisch zijn voor de regio

18 scn 5 | 2008

EEN FORUM VOOR IEDEREEN Forum Duisburg is een plek

voor het hele gezin. Met een kinderdagverblijf als huurder, dat onderdak biedt aan twee vaste groepen en een daggroep voor de kinderen van bezoekers, en door middel van het scholingsproject Second Chance voor kansarme jongeren uit Duisburg, geeft investeerder en projectontwikkelaar Multi Development blijk van haar betrokkenheid bij de stad. Zo worden kinderen

projecten

De Nederlandse retailer The Sting vestigde zich ook in Duisburg.

van Forumbezoekers (tussen drie en negen jaar) maximaal drie uur lang deskundig en kosteloos opgevangen in de open kinderopvang van het bisdom Essen, van maandag tot vrijdag tussen één en zes uur en op zaterdag tussen elf en zes.

Een andere gratis voorziening van Forum Duisburg is de Carita Hostess Service, bedoeld voor mensen met een handicap of beperkingen door ouderdom. Iedere dinsdag van half tien tot half zes staan bij de beide hoofdingangen van Forum Duisburg twee gekwalificeerde medewerkers van Caritas met elk vijf rolstoelen klaar om bezoekers in het winkelcentrum te begeleiden. Reserveren is niet nodig. Voor het geval de medewerkers met gasten onderweg zijn, kan men zich altijd nog van tevoren melden bij het servicepunt.

wekt. Bovendien werd de projectleiding voortdurend bijgestaan door landschapsarchitecten en ecologen. Er werd onder andere een groen dak van ongeveer een hectare groot aangelegd dat het microklimaat in de naaste omgeving verbetert, doordat de door de zon veroorzaakte opwarming van het gebouw wordt getemperd, en zuurstof en vocht worden afgegeven. Het project kreeg het predicaat ‘zeer goed’ na meting van de milieubelasting met de breeam-methode.

De gouden ladder reikt vanaf de parkeerplaats tot 54 meter de hemel in

ALTIJD OOG VOOR HET MILIEU - BREEAM ‘ZEER GOED’ Vooral met het oog op milieuvriendelijk-

heid is het Forum een van de modernste binnenstedelijke winkelcentra in Duitsland. Met zijn innovatieve energieconcept zet het centrum de toon voor duurzaam en toekomstgericht bouwen. Zo is het gemiddelde totale energieverbruik ten minste 25 procent lager dan in vergelijkbare bestaande centra.

Dit dankzij de eigen verwarmingsinstallatie van het Forum.

Daardoor kunnen energiedragers optimaal worden benut, want stroom, warmte en koelte worden direct ter plekke opge-

DE GOUDEN LADDER Sinds 15 septem-

ber 2008 rijst uit het glazen dak van het Forum Duisburg bij de hoofdingang aan de Königstraße een ongeveer 65 meter hoge gouden ladder, die nu deel uitmaakt van de skyline van Duisburg. De ladder loopt aan een stuk door, van de parkeerplaats via de verkoopetages tot een hoogte van ongeveer 54 meter boven de grond. Hij steekt zo’n 35 meter boven het dak van het Forum Duisburg uit. De ladder werd gegoten uit 32 ton staal en verguld met 25 duizend bladen 24-karaats bladgoud. Verantwoordelijk voor de productie en montage van de gouden ladder was de in bijzondere staalconstructies gespecialiseerde firma Maurer Söhne uit München. Achter het artistieke concept van de gouden ladder gaat het kunstenaarsduo Johannes Brunner und Raimund Ritz uit München schuil.

3

scn 5 | 2008 19

Piazza | Eindhoven

Getting you there.

Fortis Vastgoed Ontwikkeling geeft mens en bedrijf de ruimte, zowel in het landelijk als het stedelijk gebied. Met een lange termijnvisie realiseren we onderscheidende oplossingen voor vitale woon-, werk-, winkel- en leefomgevingen, die niet alleen nu, maar ook in de toekomst aan de eisen van de klant voldoen.

Beter wonen, beter werken, beter leven. Dat is onze ambitie. www.fortisvastgoedontwikkeling.nl

Vastgoed Ontwikkeling

decoratie/beurzen

REUZEKERSTBOOM GIANT CONE TREE

Met deze reusachtige kerstboom heeft MK Illumination een nieuwe stap gezet in de ontwikkeling van unieke decoratieobjecten voor de publieke ruimte, winkelcentra en hotels. De boom is gebouwd rondom een stalen frame en gedecoreerd met dennentakken, String Lite-verlichting en tweedimensionale decoraties, waarbij de verlichting ook nog eens effectgestuurd is.

Hiermee biedt MK Illumination een opmerkelijke aandachttrekker aan met een bijna onuitputtelijk scala aan lichteffecten.

With the Giant Cone Tree MK Illumination has taken another step in the development of unique decorative objects for public spaces, shopping centres and hotels. Built on a steel frame and decorated with fir branches, String Lite and 2D motives and where all the lighting effects can be animated the company are offering a remarkable attraction with an almost unlimited variety of light effects.

DINSDAG 25 NOVEMBER WinkelVastgoed® Noord-Oost 2008 Excursie naar winkelcentrum Zwolle-Zuid!

VRIJDAG 12 DECEMBER Limburg Vastgoed® 2009 De Oranjerie - Roermond

DONDERDAG 27 NOVEMBER Den Haag Vastgoed® 2008 Bink36 – Den Haag

DONDERDAG 5 FEBRUARI Groningen-Assen Vastgoed® 2009 Hof van Saksen - Nooitgedacht

DINSDAG 2 DECEMBER Provincie Antwerpen Vastgoed® 2008 Horta – Antwerpen

DINSDAG 10 FEBRUARI WinkelVastgoed® Brabant 2009 Met excursie Nieuw Centrum Deurne

DONDERDAG 4 DECEMBER Rivierenland Vastgoed® 2008 The Open - Tiel

DONDERDAG 12 FEBRUARI Arnhem-Nijmegen Vastgoed® 2009 Stadion De Goffert - Nijmegen

WOENSDAG 10 DECEMBER Oost-Vlaanderen Vastgoed® 2008 Hotel Serwir – Sint-Niklaas DONDERDAG 11 DECEMBER Rijnmond Vastgoed® 2008 Het Zalmhuis - Rotterdam

PUBLICATIES: Managen van samenwerkingsprocessen

19-21 NOVEMBER MAPIC Cannes (F) www.mapic.com 12 DECEMBER NRW Lunchbijeenkomst Stadsfeestzaal Antwerpen (B) www.nrw.nl 15 APRIL 2009 NRW Jaarvergadering & uitreiking NRW Jaarprijs Locatie: n.n.b. www.nrw.nl

BEURZEN EN CONGRESSEN

WWW.MK-ILLUMINATION.COM

22-24 APRIL 2009 ICSC European Conference Barcelona (S) www.icsc.org

Te bestellen via onze website: www.managementproducties.com

scn 5 | 2008 21

projecten

Bij Bouwfonds MAB worden de weken tot 26 februari 2009 nu geteld. Dan zal het bijna acht hectare grote winkelgedeelte van het megaproject met de werknaam Palais Quartier voor het publiek geopend worden.

SCN ging afgelopen zomer op bezoek in het Duitse filiaal van Bouwfonds MAB om bijgepraat te worden over deze bijzondere ontwikkeling in hartje Frankfurt.

J

an Eijkemans is sinds januari 2006 managing director international bij Bouwfonds mab, waarvan het Duitse kantoor pal naast de bouwplaats van het Palais Quartier gelegen is. Vanuit de presentatieruimte hebben we een prachtig uitzicht op de bouw, waarbij de hoogte van het paleisje schril afsteekt bij die van de kantoor- en hoteltorens die eveneens tot het project behoren. Want Palais Quartier is meer dan shopping alleen. Tot de ontwikkeling behoren tevens kantoren (47.650 m2), een hotel (22.000 m2), een ondergrondse parkeergarage voor bijna 1400 auto’s en de wederopbouw van het kleine stadspaleis (11.000 m2) van de familie Thurn und Taxis. Het shopping centre is vanaf dit zichtpunt om de hoek gelegen, aan Frankfurts druk bezochte Zeil, het A1-winkelgebied van deze bijzondere stad, het financiële hart van Duitsland en een verzamelplaats van vele internationale financiële bedrijven.

Wat men zich als eerste afvraagt: hoe is het mogelijk in een toch al behoorlijk opgedeelde markt een positie te verkrijgen?

Immers, ook de Duitse ontwikkelaars zitten niet stil.

‘De vraag is eigenlijk waarom Nederlandse bedrijven met grootschalige projecten zo succesvol zijn in Duitsland,’, zegt Eijkemans. ‘Dat komt omdat wij net wat anders tegen projecten aankijken. Niet alleen qua vorm, maar ook in het managen. Een ander groot voordeel is dat Nederlanders gemakkelijker ‘helikopteren’ boven een situatie. Veel van de nu lopende grote projecten worden dan ook door Nederlandse ontwikkelaars gedaan. We hebben de overview en kunnen flexibel denken. Het gaat ons op een af andere manier gemakkelijker af om verschillende scenario’s te zien.’

Eijkemans ziet deze ontwikkeling nu overigens ook bij de jongere generatie Duitse vastgoedprofessionals.

HET BEGIN Het project is in 2001 begonnen als een compe-

titie uitgeschreven door Deutsche Telekom, de eigenaar van de grond en de gebouwen die daar voorheen stonden. Eijkemans: ‘Het verkrijgen van deze opdracht was niet alleen een kwestie van het juiste geldbedrag en het juiste plan, maar ook de juiste inschatting van de risico’s die de bouwwerkzaamheden met zich mee zouden brengen. In die grond zit namelijk een enorm knooppunt van telecomleidingen en als daar wat mee zou gebeuren, zou half Duitsland zonder communicatie zitten. Daarnaast kan je in Duitsland niets doen zonder toestemming van alle buren. Een van die buren was de Frankfurter Rundschau, een regionale krant die zijn pand

22 scn 5 | 2008

De enorme, complexe dakconstructie van architect Fuksas

wel wilde verkopen. Ook dat is een project van nog eens 50.000 m2 geworden, dat overigens op zich zelf staat en in een latere fase ontwikkeld wordt.’

Ten tijde van de competitie waren er verschillende partijen die het project als té risicovol beoordeelden. Bouwfonds mab zag er echter veel mogelijkheden in en ging in overleg met het gemeentebestuur om uit te zoeken wat mocht en niet mocht, wat het volume kon worden en wat de wensen en ideeën waren. Eijkemans: ‘Wij zagen mogelijkheden om te voldoen aan de wens hier high-rise buildings te realiseren en tevens de hoofdwinkelstraat Zeil een ander imago te geven door een hoog gepositioneerd winkelcentrum te ontwikkelen. Want in feite was het aanbod vooral gericht op de massamarkt en had een sterk discountkarakter. Een belangrijke rol om de gewenste kwaliteit te bieden was weggelegd voor de architecten.

Maximiliano Fuksas ontwierp het winkelgedeelte en ksp de hotel- en kantoortoren. Het paleis Thurn und Taxis zouden we bovendien in de oude luister terug brengen.’

Dat was gemakkelijker gezegd dan gedaan. Het paleis –dat wil zeggen, de resten ervan – stond in de weg voor de nieuwbouwwerkzaamheden en werd daarom door een gespecia-

Bouwfonds MAB goed op streek met megaproject in Frankfurt

Frankfurt-de-luxe

liseerd bedrijf zorgvuldig gesloopt en elders opgeslagen. De vele volwassen bomen die aan de Zeil ter hoogte van het nieuwe plan stonden kregen ook – tegen hoge kosten – een logeerplek elders. ‘We hebben met dit project vrij veel tegenslagen moeten pareren. Het is daarbij ook bouwkundig erg gecompliceerd en we konden niet faseren’, zegt Eijkemans. ‘De dakconstructie die Fuksas bedacht, was op z’n zachtst gezegd ook een uitdaging.’

FOCUS OP HET WERK Deze en meer perikelen, plus de over-

name van mab door Bouwfonds en later de overname van Bouwfonds mab door Rabo, zorgde ervoor dat de markt zich af begon te vragen of de ontwikkelaar dit allemaal wel aan kon. Kort gezegd: iedereen sprak over het project. Eijkemans: ‘We besloten alle gepraat te negeren en ons te focussen op ons werk. Medio 2006 konden we naar buiten komen met het prachtige nieuws dat Ansons en Media Markt Saturn gecontracteerd waren. Dat was een belangrijk signaal van vertrouwen en vanaf dat moment begon het allemaal wat soepeler te verlopen. Zo werd er ook 10.000 m2 kantoorruimte aan abn Amro verhuurd.’

‘De dakconstructie van Fuksas was op z’n zachtst gezegd een uitdaging’ Directeur international retail Jacques Sinke haakt in: ‘De ontwikkeling van het Palais Quartier betekende ook nogal wat voor onze organisatie ter plaatse. In het begin zaten er hier twee teams, die feitelijk niet optimaal samen werkten, ook al omdat er veel freelancers ingehuurd waren. Inmiddels hebben we geïnvesteerd in een aantal goede nieuwe mensen en is er een echt team ontstaan, dat heel duidelijk behalve team-orientiert vooral ziel-orientiert is. Wij herkennen dat als heel Duits, maar het is ook nodig om het voor elkaar te krijgen.’

Sinke heeft een jarenlange ervaring met retailers. Aan hem de vraag hoe belangrijk de contacten met Nederlandse retai-

>

LEES VERDER OP PAGINA

24 scn 5 | 2008 23

projecten

Acht etages retail en leisure rondom een zuil van glas

<

VERVOLG VAN PAGINA

23

lers voor dit project zijn geweest. ‘We hebben met heel wat Nederlandse bedrijven gesproken. Er zijn er echter nog niet zoveel actief in Duitsland. G-Star is wel een goed voorbeeld.

Dat is een internationale formule van Nederlands origine. Er komen beslist meer Nederlandse retailers naar Duitsland en onze inspanningen hebben een aantal bedrijven op het spoor

De langste vrijstaande roltrap in Europa is een blikvanger van de eerste orde van de nieuwe mogelijkheden gebracht. Maar vergeet niet, een winkel hebben in een project als dit is op alle fronten – en niet alleen de huurprijs – echt ‘champions league’. Om hier een winkel te exploiteren moet je dan ook heel goed geëquipeerd zijn en de organisatie op orde hebben.’

VERHUUR UITDAGING OP ZICHZELF Een verhaal apart, is

hoe Bouwfonds mab de verhuur van het winkelcentrum heeft aangepakt. Eijkemans: ‘We hebben zelf een verhuurteam samengesteld omdat we in de aanloopperiode merkten dat lokale makelaars niet in het concept geloofden. Door die houding verwachtten wij dat zij niet de huurprijzen zouden realiseren

24 scn 5 | 2008

De bijzondere dakcontructie vergt veel werk

die er volgens ons in zaten. Inmiddels zijn ze er wel achter dat ze een kans gemist hebben.’ Dat heeft alles te maken met de kwaliteit en de positionering van deze unieke locatie: Sinke: ‘In het algemeen positioneren wij ons hoger dan de Zeil. Daarom liggen de huurprijzen ook hoger: de bijzondere locatie en de aard van het project rechtvaardigen dit helemaal. We hebben hier overigens een heel gevarieerd huurschema, omdat de winkelmeters over meerdere etages verdeeld zijn.’

Palais Quartier bood de markt een grote omvang (bijna 48.000 m2 retail over acht etages), uitstraling en positionering.

Die voordelen schiepen de mogelijkheid grote winkelconcepten te huisvesten. Niet onbelangrijk voor de voortgang. Sinke: De contractering in 2006 van de grote Duitse retailnamen Ansons, Saturn en S.Oliver was een duidelijk teken van vertrouwen. In feite een soort stempel van goedkeuring.’

Met dit gegeven als uitgangspunt kon de manager van het verhuurteam Steffen Höhn verder aan de slag. Hij toont een voorbeeld van de advertentiecampagne die in Duitsland, maar ook in Italië, Frankrijk en zelfs Rusland in de vakbladen is verschenen. Höhn: ‘We maakten duidelijk dat Palais Quartier een internationaal multi-merkencentrum moest gaan worden en dat we daarbij niet de Zeil kopieerden, maar doorzetten naar een hoger niveau. In feite gaan we de bezoekers van de Göthestrasse (de PC Hooftstraat van Frankfurt, red.) een extra aanbod geven.’

De locatie zelf biedt een prima uitgangspunt: de Zeil heeft maar liefst 14.000 tot 17.000 passanten per uur. Höhn: ‘Dit winkelcentrum vullen wij voor tweederde met bijzondere huurders, die boven het huidige niveau van de Zeil gepositioneerd zijn. Niet de vierde h&m, de derde New Yorker of de tweede

columprojecten

Boven: Jan Eijkemans en Jaq. Sinke bij de maquette van Palais Quartier.

Zara, maar nieuwe namen. Dus: huurders die nog niet op de Zeill te vinden zijn, niet in Frankfurt en wellicht ook nog niet in Duitsland of Europa. Dat is ons streven.’

En het gaat goed met de verhuur. Op moment van dit schrijven is 86 procent binnen de gewenste branchemix verhuurd.

‘De verhuur voor dit project is een enorme uitdaging. Niet alleen moeten we om aan de gewenste positionering te beantwoorden een bepaald niveau aan retailers werven, het feit dat we hier zoveel etages hebben maakt het ook noodzakelijk de branchemix zo te spreiden, dat het verticale verkeer bevorderd wordt.’, zegt Höhn.

BINNENKIJKEN Laten we eens kijken hoe dat er uitziet. We

zien op de vijfde en zesde etage Fitness First met hun ‘Black Label’-formule op 5000 m2 en mét zwembad. Op diezelfde etages een indoor family playground, een wens van de stad Frankfurt, geëxploiteerd op 1800 m2. Het concept is van de Deense formule Capella Play die hier een commercieel gericht kindervermaaksprogramma brengt. De vierde etage is vooral gericht op gastronomie. Deze etage geeft een prachtig en vrijblijvend uitzicht op de stad en de consument vindt hier niet de bekende fast-foodketens, maar bijzondere concepten met een eigen kenmerk. Het wordt een mix van Europese, Aziatische en lokale keukens, waaronder Aiso Sushi, C’Asia, COA, Food Armada, Maya en een lounge- en skybar.

De derde etage en de halve vierde etage is gereserveerd voor Saturn met 8000 m2. De tweede etage staat in het teken van sports & leisure met brandstores van onder meer Chiemsee, Marlboro, Odlo, Peak Performance en Quicksilver.In het souterrain komt de ‘marktplaats’ met een uitgebreid foodaan-

bod van kleinere specialisten en de supermarkt rewe. Op de begane grond komt een sterk modeaanbod, de Walk of young fashion, met onder andere doorlopend naar de tweede verdieping S.Oliver op 1800 m2 en Ansons op 3500 m2.

De eerste verdieping krijgt een internationaal karakter. Deze locatie wordt binnen het winkelcentrum het luxedeel, met een winkelaanbod op hoog niveau.

DE KUNST VAN HET VERLEIDEN Behalve de uitgekiende

verticale branchemix, is er nog een factor die de consument brengt waar hij komen moet: de langste vrijstaande skyway roltrap van Europa is een blikvanger van de eerste orde. Bezoekers kunnen er voor kiezen zich via deze roltrap meteen vier etages hoger te laten afzetten (‘beam me up, Scotty’). Onderweg krijgt men dan in feite een impressie van het aanbod, dat natuurlijk ook via liften en roltrappen bereikbaar is. Helemaal bovenin het pand wordt de aandacht getrokken door een spectaculaire glazen dome van 13.000 m2 oppervlakte. Deze elementen, de architectuur, de verlichting en het prachtige winkelaanbod zullen straks de consument verleiden Frankfurts nieuwste aanwinst te verkennen. Eijkemans: ‘We realiseren hier niet alleen voor Duitse begrippen, maar zelfs voor Europa, een heel bijzonder winkelcentrum waarmee we zeker een plaats in de top van de winkelbestemmingen gaan innemen!’

Shopping Centre News zal in editie 1 van 2009 een fotoreportage opnemen van de opening. Maar het beste is natuurlijk als u zelf –bijvoorbeeld met de ice sneltrein – eens naar Frankfurt reist. Al was het alleen maar uit vaktechnische nieuwsgierigheid!

3

scn 5 | 2008 25

review

A

mstelveen draagt haar huidige naam pas sinds 1964 toen het vernoemd werd naar de belangrijkste bewonerskern van Nieuwer-Amstel, zoals de verschillende kernen tot op dat moment heetten. Daar Amstelveen na WO II voor een deel de woningnood in Amsterdam opving, groeide de plaats snel in de zestiger-zeventiger jaren van de vorige eeuw. Het centrum van Amstelveen is in verschillende fasen tot stand gekomen. In de vijftiger jaren van de vorige eeuw werd de Rembrandtweg gerealiseerd, waarna de oorspronkelijke bebouwing aan Plein 1960 tot stand kwam.

Begin jaren zestig werd Het Binnenhof ontwikkeld. Dat was toen een van de eerste ‘winkelcentra’ in Nederland. Zo halverwege de jaren zeventig werd het Cultureel Centrum aan Plein 1960 gerealiseerd, evenals de vestiging van V&D, die zich aan de overkant van het parkeerterrein voor Het Binnenhof bevond met een eigen gebouwde parkeervoorziening. Er was nauwelijks sprake van onderlinge functionele en visuele ‘communicatie’. In 1988 werd Het Binnenhof overkapt.

In het gehele centrumgebied bevonden zich de belangrijkste winkelvoorzieningen waarover een dorp of stadsdeelcentrum in die tijd moest beschikken. Zo vonden naast V&D o.a. vestigingen van de Hema, C&A en Albert Heijn er hun plek.

Ook vestigde zich een aantal verswinkels en modewinkels.

EEN NIEUW CENTRUM Door de enorme groei van Amstel-

veen voldeed het centrum niet langer; noch wat betreft de omvang en keuzemogelijkheden, noch wat betreft het gemiddelde marktsegment. In Amstelveen lag en ligt het gemiddelde inkomen beduidend hoger dan het gemiddelde inkomen in qua omvang vergelijkbare gemeenten. Eind tachtiger, begin negentiger jaren van de vorige eeuw werd dan ook geconstateerd dat het centrum van Amstelveen bij voorkeur flink aangepakt moest worden.

In 1989 startte het project tot vernieuwing en uitbreiding van het Stadshart. Doelstelling van dit project was o.a. het functioneel verbinden van de vier verschillende winkelgebieden: Rembrandtweg, Plein 1960, het Binnenhof en de vestiging van V&D. Bovendien moest het centrum meer een ‘echt centrum’ worden waar het plezierig was om te verblijven. Er moest een goed busstation komen en een autovrij stadsplein. Meer horeca en culturele functies moesten zorgen voor een grotere levendigheid. Ook de bereikbaarheid en parkeergelegenheid moesten beter.

Na een aantal jaren plannenmakerij gingen de gemeente en de toenmalige ontwikkelaar MAB in 1995 een uitgebreid publiek-privaat samenwerkingsverband aan, waarbij de gemeente risicodragend participeerde.

Opening Deze samenwerking leidde in 1998 tot de officiele opening van een gerenoveerd en uitgebreid centrum, bestaande uit: een vernieuwd en uitgebreid Binnenhof ; een winkelplein tussen de vestiging van V&D en Het Binnenhof; een geheel nieuwe winkelgalerij: Het Rembrandthof (eigenlijk al eind 1998) en een geheel vernieuwd Plein 1960. Het gehele centrum omvat nu ongeveer 47.500 m2 bvo. De meeste verswinkels, die voorheen vooral gevestigd waren aan de Rembrandtweg verplaatsten naar de nieuwe Vershoek, dat aan het

26 scn 5 | 2008

Hoe gaat het met…

Stadshart oude Binnenhof gerealiseerd werd. Daardoor heeft de Rembrandtweg ruimte kunnen bieden aan verschillende (vooral) hoogwaardige winkelformules vooral in de modische sfeer.

Deze enorme ingrepen waren voor Shopping Centre News aanleiding om eens na te gaan hoe het ‘nieuwe centrum’ na ongeveer tien jaar functioneert. We maakten een afspraak met Bert Rees, operating manager; Carlijn Aarts, marketing manager en Ben Verheijen, shopping centre manager, alledrie werkzaam bij Unibail-Rodamco. Deze belegger kocht het winkelcentrum in 2005 van CGI, een grote Duitse belegger.

HOGE VERWACHTINGEN Het centrum is in alle opzichten

verbeterd ten opzichte van wat het was. Het is enorm uitgebreid, gemoderniseerd, lichter geworden en de branchering is verdiept en verbreed. Bovendien sluiten de al bestaande winkeldelen inderdaad veel beter op elkaar aan. De bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn verbeterd en overzichtelijker.

De eerste jaren na opening bracht het vernieuwde hart echter niet wat ondernemers en ontwikkelaar, verwacht hadden.

Het centrum zou naar verwachting 10 tot 12 miljoen bezoekers per jaar trekken. ‘’Men dacht: ‘het is nu klaar. Nu drukken we op een knop en dan komen er vanzelf 12 miljoen mensen’’, aldus Bert Rees. “Deze aantallen werden echter bij lange niet gehaald. Daarmee bleef ook de verwachte omzet uit.’’ In die tijd ging men er nog van uit dat het nieuwe centrum een veel groter verzorgingsgebied zou beslaan dan het werkelijk deed.

Bovendien waren de verwachtingen niet alleen te hoog, maar ook te haastig. Bij veel ondernemers in die tijd was de suggestie gewekt, dat het winkelcentrum direct bij opening al zo’n enorme marktpositie verworven zou hebben. Dit terwijl een nieuw winkel- en voorzieningencentrum altijd eerst een paar jaar moet functioneren, wil het werkelijk ingebed raken in de bestaande structuur. En van consumenten vraagt het relatief veel tijd om hun winkelgedrag en –patroon aan te passen aan nieuwe mogelijkheden. “Meestal zien we pas na een jaar of zeven of een nieuwe of vernieuwde winkelconcentratie werkelijk succesvol is of de potentie heeft succesvol te worden’’, stelt Carlijn Aarts.

HET NIEUWE DEEL Daarnaast blijkt het gebied op een aantal

aspecten verbetering te behoeven. Vanaf de oplevering blijken bezoekers en consumenten, evenals ondernemers moeite te hebben met de enorme omvang en ‘leegte’ van het Stads-

>

LEES VERDER OP PAGINA

29

review TEKST EN FOTOâ&#x20AC;&#x2122;S JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE JORINE DE SOET IS PROCESMANAGER. ZIJ ADVISEERT EN BEGELEIDT BIJ COMPLEXE HERSTRUCTURERINGSPROCESSEN. WWW.KORDAATINRUIMTE.NL

Amstelveen

Op 2 november 2008 viert Stadshart Amstelveen zijn eerste kroonjaar sinds de uitbreiding en renovatie in 1998. Het Stadshart Amstelveen heeft vanaf de opening na renovatie regelmatig in de belangstelling gestaan bij winkel(vastgoed)deskundigen.

Op dit moment staan wij aan de vooravond van interessante nieuwe plannen met het gebied. Twee goede redenen om na tien jaar eens na te gaan wat er de afgelopen jaren is gebeurd.

scn 5 | 2008 27

review <

VERVOLG VAN PAGINA

26

plein. En inderdaad ervaren we hier een enorme open ruimte, die het gevoel van veiligheid en geborgenheid niet bevordert.

Op de dagen dat de markt er plaatsvindt, heeft deze ruimte een positieve functie, op de andere dagen echter niet. Dit plein had een verbindend element moeten vormen. Echter op dit moment is het eerder een scheidend element.

Het Rembrandhof is een lange gebogen winkelpassage met op zich een juiste hoogte-breedte verhouding, maar komt qua inrichting wel wat koel en industrieel over. Bovendien was de oorspronkelijk signing in onvoldoende mate ondersteunend aan de winkelfunctie. Sterk aan dit Hof is de huisvesting en ligging van de vestiging van de Bijenkorf, precies in de buitenbocht van de passage, over verschillende lagen. Ook bevindt zich hier op – 1 een vestiging van Albert Heijn. Beide winkels

Voor Unibail- Rodamco is het nog steeds een van hun centra met hele grote potenties. De ligging is uitstekend. Midden in de Randstad, vlakbij Amsterdam en Schiphol, bijna aan de A9, met een ruim en divers aanbod in een gemiddeld relatief hoog marktsegment, inmiddels met een redelijk goede structuur als we kijken naar trekkers en bronpunten, goed bereikbaar en met veel parkeergelegenheid. Niet voor niets heeft de belegger dit deel van zijn eigendom wel gehouden (Na de fusie heeft Unibail-Rodamco een groot deel van haar Nederlandse portefeuille verkocht, red.).

PRODUCT De aard en omvang van het Stadsplein biedt door

haar uitstraling van ‘kille leegte’ nog een belangrijke opgave voor betrokken partijen. Het plein zou juist een verbindende functie moeten vervullen.

Qua branchering zijn er de afgelopen jaren niet veel wijzigingen opgetreden. In totaal zijn er zes winkelruimten van invulling veranderd sinds het in eigendom van Unibail-Rodamco is, op een totaal van 138 winkels. Een klein aantal zelfstandig ondernemers heeft haar winkelruimte ‘verkocht’ aan een ketenbedrijf. Dat leverde meer op dan het runnen van een eigen winkel. In de tien jaar dat het nieuwe centrum bestaat, heeft er slechts één faillissement plaatsgevonden, aldus Ben Verheijen, die in het verleden al bedrijfsleider was van de vestiging van C&A in Amstelveen en dus al heel lang verbonden is met het centrum.

De signing die in de Rembrandthof in de oorspronkelijke uitvoering te wensen overliet, wordt concreet aangepakt. Nu mogen winkels zich wel aan hun buitengevel profileren, mits dit aan bepaalde eisen wat betreft eenduidigheid voldoet. In het verleden behoorde dit niet tot de mogelijkheden.

PROMOTIE Bij Unibail Rodamco is men er van overtuigd dat

Bert Rees, Carlijn Aarts en Ben Verheijen

vervullen een duidelijke trekkersrol, wat de impulsaankopen onderweg (veel mode en accessoires) vanaf Het Binnenhof zeker ten goede komt.

HET GERENOVEERDE DEEL Het Binnenhof is volledig ge-

renoveerd en uitgebreid. Het oogt daardoor ruimer en lichter dan voorheen. Wel is de ‘oude’ structuur, bestaande uit een oorspronkelijk al goed lopende passage (waar Taft op de hoek zit) en een minder goed lopende passage nog goed herkenbaar. Het voormalige parkeerplein tussen het Binnenhof en V&D is omgetoverd tot winkelplein. Dit plein komt echter door haar vorm onvoldoende tot haar recht. En ook hier is direct zichtbaar dat de winkelzijde naar de vestiging van Taft sterker functioneert dan de andere zijde.

er nog veel meer uit dit gebied gehaald kan worden dan tot op heden gebeurd is. Zo zet men nu niet langer in op een heel groot, landelijk verzorgingsgebied, maar op een intensiever bezoek- en bestedingsgedrag binnen de regio. Juist in het primaire en secundaire verzorgingsgebied moet winst te behalen zijn. Daarom richt de belegger zich nu met zijn promotionele activiteiten naast Amstelveen ook meer op Amsterdam, Aalsmeer, Badhoevedorp, Abcoude, Ouderkerk, Zuidoost, Diemen , Weesp en zelf. Ook wordt duidelijker ingezet op een aantal grote evenementen.

TOEKOMSTPERSPECTIEF Op korte termijn richt de belegger

AANGEPASTE MARKETING Ook Unibail - Rodamco heeft

zijn energie op het nadrukkelijk creëren van een welcome attitude, zoals Carlijn Aarts het noemt. Bezoekers moeten zich in het hele centrum voortdurend prettig voelen. Men moet er (ook zonder iets te nuttigen) kunnen zitten en zwerven en er moet iets te zien of te doen zijn.

Als de A9 ondertunneld wordt, biedt ook dit een kans, aldus Bert Rees. Ben Verheijen legt tenslotte de nadruk op het feit dat de eigenaar het winkelcentrum niet alleen benadert vanuit het perspectief van de consument, maar nadrukkelijk ook vanuit de ondernemer. Juist ook de ondernemer moet tevreden zijn en positieve resultaten zien. Alleen dan kunnen eigenaar en ondernemers een werkelijk team vormen. Het denken over omzethuur is dan ook niet langer taboe.

deze analyse gemaakt uiteraard. Vanaf het moment dat deze organisatie het winkelcentrum in eigendom heeft, is men daarom aan het analyseren wat er sterk is en wat er beter kan.

Inmiddels loopt het Stadshart al een aantal jaren goed. De inwoners van het verzorgingsgebied zijn gewend aan het nieuwe centrum en maken er gretig gebruik van. Jaarlijks bezoeken ongeveer zeven miljoen mensen het gebied en daar kan het economisch goed op draaien.

Op langere termijn wil Unibail-Rodamco nog intensiever aandacht besteden aan zowel het product als de wijze van promotie. Het winkelcentrum moet binnen Nederland zo’n unieke identiteit en uniek imago krijgen, dat dat op zich al bezoekers trekt. Er liggen al vergevorderde concrete plannen, waarover wij nu nog geen informatie mogen verstrekken, maar spannend is het wel!

3

Kortom het nieuwe Stadshart Amstelveen heeft geen eenvoudige start gehad. Enerzijds bleek het product direct na oplevering niet vanuit alle perspectieven even goed, anderzijds was het ambitieniveau hoger dan de werkelijkheid waar bleek te kunnen maken.

scn 5 | 2008 29

marketing

$ " #

85*(.&1.89

#

!

&&3,*5&89*

!

#

85*(.+.*0*

!

!

$ "

#

Enkele Ring 37 3245 AG Sommelsdijk

scn 5 | 2008

+31(0)187-609900 +31(0)6-51162536

info@mallradio.eu www.mallradio.eu

marketing

Arjan Huizer en Erwin van Oosten

A

chtergrondmuziek bestaat al heel lang. Van de nonchalante deuntjes in liften, de rustgevende muziek in de wachtkamer van de tandarts tot de oorverdovende beats in sommige Spaanse winkelcentra, wat dan eigenlijk ook geen achtergrondmuziek meer is.

Het kan ook anders. Erwin van Oosten is al zo’n 20 jaar werkzaam in de radiobusiness. Hij bedacht een concept voor winkelcentra waarbij achtergrondmuziek niet alleen een betere afstemming bereikt op de consument, maar ook meer effectiviteit voor de commercials.

Zijn ambitie is om met MallRadio een landelijk radiostation te worden voor winkelcentra, maar dan wel met een tailor-made programma voor elk winkel-

V Radio met rendement V centrum. Hoe werkt dat? ‘Het begint met per winkelcentrum onderzoek te doen naar welk type consument in welke aantallen op bepaalde momenten van de dag aanwezig is.’, zegt Van Oosten. ‘Door dat in kaart te brengen, kunnen wij a) er voor zorgen dat de muziek optimaal aansluit en dus niet irriteert en b) dat de reclameboodschappen van de adverteerders uitgezonden worden op die momenten dat er consumenten met een bepaald profiel rondlopen.’

Een voorbeeld van een simpele verdeling is die naar oud en jong. Een belangrijk onderscheid, dat je meestal al terug ziet in de commercials en het product waarvoor deze gemaakt zijn. Van Oosten: ‘Door deze aanpak wordt het rendement van de commercial flink verhoogd.

De adverteerder bereikt optimaal zijn doelgroep. Daarnaast is het belangrijk te weten dat wij onze uitzendingen op een ‘radio-manier’ maken. En dat is een vak op zich, met eigen feiten en slimmigheden om te bereiken wat je bereiken wilt.

In feite laten wij de muziek ‘werken’ voor de commercial. Dus het uitzendmoment, de keuze van de muziek, de jingles en pingles, alles draagt bij aan meer effect – en dus rendement – voor de commercial.’

Met dit concept wil MallRadio extra interessant zijn voor zowel landelijke-

Shopping Centre News sprak met Erwin van Oosten van MallRadio, een nieuw bedrijf met een andere benadering van achtergrondmuziek voor winkelcentra. Een benadering die nog wat kan opleveren ook.

als regionale- en adverteerders in de winkelcentra. Maar wat heeft het winkelcentrum er aan?

Van Oosten: ‘Het winkelcentrum is het middel waarmee wij de gewenste doelgroepen bereiken. Maar het winkelcentrum is ook van een belegger en van de ondernemers. Daarom maken wij afspraken – in de regel met de beheerder – over het meedelen in de reclameopbrengsten. Hiermee kan bijvoorbeeld een ondernemersvereniging haar promotiebudget aanvullen of kunnen de kosten van de Buma Stemra gedekt worden.’

Het technische aspect van deze uitzendingen kan overigens eenvoudig geimplementeerd worden: de uitzendin-

gen komen via een internetaansluiting het winkelcentrum binnen en worden via een klein ‘kastje’ aan de geluidsinstallatie gekoppeld. Omdat de uitzendingen live zijn kunnen commercials zeer snel geprogrammeerd worden.

Door deze snelle en eenvoudige implementatie zijn de investeringskosten voor het winkelcentrum minimaal en de abonnementskosten zeer concurrerend ten opzichte van andere aanbieders.

MallRadio heeft, via beheerder Grontmij/Kats & Waalwijk, winkelcentrum de Struytse Hoeck in Hellevoetsluis, als eerste winkelcentrum aangesloten op het programma.

3 VOOR INFORMATIE: INFO@MALLRADIO.EU

scn 5 | 2008 31

opinie

M

personalia Richard Bruinsma (33) is met ingang van 1 oktober 2008 de afdeling commercieel beheer van Kroonenberg groep gaan versterken. De heer Bruinsma komt van USG People, waar hij sinds 2007 werkzaam was. De heer J. Leewens heeft Kroonenberg groep verlaten.

De afdeling commercieel beheer telt thans vier personen en bestaat, naast nieuwkomer Bruinsma, uit de heren Paul Bremmer (hoofd) en Brian Langereis, en mevrouw Dimphy van Vilsteren.

Van Gool Stedelijk Advies (VGSA) heeft twee nieuwe medewerkers in dienst genomen. Mr. Hadewina F. Snijders. is als projectmanager werkzaam. Zij komt van Unibail Rodamco. Eveneens als projectmanager werkzaam is ir. Edwin van Dijk. Hij werkte hiervoor bij AM Wonen.

Joris van der Schueren is benoemd tot country manager van Redevco India Private Ltd., onderdeel van Redevco Asia Limited. Hij was tot voor kort senior manager research & concepts bij Redevco..

et de woorden uit de titel van dit stuk werd de nieuwe roz 2008 gepresenteerd door de vertegenwoordiger van de Raad voor Onroerende Zaken. De leden van het vgo (een genootschap van 25 vastgoedmanagers met 2,2 miljoen vierkante meter winkelruimte en meer dan 8500 vestigingen in Nederland) worden dagelijks geconfronteerd met huurovereenkomsten en zijn

De leden van het VastGoedOverleg zijn teleurgesteld over de bepalingen in de nieuwe overeenkomst die de Raad voor Onroerende Zaken presenteerde.

‘ROZ 2008 is een onderhandelingsovereenkomst en geen standaardovereenkomst’ diep teleurgesteld in deze nieuwe roz 2008 overeenkomst. Was de roz overeenkomst van 2003 al een door verhuurders opgestelde overeenkomst waarin de belangen van de eigenaren onevenredig zwaar zijn oververtegenwoordigd, de nieuwe versie is nog verhuurdersvriendelijker geworden. Tijd voor een toelichting en oplossing.

AANPASSINGEN Op 15 augustus 2008

heeft de roz een nieuwe versie van de model huurovereenkomst winkelruimte en de daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen vastgesteld. Onlangs zijn deze stukken en een toelichting daarop op de website van de roz verschenen. In de toelichting op de aanpassingen geeft de roz aan dat in de praktijk zou zijn gebleken dat onderhan-

VASTGOEDOVERLEG Het VastGoedOverleg is een informeel genootschap van vastgoedmanagers • 23 tal vastgoedmanagers /directeuren • actief op de Nederlandse markt • meer dan 88 winkelformules met 8750 vestigingen • 2.450.000 m2 bvo • zowel uit de zelfstandige ondernemershoek, groot filiaalbedrijf, als uit de franchisehoek Doel van het genootschap.

• uitwisseling van informatie • brainstormen over actuele zaken • bundeling van kennis en ervaringen

32 scn 5 | 2008

delingen over de uiteindelijke inhoud van het huurcontract op basis van de roz-modellen voor een aantal artikelen regelmatig tot dezelfde uitkomst zouden leiden. Dit en de sinds inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht verschenen jurisprudentie, zouden de aanleiding zijn geweest voor een nieuwe versie voor winkelruimten. Na een eerste bestudering van deze nieuwe versie valt op dat enkele fouten of onduidelijkheden in de

‘oude’ versie van 2003 zijn hersteld en het vooral een verslechtering is van de rechtspositie van de huurder van winkelruimte. Enkele voorbeelden.

BEWIJSLAST De aansprakelijkheid van

verhuurder voor een gebrek is bijvoorbeeld verder beperkt en huurder heeft nu altijd de bewijslast. In 11.3 van de Algemene Bepalingen is geregeld dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. Dit is alleen anders als: (1) een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder; (2) de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daarover geen afspraken heeft gemaakt; (3) de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan door middel van zijn onderzoeksplicht in 4 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn.

In de eerste plaats valt op dat het uitgangspunt is dat verhuurder niet aansprakelijk is, tenzij … In alle uitzonderingssituaties zal de huurder dus het bewijs daarvan moeten leveren.

Als een gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, dan is een verhuurder pas aansprakelijk als hem een ernstige (toerekenbare) tekortkoming kan worden verweten. Het zou toch redelijker zijn als een verhuurder aansprakelijk is voor schade als hij zijn afspraken niet nakomt en ‘gewoon’ (toerekenbaar) tekortschiet? Vergelijk de positie van de

opinie huurder: een huurder is voor alle schade aan het gehuurde aansprakelijk, tenzij de huurder bewijst dat de schade of de personen voor wie hij verantwoordelijk is, hem niet is toe te rekenen (zie artikel 11.1 van de Algemene Bepalingen). Ook hier draagt de huurder de bewijslast.

ONDERZOEKSPLICHT De derde uit-

zonderingssituatie van 11.3 legt een nog zwaardere onderzoeksplicht op de huurder dan uit artikel 4 van de Algemene bepalingen al voortvloeit. Op grond van artikel 4 dient een huurder het gehuurde op – kort gezegd – zijn geschiktheid grondig te inspecteren. Als hij dan bestaande gebreken had kunnen ontdekken, dan is een verhuurder niet aansprakelijk ook als hij het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst had behoren te kennen. Het lijkt in ieder geval dat dit de beoogde consequentie is van 11.3. Ook dit vinden wij (veel) te ver gaan.

Verder worden bepaalde situaties uitgesloten als een gebrek. Bijvoorbeeld als een verhuurder tot herstel van het gehuurde overgaat, leveren het voorafgaande onderzoek en de herstelwerkzaamheden zelf geen gebrek op, ook als het huurgenot daardoor zou worden aangetast (zie 16.1 t/m 16.3), of als door huurder aangebrachte zaken (tijdelijk) moeten worden verwijderd (zie 15.9). In artikel 25 is een uitgebreide bepaling opgenomen dat voorziet in de aansprakelijkheid van huurder voor kosten, schade en rente bij een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst Dit zijn enkele voorbeelden van verslechteringen van de rechtspositie van de huurder van winkelruimte in de nieuwe versie ten opzichte van de oude versie.

EEN OPLOSSING De roz geeft in de

toelichting terecht aan dat (ook) de nieuwe versie is opgesteld vanuit de optiek van verhuurder en in feite alleen die belangen beschermd. Gezien het voorgaande, wil het vgo de Nederlandse retailers aanmoedigen tot het aangaan van onderhandelingen over deze modellen zodat een voor huurders beter huurcontract kan worden uitonderhandeld. Ook de roz geeft in haar toelichting gelukkig aan dat deze modellen in feite niet meer dan een vertrekpunt zijn.

Voor deze onderhandelingen heeft het vgo een gebruiksklare, met gewenste en haalbare aanvullende bepalingen op de roz 2008 overeenkomst opgesteld. Deze aanvullingen zijn door een gerenommeerd advocatenkantoor gespecialiseerd in onroerendgoedzaken opgesteld en doen meer recht aan de wetgeving.

Deze aanvullingen zijn verkrijgbaar via frank_van_sebille@deichmann.com

cuno van steenhoven Travel shopping steeds belangrijker

R

etailers weten steeds meer te profiteren van de snelle groei van nationale en internationale passagiersstromen.

Een trend die dan ook wereldwijd plaatsvindt is de ontwikkeling van winkelcentra rondom grote vervoersknooppunten, zoals luchthavens en treinstations. Werken aan naamsbekendheid en inspelen op de “fast moving” consument, daar draait het voor de retailer op deze locaties om.

En met duizenden passerende reizigers per dag lijkt succes gegarandeerd.

DTZ Zadelhoff verwacht dat stationslocaties in Nederland de komende jaren nog verder aan concurrentiekracht zullen winnen. Dit moet in een brede context worden gezien. Door de aansluiting op het Europese net van hogesnelheidstreinen (HSL) worden veel stationslocaties in Nederland momenteel op de schop genomen. Rotterdam Centraal en Breda CS worden bijvoorbeeld in een volledig nieuw jasje gestoken, waarbij de stations in de toekomst zullen fungeren als grootschalige openbaar vervoer terminals. Stations worden als gevolg van het fileleed steeds meer het terrein van de zakelijke reiziger. Voor Utrecht geldt dan ook dat deze terminal straks meer reizigers per dag verwerkt dan Schiphol. En daar houdt het niet mee op.

De stations van de toekomst zijn meer dan een vervoersknooppunt alleen. Ze maken onderdeel uit van een geclusterd en economisch bolwerk, waarbij ook veel ruimte is voor winkels.

Zo’n geclusterd concept kan de waardeontwikkeling van winkelvastgoed op deze locaties enorm stimuleren.

Omdat stationslocaties steeds belangrijker worden in ons dagelijkse woon-, werk- en leefklimaat is het uiteraard aan de retail ondernemer en de eigenaar om hier bewust de vruchten van te plukken. Zo is het succes van de formule Albert Heijn To Go op stationslocaties geen toevalstreffer. De vestiging op Amsterdam Centraal is begin dit jaar uitgeroepen tot het meest succesvolle verkooppunt van deze goedlopende formule. De formule sluit dan ook uitstekend aan op het reizende publiek dat dagelijks de winkel passeert. Maar het zijn niet alleen de “runshopping” formules die succes kunnen boeken op of rondom een station.

Het verzorgingsgebied van een station reikt tegenwoordig steeds verder dan de stationshal alleen. Consumenten die niet per trein reizen, maar bijvoorbeeld willen profiteren van de ruimere winkeltijden die op stations zijn toegestaan, komen weleens meedoen aan het “travel shoppen”. Door het gunstige vestigingsklimaat voor detailhandel dat in eerste instantie wordt gecreëerd door de grote passagiersstromen kan een stationslocatie uitgroeien tot integraal winkelgebied. Hoog Catharijne blijft hierin een schoolvoorbeeld.

Dat retailers kansen ruiken om hun omzet en imago een boost te geven door in te spelen op “travel shopping” moge duidelijk zijn. De Hema opent dit najaar speciale take-away outlets op NS-stations. Het aanbod in deze outlets is volledig afgestemd op de reiziger en bestaat bijvoorbeeld uit take-away food en persoonlijke verzorgingsartikelen. Zelfs internationale spelers komen profiteren van de groeiende detailhandelsomzet op stationslocaties. Zo heeft de NS een deal gesloten met Bestseller, het moederbedrijf van modeketens als Vera Moda, Only en Vila, met als doel ook de modebranche te integreren in het winkelaanbod op treinstations. Binnenkort opent het eerste “travel shopping” verkooppunt van deze formule op Leiden Centraal. En laten we tenslotte de entree van Starbucks niet vergeten. De populaire internationale koffieketen die naast een goedlopende vestiging op Schiphol nu haar pijlen richt op andere grote vervoersknooppunten in Nederland.

Begin volgend jaar zal Starbucks haar eerste van een reeks vestigingen openen op station Amsterdam Centraal. De internationale koffieketen ziet ook in dat stationslocaties in principe dezelfde succesfactoren kennen als de grootste luchthaven van Nederland. Het gaat feitelijk maar om één ding: een goed product verkopen dat aansluit op de wensen en behoeften van passerende consumenten. En daarbij is het woord “passerende” van groot belang. Het moet allemaal snel en makkelijk. Voor Starbucks lijkt het geknipt: een exclusieve koffie “to go” voor de hedendaagse treinreiziger.

DTZ RETAIL SERVICES MR CUNO H.M. VAN STEENHOVEN RT

scn 5 | 2008 33

internationaal De van oorsprong Nederlandse ontwikkelings- en investeringsmaatschappij Foruminvest is sinds enkele jaren op grote schaal actief in Europa. Vanuit de kantoren in Naarden, Brussel, Parijs, Milaan en Istanboel worden spectaculaire winkelcentra gerealiseerd waar winkeliers succesvol ondernemen en consumenten graag winkelen en verblijven. Inmiddels behoort Foruminvest tot de grootste onafhankelijke projectontwikkelaars in Europa.

Foruminvest blijft groeien in Europa

34 scn 4 | 2008

internationaal

F

oruminvest zet in ieder land van vestiging al het beschikbare talent, deskundigheid en creativiteit in om de kwaliteit van het winkelaanbod te verbeteren en de toeristische attractiewaarde te verhogen. Daarbij wordt in iedere stad gezocht naar het juiste evenwicht tussen winkelen, cultuur en vermaak. Om dat te bereiken werkt Foruminvest intensief samen met de betrokken overheden, en worden, daar waar de stad erom vraagt, in aanvulling op de winkelontwikkeling ook andere functies geïntegreerd, variërend van woningen, bioscopen en conferentiecentra tot voetbalstadions.

Een gedetailleerd marktonderzoek, gecombineerd met financiële draagkracht en passie voor retail, helpt Foruminvest bij het vinden van de strategie die de grootste impuls geeft aan de lokale economie en het imago van de stad.

Dat de visie van Foruminvest gedeeld wordt, blijkt uit de vele prijzen die zowel nationaal als internationaal zijn toegekend aan de door Foruminvest ontwikkelde winkelcentra. Onder meer kende de Internationale Raad van Winkelcentra icsc in 2005 aan Foruminvest de prijs toe voor de beste publiek-private samenwerking in Europa voor het winkelcentrum De Klanderij in Enschede.

FORUM TV, FORUM IN THE MALL EN FORUMINVEST SCENO Foruminvest is

ervan overtuigd dat de moderne consument bij het bezoeken van winkelcentra en binnensteden meer en meer behoefte heeft aan een speciale beleving, gebaseerd op emotie, plezier, verrassingseffecten en onverwacht en prikkelend

vermaak. Hierdoor worden deze centra nog meer een plek om te ontmoeten, te winkelen en plezier te hebben, waardoor de consument zich comfortabeler zal voelen. Om ook in de toekomst succesvol te blijven is het volgens Foruminvest dus noodzakelijk dat binnensteden in het algemeen en winkelcentra in het bijzonder hierop inspelen.

overdekte, winkelcentra van Foruminvest hangen. De led-schermen worden door Forum tv geëxploiteerd en beheerd. De acht tot twaalf minuten durende programma’s worden wekelijkse in vier talen geproduceerd in een eigen tv-productiestudio in Brussel en hebben zowel een lokaal tintje als een dynamisch, internationaal karakter.

FORUM IN THE MALL Recent heeft Fo-

FORUMINVEST SCENO Deze visuele

ruminvest Forum In The Mall opgericht.

Deze organisatie heeft als doel het winkelcentrummanagement naar een hoger niveau te brengen om zo het verzorgingsgebied en de omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak te vergroten. Foruminvest wil dit bereiken door zich meer te gaan concentreren op het ‘verleiden’ van de consument middels het organiseren van onder meer toeristische evenementen.

Forum tv, de eigen tv-zender van Foruminvest, is in 2007 tijdens de opening van de nieuwe binnenstedelijke ontwikkeling in Lille gelanceerd en is nu ook succesvol in de door Foruminvest ontwikkelde Italiaanse winkelcentra. Forum tv is ontwikkeld om de bezoekers te informeren en te entertainen met extreme sporten, modeshows, filmtrailers en videoclips. Daarnaast biedt dit kanaal het beste van YouTube, dagelijks nieuws en weerberichten, de mooiste sportmomenten van de week, culturele informatie over de stad en regio en interactieve spelletjes en wedstrijden.

De huurders in het winkelcentrum hebben voorrang bij het uitzenden van hun reclameboodschappen op de grote Forum tv led-schermen die in alle,

kunstafdeling binnen Foruminvest heeft zich gespecialiseerd in het creëren en produceren van 3d-films en afbeeldingen, welke gebruikt worden in de presentaties van projecten.

PROJECTEN IN VOORBEREIDING De

projecten in voorbereiding zijn verspreid over de vijf landen waar Foruminvest actief is. Voorbeelden hiervan in Nederland zijn Huizen (9000 m2) en Rosmalen (12.000 m2) en een drietal andere projecten waarvan de namen van de gemeenten nog niet genoemd kunnen worden. In België wordt de opening van een 34.000 m2 groot winkelcentrum in Kortrijk in september volgend jaar verwacht. De start van de bouw van een tweetal projecten, te weten in Verviers en Namen, beide 30.000 m2, wordt verwacht in 2010. In Frankrijk gaat Foruminvest in januari 2009 van start met de bouw van haar project in Marseille. Tevens heeft Foruminvest acht andere niet nader te noemen projecten in Frankrijk in de pijplijn. In Italië zullen projecten worden ontwikkeld in Cremona, Afragola, Catania Caltanisetta, Genova en andere met een totaaloppervlak van tenminste 350.000 m2.

3

PROJECTEN IN EXPLOITATIE In het afgelopen jaar zijn een drietal projecten opgeleverd. Eén in het Franse Lille en twee projecten in Italië (Teramo en Molfetta).

Lille Door te kiezen voor de realisatie van een winkelcentrum met een innoverend concept brengt Foruminvest France originaliteit en diversiteit op één van de drukste winkelstraten van Frankrijk. Galleries Lafayette is met 14.000 m² de hoofdhuurder van Le 31. Het project beschikt tevens over een grote ondergrondse parkeercapaciteit van 595 plaatsen.

Teramo Foruminvest ontwikkelde winkelcentrum Gran Sasso ter grootte van 36.000 m² met een voetbalstadion voor 9.000 toeschouwers en 4.500 parkeerplaatsen. Het winkelcentrum is gelegen aan de autosnelweg A24 die Rome met de Adriatische kust verbindt.

Molfetta Op 1 maart jongstleden is het winkelcentrum Mongolfiera Molfetta ter grootte van 42.000 m² gelegen ten noorden van Bari, in Molfetta geopend. Reeds het eerste jaar worden meer dan 6 miljoen bezoekers verwacht.

Grote foto links: een impressie van het winkelcentrum in Kortrijk, dat over een klein jaar zijn deuren zal openen. Inzet boven: Gran Sasso in Teramo, Italië.

scn 5 | 2008 35

‘I

n mijn nieuwe job zal het accent nog meer op acquisitie komen te liggen’, zegt Françoise Dechesne. ‘Dat heeft niet alleen te maken met de huidige turbulente tijden, maar projecten hebben nu eenmaal een hele lange doorlooptijd, waardoor je tijdig voor nieuwe opdrachten moet zorgen. Nog meer dan voorheen gaan we daar ook een meer taskforce-achtige aanpak voor kiezen, wat ook tot nog meer focus leidt. Dit team is van begin tot eind verantwoordelijk voor de acquisitie en mag eigenlijk niet los laten tot de opdracht binnen is.

Maar er zijn ook veranderingen gaande in de markt zelf: de echte megaprojecten en grote binnenstadsoperaties komen komende jaren minder voor. Dechesne: ‘Dat betekent dat we ons ook gaan richten op kleinere kernen en herontwikkeling van na-oorlogse centra, wat op zich ook weer tot procesmatige en organisatorische veranderingen leidt. En er is de verschuiving van pure planinhoud naar meer netwerkgericht ondernemen. Tijdig strategische aankopen doen wordt steeds belangrijker. Dat wil overigens niet zeggen dat we alleen nog maar op die manier gaan werken, maar je ziet dat zich daar duidelijk een verschuiving in aftekent.’

Speelt het fenomeen Europese aanbesteding hier ook een rol in? ‘Dat resulteert wel in een andere manier van werken.’, zegt Dechesne. ‘De randvoorwaarden voor de ontwikkelingen worden veel stringenter vastgesteld en daardoor is er in

‘Kwaliteit is dat we steeds trots op een Françoise Deschesne, Bouwfonds MAB

De winkelcentrummarkt maakt flinke veranderingen door. Niet in het minst natuurlijk door de actuele ontwikkelingen op de financiële markten, maar ook op het gebied van het werkterrein van de ontwikkelaars en op het gebied van duurzaamheid. Françoise Dechesne, vanuit haar opleiding planologe uit de school van Nozeman, is sinds 2001 werkzaam bij ontwikkelaar Bouwfonds MAB, eerst als directeur projecten en per 1 oktober als directeur van Bouwfonds MAB. In dit vraaggesprek ontvouwt zij haar visie.

36 scn 5 | 2008

het proces minder ruimte voor creativiteit. Dat doet weer een beroep op je ondernemerschap, zodat je toch realiseert wat je denkt dat goed is.’ Dechesne vindt het jammer dat de regels zo streng zijn geworden, omdat dit ook beperkend werkt. ‘We worden hierdoor gedwongen meer financieel georiënteerd te werken, in plaats van inhoud- en kwaliteitgeoriënteerd. Ik vind nog steeds dat de ideale zoektocht altijd moet gaan over de verhouding tussen de kwaliteit en de opbrengst. Natuurlijk moeten we geld verdienen aan de projecten, maar – over sustainability gesproken – het is toch wel mooi als je over vijftig jaar nog trots op je project kan zijn, omdat het bewezen heeft nog steeds goed te functioneren.’

KWALITEITSSLAG Komen we dan weer terecht in de kwali-

teit van de jaren ‘60-’70? ‘Laten we het niet hopen. We hebben immers de laatste jaren een enorme kwaliteitsslag gemaakt.

Maar het is nu eenmaal zo dat het de komende jaren vooral gaat draaien om de relatie tussen kostenbeheersing en kwaliteit. Dat wordt het spanningsveld. Al met al maakt de Europese Aanbesteding het niet eenvoudiger.’ Dechesne is er echter zeker van dat haar organisatie hierop anticipeert. ‘Het kan ook betekenen dat we sommige dingen dan maar niet meer doen.

Het scherpt ons allen in de keuze die we moeten maken.’

DE DUURZAAMHEIDSDISCUSSIE Dechesne is er duidelijk

in: voor haar is de discussie over duurzaamheid of ‘sustainability’ te veel gericht op ‘groene gebouwen’, kantoorgebouwen met name. ‘Voor mij is het echter belangrijk om verder te kijken dan sec het gebouw, dus meer naar het hele winkelgebied. Duurzaamheid kan ook gevonden worden in de land-

DESCHESNE OVER HONFLEUR

visie

over vijftig jaar nog project kunnen zijn’ schappelijkheid, de omliggende omgeving. Bouwfonds MAB heeft voorbeelden van hoe je duurzame winkelontwikkelingen kunt maken, zonder dat je het alleen maar hebt over energie en het gebouw. In feite waren we daarmee al bezig lang voordat het een thema was. Zo worden bijna al onze projecten sinds de Heuvel Galerie (1992.) uitgerust met een warmte/koude-opslag. Dat is dus niet echt nieuw. Onze aanpak in Honfleur in Frankrijk wel. Daar hebben wij voor een retailpark van 18.000m2 een nieuwe, open winkelomgeving gemaakt waarin je juist door de landschappelijke aanpak het ‘groene’ en duurzame ervaart.’

Dechesne meent dat dit soort oplossingen ook voor Nederland interessant zijn. Maar ‘groen-ontwikkelen’ vereist wel een andere aanpak. Dechesne: ‘Wij kijken hier dan niet naar vanuit kengetallen (‘wat levert het extra op’), maar ook vanuit wat het extra kost. Want ook het kostengevolg moet aan opdrachtgevers -bijvoorbeeld gemeenten- snel duidelijk gemaakt kunnen worden. Daarmee maken we een plan eerder concreet, dan alleen maar door te roepen dat het een duurzame oplossing moet worden.’

BREEAM Waarom werken jullie dan niet eenvoudig met de

punten van de BREEAM-aanpak? ‘Die hanteren we er naast.

Maar ook binnen het model van BREEAM -wat we overigens zeer compleet vinden- kun je ook nog vanuit concept-denken waarderingen aangeven en voor je zelf vooraf een keuze maken wat je hoog wilt laten scoren. Het is namelijk een illusie is om te denken dat je op alle punten van de beoordelingslijst hoog kunt scoren. Wij als organisatie willen eigenlijk aangeven op welke aspecten we per definitie hoog willen scoren

In Honfleur, Frankrijk, bouwt Bouwfonds MAB een retailpark van acht hectare. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van hoogteverschillen in het landschap, waardoor er een groene avenue ontstaat. Het landschap loopt als het ware over de daken door. Dechesne: ‘Omdat we niet ondergronds hoeven te gaan kunnen we wat goedkoper bouwen. Wij merken in Frankrijk dat deze groene benadering erg goed aanslaat. In Nederland zien we het nog niet veel. Het is natuurlijk ook een kwestie van ruimte. Maar ons idee is om de verrommeling ontstaan door de oude generatie meubelboulevards deels op deze wijze te repareren’.

FRANÇOISE DECHESNE, BOUWFONDS MAB

en we willen verder gaan dan alleen maar denken in de vorm van een gebouw. We willen dit ook doortrekken naar delen van binnensteden. Anders gezegd, binnen het BREEAM-label zijn er punten die voor retail belangrijker zijn dan andere. Die weging, daar willen wij anders mee omgaan. Het hele energieverhaal is daarbij eigenlijk nu al een standaardonderdeel van de aanpak geworden. Maar het is niet het aspect waarop je als ontwikkelaar alleen het onderscheidend vermogen kan leveren.’

WHAT’S NEXT? Sustainability is naar alle waarschijnlijkheid

geen hype en is gekomen om te blijven, maar het is een feit dat het onderwerp op dit moment alle aandacht heeft. Aan Francoise Dechesne de vraag wat wij als volgend belangrijk thema mogen verwachten. ‘Ik denk dat de volgende richting niet zozeer zal gaan over ontwerp, consumenten of duurzaamheid, maar meer over de financiële en contractuele aspecten. Er zal een andere verhouding ontstaan tussen retailers en ontwikkelaars.’

Dus toch omzethuur?

‘Daar ben ik zeker een voorstander van. Het is het marktmechanisme in optima forma. Maar ik bedoel meer hoe je als ontwikkelaar en belegger financiële producten kan ontwikkelen ten behoeve van de retailer. In die zin ook koersen op duurzaamheid, maar meer in de zin van duurzame relaties met huurders. Wat dat betreft zitten wij als Bouwfonds MAB in een heel goed huis, met de Rabobank met al z’n lokale connecties en onder meer fgh als specialist op het gebied van vastgoedfinanciering. Voor ons de juiste tools voor een sterke positie.’

3

37

herontwikkeling

De Gooische Brink in Hilversum heeft nooit goed gefunctioneerd, had structureel zo’n 40 procent leegstand en de ondernemers waren bijna zonder uitzondering ontevreden. Maar wat Top Vastgoed betreft zijn de kansen nu gekeerd.

Herstart na tien jaar sukkelen

H

ilversum is voor veel consumenten uit de Gooi- en Vechtstreek de aangewezen plaats om te shoppen.

De Kerkstraat, Schoutenstraat en Groest zijn de belangrijkste winkelstraten in het centrumgebied.

De Kerkstraat en Groest worden daarbij geflankeerd door het Hilvertshof (1973) en sinds 1998 is er de Gooische Brink, een kunstmatige zijtak van de Kerkstraat naar de Kerkbrink. De eerste tien jaar zijn niet succesvol te noemen. Maar nu gaat Top Vastgoed het tij keren.

Shopping Centre News spreekt kort na de heropening van 25 september met Patrick van Lammeren, die samen met Frank van Kessel in 2004 Top Vastgoed begonnen is. Hoe kijkt hij naar de oorspronkelijke opzet van de Gooische Brink? ‘Het is moeilijk om te oordelen over de makers van dit project. Je moet je realiseren dat er destijds natuurlijk ook keuzes gemaakt zijn en de plannen van toen zullen zeker in het tijdsgewricht gepast hebben.’

Kerkstraat de Gooische Brink in keek, dan zag je achterin een zwart gat zonder enige aantrekkingskracht. Daar was de derde entree, in de praktijk een bevoorradingsgang die niet door consumenten gebruikt werd. In elk geval, van dit zwarte gat ging niet bepaald een aantrekkingskracht uit; Ten tweede was de branchering niet goed. De winkels die er nog zaten, waren niet de juiste voor deze straat. Het project is ooit opgezet als de PC Hooftstraat van Hilversum. Echter, in ’t Gooi wordt deze rol al vervuld door Laren. Die doelgroep winkelt niet in Hilversum, wat toch een vrij gemiddelde stad is. Ook waren de winkelunits veel te klein, waardoor de juiste winkelketens zich hier niet konden vestigen. En een locatie als deze moet het toch vooral hebben van de kracht van autonome trekkers.

Ten slotte was de algehele uitstraling volgens ons niet geschikt voor een winkelcentrum.’

WEG MET DIE MUUR Dan pakt Van Lammeren een vel pa-

Is het niet bijzonder gewaagd dat men het destijds heeft aangedurfd zo’n aftakking te maken van de hoofdwinkelstraat? Immers, de consument heeft zo z’n routes en zal daar niet snel van afwijken.

‘Wij zouden dit zelf ook niet snel gedaan hebben. Maar dat is eigenlijk ook niet aan de orde, want wij zijn in dit geval niet de oorspronkelijke ontwikkelaar maar her-ontwikkelaar en we hebben hier een door anderen ontwikkeld concept verbeterd.

Maar goed, het is inderdaad bewezen dat het maken van een zijtak altijd moeilijk is. Toch was de gedachte voor de realisatie van de Gooische Brink niet onlogisch. Immers, in het verlengde van de entree aan de Kerkbrink ligt een belangrijk bronpunt, een grote ondergrondse parkeergarage. Je zou dus verwachten dat de consument daar vandaan komende eerder de Gooische Brink in zou lopen dat de iets verder gelegen Kerkstraat. Maar in de praktijk werkte dit niet zo.’

pier en tekent wat volgens hem de basis van de nieuwe aanpak is. Allereerst is het ‘zwarte gat’ verkleind en in de bocht van het project is een opvallende trekker gekomen, h&m. Vervolgens is er meer ruimte gevonden voor interessante winkels door de nooit verhuurde winkelunits aan de achterzijde aan de Herenstraat bij de winkels aan de voorzijde te trekken.

Ofschoon het project bedoeld was als ‘alzijdig winkelcentrum’ kwam daar in de praktijk niets van terecht, omdat de Herenstraat geen winkelstraat is. Van Lammeren lacht: ‘Geluk-

Welke aspecten heeft Top Vastgoed aangepakt?

‘In onze ogen mankeerde het in de oude opzet aan drie hoofdpunten. Om te beginnen de zichtlijn. Als je vanaf de

Frank van Kessel (links) en Patrick van Lammeren van Top Vastgoed met tussen hen in artiest Martin Morero, die meewerkte aan de spectaculaire heropening van Gooische Brink.

38 scn 5 | 2008

herontwikkeling

De Gooische Brink in de oude situatie: veel leegstand, onaantrekkelijke zichtlijn en onjuiste branchering.

kig hebben we geen verstand van bouwkunde, dus vonden we dat de muur tussen die units er best uit kon. Zodoende maakten we veel grotere units, waardoor we nu ook een trekker als New Yorker met duizend vierkante meter konden vestigen.’

In het renovatieplan werd verder aan de bestaande hectare een stuk van duizend m2 toegevoegd. ‘Die zitten met name in het stuk bij h&m, maar ook in de puien, die ongeveer een meter naar voren zijn geplaatst. Daar moesten alle winkels aan mee werken, wat op zich gemakkelijk ging, omdat de meesten de kans grepen uit de Gooische Brink weg te gaan. We bleven zitten met één huurder die niet wilde meewerken, maar dat is kortgeleden voor de rechter geweest en ook deze huurder gaat nu de pui aanpassen. De wet stelt dat als 70 procent van de huurders voor is, de rest mee moet.’

In feite zijn alle winkels aan deze kant waar nu h&m en New Yorker zitten dubbel zo groot geworden en dat bood perspectieven. Zo vinden we nu in de Gooische Brink naast de eerder genoemde winkels ook Björn Borg, Levi’s, Adidas, Ziengs, Bandolera en de pilot store van de nieuwe schoenenformule Footwork. Kortom, allemaal winkels die het beeld interessant maken.

Van Lammeren wijst er op dat het in feite noodzaak was dat de meeste oude huurders vertrokken: ‘Je kunt alleen maar een kwaliteitsslag maken met bij het nieuwe concept passende formules.’

Voor welke consument is dit winkelcentrum nu herontwikkeld?

‘Voor de gemiddelde Hilversumse consument.’

Niet een meer specifieke doelgroep als de moderne, modebewuste jeugd?

‘Nee: het project heeft duidelijk wel een modisch accent, maar deels ook wat je verder in een A1-straat zou

>

LEES VERDER OP PAGINA

41

GOOISCHE BRINK. FOTO: SHOPPING CENTRE NEWS

scn 5 | 2008 39

for it

www.top-vastgoed.com

herontwikkeling <

VERVOLG VAN PAGINA

39

verwachten. We hebben bewust niet te eenzijdig naar een bepaald type consument gekeken, omdat we optimaal wilden aansluiten op de hoofdwinkelstraat. ‘ DE TOP-METHODE De Gooische Brink was oorspronkelijk ei-

gendom van bpf Bouw. In 2006 kwam het project in handen van Achmea, die Top Vastgoed in de arm nam om het project weer nieuw leven in te blazen. Hoe gaat dat in z’n werk? Van Lammeren: ‘Om te beginnen werken wij niet voor een fee, maar voor een beloning gebaseerd op waardegroei. Het herontwikkelen is door ons op risicobasis gedaan. Het begin is heel eenvoudig een conceptschets op een A4’tje. In feite hadden we het basisidee in een half uur klaar. Dit wordt dan uitgewerkt tot een betere visualisatie, waarmee we aangeven hoe het project gaat worden. Verder garanderen we welk type huurders er in komt, welk huurprijsniveau behaald zal worden en voor welk bedrag de verbouwing uitgevoerd wordt. De commerciële prospectus was ook in twee weken klaar en de eerste gesprekken met retailers volgden kort daar na.’

Een typisch voorbeeld van de manier van werken van Top Vastgoed. Zo werden de afgelopen vier jaren in hoog tempo vier projecten opgeleverd. Van Lammeren: ‘We hebben nu veertien projecten onderhanden. Dat runnen we vanuit een kleine organisatie met als motto ‘niet kletsen maar doen.’ En met resultaat: In het geval van de Gooische Brink is een flinke waardegroei gerealiseerd: Achmea heeft het project aangekocht voor 32,5 miljoen en het is nu getaxeerd op 60 miljoen.’

De bijzondere verlichtingsornamenten dragen bij aan een intiemere beleving van de ruimte

HET UITGANGSPUNT STOND ER NATUURLIJK AL Van Lam-

meren realiseert zich beslist dat het werken in een bestaande setting ook z’n beperkingen heeft: ‘De entree bij de Kerkbrink is nog steeds een woud van kolommen. Dat hadden we wel anders gewild, maar architect prof. Hans Ruijssenaars wilde op dit punt niet verder gaan. Toch is de situatie daar wel verbeterd, met name dan in de kwaliteit van de winkels en horeca op deze plek. Zo heeft de zittende horeca-ondernemer de formule heel goed aangepast aan de nieuwe Gooische Brink. In het winkelgebied zelf hadden we natuurlijk te maken met de enorme hoogte, wat een wat verloren gevoel gaf. Daarom hebben we veel met licht gedaan en ook grote licht-ornamenten geplaatst die vrij laag hangen en daardoor een intiemer sfeerbeeld geven. Bij de entree aan de Kerkstraat hebben we een groot videoscherm geplaatst, dat als een soort baken dient.’

Een baken voor een volledig verhuurde Gooische Brink, die hiermee aan een kansrijk tweede leven begint.

3

GOOISCHE BRINK. FOTO: SHOPPING CENTRE NEWS

scn 5 | 2008 41

herontwikkeling

‘Be good and tell it’ MANUELA FERNANDEZ, WEIJERS FERNANDEZ COMMUNICATIE & ORGANISATIE:

De vernieuwde Gooische Brink heeft op 25 september een flitsende herstart gemaakt. Dat is niet zomaar een kwestie geweest van een paar activiteiten inkopen bij een artiestenbureau.

Er ging heel wat aan vooraf en er zal nog veel meer moeten volgen, voordat de Gooische Brink de gewenste positie in Hilversum en omgeving heeft bevochten. SCN sprak met Manuela Fernandez, die de marketing coördineert en vast van plan is van dit project een succes te maken.

MANUELA FERNANDEZ. FOTO: SHOPPING CENTRE NEWS

W

Manuela Fernandez van Weijers Fernandez 42 scn 5 | 2008

eijers Fernandez (WF) kreeg van Top Vastgoed in maart 2007 de opdracht te beginnen met ‘renovatiecommunicatie’ richting de ondernemers. “En dat is tamelijk bijzonder, want het komt nog steeds voor dat er onvoldoende naar de betrokkenen toe gecommuniceerd wordt. In het geval van de Gooische Brink hebben wij de ondernemers en de media regelmatig geinformeerd over wat er stond te gebeuren, hoe het er uit zou gaan zien, welke winkels er bij zouden komen, enzovoort”, zegt Fernandez. “En tijdens de verbouwingsperiode hebben we een externe communicatiecampagne uitgezet om het publiek te laten weten dat men gewoon door kon winkelen tijdens deze werkzaamheden.”

Naarmate de datum van de heropening naderde, werd de consument volledig in het vizier genomen. Want de vernieuwing van de Gooische Brink moet uiteindelijk resulteren in een herpositionering die recht doet aan het aanbod en de ambiance. “Als de boodschap is dat dit winkelcentrum vernieuwd is, dan moet je dat ook laten weten en laten zien. De verbouwing op zich is één ding, maar er moet meer gebeuren om de consument inhoudelijk te informeren over wat er allemaal vernieuwd is. We wilden daar voor een stevig communica-

herontwikkeling tieconcept bedenken.” WF heeft voor de ontwikkeling van dit concept samengewerkt met reclamebureau Crecs en Studio Schoot.

Er werd een communicatieplan bestaande uit meerdere elementen ontwikkeld, dat heel sterk gericht was op het uitstralen van de nieuwe identiteit van de Gooische Brink. Fernandez: “We hebben flink ingezet op publiciteit, maar het is belangrijk dat de consument het beeld dat je daarmee oproept ook herkent in het winkelcentrum, de centercommunicatie.

Dus is dat beeld doorgetrokken naar het winkelcentrum zelf.

De signing op de schuifdeuren, een stuk loze pui en de naamsaanduiding op de gevel. Ook is er een nieuwe website ontwikkeld, want internetmarketing wordt steeds belangrijker om de consument gericht te bereiken.”

KRACHTIGE HERSTART ESSENTIEEL Top Vastgoed had voor

de voorfase en de openingscampagne gelukkig een flink budget gereserveerd. Fernandez: ‘Het is erg belangrijk dat de ontwikkelaar het belang van een voldoende groot marketingbudget onderkent, want een krachtige herstart is essentieel om een goed begin te maken met het opnieuw in de markt zetten van een project als dit. De realiteit is echter dat het beschikbare budget straks toch minder wordt. Daar moeten we dus creatief mee omgaan, zodat we toch onze doelstellingen bereiken.’

Is het niet moeilijk om voor een project als dit een herpositionering te bewerkstelligen? Immers, het project heeft altijd een zwakke reputatie in de markt gehad, ook aan consumentenzijde. “Het is altijd moeilijker om een wijziging van imago te bereiken dan een geheel nieuw imago neer te zetten. We

zullen de consument laten zien dat de Gooische Brink anders is geworden en er voor zorgen dat men op z’n minst nieuwsgierig wordt en ook komt kijken. Als dat eenmaal het geval is, dan ben ik er zeker van dat de consument ook echt ervaart dat er niet alleen veel vernieuwd, maar ook veel verbeterd is.”

Fernandez doelt op de aantrekkelijke branchemix, maar zeker ook op de nieuwe uitstraling: “Je zou het ook ’s avonds eens moeten zien. Dan is de sfeer ook heel bijzonder en uitnodigend. En kom vooral als straks de nieuwe kerstdecoratie hangt. Deze is van Nico de Vries en helemaal toegesneden op de stijl van de nieuwe Gooische Brink!”

TELL IT Volgens Fernandez draait het allemaal om ‘Be good

and tell it’. “Wij zijn van de ‘tell it’-kant. Dat ‘be good’ is door Top Vastgoed gedaan. De Gooische Brink is nu aantrekkelijk voor de consument en wij gaan dat vertellen. Samen met de winkeliers. De communicatie van de Gooische Brink wordt als een merk, als een gevoel, ingezet. Zie het ‘Go’ in de campagne.” Vanwege het feit dat er zoveel nieuwe ondernemers bij zijn gekomen, kan Fernandez nu werken met een ‘vers’ en gemotiveerd bestuur van de ondernemersvereniging. “Maar ook de langer zittende ondernemers hebben weer een positief gevoel. Dat wil niet zeggen dat er geen oud zeer meer zit. Dat moet slijten, maar we moeten vooral vooruit kijken. We mogen hier de komende twee jaar nog de coördinatie van de promotie en communicatie doen en zullen ook de ondernemers stimuleren door ze in alles te betrekken en te informeren.”

‘Go’ Gooische Brink!

3

Een modeshow zette de openingsavond luister bij.

scn 5 | 2008 43

concept Een unieke samenwerking. Een gouden trio. Weijers Fernandez, Crecs en Studio Schoot realiseren samen al jaren succesvolle marketing- en communicatieconcepten voor winkelcentra.

Conceptontwikkeling, grafische productie, realisatie en perfecte organisatie. Succes verzekerd. Proficiat Gooische Brink.

for it

concepts projects sign

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF

herontwikkeling

JOOST MEKKING, FIMEK ESTATE

‘The game is tough, we play it fair’ Een herontwikkeling bedenken is één ding, uitvoeren een tweede. Shopping Centre News sprak op de Gooische Brink met Joost Mekking van FiMek estate, het bedrijf dat in samenwerking met Top Vastgoed de herontwikkeling ter hand heeft genomen. ‘De sfeer in de passage was voorheen te kil, er moest meer warmte komen.’

I

n de praktijk onderscheidt FiMek zich doordat het bedrijf heel veel op het snijvlak van de commercie en de techniek werkt. ‘We begrijpen heel goed wat er commercieel nodig is en aan de andere kant ook wat er technisch gedaan moet worden om het concept te realiseren. De haalbaarheid van de plannen wordt van het begin af aan bewaakt.

Maar in de praktijk staan die belangen soms haaks op elkaar.

Dan moet je soms stevig knokken om verder te kunnen. Vandaar dat wij in de communicatie voor FiMek de slogan ‘The game is tough, we play it fair’ hanteren.

TIJDENS VERBOUWING GEOPEND De herontwikkeling van

de Gooische Brink vindt plaats in een bestaande setting, met geopende winkels. Mekking: ‘Ook hier hebben we heel veel met de commercie te maken. De kreet ‘tijdens verbouwing geopend’ zegt eigenlijk alles: wij moeten door met de renovatie, maar de winkels ook met de verkoop. Een renovatie is ingrijpend en verstorend: het kan niet anders dan dat er af en toe overlast is. Maar ik durf te stellen dat de verkoop voor 70 tot 80 procent door kon gaan.’

Top Vastgoed is de herontwikkelaar, waarbij FiMek het bedrijf is dat dagelijks ‘op de vloer staat’ en dus ook rechtstreeks te maken krijgt met eventuele problemen. Mekking: ‘Top Vastgoed heeft het plan bedacht en houdt zich daarnaast ook bezig met de commerciële afspraken en de contracten. Een aantal zaken die daar uit voortkomen, komen dan als vanzelf bij ons te liggen. Verbouwingen, aanpassingen, nieuwe puien en nog veel meer. Zoals gezegd: dat is nogal ingrijpend en het is dan

>

LEES VERDER OP PAGINA

47 scn 5 | 2008 45

/ Ă&#x160; Ă&#x160; -Ă&#x160;/"1 ]Ă&#x160; 7 Ă&#x160;* 9Ă&#x160; /Ă&#x160; ,° Â&#x2021;Ă&#x160; Ă&#x160; -/ /

GJNFL OM

! " # !

! ! !

$ %

% "

%

" "

% %

%

!"# " #

! " " # ! $ $

10

% # $

& '

"

$

Met de zesde editie van 2008 vieren wij het tienjarig jubileum van Shopping Centre News. Voor deze editie gelden extra interessante condities voor het plaatsen van redactie in combinatie met een advertentie. Bel met onze salescoĂśrdinator Mirjam van der Veer (035 523 98 32) voor meer informatie.

projecten <

VERVOLG VAN PAGINA

47

Samen met mijn collega Han Fijen doen wij het zélf. Zelf sturen, zelf de voeling met het project houden.’

Dat betekent dus ook dat jullie jezelf limieten opleggen voor wat betreft de orderportefeuille? ‘ Het is een bewuste keuze om een kleine, krachtige en snel reagerende organisatie te zijn. We hebben mensen op kantoor die bepaalde delen van het werk doen, maar de coördinatie en contacten ter plaatse doen we zelf. Daarnaast zorgen we er natuurlijk voor dat ook de juiste partijen –met eenzelfde werkinstelling- voor de uitvoering van een project aangetrokken worden.’

Joost Mekking van FiMek Estate

ook van belang dat je er bent, zodat je met de ondernemers kunt blijven communiceren.’

En dat dit geen loze kreet is, blijkt als de bedrijfsleider van Bakker Bart, waar wij ons kopje koffie drinken, meteen van de gelegenheid gebruik maakt om een aantal vragen aan Mekking te stellen. Aan de reactie van de man te zien, is het antwoord tevreden stellend.

‘Je moet in zo’n operatie als dit de belangen van de huurder respecteren, maar ook die van de eigenaar. Uiteindelijk moet er een product komen te staan waar iedereen blij mee is.’, zegt Mekking.

Nu heeft Top Vastgoed de reputatie dat dit soort operaties heel snel tot een goed einde gebracht moeten worden. Daar moet je als leverancier en coördinator toch wel in mee kunnen gaan. Is dat niet lastig?

‘We zijn al jaren gepokt en gemazeld in projectontwikkeling, zeker waar het retail betreft. Wij weten gewoon dat het snel moet: het is niet anders. Daarom moeten wij een project ook zelf doen. We zijn geen organisatie van pakweg 30 man, waarbij de directeur een projectmanager naar een opdracht stuurt.

VAN TEKENING NAAR WERKELIJKHEID FiMek is vanaf het eerste ontwerp aangesloten. ‘Onze rol is in dit geval kijken naar de uitvoerbaarheid van het ontwerp en het beoordelen op technische en financiële aspecten. Er moet een kwalitatief goed product ontstaan dat aansluit bij de verwachtingen van de huurders en eigenaar. Dat heeft te maken met uitstraling, maar ook met de techniek.’

Over die uitstraling zegt Mekking: ‘De sfeer in deze passage was voorheen te kil. Er moest meer warmte komen. De verlichting en de hoogte waarop deze gehangen is, speelt hierin een belangrijke rol. Ook het houtwerk van de nieuwe puien draagt bij aan de nieuwe, warmere sfeer.’

KLEIN IN RELATIE TOT GROOT FiMek werkt op dit moment

met Top Vastgoed samen aan diverse winkelcentra. ‘Maar we hebben ook werken onderhanden voor andere partijen en ontwikkelen voor eigen rekening en risico.’, zegt Mekking. ‘’ Mekking vindt overigens dat ‘klein’ niet betekent dat je geen grote projecten kan doen. ‘Heel veel is afhankelijk van de persoon die het doet. Al heb je nog zo’n groot project, er is uiteindelijk één persoon die de leiding heeft. Het draait vooral om het karakter van die persoon: je hebt specifieke vaardigheden nodig om zo’n project te kunnen regelen. En een project als dit vraagt weer andere vaardigheden dan een groot nieuwbouwproject op een Vinex-locatie. Hier op de Gooische Brink moet je veel flexibeler zijn, creatieve oplossingen kunnen bedenken, snel kunnen zijn, adequaat kunnen reageren.

3

Ook het houtwerk van de nieuwe puien draagt bij aan de warmere sfeer

scn 5 | 2008 47

internationaal

Spannende vrijetijdsvoorzieningen, 145 winkels en duurzame openbare ruimte zullen meer dan tien miljoen mensen per jaar trekken in en rond het Turkse Ankara.

Multi Turkmall opent Forum

O

p zaterdag 18 oktober opende het winkel- en lifestylecentrum Forum Ankara zijn deuren voor het publiek. Het project is ontwikkeld door Multi Turkmall, de grootste vastgoedontwikkelaar in Turkije. Het is het zesde project van Multi Turkmall dat in de laatste twee jaar in Turkije is geopend, waarmee het totale winkeloppervlak op 330.000 m2 is gekomen. Forum Ankara biedt 80.000 m2 aan winkel- en vrijetijdsruımte en heeft als hoofdhuurders een Tesco Kipa-hypermarkt, Bauhaus en Media Markt en 145 winkels die een aantrekkelijke mix van nationale en internationale merken bieden. Daarbij heeft het ook het grootste entertainmentcentrum van Ankara op 12.000 m2.

Door zijn veelzijdigheid, retailaanbod en entertainment zal Forum Ankara de nieuwe winkelbestemming en het meetingpoint van Ankara worden.

De eigenaar is een investeringsdochter van Multi Corporation.

Multi Turkmall Mall Management is verantwoordelijk voor het beheer van het centrum.

UITSTEKENDE BEREIKBAARHEID EN ZICHTBAARHEID Fo-

rum Ankara is ontwikkeld op een locatie van 170.000 m2 in de regio Ovacık van het district Keçiören. Forum Ankara is eenvoudig bereikbaar vanuit alle richtingen van de stad. Bovendien heeft het een uitstekende zichtbaarheid vanaf de ringweg O-20 en de nieuwe snelweg naar Yozgat. Het Forum ligt naast het projectgebied voor stedelijke herontwikkeling van Noord-

48 scn 5 | 2008

Ankara, met woon- en recreatiegebieden, parken, hotels, congrescentra en sociale voorzieningen.

AANTREKKELIJK WINKELAANBOD Forum Ankara biedt

de beste nationale en internationale winkelketens. Zo is er een Tesco Kipa-hypermarkt, Bauhaus dhz-zaak, Media Markt elektronicawinkel, en biedt het een zeer gevarieerd aanbod van themarestaurants, cafés en merken als ykm, Collezione, Teknosa, LC Waikiki en Beymen-bssd. Het heeft uitgebreide vrijetijdsvoorzieningen voor een nog betere winkelbeleving en biedt een aantrekkelijke publieke ruimte waar mensen tijd kunnen doorbrengen en zich kunnen ontspannen.

DE GROOTSTE ENTERTAINMENTVOORZIENINGEN VAN ANKARA Forum Ankara heeft het grootste entertainment-

gebied van de stad op een deels overdekte ruimte van 12.000 m2. De entertainmentvoorzieningen bestaan uit een bioscoopcomplex met tien zalen, entertainment voor kinderen, een karting-baan, een klimmuur, een minithemapark, een ijsbaan en een minizoo. Bovendien loopt door Forum Ankara een open straat overdekt met zeildoeken, die de Festivalstraat wordt genoemd. In deze Festivalstraat zullen gedurende het hele jaar activiteiten plaatsvinden zoals concerten, presentaties, shows en workshops. Er zijn 3000 parkeerplaatsen en het project biedt werkgelegenheid voor 2500 mensen. Niet alleen tijdens de opening, maar ook gedurende de rest van het

projectnieuws START CENTRUMPLAN HILVARENBEEK VRIJDAG 3 OKTOBER VOND de eerste starthandeling plaats voor het centrumplan Hilvarenbeek. Het plan betreft een herontwikkeling van het kernwinkelgebied in het centrum van Hilvarenbeek in het gebied Gelderstraat/ Diessenseweg.

Het plan omvat het realiseren van 4500 m2 winkelruimte, 36 appartementen in de sociale huursector, 27 appartementen in de vrije koopsector en een parkeergarage van 90 parkeerplaatsen, alsmede een nieuwe straat met aansluitend een parkeerterrein van 147 parkeerplaatsen. Het project wordt gerealiseerd door CPH, Centrumplan Hilvarenbeek bv. De partners van CPH zijn Rialto Vastgoedontwikkeling, WPM Projectparticipaties en bouwbedrijf Gebr. Van Gisbergen. Het ontwerp komt van Luijten Smeulders Architecten.

De verwachting is dat in het voorjaar van 2009 de bouwwerkzaamheden van start gaan. Eind 2010 of begin 2011 zal het nieuwe winkelgebied worden geopend. Op de website www.centrumplanhilvarenbeek. nl is uitgebreide informatie over het project te vinden.

ALTERA KIEST TOP VASTGOED

Ankara jaar zal Multi Mall Management in het centrum een uitgebreid programma van kortingsacties, speciale acties met bijvoorbeeld geschenken en bonusbonnen, loterijen, acties om de betrokkenheid van de gemeenschap te bevorderen, shows en evenementen organiseren. Het centrum zal naar verwachting meer dan tien miljoen bezoekers per jaar trekken.

HET ONTWERP Het project heeft twee lagen. In het ontwerp

zie je de lokale architectuur terug, met elementen als arcades en ‘Turkse tegels’ op de façades en in het gebruik van lokale materialen zoals marmer en travertijn. Het unieke concept van Forum Ankara biedt een combinatie van moderne architectuurelementen met lokale componenten.

De boulevards zijn ontworpen als open ruimten tussen het centrale gebouw en de omringende blokken. De overdekking van het winkelcentrum, de straten en de pleinen biedt een vrolijk spel van licht en schaduw. De markante toren accentueert de hoofdingang aan de zuidoostzijde en de noordoostingang biedt toegang tot een ovaal plein met een prachtig glazen dak. De architectuur en het zorgvuldig gedetailleerde project zullen de bezoekers verrassen. De rijke groenvoorzieningen versterken het gevoel van een prachtige winkellaan.

Het bouwkundige ontwerp is gemaakt door het Nederlandse bureau T+T Design (masterplan) in samenwerking met het Portugese bureau CPU architecten en het Turkse bureau era, dat verantwoordelijk was voor de projectuitvoering.

3

ALTERA VASTGOED HEEFT TOP VASTGOED geselecteerd voor onderzoek naar de mogelijkheden van herontwikkeling en uitbreiding van de winkelcentra Toolenburg in Hoofddorp en Camminghaburen in Leeuwarden.

Winkelcentrum Toolenburg in Hoofddorp werd opgeleverd in 1992 en omvat 7600 m2 winkelruimte. De wijk Toolenburg wordt uitgebreid met 1500 woningen, wat ruimte geeft om het winkelcentrum te optimaliseren. Winkelcentrum Camminghaburen dateert uit 1986 en omvat 6000 m2 winkelruimte. Top heeft een ontwikkelingsvisie geformuleerd waarin het centrum wordt gemoderniseerd en uitgebreid.

Top Vastgoed heeft met deze acquisitie een ontwikkelingsportefeuille opgebouwd van 15 projecten met een totale beleggingswaarde van ruim 405 miljoen euro. Top realiseert een omzet van honder miljoen euro op jaarbasis.

MALL TILBURG NAAR VOLGENDE FASE DE GEMEENTERAAD VAN TILBURG gaf eind oktober het groene licht voor de volgende fase in de aanloop naar de mega-mall bij de Brabantse stad. In de komende periode zal men halbaarheidsonderzoek doen.

Op 4 juni 2009 mag de Tilburgse bevolking zich per referendum uitspreken over de wenselijkheid van het grote winkelcentrum. Die dag worden ook de verkiezingen voor het Europese Parlement gehouden. Karin Laglas van OVG/MDG toonde zich zeer verheugd over de nieuwe stap.

scn 5 | 2008 49

More than 150 years real estate

experience

I

N

N

A

T

U

R

E

of retail

BELGIUM - Wilrijk

FRANCE - Bordeaux

TURKEY - Manisa

REDEVCO, a Cofra Holding company, manages and develops one of the largest retail real estate portfolios in Europe, with properties in top locations throughout its major cities. REDEVCO is active in 21 countries, mainly in Europe but also in Asia, where it recently opened an office in Hong Kong and is taking the first steps towards building a real estate portfolio of retail investments and developments in this region. The REDEVCO portfolio, which also includes office buildings and logistics centres, currently comprises over 800 properties with a total value of approx. ` 8 billion.

Visit our website for more information. , 6 "Ê °6°ÊÊUÊÊ7 L>ÕÌÃÌÀ>>ÌÊÓÓ{]Ê£ä ÇÊ Ê ÃÌiÀ`> ÊÊUÊÊ*°"° ÝÊ {ÓÇÇ]Ê£ä äÊ Ê ÃÌiÀ`> / iÊ iÌ iÀ > `ÃÊÊUÊÊÌ\ʳΣ Óä x ÊÈÓÊÈÓÊÊUÊÊ v JÀi`iÛV °V ÊÊUÊÊÜÜÜ°Ài`iÛV °V

projecten in de pijplijn ALKMAAR

AMERSFOORT

De Mare O 2009 M 5500 m2 P ING Real Estate i.s.m. Fortis en G&S Vastgoed I Yvonne Flippo, T 070 3419636

AMSTERDAM

Vathorst O M P I

2005-2008/2008-2010 18.000 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling Mariska Bossmann, T 070 3068578

Mosveld O I P I

Stadshart Almere O 2002-2008 M 73.000 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Blauwhoed Eurowoningen I S.J. Bakker, T 070 3068578

T

O M P I

2009 20.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

Herenhof in ontwikkeling 4500 m2 uitbreiding Top Vastgoed/Leyten Frank van Kessel, T 06 53999150

Forumpark O M P I

eind 2007 (1e fase) 1700 m2 BAM Vastgoed Levi Boerman, T 030 6598923

T

ALPHEN A/D RIJN

O M P I

eind 2009 20.000 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T

Eemplein

T

in ontwikkeling 4700 m2 Top Vastgoed Planontwikkeling Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334

Osdorpplein O M P I

T

medio 2008 12.000 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

Hoofdstraat O M P I

O 2005-2010 M 10.000 m2 P ING Real Estate i.s.m. Fortis en G&S Vastgoed I Yvonne Flippo, T 070-341 96 36

ALMERE STAD

’t Circus

2010 7000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900 Mahler 4

T

O M P I

APELDOORN

IJ-dock O M P I

eind 2009 4000 m2 winkels Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T

T

ARNHEM BK40

De Linné ALMERE BUITEN Buitenmere Zuid O M P I

2009 8000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

T

AMSTERDAM De Opgang O M P I

2009 8600 m2 ING Real Estate Saskia Creemers, T 070 3418665 Centrum Amsterdam Noord

O M P I LEGENDA % # &

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

2013 35.000 m2 ING Real Estate Saskia Creemers, T 070 3418665 Overhoeks

O M P I

2009-2010 onbekend ING Real Estate Yvonne Flippo, T 070-3419636

% # &

2011 3.300 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397

O 2010 M 17.000 m2 winkels P Bouwfonds MAB Ontwikkeling ism OCP I Mariska Bossmann, T 070 3068578 AMSTERDAM ZUIDOOST

ASSEN

Getz O 2012 M 80.000 m2 P ING Real Estate, BAM Vastgoed, Ballast Nedam I Larissa Staal, T 070-341 88 16

Kloosterveste O M P I

eind 2010 9100 m2 BAM Vastgoed Karel Nuijten, T 030-659 8297

T

ARNHEM Schuytgraaf O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. KondorWessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

>

LEES VERDER OP PAGINA

52

scn 5 | 2008 51

projecten in de pijplijn BARNEVELD

BREDA

Centrum O M P I

2008 4000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

DEN HELDER

Achter de lange stallen O M P I

2011 20.000 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling J. de Vreede, T 070 3068578

EDE

Stadscentrum % # &

2013 10.000 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397

Kerkplein O M P I

medio 2009 2200 m2 ING Real Estate Yvonne Flippo, T 070-3419636

T BERLICUM

DELFT

Schoolstraat O M P I

in ontwikkeling 1000 m2 Vorm Ontwikkeling A. van Houwelingen, T 078 6421555

DEVENTER

Hovenpassage O M P I

2009-2014 9000 m2 Van der Vorm Vastgoed G. Hares-Visser, T 010 2092721

Keizerslande O M P I

in ontwikkeling 5000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

T DELFZIJL

BEVERWIJK

De Wending

Wijkerbaan O M P I

O M P I

in ontwikkeling 8000 m2 en overig Redema Groep T 030 284 02 90

T

2e kwartaal 2009 5000 m2 Leyten T 010-436 40 33

DEN HAAG Koningin Julianalaan O M P I

BILTHOVEN De Kwinkelier % # &

2012 14.350 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397

medio 2010 2400 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling Simone Kramers, T 070 3068578 Hoge Veld

O M P I

Centrumplan %: 4e kwartaal 2010 #: 5000 m2 &: Leyten : 010-2211351

in ontwikkeling 4000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900 DORDRECHT

Wijnhavenkwartier fase I O M P I

EEMNES

Gezondheidspark O M P I

in ontwikkeling 5000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

T

2008 5.500 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling Mariska Bossmann, T 070-3068578

EINDHOVEN Achtste barrier O M P I

in ontwikkeling 4000 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T

T Bagijnhof O M P I

BOSKOOP Entree Waterrijk %: 2012 #: 3200 m2 &: Leyten : 010-2211351

2008 11.500 m2 Bam Vastgoed Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927

T

52 scn 5 | 2008

DRACHTEN

â&#x20AC;&#x2122;t Hogeveen O M P I

in ontwikkeling 2000 m2 winkels Multi Vastgoed T 0182-690900

Raadhuisplein O M P I

2010 20.000 m2 Redema Groep T 030-2840290

T

Meerrijk Meerhoven O M P I

2010 9500 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T

projecten in de pijplijn ENSCHEDE

HAARLEM

Stokhorst O 2008 M 6000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Assen projecten I T 0182-690900

HENDRIK IDO AMBACHT

Raaks O M P I

2011 7500 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling T. Heijenbrock, T 070 3068578

LEENS

De Volgerlanden O M P I

T

eind 2008 6500 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

De Marne %: 4e kwartaal 2010 #: 5200 m2 &: Leyten : 010-2211351

T

Grolschterrein O M P I

2010 19.000 m2 ING Real Estate Suzan Loorij, T 070-341 92 25

T Marsmanplein %: 2e kwartaal 2011 #: 2290 m2 &: Leyten : 010-2211351

HOOGVLIET Stadshart O M P I

2011 4000 m2 Leyten T 010-436 40 33

ERMELO

HORST A/D MAAS

De Verbinding

Centrum

O 2008 M 5000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Assen projecten I T 0182-690900

T

HARDERWIJJK Stadsdennen O M P I

2010 10.000 m2 Lingotto vastgoed Hans Zimmer, T 06 46135344

T

LEEUWARDEN

O M P I

in ontwikkeling 6000 m2 3W Vastgoed Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

De Bilgaard O 2008 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren I T 0182-690600 LEIDEN Luifelbaan O M P I

HUIZEN

T

Centrumplan O M P I

2007-2009 15.000 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling Mariska Bossmann, T 070 3068578

in ontwikkeling 8600 m2 Foruminvest en Visser Bouwmij Dhr. Sneep, T 035-6956060

T LEIDEN GROOTEGAST

Aalmarkt

Centrumplan %: 2e kwartaal 2010 #: 2500 m2 &: Leyten : 010-2211351

O M P I

Waterfront % # &

2015 20.000 m2 Synchroon T. Verhoeven, T 030-6867387

JULIANADORP

LEIDERDORP

De Riepel O M P I

2009 7500 m2 Redema Groep T 030 284 02 90

Het Palet O M P I

2009 950 m2 Vorm Ontwikkeling A. van Houwelingen, T 078 6421555

>

LEES VERDER OP PAGINA

T HEERLEN HAARLEM Schalkstad O M P I

2015 16.000 m2 ING Real Estate Saskia Creemers, T 070-3418665

55

LEGENDA

De Plu O 2011 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

2010 6000 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling J. de Vreede, T 070 3068578

% # &

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

scn 5 | 2008 53

creatief vakwerk, ook voor u.

T 036 5352510 :: I www.studiohyperion.nl

6OORDELEN VAN DE 0&- KLANTENTELSYSTEMEN ,EVERING EN BEHEER VAN COMPLETE SYSTEMEN â&#x2013;²

%ENVOUDIG IN GEBRUIK

BETROUWBARE WERKING â&#x2013;²

â&#x2013;²

"EHEER EN RAPPORTAGE VIA WEBPORTALS

!LLE TYPEN SENSOREN ZOALS CAMERA´S 2ADAR ) 2 ,ASER ETC â&#x2013;²

Voorbijlopen of binnenlopen?

â&#x2013;²

+LANTGERICHTE TECHNIEK EN SOFTWARE

â&#x2013;²

+OPPELING MET INTRA INTERNET

â&#x2013;²

)NTERNETAPPLICATIES DOOR 4#0 )0

â&#x2013;²

5ITSTEKENDE PRIJS PRESTATIE VERHOUDING

â&#x2013;²

'EBRUIKSKLARE OPLEVERING IN HEEL %UROPA

&,5#/. "6 +ALKOVENWEG ,+ !LPHEN A D 2IJN 4EL &AX % MAIL SALES ¾ UCON NL WWW ¾ UCON NL

projecten in de pijplijn LELYSTAD

NIEUWEGEIN

Centrumontwikkeling O M P I

2008 21.000 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T

REEUWIJK

City Plaza O 2010-2012 M 20.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed T 0182-690 900 I Larissa Staal, T 070-341 88 16

ROTTERDAM

Centrumplan O M P I

2009 4.500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

Nesselande O M P I

2009 1o.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

T

T NIJMEGEN Waalsprong

De Gordiaan O M P I

in ontwikkeling 11.000 m2 Redema Groep T 030-284 02 90

T

O in ontwikkeling M 2o.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC, BAM Vastgoed I T 0182-690900

Hesseplaats

Plein 44 O M P I

2010 12.000 m2 ING Real Estate Suzan Loorij, T 070-341 92 25 NIJVERDAL

RHOON Centrum % # &

Nieuw Dunant MAASSLUIS Koningshoek O M P I

in ontwikkeling 30.000 m2 nieuw Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

% # &

2011 4.300 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397

%: 4e kwartaal 2010 #: 3000 m2 &: Leyten : 010-2211351

2012 3.500 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394 RIDDERKERK Koningshof fase III

O M P I

2011 2700 m2 Leyten T 010-436 40 33

T

Overschie O M P I

T

medio 2008 4600 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T

OLDEBROEK Centrumplan MIDDELBURG Mortière O M P I

2008 35.000 m2 Multi Vastgoed, Heijmans IBC T 0182-690900

O M P I

in ontwikkeling 4.500 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T

SASSENHEIM ROSMALEN Centrumplan O M P I

in ontwikkeling 12.000 m2 Foruminvest bv Dhr. Nazerian, T 035-6956060

Centrum % # &

T

MIJDRECHT

SCHAESBERG

De Lindenboom O M P I

2011 2.000 m2 Synchroon D. Bos, T 030-6867401

Centrum

2010 8500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

T

% # &

2011 4.500 m2 Synchroon A.J. Heijs, T 030-6867446

>

LEES VERDER OP PAGINA

ROTTERDAM

LEGENDA

Watermanweg % # &

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

O M P I

in ontwikkeling 9000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

56

scn 6 | 2007 55

projecten in de pijplijn ST-MICHIELSGESTEL

UTRECHT

Centrum O M P I

in ontwikkeling 3500 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

VUGHT

Boudierhof O M P I

T

2008 4500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334

O M P I

T

ZAANDAM

Marktveldpassage

Winkelcentrum Saendelft

in ontwikkeling 3000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

O M P I

2008 7600 m2 OBAN Peter Welles (BAM), T 030-659 89 34

T

WAALWIJK De Els O M P I

Groeneweg

SITTARD Centrumplan O 2011 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900 SON & BREUGEL Ekkersrijt O M P I

nnb 42.000 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070-341 88 61 SPIJKENISSE

O M P I

2007 7000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900 Terwijde

O M P I

WADDINXVEEN

2011 22.800 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

2008 1335 m2 BAM Vastgoed Michiel Smits, T 030-6598163 Oosterheem

O M P I

2011 10.700 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070-341 88 16 Cadenza

2008 4200 m2 Redema Groep T 030 284 02 90

WOLVEGA Home Center O M P I

in ontwikkeling 11.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

Hovestein O M P I

T

Overkapel O M P I

ZOETERMEER

Stadscentrum Be Fair O M P I

2010 15.000 m2 Bouwfonds MAB Ontwikkeling Mariska Bossmann, T 070 3068578

Stadsplein O M P I

2014 10.00 m2 ING Real Estate Jamal Msalmi, T 070-3419805

2008 11.000 m2 Home Center Piet Kapenga, T 06 53331664

% # &

2012 16.000 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394

T

UTRECHT Vleuterweide O 2008 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

Fortis Ontwikkeling I T 0182-690900

T

ZWOLLE

VEENENDAAL

Willemspoort

Brouwerspoort O M P I

medio 2008 14.000 m2 BAM Vastgoed Jan Ruitenberg, T 030 6598163

ZAANSTAD

T

O M P I

Centrum O M P I

in ontwikkeling 18.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

T

in ontwikkeling 10.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900 ZWIJNDRECHT Walburg

O M P I

in ontwikkeling 15.000 m2 Fortis Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

T LEGENDA Centrum Overvecht % # &

2013 15.000 m2 Synchroon M. Majolee, T 030-6867397

56 scn 5 | 2008

% # &

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

DECORATIE

ALGEMEEN

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

MK-Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 036 5368365

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

DECORATIE

DECORATIE

DECORATIE

Accent Deco Hopbrouwer 14, 5253 RE Nieuwkuyk

Ballon Decor Plaswijcklaan 55, 3054 CM Rotterdam

Homan BV Postbus 13, 3640 AA Mijdrecht

T 073 6430286 • F 073 6416601 E info@accentdeco.nl

T 010 4180215 • F 010 4220720 I www.ballondecor.nl

T 0297 282121 • F 0297 288112 E info@homan.nl • I www.homan.nl

DECORATIE

DECORATIE

KENNIS & INFORMATIE

Decorations & Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Flower and Shower Velperweg 105, 6824 HJ Arnhem

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 036 5212015 • F 036 5212016 E rene.vos@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 026 3623061 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

KENNIS & INFORMATIE

CONSULTANCY

SERVICEPAGINA

DECORATIE

MARKETING/PROMOTIE

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Kleine Kunst Anne Franklaan 19, 7421 HH Deventer

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 0570 618301 • F 0570 517685 E info@kleinekunst.com I www.kleinekunst.com

scn 5 | 2008 57

toorman

MARKETING/PROMOTIE

MARKETING/PROMOTIE

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF

Crisis?

D

e huidige economische crisis zal aan winkelcentra niet ongemerkt voorbij gaan.

Beleggers worden steeds vaker getroffen door hogere financieringslasten. Huurders zien hun omzet en winst teruglopen. Wat nu?

Aan de kant van de belegger ontstaan door de kredietcrisis problemen bij de financiering. Financiers hebben zich vaak in de kleine lettertjes van de aan de belegger verstrekte lening het recht voorbehouden om onder moeilijke omstandigheden van tijd tot tijd de risico-opslag aan te passen.

Overigens gaan banken hiermee voorzichtig om. Zij hebben er immers geen belang bij een verhoging van de lasten te forceren in gevallen waarin dit zal leiden tot betalingsproblemen bij de belegger. Gedwongen verkoop levert immers dezer dagen ook geen goed resultaat op.

Aan de kant van de huurder leidt een recessie tot teruglopende verkoop en verschuiving naar goedkopere artikelen. De opbrengst staat dus onder druk. De huurder zal zich afvragen of de huurprijs kan worden aangepast. Zoals bekend is de in de wet geregelde huurprijsherziening nogal weerbarstig. De procedure duurt lang en het resultaat is onvoorspelbaar. Bovendien gaat het wettelijke systeem uit van aanpassing aan het huurprijsniveau van vergelijkbare lopende huurovereenkomsten.

Gelet op de trend in de huurprijzen van de voorbije periode zal een huurprijsherziening vooralsnog niet leiden tot verlaging.

Dit roept de vraag op hoe in deze moeilijke tijden door verhuurders moet worden omgegaan met huurders die in zwaar weer komen en de huurprijs niet meer (volledig) kunnen opbrengen. Het is in feite net als bij de banken die niet zomaar kredieten zullen opzeggen, omdat bij de gedwongen verkoop van het onderpand geen goede opbrengst wordt verwacht. De beleggers hebben er immers op hun beurt geen belang bij om een huurder te zien wegvallen, zonder perspectief op een nieuwe huurder. Het lijkt daarom verstandig dat huurder en verhuurder onder deze omstandigheden proberen tot een oplossing te komen, waarbij de huurder de huurprijs kan blijven opbrengen en de verhuurder zijn financieringslasten kan blijven dragen. Een goed gesprek is in zo’n geval beter dan een lange procedure. 3 MR. J.C. TOORMAN BOEKEL DE NERÉE ADVOCATEN, NOTARISSEN EN BELASTINGADVISEURS TE AMSTERDAM. T 020 795 32 44

58 scn 5 | 2008

Mall Radio Enkele Ring 37, 3245 AG Sommelsdijk

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

T 0187-609900 E info@mallradio.eu I www.mallradio.eu

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

MARKETING/PROMOTIE

ONTWIKKELAAR

Heesbeen attractieverhuur

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

Esp 241, 5633 AD Eindhoven

Statenlaan 281, 5223 DenAG Bosch Van Deventerlaan 101,LG 3528 Utrecht

T 040 283 47 81 • F 040 283 45 75 E info@heesbeenverhuur.nl I www.heesbeenverhuur.nl

T 030 6867300 • F 030 6867395 I www.synchroon.nl

CONGRES EN EVENEMENT

FACILITAIR

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

Sunblock, de glasfolieprofessionals Vogelenzanglaan 10, 2548 SZ Den Haag

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 06 30 303 303 • F 084-8829199 I www.sunblock.nl

FACILITAIR

FACILITAIR

Man Protection bv, zon- en lichtwering Postbus 48, 1483 ZG De Rijp

PRS Matten bv Einsteinweg 3, 3208 KK Spijkenisse

T 075 641 1991 • F 075 641 1896 I www.manprotection.nl

T 0181 618 788 • F 0181 622 649 E info@prs.nl • I www.prs.nl

Creating places for people to live, work, shop and relax.

Concepts that challenge, have vision and show creativity. This is what drives Bouwfonds MAB. Visit us at MAPIC (14.28) or take a look at www.bouwfonds.com