SCN 5-2007

SCN jaargang 9 | nr. 5 | 2007

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Volg het Bisonspoor

Hoe functioneert een centrum uit 1981? Menno Maas

ING Real Estate Development

Mapic: meet the Dutch Developing and investing all over Europe

Stadsfeestzaal

Nieuwe hot spot voor Antwerpen English summaries for Mapic delegates ICSC’s Jaap Gillis

Sustainability in retail artist impression: ‘the blob’, eindhoven (nl). architect: fuchsas. developer: heijmans commercieel vastgoed

Heijmans Vastgoed, Max Schep, Directeur Commercieel Vastgoed, Postbus 2, 5240 BB Rosmalen, tel. +31 73 - 543 58 18, www.heijmans.nl Johan Machiels, Marketing Manager, Belgicastraat 13, B-1930, Zaventum, tel. +32 2 722 9496, www.heijmans.be

HET IS GEEL EN KIJKT VERDER. Werken, winkelen en recreëren. De integrale aanpak van commercieel vastgoed. Het is een uitdaging verder te gaan dan een opdracht vraagt. Heijmans Vastgoed stelt de wensen van opdrachtgevers en eindgebruikers altijd centraal. En benadert vastgoedontwikkeling integraal. Of het nu gaat om een nieuw werk- of winkelgebied of om binnenstedelijke herstructurering. Heijmans is van de initiatieffase tot en met de oplevering als adviseur betrokken. We combineren niet alleen functies als wonen, werken of winkelen. We denken ook mee over parkeren, recreëren en infrastructuur. Dat leidt tot hoogwaardige eindresultaten voor onze klanten in Nederland en België. Met onderscheidende kwaliteit in vormgeving, afwerking, gebruikswaarde en rendement. Een geheel is meer dan de som der delen. Daarom zoekt Heijmans ook intern naar verregaande samenwerking. En zetten we naar behoefte de specialisten van onze bouwen infradivisie in. Met onze aanpak halen we er voor onze opdrachtgevers het maximale uit.

tijd speelt geen rol www.top-vastgoed.com

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met SCN geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

special mapic

jaargang 9 (2007), nr. 5 • 60 pp.

Fortis: ‘de meterdiscussie moet anders’ Menno Maas van ING Real Estate Development De Stadsfeestzaal in Antwerpen Jaap Gillis: ICSC goes green’ Mapic facts & figures Heijmans commercieel vastgoed Andrew Vaughn, Redevco

20 24 28 34 37 38 55

redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu advertenties

t 035-523 31 82 sales@scnews.eu

with summaries in English

abonnementen

projecten Internationaal Spijkenisse en Utrecht Koopgoot II Projectnieuws kort Rozemarijn open

divers 14 23 41 41 47

Personalia Pas verschenen Fotopagina Spanje Marketing: MK en karten Opleiding Winkelvastgoed

6 13 19 43 44

columns Verwaaijen Toorman Mulder

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 97 per jaar ex btw (voor Europa: € 109, rest van de wereld: € 118). Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. Bovendien krijgt u toegang tot het besloten deel van de SCN-website, met onder meer het artikelenarchief (pdf ) en het fotoarchief. U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website, tabje ‘reageer’, keuze ‘aanvragen abonnement’. uitgever / hoofdredacteur

11 27 57

Edwin Brugman art director

Jeroen van Heemskerck Düker

rubrieken Beurzen en congressen Groeten uit… In the pipeline Servicepagina

gedrukte / verspreide oplage

2600/2300 ex. 13 47 48 58

Hyperion creatieve communicatie, Almere druk

review & studies Megamall of niet? Hoe gaat het met… Bisonspoor? Triomf en tranendal in Turkije WinkellocatieMarkt Nederland 2007

vormgeving en prepress

Plantijn Casparie, Almere 7 8 16 40

issn

1571 9243

scn 5 | 2007

personalia

nieuwe functie van commercieel directeur Finance Nederland. Deze positie biedt hem de kans om zich volledig te concentreren op klanten en transacties. Bij LSI project investment treedt mr. Bart Hellendoorn (39) in dienst als bedrijfsjurist. Bart had dezelfde functie bij TBI Holdings. Als vastgoedspecialist behartigde hij onder andere de belangen van projectontwikkelaars en aannemers. Daarvoor werkte hij als advocaat bij Nauta Dutilh en Clifford Chance. Per 1 januari 2008 heeft Redevco Europe Dennis de Vreede benoemd tot chief financial officer. Hij volgt Frank de Moes op. De Vreede komt van Rochwell Automation Inc. (U.S.A.).

personalia ING Real Estate benoemde mw Dawn Prideaux de Lacy tot chief operations officer bij ING Real Estate Investment Management, Den Haag. Zij wordt verantwoordelijk voor alle operationele en administratieve aspecten in de 21 landen waarin het bedrijf actief is. Dawn Prideaux de Lacy komt van Morgan Stanley in Londen. Siep Hoeksema is per 1 oktober benoemd tot country manager Romania. Hij wordt verantwoordelijk voor het opstarten van een nieuw kantoor in Boekarest en het neerzetten van een nieuwe organisatie. Hoeksema werkt sinds 1980 bij ING Real Estate en was tot voor kort de country manager voor de U.K. Die functie wordt nu ingevuld door Martin Taylor. Hij wordt verantwoordelijk voor de verdere uitbreiding van de activiteiten in Groot Brittannie, met op het moment belangrijke projecten in Chester, Stevenage, Belfast en Hull en goed voor 23.0000 m2 en een investeringsvolume van twee miljoen euro. Martin Taylor komt van Calthorpe Estates. Maria de Rivera (foto) is per 19 november country manager bij ING Real Estate Investment Management Italy. Naast het beheer over het kantoor in Milaan krijgt zij de rol van fondsbeheerder van het ING Retail Property Partnership Southern Europe en het ING Real Estate Italian Retail Fund. Maria komt van UBS Real Estate, waar zij directeur was. Peter Göbel (1963) is met ingang van 1 december 2007 benoemd tot ceo ING Real Estate Finance Netherlands. Bert Kragtwijk, die de afgelopen jaren op succesvolle wijze leiding gaf aan de groei, krijgt de

Maria de Rivera

scn 5 | 2007

De WPM Groep heeft besloten het managementteam van WPM Nederland te versterken. Met ingang van 1 oktober zijn Huub Snelders en Ruud Bouma benoemd in de directie van WPM Nederland, als onderdeel van de WPM groep. Naast hun huidige verantwoordelijkheid aangaande het vastgoedmanagement binnen WPM, krijgen beiden een directe betrokkenheid bij het algehele beleid van WPM Nederland. De directie van WPM Nederland bestaat nu uit Pieter Affourtit, algemeen directeur en directeur planontwikkeling ad interim; Ruud Bouma, directeur kantoormanagement; Ger Dings, directeur real estate services en Huub Snelders, directeur winkelcentrummanagement. Brigit Gerritse (40) is de nieuwe head of leasing bij UnibailRodamco Nederland. In die functie is zij verantwoordelijk voor de verhuur van de winkelcentra- en kantorenportefeuille. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn de synergie binnen de Europese organisatie, het werven van nieuwe huurders en het initiëren van vernieuwende concepten. Gerritse was de laatste drieëneenhalf jaar werkzaam bij de Amsterdamse woningbouwcorporatie Het Oosten in de functie van directeur Bedrijfsruimte. Daarvoor is zij ruim negen jaar werkzaam geweest bij DTZ Zadelhoff, als directeur Research en adjunct-directeur Taxaties te Utrecht. Gerritse is haar carrière begonnen bij adviesbureau DHV te Amersfoort. Per 1 september 2007 bekleedt ir. H.J. van Dam de functie van adjunct-directeur bij Johan Matser Projectontwikkeling. Henri is hiermee verantwoordelijk voor de afdeling projectontwikkeling en daarmee tevens lid van het managementteam. Eveneens per 1 september 2007 is Mark Schrijver (41) als projectmanager in dienst bij Johan Matser Projectontwikkeling getreden. Mark legt zich toe op de realisatie van woningbouw en commercieel vastgoedprojecten. Coen van Riet (47) is per 1 december 2007 aangesteld als manager bij Grontmij I Kats & Waalwijk Winkelcentrummanagement. Hij vertrekt bij Meeus Vastgoedmanagement als hoofd Winkelcentrummanagement, waar hij onder andere werkzaam is als manager bij winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam. Van Riet voIgt Aart Geelhoed op die per 1 oktober de functie van directeur vervult bij Grontmij I Kats & Waalwijk Vastgoedmanagement. Geelhoed blijft vanuit zijn nieuwe functie nauw betrokken bij winkelcentrummanagement.

debat Begin september werden de plannen gelanceerd voor een megamall naar Amerikaans voorbeeld op het voormalig militair complex aan de IJpelareweg in Tilburg. Voor de NRW reden de wenselijkheid van zo’n complex te laten onderzoeken én een debat voor professionals te organiseren. Een debat dat eigenlijk een aantal maanden te vroeg plaatsvond. Want de plannen zijn nog lang niet uitgekristalliseerd.

ien hectare winkeloppervlak en recreatieve voorzieningen op een oppervlakte van achttien hectare. De Nederlandse projectontwikkelaar ovg en haar Amerikaanse collega mdg hebben met de gemeente Tilburg een overeenkomst gesloten met als doel de realisatie van een megamall, die jaarlijks vijf miljoen bezoekers moet trekken. De investering van de ontwikkelaars bedraagt ruim 400 miljoen euro. Dit nieuws sloeg begin september in als een bom. De gevestigde orde in retailland en de winkelvastgoedmarkt waren in rep en roer. Zou er dan uiteindelijk toch een megamall in Nederland komen en willen we dat wel? Prima locatie Ja dat willen we, althans de consument, zo

blijkt uit onderzoek van onderzoeksbureau q&a. in opdracht van de NRW. Twee op de drie Brabanders gaf aan de megamall te zullen bezoeken. En ook de rest van Nederland is geïnteresseerd. Van de ondervraagde 1800 Nederlanders gaf zeventien procent aan Tilburg een prima locatie te vinden. Tegelijkertijd liet 38 procent weten dat het hoogstwaarschijnlijk maar bij een bezoekje blijft. De resultaten van het onderzoek waren de leidraad voor een debat van professionals op 24 september in het Willem II stadion in Tilburg. Onder leiding van Kees Driehuis ging een aantal in debat over de wenselijkheid van een megamall. Grote vraag is wat een dergelijke ontwikkeling betekent voor de gevestigde detailhandel? Is de vrees voor grootschalige detailhandel, die de binnenstad massaal doet leeglopen gegrond? Volgens Paul Tankink van Corio wel. “De megamall heeft de omvang van de Utrechtse binnenstad. Dat wordt tegen Tilburg aangeplakt. Dat betekent dat daar eenderde aan omzet wegvalt.” Te nuchter Andrew Roud van projectontwikkelaar mdg

voelde zich tijdens het debat jaren teruggezet in de tijd. “Deze hele discussie hebben we ook gehad toen wij bezig waren met de factory outlet in Roermond. Emoties bepalen de reacties. Nederland zou te nuchter zijn voor grootschalige winkelprojecten. De praktijk bewijst anders. Ook toen was er de angst dat er omzet bij de detailhandel zou wegvloeien. Dat een euro, die in de outlet aan een spijkerbroek wordt besteed niet meer bij een andere winkel wordt uitgegeven. Wat blijkt, consumenten halen die euro ergens anders vandaan. Daarbij komt dat

Megamall ja of nee? tekst Patricia Weijmans

alle reacties zijn gebaseerd op niets meer dan een voornemen tot de realisatie van een mall. Wie zegt dat de mall niet kan bestaan naast de Tilburgse binnenstad. Er moet nog gedegen onderzoek worden uitgevoerd naar de invulling van de mall. Dit debat komt wat dat betreft negen maanden te vroeg. Een nieuw concept is niet automatisch slecht.” Babtist Brayé van Locatus uitte zijn twijfels over de waarde van het door q&a uitgevoerde onderzoek. “er wordt een vergelijk met CentrO in Oberhausen getrokken, maar is dat wel realistisch? De consument is gevraagd naar een stadspark. Wat de ontwikkelaars willen is een soort sprookjesbos in retail.” Bereikbaarheid Uit het onderzoek blijkt dat met name het

totaalaanbod, gratis parkeren en de bereikbaarheid van een megamall door consumenten als aantrekkelijk wordt ervaren. 80 Procent gaf aan een bezoek aan de megamall als een dagje uit te zien. Gerrit Sluiskes van mkb vraagt zich af of de consument er nog ze over denkt als ze weet wat de consequenties zijn. “Als bereikbaarheid en parkeren het argument zijn!” Niemand weet precies hoe de megamall er uit komt te zien. Wat de gevolgen van de MegaMall in België komst van de mall zijn, blijft voorlopig dan ook koffiedik kijken. Wordt het een attractie, Vreemd genoeg was ten tijde van het een toevoeging op wat er als is? Of zijn het NRW-debat nog niet algemeen bekend puur vervangende meters. Wie tussen de redat ook in België plannen ontwikkeld gels van Andrew Roud doorleest, kan niet anworden voor een MegaMall. Sterker nog, ders dan tot de conclusie komen dat het een deze plannen zijn al in een vergevorderd attractie moet worden, iets wat Nederland stadium. De Italiaanse ontwikkelaar nog niet kent met nieuwe grote formules en Gruppo Morro gaat in het Waalse Farciennieuwe vormen van vermaak. nes een mall van 90000 m2 BVO bouwen Volgens Paul Rupp, gedeputeerde van de (VVO 65000 m2). Het project gaat de provincie Noord-Brabant, is het volstrekt helnaam Citadelle voeren en zal een stevige der dat de consument wel wil. “Jaren geleden economische impuls gaan geven aan de hadden we deze discussie ook met betrekregio. Opening is voorzien voor eind 2009. king tot de meubelboulevards. De consument komt daar wel degelijk en in grote getale. Wat gaat er precies komen? Zolang we dat niet weten, kunnen we ook niets over de effecten van de komst van de megamall zeggen.” Upgrade Of de bouw van de mall in Tilburg nu doorgaat of

niet, het lijkt onvermijdelijk dat er op termijn ergens in Nederland een dergelijke grootschalige ontwikkeling verrijst. Hoogleraar retailmarketing Will Reijnders zei in een interview in het Brabants Dagblad zelfs dat de komst van een megamall goed voor Nederland en voor de Nederlandse retail zou zijn. In zijn optiek is er maar ruimte voor een mall en is Tilburg een prima locatie. Een megamall zou een upgrade van het Nederlands retaillandschap zijn. Het verhoogt volgens de hoogleraar de concurrentie en dat is goed voor winkelier én consument. Blijkt die laatste de mall boven de Tilburgse binnenstad te verkiezen, dan is die binnenstad simpelweg niet aantrekkelijk genoeg. •

scn 5 | 2007

bisonspoor

Hoe gaat het met…

Bisonspoor tekst en foto’s Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

W Van links af: Hendrik-Jan van Oostrum, Sjak Uiterwaal, Warner van Vossen

Nederland heeft veel winkelcentra uit de jaren tachtig. Maar de consument veranderde, de centra moeten mee. Hoe deed men dat met Bisonspoor in het Utrechtse Maarssenbroek?

scn 5 | 2007

inkelcentrum Bisonspoor is het kernverzorgend centrum voor Maarssenbroek. Maarssenbroek was indertijd aangewezen als groeikern. In 1974 werd hier de eerste woonwijk opgeleverd. De eerste fase van het winkelcentrum is in 1981 geopend en omvatte toen 13.000 m² vvo en 15.000 m² kantoren. Oorspronkelijk vervulde het centrum de rol van een ruim buurtwinkelcentrum, dat vooral gericht was op de dagelijkse boodschappen voor de nieuwe inwoners van de groeikern. Bij oplevering bleek het in eerste instantie niet eenvoudig het project ineens helemaal te vullen. Toen men echter vestigingen van Albert Heijn en de Hema wist aan te trekken, was dit geen probleem meer. Het winkelcentrum is indertijd ontwikkeld door Interco. De eigenaar is Maatschappij Doelenstraat, een particuliere belegger en het centrum wordt beheerd door De Elf Provinciën, een beheerorganisatie die deel uitmaakt van de organisatie van de eigenaar. In 1983 werd fase 2 geopend. Dit betekende een uitbreiding van 6000 m² winkelvloeroppervlakte (vvo) en een toevoeging van 90 woningen. In 1984 werd er nog eens 6000 m² vvo aan winkels toegevoegd en wederom 90 woningen. Op dit moment omvat het totale voorzieningencentrum 20.500 m² detailhandel (vvo), 1500 m² horecaruimte, 1300 m² recreatie en 2000 m² dienstverlening. Intern gericht en rijk geschakeerd Het winkelcen-

trum is helemaal intern gericht, zoals dat in die tijd gebruikelijk was. De buitenzijde bestaat vooral uit achterkanten, expeditiegelegenheden en gebouwde parkeervoorzieningen. Hierdoor suggereert de buitenzijde van het centrum helemaal niet wat bezoekers binnen kunnen verwachten. Bovendien is de verkeersafwikkeling langs de huidige parkeervoorzieningen niet optimaal. En dat is zonde, want als consumenten de moeite nemen om het winkelcentrum te bezoeken, dan treft men een alleraardigst uitgebreid voorzieningencentrum aan. Een centrum met het karakter van een ruim wijkwinkelcentrum, geschikt voor de dagelijkse boodschappen, maar ook heel aangenaam om een poosje te verblijven. Het winkelaanbod is qua branchering en qua marktsegmentatie ruim geschakeerd. Naast Albert Heijn en Dirk van den Broek als trekkers in de dagelijkse sector, is er een aantal versspeciaalzaken

bisonspoor

Artist impressions van het nieuwe Bisonspoor: de uitbreiding aan de Noordzijde vanuit verschillende gezichtspunten

gevestigd als een slager, viswinkel en bakker. In de niet-dagelijkse sector vinden we naast de trekker Hema onder meer vestigingen van Xenos en van Heemskerk. Qua mode en textiel biedt het winkelcentrum ruimte aan winkels in verschillende prijsklassen. Zo is er een vestiging van Zeeman, maar ook een prachtige winkel voor kinderkleding ‘Kinderen van Belle’, waar de betere merken verkocht worden. Tot slot zijn er ook meerdere smaken en prijzen voor schoenen vertegenwoordigd met een Van Haren, Nelson en Donelli, een kleine regionale keten met de betere kwaliteitsschoenen voor volwassenen en kinderen. Twee verdiepingen Het winkelcentrum bevindt zich over

twee verdiepingen. De begane grond functioneert als een ware koopmachine en ook de verdieping loopt in het algemeen redelijk tot goed. Er bevindt zich echter ook enige leegstand. Het betreft hier vooral de kleinere units, die zich bevinden aan gangen die in het verleden ergens naar toe leidden, maar nu niet meer. Hier wordt direct heel concreet zichtbaar van welk groot belang de aanwezigheid van échte trekkers en bronpunten is. Tot een aantal jaren geleden was het winkelcentrum verbonden met het lokale ns-station. Sinds dat niet meer het geval is, is er in de oude route hiernaartoe leegstand ontstaan. Omdat het winkelcentrum inmiddels 26 jaar bestaat en gerealiseerd is vanuit de gedachte die naoorlogse winkelcentra kenmerkt: functie boven vormgeving, zoals bijvoorbeeld ook Hoog Catharijne in Utrecht en City Plaza in Nieuwegein, leek het Shopping Centre News interessant om eens na te gaan wat eigenaar en ondernemers doen aan het behouden en eventueel vergroten van het marktaandeel binnen de regio.

den budget en verzorgt de plannen. Voor de organisatie en coördinatie hebben zij ook iemand in dienst. Hendrik-Jan van Oostrum was graag bereid mee te werken aan een interview en stelde voor hier ook de beheerder en de wethouder te betrekken. Iets wat meestal niet lukt, lukte nu wel. Toen ik drie weken na het eerste contact aanschoof bij Hendrik-Jan, in zijn kantoor boven de winkel, zaten daar ook Warner van Vossen, wethouder van Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken en Sjak Uiterwaal, hoofd Technische Dienst bij de Elf Provinciën. Nadat we de historie van Bisonspoor hadden doorgenomen, verlegde het gespreksonderwerp zich naar het nabije verleden, het heden en de toekomst. In het winkelcentrum worden tellingen uitgevoerd, waaruit blijkt dat het winkelcentrum zo’n 70.000 passanten per week kent.

Heel Zuid-Europees met mozaïekwerk en spiegels… en brandschoon!

Een snelle afspraak Via de Elf Provinciën, kwam ik

terecht bij Hendrik-Jan van Oostrum, bedrijfsleider van de Hema én voorzitter van de winkeliersvereniging. In Bisonspoor blijkt het vooral de winkeliersvereniging te zijn die de marketing en promotie regelt, dit in tegenstelling tot veel andere centra, waar vaak de beheerder of eigenaar dit regelt. Hier beschikt de winkeliersvereniging zelf over een beschei-

Samenwerking Het winkelcentrum heeft eigen-

lijk vanaf de oplevering altijd redelijk tot goed gefunctioneerd. In overleg tussen ondernemers en eigenaren is altijd aandacht besteed aan de branchering. Als er een winkel leegkomt, wordt deze in onderling overleg weer ingevuld. De winkeliersvereniging is vanaf oplevering altijd verantwoordelijk geweest voor de marketing en promotie. Wanneer zij een goed gestructureerd, concreet plan opstelt, levert de eigenaar in het algemeen een bijdrage aan de uitvoering. Deze vruchtbare samenwerking heeft tot op heden geleid tot een aantal grote lokale en spraakmakende evenementen, die veel bezoekers trekken. Zo kon men vorig jaar tijdens het 25-jarig bestaan een cabrio winnen. Ook aan de decoratie van het winkelcentrum wordt zorgvuldig en professioneel aandacht besteed. Een Italiaans sprookje Een paar jaar geleden heeft de

oorspronkelijke eigenaar van het winkelcentrum dit deel van zijn bezit overgedaan aan zijn dochter en schoonzoon. Vooral zijn schoonzoon, een geboren en getogen Italiaan, heeft het winkelcentrum voorzien van een volledig nieuw elan. In 2002 is begonnen met de interne renovatie van het winkelcentrum. Sindsdien zijn op verdieping alle plafonds vernieuwd, waar-

lees verder op pagina

10 scn 5 | 2007

bisonspoor

vervolg van pagina

door een wat transparante ervaring ontstaat. Dit heeft het winkelcentrum duidelijk goed gedaan, daar het door de lage plafonds (gebruikelijk in de tijd van de bouw) een wat benauwd karakter heeft. De plafonds op de begane grond moeten nog aangepakt worden. Op de vloeren op verdieping en begane grond heeft hij Italiaans natuursteen laten leggen. Hij heeft vakmensen uit Italië over laten komen om de bestaande vloeren uit het hele winkelcentrum te laten verwijderen én handmatig prachtig tegelwerk te realiseren in rood en crème. Op elk plein in het winkelcentrum zijn cirkelvormige mozaïeken aangelegd, bestaande uit hele kleine steentjes. In het midden zijn grote terracotta potten geplaatst met groenvoorzieningen, die uitstekend onderhouden worden. Naast vernieuwing van de plafonds en de wanden is er een prachtige glazen lift aangebracht op het plein, de roltrappen zijn vernieuwd, evenals de verlichting en al het stucwerk. De oude trappen zijn vervangen door trappen van Italiaans rood marmer. De trapafscheidingen bestaan uit koperen leuningen met glazen panelen. Ook zijn er openbare toiletten gerealiseerd van een kwaliteitsniveau waar wij in Nederland waarschijnlijk niet eens aan denken. Heel Zuid-Europees met veel mozaïekwerk en prachtige verlichting en spiegels én brandschoon! De Italiaanse ‘nieuwkomer’ in de familie heeft zelfs een heel dorps en warm Zuid-Europees tafereeltje gesuggereerd door tegen een scheidingswand op verdieping Italiaanse aquarellen op te hangen met daaronder bankjes, waar bezoekers even uit kunnen rusten. Als je daar langs loopt, ontstaat direct de associatie met de dorpspleintjes in Zuid-Frankrijk, Italië en Spanje waar vooral het oudere deel van de bevolking elkaar treft en elkaar op de hoogte houdt van de lokale wetenswaardigheden. De sfeer die dit plekje met zich meebrengt, zien we in het hele winkelcentrum terug door de hierboven beschreven materiaalkeuze. Als regelmatig, professionele winkelcentrumbezoeker, viel me op, dat de keuze voor deze warme, mediterrane uitstraling, die we hier wellicht als enigszins

De eigenaar heeft het centrum vanuit zijn hart benaderd ‘truttig’ zouden ervaren, ook de aangename gevoelens die bij dit mediterrane karakter horen, oproept. Dit in contrast met onze eigen, veelal nuchtere, sobere, en functionele kijk op inrichting van winkelcentra. Blijkbaar heeft schoonzoonlief kosten noch moeite willen sparen om Bisonspoor een stukje van zijn hart te geven. En dat is gelukt. Daarnaast is in diezelfde tijd een klimaatbeheersings systeem aangebracht, waardoor het er ’s zomers en ’s winters aangenaam toefen is. Licht en open Hoewel men in de tijd van de bouw nog

geen oog had voor het (commerciële) belang van goede zichtlijnen, voorziet dit winkelcentrum daar toch redelijk in. De trappen zijn opengewerkte trappen, die uitkomen op een ruim

10 scn 5 | 2007

verwaaijen winkelplein op begane grond. De bovenverdieping biedt een soort balkon of vide van waaruit de begane grond zichtbaar is; een beetje te vergelijken met de historische trappartijen in buitenplaatsen en oude huizen langs de Vecht. Boven dit plein bevindt zich een transparante lichtkoepel. Door de combinatie van het binnentredende buitenlicht en de geschetste openheid, bestaat er op het plein een uitstekend contact tussen de begane grond en de verdieping. Omdat alle betrokken partijen zich heel bewust zijn van het belang van non-stop marketing van het winkelcentrum, wordt op dit moment concreet gewerkt aan het invullen van de leegstaande units. Aan de gang naar het voormalige station vindt een uitbreiding plaats van 4.500 m². Een aantal al bestaande units wordt samengevoegd en er wordt een aantal trekkers gehuisvest. Kijkshop gaat hier o.a. komen. En men zou heel gelukkig zijn met een vestiging van bijvoorbeeld h&m. Bereikbaarheid en parkeren Verder worden de be-

reikbaarheid en de parkeergelegenheid van Bisonspoor stevig aangepakt. Eén van de parkeergarages wordt gesloopt en in fraaiere vormgeving herbouwd met twee maal zoveel parkeerplaatsen. Daarnaast wordt de binnenring (nu autoweg) voetgangersgebied en worden de wanden langs deze route zoveel mogelijk opengewerkt. Ook de bestaande kantoorgebouwen worden gestript en voorzien van een fraaie, moderne uitstraling. Op dit moment loopt de artikel 19 procedure en men verwacht dat deze eind van het jaar afgerond is. Dan kunnen de werkzaamheden concreet beginnen. De plannen zijn tot stand gebracht in een innige samenwerking tussen winkeliers, eigenaar/beheerder en de gemeente. Alledrie zijn zij zich bewust van het feit dat Bisonspoor haar regionale positie minimaal moet behouden. Warner van Vossen, de wethouder geeft aan dat hij vanmiddag ook nog een persconferentie heeft om bekend te maken dat naast het winkelcentrum een multifunctioneel centrum gaat worden met daarin o.a. het zwembad, de sporthal, een jongerencentrum en wellicht ook een bibliotheek. Dit project zal ook voor het winkelcentrum parkeergelegenheid kunnen bieden en extra trekkracht genereren. Functionele en communicatieve afstemming Met

deze nieuwe ontwikkeling is het natuurlijk wel van belang dat men in onderling overleg veel aandacht besteedt aan zichtlijnen tussen entertainment centrum en winkelcentrum, routing en signing. Wellicht kan men zelfs de vestiging van bepaalde functies bevorderen op de verbindingsroute tussen beide centra; een bibliotheek of mediatheek bijvoorbeeld zou op dit functionele kruispunt een versterking voor beide centra kunnen beteken. Duidelijk is dat winkelcentrum Bisonspoor potentie heeft, dat in de toekomst verder kan uitbuiten (mits partijen op de kruisvlakken van de belangen samenwerking, overleg en afstemming zoeken) én vanuit een unieke wijze benaderd wordt, omdat de eigenaar toevallig een andere culturele achtergrond heeft. Het feit dat hij dit winkelcentrum meer vanuit zijn hart dan vanuit zijn hoofd heeft benaderd; of in elk geval meer vanuit zijn hart dan wij in Nederland gewoon zijn te doen, geeft het een hele bijzondere, afwijkende en in mijn beleving aangename uitstraling. •

Terug in de tijd?

et christelijk gedachtegoed gaat de retail flink veranderen. De wildgroei aan koopzondagen onder het mom van toeristisch regime, is voor sommigen onaanvaardbaar. Het kabinet heeft aangegeven dat ze het aantal koopzondagen drastisch wil beperken. Voor een kustplaats als Noordwijk is het toeristisch regime gerechtigd. Maar Almere-Buiten? Daar kan je inderdaad je vraagtekens bij zetten. De verdeeldheid over de koopzondag is logisch, omdat er duidelijke winnaars en verliezers zijn. De grootste winnaar is ongetwijfeld de consument. Die kan nu zelf bepalen wanneer er gewinkeld wordt en is niet aangewezen op de superdrukke zaterdag of de unheimische koopavond. Het succes van de koopzondag toont aan dat de behoefte groot is. Het geeft ook eens te meer aan dat winkelen een van de belangrijkste en tevens goedkoopste leisureactiviteiten is. In het calvinistische Nederland met een kabinet dat geen poging onbenut laat om de koopkrachtstijging te beperken, is het shop till you dropadagium nog maar beperkt in praktijk te brengen. Maar stel je voor dat we hier daadwerkelijk een welvaartssprong gaan maken en dat we van gekkigheid niet meer weten wat we met ons geld moeten doen: dan heb je die zondag hard nodig om op enigszins comfortabele wijze van je geld af te komen. Mijn idee is dat de koopzondag steeds noodzakelijker wordt. Zeker nu er steeds meer en langer gewerkt wordt. Winkelen in je pauze? Not done! Winkelen na het werk? Onmogelijk want de gemiddelde winkelier begint om half zes al het rolluik voorzichtig te laten zakken. Ja en op zaterdag is het dus ‘gezellig’ druk, ofwel zeer inefficiënt winkelen omdat je overal in de rij moet staan en je je door de menigte moet zien te worstelen. Kortom de zondag als uitwijkmogelijkheid is ideaal. Maar ook zo populair dat het hier en daar ook weer de kritische druktegrens overschrijdt. En een bijkomend voordeel is dat je niet verplicht bent om op de zondag te winkelen. Het is een keuze om het te doen of principieel te laten. De tweede winnaar is het grootwinkelbedrijf wat de (personeels)kracht heeft om deel te nemen aan de koopzondag en een omzet te realiseren die opening rechtvaardigt. Want de conversie op de zondag blijft ver achter bij die op ander dagen. Veel kijken-niet kopen publiek. Maar de oriëntatie op zondag kan weer tot een gerichte aankoop op een ander moment leiden. De derde winnaar is de winkelondersteunende horeca. De zondag is bij uitstek het moment om met z’n tweeën of met het hele gezin te gaan shoppen en dan ook nog iets te gebruiken. Het is zondag, dus een beetje feest! Kopje koffie, stukje gebak, hamburgertje, we hebben toch alle tijd! Maar er is natuurlijk ook een grote verliezer: de kleine zelfstandige winkelier. Hij kan of wil niet open op de zondag. De enige vrije dag in de week opofferen is voor velen onmogelijk en onwenselijk. Sommige retailers zitten in een soort prisoners dilemma. Open gaan kost geld door duur personeel met een in verhouding lagere omzet. Dicht blijven kost geld omdat omzet afvloeit naar de concurrent. Het argument dat een ongebreidelde uitbreiding van het aantal koopzondagen leidt tot minder diversiteit en meer voorspelbaarheid van het aanbod, is dus valide. Kortom, je positie in de discussie bepaalt je standpunt in de discussie. Als consument ben ik voor en wil ik ook op zondag naar de supermarkt, warenhuis of meubelboulevard kunnen gaan. Als onderzoeker zie ik de gevaren en pleit ik voor een zekere matiging ter behoud van de diversiteit van het winkelaanbod. Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 5 | 2007 11

vacature2

Getting you there. drs. ing. Angelique Penners - Wouters | Commercieel Projectmanager (commercieel vastgoed) “Bij Fortis Vastgoed Ontwikkeling ben ik verantwoordelijk voor de herontwikkeling van een groot winkelcentrum in bestaande omgeving. Het toppunt van winkelontwikkeling! Het vereist meer overleg en planning dan de bouw van een complex in bijvoorbeeld een Vinexwijk. Ik faciliteer tevens de omgeving en zorg ervoor dat winkeliers hun brood kunnen blijven verdienen tijdens het bouwproces. Fortis Vastgoed Ontwikkeling geeft mij de mogelijkheid te werken aan prestigieuze projecten in een inspirerende omgeving. En ook niet onbelangrijk: te werken bij één van de topspelers op de markt in winkelontwikkeling.” Werken bij Fortis Vastgoed Ontwikkeling betekent werken in een uitdagende en motiverende omgeving. Maar het betekent bovenal ook bezig zijn met het realiseren van onderscheidende woon-, werken winkelen leefomgevingen, die naadloos aansluiten bij de wensen van de klant. Fortis Vastgoed Ontwikkeling is altijd op zoek naar professionals die zowel zelfstandig als in teamverband onze ambities waar kunnen maken. Kijk op www.fortisvastgoedontwikkeling.nl voor onze vacatures.

Vastgoed Ontwikkeling 270241 adv_202x258.indd 1

17-10-2007 09:58:00

nieuws

Vertrouwen Vooral de uitwerking

van het doorgaans als ’soft’ en lastig stuurbaar beschouwde criterium ‘vertrouwen’, maakt het model waardevol. Het model onderkent drie vormen van vertrouwen, op basis waarvan dit criteri-

um beter hanteerbaar en ook beïnvloedbaar wordt. Op basis van het managementmodel zijn twee handzame en zeer praktische instrumentkoffers geformuleerd. Met behulp hiervan kunnen samenwerkingsprocessen positief beïnvloed worden; Eén koffer bevat instrumenten ter behoud of bevordering van de kwaliteit van samenwerking: ‘Eerste Hulp bij Bevordering en Preventie in SamenWerking’ (ehbp-sw). Een tweede kan worden ingezet bij ongelukken: de ‘Eerste Hulp Bij Ongelukken in SamenWerking’-koffer (ehbo-sw). Brede toepasbaarheid Het ma-

nagementmodel is ontwikkeld vanuit de praktijk van complexe (winkel)vastg oedprojecten. Echter, doordat de focus in dit boek op het proces ligt en niet op het project, is het model juist breed toepasbaar op samenwerkingsverbanden in het algemeen. Dit blijkt ook uit het voorwoord van prof.dr. Ed F. Nozeman, bijzonder hoogleraar vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen, waarin hij dit boek aanraadt ‘aan zowel kenners als niet-ingewijden omdat het algemene inzichten weet te verbinden met sectorspecifieke omstandigheden, waarmee aangetoond wordt dat ook de ontwikkeling van retailprojecten

gewoon mensenwerk is.’ Het boek is bestemd en geschikt voor studenten, voor ervaren en minder ervaren managers en onderhandelaars, alsmede adviseurs. De lezer vindt er herkenning, bevestiging en praktische tips. Het is vlot, luchthartig en humoristisch geschreven, terwijl het tevens een (in deze combinatie) onverwachtse diepgang kent. Door dit samenspel van kenmerken is het boek zeer toegankelijk, maar ook leerzaam. Auteurs Jorine de Soet is planoloog en

auteur van vele publicaties. Zij adviseert en begeleidt vanuit haar bedrijf kir, Kordaat in Ruimte, planvormingsprocessen die door verschillende partijen gezamenlijk vormgegeven worden. Tweede auteur Yvonne Koert, marketingdocente aan Avans Hogeschool in ’s-Hertogenbosch, heeft vooral een bijdrage geleverd vanuit de psychologische invalshoek. • Jorine de Soet en Yvonne Koert. Managen van samenwerkingsprocessen; een praktische handleiding voor complexe (winkel)vastgoedprojecten. Een uitgave van Management Producties. ISBN: 978-90-808530-9-6 Prijs € 74,50 excl. btw en verzendkosten, te bestellen via www.managementproducties.com.

caspar Lodewijks (SCN) met pensioen Verschillende van onze relaties hebben de afgelopen jaren contact gehad met onze sales-coördinator Caspar Lodewijks. Vanuit zijn eigen bureau verzorgde hij de advertentieen editorial-verkoop voor de vakbladen Retail Manager (tot 2005) en Shopping Centre News. Maar per 2 november van dit jaar heeft hij deze werkzaamheden neergelegd en gaat samen met zijn vrouw Ellen genieten van Frankrijk. Een lang gekoesterde droom, een eigen huis in de Provence, gaat dan in vervulling. Uitgever Edwin Brugman van Shopping Centre News bedankt Caspar voor zijn inzet voor de opbouw van het blad en wenst hem een mooie tijd als ‘pensionado’ toe. Mededelingen over de opvolging van Caspar Lodewijks volgen, maar vooralsnog kunt u gewoon ons e-mailadres sales@scnews.eu blijven gebruiken. •

dinsdag 20 november Schiphol Vastgoed® 2007 Holiday Inn Amsterdam Schiphol

publicaties: Managen van Samenwerkingsprocessen

vrijdag 23 november Antwerpen Vastgoed® 2007 Horta Antwerpen

WinkellocatieMarkt® Magazine nr. 2 2007

donderdag 29 november Den Haag Vastgoed® 2007 Het Spaansche Hof Den Haag dinsdag 4 december Arnhem-Nijmegen Vastgoed® 2007 Wijnfort Lent (nabij Nijmegen) vrijdag 7 december Limburg Vastgoed® 2007 Kasteelhoeve in Thorn dinsdag 11 december Rijnmond Vastgoed® 2007 Stadsgehoorzaal Vlaardingen dinsdag 22 april 2008 WinkellocatieMarkt® België 2008 Horta Antwerpen

Te bestellen via onze website: www.managementproducties.com

14-16 november 2007 MAPIC Locatie: Cannes, Frankrijk Informatie: www.mapic.com

beurzen en congressen

Pas verschenen

n het studieboek Managen van samenwerkingsprocessen, inclusief artikelenbundel met praktijkcasussen, wordt een managementmodel voor succesvol samenwerken geïntroduceerd op basis waarvan twee praktische instrumentkoffers samengesteld zijn, waarmee de kwaliteit van het samenwerkingsproces behouden en bevorderd en zelfs hersteld kan worden. Het managementmodel bestaat uit vijf criteria: ambitieniveau, de wil om samen te werken, spelregels, respect en vertrouwen en financiële middelen. Deze criteria behoeven elk op zich apart aandacht en zijn daarom uitgewerkt in een aantal factoren. Hierdoor kan elk criterium positief beïnvloed worden, waardoor men in staat is om de kwaliteit van de samenwerking te behouden, bevorderen of te herstellen.

16 januari 2008 Congres Dynamische Winkelplanning (NRW, HBD, VNG en MKB Nederland) Locatie: Utrecht Informatie: www.nrw.nl 16-18 april 2008 ICSC European Conference Locatie: Amsterdam Informatie: www.icsc.org

scn 5 | 2007 13

internationaal

Redevco Europe and EMCT in joint development

Multi wil 20 Turkse Forums

Redevco Europe has agreed terms to set up a joint venture company with EMCT Romania, one of most reputable local developers in the Romanian real estate market. The new company, named Romanian Retail Developments (RRD) started at the end of September 2007. Redevco began exploring the Romanian real estate market in mid 2006 and showed its commitment to the market by opening an office in Bucharest on January 1 2007. This office will now serve as Redevco's investment office. Jörg Bitzer, Managing Director of Redevco Central Europe: ‘Romania's commercial real estate market is booming. The fact that Romania has the lowest per capita shopping-centre space anywhere in Europe shows clearly the opportunities for high-quality shopping-centre development in this new EU market.’ The new company will focus on developing projects of 25,000-100,000 sq. m. GLA in some of Romania's most important and attractive cities. Total investment over the next five years is expected to exceed 500 million euro’s.

Local market Commenting on the agreement, Jaap Gillis, Chief Operating Officer of Redevco Europe, said: "There is a strong synergy between our companies. Now we can combine EMCT's local knowledge with the international expertise of the Redevco team. This will give us access to the best possible local market knowledge and allow us to create the most sustainable retail developments, incorporating local needs and local market usage. Redevco also has its own concept, Redevconcepts, and research departments. RRD's mission is to develop shopping centres that support Redevco's strategy. We have chosen EMCT Romania as our partner because of the company's impressive track record in the field of retail development in Romania."

Opportunityr Michael Richard, EMCT's General Manager, says: ‘A joint venture with Redevco is an opportunity to enrich the Romanian retail real estate landscape by developing shopping centres at the highest international standards. Based on EMCT's portfolio and combined know-how, both local and international, the new company, RRD, will position itself as a trendsetter on the Romanian commercial real estate market. EMCT Romania is one of the largest operators in Romania and it is important for us to collaborate with market leaders in long-term partnerships. The agreement with Redevco will further enhance EMCT's transition to the next level and introduces RRD as one of the most important players on the market.’ It is intended that RRD will develop primarily for Redevco's own real estate portfolio. The current projects, Sun Plaza Bucharest and Siret Plaza Galati will continue to be developed by EMCT Romania. •

14 scn 5 | 2007

Forum Bornova in Izmir, Turkije

Multi Turkmall start met twee nieuwe projecten in Turkije. In 2010 moeten er twintig winkelcentra staan, alle met Forum in de naam.

ulti Turkmall, de grootste vastgoedontwikkelaar van Turkije, is begonnen met de bouw van twee nieuwe projecten: Forum Aydin in Aydın, de grootste stad in het Egeïsche deel van Turkije, en Forum tem in Istanboel, de grootste stad van Turkije. Multi is sinds 2004 actief op de Turkse markt en heeft sindsdien een spectaculaire groei doorgemaakt. Het in Istanboel gevestigde Multi Turkmall opende in 2006 voor het eerst een winkelcentrum in Izmir, het Forum Bornova. Op dit moment heeft het bedrijf dertien winkelcentra en multifunctionele projecten met een totaal vloeroppervlak van 1,2 miljoen m2 in aanbouw en ontwikkeling. Daarnaast is de bouw van nog 500 duizend m2 aan projecten gepland. Snel groeiende Turkse onderneming Multi Turkmall heeft vanuit de

thuisbasis Istanbul een prominente positie veroverd op de Turkse markt voor zakelijk vastgoed, met een uitgebreide portefeuille aan reeds gerealiseerde of nog in ontwikkeling of aanbouw zijnde winkelen vrijetijdsprojecten. Het totaaloppervlak hiervan bedraagt 1,7 miljoen m2. De kwaliteit van het ontwerp is

het belangrijkste onderdeel van de voor het bedrijf specifieke ‘design & development’ formule. Met projecten, die een locatie een geheel nieuwe identiteit geven en ook nog eens een economische en sociale opleving tot gevolg hebben, heeft Multi Turkmall met succes een nieuw concept voor de ontwikkeling van winkelprojecten op de Turkse markt geïntroduceerd. Na de opening van Forum Bornova in 2006, opent Multi Turkmall in oktober dit jaar een tweede winkelcentrum, het Forum Mersin in de stad Mersin. Voor 2008 is de opening van nog vijf nieuwe winkelen vrijetijdscentra gepland. Forum Çamlik-Denizli, Forum Trabzon, Forum Ankara, Forum Aydin en Forum Istanbul zullen volgend jaar hun deuren openen. Voor 2009 is de opening gepland van nog zes centra, te weten Forum Antalya, Forum tem-Istanbul, Forum Kayseri, Forum Diyarbakir, Forum Gaziantep en Forum Kapadokya-Nevsehir. Multi Turkmall wil tegen het jaar 2010 twintig Forum-projecten in Turkije gerealiseerd hebben. Met dertien projecten in twaalf verschillende Turkse steden, zal Multi Turkmall directe werkgelegenheid voor zo’n 30.000 mensen scheppen. •

internationaal

kort buitenlands Corio neemt belang in Turks winkelcentrum

orio maakte op 15 oktober bekend dat het bedrijf een overeenkomst heeft getekend voor de toekomstige aankoop van een 100%-belang in winkelcentrum Tekira in het centrum van Tekirdag (west Turkije). De transactie zal plaatsvinden tegen een vooraf vastgesteld netto aanvangsrendement in lijn met Corio's eerdere aankopen in Turkije. De ontwikkeling van winkelcentrum Tekira met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van circa 30.000 m² is onlangs gestart en zal naar verwachting medio 2009 worden opgeleverd. De stad Tekirdag is gelegen in de Marmara regio in het westen van Turkije, ongeveer 150 kilometer ten westen van Istanbul, aan de Europese kant van Turkije. De Marmara regio is de meest welvarende regio van Turkije. Het inkomen per hoofd van de bevolking in Tekirdag ligt ruim boven het Turkse gemiddelde. Door de voortgaande verstedelijking in Turkije groeit Tekirdag's bevolking van circa 625.000 inwoners gestaag. Winkelcentrum Tekira is gelegen in het stadscentrum van Tekirdag en zal een primair verzorgingsgebied van 225.000 inwoners hebben. stadscentrum Tekira wordt het eerste winkel-

centrum in Tekirdag. Het project met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van 30.000 m² en 1.200 parkeerplaatsen, ligt op een uitstekende locatie aan de belangrijkste hoofdwinkelstraat in het stadscentrum. Op de begane grond zal een hypermarkt van circa 7.000 m² als trekker fungeren en op de vierde verdieping is een bioscoop gepland. Als gevolg van de unieke locatie in het stadscentrum, de uitstekende bereikbaarheid en het nieuwe concept zal Tekira dominant in haar verzorgingsgebied zijn. De ontwikkelaars en verkopers van het winkelcentrum zijn de Eroglu Group en de familie Ozdoyuran. De Eroglu Group, met het hoofdkantoor in Istanbul, is een multinational die actief is in de productie en verkoop van jeans en vrijetijdskleding onder de merknamen Colin's en Loft. turn key Het winkelcentrum Tekira zal turn key

en in verhuurde staat worden geacquireerd. De totale investering zal afhankelijk zijn van het verhuurresultaat. Na aankoop zal Corio het winkelcentrum Tekira in-house gaan managen. De huurcontracten in Tekira zullen gebaseerd zijn op de euro. Totdat de bouwvergunning is ontvangen, zal het project worden toegevoegd aan de variabele pijplijn van Corio. •

Multi DevelopMent italia opent petali Di reggio Zaterdag 22 september 2007 kwam I Petali di Reggio tot volle wasdom met de opening van het laatste gedeelte, waarin onder meer zes merken van de Inditexgroep zijn gevestigd. ING Real Estate kocht I Petali di Reggio en nam het vastgoed op in zijn Italian Retail Fund. De waarde van de investering bedraagt ongeveer 95 miljoen euro. I Petali di Reggio (28.500 m2) is een multifunctioneel project in Reggio Emilia, Noord-Italië. Het ligt op een uitstekende locatie, vlakbij een afrit van de A1, de belangrijkste verbindingsweg tussen het noorden en het zuiden van Italië. De architecten van het project zijn het Nederlandse T+T Design, (ontwerpers van het masterplan), het Spaanse Chapman Taylor en het Italiaanse Studio Morasso. I Petali di Reggio heeft twee winkelniveaus voor 50 winkeleenheden. De hoofdhuurders van het project zijn Zara, Intersport, Mediaworld, Pittarello, Virgin Active en UCI Cinemas. Het horecaplein bevindt zich op de begane grond en bestaat uit elf bars en restaurants. De eerste verdieping wordt helemaal in beslag genomen door een bioscoop met elf zalen. In een uit vier verdiepingen bestaande toren is een exclusief fitnesscentrum gevestigd. Voor de bezoekers is er een onoverdekt parkeerterrein met meer dan 2000 parkeerplaatsen.

Forum Palermo Multi’s winkelcentrum in Palermo , dat de naam Forum Palermo krijgt, is het grootste winkelen vrijetijdsproject dat wordt ontwikkeld in Zuid-Italië. De locatie heeft een totale oppervlakte van 65.000 m2 en bevindt zich vlak bij de ringweg van Palermo, dicht bij de afrit van de E90. De ankerpunten van het Forum Palermo worden gevormd door een hypermarkt en een vrijstaande doe-het-zelf-zaak. Binnen het kader van de ontwikkeling worden ook twee bestaande gebouwen gerenoveerd om ruimte te bieden aan eetgelegenheden, cultuur en entertainment. De middelgrote units zullen een brede selectie aan internationale en nationale merken huisvesten en tevens ruimte bieden aan winkelconcerns die zich op de massamarkt richten. De mengeling van verschillende winkels wordt aangevuld met vrijetijdsvoorzieningen en servicepunten, die de variëteit van het centrum verder vergroten. Het masterplan is ontwikkeld door T+T Design uit Gouda en als architect is het Italiaanse bureau Progetto CMR uit Milaan bij het project betrokken. Naar verwachting zullen de deuren van Forum Palermo in het najaar van 2009 opengaan.

ING Real Estate koopt vastgoed in roemenie ING Real Estate heeft overeenstemming bereikt met het Belgische Felicia Invest over de overname van het Felicia Shopping Centre in Iasi, Roemenie. Hiertoe heeft ING Real Estate het Belgische bedrijf Felicia Invest overgenomen. De totale investering bedraagt 40 miljoen euro. Het project wordt toegevoegd aan het ING Property Fund Central and Eastern Europe. Felicia Shopping Centre heeft een BVO van 26.330 m2 en opende op 9 oktober 2007. Het is het eerste centrum in z’n soort in de stad die ruim 300 duizend inwoners telt. Trekkers zijn ondermeer Carrefour (niet in de transactie), Media Galaxy, Intersport en Marks & Spencer.

Foruminvest opent Le 31 Donderdag 27 september heeft de opening plaatsgevonden van het winkelcentrum Le 31 in Lille, het eerste winkelcentrum in Frankrijk van Foruminvest France. Het winkelcentrum, dat gelegen is aan de Rue de Béthune, de hoofdwinkelstraat van Lille, beslaat circa 23.000 m2 bvo winkelruimten en 600 ondergrondse parkeerplaatsen. Huurders zijn Galeries Lafayette met 15.000 m2, Adidas, Bershka, Pull and Bear, Darty, Grand Optical en Ludendo (speelgoed). De parkeergarage zal door Q-park worden geëxploiteerd. De bouw van Foruminvest France tweede winkelcentrum, Les Terrasses du Port in Marseille, met een oppervlak van 50.000 m2 bvo zal naar verwachting in het tweede kwartaal 2008 aanvangen.

scn 5 | 2007 15

nrw Met een groep van 45 vakmensen heeft de NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra) tijdens een driedaagse excursie Istanbul bezocht. De belangrijkste stad van Turkije (Ankara is en blijft de hoofdstad) vormt een interessante mix van ‘modern en traditioneel’. Van seculier en islamitisch. Van welvarend en verpauperd. Turkije, officieel een seculiere staat sinds 1923, vormt sinds mensenheugenis een brug van oost naar west. Het land is dan zelf ook op en top verdeeld. Simpel gezegd: de seculiere helft wil aansluiting bij het westen en de islamitische helft heeft bij wijze van spreke plannen voor de Sharia. De huidige premier Erdogan is van origine fundamentalistisch, maar lijkt – sinds hij aan de macht is – toch zijn blik op het westen te hebben gericht. Al weet niemand welke kant hij echt op wil. Kwade tongen beweren dat hij bezig is met een islamitische heroriëntatie. Het leger beschermt echter de seculiere democratie (een toch wel vreemde, maar uiteindelijk goede zaak). En het land worstelt met Koerdische (en andere!) minderheden. Woordenparen als ‘Armeense genocide’ zijn taboe, maar een westerse wijze van leven voert -in ieder geval in het Europese deel van Istanbul- grotendeels hoogtij. Waarbij winkelcentra een hoofdrol spelen. Waardoor Nederlandse partijen (Redevco, Cório, Multi, Foruminvest en TCN) sterk geïnteresseerd zijn in dit land. De door ons bezochte centra zijn echter allen van Turkse, Duitse of zelfs Koeweitse makelij. De Nederlandse ontwikkelaars moeten nog beginnen met bouwen of zijn sinds kort begonnen. Wel heeft Cório een belang genomen in hét winkelcentrum van Istanbul, Akmerkez. Door Hans van Tellingen*

NRW-studiereis naar indringend Istanbul

Triomf en tranendal in

urkije is een groeimarkt. Qua aantallen inwoners. Qua Bruto Nationaal Product. Qua alles eigenlijk. Misschien zelfs ooit wel lid van de eu. Planmatig ontwikkelde winkelcentra waren er nog niet. Tot voor kort. Sinds een paar jaar verrijst het ene na het andere winkelcentrum. Die de traditionele winkeltjes wel enigszins verdringen. Maar dat mag de pret niet drukken. Wil Turkije (dat wil zeggen: de ‘seculiere helft’) doorgroeien dan is een grote dynamiek genoodzaakt. Horden buitenlandse ontwikkelaars en eigenaren bestormen daarmee de Turkse markt (die veel groter is dan alleen maar Istanbul). Met hier en daar een groeistuipje. En een wat ‘losse’ wijze van zakendoen. Maar en dat moet gezegd- met een zeer gastvrij en vriendelijk volk. Daar kunnen onze Nederlandse ‘horken’ (ik ben er zelf ook één) nog wat van leren.

15 oud.Was jarenlang het enige planmatig ontwikkelde winkelcentrum. Esthetisch gezien niet zo spannend. Maar wel de plek waar de Istanbulse ‘jetset’ graag vertoeft. En zo ook de landelijke politici (de islamitische Erdogan is ook gesignaleerd, ja ook als consument, en is niet vies van Westers winkelvermaak zo blijkt). Kent ‘slechts’ 35.000 m2 winkelvloeroppervlak. Wordt daarnaast goed bezocht (tegen de 15 miljoen bezoekers per jaar). Door mensen met een uitstekend gevulde portemonnee. Volgens velen hét winkelcentrum van Istanbul. Niet voor niets heeft Cório een belang opgebouwd van tegen de 50% in dit centrum. Een goede investering volgens Cório. Na de geplande opknapbeurt zal het winkelcentrum nog beter functioneren. Zo luidt de verwachting. Triomf of tranendal?: mijns inziens een absolute triomf! Metro City Metro City is te typeren als ‘Duits’. Niet zo ver-

Istinye Park Istinye Park was het eerste door ons bezochte

centrum. Gevestigd in het rijkere, Europese deel van de stad. Nog maar twee weken daarvoor geopend tijdens ons bezoek. Trefwoorden zijn: ruim (82.000 m2), licht, groots, smaakvol, strak en ook functioneel. Moet nog wel op gang komen. Maar de potentie is er. Veel aandacht voor leisure. En detail. Een potentieel uitstekende retailbeleving: zo zou ik het willen samenvatten. Triomf of tranendal?: nog onbeslist is mijn oordeel. Ik neig naar het eerste! Akmerkez Akmerkez is centraal gelegen in het rijkste ge-

deelte van de Europese helft van de stad. Alweer een jaar of

16 scn 5 | 2007

wonderlijk daar de Duitse eigenaar/ontwikkelaar ece hier aan de touwtjes trekt. Strak, functioneel, maar wel erg ‘Nineties’. Het lijkt of ze ‘hét Duitse winkelcentrum uit de jaren negentig’ hebben geïmporteerd naar het Istanbul van nu. Triomf of tranendal?: daar ben ik niet uit. Zeker is dat er sprake is van sterke concurrentie van het zeer nabij gelegen en onlangs geopende Kanyon winkelcentrum. Kanyon Kanyon is een belevenis. In ieder geval qua archi-

tectuur. Niet zo verwonderlijk daar architect David Rogers (ook bekend van onder andere Zlote Tarasy en Getz) zijn eigen kenmerkende stijl heeft gebruikt. Sommigen (u moet weten

Winkelcentrum Akmerkez, Istanboel

Kanyon: weelderig bouwsel of ufo?

transitioneel Turkije dat het nrw-reisgezelschap grotendeels uit mannen bestaat) hadden het over ‘weelderige vormen’. Anderen spraken over een ufo. ‘Anyway’, je moet er van houden, maar het is in ieder geval heel apart. Nadeel is wel dat er sprake is van slechte zichtlijnen (je kunt niet ‘drie winkels verderop’ kijken) en slecht zicht naar de etages. Daarbij is het de vraag of het winkelcentrum het redt ten opzichte van het functionele Metro City. De toekomst zal het leren. Geen triomftocht. Ook geen tranendal. Grand Bazaar De Grand bazaar is het eerste overdek-

te winkelcentrum ter wereld. Zo wordt beweerd. Stamt uit de vijftiende eeuw. En is een heerlijk chaotisch tafereel met boetiekjes, winkeltjes en prettig opdringerige verkopers. Na de eerste verrassing kom je erachter dat er alleen maar pulp wordt verkocht. Toeristische shit. En tot verdriet van de Hollandse bierdrinkers (ons bezoek was aan het eind van de middag): men verkocht alleen maar thee… Een ‘tranendal’ dus, volgens velen, maar wel aangenaam gezellig! Cevahir Cevahir is een tranendal in het kwadraat. Dit ge-

drocht, rechtstreeks geïmporteerd uit Koeweit, is 110.000 m2 groot. Schijnt (ik geloof er niks van) 13 miljoen bezoekers per jaar te trekken en is gelegen in het arme, Aziatische deel van Istanbul. Kent een treurig pretpark (als je dat maakt, doe het dan goed is mijn devies, want de achtbaan vindt zelfs mijn dochter van vijf niet eng). Is uitgesproken kitsch (veel klatergoud). En voldoet misschien voor een Koeweitse oliesjeik die

van gekkigheid niet weet waar hij zijn geld aan moet uitgeven. Maar doet mij de rillingen bezorgen. Niet leuk. Treurig. Jammer. Nautilus Een onbestemd gevoel heb ik bij het laatst bezoch-

te centrum, het ‘Tepe Nautilus’. Dit met ‘zeethematiek’ doordrenkte winkelcentrum is redelijk groot (52.000 m2), is functioneel, kent enig vermaak en is gezegend met buitenlandse winkelketens (waaronder een Carrefour). Wel sympathiek. Lijkt economisch gezien het niet al te best te doen, maar ik kan mij vergissen. Triomf?: nee. Tranendal?: ook niet! En dan… .. kom je weer thuis. In het koude Amstelveen. Be-

hept met een Stadshart. Ik mis Istanbul, met het prachtige uitzicht over de Bosporus, nog steeds. Maar kan me niet aan de indruk ontrekken, dat ik in andere buitenlanden betere winkelcentra heb gezien. Maar het kan verkeren. Of je het nu leuk vindt of niet: Turkije komt dichterbij. Als investeringsland voor onze ‘winkelvastgoedjongens’ (en -meisjes!). Maar ook als volwaardige (of misschien wel ‘uitgeklede’) eu-partner. Niet voor niets gaan vele door ons hoogopgeleide ‘Nederlandse Turken’ terug naar het moederland. Daar gebeurt veel. Niet altijd ten goede. Maar dynamisch is het daar zeker! •

(*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv, Bureau voor Ruimtelijk Marktonderzoek, www.strabo.nl. Reacties?: vantellingen@strabo.nl.

scn 5 | 2007 17

fotopagina

18 scn 5 | 2007

fotopagina Sfeerimpressies van winkelgebieden in Zuid-Spanje. Een opvallend nieuw project was Centro Comercial Vialia Estación Maria Zambrano in Malaga (foto uiterst links). Dit project is in november 2006 geopend en is een combinatie van een bestaand treinstation plus een nieuwbouw van 45.000 m2 bvo met 102 winkels en 1500 appartementen. Helaas kregen wij geen toestemming van het centrummanagement (JLLS) om interieurfoto’s te maken. In Sevilla fotografeerden wij de bijzondere gevel van FNAC aan hoofdwinkelstraat Avenida Constitución 8 (foto rechtsonder). Een opvallende verschijning tussen de overwegend klassieke panden, erg smaakvol gedaan. Eveneens in Sevilla liepen wij tegen een gloednieuwe voorraad huurfietsen van het Cyclocity-project van JCDecaux aan. 2500 Openbare fietsen zullen aangeboden worden in 250 stations. Het bedrijf staat gedurende twintig jaar in voor de installatie, het onderhoud en het beheer van de fietsservice. Sevilla is de derde Spaanse stad waar het project Cyclocity wordt opgezet. JCDecaux, dat de service ontwikkelde, heeft het over ‘een milieuvriendelijk, eenvoudig en economisch vervoermiddel voor korte verplaatsingen in stad.’ JCDecaux heeft buiten Spanje het project ook ingevoerd in Wenen (Oostenrijk), Lyon (Frankrijk) en Brussel. In de loop van 2007 wordt dit concept eveneens in Marseille, Aixen-Provence, Mulhouse en Parijs ingevoerd. Hiernaast de sfeervolle historische winkelkern in Malaga.

Urban atmosphere in Spain

scn 5 | 2007 19

projecten

Na de overname vorig jaar van William Properties door Fortis Vastgoed Ontwikkeling, is er een partij ontstaan die niet alleen ruime ervaring met (her-)ontwikkeling van winkelcentra en winkelgebieden heeft, maar die ook het financiële uithoudingsvermogen heeft om de continuïteit in de vaak langlopende trajecten te houden. Ten tijde van dit interview had Fortis net een – zoals Liebe zegt – ‘klein maar goed geslaagd’ project opgeleverd in Noordwijkerhout. Een project ‘met geen meter te veel, maar in schaal goed afgestemd op de lokale marktsituatie.

Tie Liebe en Gert Jan Veldkamp van Fortis Vastgoed. Inzet: Noordwijkerhout

Tie Liebe en Gert Jan Veldkamp, Fortis Vastgoed: ‘Ruimte

‘De meterdiscussie m

20 scn 5 | 2007

projecten

e herontwikkeling van het centrum van Noordwijkerhout (17 duizend inwoners) is een voorbeeld van een project waar van er in Nederland in potentie vele zijn. Een betrekkelijk klein dorp met redelijke voorzieningen en een gemeenteraad, ondernemers en inwoners die trots zijn op dat dorp. Alleen, de voorzieningen raakten gedateerd. De anders zo trouwe consument reed vanwege het betere winkelaanbod toch maar dat kwartiertje naar de volgende plaats en de dorpsondernemers kwamen in de problemen. Veldkamp: ‘Je zag hier wat je veel vaker ziet in Nederland: de twee bestaande kleine supers konden niet meegroeien met de ontwikkelingen in de markt en ook in de overige retail onstond ‘slijtage’. Het openbaar gebied holde in kwaliteit achteruit en er was geen visie op parkeren. Dan is het logisch dat het kernwinkelapparaat niet meer kan functioneren zoals zou moeten. Het gevolg was echter wel dat 25% van de food-koopkracht naar Lisse afvloeide.’ assenkruis Gelukkig voor Noordwijkerhout kwamen on-

dernemers en gemeenteraad eensgezind in actie en ontwikkelde samen met adviseurs een visie. Daarin stond centraal

genoeg in Nederland’

oet anders’

Gert Jan Veldkamp: ‘De balans tussen vernieuwing en vernieling is heel delicaat’ dat het bestaande assenkruis van twee loodrecht op elkaar liggende winkelstraten alsmede de parkeerfunctie versterkt moest worden. Bovendien werden er plannen gemaakt voor de verbetering van het openbaar gebied. ‘Deze visie is vervolgens aan een aantal ontwikkelaars voorgelegd. Ook aan ons. Wij konden ons echter niet vinden in het voorgestelde concept omdat een extra winkelroute met een winkelplein toegevoegd werd aan het centrum .Onze visie was versterking van de bestaande winkelstraten door de winkels te positioneren aan deze straten en het voorgestelde winkelplein te transformeren tot een intiem woongebied.’ Veldkamp: ‘Op de schaal van Noordwijkerhout was dat extra winkelplein naar onze mening gewoon een brug te ver. De straten die tot de historische dorpskern behoorden, zouden hierdoor verzwakt worden. De aanpak van Fortis resulteerde in 56 woningen boven een aantal nieuwe winkels en een ondergrondse parkeergarage voor 250 auto’s, die tevens een extra bronpunt is voor bezoekers. Anders gezegd: alles is gericht op de versterking van de bestaande straten.’ leegstand De planvorming verliep in een plezierige sfeer,

zonder negativisme. De meetings konden wegens de enorme opkomst van ondernemers en inwoners niet plaats vinden in de raadszaal, maar moesten in de sporthal gehouden worden. Fortis Vastgoed kwam na berekeningen uit op een toevoeging van 4000 m2 winkels. Liebe: ‘En geen meter meer! Want dat zou de detailhandelsstructuur ontwrichten. Dat is het probleem van herontwikkelingen in veel kleine kernen: er worden soms veel te ambitieuze programma’s neergezet, met leegstand als gevolg.’ Veldkamp vult hem aan: ‘Voor een meer veelzijdig en groter winkelprogramma heb je natuurlijk meer draagvlak nodig. Maar de balans tussen vernieuwing en vernieling is heel delicaat. Extra meters op het kruispunt hadden geresulteerd in het wegvloeien van koopkracht uit de assen. Die sterven dan af en dan ben je niet bezig iets toe te voegen aan de structuur, maar die te vervangen.’ Zoals ook duidelijk werd in Noordwijkerhout, is stilzitten ook geen optie. De consument is uiterst mobiel en als men het aanbod of sfeer niet kan vinden, dan pakt men de auto en rijdt ergens anders heen. ‘Overigens ook een probleem van winkelcentra in veel Vinex-wijken!’ zegt Veldkamp. supers Een belangrijke rol was in Noordwijkerhout toebe-

deeld aan twee nieuwe supers. Men wist dat de Albert Heijn in Lisse veel koopkracht uit Noordwijkerhout wegtrok. En ook is bekend dat en Aldi of Lidl, ondanks het bescheiden markt-

lees verder op pagina

23 scn 5 | 2007 21

advertenties

WINKEL EN APPARTEMENTEN ZEEWOLDE

In de wijk Harteveld, op de hoek van de Diamandweg en de Kringloop, is een buurtsuper ontwikkeld van 800 m2 bvo in combinatie met 16 appartementen. Deze appartementen worden op de markt gebracht voor de vrije huursector. Het programma past binnen de strakke stedenbouwkundige kaders, wat zich uit in één stevig volume. Door de nabijheid van een aantal scholen is de expeditie opgelost via een interne doorrijbare hof. Voor de appartementen is op het dak van de supermarkt een kwalitatief hoogwaardige buitenruimte gesitueerd, waardoor is voorzien in groen en ontmoetingsplekken.

Lödige Benelux is een zelfstandige onderneming en specialist op het gebied van lifttechnieken zoals personen- en goederenliften, goederenheffers, vloerluikheffers en speciaalbouw. Bovendien is het bedrijf in staat aangepaste installaties te ontwerpen en te installeren buiten het standaard leveringsprogramma om, zodat voor ieder specifiek probleem een specifieke oplossing geboden kan worden. De speciaalbouw van Lödige Benelux bestaat uit hefplateaus voor: mindervaliden, auto- en vrachtvervoer, theater-en concertpodia. Voor verdere informatie kunt u terecht bij de afdeling verkoop (adresgegevens onderaan adv.) of u kunt onze internetsite bekijken.

POSTBUS 11 7710 AA NIEUWLEUSEN TEL . 0529 485 888 FA X 0 5 2 9 4 8 5 9 9 9 W W W. K 3 H . N L I N F O @ K 3 H . N L

/FFN EF [BBL TFSJFVT FO UFM NFF

Profiteer nu ook van de voordelen van een PFM klantentelsysteem: • • • •

Levering en beheer van complete systemen Eenvoudig in gebruik, betrouwbare werking Alle typen sensors mogelijk, aangepast aan uw omgeving Eigen klantgerichte techniek en software

• Koppeling met de IT infrastructuur (o.a. TCP/IP) • Uitstekende prijs/prestatie verhouding • Gebruiksklare oplevering in heel Europa Meer informatie en referentielijst op www.flucon.nl FLUCON BV • Kalkovenweg 54 • 2401 LK Alphen a/d Rijn • Tel.: 0172 43 59 01 • Fax: 0172 42 22 71 • www.flucon.nl • E-mail: sales@flucon.nl

projecten

Nieuwe â€˜stoepâ€™ in Spijkenisse <

vervolg van pagina

aandeel in Nederland, een groot verzorgingsbereik hebben. Dus werd in het plan ruimte gemaakt voor toevoeging van een AH en een Lidl. Daarmee werden twee vliegen in een klap geslagen. Al met al stelt Fortis Vastgoed Ontwikkeling dat Noordwijkerhout een geslaagd â€˜kleinerâ€™ project genoemd mag worden, waarin met terughoudendheid omgegaan is met de toevoeging van meters.

Op 15 september 2007 is een gedeelte van het nieuwe stadscentrum van Spijkenisse officieel geopend voor de consument. Dit deel, in de volksmond â€˜De Stoepâ€™ genoemd, omvat 11.000 mÂ˛ detailhandel, 64Â appartementen en een garage voor 85 autoâ€™s.

De meterdiscussie Fortis Vastgoed Ontwikkeling heeft een

flinke opdracht: maar liefst voor vier miljard euro moet ontwikkeld worden. Dat moet gevonden worden in zowel retail als complete gebieds(her-)ontwikkelingen en kantoor- en woningontwikkelingen. Dat sluit mooi aan op de vraag naar winkelmeters, zou je zo denken. Echter, er zijn organisaties die roepen dat er veel te veel meters in de pipeline zitten. Is dat zo? Liebe: â€˜Daar ben ik het niet helemaal mee eens. Er wordt vaak niet juist gerekend, te veel op ĂŠĂŠn hoop gegooid. Dat terwijl er verschillende soorten meters zijn. In feite denk ik dat een vijfde van de voorraad niet mee doet, dus ook niet in de vloerproductiviteit en omzetclaims. Twintig procent van 26 miljoen m2.... Als je dat meeneemt in de meterdiscussie, dan krijg je een heel ander beeld. Bovendien, als je naar die pipeline kijkt en het daadwerkelijk aantal gerealiseerde meters, dan wordt het plaatje ook al heel anders.â€™ Een andere discussie gaat over a, b en c-milieus. Liebe: â€˜De nvb stelde onlangs voor om de b en c-milieus maar niet meer mee te tellen en te herontwikkelen naar woonfuncties. Maar â€“ en ik haal Bolt aan â€“ we zullen in de Nederlandse markt altijd a, b en c-locaties houden, omdat onze stedelijke economie nu eenmaal zo in elkaar steekt. Niet iedereen is een A1-retailer en ook â€˜broedplaatsenâ€™ heb je nodig. Net zo als huurprijsverschillen, zijn en blijven er verschillende vestigingsplaatscondities en vestigingsmilieus.â€™ Veldkamp vindt het in aanvulling hierop wenselijk dat er ook in de benadering van marktonderzoek een weging ingevoerd wordt om de verschillende vloerproductiviteiten van a, b en c-milieus mee te nemen. Dit alles teneinde realistischer om te kunnen gaan met de winkelplanning in Nederland. Want Fortis Vastgoed Ontwikkeling wil graag ontwikkelen, maar wel op basis van reĂŤle meteraannames. â€˘

NBSLFUJOH DPNNVOJDBUJFQMBOOFO FWFOU PSHBOJTBUJFT CFHFMFJEJOH IFSPOUXJLLFMJOHFO QSPNPUJFKBBSQMBOOFO DPNNFSDJqMF BDUJFT DPODFQUPOUXJLLFMJOHFO

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF XXX XGDPNNVOJDBUJF OM

e ontwikkeling van PMS Vastgoed ligt midden in het stadscentrum en zorgt voor een ingenieuze verbinding met omliggende winkelgebieden, waardoor een zeer compact en modern winkelgebied ontstaat. Het centrum is volledig verhuurd aan voornamelijk bedrijven, die nog niet gevestigd waren in Spijkenisse. Huurders zijn onder meer H&M, Miss Etam, Promiss, Mexx, Ziengs, Dynabyte, Esprit, Jack & Jones, Vero Moda, HunkemĂśller, Kruidvat en Intersport. De Stoep is een ontwerp van Soeters Van Eldonk Architecten. Eigenaars van het winkelgedeelte zijn ING Real Estate en enkele private partijen. abc Naast de ontwikkeling van De Stoep is P.M.S. ook verantwoordelijk voor

de herontwikkeling/uitbreiding van twee omliggende winkelgebieden in het centrum, te weten het zogenaamde ABC-project en de Stadhuispassage. Het eerste winkelgebied heeft een omvang van 10.000 mÂ˛ detailhandel en 2000 mÂ˛ kantoren. Het ABC-project zal een drastische gedaanteverwisseling ondergaan. EenÂ geheel nieuwe gevel, modern interieur (plafond, vloer) en een uitbreiding van 2000 mÂ˛ detailhandel, zullen dit centrum een geheel andere verschijningsvorm geven. Ook dit project werd ontworpen door Soeters Van Eldonk Architecten. De oplevering wordt verwacht in december 2007. Stadhuispassage Op dit moment wordt de Stadhuispassage eveneens her-

ontwikkeld en uitgebreid. Dit deel van het centrum omvat thans 5000 mÂ˛ detailhandel en zal na de renovatie een omvang hebben van 6000 mÂ˛. Bovendien zal in dit project de kantoorruimte met 2500 mÂ˛ worden uitgebreid ten behoeve van de gemeente Spijkenisse. Nieuwe huurders zijn o.a. Bart Smit, Van Haren, Sport2000, Multivlaai en Bonita. Dit deel werd ontworpen door Ector Hoogstad Architecten uit Rotterdam. Eigenaar is ING Real Estate. Met de diverse ontwikkelingen in het centrum van Top herontwikkelt De Gaard Spijkenisse wordt een sterke impuls gegeven aan de vervoor ING dere groei van deze binnenstad. Een nieuw theater, biING REIM en Top Vastgoed hebben overeenbliotheek, 2 ondergrondse stemming bereikt over de herontwikkeling van winkelcentrum De Gaard in Utrecht. Top heeft parkeergarages, een horecaplein, de herinrichting van plannen in ontwikkeling voor de uitbreiding van het totale openbare gebied het bestaande centrum met ongeveer 3000 m2 winkelruimte en appartementen. De bestaande in het centrum en de aanpak winkels zullen worden gerenoveerd. Het invesvan de resterende winkelgebieden, met name de Nieuwteringsvolume bedraagt 25 miljoen euro. De Gaard herbergt een van de meest successtraat en Voorstraat, moeten volle AH-vestigingen van Nederland. De afgeloervoor zorgen dat Spijkenisse weer een centrum krijgt pen jaren hebben andere partijen reeds pogindat past bij een plaats van gen gedaan om tot herontwikkeling te komen, doch deze liepen op niets uit. ING heeft beslo80 duizend inwoners en een ten voor Top te kiezen om de revitalisatie in een verzorgingsgebied van 200 duizend consumenten. â€˘ stroomversnelling te brengen.

scn 5 | 2007 23

interview

Menno Maas, CEO ING Real Estate Development:

‘Gebiedsontwikkeling krijgt steeds meer inhoud’ ING Real Estate is als ontwikkelaar actief in veertien Europese landen. Hoe kijkt Menno Maas, de anderhalf jaar geleden aangetreden CEO voor ING Real Estate Development, aan tegen de uitdagingen in oud en nieuw Europa? Is er sprake van het ‘wilde oosten’? En wat zijn de verschillen in aanpak?

‘O

m te beginnen zie je in Europa qua winkelontwikkelingen twee grote stromingen’, zegt Menno Maas. ‘In de West-Europese landen ligt de nadruk op herstructurering, optimalisatie, nieuwe concepten en meer vierkante meters. In Centraal-Europa en de ‘nieuwe landen; Spanje, Portugal, Italië, Roemenië en Turkije is nog ruimte voor nieuwe meters. Maar er zijn grote verschillen per land.’ Zoals de wetgeving en ruimtelijke ordening? ‘Dat is een voorbeeld: in sommige landen kan het je gebeuren dat pal tegenover jouw winkelcentrum plotseling een ander winkelcentrum verrijst.’ Niet het Wilde Westen, maar het Wilde Oosten? ‘Niet helemaal, maar in die landen komt het er wel op neer dat het beste winkelcentrum op de beste plek gaat overwinnen. Maar er is beslist een aanzienlijk verschil in risico’s en yields tussen die landen en de landen waarin een duidelijk planologisch beleid is. Voor ons ligt hier een grote rol voor onze researchafdeling, die doorlopend grondige analyses maakt van locaties, steden, demografie, enzovoort. Zodat inderdaad ons winkelcentrum op de beste plek komt.’ Vernieuwing, herstructurering De markt voor ver-

nieuwing en herstructurering is met name in West-Europa groot. Maar zelfs in landen als Polen en Tjechië zien we dat de eerste lichting nieuwe winkelcentra, ontwikkeld door mensen met de kennis en ideeën van toen, ook al aan een nieuwe aanpak toe is. Maas: ‘In Midden-Europa worden de zwakke punten nu genadeloos blootgelegd door de kwaliteit van de nieuwste ontwikkelingen en het weinig restrictieve locatiebeleid. Wij zien dan ook mogelijkheden om in dit traject te helpen met onze kennis van projectontwikkeling en ook de herpositionering van winkelcentra.’

24 scn 5 | 2007

Maar in West-Europa is de situatie heel anders: ‘Door de lagere economische groei van 2, 2,5 procent en ook geen grote demografische groei maar wel een behoorlijke bewinkelingsgraad, moeten we ons hier focussen op de herstructurering van het bestaande. We zien daarin twee trends: het verbeteren van bestaande centra, oftewel het verlengen van de bestaande levenscyclus. Een voorbeeld hiervan is de aanstaande renovatie van het winkelcentrum Amsterdamse Poort (1987). De andere trend is dat we op zoek gaan naar een intensievere relatie tussen winkelen en leisure. Voorbeelden hiervan zijn het Getzproject in Amsterdam Zuid-Oost en de Bavelse Berg bij Breda.’ Maar als je leisure met retail combineert, dan krijg je toch te maken met een enorm verschil in openingstijden en het bezoekmotief? Maas: ‘De uitdaging is natuurlijk om combinatiebezoek en bezoekduurverlenging te realiseren. Daarbij kijken we heel goed naar alle mogelijke doelgroepen en hun gedrag. Voor de jeugd zijn de tijden en bezoekmotieven heel anders dan voor jong volwassenen, ouders met kinderen, enzovoort. Maar voor al die groepen zijn verschillende aanbodcombinaties denkbaar. Neem de kids die voor of na de bioscoop nog even in de belwinkel de laatste snufjes op het gebied van mobiele telefoons willen zien. We zoeken dus naar formules die elkaar aanvullen op het gebied van tijden, bezoekmotieven, assortimenten, enzovoort.’ Is dit de aanzet voor Nederland voor een 24/7-aanbod en zal de retail daar in meegaan? ‘Het is wel een stap in die richting: in elk geval van 10 tot 24.’ Een aantal winkelconcepten zal daar in meegaan. Zo zie ik zeker mogelijkheden voor try-and-buyconcepten: denk aan sport, muziek en dat dan gekoppeld aan horeca en leisure.’ Gaan we hier naar toe omdat de consument in de West-Europese landen intussen een beetje op het ‘gewone’ winkelen is uitgekeken? Want die consument kent dat fenomeen al bijna

interview

vijftig jaar. Maas: ‘Dat speelt wellicht ook een rol. Het bieden van ‘experience’ is noodzakelijk om de retail voor de consument interessant te houden.’ Faseverschil midden- en west Europa Als je bijvoor-

‘Wij kijken niet naar Nederland of naar Europa, maar naar 40 of 50 interessante stedelijke regio’s’

beeld de nieuwste centra in Polen bezoekt, dan zou je bijna denken dat de midden-Europese consument nu veel gekker op shoppen is dan die in het westen. Komt dit door de snelheid waarmee die landen met modern shoppen geconfronteerd worden? ‘Ja, daar zit wel een faseverschil in. In Centraal-Europa gaan ze sneller door de verschillende stadia heen. Wat wij hier dus in 40-50 jaar geleerd hebben, maakt men daar in versneld tempo ook door. Zo is de combinatie leisure en retail daar in feite in één keer gelanceerd. Waar wij decennia over hebben gedaan, gebeurt daar in een veel korter tijdspad.’ Hebben wij in het westen nu last van de wet op de remmende voorsprong? ‘Nou nee, zij hebben vooral geprofiteerd van alle kennis en ervaring die we hier op hebben gedaan en die daar in een keer naar toe geëxporteerd wordt. De tijdsduur tussen hun eerste generatie winkelcentrum en iets als het door ons gerealiseerde Zlote Tarasy in Warschau is veel korter geweest dan bij ons. Wat er verder aan de hand is, is dat de economie, de bestedingen en de maatschappij zo enorm en ook snel veranderd zijn. Dat winkelen echt gezien wordt als een geweldig en plezierig tijdverdrijf. Het kunnen winkelen, kunnen besteden, dat is helemaal ‘hot’ in die landen. Voor ons is die ervaring toch wel even geleden. In de jaren zeventig stonden we met grote ogen te kijken naar een prachtig winkelcentrum als Rotterdam Zuidplein. Een situatie die vergelijkbaar is met Zlote

lees verder op pagina

27 scn 5 | 2007 25

Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa. De portefeuille van € 6,0 miljard bestaat voor 81% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje en Turkije. Het actieve hands-on management van Corio’s lokale management organisaties levert een toegevoegde waarde op voor de consumenten, huurders en uiteindelijk de aandeelhouders.

www.corio-eu.com

vervolg van pagina

toorman

Tarasy nu. De hele attitude van consument en maatschappij jegens winkelcentra is daar anders: kantoor of wonen in de nabijheid van winkelcentra voorziet in een grote behoefte, de consument is daar helemaal voor in.’ Stedelijke regio’s in Europa Het

Europa zonder grenzen heeft bij ING Real Estate een eigen vorm gekregen. De wijze van werken, waarin research een belangrijke rol heeft, heeft geleid tot een andere Europese kaart. Een kaart zonder grenzen, een kaart met ‘hot spots’ die aangeduid worden als ‘stedelijke regio’s waar het gebeurt.’

woningen, maar als daar ruimte voor is, ook over winkels en andere functies. Dat hoeft niet altijd in de tienduizenden meters te lopen. In enkele van onze projecten in Frankrijk heb je het dan over 2000 à 3000 meter winkels aangevuld met dienstverlening als een kinderopvang en bibliotheek en dergelijke.’ In deze categorie varieert de grootte nogal: van 70.000 m2 in Belfast tot 11.000 m2 in Brussel, zo blijkt uit opgave van ING Real Estate. Maar kleiner kan ook nog. Maas: ‘ING Real Estate en haar voorganger MBO zijn in Nederland groot geworden door haar buurt- en wijkwinkelcentra. We waren dat bijna vergeten,

‘Onze kaart kent geen grenzen, er staan alleen hot spots op’ ‘Daarbinnen willen we onze business halen’, zegt Maas. ‘Daar zien we de kansen. We zoeken de opportunities, maar zijn beslist minder opportunistisch geworden, omdat we gestuurd worden door research en het huidige beleidskader, waarin onder meer ook de wensen van beleggers en retailers een rol spelen. Naar die stedelijke regio’s brengen wij ons proces (de complexiteit en de diversiteit in functies), maar ook onze kijk op city-branding. Als je het dna van een stad of gebied in kaart weet te brengen en dat weet te combineren met de opgave van zoveel winkels, woningen, enzovoort, dan kom je tot het beste resultaat.’ Voor ING Real Estate is het dan ook de uitdaging een locatie ‘van niets naar iets of van goed naar fantastisch’ te brengen. Maas: ‘Dat brengt me op een derde trend, naast herstructurering in het Westen en nieuwbouw in midden-Europa: gebiedsontwikkeling. Dit verschijnsel krijgt steeds meer inhoud, vooral in een periode van beperkte economische groei en discussies over duurzaamheid met overheden die steeds minder geld hebben. Als ontwikkelaar worden wij in toenemende mate door overheden gevraagd de transformatie van grote gebieden te doen. Dus in oude havengebieden, in ziekenhuizen, in oude structuren die niet meer werken de boel drastisch aanpakken. In eerste instantie hebben we het dan meestal over

maar zijn nu aan het onderzoeken of we die concepten in een nieuw jasje in Centraal-Europa kunnen plaatsen. Want daar is zowel behoefte is aan grote centra als Zlote Tarasy, maar in de kleinere steden ook aan buurt- en wijkcentra. We leren dus van ons verleden’, besluit Menno Maas. •

english CEO Menno Maas of ING Real Estate Development, sees two major trends in Europe: ‘In the western countries the emphasis is on re-development, optimisation, new concepts and the search for additional square meters. And in Central Europe and the ‘new countries’ Spain, Portugal, Italy, Rumania and Turkey there are still possibilities for new square meters.’ Maas says that his map of Europe shows forty or fifty interesting urban regions rather than countries. ‘Research is very important for detailingthis map’, says Maas. ING Real Estate also has a leading position inurban regeneration with mixed-use projects ranging from 11,000 m2 inBrussels to 70,000 m2 in Belfast.

Haken en ogen bij huurprijsherziening

owel bij verhuurders als huurders van winkelruimte is bekend dat zij van tijd tot tijd geconfronteerd kunnen worden met een aanpassing van de huurprijsherziening. In de eerste plaats vindt een jaarlijkse indexering plaats. In vrijwel alle huurovereenkomsten voor winkelruimte is een indexeringsclausule opgenomen. Op basis van deze clausule dient jaarlijks de huurprijs te worden bijgesteld aan de hand van – kort gezegd – de inflatie. In de praktijk ontstaan over de toepassing van deze clausules weinig geschillen. In de tweede plaats is huurprijsherziening mogelijk op grond van de wettelijke regeling in het Burgerlijk Wetboek. Het gaat hierbij om de aanpassing van de huurprijs aan het huurprijsniveau van vergelijkbare winkelruimten in de omgeving. Daarbij moet worden uitgegaan van het huurprijsniveau van lopende huurovereenkomsten, dus niet van de prijzen die voor leegstaande winkelruimte gevraagd worden. De kans op succes is het grootst als de huurder of de verhuurder er in slaagt om voor hem voordelige vergelijkingspanden te vinden. Voor de ander is het vervolgens de kunst om te betogen dat deze vergelijkingspanden niet goed vergelijkbaar zijn en dat de huurprijs daarvan gecorrigeerd moet worden. Belangrijke factoren die verschil maken zijn bijvoorbeeld de passantenstroom en de daarmee samenhangende kwalificatie van het ‘‘niveau’’ van de winkelstraat (A1, B2), de puibreedte, de diepte en het aantal verdiepingen van de winkelruimte. Hoewel de discussie over al deze factoren voor de betrokken makelaars en advocaten hoogst interessant is, hebben huurder en verhuurder er belang bij om het niet op een eindeloze procedure te laten aankomen. Met het oog daarop is de wet in 2003 zo aangepast, dat de rechtbank een huurprijsherziening niet eerder beoordeelt, dan nadat er door deskundigen een advies is uitgebracht. De ervaring leert inmiddels dat in de meeste gevallen een procedure overbodig wordt, omdat partijen zich bij de uitkomst van het deskundigenonderzoek neerleggen of naar aanleiding daarvan alsnog overeenstemming bereiken. In een volgende bijdrage zal ik een aantal van de hierboven genoemde discussiepunten nog eens verder belichten. mr. J.C. Toorman Boekel de Nerée advocaten, notarissen en belastingadviseurs te Amsterdam. T 020 795 32 44

scn 5 | 2007 27

projecten

Multi Development Belgium opent Stads

tekst en foto’s Edwin Brugman

Trendy shopping

ulti Development Belgium is al sinds eind jaren ’90 actief in Belgie en heeft sindsdien een aantal projecten geacquireerd. Maar in de realisatie liep men toch wel aan tegen de andere manier van werken in België, zeg maar een ‘cultuurverschil’. Met de komst van ‘native’ directeur Marleen de Wolf in 2001 opende de markt zich echter en werd in 2006 het eerste project opeleverd (winkelcentrum Den Tir in Antwerpen). Op 25 oktober opende dan het shopping centre Stadsfeestzaal, eveneens te Antwerpen. De Stadsfeestzaal dateert van 1907 en werd behalve voor feesten ook voor kleine exposities en evenementen gebruikt. Zo vanaf de jaren ’80 was hier geen emplooi meer voor en verpauperde het gebouw. Eind jaren ’90 maakte Multi afspraken met de gemeente Antwerpen over de herontwikkeling tot shopping centre. Echter een grote brand op 27 december 2000 legde het pand grotendeels in as. Dat gaf een flinke vertraging aan de uitvoering van de plannen. Niet alleen ten aanzien van de vorm van het nieuwe winkelcentrum, ook ten aanzien van de restauratiewerkzaamheden. Maar het resultaat mag er zijn: 20.500 m2 en 40 winkels, 49 appartementen en 275 ondergrondse parkeerplaatsen. En een uitstraling die er wezen mag. competitie Marleen de Wolf: ‘We hebben de opdracht voor

de herontwikkeling van de Stadsfeestzaal gekregen naar aanleiding van een competitie. Multi stelde voor om niet alleen het gebouw aan de zijde van de Meir, de hoofdwinkelstraat van Antwerpen-centrum, aan te passen, maar ook het middengedeelte er in te betrekken en zo een koppeling te maken met de achterzijde van het pand aan de Hopland. De Hopland is de P.C. Hooftstraat van Antwerpen, een koppeling met dit Details van de Stadsfeestzaal aan de Meir in Antwerpen.

28 scn 5 | 2007

winkelgebied vonden wij zeer belangrijk. Bovendien zouden we dan het winkelcirquit van de binnenstad optimaliseren en in feite een soort winkel-8 creëren.’ Waarom zou deze aanpak wel lukken, terwijl verderop aan de Meir een passageachtig project indertijd mislukt is? ‘Naar onze mening was dat project te klein, eenzijdig bewinkeld en ontbeerde het duidelijke trekkers. In de Stadsfeestzaal hebben we twee zeer grote trekkers in de vorm van Saturn (de blauwe variant van de rode, red.) en super Delhaize. Daarnaast een aantal nieuwe stores en flagship-stores van bekende merken en een hele reeks kleinere winkels. Al met al een groot en bijzonder aanbod.’ De winkels in de Stadsfeestzaal zijn verspreid over vier niveaus. En alhoewel de ervaringen met meerlaags winkelen in België gelijk zijn aan die in Nederland, verwacht Marleen de Wolf door de ligging van de grote trekkers toch voldoende loop op ook de hogere niveau’s. Europese aspiraties Wat voor een soort publiek moet de

Stadsfeestzaal trekken? Burgemeester Patrick Janssens deed in zijn toespraak nog een schepje bovenop Multi’s aanname van een uur reistijd afstand. Voor de trotse burgervader is Antwerpen sterk onderscheidend ten opzichte van andere bekende Europese winkelsteden, met name vanwege de compactheid van de binnenstad en het gegeven dat daar toch een groot aanbod te vinden is. Bovendien is Antwerpen per december goed bereikbaar met de tgv en dat maakt dat de burgemeester Europese aspiraties voor Antwerpen als internationaal winkelmekka ontwikkelt. Marleen de Wolf: ‘Wij mikken vooral op dagjesmensen die in de binnenstad komen shoppen, maar die iets anders wil-

projecten

feestzaal Antwerpen

hot spot met allure len dan de Meir. Met de Stadsfeestzaal zetten wij duidelijk in op ambiance, op uitstraling. De winkels zijn weliswaar niet de allerduurste, maar de uitstraling is zeer hoogwaardig en onderscheidend. Anders gezegd: de winkels zijn ook nog elders te vinden, maar deze omgeving en belevingswaarde niet. Hiermee appeleren we aan de veeleisende consument.’ Ik vraag mij intussen af of een project van deze allure ook in Nederland zou kunnen. Bang van niet. Beelden van hangjeugdvandalen, viltstift-grafitti, kauwgom in de karpetten en messen in de zachtleren kussens van de loungezetels komen bij mij op. Niet in België? ‘Je kunt Antwerpen niet vergelijken met andere winkelsteden,’ zegt Marleen de Wolf. ‘De stad en ook de winkels zijn heel verzorgd. Ook het niveau en de uitstraling zijn hoogwaardig, de consument verwacht dat ook en dus trek je een bepaald type consument hiernaartoe.’

‘Hiermee appeleren wij aan de veeleisende consument’

management De Stadsfeestzaal is voor de helft eigendom

van Multi Investment en voor de helft van de Bank of Ireland, die optreedt voor een particuliere belegger. Het management wordt gedaan door Multi Mall Management. Marleen de Wolf: ‘Daar ben ik blij mee, omdat we hiermee een beter product in de markt gaan zetten. Zo hebben we van meet af aan rekening gehouden met de exploitatie-eisen die verbonden zijn aan onze manier van managen. En daar hebben we al veel ervaring mee, met name in Spanje en Portugal. Ik als ontwikk elaar ben straks niet meer verbonden aan het project. Maar de mensen van het management zijn ook Multi-mensen en hebben de Multi-spirit. Dat is een voordeel voor dit product, voor de retailers, maar ook in de omgang met bijvoorbeeld de gemeente.’ • Marleen de Wolf, directeur Multi Development Belgium >

scn 5 | 2007 29

Multi Development Belgium : : Stadsfeestzaal Antwerpen : : four levels : : 20.500 m2 : : 40 shops : : anchors Delhaize, Saturn

30 scn 5 | 2007

scn 5 | 2007 31

antwerpen

De Stadsfeestzaal biedt een bijzondere huurdersmix met veel nieuwe namen.

David Coster (l) en Harald Telkamp

Door Edwin Brugman

‘Hand picking

k sta tegenover Harald Telkamp die voor Multi met zijn team de verhuur van de Stadsfeestzaal heeft gedaan. Vorig jaar sprak ik hem voor het Musiskwartier in Arnhem. Nu dus in Antwerpen. Dezelfde Harald, terwijl mij altijd verteld is dat België en Nederland twee totaal verschillende werelden zijn. ‘Dat is zo. Ik ben nu ruim vijf jaar betrokken bij onze activiteiten in België en heb aan den lijve ondervonden dat de winkelstructuur hier iets anders in elkaar steekt. Daarom werken we hier ook met een ingehuurde makelaar, terwijl we in Nederland het meestal helemaal zelf doen. Maar ja, er is ook nog de cultuur. En je kunt één ding niet en dat is Belg worden.’ Inderdaad, ofschoon we de taal als overeenkomst hebben, is het cultuurverschil met de Belgen groot: ‘In de contacten met gemeentes bijvoorbeeld moet je er ook Belgen bij hebben’, zegt Telkamp. ‘Onze directeur Marleen de Wolf is perfect voor dit traject. Maar ik merk toch wel dat de huurmarkt de laatste jaren aan het internationaliseren is en dat de culturele verschillen er een beetje uitgaan.’ Nu was het voor dit project niet zozeer een probleem om het te verhuren, maar meer hoe het te verhuren? ‘We zijn daar intensief mee bezig geweest. Wekelijks overleg met ons eigen team en de makelaar, maar ook met reeds gecontracteerde retailers om hun ideeën te horen over wie er volgens hen goed bij het concept paste. Uiteraard hebben we de regie in eigen handen gehouden: het team heeft al verschillende winkel-

32 scn 5 | 2007

centra ingevuld en die ervaring kwam ook hier goed van pas. Maar het was beslist een hele uitdaging om een juiste mix te bedenken die ook nog aansloot bij het Hopland- en Meir-publiek. Bovendien hadden we hier rekening te houden met de meerlaagsheid, waardoor je voor de trekkracht, doorstroom en verticale flow ook goed moest kijken wie waar te plaatsen.’ Toegevoegde waarde En dan waren er natuur-

lijk ook nog verschillen in huurprijsniveaus? ‘Zeker, -1 en +2 is een ander niveau dan begane grond, maar ook was er het verschil in de aansluiting op de klasseniveaus van Meir en Hopland.’ En hoe hebben jullie dat gedaan met het ‘champagneglas’, het terras dat gelegen is op een platform in de vorm van een champagneglas? Harold Telkamp: ‘Voor ons was de huurwaarde van deze locatie ondergeschikt aan wie er kwam en welke kwaliteit er neergezet werd. De horeca in de Stadsfeestzaal heeft een belangrijke rol bij het creëren van de juiste ambiance. Met Laurant Perrier hebben we een prachtige invulling gekregen, die echt een toegevoegde waarde heeft.’ En die toegevoegde waarde konden McDonald’s of Burgerking niet leveren? ‘Nee, die hebben overal op de wereld een toegevoegde waarde, maar niet in dit project...’ Eyecatcher Naast Laurent Perrier is ook de hypermoderne

horeca van Alexis Glamour Food een eyecatcher op de begane grond. Op +1 is verder La Place gesitueerd, met de eerste ves-

antwerpen

Een bijzondere mengeling van oud en nieuw, en bovenal sfeervol

van de retailers’ tiging voor België (in de Belgische pers was al te lezen dat de Nederlandse mayonaise acuut het veld heeft moeten ruimen voor de Belgische soort...). Het tot de verbeelding sprekende horecapunt van Alexis Glamour Food bedient ook het publiek in de riante cirkelvormige bankopstellingen. Die nemen qua vorm een flink deel van het binnenplein in. Is er nooit de verleiding geweest om deze meters tegen een flinke prijs te verhuren aan kiosk-achtige invullingen? Harald Telkamp: ‘Nee, om dezelfde reden als eerder genoemd: wij wilden een bepaalde ambiance creëren. Kiosken breken de loop- en zichtlijnen en dat was hier echt ongewenst.’ Er moeten voor zo’n winkelaanbod nogal wat mensen naar binnen ‘gezogen’ worden. Dat gaat lukken? ‘Wij hebben er vertrouwen in dat het aanbod dat we hier gecreëerd hebben daar sterk genoeg voor is. Getallen noemen wij als Multi nooit, maar Saturn heeft de verwachting uitgesproken in hun vestiging minimaal 40 duizend bezoekers per week te trekken. Als dit klopt, dan mogen we van het collectief nog veel meer verwachten.’ Dat zou neerkomen op meer dan twee miljoen bezoeker per jaar… passage-effect Collega David Coster schuift aan: ‘Ik wil

toch nog even wijzen op het feit dat we met dit plan in het begin aanliepen tegen het ‘passage-effect’. Twee, drie jaar geleden had de retail vooral nog de slechte ervaringen met passages elders in de stad in het geheugen. We hebben in het begin dan ook de retailers moeten overtuigen van de kwaliteit van onze aanpak. Het project had echt wel een stevige

verhuurmarketing nodig, maar toen de eerste schapen over de dam waren, ging het verder probleemloos, stonden de retailers in de rij.’ Was de verleiding in het begin dan niet groot om elke geïnteresseerde dan maar te contracteren? ‘Nee, we hebben altijd vastgehouden aan de uitgangspunten voor het concept en we zijn dan ook erg trots op het resultaat’, zegt David Coster. winkelmix Dat mag ook wel, want het verhuurteam heeft

zonder meer een bijzondere mix aan winkels gecontracteerd. Veertig winkels, met als grootste Delhaize (2000 m2 vvo) en Saturn (7000 m2, eerste winkel in België). Van de winkels noemen wij hier de namen die een bijzondere status hebben: Nike, eerste winkel in Antwerpen O’Neill, Europese flagship store volgens het nieuwe concept Salsa, eerste winkel in België Urban Outfitters, eerste winkel op Europese continent COS, H&M met upmarket assortiment: eerste winkel in Antwerpen Leon Mode, eerste winkel in Antwerpen Tommy Hilfiger Tailormade, eerste winkel in België Edisac, eerste winkel in Antwerpen Laurent Perrier, eerste consumentenoutlet van groothandel La Place, eerste winkel in België Sabon, eerste winkel in België. En tot slot: bij de geboden faciliteiten kwamen wij tegen het ontroerende ‘luierhoekje’. •

scn 5 | 2007 33

marketing De International Council of Shopping Centers, Europa, maakt werk van het milieu. Onder de noemer ‘sustainability’ wil men tot een Europa-brede aanpak komen en winkels en winkelcentra duurzamer laten functioneren. En dat moet ook wel, want niet meewerken zal gevolgen hebben. Niet alleen voor het milieu, maar ook voor het economisch functioneren: boetes liggen op de loer.

Jaap Gillis, directeur Redevco Eur

ICSC goes het gaat natuurlijk niet alleen om winkels en winkelcentra, maar om alles dat energie verbruikt. Regeringen moeten op nationaal niveau de co2-uitstoot terugdringen.’ CO 2-neutraal moet Staat die noodzaak tot verminde-

aap Gillis was onlangs dagvoorzitter van de WinkellocatieMarkt toen hij vroeg wie van de circa 250 aanwezigen in de zaal actief met sustainability bezig was. Er gingen twee handen op. Op de vraag wie er verwachtte dat dit de komende jaren een verplichting zou worden, gingen er niet veel meer handen omhoog. En dat terwijl er per 1 januari 2008 stringente Europese regelgeving op dit onderwerp van kracht wordt. Het onderwerp leeft dus niet in de retail. Hoe moeten we sustainability of in het Nederlands ‘duurzaamheid’ naar de retail brengen? Jaap Gillis: ‘Binnen de icsc zijn we al begonnen er een issue van te maken. Maar ook binnen Redevco hebben we er voor gekozen niet te wachten, maar sustainability vanaf nu op een goede manier te implementeren in ons vastgoed. Want het invoeren kost veel geld, en het heeft geen zin nu iets half te doen en over een paar jaar – omdat je niet gecertificeerd kan worden – weer kostbare verbeteringsoperaties uit te voeren. Bovendien verwacht ik dat als je niet aan de eisen voldoet, er ook met boetes gewerkt zal gaan worden volgens het principe ‘de vervuiler betaalt’.’ Redevco heeft dan ook al ruim een half jaar een sustainability-manager in dienst. Uit zijn inventarisaties volgde voor de directie de conclusie dat er per direct een sustainability-beleid moest komen. doelstellingen Waar moeten we dan naar toe werken?

Jaap Gillis ‘De eu geeft richtlijnen en stelt dat in 2050 de carbon emission footprint (co2-uitstoot) zo’n 60 tot 80% beperkt moet worden. En in 2020 is teruggebracht tot 20-30% onder het niveau van 1990. Maar ook voor 2008 zijn er al doelstellingen waaraan we moeten beantwoorden. De regels gaan ver: particulieren moeten straks met een energiecertificaat aantonen dat hun huis aan de eisen voldoet. Hoe moeten ze dat aantonen? Wie gaat dat organiseren en keuren? ’Het is überhaupt de vraag of 1 januari 2008 haalbaar is! Mogelijk dat het een activiteit is voor de makelaars of technisch adviseurs.’ En

34 scn 5 | 2007

ring van het energieverbruik niet haaks op een andere trend in winkelcentrumland, het bieden van een ‘experience’ aan consumenten? Immers, een –letterlijk – prettig verblijfsklimaat kan mede bereikt worden door in de zomer een koele winkelomgeving te bieden. Dat gebeurt al in de mediterrane landen, in de emiraten, Azië, Australië en de VS, maar door dat het hier ook langzaam warmer wordt, zou je kunnen verwachten dat airconditioning ook in West-Europa ingevoerd gaat worden. Winkels hebben het soms al, winkelcentra volgen wellicht? Jaap Gillis: ‘We zullen meer moeten gaan werken met systemen voor koude/warmte-opslag. Dus in de winter koude lucht de grond inbrengen en deze in de zomer weer naar boven halen. En andersom. Ook moeten we meer doen met de teruglevering van overbodige energie aan het net (warmte-krachtkoppeling). Het onderwerp is heel veelzijdig en c&a bijvoorbeeld, maakte deze week een ‘groene’ aanpak bekend. c&a wil co2-neutraal worden en wil dat bereiken met energiemaatregelen (verlichtingsbesparingen, afvalverwerking en isolatie bijvoorbeeld), maar ook door goed te kijken naar het productietraject.’ Voor winkelcentra wil de icsc gaan werken met het breeamsysteem. Dit is een product van een Engelse certificeerder, die in samenwerking met ontwikkelaars en retailers per land tot een ‘groen retail certificaat’ gaat komen. Jaap Gillis: ‘Dit moet vervolgens op lokaal niveau bewaakt worden door een soort van ‘green building council’, die er op toe ziet dat het certificaat ook onderhouden wordt. De icsc wil uiteindelijk bereiken dat er één manier van certificeren (eenduidig certificaat) komt, die voor heel Europa hetzelfde is.’ well being Overigens beperkt het certificeren zich niet tot

bijvoorbeeld alleen de realisatiefase. Ook als het centrum operationeel is, zullen zaken als energieverbruik en afvalverwerking gevolgd blijven worden. En ook zaken als bereikbaarheid en de ‘well-being’ van de bezoekers. Het idee is dat er verschillende eenduidige soorten certificaten toegekend kunnen worden: van ‘pass’ tot ‘excellent’. Voor beleggers is het straks ook van belang dat het vastgoed een goed breeam-certificaat heeft, zodat men weet wat men koopt. Daarnaast komt er een iso-certificaat (iso 14001) voor het sustainable managen van winkelcentra. Maar voor een ontwikkelaar of belegger zijn dit soort maatregelen toch flink kostenverhogend? ‘Zeker, maar ik verwacht

english

ope Services en voorzitter ICSC Europe

green dat als je het niet doet, je uiteindelijk toch meer geld kwijt bent aan energieverbruik en boetes. Als je dan ook in aanmerking neemt dat teruglevering van energie in bijvoorbeeld Frankrijk met extra premies beloond wordt, dan is het duidelijk dat een actief sustainability-beleid zelfs wat kan opleveren.’ Nederland loopt voorop Opvallend is de actieve rol van

Nederlandse bedrijven op dit terrein. Midden jaren ’90 voerde bijvoorbeeld het winkelcentrum Zuidplein al een warmte/ krachtkoppeling in, waarmee overtollige warmte uit de winkels (ontstaan door het gebruik van winkelverlichting) teruggevoerd werd aan het elektriciteitsnet. Maar Nederlandse ontwikkelaars werken ook al langer met warmte en koudeopslag in de grond. Multi’s winkelen parkeergarageproject in Woerden (opgeleverd in oktober 2006) maakt hier ook gebruik van. Jaap Gillis: ‘Het zijn op dit moment vooral de Nederlandse bedrijven zoals Corio, (Unibail) Rodamco, Multi en Redevco die zich nu al voor een nieuwe aanpak inzetten.’ Het kan ook alleen maar werken bij wetgeving? ‘Natuurlijk,

De conclusie is duidelijk: de groene aanpak moet! anders krijgen we scheve verhoudingen. Boetes zijn daarom verwacht ik ook noodzakelijk. De gelden daarvan kunnen dan weer gebruikt worden om co2 op te slaan, zegt Jaap Gillis. Heeft de nieuwe aanpak alleen betrekking op nieuwe projecten, of ook op bestaande? ‘Als ik even voor Redevco spreek, dan zijn wij begonnen met onze nieuwe projecten. Maar zodra dat allemaal georganiseerd is, willen we ons gaan richten op bestaande projecten.’ verhandelbaar Bijzonder is dat co2-certificaten verhan-

delbaar zijn. Dus als een project extra efficiënt is, dan kan het surplus aan certificaten verkocht worden. Gillis verwacht dat degenen die snel zijn met de implementatie van een sustainability-beleid, er op termijn meer profijt van zullen hebben dan degenen die dit niet of later doen. Want eigenaren van vastgoed die niets aan sustainability doen, zullen certificaten moeten kopen, verwacht Gillis. ‘Het levert besparingen op, maar zal ook een positief effect hebben op de waarde van het vastgoed. Doe je niets, dan zal die waarde afnemen en heb je bovendien extra kosten. Doe je wel wat, dan neemt de waarde toe.‘

Sustainability is high on the agenda of the International Council of Shopping Centers (ICSC) in Europe, not just for the sake of the environment but for economic reasons too, because fines are in the offing for energy inefficient buildings. The EU is legislating to cut the carbon emission footprint by up to 80% by 2050 and short-term targets have already been set for 2008. Jaap Gillis of Redevco Europe explains why Redevco is among the first to be going green. “We are developing a comprehensive sustainability policy to apply to all our new developments. It’s pointless taking half measures now if it means you’ll fail the certification in a couple of years and have to make costly improvements and maybe pay fines too.” Once the policy is in place for new developments, Redevco will turn its attention to existing projects. The ICSC wants to apply the highly regarded BREEAM method to assess the sustainability of shopping centres, eventually developing a common green building standard for all of Europe. BREEAM sets standards for best practice in sustainable development and awards scores from ‘pass’ to ‘excellent’. For shopping centres, combining sustainable building with a good shopping experience for customers means investing in eco-friendly technologies like cogeneration and heat and cold storage systems to replace air-conditioning. Dutch companies are among the front runners in sustainable building. According to Gillis, fines and carbon credit trading can be a powerful stimulus – companies that invest in sustainability early on stand to profit in the long term by selling surplus credits. Some of the cost of sustainable building will be passed on in higher rents, but tenants of energy-efficient buildings will benefit from lower energy bills. “It helps cut energy costs and boosts the value of your real estate,” says Gillis. “Also, major retailers like Marks & Spencer, Tesco and C&A have their own sustainability policy and in future won’t want to rent space in uncertified shopping centres.” C&A is already working to become CO2 neutral by cutting energy use and reviewing its production chain.

Zal een deel van de te maken kosten ten laste komen van de huurders, bijvoorbeeld in de servicekosten? ‘De voordelen wel! De maatregelen zullen direct een positief effect hebben op het energieverbruik. Echter, de investeringen die een eigenaar moet doen (en momenteel geven we bij nieuwe projecten al bijna 50 procent meer aan installaties uit), zullen deels vertaald worden naar een iets hogere huurprijs. Maar per saldo zullen huurders in ‘green buildings’ voordeel hebben bij deze aanpak.’ Gillis heeft ook de verwachting dat belangrijke retailers op termijn niet meer zullen kiezen voor locaties die niet gecertificeerd zijn: ‘In de toekomst kunnen wij echt geen locatie in een niet-gecertificeerd winkelcentrum verhuren aan Marks & Spencers, Tesco en c&a. Die hebben zelf een sustainabilitybeleid en zullen op termijn niet meer willen huren van beleggers die dat niet hebben. Net zo als dat c&a geen kleding meer inkoopt die uit kinderarbeid voortkomt.’ De conclusie is duidelijk: de groene aanpak móet. •

scn 5 | 2007 35

MAPIC AWARDS XII

annual

42 success stories in the spotlight Thursday, 15 November 2007 at 19.00, Théâtre Debussy, Palais des Festivals, Cannes

Nominees • Clothing & Fashion Accessories Aldo Group • Geox • Newlook • Okaidi • Primark • Stradivarius •

• Household & Electrical Goods BoConcept ® • Media Saturn • Zara Home •

Presided over by • Sharon Fernandez Cavada King Spain

DIRECTOR OF RETAIL DEPARTEMENT

DTZ ASESORES IMMOBILIARIOS INTERNATIONALES

• Leisure & Entertainment Build-A-Bear Workshop • GameStop •

• Catering Outlets Coffeeshop Company • Illycaffè • McDonald's • Starbucks Coffee •

• Services The Phone House • Jean Louis David • Autobacs •

• Health & Beauty Benefit Cosmetics • Marionnaud Parfumeries • Yves Rocher •

Members of the Jury • Alain Boutigny France

CHIEF EDITOR

SITES COMMERCIAUX

• Eric Angiboust France

DIRECTOR OF DEVELOPMENT

FNAC

• Christian Recalcati Italy

MANAGING DIRECTOR

LARRY SMITH ITALIA

NEW this year: Shopping Centre category Atrio • Bariblu • Centro Commerciale Leonardo • Das Schloss • Steglitz • Entre Deux • Forum Bornova Shopping and Life Style Centre • Forum Coimbra • Forum Glwice • Galeria Krakowska Krakow • La Corte del Sole • La Corte Lombarda • Kanyon • Le 31 • Mall of Sofia • Manufaktura • Musiskwartier • Plenilunio • Poitiers Porte Sud • The Avenues • Tower Center Rijeka • Zlote Tarasy •

• John Tegnér Denmark

MANAGING DIRECTOR

INTER IKEA CENTRE GROUP A/S

• John A. Strachan United Kingdom

INTERNATIONAL MANAGING PARTNER

CUSHMAN & WAKEFIELD

• Klaus Striebich Germany

MANAGING DIRECTOR LEASING

ECE PROJECT MANAGEMENT

In association with:

www.mapic.com

Thursday, 15 November 2007 at 19.00 - Théâtre Debussy, Palais des Festivals, Cannes, France

mapic

+20%

Nieuwe records voor Mapic 2007

Nieuwe entree

Al ruim voor de opening van Mapic is bekend gemaakt dat deze internationale retail- en retail-real-estate beurs minstens 20 procent meer bezoekers zal gaan trekken. Bovendien is het deelnemersveld met zeker 15 procent gegroeid. In 2006 trok Mapic 8698 bezoekers uit 67 landen. Er waren 899 deelnemers aan de tentoonstelling geregistreerd en 1946 retail developers.

Mapic 2007 De oude entree aan de boulevard

Nederlandse exposanten: De opgave van Mapic per 27 oktober vermeldde de volgende Nederlandse exposanten: 3W Vastgoed, Bouwfonds MAB, Corio, DTZ, Eurocommercial Properties, Foruminvest, ING Real Estate, KFC Holding, Locatus, Multi, Plaza Centers, Redevco, SNS Property Finance, TCN Property Projects en Unibail-Rodamco,

Mapic Awards

Dit jaar is de hoofdentree niet gelegen aan de Boulevard de la Croisette, maar meer naar de zee toe bij het onderdeel Penthouse Riviera, de nieuwste uitbreiding van de beurs. Niet alle exposanten schijnen hier gelukkig mee te zijn en verschillende Nederlandse bedrijven hebben al een formeel protest uitgebracht. Het kan dus zijn dat u toch op de van oudsher bekende plaats het gebouw binnen kunt komen... In het nieuwe deel Penthouse Riviera hebben volgens opgave Mapic ook DTZ en Unibail Rodamco een standruimte genomen.

Speed Matching Sessions Tijdens de zogenaamde Speed Matching Sessions laten ontwikkelaars uit Algerije, Belgie, Rusland, Zuid Afrika en Spanje tien winkelcentrumprojecten zien. Maar er is ook een sessie-reeks waarin tien verschillende retail-concepten getoond worden. Speed Matching wil zeggen dat de presentatator slechts zeven minuten de tijd krijgt om een project te presenteren. Gelukkig dat er achteraf een ‘networking coffee’ is...

Going Green Het genomineerde Forum Bornova

Op 15 november worden om 19:00 uur de Mapic Awards uitgereikt. Er zijn dit jaar zeven categorieën, waaronder de nieuwe shopping centres-categorie. • In de categorie clothing/fashion & accessoires zijn de volgende formules genomineerd: Aldo Group, Geox, New Look, Okaidi, Primark en S tradivarius. • In de categorie household & electrical goods: BoConcept, Media Saturn, Zara Home. • In de categorie leisure/entertainment: Build-A-Bear, Workshop en GameStop. • In de categorie catering outlets: Coffeeshop Company, Illycaffé, McDonalds’s, Starbucks Coffee. • In de categorie services: Autobacs, Jean Louis David, The Phone House. • In de catgorie health & beauty: Benefit Cosmetics, Marionnaud Parfumeries, Yves Rocher. • In de categorie zijn er 19 kandidaten. Wij noemen alleen de projecten van Nederlandse bedrijven: Entre Deux (Multi Vastgoed), Forum Bornova (Multi Turkmall), Forum Coibra (Multi Development Portugal), Le 31 (Foruminvest France), Musiskwartier (Multi Vastgoed), Zlote Tarasy (ING Real Estate Development Poland).

Via www.mapic.com kunt u een interactieve plattegrond bezoeken. Zie ‘2007 Interactive Floorplan’.

‘Sustainability’ oftewel ‘duurzaamheid’ in relatie tot retail wordt behandeld aan de hand van voorbeelden uit de Amerikaanse stad Lakewood, Colorado. Het beleid van de stad op dit gebied wordt door burgemeester Burkholder en het ULY uiteengezet. Een ander thema is ‘why retailers are going green’. Ook Shopping Centre News besteedt hier aandacht aan. Zie het interview met icsc voorzitter Jaap Gillis elders in deze editie.

stedenpresentaties Dertig procent meer steden dan in 2006 presenteren zich op de Mapic. Frankrijk en België waren altijd al goed vertegenwoordigd, maar nu zien we ook steden uit Spanje, Rusland, Zweden, Italie en Engeland. En nee, geen steden uit Nederland. Onder de noemer ‘Shop in the city’ zijn er ook vijf stedenpresentaties. Aanrader!

scn 5 | 2007 37

Van boven, met de klok mee: de Zorgboulevard in Woerden, het Turfschip in Breda en De Warande.

profiel

Max Schep, Heijmans Commercieel Vastgoed:

Leisure en retail vloeien

38 scn 5 | 2007

profiel In SCN 2007/4 kon u kennismaken met het project Rond De Admirant te Eindhoven. En dat was eigenlijk een van de eerste keren dat deze bekende bouwer ook als retailontwikkelaar naar buiten trad. Maar Heijmans is betrokken bij veel meer retail- en mixed-use projecten. In Nederland én België.

in elkaar over

ls we directeur Max Schep nu voor de tweede keer spreken, heeft hij net de oplevering van het winkelcentrum van Goirle achter de rug . Een stadsvernieuwingsproject met 7000 m2 winkels, honderd woningen en een parkeergarage. Schep: ‘We hebben als Heijmans natuurlijk de reputatie een bouwer te zijn. Hierdoor is onze rol als zelfstandig commercieel vastgoed ontwikkelaar altijd wat onderbelicht geweest. Zelfs met onze ontwikkelingen in woningbouw traden we niet zo naar buiten, wat paste bij de no-nonsense mentaliteit van ons bedrijf. Nu, zeker sinds de overname van ibc, is het beleid dat we ongeveer een vijfde van de productie in commercieel vastgoed willen doen. En natuurlijk willen we gemeenten en retailers vertellen dat we daar goed in zijn, vandaar dat we onze communicatie hebben aangepast.’ Heijmans Commercieel Vastgoed heeft op dit moment dan ook een flinke portefeuille in ontwikkeling. Naast Rond De Admirant te Eindhoven – een van de grotere projecten – wordt ook gewerkt aan het winkelcentrum te Berkel Enschot, de dorpskern van Sint Michielsgestel, een pdv-locatie in Nijmegen en in samenwerking met Proper Stok aan het winkelcentrum in Leusden. In Tilburg wordt samengewerkt met partner Volker. Schep: ‘Daarnaast werken we aan het Turfschip te Breda, wat een leisure-project is en hebben we net de Zorgboulevard in Woerden opgeleverd. Een ambitieus project waar we zorggerelateerde winkels hebben geïntegreerd in de ingang van het Zuwe Hofpoort ziekenhuis. ‘We zien al deze activiteiten als een verbreding van onze winkelontwikkelingen, het een vloeit als het ware in het andere over’. portefeuille ‘De projecten die Heijmans Commercieel

Vastgoed ontwikkelt, zijn eigenlijk alleen voor opdrachtgevers en de beleggingsmarkt bestemd. ‘Aangezien Heijmans van oorsprong een bouwbedrijf is, ontwikkel je niet snel voor eigen portefeuille, omdat naar buiten toe al gauw de schijn ontstaat dat je ‘kansen’ in de eigen portefeuille schuift en de ‘mindere’ projecten verkoopt’, aldus Max Schep. Zoals gezegd is Heijmans ook in België actief in het ontwikkelen van winkelcentra. De binnenstedelijke projecten die gerealiseerd worden in de plaatsen Beveren en Tongeren komen in 2008, respectievelijk 2009 gereed. De heer van den Berg (directeur Heijmans Vastgoed nv, Zaventem, België) geeft aan dat men in de afgelopen jaren in staat is geweest om een kwalitatieve verdiepingsslag te maken in diverse stadscentra. De beide winkelcentra zijn daar significante voorbeelden van, die als zodanig ook erkend worden. Onderscheidend Waarin vindt Schep nu dat Heijmans

zich op de markt onderscheidt? ‘Wij bieden een goed werkende mix van uitersten: aan de ene kant staan we met beide be-

nen op de grond en aan de andere kant hebben we voldoende verbeeldingskracht om de slag naar consument en retailer te maken. Zelf geloof ik vooral in de gedrevenheid om vanuit het proces te optimaliseren. Dat is beter dan het herhaaldelijk laten zien van een bepaald kunstje. Wij kijken steeds naar de eigenheden van de opgave en bedenken daar een specifieke aanpak bij.’ Zo is in samenspraak met de gemeente en andere betrokken partijen, waaronder de vereniging van eigenaren, in een periode van zeven jaar tot een ingrijpende herontwikkeling van winkelcentrum de Hovel gekomen. Dit winkelcentrum van 10.000 m2 met honderd woningen is in november jongstleden volledig verhuurd en in gebruik genomen.

www.heijmans.nl

Blob Gedurfd is het plaatsen van een architectonisch hoog-

standje als ‘de Blob’, onderdeel van Rond de Admirant. Staat ‘de Blob’ over vijftig jaar ook op de lijst van Rijksmonumen-

‘We hebben hier een no-nonsense mentaliteit: we doen het gewoon’ ten? ‘De functie van ‘de Blob’ is op dit moment in de tijd heel duidelijk: de consumentenstroom afleiden naar Rond De Admirant. Maar een kwaliteitsgebouw kan in zijn levensduur een aantal keren veranderen van functie. Of ‘de Blob’ over vijftig jaar als winkelpand of anders aan de criteria voor een Rijksmonument voldoet weet ik natuurlijk niet, maar natuurlijk worden op dit moment de monumenten van de toekomst gemaakt. Het is echter geen doel op zich.’, zegt Schep. •

english Construction company Heijmans has a very high nameawareness in The Netherlands, but also in Germany and Belgium. Division Heijmans Commercial Real Estate is less known and that is the reason managing director Max Schep recently is moving a little bit more to the foreground, showing some very respectable realised projects, as well projects that are still in the development or planning phase. The project vary from small-town retail- and housing schemes, to major multi-functional city schemes as Rond De Admirant in the city of Eindhoven. Max Schep: ‘We have shown to be able to connect a no-nonsense way of working to the imagination power needed to serve both consumer as retailer in the best possible way.’ •

scn 5 | 2007 39

review Het restylede Spant! in Bussum was op donderdag 27 september de nieuwe locatie voor de achtste editie van de Winkel locatieMarkt®. Ditmaal met de toevoeging ‘Nederland’, omdat in juni ook een eerste Belgische editie heeft plaatgevonden.

ste belegging MosaeGusto Maastricht te tonen (die de dag voor de WinkellocatieMarkt was geopend). VastGoedOverleg Retaildiscussie® Traditiegetrouw

vond er op de WinkellocatieMarkt een retaildiscussie plaats, die samen met het (informele) platform voor vastgoedmanagers VastGoedOverleg (vgo) georganiseerd wordt. Deze discussie werd gedomineerd door de voors en tegens rondom omzethuur. Naast vgo-initiatiefnemer Frank van Sebille van Van Haren Schoenen, namen André van Lieverlo van Jamin, ontwikkelaar Jac Vries, makelaar Albert Eijkelhoff aan de dis-

WinkellocatieMarkt® Nederland drukbezocht

uim 250 aanbieders en vragers van winkelvastgoed ontmoetten elkaar op de WinkellocatieMarkt en werden geïnformeerd over de nieuwe trends en ontwikkelingen. Jaap Gillis, coo Redevco Europe Services en voorzitter European Board icsc verzorgde als dagvoorzitter de aftrap van dit event, door alle deelnemers te wijzen op het belang van duurzaam bouwen: “In 2009 komt er vanuit de eu een hoop regelgeving op ons af. Anticipeer daar nu al op.”

cussie deel. Discussielid Eric Loontjes van Pipoos (sinds kort ook eigenaar van Oil & Vinegar) vatte de essentie heldere samen: Omzethuur vindt hij alleen ‘fair’ bij nieuwe ontwikkelingen, die voor de retailer natuurlijk risicovoller zijn én bij bestaande ‘verdomhoekjes’ in binnensteden of een centrum. Jammer dat de Nederlandse huurwetgeving er nog niet rijp voor is. Colruyt is klaar voor Nederland Een van de hoog-

Interessante ontwikkelingen Vervolgens loodste Gil-

lis de aanwezigen op geanimeerde wijze door het congresprogramma. Tal van nieuwe winkelontwikkelingen passeerden de revue. Zo gaf Albert Eijkelhoff van DTZ Zadelhoff een overzicht van de huidige trends en ontwikkelingen en hoe iedereen hierop kan inspelen: “De oplossingen liggen in het zoeken naar nieuwe locaties, naar nieuwe concepten, het revi-

tepunten van de WinkellocatieMarkt was ongetwijfeld de presentatie van Filip Van Landeghem van de Belgische discounter in food en non-food, Groep Colruyt. Hij presenteerde zijn expansieplannen voor maar liefst drie formules in Nederland. Naast supermarktformule Bio-Planet, die al begin dit jaar haar deuren in Eindhoven opende, wordt volgend jaar de supermarktformule Colruyt in Nederland geïntroduceerd. Meteen werd van de gelegenheid gebruik gemaakt om ook bekend te maken dat zij de vrijetijdsformule Dreamland naar Nederland willen brengen. Een absoluut primeur! Succesvol samenwerken Het programma van deze 8e

editie van de WinkellocatieMarkt werd afgesloten met de presentatie door Jorine de Soet van KIR, Kordaat in Ruimte, van haar boek ‘Managen van samenwerkingsprocessen’. Dit boek vol praktische tips om succesvol samen te werken wordt uitgegeven door de organisator van de WinkellocatieMarkt, Management Producties, en is via hun website te verkrijgen. Ontmoetingsmarkt Maar uiteraard kwamen de vele deel-

Bezoekers op de WinkellocatieMarkt Nederland 2007. Foto: Bert van Gent

taliseren van bewezen locaties en uitbreiding van vloeroppervlakten.” Vervolgens zette Wilco de Groot bij alle aanwezigen zijn vernieuwde formule Handyman helder op het netvlies; van onderdelenwinkel naar probleemoplosser met een flinke groeiambitie. Leonard Kok trok de aandacht door zijn razend enthousiaste presentatie van de Haagse ambitie om internationale winkelstad te worden. Erik Röling attendeerde de toehoorders op de noodzaak van goede communicatie bij projectontwikkeling én reikte meteen een handige ‘tool’ daarvoor aan; AM zet tegenwoordig speciale project-websites op, waarop alle betrokkenen relevante informatie kunnen plaatsen. Wim Groeneweg van Rabo Vastgoed wees op het belang van lokale ondernemerschap en om oog te hebben voor herontwikkeling van kleinere winkelcentra. Ten slotte illustreerde Frans Laarman het belang van goede horeca in winkelgebieden, door haar nieuw-

40 scn 5 | 2007

nemers vooral ook voor elkaar. En die ontmoeting vond in een aangename ambiance plaats op de ontmoetingsmarkt, waar zij zich tevens konden laten bijpraten door diverse gemeenten, retailers en ontwikkelaars die zich daar presenteerden. Op deze markt werd ook de nieuwe website formuleverkenner.nl gelanceerd; een online database met vestigingsprofielen van winkelformules als match tussen retail en vastgoed. Deze website is ontwikkeld door IN Retail en TU Eindhoven met medewerking van Strabo en Management Producties. Kortom, de achtste editie van de WinkellocatieMarkt was weer drukbezocht en zeer geslaagd! Binnenkort verschijnt de nieuwe editie van het WinkellocatieMarkt® Magazine, waarin een uitgebreid verslag van dit event is opgenomen. Deze is op te vragen bij organisator Management Producties: info@managementproducties.com. Noteer alvast in uw agenda: • WinkellocatieMarkt® België: dinsdag 22 april 2008 in Horta Antwerpen • WinkellocatieMarkt® Nederland: donderdag 2 oktober 2008 in Spant! Bussum

projecten

Koopgoot de Tweede Multi Vastgoed ontwikkelt in samenwerking met ABN AMRO in Rotterdam een tweede ‘Koopgoot’. Het gaat hierbij om één van de grootste binnenstedelijke herontwikkelingen in Nederland. De geschatte investeringswaarde is 300 miljoen euro.

projecten kort Winkelcentrum Triade opgeleverd De tweede fase van Triade in Assen is op 23 augustus overgedragen. Triade is het winkelcentrum in de binnenstad van Assen dat door Ahold Vastgoed wordt herontwikkeld. Achmea Vastgoed is de belegger, de eigenaar is PME, het bedrijfstakpensioenfonds voor de metaal en elektrotechniek. De eerste fase van dit in totaal 12.200 m² grote winkelcentrum werd al in 2004 opgeleverd. In winkelcentrum Triade zijn ondermeer AH XL, Shoeby, Gall & Gall, Expo en It’s gevestigd.

nieuw winkelgebied ’s-Gravenzande

et concept is van T+T Design, Multi’s in-house ontwerp bureau dat ook tekende voor het concept van de bekende Beursplein-traverse. Het wordt een levendig semi-overdekt verblijfsgebied, vergelijkbaar met bijvoorbeeld het omvangrijke Sony-center in Berlijn. Om deze ambitie vorm te geven is toparchitect Rem Koolhaas van o.m.a. aangetrokken. De abn amro-toren aan de Van Oldebarneveltplaats en het voormalige Jungerhanspand aan het Binnenwegplein, zullen worden gesloopt. De monumentale laagbouw van abn amro aan de Coolsingel zal volledig worden geïntegreerd in het nieuwe plan. Om de plannen te kunnen realiseren is Multi Vastgoed inmiddels eigenaar geworden van het Jungerhanspand en verwerft Multi Vastgoed de gebouwen van abn amro aan de Coolsingel/Van Oldebarneveltplaats. De tweede Koopgoot krijgt een winkelaanbod van circa 20.000 m2. Daarnaast gaat het plan uit van minimaal twee torens met behoud van het monumentale abn amro kantoor. Dit zal ruimte bieden aan 45.000 m2 wonen, werken en leisure. abn amro neemt een prominente positie in als huurder van zowel kantoor- als winkelruimte in dit nieuwe deel van de stad. Volgens Marcel Kokkeel, directeur van Multi Vastgoed wordt een hoogwaardig, multifunctioneel winkelgebied gecreëerd dat tevens past in de filosofie van Multi Vastgoed over het duurzaam ontwikkelen in binnensteden. “De belangrijkste stap als je aan duurzaamheid denkt, is dat je begint met de openbare ruimte. Als je op deze nu verwaarloosde en rommelige plek goede openbare ruimte maakt die samenhang heeft dan is dat blijvend. Het creëren van de verdiepte koopgoot onder de Coolsingel is een uitstekend voorbeeld van dubbel grondgebruik, en dit principe gaan wij ook toepassen op het nieuwe winkelgebied.“ De Rotterdamse wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening Hamit Karakus geeft in een eerste reactie aan positief te staan tegenover de voorgestelde ontwikkelingen van dit belangrijke stuk van de stad door een partij die zich in de binnenstad van Rotterdam ook al met de ontwikkeling van de zeer succesvolle Koopgoot bewezen heeft. De plannen die Multi Vastgoed heeft ontwikkeld passen bij de ambitie die is weergegeven in de stadsvisie 2030, die door de gemeente is opgesteld. De uitvoering zou in 2011 kunnen starten, zodat Rotterdam in 2013 kan beschikken over de modernste kosmopolitische binnenstad van Nederland. •

Op 5 oktober is een belangrijke stap gezet in de herontwikkeling van het centrum van ’s-Gravenzande. De gemeente Westland, Fortis Vastgoed Ontwikkeling, Rabo Vastgoed en MKB Vastgoed Plan hebben op deze datum een samenwerkingsovereenkomst ondertekend voor het deelproject Kernwinkelgebied. Het deelproject voorziet in de bouw van een nieuw overdekt winkelcentrum en drieëntachtig koopappartementen. Ook wordt er een ondergrondse parkeerplaats gecreëerd voor de woningen en komt er een parkeerdek op de eerste etage voor het winkelpubliek met 215 plaatsen. De bestaande winkelcentra De Koningswerf en de Gravenhof worden gesloopt. De winkeliers krijgen een voorlopig onderkomen in een tijdelijk buurtcentrum. De oplevering van het nieuwe winkelcentrum en de parkeervoorzieningen staan halverwege 2011 gepland. De realisatie van het deelproject ‘Kernwinkelgebied’ is een eerste stap in heet plan het centrum van ’s-Gravenzande nieuw leven in te blazen. Op dit moment wordt gewerkt aan andere plannen voor de herontwikkeling van het centrum.

Polderplein Hoofddorp Op 1 september 2007 heeft PMS uit Oudenbosch het winkelcentrum Polderplein in Hoofddorp-centrum opgeleverd aan haar eigenaresse, Dela Vastgoed te Eindhoven. Met deze oplevering is een periode van drie jaar, vanaf start bouw tot de uiteindelijke oplevering, afgerond. Het Polderplein vormt vanaf heden een belangrijke schakel tussen andere winkelcentra in Hoofddorp en kan door ligging en invulling gerekend worden tot het A1-winkelgebied van deze plaats. Vóór aanvang van de herontwikkeling van het Polderplein had dit deel van het centrum een omvang van 13.000 m² detailhandel en waren er 40 huurders gevestigd. Op dit moment heeft het Polderplein een omvang van 17.000 m² en zijn er 56 huurders gevestigd. Huurders in het nieuwe centrum zijn onder meer Hema, Broeckmans Mode, State of Art, Gerry Weber, Duthler, Libris, Vero Moda, Cool Cat, America Today, Jack & Jones, Didi, SPS, Jeans Centre, en Men at Work. Het gehele project is verhuurd.

Herontwikkeling in Paddepoel Top Vastgoed startte op 14 september met de bouw van de herontwikkeling van de voormalige Edah-vestiging in winkelcentrum Paddepoel te Groningen. De ruimte wordt onder meer ingevuld door een nieuwe Plus supermarkt van 1850 m2. Daarnaast is er 1000 m2, voor de verhuur. Recent werd al een unit aan T-mobile verhuurd. Gezien de grote vraag naar winkelruimte in Paddepoel verwacht Top alle units voor de oplevering, eind dit jaar, verhuurd te hebben. Het project is een belegging van Van der Zwan Vastgoed uit Amsterdam. Architect is K3H.

scn 4 | 2007 41

Lichtend voorbeeld! Voor de feeërieke verlichting van een pand, een winkelstraat of zelfs een compleet winkelcentrum neemt Homan u zorgen uit handen. Want met onze opvallende feestverlichting maken we van elk object of evenement een sfeervolle aangelegenheid. Op tijd, betrouwbaar en betaalbaar. Daar steken we ook voor u al onze energie in. ALTIJD HOMAN INSCHAKELEN!

Bel voor meer informatie 0297 - 28 21 21, mail naar info@homan.nl of kijk op www.homan.nl!

T I J D E L I J K E S T R O O M V O O R Z I E N I N G • F E E S T V E R L I C H T I N G • E L E K T R O - A G G R E G AT E N • K E R M I S

marketing MK Illumiination opent nieuw pand De Europees opererende sfeerverlichtingsproducent MK Illumination opende op 1 september haar nieuwe bedrijfsgebouw in Innsbruck/Rossau (Oostenrijk). Bezoekers uit 19 landen maakten de premiere-show mee van de nieuwe 3D ontwerpen van het bedrijf. De nieuwe showroom van 600 m2 toont alle producten van MK Illumination en het is de bedoeling dat geïnteresseerden uit de Europese winkelcentrumwereld zich hier komen oriënteren. Contactpersoon voor Nederland is René de Vos (036-5212015). www.mk-illumination.com

Kart-racing in winkelcentrum Hilvertshof Intensief ruimte gebruik: het winkelcentrum in de avonduren als kartbaan

english Shopping Centre Hilvertshof in the city of Hilversum (central Netherlands) had the premiere of the first kart-racing event in a roofed centre. The event concluded the promotional theme-month ‘Hilvertshof goes racing’. In this month, several activities on this theme were organised in co-operation with sponsors like F1 Racing Magazine, MV Augusta, Daihatsu and Coca Cola.

In de avond van zaterdag 27 oktober heerste op de eerste verdieping van het qua winkels gesloten Hilvertshof een koortsachtige stemming. De voorbereidingen voor het eerste kart-racing evenement in een overdekt winkelcentrum waren in volle gang. Het is het klapstuk van een hele themamaand onder de noemer ‘Hilvertshof goes racing’ (zie het artikel over Hilvertshof in Shopping Centre News 4 van dit jaar). Het parcours volgt het voetgangerscirquit op de eerste verdieping, langs gevels

van winkels, horeca, liften en roltrappen. Brandweer- en beveiligingsmensen staan klaar voor hun taak. Organisator Marian Langbroek van Allround Promotions is overal tegelijk. Er wordt nog wat geschoven met de parcoursafzetting en de bescherming voor de winkelpuien. Nog maar een brandblussertje er bij. Op het vip-terras komen we eigenaar Lesley Bamberger van Kroonenberg Groep tegen, die laat weten dat het evenement flink extra verzekerd moest worden. Begrijpelijk, want de karts scheuren langs menig glazen pui! Er doen deze avond vier bekende coureurs mee, waaronder Robert Doornbos. Als zij hun eerste proefrondje gaan rijden,

vallen de volgende conclusies te trekken. Ten eerste: de natuurstenen vloer is spekglad en de banden van de karts hebben er nauwelijks grip op. Maar dat maakt de races voor het publiek, zoals later blijkt, alleen maar spectaculairder. Punt twee: de uitlaatgassen vormen geen probleem. Geen idee waar ze blijven, maar er is geen rook of stank. En tot slot punt drie: de schoonmaakdienst hoeft nauwelijks extra werk te maken van zwarte strepen op de vloer! Overall conclusie: een geslaagd en bijzonder evenement, dat zeker een bijdrage levert aan het nieuwe gezicht van Hilvertshof.

scn 5 | 2007 43

nieuws

Initiatief van nrw en asre

De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) gaf onlangs een perscommuniqué uit over een nieuwe opleiding die op haar initiatief ontwikkeld is door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Shopping Centre News sprak met een tweetal betrokkenen.

Nieuwe sectoropleiding wi

an Pieter Affourtit, voormalig nrw-voorzitter, stelden wij de vraag ‘Is het zo slecht gesteld met de kennis van de mensen die in dit vak gaan werken?’ ‘Gelukkig niet: er is een grote groep die heel betrokken en intensief met het retailvastgoedvak bezig is. Maar aan de andere kant zie je toch wel dat de complexiteit van de vraagstukken aan het toenemen is en er een groeiende behoefte is aan deskundigheid en kennis. Daarnaast is er een instroom van jonge mensen, die sterk sturen op cijfers en met minder inzicht en ervaring in de dagelijkse praktijk. Dat gaf mij de sterke overtuiging dat daarin een kwaliteitsslag noodzakelijk is.’ Affourtit, die ook op een aantal vastgoedopleidingen les geeft, waaronder de neprom Master of Real Estate en de Master of Studies of Real Estate aan de asre, constateerde tevens dat het onderdeel ‘winkels’ toch maar een klein onderdeel uitmaakte van het programma. Bovendien zag hij dat vaak mensen die hun hoofdtaak hebben in woningen of kantoren, de winkels ‘er maar even bij doen’. ‘De veranderingen die er aan komen op het gebied van ruimtelijke ordening en met name de strategische keuzes die dat met zich meebrengt voor het winkelaanbod in Nederland, vragen van alle actoren veel inzicht’, zegt Affourtit. ‘Maar de praktijk is dat veel mensen de neiging hebben toch vooral uit te gaan van het eigen belang en dat het belang van functie en integraliteit vaak daar ondergeschikt aan is. Bovenal is daar de factor consument: zijn handelen spoort vaak ook niet meer met de in de loop der jaren opgebouwde fijnmazige winkelvoorzieningen. Het is dus tijd voor een nieuwe aanpak, waarin centraal staat , meer input van gerichte en ter zake kundige kennis en het stimuleren van ‘samenwerking’ in een vroegtijdig stadium in het perspectief van consument georiënteerde heldere doelen.’ Driehoek Affourtit hanteert hierbij graag als model de drie-

hoek vastgoedpartijen, overheid en retail, met daar in centraal de consument. ‘Voor mensen die gewend zijn aan cijfers en stenen, is het heel moeilijk om te kijken naar consumentenbelangen en effecten op de lange termijn. Het zou mooi zijn als we ‘rekenen in vastgoed’ konden koppelen aan ‘doel en functie’. Die samenhang moet er in komen. Verder zie je de bekende verschijnselen als dat de retail vooral naar de korte termijn kijkt en vastgoedmensen naar de lange termijn. En ook komt het nog te vaak voor dat gemeentelijke overheden de winkel-

44 scn 5 | 2007

voorzieningen als punt van ondergeschikt belang behandelen. Het lijken clichés, maar het is helaas de praktijk van alle dag.’ Volgens Affourtit komt dit deels voort vanuit het gegeven dat men onvoldoende inzicht heeft in de consumentenbelangen alsmede de belangen en drijfveren van de andere partijen in het proces. Daarnaast is er de invalshoek ‘de veranderende stad in relatie tot de dynamiek in de winkelstructuur De nrw heeft hier al de nodige aandacht aan gewijd en ook voor de komende tijd blijft dit thema hoge prioriteit houden. Voor wie de opleiding bedoeld is De Sectoropleiding

Winkelmarkt is bedoeld voor iedereen die beroepsmatig met winkelvastgoed te maken heeft. Te denken valt niet alleen aan ontwikkelaars, beleggers en retailers, maar ook aan gemeenten, kamer van koophandel, overheid, woningbouwcorporaties, enzovoort.

Brochure van de sectoropleiding Winkelmarkt

nieuws

nkelmarkt Affourtit: ‘In stedelijke ontwikkelingen hebben deze partijen in toenemende mate met elkaar te maken, dus wat is er mooier dan dat je een breder inzicht krijgt in hoe deze sector als geheel werkt? Dus niet alleen dat overheden naar het vastgoed kijken, maar ook andersom? Inzicht hoe het bij de andere stakeholders werkt, leidt automatisch tot een beter begrip. En dat weer tot een betere betrokkenheid samenwerking. Uiteindelijk is een optimale, goed functionerende winkelvoorziening voor de consument het einddoel.’ Ook Mieke Paelinck, opleidingsmanager van de sectoropleidingen aan de Amsterdam School of Real Estate, benadrukt dat het de bedoeling is om de verschillende actoren die betrokken zijn bij het winkelvastgoed-investeringsproces samen te brengen. ‘De communicatie tussen ontwikkelaar, belegger, retailer en overheid moet beter kunnen, zo heeft initiator nrw gesteld. De hierop uitgewerkte modulair opgezette sectoropleiding (schriftelijke lesstof, gecombineerd met collegemiddagen, al met al 100 uur studiebelasting) moet dan ook deelnemers uit al die groepen aantrekken.’, zegt Paelinck. Professionalisering De asre streeft samen met de nrw

naar een verdergaande professionalisering van de winkelvastgoedsector. De opleidingen die het instituut, al dan niet samen met andere partijen, ontwikkelt, hebben vooral ook tot doel de

Meer inzicht en samenwerking voor stakeholders winkelvastgoed theorie met de praktijk te verbinden. Zo ook bij deze sectoropleiding. Paelick denkt dat de aangeboden kennis bijvoorbeeld ambtenaren van een middelgrote of grote gemeente kan helpen met inzicht in de processen die zich in en rond winkelvastgoed afspelen. Paelinck: ‘Men kan voor vragen komen te staan als ‘wat is onze rol als overheid’ en ‘welke (financieel)

Peter Affourtit

Mieke Paelinck

economische instrumenten kunnen wij aanbieden? Op welke wijze kunnen we samenwerken met de ontwikkelaar, belegger en retailer? Maar ook de consument wordt niet vergeten: in de eerste module staat bijvoorbeeld de vraag centraal wie nu de consument in de veranderende stad is. Waarom doet de consument zoals hij nu doet en welke eisen stelt hij aan de andere actoren in het proces? De dynamische consument wordt hier ook tegenover het statische vastgoed geplaatst.’ Een belangrijke vraag is ook wat nu de strategie en de afwegingskaders van de verschillende actoren zijn. Deelnemers aan deze sectoropleiding krijgen als het ware inzicht in de drijfveren en afwegingen die de andere actoren maken. Dit zou als vanzelf moeten leiden tot een betere communicatie en dus samenwerking. certificaat De sectoropleiding Winkelmarkt is overigens

geen alternatief voor bijvoorbeeld de mre-opleiding, die eveneens aan de asre gegeven wordt. Mieke Paelinck: ‘De mre-opleiding is een overall-opleiding voor mensen die een functie als manager in real estate ambiëren. De sectoropleiding Winkelmarkt leidt niet tot een mastertitel en beslaat ook minder lesuren, maar leidt wel tot de uitreiking van een certificaat. En bovenal is het doel anders en dat zelfde geldt voor de doelgroepen. Het is een specialistische opleiding, enkel en alleen over winkelvastgoed.’ Personen die de Sectoropleiding Winkelmarkt willen volgen, dienen een vooropleiding te hebben op minimaal hbo-niveau en minimaal twee jaar ervaring of een relatie met werkzaamheden in het winkelvastgoed. Mieke Paelinck –een dame met een ‘schoon Vlaams accent’– zou natuurlijk graag zien dat ook Vlaamse winkelvastgoedmensen deze opleiding zouden gaan volgen: ‘Of het praktisch is qua afstand weet ik niet, maar de nationale verschillen zijn niet heel groot en bovendien opereren verschillende stakeholders internationaal. Dus als deze opleiding het wederzijds begrip ook tot over de grens kan bevorderen, zou dat mooi zijn!’ • De folder van deze opleiding kan aangevraagd worden bij de NRW: info@nrw.nl of bij de ASRE (info@asre.nl) en op beide sites gedownload worden: www.nrw.nl of www.asre.nl. U kunt ook contact opnemen met Mieke Paelinck voor verdere vragen, tel: 31-(0)20-6681129.

scn 5 | 2007 45

projecten

de groeten!

Groeten uit… Gent In eerste instantie krijg je als met de winkelmarkt bekende Nederlander een soort van déja-vu gevoel bij het zien van de gevel van Post Plaza in het mooie Gent. Het doet enigszins denken aan het Amsterdamse Magna Plaza. Eenmaal binnen verdwijnt die herkenning al weer snel: dit project heeft duidelijk problemen en de historische uitstraling van het gebouw kan een gebrek aan aanbod in winkels niet goedmaken. Op een Belgische website wordt dan ook gesproken van ‘een slabakkend winkelcentrum’. Trekker is (of ‘was’ in juni van dit jaar) een flinke Mango-vestiging. Verder op zich mooie winkels van Van Dalen, Avance en District en wat horeca. Maar het is niet genoeg en de Nederlandse eigenaar Merwedegroep zal er flink aan moeten trekken om hier nog wat van te maken.

Rozemarijn open Op 11 oktober opende Rozemarijn in Delft, een ontwikkeling van Bouwfonds MAB Ontwikkeling CVG uit Den Haag. Het plan omvat 22 energiezuinige woningen, 1900 m2 winkels (ANWB, Bruna, Ecco, It’s, SNS Bank) en een bewonersparkeergarage met 28 plaatsen. Alle winkelunits zijn verhuurd, en woningen verkocht. Rozemarijn bevindt zich in het historische centrum van Delft op loopafstand

van het project Zuidpoort (tevens een ontwikkeling van Bouwfonds MAB, opgeleverd maart 2005). Met de belangrijkste uitvalswegen en de nabijheid van tram en trein is Rozemarijn optimaal bereikbaar. Het plan is ontworpen door Vera Yanovshtchinsky Architecten. Eindbelegger van de winkelruimtes in Rozemarijn is Dela Vastgoed.

scn 4 | 2007 47

projecten in de pijplijn

alkmaar

amersfoort

amsterdam

apeldoorn

De Mare

Vathorst

Mahler 4

Hoofdstraat

O 2009 M 5000 m2 P ING Real Estate I Yvonne Flippo, T 070 3419636

almere stad

Stadshart Almere

O 2005-2008/2008-2010 M 18.000 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling I Mariska Bossmann, T 070 3068578 ▼

O 2005-2010 M 10.000 m2 P ING Real Estate i.s.m. Fortis en G&S Vastgoed I Yvonne Bronneberg, T 070-341 85 68

Osdorpplein

O eind 2009 M 20.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2002-2008 M 73.000 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling en Blauwhoed Eurowoningen I S.J. Bakker, T 070 3068578

▼

’t Circus

O medio 2008 M 12.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

amersfoort

Eemplein

O 2009 M 20.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

alphen a/d rijn

Herenhof

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

almere buiten

Buitenmere Zuid

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

Forumpark

O eind 2007 (1e fase) M 1700 m2 P BAM Vastgoed I Levi Boerman, T 030 6598923 ▼

Getz

O 2009-2010 M 80.000 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

assen

Kloosterveste

Overhoeks

O 2009-2010 M onbekend P ING Real Estate I Yvonne Bronneberg, T 070-341 85 86

O eind 2008 M 9100 m2 P BAM Vastgoed I Karel Nuijten, T 030-659 8297 ▼

IJ-dock

O eind 2009 M 4000 m2 winkels P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2009 M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

barneveld

almelo Hedemanterrein

O medio 2005 M 5.500 m2 P Macéka Vastgoed I M.M. Boersen, T 035-5429700

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

48 scn 5 | 2007

amsterdam

De Opgang

O eind 2008 M 8600 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Centrum Amsterdam Noord

O 2008 M 27.500 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Mosveld

o 2010 i 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Linné

O 2010 M 17.000 m2 winkels P Bouwfonds MAB Ontwikkeling ism OCP I Mariska Bossmann, T 070 3068578

arnhem

Schuytgraaf

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Centrum

O 2008 M 4000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

projecten in de pijplijn breda

den haag

eindhoven

ermelo

Achter de lange stallen

’t Hogeveen

o 2011 m 20.000 m2 p Bouwfonds MAB Ontwikkeling i J. de Vreede, T 070 3068578

O 2008 M 11.500 m2 P Bam Vastgoed I Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927 ▼

O in ontwikkeling M 4000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

delft

Achtste barrier

De Verbinding

O 2008 M 5000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Assen projecten I T 0182-690900 ▼

Hovenpassage

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼ deventer

Keizerslande

O in ontwikkeling M 5000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 den haag

Spuikwartier

O 2007 M 37.500 m2 P Ontwikkelingsmij. Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, Bam Vastgoed, ING Real Estate) I Tom Schopman, T 070 3418561 ▼

Wijnhavenkwartier fase I

Kuilburg

Hoge Veld

O 2008 M 5.500 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling I Mariska Bossmann, T 070-3068578 ▼

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 5000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O in ontwikkeling M 4000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Raaks

O 2011 M 7500 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling I J. de Vreede, T 070 3068578 ▼

enschede

Bagijnhof

O in ontwikkeling M 2000 m2 winkels P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ede Kerkplein

Eschmarke

O 3e kwartaal 2007 M 2350 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25

o medio 2009 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Flippo, T 070-3419636 ▼ Koningin Julianalaan

haarlem

dordrecht

O 2008 M 5000 m2 P Leyten en partners I T 010-436 40 33

o medio 2010 m 2400 m2 p Bouwfonds MAB Ontwikkeling i Simone Kramers, T 070 3068578

Meerrijk Meerhoven

O 2010 M 9500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

delfzijl

Stokhorst

O 2008 M 6000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Assen projecten I T 0182-690900 enschede

Schalkwijk

O 2010 M 16.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

hardenberg

Centrum

O 2008 M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Grolschterrein

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25 ▼

heerlen

De Plu

o 2011 m 15.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed i T 0182-690900

scn 5 | 2007 49

projecten in de pijplijn

hendrik ido ambacht

huizen

leiden

noordwijkerhout

De Volgerlanden

Centrumplan

Aalmarkt

Centrumontwikkeling

O eind 2008 M 6500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M circa 8600 m2 P Foruminvest en Visser Bouwmij I Dhr. Sneep, T 035-6956060 ▼

julianadorp

hilversum

Gooische brink

O voorjaar 2008 M 12.000 m2 P TOP Vastgoed I T 030-697 50 95 ▼

hoogvliet

Stadshart

O 2008 M 4000 m2 P Leyten en partners I T 010-436 40 33

De Riepel

kerkrade

Centrumplan

O in ontwikkeling M 30.000 m2 nieuw P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

leeuwarden

middelburg

Zaailand

O 2007 M 4000 m2 P Van der Vorm Bouw I Dhr. P. Klink, T 078-6150177 ▼

Koningshoek

Centrum

Zilverkamp

Centrumontwikkeling

De Bilgaard

o 2008 m 10.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren i T 0182-690600

leiden

Luifelbaan

O 2007-2009 M 15.000 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling I Mariska Bossmann, T 070 3068578 ▼

Mortière

O 2008 M 35.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC I T 0182-690900

nijmegen

Waalsprong

O in ontwikkeling M 2o.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC, BAM Vastgoed I T 0182-690900

Plein 1944

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Suzan L00rij, T 070-341 92 25

oldebroek

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12

mijdrecht

De Lindenboom

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

oegstgeest

Lange Voort

O in ontwikkeling M 7000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12

nieuwegein

City Plaza

O 2008/2009 M 28.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. ING Real Estate, T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070-341 88 16

50 scn 5 | 2007

O eind 2006 M 4.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2008 M 21.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2005-2006 M 9000 m2 P 3W Vastgoed I Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

horst a/d maas

huissen

lelystad

maassluis

O 2009 M 8630 m2 P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

O 2009-2010 M 28.000 m2 P ING Real Estate I Larissa Staal, T 070-341 88 16

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O 2010 M 6000 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling I J. de Vreede, T 070 3068578

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

projecten in de pijplijn

papendrecht

rotterdam

st-michielsgestel

utrecht

De Meent

Hillegersberg

Vleuterweide

O 2007 M 20.000 m2 P Van der Vorm Bouw I dhr P. Klink, 078-6150177 ▼

O 2006 M 5.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

reeuwijk

sittard

Centrumplan

O 2009 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Nesselande

O 2009 M 1o.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Centrumplan

o 2011 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. 3W Vastgoed I T 0182-690900

O 2008 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Fortis Ontwikkeling I T 0182-690900 ▼

Boudierhof

O 2008 M 4500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

son & breugel

ridderkerk

Koningshof fase II

O 2007 M 1150 m2 P Leyten en partners I T 010-436 40 33 ▼

Watermanweg

O in ontwikkeling M 9000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Mathenesserplein

O 2006 M 7000 m2 P Leyten en partners I T 010-436 40 33

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

Ekkersrijt

O nnb M 42.000 m2 P ING Real Estate I Larissa Staal, T 070-341 88 61

rotterdam

Overschie

O medio 2008 M 4600 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

spijkenisse

Stadsplein

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

tilburg

Pieter Vreedeplein

O 2008 M 27.500 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling en gemeente Tilburg I J. de Vreede, T 070 3068578 ▼

O 2007 M 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

rotterdam

Burg. Baumannlaan e.o.

O 2006 M 4.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12

De Veranda

O najaar 2007 M 12.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Overkapel

O 2008 M 4500 m2 P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

veenendaal

Groeneweg

utrecht

Terwijde

Brouwerspoort

O medio 2008 M 14.000 m2 P BAM Vastgoed I Jan Ruitenberg, T 030 6598163

O 2010 M 15.000 m2 P Bouwfonds MAB Ontwikkeling I Mariska Bossmann, T 070 3068578

lees verder op pagina

scn 5 | 2007 51

!LS U VERDER KIJKT WAT ZIET U DAN

0ROJECTEN VAN HOGE KWALITEIT VRAGEN OM MEER DAN DESKRESEARCH $AAROM TREKKEN WE EROP UIT LOPEN ROND STELLEN VRAGEN EN LUISTEREN GOED 7IJ KIJKEN DE ZIEL VAN UW TOEKOMSTIGE LOCATIE RECHT IN DE OGEN EN ZIEN UW GEZIN WERKNEMERS EN KLANTEN 7IJ BELEVEN ALS HET WARE HOE ZIJ SPELEN WERKEN WINKELEN 7IJ HOREN UW VERHALEN /NZE MARKTKENNIS REIKT VERDER $AARMEE REALISEREN WE UW AMBITIES

, Ê - / / 7 7 7 ) . ' 2 % ! , % 3 4!4 % # / -

Ê,i> Ê ÃÌ>ÌiÊ iÛi « i Ì 0OSTBUS ,, $EN (AAG .EDERLAND 4ELEFOON WWW INGREALESTATE COM

projecten in de pijplijn vlissingen

waddinxveen

zaanstad

zoetermeer

Winkelcentrum Saendelft

Oosterheem

De Fonteyne

O begin 2007 M 6600 m2 P BAM Vastgoed I Jan Ruitenberg, T 030 6598163 ▼

Stadscentrum Be Fair

O 2011 M 22.800 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2008 M 7600 m2 P OBAN I Peter Welles (BAM), T 030-659 89 34 ▼

O 2e kwartaal 2010 M 10.700 m2 P ING Real Estate I Larissa Staal, T 070-341 88 16

zoetermeer

Hovestein o 2008 m 1335 m2 p BAM Vastgoed i Michiel Smits, T 030 6598163 voorhout

zaanstad

Centrum

O 2007 M 2500 m2 P ING Real Estate I Larissa Staal, T 070-3418816

O in ontwikkeling M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

vught

zeewolde

zwolle

Ravelijn

Willemspoort

O 2006 M 7250 m2 P Leyten en partners I T 010-436 40 33 ▼

Marktveldpassage

O in ontwikkeling M 3000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

waalwijk

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Els

O 2008 M 7500 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-341 85 61

Uw project in het Pijplijnoverzicht Voor een eenmalig bedrag van € 310 (ex btw) staat ook uw winkelproject in dit veelgelezen overzicht. Wij handhaven de vermelding tot aan de opening van het project. Tussentijds kunt u onbeperkt mutaties aan ons doorgeven. Aanmelden doet u per e-mail aan pipeline@scnews.eu Vermeld in uw e-mail de volgende gegevens:

O = jaar c.q. maand van opening M = metrage BVO winkels P = naam projectontwikkelaar(s) I = informatie: contactpersoon en/of telefoonnummer

Bij uw inzending voegt u een (digitale) illustatie van het project in hoge resolutie (300 dpi, minimale breeedte in pixels: 800 px) op voldoende grootte. Ten slotte vermeldt u de firmanaam en het factuuradres. U ontvangt van ons een bevestiging en het editienummer waarin uw vermelding van start gaat.

scn 5 | 2007 53

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

goede reclame werkt.

mimosastraat 17 :: 1338 zk almere :: 036 5352510 :: www.studiohyperion.nl

‘De komende jaren komt het op het vakmanschap van de belegger en ontwikkelaar aan’ Andrew Vaughan, coo Redevco Europe english

hopping Centre News sprak met Andrew Vaughan, die recentelijk Jan Dalmeijer als coo van Redevco Europe opvolgde. Vaughan is voor Redevco in 2000 in Engeland begonnen. In zijn nieuwe functie heeft hij de verantwoordelijkheid voor Scandinavië, Duitsland, Spanje en Portugal. En volgend jaar komt Engeland daar ook (weer) bij. Vaughan is binnen de groep tevens verantwoordelijk voor de ‘valuations’ en de contacten met retailers via Redevco’s Retailer Platform. ‘Jan Dalmeijer had altijd al veel contacten binnen de Europese retail-community en ik maak graag gebruik van zijn parttime aanwezigheid om in dat netwerk geintroduceerd te worden.’ Redevco opereert in twintig Europese landen en de organisatie merkt dat ook retailers steeds vaker niet meer van land tot land de zaken regelen, maar een Europese benadering zoeken. Vaughan: ‘Retail en real-estate zijn in zekere zin nog steeds local-business. Maar sommige zaken zijn heel goed Europa-breed te regelen. Daarnaast hebben we het ook over de kansen die wij retailers kunnen bieden in onze winkelcentrum-ontwikkelingen.’

‘Investors and developers will have to work assets hard over the next few years’

Uitdaging Een nieuwe job gaat natuurlijk vaak gepaard met

Shopping Centre News spoke with Andrew Vaughan, who recently succeeded Jan Dalmeijer as COO of Redevco Europe. As COO he runs operations in Scandinavia, Germany, Spain and Portugal, and as of next year the UK too. He aims to build on Dalmeijer’s long-standing contacts in the retailer community and strengthen ties through Redevco’s Retailer Platform. “Our portfolio spans 20 countries in Europe, and this gives us a lot of leverage when we offer opportunities to retailers. It opens up much more wide-ranging discussions about shopping centre developments in the pipeline.” According to Vaughan, the biggest challenge now lies in the market. “We’ve all enjoyed a golden era over the last three years, but the days of the quick profit are over. In future we’ll have to make our assets work a lot harder. Redevco will continue to do what we’ve always done, which is to stay very close to the retailers and work our assets very hard.” He believes it will be a better climate for an organisation like Redevco, which operates weith a longer time horizon compared to many other investors.

een nieuwe uitdaging. Hoe kijkt Vaughan daar tegen aan? ‘De grootste uitdaging voor mij en Redevco zit in de huidige markt, die nog steeds flink oververhit is. Het is moeilijk om in deze markt je groeidoelstellingen te bereiken. Vastgoed heeft de laatste drie jaar zonder meer een ‘gouden tijd’ doorgemaakt, met ROI’s op een ongekend niveau. Het is niet waarschijnlijk dat dit oneindig door gaat. In sommige landen is de markt al in ‘reverse’, zoals in Engeland.’ Vaughan vindt bovendien dat beleggers voor de zware uitdaging staan om in de toekomst assets een stuk harder te laten ‘werken’. ‘Het gaat nu echt om het vakmanschap van een be-

legger of ontwikkelaar aankomen om het vastgoed goed te laten presteren. Wij gaan op zich door met wat we altijd gedaan hebben. We zullen nauw samenwerken met de retailers en ons vastgoed, zeker op de langere termijn, heel hard laten werken. Voor bedrijven en instellingen die in deze markt stappen voor een snelle winst zal zeker geen plaats meer zijn. In feite wordt de markt interessanter voor bedrijven die zoals Redevco opereren en die een langere termijn scope hebben.’, aldus Andrew Vaughan. •

scn 5 | 2007 55

ambitie

Piazza Center | Eindhoven

Getting you there.

Fortis Vastgoed Ontwikkeling geeft mens en bedrijf de ruimte, zowel in het landelijk als het stedelijk gebied. Met een lange termijnvisie realiseren we onderscheidende oplossingen voor vitale woon-, werk-, winkelen leefomgevingen, die niet alleen nu, maar ook in de toekomst aan de eisen van de klant voldoen. Beter wonen, beter werken, beter leven. Dat is onze ambitie. www.fortisvastgoedontwikkeling.nl

Vastgoed Ontwikkeling

mulder Succesfactoren van de PDV-locaties

et zal u als retailprofessional niet ontgaan zijn dat er de laatste tien jaren een grote opkomst is van perifere detailhandelslocaties in Nederland. De oorzaak hiervan is onder andere de beleidsmatige ruimte die het afgelopen decennium is ontstaan. Het direct hierin opgesloten gevaar is dat er op termijn een overschot aan perifere detailhandelslocaties zou kunnen worden gecreëerd, waardoor er leegstand zou kunnen ontstaan en diverse locaties uiteindelijk dreigen te ´mislukken´. Deze dreiging is voor DTZ Zadelhoff de aanleiding geweest onderzoek te verrichten naar de succesfactoren van perifere detailhandelslocaties. In voornoemd onderzoek is gesteld dat perifere detailhandelslocaties succesvol zijn wanneer er 1) sprake is van geen of geringe leegstand 2) de perifere detailhandelslocaties een goede beoordeling vanuit retailmakelaars optiek krijgen 3) goed gescoord wordt op de verwachting van de verhuurbaarheid 4) het percentage filiaalbedrijven hoog is 5) de perifere detailhandelslocatie beschikt over een grote omvang, zowel in winkelvloeroppervlak als in aantal verkooppunten. Voor de keuze van perifere detailhandelslocaties is in de database van Locatus de selectie gemaakt van grootschalige concentraties in Nederland met een totaal winkelvloeroppervlak groter dan 10.000 m². Hieruit zijn 98 perifere detailhandelslocaties gekomen, die individueel zijn beoordeeld. Door deze beoordeling is het mogelijk geworden 10 succesvolle en 10 niet-succesvolle perifere detailhandelslocaties te benoemen, die in het onderzoek zijn geanalyseerd en vergeleken. Door de analyse en vergelijking zijn locatieverschillen naar voren gekomen, waaruit succesfactoren zijn af te leiden. Succesfactoren zijn individuele factoren waarvan in dit onderzoek is gebleken dat deze een positieve invloed hebben op de mate van succes van perifere detailhandelslocaties. Hoewel de succesfactoren een succesvolle perifere detailhandelslocatie niet kunnen garanderen, kunnen zij wel bijdragen aan de mate van succes ervan. De succesfactoren van perifere detailhandelslocaties in Nederland zijn volgens het onderzoek: • Draagvlak: onder het draagvlak worden het aantal inwoners van de woonplaats, het aantal inwoners van de gemeente, het primaire verzorgingsgebied en het secundaire verzorgingsgebied verstaan. • Beperkte concurrentie: hoe minder concurrerende perifere detailhandelslocaties er in de regio van een perifere detailhandelslocatie aanwezig zijn, des te succesvoller deze is. • Concurrentiepositie: de positie ten opzichte van concurrerende perifere detailhandelslocaties in de regio. De concurrentiepositie is te bepalen door middel van de aspecten aandeel in winkelvloeroppervlak, aandeel in aantal verkooppunten en de positie in grootte ten opzichte van de directe concurrenten. • Aantal vertegenwoordigde branches. • Branchering: met betrekking tot de verschillende branches is er sprake van een individuele invloed per branche op de mate van succes van een perifere detailhandelslocatie. De branches

babywarenhuis, bruin– witgoed, sport en woninginrichting hebben een positieve invloed. • Branchering branchespecialisaties: met betrekking tot de verschillende branchespecialisaties die tot de branche woninginrichting behoren, is er sprake van een individuele invloed per branchespecialisatie op de mate van succes van een perifere detailhandelslocatie. De branchespecialisaties keukens, woningdecoratie en meubelen hebben een positieve invloed. • Aanwezigheid van een trekker: wanneer een perifere detailhandelslocatie beschikt over een trekker, in de vorm van een verkooppunt met een winkelvloeroppervlak groter dan 5.000 m², is deze succesvoller dan wanneer een perifere detailhandelslocatie deze niet heeft. • Bereikbaarheid van de locatie. • Zichtbaarheid van de locatie. Met behulp van het statistische programma SPSS is gebleken dat de succesfactoren aanwezigheid trekker, branchering in de vorm van woninginrichting en het aantal vertegenwoordigde branches over de grootste invloed op de mate van succes van een perifere detailhandelslocatie beschikken. Hierbij dient meegenomen te worden dat de succesfactoren beperkte concurrentie, concurrentiepositie, bereikbaarheid en zichtbaarheid niet konden worden meegerekend door het ontbreken van voldoende gegevens hiervan. De resultaten uit het locatieonderzoek en de statistische analyse zijn uiteindelijk besproken met vier deskundigen (twee beleggers en twee retailers). Het doel van het benaderen van deze deskundigen was het toetsen van de onderzoeksresultaten aan optiek van de retailers/beleggers. Wanneer de reacties van de deskundigen met elkaar worden vergeleken, kan geconcludeerd worden dat de verwachtingen van de vier deskundigen grotendeels overeenkomen. Met betrekking tot de succesfactoren draagvlak, beperkte concurrentie, bereikbaarheid en zichtbaarheid, kwamen de verwachtingen geheel overeen met de onderzoeksresultaten. Ook met betrekking tot de succesfactor aantal branches, kwamen de verwachtingen van de meeste deskundigen overeen met de onderzoeksresultaten. Van de succesfactoren branchering in de vorm van woninginrichting en de aanwezigheid van een trekker, werd over het algemeen niet verwacht dat deze zo’n grote invloed zouden hebben op de mate van succes van een perifere detailhandelslocatie. Daarentegen werd van de factoren parkeervoorzieningen, uitstraling en aanwezigheid van een verkooppunt in dagelijkse goederen wel verwacht dat deze invloed zouden hebben op de mate van succes van een perifere detailhandelslocatie. Dit in tegenstelling tot de onderzoeksresultaten. Wanneer u interesse heeft om over dit onderwerp eens bij te praten kunt u uiteraard altijd contact met ons zoeken. Zeker is dat de resultaten van het onderzoek een uitstekend houvast bieden bij de (her)ontwikkeling van perifere detailhandelslocaties. edwin mulder partner retail dtz zadelhoff, t 030 602 22 11

scn 5 | 2007 57

servicepagina

algemeen

decoratie

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

Management Producties Postbus 210, 3130 AE Vlaardingen

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 036 5368365

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

decoratie

Instore Outfitters Nijverheidsweg-Noord 130-1, 3812 PN Amersfoort

Ballon Decor Plaswijcklaan 55, 3054 CM Rotterdam

Homan BV Postbus 13, 3640 AA Mijdrecht

T 033 4481632 E info@instore-outfitters.nl

T 010 4180215 • F 010 4220720 I www.ballondecor.nl

T 0297 282121 • F 0297 288112 E info@homan.nl • I www.homan.nl

decoratie

kennis & informatie

MK-Illumination Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 036 5212015 • F 036 5212016 E r.vos@mk-illumination.com I www.mk-illumination.com

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

marketing/promotie

reclame

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF

Weijers Fernandez commuunicatie & organisatie Jan Schöfferlaan 14, 5212 RE Den Bosch

Vervorex promotie ’t Holland 23, 6921 GX Duiven

Hyperion creatieve communicatie Mimosastraat 17, 1338 ZK Almere

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 0316 281849 • F 0316 281906 E info@vervorex.com

T 036 5352510 • E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

consultancy

juridisch

architectuur

Boekel de Nerée

58 scn 5 | 2007

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Advocaten Notarissen Belastingadviseurs Postbus 2508, 1000 CM Amsterdam

FAME Architectuur en stedenboouw

T 030 666816 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 020 7953244 I www.boekeldeneree.nl

T 0528 229700 • F 0528 230302 E info@famegroep.nl

6)3)4 /52 .%7 7%"3)4% &/2 -/2% ).&/2-!4)/.

WWW.REDEVCO.COM

More than 150 years of retail experience in Europe

FRANCE - Pau

TURKEY - Ankara

SPAIN - Barcelona

REDEVCO holds a pan-European commercial real estate portfolio worth around 7 billion euros. We have more than 150 years of experience in managing retail properties in prime locations in virtually all major European cities. Recently we have been actively expanding our activities in the field of shopping centre development, including out-of-town projects. Today we are active in 20 European countries, with offices in 15 countries. We remain keen to identify new opportunities, and have recently started exploring the Romanian and Turkish markets. Our offices are located in: Amsterdam, Brussels, Bucharest, DĂźsseldorf, Helsinki, Istanbul, London, Madrid, Milan, Paris, Stockholm, Vienna, Warsaw and Zug.

R E A L E S TAT E I N V E S T M E N T & D E V E L O P M E N T 2%$%6#/ %UROPE 3ERVICES " 6 s 7IBAUTSTRAAT $. !MSTERDAM s 0 / "OX '' !MSTERDAM 4HE .ETHERLANDS s T s INFO REDEVCO COM s WWW REDEVCO COM

Gj^biZ kddg ZZc VcYZgZ `dZgh

9Z ldc^c\bVgì kZgVcYZgi# =Zi ^h YZ XdchjbZci Y^Z Y^XiZZgi# 9Z XdchjbZci Y^Z bZZg `lVaîZî! bZZg Xdb[dgi Zc bZZg idZ\ZkdZ\YZ lVVgYZ kZgaVc\i# >c ^ZYZg \ZkVa c^Zi bZZg kVc ]ZioZa[YZ# Kddg ZZc egd_ZXidcil^``ZaVVg"bZi"kddgjîo^ZcYZ"Wa^` gZYZc db iZ YZc`Zc kVcjî ZZc XdcXZei# :c hdbh ^h YVi XdcXZei Y^X]iW^_ ]j^h/ Vah Zg ]jôZc VVc ]Zi lViZg `jccZc ldgYZc \ZWdjlY# BZi VgX]îZXijjg! Y^Z YZ WZaZk^c\ kVc ldcZc VVc ]Zi lViZg VXXZcijZZgi# BVVg dd` Vah ]Zi XdcXZei b^cYZg kddg YZ ]VcY a^\i! bZgì j lVi j VVc 7djl[dcYh B67 Dcil^``Za^c\ ]ZZ[i# :Zc haV\kVVgY^\Z eVgicZg! Y^Z WZigdjlWVVg]Z^Y `deeZai VVc XgZVi^kîZî# 9VVgbZZ dkZgVa gj^biZ XgZ gZcY# @^_` kddg bZZg ^c[dgbVi^Z de lll#Wdjl[dcYh#ca#