SCN NRW Special 4-2015

NRW SPECIAL SHOPPING CENTRE NEWS 17 (2015) #4 • SPECIAL NRW JAARPRIJS

www.centrumwaddinxveen.nl

2015 Alle nominaties voor de NRW Jaarprijs 2015

Oostpoort

er t n e C Miro

Promenade

Uit liefde voor de inwoners “Super leuk dat Waddinxveen nu een echt centrum heeft! Je kan hier gewoon shoppen op je hoge hakken! (schatert). Want je kan altijd je auto kwijt; direct onder de winkels en de eerste twee uur gratis! En alle winkels zitten dicht bij elkaar. Eigenlijk is alles hier te vinden. Ook voor kleding kan ik goed slagen. En het is leuk dat je ‘even’ de stad in kan. De sfeer is best bijzonder.

Het ziet er niet uit alsof het in één keer is gebouwd. Met pleintjes en die verschillende gevels in afwisselende kleuren. Ik vind het gezellig om hier met vriendinnen af te spreken. Lekker een terrasje pakken en effe bijkletsen. Dat heb ik wel gemist hier.”

a z a l p City

Geluk is voor iedereen

DE STAD WINKELS MAKEN

Markthal Van Kralingen in

ple e w u o G

Van Hogendorpkwartier

NRW achtergronden en visies Kennis en informatie Bedrijfspresentaties Actueel nieuws over retailvastgoed

2260 SCNWaddinxveen 2015-04 Cover.indd 1 ASR Adv Ontmoeten_SCN 230x300.indd 1

08-08-15 10:19

03-09-15 17:05

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

XS Deluxe De toenemende populariteit van het binnenstedelijk wonen en de veranderende mentaliteit ten aanzien van duurzaamheid, bezit en lifestyle openen de deur voor een nieuwe stedelijke woontypologie: Het micro-appartement Een compact appartement, prettig om in te wonen door het flexibele interieur en het slimme ruimtegebruik. Een innovatieve stedelijke woonvorm die aansluit op de woonwens van de nieuwe stedeling.

Naast een scherp prijsniveau biedt XS Deluxe kansen op het gebied van duurzaamheid. Compacte appartementen in combinatie met het delen van voorzieningen in het gebouw zelf, zoals bijvoorbeeld een kookstudio, wasserette, bergruimte, werkplekken en misschien wel een rooftop jacuzzi, maken het mogelijk efficiĂŤnt om te gaan met ruimte, energie en materiaal.

XS Deluxe; zo blijft de stad een leuke plek om te leven.

2260 SCN 2015-04 Cover.indd 2

www.synchroon.nl

03-09-15 17:05

INHOUD

2015 | 4 in deze

special FOCUS NRW JAARPRIJS

NRW Directeur Brigit Gerritse Voorzitter Albert Hoogland NRW New Gen Commissie Overheid & Beleid De toekomst van decentrale retail

Wat brengt de Jaarprijs?

De jury aan het woord Schakelen tijdens crisisjaren Over het wegen van appelen en peren De jury over de winnaar

5 6 11 12 22

NIEUWS In memoriam Ron Cijs SCN gaat digitaal

8 16 21 24 30

DE PROJECTEN Markthal Rotterdam Promenade Uden Gouweplein Waddinxveen Oostpoort Amsterdam Van Hogendorpkwartier Vlaardingen Miro Center Enschede Van Kralingen Rotterdam Cityplaza Nieuwegein

4 4

28 32 36 42 46 50 52 58

FEATURES Prowinko in Uden a.s.r. in Waddinxveen Grontmij in Waddinxveen Hartchirurgen in Amsterdam Synchroon in Vlaardingen Albert Heijn in Enschede en Rotterdam KlĂŠpierre in Nieuwegein

34 38 40 44 48 54 60

MARKETING How to win an award Marketing Cityplaza

15 62

De inhoud van de reguliere editie vindt u op pagina 65.

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij media-advies@scnews.nl. scn nrw special 2015 3

2260 NRW Special 2015 v04.indd 3

03-09-15 17:10

NIEUWS

IN MEMORIAM

Shopping Centre news gaat digitaal!

Schrijf u nu gratis in Een aantal jaren geleden – de iPad was nog maar net uit – heeft Shopping Centre NEWS al eens geëxperimenteerd met een digitale editie. Niet een omzetting van een bestaande editie naar digitaal, maar een speciaal voor

Ron Cijs (1960–2015) Mijn herinnering aan Ron gaat circa 20 jaar terug.

Hij werkte toen bij Retail Management Center en ik bij Kolpron. We waren gevraagd om de potentiële huurwaarde voor commerciële ruimtes op NSstations te bepalen. Er is uiteindelijk een vooruitstrevend huurwaardemodel bedacht. Echter, niet zonder slag of stoot. Juist de door Ron aangezwengelde discussies waren namelijk stevig, maar droegen vrijwel altijd bij aan een stap voorwaarts.

Ron’s tactiek was als volgt: poneer een stevige mening, trek vrijwel alle tegenargumenten ‘en public’ in twijfel, lok iedereen uit de tent en formuleer pas dan een acceptabel gemeenschappelijk standpunt. Dit spreekwoordelijke ‘gestrekte been’ van Ron was ook uiterst effectief in zijn rol als juryvoorzitter van de NRW Jaarprijs. Zijn doel was altijd glashelder: als vakjury moet je een duidelijk oordeel hebben. De marketingervaring die Ron meebracht bleek zeer waardevol: het heeft de NRW Meetlat opgeleverd. Toen Ron juryvoorzitter werd vertrouwde hij me wel toe dat je grote wijzigingen maar heel geleidelijk moet doorvoeren, ook al ben je van oordeel dat het vandaag eigenlijk al anders moet.

Het is heel verdrietig dat Ron’s eigen leven veel te kort heeft geduurd om alles te veranderen wat hij eigenlijk nog wilde omdat die vreselijke ziekte hem uiteindelijk heeft gevloerd. Ron zal gemist worden.

Jos Sentel (ThirdPlace) Voorzitter NRW Jaarprijs

iPad opgemaakte variant met een eigen inhoud. Dat was toen geen eclatant succes.

Maar de tijden zijn veranderd.

O

m te beginnen is de penetratie van iPads en iPad-achtigen (de ‘tablets) en de smartphone sindsdien enorm gegroeid. In het vierde kwartaal van 2014 was er in 61% van de Nederlandse huishoudens een tablet te vinden en in 20% van de huishoudens zelfs twee of meer. De verwachting voor ons land is dat dit nog wel even blijft groeien.

De penetratie van de smartphone is zelfs nog hoger: in het eerste kwartaal 2015 had maar liefst 81% van de consumenten zo’n apparaat, waarmee allang niet meer alleen maar getelefoneerd wordt. Het jaar ervoor was dit overigens nog 72%. Een flinke groei dus.

Ook de techniek waarmee informatie aangeboden kan worden staat niet stil. Er zijn verschillende interessante platforms en bij Shopping Centre NEWS hebben we besloten met een daarvan in zee te gaan en onze proef weer op te pakken. Niet ter vervanging van de gedrukte Shopping Centre NEWS, maar als aanvulling, als digitaal supplement.

Met content die toegesneden is op het lezen op uw tablet of smartphone. Met mogelijkheden die onze commerciële partners extra zullen­ aanspreken. En anders dan het snelle, korte nieuws op onze website www.scn.today. U kunt de eerstvolgende digitale Shopping Centre NEWS eind oktober tegemoet zien, gelijk met onze vijfde editie van dit jaar, het honderdste nummer sinds de start van Shopping Centre NEWS in februari 1999!

Om de digitale editie te ontvangen moet u zich wel eerst registreren.

Ga daarvoor naar www.scn.today/digitaal en u krijgt automatisch een bericht als de editie klaar staat. ←

4 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 4

03-09-15 17:10

NRW

N

RW is een vereniging. Dat vind ik een mooie organisatievorm. Het zit al in het woord verenigen of verbinden. Lid zijn van dezelfde club maakt het direct laagdrempeliger om andere leden te benaderen.

Ik merk dat dagelijks. Als wij input of expertise nodig hebben bij de organisatie van een bijeenkomst blijken de leden die ik daarvoor benader steeds weer bereid om ons onmiddellijk te helpen. Zo wordt het eenvoudig om kennis te delen. Een belangrijke doelstelling van onze vereniging.

Dit jaar heb ik ook extra aandacht gegeven aan de verbinding buiten NRW. In de Raad van Toezicht vergadering aan het begin van het jaar hebben we gezamenlijk het speelveld binnen onze sector in ogenschouw genomen.

Er zijn namelijk veel stichtingen en verenigingen actief die ons vakgebied raken of hier zelfs overlap mee hebben. Albert Hoogland en ik zijn vervolgens bij de directeuren en voorzitters op bezoek gegaan om nader kennis te maken en om na te gaan op welke wijze een eventuele samenwerking gewenst is in het belang van onze leden. We hebben (zoveel mogelijk samen) gesprekken gevoerd met o.a.

INretail, SSM, Neprom, Supermarkt & Ruimte, DHN, VGM NL, Platform31, Platform Binnenstadsmanagement, IPO, NeVaP, NRP, Vedis en Vastgoedbelang.

OVER EN WEER Uiteindelijk heeft dit er heel concreet in geresulteerd dat we nu over en weer lid zijn van Vedis, SSM en Supermarkt&Ruimte. Zo kunnen we onze agenda nog beter op elkaar afstemmen, elkaar helpen – waar nodig – bij het opstellen van het programma en onze netwerken aan elkaar voorstellen. Mooi is dan ook dat Jeroen van der Weerd van Supermarkt & Ruimte mij gevraagd heeft lid te worden van de jury Verkiezing Beste Supermarkt. Daar heb ik volmondig ja op gezegd. Het is immers een belangrijk segment voor NRW. De resultaten zal ik uitgebreid met jullie delen.

Net als de resultaten van de verkiezing Beste Binnenstad. Ook daar mag ik namens NRW lid zijn van de Jury. Een onderwerp dat natuurlijk uitstekend past bij ons jaarthema Winkels maken de stad. De bidboeken hebben we al bestudeerd en de finalisten zijn bekend.

U leest er meer over in deze editie van SCN. Ik weet zeker dat ik veel NRW leden ook daar in

‘Als je kan delen, kan je ook vermenigvuldigen’ de zaal zal zien zitten tijdens de uitreiking.

Met INretail samen zitten we midden in de afronding van een fascinerend Scenarioplanningstraject inzake de mogelijke toekomst van decentrale retail. Op 28 september worden de resultaten gepresenteerd middels een speciaal ontwikkelde game. Ruim 70 deelnemers – leden van INretail en NRW – hebben hieraan gewerkt. Het resultaat is er dan ook naar.

Natuurlijk zijn we vorig jaar ook aangesloten bij ICSC (International Council of Shopping Centers). Het is nog best een opgave om de enorme hoeveelheid beschikbare internationale kennis, know-how en best practices te filteren en te verspreiden, maar daar gaan we de komende maanden druk mee aan de slag.

Retail houdt immers per definitie niet op bij de grens.

MEER SAMENWERKING Tot slot nog twee bijzondere samenwerkingsvormen van de afgelopen maanden. In Platform De Nieuwe Winkelstraat zit ik in het bestuur. Samen met onder meer INretail, Platform Binnenstadmanagement en G32,

onder voorzitterschap van Henk Gianotten.

Ook weer zo’n prachtig onderwerp (het versterken van de combinatie online en offline retail) waarbij ik er van overtuigd ben dat het in ieders belang is om aan te sluiten bij bestaande goede initiatieven om de krachten te bundelen.

En zo kom ik tot de laatste unieke samenwerking van dit jaar; de totstandkoming van de Retailagenda onder leiding van Minister Kamp.

Meerdere leden van NRW (o.a. Albert Hoogland, René Vierkant en Frank Quix) hebben een zeer actieve rol gespeeld bij het vooronderzoek en het opstellen van de twintig agendapunten. Nu komt het op uitvoering aan. NRW is direct betrokken bij de uitvoering van drie van de twintig benoemde acties. De nog maar net opgerichte NRW Commissie Overheid en Beleid heeft hier direct een mooie taak aan. Daar ben ik apetrots op. En met ons actieve en professionele ledenbestand ben ik er van overtuigd dat we dit tot een succesvol einde gaan brengen. Of liever gezegd, een begin. Als je kan delen, kan je ook vermenigvuldigen. ← Brigit Gerritse Directeur NRW

scn nrw special 2015 5

2260 NRW Special 2015 v04.indd 5

03-09-15 17:10

NRW

Als Albert Hoogland eind juli op de redactie van Shopping Centre NEWS op de koffie komt voor zijn interview in deze NRW Special, staat in zijn hoofd ook zijn toespraak voor het NRW Congres van 16 september al in de steigers. Maar er moet nog wel wat gefinetuned en uitgezocht worden.

Wellicht dat dit gesprek daarbij behulpzaam kan zijn.

‘I

k vind het interessant om eens te kijken naar wat er de laatste jaren gebeurd is met het doorgaan, niet doorgaan of aanpassen van projecten in de pijplijn’, zegt Albert Hoogland. ‘Leidsche Rijn Centrum is een voorbeeld van een project dat kleiner wordt dan oorspronkelijk bedoeld. Outlet center Sugar City gaat blijkbaar door, maar De Lange Stallen in Breda is definitief van de baan.

Dat laatste betekent voor eigenaar Kroonenberg Groep dat nu serieus geïnvesteerd kan worden in de herontwikkeling van De Barones en ook retailers kunnen hierop nu verantwoorde beslissingen nemen.’

‘En zo zijn er meer projecten aan te wijzen waar de dingen anders gaan dan pakweg vijf jaar geleden gepland.

Het is erg interessant om te zien wat daar de effecten van zijn. Aan de andere kant zijn er ook projecten die wel degelijk gerealiseerd zijn zoals gepland: de inzendingen op de NRW Jaarprijs 2015 laten daar verschillende voorbeelden van zien.’

SAMENWERKING 2.0 Een andere belangrijke ontwikkeling in deze tijd is het grote belang dat nu aan samenwerking toegekend wordt.

Albert Hoogland: ‘We weten natuurlijk al heel lang dat we het samen

moeten doen. Dat is ook het bestaansrecht van NRW. Maar ik denk wel dat we in een ‘samenwerking 2.0’ terecht zijn gekomen. Was het tot voor kort nog ‘We hebben elkaar nodig om dingen voorelkaar te krijgen’, nu is het nadrukkelijk ‘We moeten samenwerken om de aantrekkelijkheid van winkelstraten en winkelcentra te verbeteren’ geworden.’

Volgens Albert Hoogland is die samenwerking niet alleen aan de orde op het moment dat je iets tot stand wil brengen, maar moet deze een permanent karakter hebben. ‘Dat is iets wat ik in winkelcentra ook internationaal zie gebeuren. Vanuit mijn werk voor CBRE ben ik veel met internationale beleggers in gesprek en je ziet steeds vaker dat eigenaren, managers en retailers de kaarten volledig op tafel leggen.’

‘Volledige transparantie en vertrouwen zijn een voorwaarde voor echte duurzame samenwerking. In Nederland kom je hiermee wel al snel op een heel gevoelig punt terecht, en dat is omzet. Maar ik denk dat we nu op een punt terecht zijn gekomen dat ook hierin meer openheid komt. Dat signaal geven in elk geval een aantal grotere retailers nu wel af.’

SAMEN ZOEKEN NAAR SUCCES ‘Waar het mij met name om gaat is dat verhuurder en huurder gezamenlijk op zoek moeten naar succes.

Daarin staat de beschikbaarheid van informatie centraal. Alleen zo kan een winkelcentrum nog gerund worden.’

‘Volledige transparantie en vertrouwen zijn een voorwaarde voor duurzame samenwerking’ ‘Dat betekent wel dat partijen bereid moeten zijn om data en informatie uit te wisselen. En daarin is Nederland nog steeds een beetje een eiland: overal in de wereld gebeurt het al, alleen hier nog niet. Bij CBRE hebben we in een groot aantal Europese landen en steden inzage in meer dan 90 procent van de omzetten per

winkel in alle winkelcentra die gemanaged worden. Soms zelfs op dagelijkse tot wekelijkse basis. Dat is contractueel geregeld, maar het is ook heel gewoon in die landen: men weet niet beter. Voor het winkelcentrummanagement is dit geweldig: men kan veel beter sturen, omdat bekend is wat het effect van de marketing is, hoe de individuele winkels het doen en hoe een bepaald gebied binnen het winkelcentrum het doet. Je kan dus sturen op basis van echte data.’

NEDERLAND MOET VERANDEREN Bij dat gebrek aan het delen van informatie, zou je kunnen zeggen dat het managen van winkelcentra in Nederland zoiets is als een gevecht met één hand op de rug. Bijzonder dan dat het zo lang is goed gegaan, nietwaar?

Albert Hoogland: ‘De yield ontwikkeling in winkelcentra is lang dermate gunstig geweest, dat ook een zo-goed-als-het-kon management voldoende was om het centrum na een aantal jaren met een goede boekwinst te kunnen verkopen. Maar die tijd is voorbij.’

‘Er is sprake van een toenemende concurrentie tussen winkelcentra. Dit wordt onder meer veroorzaakt door e-commerce en een ander bestedingspatroon van consumenten. Dat betekent dat je operationeel aan de slag moet: dus hands-on management en veel beter begrijpen hoe de markt in elkaar steekt, wat het consumentengedrag is, bezoekerskengetallen verzamelen, bestedingspatronen onderzoeken, enzovoort.’

‘Het belangrijkste kerngegeven is uiteindelijk de besteding van de consument in het winkelcentrum of bij de individuele winkel, oftewel, de omzet van de winkelier. Dat bepaalt het succes en vandaar die noodzaak tot openheid.’

INFORMATIE EN OPENHEID Albert Hoogland ziet die openheid en het delen van informatie nadrukkelijk niet als eenrichtingsverkeer: ‘Mede door de huidige technische middelen, kun je nu als eigenaar/beheerder veel meer te weten komen over je verzorgingsgebied en hoe je winkelcentrum daarin functioneert. Daardoor kunnen we de retailer ook veel beter van

6 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 6

03-09-15 17:10

NRW

Albert Hoogland:

‘Het draait om de gezamenlijke zoektocht naar succes’

informatie voorzien en helpen bij het maken van bijvoorbeeld de juiste locatiekeuze. En bij het vergelijken van de performance binnen soortgelijke winkelformules in het winkelcentrum.

Dat zijn gegevens waarmee de retailer weer op z’n winkel kan sturen. Het netto-effect is dat je het winkelcentrum optimaal kunt runnen. En dat is in het belang van alle stakeholders.’

Ook op een ander niveau is het belangrijk om via informatie (‘Big Data’) te sturen. Bijvoorbeeld bij het plannen van ingrepen in het winkelgebied. ‘Onze sector moet hierin nog veel leren. Dat kunnen we door bijvoorbeeld naar andere sectoren zoals de e-commerce te kijken. Een bedrijf als CoolBlue is een kei in het omzetten van Big Data naar visie, strategie en uiteindelijk actie. Het managen

van innovatie en informatie is echt de sleutel voor de toekomst, ook voor die van de winkelcentrumsector.’

SNOEIEN DOET BLOEIEN De veranderingen met betrekking tot nieuwe winkelontwikkelingen en ook de manier waarop marktpartijen nu werken, hebben dus gevolgen voor de manier van samenwerken. Albert Hoogland: ‘Maar ook zijn de spelregels voor groei veranderd. We zitten nu in een periode –en ik haal hiermee René Vierkant van Syntrus Achmea aan – waarin we moeten leren de krimp te managen. Toch is er voor kwalitatieve groei nog wel degelijk ruimte.’

‘We moeten wel verstandig omgaan met de meters die we hebben. Niet protectionistisch conserveren, maar

kijken naar de voorraad, hoe de structuur in elkaar steekt en hoe we deze moeten onderhouden. En onderhoud betekent niet alleen maar behouden, maar –als ik het met een tuin mag vergelijken – af en toe ook snoeien of iets eruit trekken en vervangen door iets nieuws. Snoeien doet bloeien.’

‘We moeten echter niet gaan bonsaien. Dat remt te veel het ondernemerschap. Maar wel kijken naar hoe de distributieve sector eruitziet en hoe deze er eigenlijk zou moeten uitzien gezien de huidige economie en het gedrag van consument.’

‘Er is bijvoorbeeld recent een Europees onderzoek naar horeca in winkelcentra gepubliceerd. Daaruit blijkt dat food in toenemende mate een belangrijke reden is om naar een winkelcentrum te komen. Een fors deel van de bezoekers geeft zelfs alleen maar aan horeca geld uit bij een bezoek aan een winkelcentrum.

Het betekent dat winkelcentra steeds meer ontmoetingsplekken worden en plekken waar iets te beleven valt. Voldoen onze winkelgebieden daar aan?

Daar moeten we goed naar kijken.’

ROL NRW De doelstelling van NRW is het creeren van duurzame, goed functionerende winkelgebieden voor de consumenten/burgers en voor de bedrijven die daarin investeren. Albert Hoogland: ‘Ik ben ervan overtuigd dat je dit gaat bereiken op het moment dat partijen elkaar goed begrijpen en gaan samenwerken. In dat kader is het belangrijk voor NRW om te participeren in de diverse overlegstructuren en samenwerkingsverbanden die de afgelopen jaren zijn ontstaan.

Platform 31, De Nieuwe Winkelstraat, De Beste Binnenstad en ook de Retailagenda, waarin eigenlijk alles bij elkaar komt.’

‘NRW kan daarin een belangrijke rol vervullen, omdat we niet echt een belangenorganisatie zijn. Daardoor kunnen we soms dingen zeggen die andere partijen niet kunnen zeggen.

We brengen ook kennis in en weten hoe partijen in de markt denken en handelen. Dat maakt NRW denk ik een gewaardeerde partner in dit soort verbanden en daar willen we zeker mee doorgaan.’ ← scn nrw special 2015 7

2260 NRW Special 2015 v04.indd 7

03-09-15 17:10

NRW JAARPRIJS

‘W

ij hadden nog nooit eerder op de NRW Jaarprijs ingezonden, omdat we voor Kleiweg simpelweg geen projecten in ontwikkeling hadden die aan de criteria voor inzending voldeden’, legt Clemens Brenninkmeijer uit. ‘NRW was als brancheorganisatie in het verleden toch vooral gericht op planmatig ontwikkelde winkelcentra.

Vanaf de algemene ledenvergadering van 2013 is bewust gekozen om het begrip ‘winkelcentra’ wat breder te trekken, met als gevolg dat ons project in Gouda binnen de definitie viel.’

En het is ook een echt Redevco project, in die zin dat wij in onze Nederlandse portefeuille vooral binnenstedelijk vastgoed hebben, als rij winkels of als solitaire panden. In het buitenland daarentegen bezitten wij ook wel complete winkelcentra, zoals in Spanje, of complete retail parks, zoals in België.’

TROTS Het moment was dus goed voor Redevco. Maar dat is niet de enige reden. Clemens Brenninkmeijer: ‘Als bedrijf en

als team zijn we ook trots op wat we gerealiseerd hadden en we vonden dat we daar best een keer wat van mochten laten zien aan de Nederlandse markt.’

Het ging uiteindelijk verder dan alleen maar ‘laten zien’.

Toen Henk Vlug, directeur van technisch beheerder Fortrus, Redevco vroeg om mee te werken aan een NRW masterclass Duurzaamheid, hoefde Clemens Brenninkmeijer daar niet lang over na te denken.

‘Fortrus is onze partner voor het technisch beheer van onze panden. Henk Vlug is zeer begaan met duurzaamheid (en is ook voorzitter van de NRW Taskforce Duurzaamheid) en hij is ook bekend met de herontwikkelingstrajecten van onze panden, zoals Kleiweg. Redevco heeft duurzaamheid hoog in het vaandel en wij hebben daar intussen veel ervaring mee opgedaan. Dat willen we best delen met collega’s in deze markt.’

‘Sterker nog, ik denk dat wij hierin een leidende rol vervullen en zo andere partijen kunnen bewegen om eveneens stappen op dit gebied te ondernemen. Wij vonden het dus een prachtige gelegenheid om aan de hand van de case Kleiweg te laten zien hoe wij met duurzaamheid in een rij winkelpanden tewerk zijn gegaan.’

Wat brengt de NRW Jaarprijs de winnaar?

De eerste keer een project voor de NRW Jaarprijs indienen en dan meteen winnen. Dat overkwam vorig jaar Redevco met het winkelproject Kleiweg te Gouda. Wat was voor Redevco de insteek om überhaupt in te zenden? En wat gebeurde er nadat de prijs in de wacht gesleept was?

8 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 8

03-09-15 17:11

CERTIFICAAT Het besef dat de resources van onze planeet gelimiteerd zijn, is bij Redevco op corporate niveau naar beleid vertaald. ‘Wij moeten zuinig met onze wereldbol omgaan en bij Redevco geven wij dit vorm door onze vastgoedontwikkelingen door breeam te laten certificeren. Zoals in Gouda, maar daarna ook nog in Zaandam. Wij hebben daarbij de ambitie om de certificering ‘very good’ te behalen, waardoor je ook gedwongen wordt om heel bewust met dat proces om te gaan.’

Duurzaamheid is dus belangrijk voor Redevco, maar het moet wel financieel verantwoord zijn. Clemens Brenninkmeijer: ‘Het is een samenspel tussen economisch, sociaal en financieel rendement. Want als je project heel duurzaam gebouwd is, maar het kan er financieel niet uit, dan is het uiteindelijk toch weer níet duurzaam. Wij zoeken hierin een goede balans. Als die er is, dan kunnen wij ons als vastgoedeigenaar ook nog eens op deze markt onderscheiden.’

Richting huurders bijvoorbeeld? ‘Zeker, maar ook richting stakeholders waar wij mee te maken hebben, zoals de gemeenten, onze partners en bouwteamleden, andere vastgoedbeleggers en uiteindelijk ook onze aandeelhouder.’

ERKENNING De eerste inzending en meteen de prijs winnen. ‘Dat is natuurlijk prachtig. We waren echt enorm verrast, maar ook heel trots op het resultaat en de erkenning die we met de Jaarprijs van de jury, van onze collega’s kregen.

Kleiweg is toch ook bijzonder omdat het natuurlijk geen typisch winkelcentrumproject is. In die zin paste deze erkenning ook mooi bij de nieuwe koers die NRW ten aanzien van projecten is ingeslagen. Want ook een historische gegroeide winkelconcentratie of rijtje winkels kan prima onderdeel uitmaken van een winkelcentrum c.q. stadscentrum.’

REVITALISEREN Waar staat de herontwikkeling Kleiweg nu precies voor?

‘Kleiweg is een goed voorbeeld van de initiatieven die in deze tijd ondernomen worden om winkelvastgoed in binnensteden te revitaliseren. We voegen op die locaties kwaliteit toe en geven zo een antwoord op de vraag van de consument, die meer en meer naar kwaliteit en beleving op zoek is. Deze kwaliteitsimpuls en onze inzet op de vele aspecten van duurzaamheid zijn onder andere de elementen waarop de jury Kleiweg hoge waarderingen heeft gegeven.’

SPIN-OFF En dan zijn we bijna anderhalf jaar verder. Heeft Redevco in die periode nog een spin-off van de prijs ervaren?

‘Natuurlijk kregen we direct in het begin van zakenpartners leuke reacties op het winnen van de prijs. Maar naast een externe spin-off, heeft de prijs zeker ook intern een effect. Want het is een erkenning voor het harde werken en het teamwork van het Nederlandse team, iets waar ook onze directie haar waardering voor heeft geuit. Van mijn team van dertien mensen zijn er toch zes of zeven nauw

Clemens Brenninkmeijer, Managing Director Redevco Nederland

‘De Jaarprijs zien we als bewijs voor wat we in binnensteden kunnen realiseren’

betrokken geweest bij een of ander onderdeel van het hele Kleiweg-traject.’

INSPIREREN Maar voor Clemens Brenninkmeijer is Kleiweg toch vooral het bewijs voor wat wij in Nederland in de binnenstad kunnen realiseren. ‘Wij hebben er om te beginnen in onze eigen organisatie veel van geleerd. Niet alleen over de vele aspecten van duurzaamheid, maar ook over de samenwerking met andere stakeholders. Daarnaast vinden wij het ook belangrijk dat wij hiermee anderen inspireren. Dat werkt in elk geval zo bij de gemeente Gouda (finalist verkiezing Beste Binnenstad 2015–2016): voor het gemeentebestuur is dit echt een voorbeeldproject geworden en men hoopt op een domino-effect richting andere vastgoedeigenaren. Dat zou mooi zijn, zeker als dit nog verder ging: een olievlekwerking richting de verbetering van het Nederlandse winkellandschap.’

Is dat niet wat ambitieus? ‘Wellicht, maar het is duidelijk dat we het niet meer moeten hebben van alsmaar nieuwe winkelmeters toevoegen. De potentie voor de toekomst ligt veel meer in het versterken van bestaande winkelkernen. Dus moeten we die verfraaien, verbeteren, meer aan functiemenging doen, zodat de ervaring en beleving voor de consument veel positiever wordt. Dat heeft niet alleen met het winkelaanbod te maken, maar ook met de omgevingskwaliteit en dat raakt dan weer de gebouwen.­En daar proberen wij als Redevco een voortrekkersrol in te vervullen.’ ← scn nrw special 2015 9

2260 NRW Special 2015 v04.indd 9

03-09-15 17:11

NRW JAARPRIJS

Eeuwige roem

Het moment van eeuwige roem voor de mensen van Redevco Nederland en architect Van Eldonk.

Met de inzending Kleiweg Gouda wonnen zij de NRW Jaarprijs 2014.

10 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 10

03-09-15 17:11

NRW NEW GEN

te communiceren en te kijken hoe we binnen die structuur meerdere doelstellingen kunnen verwerken.”

P

aul van der Eng, hoofd beleggingen en ontwikkeling bij Hoorne Vastgoed, neemt per oktober van dit jaar het stokje over van Jan van Bakel als voorzitter van NRW New Generation. “Met inmiddels honderd leden en een duidelijke opzet van onze

STRUCTUUR De structuur waar Van der Eng op doelt, bestaat uit acht bijeenkomsten per jaar voor de New Gen-leden. “Vier ontbijtsessies en vier borrelsessies”, legt hij uit. “Het concept van de borrelsessie is vrij nieuw en staat in het teken van kennisoverdracht via een keynote

schap waarschijnlijk nog wat meer.”

“Dat ik uiteindelijk heb toegezegd heeft te maken met de meerwaarde. Uiteraard voor mijzelf als het gaat om kennis en het ontmoeten van anderen, maar ook voor de leden van New Gen. Die inpasbaarheid van een actief

Nieuwe voorzitter NRW New Generation Paul van der Eng:

‘Kruisbestuiving leden New Gen en ‘oude garde’ NRW is een aandachtspunt voor de toekomst’ bijeenkomsten, is New Gen goed op weg. De uitdaging voor de komende periode ligt met name in het verder verbeteren van een efficiente communicatie richting onze leden. Daarnaast kunnen wij als jongere leden veel leren van de ‘oude garde’, maar dit is ook andersom het geval. Die kruisbestuiving is voor verbetering vastbaar.”

NETWERKEN Van der Eng benadrukt dat het puur een kwestie van tijdgebrek van zowel de leden van NRW New Gen, jonger dan 36, en de reguliere NRW-Leden is, dat die kruisbestuiving nog niet optimaal is. “Kennisuitwisseling en netwerken: dat zijn de twee belangrijkste redenen voor mensen binnen de winkelvastgoedmarkt om lid te worden van de NRW. Voor alle leden geldt dat het lidmaatschap naast een drukke baan wordt aangegaan. Dat betekent dat je keuzes moet maken in wat wel en niet kan. Waar liggen de prioriteiten?”

“Ik zie de New Gen met name als een laagdrempelige kweekvijver voor jonge professionals in de winkelvastgoedbranche, die we een kennis - en netwerkplatform bieden. In de afgelopen periode heeft het accent vooral gelegen op het opzetten van een duidelijke structuur, die past binnen alle drukke werkschema’s. Nu is het zaak dit duidelijk en helder

speaker, interactie en veel netwerken. Zo heeft Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield tijdens de eerste sessie zijn visie op de V&D casus gedeeld.”

“Via ontbijtsessies proberen we meer nadruk te leggen op kennisoverdracht. We hebben inmiddels een sessie gehad over het XL-concept van Albert Heijn in Eindhoven en de toekomst van supermarkten in Nederland en een sessie over de Ladder van duurzame verstedelijking. Allemaal interessante issues, die we brengen op momenten die in het dagelijks werkschema in te passen zijn. De borrels zijn aan het einde van de dag. De ontbijtsessies van half 8 tot 10.00 uur. “ MEERWAARDE Omdat hij net als alle NRW-leden een drukke baan en jonge kinderen heeft en ook nog een studie volgt, heeft Van der Eng niet meteen ‘ja’ gezegd toen hem werd gevraagd het voorzitterschap over te nemen. “Ik ben zelf inmiddels 2,5 jaar lid van de commissie New Gen, en heb het lidmaatschap met name ervaren als een leuke en interessante manier om je netwerk uit te breiden en je inzicht en kennis te verbreden, maar het kost wel tijd. Het voorzitter-

lidmaatschap naast alle dagelijkse werkzaamheden speelt voor iedereen. Ik zie het als mijn taak om dat mee te nemen in het optimaliseren van de communicatie richting onze leden.”

“Ik zag laatst wat er allemaal aan mails voorbijkomt, dat moet en kan echt veel compacter. Zeker nu er een duidelijke structuur als basis is. Voor onze leden is het belangrijk om te weten wat er wanneer te gebeuren staat. Ja, ook op de site van de NRW staat geen duidelijke, actuele NewGen agenda. Dat moet anders.”

COMPLEET VERANDERD “Nee, zieltjes winnen heeft geen prioriteit”, zegt hij lachend. “Maar je hebt wel massa nodig om meer voor elkaar te krijgen. Nieuwe leden zijn dus altijd welkom. Ook zou ik graag wat meer contactmomenten met reguliere NRW-leden willen. Puur omdat we zoveel van elkaar kunnen leren.”

“Het werkveld is de afgelopen jaren compleet veranderd. De jongere generatie heeft de tijd van ongebreidelde groei niet meegemaakt en kijkt met andere ogen naar ontwikkelingen in de branche. Dat is voor mij de uitdaging als voorzitter: denken over wat anders kan, wat beter kan en dan rekening houdend met alle drukke agenda’s kijken wat uitgevoerd kan worden.” ← scn nrw special 2015 11

2260 NRW Special 2015 v04.indd 11

03-09-15 17:11

NRW

C

ommissievoorzitter Caspar Wortmann: “Belangen en visies van marktpartijen en van de overheid kunnen uiteen lopen. Dat is niets nieuws. Onze taak is om een bijdrage te leveren aan het dichten van die kloof door kennis te verzamelen, partij-overstijgende opinie te vormen, visie over te brengen en de maatschappelijke discussie te blijven voeden.”

De commissie Overheid & Beleid is sinds begin van dit jaar actief en bestaat uit een divers gezelschap.

“Zeker bij deze commissie is het van belang dat de leden samen het hele werkveld van winkelvastgoed beslaan”, licht Wortmann toe. “Beleggingen, bestuursrecht, retail, overheid, consultancy, planologie, ontwikkeling – we hebben alles aan tafel. Dan kun je een gezamenlijke visie vormen vanuit verschillende standpunten.”

“Met die visie willen wij bijdragen­ aan het vergroten van de kennis en daarmee ook het begrip bij de overheid over de winkelmarkt, en willen­ we opportunisme en kortetermijndenken bij marktpartijen én bij de overheid tegengaan door ze een spiegel voor te houden. Sleutelwoorden­ zijn kennis en inzicht in elkaars

motieven, en begrip voor elkaars standpunten en overwegingen. Uiteindelijk zou dat moeten leiden tot beter beleid. Wij hopen daar als NRW-commissie een rol in te kunnen spelen.”

VISIE EN SAMENWERKING De overheid vervult een heel belangrijke rol bij de totstandkoming van de gewenste structurele vernieuwing van het winkellandschap. Wortmann beaamt dat dit niet nieuw is. “Maar de overheid heeft geen monopolie op visievorming. Wat zijn sterke en zwakke gebieden, waar is groei nog zinvol en verantwoord? Die visie moet met ‘de markt’ worden bepaald.

Alleen: de markt bestaat uit hopeloos veel verschillende actoren en belangen. Samenwerken en samen een gedeelde keuze maken is dan niet vanzelfsprekend.”

“Daar komt nog bij dat er een culturele kloof ligt tussen markt en over-

‘Over tien jaar?

Dan is dit een objectieve vraagbaak en kennisbron’

NRW commissie Overheid & Beleid aan de slag Wat kan goed overheidsbeleid bijdragen aan een sterke detailhandel en een gezond winkellandschap? Dat is de kernvraag waar de ‘verse’ NRW-commissie Overheid & Beleid zich over buigt.

Caspar Wortmann

heid: de – lagere – overheid wordt geleid door draagvlak en zorgvuldigheid, maar de markt is gericht op snelheid en opbrengst. De conclusie van elk congres of seminar is altijd weer: ‘we moeten gaan samenwerken’.

Maar welk nieuw inzicht, welke actie of welke gedragsverandering wordt daar aan verbonden? Met de commissie Overheid en Beleid zet NRW hierin een volgende stap.”

KENNISPLATFORM Elkaar verstaan, begrip voor elkaars uitgangspunten met als uiteindelijk resultaat betere samenwerking tussen marktpartijen en de overheid door consistent en toekomstbestendig beleid.

Wortmann: “Dat hier vanuit NRW aan getrokken wordt, is van grote waarde. Want NRW is een sectoraal kennisplatform voor retail en vastgoed in brede zin, en geen belangenclub. Die onafhankelijkheid zal onze bevindingen en adviezen meer kracht geven. Ons doel is louter het bijdragen aan een beter winkellandschap.”

“De commissies van NRW zijn denktanks waarin alle belanghebbenden en spelers uit de sector, vanuit markt en overheid, met elkaar tot afgewogen keuzes en gezamenlijke visie komen. Daarmee kunnen de commissies een rol vervullen als klankbord of adviesraad.”

EERSTE AANPAK Tijdens de eerste bijeenkomsten van de commissie Overheid & Beleid zijn de leden begonnen met het afbakenen­ van het werkgebied en het zoeken naar een logische onderverdeling van onderwerpen. Dat heeft geleid tot aparte werkgroepen op onderwerpen als ‘locatiekeuzes’, ‘ruimte voor ondernemerschap’, ‘kennisoverdracht’ en ‘regelgeving - instrumenten’. Hier is in een soort mind map verder inhoud aan gegeven en hiermee gaan verschillende werkgroepen aan de slag.

Er is een verplichte ‘literatuurlijst’ opgesteld met stukken als Shopping 2020 (InRetail), Winkelgebied van de toekomst (Platform31), Appel (NRW), Dynamiek door beleid (InRetail/ DTNP) en de Retailagenda (Min.EZ et al.). Wortmann: “Dus eerst hebben we het kennisniveau gelijk getrokken.­ Heerlijk is het om dan met elkaar te

12 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 12

03-09-15 17:11

NRW

De Comissie Overheid& Beleid bestaat uit:

‘We willen bijdragen aan het dichten van de kloof tussen markt en overheid’ discussiëren over dilemma’s zoals ‘overheid neem regie’ versus ‘overheid geef ruimte’. Of: ‘de markt kan het niet alleen’ versus ‘leegstand is bewijs dat de markt z’n werk doet’. En vaak wordt gesteld dat winkelgebieden compacter moeten. Ik denk ook dat dat zo is, maar wat is daarin dan de rol van de overheid?”

De eerste opdracht voor elke werkgroep is het opbouwen van kennis over het betreffende domein en te proberen om een aantal do’s & don’ts per domein te formuleren.

RETAILAGENDA De commissie Overheid & Beleid wil graag aansluiten bij de Retailagenda, waarin de fysieke omgeving van winkels, de online verkoop en ruimte voor ondernemerschap centraal staan.

Wortmann: “De Retailagenda is gestructureerd rondom twintig ‘afspraken’ tussen verschillende stakeholders. Wij kijken waar wij een bijdrage kunnen leveren en input kunnen geven. Dat zou een mooi opstapje zijn om langzaam te groeien naar de rol van een sparring partner of adviesraad. We zullen dus als commissie onze eigen rol moeten creëren en zoeken naar de juiste podia en informatiekanalen. Behoorlijk spannend allemaal.”

OPROEP AAN OVERHEID De commissie is dus graag gesprekspartner en vraagbaak bij het maken van keuzes en ontwikkelen van beleid. Wortmann: “Er is, en er wordt nog steeds, heel veel geschreven en geblogd en noem maar op over hoe het zou moeten. Maar komen de juiste boodschappen ook bij de juiste partijen aan? Waar haalt de overheid haar kennis en afwegingskader nu vandaan? Dit vind ik een belangrijk aspect om aan te werken: onze boodschap of mening moet goed en duidelijk zijn, maar deze moet ook hel-

• erik abbenhuës senior projectmanager onroerend goed McDonald’s Nederland • manon den blanken adviseur detailhandel gemeente Utrecht • anneke franken van bloemendaal advocaat Gijs Heutink Advocaten • aart jan van duren adjunct-directeur Bureau Stedelijke Planning • roelof de graaf adviseur Economische Zaken gemeente Apeldoorn • aike kamphuis advocaat, partner AIM Advocaten • jeroen messemaeckers van de graaff directeur Ontwikkeling a.s.r. vastgoed ontwikkeling • wouter van den wildenberg senior consultant Fakton • caspar wortmann (voorzitter) adviseur ontwikkelingsstrategie Ovidius

der en naar de juiste partijen worden gecommuniceerd. Wij staan zeer open voor goede ideeën hiervoor.”

UITDAGING Wortmann is, naast zijn voorzitterschap van de commissie Overheid & Beleid oprichter en directeur van

 

 

   

 

  

 

 

 

 

  





 



 



 

 



 

  

 



  



   

   

Ovidius, een adviespraktijk op het gebied van vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Met ruim twintig jaar ervaring in de bouw, vastgoedontwikkeling en in gebiedsontwikkeling heeft hij aan alle kanten van de (winkel) vastgoedtafel gezeten: die van de eigenaar, van de gemeente, van de corporatie, van de ondernemersvereniging, van de belegger, van de ontwikkelaar en van de retailer.

“Toen de vraag voor het voorzitterschap voor deze commissie voorbij kwam, sprak mij dat dan ook meteen erg aan. Ik ben vaak werkzaam op het snijvlak van overheid, beleid en retail. Ben vaak in aanraking gekomen met de eerder genoemde kloof tussen overheid en markt. Soms ook in een meer beschouwende rol. De uitdaging voor onze commissie zit niet alleen in de inhoud, maar ook in het vormgeven en structureren van het werk met elkaar.”

“Waar ik de commissie over tien jaar zie? Ik hoop als een klankbord voor zowel marktpartijen als de overheid, als een objectieve vraagbaak en kennisbron. Als kennispunt van Nederland op dit gebied onderdeel uitmaken van adviesraden. Daar is bij alle partijen denk ik behoefte aan.” ←

  

 

  

  









 

      

scn nrw special 2015 13

2260 NRW Special 2015 v04.indd 13

03-09-15 17:11

NRW MARKETINGPRIJS

How to win an award Bram Hulsbosch (MK Illumination) is jurylid van zowel de NRW Marketingprijs als de ICSC Solal Awards, die eveneens om marketing draaien. Tot 1 februari kunnen NRW-leden op de NRW Marketingprijs inschrijven. Dit jaar zijn er voor het eerst twee categorieën: events en campagnes. Bovendien kiest het publiek tijdens het NRW Marketingcongres dat in

1 2

april 2016 gehouden wordt, de winnaar van de Publieksprijs. Maar hoe zorg je als inzender ervoor dat je de beste kans maakt? Lees de tips van Bram en doe uw voordeel ermee!

3 4

kies de juiste categorie Sommige criteria van de verschillende categorieën overlappen elkaar, dus lees alle definities goed door voor je een keuze maakt. vertel een verhaal De inzending moet een duidelijke verhaallijn hebben. De jury is onbekend met uw situatie dus zorg ervoor dat de inzending beschrijft wat de achtergrond is: Wat voor een centrum of gebied is het, wat is het verzorgingsgebied en beschrijf de doelgroep en de concurrentiepositie? Wat is het vraagstuk in uw winkelomgeving en welke acties zijn ondernomen, hoe ben je te werk gegaan en wie of wat heeft je daarbij geholpen en wat was het resultaat? Maak een gedetailleerde samenvatting van alle bronnen die je hebt gebruikt met betrekking tot kosten en kwantitatieve en kwalitatieve resultaten.

wees kort en bondig De structuur van je inzending moet duidelijk, kernachtig en relevant zijn. Werk met korte zinnen en bulletpoints om leesbaarheid te vergroten. Maak samenvattingen maar let op dat je geen relevante zaken vergeet! Tot slot; herhaal jezelf niet.

wees smart Zorg dat je inzending smart is: Specifiek: zijn doelstelling en resultaten maar op één manier verklaarbaar?

Meetbaar: zijn doelstelling en resultaten meetbaar (kwantitatief), of hoe zijn kwalitatieve doelen meetbaar gemaakt?

Ambitieus en Acceptabel: is er draagvlak binnen de organisatie , doelgroep etc.?

Realistisch: is het doel haalbaar?

Toetsbaar en Tijdsgebonden: is er een afgebakende periode waarin de doelen behaald moeten zijn?

14 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 14

03-09-15 17:11

Zeeheldenkwartier Den Haag, de winnaar van 2014

5 6 7

wees eerlijk Laat zien wat de kosten en de opbrengsten waren en welk rendement de investering heeft opgeleverd, maar overdrijf dit niet … want de jury zal dit opvallen. Als je aangeeft dat sommige aspecten van het project minder goed hebben gewerkt of mogelijkheden geven voor een verbetering voor het volgende jaar dan laat dit een eerlijke analyse zien. Alle informatie zal vertrouwelijk worden behandeld en dient slechts ter informatie aan de jury om een winnaar te kunnen selecteren.

verklaar waarom Vertel waarom jouw inzending goed is en hoe succesvol de uitvoering was. Waarom heb je juist voor deze oplossing gekozen en hoe paste dit binnen de strategie van het bedrijf of winkelgebied? Zijn de doelstellingen behaald en is de inzending een goede benchmark voor de sector?

gebruik ondersteunend materiaal Zorg voor gedegen ondersteunend materiaal om te laten zien hoe en wat je hebt bereikt. Foto’s, video’s en marktonderzoeken geven de jury een duidelijk beeld en zijn dus in je voordeel. ←

8 9 10

wees kritisch op jezelf Stel jezelf de volgende vragen: • Stuur je het project in omdat dat van je wordt verwacht of ben je oprecht trots op dit excellente project?; • Is je project innovatief genoeg?; • Als jij jurylid was zou je jouw project dan goed beoordelen?; • Is het de juiste tijd om in te zenden?

Sommige projecten worden te vroeg ingezonden om goede resultaten te kunnen laten zien, terwijl ze een jaar later met wat kleine aanpassingen excellent zouden presteren. Wees hier alert op. neem voldoende tijd om de inzending voor te bereiden De beste inzendingen zijn vooraf goed gepland om zo voldoende tijd te hebben alles duidelijk te beschrijven en kwalitatief goed ondersteunend materiaal te kunnen verzamelen. laat de inzending nakijken Laat iemand die niet rechtstreeks betrokken is bij het project de inzending nalezen om te controleren of het duidelijk is. Tip: sommige bedrijven maken een interne Marketing Award-competitie met een multidisciplinaire jury om ervoor te zorgen dat het beste project wordt ingezonden.

scn nrw special 2015 15

2260 NRW Special 2015 v04.indd 15

03-09-15 17:11

NRW JAARPRIJS CEES VAN DER GOES is een van de senioren in de jury. Hij was tot vorig jaar directeur/eigenaar van Van der Goes architectuur en stedenbouw. Dit bureau wordt nu voortgezet door opvolger Tymon Ros (zie elders in deze editie) en Cees is nu ontwerper en adviseur voor stedelijke vraagstukken vanuit zijn nieuwe bedrijf: Van der Goes Urban Solutions.

Als ontwerper heeft Cees van der Goes een lange trackrecord op het gebied van winkelvastgoed: ‘Als jong beginnend architect kreeg ik eind jaren 70 begin jaren 80 mijn eerste opdrachten voor het verbeteren van commercieel onroerend goed. Ik werkte in die periode voor onder meer de vastgoedontwikkelingstak van de Wilma, die gespecialiseerd was in het ontwikkelen en ook verbeteren van winkelcentra als Kroonenburg Arnhem, de Roselaar in Roosendaal en wde eerste fase van City Plaza Nieuwegein.’

JAN VAN BAKEL is transaction manager/asset manager bij CBRE Global Investors. Hij behoort tot de jongere leden van de jury. Zijn relatie met winkelcentra is evident en heel direct. Zo is Jan asset manager van de Koopgoot in Rotterdam. Dit was zijn eerste jaar als jurylid. Hoe heeft hij dat ervaren?

‘Ik vond de discussies in de bus waarbij vanuit verschillende invalshoeken projecten beoordeeld werden fantastisch om mee te maken. Het is bijzonder om te zien hoe één project vanuit verschillende optieken een totaal andere beoordeling kan krijgen. Dit ervaar ik zeker als een verdieping van mijn vakgebied.’

Qua genomineerde projecten valt hem vooral de doorzettingskracht van de betrokken partijen op: ‘Het zijn toch moeilijke jaren geweest en in dat kader vind ik die doorzettingskracht wel heel bijzonder.’

Wat viel hem nog meer op? ‘Dat was toch wel het groene dak van het Miro Center. Niet alleen was dat opvallend vanwege de aanblik, maar het was ook een passende oplossing. Daarnaast vond ik de manier waarop bi het Van Hogendorpkwartier omgegaan was met de samenwerking tussen de lokale winkeliers en de omgeving ook opmerkelijk.’

Cees van der Goes is al zes jaar lid van de jury: ‘Het jurylidmaatschap ervaar ik als een feest. Een paar dagen met vaklui op stap om projecten te bekijken waar mensen het maximum uit hun kunnen gehaald hebben om er een geslaagd project van te maken. Hoeveel vernieuwing zit erin? Hoeveel denkkracht zit erin en ook hoeveel visie op het toekomstige winkellandschap en de toekomstige samenleving? Het is heel boeiend om van de andere juryleden –stuk voor stuk experts op hun terrein – te horen hoe zij vanuit hun visie naar de genomineerde projecten kijken.’

Bij het beoordelen van de projecten wordt onder meer naar duurzaamheid gekeken. Wat valt Cees van der Goes daarbij op? ‘Wat nog ontbreekt is een visie op een klimaatneutrale oplossing. Daarnaast vind ik dat er nog onvoldoende wordt nagedacht over mogelijk toekomstige ontwikkelingen en hoe het vastgoed daarop aangepast zou kunnen worden. Dus de flexibiliteit om van functie te kunnen veranderen. Daar is nog veel in te bereiken.’

16 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 16

03-09-15 17:11

NRW JAARPRIJS

HENK VLUG zit voor het vierde jaar in de jury: ‘Maar vorig jaar ben ik niet mee geweest, omdat ik een relatie had met het project Kleiweg Gouda.’

Henk is directeur van Fortrus, een bedrijf dat het technisch facilitair beheer voor landelijke partijen doet: ‘Wij beheren de winkelpanden van Redevco, de winkelcentra van Corio (nu: Klépierre) en werken ook voor bijvoorbeeld Schiphol Real Estate. Het gaat dan om zowel het onderhoud als de meerjarenplanning, storingen en verbouwingen.’

De jury EDDY SMIT is algemeen directeur/eigenaar van MVGM. Hij loopt voor het eerste jaar in de jury mee en dat heeft een bijzondere reden: ‘Als er zich onder de genomineerde projecten een project bevindt waar je als organisatie een belang bij hebt, dan mag je niet in de jury participeren. Omdat MVGM een beheerportefeuille van zo’n 150 winkelcentra (1,5 miljoen m2) heeft, zit er al snel een project dat wij beheren tussen. Maar dit jaar niet.’

Het is logisch dat Eddy Smit de bezochte projecten door de ogen van een beheerder bekeek. Wat heeft hij zoals gezien?

‘Bij aankomst op een project kijk ik automatisch eerst naar schoon, heel en veilig: de basiszaken. Positief is dat ik hele mooie, kwalitatief hoogwaardige afwerkingen gezien heb, die met name in de schoonmaak heel gemakkelijk bij te houden zijn. Dat scheelt niet alleen in de kosten, maar een object dat schoon is en blijft, blijft niet alleen langer mooi maar ook langer veilig. Dat is inmiddels wel aangetoond!’

Henk Vlug wordt gezien als de duurzaamheidsspecialist onder de juryleden. Hoe is dat zo gekomen? ‘Duurzaamheid is iets wat de jeugd van nu met de paplepel krijgt ingegoten. Maar ik heb het mezelf moeten aanleren. Ik dacht, ik ontkom er toch niet aan, dus kan ik er maar beter op vooruitlopen. En dat maakt me in het vastgoed denk ik wel een early adaptor.’

Maar Henk vindt niet dat hij echt een duurzaamheidsdeskundige is: ‘Het is meer dat in het land der blinden eenoog koning is.

Het is een heel breed begrip en ik heb slechts een aantal aspecten uitgekozen. Eigenlijk ben ik meer generalist dan specialist.’

Toen de Dutch Green Building Council werd opgericht werd hij meteen lid en is nu advisory-boardlid voor BREEAM in Use. ‘Maar ook bij NRW heb ik me ingezet om duurzaamheid vorm te geven en heb ik geholpen de masterclass Duurzaamheid op te richten.

Die had vorig jaar als case het Redevco-project Kleiweg Gouda.

Een project waar deze sector veel van kan leren.’

Henk ziet het als zijn rol om de andere juryleden te ondersteunen met het herkennen van duurzaamheidsaspecten in winkelcentra. ‘Ik wil laten zien waar de ontwikkelaar oprecht iets meer heeft gedaan en zich niet alleen maar aan de wet heeft gehouden.

Helaas vind ik ook bij de projecten van dit jaar dat men qua duurzaamheid vaak maar wat gekunsteld gehandeld heeft en niet uit overtuiging. En dat is jammer, want winkelcentra waar nu onvoldoende aan duurzaamheid is gedaan, zijn wellicht over 15 of 20 jaar moeilijker te verkopen of te verhuren. Simpelweg omdat ze niet marktconform mee kunnen komen met wel duurzame projecten. We hebben dus nog een lange weg te gaan.’

Minder te spreken was hij over bijvoorbeeld de vloer in een van de garages. ‘Al na een korte gebruiksperiode kon je zien dat die heel gemakkelijk lekkende olie opnam. En dat krijg je er bijna niet meer uit - of alleen tegen hoge kosten. Verder viel mij op dat er geen duidelijke parkeerstrepen aangebracht waren en dat de fietsenstalling niet optimaal gelegen was. Dat zijn gemiste kansen en het is slecht voor de beleving van de consument. Ook hier geldt: de basis moet goed zijn.’

‘Verder zijn natuurlijk ook de branchering, looproutes, de parkeerdruk, enzovoort belangrijk. Als beheerder kijken wij vanuit de dagelijkse praktijk naar de aantrekkelijkheid van het centrum. Is het toekomstbestendig en wil de consument ook op langere termijn hier verblijven?’

scn nrw special 2015 17

2260 NRW Special 2015 v04.indd 17

03-09-15 17:11

HILDEGARD ASSIES draait al voor het derde jaar in de jury mee.

‘Via mij bureau Urban Retail kijk ik hoe je een plek aangenamer om te verblijven kunt maken en ook hoe je plekken en mensen aan elkaar koppelt.’

Bij het bezoeken van de genomineerde projecten is dit dus ook precies waar Hildegard op let: ‘Ik probeer vooral vanuit de consument te kijken naar hoe plekken werken, voelen en functioneren. Dus hoe ervaar ik het verblijf, het winkelen en de functies die een plek kunnen versterken. Ook kijk ik hoe de bezoekers zich gedragen en door een gebied lopen.’

Dan is dit niet zo’n goede dag zeker, met al die regen? ‘Wel, ook dan is het interessant om te zien wat er gebeurt. En let ik ook op de relatie tussen binnen en buiten, of dat elkaar versterkt of juist niet. Daarnaast kijk ik goed naar wat de architectuur, het ontwerp bijdraagt aan de plek. Want je kunt op papier wel iets heel mooi bedenken, maar in de praktijk kan het totaal anders uitpakken!’

Vorm gaat voor functie? ‘Ach, een gebouw mag best dominant zijn. Als dat maar een functie heeft. Maar soms zie je dat de architectuur té dominant is, waardoor de winkelbeleving wegvalt. Dan is er dus te weinig door de ogen van de consument gekeken.’

‘Gelukkig wordt er tegenwoordig bij een ontwikkeling steeds vaker de integrale aanpak gevolgd en het plan waar nodig aangepast naar de wensen van de consument. Dat en flexibel ontwerpen, zodat er ruimte ingebouwd wordt voor eventuele toekomstige aanpassingen, vind ik belangrijk bij het ontwikkelen van een winkelcentrum.’

GERLANT LETTINGA werkt bij INretail als manager van de afdeling Marktonderzoek. INretail is een van de partijen waarmee NRW nauw samenwerkt. Gerlant heeft al zo’n tien jaar met winkelvastgoed te maken. Ook is zij actief in de NRW taskforce Consumentenbeleving. Maar dit was haar eerste jaar in de jury.

‘Ik probeer vooral vanuit het perspectief van de retailer en de consument naar de projecten te kijken. Als jurylid word ik uitgedaagd om onderbouwd mijn visie op een winkelvastgoedproject te geven, rekening houdende met de historie en de toekomst van het winkelgebied. En dat in een tijd waarin alles in elkaar grijpt en consumentengedrag wispelturig is door telkens nieuwe mogelijkheden. Het is prachtig om te zien hoe de genomineerden hier invulling aan hebben gegeven.’

‘Daarnaast was de dynamiek binnen de vakjury heel goed. Onder voorzitterschap van Jos Sentel zijn er goede constructieve discussies gevoerd waarbij ieder zijn eigen expertise inbracht. Voor mij waren het boeiende bijeenkomsten en bezoeken samen met gedreven vakgenoten.’

Welke projecten –naast de winnaar – hebben indruk gemaakt op Gerlant? ‘Ik vond het bijzonder om te zien hoe bijvoorbeeld het Van Hogendorpkwartier in Vlaardingen zich zowel qua architectuur (de lange lijnen in lijn met de woonwijken) als qua omvang (m2) zich goed heeft aangepast op haar functie als wijkcentrum en de omgeving. Dat geldt overigens ook voor CityPlaza in Nieuwegein: heel mooi om te zien hoe dit winkelcentrum organisch met de stad meegroeit en hoe er in de timing van de uitbreidingen rekening is gehouden met de realiteit.’

jury 5 en 6 MAARTEN VAN LIT

is director Retail Services bij DTZ Zadelhoff. Voor hem was dit het eerste jaar als jurylid. Hoe heeft hij dit ervaren? ‘Als adviseur/makelaar heb ik alle kanten van de retailmarkt gezien. Maar door in een zeer gedifferentieerd juryteam, in alle openheid, alle projecten te bediscussiëren krijg je een nog beter beeld van de facetten die een rol spelen bij het optimaliseren van een winkelcentrum. De huidige marktomstandigheden vragen zeer veel kwaliteit, waarbij ook aspecten zoals duurzaamheid en beheer een essentiële rol spelen. En dat zie je terug bij de genomineerde projecten.’

Zijn er ondanks die kwaliteit, toch nog dingen opgevallen die gemist werden? ‘In het algemeen niet. Of het moet de eeuwige discussie over de aanwezigheid van toiletten zijn. Die waren nu wel in een aantal gevallen te zien. En ik verwacht dat in het kader van consumentenbeleving, dit in een paar jaar tijd nog verder zal doorzetten.’

Wat springt er voor Maarten van Lit bij de winnaar uit? ‘Dat is toch wel lef en durf en ook het vernieuwende, het perfectionistische en de totale belevingswaarde van dit inmiddels wereldberoemde project.’

En tot besluit? ‘Ik ben aangenaam verrast dat er in de crisis van de retailmarkt meerdere goede projecten zijn ontwikkeld, waarbij men niet op de kwaliteit heeft willen bezuinigen. Ik hoop dat deze projecten een extra impuls geven aan de markt, want vernieuwing is en blijft zeer noodzakelijk.’

18 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 18

03-09-15 17:11

THEMA WILLEM KRZESEWSKI

MARCEL REINARTZ draait nu drie jaar in de jury mee. Hij is als directeur van RMA al 26 jaar thuis in het winkelvastgoed en dan met name in onderzoek, advies en ontwikkelingsmanagement. Welke zaken vielen hem bij de genomineerde projecten op?

‘Het is toch wel zo dat in elk van de projecten de sporen van de crisis zichtbaar waren. Projecten waren verkleind, vertraagd, omvatten minder woningen, hadden moeite met de verhuur, enzovoort. Maar de crisis heeft ook duidelijk geleid tot meer inventiviteit en creativiteit. Zo is er beter nagedacht over flexibiliteit en toekomstige alternatieve aanwendbaarheid.’

Wat Marcel Reinartz verder opvalt, is de manier waarop met duurzaamheid wordt omgegaan: ‘De duurzaamheidsparagraaf komt er in de meeste gevallen vrij mager vanaf. Het lijkt alsof dit er pas op het laatst wordt bijgehaald, alsof het niet vanaf het begin bewust wordt meegenomen. Je ziet het ook in de voorzieningen voor consumenten: toiletten, gehandicaptenvoorzieningen, horeca, bankjes en goede bewegwijzering zijn nog teveel een sluitpost.’

Welk project wil Marcel Reinarzt –naast de winnaar – nog speciaal noemen? ‘Toch wel het Van Hogendorpkwartier. Ik vond de menselijke maat en schaal en de warmte van het ontwerp opmerkelijk. Bovendien is er een echt kloppend hart gecreëerd waar de bewoners en ondernemers trots op kunnen zijn.’

Net als de andere juryleden, geniet hij van de dagen dat de jury rondrijdt en vergadert: ‘Dat is echt inspirerend, leerzaam en verrijkend. Door de multidisciplinaire samenstelling van de jury komen we tot een betere en meer zorgvuldige afweging. We weten uiteindelijk zeker dat de beste wint!’

is bestuursvoorzitter van Staedion, eigenaar en beheerder van circa 800 winkelpanden en bedrijfsmatig vastgoed in Den Haag, alsmede van circa 36 duizend woningen, waarvan 90 procent tot de sociale voorraad behoort. Winkelvastgoed speelt in het werkveld van Staedion een belangrijke rol in de stedelijke herstructureringsopgave.

Met ruim 25 jaar ervaring in winkelvastgoed en in diverse functies, heeft Willem Krzesewski een duidelijke kijk op winkelontwikkelingen. Hij draait al zes jaar in de jury mee, waarvan vier jaar als lid van de Raad van Toezicht van de NRW en twee jaar als extern deskundige op het gebied van binnenstedelijke ontwikkeling en herontwikkelingsopgaven.

Wat valt Krzesewski op als hij de acht genomineerde projecten van 2015 met elkaar vergelijkt? ‘Het is duidelijk dat de trend in de herontwikkeling van bestaande winkelcentra zich ook dit jaar doorzet. De nadruk ligt echter niet alleen meer op het winkelvastgoed, maar ook op de combinatie met woningontwikkeling, leisure elementen en de openbare ruimte. Een integrale gebiedsaanpak dus.’

En is er –naast de winnaar – nog een project dat er voor Willem Krzesewski uitsprong? ‘Ja, ik vond het hergebruik van de bestaande monumentale panden in het project Oostpoort in Amsterdam indrukwekkend en veel meerwaarde geven aan de gehele herontwikkeling van het woon- en winkelgebied (o.a. de melkfabriek en het zwembad).’

Hoe ervaart Krzesewski het juryproces? ‘Dat is erg inspirerend en zorgt voor een bredere kijk op de gehele ontwikkeling. Het is ook leerzaam omdat je vaak niet met elementen rekening houdt die andere leden van de jury inbrengen, waardoor je nu een integrale beoordeling krijgt. Bijvoorbeeld: de wijze waarop belegger/ ontwikkelaar enerzijds en de gebruiker, de retailer, anderzijds naar het vastgoed kijken.’

RICK ZIJDERVELD

Benevens de juryleden die in deze reportage met een tekst opgenomen zijn, maken ook John Vos (Blokker), Jaco Meuwissen (3W Real Estate) en Krein Bons (Van Haren) deel uit van de jury. Juryvoorzitter is Jos Sentel (Third Place). Hij komt elders terug in dit magazine.

werkt voor de Gemeente Den Haag als senior beleidsadviseur retail. Hij heeft al twintig jaar met winkelvastgoed te maken en draaide voor het tweede jaar in de jury mee. Hoe ervaart hij het participeren in een vakjury?

‘Het interessante is dat vanuit verschillende disciplines naar een project wordt gekeken en dat projecten worden vergeleken. Dit levert veel intensieve discussies op waarbij het project een integraal oordeel krijgt. Uiteraard leer je op deze wijze veel van anderen en dat maakt het zo leuk om deel uit te maken van deze jury. Kort samengevat: in deze jury vind je heel veel expertise en passie bij elkaar.’

Rick Zijderveld vond de inzendingen van dit jaar zeer divers van aard: ‘Binnenstedelijk, wijk- en uitleglocaties. Van alles wat. Heel kenmerkend voor deze tijd is het toenemende aandeel hierbij van herstructureringsopgaven van bestaande locaties in een dicht stedelijke omgeving.’

En wat vindt hij het onderscheidende van de NRW Jaarprijswinnaar van dit jaar? ‘Dat is toch wel het vernieuwende karakter van het project. Dit is uniek voor Nederland. Iets doen wat anderen nog niet hebben gedaan brengt wel een risico met zich mee, bijvoorbeeld omdat dit om die reden geen standaard winkelbeleggingsobject is. Dit ontwikkelen getuigt daarom van lef en dat missen we wel eens een beetje in Nederland.’

scn nrw special 2015 19

2260 NRW Special 2015 v04.indd 19

03-09-15 17:11

Zadelhoff

DTZ Zadelhoff komt u overal tegen. Of het nu gaat om een winkel op de Ketelstraat in Arnhem, de 9-straatjes in Amsterdam of de Demer in Eindhoven, wij kennen de partijen. Bij DTZ Zadelhoff zetten we ons keihard in voor onze klanten en kennen we de markt als geen ander. Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Meer informatie 030 6 022 211 of www.dtz.nl

Architectenbureau

gespecialiseerd in het

in het volledige plantraject van een

(her)Ontwikkeling:

van een beperkte wijziging van een bestaand

GDAi Architecten

2260 NRW Special 2015 v04.indd 20

Aartshertogenlaan 12

Adviseren

5212 CL ‘s-Hertogenbosch

en

Ontwerpen

van concept tot en met

winkelgebied

073 - 644 40 40

binnen de

retail

bouwbegeleiding,

of een groots

nieuwbouwplan.

www.gdai.nl

03-09-15 17:11

A

cht compleet verschillende projecten dingen dit jaar mee naar de titel NRW Jaarprijs 2015. Een prijs die volgens NRW– directeur Brigit Gerritse en Jos Sentel, voorzitter van de NRW Jaarprijs jury, in de afgelopen jaren is uitgegroeid van ‘prijs voor het mooiste winkelcentrum’ tot een prijs voor projecten met een voorbeeldfunctie voor de markt.

Rode draad dit jaar is de impact van de crisis. Want de genomineerde projecten zijn voor de crisis bedacht, maar tijdens de crisis uitgevoerd en verhuurd. Hoe is er geschakeld? Welke concessies zijn gedaan en ten koste van wat? Daarnaast waren ook de factoren vernieuwing en flexibiliteit belangrijke criteria voor de jury.

Oostpoort in Amsterdam, Miro Center in Enschede, Cityplaza in Nieuwegein, Markthal in Rotterdam, Van Kralingen in Rotterdam, Promenade in uden. Winkelcentrum van Hogendorpkwartier in Vlaardingen en Gouweplein in Waddinxveen: de diversiteit aan projecten kan bijna niet groter zijn. Wat ze met elkaar gemeen

hebben, is dat ze volgens de jury na de nominatieronde allemaal een kans hebben om de NRW Jaarprijs binnen te slepen. Gerritse: “Om die reden zeggen we ook nooit welke inzendingen niet zijn genomineerd.”

OORSPRONKELIJKE CONCEPT Een andere gemeenschappelijke deler is dat alle projecten voor de crisis zijn bedacht en tijdens de crisis zijn gerealiseerd en verhuurd. “Dat vraagt om aanpassen en nieuwe inzichten”, stelt Gerritse. “Tegelijkertijd is het belangrijk dat je niet met jezelf gaat onderhandelen. Dat je vasthoudt aan het oorspronkelijke concept en nagaat waarom je dit zo bedacht had en voor wie.” Sentel vult aan: “Het is logisch dat je in veranderende omstandigheden concessies gaat doen. Maar hoever ga je daarin zonder in te

‘Schakelen tijdens crisisjaren’ rode draad NRW Jaarprijs 2015 boeten op kwaliteit? Daar hebben we als jury goed naar gekeken.”

LEEGSTAND Leegstand is dit jaar dan ook iets waar de jury de inzendingen niet hard op heeft afgerekend. “Er waren inzendingen die bijvoorbeeld wel een unit aan een bepaalde retailer hadden kunnen verhuren, maar dat zou niet passen in het oorspronkelijke concept, in de kwaliteit en uitstraling die de ontwikkelaars voor ogen hadden”, verduidelijkt Sentel. “Dat is een oprecht verhaal, waar wij goed naar geluisterd hebben. Ook hebben we tijdens het jurytraject goed gekeken naar de consequenties van de ontwikkelingen voor de bestaande retail in de omgeving. Want de inbedding in de omgeving is voor de jury ook van groot belang. We hebben gezien dat er wel is geschakeld, maar soms op een wijze waarvan wij ons afvragen of dat wel gaat werken op de langere termijn.”

OPTIMISME ‘Robuust’ en ‘toekomstbestendig’, zo omschrijven Sentel en Gerritse de basis waar succesvolle retailontwikkelingen van nu aan moeten voldoen. Gerritse: “Er is sprake van optimisme, van licht aan het einde van de tunnel. Dat

voelen en zien we allemaal.

Maar het wordt nooit meer zoals het was. Of dat erg is? Nee, maar de tijd van ongebreidelde groei is voorbij. Dat betekent dat er anders naar de invulling moet worden gekeken, een andere manier van denken wordt vereist.”

Daarbij is flexibiliteit volgens Sentel een van de sleutelwoorden. “De Markthal in

Rotterdam bijvoorbeeld vraagt om een heel ander soort management dan een traditioneel retailproject en dat zou je een minpunt kunnen noemen. De mogelijkheid om de boel (intern) om te turnen mocht het foodconcept geen toekomst hebben, is daarentegen een pluspunt. Flexibiliteit dus.”

“Mede daardoor is de Kleiweg in Gouda vorig jaar winnaar geworden. Achter de gevel is het daar zo ingericht dat er ruimte is om de units om te turnen mocht dat door omstandigheden nodig zijn. Dat is vooruit kijken en ontwikkelen voor de toekomst.”

Vorig jaar ging het vooral om het weer mooi maken van lelijke plekken. Kijken naar wat de sector op dit

moment nodig heeft, dat is elk jaar een belangrijk aspect in de jurybeoordeling.

Dat betekent dat dit jaar sterk is gekeken naar wat vernieuwend is, wat toekomstbestendig is en een voorbeeld kan zijn voor andere ontwikkelingen.”

RETAILONTWIKKELINGEN De vernieuwingen en veranderingen binnen de winkelvastgoedmarkt, vinden ook hun weerslag binnen de NRW zelf. Op het inschrijfformulier voor de NRW Jaarprijs gaat het bijvoorbeeld niet meer over winkelcentra of winkelontwikkelingen, maar over retailontwikkelingen. Gerritse: “De term ‘winkelcentrum’ is voor ontwikkelingen in deze tijd niet meer passend. Het gaat niet sec om de winkels. Ook de horeca is bijvoorbeeld in toenemende mate van belang. Uiteindelijk gaat het om de totale waardering van de consument. En daar houdt de vakjury steeds rekening mee.’ ← scn nrw special 2015 21

2260 NRW Special 2015 v04.indd 21

03-09-15 17:11

RESEARCH

WAAROM IS ER AANDACHT VOOR DECENTRALE RETAIL NODIG? Decentrale retail is door zijn omvang (44% van het totale winkeloppervlak in Nederland) een ongelofelijk groot onderdeel van de winkelstructuur. Er manifesteren zich diverse ontwikkelingen in het segment van de decentrale retail (voor definitie van decentrale retail zie kader). Er is sprake van groeiende leegstand bij onder andere autoshowrooms, woonboulevards die door leegstand hun functie verliezen of waar de branchebeperking wordt losgelaten, en – nog steeds – diverse nieuwbouwplannen.

OPLOSSINGEN Vernieuwing in de grootschalige detailhandel vraagt om goede oplossingen maar ook de leegstand op decentrale retaillocaties is hoog. Gelukkig worden inmiddels diverse oplossingen voor die leegstand gevonden.

De binnenstad heeft vooral in de achterliggende periode al veel aandacht gekregen.

Terecht, want de aantrekkelijkheid van binnensteden draagt bij aan het economisch functioneren van de steden. Tot op heden is er veel onduidelijkheid of en in welke mate de ontwikkelingen inzake de decentrale retail consequenties hebben voor de andere delen van de retailstructuur, met name voor de binnensteden.

INITIATIEF Nog onbekend is welke ontwikkelingen zich in de (nabije) toekomst zullen manifesteren.

Tot op heden is amper over de toekomstige rol en positie van decentrale retail nagedacht terwijl het wel een groot onderdeel vormt van de totale Nederlandse winkelstructuur. NRW en INretail hebben daarom het initiatief genomen tot een scenariotra-

• • • • • • •

Decentrale retail omvat de volgende retaillocaties: woonthemacentra woonboulevards retailparken autoboulevards factory outlet centra (FOC’s) tuincentra diverse – vaak solitaire – verspreide bewinkeling

de

toekomst van decentrale retail Ruim 44 procent van het totale winkeloppervlak is te vinden op decentrale retaillocaties. Hiervan staat 7,5 procent leeg, een percentage dat hoger ligt dan in binnensteden (Bron: Locatus). De afgelopen jaren was er veel aandacht voor de binnenstad. De ontwikkelingen op decentrale locaties kunnen echter vergaande consequenties hebben voor de totale winkelstructuur. Daarom is het tijd voor aandacht voor decentrale retail in de vorm van een scenarioanalyse. door sietske van der linden (inretail) en tessa vosJan (nrw)

ject om duidelijkheid te verkrijgen over de toekomst van de decentrale retail in relatie tot de totale winkelstructuur in Nederland.

SCENARIOTRAJECT Zo’n tachtig onderzoekers en experts van alle betrokken stakeholderpartijen zijn meerdere keren bij elkaar geweest. De onderzoekers (het O-team) hebben feiten, trends- en ontwikkelingen plus onzekerheden op een rijtje gezet (zie kader ‘trends’ linksonder op deze pagina). Hierna zijn door vier scenarioteams (de S-teams) vier mogelijke toekomstenbeelden voor decentrale retail in 2025 onderzocht en beschreven. Daarnaast zijn er vier consumentenreizen in de toekomstbeelden van 2025 geschreven.

TRENDS & ONZEKERHEDEN Een team van researchers heeft als eerste stap in het traject diverse trends gesignaleerd die relevant zijn voor decentrale retail.

Een paar opvallende trends ziet u in het kader 'trends'.

De researchers hebben samen de kernonzekerheden bepaalt die tevens de uitersten bepalen voor de te beschrijven scenario’s.

Deze uitersten zijn als volgt gedefinieerd.

NRW en INretail hebben het initiatief genomen tot een scenarioanalyse traject om duidelijkheid te verkrijgen over de toekomst van de decentrale retail in relatie tot de totale winkelstructuur in Nederland. Vereniging Meubelboulevards Nederland, Bovag en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu zijn hoofdsponsors.

22 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 22

03-09-15 17:11

RESEARCH

consument bepaalt

SYMPOSIUM 28 SEPTEMBER knellend keurslijf

freetail regelgeving decentraal flexibel

regelgeving decentraal beperkend haal het decentraal

centraal (goed) geregeld

markt bepaalt STRIKTE REGELGEVING Primaat ligt bij de binnenstad en bij de centrale winkelgebieden. De overheid heeft tot doel het totale metrage op decentrale locaties te verminderen en in centrale winkelgebieden te stimuleren. Op decentrale retail locaties worden enkel grootschalige producten, ofwel ABC branches en meubels, toegestaan.​Het gedogen van brancheverruiming en schaalverkleining is echt verleden tijd. ​ FLEXIBELE REGELGEVING Regelgeving is flexibel, alles is in principe mogelijk. Geen branchebeperkingen, geen oppervlakte eisen inzake decentrale retail noch qua branchering noch qua locatie, centraal, decentraal of verspreid.

DE MARKT BEPAALT Marktpartijen, retailers en in toenemende mate fabrikanten (denken te) weten wat de consument wil: consumeren en zij zorgen daarvoor. Ze gaan uit van de kracht van de producten die ze verkopen, de retailer weet immers welke producten in de smaak vallen bij het grote publiek. De consument laat zich graag leiden door de markt omdat er (te)veel keuzemogelijkheden zijn. De markt denkt dat de consument een zo breed mogelijk

assortiment nodig heeft om te kunnen vergelijken. Big data helpt de markt en de consument om de perfecte keuzes te maken.

DE CONSUMENT BEPAALT Het maakt de consument niet uit waar hij koopt, fysiek of online noch op welk moment, en zeker niet bij wie. Hij gaat ervan uit dat dit altijd kan. Men koopt vooral op basis van de beleving en service. Makkelijk, bereikbaar en betaalbaar zijn sleutelwoorden. Ook internet als aankoop/oriëntatie kanaal is tot volledige wasdom gekomen.

Het wordt niet alleen massaal door de consument gebruikt voor doelbewuste aankopen maar ook voor het zelf aanbieden van diensten en producten. De consument is absoluut gemotiveerd te besteden, maar niet op basis van standaard en massa, hij wil costumized producten.

SCENARIO’S Deze kernonzekerheden, trends en ontwikkelingen zijn door de scenarioteams vertaald naar vier reële toekomstbeelden voor het Nederlandse winkellandschap in 2025 en wel zodanig dat deze een basis c.q. startpunt vormen voor beleids- en strategievorming voor alle relevante partijen. ←

TRENDS → Aanbod gestuurd? Nee, dé vraag van dé Nederlander regeert! → ®et@il: meer controle, vaker flexibel en dichtbij → Alles is beleving

Tijdens het symposium De toekomst van decentrale retail. stappen we in een tijdmachine en nemen we iedereen mee naar de 4 mogelijke werelden van 2025. Bezoekers van het symposium zullen worden geïnspireerd door deze reële toekomstbeelden voor hun eigen bedrijf of sector en hun beleid en strategie opnieuw kunnen doordenken.

Allereerst zullen twee fantastische keynote sprekers hun visie geven op de kernonzekerheden die voor de decentrale retail belangrijk zijn. Daarna krijgen de bezoekers een kijkje in de vier toekomstbeelden en kunnen die zelf bezoeken en daar meer informatie over krijgen. Tenslotte wordt het materiaal aan de bezoekers op een verrassende wijze aangeboden.

BJORN KUIPERS is Nederlands beste voetbalscheidsrechter. Hij fluit internationale wedstrijden, waaronder de Europa League en was tijdens het WK in Brazilië de enige Nederlandse scheidsrechter.­ Naast scheidsrechter is Björn ook supermarkteigenaar.

Bjorn Kuipers gaat in op de wijze waarop met regels omgegaan kan worden. Hij legt de perfecte link tussen ondernemen en topsport, met voorbeelden uit de praktijk van zijn eigen supermarkt.

BART GÖTTE is business futurist, psycholoog en innovatie aanjager. Hij schetst op prikkelende wijze de relaties tussen toekomstontwikkelingen, consumentengedrag en de implicaties voor branches, sectoren en organisaties.

Bart zet assumpties en vooroordelen op scherp. Zijn toekomstbeelden, interactieve stijl, ervaring en de gelijke onderbouwing staan garant voor vrolijke verwondering en inspiratie.

→ Winkelen waar je bent: total access → Consuminderen: toenemende behoefte aan puur, vertrouwd en echt → Ons kent ons: gerichter kopen en verkopen → Weg met de traditionele retailkolom: nieuwe businessmodellen!

Om je aan te melden voor het symposium en alvast meer informatie te verkrijgen zie http://www.decentraleretail.nl/

scn nrw special 2015 23

2260 NRW Special 2015 v04.indd 23

03-09-15 17:11

NRW JAARPRIJS

door Jeroen verWaaiJen, Hans van tellingen en milan caspers

Strabo’s rol in de jurering van de NRW jaarprijs

D

e NRW Jaarprijs heeft een lange historie.

In de afgelopen 25 jaar is niet alleen de winkelmarkt drastisch veranderd, ook het juryproces is dat. De verkiezing van de eerste winnaar van de NRW jaarprijs in 1990, Zaailand in Leeuwarden, geschiedde nog door een jury van NRW-leden. Later zijn daar externe deskundigen aan toegevoegd. Maar lang bleef het oordeel uitsluitend gebaseerd op dat van de deskundigen.

Geïnitieerd door onderzoeker pur sang Henk Gianotten werd de mening van ondernemers en consumenten in het proces betrokken. En zo is ook Strabo bij het jureringstraject betrokken geraakt, als uitvoerder van het onderzoek.

Over het wegen van appelen en peren

Gianotten wilde een jurybezoek onderbouwen met min of meer harde data. En het oordeel zou dan gebaseerd moeten worden op drie uitkomsten: dat van de vakjury, dat van de ondernemers in het winkelcentrum en dat van de consument. Dit alles volgens de ‘1/3-,1/3-, 1/3-verdeling’.

GEMIDDELDE SCORE ‘Beleving van het winkelcentrum’ en ‘een voorbeeld zijn voor de sector’ stonden centraal in het kwantitatieve onderzoek. Dit resulteerde in een gemiddelde score van de consument en van de ondernemer gebaseerd op 17 aspecten en vier stellingen. Of de mening van consument en ondernemer echt voor twee derde mee heeft gewogen? Er waren waarschijnlijk uitzonderingen.

Centra die herontwikkeld zijn en in het verleden van een bedroevende kwaliteit waren, scoorden extreem hoog bij de consument en ondernemer. Men vergeleek de oude met de nieuwe situatie, van ‘niets naar iets’.

Maar objectief gezien kon het nog steeds een matig centrum zijn. De jury hield hier wel degelijk rekening mee. Ook in de beoordelingen van de vele Vinex-centra die op een ongelukkig tijdstip openden (te vroeg voor de ondernemer of te laat voor de consument) klonk dit door en was dit niet

De genomineerden voor de NRW Jaarprijs vormen een bonte verzameling van grote en kleine centra, meubelboulevards, binnenstadscentra, wijkcentra en nieuwe en herontwikkelde centra. Dan komt al gauw de ‘appelen- en perenvergelijking’ om de hoek kijken. Hoe kun je een winnaar kiezen met zulke grote onderlinge verschillen? In het navolgende wordt ingegaan op de rol die onderzoek speelt in het jureringsproces voor de NRW jaarprijs.

24 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 24

03-09-15 17:11

NRW JAARPRIJS

Wij hebben ingezet op een goed inzicht in het functioneren van het object altijd een weerspiegeling van de kwaliteit van een centrum.

De meetlat (geïntroduceerd in 2011) van de helaas in juli 2015 overleden Ron Cijs was meer ‘richtinggevend’ voor de jury, dan bepalend voor de uitslag. Ron voegde een aantal nieuwe aspecten toe, maar handhaafde in grote lijnen de enquête van Henk Gianotten. Er kwam geen gemiddelde meer uit, maar een reeks scores voor de meetlat. De winnaar van de NRW Jaarprijs scoorde ook in die periode geregeld lager bij consument en ondernemer dan andere genomineerden. Want nog centraler stond de voorbeeldfunctie van het – soms in onze ogen verrassende – winnende project.

EEN NIEUWE OPZET De huidige juryvoorzitter, Jos Sentel, heeft weer een iets andere insteek gekozen. De NRW heeft daarom een aantal gerenommeerde retail-onderzoeksbureaus uitgenodigd om met een voorstel te komen.

Deze partijen konden hun visie geven op de wijze waarop de jurering

zou moeten plaatsvinden. Voor consumenten is de kernvraag: “In hoeverre slaagt de retailontwikkeling (of het onderdeel winkels in een mixeduse project) erin om consumenten te boeien, binden en te laten besteden?”.

Voor ondernemers was dit: ‘In hoeverre voldoet het winkelproject (of het onderdeel winkels in een mixeduse project) aan de verwachtingen van de ondernemers?’

Er moest een methode ontwikkeld worden die op allerlei typen winkelprojecten toepasbaar is en dus het appelen-en-perenprobleem kon omzeilen. Onderzoeken dienen er niet op gericht zijn om een onderlinge rangorde weer te geven; de NRW Jaarprijs wordt toegekend aan het project dat een voorbeeld is voor de sector en daarmee winnaar binnen zijn eigen ‘soort’ is.

Na de ‘pitch’ kreeg Strabo wederom het vertrouwen om de jury voor de komende drie jaar van dienst te zijn met onderzoeken ten behoeve van het juryproces.

DE STRABO-METHODIEK Wij hebben ingezet op een goed inzicht in het functioneren van het object. Zowel vanuit het oogpunt van de consument als van de ondernemer.

Niet alleen de mening, maar ook het feitelijke gedrag wordt in kaart gebracht. Dat dient dan te worden ingebed in de context van de omgeving. Hoeveel bezoekers telt het winkelcentrum bijvoorbeeld? Hoe groot is de omzet? Strabo beschikt immers over een methode om deze items betrouwbaar vast te stellen. Het functioneren wordt daarnaast afgezet tegen referentiecentra door middel van onze eigen referentieset (SRS).

Ook geven wij inzicht in het profiel van klanten en niet-klanten door middel van mosaic, een life style segmentatie systeem. Welke doelgroepen zijn onder- en oververtegenwoordigd in het betreffende winkelcentrum? En sluit de branchering aan bij de bereikte doelgroep?

BETROUWBAAR Het onderzoek is ook uitgebreider dan in het verleden. Het vindt nu plaats op twee dagen (voorheen één dag) en onder 300 consumenten (voorheen 100). Dit leidt tot betrouw-

bare resultaten. Daarnaast wordt – om het economisch functioneren vast te kunnen stellen – ook het aantal bezoekers geteld, door middel van een kordontelling. In centra met automatische telapparatuur is uiteraard gebruik gemaakt van die gegevens. In andere centra is door Strabo handmatig geteld.

De ondernemers in de genomineerde centra zijn – net als in voorgaande jaren – allen persoonlijk benaderd met een korte vragenlijst. Die persoonlijke benadering zorgt ervoor dat de respons hoog ligt (gemiddeld 80 procent, vaak nog meer) en er een representatieve mening ontstaat.

Ondernemers is vooral gevraagd naar het functioneren van de eigen onderneming in het winkelcentrum (reden van vestiging, tevredenheid over de omzet, en verbeteringssuggesties).

SOCIALE MEDIA Ook de sociale media zijn nu onder de loep genomen. Hoe actief en hoe succesvol is het winkelcentrum op de verschillende sociale media? Heeft men een eigen website en hoeveel volgers zijn er op Twitter, Facebook, YouTube, Instagram en Pinterest? En hoe actief is men daar en met welke content?

Uiteraard wordt dat in de context bekeken van de omvang en functie van het betreffende winkelcentrum.

De Markthal heeft nu eenmaal meer te melden en meer budget dan een doorsnee buurtwinkelcentrum.

Het resultaat is een objectief beeld van het functioneren van het betreffende winkelcentrum.

Het is dan verder aan de uitermate deskundige jury om het centrum te beoordelen op alle mogelijke relevante aspecten. Waarbij zowel technische, financiële, commerciële als stedenbouwkundige aspecten aan bod komen. Het resultaat van die beraadslagingen? Altijd weer een heel goed bewaard geheim en een spannend moment bij de uitreiking. ←

de auteurs zijn allen werkzaam bij strabo, de winkelcentrumonderzoeker van nederland. scn nrw special 2015 25

2260 NRW Special 2015 v04.indd 25

03-09-15 17:11

VERTROUWT U OP

HARDE CIJFERS OF OP

ONHEILS PROFETEN? WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Doemdenkende retailprofeten voorspellen kommer en kwel voor winkelcentra in Nederland. Dat lijkt logisch. Want door de toename van online winkelen en aanblijvende crisis heeft de retail het hard te verduren.

Maar dat wil niet zeggen dat er geen winnaars zijn. Of dat online ‘het’ overneemt. Fysiek winkelen zit in ons DNA. Er zijn dan ook genoeg sterke winkelcentra met een goede toekomst. Strabo kent ze allemaal. In veel gevallen hebben we mede aan de basis gestaan van hun huidige succes.

In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt. Op basis van kennis en ervaring met passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben we een onderzoeksmodel ontwikkeld dat u inzicht geeft in de potentie van uw winkelcentrum.

Ook Strabo heeft geen glazen bol. Maar levert wél een glasheldere analyse en marketingvisie op basis van harde cijfers.

s t r a b o) 2260 NRW Special 2015 v04.indd 26

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

03-09-15 17:11

Alle nominaties

&

de winnaar

Oostpoort

er t n e C Miro

Promenade

a z a l p City

Markthal Van Kralingen ein

pl e w u o G

Van Hogendorpkwartier

scn nrw special 2015 27

2260 NRW Special 2015 v04.indd 27

03-09-15 17:11

NRW JAARPRIJS 2015

WINNAAR NRW JAARPRI JS 2015

‘

De eerste overdekte markthal van Nederland staat in hartje Rotterdam. De Markthal is hét culinaire centrum van de stad en is geïnspireerd op buitenlandse voorbeelden, zoals in Barcelona, Valencia en Kopenhagen.

De Markthal speelt in op de veranderende vraag in de foodmarkt. Supermarkten winnen terrein, foodspeciaalzaken hebben het moeilijk, buitenmarkten staan onder druk en het aankooppatroon van de consument verandert snel. In de Markthal kan de consument terecht voor een breed versaanbod, dagelijkse boodschappen, ontspanning en rust.

Het spectaculaire ontwerp en mix aan functies draagt bij aan de foodbeleving die de consument tijdens elk bezoek opnieuw krijgt. Het brede aanbod aan foodproducten maakt de Markthal toegankelijk voor alle doelgroepen en voor iedere portemonnee.

28 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 28

’

03-09-15 17:11

NRW JAARPRIJS 2015

Markthal Rotterdam naam

markthal

type

nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

48.000

Omdat traditionele buitenmarkten worden beperkt door Europese regels voor de verkoop van versproducten, wilde Rotterdam een overdekte marktvloer realiseren. doelstelling ontwikkeling Het moest een prominent object worden dat fungeert als toeristentrekker en als aanjager van overige ontwikkelingen in het Laurenskwartier.

functie w.c.

binnenstedelijk winkelgebied

totaalmetrage

96.000 m2

winkelunits

11.255 m2 vvo

woningen

228 appartementen

kantoorunits

0

horeca/leisure-units

5.025 m2

ontwikkelaar

Provast

eigenaar/belegger

KlĂŠpierre (retailgedeelte)

architect

MVRDV, INBO

beheerder

KlĂŠpierre

website

markthal.nl

voorzieningen

Pinautomaat, toegang voor minder validen, toiletten

parkeerplaatsen

1200 betaalde plaatsen ondergronds

opening

1 oktober 2014

scn nrw special 2015 29

2260 NRW Special 2015 v04.indd 29

03-09-15 17:11

Jos Sentel (rechts) tijdens het jurybezoek aan een van de genomineerde projecten.

H

et is lang geleden dat een retailproject zoveel aandacht van het publiek kreeg als nu het geval is met de Markthal. Misschien wel zolang geleden als de opening van Hoog Catharijne in 1973. Jos Sentel: ‘De Markthal heeft inderdaad net zo’n effect en trekt mensen uit heel Nederland en zelfs daarbuiten naar Rotterdam. Een review in The New York Times is wel uitzonderlijk te noemen. Als ontwikkeling heeft het project ook een hoog me-too gehalte: iedereen wil nu zoiets in z’n stad hebben. Dus als je het hebt over trendsettend en een voorbeeldfunctie....’

Trendsettend: de Markthal zet de toon voor steden, winkelvastgoedsector, retail en consument. Jos Sentel vindt het bijzonder dat een project dat voor elkaar krijgt: ‘En niet alleen dat. De Markthal is ook op een bijzondere manier ‘ingeplant’ in de periferie van het Rotterdamse stadscentrum. In no time wist de consument het project te vinden en werd die toch al druk belopen Rotterdamse binnenstad opeens een stuk groter. En ik schat in dat dit een duurzaam effect zal blijken te zijn.’

AFFECTIE De Markthal kwam inderdaad al heel snel bovenaan te staan in allerlei lijstjes. Het is mooi om te merken dat heel veel consumenten de Markthal in hun hart gesloten hebben. Jos Sentel: ‘Ik ben in mijn dagelijkse werk veel bezig met hoe je kan bereiken dat mensen affectie met een plek krijgen, dat is in de beleveniseconomie immers de basis voor commercieel succes. De Markthal levert het bewijs.’

‘Dat is ook door de jury gezien en gewaardeerd. Toch wordt zo links en rechts wel opgemerkt dat het concept niet voor alle winkeliers succesvol is. En ook dat het voor een belegger wel eens een moeilijk project zou kunnen zijn. Maar dat is onderdeel van vernieuwend zijn, het hoort bij een prototype wat de Markthal in essentie is.’

DE KUNST VAN HET VERLEIDEN Inderdaad blijkt dat er ondernemers zijn die qua omzet ‘door het dak gaan’ en ondernemers die dat niet doen.

Waarom is dat zo? En wat kun je daarvan leren? Sowieso is er met de conversie iets bijzonders aan de hand: een relatief klein deel van het bezoek schijnt daadwerkelijk iets te kopen. Daar moet je als retailer wel mee kunnen omgaan.

De Markthal als winnaar van de NRW Jaarprijs 2015. Voor velen zal het geen verrassing zijn, voor anderen wellicht wel. Hoe is de jury tot deze keuze gekomen? Wat waren de punten die er uit sprongen? Anders gezegd, wat maakt de Markthal voor een vakjury nu een winnaar?

Bij de Markthal is het de beleving die je bijblijft Jos Sentel (die opgroeide achter de toonbank en daar leerde wat klantverleiding inhoudt): ‘Het is de kunst van hoe je in de Markthal een winkel bedrijft. Winkeliers zullen dat deels ook opnieuw moeten uitvinden. Zodat het proeven van zo’n heerlijk stukje worst daadwerkelijk in een aankoop omgezet wordt. Want in de Markthal gaat het heel sterk om de kunst van het verleiden. En dat moet soms nog geleerd en verbeterd worden.

Een aantal ondernemers heeft begrepen hoe dat daar werkt. Kijk, met dit nieuwe concept wordt aan ondernemers een platform, een podium geboden waarbij nog een hoop dingen ervaren, uitgezocht en verbeterd moeten worden. Dat geldt ook voor de ontwikkelaar en de eigenaar. Maar de plek is hoe dan ook

‘In de Markthal gaat het om de kunst van het verleiden. En dat moet soms nog geleerd worden’

30 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 30

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

gecreëerd en de uitstraling is binnen korte tijd tot stand gebracht door middel van een concept dat tot in detail is doorgedacht.’

‘Die voorbeeldfunctie is iets dat de jury heel erg heeft aangesproken. Natuurlijk, het kan zijn dat dit prototype nog niet helemaal goed is en dat het pas echt gaat werken na diverse aanpassingen. Maar dat geeft niet. Feit is dat de Markthal op precies het juiste moment heel goed aanhaakt bij wat de consument van vandaag wil en bij de trends die nu actueel zijn: beleving en verrassing.’

EEN BIJZONDER PROJECT Zoals gezegd is de Markthal ook voor de eigenaar een bijzonder project. Qua management onvergelijkbaar met een ‘gewoon’ winkelcentrum. En qua bezoekersaantallen eveneens: wat er op slechts 2500 m2 passeert is ongekend. Om het juiste aanbod te kunnen bieden, experimenteert de eigenaar ook met flexibele huurcontracten. Want door telkens een vernieuwend aanbod te presenteren, wordt

ook die beleving onderhouden.

Jos Sentel: ‘Na een bezoek aan de Markthal is het de beleving die je bijblijft. Over de Markthal wordt gepraat en het is een topic in de social media. En en-passant nemen veel bezoekers ook nog de rest van de binnenstad van Rotterdam mee. Het is heel knap dat dit alles met dit relatief kleine retail concept bereikt is.’

DISCUSSIERONDE Op welke wijze is de Markthal door de jury uiteindelijk als winnaar gekozen? ‘Er waren zeven andere kanshebbers en ieder project heeft z’n unieke kwaliteiten. In de laatste discussieronde hadden we een vrij onverwachte samenstelling van de top drie. Met hele fanatieke verdedigers voor elk van die drie. Maar dan gebeurt er uiteindelijk toch iets wat mijn voorganger Ron Cijs ‘de magie van de jury’ noemde en komt de doorslaggevende argumentatie op tafel waardoor de jury in unanimiteit heeft beslist dat de Markthal de winnaar moet zijn.’ ← scn nrw special 2015 31

2260 NRW Special 2015 v04.indd 31

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

‘

Promenade Uden, het ontwikkelen van hoogstaand A1 winkelvastgoed als aanvulling op het bestaande winkelgebied. Het laatste puzzelstukje waarnaar Uden lang naar aan het zoeken was, is eindelijk gelegd. Promenade Uden is een mooie architectonische aanvulling op het bestaande winkelgebied in het centrum van Uden. De invulling van het project bestaat uit retail, parkeren en wonen.

Het hoofdwinkelgebied in Uden was in het verleden nog niet helemaal af. Aan de westkant van het gebied was een ontwikkeling nodig om de winkelstand te verbeteren en om het ‘winkelrondje’ af te maken. De gemeente Uden was al vele jaren bezig met diverse plannen, maar het herontwikkelingsplan strandde in 2010. Begin 2012 zijn ProWinko en Active Interest erin geslaagd om met huurintenties van H&M en V&D in de hand tot aankoop van de grond over te gaan. De bouw is op 8 juli 2013 gestart. Alle winkels zijn in zijn feestelijk geopend op 25 februari 2015.

De unieke eigenschappen van deze ontwikkeling zijn onder meer hoogte- en indelingsvrijheid retailunits, kwaliteit ontwerp, materialisatie en bouw en de perfect geïntegreerde parkeergarage. Promenade is een succesvolle ontwikkeling in een slecht economisch klimaat.

32 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 32

’

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

Promenade Uden naam

promenade uden

type

nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

250.000 Aanvulling van het winkelaanbod

doelstelling ontwikkeling in Uden; plaats bieden aan grotere retailers (H&M, V&D)

functie w.c.

binnenstedelijk hoofdwinkelgebied

totaalmetrage

21.563 m2 incl. parkeerplaatsen

winkelunits

7.800 m2

woningen

2896 m2

kantoorunits

479 m2

horeca/leisure-units

1 unit

ontwikkelaar

ProWinko Nederland, Active Interest

eigenaar/belegger

ProWinko Nederland, Active Interest

architect

Bonnemayer Architecten

beheerder

ProWinko Nederland, Active Interest

website

facebook.com/promenade.uden

voorzieningen

Pinautomaten, oplaadpunten, openbaar toilet

parkeerplaatsen

242 betaalde plaatsen

opening

25 februari 2015

scn nrw special 2015 33

2260 NRW Special 2015 v04.indd 33

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

M

et het voor de NRW jaarprijs genomineerde winkelgebied Promenade is het ‘rondje Uden’ in het centrum van Uden compleet. Deze ontwikkeling van ontwikkelaars en beleggers ProWinko en Active Interest biedt een mix van retail, parkeren en wonen gehuld in een architectonisch hoogstaand jasje. Met trekkers als V&D, La Place en H&M is het laatste puzzelstuk waar de gemeente Uden jaren naar zocht gelegd en is een succesvolle A1-locatie ontwikkeld.

Het winkelcentrum is met de verhuur van de laatste unit aan modeketen Open 32 inmiddels volledig verhuurd. Real estate manager Estien Bicker van ProWinko: “Met de ontwikkeling van de Promenade heeft het hele centrumgebied een flinke kwalitatieve impuls gekregen, zowel qua winkel aanbod en algemene uitstraling als een sterke verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte.”

RONDJE UDEN De Promenade ligt aan de westzijde van het winkelcentrum tussen Marktstraat, Galerij, Promenade, Pastoor Spieringsstraat en Kerkstraat in Uden. Dit project moest de vernieuwing van het winkelcentrum van Uden vormgeven en ruimte bieden aan nieuwe trekkers om zich in Uden te kunnen vestigen. Het vormt de afronding van het kernwinkelgebied van Uden, ook wel ‘het rondje Uden’ genoemd. Bicker: “Het hoofdwinkelgebied in Uden was nog niet af. Aan de westkant van het bied was een ontwikkeling nodig om de winkelstand te verbeteren en het winkelrondje af te maken. Er was al jaren sprake van een nieuwe ontwikkeling, maar alle voorgaande plannen zijn gestrand. Wij zijn hier in augustus 2010 bij betrokken geraakt.”

VRAAG RETAILER De uiteindelijk wel gerealiseerde ontwikkeling – de opening van de Promenade was eind februari van dit jaar – is in gang gezet door de vraag van een retailer. Jos Dobbe, directeur van medeontwikkelaar en belegger Active Interest: “H&M kwam met de vraag

Estien Bicker en Jos Dobbe

bij ProWinko. Dat is eigenlijk de basis geweest. Vandaaruit zijn wij gaan studeren op de kavel. Ook bij V&D was er een wens om zich in Uden te vestigen, maar er was geen geschikt pand voorhanden. Uiteindelijk zijn wij er samen met huurintenties van H &M en V&D in de hand in geslaagd om de grond te kopen. Dat was begin 2012.

In juli 2013 zijn we met de bouw van het complex gestart.”

GOED DOORDACHTE KEUZE De uiteindelijke Promenade omvat 7 winkelunits met een totale winkeloppervlakte van circa 7.800 m2, waarvan V&D, La Place, voorzien van een dakterras, en H&M het overgrote deel huren. Daarnaast hebben zich WE, T-Mobile, Amac, Rabobank en Open 32, dat in de herfst van dit jaar de deuren opent, in de Promenade gevestigd. Parkeren is over twee lagen, waarvan een inpandig, gerealiseerd. In totaal 242 parkeerplaatsen.

Opvallend is dat de uitgang van de parkeergarage in het midden van de winkels ligt. “Een goed doordachte keuze”, legt Bicker uit. “Op die manier zit je meteen in de sfeer van het winkelcentrum. De consument vindt dit prettig en het werkt versterkend op de passantenstroom.” Na oplevering is het parkeerdeel van de Promenade aan de gemeente Uden verkocht. In

‘Een nieuwe ontwikkeling moet versterkend werken’

het complex zijn ook nog 31 woningen gebouwd. Eigenaar van de woningen is woningcorporatie Area. De appartementen hebben uitzicht op de kerk en de Sint Jansstraat. Leuk detail is dat in de balkons van de woningen delen van het volkslied van Uden zijn verwerkt.

EFFICIËNT Het totale proces omschrijven zowel Bicker als Dobbe als prettig en erg efficiënt. “Dat heeft alles te maken met hoe we het traject zijn ingegaan”, verduidelijkt Dobbe. “We hebben BAM al in een vroeg stadium als aannemer aan het bouwteam toegevoegd.

Er is dus geen inschrijving geweest.

Dat heeft bijgedragen aan de kwaliteit en de snelheid van de bouw. Daarnaast hebben we met Bonnemayer Architecten uit Uden samengewerkt. Bonnemayer Architecten heeft meerdere ontwikkelingen in het gebied op zijn naam staan en was ook betrokken bij eerdere plannen voor de ontwikkeling van de betreffende kavel. Daar hebben wij ook wel de vruchten van geplukt.”

“Wat ook echt een grote rol in het proces heeft gespeeld, is de grote betrokkenheid van de gemeente Uden en dan met name die van de verantwoordelijk wethouder René Peerenboom”, vult Bicker aan. “De gemeente heeft echt ingezet op het opknappen van de omgeving waaronder het aanleggen van een hoogwaardige bestrating. Later heeft eigenaar Dela haar vastgoed aan de overzijde herontwikkeld door het plaatsen van een nieuwe gevel.”

34 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 34

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

‘Rondje Uden’ met Promenade compleet Architectonisch hoogstandje versterkt kwaliteit centrumgebied op meerdere fronten MATERIALEN Wie een rondje om de Promenade maakt, ziet meteen dat het gebouw geen achterkant heeft en alle zijden in het volle zicht zijn. Om de kwaliteit van het gebouw te versterken is niet bespaard op materialen. Verschillende hoogwaardige materialen, contrasteren en versterken elkaar tegelijkertijd. Die kwaliteit van het gebouw an sich in combinatie met de branchering en aansluiting op het bestaande winkelgebied, maken de Promenade volgens Dobbe en Bicker NRW-jaarprijs waardig.

Bicker: “Als je kijkt naar het aspect vernieuwend, dan is dit niet het meest vernieuwende concept, nee. Maar dit is wel een succesvolle oplossing van een probleem waar veel binnensteden mee kampen. Hoe maken we ons winkelaanbod compleet? Hoe versterken we wat er al is? En hoe passen we dat in? Dit gebied telde wekelijks zo’n 100 duizend bezoekers. Sinds de opening van de Promenade is dit met 11 procent gestegen. Daarnaast is het verzorgingsgebied gegroeid met de komst van V&D en H&M. Daar profiteren ook de andere winkels in het gebied van. En niet geheel onbelangrijk, het is volledig in gebruik met tevreden huurders dus commercieel ook een succes.”

DUURZAAMHEID Op het gebied van duurzaamheid hebben de eigenaren af moeten zien van een certificeringstraject. “Dat hadden wij wel graag gezien”, stelt Dobbe.

Maar zowel de huurders van de winkels als de woningcorporatie waren daar terughoudend in. Retailers wilden bijvoorbeeld hun eigen installaties voor het regelen van het binnenklimaat. En voor de woningcorporatie geldt dat het om huurwoningen in een bepaald prijssegment gaat.” Wel is de parkeergarage voorzien van elektra oplaadpunten, is deze grotendeels

natuurlijk geventileerd, is zonwerend glas geplaatst, zijn er zonnecellen voor de woningen geplaatst en zijn de woningen voorzien van extra isolerende ramen en kozijnen. Bicker: “Als je het over duurzaamheid hebt betreft het hier wel een tijdloze ontwikkeling qua ontwerp en door de gebruikte hoogwaardige materialen, ook een belangrijk onderdeel met betrekking tot het aspect duurzaamheid.”

OPENHEID Op het moment van de opening van de Promenade op 25 februari van dit jaar, bevond V&D zich in roerige tijden. “Ja, dat was wel een spannende situatie”, verhaalt Dobbe. “V&D is toch een van de pijlers van het winkelcentrum. We hebben hier eerlijk gezegd geen gedoe over gehad. Alles is zoals afgesproken verder verlopen. De afspraken die stonden bleven staan, daar is ook aan de kant van V&D niet aan getornd.”

Wat opvalt bij binnenkomst in de V&D in Uden is de openheid van de zaak. De kolommen, toch kenmerkend voor V&D, ontbreken hier. “Je kunt dit zien als de V&D van de toekomst”, aldus Dobbe. “Open, erg licht en nog toegankelijker.”

EENTJE UIT HET BOEKJE Dobbe en Bicker zijn zichtbaar trots op de ontwikkeling die zij samen met alle andere betrokken partijen hebben gerealiseerd. Bicker: “Dit is er eentje uit het boek. Hier doe je het voor. Alle partijen hebben gekregen wat is afgesproken. Er was sprake van back fixing aan de voorkant, wat wil zeggen dat alles ook qua kosten voor de start van de bouw goed was geregeld waardoor er gedurende het bouwproces geen keuzes gemaakt hoefden te worden ten koste van de kwaliteit.”

“We zijn dit traject gestart in een moeilijk economisch tij. Maar wij geloofden hierin, de bank geloofde hierin, de gemeente, de woningbouwcorporatie en de retailers. Het resultaat is daar naar. De Promenade geeft heel het centrumgebied van Uden een positieve impuls. In bezoekersaantallen, maar ook wat de sociale leefomgeving betreft. En dat is wat een nieuwe ontwikkeling moet doen. Versterkend werken.” ← scn nrw special 2015 35

2260 NRW Special 2015 v04.indd 35

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

Gou

‘

In de tijd dat de vastgoedmarkt onderuit gaat realiseert a.s.r. vastgoed ontwikkeling, tegen de stroom in, een indrukwekkend nieuw centrum én hart voor Waddinxveen en omgeving, gericht op de groeiambitie van Waddinxveen.

Het nieuwe centrum vormt het kloppend winkelhart van de gemeente. Het is een compact ‘gemakscentrum’ met een ruim en gevarieerd winkelaanbod, een centrale ligging en een uitstekende bereikbaarheid (bus en train om de hoek en de eerste twee uur gratis parkeren). Door de verschillende stijlen en materialen heb je het gevoel dat het centrum in de loop van de tijd is gegroeid en dat straalt direct gezelligheid uit.

Juist de mix van het winkelaanbod aangevuld met horeca en het cultuurhuis maken het nieuwe winkelcentrum een prettige plek om te winkelen, een snelle boodschap te doen, te verblijven, naar het theater te gaan, te lezen of gewoon elkaar te ontmoeten.

36 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 36

’

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

weplein Waddinxveen naam

gouweplein, fase 2

type

nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

53.000

Realisatie van een duidelijk winkelhart voor het sinds de jaren 70 sterk doelstelling ontwikkeling gegroeide Waddinxveen; vervanging van minder goed functionerend vastgoed.

functie w.c.

binnenstedelijk hoofdwinkelgebied

totaalmetrage

21.345 m2

winkelunits

19.225 m2 bvo

woningen

260 appartementen

kantoorunits

0

horeca/leisure-units

625 m2 horeca, 1495 m2 sociaalcultureel centrum

ontwikkelaar

a.s.r. vastgoedontwikkeling

eigenaar/belegger

Altera Vastgoed

architect

Soeters van Eldonk architecten, Architecten Cie, rphs+, Dittmar Architecten, Rijnboutt Stedenbouw en Landschaparchitecten

beheerder

Grontmij Vastgoedmanagement

trekkers

gouweplein.nl

voorzieningen

Openbare toiletten, jeu-de-boulesbaan, fietsenstalling, tapis roulant, WKO-installatie, aangrenzend park

parkeerplaatsen

900 betaalde plaatsen, eerste twee uur vrij

opening

20 november 2014

scn nrw special 2015 37

2260 NRW Special 2015 v04.indd 37

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

Een nieuw winkelhart voor heel Waddinxveen De ontwikkeling Gouweplein in Waddinxveen is beslist een van de grotere projecten die de laatste jaren gerealiseerd zijn. Een van de weinige ook. Ontwikkelaar Take Hannessen (a.s.r. vastgoed ontwikkeling): ‘We begonnen na veertig jaar discussie op het moeilijkst denkbare moment en realiseerden het project zonder enige concessie aan kwaliteit.’

S

hopping Centre news heeft de ontwikkeling van het Gouweplein van nabij gevolgd en meerdere bezoeken afgelegd aan dit imposante project dat bestaat uit woningen, winkels en horeca, kantoren en culturele functies. Plus een enorme parkeergarage onder het geheel. Take Hannessen: ‘Als je het heel technisch bekijkt is dit een schoolvoorbeeld van hoe je een retailontwikkeling moet vormgeven en organiseren.

Ruimtelijk is het een heel compact centrum met verborgen expeditie­hoven, een routing in de vorm van een acht, zoveel mogelijk dubbelzijdige bewinkeling, bronpunten op de kopse kanten, tapis roulants naar de garage, een secundaire ingang, parkeren voor 900 auto’s (de eerste twee uur gratis)­en met de trekkers op de hoekpunten. Alles om een optimale doorstroming te krijgen.’

EEN ECHT CENTRUM Het Gouweplein is het nieuwe hart voor Waddinxveen.

Maar waar bevond het ‘oude hart’ zich eigenlijk? Take Hannessen: ‘Waddinxveen is van oudsher een nogal uitgestrekt dorp met meerdere kernen. Dat zie je bijvoorbeeld aan de vele kerken. Een echt centrum is er eigenlijk nooit

Take Hannessen en Yvonne Bronneberg

geweest, of het moet het gebiedje zijn nabij de hefbrug.

Die plek is heel lang de beoogde locatie voor een echte centrum­ontwikkeling geweest, maar in 2004 is na een locatiekeuzeonderzoek besloten het centrumplan liever op het geografische hart van de gemeente te willen ontwikkelen, rekening houdend met toekomstige ontwikkelingen zoals de wijk De Triangel. Zo bekeken ligt het Gouwe­ plein dus heel centraal in Waddinxveen. Verder speelde de beoogde grootte ook een rol bij de locatiekeuze: die omvang paste niet op de oude locatie.’

MOMENTUM Toen politiek de kogel door de kerk was, gooide de crisis roet in het eten. Maar ondanks alle twijfels die de crisis met zich meebracht, ontstond er in 2012 toch een momentum bij de gemeente, bij coöperatie Woonpartners Midden-Holland, bij belegger Altera, een aantal grote retailers en natuurlijk de ontwikkelaar: allemaal vonden ze dat het nú moest gebeuren. Take Hannessen: ‘Wel is besloten om het plan zo’n 5000 m2 kleiner te maken dan eerst bedoeld.

Het gaat hier om een plandeel dat we, als de markt weer aantrekt, heel eenvoudig kunnen bijbouwen en dat onder andere aansluit op het gebouwtje tegenover de Lidl, waarin zich nu de tapis roulants bevinden. We halen het dak van dat gebouwtje af en kunnen dan de constructieve elementen­gebruiken in de uitbreiding. De zittende winkeliers zullen daar weinig last van hebben en de tapis roulants blijven als bronpunt waar ze waren.’

BOVEN ALLES VASTHOUDEN AAN KWALITEIT Het Gouweplein is een project dat ontegenzeggelijk kwaliteit in zich heeft. Dat merk je als je er rondloopt. Take Hannessen: ‘De crisis was voor ons geen reden om daaraan concessies te doen. Sterker nog, in een aantal gevallen hebben we nog een tandje bijgeschakeld. Op die manier werken kost natuurlijk veel geld, maar het staat ten dienste van het doel, namelijk een sfeer bereiken alsof dit project er al veel langer staat, alsof het organisch gegroeid is.

Daarom hebben we ook met meerdere architecten gewerkt

38 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 38

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

De crisis was geen reden voor concessies aan kwaliteit en veel verschillende eersteklas materialen gebruikt. Hiermee bereiken we nog een doel, namelijk ons onderscheiden van concurrerende projecten.’

HOOGWAARDIGE SFEER Yvonne Bronneberg is voor a.s.r. vastgoed ontwikkeling verhuur- en marketingmanager winkels. Ook zij benadrukt de kwaliteiten van het project, die overigens niet alleen in de gebouwen terug te vinden is: ‘De hele leefomgeving op en rond het Gouweplein ademt een hoogwaardige sfeer uit. Ook de weekmarkt speelt daarin een rol, net als dat het station op loopafstand is en naast het project een mooi park gekomen is. En wat te denken van de branchering? Er hebben zich hier een aantal winkelpartijen gevestigd die je normaliter niet vaak in een kleinere plaats als deze tegenkomt. Denk aan c&a, en de hema. Die is bijna drie keer groter dan de oude vestiging in het dorp, heeft horeca erbij en is behalve winkel echt een verblijfsplaats voor het Gouweplein. Van horeca hebben we overigens meer aan het plein zelf, compleet met mooie ruime terrassen. De belangrijke sociale functie van het centrum wordt versterkt doordat de gemeente diverse sociale culturele activiteiten, zoals de bibliotheek, onder één dak heeft samengebracht in sociaal cultureel centrum ‘Cultuurhuys De Kroon’ aan het Gouweplein. Onmisbare voorzieningen voor een echt stadshart.’

VERHUUR IN TIJDEN VAN CRISIS Het is duidelijk dat het gekozen moment van realisatie, midden in de crisis, ook gevolgen had voor de verhuuractiviteiten. Toch viel dat nog mee. Zo was bij opening in november 2014 17 procent onverhuurd en kan Yvonne Bronneberg inmiddels melden dat dit nog maar 13 procent is: ‘We hebben recentelijk nog verschillende huurders gecontracteerd, waaronder een Italiaans lunchcafé en een winkel van Bonita. Wat ik zelf heel belangrijk vind, is dat we vast hebben gehouden aan het oorspronkelijke brancheringsplan. Ook eigenaar Altera staat daar helemaal achter. In het midden van de winkelacht bevindt zich onze ‘mode-T’, een cluster bedoeld voor modewinkels, accessoires en schoenen. Ondanks dat de modesector onder druk staat, hebben we er voor gekozen aan die branchering vast te houden. We vinden namelijk dat we niet alleen de kwaliteit van de gebouwde omgeving moeten waarborgen, maar ook de kwaliteit van het winkelaanbod. Inmiddels is de winkel van Snoopy mode bijna klaar en vanmiddag gaat de damesafdeling van Mulder mode open. Deze lokale

ondernemer had hier vanaf het begin al een hoogwaardige herenmodezaak, heeft in nog geen jaar gezien hoe het Gouweplein voor hem werkt en heeft besloten uit te breiden met een damesmodewinkel. En dat vind ik veel zeggen.’

BRANCHEMIX Yvonne Bronneberg is ook erg te spreken over de afbouwkwaliteit van de winkels: ‘Daar is niet op bezuinigd. Zeeman bijvoorbeeld heeft hier zijn mooiste winkel van Nederland gerealiseerd en Big Bazaar de eerste winkel in de nieuwe stijl. En kijk naar lunchroom Verhage, ook zoiets moois.’

Take Hannessen stelt dat dankzij deze branchemix met zowel grotere landelijke partijen als ook lokale kleinere ondernemers, met het Gouweplein een groter publiek dan alleen de Waddinxveener consument bereikt wordt: ‘Dat heeft niet alleen te maken met het winkel- en horeca-aanbod, maar ook met de goede bereikbaarheid, de ruime parkeermogelijkheden en simpelweg de kwaliteit van de omgeving.’

Sfeervolle inrichting van het openbare gebied

UIT LIEFDE VOOR DE STAD En over die kwaliteit is hij van mening dat dit iets is dat vooral voortkomt uit het dna van a.s.r. vastgoed ontwikkeling: ‘We hebben ook bij de presentatie aan de jury benadrukt dat wij bij a.s.r. handelen naar onze bedrijfsmatige overtuiging die luidt ‘uit liefde voor de stad’. Dat is niet zomaar een slogan, maar een manier van denken en werken en van waaruit ook beslissingen genomen worden. Bijvoorbeeld in de keuze om geen concessies aan kwaliteit te doen. Want wij willen echt kwaliteit aan een gemeente toevoegen. En als ik hier over dertig jaar nog eens rondloopt, dan wil ik er nog steeds trots op zijn. Natuurlijk, als a.s.r. vastgoed ontwikkeling moeten wij ook winst maken, maar er is zoveel meer dan dat.’

Yvonne Bronneberg: ‘In het Gouweplein steekt voor elk van ons een stuk van ons leven. En we zijn er trots op daar aan meegewerkt te hebben.’ ← scn nrw special 2015 39

2260 NRW Special 2015 v04.indd 39

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

S

ander Groot (directeur Grontmij Vastgoedmanagement) heeft zich voor het honderste jaar van Grontmij nog eens goed in de historie verdiept. Naast de in het intro genoemde ontwikkelingen, vindt hij het ook opmerkelijk wat bijvoorbeeld de invloed van de vrije zaterdag, die in 1960 geïntroduceerd werd, geweest is.

‘Het was het begin van een ander consumentengedrag. Recreatie ging een grotere rol spelen. En ook winkelen op zaterdag. Mobiliteit kwam in een versnelling en Grontmij is daar heel goed op ingesprongen met onder andere het verder ontwikkelen van haar palet aan diensten op het gebied van verkeer en infrastructuur. Vanuit de later toegevoegde expertises op het gebied van vastgoedmanagement, vastgoedvermogensbeheer en bouwadvies en projectmanagement kunnen we de verbinding maken tussen financiering, ontwerp, bouw, realisatie en exploitatie van projecten.’

TROTS OP WAT WE KUNNEN Als Sander Groot spreekt, merk je dat hij trots is op wat Grontmij in honderd­jaar bereikt heeft. ‘We zijn van huis uit bescheiden en vooral doeners. Grontmij laat zíen en ervaren wat het bedrijf kan. Een hoge klanttevredenheid is voor ons het allerbelangrijkste. En niet zomaar ‘hoog’: we willen de beste zijn.’

In honderd jaar is een groot en levendig netwerk opgebouwd Grontmij Nederland kent vier divisies. Eén daarvan is Bouw en Vastgoed en daarin is alle kennis en expertise gebundeld voor zowel nieuwbouw als de bestaande omgeving. De afdeling Vastgoed (120 mensen) richt zich op bestaand onroerend goed en heeft

Kwaliteit voor Grontmij al honderd jaar de drijvende kracht Was men in 1915 ook al bewust bezig met marketing?

De naam Grontmij triggert in elk geval ook vandaag nog vaak de lezer vanwege die ‘t’. Maar de waarheid is dat dit zo geschreven wordt vanwege de samentrekking van de woorden Grondverbetering en -Ontginningsmaatschappij.

Daar liggen de roots van dit veelzijdige bedrijf. In de loop van de vorige eeuw kwamen daar steeds meer andere disciplines bij, waaronder een goed toegerust onderdeel Vastgoedmanagement. Zo is Grontmij ook de beheerder van het genomineerde winkelproject Gouweplein.

twee afdelingen: Beheer & Onderhoud (50 mensen) en Vastgoedmanagement (70 mensen). De mensen van die afdelingen vormen twee aparte bloedgroepen. Bij Beheer & Onderhoud werken de onderhoud specialisten en bij Vastgoedmanagement de generalisten, die alles moeten weten, maar voor de verdieping bij hun collega’s – de specialisten – terecht kunnen.

Sander Groot: ‘De core-activiteit­ binnen Vastgoedmanagement betreft het management van winkels, woningen en kantoren. De sectie Winkels beheert een portefeuille met een omvang ongeveer 250.000 m2. Dat betreft alleen vastgoed in Nederland van zowel nationale als internationale­ beleggers. Wij werken voor grote (institutionele) beleggers, particuliere beleggers en Gemeenten die winkelvastgoed bezitten. Een van deze

eigenaren betreft Altera Vastgoed, eigenaar van het Gouweplein.’

KENNIS, NETWERK EN ECHT PARTNERSHIP Binnen de wereld van de vastgoedbeheerders wil Grontmij zich onderscheiden door een persoonlijke en betrokken manier van werken. ‘Alleen vanuit betrokkenheid kun je optimaal organiseren en dat maakt het beheer toegankelijker en efficiënter’, zegt Sander Groot.

In het geval van winkelcentrum Gouweplein kon Grontmij Vastgoedmanagement al voor de opening een rol vervullen: ‘Wij vinden het belangrijk om vroegtijdig kennis te nemen van een winkelcentrum dat in aanbouw is en daar reeds kennis te maken met de ondernemers waarvoor wij in de exploitatiefase aanspreekpunt zijn.

40 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 40

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

‘Maar we kunnen tijdens de bouwfase ook met onze kritische blik en kennis van de exploitatie van een winkelcentrum signaleren of er nog drempels zijn die weggenomen moeten worden en of er verbeteringen mogelijk zijn. Op die wijze bied je meerwaarde aan het realisatieproces.’

KENNIS EN NETWERK En dat slaat weer terug op de enorme kennis die binnen Grontmij in huis is.

Sander Groot: ‘Wij spelen niet zelden een rol bij het ontstaan van projecten.

Daarbij steunen we niet alleen op alle kennis die in huis is en de verschillende disciplines, maar ook op ons enorme netwerk dat in honderd jaar is opgebouwd. En nee, dat netwerk is daarmee niet antiek, maar net als onze hele organisatie zeer divers en zeer levendig. Door dit netwerk aan onze opdrachtgevers ter beschikking te stellen, geven we optimaal vorm aan wat wij onder samenwerking verstaan. We kunnen ook alleen maar de beste zijn als we echt een partner van de opdrachtgever zijn.’

VASTGOEDMANAGEMENT OP HET GOUWEPLEIN Rinus Griep is Vastgoedmanager Winkels bij Grontmij Vastgoedmanagement. Hij is de man die voor opdrachtgever Altera Vastgoed de belangen op het winkelcentrum Gouweplein behartigt. Rinus is met grote regelmaat op het Gouweplein te vinden:­‘Wij hebben meer menskracht op onze winkelprojecten zitten dan dat je bij de concurrentie ziet.

Dat vertaalt zich in een goede bereikbaarheid en ook meer persoonlijke aandacht voor niet alleen het winkelvastgoed, maar tevens voor de winkeliers en andere betrokkenen. Als je hierdoor beter inzichtelijk krijgt wat er speelt en wat de behoeftes van de huurders zijn, dan draagt dat bij aan de binding van die huurder met het winkelcentrum.’

Voor het Gouweplein voert Grontmij Vastgoedmanagement het volledige arsenaal aan beheeractivitei-

Sander Groot (l) en Rinus Griep

ten uit. Rinus Griep: ‘Dus het technisch, commercieel en administratief beheer. We zijn hier voor de eigenaar de spin in het web en coördineren bijvoorbeeld ook de promotie en communicatie voor het winkelcentrum.

Dat in samenwerking met de ondernemersvereniging en met gebruikmaking van externe specialisten.’

ONDERNEMERS EN CONSUMENTEN Grontmij Vastgoedmanagement houdt bij dit werk altijd de behoeften van zowel de ondernemers als de consumenten in het oog: ‘Die vormen het

Samen het winkelcentrum laten groeien, dat is de uitdaging uitgangspunt voor onze doelstellingen­ en plannen. Het resultaat hiervan wordt onder meer gemeten via klanttevredenheidsonderzoeken (bij zowel de winkeliers als de opdrachtgever) alsook door het meten van de effecten op de consument.’

Grontmij Vastgoedmanagement geeft de opdrachtgever optimale transparantie door middel van een digitaal dashboard: ‘Dit is gekoppeld aan ons Vastgoedmanagement systeem en hiermee houden we alle kpi’s

in de gaten. De opdrachtgever krijgt regelmatig rapportages en kan ook zien hoe een portefeuille of objecten in een portefeuille op verschillende aspecten scoren’, legt Rinus Griep uit.

UITDAGING Wat is nu op een vrij groot winkelcentrum als het Gouweplein voor Vastgoedmanager Rinus Griep vooral de uitdaging? ‘Hier is het bijzondere dat de winkeliers allemaal tegelijk gestart zijn. Ze zijn ook heel betrokken en dat is belangrijk. Maar het komt voor dat die betrokkenheid en ook het enthousiasme na verloop van jaren afneemt.

Voor mij is het de uitdaging om die club ondernemers enthousiast en betrokken te houden en samen met hen het winkelcentrum succesvol in de markt te zetten.’

Sander Groot tot besluit: ‘Onze werkwijze is sterk gericht op kwali­ teit. Ik zei al dat we in ons vak de beste willen zijn. Daarbij gaat het niet alleen om kennis en kunde, maar ook om het team dat je kan bieden. Organisatiebreed hebben wij hele goede mensen die iedere dag het verschil maken, met een persoonlijke touch.

Kwaliteit is voor Grontmij al honderd jaar de drijvende kracht geweest. De markt ziet dat gelukkig ook, waardoor onze afdeling Vastgoedmanagement gestaag groeit. Wij zijn écht een partner in vastgoed en niet zomaar een bedrijf dat voorbij komt.’ ← scn nrw special 2015 41

2260 NRW Special 2015 v04.indd 41

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

‘

De kern van Oostpoort bestaat uit drie elementen, die samen duidelijk maken waarom dit project de NRW Jaarprijs moet winnen. In de eerste plaats is retail hier de motor voor de grootste gebiedsontwikkeling in Amterdam van de afgelopen jaren. De verkoop van de winkels in een vroege fase van de ontwikkeling verschafte – ook financieel – het fundament waarop kon worden doorgebouwd. Zo werd een verpauperd bedrijventerrein getransformeerd tot levendig stadshart.

Essentie twee: het inspelen op een retailbehoefte in Amsterdam Oost. Hier ontbrak een volwaardig stadsdeelcentrum op winkelgebied. Oostpoort voorziet in die lacune en geeft daarmee heel Amsterdam-Oost een impuls. Consumenten tot en met IJburg worden verleid tot een bezoek.

Zij blijven langer in het gebied door de derde pijler van Oostpoort: de mix aan functies en de aantrekkelijke inrichting van het gebied. Oostpoort is niet vormgegeven als een mall of een eiland, maar sluit in maat, schaal en programma aan op het bestaand stedelijk weefsel. Het is een onlosmakelijk onderdeel van de stad geworden.

42 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 42

’

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

Oostpoort Amsterdam naam

miro center

type

herontwikkeling/nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

100.000

Ontwikkeling van het vervallen terrein van de Oostergasfabriek tot een schoon, aantrekkelijk gebied ĂŠn doelstelling ontwikkeling realisatie van meer winkelruimte in het gebied, waar de ruimte voor met name grotere retailers te beperkt was geworden.

functie w.c.

Wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

18.500 m2

winkelunits

16.550 m2 bvo

woningen

350 appartementen

kantoorunits

479 m2

horeca/leisure-units

1470 m2 horeca (leisure valt buiten inzending)

ontwikkelaar

Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied: BFD, Stadsgenoot en Ymere

eigenaar/belegger

CV Oostpoort Amsterdam: Syntrus Achmea Vastgoed, Spoorweg Pensioenfonds en pensioenfonds Openbaar Vervoer; CNS Beheer en IEF

architect

Soeters Van Eldonk architecten, Mulleners + Mulleners Architecten, Hollands Zicht, Molenaar & Co architecten

beheerder

CBRE Shopping Centre management

website

beleefoostpoort.nl

voorzieningen

Drempelloos toegankelijk

parkeerplaatsen

874 betaalde plaatsen ondergronds

opening

26 maart 2014

scn nrw special 2015 43

2260 NRW Special 2015 v04.indd 43

03-09-15 17:12

NRW JAARPRIJS

‘Amsterdam was wel rijkelijk laat met het aanpakken van de winkelstructuur’

L

evendigheid is tijdens het interview op locatie volop aanwezig in Oostpoort. De horeca die in belangrijke mate aan de naast Oostpoort gelegen Ringdijk gesitueerd is, lijkt een gouden greep. Harm Janssen, directeur regio Noord-West bij ontwikkelaar BPD en voorzitter­ van de ontwikkelingscombinatie OCP: ‘Die horeca maakt onderdeel uit van de functiemix en stedelijke structuur waarvoor we gekozen hebben. Je ziet dat die functioneert, want zowel in de winkelstraten als op de horeca-locaties heerst er een gezellig druktebeeld.’

Henriëtte Weijdemuller is manager Exploitatie Vastgoed bij SPF Beheer, de uitvoeringsorganisatie voor het Spoorwegpensioenfonds en het Pensioenfonds Openbaar Vervoer. Die organisaties zijn beide voor de helft eigenaar van Oostpoort en SPF Beheer doet ook het penvoerderschap.

Voor Henriëtte Weijdemuller zit de kracht van Oostpoort niet alleen in de bundeling van de vele functies, maar ook in de manier waarop het project heel natuurlijk is ingebed in de omgeving: ‘Je kunt zeggen dat Oostpoort hierdoor echt het hart van Oost is geworden. De bewoners hebben Oostpoort omarmd, waardoor het leeft en ook commercieel succesvol is. En dat is een extra grote prestatie, gegeven het feit dat het project ontwikkeld en gekocht is op het dieptepunt van de markt.’

NIET DIRECT OVERTUIGD Voor mede-eigenaar René Vierkant (directeur winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea, voor 50 procent eigenaar met een eigen fonds) was het destijds een beslissing waar lang en hard over nagedacht is: ‘Dat het

project een succesvolle start doorgemaakt heeft en zowel qua woningen als winkels aangeslagen is, noemen ze achteraf geloof ik visie. Maar zeker in het begin waren wij niet direct overtuigd van de locatie, omdat ‘Oost’ toen niet bepaald heel sterk was in sociaal-economische zin. Maar dat is wel veranderd. Dit stadsdeel is nu heel populair bij ook de mensen met een wat hoger inkomen. Er woont hier nu een brede mix qua bevolking en al die mensen samen maken dat Oostpoort inderdaad het hart van Oost is geworden.’

toevoegen. We hadden natuurlijk kunnen kiezen voor ‘sober en doelmatig’, maar dat paste niet bij de doelstelling om kwaliteit toe te voegen. Kwaliteit in wonen, beleving, winkelaanbod, horeca en andere functies.’

‘Die visie werd gedragen door de gemeente, de ontwikkelingscombinatie van Ymere, Stadgenoot en BPD, en de beide beleggers. Wij waren er allemaal van overtuigd, dat als we kans

OOST HAD DEZE ONTWIKKELING NODIG Wie in Oostpoort rondloopt zal zich er niet vaak van bewust zijn dat dit een nieuwe ontwikkeling is. De architectuur en de structuur roepen beslist een gevoel op van een historisch gegroeide buurt. En bovenal een gevoel van ingebouwde kwaliteit. Een compliment voor niet alleen de ontwikkelaar, maar natuurlijk ook voor stedenbouwkundig architect Sjoerd Soeters.

Is er –zeker met het oog op de crisis die voorbij kwam – nooit overwogen om qua kwaliteit een stapje terug te doen? Harm Janssen: ‘Uitgangspunt was dat Oostpoort iets moest

Maakt een hartchirurg ook nieuwe dingen?

wilden maken –juist in crisistijd– om dit project af te zetten bij toekomstige bewoners en retailers, we vast moesten houden aan die kwaliteit.’

TROUW AAN DE UITGANGSPUNTEN Henriëtte Weijdemuller: ‘Het is bij dit soort projecten van groot belang dat je dicht bij jezelf blijft en trouw aan de uitgangspunten. Want niet voor niets is er een visie ontwikkeld, zijn

Een terechte vraag die bovenkomt in de wetenschap dat Amsterdam Oost nooit een echt hart heeft gehad. Een aantal winkelkernen zeer zeker, maar een hart? Met Oostpoort hebben gemeente en ontwikkelaar hier dan uiteindelijk toch in voorzien. Een kloppend hart voor een levendig en populair stadsdeel.

44 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 44

03-09-15 17:12

THEMA

er bepaalde gedachten geweest. Geen concessies doen en handhaving van de branchering zorgen voor kwaliteitsbehoud en maakt het project bijzonder en succesvol. En wij als beleggers zitten hier natuurlijk voor de lange termijn in. Vanuit beleggersperspectief is het ook een heel degelijke ontwikkeling. Misschien wat minder ‘sexy’ dan een Markthal, misschien ook niet super innovatief, maar voor een lange

termijn belegger zijn dat geen doorslaggevende voorwaarden.’

STABIELE BELEGGING René Vierkant verwacht ook dat dit een duurzame, stabiele belegging zal blijken te zijn: ‘Duurzaam ook vanuit de optiek dat we niet de andere winkelstraten in Oost hebben leeg getrokken. Zeker, er zijn enkele ondernemers­vanuit andere locaties in dit gebied naar Oostpoort verhuisd.

Maar dat was omdat in hun oude pand de winkelformule niet goed meer kon functioneren. Oostpoort heeft feitelijk voor een complementair aanbod gezorgd, waardoor de consument die hier woont voor bepaalde aankopen niet meer naar andere stadsdelen hoeft te gaan.’

‘Daarnaast hebben we zeker ook een aantal leuke nieuwe formules binnen kunnen halen en ook daardoor is dit project een succes. En dat in een tijd waarin het in de retail niet echt lekker is gegaan: dat vind ik toch bijzonder.’

SANERING De ontwikkeling van Oostpoort heeft toch flink wat voorbereidingstijd gevergd. Harm Janssen: ‘In de jaren negentig werd al begonnen met nadenken over de vraag of het aanbod in Oost aansloot op de vraag. Er is lang gediscussieerd over de invulling van het gebied. De uiteindelijke conclusie was dat het stadsdeel groot genoeg was om deze winkelmeters, woningen en andere functies toe te kunnen voegen.’

‘Vervolgens heeft het lang geduurd voordat de voorbereiding, waaronder de sanering van het plangebied (waar zich onder andere een oude gasfabriek bevond) achter de rug was.’

René Vierkant: ‘Amsterdam was daarmee natuurlijk wel heel laat.

En niet alleen in Oost. Als je naar de winkelstructuur van de stad in z’n geheel kijkt, dan is de winkelstructuur op veel plekken al honderd jaar hetzelfde. Kijk naar de Kinkerstraat (Oud-West). Zo’n situatie vind je in bijna geen andere stad.’

‘Overal in het land is men al decennia geleden aan de gang gegaan met wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra.

Dat ze hier in de jaren negentig pas zijn gaan nadenken over een stadsdeelcentrum aan deze kant van de stad is rijkelijk laat. En daarmee werd het ook een bijzonder ingewikkelde opgave, want alles lag al helemaal vast. Als er iets is dat de jury heeft moeten opvallen, dan is het wel de complexiteit van deze opgave.’

Harm Janssen, Henriëtte Weijdemuller en René Vierkant

KWALITEITSNIVEAU ‘En ere wie ere toekomt’ zegt Harm Janssen. ‘Ook de gemeente –het Stadsdeel – heeft zich doorlopend ingespannen om het project verder te helpen. De wil om knelpunten op te lossen was groot en dat heeft het zeker mogelijk gemaakt de ontwikkeling van de grond te trekken en ook vast te houden aan de uitgangspunten. De gemeente is voor ons een constructieve partner geweest. Natuurlijk hebben we de nodige discussies gehad, maar het kwaliteitsniveau van het project hebben we overeind gehouden. En dat kan iedereen zien.’

DE GROOTSTE ACTION VAN NEDERLAND Bij opening was Oostpoort qua winkelmeters voor ruim 80 procent verhuurd. Inmiddels, een kleine anderhalf jaar na opening, is dat 93 procent. Recentelijk opende Action op 1500 m2 hier haar grootste winkel van Nederland. René Vierkant: ‘Al op de openingsdag merkte je hier dat wij met Oostpoort de retailers verrast hebben. Verschillende van hen hebben mij aangesproken met de mededeling dat ze na rond gekeken te hebben toch echt een vestiging gingen overwegen. En zo is dat ook gegaan.’

‘Wij hebben met Oostpoort de Nederlandse retailers laten zien dat je met een goed concept op een goede plek nog steeds omzet kan maken.

Ook zonder er een winkelcentrum met alleen maar discountformules van te maken. Oostpoort voorziet echt in de behoefte bij zowel consument als retailer.’

Harm Janssen: ‘Het bewijs wordt hier elke dag geleverd.’ ← scn nrw special 2015 45

2260 NRW Special 2015 v04.indd 45

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

Van Hogendorp

‘

Het Van Hogendorpkwartier is onderdeel van een integraal vernieuwingsplan van de wijk Babberspolder in Vlaardingen. Het vernieuwingsplan voorziet in een gedifferentieerd woningaanbod, eigentijdse voorzieningen, de herinrichting van het ruimschoots aanwezige openbare groen en de herontwikkeling van het winkelcentrum. In een intensief participatietraject met winkeliers is het nieuwe winkelcentrum gerealiseerd.

Het Van Hogendorpkwartier bestaat uit 6.500 m² bvo verdeeld over zo’n 23 units; van klein tot groot, van filiaalbedrijf tot lokale ondernemer, van ‘intern’ verhuizende huurder tot nieuwe huurder. Het winkelcentrum is functioneel én gezellig met een sterke sociale component. Het credo luidt immers: ‘Van Hogendorpkwartier, daar kom je elkaar tegen!’.

De intensieve en bijzonder goed verlopen samenwerking tussen de gemeente Vlaardingen, Waterweg Wonen, de winkeliers én Synchroon is kenmerkend voor het project.

Deze samenwerking is er mede debet aan dat het project ondanks de crisis in hoog tempo is gerealiseerd. En dat zonder toevoeging van winkelmeters en met behoud van kwaliteit! En tot slot: het Van Hogendorpkwartier is een duurzame ontwikkeling vanwege de combinatie van oudbouw (noordblok) en nieuwbouw.

46 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 46

’

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

kwartier Vlaardingen naam

van hogendorpkwartier

type

nieuwbouw/herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

12.000

Vernieuwing van het bestaande centrum, met als doel het terugbrendoelstelling ontwikkeling gen van de koopkrachtbinding en het verstevigen van de band met de plaatselijke consumenten.

functie w.c.

Wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

6.500 m2 excl. woningen

winkelunits

6.400 m2

woningen

12.500 m2

kantoorunits

0

horeca/leisure-units

100 m2

ontwikkelaar

Synchroon

eigenaar/belegger

Renpart Vastgoed

architect

Klunder Architecten

beheerder

Van den Bos Vastgoed

website

vanhogendorpkwartier.nl

voorzieningen

Zitelementen, fietsenstalling

parkeerplaatsen

175 gratis plaatsen

opening

november 2013

scn nrw special 2015 47

2260 NRW Special 2015 v04.indd 47

03-09-15 17:13

I

Veel wijken in Nederland hebben wijkcentra die er op z’n zachtst gezegd niet heel florissant bijliggen. Vaak heeft dat te maken met de terugval van de wijk zelf.

Gemeenten, woningcorporaties en eigenaren van winkelvastgoed zoeken naar oplossingen. Het Van Hogendorpkwartier is daar wat Synchroon betreft een prachtig voorbeeld van.

n samenwerking met gemeente, woningcorporatie Waterweg Wonen, scholen en winkeliers is met het Van Hogendorpkwartier in Vlaardingen in recordtempo een pracht van een wijkvernieuwing neergezet. Was ‘snel’ eigenlijk een doel op zich? Henri van Dam, adjunct-directeur bij ontwikkelaar Synchroon: ‘In feite wel. De plannen voor de relocatie van de school en het moment waarop deze weer open moest, waren bepalend voor het hele herontwikkelingstraject. We hebben ons aan die planning gecommitteerd en dat ook gehaald.’

‘Bijzonder, want er moesten toch meer dan dertig huurders verplaatst en een uitgebreid vergunning entraject doorlopen worden. Dat dit zo extreem snel is verlopen, heeft alles met samenwerking te maken: de gemeente, de corporatie, de huurders en Synchroon als ontwikkelaar zijn de vier partijen die hierin samen het succes gemaakt hebben.’

zo'n 3300 m2. Daarvan hebben we het middelste gesloopt en op die plek is het nieuwe Van Hogendorpkwartier gerealiseerd. Dit blok bestaat uit woningen en winkels. Het rechterblok (zuidblok) is nu ook gesloopt en daar komen woningen,scholen maar ook de nieuwe huisvesting van Waterweg Wonen, die als centrale spil in het hart van de wijk aanwezig wil zijn. Het noordblok betreft winkels en die worden op dit moment getransformeerd.’

DRIE BLOKKEN Wat moest er allemaal gebeuren binnen de plannen voor het nieuwe Van Hogendorpkwartier? Arjan de Vries, ontwikkelaar bij Synchroon: ‘We moesten hier de wijkvoorzieningen weer aantrekkelijk maken zonder meters detailhandel toe te voegen. Het oorspronkelijke winkelcentrum uit de jaren vijftig bestond uit een strip van drie blokken van elk

keliers beschikt kon worden. Die leegstand is nu weer ingevuld met winkels die complementair zijn ten opzichte van de winkels in het vernieuwde deel. Arjan de Vries: ‘We gaan ook het noordelijke deel transformeren door onder andere een modernisatie van de luifels. Tevens wordt het openbaar gebied, waaronder de parkeervoorzieningen, opnieuw ingericht. Op die manier gaat het optisch ook bij elkaar horen, mede door het schakelblok waarin Aldi gevestigd is.’

Typisch een ontwikkelings opgave van deze tijd

INRICHTING Bij de realisatie van het nieuwe Van Hogendorpkwartier heeft Synchroon gebruik kunnen maken van de leegstand in het noordblok, zodat daar over tijdelijke huisvesting voor win-

‘Bij de winkeliers bestond een gevoel van urgentie’

SAMEN(WERKING) IN DE BUS De al genoemde samenwerking in dit project moet volgens Arjan de Vries ook bij de jury van de NRW Jaarprijs hoog scoren: ‘Tot op het niveau van de keuze voor een nieuwe supermarkt is er samengewerkt. Zo is er een bustoer naar Aarle Rixtel gemaakt om daar een formule te bekijken. Alles in het belang van de juiste winkel op de juiste plek. We zijn dan ook niet zozeer bezig geweest met het realiseren van een project, als wel met het creëren van toegevoegde waarde voor de buurt. En dat niet alleen met de winkels, maar ook met de woningen. De wijk is versterkt met koopwoningen voor de wat kapitaalkrachtige bewoner, maar biedt ook mooie soci-

48 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 48

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

ale huurwoningen.’

Voor het winkelcentrum betekende deze sterkere bewonersmix kansen voor een andere branchemix: er kwam een versstraat bij en ook het modeaanbod wist Synchroon uit te breiden. Daarnaast zijn in het discount segment Big Bazar en Aldi aanwezig. Arjan de Vries: ‘Er moest hier echt wat gebeuren. De koopkrachtbinding was lager dan 30 procent. Bij de winkeliers bestond dan ook zeker een gevoel van urgentie en daardoor een hele grote bereidheid om mee te denken.’

‘Synchroon heeft op haar beurt ook meegedacht met de winkeliers door hen zowel in verenigingsverband als individueel wensen en ideeën te laten inbrengen, waar in het plan zoveel mogelijk rekening mee gehouden is.

We hebben uiteengezet wat de achterliggende gedachte was en waarom wij denken dat op deze manier het Van Hogendorpkwartier ook voor de toekomst de beste kaarten heeft. Bij het bepalen van de branchemix is een brancheadviescommissie nauw betrokken geweest.’

LANGE STRIP Wilden de winkeliers bij deze toch forse ingreep niet liever meteen een tweezijdige bewinkeling in plaats van de lange strip die het was en ook gebleven is? Arjan de Vries: ‘We hebben daar zeker aan gedacht en er zelfs een ontwerp voor gemaakt. Maar daar zijn we snel van afgestapt, omdat de winkeliers aangaven dat de huidige vorm voor hen prima werkt. Eigenlijk al sinds de jaren vijftig. Het maken

Henri van Dam (boven) en Arjan de Vries

van zoveel mogelijk adressen aan de Van Hogendorplaan was belangrijk om de bestaande winkeliers mee te krijgen.’

Henri van Dam: ‘Deze structuur past prima bij deze maat boodschappencentrum. Bovendien is de zichtbaarheid vanaf de doorgaande route en vanaf de parkeerplaats zo optimaal: bijna elke winkel is vanaf de weg en het parkeerterrein zichtbaar. Wat een nadeel kán zijn van deze opzet, is dat het soms moeilijk is een oplossing voor de achterkant te bedenken. Maar dat is hier goed

steeds goed kan functioneren voor bewoners en winkeliers. De sleutel zit daarbij onder andere in welke mate een project flexibel is ten aanzien van toekomstige veranderingen in het gebruik.

‘We hebben het noordelijke deel nu opnieuw kunnen invullen met winkels die complementair zijn aan de winkels in het nieuwe deel. Dat werkt voor dit moment in de tijd, maar hoe zit dat straks? Met Waterweg Wonen hebben we afgesproken dat we over 10 jaar nog eens kijken of dat de juiste beslissing is geweest. Mocht het nood-

gelukt: een afzoming met woningen, logische entrees van de appartementen, parkeren voor bewoners en toegang tot de (geïntegreerde) expeditieruimte hebben allemaal een goede plek gekregen.’

zakelijk zijn, dan kunnen we in dat deel de winkelfunctie eruit nemen, om zo het vernieuwde deel optimale kansen te geven. Duurzamer kun je het bijna niet maken!’

Een voorbeeld van technische flexibiliteit is de tussen de winkelunits gebouwde schachtruimte: ‘Hierdoor is het mogelijk om heel gemakkelijk veranderingen in layout en technische installaties te realiseren’, zegt Arjan de Vries.

EN DUURZAAMHEID? Henri van Dam denkt dat bij projecten van deze omvang heel goed aan duurzaamheid gewerkt kan worden zonder meteen naar een breeamcertificering te streven: ‘Energetische duurzaamheid bijvoorbeeld is denk ik al heel goed geregeld in het Bouwbesluit. Maar sociale duurzaamheid weer niet. Terwijl dit zeker bij dit project en deze wijk een belangrijk aspect is en ook al onze aandacht heeft gekregen. Ik durf te zeggen dat uit de sociale achterstandswijk die het was, nu een fijne plek is ontstaan om te wonen en winkelen.’

Arjan de Vries (‘Je hebt de daktuinen gezien?’) vindt dat duurzaamheid mede beantwoord moet worden aan de hand van de vraag of het winkelcentrum over pakweg dertig jaar nog

DE CONSUMENT En dan zijn er nog de consumenten.

Shopping Centre news heeft het Van Hogendorpkwartier al een paar keer bezocht en toen, maar ook tijdens het jurybezoek was het beeld zeer levendig, zonder dat er sprake was van een speciaal evenement. Arjan de Vries: ‘Vanuit de winkeliers krijgen we goede berichten door: men draait op of boven prognose. En als een huurder dat zegt … Maar ook de consument geeft aan blij te zijn met het vernieuwde winkelcentrum. En daar draait het uiteindelijk toch om.’ ← scn nrw special 2015 49

2260 NRW Special 2015 v04.indd 49

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

‘

Enschede houdt van ‘Miro’! Winkelcentrum Miro Center is al decennia een begrip in Enschede en wijde omgeving. In de volksmond heet het ‘Ons Miro’, en dat is niet voor niets. Klanten hebben een band met de locatie en waarderen van oudsher sfeer en winkelaanbod. Het oude winkelcentrum was gevestigd in een voormalige fabriek uit begin 20e eeuw. De winkels waren gericht op dagelijkse boodschappen , de bereikbaarheid was prima.

Ondanks praktische ongemakken – vrachtwagens en klanten gebruikten dezelfde parkeerplaats – en sleetsheid was ‘Ons Miro’ zeer populair. Winkels bleven mede daarom open tijdens de bouw. De klanten bleven komen en volgden met interesse de voortgang van de werkzaamheden. Met de herontwikkeling zijn sterke punten behouden en uitgebouwd. Nadrukkelijk zijn we uitgegaan van consument en retailer; het winkelcentrum waaraan mensen verknocht waren, verdween niet. Het werd alleen modern, mooi, veilig. Nadrukkelijk bleef het ‘van hun’.

De oudbouw maakte volledig plaats voor nieuwbouw, onder meer met een optimale winkelbeleving en een gescheiden bevoorrading. In de brancheverdeling is een duidelijke keuze gemaakt voor aansluiting bij de dagelijkse behoefte van de bestaande klant. Er is gebouwd met oog voor duurzaamheid en respect voor de wijk. De klant ervaart vertrouwde gezelligheid, naast compleetheid en het comfort van gratis, dichtbij en gemakkelijk parkeren.

50 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 50

’

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

Miro Center Enschede naam

miro center

type

volledige herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

38.000

Herontwikkeling – door volledige sloop en nieuwbouw – van bestaand, doelstelling ontwikkeling populair winkelcentrum, dat qua architectuur en techniek zwaar verouderd was.

functie w.c.

Wijkwinkelcentrum + PDV

totaalmetrage

14.851 m2

winkelunits

11.475 m2 bvo

woningen

0

kantoorunits

0

horeca/leisure-units

250 m2 horeca, 3126 m2 PDV

ontwikkelaar

Ahold Europe Real Estate & Construction

eigenaar/belegger

HB Capital

architect

VVKH Architecten

beheerder

HB Capital, Property View

website

mirocenter.nl

voorzieningen

Openbare toiletten, belijning voor slechtzienden, zitbankjes, afvalinzamelpunt

parkeerplaatsen

480 gratis plaatsen

opening

25 april 2014

scn nrw special 2015 51

2260 NRW Special 2015 v04.indd 51

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

Van

‘

Het woon- en winkelcomplex Van Kralingen ligt aan de rand van de historische brandgrens op de hoek van de Lusthofstraat met de Chris Bennekerslaan. Oude smalle bouwblokken en de portiekflats uit de wederopbouw stonden op deze plek in schril contrast met het beeld dat de meeste Rotterdammers hebben van de wijk Kralingen. In nauwe samenhang met de sociale woningbouw in de portiekflats overheerste op de kop van de Lusthofstraat sociale onveiligheid voor bewoners en voor het winkelende publiek. De Lusthofstraat deed met name dienst als buurtwinkelcentrum en was compact en lineair van opzet met een bijzonder maar incompleet aanbod. Daarbij liet de bereikbaarheid van de Lusthofstraat en het aantal aanwezige parkeerplaatsen te wensen over. De Lusthofstraat had potentie om uit te groeien naar een volwaardig wijkwinkelcentrum. De dorpsstraat voor de wijk Kralingen.

‘Van Kralingen’ heeft de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en veiligheid in het gebied vergroot. Vanuit een scenario van versterking en concentratie is gekozen voor het toevoegen van een afgewogen mix aan woon-, winkel- en parkeeraanbod aan de kop van de Lusthofstraat. In samenwerking met de gemeente is tevens de openbare ruimte in het gebied vernieuwd, inclusief de aanleg van een nieuw park en een groene daktuin voor bewoners.

Met de toevoeging van een toekomstbestendig boodschappencentrum op de kop van de Lusthofstraat is vanuit ruimtelijk-economisch perspectief een impuls gegeven aan de vitaliteit en beleving in de bestaande Lusthofstraat. Met de toevoeging van elkaar aanvullende supermarkten aan een passage, in combinatie met een aanvullend winkelaanbod en een sterk verbeterde bereikbaarheid, is Van Kralingen met de Lusthofstraat uitgegroeid tot hét wijkwinkelcentrum van Kralingen. Van Kralingen geeft daarmee een impuls aan de bestaande winkelstructuur met behoud van de aanwezige grandeur.

52 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 52

’

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

Kralingen Rotterdam naam

van kralingen

type

nieuwbouw

ligging

binnenstedelijk

primair verzorgingsgebied

32.000

Vernieuwing van het bestaande centrum, met als doel het terugbrendoelstelling ontwikkeling gen van de koopkrachtbinding en het verstevigen van de band met de plaatselijke consumenten.

functie w.c.

Wijkwinkelcentrum

totaalmetrage

5.761 m2 excl. woningen

winkelunits

5.060 m2

woningen

16.900 m2

kantoorunits

0

horeca/leisure-units

401 m2 /300 m2

ontwikkelaar

Ahold Europe Real Estate & Construction, IJsselhof Vastgoed

eigenaar/belegger

Stichting Bewaarder Fiduvast

architect

IAA Architecten Enschede

beheerder

Fiduvast management

website

appartementenvankralingen.nl

voorzieningen

Openbaar toilet, tapis roulant, straatmeubilair

parkeerplaatsen

217 betaalde plaatsen

opening

17 december 2014

scn nrw special 2015 53

2260 NRW Special 2015 v04.indd 53

03-09-15 17:13

RETAILVASTGOED

De beste winkels op de beste locaties en bovenal

‘Bij alles het Albert Heijn-gevoel’

Shopping Centre NEWS sprak met Anneke de Vries en Annebel Poot van Albert Heijn Real Estate & Construction. Zij vertellen in deze reportage over hun werkveld, waarin vastgoed ten dienste staat van een optimale Albert Heijnexperience. Een breed terrein, dat zich uitstrekt van de aanrijroute tot aan de winkeluitstraling, de inbouw van de winkels, de techniek, enzovoort. Albert Heijn is betrokken bij twee genomineerde projecten voor de NRW Jaarprijs 2015, maar levert jaarlijks meerdere projecten af die de moeite van het bekijken waard zijn.

Annebel Poot (links) en Anneke de Vries

54 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 54

03-09-15 17:13

RETAILVASTGOED

A

ls er iets uit dit interview naar voren komt, dan is het wel dat bij Albert Heijn in alles naar de kwalificatie ‘de beste’ gestreefd wordt.

Anneke de Vries: ‘En ‘de beste’ betekent voor ons dan vooral ‘de beste winkel in de buurt’. Het best passend bij de mensen die daar wonen, werken of winkelen, waarbij de functie in de buurt leidend is en niet het metrage van de winkel. Om dit te bereiken lopen we een proces door, van locatieanalyse tot lokaal-specifiek optimaliseren. Het vastgoed en het assortiment spelen daar een belangrijke rol in, maar ook programma’s om een relatie met de mensen uit de buurt aan te gaan.’

‘Zo kennen we het ‘goede buur-programma’: de tafel in een Albert Heijnwinkel wordt niet alleen gebruikt om koffie te drinken, maar ook als locatie voor de buurtvereniging om te verga-

deren. Of om een spreekuur voor de ombudsman te organiseren. Maar ook de serviceplekken voor de stomerij, de pakketdienst van PostNL, maken dat onze winkel het centrale ontmoetingspunt in de buurt is. Dat is een rol die we nadrukkelijk wíllen invullen en die er voor zorgt dat wij ons onderscheiden van andere aanbieders. Het meest zichtbaar voor de klant is het productaanbod zoals bijvoorbeeld de sushi-bar in ons kleinste format AH to go en de granola module van AH to go in onze net verbouwde Albert Heijn winkel Foodplaza in Amsterdam.’

THUISVOELEN Annebel Poot: ‘We kijken ook heel goed naar de locatie en welke inrichtingssfeer daarbij past. Want wat ze in het zuiden van het land gezellig vinden, is wat anders dan in het noorden. De klant moet zich thuisvoelen en dat bereik je alleen door goed naar de lokale situatie te kijken. En dat

‘thuisvoelen’ begint al bij het aanrijden. Dus al vanaf het parkeerterrein en het zien van de winkel moet men het gevoel hebben ‘ik ben bij Albert Heijn.’

VASTGOED IN SOORTEN EN MATEN De twee vanuit Albert Heijn genomineerde projecten voor de NRW Jaarprijs 2015 zijn behoorlijk verschillend. Het Miro Center te Enschede heeft een geheel ander karakter en ook functie dan het project Van Kralingen te Rotterdam.

Annebel Poot: ‘We hadden meer projecten waar we uit konden kiezen en feitelijk hebben we nog een derde project ingezonden, de Herenweg in De Bilt. Een project dat volgens ons een goed voorbeeld is van waar vastgoedeigenaren en retailers vandaag de dag mee te maken hebben: werken op een bestaande winkellocatie, in een centrum, zoektocht naar ruimte, samenwerking, enzovoort.’

Annebel verwacht dat projecten zoals nu genomineerd voor de NRW VERVOLG OP PAGINA 56 →

DE BILT

DELFT Door sloop van bestaande panden ontstond ruimte voor een toekomstbestendige, aantrekkelijke invulling. Plan was binnen negen maanden vanaf de start van de sloop de eerste winkels weer volledig operationeel te hebben. Tijdens de bouw was de Albert Heijn gevestigd op een tijdelijke locatie. ⇢ Oplevering 2014 ⇢ 37 appartementen,waarvan 16 sociale huurappartementen en 21 koopappartementen. ⇢ 3.080 m2 totaal, waarvan Albert Heijn 2.185 m2, Gall & Gall 125 m2 en Hema 770 m2

De vestiging van Albert Heijn aan de Van Leeuwenlaan uit 1964 is verhuisd naar de overkant van de straat. Boven de grotere supermarkt bevinden zich twee parkeerlagen. Op de vrijkomende plek kwamen eengezinswoningen. In de architectuur en de stedenbouwkundige structuur markeert dit plan de overgang tussen de monumentale bebouwing van het Agnethapark en de naoorlogse woonwijk. ⇢ Gefaseerde oplevering: 2011 Albert Heijn, 2014 openbaar gebied, 2015 woningen ⇢ Albert Heijn: 2.100 m2, openbaar gebied, 12 eengezinswoningen, openbare ruimte

scn nrw special 2015 55

2260 NRW Special 2015 v04.indd 55

03-09-15 17:13

RETAILVASTGOED

Jaarprijs ook in de toekomst nog wel voor zullen komen, maar denkt dat meer en meer de focus komt te liggen op de (her-)ontwikkeling van vooral Albert Heijn-panden en daar een toegevoegde waarde aan leveren. Daarbij zorgt men bij relocatie ook voor een passende herinvulling van de achtergebleven locatie. En het toekomstbestendig houden of maken van de winkelcentra die het bedrijf in eigendom heeft.

‘Wij maken overigens een onderscheid tussen remodeling en herontwikkelen. Remodeling is de interne vernieuwing van de uitstraling van de winkel, maar ook het aanpassen van de layout, de formule-onderdelen, de entrees of het verplaatsen van bijvoorbeeld het magazijn of aanpassen van het parkeerterrein. Steeds vaker kijken we of dit wellicht gecombineerd moet worden met een vernieuwing van de buitenkant. De transparantie van de gevels speelt daarin een

belangrijke rol, zodat de interactie met de bezoeker al vroeg begint.’

REKENBASIS Maar wat is eigenlijk voor Albert Heijn de rekenbasis voor deze ingrepen? Immers, in veel gevallen kan niet gesteund worden op de opbrengst uit nieuwe meters. Anneke de Vries: ‘Wij kijken vooral naar omzet en dan niet alleen nieuw omzetpotentieel, maar zeker ook naar het behoud van omzet. Wij willen niet dat de omzet van een winkel afkalft en als we een kloppende business case kunnen maken van een vernieuwingstraject, dan doen we dat.’

DUURZAAMHEID Een aantal van de voor de NRW Jaarprijs van dit jaar genomineerde projecten vielen op door het nadrukkelijk gebruik van daktuinen. Oostpoort, Gouweplein, Van Hogendorpkwartier,

Van Kralingen en zeker ook Miro Center, overal waren de mos-sedumplantjes en andere varianten te zien.

Annebel Poot: ‘Duurzaamheid speelt in onze projecten een belangrijke rol. En inderdaad het meest opvallend bij het Miro Center, waar het dak echt een ecologische zone is geworden, die we hebben teruggegeven aan de natuur en de omwonenden. Via het dak vangen we regenwater op, er zijn vleermuiskasten en planten die voor vlinders van belang zijn. Ook zijn er zonnepanelen geplaatst, iets wat we ook op de verbouwde Albert Heijn XL in Eindhoven hebben gedaan.’

‘Bij duurzaamheid kijken we niet alleen naar het belang van de winkel of het behalen van een goed rapportcijfer voor breeam of Green Lease, maar kan het zo zijn dat we het alleen al voor de buurt doen, zodat bewoners van appartementen aan ons groene dak een mooi uitzicht hebben of zonnepanelen op ons dak kunnen leggen. Of gewoon voor het gemak van de klant, zoals laadpunten voor elektrische auto’s of fietsen.’

EINDHOVEN

De Limburglaan in Eindhoven is de locatie van het nieuwste winkelformat van Albert Heijn XL. Daarom kreeg ook het gebouw een nieuwe, duurzame uitstraling. Zo heeft de entree ruimte, hoogte en daglicht gekregen. De straatgevel is van een verlichte ‘harde’ glazen gevel, naar een ‘zachte’ houten lamellengevel getransformeerd, nog steeds verlicht als referentie naar de lichtstad Eindhoven. Op de vergroende parkeerplaats is een Pick Up Point gebouwd. Het nieuwe adiabatische koelsysteem en 1200 zonnepanelen op het dak leiden tot een daling van de CO2-footprint met ruim eenderde. ⇢ oplevering 2015 ⇢ 5.000 m2 bestaand; 500 m2 uitbreiding naar totaal 5.500 m2

FRANEKER

Het oude tramstation van Franeker uit 1900 is gesloopt en geheel in oude stijl herbouwd en vergroot voor twee supermarkten en een Gall & Gall.

Daarnaast is een nieuwe autowerkplaats gerealiseerd voor de voormalige huurder van het tramstation.

Het parkeerterrein fungeert tevens als bronpunt voor winkelen en verblijven in het centrum. ⇢ oplevering 2013 ⇢ 1.042 m2 Bouw nieuwe autowerkplaats 2.200 m2 Albert Heijn en Gall & Gall, 1.280 m2 Lidl ⇢ 355 parkeerplaatsen

56 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 56

03-09-15 17:13

RETAILVASTGOED

Albert Heijn Real Estate & Construction

Anneke de Vries: ‘Veel van de duurzaamheidsaspecten die we realiseren zijn voor consumenten niet waarneembaar. Maar als je het hebt over de koeling in de winkels, dan is het voor de consument merkbaar dat het klimaat in de winkel prettiger wordt.

Want onze koelingen zijn allemaal afgedekt, in elk geval die van onze eigen winkels. Onze winkels stoten ook steeds minder CO2 uit en restwarmte wordt hergebruikt. Duurzaamheid betekent voor ons vooral ‘duurzame groei’. En die vind je niet alleen maar in meer meters. Ook dat is een bijdrage aan de beste winkel.’

Albert Heijn Real Estate & Construction stond tot voor kort nog bekend als Ahold Europe Real Estate & Construction. Anneke de Vries: ‘In de praktijk is het toch duidelijker als wij aanschuiven met een visitekaartje van Albert Heijn, zeker bij onze activiteiten in het buitenland.’

Anneke de Vries is senior vice-president Real Estate & Construction (Nederland, België en Duitsland). ‘In deze functie ben ik niet alleen verantwoordelijk voor het rendement van de vastgoedportefeuille, maar ook de projectontwikkeling, de verbouw, inbouw, techniek, strategieplannen voor nieuwe locaties en het vinden van die locaties voor Albert Heijn, Gall & Gall, Etos, de parkeergarages, de Pick-up Points en de distributiecentra. Voor een winkel betekent dat niet alleen de beste plek in een stad, maar ook de beste parkeervoorzieningen, aanrijroute en uiteindelijk ook dat de winkel zelf het best gericht is op de mensen die daar wonen.’

Op deze pagina's een selectie uit de projecten die de afgelopen jaren ontwikkeld zijn door Albert Heijn Real Estate & Construction. Voor foto’s en gegevens van de inzendingen Van Kralingen en Miro Center verwijzen wij u naar het betreffende overzicht van de NRW Jaarprijs genomineerden. ←

Annebel Poot is bij Albert Heijn director of Real Estate Development en daarmee verantwoordelijk voor de afdeling Projectontwikkeling Nederland. ‘Ik zorg ervoor dat op die locaties de beste winkel komt, zodat Albert Heijn of een van de andere formules daar de winkel optimaal kan inrichten en exploiteren. Dat doen wij voor de winkels die we al in eigendom hebben, alsook voor toekomstige winkels. Het werkveld betreft zowel nieuwbouw als de transformatie van bestaande panden waar op aantal locaties ook derden huurders zijn gehuisvest.’

Een kwart van de winkelpanden zit in de eigen vastgoedportefeuille van het bedrijf. de afdeling Projectontwikkeling heeft drie vaste mensen die de ontwikkelprojecten (gemiddeld vijf per jaar opleveren) aansturen. Het basisteam wordt naar behoefte aangevuld met externe partijen. Van zzp’ers tot ontwikkelaars en architecten en overige adviseurs.

Anneke de Vries: ‘Het voortraject doen we altijd zelf, omdat we daarin gebruik maken van de expertise die heel specifiek is voor de Albert Heijn-organisatie.’

foto: christiaan de bruijne

TILBURG

Aan de Rosa Castellanosstraat 3 is een solitair Pick Up Point gerealiseerd waar klanten makkelijk en op een zelf gekozen moment hun boodschappen kunnen halen. Het is gelegen op het terrein De Katsbogten aan de zuidrand van Tilburg, goed bereikbaar vanaf de A58. Het gebouw is ontwikkeld als flexibel in te delen hal, waar klanten naar binnen kunnen rijden en droog hun boodschappen kunnen ophalen. ⇢ nieuwbouw oplevering 2012 Albert Heijn Pick Up Point 300 m2, derden 150 m2

ARNHEM

In de ‘prachtwijk’ Malburgen in Arnhem is fors geïnvesteerd door woningcorporaties en de gemeente. Albert Heijn heeft de supermarkt niet alleen van binnen, maar ook van buiten geheel in het nieuw gestoken. De uitgebreide winkel oogt als volledig nieuw en tijdens de bouw heeft de winkel gewoon doorgedraaid.

Hiermee toont Albert Heijn aan voldoende kansen te zien om in moeilijke wijken te investeren en daarin samen op te trekken met de betrokken partijen. ⇢ oplevering eind 2014 ⇢ 976 m2 vvo bestaand, 384 m2 uitbreiding naar 1.360 m2 scn nrw special 2015 57

2260 NRW Special 2015 v04.indd 57

03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

‘

Cityplaza was een product van zijn tijd: het volledig naar binnen gekeerde winkelcentrum van een groeikern. Met de groei naar volwassenheid van de stad, was ook de doorgroei van het monofunctionele winkelhart naar een veelzijdig stadshart zeer gewenst. Daartoe moest niet alleen het winkelaanbod meegroeien met de omvang en aard van de bevolking; maar het stadshart zou ook ruimte moeten bieden aan andere voorzieningen, functies en kwaliteiten die passen bij een stad van ruim 60.000 inwoners.

Dat is de essentie die met de ontwikkeling van Cityplaza (fase 1 en 2) is bereikt. De doorgroei van winkelcentrum naar stadshart. Hiertoe is een fundamentele stap voorwaarts gezet in de completering van het aanbod (naar een breder publiek dat meer redenen heeft om vaker te komen en langer te blijven). En dat is niet alleen door winkelaanbod, maar ook door overige functies en kwaliteiten nagestreefd (horeca, overige non-retail, structuur en kwaliteit van openbare ruimte, bereikbaarheid en parkeren.

58 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 58

’ 03-09-15 17:13

NRW JAARPRIJS

Cityplaza Nieuwegein naam

citYplaza

type

nieuwbouw en herontwikkeling

ligging

binnenstedelijk

primair/secundair verzorgingsgebied

60.000/130.000

Doorgroei van het oude winkelcentrum naar stadshart van groeikern Nieuwegein. Naast uitbreiding van doelstelling ontwikkeling winkelaanbod moesten ook andere voorzieningen en functies een plaats krijgen.

functie w.c.

binnenstedelijk hoofdwinkelgebied

totaalmetrage

56.000 m2

winkelunits

31.780 m2 vvo

woningen

0

kantoorunits

0

horeca/leisure-units

1250 m2

ontwikkelaar

Multi Netherlands

eigenaar/belegger

KlĂŠpierre (retailgedeelte)

architect

T&T Design, Architecten Cie, Dok Architecten

beheerder

KlĂŠpierre

trekkers

cityplaza.nl

voorzieningen

Toegang voor minder validen, toiletten, evenementenpodium

parkeerplaatsen

1640 betaalde plaatsen

opening

16 april 2014

scn nrw special 2015 59

2260 NRW Special 2015 v04.indd 59

03-09-15 17:14

NRW JAARPRIJS

D

e gemeente Nieuwegein zag de noodzaak van een volwaardig stadshart in en voormalig eigenaar Klépierre (huidige eigenaar is Wereldhave) zeker ook. Maar hoe geef je een gemeente die compleet uit recente nieuwbouw bestaat iets als een kloppend stadshart? Een plek waar de mensen niet alleen maar snel hun boodschappen doen, maar ook graag verblijven, een hapje en drankje nuttigen en naar het theater gaan?

Fanny Ritt (Wereldhave, voorheen werkzaam bij Klépierre) is dagelijks bezig met die vraag. Waarom is voor haar City Plaza dé kanshebber op de NRW Jaarprijs van dit jaar?

‘City Plaza is denk ik een heel goed voorbeeld van hoe je een verouderd winkelgebied kan omvormen naar iets met veel waarde voor de bewoners van een stad als Nieuwegein. Niet alleen vanwege de toegenomen kwaliteit, maar ook door de schaalvergroting merk je dat de consument het eigen centrum opnieuw ontdekt en minder vaak naar Houten of Utrecht trekt.

Men vindt nu immers ook in Nieuwegein bijna alles qua bekende winkels met daarbij ook nog een heel aangenaam verblijfklimaat.’

LEVENDIG Dat verblijfsklimaat, dat is geen loze kreet. Op het niet overdekte marktplein is het op de zonovergoten dag van dit interview een levendigheid van belang. Veel kinderen (die zich uitstekend vermaken met de fonteintjes), bijbehorende ouders en grootouders, jonge en oudere mensen die de terrassen vullen en we krijgen er vandaag zelfs een paar oefenende en rondspringende acrobaten bij cadeau.

Die beoefenen hun kunsten door gebruik te maken van het straatmeubilair en andere elementen uit het prachtig aangeklede openbare gebied.

Er heerst werkelijk een prima sfeer, wat geen onverdienstelijke prestatie is voor een niet historisch gegroeid stadscentrum.

City Plaza in Nieuwegein is een wat bijzonder project onder de genomineerden van de NRW Jaarprijs van dit jaar. Oorspronkelijk geopend in 1985, was de functie vooral die van boodschappencentrum voor deze nog jonge groeigemeente even bezuiden Utrecht. Maar met het groeien van de stad, groeide ook de noodzaak voor een functieverandering richting een volwaardig stadshart.

echt plezier aan deze omgeving beleven. Een groot verschil met het doelgerichte boodschappencentrum dat het vroeger toch vooral was. In de tijd dat Nieuwegein primair een samensmelting van een aantal dorpjes bezuiden Utrecht was, was die functie afdoende. De gezelligheid vond men toen nog bij de oude kleine kernen van Vreeswijk en Jutphaas. Of in Utrecht.’

‘Maar Nieuwegein is flink gegroeid en om de consument vast te houden moest er een slag gemaakt worden.

De gemeente heeft met beide handen de kans aangegrepen om hier samen met Klépierre en Multi een echt multifunctioneel stadshart van te maken en dat is denk ik goed gelukt. Daarbij was het niet de intentie om alleen maar meer winkelmeters toe te voegen (wat beslist ook nodig was), maar met name verblijfsduurverhogende functies zoals horeca, cultuur, een bibliotheek en dergelijke. Dat is wat het een veel completer centrum maakt, een echt stadshart waar mensen graag naar toe komen en langer blijven.’

‘Nieuwegein heeft de slag gemaakt die veel andere steden gemist hebben’

EEN ECHT STADSHART Harald Telkamp, directeur leasing bij Multi: ‘Het is een hele bijzondere mix van allerlei soorten mensen die 60 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 60

03-09-15 17:14

NRW JAARPRIJS

DE ZIEL IN HET HART Ziet Fanny Ritt dat ook zo? ‘Zeker, maar ik denk dat we er nog niet zijn.

We moeten er nog steeds aan werken dat we een ziel in het stadshart krijgen. En dat is niet gemakkelijk, omdat Nieuwegein zoals het gebouwd is geen historische kern heeft. De dorpjes die al genoemd werden, liggen feitelijk buiten het huidige centrum. Toch willen we hier de plek zijn waar mensen elkaar treffen, waar initiatieven ontstaan. Met steeds sleutelen aan het aanbod, met een actief marketingpro-

gein is in elk geval voor de bewoners en ondernemers een winnaar!’

FYSIEK HEEL GEVARIEERD Tussen de oorspronkelijk langgerekte tweezijdig bewinkelde en overdekte winkelpassage, tot het gebied zoals het nu na twee fasen uitbreiding is geworden, zitten grote verschillen.

Wat zou de jury moeten opvallen?

Harald Telkamp: ‘Het is jammer dat de jury uitgerekend kwam op een

‘Vooral in verblijfskwaliteit en winkelaanbod zijn grote stappen gemaakt’ Harald Telkamp

gramma en ook het steeds verbeteren van het winkelgebied realiseren we hierin stapje voor stapje verbetering.’

‘Van belang is ook dat we nu met alle stakeholders een citymanagement­ aan het optuigen zijn. Met elkaar maken we een agenda van punten die we willen aanpakken of realiseren.

Een van de eerste dingen die te zien zullen zijn, is een echt grote kerstmarkt eind dit jaar. Ik verwacht hiervan een flinke boost in bezoekersaantallen. Met die kerstmarkt zetten we op een andere manier in op beleving dan wat nu in de zomer ervaren wordt.

Een iets uitgebreider horeca-aanbod zou daar trouwens ook aan bij kunnen dragen. Maar daar wordt aan gewerkt.’

ONDERSCHEIDEND Harald Telkamp denkt dat Nieuwegein op de goede weg is zich als winkelstad te onderscheiden: ‘Nieuwegein hoeft zich daarbij niet te meten met de binnenstad van Utrecht. Dat is van een heel andere orde. Maar Nieuwegein moet zich wel steeds afvragen hoe het zich kan onderscheiden van de omliggende, wat kleinere steden.

Het aanbod aan winkels, horeca en verblijfsfuncties is nu sterk verbeterd.

Ook is de bereikbaarheid vanuit de regio goed en zijn de parkeertarieven redelijk. Neem daarbij nog de algehele kwaliteit van de omgeving en Nieuwe-

moment dat het flink regende. Men heeft de beelden die we nu hier op het plein zien zeker niet gezien. Maar daar kijkt ze hopelijk wel doorheen.’

‘Wat de jury kan beoordelen en ook uitgelegd heeft gekregen, is de beweging die City Plaza de afgelopen zeven, acht jaar doorgemaakt heeft.

In grote lijnen van een gedateerd en naar binnen gekeerd winkelcentrum naar een stadshart met naast winkelen nog vele andere functies. Waarbij we echt – ondanks dat het crisis was – met toparchitecten gewerkt hebben en nauwelijks concessies hebben moeten doen aan de kwaliteit. Dat aan die kwaliteit hier in City Plaza is

Fanny Ritt

vastgehouden is ook een compliment aan wethouder Lubbinge: die heeft daar echt een speerpunt van gemaakt en dat is ook de kracht van het plan geworden en gebleven.’

BINNEN OF BUITEN Het resultaat is een gebied met verschillende gebieden met elk een eigen kwaliteit en beleving. Maar het grootste verschil blijft dat tussen overdekt en niet overdekt. Hoe werkt dat in de praktijk?

Fanny Ritt: ‘Bij regen zie je natuurlijk dat het in het overdekte deel heel druk wordt. Terwijl het als het mooi weer is zoals nu, het heel lekker is om in het buitendeel te verblijven. Het heeft allebei wel iets, maar we onderzoeken nu wel of we het verschil wat minder abrupt kunnen maken door aan de zijde van het plein richting MediaMarkt wellicht meer (natuurlijke) beschutting te realiseren.’

‘Zelf vind ik die verschillen tussen buiten en binnen juist wat toevoegen.

En de verschillende gebieden spreken ook verschillende consumentengroepen aan. Dat geeft weer mogelijkheden voor een gerichte benadering in bijvoorbeeld evenementen.’

Harald Telkamp: ‘De wisselwerking tussen binnen en buiten werkt met name goed door de aandacht die gegeven is aan de ontsluitingen tussen die delen. De entreepartijen zijn zeer ruim en uitnodigend en de overgang tussen overdekt en niet overdekt en tussen oud en nieuw is heel geleidelijk. Je merkt daardoor ook niet echt een verschil in de kwaliteit van de omgeving. De consument ervaart het als één geheel, als een gelijkwaardig rondje.’

WINKELKETENS Een rondje met intussen alle bekende retailketens. Vrij recent kwamen daar nog Mango en Esprit bij. En in het najaar opent H&M een winkel van 2000 m2. Dat zal zeker effect hebben op de loopstromen, die overigens tot in detail gemeten worden met een passententelsysteem. Fanny Ritt : ‘We meten hier verschillende kpi’s. Zo vertonen zowel de verblijfsduur als de tevredenheidsquote een stijgende lijn.

Dat beeld wordt nog versterkt door de geluiden die we vanuit consumentenpanels horen. Al met al zit het nieuwe City Plaza duidelijk in de lift.’ ← scn nrw special 2015 61

2260 NRW Special 2015 v04.indd 61

03-09-15 17:14

MARKETING ZILVER VO

OR

CITYPL AZA Duizenden meisjes he bben we opgevang en, toen ze in katzwijm viele n bij het zie n van de soapste rren. En du izenden bezoekers waren fan atiek met de grote Ju bileum Bin go bij ons 25 jarig be staan.

25 23 24

20

T CITYPL AZA COMPLEE t lee mp co t, kig complee

Geluk breiding is gelukkig! De hele uit van Multi t klaar en in opdrach een groots we Vastgoed hebben iseerd. an org openingsfeest ge

2

6

48 49

Cityplaza 55

0 29 3

Een marketingspel voor winkelvastgoed!

BIG CITY!

trum Het winkelcen naar rt ee m transfor ied…hét eb lg ke een win ieuwecentrum van N reden gein. Weer een en de voor een feestje t de regio consument ui en met bekend te mak Cityphet vernieuwde mbilaza. Alles in co groots natie met een fensief. social media of

3

1

56

32

Lente 2015 - nr. 1

5 7 58

60 61

-

KLIK! GESPOT IN CITY FASHION & BEAUTY RUIM 100 TIPS TIME TO RELAX DE BESTE ADRESJES

INGRID JANSEN:

‘het VeRNIeUWDe CItYPLAZA IS SUPER MOOI’

zaterdag 24 maart

33 34 35 36 37 3 feestwee kend & koopzondag 25 maart ZATERDAG 24 MAART

Gratis modieuze Cityplaza tas op vertoon van een kassabon van minimaal € 25,-.

Af te halen bij de stand op Raadstede. OP=OP

17.15 uur Optreden van Chris Hordijk op Laag Raadstede.

KOOPZONDAG 25 MAART

Winkels open van 12.00 - 17.00 uur.

14.00 uur Schilderijenveiling voor het goede doel. De schilderijen zijn in 2011 gemaakt door scholen voor de opening van Cityplaza. Kom bieden bij Laag Raadstede

START

Word lid van onze fanpage op facebook.nl/cityplazanieuwegein

Enjoy your day!

KADOTIP Cityplaza Waardebon

Gratis

Makkelijk bereikbaar

Overdekt parkeren

2

www.cityplaza.nl laza.nl

3

4

5

2004

62 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 62

03-09-15 17:14

MARKETING

T NIEUW OUD WORD uwstijl voor de

17 1 8 19

11 1 2 13

43

63

RETAIL CITY

aat gebruikelijk st Nog meer dan n n van onze eige 2015 in het teke fof van online tot ondernemers, cky City Pop-up line en van Lu gen magazine.

Event tot ons ei

SENSATION SHOPPING e

Bestuur Cityplaza

.V A M.U PL ITY W.C WW

G RA T

enige tijd duren voordat de schop de grond in zou gaan. Fris & fruitig blijven voor de consument was de opdracht. We hebben een totale nieuwe uitstraling voor Cityplaza ontwikkeld inclusief een restyling in en om het winkelcentrum. te winnen

L UW KE NIE PAR ZA.N LIG PLA DE ITY OR .C VO WW W

model.

WWW.CITYP

“Wij werken al 10 jaar samen met WF en zij weten ervaring en professionaliteit met een sterke relationele en persoonlijke aanpak te combineren.

Door hun brede ervaring en kennis, zijn zij uitstekend in staat om Cityplaza vanuit een multidisciplinaire insteek te managen. Kwaliteiten als daadkracht, helderheid en constructieve discussies, accuraat, helicopterview versus aandacht voor details, snel, efficiënt en effectief en bovendien een bijzonder talent voor improvisatie, flexibiliteit en doorzettingsvermogen, zijn op WF van toepassing.”

en van het

su

E mE

NIEUWEGEIN PARKEREN VOORDELIG LAZA.NL

w

Om in vastgoedtermen te blijven…WF heeft haar steentje bijgedragen aan het gehele proces van gedateerd winkelcentrum naar hypermoderne binnenstad van Nieuwegein. Maar wie zijn wij eigenlijk om over onszelf de loftrompet af te steken…dat laten we graag aan onze opdrachtgever over.

kan afwijk

r pe

A

l meer dan 11 jaar werken wij voor ‘City’ en altijd vanuit dit motto. Op het moment dat wij in 2004 arriveerden in Nieuwegein, was Cityplaza al bijzonder dynamisch… Er werd gesproken over de op handen zijnde renovatie en uitbreiding en geen enkel jaar is sindsdien hetelfde geweest. Professionele marketingcommunicatie en volledige ontzorging van het bestuur was onze taak.

IS W W M.U KOPAR W .V O KE .C . PA P R ITY RKE ZO EN PL ERG ND OP AZ ARA AG A. GE NL

ti Cityplaza stond al met een teen in c a de ontwikkeling, maar het zou nog k

is te zien de scooter e van r in de etalag uu e rosMode! e .00 r ri em ) 7 ol ap 17 o 1 n D op M za Vo k ere k en op= 28 Maart t/ 0o zo n n a 0 ( w i az e . o pl D ! e city n ke eit 11 ale pl etbal ... ki leutiVit orjaar in ni tr Vo aM het vo ac ju en en ga dUUrza 12 r het ecn ler Za naa ijD e lt n Za L la ssaboang a LAZA.N p YP ka tV itY CIT w . on . c aar hiKb u besc t el verzicht, WW ge prijzeno me t sp het volledi a.

PW .nl voor city plaz w.cityplaza ga t he O O ereniging KijK op ww r winKeliersv EIN me R INf gesteld doo EG REN

s op een MaaK Kan Ktrische novox ele scooter

Ur

M

. actie i.s.M

a spaarplaz

K OD C O ITY PL O ES az HO a P 27 z M O W aa rT n S 12 O .0 D 0 -1 a P 7.

00 g U : en tijd 00 ow 4.

Sh 0 - 1 en 0 0 r .

13 15.0 0 uu .0 16

‘Niets is blijvend, behalve verandering’

l getoond mode

5

10

0 4

GR

4 6 4 7 2015

d o E A ZE ER D AGE fo dE RK ON AR In PA OPZKEERG .NL er R IS me ZA AT KO . PA

16

WoP W U A AZ PL BCo Y IT

42 R, PR UU oE RM GR Ts, dE EN n: hIL EV dA sC E& je dE UR Is n P LE KU o d, AN Ar REN RL dE dA dE NE N ZA hIL dE LA sC MId YP EP, IT C o o r C sN TR hE AA EN !

N VA T n EK Es Ar Ko EKj NTEN mA AN Ko TUdE 30 EN V EN oR s E g o W d d A sd oU NA Rd en Es b IMo NIsEE L L A.n GA Wo Isj AZ m hU AN EoR PL Ko oEP EN V RdT G .CITY W sN NIET Wo W P O AG PW GE N G

KT IN hM sC GE C.

EN Rd Wo

EN

eU!Ur e m-17.00 s 0 .0 13 oAn rT T A moe30 m

le bo Een specia g atie richtin ic n u comm de s en jd ent ti de consum ande ta es b et nh renovatie va um. winkelcentr

WWW.WFCOMMUNICATIE.NL INFO@WFCOMMUNICATIE.NL 073 – 6123116 scn nrw special 2015 63

2260 NRW Special 2015 v04.indd 63

03-09-15 17:14

MARKETING

COMMUNICATIE

PROMOTIE

Specialist in winkelcentra promotie

055 576 7988

06 2512 5879

maureen@promotionsbymaureen.nl www.promotionsbymaureen.nl @prbymaureen

2260 NRW Special 2015 v04.indd 64

03-09-15 17:14

INHOUD

2015 | 4

in deze editie ARCHITECTUUR Traanberg Partners en Donderberg Van der Goes

80 110

RETAIL & VARIA Jadon houdt ’t schoon Supermarktvastgoedcongres Winkelen in Francobolli Score: benut de BIZ Met de NRW naar Berlijn John Nijsten: Taxatieleer vastgoed Vernieuwing in Scandinavië Klantwaardering van winkelvastgoed De honderdste SCN

66 77 88 91 102 112 114 118 121

RUBRIEKEN Beurzen en congressen Personalia In the pipeline Colofon Servicepagina’s

120 120 122 126 127

(HER)ONTWIKKELING Re-branding van de Biggelaar FAME

68 72

MARKETING & EXPERTISE Contentory 74 De Nieuwe Winkelstraat 78 Expertteam Winkelgebieden 82 WPM Retail 84 Nominatie De Beste Binnenstad: Dordrecht 92 Nominatie De Beste Binnenstad: Gouda 94 Nominatie De Beste Binnenstad: Roermond 96 Nominatie De Beste Binnenstad: Rotterdam 98 Winkelcentrumbeleving in Delft 105 Caspar Wortmann van Ovidius 108

COLUMNS De Fouw Getekend: Johan Haringsma Verwaaijen

87 101 119 scn nrw special 2015 65

2260 NRW Special 2015 v04.indd 65

03-09-15 17:16

FACILITAIR

Het openbaar gebied van een winkelcentrum is bij uitstek het onderdeel waar intensief gebruik en achterstallig onderhoud duidelijk zichtbaar worden.

Maar het is een sluipend proces. Langzaam maar zeker verschijnt een grauwsluier over de ooit zo frisse bestrating. En ook donkere

G

elukkig is er aan die sluipende vervuiling wat aan te doen met de gepatenteerde reinigingstechniek van Jadon. Bram van Laar, eigenaar van dit in de reiniging van straatwerk en vloeren gespecialiseerde bedrijf: ‘ Het straatwerk wordt poriëndiep gereinigd met behulp van zeer heet water en stoom. Daarna wordt het vuile water opgezogen en wordt het straatwerk verder schoongespoeld. Alle veel voorkomende vervuilingen worden verwijderd. Denk daarbij aan algen, mossen, grauwsluier en kauw-

kleine vlekken door kauwgom maken het aanzien er niet mooier op. Een lamp die kapot is wordt meestal snel vervangen.

Maar bij bestrating en vloeren staat men vaak niet stil, terwijl met deze vervuiling wel degelijk de belevingservaring van de bezoeker wordt aangetast!

‘Wij leveren niet zozeer reiniging, als wel beleving’

Bram van Laar

VOOR 66 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 66

03-09-15 17:16

FACILITAIR

gom. Tijdens de reiniging wordt alleen water gebruikt, dus zonder toevoeging van reinigingsmiddelen!’

De reinigingsteams van Jadon zijn gewend om in de openbare ruimte te werken en proberen de overlast voor ondernemers en bezoekers zoveel mogelijk te beperken.

Omdat het een voortschrijdend proces is, is de overlast over het algemeen maar kort.

Het direct zichtbare resultaat daarentegen, zorgt vrijwel altijd direct voor positieve reacties.

Bram van Laar: ‘Bovendien streven we er altijd naar om de werkzaamheden zoveel mogelijk te doen op momenten dat de winkels nog niet open zijn. Als het toegestaan is, werken we ook wel ’s nachts. We draaien

Als wij klaar zijn, mag je gerust van een metamorfose spreken

lange dagen, zodat we weer snel weg zijn. De winkelier moet ons zo kort mogelijk zien. En dat is in zekere zin jammer, want wanneer zie je nu bijna een half miljoen euro aan apparatuur voor je deur aan het werk?’

STIKSTOF EN KAUWGOM Wat is nu eigenlijk het verschil met een schoonmaak waarbij stikstof gebruikt wordt? Dat werkt toch ook goed tegen kauwgom? Bram van Laar: ‘Jawel, maar met stikstof werk je heel selectief kleine plekjes af. Wij reinigen de hele straat en verwijderen tegelijkertijd ook de kauwgom. Dat verschil zie je duidelijk. Ook de bezoekers en winkeliers ervaren dat zo. Als wij klaar zijn, mag je gerust van een metamorfose spreken.

Het gebied –en daarmee het winkelcentrum – ziet er weer als nieuw uit. Van gevel tot gevel en alles wat daar tussen staat.

Dus ook rond palen, putdeksels en goten en op aanvraag het straatmeubilair.’

Maar dan vervuilt het toch weer? ‘Dat klopt. Vergelijk het met de glazenwasser: als die geweest is, worden na enige tijd de ramen ook weer vies. Voor bestrating geldt dat ook, al is de frequentie een stuk lager. Maar als men een grote reiniging laat volgen door onderhoudsbeurten, kan tegen redelijke kosten een doorlopend hoogwaardige gebiedskwaliteit gehandhaafd worden. Bij die onderhoudsbeurten moet je – afhankelijk van de intensiteit van het gebruik en het materiaal – aan een keer per jaar of eens in de twee jaar denken en voor intensief belopen passages kan het iets vaker zijn.’

‘Het heeft ook met het materiaal te maken: een natuurstenen vloer vervuilt immers anders dan klinkers. En op de ene bestrating is vervuiling meer zichtbaar dan op de andere. Ook de vloer van een parkeergarage vervuilt weer anders. Verder speelt de wens van de klant een rol: welk niveau wil deze dat bereikt wordt? En is er überhaupt budget beschikbaar?’

SUBSIDIE OP BELEVING? Tja, budget. Wie moet die schoonmaak betalen? Bram van Laar: ‘Het probleem in Nederland is dat het openbaar gebied meestal onder de verantwoordelijkheid van de gemeente valt.

En die hebben vaak geen budget gereserveerd voor dit soort onderhoud. Vaak weet men echter niet dat er vanuit Stichting Afvalfonds Verpakkingen vanaf 2013 gedurende tien jaar jaarlijks 20 miljoen euro beschikbaar is voor de aanpak van zwerfafval (waaronder ook kauwgom valt) door gemeenten. In het belang van een aantrekkelijke binnenstad, is het dus beslist de moeite waard om een aanvraag te doen.’

NA

Linksboven: in Rheinauhafen, Keulen.

Boven: Den Haag CS Midden: Schouwburgpassage Tilburg Onder: winkelcentrum Heksenwiel, Breda

WACHT NIET TE LANG MET REINIGING Bij het onderhoud van bestrating en winkelcentrumvloeren is het van belang vooral niet te lang te wachten. Bram van Laar: ‘In het geval van een nieuw winkelgebied of nieuw winkelcentrum moet men eigenlijk van meet af aan deze reiniging programmeren. Op tijd, zodat er niet eerst een ernstige vervuiling ontstaat. Want het kost gewoon meer moeite om zo’n sterk vervuilde situatie weer ‘als nieuw’ te krijgen. Afhankelijk van het materiaal, adviseren wij een bepaalde onderhoudsfrequentie waarmee eigenlijk doorlopend een hoog schoon-niveau gegarandeerd wordt. En daarmee dus ook VERVOLG OP PAGINA 68 → scn nrw special 2015 67

2260 NRW Special 2015 v04.indd 67

03-09-15 17:16

FACILITAIR

scan de code voor de video op youtube, of ga naar www.jadon.nl

de beleving op hoog niveau blijft. En zoals iedereen weet, is ‘beleving’ de factor die het verschil tussen online en offline winkelen bepaalt.’

DRIE MILJOEN M2 Verschillende binnensteden, winkelcentra en stations in Nederland, Duitsland en België worden door Jadon met deze bijzondere techniek schoongemaakt. Inmiddels zijn er meer dan 3 miljoen m2 gereinigd!

Bram van Laar: ‘In opdracht van NS Stations reinigen wij high-trafficlocaties als het Centraal Station in Den Haag. En afgelopen zomer hebben wij in Keulen de Rheinauhafen gereinigd, een prestigieuze locatie met kantoren, uitgaan, kunst, cultuur en veel horeca. En een vrij besmettelijke betonnen vloer, dat wel. Een van onze grotere klanten is de stad Hamburg. Daar reinigen wij (en verwijderen we kauwgom) in en om de prestigieuze Jungfernstieg jaarlijks tussen 50 en 60 duizend vierkante meters. We werken in de uitgebreide historische binnenstad van München, maar ook in het kleine Katwijk.

De luchthaven van Brussel houden we het hele jaar bij. Het winkelcentrum Heksenwiel in Breda heeft een lichtgele vloertegel die als zodanig niet meer herkenbaar was. Na onze inzet is die weer helemaal fleurig.’

RAPPORTAGE Jadon richt zich overigens niet alleen maar op grote objecten: ‘Een klein winkelcentrum of plein wordt door ons met net zoveel plezier en inzet gedaan als een complete binnenstad. In feite kunnen wij met onze machines opdrachten van 1000 tot 50.000 m2 aan.’

Elke aanvraag wordt door Jadon uiterst serieus genomen. Bram van Laar: ‘Een rapportage van de huidige situatie en een plan van aanpak zijn vaste onderwerpen in onze offertes. Om onze opdrachtgevers een goed beeld te geven van wat zij kunnen verwachten tonen wij in onze offertes vooraf het eindresultaat aan de hand van beeldmateriaal op vergelijkbare materialen die al eerder door Jadon zijn gereinigd.’ ←

jurjen adam, gebiedscoÖrdinator gemeente oldambt: ‘Ik dacht dat die plaatjes op de website van Jadon wel gefotoshopt zouden zijn. Maar het was echt waar!’

Winschoten is een koopstadje in Oost-Groningen (ca. 20.000 inwoners) dat sinds 2010 samen met de voormalige gemeenten Scheemda en Reiderland de gemeente Oldambt vormt.

In Winschoten loopt sinds 2013 het ‘Programma versterking binnenstad’. Bij dat programma wordt onder meer gekeken naar zaken als schoon-heel-veilig, naar de leegstandsproblematiek en naar de aankleding en het onderhoud van de openbare ruimte. Jurjen Adam: ‘De noodzaak voor de schoonmaak van de stadsvloer was iets dat heel duidelijk uit de schouwing naar voren kwam. Die was sterk verontreinigd: de originele roodachtige kleur was verdwenen en wat resteerde was een smoezelige, grauwe aanblik.’

Adam ging op zoek naar een bedrijf dat dit voor de gemeente zou kunnen aanpakken en kwam terecht op de website van Jadon. ‘Maar ja, daar zie je dan van die voor- en na plaatjes die er bijna te mooi uitzien om waar te zijn. Ik dacht echt dat het gefotoshopt was.’

De verrassing was dan ook groot toen al tijdens het werk het voorgespiegelde beeld bleek te kloppen: ‘Toen de machine bezig was en je het verschil zag tussen wat gereinigd was en wat nog niet, hoorde je reacties als ‘Zo, dat is de moeite waard!’.

Met andere woorden, deze gemeente is een tevreden klant?

‘Beslist. Dat kwam ook door de manier waarop de opdracht tevoren werd doorgesproken, uitleg over het resultaat dat we mochten verwachten werd gegeven en de contacten tijdens de uitvoering: alles was heel goed geregeld. Daarbij werden ook de winkeliers geïnformeerd en het hele traject is in een zo kort mogelijke tijd uitgevoerd, met een minimum aan overlast. Echt super.’

is uw winkelcentrumvloer of bestrating flink vervuild? bel jadon voor meer informatie of een offerte: 0488 430 289.

68 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 68

03-09-15 17:16

BRANDING

Oude bekende in Roosendaal zet in op nieuwe aanpak met life -style & fashion én een bijzondere versmarkt met lokale aanbieders

Re-branding van de Biggelaar De Treets Store, nieuw in De Biggelaar

De Biggelaar in Roosendaal is voor velen in het winkelvastgoed geen onbekende. En ja, dan weet u ook dat het een tijd moeilijk is geweest voor dit compacte centrum in het hart van de stad. Maar wat u wellicht niet weet, is dat voor de Biggelaar een nieuw leven begint. Het winkelcentrum heeft een metamorfose ondergaan en recentelijk is het plan voor een versmarkt met lokale producten goedgekeurd.

D

e Biggelaar (1991, circa 5000 m2) is gelegen aan de Raadhuisstraat en maakt deel uit van het kernwinkelgebied in Roosendaal. Het overdekte, compacte winkelcentrum bestaat uit twee lagen en is gekoppeld aan een parkeergarage van 375 plaatsen. Arianne Goris verzorgt in opdracht van eigenaar Biggelaar Shopping de communicatie voor het winkelcentrum en is als geboren en getogen Roosendaalse goed bekend met de Biggelaar.

Waar komt die naam eigenlijk vandaan? Arianne Goris: ‘Op deze locatie heeft lange tijd sigaren- en koffiefabriek Van den Biggelaar gestaan en zeker de oudere bewoners van Roosendaal kunnen zich dat nog goed herinneren. Toen de fabriek afbrandde en begin jaren negentig de locatie herontwikkeld werd, kreeg het winkelcentrum de oude naam mee.’

Lange tijd werd de Biggelaar in een adem genoemd met winkelcentrum Roselaar en winkelVERVOLG OP PAGINA 70 → scn nrw special 2015 69

2260 NRW Special 2015 v04.indd 69

03-09-15 17:16

BRANDING

← VERVOLG VAN PAGINA 69 gebied De Passage. Dat waren dé winkellocaties van Roosendaal. Maar wie nu in Roosendaal rondloopt, ziet dat de crisis ook hier hard heeft toegeslagen. Er is onder de solitaire winkelpanden veel leegstand en ook de Biggelaar werd hier flink door geraakt.

Arianne Goris: ‘De Biggelaar heeft beslist te lijden gehad van leegstand en verpaupering. Te lang is er niets aan het winkelcentrum gedaan. De nieuwe eigenaar Biggelaar Shopping ziet echter beslist mogelijkheden voor de Biggelaar en heeft om te beginnen al een aantal ingrijpende cosmetische aanpassingen doorgevoerd. En dat gaat verder dan alleen een likje verf.’

ENTREE Dat zien we meteen al aan de hoofdentree van de Biggelaar, die gelegen is aan de Raadhuisstraat. Arianne Goris: ‘Deze entree heeft een opvallende gevel gekregen, die aansluit op de art-decostijl die verder is doorgevoerd in het winkelcentrum. De entree is ook flink verkleind. Dat lijkt wellicht een vreemde beslissing, maar het is duidelijk een verbetering ten opzichte van de oude situatie. Toen hadden we drie kleinere entrees aan deze belangrijke winkelstraat. Nu is er één grote centrale entree, geflankeerd door twee opvallende winkelunits. Het geheel oogt daarmee veel aantrekkelijker en transparanter.’

ROOSENDAAL ALS STAD WAAR WAT TE BELEVEN VALT Niemand zal ontkennen dat er nog veel werk aan de winkel is in Roosendaal. Lees het artikel in de NRW Special van 2014 er maar op na. Maar de stad heeft volgens Arianne Goris beslist potentie: ‘De horeca is in Roosendaal goed ontwikkeld en speelt een belangrijke rol in het aantrekken van publiek uit de stad zelf en uit de regio. Maar ook het toerisme is een factor van belang. Zo komen er ’s zomers veel toeristen uit Zeeland.

Maar je ziet hier ook veel shoppende Belgen – Roosendaal is Belgenstad nummer één – die voor de stad zelf of

‘De kleinere speciaalzaken geven de toegevoegde waarde die we zoeken’

Modewinkel Fontini

Achterzijde van De Biggelaar

voor Rosada outlet centre komen. Of natuurlijk voor een van de vele evenementen, want daarmee heeft Roosendaal zich echt op de kaart gezet.’

TWEE WERELDEN: LIFESTYLE & FASHION EN VERSMARKT De Raadhuisstraat –waar de Biggelaar aan gelegen is- wordt door de Roosendalers wel de PC Hooftstraat van hun stad genoemd. Arianne Goris: ‘De grote winkelformules vind je met name in winkelcentrum de Roselaar (dat ook door eigenaar Wereldhave vernieuwd wordt, red.). De Raadhuisstraat daarentegen kenmerkt zich door wat kleinere, vaak zelfstandige winkels of winkels behorende bij een kleinere keten. Bovendien heeft ook de Passage twee entrees aan de Raadhuisstraat en ook daar vind je een aanbod van kleinere, bijzondere winkels. Voor de Biggelaar willen we dit aanbod verder op deze manier doorzetten. Dus duidelijk anders dan in de Roselaar, maar wel passend bij de branchering in de Raadhuisstraat en directe omgeving. Bovendien brengen we een splitsing aan: boven life-style & fashion en op -1 komt food.’

BRANDSTORE Wat lifestyle & fashion betreft zijn er al mooie voorbeelden in de Bigge-

Art impression van de versmarkt

70 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 70

03-09-15 17:16

BRANDING

laar te vinden: o.a. de modewinkels Fontini, By Fashion Loverz en Treets Store. ‘Fontini is een sprankelende winkel met een leuke moderne collectie. De Treets Store is gespecialiseerd in cosmetica- en verzorgingsproducten. Het is een aantrekkelijke winkel met een bijzondere productenrange.

Treets verkoopt normaliter via internet en enkele gespecialiseerde winkels en dit is de eerste brandstore die zij geopend hebben. Het is voor de Biggelaar dan ook leuk om een merk als Treets, dat je niet in elke stad vindt, in het winkelcentrum te hebben.

De kleinere speciaalzaken met een bijzonder assortiment, die geven de toegevoegde waarde die we zoeken.’

FOOD En wat zijn de plannen met food op -1? ‘Dat is iets dat we recentelijk rond hebben kunnen krijgen en we zijn daar heel blij mee. Het is de invulling van een van de ‘mandjes’ die de gemeente Roosendaal nog aan het aanbod van de stad wil toevoegen. Met onze foodmarkt sluiten wij straks aan op een de ingezette trend de producten van de boer dichter bij

De vernieuwde art-decogevel

de consument te brengen. We doen dit in samenwerking me een lokale coöperatie (zLto, ‘Streek en Beleving’) van boeren en telers. Met hen gaan we hier een prachtig aanbod van groenten, fruit, eieren, vlees, enzovoort brengen. Het wordt meer dan een weekmarkt met een dak erboven, maar een echt mooie, sfeervolle omgeving voor een ruim en specifiek aanbod op circa 1000 m2. De moodboards zijn intussen klaar.

De Biggelaar is dus volop in beweging. Wilt u meer weten over de units en de flexibele huurmogelijkheden? (o.a. omzethuur) Neem dan rechtstreeks contact op met Arianne Goris, 06 51 19 54 40 of via de mail: agoris@biggelaarshopping.nl

SHOP-IN-SHOP De komst van de versmarkt sluit mooi aan op de hele re-branding voor de Biggelaar. Evenals de plannen om op de begane grond een shop-in-shop concept te realiseren. ‘Net zoals voor de versmarkt willen we op de begane grond af van gesloten winkels maar open winkelunits, een shop-in-shop, realiseren. Dit biedt kleinere onder-

nemers en bijvoorbeeld internetwinkels de kans om tegen aantrekkelijke tarieven toch een fysieke winkel te hebben. Tevens kijken we naar de mogelijkheid om hier een Post.nl pick-up point te vestigen’.

Maar is nooit overwogen –vanwege die periode van leegstand en verpaupering – om de naam vaarwel te zeggen en iets anders te bedenken? Arianne Goris: ‘Nee, nadrukkelijk niet.

Het historische verhaal achter deze locatie biedt juist hele mooie mogelijkheden om de Biggelaar te re-branden. De geschiedenis als sigaren- en koffiefabriek is prachtig om op terug te grijpen, bijvoorbeeld door decoratieve elementen of foto’s die daar betrekking op hebben in het interieur op te nemen. Via de heemkundekring hebben we veel historisch materiaal aangereikt gekregen en daar gaan we straks volop mee aan de slag.’

MOGELIJKHEDEN Winkelcentrum Biggelaar bestaat uit twee lagen en is intern met liften en trappen verbonden met de parkeergarage. Op -1 komt de al genoemde versmarkt. Maar er zijn zowel aan de Raadhuisstraat als op andere locaties nog diverse mogelijkheden voor bij het concept passende winkels.

Arianne Goris: ‘Bij de hoofdentree bevindt zich een hele mooie, transparante unit die eventueel nog gesplitst kan worden. Heel geschikt voor mode.

Er zijn zowel mogelijkheden voor winkelunits als voor het shop-in-shop concept.’ ←

‘Voor kleinere winkels of internetwinkels hebben we het shop-in-shopconcept bedacht’

scn nrw special 2015 71

2260 NRW Special 2015 v04.indd 71

03-09-15 17:16

PLANONTWIKKELING

‘Een vitaal wijkwinkelgebied biedt veel meer dan retail’ Patrick van Schalkwijk en Henk Vonk

O

mdat Henk Vonk, directeur bij FAME Planontwikkeling, weet dat een deel van de markt zijn bedrijf als architectenbureau ziet, wil hij graag uitleggen welke slag in de afgelopen jaren is gemaakt: ‘Het klopt dat onze achtergrond in de architectuur ligt en nog steeds maakt de studio onderdeel uit van de disciplines die binnen ons bureau te vinden zijn. Maar wij zijn al jaren geleden een andere weg ingeslagen en ons gaan richten op integrale planontwikkeling voor derden. Daarbij hebben wij ons onder andere gespecialiseerd in het (her-) ontwikkelen van wijkcentra. Daarin heeft het winkelen een belangrijke plaats, maar omdat omdat wij naar de totale wijk kijken als vitaal geheel, zijn ook andere factoren belangrijk.’

‘In een vitale wijk is er een gebalanceerd en gecoördineerd aanbod van wonen, ontmoeten, welzijn, zorg en dienstverlening.

Het winkelaanbod maakt hier dus onderdeel van uit en staat er zeker niet los van. Die vitaliteit in een wijk bereik je dus niet door alleen maar naar de winkels te kijken, maar naar het geheel. En dat doen we samen met alle stakeholders.’

COMPLEXITEIT Alle stakeholders? Maakt dat het proces niet enorm ingewikkeld? Henk Vonk: ‘Conventionele winkelontwikkelaars schrikken wellicht bij zo’n perspectief. Je hebt immers

De verleiding is groot om als het met een bestaand winkelcentrum minder goed gaat, de oplossing alleen in het betreffende winkelvastgoed te zoeken. Maar dat is niet de manier waarop FAME Planontwikkeling er tegenaan kijkt. Want een winkelcentrum maakt deel uit van alles dat in een wijk gebeurt. Pas als je de focus op de vitaliteit van de hele wijk en haar componenten legt, dan pas is een gedragen succes mogelijk.

niet alleen met de winkelvastgoedeigenaar en een paar meters uitbreiding te maken, maar ook nog met partijen als bewonersplatform, de gemeente, de woningcorporatie en wellicht nog meer. De complexiteit is dan ook groot. Wij zijn goed in het verbinden van deze partijen vanuit een geïntegreerde en gedeelde visie en komen zo tot een haalbaar, geïntegreerd en toekomstbestendig plan. De praktijk leert ons dat als je dit goed doet, dit niet tot vertraging leidt, maar een enorme motor is in het proces’.

KANSRIJK Patrick van Schalkwijk, senior planontwikkelaar retail: ‘Het bijzondere is natuurlijk wel dat het winkelcentrum hierin vaak

een centrale rol speelt. Zoals NRW in haar onderzoek Shopping 2020 ook heeft aangegeven, behoren convenience- of boodschappencentra ook in de toekomst tot de kansrijke ontwikkelingen. Maar in onze visie dan wel als onderdeel van een groter geheel en mits op de juiste manier samengesteld en gepositioneerd.’

En dat coördineert FAME Planontwikkeling vanuit de hoofdvestiging in Zwolle.

Henk Vonk: ‘Het bedrijf bestaat al meer dan dertig jaar en wij werken met een team van 26 mensen door een groot deel van Nederland. Je kunt onze organisatie vergelijken met die van bedrijven als Multi. Dat wil zeggen dat we hier een multidisciplinair team hebben bestaande uit marktonderzoekers,

72 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 72

03-09-15 17:16

PLANONTWIKKELING

Nieuwbouw fase 1: winkels en seniorenappartementen

Boven: revitalisering bestaande passage en nieuwbouwappartementen Onder: wonen, ontmoeten, welzijn, zorg en dienstverlening

conceptontwikkelaars, planontwikkelaars, ontwikkelmanagers, stedenbouwkundigen, directievoerders voor bouwprojecten en een eigen studio.’

CASE: KOEDIJKSLANDEN In de track-record van FAME Planontwikkeling zijn in de loop van die dertig jaar steeds meer winkelcentra te zien. Zo speelde het bedrijf – lang geleden – een belangrijke rol in de ontwikkeling van het outlet center Batavia Stad. Maar ook in Veenendaal, Maastricht, Emmen, Putten, Harderwijk, Lichtenvoorde en vele andere plaatsen heeft FAME Planontwikkeling projecten van betekenis gerealiseerd.

Op dit moment loopt de herontwikkeling van Koedijkslanden in Meppel. Een wijkcentrum dat oorspronkelijk in de jaren zestig werd ontwikkeld als onderdeel van de gelijknamige wijk. Een wijk die nu in een transitiefase zit en klaargemaakt moet worden voor de toekomst. Henk Vonk: ‘Belegger De Hoge Dennen benaderde ons met de vraag om naar de herontwikkeling van het

‘Een wijkvisie werkt als motor in het proces’

winkelcentrum te kijken. Maar gelijktijdig speelden er in de wijk meer initiatieven.

Wij hebben ons er toen voor ingezet om al die plannen bij elkaar te brengen en er één project van te maken, waarbij het winkelcentrum het hart wordt van een nieuw en toekomstgericht wijkservicegebied. Daarbij kijken we in eerste instantie niet naar de gebouwen, maar vooral naar wat de opgave is en hoe die ingevuld kan worden. Onder andere met winkels, maar niet alleen.’

VERDER KIJKEN Patrick van Schalkwijk: ‘Voor de winkelvastgoedbelegger zijn cijfers natuurlijk belangrijk. Maar wij keken in deze case niet alleen naar de cijfers die op dit moment voor de winkelontwikkeling van belang waren, maar ook naar hoe de wijk nu en in de toekomst in elkaar steekt. En dat heeft alles te maken met de ouder wordende consument, met bereikbaarheid, ontmoetingsplaatsen, services als openbare toiletten,

met de woonfunctie en ook met het welzijn van de bewoners. Het is even wennen, maar deze ingrediënten maken wat ons betreft het onderscheid voor een toekomstgericht wijkwinkelcentrum’.

Henk Vonk: ‘Wij laten de stakeholder zien welke aspecten een wijk vitaal maken én houden en dat het niet werkt om alleen naar de eigen stenen of meters te kijken. Zo komt in Koedijkslanden een ‘huiskamer van de wijk’. Een ontmoetingspunt dat gericht is op welzijn. Met ruimte om te zitten, koffie te drinken, gewoon elkaar te ontmoeten.

In dit plan komt dat in het gebouw van de woningcorporatie, maar het had ook gekund dat het in het vastgoed van de winkelbelegger kwam. Want dat gebeurde er ook in dit proces: de diverse stakeholders gingen het belang van die vitaliteit voor nu en de toekomst inzien. Voor ons is dat de ultieme duurzaamheid. Mensen die kunnen blijven wonen in hun eigen wijk, omdat alle voorzieningen voor elke fase er zijn.’ ← scn nrw special 2015 73

2260 NRW Special 2015 v04.indd 73

03-09-15 17:16

MARKETINGCOMMUNICATIE

Marketingcommunicatie (voor winkelgebied of winkel) is de manier waarop u contact met de doelgroep zoekt, naamsbekendheid of een imago probeert op te bouwen, een actie probeert uit te lokken of een relatie probeert aan te gaan. Maar wie wil communiceren heeft daarvoor wel onderwerpen nodig. En dat blijkt in de praktijk nog niet zo gemakkelijk te zijn.

Contentory helpt u dit te organiseren. Zodat uw mediakanalen écht voor u gaan werken.

Hoe goed communiceert u?

Over mediakanalen, storytelling en bereik opbouwen

S

hopping Centre news spreekt met Anita Bleij, business unit manager winkelgebieden bij Contentory, het platform om winkelcentra én individuele winkeliers via diverse online media goed op de kaart te zetten.

Hoe werkt Contentory?

‘Als je kijkt naar winkelcentra en winkelgebieden, dan zie je dat communicatie tegenwoordig vooral draait om content. Door regelmatig berichten uit te sturen via de diverse mediakanalen die er zijn, wordt er een verhaal verteld en daarmee wordt de doelgroep positief geladen en ook gebonden.’

Tot zover de theorie. De praktijk is echter dat het lastig te organiseren is om die content te verkrijgen en dan ook nog eens met hoge frequentie via meerdere kanalen zoals de website, Facebook, Instagram, Twitter, Pinterest en YouTube uit te zenden.

‘Maar het is een feit dat er altijd nieuws te vinden is, zowel vanuit de ondernemers als het winkelcentrum zelf. Denk aan evenementen, nieuwe winkelopeningen en winkelacties.’

Maar wat is het nut daarvan?

‘In communicatie is het belangrijk dat je bereik opbouwt. Hoe meer mensen je kennen, des te beter. Communicatie maakt je ook zichtbaar en helpt de doelgroep beter te leren kennen en een band op te bouwen. Bovendien kun je reageren en ook consumenten laten reageren of ze verleiden langs te komen.’

Uit de data van een van de lopende projecten blijkt dat door dit structureel en via diverse mediakanalen te doen, een al heel snel oplopend bereik opgebouwd kan worden. Een bereik dat met conventionele media (huis-aan-huisbladen, foldering, radio/tv, enz.) alleen tegen zeer hoge kosten gerealiseerd kan worden.

Het probleem is echter, dat het voorheen moeilijk was om zo’n intensieve communicatie te organiseren. En dat is waar Contentory in beeld komt.

Als wij met Contentory voor een winkelgebied gaan werken, dan bepalen we samen met de eigenaar, beheerder of het communicatiebureau waar het winkelcentrum voor staat. Vervolgens maken we een inventarisatie van alle winkels. Per winkel maken we een profiel op en halen alle commercieel belangrijke informatie naar boven.

Bovendien verzamelen we logo’s, huisstijl en andere beelden. Dat noemen we de Content-dna.’

‘Vervolgens maken we een jaarplanning op. In die planning leggen we alle belangrijke momenten vast, zoals de schoolvakanties, de events, en per winkel en branche kijken we wat daarvoor de belangrijke momenten zijn.

We bereiken hiermee dat op de juiste momenten de juiste content naar de juiste mediakanalen gezonden wordt.’

Dus het mes snijdt aan twee kanten: zowel het winkelcentrum als de individuele winkelier hebben baat bij deze intensivering en gestructureerde inzet van de communicatie?

‘Beslist. En we vinden het daarbij belangrijk dat alle leden van de winkeliersvereniging aandacht krijgen.

74 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 74

03-09-15 17:16

MARKETINGCOMMUNICATIE

Daar werken we actief aan. We hebben hier een social mediaredacteur die telefonisch of door een persoonlijk bezoek het contact met de winkelier onderhoudt en zo content binnenhaalt. Aan de zijde van de consument zetten we ons in om zoveel mogelijk emailadressen van consumenten te verzamelen. Die adressen kunnen dan weer gebruikt worden voor het uitsturen van een digitale nieuwsbrief .’

Een ander pluspunt van Contentory is dat de opdrachtgevers in kunnen loggen op het Dashboard. Daar vinden zij –per mediakanaal – een weergave van relevante cijfers.

‘Men kan dus heel goed zien wat de effecten zijn van de communicatie en ook wat het bereik is en de groei

daarin. De relatie tussen inzet en effect is dus veel directer en duidelijker dan bij inschakeling van conventionele media.’

Contentory: je moet het zien. Dat kan door te kijken naar winkelcentra die er reeds gebruik van maken.

Neem contact op met Anita (06 46 87 35 71) voor een demonstratie bij u op locatie. Regel dat voor 15 oktober 2015 en u krijgt als attentie de Kennisbox cadeau. Daarin vindt u een schat aan informatie over het nut van de verschillende mediatypen. ← www.contentory.nl

Maak nu een afspraak en ontvang gratis de contentorybox!

De contentorybox bestaat uit drie boeken over content-, e-mail- en Facebookmarketing. Plus de internationale hit 'Why We Buy' van winkelpsycholoog Paco Underhill. Daarnaast ontvangt u een notitieboekje en pen. U kunt een afspraak maken met Contentory door contact op te nemen met Anita Bleij: E anita@contentory.nl, T 06 4687 3571.

Op de volgende pagina: Contentory in de praktijk.

Medewerkers van Contentory, met rechts Anita Bleij

scn nrw special 2015 75

2260 NRW Special 2015 v04.indd 75

03-09-15 17:17

MARKETINGCOMMUNICATIE

CONTENTORY IN DE PRAKTIJK: ONLINE CENTRA PRESENCE VOOR A.S.R. VASTGOED VERMOGENSBEHEER, PILOT WINKELCENTRUM HOGE VUCHT Klaas Boekschoten (asset manager bij a.s.r. vastgoed vermogensbeheer) is verantwoordelijk voor het merendeel van de winkelcentra binnen de portefeuille.

Tezamen met zijn collega’s is er recent gekozen voor Contentory als de online partner voor winkelcentrum Hoge Vucht.

Waarom is a.s.r. tot deze keuze gekomen en wat zijn de ervaringen?

centrum en als uitvloeisel daarvan de online presence, is voor een eigenaar een belangrijke taak . Dat is geen luxe, maar een noodzakelijkheid.’

‘Een paar jaar geleden is a.s.r. al gestart met nieuwe website’s voor alle centra. Maar je moet verder, want online ontwikkelt zich snel. Als eigenaar vinden wij het belangrijk om het winkelcentrum als geheel te communiceren richting de consument.

in de activiteiten van de individuele ondernemers, welke ondernemers het online goed doen en die misschien iets meer hulp en aandacht nodig hebben.’

Maar daar staat tegenover dat de consument vooral geïnteresseerd is in de winkels en hun aanbod. Op die behoefte spelen wij in via Contentory.’

natuurlijk op een spin-off naar extra omzet voor de ondernemers en offline attentie in de vorm van extra bezoekers. Een online inzet kan heel salesgericht zijn, dus met een direct effect op de omzet van de ondernemers, maar ook het bereiken van een betere binding met de consument is belangrijk voor een ondernemer. Uiteindelijk gaat het erom dat wij als eigenaar een bijdrage leveren aan het succes van onze huurders en dat daardoor een lange termijn relatie mogelijk is.’

VINDBAARHEID ‘Online zichtbaarheid en vindbaarheid zijn in deze tijd gewoon heel belangrijk. We investeren in een product als dit met een doel en hopen

‘B

innen onze portefeuille zien wij de behoefte aan een gedegen uitbouw van de communicatie naar de online aanwezigheid van onze huurders en onze centra. Na verschillende mogelijkheden bekeken te hebben, is er uiteindelijk gekozen voor Contentory’ zegt Klaas Boekschoten. ‘Wij werken nu sinds twee maanden met Contentory op ons winkelcentrum Hoge Vucht.’

Klaas Boekschoten merkt dat de huurders enthousiast zijn over de mogelijkheden die ze met Contentory hebben gekregen om snel uitingen online te kunnen plaatsen met een uitstraling die past bij hun doelgroep. ‘Contentory heeft haar product zo gemaakt dat die uitingen een hoog kwaliteitsniveau hebben op alle social media kanalen. En dat ging vroeger –in de tijd van knippen en plakken – toch wel anders. Daarnaast is het een heel toegankelijk platform.’

TOEKOMSTBESTENDIG Waarom heeft a.s.r. vastgoed vermogensbeheer hierin het voortouw genomen? ‘Van een eigenaar wordt niet alleen meer het verhuren van een locatie verwacht: als je zo blijft denken vanuit een winkelcentrum ben je niet toekomstbestendig.’

‘Hulp en meedenken met de marketing en branding van het winkel-

JUISTE VISIE ‘Contentory heeft in onze ogen de juiste visie: het product en bedrijf worden vanuit de winkelier onder de vlag van het winkelcentrum gepromoot en met veel oog voor detail. En dat is zeer effectief, zo wijzen de eerste cijfers die wij via het online dashboard kunnen inzien uit’, vertelt Klaas Boekschoten enthousiast.

Begrijpelijk, want een asset-manager is altijd geïnteresseerd in getallen over hoe zaken presteren. ‘In ons vak zoek je continu naar mogelijkheden om bij te sturen in de prestatie van een winkelcentrum. Tools als een passantentelsysteem bijvoorbeeld kunnen ons daarbij helpen. Contentory daarentegen geeft vooral veel inzicht

TOEGEVOEGDE WAARDE Tot slot meldt Klaas Boekschoten dat bij de keuze voor Contentory ook meespeelde dat het bedrijf in de vorm van Anita Bleij veel kennis in huis heeft over winkelcentra en hoe huurders en eigenaren werken en denken: ‘En dat merk je in de operatie, in de benadering naar de huurders toe. Dat is voor ons echt een toegevoegde waarde.’ ←

76 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 76

03-09-15 17:17

THEMA

Supermarkt vastgoedcongres 2015 Op 17 november vindt de vierde editie plaats van het Supermarktvastgoedcongres, waarbij onder meer de mooiste supermarkt van Nederland wordt verkozen. Thema is dit jaar blurring: het verrassend combineren van horeca en retail.

V

oor de vierde keer op rij organiseert het platform Supermarkt en Ruimte op 17 november 2015 het Supermarktvastgoedcongres. Dankzij een gevarieerd programma met elke keer weer gerenommeerde sprekers en de uitverkiezing ‘mooiste nieuwe supermarkt van Nederland’, heeft dit congres zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot hét event voor professionals in supermarkten en vastgoed. Dit is ook de belangrijkste reden dat de Nederlandse Raad van Winkelcentra sinds kort kennispartner is geworden van Supermarkt en Ruimte.

BLURRING Thema van het congres is dit jaar blurring. Blurring wordt als term gebruikt voor vernieuwende combinaties tussen retail en horeca. Ook in de supermarktsector is sprake van blurring. Denk aan Jumbo Foodmarkt, Dekamarkt World of Food of de nieuwste generatie AH XL’s. Ook de Valk Versmarkt bij Van der Valk-restaurants is een goed voorbeeld. Blurring is geen trend, maar een structurele verandering die vooral gevolgen heeft voor supermarkten.

Nederlandse supermarkten blijven internationaal gezien achter met de manier waarop ze inspelen op blurring. Elders heeft deze trend zich al verder uitgekristalliseerd. Kijk bijvoorbeeld naar de Italiaanse foodretailer Eataly of de Amerikaanse supermarktketens Wegmans en Whole Foods. Jan-Willem Grievink (directeur FoodService Instituut) wordt gezien als expert op het gebied van blurring en gaat tijdens het congres in op de vraag waarom Nederlandse supermarkten achterblijven, wat dit betekent en hoe supermarkten kunnen aanhaken bij de opmars van blurring.

Keynote: Pim van den Berg over ‘blurring’ KEYNOTE Supermarkt en Ruimte is trots met Pim van den Berg (Perspectives) als keynote. Zijn uitgebreide achtergrond in food en retail en zijn authentieke kijk op de wereld maken van Pim van den Berg een bijzonder inspirerende spreker. Aan de hand van een enorme hoeveelheid foto’s werpt hij een unieke kijk op supermarktvastgoed. Niet alleen vanuit vastgoedperspectief maar ook vanaf de winkelvloer. Het thema blurring vormt de rode draad in zijn presentatie, maar diverse aspecten van supermarktlocaties passeren de revue. Bezieling, inspiratie en observatie staan daarbij centraal.

RONDETAFELGESPREK Tijdens het congres vindt verder een rondetafelgesprek plaats onder leiding van dagvoorzitter Jeroen Verwaaijen (Strabo) met ‘special guests’ die hun sporen in het supermarktvastgoed ruimschoots hebben verdiend. Dit vraaggesprek vormt de opmaat naar de uitverkiezing ‘de mooiste nieuwe supermarkt van Nederland’.

www.supermarktenruimte.nl

Deze uitverkiezing vormt een belangrijk hoogtepunt van het congres. Alle supermarktformules worden benaderd om inzendingen te doen. De afgelopen jaren resulteerde dit in vele inzendingen namens vrijwel alle supermarktformules. Onder mooiste supermarkt verstaat de jury de supermarkt die zich qua architectuur en vormgeving en/of locatie in positieve zin onderscheidt van het gemiddelde. Het kan zowel om compleet nieuwe supermarkten gaan als om verplaatste of sterk uitgebreide en verbouwde supermarkten. Formuleombouw telt niet mee, tenzij ze gelijktijdig gepaard zijn gegaan met een forse uitbreiding dan wel verbouwing.

Op basis van een longlist met alle inzendingen, zal de onafhankelijke vakjury een shortlist samenstellen. Deze jury bestaat uit personen met diverse achtergronden die stuk voor stuk hun sporen in het winkelvastgoed hebben verdiend: Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning, juryvoorzitter), Jacqueline van Koningsbrugge (Bridge Vastgoed), Gertjan Slob (Locatus), Brian Scott (onafhankelijk architect), Brigit Gerritse (NRW) en Peter ter Hark (Retail Prospect). De supermarkten worden beoordeeld aan de hand van een aantal objectieve criteria, maar ook op grond van locatiebezoek door diezelfde jury. De uiteindelijke winnaar zal tijdens het congres bekend worden gemaakt en in het zonnetje worden gezet.

Het Supermarktvastgoedcongres wordt ook dit jaar weer een event vol met nieuwe inzichten, trends en nieuwe ontmoetingen dankzij de diverse netwerkmomenten. Voor meer informatie over het platform Supermarkt en Ruimte en het Supermarktvastgoedcongres kunt u terecht op www.supermarktenruimte.nl. ← scn nrw special 2015 77

2260 NRW Special 2015 v04.indd 77

03-09-15 17:17

PLATFORM

‘Als de ‘eagnerness’ er niet is, beginnen we er niet aan’ Henk Gianotten

Vliegende start voor platform dnws Heeft de traditionele winkelstraat nog wel toekomst? Deskundigen genoeg die het einde van het ‘stenen’ tijdperk voorspellen, maar daar hoort Henk Gianotten zeker niet bij. Hij richt zich als voorzitter van het platform De Nieuwe Winkelstraat (DNWS) op het toekomstbestendig maken van winkelgebieden.

Z

eventig projecten maar liefst heeft platform DNWS dit jaar lopen. Een vliegende start voor een organisatie die in december 2014, als voortvloeisel uit Shopping 2020, werd opgericht. “De behoefte aan onze diensten is enorm,” beaamt Gianotten.

“Winkelgebieden realiseren zich dat er echt iets moet gebeuren willen ze bestaansrecht houden. Wij helpen hen op weg en kunnen hen ondersteunen in de uitvoering.”

HET NIEUWE RETAILDENKEN Het nieuwe retaillandschap, waarin online shopping inmiddels niet meer weg te denken is, vereist een omslag in denken. “Retail moet zich realiseren dat beleving van winkelgebieden allang niet meer uitsluitend in de winkel gerealiseerd moet worden, maar in de totale omgeving. Consumenten komen in de eerste plaats naar een winkelgebied en dan pas naar een winkel. Ze willen meer doen dan alleen functionele aankopen, ze willen verrast worden. Samenwerking­ met alle partijen in de omgeving, zoals horeca, cultuur, zorg en andere instellingen, is dan een absolute voorwaarde om succesvol te kunnen zijn,” bepleit Gianotten.

VERVOLGTRAJECT In DNWS zijn alle belanghebbende sectoren (retail, vastgoed, cultuur en gemeenten) vertegenwoordigd. De organisatie bestaat uit een bestuur en een kleine uitvoeringsorganisatie.

Gianotten is aangetrokken als onafhankelijk voorzitter. DNWS heeft inmiddels een hele lijst van gemeenten waar projecten lopen. Het platform brengt partijen aan tafel en toetst allereerst of de basis in orde is.

Alleen winkelgebieden die de toets doorstaan, kunnen een vervolgtraject ingaan. “Het aanbod moet wel potentieel hebben. Dertig procent leegstand is niet meer overeind te

78 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 78

03-09-15 17:17

PLATFORM

Ook werken we bijvoorbeeld aan het vergroten van de online vindbaarheid van retailers. Samen met TNO werken we aan het ontwikkelen van standaard vestigingsprofielen. Een belangrijk project om traditionele retailers beter zichtbaar te maken. Verder werken we aan het opzetten van een bedrijvengids en een case studybank. Praatplatforms zijn er genoeg: wij willen een actieplatform zijn en daarnaast kennis opbouwen.”

INTEGRALE AANPAK Ligt het accent van DNWS nu nog vooral op de bewustwordings- en aanjaagfunctie, in de toekomst wil het platform ook een rol gaan vervullen in het vervolgtraject. Gianotten: “We stellen nu een diagnose en geven een advies over hoe winkelgebieden verder moeten, maar het idee is dat wij ook echt het proces gaan trekken. We zijn nu aan het bekijken hoe we dat het best kunnen gaan aanpakken. Wij vinden dat je vanuit de nieuwe retail een meerjaren strategisch plan zou moeten ontwikkelen. Dat heeft nog bijna niemand. Er is wel de traditionele Detailhandelsnota, maar die richt zich sec op retail. Toch zijn er voorbeelden van gemeenten die daar doorheen breken, zoals Roosendaal.

Opmerkelijk is daar dat de vastgoedsector de trekkersrol op zich heeft genomen. Belangrijk, want niet alleen de retail maar ook de vastgoedsector moet mee. Gelukkig zien we daar nu beweging in.”

De binnenstad van Enschede

‘We zijn geen praatplatform maar een actieplatform’

trekken. Vervolgens moet er bereidheid tot samenwerking zijn. Als de ‘eagerness’ er niet is, beginnen we er niet aan.”

TOTAL RETAIL Een belangrijk uitgangspunt van DNWS is total retail: de integratie van on- en offline retail. Het platform wil een regiefunctie gaan vervullen in het verzamelen van en het werken met klantinformatie. “Online retailers weten heel veel van hun klanten.

Traditionele retailers hebben hierin nog een flinke slag te maken. Wij willen winkelgebieden gaan helpen om een informatiestructuur op te zetten.

TOEGEVOEGDE WAARDE De toegevoegde waarde van DNWS zit vooral in de integrale aanpak volgens Gianotten. “Er zijn wel meer partijen die gemeenten adviseren over hoe zij verder moeten met hun winkelgebieden, maar die doen dat vooral vanuit hun eigen discipline. Bijvoorbeeld vanuit het oogpunt van marketingcommunicatie of ruimtelijke ordening. Maar daar kom je er niet meer mee. Wij werken niet vanuit een discipline maar vanuit een visie. Total retail en samenwerking zijn daarbinnen de belangrijkste pijlers. Samenwerking is onmisbaar voor een toekomstbestendig winkelgebied.” ← scn nrw special 2015 79

2260 NRW Special 2015 v04.indd 79

03-09-15 17:17

PROJECTEN

Traanberg Partners renoveert winkelcentra in Nederland

Van verpauperd en onaantrekkelijk naar het nieuwe hart van de wijk

Winkelcentrum Donderberg M Er zijn er veel van in Nederland: buurten wijkwinkelcentra die hun beste tijd hebben gehad. Je ziet het aan de slechte staat van onderhoud, de gedateerde uitstraling, de leegstand en soms ook aan een groeiende (on-) veiligheidsproblematiek. Zo ook bij winkelcentrum Donderberg in de gelijknamige wijk van Roermond.

Maar na een grondige renovatie is dit winkelcentrum nu aan zijn tweede leven begonnen.

et Erna Traanberg, partner bij Traanberg Partners architectuur- en bouwmanagement, en Koen Bakker, senior projectmanager, bezoekt Shopping Centre news winkelcentrum Donderberg. Erna Traanberg: ‘Het winkelcentrum Donderberg is een goed praktijkvoorbeeld van de projecten waar ons bureau zich dagelijks mee bezig houdt. Net als de wijk kampte ook het veertig jaar oude winkelcentrum met verpaupering, leegstand en onveiligheid. De gemeente wilde investeren in de wijk Donderberg om deze weer op de kaart zetten. Het winkelcentrum speelde daarbij als centrum van de wijk een belangrijke rol’.

NIEUWBOUW EN HERGEBRUIK ‘Eind 2010 heeft AJ Investments ons gevraagd om een visie te geven op het winkelcentrum. Deze bestond uit een uitbreiding van 1400 m2 bvo en een optimalisatie van de bestaande structuur met een heldere routing en flexibele winkelplattegronden. Drie nieuwe entrees brengen de bezoeker naar de ruime en lichte passages. Het oude winkelcentrum was sterk naar binnen gericht. In de nieuwbouw presenteren de winkels zich meer naar buiten waardoor het centrum veel aan beleving en aantrekkelijkheid wint. Tegelijkertijd zijn het openbaar gebied en de parkeerterreinen heringericht. In de omgeving van het winkelcentrum liggen diverse maatschappelijk en dienstverlenende instellingen. Met de renovatie en uitbreidingsplannen van deze voorzieningen is in combinatie met het nieuwe winkelcentrum een totaal nieuw wijkcentrum ontstaan’.

80 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 80

03-09-15 17:17

PROJECTEN

Ruimtelijke kwaliteit versterkt de winkelbeleving

Interieur en entree van winkelcentrum Donderberg

Koen Bakker: ‘Het is een uitdaging om een grootschalige renovatie met een uitbreiding vorm te geven, terwijl daarbij de winkels geopend moeten blijven. Zowel organisatorisch als bouwkundig is dat een hele klus, waarbij je met veel belanghebbende partijen te maken hebt. In Donderberg zijn dat de verschillende vastgoedeigenaren, de huurders, de klanten en de gemeente.’

DE KNEEPJES VAN HET VAK Traanberg Partners kent de kneepjes van het vak, want het bureau heeft al ruim 26 jaar ervaring met retail- en utiliteitsbouw. Groot geworden met de realisatie van vele pdv-projecten is geleidelijk aan de focus verschoven. Erna Traanberg: ‘Daar zijn de wijk- en buurtwinkelcentra als specialisatie bijgekomen en ook het binnenstedelijke winkelen zie je in onze portefeuille terugkomen. Inmiddels hebben we gewerkt aan zo’n beetje alle vormen van retail. Omdat we rechtstreeks voor een aantal winkelketens werken hebben we een goed beeld hoe die handelen en denken. Daarmee kunnen we gemakkelijk bruggen slaan naar opdrachtgevers zoals beleggers en ontwikkelaars.

Dat was voor onze opdrachtgever een belangrijke overweging om voor ons bureau te kiezen bij de planvorming voor Donderberg.’

gepakt, zodat er nu sprake is van een duidelijk verbeterde uitstraling in de wijk.’

Ofschoon het winkelcentrum oogt alsof het nieuw opgetrokken is, zijn er toch grote delen van de constructie hergebruikt. Erna Traanberg: ‘Dat hoort bij de opgave van deze tijd. Veel bestaande winkelcentra zijn constructief nog in goede staat. Slim en deskundig hergebruik van die delen van het gebouw die daarvoor geschikt zijn, is bijzonder duurzaam en het bespaart kosten!’

INTEGRALE PROJECTORGANISATIE Bij de integrale aanpak van het hele ontwerp- en bouwproces werkt Traanberg Partners met bim (Bouw Informatie Model), waarbij de informatie van alle betrokken adviseurs in een 3d-model wordt vastgelegd. Koen Bakker: ‘Projectmeetings waarin je elkaar persoonlijk spreekt blijven essentieel. Maar het hele proces kan gestroomlijnd worden door goed gebruik te maken van bim als werkmethodiek. Al in de ontwerpfase kan de expertise van architect, constructeur, installatieadviseurs en ook van de aannemer, samengebracht worden in het model. Dat leidt tot een hoge graad van efficiency, integrale oplossingen en een reductie van faalkosten. En dat is gunstig voor alle partijen.’

Het 3d-model wordt ook ingezet voor het visualiseren van het ontwerp. Met 3d-renders en films kan de opdrachtgever in elke fase van het project beschikken over hoogwaardig beeldmateriaal van het ontwerp.

FULL SERVICE Traanberg Partners werkt als full-service bureau vanuit Rotterdam door heel Nederland. Architectuur en bouwmanagement worden als integrale dienstverlening in alle fases van projecten uitgevoerd: van haalbaarheidsonderzoek en visie, naar ontwerp en realisatie. Met een mooi en duurzaam resultaat, zoals Donderberg laat zien. ←

bekijk de video op youtube.com/scnews

STRATEGISCHE EN DUURZAME KEUZES Terug naar de renovatie in Donderberg; die draaide om een aantal elementen. Erna Traanberg: ‘Essentieel punt was om het winkelaanbod weer interessant te krijgen, daarom is gekozen om een supermarkt in het discount-segment toe te voegen. Dat is Lidl geworden en hiervoor waren uitbreidingsmeters noodzakelijk. Daarnaast hebben we ingezet op de ruimtelijke beleving, op het transparant, fris en gezellig maken van het winkelcentrum. Met de open structuur en de vernieuwde entrees is ook de sociale veiligheid toegenomen. En natuurlijk hebben we de buitenzijde aanscn nrw special 2015 81

2260 NRW Special 2015 v04.indd 81

03-09-15 17:17

EXPERTISE

H

et Expertteam Winkelgebieden.

Wie zijn dit? Het team bestaat uit vier gedreven ervaren professionals: Remko Bak, Jaap Kaai, Marc Majolée en Hans Zimmer. Zij vonden elkaar in 2012 in een gemeenschappelijke kijk op de retail(vastgoed) markt en hebben de koppen bij elkaar gestoken. Waarom? Omdat ze inzagen dat je gezamenlijk meer weet, meer kennis en ervaring deelt en complementair aan elkaar bent en daardoor een beter integraal en maatwerkadvies kan geven.

Maar dit is niet de enige reden van deze nieuwe samenwerking. Belangrijker is dat er in de retailvastgoedmarkt al jaren sprake is van een enorme versnippering aan initiatieven. De problemen zijn groot en iedereen is op zoek naar oplossingen. De samenwerking tussen stakeholders is vaak ver te zoeken en niet zelden begint men aan een traject zonder na te denken of te weten wat het effect nu eigenlijk is. Het lastige is dat mensen van nature vanuit de probleem-symptoombenadering denken; ‘dat winkelpand staat leeg’ of ‘de bezoekersaantallen dalen’. En daar vervolgens primair op reageren met een ad-hoc-oplossing of een tijdelijke kortetermijnactie.

Het Expertteam Winkelgebieden draait dit zogenaamde aanbodgerichte denken om. Zij gaat uit van een vraaggerichte aanpak. Een aanpak die start vanuit de gebruiker: de consument, de bewoner of de ondernemer. Dit zijn de partijen die centraal moeten staan. Feitelijk staat alles wat je creëert in de retail(vastgoed)markt ten dienst van hen. Of beter gezegd: zou moeten staan. Niet het vastgoed zelf, niet het (winkel)centrum op zich, maar juist het gebruik van deze middelen is het vraagstuk. Vanuit dit uitgangspunt zoekt het team naar oplossingen en concrete acties om tot duurzame toekomstbestendige winkelgebieden te komen.

STERKE SAMENWERKING Het Expertteam Winkelgebieden is een vernieuwende vorm van samenwerking. Gelijktijdig zijn Remko, Jaap, Marc en Hans zelfstandige professionals die al vele jaren met succes hun eigen bedrijf hebben. Juist deze vorm van samenwerking, met diverse achtergronden en elkaar aanvullende expertise over het functioneren van (winkel) centrumgebieden, maakt het een krachtig verbond. De heren delen een eenduidige visie op de retailmarkt, kennen elkaar goed en werken zo in vertrouwen samen. Dit maakt het mogelijk dat ze eenvoudig elkaars achtervang kunnen zijn. Tegelijk houden ze elkaar met hun individuele onafhankelijkheid scherp en creëren zo een frisse blik op vraagstukken.

Het Expertteam Winkelgebieden ondersteunt beleidsmakers, eigenaren van (winkel)vastgoed, ontwikkelaars, ondernemers, retailers en andere stakeholders , om samen te werken aan aantrekkelijke en goed functionerende winkels, winkelcentra en centrumgebieden. De vraagstukken betreffen uiteenlopende onderwerpen zoals conceptontwikkeling, het toepassen van bouwkundige/planologische wet- en regelgeving, projectorganisatie, financiering, fiscale mogelijkheden, concepten en de matching van eigenaren en potentiële afnemers.

HET EXPERTTEAM WINKELGEBIEDEN

Is shoppen straks ook nog fun?

Van links af: Remko Bak, Jaap Kaai, Hans Zimmer en Marc Majolée

MAATWERKPROCEDURE SUPERMARKT APELDOORN De gemeente Apeldoorn wil medewerking verlenen aan een initiatief van een projectontwikkelaar om een supermarkt met dagwinkels te vestigen op een voormalige kantoor/ bedrijfslocatie. Dit zou inhouden dat de gemeente in beginsel zou afwijken van het uitgangspunt in haar detailhandelsbeleid dat nieuwe ontwikkelingen plaats moeten vinden in winkelgebieden. Echter, het gemeentelijk detailhandelsbeleid staat uitzonderingen wel toe, door toepassing van een maatwerkprocedure, waarbij de afwijking beoordeeld dient te worden door een externe partij (experts). Een dergelijk onafhankelijk advies is door de gemeente aan het Expertteam

82 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 82

03-09-15 17:17

THEMA

LANDELIJKE PILOT VERLICHTE REGELS WINKELGEBIEDEN RETAILAGENDA

EEN MAAT(WERK AAN)PAK Met een eigenaar van een woonboulevard zoekt het Expertteam Winkelgebieden bijvoorbeeld naar herinvulling van zijn vrijkomende ruimte (15.000 m2 van in totaal 50.000 m2). Het eenvoudigweg zoeken naar en het aandragen van nieuwe huurders is niet het primaire doel. Sterker: deze aanpak is achterhaald, die huurders liggen namelijk niet meer voor het oprapen. De zoektocht is nu een dynamisch proces waarin in nauwe samenwerking met de eigenaar gezocht wordt naar gebruikers passend binnen een eigentijds en toekomstgericht concept met daarbij passende doelgroepen en waarbij mogelijk fysieke of planologische ingrepen noodzakelijk zijn.

Deze oplossing wordt dan ook niet gevat in een rapport, een scenariostudie of een ander ‘u vraagt wij draaien-stuk’.

Het Expertteam Winkelgebieden kiest voor een intensieve samenwerking met de eigenaar om zo via wederzijdse kennisuitwisseling te komen tot maatwerkoplossingen. De contacten en ervaring van de eigenaar zelf, en de expertise van het team, worden zo optimaal ingezet en benut. Deze visie en de wil om de klant te bedienen kenmerkt de benadering, aanpak en manier van denken en werken van het foto peter kasbergen

Het Expertteam Winkelgebieden is inhoudelijk en procedureel betrokken bij de landelijke pilot Verlichte regels winkelgebieden, die wordt uitgevoerd door Platform 31. De pilot volgt de doelstellingen van de nationale Retailagenda van minister Kamp en houdt bestaande wet- en regelgeving die van invloed is op de detailhandel kritisch tegen het licht. En doet per deelnemend winkelgebied aanbevelingen over het verbeteren, schrappen of slimmer toepassen van onder meer planologische regels (bv. bestemmingsplannen en de Ladder voor duurzame verstedelijking), Algemene Plaatselijke Verordeningen, het huurrecht voor winkelpanden en de Drank- en horecawet. Zo krijgen lokale belanghebbenden een grotere verantwoordelijkheid bij het schrappen van regels. Per pilotgebied wordt onderzocht hoe dit kan worden georganiseerd.

De pilot is in eerste instantie ingericht voor een periode van anderhalf jaar, is gestart in het voorjaar van 2015 en loopt tot het najaar van 2016..

Winkelgebieden gevraagd. Concreet luidde de opdracht van de gemeente: “Toets en stel vast of wij (lees: de gemeente) op basis van de integrale afweging uit de detailhandelsvisie een juiste en zorgvuldige analyse hebben verricht?”. Naast het beantwoorden van een aantal logische met het beleid en de procedure samenhangende vragen, is beoordeeld in hoeverre de ontwikkeling kon worden toegestaan als deze werd getoetst aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Daartoe is eerst bepaald wat de aard van de ontwikkeling omvatte, dus een beoordeling van de te verwachten functie en zijn/haar nieuwe positie in de nieuwe retailstructuur, op basis van het voorgestelde programma.

Expertteam Winkelgebieden. Dat is ook de reden voor de Taskforce Binnenstad Assen om het Expertteam Winkelgebieden in te huren voor het (gezamenlijk) opstellen van een toekomstvisie voor de binnenstad. Met als doel een krachtig verhaal te bieden aan gemeente en provincie als antwoord en reactie op de plannen voor een foc bij het tt-terrein.

De gedreven werkwijze wekt enthousiasme op bij opdrachtgevers. Aan de overeenkomstige achtergronden voegen de vier individuele professionals specifieke kennis en ervaring toe, zoals die in project- en procesvraagstukken toegepast worden: ▶ Onderzoeks- en advieservaring, retailkennis, beleid, wet- en regelgeving, juridisch-planologisch (‘ladder voor duurzame verstedelijking’), conceptueel verhuur en ontwikkeltechnisch; ▶ Werkzaamheden toetsen initiatieven en beleid: is overal rekening mee gehouden en de juiste weg bewandeld; visie opstellen die maatwerk inhoudt en ook direct uitvoerbaar is; conceptuele insteek voor ondernemers, zowel individudeel als collectief; ▶ Koppelen, cross-sectoren, van onderzoek, beleid, ontwikkelen en verhuur.

DUURZAME TOEKOMSTBESTENDIGE CENTRUMGEBIEDEN Het groeiende aantal projecten waar het Expertteam Winkelgebieden bij betrokken wordt onderschrijft de toenemende behoefte vanuit de markt naar maatwerk en een vraaggerichte benadering. Het Expertteam Winkelgebieden benut zo optimaal de aanwezige kennis en ervaring van zowel het team zelf als van de betrokken stakeholders. Het Expertteam Winkelgebieden gaat en staat op deze manier voor duurzame toekomstbestendige centrumgebieden. ← ZIE OOK WWW.EXPERTTEAM-WINKELGEBIEDEN.NL EN VOLG @AANPAKWINKELGEB OP TWITTER. HET EXPERTTEAM WINKELGEBIEDEN IS KENNISPARTNER VAN PLATFORM31. scn nrw special 2015 83

2260 NRW Special 2015 v04.indd 83

03-09-15 17:18

MANAGEMENT

Nieuwe uitdagingen voor vastgoedmanager WPM Retail

V

olgens Joost Vooijs is actief management nodig om de actuele uitdagingen het hoofd te kunnen bieden. “We hebben de afgelopen tijd een versnelde verandering in het retaillandschap gezien door de opmars van online retail en de aanhoudende crisis. Winnaars en verliezers beginnen zich duidelijk af te tekenen. Die mix zien we ook terug in onze portefeuille. We spelen hierop in door goed te kijken naar de verschillende posities die winkelcentra innemen in de verzorgingsgebieden en de strategie hierop af te stemmen.

We werken daartoe intensief samen met onze afdeling Research. Expertise en data-analyse zijn leading geworden binnen onze organisatie.”

Van links af: Tim Remmers, directeur verhuur en relocatie, Joost Vooijs, directeur retail, en Cor Eschmeijer, operationeel directeur retail

FOCUS OP CONSUMENT “De consument bepaalt”, zegt Cor Eschmeijer. “Vroeger keken we samen met de ontwikkelaar naar wat er mogelijk was in een gebied en wat we verwachtten aan bevolkingsgroei. Daar pasten een bepaald aantal winkelmeters en een bepaalde branchering bij. Wat de consument wilde was toen minder van belang omdat die, in een tijd van hoog-

84 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 84

03-09-15 17:18

conjunctuur, toch wel kwam. Nu is kennis over de consument juist een van de pilaren waarop we opereren. We willen weten wat hem beweegt, waarom hij wel of juist niet naar een winkelcentrum komt, hoe vaak hij komt en wat hij daar koopt.”

Vooijs: “Dit is cruciaal om online en offline shopping weer nader tot elkaar te brengen. Immers, van een online consument weten we exact wie hij is, wanneer en waar hij shopt en welke producten hij aanschaft. Dan hebben we het nog niet eens over alle andere parameters die we online kunnen meten. Het accent komt steeds meer te liggen op de ‘data’ en het vertalen van deze informatie naar de wensen en behoeften van consumenten.”

NIEUWE ONLINE TOOL Harde data zoals passantentellingen, markthuurontwikkelingen en diverse geografische data verzamelde WPM al langere tijd. “Nog dit jaar gaan we met een marktpartij een unieke samenwerking aan op het gebied van beacontechnologie. We ontwikkelen een nieuwe online tool die werkt met een app op je smartphone. Deze gaat het verzamelen van consumentendata vergemakkelijken. De tool werkt in combinatie met een landelijk spaarprogramma voor consumenten.”

“Beacontechnologie wordt al veelvuldig toegepast in Amerika en zal naar ons idee in de toekomst een belangrijke schakel zijn in het samenbrengen van on- en offline retailing. Het spreekt voor zich dat de data die we hiermee kunnen verzamelen ons in staat zal stellen nog beter te bepalen wie de consument is van een bepaald winkelcentrum of winkelstraat en advies te geven om een winkelcentrum op het gebied van structuur en voorzieningen te veranderen.”

HART VAN DE WIJK Data is ook belangrijk als het gaat over marketing en communicatie van winkelgebieden. Dit specialisme zit heel dicht op de consument en meet standaardervaringen van

‘Als de consument zich thuis voelt zijn we goed bezig’ consumenten. Door voortdurend te meten, worden voor elk winkelgebied marketingprogramma’s op maat gemaakt die de optimale beleving creëren. Dat is voor elk type winkelgebied anders.

“Wij spreken graag over een winkelcentrum als ‘hart van de wijk’,” zegt Vooijs. “Als de consument zich thuis voelt in zijn eigen centrum, zijn we goed bezig. Positione-

Het retaillandschap verandert in een razend tempo en dat heeft zijn neerslag op winkelgebieden. Winnaars en verliezers tekenen zich steeds duidelijker af. Dit brengt nieuwe uitdagingen met zich mee voor vastgoedmanagers van winkelcentra. Wij spraken met WPM Retail over succesvolle retail en hoe zij als vastgoedspecialist hiermee omgaan.

ring en beleving heeft zich de afgelopen tijd sterk ontwikkeld, ook binnen WPM. Ook hier geldt dat je marketing en communicatie goed moet aansluiten op je doelgroep. Zo bereik je een veel breder publiek.”

“We zijn het niveau van de vlaggen en ballonnen inmiddels wel ontstegen. Het is een continue mix van factoren die het succes bepaalt. Als de branchering op orde is gaat het vervolgens om gastvrijheid en ondernemers die tijd en aandacht hebben voor hun klanten en zorgen dat het centrum die uitstraling heeft die past bij de functie. Dit soort zaken pakken we graag op met de winkeliersvereniging.”

DYNAMIEK IN BRANCHERING De juiste branchering blijft bij de basis behoren. Meer creativiteit is noodzakelijk bij het bepalen van de juiste invulling van het winkelaanbod. Het is niet meer vanzelfsprekend dat een vertrekkende modezaak word vervangen door een nieuwe modezaak.

“We zien al langer dat het aandeel van mode in met name wijkcentra afneemt”, zegt Remmers. “Daar moet je een andere invulling voor gaan zoeken dat past in het branchebeeld en functie van het winkelgebied. Beleving vindt de consument steeds belangrijker en de juiste horeca levert hier een belangrijke bijdrage aan. We moeten er echter wel voor waken dat er geen overkill aan horeca ontstaat en het aanbod verschraalt.”

VERVOLG OP PAGINA 86 →

scn nrw special 2015 85

2260 NRW Special 2015 v04.indd 85

03-09-15 17:18

MANAGEMENT

← VERVOLG VAN PAGINA 86 “De belangstelling voor discountformules is op dit moment nog steeds onverminderd groot te noemen en zorgt nu dan ook vaak voor een invulling van leegstaande units in winkelcentra. Als deze geplaatst worden op de juiste plek zorgen deze formules door de veelal hogere traffic ook vaak voor een positief effect naar de overige ondernemers. In binnensteden zie je bijvoorbeeld dat een partij als Primark in staat is om een belangrijke trekkersfunctie te vervullen en dat heeft een positief effect voor het overige winkelbestand.”

NIEUWE PARKEERVORMEN Een functiegerelateerd thema dat met name speelt voor winkelcentra die het wat moeilijker hebben is betaald parkeren. Zeker centra die zich richten op de dagelijkse boodschappen zullen hier een oplossing voor moeten bedenken. Eschmeijer: “Je ziet steeds meer weerstand bij consumenten om te betalen voor parkeren. WPM Research heeft dit jaar meerdere onderzoeken gedaan naar parkeertarieven en beleving. Belangrijke conclusie daarin was dat in Nederland over het algemeen de tarieven in lijn liggen met de aantrekkelijkheid van het aanbod van het betreffende winkelgebied. Parkeertarieven rücksichtslos verlagen naar een minimum is dan te kort door de bocht en zal niet in één klap zorgen voor een verhoging van de bezoekersaantallen.”

Winkelcentrum Diemerplein (Delta Lloyd Vastgoed), beheerd door WPM

KRITISCH Toch is voorzichtigheid geboden volgens Remmers. “Discount is niet geschikt voor ieder winkelcentrum. Het moet

‘Expertise en dataanalyse zijn leading geworden’ passen bij de branches die eromheen zitten. Het totaalplaatje moet uiteindelijk aantrekkelijk zijn voor de consument. Dat bepaalt of hij naar een winkelcentrum wil komen. Zo kijken we ook naar tijdelijke winkels of pop-up stores. Hier is veel vraag naar en een dergelijk concept is zeker aantrekkelijk voor een winkelcentrum mits het echt vernieuwend is en iets toevoegt aan het winkelcentrum.”

“Toch kijken wij hier kritisch naar. Vaak betekent een pop-up store concurrentie voor zittende ondernemers. Je moet dus continu alert blijven acteren en tijdelijke cashflow niet uitsluitend bepalend laten zijn.”

NOG WEINIG BEWEGING Meer flexibiliteit in huurcontracten zou kunnen helpen om de branchering van een winkelcentrum aan te passen aan de behoefte van de consument . Maar veel beweging in huurcontracten ziet Remmers nog niet.

“Niet iedere belegger is op dit moment al in staat om daarmee te werken. Het gaat hierbij om het managen en beperken van risico’s. Langere looptijden bepalen in theorie nu eenmaal mede de waarde van het vastgoed. Een huurder met een lange looptijd die niet optimaal functioneert heeft effect op het totale functioneren van het centrum. Mixvormen van een break na twee jaar of een basishuur met een omzetcomponent boven een bepaald niveau zijn hierbij oplossingen om toch net die ene retailer toe te voegen.”

Volgens Vooijs zouden winkelcentrumeigenaren en parkeergarage-eigenaren waaronder zeker ook gemeenten er goed aan doen om samen het beleid te bepalen. “Nu zijn het vaak twee partijen met ieder een eigen businesscase. Denk bijvoorbeeld ook eens na over nieuwe parkeervormen. Bestaande vormen richten zich vaak op een klein deel van de bezoekers en ‘benadelen’ juist bezoekers die lang in je centrum blijven.”

“Goed voorbeeld is de eerste anderhalf uur gratis parkeren: het resultaat daarvan is dat slechts een beperkt aantal bezoekers betaalt. Met als gevolg dat de parkeergarageeigenaar het tarief verhoogt en het nog duurder wordt voor bezoekers die langer willen winkelen. Alternatief zou kunnen zijn om een tarief te hanteren dat heel laag

86 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 86

03-09-15 17:18

THEMA

is, maar dat door iedereen wordt betaald. Hiervan zijn inmiddels praktijkvoorbeelden waarbij iedere consument vijftig cent betaalt voor het eerste uur. Dat werkt. Iedereen betaalt en door de hoge bezoekfrequentie is de exploitatie van de garage rendabel.”

BIZ-WETGEVING Eschmeijer ziet tevens een positieve kentering in die gebieden waarbij marktpartijen met gemeentes samenwerken, al dan niet geholpen door de biz-wetgeving. “Er ontstaan steeds meer samenwerkingsverbanden die ten doel hebben om de uitstraling van een winkelgebied te verbeteren. Zo wordt via een zogenaamde biz-regeling geld vrijgemaakt om het openbaar gebied aantrekkelijker te maken en door middel van gerichte acties het gehele cen-

de fouw De Retailagenda: een wolf in schaapskleren

H

et lijkt zo’n mooi plan; de overheid, institutionele beleggers en retailers trekken gezamenlijk op om de retailmarkt vlot te trekken en het winkelgebied weer aantrekkelijk te maken voor het publiek. Gezien de crisisperiode en de zware financiële klappen voor beleggers en retailers klinkt dit als muziek in de oren. De inhoud van de Retailagenda (die moet uitmonden in een convenant tussen alle betrokken partijen) is dan ook doorspekt van positiviteit en harmonie.

Alsof de betrokken partijen elkaar al die jaren verkeerd hebben begrepen, lijkt nu alles pais en vree.

Lijkt echter, want wie de kleine lettertjes van de Retailagenda goed leest ziet dat er toch meer aan de hand is. In hoofdstuk 6 van de agenda staat dat er meer flexibiliteit in de vastgoedmarkt zou moeten komen om sterkere winkelgebieden te kunnen creëren. Er staat letterlijk genoemd: “De veranderingen in de retail- en huurmarkt vereisen flexibiliteit van huurders en verhuurders.” Daar gaat het echter mis want wie verderop in het hoofdstuk kijkt ziet dat er opeens – vanuit het niets – twee belangrijke pijlers uit het huidige huurrecht opzij worden geschoven om deze verbetering mogelijk te maken. De huurprijsaanpassing conform artikel 7:303 BW moet verdwijnen, zodat partijen slechts een markthuurprijsaanpassing zouden kunnen verlangen en de indeplaatsstelling bij bedrijfsoverdracht conform artikel 7:307 BW moet worden ingeperkt.

N

trum als een aantrekkelijk gebied voor de consument te presenteren. Een mooi voorbeeld van partijen die zich realiseren dat je het individueel niet kunt oplossen, maar dat het veel productiever is om samen zaken te bespreken en daar ook afspraken over te maken.”

Vooijs: “Alles moet kloppen en blijven kloppen. Investeren in winkelcentra die dat waard zijn blijft een must.

Als complete vastgoedspecialist heeft WPM de tools om te adviseren, faciliteren en te begeleiden via WPM Development. We hebben momenteel een aantal renovaties lopen, bijvoorbeeld Westwijk in Amstelveen. En als ik nog een een tip mag geven voor de verkiezing van volgend jaar: Zijdelwaard in Uithoorn gaat een heel mooi project worden.” ←

ergens in de Retailagenda staat een toelichting waarom deze belangrijke artikelen in het huurrecht moeten worden tenietgedaan dan wel moeten worden beperkt. Ook staat in het betreffende hoofdstuk van de Retailagenda niet genoemd wat de verhuurders hier tegenover stellen om de huurders te compenseren voor het weggeven van deze rechten. Het lijkt er meer op dat onder het mom van de Retail­agenda de IVBN een aantal van haar stokpaardjes – te weten het wijzigen van het huidige huurrecht – snel en onopvallend probeert te verwezenlijken. De onoplettende partijen die hier zomaar mee instemmen zouden toch eerst moeten nadenken of dit wel wenselijk is. Immers kun je bij iedere contractsonderhandeling bepalen of je al dan niet van de wettelijke regeling te aanzien van huurprijsaanpassing zou willen afwijken. Het recht op indeplaatsstelling is door de wetgever zo belangrijk geacht dat daarvan niet contractueel kan worden afgeweken. Het zou dus raar zijn om dit nu snel even in het kader van de Retailagenda wel zomaar te doen. ← ANNELOES DE FOUW ADVOCAAT/PARTNER BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

scn nrw special 2015 87

2260 NRW Special 2015 v04.indd 87

03-09-15 17:18

RETAIL

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

WINKELEN, WAAR GAAN WE HEEN?

Francobolli Francobolli is Italiaans voor postzegels. Is dat een passende naam voor een gezellig Leids koffietentje? Wel als je er ook een ansichtkaart kunt uitzoeken en laten versturen op een datum naar keuze. Een uniek concept dat eigenaresse Tiny Klever graag toelicht.

‘K

offie met een kaartje’, daar begint Tiny Klever mee als ik vraag hoe ze op het idee gekomen is om Francobolli te beginnen. Eigenlijk toevallig liep ik binnen bij Francobolli toen ik in Leiden was na een bezoek aan Corpus. Corpus is een museum, dat is opgebouwd als het menselijk lichaam waar je doorheen kunt lopen, zodat je kennis maakt met alle lichamelijke organen en hun functie. De moeite van een bezoek waard. Het museum ligt in Oegstgeest, dus na afloop wilde mijn gezelschap Leiden nog even in.

GEZELLIG ZONNIG TERRAS We liepen – hoe kan het ook anders – langs het Waagblok, een fraaie ontwikkeling van Provast en het Aalmarktproject van a.s.r. dat in aanbouw is. Het was mooi weer en aan de overkant van de gracht, de Apothekersdijk, zagen we een gezellig terras in de zon. De koffie en worteltaart waren uitstekend. Ik liep even naar binnen om iets te vragen.

Daar liep ik tegen een hele grote etalage-achtige transparante kast aan met 365 vakjes. In een groot aantal vakjes stonden ansichtkaarten. Toen ik vroeg waar dat voor diende, vertelde Tiny Klever (later zou ik haar naam vernemen), dat iedere bezoeker een kopje koffie, een taartje

of een broodje kan bestellen én een kaartje kan sturen.

Als ik rondkijk, zie ik overal ansichtkaarten (in stellingen aan de muur en losstaand) in allerlei verschillende stijlen.

Klassiek, kunst, modern en vooral ook heel veel humor. Op een foto met Albert Einstein met de tekst I love you just the way I am blijft mijn blik even hangen. En zo zijn er nog veel meer leuke kaarten met scherpe teksten.

Op mijn vragen legt Tiny kort het concept uit. Bij Francobolli kun je kaarten laten versturen aan iedereen op het moment dat jij dat wil. Leuk idee, denk ik en laat aan al mijn vriendinnen kaartjes sturen op de dagen die voor hen iets bijzonders betekenen. Vrolijk verlaten we het terras.

Het leuke idee laat me niet meer los. En wat kun je dan als auteur anders doen dan er over schrijven?

CHINEES Een paar weken later hebben we een afspraak. Het is wederom mooi weer en we zitten buiten. Eigenares van Francobolli is Tiny Klever. Terwijl we zitten te praten, houdt ze constant de klanten en de bediening in de gaten, zodat ze direct bij kan springen als het te druk wordt.

Ze heeft Chinees gestudeerd, vertelt Tiny. Daarvoor heeft ze een tijd in Shanghai gewoond. Daar zag ze in een boekwinkel hoe mensen een kaartje schreven dat door de

88 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 88

03-09-15 17:18

RETAIL

medewerkers van de winkel op de post gedaan werd. Toen ze terugkwam in Nederland en afgestudeerd was, vroeg ze zich af wat ze zou gaan doen. Eerder had ze gewerkt bij de gemeente Leiden, een commercieel adviesbureau en ze had zelf haar eigen adviesbureau gerund. Ze richtte zich vooral op de sociaal-maatschappelijke markt. Ze wilde niet terug naar haar oude werkveld.

GEBOORTE VAN FRANCOBOLLI Ze overwoog al snel een combinatie van de kaartenverzendservice en een heerlijke plek om goede koffie te drinken op de Nederlandse markt te beginnen. Toen ze ook nog dit bijzonder fraaie pand in jugendstil leeg zag staan,

de eigenaar kende en vernam dat er een horecabestemming op zat, was het Kaartjes versturen besluit snel genomen. Haar spaargeld zette ze in om het concept goed te ontis voor veel wikkelen en in het pand te investeren. mensen gewoon In juni 2011 opende ze Francobolli (Italiaans voor postzegels). te omslachtig De kaartcollectie is zeer zorgvuldig samengesteld. Ze heeft verschillende leveranciers en heeft inmiddels ook een eigen serie ansichtkaarten laten ontwikkelen. Het zijn allemaal echte ansichtkaarten, dus zonder envelop.

Tegen de muur achter de counter bevindt zich de dagenkast met vakjes van 1 januari tot en met 31 december. Het concept werkt als volgt: als gast bedenk je wanneer je wie een kaartje zou willen sturen. Als bijvoorbeeld je nicht volgende week jarig is, maar je bent zelf niet in de gelegenheid op dat moment een kaartje te sturen, regelt Francobolli dat voor je. Je kiest een kaart uit, schrijft deze zelf en stopt hem in het verzendvakje met de datum van je keuze.

Francobolli zorgt voor de postzegel en de verzending op de door jou gekozen dag.

VERVOLG OP PAGINA 90

→ scn nrw special 2015 89

2260 NRW Special 2015 v04.indd 89

03-09-15 17:18

RETAIL

GOEDE KOFFIE Tiny raakt helemaal enthousiast als we het hebben over haar concept en haar achterliggende bedoeling. ‘Naast de kaartenservice is de kwaliteit van mijn producten ontzettend belangrijk. De koffie moet écht heel goed zijn, evenals de thee en alle soorten van gebak. Mijn gasten komen niet alleen voor de kaarten, maar zeker ook voor de kwaliteit van onze producten.’

‘Zelf ben ik een enorme zoetekauw, dus laat mij maar taartjes proeven. Dat kan ik als de beste. Onze wortelcake is dan ook echt de beste wortelcake van Nederland. Met de broodjes houd ik goed in de gaten wat ‘hip’ is en pas daar mijn assortiment bij aan, maar de nadruk ligt echt op de koffie en de kwaliteit ervan. Francobolli ruikt naar goede koffie, niet naar gesmolten kaas.’

Inmiddels heeft Francobolli veel vaste klanten en heel veel passanten. Ook bij toeristen valt deze formule erg goed.

Een enthousiaste Tiny Klever

DRIE DIENSTEN Tiny vertelt dat het wel aardig is dat de drie vormen van dienstverlening: horeca, kaartverkoop en verzendservice, ook onafhankelijk van elkaar gebruikt worden. Er komen mensen kaarten kopen, kaarten laten versturen en koffie drinken en/of lunchen. Per maand verkoopt ze zo’n duizend ansichtkaarten.

Als ik vraag waarom ze deze zaak hier begonnen is – dit concept is nieuw en onbekend in Nederland – vertelt Tiny: ‘Mensen versturen steeds minder kaarten en dat heeft mede te maken met het feit dat je drie verschillende handelingen moet verrichten om je kaart op de plek van bestemming te krijgen. Je moet een kaart en een postzegel kopen. Dat kan niet vaak op dezelfde plek. Dan schrijf je de kaart ergens en moet je ook nog naar de brievenbus. Al die handelingen in combinatie met het gemak van internet heeft het verzenden van kaarten niet gestimuleerd.

Terwijl juist een leuke kaart zo aardig is. Bij het uitzoeken en schrijven van de kaart ga je een verbinding aan met jezelf en met de ander. Ik hecht veel waarde aan dat sociale aspect van kaarten. Je houdt er relaties mee in stand en kan ze er ook mee verbeteren of intensiveren. En dat allemaal onder het genot van een kopje goede koffie, thee of iets anders met een goed taartje.’

VOORTDUREND VERBETEREN EN AANPASSEN Even springt Tiny bij, omdat het plotseling heel druk wordt. Als ze weer komt zitten zegt ze: ‘Ik had natuurlijk ook de tijd mee. Op dit moment is buiten de deur koffie drinken echt hot. Veel studenten hebben niet eens meer een koffiezetapparaat, omdat ze voor hun koffie altijd naar buiten gaan. Tijdens de crisis zijn er veel horecaformules bij gekomen. Ook bij mij in de buurt is de concurrentie enorm toegenomen, maar Francobolli groeit nog steeds, dus blijkbaar is er markt voor. Ik maak me ook niet zo druk om wat collega’s doen. Ik kijk voortdurend hoe ik mijn eigen zaak kan verbeteren en aanpassen aan veranderende gedragspatronen.’

GROEI Francobolli bestaat dit jaar vier jaar en groeit nog steeds.

Tegenover mij zit een echte onderneemster, dus mijn vraag is: ‘What’s next?’ Daar is Tiny inderdaad al mee bezig. Op dit moment is ze Francobolli geschikt aan het maken als franchiseformule. Ze heeft een 365-dagenkast laten ontwikkelen, die geplaatst kan worden bij verschillende horecabedrijven. De franchisenemer huurt deze kast permanent en betaalt in het begin borg. Als de zaak goed draait en het concept behouden blijft, krijgt de franchisenemer de borg na vijf jaar terug. De kaartcollectie maakt deel uit van het concept.

Daarnaast wil Tiny een eigen Francobolli kaartenreeks ontwikkelen. Ambitie is dat straks 40 tot 50 procent van de kaartverkoop bestaat uit de eigen huiscollectie. Horecaondernemers die met liefde aan goede producten werken en bij wie aandacht voor de klant hoog in het vaandel staat, kunnen zeker contact opnemen!

LEUK! Tiny springt wederom op om haar collega’s bij te staan als de zaak zowel binnen als buiten volloopt. Ik zoek nog acht kaarten uit; vier laat ik ter plekke versturen. De andere vier zijn gewoon leuk! ←

90 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 90

03-09-15 17:18

SCORE

Op 1 januari 2015 is de Wet op Bedrijven Investering Zone in werking getreden. De definitieve wet op de Bedrijven InvesteringsZone (BIZ) vervangt de eerdere experimentele BIZ-wet van 2009.

D

e definitieve wetgeving was goed nieuws voor ondernemers die gezamenlijk aan de slag willen om verbeteringen in hun gebied te realiseren. Zeker nu er geen onduidelijkheden meer zijn rondom de bestemming van de gelden. BIZ-gelden zijn uitstekend in te zetten voor promotionele en internet doeleinden! En dat biedt in deze veranderende (economische) tijden voor ieder ondernemingsgebied prachtige kansen.

VERANDEREND SPEELVELD VRAAGT OM SAMENSPEL De stagnerende economische ontwikkeling in winkelgebieden speelt een grote rol. Het voorziet voor een grote periode in een zeer gematigde groei, of soms in een krimp. Dat heeft onder meer te maken met het bestedings­ patroon. Door verzadiging van goederen geven de consumenten minder geld uit aan goederen en meer aan diensten. Technologische ver­ nieuwingen en digitalisering zorgen voor veranderingen in het consumentengedrag.

We kopen andere producten en we winkelen op een andere manier.

Door verbetering van het economisch tij gaan de economische omstandigheden voor de retail sector verbeteren, maar niet iedereen zal daarvan profiteren. Het speelveld is totaal veranderd. Buitenlandse toetreders, branchevervaging, ketenintegratie en technische innovaties maken dat de sector fundamenteel veranderd is. Ondernemingen moeten niet concurreren via prijzen maar producten aanbieden, waarvan de consument het gevoel heeft dat – door de sfeer en ambiance waarin zij zich bevinden – deze net een beetje van elkaar verschillen. Retailers zullen daarop moeten inspelen. Samen en pro-actief. Diverse grenzen moeten overwonnen worden om succesvol de verbinding met de consument te versterken. Ondanks de groei van online winkelen blijft fysiek winkelen en ontmoeten in de winkelgebieden dominant.

Dit verdient veel aandacht van de retailer. In dit proces is samenwerking noodzakelijk.

SAMENWERKEN IS SAMEN WERKEN De mate waarop retailers in winkelgebieden samenwerken verschilt behoorlijk. Het verschil tussen de koplopers en achterblijvers zal verder toenemen. Het kaf wordt van het koren gescheiden. In diverse ondernemersgebieden zal hard

Benut de BIZ door dick van doleweerd

gewerkt moeten worden om niet ten onder te gaan aan standvastige verouderde principes en wetmatigheden. De goede ondernemers bepalen echter niet alleen meer het succes. De achterblijvers zijn net zo beeldbepalend.

De focus op activiteiten die alleen ten goede lijken te komen aan de eigen individuele onderneming maakt plaats voor het collectieve belang. Immers geldt vanuit de markt gezien: wat goed is voor het winkelgebied is ook goed voor de individuele onderneming in dat gebied!

Dit alles pleit voor echte samenwerking. Niet iedere ondernemer heeft dezelfde kwaliteiten en talenten. Het is gewoon “slim ondernemen” als je van elkaar gebruik maakt. Het is daarbij wel belangrijk te onderkennen dat samenwerking in het winkelgebied gebaseerd moet zijn op de visie dat de consumenten verbinding gerealiseerd kan worden door de gezamenlijke verbinding van de retailers in dat gebied.

Kortom; je moet het ook écht willen en ervoor gaan. In het proces van samenwerken is de BIZ een belangrijke financiële onderlegger.

DIALOGISCHE AANPAK Om deze scheidslijn te overwinnen kunnen ondernemers op zoek gaan naar wat zij samen belangrijk vinden voor hun winkelgebied.

Zij doen dit op basis van ‘de dialoog’. Dat wil zeggen­een open gesprek waaraan alle deelnemers op basis van gelijkwaardigheid deelnemen. De ondernemers kiezen met elkaar de onderwerpen waarvan zij vinden dat daarmee het winkelgebied voor de consument aantrekkelijker wordt, werken deze uit en maken een keuze uit de voorgestelde oplossingen.

Tot slot maken zij aan de hand van de uitkomsten een business model waarin vorm, functionaliteit, eigenschappen en ontwikkeltraject aan de orde komen. Deze vernieuwde inzichten vormen de effectieve basis voor het gebiedsgericht plan waarmee we onze winkel- en werkgebieden of economische zones zo in kunnen richten dat zij aantrekkelijk zijn voor consumenten. In dit nieuwe verdienmodel kunnen de ondernemers de financiële inbreng van de BIZ volledig benutten. ←

Succes of niet: de BIZ kan helpen.

HOE WERKT HET OOK ALWEER? Een bedrijveninvesteringszone (BIZ) biedt de mogelijkheid voor gemeenten en ondernemers te voorzien in een gebiedsgerichte bestemmingsheffing voor gezamenlijke investeringen door ondernemers in de kwaliteit van een bedrijfsomgeving. De gemeenteraad stelt hiertoe een gebiedsgerichte heffing (belastingverordening) in, die alleen in werking treedt indien hiervoor voldoende draagvlak bestaat bij de betrokken ondernemers.

De gemeente verstrekt de opbrengst van de gebiedsgerichte heffing in de vorm van een subsidie aan de desbetreffende vereniging of stichting van ondernemers. Met de subsidie worden de kosten betaald van activiteiten in de openbare ruimte die zijn gericht op het bevorderen van de leefbaarheid, de veiligheid, de ruimtelijke kwaliteit of de economische ontwikkeling van de zone. scn nrw special 2015 91

2260 NRW Special 2015 v04.indd 91

03-09-15 17:18

BESTE BINNENSTAD

Op deze en de volgende pagina's presenteert Felix Wigman de vier finalisten van de verkiezing Beste Binnenstad 2015–2017.

Historie en vernieuwing is de kracht van Dordrecht

H

et Platform Binnenstadsmanagement heeft daags na het op 17 juli bekend maken van de finalesteden van de Verkiezing Beste Binnenstad, gesproken met de finalisten. Voor Dordrecht is een finaleplek in de verkiezing een blijk van waardering van hard werken aan versterking van de binnenstad, aldus wethouder Economische Zaken Jasper Mos. Zowel Dordtse ondernemers als de gemeente hebben de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de binnenstad. De stad reageerde zeer positief op het nieuws dat zij verkozen is als finalist. Dordrecht heeft hiermee de andere genomineerde binnensteden in de categorie grote binnensteden achter zich gelaten, iets waar zij erg trots op is. Bewoners zijn trots dat ook de buitenwereld ziet dat Dordrecht de afgelopen twee jaar positieve ontwikkelingen heeft doorgemaakt. Dordrecht vindt het dan ook erg leuk om de strijd aan te gaan met het nabijgelegen Rotterdam!

mules, maar ook lokale ondernemers krijgen hierin de ruimte. Nieuwe initiatieven en creatieve ondernemers zijn welkom in Dordrecht.

Volgens wethouder Jasper Mos blijft Dordrecht zichzelf en probeert ze niemand te imiteren. Dordrecht heeft zich gericht op de verbreding van het horeca-aanbod in het kernwinkelgebied. De combinatie van nieuwe horeca- en winkelconcepten in de oude binnenstad heeft de afgelopen twee jaar gezorgd voor meer sfeer en authenticiteit. De ontwikkeling van het ‘Statenplein’ en omgeving is een belangrijke drijfveer en dit is een plek geworden waar je kunt winkelen en kunt genieten van het brede horeca-aanbod. Ook de ontwikkeling van het Achterom en het Bagijnhof heeft ruimte gegeven voor vernieuwing en heeft de stad fors opgeknapt. Daarnaast is veel tijd en aandacht besteed aan de marketing van de binnenstad.

SAMENSPEL Door een publiek private samenwerking is er een mooi samenspel ontstaan tussen ondernemers en de gemeente. Het resultaat van actief beleid ten aanzien van functiemenging, maatwerk en regelgeving heeft geleid tot afnemende leegstand, meer ‘couleur locale’, toenemende horeca en culinaire speciaalzaken. Los van

DAAROM VERDIENT DORDRECHT DE TITEL ‘BESTE BINNENSTAD 2015-2017’ Dordrecht heeft in de afgelopen twee jaar een zeer positieve ontwikkeling doorgemaakt op het gebied van detailhandel. Het detailhandelsaanbod in het kernwinkelgebied is ontwikkeld tot een goede combinatie van lokale ondernemers en winkelketens. In de afgelopen twee jaar heeft Dordrecht een mooie samenhang gecreëerd tussen authentieke speciaalzaken en grote winkelketens. Ze heeft sterk ingezet op het aantrekken van nieuwe winkelfor92 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 92

03-09-15 17:18

BESTE BINNENSTAD

de investeringen in het winkelgebied heeft Dordrecht de afgelopen jaren veel geïnvesteerd op het gebied van cultuur en evenementen. Mooie tentoonstellingen en een goede programmering versterken de levendigheid van de stad. Hierbij zorgt het vernieuwde Dordrechts Museum en het ‘Hof van Nederland’ voor een eigentijds cultuuraanbod. Kers op de taart was het succesvolle evenement Koningsdag 2015. Tijdens Koningsdag waren mooie beelden van Dordrecht te zien en is Dordrecht positief in het nieuws gekomen.

DORDRECHT VERKOOPT ZICHZELF Donderdag 8 oktober bezoekt de jury van de Verkiezing Beste Binnenstad de binnenstad van Dordrecht. Dordrecht krijgt dan de mogelijkheid de jury te overtuigen waarom Dordrecht de titel Beste Binnenstad verdient.

Volgens wethouder Jasper Mos zal de jury Dordrecht nog mooier en indrukwekkender vinden wanneer zij de stad komt bezoeken dan al te zien

was tijdens Koningsdag 2015. “Onze stad ligt er mooi bij en in zekere zin zal de stad zichzelf dan ook verkopen. Er is in de marketing ook nadrukkelijk ingezet op het trotser maken van onze eigen inwoners. Wij zijn als gemeente blij dat Dordtenaren steeds meer reclame maken voor hun eigen stad. Mensen die de binnenstad bezoeken geven vaak aan dat zij naar Dordrecht zijn gekomen vanwege de positieve verhalen die zij gehoord hebben”, zei wethouder Jasper Mos. “We vinden het een grote eer dat we al zo ver zijn gekomen en ook nog gekozen zijn tot finalist. Het is altijd heel mooi als je genomineerd wordt, maar winnen is nog mooier. We gaan echt voor deze titel.” Mocht Dordrecht de titel in de wacht slepen dan gaan ze zeker een feestje bouwen, aldus wethouder Jasper Mos. Dordrecht zal de titel ‘Beste Binnenstad 2015–2017’ absoluut gaan gebruiken in haar campagnes. Om de binnenstad van Dordrecht nog levendiger en mooier te maken blijft de stad inzetten op nieuwe ontwikkelingen. ←

genomineerd voor

Sinds 1995 stimuleert en professionaliseert het Platform Binnenstadsmanagement als onafhankelijke organisatie de binnenstedelijke samenwerking tussen overheid, ondernemers en vastgoedeigenaren. Ontwikkeling, borgen en uitwisseling van kennis en ervaringen staat bij het Platform Binnenstadsmanagement centraal. Dat gebeurt onder meer door het organiseren van bijeenkomsten, de publicatie van themadossiers en artikelen en via de website. Middels de activiteiten ontstaat een kruisbestuiving van ideeën en ervaringen. Alles met als doel om onze waardevolle binnensteden te behouden en te versterken. In totaal zijn ruim 70 Nederlandse en Vlaamse steden en 10 begunstigers aangesloten bij het Platform Binnenstadsmanagement. scn nrw special 2015 93

2260 NRW Special 2015 v04.indd 93

03-09-15 17:18

genomineerd voor

Gouda bestaat uit meer dan alleen Goudse kaas

‘Als je kaas wilt beleven, dan moet je naar Gouda’

pandeigenaren en de culturele instellingen in de stad die met elkaar in gesprek gaan over de aanpak van de Goudse binnenstad.

Hierin heeft de gemeente een faciliterende rol. Door het opzetten van de Werkgroep Binnenstad, bestaande uit het centrummanagement en het Platform stadsmarketing & toerisme, wordt in de binnenstad intensief samengewerkt.

Volgens Marjolein Broos, accountmanager Economische Zaken van de gemeente Gouda, heerst in Gouda een hoog energieniveau en een grote gedrevenheid. Steeds meer partijen sluiten zich bij de Werkgroep Binnenstad aan, zo ook de horeca en warenmarkt ondernemers. De afgelopen jaren heeft Gouda een aantal nieuwe hotspots in de binnenstad gecreëerd. Een daarvan is de vernieuwde bibliotheek De Chocoladefabriek: dit was ooit het oude stadskantoor en daarvoor een chocoladefabriek. Aan de andere kant van de stad is het plan Bolwerk gerealiseerd. Dit voorjaar is hier een stadsbrasserie geopend, waarmee Gouda er een nieuwe hotspot bij heeft.

ok Gouda is trots dat zij gekozen is als finalist voor 2015–2017. Volgens de inwoners is Gouda een prachtstad en heeft Gouda een welverdiende finaleplek behaald. De ondernemers en de gemeente zien de finaleplek als een beloning voor de investeringen in de binnenstad. In Gouda leeft de Verkiezing Beste Binnenstad. Gouda is klaar om de strijd aan te gaan met Roermond.

EVENEMENTEN Daarnaast blinkt Gouda uit op het gebied van evenementen en stadsmarketing. Gouda Kaasstad is de afgelopen periode als merk erg sterk neergezet, waarmee Gouda zich internationaal profileert. In Gouda vindt de grootste opening plaats van het Nederlandse kaasseizoen met 21 kaasmarkten per jaar. Ondanks de bezuinigingen maakt het college extra geld vrij om nog meer in te zetten op vernieuwing van de kaasmarkten waaronder zelfs een verdubbeling van het aantal kaasmarkten per jaar. De afgelopen jaren is er ook extra aandacht geweest voor de afsluiting van het kaasseizoen in de vorm van een kaasfeest. Inmiddels is dit kaasfeest uitgegroeid tot een driedaags evenement met de ambitie om door te groeien tot de grootte van de Oktoberfesten in München. De intensieve samenwerking kwam ook tijdens de landelijke sinterklaasintocht in 2014 tot uiting, toen werkten meer dan 45 kleine en grote organisaties enthousiast mee. “Ik kan die samenwerking niet genoeg benadrukken”, aldus Marjolein Broos.

DAAROM VERDIENT GOUDA DE TITEL ‘BESTE BINNENSTAD 2015–2017’ Volgens Gouda verdient zij de titel ‘Beste Binnenstad 2015–2017’ omdat zij de afgelopen jaren op het gebied van samenwerking enorme stappen heeft gemaakt. Sinds een aantal jaar is niet alleen de gemeente actief met de binnenstad bezig maar zijn ook de ondernemers zeer actief in de binnenstad. Er heerst in Gouda een goede bottom-up aanpak waarbij de initiatieven van de ondernemers zelf afkomstig zijn. Het zijn de bewoners, ondernemers, de

HET IS DE TITEL VAN DE BINNENSTAD Vrijdag 9 oktober bezoekt de jury de binnenstad van Gouda. Gouda krijgt dan de mogelijkheid de jury te overtuigen waarom Gouda de titel Beste Binnenstad verdient.

Volgens Marjolein Broos zijn het de ondernemers, bewoners en de culturele instellingen die actief zijn in de binnenstad. “Zij moeten het doen en zij moeten het uitdragen. Eigenlijk is het hun titel”, aldus Marjolein Broos. Marjolein Broos is van mening dat het hun eer is om aan de jury te mogen laten zien waar zij trots op zijn.

O

94 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 94

03-09-15 17:18

Gouda is trots op de finaleplek en gaat graag de strijd aan met Roermond. Volgens Marjolein Broos valt er altijd wel iets te verbeteren maar is Gouda een prachtige stad. “We gaan ervoor om die prijs binnen te halen.” Als Gouda de Verkiezing Beste Binnenstad wint, wordt dit natuurlijk met alle betrokkenen gevierd. Bovendien zal Gouda op alle mogelijke manieren gebruik maken van de titel ‘Beste Binnenstad’ zoals bij de stadsmarketing en -promotie. De stad zal de titel met name uitzetten in de regio en zich internationaal blijven richten op Gouda Kaasstad. ←

Om de twee jaar leven binnensteden in Nederland toe naar de uitreiking van de titel ‘Beste Binnenstad’. Het Platform Binnenstadsmanagement is vanaf de eerste editie van de Verkiezing in 2003 betrokken bij de uitvoering. Vijf edities zijn georganiseerd in samenwerking met onder andere Detailhandel Nederland en het Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Sinds 2013 organiseert het Platform Binnenstadsmanagement in samenwerking met diverse partners die de binnenstad een warm hart toedragen de Verkiezing. Juist in de tijd waarin de bezoekersaantallen aan binnensteden dalende zijn, is positieve aandacht voor de kwaliteit van onze centra immers waardevol. De titel levert een belangrijke bijdrage aan de economie van de binnenstad zo tonen de voorbeelden van de eerdere winnaars aan.

De Beste Binnenstad is een kwaliteitslabel. Alle facetten van de binnenstad worden tijdens de beoordeling en jurering onder de loep genomen. De ‘Beste Binnenstad’ springt er niet alleen uit op het vlak van winkels of parkeermogelijkheden, maar onderscheidt zich in de volle breedte van andere binnensteden. Zowel vanuit de optiek van de consument als het bedrijfsleven, bewoners en bezoekers. Uitgangspunt is de ontwikkeling die een binnenstad binnen een periode van twee tot drie jaar heeft doorgemaakt.

scn nrw special 2015 95

2260 NRW Special 2015 v04.indd 95

03-09-15 17:18

BESTE BINNENSTAD

genomineerd voor

R

oermond is er heel content mee dat zij ook deze editie weer verkozen is tot finalist. Eerder won Roermond in 2009 de titel. Volgens Jos Rutten, voorzitter Citymanagement Roermond, is het een hele mooie prestatie dat Roermond bij de twee finalisten hoort.

“Ongeacht of we de finale winnen, het feit dat je als stad tot de finalisten behoort is al een prestatie op zich”, aldus Jos Rutten. Betrokkenen van de binnenstad reageerden zeer positief en vol trots bij het horen van het behalen van de finaleplek in de Verkiezing Beste Binnenstad 2015–2017.

die de mobiliteit in Roermond verbeterd. Daarnaast heeft zij gezamenlijk een stadsplan opgezet met bewegwijzering door de binnenstad, is de Singelring heringericht en zijn de wegen en de stad mooier aangekleed. Hierdoor is de attractiviteit van de binnenstad toegenomen. Bovendien zorgt het welkomstteam in Roermond voor extra veiligheid in de binnenstad.

“We moeten zorgen voor een schone binnenstad, maar ook voor een veilige stad. Mensen moeten in een veilige omgeving kunnen winkelen”, aldus Jos Rutten.

NIEUW BELEID Roermond heeft tevens een nieuw detailhandelsbeleid opgesteld. De focus van het nieuwe detailhandelsbeleid ligt met name op het versterken van de binnenstad en het uit-

Samenwerking staat voorop in Roermond Volgens de voorzitter van Citymanagement Roermond zijn de ondernemers trots op hetgeen ze bereikt hebben en geeft de finaleplek extra energie, waardoor zij zich nog meer in zullen zetten voor de binnenstad van Roermond.

DAAROM VERDIENT ROERMOND DE TITEL ‘BESTE BINNENSTAD 2015–2017’ Volgens Roermond verdient de stad de titel ‘Beste Binnenstad 2015–2017’ omdat zij de afgelopen jaren op verschillende binnenstedelijke aspecten veel vooruitgang heeft geboekt. Vooral op het gebied van samenwerking heeft Roermond grote stappen gemaakt.

Vijf jaar geleden heeft Roermond de toenmalige experimentenwet biz aangenomen, bedoeld om de kwaliteit van het winkelgebied te verbeteren en alle gebruikers de kosten daarvoor te laten delen. Recent heeft Roermond een nieuwe draagvlakmeting gehouden, waarbij zij voldoende draagvlak heeft gecreëerd om de komende vijf jaar verder te borduren op de biz.

De ondernemers kiezen door de biz bewust om samen te werken aan een toekomstbestendige binnenstad. De goede samenwerking tussen de ondernemers en de gemeente heeft de afgelopen jaren al tot heel veel positieve resultaten geleid. Roermond heeft hierdoor gezamenlijk een mobiliteitsfonds opgezet, en mede dankzij Europese subsi-

bouwen van de binnenstad tot een compleet en compact centrum, waar mensen een divers detailhandelsaanbod aantreffen. Naast de hoofdwinkelstraat met de grote winkelketens is het belangrijk dat de binnenstad een diversiteit kent in het winkelaanbod.

“We streven naar diversiteit en naar een compacte binnenstad met weinig leegstand”, aldus Jos Rutten.

Daarnaast heeft Roermond ook afgelopen jaren veel geïnvesteerd in kwalitatief, goede horeca. Jos Rutten is van mening dat kwalitatief, goede horeca belangrijk is voor de uitstraling van de binnenstad. Aangezien het Designer Outlet Roermond op loopafstand ligt van de binnenstad, krijgt Roermond veel bezoekers vanuit het Designer Outlet. Volgens Jos Rutten kan de horeca hier extra van profiteren. “De binnenstad van Roermond kan meeliften op het grote aantal bezoekers van het Outlet Center.

We kunnen synergie creëren door dit

Schoon, heel en veilig is waar Roermond zich op richt

96 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 96

03-09-15 17:19

BESTE BINNENSTAD

gezamenlijk aan te pakken en samen te werken”, vertelt Jos Rutten.

Ook op het gebied van cultuur heeft Roermond de afgelopen jaren veel bereikt. Het Roermonds Museum is omgedoopt tot het Cuypershuis en de oude fabriek is verbouwd tot de Cultuurfabriek. Hierdoor is er meer ruimte gekomen voor cultuur in Roermond. Jos Rutten is van mening dat deze aspecten hebben bijgedragen tot het worden van de finalist van de Verkiezing Beste Binnenstad 2015–2017.

ROERMOND ZAL DE JURY VERRASSEN Vrijdag 9 oktober bezoekt de jury van de Verkiezing Beste Binnenstad de

binnenstad van Roermond. Roermond krijgt dan de mogelijkheid de jury te overtuigen waarom Roermond de titel Beste Binnenstad verdient.

Volgens Jos Rutten zal de jury het unieke en mooie van Roermond gaan beleven. “We zullen alles extra aanscherpen zodat de stad er goed en verzorgd uitziet, we zullen de jury zeker verrassen”, aldus Jos Rutten. “We zijn op de eerste plaats natuurlijk heel erg trots dat we ook deze editie weer de finale gehaald hebben. Het is echt een hele eer of we de titel nou wel of niet winnen.”

Doordat Roermond de Verkiezing Beste Binnenstad editie 2009-2011 gewonnen heeft, heeft Roermond volgens Jos Rutten al ervaring met de positieve publiciteit die de titel met zich mee kan brengen. Wanneer Roermond de titel ‘Beste Binnenstad 2015-2017’ wint, zal het Citymanagement van Roermond hier wederom groots mee naar buiten treden. ←

De finalisten in de categorie ‘grote binnensteden’ en ‘middelgrote binnensteden’ zijn unaniem gekozen door de jury van de verkiezing. De landelijke jury, samengesteld uit onafhankelijk experts op diverse binnenstedelijke thema’s heeft haar keuze gebaseerd op haar kennis en ervaring en de ingediende bidbooks.

Op donderdag 8 of vrijdag 9 oktober zullen de finalisten een bezoek krijgen van de jury. Hierbij krijgen de steden de mogelijkheid de jury te overtuigen waarom zij de titel verdienen. De winnaars worden 18 november tijdens een feestelijke bijeenkomst in Den Haag bekend gemaakt. Daarna zal bekend zijn wie zich de komende twee jaar Beste Binnenstad 2015-2017 mag noemen. scn nrw special 2015 97

2260 NRW Special 2015 v04.indd 97

03-09-15 17:19

BESTE BINNENSTAD

genomineerd voor

Rotterdam: beleving is het sleutelwoord

I

n Rotterdam kan alweer de vlag uit, nu de Markthal winnaar is geworden van de NRW Jaarprijs. In elk geval heeft Monique Zwinkels, Programmamanager Binnenstad van de gemeente Rotterdam, in juli het nieuws over de finaleplaats voor de verkiezing Beste Binnenstad ook meteen gedeeld via sociale media “Ik kreeg zelfs vragen binnen van mensen waar je kon stemmen. Het mooie van deze verkiezing is juist dat mensen niet kunnen stemmen. Het gaat bij deze verkiezing echt om de ontwikkeling die een stad de afgelopen jaren heeft doorgemaakt en Rotterdam heeft deze finaleplek gewoon verdiend”, aldus Monique Zwinkels.

Eind 2015 begint de manifestatie van 75 jaar wederopbouw van Rotterdam en de geschiedenis van het bombardement. “Stel dat Rotterdam de beste binnenstad wordt, dan is dit een mooi begin van de manifestatie van de wederopbouw. Met als ondertitel ‘Rotterdam viert de stad’, zou dit een perfecte planning zijn”, volgens Monique Zwinkels.

DAAROM VERDIENT ROTTERDAM DE TITEL ‘BESTE BINNENSTAD 2015–2017’ Volgens Rotterdam verdient zij de titel ‘Beste Binnenstad 2015–2017’ omdat zij de afgelopen jaren op verschillende binnenstedelijke aspecten zijn gegroeid. Sinds 2008 heeft Rotterdam een nieuw beleid genaamd ‘De Binnenstad als city lounge’. Rotter-

dam heeft als doel om meer te focussen op de binnenstad, om zo meer inwoners en meer bezoekers te krijgen. Om de binnenstad aantrekkelijker te maken heeft Rotterdam meer buitenterrassen gecreëerd en een goede programmering gemaakt voor de binnenstad, zodat er een gezelligere sfeer ontstaat.

Volgens Monique Zwinkels is de sfeer die bezoekers ervaren in histo-

gen hebben een impuls gegeven aan de openbare ruimte. Volgens Monique Zwinkels gaat het niet alleen om die iconen, maar gaat het juist om de beleving die daar omheen wordt gecreëerd. “Van de buitenkant gezien lijkt zo’n Markthal de smaakmaker maar voor de echte beleving op straat heb je de andere ondernemers nodig die eigenlijk echt de sfeer maken in de straat”, aldus Monique Zwinkels.

Door meer in te zetten op die beleving is de winkelstraat volgens Monique Zwinkels geen winkelstraat meer, maar een belevingsstraat, waar je kunt winkelen, een terrasje kunt passen en wat cultuur kunt snuiven. “Door te experimenteren wordt smaak gecreëerd op straat, dat is wat de bezoeker dan ervaart als natuurlijke sfeer”, vertelde Monique Zwinkels.

De winkelstraat is geen winkelstraat meer, maar een belevingsstraat rische steden moeilijk te realiseren in de binnenstad van Rotterdam, omdat de historie 75 jaar geleden is weggenomen. De afgelopen jaren heeft Rotterdam hier een ommekeer in gemaakt.

“Op dit moment ervaren de bezoekers de binnenstad daadwerkelijk als een citylounge. De stad is in de afgelopen jaren ontwikkeld tot een fijne plek om te verblijven”, aldus Monique Zwinkels.

ICONEN Rotterdam heeft de afgelopen jaren gefocust op verbetering van de openbare ruimte. Hierbij heeft Rotterdam indrukwekkende iconen aan de openbare ruimte toegevoegd. Voorbeelden hiervan zijn de Markthal, Rotterdam Central District (RCD) en De Rotterdam. Deze waardevolle toevoegin-

98 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 98

03-09-15 17:20

BESTE BINNENSTAD

Daarnaast heeft Rotterdam veel geïnvesteerd in toevoeging van parkeergelegenheid. Rotterdam heeft nu veel parkeerplekken en is goed bereikbaar. Deze ontwikkelingen hebben de binnenstad van Rotterdam de afgelopen twee jaar een sterke impuls gegeven.

ROTTERDAM HAALT ALLES UIT DE KAST Donderdag 8 oktober bezoekt de jury van de Verkiezing Beste Binnenstad de binnenstad van Rotterdam. Rotterdam krijgt dan de mogelijkheid de jury te overtuigen waarom Rotterdam de titel Beste Binnenstad verdient.

Volgens Monique Zwinkels gaat Rotterdam alles uit de kast halen, “We gaan de stad laten zien zoals Rotter-

dam is. We gaan de jury verrassen met een aangename beleving”. Volgens haar is het best bijzonder dat Rotterdam na 75 jaar wederopbouw een finaleplek heeft behaald in de Verkiezing Beste Binnenstad.

Rotterdam heeft de afgelopen jaren veel ontwikkeld en mooie iconen toegevoegd. Deze iconen hebben al veel media-aandacht gehad. “Het winnen

van de Verkiezing Beste Binnenstad 2015–2017 is voor ons echt de kers op de slagroomtaart. Ook al winnen we niet, we zijn al heel erg trots op het behalen van de finaleplaats.”

SYMPOSIUM Wanneer Rotterdam de Verkiezing Beste Binnenstad 2015-2017 wint gaat zij dit natuurlijk vieren. Volgens Monique Zwinkels zal Rotterdam een symposium organiseren voor alle stakeholders, bestaande uit de projectontwikkelaars, vastgoedeigenaren, ondernemers, smaakmakers en bewoners. De titel ‘Beste Binnenstad 2015– 2017’ zal op alle mogelijke manieren naar alle nationale en internationale partijen worden uitgedragen en als marketing tool worden gebruikt.

“Dit is een hele mooie prijs om landelijk te laten zien dat Rotterdam de beste binnenstad is. Dit zal zeker bijdragen aan een toename in het aantal dagtoeristen”, volgens Monique Zwinkels. Rotterdam gaat bij winst zeker gebruik maken van de titel en dit zal beginnen bij ‘Rotterdam viert de stad’. ←

De Verkiezing Beste Binnenstad wordt sinds 2003 tweejaarlijks georganiseerd. Het Platform Binnenstadsmanagement is sinds de start van de Verkiezing betrokken bij de uitvoering. De editie Verkiezing Beste Binnenstad 2015-2017 organiseert Platform Binnenstadsmanagement in samenwerking met de partners Avontuur, BRO, Interparking, NS Stations, Philips en Redevco. Deze partners zien het belang in van zo goed mogelijk functionerende binnensteden en committeren zich dan ook graag aan de Verkiezing. Zij maken de Verkiezing graag mogelijk om de prestaties van de steden aan te moedigen én meer publiciteit te geven aan hun inspanningen ter versterking van de binnenstad. scn nrw special 2015 99

2260 NRW Special 2015 v04.indd 99

03-09-15 17:20

• Tellen en man/vrouw analyse • Bezoek frequentie en verblijfstijd • Hotspots & routing • Continue NPS meting • Professionele WIFI infra • Mobile marketing

VISITORS

4601

VISIT FREQUENCY

1,83

DWELL TIME

22 MIN14 SEC

UNIQUE VISITORS

2992

CAPTURE RATE

4%

WE COUNT AND CONNECT PEOPLE.

AVRG.

TRANSACTION

€ 21,95

ITEMS

3 / VISITOR

TURNOVER SHOP

€ 941 / M

2

PFM COUNTS PFM CONNECTS

pfm-intelligence.com PFM Netherlands (HQ) AD_ShopCenter_202x125mm.indd 1

2260 NRW Special 2015 v04.indd 100

Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn • The Netherlands • T +31 (0)172 435 901 • info@pfm-intelligence.com 17-03-14 16:17

03-09-15 17:20

THEMA

Veghel ziet het licht Getekend: Johan Haringsma

D

e laatste decennia merken we een enorme opkomst van zintuiglijke marketing. Bij zintuiglijke marketing worden de zintuigen van de consument geprikkeld om zo waarde te creëren en de consument te beïnvloeden. Consumenten zijn de laatste jaren geen rationele besluitnemers meer. Ze beslissen aankopen vaak met hun gevoel en de zintuigen spelen daarbij een cruciale rol.

In Veghel loopt een proef waarbij een licht- en geluidssysteem bezoekers de kooplust moet aanwakkeren. Het project is een samenwerking tussen de gemeente en Philips. Er is alvast een steegje ingericht waar geluid en licht consumenten naar de winkels lokken. Volgens de gemeente zijn de eerste resultaten van deze proef (die vijf ton kost) positief: zowel de parkeerinkomsten als de winkelomzetten zouden zijn gestegen. Dat is een geweldig resultaat, natuurlijk. Maar eerlijk gezegd ben ik nog niet zo overtuigd.

Op dit moment staat meer dan 15 procent van de vestigingen in het centrum van Veghel leeg. Dit is aanzienlijk meer dan het landelijk gemiddelde voor dit type winkelgebieden. Ik kan mij daarom heel goed voorstellen dat er pogingen worden gedaan om de problemen van het centrum te bestrijden. Betrokken lichtwetenschappers zijn positief en zien ‘licht in toenemende mate als potentiële oplossing voor maatschappelijke problemen zoals winkelleegstand’.

E

r is veel onderzoek gedaan naar de effecten van kleur en licht op het welbevinden en koopgedrag in winkels. Die tonen maar al te vaak de invloed aan en ontwerpers houden bewust of minder bewust rekening met deze effecten. Een doelgerichte stemming vraagt om weinig prikkels en om een rustige omgeving. De kleur blauw wordt als weinig prikkelend ervaren en heeft in zo’n situatie de voorkeur. Als mensen zich ontspannen voelen, dan groeit de behoefte aan warmere kleuren zoals geel en rood omdat deze kleuren prikkelender zijn. Maar het probleem is natuurlijk dat sommige mensen soms graag opwinding willen ervaren en anderen juist niet. De bevindingen wijzen er bovendien op dat het geslacht en de leeftijd van de doelgroep ook van invloed zijn met betrekking tot de voorkeuren voor licht, geluid en winkelkleur.

Dat maakt de zaak voor een winkelgebied niet eenvoudig.

Licht en geluid beïnvloeden onze stemming. Maar de kernvraag is natuurlijk of deze beïnvloeding bijdraagt aan de prestaties van een winkelgebied. Anders gezegd: of deze ook de omzet verhoogt. Een onderzoek naar winkelbeleving gaf aan: “Door toevoegingen van licht, geluid, kleur en geur ontstaat een grotere tevredenheid over de winkel. Er is een stijging waar te nemen van meer dan 20 procent”. Dat is een formidabel resultaat. Maar er zat wel een adder onder het gras, want ‘toevoeging van de prikkels heeft niet gezorgd voor een hogere omzet’.

In Veghel moet een bijzonder lichtsysteem het centrum weer bruisend maken. Het is goed dat fysieke winkelgebieden experimenteren met de beïnvloeding van de beleving. Onderzoeken laten echter zien dat als publieke ruimten niet aan alle basisvoorwaarden voldoen, zintuigbeïnvloeding geen effectieve manier is om waarde aan de locatie toe te voegen. Een bezoeker antwoordde op de vraag of hij door het lichtplan in Veghel meer was gaan kopen: “Natuurlijk niet.” Dat belooft weinig goeds. Misschien houden de wetenschappers zich wel teveel met licht bezig, en te weinig met de lokale behoeften van de consument. ← j.haringsma@wpmgroep.nl scn nrw special 2015 101

2260 NRW Special 2015 v04.indd 101

03-09-15 17:20

INTERNATIONAAL

O

p 8 juli vond de ‘quick trip’ plaats van de Nederlandse Raad Winkelcentra. De NRW. Dat houdt in: ’s ochtends bij nacht en ontij opstaan. Om 6.00 uur verzamelen op Schiphol. Om 7.00 uur vliegen. Om 8.00 ’s ochtends arriveren in de Duitse hoofdstad. En om 9.00 uur je eerste winkelcentrum van de dag meepikken. Om daarna nog een waanzinnig druk, enerverend, inhoudelijk en tóch ontspannen programma te beleven. En dan zit je ’s avonds laat weer thuis op de bank. Vele ervaringen rijker. En boordevol nieuwe inzichten over retail en vastgoed. Hier volgt een impressie.

Over Berlijn zelf is al genoeg bekend. Iets met ‘West’. Iets met ‘Oost’. ‘Iets met het ‘Klein Orkest’. ‘Iets met een muur’.

En iets over een ‘val van de muur’. Daar ga ik het dus niet over hebben. Alhoewel… Sinds 1990 zit Berlijn, decennialang een arme en verdeelde stad, in de lift. En niet zo’n klein beetje ook. De stad is ook ontdekt door ‘de vooruitstrevende jongere’. Die (nog steeds) afkomt op de lage woningprijzen en de aanwezigheid van de ‘zichzelf kruisbestuivende creatieve klasse’. Die daar rijkelijk vertegenwoordigd is.

Maar Berlijn is natuurlijk ook de hoofdstad. Plek van de regering. En alles wat daarbij hoort aan ‘ambtenarij en bureaucratie’. En in het kielzog hiervan volgt ook het bedrijfsleven. Dat hier dus ook steeds vaker neerstrijkt.

Zo ontstaat er steeds meer een economisch machtscentrum. Zodat er ook koopkracht toevloeit. En dan kan de retail floreren.

BEZOEK DUITSLAND In Nederland zijn we (gelukkig) de Duitser weer steeds meer gaan waarderen. Vergeet 1940. Vergeet 1974. Duitsland is onze grote broer. In veel opzichten lijken we op elkaar. Berlijn heeft wel wat van de sfeer van Amsterdam.

Maar dan ruimer. En betaalbaarder. Berlijn is een van de groeibriljanten van Europa. Prima plek. Prima winkels.

En prima lui daar. Toll!

MALL OF BERLIN ↑ De Mall of Berlin is het nieuwste winkelcentrum van Berlijn. Zeker geen klein centrum. 80.000 m2 is vorig jaar september opgeleverd. En 30.000 m2 (met name voor de luxe aanbieders) volgt volgend jaar. De Mall of Berlin staat op de plek van het vroegere ‘Kaufhaus Wertheim’.

Ooit gebouwd in 1906. Vroeger een begrip in de Duitse stad. De toenmalige luxe vind je nu terug in het huidige winkelcentrum. Met veel internationale ‘brands’, die nog niet eerder in Berlijn gevestigd waren.

Naar verluidt zijn er 1,5 miljoen bezoekers per maand. Dus 18 miljoen op jaarbasis. Niet helemaal te beoordelen of dit klopt. Wij bezochten het winkelcentrum om 9.00 uur ‘s ochtends. En dan zijn er nog weinig klanten. Feit is dat er niet bezuinigd is op materialen. Wat een luxe! En wat een kwaliteit. De foodcourt is fenomenaal. En een aanbod van bijna 300 goed gepresenteerde winkels is indrukwekkend. Her en der staat er nog een unitje leeg. Maar de ‘Berliner’ is blij met deze eerste echte ‘mall’ in de stad. Absoluut een bezoek waard.

NRW bezoekt de ‘überhippe’ Duitse hoofdstad

Berlijn: bruisende broedkamer van bijzondere winkelconcepten DOOR HANS VAN TELLINGEN 102 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 102

03-09-15 17:20

INTERNATIONAAL

SOLEMART ← Een tussenstop werd gemaakt in Solemart.

Winkel waar ze schoenen verkopen. Sneakers om precies te zijn. Sneakers van 2.000 euri. Of zelfs 3.500. Bekende merken als Nike, Asics en Reebok laten door kunstenaars unieke exemplaren maken van hun schoen. En er zijn mensen die daar grof geld voor betalen. En soms zelf een tweede (net zo uniek?) paar bestellen. Zodat één paar gedragen kan worden. En het andere paar bewaard. Ongelooflijk. Leve de retail. En leve de ondernemer die grof geld kan verdienen met een niche product als dit.

SEEK ↑ Dan: Seek. De ‘contemporary fashion trade show’. Plek waar honderden ‘retail start ups, fashion designers en shoe designers’ zich presenteren. Op industriële wijze. In een oude fabriekshal. Want daar verzamelt ‘hip en happening Berlijn zich’. Streetwear in optima forma. En als je hier dan toch verblijft? Dan doe je een drankje en een hapje op het terras. Buiten. Aan de rivier. Glutenvrij bier? Mwah: niet echt. Het bier is ‘echt’. Net als de uitstekende hamburger. En de curryworst met tarwegras en quinoa.

FREISCHWIMMER ← Freischwimmer is geen winkelcentrum. Maar meer een horecacluster. Wel een cluster van een bijzondere soort.

Duurzaam. Onbespoten. Veganistisch als je wilt. En glutenvrij. Alhoewel: een kwaliteitshamburger is er ook verkrijgbaar. Walhalla van de ‘hipster’.

Maar ook een populaire plek voor de wat gewonere burgerman, zonder baard en haarnetje, die een überhippe beleving wenst. De sfeer aan het water is bijna Aziatisch.

Alsof je in Vietnam bent. Of Thailand. Al heb ik verder geen ‘sampan’ gezien. Maar Freischwimmer is een aanrader. Ook voor mensen van boven de 40.

BIKINI ↑ De faam van Bikini had mij al bereikt vóór deze reis. Winkelcentrum voor start-ups. Winkelcentrum voor pop-ups. Winkelcentrum als broedkamer van de toekomstige retail. Retail 3.0. Gepresenteerd in mooie houten boxen. Et cetera. Met een dergelijk verwachtingspatroon kan het eigenlijk alleen maar tegenvallen. Deels doet dat het ook. Maar deels ook niet. Het pand uit 1957 is herontwikkeld tot winkelcentrum. Een architectonisch pareltje. Zeker als je van naoorlogse architectuur houdt. Onbekende ‘brands’. Maar ook bekende merken (als Audi en Oakley) vestigen zich hier. Als start up. Als pop up. Om product en merk te testen. Ook modeontwerpers huren hier een rek in een kledingwinkel (bijvoorbeeld bij LNFA). En staan dan 10% van de omzet af aan de winkelier. Is Bikini een succes? Dat is niet helemaal helder. Op de eerste verdieping stond er behoorlijk wat leeg. En echt druk was het er ook niet op donderdagmiddag. Maar wat beklijft is het volgende. Bikini is een mooi concept. Absoluut nodig om dit als retailman of -vrouw te bezoeken.

drs. hans p. van tellingen is algemeen directeur van strabo bv. www.strabo.nl. strabo representeert onder andere het bedrijf experian-footfall (telsystemen) in nederland en is nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra. reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / twitter: @hansvtellingen scn nrw special 2015 103

2260 NRW Special 2015 v04.indd 103

03-09-15 17:20

GEEN UITDAGING TE KLEIN!

Nico de Vries Projectdecoraties is al ruim 25 jaar gespecialiseerd in decoratie en illuminatie. Voor winkelcentra in alle maten, dus ook het buurtcentrum.

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.nicodevriesprojectdecoraties.nl info@nicodevriesprojectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

Welkom!

2260 NRW Special 2015 v04.indd 104

03-09-15 17:20

MARKETING

Dino-expositie in winkelcentrum De Hoven Delft

Winkelcentrumbeleving in optima forma door Van der Vorm Vastgoed Winkelcentrum De Hoven in Delft wordt tot eind oktober ‘bevolkt’ door 25 dinosauriërs. Het gebruik van het winkelcentrum als expositieruimte voor de levensechte replica’s komt voort uit de visie van eigenaar Van der Vorm Vastgoed op winkelcentrumbeleving.

S

enior asset manager GertJan Vlug van Van der Vorm Vastgoed. “Beleving is een veelgehoorde kreet als het gaat om het onderscheidend vermogen van winkelgebieden, maar weinig beleggers doen het. Met deze actie voegen wij de daad bij het woord.”

Van der Vorm Vastgoed is eigenaar en verhuurder van veertien winkelcentra, circa 1500 appartementen en eengezinswoningen en tien kantoorgebouwen. Daarnaast neemt het bedrijf deel in een aantal vastgoedfondsen. “Een ondernemende belegger die actief inspeelt op kansen in de onroerendgoedmarkt in de breedste zin van het woord”, zo omschrijft Algemeen directeur Sico van Ammers de organisatie. Naast het actief beheren van de beleggingsportefeuille behoren ook projectontwikkeling en

risicoparticipatie in projecten van derden tot de activiteiten van Van Vorm Vastgoed. “Wij richten ons op het slagvaardig inspelen op de markt.

Daarbij staat de waarde van de huurder centraal”, aldus Van Ammers.

BOODSCHAPPENPLUS Winkelcentrum De Hoven is een voorbeeld van een wijkwinkelcentrum door Van der Vorm Vastgoed zelf gebouwd, in de jaren 70. Drie doorontwikkelingen later staat het winkelcentrum aan de vooravond om verder te gaan als stadsdeelcentrum met behoud van de functie van boodschappenplus.

Van Ammers: “In de huidige markt zullen veel wijkwinkelcentra afvallen of moeten transformeren. Wij zijn al langere tijd bezig met de transformatie tot een stadsdeelcentrum.” Die transformatie omvat onder meer een recente uitbreiding van het aantal scn nrw special 2015 105

2260 NRW Special 2015 v04.indd 105

03-09-15 17:20

MARKETING

winkelmeters en het toevoegen van appartementen. Inmiddels telt De Hoven 60 winkelunits met een totale winkelvloeroppervlakte van 18.000 m2 en 730 parkeerplaatsen. Daarnaast speelt Van der Vorm Vastgoed ook een belangrijke rol in de revitalisatie van de omliggende wijk. Wonen, winkelen en werken zijn gecombineerd in en rondom het winkelcentrum, dat daarmee het levendige hart van de wijk is geworden. Naast het winkelcentrum is Van der Vorm Vastgoed ook eigenaar van de naastgelegen kantoortoren en de recent gebouwde woontoren. Een tweede en derde woontoren zullen er op termijn bijkomen.

WINKELCENTRUMBELEVING “Je moet hier qua aanbod alles kunnen vinden, maar daarnaast ook graag in De Hoven willen verblijven.”

Het aanbod van De Hoven is divers en voor een groot deel compleet.

“Dat is de basis. Die moet goed zijn”, zegt Vlug. “Maar veel winkels zie je ook in andere centra. Wat wij willen is ook mensen uit andere stadsdelen in Delft, maar ook uit omliggende plaatsen een reden geven om juist dit winkelcentrum te bezoeken. Als je alles op orde hebt, is winkelcentrumbeleving het sleutelwoord. Daarmee voeg je waarde voor de consument en daarmee uiteindelijk ook voor de huurder toe.”

Wie nu door het winkelcentrum loopt, ziet een uitgebreid en compleet aanbod. Wat opvalt is hoe schoon het winkelcentrum is. “Dat is een van de randvoorwaarden”, stelt Vlug. “Wij hebben onder andere een eigen servicedienst, die effectief in kan spelen op wensen van huurders. Daarnaast zijn in de meeste gebouwen van ons servicemanagers actief die een direct contact onderhouden met de huurders. Voor dit winkelcentrum betekent dat onder andere een actieve centrummanager en een servicemanager. De aanwezigheid van schone, gratis toiletten, wifi, optimale parkeervoorzieningen, een goede fietsenstalling: het zijn allemaal zaken die inherent zijn aan de basis van een

‘Uiteindelijk draait het wel om de omzetten’

goed functionerend winkelcentrum.

Dat moet altijd op orde zijn.”

PALEONTOLOOG Of alles in het winkelcentrum op orde is, was een vraag waarmee een onderzoeksbureau ruim een jaar geleden aan de slag is gegaan. “We hebben dat bureau gevraagd om eens goed hier rond te kijken naar wat er beter kan, anders kan. De bevindingen van dat bureau waren een bevestiging van wat wij al vermoedden: veel bezoekers, maar weinig alleenstaanden en jonge gezinnen. Daar zijn we mee aan de slag gegaan”, legt Vlug uit.

“We zijn toen gaan nadenken hoe we een bredere doelgroep kunnen bereiken. Via via kwamen wij in contact met Dinopark in Duitsland, waarna de rest een feit is geworden.”

Van Der Vorm Vastgoed vastgoed is verder gegaan dan het alleen exposeren van de dino’s. In samenwerking met Studio Baard, een creatief bureau uit Den Haag, dat het grootste deel organiseert. Er is een programma opgetuigd. Er is een heuse Dino Doe Hoek, waar kinderen elke woensdag en zaterdag terecht kunnen voor allerlei activiteiten, zoals een vulkaan maken. Daarnaast zijn er speciale rangertochten, waarbij kinderen van BSO’s onder leiding van een gids een leerzame tour langs de dino’s maken.

Die kinderen vertellen bij thuiskomst enthousiast over wat ze allemaal gezien en gedaan hebben en halen zo hun ouders over om nog een keer te komen. Die zien de compleetheid van het centrum en zullen geneigd zijn nog een keer te komen.”

106 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 106

03-09-15 17:20

MARKETING

OMZETTEN Het creëren van waarde voor de huurder is uiteindelijk het doel van de dino-actie in De Hoven. Vlug: “Met deze actie geven we bezoekers een extra reden om juist hier hun aankopen te doen. Dat moet op het einde van de rit te zien zijn in de omzetten van de ondernemers hier. Meer bezoekers is natuurlijk mooi, maar de bestedingen zijn uiteraard belangrijker. Dat is toch waar het uiteindelijk om gaat.”

Van der Vorm Vastgoed gelooft in de werking van de dino-actie. “Maar we willen de huurders overtuigen dat dit echt werkt “, stelt Van Ammers.

“De kosten van deze actie dragen wij

wacht, nogal moeilijk over gedaan”, zegt Vlug. “Door niet de exacte cijfers, maar indexcijfers te vragen, waarbij mei 2014 op 100 staat, hebben we toch van veel ondernemers hun medewerking gekregen. Nee, niet allemaal.

Sommige retailers hebben als beleid geen omzetcijfers te delen, of het nu gaat om de absolute omzet of verwerkt in een index.”

Wat Vlug opvalt is dat met name de lokale ondernemers zo betrokken zijn bij deze actie. “Dat geldt zowel voor

GRATIS PARKEREN Om het aantal bezoekers te optimaliseren, heeft Van der Vorm Vastgoed besloten tijdens de dino-actie geen parkeergelden te heffen. Vlug: “Blijkbaar is het betalen van parkeergeld een extra obstakel voor bezoekers aan een winkelgebied. Om uit te testen of dit inderdaad zo is, hebben we voor de duur van de actie besloten tot gratis parkeren. Ook deze gegevens zullen uiteraard worden meegenomen in de beoordeling van het geheel.”

‘Gratis parkeren tijdens de actie is een test’ als eigenaar dan ook voor 90 procent.

De winkeliers zelf de rest. Je kunt wel roepen dat winkelcentrumbeleving een sleutelwoord is als het gaat om het vergroten van de omzetten, maar je moet dat wel laten zien. Uiteindelijk willen we onze huurders in cijfers laten zien dat het werkt. Dan kunnen we het samen hebben over vervolgacties en hoe de kosten daarvan gedragen worden.’

‘Een optie is hogere omzethuren, waarvan dan een deel naar promotieactiviteiten gaat. Maar eerst moeten we aantonen dan het werkt. We nemen hier een risico mee, maar soms moet je eerst investeren om iets te kunnen bewijzen en anderen over te halen de volgende keer mee te doen.

Hiermee onderstreept Van der Vorm Vastgoed haar ondernemerschap.”

OMZETGEGEVENS Omdat het uiteindelijk om de cijfers draait heeft Van der Vorm Vastgoed de huurders gevraagd hun omzetgegevens te overleggen. “Daar werd door menigeen , zoals we ook hadden ver-

gingsgebied van De Hoven bestaat uit circa 50.000 inwoners. Wekelijks zien wij hier gemiddeld honderdduizend bezoekers. Met behulp van passantentellers van Locatus en van Flucon houden we het aantal bezoekers bij. Daarnaast hebben we voor aanvang van de actie een bezoekersenquête gehouden en doen we dit tijdens en na de actie nogmaals.”

“Meten is weten”, vult Van Ammers aan. “We willen relevant cijfermateriaal verzamelen om te kunnen staven dat dit soort acties een positieve invloed heeft op het aantal bezoekers en op de omzetten.”

Gert-Jan Vlug (l) en Sico van Ammers

het geven van inzicht in hun bedrijfsresultaten als het inspelen op de dinoactie. Een ondernemer heeft speciale dinonootjes in het assortiment opgenomen, een boekhandel heeft een speciale hoek met boeken over dino’s ingericht. Dat is betrokkenheid, die we inderdaad vaker bij de zelfstandige ondernemers zien, meer dan bij de ketenbedrijven.

METEN IS WETEN Over de mate van omzetverhoging door de de dino-actie, kunnen Vlug en Van Ammers nog geen concrete uitspraken doen. Vlug: “We meten op verschillende manieren het aantal bezoekers. Het directe verzor-

EXTRA REDENEN De Hoven is het grootste winkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed en dient dan ook als voorbeeld. Van Ammers: “Wij geloven in acties als de dino-actie. Bij succes zullen we dit soort acties zeker in aangepaste vorm doortrekken in onze andere winkelcentra. Op welk niveau je ook zit, je moet je als winkelcentrum onderscheiden. Je moet de consument extra redenen geven om juist jouw winkelcentrum te bezoeken.

Wij willen ook bezoekers uit Rijswijk hier binnenkrijgen. Dan moet er een reden voor ze zijn om die extra afstand af te leggen. Die reden willen wij ze graag geven.”

“We maken ook optimaal gebruik van social media om deze actie te promoten. Het is een fysieke actie, maar het online promoten ervan is misschien nog wel van veel grotere waarde.” ← scn nrw special 2015 107

2260 NRW Special 2015 v04.indd 107

03-09-15 17:20

THEMA

C

Caspar Wortmann, Ovidius:

‘Ik ben graag de buitenboordmotor van een proces’ Heel wat projecten en processen rond vastgoed komen soms jarenlang niet verder doordat partijen zichzelf hebben vastgezet op een bepaalde positie en het belang van ‘de overkant’ niet meer zien. De eigen organisatie en hiërarchie maakt het vaak lastig om echt te bewegen. Hoe doorbreek je zo’n stand-off? Hoe zorg je ervoor dat er een oplossing komt die werkbaar is en partijen tevreden stelt? Een kort vraaggesprek.

aspar Wortmann: ‘Om met dat laatste te beginnen: als er onderhandeld moet worden, als er wederzijds concessies gedaan moeten worden, dan is 100 procent tevredenheid voor elke partij natuurlijk niet haalbaar. In zulke situaties vind ik 80 procent tevredenheid bij eenieder ook een mooi resultaat. Dat is realistisch. Maar belangrijker is dat een vastzittend proces wel weer los komt. En tot resultaat.’

Met zijn bedrijf Ovidius richt Caspar Wortmann zich op vastgoedeigenaren, gemeenten, ontwikkelaars en retailers, die tijdelijk behoefte hebben aan ondersteuning bij vastgoed- of gebiedsontwikkeling. ‘Als tijdelijke buitenboordmotor is het mijn rol om in beweging te krijgen wat vastgelopen is, of mogelijk te maken wat eerst niet leek te kunnen. De ene keer als onderhandelaar, de andere keer als vooruitgeschoven post of verkenner. Maar soms speel ik ook de rol van sparring-partner of ben ik in het geheel niet zichtbaar en adviseer ik ‘vanuit de coulissen’.

Is het niet vreemd dat er vaak een derde aan te pas moet komen om dingen in beweging te krijgen?

‘Dat heeft denk ik te maken met de manier waarop organisaties – markt én overheid – in kolommen denken. Ergens binnen zo’n organisatie kan iemand best het idee hebben om er eens anders tegenaan te kijken, maar door hiërarchie of verkokering is die stap moeilijk te maken. Organisaties zijn natuurlijk ook geneigd om vooral naar de eigen belangen te kijken. Logisch, maar dan kan het helpen om er tijdelijk iemand op te zetten die met een blik van buitenaf kijkt en vragen stelt die nooit gesteld worden of mogen worden.’

‘Dingen (weer) bespreekbaar maken is belangrijk. Maar ook: erkenning voor het cultuurverschil tussen – ik noemde het al – markt en overheid: voor een marktpartij zijn snelheid en rendement waar het om gaat, maar een overheid kijkt heel sterk naar draagvlak en zorgvuldigheid. Inmiddels heb ik geleerd dat beide kanten essentieel zijn en aan elkaar gelinked moeten worden. En dan heb je ineens samenwerking.’

Caspar Wortmann merkt op dat voor zoiets wel altijd opdrachtgeverschap nodig is: ‘Maar het maakt in principe niet uit vanaf welke kant van de tafel dat is. Want door heel objectief in elke rol te gaan staan, kan ik nieuwe verbindingen leggen en een brug slaan. Dan moet je niet blijven hangen in grijsgedraaide argumenten, maar de insteek moet zijn: nu verder.’

108 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 108

03-09-15 17:20

EXPERTISE

Is jouw rol dan niet te betitelen als die van moderator?

‘Ja, dat is vaak inderdaad het geval. Maar ik blijf dat wel specifiek doen op het gebied van gebiedsontwikkeling en binnenstedelijke functies. De inhoud speelt namelijk altijd mee, en daar zit mijn bagage. Want ik geloof niet zo in mensen die zeggen ‘ik ben alleen maar van het proces’. Wat mij betreft: er is geen proces zonder inhoud. En binnenstedelijk is extra interessant omdat de belangen daar fysiek vaak heel dicht op elkaar zitten. En dat wil weleens schuren...’

DE PRAKTIJK Dat de rol van moderator Caspar Wortmann goed ligt, blijkt wel uit zijn overzicht van lopende en afgeronde opdrachten (zie ook www.ovidius.biz). Een paar voorbeelden:

Vastgoedeigenaren en de binnenstad van Arnhem: ‘In de binnenstad van Arnhem waren de ondernemers wel georganiseerd, maar de vastgoedeigenaren nog niet. Bovendien zijn de bestaande netwerken vooral lokaal georienteerd en ‘oude-jongens-krentenbrood’.

Een aantal grotere beleggers heeft de koppen bij elkaar gestoken om te onderzoeken hoe je als landelijke speler toch lokaal betrokken kunt zijn en invloed kunt uitoefenen. Het doel is duidelijk: als de binnenstad economisch goed functioneert, is dat ook goed voor het vastgoed.’

‘Mij is gevraagd dit te gaan organiseren.

Ik ben eerst gestart als kwartiermaker: het oprichten van de vereniging en het afbakenen van het werkgebied. Daarbij duidelijk maken, naar bijvoorbeeld de gemeente, dat we ons niet alleen op het vastgoed richten, maar ook iets willen vinden van bewegwijzering, bereikbaarheid, parkeren, subsidies, evenementen, de samenwerking zelf, enzovoort. Maar alles vanuit de gedachte van integraliteit, van samenhang.’

‘De club is net opgericht en ik heb enorm zin om hier goed aan te gaan trekken.’

Heroverweging vestigingslocatie Hornbach Apeldoorn: In Apeldoorn is al langer bekend dat dhzketen Hornbach er een grote vestiging wil openen. ‘In weerwil van de recente detailhandelsvisie – waarin duidelijk is aangegeven waar pdv en gdv zouden kunnen clusteren – werd iedereen vorig jaar verbaasd

door de plotselinge bekendmaking van een nieuw aangewezen plek op een bedrijventerrein. Belegger NSI (eigenaar van de woonboulevard) en ontwikkelaar AM (retailpark De Voorwaarts) zagen hierin een gemiste kans om juist een goede impuls te geven aan hun bestaande pdv/gdv-locatie, en zij hebben mij gevraagd te onderzoeken of hierin toch nog bijsturing mogelijk was. Met open vizier is dat gelukt en dit wordt nu serieus door Hornbach, de gemeente en AM onderzocht. Een bijzonder proces, met een duidelijk politiek accent.’

Verandering in de plannen en ‘afmaken’ in centrum Veenendaal: In Veenendaal is de uitbreiding van het centrum voor driekwart gerealiseerd, maar uiteraard heeft ook hier de crisis gezorgd voor vertraging en herbezinning. Het bestaande plan is compacter gemaakt en ook de financiële uitgangspunten moesten worden aangepast. De gemeente vroeg aan Ovidius mee te denken hoe nieuwe dynamiek bereikt kon worden zonder alleen maar plat de prijs omlaag te gooien.

Wortmann: ‘Ik heb het antwoord gezocht in een combinatie van vers bloed in het ontwikkelteam, loslaten van vaste grondprijs aan de kant van de gemeente én loslaten van vaste targets voor winst en AK aan de kant van de ontwikkelaars. In een soort samen-

uit-samen-thuis-rekenmodel met gezamenlijke beslismomenten blijken gemeente en ontwikkelaar samen inderdaad nieuwe stappen te kunnen zetten. Targets loslaten en op kansen sturen – het klinkt heel logisch, maar de kunst is om alle partijen tegelijk over de brug te laten komen.’

Afronding herontwikkeling winkelcentrum Hoogzandveld te Nieuwegein: In Nieuwegein is de herontwikkeling van Hoogzandveld in haar laatste fase. ‘Inmiddels ben ik in de rol van gedelegeerde ontwikkelaar voor dit winkelcentrum bijna aan het eind van het traject gekomen. De uitbreidingen zijn onlangs opgeleverd, maar bij de VvE lag nog de opave om zelf ook te investeren het ‘oude spul’, zowel de winkels als de woningen. Daar heb ik een bemiddelende rol in gehad en het is gelukt om de leden van de VvE er van te overtuigen dat zij er een paar ton in moeten steken, puur om te bereiken dat ‘oud’ en ‘nieuw’ samen weer in één nieuw jasje gestoken worden.’

‘De herontwikkeling van Hoogzandveld is best ingrijpend geweest: het parkeerterrein is omgeklapt en vergroot, er is een bevoorradingshof gecreëerd, er is door sloop een nieuw plein ontstaan, er is een totale face lift gegeven, en – o ja – er is ook 1.500 m2 uitgebreid.’

‘We zijn nog bezig met de invulling van de laatste twee winkelunits. Daarbij geen platte verhuur, maar gericht zoeken naar de gewenste toevoeging voor het complete boodschappencentrum. Pas dan is de puzzel af.’

Projecten als deze vragen specialistische kennis maar ook een generalistische aanpak. ‘Ik kan m’n helikopter heel hoog en heel laag laten vliegen. Maar het is een bewuste keuze om met mijn bedrijf Ovidius niet heel sterk op één deel van het vakgebied in te zoomen. Wat dat betreft voel ik me toch meer een generalist. En dat maakt ook dat ik breed en diep moet bijblijven in het vak.’

Caspar Wortmann geeft daar invuling aan door bijvoorbeeld gastcolleges te geven bij de asre over samenwerking in winkelgebieden. Daarnaast is hij sinds kort trekker van de nrw-commissie Overheid & Beleid (zie hiervoor elders in dit magazine).

‘Daar gaat allemaal een hoop vrije tijd inzitten, maar het is erg leuk en houdt je goed bij de les!’ ← scn nrw special 2015 109

2260 NRW Special 2015 v04.indd 109

03-09-15 17:20

ARCHITECTUUR

COMPACTE CENTRA ALS STARTPUNT VOOR DE TOEKOMST

Tymon Ros

V

olgens Tymon Ros zit de sleutel tot succes voor de huidige winkelcentra in compactheid.

‘Daarbij gaat het niet zozeer om het rigoureus wegsnijden van meters, maar meer hoe je die meters efficiënt organiseert. Zo krijg je een winkelcentrum dat loopstromen goed faciliteert en daarmee versterkt het de locatie.’

‘Daarnaast is van belang op welke wijze je de randen of uitgestorven straten/passages van een winkelgebied reorganiseert. Als je retail daar omzet naar beter passende functies (zoals zorg, leisure, wonen of services als pick-up-points) dan blijft het aantal meters gelijk en creëer je bruikbare meters die de aantrekkingskracht van het gehele centrum versterken.’

LEKKE CENTRA Tymon Ros is ook van mening dat veel oudere winkelcentra en passages­ ‘lek’ zijn. Daarmee wordt niet het dak bedoeld, maar de manier waarop de consument het winkelcentrum betreedt en er doorheen loopt. ‘Veel van deze lekke centra hebben een passagestructuur met diverse entrees en dat heeft tot gevolg dat de loopstromen onvoldoende krachtig zijn. Met andere woorden: niet alle winkels hebben profijt van die loopstromen.’

‘Een voorbeeld is de Hofpassage in Enschede. In samenwerking met eigenaar Elizen Vastgoed en ontwikkelaar 3W Real Estate kijken we nu naar de

Er zijn maar weinig architectenbureaus die getekend hebben voor drie NRW jaarprijswinnende projecten en zeven nominaties. Buro van der Goes uit Hilversum deed het voor de Markthof, ’t Loo en Piazza Center.

Tymon Ros, architect en eigenaar: ‘Winkelcentra en binnenstedelijke projecten zijn onze specialiteit. Het architectonisch ontwerp speelt in de huidige tijd, waarin het gaat om het creëren van belevingswaarde, weer volop een rol, maar dan wel samen met een flinke dosis efficiency.’

mogelijkheid die inefficiënte passagevorm op te heffen en er één grote, flexibele winkelruimte van te maken.

Zo’n nieuwe winkelruimte kan, indien ingevuld door een sterke huurder, een grote bijdrage leveren aan het centrum van Enschede, aan het zo belangrijke Van Heekplein.’

‘Een tweede voorbeeld is winkelcentrum Kerkelanden in Hilversum.

Hier komt een passage te vervallen, de entrees worden opgewaardeerd en is een centraal plein ontworpen. Op deze manier ontstaat er een compacter en sterker winkelcentrum.’

EEN VERDIEPING, OF NIET ‘De toekomst vraagt om nog meer flexibiliteit’ zegt Ros. ‘Daarom optimaliseren we in meerdere projecten niet alleen de begane grond, maar ontwerpen we ook de mogelijkheid een verdieping bovenop te realiseren.­ Die is misschien niet direct nodig

maar dit biedt wel veel meer mogelijkheden om ook aan de wensen van toekomstige huurders te voldoen of om tot een andere invulling te komen.’

‘Ook de begane grond geven we voldoende hoogte om de retailer de ruimte te geven zich maximaal te profileren of er een praktische entresol in te kunnen realiseren. Het is de keuze die je maakt tussen de veel toegepaste 4,5 meter verdiepingshoogte of 5 tot 6 meter: ik raad aan dat laatste altijd te overwegen. Alleen zulke gebouwen hebben de mogelijkheid om in de toekomst te transformeren en zich te voegen naar de grillige veranderingen in het winkellandschap.’

ARCHITECTUUR VERSTERKT DE BELEVING IN WINKELCENTRA Of het nu gaat om volledige nieuwbouw, om een upgrading of herontwikkeling, voor Buro van der Goes gaat het in eerste instantie niet alleen

110 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 110

03-09-15 17:20

ARCHITECTUUR

www.burovandergoes.nl

Brusselse Poort

om de architectuur. Tymon Ros: ‘Het vertrekpunt ligt bij ons bij de commerciële haalbaarheid voor de opdrachtgever. We kijken naar het parkeren, het laden en lossen, maar ook naar de positionering van de trekkers. Samen met de opdrachtgever en andere stakeholders rekenen en tekenen wij tot een haalbaar concept ontstaat. Daarbij hoort ook de visie op de beeldkwaliteit en de architectuur. Maar het gaat dan nog steeds niet sec over de uitwerking van die architectuur!’

Voor Ros is het concept een belangrijke eerste stap, omdat dat de ruggengraat van elk project vormt: ‘Als de ruggengraat niet goed is, dan kan

‘De beleving begint al bij het aanrijden’ je als architect ontwerpen wat je wilt, maar dan ontwerp je voor leegstand.

Pas na dit proces gaan we het project verder uitbouwen en kijken we naar de architectonische en bouwkundige uitwerking. Daarbij komt onze bijna 35 jarige ervaring goed van pas omdat we bij de vormgeving en materiaalkeuze ook kijken naar het effect daarvan op de exploitatiekosten.’

‘Het op die manier kijken naar een project is onderdeel van ons dna geworden. Wij ontwerpen gebouwen die aansluiten bij de verwachtingen van de belegger, retailer en consument. Vanuit onze kennis en ervaring

Hofpassage

resulteert dit in krachtige architectuur welke ingebed is in de context.’

BIJZONDERE PLEKKEN Tymon Ros kent een belangrijke toegevoegde waarde toe aan architectuur voor de huidige retail (her-)ontwikkelopgaven: ‘De architectuur moet een winkelcentrum als geheel samenbinden en bijzondere en herkenbare plekken creëren. De architectuur mag uitgesproken zijn en moet de winkeliers op een voetstuk plaatsen. Ook moet de architectuur flexibel zijn en mee kunnen veranderen met de tijd.’

‘Concreet kan dit betekenen dat de puien ten alle tijden door de winkelier bepaald kunnen worden zonder dat de samenhang van het centrum verloren gaat en dat men in de vormgevingskaders van de reclamevoering veel vrijheid toelaat maar wel strikte positionering voorschrijft.’

Het gaat hierbij naast de architec­ tuur van de gebouwen ook om de inrichting van de aangrenzende open-

Kerkelanden

bare ruimte. Architectuur moet –zo vindt Tymon Ros- de kaders vormen waarbinnen individuele winkeliers zich kunnen presenteren.

TRANSPARANTIE ALS HET KAN (VAN INTROVERT NAAR EXTROVERT) Ook bij naar binnen gerichte winkelcentra, is het een uitdaging om al aan de buitenzijde beleving te creëren.

Tymon Ros: ‘Die beleving begint altijd

‘Winkelcentra zijn onderdeel van het dagelijks leven van mensen’ vóórdat de consument het winkelcentrum betreedt. Daarom is de uitstraling aan de buitenzijde zo belangrijk, net als heldere en uitnodigende entrees. Wij realiseren dat nu bij het bestaande winkelcentrum Brusselse Poort in Maastricht. Ook de huidige onaantrekkelijke achterkant krijgt in de nieuwe opzet transparantie door middel van grote vensters voor individuele etalages of ander reclame uitingen. Dit gaat een extra bijdrage leveren aan de uitstraling van het winkelcentrum én de winkeliers.’

Tymon Ros denkt dat goede concepten én goed doordachte architectuur van cruciaal belang zijn voor de toekomst van winkelcentra. Het winkelen blijft daarmee een belangrijk onderdeel van het dagelijks leven. ← scn nrw special 2015 111

2260 NRW Special 2015 v04.indd 111

03-09-15 17:20

TAXATIELEER

John Nijsten vervolgt zijn bespreking van Taxatieleer vastgoed 1. De eerste aflevering van zijn commentaar vindt u in SCN 2015 #3.

DOOR JOHN NIJSTEN

Voorstel tot gewijzigde indeling taxatiemethoden

N

a het overlijden van George ten Have hebben Peter van Arnhem en Tom Berkhout het leerboek en naslagwerk Taxatieleer vastgoed 1 geactualiseerd. Voorts is de structuur van het boek aangepast. In de vorige aflevering van scn zijn de zowel de in Taxatieleer vastgoed 1 als de in Taxatieleer vastgoed 2 behandelde taxatiemethoden aan de orde gekomen.

Toegejuicht werd de geconcentreerde behandeling in de nieuwe druk van Taxatieleer vastgoed 1, Deel C. Dat laat onverlet dat de structuur voor verdere verbetering vatbaar is. Ook correctie en aanpassing van enige onderdelen kan de waarde van dit handboek verhogen. In deze uitgave van Shopping Centre News wordt een voorstel gedaan voor een duidelijkere structuur.

In het kort de methoden nogmaals.

KOSTENBENADERING De kostenbenadering is gestoeld op de gedachte dat de marktwaarde van een onroerende zaak een relatie heeft met de totale kosten van vervanging van die zaak, en wel vervanging door nieuwbouw. De zesde

druk behandelt als enige methode op basis van de kostenbenadering de vervangingswaardemethode.

INKOMSTENBENADERING De inkomstenbenadering relateert de waarde van een vastgoedobject aan de netto-opbrengsten die uit toekomstige exploitatie voortvloeien.

Tot de methoden met een inkomstenbenadering behoren de kapitalisatiemethode, de dcf- methode, de draagkrachthuurmethode, de gross operating profitmethode (gop) en de residuele methode. De kapitalisatiemethode is van de comparatieve benadering in de vijfde druk overgegaan naar een methode uit de inkomstenbenadering in de zesde druk.

COMPARATIEVE BENADERING In de zesde druk vallen onder de comparatieve benadering de vergelijkingsmethode en de regressiemethode.

De comparatieve benadering gaat uit van substitutie door middel van aankoop van een vergelijkbare andere zaak “In de comparatieve benadering wordt de waarde van een object- de prijs als uitkomst van een theoretische transactie van het object- ont-

leend aan de gerealiseerde prijzen van andere objecten” (6de druk, p. 208).

Kenmerk van de regressiemethode is dat aan de taxateur niet enkele, maar zeer vele referentietransacties ter beschikking staan. Hierdoor is een statistische analyse mogelijk.

DRAAGKRACHTHUURMETHODE In Taxatieleer vastgoed 1 is de draagkrachthuurmethode dus ondergebracht onder de Inkomstenbenadering. In de draagkrachthuurmethode wordt op een indirecte manier de huurwaarde benaderd. Daarbij wordt niet het vastgoedobject als uitgangspunt voor de waardering genomen, maar de exploitatie die in het betreffende vastgoedobject wordt of zal worden uitgeoefend.

GROSS OPERATING PROFITMETHODE (GOP-METHODE) In Taxatieleer vastgoed 1 is deze methode eveneens ondergebracht onder de Inkomstenbenadering. De gross operating profit-methode (gopmethode) wordt gebruikt bij de waardering van exploitatiegebonden vastgoedobjecten. Gross operating profit staat voor bruto operationeel rendement. Een exploitatiegebonden vastgoedobject ontleent zijn waarde aan het samenstel van de materiële vast activa. De methode beperkt zich niet tot zuiver de onroerende zaak maar waardeert ook de materiële vaste activa en de goodwill en let tevens op de kapitaalslasten en kosten verbonden aan de exploitatie.

INDELINGSVOORSTEL In de praktijk blijkt dat door de mêlee aan methoden het zicht op het geheel soms verloren gaat.

Zo wordt in een scriptie in het kader van de asre mre gesteld dat in de theorie en de praktijk vijf huurwaardebepalingsmethoden beschikbaar zijn.

112 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 112

03-09-15 17:20

TAXATIELEER

“Dit zijn: de comparatieve of directe vergelijkende methode, de meervoudige regressiemethode, de huurwaardemethode of meer specifiek voor de winkelmarkt de itza methode, de draagkrachthuurmethode en de overall methode”. De itza en overallmethode betreffen echter alleen de pandaspecten. De comparatieve of direct vergelijkende methode heeft als uitkomst de marktwaarde en niet de markthuurwaarde, althans in de besproken boeken over taxatieleer.

Wel stelt Taxatieleer Vastgoed 1, zesde druk, op p. 253–254 dat de (markt)huurwaarde wordt bepaald volgens de uitgangspunten uit de vergelijkingsmethode. Het verschil is dat bij de vergelijkingsmethode ter bepaling van de marktwaarde van het object dit object en de vastgoedobjecten die in de vergelijking worden getrokken alle als één geheel worden beschouwd en bij de huurwaardeberekening opdeling plaatsvindt in eenheden, zoals vierkante meters.

Dezelfde fout maakt ook een studente in haar scriptie over winkelvastgoed in Nederland voor de titel master of real estate aan de University of Greenwich.

Naar mijn mening kan een verdeling in methoden betreffende de marktwaarde, de huurwaarde en de pandaspecten de nodige helderheid verschaffen. In elk geval lijkt mij dat de draagkrachthuurmethode onder de kapitalisatiemethode moet worden gebracht net als de huurwaardemethode.

De gross operating profit-methode is geen methode die geheel zelfstandig de marktwaarde van een vastgoedobject oplevert. Hoewel voor onderdelen gebruik wordt gemaakt van een huurwaarde staat zij ook te ver af van de huurwaarde sec om haar onder de huurwaardemethoden te scharen.

De complexe gross operating profit-

methode wordt voor de eenvoud bij de methode ter bepaling van de marktwaarde ondergebracht.

Marktwaarde ( betreft in beginsel het eigendomsrecht) • Kostenbenadering - Vervangingswaardemethode • Comparatief - Vergelijkingsmethode - Regresssiemethode • Inkomstenbenadering - Kapitalisatiemethode • (markt)huur­waarde­kapitalisatie • BAR-berekening • NAR-berekening • draagkrachthuurwaarde­ kapitalisatie - DCF-methode - Gross operating profit-methode - Residuele methode

Huurwaarde/huurprijs (betreft het persoonlijk recht huur) (Onderdeel taxatiemethode vastgoedobject) • Markthuurwaarde (in eerste instantie t.b.v. (markt)huurwaarde­kapitalisatie) • Contracthuurprijs (in eerste instantie t.b.v. DCF-methode en BAR-/ NAR-berekening) • Draagkrachthuurwaarde (t.b.v. draagkrachthuurwaardekapitalisatie).

Daarnaast moet rekening gehouden worden met de wettelijke regels over huurprijzen woonruimte (artikelen 7: 246-257) en de herzieningshuurwaarde ex artikel 7: 303 bw voor bedrijfsruimtes ex artikel 7:290 bw ( t.b.v. dcf-methode en bar-/ nar-berekening)

REGRESSIEMETHODE Overigens is ook de meervoudige regressiemethode soms gebruikt ter verklaring van de huurwaarde van winkels in scripties. Naar mijn mening met weinig succes. Er werden belangrijke onafhankelijke variabelen gemist en/of was er sprake van onaanvaardbare multicollineariteit en/of was de feitelijke invulling van de onafhankelijke variabele discutabel.

Waardering (winkel)pand (betreft het fysieke pand ) • Functionele methode • IZTA-methode • Overall-methode

OVERIGE OPMERKINGEN STRUCTUUR. In Taxatieleer 1 komen op pagina 310 onder de paragraaf over de draagkrachthuurmethode een drietal waarderingsmethoden voor die door horecataxateurs worden gebruikt. De paragraaf over een van de genoemde methoden komt echter eerst daarna, getiteld ‘Gross operating profitmethode’. In Taxatieleer vastgoed 2 wordt onder de taxatiemethoden in het hoofdstuk 17 over Horeca de draagkrachthuurmethode niet eens genoemd. Mij lijkt dat nadere bespreking van de verschillende waarderingsmethoden die door horecataxateurs worden gebruikt onder één hoofdstuk Horeca (hoofdstuk 17 in Taxatieleer vastgoed 2) de voorkeur verdient. ←

Drs. P.C. van Arnhem mre rmt rt frics, prof. dr. T.M. Berkhout mre mrics en George G.M. ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2013, zesde druk, isbn 978-90-0182379-5, Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers. scn nrw special 2015 113

2260 NRW Special 2015 v04.indd 113

03-09-15 17:20

INTERNATIONAAL

L

ees dit verslag van onze wederwaardigheden.

Avonturen zo u wilt.

Retailavonturen. En ‘post hippie’avonturen. Want de creatieve klasse in Kopenhagen (voormalige krakers/ hippies van 60 jaar en ouder in Christiania én de ‘hipsters’ van 30 in het Meat Packing District) brengt de stad tot leven. Zodat wij weer ideeën kunnen opdoen voor nieuwe retailconcepten. Alhoewel.. het échte geld wordt nog steeds verdiend in ouderwetse ‘koopdozen’. Zoals Field’s. Een mall zonder opsmuk. Met uitstekende parkeervoorzieningen. Niet zozeer een mooie mall. Maar wel een plek waar de doorsnee Deen (en de grote meerderheid van de Denen is behoorlijk doorsnee) de meeste aankopen verricht. De wereld verandert. Maar nooit zo dramatisch als sommige toekomstvoorspellers ons willen doen geloven. Ook hier is de klassieke retail nog ‘alive and kicking’.

MALMÖ ALS STAD Dit verslag begint echter in Malmö.

In het uiterste zuiden van Zweden.

De stad heeft lang gefungeerd als het afvoerputje van het land. Not ‘the place to be’. Er zijn meerdere malen rassenrellen uitgebroken. En het gemiddelde inkomen was laag. De Øresundbrug, die Malmö in 2000 met Kopenhagen verbond, bracht verandering. Malmö was ineens gekop-

peld aan het veel mondainere Deense Kopenhagen. En de Denen gingen vaak op zondag (als hun eigen winkels niet open waren) shoppen in Malmö.

De oude binnenstad van Malmö profiteerde. Maar Malmö kent sinds een paar jaar ook een zeer grote nieuwe wijk. De B001. Met als landmark het appartementengebouw ‘Turning Torso.’ Stadsontwikkeling van de tekentafel. Maar wel tot in perfectie uitgevoerd. Malmö timmert aan de weg. En niet zo’n klein beetje ook.

Van 17 tot en met 19 juni vond

DE WINKELCENTRA IN MALMÖ Triangle bestaat al sinds 1989. Maar is sinds kort uitgebreid. Triangle is gelegen in de oude binnenstad. De uitbreiding op de eerste verdieping lijkt het niet zo goed te doen. Maar beneden is het goed toeven. En is het ‘s ochtends ook al zeer druk. Geen wereldschokkend winkelcentrum. Maar wel ‘OK’.

Dan Emporia. Een nieuw centrum uit 2012. Vlakbij de brug. En vlakbij de uitvalswegen. Van Steen & Strøm (dat tegenwoordig eigendom is van Kleppierre). Dit centrum is prima in orde. Met de mooiste kleurenschakeringen uit de winkelcentrumhistorie (zie ook de foto van de blauwe roltrappen). Een mall met het perfecte ‘winkel-achtje’. En de eerste Zweedse mall met een Apple Store. En een winkel van Hollister.

Hoewel ik de laatste jaren meer ‘vreemde’ winkelcentrumdaken heb gezien, is het glazen dak van Empo-

winkelconcepten.

de jaarlijkse lange excursie plaats van de Nederlandse Raad Winkelcentra. De NRW. Het was een ‘epische’ reis. Nooit zagen wij zoveel regen. Maar ook nooit zagen wij zoveel hartverwarmende

door hans van tellingen (*)

Vernieuwende winkelconcepten én klassieke retail in Kopenhagen en Malmö De 'turning torso' 114 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 114

03-09-15 17:21

INTERNATIONAAL

ria ook de moeite waard. Maar dat is eigenlijk bijzaak. Met Emporia heeft Malmö een winkelcentrum van internationale proporties. Met zes miljoen bezoekers per jaar. Al zal dat aantal nog wel wat hoger mogen.

KOPENHAGEN Kopenhagen doet ‘Amsterdams’ aan.

Veel water. Rivier. Kanalen. En een prachtige historische haven. Kopenhagen wisselt vaak stuivertje met Amsterdam als ‘fietshoofdstad’ van de wereld. Het is fijn toeven hier.

Schoon. Heel. Veilig. En – op sommige plekken – ‘überhip’. In de binnenstad vind je een van de langste winkelstraten van Europa, Stroget genaamd. Maar aan de rand van de binnenstad (Fisketorvet) en buiten het centrum (Field’s) vind je de grote kooppaleizen. Want fietsen is leuk.

Maar de gemiddelde Deen komt toch het liefst –al is het maar een keer per week – met de auto naar een groot winkelcentrum. Om daar dan te winkelen en te verpozen.

Hippies van in de 60 vind je in Christiana, hipsters van 30 in het meat packing district Maar Kopenhagen is ook ‘Christiania’ (oud-hippies van in de 60) en het ‘Meat Packing District’ (hipsters van een jaar of 30). Zijn dit de broedkamers van vernieuwende retail en horeca? Deels wel. Maar deels ook niet. Waarschijnlijk is de invloed van de Deense keten ‘Tiger’ (bij ons ‘Flying Tiger’ geheten) in realiteit een stuk groter. Tiger is een soort hema.

Maar dan goedkoper. Verkoopt producten die je eigenlijk niet nodig hebt. Terwijl die producten toch gretig aftrek vinden. ‘Isn’t that what retail is all about?’ Kopenhagen is daarnaast Carlsberg. Juist. Van het bier. Rond de brouwerij verschijnt een

Linksboven: de Lego flagship store. Daarnaast: Christiana. Onder: Torvehallen

compleet nieuw stadsdeel. En Kopenhagen is tevens de plek van foodconcepten als Papirøen. En markthallen Torvehallern.

KOPENHAGENS: STROGET A1- winkelstraat Stroget is dus lang.

Heel lang. 1,2 kilometer. Vreemde straat. Je vindt hier de grote merken als Abercrombie en Louis Vuitton.

Maar ook de Lego Flagship Store. Tussendoor moet je niet vreemd opkijken

als je ook een shoarmazaak ontwaart tussen de luxe merken. Mooiste winkel betrof IIlums Bolighus. Dat je kunt omschrijven als ‘high end fashion, gifts, furniture and design’.

KOPENHAGEN: MARKTHALLEN TORVEHALLERN Deze markthallen betreft retail zoals retail hoort te zijn. Een genot voor het oog. Een zegen voor je maag. En ‘een tien’ voor het verblijfsklimaat. scn nrw special 2015 115

2260 NRW Special 2015 v04.indd 115

03-09-15 17:21

INTERNATIONAAL

Links: winkelcentrum Emporia Geheel boven: het gezelschap poseert Daaronder: Fisketorvet Rechts: Illums Bolghus

KOPENHAGEN: CHRISTIANIA, MEATPACKING DISTRICT EN PAPIRØEN Christiania is een oud miltair complex. In de oude stadswijk Vesterbro.

Hippies stichtten hier in 1976 een commune. In de gekraakte gebouwen. Het complex verviel al snel tot een verslavingsbolwerk. Heroïne.

Drugshandel. En criminaliteit. En de gemeente greep in. Als mensen afkickten, mochten ze alsnog blijven. En dan moest je (een schijntje aan) huur gaan betalen. Dat beleid was een succes. Christiania is nu een plek waar veel hippies op leeftijd in relatieve vrede samenwonen. En een plek waar soft drugs worden gedoogd.

Op een vreemde manier ontstond

hier toch een post-hippieparadijs.

Met de eerste winkelstraat ter wereld (“Pusher street’) waar in meer dan 20 units ‘dope’ wordt verkocht. Waar het te strengste verboden is om foto’s te maken. Is het een fijne winkelstraat?

Uhm, nee. De agressiviteit straalt ervan af. En de zware criminaliteit lijkt het hier voor het zeggen te hebben. Niet fijn. Toch zijn er ook succesverhalen te vertellen. De Christiania bikes doen het goed. Heel goed.

Als je 3000 euri durft te vragen voor een hippe bakfiets ben je geen hippie-ondernemer meer. Maar doe je gewoon aan ‘big business’.

Dan het ‘Meat Packing District’. In oude slachthuizen vind je hier vernieuwende horeca. Met organisch eten. En mooie café’s. Kunstgalerieën en theater zijn hier ook ruim vertegenwoordigd. Een absolute aanrader.

De FoodTrucks van Papirøen vind je aan het water. Mooie plek. Doet mij denken aan Amsterdam-Noord.

En in de verte aan het festival van de Rollende Keukens in het Westerpark. Lekker. Aangenaam. Mijn favo-

Als je drieduizend euri durft te vragen voor een hippe bakfiets, ben je geen hippie-ondernemer meer

116 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 116

03-09-15 17:21

INTERNATIONAAL

Links: Triangle. Boven: Papirøen

riet? De kraam waar ze varkensvlees verkopen. Toepasselijk ‘Oink Oink’ genoemd.

KOPENHAGEN: CARLSBERG BYEN In de omgeving van de brouwerij van Carlsberg verrijst een compleet nieuw stadsdeel. 600.000 m2 wonen.

Een experience center. Een universiteit. En een te ontwikkelen winkelcentrum waar grote internationale merken zich gaan vestigen. Wij kregen een presentatie van ‘onze eigen’ Jacques Sinke. Die partner is bij het Deense Reteam, dat als ontwikkelaar optreedt. Mooi plan. Al was de presentatie enigszins ‘generiek’. Het is nog niet helemaal duidelijk waar het naartoe gaat met het gebied.

KOPENHAGEN: MALLS FISKETORVET EN FIELD’S Alle hippe winkelconcepten ten spijt: de meeste Denen doen hun aankopen in een groot winkelcentrum. In Fisketorvet bijvoorbeeld. Met 8 miljoen jaarlijkse bezoekers. Het winkelcentrum is aangekocht door UnibailRodamco. En krijgt nu de behandeling de elk Unibail-centrum krijgt. Dat wil zegen: veel nieuwe huurders. En een strak design. ‘Creating the pefect customer journey’ is de ‘pay off’. De klant staat centraal. Qua parkeren. Qua toiletten. En qua juiste muziek.

Field’s is buiten de binnenstad gevestigd. En heeft een optimale autobereikbaarheid. 7,5 miljoen bezoekers per jaar kent het winkelcentrum. Het is niet het mooiste winkelcentrum dat ik ooit heb gezien. Maar wel een heel efficiënt exemplaar. Met minieme leegstand. En een aanbod voor elk wat wils. ‘Middle of the road’ zo u wilt.

Met een foodcourt waar de frituurlucht enigszins indringend is. Maar toch: een ‘shopper’s paradise’ voor de gemiddelde Deen. Die graag koopt

bij h&m. En het Deense warenhuis ‘Magazin’. Dat er veel beter uitziet dan de wel erg oubollige v&d bij ons.

Prima. Niets mis mee.

EN VERDER: BEZOEK KOPENHAGEN EN MALMÖ De reis was uitstekend georganiseerd.

Qua planning. Qua afwisseling. En qua eten. Een beleving ten top. Dank dan ook aan Brigit en Marcel.

Verder kan ik een ieder een bezoek aanbevelen. Niet alleen aan Kopenhagen (altijd een ‘zekerheidje’). Maar ook aan het verrassende Malmö. Scandinavië saai? Dacht het niet! ←

(*) drs. hans p. van tellingen is algemeen directeur van strabo bv. www.strabo.nl. strabo representeert onder andere het bedrijf experianfootfall (telsystemen) in nederland en is nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra. reacties?: vantellingen@ strabo.nl / 020-6260817 / twitter: @ hansvtellingen scn nrw special 2015 117

2260 NRW Special 2015 v04.indd 117

03-09-15 17:21

bespreking

thema

verwaaijen

Klantwaardering van winkelvastgoed door john nijsten

Begin 2015 behaalde Niels Coolen (asset manager

ciële prestaties. De terugkerende hoge verklarende factor bleef liggen bij het klassieke blok van variabelen. Binnen de tevredenheidsvariabelen zijn tevredenheid over schoonmaakniveau en winkelgebied een aantal keer als verklaring voor de financiële prestatie naar voren gekomen. In negatieve zin betrof dat de tevredenheid over het veiligheidsbeleid.

bij CBRE Global Investors) aan de ASRE zijn MREtitel met de scriptie: Gewaardeerd winkelvastgoed,

D

e centrale vraag in het onderzoek van Niels Coolen was: Wat is de relatie tussen de waardering van huurders en de financiële prestatie van winkelvastgoed?

Het onderzoek heeft zich gericht op de mogelijke relatie tussen de waardering van huurders en de financiële prestatie van winkelvastgoed in Nederland. Hierbij is gefocust op de tevredenheid in 2012 ten aanzien van zeven hoofdaspecten van de vastgoedpropositie van de winkelvastgoedbelegger, te weten de tevredenheid over: winkelunit, winkelgebied, dienstverlening beheerder, schoonmaakniveau, veiligheidsbeleid, promotiebeleid en bereikte effect van de promotie.

Op basis van een representatieve steekproef zijn er meervoudige regressie analyses uitgevoerd om de relatie tussen huurderstevredenheid en de financiële prestatie te verkennen. De steekproef betrof 546 winkeliers/ huurcontracten verdeeld over 45 standing investment winkelobjecten. Voor de meting van de financiële prestatie is gebruik gemaakt van markthuurwaardes, herzieningshuurwaardes en feitelijk betaalde, contractuele huurinkomsten.

Harde huurprijsbepalende factoren Op basis van zijn literatuuronderzoek voor huurprijsbepalende factoren was het verwachte effect van de onderstaande variabelen op de financiële prestatie als volgt: 118 scn nrw special 2015

klantwaardering en de financiële prestatie van winkelvastgoed. John Nijsten bespreekt het onderzoek.

Variabele

verwachte effect op de financiële prestatie

grootte object/centrum

positief

type object/centrum

positief

verzorgingsgebied

positief

leeftijd object/centrum

geen

metrage object/centrum

positief

type winkelunit

negatief

De uitkomst van zijn onderzoek leverde op dat met uitzondering van het metrage van het object/ winkelcentrum op alle aspecten voldaan werd aan het verwachte effect uit de literatuur. Als mogelijke verklaring voor de genoemde afwijking in effect zou volgens hem kunnen zijn dat, als gevolg van de specifieke en fijnmazige Nederlandse detailhandelsstructuur het metrage en daarmee de dominantie van een winkelcentrum in een gebied overvleugeld wordt door de nabijheid van vele andere winkels.

De fysieke context van het winkelcentrum is, internationaal bezien anders in Nederland, terwijl de verwachte effecten uit de literatuur voornamelijk zijn gebaseerd op internationale bronnen en datasets.

Zachte huurprijsbepalende factoren-klanttevredenheid Er bleek onvoldoende specifieke literatuur te vinden te zijn over de relatie

tussen klanttevredenheid en de financiële prestatie van winkelvastgoed.

Verschillende (algemene) bronnen over klanttevredenheid relateren op indirecte wijze klanttevredenheid aan verbeterde omzet en winstgevendheid. Een hoge mate van tevredenheid over de vastgoedpropositie kan volgens Niels Coolen het gevolg zijn van een beter dan verwachte behaalde winst wat zich mogelijk vertaalt in een groter plaatsnut en hogere huur.

Echter, andere studies hebben geen of zelfs een negatief verband aangetoond. Op basis van een intuïtief vermoeden is het effect op de financiële prestatie door hem als volgt geformuleerd: vermoede effect op de

Variabele

financiële prestatie

tevredenheid winkelunit

positief

tevredenheid winkelgebied

positief

tevredenheid dienstverlening tevredenheid schoonmaakniveau

Alles weer bij het oude?

geen positief

tevredenheid veiligheidsbeleid

geen

tevredenheid promotiebeleid

geen

tevredenheid bereikte effect promotie

geen

variabelen Door Niels zijn geen eenduidige resultaten gevonden ten aanzien van de tevredenheidsvariabelen en de finan-

Conclusie Hoewel de tevredenheid van de huurder over zijn winkelunit,winkelgebied, dienstverlening beheerder, schoonmaakniveau, veiligheidsbeleid, promotiebeleid en het bereikte effect van de promotie algemeen van belang wordt geacht, zijn uit het onderzoek van Niels Coolen geen eenduidige resultaten naar voren gekomen die het effect op het huurprijsniveau aangeven.

Zijn onderzoek bevestigde dat de klassieke huurprijsbepalende factoren, grootte en type van het winkelcentrum, omvang van het verzorgingsgebied, metrage van de winkelunit en de ligging van de winkelunit binnen het winkelcentrum bepalend zijn. In feite blijft dus beperkt bekend of het sturen op het verbeteren van zachte factoren als waardering wel zin heeft en effectief is. Harde cijfers en feitelijk gedrag van consumenten hierover zullen nodig zijn.

Als harde cijfers voor consumenten noemt Niels Coolen de hoogte van bestedingen, uitgavenpatroon, bezoekfrequentie en verblijfstijd.

Voor huurders betreft dit de omzetcijfers van de betreffende winkel. In de Nederlandse praktijk zal de traditionele huurder-verhuurderrelatie de afgifte van omzetgegevens voor onderzoek- en managementdoeleinden in de weg te zitten, wat een door hem aanbevolen vervolgonderzoek vooralsnog lastig haalbaar maakt.

D

e omzetten in de detailhandel stijgen weer. Het aantal faillissementen neemt af. Het consumentenvertrouwen stijgt en ook het besteedbaar inkomen. Oom agent krijgt er 5% bij en in zijn kielzog zullen er nog meer ambtenaren van de nullijn afgaan. Er verschijnen weer bouwkranen aan den einder (voor zover ze niet van pontons aflazeren). De verhuiswagens blokkeren weer de grachten en langzaam gaan we weer naar het niveau wat we in 2008 gewend waren. Maar in hoeverre is de wereld fundamenteel veranderd in die tijd?

Zeker is dat de consument het gemak van online heeft ontdekt. Niet Amazon maar Bol, Zalando en AliBaba zijn de grote spelers. Als je op zoek bent naar een groene grenenhouten paraplubak is er ongetwijfeld een aanbieder op internet te vinden. En heb je die binnen een week in huis. En past die toch niet helemaal bij je bronsgroene eiken kapstok, stuur je hem weer retour. Hoe deden we dat eigenlijk voor internet? Struinden we dan alle paraplubakverkopers af in de hoop daar een dergelijk exemplaar te vinden en namen we dan bij gebrek aan beter genoegen met een gele eiken paraplubak?

Ik kan me nog herinneren dat de strenge winter van 2010 gezien werd als een boost voor het online kanaal. Langdurige sneeuw en vorst rond de kerstperiode maakten van het fysieke winkelen geen pretje. Kerstinkopen werden voor het eerst veel op internet gedaan. Maar ik denk dat het online kanaal die winter eerlijk gezegd niet nodig had.

Inmiddels zijn een aantal branches definitief uit het straatbeeld verdwenen. Ik heb nog steeds een cd-winkel als Concerto om de hoek zitten, maar dat kunnen niet veel mensen meer zeggen. Ik moet mijn jongste zoon uitleggen wat de functie van een videotheek was.

M

aar je ziet ook herstel. De woninginrichters zitten weer in de plus. En behalve Ikea, valt er weinig online te woonwinkelen. Dus zie je - hoop ik de parkeerterreinen van de woonboulevards weer wat minder leeg raken. Ik blijf van mening dat je een nieuwe bank, stoel of bed toch eerst bezeten of belegen wil hebben, dus voorzie ik weer een opgaande lijn. Maar de consument, heeft die nog het geduld om die eindeloze rijen bankstellen langs te sjokken? Accepteert die nog een levertijd van zes weken voor een bank in de gewenste stoffering? Wil die nog beperkt worden door het assortiment? Of wil die zelf aan het roer staan bij het ontwerp van de ideale bank qua lengte, hoogte, type poten en bekleding? Hoe zo slechts de keus uit 62 kleuren en zes soorten bekleding?

Waarom kan je geen print van je overleden kater in de bekleding verwerken.

Of een zich aan de omstandigheden aanpassende kleurstelling van de bank.

Kortom, veel ruimte voor innovatie maar ik vrees dat het gros van de meubel­ zaken gewoon weer op de oude vertrouwde voet door zal gaan.

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo verwaaijen@strabo.nl | #jpverwaaijen

scn nrw special 2015 119

bespreking

thema

verwaaijen

Klantwaardering van winkelvastgoed door john nijsten

Begin 2015 behaalde Niels Coolen (asset manager

ciële prestaties. De terugkerende hoge verklarende factor bleef liggen bij het klassieke blok van variabelen. Binnen de tevredenheidsvariabelen zijn tevredenheid over schoonmaakniveau en winkelgebied een aantal keer als verklaring voor de financiële prestatie naar voren gekomen. In negatieve zin betrof dat de tevredenheid over het veiligheidsbeleid.

bij CBRE Global Investors) aan de ASRE zijn MREtitel met de scriptie: Gewaardeerd winkelvastgoed,

D

e centrale vraag in het onderzoek van Niels Coolen was: Wat is de relatie tussen de waardering van huurders en de financiële prestatie van winkelvastgoed?

Het onderzoek heeft zich gericht op de mogelijke relatie tussen de waardering van huurders en de financiële prestatie van winkelvastgoed in Nederland. Hierbij is gefocust op de tevredenheid in 2012 ten aanzien van zeven hoofdaspecten van de vastgoedpropositie van de winkelvastgoedbelegger, te weten de tevredenheid over: winkelunit, winkelgebied, dienstverlening beheerder, schoonmaakniveau, veiligheidsbeleid, promotiebeleid en bereikte effect van de promotie.

Op basis van een representatieve steekproef zijn er meervoudige regressie analyses uitgevoerd om de relatie tussen huurderstevredenheid en de financiële prestatie te verkennen. De steekproef betrof 546 winkeliers/ huurcontracten verdeeld over 45 standing investment winkelobjecten. Voor de meting van de financiële prestatie is gebruik gemaakt van markthuurwaardes, herzieningshuurwaardes en feitelijk betaalde, contractuele huurinkomsten.

Harde huurprijsbepalende factoren Op basis van zijn literatuuronderzoek voor huurprijsbepalende factoren was het verwachte effect van de onderstaande variabelen op de financiële prestatie als volgt: 118 scn nrw special 2015

klantwaardering en de financiële prestatie van winkelvastgoed. John Nijsten bespreekt het onderzoek.

Variabele

verwachte effect op de financiële prestatie

grootte object/centrum

positief

type object/centrum

positief

verzorgingsgebied

positief

leeftijd object/centrum

geen

metrage object/centrum

positief

type winkelunit

negatief

De uitkomst van zijn onderzoek leverde op dat met uitzondering van het metrage van het object/ winkelcentrum op alle aspecten voldaan werd aan het verwachte effect uit de literatuur. Als mogelijke verklaring voor de genoemde afwijking in effect zou volgens hem kunnen zijn dat, als gevolg van de specifieke en fijnmazige Nederlandse detailhandelsstructuur het metrage en daarmee de dominantie van een winkelcentrum in een gebied overvleugeld wordt door de nabijheid van vele andere winkels.

De fysieke context van het winkelcentrum is, internationaal bezien anders in Nederland, terwijl de verwachte effecten uit de literatuur voornamelijk zijn gebaseerd op internationale bronnen en datasets.

Zachte huurprijsbepalende factoren-klanttevredenheid Er bleek onvoldoende specifieke literatuur te vinden te zijn over de relatie

tussen klanttevredenheid en de financiële prestatie van winkelvastgoed.

Verschillende (algemene) bronnen over klanttevredenheid relateren op indirecte wijze klanttevredenheid aan verbeterde omzet en winstgevendheid. Een hoge mate van tevredenheid over de vastgoedpropositie kan volgens Niels Coolen het gevolg zijn van een beter dan verwachte behaalde winst wat zich mogelijk vertaalt in een groter plaatsnut en hogere huur.

Echter, andere studies hebben geen of zelfs een negatief verband aangetoond. Op basis van een intuïtief vermoeden is het effect op de financiële prestatie door hem als volgt geformuleerd: vermoede effect op de

Variabele

financiële prestatie

tevredenheid winkelunit

positief

tevredenheid winkelgebied

positief

tevredenheid dienstverlening tevredenheid schoonmaakniveau

Alles weer bij het oude?

geen positief

tevredenheid veiligheidsbeleid

geen

tevredenheid promotiebeleid

geen

tevredenheid bereikte effect promotie

geen

variabelen Door Niels zijn geen eenduidige resultaten gevonden ten aanzien van de tevredenheidsvariabelen en de finan-

Conclusie Hoewel de tevredenheid van de huurder over zijn winkelunit,winkelgebied, dienstverlening beheerder, schoonmaakniveau, veiligheidsbeleid, promotiebeleid en het bereikte effect van de promotie algemeen van belang wordt geacht, zijn uit het onderzoek van Niels Coolen geen eenduidige resultaten naar voren gekomen die het effect op het huurprijsniveau aangeven.

Zijn onderzoek bevestigde dat de klassieke huurprijsbepalende factoren, grootte en type van het winkelcentrum, omvang van het verzorgingsgebied, metrage van de winkelunit en de ligging van de winkelunit binnen het winkelcentrum bepalend zijn. In feite blijft dus beperkt bekend of het sturen op het verbeteren van zachte factoren als waardering wel zin heeft en effectief is. Harde cijfers en feitelijk gedrag van consumenten hierover zullen nodig zijn.

Als harde cijfers voor consumenten noemt Niels Coolen de hoogte van bestedingen, uitgavenpatroon, bezoekfrequentie en verblijfstijd.

Voor huurders betreft dit de omzetcijfers van de betreffende winkel. In de Nederlandse praktijk zal de traditionele huurder-verhuurderrelatie de afgifte van omzetgegevens voor onderzoek- en managementdoeleinden in de weg te zitten, wat een door hem aanbevolen vervolgonderzoek vooralsnog lastig haalbaar maakt.

D

e omzetten in de detailhandel stijgen weer. Het aantal faillissementen neemt af. Het consumentenvertrouwen stijgt en ook het besteedbaar inkomen. Oom agent krijgt er 5% bij en in zijn kielzog zullen er nog meer ambtenaren van de nullijn afgaan. Er verschijnen weer bouwkranen aan den einder (voor zover ze niet van pontons aflazeren). De verhuiswagens blokkeren weer de grachten en langzaam gaan we weer naar het niveau wat we in 2008 gewend waren. Maar in hoeverre is de wereld fundamenteel veranderd in die tijd?

Zeker is dat de consument het gemak van online heeft ontdekt. Niet Amazon maar Bol, Zalando en AliBaba zijn de grote spelers. Als je op zoek bent naar een groene grenenhouten paraplubak is er ongetwijfeld een aanbieder op internet te vinden. En heb je die binnen een week in huis. En past die toch niet helemaal bij je bronsgroene eiken kapstok, stuur je hem weer retour. Hoe deden we dat eigenlijk voor internet? Struinden we dan alle paraplubakverkopers af in de hoop daar een dergelijk exemplaar te vinden en namen we dan bij gebrek aan beter genoegen met een gele eiken paraplubak?

Ik kan me nog herinneren dat de strenge winter van 2010 gezien werd als een boost voor het online kanaal. Langdurige sneeuw en vorst rond de kerstperiode maakten van het fysieke winkelen geen pretje. Kerstinkopen werden voor het eerst veel op internet gedaan. Maar ik denk dat het online kanaal die winter eerlijk gezegd niet nodig had.

Inmiddels zijn een aantal branches definitief uit het straatbeeld verdwenen. Ik heb nog steeds een cd-winkel als Concerto om de hoek zitten, maar dat kunnen niet veel mensen meer zeggen. Ik moet mijn jongste zoon uitleggen wat de functie van een videotheek was.

M

aar je ziet ook herstel. De woninginrichters zitten weer in de plus. En behalve Ikea, valt er weinig online te woonwinkelen. Dus zie je - hoop ik de parkeerterreinen van de woonboulevards weer wat minder leeg raken. Ik blijf van mening dat je een nieuwe bank, stoel of bed toch eerst bezeten of belegen wil hebben, dus voorzie ik weer een opgaande lijn. Maar de consument, heeft die nog het geduld om die eindeloze rijen bankstellen langs te sjokken? Accepteert die nog een levertijd van zes weken voor een bank in de gewenste stoffering? Wil die nog beperkt worden door het assortiment? Of wil die zelf aan het roer staan bij het ontwerp van de ideale bank qua lengte, hoogte, type poten en bekleding? Hoe zo slechts de keus uit 62 kleuren en zes soorten bekleding?

Waarom kan je geen print van je overleden kater in de bekleding verwerken.

Of een zich aan de omstandigheden aanpassende kleurstelling van de bank.

Kortom, veel ruimte voor innovatie maar ik vrees dat het gros van de meubel­ zaken gewoon weer op de oude vertrouwde voet door zal gaan.

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo verwaaijen@strabo.nl | #jpverwaaijen

scn nrw special 2015 119

RUBRIEKEN

personalia WPM Groep heeft Joost Vooijs (43) benoemd tot directeur WPM Retail. Hij wordt daarmee eindverantwoordelijk voor alle zaken op het gebied van retail. Zijn focus ligt op voortdurende ontwikkeling en professionalisering van de organisatie en versterking van het marktleiderschap.

In zijn functie als directeur retail maakt Vooijs deel uit van de directieraad van WPM Groep, samen met Pieter Affourtit (algemeen directeur WPM Groep), Ronald Maaskant (financieel directeur WPM Groep), Ger Dings (directeur WPM Development) en Ruud Bouma (directeur WPM Offices).

Vooijs heeft jarenlange ervaring in het management van commercieel vastgoed.

Van 2010 tot en met 2014 was hij bij Bouwfonds Investment Management, in de functie van assetmanager, verantwoordelijk voor een omvangrijke winkelportefeuille in Nederland en bovendien is hij goed bekend met de WPM organisatie; in de afgelopen jaren als opdrachtgever en daarvoor in diverse managementfuncties bij WPM Groep.

Per 15 september 2015 treedt Joachim Demmer (1985) in dienst bij Multi Netherlands als leasing manager. In deze functie is hij verantwoordelijk voor de verhuur van winkelruimten in de bestaande winkelcentra en in de winkelontwikkelingen van Multi Netherlands.

Demmer was voorheen onder andere werkzaam bij Bilfinger Real Estate en EPM Actys als commercieel manager retail. In deze functie was hij verantwoordelijk voor het commercieel beheer van winkelvastgoedportefeuilles voor diverse institutionele beleggers. Met deze uitbreiding van het commerciële team geeft Multi Netherlands uitvoering aan haar ambities om de positie op de eigen thuismarkt, zowel voor asset management als voor (her)ontwikkeling, verder te versterken.

Synchroon heeft vanwege groei van haar portefeuille, Paul Roodnat aangesteld als projectontwikkelaar. Paul gaat zich de komende tijd met name toeleggen op een aantal complexe en binnenstedelijke gebieds- en opstalontwikkelingen in Utrecht, Breda en Amsterdam.

De afgelopen jaren heeft Paul onder andere gewerkt bij Blauwhoed, Vesteda en Ymere. De samenstelling van het team projectontwikkelaars is per 1 juni als volgt: Margriet Huisman, Erik Meijer, Arend Heijs, Arie de Vos, Casper Grondel, Adri Nomen, René de Wit, Coen van Oudheusden, Dennis van Hunen, Paul Roodnat en Henri van Dam (adjunct-directeur).

beurs & congres DONDERDAG 12 NOVEMBER Exploitatie gemeentelijk vastgoed 1 middag – New Babylon Den Haag www.gemeentelijkvastgoed.com DINSDAG 22 SEPTEMBER Basiscursus vastgoedrekenen 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedrekenen.nl

DONDERDAG 12 NOVEMBER Waarderen van publiek vastgoed 1 middag – New Babylon Den Haag www.waarderenpubliekvastgoed.nl

DINSDAG 22 SEPTEMBER Excel voor vastgoed 1 middag – New Babylon Den Haag www.excelvoorvastgoed.nl

DONDERDAG 12 NOVEMBER Basiscursus vastgoedrekenen 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedrekenen.nl

DINSDAG 29 SEPTEMBER Integraal vastgoedrekenen 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag www.integraalvastgoedrekenen.nl

DONDERDAG 19 NOVEMBER Integraal vastgoedrekenen 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag www.integraalvastgoedrekenen.nl

DONDERDAG 15 OKTOBER Utrecht Vastgoed 2015 Jaarcongres – Mereveld www.utrechtvastgoed.nl

DONDERDAG 26 NOVEMBER Den Haag Vastgoed 2015 Jaarcongres – WTC The Hague www.denhaagvastgoed.nl

18-20 NOVEMBER MAPIC (Cannes) www.mapic.com

18 NOVEMBER Verkiezing Beste Binnenstad Den Haag www.debestebinnenstad.nl

Edwin van de Woestijne teedt in dienst als managing director Commercieel vastgoed bij a.s.r. vastgoed vermogensbeheer . Hij wordt lid van het managementteam en verantwoordelijk voor het ASR Dutch Prime Retail Fund en de business line Commercieel vastgoed. Deze portefeuille bestaat uit winkel-, kantoor- en parkeerbeleggingen met een gezamenlijke waarde van circa €1,9 miljard.

Dick Gort, CEO van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer: “We zijn blij dat Edwin van de Woestijne de overstap naar a.s.r. vastgoed vermogensbeheer maakt. Hij is met zijn ervaring en expertise een goede aanvulling op het fondsteam. Daarnaast zal hij als onderdeel van het managementteam bijdragen aan de verdere versteviging van onze positie als vastgoed vermogensbeheerder in de Nederlandse markt.”

120 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 120

03-09-15 17:21

De honderdste Eind oktober verschijnt de honderdste SCN. Een mijlpaal voor onze kleine uitgeverij, die de eerste editie in februari 1999 uitbracht.

In de editie 100 kijken we daarop terug. Op dit moment is onze ‘vaste freelance redactrice’ Jorine de Soet bezig om de edities in de eerste jaargang te analyseren. Daar zitten leuke dingen tussen kan ik u vertellen!

Maar we kijken in de honderdste editie natuurlijk ook naar nu en eveneens vooruit, zoals naar onze digitale editie.

Thema’s van nummer 100 zijn ‘beleving’ en ‘parkeren’.

Allebei volop in de aandacht en belangrijke succesfactoren voor onze winkelcentra en winkelgebieden.

Voor als u wilt meeliften op de bijzondere publiciteitswaarde van deze honderdste Shopping Centre NEWS, bel of mail dan even met mijn collega Mirjam van der Veer (T 035-5239832 of media-advies@scnews.nl). Zij vertelt u graag meer over onze jubileumaanbieding, waarin het getal 100 een belangrijke rol speelt...

Wij hopen u weer te zien bij het verschijnen van onze honderdste SCN !

Edwin Brugman Uitgever | hoofdredacteur scn nrw special 2015 121

2260 NRW Special 2015 v04.indd 121

03-09-15 17:21

IN THE PIPELINE

ALMERE

AMERSFOORT

AMSTERDAM

AMSTERDAM

Olympiakwartier

Retailpark Amersfoort

Mosveld

Osdorpplein

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

O 2015 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

O in ontwikkeling I 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648 APELDOORN

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ ALPHEN A/D RIJN

Gelderlandplein

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

AMSTELVEEN

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

▼

ARNHEM

Schuytgraaf

AMERSFOORT

Vathorst fase 2A O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

IJburg Blok 49B O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700

Amstelstation

O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels I T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

AMSTERDAM

De Banne O 2015 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

BK40 O 2015 M 3.300 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

Waterlandplein O 2015 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

122 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 122

03-09-15 17:21

IN THE PIPELINE

ASSEN

BOSKOOP

DELFT

DREUMEL

De Citadel

Centrum Zuid

Hovenpassage

Dorpshart Dreumel

O 2015 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

O 2016 M 2250 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

BREDA

DE LIER

De Barones

De Winkelier

O 2015 M herontwikkeling bestaand P Kroonenberg Groep en 3W New Development I Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

O 2015 M 2500 m2 P MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie I Simone Kramers, T 033 253 1701 DEN BOSCH

Boschveld

BEVERWIJK

O 2016 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

O 2015 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

O medio 2015 (fase 2) M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2015 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

DEVENTER BRUNSSUM

Centrumplan Brunssum O 2015–2016 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

ENSCHEDE

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Meerplein

Hofpassage

O 2015 M 10.000 m2 P Synchroon I Casper Grondel T 088 0105 700

DRACHTEN

▼ DEDEMSVAART

Hof van Dedem O eind 2015 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

Raadhuisplein

O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

scn nrw special 2015 123

2260 NRW Special 2015 v04.indd 123

03-09-15 17:21

IN THE PIPELINE

HARDERWIJK

KAMPEN

TE HUUR IN NIEUWEGEIN

Waterfront

Hanzewijk

Hoogzandveld

O 2015 M 20.000 m2 P Synchroon I Machiel Scheenhart, 088 0105 700 ▼

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

→ compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

HEERLEN

MAASTRICHT

De Plu O in ontwikkeling M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

▼

Brusselse Poort LEENS

De Marren O 2015 M 4300 m2 P Leyten I 010-4364033

O 2016 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

REEUWIJK

Centrumplan O 2015 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

LEIDEN

‘S-HERTOGENBOSCH

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg O 2016 M 6000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

NIJMEGEN

Handelskade O 2016–2018 M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

RIDDERKERK

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

PAPENDRECHT

PAPENDRECHT

HILVERSUM

Hilvertshof O 2016 M 20.000 m2 P Kroonenberg Groep met Centrum Projecten I T 035 642 2325 ▼

LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2015 M 25.000 m2 P Provast I Niels Jansen, T 070 308 10 30

Land van Matena O 2017 M 3500 m2 P MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

ROSMALEN

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

124 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 124

03-09-15 17:21

IN THE PIPELINE

ROTTERDAM

FForum Rotterdam O in ontwikkeling M 19.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

SCHEVENINGEN

UTRECHT

VEENENDAAL

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

Brouwerspoort

O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

O 2017 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

O 2015 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

VLISSINGEN

Cool 63 O 2015 M 14.000 m2 P MAB Development Group I Gilijam Molsbergen, 010 261 4040

Boston en Seattle O 2015 M 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling I René de Wit, T 088 0105 700

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2015 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

Terwijde O opgeleverd M nog 3000 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 453 4147 ▼

De Bestevaer O 2015 M 500 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

▼ Groeneweg TILBURG

Stadhuisplein

Centrée

O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2015 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

UITHOORN

Zijdelwaard O november 2015 M 13.000 m2 P WPM Development I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

Centrum O 2015 M 2.000 m2 P Synchroon I A. de Vries, T 088 0105 700

Marktveldpassage O in ontwikkeling M 9000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900

Uw project in deze rubriek?

Neude

SASSENHEIM

VUGHT

O zomer 2017 M ca. 5475 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn nrw special 2015 125

2260 NRW Special 2015 v04.indd 125

03-09-15 17:21

IN THE PIPELINE

WOGNUM

ZEIST

ZOETERMEER

ZWOLLE

De Boogerd

Allegro

Cadenza

Ritmeesterhof

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

O 2015 M 600 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 253 1701

O 2015 M 5200 m2 P Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

O 2015 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457

Katwolderplein O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

De Clomp

colofon

O 2016 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Shopping Centre NEWS jaargang 17 (2015), 4 • 132 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

REDACTIE Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman

ADVERTENTIES Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 3000/2800 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden DRUK Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

126 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 126

03-09-15 17:21

B2B

ONTWIKKELING

a.s.r. Vastgoedontwikkeling nv

BELEGGER

a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development

ONTWIKKELING

Synchroon Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer T 088 0105700 I www.synchroon.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Nico de Vries Decoratie

T 030 2346464 I www.klepierre.com

PLANONTWIKKELING/MANAGEMENT

WPM Groep

WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

DECORATIE

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

T 030 257 35 12 I www.asrvastgoedvermogensbeheer. nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

Klépierre Management Nederland

Postbus 2008 3500 GA Utrecht

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

Redevco Nederland Business in balance

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

DECORATIE EN EVENTS

Bernd Wolter Design

Televisieweg 91 1322 AK Almere

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

Utopialaan 24 5232 CE ’s-Hertogenbosch T 073 649 1400 Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Multi Netherlands Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

DECORATIE

CNS Projectdecoratie Wietse van Reijen

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

scn nrw special 2015 127

2260 NRW Special 2015 v04.indd 127

03-09-15 17:21

B2B

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

ILLUMINATIE

Rako Groep bv J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

ILLUMINATIE

DECORATIE

Accent deco & expo Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

ILLUMINATIE

ILLUMINATIE

DECOLIGHTS

Feestverlichting Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

Starlight Illumination for shopping areas

MK Illumination Holland

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Postbus 19 8140 AA Heino

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

BEPLANTING

Flower and Shower Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

ADVIES & STRATEGIE

OVER Concepts advies & strategie A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 I www.overconcepts.nl

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

PROMOTIE

Promotions by Maureen

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

MARKETINGCOMMUNICATIE

Contentory A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 | 06 4687 3571 E info@contentory.nl I www.contentory.nl

EVENTS & MARKETING

FanWork Events & marketing

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

128 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 128

03-09-15 17:21

B2B

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

Ngage Media

MARKETING & PROMOTIE

MARKETINGCOMMUNICATIE

TOF Evenementen Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

EVENTS & PROMOTIE

OnsSausje

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Molengraafsingel 12-14 2629 JD Delft

A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 023 532 29 62 E info@onssausje.nl I www.onssausje.nl

BRANDING

PARKEREN

MARKETING/MANAGEMENT

Urban Solutions Concept & communicatie De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I www.urbansolutions.nl

FACILITAIR

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Postbus 134 6880 AC Velp T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

CONSULTANCY

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

scn nrw special 2015 129

2260 NRW Special 2015 v04.indd 129

03-09-15 17:21

B2B

FACILITAIR

BUKO Bouw & winkels

MEDIA

Adverteren Boven Kassa’s actief op sociale verkeersknooppunten

MEDIA

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Robbenoordbos 2 1358 ER Almere

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 06 2707 5585 E xander.vehof@ adverterenbovenkassas.tv I www.adverterenbovenkassas.tv

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

PARKEERSYSTEMEN

STRAATMANAGEMENT/COMMUNICATIE

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o) SkiData

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Lübeck2 2993 LK Barendrecht

Postbus 31 3500 AA Utrecht

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

CONGRES & EVENEMENT

Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

KENNIS & INFORMATIE

PFM Passantentellingsystemen

MANAGEMENT

CBRE

MANAGEMENT

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

130 scn nrw special 2015

2260 NRW Special 2015 v04.indd 130

03-09-15 17:21

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

XS Deluxe De toenemende populariteit van het binnenstedelijk wonen en de veranderende mentaliteit ten aanzien van duurzaamheid, bezit en lifestyle openen de deur voor een nieuwe stedelijke woontypologie: Het micro-appartement Een compact appartement, prettig om in te wonen door het flexibele interieur en het slimme ruimtegebruik. Een innovatieve stedelijke woonvorm die aansluit op de woonwens van de nieuwe stedeling.

Naast een scherp prijsniveau biedt XS Deluxe kansen op het gebied van duurzaamheid. Compacte appartementen in combinatie met het delen van voorzieningen in het gebouw zelf, zoals bijvoorbeeld een kookstudio, wasserette, bergruimte, werkplekken en misschien wel een rooftop jacuzzi, maken het mogelijk efficiĂŤnt om te gaan met ruimte, energie en materiaal.

XS Deluxe; zo blijft de stad een leuke plek om te leven.

2260 SCN 2015-04 Cover.indd 2

www.synchroon.nl

03-09-15 17:05

NRW SPECIAL SHOPPING CENTRE NEWS 17 (2015) #4 • SPECIAL NRW JAARPRIJS

www.centrumwaddinxveen.nl

2015 Alle nominaties voor de NRW Jaarprijs 2015

Oostpoort

er t n e C Miro

Promenade

Uit liefde voor de inwoners “Super leuk dat Waddinxveen nu een echt centrum heeft! Je kan hier gewoon shoppen op je hoge hakken! (schatert). Want je kan altijd je auto kwijt; direct onder de winkels en de eerste twee uur gratis! En alle winkels zitten dicht bij elkaar. Eigenlijk is alles hier te vinden. Ook voor kleding kan ik goed slagen. En het is leuk dat je ‘even’ de stad in kan. De sfeer is best bijzonder.

Het ziet er niet uit alsof het in één keer is gebouwd. Met pleintjes en die verschillende gevels in afwisselende kleuren. Ik vind het gezellig om hier met vriendinnen af te spreken. Lekker een terrasje pakken en effe bijkletsen. Dat heb ik wel gemist hier.”

a z a l p City

Geluk is voor iedereen

DE STAD WINKELS MAKEN

Markthal Van Kralingen in

ple e w u o G

Van Hogendorpkwartier

NRW achtergronden en visies Kennis en informatie Bedrijfspresentaties Actueel nieuws over retailvastgoed

2260 SCNWaddinxveen 2015-04 Cover.indd 1 ASR Adv Ontmoeten_SCN 230x300.indd 1

08-08-15 10:19

03-09-15 17:05