SCN 3-2014

thema

3 | 2014

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Amsterdam

Oostpoort Thema: herontwikkeling met verder Mercurius Assen, Miro Center Enschede, ONB Architecten

Het Primark-effect

De frisse formule van Frozz

Winkelrondje voor Assen

Alkmaar onder de loep

www.leidscherijncentrum.nl

Lijden uit liefde

Een bekend fenomeen in de Nederlandse winkelstraat: de wachtende man. Staand voor de ingang met plastic tasjes tussen de benen, gehurkt voor de etalage of zittend op een trapje. Hij kijkt berustend in het rond, terwijl zijn vrouw binnen aan het shoppen is. Wij luisteren niet alleen naar onze klanten, we zien ze ook. In Leidsche Rijn Centrum zitten al zijn favoriete winkels bij elkaar en kan hij lekker zelf shoppen: herenkleding, elektronica of sportartikelen. Even naar de kapper, met een kop koffie de krant lezen of internetten met gratis wifi.

Geluk is voor iedereen

www.asrvastgoedontwikkeling.nl

inhoud

2014 | 3

in dit nummer focus herontwikkeling

NIEUWS Nieuwe website SCN Nieuwe editie Vastgoedrekenen Herinrichting Boreelplein Brood@Spelenmiddag 2014 John Nijsten over huurzaken SCORe: innovatief ondernemen Winkelgebied 2025 Terugblik Provada 2014 Expertteam Winkelgebieden

5 6 6 20 26 29 34 65 66

MiroCenter Enschede ONB Architecten Oostpoort Amsterdam Mercurius Assen

7 8 12 16

visies en reviews Het Primark-effect Jorine de Soet snoept bij Frozz De ontwikkelingseffecten van Overstad Koos Pols over leegstand Shop or drop?

IKEA en de vinken van Darwin De toekomst van woonboulevards

projecten Rotterdam Central District Centrum Leidsche Rijn Tweede fase Gelderlandplein

46 48 62

22 30 36 40 57 60 68

rubrieken

marketing

columns

Marketing moet!

43 Avontuur Thema Vormgevers 46 NRW Marketingspecial van SCN 67 Chainels 72

Verwaaijen 33 Getekend: Johan Haringsma 56 De Fouw 63

Beurzen en congressen 5 Personalia 49 In the pipeline 74 Servicepagina’s 79 Colofon 82

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl. scn 2014 | 3 3

juis te

Het gaat om de boodschap Wij realiseren spraakmakende concepten voor winkelcentra. Spelend met de online en offline veelzijdigheid binnen de moderne communicatiemix. Onderbouwd creatief advies vanuit het (Groene) Hart. Op onze nieuwe locatie stellen wij graag uw boodschappenlijstje eens samen.

SCAN DEZE PAGINA MET DE LAYAR APP

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn • T 0172 - 23 61 61 • E Info@burotoob.nl www.burotoob.nl • facebook.com/burotoob • twitter.com/Buro_Toob

Nieuw!

Mooier!

Beter!

beurs & congres

Dinsdag 16 september Sturen op uw vastgoed 3-daagse opleiding – New Babylon Den Haag CS www.sturenopuwvastgoed.nl Dinsdag 16 september Basiscursus vastgoedrekenen 1-daagse cursus - New Babylon Den Haag CS www.basiscursusvastgoedrekenen.nl

Tja, hoe kunnen we het beter zeggen. De nieuwe website van Shopping Centre News is echt een hele stap vooruit. Inhoudelijk veel handiger.

Onderwerpen zijn prima terug te vinden. De site is goed te lezen op alle soorten apparatuur. Kortom,

Dinsdag 23 september Integraal vastgoedrekenen 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag CS www.integraalvastgoedrekenen.nl Donderdag 25 september Winkellocatiemarkt Nederland 2014 DeLaMar Theater - Amsterdam www.winkellocatiemarkt.nl

Dinsdag 23 september Gemeentelijk vastgoedmanagement 2-daagse opleiding – New Babylon Den Haag CS www.gemeentelijkvastgoed.nl

Donderdag 27 november Den Haag Vastgoed 2014 New Babylon - Den Haag www.denhaagvastgoed.nl

15 september 2014 NRW Marketingcongres Amsterdam http://nrw.nl/bijeenkomst/ nrw_marketingcongres/

19-21 november 2014 MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

www.managementproducties.com

23-25 september 2014 EAS Euro Attractions Show Amsterdam RAI www.IAAPA.org/EAS

wij zijn er blij mee. U ook?

W

e zijn ook erg in onze nopjes met de nieuwe URL, het internetadres: www.scn.today. De ‘today’ extensie is nieuw op internet en we hebben geluk gehad dat we deze voor Shopping Centre News hebben kunnen bemachtigen. Geluk, omdat er ook in India en Australië een magazine onder deze naam uitgegeven wordt! Verder is de nieuwe site ‘scalable’, wat betekent dat de getoonde inhoud aangepast wordt aan het medium waarop men kijkt. Dus ook op een smartphone blijven de artikelen goed leesbaar.

Qua vormgeving –iets waar onze vaste vormgever studio Hyperion veel tijd en aandacht aan heeft gegeven – hebben we sterk het accent gelegd op het gebruik van foto’s. Sterker nog: we plaatsen bij voorkeur geen persberichten zonder foto. Denkt u daaraan bij het toezenden van persberichten? Tot ziens op www.scn.today !

Uitnodiging Kom ook naar het NRW Marketingcongres.

15 september, Amsterdam.

Inlichtingen: www.nrw.nl

scn 2014 | 3 5

NIEUWS

Op de Provada werd de nieuwe, volledig herziene editie van het studieboek Vastgoedrekenen met spreadsheets gepresenteerd.

Financiële analyse­ modellen voor Excel

“D

it boek is geen gouden weg naar het ultieme gelijk, maar biedt wel een moderne en transparante werkwijze die duidelijk maakt waar risico’s zitten en waaruit waarde ontstaat in financieel opzicht”, aldus prof.dr. Dirk Brounen (Tilburg University). Tijdens de Provada nam hij het eerste exemplaar in ontvangst uit handen van de auteurs Laura Wytema, Sake van den Berg en Erik Volkers, en uitgever Marcel Sanderse van Management Producties. professionalisering In vijftien jaar tijd heeft dit studieboek in Nederland en België een daad-

smaakvol boreelplein

Sfeer en beleving zijn de sleutelwoorden van deze tijd en Urbania weet daar als leverancier van o.a. straatmeubilair wel raad mee. In opdracht van CBRE en rekening houdende met de wens om het plein vrij te houden ten behoeve van activiteiten, kwam Urbania

tot een keuze van producten uit het Belitalia-assortiment. Deze productlijn is niet alleen smaakvol om te zien, maar daarbij ook nog licht van gewicht, hetgeen ook een voorwaarde was in verband met de onderliggende constructie van de parkeergara-

ge. Urbania plaatste negen ronde boombakken met rondom gepolijste zitvlakken, twaalf zitblokken en zes rechthoekige bloembakken. Het resultaat mag er zijn!

Meer weten: info@urbaniaproducts.nl

werkelijke bijdrage geleverd aan de professionalisering van de vastgoedmarkt, door het bieden van heldere financiële analysemodellen voor vastgoedprojecten, met behulp van Excel.

Tot eind jaren negentig waren vuistregels zoals de bar, nar en ‘tien keer de huur, is niet duur’ gemeengoed.

Dankzij het aanhoudende pleidooi van mensen als Wim Rust, auteur van de allereerste editie, en de groeiende financiële belangen in de vastgoedmarkt is het kasstroomdenken niet meer weg te denken uit onze vastgoedmarkt. Al vanaf de eerste editie in 2000 wordt Vastgoedrekenen met spreadsheets gedoceerd bij mre-opleidingen, hogescholen en praktijkcursussen in zowel Nederland als België.

Studenten TU als rode draad Al vanaf de eerste editie zijn studenten van de TU Delft bij verschillende edities van dit boek betrokken geweest. Dat maakt het boek ook zo toegankelijk, want zij waren degenen die telkens de spiegel voorhielden aan de auteurs. Aan deze vijfde editie heeft Laura Wytema gewerkt, die op dit moment de laatste hand legt aan haar masterscriptie over de succesfactoren bij intergemeentelijke samenwerking op regionale woningbouwprogrammering. Deze volledige herziene, vijfde editie gaat nog steeds over dezelfde som, maar het is meer naar de huidige inzichten en markteconomie geschreven. Daarbij is er een hoofdstuk toegevoegd dat specifiek ingaat op financiering, een essentieel onderwerp in de huidige vastgoedmarkt. ← vastgoedrekenen met spreadsheets. isbn/ean : 978-90-820644-1-4. Prijs € 95,40 (incl. btw). Te bestellen via www. vastgoedrekenenmetspreadsheets.nl Linkedingroep: vastgoedrekenen Twitter: @vastgoedrekenen

herontwikkeling

Vleermuizen in Enschede

M

Het MiroCenter is gelegen aan de oostkant van Enschede en is de afgelopen jaren gesloopt en geheel vernieuwd. Het project is ontwikkeld door Ahold (eigenaar) en in samenwerking met CBRE tot stand gebracht. Nu staat er een modern en duurzaam winkelcentrum van 15.500 m2 met een gevarieerd winkelaanbod. Dit aanbod omvat dagelijkse voorzieningen, een scala aan aanvullende winkelformules en ruime parkeergelegenheid.

iro kent een lange geschiedenis in Enschede. Het oorspronkelijke pand was een fabriekshal die in 1907 voor textielfabrikant Ramie Union werd gebouwd. In 1970 maakte de industrie plaats voor winkels. In de jaren zeventig kwam de Miro er in, een winkelconcept van Albert Heijn. Miro is een afkorting voor ‘Markt In Ruime Omgeving’ en stond voor grote winkels met ruime parkeerplaatsen. De naam Miro is in Enschede altijd een begrip gebleven. Ook nadat Albert Heijn het concept omzette naar andere winkelformules, bleef Miro de naam van het winkelgebied in de Enschedese volksmond. vleermuizen Een bijzonderheid van het MiroCenter is dat een gedeelte van het terrein is ingericht als ecozone. Er bleek een foerageerroute van vleermuizen te liggen en een gedeelte van het gebied moest daarom bebouwingsvrij blijven. De ecozone is uitgebreid naar het dak van het MiroCenter dat er nu uitziet als een natuurgebied met gras en beplanting. Er is alle ruimte voor vleermuizen, vogels en vlinders.

De begroeiing werkt als retentiegebied dat hemelwater langzaam afvoert waardoor het Enschedese riool niet onder druk komt te staan. Bijkomend voordeel: de bewoners van de flats aan de overkant hebben nu prachtig uitzicht over een groen gebied. Het extra groen compenseert daarbij de grote steenvlakte. Het groene karakter van het MiroCenter is verder uitgebreid met zonnecellen, die energie leveren aan het winkelcentrum. ← www.mirocenter.nl

scn 2014 | 3 7

herontwikkeling

O

Hoe vergroot je de succeskans bij herontwikkeling van bestaand winkelvastgoed?

Architectenbureau ONB heeft daar met 95 jaar ervaring wel ideeën over

nb, of voluit Op ten Noort Blijdenstein, mag terug kijken op een bijzondere projectenportefeuille. Een van de eerste projecten was het Philips-complex (met de bekende lichttoren) in Eindhoven al in 1919. Maar het multidisciplinaire architecten- en adviesbureau heeft ook woningen, kantoren, gezondheidscentra en winkelcentra ontworpen. Vanuit Utrecht werken 25 man aan projecten in het hele land. Het team dat zich op winkelcentra en centrumplannen richt, staat onder leiding van senior-architect Jan Willem van der Sman. Hij werkt hierin nauw samen met collega senior-architect Lars Zwart, die gespecialiseerd is in transformatieprojecten en energiezuinige gebouwen.

Jan Willem van der Sman: ‘Transformaties zijn lange tijd niet erg ‘in’ geweest. Het leeuwendeel van het werk bestond uit nieuwbouw. Ons bureau is echter al heel lang bezig met transformaties, met complexe herontwikkelingen. Die ervaring komt nu goed van pas, omdat eigenaren vanwege de crisis op een andere manier naar hun vastgoed zijn gaan kijken.’

Lars Zwart: ‘Bij transformaties gaat het er om om vanuit een bestaande situatie die niet al te aansprekend is en niet goed meer functioneert toe te werken naar iets dat weer aansluit op

Een succesvolle herontwikkeling is nooit het werk van één partij. Samenwerking in het proces –van begin tot eind- is essentieel. In de visie van ONB is de architect daarbij enerzijds dienend aan de wensen van vastgoedeigenaar, gebruikers, gemeente en consument en anderzijds leidend door het inbrengen van zijn expertise. De architect moet de mogelijkheden van architectuur, stedenbouw, management en techniek optimaal aanwenden om tot een project te komen dat weer vele jaren het bruisend middelpunt van de wijk kan zijn.

8 scn 2014 | 3

Lars Zwart en Jan Willem van der Sman

herontwikkeling

de eisen van de tijd en de gebruikers.

In de huidige markt –en zeker bij winkelcentra- is transformatie of herontwikkeling weer heel actueel. Maar meer dan ooit moet er nu gewerkt worden met bescheiden middelen.’

met de eigenaar, weten wat zijn belangen zijn en worden in staat gesteld om onze kennis en ervaring in te brengen. Je hebt dan gezamenlijk één koers waar je naar toe wil’, aldus Jan Willem van der Sman.

Kwaliteitsslag maken of langzaam wegkwijnen?

Het is de uitdaging van deze tijd.

Veel projecten uit de jaren zeventig en tachtig of zelfs van nog recenter datum, schreeuwen om het maken van een kwaliteitsslag. Jan Willem van der Sman: ‘Het komt inderdaad neer op het maken van de keuze tussen een nieuw leven of sterven.

Gelukkig zien de meeste partijen nog voldoende kansen voor hun winkelcentrum en willen vastgoedeigenaren en ondernemers er alles aan doen om weer een toekomst te hebben. Maar daar komt vaak toch nog al wat bij kijken. En hoe ga je dat proces dan door?’

Bij ONB merkt men dat daarin toch wel wat veranderd is. ‘In tegenstelling tot een aantal jaren geleden werken wij nu minder vaak voor een ontwikkelaar en juist vaker direct voor de vastgoedeigenaar. Dat heeft voordelen. Zo schuiven we nu meestal voorin het traject aan. En dat is niet alleen goed voor het begrip voor wat de wensen en mogelijkheden zijn, maar ook valt er zo veel tijdwinst te boeken. We hebben goede, inhoudelijke discussies

Waar het in deze tijd om draait Bij de transformatie van oud naar nieuw spelen natuurlijk een aantal zaken een rol. Dat heeft ook alles te maken met zoals men nu tegen winkelcentra aankijkt. Jan Willem van der Sman: ‘Naar binnen gekeerde centra worden in deze tijd meer extrovert, gaan weer onderdeel van het stedelijk weefsel uitmaken. Anders gezegd: het winkelcentrum wordt weer een aangenaam onderdeel van dorp of stad. Verder speelt compactheid een duidelijke rol, waardoor de overzichtelijkheid en routing beter wordt. Tevens is de verblijfskwaliteit nu van groter belang dan vroeger: de consument komt niet alleen maar om te winkelen, maar wil ook verblijven in een prettige omgeving. Waarmee we dus ook sturen op verblijfsduur, wat weer goed is voor de bestedingen.

De kwaliteit van het gebouw, maar ook van de openbare ruimte, speelt daarin een belangrijke rol.’

ONB vindt het erg belangrijk om in het traject veel aandacht te besteden aan visualisaties van mogelijke ontwerprichtingen. Daarin is het zoeken van de samenhang erg belang-

rijk. Want het gebouw en de ruimte er omheen zijn geen twee losstaande entiteiten, maar horen bij elkaar. Een voorbeeld waarin dit goed zichtbaar is, is het wijkwinkelcentrum Hoogzandveld in Nieuwegein.

Jan Willem van der Sman: ‘Deze transformatie is begonnen door de inzet van een van de vastgoedeigenaren, de ondernemer van de C1000.

Hij zag in dat een vernieuwingsslag noodzakelijk was om als wijkwinkelcentrum een rol te kunnen blijven spelen. Belangrijk was echter om het draagvlak voor deze transformatie te vergroten door ook de andere ondernemers achter de plannen te krijgen.’

Schetsen voor de juiste richting Jan Willem van der Sman laat tekeningen van winkelcentrum Hoogzandveld zien waarin de oude en de nieuwe loopstromen (maar ook die van fietsers en auto’s) geanalyseerd worden, maar ook de effecten van de branchering (waarbij ook gekeken vervolg op pagina 10 →

Links: winkelcentrum Hoogzand Veld, Nieuwegein, van oud naar nieuw Boven: Sterrenhof, Spijkenisse, van oud naar nieuw

scn 2014 | 3 9

herontwikkeling

← vervolg van pagina 9 wordt naar de veranderende consument en de behoefte aan andere functies, zoals gezondheidscentra), de uitstraling, de rol van de nieuwe entreepartijen, enzovoort. ‘We doen dat allemaal heel beeldend, met schetsen en brengen zo een aantal mogelijke ontwerprichtingen in. Zo zorgen we ervoor dat de stakeholders zich bij het project betrokken voelen. We willen graag dat er discussie ontstaat, bijvoorbeeld over warm of zakelijk, over romantisch of modern. Of combinaties daarvan. ’ ‘Zo’n visualisering zorgt er voor dat alle hoofden dezelfde kant op gaan staan. Tegenstanders worden medestanders, alleen al vanwege het feit dat ze gehoord worden, dat ze zien dat er wat gedaan wordt met hun opmerkingen. Als architect moet je echt af van eventuele dogma’s en laten zien dat je het ontwerp wilt laten passen bij de context van de locatie. De aanpak van centrumplan Mill met zijn dorpse sfeer is anders dan de aanpak van de winkelcentra Ridderhof in Alphen aan de Rijn en de Lely in Arnhem, in een naoorlogse wijk. Wat dat betreft zijn we bij ONB anders dan veel andere bureaus: wij vinden het niet belangrijk dat wij herkend worden aan een bepaalde stijl. Wij vinden het belangrijk dat ons ontwerp past bij de plek, de gebruiker en de eigenaar.’

hoogzandveld Hoogzandveld is in de huidige situatie een naar binnen gekeerd winkelcentrum dat als een eilandje in z’n omgeving ligt en dat alles behalve overzichtelijk is. ‘Wat we willen bereiken is ook dat alle verkeersstromen (dus de verschillende gebruikers, maar ook de verschillende functies) hun eigen plek hebben, herkenbaar zijn en dat het winkelcentrum optimaal bereikbaar is, met goede parkeervoorzieningen. Die laatste liefst zo laagdrempelig mogelijk, dus bij voorkeur op maaiveldniveau.’

Er ontstonden nieuwe kansen, toen een schoolgebouw gesloopt werd. ‘Je zoekt bij het ontwerpen van een project natuurlijk altijd naar de lokale identiteit, het dna. Door de sloop van het schoolgebouw konden we een prachtig voetgangersgebied met meer openheid en sfeer realiseren. Om dat te bereiken werd ook een vrijstaand winkelpaviljoen gesloopt, zodat er een ontmoetingsplek in het winkelgebied gemaakt kon worden. Bovendien

Wij vinden het belangrijk dat ons ontwerp past bij de plek, de gebruiker en de eigenaar draagt die bij aan de beleving en de zichtbaarheid van de winkels. Het is bijzonder voor dit project dat de eigenaren zover wilden gaan dit winkelpaviljoen aan te kopen en te slopen, zodat deze verbetering in het winkelcentrum gerealiseerd kon worden.

Vanuit ons bureau was dit het advies en de beste optie, maar het blijft een feit dat je dit als ondernemer wel moet durven en moet geloven in het effect van zo’n kostbare operatie.’

‘Het gaat erom hoe je zo’n winkelcentrum ‘adresseert’. Hoe spreek je de consument in het marktgebied het

Links: centrumplein Mill, van oud naar nieuw Boven: winkelcentrum De Lely, Arnhem, van oud naar nieuw

10 scn 2014 | 3

herontwikkeling

beste aan? Hoe kom je tot de meest optimale oplossing voor het parkeren? Wat is er met de gemeente af te spreken over de kwaliteit van het openbaar gebied? Maar uiteindelijk draait het erom dat je een winkelcentrum ontwerpt waar de ondernemer op een goede manier z’n brood kan verdienen. Dus heb je het niet alleen over mooi en aantrekkelijk, maar ook over functioneel, zoals goed blijkt uit onze oplossing voor de laad- en losvoorzieningen.’

Klein en groot Is Hoogzandveld een voorbeeld van een compact wijkwinkelcentrum, ’t Rond in Houten is een voorbeeld van een flink dorpscentrum van 28.000 m2 plus garages en openbare ruimte. Jan Willem van der Sman: ‘Wij werken hieraan in opdracht van Altera Vastgoed, dat daar sinds enige tijd enig eigenaar is. Er wordt gekeken naar de opwaardering van de bebouwing, naar de openbare ruimte, de bereikbaarheid, signing, uitstraling en ook de marketing. We hebben voor dit project inmiddels schetsen gemaakt en dat niet alleen voor de gebouwen, maar ook voor de inrichting van het plein.’

‘Het project is nog van redelijk recente datum, maar toch bestond de behoefte de verblijfskwaliteit te verbeteren. Zo zie je maar dat de technische staat van de gebouwen niets

hoeft te zeggen over de verblijfswaarde. Wat dat betreft kijken we verder dan alleen de architectuur en geven we adviezen over wat je kan doen om zo’n groot plein meer belevingswaarde te geven, wat je kan doen om de mensen een rustpunt te geven, wat er met het groen gedaan kan worden, enzovoort. Een grote opdracht, die staat voor de veelomvattendheid van het begrip ‘transformatie’. Bij een groot project als dit gaat het vooral ook om de samenhang en het naar elkaar toetrekken van deelgebieden.’

Nadenken over de exploitatie Het ontwerpen van een winkelcentrum is één ding, maar hoe zit het met het gebruik, met de aspecten die samenhangen met de exploitatie?

Jan Willem van der Sman: ‘Juist met het oog op de toekomstige exploitatie zijn de eerste gesprekken met de opdrachtgever en gebruikers van belang. Kijk, we willen allemaal dat het gezellig wordt, dat het laagdrempelig is en vertrouwd aanvoelt. Maar

Winkelcentrum Ridderhof, Alphen aan den Rijn, van oud naar nieuw

wat betekent dat voor de materiaalkeuze en dus voor het onderhoud?

Daar moet je heel goed over nadenken. In Hoogzandveld werken we bijvoorbeeld met echt hout voor kolommen, maar die zijn zo geplaatst dat ze weinig last hebben van weersinvloeden. Het metselwerk kan ook een belangrijke bijdrage leveren aan de sfeer in het winkelcentrum, maar wat doet graffiti met een ruwe steen en hoe los je dat – preventief – op? We kijken dus van meet af aan naar de onderhoudsaspecten en kunnen en willen ook invloed uitoefenen op het bestek. Verder speelt duurzaamheid natuurlijk ook een rol, ofschoon dit nog niet bij alle winkelvastgoedbeleggers ver is doorgevoerd. Dit in tegenstelling tot de woningbouw.’

Lars Zwart: ‘Zo vinden wij dat ‘beleving’ eigenlijk onderdeel is van de duurzaamheidsgedachte. Want veel relatief jonge projecten moeten nu aangepakt worden, omdat ze op belevingswaarde tekort schieten. Dat is dus een les voor de toekomst.’ ←

Voor de lezers van Shopping Centre News heeft ONB een aparte webpagina gemaakt, waarop verschillende winkelcentrumprojecten die in de afgelopen jaren gedaan zijn, te zien zijn.

U vindt deze op www.onb.nl/winkelcentra/ (of scan bovenstaande code). scn 2014 | 3 11

herontwikkeling

oostpoort Geblaf uit het dierenasiel Polderweg. De restanten van de Oostergasfabriek en de Melkunie-melkfabriek met dampende pijpen op het dak. Het naar chloor ruikende Sportfondsenbad waar ik m’n zwemdiploma’s haalde. De strenge sfeer op het monumentale politiebureau en de agent die de muntjes uit het door mij gevonden portemonneetje telde en opschreef. Het gebied dat nu Oostpoort heet roept veel jeugdherinneringen op, ondanks dat het nu getransformeerd is in een veelzijdig en vooral ander gebied.

Door Edwin Brugman, hoofdredacteur (en voormalig bewoner van ‘Oost’) 12 scn 2014 | 3

Herontwikkeling van industrieel erfgoed naar nieuw hart van Oost-Amsterdam

herontwikkeling

foto's: scn

scn 2014 | 3 13

herontwikkeling

SCN VIDEO

Françoise Dechesne (MAB) vertelt over de ontwikkeling en achtergronden van dit bijzondere project.

Scan de QR-code of ga naar www.youtube.com/ scnewsnl

V

oor de boodschappen in Amsterdam Oost en de daarbij behorende Watergraafsmeer was je vroeger –en tot voor kort – aangewezen op slechts een paar locaties: het wijkwinkelcentrum Christiaan Huygensplein, de Middenweg en Linnaeusstraat (die in elkaars verlengde liggen) en de buurt rondom de Dappermarkt, met de Eerste Van Swindenstraat en Javastraat. Her en der verspreid in de woonwijken waren er ook nog vrij veel kleinere winkels te vinden, maar veel daarvan zijn inmiddels ter ziele. In duurzame gebruiksen luxe artikelen (om een paar termen te gebruiken die vroeger op de detailhandelsschool gehanteerd werden) boden genoemde locaties ook al een redelijk assortiment, maar voor echt ‘winkelen’ ging je toch –met tramlijn 9 – naar het centrum. De meeste mensen winkelden in hun eigen buurtje, maar de Dappermarkt, de Linneausstraat (met name de hema) en het Christiaan Huijgensplein trokken klanten uit het hele gebied. demografie In 1980 opende Maxis Muiden en deed daarmee een gooi naar onder andere de consument van het oostelijke deel van Amsterdam. De eerste 14 scn 2014 | 3

jaren leek dat redelijk succesvol: op de zaterdagen kwam je er half Amsterdam tegen. Zoals bekend bleef dat niet zo: het Maxisconcept verdween van het toneel en werd in 2004 omgezet in een gdv-locatie. Eigenlijk bleef niets hetzelfde. Grote delen van Amsterdam Oost verouderden, werden na een periode van verpaupering gerenoveerd, de demografie veranderde en als gevolg daarvan ten dele ook het winkelaanbod, zoals met name in de Javastraat te zien was. Maar het aantal winkelmeters bleef min of meer gelijk. Totdat de plannen voor Oostpoort vorm kregen.

Herontwikkeling van industriële locatie Oostpoort is een ontwikkeling van ocp (Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied) in samenwerking met het stadsdeel van Oost-Amsterdam. De ontwikkeling en realisatie van Oostpoort wordt geleid door ocp bestaande uit Bouwfonds Ontwikke­ ling, mab Development, Ymere en Stadgenoot.

De ontwikkeling beslaat een gebied dat is ingeklemd tussen de Linnaeus­ straat (met een oude winkelstrip waarin onder meer de hema gevestigd is), de Ringvaart, de Polderweg en de spoordijk. Bijzonder is dat de ontwikkelaars grote stukken van het indus-

herontwikkeling

triële erfgoed geïncorporeerd hebben in het nieuwe plan. Het Sportfondsenbad heeft zelfs zijn functie behouden.

Het gebouw dat vroeger politiebureau was, is nu een horecagelegenheid en het politiebureau is iets opgeschoven naar een groter en moderner gebouw.

Multifunctioneel In Oostpoort vinden we vele functies: wonen (600 woningen in een mix van koop en huur, groeit nog naar 800) , winkelen (18.000 m2), leren, werken, sporten, muziek maken, dansen, trouwen, eten en drinken. Met oude bekende zoals het al genoemde Sportfondsenbad, maar ook het nieuwe stadsdeelhuis, een groot winkelcentrum en allerlei culturele voorzieningen en scholen. De woonfunctie is boven de winkels en horeca gesitueerd. En er zijn woningen met uitzicht op het winkelgebied en uitzicht op de kade en horeca langs de Ringvaart.

Qua winkelen heeft men een echt winkelrondje mogelijk gemaakt. De aansluiting op de bestaande winkels aan de Linnaeusstraat is daarbij een belangrijke entree. Er zijn twee pleinen in het circuit opgenomen, die de beslotenheid van de winkelstraten afwisselen met een ruimtelijk beeld. Met de nieuwbouw heeft men het tevens voor de hema mogelijk gemaakt de winkel naar achteren

toe uit te breiden. De ondergrondse Q-Park parkeergarage telt 581 plaatsen voor bezoekers en 293 voor bewoners. architectuur De architectuur mag aansprekend genoemd worden. Er is met veel oog voor detail gewerkt en het totaalproduct is levendig, speels en gevarieerd.

Enkele namen van architecten die een bijdrage aan Oostpoort hebben geleverd: Soeters Van Eldonk architecten, P. Verhey/J. Jansen, Zwarts & Jansma, Kraaijvanger Urbis en Mulleners & Mulleners. Qua winkels is Oostpoort helemaal klaar, maar qua woningen zal er richting spoordijk nog meer gerealiseerd worden. Oostpoort oogt, voelt en is bedoeld als het nieuwe hart van Oost. Daarvoor is het natuurlijk een voorwaarde dat de bewoners het project in h un hart sluiten en gebruiken zoals bedoeld. Ik heb er nu twee keer uitgebreid rondgelopen (en gefotografeerd) en geef Oostpoort een meer dan goede kans dat dit gaat lukken.

Voor wie wat met Oost heeft en geïnteresseerd is in de geschiedenis van het stadsdeel kan ik de website www.geheugenvanoost.nl van harte aanbevelen. Met veel verhalen en oude foto’s, maar ook met de nieuwste ontwikkelingen en gebeurtenissen. ← scn 2014 | 3 15

herontwikkeling

H

et ‘oude’ Mercuriuscentrum was in feite een van de overkapte passages in het centrumgebied van Assen. Het Forum, het nieuwe Triade, de overkapping bij het Koopmansplein en ook het Mercuriuscentrum vormen samen het centrumgebied, maar blinken niet uit in samenhang en beleving. Niels Coolen, asset manager bij cbre Global Investors en als ontwikkelmanager verantwoordelijk voor de herontwikkeling: ‘Het Mercuriuscentrum is lokaal het A1-gebied, maar oogde vanwege z’n overkapping, de geringe plafondhoogte en ook de winkeliers die zichtbaar niet meer in hun winkelpand investeerden, nogal gedateerd. Bovendien was er vanwege de verschillende onderdelen in het centrale winkelgebied van Assen geen echte logische samenhang. Niet qua routing, niet qua beleving. ing reim (later opgegaan in cbre Global Investors), zag dan ook de noodzaak voor een aanpassing al rond 2006 nadrukkelijk in.’

Job Michon (indertijd werkzaam bij scm dat later door cbre is overgenomen), verantwoordelijk voor de procesgang en communicatie van het project, weet daar alles van: ‘Het Mercuriuscentrum stond ondanks de goede situe-

Chirurgenwerk ring al een aantal jaren feitelijk stil. Maar de eigenaar had terecht onderkend dat Assen voldoende perspectief bood om het winkelgebied weer nieuw leven in te blazen. Alleen, vanwege het verdeeld eigendom (naast cbre Global Investors – ongeveer de helft van het metrage – zijn ook a.s.r. Vermogensbeheer, Redevco en nog een aantal partijen eigenaar) en de hoge kosten van het destijds ontwikkelde plan, bleek het niet zomaar mogelijk om tot herontwikkeling over te gaan. Bovendien hadden de betrokken partijen elkaar vanwege eerder gemaakte afspraken en oude rechten min of meer in een houdgreep, waardoor het niet mogelijk bleek om in beweging te komen.’ een nieuw plan Om aan die houdgreep te ontkomen was er een ander plan nodig. Job Michon: ‘Het oorspronkelijke plan uit 2006 ging uit van een kostbare operatie waarbij de bestaande hoge overkapping rond het Koopmansplein op bijna monumentale wijze doorgetrokken zou worden naar de passage Mercurius, waarbij ook nog een deel van de bestaande looproute zou worden verlegd. De noodzaak tot kwaliteitsverbetering was evident, maar het moest zowel 16 scn 2014 | 3

De binnenstad van Assen bestond tot voor kort uit een aantal slecht met elkaar verbonden en deels gedateerde winkelprojecten, waar Mercurius (1979) onderdeel van uitmaakt. Ofschoon het Mercuriuscentrum als deel van het kernwinkelgebied nog vrij goed functioneerde, waren er teveel projectgebonden factoren die een bedreiging voor een succesvolle voortzetting vormden. Eigenaar CBRE Global Investors besloot een vernieuwingsoperatie in gang te zetten. Dat bleek echter vanwege een groot aantal complicerende factoren niet gemakkelijk.

herontwikkeling

Impressies van de herontwikkeling in Assen.

Rechts: Job Michon, Niels Coolen en Wim van de Kerkhof.

qua uitwerking als qua procesgang over een andere boeg om een herontwikkeling mogelijk te maken.’

Er moest dus een andere aanpak en vooral een ander plan komen. Wat zou nu wel kunnen, waar eigenaren bereid zijn aan mee te werken, en wat de noodzakelijke commerciële kwaliteit voor retailers en consument biedt?

Niels Coolen: ‘In september 2009 zijn we door cbre Global Investors als nieuw projectteam op het project gezet met als doel de oorspronkelijke plannen met alle bijbehorende kaders en afspraken te herijken. Vanwege de gewijzigde markt bleek dit sowieso nodig.’ In 2010 kwam het projectteam met de oplossing.

Wim van de Kerkhof, technisch projectmanager bij cbre Global Investors en als technisch manager verantwoordelijk voor de herontwikkeling vervolgt: ‘Bij het herijken hebben we wel degelijk gekeken naar het oorspronkelijke plan. Immers, daar was toch al flink in geïnvesteerd en het was dus logisch om te onderzoeken wat daar de sterke punten van waren en wat we daar van konden gebruiken. Verder heeft ook de architect er opnieuw naar gekeken en onderzocht wat er anders en eenvoudiger kon, teneinde ook de risico’s te minimaliseren. Toen we op een bepaald moment hier op locatie stonden, kwam het idee om de bestaande kap eraf te halen en het niet meer te hebben over het doorzetten van de aanpalende hoge kap.’

‘Dat bleek het ei van Columbus. Hierdoor werden we minder afhankelijk van de medewerking van de andere eigenaren en het gaf de architect veel meer mogelijkheden qua ontwerp. Binnen dat ontwerp speelt ook de pands­ gewijze architectuur met onderscheidende winkelfronten

een belangrijke rol. Daarmee konden we niet alleen een aantal problemen eenvoudiger oplossen, maar brachten we ook de gewenste kwaliteit in het gevelbeeld en konden we de retailers betere mogelijkheden bieden zich te presenteren.’

Niels Coolen: ‘Het oude plan was dus niet flexibel genoeg, ook niet qua proces. Want we moesten elke eigenaar en elke huurder mee krijgen om de oude kap te verwijderen en de nieuwe aan te brengen. Het nieuwe plan zonder kap is niet alleen technisch en procesmatig flexibeler, maar bovendien financieel beter haalbaar.’ Het nieuwe plan betekende overigens geen ordinaire bezuinigingsoperatie, integendeel. In plaats van het geld te investeren in een nieuwe overkapping, is ervoor gekozen om het geld te steken in zaken die zorgen voor kwaliteit voor de retailers en de consument.

Het dak eraf Het weglaten van de overkapping uit het plan bleek nog meer voordelen te hebben. In de oude situatie was er sprake van een afsluitbare passage. Net als het naast­ liggende Triade en ook het Forum, was het Mercuriuscentrum een overdekt winkelgebie d waar de eigenaar voor verantwoordelijk was. Een niet overdekte, niet afgesloten winkelstraat zou veel bijdragen aan een levendige, open en transparante binnenstad. Iets wat de gemeente Assen ook onderschreef. Niels Coolen: ‘Met het nieuwe plan konden we niet alleen flexibiliteit en commerciële kwaliteit toevoegen, maar zeker ook meer stedelijke kwaliteit en ‘doorvervolg op pagina 18 → scn 2014 | 3 17

herontwikkeling

Het Mercuriuscentrum in Assen is niet langer een afgesloten winkelgebied. Dat heeft een positief effect gehad op de circulatie in de winkelkern van Assen.

waadbaarheid’ van het centrumgebied. De oude passage wordt immers nu als open winkelstraat een echt onderdeel van het centrumgebied. De gemeente twijfelde in eerste aanleg nog over de sociale veiligheid na sluitingstijd en hield eerst nog vast aan het afsluitbaar maken van het vernieuwde deel. Daarbij zou dan op basis van een beheersbaar groeimodel een transformatie naar open winkelstraat kunnen plaatsvinden. Gedurende de bouwfase zag men echter in dat het open laten prima zou gaan werken en is dit alsnog zo besloten.’

Wim van de Kerkhof: ‘Het feit dat het Mercuriuscentrum nu geen afgesloten winkelgebied meer is, heeft ook andere voordelen. Zo is de sprinkler onder de kap vervallen, zijn er geen sluitrondes door de beveiligingsdienst meer nodig en valt de schoonmaak nu onder de gemeente. Het netto resultaat is dat wij de servicekosten voor de huurders konden verlagen.’

Positief effect op centrumgebied Belangrijk is ook dat de transformatie van het Mercurius­ centrum een positief effect heeft gehad op de circulatie van het centrumgebied van Assen. Job Michon: ‘De winkelkern van Assen is in de loop van vele decennia gegroeid van een dorpscentrum naar een winkelcentrum, waarbij steeds meer van het omliggende weilandgebied rondom het oude centrum bebouwd werd. Er was echter weinig samenhang in het stedelijk weefsel, en het Koopmansplein, het Forum, Triade en het Mercuriuscentrum functio­neerden niet echt als een eenheid.’

Met de herontwikkeling van het Mercuriuscentrum is hier een belangrijke stap in gezet. Het Ceresplein, gelegen tussen het Mercuriuscentrum en Triade, heeft nu een 18 scn 2014 | 3

verbindende functie en biedt ook een veel hogere verblijfskwaliteit. Via Ceresplein en Ceresstraat is nu lopende door het Forum en via Koopmansplein weer terug via het Mercuriuscentrum een voor de gemeente Assen lang gewenst winkelrondje mogelijk, zij het dat aan de overzijde van de Ceresstraat nog verbetering mogelijk is. Job Michon: ‘Niet alle vastgoedeigenaren lopen even snel.’ slimme oplossingen Architect rphs+ maakte een ontwerp dat sterk bijdraagt aan de algehele belevingswaarde in het winkelgebied (zie de foto van de oude situatie en vergelijk deze met de foto van de nieuwe situatie). Niet alleen werden slimme oplossingen bedacht voor het wegvallen van de oude luifel, ook de stedenbouwkundige kwaliteit heeft zichtbaar een hele slag gemaakt. Bovendien zorgde rphs+ er voor dat de gebouwen aan het einde van het Mercuriuscentrum hoger waren, zodat ze beter aansloten op de overige bebouwing aan het plein. Tevens werd daarmee de mogelijkheid gecreëerd voor een paar opvallende winkelpanden, zoals dat waarin nu h&m gevestigd is. Al met al is er een kwalita-

Binnenstedelijk winkelvastgoed draait in deze tijd om toevoeging van kwaliteit in bestaande setting

herontwikkeling

Chirurgische ingreep A1-winkelgebied maakt van binnenstedelijke herontwikkeling Mercuriuscentrum Assen een blijvend succes tief prachtig beeld gerealiseerd, alhoewel er binnen Mercurius nog een paar panden zijn die nog moeten aansluiten op de vernieuwing.

Job Michon: ‘Een gezonde binnenstad moet je zien als een levend organisme dat doorlopend in beweging is. Niet alle ambities laten zich gelijktijdig realiseren. De herontwikkeling van het Mercuriuscentrum heeft inmiddels wel ook weer andere vastgoedeigenaren en winkelketens in beweging gebracht. Bovendien zijn wij met de transformatie gestart vanuit de wetenschap dat we het plan niet in één keer voor honderd procent klaar zouden krijgen. We gingen dus al uit van een fasering in de herontwikkeling. Dat had het grote voordeel dat we ook niet afhankelijk waren van huurders of eigenaren die niet of nog niet meteen wilden meewerken. Dit is zoals wel vaker een lopend proces en het is aan de asset manager om dit proces aan de gang te houden en door te zetten op de ingeslagen weg. Maar de eerste grote slag is geslagen.’

Tijdens het winkelen gaat de verbouwing door En niet andersom. Dat geeft al aan waar het projectteam het accent heeft gelegd. Winkeliers en consument moesten zo min mogelijk hinder ondervinden van de bouwwerkzaamheden. Niels Coolen: ‘Er is een kleine 3000 m2 aan winkeloppervlakte toegevoegd. Grotendeels door het herbestemmen van voormalige (leegstaande) kantoorruimte op de etages, maar ook op maaiveldniveau ter hoogte van de gesloopte ‘versstraat’. Hier zat de winst met name in het rechttrekken van de achterzijde. Daarnaast zijn er nu 78 woningen (een zorgcentrum van Actium) boven de winkels gesitueerd, plus een grote daktuin. We hebben tijdens de verbouwing doorlopend met publiek en ondernemers gecommuniceerd.’ Job Michon vult aan: ‘Daarnaast hebben we de aannemer en uitvoerder nadrukkelijk op ‘klantvriendelijkheid’ geselecteerd. Dat wil zeggen dat zij oplossingsgericht en klantvriendelijk richting huurders, bewoners en consumenten dienden te opereren.’

Daar kwam nogal wat bij kijken. Wim van de Kerkhof: ‘We liepen er bijvoorbeeld tegenaan dat de bodem gesaneerd moest worden en ook was er sprake van asbest in de oude constructie. En zo zaten er meer complexe zaken in, waardoor we regelmatig op eieren moesten lopen. Al met al was het een ingewikkelde opgave, die we echter hebben kunnen uitvoeren zonder dat er deuren gesloten moesten worden.’ complex avontuur De transformatie van het Mercuriuscentrum is inderdaad een complex avontuur geweest. Alle aspecten die je bij een binnenstedelijke herontwikkeling kan tegenkomen deden zich voor. Niels Coolen: ‘Het feit dat we te maken hadden met een houdgreep vanuit eerdere planvorming, een gedeeld-eigendomssituatie, een lastig (bouw)proces waarbij het winkelen moest doorgaan en verschillende onver-

wachte hindernissen maakte het project op zijn zachtst gezegd uitdagend.’

‘Dat we dan toch de planning gehaald hebben en de budgeten behoorlijk onder controle hebben kunnen houden mag een prestatie genoemd worden waar het hele projectteam een compliment voor verdient’, zegt Job Michon.

Niels Coolen voegt daar nog aan toe: ‘We hebben met elkaar de klus geklaard. En dan bedoel ik niet alleen het projectteam, maar ook woningcorporatie Actium, de gemeente, de ondernemers en de andere vastgoedeigenaren. De herontwikkeling van het Mercuriuscentrum was binnenstadschirurgie in optima forma. Het draaide echter met name om het proces, de communicatie en de samenwerking. Deze ervaring is voor iedereen belang-

rijk geweest, al was het maar omdat dit soort opgaven steeds meer voorkomen. Zoals gezegd is het project nog niet honderd procent gereed. Enkele winkels moeten nog aansluiten op de nieuwe uitstraling. Ook de branding en marketing kan in de loop der tijd nog veranderen. ‘Mercuriuscentrum’ staat als naam vanuit de historie heel sterk in de markt, iets waar de retailers erg aan hechtten. Het is denkbaar dat, nu de winkelstraat naadloos onderdeel van het centrumgebied is geworden, de naam langzaam naar de achtergrond verdwijnt.’

De herontwikkeling van het Mercuriuscentrum besloeg qua tijdspad de jaren 2006–2013 met een doorstart in 2009. De realisatiefase startte in 2011. scn 2014 | 3 19

congressen

door Sander de Kluijver

D

e moderne consument is 24/7 online, veeleisend, verwend en goed geïnformeerd, stelt de eerste spreker, Annemiek Verstappen van Nieuwe Zaken. Het nieuwe winkelen vraagt om een vernieuwde omgang met de klant in de winkel, maar ook online. “Niet vissen, maar jagen”, met deze woorden pleit Verstappen voor het belang om actief contact te zoeken met potentiële klanten. Winkeliers schieten soms tekort om een dergelijke benadering te hanteren. Des te belangrijker is het voor winkeliers om het online marketingplan als onderdeel van de bedrijfsvoering te integreren. Mind the gap zo wordt deze discrepantie genoemd tussen het traditionele ‘vissen’ en het moderne ‘jagen’ op klanten. Het koppelen van een dergelijke visie aan de praktische bedrijfsvoering van winkeliers vergt de expertise van een kennisintermediar, zoals een binnenstadsmanager of centrummanager.

Middels deze koppeling van visie en praktijk kan er actief worden ingesprongen op het nieuwe winkelen.

Growth through communication “Ondernemers hebben weinig tijd over voor het collectief van een winkelgebied of bedrijvencluster”, zo brandt Erwin Bukkers van Chainels los. Om ondernemers toch te kunnen interesseren in het collectief ondernemen is het van belang om de onderlinge contacten laagdrempelig en toegankelijk te maken middels een gemeenschappelijk communicatieplatform. Dit platform kan worden vormgegeven middels het realiseren van e-mailverkeer, een website of een digitale applicatie. De functie van een dergelijk communicatieplatform is tweevoudig. Ten eerste fungeert het als intern communicatiemiddel om de veelvoud van actuele zaken te bespreken in het huidige ondernemersklimaat. Ten tweede vervult het de rol van extern communicatiemiddel naar de klant. Praktisch gezien betekent dit het opzetten van een gezamenlijk marketingconcept van 20 scn 2014 | 3

het winkelgebied. Kortom het communicatieplatform kan fungeren als een belangrijke tool om winkeliers te verenigen voor het collectief ondernemen van een winkelgebied.

Toekomstperspectief online en offline winkelen Heeft offline winkelen nog wel een toekomst sinds de onstuitbare opkomst van online winkelen? Deze vraag stond centraal in de discussie tussen Dirk Mulder van ing Nederland en Hans van Tellingen van Strabo. Het internetwinkelen heeft een negatieve invloed op fysieke aankopen in verschillende sectoren van de detailhandel, met name boeken, cd’s, elektronica en in toenemende mate kleding ondergaan dit subsitutieeffect. Daarnaast ervaren consumenten het grote gemak van online shoppen, zo stelt Mulder.

Van Tellingen echter bespreekt in zijn pleidooi dat internetwinkelen slechts invloed uitoefent in een beperkt aantal sectoren en een fysieke verschijning winkel cruciaal is en blijft voor de zichtbaarheid van een onderneming. “De detailhandel zou op eigen kracht fysiek moeten groeien waar succes bewezen is en de toekomst er goed uitziet”, stelt Van Tellingen. Mulder stelt hiertegenover dat de overheid de detailhandel dient bij te staan bij de noodzakelijke inkrimping van detailhandel in traditionele krimpgebieden. Deze regierol van de overheid is noodzakelijk aangezien het vastgoedbezit gefragmenteerd is en de onderlinge communicatie meestal moeizaam verloopt.

Van Tellingen verschilt van mening en stelt dat in dit geschetste toekomstperspectief niet alleen aan de kwantitatieve gedachte van inkrimping moet worden gedacht, maar dat juist moet worden ingespeeld op het kwalitatieve aspect, namelijk de vernieuwing van winkelgebieden. Het internetwinkelen biedt zowel kansen als bedreigingen voor de detailhandel in Nederland. De precieze uitwerking van internetwinkelen op het winkellandschap zal naast de consument gedeeltelijk afhankelijk zijn

Paul Rodenburg (geheel rechts) leidt de sprekers in.

van de reacties van ondernemers en beleidsmakers.

Gamification Het integreren van games in de bedrijfsvoering van winkeliers is een veelbelovend principe voor nieuwe verkooptechnieken binnen de detailhandel, stelt Michiel van Eunen, belevingsmaker en ‘gamification expert’.

Gamifciation kan simpelweg gedefinieerd worden als het toepassen van speltechnieken en gameprincipes in een niet-spelcontext. Alvorens af te rekenen met foutieve stereotypen over gamification vervolgt van Eunen zijn relaas over de toepassingen van spelelementen in de verkoopstrategie van ondernemingen. Een praktisch voorbeeld betreft de zogenaamde hunt for the mystery man. In deze game moesten verkopers van de partici perende winkels de mystery man Internetwinkelen ontmaskeren aan de biedt zowel kansen hand van drie handelingen. Deze handelingen als bedreigingen van de verkoper omvatte voor de detailhandel de begroeting, persoonlijke benadering van de klant en het attent maken op de lopende verkoopacties. Een dergelijke verkoopwijze resulteerde in attenter verkooppersoneel, meer plezier voor klanten en uiteindelijk

congressen

Where bricks & clicks meet Op 27 mei ging al weer de vijftiende editie van Brood@ Spelen van start. De organisatie van het evenement was in handen van Paul Rodenburg van B@S Consultants in samenwerking met Edwin Brugman van SCN. Het thema van deze gloednieuwe editie van Brood@ Spelen was ‘where brick & clicks meet’. Aan de hand van vier sprekers en een tweetal discussies werden de ruim 70 deelnemers geïnformeerd over de toekomst van fysiek winkelen (‘bricks’), actuele digitale toepassingen in fysieke winkelomgevingen (‘clicks’) en de omgang met de veeleisende klant binnen het kader van het nieuwe winkelen.

in een verhoogde winkelomzet. De praktische toepassing van gamification in de detailhandel staat nog in haar kinderschoenen. Duidelijk is wel dat de toepassingen en kansen voor gamification in de detailhandel in de nabije toekomst verder ontwikkeld zal worden.

Online sparen en offline winkelen Hoe kan je met de huidige techniek mensen naar fysieke winkels brengen? Dat is wat Marlon van der Meer, de bedenker van het online spaarprogramma Spaarspot, zich afvroeg.

Zijn inspiratie voor dit idee komt van de overkant van de grote plas, de Verenigde Staten. De Amerikanen zijn al langer gewend aan het concept van beloning tijdens het televisiekijken of het winkelen. Het concept van Spaarspot combineert het online sparen met het fysieke winkelen. Binnen dit concept kunnen potentiële klanten met een digitale applicatie punten sparen tijdens het tv-kijken en het langs-en inlopen van winkels. De vergaarde punten kunnen vervolgens worden omgezet in cadeaubonnen voor specifieke winkels of producten.

Hoe deze techniek mensen naar de fysieke winkels trekt stelt van der Meer zich als volgende voor. Als een bepaald persoon een tv-spotje bekijkt van een bepaald merk of winkel verdient hij of zij hier punten mee. In combinatie met een winkelbezoek aan de desbetreffende winkel levert dit extra spaarpunten op. Al met al kan dit resulteren in aantrekkelijke kortingen voor de klant en een vergroot winkelend publiek voor de ondernemers. Een digitale applicatie die fysiek winkelen promoot, dat is het hele concept van Spaarspot aldus van der Meer.

Big data Big data, een hot topic voor marktpartijen, beleidsmakers en kennisinstellingen en vele andere geïnteresseerden. Maar hoe kunnen we uit deze grote databrij waardevolle inzichten afleiden voor ons detailhandelsbeleid, bedrijfstrategie of ruimtelijk

Hoe kun je met digitale techniek mensen naar fysieke winkels brengen? beleid? Peter Nieland, directeur Locatus Nederland en Randy Benjamins, directeur van Addwhere spreken over de veelal ongeëxploiteerde informatieschatten verscholen achter de big data. Informatie afkomstig van kassasystemen, klantkaarten, online (shop) gegevens, social media, demografische en economische gegevens vormen een belangrijke bron van informatie. Aangezien deze informatie veelal locatiegebonden is kunnen waardevolle ruimtelijke inzichten worden afgeleid uit de data, de zogenaamde Location analytics.

Maar hoe kunnen deze inzichten ons tot nut zijn? Het toevoegen van het wat – de big data – aan het waar – de locatie – geeft ons een topografisch overzicht van klantgegevens, consumentengedrag, passantenstromen, koopkracht en demografische gegevens. Al deze informatie kan gevalideerd worden ten behoeve van de optimalisatie van bedrijf- of beleidsstrategieën. De adoptie van dergelijke informatie voor eigen doeleinden wordt het zogenaamde concept van location enabled genoemd.

Grote databestanden, waardevolle inzichten, dat is waar het om draait bij big data.

Het toekomstperspectief De huidige digitale techniek blijft verbazen wat betreft haar diversiteit aan toepasbaarheden. En zal dat blijven doen in de toekomst. Internetwinkelen is een schijnbaar onstuitbare trend, maar is dat een kwalijke zaak voor de detailhandel in Nederland?

Het internetwinkelen, als nieuwe vorm van technologie, hoeft geen bedreiging te vormen voor de fysieke verschijning van de winkelier. De nieuwe technologie biedt juist kansen om offline en online winkelen op een wederzijds versterkende manier te verbinden. Denk in mogelijkheden en niet in beperkingen, zo zouden de kansen van technologische groei omarmd moeten worden. ← scn 2014 | 3 21

research

Het Primark-effect extra bezoekers en extra bestedingen

De Primarkvestiging in Stadshart Zoetermeer

foto: unibail rodamco

Door Hans van Tellingen en Rien Romijn*

D

e toekomst voor fysieke winkels is een zonnige. In ieder geval voor een aantal. In deel 1 en deel 2 van deze artikelreeks is de ‘ballon van het negativisme’ doorgeprikt. Het negativisme van de onheilspredikers die het einde van de winkels voorspellen.

Ja, het is helder: de winkelmarkt is dynamisch. Uiterst dynamisch zelfs. Er verdwijnen winkels. En zelfs complete formules. Maar er komen ook nieuwe winkels en formules bij. En op sommige plekken (grotere binnensteden en in de ‘betere’ regionale winkelgebieden met een dominante eigenaar) is er zelfs sprake van (forse) uitbreidingsruimte.

En dan gaat het vaak om grote units van (vaak) buitenlandse retailers. In die dynamiek schuilt de kracht en de levensvatbaarheid van de fysieke retail. Want online shoppen speelt een groter wordende rol. Maar een economische crisis die al een jaar of zes duurt, hakt er ook in. Daarbij moet op sommige plekken zeker worden ingekrompen door vergrijzing en krimp van de bevolking. In de vorige artikelen is duidelijk gemaakt dat de laatste twee redenen belangrijker zijn voor de groei van de leegstand (die nu volgens Locatus 7,3% bedraagt) dan het internet. Maar 22 scn 2014 | 3

toch geldt: de fysieke retail (al dan niet in een wat meer multi-channel georiënteerde setting) is springlevend. Dat geldt voor het hogere segment. Maar ook voor het goedkopere segment (met een hoge ‘value for money’). De uiterst succesvolle Hollandse keten Action is een geslaagd voorbeeld. Net als de Duitse Lidl. Maar de formule die ons winkelhart – vanwege het effect op passantenstromen en extra bestedingen – sneller laat kloppen is de (van origine Ierse) Primark. Daarover in dit artikel meer. Co-auteur is Rien Romijn. Hij heeft in de scn van november 2013 al een artikel geplaatst over het Primark-effect. Dat lijkt kort geleden. Maar de ontwikkelingen gaan snel. Er zijn inmiddels weer nieuwe Primark-vestigingen geopend. En er zijn ook meer gegevens over de effecten bekend. Dáár gaat dit artikel over. Over het effect van één formule. En over de dynamiek van de fysieke retail. Die zichzelf steeds weer opnieuw uitvindt.

Primark in Nederland Onder dit en het volgend kopje wordt geput uit het artikel dat Rien Romijn in het najaar van 2013 schreef. Het moederbedrijf van Primark is Associated British Foods

research

De zonnige toekomst van het fysieke winkelen (deel 3)

PLC. Primark is in 1969 gestart in Ierland en is enkele jaren daarna in Groot-Brittannië neergestreken, alwaar de formule groot is geworden. Primark heeft ongeveer 200 winkels op de Britse eilanden. In 2006 is de overstap gemaakt naar het Europese vasteland. Primark is inmiddels actief met 274 winkels in negen Europese landen. Binnenkort volgt de oversteek van de oceaan als in Boston de eerste Amerikaanse vestiging geopend zal worden. Sinds december 2008 is Primark in Nederland gevestigd, met in de eerste jaren alleen een vestiging in Rotterdam Alexandrium. Later zijn daar de centrumgebieden van Hoofddorp (2010), Zaandam (2011) en Almere (2012) bijgekomen.

In 2013 is de expansie van Primark in Nederland verder voortgezet. In oktober volgde Stadshart Zoetermeer met een vestiging in Spazio (onderdeel van Stadshart Zoetermeer), in november 2013 was Eindhoven aan de beurt.

De vestiging Nijmegen (project Plein 1944) is eind maart 2014 geopend. 19 augustus volgt de Bijenkorf-locatie in Enschede. En eind september 2014 is Arnhem aan de beurt, ongeveer gelijk met het project Luifcomplex in Venlo. Daarna volgen Den Haag (project Amadeus) en Rotterdam Zuidplein. De Amsterdamse vestiging (op het Damrak) is gepland in begin 2016. Op termijn volgen wellicht Breda en Groningen.

Op dit moment is de grootste Primark in Nederland de vestiging in Eindhoven (7.300 m2 bvo). Den Haag zal een nog grotere vestiging krijgen en die in Amsterdam zal een omvang van naar verluidt ongeveer 12.000 m2 hebben. Voor de goede orde, in Essen staat een Primark van 13.000 m2. En in Birmingham heeft Primark onlangs een compleet winkelcentrum gekocht van 76.000 m2, om daar zelf dan de helft voor te gaan gebruiken voor een eigen winkel.

De formule De collectie van Primark bestaat uit trendy en low budget dames-, heren- en kindermode, modeaccessoires, schoenen en huis- en interieurartikelen. Het is zogenaamde ‘fast fashion’ met veel en snel wisselende collecties. Primark voert voornamelijk eigen labels en koopt grootschalig in. De nieuwe collecties liggen binnen zes weken in de winkel. Het assortiment, met de nadruk op de reguliere maten, wordt als een soort permanente uitverkoop gedurende het hele jaar verkocht. De ervaring om goedkoop veel kleding te kunnen ‘scoren’, trekt enorme aantallen klanten naar de Primark, soms van grote afstand. We hebben het per winkel over soms enkele duizenden klanten per dag, tot enkele tienduizenden per week. De Telegraaf (19-09-2013) spreekt over een heus Primarktoerisme. De doelgroep van deze prijsvechter betreft met name jonge vrouwen tussen de 12 en 34 jaar. En de formule lijkt ook veel diverse ‘culturen’ aan te trekken. Later in dit stuk zal overigens blijken dat de bezoekers van de Primark nog diverser zijn dan hier beschreven.

Effecten in Rotterdam De eerste Primark in Nederland streek neer in Rotterdam Alexandrium in december 2008 in het voormalige v&dpand. Het betekende een enorme impuls voor de zuidkant, maar ook voor het overige deel van het winkelcentrum.

Klanten kwamen letterlijk van heinde en verre om een bezoek te brengen aan de enige Primark van Nederland.

In 2008 bedroeg het totaal aantal bezoekers van Alexandrium ongeveer 7,5 miljoen. Het jaar daarna bedroeg het aantal bezoekers 9,2 miljoen. In 2012 is het aantal bezoekers gestaag opgelopen tot 9,5 miljoen bezoekers. Er is dus sprake van een groei van meer dan 25%. In 2013 is het aantal bezoekers overigens licht gedaald naar 9,3 miljoen.

De totale omzet in het winkelcentrum (eigenlijk ligt de Primark hier net buiten) is overigens in 2013 met tientallen procenten toegenomen (bron: Strabo-onderzoek) ten opzichte van 2007. Let wel: dit betreft een omzeteffect van de andere winkels. De Primark zorgt dus voor een extra omzet voor de omliggende winkels!

Effecten in Hoofddorp-centrum Hoofddorp-Centrum heeft met het project Markthof en haar nieuwe Primark een flinke impuls gekregen. Samen met het Polderplein en De Vier Meren is een helder winkelcircuit ontstaan, zodat de rest van het centrum meeprofiteert. Wij hebben zelf geen directe effecten kunnen meten. Strabo heeft telsystemen van Experian-FootFall in Hoofddorp geïnstalleerd, maar deze dateren van ná de komst van de Primark. Wel zijn er sinds enkele jaren berichten van omliggende winkeliers, die positief rapporteren over extra bezoek en extra omzet (sommigen melden 30%).

Effecten in Zaandam Zaandam had een sterke achterstandspositie voordat het centrumplan Inverdan werd opgeleverd. Met Primark heeft dit centrum een flinke schaalsprong kunnen maken in de regionale verzorgingsfunctie. Na de oplevering van het centrumplan is door Locatus een bezoekersgroei geconstateerd van 30%, die vooralsnog structureel lijkt te zijn. Het laatste jaar nemen de bezoekerstotalen van Inverdan (bron: de eigenaar) zelfs nog toe met ongeveer 6%.

Effecten in Almere De Primark in de Stationsstraat (dit gedeelte van het centrumgebied wordt ook wel de Stationade genoemd en vormt het oudere gedeelte van het centrum van Almere) wordt zelfs door groepen uit het noorden van het land bezocht. Per touringcar. Voor een speciaal uitje ‘Primark Almere’. Soms is het er zo druk dat er een maximum is gesteld aan het aantal klanten dat naar binnen mag. Wekelijks wordt er in de gehele Stationsstraat ongeveer 14% vervolg op pagina 24 → scn 2014 | 3 23

research

← vervolg van pagina 23 meer bezoekers geteld. In de buurt van de Primark ligt dit percentage nog een stuk hoger. De omzet in de Stationsstraat is ook zeer fors toegenomen. Deze stijging komt deels ten goede aan de Primark zelf. Maar de andere winkels profiteren ook.

Qua profiel is het helder dat de Primarkbezoeker (circa 70% van alle bezoekers van de Stationsstraat) afwijkt van de niet-Primarkbezoeker. 50% is jonger dan 35 jaar (50% dus ouder, er gaan ook veel ‘moeders’ mee, bijvoorbeeld), tegen 34% van de niet-Primarkbezoeker. Ook is de helft van de Primark-bezoekers afkomstig van buiten Almere, tegen 20% van de niet-Primarkbezoeker. De Primarkbezoeker verblijft 80 minuten in het gebied, de niet-Primarkbezoeker 43 minuten.

Effecten in Zoetermeer Sinds de komst van de Primark in Zoetermeer (oktober 2013) is de FootFall voor het gehele Stadshart Zoetermeer met 15% tot 20% structureel gestegen (laatste peilmaand was mei 2014). Dit meten de camera’s die door Strabo en Experian-FootFall hier zijn geïnstalleerd. De omzet (op basis van gegevens van winkeliers) is gestegen met circa 10% voor moderetailers, 20% voor schoenenretailers en drogisterij- en parfumerieartikelen en voor de horecaondernemers met 40%.

De andere branches halen percentages groei (15% tot 20%) die in lijn zijn met de gestegen aantallen bezoekers.

Het positieve effect is meetbaar tot op 200 tot 250 meter afstand van de Primarkvestiging.

Effecten in Eindhoven Strabo en Experian-FootFall hebben telcamera’s hangen in het nabijgelegen Piazza Center. Let wel: op afstand van de Primark (100 tot 200 meter). De effecten zijn vergelijkbaar met die van Zoetermeer. De FootFall is structureel gestegen met 13% tot 20%. Omzeteffecten zijn (nog) niet gemeten. In de (verder weg gelegen) Heuvel Galerie zijn de FootFall- en omzeteffecten ook meetbaar. Deze zijn ‘substantieel’ volgens betrokkenen. Dat is ook te zien aan de spreiding van de Primark-tassen door de gehele binnenstad (dus ook in de Heuvel Galerie, die mede als sterk parkeerbronpunt fungeert).

Effecten in Nijmegen In Nijmegen kan het effect van Primark niet geïsoleerd worden van het totale project Plein 1944. Sinds het project geopend is, merken de omliggende winkelstraten en de aanloopstraten een groei van de toeloop. In de Marikenstraat (op 200 meter en verder van de Primark) is vóór en ná de oplevering geteld en is een verschil in passantenintensiteit gemeten van 10 tot 15%. Of dit ook meer omzet oplevert is sterk gerelateerd aan de branche, formule en ondernemer. Vergeleken met de landelijke omzetontwikkelingen van enkele formules in deze periode is de trend zeker positief te noemen.

24 scn 2014 | 3

Samenvattend Een Primark-vestiging leidt tot 10% tot 30% (gemiddeld 15% á 20%) extra bezoekers in het winkelcentrum of de winkelstraat. Het effect is vooralsnog structureel. Er is na de openingsweken geen sprake van serieuze afvlakking.

De komst kan de omzet van nabijgelegen winkeliers flink omhoog stuwen. Omliggende moderetailers profiteren (10%), maar de horeca plust met wel 40%. Andere aanbieders plussen met 15 á 20%. Verder wordt het verzorgingsgebied van het winkelcentrum fors uitgebreid en is er sprake van een jonger en meer fashiongericht publiek dan voorheen.

De komst van Primark geeft vertrouwen in de binnenstad of het winkelcentrum en heeft een positieve invloed op het vestigingsgedrag van retailers. Natuurlijk, de concurrentie neemt toe en die heeft soms het nakijken, maar de Primark stimuleert het ondernemerschap, houdt ondernemers scherp en daagt deze uit om soortgelijke of juist een andersoortige marketingstrategie te kiezen om de klant aan zich te binden.

De Primarkvestiging in Hoofddorp

foto: scn

research

Misschien nog wel de belangrijkste conclusies zijn de volgende: Het door sommigen verwachte kannibalisatie-effect op de omliggende winkels blijft uit. Deze profiteren juist.

Vooralsnog lijkt er nauwelijks sprake te zijn van ‘eigen’ kannibalisatie. De komst van een nieuwe Primark gaat niet ten koste van het functioneren van een bestaande Primark.

Toekomstverwachtingen Er zullen zich in totaal achttien à twintig Primarks vestigen in Nederland. Natuurlijk zal er op den duur sprake zijn van enige afvlakking. Al is het alleen maar omdat er ook ‘bij jou in de buurt’ een Primark zal verrijzen. Toch lijkt het effect van de komst van Primark blijvend positief te zijn. De aantallen bezoekers en bestedingen zijn structureel toegenomen. Er is sprake van een langdurige ‘boost’.

En verder…

De dynamiek in de retail is weergaloos. Elke keer vindt de retail zichzelf weer opnieuw uit. Het kan gaan om een enorm effect van één enkele keten. Zoals Primark. Het kan ook gaan om super-de-luxe winkelstraten als de PC Hooftstraat (die het in crisistijd alleen maar beter lijkt te gaan doen). Het kan ook een dominante eigenaar zijn van een groot regionaal winkelcentrum. Die continu bezig is met vernieuwing. Continue vernieuwing van huurders bijvoorbeeld. Maar een dergelijke eigenaar heeft ook oog voor marktpositionering en design. En heeft besef van het wezenlijke aandeel in de omzet die autobezoekers nu eenmaal innemen.

Maar het kan ook gaan om nieuwe initiatieven van zelfstandige winkeliers. Die zich groeperen in prachtige winkelstraten als de Haarlemmerstraat/-dijk. Of de Utrechtsestraat. En geen zorgen: ook buiten de hoofdstad is er ruimte voor prachtige winkelstraten. Feit is dat de retail leeft. En weer gaat bloeien als nooit tevoren. In het volgende deel van deze reeks, deel 4, komt ‘parkeren’ aan bod. Of: hoe belangrijk zijn de bezoekers die per auto naar het winkelcentrum komen? Van ‘essentieel’ belang, zo zal feitelijk worden aangetoond. Dit in weerwil van publicaties van de Erasmus Universiteit die ons anders wil laten geloven. Niemand beschikt over meer feiten dan Strabo.

En onze feiten zullen aantonen dat een goede winkelomzet alleen samengaat met goede parkeermogelijkheden. internet En internet? Hoe zit het daarmee? Gaat het web nog roet in het eten gooien? Opvallend is dat partijen als Action of Primark zich niet positioneren als webaanbieder. Ook aanbieders van ‘high end’-producten zullen dat niet of nauwelijks doen. Voor ‘middenaanbieders’ is internet wel van belang. Maar beschouw internet niet als bedreiging.

Maar als een kans. Omarm het internet en wordt omnichannel-aanbieder. Het is echter helder dat de fysieke winkel de basis is van de retail. En dat pure webaanbieders (als ze zelf geen fysieke winkels gaan openen tenminste) het waarschijnlijk ook niet redden. ‘Webrooming’ (op internet ‘browsen’ en dan in de winkel kopen) wordt groter dan ‘showrooming’ (browsen in de winkel en dan op het net kopen). En de jeugd prefereert ‘fysiek’ boven het internet. Want er is niets leuker dan status te ontlenen aan de status­update op Instagram dat jij in de fysieke winkel iets hebt gekocht! ← (*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv. www.strabo.nl. Strabo representeert onder andere het bedrijf Experian-FootFall in Nederland en is Nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra. Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvtellingen (*) Drs. Rien Romijn is sinds begin 2014 (en inmiddels fulltime) werkzaam als adviseur bij Seinpost Adviesbureau (www.seinpost.com). Hiervoor heeft hij gewerkt bij WPM Research & Consultancy, het adviesbureau ECORYS-Kolpron en het grootwinkelbedrijf Vendex Food Groep. Het Primark-artikel in de SCN van november 2013 heeft hij geschreven vanuit zijn eigen bedrijf Winkelmarktconsult. Hij is verder actief als expert bij de Digitale Retail Roadshow van de Digitale Steden Agenda. Samen met de Seinpostcollega’s van Economie en Ruimte levert hij adviesdiensten met als specialisatie detailhandel en centrumvoorzieningen.

Opdrachtgevers zijn met name gemeenten, ondernemers en vastgoedeigenaren. Reacties?: r.romijn@seinpost.com / 06-53526705 / Twitter: @rienromijn scn 2014 | 3 25

huurzaken

John Nijsten vervolgt de artikelenreeks over de huurprijs van winkelruimte en verbeteringen door de huurder.

Verweer verhuurder: verbeteringen hebben niet tot verhoging van de huurwaarde geleid

I

door john nijsten

n scn 2013 nummer 6, bladzijden 10 en 11, is een inleiding geplaatst tot een artikelenreeks over artikel 7:303 lid 3 bw waarvan volgens de Hoge Raad de strekking is dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 bw verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht, niet meewegen.

In procedures zijn door verhuurders verschillende verweren aangevoerd om de regel van artikel 303 lid 3 te omzeilen. In dit artikel komt aan de orde het verweer van de verhuurder dat de door de huurder aangebrachte verbeteringen niet tot verhoging van de huurwaarde hebben geleid. vier situaties De wet nuanceert niet naar de aard en omvang van de verbeteringen. Mede als gevolg van de jurisprudentie is het enige criterium of de verbetering de huurwaarde positief heeft be誰nvloed. In de praktijk hebben zich wel kaders gevormd waarbinnen in beginsel kan worden aangenomen dat de huurwaarde wel of juist niet wordt be誰nvloed. Mij lijkt dat een onderscheid gemaakt kan worden in vier situaties.

Winkelinrichting In het geval de huurder de winkelinrichting wijzigt, heeft dat geen invloed op de huurwaarde. Modernisering en/of verfraaiing hiervan is afhankelijk van de formule en de marktsituatie en oefent geen invloed uit op de huurwaarde. Een opvolgende huurder heeft wellicht weer heel andere opvattingen.

In de woorden van de Hoge Raad zijn het wijzigingen die strekken tot verbetering van de bedrijfsvoering van de huurder.

Uitstraling pand Exact hetzelfde geldt voor wijziging van de

26 scn 2014 | 3

uitstraling van het pand. Een opvolgende huurder zal logo, reclame-aanduidingen en kleurstelling wijzigen.

Klein onderhoud Kleine, overige veranderingen aan het pand hebben eveneens geen invloed op de huurwaarde. Dat is in elk geval zo indien veranderingen worden aangebracht door de huurder om te voldoen aan de reguliere onderhoudsverplichting.

Groot onderhoud, herstel, vernieuwing en investering Veel panden, zeker in planmatig ontwikkelde centra, zijn casco verhuurd. Vanaf 2003 hebben de roz-huurcontracten winkels als basis de verhuur als casco. Indien de huurder aan dit casco veranderingen aanbrengt, lijkt mij dat al snel sprake is van een verbetering die in het kader van artikel 7: 303 lid 3 bw relevant kan zijn.

Wel moet steeds de relativiteit, de vergelijking met andere panden, in de gaten worden gehouden. Deze relativiteit kan er echter toe leiden dat ook in andere gevallen dan met betrekking tot deze casco-onderdelen er sprake is van een relevante verbetering. Tot het casco zoals in de huidige algemene rozbepalingen omschreven, behoort niet de elektriciteitsvoorziening die verder gaat dan de hoofdmeter. Stel dat de volledige bedrading in een oud horecapand door de huurder moet worden vervangen terwijl de vergelijkingspanden zijn opgeleverd met een prima elektriciteitsvoorziening. Dan lijkt mij dat hiermee rekening moet worden gehouden.

Pui Tot voornoemd casco behoort in de huidige algemene roz-bepalingen niet meer de pui.

Waarschijnlijk zijn echter meer verhuurde winkelpanden opgeleverd met pui dan zonder pui. Een rechtbank was van mening

huurzaken

Van linksboven met de klok mee: schoenenformule Manfield past de pui door de jaren heen aan aan nieuwe inzichten over een optimale exploitatie

dat de nieuwe pui die door de huurder was aangebracht voor de helft als verfraaiing en voor de helft als verbetering in de zin van de wet moest worden aangemerkt. Ik ben van mening dat bij vernieuwing van de pui niet zonder meer sprake is van een verbetering die invloed heeft op de huurwaarde. Dat een huurder, met toestemming van verhuurder, geregeld zijn pui verandert, is onderdeel van wijzigende inzichten over de exploitatie en de invloed van consumentenwensen.

Dat gaat zover dat men bij een schoenenketen eerst portieken wenste, vervolgens niet meer en enkele jaren later weer wel. Daarbij moet men voorts niet vergeten dat er meestal al een pui aanwezig was plus dat een verbetering altijd relatief is, namelijk altijd de vergelijking moet worden gemaakt met de relevante situatie bij de vergelijkingspanden. Vaak wordt heel nauwkeurig uitgezocht welke verbeteringen de huurder van het onderhavige pand heeft uitgevoerd maar komt dit aspect bij de vergelijkingspanden niet of onvolledig aan de orde. Indien in een planmatig ontwikkeld winkelcentrum elke huurder zijn eigen pui heeft aangebracht, al dan niet met vergoeding van een stelpost en al dan niet onder strikte voorwaarden, en bij een huurprijsherziening wordt louter vergeleken met winkels binnen dit centrum heeft het geen enkele zin veel aandacht te besteden aan deze verbetering door de huurder van het onderhavige pand. De pui wordt pas interessant als aan de huurder van het onderhavige pand geen of een krakkemik-

Pui afhankelijk van formule en consumentenwensen kige pui is opgeleverd en deze genoodzaakt was deze op zijn kosten aan te brengen c.q. te vervangen en bij een of meer vergelijkingspanden de huurder deze investering niet hoefde te doen of omgekeerd.

Méér dan klein onderhoud Op basis van artikel 7: 217 bw zijn de kleine herstellingen voor rekening van de huurder.

Reeds vele jaren is het echter gebruikelijk dat in de roz-bepalingen meer onderhoud bij de huurder is ondergebracht.

Anderzijds was het vele jaren gebruikelijk dat verhuurders ook bijvoorbeeld de technische installaties verhuurden met een specifieke onderhoudsverdeling. In die situatie gaat de verplichting van de verhuurder dus verder dan ten aanzien van het casco zoals nu door de roz omschreven. Vooral juristen hebben nogal de neiging snel waarde te hechten aan een investering door de huurder. Dat is niet vreemd. De Hoge Raad was van mening dat toepassing van de in de wet beschreven vergelijkingsmaatstaf meebrengt dat verbeteringen van de gehuurde bedrijfsruimte - voor zover het niet gaat om wijzigingen die enkel strekken tot verbetering van de bedrijfsvoering van de huurder - in beginsel leiden tot een hogere huurwaarde.

Mij lijkt dat alertheid op relevante verbeteringen is geboden zodra de huurder van het onderhavige pand of de huurder van één of meer vergelijkingspanden meer doet c.q. heeft gedaan aan het pand dan het verrichten van het onderhoud, het herstel en de vernieuwing dat regulier voor zijn rekening komt. Steeds dient echter met de genoemde relativiteit rekening te worden gehouden. Daarbij is uiteraard ook de zwaarte van de investering c.q. zijn de hoogte van de bestede kosten door de huurder van

belang. De door de huurder aangebrachte en bekostigde verbetering van het gehuurde dient volgens de Hoge Raad namelijk naar objectieve maatstaven tot verhoging van de huurwaarde te leiden, wil deze in dit kader relevant zijn. Bij een geringe investering c.q. bij geringe bestede kosten door de huurder zal de huurwaarde niet snel beïnvloed worden.

Tussenconclusie De eerste conclusie is dus dat de door de huurder aangebrachte verbeteringen in de vergelijking pas buiten beschouwing moeten worden gelaten in de zin van de wet indien deze objectief tot verhoging van de huurwaarde hebben geleid. Indien dat het geval is, moet voorts worden bezien in hoeverre dat is geschied.

Niet volledig Volgens de Hoge Raad kan niet zonder meer het volle bedrag van de verbouwingskosten (verdeeld over de afschrijvingsperiode) in mindering worden gebracht op de huurprijs, temeer niet omdat ook al zouden alle werkzaamheden tot een verhoging van de huurwaarde hebben geleid, daarmee nog geenszins vaststaat dat die verhoging in overeenstemming is met het totaalbedrag van de kosten van de verrichte werkzaamheden.

Deze uitspraak van de Hoge Raad leidt mij tot de opmerking dat dus niet steeds het volvervolg op pagina 28 → scn 2014 | 3 27

huurzaken

← vervolg van pagina 27 ledige geïnvesteerde bedrag door de huurder in aftrek komt indien deze investering door de huurder de huurwaarde heeft verhoogd.

In sommige uitspraken van lagere rechters werd het volledige door de huurder geïnvesteerde bedrag dat de huurwaarde verhoogde via een bepaalde verdeelsleutel in aftrek gebracht op de huurwaarde. Naar mijn mening is van belang te beoordelen welk effect deze investering op de huurwaarde heeft gehad. Dat effect is vaak lager dan de feitelijke investering.

vige pand als standaard te vergelijken met ieder van de in de vergelijking te betrekken panden waarbij van geval tot geval het verschil en de consequentie hiervan op de prijs worden beoordeeld en bij het te vergelijken pand worden verdisconteerd. . “This means that adjustments are always made from the comparable to the subject. […] This says that if the comparable had been like the subject, it would […]” (Kenneth M. Lusht, Real Estate Valuation, Principles and Applications, 2001, bladzijde 91).

Methode Voor de volledigheid merk ik op dat in het berechte geval de zogenaamde oneigenlijke methode werd gebruikt. In die methode worden de investeringskosten rechtstreeks

Conclusie Dan blijft staan het eerder gestelde dat in de vergelijking niet elke verbetering door een huurder tot een correctie behoeft te leiden. Deze verbetering moet tot een objectieve verhoging van de huurwaarde hebben geleid en in de vergelijking dient bepaald te worden in hoeverre deze beïnvloeding van de huurwaarde, in feite het wegdenken van deze verbetering, tot een correctie bij de vergelijkingspanden moet leiden. Anders geformuleerd: indien bij het onderhavige pand de huurder op zijn kosten de volledige cv-installatie heeft laten aanleggen en bij de vergelijkingspanden een goed functionerende cv-installatie door de verhuurder aan de huurder ter beschikking is gesteld, dient beoordeeld te worden of, en zo ja hoeveel, de referentiehuurprijs van de vergelijkingspanden naar beneden moet worden gecorrigeerd.

De meest belangrijke verbetering is de vergroting van de oppervlakte door de huurder. Het lijkt onzinnig om in dat geval te kiezen voor de oneigenlijke methode. In de eigenlijke methode behoeft zelfs geen correctie te worden doorgevoerd. Het verschil in oppervlakte komt tot uiting door zowel bij het onderhavige pand als bij de vergelijkingspanden rekening te houden met de oppervlakte die door de verhuurder ter beschikking is gesteld. Of daarbij nog van belang is dat de verhuurder de grond waarop de uitbouw door de huurder is gerealiseerd in de huurovereenkomst ter beschikking heeft gesteld, komt in een volgende aflevering aan de orde. ←

Wegdenken verbetering is het meest praktisch en conform de wet verdisconteerd in de gevorderde, nader vast te stellen huurprijs. Daarbij wordt de huidige staat van het gehuurde als maatstaf gehanteerd. Op basis van de letterlijke bewoordingen van de wet moeten de verbeteringen door de huurder echter weggedacht worden. Naar mijn mening moet de oneigenlijke methode zoveel als mogelijk worden vermeden. Deze mag alleen worden gebruikt indien de oorspronkelijke situatie niet valt te achterhalen. Veel beter is het uit te gaan van de staat van het onderhavige pand en de vergelijkingspanden zoals deze door de verhuurder ter beschikking zijn gesteld en vervolgens voor afwijkingen zo nodig correcties door te voeren bij de vergelijkingspanden. Het is niet gebruikelijk dat al op voorhand en dus zonder concrete vergelijking een correctie wordt bepaald t.a.v. de huurprijs van het onderhavige pand.

Correcties vinden plaats door het onderha28 scn 2014 | 3

score

Innovatief ondernemen A

In 2001 heeft de Amerikaanse econoom Joseph Stiglitz de nobelprijs voor economie gewonnen. Hij kreeg de prijs voor het Dixit Stiglitz model.

In dat model concurreren ondernemingen niet met elkaar via prijzen, maar bieden zij producten aan waarbij de consument het gevoel heeft dat ze van elkaar verschillen in kwaliteit. door Dick van Doleweerd, SCORe www.score-web.nl

ls de voorkeur van de consument verandert, zal de producent zijn aanbod daarop moeten afstemmen. Om veranderingen goed op te vangen en actief te sturen zullen ondernemers in de detailhandel nieuwe wegen in moeten slaan. Sommige ondernemers moeten hiervoor in hun denken omschakelen. Door innovatief te denken, wordt er gedacht in mogelijkheden. Onmogelijkheden worden getransformeerd naar mogelijkheden of geparkeerd. De competentie van de ondernemer wordt vergroot door samenwerking. Met dit nieuwe denken wordt de verbinding met de consument versterkt waardoor er een wezenlijke bijdrage geleverd word aan het financieel rendement, het aangeboden kwaliteitsniveau en het imago van de aanbieder van deze producten.

Kroket Voor een kroket met kwaliteit ging Vlaams friteshuis Van Gogh samenwerken met een aantal ondernemers. Eigenaar Arn Zuyderduin en zijn team hebben negen maanden gewerkt aan de ontwikkeling van de kroket. Wat begon met experimenten van een recept van internet eindigde in een samenwerking met scharrelslager Diekerhof, bakkerij Boersma en de chefkok van restaurant Aubergerie. Het vlees van Diekerhof is afkomstig van de scharrelkoeien van veehouder Van de Brink in de Harskamp. Bakker Sjouke Boersma adviseerde over de bloem en maakte het paneermeel van gedroogd wittebrood en kok Han Everts hielp bij het ontwikkelen van het recept en de bereidingstechniek. proeverij Via Facebook stelde Zuyderduin een testpanel samen van twintig mensen die zo’n dertig keer kwamen proeven in zijn fritehuis. “Na elke proeverij vulden zij een evaluatieformulier in. Op die manier hebben we de kroket doorontwikkeld. Alles bij elkaar een geweldige samenwerking”, zegt Zuyder-

duin enthousiast. “Het is een zuivere kroket, we gebruiken geen toevoegingen. Het vlees wordt met kruiden vacuüm verpakt en 24 uur lang gegaard op lage temperatuur.

Daardoor behoudt het een mooie kleur en smaak.”

Over de naam is lang nagedacht. Uiteindelijk werd het de Amersfoortse Kroket. sceptisch Recent hebben we de les geleerd dat integriteit en vertrouwen in de huidige samenleving ver te zoeken zijn. We kijken sceptisch, zelfs cynisch, naar banken, naar reclame, naar politici. Alles bij elkaar maakt het onze samenleving weinig harmonieus – wat de economie weer geen goed doet. Onecht, onoprecht, oneerlijk, bij elkaar verzonnen,

Bakker Sjouke Boersma

we hebben er een grotere hekel aan dan ooit, maar voelen ons er tegelijkertijd door omringd – in een overdosis. De consequentie daarvan is dat we een intens verlangen ontwikkelen naar alles wat oprecht en authentiek. De ontwikkeling van de Amersfoortse Kroket, een ‘zuivere kroket’, past bij dit intens verlangen van de consumenten.

Er wordt een wezenlijke bijdrage geleverd aan het kwaliteitsniveau en het imago van Vlaams friteshuis Van Gogh. ← scn 2014 | 3 29

review

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Frozz Winkelen, waar gaan we heen?

De Frozz-vestiging in Den Haag

Gezond en lekker! Dat zijn op het gebied van voeding de best verkopende kwaliteiten op dit moment. In toenemende mate zien we ook in Nederland dat mensen meer waarde gaan hechten aan hun gezondheid en gezond eten; dit vaak in combinatie met meer bewegen.

Bij voorkeur is het eten ook nog lekker.

Feeding good is feeling good noemt Mei Lin Ang dit als we elkaar treffen bij haar vestiging van FROZZ in de Bijenkorf in Amsterdam.

T

ijdens een vakantie met haar vier dochters in de Verenigde Staten maakte Mei Lin Ang kennis met yoghurtijs – frozen yoghurt, zoals dat daar heette. Het beviel de dames zo goed, dat ze daar elke dag een ijsje gingen eten en bereid waren er voor in de rij te staan. Mei Lin zag de drukte en de enorme verkoop en begon te rekenen. Dat moet goede business zijn, dacht ze bij zichzelf.

Van droom naar werkelijkheid Terug in Nederland misten haar dochters en zijzelf dat heerlijke frisse ijs, dat ze tijdens de vakantie dagelijks tot zich genomen hadden. Zou ze met dit product haar droom om een eigen bedrijf, een eigen product op de markt te zetten, kunnen verwezenlijken? Het waren mede haar dochters die haar ertoe aanzetten dit serieus te overwegen. Maar het opgeven van de zekerheid van een goede baan met dito inkomen voor het verwezenlijken van een droom, vraagt wel veel moed. De zus van Mei Lin, Mei Lan was inmiddels ook enthousiast geworden en liet het daar niet bij zitten. Een eerste concrete stap tot de opzet van het eigen bedrijf was een weekendopleiding aan de ‘Gelato University’ in Milaan; waar anders dan in Italië.

IJsmakers Nadat Mei Lin en haar zus zich officieel ijsmaker mochten noemen, kocht Mei Lin, toen ze terugkwamen in Neder-

30 scn 2014 | 3

review

is noedelsoep, die je precies zo kunt laten samenstellen als je zelf wilt. Al snel bleken Oodlz en frozz heel goed samen te gaan. Nu konden vanuit één winkel verschillende gezonde maaltijden en tussendoortjes verkocht worden. Beide formules hebben als belangrijk kenmerk dat alle gebruikte ingrediënten vers, gezond en eerlijk zijn.

Mei Lin Ang

land, van haar spaargeld direct een ijsmachine. Vanaf dat moment begon het experimenteren, testen en proeven.

Elke weekend gingen er liters yoghurt doorheen om het beste recept voor verse bevroren yoghurt te ontwikkelen.

Elk weekend zat haar huis vol met vriendinnen en hockeyteamgenoten van haar dochters om het ijs te proeven.

Toen ze het juiste recept ontwikkeld hadden, openden Mei Lin en Mei Lan in 2010 hun eerste winkel in Amsterdam in een van de negen straatjes. Daar werd elke frozen yoghurt vers gemaakt en kon je kiezen uit verschillende toppings als vers fruit, noten en chocolade; een eerlijk, smakelijk en gezond hapje met slechts 100 kilocalorieën (een vijfde van een Magnum). De winkel kreeg de naam frozz, van frozen yoghurt. De formule sloeg aan en er volgden meer vestigingen.

Productverbreding Al snel bleek dat het zinvol was naast ijs nog een ander product te bieden voor op andere momenten. Frozen yoghurt bleek vooral een lekkere gezonde snack tussendoor als het warm was, maar om jaarrond voldoende omzet per vierkante meter te maken, moesten er ook producten komen, waarmee omzet gemaakt kon worden als het koud was en die als lunch of diner genuttigd kunnen worden. In eerste instantie experimenteerde Mei Lin met zoetigheden als pannenkoeken. Het was heerlijk, maar bleek niet voldoende. Ze zocht naar iets dat je als maaltijd kan gebruiken, ook als het koud is. Zo ontstond het idee voor ‘Oodlz’. Oodlz

Locatie, locatie, locatie Inmiddels beschikt frozz over twaalf vestigingen: vier in Amsterdam en verder in Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Amstelveen, Breda, Maastricht, Schiphol en Lissabon in Portugal. Een aantal vestigingen is in eigen beheer, een aantal is ondergebracht bij franchisenemers. Een deel van de winkels verkoopt frozen yoghurt en noodle soep, een deel van de winkels verkoopt alleen frozen yoghurt. Er is veel geëxperimenteerd met locaties, zowel onder vaste als tijdelijke huur, maar in veel gevallen bleek de locatie niet goed genoeg. Het vinden van de juiste locatie is eigenlijk een vak apart. Het moeten echte ‘high trafficplekken’ zijn, maar geen transferplekken. Het gaat om plekken waar mensen vanuit het doel waarom ze er zijn, in de juiste mindset verkeren; om plekken waar mensen komen om zich te vermaken. Zo bestaan de Elk weekend zat klanten in de Leidsestraat voor een belangrijk deel uit bezoekers van onder andere Abercromhet huis vol met bie and Fitch, terwijl de vestiging op de campus vriendinnen om van de Erasmusuniversiteit voor een groot deel bestaat uit studenten. A1-locaties kosten veel, het ijs te proeven maar genereren ook veel omzet. Op niet-A1-locaties kan frozz soms ook goed functioneren, maar dan moet de vestiging er eerst al bekend zijn, zodat mensen de winkel doelgericht gaan bezoeken.

Op dit moment is al merkbaar dat frozz een merk aan het worden is. In toenemende mate worden de vestigingen al herkend. vervolg op pagina 32 → scn 2014 | 3 31

review

Distributiekanalen Naast de winkels die frozen yoghurt ter plekke als snack of tussendoortje verkopen, ligt Frozz frozen yoghurt bij de trendy supermarkt Bilder & de Clercq in het schap en inmiddels ook bij o.a. Deen supermarkten. Ook andere supermarkten gaan binnenkort het product voeren, zodat iedereen over een aantal jaar frozen yoghurt van frozz kent, herkent en vertrouwt als eerlijk en gezond product.

De Frozz-vestiging op Schiphol

Ruimer assortiment Mei Lin wil het assortiment graag nog wat verder uitbreiden en experimenteert op dit moment met takeaway gezonde pizza’s. Deze bestaan uit een dunne krokante bodem van speltdeeg, die je aan kunt vullen met olijfolie, tomaten, kaas, olijven en allerlei andere producten. Met dit product loopt het bedrijf voor de troepen uit. Sinds het verschijnen van De voedselzandloper van de Vlaamse arts Kris Verburgh en Broodbuik van de Amerikaanse cardioloog William Davis wordt men zich in toenemende mate bewust van het feit dat de tarwe die in een heel groot deel van ons voedsel verwerkt is, mogelijk niet gezond is. Spelt is een gezond alternatief.

Doel is om straks een productlijn te hebben, die toepasbaar is op alle momenten van de dag; van ontbijt tot en met diner en zelfs souper.

FROZZ en Oodlz als merk Ambitie is het creëren van een echt good food merk.

Mei Lins droom is dat er over tien jaar op elke hoek van drukke A1-straten een ‘good food’ store gevestigd is en iedereen frozen yoghurt en de andere healthy and fresh producten van haar kent. Daarnaast wil ze internationaal de markt op. Hoewel in andere landen frozen yoghurt al bekend is en door andere partijen op de markt gebracht is, kan de Nederlandse frozen

32 scn 2014 | 3

verwaaijen yoghurt het verschil maken, omdat het echt van verse yoghurt gemaakt wordt, terwijl de andere formules ijs maken van yoghurtpoeder. Bovendien is de Nederlandse zuivel zo’n beetje de beste zuivel ter wereld en mensen proeven het verschil. De vestiging in Portugal verkoopt heel goed, mede omdat de frozz vestiging hier de naam ‘Delicious Dutch Yoghurt’ hanteert bij de verkoop van frozen yoghurt. De reden dat frozz deze winkel in Lissabon heeft geopend, is dat Mei Lin daar een ondernemer tegenkwam met wie de chemie direct zó goed was, dat ze deze kans niet wilde laten lopen. Inmiddels is er al meer vraag vanuit het bui-

tenland. “Ik vind het belangrijk om eerst goed te kunnen lopen, voordat ik ga rennen”, licht Mei Lin haar standpunt toe om het concept nog niet te exporteren.

Organisatie Toen Mei Lin als het gezicht van de organisatie en haar zus Mei Lan voor de productontwikkeling in 2010 besloten frozz op te richten, trokken zij als derde partner Alrik Koudenburg aan om zich te richten op de ontwikkeling van het merk en het design.

Omdat Mei Lin en haar zus echt aan een merk willen bouwen, hebben zij daarnaast nog contact gezocht met Rolf de Gier. Hij is medeoprichter van Rituals en heeft inmiddels ervaring met het hele proces van het bouwen van een merk. Na een jaar is hij bovendien ingestapt als aandeelhouder. Hij adviseert vooral op het gebied van strategie en distributie. Mei Lin bouwt vooral aan langetermijnrelaties om nu en in de toekomst verder te kunnen groeien met het bedrijf.

Ambitie is om over een aantal jaar over tientallen of misschien wel honderden vestigingen te beschikken, zodat iedereen frozz en Oodlz kent en iedereen zich bewust is van de eerlijke, gezonde en verse (fast)foodproducten die hier te koop zijn.

Parkeermoord in Noord

E

r was eens een florerend buurtwinkelcentrum. Mooi vormgegeven, goede winkels maar wel wat leegstand. En onderin een fraaie, zeer toegankelijke parkeergarage. Op zaterdag was het een gezellige drukte. Bezoekers kwamen van heinde en verre om lekker overdekt te winkelen in het prachtige centrum.

En toen gebeurde het. In al haar wijsheid besloot het stadsdeel om voor dit winkelcentrum betaald parkeren in te voeren. Geheel tegen afspraken in die tijdens de herontwikkeling gemaakt waren. Argument was oneerlijke concurrentie ten opzichte van het stadsdeelcentrum, met een geheel andere functie. Er lagen geen verkeerstechnische problemen (bijvoorbeeld langparkeerders) aan ten grondslag. Maar uiteindelijk was het vooral een financiële zaak, inkomsten vanuit parkeren werden misgelopen.

Afgezien van het feit dat andere iets kleine centra wel verschoond bleven van betaald parkeren waardoor opnieuw een oneerlijke concurrentie is gecreëerd, was het effect tamelijk desastreus.

Allereerst werd besloten (zonder enig overleg met de ondernemers) om het maaiveldregime in te voeren in de parkeergarage die ook als openbaar gebied beschouwd werd. Vervolgens is hier gekozen voor het ingewikkelde systeem van kenteken-parkeren.

Je moet je kenteken invoeren en dan vooraf bepalen wat je parkeerduur is.

Dit vergt extra handelingen en kost extra tijd en levert extra lange wachtrijen op bij de twee automaten in de garage. Het andere probleem is dat men met een opgejaagd gevoel gaat winkelen, want je wilt niet te laat komen en een bon onder je ruit vinden.

Dat heb je niet bij achteraf betalen, waarbij je zeker weet dat je niet teveel of te weinig betaalt.

Het systeem ontneemt daarnaast de mogelijkheid voor ondernemers om de

klanten tegemoet te komen in de parkeerkosten, bijvoorbeeld een door de ondernemer verstrekte uitrijkaart voor het eerste uur of collectief aanbieden van het eerste uur gratis parkeren.

Als fervent Parkmobilegebruiker heb ik het probleem dat je geen bereik hebt in de garage. Met het gevolg dat ik al een aantal malen vruchteloos heb geprobeerd de parkeeractie te starten of te beëindigen wat in beide gevallen mij duur kwam te staan.

Het tarief van € 1,30 is ook niet misselijk voor een buurtwinkelcentrum.

In menige kleine binnenstad parkeer je goedkoper. Ik hoor geluiden dat er steeds vaker in de omliggende buurt geparkeerd zal worden en dat dit weer zal leiden tot spontane roep om invoeren van betaald parkeren in (uiteindelijk) heel Noord. Kassa!

M

aar het werkelijke drama voltrekt zich onder de ondernemers. Zij hebben het sowieso al lastig om zichzelf in deze zware tijden overeind te houden. Hebben net fors geïnvesteerd in nieuwe winkels en worden nu geconfronteerd met scherpe omzetdalingen van 25-30%. Allemaal autoklanten die bovengemiddeld veel besteden.

Een aantal ondernemers dat nu al op het randje balanceert, overweegt serieus om de stekker eruit te trekken. Omzetverlies betekent ook direct banenverlies.

De huidige coalitie in het stadsdeel is wel van goede wil maar zegt gehouden te zijn aan afspraken die in het vorige college gemaakt zijn. Ook het maaiveldregime is voorlopig niet aan te passen.

Er is maar een woord voor dit stadsdeelbeleid: moorddadig!

Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo #jpverwaaijen verwaaijen@strabo.nl

Lekker!

Na afloop van ons overleg trakteert Mei Lin mij op een ijsje en ja… het is écht heel lekker. ← scn 2014 | 3 33

visie

ING rapporteert over belangrijke veranderingen in detailhandel en consumentengedrag, met gevolgen voor de winkelmarkt. In SCN geven

O

nlangs heeft ing een uitgebreide rapportage uitgebracht met de titel Winkelgebied 2025. In deze rapportage beschrijft ing een aantal belangrijke veranderingen in markt van de detailhandel, het bijbehorende vastgoed en het consumentengedrag met gevolgen voor de winkelmarkt. In vier deelrapporten wordt ingegaan op de effecten van de veranderingen op het vastgoed, de detailhandel, franchiseformules en de overheid, en de inzet die dit van deze partijen vraagt.

De uitkomsten zijn gebruikt voor een overkoepelend rapport met als doel een integrale visie te ontwikkelen op het winkelgebied van de toekomst.

Vastgoed Het aantal vierkante meters aan fysieke winkels sluit niet meer aan op de vraag. Door de economische crisis, vergrijzing en veranderend aankoopgedrag mede als gevolg van de mogelijkheden van internet wordt manifest dat er in Nederland sprake is van overbewinkeling.

ING Economisch Bureau heeft op basis van haar analyse een vijftal kansrijke winkelgebieden richting 2025 getypeerd. Die vijf types ziet u samengevat in het kader.

Kansen bevinden zich in het realiseren van het juiste (dynamische) aanbod, flexibele huurvormen, onderscheidend vermogen, flexibiliteit in bouw en functie en financiĂŤle ruimte.

Kansen bevinden zich onder meer in dynamisch aanbod en onderscheidend vermogen

34 scn 2014 | 3

we een korte samenvatting.

Winkelgebied

2025

Detailhandel Winkeliers die het beste weten in te spelen op de veranderende markt, zullen richting 2025 het beeld van deze markt bepalen. Succesvolle ondernemers creĂŤren omstandigheden met behulp waarvan zij consequent met de markt mee kunnen veranderen. Flexibele huurovereenkomsten, een bewuste keuze voor al dan niet een omni-channel marktbenadering, het vinden van de juiste locatie, voortdurend kunnen inspelen op actualiteiten als het gaat om het bieden van toegevoegde waarde en samenwerking met medeondernemers, verhuurders en gemeente zullen een bijdrage leveren aan het succes in de toekomst.

Franchise De huidige veranderingen in de markt stellen franchisegevers en -nemers voor strategische beslissingen over hun aanwezigheid in de winkelgebieden van de toekomst.

Verwacht wordt dat vooral middelgrote steden en aanloopgebieden als eerste klappen zullen ondervinden van deze veranderingen. Bij veel ketens bevinden de franchise­ vestigingen zich vooral in deze gebieden.

Die ontwikkeling en de druk op de marge kunnen bij ketens met een combinatie van filialen en franchise tot gevolg hebben dat de nadruk meer op filialen komt te liggen.

Daarom is meer dan voorheen een kritische blik op de toegevoegde waarde van een

additionele of bestaande vestiging vereist.

Voor zowel franchisegevers als -nemers is het noodzakelijk een gefundeerde afweging te maken om de huidige vestiging op de huidige locatie te handhaven, te verplaatsen of het concept aan te passen. De mate van aanpassingsvermogen en samenwerking om een gebied goed te profileren en te positioneren zijn voorwaarde voor een succesvol voortbestaan van de franchisenemers. Een heldere verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen franchisegever en -nemer is hierbij onontbeerlijk.

Overheid Provincies en gemeenten moet meer proactief optreden naar de markt van de detailhandel en het bijbehorende vastgoed.

Visie en ambitie worden concreet in beeld gebracht en regionaal en provinciaal afgestemd. Op deze manier wordt verdergaande competitie tussen winkellocaties voorkomen. Onderscheid wordt gemaakt tussen kansarme en perspectiefrijke gebieden, waarbij relocatie van een kansarm gebied naar een perspectief rijk gebied gestimuleerd kan worden. Het soepeler kunnen invullen en aanpassen van bestemmingsplannen is hierbij cruciaal.

Overheid en markt In dit overkoepelende rapport is uitgebreid ingegaan op de veranderingen die winkels,

visie

1 Back to basics functioneel klein overzichtelijk winkelcentrum met een mix van food, persoonlijke verzorging en diensten 2 Crossroads vervoersknooppunt met een mix van horeca, diensten en een selectie non-food 3 Big spender grote stadscentra met veel passanten en een mix van food en nonfood. Grote ketens, exclusieve retailers en local heroes 4 Alternative (middel)grote of perifere proeftuin met mix van tijdelijke en permanente winkel met lage of flexibele huur 5 Space experience beperkt aantal (perifere) bestaande gebieden met veelal huis & tuingerelateerde winkel en experience centres van fabrikanten. Hoge ‘dagje uit’ potentie.

winkelgebieden en de diverse belanghebbenden nu en in de toekomst zullen ondergaan. Een aantal trends zal het winkelen ingrijpend veranderen.

De bij winkelgebieden betrokken partijen kunnen anticiperen op deze veranderingen.

Dit vraagt een proactieve, selectieve opstelling waarbij flexibiliteit een vereiste is. Zij zullen tijdig de juiste keuzen moeten maken om aansluiting te vinden bij kansrijke winkelgebieden.

Door een te groot aanbod van winkelvloeroppervlak is sanering onvermijdelijk. Naast kansrijke winkelgebieden kan ook een aantal kansarme winkelgebieden getypeerd worden. Het is echter niet makkelijk om van dergelijke gebieden afscheid te nemen. Zowel op economisch als sociaal vlak wordt pijn geleden. Uitstel van beslissingen resulteert in vertraging. Zonder voldoende commerciële potentie zijn kansarme gebieden op termijn niet sterk genoeg om te overleven. Het rekken van de levensduur van kansarme gebieden leidt uiteindelijk tot verspilling van middelen en verstoort de concurrentie met kansrijke gebieden. Toenemende leegstand en uiteindelijk verpaupering liggen daarbij op de loer.

Een sterke focus op kansrijke winkelgebieden is daarom te prefereren zonder kansarm te verwaarlozen. Een proactieve sanering van kansarme winkelgebieden is wenselijk in gevallen waarbij verpauperende winkelge-

bieden een negatieve impact kunnen hebben op hun omgeving. Overheid en markt zullen elkaar moeten vinden.

Decentraal beleid – centrale ondersteuning Nederland kent sinds de Wet ruimtelijke ordening een aanpak waarbij ruimtelijk beleid wordt overgelaten aan decentrale overheden. De mogelijkheden maatwerk te leveren zijn hierdoor toegenomen. Indirect heeft dit echter ook bijgedragen aan de overcapaciteit van winkelvloeroppervlak. Samen zullen provincies en gemeenten een gericht beleid moeten ontwikkelen en onderscheid moeten aanbrengen tussen kansrijke en kansarme winkelgebieden. Op nationaal niveau kunnen zij daarbij ondersteuning gebruiken, daar de relevante kennis op de lagere niveaus weleens tekortschiet. Kennisopbouw rond alle veranderingen in het winkellandschap en een adequaat (beleids) instrumentarium is daarom een belangrijk element voor de verdere ontwikkeling van winkelgebieden.

Faciliteren kennis en gereedschap In binnen- en buitenland wordt breed geëxperimenteerd met de ontwikkeling van winkelgebieden. Hoewel diverse adviseurs in dit vakgebied actief zijn en ook het vak van centrummanagement zich ontwikkelt kan het Rijk hierin eveneens een rol spelen. Een nationale overheid zou centrale kennisopbouw kunnen faciliteren door investeringen in onderzoek en opleidingen. Daarnaast kan

Niet optreden kan de leegstand in winkelgebieden verder doen oplopen

de nationale politiek een belangrijke rol spelen in het herzien van wet- en regelgeving met betrekking tot winkels en winkelgebieden. Aanpassing van bijvoorbeeld huurwetgeving stelt partijen in staat zich flexibeler op te stellen en dynamiek te faciliteren.

Door het juiste gereedschap beschikbaar te stellen kunnen alle belanghebbenden in beweging worden gebracht.

Niet vrijblijvend Vergaande concrete afspraken, die vrijblijvendheid uitsluiten, kunnen helpen. Niet optreden kan de leegstand in winkelgebieden verder doen oplopen en dit treft vaak ook de directe (woon)omgeving. De urgentie is daarom hoog en vraagt om maatregelen met een dwingend karakter. In het Deelrapport vastgoed is uitgebreid ingegaan op een aangepaste huurwetgeving. In het Deelrapport decentrale overheid zijn nieuwe instrumenten voor decentrale overheden beschreven zoals stedelijke herverkaveling, leegstandsverordeningen en het instellen van bedrijfsinvesteringszones. Andere vergaande mogelijkheden zijn het invoeren van leegstandheffingen en het aanleggen van saneringspotjes vanuit overheden. In de provincie Groningen (Winschoten en Delfzijl) zijn dergelijke instrumenten al toegepast. Een omstreden alternatief is verplichte inruil of sloop van oude leegstaande winkels bij nieuwbouw van winkelpanden.

Onderdeel van het geheel De problematiek rond winkelgebieden staat niet op zichzelf. Winkelgebieden zijn niet de enige gebieden die te maken hebben met een veranderende samenleving. De maatschappij van de 21e eeuw vraagt om nieuwe denkbeelden omtrent de ruimtelijke inrichting van Nederland. De combinatie met andere functies wordt belangrijker. Regio’s zullen moeten zoeken naar een nieuwe balans tussen wonen, werken, winkelen, cultuur, vrije tijd en natuur. ← scn 2014 | 3 35

review

Onze artikelen gaan over de effecten van nieuwe retailontwikkelingen op een bestaand centrumgebied. Dit keer hebben we een ontwikkeling uitgekozen die weliswaar al enige jaren oud is, maar nog steeds volop in beweging is: Overstad in Alkmaar. Overstad heeft het niet gemakkelijk, maar er zijn allerlei nieuwe plannen om van Overstad een vitaal gebied te maken, waarmee het een volwaardig onderdeel moet worden van de De auteurs: Marc MajolĂŠe, Ingrid Ploegmakers en Boris van der Gijp

binnenstad van Alkmaar. Interessant genoeg voor ons om eens na te gaan hoe Alkmaar dat wil gaan realiseren.

H

et detailhandelsbeleid van de gemeente Alkmaar streeft twee hoofddoelstellingen na. Allereerst versterking van de stad als het centrum van Noord-Holland en daarnaast het beter onderling verbinden en tegelijk versterken van de eigen identiteit van de drie herkenbare deelgebieden in het centrum, te weten de binnenstad – authentiek en eigentijds, Overstad-transformatie naar centrumgebied en stationsgebied-ov-poort. Deze visie vormde voor ons het uitgangspunt en tegelijk de meetlat voor ons bezoek aan het centrum van Alkmaar.

De binnenstad Het oude centrum biedt op een aantal plekken de mogelijkheid om tegen een prachtig historisch decor te winkelen. Dat geldt bijvoorbeeld voor aanloopstraat Ritsevoort en in het verlengde daarvan de Koorstraat. Sinds de komst van de parkeergarage onder de singel, een bijzonder hoogwaardige oplossing voor het parkeren in historische binnensteden, zijn deze aanloopstraten getransformeerd tot de straatjes waar winkels uit het bovensegment zijn geclusterd. De vestiging van de Hugo Boss winkel in een historisch bankgebouw is daar een mooi voorbeeld van.

Maar ook het winkelgebiedje ten Oosten van het Waagplein (Fnidsen), hoe klein ook, heeft het winkelpubliek leuke winkeltjes te bieden.

Juist hier lijkt een kans te liggen voor Alkmaar om zich van andere winkelsteden te onderscheiden. Dit vereist echter wel visie en doorzettingskracht. Je kunt je bijvoorbeeld afvragen of het niet wenselijk is om in aanvulling op de Fnidsen ook de Achterdam een totaal andere invul36 scn 2014 | 3

review

De ontwikkelingseffecten van Overstad in Alkmaar ling te geven die meer bij het winkelcentrum past. Parallel hieraan verdient de openbare ruimte van het hele historische centrum een flinke upgrade. De bestrating heeft op veel plekken een verwaarloosde en armoedige aanblik . Dit past niet de sfeer bij het winkelen in een prachtige historische stad. Positief is weer dat het theater goed aansluit op het centrum en dat er zeker op het Waagplein een goed – zij niet heel vernieuwend– horeca-aanbod is. Het Waagplein blijft met zijn kaasmarkt in het seizoen bovendien een toeristenmagneet die voor heel wat extra traffic zorgt.

Met de Grote of Sint Laurenskerk heeft de binnenstad ten slotte in potentie een wel heel bijzondere evenementen locatie in huis die kan bijdragen aan de profilering van het centrum.

MKB de kracht van Alkmaar Het verschil tussen de twee belangrijkste winkelgebieden van het centrum laat zich behalve op basis van het fysieke beeld ook goed karakteriseren aan de hand van enkele cijfers. Het totale metrage voor het centrum bedraagt ca. 115.000 m2. het in metrage vrijwel even grote historische gebied ‘De Laat/Langestraat’ (ca. 47.000 m2) en het domein ‘Noorderarcade/Overstad’ (ca. 40.000 m2) kennen een gemiddelde unitgrootte van respectievelijk 200 en 1.500 m2. Dit geeft gelijk goed de enorme tegenstelling weer die op het netvlies achterblijft als je een bezoek brengt aan het centrum. Enerzijds is er de historische binnenstad dat behalve door het gefilialiseerde (80%) gebied van de Laat/Langestraat gekenmerkt wordt door veel leuke verbindingsstraatjes met kleinschalige pandjes met zelfstandige ondernemers.

Daarbij kwam de Langestraat op ons qua invulling en uitstraling niet eens zo nadrukkelijk over als het sterke en dominante A1-gebied zoals we dat in veel centra van steden van gelijke omvang (ca 95.000 inwoners) tegenkomen.

Anderzijds is er het beeld van het eveneens grotendeels gefilialiseerde (80%) aanbod van grootschalige winkels in de sfeer van supermarkten, in en om het huis, sport en spel en bruin- en witgoed aan de overzijde van het kanaal, op Overstad.

Van Chocoladefabriek van de familie Ringers tot GDV-locatie Overstad in Alkmaar is ontstaan op en rond de gronden van de voormalige chocoladefabriek van de familie Ringers. Een deel van de fabriek staat nog steeds op het terrein. De oorspronkelijke, op Frank Lloyd Wright gestoelde architectuur werd echter in 1982 door Klercqs Woonwinkel ingepakt met witte kunststof platen. De rest van de bebouwing van Overstad is hier later omheen gebouwd.

door Ingrid Ploegmakers–WPM, Boris van der Gijp–Syntrus Achmea Vastgoed en Marc Majolée–Majolée RetailVastgoedAdvies, allen op persoonlijke titel

Met de komst van Klercqs in de jaren 70 kreeg de locatie een winkelbestemming. In de loop der jaren heeft het gebied een functie gekregen voor woonwinkels en met de ontwikkeling van het overdekte Noorderarcade was de eerste officiële gdv-locatie van Nederland een feit. Het is ontwikkeld als uitloopgebied van het centrum van Alkmaar dat ruimte moe(s)t bieden aan grootschalige winkels waar in de historische binnenstad van Alkmaar geen plek voor

De binnenstad van Alkmaar. Alle foto's met dank aan Third Place, Martijn van Weert.

is. De loopbrug over het kanaal moe(s)t er voor zorgen dat Overstad een volwaardig onderdeel werd van de binnenstad van Alkmaar.

Missie centrum en Ringers In ruimtelijk-functioneel opzicht luidt de missie voor Alkmaar-Centrum zoals geformuleerd in 2011: “het bieden van een totaal pakket aan voorzieningen die zoveel mogelijk bezoek-/koopmomenten en -motieven faciliteren, waarbij de recreatieve functie gericht op het (dag)toerisme vervolg op pagina 38 → scn 2014 | 3 37

review

← vervolg van pagina 37 extra aandacht krijgt. Daarvoor biedt Alkmaar-Centrum in een evenwichtige en duidelijke ruimtelijke structuur een aantal herkenbare domeinen met hun eigen functionele profiel. De samenhang tussen de domeinen en aantakking op de loopstromen wordt gegarandeerd door een optimale spreiding van bronpunten en ankers/trekkers verspreid over Alkmaar-centrum. Het Ringerscomplex wordt herontwikkeld tot een eigentijds multfunctioneel publieksgericht domein, dat in zijn totaliteit een uniek dynamisch decor vormt en – hoewel het aan de overzijde van het kanaal is gelegen – een vanzelfsprekend onderdeel van Alkmaar-Centrum uitmaakt” (bron: Third Place).

In 2011 is becijferd dat, om uitvoering te geven aan de voorgenomen doelstelling uit 2004 een evenwicht in bezoekersaantallen te bereiken binnen het centrum van Alkmaar, in Overstad ruimte is voor ca. 50.000 m2 aan functies, waarvan 41.000 m2 winkelcluster en een resterend metrage onderverdeeld naar horeca, diensten en onderwijs. Deze functies leken, zoals in de missie verwoord, qua locatie en invulling voorbehouden aan het Ringerscomplex. Deze beoogde functiemix is er tot op heden niet gekomen. Anno 2014 is de stand van zaken dat Centrum-West (de historische binnenstad) beter wordt bezocht dan Oost (horecagebied en Overstad). Waar in de Langestraat op het drukste punt 61% van de 164.000 weekbezoekers komen, is dit aan de stadszijde recht tegenover Overstad aan de Gedempte Nieuwesloot 37% (bron: Locatus, 2013).

Overstad (toch) op weg naar Victorie?

Wie recent het gebied Overstad bezocht heeft zal (nog) weinig van de in 2011 opgestelde visie terugzien. Echter, achter de schermen – en sinds kort ook visueel zichtbaar – 38 scn 2014 | 3

ligt de ontwikkeling niet stil. Een aantal activiteiten en plannen zijn reeds gerealiseerd of in voorbereiding. In het kort: → Voor de Ringerslocatie wordt onderzoek gedaan naar ontwikkelingsmogelijkheden, omdat het eerder ontworpen plan niet haalbaar is gebleken. Eind april heeft AM fase 1 van de herontwikkeling van de Noorderarcade opgeleverd. Dit betrof een inpandige verbouwing voor onder meer de vestiging van Mediamarkt en Telstar; → Rondom het centrum van Overstad is een binnenring gerealiseerd. Dit verbetert de bereikbaarheid en zorgt voor een efficiënte(re) verkeersafwikkeling. Ook wordt de komende jaren gewerkt aan optimalisering en verbetering van de uitstraling; → Stichting Talent and Dreams (stad) heeft in 2012 en 2013 een tijdelijk strand op Overstad. Vanwege het succes is dit tijdelijke stadsstrand in 2014 weer gerealiseerd; → De gemeente gaat het plein en de kade aanpakken zodat de openbare ruimte en het Noord-Hollands Kanaal beter benut kunnen worden. De werkzaamheden vinden plaats in aansluiting op uitvoering van de plannen voor Ringers en Noorderarcade; → Op de kop van het Vegroterrein ontwikkelt jt-bioscopen op grond van de gemeente een megabioscoop. De bedoeling is dat daaraan grenzend een poppodium gerealiseerd wordt. Zodra deze twee projecten gerealiseerd zijn moet een route naar de binnenstad ontstaan. De gemeente zal daartoe aan de binnenstadskant van het kanaal de

review

Molenstraat aanpakken. Dit is de straat die de directe verbinding vormt tussen het oude centrum en Overstad.

Citymarketingorganisatie Naast de fysiek opgave om Alkmaar tot het winkel- en uitgaanscentrum van de regio te maken, onderzoekt de gemeente met de ondernemers, verenigd in Stichting Promotie Alkmaar (spa) en de vvv, om Het Nieuwe Winkelen en de marketing en promotie van het centrum te organiseren vanuit een nieuwe Citymarketingorganisatie.

Momenteel is er sprak van het Shoppa (initiatief van drie lokale bedrijven) en bestaat er een spa-app. De ondernemersvereniging is hierover zelf niet zo enthousiast.

Samen met Amsterdam wordt de marketingcommunicatie opgepakt (mac).

De toekomst van het centrum van Alkmaar Na een bezoek aan het centrum en een gesprek met de gemeente voelen we het dilemma van Alkmaar. De behoefte (en noodzaak?) tot het bieden van grotere winkelruimtes lijkt te hebben geleid tot een grootschalige ontwikkeling die – mede door de crisis – een ‘brug te ver’ lijkt te zijn.

Bovendien lijkt de intentie, het aan elkaar koppelen van gebieden via de vestiging van winkels- en uitgaansfuncties aan de andere kant van het water, juist het tegengestelde effect te hebben gehad. In feite zijn er twee afzonderlijke (winkel)gebieden ontstaan met daartussen een kanaal en een looproute, die voor de consument qua afstand te lang en qua invulling – vooralsnog – oninteressant is. Dit heeft

vooral te maken met de (te grote?) verschillen in schaalgrootte van de winkels en overige functies in het centrum.

In tegenstelling tot de intieme sfeer van de binnenstad is in Overstad sprake van een aaneenschakeling van bedrijven die qua structuur nauwelijks aan elkaar verbonden zijn. Het kent een zeer chaotische en rommelige opzet.

Een op zich en succesvol initiatief van het stadsstrand op Overstad heeft ook nauwelijks relatie met de overige functies in het gebied of de binnenstad en staat daardoor vrijwel op zichzelf.

De binnenstad heeft door zijn centrale ligging en zijn historische uitstraling veel potentie. Maar die historische kaders vormen tegelijkertijd een keurslijf voor het centrum. Het resultaat is een winkelaanbod dat kwalitatief duidelijk onder doet voor grote broer Haarlem. Wel biedt Alkmaar het winkelend publiek uit de regio een aantrekkelijk winkelalternatief. Het B-milieu in de steegjes lijkt daarbij echter nu niet krachtig genoeg om voldoende onderscheidend vermogen te bieden ten opzichte van bijvoorbeeld de winkels in Heerhugowaard, Schagen en Castricum. Wanneer de stad naast het doorgaan met Overstad niet ook ingrijpt in het bestaande centrum, ligt een verdere teloorgang op de loer. Met aandacht voor het totaalpakket van fysieke maatregelen, waaronder de openbare ruimte als organisatie van ‘Het Nieuwe Winkelen’ en citymarketing. Alles beschouwd heeft volgens ons de binnenstad potentie. Hier ligt, hoe goed verstopt misschien ook, de sleutel voor de oplossing. Hier, en helaas voor Alkmaar niet in Overstad. ←

scn 2014 | 3 39

samenwerking

www.koospols.nl

M

et decennia werkervaring aan de zijde van retail en ontwikkeling en zijn werkzaamheden door het hele land, heeft Koos Pols een behoorlijk inzicht in de situatie waarin de minder sterke kernen verkeren. Om te beginnen, wat maakt het verschil tussen een sterke stads- of dorpskern en een zwakke? ‘Dat zit ’m vooral in het wel of niet aanwezig zijn van een ziel. Steden als Deventer of Haarlem zijn voorbeelden van historische binnensteden die vanuit zich zelf iets hebben dat de consument ook vandaag nog aanspreekt. Die steden, daar zie je weinig problemen. Maar het overgrote deel van de Nederlandse binnensteden heeft niet zo’n ziel en is inwisselbaar met veel andere kernen. Het ontbreekt aan onderscheidend vermogen. Die steden hebben het moeilijk en dat zie je terug in een toenemende leegstand’, aldus Koos Pols.

Hij voorziet dat het eind nog niet in zicht is en ons nog meer te wachten staat. ‘Dat heeft niet alleen met de crisis te maken, maar ook met internet, met consumentenbeleving en met hoe een gemeentebestuur zijn werk doet. Maar ook met in hoeverre zittende ondernemers en vastgoedeigenaren bereid zijn zelf wat aan te doen. Te veel wordt gekeken naar bedreigingen en niet naar kansen.’

Er zijn welzeker nog kansen Dat klinkt optimistisch. Kansen. Maar hoe moeten we dat zien? Koos Pols: ‘Als je kijkt naar gemeentes, dan zie je dat het helemaal in is om een binnenstadsmanager aan te stellen. En dat is prima. Het is een verbindende en organiserende factor tussen ondernemers en de gemeente. Maar ligt de oplossing voor leegstand ook in deze hoek?

De binnenstadsmanager weet niet welke winkelketens mogelijk in zijn stad of dorp geïnteresseerd zijn. Hij of zij heeft geen enkele link naar buiten toe. Als hij te maken krijgt met leegstand, dan wordt er gepraat met de afdeling ez van de gemeente, met de ondernemersvereniging en vervolgens zegt men ‘wat gaan we hieraan doen’. De verhuur wordt dan vaak neergelegd bij een willekeurige makelaar. Niets ten nadele van 40 scn 2014 | 3

De leegstandsontwikkelingen in veel van onze stads- en dorpskernen baren menigeen zorgen, zo ook Koos Pols. ‘In kernen zonder een echte ‘ziel’ gaat het vaak hard achteruit. Niet zelden omdat het aan visie en samenwerking ontbreekt. Het is noodzakelijk om elkaar te vinden, de handen ineen te slaan en samen een positieve richting zien terug te vinden.’

een makelaar, maar je zult eerst heel goed moeten weten wat je met de binnenstad wil bereiken en wat die binnenstad hébben kan.

Simpelweg leegstand vullen met andere winkels en maar zien waar het schip strandt, dat werkt niet. Je moet zorgen dat je karakter in je binnenstad krijgt.’

De juiste retail Koos Pols is – en gezien zijn werk is dat niet vreemd – van mening dat een deel van de oplossing zit in het samen actief op zoek gaan naar echt passende retail. ‘Let wel, ik zeg niet “leg het maar bij mij neer in plaats

Je moet zorgen dat je karakter in je binnenstad krijgt

van bij de makelaar”. Het gaat mij er meer om de makelaar of de vastgoedeigenaar te ondersteunen bij het doelgericht zoeken naar de beste invulling. En daar zit ook nog die andere zijde aan vast, die van de retailer.’

Maar zitten de retailers niet vast op dit moment? Koos Pols: ‘Zeker, maar er zijn nog steeds ketens die willen. Maar je zult samen met gemeente en vastgoedeigenaren tot een modus moeten komen waarin zo’n invulling wél haalbaar is. Natuurlijk, het gaat altijd om geld. Daar zijn oplossingen voor te vinden. Die moeten niet eeuwigdurend zijn, maar er op gericht worden om beweging in het probleem te krijgen. Maak het de ondernemer mogelijk om te komen.

Werk bijvoorbeeld met een omzetfactor in de afspraak. Maak het afhankelijk van het functioneren.’ koppen bij elkaar Voor Koos Pols zit de oplossing in de gezamenlijkheid: ‘Ik roep overheden, vastgoedeigenaren (zowel particuliere als grote

samenwerking

‘In onze binnensteden moeten we het samen doen’ institutionele beleggers) en retailers op de koppen bij elkaar te steken en gezamenlijk met een antwoord te komen op de vraag wat gezamenlijk aan een bepaalde binnenstad gedaan kan worden. Want eigenlijk willen we met elkaar toch hetzelfde: een succesvolle binnenstad.’

“Maar de ondernemers moeten ook eens in de spiegel durven kijken. Ben je bijvoorbeeld gevestigd naast een leegstaand pand, vraag je dan eens af wie je naast je zou willen zien. Heb je als ondernemers daar wel eens over nagedacht? Dat vereist een actieve houding en minder navelstaren: wat kunnen we er met elkaar aan doen?’ binden en coördineren Koos Pols werpt zich op als de bindende en coördinerende factor tussen de partijen.

Dankzij zijn netwerk in zowel de vastgoedals de retailwereld is dat een rol die hem op het lijf geschreven is. ’En nee, het probleem is niet morgen opgelost. Maar je moet er wel mee aan de gang. Je moet op partijen afstappen en samen onderzoeken hoe iets mogelijk gemaakt kan worden. Ik ben er van overtuigd dat je heel veel plaatsen echt gezond kan krijgen. En soms betekent dit krimp.

Dan moet je het ondernemers van aanlooplocaties mogelijk maken op A-locaties hun winkel te drijven. Daarmee maak je het winkelgebied compacter en breng je nieuwe kwaliteit in. Op ondernemersniveau zou je de dingen ook breder kunnen zien. Maak het via het uwv voor startende ondernemers mogelijk een winkel te beginnen!’

Maar dat soort ondernemers, die wil een vastgoedeigenaar toch niet in zijn huurdersbestand hebben? Veel te onzeker... ‘Dan

Koos Pols: 'Vraag je eens af wat wij met elkaar kunnen doen. Bijvoorbeeld bij leegstand.’

laat je het toch leegstaan? Natuurlijk, grote institutionele beleggers zijn hier niet op ingesteld en zullen daar moeite mee hebben.

Maar er zijn ook veel kleinere professionele beleggers. Als die in beweging komen, dan kan er toch iets belangrijks gebeuren in een slechtlopende binnenstad.

Winkelvastgoedeigenaren moeten in beweging komen, al was het alleen maar om een nieuwe generatie jonge ondernemers kansen te bieden. Zoals de ondernemers die nu op internet begonnen zijn en nieuwe mogelijkheden in de stenen retail zien. Of doe eens wat geks met autodealers.

Die zitten nu decentraal op de autoboule-

vard, een concept dat vroeger werkte maar nu ook minder. Haal de showroom naar je winkelcentrum!’ bloedgroepen Toch is het een aloud feit: winkelvastgoedeigenaren, grote en kleine retailers, gemeenten, we hebben het over bloedgroepenverschillen waardoor die samenwerking niet altijd even gemakkelijk op te starten is.

Koos Pols: ‘Daarom heb je iemand nodig die met al die verschillende bloedgroepen kan werken, die ze begrijpt. Bloedgroep O-negatief dus. Maar dan vanuit een positieve invalshoek. Die rol neem ik graag op me!’ scn 2014 | 3 41

RETAIL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

WINNAAR NRW JAARPRIJS 2014

Gouda, Kleiweg

EEN HART VOOR RETAIL Redevco streeft ernaar de voorkeurspartner te zijn voor retailers als het gaat om vastgoed. Voor retailers met een multichannel merkstrategie zijn wij ervan overtuigd dat een fysieke winkel concreet waarde kan toevoegen.

En dat is precies waar Redevco voor kan zorgen, dankzij onze focus op eersteklas objecten in de toonaangevende winkelgebieden van de meest robuuste retailmarkten in Europa.

Wij beheren een portefeuille van 500 objecten in de belangrijkste Europese winkelconcentraties. Op dit moment zijn we de vastgoedpartner van meer dan 1000 retailers. Ga voor meer informatie naar onze website of neem rechtstreeks contact met ons op.

BUSINESS IN BALANCE

Redevco B.V. T +31 20 599 62 62 | E info@redevco.com | www.redevco.com

marketing

Nederlanders vertellen over het belang van winkelcentrummarketing

Marketing moet Van 14 tot en met 16 mei werd in Amsterdam de jaarlijkse ICSC European Marketing Conference gehouden. Deze wordt elk jaar in een andere Europese stad gehouden en nu dus in onze hoofdstad.

Shopping Centre News hield korte gesprekken met Jacques Sinke (Reteam International), Albert Hoogland (CBRE) en Bram Hulsbosch (MK Illumination). Wat vonden zij van de ICSC European Marketing Conference? →

scn 2014 | 3 43

marketing

B

ram Hulsbosch is voormalig winkelcentrummanager en sinds enige jaren werkzaam voor mk Illumination, vestiging Nederland. Hij liep dit jaar voor het eerst mee als jurylid van de icsc Solal Awards, de marketingprijzen van icsc Europe. Bram is ook aangesloten op de oprichting van de Europese marketinggroep (zie ook gesprek met Jacq. Sinke).

sinke

J

acques Sinke was tot vorig jaar juryvoorzitter van de icsc Solal Awards, de marketingprijzen van deze organisatie. Ook was hij tot vorig jaar de juryvoorzitter van de nrw Marketingprijs. Dit jaar vroeg icsc hem voorzitter te worden van de eerste icsc marketinggroep in Europa.

Jacques Sinke: ‘Daar heb ik ja tegen gezegd. Zoiets kost veel tijd, maar het is een goede investering.’

Na vele jaren voor mab Development gewerkt te hebben, is Sinke nu ceo voor de in Kopenhagen gevestigde en Europees opererende ontwikkelaar Reteam International.

Is marketing daar belangrijk?

‘Jazeker. Wij adviseren grote eigenaren van commercieel vastgoed over herontwikkelingen, uitbreidingen en investeringen. We doen dat in de vorm van een kort en bondig commercieel strategisch advies en per definitie is marketing daar altijd een onderdeel van.’

We zien op de ICSC Marketing Conference te Amsterdam dat er veel inzenders voor de Solal Awards zijn, maar slechts drie Nederlandse inzendingen. Betekent dit dat wij in Nederland qua winkelcentrummarketing nog in de kinderschoenen staan?

44 scn 2014 | 3

‘Nee, dat zeker niet. Maar het waren inderdaad veel te weinig Nederlandse inzendingen. Het vakgebied verdient gewoon meer aandacht. Dat is ook de reden dat ICSC Europe nu een marketinggroep in het leven roept. We doen daarmee ons best om marketing binnen de shopping centre industry echt op een hoger niveau te krijgen. Zeg maar de marketing van de marketing.’

Waarom is dat nodig?

‘Nog teveel wordt door het hogere management tegen marketing aangekeken als iets van ‘dat hebben we ook nog’. Het besef dat goede marketing geen kostenpost is, maar een investering in je winkelcentrum is nog lang niet overal geland. Maar goed, het besef begint te komen. Nu het handelen nog.’

Maar ik kan me voorstellen dat een management zich afvraagt ‘wat heb ik eraan?’

‘Beslist heel veel. Marketing is nooit belangrijker geweest dan nu, want de relatie met de consument is de belangrijkste die er is. Belangrijker dan de relatie met de aandeelhouder. Die relatie met de consument, daar moet blijvend in geïnvesteerd worden.’

Op ruim 220 inzendingen slechts drie Nederlandse inzenders (2x Corio en 1x CBRE). We komen er als Nederland bekaaid af, nietwaar?

‘Dat klopt, dat was echt te weinig. Ik vond ook dat er op het congres weinig Nederlands aanwezig waren. Dat viel toch tegen, terwijl het dit keer heel comfortabel in Amsterdam georganiseerd werd. Ik hoop dan ook dat we via de nieuwe icsc-marketinggroep meer mensen kunnen gaan aanspreken en voor dit soort bijeenkomsten kunnen interesseren.’

Vervult NRW die rol niet hier in Nederland?

‘Zeker, nrw heeft marketing hoog op de agenda gezet en brengt het vakgebied met de eigen marketingprijs goed onder de aandacht. Maar we moeten er nog harder aan trekken om de mensen die met winkelcentrummarketing bezig zijn erbij te betrekken, om ze te informeren en zeker ook te inspireren. Zij moeten bewogen worden een stap verder te gaan in dit vakgebied.’

Heb jij zelf iets aan dit soort bijeenkomsten?

‘Ja, ik heb er echt heel veel aan. Je spreekt met mensen uit andere landen en daar doe je ideeën uit op. Ook

SCN benadrukt al jaren het belang van marketing. Zo kunt u op onze website www.scn.today een uitgebreid verslag vinden van de bcsc Purple Awards en ook de icsc Solal Awards hebben van ons ruim aandacht gekregen. Maar u kunt ook nog kijken naar de informatieve brochure die icsc van de inzendingen van dit jaar maakte. Ga naar www.icsc.org/uploads/ awards/Solal-2014-Winners.pdf, of scan de code.

marketing

de lezingen zijn erg leerzaam, zelfs als ze niet direct met winkelcentra te maken hebben, zoals de lezing over het Rijksmuseum. Het gaat dan om de manier van denken, om de creativiteit en dat brengt je dan soms weer op ideeën voor toepassing in onze winkelcentra. Iedereen wordt uitgedaagd om de vertaalslag te maken naar de eigen organisatie en toe te passen wat je op zo’n congres leert. Zelf heb ik op dit congres veel inspiratie opgedaan en dat is ook hoe het moet zijn.’

Staan de Nederlanders nog in de kinderschoenen wat winkelcentrummarketing betreft?

‘Toch wel. Wij moeten echt beter leren ‘out of the box’ te denken. Goed, dat heeft soms ook met budgeten te maken en hier in Nederland betekent dit dat je binnen de budgeten die er zijn stappen moet zien te maken.

Dat kan je alleen maar doen als je ook

hulsbosch kijkt naar hoe een ander het doet. En dat is het mooie van de Solal Awards, met ruim tweehonderd inzendingen.

Daar kan je ontzettend veel inspiratie uit opdoen. Maar ik vind wel dat het naar de buitenwereld communiceren van die inzendingen nog te weinig gebeurt.’

hoogland

A

lbert Hoogland (cbre) is ook al vele jaren betrokken bij icsc Europe. In Nederland is hij de huidige voorzitter van nrw. Vanuit zijn werk als beheerder van winkelcentra heeft hij al meerdere jaren op de Solal Awards ingezonden. Geen wonder, want Albert is een van de voortrekkers van winkelcentrummarketing in Nederland. Momenteel zit hij voor icsc in het Retail Asset Management Committee. Een logische stap volgens Albert, want ‘assetmanagement en marketing gaan natuurlijk hand in hand’.

Waar staan we als Nederland als het gaat om winkelcentrummarketing?

‘Zeker niet aan de top. Er is nog een wereld te winnen en in veel landen om ons heen ligt de marketing van winkelcentra op een veel hoger niveau. Dat heeft niet alleen maar met omvang te maken en ook niet met budget. Ik sprak de voorzitter van de bcsc Purple Awards (de marketingprijzen van de Britse raad van winkelcentra) en zij wist mij te vertellen dat daar inzendingen bij zitten die zo weinig als 90 pond hebben gekost tot aan een inzending van enkele miljoenen.

Het gaat dus zeker niet alleen om budget, maar meer om de strategische benadering en creativiteit.’

Verwacht je dat we hierin in Nederland nog gaan groeien?

‘Zeer zeker. Het belang van marketing zal alleen maar toenemen in de komende jaren. Het is pas sinds een paar jaar dat beleggers dit echt serieus nemen. Dat vertaalt zich ook naar de eisen die beleggers aan cbre als managementorganisatie voor winkelcentra stellen. Dat betekent dus ook dat wij daar op reageren, sterker nog, we proberen daar het voortouw in te nemen.’

‘Iedereen heeft inmiddels wel onderkend dat het niet alleen de recessie is die de winkelcentra heeft geraakt, maar dat het in de basis om andere maatschappelijke en ook technologische veranderingen gaat. Het gevolg is dat de fysieke winkelcentra veel meer hun best moeten doen om klanten te trekken en aan zich te binden.

De economische recessie heeft dat effect alleen maar versterkt.’

Nog eye-openers gezien op de conferentie?

‘Ik heb veel goede dingen gezien, maar niet iets waardoor ik enorm verrast was. Dat is bij dit soort conferenties meestal niet zo. Maar je leert altijd. Bovendien, als ik heel veel eye-openers zou tegenkomen, dan zou dat betekenen dat ik mijn werk niet goed deed... Voor mij is het minstens zo belangrijk dat ik veel interessante mensen heb kunnen spreken. Als netwerkmoment voor dit vakgebied is deze ICSCconferentie daarom minstens zo belangrijk.’

scn 2014 | 3 45

marketing

W

ij treffen Patrick Avontuur op de dag dat hij samen met ongeveer driehonderd relaties het 25-jarig jubileum groots viert. Onder de noemer ‘Herrie in de tent’ wordt de bezoekers een compleet middagprogramma aangeboden, waarin sprekers van naam vanuit verschillende invalshoeken benadrukken hoe belangrijk het is om in beweging te blijven. Innovatie, klantvriendelijkheid, sfeer en beleving zijn zomaar een paar trefwoorden die deze middag voorbij kwamen. Maar hoe ziet Patrick Avontuur dit zelf? Wat is er veranderd in 25 jaar tijd?

‘Allereerst is het voor mij heel bijzonder te ervaren hoeveel van onze klanten ons echt vertrouwen op onze deskundigheid en creativiteit. We bestaan nu 25 jaar en sommige klanten zijn ook al 25 jaar bij ons. Maar dat wil niet zeggen dat we al een kwarteeuw hetzelfde kunstje doen. Zo is ons vak steeds meer een marketingtool geworden, een onder-

participeer in het bedrijf Contentory, dat een full-service pakket biedt voor de online-aanwezigheid van winkelcentra. Het werkt heel goed als je bijvoorbeeld foto’s van kerstdecoratie of een event via de social media naar buiten brengt.’

Dus Avontuur zet zich niet af tegen het digitale geweld, maar omarmt het? ‘Inderdaad. If you can’t beat them, join them is een bekend gezegde en dat gaat wat ons betreft in de retail helemaal op.’

deel van de gehele marketingmix voor retailers, winkelcentra en complete binnensteden.’

toolbox Een andere activiteit waarin Avontuur Thema Vormgevers participeert, is The Retail Toolbox. ‘Daarmee spelen we in op een andere behoefte die wij bij onze klanten zien, namelijk die van het hele jaar door bieden van de juiste beleving in winkelcentra. Dit doen wij dus naast de decoratie die wij al aanbieden. Denk aan een speelhoek, een treintje, een rode loper, een kookdemonstratie-unit, een geluidssysteem, sfeerverlichting. Deze sfeermakers bieden wij op basis van een maandabonnement aan.’

Patrick Avontuur heeft natuurlijk ook de jaren meegemaakt waarin decorateurs vooral seizoendecoratie plaatsten, maar vindt dat dit tegenwoordig anders moet: ‘Het voegt niet zoveel toe om met decoratie te benadrukken dat het lente is. Bovendien ben je een stuk minder flexibel in je uitingen, omdat de ophangpunten voor de decoratie dan voor een langere periode bezet zijn. Beter is het om actiematig te werken rondom die momenten die de consument bewegen tot kopen, zoals Valentijn, Moeder- en Vaderdag, sinterklaas en kerst. Daarbij denken wij dus niet alleen in termen van decoratie, maar wij proberen een totaalconcept neer te zetten. Acties zijn bijvoorbeeld goed te ondersteunen met het actiethema geprint op grote banieren. En naast illuminatie kan je ook groen plaatsen of de sfeermakers uit onze Retail Toolbox.’

Volgens Patrick Avontuur moeten we meer toe naar kortdurende acties: ‘Daarmee spreek je de consument frequenter aan en het valt meer op. Zo zijn wij nu samen met Disney bezig om een Disney-actie voor winkelcentra te ontwikkelen. Je maakt dan gebruik van een sterk merk en een actueel thema om de consument te prikkelen. Dat werkt.’

offline versus online Omdat het bedrijf voor deze doelgroepen werkt, heeft het natuurlijk ook direct te maken met de ontwikkelingen op het gebied van offline versus online. Vaak wordt online door de stenen wereld als een bedreiging gezien. In zekere zin is dat ook zo, maar Patrick Avontuur ziet beslist ook kansen: ‘De werelden offline en online gaan elkaar steeds meer raken. Daarom is het belangrijk dat wij als leverancier ook die koppeling weten te maken. Vandaar dat ik ook

Meer public space in winkelcentra Voor zijn werk bezoekt Patrick ook vaak centra in andere landen. Welke verschillen ziet hij ten opzichte van Nederland? ‘We zijn in Nederland vaak nog gewend aan het verschijnsel dat een winkelcentrum een gang is met links en rechts winkels. In het buitenland werkt men meer met pleinen. Je begeeft je van plein naar plein en op die pleinen gebeurt van alles.

Maar als je je tussen de winkels bevindt, dan word je

Linksboven: Magna Plaza, Amsterdam.

Boven: kerst­ decoratie in Schiphol Lounge.

Links: Disneyfiguren van Avontuur.

46 scn 2014 | 3

Kerstshoppen op internet, daar is toch niets aan?

marketing

juist niet afgeleid. De Nederlandse vormgeving en inrichting voorzien daar nog niet altijd in. Ik denk dat we ook in Nederland meer ruimte moeten maken om thematisch mooie dingen te kunnen doen. Eigenaren moeten dan wat minder meters voor verhuur bestemmen (hier moet de knop om...) en wat meer public space creëren om de aantrekkelijkheid te verhogen. Daar kan je dan statements maken om je te onderscheiden van andere winkelcentra.

Onderscheiden, daar gaat het om.’

Patrick Avontuur

‘If you can’t beat them, join them’

onderscheiden moet ‘Sommige eigenaren zijn al bezig met dat onderscheiden.

In de Nederlandse situatie is er sprake van veel alternatieven voor de mobiele consument. Binnen drie kwartier rijden heeft men de keuze uit een groot aantal winkel- en stadscentra. Dus onderscheiden móet, bijvoorbeeld door sterk in te zetten op beleving en sfeer. Daarmee bereik je niet alleen dat de consument de voorkeur voor jouw winkelcentrum ontwikkelt, maar ook langer blijft en dus meer besteedt. Beleving en sfeer maken ook het verschil als het gaat om de voorkeur voor offline of online.

Het duidelijkst is dit te illustreren met de kerstperiode.

Kerst en winter blijven het belangrijkste koopseizoen.

De mensen verwachten dan ook van winkels, winkelcentra en winkelgebieden dat er een bepaalde sfeer geboden wordt. Daar moet je creatief mee omgaan, maar altijd in de gaten blijven houden dat bepaalde aspecten er gewoon

Dit jaar viert Avontuur Thema Vormgevers haar 25-jarig bestaan. In die tijd heeft het bedrijf zich ontwikkeld tot marktleider op het gebied van kerstdecoratie en wintersfeerverlichting. Maar de ontwikkelingen in de retail en winkelcentra vragen om meer. ‘Beleving met lampjes’ is niet meer voldoende, er moet een visie achter zitten zodat de consument zich ook buiten de kerstperiode aangetrokken voelt tot onze winkelcentra. In de visie van Patrick Avontuur speelt online een belangrijke rol.

www.avontuur.net

CityPlaza Nieuwegein

bij horen, zoals het ‘wij’-gevoel, eten, cadeautjes, warmte, thuis, muziek, enzovoort. Dat kunnen we eigenlijk alleen maar realiseren in een échte winkelomgeving. Want zeg nou zelf: kerstshoppen op internet, daar is toch helemaal niets aan?’ kerstverlichting Avontuur Thema Vormgevers is Nederlands distributeur van de kerstverlichting van Blachere Illumination. Binnen die collectie vinden we niet alleen prachtige kerstornamenten, maar ook spectaculaire, interactieve lichtgordijnen. Het bedrijf is tevens een van de partners van het Amsterdam Light Festival, een evenement dat draait om sfeerverlichting en lichtkunst. De Nederlandse markt wordt bediend vanuit vestigingen in Wijdenes, Amsterdam en Maastricht. ← scn 2014 | 3 47

Succes is een keuze.

Bel of mail nu voor zinnenprikkelende winterdecoraties.

Avontuur - Blachere NL • T: +31 229 50 12 22 • www.avontuur.net • info@avontuur.net

personalia

personalia

Bart Stek treedt met ingang van 1 juni aanstaande in dienst bij WPM Research als Senior Research Consultant. Bart zal zich inzetten voor de verdere versterking van WPM Groep als het kenniscentrum op het gebied van commercieel vastgoed.

Bart heeft jarenlange ervaring als adviseur binnen de retail- en vastgoedsector. Vanuit zijn opleiding aan Technische Universiteit Eindhoven (architecture, building and planning) heeft de gebouwde omgeving bovendien zijn interesse.

In de afgelopen zeven jaar is hij als adviseur werkzaam geweest bij Ecorys. Opdrachtgevers waren overheden, beleggers en marktpartijen. Hij adviseerde ontwikkelaars en beleggers over strategische keuzes bij het betreden van nieuwe markten.

Multi Corporation heeft Harry Vroemen (52) benoemd tot architect bij haar in-house ontwerpstudio T+T Design.

Hij per 5 mei 2014 gestart. Vroemen is verantwoordelijk voor urban planning, design en architectonische concepten voor de (her-)ontwikkeling van projecten uit Multi’s portfolio.

Wereldhave Nederland heeft drie nieuwe medewerkers aan haar team toegevoegd. Doris Slegtenhorst is gestart als leasing manager. Doris heeft een achtergrond in leasing bij Unibail Rodamco, waar ze ook als shopping centre manager heeft gewerkt. Daarnaast versterkt Sjoerd van Vilsteren het leasingteam als leasing manager. Sjoerd is onder andere werkzaam geweest als business development manager bij La Place en V&D waar hij

verantwoordelijk was voor het acquireren van nieuwe locaties. Beiden krijgen de verantwoordelijkheid over de verhuuractiviteiten van twee winkelcentra in de Nederlandse portefeuille en worden accountmanager van een aantal key accounts.

Bas Buvelot is gestart bij Wereldhave als teamcoördinator development in het developmentteam binnen Wereldhave Nederland. Bas wordt verantwoordelijk voor het expertisegebied ontwikkeling binnen Wereldhave. Hij werkte de afgelopen jaren bij Corio waaronder in de rol van Development manager. Jeroen Smits wordt de teamcoördinator project management. Jeroen is sinds september 2012 werkzaam bij Wereldhave als project manager. Wouter van de Braak is eindverantwoordelijk voor het team development & maintenance, dat naast development en project management ook het expertisegebied maintenance beslaat.

Jacob Pot (35) is per 1 juni 2014 benoemd tot associate director retail bij JLL. Pot is afkomstig van Retail Property Management (RPM) waar hij de afgelopen vier jaar senior portefeuillemanager was. Daarvoor werkte hij vier jaar als senior winkelmakelaar retail services bij DTZ Zadelhoff. Pot richt zich in deze functie met name op het begeleiden van beleggers en retailers bij huurprijsherzieningen.

Richard Reulink (45) en Diepenhorst de Vos en Partners (DVP) zijn per 1 maart 2014 een nieuwe samenwerking gestart in DVP Planontwikkeling.

Reulink (45) zal als directeur-partner van DVP Planontwikkeling BV zich richten op de toenemende behoefte van eigenaren, gemeenten en gebruikers aan partnership op het gebied van (her)ontwikkelingsvraagstukken en nieuwe vormen van planontwikkeling.

Hij was voorheen zelfstandig ondernemer, directeur ontwikkeling bij Wereldhave en daarvoor 16 jaar bij Multi Vastgoed werkzaam, het meest recent

Richard Reulink

foto michel tasseron

als directeur winkelontwikkelingen en directeur investment en feasibility.

DVP is een onafhankelijk, betrokken, deskundig en daadkrachtig adviesbureau. Vanuit de disciplines bouwmanagement, vastgoedadvies, ontwikkelingsmanagement, huisvestingsmanagement en bouwkostenadvies staat het opdrachtgevers, publiek en privaat, bij in de ontwikkeling en realisatie van diverse projecten.

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

scn 2014 | 3 49

awards

door Johan Haringsma, WPM Research

D

e afgelopen zestig jaar zijn onze steden in omvang vertienvoudigd.

De laatste vijf jaar is het groeitempo van de grotere steden aanzienlijk versneld en het is de verwachting dat in 2040 ca. 60 procent van de Nederlandse bevolking in steden woont.

Men verwacht dat de komende decennia driekwart van de wereldbevolking in steden zal leven.

Een vitale stad is een flexibele stad, waarin de voortgang van de maatschappij zich weerspiegelt. De inrichting van de stad van de toekomst is een complexe opgave. Het is een evenwicht tussen wat de samenleving belangrijk vindt en hoe dat vorm moet krijgen in stedelijke structuren, architectuur en inrichting van de gebouwde omgeving. En dit met de beperkingen van wat ruimtelijk en financieel mogelijk is.

De veranderde financieel-economische omstandigheden vereisen herbezinning op de randvoorwaarden waarmee we de vitaliteit van onze steden kunnen versterken. We moeten de komende decennia meer doen met minder geld.

Dat betekent dat beslissingen meer dan ooit gebaseerd moeten zijn op essentiĂŤle parameters, consensus tussen partijen en draagvlak vanuit inzicht en kennis.

De beleving van de steden Een goede stad is een smeltkroes van activiteiten. Juist die diversiteit bevordert levendigheid, creativiteit, veiligheid, sociale communicatie en kleinschalige bedrijvigheid.

Door de combinatie van nieuw en oud ontstaan steden waar mensen van houden en waarin gewoond, gewerkt en gewinkeld kan worden. De waarde van de stad heeft daarom zowel een sociale als economische betekenis. Deze in stand te houden of te vergroten is cruciaal voor het succes van de stad. In het verleden was dit vooral het domein van stedenbouwers en ontwikkelaars die hun ontwerpen presenteerden van stedelijke vormconcepten. Maar de stad is intussen het domein geworden van een breed scala aan disciplines, die alle op zoek lijken te zijn naar de essentie van de stad.

CreĂŤren van stedelijke vitaliteit De vraag dringt zich op wat bepaalt of een stad vitaal is.

Dit is een moeilijke vraag, maar duidelijk is wel dat vitale steden gebruikers de mogelijkheid biedt om plekken op verschillende manieren te gebruiken en te beleven. Vitale steden bieden gebruikers bovendien mogelijkheden om er een duurzame relatie mee aan te gaan en zich er verantwoordelijk voor te voelen.

In een sterk veranderende en informatiserende samenleving lijkt een groeiende behoefte te bestaan aan hoog-

Rotterdam

Central District

Uit vier genomineerde projecten heeft de jury van de StIB Award het stadscentrum van Rotterdam aangewezen als grote winnaar. Johan Haringsma licht de keuze toe en gaat daarnaast in op het belang van vitale steden.

50 scn 2014 | 3

awards

waardige ruimtelijke structuren, ruimtelijke context, verdichting en intensief ruimtegebruik. Stedelijke vitaliteit is in deze context geen einddoel, maar een proces dat zich richt op het ruimtelijk faciliteren van maatschappelijke veranderingen. Dit leidt tot een constante dynamiek die bepalend is voor het meervoudig ruimtegebruik, hoogwaardige investeringen, binding met en identiteit van de stad.

Om vitale steden te creëren, is een nieuwe aanpak nodig.

Dit is een aanpak waarin de betekenis van de stad en zijn onderdelen vanuit verschillende optiek wordt begrepen en versterkt. Aan de ene kant is dit een ruimtelijke context, die zich laat begrijpen vanuit de structuur van de stad en de kwaliteit van plekken. Aan de andere kant gaat het om het begrijpen van de motieven waarom mensen in de stad zijn en willen zijn en de wijze waarop zij zich met de stad identificeren.

WPM Groep/Vastgoedmarkt StiB Award 2014 Voorgaande vertaalt zich in de wijze waarop wij nieuwbouwprojecten ontwikkelen en beoordelen. Met de jaarlijkse StiB Award belonen WPM Groep en Vastgoedmarkt de meest succesvolle, recent voltooide gebiedsversterking binnen Nederland. Het gaat om projecten die op een onderscheidende manier bijdragen aan het intensiveren van de vitaliteit van een stad, stadsdeel of dorp. Voor de StiB Award van dit jaar werden genomineerd: • Rotterdam - Central District; • Amsterdam - The Bank en het Rembrandtplein; • Amsterdam - Arena Poort, met Ziggo Dome en HMH terrein; • Burdaard – Multifunctioneel Centrum Het Spectrum.

De StiB Award stelt vier aspecten centraal voor beoordeling van de bijdrage aan stedelijke vitaliteit, namelijk functie, identiteit, impuls en voorbeeldfunctie. Alle vier genomineerde ontwikkelingen wekten bewondering. Maar Rotterdam Central District scoorde op deze criteria uiteindelijk het hoogst.

Winnaar Central District Rotterdam De combinatie van een hypermodern station met vele ovmogelijkheden en ruimte om te ontwikkelen in het hart van de stad maakt Rotterdam Central District tot een unieke locatie in Europa. Een hoogwaardig verblijfsgebied waar een bruisend stadscentrum met een 24-uurseconomie bij hoort. De centrale ligging in de Rotterdamse binnenstad en de mix van wonen, werken, reizen en ontspannen maken van Rotterdam Central District een levendige stadsentree.

Identiteit Met de komst van de hsl is Rotterdam de eerste Nederlandse stad na de grens die op een van de belangrijkste verkeersaders aansluit. Luchthaven Schiphol op 19 minuten, Antwerpen en Amsterdam op een half uur, Parijs op 2,5 uur. RCD is de nieuwe voordeur van Nederland voor bijna 75 miljoen mensen per jaar. Bezoekers arriveren in een entreehal die hen een levendig welkom heet door de eigen trends en trots van Rotterdam te tonen. Dit als een

Door de combinatie van nieuw en oud ontstaan steden waar mensen van houden en waarin gewoond, gewerkt en gewinkeld kan worden voorproefje van wat deze wereldstad bijzonder maakt in de manier van werken, wonen en recreëren. Er ontstaat een omgeving waar zeer grote en heel kleine ondernemingen elkaar vinden.

Impuls Het gebied heeft een nieuwe identiteit gekregen; van doorgangsgebied naar een platform van expressie waar op elk moment van alles te beleven is. Werken, wonen, architectuur, kunst, cultuur winkelen en uitgaan. Met de hogesnelheidslijn, RandstadRail, Rotterdam The Hague Airport en de haven in de nabijheid, een toplocatie voor (inter)nationale bedrijven. De laatste jaren hebben zich veel nieuwe horeca, winkels en ondernemers gevestigd.

Op het gebied van vastgoed is er veel gebeurd; het Groothandelsgebouw is duurzaam gerenoveerd, evenals Central Post, een herontwikkeling van postdistributiecentrum naar bedrijfsverzamel- en kantoorgebouw en Central Plaza. Kracht van het project is dat een aantrekkelijk entreegebied is ontstaan dat het station direct verbindt met het centrum.

Voorbeeldfunctie Rotterdam Central District heeft een belangrijke voorbeeldfunctie op het gebied van vernieuwing van stations­ locaties. Het gaat hier niet zozeer om een autonome vervoersfunctie, maar bovenal om het creëren van aantrekkelijk entreegebied dat een het station direct verbindt met het centrum. Het nieuwe centraal station is nu een plek waar menig Rotterdam trots op kan zijn.

De combinatie van een hypermodern station met gebiedsversterking in het hart van de stad maakt Rotterdam Central District tot een unieke ontwikkeling. Een hoogwaardig verblijfsgebied waar een bruisend stadscentrum met een 24-uurseconomie bij hoort. Het gebied heeft een nieuwe identiteit gekregen; van doorgangsgebied naar een plek in de stad waar op elk moment van alles te beleven is: werken, wonen, architectuur, kunst, cultuur winkelen en uitgaan.

Tot slot Tijdens de bekendmaking van de winnaar van de StiB Award sprak de jury de hoop uit dat de StiB Award een bijdrage zal leveren aan de discussie over de toekomst van steden en dorpen en uiteraard aan het vakgebied vastgoedontwikkeling. Meer dan voorheen staan de gebruiker en de bijdrage aan de identiteit van de stad centraal. Het is verrassend te zien dat een aantal projecten op voortreffelijke wijze hier invulling aan heeft gegeven. Vanuit die optiek zijn de genomineerde projecten voorbeelden voor allen die in ons vakgebied actief zijn. ← scn 2014 | 3 51

projecten

Piet Hein Eerdman, a.s.r.:

‘We bouwen hier het centrum van Leidsche Rijn’ Naast krimp is er gelukkig ook nog steeds groei. Zoals in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn, de grootste Vinex-locatie van Nederland. Ofschoon de wijk (inclusief Vleuten/De Meern) intussen al zo’n 72 duizend inwoners telt, is van een echt centrum, met alle voorzieningen die daar bij horen nog geen sprake. Dat gaat nu met de ontwikkeling van het kernwinkelgebied voor Leidsche Rijn snel veranderen.

52 scn 2014 | 3

projecten

O

p 20 juni jl. staken a.s.r. vastgoed ontwikkeling en Vesteda de spade in de grond voor iets bijzonders: een compleet centrumgebied met ongeveer 150 units voor winkels, horeca en commerciële dienstverlening, 10.000 m2 kantoren en 734 appartementen (wonen boven winkels) zal in één operatie op de kaart gezet worden. Binnen het team is Piet Hein Erdman als hoofd ontwikkeling inmiddels vijf jaar bij deze in 2007 verworven opdracht betrokken: ‘Het is uniek voor Nederland dat hier in één keer een compleet stadscentrum gerealiseerd wordt. Normaal gesproken groeien stadscentra op een veel meer organische manier. Hier wordt in feite een centrum ontwikkeld dat straks in één keer ruim 160 duizend inwoners in het primaire marktgebied gaat bedienen.’

Onderscheiden door in te zetten op kwaliteit In Leidsche Rijn Centrum draait het niet alleen om de winkels, kantoren en woningen. De gemeente Utrecht realiseert er ook tal van andere functies, zoals een bioscoop, culturele voorzieningen, bibliotheek en een bus- en treinstation. ‘Het is de optelsom van deze functies plus de enorm goede bereikbaarheid én de algehele architectonische kwaliteit van de gebouwen, die samen maken dat wij met dit project echt een onderscheidend centrum gaan maken’, meent Erdman. ‘Dat onderscheidend vermogen is belangrijk voor het succes van Leidsche Rijn Centrum. Consumenten hebben tegenwoordig immers genoeg opties. Meer van hetzelfde bieden leidt tot niets.’

Piet Hein Erdman neemt geen blad voor de mond als hij het over onderscheiden heeft: ‘Dat klopt, iedereen

ziet dat de retailmarkt in zwaar weer verkeert. Door in de plannen van Leidsche Rijn Centrum vooral in te zetten op kwaliteit realiseren wij een onderscheidend stedelijk gebied. Ik denk dat deze manier van ontwikkelen het meeste perspectief biedt.

Terug naar het ‘onderscheiden op kwaliteit’. Hoe wordt dat hier vertaald? Piet Hein Erdman: ‘Toen wij met het ontwerp begonnen, hebben wij onderzocht wat consumenten prettige winkelgebieden vinden.

Hieruit bleek dat men vooral historische binnensteden erg waardeert.

Maar wat maakt zo’n locatie nu zo leuk voor een consument? Dat zit voor een belangrijk deel in de pandmatige opbouw van de winkelstraten. Dat is het beeld van pand na pand na pand.

En elk pand heeft z’n eigen uitstraling. Er staan oude en moderne panden door elkaar. Er is een mix van stijlen en sferen. En zo gaan we →

scn 2014 | 3 53

projecten

dat ook in dit project doen. Voor de planvorming van Leidsche Rijn Centrum werkt architect Jo Coenen (de stedenbouwkundig supervisor van dit project) met een blokpatroon.

Wij splitsen zo’n blok in verschillende gebouwen en hebben aan verschillende architecten gevraagd samen één bouwblok te ontwerpen.

Per bouwblok hebben we dus vier, vijf verschillende architecten. Logistiek een bijzonder complex proces, maar als je straks door dit centrum loopt, dan zie je steeds verschillende stijlen, net als in oude steden. En dat gaat enorm bijdragen aan de sfeer en beleving die de bezoekers ervaren.’

De hoofdwinkelroute van Leidsche Rijn Centrum is een traditioneel winkelrondje geworden. Daarnaartoe een aantal aanloopstraten, waar we vooral meer dienstverlening gepland hebben. Op het winkelrondje komen ook de stijgpunten van de parkeergarages uit die gelegen zijn onder of op het grote horecaplein.’

Veel vrijheid voor retailers In Leidsche Rijn Centrum zullen de retailers veel vrijheid krijgen bij het vormgeven van de winkelpui.

‘De architectuur van de gebouwen is zo dat ze heel iconisch zijn, als het

Facts & Figures Kernwinkelgebied Leidsche Rijn Centrum Start bouw: juni 2014 Gereed: eind 2017 33.000 m² detailhandel 3.000 m² voorzieningen 4.000 m² horeca 10.000 m² kantoren 734 appartementen 2.000 parkeerplaatsen in onder- en bovengrondse parkeergarage Ontsluiting: vanaf A2 <5 min.

Inwoners Leidsche Rijn: nu: 72.067 (incl.

Vleuten/De Meern), in 2030: 112.535 Primair verzorgingsgebied gebied: 160.000

54 scn 2014 | 3

ware stevig met de voeten op de grond landen. Ook met de invulling die de retailer straks aan zijn pui geeft, zal dit beeldbepalend blijven voor de uitstraling. De retailers van de eenlaagse winkels, zullen – natuurlijk binnen bepaalde contouren – in belangrijke mate hun eigen identiteit uit kunnen dragen. Daarnaast hebben we op een aantal belangrijke locaties tweelaagse winkels en voor die plekken willen we graag samen met de retailer tot een beeldbepalende uitstraling komen.

Het kolommenstramien van 8,10 meter geeft hierin optimale mogelijkheden’, zegt Piet Hein Erdman.

nemers uit het gebied. Deze hebben geleid tot drie kernbegrippen die leidend zijn bij de uitontwikkeling van het centrum: ontmoeten, virtuele wereld en service.’

De pijler ‘ontmoeten’ impliceert dat er in het brancheringsplan voor Leidsche Rijn Centrum meer ruimte dan gemiddeld voor horeca is gereserveerd. ‘Dat bracht ons ertoe om naast het al geplande grote plein ook een extra, veel intiemer, pleintje in de plannen op te nemen. Dat heeft met beleving te maken, evenals de juiste balans tussen het gevelmateriaal, die inrichting van het openbaar gebied en groen. Zo gaan we midden in het gebied op een strategische plek een paar volwassen bomen plaatsen. Voor de inrichting van het openbaar gebied heeft Lodewijk Baljon een prachtig ontwerp gemaakt, dat heel goed past bij de relatief smalle winkelstraten en de architectuur van de gebouwen.’

Ontmoeten, de Virtuele Wereld en Gemak In de plannen voor dit project staat ‘beleving’ centraal. ‘We hebben veel tijd gestoken in het bepalen van wat nu het dna van Leidsche Rijn Centrum is. Er zijn verschillende sessies gehouden met bewoners en onder-

nieuwe realiteit De virtuele wereld maakt deel uit van de nieuwe realiteit en daar moet dus naar gehandeld worden: ‘Je ziet dat onder meer terug in de veranderende vraag naar ruimtes. Na jaren van vraag naar grotere winkelunits, doet zich nu voor een deel van de markt het

projecten

omgekeerde voor. Winkelketens willen kleinere units, omdat zij de combinatie met online ook al ín de winkel gaan maken. Het gevolg: minder brede, diepe en hoge assortimenten en dus minder ruimtebehoefte. Dat we de virtuele wereld als een van de drie punten in het dna van het gebied benoemd hebben, heeft onder andere hiermee te maken.

Wat nu gebeurt, is onvermijdelijk en dus kunnen we het maar beter zo goed mogelijk faciliteren. Dus wordt er in het hele winkelgebied WiFi aangelegd om vooral ook een betere ontmoetingsplek te worden. De consument en de zzp’er die hier komt moet eenvoudig en gratis online kunnen.

Wij zeggen, als internet zo belangrijk wordt, bouw dan meteen ruimte voor pick-uppoints in. En zet daar dan de stomerij naast. En maak er ook een plek waar andere dagelijkse dingen

De kwaliteit maakt straks het verschil in de beleving

gecombineerd worden. We zijn er nuchter in: de opkomst van het internetwinkelen ís een bedreiging . Maar het biedt tegelijkertijd nieuwe kansen, onder andere op het gebied van dienstverlening.’ customer journey Maar wat houdt de term customer journey nu precies in? Piet Hein Erdman: ‘De consument komt hier straks naartoe te voet, per fiets, auto of openbaar vervoer. We vragen ons dan af hoe dat eerste contact met Leidsche Rijn Centrum eruitziet. Zijn de parkeervoorzieningen makkelijk te vinden? Zijn de voorzieningen gemakkelijk te vinden? Hoe wordt men welkom geheten? Hoe kom je van de parkeerplek op het maaiveld en hoe vind je dan de weg? De bezoeker wil niet weten hoe de straten heten, maar hoe hij bij een bepaalde winkel komt.

Dus het hele traject van binnenkomst tot en met vertrek wordt door ons onder de loep genomen. We willen er ook disciplines bijhalen die normaal gesproken niet bij zo’n ontwikkeling betrokken zijn. Mensen die zich optimaal kunnen inleven in het denken van de consument. Die verstand hebben van signing en routing en hoe dat te visualiseren.’

Invulling A.s.r. vastgoed ontwikkeling heeft een uitgebreid brancheringsplan gemaakt, de routing uitgezet en heeft helder voor ogen welke retailers, horeca en dienstverlening men graag in Leidsche Rijn Centrum geplaatst ziet.

Zoals past bij een stedelijk centrum ligt er een flink accent op mode, maar ook op horeca. ‘Er vinden nu oriënterende gesprekken met de beoogde trekkers plaats. En ook in deze tijd geven veel retailers aan zich hier te willen vestigen. Maar natuurlijk is de situatie nu anders dan in 2007, toen het plan werd ingediend. Retailers geven aan dat de omzetten omlaag zijn gegaan en de huurprijs is hier nu eenmaal een resultante van. Ook is voor een deel de vraag van grote naar kleine ruimtes verschoven. Als ontwikkelaar moeten wij met die nieuwe realiteit omgaan.

Voor ons staat echter vast dat wij de plannen uitwerken volgens de kwaliteit waarop we ooit hebben ingezet.

Alleen daarmee zullen we die 160 duizend bewoners in het primaire marktgebied plus de consument in de regio aan ons binden.’ ←

www.leidscherijncentrum.nl

scn 2014 | 3 55

column

Getekend: Johan Haringsma

Virtuele imitatie

N

ew Babylon Shopping Center meldde onlangs een primeur. Als eerste Nederlandse winkelcentrum heeft het een ‘Google bedrijfstour’. Hiermee kunnen bezoekers via Google Maps ‘virtueel door het centrum lopen en zien welke winkels er gevestigd zijn’. Ik vind dit uitermate boeiend, want zo integreer je immers de fysieke en de virtuele wereld. En dat lijkt me een goed uitgangspunt.

Het is tegenwoordig mogelijk om door straten van steden over de hele wereld te lopen. Vanachter je bureau kun je steden verkennen en kennis maken met wat deze te bieden hebben. Dat kan interessant zijn in de verkenning van de wereld om ons heen. Maar waarom zouden we hetzelfde doen met een winkelcentrum?

Op internet trof ik op een blog het schrijven aan van een voorstander van het virtuele winkelcentrum. “Je kunt consumenten het gevoel geven dat zij aan het winkelen zijn. Het online winkelen is niet langer meer eentonig, maar het wordt een interactief proces. Het online winkelen wordt aantrekkelijk doordat je op ieder gewenst moment met andere mensen kunt gaan winkelen zonder dat je bij elkaar moet zijn. Waarom zouden wij losse webshops aanbieden als wij over de technologieën beschikken om een heel winkelcentrum aan te bieden?”

H

et staat buiten kijf dat fysieke winkelgebieden online activiteiten moeten incorporeren. Maar de vraag is natuurlijk wel of het online nabootsen van de fysieke wereld de juiste insteek is. In 2007 zette het ‘trendsettende’ winkelcentrum Aarhof in Alphen aan den Rijn zich op de kaart door als eerste winkelcentrum ter wereld compleet met alle daarin gevestigde winkels haar deuren te openen in Second Life. “De extra service die we doorgaans bieden gaat gewoon verder in de virtuele wereld”, gaf een vertegenwoordiger aan. Het experiment duurde maar kort. In 2008 was de ‘digitale evenknie’ opgeheven. Volgens de initiatiefnemer waren er ‘te weinig klanten om het experiment door te zetten’.

Nu kan men zeggen dat Aarhof te vroeg was. Maar los daarvan is de vraag die mijn dochter stelde toen dit onderwerp ter sprake kwam: “Wie zit hier eigenlijk op te wachten?” Het nut van online winkelcentra is inderdaad vooraf moeilijk vast te stellen. Bovendien moet het voordelen opleveren voor zowel de klant als de ondernemer. Een knelpunt is dat online winkelcentra vaak slecht aansluiten bij verdienmodellen van individuele ondernemers. Het effectief verhogen van de collectieve online dienstverlening lijkt om die reden een krachttoer die vaak te hoog gegrepen is.

j.haringsma@wpmgroep.nl 56 scn 2014 | 3

visie

Visie op winkelvastgoed

Shop or drop?

Met 1,85 vierkante meter winkelruimte per inwoner heeft Nederland een van de hoogste winkeldichtheden van Europa.

Het Nederlands winkellandschap is echter drastisch aan het veranderen, het aantal winkelmeters zal de komende jaren met 20 tot 35 procent dalen. De hiërarchische en fijnmazige Nederlandse winkelstructuur voldoet niet meer aan de eisen van de huidige consument.

Bestaande winkelcentra zullen deze ontwikkeling niet zonder meer overleven.

Keuzes maken is daarom onvermijdelijk: het is ‘survival of the fittest’.

door Frank Geuze en Wilton Christiaanse

D

e groei van de Nederlandse bevolking neemt af en de bevolking verandert van samenstelling. Door onder meer urbanisatie gaan mensen meer en meer in de grotere steden wonen, hierdoor ontstaan groei- en krimpgebieden. De vraag naar detailhandelsaanbod en de concentratie verandert hierdoor.

Ook de relatie tussen inkomen, opleiding en koopgedrag vervaagt.

Mede hierdoor is het consumentengedrag de laatste jaren drastisch veranderd. Anno 2014 zijn consumenten volledig in control: dankzij globalisering en nieuwe media weten zij precies wat er te koop is. Nieuwe digitale verkoopkanalen zorgen ervoor dat consumenten 24/7 kunnen bepalen wanneer, waar en wat ze kopen. Ze zijn niet langer trouw aan één merk of één winkelcentrum; zowel Lidl als de traiteur kunnen rekenen op een bezoek, online én offline.

Door deze veranderingen is een winkelcentrum niet langer alleen een plaats om te kopen, maar in toenemende mate ook een verblijfplaats.

Het winkelcentrum moet aansluiten op de behoeften van de bezoeker.

Funshoppen moet vooral een beleving zijn, consumenten willen verrast en vermaakt worden. En bij goal- en runshoppen zijn bereikbaarheid en goede parkeervoorzieningen essentieel.

RETAILSECTOR Ook aan de aanbodzijde is het winkellandschap aan het veranderen. Doordat retailers nieuwe verkoopkanalen omarmen, spelen deze een steeds grotere rol in de sector. Door internationalisatie van retailketens, schaalvergroting en afname van diversiteit in aanbod zijn veel winkelgebieden op elkaar gaan lijken. Echter daar waar de bevolking groeit nemen retail- en andere voorzieningen toe, in omvang, vervolg op pagina 58 → scn 2014 | 3 57

visie

← vervolg van pagina 57 diversiteit en in concentratie. Dit is bijvoorbeeld duidelijk zichtbaar in het centrum van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.

De opkomst van online verkoop en de koppeling van online en offline geeft een groeiende druk op de fysieke winkelstructuur. De concurrentiestrijd tussen retailers onderling en winkelgebieden als collectief verandert hierdoor en zorgt voor vernieuwing in de hele retailsector.

PROBLEMATIEK De Nederlandse winkelvastgoedmarkt is door de vele veranderingen genoodzaakt zich aan te passen. Dit moet op een heel andere manier dan voorheen, uitbreiding is niet langer de sleutel tot succes. Het gaat om kwaliteit; de basis- en servicekwaliteit van de voorzieningen moeten voldoen aan de vraag en de beleving. Daarbij moeten sfeer, gevoel en architectuur zorgvuldig worden afgestemd op het type winkelcentrum.

Een afwachtende houding aannemen is niet langer mogelijk. Een

Kernkwaliteiten winkelcentrum conform methodiek Winkelcentrum Kwaliteitsmonitor: https://cbreprojects.nl/wckm BASIS Basiskwaliteit is gericht op de ‘bouwstenen’ van een winkelcentrum, zowel binnen het winkelcentrum als in de directe omgeving van het centrum. De begrippen schoon en heel spelen hierbij een belangrijke rol.

SERVICE Servicekwaliteit wordt bepaald door de beoordeling van toevoegingen aan de basiskwaliteiten die het verblijf in het winkelcentrum veraangenamen. Het gaat hierbij om materiële zaken en diensten in en om het winkelcentrum, waarmee het zich op een positieve manier kan onderscheiden.

BELEVING De belevingswaarde wordt gecreëerd door elementen en gebeurtenissen die de consument op een persoonlijke manier aanspreken. Kenmerkend is de dynamiek van de belevenissen, ze dienen doorlopend ‘geregisseerd’ te worden.

58 scn 2014 | 3

eigenaar moet alert zijn, snel inspelen op veranderingen en kritische vragen stellen over de behoefte van de consument. Winkelcentra waar een duidelijke visie ontbreekt verliezen onherroepelijk de strijd om de consument en deze zullen hierdoor ook minder rendabel zijn. Om hun waarde te behouden of te verhogen moeten eigenaren en beleggers nu keuzes maken voordat consumenten deze voor hen maken.

NU INVESTEREN!!

Uitbreiding is niet langer de norm.

Dat wil echter niet zeggen dat winkelcentra zich niet verder moeten ontwikkelen. Succesvolle winkelcentra hebben een aantal zaken gemeen: een

Een onmisbaar aspect is proactief management van het winkelcentrum

duidelijke identiteit, een aantrekkelijk aanbod, hoge kwaliteit, een dominante rol en ze zijn relevant in het marktgebied. Daar waar dit niet het geval is, moet de eigenaar ingrijpen.

Een van de onmisbare aspecten hierbij is proactief management van het winkelcentrum. Dit vereist een duidelijke visie op retail en retailvastgoed. Een heldere positionering zorgt voor onderscheidend vermogen en levert een goede basis voor een commerciële invulling. Het verschil kan worden gemaakt door een goede verdeling van aantrekkelijke formules, een afgewogen branchemix en duidelijke marketing. Maar ook serviceprogramma’s, flexibele huurcontracten en partnerships met retailers zijn daarbij noodzakelijk.

Als de uitstraling van het object niet meer voldoet of de retailmix uit balans is, moet er worden nagedacht over renovatie en herpositionering van het object. Uitgangspunt hierbij moet de afstemming van de kernkwaliteiten (basis, service, beleving) op de wensen van de consumenten en retailers zijn. Hierdoor wordt de toekomstbestendigheid van het winkelcentrum vergroot en de beleggingshorizon verlengd.

visie

CASE Meubelplein Ekkersrijt, Ekkersrijt Startpunt: gedateerd winkelcentrum als onderdeel van een groter meubelplein. Dit centraal, strategisch gelegen winkelcentrum trekt onvoldoende consumenten uit het marktgebied.

structurele aanpak Een meer structurele aanpak is weggelegd voor winkelcentra die onvoldoende gereed zijn voor de toekomst.

Ook al hebben zij wel de potentie om een dominante rol te spelen in het marktgebied, vaak worden zij belemmerd door de bestaande structuren van het centrum. In dat soort gevallen biedt herontwikkeling kansen om de potentie van het winkelcentrum te upgraden.

Winkelgebieden die de concurrentiestrijd niet zullen overleven komen in aanmerking voor transformatie.

Met name oudere buurtwinkelcentra en een aantal woonboulevards hebben geen toekomstperspectief. Afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het vastgoed kunnen deze objecten een publieks- of woonfunctie krijgen. ←

Oplossing: volledige herontwikkeling en grootschalige uitbreiding van het winkelcentrum door middel van architectuur die goed aansluit op hetgeen de woonconsument verwacht of juist verrast. Verder scheiding van verkeersstromen, nieuwe vormgeving openbare ruimtes, goede parkeervoorzieningen.

Resultaat: door een verdubbeling van het winkelaanbod en de toevoeging van een nieuw parkeerdek is een vernieuwd iconisch Home & Living Center ontstaan dat volledig aansluit bij het meubelplein en publiekstrekker IKEA.

CBRE Retail Services Met een heldere visie op consumenten, retailers en retailconcentraties werkt CBRE vanuit een integrale benadering aan retailvastgoed. Voor meer informatie: • Frank Geuze, senior consultant Development Services frank.geuze@cbre.com • Wilton Christiaanse, associate director Development Services wilton.christiaanse@cbre.com T 020 626 26 91 scn 2014 | 3 59

de vinken van darwin

‘D

e winkelomgeving is enorm aan verandering onderhevig’, valt Kristina met de deur in huis. ‘En dat vraagt van ons dus aanpassing.’ Ze vertelt aan welke veranderingen ikea de afgelopen jaren gewerkt heeft en aan welke veranderingen de organisatie op dit moment aan het doorvoeren is.

Twee edities geleden heeft u een uitgebreid artikel kunnen lezen over de IKEA organisatie. Het IKEA verhaal vonden we zo boeiend, dat we vroegen of we de organisatie langs de lat van Darwin mochten leggen. Kristina Johansson, country retail manager van IKEA Nederland reageerde enthousiast op dit idee en we maakten een afspraak.

IKEA

en de vinken van Darwin door Jorine de soet

60 scn 2014 | 3

Van multichannel naar omnichannel Al geruime tijd geleden is ikea gestart met internetverkoop naast verkoop in de fysieke winkels. In deze multichannel aanpak is de organisatie tot op heden zeer succesvol met wereldwijd 775 miljoen bezoekers aan de fysieke winkels en 1,2 miljard bezoekers aan de website. Voortdurend is de organisatie gericht op het verder optimaliseren van het klantcontact. Kristina vertelt: ‘Zo zijn bijvoorbeeld de afgelopen anderhalf jaar alle vijfduizend medewerkers in Nederland intensief getraind om in de winkels de klanten op een andere, meer klantvriendelijke en open manier te benaderen. In toenemende mate zullen onze collega’s klanten in de winkel actief tegemoet kunnen treden zonder dat zij hiervoor een balie of een soort informatiezuil nodig hebben. We nemen zoveel mogelijk obstakels weg. Alle benodigde informatie over alle artikelen en alle verschillende servicemogelijkheden worden binnenkort vermeld op Ipads, waardoor onze mensen, lopend door de winkel voortdurend alle benodigde informatie bij de hand hebben. Met deze fysieke oplossing zijn onze mensen dan in staat directer en beter contact op te bouwen met onze klanten doordat zij o.a. meer oogcontact kunnen hebben tijdens het gesprek. Op deze manier vervangen we onze multichannel benadering door een nog completere variant, onze omnichannel-benadering.

Zo blijven we ons consequent verder ontwikkelen om een bezoek aan ikea voor al onze klanten zo gemakkelijk en plezierig mogelijk te maken.’ Sinds

de vinken van darwin

de oprichting van ikea in 1943 is het bedrijf voortdurend op zoek geweest naar verdere optimalisatie van de klantbenadering en dat zal altijd wel zo blijven. In de eerste jaren werden er producten verkocht vanuit een productgeörienteerde benadering.

Nu worden er maatwerk oplossingen verkocht, waarbij de klant en zijn behoeften, wensen en verwachtingen centraal staan.

Oplossingen centraal ikea is altijd op zoek naar oplossingen. De organisatie is niet zozeer gericht op de verkoop van bepaalde producten, als wel op de verkoop van oplossingen. Dat benadrukt Kristina meerdere keren tijdens ons gesprek.

Overal ter wereld waar ikea actief is, worden allerlei huisbezoeken afgelegd. Op deze manier weet de organisatie precies hoe haar klanten wonen, leven en welke behoeften, verwachtingen en wensen zij hebben met

Overal ter wereld waar IKEA actief is, worden huisbezoeken afgelegd

betrekking tot het leven thuis. Door zo intensief in te zetten op lokale kennis en inzichten is ikea steeds in staat om met de juiste oplossingen te komen.

In Amsterdam zijn er o.a. gezinnen met kinderen in kleine appartementen bezocht. Vrijwel op maat worden dan praktische oplossingen voor dit soort huisvesting gezocht: efficiënt en meervoudig gebruik van producten sluit aan op de behoefte van gezinnen die relatief klein behuisd zijn.

In de winkel van ikea in Amsterdam worden deze oplossingen concreet tentoongesteld. In Groningen wonen veel gezinnen gemiddeld wat rui-

mer. In de ikea vestiging aldaar treffen we dan wat ruimere oplossingen tentoongesteld.

Geen enkele concessie Hoewel klanten in toenemende mate centraal staan, wordt er aan de kwaliteit van het productassortiment geen enkele concessie gedaan. Het is echt niet moeilijk om uitstekende artikelen duur te verkopen, maar dat is nadrukkelijk niet wat ikea nastreeft.

In de voetsporen van de oprichter, Ingvar Kamprad is de organisatie altijd op zoek naar de beste oplossingen met de beste prijs-kwaliteit verhouding. Dat betekent dat getracht wordt de prijs altijd zo laag mogelijk te houden.

De belangrijkste drijfveer van de ikea-formule is altijd geweest dat iedereen ter wereld in staat gesteld zou moeten worden om zo goed en comfortabel mogelijk te leven en te wonen. ikea, Unicef, wnf en unhcr zijn partners In het uitvoering geven aan deze drijfveer gaat ikea heel ver. Zo bestaan er intensieve samenwerkings-verbanden met o.a. Unicef, Save the Children, wnf en unhcr om overal op de wereld de positie van de zwakkeren onder ons te verbeteren. In 2013 heeft de organisatie 100 miljoen euro geïnvesteerd in deze organisaties. Vooral het verbeteren van de positie van vrouwen en kinderen in derde wereld landen staat hierbij centraal. Hier leert ikea mensen om te leren en zichzelf te helpen. Deze benadering van de markt en eigenlijk van de wereld zit volledig verweven in het dna van de organisatie. Elk jaar gaat er een aantal medewerkers op reis naar derde wereld landen om daar aan den lijve te ondervinden hoe de bevolking daar leeft en woont. Rond de verschijningsdatum van deze editie gaat er een aantal collega’s naar Malawi. Vorig jaar was er een reis georganiseerd naar Rhuwanda. Daar werden scholen, weeshuivervolg op pagina 62 → scn 2014 | 3 61

de vinken van darwin

zen en ziekenhuizen bezocht. Doel van deze reizen is dat de ikea kijk op de wereld deel gaat uitmaken van het leven van haar medewerkers. ‘Als onze mensen door deze reizen echt van binnen gaan voelen, waar het hier om gaat, snijdt het mes aan allerlei kanten. Meer mensen raken betrokken bij de noden op sommige plekken

op de wereld, zij kunnen dan trots zijn op hun werkgever en daarmee op zichzelf én zij zien hoe er in andere landen geleefd en gewoond wordt. Het mooiste is het, wanneer de mensen in deze landen niet alleen betrokken zijn bij het werken met de grondstoffen van een deel van de artikelen van ikea,

Soms denk ik dat wij bij IKEA best wat trotser mogen zijn

maar zelf ook klant kunnen worden’, vertelt Kristina overtuigend.

Concreet aantoonbaar duurzaam Daarnaast wil ikea vanuit milieuoogpunt een verschil maken. Er wordt consequent onderzoek gedaan naar verdere verduurzaming van de bedrijfsvoering. Op dit moment produceert het bedrijf zelf al een derde van de gebruikte energie. Streven is om in 2020 100% zelfvoorzienend te zijn. Tussen 2018 en 2050 is ikea voornemens nog eens 1,5 miljard euro te investeren in duurzaamheid.

Naar de klant toe Na dit overtuigende, maatschappelijk betrokken, politiek correcte en sociaal wenselijke betoog vraag ik toch ook even naar de marktambities van ikea. ‘Natuurlijk zijn die er ook!’, vertelt Kristina. Op dit moment zet de formule wereldwijd ruim 29 miljard euro om. Het streven is om dit in 2020 verhoogd te hebben naar 50 miljard.

Opgelucht haal ik adem. Gelukkig is het bedrijf ook niet vies van commercie. De markt wordt breed benaderd.

62 scn 2014 | 3

En hoewel de organisatie het grootste deel van haar klanten vindt in jongere generaties, zoals startende huishoudens en jonge gezinnen, ziet men ook in toenemende mate een verschuiving plaatsvinden naar wat oudere generaties. Mensen die ooit hun eerste huishouden ingericht hebben met behulp van ikea, worden vaak teruggezien

wanneer ze ‘emptynester’ zijn. Dit is ook nadrukkelijk wat het bedrijf nastreeft. ‘Wij gaan altijd waar onze (potentiële) klanten zijn’, zegt Kristina. ‘Wij gaan naar hen toe en wij gaan er niet van uit dat zij zomaar naar ons toe komen. ‘ ikea doet het gewoon Zelf zie ik dat bijna dagelijks terug in mijn mailbox. Ik heb een ‘familycard’ en maak met enige regelmaat gebruik van producten en diensten van de organisatie. Dit levert zeker wekelijks en soms zelfs dagelijks mailberichten op. Deze berichten informeren mij niet alleen over allerlei ikea activiteiten in het algemeen, maar juist ook over aangelegenheden die voor mij individueel van belang zijn; die aansluiten bij mijn individuele winkelgedrag.

Het valt me op dat sommige retailorganisaties in Nederland zichzelf enorm op de borst slaan omdat zij sinds kort persoonlijk gerichte aanbiedingen doen aan hun klanten op basis van een klantenkaartsysteem. ikea heb ik er nooit over gehoord. Zij doen dat gewoon.

column

de fouw Dwaling, een handig middel?

Bescheiden en trots Als ik daar een opmerking over maak, blijk ik een gevoelige snaar te raken.

Kristina reageert: ‘Wij bij ikea zijn eigenlijk best bescheiden gebleven.

Hoewel de feiten en cijfers voor zich spreken en zeggen dat wij concreet aantoonbaar al jaren ongelooflijk succesvol zijn in de markt, is dat nooit

iets geweest waar we mee te koop lopen. Dat past niet bij onze organisatie, bij ons dna. Wij blijven altijd bescheiden en staan met beide benen op de grond. Soms denk ik dat we best wat trotser zouden mogen zijn.

Het feit dat wij zo maatschappelijk betrokken en verantwoord ondernemen, wordt gewaardeerd door onze klanten. Consumenten gaan in het algemeen in toenemende mate waarde hechten aan de normen en waarden die een bedrijf aanhangt in het zaken doen en stemmen daar hun aankoopgedrag op af. Dat is toch eigenlijk ook iets om trots op te zijn?’ ikea als ‘Survivor’ Als ik de deur uitga, kijk ik nog even terug op ons gesprek. Ik vind dit bedrijf niet alleen overtuigend goed in prijs-kwaliteitverhouding en service, maar ook nog eens heel charmant, juist door hun soberheid en bescheidenheid. Eigenlijk is dat ook écht iets om trots op te zijn. En de evolutieleer? ikea laat heel duidelijk zien dat als je je continu aan blijft passen aan de behoeften van de markt en je klanten je absoluut tot de ‘survivors’ behoort.

O

ok advocaten moeten regelmatig terug de schoolbanken in om upto-date te blijven. Bij een van die gelegenheden werd ik door een rechter er op geattendeerd dat advocaten – vreemd genoeg – in procedures wel erg weinig een beroep doen op dwaling indien zij van een overeenkomst af willen.

Dat een beroep op dwaling inderdaad erg nuttig kan zijn blijkt maar weer uit een onlangs gewezen arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 januari 2014 (ECLI: NL GHARL: 2014:144). In deze zaak speelde het volgende. goederenlift ASR Vastgoedontwikkeling N.V. en Action hebben onderhandeld over een huurovereenkomst met betrekking tot winkelruimte in winkelcentrum ’t Circus in Almere. In de onderhandelingen heeft Action bij e-mail aangegeven dat de goederenlift groot genoeg dient te zijn voor vier rolcontainers van 80 x 90 centimeter. ASR heeft daarop aangegeven dat de afmeting van een goederenlift van 2,4 x 3 meter hiervoor voldoende moet zijn. Vervolgens heeft ASR een eindvoorstel, waarin voornoemde liftmaat was opgenomen, gedaan welk voorstel Action heeft getekend. Nadien bleek echter dat op de tekeningen behorend bij het eindvoorstel niet de liftmaat was vermeld maar de maat van de liftschacht. Dit betekende dat de door Action gewenste vier rolcontainers niet tegelijk in de lift geplaatst konden worden. Action weigerde vervolgens de huurovereenkomst te ondertekenen. Daarna heeft Action – voor zover er al een huurovereenkomst tot stand was gekomen – de huurovereenkomst vernietigd wegens dwaling nu zij haar winkel niet op de haar gewenste wijze kon bevoorraden.

ASR liet het er niet bij zitten en maakte een procedure aanhangig waarin zij, kort gezegd, gevorderd heeft om Action te bevelen het huurcontract te ondertekenen.

Zowel de kantonrechter als het hof heeft de vordering van ASR afgewezen.

De kern van het geschil is de vraag of Action terecht een beroep op dwaling heeft

gedaan. Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. onjuiste veronderstelling Volgens het hof staat vast dat Action op het moment dat zij het eindvoorstel ondertekende in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de lift 2,4 x 3 meter groot zou zijn als gevolg van een inlichting van de zijde van ASR. Deze liftmaat was namelijk door ASR expliciet medegedeeld. Action mocht volgens het hof uit het aan haar voorgelegde eindvoorstel afleiden dat de lift aan haar wensen zou voldoen. In de procedure heeft Action aangegeven dat de maatvoering van de lift voor Action van belang is, omdat dat voor een snelle bevoorrading van de winkel een zo laag mogelijk aantal liftbewegingen vitaal is. Het hof heeft dan ook aangenomen dat indien Action de werkelijke afmeting van de lift zou hebben gekend, de overeenkomst niet, althans niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan en dat dit voor haar wederpartij ook kenbaar was.

Het hof oordeelde dat Action terecht een beroep op dwaling heeft gedaan.

ASR heeft nog aangevoerd dat beroep op dwaling misbruik van recht oplevert dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof oordeelde dat Action wel degelijk een redelijk belang heeft bij de omvang van de lift.

Het hof stelt voorop dat een zo efficiënt mogelijke bevoorrading (en daarmee: het aantal liftbewegingen) als een gerechtvaardigd ondernemersbelang moet worden aanvaard.

Kortom, mijn docent had gelijk, de volgende cursus is inmiddels geboekt. ← anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2014 | 3 63

Donderdag 25 september 2014 | Amsterdam

Welkom op de 15e editie in Amsterdam!

WINKEL LOCATIE MARKT NEDERLAND2014 HĂŠt jaarlijkse event voor vragers en aanbieders van winkelvastgoed.

Met o.a. Rijk van Ark (gemeente Amsterdam), Ine Verhaert (Veritas), Otto Ambagtsheer (Schiphol Group), Allard van Spaandonk (Bouwinvest), Kai van Hasselt (Shinsekai Analysis), Jos Melchers (MAB Development).

Nieuwsgierig? www.winkellocatiemarkt.nl

Schrijf nu in op arkt.nl www.winkellocatiem ntvang met code SCN50 en o E 50,- korting!

provada

Sander van Os vertelt op de stand van Multi Vastgoed over de nieuwe koers van het bedrijf en over de Nederlandse pipeline aan projecten. Hoogtepunt van dit jaar wordt zeker de opening van de Nieuwe Haagse Passage, een prachtige toevoeging aan het centrumgebied van Den Haag.

De tiende editie van Provada is beslist in een goede sfeer verlopen. Voorzichtig optimisme en een houding van ‘zo is het en daarmee gaan we het doen’ kon overal geconstateerd worden.

De beursorganisatie toonde zich tevreden met ‘een vergelijkbaar aantal bezoekers als in 2013’. In 2015 wordt het evenement van 2 t/m 4 juni gehouden. Schrijft u het alvast in uw agenda?

Shopping Centre News heeft op Provada een aantal videointerviews gedaan. Op deze pagina een overzicht:

Op woensdag 4 juni werd voor de tweede keer de StiB Award uitgereikt. StiB staat voor Steden in Beweging en de prijs – een initiatief van WPM Groep en Vastgoedmarkt – wordt jaarlijks door een deskundige jury toegekend aan een project binnen een stad dat zich op een bijzondere manier onderscheidt. Pieter Affourtit van WPM Groep licht een en ander toe in deze video.

In het interview met Jeroen Bender en Frank Geuze van CBRE Development Ser­ vices gaat het over CBRE’s visie op winkel­ vastgoed. Deze visie is samengevat in een speciale brochure onder de naam Shop or Drop?, te downloaden via de website www.cbre.com.

Johan Haringsma, directeur research bij de WPM Groep, vertelt in dit videointerview over het nieuwe initiatief www.focusopvastgoed.nl . Deze web­ site draait om het bundelen en delen van informatie.

Olaf Nieuwenhuis en Dimphy van Vilsteren van Kroonenberg Groep vertellen over de transformatie die het bekende winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum te wachten staat. Hilvertshof wordt toegankelijker, krijgt een meer open karakter en zal vooral meer toegesneden zijn op de wensen van de hedendaagse retailer. Deze kan zich in de nieuwe opzet uitstekend presenteren, onder meer door de mogelijkheid van hogere shopfronts.

Video: terugblik Provada 2014

Clemens Brenninkmeijer, managing director Redevco Nederland, vertelde over de manier waarop Redevco duur­ zaamheid in haar beleid heeft opge­ nomen en hoe men dat implementeert richting huurders van winkelpanden.

Samenwerking met de huurders en delen van informatie op pandniveau is het credo.

scn 2014 | 3 65

nieuws

tweede fase

Voor winkelcentrum Gelderlandplein in Amsterdam-Buitenveldert zijn de bouwactiviteiten voor de tweede fase van de herontwikkeling van start gegaan. In deze fase zal de uitbreiding van het winkelcentrum op het plein naast Résidence L’Étoile worden gerealiseerd. Hier wordt 6.000 m² winkelruimte toegevoegd. Ook worden in deze fase de entrees aan de Van Leijenberghlaan en de A.J. Ernst-

straat vernieuwd. Bij deze entrees komen nieuwe, hoogwaardige horecagelegenheden.

Kroonenberg Groep heeft recent samen met Multi Vastgoed en architect Rijnboutt de voorbereidingen voor deze fase afgerond, waarna BAM kon beginnen met bouwen.

In het bestaande gedeelte van het winkelcentrum opende Rick Moorman –House of Men in april zijn geheel ver-

Expertteam Winkelgebieden gaat samenwerking aan met Platform31 Het Expertteam Winkelgebieden gaat samenwerken met netwerkorganisatie Platform31.

Het expertteam zet zich in om winkelcentra en winkelgebieden consumentgericht en attractief te maken en te houden. Opdrachtgevers zijn beleidsmakers, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, ondernemers, retailers of combinaties hiervan.

Platform31 (www.platform31.nl) is een kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling.

Steden, regio’s, dorpen en wijken zijn continu in beweging. Professionals en organisaties moeten kunnen inspelen op nieuwe sociale, economische en ruimtelijke ontwikkelingen. De nieuwste kennis in huis en samenwerken met andere partijen is dan onmisbaar. De samenwerking tussen Platform31 en het Expertteam Winkelgebieden is daarom een logische stap.

66 scn 2014 | 3

Het Expertteam Winkelgebieden zet haar brede kennis, ervaring en netwerk in om winkelgebieden te revitaliseren en de processen daarin te begeleiden. De experts zijn gewend te opereren in, met en tussen gemeenten, marktpartijen en andere belanghebbenden. Zij adviseren bij uiteenlopende onderwerpen, zoals beleidstrajecten, het toepassen van ruimtelijke ordenings- en bouwkundige wet- en regel­ geving, financiering, fiscale mogelijkheden, concepten en de matching van eigenaren en potentiële afnemers.

In hun dagelijkse werkpraktijk zijn de experts van het Expertteam Winkelgebieden – Remko Bak, Jaap Kaai, Hans Zimmer en Marc Majolée – ieder vanuit hun eigen bedrijf en expertise al vele jaren actief met het adviseren met betrekking tot en het herontwikkelen van winkellocaties. ← www.expertteam-winkegebieden.nl info@ expertteam-winkegebieden.nl

nieuws

Om naar uit te zien!

De SCN/NRW Marketing Special Als we dit schrijven, komen de inzendingen van kandidaten voor de NRW Marketingprijs 2014 nog steeds binnen. Op 15 september zal de winnaar tijdens het NRW Marketingcongres bekend gemaakt nieuwde winkel, mode speciaal gericht op mannen. Zohar Kids opende onlangs een geheel nieuwe winkel naast de nieuwe passage.

De oude Hemavestiging is opgedeeld in meerdere units, waardoor uitbreiding van bestaande winkels mogelijk is. Hierdoor heeft Kruidvat een maand geleden zijn nieuwe en grotere winkel kunnen openen naast de vernieuwde Jamin. ←

worden. Shopping Centre News haakt hierop in door editie 4 – die sowieso al vele jaren een marketing-themanummer was – nu aan de NRW Marketingprijs te koppelen en deze editie op 15 september te presenteren.

C

oncreet betekent dit dat we alle inzenders aan u zullen presenteren, maar ook dat we met redactionele bijdragen van mensen uit het winkelcentrum- en het marketingvak inhoudelijk op de ontwikkelingen in dit voor deze branche nog verse vakgebied in zullen gaan.

De term ‘marketing’ is daarbij een vergaarbak voor vele deelactiviteiten geworden. En daarin zijn vele ontwikkelingen te signaleren. Wat weet u bijvoorbeeld van iBeacons en wat daarmee kan? Hoe stuurt u op social media? Wat is het belang van community relations? En wat wordt nu precies met ‘branding’ bedoeld?

Verder aandacht voor ‘hospitallity’ als

marketing-tool, het belang van ‘beleving’, het creëren van sfeer en nog veel meer.

Voor wie op dit gebied producten en diensten levert Bent u zelf actief op het gebied van marketing, promotions, communicatie, sfeer, branding, social media, loyalty, enzovoort? Denk dan aan uw eigen marketing en communiceer via deze Special met eigenaren van winkelvastgoed, beheerders, marketingen promotion-managers, retailers en gemeenten. Mirjam van der Veer is media-adviseur bij Shopping Centre news en vertelt u graag meer over de mogelijkheden. Zij is te bereiken op 035-523 98 32 of email media-advies@ scnews.nl . ←

scn 2014 | 3 67

opinie

Een goede toekomst voor woonboulevards…

wie durft?

Laten we de vele matig renderende woonboulevards wegkwijnen? Tot nog toe durft vrijwel niemand zijn nek uit te steken.

Met dit artikel zetten de auteurs de discussie op scherp en dagen zij alle betrokkenen uit te reageren. door Manon Snel en Ronald van Velzen*

V

anaf de jaren 90 tot circa 2008 zijn in rap tempo woonboulevards ontwikkeld.

Samen met de destijds al bestaande (eerste en tweede generatie) meubelboulevards zijn er momenteel bijna 190 grootschalige winkelgebieden. De laatste jaren is vrijwel iedereen het erover eens dat dit te veel is.

Wij denken dat ongeveer de helft van dit aanbod niet voldoende rendeert en dat deze situatie niet tijdelijk, maar grotendeels structureel is. Dit vergt een actieplan. Het zomaar verder laten wegkwijnen van woonboulevards is immers in niemands belang en het draagt niet bij aan een goede ruimtelijke ordening, waarin Nederland een traditie heeft op te houden. Toch zien we op dit moment veel apathie. Op enkele ad-hocvoorstellen na durft vrijwel niemand zijn nek uit te steken. Met dit artikel willen we de discussie over de aanpak van woonboulevards concreter maken en dagen we iedereen die ermee te maken heeft uit om te reageren.

Wat speelt er nu eigenlijk?

Het kader 'feiten en cijfers' maakt een aantal zaken klip-en-klaar duidelijk. Het winkelvloeroppervlak op grootschalige concen68 scn 2014 | 3

traties verdubbelde bijna (toename 92%) in de periode 2000–2014. Daarmee is dit winkelgebiedstype de grootste groeier in het winkellandschap. Tegelijkertijd is het in dezelfde periode niet gelukt om de zogenaamde ‘verspreide bewinkeling’ in te dammen. Integendeel, verspreide bewinkeling is met een toename van 60% zelfs de op een na grootste groeier geweest. Dat klemt des te meer, omdat concentratie toch een belangrijke beleidsmatige drijfveer was achter de opkomst van woonboulevards.

In dezelfde periode zien we, na een aanvankelijke groei aan het begin van het vorige

decennium, de bestedingen in de branchegroep ‘in en om het huis’ afnemen. De economische crisis en de crisis op huizenmarkt zijn hierbij belangrijke factoren. De bestedingen per hoofd zijn nu zo’n 15% lager dan in het jaar 2000. Laten we eens aannemen dat het omzetvolume – enige compensatie treedt op door bevolkingsgroei en prijsstijgingen – vrijwel gelijk is gebleven, dan kan het niet anders of de omzetperformance per vierkante meter is op grootschalige locaties enorm gekelderd. Dit is niet een tijdelijk maar een structureel probleem. Wij verwachten dat – ook als de economie en de huizenmarkt weer aantrekken – de branche op een lager niveau zal blijven functioneren, vanwege: → de opkomst van internet (en cross-channeling) als aankoopkanaal; → een blijvend minder grote ‘drive’ om regelmatig interieur of woning te vernieuwen (meer aandacht voor duurzaamheid, minder ‘competitiedrang’, kleine veranderingen volstaan ook); → de tweedehandsmarkt is salonfähig geworden en internet biedt een makkelijk alternatief voor verkoop en aankoop (Marktplaats etc.); dit blijkt juist voor woninginrichting interessant; → het verdienmodel van de branche is door veranderend consumentengedrag krap-

Eigenlijk is het aantal woonboulevards dat echt goed functioneert op de vingers van een hand te tellen Palazzo, Lelystad

opinie

Feiten en cijfers op een rij

grootschalige concentraties

188 grootschalige winkelconcentraties met bijna 4.800.000 m2 (15% van totale wvo in NL). Daartoe behoren: → eerste- en tweedegeneratie-meubelboulevards: spontaan gegroeid, met niet aaneengesloten winkelpanden en individuele parkeerplaatsen op eigen kavel → woonboulevards: planmatig opgezette concepten met een grotendeels aaneengesloten winkelfront en gemeenschappelijk parkeren → woonmalls: grotendeels overdekte concepten met enkele gemeenschappelijke entreepartijen → gemengde concepten met een breder aanbod dan de woonbranche

aanbod branchegroep ‘in en om het huis’ (branches woninginrichting, doe-het-zelf, auto en fiets, plant en dier)

13.350.000 m2 in NL, waarvan 3.900.000 m2 op grootschalige concentraties (29%). De overige 71% bevindt zich dus op verspreide locaties en in reguliere winkelgebieden

verspreide locaties/bewinkeling

winkels op locaties die niet behoren tot de winkelstructuur, waarvan de meeste solitair of in kleine clusters van enkele (maximaal vier) winkels gevestigd zijn, bijv. op bedrijventerreinen

leegstand op grootschalige concentraties

466.000 m2 (10%)

toename aanbod op grootschalige concentraties 2000-2013

van 2.500.000 naar 4.800.000 m2 (+92%)

toename aanbod naar winkel­ gebiedstype

alle winkelgebieden: +40% verspreide bewinkeling: +60%

index bestedingen ‘woonbranche’

2000 = 100 en 2012 = 85

omzetperformance ‘aanbod in en om het huis’ per m2

nu tot circa de helft lager dan omstreeks 2000

Bron: Locatus, januari 2014, detailhandelinfo.nl (december 2013), bewerking CityWorks

per geworden: aanbieders moesten zakken met prijzen voor meubels, keukens en badkamers en/of meer service leveren.

Waar en waarom vallen de klappen?

Was in de jaren 50 de ‘kinderwagenafstand’ een leidend principe bij de ontwikkeling van boodschappencentra, het leek in de jaren 90 wel of iedere inwoner op een half uurtje wandelen een bankstel moest kunnen kopen.

Eigenlijk is het aantal woonboulevards dat écht goed functioneert op de vingers van een hand te tellen.

Ondanks alle goede bedoelingen van retailers, ontwikkelaars en gemeenten zijn ook de jongste concepten niet vanzelfsprekend succesvol en van de grootste jongens uit de klas (Villa Arena, Haaglanden Megastores en Alexandrium) komt alleen de

laatste goed mee. Met een te fijnmazig aanbod beschikt Nederland nu over een woonwinkellandschap met veel kleine woonboulevards zonder toegevoegde waarde, met een waterig concept en/of met een onvoldoende breed en diep assortiment. Er zijn te veel verouderde eerste en tweede generatie meubelboulevards die qua winkelcomfort, uitstraling en aantrekkingskracht al evenmin aansluiten op de eisen van de consument. De klappen (zullen) vallen: → op oude meubelboulevards waar behalve meubelaanbieders veel functies zitten zonder publieksfunctie en waar onvoldoende ‘winkelcomfort’ wordt geboden, bijvoorbeeld doordat je alleen met de auto van winkel A naar winkel B kan.

Voorbeelden: Beverwijk, Stadionweg Rotterdam;

Toch is het wel degelijk mogelijk succes te behalen, ook in de woonbranche → bij kleine woonboulevards van een recenter datum met onvoldoende breedte en diepte in het assortiment (de helft van de grootschalige concentraties is kleiner dan 15.000 m2 wvo. Trekken we daar één of twee bouwmarkten vanaf dan biedt het aanbod in de branche wonen zeer beperkte oriëntatiemogelijkheid). Voorbeelden: Soesterberg en Joure; → bij overgedimensioneerde woonboulevards waar nu al leegstand optreedt of waar outlets, prijzenwinkels of verbloemde leegstand steeds dominanter worden in het functiebeeld. Voorbeelden: Palazzo Lelystad, Runshopping Center Noorderveld te Wormerveer; → op overige concentraties op verkeerde locaties (te dure locaties, met een slechte bereikbaarheid of met veel concurrentie in de omgeving). Voorbeelden: Villa Arena, Haaglanden Megastores en Amsterdam Westpoort.

Toch is het wel degelijk mogelijk om succes te behalen, ook in de woonbranche. ikea is hiervan wel het duidelijkste voorbeeld. Als geen ander weet ikea te appelleren aan de (latente) wensen van de consument: beleving, totaalconcepten aanbieden, zelf-doen, goede prijs-kwaliteitsverhouding, vernieuwing. Ook andere retailers doen het nog altijd goed. Het kan dus wel, ook nu.

Wat moet er gebeuren?

Er is actie nodig op drie schaalniveaus. Op het niveau van het rijk en provincie moet worden nagegaan of het huidige planningsysteem nog wel voldoet. Een van de onderdelen daarvan zou de vraag moeten zijn of de bijzondere status van volumineuze en grootschalige detailhandel nog wel past.

Het wordt steeds duidelijker dat dit gekunstelde onderscheid niet (meer) werkt. Het is immers maar zeer ten dele gebaseerd op consumentengedrag en is bovendien door telkens veranderende assortimenten (het woord ‘branchevervaging’ is ons een gruwel) steeds moeilijker te handhaven. → scn 2014 | 3 69

opinie

Behoefte aan een nieuw afwegingskader voor ons retaillandschap Eigenlijk is ons land toe aan een geheel nieuw denkkader voor retailplanning. Maar voordat in Nederland een integrale discussie over zo’n nieuw planningsmechanisme is gevoerd en is geïmplementeerd zijn we waarschijnlijk jaren verder. De wereld van vandaag kunnen we niet in een klap omzetten in de wereld van morgen. Maar er zijn nú problemen die nú een oplossing vragen. Als één ding duidelijk is, is het dat ons winkellandschap te fijnmazig is geworden. Wat tot ver in de vorige eeuw voldeed, voldoet nu niet meer. We zien die fijnmazigheid bijvoorbeeld terug in veel buurt- en wijkwinkelcentra. Maar in weerwil van hedendaags consumentengedrag is het in stand houden en beschermen van de fijnmazige winkelstructuur vrijwel overal nog steeds de leidraad. Dat is jammer en achterhaald. Nederland gedraagt zich als het gaat om retailplanning als een fietser op de snelweg.

Gebruik woonboulevards om schaalsprong in fijnmazigheid te realiseren Wij denken dat sómmige woonboulevards (zeker niet allemaal en zeker niet overal) een kapstok kunnen bieden in het bereiken van een minder fijnmazige winkelstructuur. Daarom moet functieverruiming op woonboulevards niet vanzelfsprekend worden uitgesloten. Ruimer denken is nodig. Wij vragen ons bijvoorbeeld af – zonder dit te willen presenteren als dé ultieme redding voor woonboulevards – of het toevoegen van bijvoorbeeld een PUP van Albert Heijn, of zelfs een complete supermarkt, per definitie zo’n slecht idee is.

Vrijwel steeds als iemand deze discussie opent, roepen tien anderen ‘precedentwerking’ of ‘het einde van het buurt- of wijkwinkelcentrum!’. Terwijl bij druk op de markt, de verdrukte vaak wél in beweging komt en deze druk dus kan leiden tot verbetering.

Een buurtcentrum minder past bovendien uitstekend in de grotere actieradius waarin we ons sinds tientallen jaren bewegen en van de steeds grotere aankoopalternatieven die internet biedt. In het enkele geval waarin wel een supermarkt is terecht gekomen op een woonboulevard zien we overigens ook helemaal geen dramatische effecten.

Daarnaast kan brancheverruiming in de non-foodsector serieuzer worden onderzocht. Zo zijn bijvoorbeeld in een binnenstad met veel kleinschaligheid, zelfstandig ondernemerschap en een historisch decor bepaalde ketens qua uitstraling gewoon minder passend. Ze doen eerder afbreuk aan het gewenste imago dan dat ze er aan bijdragen. Hoe erg is het dan als je een formule als Action of Big Bazaar op een nabijgelegen woonboulevard een plek geeft?

70 scn 2014 | 3

← vervolg van pagina 69 Op regionaal niveau is het wenselijk om het toekomstperspectief van woonboulevards te inventariseren: kansloos, kansrijk of kansrijk na aanpassingen. Vervolgens kunnen dan op gemeente- of locatieniveau de volgende stappen worden doorlopen: → Stap 1: Maak een werkstructuur voor het opstellen van een visie. Een goede visie maak je interactief: ondernemers, eigenaren, gemeente (en daarbinnen weer alle disciplines). Dit lijkt een open deur, in alle schoolboekjes staat dat top-down-planning niet werkt, maar het is nog steeds de praktijk van alledag; → Stap 2: Ontwikkel die visie en zorg daarbij voor draagvlak en investeringsbereidheid (indien kansrijk) of waarde-afboeking en/ of functieverandering (indien kansloos).

Zorg ervoor dat die visie zowel gaat over de fysieke, functionele als organisatorische aspecten; → Stap 3: Zorg voor uitvoering. Alweer een open deur, maar de hoeveelheid plannen van aanpak die in een bureaulade verdwijnen zijn nog altijd legio. Laat trots, uniciteit, samenwerking en participatie trefwoorden bij de uitvoering zijn.

De actiemogelijkheden op een rij Woonboulevards zijn er in soorten en maten. Maar grosso modo zijn er drie ontwikkelingsperspectieven te onderscheiden. → Blijf investeren in goed draaiende perspectiefrijke woonboulevards: intact laten, zorgen voor goede ondernemers en een dito vestigingsklimaat. Grote maatregelen zijn niet nodig, wel het versterken van de samenwerking en de branding.

Telkens vooruitkijken en anticiperen op nieuwe ontwikkelingen is een vanzelfsprekende maar nog niet altijd uitgevoerde actie die hierbij hoort. Bij De Centrale in Leeuwarden wordt met internet, nieuwe media en apps goed ingespeeld op het nieuwe woonwinkelen; → Anders investeren in minder goed draaiende, perspectiefrijke woonboulevards op dito locaties: nadenken over mogelijkheden om meer traffic te genereren (bijvoorbeeld door branche-aanpassingen zoals het toevoegen van een PUP, een relocatie van een nabijgelegen kwijnend wijkwinkelcentrum). Andere mogelijkheden van

opinie

Waar goed wordt samen­ gewerkt gaat het beter In winkelgebieden waar goed wordt samengewerkt en vanuit een visie wordt geopereerd gaat het beter dan in winkelgebieden waar dat niet het geval is. We zien goede resultaten in binnensteden als Den Haag, in de nabijgelegen Zeeheldenbuurt en in de Sassen­ straat in Zwolle. Op planmatig ontwikkelde woon­ boulevards met één of enkele eigenaren bevindt de samenwerking zich vaak al op een redelijk hoog niveau, maar op oudere meubelboulevards met ver­ snipperd eigendom valt nog een wereld te winnen.

De voorbeelden uit Den Haag en Zwolle tonen aan dat ook bij versnipperd eigendom sprongen voor­ waarts zijn te maken. Dit geldt voor marketing en promotie, maar ook door een goede gesprekspartner te zijn voor de gemeente en daarmee bijvoorbeeld herinrichting van de openbare ruimte vlot te trekken.

Van de meubelboulevards met een verdeeld eigen­ dom zien we daarin onder andere Capelle XL goed opereren. Kortom: samenwerken loont!

Parallelweg, Beverwijk

brancheverruiming of thematisering zijn een afhaalboulevard (take away)/ fysieke ‘marktplaats’ en/of nadrukkelijke prijssegmentatie (volledig design/exclusief of volledig discount) en/of aanvulling met leisure of horecafuncties (fastfood, gaming, leisure, escort). Zo’n aanpak –waarvan we onderdelen terugzien in Haaglanden Megastores- dient plaats te vinden vanuit een totaalvisie op de voorzieningenstructuur; → Afboeken en/of herprofileren van slecht draaiende woonboulevards op minder goede locaties: geheel of gedeeltelijk (staps­ gewijs) herprofileren tot een andere (lees: niet retail)functie en passend maken tot de juiste schaal. Bijvoorbeeld: leisure, bedrijfs­terrein, kantoren, werkplekken.

Samenvattend Op veel fronten past het huidige detailhandelsbeleid niet meer in deze tijd van pijlsnelle veranderingen. Andere planningsmechanismen en een andere regie zijn nodig. Een van de eerste zaken die aandacht vragen is het pdv-gdv-denken. Slecht functionerende woonboulevards vragen echter om snellere acties dan dat nieuw beleid is neergedaald.

Van de 190 grootschalige concentraties functioneert maar een handvol woonboulevards echt goed en de meerderheid ronduit slecht. We kunnen dit negeren en de slecht functionerende concentraties aan hun lot overlaten. De vraag is echter of dat in het belang is van een goede ruimtelijke ordening en van een gezond economisch beleid.

Iemand heeft ons wel eens geleerd dat ruimtelijke ordening niet veel anders is dan het herstellen van in het verleden gemaakte fouten. Iemand anders leerde dat ruimtelijke ordening vooral beoogt om burgers en bedrijven op een zo goed mogelijke manier te faciliteren in hun dagelijkse reis door tijd en ruimte. Beide zijn waar, en beide zijn van toepassing op woonboulevards. Het is tijd voor actie. Er is behoefte aan durf-als die hun nek willen uitsteken. Met dit artikel willen we een aanzet leveren voor oplossingsrichtingen. Reacties zijn meer dan welkom! ← (*) Ronald van Velzen is oprichter en adviseur van CityWorks. CityWorks is actief op het snijvlak van retail, ruimte en consumentengedrag. Manon Snel (eM-ON) en Ronald van Velzen werken veel samen in ruimtelijk-economische processen. scn 2014 | 3 71

innovatie

Interne samenwerking en communicatie, een must. Maar hoe?

Chainels Het bestuur van de winkeliersvereniging, de centrum-

H

et immense yes!-gebouw in Delft behoort bij de tu Delft en is een broedplaats voor allerlei initiatieven en kleine bedrijven. Ook Chainels heeft hier een kantoor en Shopping Centre news heeft er een afspraak met twee van de co-founders, Willem Buijs en Sander Verseput.

‘Chainels is zo’n drie jaar geleden gestart als ‘computer science project’ aan de tu Delft’, zegt Willem Buijs. ‘Met vier mensen wilden we een alternatief voor Facebook ontwikkelen, een alternatief dat meer geschikt was voor business-to-business communicatie en samenwerking binnen een afgesloten bedrijvennetwerk. Waar je zakelijk vanuit je onderneming communiceert en niet enkel namens het individu. Uiteindelijk hebben we ons gefocust op een paar gebruikersgroepen, waaronder winkeliersverenigingen.’

De mensen van Chainels kwamen er via contacten bij onder meer de binnenstad van Delft en de 9 Straatjes in Amsterdam achter dat onderlinge communicatie een groot probleem is.

Willem Buijs: ‘Wij kregen te horen dat nieuwsbrieven heel slecht gelezen werden en de borrel die twee keer per jaar gehouden werd en bedoeld was om de samenhang en samenwerking te verbeteren, trok slechts 15 procent van de leden. Het heet dus ‘winkeliersvereniging’, maar eigenlijk bleek er heel weinig draagvlak te zijn voor het gezamenlijk iets binnen een win72 scn 2014 | 3

manager of de winkelstraatmanager: allemaal weten ze hoe lastig het is efficiënt te communiceren met de achterban. Terwijl daar veel van kan afhangen. Hoe doen we dit anno 2014? Nog steeds met een A4-tje of wellicht een bulkmailing per email? Passé en niet effectief genoeg, vinden de mensen van startup-initiatief Chainels.

kelcentrum of winkelgebied doen.’

Sander Verseput tekent hierbij aan dat dit vaak ook niet erg gemakkelijk is: ‘Verenigingen blijken vaak qua organisatie hun zaken niet op orde te hebben. Zo werkt men met verouderde adressenbestanden, waardoor de namen van personen of telefoonnummers en e-mailadressen niet meer kloppen. Dat alleen al zorgt ervoor dat het bereik niet optimaal is.’ basiscommunicatie Willem Buijs: ‘Vooral doordat we een tijd mochten meelopen in het winkelgebied de 9 Straatjes, zijn we ons idee steeds meer gaan ontwikkelen als product voor de basiscommunicatie binnen een afgebakende groep. We konden uitvinden welke functionaliteiten er wel en niet in zo’n systeem moeten zitten. Wat we onder andere geleerd hebben, is dat winkeliers heel erg gefocust zijn op hun eigen zaak en eigenlijk geen tijd hebben voor andere dingen. Dat betekent dat elke drempel die we in een product als dit zouden inbouwen, een drempel te veel is.’

Chainels heeft daarom heel veel tijd gestoken in het bijschaven van het concept en het vooral zo eenvoudig mogelijk maken. Uit dit proces is het Chainels ontstaan zoals het nu is: een webbased en app-ondersteund bedrijvenplatform met precies de juiste functionaliteiten.

Hoe werkt Chainels?

Om met de deur in huis te vallen: Chainels kost de gebruiker € 2,50 per lidbedrijf per maand. Afhankelijk van de compleetheid van aanwezige data en de grootte van de groep worden opstart- en worskhopkosten gerekend. Willem Buijs: ‘Wij verkopen ons systeem zowel direct aan de eindgebruiker, als ook aan bedrijven die bijvoorbeeld gebiedsmanagers voor winkelgebieden leveren. Je begrijpt dat het voor die beroepsgroep ook heel handig is als er een effectief communicatiemiddel beschikbaar is.’

Sander Verseput: ‘Het opstarten van een nieuwe gebruikersgroep begint in de regel met het aanleveren van een ledenlijst. Maar ja, die klopt

innovatie

dus lang niet altijd. Met behulp van enkele slimme tools zijn we in staat om informatie van het internet af te halen en meteen bedrijfsprofielen in te vullen. Dit soort pijnpunten nemen we dus uit handen, waardoor de opstart best snel kan verlopen. Vaak verlopen dit soort processen heel traag. Maar doordat wij Chainels helemaal schaalbaar inrichten, maakt het vrij weinig uit of je 20 of 200 gebruikers hebt.’ smartphone Chainels maakt als eerste dus de bedrijfsprofielen van alle gebruikers binnen de vereniging aan. Dan krijgt elke gebruiker één e-mail met een link om het account te activeren. Vervolgens kan men de app voor de smartphone (Apple of Android) downloaden en gebruiken.

Willem Buijs: ‘Vanaf dat moment is het voor de (gebieds-)beheerder, de centrum- of straatmanager of het bestuur van de vereniging mogelijk om berichten te sturen. Die kunnen naar alle aangesloten gebruikers of selectief, bijvoorbeeld naar een bepaalde straat of alleen naar de horeca, verstuurd worden.’

Korte dringende berichten worden binnen Chainels alerts genoemd: ze bieden het voordeel dat ze snel door iedereen opgepakt en begrepen worden. Willem Buijs noemt een voorbeeld uit de 9 Straatjes: ‘Daar waarschuwden de leden elkaar voor een spookfactuur. De aangesloten gebruikers krijgen dan een push-notificatie op de app of de mail. We zagen direct dat er gereageerd werd en er ontstond een dialoog, men gaf elkaar tips.’

Sander Verseput: ‘Ook voor winkeldieven of vandalisme kan men elkaar zo waarschuwen. Bij de 9 Straatjes zien we ook da t de wijkagent het systeem gebruikt om zo op de hoogte te blijven, maar ook om actief te participeren met eigen berichten.’ enquête Chainels biedt vele handige mogelijkheden. Zo kan heel gemakkelijk een mini-enquête (poll) uitgestuurd worden. Willem Buijs: ‘Je kan bijvoorbeeld vragen wie er meedoet met de Koningsdagactie. De antwoorden

‘Winkeliers hebben geen tijd voor andere dingen dan hun zaak. Elke drempel in ons product zou een drempel te veel zijn’

Sander Verseput en Willem Buijs

komen dan snel en op een veel efficiëntere manier binnen dan dat dit vroeger ging. Chainels is laagdrempelig en daardoor kunnen ook organisatorisch lastige onderwerpen snel in de groep gebracht worden. De berichten zijn kort en bondig, wat veel prettiger werkt dan veel informatie in bijvoorbeeld een nieuwsbrief.’

Naast de al genoemde voorbeelden voor intern gebruik, ziet Chainels zichzelf vooral als het datacentrum van elke vereniging. Aangezien zowel de manager als leden eenvoudig hun bedrijfsinformatie en nieuws up-todate houden, is de koppeling met andere media snel gemaakt. Zo worden er nu al bezoeker websites (www. de9straatjes.nl) en informatiezuilen automatisch gevoed met de actuele informatie van Chainels. En kan nieuws naar wens gebundeld worden en verstuurd worden naar externen via nieuwsbrieven en social media. Zo kan alle communicatie vanaf één plek beheerd worden en maak je het voor de ondernemer makkelijk.

‘Wij streven ernaar zoveel mogelijk via Chainels te organiseren en communiceren’, zegt Willem Buijs.

‘De mail, de evenementenkalender, afstemming van activiteiten, polls, bestanden en de koppeling naar externe bronnen. In deze tijd is goed georganiseerde interne communicatie noodzakelijk en van essentieel belang voor winkelgebieden. En met Chainels bieden wij daar het optimale platform voor.’ ← Geïnteresseerden kunnen een demo-account aanvragen op www.chainels.com.

scn 2014 | 3 73

in the pipeline

ALKMAAR

amersfoort

Ringers o 2015 m 28.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Vathorst O 2014 M 2.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

amsterdam

De Banne O 2014 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2016–2017 M 17.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648

Waterlandplein O 2014 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

Mosveld Retailpark Amersfoort

Almere

Buitenmere Zuid O 2010-2014 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2014 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

▼ apeldoorn

Anklaar O 2017 M 17.500 m2 P MAB Development Nederland I Jurgen van Gastel, T 070 3068543 amstelveen

Westwijkplein

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

O 2016 M 8300 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 6491566

Oostpoort O 2014 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland i.s.m. OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

▼

arnhem

Schuytgraaf O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels I T 0182-690900 ▼

Gelderlandplein amsterdam

Centrum Nieuw-West

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

74 scn 2014 | 3

O 2016–2017 M 17.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman, T 030 2572648 ▼

O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

BK40 o 2013–2014 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2014 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

boskoop

Entree Waterrijk O 2014 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

delft

Hovenpassage o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

deventer

Keizerslanden O in ontwikkeling M 14.000 m2 (7500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

breda

Hoge Vucht berlicum

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

o n.t.b. m 4000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i 030 257 3512

De Burcht o 2013 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

den haag

Amadeus o 2014 m 8.500 m2 p Provast i.s.m. a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Armand Schuurman, T 030 2573243 ▼

drachten

Raadhuisplein o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Achter de lange stallen o 2015 m 26.500 m2 p MAB Development en Dura Vermeer vastgoed i Jack de Vreede T 070 306 85 78

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

Meerplein o 2014 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

Nieuwe Haagse Passage o 2014 m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Real Estate Development) i T 0182 690900 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o 2014 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

▼ dedemsvaart

Centrumplan o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2014 | 3 75

in the pipeline

Eemnes

Minnehof O 2013–2014 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing. A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

harderwijk eindhoven

Meerrijk Meerhoven O 2012–2014 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Machiel Scheenhart, 088 0105 700 ▼

hoogvliet

leiden

De Buiten Ban

Aalmarkt, Haarlemmerstraatblok

O 2014 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

o 2016 m 2000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030

Aalmarkt, Stadsgehoorzaalblok o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 heerlen

De Plu enschede

Stokhorst O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

o in ontwikkeling m 18.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182-690900

▼

O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

76 scn 2014 | 3

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Dorpshart O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

De Marren

De Marktwand

legenda

Hanzewijk

Leens

epe

O juni 2015 M 4100 m2 P WPM Development I Ger Dings, T 073 6491564 ▼

leimuiden kampen

‘s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

O 2013 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼ leiden

Aalmarkt, Waagblok o 2014 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30 ▼

nieuwegein

Cityplaza O 2011-2014 M 35.000 m2 P Multi Vastgoed (1e fase i.s.m.

ING Real Estate) I T 0182-690 900 ▼

in the pipeline

papendrecht

rotterdam

Land van Matena o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

De Rotterdam o 2014 m 1400 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068450 ▼

scheveningen

Norfolk o 2017–2022, gefaseerd m 8900 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

utrecht

Terwijde O 2014 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

tilburg

Stadhuisplein O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

reeuwijk

Centrumplan O 2014 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Cool 63 o 2014 M 14.000 m2 p MAB Development Nederland i Jack de Vreede, T 070 3068578 uithoorn rotterdam

Forum Rotterdam o in ontwikkeling m 19.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Zijdelwaard o november 2015 m 13.000 m2 p WPM Development i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

ridderkerk

Koningshof fase III O 2014 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

o 2014 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 088 0105 700

Leidsche Rijn Centrum o n.t.b. m 38.000 m2 winkels p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Piet Hein Erdman, T (030) 257 96 28 ▼

Schaesberg rosmalen

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Mw S. Tol, T 035-6956060 ▼

Neude o zomer 2017 m 8000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

utrecht Sassenheim

Centrum

Centrumplan

Groeneweg

Centrumplan Schaesberg

veenendaal

Centrum Overvecht o 2014 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 088 0105 700

Brouwerspoort

o 2014 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

O 2014 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2014 | 3 77

in the pipeline

vlaardingen

Van Hogendorpkwartier o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 088 0105 700 ▼

vught

Marktveldpassage o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

wognum

zoetermeer

De Boogerd

Cadenza

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I Casper Grondel/René de Wit, T 088 0105 700

waddinxveen

Ritmeesterhof

Nieuw Centrum Waddinxveen O 4e kwartaal 2014 M 20.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Take Hannessen, T 030 257 32 40 ▼

o 2014 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

zeist

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

vlissingen

De Bestevaer o 2014 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

zwolle

Allegro o 2014 m 1100 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

legenda

Katwolderplein O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

ffff

Verras uw bezoekers met een ultieme sfeerbeleving, interactieve animaties en stijlvolle verlichtingsdecoraties!

MK Illumination - the full service provider - ontwikkelt stijlvolle, decoratieve en creatieve verlichtingsconcepten voor winkelcentra en steden.

Visit us on Facebook

78 scn 2014 | 3

MK Illumination Holland BV Tel. 0572 760008 info@mk-illumination.nl www.mk-illumination.nl

service

service

ontwikkeling

ASR Vastgoedontwikkeling nv

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

planontwikkeling/management

Synchroon

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

belegger/ontwikkelaar

Corio Favourite meeting places

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger/ontwikkelaar

Multi Vastgoed

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

Postbus 875, 2800 AW Gouda T 0182 690900 E office.nl@multi-development.com I www.multi.eu

T 030 2346464 E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

ontwikkeling

MAB Development

WPM Groep

ontwikkeling

belegger/ontwikkelaar

Redevco Nederland Business in balance Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

Utopialaan 24 â&#x20AC;&#x2122;s-Hertogenbosch

Postbus 19412 2500 CK Den Haag

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

T 070 3068400 F 070 3543618 E info@mab.com I www.mab.com

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

decoratie

decoratie

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Nico de Vries Decoratie Televisieweg 91 1322 AK Almere T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I nicodevriesprojectdecoraties.nl

All-Art Design Watermolen 16 4751 VK Oud-Gastel T 0165 508859 F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

scn 2014 | 3 79

service

decoratie en events

Bernd Wolter Design

illuminatie

MK Illumination Holland

Oase Lease beplantingen

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Postbus 19 8140 AA Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

illuminatie

PBB City Lights

illuminatie/decoratie

Avontuur themavormgevers J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

Blokdijk 3 1608 HH Wijdenes T 0229-501222 E info@avontuur.net w www.avontuur.net

illuminatie

Starlight Illumination for shopping areas

Rako Groep bv Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

promotie

Promotions by Maureen

80 scn 2014 | 3

beplanting

beplanting

Flower and Shower Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

reclame

Buro Toob Reclame en media Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie

Zwolse Binnenweg 30 7315 CB Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I â&#x20AC;&#x2030;www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I â&#x20AC;&#x2030;www.urbansolutions.nl

service

marketing & promotie

TOF Evenementen

marketingcommunicatie

WeijersFernandez Communicatie & organisatie

branding

LookFeel Consultancy Branding en beleving formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

T 075 771 72 13 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

reclame

Hyperion Helder en creatief in tekst en beeld

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals

Prinses Marijkehof 52 1411 CN Naarden

Postbus 134 6880 AC Velp

T 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

beveiliging

Centurion Beveiliging en chauffeursdiensten Contactweg 26 1014 BH Amsterdam T 020 486 1776 M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl I www.centurioncd.nl

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

parkeren

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

parkeersystemen

SkiData Lübeck2 2993 LK Barendrecht T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

straatmanagement/communicatie

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31 3500 AA Utrecht T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn T 0172 435901 F 0172 422271 E info@flucon.nl I www.flucon.nl

scn 2014 | 3 81

service

media

advies en research

colofon Shopping Centre News jaargang 16 (2014), 3 • 84 pp.

Adverteren Boven Kassa’s actief op sociale verkeersknooppunten

Q&A Research & Consultancy

Robbenoordbos 2 1358 ER Almere

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 06 2707 5585 E xander.vehof@ adverterenbovenkassas.tv I www.adverterenbovenkassas.tv

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

congres & evenement

kennis & informatie

s t r a b o) Management Producties

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

Postbus 82 3130 AB Vlaardingen

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

management

CBRE

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

media

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl advertenties Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105).

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scn.today > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@ scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op de site: www.scn.today. uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex.

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

82 scn 2014 | 3

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

Oog voor schoonheid Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaars. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen.

Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen gebouwen en gebieden (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. www.synchroon.nl