Manutenção de Edifícios

MANUTENÇÃO UEM – FAPF IV ANO – II SEMESTRE Conservação e Restauro do Património Construído Docente: Mohamad ARIF Discentes: Jaime TIVANE; Rego FOIA; Nilton NHAR; Rose Mary DIAS; Hárisse JANY Maputo, aos 06 de Outubro de 2017

G2

ESTRUTURA PARTE I MANUTENÇÃO

Introdução

Objectivos e Metodologias do trabalho

Contextualização | Historial Breve Princípios da Manutenção

Historial breve

PARTE II GESTÃO DA MANUTENÇÃO

Objectivos da manutenção

Conceitos / Keywords Tipos de Manutenção

Importância da Manutenção

Planeamento da Manutenção

Custos da Manutenção

Diagnóstico da manutenção: Grau

Sistema de Gestão de Manutenção

de urgência da manutenção

(Uso de Software na Manutenção)

Manutenção (Relação entre

Procedimento para Manutenção

Normas sobre a manutenção de

Empresas e Edifícios)

Preventiva

edifícios

Procedimento para Manutenção

Conclusão

Correctiva

Bibliografia

Organização de equipa de manutenção Gestão de Edifícios e da

Manutenção de Sistemas

2|53

MANUTENÇÃO

INTRODUÇÃO Edificar foi desde a antiguidade uma das necessidades da humanidade. A medida que o tempo passa estas edificações deterioram-se e demandam cuidados (manutenção). O grupo vai abordar o tema Manutenção em edifícios, apresentando os diferentes tipos, princípios, importância, sua gestão, seu planeamento e seus custos.

Quando o homem começou a desenvolver as máquinas para a produção de bens de consumo a manutenção foi emergindo a partir do momento em que novas necessidades eram criadas. Os edifícios iniciam o seu processo de manutenção a partir do momento em que são construídos e se inicia a sua utilização. Todo o edifício, equipamento ou bem está sujeito a um processo de deterioração, especialmente se estiver sujeito a acções ambientais, da actividade, ou do funcionamento.

3|53

MANUTENÇÃO

OBJECTIVOS E METODOLOGIAS O.

Dar a conhecer as práticas, planeamento, gestão e custos da manutenção.

Demonstrar e reforçar a ideia de que a manutenção deve ser encarada como um investimento e não como um gasto adicional.

Conhecer e saber “como, porquê, por quem, quando e onde” deve ser feita a manutenção de edifícios.

M. A metodologia usada na elaboração trabalho foi de pesquisas em páginas web de teses e guiões de manutenção e gestão da manutenção em

edifícios; uma visita de estudo ao edifício Platinum para melhor conhecimento dos sistemas; visita a uma empresa que realiza manutenção em edifícios na cidade de Maputo – JA, Lda.

4|53

C O N C E I T O S

M a n u t e n ç ã o

e d i f í c io s

|

Conjunto de actividades a serem realizadas para

& K E Y W O R D S

d e

conservar ou recuperar a capacidade funcional da Manutenção

|

Conjunto de ações que

ajudam no bom e correto funcionamento de algo; É a combinação de todas as acções

edificação; Preservação do edifício construído em condições semelhantes àquelas de seu estado inicial (SEELY apud BONIN, 1988).

técnicas, administrativas e de gestão, durante o ciclo de vida de um bem, destinadas a mantê-lo ou a repô-lo num estado em que possa

Durabilidade |

É a medida da resistência

desempenhar a função requerida.

de um bem ao desgaste e a variações físicoquímicas sob determinadas condições de uso ou de armazenagem.

5|53 Conceitos / Keywords

Contextualização | Historial Breve

Objectivos da manutenção

Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

C O N C E I T O S

&

Plano

de Manutenção

conjunto

estruturado

Éo

M o n i t o r i z a ç ã o | Acompanhamento do

tarefas

que

funcionamento de um edifício ou de um sistema

actividades,

os

mediante um programa de leituras e registos

procedimentos, os recursos e a duração

periódicos regulares de parâmetros pertinentes

necessários para executar a manutenção.

em tempo real.

Consumo específico de um

D i a g n ó s t i c o

e d i f í c i o

Energia utilizada para o

procedimentos interdependentes e organizados

funcionamento de um edifício durante um ano

com o objectivo único de compreender e explicar

tipo por unidade de área ou por unidade de

uma patologia através da observação das suas

serviço prestado.

manifestações.

compreendem

K E Y W O R D S

as

|

de

|

|

Conjunto de

6|53 Conceitos / Keywords

Contextualização | Historial Breve

Objectivos da manutenção

Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

PARTE I

MANUTENÇÃO Contextualização |

Objectivos da

Tipos de

Historial Breve

manutenção

Manutenção

Princípios da

Importância da

Manutenção

Manutenção

CONTEXTUALIZAÇÃO | HISTORIAL BREVE

1877

1965

Com o aparente envelhecimento

A manutenção ganhou importância

dos edifícios históricos resultante

ao longo da revolução industrial,

da

ausência

de

acções

manutenção, William Morris em conjunto com outros pioneiros do movimento

da

manutenção

1950

de

e

conservação de edifícios, fundam a

SPAB, Society for the Protection by Ancient Building, uma sociedade para a protecção dos edifícios

A manutenção predial na Europa começou no final da

década

ainda

que

bastante Seeley (1987)

1979

sendo uma necessidade absoluta na

de

de

1950,

forma

modesta.

Segunda Guerra Mundial. Em 1965, foi criado o Comité de Manutenção das Construções pelo Ministério de

Construções e Serviços Públicos Britânico. A partir desse momento, o assunto ganhou muito destaque, em carácter mundial.

Em 1979, foi fundado o grupo de trabalho W70 do CIB (International Council and

for

Research

Innovation

Building

in and

Construction).

antigos.

8|53 Contextualização | Historial Breve

Objectivos da manutenção

Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

01

02

03

Prolongar a

Melhorar a

Reduzir avarias e

vida útil de

eficiência do

paradas de

um edifício

equipamento

emergência

PRINCIPAIS

OBJECTIVOS DA MANUTENÇÃO

04

05

Optimizar a

Minimizar o

utilização de

uso de

recursos

energia

06 Controle orçamentário e implementar reduções de custos

9|53 Objectivos da manutenção

Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

TIPOS

DE

MANUTENÇÃO

MANUTENÇÃO

PREVENTIVA

SISTEMÁTICA

CORRECTIVA

MELHORIA

CONDICIONADA

AVARIA

AVARIA

INTRÍNSICA

EXTRÍNSICA

10|53 Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

MANUTENÇÃO|PREVENTIVA Realizada com o objectivo de se antecipar aos problemas, evitar avarias, perda ou redução de função.

Manutenção Preventiva Sistemática | faz-se quando as

Manutenção Preventiva Condicional

operações são executadas a intervalos regulares de tempo de

operações são executadas não em função de uma periodicidade

calendário ou noutra unidade conveniente (horas, dias,

pré–estabelecida mas sim em função de um diagnóstico ou

semanas, meses) com a finalidade de reduzir a probabilidade

quando

de avaria ou degradação do funcionamento de um bem.

equipamento (por se ter detectado mau funcionamento).

se

faz

o

aproveitamento

|

da

faz-se quando as

imobilização

do

11|53 Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

MANUTENÇÃO|CORRECTIVA É efectuada depois da detecção de uma avaria e destinada a repor a função inicial do sistema em questão.

Avaria intrínseca | por motivo interno do equipamento.

Avaria extrínsica | por acções externas ao próprio equipamento.

12|53 Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

MANUTENÇÃO|MELHORIA Quando se repõe o sistema em funcionamento após se ter verificado uma rotura, desgaste ou desafinação excessiva a

ponto de alterar drasticamente o funcionamento do sistema.

Conjunto de medidas de natureza técnica, administrativa e de gestão, destinadas a melhorar a segurança de funcionamento sem modificar a função requerida.

Introduz a dinâmica de melhoria continua em muitas instalações técnicas: adição de equipamento de monitoramento, monitorização eficiente de bombas e outros equipamentos, melhoria de acesso para a manutenção, sistemas automáticos de lubrificação. Em todos os casos há que estudar a relação custo benefício.

13|53 Tipos de Manutenção

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

PRINCÍPIOS Compreender o tipo

02

de edifício

Intervenção mínima

os

As reparações devem

estágios

ser mantidas ao mínimo

Compreender diferentes

DA MANUTENÇÃO

04

Manter um registo É

experimentadas confiáveis

bordo e fotografias para

exigido para conservar

de um edifício pode

decadência

o edifício sem perturbar

Deve ser realizada usando

ou destruir o tecido

materiais e técnicas que

existente anteriormente.

combinam

O diagnóstico correcto de

podem ocorrer.

problemas pode economizar dinheiro

01

e

evitar

desnecessários. É essencial que a causa do problema seja

devidamente

com

os

usados ​originalmente. Isso ajudará a garantir que o

danos

prática

manter um diário de

Compreender as causas da

que os problemas

boa

Usar materiais e técnicas

no desenvolvimento ajudar a explicar por

uma

registrar as descobertas das

inspeções

de

manutenção e registrar reparos

que

são

realizados.

antigo e o novo sejam

03

compatíveis em termos de desempenho e aparência.

compreendida e abordada.

05 14|53

Princípios da Manutenção

Importância da Manutenção

IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO

A prevenção é a solução ideal contra as

01

Garante as melhores condições possíveis nas funcionalidades e nos espaços disponíveis aos seus utilizadores;

02

Um equipamento bem mantido dura 30% a 40%

03

A implementação da manutenção preventiva

mais do que um mal mantido;

anomalias que afectam uma edificação, é também mais eficaz e mais económica, e garante outros benefícios – segurança, valorização imobiliária, manutenção do

ajuda a poupar nos consumos energéticos de 5% a 11%;

prazo de garantia etc. – para a edificação e seus usuários.

04

Optimização de Custos.

15|53 Importância da Manutenção

PARTE II

GESTÃO DA MANUTENÇÃO Historial breve Organização de equipa de manutenção Gestão de Edifícios e da Manutenção Manutenção de Sistemas Planeamento da Manutenção Grau de urgência da manutenção

Procedimento

para

Manutenção

para

Manutenção

Preventiva Procedimento Correctiva Custos da Manutenção

Sistema de Gestão de Manutenção Normas sobre a manutenção de edifícios

HISTORIAL BREVE DA GESTÃO DA MANUTENÇÃO

No

séc

XIX,

com

Surgiu

a

a

implantação

produção

em

série,

fábricas necessidade equipes

na

aviação

No final da década de 80,

da

Após a Segunda Guerra

comercial e na indústria

com

as

Mundial

eletrônica

50).

aumento da qualidade dos

Compos-se a "Engenharia

produtos e serviços pelos

produção mais ágil e a

de

consumidores,

manutenção

planear

sentiram de

grande

evolução

mecanização das indústrias e

uma

criar

que pudessem

aumentou

necessidade

por

a uma

preventiva

(anos

Manutenção", e

para

controlar

as

exigências

Manutenção passou a ser

preventiva,

um elemento importante

surgia não só para corrigir

manutenção

máquinas no menor tempo

as falhas, mas também

analisar causas e efeitos das

no

possível.

para evitá-las.

avarias.

equipamentos.

reparos

a

a

em

efectuar

de

desempenho

dos

Planeamento e Controle de Manutenção - finalidade de desenvolver, implementar e analisar os resultados dos serviços

de

utilizando-se

manutenção, um

sistema

informatizado ferramenta de suporte.

como

A gestão da Manutenção diz respeito a todas as actividades de

gestão que determinam os objectivos, a estratégia e as responsabilidades respeitantes a manutenção.

O QUE É GESTÃO DA MANUTENÇÃO? “manter as instalações em perfeitas condições de funcionamento”.

Nos últimos tempos têm sido desenvolvidos vários sistemas de gestão integrada com metodologias de manutenção em vários países. Estes sistemas são constituídos num sistema informático baseados num modelo operacional adequado à realidade e

“Quando e como fazer?”

complexidade de cada empreendimento. Tendo o gestor que

“Que estratégias devemos implementar?”

lidar com uma vasta quantidade de informação, esta ferramenta

“Quem as vai implementar?”

torna-se fundamental para o seu tratamento.

18|53

ORGANIZAÇÃO DA EQUIPA DE MANUTENÇÃO

GESTOR DE MANUTENÇÃO

DIRECTOR DE MANUTENÇÃO

DIRECTOR ADMINISTRATIVO

SUPERVISOR DE MANUTENÇÃO DEP. COMERCIAL

ELECTRICISTA E MECANICO

SERRALHEIRO E SOLDADOR

PINTOR

AVAC

CANALIZADOR

PROJECTO

CARPINTEIRO

ARMAZÉM

FINANÇAS

PROCUREMENT

19|53

GESTÃO DE EDIFÍCIOS E A

A gestão de edifícios é um conjunto de metodologias e

GESTÃO DA MANUTENÇÃO |

procedimentos orientados para o conjunto de acções que irão

RELAÇÃO ENTRE EMPRESAS E EDIFÍCIOS

afectar um edifício após a sua construção, de forma a optimizar

o seu desempenho ao longo da sua vida útil.

A ausência de planos de manutenção desde o início da utilização do edifício é um factor que condiciona o seu bom

funcionamento e consequentemente a implementação de metodologias de gestão da manutenção.

Uma manutenção adequada é realizada em tempo útil, evita

“surpresas” e mantém o valor patrimonial do edificado. É fundamental elaborar um plano detalhado de inspecção e ensaios, tal como estimar os custos associados a todas as

intervenções de manutenção ao longo da vida útil do edifício.

20|53

MANUTENÇÃO DE

SISTEMAS

ESTRUTURAL

AVAC

ETAR

HIDRÁULICO

ACABAMENTOS

MECÂNICO

ELÉCTRICO

COBERTURA

INCÊNDIO

MANUTENÇÃO DE ESTRUTURAL

SISTEMAS

|

MUROS DE CAVE De 3 em 3 anos: Reparação e substituição da vedação das juntas, em muros expostos à intempérie.

De 5 em 5 anos: Reparação e substituição da vedação das juntas, em muros não expostos à intempérie.

Verificação do estado da pasta das juntas, substituindo-a quando seja necessário.

ESCADAS

De 2 em 2 anos: Inspecção das juntas de dilatação.

NÚCLEOS E PAREDES Todos os anos: Inspecção das juntas de dilatação.

De 5 em 5 anos: Renovação das juntas estruturais nas zonas de vedação deterioradas.

LAJES De 5 em 5 anos: Inspecção visual, observando se aparece em alguma zona deformações, abaulamento em tectos, tijoleira desencaixadas, portas ou janelas que não ajustam, fissuras no tecto, divisórias de paredes, sinais de humidade, descascamentos no revestimento ou manchas de óxido nos elementos de betão.

22|53

MANUTENÇÃO DE HIDRÁULICO

SISTEMAS

|

RAMAIS DE LIGAÇÃO E INTRODUÇÃO Todos os anos: Inspecção e limpeza da válvula de corte do ramal de ligação.

De 2 em 2 anos: Revisão da instalação em geral e, se existirem indícios de alguma manifestação patológica tais como

corrosão ou incrustação, será efectuada um teste de estanquidade e pressão de funcionamento.

CONTADORES Todos os anos: Verificação do bom funcionamento de abertura e fecho das válvulas.

De 2 em 2 anos: Revisão das válvulas, em geral.

DEPÓSITOS/GRUPOS DE BOMBAGEM De 6 em 6 meses: Inspecção e limpeza do depósito atmosférico. Verificação do correcto funcionamento do grupo de bombagem, revendo os valores da pressão de referência. Verificação da ausência de humidade, a correcta ligação eléctrica e o nível de isolamento no grupo de bombagem.

Todos os anos: Inspecção de possíveis fugas em algum ponto do depósito auxiliar de alimentação, existência de ruídos anómalos no motor ou tanque de pressão. Verificação do funcionamento e estanquidade das válvulas de corte e da válvula anti-retorno.

RAMAIS DE DISTRIBUIÇÃO De 2 em 2 anos: Revisão da instalação em geral e, se existirem indícios de alguma manifestação patológicas.

23|53

MANUTENÇÃO DE ELÉCTRICO

SISTEMAS

|

CAIXAS GERAIS DE PROTECÇÃO De 2 em 2 anos: Inspecção visual do estado do interruptor de corte e dos fusíveis de protecção.

Verificação da continuidade do condutor de ligação à terra do aro metálico da porta.

De 5 em 5 anos: Verificação dos dispositivos de protecção contra curto-circuitos, contactos directos e indirectos.

CENTRALIZAÇÃO DE CONTADORES De 2 em 2 anos: Verificação das condições de ventilação, iluminação e acessibilidade ao quarto ou armário de contadores.

De 5 em 5 anos: Verificação do estado do interruptor de corte em carga, verificando-se a sua estabilidade e posição.

INSTALAÇÕES INTERIORES Todos os anos: Verificação do funcionamento de todos os interruptores do quadro de comando e protecção.

De 2 em 2 anos: Revisão geral, verificando o estado do quadro de comando e protecção, os mecanismos alojados e conexões. Inspeção visual do estado do interruptor de corte e dos fusíveis de protecção. Verificação do estado de conservação das coberturas isolantes dos interruptores e tomadas da instalação.

De 5 em 5 anos: Verificação dos dispositivos de protecção contra curto-circuitos, contactos directos e indirectos.

De 10 em 10 anos: Revisão geral da instalação.

24|53

MANUTENÇÃO AVAC

DE

SISTEMAS

|

Unidades Autonomas de Climatização – Ar Condicionado Cada mês: Verificação da estanquidade e níveis de refrigerante e óleo em equipamentos frigoríficos.

Revisão e limpeza de filtros de ar.

De 6 em 6 meses: Revisão de unidades terminais de distribuição de ar, uma ao início da temporada e outra a meio do período de utilização Todos os anos: Limpeza dos evaporadores e condensadores. Verificação da estanquidade e níveis de refrigerante e óleo em equipamentos frigoríficos. Revisão e limpeza de filtros de ar. Revisão de unidades terminais de distribuição de ar. Revisão e limpeza de unidades de impulsão e retorno de ar.

Sistema de Condução de Ar Cada mês: Revisão de ventiladores.

De 6 em 6 meses: Revisão de unidades terminais de distribuição de ar, uma ao início da temporada e outra a meio do período de utilização.

Verificação nas condutas do estado do seu isolamento, pontos de ancoragem, ligações e limpeza.

Todos os anos: Revisão de unidades terminais de distribuição de ar.

25|53

MANUTENÇÃO DE SISTEMAS ACABAMENTOS

|

Revestimentos - Reboco Todos os anos: Revisão do estado de conservação dos rebocos, para detectar defeitos como descasques, fendas, abaulamentos ou esfoliações. Limpeza de rebocos à vista.

De 2 em 2 anos: Reparação dos defeitos que possam permitir a passagem da humidade.

De 5 em 5 anos: Reposição de rebocos com argamassa de cal, através de pintura para exteriores, ou

argamassa de cimento, aplicando uma nova camada de argamassa de grão fino.

Revestimentos - Pintura Todos os anos: Limpeza com esponjas ou trapos humedecidos com água e sabão.

De 5 em 5 anos: Reposição, raspando o revestimento até à sua total eliminação.

Revestimentos – Pavimento de Madeira De 3 em 3 anos: Afagado, lixado e envernizado. Reparação das peças soltas para evitar que o problema se estenda ao resto.

De 5 em 5 anos: Inspecção geral do pavimento, procedendo-se às reparações necessárias.

26|53

MANUTENÇÃO DE SISTEMAS ACABAMENTOS

|

Revestimentos – Pavimento Cerâmico Todos os anos: Inspecção do estado das juntas entre peças e das juntas de dilatação.

De 2 em 2 anos: Vedação das juntas submetidas a humidade constante (ligação de aparelhos sanitários) com silicone que garanta a impermeabilização das juntas.

De 5 em 5 anos: Inspecção geral do pavimento, procedendo-se às reparações necessárias.

Revestimentos – Tectos Falsos Todos os anos: Revisão do estado de conservação para detectar anomalias ou defeitos.

Limpeza a seco das placas de gesso. Limpeza através da aspiração das placas de gesso cartonado.

De 3 em 3 anos: Repintura das placas exteriores.

27|53

MANUTENÇÃO DE COBERTURA

SISTEMAS

|

Planas – Não acessíveis Todos os anos: Eliminação de qualquer tipo de vegetação e dos materiais acumulados pelo vento.

Recolha periódica dos sedimentos que se possam formar na cobertura por retenções ocasionais de água. Nas coberturas sem protecção pesada, comprovação da fixação da impermeabilização ao suporte e reparação dos defeitos observados.

Pontos de Luz - Claraboias De 2 em 2 anos: Verificação do estado da clarabóia, do dispositivo de abertura, da membrana impermeabilizante e dos elementos de fixação, reparando os defeitos encontrados.

Inclinadas - Remates De 5 em 5 anos: Fissuras, desaprumes ou qualquer outro tipo de dano. A erosão anormal ou excessiva. A erosão anormal ou perda da argamassa das juntas. O aparecimento de

humidades e manchas diversas.

28|53

MANUTENÇÃO ETAR

DE

SISTEMAS

|

Caixas de Inspecção Semanalmente: A vistoria é feita levantando a tampa e observando se o fluxo das águas corre normalmente ou se tem objetos ou ramos de plantas a impedir. Caso existam, deve-se retirá-los e recolocar a tampa no lugar.

Fossa Séptica Anualmente: Verificaçao e inspeção geral do sistema, das tubagens e limpeza dos

sólidos nas grades, monitorização da biomassa.

29|53

MANUTENÇÃO DE MECÂNICO

SISTEMAS

|

Iluminação, Subtecto e ventilador De 1 em 1 mes: Verificação do funcionamento das lâmpadas, ventiladoes e bateria de luz de emergência, fixações no geral e realização de limpeza no subteto se necessário.

Portas, corrediças e régua de segurança De 1 em 1 mes: Verificação do funcionamento, fixação e alinhamento das portas da cabina, folga excessiva das corrediças sobre a soleira, fixação e ajuste mecânico e limpeza da régua de segurança.

Limpeza da soleira e dos puxadores, folga nos trincos.

Casa de máquinas De 1 em 1 mes: Verificar a condição dos fusíveis e seus engates, nível de óleo da caixa redutora e vazamento, funcionamento do motor, desgaste nos canais da polia de tracção, existência de ruído, condições do cabo de aço.

30|53

MANUTENÇÃO DE INCÊNDIO

SISTEMAS

|

DETECÇÃO E ALARME De 3 em 3 meses: Verificar o funcionamento dos sistemas automáticos e do sistema manual, com cada fonte de abastecimento. Verificar os acumuladores (limpeza de válvulas e reposição de água tratada) dos sistemas automáticos e do sistema manual.

Todos os anos: Verificar integralmente a instalação e limpar os componentes dos sistemas automáticos e do sistema manual. Verificar as ligações roscadas ou soldadas dos sistemas automáticos e do sistema manual. Limpar e regular os relés dos sistemas automáticos.

ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA Todos os anos: Limpeza das lâmpadas, preferencialmente a seco. Limpeza das luminárias, através de um pano humedecido em água e sabão, secando-se posteriormente com um pano de camurça ou similar.

De 3 em 3 meses: verificação dos acumuladores (limpeza de válvulas e reposição da água tratada).

Revisão das luminárias e reposição das lâmpadas por grupos de equipamentos completos e áreas de iluminação.

31|53

MANUTENÇÃO DE INCÊNDIO

SISTEMAS

|

EXTINTORES De 3 em 3 meses: Verificação da acessibilidade, sinalização e do bom estado aparente de conservação.

Inspecção ocular de seguros e inscrições. Verificação do peso e pressão, em cada caso. Inspecção ocular do estado externo das partes mecânicas (casquilho, válvulas e mangueira).

Todos os anos: Verificação do peso e pressão, em cada caso. No caso de extintores de pó com depósito de gás de impulsão, verificação do bom estado do agente extintor e do peso e aspecto externo do depósito.

Inspecção ocular do estado da mangueira, casquilho, válvulas e partes mecânicas.

De 5 em 5 anos: Remarcação do extintor, a partir da data de marcação, e por três vezes.

REDES DE INCÊNDIO ARMADAS De 3 em 3 meses: A verificação da inspecção de todos os elementos e a sua acessibilidade. O funcionamento automático e manual da instalação. A manutenção de acumuladores. A verificação dos níveis (combustível, água).

32|53

PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO Um Plano de Manutenção é um conjunto de especificações elaboradas no âmbito do processo de manutenção no sentido de definir previsões e

planear acções de manutenção.

A elaboração do Plano de Manutenção, pressupõe uma equipa técnica multidisciplinar, capaz de analisar detalhadamente os diversos projectos e visitar, em seguida, o edifício, procedendo às necessárias observações e verificações.

PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO

RECOLHA

|

DE INFORMAÇÃO

Peças desenhadas do projecto

Informação técnica sobre os

Determinar vida útil de cada

equipamentos

elemento construtivo

Deverá estabelecer-se em primeiro lugar

É

cada

Será necessário para a elaboração

uma listagem de todos os equipamentos

equipamento identificado o respectivo

dos Planos de Manutenção e

que vão ser sujeitos a operações de

Manual Técnico do Equipamento que

respectivo

manutenção, devidamente caracterizados

permitirá conhecer em pormenor todos

intervenções.

e codificados.

os seus dados técnicos.

necessário

elaborar

por

histórico

das

34|53

PLANEAMENTO DA MANUTENÇÃO

MODELO DE FICHA DE PRÉ-DIAGNÓSTICO

Critérios de Avaliação • Importância do elemento a avaliar •

Tipo e extensão trabalho necessário

do

• Definir estratégias actuação; • Relevância afetados • Registos de operações;

dos

de locais

custos

de

Nível de Gravidade • Excelente

Elementos da construção

Diversas acções

a considerar

de manutenção

• Estrutura • Paredes

• Bom

• Portas e Janelas

• Médio

• Coberturas

• Mau • Péssimo

• Revestimentos • Instalações de abastecimento e saneamento • Instalações Electricas

- Acções de inspecção; - Acções de limpeza; - Acções de tratamento de manutenção; - Acções de reparação; - Acções de substituição.

DIAGNÓSTICO DA MANUTENÇÃO

Excelente

Quando não existe qualquer patologia estrutural e não estrutural;

(GRAU DE URGÊNCIA DA Bom

MANUTENÇÃO)

por

um

processo

utilizadores.

de

determinação do nível de conservação

estruturais e com um grau de abrangência reduzido, contudo não colocam em causa nem a utilização nem a segurança dos

O diagnóstico da manutenção passa primeiro

Existem algumas patologias pontuais nos elementos não

Médio

do edifício ou dos sistemas do edifício.

Existem diversas patologias pontuais distintas, não estruturais, com um grau de abrangência médio, contudo não colocam em causa nem a utilização nem a segurança dos utilizadores.

A determinação do nível de conservação é realizada por arquiteto, engenheiro ou

Mau

engenheiro técnico inscrito na respectiva

grau de urgência da manutenção

já se verificam pontualmente patologias estruturais, podendo já estar em causa a utilização para funções específicas ou partes do

ordem profissional.

Níveis de estado do Edifício que determinam o

Um elevado número de patologias em especial não estruturais e

edifício.

Péssimo

Patologias estruturais e não estruturais muito abrangentes, estando a segurança dos utilizadores em causa.

36|53

PROCEDIMENTO PARA A MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Levantamento de

Criação do Checklist

Verificação dos

Acompanhamento

Definição de um

informações

de Manutenção

custos

de cada atividade

cronograma

Fazer um levantamento

Criar um procedimento

Precisa-se contemplar

Controlar

de todas as máquinas

de verificação do estado

todos os gastos que

atividade no campo é

visitas

funcionando, histórico de

de

serão necessários para

fundamental para que

equipamento e divida

troca

após a intervenção.

execução do projeto.

a execução seja feita

isso pelo número de

de forma correta.

colaboradores que você

de

peças

e

a

quantidade de atividades que já foram feitas.

cada

equipamento

cada

Define a frequência de

vai alocar.

em

cada

37|53

PROCEDIMENTO PARA A MANUTENÇÃO CORRECTIVA

Avaria do equipamento

Recolha de informação

Verificação dos

ou sistema

e Diagnóstico

custos

Correcção e Reparo

Adição ao histórico do equipamento

ser

Fazer um levantamento

Contabilizar os custos

Fazer o reparo da

Adicionar

de

sobre a máquina e o seu

para a correcção do

máquina.

histórico da máquina para

imediato a quem é

histórico

responsável

possa

A

avaria

deve

comunicada

pela

manutenção de cada equipamento.

que

se

equipamento, contando

diagnósticar

o

substituição de peças e

para

problema da avaria.

a

avaria

ao

futuras intervenções.

mão de obra.

38|53

EXEMPLO DE UM PLANEAMENTO DE TRABALHO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

39|53

EXEMPLO DE UMA FICHA DE MANUTENÇÃO CORRECTIVA

EXEMPLO DE UMA FICHA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

CUSTOS DA MANUTENÇÃO

Os custos da manutenção que ocorrem durante o tempo de vida de uma edificação podem ser minimizados,

considerando-se

previamente

decisões correspondentes à fase de projecto do

empreendimento, uma vez que, estas devem ser feitas no contexto da análise do custo do ciclo de vida.

Destaca-se também a importância de uma análise abrangente dos custos ao longo da fase de estudos e projecto. Com custos iniciais maiores

podemos

obter

menores

custos

durante a fase de utilização e manutenção.

41|53

CUSTOS DE MANUTENÇÃO VS CUSTOS GLOBAIS

42|53

SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO | USO DE SOFTWARE NA MANUTENÇÃO Computarized

mantenence

management

system (CMMS) Os CMMS são usados para agendar e registrar operações

e

atividades

de

manutenção

preventiva

e correctiva do dia-a-dia.

O

O software de gestão da manutenção fornece um trabalho

software de gestão de manutenção é uma

planeado, por isso os procedimentos, ferramentas e peças

ferramenta que pode ajudar a remodelar a

necessárias, devem funcionar sem atrasos ou interrupções.

imagem do departamento de manutenção,

Também devem funcionar com mais segurança, uma vez que

mostrando assim como a manutenção é

os

importante para a empresa.

procedimentos de segurança exigidos.

planos

de

trabalho

podem

descrever

todos

os

43|53

OBJECTIVOS DO USO DO

• Assegurar a comunicação com cada cliente;

SOFTWARE NA

• Fornecer informações de feedback para análise;

MANUTENÇÃO Inventário de equipamentos Monitorização da manutenção Gestão de stocks

• Reduzir os custos.

• O aumento da productividade.

• Dirigir todos os recursos envolvidos; • Manter o inventário de manutenção;

Manutenção Preventiva • Registar e manter o histórico de trabalho;

Compras e encomendas Gestão de Reparações Externas

• Incluir tarefas e frequências de trabalho; 44|53

SOFTWARES MAIS USADOS MAPCON CMMS - (Building Maintenance Management Software)

BIM (Building information Modeling)

| é um facilitador

que melhora a qualidade das informações disponíveis para todas as ferramentas da instalação. As informações colectadas durante o projeto e a construção podem e devem ser usadas para envolver instalações e validar o desempenho.

CAD (Computer - Aided design) | é o uso de sistemas

informáticos para auxiliar na criação, modificação, análise ou optimização de um projecto.

FA C I L I T Y M A N A G E M E N T E X P R E S S

45|53

NORMAS - PORTUGAL

• Em 1951 cria-se o Regulamento Geral de Edificações Urbanas – (RGEU) que introduziu a intervenção de manutenção de 8 em 8 anos em alguns elementos

dos edifícios.

• NP EN 13269/2007 - Instruções para a preparação de contratos de manutenção. Toda a gama de Serviços

PORTUGAL

de Manutenção, incluíndo o planeamento, a gestão e o controlo.

• NP EN 15341/2009 - Indicadores de desempenho de manutenção especifica as linhas de orientação para: BRASIL

Documentação técnica que deverá ser fornecida de MOÇAMBIQUE

forma

a

apoiar

na

manutenção

e

Informação/documentação a ser estabelecida durante a

APMI – Associação Portuguesa de

fase operacional do bem.

Manutenção Industrial 46|53

NORMAS - PORTUGAL • NP 4483/2009 – Norma guia para a implementação de sistemas de gestão de manutenção Tem por finalidade definir os requisitos de um sistema eficaz de Gestão de Manutenção, permitindo que as organizações definam uma política de Manutenção e alcancem os objectivos de desempenho dos seus

PORTUGAL

processos

• NP 4492/2009 – Requisitos para a prestação de serviços de manutenção Especifica os requisitos através dos quais os prestadores BRASIL

de serviço de Manutenção devem demonstrar a sua MOÇAMBIQUE

aptidão, para, de forma consistente, proporcionarem serviços que vão de encontro aos requisitos do cliente e

das exigências legais e regulamentares aplicáveis.

47|53

NORMAS - BRASIL

4. Escopo da manutenção de edificações 4.1 A manutenção de edificações visa preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações.

5. Responsabilidades 5.1 O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e

PORTUGAL

no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se

houver.

5.3 O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.

6. Sistema de manutenção 6.1 A organização do sistema de manutenção deve levar em

BRASIL MOÇAMBIQUE

consideração as características do universo de edificações objeto de atenção, tais como: a) Tipo de uso das edificações;

ABNT – Associação Brasileira de

b) Tamanho e complexidade funcional das edificações;

Normas Técnicas 48|53

NORMAS - BRASIL

8. Colecta de informações 8.1 São fontes de informações para o sistema de manutenção as solicitações e reclamações dos usuários e as inspeções técnicas.

8.2 As inspeções devem ser feitas em intervalos regulares, seguindo a orientação disposta na NBR 14037 ou, extraordinariamente, quando necessário.

PORTUGAL

10. Planejamento dos serviços de manutenção Todos os serviços de manutenção devem ser definidos em planos de curto, médio e longo prazos.

15. Gestão da qualidade do sistema de manutenção Um sistema de manutenção deve possuir uma estrutura interna de BRASIL

gestão da qualidade, tendo por atribuição: MOÇAMBIQUE

Elaborar ou compilar normas e procedimentos para o sistema de manutenção, incluindo documentação técnica para a execução dos

serviços de manutenção;

49|53

NORMAS – MOÇAMBIQUE

Artigo 2 (Atribuições) São atribuições do Ministério das Obras Públicas, Habitação e Recursos Hídricos: c)

Construção,

reabilitação

e

manutenção

de

infraestruturas públicas, nomeadamente estradas e pontes, sistemas de abastecimento de água, de

PORTUGAL

saneamento,

de

retenção,

de

protecção

e

de

armazenamento de água;

O país constrói, mas não há programas de manutenção não só ao nível do Ministério das Obras Públicas, como BRASIL MOÇAMBIQUE

também ao nível dos particulares. O Ministério das Obras Públicas e Habitação deveria assumir a liderança neste processo.

Boletim da República – Resolução n. 19/2015 de 17 de Julho do Regulamento Interno do Ministério das Obras Públicas, Habitação e Recursos Hídricos

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NORMAS – MOÇAMBIQUE

Artigo 9.º As edificações existentes deverão ser reparadas e beneficiadas pelo menos uma vez em cada período de oito anos, com o fim de remediar as deficiências provenientes do seu uso normal e de as manter em boas condições de utilização, sob todos os aspectos de que trata o presente regulamento.

PORTUGAL

Artigo 12.º A execução de pequenas obras de reparação sanitária, como, por exemplo, as relativas a roturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto das canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos

BRASIL MOÇAMBIQUE

como das instalações sanitárias, a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas, será ordenada pelas

câmaras

municipais,

independentemente

de

vistoria.

51|53

MANUTENÇÃO

CONCLUSÃO Uma das principais causas do descaso pelas actividades de manutenção é o foco no edifício pronto, ficando toda a problemática relativa a manutenção praticamente esquecida. A manutenção deve nascer já na fase de projecto e ser implementada desde o início da utilização do edifício.

Acções como a inspecção, diagnóstico, limpeza, pró-acção, correcção e substituição, são essenciais para a implementação de uma estratégia de manutenção integrada, onde não só se devem eliminar as anomalias ou defeitos como também acautelar o surgimento de uma patologia.

Para sustentar esta estratégia é necessário o apoio de ferramentas informáticas com sistemas de gestão devidamente programados, que possibilitam apoiar não só todas as acções atrás referenciadas como também o registo das mesmas e toda a informação do património edificado.

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MANUTENÇÃO

BIBLIOGRAFIA http://cadw.gov.wales/historicenvironment/help-advice-and-grants/maintenancematters/why-maintenancematters/principles-of-maintenance/?lang=en

http://www.auvo.com.br/blog/2017/07/06/7-passos-para-um-plano-de-manutencao-preventiva-eficiente/ (30/09/2017) PROPOSTA DE UM PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL PREVENTIVA PARA UM EDIFICIO RESIDENCIAL. Rodrigo Miguel Campos (1), Alexandre Vargas (2). UNESC – Universidade do Extremo Sul Catarinense LOPES, Lurdes (2014). Plano de manutenção de edifícios de habitação. Revista Arquitectura Lusíada, N. 6 (2.º semestre 2014): p. 17-24. ISSN 1647-900.

Manual de Utilização e Manutenção, Edifício Multifamiliar Isolado; Rua Miguel João Amaral / Braga; Sá Imobiliária, Lda; Arquitecto José Pinto

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