L'Adresse - Automne 2024

Acquisition de RPA : financement et gestion

L’ACQUISITION D’UNE RÉSIDENCE POUR AÎNÉS (RPA) EST UN PROCESSUS QUI DIFFÈRE QUELQUE PEU DE L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE CLASSIQUE. CE MARCHÉ, EN CONSTANTE ÉVOLUTION, DEMANDE UNE PLANIFICATION RIGOUREUSE ET UNE COMPRÉHENSION APPROFONDIE DES SPÉCIFICITÉS QUI INFLUENCENT NON SEULEMENT LE PRIX DU BIEN, MAIS ÉGALEMENT SA GESTION ET SA RENTABILITÉ.

Avant toute chose, il est crucial de définir d’emblée les caractéristiques recherchées. La région, le type de RPA et les services proposés, autant d’éléments qui détermineront le prix du bien.

Le processus d’achat complet d’une RPA dure en moyenne six mois et diffère sensiblement de l’achat d’une propriété ordinaire. Les RPA ne sont, de fait, pas des biens qui se vendent tous les jours. En dépit des 2 à 3 appels par semaine reçus concernant la vente de résidences, tous ne se soldent pas par une transaction affirment Alain St-Jean et Daniel Lambert, courtiers immobiliers.

FAIRE APPROUVER SON FINANCEMENT

« Le nerf de la guerre dans les RPA, c’est le financement », indique Daniel Lambert. La pré-autorisation du financement est la première étape du processus, permettant d’évaluer la capacité d’achat du client et d’orienter les courtiers dans leur proposition de résidence. Beaucoup de candidats sous-estiment leur capacité financière, explique Alain St-Jean, qui mentionne recevoir seulement un ou deux acheteurs sérieux par mois.

La Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) joue un rôle important dans le financement des RPA et permet de couvrir jusqu’à 85 % de la valeur d’emprunt pour la construction, l’achat, ou le refinancement. Pour être admissible, l’emprunteur doit justifier d’au moins cinq ans d’expérience en gestion de RPA ou travailler avec une société de gestion expérimentée pendant cinq ans au minimum. De plus, la valeur nette de l’emprunteur doit représenter au moins 25 % du prêt demandé 1

Cependant, depuis 2020, l’assurance prêt de la SCHL n’est disponible que pour les résidences de 50 unités et plus, ce qui pénalise les « plus petits joueurs », comme le souligne Richard Perreault, courtier en immobilier spécialisé en RPA depuis 35 ans. De plus, la SCHL ne finance que les RPA dont les résidents ont « besoin de soins de base ou modérés pour vivre de façon autonome », peut-on lire sur le site de l’institution. Les RPA avec des soins plus avancés doivent se tourner vers des institutions bancaires qui « exigent généralement une mise de fonds de 35 % » et imposent des critères de financement plus stricts, explique le courtier immobilier.

GESTION

Les courtiers immobiliers constatent que de nombreux acheteurs dotés d’une expérience dans le domaine des RPA ou auprès des aînés ont pour ambition de gérer leur propre établissement. Cependant, ils sous-estiment souvent les compétences spécifiques nécessaires pour diriger efficacement une résidence, notamment en ce qui concerne la gestion d’entreprise et du personnel. Ils soulignent également que la gestion d’une RPA est fondamentalement différente de celle d’un immeuble résidentiel classique et comporte son lot de défis. Une autre option consiste à faire appel à une société de gestion expérimentée.

Par ailleurs, lors de la vente, la RPA doit déjà être certifiée. Ensuite, le nouveau propriétaire doit également obtenir sa propre certification, qui inclut une vérification de ses antécédents et de sa capacité à gérer la résidence. Ce processus garantit que tant la résidence que son nouveau gestionnaire respectent les normes de qualité et de sécurité exigées.

RENTABILITÉ

Lors de l’achat d’une RPA, il est nécessaire d’être vigilant et examiner attentivement les états financiers pour évaluer la rentabilité de la résidence. Les loyers sont une partie importante de cet examen de rentabilité. Une fixation de loyers inférieure aux coûts ne permettra pas d’obtenir une rentabilité globale suffisante, ce qui peut rendre l’opération de vente difficile et affecter la décision d’achat. Richard Perreault insiste particulièrement sur cet aspect, car la viabilité financière est souvent compromise par des loyers plus faibles que le coût réel des opérations, comprenant par exemple les services ou encore la masse salariale.

Il peut être difficile de fixer un loyer adéquat, surtout dans les régions où les résidents ont des moyens financiers limités. De nombreux propriétaires rencontrent des obstacles à établir des tarifs qui non seulement sont justes, mais qui permettent aussi de rentabiliser leur RPA. De plus, la rentabilité des soins reste un défi, ce qui peut amener certains à reconsidérer leur offre de services, souligne Richard Perreault.

1. SCHL : Résidences pour Personnes Âgées, 2024 : https://assets.cmhc-schl.gc.ca/sf/project/cmhc/pdfs/content/fr/retirement-housing-fr.pdf?rev=7510886c-a3d8-4cfd-a4ae-ef2f4270cc07&_ gl=1*1v7upxj*_gcl_au*MTA5Nzk2NzY4MC4xNzE5NDM0NzQ4*_ga*OTAwMzIyNDg3LjE3MTk0MzQ3NDg.*_ga_CY7T7RT5C4*MTcyMzI1NjI2Ni45LjEuMTcyMzI1NzIxNy41LjAuMA: