Nøkkelinformasjon
Salgsobjekt
Salget gjennomføres som et aksjesalg Kambo Eiendom AS, org.nr. 912 862 798 med hovedaktivum gnr. 3, bnr. 1917 og 2448
47 000 m² tomt
Eiendommen har en tomtestørrelse på ca. 47 000 m²
Dagens bebyggelse
Dagens bebyggelse består hovedsakelig av kairester, samt tank brukt til lagring av metanol.
Illustrasjonsprosjekt
Det er utarbeidet er illustrasjonsprosjekt bestående av 214 leiligheter og BRA på ca. 19 000 kvm. 110 båtplasser samt 214 parkeringsplasser.
Regulering
Området er regulert til boligformål med tilliggende friområde.
Kontrakt
Vedlagt ligger kjøpekontrakt. Avvik fra kjøpekontrakten må spesifiseres i forkant av budaksept.
Avstander:
• Ca. 500 meter til togstasjon
• 34 min med tog til Oslo S (enda raskere når nytt dobbeltspor står klart, estimert i 2030)
• Ca. 15 min med bil til Moss sentrum
• Ca. 45 min med bil til Oslo sentrum
Sjøhagen Marina
Reguleringsforslag
Dagens reguleringsforslag inneholder blant annet følgende:
• Ca. 200-220 boliger i totalt 8 punkthus
• 110 båtplasser
• Lekeplasser
• Tilliggende friområde
• Badeområde
• Turdrag
Sjøhagen Marina – Om eiendommen og beliggenheten
Om nærområdet
Prosjektet har en flott beliggenhet på en odde i Mossesundet like utenfor Moss sentrum. Her får man flott fjordutsikt og meget gode solforhold i 8 punkthus.
Boområdet blir liggende innerst i blindvei og derav minimalt trafikkert. For pendlere er det knappe 500 meter til togstasjon hvor toget tar deg til Oslo S på 34 minutter, og enda raskere når nytt dobbeltspor står ferdig, estimert i 2030.
Beboere får også umiddelbar nærhet til egen båtplass, samt badeplass og friområder. Moss blir nærmeste sentrum og ligger ca. 10 minutter unna med bil, det samme gjelder for Son.
Kilde: Nabolagsprofil
Om nærområdet
Området er tilknyttet Nøkkeland skolekrets, hvorav Nøkkeland barne- og ungdomsskole ligger ca. 1,8 km unna eiendommen.
Her finner man også Kambo Idrettslag med fotball- og innebandylag. Fasilitetene består av kunstgressbane og flerbrukshall. I Nøkkelandhallen avholder også Moss Basketballklubb flere av sine treninger.
I området finner man også flere barnehager, blant annet Sjøhagen FUS barnehage, Luenbakke barnehage og Steinerskolens barnehage for å nevne noen. Sjøhagen Marina – Om eiendommen og beliggenheten
Illustrasjonsprosjekt
Illustrasjon av 8 prosjekterte punkthus
Røisland & Co - markedsvurdering priser
Pr. 27.10.25
•Eiendommen har en attraktiv beliggenhet med kvaliteter mange nyboligkjøpere vedsetter. Meget gode solforhold og fantastiske utsiktsforhold mot fjord.
•Det er høy interessen for sjønære beliggenheter, særlig med umiddelbar nærhet til kollektiv/det urbane.
•De siste årene er det lansert flere tilsvarende sjø-prosjektet med god respons rundt Oslofjorden, se utdrag av enkeltprosjekt i markedsvurderingen. Snittprisene i disse prosjektene har ligget rundt 95 000 – 97 000,- pr. kvm BRA-i.
•Målgruppene for prosjektet vil primært være ungt par, familieetablerere og voksne/yngre seniorer (45-67 år). Undergrupper kan være investorer og boligsparere. Felles for disse målgruppene er at de hentes primært fra et stort geografisk nedslagsfelt øst for Oslofjorden. Noen lokale voksne vil attraheres fra nærområde/Moss/Vestby/Nordre Follo mfl.
•Riktig utforming av bygg og planløsninger, standard- og kvalitetsnivå, samt fellesfunksjoner (tilbud til beboere) vil være avgjørende for å lykkes med prosjektet.
•Mulighet for parkeringsplasser vil være utslagsgivende for majoriteten av kjøpegruppene. Pris på garasjeplasser vurderes til 400 000,- til 450 000,- inkl. elbillader. Prisnivå på garasjeplasser må sees i sammenheng med prisnivået på leilighetene.
•Vi opplever at nyboligmarkedet gradvis har tatt seg opp gjennom 2025. Samtidig opplever vi fremdeles utfordringer i de øvre prisklassene.
•Vi forventer et sterkt marked i årene som kommer. Basert på prispresset vi opplever i Oslo, forventer vi at deler av markedet «trekker» ut av byen, særlig i de tilfellene hvor prisen er lavere og særlig der boligprosjektet tilbyr noe unikt som umiddelbar nærhet til sjø, samtidig som man har gangavstand til tog.
Vår vurdering er gjort etter beste skjønn, og uten ansvar for fremtidig utnyttelse eller markedssituasjon.
Oslo den 27.10.2025
Røisland & Co
Prosjektvurdering
Anbefalt utbygningstakt og prisforventninger
Foreslått utbygningstakt
Utbygningstakt og priser er basert på markeds- og prisforventninger og må vurderes løpende.
Utbyggingstakten kan trolig økes etterhvert som delprosjekter ferdigstilles.
Fase 1 bygg A + C
• Salgsstart 2026
• Ca. 50-60 leiligheter
• Snittpris pr. kvm kr. 99 000,-
Fase 2 bygg D
• Salgsstart 2027
• Ca. 30 leiligheter
• Snittpris pr. kvm kr. 106 000,-
Fase 3 bygg B
• Salgsstart høst 2028
• Ca. 30 leiligheter
• Snittpris pr kvm kr. 118 000,-
Fase 4 bygg E + H
• Salgsstart høst 2029
• Ca. 60 leiligheter
• Snittpris pr. kvm kr. 118 000,-
Fase 5 bygg F + G
• Salgsstart høst 2030
• Ca. 60 leiligheter
• Snittpris pr. kvm kr. 123 000,-
Prisutvikling basert boligprosjektet basert på forventet boligprisvekst ved lanseringstidspunkt
Kvadratmeterprisen uthevet i oransje og viser forventet pris på lanseringstidspunkt
Prisene er basert på forventet boligprisvekst frem til 2029
Utover 2029 er det lagt til grunn en moderat prisvekst på 4%
Vurderingen over er basert på salgsstart mot slutten av hvert år, med første salgsstart Q4 2026
Prisutvikling basert boligprosjektet basert på forventet boligprisvekst ved lanseringstidspunkt
Kvadratmeterprisene er simulert for forventet pris for fremtidige lanseringstidspunkt
Prisene er basert på forventet boligprisvekst (4,4-6,9%) frem til 2029
Utover 2029 er det lagt en moderat prisvekst på 4% til grunn
Vurderingen over er basert på salgsstart i slutten av hvert år
Prisvurdering per 27.10.25
Eiendommen har en attraktiv beliggenhet med meget gode solforhold og fantastisk utsikt. Beliggenheten er et knapphetsgode og med riktig forarbeid vil det være et potensial for videreutvikling av konsept.
Ved riktig utforming av bygg og planløsninger, funksjoner samt standard- og kvalitetsnivå anslår vi en mulig snittpris på første salgstrinn;
Kr. 95.000.- til kr. 100.000,- pr. kvm BRA-i
Ved estimert salgstakt og prisutvikling har vi moderert snittprisen på prosjektet til:
Kr. 112.700,- pr. kvm BRA-i
Illustrasjonen viser priser på lanseringstidspunktet
Pris på garasjeplasser vurderes til kr. 250 000,- - kr. 300 000,- inkl. elbillager. Prisnivået på garasjeplass må sees i sammenheng med prisnivået på leilighetene.
Erfaringsmessig ser vi at utviklingsområder gjerne har en høyere vekst enn markedet forøvrig. Det vil derfor være en potensiell oppside i stedsutbygging.
Salgsinformasjon og prosess
Salgsinformasjon, tentativ tidslinje og kontaktinformasjon
Salgsinformasjon
Det er Selskapet med de tilhørende rettigheter, forpliktelser og begrensninger som vil utgjøre salgsobjektet ved et salg. Det forutsettes at interessenter setter seg inn i Eiendommens grunnbøker og overtar Eiendommen med tilhørende heftelser med mindre annet er opplyst i dette prospektet. Grunnboks utskriften og kopi av tinglyste servitutter er tilgjengelig som vedlegg til prospektet.
Prospektet og dokumentasjon som fremlegges kan inneholde informasjon om fremtidige forhold, herunder estimater og forventninger knyttet til blant annet fremtidig regulering, utbygging, krav til bygging og bidrag til offentlig infrastruktur og planforhold. Informasjon om fremtiden og fremtidige forhold er basert på den kunnskap Selger/Meglerne innehar på tidspunktet for utarbeidelsen av prospektet og er etter sin natur ikke mer enn kvalifiserte antakelser.
Informasjonen er følgelig gjenstand for usikkerhet og risiko. Selger/Meglerne kan heller ikke garantere at de antakelser som ligger bak informasjonen ikke inneholder feil. Kjøper er innforstått med at de alminnelige prinsippene i avhendingsloven § 3-7 til 3-9 ikke kan legges til grunn for informasjon om fremtiden og fremtidige forhold og at mangelsansvar utover det som følger uttrykkelig av endelig inngått og godkjent kjøpekontrakt, ikke kan gjøres gjeldende mot Selger/Meglerne.
Dette prospektet er utarbeidet av Meglerne og er gjennomgått og godkjent av Selger. Prospektet er ikke ment å gi en fullstendig beskrivelse av alle forhold ved Eiendommen. Mottatt og innhentet informasjon er bearbeidet etter beste skjønn, men verken Meglerne eller Selger kan på noen måte innestå for at informasjonen er korrekt, presis og fullstendig. Selger aksepterer derfor ikke annet ansvar for evt. mangler enn det som følger av endelig inngått og godkjent kjøpekontrakt.
Lovanvendelse
Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 44, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke eiendommen. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig eller Megler i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i er hentet fra leieavtalene samt opplysninger fra forretningsfører.
Regulerings- og arealplaner
Eiendommen er under regulering til tomt for bolig- og friområder. Reguleringskart med bestemmelser ligger som vedlegg.
Hvitvasking
Eiendomsmeglere er underlagt Lov om hvitvasking. I henhold til Lov av 01.06.18 nr. 23 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven), er megler pliktig til å gjennomføre identitetskontroll av alle involverte parter.
Hvitvaskingsloven pålegger blant annet eiendomsmegler å innhente redegjørelse av midlenes opprinnelse. Dette besvares av samtlige kjøpere herunder parter som opptrer på vegne av kjøper, ved en såkalt kundekontroll.
Ved eventuelt tilbakehold av informasjon eller mistenkelige transaksjoner, plikter eiendomsmegleren å melde fra til Økokrim. Med «mistenkelig transaksjon» menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling, eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundekontroll kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det anbefales at kjøper innbetaler kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Selger forbeholder seg også retten til å kreve dokumentasjon av kjøpers finansiering.
Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.
BUDINSTRUKS
Det bes om at alle bud baserer seg på informasjonen i denne salgspresentasjonen med vedlegg. Ved inngivelsen av bud bes det om at budgiver forholder seg til selgers forutsetninger og at budet inneholder informasjon om følgende forhold:
1. Kjøper: Det bes om at budet inneholder en beskrivelse av den juridiske enheten som vil være kjøper av Eiendommen, samt en angivelse av kjøperselskapets direkte og ultimate eiere.
2. Kjøpesummen: Kjøpesummen for Eiendommen skal utgjøre NOK [●] per kvm BRA bolig, multiplisert med antall kvm maksimalt tillatt utnyttelse bolig i reguleringsplan. Det bes om at budet angir hvilken pris per kvm BRA bolig som skal legges til grunn for beregning av Kjøpesummen.
3. Betalingsstruktur: Selger foretrekker at Kjøpesummen betales gjennom følgende delbetalinger:
• Delbetaling 1 - 40% av kjøpesummen, som forfaller til betaling på overtakelse.
• Delbetaling 2 - Delbetaling 2 tilsvarende forfaller til betaling ved IG på de første leilighetene senest 3 år etter Overtakelse. Delbetaling 2 utgjør inntil 70% av kjøpesum fratrukke Delbetaling 1.
• Delbetaling 3 - Restoppgjør for Kjøpesummen forfaller til betaling 30 dager etter at IG for inntil 110 leiligheter i prosjektet er gitt.
4. Sikkerhet for oppgjør: Selger forutsetter at det stilles tilfredsstillende sikkerhet for den til enhver tid ubetalte del av Kjøpesummen, ved at det per overtakelse (i) tinglyses pantedokument og urådighet i Eiendommen med første prioritet til fordel for Selger, og (ii) stilles en for Selger tilfredsstillende selskapsgaranti fra kjøpers konsern eller morselskap. Det bes om at budet inneholder en beskrivelse hvilken sikkerhet budgiver tilbyr for den til enhver tid ubetalte del av Kjøpesummen.
5. Eventuelle forbehold: Det bes om at budgiver beskriver eventuelle forbehold.
6. Finansieringsplan: Det bes om at budgiver gir opplysninger om finansiering, herunder fordeling mellom egenkapital og fremmedkapital.
7. Due diligence: Eiendommen selges "as is" og det forutsettes at kjøper gjør alle undersøkelser som kjøper finner nødvendig eller tilstrekkelig for å gjennomføre et kjøp av Eiendommen. Budgiver bærer egne kostnader i forbindelse med due diligence prosessen, inkludert kostander til rådgivere mv. Selger tar intet ansvar for Eiendommens fysiske eller rettslige stand, eksisterende eller fremtidig bruk, reguleringsrisiko, rekkefølgekrav eller infrastrukturkostnader. Selger forutsetter at kjøper er ansvarlig for å besørge og bekoste alt fremtidig arbeid knyttet til den videre utviklingen av Eiendommen, herunder, men ikke begrenset til, mulighetsstudier, konsekvensutredninger, prosjektledelse, arkitektkostnader, øvrige rådgivere, rekkefølgekrav, infrastrukturbidrag og lignende. Det bes om at budet inneholder en beskrivelse av hvilken due diligence budgiver har til hensikt å gjennomføre, inkludert eventuelle forutsetninger.
8. Kjøpekontrakt: Selger forutsetter at partene inngår en markedsmessig kjøpekontrakt med utgangspunkt i siste meglerstandard for kjøp av eiendom, men tilpasset transaksjonen og selgers forutsetninger. Utkast til kjøpekontrakt følger som vedlegg til salgspresentasjonen. Selger er ikke bundet til å gjennomføre et salg følg endelig fremforhandlet kjøpekontrakt er godkjent i Selgers styre og signert av begge parter.
9. Kontaktinformasjon: Det bes om at budgiver oppgir navn, telefonnummer og e-postadresse til kontaktpersoner.
10. Tentativ tidsline: Salgspresentasjonen beskriver en tentativ tidslinje. Det bes om at budgiver angir eventuelle avvik fra den foreslåtte tidslinjen.
11. Diverse: Røisland & co kan ikke binde oppdragsgiveren overfor tredjemann uten særskilt fullmakt, jf. lov om eiendomsmegling § 6-6.
Tidslinje
Forberedelser
Identifisere mulige partnere
Legge føringer; hva skal selges og hvor mye
Fastsette tidslinje/deadline
Avklare oppgjørsstruktur
Teaser
Utarbeide salgsmateriell
Forberede interessenter
Markedsføring
Møter/presentasjon potensielle kjøpere
Avklaringer
Signatur
DD prosess
Utarbeide/forhandle SPA
Forhandling kjøpekontrakt
Endelig signatur
BUD
Legge føringer for bud/prosess
Vurdering bud
Møte med aktuelle budgivere
Kontakt
Andreas Øvsthus
Eiendomsmegler/Partner
+47 951 56 615
andreas@roislandco.no
Renate R. Markussen
Eiendomsmegler/Prosjektkoordinator
+47 418 55 000
renate@roislandco.no
Vedlegg salgspresentasjon
Vedleggene ligger vedlagt som nedlastbare linker
