Issuu

DECIZJONIJIET TA’ L-IPPJANAR NOTI LEGALI

EDIZZJONI NUMRU

Robert Musumeci

LIGI TA’ L-IPPJANAR KELMIET PRINCIPALI

Ricerka

Robert Musumeci

Floorspace 10% tolleranza Struttura lightweight

Web

www.robertmusumeci.com

info@robertmusumeci.com

Sorsi

www.eprt.org.mt www.ecourts.gov.mt

21 EDIZZJONI NUMRU 7

Residenza ODZ Provi Policy 6.2A

Pjanti ġodda Regolament 13(4) 15 -il ġurnata

Meta l-floorspace fl-ODZ ma titqiesx Floorspace – 10% tolleranza – Struttura Lightweight

Jidher li ai fini ta’ komputazzjoni ta’ floorspace permessibli fl-ODZ, trid issir differenza bejn struttura miftuħa mill-ġnub u waħda li m’hijiex. Dan ħareġ biċ-ċar fis-sentenza fl-ismijiet Charles Fenech -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 430/19 JB, PA 4657/19).

…m’hemm xejn irregolari li tiġi applikata Policy 0.23 tal-linja gwida rurali tal-2014 fil-konfront ta’ estensjoni ma’ residenza fl-ODZ

Dan l-appell kien jikkonċerna talba għal sanzjonar ta’ numru ta’ alterazzjonijiet f’residenza eżistenti fl-ODZ li kienu jinkludu numru ta’ strutturi addizzjonali. Il-permess kien rifjutat mill-Awtorita’ ta’ l-Ippjanar għaliex l-estensjoni proposta kienet tmur kontra Policy 6.3 tal-linja gwida dwar żvilupp rurali tal-2014 u dan għaliex il-bini eżistenti kien diġa jeċċedi l-floorspace massimu ta’ 200 metri kwadri f’żona barra l-konfini taliżvilupp. F’din is-sentenza jemerġu żewġ kunsiderazzjonijiet interessanti. Fl-ewwel lok, jissemma l-fatt li m’hemm xejn irregolari li tiġi applikata Policy 0.23 tal-linja gwida rurali tal-2014 fil-konfront ta’ estensjoni ma’ residenza fl-ODZ biex b’hekk tigi koncessa erja ekwivalenti ghal 10% oltre mill-massimu permessibbli ta’ 200 metri kwadri. Fit-tieni lok, gie stabbilit li dawk l-istrutturi ta’ natura lightweight jiżdiedu fil-komputazzjoni tal-floorspace sakemm tali struttura ma tkunx ‘ miftuħa għal kollox mill-ġnub’ u allura ma tkunx magħluqa kważi għal kollox. Mill-banda l-ohra, struttura msaqqfa b’materjal ta’ natura lightweight u magħluqa bejn tlett ħitan bi spazju magħluq definit għandha tikkwalifika bħala spazju inkorporat taħt id-definizzjoni ta’ floorspace u dan għal kuntrarju ta’ struttura li min-natura tagħha hi free-standing jew tkopri element ta’ ftuħ.

EDIZZJONI NUMRU 7

Xi provi jistgħu jinġiebu biex jikkonvinċu li bini fl-ODZ kien residenza? Residenza ODZ – Provi – Policy 6.2A

Il-każ fl-ismijiet Lino Casapinta -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż mitTribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-8 ta’ Ġunju 2021 (Appell 156/19 JB, PA 3873/18) jitfa’ dawl dwar xi provi jistgħu jiddeterminaw jekk bini mitluq fl-ODZ qattx kien jintuża bħala residenza. F’din is-sentenza jinghad li ladarba l-Awtorita’ ma kkontestatx iddikjarazzjoni tan-nutar u l-provi l-oħra sottomessi, it-Tribunal ma setax jikkonkludi b’ċertezza li l-proprjeta’ qatt ma kienet abitata abbażi ta’ ritratti biss u mingħajr ma jittiehdu in kunsiderazzjoni provi oħra miġjuba mill-appellant. It-Tribunal fisser li Policy 6.2A tal-linja gwida dwar żvilupp rurali tal2014 hija ntiża għal żvilupp li jinvolvi rijabilitazzjoni ta’ bini eżistenti ta’

EDIZZJONI NUMRU 7

valur arkitettoniku, storiku u vernakulari u li jista’ jintuża bħala residenza jekk tinġieb evidenza sodisfaċenti li turi illi l-bini eżistenti huwa munit b’permess taliżvilupp, jew li tali bini kien ġia jeżisti qabel is-sena 1978 u li l-użu residenzjali huwa ‘already legally established’ skont Kriterju 2(a) jew il-bini eżistenti huwa ta’ ċertu kobor, b’internal habitable floorsapce ta’ mill-inqas 100 metru kwadru, skont Kriterju 2(d) ta’ l-istess Policy 6.2A. Il-provi li kkonvinċew lit-Tribunal li l-binja kienet ta’ bilhaqq tintuza bhala residenza kienu jikkonsistu fis-segwenti: (i)Dikjarazzjoni ta’ Nutar li tghid: ‘The said Sikli farmhouse which forms part of the land occupied by Anthony Azzopardi was used as a residence by Anthony Azzopardi himself and his ancestors for several years. Anthony’s parents Paul and Maria Azzopardi lived there until they got very old and moved to Anthony’s marital residence where they eventually died. The farmhouse appears to have been left vacant after that time until Anthony’s own son Jean Paul moved in for a short period. The said farmhouse is indeed the same farmhouse which is referred to in development permit application PA 3873/18 and that it was used as a residence certainly at least during the 1960s and before’. (ii)Affidavit tal-applikant li jgħid : ‘Bdejt noqghod fid-dar li kont noqghod illum meta izzewwigt fl-1975. Qabel ma zzewwigt kont noqghod mal-genituri tieghi Pawlu u Marija Azzopardi u mas-sitt huti l-ohra fir-razzett.‘Ta’ Sikli’ fiz-zona Tas-Salib limiti tar-Rabat. Meta konna noqghodu fir-razzett u sakemm ommi u missieri kienu hemm, kellna l-ilma u d-dawl bl-arloggi rispettivi… Wara li missieri u ommi gew joqghodu mieghi, peress li r-razzett safa vojt, missieri kien qata’ l-arloggi tad-dawl u l-ilma biex ma nahlux spejjez. Fis-sena 2009 wiehed mit-tfal tieghi gab arlogg taddawl mill-gdid. Dan l-arlogg ghadu fir-razzett u jgib in-numru 1214EQ21.’ (iii) Kopji tar-reġistri elettorali għas-snin 1971, 1977, 1978 u 1979 fejn juru li lawturi ta’ l-applikant kienu reġistrati taħt ‘Ta’ Sikli Farmhouse’, fil-limiti tarRabat. (iv)Estratt mir-rekords tal-Kinsja Parrokkjali tar-Rabat li juri membri tal-familja ta’ l-applikant f’Tas-Salib. (v)Ritratti li juru evidenza ta’ numru ta’ elementi bħal-dawl domestiku, serratura interna, tikħil ta’ arkati u ħitan, povvista tal-ilma pubblika, tinqix reliġjuz malħitan tal-għar, u toilet bejn il-ħitan. (vi)Kopja tal-kont tal-utilita’ u ritratt tal-arloġġ tad-dawl li jaqbel mal-istess kont. (vii)Kopja ta’ konvenju riċenti tas-sena 2017 li jindika l-propjeta’ bħala wahda minn żewġ farmhouses viċin xulxin.

Pjanti ġodda bejn seduta w oħra Pjanti ġodda - Regolament 13(4) - 15 -il ġurnata

Bejn seduta w oħra quddiem il-Kummissjoni, l-applikant jista’ jintalab jissottometti pjanti ġodda iżda huwa jista’ jagħmel dan sa mhux aktar tard minn ħmistax-il ġurnata qabel id-data tat-tieni seduta. Dan kien stabbilit fis-sentenza fl-ismijiet Joseph & Laura Sant -vs- lAwtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza Alessandra Haber mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 368/19 JB, PA1441/19). Essenzjalment, dan kien appell intavolat minn terzi kontra l-approvazzjoni tal-permess PA01441/19 li kien jirrigwarda bini ta’ residenza fuq żewġ sulari u ieħor irtirat, inkluż garaxx fil-livell sotterran. Il-fond kien jinsab f’żona kummerċjali u ta’ konservazzjoni urbana fi Triq Papa Gwanni Pawlu II, fil-lokalita’ tar-Rabat, Għawdex. L-appellanti qajmu kwistjoni proċedurali fejn dawn argumentaw li lAwtorita’ kienet qed tikser il-liġi meta ċaħdet lill-appellanti iċ-ċans li jagħmlu sottomissjonijiet bil-kitba bejn l-ewwel u t-tieni seduta talKummissjoni tal-Ippjanar. L-appellanti sostnew ukoll li huma kienu nfurmati bil- pjanti l-ġodda sottomessi mill-applikant 30 minuta qabel isseduta.

It-Tribunal osserva li għalkemm l-appellanti, flimkien mal-konsulenti esterni, ġew infurmati b’kull andament li seħħ fil-proċess tad-deċiżjoni kemm fir-rigward tan-notifka ta’ differiment kif ukoll in-notifka ta’ pjanti ġodda u d-data tas-seduta li jmiss, l-Awtorita’ nstabet li kienet aċċettat pjanti nhar it-30 ta’ Awwissu 2019 filwaqt li is-smiegħ tas-seduta li kien imiss seħħ fit-3 ta’ Settembru 2019, cioe’ erbat ijiem biss wara ssottomissjoni tal-applikant. Dan sehh minkejja Regolament 13(4) ta’ lAvviż Legali 162 tal-2016 jgħid hekk: ‘a) …Il-perit, l-applikant, il-partijiet reġistrati interessati, il-konsulenti esterni u konsulenti oħra għandhom ikunu informati bil-proposti tal-Bord tal-Ippjanar qabel id-data tas-seduta li għaliha ikun differit is-smigħ. b) Il-Bord tal-Ippjanar jista’ jitlob lill-applikant li jippreżenta pjanti ġodda

EDIZZJONI NUMRU 7

“

… kwalunkwe pjanti u dokumenti ġodda, u informazzjoni ulterjuri … għandhom jiġu sottomessi minn talinqas ġimagħtejn qabel id-data tassmigħ

“

u dokumenti, f’liema każ il-Bord talIppjanar għandu jagħti r-raġunijiet għal dik it-talba u sakemm dik it-talba ma tikkostitwix tibdil materjali; Iżda kull konsulent estern u, jew konsulenti oħra u, jew persuna li tkun għamlet sottomissjonijiet dwar lapplikazzjoni skont l-artikolu 71(6) talAtt għandhom ikunu infurmati li pjanti u d-dokumenti ġodda, informazzjoni ulterjuri u risposti għallkonsultazzjoni skont l-artikolu 31 talAtt ġew hekk ippreżentati u għandhom ukoll jiġu mistiedna sabiex ikunu preżenti waqt is-seduta tal-Bord talIppjanar, skont kif ikun il-każ, meta dik l-applikazzjoni tiġi diskussa. Iżda kwalunkwe pjanti u dokumenti

Iżda kwalunkwe pjanti u dokumenti ġodda, u informazzjoni ulterjuri kif imsemmija qabel, għandhom jiġu sottomessi minn tal-inqas ġimagħtejn qabel id-data tas-smigħ: Iżda kwalunkwe pjanti u dokumenti ġodda, u kull informazzjoni u risposti għal konsultazzjoni skont iddispożizzjonijiet tal-artikolu 31 tal-Att kif fuq msemmija, għandhom jiġu sottomessi mhux aktar tard minn ħmistax -il ġurnata qabel id-data tasseduta li tkun tmiss u għandhom jiġu riferuti direttament lill-Bord talIppjanar.’

Abbażi ta’ dan, l-appellanti ingħataw raġun.

Bio Dr Robert Musumeci huwa avukat u perit. Fl-2020, huwa kiseb ukoll PhD mill-Universita ta’ Malta wara li ddefenda t-teżi bit-titlu ‘Judicial interpretation of Maltese Development Planning Law – Eliciting the added value.’ Fl-2016, Dr Musumeci rebaħ il-‘Best Doctor of Laws Thesis Award 2016’ għall- publikazzjoni 'The Development Planning Act 2016 - A critical Appraisal'. Dr Musumeci kiseb Master of Science in Conservation Technology for Masonry Buildings lura fl-2004 mill- istess Universita’ ta’ Malta wara li ppublika strateġija ta’ konservazzjoni għall-Kappella magħrufa bħala Tal-Lunzjata li tinsab fl-inħawi ta’ Tal-Għolja fillimiti tas-Siġġiewi. Dr Musumeci serva bħala ċermen tal- Kunsill Konsultattiv dwar lIndustrija tal- Bini bejn is-snin 1998 u 2008. Eventwalment huwa serva bħala konsulent tekniku-legali tal-gvern Malti u kien strumentali fir-riformi wara d-demerger tal- Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l- Ippjanar u t-twaqqif ta’ l- Awtorita’ ta’ lArtijiet. Dr Musumeci kellu sehem attiv fit-tfassil ta’ numru ta’ liġijiet oħrajn, fosthom il-liġi l-ġdida li tirregola l-Periti, il-liġi li tirregola lħruġ ta' liċenzji ta' Aġenti tal- proprjetà immobbli kif ukoll il-liġijiet wara t-twaqqif tal-Awtorita’ tal-Bini u l-Kostruzzjoni. Dr Musumeci jgħallem il-liġi tal-ippjanar u l-liġi amministrattiva fi hdan il-Fakuta tal-Ligi fl-Universita’ ta’ Malta.