Issuu

DECIZJONIJIET TA’ L-IPPJANAR NOTI LEGALI

EDIZZJONI NUMRU

Robert Musumeci

LIGI TA’ L-IPPJANAR KELMIET PRINCIPALI

Ricerka

Robert Musumeci

Ridge Policy P2 Policy P3

Web

www.robertmusumeci.com

info@robertmusumeci.com

Sorsi

www.eprt.org.mt www.ecourts.gov.mt

15 EDIZZJONI NUMRU 5

Policy P45 Faċċata Ristretta 4 metri

Internal Development Triq Privata Policy P33

‘Ridges’ Ridge – Policy P2 – Policy P3

“

‘...ma tistax tghid li bini jinsab fuq ‘ridge’ meta dan jikkonfina plot mibni

“

Is-sinnifikat u l-implikazzjonijiet marbuta mad-definizzjoni ta’ ‘ridge’ kienu diskussi f’ appell magħmul minn terzi li jirrisjedu ġo villa area u fejn fuq in-naħa l-oħra tat- triq inħareġ permess għal estensjonijiet ma’ żewġ appartamenti fis-sular ta’ fuq ta’ bini eżistenti, u sabiex jinbena appartament ieħor irtirat fil-livell sovrastanti. Il-każ huwa dak fl-ismijiet Stefanie Tedesco, Cristina Tedesco, Hubert Calleja, Jesmond Borg, Kurt Camilleri, Dr. Mario Farrugia, Dr. Victoria Farrugia Sant Angelo, Marie Theresa Conti, Carmen Bartolo -vs- l-Awtorita’ talIppjanar u l-kjamat in kawża John Muscat deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 37/21 JB, PA4789/20). Il-bini li ingħatalu l-permess kien jifforma parti minn bini ta’ appartamenti semi-detached, u li l-maġġjor parti kienu fuq tlett sulari. Skont il-Mappa 28 tal-Pjan Lokali, dan il-bini jista’ jogħla sa tlett sulari u basement. It-terzi appellanti nsistew li l-Awtorita’ approvat dan l-iżvilupp minkejja li dan, skont huma, kellu jitqies bħala wieħed ta’ ridge development minħabba li s-sit jinsab f’distanza ta’ madwar 20 metru minn drop ta’ 10 metri u 50 metru minn ridge u mid-development boundary line.

EDIZZJONI NUMRU 5

Fir-rigward ta’ dawn l-aggravji, itTribunal pero osserva li, kif qalu sewwa sew l-appellanti, is-sit jinsab f’distanza ta’ madwar 20 metru minn 10 metri bidla fil-livell u 50 metru minn ridge. Fi kliem ieħor, itterzi stess għarfu li s-sit fejn ingħata l-iżvilupp ma jinsabx fuq ridge jew fit-tarf tal-konfini taliżvilupp. B’hekk it-terzi ma inghatawx raġun fis-sens li lAwtorita’ approvat żvilupp fuq ridge b’kunflitt mal-Policies P2 u P3 tadDC 15.

li huma ‘at the edge of a development zone’ u ‘on ridges’ rispettivament, u mhux għal siti li jinsabu filviċinanzi. L-aktar parti sinnifikanti tassentenza, pero’ hi fejn it-Tribunal qal li ma setax jingħad li s-sit mertu tal-vertenza qiegħed fuq ridge minħabba li bejn dan is-sit u r-ridge u l-konfini tal-iżvilupp hemm bini ieħor u saħansitra triq.

L-implikazzjoni ta’ tali asserzjoni hi li wieħed ma jistax iqanqal lIt-Tribunal għamilha ċara li argument li bini jinsab f’ridge meta Policies P2 u P3 japplikaw għal siti jkun jikkonfina plot b’bini ieħor.

Residenza waħda meta l-faċċata ristretta Policy P45 - Faċċata Ristretta - 4 metri

‘‘...redevelopment of frontages less than 4 metres’ iridu jintrabtu ma’ dar wahda’

Mhux faċli jingħata permess għal ‘redevelopment’ li jirriżulta f’aktar minn residenza waħda meta l-faċċata hi ristretta. Almenu hekk intwera fissentenza fl-ismijiet Andrew Cauchi kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza Carmen Bugeja mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 96/20 JB, PA5975/19). L-appell sar minn terzi kontra ħruġ ta’ permess PA5975/19 li permezz tiegħu ġie approvat twaqqiegħ ta' residenza eżistenti (bl-eċċezzjoni tal-faċċata), u bini ġdid konsistenti minn uffiċini fil-pjan terran, u tlett appartamenti fis-sulari sovrastanti tal-ewwel, it-tieni u t-tielet sular, b’dan tal-aħħar ikun irtirat mill-faċċata.

Din il-proposta kienet tinkludi wkoll l- alterazzjonijiet tal-faċċata eżistenti sabiex jiġi ntrodott bieb addizzjonali, kif ukoll alterazzjonijiet tal-gallarija eżistenti. Is-sit tal-iżvilupp propost jinsab f’żona residenzjali fi Triq irRixtellu, Luqa. Il-faċċata tal-fond odjern kellha wisgħa ta’ 3.15 metri u l-applikant ingħata permess biex jibni numru ta’ units. It-terz appellant allega li l-Awtorita` għamlet interpretazzjoni żbaljata tad-dispozizzjonijiet f’Policy 45 tal-linja gwida DC15. It-terz ingħata raġun mit-Tribunal għaliex il-Policy P45 tad-DC15 tghid li f’każ ta’ “redevelopment of frontages less than 4 metres (terraced developments) or 8 metres (detached and semi-detached dwellings) will be allowed as long as only one unit is created ” . Fil-kaz odjern, l-iżvilupp approvat kien jinkludi tlett appartamenti b’faccata ristretta b’wisa ta’ ferm anqas minn 4 metri speċifikat f’din il-policy. L-applikant kien imgieghel inaqqas in-numru ta’ units ghal wahda u jhalli l-bieb tal-faccata kif kien.

EDIZZJONI NUMRU 5

Internal development jeħtieġ PC application Internal Development - Triq Privata – Policy P33

L-appellant straħ fuq l-interpretazzjoni li tat il-Qorti fil-każ ta’ Glenn Ace Fenech vs. l-Awtorita’ ta’ l-Ippjanar għall-applikazzjoni PA2746/10 fir-rigward taddefinizzjoni ta’ triq. Dakinhar, il-Qorti qalet li s-sit mertu tal-applikazzjoni PA2746/10 m’għandux jiġi kkunsidrat bħala internal development u dan fuq il-bażi li l-liġi u l-policy ma tagħtix definizzjoni tat-terminu ta’ triq li jiddistingwi bejn triq privata, triq pubblika jew triq skemata. Detto cio, it-Tribunal osserva li l-Qorti waslet għal dik il-konklużjoni meta l-policies kienu differenti. Illum il-ġurnata, iddefinizzjoni ta’ triq li hemm provduta f’ Kapitlu 552 tal-Liġijiet ta’ Malta, tfisser ‘kull triq, sew jekk pubblika sew jekk privata, u tinkludi kull triq, pjazza, bitha, sqaq, sqajjaq, pont, passagg bir-rigel, passagg jew moll, sew jekk jghaddi t-traffiku minnhom sew jekk le’. Minn din it-tifsira, it-Tribunal kompla jisħaq li r-referenza għal triq fil-liġi hija fis-sens li tinkludi kwalunkwe forma ta’ aċċess, sewwa jekk dan huwa aċċess skemat, privat jew pubbliku. Iżda, imbagħad, x’tip u forma ta’ żvilupp jista’ jsir fuq triq huwa regolat permezz tal-pjanijiet lokali u tal-linja gwida DC15, fejn dawn jipprovdu ż-zoning u nterpretazzjoni għat-tipi ta’ xenarji ta’ żvilupp differenti. F’dan l-isfond, It-Tribunal ikkonkluda hekk kif ġej:

Meta l-iżvilupp propost jinkludi l-bini ta’ żewġ residential units jew aktar fuq triq privata, jeħtieġ li ssir PC application għall-formalizzazjoni tat-triq li fuqha l-iżvilupp sejjer ikollu frontage. Hekk intqal fis-sentenza fl-ismijiet Michael Angelo Fenech kontra lAwtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 270/20 JB, PA7637/19). Dan l-appell kien jikkonċerna talba għall-iżvilupp ta’ bini ta’ garaxx fil-livell tas-semi-basement u żewġ appartamenti fil-livell tal-elevated ground floor u washrooms sovrastanti, fuq sit li jinsab fuq passaġġ aċċessibbli minn Triq Tonin Attard, fil-lokalita’ ta’ Marsaxlokk. L-iżvilupp propost ġie rrifjutat mill-Awtorita’ tal-Ippjanar fuq il-premessa li dan ma kellux faċċata fuq triq skemata, u għalhekk kontra Policy P33 tal-linja gwida DC15 li jirrekjedi il-formazzjoni ta’ triq pubblika permezz ta’ Planning Control application għal żvilupp intern.

EDIZZJONI NUMRU 5

‘Huwa fatt li l-prezenza ta’ triq barra miz-zona tal-izvilupp ma jaghtix dritt li wiehed jibni blokka appartamenti, sempliciment fuq il-bazi li triq hija rikonoxxuta skont id-definizzjoni li taghti Kapitolu 552 tal-Ligijiet ta’ Malta. X’jista’ jinghata bhala zvilupp jiddependi wkoll fuq l-interpretazzjoni ta’ policies ta’ ppjanar li jirregolaw id-definizzjoni tac-cirkostanzi partikolari tas-sit. Fil-kaz tal-applikazzjoni odjerna PA7637/19, is-sit tal-izvilupp propost huwa accessibbli biss minn passagg li m’huwiex dileneat bhala schemed road fil-Pjan Lokali, u ghalhekk il-faccata tal-bini propost, u cioe’ il-frontage tal-bini, sejjer ikun biss fuq dan il-passagg. Huwa minhabba dan il-fattur li l-Awtorita’ ikkunsidrat li s-sit huwa wiehed ta’ internal development.

Hawn saret bidla fid-definizzjoni ta’ internal residential development, fejn dan issa huwa marbut fuq jekk is-sit ghandux frontage jew faccata tal-bini fuq triq skemata jew le. Id-definizzjoni ma taghtix lok ghal interpretazzjoni ulterjuri, u hija cara bizzejjed, fejn residenzi li m’ghandhomx frontage fuq schemed road, ghandhom jitqiesu bhala internal residential development. Il-fatt li l-passagg li fuqu l-bini huwa propost m’huwiex schemed road m’hijiex kontestata, minhabba li dan huwa fatt li johrog b’mod car minn l-alinjament ufficjali taz-zona u fil-Pjan Lokali. Ghaldaqstant, l-Awtorita’ kienet korretta billi tapplika Policy P33 tal-linja gwida DC15, fejn din tghid li: “Only one additional internal residential unit may be allowed subject to provision in Policy P27 unless a Planning Control (PC) application is submitted whereby new public roads are formed within the proposal, such that all units within the proposed development front such public roads (Figure 42).” Fil-kaz tal-applikazzjoni PA2746/10, u meta l-Qorti tat l-interpretazzjoni taghha fir-rigward ta’ internal residential development, is-segwenti definizzjoni kienet tapplika skont il-linja gwida DC07: “internal development means residential development which takes place on backland, land without a frontage on an existing public street or with only a narrow frontage onto a public street.” Fid-dawl ta’ dan, hija l-fehma tat-Tribunal li d-decizjoni tal-Qorti firrigward tal-PA2746/10 kienet wahda in linja ma’ din id-definizzjoni fejn internal development m’huwiex marbut ma’ triq skemata, u ghalhekk, anke jekk kien biss passagg, is-sit ma kellux jitqies bhala wiehed ta’ internal development. Nonostante dan, il-policies li huma issa in vigore, u cioe’ dawk tal-linja gwida DC15, jipprovdu interpretazzjoni differenti u aktar specifika f’dan irrigward, kif fis-segwenti: “internal residential development means residential development which takes place on land: (a) located behind a developed area (backland) or (b) where one or more dwelling units are without a frontage onto a schemed road.”

EDIZZJONI NUMRU 5

L-izvilupp propost jinkludi l-bini ta’ zewg residential units, u gialdarba ma saret ebda PC application ghall-formalizzazzjoni tat-triq li fuqu l-izvilupp sejjer ikollu frontage, huwa car li l-izvilupp m’huwiex konformi ma’ Policy P33. Ghaldaqstant, hija l-fehma tat-Tribunal li skont l-interpretazzjoni li tipprovdi l-linja gwida DC15, l-ewwel raguni tar-rifjut hija korretta u valida. Dan ukoll jorbot mat-tieni raguni tar-rifjut, u dan minhabba l-fatt li sabiex jigi krejat it-triq kif indikata fuq il-block plan 126B, dan sejjer jirrizulta minn alterazzjoni tal-passagg li hemm prezenti. Kif indikat tajjeb l-Awtorita’ tali tip ta’ alterazzjoni tista’ issir biss permezz ta’ Planning Control (PC) application, u dan in linja mal-Artikolu 54(2) ta’ Kapitolu 552 tal-Ligijiet ta’ Malta…..’ Abbażi tal-premess, l-appell ta’ Michael Angelo Fenech ġie miċħud.

Bio Dr Robert Musumeci huwa avukat u perit. Fl-2020, huwa kiseb ukoll PhD mill-Universita ta’ Malta wara li ddefenda t-teżi bit-titlu ‘Judicial interpretation of Maltese Development Planning Law – Eliciting the added value.’ Fl-2016, Dr Musumeci rebaħ il-‘Best Doctor of Laws Thesis Award 2016’ għall- publikazzjoni 'The Development Planning Act 2016 - A critical Appraisal'. Dr Musumeci kiseb Master of Science in Conservation Technology for Masonry Buildings lura fl-2004 mill- istess Universita’ ta’ Malta wara li ppublika strateġija ta’ konservazzjoni għall-Kappella magħrufa bħala Tal-Lunzjata li tinsab fl-inħawi ta’ Tal-Għolja fillimiti tas-Siġġiewi. Dr Musumeci serva bħala ċermen tal- Kunsill Konsultattiv dwar lIndustrija tal- Bini bejn is-snin 1998 u 2008. Eventwalment huwa serva bħala konsulent tekniku-legali tal-gvern Malti u kien strumentali fir-riformi wara d-demerger tal- Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l- Ippjanar u t-twaqqif ta’ l- Awtorita’ ta’ lArtijiet. Dr Musumeci kellu sehem attiv fit-tfassil ta’ numru ta’ liġijiet oħrajn, fosthom il-liġi l-ġdida li tirregola l-Periti, il-liġi li tirregola lħruġ ta' liċenzji ta' Aġenti tal- proprjetà immobbli kif ukoll il-liġijiet wara t-twaqqif tal-Awtorita’ tal-Bini u l-Kostruzzjoni. Dr Musumeci jgħallem il-liġi tal-ippjanar u l-liġi amministrattiva fi hdan il-Fakuta tal-Ligi fl-Universita’ ta’ Malta.