Issuu

DECIZJONIJIET TA’ L-IPPJANAR NOTI LEGALI

EDIZZJONI NUMRU

Robert Musumeci

LIGI TA’ L-IPPJANAR KELMIET PRINCIPALI

Ricerka

Robert Musumeci

Policy P35 Annex 2 Height Limitation

Web

www.robertmusumeci.com

info@robertmusumeci.com

Sorsi

www.eprt.org.mt www.ecourts.gov.mt

12 EDIZZJONI NUMRU 4

UCA Faċċata Alterazzjoni

Ċumnija P39 Ħajt t’appoġġ

10 Il-Pjan Lokali jikkmanda l-għoli Policy P35 – Annex 2 - Height Limitation

A building shall not exceed the permissible height as established in the Local Plans, which shall be interpreted according to Annex 2 of this document

EDIZZJONI NUMRU 4

L-gholi tal-bini jiddeterminah il-Pjan Lokali u mhux dak li jezisti ‘on the ground’ fil-mument ta’ l-applikazzjoni. Dan irriżulta minn appell magħmul minn terzi li jirrisjedu ġo villa area, fejn fuq in-naħa l-oħra tat- triq inħareġ permess għal estensjonijiet ma’ żewġ appartamenti fis-sular ta’ fuq ta’ bini eżistenti, u sabiex jinbena appartament ieħor irtirat fil-livell sovrastanti. Il-każ huwa dak fl-ismijiet Stefanie Tedesco, Cristina Tedesco, Hubert Calleja, Jesmond Borg, Kurt Camilleri, Dr. Mario Farrugia, Dr. Victoria Farrugia Sant Angelo, Marie Theresa Conti, Carmen Bartolo -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawża John Muscat deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id29 ta’ Lulju 2021 (Appell 37/21 JB, PA4789/20). Skont il-Mappa 28 talPjan Lokali, dan il-bini jista’ jogħla sa tlett sulari u basement.

It-terzi appellanti nsistew li lAwtorita’ adoperat interpretazzjoni skorretta ta’ Annex 2 tal-linja gwida DC15 u dan minħabba li l-bini eżistenti m’għandux basement, u għalhekk ma kellux jittieħed l-għoli permessibbli għal tlett sulari u basement. Dawn żiedu jgħidu li lgħoli tal-bini ma kellux ikun aktar minn dak permessibbli għal tlett sulari mingħajr basement, u għalhekk mhux aktar minn 15.3 metru. Għal dan, it-Tribunal ma wettaq ebda manuvra f’tentattiv biex tinstab xi policy oħra li setgħet taghti solljev lit-terzi u jsibilhom via d’uscita. Invece, t-Tribunal kien skjett fi kliemu u kkonkluda hekk: ‘Policy P35 tal-linja gwida DC15… tgħid li “A building shall

not exceed the permissible height as established in the Local Plans, which shall be interpreted according to Annex 2 of this document.”

Huwa ċar li l-għoli permessibbli għall-bini huwa skont dak li huwa indikat bħala height limitation filPjan Lokali u mhux skont dak li hemm preżenti fuq sit. Dan ilprovvediment ta’ Policy P35 ma jħallix lok għal dubju fir-rigward tali nterpretazzjoni tal-għoli għas-sit odjern skont Annex 2 tal-linja gwida DC15. Gialadarba l-Pjan Lokali jassenja height limitation ta’ 3 floors u basement, l-Awtorita’ tal-Ippjanar kienet korretta li tippermetti għoli totali li ma jaqbiżx 16.3 metru u 12.9 metru fuq il-faċċata tal-bini.’

11 Twessiegħ ta’ bieb fil-UCA UCA – Faċċata - Alterazzjoni

Meta bieb eżistenti ikun jifforma parti ntegrali mill-valur vernakulari ta’ faċċata, dan m’għandux jitħalla jitwessa. Dan emerga fis-sentenza flismijiet Andrew Cauchi -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza Carmen Bugeja mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 96/20 JB, PA5975/19) f’ appell minn terzi kontra ħruġ ta’ permess PA5975/19 li permezz tieghu ġie approvat twaqqiegħ ta' residenza eżistenti (bl-eċċezzjoni tal-faċċata), u bini ġdid konsistenti minn uffiċini fil-pjan terran, u tlett appartamenti fis-sulari sovrastanti tal-ewwel, it-tieni u t-tielet sular, b’dan tal-aħħar jkun irtirat mill-faċċata. Il-proposta kienet tinkludi wkoll l- alterazzjonijiet tal-faċċata eżistenti sabiex jiġi ntrodott bieb addizzjonali, kif ukoll alterazzjonijiet talgallarija eżistenti sovraposta.

It-terz appellant allega li l-bini għandu valur storiku u għalhekk kien ser ikollu mpatti fuq l-istreetscape taz-Żona ta’ Konservazzjoni Urbana bi ksur ta’ objettivi tal-iSPED hekk kif espress f’Thematic Objective 8.7 u Urban Objectives 2.2 u 2.4. Minkejja li, fil-verita’, il-proposta ġiet riveduta mill-applikant fil-proċess sabiex tiġi mizmuma l-faċċata, it-Tribunal ma kienx konvint millalterazzjonijiet estensivi tal-faċċata fil-pjan terran li kienu jinkludu ttneħħija l-fetħa tal-bieb eżistenti u l-introduzzjoni ta’ żewġ fetħiet minn flok. It-Tribunal irraguna li peress li l-fetħa tal-bieb eżistenti kienet tifforma parti ntegrali mill-valur vernakulari ta’ din il-faċċata, tali alterazzjoni kienet tfisser li l-valur vernakulari eżistenti tal-faċċata jiġi affetwat b’mod sinifikanti meta wiehed jiehu kont tal-kuntest li jinsab fih il-fond odjern - kuntest li meta thares lejh ghandu jirrizulta li jkun hemm enfasi fuq konservazzjoni tan-nisġa urbana. Għaldaqstant, it-Tribunal laqa’ l-aggravju u nsista li l-iżvilupp għandu jiġi emendat billi l-faċċata eżistenti tinżamm fl-intier tagħha, bl-eċċezzjoni talgallarija eżistenti li kienet ġiet modifikata matul iż-żmienijiet kif juru rritratti hawn esebiti.

EDIZZJONI NUMRU 4

Fejn tista’ ssir ċumnija? Ċumnija - P39 - Ħajt t’appoġġ

L-appellant żied jgħid li l-iżvilupp in mertu jaqa’ fuq sit li għadu mhux żviluppat filpotenzjal kollu tiegħu. B’hekk, huwa żied jisħaq li G1 u G2 tal-linja gwida DC15 iwasslu ghal Policy P1 fejn il-commitment futur tas-sit skont il-Pjan Lokali għandu jiġi kkunsidrat meta wieħed iqis l-impatt fuq l-iskyline. It-Tribunal ra li waħda mill-obbligi tal-Policy P53 hija li l-għoli taċ-ċumnija għandu jkun 3 metri ‘l fuq mill-għola bejt ta’ kwalunkwe bini f’raġġ ta’ 25 metru. In oltre, is-sit de quo kien jinsab immedjatament biswit ieħor bi żvilupp ta’ tlett sulari u penthouse li jlaħħaq l-għoli massimu taż-żona, ossia 17.5 metri. Ladarba ċċumnija proposta kienet se tirriżulta f’għoli ta’ 12.4 metri ‘l fuq mis-saqaf tal-binja ta’ l-applikant kif ukoll 3 metri ‘il fuq mill-appoġġ tat-terzi u, in piu’, kienet se tkun ‘set back from the façade at least in line with the setback of the topmost floor in line with Policy P39’, tali ċumnija ma kinitx ser tkun waħda prominenti fl-isfond ta’ dan il-ħajt għoli tal-appoġġ. It-Tribunal, ghalhekk, approva l-permess.

Is-sentenza fl-ismijiet Joseph Cassar kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 413/20 JB, PA3289/20) taghti hjiel fejn tista’ ssir cumnija fuq bejt. Dan kien appell li jikkonċerna talba għal żieda fl-użu ma’ bar u take-away eżistenti ta’ Klassi 4C għall-użu ta’ Klassi 4D, inkluż addizzjonijiet u alterazzjonijiet oħra. Il-fond kien jinsab f’kantuniera gocċentru lokali bejn Triq il-Qaliet u Triq il-Baħħara fil-lokalita’ ta’ Marsaskala. L-iżvilupp ġie inizjalment rrifjutat mill-Awtorita’ tal-Ippjanar minħabba li ċ-ċumnija kienet tmur kontra d-dispozizzjonijiet ta’ Policy P53 tal-linja gwida DC15 li tispeċifika li fid-disinn taċ-ċmieni l-għan prinċipali għandu jkun li jiġi limitat l-impatt negattiv li jista’ jiġi kkawżat minn emmissjonijiet ta’ dħaħen u l-impatt viżwali kif ukoll iddispozizzjonijet ta’ gwida G2 tal-linja gwida DC15 li tispeċifika li żvilupp għandu jkollu mpatt pożittiv fuq l-iskyline. L-appellant irribatta li ssistema ta’ estrazzjoni proposta kienet konformi ma’ Policy P53 tal-linja gwida DC15 tant li d-Direttorat tal-Ippjanar irrakkomanda l-proposta b’mod favorevoli.

EDIZZJONI NUMRU 4

Bio Dr Robert Musumeci huwa avukat u perit. Fl-2020, huwa kiseb ukoll PhD mill-Universita ta’ Malta wara li ddefenda t-teżi bit-titlu ‘Judicial interpretation of Maltese Development Planning Law – Eliciting the added value.’ Fl-2016, Dr Musumeci rebaħ il-‘Best Doctor of Laws Thesis Award 2016’ għall- publikazzjoni 'The Development Planning Act 2016 - A critical Appraisal'. Dr Musumeci kiseb Master of Science in Conservation Technology for Masonry Buildings lura fl-2004 mill- istess Universita’ ta’ Malta wara li ppublika strateġija ta’ konservazzjoni għall-Kappella magħrufa bħala Tal-Lunzjata li tinsab fl-inħawi ta’ Tal-Għolja fillimiti tas-Siġġiewi. Dr Musumeci serva bħala ċermen tal- Kunsill Konsultattiv dwar lIndustrija tal- Bini bejn is-snin 1998 u 2008. Eventwalment huwa serva bħala konsulent tekniku-legali tal-gvern Malti u kien strumentali fir-riformi wara d-demerger tal- Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l- Ippjanar u t-twaqqif ta’ l- Awtorita’ ta’ lArtijiet. Dr Musumeci kellu sehem attiv fit-tfassil ta’ numru ta’ liġijiet oħrajn, fosthom il-liġi l-ġdida li tirregola l-Periti, il-liġi li tirregola lħruġ ta' liċenzji ta' Aġenti tal- proprjetà immobbli kif ukoll il-liġijiet wara t-twaqqif tal-Awtorita’ tal-Bini u l-Kostruzzjoni. Dr Musumeci jgħallem il-liġi tal-ippjanar u l-liġi amministrattiva fi hdan il-Fakuta tal-Ligi fl-Universita’ ta’ Malta.