Issuu

DECIZJONIJIET TA’ L-IPPJANAR NOTI LEGALI

EDIZZJONI NUMRU

Robert Musumeci

LIGI TA’ L-IPPJANAR KELMIET PRINCIPALI

Ricerka

Robert Musumeci

Villa Area Transition design solutions Naha opposta tat-triq

Web

www.robertmusumeci.com

info@robertmusumeci.com

Sorsi

www.eprt.org.mt www.ecourts.gov.mt

EDIZZJONI NUMRU 3

Provi Injorar ta’ dokument Commitment

Arkejoloġija Konċessjoni fl-għoli Artikolu 72(2)

‘..immediately outside villa/bungalow area’ Villa Area - Transizzjoni – Naha opposta tat-triq

Il-każ fl-ismijiet Stefanie Tedesco, Cristina Tedesco, Hubert Calleja, Jesmond Borg, Kurt Camilleri, Dr. Mario Farrugia, Dr. Victoria Farrugia Sant Angelo, Marie Theresa Conti, Carmen Bartolo -vs- lAwtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawża John Muscat deċiż mitTribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 37/21 JB, PA4789/20) jghidilna jekk hemmx htiega ta’ ‘transition design solution’ meta s-sit ta’ zvilupp jinsab faccata ta’ villa area u mhux go fiha. Dan il-kaz kien appell magħmul minn terzi li jirrisjedu ġo villa area u fuq in-naħa l-oħra tat- triq inħareġ permess għal estensjonijiet ma’ żewġ appartamenti fis-sular ta’ fuq ta’ bini eżistenti kif ukoll appartament ieħor irtirat fil-livell sovrastanti.

Filwaqt li l-bini li ingħatalu lpermess kien jifforma parti minn bini ta’ appartamenti semi-detached, skont il-Mappa 28 tal-Pjan Lokali, dan il-bini xorta seta’ jogħla sa tlett sulari u basement. L-argument li ġabu t-terzi, pero’, kien li kellu jiġi applikat transizzjoni fid-disinn tal-għoli taliżvilupp u dan minħabba li s-sit kien jinsab fuq in-naħa opposta tat-triq minn villa area, u dan skont Policy P6 tal-linja gwida DC15. Għal dan, it-Tribunal irraġuna li lPolicy P6 tal-linja gwida DC15 tipprovdi għal transizzjoni ‘immediately outside villa/bungalow

EDIZZJONI NUMRU 3

area’ u fejn allura ‘development adjoins a side garden in a villa or bungalow area’. F’dan il-każ, il-permess kien ħareġ mhux biss f’zoning li kien jippermetti l-għoli approvat, izda fuq in-naħa opposta tat-triq fejn kien hemm il-villa area u, b’hekk, mhux ‘immediately outside villa/bungalow area’ kif tippreskrivi Policy P6.

L-Awtorita’ ma tistax tiskarta l-provi Provi – Injorar ta’ dokument - Commitment

L-Awtorita’ ma tistax tiskarta provi li jingiebu quddiemha u tibqa’ għaddejja qisu xejn mhu xejn. Dan kien rifless fis-sentenza fl-ismijiet Mark Zahra kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni talAmbjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 109/20 JB, PA2628/19). Dan l-appell kien jikkonċerna talba sabiex isir sanzjonar ta’ bdil fl-użu min parti ta’ razzett abbandunat għal waste recycling facility talkostruzzjoni f’żona rurali, magħrufa bhala ‘iz-Zinzla’, limiti tar-Rabat, Malta. L-Awtorita’ tal-Ippjanar irrifjutat l-applikazzjoni inter alia għaliex liżvilupp kien jonqos milli jissodisfa kriterju 5(c) f’Policy 6.2C tal-linja gwida rurali tal-2014 minhabba li ma kienx hemm evidenza li l-bini jikkonsisti f’razzett abbandunat u l-AAC naqas milli jagħti l-approvazzjoni tiegħu għal dan l-iżvilupp u dan anke jekk l-applikant kien ippreżenta kopja ta’ ittra uffiċjali maħruġa mid-Dipartiment tas-Servizzi Veterinarji li tagħmel referenza għal razzett tal-ħnieżer.

EDIZZJONI NUMRU 3

Din l-ittra kienet pjuttost speċifika u neċessarji f’dak li għandu x’jaqsam malkienet taqra hekk: provi mmressqa fir-rigward tar-razzett abbandunat, u wara li jsir dan, issir “…..I can confirm that according to the evalwazzjoni aġġornata skont ilrecords found at the VRD, certain Alex provvedimenti tal-policies applikabbli. Cortis was registered with the VRD as a pig breeder having registration number Aktar minn hekk, it-Tribunal żied M175 (attached). According to a josserva li l-evalwazzjoni aġġornata taldocument found together with a site plan, Awtorita m’għandiex tkun f’kuntest the registered address was ‘Tal-Kojl F/H, iżolat, iżda għanda tieħu konjizzjoni taltal-Pont, Buskett L/O Rabat (attached). commitments kemm preżenti fuq dan isThis operational registration number sit kif ukoll fil-madwar immedjat tas-sit. stopped in 2011. It is to note that Dan għaliex is-sit huwa wieħed according the National Livestock imdawwar b’diversi żviluppi, inkluż Database Mr Alex Cortis has other razzett kummerċjali fuq in-naħa tatregistration number on the same Tramuntana u bini ta’ qabel l-1967 li address.” riċentament ingħata permess għal użu residenzjali. Madankollu, l-Awtorita’ ma kkummentatx dwar din l-ittra u rrifjutat il-permess. X’għamel it-Tribunal? B’kuntrast ma kif aġixxiet l-Awtorita’, it-Tribunal ħa konjizzjoni ta’ l- ittra maħruġa midDipartiment tas-Servizzi Veterinarji li, kif intwera, kienet tgħid li hemm possibilta li s-sit in mertu kien fil-fatt okkupat minn razzett abbandunat. ItTribunal iccensura lill-Awtorita’ ghaliex din ma pprovdiet l-ebda kummenti firrigward tal-kontenut ta’ dik l-ittra. Għalhekk, it-Tribunal ra li ġialadarba hemm il-possibilta` (skont din l-ittra) li s-sit in mertu kien okkupat min razzett abbandunat, ikun għaqli li lapplikazzjoni terġa` tiġi rrinvijata lil Awtorita` sabiex isiru l-verifiki

Konċessjoni fl-għoli minħabba arkejoloġija Arkejoloġija - Konċessjoni fl-għoli - Artikolu 72(2)

Is-sentenza fl-ismijiet Caulher Quay kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 131/20 JB, PA5802/19) riedet li fejn hemm restrizzjonijiet fuq l-iżvilupp ta’ sit minħabba arkejoloġija, tingħata konċessjoni fl-għoli tal-bini permess. L-appell kien jikkonċerna talba għal żvilupp ta’ sitt (6) garaxxijiet fil-livell terran u għaxar (10) appartamenti sovrastanti mqassma fuq ħames livelli. Is-sit kien ġja munit bil-permess PA1771/18, iżda t-tqassim tal-iżvilupp fuq is-sit kellu bżonn jinbidel minħabba restrizzjonijiet ta’ skavar minħabba xi sejbiet arkeoloġici. LAwtorita’ tal-Ippjanar irrifjutat l-applikazzjoni tal-iżvilupp fuq il-bażi li dak propost jaqbeż l-għoli massimu permessibbli f’metri skont il-height limitation u kif ukoll jaqbeż in-numru massimu ta’ livelli permessibbli skont Policy P35 tal-linja gwida DC15. L-Awtorita’ spjegat li l-għoli fuq ilfaċċata tal-bini huwa 15.7 metru u l-għoli totali huwa ta’ 18.5 metru, li allura jaqbeż l-għoli permessibbli ta’ 14.1 metru fuq il-faċċata u 17.5 metru totali

EDIZZJONI NUMRU 3

skont il-height limitation. Da parte tat-Tribunal, (wara li lappellant ippreżenta dokumentazzjoni li tinkludi survey li sar tas-sit u l-fdalijiet arkeoloġici li nstabu matul parti konsiderevoli tas-sit), intqal li firrigward tal-għoli tal-bini, hija prassi komuni da parti tal-Awtorita’ li fejn hemm restrizzjonijiet fuq l-iżvilupp ta’ sit, tingħata konċessjoni sabiex l-għan tal-policy jintlaħaq, dejjem meta jitqies li dan ikun ġustifikat u fl-interess ta’ ppjanar tajjeb taż-żona. Dan huwa in linja mal-Artikolu 72(2) tal-Kapitolu 552 tal-Liġijiet ta’ Malta, fejn iddeciding body huwa fdat li jikkunsidra kwalunkwe materjal ta’ sustanza sabiex jinkiseb ippjanar tajjeb ta’ żona. Irrestrizzjonijiet imposti minħabba s-sejba ta’ arkeoloġija jimmeritaw

konsiderazzjoni lejn soluzzjoni sabiex jigi akkommodat l-istess żvilupp gja approvat. Di konsegwenza, it-Tribunal sab soluzzjoni pragmatika u bilanċjata billi approva l-għoli tal-bini mingħajr opramorta fil-livell tal-bejt ta’ fuq nett u b’hekk l-għoli totali tal-bini ikun xorta limitat għal mhux aktar minn 17.5 metru skont il-height limitation. Fil-każ ta’ l-opramorta fuq il-faċċata tal-bini, din riedet tiġi rtirata b’minimu ta’ metru mill-faċċata u jkun magħmul minn railing tal-ħġieġ, sabiex dan jibqa’ jservi l-funzjoni tiegħu, u b’hekk l-impatt viżwali tiegħu fil-kuntest tas-sit jitnaqqas.

Bio Dr Robert Musumeci huwa avukat u perit. Fl-2020, huwa kiseb ukoll PhD mill-Universita ta’ Malta wara li ddefenda t-teżi bit-titlu ‘Judicial interpretation of Maltese Development Planning Law – Eliciting the added value.’ Fl-2016, Dr Musumeci rebaħ il-‘Best Doctor of Laws Thesis Award 2016’ għall- publikazzjoni 'The Development Planning Act 2016 - A critical Appraisal'. Dr Musumeci kiseb Master of Science in Conservation Technology for Masonry Buildings lura fl-2004 mill- istess Universita’ ta’ Malta wara li ppublika strateġija ta’ konservazzjoni għall-Kappella magħrufa bħala Tal-Lunzjata li tinsab fl-inħawi ta’ Tal-Għolja fillimiti tas-Siġġiewi. Dr Musumeci serva bħala ċermen tal- Kunsill Konsultattiv dwar lIndustrija tal- Bini bejn is-snin 1998 u 2008. Eventwalment huwa serva bħala konsulent tekniku-legali tal-gvern Malti u kien strumentali fir-riformi wara d-demerger tal- Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l- Ippjanar u t-twaqqif ta’ l- Awtorita’ ta’ lArtijiet. Dr Musumeci kellu sehem attiv fit-tfassil ta’ numru ta’ liġijiet oħrajn, fosthom il-liġi l-ġdida li tirregola l-Periti, il-liġi li tirregola lħruġ ta' liċenzji ta' Aġenti tal- proprjetà immobbli kif ukoll il-liġijiet wara t-twaqqif tal-Awtorita’ tal-Bini u l-Kostruzzjoni. Dr Musumeci jgħallem il-liġi tal-ippjanar u l-liġi amministrattiva fi hdan il-Fakuta tal-Ligi fl-Universita’ ta’ Malta.