Issuu

DECIZJONIJIET TA’ L-IPPJANAR NOTI LEGALI

EDIZZJONI NUMRU

Robert Musumeci

LIGI TA’ L-IPPJANAR KELMIET PRINCIPALI

Ricerka

Robert Musumeci

Rural Policy Fuel Policy Existing Building

Web

www.robertmusumeci.com

info@robertmusumeci.com

Sorsi

www.eprt.org.mt www.ecourts.gov.mt

EDIZZJONI NUMRU 10

Opramorta Servizzi Policy P35

Artikolu 11(1)(iv) PC Application Appell

Meta policy tistrieħ fuq oħra Rural Policy - Fuel Policy - Existing Building

...a permitted building or a pre1978 building which can be seen on the aerial photos

Id-definizzjoni ta’ ‘existing building’ fil-linja gwida rurali tal-2014, u cioe’ ‘a permitted building or a pre-1978 building which can be seen on the aerial photos’ tapplika wkoll għall-policies oħrajn fejn m’hemmx definizzjoni ta’ ‘existing building’ bħal Fuel Service Stations Policy. Dan kien ikkonfermat fis-sentenza fl-ismijiet Johann Gaffarena u J. Gaff Fuel Station -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-9 ta’ Settembru 2021 (Appell 179/17 JB, PA1172/15). Dan l-appell kien jikkonċerna talba għas-sanzjonar ta’ Fuel Station kif mibnija b’alterazzjonijiet u żieda mal-permess oriġinali PA2223/06. Ix-xogħolijiet mitluba għal sanzjonar kienu jinkludu l-bini ta’ garaxx fil-livell tal-basement, showroom tal-karozzi fil-pjan terran, uffiċini fl-ewwel sular, u erba’ car washe, fuq sit li jinsab f’Luqa Road, fil-limiti ta’ Ħal-Qormi. L-iżvilupp propost ġie rrifjutat mill-Awtorita’ tal-Ippjanar fuq il-bażi ta’ żewġ raġunijiet ta’ rifjut, ossija li l-għoli tal-bini kif propost jaqbeż għoli ta’ 7 metri li huwa kontra paragrafu 3.2 tal-Fuel Service Stations Policy u li fuq l-istess sit hemm preżenza ta’ llegalitajiet li jikkonsistu minn estensjoni tal-footprint tal-bini, żieda fl-għoli tal-bini, u l-iskavar ta’ livell tal-basement, u għalhekk l-iżvilupp propost ma jistax jiħi kkunsidrat qabel ma dawn jitneħħew skont Regolament 17 tal-Avviż Legali 162 tal-2016. L-appellant ħassu aggravat għaliex l-Awtorita’ ma kelliex tapplika rrestrizzjonijiet tal-għoli tal-bini ta’ massimu ta’ 7 metri u dan minħabba, li l-għoli indikat huwa eżistenti u għalhekk in linea ma’ dak li jirreferi għalih l-istess linja gwida bħala ‘għoli eżistenti’, irrispettivament minn jekk il-bini għoli huwiex legali jew le għax il-linja gwida ma tagħmilx distinzjoni bejn għoli ta’ bini eżistenti, sewwa jekk dan huwa leġittimu jew illegali. It-Tribunal, pero’, ma qabilx ma’ dan ir-raġunament u filwaqt li nnota li llinja gwida tal-fuel stations ta’ bilħaqq ma tinkludix definizzjoni ta’ ‘already existing structures’, wieħed ried jirrikorri għall-linja gwida rurali tal-2014 li jiddefinixxu ‘existing building’ bħala: “This refers to a permitted building or a pre-1978 building which can be seen on the aerial photos”. B’hekk biex bini eżistenti jitqies legali, dan ried jikkonforma ma’ tali definizzjoni.

EDIZZJONI NUMRU 10

Il-’one metre parapet wall’ Opramorta - Servizzi - Policy P35

L-Aworita’ tal-Ippjanar irrifjutat it-talba ta’ din l-applikazzjoni fuq il-bażi li ż-żieda fl-għoli tal-bini huwa kontra Policy P35 tal-linja gwida DC15 minħabba li dan sejjer jirriżulta f’għoli fuq il-faċċata tal-bini li jaqbeż 12.9 metru, u kif ukoll li żżieda fl-għoli ma jinkludix parapet wall b’għoli ta’ metru fil-livell tal-bejt ta’ fuq nett. L-applikant argumenta mat-Tribunal li fir-rigward tal-parapet wall ta’ metru ‘l fuq mill-livell tal-bejt, dan ma kienx obbligatorju sakemm is-servizzi jiġu mqiegħda ‘l isfel. It-Tribunal osserva li ż-żidiet li pprospetta l-applikant kienu kostretti bil-bini li huwa ġja eżistenti fuq is-sit. It-Tribunal aċċetta l-esklużjoni tal-metru opramorta fuq is-segwenti premessa: ‘….. L-għan tal-Policy P35 tal-linja gwida DC15 huwa sabiex jintlaħaq konsistenza u ugwaljanza fid-dehra tar-roofscapes fiż-żoni urbani. Fuq il-bażi ta’ dan, hija lfehma tat-Tribunal li l-iskop u l-għan ta’ Policy P35 huwa li jintlaħaq l-għoli massimu ta’ 16.3 metru f’żvilupp ta’ mhux aktar minn ħames livelli l-fuq millbankina, u għalhekk la għoli li jaqbeż dan il-limitu u l-anqas għoli totali li huwa inqas.

Il- parapet wall li jissemma fil-Policy P35 mhux tassattiv diment illi: (i) L-għoli tal-iżvilupp mingħajr opramorta ma jaqbiżx l-overall height limitation mill-livell; (ii) Ebda servizzi jew strutturi ma jkunu jistgħu jitqiegħdu fil-livell tal-bejt ta’ fuq nett; (iii) Jiġi allokat spazju magħluq b’screen adegwat għat-tqegħid tas-servizzi f’livell aktar ‘l isfel mill-bejt ta’ fuq nett; (iv) Ebda aċċess permanenti ma jiġi provdut għall-livell tal-bejt ta’ fuq nett. Dan kien ikkonfermat fis-sentenza fl-ismijiet Raymond Aquilina -vs- lAwtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-9 ta’ Settembru 2021 (Appell 419/20 JB, PA9354/19). Dan l-appell kien jikkonċerna talba għal estensjoni ta’ sular irtirat u l-bini ta’ sular ieħor sovrastanti rtirat, fuq bini li jinsab f’Triq ta’ Brieret, fillokalita’ tax-Xagħra, f’Għawdex.

EDIZZJONI NUMRU 10

Fid-dawl ta’ dan, u f’dan il-każ partikolari, it-Tribunal huwa propens illi jikkunsidra talba fejn iż-żieda fl-għoli tal-bini jilħaq il-massimu ta’ 16.3 metru. Peress li dan l-għoli ma jistax jinkorpora fih il-parapet wall ta’ metru għoli, hija lfehma tat-Tribunal li l-esklużjoni ta’ dan jista’ jiġi kkunsidrat biss bil-kundizzjoni li l-livell tal-bejt ta’ fuq nett ma jkunx aċċessibbli u lanqas jintuża għat-tqiegħid tasservizzi. Il-parapett wall fil-livell tal-bejt ta’ fuq nett huwa intiż f’Policy P35 sabiex jipprovdi sigurezza u kif ukoll screening għas-servizzi, u ġialadarba ma jistax jiġi provdut il-parapett wall għandhom japplikaw dawn ir-restrizzjonijiet.’

Appell minn PC Application Artikolu 11(1)(iv) - PC application - Appell

It-tneħħija ta’ side curtilages minn dak li jipprospetta Pjan Lokali (biex dawn jinbnew) ma jistax jitqies sempliċiment bħala ‘tibdil fil-linja tat-toroq u tal-bini fi pjan lokali’. Dan l-insenjament ġie ribadit fis-sentenza flismijiet Perry Vella -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-9 ta’ Settembru 2021 (Appell 289/20 JB, PC145/18). Dan kien appell wara talba sabiex jiġu eliminati s-side curtilages ta’ żewġ siti adjaċenti approvati fil-PC18/12 u PC18/16. Is-sit in mertu kien jinsab fi Triq il-Qawra, San Pawl il-Baħar. Din it-talba ġiet irrifjutat mill-Awtorita’ tal-Ippjanar għar-raġuni li b’dan it-tibdil, dejjem skont l-Awtorita’, kien ser ikun hemm tnaqqis ta’ spazju miftuħ privat u mpatti viżwali negattivi fuq iż-żona, u għaldaqstant dan kollu kien kontra Urban Objective 3 tal-iSPED. Minn din id-deċiżjoni, l-applikant ikkontesta mat-Tribunal li b’dak li kien qed jipproponi kien ser ikun hemm użu effiċjenti tal-art hekk ‘kif espress f’wieħed mill-prinċipji bażiċi tal-policies tal-Awtorita’’. Min-naħa tagħha, l-Awtorita’ ressqet eċċezzjoni preliminari fuq il-bażi li lappell huwa inamissibbli għaliex l-applikazzjoni ġiet sottomessa taħt ilprovvedimenti tal-Artikolu 54(2)(b) tal-Kapitolu 552, filwaqt li ai termini tal-Artikolu 11(1)(a)(iv) tal-Kapitolu 551, appell kontra deċiżjoni ta’ applikazzjoni għall-kontroll tal-ippjanar tista’ biss isir f’każ li tali applikazzjoni tiġi sottomessa taħt il-provvedimenti ta’ Artikolu 54(2)(a) tal-Kapitolu 552. It-Tribunal iddeċieda fuq din l-eċċezzjoni preliminari billi rrefera għallArtikolu 11(1) tal-Kapitolu 551 li jistipula s-segwenti: “Bla ħsara għad-dispożizzjonijiet tal-Att dwar l-Ippjanar tal-Iżvilupp, it-Tri bunal għandu jkollu ġurisdizzjoni li: (a) jisma’ u jiddeċiedi kull appell magħmul mill-applikant minn deċiżjoni mogħtija wara applikazzjoni: (i) għal permess ta’ żvilupp;

EDIZZJONI NUMRU 10

“

.....appell f’każ ta’ applikazzjoni għall-kontroll tal-ippjanar huwa ammissibli biss f’każ ta’ tibdil fl-allinjament

“

(ii) għal permess taħt ordni dwar notifikazzjoni ta’żvilupp; (iii) għal permess taħt proċess ta’ regolarizzazzjoni; (iv) għal tibdil fl-allinjament permezz ta’ applikazzjoni għall-kontroll talippjanar; (v) għal permess għal proġett ta’ interess komuni(PCI);(vi) għal reġistrazzjoni mill-Bord tar-Reġistrazzjoni;” Riferibilment għas-sub-artikolu 1(1)(a)(iv), it-Tribunal sostna li appell f’każ ta’ applikazzjoni għall-kontroll tal-ippjanar huwa ammissibli biss f’każ ta’ tibdil fl-allinjament filwaqt li żied li s- subartikolu (2)(a) taht l-Att tal-2016 dwar lIppjanar tal-Iżvilupp jirreferi għal applikazzjonijiet għall-kontroll tal-ippjanar relatati ma’ “tibdil fil-linja tat-toroq u tal-bini fi pjan lokali.”-eliminazzjoni ta’ side curtilages kienet tammonta għal nuqqas fit-tqassim ta’ żoni żviluppabli u għalhekk, skont it-Tribunal, kien evidenti li dan l-appell ma jikkonċernax biss talba għal tibdil fl-allinjament permezz ta’ applikazzjoni għall-kontroll talippjanar. Għal din ir-raguni, it-Tribunal laqa’ l-eċċezzjoni preliminari mressqa mill-Awtorita’ tal-Ippjanar u astjena milli jieħu konjizzjoni ulterjuri tal-appell.

Bio Dr Robert Musumeci huwa avukat u perit. Fl-2020, huwa kiseb ukoll PhD mill-Universita ta’ Malta wara li ddefenda t-teżi bit-titlu ‘Judicial interpretation of Maltese Development Planning Law – Eliciting the added value.’ Fl-2016, Dr Musumeci rebaħ il-‘Best Doctor of Laws Thesis Award 2016’ għall- publikazzjoni 'The Development Planning Act 2016 - A critical Appraisal'. Dr Musumeci kiseb Master of Science in Conservation Technology for Masonry Buildings lura fl-2004 mill- istess Universita’ ta’ Malta wara li ppublika strateġija ta’ konservazzjoni għall-Kappella magħrufa bħala Tal-Lunzjata li tinsab fl-inħawi ta’ Tal-Għolja fillimiti tas-Siġġiewi. Dr Musumeci serva bħala ċermen tal- Kunsill Konsultattiv dwar lIndustrija tal- Bini bejn is-snin 1998 u 2008. Eventwalment huwa serva bħala konsulent tekniku-legali tal-gvern Malti u kien strumentali fir-riformi wara d-demerger tal- Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l- Ippjanar u t-twaqqif ta’ l- Awtorita’ ta’ lArtijiet. Dr Musumeci kellu sehem attiv fit-tfassil ta’ numru ta’ liġijiet oħrajn, fosthom il-liġi l-ġdida li tirregola l-Periti, il-liġi li tirregola lħruġ ta' liċenzji ta' Aġenti tal- proprjetà immobbli kif ukoll il-liġijiet wara t-twaqqif tal-Awtorita’ tal-Bini u l-Kostruzzjoni. Dr Musumeci jgħallem il-liġi tal-ippjanar u l-liġi amministrattiva fi hdan il-Fakuta tal-Ligi fl-Universita’ ta’ Malta.