Issuu

DECIZJONIJIET TA’ L-IPPJANAR NOTI LEGALI

EDIZZJONI NUMRU

Robert Musumeci

LIGI TA’ L-IPPJANAR KELMIET PRINCIPALI

Ricerka

Robert Musumeci

Policy P27 Geoserver Triq Skemata

Web

www.robertmusumeci.com

info@robertmusumeci.com

Sorsi

www.eprt.org.mt www.ecourts.gov.mt

EDIZZJONI NUMRU 1

Policy GZ-WHIT-1 Enclave Gozo

Wellbeing centre Class 4A Commitment

Triq skemata jew le? Policy P27 - Geoserver - Triq Skemata

Is-sentenza fl-ismijiet Baron Homes -

basement,

vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija

penthouses, 2 duplex penthouses, u

mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent

żewġ pixxini, fuq sit li jinsab fi Triq ta’

u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021

Bullara,

(Appell

Awtorita’ tal-Ippjanar irrifjutat din l-

tagħti

463/19 ħjiel

JB, dwar

7678/18)

il-kriterji

appartament,

fix-Xagħra,

Għawdex.

L-

applikazzjoni inter alia fuq il-bażi li l-

jiddeterminaw jekk triq hix skemata

iżvilupp

jew le.

jikkomprometti l-ippjanar komprensiv

Dan kien appell li jikkonċerna talba għall-iskavar ta’ sit u t-twaqqiegħ ta’ terraced

house

eżistenzi,

u sabiex

minflok jinbena 21 garaxx fil-livell tal-

EDIZZJONI NUMRU 1

kif

propost

kien

sejjer

taż-żona skont Policy GZ-WHIT-1 talPjan Lokali, minħabba li parti milliżvilupp kien jestendi għal ġewwa żona assenjata

bħala

Enclave

within

Development Zone, il-fond tal- bini kien

se jkun aktar minn 30 metru millallinjament tal-bini, u għalhekk kontra Policy P27 tal-linja gwida DC15, ħafna mir-residenzi ma kellhomx faċċata fuq ittriq skemata , l-għoli tal-bini kif propost kien aktar mill-massimu ta’ 12.9 metru permessibbli fuq il-faċċata tal-bini fuq Triq ta’ Bullara, u kif ukoll l-għoli ma kienx qiegħed jiġi mtarraġ fuq l-isqaq, u b’hekk kontra Policies P35 u P36 rispettivament.

Għalhekk, it-Tribunal ikkonkluda li minn din id-definizzjoni joħroġ ċar illi ġialadarba aċċess huwa kkunsidrat bħala triq, dan għandu jitqies bħala spazju li jipprovdi frontage għall-propjeta`. Fuq il-bażi ta’ dan, u tenut kont taċ-ċirkustanzi kif spjegati, itTribunal irraguna li l-Awtorita’ ma kienetx korretta li tikkunsidra l-parti tal-iżvilupp fuq l-isqaq bħala internal residential development.

Minkejja dawn l-oġġezzjonijiet pjuttost qawwija, it-Tribunal sab mod kif isalva din l-applikazzjoni u dan abbażi tal-fatt li lisqaq (li skont l-Awtorita’ ma kienx ‘skemat’) kien effettivament jidher bħala eżistenti u tal-istess forma u għamla fissurvey sheets tas-sena 1968 u, in piu’, ilGeoserver tal-Awtorita’ tal-Ippjanar jindika wkoll linja blu ta’ scheme alignment madwar dan l-isqaq.

Barra minn hekk, ġialdarba l-iżvilupp kellu jitqies li kellu frontage fuq l-isqaq, u ġialadarba l-iżvilupp ma kienx jaqbez fond ta’ bini ta’ tletin metru mill-faċċata fuq lisqaq, l-iżvilupp ma nstabx kunfliġġenti ma’ Policy P27 tal-linja gwida DC15.

B’hekk, dawn il-fatturi ikkonvinċew litTribunal li l-isqaq ma kienx ‘an unschemed alley’ u għalhekk l-argument li r-residenzi ma kellhomx faċċata fuq triq skemata ma baqax ireġi. It-Tribunal żied josserva li l-linja gwida DC15 tagħti definizzjoni ta’ triq skond issegwenti: “street is a continuously linked, open, threedimensional public or controlled space providing a frontage to property through which proper vehicular or pedestrian access may be obtained. It may or may not contain a vehicular road.”

2 Enclaves f’Għawdex Policy GZ-WHIT-1– Enclave – Gozo

“

...kien ferm dubjuż x’potenzjal ta’ żvilupp għandha din l-art bħala developable land

“

Policy GZ-WHIT-1 tal-Pjan Lokali tirregola ż-żoni f’Għawdex li preċedentement kienu ‘white areas’ u, bil-Pjan Lokali, saru ‘enclaves’. Din il-policy tgħid hekk: “The Enclaves within a Development Zone (former white areas) indicated on MAPS 14.2-A t o 14.15-A (where applicable) are being zoned for residential development. These areas shall be developed in a comprehensive manner, following a layout plan which shall be submitted for approval, jointly by the respective owner/s. Furthermore the following criteria apply: a) The proposals shall not cause unacceptable adverse effects (from a planning point of view) on adjacent third parties or on the nearby transport routes or amenities. b) After the layout of each comprehensive area is approved by MEPA, the infrastructure requirements (street formation, utility extension and ducting) fr the relevant area have to be in place prior to commencement of any ground preparation or building works related to residential development.”

Is-sentenza fl-ismijiet Baron Homes -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mitTribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 463/19 JB, PA 7678/18) tagħti wkoll dawl fuq il-parametri li jirregolaw żvilupp ġo dawn l-enclaves.

EDIZZJONI NUMRU 1

Dan kien appell li jikkonċerna talba għall-iskavar ta’ sit u t-twaqqiegħ ta’ terraced house eżistenti, u sabiex minflok jinbena 21 garaxx fil-livell tal-basement, 20 appartament, 2 penthouses, 2 duplex penthouses, u żewġ pixxini, fuq sit li jinsab fi Triq ta’ Bullara, fix-Xagħra, Għawdex. L-Awtorita’ tal-Ippjanar irrifjutat din l-applikazzjoni inter alia fuq il-bażi li l-iżvilupp kif propost kien sejjer jikkomprometti l-ippjanar komprensiv taż-żona skont Policy GZ-WHIT-1 talPjan Lokali, minħabba li parti millizvilupp kien jestendi ghal gewwa zona desinjata bhala Enclave within a Development Zone. It-Tribunal, pero’, ra l-affarijiet minn lenti differenti wara li nstab li kien biss is-sit odjern u xi ftit art oħra li kellhom faċċata fuq toroq pubbliċi,

filwaqt li l-kumplament tal-art li tinsab ġewwa din l-enclave kienet tikkonsisti minn back-land jew ġja kommess bil-bini ‘back-land’ fis-sens li din l-art qatt ma setgħet tiġi żviluppata indipendentement għaliex, b’kuntrast ma’ dik odjerna, ma kelliex faċċata fuq triq. B’hekk, itTribunal ra li l-iżvilupp ma kienx se jikkomprometti l-ippjanar komprensiv ta’ din iż-żona filwaqt li osserva li lkumplament tal-art li tinsab ġewwa lkonfini ta’ dan l-enclave hija back-land u b’hekk kien ferm dubjuż x’potenzjal ta’ żvilupp għandha din l-art bħala developable land. Il-konklużjoni tatTribunal kienet fis-sens li d-dritt li s-sit odjern jiġi żviluppat sal-potenzjal tiegħu ma kellux jiġi mxekkel.

‘Wellbeing centre’ huwa ‘ufficju’ Wellbeing centre – Class 4A - Commitment

Riċentement ġie stabbilit b’mod car li “wellbeing centre” jaqa’ taħt il-kategorija t’uffiċini Klassi 4A u mhux Klassi 3C. Dan emerġa mis-sentenza fl-ismijiet Cher Engerer -vs- l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-

Is-servizz ta’ “wellbeing centre” jaqa’ taħt ilkategorija t’uffiċini Klassi 4A u mhux Klassi 3C

Ambjent u l-Ippjanar nhar id-29 ta’ Lulju 2021 (Appell 69/20 JB, PA6370/19). Dan l-appell kien jikkonċerna talba li kienet tghid bdil fl-użu minn workshop għal Well-Being Centre (Klassi 3C) inkluż alterazzjonijiet interni, sanzjonar ta'

pannelli solari u bdil tas-sign. L-iżvilupp kien propost ġewwa fond li jħares fuq żewġ toroq, Triq iż-Żnuber u Triq il-Ballut, fiż-żona industrijali tal-Mosta

L-iżvilupp

propost

ġie

inizjalment

waħda ġew approvati mill-Awtorita’

rrifjutat minn l-Awtorita’ tal-Ippjanar

abbażi tar-Regeneration/Consolidation

għar-raġuni li Policy CG15 tal-Pjan

Initiatives tas-sena 2013, minħabba

Lokali ma tippermettix l-użu Klassi 3C

commitments simili f’din iż-żona.

propost f’żona industrijali. L-Awtorita’ għalhekk hemm

irraġunat

kienx

commitments simili viċin, u

għalhekk ma setax jiġi applikat proviso (g)

tar-Regeneration/Consolidation

billi qal li s-servizz ta’ “wellbeing centre” jaqa’ taħt il-kategorija t’uffiċini Klassi 4A u mhux Klassi 3C kif sa dak

Initiatives tas-sena 2013.

il-punt kien indikat. B’dan, l-Awtorita’

Madankollu, it-Tribunal ra li kien

tiddefendi

hemm uffiċini Klassi 4A vicinanti u li

tgħid li ma hemmx commitments simili

għalkemm m’humiex pożizzjonati fil-

għall- “wellbeing centre”.

parti taż-żona industrija identifikata għal uffiċini u warehousing, xorta

EDIZZJONI NUMRU 1

Detto cio, it-Tribunal mar pass oltre

ġiet f’pożizzjoni li ma setgħetx tibqa’ l-pożizzjoni

tagħha

billi

Bio Dr Robert Musumeci huwa avukat u perit. Fl-2020, huwa kiseb ukoll PhD mill-Universita ta’ Malta wara li ddefenda t-teżi bit-titlu ‘Judicial interpretation of Maltese Development Planning Law – Eliciting the added value.’ Fl-2016, Dr Musumeci rebaħ il-‘Best Doctor of Laws Thesis Award 2016’ għall- publikazzjoni 'The Development Planning Act 2016 - A critical Appraisal'. Dr Musumeci kiseb Master of Science in Conservation Technology for Masonry Buildings lura fl-2004 mill- istess Universita’ ta’ Malta wara li ppublika strateġija ta’ konservazzjoni għall-Kappella magħrufa bħala Tal-Lunzjata li tinsab fl-inħawi ta’ Tal-Għolja fillimiti tas-Siġġiewi. Dr Musumeci serva bħala ċermen tal- Kunsill Konsultattiv dwar lIndustrija tal- Bini bejn is-snin 1998 u 2008. Eventwalment huwa serva bħala konsulent tekniku-legali tal-gvern Malti u kien strumentali fir-riformi wara d-demerger tal- Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l- Ippjanar u t-twaqqif ta’ l- Awtorita’ ta’ lArtijiet. Dr Musumeci kellu sehem attiv fit-tfassil ta’ numru ta’ liġijiet oħrajn, fosthom il-liġi l-ġdida li tirregola l-Periti, il-liġi li tirregola lħruġ ta' liċenzji ta' Aġenti tal- proprjetà immobbli kif ukoll il-liġijiet wara t-twaqqif tal-Awtorita’ tal-Bini u l-Kostruzzjoni. Dr Musumeci jgħallem il-liġi tal-ippjanar u l-liġi amministrattiva fi hdan il-Fakuta tal-Ligi fl-Universita’ ta’ Malta.