土地開發實務

⼟土地開發實務 全坤雲峰參參訪 中國⽂文化⼤大學 財務⾦金金融學系 陳冠名 A4678063 指導教授：黃惠盟 教授

謝誌 本刊物得以順利利完成最重要的就是承蒙指導教授 黃惠盟 博⼠士 悉⼼心指導，謹此致上最⾼高敬意與感激。 本刊物順利利完成並取得⽂文化⼤大學財經學系⼟土地開發實務學分，乃是得於許多⼈人的協助，不管是專業學術上或是精神上的勉勉勵 與⽀支持，多蒙受許多先進與學校同學們的幫助，對所有給予幫助過我的⼈人，在此謹致上最深致的謝意。

參參考⽂文獻 與 資料來來源 ： 本刊物部分資料來來源出處於指導教授 黃惠盟 授課時所傳授的內容及教授所著之⽂文化⼤大學碩⼠士論⽂文建築開發商複合式⼟土地開 發模式之研究及複合式⼟土地開發選屋實務運作模式研究，⽂文化⼤大學建築及都市計畫研究所 2008 學習成果發表，2008 年年。 臺北的企圖⼼心-台北都市更更新處 URS 城市裡的創意群落落 Urban Regeneration-Coordination Section 全坤興業股份有限公司

1

都市 更更新 區段

廣義⼟土地開發

徵收

市地 重劃

2

依造可⽤用建築程度分為：

⼟土地 ⽣生 地 允許 使⽤用

熟 地

變更更

允許 使⽤用

坪數 來自營造土地最高的利用 價值 來自創造土地的最適運用 價格 來自市場機制最高的認同

3

建築

1

⼟土地開發 我國⾃自古有⼟土斯有財的觀念念，常有老地主不願賣祖產，以合建⽅方式與建築開發商合作興建，合建分得房屋即可在祖先的基地上保留留住某⼀一部份的 產權，也有地主看好房地產未來來趨勢，分得房屋後再出售可與建築開發商共享創造後的價格。另⼀一⽅方⾯面⼟土地價格不斷飆漲，建築開發商因⼟土地成本 昂貴，好地點的⼟土地不 易易取得，為了了降低投資風險以及善加運⽤用資⾦金金，遂以合建⽅方式與地主共同興建房屋。解決地主因缺乏資⾦金金、營建技術和經驗 不⾜足;另⼀一⽅方⾯面建築開發商，免於籌 措為數可觀的購地資⾦金金，資⾦金金可有效運⽤用在建築⼯工程或興建更更多其它房屋。透過 合建，地主可以提⾼高⼟土地使⽤用 價值，⼟土地改良物因增值⽽而產⽣生更更多利利潤，建築開 發商則減輕積壓資⾦金金的負擔，建築開發商與地主合建，建立共⽣生共榮的價值關係，雙⽅方互利利共 ⽣生，共創利利潤。台灣社會特殊之建築合作⽅方式“合建"遂迎然⽽而⽣生。 合建⽅方式在為建築開發商投入資⾦金金、技術以完成的建物與地主提供的⼟土地交換。建築開發商提供資⾦金金、技術，地主提供⼟土地，在法律律上的性質為建 築開發商以完成的建物與地主提供的⼟土地交換互易易。 近年年來來每宗建築基地，除國有財產局、台銀⼟土地⾼高價標脫之外，單純的⼟土地權屬已愈來來愈少，常需要 20 顆印章甚⾄至百顆印章以上。⼀一宗建築基地的 ⼟土地開發完成，包括有買斷、合建、委建⽅方式複合⽽而成。加上都市更更新⽅方興未艾，都市 更更新中的協議合建其操作與⼀一般合建無異異，⽽而都市更更新中權 利利變換案件因有稅賦的減免，市場上很多以權利利變換為表象送審，⽽而實為協議合建，複合式⼟土地開發，合建部份，可解決都市更更新權利利變換，對地 主分配坪數不確定的問題，將地主提 供興建的⼟土地轉換成興建後房屋，因此⺠民間之合建選屋運作模式有助於推動都市更更新。 ⼀一宗建築基地複合式的⼟土地開發(如圖 1-1)，地主有甲、⼄乙、丙，地上權⼈人 有丁，地主甲希望建築開發商以買斷⽅方式合作，地主⼄乙希望建築開發商以 合建⽅方 式合作，地主丙希望建築開發商以委建⽅方式合作，地上權⼈人丁以合建⽅方式合作。 以往合建模式之⼟土地取得，建築開發商是為減輕積壓資⾦金金的負擔，現在單純的⼟土地權屬已愈來來愈少，為取得好地點的⼟土地必需接受部分買斷、部分 合建、部分委建混合型的複合式⼟土地開發⽅方式，迎接合建整合的挑戰與處境。以往地主合 建是為在基地上保留留住某⼀一部份的產權，現在是看好房地 產未來來趨勢，分得房屋後再出售可與建築開發商共享創造後的價格。所以合建選屋模式將⽇日益重要，複合式的⼟土地開發⽅方式更更不容忽視。

⼄乙 丁

丙

買斷

合建

委建

甲

⼄乙

丙

⼀一宗建築基地複合式的⼟土地開發

圖 1-1 複合式的土地開發圖

4

(⼀一)合建 與地主合建，由地主提供⼟土地，建設公司提供資⾦金金、技術與⼈人⼒力力規劃，負責在地主提供的⼟土地上興建房屋，即由地主與建設公司合作興建房屋(林林澤 ⽥田， 1986，P193)。 合建的意義有廣義合建、狹義合建: 1.廣義合建: 政府與⺠民間⼀一起「合作興建」標的物，⽽而共謀其利利潤。合作興建，乃共同出資，或出勞⼒力力、技術，結合⼤大家的⼒力力量量⼀一起創建標的物，⽽而 共謀利利潤之意即⼤大家共同獲得利利潤，為有價之資⾦金金、房屋或無價之資產。 2.狹義合建: 為⺠民間雙⽅方互為約定⼀一起合作興建，兩兩造當事⼈人⼀一⽅方為建築開發商，⼀一⽅方為地主互相約定建築房屋，並按照約定比例例分受建築完成後房 屋及⼟土地的價值。換⾔言之，即為互補雙⽅方之不⾜足，⼀一⽅方提供⼟土地，⼀一⽅方提供資⾦金金、勞⼒力力及技術，共謀 利利潤之意。(張毅堅，1993)。所謂合建，提指 當事⼈人約定，⼀一⽅方提供⼟土地，⽽而由他⽅方建築房屋，並按照約定比例例分受建造完成之建築改良物(以下簡稱房屋)及⼟土地。提供⼟土地⼀一⽅方，簡稱地主，亦 稱「委建⼈人」，通常為⼟土地所有⼈人，但對於⼟土地上所有地上權、典權、租貸權等可以建築房屋之權利利者，亦可提供其權利利參參加合建。承建房屋之⼀一 ⽅方，稱之出資建築⼈人，亦稱「承建⼈人」，契約之標的物， 則為房屋及其基地(楊與齡，1973)。黃百宏(2004)提出合建的定義為主，地主提供⼟土地，建 築開發商提供勞動、材料建築房屋本研究合建定義是根據，興建完成後，雙⽅方依照約定按⼀一定比例例分配，各⾃自取得部分房地所有權。地主提供⼟土 地，建築開發商提供資⾦金金技術完成建築物。地主將約定比例例之⼟土地移轉給建商或 其指定之第三⼈人，建商將房屋依⼀一定比例例移轉給地主，⽽而整合成⼀一 個新的產權。

(⼆二)建築開發商 建築開發商即為⼀一般市場上所稱之建設公司，⼜又有稱作建築開發業，本刊物所指建築開發商是以不動產為業務對象，從事⼟土地取得、不動產之規劃 開發、投資興建、廣告銷售過程中部分或全部業務之事業。建築開發業素為分⼯工細密且合作網絡交錯複雜之產業，組成份⼦子包含建設公司、營造 廠、⼟土⽊木包⼯工業、建築師 事務所、⼯工程顧問公司與廣告代銷公司...等(丁建智，2003)。其中建設公司為本 研究所指稱之建築開發商，依⺠民國 95 年年⾏行行 政院主⺒巳計處⾏行行業標準分類屬不動產 開發業，係指從事不動產開發、住宅、⼤大樓樓及其他建設投資興建、租售業務等⾏行行業。

(三)購地⾃自建開發 ⼟土地開發⼀一詞之解釋頗多，參參閱李鴻毅(1994)所提之表1-1，本研究⼟土地開發定義是根據李鴻毅(1994)所提之第四層級指對⼟土地開發⼀一詞之解釋為 主， 指單宗⼟土地上建築物開發，如私⼈人之營建⾏行行為。

資料來來源：李鴻毅(1994)

(四)複合式⼟土地開發 主要在於⼟土地的取得愈來來愈困難，⼀一宗建築基地，其中有很多類型的地主，有的地主願將所有的⼟土地出售予建築開發商，有的地主將其⼟土地與建築 商合建， 有的地主願負擔建築營建費⽤用⽽而以委建模式，故整宗基地，請建照時，有部份為 建築開發商的，有部份為地主的，待興建完成的房屋部份 為建築開發商所有，可銷售移轉予消費者，部份分配給地主。複合式⼟土地開發可分為以下四種型式。 1.部分買斷部分合建混合型。 2.部分買斷部分委建混合型。 3.部分合建部分委建混合型。 4.部分買斷部分合建部分委建混合型。

5

6

建築開發商

全坤建設2月才開始公開銷售的新案「全坤雲峰」，基地面積1140坪，為2棟23層大樓，皆 為單層2戶設計，住家規劃55~85坪，3~4房格局，樓高3.2米，每戶須購買2車位。公設 比約31%，休閒設施為31米戶外游泳池、SPA池、交誼廳及空中花園等。 該案為SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，建材選用Low-E玻璃、YKK氣密窗，廚具配有BOSCH烤 箱，衛浴選用TOTO系列。專案經理林世偉表示，此案因規劃特殊，吸引不少全坤建設老客戶 詢問，也有在地換屋族及中正、大安區客戶前來看屋。

7

9

10

專 案 名 稱：全坤威峰 專 案 規 模：1435坪（地上19樓樓、地下3樓樓，共382⼾戶、⾞車車位270個） 建 築 ⽤用 途：集合住宅

建築設計特⾊色： 1.【台北第⼀一街，變⾝身「表參參道之丘」】 利利⽤用量量體漸層退縮，以抽象化⽔水波傳達立⾯面，曲線設計突破⼀一般直線僵化的建 築。以立⾯面草繪優雅融合周圍的樓樓宇地景，同時呼應萬華豐富的⾃自然、⼈人⽂文景觀。 2. 本案從傳統矩形演變到曲線立⾯面設計，創建⼀一具有⾥里里程碑碑意義的世界級地標建築。也利利⽤用整體設計國際⽔水平完整⾨門⾯面的 商業店街，⼀一次滿⾜足居住、⼯工作、購物需求。將立⾯面曲線設計將客廳調整向外，提供更更多實⽤用的內部空間，創造三⾯面窗視 效。 3.《Master Piece 全坤匯聚全球⼤大師》3⼤大世界建築團隊聯聯⼿手，全坤建設‧MG2‧LNL打造⻄西區仰望新地標 (1)全坤威峰，是全坤建設以第⼀一品牌的魄⼒力力，推動⻄西區更更新打造的⼝口碑碑代表作，匯聚⼀一級建築團隊，投注多年年⼼心⼒力力，為您 打造稀有的國⾨門鉅構。 (2)美國MG2，世界前50⼤大建築設計公司，商業建築連年年名列列世界前三強；全球前500⼤大知名企業中，⼤大多與MG2合作過。 (3)LNL屢屢獲國際殊榮，商業，零售，飯店等總體綜合規劃及景觀環境設計享有盛譽。

設 計 團 隊：建築設計：美國⻄西雅圖MG2建築師事務所、美國LNL建築師事務所、張昌明建築師事務所 興 建 團 隊：投資興建：全坤建設開發股份有限公司 營建⼯工程：億東營造股份有限公司

11

12

13

14

都市更更新陷阱 都市更更新概念念屋數字密碼

數字 50

總⼾戶數在50⼾戶以上的

數字 40

週邊區域新成屋房價每坪40 萬以下

數字 30

老房⼦子屋齡仍在30年年以內

數字 20

都更更單元社區內店⾯面⼾戶數占

數字 10

⾯面前巷道寬度在10公尺以下

20％以上

15

複合式⼟土地開發 合建 地主

既有 地主

複 合 式 ⼟土 地 開 發

不賣祖產

看好 未來來趨勢

合建 模式

降低 建築 開發商

投資風險

善⽤用 運⽤用資⾦金金

⼟土地 不易易取得

16

⾃自⾏行行劃定都市更更新 依「都市更更新條例例」第11條，由⼟土地及合法建物所有權⼈人依「臺北市都市更更新⾃自治條例例」第12、15條及「臺北市⾃自⾏行行劃定 更更新單元重建區段作業須知」規定檢具相關書件向本府申請⾃自⾏行行劃定更更新單元。 說明： 申請⾃自⾏行行劃定更更新單元⽅方式： 1.申請⼈人：⼟土地及合法建築物所有權⼈人（⾄至少1⼈人）。 2.申請基地規模應符合下列列更更新單元劃定基準規定之⼀一： (1)為完整之計畫街廓者。 (2)街廓內⾯面積在⼆二千平⽅方公尺以上者。 (3)街廓內臨臨接⼆二條以上之計畫道路路，⾯面積⼤大於該街廓四分之⼀一且在⼀一千平⽅方公尺以上者。 (4)街廓內部分⼟土地業已建築完成，確無法合併更更新且無礙建築設計及市容觀瞻，其未建築完成部分⾯面積⼀一千平⽅方公尺以 上，並為⼀一次更更新完成者。但其⾯面積在五百平⽅方公尺以上，經敘明理理由，提經臺北市都市更更新審議委員會審議通過者。 (5)跨街廓更更新單元之劃設，其中應⾄至少有⼀一街廓符合第⼀一款⾄至第四款規定之，並採整體開發且不影響各街廓內相鄰⼟土地之 開發者。 3.申請基地建築物應符合建築物及地區環境評估標準指標第⼀一項⾄至第⼗十四項中任三項。

17

臺北市未經劃定應實施更更新之地區⾃自⾏行行劃定更更新單元建築物及地區環境評估標準 中華⺠民國98年年1⽉月8⽇日府法三字第09733470000號令修訂 中華⺠民國94年年9⽉月1⽇日臺北市政府(94)府法三字第09420601800號令訂定發布 第01 本標準依臺北市都市更更新⾃自治條例例第⼗十五條第四項規定訂定之。 條 第02 臺北市未經劃定應實施更更新之地區⾃自⾏行行劃定更更新單元建築物及地區環境評估標 條 準，應符合下列列規定。但為達整體開發⽬目的，經臺北市政府(以下簡稱本府)審核 要求擴⼤大納入之更更新單元範圍，得不受本條之限制。

(⼀一)更更新單元內屬非防火建築物或非防火構造建築物之棟數比例例達⼆二分之⼀一以上，並經委託建築師、專業技師或機構辦理理鑑 定者。 (⼆二)更更新單元內現有巷道彎曲狹⼩小，寬度⼩小於六公尺者之長度佔現有巷道總長度比例例達⼆二分之⼀一以上。 (三)更更新單元內各種構造建築物⾯面積比例例達⼆二分⼀一以上：⼟土磚造、⽊木造、磚造及⽯石造建築物、⼆二⼗十年年以上之加強磚造及鋼鐵 造、三⼗十年年以上之鋼筋混凝⼟土造及預鑄混凝⼟土造、四⼗十年年以上之鋼骨混凝⼟土造。 (四)更更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓樓板等腐朽破損或變形，有危險或有安全之虞者之棟數比例例達⼆二分之 ⼀一以上，並經委託建築師、專業技師或機構辦理理鑑定者。 (五)更更新單元內合法建築物地⾯面層⼟土地使⽤用現況不符現⾏行行都市計畫分區使⽤用之樓樓地板⾯面積比例例達⼆二分之⼀一以上。 (六)更更新單元周邊距離捷運系統⾞車車站、本府公告之本市重⼤大建設或國際觀光據點⼆二百公尺以內。 (七)更更新單元內建築物無設置化糞池或經委託建築師、專業技師或機構辦理理鑑定該建築物沖洗式廁所排⽔水、⽣生活雜排⽔水均未 經處理理⽽而直接排放之棟數比例例達⼆二分之⼀一以上。 (八)更更新單元內四層以上之合法建築物棟數佔更更新單元內建築物棟數達三分之⼀一以上，且該四層以上合法建築物半數以上無 設置電梯設備及法定停⾞車車位數低於⼾戶數者。 (九)更更新單元內建築物耐震設計標準，不符內政部七⼗十八年年五⽉月五⽇日台內營字第六九⼀一七○⼀一號修正之建築技術規則規定者 之棟數比例例達⼆二分之⼀一以上。 (⼗十)穿越更更新單元內且未供公共通⾏行行之計畫道路路之⾯面積比例例達⼆二分之⼀一以上。 (⼗十⼀一)更更新單元範圍現有建蔽率⼤大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之⼆二分之⼀一。有關建蔽率及容積率之計算，以合法 建築物為限。 (⼗十⼆二)更更新單元內平均每⼾戶居住樓樓地板⾯面積低於本市每⼾戶居住樓樓地板⾯面積平均⽔水準之三分之⼆二以下或更更新單元內每⼾戶居住樓樓 地板⾯面積低於本市每⼾戶居住樓樓地板⾯面積平均⽔水準之⼾戶數達⼆二分之⼀一者。 (⼗十三)內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保存區、本府指定之歷史建築及推動保存之歷史街區。 (⼗十四)更更新單元⾯面積在三千平⽅方公尺以上或完整街廓，並應舉辦地區說明會及⼟土地及合法建築物所有權⼈人均超過⼗十分之三， 並其所有⼟土地總⾯面積及合法建築物樓樓地板⾯面積均超過⼗十分之三之同意。

18

⼀一、建築物窳陋陋且非防火構造或鄰棟間隔不⾜足，有妨害公共安全之虞 符合指標(⼀一)、(⼆二)其中之⼀一項及其他指標之⼆二項者。 ⼆二、建築物因年年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列列不良或道路路彎曲狹⼩小，⾜足以妨害公共通⾏行行或公共安全 符合指標(⼆二)、(三)、(四)其中之⼀一項及其他指標之⼆二項者。 三、建築物未符合都市應有之機能 符合指標(五)、(八)、(⼗十)其中之⼀一項及其他指標之⼆二項者。 四、建築物未能與重⼤大建設配合 符合指標(六)及其他指標之⼆二項者。 五、具有歷史、⽂文化、藝術、紀念念價值，亟須辦理理保存維護 符合指標(⼗十三)。 六、居住環境惡惡劣，⾜足以妨害公共衛⽣生或社會安全 符合指標(七)、(⼗十⼀一)其中之⼀一項及其他指標之⼆二項者。 七、避免災害之發⽣生 符合指標(⼀一)、(九)其中之⼀一項及其他指標之⼆二項者。 備註： ⼀一、指標第⼗十⼀一項之建蔽率及容積率之計算，以合法建築物為限。

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

都市更更新權利利變換計

34

⼤大同再⽣生計畫 ⼤大稻埕與⼤大龍峒是⼤大同早期發跡地，因⽔水陸貿易易運輸造就商鼎繁 華榮景。其後運輸功能消退、城市發展東移、產業變遷，讓⼤大同老建成區發展呈現 停滯遲緩，本區都市機能與品質亟待提升、亟需仰賴整體性都市再⽣生計畫之指導、振興傳統產業與活化⽂文化歷史街區、期待具改變性之交通基盤建 設、發展地區⽂文化觀光及善⽤用⽔水岸景觀資源， 以及市⺠民殷切期盼公部⾨門之傾聽及回應等議題。 台北市政府希冀透過本再⽣生計畫，整合現地豐富之⽔水綠、產業、交通、 ⽂文化歷史及創意氛圍等資源，透過公辦都更更提供公共住宅，同時思索 建成圓 環再發展及推動市場改建更更新議題，改善地區環境品質、強化 老舊社區機能;並以⽔水岸遊憩及綠⾊色⼈人本交通為發展策略略，振興傳統 產業引入青創氛 圍，藉由⽂文化觀光及特⾊色商圈整合⾏行行銷，重塑地⽅方發 展脈絡。未來來持續透過設立社區規劃師⼯工作室駐地長期經營與溝通， 廣納市⺠民參參與意⾒見見，逐步 實踐再⽣生計畫之願景。本計畫發展⽬目標如下： (⼀一)強化老舊社區機能：以公辦都更更配合中繼住宅為⼿手段，提供公共住宅，改善舊社區環境品質。 (⼆二)國順景星⾥里里社區培⼒力力都更更計畫：建立符合地區發展脈絡與⺠民眾需求之多元再⽣生⽅方案，凝聚社區意識並開啟⺠民眾對於⾃自主街區活化再⽣生⽬目的。 (三)建成圓環再⽣生發展計畫：廣納地⽅方意⾒見見，作為後續規劃設計及再⽣生發展之參參考。 (四)積極辦理理市場改建更更新：更更新老舊傳統市場，如⼤大龍國宅及市場更更新、永樂市場改建等，改善整體市場經營環境。 (五)振興傳統產業引入青創：跨區融合南⼤大同及北⼤大同地區特⾊色，共創⼤大同商圈再⽣生，提升地區產業軟實⼒力力。 (六)建置綠⾊色交通網絡：藉由捷運、公⾞車車、⼈人⾏行行步道等與 YouBike 擴點計畫，形成智慧綠⾊色⼈人本交通路路網，營造友善交通環境，並強化淡⽔水河岸之可 及性。此外為解決市區內國道客運空間不⾜足之問 題，增設北區轉運站帶動周邊發展，形成北區⾨門⼾戶計畫交通樞紐。 (七)塑造⽂文史觀光特⾊色：形塑特⾊色商圈下，除公有閒置空間改變使⽤用 3 ⽤用途外，透過修法⿎鼓勵⼤大稻埕特⾊色街區成為臺北都會區⾸首創⺠民宿專區，藉由國 內外⽂文化觀光整合⾏行行銷，打造友善旅遊環境。 (八)打造⽔水岸景觀廊道：利利⽤用近⽔水地理理優勢，發展淡⽔水河岸景觀藍藍⾊色 ⽔水路路。進⾏行行⽔水岸環境疏浚計畫，以提供藍藍⾊色⽔水路路穩定航班，俾活化及豐富淡⽔水河 岸之觀光遊憩資源。 (九)設立社區規劃師⼯工作室：⾸首創設立社區規劃師⼯工作室計畫，利利⽤用社區規劃師團隊資源，⾯面對⾯面無障礙溝通，建立公私部⾨門對話平台，貼近地⽅方、 長期經營，讓市政溝通無礙。

35

計畫範圍 本計畫以⾏行行政區⼤大同區為計畫範圍，⼤大同區位於臺北市之⻄西部，東邊以捷運淡⽔水線和中⼭山區為鄰，⻄西邊則以淡⽔水河與新北市三重區分開，南邊以忠 孝⻄西路路、鄭州路路與中正區、萬華區銜接，北邊以中⼭山⾼高 速公路路邊界和⼠士林林區為界，⼟土地⾯面積約為 5.6815 平⽅方公⾥里里，包含建 明⾥里里、光能⾥里里、景星 ⾥里里、建泰⾥里里、保安⾥里里、⽟玉泉⾥里里、朝陽⾥里里、雙連⾥里里、 星明⾥里里、建功⾥里里、延平⾥里里、⺠民權⾥里里、南芳⾥里里、⼤大有⾥里里、永樂⾥里里、老師 ⾥里里、鄰江⾥里里、國慶⾥里里、國順 ⾥里里、隆隆和⾥里里、重慶⾥里里、⾄至聖⾥里里、斯⽂文⾥里里、 揚雅⾥里里、蓬萊⾥里里等 25 ⾥里里，⼈人⼝口數約為130,236 ⼈人(統計⾄至105年年8⽉月底)，⼈人⼝口密度約 22,923 ⼈人/平⽅方公⾥里里。

圖 3 計畫範圍示意圖

36

發展構想及重點策略略地區 本計畫為解決⽬目前⼤大同區都市發展課題，將整合現地豐富之⽔水 綠、產業、交通、⽂文化歷史及創意氛圍等資源，提出 9 項發展計畫: (⼀一)公辦都更更標竿計畫: I.

現況:⼤大同區為臺北市早期商業核⼼心，⾯面臨臨房屋老舊窳陋陋、公共環境亟待整備等問題，本府刻研擬⻄西區⾨門⼾戶計畫，將重新賦 予⼤大 同區交通樞紐地位，具有再發展契機。因此本府盤整既有 產業空間布局、重⼤大建設、交通節點、歷史資源、創意資源、公有⼟土 地之分布，以公有⼟土地為引擎並優先協助弱勢整建住 宅，選定為公辦都更更推動重點策略略地區，以公辦都更更作為⺠民辦都更更標竿， 引領當地再⽣生。

II.

發展構想:有效利利⽤用公有地開發，建構交通樞紐、帶動地區發 展;以公辦都更更搭配中繼住宅為⼿手段，提供公共住宅。

III.

推動重點策略略地區:「蘭蘭州-斯⽂文⾥里里整宅」及「臺鐵 D1 ⻄西半、 E1、 E2 街廓」2 處公辦都更更基地，及 1 處明倫倫國⼩小中繼住宅基 地。

圖 4 公辦都更位置示意圖

37

Not In My Back Yard 近年年來來⻄西⽅方「環境正義」(Environmental Justice)運動如火如荼的展開，正是突顯出當我們在追求環境價值的過程中，不能 違反社會正義的基本原則。每⼀一個⼈人都有平等享⽤用乾淨的⽔水及空氣以及其他⾃自然資源的權利利，環境價值的確保必須不以種 族、族群或社經地位作區別，追求⼀一種全⾯面性的平等與保護。 然⽽而從典型的功利利主義原則(utilitarianism)來來思考政府的政策規劃，則政府施政的總體性⽬目標，便便是如何為這些受政策影響 的集體，創造出最⼤大快樂的淨值。因此政府決策的最⾼高指導原則，即是如何獲取『最⼤大多數⼈人最⼤大幸福』。 以上述烏坵核廢料預定地的政策來來說，既然核能發電是當今能源開發中最重要的能源，⽽而核廢料是核能發電過程中，無法避 免的副產品，倘若若未能妥善處置核廢料，可能影響到⼀一般⺠民眾的⽣生活及健康；因此尋求⼀一個最終處置場，便便是解決核廢料的 必要途徑。所以將核廢料處置場設於⼈人⼝口相對稀少，降低風險波及的範圍，以降低對多數⼈人的危害程度，便便是⼀一個好的政 策。 然⽽而這樣的政策，並無法解決在政策中，關於利利益與負擔的分配，所涉及到的公平性問題。儘管將處置場設於⼈人⼝口稀少地 區，可以減少對⼤大多數⼈人所造成的風險，但是這樣的政策本⾝身，卻無法證成當地居⺠民必須接受這樣的負擔，以成就他⼈人的福 祉的正當性。因為每⼀一個⼈人都具有⼀一種奠基於公平及正義基礎上的不可侵犯性，即使政府以整體社會福祉的名義，也不能加 以侵犯(Rawls,1973：3)。政府對於所有⼈人⺠民必須給予同等的關注與尊重(euqal respect and concern)(Dworkin,1978:272)， 換⾔言之，政府應該重視每⼀一個⼈人的利利益與福祉，並把每⼀一個⼈人的利利益與福祉視為同等重要，因此任何的政治決定應該平等的 考量量每⼀一個⼈人的利利益；⽽而不能為成就多數⼈人的利利益，⽽而犧牲少數者的利利益。 為了了解決這⼀一個政策難題，同時體認到確實無法對於風險進⾏行行重分配，往往有⼈人主張可以透過補償的⽅方式，來來成就分配上的 平等(Distributive Equity)(Hunold&Young:83)。也就是儘管將核廢處置場設於烏坵，可能侵犯到當地居⺠民的基本權益，但是 可以透過補償的⽅方式，來來解決風險分配的不平等。因此⽤用⾦金金錢補償居⺠民對風險的承擔，⼀一直是近年年來來台電公司⾯面對核廢料預 定地廠址評選過程中，主要的處理理⽅方式。然⽽而透過補償解決風險分配有幾個問題： ⼀一、這樣的⽅方式並無法回答究竟「誰有？」以及「誰應該有？」決策權，以及根據「什什麼樣的程序」。由於政策專家將此問 題界定為「該如何補償」、「補償多少」給承受風險的居⺠民，同時僅從安全、效率、地理理因素等等技術層⾯面加以考量量，⽽而不 涉及到選擇當地作為預定地的決策層⾯面，是否符合程序正義的原則，忽略略了了決策權威正當性的問題。 ⼆二、在許多居⺠民看來來，他們訴求的焦點，不在於他們未受到合理理的補償，⽽而在於他們在決策過程中未受到尊重。這樣的決策 ⽅方式不尊重社區居⺠民的⾃自主性，同時補償⽅方式無法彰顯居⺠民對決策的看法，使得居⺠民僅能在要不要接受補償的層⾯面上，和官 員進⾏行行抗爭，⽽而無法針對政策規劃的原初構想表達立場。然⽽而正如上述，補償的⽅方式，仍舊無法解決風險分配上的不平等， 既然每⼀一個⼈人都具有即使以整體社會福利利的理理由也不能踐踏的不可侵犯性，每⼀一個社會的成員都必須是以⽬目的本⾝身，⽽而非以 ⼯工具來來相待，則個⼈人的基本權利利必須加以確保；同時既然政府對於所有⼈人⺠民必須給予同等的關注與尊重，則政策官員仍必須 ⾯面對如何證成當地居⺠民必須接受這樣的負擔，以成就他⼈人福祉的正當性問題。 因此當社會環保意識逐漸⾼高漲的階段，處理理這些社會上不可欲的物質時，就必須基於社會正義的基本原則，關注決策程序的 正當性以及結果的合理理性，倘若若僅從補償的⾓角度來來解決，不僅無法消彌居⺠民的受害意識，更更使社會蒙上不公義的污名。這也 是近年年來來，台灣持續不斷的環保抗爭事件中，無法解決的問題。當社區居⺠民提出「要我們接受這樣的風險的理理由在哪

38

裡？」、「為什什麼其他地區不⽤用⾯面對這樣的問題，儘管他們也是這些問題的製造者？」、「為什什麼決策過程中未能參參與，直 到結果確定後才被告知？」時，傳統的決策正當性就遭受質疑，也造成「寧避」症候群不斷蔓延，政策無法推動的僵局不斷 發⽣生。下⼀一節，我們就針對寧避症候群的原因與專家決策的正當性，作進⼀一步的分析。

內容出處：東吳⼤大學『寧避』(NIMBY)症候群，專家政治與⺠民主審議

39

嫌惡惡設施 §都市計畫法 第四⼗十四條 道路路系統、停⾞車車場所及加油站，應按⼟土地使⽤用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路路、公路路通過實施都市 計畫之區域者，應避免穿越市區中⼼心。 第四⼗十五條 公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫⼈人⼝口密度及⾃自然環境，作有系統之布置，除具有特殊情 形外，其佔⽤用⼟土地總⾯面積不得少於全部計畫⾯面積百分之⼗十。 第四⼗十六條 中⼩小學校、社教場所、社會福利利設施、市場、郵政、電信、變電所、衛⽣生、警所、消防、防空等公共設施，應 按閭閭鄰單位或居⺠民分布情形適當配置之。 第四⼗十七條 屠宰場、垃圾處理理場、殯儀館、火葬場、公墓、污⽔水處理理廠、煤氣廠等應在不妨礙都市發展及鄰近居⺠民之安 全、安寧與衛⽣生之原則下，於邊緣適當地點設置之。 政府規定，不動產說明書中須詳列列物件50公尺內重要設施： 嫌惡惡設施1：⾼高架橋、⾼高架道路路、鐵道或捷運軌道 嫌惡惡設施2：⾼高壓電塔、變電所、捷運軌道 嫌惡惡設施3：加油站、瓦斯⾏行行 嫌惡惡設施4：機場 嫌惡惡設施5：焚化爐、資源回收場 嫌惡惡設施6：聲⾊色場所 嫌惡惡設施7：神壇宮廟 嫌惡惡設施8：傳統市場、夜市 嫌惡惡設施9：福地、靈骨塔、殯儀館 嫌惡惡設施10：總統府、立法院

40

類別

嫌惡惡原因

⾶飛機場

⾶飛機起降噪⾳音⼤大、⾶飛 松⼭山區 安事故影響安全

5-10%

加油站

⾞車車流量量多、油氣易易 燃，意外發⽣生時直接 市區、市郊 波及⺠民房

5-7%

瓦斯槽

瓦斯易易燃，意外發⽣生 松⼭山區 時直接波及⺠民房

7-10%

⾼高壓電塔

電流量量⼤大，天候不佳 市郊 時，易易發⽣生意外

7-10%

神壇

焚燒紙錢，製造煙 ⼤大同區、中⼭山區、萬 塵，各式儀式噪⾳音擾 5-7% 華區、北縣 ⼈人

⾼高架橋

⾯面臨臨⾼高架橋，⾞車車流量量 ⼤大，噪⾳音擾⼈人，私密 ⾼高架橋沿線 性差

5-10%

鐵道

火⾞車車⾏行行經噪⾳音擾⼈人

5-10%

⾼高架捷運

運列列⾞車車⾏行行經，噪⾳音 ⼤大，午夜後才寧靜， 捷運沿線 私密性差

夜市

夜市晚間⼈人聲鼎沸， 松⼭山區、⼠士林林區、板 7-10% ⽽而且會製造環境髒亂 橋市

垃圾場

運列列⾞車車⾏行行經，噪⾳音 ⼤大，午夜後才寧靜， ⽂文⼭山區、中和市 私密性差

垃圾場附近住宅有限

焚化爐

垃圾⾞車車出入、衛⽣生條 新店市 件不良

10-25%

墳墓

墓為⼀一般⼈人⼼心⽬目中的 南港區、⽂文⼭山區、內 不祥之物，忌諱與墳 湖區、信義區、⼟土城 10-25% 墓為鄰，且陰氣太 市、中和市、新店市 重，住的比較不安穩

殯儀館

陰氣太重，經常舉⾏行行 喪葬儀式，⼲干擾居家 中⼭山區、板橋市 安寧

特種⾏行行業

與⼀一般住家作息相 北投區、中⼭山區、板 反，入夜後才開始營 橋市、中和市、永和 5-10% 業，出入份⼦子複雜， 市、新莊市 對治安有虞

停⾞車車塔

停⾞車車塔周邊巷道⾞車車輛 多，影響居⺠民出入， 市區 尤其巷道內的⾞車車輛將 威脅兒童安全

家庭加⼯工廠

⽩白天機械運作噪⾳音擾 松⼭山區、板橋市、中 ⼈人，上下貨物時，⾞車車 10-15% 和市、新莊市 輛進出不易易

⽣生命威脅

⽣生活⼲干擾

⾏行行政區

與鄰近區域之房價價 差

項⽬目

41

鐵路路沿線

5-7%

10-25%

5-7%