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Condoliaison VOL. 2026, N o 3 I AUTOMNE

REVUE D’INFORMATION DU REGROUPEMENT DES GESTIONNAIRES ET COPROPRIÉTAIRES DU QUÉBEC

Chronique gestion

TRANSITION ÉNERGÉTIQUE Consommer mieux, au bon moment : les parties privatives entrent dans la transition

DÉVELOPPEMENT Lancement officiel du nouveau chapitre de l’Estrie du RGCQ à Orford

GESTION Avant l’hiver : la meilleure assurance, c’est la prévention

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Condoliaison

Sommaire 4

VO L 2 02 6 , No3 I AU TOM N E

Éditorial national Déjà la rentrée par Yves Joli-Coeur, Ad. E., président du RGCQ Provincial

Éditorial du directeur général Bien vivre en copropriété : protéger aujourd’hui, préparer demain par Yves Nadon

Retour sur notre conférence à Orford

Chronique gestion Administrateurs de copropriété : protégez votre syndicat en gouvernant d’abord les risques par Caroline Martel

L’autogestion en copropriété Trouver l’équilibre entre autonomie et structure

Avant l’hiver : la meilleure assurance, c’est la prévention

ÉLECTIONS PROVINCIALES 2026 42

Faire avancer la copropriété, bien au-delà de la campagne électorale

Vivre une élection en copropriété Les règles à suivre pour les candidats et l’affichage électoral en partenariat avec Condolegal.com

Info

RGCQ 70

RGCQ – chapitre de Montréal Quand la copropriété vieillit avec ses copropriétaires par Karl Michel

RGCQ – chapitre de Québec Il y a encore de bonnes raisons de choisir la copropriété par Michel Paradis, Ad. E.

RGCQ – chapitre de l’Outaouais La confiance revient… et c’est une excellente nouvelle pour la copropriété par Roch St-Jacques

52 34

Consommer mieux, au bon moment : les parties privatives entrent dans la transition Une collaboration entre Hydro-Québec et le RGCQ Gestion Qui peut installer un chauffe-eau?

Clauses réputées non écrites en copropriété divise

par Me Camille Joli-Coeur

Avant de poursuivre : poser les bonnes questions

L’AISGC : une voix internationale pour faire progresser la gestion de la copropriété

RGCQ – chapitre de l’Estrie Les petites copropriétés : des réalités particulières qui appellent des solutions adaptées par Francine Poirier

Calendrier des activités et des formations

Condoliaison I AUTOMNE 2026

É D I TO R I A L

Condoliaison

N AT I O N A L

Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec Provincial — RGCQ Provincial

Déjà la rentrée

1200, avenue McGill College, bureau 1500 Montréal (Québec) H3B 4G7 T : 514 916-7427 www.rgcq.org Direction générale du RGCQ Yves Nadon

par Yves Joli-Coeur, Ad. E.,

Direction du magazine Gabrielle Tournier

président du RGCQ Provincial

Coordination Jade Serbah

L’automne sera bientôt à nos portes, après la rentrée scolaire et la « reprise du collier », suivant les quelques mois d’été, de farniente et de dolce vita.

ous serons aussi témoins, lors de cette rentrée, des premières activités de l’Association internationale des syndics et gestionnaires de copropriété (AISGC), créée en mai dernier. Cette organisation internationale basée à Paris regroupe présentement des associations reliées à la copropriété représentant la France, la Belgique, le Portugal, le Maroc et le Québec, en l’occurrence le RGCQ, et elle entend poursuivre son développement en accueillant progressivement d’autres organisations nationales. Elle a pour mission de rassembler les professionnels en gestion de copropriété, à l’échelle planétaire, afin de promouvoir et de valoriser la profession de « syndic », telle qu’elle est connue en France et en Belgique, et de « gestionnaire de copropriété », comme on la connaît au Québec. L’objectif consiste à mettre en place un mécanisme de discussions et un lieu d’échanges, où chacun pourra apprendre de l’expérience des autres, tout en conservant ses particularités propres. Cette volonté se traduira notamment par la publication de travaux de droit comparé, l’organisation de colloques internationaux et le développement de collaborations entre les organisations membres. 4

Condoliaison I AUTOMNE 2026

Les syndics et gestionnaires occupent en effet une place centrale dans la gestion des copropriétés. Certains pays, comme la France et la Belgique, structurent déjà cette profession, en imposant notamment une formation obligatoire et des règles déontologiques, alors qu’ailleurs, comme au Québec, l’encadrement demeure inexistant. L’AISGC se veut donc une plateforme d’échanges et de coopération entre pays en vue de contribuer à l’évolution des pratiques de gestion en copropriété, partout dans le monde. Le RGCQ s’est donné pour mission, comme vous savez, de renforcer la gouvernance en copropriété et de promouvoir la professionnalisation des gestionnaires. On remarque en effet au Québec une croissance soutenue de cette activité, qui demeure pourtant exercée sans le moindre cadre normatif, sans exigences minimales de formation et d’assurances, et sans mécanisme de contrôle des connaissances et des compétences. Cette aberration est inacceptable, dans une perspective de protection du public, compte tenu de l’importance de leurs activités. C’est pourquoi nous avons contribué à la création de l’AISGC et que nous entendons en promouvoir les activités. Vivre en copropriété consiste en une vie communautaire d’habitat, au sein duquel les copropriétaires sont matériellement et juridiquement interdépendants, mais représente aussi, très fréquemment, le plus grand investissement de leur vie. Il va de soi que les personnes appelées à gérer les activités et les avoirs du syndicat, notamment en matière de conservation de l’immeuble, doivent être compétentes et assujetties à des normes de contrôle. 

Équipe éditoriale Me Michel Paradis Gabrielle Tournier Jade Serbah Hélène Joli-Coeur Richard LeCouffe, révision juridique Caroline Martel Véronique Martel Équipe de rédaction Laurent Dion Richard LeCouffe Caroline Martel Véronique Martel Jade Serbah Révision linguistique et révision des maquettes Frédérique LeBlanc Publicité Diane Ménard – d.menard@rgcq.org Production graphique Bernard Lamy – blamylamy@gmail.com Sophie Bellemare Impression et distribution Imprimerie Solisco inc. Scott (Québec) Dépôt : Bibliothèque et archives nationales du Québec et du Canada Envoi de publication convention # 42063014

FIÈREMENT D’ICI

DEPUIS 35 ANS

É D I TO R I A L

D U

D I R E C T E U R

G É N É RA L

Bien vivre en copropriété :

protéger aujourd’hui, préparer demain par Yves Nadon,

directeur général, RGCQ Provincial

Choisir la copropriété, c’est choisir bien plus qu’un type d’habitation. C’est choisir un milieu de vie où le bien-être collectif, la qualité de l’environnement et la valeur de notre patrimoine reposent sur des décisions prises ensemble.

ujourd’hui, la copropriété est en pleine évolution. Les immeubles vieillissent, les attentes des copropriétaires changent et les responsabilités des administrateurs deviennent de plus en plus importantes. Cette réalité peut sembler exigeante, mais elle représente surtout une occasion de mieux préparer l’avenir. Une copropriété bien administrée est une copropriété qui protège et, bien souvent, augmente sa valeur marchande. Les travaux planifiés au bon moment, une saine gestion financière, une gouvernance transparente et une communication efficace contribuent directement à préserver le patrimoine collectif et à offrir un milieu de vie où il fait bon vivre. Les attentes des copropriétaires sont en réalité simples : vivre dans un environnement harmonieux, avoir la tranquillité d’esprit de savoir que leur immeuble est bien géré, réduire les risques de mauvaises décisions et éviter des dépenses inutiles grâce à une planification rigoureuse. C’est précisément là que le RGCQ souhaite faire une différence. Notre mission est de simplifier la copropriété en accompagnant les administrateurs, les gestionnaires et les copro6

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priétaires dans les décisions qui comptent vraiment. Par nos formations, nos guides, nos ateliers, nos outils pratiques et notre accompagnement, nous transformons des enjeux parfois complexes en solutions concrètes, accessibles et adaptées à la réalité des syndicats. Être membre du RGCQ, c’est aussi bénéficier de la force d’un réseau. Grâce à nos partenaires, nos membres ont accès à des ressources, à des avantages et à l’expertise de professionnels reconnus, réunis autour d’un même objectif : mieux outiller les syndicats de copropriétaires. Parce qu’au final, une meilleure information mène à de meilleures décisions. Et de meilleures décisions permettent de réduire les risques, de réaliser des économies à long terme et de préserver la valeur de votre investissement. C’est dans cet esprit que s’inscrivait notre Colloque 2026, présenté sous le thème « Bien vivre en copropriété : protéger aujourd’hui, préparer demain ». Ce thème demeure plus que jamais d’actualité, puisqu’il résume bien les défis auxquels les syndicats sont confrontés, soit protéger la valeur de leurs immeubles, mieux planifier leurs décisions et préparer l’avenir avec confiance. Tout au long de cette journée, administrateurs, gestionnaires, professionnels et experts ont mis en commun des pratiques concrètes pour mieux planifier les travaux, prendre des décisions financières éclairées, communiquer efficacement avec les copropriétaires et relever les défis de la copropriété de demain. Au RGCQ, nous sommes convaincus qu’en protégeant aujourd’hui nos immeubles, nous préparons non seulement leur avenir, mais aussi celui des communautés qui y vivent. C’est ensemble que nous continuerons à faire de la copropriété un milieu de vie simple, sécuritaire, durable et agréable à habiter. 

VOTRE GUICHET UNIQUE POUR TOUT BESOIN JURIDIQUE EN MATIÈRE DE COPROPRIÉTÉ

Votre déclaration de copropriété est-elle devenue désuète? Par Me Chloé Gélinas-Forster et Me Clarisse Menassa, notaires La déclaration de copropriété constitue la pierre angulaire de toute copropriété. Elle encadre les droits et obligations des copropriétaires, les pouvoirs du conseil d'administration ainsi que les règles de fonctionnement de l'immeuble. Or, de nombreuses déclarations ont été rédigées il y a plusieurs décennies et n'ont jamais été révisées malgré les importantes réformes qu'a connues le droit de la copropriété.

Pourquoi mettre à jour ma déclaration de copropriété?

Parce que le droit de la copropriété a connu une véritable transformation au cours des dernières années. Depuis 2018, pas moins de huit modifications législatives et deux règlements majeurs sont venus modifier les règles applicables aux syndicats de copropriétaires.

Me Chloé Gélinas-Forster cgelinasforster@duntonrainville.com 450 686-8683

Dans bien des cas, les déclarations de copropriété rédigées avant ces réformes ne reflètent plus adéquatement les obligations actuelles du syndicat ni les réalités modernes de gestion. Une mise à jour permet donc d'intégrer ces changements et d'assurer une meilleure cohérence avec le cadre juridique actuel.

Faut-il nécessairement réécrire toute la déclaration? Elle permet notamment :

de supprimer les clauses devenues désuètes, abusives ou incompatibles avec la législation actuelle;

de moderniser la terminologie et la rédaction; d'intégrer les nouvelles dispositions législatives; d'incorporer les modifications et les règlements adoptés au fil des années; de regrouper l'ensemble des règles dans un document unique, cohérent et facile à consulter.

Bon à savoir Une déclaration de copropriété est un document évolutif. Même lorsqu'elle demeure conforme à la loi, il peut être opportun de la mettre à jour afin d'intégrer les nouvelles réalités de gestion de l'immeuble ou les orientations souhaitées par les copropriétaires. Toute modification doit toutefois être approuvée selon les majorités prévues par la loi.

Plus que jamais, Dunton Rainville est LE cabinet de confiance pour tout service juridique en matière de copropriété.

Me Clarisse Menassa cmenassa@duntonrainville.com 450 686-8683

Votre déclaration de copropriété a-t-elle besoin d'être révisée… ou ignorez-vous simplement si elle devrait l'être? L'équipe de Dunton Rainville accompagne les syndicats de copropriétaires dans la révision, la modification et la réécriture de leurs déclarations de copropriété. Communiquez avec Me Chloé Gélinas-Forster ou Me Clarisse Menassa afin d'obtenir une évaluation de votre déclaration de copropriété.

Nouveau chapitre de l’Estrie du RGCQ

Retour sur notre conférence à Orford

Lancement oﬃciel du nouveau chapitre de l’Estrie du RGCQ à Orford Une conférence consacrée aux nouvelles obligations des syndicats de copropriétaires a réuni copropriétaires, gestionnaires et professionnels de la région. par Laurent Dion, collaborateur à la rédaction au sein du RGCQ 8

Condoliaison I AUTOMNE 2026

Quelques mois après sa création, le chapitre de l’Estrie du RGCQ a procédé à son lancement ofﬁciel le 19 juin dernier à Orford. Réunissant copropriétaires, gestionnaires et professionnels du milieu, cette première activité ofﬁcielle a permis d’aborder les nouvelles obligations des syndicats de copropriétaires dans un contexte marqué par l’entrée en vigueur des dispositions réglementaires découlant de la Loi 16.

lus qu’une simple conférence, l’événement a également conﬁrmé la volonté du RGCQ de renforcer sa présence dans la région et d’offrir un accompagnement adapté aux réalités des copropriétaires et gestionnaires de l’Estrie. La journée s’est ouverte avec les mots de bienvenue de e M Yves Joli-Coeur, avocat émérite et président du RGCQ Provincial, et de Me Alexandre Dumas, président du nouveau chapitre de l’Estrie. Tous deux ont rappelé l’importance de renforcer la présence du regroupement dans les régions et de créer des occasions d’échange adaptées aux réalités des copropriétés estriennes.

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Développement

LANCEMENT OFFICIEL DU NOUVEAU CHAPITRE DE L’ESTRIE DU RGCQ À ORFORD

De gauche à droite : Yves Nadon, directeur général du RGCQ Provincial; Me Michel Paradis, vice-président du RGCQ Provincial et président du chapitre de Québec; Francine Poirier, administratrice du RGCQ – chapitre de l’Estrie; Alexandre Dumas, président du RGCQ – chapitre de l’Estrie; Me Yves Joli-Coeur, président du RGCQ Provincial; Stéphanie Caron, administratrice du RGCQ – chapitre de l’Estrie; Hugues Ouellette, administrateur du RGCQ – chapitre de l’Estrie; Hélène Vallerand, administratrice du RGCQ – chapitre de l’Estrie; Guillaume Leblond, administrateur du RGCQ Provincial; Simon Vanasse, administrateur du RGCQ – chapitre de Montréal; Julien Gobeil Simard, administrateur du RGCQ – chapitre de Québec.

La création de ce nouveau chapitre témoigne de la volonté du RGCQ de demeurer proche de ses membres et de répondre aux enjeux propres à la région auxquels font face les administrateurs, les copropriétaires et les gestionnaires. Pour Hugues Ouellette, administrateur du chapitre de l’Estrie et directeur de la gestion ﬁnancière et technique chez Proximmo, cette présence régionale répond à un besoin bien réel. 10

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« Nous savions qu’il existait un véritable besoin en Estrie en matière d’accompagnement des syndicats de copropriétaires. Jusqu’à maintenant, la région était desservie par le chapitre de Montréal. Avec notre propre chapitre, nous pouvons maintenant offrir un soutien adapté à la réalité des copropriétaires et des gestionnaires d’ici. La participation à cette première activité démontre d’ailleurs à quel point cette présence régionale était attendue. »

DES EXPERTS RÉUNIS AUTOUR DES ENJEUX DE LA LOI 16 Pour cette conférence, le chapitre de l’Estrie avait réuni plusieurs intervenants reconnus du milieu de la copropriété aﬁn d’offrir aux participants une perspective à la fois juridique, opérationnelle et pratique des changements en cours. Les présentations ont notamment été données par Me Michel Paradis, vice-président du RGCQ Provincial et président du chapitre de Québec, ainsi que par Julien Gobeil Simard, président et cofondateur de

Nouveau chapitre de l’Estrie du RGCQ

Hoodi.ai. Ensemble, ils ont présenté les principaux changements introduits par la Loi 16 et leurs impacts sur la gestion quotidienne des syndicats de copropriétaires. La conférence a également donné la parole à plusieurs professionnels du milieu, qui ont communiqué leurs observations de terrain concernant les répercussions concrètes des nouvelles obligations sur la gestion des immeubles, les transactions immobilières et la valeur des copropriétés.

DES OUTILS DÉSORMAIS INCONTOURNABLES Au cœur des discussions se trouvaient trois éléments désormais essentiels à la gouvernance des copropriétés québécoises : le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété (ASEC). Les conférenciers ont rappelé que ces nouvelles obligations ne doivent pas être perçues comme de simples formalités administratives, mais comme des outils permettant d’assurer une meilleure planification de l’entretien des immeubles, une capitalisation adéquate des fonds de prévoyance et une plus grande transparence lors des transactions immobilières. Les échanges ont notamment porté sur les échéances à respecter, les responsabilités des administrateurs, l’importance de conserver une documentation complète ainsi que les conséquences d’une planification déficiente sur la santé financière des syndicats. Francine Poirier, administratrice du chapitre de l’Estrie et courtière immobilière chez RE/MAX, a rappelé que ces changements représentent un défi particulier pour plusieurs petites copropriétés de la région. « En Estrie, plusieurs petites copropriétés peinent encore à suivre le rythme des nouvelles obligations réglementaires découlant de la Loi 16. Nous espérons que cette conférence leur aura permis non seulement de comprendre l’importance de ces nouvelles exigences, mais aussi de repartir avec des outils concrets pour savoir comment s’y conformer. » Un message est revenu à plusieurs reprises tout au long de la journée : les syndicats ont intérêt à entreprendre dès maintenant les démarches nécessaires plutôt que d’attendre l’échéance de 2028. Les intervenants ont souligné que la demande pour les professionnels habilités à réaliser les carnets d’entretien et les études du fonds de prévoyance continuera de croître au cours des prochaines années, ce qui pourrait entraîner des délais plus longs et des coûts plus élevés pour les syndicats qui tardent à agir. Condoliaison I AUTOMNE 2026

Nouveau chapitre de l’Estrie du RGCQ

Développement

LANCEMENT OFFICIEL DU NOUVEAU CHAPITRE DE L’ESTRIE DU RGCQ À ORFORD

UN ESPACE D’ÉCHANGE APPRÉCIÉ DES PARTICIPANTS Au-delà du contenu des présentations, l’événement a également constitué un important lieu de rencontre pour les copropriétaires et les gestionnaires de la région. Les participants ont pu poser leurs questions aux experts présents sur place, échanger sur leurs réalités respectives et discuter de leurs expériences avec d’autres acteurs du milieu. Les périodes de questions ont notamment permis d’aborder des préoccupations communes concernant la mise en œuvre de la Loi 16, la planiﬁcation des travaux majeurs et les nouvelles obligations documentaires qui attendent les syndicats au cours des prochaines années. Cette dimension d’échange et de collaboration représente d’ailleurs l’une des principales raisons d’être du nouveau chapitre de l’Estrie. Comme le souligne Me Alexandre Dumas, président du chapitre, les activités ont justement été pensées pour répondre aux besoins concrets du milieu.

Parce que la copropriété, c'est aussi une question de chiffre!

« On organise des événements et on présente de l’information qui touche les gens dans leur réalité, sans tomber dans quelque chose de trop théorique. On veut être très terrain, très près de ce que vivent les administrateurs et les copropriétaires, pour que nos activités leur soient véritablement bénéﬁques. »

UNE PREMIÈRE ÉTAPE PROMETTEUSE Le lancement officiel du chapitre de l’Estrie démontre l’intérêt du milieu pour une présence régionale accrue du RGCQ. Dans un contexte où les syndicats de copropriétaires doivent composer avec l’une des plus importantes réformes du secteur depuis plusieurs décennies, les échanges tenus à Orford ont rappelé l’importance de pouvoir compter sur un réseau régional fort et sur des formations adaptées aux réalités du terrain. Cette première activité officielle donne ainsi le ton aux initiatives que le chapitre de l’Estrie souhaite mettre en place au cours des prochaines années afin d’accompagner les copropriétaires, les administrateurs et les gestionnaires dans les nombreux défis qui les attendent. 

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Chronique gestion

ADMINISTRATEURS DE COPROPRIÉTÉ :

PROTÉGEZ VOTRE SYNDICAT EN GOUVERNANT D’ABORD LES RISQUES Les responsabilités des conseils d’administration n’ont jamais été aussi nombreuses. Pourtant, le véritable déﬁ n’est pas d’en faire davantage, mais de mieux orienter les décisions. À partir de l’expérience et des travaux de Jean-Marie Dubuc, consultant en gestion stratégique, administrateur de copropriété, formateur et conseiller bénévole au service Info-gestion du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), cette chronique propose une façon renouvelée de penser la gouvernance des syndicats : partir des risques pour mieux protéger le patrimoine collectif, assurer la continuité des décisions et exercer plus sereinement le rôle d’administrateur. par Caroline Martel

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NOUS NE GÉRONS PLUS SEULEMENT DES IMMEUBLES À première vue, administrer une copropriété consiste à préparer un budget, à attribuer des contrats, à convoquer les assemblées, à suivre les travaux d’entretien ou à répondre aux demandes des copropriétaires. Pourtant, cette description reflète surtout les activités quotidiennes d’un conseil d’administration. Elle décrit ce que les administrateurs font, beaucoup plus que ce qu’ils sont appelés à accomplir. Or, la copropriété a profondément changé. Les nouvelles obligations légales, les études du fonds de prévoyance, le carnet d’entretien, les responsabilités en matière d’assurances, la protection des renseignements personnels et la gouvernance documentaire ont considérablement élargi les responsabilités des syndicats. Les immeubles vieillissent, les coûts de construction augmentent et les actifs à protéger représentent souvent plusieurs dizaines de millions de dollars. À cette réalité s’ajoute un autre défi : la difficulté croissante à recruter et à accompagner des administrateurs bénévoles. Les responsabilités deviennent plus complexes alors que le temps disponible et l’expérience des nouveaux administrateurs tendent à diminuer. Une question s’impose donc.

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Chronique gestion

ADMINISTRATEURS DE COPROPRIÉTÉ : PROTÉGEZ VOTRE SYNDICAT EN GOUVERNANT D’ABORD LES RISQUES

Jean-Marie Dubuc conseiller Info-gestion

Martin Lirette

Les conseils d’administration consacrent-ils réellement leur temps aux enjeux qui entraîneront les conséquences les plus importantes pour leur syndicat?

Chargé de Projet et copropriétaire

Pour Jean-Marie Dubuc, cette interrogation est au cœur de la gouvernance moderne. Depuis plus de 25 ans, il accompagne des organisations dans leurs démarches de planification stratégique, de gestion du changement et d’amélioration de la gouvernance. Son expérience auprès de nombreux syndicats de copropriétaires l’a conduit à un constat simple : « Les administrateurs passent beaucoup de temps à gérer les opérations. Leur véritable responsabilité est de protéger le syndicat. » Cette affirmation résume toute la différence entre « administrer un immeuble » et « gouverner une organisation ». Un dégât d’eau, un contrat d’entretien ou une plainte exigent une intervention rapide. Ce sont des réalités auxquelles aucun conseil n’échappe. Gouverner consiste cependant à d’abord anticiper les événements susceptibles de compromettre durablement le patrimoine collectif, la situation financière ou la capacité même du syndicat à remplir sa mission.

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ÊTRE OCCUPÉ… OU ÊTRE STRATÉGIQUE? Les réunions des conseils d’administration sont souvent dominées par les urgences : un entrepreneur en retard, une réparation imprévue, un litige entre copropriétaires ou un contrat à renouveler. Tous ces dossiers méritent une décision, mais ils ne devraient pas, à eux seuls, dicter les priorités du conseil. Le véritable risque apparaît lorsque les urgences occupent tout l’espace. À force de répondre aux événements du moment, les administrateurs disposent de moins en moins de temps pour les questions qui détermineront l’avenir du syndicat : la protection des actifs financiers, la conformité aux nouvelles exigences, la planification des investissements majeurs, la relève des administrateurs ou la qualité de la gouvernance. Autrement dit, un conseil peut être extrêmement actif… sans être véritablement stratégique. Une gouvernance efficace ne consiste pas à éliminer les urgences, mais à éviter qu’elles deviennent le principal moteur des décisions. Ce ne sont pas les dossiers qui devraient déterminer l’ordre du jour; ce sont les risques qui devraient orienter les priorités.

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Dans le monde de l’entreprise comme dans les organisations publiques, la gestion des risques est devenue un principe fondamental de gouvernance. Avant d’approuver un projet, un budget ou une politique, les décideurs commencent par identifier les événements susceptibles de compromettre leur mission, leurs actifs ou leur réputation. Pourquoi en serait-il autrement pour un syndicat de copropriétaires? Lui aussi administre un patrimoine collectif considérable. Il gère des contrats, des fonds communs, des renseignements confidentiels et prend des décisions dont les conséquences peuvent se faire sentir pendant des décennies. La démarche proposée par Jean-Marie Dubuc consiste à inverser la logique habituelle. Plutôt que de partir des dossiers à traiter, elle invite le conseil à commencer par une question fondamentale :

Quel risque cherchons-nous à réduire? Cette question change profondément la gouvernance. Une fois le risque clairement identifié, les priorités deviennent plus cohérentes. Les investissements prennent un sens. Les obligations légales cessent d’être perçues comme une succession de contraintes administratives pour devenir des moyens de protéger le syndicat. Une étude du fonds de prévoyance ne répond plus uniquement à une obligation légale; elle contribue à réduire un risque financier. Le carnet d’entretien devient un outil de préservation du patrimoine. La protection des renseignements personnels réduit les risques juridique et réputationnel. Autrement dit, les obligations retrouvent leur véritable finalité : protéger durablement le syndicat. Cette façon de penser offre un cadre commun qui relie des responsabilités souvent perçues comme dispersées.

GÉRER N’EST PAS ADMINISTRER Cette approche conduit également à mieux distinguer deux rôles que les copropriétaires confondent parfois. Le gestionnaire de copropriété joue un rôle essentiel. Il coordonne les opérations, prépare les dossiers, assure le suivi des contrats et accompagne le conseil dans la mise en œuvre de ses décisions. Son expertise est indispensable. Il ne gouverne toutefois pas le syndicat. Cette responsabilité appartient au conseil d’administration. 18 Condoliaison I AUTOMNE 2026

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ADMINISTRATEURS DE COPROPRIÉTÉ : PROTÉGEZ VOTRE SYNDICAT EN GOUVERNANT D’ABORD LES RISQUES

TROIS FAMILLES DE RISQUES QU’UN CONSEIL NE PEUT IGNORER L’expérience de Jean-Marie Dubuc montre que trois catégories de risques devraient toujours figurer parmi les premières préoccupations d’un conseil d’administration. Risques financiers  Protection des comptes bancaires  Contrôle des décaissements  Gestion du fonds de prévoyance  Prévention de la fraude Risques de conformité  Nouvelles obligations légales  Protection des renseignements personnels  Gouvernance documentaire  Responsabilité des administrateurs Risques liés au patrimoine  Entretien préventif  Sécurité des occupants  Couverture d’assurance  Maintien de la valeur de l’immeuble « Avant de parler d’améliorations ou de nouveaux projets, assurons-nous que les fondations sont solides. » — Jean-Marie Dubuc

C’est précisément l’ambition du plan directeur développé par Jean-Marie Dubuc. Pour plusieurs syndicats, un plan directeur évoque un calendrier de travaux ou une liste de projets à réaliser. Cette perception est pourtant réductrice. Dans son approche, le plan directeur est d’abord un outil de gouvernance. Il ne cherche pas simplement à programmer des interventions. Il relie les risques identifiés, les priorités du conseil, les responsabilités des administrateurs, les ressources disponibles et les mécanismes de suivi afin de donner une direction commune aux décisions. En ce sens, il constitue une véritable carte stratégique. Chaque budget, chaque contrat, chaque expertise ou chaque investissement s’inscrit alors dans une logique d’ensemble. Les décisions ne sont plus prises isolément; elles répondent à une stratégie visant à réduire les risques les plus importants pour le syndicat. Comme le résume Jean-Marie Dubuc : « Un conseil ne devrait jamais repartir de zéro à chaque réunion… ni à chaque élection. » Une gouvernance durable ne dépend pas uniquement de la compétence des personnes en place. Elle repose sur une méthode qui assure la continuité des décisions malgré les urgences, les changements de priorités et le renouvellement des administrateurs.

UNE GOUVERNANCE STRATÉGIQUE FONDÉE SUR LES RISQUES RISQUES MAJEURS

Jean-Marie Dubuc rappelle qu’il existe une différence fondamentale entre gérer et administrer. Les professionnels éclairent les décisions grâce à leur expertise. Les administrateurs, eux, déterminent les priorités, acceptent les risques et rendent compte des décisions prises au nom du syndicat. Autrement dit, une tâche peut être déléguée. La responsabilité, elle, ne l’est jamais.

LE PLAN DIRECTEUR : UNE CARTE STRATÉGIQUE Identifier les risques constitue une première étape. Encore faut-il disposer d’un cadre permettant de les hiérarchiser, de les suivre dans le temps et de transformer cette réflexion en décisions cohérentes. 20

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FINANCIERS • TECHNIQUES • JURIDIQUES HUMAINS • ORGANISATIONNELS  Définir les priorités du conseil  PLAN DIRECTEUR  Plans d’action • Responsabilités Indicateurs de suivi • Amélioration continue  Protection durable du patrimoine Continuité de la gouvernance

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Chronique gestion

ADMINISTRATEURS DE COPROPRIÉTÉ : PROTÉGEZ VOTRE SYNDICAT EN GOUVERNANT D’ABORD LES RISQUES

UNE VISION STRUCTURÉE AUTOUR DE SIX RESPONSABILITÉS Si la gouvernance fondée sur les risques fournit une façon de réfléchir, encore faut-il disposer d’un cadre pour passer de l’analyse à l’action. C’est précisément le rôle du plan directeur : traduire les risques identifiés en priorités, puis en décisions suivies dans le temps. Pour y parvenir, Jean-Marie Dubuc regroupe les responsabilités du conseil d’administration selon six grands piliers qui couvrent l’ensemble de la mission d’un syndicat. L’objectif n’est pas d’ajouter de nouvelles obligations, mais d’organiser celles qui existent déjà afin de leur donner une cohérence durable.

LES SIX PILIERS D’UNE GOUVERNANCE DURABLE Pilier

Contribution à la réduction des risques

Respect des lois et de la sécurité

Réduit les risques juridiques, réglementaires et humains.

Préservation du patrimoine

Protège la valeur de l’immeuble et planifie les investissements.

Entretien planifié

Réduit les défaillances et les dépenses imprévues.

Gestion administrative et financière

Sécurise les actifs, les contrats et les processus décisionnels.

Gouvernance et amélioration continue

Prépare la relève, favorise le transfert des connaissances et améliore les pratiques.

Qualité de la vie collective

Réduit les conflits et favorise l’adhésion des copropriétaires.

Ces piliers offrent au conseil une véritable grille de lecture. Ils permettent de mieux répartir les responsabilités, de suivre l’évolution des priorités et de maintenir un équilibre entre les impératifs techniques, financiers, humains et organisationnels. Ils rappellent surtout qu’un syndicat ne gère pas seulement un immeuble : il gouverne une organisation appelée à durer.

PRÉSERVER AUSSI LA MÉMOIRE DU SYNDICAT Lorsqu’on parle de patrimoine, on pense spontanément aux bâtiments, aux équipements ou aux fonds accumulés au fil des années. Pourtant, un autre patrimoine est tout aussi essentiel : la mémoire organisationnelle. Dans plusieurs copropriétés, quelques administrateurs portent pendant des années une connaissance précieuse de l’immeuble. Ils connaissent les raisons qui expliquent certaines décisions, les engagements pris envers les copropriétaires, les difficultés rencontrées avec 22 Condoliaison I AUTOMNE 2026

certains fournisseurs ou les compromis qui ont permis de résoudre des situations complexes. Lorsque cette mémoire quitte le conseil avec les personnes qui l’ont construite, le syndicat s’appauvrit. Les nouveaux administrateurs doivent refaire des analyses, reprendre des discussions déjà menées ou redécouvrir des enjeux pourtant bien documentés. Cette perte de continuité représente un risque de gouvernance souvent sous-estimé. Le plan directeur répond aussi à cette réalité. En consignant les priorités, les décisions importantes, les responsabilités et les mécanismes de suivi, il permet à chaque nouveau conseil de s’appuyer sur le travail de ses prédécesseurs plutôt que de recommencer à zéro. Cette continuité constitue probablement l’un des meilleurs investissements qu’un syndicat puisse réaliser. Elle réduit les risques d’erreurs, facilite l’intégration des nouveaux administrateurs et assure une gouvernance plus stable malgré le renouvellement inévitable des équipes.

UNE GOUVERNANCE QUI PROTÈGE AUSSI LES ADMINISTRATEURS On insiste souvent sur les responsabilités des administrateurs. On parle toutefois moins des moyens de les exercer avec confiance. La première protection d’un administrateur ne réside pas uniquement dans une assurance responsabilité. Elle repose d’abord sur une gouvernance rigoureuse : des responsabilités clairement définies, des décisions documentées, des mécanismes de suivi efficaces et des contrôles appropriés. Lorsqu’un conseil travaille dans un cadre structuré, les décisions deviennent plus transparentes, la reddition de comptes s’en trouve facilitée et les risques d’erreur diminuent. Une gouvernance de qualité protège ainsi à la fois le patrimoine collectif et les personnes qui acceptent d’en assumer bénévolement la responsabilité.

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ADMINISTRATEURS DE COPROPRIÉTÉ : PROTÉGEZ VOTRE SYNDICAT EN GOUVERNANT D’ABORD LES RISQUES

COMMUNIQUER POUR FAIRE ACCEPTER LE CHANGEMENT Une gouvernance efficace ne repose pas uniquement sur de bonnes analyses. Elle dépend également de la capacité du conseil à expliquer ses décisions et à mobiliser les copropriétaires autour d’une vision commune. Au cours de sa carrière, Jean-Marie Dubuc a accompagné de nombreuses organisations confrontées à des changements importants. Une notion revient constamment dans son approche : « La qualité de la pensée multipliée par le niveau d’acceptation. » Cette formule rappelle qu’une excellente décision produit peu d’effets si elle n’est ni comprise ni acceptée. À l’inverse, lorsqu’un conseil explique clairement les risques auxquels le syndicat est exposé et les raisons qui motivent ses choix, les décisions deviennent beaucoup plus faciles à mettre en œuvre. Un budget, une cotisation spéciale, une réfection majeure ou une nouvelle politique ne sont plus perçus comme de simples contraintes administratives, mais comme des réponses réfléchies à des risques identifiés. Communiquer ne constitue donc pas une étape supplémentaire de la gouvernance. C’en est une composante essentielle.

VERS UNE NOUVELLE CULTURE DE GOUVERNANCE Les copropriétés québécoises entrent dans une nouvelle étape de leur développement. Les immeubles vieillissent, les investissements requis augmentent, les obligations légales se multiplient et les responsabilités des administrateurs deviennent de plus en plus exigeantes. Dans ce contexte, continuer à gouverner principalement en fonction des urgences ne suffira plus. L’approche développée par Jean-Marie Dubuc ne propose pas une nouvelle liste d’obligations. Elle offre un changement de perspective. En invitant les conseils d’administration à partir des risques plutôt que des dossiers, elle fournit un fil conducteur qui relie les obligations légales, les décisions financières, la planification des travaux, la relève des administrateurs et la communication avec les copropriétaires. 24

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OÙ EN EST VOTRE GOUVERNANCE ? Prenez quelques minutes, lors de votre prochaine réunion du conseil, pour répondre collectivement à ces cinq questions.  Notre conseil peut-il identifier clairement les principaux risques auxquels le syndicat est actuellement exposé?  Nos décisions importantes répondent-elles à ces risques ou principalement aux urgences du moment?  Disposons-nous d’un plan directeur — ou d’un document équivalent — qui relie nos priorités, nos investissements et nos responsabilités?  Les nouveaux administrateurs peuvent-ils comprendre rapidement les décisions prises au cours des dernières années?  Si deux administrateurs quittaient leurs fonctions demain, notre gouvernance continuerait-elle de fonctionner efficacement?

Si plusieurs réponses sont hésitantes, votre syndicat gagnerait probablement à structurer davantage sa gouvernance autour des risques plutôt que des seules opérations courantes.

En réalité, un conseil d’administration n’est pas jugé sur le nombre de décisions qu’il prend, mais sur sa capacité à prendre les bonnes décisions, au bon moment, afin de protéger durablement le patrimoine collectif. C’est précisément ce que permet une gouvernance fondée sur les risques. Plus qu’une méthode de gestion, cette approche constitue une véritable philosophie de gouvernance. Elle invite les administrateurs à aller au-delà de la gestion quotidienne pour exercer pleinement leur rôle de gardiens du patrimoine collectif, en conciliant vision à long terme, rigueur, continuité et capacité de mobilisation. Au cours des prochaines années, les syndicats qui réussiront le mieux ne seront probablement pas ceux qui multiplieront les procédures ou les contrôles. Ce seront ceux qui auront appris à concentrer leur énergie sur les risques qui comptent réellement et à construire, en fonction de ceux-ci, une gouvernance cohérente et durable. Si une seule question devait guider la prochaine réunion de votre conseil d’administration, ce serait peut-être celle-ci :

Quel est aujourd’hui le principal risque pour notre syndicat… et que faisons-nous concrètement pour le réduire? 

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L’autogestion en copropriété :

trouver l’équilibre entre autonomie et structure L’ autogestion en copropriété est souvent associée à la simplicité et à l’économie de moyens. En réalité, elle repose sur une organisation interne rigoureuse, encadrée au Québec par le Code civil du Québec, qui confie la gestion à un conseil d’administration élu. Entre autonomie et structure, la véritable question devient celle de l’équilibre et de la continuité. par Caroline Martel

ans cette perspective, plusieurs acteurs du milieu, dont le RGCQ, rappellent régulièrement que la gouvernance d’une copropriété repose autant sur les outils et les processus que sur les personnes qui l’assurent. Entre le cadre juridique et la réalité du terrain, une question demeure centrale : comment structurer la gestion collective sans fragiliser sa continuité?

UNE ORGANISATION QUI DÉPEND MOINS DU MODÈLE QUE DE LA STRUCTURE Les copropriétés n’évoluent pas selon un seul modèle. Certaines fonctionnent en autogestion complète, d’autres s’appuient sur des ressources externes, et plusieurs adoptent des approches hybrides. Ce qui distingue les copropriétés stables n’est pas le modèle choisi, mais la qualité de leur organisation interne. Lorsque les responsabilités sont claires, que les décisions sont documentées et que l’information circule efficacement, la gestion devient plus fluide et prévisible. 26

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À l’inverse, lorsque ces repères sont insuffisants, la charge tend à se concentrer sur quelques administrateurs, créant une dépendance progressive qui fragilise la continuité.

LES FONDATIONS D’UNE AUTOGESTION EFFICACE Les copropriétés performantes reposent sur quelques principes essentiels. D’abord, la clarté des rôles : elle réduit les ambiguïtés et facilite la répartition des tâches. Ensuite vient la mémoire organisationnelle. Une copropriété qui documente ses décisions, ses budgets et ses interventions protège sa continuité lors des changements d’administrateurs. La capacité à anticiper joue également un rôle central. Les copropriétés efficaces planifient leurs obligations plutôt que de réagir dans l’urgence. Enfin, les outils de gestion – de plus en plus numériques – agissent comme un levier structurant. Ils permettent de centraliser les documents et registres, d’assurer le suivi des décisions du conseil d’administration, de faciliter les communications entre copropriétaires, de suivre le budget ainsi que de documenter les interventions et contrats. Ces outils ne remplacent pas la gouvernance, mais ils la soutiennent, en renforçant la continuité et la transparence.

DES RÉALITÉS ET AJUSTEMENTS DANS LE TEMPS Même dans des copropriétés bien organisées, certaines dynamiques reviennent. La charge de travail peut se concentrer sur un nombre limité d’administrateurs, tandis que la relève devient plus difficile à assurer. Les différences d’expérience et la variabilité de la communication interne influencent également la fluidité des décisions. Dans certains cas, une centralisation informelle peut apparaître, où un administrateur devient un point d’ancrage de la gestion. Si cette configuration peut améliorer l’efficacité à court terme, elle fragilise la structure lorsqu’elle n’est pas encadrée.

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L’AUTOGESTION EN COPROPRIÉTÉ : TROUVER L’ÉQUILIBRE ENTRE AUTONOMIE ET STRUCTURE

SIX PRATIQUES ESSENTIELLES D’UNE AUTOGESTION EFFICACE Dans les copropriétés stables, certaines pratiques reviennent constamment. Elles constituent des repères d’organisation plus que des règles strictes. 1. Clarifier les responsabilités dès le départ Une répartition explicite des rôles évite les zones grises et limite la concentration des tâches. 2. Structurer les décisions et leur traçabilité Les décisions doivent être consignées de façon cohérente afin d’assurer la mémoire du syndicat. 3. Planifier plutôt que réagir Une gestion efficace repose sur une vision annuelle des obligations et des priorités. 4. Assurer la continuité entre les conseils Les mécanismes de passation influencent directement la stabilité de la copropriété. 5. Maintenir un équilibre dans la charge de travail Une répartition équilibrée réduit la dépendance à quelques individus. 6. S’appuyer sur des outils structurants Les outils numériques facilitent la centralisation de l’information et la coordination des décisions.

UNE GESTION ADAPTÉE À CHAQUE COPROPRIÉTÉ L’autogestion n’est pas un modèle unique. Elle dépend de la taille de l’immeuble, de la disponibilité des administrateurs, de la complexité des opérations et de l’ampleur de l’expertise interne. Certaines copropriétés fonctionnent de manière autonome, tandis que d’autres nécessitent un accompagnement externe ponctuel. Entre ces réalités, la majorité évolue dans des modèles hybrides qui s’ajustent dans le temps.

UNE QUESTION DE CONTINUITÉ ET D’ÉQUILIBRE Au-delà des structures de gestion, une constante demeure : une copropriété fonctionne bien lorsqu’elle parvient à structurer ses responsabilités, à documenter ses décisions et à assurer la continuité de sa gouvernance. L’autogestion n’est ni idéale ni problématique en soi. Elle devient efficace lorsqu’elle repose sur une organisation claire, mais fragile lorsqu’elle dépend de mécanismes implicites ou de quelques acteurs clés. La réussite d’une copropriété repose donc moins sur le modèle choisi que sur sa capacité à maintenir un équilibre durable entre autonomie, rigueur et transmission.  28

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Regard d’expert Richard Dubé répond à nos questions : « L’autogestion ne signifie pas tout faire soi-même ». Conseiller info-gestion depuis 2018, Richard Dubé cumule plus de 15 ans d’expérience en gestion de copropriétés. Diplômé de HEC Montréal, il agit également comme formateur pour le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec et comme administrateur de l’Association québécoise des gestionnaires de copropriétés.

Conditions de réussite « La réussite de l’autogestion repose d’abord sur un engagement fondé sur les bonnes motivations : agir dans l’intérêt du syndicat plutôt que pour des intérêts personnels. Un administrateur doit être en mesure d’accepter des décisions qui peuvent lui être défavorables, mais bénéfiques pour la collectivité. Le travail d’équipe, l’ouverture aux opinions divergentes et la capacité à recevoir la critique avec diplomatie sont essentiels. Il faut également y consacrer le temps nécessaire et maintenir une communication transparente avec les copropriétaires afin de préserver la confiance. »

Pièges et difficultés « Les erreurs fréquentes incluent la sous-estimation du temps à investir ainsi qu’un manque de rigueur dans la gestion financière et documentaire. Plusieurs syndicats négligent encore la prévention, notamment l’entretien et le financement adéquat du fonds de prévoyance, ce qui engendre des interventions urgentes et coûteuses. Trop souvent, certains administrateurs cherchent à maintenir les charges communes artificiellement basses pour plaire aux copropriétaires, au détriment de la pérennité de l’immeuble. »

Modèle hybride « Le modèle hybride devient particulièrement pertinent lorsque les administrateurs sont engagés, mais ne possèdent pas toutes les expertises requises, notamment en comptabilité, en droit ou en gestion technique. »

Conseil clé « Mon principal conseil serait de ne pas rester isolé. Entourezvous dès le départ de professionnels de confiance (comptable, ingénieur, juriste). L’autogestion ne signifie pas tout faire soi-même, mais plutôt bien s’organiser et savoir quand demander de l’aide. Cela permet d’éviter des erreurs coûteuses dès le départ et de fonder ses décisions sur des recommandations d’experts ».

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AVANT L’HIVER : LA MEILLEURE ASSURANCE, C’EST LA PRÉVENTION Les phénomènes météorologiques violents se multiplient et les coûts de réparation augmentent. En 2025, ils ont causé plus de 2,4 milliards de dollars de dommages assurés au Canada, selon le Bureau d’assurance du Canada. Pour les syndicats de copropriétaires, cette réalité exige une attention accrue aux faiblesses de l’immeuble avant qu’elles ne soient mises à l’épreuve par l’hiver.

par Véronique Martel

L’

automne est le bon moment pour agir. Quelques vérifications ciblées permettent encore de repérer et de corriger les problèmes avant le gel, la neige, les redoux et les fortes précipitations.

CE QUI LAISSE ENTRER L’EAU Les sinistres importants prennent souvent naissance dans un détail négligé : un drain obstrué, un joint détérioré, une descente pluviale mal orientée ou une fissure apparemment sans conséquence.

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Lors d’une pluie abondante ou d’un redoux, une faible ouverture peut provoquer une infiltration dans un mur, un plafond ou plusieurs unités. Lorsqu’elle demeure discrète, l’humidité peut déjà avoir favorisé la moisissure, la corrosion ou la dégradation des matériaux avant d’être détectée. À l’automne, le syndicat devrait porter une attention particulière aux drains, aux joints, aux ouvertures de l’enveloppe et à l’évacuation de l’eau autour du bâtiment. Il ne s’agit pas pour les administrateurs d’établir un diagnostic, mais de repérer les anomalies et de demander une vérification professionnelle au besoin. Ingénieur spécialisé dans, l'entretien et la réfection de structures, particulièrement le béton, le bois et la maçonnerie ancienne, le consultant Patrick Ouellet offre de précieux conseils : « Tout ce qui permet l’infiltration d’eau ou qui peut retenir l’eau ou la neige contre un bâtiment ou une structure peut être source de détérioration accélérée de ses composants. Au départ, ce sont les détails d’imperméabilisation (qui relèvent de l’architecture : toiture, membranes, revêtement extérieur, étanchéité des portes et fenêtres) qui sont importants, ce sont eux qui protègent la structure. Ensuite, on pense immédiatement aux gouttières à nettoyer et aux pentes de terrain à corriger (l’eau doit pouvoir s’écouler en s’éloignant du bâtiment). Il faut aussi penser aux structures temporaires (abris, auvents) sur lesquelles la neige peut s’accumuler. »

CE QUI CESSE DE FONCTIONNER AU MAUVAIS MOMENT Certains équipements passent inaperçus tant qu’ils fonctionnent : pompe de puisard, drains, clapet antiretour, chauffage, ventilation ou dispositif de détection de fuite. Leur défaillance peut toutefois devenir critique pendant une panne, une pluie intense, un redoux ou une période de grand froid. Avant l’hiver, le syndicat devrait vérifier leur fonctionnement et leur entretien, purger les robinets extérieurs, protéger les conduites exposées au gel et garder les valves d’arrêt accessibles. Il devrait aussi prévoir ou réviser une procédure simple : qui appeler, où couper l’eau et comment joindre rapidement les copropriétaires? Lorsqu’un incident survient, les premières minutes comptent.

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CE QUE LE FROID VIENT AGGRAVER L’hiver ne crée pas toujours les problèmes : il révèle ou amplifie des faiblesses existantes. Une conduite mal protégée peut éclater, une ventilation déficiente accentuer la condensation et les cycles de gel et de dégel agrandir une fissure. Condensation inhabituelle, corrosion, écarts de température, taches ou odeurs persistantes ne constituent pas nécessairement un sinistre, mais peuvent signaler qu’une vérification s’impose. Attendre coûte rarement moins cher.

PRÉVENIR, C’EST AUSSI MIEUX CONNAÎTRE SON IMMEUBLE L’assurance intervient après un sinistre; elle ne remplace ni l’entretien ni la planification. L’historique des réclamations, l’état du bâtiment et les mesures de prévention peuvent influencer l’évaluation du risque par l’assureur. Mais une documentation rigoureuse sert bien au-delà du renouvellement de la police. Elle permet de démontrer les entretiens et les correctifs réalisés, d’éclairer les copropriétaires, les acheteurs éventuels, leurs courtiers et leurs créanciers, et de fournir aux professionnels et aux entrepreneurs une information fiable pour actualiser les études, préparer les devis et planifier les travaux. Cette mémoire évite que chaque nouvel intervenant reparte de zéro. C’est précisément pour organiser cette information que le carnet d’entretien prend tout son sens. Depuis le 14 août 2025, le Code civil oblige le conseil d’administration à le faire établir, à le tenir à jour et à le faire réviser périodiquement. D’une part, il consigne les entretiens faits et à faire et, d’autre part, planifie, sur au moins 25 ans, les réparations majeures et les remplacements en vertu de l’étude du fonds de prévoyance. Pour la plupart des syndicats déjà constitués, le carnet et l’étude du fonds de prévoyance devront être obtenus au plus tard le 15 août 2028. Ces documents ne sont pas de simples obligations administratives. Bien utilisés, ensemble, ils constituent un véritable outil de planification intégrée dont profitent le syndicat et les copropriétaires, car la prévisiilité est au cœur même de la prévoyance.

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Gestion

AVANT L’HIVER : LA MEILLEURE ASSURANCE, C’EST LA PRÉVENTION

PETITES COPROPRIÉTÉS : COMMENCER PAR L’ESSENTIEL Une petite copropriété compte souvent peu de parties communes et dispose de moins de ressources. Cette apparente simplicité peut donner l’impression que la planification est moins nécessaire, alors que les obligations du syndicat demeurent et qu’un défaut localisé peut entraîner des dommages importants. Avant l’hiver, elle peut notamment :  faire une tournée visuelle de l’immeuble, prendre des photos et noter ses observations;  dégager les drains et les gouttières et vérifier l’écoulement de l’eau;  tester les équipements essentiels et repérer les valves d’arrêt;  consigner les anomalies, les interventions et les factures;  budgéter les correctifs urgents et demander rapidement des soumissions. Dans les très petites copropriétés, inviter une personne de chaque unité à participer à cette tournée peut favoriser une compréhension commune de l’état de l’immeuble et des priorités. Le meilleur plan de prévention n’est pas le plus complexe : c’est celui qui désigne les porteurs de dossier, fixe des échéances et donne lieu à un suivi.

LA MEILLEURE ASSURANCE DEMEURE UN IMMEUBLE BIEN ENTRETENU Un syndicat ne peut empêcher toutes les tempêtes, les pannes ou les bris, mais il peut en limiter les conséquences. La prévention ne consiste pas à tout inspecter soi-même : elle vise à identifier les principales vulnérabilités, à confier les inspections aux professionnels compétents et à suivre les recommandations et les correctifs. Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance structurent cette démarche dans le temps. Ils consignent l’état et l’historique de l’immeuble, précisent les entretiens, les inspections, les réparations majeures et les remplacements à prévoir, puis facilitent la planification et le suivi des interventions. Quelques heures consacrées à l’immeuble cet automne pourraient éviter des semaines de travaux, des conflits entre copropriétaires et une réclamation coûteuse. En matière de sinistres, la meilleure assurance demeure souvent ce qui a été inspecté, entretenu et corrigé avant que l’hiver ne révèle le problème. 

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Or, certaines découvertes commandent une réponse immédiate. Connaître son immeuble permet d’agir rapidement et efficacement. « Par exemple, il est impératif de traiter les fissures qui pourraient laisser pénétrer l’eau dans le bâtiment. Il ne faut surtout pas procéder par la méthode du diachylon, soit uniquement recouvrir ou injecter une fissure, mais plutôt s’attaquer à la source de l’apparition des fissures avant de les réparer », témoigne l’ingénieur qui possède plus de 30 ans d’expérience. En outre, M. Ouellet est aussi formateur dans le parcours menant à la certification en Gestion immobilière d’une copropriété offerte par l’ESG+ en partenariat avec le RGCQ. « On ne le dira jamais assez : les syndicats prennent toujours la bonne décision quand ils choisissent de consulter un professionnel lorsqu’une situation inhabituelle apparaît dans le bâtiment », insiste-t-il.

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Au Québec, l’électricité est propre et faiblement émettrice de gaz à effet de serre. Cela ne signifie pas pour autant que la transition énergétique est terminée, bien au contraire. L’électrification des transports, des bâtiments et de plusieurs secteurs de l’économie fera croître les besoins en électricité au cours des prochaines années. Le secteur résidentiel est une des clés de voûte de la réussite de cette transition. par Véronique Martel

Transition énergétique

Consommer mieux, au bon moment :

LES PARTIES PRIVATIVES ENTRENT DANS LA TRANSITION

Une collaboration entre Hydro-Québec et le RGCQ Dans le premier article de cette série, il était question des aires communes et du programme Solutions efficaces. Cette fois, l’attention se déplace vers les parties privatives : les unités de copropriété, les équipements résidentiels, les thermostats, les thermopompes et les habitudes de consommation. 34

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« Au Québec, on a généralement l’impression qu’on est décarboné parce que l’électricité qu’on consomme est renouvelable à plus de 99 %. Mais il faut savoir qu’une molécule d’énergie sur deux au Québec est fossile », lance d’entrée de jeu Cendrix Bouchard, conseiller stratégique en communications chez HydroQuébec. Pour électrifier davantage le Québec, HydroQuébec devra produire plus, mais produire plus ne suffira pas. Il faudra aussi « consommer moins, consommer mieux, et consommer au bon moment, en particulier durant les pointes hivernales qui sont caractéristiques au Québec », affirme le porte-parole de la société d’État.

DES POINTES HIVERNALES QUI FONT MAL Au Québec, la demande d’électricité varie fortement selon l’heure et la saison. Les pointes surviennent surtout l’hiver, le matin et en fin de journée, lorsque le chauffage résidentiel s’ajoute aux autres usages. Cette réalité distingue le Québec de plusieurs autres marchés, où les pointes sont plutôt estivales. Ces pointes ne sont pas qu’un enjeu de réseau. Elles se vivent aussi, très concrètement, dans les logements. En copropriété comme ailleurs, le chauffage électrique, l’eau chaude et certains appareils résidentiels contribuent à la demande collective, surtout lors des grands froids.

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Transition énergétique en copropriété

CONSOMMER MIEUX, AU BON MOMENT : LES PARTIES PRIVATIVES ENTRENT DANS LA TRANSITION

C’est précisément dans cette zone que les parties privatives peuvent jouer un rôle. Si les aires communes relèvent du syndicat, les unités d’habitation relèvent d’abord des copropriétaires. Le choix des équipements, les habitudes de consommation et la capacité à réduire ou à déplacer certains usages au bon moment peuvent contribuer à diminuer la pression sur le réseau — tout en générant des économies sur la facture individuelle. C’est là qu’Hilo entre en scène.

HILO : AUTOMATISER LES BONS GESTES

PARTIES PRIVATIVES : PAR OÙ COMMENCER AVANT L’HIVER? 1 1. Vérifier son admissibilité à Hilo Les copropriétaires dont l’unité est chauffée par plinthes électriques ou par un système compatible n’ont qu’à vérifier s’ils peuvent participer. 22 Regarder les mesures LogisVert applicables à son unité Thermopompe, cuisinière à induction, sécheuse à pompe à chaleur ou autres mesures admissibles peuvent contribuer à réduire la consommation. 33 Informer le syndicat Certains travaux touchant une partie commune, une partie commune à usage restreint ou l’apparence de l’immeuble peuvent nécessiter une autorisation. En outre, la plupart des déclarations de copropriété demandent que les copropriétaires informent le syndicat des travaux réalisés dans leur unité. 44 Penser au bon moment L’automne est le moment idéal pour entreprendre les démarches avant les pointes hivernales. C’est le temps!

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Hilo automatise la gestion d’appareils intelligents afin de réduire la consommation d’énergie lors des périodes de grande demande, soit les pointes hivernales. Le service fonctionne avec le tarif Flex D d’Hydro-Québec : l’électricité coûte moins cher la majorité de l’hiver, sauf lors des événements de pointe, où Hilo ajuste automatiquement les appareils connectés pour réduire la consommation. Pour les copropriétaires dont l’unité est chauffée par plinthes électriques ou par un système compatible avec l’écosystème Hilo, la démarche est rapide : inscription sur la plateforme, demande d’équipement, prise de rendezvous, puis installation par un électricien certifié. François Baron, délégué Développement de marchés et partenariats à la Direction – Clientèle d’affaires et expertise énergétique d’Hydro-Québec, a lui-même travaillé chez Hilo et résume l’avantage simplement : « Actuellement, on a une offre à zéro dollar, installation incluse. Qu’est-ce que tu veux de mieux? » Avec Hilo et le tarif Flex D, les participants peuvent économiser jusqu’à 20 % de leur facture hivernale, soit en moyenne 155 $ par hiver. « Et ça se fait tout seul! », poursuit Cendrix Bouchard. Lancé en octobre 2019, Hilo comptait environ 20 000 clients à ses débuts, selon M. Bouchard. Le programme a depuis pris de l’ampleur : « Le nombre de clients a pratiquement doublé en un an, passant d’environ 60 000 à l’hiver 2024-2025 à 115 000 à l’hiver 2025-2026. L’intérêt est en croissance et c’est encourageant pour poursuivre la transition dans les milliers de foyers qu’il reste encore à transformer. »

DES DÉMARCHES INDIVIDUELLES, MAIS PAS ISOLÉES Hilo agit surtout sur le moment où l’énergie est consommée. Le programme LogisVert, de son côté, permet d’agir sur les équipements eux-mêmes. Un copropriétaire peut faire

une demande individuellement. Il n’est pas nécessaire que l’ensemble de l’immeuble adopte la même mesure au même moment. Cette distinction est importante en copropriété, où les besoins, les budgets et les priorités peuvent varier d’une unité à l’autre. M. Baron reconnaît d’ailleurs que les immeubles peuvent présenter des réalités différentes selon les générations, les projets de vie et les attentes en matière de confort. Un copropriétaire peut vouloir installer une thermopompe pour améliorer son confort, tandis qu’un autre ne verra pas la nécessité de le faire à court terme. « Ce n’est pas nécessaire que tout l’immeuble fasse une demande. Le programme LogisVert permet les démarches à l’échelle de l’unité, assure-t-il, mais des demandes groupées peuvent aussi être envisagées, notamment pour simplifier certaines démarches administratives ». Celles-ci ne changent pas nécessairement l’aide financière accordée, mais peuvent faciliter l’accompagnement et le suivi lorsque plusieurs copropriétaires souhaitent aller dans la même direction.

LA RECHARGE ÉLECTRIQUE, AU BON MOMENT Les véhicules électriques font aussi partie de cette réflexion sur les parties privatives. Dans les immeubles où les copropriétaires disposent d’une borne compatible, Hilo peut permettre d’intégrer la recharge à l’écosystème de la maison intelligente. Grâce aux bornes de recharge compatibles avec Hilo, les copropriétaires peuvent participer aux événements de pointe et réaliser des économies, selon les informations publiées par Hilo. Pour Hydro-Québec, l’objectif est clair : développer le réflexe de la recharge au bon moment. « Ce qu’on veut développer comme réflexe, à la grandeur du Québec, c’est qu’une voiture électrique, ça se recharge de préférence la nuit, en dehors des périodes de pointe », souligne Cendrix Bouchard. À plus long terme, la recharge bidirectionnelle pourrait aussi transformer le véhicule électrique en outil de résilience. Le véhicule pourrait alors servir de batterie temporaire pour alimenter une résidence ou soutenir le réseau. « Selon la capacité de la batterie du véhicule, il peut y avoir une vraie résilience qui est reliée à ça », explique-t-il. Quand on pense aux impacts des changements climatiques et des phénomènes météorologiques extrêmes, cette possibilité apparaît plus réaliste que futuriste.

L’AUTOPRODUCTION SOLAIRE, UN HORIZON À SUIVRE Hydro-Québec encourage aussi l’autoproduction solaire afin de rendre le réseau plus résilient et d’amener progressivement davantage de clients à produire une partie de leur électricité. « L’idée, c’est d’amener progressivement 125 000 clients à se

L’automne est le moment idéal pour entreprendre les démarches avant les pointes hivernales. C’est le temps!

doter de panneaux photovoltaïques au Québec », explique Cendrix Bouchard. En copropriété, toutefois, ce type de projet relève d’abord du syndicat, puisque le toit est généralement une partie commune. Hydro-Québec peut soutenir financièrement certains projets admissibles, mais la conception, l’analyse technique et les démarches d’installation doivent être confiées aux professionnels du marché.

VERS UNE COPROPRIÉTÉ PLUS ACTIVE DANS LA TRANSITION En copropriété, la transition énergétique ne repose donc pas seulement sur les grands travaux collectifs. Elle se construit aussi à l’échelle des unités, par des gestes individuels, accessibles et bien planifiés : améliorer son chauffage, automatiser ses thermostats, choisir des appareils plus efficaces ou mieux planifier la recharge de son véhicule électrique. C’est ici que la notion de « consommacteur » prend tout son sens. Le terme désigne une personne qui ne se limite plus à consommer de l’électricité, mais qui participe activement à l’équilibre du réseau. Cela peut vouloir dire réduire sa consommation pendant les pointes, reporter une recharge, automatiser ses équipements ou, éventuellement, produire une partie de son énergie. « Les gens vont de plus en plus, simplement au lieu d’être un consommateur, devenir un acteur impliqué du réseau électrique au Québec comme partout dans le monde », conclut Cendrix Bouchard. Pour les syndicats, le rôle consiste à informer, à faciliter les démarches lorsque nécessaire et à orienter les copropriétaires vers les bons programmes. Pour les copropriétaires, l’automne devient le bon moment pour agir : vérifier son admissibilité, moderniser ses équipements et préparer son unité avant la prochaine pointe hivernale.  Condoliaison I AUTOMNE 2026

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Qui peut installer un chauffe-eau?

Au Québec, l’installation, la réparation ou le remplacement d’un chauffe-eau en copropriété doit être confié à un entrepreneur en plomberie titulaire des licences requises. Cette exigence vise à protéger les occupants, l’immeuble et son assurabilité.

par Véronique Martel PAS N’IMPORTE QUI…

Obligation légale et licence requise L’entreprise mandatée doit être membre en règle de la CMMTQ et détenir une licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), notamment la souscatégorie 15.5 – Entrepreneur en plomberie. Les travaux doivent être exécutés par des personnes autorisées à agir pour le compte de cet entrepreneur. En effet, les employés, compagnons ou apprentis qui exécutent les travaux sur le chantier n’ont pas à être membres de la CMMTQ. Ils doivent toutefois être légalement habilités à exercer leur métier (par exemple, détenir les certificats de compétence requis lorsqu’ils relèvent du régime de la construction) et travailler pour l’entrepreneur licencié. Un copropriétaire effectuant lui-même ces travaux s’exposerait à de lourdes amendes de la RBQ pour exécution de travaux sans licence de plomberie, et parfois à des pénalités de la part du syndicat. En outre, l’assurabilité de son unité pourrait être mise en cause advenant un dégât d’eau.

Le rôle du syndicat Lorsque l’appareil relève d’une partie privative ou d’une partie commune à usage restreint (PCUR), les responsabilités du syndicat et du copropriétaire doivent être vérifiées dans la déclaration de copropriété. S’y référer est crucial. Le syndicat doit veiller à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, et la Loi sur le bâtiment l’assimile à un propriétaire pour les responsabilités confiées par le Code civil du Québec.  Lorsque le chauffe-eau est privatif, le syndicat peut exiger des preuves et encadrer les travaux par règlement. Selon la plupart des déclarations de copropriété, le propriétaire doit obtenir l’aval ou aviser le syndicat avant de procéder au remplacement. C’est alors une occasion pour le syndicat d’offrir son soutien au copropriétaire dans les étapes de vérification.  Lorsque le chauffe-eau constitue une PCUR, le syndicat est généralement responsable des travaux, sous réserve de la déclaration de copropriété. Il doit se conformer aux meilleures pratiques. Par précaution, le syndicat peut exiger d’obtenir les numéros de licence RBQ et de membre de la CMMTQ avant les travaux, puis confirmer les informations avant de donner accès au site. 40

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ET PAS N’IMPORTE COMMENT! En plus des certifications et licences, le syndicat peut procéder à d’autres vérifications liées à la gestion des risques du bâtiment.  L’entreprise mandatée pour les travaux doit pouvoir produire une preuve d’assurance responsabilité civile suffisante, selon les risques de l’immeuble et les exigences de l’assureur de la copropriété.  Une fois les travaux terminés, le syndicat demande habituellement d’obtenir une copie de la facture détaillée, d’une preuve de licence, d’une attestation ou d’un document confirmant les travaux, afin de mettre à jour le registre des chauffeeau de l’immeuble.

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Une dernière étape à ne pas oublier est d’informer l’assureur de la copropriété et de l’unité dans laquelle se trouve le chauffeeau, le cas échéant.

PLANIFIER POUR ÉVITER LES SOUCIS La durée de vie utile d’un chauffe-eau électrique au Québec est généralement estimée à dix ans. Pour les copropriétés, il est fortement recommandé de systématiser leur remplacement pour éviter les sinistres. D’ailleurs, plusieurs assureurs exigent ou reconnaissent des programmes de remplacement préventif et l’installation par des membres certifiés de la CMMTQ. Un chauffe-eau mal installé peut entraîner des dégâts d’eau majeurs, des difficultés avec l’assureur et des recours contre le copropriétaire ou le syndicat. Vérifier que les travaux sont confiés à une entreprise qualifiée constitue donc une mesure simple de gestion des risques et de protection du patrimoine. 

DES LIENS À AJOUTER À VOS FAVORIS

 Le registre des chauffe-eau du RGCQ : Un outil Excel permettant de répertorier et de documenter les installations et remplacements dans la copropriété. Réservé aux membres du RGCQ. https://rgcq.org/centre-de-documentation

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 Le registre des entrepreneurs détenteurs de licence de la Régie du bâtiment du Québec : https://www.rbq.gouv.qc.ca/vousetes/citoyen/verifier-la-licence-dun-entrepreneur/  Le répertoire des membres de la CMMTQ : https://www.cmmtq.org/boutique/repertoire_membres _cmmtq.php

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Dossier Actualités

Faire avancer la copropriété, bien au-delà de la campagne électorale par Véronique Martel

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À l’occasion de la campagne électorale, le RGCQ dresse le bilan d’un cycle déterminant et prépare la suite : mieux accompagner les acteurs de la copropriété et amener le prochain gouvernement à reconnaître ce mode d’habitation comme une composante de la réponse aux enjeux d’habitation du Québec.

lors que la santé, le coût de la vie et la guerre tarifaire avec les États-Unis dominent les préoccupations, la copropriété risque de demeurer en marge des débats. Elle se situe pourtant au croisement d’enjeux majeurs : accès à la propriété, patrimoine des ménages, densification, vieillissement des immeubles, adaptation climatique et qualité des milieux de vie.

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Dossier Actualités

FAIRE AVANCER LA COPROPRIÉTÉ, BIEN AU-DELÀ DE LA CAMPAGNE ÉLECTORALE

DE LA CONVERGENCE À L’INFLUENCE

Yves Nadon, directeur général du RGCQ Provincial

Le RGCQ réunit des acteurs aux responsabilités différentes, mais confrontés à des enjeux communs. Cet ancrage dans le milieu lui permet de dégager des constats partagés et de les traduire en propositions susceptibles d’améliorer les pratiques et les politiques publiques. « Notre rôle consiste à relier les réalités vécues dans les copropriétés aux décisions capables de les améliorer. En réunissant les expériences de nos membres, nous pouvons dépasser le constat et proposer aux décideurs des solutions concrètes, réalistes et applicables », rappelle Yves Nadon. Trois chantiers illustrent cette capacité à relier l’expertise du RGCQ, les besoins du milieu et l’action gouvernementale.

Créer un registre des syndicats de copropriétaires DE LA LOI 16 À SON APPLICATION CONCRÈTE Ces dernières années, le principal gain auquel le RGCQ a contribué demeure la Loi 16. Adoptée en 2019, elle a ensuite exigé des ajustements, tandis que le Regroupement poursuivait ses représentations pour que son application tienne compte de la diversité des immeubles, notamment des petites copropriétés. La Loi 31, adoptée en 2024, a ainsi introduit des modalités d’application adaptées aux caractéristiques des immeubles. Puis, le règlement entré en vigueur le 14 août 2025 a concrétisé le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance, l’attestation du syndicat et les protections relatives aux acomptes. Ces outils font passer la conservation de l’immeuble d’une gestion réactive à une planification technique et financière plus prévisible. Le directeur général du RGCQ Provincial, Yves Nadon, replace ces gains dans leur contexte : « La Loi 16 a marqué un tournant pour la copropriété québécoise. Elle a transformé des principes généraux en obligations concrètes qui améliorent la connaissance de l’immeuble et la planification de son entretien. Le travail se poursuit : il faut maintenant aider les syndicats à s’approprier ces responsabilités, avec des outils simples, fiables et adaptés à leur réalité. » 44

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L’inscription au Registre des entreprises du Québec répond imparfaitement à la réalité des syndicats et aux besoins du milieu. Un registre particulier permettrait de mieux connaître le parc immobilier, de cibler l’accompagnement et de suivre l’application des obligations. Le RGCQ pourrait contribuer à concevoir un outil utile, sans alourdir inutilement la tâche des syndicats.

Faire progresser l’encadrement des gestionnaires Seul le gouvernement peut établir un cadre uniforme de compétences, de formation, d’éthique, d’assurance et de contrôle. Le RGCQ contribue déjà à structurer et à valoriser la profession par ses formations, notamment celle développée avec l’ESG+ de l’UQAM, ses outils et la diffusion des meilleures pratiques. Cet encadrement protégerait les syndicats, les copropriétaires et les sommes collectives tout en favorisant la relève.

Créer un Fonds québécois de résilience des copropriétés Pour plusieurs syndicats, le principal défi demeure le financement des réparations majeures et du remplacement des parties communes. Les retards accumulés entraînent des cotisations spéciales importantes et imprévues, qui fragilisent les ménages et accélèrent parfois la dégradation des immeubles. Un fonds québécois pourrait soutenir temporairement les copropriétés engagées dans une démarche rigoureuse, fondée sur le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et un plan crédible de redressement. Il ne remplacerait ni les contributions des copropriétaires ni leur responsabilité : il aiderait à franchir une période critique tout en rétablissant une planification durable.

Dossier Actualités FAIRE AVANCER LA COPROPRIÉTÉ, BIEN AU-DELÀ DE LA CAMPAGNE ÉLECTORALE

La prochaine étape consistera à mieux segmenter l’offre et les communications afin que chaque public accède rapidement aux repères qui lui sont utiles. « La qualité de l’information transmise entre les acteurs d’une copropriété conditionne la pérennité de l’immeuble. Le RGCQ connaît les contraintes, les obligations et le quotidien de ces communautés. Il veut donc accompagner chacun au plus près de ses besoins », poursuit Yves Nadon. Les formations du RGCQ, le programme développé avec l’École des sciences de la gestion de l’UQAM (ESG+), les activités et les événements deviennent les leviers d’une même stratégie. La plateforme des membres sera bonifiée afin de réunir plus efficacement documents, outils et fonctions de gestion.

L’INTERLOCUTEUR DU GOUVERNEMENT DEPUIS PLUS DE 25 ANS Pour soutenir cette appropriation, le RGCQ a multiplié les formations, modèles, guides et services. En 2025, près de 4000 personnes ont participé à 48 activités, tandis que la ligne info-gestion répondait à près de 2300 demandes.

GRANDIR POUR MIEUX SERVIR ET MIEUX REPRÉSENTER Plus le RGCQ rejoint de syndicats, de copropriétaires et de gestionnaires, plus il est en mesure de comprendre leurs réalités, répondre à leurs besoins et les représenter efficacement. La croissance du réseau renforce à la fois la qualité de ses services et sa capacité d’influence.

Les élections offrent l’occasion de porter les enjeux de la copropriété dans le débat public, mais ceux-ci subsisteront après le scrutin. Quel que soit le gouvernement, le RGCQ entend poursuivre le dialogue, proposer des mesures applicables et suivre les engagements afin que les décisions publiques tiennent davantage compte des réalités du terrain. « La copropriété ne peut plus être traitée comme un enjeu secondaire des politiques d’habitation. Elle constitue une part importante du patrimoine résidentiel québécois et concerne des milliers de ménages. Le prochain gouvernement doit travailler avec les acteurs du milieu pour mieux informer, encadrer et outiller ceux qui vivent et travaillent en copropriété. La pérennité de ce parc en dépend », affirme Yves Nadon.

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Une politique d’habitation équilibrée doit soutenir le marché locatif sans fermer la porte de la propriété auxnouvelles générations. UN ENJEU DE SOCIÉTÉ

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En 2021, environ un ménage québécois sur sept vivait dans un appartement en copropriété. Or, le marché se transforme : en 2025, seuls 2467 des 54 220 logements mis en chantier dans les centres urbains étaient destinés à la copropriété, alors que plus de 80 % visaient le marché locatif. Pour le RGCQ, cette trajectoire soulève une véritable question de société : le Québec risque-t-il de redevenir progressivement un peuple de locataires, comme il l’était largement il y a trois générations? Le président du RGCQ Provincial et l’un des fondateurs de l’organisme, Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite, reprend à cet égard, avec toute la prudence qu’impose la comparaison, l’esprit du célèbre mot d’ordre « Maîtres chez nous » associé à la Révolution tranquille. « Sans confondre les époques ni les enjeux, cet idéal d’autonomie économique conserve toute sa pertinence. L’accession à la propriété, notamment par la copropriété, permet aux ménages de constituer un patrimoine, de s’enraciner dans leur milieu et de participer à la prospérité collective. Elle représente également un important facteur de stabilité et d’autonomie financière ». Une politique d’habitation équilibrée doit donc soutenir le marché locatif sans fermer la porte de la propriété aux nouvelles générations. Elle doit aussi assurer des protections comparables aux différents acheteurs. Or, pour l’instant, le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs de la RBQ ne couvre les immeubles en copropriété divise que lorsqu’ils comptent quatre unités privatives superposées ou moins. Derrière ces données se trouvent des ménages qui cherchent à accéder à la propriété et à protéger leur investissement. Derrière le fonds de prévoyance se trouve leur capacité à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes; derrière l’encadrement des gestionnaires, la protection des sommes collectives; derrière une information fiable, des décisions plus éclairées. La copropriété organise ainsi un patrimoine collectif dont la pérennité dépend de l’anticipation, de la discipline financière et de la qualité de la gouvernance. « Faire progresser la copropriété, ce n’est pas défendre un secteur à part. C’est diversifier les solutions d’habitation, préserver une part importante du parc résidentiel québécois et permettre aux nouvelles générations de devenir, elles aussi, maîtres chez elles », conclut Yves Nadon. 

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QUESTIONS ET RÉPONSES JURIDIQUES POUR ÉVITER LES CONFLITS Le RGCQ, c’est la référence en matière de défense et de promotion des droits des copropriétaires. Il s’associe avec la référence en matière d’information juridique au sujet de la copropriété, Condolegal.com, pour offrir aux lecteurs et lectrices de Condoliaison des contenus choisis avec soin aﬁn de simpliﬁer le quotidien des gestionnaires et copropriétaires du Québec. Soyez au-dessus de la mêlée!

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LES RÈGLES À SUIVRE POUR LES CANDIDATS ET L’AFFICHAGE ÉLECTORAL

Des élections provinciales se tiendront le 5 octobre prochain dans tout le Québec. Nous avons donc cru bon de souligner que les règles en matière d’accès aux immeubles pour les candidats et d’affichage électoral ne sont pas les mêmes que celles applicables lors d’une élection fédérale. par Richard LeCouffe

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ÉLECTIONS QUÉBÉCOISES En fait, la Loi électorale du Québec (chap. E-3.3) ne contient aucune disposition obligeant de donner accès dans un immeuble aux candidats ou à leurs représentants, pendant une campagne électorale. Quant aux articles 259.1 et suivants de cette loi, ils ne traitent que de l’affichage électoral dans les lieux publics, et non dans les lieux privés. Vous noterez toutefois qu’en matière de location résidentielle, l’article 1935 du Code civil du Québec stipule que : « Le locateur ne peut interdire l’accès à l’immeuble ou au logement à un candidat à une élection provinciale, fédérale, municipale ou scolaire, à un délégué officiel nommé par un comité national ou à leur représentant autorisé, à des fins de propagande électorale ou de consultation populaire en vertu d’une loi. » On pourrait donc argumenter qu’en cas d’unité louée dans une copropriété, cette disposition trouve application. Cependant, les copropriétaires sont liés par la déclaration de copropriété (article 1062 C.c.Q.) et, dès lors, ils ne peuvent offrir à leur locataire plus de droits qu’ils en ont eux-mêmes. De plus, le règlement d’immeuble est opposable au locataire (ou à l’occupant) d’une partie privative, lorsqu’un exemplaire lui a été remis, que ce soit par le copropriétaire locateur ou par le syndicat (article 1057 C.c.Q.). D’ailleurs, dans une affaire relative à une élection municipale, au cours de laquelle une candidate prétendait s’être fait interdire l’accès, notamment dans une copropriété divise (Bissonnette c. Venturelli et SDC Condominium Le Rive Gouin I, 2008 QCCS 5012), le juge précise que l’article 1935 C.c.Q. vise essentiellement à empêcher un locateur d’interdire l’accès à un candidat. Il ajoute que cela ne signifie pas pour autant que ce dernier a un accès illimité à l’immeuble et qu’il peut y accéder comme et quand bon lui semble. Les règlements internes de la copropriété concernant l’accès à l’intérieur d’un immeuble demeurent applicables. Ainsi, lors d’une campagne électorale québécoise, en copropriété divise, ce sont les dispositions de la déclaration de copropriété et des règlements qui s’appliquent, autant en matière d’affichage (électoral ou autre) qu’en ce qui concerne l’accès à l’immeuble. Il n’existe aucune obligation légale de fournir l’accès à un candidat ou à son représentant, contrairement à la situation qui prévaut lors d’élections fédérales.

ÉLECTIONS FÉDÉRALES Lors d’une élection fédérale, en effet, la situation est très différente. La Loi électorale du Canada (L.C. 2000, chap. 9) contient la disposition expresse suivante : « Art. 81 (1) Il est interdit au responsable d’un immeuble ou d’habitation en copropriété ou d’un autre immeuble à logements multiples ou d’un ensemble résidentiel protégé d’empêcher le candidat ou son représentant, entre 9 h et 21 h : a) Dans le cas d’un immeuble d’appartements ou d’habitation en copropriété ou d’un ensemble résidentiel protégé, de frapper aux portes des logements; b) Dans le cas d’un immeuble à logements multiples, de faire campagne dans les aires communes. (2) Le paragraphe (1) ne s’applique pas au responsable d’un immeuble à logements multiples si le fait de permettre les activités de campagne visées à ce paragraphe peut mettre en danger la santé physique ou affective des résidents de l’immeuble. » Ainsi, lors d’une élection fédérale, la liberté pour les candidats de faire campagne s’avère plus grande, et quiconque empêcherait un candidat ou son représentant de faire campagne en accédant aux portes des parties privatives commettrait une infraction et s’exposerait à une amende. À noter cependant que le droit préservé par l’article 81 est strictement la liberté du candidat de pouvoir communiquer avec l’occupant, libre à ce dernier de ne pas répondre ou de refuser (poliment) d’écouter le candidat. Par ailleurs, en matière d’affichage électoral, la loi fédérale prévoit ceci : « 322 (1) Il est interdit au locateur et à toute personne agissant en son nom d’interdire à un locataire de faire de la publicité électorale en posant des affiches dans les lieux qui font l’objet du bail et à une société de gestion d’un immeuble en copropriété et à toute personne agissant en son nom d’interdire aux propriétaires des unités de l’immeuble de faire de la publicité électorale en posant des affiches dans les locaux dont ils sont propriétaires. (2) Il est toutefois permis au locateur ou à la société de gestion et à la personne agissant en leur nom de fixer des conditions raisonnables quant à la dimension et à la nature des affiches et d’interdire l’affichage dans les aires communes. » Or, tout comme pour l’accès des candidats à l’immeuble, la Loi électorale du Québec ne contient pas d’article semblable. Ainsi, le 5 octobre prochain, ce sont les dispositions de votre déclaration de copropriété et des règlements dûment adoptés du syndicat qui vont s’appliquer. Et n’oubliez pas d’aller voter!  Condoliaison I AUTOMNE 2026

Chronique juridique

Clauses réputées non écrites en copropriété divise Toute déclaration de copropriété constitue le contrat cadre de base d’une copropriété divise. Toutefois, la portée de ce document notarié n’est pas illimitée.

par Camille Joli-Coeur, avocate en droit de la copropriété au sein du cabinet Dunton Rainville

e législateur a en effet prévu des situations où une clause de la déclaration de copropriété est réputée non écrite, soit explicitement, soit par inférence. Dans les faits, de telles clauses sont encore parfois appliquées, jusqu’à ce que leur invalidité soit soulevée par un copropriétaire ou quiconque ayant un intérêt à agir. Il va sans dire que de telles situations peuvent être une source d’incertitude au sein d’une copropriété. Une clause dans un contrat est réputée non écrite parce qu’elle n’est pas conforme à une disposition impérative de la loi. L’article 1438 C.c.Q. prévoit d’ailleurs qu’une clause nulle ne rend pas le contrat invalide pour autant, sauf si le contrat doit être considéré comme un tout indivisible. L’article ajoute qu’il en est de même de la clause qui est sans effet ou réputée non écrite. On compte trois catégories de clauses susceptibles d’être réputées non écrites en copropriété divise. 52

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1. CLAUSES PORTANT ATTEINTE AUX POUVOIRS DES ORGANES DÉCISIONNELS

Clauses modifiant les majorités décisionnelles requises La déclaration de copropriété doit respecter les règles de gouvernance impératives établies au Code civil du Québec et ne peut modifier les mécanismes décisionnels qu’il prévoit. Certaines clauses qui cherchent à contourner les majorités prescrites par la loi ou à altérer les conditions d’adoption des décisions risquent donc d’être déclarées inopérantes. En effet, l’article 1101 C.c.Q. prévoit expressément qu’est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue au chapitre sur la copropriété divise, soit les articles 1038 à 1109 C.c.Q.

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Chronique juridique CLAUSES RÉPUTÉES NON ÉCRITES EN COPROPRIÉTÉ DIVISE

Clauses permettant au conseil d’administration de modifier le règlement de l’immeuble À l’article 1096 C.c.Q., le législateur accorde une compétence exclusive à l’assemblée des copropriétaires, et non pas au conseil d’administration, pour modifier le règlement de l’immeuble. Doivent donc être réputées non écrites les clauses d’une déclaration de copropriété qui permettraient au conseil d’administration, par exemple, de modifier les règles relatives à l’usage des parties privatives ou celles de jouissance des parties communes, ou encore les modalités de cotisation et de recouvrement des charges communes. Il en est de même de la composition du conseil d’administration, de la nomination et du remplacement des administrateurs. Tous ces sujets relèvent du règlement de l’immeuble et ne peuvent donc être modifiés que par l’assemblée des copropriétaires. Bien que l’article 1096 C.c.Q. n’aborde pas textuellement la notion de clause réputée non écrite, l’effet combiné des articles 1060 et 1096 C.c.Q. doit nous amener à cette conclusion. Il n’est toutefois pas toujours facile de distinguer les directives ou règlements de gestion que le conseil d’administration peut adopter, dans l’exercice de ses pouvoirs de gestion, des modifications au règlement de l’immeuble. La distinction demeure néanmoins essentielle, puisque le règlement de l’immeuble ne peut être modifié que par une décision prise par l’assemblée des copropriétaires.

Clauses autorisant d’avance certains travaux sur les parties communes Une clause de la déclaration de copropriété accordant au promoteur le droit d’effectuer unilatéralement des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes devrait être considérée comme contraire à l’article 1097 C.c.Q. De tels travaux sur les parties communes requièrent une décision prise par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés à l’assemblée des copropriétaires. Une clause de la déclaration de copropriété permettant au promoteur de se substituer à l’assemblée pour de tels travaux aurait pour effet de contourner les règles impératives de gouvernance établies par le législateur. Elle serait donc considérée comme non écrite. Il faut toutefois noter que la frontière entre l’achèvement des travaux relevant des obligations du promoteur et des travaux assujettis à l’article 1097 C.c.Q. peut parfois s’avérer ténue. L’analyse doit alors porter sur la nature véritable des travaux projetés et sur leurs incidences sur l’immeuble et la collectivité des copropriétaires.

Clauses permettant à un copropriétaire de se substituer à l’assemblée des copropriétaires ou au conseil d’administration Une clause qui accorderait à un copropriétaire un pouvoir décisionnel appartenant à l’assemblée des copropriétaires ou au conseil d’administration pourrait être contestée, puisqu’elle porterait atteinte à la 54

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répartition des pouvoirs au sein de la copropriété. Tel serait le cas d’une disposition permettant à un copropriétaire d’autoriser seul des travaux majeurs, d’engager des dépenses importantes ou de prendre une décision qui nécessite normalement un vote collectif. Il convient toutefois de distinguer ces situations des clauses visant simplement à protéger certains droits ou à permettre l’exercice d’un recours, lorsque le syndicat demeure inactif. Une telle stipulation n’emporte pas nécessairement une substitution aux organes de la copropriété; tout dépend de sa portée réelle et de ses effets. En définitive, plus la clause tend à transférer à un copropriétaire les pouvoirs dévolus à l’assemblée des copropriétaires ou au conseil d’administration, plus elle risque d’être jugée incompatible avec les principes de gouvernance collective qui caractérisent la copropriété divise.

2. CLAUSES PORTANT ATTEINTE AUX DROITS DE VOTE DES COPROPRIÉTAIRES Le droit de vote et les majorités décisionnelles constituent des fondements du régime de la copropriété divise. C’est pourquoi le législateur a prévu que des clauses de la déclaration de copropriété qui dérogeraient à ces règles sont réputées non écrites.

Les clauses modifiant les majorités prévues par la loi Comme nous l’avons mentionné précédemment, l’article 1101 C.c.Q. est catégorique : « Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. » Sont donc sans effet les clauses exigeant l’unanimité lorsque la loi prévoit une majorité renforcée, ainsi que les clauses abaissant les majorités prévues par la loi et celles créant des règles de vote incompatibles, pour prendre certaines décisions. Ceci a notamment été appliqué dans l’affaire Pépin c. Syndicat de la copropriété Cop-Moncton (945-947-949 Moncton), 2006 QCCS 3179. Dans ce cas, la déclaration de copropriété antérieure à l’entrée en vigueur du Code civil du Québec exigeait l’unanimité des copropriétaires pour l’adoption des décisions de l’assemblée. Le tribunal a conclu que cette stipulation ne pouvait recevoir application, puisqu’elle modifiait le nombre de voix requis par les articles 1096 à 1098 C.c.Q. En conséquence, la clause a été considérée comme réputée non écrite, en vertu de l’article 1101 C.c.Q., sous réserve de l’exception prévue à l’article 53 de la Loi d’application de la réforme du Code civil concernant les décisions visant à changer la destination de l’immeuble. Dans un tel cas, la règle de l’unanimité est maintenue.

Chronique juridique CLAUSES RÉPUTÉES NON ÉCRITES EN COPROPRIÉTÉ DIVISE

Clauses altérant le principe de représentation proportionnelle L’article 1090 C.c.Q. consacre un principe fondamental en copropriété divise, voulant que chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée des copropriétaires, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Cette règle assure une concordance entre le poids décisionnel de chaque copropriétaire et sa participation financière aux charges communes de l’immeuble. Le caractère impératif de cette disposition a été réaffirmé par la Cour d’appel dans l’arrêt Syndicat de copropriétés Club Tremblant, bloc F-G c. Hôtel du lac Tremblant inc., 2013 QCCA 2004, où il a été souligné que l’article 1090 C.c.Q. établit une répartition fondamentale des droits et obligations au sein de la copropriété. La Cour a donc rappelé qu’un copropriétaire qui détient une part importante de la valeur relative de l’immeuble bénéficie d’un nombre de voix correspondant à cette participation, mais qu’il doit du même coup assumer une contribution proportionnelle aux charges communes. Selon la Cour, cette répartition constitue un élément essentiel de l’équilibre voulu par le législateur et ne peut être modifiée par convention. Dans cette même décision, la Cour d’appel a aussi rappelé que les règles relatives à l’exercice du droit de vote sont encadrées par les articles 1090 et suivants C.c.Q. et qu’aucune disposition d’une déclaration de copropriété ne peut modifier le nombre de voix attribuées à un copropriétaire en fonction de considérations étrangères à la valeur relative de sa fraction. Toute clause d’une déclaration de copropriété qui aurait un tel effet est susceptible d’être déclarée nulle ou réputée non écrite. Dans un même ordre d’idée, une clause de déclaration de copropriété qui irait à l’encontre de la règle impérative de l’article 1064 C.c.Q., selon laquelle la contribution des copropriétaires aux charges communes doit être proportionnelle à la valeur relative de leurs fractions respectives, serait également nulle, non avenue et considérée comme non écrite.

Clauses accordant un droit exclusif de nommer un administrateur Lorsque les administrateurs doivent être élus par l’assemblée des copropriétaires, une clause de la déclaration de copropriété accordant à un copropriétaire déterminé le pouvoir exclusif de désigner ou d’élire un administrateur soulève d’importantes difficultés juridiques. À cet égard, la notaire émérite et auteure Christine Gagnon souligne que les dispositions de la déclaration de copropriété qui ont pour effet de soustraire à l’assemblée des copropriétaires des décisions relevant normalement de sa compétence doivent être examinées avec prudence. Une nuance importante s’impose toutefois. Dans certaines situations particulières, notamment dans le cas d’une copropriété par phases, d’une copropriété à destination mixte ou encore d’une copropriété de très petite taille, la structure de l’immeuble peut justifier 56

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que la déclaration de copropriété attribue à un copropriétaire ou à une catégorie de copropriétaires le droit de nommer un ou plusieurs administrateurs. De telles stipulations doivent néanmoins respecter les dispositions impératives de la loi et ne pas avoir pour effet de priver les autres copropriétaires des droits de vote que leur confèrent les articles 1090 et suivants C.c.Q.

3. CLAUSES AGGRAVANT LA RESPONSABILITÉ CIVILE DES COPROPRIÉTAIRES Les règles relatives à la responsabilité des copropriétaires revêtent un caractère impératif qui ne peut être écarté, modifié ou aggravé par la déclaration de copropriété. Dans un souci d’équité et de protection de l’ensemble des acteurs de la copropriété, le législateur a expressément limité les situations où un copropriétaire peut être tenu responsable envers le syndicat. Cette intervention législative vise notamment à empêcher que des clauses contractuelles imposent une responsabilité automatique ou excessive à un copropriétaire, sans égard aux principes fondamentaux de la responsabilité civile.

Une disposition d’ordre public Le premier alinéa de l’article 1074.2 C.c.Q. établit les circonstances dans lesquelles un syndicat peut réclamer des dommages-intérêts à un copropriétaire qui serait à l’origine d’un sinistre. Le deuxième alinéa de cet article ajoute toutefois une nuance importante : « Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. » L’article 1074.2 C.c.Q. revêt un caractère impératif. Ainsi, dans Syndicat de la copropriété 650 Marcel-Laurin c. Neng, 2024 QCCQ 2022, la Cour du Québec a rappelé que le législateur a fait de cette question une matière d’ordre public et qu’une déclaration de copropriété ne peut intensifier la responsabilité d’un copropriétaire, au-delà des limites établies par cet article du Code.

Clauses transférant indûment certains risques au copropriétaire Une déclaration de copropriété ne peut créer un régime de responsabilité plus sévère que celui prévu par le législateur. Cette question est devenue particulièrement importante depuis la réforme de l’assurance en copropriété en 2018. La jurisprudence récente, notamment les affaires Syndicat de la copropriété 650 MarcelLaurin c. Neng, précitée, et Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan, 2025 QCCS 434, montre la volonté des tribunaux de faire respecter les limites imposées par l’article 1074.2 C.c.Q., en empêchant que la déclaration de copropriété serve à contourner le régime législatif applicable.

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Chronique juridique CLAUSES RÉPUTÉES NON ÉCRITES EN COPROPRIÉTÉ DIVISE

L’absence de responsabilité automatique du copropriétaire

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L’interdiction d’aggraver la responsabilité des copropriétaires ne signifie toutefois pas qu’ils sont à l’abri de tout recours. L’article 1074.2 C.c.Q. maintient expressément le droit du syndicat d’obtenir des dommages-intérêts lorsqu’un copropriétaire est tenu de réparer le préjudice causé par une faute prouvée de sa part ou, dans les cas prévus par le Code civil, par le fait des biens qu’il a sous sa garde (article 1465 C.c.Q.).

Un équilibre entre les droits individuels et collectifs Cette jurisprudence démontre que le législateur a recherché un équilibre entre la protection de la collectivité des copropriétaires et celle des droits individuels. D’une part, le syndicat conserve la possibilité d’exercer un recours lorsque la responsabilité d’un copropriétaire est établie. D’autre part, il ne peut s’appuyer sur une clause de la déclaration de copropriété pour imposer une responsabilité plus lourde que celle prévue par la loi.

Il existe quelques autres articles du Code civil stipulant expressément qu’une clause dans un contrat doit être réputée non écrite, par exemple l’article 2402 C.c.Q., susceptible de s’appliquer en copropriété divise : « En matière d’assurance terrestre, est réputée non écrite la clause générale par laquelle l’assureur est libéré de ses obligations en cas de violation de la loi, à moins que cette violation ne constitue un acte criminel. Est aussi réputée non écrite la clause de la police par laquelle l’assuré consent en faveur de son assureur, en cas de sinistre, une cession de créance qui aurait pour effet d’accorder à ce dernier plus de droits que ceux que lui confèrent les règles de la subrogation. » Rappelons incidemment qu’en copropriété divise, l’article 1075.1 C.c.Q. limite aussi les droits de subrogation de l’assureur. 

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Avant de poursuivre :

poser les bonnes questions Le scénario est fréquent en copropriété : malgré plusieurs rappels et une mise en demeure, un copropriétaire refuse toujours de payer ses charges communes. par Caroline Martel

e conseil d’administration envisage alors de s’adresser à la Division des petites créances, souvent perçue comme le recours le plus simple, le plus rapide et le plus économique pour récupérer les sommes dues. Mais ce réflexe est-il réellement toujours approprié? Deux décisions rendues récemment par les tribunaux québécois rappellent que le succès d’un recours ne dépend pas uniquement du bien-fondé de la créance. La représentation du syndicat et la compétence même du tribunal peuvent faire échouer une demande avant qu’elle soit entendue sur le fond.

UN RECOURS ACCESSIBLE, MAIS PAS AUTOMATIQUE Les charges communes constituent l’un des fondements financiers de la copropriété. Elles permettent d’assurer l’entretien de l’immeuble, de financer les réparations, de payer les assurances et de couvrir les dépenses liées à la gestion des parties communes. Lorsqu’un copropriétaire fait défaut, ce sont ultimement tous les copropriétaires qui en subissent les conséquences. Dans ce contexte, le conseil d’administration a la responsabilité d’intervenir avec diligence. Même si la communication et les démarches de recouvrement amiable demeurent à privilégier, il arrive qu’un recours judiciaire devienne nécessaire afin de protéger les intérêts du syndicat. Pour plusieurs syndicats, la Division des petites créances apparaît comme une avenue particulièrement intéressante. La procédure est simplifiée, les frais judiciaires sont limités et les délais sont généralement plus courts que devant les autres chambres civiles de la Cour du Québec. Pour des créances de valeur relativement modeste, cette procédure permet

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souvent d’obtenir une décision sans engager des dépenses disproportionnées. Cette apparente simplicité est toutefois trompeuse : les petites créances ne constituent pas un régime exempt de règles. Avant d’aller plus loin, une première question mérite donc d’être posée : le recours envisagé est-il réellement le bon? Cette réflexion est d’autant plus déterminante que plusieurs litiges en copropriété dépassent le simple recouvrement d’une somme d’argent. Dans certains cas, le véritable différend porte plutôt sur l’interprétation de la déclaration de copropriété, la validité d’une décision du conseil d’administration ou encore l’étendue des pouvoirs du syndicat. Ces nuances, parfois subtiles, peuvent avoir une incidence déterminante sur le choix du tribunal compétent.

LE SYNDICAT : UNE PERSONNE MORALE À PART ENTIÈRE Avant d’examiner les règles propres aux petites créances, il importe de rappeler un principe fondamental du droit de la copropriété : le syndicat est une personne morale. Constitué dès la publication de la déclaration de copropriété, le syndicat possède une personnalité juridique distincte de celle des copropriétaires. Il peut ainsi exercer des recours judiciaires en son propre nom pour défendre les intérêts collectifs de la copropriété. Devant le tribunal, ce n’est donc ni le président ni les administrateurs qui poursuivent un copropriétaire, mais bien le syndicat. Les administrateurs n’agissent qu’à titre de représentants. Avant d’autoriser une poursuite, le conseil d’administration doit donc s’assurer que la créance est bien documentée, que les démarches préalables ont été effectuées et que le représentant du syndicat est dûment autorisé.

UNE NOUVELLE CULTURE DE GOUVERNANCE S’IMPOSE EN COPROPRIÉTÉ La copropriété évolue, sa gouvernance aussi Découvrez comment les trois piliers que sont le fonds de prévoyance, le carnet d’entre�en et l’a�esta�on redéfinissent aujourd’hui la ges�on et la pérennité des copropriétés. PRÉVOIR L’étude du fonds de prévoyance : Établir des projec�ons financières sur 25 ans pour calculer les sommes nécessaires aux répara�ons majeures et au remplacement des par�es communes. ENTRETENIR Le carnet d’entre�en : Documenter l'état de l’immeuble et planifier les interven�ons requises pour assurer la conserva�on du bâ�ment. ATTESTER L’a�esta�on sur l’état de la copropriété : Assurer la transparence en fournissant un document officiel sur la situa�on financière et administra�ve de la copropriété, souvent exigé lors d’une transac�on.

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LES PETITES CRÉANCES EN BREF La Division des petites créances permet notamment :  d’entendre des réclamations civiles dont la valeur n’excède pas le plafond fixé par la loi (actuellement fixé à 15 000 $);  de profiter d’une procédure simplifiée et de frais judiciaires réduits;

Évaluateurs Agréés LOI 16 Fonds de prévoyance Carnet d’entretien Attestation du syndicat LOI 141 Valeur assurable (coût de reconstruction)

 de permettre aux parties de se représenter elles-mêmes, sous réserve des règles particulières applicables aux personnes morales;  de favoriser un règlement rapide des litiges de moindre valeur. À retenir : La simplicité de la procédure ne dispense jamais du respect des règles prévues au Code de procédure civile. Avant d’entreprendre un recours, le syndicat doit notamment s’assurer qu’il est admissible à cette procédure, que son représentant est dûment autorisé et que le litige relève réellement de la compétence de ce tribunal. Référence : Code de procédure civile (RLRQ, c. C-25.01), art. 535 et suivants; gouvernement du Québec, Les petites créances.

Première étape : déterminer qui représentera légalement le syndicat devant le tribunal. Une résolution du conseil suffit-elle? Qui peut réellement comparaître au nom du syndicat? Les tribunaux ont récemment apporté une réponse claire à cette question.

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QUAND LA PROCÉDURE PREND LE DESSUS SUR LE FOND DU LITIGE Dans une décision récente, la Cour supérieure rappelle l’importance des règles de représentation devant les petites créances. Dans Syndicat des copropriétaires Les Jardins L’Acadie, Phase I c. Khawam, 2026 QCCS 1184 (confirmant 2025 QCCQ 4789), la Cour confirme qu’un syndicat de copropriétaires ne peut être représenté devant la Division des petites créances par son gestionnaire. Le Code de procédure civile limite cette représentation aux personnes qu’il autorise expressément à agir au nom d’une personne morale.

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BIEN CHOISIR SON RECOURS AVANT D’AGIR Nature du litige

Recours généralement approprié devant les petites créances?

Charges communes impayées et non contestées

✔ Généralement oui

Réclamation simple pour dommages matériels

✔ Oui, dans la plupart des cas

Contestation de la validité des charges ou des décisions qui les fondent

Peut dépasser la compétence des petites créances

Interprétation de la déclaration de copropriété

Peut dépasser la compétence des petites créances

Contestation d’une résolution du conseil d’administration ou de l’assemblée

Peut dépasser la compétence des petites créances

Litige portant sur les pouvoirs ou les obligations du syndicat

Peut dépasser la compétence des petites créances

Le dossier portait sur une réclamation classique visant le recouvrement de charges communes impayées. Avant d’examiner la créance, le tribunal devait toutefois vérifier si le syndicat était valablement représenté. Avant d’entendre une demande, le tribunal doit s’assurer que la personne qui comparaît possède la capacité légale d’agir au nom du syndicat. À défaut, le recours pourrait être rejeté sans que le tribunal ait à se prononcer sur le fond. Cette décision rappelle qu’une créance peut être parfaitement fondée, mais qu’un recours ne pourra aboutir si les règles de représentation prévues par le Code de procédure civile ne sont pas respectées.

communes impayées. Le copropriétaire ne contestait toutefois pas uniquement le montant réclamé. Il remettait également en question la validité des décisions ayant donné naissance à cette créance, notamment en invoquant des irrégularités liées au quorum, à la tenue des assemblées et à l’adoption du budget. Le litige ne portait donc plus uniquement sur le recouvrement d’une somme d’argent. Pour trancher le litige, le tribunal aurait dû examiner la régularité des décisions prises par le syndicat et, au besoin, interpréter la déclaration de copropriété. La Cour a donc conclu que, dans les circonstances de cette affaire, le litige excédait la compétence de la division. Cette décision rappelle que le choix du tribunal dépend aussi de la nature du litige.

LA COMPÉTENCE DU TRIBUNAL : UN SECOND FILTRE Même lorsque le syndicat est valablement représenté, un second obstacle peut se présenter : la compétence même du tribunal. Plusieurs administrateurs croient qu’il suffit que le montant réclamé soit inférieur au plafond prévu par la loi pour que le dossier puisse être entendu. Or, ce n’est pas toujours le cas. Autrement dit, un recours peut être recevable sur le plan procédural, mais inapproprié si le débat dépasse le simple recouvrement d’une créance.

QUAND LE LITIGE DÉPASSE LE SIMPLE RECOUVREMENT Dans Syndicat de la copropriété du 4236-4238 d’Iberville c. Rimane, 2026 QCCQ 1828, le syndicat réclamait le paiement de charges 64

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UNE NUANCE QUI CHANGE TOUT Un copropriétaire qui reconnaît devoir une somme, mais tarde à la payer, ne soulève pas les mêmes enjeux qu’un copropriétaire qui remet en question la validité des décisions du syndicat ayant conduit à cette réclamation. À l’inverse, lorsque la contestation porte sur la validité des décisions du syndicat, le tribunal pourrait devoir vérifier si une assemblée a été valablement tenue, apprécier la validité d’une résolution, interpréter la déclaration de copropriété ou déterminer l’étendue des pouvoirs du syndicat. Le dossier risque alors d’excéder la compétence de la Division des petites créances. C’est pourquoi, avant même de préparer la preuve, le conseil d’administration doit s’interroger sur la véritable nature du différend.

Le copropriétaire conteste-t-il simplement une dette ou remetil en cause les décisions qui lui ont donné naissance? Cette distinction, parfois subtile, orientera le choix du tribunal et, ultimement, les chances de succès du recours.

BIEN QUALIFIER UN DOSSIER AVANT DE POURSUIVRE Avant de saisir le tribunal, le conseil d’administration devrait d’abord identifier le véritable enjeu du dossier. Quelques questions permettent souvent d’orienter rapidement la réflexion :  Le différend porte-t-il uniquement sur le paiement d’une somme ou sur le droit même du syndicat de la réclamer?  Le litige repose-t-il principalement sur des faits ou sur une interprétation juridique?  La déclaration de copropriété devra-t-elle être interprétée?  La validité d’une décision du conseil d’administration ou de l’assemblée des copropriétaires est-elle remise en cause? Les réponses à ces questions permettent généralement de déterminer si le recours relève véritablement de la Division des petites créances ou s’il serait préférable d’emprunter une autre voie.

CHOISIR LE BON RECOURS AVANT DE POURSUIVRE La Division des petites créances demeure un outil utile lorsque les conditions sont réunies. Les décisions Syndicat des copropriétaires Les Jardins L’Acadie, Phase I c. Khawam et Syndicat de la copropriété du 42364238 d’Iberville c. Rimane rappellent que le succès d’un recours dépend autant du respect des règles de procédure que du bienfondé de la réclamation. Pour le conseil d’administration, préparer un recours ne consiste donc pas uniquement à réunir les pièces justificatives ou à calculer les sommes dues. Il faut aussi choisir le bon tribunal et s’assurer que le syndicat est représenté conformément aux règles applicables. Prendre le temps de poser les bonnes questions avant de poursuivre permet souvent d’éviter qu’un recours fondé échoue pour des raisons de procédure ou de compétence. En copropriété, un recours bien préparé demeure souvent le premier gage d’un recouvrement efficace. 

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Administration

L’AISGC :

une voix internationale pour faire progresser la gestion de la copropriété par Caroline Martel

Officiellement créée le 19 mai dernier, l’Association internationale des syndics gestionnaires de copropriété (AISGC) réunit des organisations de France, du Québec, de Belgique, du Portugal et du Maroc autour d’une même ambition à faire progresser la profession grâce à l’échange de connaissances, des meilleures pratiques et d’expériences.

on président fondateur, Gilles Frémont, voit dans cette nouvelle alliance une occasion de renforcer la reconnaissance des professionnels de la copropriété et de relever ensemble des défis qui dépassent les frontières.

DES DÉFIS COMMUNS AU-DELÀ DES FRONTIÈRES La copropriété n’a pas de frontières. D’un pays à l’autre, les lois diffèrent, les modèles de gestion évoluent et les réalités du terrain varient, mais les professionnels qui accompagnent les syndicats de copropriétaires — appelés gestionnaires de copropriété au Québec et syndics dans plusieurs pays francophones, dont la France — se heurtent souvent aux mêmes défis : préserver le patrimoine bâti, composer avec des réglementations toujours plus complexes, soutenir les conseils d’administration et faire reconnaître toute l’étendue de leur rôle. C’est de ce constat qu’est née l’Association internationale des syndics et gestionnaires de copropriété (AISGC). Réunissant des organisations fondatrices de la France, du Québec, de la Belgique, du Portugal et du Maroc, elle veut créer un véritable réseau de collaboration entre les professionnels de la copropriété. À la tête de cette nouvelle organisation, Gilles Frémont n’en est pas à son premier engagement en faveur de la profession. 66

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Président de l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC), syndic d’un cabinet administrant près de 1 500 lots (portes) en France et actif dans le domaine depuis près de 30 ans, il milite pour une meilleure reconnaissance du rôle des syndics et l’évolution des pratiques professionnelles. La création de l’AISGC s’inscrit naturellement dans cette démarche.

UNE INITIATIVE NÉE DE LA COLLABORATION L’AISGC n’est pas née autour d’une table de négociation, mais au fil de collaborations établies entre différentes organisations professionnelles. « Au départ, il y avait des partenariats bilatéraux avec le Maroc, puis avec le Québec, notamment grâce à Yves Joli-Coeur. Ensuite se sont ajoutés le Portugal, la Belgique… À un moment donné, je me suis dit : plutôt que de multiplier les ententes deux à deux, pourquoi ne pas créer une véritable association internationale? » Ce qui n’était d’abord qu’une réflexion s’est rapidement transformé en projet concret. Les cinq partenaires fondateurs ont choisi d’unir leurs expertises afin de créer un lieu permanent d’échanges entre des professionnels confrontés, chacun dans leur pays, à des enjeux comparables. « Comme tout projet, ça démarre modestement, mais il fallait commencer quelque part. »

L’objectif n’est pas d’uniformiser les modèles, mais de créer un espace où chacun pourra apprendre de l’expérience des autres tout en conservant les particularités de son propre cadre juridique. L’association entend maintenant poursuivre son développement en accueillant progressivement d’autres organisations nationales. Des discussions sont déjà engagées avec des représentants de l’Italie, de l’Espagne et de la Tunisie.

DES RÉALITÉS DIFFÉRENTES, UNE MÊME PROFESSION Les cadres juridiques, les responsabilités des gestionnaires et l’organisation des copropriétés varient d’un pays à l’autre. Pour Gilles Frémont, ces différences ne changent toutefois pas l’essentiel. « Gérer un immeuble en copropriété pour le compte de copropriétaires comporte exactement les mêmes problèmes, quel que soit le pays. » Qu’il s’agisse d’assurer une saine gouvernance, de planifier les travaux majeurs, d’accompagner les administrateurs, de gérer les finances ou de préserver la valeur des immeubles, les professionnels exercent fondamentalement le même métier. Les attentes à leur égard continuent d’ailleurs de croître, sous l’effet du vieillissement du parc immobilier, des nouvelles exigences réglementaires et des enjeux environnementaux.

« Nous ne cherchons pas à uniformiser les modèles. Chaque pays possède ses forces, ses innovations et ses façons de faire. Notre objectif est d’apprendre les uns des autres. »

C’est précisément cette réalité qui a donné naissance à l’AISGC. L’association veut favoriser les échanges entre les organisations membres afin que chacune puisse s’inspirer des expériences des autres et faire évoluer ses propres pratiques.

L’AISGC EN BREF Création officielle 19 mai 2026 Mission Rassembler les organisations professionnelles, les experts de la copropriété afin de valoriser et de promouvoir les métiers de syndic ou de gestionnaire de copropriété, favoriser l’échange de connaissances et contribuer à l’amélioration continue des pratiques et des standards de gestion de copropriété à l’échelle internationale. Pays fondateurs France, Québec, Belgique, Portugal, Maroc Bureau fondateur  Président : Gilles Frémont (ANGC – France)  Vice-président : Me Yves Joli-Coeur (RGCQ – Québec)  Trésorier : Gonçalo Matos (APEGAC – Portugal)  Secrétaires généraux : Tarik Zniber (Maroc) et Jean-Pierre Lannoy (Belgique)  Conseiller juridique : Charles Bohbot (France) Développement Des discussions sont déjà engagées avec des représentants de l’Italie, de l’Espagne et de la Tunisie.

— Gilles Frémont, président de l’AISGC

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Naissance de l’AISGC

UNE VOIX INTERNATIONALE POUR FAIRE PROGRESSER LA GESTION DE LA COPROPRIÉTÉ

Pour Gilles Frémont, regarder ce qui se fait ailleurs constitue un formidable levier de progression. « Il ne s’agit pas de copier les autres, mais de pouvoir piocher ce qu’ils font de mieux. » Cette volonté se traduira notamment par la publication de travaux de droit comparé, l’organisation de colloques internationaux et le développement de collaborations entre les organisations membres. Les premiers chantiers pourraient porter sur des enjeux communs à de nombreux pays : la transition énergétique, la transformation numérique, l’évolution des cadres juridiques ainsi que les défis liés à la gouvernance et à l’entretien des immeubles. Au-delà de ces projets, Gilles Frémont souhaite surtout créer un véritable réseau où les professionnels pourront faire partager leurs expériences et apprendre les uns des autres. « Nous avons tous quelque chose à apprendre des autres », résume-t-il.

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Au-delà de l’échange de connaissances, Gilles Frémont voit dans l’AISGC un moyen de mieux faire reconnaître une profession dont l’ampleur du travail demeure largement méconnue. « Les syndics font énormément de choses, mais ils ne le disent jamais. Il y a le faire… et le faire savoir. Aujourd’hui, chacun représente 50 % du travail. » Au fil des ans, le métier s’est profondément transformé. Bien au-delà de l’administration courante, les gestionnaires coordonnent aujourd’hui une multitude d’intervenants et accompagnent les syndicats de copropriétaires dans des projets de plus en plus complexes. « Le syndic est le chef d’orchestre de tout cela. Il coordonne les architectes, les ingénieurs, les entrepreneurs, les experts, les avocats lorsque nécessaire. Il met tout en musique. » Le rôle du gestionnaire s’apparente désormais à celui d’un véritable chef de projet, appelé à concilier des enjeux techniques, financiers, juridiques et humains. Une expertise devenue essentielle dans un contexte marqué par le vieillissement du parc immobilier, la transition énergétique et des exigences réglementaires toujours plus nombreuses. « Nous faisons de l’ingénierie de projet. » Pour Gilles Frémont, cette évolution doit s’accompagner d’une meilleure reconnaissance de la profession, tant auprès du public que des décideurs. Il souhaite aussi qu’elle attire une nouvelle génération de professionnels. « Mon rêve, c’est qu’un jeune dise un jour : “Plus tard, je veux être syndic.” »

PRÉCISION TERMINOLOGIQUE En France, le syndic est le professionnel chargé de l’administration d’une copropriété. Au Québec, cette fonction est généralement exercée par un gestionnaire de copropriété, en vertu d’un contrat de services octroyé par le conseil d’administration du syndicat de copropriétaires, la personne morale constituée de l’ensemble des copropriétaires. L’AISGC emploie les deux appellations afin de refléter les différentes réalités juridiques de ses membres. Pour en savoir plus : https://aisgc.net/

UNE CONTRIBUTION QUÉBÉCOISE À UNE AMBITION INTERNATIONALE Membre fondateur de l’AISGC, le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), représenté par Me Yves Joli-Coeur à titre de vice-président, contribuera activement au développement de cette nouvelle organisation. Si le contexte québécois présente certaines particularités — notamment la forte proportion de petites copropriétés autogérées —, les enjeux de professionnalisation, de formation et de gouvernance rejoignent largement ceux observés ailleurs. Le Québec aura également beaucoup à apporter aux travaux de l’association. Les récentes réformes législatives, notamment en matière de carnet d’entretien et d’étude du fonds de prévoyance, suscitent déjà l’intérêt de plusieurs partenaires étrangers. À l’inverse, les gestionnaires québécois pourront bénéficier des expériences acquises dans d’autres pays et enrichir leurs pratiques grâce à ce nouveau réseau international d’expertise. C’est d’ailleurs tout l’esprit de l’AISGC : ouvrir un dialogue où chacun apprend des autres, sans chercher à imposer un modèle unique.

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UNE AMBITION TOURNÉE VERS L’AVENIR L’AISGC ne compte pas s’arrêter à ses cinq organisations fondatrices. Gilles Frémont souhaite voir l’association s’ouvrir progressivement à d’autres pays et devenir un lieu de référence pour les professionnels de la copropriété. Il résume cette ambition avec une formule aussi simple qu’évocatrice : « J’aimerais qu’on devienne, en quelque sorte, l’ONU de la copropriété. » L’image traduit bien la vision qui anime les fondateurs. Il ne s’agit pas d’uniformiser les pratiques, mais de créer un espace où les organisations nationales pourront échanger leurs expériences, enrichir leurs connaissances et contribuer ensemble à l’évolution de la profession. À l’heure où les copropriétés font face à des défis de plus en plus complexes, cette volonté de collaboration internationale apparaît plus pertinente que jamais. Au-delà des différences de lois et de modèles de gestion, l’AISGC repose finalement sur une idée simple : les professionnels de la copropriété ont tout à gagner à apprendre les uns des autres. 

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Info

Éditorial | RGCQ – chapitre de Montréal

Quand la copropriété vieillit avec ses copropriétaires

par Me Karl Michel

l y a un peu plus de 50 ans, la copropriété divise faisait son entrée dans le paysage juridique québécois. Les premiers acheteurs étaient souvent de jeunes familles ou de jeunes professionnels qui voyaient dans le condominium un mode d’habitation moderne, pratique et accessible. Plusieurs d’entre eux occupent encore aujourd’hui la même unité. Entre-temps, les immeubles ont vieilli et leurs occupants aussi. Cette évolution démographique transforme tranquillement la réalité des syndicats de copropriétaires. Les défis ne concernent plus uniquement les façades, les toitures ou les fonds de prévoyance. Ils concernent également les personnes qui vivent derrière les portes des unités. Le vieillissement de la population amène son lot de nouvelles questions, parfois complexes, où les considérations humaines et les obligations juridiques se rencontrent. Les conseils d’administration sont de plus en plus confrontés à des situations délicates. Que faire lorsqu’un copropriétaire perd progressivement son autonomie? Lorsqu’il oublie d’éteindre la cuisinière, accumule

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des objets qui compromettent la sécurité ou la salubrité de l’immeuble, ne parvient plus à entretenir sa partie privative ou devient incapable de respecter certaines règles de la déclaration de copropriété? Jusqu’où le syndicat peut-il intervenir? Et, surtout, jusqu’où doit-il intervenir? Ces situations rappellent qu’une copropriété n’est pas seulement un ensemble de règles ou un patrimoine immobilier à préserver. C’est aussi une communauté de personnes, chacune ayant sa propre réalité, ses forces et parfois ses vulnérabilités. Les administrateurs, souvent bénévoles, se retrouvent alors au cœur de décisions où il faut concilier le respect des droits individuels, la sécurité des occupants et l’intérêt collectif. Le droit offre certaines balises. La protection contre la discrimination et le devoir d’accommodement raisonnable peuvent, dans certaines circonstances, imposer au syndicat de faire preuve de souplesse lorsqu’un copropriétaire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Toutefois, cette obligation n’est pas absolue. Elle doit toujours être conciliée avec les contraintes réelles du syndicat ainsi qu’avec les droits des autres copropriétaires. Dans bien des cas, la meilleure solution ne sera pourtant pas juridique. Elle reposera sur le dialogue, la prévention et la collaboration. Famille, proches aidants, représentants légaux, intervenants du réseau de la santé ou des services sociaux : tous peuvent contribuer à trouver des solutions adaptées avant qu’une situation ne dégénère ou ne compromette la sécurité de l’immeuble. Le rôle du conseil d’administration n’est pas de se substituer à ces intervenants, mais de reconnaître les situations préoccupantes et d’agir avec discernement. Au cours des dernières années, les réformes législatives ont amené les syndicats à mieux planifier l’entretien de leurs immeubles et à assurer leur pérennité financière. Cette professionnalisation était nécessaire. Le prochain défi sera peut-être d’intégrer avec la même rigueur la dimension humaine de la copropriété. Au-delà du béton, des budgets et des règlements, une copropriété demeure avant tout un milieu de vie. Les immeubles continueront de vieillir, tout comme leurs occupants. Les syndicats qui sauront conjuguer saine gouvernance, prudence juridique et bienveillance seront les mieux préparés à relever ce défi, qui est appelé à prendre une place grandissante dans les années à venir. 

Info

Éditorial | RGCQ – chapitre de Québec

Il y a encore de bonnes raisons de choisir la copropriété par Me Michel Paradis, Ad.E., avocat émérite et associé chez Therrien Couture Joli-Coeur S.E.N.C.R.L., président du RGCQ — chapitre de Québec

ans la même veine que mon éditorial de l’édition précédente du Condoliaison, qui traitait de « relancer » la copropriété divise, il m’est apparu pertinent de rappeler dix raisons pour lesquelles nous avons un jour choisi (l’auteur également) de vendre nos maisons pour aller vivre en copropriété divise.

1. PARTAGE DE L’ENTRETIEN Plus besoin de tondre la pelouse, de déneiger ni d’effectuer soi-même les travaux extérieurs. Les travaux majeurs et l’entretien des parties communes sont pris en charge collectivement, par des spécialistes du domaine, qui travaillent avec un encadrement gouvernemental, pour un marché spécialisé et non pour un propriétaire seul qu’il lui est facile de ﬂouer.

6. SERVICES ET ÉQUIPEMENTS En plus, il peut souvent proﬁter d’une piscine, d’une salle d’entraînement, de terrasses de détente, d’un stationnement intérieur chauffé, d’un ascenseur, sans avoir à les ﬁnancer seul.

7. EMPLACEMENT AVANTAGEUX L’épicerie est dans l’immeuble (parfois), l’hôpital est à côté, le métro, l’autobus et le tramway passent dans la rue.

2. SÉCURITÉ ACCRUE

8. VIE DE COMMUNAUTÉ

Généralement moins de vols et surtout de vandalisme dans les immeubles en copropriété, qui disposent souvent de systèmes de contrôle d’accès, de caméras et d’une présence rassurante des voisins.

Oui, en copropriété, il est possible de créer un milieu de vie agréable, tout en conservant son intimité. On peut dire que nos voisins sont des amis, sans obligations particulières de notre part à leur endroit. Ils nous aident à gérer l’immeuble. Ils nous dépannent lorsque nous nous absentons. Ils contribuent, généralement, à améliorer notre qualité de vie (même s’il y aura toujours des voisins détestables partout).

3. DÉPENSES MIEUX PLANIFIÉES Le carnet d’entretien prévoit les travaux à faire. L’étude de fonds de prévoyance établit quel montant d’argent mettre de côté chaque année pour ﬁnancer les travaux majeurs et les remplacements des parties communes. Ceci n’existe pas dans les maisons individuelles, où on répare lorsque c’est nécessaire, si on dispose de l’argent nécessaire.

4. CAPACITÉS FINANCIÈRES D’ENGAGER UN GESTIONNAIRE PROFESSIONNEL Ce serait chouette de pouvoir engager un professionnel pour gérer sa maison, mais personne n’en a les moyens et les gestionnaires ne font pas ça. En copropriété, c’est non seulement possible, c’est maintenant pratiquement la norme.

5. PROTECTION DE LA VALEUR DE L’IMMEUBLE L’intérêt collectif prime sur les volontés individuelles; la loi prime sur les initiatives mal dirigées. Le copropriétaire est pratiquement certain de voir la valeur de son bien préservée par la bonne gestion de son immeuble.

9. VIVRE COMME DANS UNE VILLE D’EUROPE Habiter un immeuble collectif dans les quartiers centraux ou historiques, c’est vivre à la manière des citadins européens. C’est un peu comme être en vacances à l’étranger.

10. LIBERTÉ DE VOYAGER Et parce qu’on est plus libre, que notre immeuble est entretenu et surveillé en notre absence, et que ça coûte moins cher que si on vivait en maison seule, on peut plus souvent aller admirer ces magniﬁques villes européennes. Je tenais à rappeler à tous ceci : le choix que nous avons fait de vivre en copropriété était le bon. En plus, en 2026, avec les nouvelles règles encadrant la gestion des syndicats, nos copropriétés vont devenir un des meilleurs placements immobiliers qui soient. Je vous souhaite une longue vie dans vos copropriétés.  Condoliaison I AUTOMNE 2026

Info

Éditorial | RGCQ – chapitre de l’Outaouais

La confiance revient… et c’est une excellente nouvelle pour la copropriété

par Roch St-Jacques, Courtier immobilier chez CENTURY 21 Élite Administrateur du RGCQ – chapitre de l’Outaouais

epuis août 2025, avec l’entrée en vigueur d’une nouvelle étape de l’application de la Loi 16, le marché de la copropriété a connu une période d’ajustement importante. Plusieurs acheteurs ont préféré attendre avant de prendre une décision, certains vendeurs se sont interrogés sur la valeur de leur propriété et plusieurs syndicats ont dû adapter leurs pratiques afin de répondre aux nouvelles exigences. Un an plus tard, le constat est encourageant : la confiance revient. En Outaouais, nous observons un regain d’intérêt pour les copropriétés. Les acheteurs sont de retour, mais ils abordent désormais leurs démarches avec un regard plus éclairé. Au-delà de l’emplacement ou du prix, ils souhaitent acquérir une copropriété bien administrée, financièrement saine et préparée pour l’avenir.

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Cette évolution est bénéfique pour l’ensemble du marché. Pendant plusieurs années, certaines copropriétés ont maintenu des charges communes artificiellement basses en reportant des travaux ou en sous-finançant leur fonds de prévoyance. Cette approche pouvait sembler avantageuse à court terme, mais elle reportait inévitablement la facture sur les copropriétaires de demain. Aujourd’hui, les acheteurs comprennent cette réalité. Accompagnés de professionnels compétents, ils analysent davantage les états financiers, le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et les procès-verbaux avant de déposer une promesse d’achat. Cette diligence raisonnable permet de distinguer les copropriétés bien gérées de celles qui présentent des lacunes importantes. Le marché ne pénalise plus la copropriété; il récompense désormais les syndicats qui ont fait preuve de rigueur, de transparence et de saine gouvernance. C’est une excellente nouvelle, autant pour les acheteurs que pour les vendeurs. Les syndicats qui ont pris les bonnes décisions, parfois difficiles, voient aujourd’hui leurs choix reconnus. À l’inverse, lorsqu’une copropriété accuse des années de sous-financement, il est normal que cette réalité se reflète dans sa valeur marchande. Après tout, un acheteur ne devrait jamais avoir à payer aujourd’hui le prix de décisions qui n’ont pas été prises hier. En Outaouais, nous avons la chance de compter sur des administrateurs, des gestionnaires et des professionnels de plus en plus engagés. Ensemble, nous contribuons à rétablir la confiance envers la copropriété et à démontrer qu’un immeuble bien administré constitue un investissement durable. La confiance ne revient pas par hasard. Elle se construit grâce à une gouvernance responsable, à une gestion rigoureuse et à une information de qualité. Continuons ensemble à faire de la bonne gouvernance un véritable gage de confiance pour les copropriétaires d’aujourd’hui et de demain. Et c’est assurément une excellente nouvelle pour l’avenir de la copropriété en Outaouais. 

Info

Éditorial | RGCQ – chapitre de l’Estrie

Les petites copropriétés : des réalités particulières qui appellent des solutions adaptées

n Estrie, lorsqu’on parle de copropriété, on parle rarement de grands ensembles résidentiels. Notre réalité est plutôt celle de petits immeubles de quatre, six ou huit unités, administrés par des copropriétaires bénévoles. Pourtant, ces syndicats doivent aujourd’hui composer avec les mêmes obligations que les grandes copropriétés. Ce décalage entre les exigences réglementaires et les moyens disponibles constitue sans doute l’un des principaux défis auxquels notre région est confrontée.

UNE RÉALITÉ QUI MÉRITE D’ÊTRE RECONNUE Les petites copropriétés fonctionnent différemment. Elles disposent rarement d’un gestionnaire professionnel, et leur gestion repose presque entièrement sur l’implication de quelques copropriétaires. Souvent, une personne accepte le rôle d’administrateur parce que personne d’autre ne souhaite le faire, sans nécessairement posséder les connaissances requises. Or, la gestion d’une copropriété s’est considérablement complexifiée au cours des dernières années. Carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance, attestation du syndicat, nouvelles exigences documentaires : ces obligations sont essentielles pour assurer la pérennité des immeubles, mais elles représentent un défi bien réel pour des syndicats qui disposent de peu de temps et de ressources.

Nouveau chapitre de l’Estrie du RGCQ

par Francine Poirier, courtière immobilière chez RE/MAX et administratrice du RGCQ – chapitre de l’Estrie

gagner en confiance et d’adopter progressivement de meilleures pratiques. En uniformisant certains outils, on facilite aussi le travail de tous les intervenants appelés à accompagner les syndicats. C’est pourquoi je crois que nous devons miser davantage sur l’accompagnement que sur la conformité à tout prix. Les petites copropriétés ont besoin d’outils simples, de modèles, de formations accessibles et de ressources adaptées à leur réalité. Elles ont aussi besoin de savoir qu’elles ne sont pas seules.

UNE RESPONSABILITÉ QUI APPARTIENT À TOUS Un autre message me paraît essentiel : la gestion d’une copropriété ne devrait jamais reposer uniquement sur son président ou sur un administrateur bénévole. Chaque copropriétaire a intérêt à s’informer et à comprendre le fonctionnement de son syndicat. Après tout, il s’agit de protéger un patrimoine collectif et, ultimement, la valeur de son propre investissement. C’est dans cet esprit que le chapitre de l’Estrie du RGCQ souhaite jouer pleinement son rôle : informer, accompagner et favoriser le partage des bonnes pratiques entre les syndicats de copropriétaires de notre région. Les petites copropriétés ne deviendront jamais de grands ensembles immobiliers, et elles n’ont pas à le devenir. En revanche, elles méritent que l’on reconnaisse leur réalité et qu’on leur donne les moyens de relever les défis qui les attendent. 

MISER SUR L’INFORMATION ET L’ACCOMPAGNEMENT Sur le terrain, je constate que la difficulté n’est pas un manque de volonté. C’est d’abord un manque d’information. Plusieurs administrateurs ignorent vers quels professionnels se tourner, quels documents préparer ou encore quelles sont leurs responsabilités. Les petites copropriétés n’ont pas besoin de solutions complexes. Elles ont surtout besoin de repères. Des modèles de budget, d’états financiers, des guides pratiques ou de courtes formations permettraient aux administrateurs bénévoles de Condoliaison I AUTOMNE 2026

Info

Calendrier des activités et des formations

Septembre à décembre 2026 Au RGCQ, nous croyons que des copropriétaires bien informés contribuent à une copropriété plus saine et mieux gérée. C’est pourquoi nous offrons chaque année plus de 50 formations pratiques portant sur les principaux enjeux de la copropriété, qu’ils soient techniques, juridiques, administratifs ou financiers. Accessibles aux membres comme aux non-membres, ces formations visent à renforcer vos connaissances, à soutenir une prise de décision éclairée et à vous donner les outils nécessaires pour participer activement à la gestion et à la pérennité de votre copropriété.

Date

Chapitre

Activité

Découvrez la première partie de la programmation du RGCQ pour la saison 2026-2027 : formations, activités et occasions de réseautage conçues pour soutenir votre implication en copropriété.

Inscrivez-vous dès maintenant sur rgcq.org.

Sujet

Participation

11 sept.

Provincial

Colloque

Colloque du RGCQ : Bien vivre en copropriété : Protéger aujourd’hui, préparer demain.

En personne

15 sept.

Provincial

Webinaire

Vitrine sur la copropriété : Administrateur de condo : les bases à connaître

En ligne

22 sept.

Provincial

Webinaire

Maîtriser l’assemblée générale : de la préparation à la gestion des situations difficiles

En ligne

27 sept.

Québec

Conférence Assurances en copropriété : comprendre les obligations, les protections et les recours

En personne

29 sept.

Provincial

Webinaire

Président d’assemblée : maîtriser son rôle et ses pouvoirs en AGA

En ligne

6 oct.

Provincial

Webinaire

Les bases de la comptabilité en copropriété : lire et interpréter les états financiers

En ligne

16 oct.

Gatineau

Conférence Conférence spéciale Outaouais - Loi 16 : bilan décisif pour la copropriété

En personne

17 oct.

Gatineau

Conférence Conférence spéciale Outaouais - Loi 16 : comprendre les changements et préparer l’avenir

En personne

20 oct.

Provincial

Webinaire

Choisir son gestionnaire : guide pratique pour une décision éclairée

En ligne

26 oct.

Provincial

Webinaire

Assurances en copropriété : protégez efficacement votre immeuble

En ligne

3 nov.

Provincial

Webinaire

Copropriétés par phases et copropriétés horizontales : cadre, fonctionnement et enjeux

En ligne

6 nov.

Provincial

Formation

Midi Express - Atelier de formation : Protection des données personnelles

En ligne

12 nov.

Gatineau

Apéro-condo Apéro-Condo Outaouais : Vendre ou louer son condo : droits, obligations et bonnes pratiques

10 nov.

Provincial

Webinaire

Déclaration de copropriété : comprendre vos droits, vos obligations et son application au quotidien

En ligne

17 nov.

Provincial

Webinaire

Charges communes : comprendre les règles de répartition en copropriété horizontale et verticale

En ligne

19 nov.

Québec

Apéro-Condo Apéro-Condo Québec : La gouvernance en copropriété

En personne

24 nov.

Provincial

Webinaire

Règlement d’immeuble : les clés d’une mise à jour réussie et d’une autogestion efficace

En ligne

1er déc.

Provincial

Webinaire

Snowbirds en condo : gérer les absences sans risque

En ligne

8 déc.

Provincial

Webinaire

Travaux majeurs : anticiper, planifier et maîtriser les coûts

En ligne

Ce calendrier est établi sous réserve de modifications et d’ajouts pouvant survenir en cours d’année. 74

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