Management Rights Made Easy Guide - Chinese

昆士蘭州版本

管理權 快速入門 綜合指南

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澳大利利亞度度假村經紀公司

4 引言 5 什麼是管理權？ 6 管理權包括哪些內容？ 9 額外收入 10 管理權期限有多長？ 11 管理權類型有哪些？ 14 管理權售價是多少?

15 我能支付的管理權價格？ 16 管理權購買有哪些流程？ 18 誰能幫助我購買管理權？ 20 術語表 24 聯繫我們

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引言 本指南旨在為初涉管理權行業的人士提供一套比較全面的管理權行業概覽資 料。雖然本文內容並不詳盡，我們仍然希望它能幫助您大致瞭解：什麼是管 理權；管理權會給您帶來什麼；以及您需要留意和提防的事項等。 我們非常榮幸本公司能充分利用我們在該領域的實力和經驗，為您提供正確 的指導。以下是有關度假村經紀公司（Resort Brokers）的簡要介紹......

1. 過去和現在一直保持第一——度假村經紀公司成立于 25 年前，是首家專業 從事管理權和汽車旅館銷售與營銷業務的房地產中介公司。目前，我們的 物業銷售量依然超過我們的競爭者。 2. 真正的全國性企業——我們在全國共有 20 多位專業代理，本公司也是本行 業唯一獲得澳大利亞各州和領地所有經營牌照的中介公司。 3. 行業關係網——我們通過多年的成功經營，已與諸多頂級行業專家建立了 非常密切的關係。如果您需要法律、會計、貸款或管理方面的服務，我們 可以立即幫您與合適的人員聯繫。

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什麼是 管理權? 管理權行業的發展與 20 世紀 70 年代初開始在黃金海岸崛起的“分契業權” 物業的發展息息相關。想要完全瞭解管理權，首先需要理解“分契業權”的 概念。 “分契業權”制最早於 1961 年開始推行，它允許對某建築或社區的一部分 （即“地塊單元”）持有法定所有權。在管理權方面，這些“地塊單元”可 以是無電梯公寓或高層建築的各個單元房，或社區中的各個別墅和排屋。物 業的購買者通常是希望永久居住在該物業的人士（即“自住業主”）、或希 望偶爾居住在該物業的人士（即“空置房業主”），或希望把該物業出租給 房客的人士（即“投資者”）。 在某塊土地上不屬於“分契業權”地塊單元的其他任何部分稱為“共同財 產”，包括：樓梯間、車道、訪客停車場、通道、花園、大門、垃圾區、電 梯等設施，以及各種娛樂設施，如游泳池、健身房、網球場、桑拿室、燒烤 區等。該財產由所有“地塊單元”業主組成的“業主協會”擁有。所有業主 須通過征費系統來出資維護此“共同財產”。 開發商在建造這些物業時，通常需要預先安排一位常駐管理人，以確保這些 “共同財產”得到長期維護，並為希望出租其“地塊單元”的投資者提供租 房代理服務。簡而言之，“管理權”是一種為“分契業權”物業提供常駐物 業管理（第 7 頁）和租房代理（第 8 頁）服務的生意。

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管理權 包括哪些內容? 管理權生意一般包括三大基本要素： 管理人單元房——由於管理權是一種提供常駐物業管理和租房代理服務的生 意，所以業主通常需擁有或居住在該建築或社區內某個地塊單元。它通常包 括一間辦公室或一間辦公室的使用權。 管理人住所的詳情會在物業管理和租房代理協議中規定；針對不同建築或社 區情況會有所不同。其標準規則是，管理人必須居住在預先指定的地塊單元 內。通常是因為它與辦公室相連。 在各種管理權生意中，管理人住所的種類很多。可能是一棟高層建築接待處 後面的一間小型一臥室管理人宿舍；而它的隔壁可能提供的是一套四臥室的 頂層複式公寓。 因此，考慮什麼樣的住宿條件最適合您自己非常重要。對於追求高品質“生 活”的人來說，在決策時可能會選擇把精力集中在尋找一套豪華的管理人公 寓上。而那些注重更高“財務”回報的人，在決策時可能願意以犧牲管理人 住宿條件為代價，以確保自己能購買到更大規模的生意。 無論您對住宿有怎樣的需求，度假村經紀公司的代理都能為您提供合適物業 的清單。通過考察這些物業，您會很快瞭解最適合您的選擇!

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物業管理協議——管理權持有人將與所在建築或社區的業主團體簽訂合約， 通過提供物業管理服務來領取工資報酬。工資通常按月在月末支付，稱為 “物業管理工資”。 物業管理協議將具體規定管理人所需承擔的具體職責。有些協議內容非常籠 統，而有些協議作出了非常詳細的規定。但無論哪種情況，您都需要確切地 瞭解協議對您提出的期望，並清楚自己職責的真正本質。 在考慮購買管理權時，人們很容易去關注工資水準，而忽略工資所涉及的工 作要求。這可能是一個誤區。雖然某個管理權生意可能比另一生意的工資略 高，但它也可能涉及更多的工作。 仔細閱讀管理協議的內容非常重要，以明確協議所涉及內容、協議期限、以及 您將獲得的報酬。比較類似管理權生意的常見方法是，將總工資除以總單元房 數得出“每個單元”的平均工資。工資越高越好！ 度假村經紀公司的代理將會跟您具體討論您的需求和能力，幫助您仔細分析相 關管理協議，並確保您能獲得適合您的管理權。 物業管理薪酬通常與消費價格指數（CPI）掛鉤，可以逐年加薪。有些管理協 議還規定，按預先確定的時間間隔（通常每隔幾年）進行工資調整，以確保工 資公平合理。

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租房代理協議——管理權持有人將與業主團體簽訂合約，為希望把其物業出租 給租客的物業業主提供常駐租房代理服務。管理權持有人將收取租金的百分比 （永久性出租約 8%，短期出租約 12%）作為管理費。租房代理協議通常賦予 管理權持有人提供常駐租房代理的獨家權利。雖然物業業主可自由使用外部中 介的租房服務，但他們很少選擇這樣做，因為由一位常駐管理人來負責該工作 效果更好。 為什麼呢？因為常駐管理人會把精力完全集中在出租所在社區內的房子；而外 部中介會把精力分散到他們所管理的其他房子。常駐管理人幾乎可以隨時處理 各種緊急問題；而外部中介的應急反應可能會很慢。另外，常駐管理人可以處 理一些小型維修和維護工作，而不需另請技術工人。 租房代理協議通常要求管理人去推廣出租房，監督租戶標準，應對租戶在其住 所可能遇到的問題，以及對辦公室和接待區進行維護。 管理權持有人要想獲得常駐租房代理的授權，必須取得限制性租房中介牌照 （RLA）。由於該牌照只允許管理權持有人收取所在社區內房屋的租金，所以 獲得該牌照相對容易。如果您希望通過函授或攻讀一門課程來完成該牌照的必 修課程，度假村經紀公司可以全程協助您。 辦公設備與物業管理設備——管理人執行其職責所需的辦公和物業管理設備由 業主團體或管理人自己提供。如果這些設備是由管理人提供，則在出售管理權 生意時，通常會包括這些設備。如果您對某物業感興趣，可要求查看其設備庫 存。一位好的中介應該能夠隨時或迅速地提供該資訊。

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額外收入 除了物業管理人工資以及從租房代理服務獲得的收入外，管理權持有人還可 能從其他來源獲得額外收入。 維護工作——我們都知道，物業很容易產生磨損，經常需要維修。特別是對 於出租物業，在業主不在場的情況下，物業業主會要求管理人來處理這些事 宜。有些管理權持有人可能會直接打電話找承包商來做這些工作。而其他人 會選擇自己來做這些工作，然後向物業業主收取相應費用。 這是額外賺錢的一種好辦法。如果新的管理人特別能幹，他們通常可以通過 承擔其前任管理人經常會交給承包商的工作，以大幅提高自己的收入。如果 這跟您的情況很像，何不去找一些比較舊的建築或社區——因為它們的維護 需求要高得多。 同時，在購買管理權時，應注意收入中是否顯示大量的維護工作。如果您不 屬於擅長技術活的類型，您也許會發現自己無法完成這些維護工作，而且您 所購買的管理權包含了您自己無法完成的這部分工作的收入。 清潔工作——主要適用於（我們會在短期內考慮的）提供短期出租代理的管 理權。當房客退房時，他們的房間需要清潔。該服務基本都是由管理權持有 人來負責。管理權持有人將會以臨時承包或長期雇傭方式雇傭清潔人員來完 成該工作，並向業主收取該服務的溢價。對於客流頻繁的建築來說，該收入 可能相當可觀。

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管理權協議 期限有多長？

永久

管理權最初由開發商設立，首先需起草物業管理與租房代理協議，協議的類型 和期限有兩種選擇。我們稱之為模式。 標準型模式 標準型模式主要面向居民組成絕大多數為“自住業主”的管理權物 業。這並不意味著禁止投資者和租客，而是指在一般情況下“自住 業主”比例超過 50%。

度假

標準型模式的最高期限為 10 年。但標準型模式可通過向業主團體委員會申請， 以年為增量單位“補足”期限。例如，如果協議有效期還剩 7 年，管理人可要 求“補足”3 年，以達到 10 年期限。 住宿型模式 住宿型模式主要面向居民組成絕大多數為租客（即業主大多為投資者）的管 理權物業。開發商在設立住宿型模式管理權時，需預期到 50%以上的業主為 投資者。 住宿型模式的最高期限為 25 年。可通過向業主團體委員會申請，每次以 5 年 為最高增量單位“補足”期限。例如，如果協議有效期還剩 16 年，管理人可 要求“補足”5 年，以達到 21 年期限。“補足”的概念非常重要，因為它可 以確保業主管理權能夠保值並可以順利移交給新的管理權持有人。 注：所有單元房業主均有權對管理人提出的延期要求進行投票。投票只能在年 會或臨時會議上進行。因此，延期要求需提前做好計畫，通常需要律師協助。

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管理權的類型 型 管理權生意有幾種不同的類型。由於它們有各自的優點和缺點，所以瞭解它們 之間的差異非常重要。

型

永久型或住宅型 永久型或住宅型的社區是由把單元房作為其主要住所的自住房業主組成。有些 單元房業主住在自己的物業內（即自住業主），而其他人會把自己的物業出租 給租客（通常租期至少 6 個月）。 此生意涉及尋找好的租客、收取房租、維護物業的公共區域，並與業主建立良 好關係。 優點 • 收入來源較穩定，主要因為您不會受到短期租房的高峰期與低谷期的影響。 • 對“前臺”服務的要求較少。多數情況下，辦公室每週只需開放幾小時。 • 花在管理租客需求方面的時間很少。 • 您只需掌握基本的營銷技能——不涉及旅遊地產的“強買強賣”。 缺點 • 管理權下各單元房的平均回報率低於短期出租型。 • 更容易與外部的租房中介造成競爭。關鍵是要保證單元房住滿，並讓業主滿 意。 • 當可出租庫存物業被出售給業主時，這些業主可能會是自住業主，而不是投 資者（這會減少您的收入）。 • 如果您不小心，有可能會被捲入複雜的社區糾紛中。對這種事情，您最好避 而遠之——您根本不必為此而冒犯自己的客戶（即業主）。

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管理權的類型 續... 短期出租型 它主要以度假住宿和企業出租的形式；度假型出租 物業一般位於澳大利亞各個旅遊中心，而企業出租 物業一般位於商業區（尤其是中央商務區）。 經營短期出租型的管理權與經營度假村或酒店幾乎 相同。必須通過推廣活動來吸引遊客和商務旅客。 它需要高水準的服務，但回報也比較高。 優點 • 租金回報較高——人們支付的短期租金一般高於長 期住宅租賃的租金。 • 賺取額外收入的潛力更大，主要通過提供清潔、床 單租用及售票等服務。 • 如果您擅長營銷，將有機會通過提高入住率和帶動 費率，來實現管理權生意的資本增值。 • 度假型出租物業地段比較優越，可享受良好的生活 品質。 缺點 • 短期出租型管理權工作量大。工作時間較長，而且一般租客的要求更高。 • 您會受到經濟環境的影響——在經濟低迷期，入住率和費率可能會下降。 • 工作可能會相當複雜——您需要擁有或培養良好的營銷和管理技能。各種相關 服務機構可以在這些方面為您提供幫助。 • 不要誤認為管理人可以在這裡安心度假——雖然在生活品質上的優勢很明顯， 然而只有努力工作才能獲得豐厚的回報。

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期房型 “期房”指未建或正在建設的開發項目。“期房”管理權的購買發生在買方和 開發商之間。 雖然有關管理權購買的談判可能發生在新開發項目最早翻土動工之前，“期房” 管理權通常會在單元房售出 50%之後才開始出售。購買“期房”型管理權比購 買一個固有的生意更複雜，因為您很難對所購買生意進行準確評估，尤其在 “可出租物業庫存”方面。 通常的做法是讓專業會計師來估算出租收入。該估算主要根據單元房購買者中 投資者可能占的百分比（如預售所示）以及由當地估價師或房地產中介提供的 租金估價。 可通過幾種不同的機制來確保買方最終所支付的費用與其最終從可出租物業庫 存獲得的收入一致。 優點 • “期房”型管理權生意基本都比固有的同等生意更便宜。 • 您通常可以通過談判就管理人單元房和物業管理協議提出額外要求，以更 好地滿足您的需求。 • 您通常需要在安置新的租客方面扮演重要角色，這意味著您對入住居民享 有一定的控制權。

缺點 • 關於“期房”型管理權生意的實際經營情況始終存在一定的不確定性。 • 謹防中介過度誇大單元房的預期回報——對預期不切實際的生意，最後可 能只有您一個人來收拾殘局。 • 由於開發商們都希望安排有經驗的管理人來執掌他們的新項目，所以新入 行者通常很難得到這樣的機會。

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管理權的價格 評估管理權的購買價格需考慮三個部分——生意、管理人單元房及成本。 生意 您會一遍又一遍聽到“乘數”這個詞。管理權生意的價值是用年淨利潤的乘數 來計算。年淨利潤是基於過去 12 個月的交易，需經專業會計師來核查。 例如，如果管理權生意在過去 12 個月獲得的淨利潤為 15 萬澳元，且乘數（又 稱“年購買係數”）設為 4.5，則該生意的價格為 67.5 萬澳元（即 15 萬澳元 x 4.5）。乘數的設定沒有固定規則。它基本上取決於供求關係，所以是由市場來 決定。但是，有一些因素會影響乘數的設定……

• 地理位置——擁有美麗景觀的海濱物業的乘數很可能高於位於偏僻街區的同等 物業。 • 物業類型和品質——新的高端物業的乘數很可能高於舊的基礎物業。 • 協議期限——物業管理與租房代理協議的剩餘期限越長，則乘數越高。 • 收入規模——大規模高收入物業的乘數一般會高於小規模低收入物業。 • 增長潛力——如果物業具有提高收入的顯著空間，其乘數很可能會比較高。 請記住——管理權永遠只值買方願意支付的價格。 管理人單元房 首先，管理人單元房會像其他任何房地產一樣經過估價。但由於它隸屬于管理 權生意，所以被視為特例，通常會含有 5-10%的溢價。如果同一產權還包括辦公 室或儲存間，這些也需要考慮進去。如果管理人辦公室擁有單獨的產權，將單 獨計價。 成本 根據一般經驗，需加上總售價（包括生意和管理人單元房）的 5-6%，用來支付 銀行開戶費、法律費、收入審核費用以及印花稅。

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我能支付的 管理權價格? 我們建議，任何管理權的潛在買方首先需要清楚自己的購買能力和自己 能接受的貸款額度。最簡單的方法就是去諮詢該行業的金融專家（可能 是經紀人或銀行）。 您需要考慮您的資產價值。除了傳統的現金儲蓄外，您還可以考慮自 己的住宅、投資、股份或退休金等資產。您還可以根據自己的財務狀 況，選擇出售其中的一些資產。 金融機構通常會以非常優待的眼光看待管理權行業以及管理權投資的安 全性，所以所提供貸款比例相對較高。 銀行通常會提供占管理權購買總價（即生意+單元房+成本）至少 60% 的貸款。例如，如果生意和單元房的購買價為 100 萬澳元，成本為 5 萬澳元（占購買價的 5%），則您自己需要出資 42 萬澳元，而銀行將 提供 63 萬澳元貸款。 對於合適的物業和合適的經營者，銀行經常會提供更高的貸款率；貸 款率高達 70%都不罕見。 需考慮的最關鍵因素是您的貸款償還能力。雖然銀行可能相信您有足 夠的貸款擔保，但他們也許會擔心您是否有足夠的收入來償還貸款， 並能舒服地生活。 如果您期望購買的是管理人單元房昂貴而生意規模較小的管 理權，那麼這一點就顯得尤為重要。如果管理人單元房的價 格超過總價（生意+單元房）的 50%，那麼債務償還能力可能 成問題。

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管理權 的購買流程 管理權的購買流程相當固定，確保了購買過程最大限度的安全性。 報價與接受報價 當您找到了一個您想購買的管理權物業時，我們要求您通過《報價與接受報 價》表提供報價。這是一份無法律約束力的文件，作為正式報價的一種途徑。 表格上會標明所購買實體、管理人單元房的報價金額、生意的報價金額，通 常還會列出一些條件。該表提交給管理權持有人，然後他們會接受、拒絕或 出價。該過程會不斷重複，直到雙方最終商定價格（或未能商定價格，視情 況而定）。 合同 一旦價格商定之後，賣方律師將會起草合同。雙方簽字之後，該物業將成為 “簽約”物業。通常需要幾天時間來準備合同。 盡職調查 收入核查——這是盡職調查的第一步。您委派的會計師將會參觀物業，並深 入調查其收入和支出情況。這是為了確保該生意並未虛報其所賺收入。然後， 會計師會提供一份調查結果報告。如果發現差異，可能會相應地調整購買價 格。 法律事務 下一步是由您的委派律師來查證該生意是否合法。這一步涉及到審查物業管 理與租房代理協議，查看業主團體會議記錄，以及檢查相關《物業代理與汽 車經銷商法》（PAMD）表格（與業主簽訂的租房代理協議）是否填妥。

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融資 最後一步是由您選擇的融資機構提供貸款批准章。一旦貸款被批准，這些 合同將成為無條件合同。 管理權交接 新的管理權持有人必須與業主團體委員會見面，以獲得物業管理與租房代 理協議的移交批准。多數情況下，這僅僅是一種形式，但我們建議新的管 理權持有人做好參加該會議的準備。畢竟第一印象很重要。 結算 結算可能會發生在獲得管理權移交批准的幾天之後。通常情況下，賣方和 買方會預先約定一個日期，通常是在一個月的第一天。

合同

報價 盡職調查 結算

流程

法律事務

交接 融資

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哪些人能幫助我購買 管理權? 為了確保您能購買到合適的管理權並且購買過程盡可能順利，除了您的中介外，您還 需要一些關鍵人士的幫助。 我們給客戶提出的也許最重要的一條忠告是，“一定要聘用經驗豐富的行業專家”。 不能低估與這些專業人士打交道可以獲得的保障和智慧。 融資 如果您是直接與銀行打交道，要確保其業務人員擅長管理權業務。詢問他們過去幫助 過多少次管理權的貸款交易。但要記住，您應該拿到幾個報價作比較。 我們強烈建議您諮詢專業的貸款經紀人。跟人們的普遍理念恰恰相反，使用經紀人並 不會讓您多花錢。事實上，由於貸款機構知道經紀人會貨比三家以找到最好的交易， 所以他們通常會努力拿出比較優惠的價格。經紀人還知道哪些貸款機構最適合您打算 購買的管理權類型。

會計師 再次強調，聘用對該行業有深入瞭解的專業會計師至關重要。您會花費大筆資金來 購買管理權的生意部分。該生意的價值完全取決於其利潤情況。您必須完全確信該 生意的實際利潤與其所聲稱的利潤一致，而且該生意具有可持續性。您的貸款機構 也需要這樣的安全保障。 對一位專家而言，在其職業生涯中早以核查過數百、甚至數千份管理權損益表。他 們知道哪些方面需要留意和提防，而且他們能夠在發現情況不符時提出良好的建議。 在簽訂合同之前，您還應向您的會計師諮詢有關設立符合您需求的正確實體事宜。 您為購買該生意和單元房而設立的企業結構可能享有可觀的稅務優勢及其他福利。 律師 管理權構成法律的一個獨立章節，它涉及兩項議會法案。只有專業律師才會真正理 解相關複雜條文。他們的工作就是將其簡化，並指出任何重大問題。 本指南前面已提到，您律師的工作是要確保為您所購買生意提供保障的相關協議的 有效性。 他們還會審核業主團體會議記錄，以保證您不會捲入一種敵對關係。 中介 您也許記得在本指南的開頭部分就提到本頁內容。但是我們覺得，您的中介在幫助 您找到合適的管理權方面起著至關重要的作用……所以我們想再重複一遍。 我們非常榮幸本公司能充分利用我們在該領域的實力和經驗，為您提供正確的指導。 以下是有關度假村經紀公司（Resort Brokers）的簡要介紹......

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過去和現在一直保持第一——度假村經紀公司成立于 25 年前，是首家專業從 事管理權和汽車旅館銷售與營銷業務的房地產中介公司。目前，我們的物業銷 售量依然超過我們的競爭者。

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真正的全國性企業——我們在全國共有 20 多位專業代理，本公司也是本行業 唯一獲得澳大利亞各州和領地所有經營牌照的中介公司。

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行業關係網——我們通過多年的成功經營，已與諸多頂級行業專家建立了非常 密切的關係。如果您需要法律、會計、貸款或管理方面的服務，我們可以立即 幫您與合適的人員聯繫。

術語表 分契業權——指每個獨立的單元房的產權可由個人擁有的建築或社區 地塊單元——指無電梯公寓或高層建築的各個單元房，或社區中的各個別墅 和排屋 自住業主——指永久性居住在自己所擁有物業單元的人士 投資者——指把自己的物業單元出租給租客的人士 空置房——指業主只是偶爾居住、通常用於度假的物業單元。當業主不住在 裡面時，會鎖起來並保持空置狀態 共同財產——指高層建築或社區中不屬於單個“地塊單元”的所有土地（如 樓梯間、通道、花園、游泳池、健身房、燒烤區等） 管理權——指對“分契業權”物業提供常駐物業管理和租房代理服務的生意 管理人單元房——指高層建築或社區中供管理人/管理權持有人居住的地塊單 元 物業管理協議——指規定管理人所需承擔的物業管理職責、管理人工資、管 理人的管理權期限（以及其他事項）的法律文件 租房代理協議——通常搭配物業管理協議，允許管理人向希望將物業出租給 租客的業主提供獨家常駐租房代理服務，而且協議規定了授權期限 庫存——通常指由離任管理人移交給新任管理人、用於經營管理權生意的適 量的辦公和物業管理設備，包括剪草機、修邊機、電腦以及印表機等

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標準型模式——指針對絕大多數為業主自住房社區的物業管理與租房代理協議類 型，每次的最高簽約期限為 10 年 住宿型模式——指針對絕大多數為出租房社區的物業管理與租房代理協議類型， 每次的最高簽約期限為 25 年 永久性管理權——指對居民絕大多數為把單元房作為其主要住所的自住房業主的 社區或高層建築進行管理的生意 短期管理權——包括度假型和企業出租物業管理權，指對居民居住時間相對較短 的高層建築或社區進行管理的生意，通常位於旅遊或商業中心 期房管理權——指在物業開始建設之前或建設期間，直接從開發商購買的管理權 生意，其價格通常基於預期收入。 盡職調查——指在達成管理權生意購買協議時，在合同簽署與最終完成交易期間， 買方會開展一系列工作，確保該生意的可靠性。這就是所謂的盡職調查，它包括 收入核查、法律查證以及貸款審批。

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昆士蘭州辦事處 郵政地址：PO Box 5004, West End, QLD 4101 電話：+ 61 7 3878 3999 新南威爾士州辦事處 郵政地址：PO Box 78, Freshwater, NSW 2096 電話：+ 61 2 9904 8224 維多利亞州辦事處 郵政地址：PO Box 1100, Carlton, VIC 3053 電話：+ 61 3 9347 3100 resortbrokers.com.au

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