Årsrapport 2003

Indholdsfortegnelse

Årsrapport 2003

Årsrapport 2003

Selskabsoplysninger

Hovedtal og sektorregnskab

Forord Realdania - 2003 i korte træk

1

Beretning 2003 Baggrund og formål

5

Fondsvirksomheden

9

Investeringsvirksomheden

63

Virksomhedsstyring

75

Regnskab 2003 Ledelsespåtegning

81

Revisionspåtegning

82

Regnskabsberetning

83

Anvendt regnskabspraksis

86

Resultatopgørelse

89

Balance

90

Pengestrømsopgørelse

91

Noter

92

Ledelseshverv Bestyrelse Direktion

Repræsentantskab

www.realdania.dk

Fonden Realdania

Fonden Realdania Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K Telefon 7011 6666

99 102

103

Fonden for det byggede miljø

Forsidebillede: Atelier i Willumsens hus, Hellerup

Indholdsfortegnelse

Årsrapport 2003

Årsrapport 2003

Selskabsoplysninger

Hovedtal og sektorregnskab

Forord Realdania - 2003 i korte træk

1

Beretning 2003 Baggrund og formål

5

Fondsvirksomheden

9

Investeringsvirksomheden

63

Virksomhedsstyring

75

Regnskab 2003 Ledelsespåtegning

81

Revisionspåtegning

82

Regnskabsberetning

83

Anvendt regnskabspraksis

86

Resultatopgørelse

89

Balance

90

Pengestrømsopgørelse

91

Noter

92

Ledelseshverv Bestyrelse Direktion

Repræsentantskab

www.realdania.dk

Fonden Realdania

Fonden Realdania Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K Telefon 7011 6666

99 102

103

Fonden for det byggede miljø

Forsidebillede: Atelier i Willumsens hus, Hellerup

Selskabsoplysninger

Fonden Realdania (Foreningen Realdanmark) Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K

Hovedtal

Telefon Telefax Hjemmeside E-mail CVR. nr Stiftet Hjemsted

70 11 66 66 32 88 52 99 www.realdania.dk realdania@realdania.dk 55 54 22 28 02.10.1991 København

Bestyrelse Jørgen Nue Møller formand

Poul Christiansen næstformand

Jean Brahe André Lublin Jesper Nygård

Niels Busk Bent Maribo Peder J. Pedersen

Mio.kr.

2003

2002

2001

2000

1999

Investeringsafkast

3.310

-1.745

7

2.544

1.148

-59

-59

-53

-12

-9

-6

-13

-4

0

0

-296

-306

-250

-10

0

2.949

-2.123

-300

2.522

1.139

-147

-190

-226

-302

0

2.802

-2.313

-526

2.220

1.139

Aktiver i alt

22.430

19.173

21.118

22.028

15.847

Egenkapital

21.353

18.552

20.854

21.398

15.841

Kontant investeringsafkast

857

956

538

602

641

Udbetalinger til personale og administration

-52

-52

-45

-10

-11

-349

-142

-884

0

64

-77

-57

-19

-4

0

-395

-586

371

-619

-527

-16

119

-39

-31

167

Samlet (i mio. kr.)

2003

2002

Investeringsvirksomheden

728,8

753,5

-565,6

-341,1

Virksomhedsstyringen

-14,4

-23,5

Resultat før skat og værdireguleringer m.v.

148,8

388,9

Værdireguleringer m.v.

2.800,2

-2.512,2

Resultat før skat

2.949,0

-2.123,3

-147,5

-189,7

2.801,5

-2.313,0

Udgifter til personale og administration Af- og nedafskrivninger på immaterielle og materielle aktiver Uddelinger Resultat før skat Skat Årets resultat

Bent Flyvholm Jørgen Mejlgård Majken Schultz

Betalt skat

Direktion Flemming Borreskov Adm. direktør

Udbetalte uddelinger

Hans Peter Svendler Direktør

Køb og salg af værdipapirer og aktiver Pengestrøm i alt

Ledende medarbejdere Finn Bartholdy Gert Poulsen Vicedirektør Investeringschef

Revision KPMG C. Jespersen Jakob Nyborg Statsaut. Revisor

Birgitte Boesen Kommunikationschef

Grant Thornton Svend Ørjan Jensen Statsaut. Revisor

Repræsentantskabsmøde afholdes den 29. april 2004 kl. 10.00 i København

Sektorregnskab

Fondsvirksomheden

Skat Resultat

Selskabsoplysninger

Fonden Realdania (Foreningen Realdanmark) Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K

Hovedtal

Telefon Telefax Hjemmeside E-mail CVR. nr Stiftet Hjemsted

70 11 66 66 32 88 52 99 www.realdania.dk realdania@realdania.dk 55 54 22 28 02.10.1991 København

Bestyrelse Jørgen Nue Møller formand

Poul Christiansen næstformand

Jean Brahe André Lublin Jesper Nygård

Niels Busk Bent Maribo Peder J. Pedersen

Mio.kr.

2003

2002

2001

2000

1999

Investeringsafkast

3.310

-1.745

7

2.544

1.148

-59

-59

-53

-12

-9

-6

-13

-4

0

0

-296

-306

-250

-10

0

2.949

-2.123

-300

2.522

1.139

-147

-190

-226

-302

0

2.802

-2.313

-526

2.220

1.139

Aktiver i alt

22.430

19.173

21.118

22.028

15.847

Egenkapital

21.353

18.552

20.854

21.398

15.841

Kontant investeringsafkast

857

956

538

602

641

Udbetalinger til personale og administration

-52

-52

-45

-10

-11

-349

-142

-884

0

64

-77

-57

-19

-4

0

-395

-586

371

-619

-527

-16

119

-39

-31

167

Samlet (i mio. kr.)

2003

2002

Investeringsvirksomheden

728,8

753,5

-565,6

-341,1

Virksomhedsstyringen

-14,4

-23,5

Resultat før skat og værdireguleringer m.v.

148,8

388,9

Værdireguleringer m.v.

2.800,2

-2.512,2

Resultat før skat

2.949,0

-2.123,3

-147,5

-189,7

2.801,5

-2.313,0

Udgifter til personale og administration Af- og nedafskrivninger på immaterielle og materielle aktiver Uddelinger Resultat før skat Skat Årets resultat

Bent Flyvholm Jørgen Mejlgård Majken Schultz

Betalt skat

Direktion Flemming Borreskov Adm. direktør

Udbetalte uddelinger

Hans Peter Svendler Direktør

Køb og salg af værdipapirer og aktiver Pengestrøm i alt

Ledende medarbejdere Finn Bartholdy Gert Poulsen Vicedirektør Investeringschef

Revision KPMG C. Jespersen Jakob Nyborg Statsaut. Revisor

Birgitte Boesen Kommunikationschef

Grant Thornton Svend Ørjan Jensen Statsaut. Revisor

Repræsentantskabsmøde afholdes den 29. april 2004 kl. 10.00 i København

Sektorregnskab

Fondsvirksomheden

Skat Resultat

Forord

Realdania – 2003 i korte træk 2003 har været et år med stor aktivitet og stor interesse for Fonden Realdanias projekter. Gennem de tre år, Realdania nu har eksisteret med det nuværende formål, har vi sat mange små og store projekter i gang over hele landet. Også hvad angår indhold og emner har der været stor bredde i projekterne. Nogle er allerede synlige, medens andre endnu kun foreligger i skitseform eller på anden vis er under forberedelse.

Samlet uddelte Realdania 541,4 mio. kr. i året. Heraf blev 244,4 bevilget til større flagskibsprojekter, mens 51,9 mio. kr. blev bevilget til almindelige projekter. Der blev foretaget uddelingsrelaterede investeringer på i alt 245,1 mio. kr., dvs. investeringer på særlige vilkår, knyttet til Realdania formål.

Realdanias investeringsformue gav et tilfredsstillende afkast på 3.335,1 mio. kr. Årets økonomiske resultat blev på 2.949,0 mio. kr, efter uddelinger og før skat. Men først og fremmest lykkedes det at gøre en væsentlig indsats til gavn for livskvaliteten gennem det byggede miljø overalt i landet.

Bredde i projekterne De mange mindre projekter strakte sig fra forsøgsprojekter med sandstensrenovering på Glorup Gods og etablering af et dansk center for herregårdsforskning på Gl. Estrup til støtte til udvikling af modeller, der kan skabe liv i Ørestad Nord. Ligesom bredden afspejler sig i støtten til udvidelsen af det delvist fredede Rønne Theater med en friluftsscene og nye værksteder. Undersøgelser foretaget af Byggeriets Evaluerings Center af problematiske byggesager og udviklingen af anvisninger på, hvordan beboere i almene boliger kan få større indflydelse, når nye almene boliger opføres. Og mange andre projekter end disse har fået støtte.

Der har været en glædelig interesse for god arkitektur, godt håndværk og bedre byggeskik. Derfor har det været naturligt at støtte udstillinger, bogudgivelser og anden form for formidling indenfor dette felt. F.eks. har store danske arkitekter som Jørn Utzon og Nicolai Eigtved begge været genstand for bogudgivelser, støttet af Realdania.

1

Forord

Flagskibe Flagskibe er vores betegnelse for de markante, synlige og ofte økonomisk tunge projekter, som vi aktivt går ind i realiseringen af, gerne i samarbejde med andre kræfter.

Flagskibene skal skabe og inspirere til fysiske eller institutionelle forandringer til gavn for det byggede miljø.

Blandt de flagskibe, vi søsatte i 2003, er etableringen af Center for Byrumsforskning på Kunstakademiets Arkitektskole, der kan ses i direkte forlængelse af vores kampagne i 2002 for at skabe ”Bedre Byrum” rundt om i de danske byer. I begge projekter understreges betydningen af at se byens liv og byens rum i sammenhæng.

Men det er ikke kun de udenlandske arkitekter, der sætter deres præg på dansk byggeri. I Sønderborg står det danske arkitektfirma 3xNielsen bag byggeriet af en ny koncertsal og et nyt havnebyrum, støttet af Realdania. Og i Kolding er arkitekten Dorthe Mandrup i samarbejde med landskabsarkitekten Kristine Jensen i færd med at omdanne det historiske skolekompleks, Sct. Nicolai, til en række nutidige formål. Også dette projekt er støttet af Realdania.

Det nye elefantanlæg i Københavns Zoo præsenteres af den engelske arkitekt Spencer de Grey fra Foster & Partners og den danske landskabsarkitekt Stig L. Andersson

2

International arkitektur har efter mange års tilbageholdenhed fundet vej til flere danske byggeprojekter.

Og vi har støttet nogle af disse projekter. Kunstmuseet Ordrupgaard skal udbygges, og den irakisk-engelske arkitekt Zaha Hadid står for projektet. Der er tale om et organisk byggeri, som både teknisk og arkitektonisk vil være af enestående karakter. Det samme gælder planerne for det nye elefanthus i Københavns Zoo, som er tegnet af den engelske arkitekt Norman Foster.

Landområderne rummer mange værdifulde historiske og arkitektoniske kvaliteter, som kan anvendes på nye måder. I dag ligger der 65 mio. kvadratmeter bygninger i landzonen, der ikke bruges til landbrug. Fagfolk vurderer, at 30 mio. af disse kvadratmeter er så interessante, at de muligvis bør bevares for eftertiden. Det er en opgave, som vi er gået aktivt ind i, og som engagerer bredt både blandt fagfolk og de, der bor i landområderne.

Forord

Godt resultat for investeringsvirksomheden Realdania fik i 2003 et afkast af den investerede kapital på i alt 18,0%. Almindelige investeringer gav et afkast på 11,1% og strategiske investeringer, inklusiv Danske Bank investeringen, et afkast på 22,5% for 2003. Investeringsformuen gav et afkast på i alt 3,3 mia. kr. i 2003 og udgjorde 21,6 mia. kr. pr. 31. december 2003.

Virksomhedsstyring og ledelse.

Den nye vedtægt fra 2002 skabte et nyt grundlag for virksomheden. Vedtægten åbnede bl.a. mulighed for, at alle, der ejer fast ejendom i Danmark, kan indmelde sig i foreningen. I 2003 benyttede godt 6.500 personer og virksomheder m.v. sig af denne mulighed og antallet af medlemmer er nu 248.781.

Vedtægten skabte også nye regler for valg af repræsentantskabet, og 2003 var det første år, hvor repræsentantskabet blev valgt efter den nye vedtægt. Reglerne sikrer forskellige hensyn: Bred geografisk spredning af repræsentantskabets medlemmer, forankring i relevante faglige netværk og mulighed for at knytte personer med særlig viden og indsigt til virksomheden. Mere end halvdelen af repræsentantskabets 109 medlemmer – i alt 60 medlemmer – vælges ved regionale valg, mens 42 vælges ved faglige valg og syv medlemmer vælges af repræsentantsskabet efter indstilling fra forskellige særlige interessenter forankret i det byggede miljø.

I 2003 blev der afholdt fem valgmøder, hvor der valgtes 32 medlemmer til repræsentantskabet.

På repræsentantskabsmødet den 24. april 2003 fratrådte rådmand Jørgen Lund, Odense, som følge af den vedtægtsmæssige aldersgrænse. Som nye medlemmer valgtes adm. direktør Jesper Nygård, København, og direktør Jean Brahe, Fredericia.

Ved udgangen af 2003 meddelte direktør Finn Bartholdy, at han ønskede at udtræde af direktionen. Som nyt medlem af direktionen indtrådte fondschef Hans Peter Svendler.

Realdania lægger vægt på at formidle viden og dialog om de støttede projekter gennem en åben og bredt funderet kommunikation med interessenter og offentligheden i øvrigt. I 2003 blev der udsendt 49 pressemeddelelser, heraf var 42 relateret til fondsområdets uddelinger, mens 4 pressemeddelelser relaterede sig til Realdanias virksomhed. Endelig blev der udsendt 3 pressemeddelelser, der havde til formål at præsentere følgende Realdaniaaktiviteter: Bolius – Boligejernes videncenter, Dania Capital K/S – et private equity selskab – og Realdania Ejendomme.

3

Beretning for 2003

4

Beretning for 2003

Baggrund og formål Realdanias formål er at støtte almennyttige og almenvelgørende formål bredt fordelt i Danmark inden for det byggede miljø samt at drive investeringsvirksomhed, herunder investeringer i bygge- og ejendomsindustrien.

Realdania er ”fonden for det byggede miljø”. Vi lægger vægt på, at de projekter, vi støtter, er nyttige, at de kommer en bred kreds af mennesker til gode, og at det i alle betydninger af ordet er ”sunde” projekter, der kan være med til at gøre en forskel inden for det byggede miljø.

Vores arbejdsfelt berører i princippet alle i det danske samfund, direkte eller indirekte. Derfor er åbenhed, engagement og et aktivt samspil mellem Realdania og vores interessenter kendetegnende for vores virksomhed.

Realdanias værdier Vi ønsker at være med til at skabe livskvalitet gennem det byggede miljø. Vi vil gerne ’ramme’ bredt – sætte initiativer i gang, som kommer mange mennesker til gode og er med til at skabe kvalitet i hverdags- og arbejdslivet.

Fokus er på det byggede miljø – ikke alene i form af ”livskvaliteten i husene”, men også ”livskvaliteten mellem husene” – altså kvaliteten i det liv, der leves i by og på land, i nyt og i gammelt byggeri.

Vi lægger stor vægt på at gøre en forskel gennem et aktivt samspil med modtagerne. Grundlaget er de fire værdier, som gælder for hele Realdanias virksomhed: • Vi vil skabe udvikling og forandring.

• Vi vil skabe dialog og viden.

• Vi vil skabe partnerskaber og netværk.

• Vi vil være opsøgende og proaktive.

5

Beretning for 2003Beretning for 2003

En anderledes fond På mange måder fungerer Realdania som en almindelig fond, der foretager uddelinger på baggrund af de ansøgninger, der kommer ind. Men netop efterlevelsen af de fire værdier er med til at skabe en anderledes fond.

Formålet er i praksis ikke blot at dele penge ud efter ansøgning. Vi er med til at udvikle viden på en række centrale områder, og vi anvender denne og den øvrige ekspertise, der er samlet i og omkring virksomheden, direkte i vores indsats for at skabe større livskvalitet gennem det byggede miljø i alle hjørner af landet.

Vi er en anderledes fond i den betydning, at vi aktivt går ind i tilblivelsen af projekterne. Og det gælder ikke mindst vores flagskibe – de synlige og markante projekter, hvor vi i form af partnerskaber eller ejerforhold forholder os aktivt til indholdet i de konkrete projekter.

Det kan være helt grundlæggende i forhold til den arkitektoniske kvalitet og højnelsen af bygningskulturen – eller det kan være mere praktisk i relation til en konkret byggeorganisation, en byggeprojektering eller anvendelsen af materialer.

Realdanias vedtægt præciserer, at hovedopgaven er todelt: Vi skal støtte almennyttige og almenvelgørende formål bredt fordelt i Danmark, og vi skal drive investeringsvirksomhed.

Silkeborgs gamle papirfabrik fra 1844 skal danne base for Performers House – en ny europæisk højskole

6

Beretning for 2003

Fondsvirksomheden Vores fondsvirksomhed er opdelt i to: 1. De almindelige projekter, som minder meget om den type uddelinger, andre fonde beskæftiger sig med.

2. Flagskibe, som er de synlige, markante og ofte økonomisk tunge projekter, der gennemføres enten som uddelinger eller som uddelingsrelaterede investeringer. Det er disse, som gør Realdania til en anderledes fond.

Investeringsvirksomheden Realdania forvalter sine investeringer på to måder, nemlig som: 1. Almindelige investeringer i børsnoterede aktier, obligationer m.v.

2. Strategiske investeringer i virksomheder med tilknytning til bygge- og ejendomsindustrien samt fast ejendom På lang sigt forventes aktierne at give et højere afkast end obligationer. Imidlertid er der større risiko forbundet med investeringer i aktier end i obligationer. Realdania har en langsigtet investeringshorisont, og det giver mulighed for at besidde en relativ stor aktieandel. Den højere risiko, der er forbundet med aktier, betyder dog også, at afkastet må forventes at variere fra år til år.

7

Beretning Beretning forfor 2003 2003

8

Beretning for 2003

Fondsvirksomheden Fondsstrategien Realdanias fondsvirksomhed omfatter: 1. Almindelige projekter – almennyttige og almenvelgørende projekter inden for det byggede miljø bredt fordelt i Danmark. De almindelige projekter placeres hovedsageligt inden for ét af fem fokusområder, hvor vi ønsker at gøre en særlig indsats: 1. Nye kvaliteter til byerne.

2. Sikring af den historiske arv.

3. Bedre kvalitet og større produktivitet i byggeriet.

4. Nye ejerformer, boligformer og bebyggelsesformer.

5. Større folkeligt kendskab til god arkitektur, godt håndværk og bedre byggeskik.

Fondsvirksomheden

2003

2002

Almindelige uddelinger

-51,9

-118,1

Flagskibe

-244,4

-188,0

Uddelingsrelaterede investeringer

-245,1

-12,5

Uddelinger i alt

-541,4

-318,6

-24,2

-22,5

-565,6

-341,1

Kapacitetsomkostninger Resultat

2. Flagskibsprojekter – markante og som regel økonomisk tunge projekter, der gør en synlig forskel i det byggede miljø. De går ofte på tværs af de fem fokusområder og kan være organiserede som partnerskaber eller som ejerskaber i form af uddelingsrelaterede investeringer.

De uddelingsrelaterede investeringer omfatter de projekter, hvor Realdania vælger at blive ejer af et projekt, fordi der ikke findes en kvalificeret ejer, som er villig til at foretage erhvervelsen og har råd til dette. Eksempelvis herregårdsanlægget Nr. Vosborg, som Realdania i 2003 skrev betinget skøde på. I andre tilfælde er det mere hensigtsmæssigt at fremme en aktivitet ved hjælp af lån. Uddelingsrelaterede investeringer adskiller sig fra almindelige uddelinger ved, at Realdania erhverver aktivet, stiller en garanti eller yder et lån m.v.

Realdanias fondsstrategi er sammen med vores fire værdier grundlaget for vores stillingtagen til de ansøgninger, vi modtager, og de flagskibe, vi vedtager at igangsætte.

Værdierne og strategierne er udformet og vedtaget gennem perioden 2000 – 2002, og i 2003 har vi integreret dem i vores daglige arbejde.

9

Beretning for 2003

Vores værdier og strategier gør samlet, at de projekter, vi går ind og støtter, som udgangspunkt skal gøre en forskel med afsæt i det byggede miljø. Det kunne eksempelvis være i form af banebrydende nytænkning inden for brug af nye byggematerialer, i byggeform, større livskvalitet eller nye sociale tiltag gennem det byggede miljø.

På vores hjemmeside oplyser vi om vores værdier og retningslinier for fondsstøtte. For hvert fokusområde er det beskrevet, hvilke faglige temaer, der kan søges inden for – samt hvilke projekter og områder, der ikke kan forvente støtte. I det løbende samarbejde og i kommunikationen med ansøgerne formidler vi disse principper, og gennem 2003 har vi søgt at afstemme de mange forventninger til Realdania med de muligheder, vi reelt har.

Beslutter vi at engagere os i et projekt, sker det også, at vi vælger at gå aktivt ind i de relevante besluttende organer. Vi tager et medansvar både for processen og for det færdige resultat, men kun i ganske særlige tilfælde engagerer vi os i den efterfølgende drift.

Den proaktive indsats Realdanias opsøgende aktiviteter har udviklet sig, og der er taget mange initiativer bl.a. i form af konkrete projektsamarbejder, partnerskaber, udviklingsfora og netværksdannelser, hvor vi er med til at præge udviklingen inden for det byggede miljø.

Udviklingsfora og netværksdannelser har været anvendt i projekter, hvor f.eks. afdækning af et tema eller udvikling af et fagligt felt er på dagsordenen. Her har Realdania taget initiativ til at sammensætte parter, der kan kvalificere og afklare behovet for og relevansen af projektidéer. Afhængig af resultaterne kan den skabte viden føre til igangsættelse af konkrete projekter og etablering af netværk og faglige fora.

Fremtiden er her – Nu! Fra udstillingen på Dansk Arkitektur Center ”Futures2Come”

10

En særlige type proaktive projekter er den type, hvor vi med afsæt i fondsstrategien på eget initiativ frembringer et projekt og tilknytter relevante rådgivere. Projektudvikling og gennemførelse foregår i et tæt samarbejde med de faglige rådgivere, og Realdania er direkte engageret i ledelsen af projektet. Resultaterne kan bestå i videnskabelse, ændring af praksis, konkrete fysiske projekter m.v.

De proaktive projekter vil ofte udvikle sig til såkaldte flagskibsprojekter.

Beretning for 2003

Bedre Byrum: Hasle Bakker v. Århus

Konkrete projektsamarbejder Når vi skal afklare og videreudvikle mulige større støtteværdige projekter og flagskibe, stiller vi krav om nødvendige faglige og økonomiske analyser og finansierer eventuelt udarbejdelse af disse. Vores erfaring er, at vi med den metode bedst sikrer og afdækker det enkelte projekts kvaliteter, potentialer og risici.

I samarbejde med ansøgere opnår vi en afklaring af projektets styrker, mulige udvikling, værdiskabelse og eventuelle svage punkter. Og på den baggrund får vi tilvejebragt et kvalificeret beslutningsgrundlag for vores stillingtagen, herunder de vilkår, der knyttes til en eventuel bevilling.

Typiske eksempler er grundige markedsanalyser indeholdende faglige vurderinger af eksempelvis den økonomiske, miljømæssige eller kulturelle bæredygtighed.

Analyserne kan også indeholde vejledende udtalelser om f.eks. bygningshistoriske og bygningskulturelle værdier.

Støtte i 2003 I 2003 bevilgede vi i alt 541,4. kr. Heraf blev der givet 51,9 mio. kr. til almindelige projekter, 244,4 mio. kr. til flagskibsprojekter i form af partnerskaber og 245,1 mio. kr. i form af uddelingsrelaterede investeringer.

Herregården Nr. Vosborg i Vestjylland

11

Beretning for 2003

Almindelige uddelinger Nye kvaliteter til byerne Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdet Gode byer skaber gode liv – hvilket også er Realdanias udgangspunkt for fokusområdet Nye kvaliteter til byerne. Vores fokus er bredt i Danmark og spænder lige fra de mindste byer til den pulserende storby. Bybegrebet dækker bybåndet, byen, bydelen og kvarteret – og samspillet mellem byen og oplandet.

Realdania prioriterer at støtte: Eksperimenter, demonstrationsprojekter og konkrete udviklingsinitiativer med udgangspunkt i byen Vi lægger vægt på projekter, som er nyskabende, som vinkler tingene anderledes eller på anden måde positivt bidrager til byens liv og udvikling.

Projekterne kan f.eks. have karakter af debatoplæg, konferencer, forsknings-, evaluerings- og udviklingsprojekter, planlægning, byrumsprojekter eller sociale projekter – det hele i relation til det byggede miljø.

Bybevaring i Christiansfeld

Byens mursten Realdania støtter byens mursten, hvis projektet: • har en særlig betydning og gør en forskel for byens sociale og kulturelle liv • socialt kan styrke en udvikling i et svagt område • er eksperimenterende og nytænkende • kan inspirere og give erfaring videre til andre • har arkitekturen i højsædet.

Realdania støtter kun offentlige bygge- og anlægsprojekter, hvis projektet har en særlig betydning for byen, er i arkitektonisk særklasse eller har demonstrationsværdi.

Projekter, der har til formål at kvalificere byens mursten Der kan eksempelvis gives støtte til afholdelse af arkitekt- eller idekonkurrencer, metode- og strategiudvikling eller lignende, som har til formål at opkvalificere et projekt, og som ud fra de øvrige retningslinier er interessant. Det kan både være offentlige og private projekter.

Projekter, der bevarer byens historiske spor Det kan være bydele, bygninger, bygningsdele, tårne, spir, baggårde m.m. med en særlig historie og betydning for byen.

12

Beretning for 2003

Projekter, der støtter hovedstadens udvikling som metropol Realdania prioriterer også København højt. Hovedstaden er en by i udvikling. Nye bykvarterer ser dagens lys, og samtidig bliver der rundt om i de eksisterende kvarterer igangsat byggerier, som skal danne rammen om fremtidige boliger, erhvervsaktiviteter, fritids- og kulturaktiviteter og trafikanlæg.

Eksempler på projekter i 2003 Byen, vejen og landskabet – et forskningsprojekt Realdania har støttet et forskningsprojekt, hvis formål dels er at analysere og perspektivere den by- og landskabsudvikling, der er opstået i forbindelse med milliardinvesteringerne i motorvejsbyggeri i Danmark siden 60’erne, dels at formulere fremtidsvisioner for byudvikling og rumlige forløb omkring dette motorvejsnet.

Hypotesen er, at realiseringen af motorvejsnettet har haft afgørende betydning for byudviklingen og transportmønstrene i Danmark og for den måde, danskerne i dag oplever afstande, byområder og landskaber på.

Samtidig er motorvejsnettet et moderne bygningsanlæg i de danske byer og i landskabet, der som de hvidkalkede romanske kirker eller hærvejen gennem Jylland vil sætte sig varige spor i by- og landområder og vil forandre landet for altid.

Projektet gennemføres ved et samarbejde mellem Aalborg Universitet, Den Kgl. Veterinære Landbohøjskole og Vejdirektoratet, og afvikles i tre faser: Først fokuseres på byudviklingen langs motorvejen, herefter landskabet og de rumlige/oplevelsesmæssige sammenhænge mellem vej og landskab og til sidst rettes fokus mod visionerne for fremtidige motorvejsstrækninger og deres samspil med byudvikling og landskab i motorvejskorridoren.

Forskningsprojektet afrapporteres i form af en bogudgivelse. Den vil lægge op til debat om forvaltningen af arealerne langs med de danske motorveje i fremtiden.

Delresultater præsenteres løbende på projektets hjemmeside – www.bvl.aau.dk – samt på seminarer og i arbejdsrapporter.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 2.100.000 kroner

13

Beretning for 2003

Eventuelle pårørende Gennem udstilling, bog og paneldebat sætter fotografen Tina Enghoff fokus på menneskelig ensomhed og isolation midt i et ellers velfungerende samfund. Projektets udgangspunkt er avisernes dødsannoncer, der eftersøger eventuelle pårørende. Det anslås, at omkring hver tiende af de ca. 60.000 årlige dødsfald i Danmark er alene dødsfald, og langt de fleste alene dødsfald er i storbyen.

Tina Enghoff fortæller gennem sine stærke fotografier af lejligheder, hvor et menneske er død i ensomhed – om de konsekvenser, som for eksempel et dårligt fysisk miljø kan have for de svageste i samfundet. Og projektets synsvinkel lægger sig på den måde op ad det fundament af viden, engagement og oplysning, som Realdania tillægger stor værdi.

Gennem fotografierne bliver de ensomme menneskers lukkede hjem åbnet for beskueren. Og via paneldebatten sættes blandt andet fokus på det sociokulturelle aspekt, om at ensomheden ofte er tæt forbundet med livet i storbyen og de kulturelle rum, som vi lever i.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 250.000 kroner

Glasmuseet i Ebeltoft – fotomontage af udvidelsen

Glasmuseet Ebeltoft Fonden Realdania støtter udvidelse af Glasmuseet Ebeltoft. Udvidelsen er tegnet af arkitekterne 3xNielsen, og den omfatter både en tilbygning til det eksisterende museum og en selvstændig nybygning, der skal indeholde et arbejdende værksted, mens den lette, svævende tilbygning bl.a. skal indeholde dobbelthøje udstillingslokaler.

For at indgå i et materialemæssigt samspil med udstillingerne af glaskunst skal tilbygningen bygges i glas. Til dette formål bruges en ny teknik, hvor glaspartier limes på en glasfiberkonstruktion med samme styrkeegenskaber som stål. Undersøgelsen af denne nye byggeteknik, hvor glas understøtter glas, vil gøre Glasmuseet til et demonstrationsprojekt, der kan få stor betydning for fremtidens minimalkonstruktioner.

14

Beretning for 2003

Glasmuseet Ebeltoft har til huse på Ebeltoft Havn i en tidligere toldbod tegnet af arkitekt Hack Kampmann. Det er det eneste af sin art i Danmark, og det besøges af ca.

30.000 mennesker om året. Byggeriet forventes færdiggjort i begyndelsen af 2005.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 4.500.000 kroner Ørestad Nord

Liv i Ørestad Nord Realdania støtter udarbejdelsen af rapporten ”Liv i Ørestad Nord”. Den giver en række konkrete anbefalinger, der kan styrke etableringen af en ny, levende bydel i Ørestad Nord. Ørestad Nord Gruppen arbejder på at gøre bydelen til et internationalt kraftcenter for forskning og udvikling inden for kultur, medier og kommunikation, men herudover ønskes det, at bydelen skal fungere som et levende bymiljø, der både er inspirerende og trygt, og som rummer mulighed for tilfældige møder og oplevelser, der kan give inspiration til nye projekter.

Projektet tager udgangspunkt i den eksisterende situation og i de allerede planlagte byggeprojekter. Dets anbefalinger inkluderer både strategier for organisering og hierarkisering af de offentlige rum og guide-lines til udformning af eksisterende og især kommende byggerier, der grænser op til bydelens vigtige offentlige rum.

Projektet gennemføres af Gehl Architects i et samarbejde med Ørestad Nord Gruppen, Københavns Kommune og Ørestadsselskabet.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 300.000 kroner

15

Beretning for 2003

Supertanker Foreningen SUPERTANKER – et forum for engagerede borgeres ideer til at skabe liv og udvikling i Københavns Havn – har fået støtte fra Realdania i 2003.

SUPERTANKER er et demokratisk laboratorium, løsrevet fra traditionelle beslutningsprocesser, hvor alle byens borgere i en dialog mellem forskellige meninger og interesser har mulighed for at skabe, konkretisere og udstille ideer til udviklingen af Københavns Havn.

SUPERTANKER fungerer som en konstruktiv og kritisk udvidelse af debatten om Den blå plan, der er Københavns Kommunes og Københavns Havns fælles udspil om havnens fremtid.

Workshoppen SuperPonton

SUPERTANKER har bl.a. holdt workshops for byens borgere og for studerende samt arrangeret særlige havnerundfarter. Resultaterne af workshop og ideudvikling er udstillet på Luftkastellet. Ideudviklingsfasen følges op af en projektudviklingsfase, hvor et netværk af personer med erfaring fra lignende projektudviklingsprocesser hjælper med at konkretisere og udvikle de mange ideer i retning mod en endelig realisering.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 180.000 kroner

16

Beretning for 2003

Øget tilgængelighed i Tivoli

Tilgængelighed i Tivoli Realdania har sammen med Sahva Fonden og Vanførefonden indgået et samarbejde med Tivoli om at gøre den gamle have mere tilgængelig for mennesker med handicap. At skabe tilgængelighed i Tivoli og dermed bevare Tivoli-oplevelsen for alle er udfordrende, idet Tivoli med sine gamle bygninger og sin historisk betingede struktur sætter en anden scene for tilgængelighedsspørgsmålet, end hvis der var tale om en moderne servicevirksomhed.

Som grundlag for projektet “Lige Tilgængelighed for Alle“ er der gennemført en registrering af de problemer, handicappede møder i og omkring Tivoli. Der er også udarbejdet en handlingsplan med forslag til de forbedringer af tilgængeligheden, Tivoli ønsker at gennemføre i og omkring Haven. På grundlag af handlingsplanen blev det besluttet i 2003 at forbedre adgangsforholdene til rutschebanen samt indgangsforholdene ved Hovedbanen. Investeringer i 2004 omfatter aktiviteter ved Glyptoteksindgangen og området ved Orienten. Efter en samlet evaluering af disse forbedringer tages der stilling til hvilke områder, der skal prioriteres i 2005.

Tivoli har i 2003 modtaget Scleroseforeningens nyindstiftede tilgængelighedspris samt en amerikansk tilgængelighedspris, Adaptive Environments, for initiativet.

Desuden har projektet modtaget anerkendende omtale i forbindelse med uddelingen af Nordisk Råds Tilgængelighedspris og Kulturministeriets Tilgængelighedspris 2003.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 3.000.000 kroner

17

Beretning for 2003

Sikring af den historiske arv Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdet Realdania vil være med til at bringe historisk værdifulde kulturmiljøer, herunder enkeltstående bygninger og anlæg samt by- og landskabsmæssige helheder, ind i fremtiden.

Restaurering af Tordenskiolds Gård

Vi vil: • Støtte formidling af viden om – og holdninger til – bevarelse af den bygningsmæssige arv.

• Støtte projekter, der viser nutidig anvendelse af gamle bygninger.

• Fremme det gode håndværk.

• Medvirke til at fastholde og udvikle attraktive landsbymiljøer og miljøet i småbyer.

Vores intentioner er at: • Støtte enkeltstående, primært fredede bygningsværker.

• Virkeliggøre nogle demonstrationsprojekter, der kan inspirere og vise vejen frem, inden for bybevaring, gårdejendomme og herregårdsanlæg.

• Igangsætte forskningsprojekter, der kan udvikle og belyse området ”Den historiske arv”.

Vi lægger vægt på indhold Inden for dette fokusområde lægger vi vægt på projekter, der indeholder noget særligt, og som hæver sig over almindelig vedligeholdelse. Vi har desuden fokus på nutidig anvendelse af gamle bygninger, der har udtjent deres oprindelige formål. Endelig skal projekterne kunne gennemføres på et økonomisk bæredygtigt grundlag.

Normalt giver vi derfor ikke støtte til projekter, hvor den efterfølgende drift og/eller vedligeholdelse ikke hænger sammen.

Projekter, der opnår støtte, skal vise vejen frem og være et forbillede for tilsvarende projekter. Det kan f.eks. være via nye eller anderledes restaureringstekniker, blanding af nyt og gammelt byggeri eller en interessant alternativ anvendelse af historiske bygninger.

18

Modsat side: Søetatens Pigeskole, opført i 1854 af arkitekt Johannes Seidelin.

Beretning for 2003

Vores midler anvendes til de ansøgninger, som vi løbende modtager, og til gennemførelse af de demonstrationsprojekter, som vi har sat i gang på eget initiativ.

Det sker ud fra en erkendelse af, at der er behov for at gennemføre projekter, hvor der er fokus på helhedsløsninger. Fælles for demonstrationsprojekterne er, at de skal synliggøre og formidle, hvordan vi bevarer og udvikler historisk værdifulde kulturmiljøer, bygninger, anlæg samt by- og landskabsmæssige helheder.

Uanset, om der er tale om en konkret ansøgning eller et demonstrationsprojekt, er grundbetingelserne for støtte, at: • Bygningsværket har en særlig historisk og/eller arkitektonisk værdi.

• Projektet indeholder elementer, der vil skabe forandring, har en holdningsændrende afsmittende effekt eller på anden måde vise nye veje.

• Projektet indeholder nyskabende elementer af særlig interesse, f.eks. en særlig vinkel på arkitektonisk kvalitet, bevaring af helheder, særlige tekniske eller håndværksmæssige løsninger eller andre fremsynede forhold.

• Projektet viser en nutidig anvendelse af gamle bygninger.

Beretning for 2003

20

Beretning for 2003

Eksempler på projekter i 2003 Herregårde Realdania har i det forløbne år støttet to store projekter inden for herregårdsområdet. Det drejer sig dels om etablering af Dansk Center for Herregårdsforskning dels udarbejdelse og udgivelse af et nyt bogværk: ”Den Danske Herregård”. Realdania har endvidere fortsat de tidligere års indsats på herregårdsområdet med støtte til konkrete projekter, der indeholder demonstrationsværdi.

Tidligere projekter omfattende tagistandsættelser og vinduesrestaureringer er blevet fulgt op ved, at Realdania i 2003 har valgt at fokusere på sandstensrenovering og kalkstensvedligeholdelse.

Dansk Center for Herregårdsforskning Gammel Estrup – Jyllands Herregårdsmuseum – opretter i 2004 Dansk Center for Herregårdsforskning med støtte fra Realdania. Centret skal gennem forskning og formidling øge det generelle kendskab til herregårdene som en væsentlig del af vores kulturarv, samtidig med at der skabes en større bevågenhed omkring herregårdenes miljø og større forståelse for nødvendigheden af sikring af anlæggenes helhed.

Gammel Estrup

Centrets arbejdsfelt vil bl.a. blive at koordinere og skabe overblik over den eksisterende viden om herregårde, samt forske i udvalgte emner indenfor bl.a. herregårdenes bygnings- og anlægsmæssige forhold. Centret skal udover forskningsområdet og undervisningstilbud varetage dokumentationsprojekter f.eks. i form af en bearbejdning af den store mængde herregårdsregistreringer fra 50´erne, som aldrig har været anvendt. Der tilknyttes både en akademisk medarbejder, som daglig leder samt en phd-studerende med forankring til Aarhus Universitet.

Løgismose på Sydfyn

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 1.000.000 kroner Bogværket ”Den Danske Herregård” ”Den Danske Herregård” vil give en samlet fremstilling af herregårdsfænomenet og vil således ikke fokusere på den enkelte herregård. Idéen er at dokumentere herregårdens betydning både historisk, socialt og som landskabelig helhed, hvor bygninger, haver og jorder udgør et kulturmiljø.

Bogværket vil bestå af 4 bind og opbygges over en række tematiske emner, hvor forskere og fageksperter giver en fremstilling af det enkelte område. Det er intentionen, at der herigennem kan bibringes et nyt syn på den helhed, herregården udgør. Bogværket redigeres af John Erichsen og Mikkel Venborg Pedersen, og på Realdanias foranledning udgives værket i regi af Nationalmuseet i forbindelse med den store udstilling i 2004 ”Herregården og samfundet”.

Modsat side: Detalje fra Hellebæk Hammermølle

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 1.700.000 kroner 21

Beretning for 2003

Sandstensrenovering Glorup Gods på Østfyn er et meget velbevaret firelænget bygningsanlæg, der kan dateres tilbage til 1580.

Godset har netop gennemgået en større renovering, hvor tre store sandstensportaler er blevet istandsat.

Sandstensarbejderne har et indhold, der rækker ud over en traditionel restaurering, der oftest foregår ved nyhugning. Man har således valgt at gennemføre et nænsomt bevaringsprojekt med en differentieret holdning til restaurering kontra nyhugning, hvor kun de mest ødelagte dele er blevet nyhugget. De øvrige dele har været underkastet en konserverende behandling, hvor man ved en behandling med bl.a. mættede kalkopløsninger har restitueret stenene og sikret dem i en længere årrække.

Sandstensfigur fra Glorup Gods under restaurering

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 1.800.000 kroner

Glorup Gods på Østfyn

Kalkstensvedligeholdelse På Gjorslev Gods ved Store Heddinge på Stevns har man over sommeren 2003 gennemført en større renovering af en af godsets voldgravsbroer udført i kalksten.

Godset har valgt en metode, der tager udgangspunkt i traditionelle materialer og udførelsesmetoder. Renoveringen er således foretaget med vådlæsket kulekalk. Metoden med behandling af kalkstensbroen med vådlæsket kalk har demonstrationsværdi, fordi man har fundet frem til en håndværksmæssig traditionel metode, der passer til broens oprindelige materialer. Den er ikke almindelig anvendt, men den har den fordel at man undgår anvendelse af vedligeholdelsesmetoder, der ikke korresponderer med de eksisterende byggematerialer.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: Op til 100.000 kroner

22

Beretning for 2003

Nakskov Skibs- og Søfartsmuseum – ombygning Realdania yder støtte til ombygning af en tidligere havnebygning i Nakskov. Den meget karakterfulde og smukke havnebygning er opført i 1915 og har tidligere været anvendt som havnekontor og pakhus og huser nu Nakskov Skibs- og Søfartsmuseum. I forbindelse med en udvidelse af museet skal der gennemføres en større ombygning, hvor bl.a. det dekorerede tagværk vil blive synliggjort. Projektet er et godt eksempel på en alternativ udnyttelse af en bygning, der har udtjent sit oprindelige formål. Bevillingen er et resultat af Realdanias ønske om dels at sikre, at ombygningen vil blive gennemført med respekt for den oprindelige arkitektur og bygningens bevaringsværdige elementer og dels for at skabe og forstærke kvaliteterne i byen/landsdelen.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 500.000 kroner Restaurering af møller Realdania har i 2003 støttet restaureringen af to møller, en hammermølle i Hellebæk og en vindmølle i Lumby.

Endvidere er der ydet støtte til bind 2 i bogværket: ”Vindmøller og vandmøller i Danmark” ved Forlaget SKIB.

Hellebæk Hammermølle

Hellebæk Hammermølle Hellebæk Hammermølle er en af to meget velbevarede hammermøller i Danmark. Den fredede hammermølle indgår i et kompleks af bygninger fra 1700-tallet, hvor der tidligere er blevet produceret våben. I dag udgør det et lille bymiljø, hvor møllen fra 1765 er hjemsted for en våbenudstilling, særudstillinger, smedeværksted, café og vandkraftsmuseum. Realdania har ydet støtte til renovering af vandkammer og udskiftning af indvendig søleblok på møllens hammerværk, således at møllens værk igen kan blive fuldt funktionsdygtigt.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 185.000 kroner Lumby Vindmølle Lumby vindmølle er en gallerihollændermølle fra 1820.

Møllen fungerede som kornmølle frem til 1950’erne.

Hele mølleanlægget blev fredet i 1959 og er i dag museum. Anlægget har gennemgået flere restaureringer i årenes løb og mangler kun en mindre istandsættelse og montering af møllevinger for at kunne være funktionsdygtig og male mel igen.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 75.000 kroner

23

Beretning for 2003

Rønne Theater – ny tilbygning Realdania har bevilget støtte til en udvidelse af det delvist fredede Rønne Theater i form af en ny vestfløj, der skal rumme malesal, værksted og udstilling samt fungere som friluftsscene rettet mod en nyanlagt teaterhave. Rønne Theater, der er Danmarks ældste fungerende teater, har til huse i egne bygninger, hvoraf den ældste del er fra 1823. Projektets grundidé er at skabe et lukket gårdrum, der, ud over at skulle fungere som amfiteatralske siddepladser til friluftsscenen, kan anvendes som et fredfyldt haveanlæg midt i et spændende kulturcenter.

Ved gennemførelsen af projektet vil der kunne skabes et samlet teatermiljø med stor charme og mange forskellige aktivitetsmuligheder i de omkransende bygninger.

Udkast til udsmykningen af Rønne Theaters nye vestfløj

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 2.000.000 kroner Tordenskiolds Gård – Interiør Realdania har bevilget støtte til færdiggørelsen af en omfattende restaurering af et fredet interiør i Dansk Forfatter Forenings lokaler i Tordenskiolds Gård på Christianshavn. Lokalerne ud mod Strandgade omfatter tre barokstuer fra begyndelsen af 1700-tallet med stuklofter og fastmonterede originale lofts- og vægmalerier.

Interiøret betragtes som umisteligt og er en helt unik kombination af gammelt interiør, som ved den gennemgribende restaurering bevares for eftertiden med forbilledlige restaureringsmetoder.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 967.000 kroner

Tordenskiolds Gård under restaurering

Haveanlægget på Ledreborg.

24

Beretning for 2003

Bedre kvalitet og større produktivitet i byggeriet Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdet Byggesektoren og dens aktiviteter har afgørende betydning for den danske samfundsøkonomi. Op imod 25% af den private beskæftigelse har forbindelse til byggerelaterede aktiviteter, og hvert år investeres store summer i nybyggeri, renovering og anlægsarbejder. Imidlertid har analyser i de senere år portrætteret byggeriet som for stillestående og for dyrt, og selv om der er gjort meget for at forbedre byggeriets kvalitet er mange bygninger fortsat behæftet med uacceptable byggefejl. Derfor er der behov for udvikling og nytænkning på området.

Realdania ønsker at deltage i denne udvikling og nytænkning af byggesektoren.

Kvalitets- og produktivitetsudvikling må gå hånd i hånd, og ofte er problemerne og udfordringerne af en sådan karakter, at flere forskellige fagligheder og aktører må indgå i opgaveløsningen. Det er ikke nok at fokusere på blot det ene aspekt og negligere det andet. En velovervejet og bæredygtig udviklingsstrategi for byggeriet må bygge på en ambition om at udvikle både kvalitet og produktivitet set under ét.

25

Beretning for 2003

Fokusområdet dækker et bredt fagligt felt. Vi behandler problemstillinger, som vedrører byggevirksomheder og byggeprojekter, herunder rammebetingelserne for virksomheders drift og byggeprojekters gennemførelse, og vi sætter de forhold, der bestemmer hele byggesektorens udvikling til diskussion.

Hele byggeriets livscyklus er i fokus – fra idé over projektering, udførelse, drift, vedligeholdelse, renovering og ombygning frem til nedrivning og bortskaffelse. Fokusområdet spænder også bredt, når det gælder det fysiske produkt – fra byggematerialer og byggekomponenter til den samlede bygning.

Vi vil støtte: • Projekter, der analyserer og kommer med forslag til, hvordan byggesektorens struktur og rammevilkår kan indrettes, så vi opnår bedre kvalitet, større produktivitet og øget innovation i byggeriet.

• Projekter om den offentlige regulerings udformning og dens rolle for byggeriets udvikling samt projekter, der fokuserer på udvikling af byggeriets forsknings- og udviklingssystem og øvrige tekniske og videnmæssige infrastruktur.

• Projekter, der skaber langsigtet værdi for bygherren og brugerne.

26

Beretning for 2003

Det vil sige projekter der: • Inddrager udvikling og introduktion af totaløkonomiske modeller og værktøjer til sikring af et helhedsperspektiv på konceptualisering, opførelse, drift og vedligeholdelse af byggeri.

• Giver forslag til udvikling og professionalisering af bygherrens rolle og som belyser, hvordan byggeriets parter i højere grad kan leve op til slutbrugernes forventninger.

• Anviser veje til bedre arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet, herunder hvordan byggeriets samlede miljøbelastning kan reduceres.

Projekter, der viser veje til effektivisering af byggeprocessen.

• Projekter, der styrker ledelse, planlægning og styring af byggeprocessen, herunder specielt projekter, der fokuserer på og styrker samarbejdet i byggeprocessen og giver øget indsigt i de projekterende og udførende parters roller.

Projekter, der skaber udvikling i byggesektorens virksomheder.

• Projekter, der fokuserer på strategisk ledelse af byggevirksomheder samt virksomhedernes evne til at skabe fornyelse og sikre, at nyskabelser anvendes i praksis. Der vil være særlig fokus på byggevirksomheders læreprocesser i form af hjemtagning, udvikling og anvendelse af viden, herunder sikring af overførslen af viden fra byggeprojekt til byggeprojekt.

27

Beretning for 2003

Eksempler på projekter i 2003

Louisiana – Museet for moderne kunst - byggeplads

Arkitekturens rammevilkår Projektet har til formål at undersøge, om der er nogle særlige rammevilkår i byggesektoren eller i den enkelte byggesag, som fører til problematisk byggeri. Med problematisk byggeri tænkes på byggeri, som har væsentlige mangler med hensyn til æstetik, brugerværdi, funktion og holdbarhed. Blandt de rammevilkår, som undersøges, kan nævnes: Lokalplanforhold, byggegrundens lokalisering, byggesagens økonomi, tidsplan og organisation.

Projektet omfatter en analyse af et større antal casestudier af problematisk byggeri inden for boligbyggeri, industribyggeri, kontorbyggeri og institutionsbyggeri.

Projektet gennemføres af Byggeriets Evaluerings Center, som forventer, at resultaterne af undersøgelsen kan føre frem til mere præcise råd om, hvordan byggesektorens parter – og herunder ikke mindst bygherrerne – kan tilrettelægge byggesager, så de værste eksempler på ringe arkitektur kan undgås.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 450.000 kroner BYGiNORD BYGiNORD er et udviklingsprogram initieret af et stort netværk af virksomheder og organisationer fra alle dele af byggesektoren i Nordjylland. Realdania støtter gennemførelsen af udviklingsprogrammet, der fokuserer på mulighederne for at effektivisere byggeprocessen og introducere nye samarbejdsformer i byggesektoren.

Projektets mål er at udarbejde forslag til konkrete modeller og vejledninger, der kan bruges direkte eller indgå i demonstrationsprojekter inden for følgende tre temaer: • Udbud af bygherreopgaver i forbindelse med alment boligbyggeri.

• Samarbejdsformer og partnerskaber med vægt på samspillet mellem brugere, bygherrer og byggeriets leverancesystem.

• Regionale leveranceteams og samarbejdsmønstre.

28

Beretning for 2003

I forhold til sidstnævnte tema bygger projektet på en interessant antagelse om, at der eksisterer en særlig regional nordjysk byggesektor. Som en del af projektet er det således også et mål at undersøge, om en sådan regional byggeindustri findes, og hvad der i givet fald karakteriserer den.

Projektet gennemføres under ledelse af en styregruppe med deltagelse af repræsentanter for Lejerbo, Institut for Produktion ved Aalborg Universitet, Realkredit Danmark og Andelsboligforeningen Himmerland.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 850.500 kroner Mangfoldighedsledelse i byggeriet Byggesektorens virksomheder har vanskeligt ved at rekruttere medarbejdere med anden etnisk og kulturel baggrund end dansk, ligesom byggesektoren som helhed stadig har en betydelig underrepræsentation af kvinder. I en stadig hårdere konkurrence om de mest talentfulde medarbejdere bliver byggevirksomhederne nødt til at blive dygtigere til at rekruttere nye typer medarbejdere, og i takt med, at dét lykkes, skal virksomhederne også lære at håndtere en mere broget og mangfoldig medarbejderstab i hverdagen.

Mangfoldighedsledelse er et ledelseskoncept, der har til formål at ruste byggesektorens virksomheder til at møde disse udfordringer. Det lægger op til at bruge menneskers forskellighed som en styrke og en ressource frem for at se forskelligheden som et problem. Nye og anderledes måder at se tingene på bringer kreativitet og innovation med sig.

Projektet fokuserer på udvikling og implementering af mangfoldighedsledelse i en enkelt, stor byggevirksomhed, men erfaringerne herfra evalueres og stilles til rådighed for hele byggesektoren.

Projektet gennemføres af BYG-DTU, Danmarks Tekniske Universitet, i samarbejde med byggevirksomheden NCC. Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 636.000 kroner

29

Beretning for 2003

Naturlige filtermaterialer til rensning af vejvand Regnvand fra trafikerede arealer som veje og parkeringspladser indeholder i mange tilfælde betydelige mængder forurening, hovedsageligt i form af forskellige tungmetaller. En projektgruppe bestående af Forskningscenter for Skov og Landskab, Rambøll, Ørestadsselskabet og Københavns Energi er gået sammen om at udvikle et nyt koncept til rensning af vejvand, som har en højere virkningsgrad end traditionelle anlæg.

Selve det nye rensningskoncept består i en opspaltning af en spildevandsstrøm i tynde lag, der strømmer hen over lag af naturlige filtermaterialer, som er karakteriseret ved, at de kan tilbageholde forureningskomponenterne. Konceptet er med positivt resultat blevet afprøvet i forskellige laboratorieforsøg.

Det er dette nye byøkologiske rensnings koncept, som nu skal afprøves i praksis i et pilotanlæg, som etableres i Ørestaden i København. Realdania støtter etableringen af pilotanlægget og den efterfølgende evaluering i en testperiode.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 400.000 kroner Økologisk inspirationshus Det økologiske inspirationshus på Frederiksberg i København har i en årrække fungeret som et velbesøgt værksted og oplysningscenter til fremme af en økologisk byggeskik. Det særlige ved inspirationshuset er, at det ikke bare er et udstillingssted for forskellige økologiske byggematerialer og løsninger. Huset består i hele sin opbygning af en lang række mere eller mindre omfattende byggetekniske løsninger, baseret på en økologisk tankegang. Økologien er således en helt integreret del af bygningen og kan opleves direkte ”i drift”.

Det økologiske inspirationshus har ydet en meget stor formidlingsindsats på lokalt niveau, blandt andet gennem et veludviklet samarbejde med folkeskolerne i området. Realdanias støtte er målrettet en yderligere styrkelse af inspirationshusets formidlingsindsats. Det vil blandt andet omfatte udarbejdelse af nye beskrivelser, pjecer og undervisningsmateriale om husets økologiske tiltag samt en udbygning af husets hjemmeside på internettet.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 500.000 kroner

Beretning for 2003

”Kids in Space – hva’for en by vil du ha’?”, udstilling på Dansk Arkitektur Center

Nye ejerformer, bebyggelses- og boligformer Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdet Nye former for ejerskab og råderet Realdania ønsker at være med til at sikre et varieret og alsidigt boligudbud. Vi ønsker som udgangspunkt at deltage i projekter, som retter sig mod socialt bæredygtige kvarterer og bebyggelser, der er robuste i konkurrencen på boligmarkedet. Vi har en intention om at støtte udviklingen af en bæredygtig organisation og administration af boligmassen og projekter, hvor beboerne får indflydelse på og ansvar for deres bolig. Når det gælder nye ejerformer, er der en særlig udfordring i den almene sektor.

Vi har taget initiativ til at etablere et debatforum, som danner rammen om en frugtbar debat om fremtidens boligbehov og boligpolitik.

Nye bebyggelses- og boligformer Realdanias interesse for at støtte udviklingen af nye bebyggelses- og boligformer over hele Danmark dækker over mange forskellige bebyggelses- og boligformer: • Centrale bydele, der i disse år overgår fra industri- og havneformål til boligformål.

• Større provinsbyer med store slidte almene bebyggelser.

• Forstæders og villabyernes behov for tiltag, som kan skabe liv og attraktive levesteder.

• Småbyerne, landsbyerne, landområderne og øsamfundene.

Vi ønsker at være med til at: Skabe et mere velfungerende og fleksibelt boligmarked ved at støtte: • Nytænkning og forandring af ejer- og råderetsformer.

• Nytænkning og udvikling af bolig- og bebyggelsesformer.

• Etableringen af boliger for grupper med særlige behov såsom sindslidende, mennesker med fysiske handicaps, unge og ældre.

31

Beretning for 2003

Bjørn Nørgaards skitse af byggeriet Bispebjerg Bakke

Vores intentioner er at: • Realdanias midler gør en forskel og er med til at løfte opgaver, der ellers ikke ville blive løst.

• Støtte idéudvikling, udredninger, evaluering og forskning, der har fokus på nye ejerformer, bebyggelsesformer og boligformer.

• Støtte udviklings- og demonstrationsprojekter og forsøg, der viser nye veje.

• Støtte evaluering og formidling af demonstrationsprojekter og konkrete forsøg med nye ejer-, bebyggelsesog boligformer.

BOASE, vinderprojektet i prisopgaven Fremtidens bolig

32

Realdania prioriterer at støtte: • Indsamling, dokumentation, vurdering og formidling af erfaringer fra ind- og udland.

• Forsøg i 1:1 eksempelvis i områder, der udpeges til ”Frikvarter”, hvor der kan eksperimenteres med forskellige råderets-, ejer- og finansieringsformer samt initiativer og fora for debat om boligmarkedet.

• Dokumentation, udredning og formidling af nationale og internationale erfaringer med nye bebyggelses- og boligformer.

• Udvikling af et arkitektonisk godt, tidssvarende dansk byhus.

• Omdannelse af gamle industrianlæg og havneområder til nye boligområder.

• Forsøg og udvikling i den eksisterende ældre boligmasse.

• Omdannelse af parcelhusområder med fornyelse af den eksisterende boligbestand.

• Genoplivning og udvikling af klyngehuset, villabebyggelsen, boligen på landet.

• Udvikling af bofællesskabet, seniorboligen, boligen kombineret med erhverv, hjemmearbejdsplads og fællesfunktioner.

• Udvikling af alternative eller nye bebyggelses- og boligformer i forhold til hjemløse, unge, ældre, indvandrere, bevægelseshæmmede eller andre grupper, der kan have særlige behov.

• Idéudvikling og afholdelse af arkitektkonkurrencer i forhold til demonstrationsprojekter, hvor der eksperimenteres med forskellige nye bebyggelses- og boligformer.

Beretning for 2003

Eksempler på projekter i 2003 Bofællesskab – fra drøm til virkelighed Realdania støtter udgivelsen af håndbogen Bofællesskab – fra drøm til virkelighed. Håndbogen skal give inspiration til og viden om, hvordan private kan starte og udvikle et bofællesskab eller blive en del af et eksisterende bofællesskab. Desuden skal håndbogen være et værktøj i dialogen og samarbejdet med kommuner, ældreråd, boligorganisationer og tekniske rådgivere om etableringen af bofællesskaber.

Håndbogen skal indeholde både praktisk, juridisk, økonomisk og byggeteknisk information om etablering af bofællesskaber, og skal kunne anvendes til rådgivning af ældre, der ønsker at flytte i bofællesskab. Ældre Sagen får mange henvendelser fra ældre, der ønsker at flytte i bofællesskab, gerne med flere generationer blandet sammen, men mange er usikre på, hvordan de skal gribe det an i praksis. Håndbogen bliver udgivet i starten af 2004, og den uddeles gratis af Ældre Sagen.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 265.000 kroner Ungdomsboliger til handicappede Realdania har ydet støtte til et projekt omkring udvikling af ungdomsboliger til handicappede. Formålet er at skabe ungdomsboliger med rammer og mulighed for, at unge handicappede på deres egne præmisser kan få en selvstændig og værdig tilværelse. Ideen er at anvende den nyeste it-teknologi i et højteknologisk byggeri, hvor de nyeste teknologiske muligheder afprøves i et praktisk og innovativt miljø til glæde for de handicappede og de virksomheder, der arbejder inden for området.

Målgruppen for projektet er normalt begavede unge med betydelig og varigt nedsat funktionsevne, der har behov for omfattende personlig pleje og praktisk hjælp.

Projektet, der skal være et udstillings- og demonstrationsprojekt, gennemføres i samarbejde med rådgivningsfirmaet Bascon A/S. Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 500.000 kroner

33

Beretning for 2003

Fremskudt udlejning ved nybyggeri af almene boliger Realdania støtter udviklingen og formuleringen af en generelt anvendelig model for fremskudt udlejning i nybyggeri af almene boliger. Projektet skal resultere i en vejledning med standarder, værktøjer og procedurer for fremskudt udlejning. Projektet tager udgangspunkt i Foreningen Socialt Boligbyggeri´s aktuelle byggeri i Ørestad Nord.

Formålet med projektet er at gøre den almene boligform mere attraktiv, idet fremskudt udlejning giver beboerne større mulighed for indflydelse på byggeriets udformning ved opførelsen af nye almene boligafdelinger. Fremskudt udlejning omfatter både fremskudt beboerdemokrati, der giver de kommende beboere tidlig indflydelse på de fælles forhold og rammer i afdelingen, og fremskudt råderet, der giver de kommende beboere tidlig indflydelse på udformning og indretning af egen bolig.

I sommeren 2003 afholdtes en række arrangementer for kommende beboere i FSB´s byggeri i Ørestad Nord, og beboernes ideer og ønsker til byggeriet indgår som grundlag for udbudsmaterialet til en konkurrence om totalentreprisen, der blev udskrevet ultimo september 2003. I forbindelse med dommerkomiteens arbejde vil de kommende beboere få lejlighed til at se de indsendte forslag.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 1.000.000 kroner

34

Beretning forfor 2003 Beretning 2003

Fremtidens boligpolitik Realdania har i samarbejde med huset Mandag Morgen igangsat projektet ”Fremtidens boligpolitik”. Formålet med projektet er at skabe et unikt og fremtidsorienteret vidensgrundlag om boligbrugernes grundlæggende præferencer og boligpolitiske holdninger og værdier.

Denne viden skal danne grundlag for at udvikle nye idéer og indfaldsvinkler til en værdibaseret og fremtidsorienteret boligpolitisk debat, som er mere bruger- og mulighedsorienteret.

I forbindelse med projektet har Realdania udgivet debatoplægget ”Fremtidens boligpolitik ifølge danskerne” også i samarbejde med Mandag Morgen.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 1.000.000 kroner Fra erhverv til bolig Realdania støtter et projekt til kortlægning og efterprøvning af mulighederne for at etablere boliglejemål gennem en omdannelse af de mange, tomme erhvervslejemål til boliger. Projektet gennemføres i et samarbejde mellem rådgivningsfirmaet Bascon A/S, Byfornyelse Danmark og DATEA. Der er i dag et stort antal ledige erhvervslejemål i det centrale København og øvrige større provinsbyer, ligesom en række liberale erhverv har til huse i boliglejemål, selvom mange bedre egnede erhvervslejemål står tomme.

På trods af et stærkt stigende behov for boliger støder omdannelsen af erhvervslejemål til boliger ofte på en række udfordringer af hhv. lovgivningsmæssig, fysisk, økonomisk, politisk og social karakter. Projektets formål er at kortlægge disse barrierer samt dernæst at efterprøve og videreformidle de relevante handlemuligheder.

Projektet strækker sig frem til marts 2005 og vil blandt andet resultere i en pjece med formidling af projektets resultater og konklusioner.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 266.000 kroner

35

Beretning for 2003

Større folkeligt kendskab til god arkitektur godt håndværk og bedre byggeskik Strategi og overordnede retningslinier for fokusområdet Realdania ønsker at fremme god arkitektur og godt håndværk ved formidling og oplysning om emnet. Gennem projekter, der giver oplysning og viden om kvalitativt byggeri og håndværk, ønsker vi at højne forståelsen og respekten for disse områder, både hos byggeriets parter og hos den almindelige offentlighed.

Det er vigtigt, at alle brugere og ejere forstår byggeriets værdier for at kunne varetage bygherreroller både i nybyggeri og ved restaurerings- og vedligeholdelsesopgaver. Derfor satses der under dette fokusområde på formidling både til fagenes professionelle og til den brede offentlighed.

Vi ønsker at: • Understøtte formidlingsprojekter bredt inden for arkitektur og byggeri.

• At gennemføre demonstrationsprojekter for godt håndværk og god byggeskik.

• Støtte formidling af projekter, der inddrager ”best practice” inden for formgivning, håndværk og udførelsessmetoder i byggeriet.

• Støtte og udvikle institutioner, der formidler viden om dansk arkitektur og design.

• Forsat arbejde for, at der sker en styrkelse af samarbejdet mellem foreninger og brancher inden for bygningskultur og –bevaring.

Fonden Realdania udgav i 2003 Grænseløs Arkitektur af Steen Estvad Petersen

Realdania vil sætte fokus på projekter, der forøger befolkningens kendskab til god arkitektur, godt håndværk og bedre byggeskik. Målet er at højne bevidstheden om emnet, men også at ruste til situationer, hvor denne viden er påkrævet, f.eks. i forbindelse med byggeopgaver, både når det drejer sig om at beskytte den bevaringsværdige kulturarv, og når det handler om nybyggeri.

Realdania støtter bredt inden for formidlingsspektret blandt andet udstillinger, bøger og skrifter, undervisningsmateriale, TV- og videoproduktioner, særlige arrangementer og meget andet.

36

Beretning for 2003

Eksempler på projekter i 2003 Formidling af den store danske rokokoarkitekt Nicolai Eigtved Nicolai Eigtved anses som den store mester af dansk rokokoarkitektur. Hans byplaner og bygninger er i dag markante højdepunkter i den danske kulturarv, og de må karakteriseres som værende af national betydning.

I anledning af 250-året for Nicolai Eigtveds død har Realdania derfor støttet to projekter, der på forskellig vis formidler viden om arkitekten og hans værker.

Christiansborg Ridebane, opført 1733-45, delvist opført af Nicolai Eigtved

Film Det ene projekt skal producere en film, som vises i DR. Filmen vil vise Nicolai Eigtveds liv fra gartnerelev til kongelig bygmester. Der vil blive fokuseret på hans arkitektur og udenlandske inspirationskilder, såvel som på hans person samt rivaliseringen med den samtidige Lauritz de Thurah.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 500.000 kroner Bog Det andet projekt vil være en bog om arkitekten og hans værker. Bogen skal fremstå som en billedbog med nyoptagelser fra Eigtveds bevarede bygninger – helheder og detaljer samt gengivelser af Eigtveds arkitekturtegninger og samtidige stik. Billedserien skal ledsages af korte formidlende tekster. Bogen afsluttes med biografi og oplysninger om de enkelte værkers tilblivelse og videre skæbne.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 150.000 kroner

37

Beretning for 2003

Udstillinger Som led i sin generelle formidling og udbredelse af viden om god arkitektur har Realdania bl.a. støttet flere udstillinger med tilhørende bogudgivelser. Der kan nævnes en udstilling og bog, der har fokus på arkitekten P.V. Jensen-Klint, og som gennemføres af Kunstakademiets Arkitektskole.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 100.000 kroner En anden udstilling/bog fokuserer på bevægelsen ”Bedre Byggeskik” fra 1910 og frem. Denne udstilling, der omhandler både landsforeningens virke og bygningerne, der blev resultatet heraf, er udarbejdet af Museet for Holbæk og Omegn. Den fungerer samtidig som en vandreudstilling.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 483.000 kroner Realdania har også støttet udstillingen: ”Futures to come”. Udstillingen viste, hvorledes 3D real-time teknikken fra at være et formgivningsværktøj nu er udviklet til et planlægningsværktøj, hvordan den kan anvendes på konkrete byggeprojekter i Danmark, og hvorledes den kan tænkes anvendt i fremtiden. Den har været anvendt til en række forskellige byggerier i USA. Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 470.000 kroner

Sydney Opera House, tegnet af Jørn Utzon

Utzon – en bogserie om arkitektens centrale værker Realdania har ydet støtte til Edition Bløndals udgivelse af en bogserie på 5 bøger, der vil behandle arkitekt Jørn Utzons mest centrale værker, herunder Sydney Operaen, husene på Mallorca, gårdhusene i Fredensborg, Bagsværd Kirke og Kuwait Assembly. Realdania har tidligere støttet udgivelsen af den store biografi om Utzons samlede værker: ”Utzon, Inspiration – Vison – Architecture”, forfattet af Richard Weston. Den nye bogserie indeholder bl.a. ikke-offentligt tilgængelige optegnelser, modelfotografier, tegninger, notater m.v., der belyser Jørn Utzons arbejdsmetoder og tanker om de enkelte værkers tilblivelse. Med støtten til bogudgivelsen har Realdania ønsket at medvirke til en højnelse af den tilgængelige viden om en af de største nulevende danske arkitekters værker og arbejdsmetoder.

Støtte fra Fonden Realdania i 2003: 450.000 kroner

Modsatte side: Kedelbygningen i Silkeborg Papirfabrik, der skal rumme den europæiske højskole Performers House.

38

Beretning for 2003

Flagskibe Flagskibe er vores betegnelse for de markante, synlige og ofte økonomisk tunge projekter, som vi aktivt går ind i realiseringen af. Flagskibene er kendetegnende ved at være projekter, der sætter kursen og som viser andre vejen, og de skulle gerne føre flere forandringer med sig dér, hvor de realiseres. Vores flagskibe vil normalt være organiserede som enten partnerskaber eller uddelingsrelaterede investeringer iform af ejerskaber.

Gennem partnerskaber ønsker vi at fastholde idé, målsætning og resultater. Og vi ønsker at forholde os aktivt til processen og indholdet. Det kan gælde helt grundlæggende forhold omkring den arkitektoniske kvalitet og højnelsen af bygningskulturen – eller mere praktiske forhold omkring byggeorganisationen, projekteringen eller materialeanvendelsen.

Partnerskab betyder i praksis, at parterne gensidigt forpligter hinanden på vilkår i forbindelse med et projekts gennemførelse. Partnerskabsmodellen har den styrke, at samarbejdet kan justeres og præciseres – både i forberedelsesfasen og senere i processen. Dermed kan forventninger og krav til samarbejdet løbende afstemmes, når det er nødvendigt. Samarbejdet formaliseres i partnerskabsaftaler, hvor mål, samarbejdsrelationer, økonomi, styring m.m. på forhånd er fastlagt.

De af vores flagskibsprojekter, der realiseres i form af Realdania-ejerskaber, har status som uddelingsrelaterede investeringer. Ejerskaberne forvaltes primært gennem datterselskabet Realdania Ejendomme A/S. Formålet med disse ejerskaber er i første række at investere i ejendomme, der i bredeste forstand enten er bevaringsværdige eller eksperimenterende, og hvis formål falder inden for Realdanias formål. Disse ejerskaber rummer et betydeligt element af tilskud, uanset at målet på langt sigt er, at ejerskabet mindst skal kunne hvile i sig selv.

Både for partnerskaber og ejerskaber gælder, at vi ikke arbejder med en fast skabelon, som projekterne skal passe ind i. Vi vurderer dem enkeltvis – og om nødvendigt med brug af ekstern sagkundskab – for at klarlægge, om vi ved at gå ind i et givet projekt kan være med til at gøre en betydelig, positiv forskel.

Beretning for 2003

Eksempler på partnerskaber 2003 Center for Byrumsforskning – Realdania Forskning Realdania har finansieret et forskningscenter for Byrumsforskning ved Kunstakademiets Arkitektskole under ledelse af professor Jan Gehl. Forskningscenter og professorat er etableret ved Kunstakademiets Arkitektskole under Institut 3: By, Rum og Funktion.

Ideen med centrets arbejde er, at det skal være med til at udvikle kvalitetskriterier, metoder og teori til støtte for udformningen af byens rum.

Dansk Arkitektur Center ved Københavns Havn

Forskningscentret for Byrumsforskning vil bygge videre på den særlige fokusering på sammenhængen imellem byens liv og byens rum, som har været og fortsat er et særkende for Jan Gehls forskning igennem mere end 30 år såvel som for byrumsforskningen ved Kunstakademiets Arkitektskole mere generelt.

I det udarbejdede rammeprogram for forskningscentrets aktiviteter er angivet en række projekter centreret omkring byens rum og byens liv. Desuden indgår konferencer forskeruddannelse, undervisning, vidensformidling og rådgivning i centret.

Forskningscentret er etableret for en 3-årig periode med start den 1. april 2003 og frem til oktober 2006.

Støtte fra Fonden Realdania: 13.610.000 kroner Dansk Arkitektur Center Realdania har i lighed med tidligere år i samarbejde med Økonomi- og Erhvervsministeriet og Kulturministeriet bevilget støtte til Dansk Arkitektur Center i årene 2004 – 2006. Det sker for at give Centret grundlag for en bæredygtig drift. Centret er et væsentligt formidlingsog udviklingscenter for arkitektur og bykultur og er dermed med til at øge borgeres og beslutningstageres interesse for og viden om arkitektonisk kvalitet.

Støtte fra Fonden Realdania: 6.300.000 kroner

40

Beretning for 2003

Det Digitale Byggeri Realdania støtter gennemførelsen af Erhvervs- og Boligstyrelsens udviklingsprojekt ”Det Digitale Byggeri”, der gennemføres i perioden 2003-2005. Realdanias støtte er primært målrettede opgaver inden for hovedindsatsområdet ”Bygherrekrav” og etablering af et læringsnetværk.

Det overordnede formål er at digitalisere og koordinere den samlede informationsudveksling i byggeprocessen for på den måde at skabe grobund for kvalitets- og produktivitetsforbedringer i byggeriet.

Projektets målgruppe er myndigheder, bygherrer og byggeriets parter bredt, samt forsknings- og uddannelsesinstitutioner inden for byggeriet.

Projektet har tre hovedindsatsområder: • Bedst i byggeriet: Der udvikles metode til vurdering af effekten af it-investeringer i byggesektoren, og på denne baggrund formuleres en række ”best practice” cases.

• Bygherrekrav: Der er udpeget fire områder, hvortil der skal udvikles særlige bygherrekrav: Digitalt udbud, 3D-visualisering, projektweb og digital aflevering af drifts- og vedligeholdelsesdata.

• Det Digitale Fundament: Fokus er på udvikling af standarder og klassificering og mere langsigtede udviklingsperspektiver med henblik på at skabe grundlaget for fremtidens modelbaserede byggeri.

På tværs af disse hovedindsatsområder etableres et læringsnetværk. Samarbejdet mellem Realdania og Erhvervs- og Boligstyrelsen reguleres gennem en partnerskabsaftale. Realdanias støtte svarer til halvdelen af den private finansiering.

Støtte fra Fonden Realdania: 10.000.000 kroner

41

Beretning for 2003

Genanvendelse af kulturhistoriske gårdejendomme I december 2002 afsatte Realdania penge til gennemførelse af en idékonkurrence om genanvendelse af kulturhistoriske gårdejendomme samt til medfinansiering af de vindende projekter.

Det grundlæggende formål med indsatsen er at redde værdifulde kulturværdier. Dette skal ske gennem en revitalisering af de historiske landbrugsbygninger, anlæg og kulturmiljøer, som ønskes bevaret for eftertiden. Konkret skal dette opnås ved indhentning, udvikling og gennemførelse af demonstrationsprojekter med disse formål: • Skabe interesse og forståelse for problemstillingerne omkring overflødiggjorte landbrugsejendomme som følge af radikale strukturændringer.

• Synliggøre og videreformidle forskellige nye anvendelsesformer for ejendomme, der har udtjent deres oprindelige formål.

• Afsøge nye veje og metoder for bevaring, restaurering og istandsættelse af landbrugets bygninger.

• Igangsætte en positiv udvikling i truede kulturmiljøer.

Gennem konkurrencen vil Realdania medvirke til, at væsentlige historiske og arkitektoniske kvaliteter i forbindelse med landejendommene bevares og nye idéer udvikles og realiseres.

I løbet af første halvår 2003 har Realdania tilrettelagt selve konkurrencen med udarbejdelse af et konkurrenceprogram. Konkurrencen blev offentliggjort september og i oktober blev der afholdt en konference på Hindsgavl Slot. De vindende projekter forventes offentliggjort i oktober 2004. Udbudet er en del af den samlede indsats på området, der også omfatter tre bondegårdsprojekter på henholdsvis Hestebjerggård, Sophienborg og Vestrup.

Støtte fra Fonden Realdania: 30.000.000 kroner

42

Beretning for 2003

Louisiana Museum for moderne kunst Louisiana har planlagt en gennemgribende og nødvendig modernisering af museets eksisterende bygninger til i alt ca. 140 mio. kr. De bygningsmæssige udfordringer, som Louisiana står overfor, skyldes, at kravene til sikkerhed, klimaforhold og forebyggelse mod brand har udviklet sig ganske meget de senere år.

Louisiana er noget helt særligt i den danske museumsverden, og museet har i international klasse markeret sig ved med både engagement og succes at formidle kunst og arkitektur til en bred gruppe. Samtidig vil de erfaringer, der gøres undervejs i det omfattende moderniseringsprojekt, have en demonstrationsværdi for andre institutioner i tilsvarende situationer.

Louisiana – Museet for moderne kunst – skal moderniseres

Specifikt støtter Realdania Louisianas Østfløj, fordi det overvejende er i denne fløj, at Louisiana viser sine arkitekturudstillinger. Louisiana har i Danmark placeret sig som en markant formidler af arkitektur til de mange f.eks. med udstillingen om den danske arkitekt Arne Jacobsen i anledning af dennes 100-års dag. Derudover har udstillingsserien ”Arkitekturens Værksteder” sat fokus på arkitekturen og dens skabende proces eksemplificeret ved nogle af de centrale nulevende arkitekter som Frank O. Gehry, Henning Larsen, Norman Foster og Renzo Piano.

Ud over at udstillingerne konkret bidrager til øget indsigt i arkitekturen og dens vilkår, er de karakteriseret ved, at de næsten naturligt vokser ud af stedets egne arkitektoniske kvaliteter. Kunstmuseet har gennem mere end 40 år stået som et meget spændende arkitektonisk bygningsværk, der i denne periode er ombygget og udvidet i takt med, at museets funktioner har ændret karakter.

Støtte fra Fonden Realdania: 40.000.000 kroner

43

Beretning for 2003

Ordrupgaard Realdania støtter realisering af udvidelsen af kunstmuseet Ordrupgaard. Udvidelsen er baseret på en international arkitektkonkurrence, vundet af den internationalt anerkendte arkitekt Zaha Hadid. En enig dommerkomité fandt, at Hadids projekt fastholder “stedets unikke karakter i et suverænt arkitektonisk udtryk, der ikke blot vil være en oplevelse i sig selv, men også befordrer ekstraordinære oplevelseskvaliteter omkring præsentationer af klassiske kunstværker“.

Projektet er organisk og spiller sammen med parkens fredskov og museets historiske bygninger. Bygningsværket vil give Danmark et værk af internationalt format.

Det er en usædvanlig betonkonstruktion, som er teknisk fornyende og vil kunne medvirke til at udvikle dansk bygningskunst.

I forbindelse med nybyggeriet er det museets plan at gennemføre en renovering af den gamle Ordrupgaard.

Zaha Hadid samarbejder med PLH Arkitekter A/S og rådgivende ingeniører Birch & Krogboe A/S, der bl.a. skal forestå byggetilsynet, mens Statens Forsknings- og Uddannelsesbygninger er bygherrerådgiver på projektet.

Byggeriet er igangsat i efteråret 2003 på baggrund af en licitation, der har vist, at byggeriet kan realiseres for de forudsatte 43,6 mio. kr. Det forventes, at det nye museum åbner april 2005.

Støtte fra Fonden Realdania: 9.700.000 kroner Performers House – europæisk højskole for musik, dans og teater i Silkeborg Med base på den gamle papirfabrik fra 1844 i Silkeborg vil Performers House skabe en europæisk højskole for musik, dans og teater i unikke arkitektoniske rammer og i samspil med papirfabrikkens øvrige nye liv.

Oversigtskort med placeringen af Performers House i Silkeborg

44

Performers House vil være en vigtig brik i at fuldende integrationen mellem erhverv, kultur og boliger på den gamle papirfabrik. Højskolen skal indrettes i den bevaringsværdige dampkedelbygning suppleret med nybyggeri. Kedelbygningen fremstår som en markant og voluminøs industribygning med et klart udtryk og en høj grad af originalitet og autenticitet, og det er en bygning med stor kulturhistorisk fortælleværdi. Kedelbygningens skorsten er tegnet af arkitekten Anton Rosen, en af datidens store danske arkitekter, kendt for blandt andet Palads Hotellet i København.

Beretning for 2003

Den arkitektoniske og kulturhistoriske bevarelse af den gamle dampkedelbygning vil sikre, at den meget fine balance mellem gammelt og nyt byggeri på papirfabrikken opretholdes.

Performers House vil skabe en ny type højskole, hvor netop placeringen på den historiske papirfabrik midt i Silkeborg vil gøre det muligt at sætte højskolens traditionelle miniverden i spil med byens liv. Samtidig vil skolens tråde ud til det øvrige Danmark og Europa være med til at berige Silkeborgs kulturliv.

Projektet vil gennem sit europæiske sigte være et vindue til Europa for kreative unge. Undervisningssproget er engelsk, og elevsammensætningen baseres på 45 pct. udenlandske og 55 pct. danske.

Støtte fra Fonden Realdania: 20.000.000 kroner Sønderborg – ny koncertsal og nyt havnebyrum 3xNielsen vandt i november 2002 konkurrencen om at udforme et markant byggeri til Syddansk Universitet og Forskerpark Syd på de tidligere DSB-arealer ned mod Als Sund. Dette byggeri tilføjes nu en koncertsal, et havnebyrum og hjemstedsfaciliteter for landsdelsorkestret Sønderjyllands Symfoniorkester.

Skitse af koncertsal og havnebyrum i Sønderborg tegnet af 3 x Nielsen

Der er tale om et usædvanligt projekt, der med enkle arkitektoniske greb formår at samle universitet, forskerpark og koncertsal i en helhed omkring Sønderborgs havnefront. Koncertsalen vil desuden være med til at styrke udviklingen i den syddanske region.

Koncertsalen bliver en integreret del af det store byggeri og skal primært anvendes af Sønderjyllands Symfoniorkester, men også til andre koncerter. Herudover kan salen anvendes af Universitetet og Forskerparken i dagtimerne til forelæsninger og konferencer. Koncertsalen vil få plads til ca. 900 tilhørere. Koncertsalen finansieres af Sønderborg Kommune og Realdania.

Det projekterede havnebyrum, der på en meget spændende måde integrerer byggeriet og Als Sund, finansieres ligeledes af Realdania.

Hjemstedsfaciliteterne for symfoniorkestret finansieres af Sønderborg Kommune.

Det samlede byggeri vil udgøre knapt 29.000 kvadratmeter, hvoraf koncertsalen udgør ca. 3.300 kvadratmeter. Der vil desuden blive indpasset et stationsareal på 100-150 kvadratmeter, idet Sønderborgs DSB-station vil komme til at ligge i bebyggelsen.

45

Beretning for 2003

I en tid med stigende international konkurrence er det afgørende, at regionen har adgang til den viden og de kompetencer, der kan skabe vækst. For at fastholde og tiltrække kvalificeret arbejdskraft vil det bl.a. være vigtigt at skabe et levende uddannelses- og kulturliv og dermed gøre det attraktivt at bo i regionen.

Støtte fra Fonden Realdania: 60.000.000 kroner Det nye markante byggeri i Sønderborg kommer til at ligge direkte ned til Als Sund

Udviklingsprojekter – eksempler på Realdanias proaktive indsats Realdania går gerne i dialog med ansøgere for aktivt at være med til at udvikle et projekt . Eksempler herpå fra 2003 er ”Den Blå Planet” – Danmark Akvariums nye akvarium i Kastrup – og ”Udviklingsplan for Kronborg og Helsingør Værft”.

I begge tilfælde modtog vi ansøgninger om at yde støtte til realisering af et konkret projekt, og i begge eksempler havde vi nogle synspunkter på de foreliggende projekter, som gjorde, at vi ikke umiddelbart kunne støtte dem økonomisk.

I stedet valgte vi at gå i dialog med ansøgerne, for at se om vi i samarbejde kunne justere de konkrete projektforløb, og derigennem finde frem til en løsning, som måske kan føre til en bevilling i det kommende år.

Den Blå Planet – et nyt Danmarks Akvarium – er et udviklingsprojekt

46

Modsat side: Copenhagen X har gjort de gamle siloer ved Islands Brygge til et X mark. Siloerne skal forvandles til boliger

Beretning for 2003

47

Beretning for 2003

Opfølgning på flagskibsprojekter bevilget i 2001 og 2002 Bedre Byrum Fonden Realdania lancerede i forsommeren 2002 kampagnen ”Bedre Byrum” med en ambition om at styrke udviklingen og kvaliteten af de danske byrum. Ambitionen var, at Bedre Byrum skulle bidrage til at skabe levende og inspirerende byrum i landets kommuner ved at sætte en proces i gang der højnede opmærksomheden omkring byrummets funktion – både fysik og socialt.

Gennem støtte til både processer og konkrete byrumsprojekter har Realdania ønsket at medvirke til, at en væsentlig dimension omkring byens kvaliteter udvikles og realiseres.

Kampagnen blev introduceret ved en international konference i Odense efterfulgt af en opfordring til landets kommuner om at komme med kreative bud på, hvordan de ville gribe en byrumsopgave an. 114 fulgte opfordringen og 24 blev – af et særligt nedsat bedømmelsesudvalg – udvalgt til videreudvikling med støtte fra Realdania.

De 24 ideoplæg blev til 23 særdeles kreative og samtidig meget forskellige projektforslag med mange brugbare overvejelser. Projekterne blev udstillet på Dansk Arkitektur Center og publiceret i en bog. Syv projekter blev samtidig i kraft af deres indholdsmæssige nytænkning eller i kraft af deres anvisning af nye tilgange til at løse generelle problemstillinger tilbudt støtte til realisering med op til 50 % af anlægsudgifterne.

Kampagnen Bedre Byrum. Høje Torv på toppen af stormagasinet Magasin tegnet af Tegnestuen PLOT var blandt vinderne

48

Beretning for 2003

De syv projektforslag er: • Bedre Byrum i Kerteminde • Drive-in til Ringe – vi tør godt i Ringe • Hasle Bakker i Aarhus • Høje Torv i København • Mellemrummet i Hundested • Porten til Bornholm i Rønne • Øster Allé – Et bevægelsesrum i København Det samlede program for Bedre Byrum omfatter både kampagner og tilbud om medfinansiering af anlæg af de syv byrums projekter.

Støtte fra Fonden Realdania: 65.000.000 kroner Bedre Byrumsprojektet Drive-in i Ringe. Med bilen som udgangspunkt lægger projektet op til at kombinere en parkeringsplads ved hovedgaden i Ringe med andre byaktiviteter

Bybevaring i Christiansfeld Et storstilet bybevaringsprojekt for den historiske bykerne i Christiansfeld er søsat ved indgåelse af en partnerskabsaftale mellem Christiansfelds Brødremenighed og Realdania. Projektet skal sikre bevaringen af de unikke bygninger og byplanmæssige helheder gennem en lang række restaureringer samt udarbejdelse af en langsigtet plan for byens udvikling. Christiansfeld modtager støtte til første fase af en samlet opgradering af den fredede bymidte. Formålet er at bevare de unikke bygninger og byplanmæssige helheder gennem en lang række restaureringer samt udarbejdelse af en langsigtet plan for byens udvikling.

Projektet, der blev igangsat primo 2002, skrider planmæssigt frem, og i 2003 er der bl.a. gennemført følgende aktiviteter:

Christiansfeld set fra luften, byplanmæssig helhed

• Projektering for istandsættelse og nyindretning af Hotellet og Spielwerg-komplekset pågår.

• Restaureringen af ejendommen Lindegade 23 er gennemført, og restaureringen af Museumsgade 6 er igangsat med forventet afslutning primo 2004.

• Christiansfeldscentret åbnede den 12. august 2003.

Centret formidler byens historie og indholdet af det igangværende bybevaringprojekt. Det er etableret i et samarbejde med kommunens turistkontor.

Støtte fra Fonden Realdania: 30.000.000 kroner

49

Beretning for 2003

Copenhagen X Fonden indgik i 2001 et partnerskab med København og Frederiksberg kommuner om en 10-årig international by- og boligudstilling med fokus på hovedstadens byudvikling med titlen Copenhagen X.

X mark – hele København bruges som udstillingsrum af Copenhagen X

Målet er, at Copenhagen X skal formidle visioner og resultater af byens forandring og anspore til højere kvalitet i arkitektur og planlægning. Det vil blandt andet ske gennem happenings i byen, udgivelse af kataloger og udstillingsvirksomhed.

Hovedstaden skal sættes på verdenskortet som en metropol, hvor den arkitektoniske og funktionelle kvalitet er i højsædet, hvor byens forandringsproces og planlægning er præget af en åben og folkelig debat, og hvor byens identitet værnes og skærpes på et bæredygtigt grundlag.

I 2003 blev der i løbet af sommeren etableret forskellige X-marks på Islands Brygge, Holmbladsgade og ved Frederiksbergs nye bymidte. X-marks er markeringer i byen, der fortæller om byens udvikling der, hvor det sker, og mens det sker. Ideen er at bruge hele byen som udstillingsrum og for eksempel ved hjælp af et 925 kvadratmeter stort facadebanner at vise en kommende facade på nyt boligbyggeri i gamle erhvervsbygninger og en lysinstallation i tre etagers højde, der skildrer et nyt idræts- og kulturhus.

Derudover blev BoligXperimentet igangsat med den målsætning at udvikle visionære og realiserbare bud på nye storbyboliger. BoligXperimentet er en proces, der – på tværs af faggrænser og med en eksperimenterende form – skaber mulighed for dialog mellem interesserede borgere, investorer, beslutningstagere og fagfolk. Det er ambitionen, at processen kulminerer med konkrete byggerier.

Støtte fra Fonden Realdania: 27.000.000 kr

50

Beretning for 2003

Demonstrationsprojekterne på landejendommene: Ledreborg, Vestrup, Hestebjerggård og Sophienborg Fælles for demonstrationsprojekterne er, at de skal synliggøre og formidle, hvordan vi bevarer og udvikler historisk værdifulde kulturmiljøer, bygninger, anlæg samt by- og landskabsmæssige helheder med henblik på en nutidige anvendelse. Formålet med et demonstrationsprojekt er – udover at bidrage til bevarelse og sikring af den historiske arv – gennem dynamiske og forbilledlige initiativer at medvirke til en positiv udvikling på et område, hvor der er brug for nytænkning for at forhindre tab af kulturværdier. Realdania vil også medvirke til, at der opbygges og formidles viden inden for både historiske, bygningsmæssige, landskabelige og håndværksmæssige områder. Udgangspunktet er, at alene projekter med et perspektiv, der rækker ud over den konkrete sag, kan bidrage til en forandring af den bevarings- og vedligeholdsmæssige status i landet. Kun ved at være med til at påvirke holdningerne hos ejere, politikere, rådgivere m.fl. kan vi bidrage til at sætte gang i en positiv udvikling. I 2002 igangsatte Realdania fire demonstrationsprojekter på landejendomme: Ledreborg, Hestebjerggård, Vestrup og Sophienborg.

Skitse til omdannelse af Ledreborgs haveanlæg

Ledreborg Projektet på Ledreborg skal vise, hvordan man kan omog genskabe et haveanlæg, hvortil der i stort omfang er offentlig adgang. Ideen er at klarlægge, hvordan man kan bevare og vedligeholde et historisk haveanlæg og samtidig indpasse nutidige anvendelsesmuligheder – som f.eks. årlige parkkoncerter – i en havekunstnerisk sammenhæng. Landskabsarkitekten Torben Schønherr er engageret til at forestå projektet og har i løbet af 2003 udarbejdet en helhedsplan for hele området omkring Ledreborg, herunder haveanlægget, alléerne, gårdspladsen, Det Peripatetiske Akademi og de øvrige nærarealer.

Det konkrete arbejde med at om- og genskabe haveanlægget sættes i gang i begyndelsen af 2004.

Støtte fra Fonden Realdania: 20.000.000 kroner

Ledreborg danner rammen om en sommerkoncert med DRs Radiounderholdningsorkester

51

Beretning for 2003

Hestebjerggård i Lejre restaureres og indrettes til besøgscenter

Hestebjerggård Dette projekt omfatter restaureringen og moderniseringen af det gamle gårdanlæg Hestebjerggård i Gl. Lejre.

Projektet skal demonstrere nye anvendelsesformer gennem indretning af et formidlingscenter. Selvom ejendommen ikke er fredet, er Hestebjerggård bygningsmæssigt interessant. Gårdens nuværende længer er fra slutningen af 1700-tallet og midten af 1800-tallet, og gården kan gennem forskellige regnskaber føres tilbage til 1601. Den traditionelle firelængede Hestebjerggård blev i 1969 erhvervet af staten, som ønskede at sikre bevaring og formidling af områdets kulturhistorie. I samarbejde med amt, kommune, beboerforening, Forsøgscentret i Lejre og Roskilde Museum vil staten nu oprette ”Den selvejende institution Hestebjerggård”, hvortil gården overdrages. I løbet af 2003 er der gennemført et udbud og indhentet priser. Selve byggeriet forventes gennemført i 2004 med aflevering i 2005.

Støtte fra Fonden Realdania: 6.000.000 kroner Sophienborg Realdania har ydet støtte til gennemførelsen af et demonstrationsprojekt, der skal vise nye anvendelsesformer for et historisk bygningsanlæg, som i kraft af udbygningen af Hillerød vil komme til at ligge placeret midt i et boligområde. Bygningsanlægget Sophienborg planlægges indrettet til et integreret kvartercenter for Hillerød Vestby – en af Hillerøds nye store bydele, der er i gang med at udvikle lokal identitet. Det gamle gods skal indeholde bl.a. skole og fritids- og værested for børn, unge og voksne. Projektet gennemføres for at afprøve nye måder at føje nyt til gammelt på, og støtten går til højnelse af den funktionelle og arkitektoniske kvalitet. Målet er, at Sophienborg Gods skal blive den ideelle ramme om et samspil mellem professionelle institutioner og frivillige beboerstyrede aktiviteter. Hillerød Kommune har igangsat projekteringen i 2003 og forventer at gennemføre et udbud i 2004.

Støtte fra Fonden Realdania: 7.000.000 kroner

Sophienborg – en del af Hillerød Vestby

52

Beretning for 2003

Vestrup Realdania støtter et projekt, der skal demonstrere restaurering og modernisering af en bondegård i et landsbymiljø nordøst for Randers. Gården indrettes til 12 almene boliger. Nørhald Kommune og Randersegnens Boligforening har taget initiativ til projektet, der gennemføres med lokal opbakning og forventet indflytning medio 2005. Den firelængede gård ligger i den lille landsby Vestrup. Den består af et muret stuehus og bindingsværk i de øvrige længer. Stuehuset er kendetegnet ved flere fine bygningsdetaljer, men gården er generelt præget af dårlig vedligeholdelse. Projektet skal vise nye og relativt uprøvede anvendelsesformer for en bondegård, der har udtjent sin oprindelige funktion.

Herudover vil projektet, i kraft af gårdens placering i et lille landsbymiljø, også bidrage til en positiv udvikling i en by, der er inde i en negativ spiral. Via en indbudt arkitekt konkurrence i foråret 2003 er Tegnestuen Exner blevet valgt som arkitekt på projektet. Tegnestuen har efterfølgende påbegyndt projekteringen, og gennemført udbud primo 2004.

Støtte fra Fonden Realdania: 7.000.000 kroner DRs koncertsal Den internationale arkitektkonkurrence om DRs kommende koncertsal i Ørestaden blev i 2002 vundet af den franske arkitekt Jean Nouvel. Han har leveret nogle af de mest banebrydende bud på moderne arkitektur, og der er tale om et bygningsværk i verdensklasse. Blandt Nouvels mange byggerier er Det arabiske Institut i Paris og operaen i Lyon. Med sit meget markante projekt vil den nye koncertsal sætte fokus på arkitekturdebatten i Danmark.

I samarbejde med Københavns Kommune indgår Realdania i et partnerskab og yder op til 33 mio. kr. til gennemførelse af byggeriet af koncertsalen. Det samlede byggeri beløber sig til ca. 640 mio. kr.

Ateliers Jean Nouvels skitse til DRs koncertsal som den vil tage sig ud om natten

Finansieringen blev afklaret i løbet af 2003, og byggeriet er igangsat.

Støtte fra Fonden Realdania: Op til 33.000.000 kroner

53

Beretning for 2003

Herskabsstalden på Fuglsang – godset er kommende kulturcenter for Sydsjælland og Lolland-Falster

Kulturcenter Fuglsang Kulturcenter Fuglsang er flagskibet på Sydsjælland og Lolland-Falster. Fuglsang viser i praksis Realdanias intention om at satse bredt i Danmark og er et eksempel på et projekt, som på én gang er et tilskud til områdets kultur- og fritidsliv og samtidig styrker de regionale udviklingsmuligheder.

Ideen med kulturcentret er at berige det fredede gods Fuglsangs musikmiljø med en ny museumsbygning for Storstrøms Kunstmuseum. Museumsbygningen skal ligge på Fuglsang. Dertil kommer ønsket om på længere sigt at bevare og udnytte det samlede fornemme bygningsanlæg til aktiviteter og funktioner, der har rod i områdets kultur og natur.

Naturen ved Fuglsang er enestående med fredede enge, der strækker sig fra bygningsanlægget til kysten. Kombinationen af gamle, værdifulde, fredede og bevaringsværdige bygninger med moderne arkitektur er en af de attraktioner, kulturcentret kan byde på. Initiativtagerne har udarbejdet et prospekt med en samlet beskrivelse af idegrundlag for Kulturcentret Fuglsang.

Hovedoverskrifterne er: • Kulturformidling • Kunstmuseum • Musikalsk virksomhed • Teater, koncert, udstilling • Parker, havebrug Realdania har bevilget penge til projektets første fase, der omfatter etablering af en ny museumsbygning med tilhørende p-anlæg og haveanlæg på Fuglsang til i alt 80 mio. kr. Storstrøms Amt og 12 lokale kommuner, med Nykøbing Falster Kommune i spidsen, har tilsammen bevilget ca. 20 mio. kr, mens ca. 10 mio. kr. forventes bevilget via ”EU mål 2” midler.

Når finansieringer er på plads, udskrives arkitektkonkurrencen om den nye museumsbygning samt en helhedsplan for det fremtidige Kulturcenter Fuglsang.

Udfordringen i konkurrencen ligger i placering og udformning af en ny museumsbygning med respekt for fortidsmindebeskyttelseslinier, et fredet stengærde og fredede og bevaringsværdige bygninger. Det er vores håb, at det på længere sigt lykkes at realisere flest mulige af de gode ideer i relation til Kulturcenter Fuglsang.

Støtte fra Fonden Realdania: 50.000.000 kroner

54

Beretning for 2003

Coop Himmelb(l)aus skitse til Musikkens Hus i Ålborg

Musikkens Hus i Nordjylland Opførelse af Musikkens Hus ved havnefronten i Aalborg vil give byens symfoniorkester en ny koncertsal, og samtidig opføres en bygning, der bl.a. skal huse musikuddannelserne ved Aalborg Universitet, Nordjysk Musikkonservatorium og Center for Arkitektur og Design ved Aalborg Universitet.

Der er tale om et særdeles spændende projekt med en unik placering ved Limfjorden, og det vil kunne være en betydelig løftestang til hele det nordjyske samfund, herunder til regionens kultur- og erhvervsliv.

Bag projektet står to bygherrer: Staten tager sig af Musikkonservatoriet samt Center for Arkitektur og Design, mens koncertsalen ligger i hænderne på Fonden Musikkens Hus. Realdania er gået ind i projektet med en uddeling, der skal være med til at give det samlede byggeri et ekstra arkitektonisk løft. Det har blandt andet resulteret i, at der i 2002 er gennemført en international arkitektkonkurrence med projektet fra den østrigske tegnestue Coop Himmelb(l)au som vinder. Projektet ledes af en styregruppe med repræsentanter for de tre parter, og der er desuden indgået en partnerskabsaftale mellem staten, Fonden Musikkens Hus og Realdania. I løbet af 2003 er Coop Himmelb(l)aus projekt blevet tilrettet bl.a. for at tilgodese konkrete brugerønsker. Færdigt dispositionsforslag skal foreligge primo 2004. Projektet beløber sig til ca. en halv mia. kr.

Støtte fra Fonden Realdania: 60.000.000 kroner

55

Beretning for 2003

Skitse til elefantanlægget i Københavns Zoo – tegnet af Norman Foster og Partners

Nyt elefanthus i Københavns Zoo I 2001 bevilgede Realdania støtte til udarbejdelse af et skitseprojekt for et nyt elefanthus som erstatning for det eksisterende hus fra 1914. Projektet udarbejdes af den internationalt kendte arkitekt Norman Foster. Skitseprojektet lå færdigt i 2002, mens projekteringen er fuldført i 2003.

Der er tale om et unikt projekt. Bygningen bliver placeret i et nyt stort ”savanneområde”, der skal danne en ny organisk og åben overgang til Frederiksberg Have.

I 2003 har Københavns Zoo arbejdet med en plan for fundraising for at kunne realisere det udarbejdede projekt. Endvidere har Københavns Zoo lagt sig fast på den endelige projektorganisation, hvor en nystiftet forening til opførelse af elefanthuset står som bygherre for byggeriet. Endelig pågår der en udvælgelsesprocedure for valg af en bygherrerådgiver, hvis opgave det bliver at granske projektet m.h.t. økonomi, funktion og arkitektur og efterfølgende være ansvarlig for, at projektet gennemføres til aftalt tid, pris og kvalitet.

Fonden Realdania har givet skitseprojektet og den samlede projektering som gave til Zoo.

56

Beretning for 2003

Sct. Nicolai, Kolding – et bybevaringsprojekt Realdania støttede i 2002 omdannelsen af det historiske skolekompleks, Sct. Nicolai, midt i Kolding by til et kulturelt lokomotiv. Omdannelsen sker i samarbejde med Kolding Kommune og med arkitekt Dorte Mandrup og landskabsarkitekt Kristine Jensen som projektets totalrådgivere.

Skitse af det nye gårdmiljø i Sct. Nicolai-komplekset, tegnet af arkitekten Dorte Mandrup og landskabsarkitekten Kristine Jensen

Sct. Nicolai Komplekset, som er opført i sidste halvdel af 1800-tallet, er Danmarks største og mest helstøbte historiske skolebygningsanlæg. Med sine fem bygninger repræsenterer de et stykke unikt danmarkshistorie.

Kompleksets bygninger skal indrettes til forskellige formål som gensidigt supplerer og understøtter hinanden.

Komplekset kommer til at rumme forskellige ”huse”: Filmens Hus, Fortællingens hus, Ungdomshus, Børnekulturhus, Kunsthåndværkets Hus og Musikkens Hus. Den arkitektoniske vision og bearbejdning af komplekset tager udgangspunkt i bygningernes enestående kontekst omkring skolegården. Den overordnede ide er at skabe et område, der på samme tid udtrykker kompleksets historie og signalere nyt indhold. Det sker blandt andet ved at bevare de eksisterende bygninger og fremhæve det tilførte materiale, så bygningerne kan fortælle historier om det nye og det gamle samtidig.

Støtte fra Fonden Realdania: 25.000.000 kr Arkitekt Bertel Udsens hus.

57

Beretning for 2003

Flagskibe – de uddelingsrelaterede investeringer

Bolius rådgiver husejere over hele landet

Bolius – Boligejernes Videnscenter Bolius er etableret som et videnscenter for boligejere ud fra den overbevisning, at mange boligejere i en del situationer er bedst tjent med at få en professionel og uvildig vejledning. Indtil nu har det vist sig særdeles vanskeligt at etablere en uvildig vejledning på et økonomisk bæredygtigt grundlag. Dette er baggrunden for, at Realdania i 2002 tog initiativ til at tilføre markedet en sådan rådgivningsinstans.

Bolius lancerede i april 2003 sine produkter og ydelser over for de private boligejere med det formål at gøre det attraktivt, nemt og almindeligt at anvende professionel rådgivning til bygningsspørgsmål. Ideen er at tilføre den private boligejer merværdi og kvalitet til boligen gennem relevant viden om boligen. Ligeledes i 2003 har Bolius oprettet kontorer i Byggecentrum i Ballerup og i Middelfart.

Realdania Ejendomme Realdania stiftede i 2003 Realdania Ejendomme A/S som et 100% ejet datterselskab. Selskabets formål er at samle Realdanias nuværende ejendomme, samt at opbygge en ejendomsportefølje over en længere årrække inden for Realdanias fondsstrategi.

De erhvervede ejendomme skal i bredeste forstand være “bevaringsværdige“.

Følgende strategiske synspunkter lægges til grund: • At bevare ejendomme, hvor det oprindelige anvendelsesformål i videst mulig omfang opretholdes, og herigennem opbygge en portefølje af ejendomme med særlige arkitektoniske- og kulturelle værdier.

• At erhverve ejendomme, der i sig selv er bevaringsværdige, men hvor det oprindelige anvendelsesformål er udtjent, og gennem en nutidig anvendelse sikre ejendommene for eftertiden.

• At købe, nybygge og udvikle ejendomme med særlige arkitektoniske, materialemæssige, byggetekniske, beliggenhedsmæssige eller andre særlige kvaliteter.

58

Beretning for 2003

Willumsens hus i Hellerup – set mod facaden med det store ateliervindue

Eksempler på ejendomme, hvor der har været særlige aktiviteter i 2003 J.F. Willumsens hus i Hellerup Maleren, billedhuggeren og arkitekten J.F. Willumsens hus, Strandagervej 28, Hellerup er en arkitektonisk perle, hvis udseende og indretning står næsten uspoleret snart 100 år efter, at det blev opført. I sit ydre en fantasifuld udgave af en middelalderborg og inden for er den som en labyrintisk spiral. J. F. Willumsen tegnede villaen i 1906 og fik den opført i 1907-08. Han boede der til 1928. Villaens ejer var hustruen billedhuggeren Edith Willumsen, som boede der til sin død i 1964.

I 2003 blev der gennemført en gennemgribende renovering af ejendommen, og den er nu indrettet som kunstnerbolig og atelier.

Søetatens pigeskole i København, detalje fra trapperummet

Nørregade 29 i Odense Ejendommen Nørregade 29, Odense blev erhvervet i 2003. Bygningen er opført i 1586 af Oluf Bager og kaldes Oluf Bagers Mødrende Gård. Gennem de seneste godt 400 år er ejendommme blevet udvidet og ombygget.

Bygningernes antal, udseende og funktion afspejler de mange skiftende ejere og beboeres erhverv. I løbet af 1800-tallet blev ejendommen omdannet til købmandsgård. Det er også fra denne periode, at de tilhørende pakhuse og magasiner stammer. Ejendommen er fredet.

En gennemgribende renovering udvendigt som indvendigt er påbegyndt i 2003.

En del af ejendommen bliver anvendt som domicil for Realdania Ejendomme A/S, mens den resterende del udlejes til forskellige erhvervsformål.

Søetatens Pigeskole, Borgergade 111 i København I 2003 blev Søetatens Pigeskole, Borgergade 111 i København erhvervet, og i efter sin istandsættelse blev ejendommen indviet som “Bygningskulturens Hus“.

Paraplyorganisationen Bygningskulturelt Råd, som støttes af Realdania, samler 32 foreninger, institutioner, fonde og brancher inden for bygningskultur og bygningsbevaring og har til huse i ejendommen, der også er udlejet til andre erhvervsformål, bl.a. til Dania Capital.

Søetatens Pigeskole er opført i 1854 af arkitekt Seidelin.

Ejendommen blev bygget i forbindelse med udbygningen af Søværnets samlede aktiviteter på Holmen og Nyboder. Funktionen som pigeskole blev opretholdt i knap 10 år. Herefter og til frem til efter 2. verdenskrig dannede ejendommen rammen om Søværnets Kadetskole.

59

Beretning for 2003

Borgergade 111 blev fredet i 1992. Huset er udtryk for en gennemførte funktionalisme, sammenholdt med et tidstypisk historicistisk udtryk, og samtidig er det præget af en enestående håndværksmæssig kvalitet.

Bispebjerg Bakke Realdania erhvervede i 2001 sammen med Haandværkerforeningens Fond (Alderstrøst) rettighederne til en 37.854 m2 stor grund ved Bispebjerg Bakke i Københavns Nord-Vest kvarter.

På grunden vil der blive opført 135 nye lejeboliger i høj kvalitet. Der er tale om et enestående boligprojekt, som er udviklet i et samarbejde mellem professor, billedhugger Bjørn Nørgaard og Boldsen & Holm, Arkitekter MAA. Realdania og Haandværkerforeningens Fond skal eje ejendommen i fællesskab med en ejerandel på 50 pct. hver.

Ambitionen med projektet er gennem integration af kunst, arkitektur og håndværk at sikre opførelsen af et smukt og holdbart boligbyggeri i harmoni med omgivelserne og landskabet. Realdania har valgt at engagere sig i projektet, fordi det vil bidrage til at forbedre menneskers levevilkår ved at fremme livskvaliteten i det byggede miljø. Desuden vil boligbebyggelsen på Bispebjerg Bakke være med til at give dette kvarter i København et løft.

Nr. Vosborg Realdania har i løbet af 2003 arbejdet videre med planen om på et økonomisk bæredygtigt grundlag at skabe et regionalt fyrtårn for kulturlivet og erhvervslivet med udgangspunkt omkring den 700 år gamle fredede herregård Nørre Vosborg. Der er skrevet betinget skøde på herregården med henblik på endelig erhvervelse den 1. maj 2004. Der arbejdes frem til maj 2004 med lokalplanproces, diverse myndighedsgod-kendelser m.m.

Porttårnet – Nr. Vosborgs vartegn

Projektets udgangspunkt er det historiske herregårdsanlæg Nr. Vosborg, som er en af de få mest velbevarede anlæg, der er tilbage i de vestjyske fjordlandskaber med en historie, der kan dateres tilbage til 1200-tallet.

Nr. Vosborg vurderes at være et umisteligt historisk bygningsværk med potentiale som flagskib på tværs af fokusområderne ”Nye kvaliteter til byerne” og ”Sikring af den historiske arv”. Samtidig er projektet i fin overensstemmelse med Realdanias intentioner om at støtte ”bredt i Danmark”, idet de planlagte tiltag på Nr. Vosborg markant vil understøtte yderregionens udvikling.

60

Beretning for 2003

61

Beretning for 2003

62

Beretning for 2003

Investeringsvirksomheden Realdania råder pr. 31. december 2003 over en investeringsformue på 21,6 mia. kr. som investeringsområdet forvalter.

Forvaltningen sker gennem to typer investeringer: 1. Almindelige investeringer i børsnoterede aktier og obligationer m.v.

2. Strategiske investeringer i virksomheder med tilknytning til bygge- og ejendomsindustrien samt fast ejendom Investeringsporteføljerne fordeler sig således: Strategiske investeringer Almindelige investeringer

Investeringsvirksomheden

2003

2002

Almindelige investeringer

298,9

281,3

Strategiske investeringer

465,3

502,9

-9,5

-9,3

Resultat før kapacitetsomkostninger

754,7

774,9

Kapacitetsomkostninger

-25,9

-21,4

Resultat

728,8

753,5

Porteføljeomkostninger

Danske Bank 61,9% Fast ejendom & Private Equity 1,5% Aktier 16,5% Obligationer 20,1%

Strategi Hovedformålet for investeringsvirksomheden er over tid at sikre det størst mulige afkast af formuen, nemlig et afkast, der er mindst så stort, at det: • Sikrer grundkapitalens realværdi.

• Sikrer fondsvirksomheden en udlodning på mindst 200 millioner kroner hvert år.

• Dækker udgifterne til skattebetaling.

• Dækker de omkostninger, der er forbundet med at drive fondsvirksomheden og investeringsvirksomheden samt varetage virksomhedsstyringen.

På langt sigt forventes aktierne at give højere afkast end obligationer. Imidlertid er der større risiko forbundet med investeringer i aktier end i obligationer. Realdania har en langsigtet investeringshorisont, og det giver mulighed for at besidde en relativ stor aktieandel. Den højere risiko, der er forbundet med aktier, betyder dog også, at afkastet må forventes at variere fra år til år.

Samlet afkast Det samlede afkast på almindelige og strategiske investeringer for 2003 fordeler sig således: Beholdningens værdi pr. 31/12-2003

Afkast 1/1-2003 til 31/12-2003 mio. DKK

%

Almindelige investeringer

7.893,3

805,4

11,1

Strategiske investeringer

13.660,2

2.529,6

22,5

I alt

21.553,5

3.335,1

18,0

63

Beretning for 2003

Almindelige investeringer resulterede i en gevinst på 805,4 mio. kr. svarende til et afkast på 11,1% for 2003.

Strategiske investeringer gav et afkast på 2.529,6 mio. kr. svarende til 22,5% for 2003. Samlet blev investeringsafkastet 3.335,1 mio. kr. svarende til 18,0% for året 2003.

Almindelige investeringer Aktivernes fordeling De almindelige investeringer er placeret i aktier og obligationer. Porteføljerne opdelt på aktivtyper fordeler sig således:

Danske statsobligationer 7% Kontant 2% Udenlandske aktier 29% Danske aktier 15% Udenlandske statsobligationer 3% Danske realkreditobligationer 44%

Formålet med ovenstående allokering er at sprede risikoen, men samtidig opretholde den ønskede forrentning af kapitalen.

Udviklingen på aktie- og obligationsmarkedet Økonomi De finansielle markeder var i begyndelsen af 2003 fokuseret på udbredelsen af SARS, eventuelle tegn på deflation og risikoen for krig i Irak, hvilket lagde en dæmper på troen på økonomisk vækst. Krigen i Irak blev imidlertid et vendepunkt, idet der opstod en begyndende tro på fornyet fremgang i økonomierne, som specielt fik betydning for aktierne. De optimistiske forventninger til global vækst, godt hjulpet på vej af en hurtig afslutning på krigen i Irak, holdt dog kun kort tid. De økonomiske nøgletal fra USA og Eurozone viste fortsat svage takter, så efter rentestigningerne sidst i marts måned, oplevede obligationsmarkedet et massivt rentefald frem til midt i juni måned, hvor renterne nåede bunden.

I starten af juni sænkede den amerikanske nationalbank, FED, og den Europæiske Central Bank, ECB, samt blandt andre også Danmarks Nationalbank deres ledende renter til et niveau, der ikke er set i nyere tid.

Store lande som USA, Tyskland og Frankrig stimulerede økonomierne bl.a. med skattelettelser. Gennem juli og august måned pegede flere økonomiske nøgletal igen på fremgang i USA og Asien. I Europa var der dog stadig kun tale om spæde tegn på fremgang. I september måned skuffede de amerikanske tal for udviklingen i beskæftigelsen, og efter G7 mødet begyndte den markante svækkelse af US dollar over for euroen og japanske yen.

64

Beretning for 2003

Offentliggørelsen i oktober af flotte vækst- og arbejdsløshedstal fra især USA bevirkede, at spekulationen om deflation, der var det store tema hen over sommeren, forstummede totalt, hvilket igen fik renterne til at stige.

Aktier 2003 blev atter et år, hvor de globale aktiemarkeder oplevede voldsomme kursudsving, men for første gang i fire år sluttede de globale aktiemarkeder året højere end de startede.

Fra begyndelsen af året frem til midten af marts faldt de globale markeder med 15%. Da frygten for krig blev afløst af den konkrete aktion i Irak, vendte aktiemarkederne igen og steg kraftigt frem til midten af juni. Halvårsregnskaberne i august fra de store selskaber indfriede forventningerne og markederne steg med over 10% i løbet af en måned. I den sidste tredjedel af året steg de globale aktiemarkeder 7% på løbende offentliggørelse af positive nøgletal for vækst og beskæftigelse i USA, som bekræftede investorernes tro på ny økonomisk vækst.

For året som helhed blev det til en stigning på 19% på de globale aktiemarkeder målt i lokal valuta.

Dollarfaldet, som for alvor startede i september, medførte, at stigningerne på aktiemarkederne omregnet til danske kroner blev 9% i 2003.

Indeks over udviklingen på visse aktiemarkeder – afkast målt over henholdsvis 1, 3 og 5 år 2003

Seneste 3 år

Seneste 5 år

S & P 500

26,4%

-15,8%

-9,5%

Nasdaq

50,0%

-18,9%

-8,6%

24,5%

-22,6%

-22,9%

KFX

22,5%

-22,2%

11,4%

KBX

28,5%

-19,3%

14,2%

-15,9%

-25,7%

-6,7%

USA

Japan Nikkei Danmark

US Dollar

Kilde: Reuters. Ovenstående indeks er opgjort i lokal valuta.

Morgan Stanleys verdensindeks – afkast målt over henholdsvis 1, 3 og 5 år 2003

Seneste 3 år

Seneste 5 år

MSCI Verden Free Float*

12,0%

-34,3%

-10,3%

MSCI Fjernøsten ekskl. Japan*

22,6%

-8,7%

33,7%

MSCI Europa*

16,5%

-32,7%

-10,3%

Kilde: Morgan Stanley. * Udviklingen er beregnet i danske kroner.

65

Beretning for 2003

Obligationer 2003 blev et år med meget store kursudsving på obligationsmarkedet. Alligevel sluttede renteniveauet ved udgangen af 2003 stort set uændret i forhold til starten af året.

Frem til medio marts var obligationsmarkedet præget af kursstigninger med deraf følgende rentefald, og renten på den 10-årige statsobligation nåede et niveau tæt på 4%.

Med krigsudbruddet i marts måned fulgte der et håb om en hurtig afklaring af konflikten, som kunne bane vejen for en vending i de globale konjunkturer. Den 10-årige danske statsrente steg således med ca. 50 basispunkter på få dage til et renteniveau som ved årets begyndelse.

De efterfølgende dårlige økonomiske nøgletal fik den 10årige danske statsrente til at falde til 3,67% i juni måned.

På dette tidspunkt viste kerneområder i Eurozonen negativ vækst. Rentefaldet var forstærket af, at den amerikanske nationalbank, FED, begyndte at fokusere på faren for, at deflation ville afløse inflation i det amerikanske samfund.

Endvidere investerede store dele af den europæiske pensionssektor i obligationer med lang løbetid for at matche lovgivningsmæssige pensionsforpligtelser.

Udtalelser fra FED og ECB om at holde de korte renter uændrede langt ind i år 2004 understøttede ligeledes obligationsmarkedet. Kursudsvingene mindskedes betydeligt i den resterende del af året. Dog medførte en yderligere svækkelse af US dollar i slutningen af året endnu et rentefald i Europa op til årsskiftet.

Udviklingen i den 1, 5 og 10 årige danske statsobligationsrente

1-årige statsrente

5-årige statsrente

10-årige statsrente

7 6 5 4 3 2 1

Jan 99

Jan 00

Jan 01

Jan 02

Jan 03

Kilde: Nykredit

Ejendomsmarkedet 2003 Generelt har erhvervsejendomsmarkedet i 2003 været karakteriseret ved lav vækst og afmatning.

På udlejningsområdet for kontorer var der i 2003 en tendens til stigende tomgang p.g.a. stor byggeaktivitet af kontorer i de forgangne to år. Det forventes, at nybyggeri reduceres kraftigt i de kommende år for at reducere overkapaciteten samt tomgangen og dermed stoppe lejeprisernes fald gennem 2001-2002. I modsætning til kontorer var udlejningsmarkedet for butikker præget af god efterspørgsel, lav tomgang og stabiliserede priser især hvad angår butikscentre med god beliggenhed.

66

Beretning for 2003

Udbuddet af attraktive erhvervsejendomme har været begrænset, hvilket har medført gode priser på solgte ejendomme, hvorimod markedet for mindre attraktive ejendomme har været præget af stagnation. Hvad angår boligejendomme oplever markedet stadig stigende kvadratmeterpriser og fortsat lav tomgang i Hovedstadsområdet.

Forvaltning af de almindelige investeringer Målet med de almindelige investeringer er at sikre det størst mulige afkast af den investerede kapital. De almindelige investeringer forvaltes i syv porteføljer, hvoraf de fire forvaltes eksternt og de tre internt.

I 2003 var kapitalen placeret på følgende måde:

Aktier

Strategi

Portefølje forvalter

Benchmark

Danske aktier

Stockpicking

Realdania

KBX (excl. banker)

Globale aktier

Stockpicking

Carnegie

MSCI World free float

Globale aktier

Stockpicking

Credit Suisse

MSCI World free float

Globale aktier

Indextracking

Danske Capital

MSCI World free float

Danske obligationer

Aktiv styring

Realdania

Sammensat*

Dansk pengemarked

Aktiv styring

Realdania

Sammensat*

Globale obligationer

Aktiv styring

Alfred Berg

Sammensat*

*Se beskrivelse i afsnittet ”Valg af benchmarks”

Til at pleje de eksterne porteføljer har vi valgt fire Asset Managers.

En global obligationsportefølje hvor målet for Asset Manager er at skabe et afkast, som matcher eller er bedre end det valgte benchmark (se beskrivelse i afsnittet ”Valg af benchmarks”) for globale obligationer. Den globale obligationsportefølje udgjorde 1.143,6 mio. kr. den 31. december 2003.

En global aktieportefølje som en indeksportefølje bestående af ca. 265 aktier. Målet for Asset Manager er at matche afkastet på benchmark MSCI World free float.

Den globale indextracking aktieportefølje udgjorde 739,1 mio. kr. den 31. december 2003.

To globale stockpicking aktieporteføljer, hvor Asset Manager til forskel fra indextracking porteføljen investerer i et langt færre antal aktier – typisk ca. 30 – 60 forskellige. Målet for de Asset Managers, der forvalter de to stockpicking porteføljer, er at de skal matche eller give et højere afkast end benchmark MSCI World free float. Generelt for stockpicking aktieporteføljer gælder, at performance skal måles over en længere periode, 3-5 år, idet aktierne er udvalgt, fordi markedet har overset, at de pågældende aktier indeholder et merpotentiale i kursen.

De globale stockpicking aktieporteføljer udgjorde hhv.

800,9 mio. kr. og 799,1 mio. kr. den 31. december 2003.

67

Beretning for 2003

Realdania forvalter selv tre porteføljer, en dansk obligationsportefølje og en dansk pengemarkedsportefølje samt en dansk aktieportefølje. Obligationsporteføljen investeres i børsnoterede danske stats- og realkreditobligationer eller i obligationer garanteret af den danske stat.

Strategien, aktiv styring, er at slå benchmark ved at købe undervurderede obligationer og sælge overvurderede obligationer. Målet for obligationsporteføljen er at matche eller give et højere afkast end det valgte benchmark for danske obligationer. Obligationsporteføljen udgjorde 3.156,5 mio. kr. den 31. december 2003.

Den danske pengemarkedsportefølje kan bestå af kontanter, aftaleindskud, statsgældsbeviser og korte statsog realkreditobligationer. Målet for pengemarkedsporteføljen er at matche eller give et højere afkast end det valgte benchmark – CIBOR 1 mdr. Pengemarkedsporteføljen udgjorde 42,7 mio. kr. den 31. december 2003.

Aktieporteføljen er en stockpicking portefølje bestående af 15-25 børsnoterede danske aktier. På grund af Realdanias store investering i Danske Bank bliver der ikke investeret i bankaktier. Målet for aktieporteføljen er at matche eller give et bedre afkast end KBX indekset minus banker. Den danske aktieportefølje udgjorde 1.211,4 mio. kr. den 31. december 2003.

Afkastet af de almindelige investeringer Samlet set opnåede Realdania et afkast på 11,1% af de almindelige investeringer.

Almindelige investeringer: Beholdning og afkast for porteføljerne Asset Manager

Investeringsporteføljer

Portføljeværdi pr.

31/12-2003

mio. kr.

%

Alfred Berg

Globale obligationer

1.143,6

14,5

49,7

4,5

Realdania

Danske obligationer

3.156,5

40,0

154,3

5,1

Realdania

Pengemarked

42,7

0,5

5,0

2,7

Carnegie

Globale aktier stockpicking

800,9

10,2

70,3

9,6

Credit Suisse

Globale aktier stockpicking

799,1

10,1

139,1

21,0

Danske Capital

Globale aktier indextracking

739,1

9,4

71,5

10,7

Realdania

Danske aktier stockpicking

1.211,4

15,3

315,7

35,2

7.893,3

100,0

805,4

11,1

mio. kr.

I alt

Portfølje afkast for 2003 %

Afkastsammenligning Hele 2003 Asset manager

Afkast

Benchmark

Alfred Berg

4,5%

4,4%

Realdania pengemarked

2,7%

2,5%

Realdania obligationer

5,1%

4,8%

Carnegie

9,4%

12,0%

Credit Suisse

20,7%

12,0%

Danske Capital

10,4%

12,0%

Realdania aktier

35,2%

32,1%

*Benchmark for Carnegie, Credit Suisse og Danske Capital er opgjort efter udbytteskat. I afkastsammenligningen er afkastet for disse porteføljer også opgjort efter betalt udbytteskat

68

Beretning for 2003

69

Beretning for 2003

Alle porteføljer overperformede eller matchede deres respektive benchmark bortset fra en stockpicking og en indextracking portefølje.

Valg af benchmarks Afkast på benchmark er opgjort før fradrag af handelsog depotomkostninger, mens afkast på porteføljerne er opgjort efter fradrag af alle direkte omkostninger, som kan henføres til de enkelte porteføljer.

Aktier Benchmark for de tre globale aktieporteføljer er Morgan Stanleys verdensindeks – MSCI World free float.

Indekset er sammensat af ca.1.550 forskellige aktier fra 23 lande. Aktierne vægtes med deres markedsværdi af de aktier, der er frit omsættelige. Udbytte efter skat geninvesteres.

MSCI World free float har givet et afkast på 12% i 2003 omregnet til DKK. Benchmark for den danske aktieportefølje er Københavns Fondsbørs’ KBX indeks minus vægten af de bankaktier, som indgår i KBX indekset.

KBX- benchmarkindekset er et free float justeret indeks.

Indekset består typisk af mellem 50-80 selskaber og reguleres to gange årligt. Indekset er inklusiv udbytter, og aktierne er vægtet med markedsværdien af de frit omsættelige aktier. KBX eksklusiv banker har givet et afkast på 32,1% i 2003.

Benchmark for Danske Bank investeringen er Morgan Stanleys indeks for Europæiske banker, MSCI Europe Banks. Indekset har i 2003 givet et afkast på 18,0%, omregnet til DKK. Obligationer Benchmarks for de tre obligationsporteføljer er sammensat på følgende måde: Portefølje

Benchmark sammensætning betegnelse og (varighed)

Benchmark afkast 2003

seneste 3 år seneste 5 år

EFFAS 1-10 (4,4)

50%

4,6%

20,4%

28,2%

Danske Capital realkredit indeks (3,0)

25%

4,8%

n/a

n/a

Danske Capital realkredit indeks (6,0)

25%

5,3%

n/a

n/a

Ialt

100%

4,8%

n/a

n/a

Dansk pengemarked

CIBOR 1 måned

100%

2,5%

11,1%

20,2%

Globale obligationer

EFFAS > 1 (4,9)

40%

4,4%

20,9%

28,7%

Nordea CM5 (5,0)

30%

5,4%

26,3%

37,8%

J.P Morgan Bond index ex. Japan (5,9)

30%

3,5%

22,5%

29,5%

Ialt

100%

4,4%

23,0%

31,6%

Danske obligationer

70

vægt i benchmark

Beretning for 2003

Strategiske investeringer Målet med de strategiske investeringer er at sikre det størst mulige afkast af den investerede kapital – et afkast, som svarer til den risiko, der eksisterer på det pågældende investeringsområde. Strategiske investeringer giver mulighed for at diversificere risikoen, hvorved den samlede risiko bliver reduceret. Realdania udøver et aktivt ejerskab, som for eksempel kan betyde, at vi træder ind i bestyrelsen for den pågældende virksomhed.

Derudover kan realdania benytte investeringerne som et værktøj til at fremme de overordnede formål ved for eksempel, at der via de strategiske investeringer leveres ydelser på forretningsmæssige vilkår til Realdanias flagskibe og almindelige uddelinger.

Almindeligvis vil der være tale om investeringer i virksomheder, der ejer, opfører, køber, sælger, finansierer, driver eller vedligeholder fast ejendom samt virksomheder, som udvikler, producerer, handler eller leverer produkter eller tjenesteydelser til det byggede miljø, eller som i øvrigt udøver aktiviteter inden for det byggede miljø. Men Realdanias investering i Danske Bank er også et strategisk ejerskab, der dog har sin egen historiske baggrund. Porteføljen af strategiske investeringer indeholder: Type

Investering

Fast Ejendom

DADES A/S

Private Equity

Kuben A/S

Private Equity

Dania Capital K/S

Finans

Danske Bank A/S

DADES A/S er et af landets ledende ejendomsselskaber med en balance på ca. 7,5 mia. kr. Selskabets aktiviteter omfatter ejendomsinvesteringer og ejendomsadministration. Realdania ejer knap 10% af aktiekapitalen, og denne investering er foretaget for at få del i en ejendomsportefølje og desuden opnå et afkast af den investerede kapital, der svarer til markedsafkastet. Investeringer i ejendomme giver en god diversifikation i forhold til aktier og obligationer. De giver et stabilt og højere afkast end obligationer samt en god beskyttelse mod inflation.

Dania Capital K/S er et Private Equity selskab med et kapitaltilsagn fra Realdania på knap 600 mio. kr. Dania Capitals mission er at levere et attraktivt og solidt afkast til sine investorer ved investering og salg af unoterede aktier inden for klassisk industri, service og handel med primær fokus på virksomheder, der agerer inden for Bygge- og Ejendomsindustrien. Dania Capital har ikke foretaget investeringer i 2003.

71

Beretning for 2003

Kuben A/S-koncernen er landsdækkende i sin virksomhed, og har gennem en lang årrække opbygget en ekspertise inden for boligbyggeri med salg for øje, bygherrerådgivning og ejendomsforvaltning, som Realdania efter behov og på normale forretningsmæssige vilkår kan trække på. Ejerandelen af Kuben udgjorde 50% pr.

31. december 2003.

Danske Bank A/S – ca. 62% af Realdanias investeringsformue er placeret i aktier i Danske Bank. Nedenstående graf viser, at Danske Bank aktien har klaret sig lig MSCI Europe Banks indekset i 2003. Ejerandelen af Danske Bank udgjorde 13,5% ultimo 2003.

Udviklingen i Danske Bank sammenholdt med MSCI Europe Banks

Danske Bank

MSCI Europe Banks

150 140 130 120 110 100 90

Jan 03

Mar 03

Aug 03

Dec 03

Afkastet af de strategiske investeringer Afkastet af de strategiske investeringer blev samlet set 22,5% i 2003. Heraf bidrog investeringen i Danske Bank med 22,9%, investeringen i DADES A/S med 8,7% og Private Equity med 2,9%.

Strategiske investeringer: Beholdning og afkast for porteføljerne

Investeringsporteføljer DADES A/S

Fast ejendom

Andre

Private Equity

Danske Bank A/S

Finans

I alt

72

Værdi pr.

Afkast i

31/12 - 2003 mio. kr.

234,7

Værdi i %

mio. kr.

%

19,0

8,7

1,7

87,6

2,3

2,9

0,6

13.337,9

2.508,4

22,9

97,7

13.660,2

2.529,6

22,5

100,0

Beretning for 2003

Risikoanalyse Til at kvantificere den risiko, som er forbundet med at investere, benytter Realdania en risikomodel baseret på konceptet Value-at-Risk (”VaR”). Den primære risiko i forbindelse med investeringerne er markedsrisikoen.

Markedsrisiko Markedsrisiko er risikoen for tab som følge af kursændringer på de finansielle markeder. Tab vil primært kunne opstå på grund af aktiekurs-, rente- og valutakursændringer.

Ved risikoopgørelsen vurderes sandsynligheden for tab, idet følsomheden kombineres med sandsynligheden for, at der sker en ændring i den pågældende risikofaktor. Til opgørelse af den samlede markedsrisiko anvendes VaR. Value-at-Risk VaR er et risikomål til at vurdere markedsrisikoen, som ud over sandsynligheden for aktiekurs-, rente- og valutakurstab baseret på historiske bevægelser også inddrager samvariationen mellem disse. VaR angiver det maksimale tab, som med en given sandsynlighed kan forventes inden for en given tidshorisont.

En af fordelene ved VaR er, at man kan sammenligne VaR på eksempelvis obligationer med VaR på aktier. VaR metoden er blevet en industri standard (best practise), da det betragtes som det bedst egnede mål på markedet.

VaR estimaterne er baseret på en given model og dens forudsætninger. Ved 97,5% sikkerhedsinterval er VaR 5,2 mia. kr.

73

Beretning for 2003

74

74

Beretning for 2003

Virksomhedsstyringen Virksomhedsstyringen beskriver rammerne for fondens ledelse og de overordnede principper og strukturer, der regulerer samspillet mellem ledelsesorganerne, medlemmerne og øvrige interessenter.

Medlemmer Medlemskab er åbent for alle ejere af fast ejendom i Danmark. Forudsætningen er ejerskab af fast ejendom enten personligt eller som det, der i fagtermer betegnes en juridisk person. Der er samtidig indført en adgang til at melde sig ud.

Eksisterende medlemmer fik i efteråret 2002 mulighed for at bekræfte deres medlemskab. Resultatet blev, at omkring 35% af de oprindelige medlemmer – eller i alt 242.264 – valgte at opretholde deres medlemskab.

Virksomhedsstyringen

2003

2002

Omkostninger til repræsentantskab

-2,1

-2,9

Valgaktiviteter mv.

-0,8

-2,6

0,0

-6,7

-2,9

-12,2

Kapacitetsomkostninger

-11,5

-11,3

Resultat

-14,4

-23,5

Bekræftelse af medlemskab Resultat før kapacitetsomkostninger

I 2003 er der kommet 6.517 nye medlemmer, og det samlede antal medlemmer udgjorde pr. 31. december 248.781.

Medlemmernes fordeling på de 8 regionale områder

Repræsentantskab Det er repræsentantskabets opgave at vælge bestyrelse og revision, at godkende årsrapporten og at tage stilling til de større beslutninger – eksempelvis vedtægtsændringer, som måtte blive bragt til behandling af bestyrelsen, repræsentantskabet eller af medlemmerne. Valgperioden for alle medlemmer af repræsentantskabet er fire år. Efter en overgangsordning, der varer frem til 2006, reduceres repræsentantskabet gradvist til 109 medlemmer.

I 2003 blev repræsentantskabet for første gang valgt efter den nye vedtægt, hvor bl.a. aldersgrænsen på 67 år trådte i kraft.

75

Beretning for 2003

Den nye sammensætning af repræsentantskabet afspejler en række forskellige hensyn til Realdanias mangeartede interessenter – de geografiske i relation til den brede medlemsskare, de faglige i relation til det faglige netværk samt de særlige interessenter, som ikke har en direkte tilknytning til Realdania, men som besidder indsigt og viden, der er vigtig for virksomheden.

Regionale valg 60 medlemmer

Faglige valg 42 medlemmer

Særlige valg 7 medlemmer

Repræsentantskabet 109 medlemmer

De geografiske hensyn tilgodeses ved, at der vælges 60 medlemmer – ved valg i otte regionale valgområder.

De faglige hensyn – at sikre en balance mellem forskellige typer ejendomskategorier - bliver tilgodeset ved at vælge 42 medlemmer ved valg i seks faglige valgområder. Endelig tager den nye vedtægt hensyn til de særlige interessenter – det vil sige til byggeriets parter og de forskellige bevaringsforeninger og faglige foreninger inden for det byggede miljø.

Pause under det ekstraordinære repræsentantskabsmøde i september 2003

Repræsentantskabet vælger samlet syv medlemmer efter indstillinger fra disse særlige interesseorganisationer.

I 2003 blev 39 medlemmer valgt til repræsentantskabet for en periode på 4 år således: Regionale valg: 5 medlemmer blev valgt i Sønderjyllands og Ribe amter 6 medlemmer blev valgt i Nordjyllands Amt Faglige valg: 7 medlemmer blev valgt i Landbrugsgruppen 7 medlemmer blev valgt i Erhvervsgruppen 7 medlemmer blev valgt i Den Almene Boliggruppe Særlige valg: 7 medlemmer blev valgt af repræsentantskabet.

76

Beretning for 2003

Bestyrelse Bestyrelsen består af 11 medlemmer, der vælges på følgende måde: • Repræsentantskabet vælger af sin midte otte bestyrelsesmedlemmer.

• Repræsentantskabet vælger yderligere tre medlemmer, der skal besidde sagkundskab inden for enten investering, det byggede miljø eller andre områder, der skønnes at komme Realdania til gode. Disse medlemmer behøver ikke ved valget i forvejen at være medlemmer af repræsentantskabet.

Bestyrelsens sammensætning er ændret i 2003. På det ordinære repræsentantskabsmøde i april 2003 fratrådte rådmand Jørgen Lund på grund af alder. Repræsentantskabet nyvalgte direktør Jean Brahe, Fredericia, og adm. direktør Jesper Nygård, København.

Direktion Direktionens sammensætning er pr. 1. januar 2004 ændret. Realdanias bestyrelse har imødekommet et ønske fra direktør Finn Bartholdy om at udtræde af direktionen.

Finn Bartholdy fortsætter som vicedirektør i Realdania.

Som ny direktør og direktionsmedlem har bestyrelsen udnævnt den 49-årige fondschef Hans Peter Svendler.

Virksomhedsstyring Ledelsen af Realdania sker ud fra god ledelsespraksis i virksomheder med omfattende investeringsvirksomhed.

Det retlige grundlag for virksomheden bygger på visse bestemmelser i lov om finansielle virksomheder.

Den overordnede ledelse varetages af bestyrelsen, der udnævner direktionen og i øvrigt godkender de strategier og retningslinier, som ligger til grund for direktionens daglige ledelse af Realdania.

Bestyrelsen træffer beslutning om væsentlige fondsuddelinger og investeringer samt drøfter spørgsmål af principiel karakter med direktionen. Reglerne for bestyrelsens arbejde er fastlagt i en forretningsorden, der også beskriver direktionens kompetence og dens samspil med bestyrelsen. Bestyrelsen mødes normalt syv gange årligt.

Ledelsen drøftede i 2002 anbefalingerne i Nørby-udvalgets rapport om god virksomhedsstyring og konkluderede, at Realdania med de tilpasninger, der må gælde for en fond og en forening, i det væsentligste lever op til disse anbefalinger.

77

Beretning for 2003

Ledelsen har i 2003 arbejdet videre med denne virksomhedsstyring. Dette arbejde har bl.a. omfattet en drøftelse af selve arbejdet i bestyrelsen. På baggrund af et af bestyrelsen udarbejdet sæt af principper for godt bestyrelsesarbejdet i Realdania er der gennemført en evaluering heraf. Evalueringen omfattede bestyrelsen som gruppe, det enkelte bestyrelsesmedlem, formanden og den administrerende direktør. Evalueringen blev gennemført som interview med de enkelte bestyrelsesmedlemmer ved hjælp af ekstern bistand. Resultatet af evalueringen er blevet drøftet i bestyrelsen og indgår i den videre udvikling af bestyrelsens arbejdsformer.

Et andet element i videreudviklingen af virksomhedsstyringen har omfattet virksomhedens risici. Der er udarbejdet en model for risikostyring af hele virksomheden, således at risiciene for investeringsområdet, fondsområdet, de administrative områder samt virksomhedsstyring er identificeret og dokumenteret. Arbejdet med udvikling af virksomhedsstyringen er nået langt frem i 2003, men ikke afsluttet. I 2004 vil bestyrelsen arbejde videre med virksomhedsstyringen.

Bestyrelsesformand Jørgen Nue Møller på det ekstraordinære repræsentantskabsmøde i september 2003

78

Beretning for 2003

Kommunikation I Realdania prioriterer vi kontakten med offentligheden højt. Derfor er dialog og viden også tillagt en selvstændig værdi. Gennem en åben og bredt funderet kommunikation med interessenter og offentligheden i øvrigt ønsker vi at formidle viden om vores aktiviteter og skabe dialog.

Kommunikationen tager afsæt i, at Realdania har til formål at støtte almennyttige og almenvelgørende formål i det byggede miljø bredt fordelt i Danmark. Det er et bredt formål, og det betyder også, at vores arbejdsfelt i princippet kan berøre alle i det danske samfund. Derfor er åbenhed, engagement og et aktivt samspil mellem Realdania og vores interessenter og offentligheden et kendetegn for virksomheden.

I 2003 blev der udsendt 49 pressemeddelelser, heraf var 42 relateret til fondsområdets uddelinger, mens 4 pressemeddelelser relaterede sig til Realdanias virksomhed.

Endelig blev der udsendt 3 pressemeddelelser med det formål at præsentere følgende Realdaniaaktiviteter: Bolius, Boligejernes Videncenter A/S, Dania Capital K/S – et private equity selskab og Realdania Ejendomme A/S, der forvalter Realdanias ejendomsportefølje.

Udgangspunktet for de pressemeddelelser, der angår vores fondsprojekter, er, at de bliver til i en dialog med projekthaverne på de konkrete projekter. I nogle tilfælde vil Realdania og det pågældende projekts parter i fællesskab stå som afsender af pressemeddelelserne, i andre tilfælde vil pressemeddelelserne blive udsendt enten af projekthaverne eller af Realdania. Det er ikke det afgørende, derimod er det vigtigt for os at indgå i et partnerskab med projektets interessenter, også når det gælder kommunikation.

Et andet element i Realdanias kommunikation er den direkte kontakt med medierne. I 2003 er den direkte mediekontakt øget væsentligt, og således er antallet af interviews også vokset. På samme måde har vi mærket en stigende interesse for at høre om Realdanias virksomhed på møder rundt om i landet.

Hjemmesiden på internettet – www. realdania.dk – er den centrale platform for vores kommunikation. På hjemmesiden ligger informationer om Realdanias virksomhed, herunder også de pressemeddelelser, som er udsendt i årets løb.

79

Beretning for 2003

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har i dag behandlet og godkendt årsrapporten. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med bekendtgørelse om regnskabsaflæggelse m.v. for realkreditinstitutter og realkreditkoncerner med de tilpasninger, der følger af Fonden Realdanias særlige forhold.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Fonden Realdanias aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2003 samt, af resultatet af Fonden Realdanias aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2003 i overensstemmelse med den danske lovgivnings krav til regnskabsaflæggelse. Årsrapporten indstilles til repræsentantskabets godkendelse.

København, den 26. februar 2004

Direktion

Flemming Borreskov adm. direktør

Hans Peter Svendler direktør

Bestyrelse

Jørgen Nue Møller formand

Poul Christiansen næstformand

Jean Brahe

Niels Busk

Bent Flyvholm

André Lublin

Bent Maribo

Jørgen Mejlgård

Jesper Nygård

Peder J. Pedersen

Majken Schultz

81

Revisionspåtegning

Til repræsentantskabet i Fonden Realdania Vi har revideret årsrapporten for Fonden Realdania for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2003. Fonden Realdanias ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vores ansvar er på grundlag af vores revision at udtrykke en konklusion om de i årsrapporten indeholdte regnskabsmæssige oplysninger.

Den udførte revision Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå en høj grad af sikkerhed for, at årsrapportens regnskabsmæssige oplysninger ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen har omfattet stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og øvrige oplysninger af regnskabsmæssige karakter.

Revisionen har endvidere omfattet stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige regnskabsmæssige oplysninger i årsrapporten. Det er vores opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Fonden Realdanias aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2003 samt, af resultatet af Fonden Realdanias aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2003 i overensstemmelse med den danske lovgivnings krav til regnskabsaflæggelse.

København, den 26. februar 2004

82

KPMG C. Jespersen Statsautoriseret Revisionsinteressentskab

Grant Thornton Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

Jakob Nyborg Statsautoriseret revisor

Svend Ørjan Jensen Statsautoriseret revisor

Regnskabsberetning

Regnskabsberetning Årets resultat blev et overskud på 2.801,5 mio. kr. efter skat, og egenkapitalen udgør herefter 21.353,3 mio. kr. pr. 31. december 2003.

Ledelsen anser samlet resultatet for 2003 for tilfredsstillende.

Fonden Realdania har i 2003 realiseret et overskud på 2.801,5 mio. kr. efter skat mod et underskud på 2.313,0 mio. kr. i regnskabsåret 2002. Overskuddet i 2003 er blandt andet en konsekvens af en fastholdelse af investeringsstrategien. Realdanias formue er for langt størsteparten anbragt i værdipapirer, hvoraf børsnoterede aktier udgør en væsentlig del.

I 2003 har kursudviklingen på børsnoterede aktier været præget af optimisme vedrørende fremtiden på især det danske aktiemarked, og dette afspejler sig i de realiserede og urealiserede kursgevinster på børsnoterede aktier med i alt 2.581,6 mio. kr. i 2003, sammenholdt med realiserede og urealiserede aktiekurstab i 2002 med i alt 2.654,5 mio. kr.

Den højere risiko, der er forbundet med aktier, betyder også, at afkastet må forventes at variere fra år til år, hvilket illustreres af udsvinget, som resultaterne for 2002 og 2003 udviser.

Resultatet af Realdanias investeringsvirksomhed i 2003 blev et afkast 18,0% p.a., hvilket er i overensstemmelse med de benchmarks, der anvendes af Realdania.

I årsrapporten for 2002 blev det realiserede overskud før kursreguleringer og skat for hele 2003 anslået til ca. 300 mio. kr. Det realiserede resultat afviger positivt med knap 90 mio. kr., hvilket skyldes konservativ ansættelse af forventningerne til forrentningen af obligationer og udbytte af aktier.

Resultatopgørelse Resultatet af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder blev i 2003 –19,1 mio. kr. mod 4,9 mio. kr. for 2002. Resultatet afspejler, at kapitalandelene i associerede og tilknyttede virksomheder udover kommercielle investeringer også indeholder investeringer, der udspringer af Realdanias formål om at støtte almennyttige og almenvelgørende formål. Disse uddelingsrelaterede investeringer er karakteriseret ved, at de rummer et betydeligt element af tilskud, der medfører, at aktiviteten vil være underskudgivende på kort sigt, mens målet på langt sigt er, at investeringen mindst skal kunne hvile i sig selv.

Realdanias udbytte af kapitalandele for 2003 udgør 531,3 mio. kr. mod 544,8 mio. kr. i 2002.

Renteindtægter består primært af renter af obligationer og svarer med 228,2 mio. kr. stort set til renteindtægterne i 2002 på 236,4 mio.kr.

Det realiserede overskud før kursreguleringer og skat udgør: Mio. kr.

2003

2002

Ordinært resultat før skat

2.949,0

-2.123,3

Heraf kursreguleringer

2.579,6

-2.521,4

Heraf associerede og tilknyttede virksomheder

-19,1

4,9

Realiseret overskud før kursreguleringer og skat

388,5

393,2

83

Regnskabsberetning

Kursreguleringerne blev samlet i 2003 på 2.579,6 mio. kr. mod – 2.521,4 i 2002, og er primært et resultat af kursstigninger på Realdanias beholdning af aktier.

Omkostninger til administration og personale er realiseret med 58,8 mio. kr. mod 59,0 mio. kr. for 2002.

Der er i 2003 bevilget nettouddelinger på i alt 296,3 mio.kr. mod 306,1 mio. kr. i 2002. Årets skat er udgiftsført med 147,5 mio. kr.

Denne skat kan ikke umiddelbart relateres til årets regnskabsmæssige resultat før skat på 2.949,0 mio. kr. som følge af væsentlige forskelle mellem de regnskabsmæssige og skattemæssige principper. De væsentligste forskelle er, at urealiserede kursreguleringer på fondens aktiebeholdninger ikke medtages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, at aktieudbytter alene beskattes med 19,8% samt det forhold, at der ikke er skattemæssig fradragsret for uddelinger.

Resultatdisponering Årets resultat på 2.801,5 mio. kr. overføres til ”Andre reserver”.

Balance Fonden Realdanias egenkapital udgør 21.353,3 mio. kr. pr. 31. december 2003.

Egenkapitalen er opdelt i en basiskapital på 10.491,0 mio. kr. og andre reserver på 10.862,3 mio. kr.

Begivenheder efter balancedagen Der er ikke siden 31. december 2003 indtrådt begivenheder af væsentlig betydning for Fonden Realdanias finansielle stilling, idet det bemærkes, at værdien af Realdanias formue har en tæt sammenhæng med kursudviklingen på verdens aktiemarkeder efter den 31. december 2003. Øvrige oplysninger For regnskabsåret 2004 vil der i lighed med tidligere år ikke blive udarbejdet perioderegnskaber til offentliggørelse.

84

Forventninger til 2004 Den økonomiske udvikling i Fonden Realdania afhænger i væsentligt omfang af kursudviklingen på de finansielle markeder.

På basis af et skøn over det forventede udbytte af kapitalandele, renteindtægter af obligationsbeholdning, portefølje- og administrationsomkostninger inkl. afskrivninger samt uddelinger i 2004 forventes et resultat før kursreguleringer og skat på ca. 500 mio. kr.

Anvendt regnskabspraksis

Generelt Årsrapporten for Fonden Realdania er aflagt i overensstemmelse med Finanstilsynets bekendtgørelse om regnskabsaflæggelse m.v. for realkreditinstitutter og realkreditkoncerner. (regnskabsbekendtgørelsen). Der udarbejdes ikke koncernregnskab, da datterselskabernes aktiviteter p.t. er vurderet som uvæsentlige i forhold til Realdanias aktiviteter. Ændring af anvendt regnskabspraksis Anvendt regnskabspraksis er som konsekvens af den ændrede regnskabsbekendtgørelse tilrettet på følgende områder: • Ved erhvervelse af nye kapitalandele skal positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdi og dagsværdi af overtagne aktiver og forpligtelser, inklusiv hensatte forpligtelser til omstrukturering, indregnes i Fondens balance under kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder. Goodwill skal afskrives systematisk over resultatopgørelsen efter vurdering af den økonomiske levetid, dog maksimalt 20 år. Tidligere blev forskelsbeløbet ført direkte over egenkapitalen.

• Beholdningen af værdipapirer måles til kursværdien på balancedagen. Hidtil er andre kapitalandele målt til indre værdi. Ændringen indebærer ingen påvirkning af årets resultat eller egenkapital. Ændringen af anvendt regnskabspraksis vedrørende goodwill m.v. sker således, at alene forhold, der indtræffer fra og med regnskabsåret 2003, indregnes efter de nye regler.

Som følge af ovenstående indebærer ændringerne af anvendt regnskabspraksis ingen påvirkning af årets resultat eller egenkapital.

Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstal. Bortset fra ovennævnte områder er årsrapporten aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.

Fravigelse fra skemaopstilling i bekendtgørelse om regnskabsaflæggelse m.v. for realkreditinstitutter og realkreditkoncerner Årsrapporten er tilpasset Realdanias særlige forhold og afviger fra regnskabsbekendtgørelsens skemaopstilling på følgende punkter:

Realdanias formål er at støtte almennyttige og almenvelgørende formål bredt fordelt i Danmark, primært inden for det byggede miljø. Uddelinger er i årsrapporten udgiftsført i resultatopgørelsen, idet vedtægten overlader bestyrelsen at træffe beslutning om anvendelse af midler i overensstemmelse med fondens formål. Direktionen træffer tillige beslutninger om anvendelse af midler efter rammer og retningslinier, godkendt af bestyrelsen.

I Realdanias egenkapital indgår en basiskapital, som er den bundne kapital.

Det er ledelsens opfattelse, at årsrapporten, med de foretagne afvigelser fra bekendtgørelsen, giver et retvisende billede af Realdanias aktiver, passiver og finansielle stilling samt af resultatet af Realdanias aktiviteter og pengestrømme.

Resultatopgørelsen Resultat af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder I Realdanias resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af de enkelte dattervirksomheders og associerede virksomheders resultat før skat efter eliminering af intern avance/tab. Andel i dattervirksomheders og associerede virksomheders skat indregnes under ”Skat”.

Resultat fra nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i resultatopgørelsen fra anskaffelsestidspunktet. Udbytte af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder modregnes i værdien af kapitalandelene.

Udbytte af kapitalandele ”Udbytte af kapitalandele”, der omfatter udbytte og lignende indtægter af aktier og tilsvarende værdipapirer, indregnes på transaktionstidspunktet.

Renteindtægter ”Renteindtægter” omfatter obligationsrenter, renter af indestående i kreditinstitutter og rentegodtgørelse af acontoskat samt kursregulering af skatkammerbeviser.

85

Anvendt regnskabspraksis

Renteudgifter, gebyrer m.v. ”Renteudgifter” omfatter renteudgifter til kreditinstitutter. ”Gebyrer m.v.” omfatter direkte omkostninger i forbindelse med erhvervelse og administration af værdipapirbeholdning, herunder honorar til Asset Managers.

Kursreguleringer ”Kursreguleringer” på bankbeholdningen, obligationer, aktier og afledte finansielle instrumenter omfatter såvel realiserede som urealiserede gevinster og tab.

Uddelinger til almennyttige og almenvelgørende formål »Uddelinger til almennyttige og almenvelgørende formål« udgiftsføres i resultatopgørelsen i det år, hvori de bevilges.

Skat Realdania er sambeskattet med datterselskaber, i det omfang disse har været ejet hele regnskabsåret eller siden datterselskabernes stiftelse. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster ( fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Årets skat, som består af årets aktuelle skat, forskydning i årets udskudte skat samt eventuelle reguleringer til tidligere års skatter, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

Realdania beskattes efter selskabsskatteloven og har derfor som hovedregel ikke fradragsret for uddelinger til almennyttige og almenvelgørende formål.

Balancen Tilgodehavender hos kreditinstitutter ”Tilgodehavender hos kreditinstitutter”, omfatter indestående hos kreditinstitutter.

Obligationer »Obligationer« måles til officielle børskurser ultimo for året. Obligationer, der er udtrukket primo januar, måles til pari.

86

Aktier m.v.

Børsnoterede ”aktier” måles til officielle børskurser ultimo året. Andre kapitalandele måles til dagsværdi.

Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder måles efter den indre værdis metode. Kapitalandele måles i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes indre værdi, opgjort efter Realdanias regnskabspraksis, med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne gevinster og tab.

Nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder overføres under egenkapital til reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode i det omfang den regnskabsmæssige værdi overstiger anskaffelsesværdien.

Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identificerede aktiver og forpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Der hensættes til dækning af omkostninger ved besluttede og offentliggjorte omstruktureringer i den erhvervede virksomhed i forbindelse med købet. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.

Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdi og dagsværdi af overtagne identificerede aktiver og forpligtelser, inklusiv hensatte forpligtelser til omstrukturering, indregnes i Realdanias balance under kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder og afskrives systematisk over resultatopgørelsen efter en individuel vurdering af den økonomiske levetid, dog maksimalt 20 år. Negative forskelsbeløb (negativ goodwill) modregnes i balancen under kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder og indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at den ugunstige udvikling realiseres.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder og associerede virksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkostninger til salg eller afvikling.

Anvendt regnskabspraksis

Immaterielle aktiver “Immaterielle aktiver” værdiansættes til anskaffelsespris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Immaterielle aktiver, der ikke anvendes kommercielt, og computersoftware, straksafskrives i anskaffelsesåret.

Materielle aktiver Grunde og bygninger (investeringsejendomme) værdiansættes til dagsværdi på baggrund af markedsforholdene på balancedagen.

Indretning af lejede lokaler, biler, IT-udstyr og andet inventar værdiansættes til anskaffelsespris med fradrag af akkumulerede afskrivninger.

Anskaffelsesprisen omfatter købsprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug.

Afskrivning foretages lineært over aktivernes forventede levetid. Kunstgenstande afskrives ikke.

De forventede levetider er: Indretning af lejede lokaler Biler IT-udstyr Andet inventar

3 år 5 år 1- 3 år 5 år

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under ”Af- og nedskrivninger på immaterielle og materielle aktiver”. Anskaffelser under 10.500 kr.(10.100 kr. i 2002) udgiftsføres i anskaffelsesåret.

Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle aktiver opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsudgifter og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under ”Af- og nedskrivninger på immaterielle og materielle aktiver”.

Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger ”Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger” indgår i balancen som gæld, idet Realdania betragter uddelingerne som en forpligtelse på tidspunktet for bevillingen.

Andre passiver ”Andre passiver” omfatter skyldig skat, udskudt skat, handler under afvikling samt øvrige passiver.

Skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.

Dog hensættes der kun udskudt skat af de urealiserede kursreguleringer på aktiver, der forventes realiseret inden udløb af den skattemæssige 3 års frist.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil de forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte skatteaktiver måles til nettorealisationsværdi.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.

Egenkapital ”Egenkapital ” omfatter ”Basiskapital” og ”Andre reserver”.

Andre aktiver Andre aktiver omfatter tilgodehavende renter, skat og handler under afvikling samt øvrige aktiver. Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i “Andre aktiver” henholdsvis “Andre passiver”.

87

Anvendt regnskabspraksis

Pengestrømsopgørelse “Pengestrømsopgørelse” viser årets pengestrømme fra kontant investeringsafkast, betalinger, køb og salg af aktiver samt Realdanias likvider ved årets begyndelse og slutning.

Kontant investeringsafkast ”Kontant investeringsafkast” omfatter årets pengestrømme fra renter, udbytter og realiserede kursreguleringer af obligationer, aktier og valuta.

Betalinger ”Betalinger” omfatter årets betalte udgifter til personale og administration, betalte skatter og udbetalte uddelinger.

Køb af salg af værdipapirer og aktiver ”Køb og salg af værdipapirer og aktiver” omfatter pengestrømme fra køb af aktiver samt pengestrømme fra salg af aktiver fratrukket realiserede kursreguleringer, der indgår under ” Kontant investeringsafkast”.

Likvider ”Likvider” omfatter nettoindestående i kreditinstitutter.

88

Resultatopgørelse

Note

2003

1 Resultat af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder Udbytte af kapitalandele 2 Renteindtægter 3 Renteudgifter, gebyrer m.v.

4 Kursreguleringer Investeringsafkast 5 Udgifter til personale og administration 13 Af- og nedskrivninger på immaterielle og materielle aktiver Ordinært resultat før uddelinger og skat 15 Uddelinger til almennyttige og almenvelgørende formål Ordinært resultat før skat 6 Skat Årets resultat

2002

-19,1

4,9

531,3

544,8

228,2

236,4

-9,8

-10,1

2.579,6

-2.521,4

3.310,2

-1.745,4

-58,8

-59,0

-6,1

-12,8

3.245,3

-1.817,2

-296,3

-306,1

2.949,0

-2.123,3

-147,5

-189,7

2.801,5

-2.313,0

Årets resultat på 2.801,5 mio. kr. overføres til ” Andre reserver”.

89

Balance

Note

2003

2002

134,0

150,4

4.459,2

4.225,3

Aktiver 7 Tilgodehavender hos kreditinstitutter 8,10 Obligationer 9,10 Aktier m.v.

17.086,7 14.407,4

11 Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder 12 Immaterielle aktiver 13 Materielle aktiver 14 Andre aktiver Periodeafgrænsningsposter Aktiver i alt

392,6

258,5

0,0

0,5

10,4

38,4

345,8

91,2

1,3

1,4

22.430,0 19.173,1

Passiver 15 Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger

706,1 370,6

16 Andre passiver

487,2 134,1

Egenkapital Basiskapital

10.491,0 10.491,0

Andre reserver

10.862,3

Egenkapital i alt

21.353,3 18.551,8

Passiver i alt

22.430,0 19.173,1

8.060,8

17 Koncerninterne transaktioner 18 Mellemværende med associerede og tilknyttede virksomheder 19 Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser 20 Transaktioner med nærtstående parter 21 Finansielle instrumenter Kapitalbevægelser

Egenkapital primo Årets resultat Egenkapital ultimo

90

Basiskapital

Andre reserver

I alt

10.491,0

8.060,8

18.551,8

0,0

2.801,5

2.801,5

10.491,0

10.862,3

21.353,3

Pengestrømsopgørelse

2003

2002

Renteindtægter

230,2

345,2

Aktieudbytter

533,4

546,4

Realiseret kursregulering af obligationer og aktier, netto

96,1

77,1

Realiseret kursregulering af valuta

-2,6

-13,0

857,1

955,7

Kontant investeringsafkast Udbetalinger til personale og administration

-52,1

-52,3

-348,5

-141,5

-77,4

-56.8

-478,0

-250,6

379,1

705,1

-417,7

-553,5

22,2

-32,6

-395,5

-586,1

Årets pengestrøm

-16,4

119,0

Likvider primo

150,4

31,4

Likvider ultimo

134,0

150,4

Betalt skat Udbetalte uddelinger Betalinger Kontant resultat Køb og salg af værdipapirer, netto Køb og salg af immaterielle og materielle aktiver, netto Køb og salg af værdipapirer og aktiver

91

Noter

Note

2003

2002

-24,6

0,8

5,5

4,1

-19,1

4,9

168,1

151,1

1 Resultat af kapitalandele i associerede og tilknyttede virksomheder Resultat af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Resultat af kapitalandele i associerede virksomheder I alt 2 Renteindtægter Obligationer: Realkreditobligationer Statsobligationer

41,9

61,0

Skatkammerbeviser

0,0

1,1

Andre obligationer

11,8

8,9

6,4

14,3

228,2

236,4

Øvrige renteudgifter

-0,3

-0,9

Gebyrer m.v.

-9,5

-9,2

I alt

-9,8

-10,1

-10,2

101,8

Statsobligationer

-7,9

15,6

Andre obligationer

-3,9

6,1

2.581,6

-2.654,5

Øvrige renteindtægter I alt 3 Renteudgifter, gebyrer m.v.

4 Kursreguleringer Obligationer: Realkreditobligationer

Aktier: Aktier noterede m.v.

Aktier unoterede Valuta

18,0

20,1

-3,5

-13,7

5,5

3,2

2.579,6

-2.521,4

Afledte finansielle instrumenter: Valutaterminskontrakter I alt

92

Noter

Note

2003

2002

9,6

9,8

Lønninger

13,7

12,2

Pensioner

1,8

1,5

Sociale udgifter

0,2

0,1

Personaleudgifter i alt

15,7

13,8

Øvrige administrationsudgifter

33,5

35,4

Udgifter til personale og administration

58,8

59,0

29

25

Honorar til repræsentantskab

2,0

2,4

Honorar til bestyrelsesmedlemmer

2,7

2,8

Vederlag til direktion inkl. pension

4,9

4,6

I alt

9,6

9,8

5 Udgifter til personale og administration Honorar og vederlag til repræsentantskab, bestyrelse og direktion Personaleudgifter

Antal beskæftigede Det gennemsnitlige antal beskæftigede i regnskabsåret omregnet til heltidsbeskæftigede excl. direktionen Honorarer og vederlag til repræsentantskab, bestyrelse og direktion:

Medlemmerne af repræsentantskabet aflønnes med et fast honorar på 15.000 kr. årligt.

Bestyrelsen aflønnes med et fast honorar, der for 2003 har udgjort 125.000 kr. pr. bestyrelsesmedlem. Næstformanden modtager dobbelt honorar og formanden modtager tredobbelt honorar. Medlemskab af bestyrelsesudvalg – Fondskomitéen – er i 2003 blevet honoraret med 125.000 kr. til hvert medlem. Bestyrelsesudvalget er nedlagt pr.

31. december 2003. I tilknytning til direktionens vederlæggelse indgår bilordning.

Under øvrige administrationsudgifter indgår revisorhonorar: Samlet honorar til revisionsvirksomheder, der udfører den lovpligtige revision: KPMG C. Jespersen

3,0

2,6

Grant Thornton

1,3

1,1

KPMG C. Jespersen

2,5

2,1

Grant Thornton

0,8

0,6

-140,0

-189,0

-2,4

0,0

Heraf vedrørende andre ydelser end revision:

6 Skat Betalbar skat af sambeskatningsindkomst Skat vedr. tidligere år Regulering af udskudt skat Refunderet til dattervirksomheder I alt

0,0

0,5

-5,1

-1,2

-147,5

-189,7

93

Noter

Note

2003

2002

134,0

150,4

3.667,9

3.317,4

Statsobligationer

550,2

622,5

Andre obligationer

241,1

285,4

4.459,2

4.225,3

408,3

320,7

4.160,0

6.451,9

7 Tilgodehavender hos kreditinstitutter Tilgodehavender hos kreditinstitutter 8 Obligationer Realkreditobligationer

I alt Heraf udtrukne obligationer Anskaffelsessum primo Årets tilgang

19.769,2

19.607,4

Årets afgang

-19.477,2

-21.899,3

4.452,0

4.160,0

65,3

-3,2

Tilbageført regulering vedrørende årets afgang

-57,1

2,2

Årets regulering til kursværdi pr. balancedagen

-1,0

66,3

7,2

65,3

4.459,2

4.225,3

Anskaffelsessum ultimo Reguleringer primo

Reguleringer ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo 9 Aktier m.v.

Aktier/investeringsforeningsbeviser noteret på Københavns Fondsbørs

14.544,9

12.193,8

Aktier/investeringsforeningsbeviser noteret på andre børser

2.268,8

1.961,9

273,0

251,7

I alt

17.086,7

14.407,4

Anskaffelsessum primo

16.636,9

13.830,2

Unoterede aktier/investeringsbeviser

Årets tilgang

1.222,2

4.410,9

Årets afgang

-1.193,2

-1.604,2

Anskaffelsessum ultimo

16.665,9

16.636,9

Reguleringer primo

-2.229,5

457,9

Tilbageført regulering vedrørende årets afgang

163,3

-36,0

Årets regulering til kursværdi pr. balancedagen

2.487,0

-2.651,4

420,8

-2.229,5

17.086,7

14.407,4

21.545,9

18.632,7

Reguleringer ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo 10 Finansielle omsætningsaktiver Finansielle omsætningsaktiver værdiansat til markedsværdi 94

Noter

Note

2003

2002

Anskaffelsessum primo

183,0

0,0

Årets tilgang

135,2

183,0

Anskaffelsessum ultimo

318,2

183,0

Op- og nedskrivninger primo

11,2

0,0

Resultat Forskelsværdi ved anskaffelse

-24,4 0,0

0,8 10,4

Op- og nedskrivninger ultimo

-13,2

11,2

Saldo ultimo

305,0

194,2

11 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Ejerandel

Selskabskapital

Egenkapital

Årets resultat

Middelfart 100 %

25,1

49,4

1,8

Bolius Boligejernes Videncenter A/S

København 100 %

5,0

39,4

-7,6

Innovista A/S

København 100 %

10,0

99,3

-0,5

31,5

116,9

-18,3

305,0

-24,6

2003

2002

Anskaffelsessum primo

77,5

67,5

Årets tilgang

20,0

10,0

Anskaffelsessum ultimo

97,5

77,5

-13,2

-15,7

Resultat

5,5

4,1

Udbytte

-2,2

-1,6

Op- og nedskrivninger ultimo

-9,9

-13,2

Saldo ultimo

87,6

64,3

Navn

Hjemsted

A/S Hindsgavl

Realdania Ejendomme A/S Selskabet er stiftet den 1. januar 2003

Odense

100%

I alt Kapitalandele i associerede virksomheder

Op- og nedskrivninger primo

Realdanias andel af: Hjemsted

Ejerandel

Selskabskapital

Egenkapital

Årets resultat

København

50 %

80,0

87,6

5,5

2003

2002

Kapitalandele i associerede virksomheder

305,0 87,6

194,2 64,3

Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder

392,6

258,5

Navn Kuben A/S

De angivne beløb for Kuben A/S er baseret på det forventede årsresultat for 2003.

Kapitalandele i tilknyttede virksomheder

95

Noter

Note

2003

2002

4,5

1,9

Årets tilgang

2,1

2,6

Årets afgang

-0,5

0,0

6,1

4,5

Af- og nedskrivninger primo

-4,0

-1,9

Årets af- og nedskrivninger

-2,1

-2,1

Af- og nedskrivninger ultimo

-6,1

-4,0

0,0

0,5

12 Immaterielle aktiver Anskaffelsessum primo

Anskaffelsessum ultimo

Regnskabsmæssige værdi ultimo

13 Materielle aktiver

Anskaffelsessum primo

Anlæg under opførelse

Grunde og Indretning af Driftsbygninger lejede lokaler materiel og inventar

22,7

4,8

3,5

19,8

Årets tilgang

0,3

0,0

1,1

2,8

Årets afgang

-23,0

-4,8

0,0

-0,6

Anskaffelsessum ultimo

0,0

0,0

4,6

22,0

Af- og nedskrivninger primo

0,0

-1,8

-2,1

-8,5

Årets af- og nedskrivninger

0,0

0,0

-1,4

-4,3

Tilbageført af- og nedskrivninger

0,0

1,8

0,0

0,1

Af- og nedskrivninger ultimo

0,0

0,0

-3,5

-12,7

Regnskabsmæssige værdi ultimo

0,0

0,0

1,1

9,3

3 år

1-5 år

2003

2002

-2,1 -4,0

-2,1 -10,7

-6,1

-12,8

Afskrives over Af- og nedskrivninger Immaterielle aktiver Materielle aktiver I alt

Fortjeneste på 1,7 mio. kr. ved salg af grunde og bygninger m.v, er inkluderet i afskrivningerne i 2003 14 Andre aktiver Handler under afvikling Markedsværdi af afledte finansielle instrumenter m.v.

0,0

1,3

1,5

Tilgodehavende renter

72,4

84,2

Tilgodehavender skat

199,6

0,0

5,9

5,5

345,8

91,2

Øvrige aktiver I alt 96

66,6

Noter

Note

2003

2002

Gæld /tilgodehavende skat primo

-6,5

43,1

Skat vedrørende tidligere år

-2,4

0,0

Tilgodehavende/skyldig skat

Betalbar skat af sambeskatningsindkomst

-140,0

-191,1

Betalt skat i året

348,5

141,5

Tilgodehavende/skyldig skat ultimo

199,6

-6,5

Saldo primo

487,2

237,9

Årets bevillinger

300,6

307,3

15 Bevilgede, endnu ikke udbetalte uddelinger

Tilbageførte bevillinger

16

-4,3

-1,2

Udbetalte bevillinger

-77,4

-56,8

Saldo ultimo

706,1

487,2

355,3

120,6

Skyldig skat

0,0

6,5

Leverandører

4,3

1,8

11,0

5,2

370,6

134,1

Udskudt skat primo

0,0

0,5

Årets ændring i udskudt skat

0,0

-0,5

Udskudt skat ultimo

0,0

0,0

Koncerninterne transaktioner 2003 Der har i 2003 ikke været usædvanlige transaktioner med associerede og tilknyttede virksomheder. Fonden Realdania har i 2003 haft nedenstående koncerninterne transaktioner af større betydning med virksomheder, der er direkte eller indirekte forbundne med Fonden.

2002

Andre passiver Handler under afvikling

Øvrige passiver I alt Udskudt skat

17

Grunde og bygninger er i 2003 solgt til anskaffelsessum til datterselskabet Realdania Ejendomme A/S. Fonden Realdania udfører visse af datterselskabernes administrative opgaver. Arbejdet vederlægges på markedsmæssige vilkår.

18 Mellemværende med associerede og tilknyttede virksomheder Gæld til associerede virksomheder Gæld til tilknyttede virksomheder

0,0 4,6

0,0 1,2

97

Noter

Note 19 Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser Fonden Realdania hæfter solidarisk med de sambeskattede og fællesregistrede virksomheder for de samlede skatte- og momsforpligtelser.

Realdania har givet tilsagn om deltagelse i investering i unoterede kapitalandele for et beløb på 596,2 mio. kr. Beløbet forfalder i henhold til et cash-call princip.

I forbindelse med uddelingsaktiviteterne har Fonden Realdania påtaget sig en forpligtelse på 0,3 mio. kr. frem til 1. september 2005.

Der påhviler herudover alene Fonden Realdania sædvanlige kontraktmæssige kontorlejemålsforpligtelser.

20 Transaktioner med nærtstående parter Realdania har ingen nærtstående parter med bestemmende indflydelse.

Realdanias nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter tilknyttede virksomheder og associerede virksomheder, som omtalt i note 11, og medlemmer af Realdanias bestyrelse og direktion samt juridiske enheder, hvori denne personkreds har bestemmende eller betydelig indflydelse.

Transaktioner med nærtstående parter gennemføres efter aftaler på markedsmæssige vilkår.

Der har i årets løb ikke været gennemført usædvanlige transaktioner med nærtstående parter.

21 Finansielle instrumenter Som led i sikring af indregnede transaktioner anvender Fonden Realdania valutaterminskontrakter som sikringsinstrumenter. Sikringen har omfattet børsnoterede obligationer udstedt i USD og SEK. Ved årets udgang er obligationerne i USD solgt, og valutaterminskontrakten er afdækket ved en modgående kontrakt. Den uafviklede valutaterminskontrakt i SEK omfatter 60,6 mio. SEK, svarede til en markedsværdi på 50,2 mio. kr.

98

Ledelseshverv

Nedenfor er anført bestyrelses- og direktionsmedlemmers personlige data samt ledelseshverv i danske aktieselskaber samt andre betydende ledelseshverv.

Bestyrelse

Direktør Jørgen Nue Møller Adjungeret professor, Handelshøjskolen i København.

Født i 1944.

Indvalgt i bestyrelsen i 1989.

Formand fra 1993.

Uddannelse: Cand.scient.pol.

Direktør Jean Brahe Brahe & Partnere a/s.

Født i 1951.

Indvalgt i bestyrelsen i 2003.

Uddannelse: Cand.arc., civiløkonom.

Bestyrelsesmedlem i: Carl Bro as (næstformand), Danske Bank A/S (næstformand), Nordisk Byggedag Danmark (næstformand).

Bestyrelsesmedlem i: Arnold D. Kristensen Tømmerhandel a/s, Associated Danish Ports a/s, Fredericia Kommune (viceborgmester), Praktiserende Arkitekters Råd (formand), Sandal Trælasthandel A/S.

Tømrermester Poul Christiansen

MEP gårdejer Niels Busk

Født i 1937.

Indvalgt i bestyrelsen i 1992.

Næstformand fra 1993.

Født i 1942.

Indvalgt i bestyrelsen i 1993.

Uddannelse: Tømrer, Bygmester.

Uddannelse: Landbrugsuddannelse, Dalum Landbrugsskole, major af reserven.

Bestyrelsesmedlem i: A/S Hindsgavl, Danske Bank A/S og Kuben A/S.

Bestyrelsesmedlem i: Nordjyllands Erhvervsråd, Rådet for Agroindustri.

99

Ledelseshverv

Konsulent Bent Flyvholm

Gårdejer Bent Maribo

Født i 1937.

Indvalgt i bestyrelsen i 1992.

Født i 1939.

Indvalgt i bestyrelsen i 1999.

Uddannelse: Arkitekt.

Uddannelse: Landbrugsuddannelse, driftsleder, Næsgård Agerbrugsskole.

Direktør André Lublin

Direktør Jørgen Mejlgård Fællesorganisationens Boligforening.

Født i 1940.

Indvalgt i bestyrelsen i 1992.

Uddannelse: Cand.act., Forsvarets Lederuddannelse.

Bestyrelsesmedlem i: Ejendomsselskabet August 2003 A/S, Elkraft Transmission A.m.b.a. (formand), Gentofte Kommunalbestyrelse, Keops A/S, Keops Development S.L. (formand), Keops Ejendomsholding A/S, Unite2help A/S (formand), Unite2help Holding A/S (formand).

100

Født i 1946.

Indvalgt i bestyrelsen i 1993.

Uddannelse: Bolig- og regnskabsuddannelse.

Bestyrelsesmedlem i: A/S Bolind-Handel.

Ledelseshverv

Adm. direktør Jesper Nygård KAB – Bygge- og Boligadministration.

Professor, Ph.D. Majken Schultz Handelshøjskolen i København.

Født i 1961.

Indvalgt i bestyrelsen i 2003.

Født i 1958.

Indvalgt i bestyrelsen i 1999.

Uddannelse: Cand.scient.adm.

Uddannelse: Cand.scient.pol., Ph.D.

Bestyrelsesmedlem i: BD Konsulenter (formand), Boligbutikken for Hovedstadsområdet A.m.b.A. (formand), Boligselskabernes Landsforening, Byfornyelse Danmark S.m.b.A (formand), Byggeriforbedring sfonden, Landsbyggefonden (formand).

Bestyrelsesmedlem i: Carl Bro as, Danske Bank A/S.

Professor, dr. oecon. Peder J. Pedersen Århus Universitet.

Født i 1941.

Indvalgt i bestyrelsen i 1995.

Uddannelse: Cand.polit.

101

Ledelseshverv

Direktion

102

Adm. direktør Flemming Borreskov

Direktør Hans Peter Svendler

Født i 1949.

Født i 1954.

Uddannelse: Cand.polit.

Uddannelse: Cand.arc.

Bestyrelsesmedlem i: Bolius, Boligejernes Videncenter A/S (formand), Byggeriets Evaluerings Centers Fond (næstformand), DADES A/S, Dania Capital Advisors A/S (formand), Fonden Dansk Arkitektur Center, Gemini Residence A/S (formand), Kuben A/S, Realdania Ejendomme A/S (formand).

Bestyrelsesmedlem i: Realdania Ejendomme A/S.

Repræsentantskab

Medlemmer af repræsentantskabet pr. 1. januar 2004

Valgområde: København og Frederiksberg Kommuner, København, Frederiksborg og Roskilde Amter samt Bornholms Regionskommune Valgperiode til 2006

Henning Hansen Advokat 2960 Rungsted Kyst

Niels Vilhelm Kofoed Gårdejer 3740 Svaneke

Peter Lyngfeldt Gorm Hansen Adm. direktør 2300 København S

Hanne Bolvig Larsen Formand 2730 Herlev

Palle Adamsen Adm. direktør 2100 København Ø

Lars Heilesen Advokat 2930 Klampenborg

Birgit Merete Lemvigh Advokat 1456 København K

Niels E. Andersen Direktør 1553 København V

Peter Holm Direktør 4000 Roskilde

Ulrik Lett Advokat 2900 Hellerup

Egon Jan Bartens Forretningsfører 2610 Rødovre

Henning Hummelmose Direktør 2840 Holte

Edgar Due Lund Direktør, reg. revisor 3700 Rønne

Bente Beedholm Direktør 1401 København K

Jesper Troels Jensen Rådgivende retoriker 2000 Frederiksberg

Jette Löfvall Direktør 1401 København K

Jytte Bille Erhvervsejendomsmægler 1264 København K

Flemming Skov Jensen Direktør 3000 Helsingør

Allan Malskær Cand. polit., formand 2500 Valby

Agneta Björkman Vicedirektør 2970 Hørsholm

Per Kaalund Tidl. amtsborgmester, MF 2605 Brøndby

Bent Maribo Gårdejer 3540 Lynge

Thor N. Callesen Chefkonsulent, cand.merc.

2820 Gentofte

Jens Kampmann Direktør, cand. polit.

2720 Vanløse

Jens Kramer Mikkelsen Overborgmester 1599 København V

Erik Christiansen Direktør 3230 Græsted

Boris Nørgaard Kjeldsen Adm. direktør 2800 Lyngby

Birte Flæng Møller Direktør 3000 Helsingør

Hans Munkebo Christiansen Statsaut. revisor 2960 Rungsted Kyst

Bente Kjølhede Direktør 2900 Hellerup

Jørgen Nue Møller Direktør 1165 København K

Anker Christoffersen Formand 3450 Allerød

Hans Henrik Kock Teknisk chef, M.A.A. 3500 Værløse

Bjarne Nielsen Købmand 4050 Skibby

Birgitte Grubbe Advokat 1124 København K

Flemming Kofod-Svendsen Fhv. boligmin., sognepræst 3460 Birkerød

Jesper Nygård Adm. direktør 1552 København V

103

Repræsentantskab

104

Leif Anders Olsen Statsaut. ejendomsmægler 2720 Vanløse

Flemming Arne Hansen Koncerndirektør 4230 Skælskør

Sven-Erik Peterson Formand 5260 Odense S

Preben Pamsgaard Direktør 2970 Hørsholm

Henrik Hastrup Erhvervschef 4300 Holbæk

Povl Eigil Ullegård Direktør 5700 Svendborg

Jannich Petersen Borgmester 3250 Gilleleje

Preben Høgdal Fabrikant 4880 Nysted

Valgområde: Sønderjylland og Ribe Amter Valgperiode 2004 - 2008

Erling Frimoth Steenholt Direktør 2750 Ballerup

Henning J. Jensen Borgmester 4700 Næstved

Kresten Bonefeld Gårdejer 6430 Nordborg

Ulrik Sørensen Økonomidirektør 4600 Køge

Jørgen Mejlgård Direktør 4200 Slagelse

Birger Nielsen Direktør 6715 Esbjerg N

Niels Peter Thomsen Adm. direktør 2000 Frederiksberg

Jesper Rasmussen Direktør 2800 Lyngby

Tonny Nissen Forretningsfører 6700 Esbjerg

Per Tærsbøl Borgmester 3000 Helsingør

John Sørensen Advokat 4930 Maribo

Tage Skott Direktør 6400 Sønderborg

Annette Vangstrup Økonomisk-politisk konsulent 2950 Vedbæk

Valgområde: Fyns Amt Valgperiode til 2004

Finn Wohlert Underdirektør 6100 Haderslev

Steen Winther-Petersen Statsaut. ejendomsmægler 2400 København NV

Anker Boye Borgmester 5000 Odense C

Valgområde: Vejle Amt Valgperiode til 2006

Valgområde: Vestsjælland og Storestrøms Amter Valgperiode til 2005

Preben Steen Hansen Divisionsdirektør 5260 Odense S

Per Bødker Andersen Borgmester 6000 Kolding

Fin Krog Aage Advokat 4700 Næstved

Jan Erik Hassing Direktør 5250 Odense SV

Poul Christiansen Tømrermester 7120 Vejle Øst

Jørgen Bommersholdt Direktør 4800 Nykøbing F

Hans Erik Hempel-Hansen Adm. direktør, konsul 5000 Odense C

Inger Krogsgaard Jessen Fuldmægtig 7100 Vejle

Søren Eriksen Fhv. amtsborgmester 4281 Gørlev

Carl Christian Nielsen Koncerndirektør 5250 Odense SV

Preben Lindegaard Forretningsfører 7000 Fredericia

Repræsentantskab

Bent Vilstrup Madsen Direktør 7100 Vejle

Valgområde: Ringkøbing og Viborg Amter Valgperiode til 2004

Ulrich Sørensen Tømrermester 7700 Thisted

Peter Rosenmeyer Forretningsfører 8700 Horsens

Kristian James Andersen Direktør 7400 Herning

Carsten With Thygesen Koncerndirektør 8680 Ry

Valgområde: Århus Amt Valgperiode til 2005

Pernille Rüsz Bloch Advokat 7500 Holstebro

Jens Erik Østergaard Læge 7400 Herning

Finn Andersen Gårdejer 8600 Silkeborg

Ulla Diderichsen Byrådsmedlem og direktør 7400 Herning

Valgområde: Nordjyllands Amt Valgperiode 2004 - 2008

Jens Bigum Adm. direktør, cand.agro., HD 8260 Viby J

Henry Jensen Forretningsfører 7900 Nykøbing M

Niels Busk Gårdejer, MEP 9440 Åbybro

Per Hansen Advokat 8900 Randers

Anne Grete Kampmann Advokat 7600 Struer

Bent Flyvholm Konsulent 9230 Svenstrup J

Peter Kjær Jensen Projektudviklingschef 8270 Højbjerg

Poul Wentzer Licht Advokat 7400 Herning

Flemming Gravgaard Formand 9400 Nørresundby

Orla Madsen Adm. direktør 8600 Silkeborg

Erik Lund Direktør 7400 Herning

Troels Aage Holst Proprietær 9760 Vrå

Annette Opstrup Direktør 8382 Hinnerup

Preben Willy Mikkelsen Formand 8800 Viborg

Lars Mahler Direktør 9000 Aalborg

Torben Overgaard Direktør 8220 Brabrand

Bent Moesby Ingeniør 7500 Holstebro

Leo Nielsen Forretningsfører 9500 Hobro

Preben Kjær Pedersen Cand. oecon, ejendomsmægler 8100 Århus C

Knud Munk Nielsen Amtsborgmester, gårdejer 7441 Bording

Søren Gyldenberg Pedersen Direktør 9800 Hjørring

Helge Tindal Arkitekt M.A.A. 8000 Århus C

Kurt Degnbol Pedersen Administrationschef 7500 Holstebro

Sven Erik Weis Forretningsfører 8900 Randers

Thorkild Smed Forretningsfører 7800 Skive

105

Repræsentantskab

106

Valgområde: Den Almene Boliggruppe Valgperiode 2004 - 2008

Henning Rouchmann Adm. direktør 5250 Odense SV

Steen Johansen Direktør 2800 Lyngby

Bjarne Walentin Christensen Kredsformand 9900 Frederikshavn

Jørgen Zartow Fabrikant, cand. oecon.

7400 Herning

Jens Klarskov Adm. direktør 1015 København K

Henning Kirk Christensen Direktør 5100 Odense C

Valgområde: Landbrugsgruppen Valgperiode 2004 - 2008

Phyllis Hjelmdal Larsen Regionaldirektør, Øresund 2840 Holte

Orla Jensen Forretningsfører 6200 Aabenraa

Stig Andersson Godsforvalter 8970 Havndal

Gunde Odgaard Sekretariatsleder 1790 København V

Knud Møller Jørgensen Forretningsfører 8900 Randers

Michael Brockenhuus-Schack Cand. Agro.

4100 Ringsted

Øvrige medlemmer

Karin Thomsen Formand 1300 København K

Søren Frederiksen Godsforvalter 6270 Tønder

Robert W. Thorsen Ingeniør, næstformand 8260 Viby J

Henrik Børge Høegh Gårdejer 4960 Holeby

Tina Waldorff Formand 1401 København K

Peter Palle Pedersen Proprietær 4800 Nykøbing F

Valgområde: Erhvervsgruppen Valgperiode 2004 - 2008

Steen Reventlow-Mourier Proprietær 9381 Sulsted

Jesper Andreasen Direktør 2610 Rødovre

Jørgen Skeel Godsejer 9440 Åbybro

Henrik Duhn Adm. direktør 1050 København K

Valgområde: De særlige interesseorganisationer Valgperiode 2004 - 2008

Lone Færch Direktør 7500 Holstebro

Knud Erik Busk Formand 3390 Hundested

Christen Galsgaard Adm. direktør 4180 Sorø

Jesper Næsted Hansen Formand 4700 Næstved

Henrik T. A. Meding Direktør 4700 Næstved

Thorkild Juul Jensen Adm. direktør 2500 Valby

Jean F. Brahe Direktør 7000 Fredericia André Lublin Direktør 2920 Charlottenlund Peder Jørgen Pedersen Professor, dr. oecon.

7120 Vejle Øst Majken Schultz Professor, Ph.D. 2920 Charlottenlund

Fotos og illustrationer: Ateliers Jean Nouvel: side 1, 53 Zoologisk Have: side 2 Christian Andersen: side 6, 39 Foster and Partners: side 9, 56-57, bagside Dansk Arkitektur Center: side 10, 31 Transform: side 11 øverst M. Hansen: side 13 Tina Enghoff: side 14 øverst 3xNielsen: side 14, 45, 46 øverst Supertanker: side 16 Bo Kierkegaard: side 18, 24 Jens Jeppesen: side 21 øverst Exners Tegnestue: side 24 øverst Henning Thomsen: side 25, 26 øverst DR: side 27 NCC: side 29, 34 øverst Bjørn Nørgaard: side 32 øverst Copenhagen X: side 32, 50 Dorte Bülow: side 37, 79 Mette B. Riis: side 38 Kvorning design & kommunikation 2002: side 41 øverst Zaha Hadid Architects: side 44 øverst DAI Silkeborg: side 44 Tegnestuen Plot: side 48 S & I Arkitekter KS og LAND+: side 49 øverst Schønherr Landskab: side 51 (skitse) Coop Himmelb(l)au: side 55 Dorte Mandrup Arkitekter: side 57 Bolius: side 58 Fotos af bestyrelse og direktion: Per Morten Abrahamsen Alle øvrige fotos: Jørgen Jørgensen Redaktion: Birgitte Boesen og Dorte Bülow Grafisk Design: Roll Design Group Tryk: Schultz Grafisk

Bagsidebillede: Foster and Partners, skitse til det nye elefantanlæg i Københavns Zoo

Selskabsoplysninger

Fonden Realdania (Foreningen Realdanmark) Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K

Hovedtal

Telefon Telefax Hjemmeside E-mail CVR. nr Stiftet Hjemsted

70 11 66 66 32 88 52 99 www.realdania.dk realdania@realdania.dk 55 54 22 28 02.10.1991 København

Bestyrelse Jørgen Nue Møller formand

Poul Christiansen næstformand

Jean Brahe André Lublin Jesper Nygård

Niels Busk Bent Maribo Peder J. Pedersen

Mio.kr.

2003

2002

2001

2000

1999

Investeringsafkast

3.310

-1.745

7

2.544

1.148

-59

-59

-53

-12

-9

-6

-13

-4

0

0

-296

-306

-250

-10

0

2.949

-2.123

-300

2.522

1.139

-147

-190

-226

-302

0

2.802

-2.313

-526

2.220

1.139

Aktiver i alt

22.430

19.173

21.118

22.028

15.847

Egenkapital

21.353

18.552

20.854

21.398

15.841

Kontant investeringsafkast

857

956

538

602

641

Udbetalinger til personale og administration

-52

-52

-45

-10

-11

-349

-142

-884

0

64

-77

-57

-19

-4

0

-395

-586

371

-619

-527

-16

119

-39

-31

167

Samlet (i mio. kr.)

2003

2002

Investeringsvirksomheden

728,8

753,5

-565,6

-341,1

Virksomhedsstyringen

-14,4

-23,5

Resultat før skat og værdireguleringer m.v.

148,8

388,9

Værdireguleringer m.v.

2.800,2

-2.512,2

Resultat før skat

2.949,0

-2.123,3

-147,5

-189,7

2.801,5

-2.313,0

Udgifter til personale og administration Af- og nedafskrivninger på immaterielle og materielle aktiver Uddelinger Resultat før skat Skat Årets resultat

Bent Flyvholm Jørgen Mejlgård Majken Schultz

Betalt skat

Direktion Flemming Borreskov Adm. direktør

Udbetalte uddelinger

Hans Peter Svendler Direktør

Køb og salg af værdipapirer og aktiver Pengestrøm i alt

Ledende medarbejdere Finn Bartholdy Gert Poulsen Vicedirektør Investeringschef

Revision KPMG C. Jespersen Jakob Nyborg Statsaut. Revisor

Birgitte Boesen Kommunikationschef

Grant Thornton Svend Ørjan Jensen Statsaut. Revisor

Repræsentantskabsmøde afholdes den 29. april 2004 kl. 10.00 i København

Sektorregnskab

Fondsvirksomheden

Skat Resultat

Indholdsfortegnelse

Årsrapport 2003

Årsrapport 2003

Selskabsoplysninger

Hovedtal og sektorregnskab

Forord Realdania - 2003 i korte træk

1

Beretning 2003 Baggrund og formål

5

Fondsvirksomheden

9

Investeringsvirksomheden

63

Virksomhedsstyring

75

Regnskab 2003 Ledelsespåtegning

81

Revisionspåtegning

82

Regnskabsberetning

83

Anvendt regnskabspraksis

86

Resultatopgørelse

89

Balance

90

Pengestrømsopgørelse

91

Noter

92

Ledelseshverv Bestyrelse Direktion

Repræsentantskab

www.realdania.dk

Fonden Realdania

Fonden Realdania Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K Telefon 7011 6666

99 102

103

Fonden for det byggede miljø

Forsidebillede: Atelier i Willumsens hus, Hellerup