2020 Januar
Unsere Themen im Januar • Mietendeckel stößt auf Widerstand • Klimawandel birgt Risiken für eigene Immobilien • Eigentumsverhältnisse am Seeufer
Förderung, Zulagen und Prämien kassieren
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ie Zeit bis zum Ende des Jahres können Steuerzahler noch nutzen, um Geld vom Finanzamt zu bekommen. Kosten für Handwerker oder für die Karriere wirken steuermindernd, wenn das Geld zum richtigen Zeitpunkt ausgegeben wird. Für Arbeitnehmer lohnt es sich, wenn der Weg zur Arbeit mindestens 15 Kilometer lang ist. Steuerlich anerkannte Ausgaben können auch beruflich bedingte Arbeitsmittel sein wie ein Smartphone, PC oder Schreibtisch. Wer bis Ende des Jahres Handwerkerleistungen in Anspruch nimmt, kann die Kosten steuerlich in Abzug bringen. Jeder Haushalt kann bis zu 6.000 Euro Lohn- und Fahrtkosten pro Jahr für Handwerkerarbeiten geltend machen, maximal 1.200 Euro gehen direkt von der Steuerschuld ab. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen wie Putztätigkeiten, Unterstützung beim Einkaufen, Kochen, Haustiere versorgen, bei der Betreuung von Kindern und der Pflege von Angehörigen oder bei Hausmeisterdiensten sind steuerbegünstigt. Bausparer können sich bis Jahresende die volle Riester-Förderung, Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmer-Sparzulage sichern. Beim Riester-Bausparen erhält jeder förderberechtigte Erwachsene seit dem Beitragsjahr 2018 eine Grundzulage von 175 Euro vom Staat. Zusätzlich gibt es für jedes Kind 185 Euro und für ab 2008 Geborene sogar jeweils 300 Euro Kinderzulage. Als effektive Starthilfe vor allem für junge Sparer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis 25.600 Euro (Singles) bzw. 51.200 Euro (Verheiratete) gibt es die Wohnungsbauprämie. Wer bis 31. Dezember zwischen 50 und 512 Euro (1024 Euro für Verheiratete) auf einen Bausparvertrag einzahlt, erhält 8,8 Prozent Wohnungsbauprämie für dieses Jahr. Viele Arbeitgeber unterstützen ihre Mitarbeiter zusätzlich zum Gehalt mit vermögenswirksamen Leistungen. Mit neun Prozent Arbeitnehmer-Sparzulage fördert der Staat dabei jährliche Einzahlungen bis zu 470 Euro in einen Bausparvertrag. (Foto: © Bruno Glätsch, Pixabay)
Mietendeckel stößt auf Widerstand
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twas unter dem Deckel halten“, ist eine wenig schmeichelhafte Redensart, wenn man eine Angelegenheit nicht hochkochen will. In der Diskussion um die Mieten in Berlin, ist der Topf aber längst übergekocht. Wer jetzt den Deckel schließt, erzeugt Druck. Genau das passiert nach der Entscheidung des Berliner Senats für einen Mietendeckel. Die Verantwortlichen haben das vermutlich beabsichtigt; dass die Reaktionen aber so schnell kommen, wohl eher nicht. Das Bundesinnenministerium hält den Mietendeckel für verfassungswidrig. Das Land Berlin sei „kompetenzrechtlich gehindert“, ein solches Gesetz zu beschließen, denn der Bund habe eine Mietpreisbegrenzung bereits „umfassend und abschließend geregelt“. Weitere Reaktionen kommen von direkt betroffenen Praktikern: Deutsche Wohnen, mit mehr als 100.000 Wohnungen einer der größten Wohnungseigentümer Berlins, will Sanierungen und Investitionen von einer Milliarde Euro überprüfen. Der Konzern beruft sich unter anderem auf „Abwertungen“ seines Immobilienbestandes infolge des Mietendeckels und dadurch auf ein geringeres Budget für Investitionen. Der Tagesspiegel zitiert die Konzernspitze: „In Übereinstimmung mit vielen Rechtsgutachten und Stellungnahmen (...) gehen wir davon aus, dass das geplante Gesetz zum Mietendeckel verfassungswidrig ist.“ Schwerwiegender erscheint die Reaktion von Genossenschaften, die bekanntermaßen für erschwinglichen Wohnraum sorgen und dämpfend auf Mietsteigerungen wirken. Die Gemeinnützige Baugenossenschaft Steglitz und die bwv, „bauen wohnen vertrauen“, steigen aus wichtigen Neubauprojekten auf den Buckower Feldern in Neukölln aus. Sie könnten sich wegen des Mietendeckels weitere Neubauten nicht leisten. Überdies befürchten die Vorstände, dass der Mietendeckel – wie bereits im Fall der Mietpreisbremse – nicht nach fünf Jahren wieder abgeschafft werde. (Foto: © Lynn Greyling, Pixabay)
Mietpreissteigerung überschreitet Höhepunkt
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mmer mehr Menschen drängen in die Metropolen, weil sie dort gute Berufsaussichten vermuten. Die stetig steigenden Einwohnerzahlen haben dazu geführt, dass sich die Mieten in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt haben und deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Eine Analyse von immowelt.de zeigt den Zusammenhang zwischen Arbeitsplatzsituation und Mietwohnungsmarkt auf. Bei genauer Betrachtung sei das Verhältnis von Arbeitsstellen und Arbeitslosen in kleinen Städten mit niedrigen Mieten häufig besser ist als in den Metropolen. Teure Mieten und wenige Jobs gibt es in den Metropolen Berlin und Hamburg. Das Verhältnis von Jobs zu Arbeitslosen liegt unter dem Deutschlandschnitt und die Mieten darüber. Der Anstieg der Mieten in Berlin hat sich zuletzt stark verlangsamt, während deutliche Zuwächse im Umland zu verzeichnen sind. Die Angebotsmieten stiegen im Stadtgebiet im Vergleich zum Vorjahr um drei Prozent. Im Vorjahreszeitraum waren es noch zehn Prozent gewesen. Im Berliner Speckgürtel wurden dagegen Mietsteigerungen zwischen neun und dreizehn Prozent verzeichnet. Die Angebotsmieten in Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Hamburg und Bremen steuern auf eine Entspannung zu. In 35 der 66 untersuchten Regionen in Norddeutschland beruhigten sich die Angebotsmieten. 21 Regionen verzeichnen moderate Steigerungen von bis zu drei Prozent, darunter Osnabrück, Salzgitter und der Landkreis Pinneberg. In den größten Städten Hamburg, Hannover und Bremen sind die Preise stabil. Anders sieht es in Bayern und Baden-Württemberg aus: Die Mieten klettern seit Jahren steil nach oben. In den Hauptstädten München und Stuttgart ist dies auch weiter der Fall. In der Hälfte der untersuchten Stadt- und Landkreise entspannt sich der Mietmarkt allerdings: Insgesamt sind in 17 Stadt- und Landkreisen die Mieten von 2018 auf 2019 gesunken, in weiteren 13 Kreisen blieben sie unverändert. (Foto: © Stux, Pixabay)
Klimawandel birgt Risiken für eigene Immobilien
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er Klimawandel war das beherrschende Thema des Jahres 2019. War die Betroffenheit bisher noch nicht direkt für jeden Einzelnen spürbar, so brachten spätestens die Jugendproteste auf den Straßen die Befürchtungen vieler zum Ausdruck. Hitze, Sturm, Hagel oder Starkregen verursachen in Deutschland jedes Jahr große Schäden an Immobilien. Für Eigentümer und Versicherer erwachsen daraus hohe Kosten. Eine neue geodatenbasierte Web-Anwendung des Bundesinstituts für Bau-. Stadt- und Raumforschung (BBSR) hilft Eigentümern und Investoren, Risiken zu begegnen und baulich besser vorzusorgen. Eigentümer können durch Eingabe objektbezogener Angaben ermitteln, wie gut ihre Immobilie gegen Extremwetter wie Hitze, Starkregen, Hagel oder Sturm gewappnet ist. Die Anwendung zeigt zudem, wie sich durch bauliche Maßnahmen die Risiken verringern und damit mögliche Schäden reduzieren lassen. Das „GIS-ImmoRisk Naturgefahren“ schließt eine Lücke, weil nun erstmals deutschlandweit flächendeckend die Beurteilung von gegenwärtigen und zukünftigen Klimarisiken bei Immobilien möglich wird. Das Tool wird in regelmäßigen Abständen an neue wissenschaftliche Erkenntnisse und Anforderungen angepasst. Das BBSR arbeitete in dem Projekt mit zahlreichen Partnern aus Wissenschaft und Praxis zusammen, darunter dem Deutschen Wetterdienst, dem Karlsruher Institut für Technologie, dem Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V., der Deutschen Rück, dem Climate Service Center Germany und dem Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung. Das Projekt begleitete ein Fachbeirat, dem Expertinnen und Experten aus Wissenschaft und Praxis angehörten. Die Web-Anwendung ist im BBSR-Projekt „GIS-ImmoRisk – Entwicklung eines Geoinformationssystems zur bundesweiten Risikoabschätzung von zukünftigen Klimafolgen für Immobilien“ entstanden und kann unter www.gisimmorisknaturgefahren.de abrufen werden. (Foto: © Hans Braxmeier, Pixabay)
Heizkosten in energetisch sanierten Häuser
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it dem aktuellen Heizspiegel können Mieter und Eigentümer ihren Heizenergieverbrauch bewerten und erhalten Tipps für klimafreundliches, effizientes Heizen. Den Heizspiegel hat die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online im Auftrag des Bundesumweltministeriums in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund e. V. und dem Verband kommunaler Unternehmen e. V. veröffentlicht. Für den diesjährigen Heizspiegel wurden die Daten von über 100.000 zentral beheizten Wohngebäude aus ganz Deutschland ausgewertet. Die Auswertung ergab unter anderem, dass Heizen mit Öl im vergangenen Jahr um rund zehn Prozent teurer wurde, während die Kosten für das Heizen mit Erdgas und Fernwärme leicht sanken. Erstmals wurden im Heizspiegel 2019 auch Häuser mit Wärmepumpenheizung bewertet. Dort sind die durchschnittlichen Heizkosten vergleichsweise gering – auch deshalb, weil Wärmepumpen in den letzten Jahren überwiegend in Neubauten eingesetzt wurden, die deutlich energieeffizienter sind als ältere Bestandsgebäude. Ein Fazit des Heizspiegels ist, dass der energetische Zustand eines Hauses beim Heizenergieverbrauch einer der wichtigsten Faktoren ist. 700 Euro betrugen die durchschnittlichen Heizkosten in einer 70 Quadratmeter großen Vergleichswohnung im vergangenen Jahr. Aufgrund des Sanierungsstandes gibt es jedoch große Unterschiede. Bewohner in energetisch guten Häusern zahlten im Schnitt 470 Euro, in energetisch schlechteren Häusern jedoch mit 980 Euro mehr als doppelt so viel. Verbraucher können auf www.heizspiegel.de kostenlos und mit geringem Aufwand prüfen, wo sie mit ihren Heizkosten im Vergleich zu ähnlichen Haushalten stehen. Auch der Heizspiegel-Flyer ermöglicht eine erste Einschätzung. Dieser ist bundesweit bei vielen Mietervereinen, Stadtwerken sowie Städten und Gemeinden erhältlich. (Foto: © Daniel Kirsch, Pixabay)
Altbau versus Neubau: Vorteile und Nachteile
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as Immobilienangebot ist derzeit nicht besonders groß. Doch zu nehmen, was der Markt bietet, ist keineswegs die gängigste Devise. Die meisten Kaufinteressenten haben ganz genaue Vorstellungen von ihrem zukünftigen Zuhause. Außer dem Preisrahmen spielen andere Kriterien eine entscheidende Rolle. Dazu gehört auch die Frage: Neu bauen oder Bestandsimmobilie kaufen? Ein Neubau ist fast immer deutlich teurer. Die hohen Kosten werden durch den Kaufpreis des Grundstücks verursacht, der in ländlichen Regionen etwas günstiger ist als am Rand der Großstädte. Der Vorzug eines Neubaus liegt darin, dass der Bauherr sein Haus selbst gestalten kann. Das betrifft den Grundriss, die Ausstattung und das verwendete Material. Nach seiner Fertigstellung ist das Haus auf dem neuesten Stand der Technik, energieeffizient, schallgedämmt und idealerweise barrierearm. Gegen einen Neubau sprechen diverse Unwägbarkeiten in der Bauphase, der zeitliche Aufwand und die Tatsache, dass vorher nicht zu sehen ist, was nachher dabei herauskommt. Das alles trifft auf einen Altbau nicht zu. Der hat zwar auch einige Nachteile, aber einen entscheidenden Vorteil: Er ist bereits fertiggestellt. Der Käufer kann das Haus oder die Wohnung besichtigen und weiß, was er bekommt. Der Umzug ist oft kurzfristig möglich. Modernisierungen sind nicht sofort fällig und damit auch nicht auf einen Schlag zu finanzieren. Man kann sie nach und nach durchführen, eventuell sogar in Eigenregie. Ein großes Plus sind das gewachsene Umfeld, eine funktionierende Infrastruktur und die oft bessere Lage gegenüber Neubauten. Wer ein Haus energetisch saniert, bekommt vom Staat einen Teil der Modernisierungskosten. Zuschüsse und Kredite gibt es bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau und beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Die Erneuerung des Heizsystems oder Maßnahmen zur Dämmung des Daches zahlen sich langfristig immer aus. (Foto: © Michael Gaida, Pixabay)
Eigentumsverhältnisse am Seeufer
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in Grundstück direkt an einem Seeufer ist für viele das Ziel aller Träume und dementsprechend begehrt. Der Bundesgerichtshof (BGH, 05.092019, III ZR 218/18) musste jetzt einen Rechtsstreit über die Eigentumsverhältnisse am Ufer des Bodensees entschieden. Der Eigentümer eines Grundstücks wollte Ansprüche auf einen weiteren 118 Quadratmeter großen Teil des Ufers für sich geltend machen. Seit dem Jahr 1900 wurde die Grenze zwischen dem Bett des Gewässers und der Uferlinie durch die Linie des mittleren Hochwasserstands bestimmt, seit 1960 aber durch die Linie des Mittelwasserstands. Die Grenze liegt damit unterhalb der zuvor maßgeblichen Uferlinie und damit weiter seewärts. Der Grundstücksbesitzer berief sich auf die gesetzliche Änderung und beanspruchte weiteres Eigentum für sich, das ihm zugewachsen sei. Bereits vor dem Landgericht Ravensburg blieb sein Ansinnen ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht Stuttgart hatte die Berufung zurückgewiesen und zur Begründung auf ein bereits 1970 ergangenes Urteil verwiesen. Danach sind die fraglichen Flächen nicht den Anliegergrundstücken zugewachsen, sondern wurden herrenlos. Inzwischen ist an der sogenannten „Uferkravatte“ nach dem 1996 in Kraft getretenen § 123a BadenWürttembergisches Wassergesetz Eigentum des Landes begründet worden. Der BGH hat die Klage abgewiesen: Die Rechtsfrage, ob die seewärtige Verschiebung der Uferlinie zu einem Eigentumszuwachs bei den Anliegergrundstücken führt, habe keine grundsätzliche Bedeutung. Sie ist bereits abschließend durch das Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart aus dem Jahr 1970 geklärt worden. Seither ist die Rechtslage auch in der rechtswissenschaftlichen Literatur nicht mehr bestritten worden. Es bedarf deshalb keiner richtungsweisenden Orientierungshilfe durch ein höchstrichterliches Urteil mehr. (Foto: © Markus Baumeler, Pixabay)
Miteigentümer ohne Klagerecht
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enn die Eigentümer eines gemeinsamen Wohnhauses sich über die Nutzung oder Verwertung nicht einig werden, muss häufig ein Gericht die Lage klären. So war es auch bei einem Mehrfamilienhaus, für das ein Eigentümer bereits vor Jahrzehnten eine Umbaugenehmigung erwirkt hatte. Als er Kenntnis von einer aktuell erteilten Baugenehmigung erhielt, befürchtete er, dass sich damit die Situation zu seinen Lasten verschlechtern würde und focht die Genehmigung an. Seine Beschwerde hatte keinen Erfolg. Das Gericht (OVG Münster, 04.04.2019, 2 B 1798/18) stufte bereits die Klage als unzulässig ein. Für die gerichtliche Anfechtung einer für ein Grundstück erteilten Baugenehmigung ergibt sich aufgrund eines Miteigentumsanteils an diesem Grundstück keine Klageberechtigung. Denn das Miteigentum an einem Grundstück als rein zivilrechtliche Rechtsposition spielt für die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung keine Rolle. Damit scheide die Möglichkeit einer Rechtsverletzung durch die Baugenehmigung und mithin die Klageberechtigung aus. Der Miteigentümer hat den falschen Rechtsweg eingeschlagen. Er kann nicht verwaltungsgerichtlich gegen das Bauvorhaben vorgehen, indem er die Baugenehmigung angreift. Denn die Baugenehmigung selbst hat keine privatrechtlich gestaltende Wirkung. Eine etwaige Wesensänderung des Gebäudes werde nicht durch die Erteilung einer Baugenehmigung ausgelöst, sondern allein durch die Ausnutzung derselben. Wird von der Baugenehmigung kein Gebrauch gemacht, beispielsweise weil ein Miteigentümer dies mit zivilrechtlichen Mitteln verhindert, erlöschen die Wirkungen der Baugenehmigung automatisch. Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung setzt auch nicht voraus, dass der Antragsteller Eigentümer des Vorhabengrundstücks ist. Der Miteigentümer ist aber nicht schutzlos. Er kann den Gebrauch der Genehmigung mit zivilrechtlichen Mitteln verhindern. (Foto: © Scholacantorum, Pixabay)
Impressum R.E. Immo GmbH Gollenhoferstraße 51 71397 Leutenbach Telefon: Telefax: E-Mail: Web:
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