oma maja 7

KINNISVARA

KINNISVARA

Ostja valik: eelistada Nii mõnedki inimesed eelistavad uue maja ehitamisele või ostule juba kasutuses olnud maja.

Maja valiku määravad paljuski ostja maitse-eelistused, siiski on ka mõned põhitõed, mida maja ostu kavandades unustada ei tasuks.

Nii mõnegi vanema eramu hind on kallim kui uuel. Alguses võib küll kummaline tunduda, et miks see nii on: uus on ju ikka uus ning vana on juba kulunud ja kasutatud. Kui aga asja lähemalt analüüsima hakata, tuleb lagedale pal-

8

ju esmapilgul tähtsusetuna tunduvaid külgi, mis kokku liites saavad üsna aukartust äratava kaalu.

Uued majad müüakse enamasti ilma siseviimistluseta, samuti ei sisalda hind köögimööblit, valgusteid, sanitaarseadmeid ega vahel ka küttesüsteemi. Need ongi põhilised tegurid, mis võimaldavad täiesti uut maja kasutatud majast oluliselt odavamalt müüa.

Vähem tähtis ei ole ka kinnistu seisukord, uuel majal on enamasti krunt haljastamata ja aiaga piiramata – tegemist jällegi paari-kolmesaja tuhande krooni-

se investeeringuga. Uuel eramul ei ole tihti veel lahendatud ka kommunikatsioonide küsimus, prügivedu, valvesignalisatsioon jms.

Tasub kaaluda, kas osta näiliselt odav toorik või siis juba kasutusel olev eramu, kus kõik olmeküsimused on lahendatud. Tihti on viimase ostmine mõistlikum, isegi kui tegemist on kerget värskendust vajava majaga.

Samuti on sisse elatud maja ostmine parem seepärast, et kasutuses olnud majas on näha rohkem võimalikke puudusi kui uues. Näiteks, kui kus-

OMA MAJA 7

KINNISVARA TASUB TEADA

Maja ostu kavandades pane tähele  Kuna lõviosa uutest kinnistutest asub lagedal maastikul, tuleks pöörata tähelepanu haljastusele: kas see üldse on tehtud ja mil määral, samuti on oluline piirdeaia seisukord ja olemasolu. Piirdeaed peab vastama detailplaneeringus lubatule ning asustustiheduse iseloomuvalemile: mida tihedam asustus, seda rohkem privaatsust võiks aed anda. Aiaehitus on kallis, piirde rajamise hinnad algavad 1500 kroonist meeter.  Lumetõkked peaksid asuma peamiste sissekäikude kohal, ka näiteks garaaži ukse kohal, sest enamasti hoitakse vähemalt ühte sõidukit ka garaaži ees.  Vaadake üle vihmaveetorustikud: neis ei tohiks olla läbipaindeid ja kalle ei tohiks olla liiga väike – siis võib torudesse talvel jää koguneda.  Välisvoodris ei tohiks olla pragusid, kui on, viitab see vundamendi vajumisele.  Proovige, kas uksed ja aknad käivad kergelt. Kui ei, võib põhjus olla lihtsalt puudulikus reguleerimises, vales paigalduses või taas hoone vajumises.

 Kindlasti tasub uurida, kas garantiiremont on tehtud ja kui, siis millal.  Märgades ruumides ja majas üldiselt ei tohiks olla tunda hallituse või kopituse lõhna. Viimane viitab puudulikule ventilatsioonile või märgades ruumides ka näiteks valele põrandakaldele, mis võimaldab veel trapist eemale koguneda.  Uurige joogivee olukorda.  Paluge näha igakuiseid arveid, eriti talveperioodil, jutt võib ju hea olla aga arved räägivad tegelikust olukorrast.

Küttekuluarved räägivad selget keelt ka maja soojapidavusest!  Paluge näha maja kasutusluba. Kui tegemist on juba vanema hoonega, millel vanust üle kolmekümne aasta, siis seda dokumenti tavaliselt olemas ei ole.  Vajalik on elektriprojekti olemasolu, kas või omaniku enda käsitsi joonistatud, see võimaldab hiljem probleemideta muudatusi ja remonttöid teha. Olulised on ka vee ja kanalisatsiooni ning gaasitorustike projektid.

SOOVITUS  Ärge kartke olla liialt paranoiline, sest kodu soetamine on piisavalt tähtis otsus, et teada kõiki plusse ja miinuseid, mis tehinguga seotud. Hiljem nähtuvaid probleeme ja ehitusvigu on juba väga kulukas parandada.

 Ehituskvaliteet on oluline nii uue kui ka vanema maja puhul.

Foto: Kaarel Aluoja

uut või vana maja? kilt on läbi sadanud või on midagi ära vajunud. Enamasti on kasutatud majal organiseeritud juba ka garantiiremont ja kasutusluba.

Kasutusloa puhul ei ole tegemist küll eluliselt vajaliku dokumendiga, kuid heaks tooniks on see maja müümisel kindlasti. Näha tasub küsida talvekuude kuluarveid, see näitab selgelt, mis peale pangalaenu maksmise veel tulevikus ees ootab.

Nüüd ka uue maja plussidest. Võib ikkagi öelda, et uus maja on uus maja, seal ei ole keegi elanud ja sellesse elama asu-

mine on ehk meeldivam kui kasutatud eluaseme avastamine.

Viimistlus on uus, kulumist ei ole, samuti kestab selle väärtus kauem ja materjalid ei igane nii ruttu kui kasutatud majal. Samas on uue maja puhul ka suurepärane võimalus kõik oma käe järgi sisustada. Vana maja juures on sageli otstarbekas leppida olemasoleva interjööriga, et mitte teha liigseid lisakulutusi.

Nii uue kui ka vana maja juures tuleb aga kindlasti jälgida ehituse kvaliteeti ja käia objektil võimaluse kor-

ral koos asjaliku eksperdiga. Kindlasti leiab ta mõningaid puudusi, kuid silmas tuleb pidada, et ehitisel ei ilmneks tõsiseid konstruktsioonilisi puudujääke, mis võiksid hiljem ohustada teie tervist või vähendaksid oluliselt elamu väärtust.

Uue maja puhul võiks ehitajalt küsida tehtud tööde akte ja uurida ehitusfirma tausta, et ehitaja oleks usaldusväärne ja võimeline kõrvaldama garantiiaja jooksul ilmnenud vead.

Jörg Tutti, Uus Maa Kinnisvarabüroo maade ja majade atesteeritud konsultant

9

KINNISVARA

Ka uue maja ostjal olgu remondirahad varuks Praegu 20–30aastase eluasemelaenuga ostetud kinnisvara kujuneb tarbimise asemel investeeringuks vaid tingimusel, et sellesse paigutatakse priskeid rahasummasid hoolduse ning remondi tarvis.

Endale pikaajalise laenuga kodu ostvad inimesed ilmselt ei mõtle kuigi sageli, mis nende eluase võiks maksta siis, kui laenud tasutud on. Ehk on palju kirutud madal ehituskvaliteet selleks ajaks oma töö teinud ja viimasel kümnendil ehitatud majad n-ö ära tarbitud?

Pindi Kinnisvara juhataja Peep Sooman ei usu, et ükski maja 30 aastaga ära laguneks, ning toob näiteks Mustamäe majad, mis omal ajal olid planeeritud 25 aastaks, kuid kestavad 60 aastat kindlasti. Veel viitab ta Eestis küllalt levinud saja-aastastele puitsõrestikmajadele, mis peavad suurepäraselt vastu. “Maju on vaja lihtsalt hooldada,” toob Sooman välja vana tõe.

Ka Ehitusekspertiisibüroo juhataja Teet Sepaste ei usu, et 30 aastaga majad päris kokku kukkuma hakkaksid.

Samuti ei leia ta, et puitkarkassmaju kivimajadest rohkem kartma peaks, kuna mõlema kande- ja piirdetarindid peavad olema projekteeritud ja ehitatud 50aastase planeeritud kasutuseaga ning kvaliteediprobleeme võib ette tulla mõlemal juhul.

Viimistlus ja seadmed vajavad uuendamist

 Majaomanikel tuleb laenule lisaks arvestada kuludega maja korrashoidmiseks.

Remondivajadus tekib veel enne, kui laen makstud Foto: Indrek Susi

Suuremaks probleemiks peab Sepaste pigem seda, et suure laenuga maju-kortereid ostnud inimesed pole endale sageli teadvustanud, et ehitise nõutav eluiga on tagatud vaid siis, kui värvkatted, küttekatlad ja -boilerid, elektrilahendused ja automaatika uuendatakse või vahetatakse välja kümne aasta möödumisel.

Sanitaarseadmed, ventilatsioon ja põrandakatted peavad kestma 20 aastat.

“Kui aga põrandakatte all on elektriline põrandaküte, mis vajab kümne aasta möödumisel asendamist, ei saa ka põrandalt pikemat kasutusiga oodata,” toob Sepaste näite ja lisab, et seega on tuntavad lisainvesteeringud vajalikud juba enne laenu tagasi maksmist.

“Pole vist eriti palju värskeid majaomanikke, kes oskaks teadvustada vajadust ootamatuteks remonttöödeks raha koguda,” on Sepaste skeptiline. Küll aga

teab ta, et majaomanikel on kalduvus vajalikud hooldustööd unarusse jätta, mille tagajärjel kannatab maja ning halvemal juhul ka selle elanikud.

ERI Kinnisvara tegevjuht ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse aseesimees Mart Saa kaldub arvama, et paarikümne aasta möödudes on kinnisvara hinnad väärtusliku ehk nn kvaliteetkinnisvara osas keskmiselt kõrgemad kui praegu.

Ehitusbuumi ajal kerkinud uusarenduste suhtes on Saa aga siiski skeptiline. “Vaadates viimasel kolmel-neljal aastal valminud projekte, võib osa puhul olla tõesti ka küsimuseks, milline näeb see korterelamu või eramaja välja tulevikus ja kas seda siis üldse saab pidada heaks ja likviidseks kinnisvaraks.

Osal projektidel võib esineda probleeme,

10

mis toovad kaasa suuri remondikulusid, või osutuvad need hooned üldse ebaotstarbekaks.”

Kvaliteetne maja on hinnas ka tulevikus Sepaste usub, et 30 aasta pärast hakatakse hindama praeguste uuselamute arhitektuuri, suurust ja tehnilist taset samamoodi, nagu praegu hinnatakse sama vanu ehitisi.

Vahe tuleb tulevikus sisse ka ehitusaegse hinnataseme järgi, samamoodi nagu ka praegu eristuvad oma ehitusajal kallimad 30aastased eluasemed üldisest massist. Sepaste ennustab, et ka tulevikus hakkavad kinnisvara hinda mõjutama piirkonna maine, infrastruktuur ja ka näiteks liiklusummikud.

Violetta Riidas

OMA MAJA 7

KINNISVARA

Kaasomandis on teisel omanikul ostueesõigus Kaasomandis oleva kinnisasjaga on seotud teiste osade omanike õigused, näiteks on kaasomanikul ostueesõigus.

See tähendab, et ostueesõigusega isikul on õigus omandada võõrandatav kaasomandiosa samadel tingimustel, milles müüja ja ostja on kokku leppinud. Seadusega ettenähtud korras on ostueesõiguse teostamise tähtaeg kaks kuud sellest ajast, kui ostueesõigusega isikut on teavitatud müügitehingu toimumisest. Seejuures tuleb edasiste probleemide vältimiseks jälgida, et eelnimetatud teavitamine kindlasti toimuks. Müügitehingust informeerimine on müüja kohustus, kuid seda võib paluda teha ka notaril. Lihtsaim viis selleks on teavitada ostueesõigusega isikut või isikuid tähitud kirja teel.

Eluasemelaenude võtmise ning laenu taotlemisega seoses on oluline kaasomanikevaheline kinnistu kasutuskord.

Kaasomandis olevat asja võivad kaasomanikud kasutada eri viisidel: levinumad neist on ajalooliselt väljakujunenud ja suuline kasutuskord. Kui nende kasutuskordade alusel kasutatakse näi-

teks väikese korterelamu hoovis asuvaid kuure, ei olegi tegemist eriti suure probleemiga, kuid kui samamoodi kasutatakse näiteks sedasama väikest korterelamut, võivad tekkida juba hoopis suuremad probleemid.

Suure tõenäosusega tekib probleeme siis, kui keegi kaasomanikest soovib oma kaasomandiosa hüpoteegiga koormata, st võtta pangast kinnisvara tagatisel laenu. Sellisel juhul on nõutav notariaalne kinnistusraamatusse kantud kaasomanike vaheline kinnistu kasutamise kord. Notariaalse kasutuskorra puudumisel kuulub kaasomanikule oma kaasomandiosa suurune mõtteline osa kõikidest selles elamus asuvatest

”

Kui kannet kinnistusraamatusse tehtud ei ole, muutub sõlmitud kasutuskord juba ühe kaasomaniku vahetudes automaatselt kehtetuks.

ruumidest ja on väga keeruline määrata objekti, mille krediidiasutus laenutagatiseks võtaks.

Kaasomandis oleva asja korral tuleb olulist tähelepanu pöörata just sellele, et kasutuskord oleks kantud kinnistusraamatusse, sest ainult sellisel juhul kehtib kasutuskord ka järgmiste omanike suhtes. Kui kannet kinnistusraamatusse tehtud ei ole, muutub sõlmitud kasutuskord juba ühe kaasomaniku vahetudes automaatselt kehtetuks. Hilisemate nõuete vältimiseks on eriti oluline sõlmida notariaalne kasutuskord niisugustes elamutes, kus kortereid soovitakse laiendada pööningu- ja keldrikorruste arvelt. Üldiselt on aga kõiki tehinguid oluliselt lihtsam teha ainuomandis oleva kinnisasjaga. Igal kaasomanikul on igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Korterelamutes on kaasomandi lõpetamise vormiks elamu jagamine korteriomanditeks. Selleks on vajalikud kõikide kaasomanike nõusolek ja tegelikule olukorrale vastavad inventariseerimisjoonised.

Raili Kangur, Uus Maa Kinnisvarakonsultantide atesteeritud hindaja

 Kaasomandis oleva maja müügi korral tuleb arvestada ostueesõigusega ning teist poolt teavitada.

Foto: Äripäev

11

KINNISVARA

Sobivat maamaja keeruline leida Viimastel aastatel on maakodu ostmine suvituspaigaks või siis püsivaks elamiseks üsna populaarne ning suure nõudluse tõttu on sobiva elamu või krundi leidmine päris keeruline.

Suve saabudes on taas päevakorda tõusnud maamajade ostmine. Mõneti on see tõepoolest aktuaalne vaid soojal perioodil, sest osaliselt ongi inimestel eesmärk omale maakodu soetada lisaks olemasolevale linnakorterile. Osaliselt aga otsivad omale maakodu inimesed, kes on valmis linnamelu seljataha jätma ja rahulikumasse keskkonda kolima.

Tee oma soovid selgeks Millele tähelepanu pöörata, kui olete omale maamaja otsimas? Kõigepealt peaks selgeks tegema põhimõtte, mille alusel oma otsingut alustate – kas olete kinni kindlas piirkonnas või on teile oluline maatüki suurus? Otsite kindlasti ainult vana rehielamu tüüpi maja või lähtute pigem rahanumbrist? Mida täpsemini te oma soovi oskate kas või enda jaoks sõnastada, seda lihtsam on teha pakkumiste seas valikut. Kindlasti on lihtsam leida hoonestamata kaunist maatükki kui väljakujunenud talukompleksi. Kui lähete seda teed, et ise maja ehitada, tuleks saada põhjalik info kohalikust vallast projekteerimistingimuste ja kommunikatsioonide kohta.

Suured ainulaadsed talukompleksid võivad teis küll väga hea tunde tekitada, kuid peab arvestama üsna mahukate investeeringutega. Mida suurem majapidamine, seda suuremad on ka kulutused renoveerimistöödele ja edaspidisele maja korrashoiule. Sellepärast tuleks ainult suvekoduks otsitava talumaja ja seda ümbritseva krundi suuruse osas põhjalikult aru pidada.

Suuri krunte raske leida Harjumaal on raske suurt, üle kümnehektarist talumajapidamist leida, kuna paljud endiste talude omanikud või nende järeltulijad on maatükist osa juba ära müünud. Tänapäeval on vaid vähesed jäänud tegelema metsa- või põllumajandusega ning vajadus suure krundi järele on minetanud oma tähtsuse. Seega on linnainimesele, kes vaid nädalalõpu või puhkuse veetmiseks maamaja otsib, ostmine lihtsamaks tehtud.

On ka maamajapidamisi, kus Eestisse jõudnud ehitusbuumi tõukel on üritatud tänapäevaste materjalidega majale värskem ilme anda. Pahatihti aga on tehtud sellega karuteene, materjale

12

 Suvilaks ostetav maamaja ei vaja alati suuri investeeringuid.

TASUB TEADA

Seitse soovitust maamaja ostmisel  hea juurdepääs avalikult teelt  kaugus lähimast suuremast keskusest  turvalisus, naabrivalve  maja korralik konstruktsioon  elektri olemasolu  veevarustuse olemasolu krundil (vähemalt salvkaev)  krundi optimaalne suurus vastavalt kasutamise otstarbele

oskamatult kasutades – palksein valelt poolt soojustatud, uue katusekatte alla korralik soojustus panemata jäetud, miljöösse sobimatud plastaknad jms.

Seepärast on vana maja soetamisel ostjale maja korralikust välisilmest olulisem selle hea potentsiaal. Loomulikult ka hea juurdepääs ja kiire ühendustee lähima suurema keskusega. Näiteks sobiv kaugus Tallinnast on ostjate jaoks aastatega üha vähem tähtis.

Piirkauguseks võib pakkuda ligikaudu 60 kilomeetrit.

Naabrivalve ka suvilas tähtis Oluline on keskkond ja see emotsioon, mis esmamuljena maakodu otsimisel tekib. Samuti see, et kinnistu oleks privaatses kohas, kuid samas peaks lähima naabriga olema silmside, et vajadusel naabrivalvet kasutada.

Foto: Anu Saar

KOMMENTAAR  Anu Saar, Uus Maa maakler isaks korralikele talumajadele on viimasel ajal hakanud ostjaid huvitama sootuks teistsugused krundid ja maamajad. Nimelt otsitakse just võimalikult privaatseid vanu talukohti või siis hooneid. Tihti pole lugu ka sellest, et krundini viiv tee on kehvas korras ning elektriliitumine puudub. Just selline maja või maatükk keset metsa on hinnas inimeste seas, kes soovivad veeta nädalavahetused või puhkuse ümbruses, kuhu turistid ning tavainimesed üldjuhul ei satugi. Eelistatud on ka veekogu olemasolu või lähedus.

L

Nõudlus maakodude järele on aastatega ja elujärje paranemisega suurenenud, pakkumised aga vähenenud. Paljud maakodud leitakse tuttavate-sugulaste kaudu, mitte avalikest pakkumistest, ja ostetakse otse ilma maakleri vahenduseta.

Kuulutuste sirvimisel ei tohiks kohe fotode järgi otsust teha, tasub ikka kohapeal ära käia, et piirkonnaga üldisemalt tutvust teha. Kui ei ole oluline konkreetne piirkond, võiks alustada nädalavahetustel maakohtadesse väljasõiduga ja kui sobiv piirkond leitud, tutvuda konkreetsete pakkumistega.

Hea oleks ka konkreetses piirkonnas kõige aktiivsemalt tegutseva kinnisvarabüroo maakleritega ühendust võtta ja neile oma ostusoov jätta.

Kaie Kullik, Uus Maa Kinnisvarabüroo maade ja majade konsultant

OMA MAJA 7