4E KWARTAAL 2013
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 2
Wat is WoningMarktConsultancy? Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling.
De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio’s Amsterdam, Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
Haarlem
en
Voor de regio’s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T 075 – 612 64 00 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden. W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T 075 – 635 35 91 M 06 – 13 363 537 E williamsmit@krk.nl
Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen.
Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging!
Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 3
Inhoudsopgave
Onze visie op de huidige woningmarkt
5
Terugblik marktontwikkeling
6
Woningmarktanalyse per regio
7
Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn
7 9 11 13 15 17 19 21 23
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 4
Onze visie op de huidige woningmarkt Het afgelopen kwartaal is een goed verkoopkwartaal geweest met 4.100 verkochte huizen in de door ons onderzochte gebieden. In het 4e kwartaal van 2012 waren dit er bijna 3.900, dus in vergelijking met exact een jaar terug zijn ruim 200 extra verkopen gerealiseerd in Noord-Holland. Dit is een stijging van een dikke 5%. Verder constateren wij dat het woningaanbod in één jaar tijd zienderogen is teruggelopen met bijna 2.300 huizen in dezelfde onderzochte regio’s, wat gelijk is aan een daling van ruim 12%. Vele verkopers hebben hun huis dus van de markt gehaald. Dit mindere woningaanbod leidt meteen tot meer druk op de bestaande woningmarkt, mede door de fors mindere nieuwbouwproductie. Dit heeft een stabilisatie van de prijzen tot gevolg en levert direct veel meer marktdynamiek op. De berichten in de media zijn tegenwoordig overwegend positief over de woningmarkt en terecht zo blijkt ook uit onze cijfers. Maar vergelijken we deze cijfers met die van het 4e kwartaal 2007, dan zagen we toen toch nog een geheel ander marktbeeld. In 2007 werden er bijna 5.100 woningen verkocht en was het woningaanbod 6.500 huizen tegen de 16.000 huizen die nu te koop staan. Zie de grafieken op de volgende pagina die voor zich spreken, vooral op het gebied van woningaanbod zijn er immense verschillen. Van een echte hosannasfeer is dus nog lang geen sprake, want er is een lange weg te gaan voordat de woningmarkt weer op de volle toeren van destijds draait. Het CBS heeft recent geconcludeerd dat de Nederlandse economie 2013 beter heeft afgesloten dan het voorgaande jaar. Eind 2013 was er duidelijk sprake van herstel, waar Nederland eind 2012 nog diep in de fase van de laagconjunctuur zat. Onder meer het consumentenvertrouwen is aanzienlijk verbeterd. De arbeidsmarkt daarentegen gaat nog steeds achteruit. De oplopende werkloosheid en het fors aantal koopwoningen wat nog immer onder water staat, remt een verder herstel van de woningmarkt voorlopig stevig af. Mede doordat volgens hetzelfde CBS in de periode 2008-2012 het aantal huishoudens met schulden verdubbelde en het doorsnee vermogen van de Nederlanders is gehalveerd. Maar wat gaat er nu in 2014 met de woningmarkt gebeuren? Er zijn een aantal zaken die ervoor zullen zorgen dat het aantal verkooptransacties verder zal toenemen, de zogenaamde woningmarktversnellers: optimisme onder kopers goede betaalbaarheid door lage hypotheekrente fiscale vrijstelling van 1 ton stijging huren gemiddelde koopkrachtverbetering Zogenaamde woningmarktvertragers zijn er ook: verminderde leencapaciteit restschuld problematiek verlaging NHG-grens werkloosheid en aantal zzp-ers stijgt (waardoor vaak geen hypotheeklening mogelijk) Wij verwachten voor 2014 dat er per saldo een koopimpuls zal ontstaan en in onze visie zal de woningmarkt vooral eerst in Amsterdam het 1e halfjaar krachtig aantrekken, want daar is slechts 30% van de woningvoorraad een koopwoning. In combinatie met de grote opgestapelde vraag van de afgelopen jaren, de achtergebleven nieuwbouwproductie in de hoofdstad en de genoemde woningmarktversnellers, zal dit leiden tot een toename van 10 tot 15% meer verkopen op jaarbasis ten opzichte van 2013. Plus een lichte stijging van het prijsniveau. Dit zal dan in de loop van het jaar duidelijk een positief effect hebben op de omliggende gemeentes, zoals Zaanstad en Haarlem, omdat veel Amsterdammers daar naar doorstromen. Een prettig vooruitzicht lijkt ons. Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 5
Terugblik marktontwikkeling 4e kwartaal 2007 versus 2012 & 2013
Grote absolute verschillen in verkopen zijn zeer duidelijk zichtbaar in deze grafiek. Het aantal verkopen in met name Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer vertonen na jaren eindelijk weer een stijgende lijn, maar zijn nog ver verwijderd van de piekverkopen in 2007. Purmerend en Hoorn zijn qua verkopen al die tijd een redelijk stabiele gemeente gebleven. De vraaguitval was hier klaarblijkelijk relatief veel minder dan in de andere regio’s.
Een treffende grafiek voor wat betreft de marktverhoudingen toen en nu. Het huidige woningaanbod torent letterlijk hoog boven het woningaanbod uit van ultimo 2007. Er is nu twee tot drie keer zoveel keuze voor de kopers en het is dus geen wonder dat huizen veel langer te koop staan. In alle gebieden is het woningaanbod het afgelopen jaar zichtbaar duidelijk aan het dalen en wij voorzien dat dit zich komend jaar doorzet door een toename van het aantal transacties, conform onze visie.
Regio Amsterdam
De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost
Het afgelopen kwartaal zijn de verkopen in Amsterdam fors gestegen met 20% ten opzichte van het 3e kwartaal 2013, waarbij eindelijk weer de grens van 2.000 verkochte woningen per kwartaal is gepasseerd. Dit komt ook overeen met de positieve geluiden van onze makelaars op onze vestiging in Amsterdam. Veel serieuze kijkers die sneller bieden dan voorheen en af en toe zelfs ook al weer de nodige verkopen per inschrijving. En steeds meer mensen die weer gebruik willen maken van ons als aankoopmakelaar om niks te missen en snel te kunnen toeslaan. Het sentiment is echt omgeslagen de afgelopen drie maanden! De looptijden van verkochte huizen worden daarom steeds korter en zijn in een jaar tijd gedaald van 100 naar 74 dagen. Tegengesteld aan de toename van het aantal verkopen is het krimpende woningaanbod duidelijk waarneembaar. Dit geeft direct veel meer druk op de markt, zeker in combinatie met een afname van het nieuwbouwaanbod. In vergelijking met een jaar terug heeft dit teruglopende woningaanbod effect op de mediane transactieprijzen die langzaam nu weer stijgen. Zorgelijk zijn wel de steeds verder oplopende looptijden van de onverkochte huizen, tot nu 275 dagen. Dit betreft de huizen die nog steeds te hoog zijn geprijsd, maar waarvan het leeuwendeel ‘onder water staat’ met een te hoge hypotheekschuld. Zonder een oplossing voor deze restschuld problematiek voorzien wij dat de looptijden van deze onverkochte woningen de komende jaren nog verder toenemen. Hoewel er reden is voor positivisme komend jaar op de Amsterdamse woningmarkt, gaat er nog steeds financiële misère schuil achter vele onverkochte gevels, die lastig oplosbaar is.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 7
Amsterdam Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 256.667 258.450 339.875 605.000 205.843 214.768
3e kw 2013 323.000 289.402 586.250 633.571 206.259 223.164
4e kw 2013 270.833 267.620 429.275 608.833 220.942 225.363
4e kw 2012 153 26 10 7 1.609 1.805
3e kw 2013 123 35 14 17 1.467 1.656
4e kw 2013 142 41 14 12 1.820 2.029
4e kw 2012 125 150 112 240 95 100
3e kw 2013 135 69 189 308 85 91
4e kw 2013 77 127 150 332 70 74
1-1-2013 674 204 63 120 6.169 7.230
1-10-2013 630 192 64 127 5.614 6.627
1-1-2014 551 159 53 107 4.843 5.713
1-1-2013 271 350 294 325 222 237
1-10-2013 326 339 314 329 256 267
1-1-2014 551 159 53 393 266 275
1-10-2013 332.000 342.300 439.401 774.000 226.552 254.248
1-1-2014 323.722 330.833 396.889 759.600 224.465 247.269
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 352.490 344.850 431.722 722.301 232.734 257.555
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 8
Regio Haarlem
De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem
De verkopen in Haarlem laten in het 4e kwartaal een enorme boost zien met een stijging van ruim 25%! Ook hier was er de afgelopen 3 maanden duidelijk veel vertrouwen onder de huizenkopers. Zowel ten opzichte van het 3e kwartaal als het kwartaal exact een jaar eerder. Verder lijkt het oplopende woningaanbod voorgoed verleden tijd en is de daling duidelijk ingezet, met aflopende looptijden in de natuurlijke slipstream hiervan. Het hele jaar al is het gemiddelde vraagprijsniveau nagenoeg constant en zijn de transactieprijzen gestegen en weer gedaald tot uiteindelijk iets boven het prijsniveau van ultimo 2012. De verkopers hebben gewoon geduldig gewacht tot kopers zich weer zouden roeren. Toch moeten de verkopers nog immer veel geduld hebben om de door hun gewenste prijs te krijgen, want een looptijd van gemiddeld 138 dagen is voor een gewilde woonstad als Haarlem nog steeds erg lang. En dan hebben we het nog niet eens over de looptijd van 377 dagen voor de onverkochte huizen, dit is echt heel extreem! Kortom, de Haarlemse woningmarkt is in beweging en begint licht te bruisen, maar dat wordt vooral veroorzaakt door de recent op de markt gebrachte huizen. Wil de woningmarkt hier echt een duurzame impuls krijgen, met gezonde looptijden onder de 100 dagen, dan dienen nog vele vraagprijzen toch echt te zakken naar een marktconform niveau. Want zeker de hoekhuizen zijn veel te duur geprijsd in vergelijking met de marktwaarde volgens onze tabel hiernaast.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 9
Haarlem Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 248.250 283.333 361.250 161.462 216.427
3e kw 2013 246.917 312.750 775.000 672.500 171.678 239.157
4e kw 2013 257.444 277.167 320.000 164.077 222.716
4e kw 2012 152 29 8 0 144 333
3e kw 2013 157 34 5 6 132 334
4e kw 2013 178 40 7 0 153 378
4e kw 2012 130 87 311 166 145
3e kw 2013 146 128 141 89 214 163
4e kw 2013 114 142 85 151 138
1-1-2013 654 199 43 33 1.131 2.060
1-10-2013 605 186 40 33 1.090 1.954
1-1-2014 557 162 32 33 1.016 1.800
1-1-2013 272 310 241 361 295 291
1-10-2013 329 376 351 375 385 368
1-1-2014 290 403 432 346 416 377
1-10-2013 277.333 330.300 616.050 900.111 188.255 253.776
1-1-2014 273.550 319.850 600.050 914.500 187.436 250.412
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 281.800 347.778 613.833 883.333 187.687 254.922
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 10
Regio Haarlemmermeer
De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.
Een ware explosie aan huizenverkopen in de Haarlemmermeer afgelopen kwartaal. Wanneer we het vergelijken met het 3e kwartaal 2013, maar liefst een stijging van bijna 40%! Ook hier zien we, net zoals in Haarlem en Amsterdam, teruglopende verkooptijden en een forse afname van het woningaanbod. Ook in de Haarlemmermeer is het sentiment van de kopers weer duidelijk positief. Toch is het qua vraagprijsniveau en, in mindere mate, het transactieprijsniveau allemaal redelijk stabiel gebleven afgelopen jaar. Ook hier geldt, net zoals in Haarlem, dat de kopers uiteindelijk toch naar de verkopers zijn toegekomen. En niet andersom, wat logischer was geweest. De positievere berichtgeving over de economie en de stijgende aandelenkoersen zijn blijkbaar een sterke kracht geweest die de mensen naar koopwoningen heeft gedreven. Onderhuids is er in deze regio een grote vraag aanwezig die zich de afgelopen jaren heeft opgestapeld en er nu versneld uit komt door het gestegen economische vertrouwen onder de consumenten. Toch is hier de woningmarkt de komende jaren nog zeker niet in evenwicht. De bizar hoge gemiddelde looptijd van het onverkochte aanbod met 385 dagen zegt in dit opzicht genoeg.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 11
Haarlemmermeer Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 218.075 235.889 331.750 389.667 171.762 232.405
3e kw 2013 222.850 222.600 331.111 457.667 167.513 243.199
4e kw 2013 209.400 229.500 296.300 408.000 163.935 223.701
4e kw 2012 134 71 34 23 90 352
3e kw 2013 124 38 35 21 58 276
4e kw 2013 151 80 33 24 91 379
4e kw 2012 115 177 204 394 201 176
3e kw 2013 124 160 272 300 244 186
4e kw 2013 112 119 119 287 170 136
1-1-2013 546 288 301 356 448 1.939
1-10-2013 561 296 304 378 500 2.039
1-1-2014 522 259 284 363 461 1.889
1-1-2013 266 312 303 376 292 304
1-10-2013 308 384 402 461 350 369
1-1-2014 305 430 383 491 372 385
1-10-2013 249.000 299.100 394.900 586.395 182.981 325.884
1-1-2014 249.000 298.800 394.300 578.606 182.017 326.126
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 249.500 299.890 399.000 595.200 186.675 330.669
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 12
Regio Zaanstreek
De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.
Het aanbod daalt wederom aanzienlijk in de Zaanstreek: ten opzichte van het 4e kwartaal 2012 met ongeveer 17%. Het gemiddelde prijsniveau is lager dan in het 3 e kwartaal 2013 en vrijwel gelijk aan een jaar geleden. De verkopen zijn verder aangetrokken in het laatste kwartaal en zijn fors hoger dan het 3e kwartaal. Het 4e kwartaal 2012 wordt niet overtroffen, wat begrijpelijk is want dit is door de fiscale wijzigingen een topkwartaal gebleken. De overige parameters zijn stabiel ten opzichte van een jaar geleden en het vorige kwartaal. De daling van het aanbod is voor een gedeelte gelegen in het feit dat er meer vraag naar koopwoningen is ontstaan in het 3e kwartaal, maar is vooral veroorzaakt door de beperkte aanwas van nieuw aanbod. Veel mensen zijn nog voorzichtig met het in de verkoop zetten van hun huis of kunnen dit eenvoudigweg (nog) niet. Hierdoor daalt het aanbod aanzienlijk. Wat helaas nog niet daalt is de verkooptijd van het aanbod. Er blijven nog steeds woningen te koop staan met een te hoge vraagprijs en/of te weinig kwaliteit. Dit is ook af te leiden uit het verschil tussen vraag- en transactieprijs van € 62.000,-.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 13
Zaanstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 177.389 182.625 172.133 288.150 122.821 172.120
3e kw 2013 174.323 182.925 205.050 349.250 130.713 187.139
4e kw 2013 172.650 181.125 169.583 260.028 124.776 175.313
4e kw 2012 133 64 28 26 91 342
3e kw 2013 101 42 32 24 50 249
4e kw 2013 105 65 39 39 66 314
4e kw 2012 117 115 236 245 103 140
3e kw 2013 79 138 200 193 158 129
4e kw 2013 69 175 248 154 184 150
1-1-2013 343 232 205 247 406 1.433
1-10-2013 316 205 180 251 351 1.303
1-1-2014 325 193 161 229 309 1.217
1-1-2013 314 313 313 447 299 333
1-10-2013 302 320 392 446 367 360
1-1-2014 241 291 368 441 411 346
1-10-2013 214.150 231.278 218.049 398.556 146.144 236.210
1-1-2014 213.722 227.556 227.494 399.250 146.661 237.096
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 206.944 224.050 235.000 419.778 148.802 235.255
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 14
Regio IJmond
De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.
Het aantal verkochte woningen is vrijwel gelijk aan het 4e kwartaal van 2012 en is een stuk hoger dan het 3e kwartaal 2013. Verder zijn de transactieprijzen inmiddels gedaald tot onder de € 200.000,-. Het is aannemelijk dat de prijzen structureel onder de € 200.000,-- blijven. Het aanbod is lager dan een jaar geleden en wederom licht gedaald ten opzichte van het vorige kwartaal. De looptijden van verkochte en te koopstaande woningen zijn stabiel. Voor verkochte woningen is de verkooptijd wel lang: ongeveer een jaar. Om de markt in een versnelling te krijgen is het echt noodzakelijk dat zowel de vraagprijzen en het aanbod gaan dalen. De gemiddelde vraagprijs is nog steeds gelijk aan een jaar geleden. Dit is ook terug te zien in de looptijden van de verkochte woningen. Het blijft een terugkerend advies, maar verkopers zullen echt scherper moeten gaan vragen om tot een sneller resultaat te komen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 15
IJmond Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 199.390 198.278 298.333 319.583 134.544 196.353
3e kw 2013 180.725 218.775 298.250 445.000 137.026 210.448
4e kw 2013 188.500 211.700 283.786 374.600 145.840 199.445
4e kw 2012 92 61 27 12 73 265
3e kw 2013 80 44 30 15 63 232
4e kw 2013 99 47 22 14 74 256
4e kw 2012 127 118 145 342 178 157
3e kw 2013 80 118 209 183 183 140
4e kw 2013 98 153 141 340 149 143
1-1-2013 377 213 190 142 546 1.468
1-10-2013 338 218 200 149 519 1.424
1-1-2014 370 203 195 137 497 1.402
1-1-2013 280 323 300 347 420 345
1-10-2013 294 356 309 389 530 404
1-1-2014 228 330 283 404 516 363
1-10-2013 219.299 252.700 378.650 498.111 165.010 256.973
1-1-2014 209.600 256.290 368.100 496.778 164.403 251.056
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 216.167 256.222 373.345 504.500 165.881 252.121
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 16
Regio Duinstreek
De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.
De Duinstreek heeft een prima kwartaal achter de rug. De verkopen zijn een stuk beter dan in het 3e kwartaal en de transactieprijzen blijven stabiel. Het aanbod daalt met circa 100 woningen ten opzichte van het vorige kwartaal en een jaar geleden. De looptijden nemen wel toe. Voor de transacties is dit verklaarbaar, want er worden woningen verkocht die lang te koop staan. Helaas blijft er nog een grote voorraad van lang te koopstaande woningen over. Deze voorraad staat inmiddels gemiddeld 13 maanden te koop. De betaalbaarheid in de Duinstreek neemt verder toe door de dalende prijzen. Een tussenen hoekwoning is inmiddels voor een grote groep bereikbaar. De stagnatie zit in het dure segment. De doorstroming naar dit segment is nog niet op gang gekomen, terwijl bijvoorbeeld een vrijstaande woning gemiddeld voor 10% minder wordt verkocht dan een jaar geleden. Er zijn dus nadrukkelijke kansen in dit segment.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 17
Duinstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 217.778 239.900 303.657 445.600 177.609 284.361
3e kw 2013 212.167 232.985 274.775 401.700 198.287 271.261
4e kw 2013 208.443 233.950 290.350 402.139 179.128 268.784
4e kw 2012 43 30 25 42 26 166
3e kw 2013 27 31 20 38 30 146
4e kw 2013 30 25 25 44 38 162
4e kw 2012 106 124 155 195 141 144
3e kw 2013 93 151 152 222 372 202
4e kw 2013 99 102 264 315 177 204
1-1-2013 125 112 161 441 305 1.144
1-10-2013 97 99 164 463 318 1.141
1-1-2014 100 91 140 418 292 1.041
1-1-2013 279 238 317 346 324 321
1-10-2013 402 276 373 425 355 382
1-1-2014 300 293 410 462 354 395
1-10-2013 249.500 299.000 371.300 579.444 218.939 396.168
1-1-2014 249.550 307.000 364.556 591.000 222.740 399.581
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 244.767 294.900 370.667 574.889 218.120 387.619
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 18
Regio HAL-gebied
Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.
De woningmarkt verbetert in het HAL-gebied. Het gemiddelde prijsniveau is al drie kwartalen vrijwel gelijk gebleven en het aantal verkopen stijgt licht. Het aanbod is nu structureel aan het dalen. Wel nemen de looptijden van de transacties en te koopstaande woningen weer toe. De gemiddelde vraagprijs van het aanbod is hoog en zou nog verder moeten dalen om ook het te koopstaande aanbod verkocht te kunnen krijgen. De oplopende looptijden van het aanbod komt doordat een groot aantal woningen onverkoopbaar is geworden door een veel te hoge vraagprijs en/of te weinig kwaliteit van de woning. De looptijd van de transacties loopt op, omdat uiteindelijk toch ook veel “oud” woningaanbod wordt verkocht. Door toename van de transacties worden sommige woningtypes schaars en ontstaat er ook weer aandacht voor deze lang te koopstaande woningen. Dit geldt echter alleen wanneer de prijs/kwaliteit verhouding in orde is.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 19
HAL-gebied Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 167.944 172.139 254.188 321.511 136.408 181.603
3e kw 2013 167.528 178.250 272.650 324.828 134.591 185.117
4e kw 2013 171.111 179.400 259.714 324.750 139.193 186.562
4e kw 2012 163 53 16 31 64 327
3e kw 2013 115 58 22 26 67 288
4e kw 2013 116 55 22 29 74 296
4e kw 2012 122 96 133 210 239 149
3e kw 2013 97 155 69 145 157 123
4e kw 2013 153 132 152 242 262 185
1-1-2013 545 278 168 303 589 1.883
1-10-2013 538 262 166 323 635 1.924
1-1-2014 506 259 165 322 603 1.855
1-1-2013 288 263 298 331 383 321
1-10-2013 306 345 341 374 374 350
1-1-2014 303 334 386 366 391 355
1-10-2013 189.550 222.650 291.195 422.278 160.910 233.174
1-1-2014 190.950 221.667 294.195 426.833 160.057 236.134
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 195.000 222.400 299.050 406.444 160.648 233.180
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 20
Regio Purmerend
De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend
Het gaat gelukkig beter in Purmerend. Er zijn meer woningen verkocht en de looptijden zijn stabiel. Wat opvalt is de enorme daling van de gemiddelde transactieprijs met circa 7% ten opzichte van het vorige kwartaal en 12% ten opzichte van een jaar eerder. Dit is niet waarneembaar in de andere regio’s. Verder valt op dat het aanbod nauwelijks daalt. Dit heeft zijn uitwerking op de looptijd van het aanbod want woningen in de zogenaamde ijzeren voorraad staan inmiddels 14 maanden te koop. De prijsdaling laat zich uitleggen in het type transacties. Er zijn namelijk met name goedkope woningen verkocht. De dure woningen worden nauwelijks verkocht. Verder dienen de vraagprijzen te dalen om de voornoemde ijzeren voorraad weer verkoopbaar te maken.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 21
Purmerend Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 177.472 204.900 269.125 381.167 122.855 183.837
3e kw 2013 180.000 174.028 327.500 320.000 130.948 172.790
4e kw 2013 172.650 170.556 227.000 224.500 125.238 160.021
4e kw 2012 87 28 10 9 45 179
3e kw 2013 63 25 4 3 35 130
4e kw 2013 91 33 5 1 55 185
4e kw 2012 120 140 143 224 121 131
3e kw 2013 89 123 256 323 175 128
4e kw 2013 126 101 322 146 276 172
1-1-2013 277 127 45 65 222 736
1-10-2013 285 118 41 60 196 700
1-1-2014 275 119 39 58 183 674
1-1-2013 320 373 317 578 444 386
1-10-2013 346 424 501 801 610 481
1-1-2014 301 338 441 777 573 422
1-10-2013 199.556 216.051 340.833 503.050 160.649 225.088
1-1-2014 199.500 219.611 338.150 505.050 157.027 224.643
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 199.600 224.501 347.500 476.722 161.338 227.376
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 22
Regio Hoorn
De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn
De Hoornse woningmarkt kruipt langzaam uit het diepe dal waar het de afgelopen jaren heeft gezeten. De transactieaantallen komen weer op een acceptabel niveau en het aanbod loopt niet verder op. Het gaat nog te ver om te spreken van een sterke verbetering, maar in ieder geval is de daling tot stilstand gekomen. Dit blijkt ook uit de prijsontwikkeling. De prijzen zijn nu zeer aantrekkelijk, want voor gemiddeld € 173.000,- is er een woning te kopen. Er zijn dus veel kansen en het is nu aan de koper om deze te pakken! De markt verbetert zich dus in Hoorn. Wel dient er nog veel aangepast te worden om tot een gezonde markt te komen. Dit gaat met name op in de afname van het aanbod en de gemiddelde vraagprijs. In tegenstelling tot andere regio’s neemt het aanbod nog niet af. Dit is wel wenselijk voor een meer evenwichtige woningmarkt. De afname is met name mogelijk door een verlaging van de vraagprijzen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 23
Hoorn Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
4e kw 2012 164.075 178.425 227.300 303.333 186.175 185.686
3e kw 2013 158.028 157.611 221.500 380.000 139.342 162.373
4e kw 2013 149.833 186.400 221.000 400.000 137.471 173.963
4e kw 2012 50 20 20 9 20 119
3e kw 2013 39 19 12 2 19 91
4e kw 2013 40 23 14 4 22 103
4e kw 2012 157 223 193 127 216 179
3e kw 2013 70 91 291 486 265 157
4e kw 2013 92 146 126 318 286 146
1-1-2013 171 90 53 79 139 532
1-10-2013 153 99 65 78 114 509
1-1-2014 185 100 64 85 113 547
1-1-2013 339 258 422 437 433 371
1-10-2013 365 363 344 523 595 424
1-1-2014 223 314 369 445 564 353
1-10-2013 169.156 198.500 264.611 394.450 177.619 221.137
1-1-2014 169.222 198.056 264.100 395.050 177.049 219.860
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-1-2013 171.167 193.300 265.000 402.278 181.663 217.836
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 24
BINNENZIJDE ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 25
ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 26