ƒ
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2
INHOUDSOPGAVE
Opvallende feiten
4
Onze actuele visie op de Noord-Hollandse woningmarkt
5
Woningmarktanalyse per regio
6
Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn
6 8 10 12 14 16 18 20 22
Kwartaalthema:
Grote groep woningkopers voor langere tijd uit de markt
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 3
OPVALLENDE FEITEN
Grote prijsdaling van 12% in Amsterdam in een jaar tijd
Historisch dieptepunt in Haarlem van aantal verkopen
Huizenverkopers Haarlemmermeer zuchten onder economische malaise
Verkoopprijzen stabiel in Zaanstreek
Sterke prijsdaling in de IJmond
Woningen in Duinstreek worden snel verkocht
Weinig transacties in HAL-gebied
Purmerendse woningmarkt veert op
Meer verkopen in Hoorn
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 4
ONZE ACTUELE VISIE OP DE NOORD-HOLLANDSE WONINGMARKT Het derde kwartaal van dit jaar zijn er maar liefst 15% minder huizen (2.832 huizen) verkocht dan dezelfde periode vorig jaar (3.255 huizen) in de door ons onderzochte gebieden in Noord-Holland. Een zeer forse terugval in verkopen dus. Ook de verkoopprijzen zijn in deze periode in alle gebieden echt substantieel gedaald, dus veel vermogen is verdampt afgelopen jaar. Als we kijken naar de vraagprijzen volgen die de markt niet, want deze zijn maar licht gedaald in 1 jaar tijd. De forse toename qua looptijd van huizen die nog steeds te koop staan is daardoor niet verwonderlijk, want de vele huizen met nog steeds te hoge vraagprijzen worden compleet genegeerd door de kritische kopers. Tot zover de woningmarkt in Noord-Holland anno nu. Een woningmarkt die lijkt van de regen in de drup te komen. Toch verwachten wij de komende maanden tot het einde van het jaar een substantiële stijging van het aantal transacties. Kopers willen nu nog hun slag slaan en profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Dit merken wij duidelijk op onze 6 makelaarskantoren welke in rechtstreeks contact staan met vele aspirant-kopers. Dus dat is goed nieuws. Maar vanaf 1 januari 2013 voorzien wij vervolgens gedurende de eerste 4 tot 6 maanden een stevige terugslag. De markt zal zich dan eerst moeten aanpassen aan de nieuwe fiscale hypotheekregels met verdere prijsdalingen tot gevolg van 10%, zo is onze voorspelling. Om verder verval van de woningmarkt te voorkomen is het dus van eminent belang dat de nieuw te vormen regering zich nu snel, maar vooral ook heel duidelijk uitspreekt over de daadwerkelijke hervormingsplannen van de totale woningmarkt. De consument is vooral gebaat bij duidelijkheid, want alle plannen zijn voor de consumenten toch nog enigszins mistig. En dat veroorzaakt op het moment echt terughoudendheid bij kopers en verkopers, want er ontbreekt voor hun gewoon een heldere basis waarop men concrete verhuisplannen kan maken. Ook dit merken we duidelijk op onze 6 kantoren. De discussie over de toekomstige zorgpremies wakkert dit helaas nog verder aan. Naast accuraat en snel beleid vanuit de overheid over de woningmarkt is er ook het probleem van de hypotheekverstrekking. De teruggetrokken houding van banken is mede een grote veroorzaker van de stagnatie die de Nederlandse woningmarkt treft. Ook bij de banken zou de overheid stevig moeten ingrijpen, want steeds minder mensen kunnen een hypotheek krijgen c.q. huis kopen. Steeds meer mensen raken hierdoor financieel in de problemen, omdat de waarde van hun huis steeds minder waard wordt dan hun hypotheek. De problematiek van restschuld wordt zo elke dag groter en groter en vormt een directe bedreiging voor de woningmarkt. In ons themanummer van deze keer gaan we hier daarom dieper op in. De banken zijn er zelf ook bij gebaat dat de woningmarkt snel weer op gang komt, want een stabiele woningmarkt met dito prijsontwikkeling is ook voor hun waardevol. De eerste bank die echt innovatieve woningfinancieringsinstrumenten weet te ontwikkelen, zal zeer snel marktaandeel winnen. Wij hopen dat de banken dit erkennen en hier intensief mee aan de slag gaan in hun eigen belang én in het maatschappelijke belang. Verder is het zaak dat gemeentes hun bouwgronden reëel durven te waarderen. De nieuwbouwproductie zakt steeds verder weg en neemt draconische vormen aan, omdat geen enkel nieuwbouwproject exploitabel is te maken door grondprijzen die absoluut niet meer marktconform zijn. De centrale en lokale overheid dienen hun verantwoordelijkheid daarom snel te nemen naar haar burgers. Juist om ergere woningmarktscenario’s te voorkomen en zodoende de economische malaise te stoppen.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 5
3E KWARTAAL 2012
REGIO AMSTERDAM De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
De woningmarkt in Amsterdam heeft sterk gereageerd op de marktomstandigheden in een periode van één jaar. De transactieprijzen zijn met 12% gedaald. Dat is dan feitelijk 1% prijsdaling per maand. De gemiddelde vraagprijzen zijn met 5% gedaald in dezelfde periode. Harde feiten die het anticipatiegedrag van de verkopers onderstrepen.
Soort woning
Actueel aanbod
e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
331.733
252.278
215.222
Hoekwoning
254.723
244.501
232.444
2-onder-1 kap
605.000
405.250
378.750
2-onder-1 kap
Vrijstaand
615.000
755.625
995.000
Vrijstaand
Appartement
235.836
215.711
201.573
Toch is dit nog niet genoeg geweest om de kopers massaal over de streep te trekken. Een verdere afname van het aantal transacties en een stevige toename van de looptijden wijzen dit uit.
Totaal
244.621
224.001
215.190
Het grootste deel van de woningmarkt uit Amsterdam bestaat uit appartementen. Als we dit segment er specifiek uitlichten dan zie we een verschil van 18% tussen vraagprijs (€ 238.000,-) en transactieprijs (€ 201.000,-). De transactieprijs weerspiegelt in feite de marktwaarde. Dit houdt in dat de vraagprijs hierop afgestemd dient te worden om daadwerkelijk tot zaken te komen. Om tot een gezonde prijsverhouding te komen zullen de vraagprijzen minimaal nog 8% moeten dalen. Alleen dan zal het aantal transacties weer toenemen.
Tussenwoning
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
657
758
715
Hoekwoning
214
226
226
82
65
69
111
130
121
Appartement
5.878
6.546
6.730
Totaal
6.942
7.725
7.861
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
165
230
233
Hoekwoning
166
281
294
2-onder-1 kap
196
350
251
Vrijstaand
187
266
301
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
101
119
105
29
27
36
2-onder-1 kap
8
12
7
Vrijstaand
6
10
15
Appartement
1.388
1.402
1.239
Appartement
142
173
189
Totaal
1.532
1.570
1.402
Totaal
146
188
197
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Hoekwoning
Looptijd transacties Soort woning
Soort woning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
103
103
77
Tussenwoning
349.533
366.850
360.056
95
113
74
Hoekwoning
362.841
340.950
343.000
2-onder-1 kap
106
127
289
2-onder-1 kap
472.500
446.333
442.444
Vrijstaand
123
284
126
Vrijstaand
743.780
767.602
742.001
Appartement
75
84
90
Appartement
246.995
239.257
238.672
Totaal
78
87
92
Totaal
275.380
266.266
263.110
Tussenwoning Hoekwoning
Soort woning
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 6
3E KWARTAAL 2012
REGIO AMSTERDAM Uitgelicht
Toelichting
Transactieprijzen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012
Het gemiddelde prijsniveau in Amsterdam is weer terug op dat van 2006 blijkt uit de grafiek. Het e prijshoogtepunt was overduidelijk in het 2 kwartaal 2008 en is daarna in 1 jaar tijd fors gedaald. Deze zelfde forse prijsdaling heeft zich afgelopen jaar ook weer voorgedaan. Dit betekent dat alle mensen die na 2006 een huis hebben gekocht en dit 100% hebben gefinancierd een gemiddelde restschuld hebben van al snel € 20.000,- € tot 30.000,-.
€ 290.000 € 270.000 € 250.000 € 230.000 € 210.000 € 190.000 € 170.000
Transactieaantallen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012
Regio- en contactinformatie
2500 1980
2103
2094
2000
1699 1555
1566
1570
1500 1000 500 0 2e 2e 2e 2e 2e 2e 2e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Het aantal transacties was tot 2008 ruim 2.000 woningen per kwartaal, na 2008 zit dit tegen de 1.600 woningen aan, een daling van bijna 25%. En dat al vier jaar achter elkaar. Voor de goede orde wordt vermeld dat dit alleen de bestaande bouw betreft. Tellen we hier de nieuwbouwverkoop bij op, dan is er sprake van een nog grotere daling van het aantal verkochte woningen.
De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 7
3E KWARTAAL 2012
REGIO HAARLEM De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
Het afgelopen kwartaal in Haarlem laat een sterke terugval in het aantal woningverkopen zien, wat heeft geleid tot een historisch verkoopdieptepunt van minder dan 300 woningen. Het verder opgelopen woningaanbod van inmiddels 2.400 woningen mag dan ook geen verbazing wekken. Opvallend is dat de looptijden van verkochte huizen licht dalend zijn in vergelijking met een kwartaal eerder. Dit komt omdat het nieuwste woningaanbod relatief snel is verkocht doordat juist die huizen scherp worden geprijsd. Scherp prijzen loont, zo blijkt hiermee.
Soort woning
Om deze woningmarkt op te schudden dienen alle verkopers die niet in hun (te hoge) vraagprijs kunnen zakken per direct de verkoop te stoppen. Dit heeft eenvoudigweg geen zin in deze marktomstandigheden.
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
275.710
269.875
268.250
Hoekwoning
308.444
273.750
273.333
2-onder-1 kap
705.000
559.500
816.000
2-onder-1 kap
Vrijstaand
Soort woning
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
584
661
694
Hoekwoning
175
214
210
50
52
45
1.047.000
625.000
310.000
Vrijstaand
Appartement
187.392
176.666
157.863
Appartement
Totaal
276.261
246.790
226.954
Totaal
Aantal transacties Soort woning
32
33
33
944
1.100
1.125
1.785
2.060
2.107
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
149
197
208
Hoekwoning
188
231
253
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
140
158
116
33
36
25
9
11
3
2-onder-1 kap
205
284
315
Tussenwoning
De stroperigheid van de Haarlemse woningmarkt wordt mede veroorzaakt door de nog steeds te hoge vraagprijzen: deze liggen gemiddeld ruim 18% boven de koopsom die kopers willen betalen.
Actueel aanbod
e
Hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand
Soort woning
9
5
1
Vrijstaand
212
289
320
Appartement
138
141
119
Appartement
186
256
262
Totaal
329
351
264
Totaal
174
235
246
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
72
121
68
Tussenwoning
287.950
298.556
296.500
112
65
86
Hoekwoning
372.500
370.300
374.667
2-onder-1 kap
85
92
194
Vrijstaand
78
254
17
Appartement
142
156
174
Totaal
106
128
110
Soort woning
2-onder-1 kap
601.900
621.700
616.700
1.113.400
974.667
1.016.700
Appartement
195.938
194.343
192.343
Totaal
273.879
271.874
268.828
Vrijstaand
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 8
3E KWARTAAL 2012
REGIO HAARLEM Uitgelicht
Toelichting
Transactieprijzen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012 255000
Haarlem is qua prijsontwikkeling enorm grillig op e basis van deze 2 kwartaal meetmomenten. Kijken e we naar de prijsontwikkeling van het 3 kwartaal 2011 en 2012, zie vorige tabellen, dan zien we een forse prijsdaling. Maar in ieder geval zijn de prijzen, op basis van deze grafiek, wel weer aanbeland op het niveau van 2007 in dezelfde periode.
250000
245000 240000 235000 230000 225000 2e 2e 2e 2e 2e 2e 2e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Transactieaantallen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012
Regio- en contactinformatie
700 599
600
594 539
500
400
380
359
327
351
300 200
De grafiek van transactieaantallen wijst uit dat het aantal verkochte huizen van 264 objecten e afgelopen kwartaal (3 kwartaal 2012) echt heel laag is. Maar vanaf 2008 zijn de aantallen verkopen aan het Spaarne sowieso enorm gedaald. Vier schrale jaren worden hier duidelijk getoond.
De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant:
100 0 2e 2e 2e 2e 2e 2e 2e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 9
REGIO HAARLEMMERMEER HAARLEM 2012 De actuele cijfers toegelicht
3E1EKWARTAAL KWARTAAL2012 Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
Ook in de Haarlemmermeer is het aantal woningverkopen drastisch afgenomen. Het vertrouwen onder de mensen die in deze regio een huis willen kopen is blijkbaar enorm laag. Slechts enkelen durven de stap te zetten en hier een huis te kopen. Wanneer we de vraagprijzen en transactieprijzen onder de loep nemen van de tussen- en hoekwoningen en de appartementen, dan is de verhouding van zeker de appartementen best wel realistisch met zo’n 10% verschil. Terwijl het aantal appartementenverkopen in één jaar tijd is gehalveerd. Blijkbaar is hier meer aan de hand. De economische dynamiek speelt hierbij een rol, zo denken wij. Die is namelijk compleet anders dan die bijvoorbeeld in Amsterdam en Haarlem.
Soort woning
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
234.389
232.118
229.475
Hoekwoning
254.025
234.270
260.250
2-onder-1 kap
359.967
354.861
Vrijstaand
455.750
Appartement
188.962
Totaal
253.994
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
576
575
620
Hoekwoning
298
323
330
315.833
2-onder-1 kap
280
322
317
426.875
368.000
Vrijstaand
342
345
346
166.256
171.591
Appartement
424
447
485
241.158
243.523
Totaal
1.920
2.012
2.098
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
Soort woning
121
124
83
Tussenwoning
168
242
213
Hoekwoning
48
56
42
Hoekwoning
226
300
277
2-onder-1 kap
39
29
29
2-onder-1 kap
229
277
306
Vrijstaand
20
14
14
Vrijstaand
307
385
380
Appartement
87
57
42
Appartement
212
289
269
315
280
210
Totaal
218
292
277
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Totaal
Naast scherpe vraagprijzen is het voor de Haarlemmermeerse woningmarkt dus van extra belang dat de Nederlandse economie weer aantrekt, zodat het vertrouwen hier terugkomt onder de huizenkopers. En dat is vervelend en frustrerend voor de verkopers, want dit is namelijk niet beïnvloedbaar.
Actueel aanbod
e
Looptijd transacties Soort woning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Soort woning
Tussenwoning
95
151
86
Tussenwoning
269.000
262.049
259.100
Hoekwoning
77
120
260
Hoekwoning
317.550
307.489
299.200
2-onder-1 kap
129
210
102
2-onder-1 kap
425.950
419.650
408.700
Vrijstaand
130
298
295
Vrijstaand
599.000
628.889
608.000
Appartement
138
152
212
Appartement
193.434
194.581
189.310
Totaal
110
280
157
Totaal
342.735
344.138
330.923
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 10
3E KWARTAAL 2012
REGIO HAARLEMMERMEER Uitgelicht
Toelichting
Transactieprijzen 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 € 215.000 € 205.000 € 195.000 € 185.000 € 175.000 € 165.000 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012
In de Haarlemmermeer zijn de prijzen hard onderuitgegaan vanaf 2008, met een opleving in 2010, en inmiddels ook ruim onder het prijsniveau van 2006 aanbeland. Het aantal hypotheken wat in deze regio “onder water” staat is nog fors hoger dan in Amsterdam en Haarlem. Dit bevordert de mobiliteit niet en is ook zorgwekkend voor de nabije toekomst van deze woningmarkt. Prijsstijgingen zijn namelijk voorlopig totaal niet aan de orde. Enige probate oplossing om het aantal transacties te doen stijgen is om versneld af te lossen of de restschuld meefinancieren, indien mogelijk door banken en overheid.
Transactieaantallen 2e kwartaal 2006 - 2e kwartaal 2012
Regio- en contactinformatie
700 600
Duidelijk zichtbaar is dat de terugloop van het aantal verkopen al is ingezet vanaf 2006. Maar vooral vanaf 2009 is de verkoopversobering constant, net zoals overigens in Haarlem en Amsterdam. Vier magere jaren zijn ook hier een feit.
500 400
300 200 100 0 2e 2e 2e 2e 2e 2e 2e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 11
3E KWARTAAL 2012 1
REGIO ZAANSTREEK De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
Het gemiddelde prijsniveau van € 182.000,- is gelijk e aan het 2 kwartaal van 2012. Dit duidt op een stabilisatie. Dit is ook terug te zien in de gemiddelde looptijd van de verkochte woningen, welke ook e gelijk is aan het 2 kwartaal, en het stabiele aantal woningen wat te koop staat. Het aantal transacties is lager dan in eerdere kwartalen, maar in lijn met het landelijk gemiddelde. De zorg ligt vooral nog in de lange verkooptijd van de onverkochte woningen en het grote verschil tussen de verkoop- en vraagprijs. Het aanbod zit behoorlijk vast in de bekende problemen als restschuld en verkopers die niet willen dalen met de prijs. De bovenstaande ontwikkelingen komen de Zaanse markt goed van pas. De scherpe prijs maakt het aantrekkelijk om te kopen en wanneer dit gepaard gaat met een verkleining van het aanbod dan zal dit leiden tot meer evenwicht. Hopelijk is dit geen ‘wishful thinking’ en zal de markt zich de komende maanden daadwerkelijk normaliseren. Veel zal afhangen van de uitkomst van de effecten van het regeerakkoord en de maatregelen die genomen gaan worden voor de woningmarkt. Hier valt pas begin volgend jaar wat van te zeggen.
Soort woning
Actueel aanbod
e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
196.625
177.611
185.075
Hoekwoning
220.425
195.950
201.625
2-onder-1 kap
218.050
182.645
Vrijstaand
346.857
Appartement
141.319
Totaal
199.050
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
479
437
434
Hoekwoning
276
262
267
174.550
2-onder-1 kap
213
226
221
226.889
217.889
Vrijstaand
251
273
261
146.078
145.560
Appartement
399
403
416
180.635
182.457
Totaal
1.618
1.601
1.599
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
Soort woning
100
101
89
Tussenwoning
175
288
287
Hoekwoning
50
58
41
Hoekwoning
180
295
325
2-onder-1 kap
26
32
29
2-onder-1 kap
204
334
335
Vrijstaand
15
23
28
Vrijstaand
226
382
442
Appartement
59
53
43
Appartement
263
338
328
250
267
230
Totaal
209
317
331
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Totaal Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Soort woning
94
160
126
Tussenwoning
217.389
214.389
210.050
Hoekwoning
109
162
100
Hoekwoning
235.700
238.150
225.500
2-onder-1 kap
150
148
308
2-onder-1 kap
246.667
248.250
248.167
Vrijstaand
143
155
204
Vrijstaand
399.278
417.889
421.100
Appartement
117
187
200
Appartement
168.308
158.361
156.365
Totaal
107
166
164
Totaal
241.216
245.043
239.651
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 12
3E KWARTAAL 2012
REGIO ZAANSTREEK Uitgelicht
Toelichting Transactieprijzen 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012
€ 215.000 € 210.000 € 205.000 € 200.000 € 195.000 € 190.000 € 185.000 € 180.000 € 175.000 € 170.000 € 165.000
De prijzen lijken te stabiliseren in Zaanstreek na een forse daling sinds uitbreken van de crisis. Mogelijk dat maatregelen uit het regeerakkoord nog weerslag hebben op de prijzen. Daarna stabilisatie optreden.
3e kwartaal 2008
3e kwartaal 2009
3e kwartaal 2010
3e kwartaal 2011
de het de zijn zal
3e kwartaal 2012
Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012
Onverkochte woningen staan 2 maal zo lang te koop als verkochte woningen. Een groot gat wat in het verleden veel dichter bij elkaar lag. Het huidige aanbod is te duur geprijsd en/of heeft te weinig kwaliteit. Kopers hebben het voor het zeggen en halen de krenten uit de pap.
350 Looptijd in dagen
300 250
200 150 100 50 0 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Looptijd verkochte woningen
Looptijd onverkochte woningen
Regio- en contactinformatie De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 13
3E KWARTAAL 2012
REGIO IJMOND De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
De afgelopen kwartalen leek de gemiddelde transactieprijs op de IJmondse markt redelijk e overeind te blijven, maar in het 3 kwartaal daalt e deze versneld, ten opzichte van het 3 kwartaal van 2011 met 12,4%. Dit is een sterkere daling dan de omliggende gemeentes en het landelijk gemiddelde. Verder ligt het aantal verkochte woningen onder het landelijk gemiddelde en staan de onverkochte woningen inmiddels ruim 10 maanden te koop. Een klein lichtpuntje is de afvlakking van de groei van het aantal te e koopstaande woningen. Deze is gelijk aan het 2 kwartaal van 2012. De IJmondse woningmarkt leek stabiel, maar is in het afgelopen kwartaal toch behoorlijk weggezakt. Dit is enerzijds gelegen in de onzekerheid rond de verkiezingen en anderzijds in het feit dat geen enkele markt ontkomt aan een correctie. Blijkbaar is deze correctie in de IJmond later gekomen dan in andere gebieden. Wat ons zorgen baart is het immer grote aanbod. Uit de looptijd van het aanbod is op te maken dat er nauwelijks beweging is. Veel verkopers kunnen blijkbaar niet omlaag met hun prijs, zoals ook blijkt uit de nog steeds hoge gemiddelde vraagprijs.
Soort woning
Actueel aanbod
e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
216.858
207.800
193.388
Hoekwoning
223.167
206.300
212.245
2-onder-1 kap
326.353
305.578
Vrijstaand
373.320
Appartement
160.450
Totaal
227.703
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
374
395
419
Hoekwoning
200
240
243
250.889
2-onder-1 kap
168
198
197
352.750
463.333
Vrijstaand
150
174
165
138.560
138.531
Appartement
525
609
589
211.104
202.389
Totaal
1.417
1.616
1.613
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
85
92
57
Tussenwoning
176
264
272
Hoekwoning
49
52
28
Hoekwoning
199
257
262
2-onder-1 kap
34
31
24
2-onder-1 kap
194
232
257
Vrijstaand
13
13
12
Vrijstaand
248
295
370
Appartement
62
56
59
Appartement
244
317
345
243
244
180
Totaal
213
283
307
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Totaal Looptijd transacties Soort woning
Soort woning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Soort woning
Tussenwoning
75
134
77
Tussenwoning
225.800
229.556
228.850
Hoekwoning
98
113
198
Hoekwoning
262.852
259.840
250.600
2-onder-1 kap
193
161
187
2-onder-1 kap
378.450
374.550
381.600
Vrijstaand
125
281
113
Vrijstaand
540.545
533.745
525.106
Appartement
134
165
201
Appartement
172.619
171.807
169.745
Totaal
110
143
154
Totaal
264.876
263.487
260.464
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 14
3E KWARTAAL 2012
REGIO IJMOND Uitgelicht
Toelichting
Transactieprijs versus vraagprijs 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 300000
275000 250000 225000 200000 175000 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Transactieprijzen (mediaan)
De transactieprijzen dalen aanzienlijk in de IJmond. Dit in tegenstelling tot de gemiddelde vraagprijs. Dit laatste impliceert dat er veel aanbod te duur is geprijsd en daardoor ook geen aftrek zal krijgen. Veel verkopers kunnen eenvoudigweg niet met hun prijs omlaag vanwege restschuld. De consequentie van dit verschil is dat er ogenschijnlijk wel veel te koop staat, maar dat er (te) weinig aanbod is wat aansluit bij de vraag. Hierdoor ontstaat er uiteindelijk een woningtekort.
Gemiddelde vraagprijzen
Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012
Regio- en contactinformatie
350 300
De gemiddelde verkooptijd van het aanbod is in een jaar tijd met 3 maanden gestegen, terwijl de verkooptijd van de verkochte woningen slechts met 1,5 maand toenam. Het is duidelijk dat er een grote voorraad woningen onverkocht blijft en de recent aangeboden en scherp geprijsde woningen door de markt worden opgepakt.
250 200 150 100 50 0 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Looptijd verkochte woningen
Looptijd onverkochte woningen
De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 15
3E KWARTAAL 2012
REGIO DUINSTREEK De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
Het gemiddelde transactieprijs niveau neemt een duikvlucht in de Duinstreek. In een jaar tijd is de prijs gedaald met circa 14%. Voor de woningmarkt in de Duinstreek is dit een zegen, zoals blijkt uit de parameters. Het aantal transacties daalt beperkt en de looptijd van de verkochte woningen is korter dan in de beste jaren. Met name startende kopers op de woningmarkt in de Duinstreek hebben nu meer kans. Het verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en de gemiddelde transactieprijs is extreem groot. In het aanbod zitten veel woningen in het hoge prijssegment waar nauwelijks markt voor bestaat.
Soort woning
Wij verwachten dat de markt in dit gebied blijft zoals deze nu is. Het aanbod zal groot blijven en de gemiddelde koopsom hoog. Er bestaat een risico dat het aanbod van goedkope- en middendure woningen zal afnemen doordat er steeds minder verkopers naar de markt gaan. Hierdoor komt er wederom druk aan de onderkant van de markt wat de prijs in dit segment zal opstuwen.
Actueel aanbod
e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
212.075
216.000
220.400
Hoekwoning
258.071
279.511
209.800
2-onder-1 kap
374.639
326.500
Vrijstaand
448.500
Appartement
181.462
Totaal
285.018
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
122
148
157
Hoekwoning
104
113
126
315.938
2-onder-1 kap
162
179
179
461.667
515.000
Vrijstaand
373
443
459
176.365
173.864
Appartement
253
296
298
280.445
253.676
Totaal
1.014
1.179
1.219
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
40
42
30
Tussenwoning
144
225
234
Hoekwoning
17
27
28
Hoekwoning
200
224
190
2-onder-1 kap
19
20
23
2-onder-1 kap
216
266
292
Vrijstaand
32
25
13
Vrijstaand
198
333
351
Appartement
39
23
34
Appartement
237
270
291
147
137
128
Totaal
201
283
298
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Totaal Looptijd transacties Soort woning
Soort woning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
95
132
57
Tussenwoning
249.400
254.400
249.444
Hoekwoning
53
145
76
Hoekwoning
291.700
280.333
287.700
2-onder-1 kap
Soort woning
92
235
200
2-onder-1 kap
381.950
379.778
377.300
Vrijstaand
133
106
249
Vrijstaand
626.111
597.222
596.200
Appartement
187
262
62
Appartement
209.054
223.339
232.609
Totaal
118
159
110
Totaal
405.335
397.664
398.059
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 16
3E KWARTAAL 2012
REGIO DUINSTREEK 413 Uitgelicht
Toelichting
Transactieprijs versus vraagprijs 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 475000 425000 375000 325000 275000 225000 175000 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Transactieprijzen (mediaan)
De transactieprijzen zijn aanzienlijk gedaald in de Duinstreek. Dit in tegenstelling tot de gemiddelde vraagprijs. Dit is in dit gebied niet alleen gelegen in het feit dat verkopers niet zakken met hun prijs, maar ook aan het grote aanbod van dure woningen. Naar deze woningen is nauwelijks vraag op dit moment. En de vraag is of dit nog terug gaat komen zoals voor 2008, wij denken van niet.
Gemiddelde vraagprijzen
Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012
Regio- en contactinformatie
350 300
De verkochte woningen staan in de Duinstreek zeer kort te koop, zeker voor deze tijd. De onverkochte woningen daarentegen staan bijna 3 keer zolang te koop. De te koopstaande woningen bestaan in dit gebied vooral uit dure woningen waar op dit moment nauwelijks vraag naar is.
250 200 150 100
50 0 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012 Looptijd verkochte woningen
Looptijd onverkochte woningen
De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 17
3E KWARTAAL 2012
REGIO HAL-GEBIED De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
De woningmarkt in het HAL-gebied laat tegenstrijdige cijfers zien. De gemiddelde transactieprijs is gelijk aan het vorige kwartaal en daalt beperkt ten opzichte van vorig jaar. Daarnaast is het aantal dagen dat een verkochte woning te koop staat kort en nauwelijks toegenomen. Het aantal transacties daarentegen is fors gedaald ten opzichte van vorig kwartaal en een jaar geleden. Tevens stijgt het aantal dagen dat onverkochte woningen te koop staan onverminderd door. Kortom, de markt is grillig en heeft nog even tijd nodig om stabiel te worden.
Soort woning
Op zich is het een goed teken dat woningen snel worden verkocht en de prijsontwikkeling stabiel is. Deze 2 factoren zijn belangrijk in de stabilisatie van de woningmarkt in het HAL-gebied. Dat het aantal transacties achterblijft is een algemeen marktbeeld. De zorg zit vooral in het grote aanbod en de lange looptijd van het aanbod. Een substantiĂŤle afname van deze factoren is noodzakelijk om tot stabilisatie te komen.
Tussenwoning
Actueel aanbod
e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
185.925
179.083
179.600
Hoekwoning
204.722
192.150
200.056
2-onder-1 kap
283.056
285.350
Vrijstaand
413.700
Appartement
152.837
Totaal
209.201
197.092
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
572
600
633
Hoekwoning
249
256
268
245.583
2-onder-1 kap
167
162
157
336.200
385.357
Vrijstaand
286
292
297
148.9531
143.905
Appartement
576
582
592
198.753
Totaal
1.850
1.892
1.947
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Soort woning
114
131
108
Tussenwoning
166
237
236
Hoekwoning
50
60
39
Hoekwoning
166
188
202
2-onder-1 kap
21
20
15
2-onder-1 kap
188
317
337
Vrijstaand
24
28
19
Vrijstaand
307
365
383
Appartement
61
66
39
Appartement
266
318
356
270
305
220
Totaal
217
282
296
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Totaal Looptijd transacties Soort woning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
100
89
115
Tussenwoning
199.650
199.500
199.000
97
94
144
Hoekwoning
229.889
237.200
229.500
2-onder-1 kap
183
183
256
2-onder-1 kap
305.444
323.700
324.500
Vrijstaand
231
198
183
Vrijstaand
449.300
445.600
441.300
Appartement
203
202
125
Appartement
174.005
164.219
162.743
Totaal
139
131
138
Totaal
247.223
245.319
241.299
Tussenwoning Hoekwoning
Soort woning
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 18
3E KWARTAAL 2012
REGIO HAL-GEBIED Uitgelicht
Toelichting
Aantal transacties afgelopen 10 kwartalen 400
e
Het aantal verkochte woningen is in het 3 kwartaal 2012 op een dieptepunt sinds het uitbreken van de crisis. Dit dieptepunt is met name gelegen met de grote onzekerheid in de markt omtrent o.a. hypotheekrenteaftrek. In de toekomst zal de grote hoeveelheid nieuwbouwwoningen een grote invloed hebben op de markt.
350 300 250 200 150 100 50 0 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012
Regio- en contactinformatie
Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 350
De verkooptijd van verkochte woningen is ruim 4 maanden. Voor onverkochte woningen staat een gemiddelde verkooptijd van 9 maanden. Een groot verschil en geeft duidelijk aan dat er iets moet gebeuren aan de voorraad onverkochte woningen. Dit zal vooral gaan om de vraagprijs en de kwaliteit.
Looptijd in dagen
300 250 200 150 100 50 0 3e kw 2008 3e kw 2009 3e kw 2010 3e kw 2011 3e kw 2012
Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
Looptijd verkochte woningen Looptijd onverkochte woningen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 19
3E KWARTAAL 2012
REGIO PURMEREND De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan)
De gemiddelde koopsom op de woningmarkt in Purmerend maakt een sterke daling door. Deze daalt met 18,5% ten opzichte van een jaar geleden, wel is de transactieprijs stabiel ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit is terug te zien in het aantal verkopen, want deze is stabiel ten opzichte van vorig kwartaal en vorig jaar, dit in tegenstelling tot de landelijke ontwikkeling. Het aanbod is groot, maar stabiel en de gemiddelde looptijd van verkochte woningen stijgt slechts licht. Allemaal lichtpuntjes. Wat ons zorgen baart is de lange verkooptijd van de onverkochte woningen: deze is in een jaar tijd met bijna 4½ maand toegenomen.
Soort woning
Hopelijk zijn deze cijfers een opmaat voor verdere stabilisatie van de woningmarkt in Purmerend. Hiervoor is het wel noodzakelijk dat de vraagprijzen verder dalen en het aanbod gaat afnemen.
Actueel aanbod
e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
201.333
179.139
169.925
Hoekwoning
201.825
198.000
181.800
2-onder-1 kap
307.033
250.375
342.500
2-onder-1 kap
Vrijstaand
517.500
335.000
370.000
Vrijstaand
78
73
72
Appartement
155.128
142.268
132.000
Appartement
247
233
234
Totaal
211.643
179.630
178.602
Totaal
816
822
820
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Tussenwoning
324
328
321
Hoekwoning
133
148
145
34
40
48
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
47
63
52
Tussenwoning
209
272
291
Hoekwoning
20
19
17
Hoekwoning
231
321
338
7
4
3
2-onder-1 kap
301
279
275
Vrijstaand
283
470
528
Appartement
225
380
402
Totaal
228
327
349
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal
5
5
7
21
28
33
100
119
112
Looptijd transacties Soort woning
Soort woning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
128
163
111
Tussenwoning
209.000
209.100
209.000
Hoekwoning
194
243
99
Hoekwoning
233.111
237.800
238.701
2-onder-1 kap
Soort woning
86
76
95
2-onder-1 kap
347.995
353.550
347.444
Vrijstaand
165
199
373
Vrijstaand
489.350
498.667
506.222
Appartement
120
207
199
Appartement
169.388
167.831
165.498
Totaal
137
180
152
Totaal
233.863
234.868
236.741
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 20
3E KWARTAAL 2012
REGIO PURMEREND Uitgelicht
Toelichting Transactieprijs versus vraagprijs 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012
300000
De transactieprijzen zijn voor het tweede achtereenvolgende kwartaal op een substantieel lager niveau dan 2011. Het lijkt erop dat hier een basis is gevonden voor de woningmarkt. Het is aan de verkopers van de te koopstaande woningen om de vraagprijs te laten dalen om aansluiting te vinden bij de markt. Hierdoor komt de markt verder in evenwicht.
275000 250000 225000 200000 175000 3e kwartaal 2008
3e kwartaal 2009
3e kwartaal 2010
Transactieprijzen (mediaan)
3e kwartaal 2011
3e kwartaal 2012
Gemiddelde vraagprijzen
Regio- en contactinformatie Looptijdontwikkeling transacties en aanbod 3e kwartaal 2008 - 3e kwartaal 2012 400 300 200
100 0 3e kwartaal 2008
3e kwartaal 2009
3e kwartaal 2010
3e kwartaal 2011
Looptijd verkochte woningen
3e kwartaal 2012
De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend. Onverkochte woningen staan bijna een jaar te koop in Purmerend! In 2008 was dit nog 4 maanden. Dit terwijl verkochte woningen het lukt om binnen 5 maanden verkocht te worden. De bulk onverkochte woningen zal sterk aangepast moeten worden aan de huidige markt om een kans te maken om verkocht te worden. Als dit niet lukt dan is het raadzaam om de markt te verlaten.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
Looptijd onverkochte woningen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 21
3E KWARTAAL 2012
REGIO HOORN De actuele cijfers toegelicht
Transacties
Aanbod
Transactieprijs (mediaan) e
De Hoornse woningmarkt is, na een slecht 2 e kwartaal, in het 3 kwartaal 2012 tot rust gekomen. In tegenstelling tot veel regio’s en het landelijk gemiddelde zijn er meer woningen verkocht en is de gemiddelde koopsom minder gedaald. Opvallend is ook dat het aanbod licht daalt. Wel is de looptijd van de te koopstaande woningen inmiddels bijna een jaar en sterk gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Veel sterker ook dan de looptijd van de verkochte woningen. Al met al is de markt in Hoorn dus in iets rustiger vaarwater terecht gekomen. Van een stabiele markt kunnen we helaas nog niet spreken.
Soort woning
Actueel aanbod
e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
175.575
161.350
165.778
Tussenwoning
Hoekwoning
211.208
177.125
190.625
Hoekwoning
2-onder-1 kap
240.000
240.500
241.875
2-onder-1 kap
Vrijstaand
418.000
182.000
465.000
Vrijstaand
79
89
85
Appartement
141.232
159.333
195.786
Appartement
123
165
152
Totaal
216.826
171.260
203.429
Totaal
535
606
570
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Aantal transacties Soort woning
Soort woning
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
162
182
173
98
98
89
73
72
71
Looptijd actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Tussenwoning
22
34
38
Tussenwoning
188
275
336
Hoekwoning
14
10
13
Hoekwoning
171
304
306
2-onder-1 kap
10
8
10
2-onder-1 kap
362
386
377
Vrijstaand
Soort woning
9
1
7
Vrijstaand
393
434
387
Appartement
14
9
18
Appartement
254
302
332
Totaal
69
62
86
Totaal
250
319
341
1-10-2011
1-7-2012
1-10-2012
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e
e
e
3 kw 2011
2 kw 2012
3 kw 2012
Soort woning
91
165
144
Tussenwoning
176.200
175.000
175.000
Hoekwoning
123
119
103
Hoekwoning
196.350
199.700
199.833
2-onder-1 kap
197
235
212
2-onder-1 kap
279.611
275.600
273.944
Vrijstaand
194
79
509
Vrijstaand
451.889
431.722
413.600
Appartement
286
214
236
Appartement
175.071
190.847
188.111
Totaal
154
163
189
Totaal
232.928
230.667
227.353
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 22
3E KWARTAAL 2012
REGIO HOORN Uitgelicht
Toelichting
Aantal transacties afgelopen 10 kwartalen 100 90
Het aantal transacties is eindelijk iets toegenomen. Blijkbaar zijn veel verkopers tot inkeer gekomen en bieden zij hun woning scherp aan. Wat ons betreft een goede ontwikkeling, want dit verkrapt de markt enigszins waardoor er meer evenwicht komt tussen kopers en verkopers.
80 70 60 50 40 30 20 10 0 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012
Actueel aanbod afgelopen 10 kwartalen 650
e
Het aanbod is met 5% gedaald sinds het 2 kwartaal van 2012. Dit is voor het eerst sinds jaren. Waarschijnlijk verlaten veel verkopers de markt en zijn er weinig toetreders. Dit, in combinatie met het hogere verkoopaantal, laat het aanbod dalen. Hopelijk zet deze trend zich door!
600 550 500 450 400 350 300 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012
Regio- en contactinformatie De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 23
KWARTAALTHEMA:
Grote groep voor langere tijd uit de markt
INLEIDING e Reeds in het 4 kwartaal van 2010 maakten wij melding van het toenemend aantal mensen dat hun eigen woning met een restschuld moesten verkopen. De afgelopen twee jaar is de prijsdaling versneld ingezet wat heeft geleid tot een groot aantal huishoudens waarvan de hypotheek inmiddels beduidend hoger is dan de waarde van de woning, naar schatting zijn dit er circa 800.000. Dit aantal neemt verder toe door de verder dalende huizenprijzen. Voor de betreffende huishoudens hoeft dit geen acuut probleem te zijn, tenzij er veranderingen optreden in de persoonlijke situatie zoals bijvoorbeeld echtscheiding, gezinsuitbreiding, werkloosheid en overlijden. Tevens heeft het oplopen van het aantal huishoudens met restschuld grote consequenties voor het functioneren van de koopwoningmarkt. In dit kwartaalthema gaan wij hier nader op in. PRIJSONTWIKKELING PER REGIO Amsterdam Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 279.075 251.750 278.250 268.222 270.889 309.667 336.111 280.350 352.167 326.600 236.556 215.222 199.080 289.853 284.750 277.500 254.556 241.200 282.278 297.900 289.750 279.392 322.833 294.890 232.444 215.011 206.470 197.000 193.000 192.075 205.000 210.000 244.833 228.615 230.201 235.514 218.605 201.573 186.455 217.815 210.000 210.000 209.048 217.061 227.375 262.050 239.322 243.157 250.165 227.121 215.190 199.051
Haarlem Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 204.201 220.000 220.000 227.750 235.889 258.590 275.172 285.556 263.167 261.789 253.361 268.250 248.131 271.701 246.250 260.000 269.389 268.500 306.875 298.651 289.675 300.125 296.425 319.778 273.333 252.833 137.609 143.500 152.500 158.111 164.878 169.889 182.183 182.447 185.785 182.524 178.344 157.863 146.023 171.983 173.500 185.000 214.699 220.685 232.845 249.993 238.007 238.930 243.982 243.657 226.954 209.932
Haarlemmermeer Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 200.401 215.000 216.000 222.500 228.150 235.111 242.175 252.650 241.944 238.100 237.944 229.475 212.264 254.117 261.375 260.500 241.150 242.389 256.195 275.800 280.200 262.972 241.889 244.050 260.250 240.731 149.747 154.000 156.000 170.056 167.639 180.400 184.550 183.076 175.517 179.067 175.230 171.591 158.722 204.201 215.000 222.750 238.846 253.688 265.854 282.617 265.132 244.117 263.552 245.227 243.523 225.259
Zaanstreek Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 173.571 185.000 187.500 186.900 206.450 215.300 216.944 213.700 196.611 211.222 194.250 185.075 171.194 195.125 185.000 190.000 209.750 202.925 238.389 223.472 205.500 237.889 198.917 210.611 201.625 186.503 123.088 137.000 138.000 144.889 147.139 137.300 152.056 155.535 166.713 139.961 136.463 145.560 134.643 173.118 174.750 178.000 190.315 196.568 206.744 218.866 201.453 207.013 189.046 196.418 182.457 168.773
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 24
IJmond Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 190.558 205.000 215.000 214.150 230.500 216.900 227.056 239.625 213.611 210.011 210.000 193.388 178.884 218.722 219.000 242.500 221.611 226.946 248.062 262.000 239.722 231.300 248.675 222.500 212.245 196.327 131.369 142.000 146.515 152.722 159.611 149.000 155.625 159.704 149.375 183.136 146.903 138.531 128.141 182.646 192.000 210.000 218.978 242.302 238.165 232.918 244.661 223.127 240.871 224.026 202.389 187.210
Duinstreek Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 199.664 221.250 218.000 227.222 237.661 252.091 255.600 239.450 231.000 206.925 223.833 220.400 203.870 258.201 274.000 291.250 273.000 276.194 281.000 315.850 272.889 281.071 238.167 248.800 209.800 194.065 163.361 181.750 170.000 173.333 186.100 198.944 196.167 189.063 196.627 170.247 184.307 173.864 160.824 250.714 248.750 245.000 302.763 324.145 348.468 326.119 325.385 284.184 288.800 289.608 253.676 234.650
HAL-gebied Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 162.000 170.000 165.000 164.750 178.139 184.910 195.000 186.353 192.556 188.700 179.550 179.600 166.130 191.382 197.000 198.000 189.833 215.225 209.889 220.000 216.722 207.200 217.389 202.125 200.056 185.052 117.642 132.500 137.500 132.567 139.000 157.760 158.833 158.778 154.110 155.683 146.867 143.905 133.112 162.000 172.000 175.000 183.369 208.339 206.442 216.438 209.001 205.268 214.572 197.898 198.753 183.847
Purmerend Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 179.750 183.500 180.725 193.100 209.010 206.700 211.778 203.400 207.139 186.167 169.925 157.181 206.125 210.000 192.972 214.125 208.600 227.489 206.228 216.150 196.600 203.333 181.800 168.165 143.000 137.500 138.690 148.778 156.778 164.278 155.511 164.571 161.644 133.473 132.000 122.100 180.000 182.000 192.098 206.703 216.925 221.946 208.546 212.090 213.465 190.766 178.602 165.207
Hoorn Soort woning Tussenwoning Hoekwoning Appartement Totaal
4e kw 2001 4e kw 2002 4e kw 2003 4e kw 2004 4e kw 2005 4e kw 2006 4e kw 2007 4e kw 2008 4e kw 2009 4e kw 2010 4e kw 2011 3e kw 2012 Prognose 2013 160.000 162.500 176.667 176.167 167.167 179.778 178.925 171.917 176.803 176.900 165.778 153.345 198.500 220.000 184.611 193.938 206.475 232.917 195.667 186.000 199.375 201.571 190.625 176.328 133.750 138.000 154.675 178.413 159.875 168.813 142.875 198.333 174.000 151.250 195.786 181.102 166.750 180.000 200.364 204.066 215.089 234.197 198.854 192.622 216.622 214.938 203.429 188.172
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 25
Uit de tabellen met de prijsontwikkeling sinds 2001 is op te maken dat de prijzen inmiddels weer terug zijn op het niveau van 2003 en 2004. Als we er van uit gaan dat de prijzen in 2013 nog eens met 7,5% dalen dan komen we terecht op het prijsniveau van begin deze eeuw. Met andere woorden, het is reëel te veronderstellen dat iedereen die een huis heeft verkocht na 2000 op dit huis geen waardeontwikkeling heeft gekend. Voor mensen die reeds een stap hebben gemaakt op de wooncarrière ladder is dit vaak geen probleem, want zij hebben de woning meestal niet volledig gefinancierd. Dit is anders bij mensen die hun eerste woning hebben gekocht. Over het algemeen hebben zij bij een bestaande woning circa 10% bijkomende kosten moeten betalen en bij een nieuwe woning circa 6%. Daarnaast was het in die tijd mogelijk om verbouwingen en/of inrichting mee te financieren. Dit leidde ertoe dat er 10%, tot soms wel 25%, boven de waarde van de woning werd gefinancierd. Kortom, de meeste mensen die na 2000 hun eerste woning kochten hebben een (grote) restschuld. CONSEQUENTIES VOOR DE WONINGMARKT Zoals gezegd is het voorgaande voor de betreffende huishoudens geen acuut probleem, mits er geen grote veranderingen optreden in hun persoonlijke situatie. Voor de woningmarkt is het echter wel een groot probleem. De snelle prijsstijgingen zorgde. voor een snelle waardeopbouw waarmee het mogelijk werd om door te stromen naar een duurdere woning. Overwaarde was een belangrijke pijler van de woningmarkt de laatste 2 decennia. De ontwikkelingen als omschreven in het vorige hoofdstuk slaan deze pijler volledig onder de woningmarkt weg. De mensen die hun eerste woning in de afgelopen 12 jaar hebben gekocht willen wel doorstromen, maar kunnen eenvoudigweg niet. Hierdoor is een grote groep doorstromers voor zeer lange tijd uit de markt en kunnen we zelfs spreken van een ‘verloren generatie’ doorstromers. Ontbreken van koperspubliek zal zich vooral wreken in het middendure- en dure segment. De vraag in deze segmenten zal voor een periode van 5 tot 10 jaar meer dan gehalveerd zijn ten opzichte van voor de crisis. NIEUWE GENERATIE DOORSTROMERS KOMT ER AAN Het is de verwachting dat vanaf januari 2013 alle maatregelen voor de woningmarkt in beeld zijn. De algemene voorspelling is dat dit eerst nog zal leiden tot een prijsdaling van de hiervoor ingeschatte 7,5%, waarna de markt stabiliseert en een nieuwe basis heeft. De kopers die vanaf 2013 hun eerste huis kopen doen dat op het laagste punt van de markt en zullen een hypotheek hebben die wordt afgelost. Hierdoor zullen ze snel, binnen een periode van circa 5 tot 10 jaar, overwaarde opbouwen. Dit, in combinatie met betere economische omstandigheden, gaat leiden een nieuwe generatie doorstromers die over een jaar of 5 naar de markt komen om een woning in het middendure- of dure segment te kopen. ADVIES Op basis van het voorgaande zijn wij van mening dat er voor de komende jaren weinig markt is voor woningen in het middendure- en dure segment. Deze markt komt echter wel terug! Het is daarom wenselijk om voor de middenlange- en lange termijn woningen te ontwikkelen voor deze markt en niet alles om te zetten naar woningen in het goedkope- en middensegment. Met name op goede locaties zijn wij van mening om vast te houden aan woningen voor dit segment. Kortom, laten we niet alleen naar de korte termijn kijken, want iets verder weg gloort er hoop aan de horizon voor onze tweekapper en vrijstaande woning!
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 26
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 27
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 28