Kuijs Reinder Kakes woningmarktanalyse Q4

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2

INHOUDSOPGAVE

Opvallende feiten

4

Onze actuele visie op de Noord-Hollandse woningmarkt

6

Duidelijke cijfers

7

Woningmarktanalyse per regio

8

Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn

8 10 12 14 16 18 20 22 24

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 3

OPVALLENDE FEITEN

Verhuisbehoefte in Amsterdam neemt toe

Stijging transacties in Haarlem maskeert werkelijke situatie

Spectaculaire opleving van woningverkoop in Haarlemmermeer

Oude verkoopaantallen herleven in Zaanstreek

Wederom sterke prijsdaling in de IJmond

Dure woning in Duinstreek veel verkocht

Verkoopprijzen kelderen in HAL-gebied

Woningen 12,5% goedkoper in Purmerend

Meer verkopen in Hoorn

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 4

ONZE ACTUELE VISIE OP DE NOORD-HOLLANDSE WONINGMARKT Het laatste kwartaal van 2012 laat duidelijk een piek in verkopen zien blijkt uit een overzichtelijk schema op de volgende pagina. Deze zogenaamde eindejaarsrally werd veroorzaakt door het einde van de onbeperkte hypotheekrente-aftrek per 1 januari 2013. Vele kopers wilden zodoende nog hun financiële slag slaan wat tot een opleving heeft geleid waar ook vele verkopers en makelaars erg blij mee waren. Maar de grote vraag die rest is vooral: en nu? Wat zijn de algemene vooruitzichten van de Noord-Hollandse koopwoningmarkt in 2013 met het nieuwe hypotheekrentebeleid?

Er zijn een aantal zaken die spelen. Allereerst is er sprake van twee grote obstakels op de woningmarkt. Ten eerste is daar de beperking van de leencapaciteit door de ‘Loan-to-Value’ en ‘Loan-to-Income’ principes. Kopers kunnen hierdoor veel minder lenen dan vroeger, dus ook veel minder betalen voor een huis. Vervolgens is een groot probleem de restschuld problematiek, waardoor verkopers niet een marktconforme vraagprijs kunnen hanteren. Deze twee obstakels zijn totaal tegenstrijdig aan elkaar, waardoor een breed marktevenwicht en doorstroming voorlopig niet aan de orde is.

Vele verhuisplannen worden zodoende noodgedwongen uitgesteld, wederom ook in 2013.

Hoewel de meeste mensen een voorkeur houden voor een koopwoning boven een huurwoning, zal het huren van een huis qua animo verder toenemen.

Mede ook omdat een verdere prijsdaling zeer waarschijnlijk is en mensen om die reden nu geen huis kopen. Een huis kopen doe je juist om aan vermogensopbouw te doen en niet om dit te laten verdampen. Dit impliceert wel dat er een enorm vraagarsenaal naar koopwoningen wordt opgebouwd.

Aangezien het substantieel stilvallen van de koopwoningmarkt enorme economische consequenties heeft voor Nederland, is het zaak deze grote latente koopvraag manifest te maken. Dat kan alleen als we de voornoemde twee grote obstakels uit de weg ruimen. We hebben hiervoor de volgende suggesties:    

Allereerst dient een hypothecaire financiering niet als confectie te worden aangeboden. Financieel maatwerk per koper moet weer mogen, binnen bepaalde restricties uiteraard. Overheid, banken en AFM zijn nu gewoon te ver doorgeslagen in de hypotheekbeoordelingen.

Er dient meer duidelijkheid te worden verschaft aan consumenten door banken, intermediairs en makelaars over restschuld en deze restschuld moet eenvoudig via een hypothecaire geldlening meegefinancierd kunnen worden tegen bijbehorende rentes.

Concurrentie hypotheekverstrekking laten toenemen door toetreding nieuwe aanbieders, zoals pensioenfondsen, een bank met het Deens model en crowd funding.

Massale, landelijke mediacampagne dat door de nieuwe hypotheekregels een huis niet duurder is per maand, maar juist weer échte vermogensopbouw betekent, precies waar het kopen van een huis voor is bedoeld. Met als conclusie dat men vooral daarom nu weer een huis moet kopen.

De overheid heeft een belangrijke rol hierbij in samenspraak met De Nederlandse Bank en de AFM. Het is zaak dat zij ingrijpen, want de koopwoningmarkt zakt alleen maar verder weg met nog meer restschuld tot gevolg. De schuldenberg wordt alsdan relatief alleen maar groter, aangezien de waarde van het onderpand wat er tegenover staat steeds minder waard wordt. Verder moeten de banken open gaan staan voor kwijtschelding van restschulden, het Griekse model zeg maar, om verdere hypotheekschade te voorkomen. Voordat het zover is zijn we wel weer even verder. Daarom voorzien wij weer een erg lastig jaar voor de verkoop van koopwoningen. Hopelijk denken de kopers er anders over na ‘onze’ mediacampagne……

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 5

DUIDELIJKE CIJFERS Hieronder hebben we overzichtelijk weergegeven wat er in 1 jaar tijd is gebeurd op de Noord-Hollandse woningmarkt qua prijsontwikkeling en aantal e transacties per regio. We hebben hierbij het 4 kwartaal 2012 vergeleken met die van hetzelfde kwartaal in 2011. In zijn algemeenheid kunnen we zeggen dat de prijzen substantieel afgelopen jaar zijn gedaald, maar het aantal transacties fors is toegenomen. Oorzaak: beperking rente-aftrek per 1 januari 2013.

Ook zijn er enkele uitzonderingen op dit gemiddelde beeld. Qua prijsontwikkeling laat bijvoorbeeld de regio Duinstreek een heel stabiel beeld zien. En hebben kopers in Haarlem, maar met name in de regio IJmond, zich niet laten verleiden tot een massale eindejaarsrally als we kijken naar de juist aldaar gedaalde aantal verkooptransacties. Zo blijkt maar weer dat elke woningmarkt een heel lokaal karakter heeft, mede gelet op de grote procentuele verschillen.

Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn

Mediane transactieprijs 4e kwartaal 2012

Mediane transactieprijs 4e kwartaal 2011

Verschil in %

€ 213.820 € 206.088 € 235.359 € 177.521 € 201.632 € 290.037 € 179.646 € 184.291 € 193.589

€ 227.121 € 243.657 € 245.227 € 196.418 € 224.026 € 289.608 € 197.898 € 190.766 € 214.938

-5,9% -15,4% -4,0% -9,6% -10,0% +0,15% -9,2% -3,4% -9,9%

Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn

Aantal transacties 4e kwartaal 2012

Aantal transacties 4e kwartaal 2011

Verschil in %

1.869 308 339 309 201 165 316 187 96

1.630 316 294 227 245 162 256 134 76

+14,7% -2,5% +15,3% +36,1% -18,0% +1,9% +23,4% +39,6% +26,3%

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 6

4E KWARTAAL 2012

REGIO AMSTERDAM De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

Het laatste kwartaal is er een duidelijke toename te zien van het aantal transacties. Ruim 35% huizen zijn er meer verkocht dan het vorige kwartaal en bijna 15% meer dan één jaar geleden. De mediane transactieprijs is de afgelopen vier kwartalen wel met 6% gedaald.

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

236.556

230.111

253.000

Tussenwoning

643

719

689

Hoekwoning

294.890

229.333

235.857

Hoekwoning

197

224

202

2-onder-1 kap

483.500

410.833

335.833

2-onder-1 kap

Vrijstaand

543.500

932.000

957.500

Vrijstaand

Ondanks dat er in vergelijking met het 4 kwartaal 2011 ruim 200 huizen meer zijn verkocht afgelopen kwartaal, is het opmerkelijk dat in dezelfde vergelijkingsperiode ook ruim 600 huizen meer te koop zijn gekomen.

Appartement

218.605

200.603

205.722

Totaal

227.121

214.442

213.820

Klaarblijkelijk willen nog meer mensen verhuizen dan één jaar geleden. Dit impliceert een grote, latente vraag die zich maar verder ophoopt.

Tussenwoning

e

De looptijden zijn, ondanks de toename van verkopen en daling van prijzen, verder opgelopen.

Het prijsevenwicht is nog niet bereikt kunnen we hieruit concluderen. Dit wordt ook bevestigd door het verschil van 17% tussen de mediane transactieprijs en de gemiddelde vraagprijs. Dit is een nog veel te groot verschil. Een verdere prijsdaling van gemiddeld 6% is een zeer realistische prognose voor 2013.

Soort woning

Actueel aanbod

e

Aantal transacties Soort woning

72

71

61

107

127

117

Appartement

5.765

6.700

6.344

Totaal

6.784

7.841

7.413

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

127

107

134

Hoekwoning

42

41

22

2-onder-1 kap

15

7

Vrijstaand

13

13

Appartement

1.433

1.216

Totaal

1.630

1.384

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

199

242

252

Hoekwoning

208

319

338

9

2-onder-1 kap

261

262

272

5

Vrijstaand

235

313

322

1.699

Appartement

166

195

213

1.869

Totaal

173

204

225

Looptijd transacties Soort woning

Soort woning

Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

97

85

136

Soort woning Tussenwoning

358.389

364.167

349.811

Hoekwoning

99

78

103

Hoekwoning

347.667

342.400

344.889

2-onder-1 kap

123

360

106

2-onder-1 kap

436.200

431.778

426.000

Vrijstaand

195

132

177

Vrijstaand

764.335

724.890

730.301

Appartement

72

93

92

Appartement

243.023

238.051

239.292

Totaal

77

95

98

Totaal

269.413

260.302

257.387

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 7

4E KWARTAAL 2012

REGIO AMSTERDAM Uitgelicht

Mediane transactieprijzen Amsterdam 4e kwartalen 2000-2012 € 275.000 € 250.000 € 225.000 € 200.000 € 175.000

Toelichting

Qua gemiddelde vraagprijs laat de onderste grafiek duidelijk zien dat de gemiddelde vraagprijs in Amsterdam weer is aanbeland op het niveau van ultimo 2000.

Tevens is duidelijk zichtbaar dat de mediane transactieprijzen anno nu op het niveau liggen van die per ultimo 2002. De restschuld problematiek valt hier goed uit te destilleren.

We zijn qua woningmarkt dus terug in de tijd geworpen, nog afgezien van de mindere verkoopaantallen.

Gemiddelde vraagprijzen Amsterdam 2002 t/m 2012 € 325.000 € 300.000 € 275.000

Maar opvallend is dat de mediane transactieprijzen, ondanks de zogenaamde crisis, gewoon toch nog een poosje zijn doorgestegen gek genoeg. De markt is blijkbaar met vertraging pas gaan corrigeren alsof er eerst nog niets aan de hand was. And the band played on…

Regio- en contactinformatie De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost.

€ 250.000 € 225.000

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 8

4E KWARTAAL 2012

REGIO HAARLEM De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

Er zijn flink veel huizen meer verkocht dan het vorige kwartaal. Ook hier heeft de eindejaarsrally zich duidelijk doen gelden. Dat is mooi nieuws in deze tijden. Toch zijn er in dezelfde periode iets meer huizen in de verkoop gekomen gelet op de, zij het beperkte, toename van het aanbod.

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

253.361

266.277

230.667

Hoekwoning

319.778

270.500

273.444

2-onder-1 kap

930.000

816.000

365.000

2-onder-1 kap

Vrijstaand

945.000

310.000

-

Verder heeft zich in Haarlem afgelopen jaar een sterke prijsdaling voorgedaan, zo wijzen deze cijfers duidelijk uit. Vreemd genoeg zijn de vraagprijzen niet in dezelfde vlucht naar beneden meegevlogen.

Appartement

178.344

160.900

159.128

Appartement

Totaal

243.657

222.715

206.088

Totaal

Gelet op de sterk oplopende looptijden, het oplopende aanbod en gemiddelde vraagprijzen die niet tot nauwelijks zakken, verwachten wij in Haarlem een moeizame start van de woningverkopen in 2013. Kopers willen blijkbaar nog niet tot koop overgaan, omdat verkopers hen maar niet met een verleidelijke vraagprijs tegemoet komen.

Tussenwoning

Zolang verkopers niet substantieel naar beneden willen bewegen qua vraagprijs, zullen de meeste koopgegadigden hun benen stil houden en blijft deze woningmarkt in een impasse.

Soort woning

Actueel aanbod

e

Aantal transacties Soort woning

Soort woning

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

596

701

726

Hoekwoning

177

212

211

54

46

48

Vrijstaand

29

35

34

931

1.153

1.157

1.787

2.147

2.176

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

175

217

247

Hoekwoning

195

264

285

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

127

109

139

33

24

27

4

2

7

2-onder-1 kap

231

300

242

Hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand

Soort woning

4

1

-

Vrijstaand

247

313

365

Appartement

148

124

135

Appartement

221

269

292

Totaal

316

260

308

Totaal

203

252

277

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

291.450

294.667

294.700

Hoekwoning

359.667

374.200

355.222

Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

98

84

124

Hoekwoning

152

91

85

2-onder-1 kap

120

194

273

Vrijstaand

164

17

-

Appartement

149

156

164

Totaal

130

115

142

Soort woning

2-onder-1 kap

604.450

608.100

606.222

1.019.222

996.889

924.500

Appartement

193.965

190.445

191.048

Totaal

269.865

266.427

263.755

Vrijstaand

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 9

4E KWARTAAL 2012

REGIO HAARLEM Uitgelicht

Mediane transactieprijzen Haarlem 4e kwartalen 2000-2012 € 275.000 € 250.000 € 225.000 € 200.000 € 175.000 € 150.000

Toelichting

De laatste twee jaar zijn de transactieprijzen in Haarlem hard gezakt, maar de vraagprijzen bewegen daar totaal niet in dezelfde orde in mee. Het grote opgelopen verschil tussen wat de verkopers vragen en de markt er klaarblijkelijk voor over heeft leidt logischerwijs tot een grote achteruitgang in transacties. e

Het mediane transactieniveau is het 4 kwartaal 2012 aanbeland op dat van hetzelfde kwartaal in 2003. Tussen de vraagprijzen van toen en nu zit echter een levensgroot verschil.

Het marktevenwicht is hier echt zoek. Dit correspondeert ook met ons schema op pagina 6, waar Haarlem er negatief uitspringt qua aantal transacties ten opzichte van de andere regio’s.

Gemiddelde vraagprijzen Haarlem 2002 t/m 2012 € 300.000 € 275.000 € 250.000

Regio- en contactinformatie De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem.

€ 225.000 € 200.000 € 175.000

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 10

REGIO HAARLEMMERMEER HAARLEM 2012 De actuele cijfers toegelicht

4E1EKWARTAAL KWARTAAL2012 Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan) e

Hoewel het 3 kwartaal qua woningverkopen abominabel slecht was, valt het moeilijk te ontkennen dat er sprake is van een spectaculaire stijging van het aantal verkopen in het laatste kwartaal. Als een feniks uit zijn as herrezen, zo lijkt het wel met deze woningmarkt. Ook ten opzichte e van het 4 kwartaal 2011 zijn er nu 15% meer huizenverkopen gerealiseerd.

Veelzeggende cijfers, vooral te wijten aan de eindsprint als gevolg van de beperking van de hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013. Anders kunnen we deze verkooppiek niet verklaren.

Wanneer we alle cijfers nader onder de loep nemen, dan is de mediane vraagprijs in deze regio wel iets gedaald, maar relatief beperkt en ook in dezelfde verhouding als de gemiddelde vraagprijs.

Verder lopen de looptijden maar verder op en bevindt zich het woningaanbod nog steeds boven de 2.000 woningen. Dit zijn geen positieve marktsignalen.

Het grootste aanbod betreft de tussenwoningen en daar is het absolute verschil tussen mediane transactieprijs en gemiddelde vraagprijs, met ruim € 40.000,- in het afgelopen kwartaal, nog veel te veel. Dit is bijna 20% van de marktwaarde. Als de vraagprijzen van met name de tussenwoningen met zo’n 8% omlaag gaan, komt de doorstroming hier weer op gang, zo is onze voorspelling.

Soort woning

Actueel aanbod

e

4 kw 2011

e

e

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

237.944

227.475

214.806

Tussenwoning

564

614

587

Hoekwoning

244.050

258.350

234.350

Hoekwoning

307

328

308

2-onder-1 kap

322.100

315.444

345.450

2-onder-1 kap

264

321

308

Vrijstaand

494.625

388.800

430.944

Vrijstaand

336

356

348

Appartement

175.230

170.967

175.274

Appartement

417

480

461

Totaal

245.227

241.048

235.359

Totaal

1.888

2.099

2.012

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Aantal transacties Soort woning

Looptijd actueel aanbod e

4 kw 2011

Tussenwoning

e

e

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

221

86

134

Tussenwoning

216

218

259

Hoekwoning

40

48

61

Hoekwoning

276

282

290

2-onder-1 kap

32

25

31

2-onder-1 kap

278

303

303

Vrijstaand

18

11

25

Vrijstaand

327

378

382

Appartement

83

46

88

Appartement

251

277

290

294

216

339

Totaal

259

280

298

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Totaal Looptijd transacties Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod

e

4 kw 2011

e

e

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

110

90

104

Tussenwoning

265.800

258.200

255.667

Hoekwoning

161

226

169

Hoekwoning

317.944

299.050

299.056

2-onder-1 kap

174

94

206

2-onder-1 kap

424.240

399.111

399.000

Vrijstaand

217

284

394

Vrijstaand

604.400

606.700

607.195

Appartement

121

184

182

Appartement

192.045

187.666

188.068

Totaal

133

150

162

Totaal

341.384

330.582

330.850

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 11

4E KWARTAAL 2012

REGIO HAARLEMMERMEER Uitgelicht

Toelichting

Mediane transactieprijzen Haarlemmermeer 4e kwartalen 2000-2012 € 275.000

Vanaf 2006 is de prijs van huizen in de Haarlemmermeer heel langzaam aan al gaan dalen met een duidelijke versnelling hierin vanaf 2010.

€ 250.000

Opmerkelijk in dit kader is dat vanaf 2007 tot 2009 de vraagprijzen hard zijn gestegen. Dit houdt eigenlijk geen pas met elkaar.

€ 225.000 € 200.000 € 175.000 4e 4e 4e 4e 4e 4e 4e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

Gemiddelde vraagprijzen Haarlemmermeer 2002 t/m 2012 € 325.000 € 300.000 € 275.000 € 250.000 € 225.000

Vanaf 2010 gaan de vraagprijsverlagingen vervolgens hand in hand met de daling van de transactieprijzen en zie je een duidelijke correlatie ontstaan. Waarbij de vraagprijzen harder dalen dan de transactieprijzen, wat heeft geleid tot een vraagprijsniveau wat nu is aanbeland op dat van 2001.

Deze neerwaartse prijsbewegingen zullen op een geven moment weer leiden tot een gezond marktevenwicht en de transacties zullen zodoende automatisch weer toenemen.

Regio- en contactinformatie De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 12

4E KWARTAAL 2012 1

REGIO ZAANSTREEK De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

Het gemiddelde prijsniveau van € 177.521,- is 9,6% lager dan een jaar geleden en 2,7% lager dan het e 3 kwartaal van 2012. Forse correcties, die groter zijn dan het landelijk gemiddelde. Het aantal verkochte woningen is in het laatste kwartaal zeer hoog, bijna gelijk aan het ‘pre-crisis’ tijdperk, en dit is terug te zien in het aantal te koopstaande woningen, wat terugloopt. Uit het oplopen van de looptijd van verkochte woningen en het teruglopen van de looptijd van de te koopstaande woningen is op te maken dat er het laatste kwartaal veel oude voorraad is verkocht. Een goede ontwikkeling is de daling van de gemiddelde vraagprijs, deze daalt gestaag.

De bovenstaande ontwikkelingen in de Zaanse markt zijn voor een groot deel toe te schrijven aan de eindejaarsrally in de woningmarkt vanwege het nieuwe fiscale regime in Nederland. Doordat de Zaanstreek veel aanbod kent in het lage prijssegment en met name starters nog wilden profiteren van het oude belastingregime is er zeer goed verkocht in dit gebied. Voor een deel zit hier ook de verklaring van de scherpe prijsdaling in opgesloten. Er zijn namelijk vooral woningen in het goedkope segment verkocht wat de gemiddelde verkoopprijs sterker doet dalen. Van alle regio’s hebben de verkopers in de Zaanstreek het meest geprofiteerd van de prijsdalingen.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

194.250

183.150

184.583

Hoekwoning

210.611

203.075

186.500

2-onder-1 kap

199.800

169.250

Vrijstaand

300.189

Appartement

136.463

Totaal

196.418

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

452

428

398

Hoekwoning

276

269

256

187.722

2-onder-1 kap

214

226

223

231.300

280.361

Vrijstaand

256

265

263

143.000

125.440

Appartement

392

424

441

182.850

177.521

Totaal

1.590

1.612

1.581

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Aantal transacties Soort woning

Soort woning

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

92

88

131

Tussenwoning

221

298

293

Hoekwoning

39

44

52

Hoekwoning

211

328

297

2-onder-1 kap

22

28

25

2-onder-1 kap

256

334

309

Vrijstaand

23

26

23

Vrijstaand

293

443

437

Appartement

51

42

78

Appartement

291

345

272

227

228

309

Totaal

254

340

314

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Totaal Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning

Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

72

124

112

Tussenwoning

210.100

209.100

208.167

Hoekwoning

114

123

110

Hoekwoning

234.450

224.944

225.000

2-onder-1 kap

100

271

313

2-onder-1 kap

249.175

240.475

227.389

Vrijstaand

240

232

242

Vrijstaand

409.050

423.778

426.111

Appartement

114

165

144

Appartement

164.226

155.323

150.485

Totaal

112

159

153

Totaal

241.577

238.782

235.426

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 13

4E KWARTAAL 2012

REGIO ZAANSTREEK Uitgelicht

Toelichting

Transactieprijsontwikkeling Zaanstreek 4e kwartalen 2008-2012 € 220.000 € 210.000 € 200.000 € 190.000 € 180.000 € 170.000

De prijzen zijn aanzienlijk gedaald in de Zaanstreek sinds het uitbreken van de crisis.

Dit is mede de reden van het grote aantal transacties in dit gebied. Er zijn weinig regio’s rond Amsterdam met dit lage prijsniveau. Dit zou voor de Amsterdamse woningmarkt aanleiding moeten geven om zich richting de Zaanstreek te begeven.

€ 160.000 4e kwartaal 2008

4e kwartaal 2009

4e kwartaal 2010

4e kwartaal 2011

4e kwartaal 2012

Aantal transacties Zaanstreek 4e kwartalen 2008-2012 350 300 250 200 150 100 50 0

Regio- en contactinformatie 283

271

309

289 227

4e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 2008 2009 2010 2011 2012

Het aantal verkochte woningen in de Zaanstreek is bijna op het pre-crisisniveau. Dit wordt (uiteraard) met name veroorzaakt door het op handen zijnde nieuwe belastingregime.

Anderzijds is het prijsniveau voor een regio zo dicht tegen de hoofdstad aan zeer laag en dit biedt perspectief voor veel woningzoekers die in andere regio’s niet kunnen slagen.

De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 14

4E KWARTAAL 2012

REGIO IJMOND De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

Het afgelopen kwartaal daalde de gemiddelde transactieprijs op de IJmondse markt redelijk e versneld, sinds het 4 kwartaal van 2011 met 12,4%. In het laatste kwartaal van 2012 is de koopsom gelijk gebleven. Verder is het marktbeeld stabiel.

Het aantal verkopen is toegenomen door de eindejaarsrally en verder zijn de parameters in lijn met de voorgaande kwartalen. Dit geldt ook voor de gemiddelde vraagprijs. Dit is tegenstrijdig ten opzichte van de gemiddelde koopsom, welke sterk is gedaald.

Naast het feit dat de gemiddelde vraagprijs nauwelijks daalt, loopt de verkooptijd van de te koopstaande woningen in 1 jaar met 99 dagen op.

Hieruit is op te maken dat het aanbod sterk verouderd en nauwelijks nog verkoopbaar is. De verkoopprijzen moeten naar beneden en de woningen moeten naar een hoger kwaliteitsniveau worden gebracht. Als verkoper niets kunnen of willen, dan is ons advies om de markt te verlaten.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

210.000

196.713

199.289

Hoekwoning

222.500

199.611

201.222

2-onder-1 kap

328.650

233.667

Vrijstaand

487.800

Appartement

146.903

Totaal

224.026

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

382

410

438

Hoekwoning

215

238

242

328.650

2-onder-1 kap

177

201

211

443.750

359.167

Vrijstaand

146

163

159

135.083

137.438

Appartement

537

605

600

199.944

201.632

Totaal

1.457

1.617

1.650

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Aantal transacties Soort woning

Soort woning

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

94

72

98

Tussenwoning

198

278

269

Hoekwoning

43

37

58

Hoekwoning

200

265

297

2-onder-1 kap

30

23

27

2-onder-1 kap

208

256

289

Vrijstaand

13

12

12

Vrijstaand

276

350

372

Appartement

65

53

77

Appartement

271

349

398

245

197

272

Totaal

235

308

334

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Totaal Looptijd transacties Soort woning

Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

4 kw 2011

e

e

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

112

79

132

Tussenwoning

224.390

225.000

224.950

Hoekwoning

149

201

140

Hoekwoning

258.322

250.000

256.050

2-onder-1 kap

169

171

141

2-onder-1 kap

367.111

370.222

376.333

Vrijstaand

219

188

361

Vrijstaand

537.145

522.272

503.611

Appartement

196

187

207

Appartement

172.100

167.268

169.610

Totaal

156

148

165

Totaal

260.436

255.835

256.231

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 15

4E KWARTAAL 2012

REGIO IJMOND Uitgelicht

Toelichting

Gemiddelde vraagprijzen IJmond 2008-2012

De gemiddelde vraagprijs daalt niet in gelijke tred met de gemiddelde koopsom. Verkopers zijn niet in staat om hun prijs te laten dalen en daardoor zijn hun woningen onverkoopbaar.

Stoppen of een goed gesprek met de bank zou een oplossing kunnen zijn en wij adviseren verkopers dan ook om pro-actief te zijn en in actie te komen, want blijven hangen in het verleden biedt geen uitkomst.

€ 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000

€ 220.000

Mediane transactieprijzen IJmond 2008-2012 Regio- en contactinformatie

€ 260.000

De gemiddelde verkoopprijs daalt behoorlijk sinds het uitbreken van de crisis. Een onvermijdelijke ontwikkeling welke naar onze mening in dit gebied zich nog zal doorzetten. Dit gemiddelde sluit nog niet aan bij de financieringsmogelijkheden van de gemiddelde koper, welke sinds 1 januari 2013 weer met 7% is gedaald.

€ 240.000

€ 220.000 € 200.000 € 180.000 € 160.000

2008

2009

2010

2011

2012

De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 16

4E KWARTAAL 2012

REGIO DUINSTREEK De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

Het gemiddelde transactieprijsniveau beweegt zich e in deze regio als een jojo. Waar in het 3 kwartaal 2012 de prijzen een duikvlucht namen zien we nu dat de prijzen weer terug zijn op het niveau van een jaar eerder. Deze grote fluctuatie is vooral gelegen in welk type woning verkocht wordt in een bepaald kwartaal.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

223.833

216.889

225.850

Hoekwoning

248.800

219.750

237.800

2-onder-1 kap

337.550

332.778

Vrijstaand

438.333

Appartement

184.307

Opvallend is dat er in het laatste kwartaal veel dure woningen zijn verkocht en dan met name vrijstaande woningen. Blijkbaar kiezen veel verkopers eieren voor hun geld en nemen zij hun verlies.

Totaal

289.608

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

134

155

148

Hoekwoning

101

121

121

296.435

2-onder-1 kap

168

182

168

372.429

441.850

Vrijstaand

368

473

448

165.678

177.684

Appartement

251

311

318

245.852

290.037

Totaal

1.022

1.242

1.203

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Vaak zijn verkopers van deze woningen hiertoe in staat omdat er weinig hypotheek rust op de woning.

Wat betreft de andere parameters is op te merken dat hier weinig beweging in zit. Het enige lichtpuntje is de daling van de looptijd van verkochte woningen. Goed aanbod met een scherpe prijs is binnen 4 maanden te verkopen.

Aantal transacties Soort woning

Soort woning

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

35

27

40

Tussenwoning

143

230

264

Hoekwoning

32

30

30

Hoekwoning

226

188

230

2-onder-1 kap

22

21

26

2-onder-1 kap

245

293

333

Vrijstaand

39

15

45

Vrijstaand

247

352

385

Appartement

34

29

24

Appartement

268

299

315

162

122

165

Totaal

236

301

330

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Totaal Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning

Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

60

74

116

Tussenwoning

248.050

249.056

244.322

Hoekwoning

108

70

120

Hoekwoning

280.778

286.500

295.389

2-onder-1 kap

185

175

161

2-onder-1 kap

259.050

373.700

373.556

Vrijstaand

213

176

155

Vrijstaand

598.850

595.667

596.389

Appartement

212

62

138

Appartement

215.145

228.013

224.631

Totaal

145

102

138

Totaal

388.098

396.951

392.856

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 17

4E KWARTAAL 2012

REGIO DUINSTREEK 413 Uitgelicht

Toelichting

Gemiddelde vraagprijzen Duinstreek 2008-2012 De gemiddelde vraagprijs wil maar niet dalen in de Duinstreek en is met een gemiddelde van bijna € 400.000,- veel te hoog ten opzichte van wat de kopers aan kunnen. Wij denken dat veel mensen in dit gebied wel kunnen dalen met de prijs, maar blijven vasthouden aan het oude niveau. Dit leidt ertoe dat veel woningen inmiddels onverkoopbaar zijn.

450000 440000 430000 420000 410000 400000 390000 380000 370000

Regio- en contactinformatie

360000 39448

39814

40179

40544

40909

41275

De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 18

4E KWARTAAL 2012

REGIO HAL-GEBIED De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

De gemiddelde transactieprijs in het HAL-gebied is e aanzienlijk gedaald in het 4 kwartaal van 2012.

Daarnaast zijn er beduidend meer woningen verkocht dan de voorgaande kwartalen, wat overigens in lijn is met de andere regio’s.

Enigszins hoopgevend is de lichte daling van de looptijd van de verkochte woningen. Helaas neemt de looptijd van de onverkochte woningen nog steeds toe.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

179.550

177.950

168.111

Hoekwoning

202.125

205.389

169.900

2-onder-1 kap

275.778

257.222

Vrijstaand

385.833

Appartement

146.867

Totaal

197.898

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

571

621

578

Hoekwoning

246

271

283

259.200

2-onder-1 kap

157

156

163

347.750

324.444

Vrijstaand

281

302

292

145.113

139.192

Appartement

564

612

593

198.262

179.646

Totaal

1.819

1.962

1.909

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Aantal transacties

De ontwikkeling van de gemiddelde vraagprijs volgt de prijsdaling nauwelijks en is vrijwel gelijk aan een jaar eerder. Het is dan ook de vraag of het huidige aanbod met deze gemiddelde vraagprijs überhaupt nog een kans maakt op een verkoopresultaat.

Soort woning

Soort woning

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

Soort woning

122

114

168

Tussenwoning

207

242

287

Hoekwoning

56

43

47

Hoekwoning

199

210

257

2-onder-1 kap

19

19

14

2-onder-1 kap

230

338

287

Vrijstaand

14

20

25

Vrijstaand

311

378

335

Appartement

45

40

62

Appartement

291

357

382

256

236

316

Totaal

249

299

318

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Totaal Looptijd transacties Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

Tussenwoning

125

116

113

Tussenwoning

199.000

197.611

198.667

Hoekwoning

100

149

111

Hoekwoning

233.250

225.889

222.333

2-onder-1 kap

205

277

129

2-onder-1 kap

303.833

321.000

303.278

Vrijstaand

380

179

217

Vrijstaand

434.778

431.700

429.667

Appartement

223

147

218

Appartement

169.683

160.856

163.135

Totaal

154

144

140

Totaal

242.675

237.517

237.743

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 19

4E KWARTAAL 2012

REGIO HAL-GEBIED Uitgelicht

Gemiddelde vraagprijzen HAL-gebied 2008-2012 € 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000

Toelichting

De vraagprijzen dalen nauwelijks sinds 2008.

Dit is voor een groot gedeelte de reden dat woningen niet verkocht worden. Hierdoor is het aanbod enorm en de looptijd van de onverkochte woningen ruim 10 maanden. Voor veel verkopers is een prijsdaling helaas niet mogelijk door een te hoge hypotheek.

Voorlopig zit er voor deze groep niks anders op dan te blijven wonen in het huidige huis.

Mocht er onverhoopt al iets anders zijn aangekocht dan zijn wij van mening dat er in overleg met de bank een oplossing gezocht moet worden.

Looptijd verkochte woningen HALgebied 2008-2012

1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 2e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 4e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 2e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 4e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 2e kwartaal 2011 3e kwartaal 2011 4e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 2e kwartaal 2012 3e kwartaal 2012 4e kwartaal 2012

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Regio- en contactinformatie De gemiddelde looptijd van de verkochte woningen is in dit gebied nog steeds alleszins acceptabel en daalt recent ook nog licht. Dit geeft aan dat goede woningen met een reële vraagprijs nog steeds voldoende kansen hebben binnen de huidige marktomstandigheden. Helaas is het voor lang niet alle verkopers weggelegd om hun prijs te laten dalen en/of hun woning verkoopklaar te maken.

Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 20

4E KWARTAAL 2012

REGIO PURMEREND De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan)

De gemiddelde koopsom op de woningmarkt in e Purmerend herstelt zich iets ten opzichte van het 3 kwartaal en is maar beperkt gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Ook deze markt profiteert flink van de eindejaarsrally: het aantal verkopen is e bijna 30% hoger dan in het 4 kwartaal van 2011.

Verder valt op dat het aantal te koopstaande woningen licht daalt. De looptijd van de te koopstaande woningen is, met een gemiddelde van bijna 12½ maand, zeer zorgelijk. Dit wordt mede ingegeven door de beperkte concessiebereidheid van de verkopers, aangezien de vraagprijzen nauwelijks dalen.

Al met al heeft de woningmarkt in Purmerend nog geen stabiel beeld. Het is afwachten wat de komende maanden gaan brengen onder het nieuwe belastingregime.

Soort woning

Actueel aanbod

e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

186.167

171.500

177.525

Hoekwoning

203.333

187.460

202.875

2-onder-1 kap

237.000

325.000

267.500

2-onder-1 kap

Vrijstaand

410.000

370.000

381.167

Vrijstaand

72

72

67

Appartement

133.473

130.869

124.543

Appartement

241

236

231

Totaal

190.766

177.475

184.291

Totaal

811

819

779

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Aantal transacties Soort woning

Soort woning

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Tussenwoning

314

318

306

Hoekwoning

144

144

130

40

49

45

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

67

49

88

Tussenwoning

247

308

307

Hoekwoning

21

20

34

Hoekwoning

291

359

393

4

3

10

2-onder-1 kap

273

266

196

Vrijstaand

345

512

588

Appartement

291

418

431

Totaal

277

360

379

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Totaal

5

5

9

37

32

46

134

109

187

Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning

Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

86

120

140

Tussenwoning

208.500

206.600

205.750

Hoekwoning

114

120

137

Hoekwoning

237.250

239.701

235.350

2-onder-1 kap

221

75

184

2-onder-1 kap

362.545

342.333

345.600

Vrijstaand

285

373

177

Vrijstaand

475.900

503.100

506.889

Appartement

107

189

145

Appartement

163.877

165.166

163.633

Totaal

111

153

144

Totaal

233.105

235.540

232.368

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 21

4E KWARTAAL 2012

REGIO PURMEREND Uitgelicht

Toelichting

Gemiddelde vraagprijzen Purmerend 2008-2012 € 300.000 € 280.000 € 260.000 € 240.000

De gemiddelde vraagprijs daalt te traag ten opzichte van de marktontwikkelingen. Veel verkopers kunnen niet dalen vanwege een te hoge hypotheekschuld. Dit leidt er toe dat woningen onverkoopbaar worden. Naar onze mening zouden mensen, die geen noodzaak hebben bij verkoop, de markt moeten verlaten.

€ 220.000

Looptijd in dagen

Looptijdontwikkeling te koopstaande woningen Purmerend 2008-2012 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Regio- en contactinformatie De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend.

De te koopstaande woningen blijven te koop staan, zo blijkt uit de alsmaar oplopende looptijd van de onverkochte woningen. Veel verkopers willen en/of kunnen niet dalen met de vraagprijs.

Dit leidt ertoe dat woningen inmiddels onverkoopbaar zijn.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 22

4E KWARTAAL 2012

REGIO HOORN De actuele cijfers toegelicht

Transacties

Aanbod

Transactieprijs (mediaan) e

De Hoornse woningmarkt profiteert in het 4 kwartaal van het op handen zijnde nieuwe belastingregime. Het aantal transacties is sterk toegenomen ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een jaar eerder. Neemt niet weg dat er in de andere parameters nauwelijks sprake is van verbetering. De looptijd van het aanbod blijft oplopen en het aantal te koopstaande woningen neemt niet af.

Soort woning

Een klein lichtpuntje is de daling van de gemiddelde vraagprijs. Het is duidelijk dat verkopers eieren voor hun geld kiezen. Dit laatste is af te lezen in de daling van de gemiddelde transactieprijs.

Aantal transacties

Actueel aanbod

e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

176.900

166.111

162.000

Tussenwoning

Hoekwoning

201.571

184.800

178.500

Hoekwoning

2-onder-1 kap

252.833

247.500

229.000

2-onder-1 kap

Vrijstaand

376.875

412.500

320.000

Vrijstaand

74

84

83

Appartement

151.250

200.515

226.136

Appartement

129

156

148

Totaal

214.938

202.353

193.589

Totaal

536

571

568

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Soort woning

Soort woning

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

171

173

180

90

89

95

72

69

62

Looptijd actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Tussenwoning

26

31

41

Tussenwoning

226

343

324

Hoekwoning

17

13

16

Hoekwoning

253

305

268

2-onder-1 kap

12

9

16

2-onder-1 kap

334

377

396

Vrijstaand

10

6

10

Vrijstaand

349

387

437

Appartement

11

17

13

Appartement

292

341

403

Totaal

76

76

96

Totaal

280

345

353

1-1-2012

1-10-2012

1-1-2013

Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning

Soort woning

Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod e

e

e

4 kw 2011

3 kw 2012

4 kw 2012

Soort woning

97

138

150

Tussenwoning

175.000

175.000

174.833

Hoekwoning

108

155

203

Hoekwoning

198.050

199.611

197.650

2-onder-1 kap

177

235

166

2-onder-1 kap

274.600

276.778

272.889

Vrijstaand

513

602

113

Vrijstaand

441.050

420.800

420.667

Appartement

205

229

229

Appartement

174.776

187.833

182.332

Totaal

177

206

165

Totaal

227.239

228.460

224.291

Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 23

4E KWARTAAL 2012

REGIO HOORN Uitgelicht

Toelichting

Looptijd in dagen

Looptijdontwikkeling te koopstaande woningen Hoorn 2008-2012 De looptijd van de te koopstaande woningen blijft oplopen. Ook de voorraad van vrijwel onverkoopbare woningen blijft oplopen. Gezien de daling van de gemiddelde vraagprijs zijn verkopers wel bereid tot concessies, echter blijkt dit nog niet voldoende te zijn.

350 300 250 200 150 100 50 0

Mediane transactieprijzen Hoorn 2008-2012

De gemiddelde koopsom daalt wel in Hoorn. De vraag is echter of de daling voldoende is om weer tot een gezonde markt te komen. Op zich een gekke vraag, want feitelijk is een prijsdaling niet gewenst. Wij denken dat dit wel noodzakelijk is, want de huidige gemiddelde koopsom is te hoog om aan te sluiten bij de financieringsmogelijkheden van de gemiddelde huizenkoper.

€ 260.000 € 240.000 € 220.000 € 200.000 € 180.000

€ 160.000 4e kwartaal 2008

4e kwartaal 2009

4e kwartaal 2010

4e kwartaal 2011

4e kwartaal 2012

Regio- en contactinformatie De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn.

Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 © Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 24

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 25

Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012 Š Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 26