2E KWARTAAL 2013
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 2
Wat is WoningMarktConsultancy? Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling.
De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio’s Amsterdam, Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
Haarlem
en
Voor de regio’s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T 075 – 612 64 00 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden. W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T 075 – 635 35 91 M 06 – 13 363 537 E williamsmit@krk.nl
Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen.
Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging!
Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 3
Inhoudsopgave
Onze visie op de huidige woningmarkt
5
Vergelijking looptijden Noord-Holland 2008-2013
6
Woningmarktanalyse per regio
7
Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn
7 9 11 13 15 17 19 21 23
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 4
Onze visie op de huidige woningmarkt
Het afgelopen kwartaal zijn er beduidend minder huizen verkocht dan in dezelfde periode een jaar geleden. Dat is geen fijn gegeven voor iedereen werkzaam in het vastgoed, maar het is wel de realiteit. Het kopen van een huis is qua populariteit helaas nog steeds niet echt teruggekeerd. Maar het aantal verkopen is daarentegen ook niet verder gedaald sinds het 1e kwartaal van dit jaar. Verder lijkt het aanbod over de gehele linie niet verder op te lopen en daalt deze zelfs in enkele regio’s. Dit komt doordat potentiële verkopers een afwachtende houding aannemen. Tevens worden er de nodige verkoopopdrachten ingetrokken. Een ander element in deze stabilisatie van het aanbod komt omdat er ook veel mensen zijn die financieel wel verantwoord zouden kunnen doorstromen, maar dit vanwege de onzekerheid toch nog niet doen. Tot slot signaleren we een langzame daling van de mediane transactieprijzen, wat op zich weer gunstig is voor het broodnodige herstel. Dit zijn de meest opvallende feiten uit deze Noord-Hollandse woningmarktcijfers van het 2e kwartaal 2013. Maar wat brengt de toekomst ons met deze gegevens? Wij zijn van mening dat er een latente doch zeer grote opgestapelde vraag naar koopwoningen aanwezig is. Deze vraag zal zich vanaf 2014 steeds meer concreet manifesteren. Het gebrek aan nieuwbouwproductie en de groei van het aantal huishoudens geeft namelijk steeds meer druk op bestaande koopwoningen. Zeker in een economisch sterk gebied als Noord-Holland. Dit wordt ook nog eens sterk in de hand gewerkt door de oplopende huurprijzen als gevolg van ingrijpen door de regering in de geliberaliseerde huursector. Daarnaast zorgen de zeer lage hypotheekrente en de sterk gedaalde huizenprijzen voor een goede betaalbaarheid van koopwoningen versus de maandlasten van huurwoningen. Dit maakt kopen steeds aantrekkelijker. Hierdoor verwachten wij in 2014 voorzichtig weer een duurzame toename van het aantal huizenverkopen. In eerste instantie door starters, maar spoedig daarna zal de doorstroming ook op gang komen, met meer dynamiek op de woningmarkt in zijn totaliteit tot gevolg. Het lopende jaar 2013 zal echter wel nog een grillig jaar blijven met de nodige instabiliteit. Vooral de huidige berichtgeving over vele miljarden extra aan bezuinigingen en mogelijke aanpassing van het belastingstelsel maakt de burgers nu huiverig om te durven investeren in een huis. Ook is er nog steeds een inbeddingperiode nodig ten aanzien van de nieuwe hypotheekregels bij adviseurs en huizenkopers. Maar we zien de koopwoningmarkt dus met veel vertrouwen tegemoet vanaf 2014, mits er niet te veel onrust komt op de financiële markten en de politiek vooral eens rust predikt. Ondanks dat de bovenliggende cijfers dit nog niet concreet aangeven, maar dankzij onze kennis van de onderliggende feiten. Dat is onze visie.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 5
Vergelijking looptijden Noord-Holland 2008-2013
In onze vorige rapportage hebben we over de periode 2008-2013 de ontwikkeling van het aantal transacties en het woningaanbod in kaart gebracht. Deze keer presenteren we de looptijden in dezelfde periode van zowel de verkochte huizen als de te koop staande huizen. Duidelijk zichtbaar is dat de looptijden in 5 jaar tijd maar liefst zijn verdrievoudigd. Concreet houdt dit in dat het afgelopen jaar ongeveer 3 maal minder huizen van de hand zijn gegaan als in 2008. Dit klopt ook vrij aardig met onze grafiek in onze vorige rapportage qua aantal transacties. Economisch heeft dit veel impact. Denk maar aan de substantieel mindere bestedingen in onder andere bouwmarkten, bij keukenleveranciers en de afgesloten hypotheken en verzekeringpolissen. De enorme afname van dynamiek op de woningmarkt wordt met deze 2 grafieken goed geïllustreerd. Wat verder in het bijzonder opvalt is dat met name het laatste jaar de looptijd van de onverkochte huizen enorm gestegen is in vergelijking met de looptijd van de wel verkochte huizen. De looptijd van de verkochte huizen is langzaam weer aan het afvlakken. Dit impliceert dat het nieuwste woningaanbod qua vraagprijs veel realistischer op de markt wordt gebracht dan een jaar eerder. Het ‘oude’ woningaanbod, met veel te hoge vraagprijzen, wordt hierdoor steeds moeilijker verkoopbaar, omdat het de prijsconcurrentie verliest. Dit resulteert in een scherp oplopende looptijd in het afgelopen jaar, wat mede leidt tot een ongewenst overaanbod aan huizen. Het noodzakelijke marktevenwicht is hierdoor voorlopig ook nog niet aan de orde.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 6
Regio Amsterdam
De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost
Het aantal verkochte huizen is met bijna 15% afgenomen ten opzichte van het 2e kwartaal 2012. Ook zijn in één jaar tijd de looptijden van de onverkochte huizen fors opgelopen, omdat dit ‘oude’ aanbod maar niet meebeweegt met de marktontwikkeling. Dit heeft ongetwijfeld te maken met de restschuld problematiek. Maar toch lijkt het er langzamerhand op dat de markt in Amsterdam qua prijsontwikkeling stabiliseert. In een jaar tijd zijn zowel de mediane transactieprijzen als de gemiddelde vraagprijzen niet substantieel veranderd. Met name in de appartementenmarkt, die van oudsher het leeuwendeel van de Amsterdamse woningmarkt vertegenwoordigt, is het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs nu erg miniem aan het worden. Verder is het goed om te zien dat het woningaanbod steeds verder afneemt. Wij merken op onze vestiging in Amsterdam steeds meer realisme bij verkopers over de te hanteren vraagprijzen. Evenals de berusting om bij een te grote restschuld niet in verkoop te gaan. Voor Amsterdam is het nu vooral wachten op een duurzame verbetering van het consumentenvertrouwen. Pas dan zal in ras tempo het aantal transacties toenemen, zo is onze voorspelling. Er is hier door de afgelopen jaren heen een zeer grote opgekropte vraag ontstaan.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 7
Amsterdam Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 252.278 244.501 405.250 755.625 215.637 223.953
1e kw 2013 334.472 231.889 235.000 484.167 207.056 215.165
2e kw 2013 369.204 258.056 276.667 190.000 217.802 224.283
2e kw 2012 119 27 12 10 1.403 1.571
1e kw 2013 93 29 3 9 1.123 1.257
2e kw 2013 59 21 7 23 960 1.070
2e kw 2012 103 113 127 284 83 87
1e kw 2013 147 167 148 240 87 95
2e kw 2013 77 270 125 35 90 96
1-7-2012 754 224 65 129 6.448 7.620
1-4-2013 664 198 68 119 6.217 7.266
1-7-2013 690 205 75 128 6.519 7.617
1-4-2013 292 375 279 328 232 247
1-7-2013 282 338 323 382 244 255
1-4-2013 344.050 334.550 437.450 765.111 228.038 254.149
1-7-2013 337.100 343.222 441.667 749.000 227.214 252.528
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 230 284 350 259 172 187
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 364.250 335.350 433.556 744.779 238.234 260.543
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 8
Regio Haarlem
De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem
In Haarlem duurt het verkopen van een huis bijna 2 maal zo lang als in Amsterdam. Ook de looptijden van onverkochte huizen zijn in één jaar tijd hard opgelopen. Toch zijn na de harde prijsdaling in het 1e kwartaal van dit jaar merkwaardig genoeg de prijzen weer bijna net zo hard gestegen, ondanks dat de gemiddelde vraagprijzen heel stabiel waren. Het aantal verkochte huizen ligt, met nog steeds minder dan 300 verkochte huizen, voor een grote stad als Haarlem onder de maat. Vreemd is het dan ook niet dat het te koop staande woningaanbod zijn volumineuze vorm blijft behouden. Als we kijken naar de gemiddelde vraagprijs versus de mediane transactieprijs, dan is dit verschil in prijs inmiddels zo gek nog niet en op haar beurt weer kleiner als in Amsterdam. Ook hier geldt dat nu alleen nog het vertrouwen onder de potentiële huizenkopers moet terugkomen voor een periode van 3 tot 6 maanden. Dan komt de Haarlemse markt meteen in beweging.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 9
Haarlem Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 269.875 273.750 559.500 625.000 176.983 247.018
1e kw 2013 238.644 281.477 367.500 266.250 161.753 212.664
2e kw 2013 261.325 294.312 460.500 705.000 175.104 240.660
2e kw 2012 158 36 11 5 142 352
1e kw 2013 115 31 6 4 120 276
2e kw 2013 120 34 11 1 118 284
2e kw 2012 121 65 92 254 156 128
1e kw 2013 156 160 255 40 161 158
2e kw 2013 139 255 208 593 170 168
1-7-2012 659 210 52 31 1.087 2.039
1-4-2013 675 198 46 32 1.136 2.087
1-7-2013 671 195 44 36 1.100 2.046
1-4-2013 293 364 259 436 331 322
1-7-2013 288 358 287 381 348 329
1-4-2013 289.167 345.450 603.850 877.000 188.119 258.090
1-7-2013 276.800 338.389 608.167 901.333 188.734 256.491
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 197 231 284 273 255 235
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 288.167 358.150 607.600 932.889 191.539 262.774
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 10
Regio Haarlemmermeer
De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.
De woningmarkt in de Haarlemmermeer is nog verre van in evenwicht. Met name de torenhoge vraagprijzen in verhouding tot wat de kopers duidelijk aangeven te willen betalen staat herstel hier zwaar in de weg. Langzaam oplopend aanbod en zeer lange looptijden van de onverkochte huizen bevestigen dit, evenals een continue afname van het aantal transacties. Het is van belang dat de vele verkopers met significant te hoge prijzen deze of drastisch te verlagen of het huis uit de verkoop te halen. Hierdoor zal er snel een veel evenwichtigere woningmarkt ontstaan met veel meer kansen voor de overige huizen. Want de spreekwoordelijke hoge bomen werpen hier diepe schaduwen, waardoor er verder weinig groeit in dit woningmarktlandschap.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 11
Haarlemmermeer Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 232.118 234.270 354.861 426.875 166.256 241.158
1e kw 2013 211.050 220.500 311.250 162.143 172.540 227.666
2e kw 2013 212.778 222.319 300.389 459.167 168.286 227.339
2e kw 2012 124 56 29 14 57 280
1e kw 2013 108 43 26 15 58 250
2e kw 2013 83 52 27 9 46 217
2e kw 2012 151 120 210 298 152 161
1e kw 2013 98 58 233 290 150 127
2e kw 2013 73 80 186 264 246 139
1-7-2012 568 321 313 342 439 1.983
1-4-2013 596 301 310 370 470 2.047
1-7-2013 600 298 311 374 487 2.070
1-4-2013 282 321 364 393 318 327
1-7-2013 286 345 405 449 323 351
1-4-2013 249.500 298.889 399.050 595.000 187.360 329.044
1-7-2013 249.400 297.950 398.444 595.000 186.173 328.070
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 240 300 272 377 288 289
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 259.000 301.711 399.389 603.400 191.004 333.261
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 12
Regio Zaanstreek
De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.
Het gemiddelde prijsniveau veert met ongeveer 5% op ten opzichte van het 1e kwartaal 2013. Wel is de gemiddelde prijs circa 3% lager dan een jaar geleden. Hiermee doet de Zaanstreek het beter dan in de regio en het landelijke beeld. Verder valt op dat het aanbod in een jaar tijd aanzienlijk is gedaald. Een trend die het 1e kwartaal van dit jaar is ingezet en nu een vervolg krijgt. Voor het eerst sinds kwartalen stijgt het aantal dagen dat het aanbod te koop staat niet meer, maar is het licht gedaald! Het grootste minpunt blijft het achterblijven van het aantal transacties; er zijn ruim 20% minder woningen verkocht dan een jaar geleden en de traditionele ‘verkoophoos’ in het 2e kwartaal is uitgebleven. De stijging van de prijzen is gelegen in het feit dat de prijzen wat te ver zijn doorgezakt in de afgelopen kwartalen. Een prijsniveau van € 166.000,- is, voor een gemeente zo dicht tegen Amsterdam aan, te laag. Het herstel is waarneembaar in het 2e kwartaal. De daling van het aanbod is gelegen in het beduidend lager aantal nieuwe woningen wat in de markt is gekomen en in de uittreding van verkopers die niet kunnen of willen verkopen. Op dit moment worden er vooral woningen in de markt gebracht die verkocht moeten worden. Mensen die ooit een keer willen verhuizen maken een pas op de plaats. Het beperkte aantal transacties is mede gelegen in de afname van nieuw aanbod. De bestaande voorraad is bekend bij de kopers en is nauwelijks nog in trek.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 13
Zaanstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 177.611 195.950 182.645 226.889 146.078 180.635
1e kw 2013 166.944 189.400 174.138 222.638 124.409 165.057
2e kw 2013 173.109 167.528 228.000 252.188 137.199 174.065
2e kw 2012 101 58 32 23 53 267
1e kw 2013 79 30 30 16 55 210
2e kw 2013 82 48 10 21 48 209
2e kw 2012 160 162 148 155 187 166
1e kw 2013 67 196 212 175 108 128
2e kw 2013 151 97 201 132 222 154
1-7-2012 427 259 216 261 394 1.557
1-4-2013 374 227 192 266 380 1.439
1-7-2013 372 225 204 250 369 1.420
1-4-2013 300 300 363 421 334 346
1-7-2013 257 295 377 418 339 328
1-4-2013 209.151 219.000 231.900 402.900 149.374 234.993
1-7-2013 208.601 221.944 230.833 399.111 147.227 232.713
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 287 293 321 384 334 314
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 209.057 225.000 235.150 404.833 153.984 235.949
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 14
Regio IJmond
De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.
Het aantal verkochte woningen is gelijk aan het 1e kwartaal van 2013 en is een stuk lager dan in het 2e kwartaal 2012. Verder zijn de transactieprijzen inmiddels gedaald tot onder de € 200.000,-. Ook de looptijden van de verkochte en te koopstaande woningen lopen verder op, de gemiddelde vraagprijzen dalen niet en het aanbod neemt nog niet af. Kortom, er heerst nog een algehele malaise op de IJmondse woningmarkt. Zijn er dan geen lichtpuntjes? Hooguit de stabilisatie van het aanbod, deze neemt niet verder toe ten opzichte van het vorige kwartaal en een jaar geleden. Om de markt in de versnelling te krijgen is het echt noodzakelijk dat de vraagprijzen en het aanbod gaan dalen. De gemiddelde vraagprijs is nog steeds gelijk aan een jaar geleden. Daarnaast is er veel te veel aanbod in zowel de bestaande- als de nieuwbouwmarkt. Kopers verzuipen letterlijk in de keuze en dat maakt dat men voorzichtig is in het doorzetten van een aankoop. Ons advies luidt dan ook: vraagprijzen en koopsommen naar beneden of, als dit niet mogelijk is, de markt verlaten om meer overzicht te creëren.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 15
IJmond Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 207.800 206.300 305.578 352.750 138.560 211.104
1e kw 2013 204.320 226.389 310.500 425.000 134.096 207.868
2e kw 2013 181.278 200.694 287.925 318.167 138.441 196.593
2e kw 2012 92 52 31 13 56 244
1e kw 2013 72 27 24 9 60 192
2e kw 2013 72 31 30 16 59 208
2e kw 2012 134 113 161 281 165 143
1e kw 2013 189 147 185 481 147 180
2e kw 2013 185 150 183 249 210 189
1-7-2012 387 237 194 162 594 1.574
1-4-2013 373 229 191 154 561 1.508
1-7-2013 381 231 206 150 542 1.510
1-4-2013 285 336 308 363 439 365
1-7-2013 263 319 290 398 467 363
1-4-2013 218.944 260.989 365.500 505.750 167.636 254.187
1-7-2013 219.944 258.000 374.217 500.950 166.406 256.059
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 262 256 236 287 317 281
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 224.056 253.044 355.050 520.795 166.367 253.868
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 16
Regio Duinstreek
De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.
De Duinstreek doet het goed ten opzichte van andere regio’s! Het aantal transacties is gestegen ten opzichte van het toch al goede 2e kwartaal van 2012. Er wordt met name in het goedkope prijssegment goed verkocht. Dit blijkt uit de, voor dit gebied, lage transactieprijzen en het aantal verkopen van rijwoningen en appartementen. Tegenhanger is dat het aanbod groot blijft en ook lang te koop staat. Daarnaast is de gemiddelde vraagprijs zeer hoog, zeker afgezet tegen de gemiddelde koopsom. Dit wordt veroorzaakt doordat meer dan 60% van het aanbod bestaat uit 2-onder-1 kap en vrijstaande woningen. Opvallend is het aantal transacties in het appartementensegment. De verkoop is verdubbeld ten opzichte van het 1e kwartaal 2013 en vorig jaar. Dit wordt ingegeven door de toegenomen betaalbaarheid van dit woningtype. Verder blijkt uit de looptijd van de verkochte appartementen dat er veel oude voorraad is verkocht, waarschijnlijk tegen scherpere prijzen dan voorheen. Duidelijk is dat vooral starters hun slag slaan in dit gebied.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 17
Duinstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 216.000 279.511 326.500 461.667 176.365 280.445
1e kw 2013 201.889 218.761 308.667 437.063 174.886 242.028
2e kw 2013 203.722 234.300 263.000 410.100 191.130 247.186
2e kw 2012 42 27 20 25 23 137
1e kw 2013 43 22 12 18 28 123
2e kw 2013 29 19 18 28 55 149
2e kw 2012 132 145 235 106 262 159
1e kw 2013 143 105 156 253 206 168
2e kw 2013 76 140 189 252 265 201
1-7-2012 142 109 174 423 292 1.140
1-4-2013 123 104 172 469 349 1.217
1-7-2013 124 116 175 466 321 1.202
1-4-2013 315 224 330 386 331 347
1-7-2013 286 228 328 415 347 352
1-4-2013 249.056 297.000 362.600 591.111 217.583 392.501
1-7-2013 248.556 293.650 367.200 588.222 219.122 394.453
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 215 217 264 323 267 276
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 249.250 278.389 373.700 593.111 212.593 390.557
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 18
Regio HAL-gebied
Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.
De woningmarkt stabiliseert in het HAL-gebied. Het gemiddelde prijsniveau stijgt iets ten opzichte van het 1e kwartaal, het aantal verkopen is 20% hoger dan in het 1e kwartaal, maar ook 20% lager dan een jaar geleden. Het aanbod loopt niet meer verder op. Er is nog geen sprake van een structurele verbetering, maar de stabilisatie geeft enigszins moed. Temeer omdat de looptijd van de te koopstaande woningen niet meer oploopt, zoals de laatste kwartalen nog wel het geval was. Het is wenselijk voor deze regio dat het aanbod gaat dalen. Er staan nu ongeveer 1.900 woningen te koop, dat is bijna 8x meer dan het aantal transacties. De eerste signalen zijn er inmiddels, aangezien het aanbod nu een jaar stabiel is. Een daling van het aanbod is dus reëel te verwachten, temeer omdat minder woningen worden aangeboden en verkopers de markt verlaten omdat ze hun woning niet kunnen of willen verkopen voor lagere prijzen. Wanneer het op het politieke front rustig blijft zou dit wel eens de opmaat kunnen worden naar een stabielere markt in het HAL-gebied.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 19
HAL-gebied Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 179.083 192.150 285.350 336.200 148.953 197.092
1e kw 2013 167.778 175.389 267.571 287.828 132.788 179.294
2e kw 2013 165.525 178.611 249.000 361.111 132.535 187.431
2e kw 2012 131 60 20 28 66 305
1e kw 2013 79 39 15 18 52 203
2e kw 2013 120 40 17 25 51 253
2e kw 2012 89 94 183 198 202 131
1e kw 2013 90 122 153 182 253 143
2e kw 2013 145 192 263 329 190 190
1-7-2012 593 252 161 281 570 1.857
1-4-2013 557 262 163 296 622 1.900
1-7-2013 553 274 151 309 622 1.909
1-4-2013 321 297 321 377 385 347
1-7-2013 292 290 373 343 367 332
1-4-2013 193.944 220.700 299.222 421.550 161.025 232.910
1-7-2013 196.600 221.500 303.833 423.833 160.508 234.767
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 235 191 314 359 317 280
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 199.000 231.950 306.167 424.222 161.557 236.954
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 20
Regio Purmerend
De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend
Het gaat niet goed op de woningmarkt in Purmerend. Er zijn veel te weinig woningen verkocht, het aanbod loopt weer op, onverkochte woningen staan maar liefst 14 maanden te koop en de gemiddelde vraagprijzen dalen nauwelijks. De prijzen zijn weliswaar gestegen echter, het aantal transacties is te laag om daar een conclusie aan te verbinden. Opvallend is dat de looptijd van de verkochte woningen is gedaald sinds vorig jaar en sowieso aan de korte kant is. Dit geeft aan dat de recent in de verkoop gebrachte woningen dus snel verkocht worden en het bestaande aanbod blijft ‘hangen’. Tot voor kort leek het erop dat de verkopers in Purmerend voorop liepen in het aanpassen aan de markt, maar inmiddels blijven ze achter. Met name in het bestaande aanbod zit nauwelijks beweging. Dit wordt veroorzaakt door de te hoge vraagprijzen en het grote aanbod. Voor potentiële kopers is het moeilijk om in het enorme aanbod een juiste keuze te maken. Het is dan ook zaak om het aanbod te verkleinen en dat kan alleen door lagere vraagprijzen door te voeren en het stopzetten van verkopen waar de vraagprijs niet naar beneden kan.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 21
Purmerend Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 179.139 198.000 250.375 335.000 142.268 179.630
1e kw 2013 167.833 188.071 250.000 128.113 164.946
2e kw 2013 171.889 171.972 292.250 352.500 154.568 188.612
2e kw 2012 63 19 4 5 28 119
1e kw 2013 41 15 5 0 25 86
2e kw 2013 39 26 8 5 30 108
2e kw 2012 163 243 76 199 207 180
1e kw 2013 106 189 175 120 125
2e kw 2013 126 130 217 331 188 159
1-7-2012 323 145 40 67 230 805
1-4-2013 291 135 45 69 232 772
1-7-2013 305 126 39 66 217 753
1-4-2013 337 391 355 646 475 415
1-7-2013 321 417 420 723 528 432
1-4-2013 199.661 223.157 344.778 497.333 161.946 227.880
1-7-2013 199.500 219.251 348.056 486.400 159.818 223.986
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 272 328 255 440 379 324
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 199.883 231.556 344.500 470.500 162.680 225.270
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 22
Regio Hoorn
De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn
De Hoornse woningmarkt kent dusdanig weinig transacties dat er over de gemiddelde transactieprijs geen zinnige zaken te melden zijn. Wat wel opvalt is dat de looptijd van de verkochte woningen aanzienlijk is gestegen. Dat duidt erop dat er een aantal lang te koopstaande woningen zijn verkocht. Blijkbaar kiezen veel verkopers eieren voor hun geld. Dit laatste gaat overigens ook op voor verkopers die hun woning nog niet verkocht hebben, want het aanbod is sinds lange tijd gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Verkopers verlaten dus ook de markt. Verder is het hoopgevend dat de gemiddelde vraagprijs verder daalt. Verkopers zien in dat er scherper gevraagd dient te worden om tot verkoopresultaat te komen. Verkopers komen dus tot inkeer. Dit is de belangrijkste conclusie uit de Hoornse cijfers over het 2e kwartaal. Als deze trend zich doorzet in het 3e kwartaal ontstaat er langzaam aan een markt waarin meer transacties mogelijk zijn. Kopers zullen zich namelijk aangetrokken voelen door de lagere prijzen en de kansen die de markt op dit moment biedt. Het is dan ook raadzaam dat verkopers scherp blijven koersen om tot verkoopresultaat te komen!
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 23
Hoorn Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
2e kw 2012 161.350 177.125 240.500 182.000 159.333 171.260
1e kw 2013 156.414 161.200 257.875 378.333 236.826 218.560
2e kw 2013 156.655 164.667 224.750 614.375 187.832 209.300
2e kw 2012 34 10 8 1 9 62
1e kw 2013 17 11 6 9 7 50
2e kw 2013 39 11 3 3 8 64
2e kw 2012 165 119 235 79 214 163
1e kw 2013 161 68 186 281 453 182
2e kw 2013 134 137 651 1.277 255 227
1-7-2012 179 98 72 85 161 595
1-4-2013 160 89 60 77 135 521
1-7-2013 174 104 68 84 134 564
1-4-2013 371 324 452 528 503 427
1-7-2013 274 289 534 501 513 369
1-4-2013 171.350 196.167 260.800 419.000 179.383 221.792
1-7-2013 169.656 197.556 260.850 404.167 171.834 218.751
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 270 304 386 434 309 318
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-7-2012 174.111 198.650 269.700 426.056 189.473 227.234
Grijze en cursieve getallen zijn geb aseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 24
BINNENZIJDE ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 25
ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 2e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 26